導語：如何才能寫好一篇綜合體商業(yè)運營與管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】城市綜合體；項目開發(fā)；運營管理

隨著我國國內(nèi)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市綜合體在時展下應運而生，它是一個國家內(nèi)部地區(qū)的綜合總體經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的一種特定產(chǎn)物，對于世界上的發(fā)達國家和發(fā)展中國家的發(fā)達城市，也不乏眾多成功的例子，其中萬達廣場的城市綜合體項目就較為成功。對于城市綜合體的研究，在考慮了開發(fā)的同時，也要深化運營管理，以其時代的模式獲得最大的經(jīng)濟利潤，方便人們的同時，更創(chuàng)造了更多財富，增加了國內(nèi)的GDP。

一、城市綜合體的概要

（1）城市綜合體的背景與產(chǎn)生要求，在引言部分已經(jīng)有所說明，城市綜合體早在1986年的巴黎的拉德方斯誕生。關于城市綜合體的現(xiàn)代化定義，它可以從廣義方面進行相關歸納，城市的綜合體所指為城市內(nèi)體量比較大，囊括了住宅、商業(yè)、寫字樓、會展、酒店、餐飲以及娛樂等相關功能為一體的一種復合型的現(xiàn)代建筑群體。它所具有的功能相對來說比較復雜，各個功能之間又是相互依存與相互影響的，可以說是一個發(fā)展的鏈條，也可以把這個商業(yè)綜合體看成是一座小城，城中之城。（2）城市綜合體在產(chǎn)生背景之中，還需要對活力以及繁華有所追求，變成綜合體進一步開發(fā)的前提催化劑，一定程度上可以促使規(guī)劃者能夠重新認識到城市的中心區(qū)域，其效率之高、價值之大以及綜合性角度?；诖朔N事實原因，應該結合具體的例子進行透徹的分析，做好城市綜合體的深入研究。

二、深入研究城市綜合體在開發(fā)上的重點

（1）首先，就以南京河西萬達廣場的綜合體項目為例，應該明確這個項目所處的地理位置以及自然條件。南京河西萬達廣場是大連萬達集團在南京開發(fā)的第二個商業(yè)地產(chǎn)項目，位于建鄴區(qū)河西新城核心地段，周邊有近二十條公交線路，也是未來南京市地鐵二號線西延線的起點，交通十分便利。加之河西是南京金融、商務、商貿(mào)、會展、文體五大功能為主的新城市中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風貌為特色的城市西部休閑游覽地，是現(xiàn)代文明與濱江特色交相輝映的城市新中心和現(xiàn)代化國際化新南京的標志區(qū)。（2）項目的總體地位。因為經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及城市的高度建設，河西新城的發(fā)展要能夠適應該地區(qū)未來的發(fā)展需求，為了尋求新的發(fā)展產(chǎn)物，把原來的發(fā)展作為“原點”。對此，河西萬達廣場分為商業(yè)區(qū)、商務區(qū)、公寓區(qū)、旅游商業(yè)街等板塊。將百貨、超市、商業(yè)步行街、健身、餐飲、影院等多種商業(yè)形態(tài)融為一體，可以滿足百姓的購物、休閑、娛樂、交際四大需求，其商業(yè)形態(tài)之全，主力店數(shù)量之多都創(chuàng)造了南京商業(yè)的新紀錄。（3）產(chǎn)業(yè)導向是其重點問題。弄清其整體布局，對于城市綜合體具體的開發(fā)模式方面，首先要弄清它需要滿足的一些條件，并不是什么地方都可以采取HOPSCA這一地產(chǎn)模式，建成應該涵蓋了商務。購物以及居住等業(yè)態(tài)系列綜合的地產(chǎn)項目。其中的HOPSCA在形成的過程中，也應該滿足城市綜合體選位應取最佳中心位置。因為市場化的進程在不斷發(fā)展，對于爭睹重點進行規(guī)劃的區(qū)域，應該把城市經(jīng)濟作為它的全新增長點，制定一套相對優(yōu)化的政策加以扶持。

三、城市綜合體運營管理

（1）對于城市綜合體，在開發(fā)模式上和運營管理上，都應該慎重進行，對于城市綜合體的具體運營模式上，首先要弄清它的具體涵蓋，對于當前的運營模式一般有兩種類型。一是出租持有經(jīng)營作為主要形式；二是出售部分住宅物業(yè)、商業(yè)以及出租持有的經(jīng)營互相有機結合。（2）對于它的管理模式同樣應該著重思考。城市的綜合體之中，各個物業(yè)功能都具有自身不同的特點，對此，在物業(yè)自主的經(jīng)營管理模式方面也存在不相同的特征。

綜上所述，關于城市的綜合體應該考慮這一城市的特點進行構建，不能夠凌駕于城市之上，應該既符合與社會的發(fā)展潮流，又滿足于當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展特點，既有利于城市的發(fā)展建設，也能夠推動城市的發(fā)展與建設，方便人們的生活。城市綜合體是一個城市發(fā)展到了一定階段的產(chǎn)物，它能夠集多種功能與一體，讓人們的工作與生活效率有所提高，為人們的生活提供了一定的幫助。

參 考 文 獻

[1]張峰.城市綜合體項目施工組織管理實踐[J].建筑知識.2012（8）

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關鍵詞：城市社區(qū)；城市社區(qū)商業(yè)綜合體；影響因素

中圖分類號：TU3文獻標識碼：A文章編號：

當前我國的經(jīng)濟形勢愈發(fā)轉好，城市化的水平正在逐步提升，商業(yè)化設施在這良好的時機下得到了快速的發(fā)展，有些大城市的中心商業(yè)區(qū)建設也有了世界知名的水平。但是隨著城市人口增多，人們的消費觀念發(fā)生變化，各地不斷建設新的居民小區(qū)，這些都需要配套的商業(yè)設施。而我國現(xiàn)有的城市社區(qū)商業(yè)未能跟得上社區(qū)的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)設施不足、布局不盡合理、服務單調等造成城市居民的基本消費和提高生活質量的需求無法得到滿足，也制約了城市化的發(fā)展。所以要大力支持城市社區(qū)商業(yè)，以達到滿足城市居民消費的基本目標，同時也是改變城市面貌、增加勞動就業(yè)、提升我國城市商業(yè)現(xiàn)代化和綜合競爭力、發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)等我國城市化進程中面臨的不足和缺憾的解決之道。

一、我國社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展中的問題

改革開放之后我國的城市化水平才在不斷提高，但社區(qū)商業(yè)綜合體的建設還很滯后，而現(xiàn)在城市人口增加，更多的小區(qū)不斷建設，現(xiàn)有的商業(yè)設施已不能滿足人們的需求，要有大量新的社區(qū)商業(yè)才能提升人民生活水平。因此社區(qū)商業(yè)綜合體也引起了開發(fā)商的重視，北上廣等國際化城市及一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，社區(qū)商業(yè)綜合體已經(jīng)有了很好的發(fā)展，有了實效，可以為其他社區(qū)商業(yè)綜合體的建設提供經(jīng)驗?？傮w而言，目前我國建設和管理社區(qū)商業(yè)綜合體也有一些不容忽視的問題。

1、規(guī)劃重視不足。以社區(qū)及周邊居民為主要消費人群的社區(qū)商業(yè)綜合體是新的社區(qū)商業(yè)形式。當前我國大多城市在城市化進程中更為重視的是中心城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，而社區(qū)的商業(yè)沒有得到相關部門的重視，對于中心城區(qū)的商業(yè)綜合體建設管理很多城市政府都有清晰詳細的規(guī)劃，而社區(qū)商業(yè)綜合體的建設管理缺乏政府部門的整體規(guī)劃，很多的新建小區(qū)及改造小區(qū)商業(yè)綜合體建設沒有政府的重視，其建設和管理都處在無序的狀態(tài)下。甚至某些地區(qū)政府及相關主管部門沒有足夠的認識，對于社區(qū)商業(yè)綜合體的建設僅僅看到了企業(yè)的開發(fā)，把問題放給市場解決，更有甚者對于建設布局聽之任之，致使其建設出現(xiàn)“投資商/開發(fā)商積極性高于政府，社區(qū)聚集區(qū)的開發(fā)建設快于政府、先于政府”，更是造成了這些地區(qū)社區(qū)商業(yè)綜合體商業(yè)結構無序，布局錯亂等現(xiàn)象。這些地區(qū)社區(qū)商業(yè)建設管理沒有有關機構的指導，粗放發(fā)展，有的還是采用沿街布點、商住混雜的落后方式，既對居住環(huán)境造成了很大的影響，又難以滿足新時期的消費需求，更是對以后社區(qū)商業(yè)綜合體的管理建設造成了許多不必要的問題。

2、社區(qū)商業(yè)綜合體建設后以出售為主，層次不高。從當前已經(jīng)開發(fā)的社區(qū)商業(yè)綜合體項目來看，更多的開發(fā)商在開發(fā)后都是直接出售，開發(fā)商固然是為了賺錢，這樣能夠更快的回籠資金。而一旦售出商鋪，開發(fā)商不干預購買者的活動，僅只有物業(yè)部門的日常統(tǒng)一維護管理。購買商鋪的投資者各自為營，使社區(qū)商業(yè)綜合體內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃不能做到統(tǒng)一，而各個投資者對于商業(yè)業(yè)態(tài)要求不統(tǒng)一，業(yè)主都是自由招商，誰出錢高，就租給哪個商家，大家各搞個的，無法統(tǒng)一管理，造成整個社區(qū)商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)雜亂，更是降低了社區(qū)商業(yè)的綜合品質。

3、業(yè)態(tài)配置不合理，強度需求業(yè)態(tài)的占份額太小。社區(qū)商業(yè)綜合體做的成功失敗不是看規(guī)模大小，要注重質量，小沒問題，但是一定要是精品。社區(qū)商業(yè)綜合體要提供給居民合理的業(yè)態(tài)搭配，小有小的好，和大型商業(yè)賣場錯位經(jīng)營、優(yōu)勢互補，亮點是方便，零售和服務意識要有，這樣可以做成自己的特色，規(guī)模也就起來了。不同的人消費需求也不同，社區(qū)商業(yè)綜合體應該依據(jù)居民對不同商業(yè)配套設施的需求強度來合理組合商業(yè)業(yè)態(tài)，這樣將商業(yè)業(yè)態(tài)設施分為強度需求商業(yè)設施、中度需求商業(yè)設施和弱需求商業(yè)設施三個層次。在這搭配中，強度需求商業(yè)設施，包含綜合市場、銀行金融服務等要占至少50%的份額；中度需求商業(yè)設施，比如說飯店、物流服務、診所、藥店、美容美發(fā)、幼兒園、書店等要占到10%～50%；弱需求商業(yè)設施相對來說消費需求就少，比如茶館、電影院、花店、寵物醫(yī)院等等，自然可以只分配不到10%的份額。但是我國現(xiàn)有的一些地區(qū)的社區(qū)商業(yè)綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)組合不合理，過于追求中度需求和弱需求的商業(yè)設施，忽略大眾的強度需求商業(yè)設施的需求，例如大多社區(qū)商業(yè)綜合體認為菜市場臟亂差，為了圖方便，就不建設這些居民都需要的商業(yè)設施。那么他們的綜合體有名無實，服務單一，并不能全方位的滿足社區(qū)居民的生活需求，這些社區(qū)商業(yè)綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)配置近似，也不會有自己與眾不同的特點。

4、缺乏公共平臺，無法滿足公眾的精神需求。社區(qū)商業(yè)綜合體不能只提供居民的物質需求，它還應擁有自己的交流平臺，居民可以在這里相互認識了解，他們可以在這里求助，得到認同。唯有居民在這里有家的感覺，即對社區(qū)商業(yè)綜合體有心理依賴和歸屬感，這里才算是成為了社區(qū)的真正中心，開發(fā)的這個社區(qū)商業(yè)綜合體項目才能算是成功。然而，真正建設時，因為社區(qū)商業(yè)綜合體是以特定范圍內(nèi)居民為消費群體的商業(yè)形態(tài)，它業(yè)態(tài)配置要求高，日常便利性要求強，盈利回報周期長，這一系列特征讓它并不受歡迎，開發(fā)商很難去認真做這么一個利潤空間不大的項目。而場地小和經(jīng)驗不足等因素更是壓制了開發(fā)商的熱情，那么社區(qū)公共交流平臺的建設就很難再社區(qū)商業(yè)綜合體中得到體現(xiàn)。

二、社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)和運營影響因素

1、合理區(qū)位選擇。社區(qū)商業(yè)綜合體成功的一個重要基礎就是區(qū)位的選擇，項目區(qū)位的選擇直接影響社區(qū)商業(yè)項目的成功與否，選擇了正確的區(qū)位就是所說區(qū)域內(nèi)在現(xiàn)在或是短時間內(nèi)將會有充足的消費力，又有完善的配套設施，那么在開頭，就打了勝仗。若是選擇了偏僻的區(qū)域，人口稀少，難以形成持續(xù)的購買力，顯然，這個開發(fā)成功的希望就不會太大。而在選擇時，社區(qū)商業(yè)要考慮到該地的規(guī)劃交通等事宜，這樣才能是一個完善的設計方案。第一，項目所在地的區(qū)域規(guī)劃決定著當?shù)氐陌l(fā)展方向，因此項目所面對的消費人群的收入水平也就確定，那么未來社區(qū)商業(yè)綜合體將會吸引多少的購買力就知道了，那么作為影響綜合體運營的消費水平可以預估。第二，綜合體周圍的交通狀況也能極大的影響項目的成敗，對于社區(qū)商業(yè)而言，交通情況也是有著不容忽視的作用，居民的出行都要靠交通，如果有一個便利的交通狀況，比如說靠近公路的干道或是有公交站，那么該社區(qū)周圍的流動人口就會增多，人流也會被社區(qū)的商業(yè)綜合體所吸引，保證了社區(qū)商業(yè)綜合體的可達性。除此之外，交通的便利還能增加臨近地區(qū)的潛在顧客，次商圈和邊緣商圈的消費者也能夠來這里消費。

2、功能比例協(xié)調。要保證社區(qū)商業(yè)綜合體的成功，綜合體的功能設置要合理。作為一種屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)大體有購物、餐飲、娛樂休閑和服務等功能。購物方面要能夠提供給居民各種日常生活用品、便利品等等，這些都是使用頻率高、購買量小的商品；餐飲的話要提供有三餐，這是基礎，還有訂餐、外賣等服務，而主要的餐廳類型是早餐店、甜品或快餐店等等；娛樂休閑上要有茶館、電影院健身房這些；服務功能則是提供日常和公共類服務，診所、藥店、銀行、郵政、電信、美容美發(fā)等是必不可少的，總之社區(qū)商業(yè)綜合體應該具有的四項基本功能要有合適的比例。

3、豐富業(yè)態(tài)組合。社區(qū)商業(yè)綜合體能夠成功的重要機制是豐富的業(yè)態(tài)組合。可以將社區(qū)居民的需求層次劃分為三層，第一是超市和菜市場（生鮮類），這是和社區(qū)居民的日常生活密切相關的，不可或缺，它們既能滿足人們?nèi)粘５幕旧钚枨笥挚梢栽黾尤藲?；第二是生活服務類，這些業(yè)態(tài)的存在可以讓社區(qū)的居民生活更加方便以及提供一些社會服務；第三是零售購物類（除去超市、菜市場）和娛樂休閑類，這一類的商業(yè)設施配置要以居民的消費需求為主導，從而進行綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)配置。根據(jù)八個典型案例的調查研究，這些成功的社區(qū)商業(yè)綜合體都是考慮到了各種業(yè)態(tài)的租金收益、社區(qū)居民生活需求及各業(yè)種租戶的需求等各方面的綜合，以及社區(qū)商業(yè)綜合體應該具有的社會責任功能之后才做出商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，然后進行開發(fā)，它們達到了開發(fā)商、經(jīng)營者和消費者之間的三贏。

4、產(chǎn)業(yè)集中。集中各種產(chǎn)業(yè)方便社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)營管理。從調查來看，社區(qū)商業(yè)綜合體的運營管理模式分為開發(fā)商自持、租售結合和完全出售等三種。八個經(jīng)典案例的調查顯示，更多的開發(fā)商傾向于自持物業(yè)的產(chǎn)權集中式統(tǒng)一管理模式，一共有5個開發(fā)的項目；租售結合的有兩個，只有一個項目采用完全出售的方式。開發(fā)商自持物業(yè)這種運營管理模式有能使開發(fā)商獲取長久利益、把握綜合體的功能組合與品牌檔次及保障項目完整舒適的良好結果。

三、對我國城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展的對策及建議

我國現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的時間很短，缺乏經(jīng)驗，一切都要慢慢摸索，而我國的城市化進程還有很大的上升空間，房地產(chǎn)開發(fā)方式轉變，城市居民的消費觀念也在逐漸改變，在我國發(fā)展社區(qū)商業(yè)綜合體將會有很好的前景。而從現(xiàn)階段我國社區(qū)商業(yè)綜合體的基本狀況來看，問題和缺陷還有很多，從國內(nèi)各地區(qū)發(fā)展社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗教訓中，可以得到很多可以借鑒的，本文主要從政府方面提出建議。

1、規(guī)劃工作。政府應有專門的針對社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的規(guī)劃工作。從國外的社區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗可以看到社區(qū)商業(yè)綜合體是商業(yè)未來發(fā)展的重中之重，政府部門必須針對這一項目有預期的針對性合理規(guī)劃，如此才不會在今后發(fā)展社區(qū)商業(yè)是遇到無可解決的困難和混亂。然而我國目前的城市建設規(guī)劃體系中，更多的是城市發(fā)展總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，而專項的規(guī)劃也僅僅有交通、綠地和管線，根本沒有商業(yè)領域的專業(yè)規(guī)劃，這對于商業(yè)的健康繁榮發(fā)展是極為不利的。從我國商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，因為商業(yè)網(wǎng)點的布置沒有詳細規(guī)劃，一些地區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后，無法適應人民日益增長的消費需求，另一些地區(qū)則盲目開發(fā)商業(yè)項目，競爭過度。所以政府要在制定商業(yè)專項規(guī)劃上加快腳步，并且與城市總體規(guī)劃相結合，相互照應，能夠優(yōu)化資源配置避免浪費。整合零散的店鋪，來對商業(yè)業(yè)態(tài)合理布置，這樣社區(qū)商業(yè)的實用便捷會進一步加強，方便了人們的生活。

2、加快社區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)范和標準的制定。政府要重視對社區(qū)商業(yè)綜合體的研究，吸收國外在發(fā)展社區(qū)商業(yè)上的經(jīng)驗，在加上我國在這方面已經(jīng)做了的摸索和得到的教訓，要能夠制定社區(qū)商業(yè)綜合體建設的標準規(guī)范，來高屋建瓴的指導我國社區(qū)商業(yè)綜合體的建設。例如新加坡社區(qū)商業(yè)的規(guī)定就可以借用一部分，各種類型的社區(qū)商業(yè)應該有一個分類，然后對各自的建設規(guī)模和商業(yè)業(yè)態(tài)配置建立一個標準。

3、政策支持。政府要敢于給建設社區(qū)商業(yè)綜合體的主體單位一定的政策支持，通過政策手段激勵有實力的連鎖企業(yè)參與開發(fā)建設，比如說只要在社區(qū)設立超市、餐廳等各類方便居民的連鎖網(wǎng)點的企業(yè)，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于資金扶助，對于各類有能力的單位個人從多方面鼓勵其參與綜合體的開發(fā)建設，而那些和居民生活密切關聯(lián)的商業(yè)設施的建設主體會有稅收等方面的優(yōu)惠政策，讓企業(yè)敢于參加社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)，最終給群眾帶來方便。而且要發(fā)揮各個政府部門的主觀能動性，商貿(mào)、建設、財政、勞動、工商、民政、稅務等有關部門分工協(xié)作，街道辦、居委會、物業(yè)等基層管理部門和連鎖企業(yè)要發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極合作，建立起一個長效協(xié)調工作機制，進一步加快社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)建設的步伐。

4、優(yōu)秀社區(qū)商業(yè)綜合體建設推廣示范。商業(yè)部現(xiàn)在正在制定我國的社區(qū)商業(yè)建設標準，來指導全面工作，各地主管商務部門也要因地制宜，明確重點。比如說一個城市的老區(qū)要充分利用現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點，健全的商業(yè)設施要發(fā)揮其輻射作用，惠及更大地區(qū)；而新建社區(qū)，已經(jīng)預留了服務網(wǎng)點空間的要進一步完善，提高服務水平；尚未開發(fā)的，對于總體規(guī)劃要做到位，要合理預估今后的發(fā)展方向。條件完備的城市可以先建立一些示范區(qū)，然后研究總結這些成功的社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗，再來推廣，然后擴大示范區(qū)域，進一步就能做到為全國的社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展做出表率，推動全國的發(fā)展。

5、對社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)營者培訓。主要是通過租賃運營，社區(qū)商業(yè)才能獲得長期的回報，那么后續(xù)的經(jīng)營收益價值就顯示了開發(fā)商的收益。所以，僅僅開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是不夠的，這只是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值的基礎，緊接著的商業(yè)運營方才能提升整個開發(fā)的全面價值。而我國目前的狀況是開發(fā)社區(qū)商業(yè)的主要是房地產(chǎn)商，而他們作為社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理的主體是能力欠缺的“家庭團隊”。所以，政府職能部門不僅應該規(guī)劃設計，還要對于社區(qū)商業(yè)綜合體的建設和經(jīng)營提供一些必要的指導，以及培育引導專業(yè)開發(fā)社區(qū)商業(yè)和經(jīng)營的房產(chǎn)開發(fā)商。作為開發(fā)商，若是集開發(fā)和經(jīng)營于一體，那么他們在設計規(guī)劃社區(qū)商業(yè)綜合體時就會考慮到招商和居民的消費需求等一系列以后運營中的問題，這樣就能使社區(qū)商業(yè)綜合體的建設開發(fā)更容易走上正軌。政府還要培育有社區(qū)商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的連鎖機構，這樣社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理人員就能最大化利用各種有效資源，提供更好的產(chǎn)品和服務居民。

參考文獻

[1]乜標 魯敏;轉型中的中國城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展問題研究――基于浙江省城市社區(qū)商業(yè)的思考[J];北京工商大學學報(社會科學版);2009年01期

[2]鄭光財;淺議評價社區(qū)商業(yè)建設水平的指標體系[J];北方經(jīng)濟;2010年16期

篇3

家住在鄭州大學老校區(qū)附近的劉新是一名80后上班族，每天上班需要從西區(qū)跑到東區(qū)，堵車的痛苦讓他一直有這樣一個期待：在家門口上班，不必坐公交車、不必早出晚歸；隔壁就是大型超市，走路5分鐘；步行10分鐘就到電影院，可以第一時間欣賞國內(nèi)外新片。

劉新的期待可以很快實現(xiàn)，位于大學路和中原路交會處西北角，一座新的城市綜合體上上財富廣場項目正在規(guī)劃建設。

“中國城市的升級變革，從城市綜合體開始。城市綜合體是城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士都在闡述這樣的觀點。

上上財富廣場、中原萬達廣場、錦藝城、西元國際廣場等項目在西區(qū)的落地，都意味著，鄭州西區(qū)商業(yè)一步跨入“城市綜合體”時代。

同時，隨著西區(qū)的舊城改造及都市村莊改造，西區(qū)人流量將會增加，這是西區(qū)商業(yè)發(fā)展的基礎。而眾多商業(yè)大鱷紛紛進入西區(qū)，一個大商圈正在形成。

當城市綜合體扎堆式布局西區(qū)的時候，城市綜合體到底能給西區(qū)商業(yè)帶來怎樣的催化作用？

城市綜合體核心在運營

有數(shù)據(jù)顯示，鄭州在建和立項的城市綜合體已超過53座。有人預言：城市綜合體面臨過剩。

這個在英文中被稱為HOPSCA，通俗被解讀為“城中之城”、“高效之城”的多業(yè)態(tài)建筑集群，在中國正呈密集開發(fā)之勢。

在決定做城市綜合體之前，上上集團董事局主席馮世翔就在思考這樣一個問題：在狂飆突進的城市發(fā)展背景之下，城市綜合體現(xiàn)象只是商業(yè)地產(chǎn)熱潮的一個縮影，該以什么樣的心態(tài)來面對新一輪的商業(yè)地產(chǎn)形勢，使其與城市進化的大趨勢兼容？

在浙商雜志舉辦的一次論壇上，馮世翔如此表達他的看法，“隨著樓市調控被推向縱深，住宅地產(chǎn)頹勢難改，各家房企切入商業(yè)地產(chǎn)領域，是主動轉型、被動轉型，還是盲目跟風，其所產(chǎn)生的結果都是不一樣的。為什么要提心態(tài)，因為商業(yè)地產(chǎn)有一個成長期，當你進入后，能否守得了寂寞，耐得住煎熬，這很重要”。

馮世翔認為，“如果一開始就抱著短期的、功利的心態(tài)而去，可能會直接輸在起點”。

如果說做住宅類似于在小河中游泳，那么做商業(yè)地產(chǎn)就如同在大海里游弋。在商業(yè)地產(chǎn)這場馬拉松比賽中，城市綜合體項目，不管是誰設計的，最終的目的是要盈利。而城市綜合體的盈利無疑是考量地產(chǎn)商的運營能力、品牌支撐以及團隊的最好方法。

“此處水深，泳者須謹慎”的基本觀點，代表了不少城市綜合體投資開發(fā)商共同的體會。

“因此，大家應該把商業(yè)運營放在核心位置，一切圍繞這個來展開?！瘪T世翔說。他認為，“商業(yè)地產(chǎn)的本質其實是替投資者、業(yè)主管理財富”。

而商業(yè)地產(chǎn)項目的定位、定勢與定量參照什么來評定？單以杭州為例，在建或已建有近100個城市綜合體，現(xiàn)階段的杭州，能否消化得下這些個商業(yè)綜合體的龐然大物，答案還是未知。

對此，馮世翔的看法是，從空間的概念來看，商業(yè)地產(chǎn)必須與城市兼容，不能不考慮城市這個母體與平臺，沒有對項目所在的城市深入研判，就不可能有準確的定位。 從時間的概念來看，“一個商業(yè)地產(chǎn)項目，真正要培養(yǎng)成熟，至少需要八到十年的時間，如果沒這個心理預期，充其量你只能賦予商業(yè)地產(chǎn)項目一半的生命”。

歸結到一點，能否處理好城市性與商業(yè)性的共生關系，是馮世翔對商業(yè)地產(chǎn)能否做成功所持有的基本立場。

而上上財富廣場這個位于西區(qū)的城市綜合體項目，就是馮世翔關于商業(yè)地產(chǎn)項目思考的一次實踐。

“錯位”的經(jīng)營布局

上上財富廣場融合了國際先進的建筑設計理念和最新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，將建成由五星級涉外酒店、高端A類百貨、5A甲級寫字樓及精品公寓四大業(yè)態(tài)組成的綜合體項目。

上上財富廣場坐擁鄭州地鐵1號線中原路出站口。同時，因為與火車站西廣場相距非常近，亦可借勢聚集人流量。

然而，上上財富廣場規(guī)劃中的高端百貨體量是6.5萬平方米，離二七廣場只有兩個路口。它將如何與二七商圈現(xiàn)有和將有的商業(yè)項目實現(xiàn)錯位競爭、協(xié)同發(fā)展？這無疑是一次挑戰(zhàn)。

“要在同質化的競爭中勝出，就需要尋求差異化的道路，而前期的定位則是基礎，如果前期沒有做好，靠后期的補救和重新調整定位，那就將會付出更大的努力和艱辛?！瘪T世翔認為。

作為該項目聚客的重要一招，未來的商業(yè)項目，沒有停車位就沒有未來。

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關鍵詞：城市綜綜合體項目；戰(zhàn)略思維；識別與防范

城市綜合體，是能夠在城市中組合三種或三種以上的城市生活空間，其中包括商業(yè)、辦公、住宅、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活生活空間，在各個空間中關系都非常緊密，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

城市綜合體項目被世人成為“城中之城”，因為它融合了現(xiàn)代元素，承載了相當完備的設施和功能。城市綜合體通過各種功能的有機組合，時間空間和交通的多維排布，能夠實現(xiàn)創(chuàng)造城市價值、完善城市功能、豐富城市生活、提升城市品位的作用，其價值和內(nèi)涵是難以通過單一業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)產(chǎn)品來實現(xiàn)的。十多年來，一些成功的城市綜合體案例，如北京的華貿(mào)中心、深圳的華潤萬象城、上海恒隆廣場等地標項目的建設都相當成功。

同時，城市價值系統(tǒng)擁有相當復雜的運營模式，因為房地產(chǎn)或者房產(chǎn)的開發(fā)模式相對簡單，但是大型城市綜合體項目資源配置的綜合性、開發(fā)技術和投資決策就顯得格外復雜，所以城市綜合體的開發(fā)風險相當大?，F(xiàn)在有很多因素都會造成城市綜合體建設的失敗，比如沒有提前預測好區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境，或者對于沒有把握好行業(yè)的市場環(huán)境，或者對于項目規(guī)劃的定位失誤等因素。城市綜合體開發(fā)失敗會給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失，同時整個區(qū)域系統(tǒng)的發(fā)展都會受到影響，現(xiàn)在很多的城市也為此付出了慘痛的代價。因此，對于城市綜合體項目來說，系統(tǒng)性的應用風險管理技術，準確識別、評估風險并采取恰當?shù)娘L險防范措施，成為項目決策、投資開發(fā)和運營管理的關鍵成功因素。

1.城市綜合體項目的風險識別

1.1風險識別的主要方法

多種多樣的項目風險識別的方法，應根據(jù)不同項目的具體情況運用，多種方法相互結合是合適的選擇。專家調查法、故障樹分析法、敏感性分析法、情景分析法、核對表法等都是現(xiàn)在常用的風險識別方法。對于現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展情況，人們最常用的就是專家調查法和核對表法。

1.2城市綜合體的主要風險

有幾種情況存在于我國的大部分城市綜合體項目中：

1.2.1項目財務與融資風險。耗費大量的土地資源是現(xiàn)在項目財務與融資風險綜合體項目中最重要的問題，寫字樓和公寓等產(chǎn)品售價相對不高形成的投資收益風險，不合理的估摸安排，開發(fā)周期長帶來的投融資管理復雜、國家金融法律政策變化等因素，造成項目融資不足、資金運營失利、項目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風險。

1.2.2項目規(guī)劃業(yè)態(tài)設計風險。有時候沒有進行前期的市場調查，就會找到不合適的經(jīng)濟和人文環(huán)境，項目的規(guī)劃不根據(jù)市場方向走，在產(chǎn)品的設計方面又有頗多問題。對于北京和上海等一線城市，綜合體與區(qū)域及產(chǎn)業(yè)之間的關系不能忽視，要保證交通便捷，同時產(chǎn)業(yè)引入是否符合政府區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等。

1.2.3市場競爭風險。時常的競爭風險多種多樣，有來自對手的競爭，也有建筑承包商、各類合作機構（包括政府部門）以及購房者、租戶等的競爭博弈。

1.2.4招商和運營風險。綜合體項目的主要收益來自兩個方面，分別是商業(yè)物業(yè)的租賃和長期經(jīng)營積累的滾動收益，現(xiàn)在的城市綜合體開發(fā)企業(yè)面臨的一個相當嚴峻的風險就是招商過程中容易遇到瓶頸期、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營能力的局限性。

2.城市綜合體項目的風險評估方法及選用

風險評估是在定性識別風險因素的基礎上，對項目管理過程中存在的風險進行量化，得到更準確的判斷，以便對風險進行決策，正確防范風險。風險評估的方法多種多樣，有敏感性分析法、項目風險概率估算方法、項目風險損失估算方法、項目風險模擬仿真法、層次分析法（AHP）等。

對于城市綜合體項目來說，有大量的不確切因素，一般情況下決策樹、專家決策法及層次分析法是現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)的不二之選。

3.對于城市綜合體防范風險分析

3.1風險防范策略

風險防范是在一定的情況下為了減少風險因素產(chǎn)生的副作用而采取的一系列措施，它包括風險識別、風險評估的定性及定量分析結果。想要降低風險因發(fā)生的概率就要減少風險因素能降低損失后果的嚴重程度和改變風險因素的性質三個方面著手，根據(jù)風險因素的可緩解性、可規(guī)避性、可轉移性、可接受性，采取相應措施。

風險防范措施分為兩個類型，分別是預防性應對策略和非預防性應對策略通過預警性的防御措施，來降低風險事件的發(fā)生概率或預期損失的情況是預防性防范措施，比如將風險進行緩解、盡力的回避風險、把風險巧妙的轉移等。非預防型應對策略是真正發(fā)生為了風險事故，積極找出各種應對方法來進行預防，盡量減少項目實施過程中造成的損失，如風險自留和后備措施等。

3.2城市綜合體項目主要風險防范

3.2.1項目財務與融資風險防范策略

現(xiàn)在酒店和寫字樓的投資風險方面的財務風險最為嚴重；但是如今的融資費用過于高昂、銷售回款難以要回。針對此，可采取的風險防范策略如下：

（1）管理工作上要進行現(xiàn)金流的計算和成本的核算；當形式有所變化，要積極地調整各階段融資規(guī)劃，可以在融資上尋找更多地渠道，把融資的成本盡量降到最低。（2）物業(yè)的比例和戶型的比例要安排得當，物業(yè)商品的銷售方面要多加思考和探析。（3）盡量將進擊流量縮小化，科學的進行計劃銷售，度考慮銷售物業(yè)的開發(fā)，后期開發(fā)的時候再考慮酒店和購物中心。

3.2.2項目規(guī)劃業(yè)態(tài)設計風險防范策略

業(yè)態(tài)組合設計想要實施的更好需要給項目制定一個合理的計劃，想要實現(xiàn)項目的最終商業(yè)價值一定要考慮功能的定位。風險防范策略如下：

（1）戰(zhàn)略取勝的新思維方式。（2）通過“設計方案的市場化”以避免建筑設計與商業(yè)規(guī)劃割裂。

3.2.3市場競爭風險防范策略

現(xiàn)在的目標市場存在著大量的市場風險，應依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等變化對項目的客戶定位進行跟蹤性判斷和調整。將客戶之間的關系分類并且歸納起來，通過分析和判斷了解他們的內(nèi)心想法，將它與大眾住宅市場客戶的管理方式區(qū)分開來，在服務方面也有所還早呢隊形，在有限的經(jīng)濟條件中追求利益的最大化。

3.2.4 招商和運營風險防范策略

（1）自持類物業(yè)在招商階段對商鋪的租金進行科學預測，提高項目的招商效率。（2）顧問公司和招商公司是現(xiàn)今比較興盛的公司，要適當?shù)囊M。運營管理公司應該在項目設計階段就參與進來，這樣開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認同，并有效的推動招商工作的進行。

4.小結

本文應用系統(tǒng)的風險管理程序和方法，分析了城市綜合體項目開發(fā)過程中的風險識別及防范要點，有利于項目開發(fā)建設過程中風險管理機制的建立和改進，消除或減少決策失誤，避免項目失敗帶來巨大損失。

（作者單位：中核房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

參考文獻：

[1] 楊帆.城市綜合體開發(fā)項目風險管理研究[D].西安科技大學，2014.

[2] 陳明強.城市綜合體開發(fā)項目全過程風險管理研究[D].江西理工大學，2012.

[3] 路遙.房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評價及應用研究[D].南京理工大學，2012.

[4] 張璋.城市綜合體項目前期策劃及風險研究[D].西安建筑科技大學，2012.

篇5

城市綜合體，是一種綜合的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，不僅包括傳統(tǒng)意義上的商鋪、住宅，更是囊括旅游、文化、商貿(mào)、休閑的消費“聚集區(qū)”。在這里，可以實現(xiàn)“一站式”吃、住、玩、購服務，也可以體現(xiàn)一個地區(qū)的商業(yè)文化和都市氛圍。在許多大都市，城市綜合體即是人流最旺、商氣最好的地方，也是城市的“新地標”。毋庸置疑，城市綜合體對于城市發(fā)展有舉足輕重的作用，是提升城市形象，帶動區(qū)域發(fā)展的“香餑餑”。

城市綜合體項目接連落地

12月19日，劉新民帶著兒子溜達到了灘尖子，來看看蘭州萬達廣場的施工工地。爺倆無法進入工地現(xiàn)場，只能是在工地大門口朝里瞄幾眼?！熬拖Ｍ虉瞿茉缧┥w好，鋪子能早點賺錢?！眲⑿旅窈陀H戚共同投資，在這里購買了一間小商鋪，滿心期待著能在這里掘到金。

說到蘭州的城市綜合體項目，還得從這個城市引進的首個綜合體項目——蘭州萬達廣場說起。這是萬達集團目前在甘肅最大的投資項目，總投資50億元?？偨ㄖ娣e約為44.10萬平方米，其中持有物業(yè)建筑面積約為22.94萬平方米，包含五星級酒店和約18萬平方米的大型商業(yè)中心。有了萬達的名氣、財氣，蘭州萬達廣場不得不讓劉新民和眾多的投資者、經(jīng)營者充滿期待。

不單有萬達看中蘭州，幾乎在一夜之間，數(shù)個大集團進軍蘭州的消息也相繼傳出，高新區(qū)紅星·美凱龍城市綜合體建設項目、居然之家蘭州商務中心、紅樓時代廣場、鴻運金茂廣場、天源一號、世紀金源……記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近兩年來蘭州開建或擬建的城市綜合體項目已有十多個。

在住宅市場限購的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為各大房產(chǎn)開發(fā)商一致追逐的寶藏。在商業(yè)地產(chǎn)的諸多業(yè)態(tài)當中，城市綜合體既能滿足地方政府對GDP的追求又能為開發(fā)商平衡風險。因而，不僅在蘭州，幾乎全國所有的大中城市，住宅地產(chǎn)“退燒”的同時，商業(yè)地產(chǎn)正在迅速崛起。城市綜合體，一夜間成為地產(chǎn)調控下眾人追搶的“新大陸”。

傳統(tǒng)百貨賣場多業(yè)態(tài)發(fā)展

城市綜合體項目的相繼落地與開建，給蘭州傳統(tǒng)的百貨賣場帶來了更大的競爭壓力。在傳統(tǒng)的百貨零售行業(yè)，提供給消費者相類的品牌，相似的商品，相同的服務。消費者得不到購物以外的享受。而對品牌掌控能力和業(yè)態(tài)的創(chuàng)新能力不強，容易失去對市場的占有力。此外，與城市綜合體項目不同，傳統(tǒng)百貨賣場多存在體量小、服務內(nèi)容單一等現(xiàn)象。因而傳統(tǒng)的百貨賣場受到巨大挑戰(zhàn)，已經(jīng)進入一個發(fā)展的瓶頸期。如何在城市綜合體如狼似虎的逼迫下，尋求生存與發(fā)展空間，則是蘭州百貨賣場急需思考的問題。

商業(yè)綜合體迅速崛起的同時，不少人也在擔心傳統(tǒng)百貨被搶走市場，實際上傳統(tǒng)百貨并沒有消極等待，而是在加緊自身的改造升級步伐。在采訪中，記者了解到，蘭州百貨賣場已經(jīng)開始積極應對。今年包括國芳百貨、亞歐商廈、新世界百貨、西太華商廈等都先后進行了內(nèi)部的裝修升級和布局調整，并對布局進行科學的調整，這是適應消費者需求，提升購物環(huán)境。以前，蘭州的百貨商場內(nèi)部基本上以服裝、化妝品、金飾品、電器等產(chǎn)品的銷售為主。餐飲、娛樂等配套服務明顯不足，多是依賴周邊商家提供。而在今年的科學調整中，傳統(tǒng)百貨賣場開始悄然增量，在自我內(nèi)部注重服務功能的不斷完善。

“整體營業(yè)面積有1900多平米，現(xiàn)已引進經(jīng)營戶20多家，經(jīng)營檔位基本飽和，預計本月底可以正式運營。”西太華商廈西賓美食城的王偉經(jīng)理介紹說，他們之前考察了外地多家百貨商場，在原來服務基礎上增加餐飲休閑服務非常必要，不僅能滿足顧客的多方位消費需求，而且有利于促進原有百貨類產(chǎn)品的銷售。而在西太華商廈之前，新世界百貨的餐飲區(qū)已經(jīng)率先開始運營。除增添以往缺失的餐飲服務外，國芳百貨商廈新近投入運營的電影城也吸引了相當一部分的顧客。12月22日，在該電影城等候觀影的王先生座位旁放著兩個購物袋，他告訴記者：“周末陪女朋友出來逛街，走得累了就上來看場電影，感覺很方便，也輕松了許多?！?/p>

采訪中，眾多業(yè)內(nèi)人士一致認為，傳統(tǒng)百貨業(yè)一統(tǒng)天下的格局已經(jīng)被打破，百貨店將購物中心化，實行以百貨為主業(yè)，整合專業(yè)店、專賣店、小超市、餐飲、文化、娛樂、休閑等其他業(yè)態(tài)，實行經(jīng)營的多元化。無可厚非，多業(yè)態(tài)并舉將成為百貨業(yè)發(fā)展的未來趨勢。

標新立異錯位發(fā)展是方向

城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分城市綜合體便應運而生，形成了強大的商業(yè)聚合力和輻射力。它的集中與擴散滿足了習慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作的基本需求。

在蘭州城市綜合體項目已遍地開花之時，如何定位如何經(jīng)營也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、運營商必須考慮的當務之急。在現(xiàn)有的幾大商場內(nèi)，記者發(fā)現(xiàn)品牌趨同商品同質現(xiàn)象較為普遍。以服裝品牌來說，歐時力、ONLY、艾格等品牌幾乎在蘭州的各大商場都設有專柜，裝修風格一樣，銷售的產(chǎn)品也基本一致。這樣的同類化發(fā)展，不僅難以給消費者以新鮮感，時長日久也使得商場失去了特色。如何做得長久，做得深入人心，避免步入“千店一面，千品一面”的同質化怪圈，不僅是百貨業(yè)需要考慮的問題，對于后來者的城市綜合體發(fā)展也有著重要的意義。

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申明:本網(wǎng)站內(nèi)容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內(nèi)容。 在羅臻毓看來，綜合體戰(zhàn)略，在中國找到了最合適生長的土壤。

去年9月剛接手凱德中國的CEO羅臻毓坐在《英才》記者的對面，操著一口新加坡式中文，不時舞動手臂，毫不掩飾對于中國市場的美好憧憬。

凱德已經(jīng)在中國走過了20年的發(fā)展歷程。隨著2013年林明彥出任集團總裁兼首席執(zhí)行官，凱德集團的“綜合體戰(zhàn)略”進入了全速實施的新階段。 內(nèi)部大整合

圍繞“一個凱德”，凱德公司架構被重組為為四個業(yè)務單位，包括聚焦兩大核心市場的凱德中國與凱德新加坡，以及以專業(yè)歸屬實現(xiàn)跨國管理的凱德商用和雅詩閣，這兩者分別負責凱德旗下購物中心和跨地域的服務公寓業(yè)務。

此外，在業(yè)務層面集團也進行了諸多調整，包括出售澳洲置地股份以及將凱德商用私有化。

林明彥向媒體解釋，如此調整的目的是為了進一步整合資源，提高運營效率和溝通流暢度，更敏銳地對市場變化做出回應，外界認為，調整實際是為其綜合體戰(zhàn)略鋪路。

伴隨集團戰(zhàn)略調整的還有新一輪的人事任命。2014年9月15日，原凱德中國首席執(zhí)行官廖茸桐正式出任凱德商用首席執(zhí)行官，原凱德中國副首席執(zhí)行官兼首席投資官羅臻毓繼任凱德中國首席執(zhí)行官一職。

羅臻毓向《英才》記者這樣解釋，“不管是新的人事任免還是凱德商用的退市，都是為了讓內(nèi)部人員從意識上形成‘一個凱德’的觀念，這是資源整合的步驟?！?/p>

兩位新帥均為集團老將，長期負責中國業(yè)務的拓展。新任凱德中國首席執(zhí)行官羅臻毓同樣來自集團內(nèi)部，擁有深厚的專業(yè)根基和豐富的行業(yè)經(jīng)驗，在亞洲市場，特別是中國市場的房地產(chǎn)投資開發(fā)和資本運營領域，有著豐富的經(jīng)驗。

兩位“中國系”高管的任命，透出的實際上是凱德下一步戰(zhàn)略布局的傾向，那就是深耕中國，而早在2013年1月11日，新加坡嘉德置地的中文名稱也已經(jīng)正式更名為凱德集團，而在此前，凱德僅僅是新加坡嘉德置地集團在華的統(tǒng)稱。 資本邏輯

“凱德在中國做綜合體有三點核心競爭力，首先是強大的綜合開發(fā)能力，其次是已經(jīng)建立起來的龐大而專一的經(jīng)營體系，第三是凱德在資本市場上的優(yōu)勢?！绷_臻毓對《英才》記者表示，這也是支撐綜合體戰(zhàn)略實施的底氣所在。

2013年6月，凱德以19億元獲得上海廣川置業(yè)70%的股權，從而獲得該公司擁有的漢中路地塊。這是繼年初提出“確立綜合體戰(zhàn)略”之后，凱德中國在上海內(nèi)環(huán)交通樞紐地段拿下的首個商辦及住宅地塊，標志著凱德中國在加強綜合體戰(zhàn)略上邁出了實質性的一步。

住宅和綜合體開發(fā)的難度可比天上地下。作為商業(yè)地產(chǎn)的高級模式，綜合體對于企業(yè)開發(fā)、運營管理、資產(chǎn)資本化等綜合能力要求非常高，凱德將集團旗下住宅開發(fā)、商場運營、服務公寓運營等多種業(yè)務優(yōu)勢形成合力，并通過資本化運作，形成良性的造血機制。

全產(chǎn)業(yè)鏈模式包含四種核心的能力：出色的項目拓展能力、全面的開發(fā)能力、優(yōu)異的運營管理能力，以及強大的資本管理能力。

綜合體戰(zhàn)略是一種資本密集型戰(zhàn)略，它不僅僅是單純的修建更多座綜合體項目，而是將這些優(yōu)質的資產(chǎn)持有運營，通過資本運作和資產(chǎn)管理，為投資人獲取回報。因此，凱德一直在戰(zhàn)略性地利用多種資本運作的方式來支撐這一戰(zhàn)略，從通過資本市場發(fā)行股票、債券或者其他證券，到自己管理的房地產(chǎn)投資信托基金再到私募房地產(chǎn)基金，再到REITs，這條完整而有力的資金鏈條支持著凱德中國的快速發(fā)展，而良好的業(yè)績又能吸引到更多投資。

除了這條完整的“投、融、管、退”鏈條，支撐綜合體戰(zhàn)略的還有凱德自身穩(wěn)健的資產(chǎn)負債表現(xiàn)，以及嚴苛而精準的資產(chǎn)管理能力。

“我們要保證每做一個項目，都要確保一定的回報率，這個回報率從一開始基本上是用平方米來測算，細到每個店面能租多少錢都要算出來。” 羅臻毓這樣描述道，以北京來福士廣場為例，一層的商鋪租金比較高，因此將雅詩閣的大堂放在六樓，如果放在一樓，凱德會認為浪費資源，“不是每個人都會按這個思路做，但是我們確實算得比較多?！?撇脂利潤

根據(jù)集團數(shù)據(jù)顯示，截至2014年9月30日，凱德在中國資產(chǎn)已超過800億元人民幣，息稅前利潤近25億元人民幣，貢獻率逾三成。在未來3年，凱德集團還將以新加坡、中國兩大核心市場為主打造近50個地標，總開發(fā)投資額近1800億元人民幣，其中超過一半以上項目位于中國。在羅臻毓看來，綜合體戰(zhàn)略，在中國找到了最合適生長的土壤。

按照集團公開資料顯示，接下來的3年內(nèi)，凱德將迎來綜合體戰(zhàn)略的密集收獲期，其位于五大核心城市群的綜合體規(guī)模將超過600萬平米。

“在中國，每個城市群的中心都有一座大城市，就好比北京和上海，或者成都和武漢，這些中心城市的人口密度很高，對于綜合體的需求很強烈，這是凱德的機會所在。”羅臻毓說。

凱德中國正在用最快速的方式讓自己融入中國市場，但對于新官上任的羅臻毓來說，看似平緩的中國市場表象下也暗藏漩渦。

面對不斷下行的行業(yè)與不斷縮小的蛋糕，開發(fā)商如何消化已有項目的同時進行適當?shù)財U張來保證綜合體戰(zhàn)略的實施，是羅臻毓需要考慮的問題。

從凱德集團公布的半年報來看，2014上半年，凱德在中國市場共售出約2231個住宅單位，約合26.7億元。據(jù)凱德商用去年一季報顯示：2014年一季度，該公司實現(xiàn)收入1.25億新元，同比增長4.8%，其中凱德商用在中國地區(qū)除稅及少數(shù)股東權益后利潤為2585.9萬新元，同比出現(xiàn)下降。

盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖認為，作為行業(yè)的領導者，凱德中國在跟隨中國市場發(fā)展的過程中節(jié)奏是控制得比較好的，這促成了它過去十年的優(yōu)秀表現(xiàn)，但正是因為它跟中國城市發(fā)展的速度過于同步，當中國的城市發(fā)展遭遇供求失衡時，它將遇到的痛苦也是同步的。

篇7

城市綜合體的特點城市綜合體作為當今地產(chǎn)模式的最高形式，它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復合化而順應成長的一種全新的復合地產(chǎn)。所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛等城市生活的三項以上功能在空間上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，它具備完整的城市街區(qū)的特質，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關系，與外部空間有機結合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價值。城市綜合體模式在成本管理方面的作用城市綜合體通過綜合性的開發(fā)，結合社會經(jīng)濟發(fā)展目標和城市總體規(guī)劃要求，獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。城市綜合體模式對項目成本管理起到巨大的促進作用。城市綜合體帶來巨大的商業(yè)效益城市綜合體體現(xiàn)了商業(yè)配套和生活服務雙軌模式的與時俱進，是整體布局完善、功能特色明顯、分散化、多樣化、多層次的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。城市綜合體對一個城市經(jīng)濟的發(fā)展和商業(yè)設施的完善將起到極大的推動作用，它絕不是幾種產(chǎn)業(yè)的簡單疊加，其有機的組合必將釋放出巨大的能量，創(chuàng)造出巨大的需求空間和商機。城市綜合體模式有利于項目成本運作城市綜合體在規(guī)劃階段，要進行商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃與建筑格局規(guī)劃。在一定程度上，商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更加重要。科學的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)強調整體戰(zhàn)略，即更注重商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃。一個大型的購物中心包括超市、百貨、餐飲、娛樂、家電與信息產(chǎn)品等多功能的業(yè)態(tài)，但是圍繞著這些功能配置該如何來進行布局，使各個功能主題明確，互相促進，互不干擾，同時達到最有利于商場旺場和實現(xiàn)租金收入最大化的目的，這正是城市綜合體模式的優(yōu)勢所在。如萬達集團開發(fā)的商業(yè)項目，都是遵循這一個原則，先進行商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，再進行建筑方面的規(guī)劃。如萬達在長沙黃興南路步行街開設的萬達購物廣場二、三層開設18000平方米的大型超市;從項目開始策劃之初，沃爾瑪超市就深度介入其中，就其專業(yè)的細節(jié)與發(fā)展商達成一致意見，這樣一來，就確保了商業(yè)項目建成之后就成為一個一步到位的產(chǎn)品。采用城市綜合體模式，進行科學的商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，有利于形成最合理的商業(yè)布局，有利于實現(xiàn)低成本的運營，能縮短整個項目的開發(fā)周期，構成整體效益對散件效益的優(yōu)勢。

貴陽市匯金廣場成本管理

匯金廣場概況“匯金廣場”位于貴陽市的延安西路上，地處貴陽市中心紫林庵區(qū)域，是貴陽雙核的重要節(jié)點，隨著“大貴陽”的形成，該區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。距目前的貴陽市核心商圈噴水池約1公里、距傳統(tǒng)商圈大十字、小十字近1．5公里。該項目的優(yōu)勢體現(xiàn)在:①項目地處貴陽市一級主干道，交通條件十分便利;②項目周邊是貴陽市傳統(tǒng)的政府辦公的密集區(qū)域，有建設廳、農(nóng)業(yè)廳、商務廳等省級單位，市政配套完善，商業(yè)氛圍濃厚;③項目所處區(qū)域及鄰近的三橋片區(qū)是貴陽市高密度居住區(qū)域，大量新高端住宅項目相繼開發(fā)，商場潛在客流非常充足;④隨著2010年5月客車站的正式搬遷，政府對此區(qū)域商業(yè)、居住環(huán)境進行整體規(guī)劃，客車站原址已規(guī)劃為市內(nèi)一個大型商業(yè)網(wǎng)點并且是連接新區(qū)的一個重要輕軌換乘站所在。匯金廣場成本管理模式的設計為進行有效的項目成本控制，結合匯金廣場的地理優(yōu)勢，從全壽命周期出發(fā)控制項目成本，前期策劃階段就統(tǒng)籌考慮項目最終運營，結合“城市綜合體”的概念，設計匯金廣場成本管理模式，即“匯金廣場綜合體”。該模式應用系統(tǒng)工程的思想，將建設項目全壽命周期作為成本管理的對象，從項目經(jīng)營的角度考慮項目成本管理，實現(xiàn)成本管理的系統(tǒng)控制。匯金廣場綜合體定位分析對上述貴陽市各類業(yè)態(tài)特點進行分析并總結，從整個城市商業(yè)競爭上看，貴陽缺乏真正的購物中心。打造貴陽中心城區(qū)的SHOPPINGMALL的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，對匯金廣場能起到確立商業(yè)地位，引領城市商業(yè)升級的作用。從區(qū)域市場競爭而言，匯金廣場處于一個相對弱勢的大西門商圈邊緣?？梢酝ㄟ^提升檔次、豐富業(yè)態(tài)，成為區(qū)域商業(yè)的龍頭與旗艦，提升大西門商圈影響力，并促成貴陽中心商業(yè)的融合。從規(guī)模上看，匯金廣場并無規(guī)模上的競爭優(yōu)勢。其他各大型商業(yè)的檔次跨度從低到高一應俱全。對于匯金廣場而言，只有建成有特定主題特色的復合型MALL，而非大而全的綜合購物場所，才能凸顯商業(yè)價值。匯金廣場所在區(qū)位為市級政務、商務、居住、商業(yè)混合區(qū)，具有成熟消費人群，尤其是中高端家庭消費人群密集，從這部分人群的需求出發(fā)，確定匯金廣場的定位為家庭型購物、生活、娛樂為一體的復合型商業(yè)體系。而貴陽現(xiàn)存商業(yè)基本沒有瞄準家庭消費客群，基本都是以購物為主的品種有限單一的臨街商業(yè)。以家庭生活為中心構建品種齊備的復合型MALL商業(yè)體系，從目前來看是一大空缺，這必將成為匯金廣場的獨特競爭優(yōu)勢。從區(qū)位、規(guī)模、人群構成、所面對的競爭現(xiàn)實等方面來看，家庭主題購物中心是匯金廣場的最佳定位目標。對匯金廣場進行的市場定位為:滿足貴陽市中產(chǎn)階層家庭的餐飲、娛樂消費需求;滿足大量新生代及兒童的購物、娛樂、教育消費需求;滿足年輕人消費得起的“快速時尚”國際品牌購物需求。根據(jù)以上分析，設計匯金廣場的商業(yè)業(yè)態(tài):①高檔時尚購物:滿足年輕、時尚一族和高收入消費人群的消費需求;②休閑娛樂:舒適休閑的購物環(huán)境，豐富的娛樂設施，滿足個性潮人及家庭的休閑向往;③餐飲:充足的特色餐飲和高檔商務餐飲，滿足了家庭消費和高檔商務消費的面面俱到。匯金廣場綜合體定位方案“匯金廣場”總建筑面積近30萬平方米，以近7萬平方米的大型購物中心及6萬余平方米超高層頂級寫字樓作為主體，另配備了3萬余平方米的時尚國際公寓以及4萬余平方米高檔住宅。購物中心為6．7萬平方米，從地下一層到八層共九個樓面，單層面積近9000平方米，相當于目前貴陽市現(xiàn)有百貨單店的3倍規(guī)模。辦公式公寓為3萬平米的國際時尚辦公式公寓。超高層寫字樓高達202米，總體量6萬余平方米的頂級寫字樓，簡約現(xiàn)代并獨具氣勢。單層面積近2000平方米，14部高速名牌電梯，頂級寫字樓配置。1)整體方案。雄踞貴陽傳統(tǒng)市中心、連接金陽新區(qū)行政中心，匯金廣場以充足的業(yè)態(tài)功能組合、整合內(nèi)外資源發(fā)揮其協(xié)同效應、以服務高端商務及生活需求為目的，打造引領貴陽市區(qū)高品質綜合性物業(yè)的新地標，2)平面業(yè)態(tài)規(guī)劃．負一層規(guī)劃為生活配套、精品超市、美食廣場;一、二、三層規(guī)劃為精品時尚服飾;四層規(guī)劃為兒童服飾、家居生活用品;五層規(guī)劃為時尚、特色餐飲、電子游藝;六層規(guī)劃為商務餐飲、KTV;七層規(guī)劃為電影院、KTV;八層規(guī)劃為商務餐飲、書城、SPA。匯金廣場綜合體的規(guī)劃，突破了貴陽市目前僅有的傳統(tǒng)百貨商場模式，以實施全過程的項目成本控制，提高商業(yè)價值為最終目的，立足項目自身優(yōu)勢，借鑒國際先進購物中心模式對匯金廣場的市場定位、平面布局及硬件配套設施進行設計。

結語

篇8

【關鍵詞】城市商業(yè)綜合體建筑，給排水設計

隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應運而生，它將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、娛樂等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。這類工程往往規(guī)模宏大，系統(tǒng)復雜，多位于城市的核心區(qū)域，因此在保證建筑功能的前提下，如何合理進行給排水系統(tǒng)的設計，兼顧初期投資、后期維護、運行管理等方面，是一項值得探討的課題。

1.消防給水系統(tǒng)設計。

城市商業(yè)綜合體建筑人員密集，建筑功能復雜，一旦發(fā)生火災，火勢蔓延迅速、不易撲救，人員逃生困難，容易造成重大人員及財產(chǎn)損失，因此消防系統(tǒng)設計的可靠性尤為重要。

1.1自動噴水滅火系統(tǒng)設計。城市商業(yè)綜合體建筑內(nèi)部應根據(jù)各區(qū)域的功能確定系統(tǒng)危險等級，對于超市、商場的倉庫區(qū)應按照倉庫危險等級確定噴水強度及延續(xù)時間；室內(nèi)凈高8～12m的區(qū)域，比如大堂、影院等部位，應按照非倉庫類高大凈空場所確定消防水量。這些部位的噴淋水量遠大于商業(yè)區(qū)、地下車庫、寫字樓等區(qū)域，須按最不利情況確定本工程的消防用水量。為保證發(fā)生火災后，自動噴水滅火系統(tǒng)及時動作，達到控火滅火的效果，應根據(jù)不同功能場所選擇適合的噴頭：寫字樓、地下車庫等部位，可選擇普通型噴頭；餐飲的廚房區(qū)須采用高溫型噴頭；對于商業(yè)區(qū)域等人員密集場所內(nèi)的噴頭，應選用快速響應噴頭?？焖夙憫獓婎^的優(yōu)勢在于：熱敏性能明顯高于標準響應噴頭，可在火場中提前動作，在初起小火階段開始噴水，使滅火的難度降低，可以做到滅火迅速、滅火用水量少，可最大限度地減少人員傷亡和火災燒損與水漬污染造成的經(jīng)濟損失。

1.2消火栓系統(tǒng)的設計。城市商業(yè)綜合體建筑往往根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分分隔，各層之間除了公共樓梯間、管井以外很少有隔墻能夠上下層一致，這就為各層的消火栓及立管設置帶來困難，而且這類工程隨著后期招商的確定、小業(yè)主的進入，室內(nèi)分隔會有相當大的調整，如果按照立管上下貫通的方式進行施工圖設計，則工程后期的拆改相當困難。因此建議每層或者隔層設置消防環(huán)管，各層間的消防環(huán)管通過公共部位設置的立管進行連通。這種做法雖然會增加初期工程量，但在工程后期拆改過程中，對整個消防系統(tǒng)的改動影響比較小，為后期的配合施工帶來方便。

1.3大空間智能滅火系統(tǒng)設計。城市商業(yè)綜合體建筑上下貫通的中庭，以及大型IMAX電影廳，這些區(qū)域往往凈高超過12m，采用普通噴淋已不能滿足規(guī)范要求，可采用大空間智能滅火系統(tǒng)，以保證滅火系統(tǒng)的的安全、迅速、可靠。本系統(tǒng)可與噴淋系統(tǒng)合用，并宜從報警閥前分開設置。

1.4消防性能化設計。城市商業(yè)綜合體建筑通常有多個中庭連通，組成一個不間斷的大空間零售區(qū)域，由于建筑設計上的復雜性和特殊性，為保證功能的一體化，簡單的完全按現(xiàn)行消防規(guī)范設計無法滿足商業(yè)空間的美觀度和商業(yè)布局的靈活性。因此經(jīng)常需要對這類區(qū)域進行消防性能化設計，從而在商業(yè)區(qū)域內(nèi)減少防火卷簾，采取合理可靠的防火分隔方式，將商店零售區(qū)域形成獨立的防火分區(qū)，既保障區(qū)域內(nèi)人員安全疏散的要求，同時又避免對建筑的特殊造型和建筑效果產(chǎn)生影響。

2.生活給水系統(tǒng)設計

城市商業(yè)綜合體建筑一般業(yè)態(tài)繁多，租售形式不同，各業(yè)態(tài)業(yè)主要求不同，而且各類不同功能的場所，水費標準各不相同，結合項目后期運營管理，宜根據(jù)業(yè)態(tài)分設供水系統(tǒng)，各系統(tǒng)單獨向自來水公司交費。未單獨立戶的業(yè)態(tài)水費由物業(yè)收取。

2.1生活用水量。對于寫字樓、商場等區(qū)域，室內(nèi)生活用水定額按《建筑給水排水設計規(guī)范》標準選取即可。

餐飲用水量一般有兩種計算方法：

1）按使用人數(shù)確定：顧客人數(shù)應由甲方或建筑專業(yè)提供，當無法獲得確切人數(shù)時，中餐酒樓可按0.85～1.3m2（餐廳有效面積）/位計算（餐廳有效面積可按圖紙算得，若資料不全，可按80%的餐廳建筑面積估算）。用餐次數(shù)可按2.5～4.0次計。

2）按餐廳面積確定：一般按25～40L/m2天計算。餐飲業(yè)服務人員按20%席位數(shù)計（其用水量應另計）。

影院用水量按使用人數(shù)確定，上座率按80～90%，每天放映場次按6場計。

2.2二次供水。本類工程室內(nèi)用水量較大，為保證供水的安全可靠，二次加壓供水系統(tǒng)宜選用水箱+變頻供水設備的供水方式，水箱有一定的調節(jié)容積，從而提高供水系統(tǒng)的可靠性，保證各功能區(qū)用水需求。

3.排水系統(tǒng)設計。

城市商業(yè)綜合體建筑一般位于城市中心區(qū)，為營業(yè)面積最大化，建筑退紅線距離一般比較小，為滿足室外管網(wǎng)布置，應盡量減少室外埋地排水構筑物的數(shù)量。同時室內(nèi)排水點較為分散，若采用重力自流方式，直接排出室外，排水管道走向過長，按坡度設計管道敷設較低，對建筑層高有較大影響，同時過長的重力排水管道容易堵塞，為后期運營、維護帶來困難，因此室內(nèi)排水宜適當集中收集后排放。廚房污水經(jīng)地下室隔油器或隔油池處理后壓力提升排至室外污水管網(wǎng)（靠近外墻的二層及以上的餐飲，若條件允許，隔油器間可設置在首層，處理后重力排至室外）。衛(wèi)生間污水排至地下室污水處理間后壓力提升排至室外污水管網(wǎng)，經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。為便于日后維護管理，不同業(yè)態(tài)宜分設污水處理間。（污廢分流）

篇9

關鍵詞： 防火分區(qū) 報警切斷 用氣量

1 前言

城市綜合體（HOPSCA）是以建筑群為基礎，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟聚集體）。綜合體具有提升城市品質，完善功能配套的作用，隨著各地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市綜合體建筑如雨后春筍般出現(xiàn)，近年來，南京市江寧區(qū)陸續(xù)建成了萬達廣場、同曦瑞都購物廣場、金輪新都匯、砂之船藝術商業(yè)廣場等商業(yè)綜合體，接下來，金鷹國際、百家湖景楓中心、21世紀商業(yè)中心等商業(yè)綜合體，也將陸續(xù)進入市場。綜合體內(nèi)燃氣設計也成為時下熱門話題，由于綜合體內(nèi)用氣點位分散、防火分區(qū)錯綜復雜、不同用氣區(qū)域安全要求不同等等，如何能讓燃氣設計在滿足規(guī)范的前提下，能夠滿足客戶及安全要求，成為了重中之重。

2 管道整體布局

2.1 招商布局多變

綜合體餐飲燃氣設計一般分兩步走，第一步，根據(jù)開發(fā)商提供的招商業(yè)態(tài)平面圖布置主管，可以基本保證做餐飲的商鋪預留一個閥門到該餐飲廚房區(qū)域或廚房附近；第二步，根據(jù)該餐飲裝修平面圖及廚房內(nèi)用氣灶具平面圖，從該預留閥門開始設計，掛表直至設計至接灶具。

但在綜合體餐飲燃氣預留設計過程中，會隨著開發(fā)商招商的變化而變化。在設計初期，大多燃氣預留點位為意向性，大多數(shù)餐飲商鋪尚未簽訂租賃合同，隨著設計和招商的深入，預留點位會隨之發(fā)生變化，并且大多數(shù)餐飲商鋪無法確定廚房區(qū)域，燃氣管道預留存在未知和不確定性。

為消除不確定性帶來的隱患，在設計過程中，可以建議開發(fā)商在招商布局過程中，餐飲商鋪盡量采取集中樓層設置、（同一防火分區(qū)內(nèi)）區(qū)域設置、在綜合體內(nèi)靠設置，廚房區(qū)域初步劃定范圍和界限，這樣可以方便管道引入及后期招商即使發(fā)生變化，也對整體方案影響較小，并且在后期深化設計每個餐飲商鋪中，與前期的預留點位達到無縫銜接。

2.2 管道走向

根據(jù)城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范GB50028-2006中10.2.14.1規(guī)定，燃氣引入管

不得敷設在臥室、衛(wèi)生間、易燃或易爆品的倉庫、有腐蝕性介質的房間、發(fā)電間、配電間、變電室、不適用燃氣的空調機房、通風機房、計算機房、電纜溝、暖氣溝、煙道和進風道、垃圾道等地方；10.2.27.1規(guī)定，燃氣立管宜明設，也可設在便于安裝和檢修的管道豎井內(nèi)，但不得與電線、電氣設備或氧氣管、進風管、回風管、排氣管、排煙管、垃圾道等共用一個豎井。根據(jù)建筑設計防火規(guī)范GB50016-2014中6.1.5規(guī)定，可燃氣體和甲、乙、丙類液體的管道嚴禁穿過防火墻，據(jù)此，可引申至燃氣管道嚴禁穿越防火分區(qū)。

在綜合體布局中，特別是地下室布局中，防火分區(qū)劃分錯綜復雜，我們采用不同防火分區(qū)從不同區(qū)域單獨設計引入管道的方法，但往往開發(fā)商會提出一些需求，比如通過加設鋼制套管（無焊縫），讓燃氣管道通過疏散走廊、人員密集處、會議室、包間、消防通道等，在此類問題的處理中，往往采取由開發(fā)商預先征求當?shù)叵啦块T建議后，再采取相關措施。

3 報警切斷

根據(jù)城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范GB50028-2006中10.5.3規(guī)定，商業(yè)用氣設備設置在地下室、半地下室（液化石油氣除外）或地上密閉房間內(nèi)時，燃氣引入管應設手動快速切斷閥和緊急自動切斷閥，用氣房間應設置燃氣濃度檢測報警器，并由管理室集中監(jiān)視和控制。

從市場需求來看，綜合體內(nèi)餐飲布局設置在地下室較多，即使設置在地上，廚房往往也屬于密閉房間，并且從商場及燃氣公司的安全運營來考慮，綜合體內(nèi)全部需要設計燃氣泄漏報警切斷系統(tǒng)。

從設計思路及業(yè)主需求來看，燃氣報警設計可以分為分戶（片區(qū)）控制、總體控制、總體與分戶控制相結合這三種情況。

3.1 分戶控制

在這種情況下，主管往往可以設計在室外（商業(yè)屋頂架空或埋地），各商鋪在進戶前設置緊急切斷閥，各商鋪單獨設計報警及切斷系統(tǒng)，報警及切斷控制箱接至該商鋪辦公室（往往為非24小時有人值班），分戶設計的報警及切斷信號也可通過二次傳輸把信號傳遞到綜合體消防控制室（24小時有人值班）。

優(yōu)點：每戶報警只切斷單戶氣源，不影響其他戶用氣。

缺點：如果不做二次傳輸，存在安全隱患，且造價較高。

3.2 分片區(qū)控制

在這種情況下，主管往往可以設計在室外（商業(yè)屋頂架空或埋地），各片區(qū)（片區(qū)為一個防火分區(qū)內(nèi)）商鋪在進戶前設置緊急切斷閥，報警及切斷控制箱接至綜合體消防控制室（24小時有人值班）。

優(yōu)點：造價比較合理。

缺點：一戶報警，該片區(qū)切斷氣源。

3.3 總體控制

對該綜合體的供氣主管上在室外采用一個總切斷閥，各商鋪的報警系統(tǒng)與該總切斷閥聯(lián)動，報警及切斷控制箱接至綜合體消防控制室（24小時有人值班）。

優(yōu)點：造價最低。

缺點：一戶報警，整個綜合體餐飲氣源全部切斷，影響較大，并且與該切斷閥聯(lián)動的報警探頭數(shù)量太多，信號可能會減弱或存在無法有效控制。

3.4 總體與分戶控制相結合

在這種情況下，主管往往設計在室內(nèi)，在室外供氣主管上采用一個總切斷閥，室內(nèi)主管的報警系統(tǒng)與該總切斷閥聯(lián)動，報警及切斷控制箱接至綜合體消防控制室（24小時有人值班）。各商鋪在進該商鋪前設置分戶緊急切斷閥，各商鋪單獨設計獨立報警及切斷系統(tǒng)，報警及切斷控制箱接至該商鋪辦公室（往往為非24小時有人值班），分戶設計的報警及切斷信號也可通過二次傳輸把信號傳遞到綜合體消防控制室（24小時有人值班）。

優(yōu)點：主管報警，整個綜合體餐飲氣源全部切斷；每戶報警只切斷單戶氣源，不影響其他戶用氣。

缺點：有時室內(nèi)主管與該商鋪支管重合，不好界定，且造價最高。

從以上四種控制方案來看，分片區(qū)控制最為合理，應用也最廣泛。在設計中，也需要針對該綜合體的實際布局情況，采用不同的方案。

4 用氣量估算

在綜合體餐飲燃氣預留設計中，往往招商尚未完成，開發(fā)商無法準確預知各餐飲商鋪的用氣量，大多通過估算，指標也只有建筑面積或座位數(shù)，但開發(fā)商為了防止后期商鋪擴大或調整等因素，往往會過大的申請用氣量，這樣會導致在設計中前期預留與后期使用差異較大、調壓設施和管徑選取偏大，對工程造價、施工難度及后期運營都會帶來影響。

根據(jù)調研數(shù)據(jù)分析，各餐飲商鋪燃氣用氣量預估可以取該商鋪的建筑面積的0.03-0.05之間進行預留燃氣量設計。

5 安全措施

根據(jù)城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范GB50028-2006中10.2.23規(guī)定，敷設在地下室、半地下室、設備層和地上密閉房間以及豎井、住宅汽車庫（不使用燃氣，并

能設置鋼套管的除外）的燃氣管道應符合下列要求：

①管材、管件及閥門、閥件的公稱壓力應按提高一個壓力等級進行設計；

②管道宜采用鋼號為10、20的無縫鋼管或具有同等及同等以上性能的其他金屬管材；

③除閥門、儀表等部位和采用加厚管的低壓管道外，均應焊接和法蘭連接；應盡量減少焊縫數(shù)量，鋼管道的固定焊口應進行100%射線照相檢驗，活動焊口應進行10%射線照相檢驗，其質量不得低于現(xiàn)行國家標準《現(xiàn)場設備、工業(yè)管道焊接工程施工及驗收規(guī)范》GB 50236-98中的Ⅲ級；其他金屬管材的焊接質量應符合相關標準的規(guī)定。

由于綜合體項目大多為該城市的標示性建筑，影響力巨大，安全要求級別和很高，除了在設計材料選型和設計思路上提高要求外，也受到越來越多的消防、安監(jiān)等政府部門的關注，燃氣安全在整個綜合體的安全中扮演著非常重要的角色，首先需要在設計環(huán)節(jié)嚴格按照燃氣相關規(guī)范及當?shù)叵赖炔块T的相關要求進行設計，在施工環(huán)節(jié)，要嚴把質量關，嚴格按圖施工，在后期運營過程中，例行巡視和定期安全檢查都非常重要，為了使綜合體燃氣更加規(guī)范安全的運營，在設計環(huán)節(jié)中就要把好第一道關，做好本質安全化。

6 結束語

綜合體燃氣設計還包括鍋爐房燃氣設計、配套住宅燃氣設計、機械送排風系統(tǒng)設計、調壓計量設計、管道井設計、放散管設計等問題，綜合體燃氣設計需要防范和注意的環(huán)節(jié)還有很多，要在熟悉燃氣各種規(guī)范和當?shù)卣蟮那疤嵯逻M行設計，在設計中，要嚴格遵守相關規(guī)范和法律法規(guī)要求，綜合各方因素，設計出最優(yōu)方案。

參考文獻：

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[2] 《城鎮(zhèn)燃氣技術規(guī)范》GB 50494-2009

[3] 《建筑設計防火規(guī)范》GB 50016-2014

篇10

關鍵詞：綜合體；能力分類；功能研究；社區(qū)服務中心；

Abstract: Nowadays people's living standard continuously upgrade the quality of living environment, the requirements have also increased, the living environment clean and tidy, far can not meet the needs of people. Therefore, this article mainly to the "people-oriented" concept as the starting point, carries on the discussion to the community planning. For complex within the community are introduced in detail, the purpose is to study the main function to the community, different configuration of the crowd, research and human activities etc., truly meet the needs of the people living environment, leisure space and public service facilities and so on, hope to discuss with you.

Keywords: complex; classification; function research; community service center;

中圖分類號： B845.61 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

1、引言

隨著程式化進程的不斷加快，社會各行業(yè)的蓬勃發(fā)展的同時也加速推進了服務業(yè)的轉型。而在社區(qū)層面上則表現(xiàn)為原來封閉獨立的居住環(huán)境，內(nèi)向的公共服務設施服務模式趨于瓦解，社區(qū)作為地域性社會生活共同體，在居民日常生活中的作用日益突顯,它是居民生活相關的重要組織載體，也是促進城市和諧的重要內(nèi)容。而在城市的發(fā)展中，由于開發(fā)規(guī)模、建設時序不同，造成城市的發(fā)展結構不協(xié)調，區(qū)域中心缺失，城市中配置的各種功能也難以滿足居民生活要求；體現(xiàn)在區(qū)域歸屬感減弱，對城市的記憶逐漸淡化。因此，通過社區(qū)綜合體的建設一方面可以更好的整合各類服務資源，另一方面也便于構建區(qū)域中心。

2、概念界定

2.1 綜合體

對社區(qū)綜合體進行解釋，首先要從綜合體的定義出發(fā)?！熬C合體”就是將城市中服務功能、產(chǎn)業(yè)功能、社區(qū)服務、配套服務等多種功能進行整合，同時在彼此之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，最終形成一個多功能、高效率的整體。而社區(qū)綜合體則是將綜合體中主要面向社區(qū)服務的功能進行整合，以社區(qū)為服務單元，整合社區(qū)管理、服務、教育、醫(yī)療、文化、體育等功能，形成社區(qū)的鄰里中心。依靠社區(qū)綜合體來構建區(qū)域中心，主要是從綜合體所具有的共同特征出發(fā)，更多的為人提供一種綜合。一般來說，社區(qū)綜合體具有以下特色：

（1）集約性：各產(chǎn)業(yè)功能、資源要素、服務設施等在空間上的集中，以減少建設與配套成本，提高服務能力與運營效率。

（2）復合性：通常由三種或三種以上功能構成，各種要素聚集在一起，形成一定的規(guī)模集聚效益；

（3）關聯(lián)性：單純的功能集中并不足以形成綜合體，只有各部分間建立相互依存、相互助益的能動關系，才能使各功能實現(xiàn)復合式集聚。

（4）公共性：綜合體中大部分空間為公眾可以使用或者進入的空間，不僅表現(xiàn)在地理空間上，更重要的是引導使用者交流互動。

2.2 綜合體服務能力分類

根據(jù)規(guī)模及服務人群能力來分類，以服務業(yè)為主的綜合體主要分為三個等級：1、城市中心級綜合體；2、社區(qū)中心級綜合體；3、小區(qū)級綜合體。（表1）

表1 綜合體分類表

2.3 社區(qū)綜合體

社區(qū)綜合體，作為整個鄰里單元的中心，是以社區(qū)為主要服務對象，在業(yè)態(tài)上集社區(qū)管理、居民服務、公共活動、教育醫(yī)護為一體的綜合設施。構筑一個社區(qū)的中心，促進人的社會交往，在人的心理感知中建立標識。在人的使用功能上相比較城市綜合體，社區(qū)綜合體對酒店、辦公、商業(yè)、會展等功能進行了降級，并對展覽、會議等功能進行弱化，主要凸顯的是社區(qū)管理、社區(qū)服務、居住區(qū)級教育、醫(yī)療、文化、體育等服務作用。

3、社區(qū)綜合體探索

通過對社區(qū)綜合體建設模式的探索，重點對社區(qū)綜合體功能、設施關聯(lián)性、使用人群等方面進行研究。通過社區(qū)綜合體對社區(qū)單元內(nèi)的服務設施的集約化，多種服務功能的復合化，形成社區(qū)單元的中心，有利于提供服務的均好性。在服務上，提高居住環(huán)境品質，滿足居民日常生活需求與社會交往，塑造社區(qū)文化、增強社區(qū)歸屬感。相關研究表明，社區(qū)活力中心往往是處于步行尺度的可達范圍內(nèi)，因此在社區(qū)綜合體范圍內(nèi)建立“人車分行”的交通組織體系，使人的公共服務需求盡可能在慢行范圍內(nèi)得到滿足，更利于形成以開敞空間和生活配套為主的社區(qū)中心，建立標志性、活力性、高品質的社區(qū)綜合體。

3.1 社區(qū)綜合體功能研究

人是社區(qū)綜合體的使用主體，社區(qū)綜合體所配置的功能首先要滿足人對公共服務設施的需求。一方面對于社區(qū)綜合體的功能配置，應根據(jù)居住區(qū)級規(guī)模，參考相關規(guī)范及地方管理規(guī)定進行配置。一般包含兩大類，一類是綜合服務中心，包括街道辦事處、社區(qū)服務中心、社區(qū)衛(wèi)生服務中心、綜合健身館、文化活動中心（含青少年活動中心）、公廁、再生資源回收站等；另一類是獨立服務設施，包括中學、綜合運動場、派出所、居住區(qū)綠地、居住區(qū)商業(yè)中心、公交場站、加油站、加氣站、養(yǎng)老設施等。同時根據(jù)人的使用情況可以對社區(qū)綜合體主要功能進行更詳細的功能分類，例如將社區(qū)管理分為：派出所、街道辦事處；社區(qū)服務分為：社區(qū)用房、社區(qū)服務中心；教育分為：幼兒園、小學、中學等。另一方面，基于人需求層次的不同，可以對社區(qū)綜合體所配置的設施進行分級設置。

首先是人日常生活中必不可缺的設施，主要包括社區(qū)管理中的街道辦事處、派出所；社區(qū)服務的社區(qū)服務中心、社區(qū)用房、養(yǎng)老設施；以及醫(yī)療衛(wèi)生：社區(qū)衛(wèi)生服務中心、社區(qū)衛(wèi)生服務站；公共文體設施：文化活動中心、綜合運動場、綜合健身館、居民健身設施等，這些設施基本涵蓋了社區(qū)綜合體中使用頻率最高的部分，同時又是構筑社區(qū)中心必不可缺的部分。

其次，從較高需求層次的要求和增強社區(qū)凝聚力的角度出發(fā)，將一部分設施定位為建議配置設施，主要包括：教育設施的中學、小學、幼兒園；醫(yī)療衛(wèi)生的綜合醫(yī)院；以及一些大型的商業(yè)：大型超市、購物中心、綜合購物中心；餐飲服務和文化娛樂設施的電影院、圖書館、文化宮等。將以上設施置于社區(qū)綜合體中，可以進一步提升社區(qū)綜合體的中心效應。

第三，將更高需求層次的要求定位為可以選擇配置的設施。這部分設施的配置，在一定程度上可以提高社區(qū)綜合體在整個區(qū)域乃至更大范圍的影響力和吸引力，其功能主要包括商務辦公、會議展覽、酒店服務等。（表2）

表2 社區(qū)綜合體設施配置要求一覽表

3.2 使用人群研究

社區(qū)綜合體應把“服務于人”作為根本出發(fā)點，因此對人的活動行為進行研究，是社區(qū)綜合體建設模式的重要內(nèi)容。按不同的年齡段劃分為幼兒、青少年、成年人、老年人。這四種類型的人群，在使用社區(qū)綜合體中都有各自的需求。一方面社區(qū)綜合體中需要配置可以滿足不同人群的服務設施，另一方面在設施的規(guī)

劃中還需要考慮不同人群使用時間段對社區(qū)綜合體的要求。

（1）幼兒

首先，幼兒由于自身能力的限制，其活動的時間與地點自主性較差。同時幼兒又是一個自我意識發(fā)展的一個主要階段，公共服務設施應有針對性并提供必要的場所。要考慮到同齡相聚性的原則，在幼兒園的設置上盡量與公共開敞空間相結合，避免道路的過度分割，保證區(qū)域的相對完整性。其次從時間性上，白天在戶外活動的主要是一些學齡前兒童。放學后、午飯后和晚飯前后則是各種年齡兒童戶外活動的主要時間。節(jié)假日與寒暑假期間兒童活動的人數(shù)增多，活動時間多集中在上午9 時到下午5時，因此幼兒園在設置上就需要避免與商業(yè)設施、菜市場等人員流動性大的設施組合在一起；還需在幼兒園等設施附近設置一些文化娛樂，休息游憩的設施，來服務幼兒家長在等候接送兒童時的需求。最后考慮到幼兒的自我中心性。小區(qū)中兒童游戲場的主要服務對象是3～12 歲的兒童，在社區(qū)綜合體配置上需要保持相對的獨立性，遠離社區(qū)的停車、市政、社區(qū)管理等設施。

2）青少年

青少年在平時生活中的活動線路相對較為單一，主要局限于教育設施與住區(qū)之間的線性活動，在其主要的活動線路上，可以通過串聯(lián)各類不同的設施來方便青少年的自發(fā)性活動。在小學附近設置可以進行公共活動的公園及運動設施，在聯(lián)系社區(qū)單元外部的交通設施附近設置圖書館、文化活動中心，為青少年提供更多的活動方式和交流平臺。

3）成年人

成年人每天的活動最頻繁，處于同一密集活動時間幅度內(nèi)的如: 上下班、接送小孩、購物、存放車輛等內(nèi)容; 同時，這些活動具有一定的程序和線路。成年人希望盡可能以最便捷、最有效的行動路線完成需要做的若干事情。對于成年人的活動方式，主要區(qū)分為兩個大的時間段：工作日、休息日。社區(qū)綜合體在工作日的服務配置中，首先考慮的是高效性的原則，并最大限度的激發(fā)鄰里單元內(nèi)的自發(fā)性活動，促進社區(qū)間的交流。如在社區(qū)綜合體周邊主要的道路結合便利的慢行系統(tǒng)（如綠化步行廊道、自行車租賃點等），同時在上下班高峰時間的交通設施附近設置農(nóng)貿(mào)市場等商業(yè)服務設施，便于人出行的同時提高社區(qū)綜合體的使用效率。

社區(qū)綜合體在休息日的設施服務配置中，則更多考慮線路的豐富和使用設施的多樣性，以此來滿足成年人對于社區(qū)綜合體的各種要求。（例如在農(nóng)貿(mào)市場附近設置社區(qū)商業(yè)，將產(chǎn)生較高關聯(lián)性的設施臨近設置，在享受社區(qū)服務功能的同時，還可以有便捷的交通設施作為支撐以及多樣的文化服務設施、商業(yè)設施，來提高服務水平）。

4）老年人

老年人的生活特性主要是其生活環(huán)境發(fā)生了性質的變化，由原來的以工作生產(chǎn)為主轉向以生活休閑為主，特別是對精神生活提出更高的要求。因此應將養(yǎng)老設施與開敞空間、老年活動中心、文化服務設施等進行組合，以促進老年人的自發(fā)性活動。

綜上所述，一方面社區(qū)綜合體規(guī)劃的功能配置上，以必要性活動設施點為中心，構筑起網(wǎng)絡化的自發(fā)性活動體系，并考慮在功能的配置上盡量做到具有較高的設施關聯(lián)度；在空間上構建多條通行廊道，為社區(qū)綜合體所服務的人群提供不同的選擇途徑，將獨立設置的運動場、居住區(qū)綠地、公交場站等進行合理的集中，形成社區(qū)綜合體中最具凝聚力的中心。另一方面，社區(qū)綜合體應努力做到高效配置，便捷服務的特點，將社區(qū)商業(yè)、社區(qū)服務、社區(qū)管理及社區(qū)教育等功能進行整合設置，為人提供“一站式服務”，使綜合體中各類設施可以得到充分的利用，構建起整個社區(qū)的公共核心。

4、結語

社區(qū)綜合體規(guī)劃模式的探索，希望找尋一條宜居城市的途徑，以“人”為出發(fā)點，在滿足人日常生活需求與舒適環(huán)境的基礎上，營造社區(qū)中心，滿足社會交往、文化認同、歸屬感等多元心理需求。同時，通過研究不同年齡層次人群的需求，合理組織社區(qū)功能及交通流線，使社區(qū)綜合體發(fā)揮最大效益。

參考文獻

[1]王楨棟.當代城市建筑綜合體研究[M].中國建筑工業(yè)出版社，2010.7；

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