導(dǎo)語：如何才能寫好一篇財(cái)產(chǎn)稅的特點(diǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：地方主體稅種；財(cái)產(chǎn)稅

一、構(gòu)建財(cái)產(chǎn)稅為主體稅種的地方稅體系理論研究

隨著營(yíng)業(yè)稅改征增值稅改革的深入，地方政府將面臨著財(cái)政緊張的局面，因此，地方政府必須需要一個(gè)穩(wěn)定收入的來源。而我們知道，作為地方主體稅種，應(yīng)該具有以下特點(diǎn)：首先，稅基寬厚。寬稅基保證了收入來源充足。其次，稅基有彈性。最后，稅收征管有效率。征管的效率性保證了稅收收入能及時(shí)入庫。由此可見，財(cái)產(chǎn)稅成為地方主體稅種是大勢(shì)所趨，相關(guān)學(xué)者也從不同方面進(jìn)行了理論上的研究。

李鐵（2010）通過介紹Tiebout模型，指出在完全信息和無成本自由流動(dòng)的假設(shè)下，居民將流向最能使用其既定偏好的那種稅收――指出模式的地方轄區(qū)，而財(cái)產(chǎn)稅恰好符合了這種要求，是地方主體稅種的最佳選擇。郭宏寶（2010）梳理了20世紀(jì)中期以來關(guān)于財(cái)產(chǎn)稅的研究的主要理論與實(shí)證文獻(xiàn)，提出了由Tiebout模型引出的受益論，認(rèn)為財(cái)產(chǎn)稅是一種幾乎能過鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用褡龀稣_財(cái)政決策的受益稅，也列舉了另一種“新論”，表明了資產(chǎn)所有者作為一個(gè)整體負(fù)擔(dān)了全國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的平均稅負(fù)。王國(guó)華、馬衍偉（2010）認(rèn)為財(cái)產(chǎn)稅作為地方稅種的五個(gè)原因除了財(cái)產(chǎn)稅自己所具有的楊來發(fā)認(rèn)為的特性外，還有成熟的外部條件，例如把財(cái)產(chǎn)稅最為地方主體稅種是世界各國(guó)比較通行的做法和慣例，并且有一定的法律依據(jù)作為后盾，此外，我國(guó)還具備了這一做法的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

二、我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅現(xiàn)狀

對(duì)于我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)，各位專家學(xué)者發(fā)表了自己的觀點(diǎn)，總結(jié)有以下幾點(diǎn)：

第一，我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅收入比重低，征稅范圍窄。劉植才（2012）將我國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅分為動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅和靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅，靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅是指在持有環(huán)節(jié)所繳納的財(cái)產(chǎn)稅，例如房產(chǎn)稅；動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅是指在財(cái)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)繳納的財(cái)產(chǎn)稅，例如土地增值稅、契稅。周叔敏（2012）認(rèn)為我國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅定義范疇窄，她舉證了香港、美國(guó)等一些發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)征收的財(cái)產(chǎn)稅，來說明我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的定義存在問題。

第二，我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系混亂，存在重復(fù)征稅問題。姜波、顧彬（2012）認(rèn)為，我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅存在重復(fù)征稅問題，較為突出的表現(xiàn)是對(duì)擁有房地產(chǎn)的，既從量征收土地使用稅，又從價(jià)征收房產(chǎn)稅；對(duì)出租房屋取得租金收入的，則按統(tǒng)一金額征收房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅，兩個(gè)稅種計(jì)稅依據(jù)完全相同，屬于對(duì)同一稅基的重復(fù)征收。

三、我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅現(xiàn)狀及完善意見

財(cái)產(chǎn)稅要想成為地方稅體系的主體稅種，就必須清楚認(rèn)識(shí)到其弊端，國(guó)內(nèi)各位專家和學(xué)者分別從收入比重、稅制要素的設(shè)計(jì)和稅收征管等方面提出了自己的觀點(diǎn)和意見，在一定程度上推動(dòng)力財(cái)產(chǎn)稅制的改革和完善，并為我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅成為地方稅種奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。

劉植才（2012）但是近年來財(cái)產(chǎn)稅占我國(guó)稅收總額比重不斷提高，尤其是動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅超長(zhǎng)增長(zhǎng)，然而現(xiàn)象背后卻是存在風(fēng)險(xiǎn)和隱患的，并且分別從動(dòng)態(tài)和靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅入手，分析導(dǎo)致我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅收收入結(jié)構(gòu)變動(dòng)的原因。最后提出一方面應(yīng)通過著力拓寬靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅的稅基，完善動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅制度，優(yōu)化財(cái)產(chǎn)稅收入結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)財(cái)產(chǎn)稅收入可持續(xù)增長(zhǎng)的能力；另一方面通過稅制改革，強(qiáng)化財(cái)產(chǎn)稅對(duì)居民財(cái)富、收入分配和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，使之成為政府手中得力的政策工具。而周叔敏（2012）則認(rèn)為我國(guó)應(yīng)該從概念上開始改革，她指出要想在中國(guó)實(shí)現(xiàn)像西方國(guó)家一樣，將財(cái)產(chǎn)稅作為地方政府的主要收入，就必須引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)持有稅這一概念，來重新劃分財(cái)產(chǎn)稅的類別，并且只有采用這一概念，才能恰當(dāng)?shù)卦u(píng)估不動(dòng)產(chǎn)持有稅稅基的價(jià)值，從而促進(jìn)稅賦公平。而不動(dòng)產(chǎn)持有稅的群體評(píng)估則可以采用計(jì)算機(jī)模式進(jìn)行評(píng)估。黃勇（2012）介紹了美國(guó)等一些西方國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅的稅制要素，例如美國(guó)使用的是現(xiàn)值，而且稅率不是固定不變的，而是根據(jù)各州每年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來制定的。而王維慶（2010）則是從宏觀政策上對(duì)征管現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)述，并給出完善意見。

四、總結(jié)

通過各位學(xué)者專家的研究，我們可以知道，財(cái)產(chǎn)稅從古老的蒂伯特模型開始到目前的金融危機(jī)，財(cái)產(chǎn)稅無論是理論上還是實(shí)踐中，都具有成為地方主體稅種的堅(jiān)實(shí)理論依據(jù)，這與這個(gè)稅種課征的區(qū)域性、稅源相對(duì)廣泛、收入穩(wěn)定等特征是分不開的。但是，我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)稅要想成為地方稅體系的主體稅種，還是有困難的，所以必須經(jīng)過改革，完善我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)稅制。從上述學(xué)者的介紹中我們可以總結(jié)出來，我國(guó)目前財(cái)產(chǎn)稅存在以下缺陷：一是財(cái)產(chǎn)稅體系混亂，存在重復(fù)征稅問題；二是財(cái)產(chǎn)稅的稅制要素設(shè)計(jì)存在問題，例如計(jì)稅依據(jù)沒有按照現(xiàn)值、稅率采用固定稅率等，從而不能充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用，也不能很好的履行作為地方主體稅種的職責(zé)；三是財(cái)產(chǎn)稅的稅收征管存在問題，不能跟財(cái)產(chǎn)稅同步，具有滯后性。例如現(xiàn)在對(duì)房產(chǎn)稅的征收，沒有確定合適的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估方法，其評(píng)估究竟是稅務(wù)機(jī)關(guān)自己評(píng)估還是請(qǐng)第三方評(píng)估，這里各有利弊，需要仔細(xì)斟酌。當(dāng)然，面對(duì)種種問題，各位專家學(xué)者也分別從問題入手，提到了自己獨(dú)到的見解，例如重新整頓我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系、加強(qiáng)征管、加強(qiáng)稅務(wù)稽查等等。

總而言之，完善財(cái)產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨，但卻也是任重而道遠(yuǎn)，但是中國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅總有步入正軌的一天。

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版），2010（3）.

篇2

（一）財(cái)產(chǎn)課稅體系的比較

廣義地看，世界各國(guó)對(duì)財(cái)產(chǎn)的課稅主要分為三大體系，一是對(duì)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的交易行為征稅，多以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù)，一般以營(yíng)業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進(jìn)稅率；二是對(duì)占有、使用財(cái)產(chǎn)進(jìn)行課稅，多以財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，分為對(duì)全部財(cái)產(chǎn)征稅（一般財(cái)產(chǎn)稅）和對(duì)個(gè)別財(cái)產(chǎn)征稅（如土地稅，房屋稅、房地產(chǎn)稅），征收比例稅率或累進(jìn)稅率；三是對(duì)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進(jìn)稅率。

（二）財(cái)產(chǎn)稅比重的比較

據(jù)OECD組織資料顯示，發(fā)達(dá)國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國(guó)占80%，加拿大占84.5%，英國(guó)占93%，澳大利亞則高達(dá)99.6%。由于財(cái)產(chǎn)稅征收金額較大、權(quán)數(shù)較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務(wù)、稅源多增加”的良性循環(huán)機(jī)制，使其在地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮了積極的調(diào)節(jié)作用。發(fā)展中國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅占地方稅收入比重較低，但多把財(cái)產(chǎn)稅劃歸地方收入。亞洲國(guó)家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財(cái)力的重要來源。

（三）財(cái)產(chǎn)稅制要素的比較

1、課稅主體。轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)交易行為的課稅主體多數(shù)以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)購置稅的國(guó)家，如韓國(guó)、日本等。世界各國(guó)對(duì)轉(zhuǎn)讓、占有和使用財(cái)產(chǎn)的課稅，納稅人一般是產(chǎn)權(quán)所有者或使用者。

2、課稅對(duì)象和稅基。對(duì)世界上多數(shù)國(guó)家來說，財(cái)產(chǎn)稅最主要的課稅對(duì)象是房屋和土地，但在具體征稅對(duì)象和稅基上又各有區(qū)別。有的國(guó)家單獨(dú)對(duì)房屋、土地課稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的資本市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值或其年租金。各國(guó)征收財(cái)產(chǎn)稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國(guó)、瑞典都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財(cái)產(chǎn)稅，剔除了商業(yè)財(cái)產(chǎn)；英國(guó)對(duì)包括樓房、平房、公寓、活動(dòng)房屋和可供居住用的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)征稅；有的國(guó)家將土地、房屋并入其他財(cái)產(chǎn)一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財(cái)產(chǎn)稅稅種合并征收固定資產(chǎn)稅。其中對(duì)房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對(duì)象包括納稅人擁有的一切房屋，計(jì)稅基礎(chǔ)是房屋的估定價(jià)值；巴西的土地稅分為農(nóng)村土地稅和城市財(cái)產(chǎn)稅，前者的課稅對(duì)象是用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地，城鎮(zhèn)土地不在應(yīng)稅范圍內(nèi)，計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)按土地面積和土地使用比率分為三類計(jì)征，后者的課稅對(duì)象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)稅土地和房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值。

3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和流轉(zhuǎn)額課稅時(shí)也采用累進(jìn)稅率，僅有個(gè)別國(guó)家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據(jù)受益人的預(yù)算需要和預(yù)算周期確定。如美國(guó)、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級(jí)政府只對(duì)其設(shè)限制規(guī)定。而丹麥、法國(guó)和日本，中央政府對(duì)地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高額。

4、起征點(diǎn)和減免稅優(yōu)惠。一些國(guó)家或地區(qū)在稅收管轄權(quán)內(nèi)，對(duì)財(cái)產(chǎn)課稅制定有起征點(diǎn)，如澳大利亞維多利亞州對(duì)低于14萬元的財(cái)產(chǎn)價(jià)值不征稅，日本對(duì)土地占有稅也規(guī)定了免征額，確定了固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的最低起征點(diǎn)。同時(shí)各國(guó)對(duì)農(nóng)業(yè)用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國(guó)、澳大利亞和瑞典農(nóng)業(yè)用地全部不計(jì)入稅基。法國(guó)對(duì)農(nóng)場(chǎng)建筑實(shí)行免稅，其他許多國(guó)家都通過特殊估價(jià)和征稅措施給農(nóng)業(yè)提供稅收優(yōu)惠待遇，如日本對(duì)城區(qū)的農(nóng)業(yè)用地按其估算價(jià)值的一半進(jìn)行征稅；國(guó)際上對(duì)林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國(guó)都給林地提供了免稅照顧。

二、我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及存在的問題

目前，我國(guó)采用的是個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，主要稅種有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進(jìn)去。

我國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財(cái)產(chǎn)課稅范圍窄、稅種少，收入規(guī)模校據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)財(cái)產(chǎn)稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據(jù)四川省及成都市“九五”期間的統(tǒng)計(jì)，財(cái)產(chǎn)各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過低，導(dǎo)致其職能弱化，難于充分發(fā)揮調(diào)節(jié)功能作用；二是內(nèi)外兩套財(cái)產(chǎn)稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿(mào)組織要求的統(tǒng)一、公平、公正的原則；三是計(jì)稅依據(jù)不合理、不規(guī)范；四是財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)稅收政策不健全，稅收征管不嚴(yán)，部門協(xié)作配合不夠，稅款流失現(xiàn)象較為嚴(yán)重；五是個(gè)別稅種設(shè)置重疊，稅基交叉，存在重復(fù)征稅之嫌。

三、國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅制借鑒

（一）稅種設(shè)置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅覆蓋了財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、占有、使用和收益各環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了稅制調(diào)節(jié)課稅對(duì)象價(jià)值運(yùn)動(dòng)全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，而且也包括農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)建筑物和土地。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅廣泛受到各國(guó)重視。

（二）各國(guó)普遍建立以市場(chǎng)價(jià)值（又稱改良資本價(jià)值）或評(píng)估價(jià)值為核心的稅基體系。以價(jià)值為核心能夠準(zhǔn)確反映真實(shí)的稅基，隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)稅基的提高進(jìn)而穩(wěn)步提高財(cái)產(chǎn)稅收入；同時(shí)，也可以體現(xiàn)公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則。

（三）稅率設(shè)計(jì)以比例稅率和累進(jìn)稅率居多。對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、占有、使用環(huán)節(jié)多采用比例稅率，對(duì)收益和所得環(huán)節(jié)多采用累進(jìn)稅率，但這不是絕對(duì)的，各國(guó)根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)、文化背景設(shè)計(jì)各具特色的稅率制度；各國(guó)的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅稅率仍將以超額累進(jìn)稅率為主，但級(jí)次表現(xiàn)出減少趨勢(shì)。

（四）大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都建立了規(guī)范而嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記和系統(tǒng)、完整的財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度。這是財(cái)

產(chǎn)稅課稅的基礎(chǔ)，但發(fā)展中國(guó)家與發(fā)達(dá)國(guó)家比較有較大的差距。

（五）建立內(nèi)外統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)稅制。

四、改革財(cái)產(chǎn)稅制的建議

（一）合理設(shè)置稅種，增加稅種覆蓋面

1、合并、統(tǒng)一房地產(chǎn)稅制，設(shè)立房地產(chǎn)稅。合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等三個(gè)稅種，設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。一方面體現(xiàn)了世貿(mào)組織的國(guó)民待遇原則，另一方面符合簡(jiǎn)化稅制、便于征管和降低征收成本的國(guó)際通行做法。而且城鎮(zhèn)土地使用稅本身屬于財(cái)產(chǎn)稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規(guī)劃、評(píng)估緊密相連，城鎮(zhèn)土地的國(guó)家所有不影響三稅的合并和統(tǒng)一；且房?jī)r(jià)的上漲多半緣于地價(jià)的上漲，三稅統(tǒng)一有可行的理論基矗

2、合并內(nèi)外兩套車船稅稅制。對(duì)凡在我國(guó)境內(nèi)擁有車船的單位和個(gè)人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應(yīng)繳納車船稅。

3、適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。在遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開征上，一是要科學(xué)地選擇稅制模式?；谖覈?guó)遺產(chǎn)繼承人可自行分割交接財(cái)產(chǎn)，公民的納稅意識(shí)不強(qiáng)等實(shí)際情況，宜選擇美國(guó)等實(shí)行的總遺產(chǎn)稅制和總贈(zèng)與稅制。即對(duì)被繼承人的遺產(chǎn)總額征收遺產(chǎn)稅，對(duì)贈(zèng)與人的財(cái)產(chǎn)征收贈(zèng)與稅。二是科學(xué)確定征稅對(duì)象、范圍及征管程序。參照國(guó)際慣例，課稅對(duì)象范圍應(yīng)包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，以超額累進(jìn)稅率并規(guī)定適當(dāng)?shù)钠鹫鼽c(diǎn)，合理確定扣除項(xiàng)目，如設(shè)喪葬費(fèi)用扣除，遺產(chǎn)管理費(fèi)用扣除、債務(wù)扣除、捐贈(zèng)扣除、合理負(fù)擔(dān)費(fèi)用扣除等。最后，制定有關(guān)部門相互協(xié)調(diào)配合的征管措施。

（二）擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)稅征收范圍

1、擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征稅范圍。一是房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)該擴(kuò)大到農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地及房屋。與此同時(shí)，相應(yīng)調(diào)整降低農(nóng)業(yè)產(chǎn)出稅負(fù)。二是對(duì)城鎮(zhèn)居民擁有的房屋征收房地產(chǎn)稅。隨著我國(guó)住宅商品化的發(fā)展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產(chǎn)不斷增加，已經(jīng)具備了對(duì)私有房產(chǎn)課稅的條件。同時(shí)，房屋的折算價(jià)值分配逐步向高收入個(gè)人傾斜，因而對(duì)城鎮(zhèn)居民自用住房課征（比例稅率）財(cái)產(chǎn)稅在整體上將產(chǎn)生“累進(jìn)”效應(yīng)。在具體征收時(shí)，可借鑒國(guó)際通行做法，對(duì)人均居住面積設(shè)置起征點(diǎn)，對(duì)城鎮(zhèn)居民自用房課征比例稅，使城市房地產(chǎn)稅的納稅人涵蓋全部城鎮(zhèn)土地和房屋的所有人。

2、合理設(shè)置房地產(chǎn)稅的稅目。我國(guó)房地產(chǎn)稅可下設(shè)農(nóng)村土地使用稅和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅，前者對(duì)農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對(duì)城鎮(zhèn)企業(yè)和個(gè)人擁有的土地使用權(quán)及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結(jié)合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產(chǎn)稅的課稅范圍，一是看其是否作為農(nóng)用，二是在土地的1.5英里范圍內(nèi)至少有以下設(shè)施中的兩項(xiàng)：人行道、自來水主線、排污設(shè)施、街燈、公共學(xué)校。如土地不作為農(nóng)用，又符合第二項(xiàng)要求，就應(yīng)該視為城市土地。

（三）建立以市場(chǎng)價(jià)值為核心的稅基體系，科學(xué)確定財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

1、調(diào)整房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。從國(guó)際上看，財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)包括年度租金價(jià)值，改良資本價(jià)值（市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值）、未改良資本價(jià)值和占用面積。改良資本價(jià)值制度的計(jì)稅依據(jù)是土地和房產(chǎn)的完全市場(chǎng)價(jià)值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計(jì)稅依據(jù)具有“交易證據(jù)多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點(diǎn)，是各國(guó)的房地產(chǎn)稅趨于采用該計(jì)稅依據(jù)的重要因素。當(dāng)然，這需要相應(yīng)完善符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)方法體系和房地產(chǎn)評(píng)估制度。

2、調(diào)整車船稅計(jì)稅依據(jù)。作為世界通行的財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場(chǎng)價(jià)值，即評(píng)估值。從理論上講，后者更科學(xué)，但是考慮到市場(chǎng)和評(píng)估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現(xiàn)階段可采用前者作為計(jì)稅依據(jù)。至于扣除比例中央可規(guī)定一個(gè)幅度范圍，各地方政府視本地實(shí)際情況在此范圍內(nèi)確定具體的扣除比例。另外，對(duì)單位價(jià)值低于一定標(biāo)準(zhǔn)的車船給予免征照顧。

（四）合理確定各財(cái)產(chǎn)稅的稅率

1、合理確定房地產(chǎn)稅的稅率。參照美國(guó)、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時(shí)可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內(nèi)的自。稅率的確定應(yīng)反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢(shì)。

2、合理確定車船稅稅率。在以車船價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應(yīng)該與目前對(duì)車船的收費(fèi)及環(huán)保問題統(tǒng)籌考慮。

（五）建立以財(cái)產(chǎn)評(píng)稅制度為核心的征管運(yùn)作體系

1、建立以房地產(chǎn)評(píng)稅制度為核心的財(cái)產(chǎn)評(píng)稅制度體系。應(yīng)建立完善的財(cái)產(chǎn)稅評(píng)估制度，制定評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，設(shè)置專門的財(cái)產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)，是未來財(cái)產(chǎn)稅制發(fā)展的基本趨勢(shì)。

2、建立與財(cái)產(chǎn)登記、評(píng)估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)信息進(jìn)行搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，以獲取有效的財(cái)產(chǎn)信息和征管資料。

（六）財(cái)產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠問題

1、取消城鎮(zhèn)居民住房的財(cái)產(chǎn)稅優(yōu)惠。避免對(duì)出租住房的歧視，有利于加強(qiáng)對(duì)個(gè)人私房出租的稅收征管?？蓪?duì)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的居民住房采取起征點(diǎn)的辦法予以免稅優(yōu)惠。

篇3

關(guān)鍵詞：英國(guó)；房地產(chǎn)稅；住房財(cái)產(chǎn)稅；營(yíng)業(yè)房屋稅

一、英國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的結(jié)構(gòu)

英國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的房地產(chǎn)稅種，包括住房財(cái)產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)房屋稅兩種。

（一）住房財(cái)產(chǎn)稅（CouncilTax）

住房財(cái)產(chǎn)稅（或譯為市政稅、家庭稅），是對(duì)房產(chǎn)所有者或承租人使用的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)按照評(píng)估價(jià)值的一定比例征稅，是地方政府的重要稅收的收入來源。其歷史可追溯到1601年伊麗莎白時(shí)期的貧困救濟(jì)法案中的DomesticRates（家庭稅），1990年改稱CommunityCharge，1993年又更名為CouncilTax，延用至今。

1、納稅主體。住房財(cái)產(chǎn)稅的納稅人是年滿18歲的住房所有者或承租者，包括完全保有地產(chǎn)者、住房租借人、法定的房客、領(lǐng)有住房許可證者和居民以及住房所有者。在旅館居住者或居住在雇主家的家庭服務(wù)人員，均不屬于納稅人范圍。

2、稅基及稅收計(jì)算。

（1）稅基。英國(guó)是土地私有化國(guó)家，居民買了房屋就同時(shí)買了土地。因此，課稅對(duì)象包括兩部分，一部分是土地，另一部分是附著其上的建筑物和構(gòu)筑物。計(jì)稅依據(jù)是納稅人擁有的一切居住房屋的評(píng)估價(jià)值，包括自用住宅和租用住宅。住房包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動(dòng)房屋、船宅等。

（2）稅收計(jì)算。住房財(cái)產(chǎn)稅稅率模式采用定額稅率，稅費(fèi)按年度繳納。英國(guó)所有房屋根據(jù)其市場(chǎng)價(jià)值被劃分為A-H八個(gè)級(jí)次，其中以D級(jí)為基準(zhǔn)稅級(jí)，其他檔次的納稅額分別是D級(jí)的一定百分比或倍數(shù)，各級(jí)房屋的價(jià)值都是基于1991年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值（見表1）。無論房屋價(jià)格升降，都不會(huì)低于1991年房屋的市場(chǎng)價(jià)值，因而不必考慮現(xiàn)今房屋升值或貶值的問題。根據(jù)這一稅收結(jié)構(gòu)，英國(guó)各地方政府只要確定D級(jí)房產(chǎn)的應(yīng)納稅額，再乘以稅收乘數(shù)，由此即可計(jì)算出A級(jí)到H級(jí)房屋的當(dāng)年應(yīng)納稅額。房產(chǎn)坐落區(qū)域?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值具有一定程度的影響，同樣的房產(chǎn)位于英格蘭比位于蘇格蘭的價(jià)值高，因此英格蘭、蘇格蘭及威爾士地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值級(jí)次劃分規(guī)定了不同的基數(shù)，但計(jì)算方法整體相同。

由表1分析，G級(jí)房屋價(jià)值是A級(jí)的八倍，而稅收乘數(shù)，即納稅額卻僅有三倍，由此判定，英國(guó)實(shí)行稅率累退制，對(duì)較貴物業(yè)的征收稅額雖然增加，但稅率卻是降低的。此外，房屋價(jià)值較低的房屋數(shù)量居多，等級(jí)A、B、C占八個(gè)級(jí)別的近三分之二。因此，從2001年至2010年整體的趨勢(shì)上看，等級(jí)D納稅額始終高于平均每套住房納稅額，盡管等級(jí)D有較高的稅負(fù)，但整體平均稅負(fù)水平要低于等級(jí)D。

以英格蘭地區(qū)為例的2008-2010年度預(yù)算財(cái)政收支表（見表2），由政府花費(fèi)及其他收支預(yù)算計(jì)算出2009年10月至2010年11月平均等級(jí)D（BandD）納稅額為￡1439，根據(jù)D級(jí)的稅額推定出該地方從A級(jí)到H級(jí)房產(chǎn)的當(dāng)年應(yīng)納稅額，分別為￡959、￡1119、￡1279、￡1439、￡1758、￡2078、￡2398、￡2878。

3、稅收評(píng)估和征管。為保證公平，住房財(cái)產(chǎn)稅的等級(jí)評(píng)估由獨(dú)立的專門機(jī)構(gòu)“評(píng)估局”――國(guó)稅與海關(guān)局下屬的評(píng)估辦公室機(jī)構(gòu)（ValuationOfficeAgency）評(píng)估，而非地方政府的稅務(wù)部門評(píng)估。各等級(jí)住房財(cái)產(chǎn)稅的納稅額每年都會(huì)調(diào)整，從近年情況看，住宅稅納稅額呈逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

4、稅收的分配。住房財(cái)產(chǎn)稅被地方政府主要用于以下三個(gè)方面：支付教育、社會(huì)服務(wù)、房屋修繕、娛樂設(shè)施、交通設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施的支出；改善居住環(huán)境、提供警察和消防服務(wù)；地區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和發(fā)展。

5、減免政策。英國(guó)的住房財(cái)產(chǎn)稅有非常詳細(xì)的免稅范圍，如只由學(xué)生、未成年人、外交人員或殘疾人居住的房產(chǎn)是完全免稅的，空置的住宅也有最長(zhǎng)六個(gè)月的免稅期。住房財(cái)產(chǎn)稅全額課稅的基本條件是至少兩名成年人居住在該住宅內(nèi)，如果只有一名成年人，可減收25%，若是無人居住的住宅或居民的第二套住宅則可減收50%，對(duì)于有殘疾人居住的住宅，可降低其納稅等級(jí)，給予適當(dāng)?shù)亩愂照疹櫋?/p>

（二）營(yíng)業(yè)房屋稅（BusinessRates）

英國(guó)不僅對(duì)居住的房屋征收住房財(cái)產(chǎn)稅，還對(duì)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，即廠房、商店等非住宅用不動(dòng)產(chǎn)的所有者征收營(yíng)業(yè)房屋稅。營(yíng)業(yè)房屋稅是1990年依據(jù)1988年地方政府金融法在英格蘭和威爾士引入的新稅種，也稱為非家庭財(cái)產(chǎn)稅（Non-domesticRates）。

1、納稅主體。納稅人是非住宅類房屋的所有者，包括自然人和法人。

2、課稅對(duì)象。凡是用于非住宅的房屋，都要繳納營(yíng)業(yè)房屋稅。包括法人營(yíng)業(yè)用房和自然人營(yíng)業(yè)用房，如商店、寫字樓、倉庫、工廠等。

3、計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅依據(jù)是房屋的評(píng)估租金收益。同住房財(cái)產(chǎn)稅一樣，由評(píng)估辦公室負(fù)責(zé)，每五年評(píng)估一次。

4、稅率確定。營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的比例稅率，由中央政府財(cái)政部每年根據(jù)上一財(cái)年的稅率及通貨膨脹率來逐年核定和變更以確定新稅率，最終的繳稅額為評(píng)估租金收益的一定稅率比例減去免稅額。英國(guó)重點(diǎn)推行一項(xiàng)旨在扶持小型商業(yè)的減稅計(jì)劃中，將營(yíng)業(yè)房屋稅的稅基劃為三類：減稅區(qū)、緩沖區(qū)及補(bǔ)稅區(qū)的應(yīng)稅房產(chǎn)，減稅區(qū)內(nèi)減少的稅收通過在補(bǔ)稅區(qū)內(nèi)施行的增稅措施來補(bǔ)足。緩沖區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)既不減稅又不增稅。

5、稅收的征管和分配。與住房財(cái)產(chǎn)稅不同的是，英國(guó)的營(yíng)業(yè)稅于1990年開始被劃為中央稅種。地方征繳的營(yíng)業(yè)稅收入上交中央財(cái)政后，匯入專項(xiàng)基金，然后由中央財(cái)政依據(jù)各地的人口基數(shù)，將這一基金作為支付轉(zhuǎn)移資金，以一定的比例在各地區(qū)之間進(jìn)行分配。

6、減免政策。英國(guó)稅法中有很多詳實(shí)的減免措施的規(guī)定，屬于免征營(yíng)業(yè)稅的房地產(chǎn)有：農(nóng)用土地及建筑、漁場(chǎng)、船舶停泊處、教堂等宗教建筑、公園以及為殘疾人提供服務(wù)的特定房產(chǎn)。其他屬于減稅范圍的有：空置期超過三個(gè)月的應(yīng)稅房產(chǎn)，減收50%的營(yíng)業(yè)稅；用于慈善用途的應(yīng)稅房產(chǎn)減收80%的營(yíng)業(yè)稅，地方政府有權(quán)將減稅比例提高，甚至可以完全免稅；由慈善機(jī)構(gòu)擁有或用于慈善用途的應(yīng)稅房產(chǎn)，地方政府可給予一定減稅優(yōu)惠；由原農(nóng)地或農(nóng)舍新改造而成、且年租金低于6000英鎊的非農(nóng)用的應(yīng)稅房產(chǎn)，在5年內(nèi)減收50%的營(yíng)業(yè)稅，地方政府有權(quán)將減稅期適當(dāng)延長(zhǎng)；人口不足3000人的村莊應(yīng)稅房產(chǎn)減收50%的營(yíng)業(yè)稅。

二、英國(guó)房地產(chǎn)稅收的特點(diǎn)

1993年4月1日至今，英國(guó)實(shí)行住房財(cái)產(chǎn)稅與營(yíng)業(yè)房屋稅相結(jié)合的房地產(chǎn)稅收體系。這一體系經(jīng)過近20年的運(yùn)行，表現(xiàn)出優(yōu)于以往不動(dòng)產(chǎn)稅制的若干特點(diǎn)。

第一，作為不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，住房財(cái)產(chǎn)稅及營(yíng)業(yè)房屋稅在全國(guó)稅收中占有重要地位。征稅范圍廣泛，不僅對(duì)住宅類不動(dòng)產(chǎn)列入征稅范圍，也把非住宅（經(jīng)營(yíng)性）不動(dòng)產(chǎn)列入征稅范圍。通過將住房財(cái)產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)房屋稅兩個(gè)稅種的分工與配合，保證了各地方財(cái)政直接和間接的財(cái)政需要。通過這種不動(dòng)產(chǎn)稅制形成了一套有利于土地合理流動(dòng)、高效配置的經(jīng)濟(jì)機(jī)制，有利于經(jīng)濟(jì)的有效運(yùn)行，滿足了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

第二，英國(guó)地方政府堅(jiān)持以支定收的財(cái)政預(yù)算原則，擁有簡(jiǎn)便易行的住房財(cái)產(chǎn)稅計(jì)稅方法，程序簡(jiǎn)便，公開透明，統(tǒng)一將住宅價(jià)值分級(jí)，并結(jié)合地方情況確定具體稅額，既保證了稅收統(tǒng)一，又適應(yīng)各地的不同情況。同時(shí)詳實(shí)的減稅政策，體現(xiàn)了對(duì)小商業(yè)經(jīng)營(yíng)、低收入者、傷殘人和未成年人的照顧，通過稅收減免優(yōu)惠對(duì)低收入者的收入支持，體現(xiàn)公平原則。

第三，英國(guó)對(duì)較貴的物業(yè)所征收的稅額雖然增加，但稅率卻是降低的，具有累退性，滿足“收益說”和“能力說”，較為公平有效。然而不利的是，對(duì)于窮人來說，累退稅制使窮人的實(shí)際稅率（稅額/工資收入）高于富人，拉大了貧富差距，對(duì)社會(huì)也造成了一定的影響。

三、英國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅的啟示及思考

（一）稅收制度的共通性

稅收制度雖屬于一國(guó)范圍內(nèi)的事，國(guó)家間的稅制差異也本在情理當(dāng)中，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有其自身的共性特征。在世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)關(guān)系日趨緊密的今天，各國(guó)稅制會(huì)發(fā)生趨同化的態(tài)勢(shì)。稅收制度作為人類社會(huì)的共同實(shí)踐，既有國(guó)別的特殊性，也有國(guó)際的共通性。

對(duì)于任何一個(gè)國(guó)家，特別是現(xiàn)處于世界重要位置的中國(guó)，必須與國(guó)際接軌。因此，分析比較國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，可以在尋求適合中國(guó)國(guó)情的房產(chǎn)稅政策過程中得到進(jìn)一步啟發(fā)，有助于將現(xiàn)階段重慶、上海試點(diǎn)實(shí)行的房產(chǎn)稅政策順利推至全國(guó)范圍，這對(duì)我國(guó)全面開征房產(chǎn)稅具有重要現(xiàn)實(shí)意義和理論價(jià)值。

（二）課稅要素的比較

1、納稅主體。與英國(guó)住房財(cái)產(chǎn)稅對(duì)住房所有者或承租者征收不同的是，我國(guó)現(xiàn)試行的重慶、上海房產(chǎn)稅是只對(duì)產(chǎn)權(quán)所有者征收。英國(guó)這樣做的原因是更明確了住房的使用者應(yīng)承擔(dān)納稅義務(wù)，誰使用住房誰就應(yīng)納稅，從而享有政府稅收投入的公共建設(shè)。但在人口眾多、租賃信息繁雜的中國(guó)，我國(guó)只對(duì)所有者征收是簡(jiǎn)便有效的，但實(shí)質(zhì)上出租者可能會(huì)將一定的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到承租者身上。

2、稅率。英國(guó)實(shí)行累退稅率，實(shí)現(xiàn)了公平原則，但卻拉大了貧富差距。我國(guó)現(xiàn)試行的重慶房產(chǎn)稅對(duì)獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%，3倍（含）至4倍的，稅率為1%，4倍（含）以上的稅率為1.2%，而上海房產(chǎn)稅是一般適用稅率為0.6%，應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含）的，稅率減為0.4%，由此看來我國(guó)試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅稅率是累進(jìn)的，這對(duì)貧富差距的縮小起到一定的積極作用，但一定程度上有悖公平原則，畢竟從稅收用途上看，獨(dú)棟商品住宅和高檔住房所有者不一定享有了更多的公共資源。

3、稅收用途。英國(guó)同其他大部分國(guó)家的財(cái)產(chǎn)稅一樣，用于當(dāng)?shù)亟逃?、交通設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施、娛樂設(shè)施等公共建設(shè)支出，我國(guó)現(xiàn)試行的上海房產(chǎn)稅細(xì)則說明稅收收入用于保障性住房建設(shè)等方面的支出，重慶房產(chǎn)稅細(xì)則未給出相關(guān)說明。納稅人多為大戶型、擁有高檔住宅的富人，上繳的房產(chǎn)稅稅款重點(diǎn)應(yīng)用在提供給低收入者的保障性住房建設(shè)，這是否有悖于財(cái)產(chǎn)稅的稅收用途是值得探討的問題。

（三）稅制結(jié)構(gòu)及征管效率

英國(guó)的住房財(cái)產(chǎn)稅與營(yíng)業(yè)房屋稅相配合的做法表現(xiàn)出配套性和完整性。對(duì)于營(yíng)業(yè)房屋稅而言，與我國(guó)之前執(zhí)行只對(duì)營(yíng)業(yè)性住房征收的房產(chǎn)稅類似，如今試點(diǎn)的房產(chǎn)稅將納稅范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)住宅所有者納入征收對(duì)象，也表現(xiàn)出地方稅制構(gòu)建的逐步完善。

英國(guó)的稅收征管從對(duì)納稅人的信息跟蹤及納稅能力、納稅地確定、居住房產(chǎn)實(shí)際狀況及適用的減免條款認(rèn)定等諸多方面都實(shí)現(xiàn)了高效的信息數(shù)字化控制和處理，從而很好地把握了稅源。在納稅方式上，網(wǎng)上申報(bào)、電話申報(bào)、電子交納、銀行柜臺(tái)交納及郵寄交納，都使得納稅省時(shí)省力，雙方征納成本都大幅度降低，提高了納稅效率。相較而言，我國(guó)目前的地方稅征管水平還需要進(jìn)一步提高，稅收征管手段和方式也需要逐步完善。

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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；法律制度改革；房地產(chǎn)市場(chǎng)

中圖分類號(hào)： D923 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）23-0317-02

改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度不斷提高，為實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行了調(diào)整與修改。1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，使得房產(chǎn)稅首次出現(xiàn)在我國(guó)稅收歷史上。2008年，中國(guó)法律和稅務(wù)經(jīng)濟(jì)專家開始提出針對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的觀點(diǎn)，解決房?jī)r(jià)過快上漲的問題。對(duì)此，房產(chǎn)稅再次進(jìn)入到公眾的視野，也成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、房產(chǎn)稅概述

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征收對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的本質(zhì)是開征財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅包括個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅和財(cái)產(chǎn)稅，其中個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅只對(duì)納稅人的特定財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征稅，而財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)納稅人的所以財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征稅。因此，更準(zhǔn)確地說，我國(guó)房產(chǎn)稅是屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅，因?yàn)槲覈?guó)房產(chǎn)稅只針對(duì)房屋進(jìn)行征稅。房產(chǎn)稅具有如下特征。

房產(chǎn)稅的征收對(duì)象比較特殊。房產(chǎn)稅針對(duì)的是市、縣、鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋征稅，不包括農(nóng)村；農(nóng)村的房屋，大部分是農(nóng)民居住用房，為了減輕農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，農(nóng)村的房屋并沒有納入到征收范圍。

房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)具有差異性。房產(chǎn)稅根據(jù)納稅人經(jīng)營(yíng)形式不同，對(duì)經(jīng)營(yíng)性住房按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)出租性住房按租金收入計(jì)稅，使征稅辦法符合納稅人的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，有利于平衡稅收負(fù)擔(dān)和征收管理。

房產(chǎn)稅征收稅款具有僵化性。房產(chǎn)稅是按照在有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)部門登記的房屋價(jià)值，若房屋登記價(jià)值沒有明顯低于實(shí)際價(jià)值，有關(guān)部門不會(huì)主動(dòng)對(duì)房產(chǎn)登記簿上房屋價(jià)值進(jìn)行修改，這就使得房產(chǎn)稅不能隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而相應(yīng)提高，不能夠體現(xiàn)房屋的真實(shí)價(jià)值。長(zhǎng)此以往，將導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅收的大量流失。

在調(diào)控房地產(chǎn)的措施中，稅收以其強(qiáng)制性的特點(diǎn)，集經(jīng)濟(jì)、行政和法律手段于一身，在調(diào)控中發(fā)揮了不可代替的作用。稅收從來都是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要工具，與此同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的變化調(diào)整著政策，以充分發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。

二、國(guó)外房產(chǎn)稅法律制度分析

以美國(guó)和英國(guó)為例，分析其較為完善的房產(chǎn)稅法律制度中較為先進(jìn)的方面，對(duì)我國(guó)在房產(chǎn)稅構(gòu)建方面起了哪些積極的作用。

（一）美國(guó)的房產(chǎn)稅法律制度

美國(guó)作為世界上經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的國(guó)家，在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)其法律制度的完善程度也同樣處于領(lǐng)先的地位。相比于其他國(guó)家的房產(chǎn)稅法律制度，美國(guó)的房產(chǎn)稅法顯得別具一格。房產(chǎn)稅法在美國(guó)并不是作為一個(gè)單獨(dú)的稅種存在的，而是作為財(cái)產(chǎn)稅中的一部分來進(jìn)行征收，主要由地方政府征收，稅收收入全部納入地方政府的財(cái)政之中。

美國(guó)的房產(chǎn)稅評(píng)估與征收遵循的是相對(duì)獨(dú)立的原則，各地方政府均設(shè)有專門的核稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，在全國(guó)以州為單位建立網(wǎng)絡(luò)化管理，核稅評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員只負(fù)責(zé)對(duì)稅款進(jìn)行征收以及處理相關(guān)的事務(wù)。這樣就能更為清晰地對(duì)居民的私人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行登記以及備案，同時(shí)使得稅務(wù)征收人員對(duì)納稅人的資料以及納稅的金額的掌控更為方便。

美國(guó)房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策多種多樣，為了保障納稅人的合法權(quán)益，各州均通過立法部門以法律形式確定下來，把對(duì)州、郡、鎮(zhèn)的稅收優(yōu)惠對(duì)象、稅收優(yōu)惠內(nèi)容、條件、辦理程序等都予以明確規(guī)定，形成了一個(gè)較為完整的稅收優(yōu)惠體系，在實(shí)體法和程序法上均做到有法可依。

（二）英國(guó)的房產(chǎn)稅法律制度

英國(guó)也是一個(gè)房產(chǎn)稅法律制度比較完善的國(guó)家，但與美國(guó)房產(chǎn)稅制相同之處，就是也沒有單獨(dú)的房產(chǎn)稅立法。其房地產(chǎn)稅種大體包括家庭財(cái)產(chǎn)稅，也叫市政稅和營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅。這兩種與我國(guó)房產(chǎn)稅的性質(zhì)屬于同一范疇，其中，家庭房產(chǎn)稅是最廣泛的房產(chǎn)稅種，它以公民房屋的實(shí)際價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行征稅，征稅對(duì)象為居住房屋，稅率由英國(guó)各地方政府自行規(guī)定。

英國(guó)的營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅主要針對(duì)營(yíng)業(yè)性用房所征的稅，與家庭財(cái)產(chǎn)稅最大的不同就是，家庭財(cái)產(chǎn)稅屬于地方稅種，而營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅屬于中央稅種，由地方代為征收后統(tǒng)一上交給中央財(cái)政。但是，中央也會(huì)根據(jù)地區(qū)人口基數(shù)比例和地區(qū)貧富差距情況把營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅返還給地方政府。英國(guó)的房產(chǎn)稅等級(jí)評(píng)估由專門的機(jī)構(gòu)評(píng)估，政府的稅務(wù)部門只負(fù)責(zé)征收和管理，具體的評(píng)估和納稅無需個(gè)人參與，這點(diǎn)與美國(guó)大致相同。

雖然美國(guó)和英國(guó)都沒有單獨(dú)的房產(chǎn)稅立法，但其法律制度的選擇是與國(guó)情相適應(yīng)的。由這一點(diǎn)可以看出，經(jīng)濟(jì)建設(shè)與法律建設(shè)相互協(xié)調(diào)，才能制定出最合適的法律。

三、我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度所面臨的問題

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度迅猛，在內(nèi)需不足等一系列問題出現(xiàn)的時(shí)候，在推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中房地產(chǎn)投資占據(jù)了較大的比重。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，我們更不能忽視隱藏在發(fā)展背后的一系列問題：房?jī)r(jià)虛高，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，閑置房屋過多導(dǎo)致出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象等。出現(xiàn)這些問題最重要的原因就是房產(chǎn)稅法律制度不健全。目前，我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度存在的問題有以下方面。

（一）立法層次低

從整體來看，現(xiàn)階段我國(guó)房產(chǎn)稅的基本立法層面較低，無論是《房產(chǎn)稅暫行條例》，還是各地方針對(duì)《房產(chǎn)稅暫行條例》所制定的實(shí)施細(xì)則，除了《個(gè)人所得稅法》和《企業(yè)所得稅法》外，基本上都是以行政法規(guī)的形式規(guī)定的。這不能體現(xiàn)稅收的權(quán)威性，也不能保證房產(chǎn)稅法律制度在實(shí)施環(huán)節(jié)上的良好運(yùn)行。

此外，“我國(guó)《立法法》第八條規(guī)定：“下列事項(xiàng)只能制定法律……（八）基本經(jīng)濟(jì)制定以及財(cái)政、稅收、海關(guān)、金融和外貿(mào)的基本制度；”我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度的主要依據(jù)還是1986年由國(guó)務(wù)院頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，屬于行政法規(guī)范疇，顯然這違反了法律規(guī)定，使得房產(chǎn)稅法律制度在執(zhí)行中難以有效實(shí)施”。

（二）征稅范圍過于狹窄

我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅法律制度，只針對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)的營(yíng)業(yè)性用房進(jìn)行征稅，公民自身所擁有的非營(yíng)業(yè)性用房并沒有納入到房產(chǎn)稅的征收范圍之內(nèi)，這就使得房產(chǎn)稅的征稅范圍大大縮小，形成稅收漏洞，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了消極的影響。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和住房體制改革的推進(jìn)，越來越多的公民在這樣的大環(huán)境下都購買了屬于自己的房產(chǎn)，而擁有多套房產(chǎn)的公民也在人群中占據(jù)了一定的比重。這樣一來，將公民自身所擁有的非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)排除在房產(chǎn)稅的征收范圍之外，使得房產(chǎn)稅稅收收入大大縮水，從這種情況中也能體現(xiàn)出我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度的不健全。

（三）稅率缺乏浮動(dòng)空間

“現(xiàn)行的房產(chǎn)稅法律制度中，僅僅擁有兩種稅率計(jì)算方法”。這樣過于單一的稅率計(jì)算方法，并沒有考慮到納稅人之間負(fù)稅能力的差異。因此造成了擁有多套房產(chǎn)的居民納稅負(fù)擔(dān)低，也使得他們更加肆無忌憚地投資多套房產(chǎn)，這就是出現(xiàn)大量房產(chǎn)閑置的現(xiàn)象的主要原因之一。

此外，我國(guó)地大物博，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。房產(chǎn)稅作為基礎(chǔ)稅種之一，并沒有根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異進(jìn)行浮動(dòng)，缺乏靈活性，也是我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度存在的重要問題之一。

四、我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度構(gòu)建的建議

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展中，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅法律制度已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅法律制度存在的漏洞已經(jīng)說明了我國(guó)對(duì)房產(chǎn)稅法律制度的改革已經(jīng)到了必要的階段。

（一）提高立法層次

“國(guó)務(wù)院在1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》和其在實(shí)施中頒布的許多通知文件成為了我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收的主要依據(jù)”。根據(jù)我國(guó)法律體系，憲法和法律位于行政法規(guī)的效力之上，而《房產(chǎn)稅暫行條例》就屬于行政法規(guī)。由于這部暫行條例頒布的時(shí)間較早，已經(jīng)不符合當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展現(xiàn)狀。只有頒布一部《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅法》來規(guī)范房產(chǎn)稅稅收行為，將其提高到法律的層面，才能針對(duì)在房產(chǎn)稅征收中出現(xiàn)的一些問題采取有效的手段以及提供強(qiáng)大的法律依據(jù)。

（二）擴(kuò)大征收范圍

“我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而對(duì)農(nóng)村則是一直享有免稅的方針，這就顯得范圍過于狹窄”。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化的建設(shè)，現(xiàn)代農(nóng)村相較于以前已經(jīng)有了很大的改變，一些農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)狀況相較于城市也不遑多讓，嘗試將農(nóng)村的經(jīng)營(yíng)性用房歸納到房產(chǎn)稅的征收范圍中也是值得考慮的，同時(shí)也會(huì)成為我國(guó)稅收的又一項(xiàng)重要來源。

房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展也使得居民的購房規(guī)模不斷的擴(kuò)大，而且隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，個(gè)人擁有多套房產(chǎn)的情況也越來越多，建議將自住房的所有人也納入納稅的范圍中，以此有效地控制大量閑置房屋出現(xiàn)的狀況，對(duì)縮小貧富差距也有著一定的貢獻(xiàn)。

（三）建立浮動(dòng)比例稅率

目前，我國(guó)房產(chǎn)稅的稅率采取的是比例稅率，統(tǒng)一的比例稅率存在諸多弊端，因此，完善現(xiàn)有的比例稅率是完善我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度的必經(jīng)途徑，應(yīng)建立浮動(dòng)比例稅率機(jī)制，即根據(jù)用途將房屋進(jìn)行分類，不同用途采取不同的稅率；將個(gè)人住宅分類，分為基本住宅、高檔住宅和個(gè)人獨(dú)棟商品住宅；最后根據(jù)居民是否有多套住宅來征收房產(chǎn)稅。建立浮動(dòng)比例稅率，既能在保證稅收的同時(shí)調(diào)動(dòng)了納稅人的意愿，又能保證地方稅源的充足。

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅法律制度在立法層次、征收對(duì)象和稅率比例上存在著種種問題，早已經(jīng)不適應(yīng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。我國(guó)房產(chǎn)稅的改革是順應(yīng)時(shí)展的，它不僅能夠完善我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度，還能夠充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用。隨著社會(huì)各界人士對(duì)房產(chǎn)稅的高度關(guān)注以及國(guó)家對(duì)房產(chǎn)稅的重視，房產(chǎn)稅的立法工作應(yīng)盡快展開。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制房地產(chǎn)稅收體系房地產(chǎn)保有

一、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的特點(diǎn)

各國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r各異，因而各國(guó)的房地產(chǎn)稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設(shè)計(jì)上都存有一定的差異。但總體來看，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主

目前，許多國(guó)家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國(guó)外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類：

第一類是房地產(chǎn)保有稅類。房地產(chǎn)保有稅是對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)—土地、房產(chǎn)或房地合一的不動(dòng)產(chǎn)來設(shè)置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財(cái)產(chǎn)稅，包括一般財(cái)產(chǎn)稅和個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。

一般財(cái)產(chǎn)稅是將土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和其他各種財(cái)產(chǎn)合并在一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征。美國(guó)、英國(guó)、荷蘭、瑞典等國(guó)都采用這種將房地產(chǎn)歸為一般財(cái)產(chǎn)稅課稅的房地產(chǎn)稅制度。

個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅是相對(duì)于一般財(cái)產(chǎn)稅而言的，它不是將所有的財(cái)產(chǎn)捆綁在一起綜合課征，而是按不同財(cái)產(chǎn)分別課征。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)課征的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨(dú)對(duì)房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國(guó)的房屋稅、英國(guó)的房屋財(cái)產(chǎn)稅等都是僅對(duì)房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，韓國(guó)的綜合土地稅屬地價(jià)稅的形式、巴西的農(nóng)村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對(duì)土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅。如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國(guó)的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產(chǎn)綜合在一起課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如日本的固定資產(chǎn)稅，芬蘭、加拿大的不動(dòng)產(chǎn)稅等。

第二類是房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅是對(duì)取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實(shí)主要分為原始取得和繼承取得?，F(xiàn)今各國(guó)設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈(zèng)與等無償取得行為時(shí)，各國(guó)一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅，只不過各國(guó)選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈(zèng)與稅也分為贈(zèng)與人稅制和受贈(zèng)人稅制。

第三類是房地產(chǎn)所得稅類。房地產(chǎn)所得稅是對(duì)經(jīng)營(yíng)、交易房地產(chǎn)的個(gè)人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅。如美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等國(guó)家，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個(gè)人的綜合收益，征收公司所得稅或個(gè)人所得稅。意大利對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。

各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅收設(shè)置的三大征收體系，在稅收實(shí)踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。但是，在房地產(chǎn)稅收體系中，各國(guó)相對(duì)更重視對(duì)房地產(chǎn)保有稅類的征收。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，征稅對(duì)象明確，稅率設(shè)計(jì)合理，因而來自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國(guó)，來自房地產(chǎn)保有的不動(dòng)產(chǎn)稅、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅的重點(diǎn)，既可以鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，又能夠刺激土地的經(jīng)濟(jì)供給。與此同時(shí)，通過對(duì)保有房地產(chǎn)采取較高的稅率，還可以避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激交易活動(dòng)，從而使房地產(chǎn)各要素達(dá)到優(yōu)化配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財(cái)政收入的主要來源

各國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設(shè)置覆蓋了房地產(chǎn)的保有、取得、轉(zhuǎn)讓和收益各個(gè)環(huán)節(jié)。從各國(guó)的稅收實(shí)踐看，凡是實(shí)行中央與地方分享稅制的國(guó)家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩(wěn)定。如美國(guó)的一般財(cái)產(chǎn)稅（主要是對(duì)房地產(chǎn)征收），從一開始就是州和地方政府的稅收，并構(gòu)成地方政府財(cái)政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，地價(jià)稅、登錄許可稅歸中央政府；不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產(chǎn)稅歸市町村，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)稅收作為各國(guó)地方政府財(cái)政收入主體稅源的地位進(jìn)一步加強(qiáng)。因此，各國(guó)政府，尤其是地方政府都十分重視房地產(chǎn)稅收。

（三）稅率形式靈活、稅率水平合理

各國(guó)的房地產(chǎn)稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時(shí)也常采用累進(jìn)稅率，僅有少數(shù)國(guó)家采用定額稅率。對(duì)于稅率水平的確定，各國(guó)通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標(biāo)準(zhǔn)（中央統(tǒng)一制定的稅率標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)計(jì)的，也有地方政府根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國(guó)家級(jí)和州級(jí)政府征收的財(cái)產(chǎn)稅多依法按固定稅率或按價(jià)值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國(guó)一般財(cái)產(chǎn)稅（包括不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅）的稅率，由地方政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國(guó)中央政府對(duì)地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高限額。與此同時(shí)，許多國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)設(shè)計(jì)了不同的稅率，一般是對(duì)土地的課稅重于對(duì)房產(chǎn)的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現(xiàn)社會(huì)財(cái)富公平分配的基本原則，達(dá)到地利共享的目的；二是充分發(fā)揮土地稅特殊的調(diào)控作用，達(dá)到保護(hù)土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、抑制土地投機(jī)的目的。

（四）房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)明確

各國(guó)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主體內(nèi)容，大多數(shù)國(guó)家選擇了以房地產(chǎn)的價(jià)值為該環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)。如加拿大、美國(guó)、日本等都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基。英國(guó)對(duì)包括樓房、公寓、活動(dòng)房和可供居住用的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。以資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心確定計(jì)稅依據(jù)的方法，既能夠準(zhǔn)確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，又會(huì)使房地產(chǎn)稅收收入隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值的提高而穩(wěn)步增加。

（五）房地產(chǎn)稅制內(nèi)外統(tǒng)一

綜觀國(guó)外房地產(chǎn)稅收的發(fā)展?fàn)顩r，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制都同時(shí)適用于內(nèi)外資企業(yè)。

（六）房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度

各國(guó)都非常重視房地產(chǎn)稅收的立法，一般都制定了規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)可行的房地產(chǎn)稅法體系。如日本制定了幾十個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)方面的法規(guī)。同時(shí)，相關(guān)的稅法條文規(guī)定得非常具體、明確，可操作性很強(qiáng)。另外，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和一部分發(fā)展中國(guó)家還建立了財(cái)產(chǎn)登記制度。同時(shí)，由于各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)課稅一般都以其評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。評(píng)估業(yè)在國(guó)外發(fā)展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系，如美國(guó)1935年成立了房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)。

二、對(duì)我國(guó)的啟示

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于培育和調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅制還存在許多問題。一段時(shí)間以來，有關(guān)房地產(chǎn)稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業(yè)稅，從而將房地產(chǎn)稅制改革的呼聲進(jìn)一步明朗化。筆者認(rèn)為，此次擬開征的物業(yè)稅，可以理解是進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革的一個(gè)試探，但最后結(jié)果如何目前尚不好評(píng)價(jià)，這是因?yàn)槲飿I(yè)稅制度本身也有其缺陷。其一，物業(yè)稅的指導(dǎo)思想是對(duì)房地產(chǎn)所有者征收，即將物業(yè)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅。而我國(guó)目前很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)階段要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。其二，從我國(guó)目前的購房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數(shù)。對(duì)于買房自住的居民來說，即使居住的房屋升值，通常也不會(huì)賣掉房子，征收物業(yè)稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現(xiàn)今個(gè)人擁有的房產(chǎn)中，大部分是通過低房?jī)r(jià)補(bǔ)償方式由公房轉(zhuǎn)化為私有的，用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產(chǎn)的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的，對(duì)這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅也存在一個(gè)公平問題。其三，一般說來，物業(yè)增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國(guó)目前實(shí)行的是土地國(guó)有制，一般的物業(yè)只有幾十年的土地使用權(quán)，期滿后國(guó)家可以無償收回土地或在土地上建房子。因此，有關(guān)“物業(yè)增值”的說法，是含有水分的。

當(dāng)前，我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，稅制改革的目的首先要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，考慮我國(guó)現(xiàn)階段的實(shí)際，筆者認(rèn)為，開征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)還不成熟，在缺少相應(yīng)的配套措施，缺乏相關(guān)制度來限制物業(yè)稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺(tái)物業(yè)稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問題，應(yīng)在借鑒國(guó)外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，先進(jìn)行一系列的改革，而后待時(shí)機(jī)成熟再適時(shí)推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。目前，應(yīng)著重做好以下工作：

（一）建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系，并將房地產(chǎn)保有稅類作為課征的重點(diǎn)

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和稅收制度的改革先后頒布實(shí)施的，涉及房地產(chǎn)的稅種很多，應(yīng)逐步對(duì)稅種加以規(guī)范，構(gòu)建一個(gè)合理的房地產(chǎn)稅收體系，該體系應(yīng)包括：

1.房地產(chǎn)保有稅類。我國(guó)房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的明顯特點(diǎn)是：房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多、負(fù)擔(dān)重，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕。如房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中就涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費(fèi)就更多，各地也不相同，多達(dá)80～150種。而在房地產(chǎn)保有階段，只有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。這種稅制設(shè)置不但造成土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重，而且在進(jìn)入流通時(shí)由于土地承受過高的稅負(fù)，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。

為此，應(yīng)借鑒國(guó)際慣例，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點(diǎn)，將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。

房地產(chǎn)保有稅類可以設(shè)置以下稅種：（1）房產(chǎn)稅。即以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收。（2）地價(jià)稅。即以土地的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，向土地的實(shí)際占有者征收，取消現(xiàn)行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對(duì)象，對(duì)空地的實(shí)際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對(duì)自用商業(yè)性房地產(chǎn)征收。采用規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)每年征收。

2.房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要應(yīng)包括契稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。遺產(chǎn)贈(zèng)與稅對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有人的財(cái)產(chǎn)流向有著明顯的導(dǎo)向作用，有利于調(diào)節(jié)、分配社會(huì)財(cái)富。

3.房地產(chǎn)收益稅類。房地產(chǎn)收益稅類的稅種主要應(yīng)包括：（1）法人所得稅。即對(duì)法人取得的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)收入（指利潤(rùn)所得）征稅。（2）個(gè)人所得稅。即對(duì)個(gè)人在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中取得的收入（指利潤(rùn)所得）征稅。（3）土地轉(zhuǎn)移增值稅。主要是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)買賣時(shí)征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產(chǎn)出租時(shí)征收。

（二）擴(kuò)大征收范圍，逐步確立房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的主體地位

借鑒國(guó)際慣例，我國(guó)房地產(chǎn)稅收的征收范圍應(yīng)擴(kuò)大到所有的由國(guó)家和集體擁有與控制的房地不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地和房屋，包括城鎮(zhèn)居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當(dāng)然，在將農(nóng)村的土地和房屋劃入房產(chǎn)稅的征收范圍后，相應(yīng)地應(yīng)降低農(nóng)業(yè)稅的稅負(fù)。另外，考慮到房地產(chǎn)稅基非常穩(wěn)固，稅源充沛，且稅源具有穩(wěn)定性和持續(xù)性的特點(diǎn)，應(yīng)著手將房地產(chǎn)稅培植為地方稅體系中的主體稅種。

（三）合理確定計(jì)稅依據(jù)

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅涉及的一些稅種的計(jì)稅依據(jù)既不科學(xué)也不合理，計(jì)稅依據(jù)既有按價(jià)值、也有按租金、面積征收。如，按照我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：一種是以房產(chǎn)賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產(chǎn)出租租金收入，凡房屋出租的，房產(chǎn)稅須以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。土地使用稅則是以土地面積為計(jì)稅依據(jù)的。從房產(chǎn)稅看，隨著社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，人口的增加，房地產(chǎn)需求日益增長(zhǎng)和物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)，房地產(chǎn)的價(jià)格從長(zhǎng)期來看，一般會(huì)不斷上漲，房產(chǎn)的原值不能代表現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。如果仍沿用房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，既不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)，也不符合國(guó)際慣例。對(duì)出租房屋按租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，同一個(gè)稅種，有兩種計(jì)稅依據(jù)，不夠規(guī)范，再則租金收入已征收了營(yíng)業(yè)稅，再按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅，是重復(fù)征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮(zhèn)土地使用稅看，以占地面積為計(jì)稅依據(jù)比較陳舊，因?yàn)槊娣e不會(huì)隨著地產(chǎn)的價(jià)格上漲而擴(kuò)大。如此確定的計(jì)稅依據(jù)使得房地產(chǎn)收入不能隨房地產(chǎn)增值而增加。因此，改革后的房地產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。因?yàn)檫@種計(jì)稅方法比原值作為計(jì)稅依據(jù)合理得多，又是多數(shù)國(guó)家的一般做法。

（四）靈活設(shè)置稅率

在稅率設(shè)計(jì)上，應(yīng)借鑒國(guó)際上一些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在保證中央一定宏觀調(diào)控權(quán)的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內(nèi)的自。在適當(dāng)考慮地方政府年度預(yù)算支出的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照房地產(chǎn)的地理位置和用途規(guī)定不同的稅率?？捎芍醒胝?guī)定一個(gè)稅率幅度，各省、自治區(qū)、直轄市再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級(jí)確定本地區(qū)的稅率，這樣，既可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生的級(jí)差收入，又能夠根據(jù)用途對(duì)使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)節(jié)。

另外，還應(yīng)考慮降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅率，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率，從而有利于將課征重點(diǎn)從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。

（五）統(tǒng)一內(nèi)、外資兩套房地產(chǎn)稅制

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度采取的是內(nèi)外有別的政策，僅在房地產(chǎn)保有階段就存在許多差異。如對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人的房產(chǎn)征收的是房產(chǎn)稅，對(duì)土地征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和個(gè)人的房產(chǎn)征收的是城市房地產(chǎn)稅，涉外企業(yè)和個(gè)人使用的土地繳納的是土地使用費(fèi)（或稱場(chǎng)地使用費(fèi)）。內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制在征收范圍、稅率稅費(fèi)、計(jì)征依據(jù)方面都存在差異，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平競(jìng)爭(zhēng)原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴(yán)肅性和公平性。而且，城市房地產(chǎn)稅是20世紀(jì)50年代的產(chǎn)物，房產(chǎn)稅雖然是1986年頒布開征的，但基本內(nèi)容很多是承襲了城市房地產(chǎn)稅的規(guī)定，已有不少內(nèi)容不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例頒布的時(shí)間雖然較晚，但近幾年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。

建議在房地產(chǎn)保有階段征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價(jià)稅，將外資企業(yè)和外籍人員也納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價(jià)稅的征收范圍中，廢除現(xiàn)行對(duì)外資企業(yè)和外籍人員征收的城市房地產(chǎn)稅，改城鎮(zhèn)土地使用稅為地價(jià)稅，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一。

（六）建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度

目前，由于我國(guó)尚缺乏嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產(chǎn)私下交易不予注冊(cè)登記的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。而且，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度剛剛形成，評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的素質(zhì)及評(píng)估政策法規(guī)等，還難以適應(yīng)稅收征管的需要。為了保證房地產(chǎn)稅收的有效實(shí)施，必須建立一套規(guī)范化的房地產(chǎn)管理制度，這主要包括：（1）建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先，要核查土地，在全國(guó)范圍內(nèi)開展一次土地清查，建立土地臺(tái)賬。其次，建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，為稅務(wù)部門掌握房地產(chǎn)稅源提供條件和依據(jù)。（2）建立房地產(chǎn)評(píng)估制度。合理的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收制度貫徹公平稅負(fù)的一個(gè)重要內(nèi)容。隨著我國(guó)財(cái)稅體制的不斷改革和完善，對(duì)房地產(chǎn)的稅收要求逐漸采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值來征稅。國(guó)務(wù)院于1991年頒布了《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)估價(jià)的作用。我國(guó)在房地產(chǎn)的評(píng)估方面還處于起步階段。從世界范圍來看，凡是實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，在對(duì)房地產(chǎn)課稅時(shí)均以評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，很多國(guó)家在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)有相當(dāng)?shù)娜藛T和機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估工作。為完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制，提高我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收管理水平，應(yīng)該借鑒國(guó)際先進(jìn)做法，建立我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和管理制度。制定房地產(chǎn)評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，配備評(píng)稅或估價(jià)專業(yè)人員。

參考文獻(xiàn)

（1）李進(jìn)都《房地產(chǎn)稅收理論與實(shí)務(wù)》，中國(guó)稅務(wù)出版社2000年版。

（2）鄧宏乾《國(guó)外房地產(chǎn)稅制介紹與借鑒》，中國(guó)家庭網(wǎng)2001年7月9日。

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稅收具有如下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；

2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；

篇7

2011年1月27日，上海市人民政府印發(fā)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《上海辦法》），辦法規(guī)定從2011年1月28日起對(duì)上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0. 4%。同日，重慶市人民政府了《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《重慶辦法》）和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，規(guī)定重慶市主城九區(qū)內(nèi)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購的高檔住房、在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套( 含第二套)以上的普通住房被首批納入房產(chǎn)稅征稅對(duì)象，征稅稅率視建筑面積和住宅的高低檔位而定。

對(duì)于國(guó)外關(guān)于房產(chǎn)稅的規(guī)定，主要以美國(guó)和日本為代表。美國(guó)的房地產(chǎn)稅收以：“寬稅基，少稅種”為基本原則。在美國(guó)，房地產(chǎn)稅是最重要的支柱性稅收來源，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1975年至今，美國(guó)房地產(chǎn)稅收均占地方稅收收入的50%以上，有的地方甚至高達(dá)80%左右1。美國(guó)重視對(duì)房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，而針對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕。在日本房產(chǎn)稅框架中，主要有固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅和事業(yè)所稅三大支柱，日本以“固定資產(chǎn)稅”替代房屋稅、地租等，采用固定資產(chǎn)稅是1950年移居夏普勸告全面改革地方稅制的內(nèi)容之一2。日本的房產(chǎn)稅改革經(jīng)過多年的積累，形成了一系列的經(jīng)驗(yàn)，如把房產(chǎn)稅作為地方性資產(chǎn)保有稅，日本房產(chǎn)稅收中的固定資產(chǎn)稅主要用于地方教育、衛(wèi)生及基礎(chǔ)設(shè)施等公用事業(yè)，都市規(guī)劃稅主要用于各地方的城鄉(xiāng)規(guī)劃，而事業(yè)所稅主要用在治理大城市污染和環(huán)境改善上，征稅范圍廣，減免有度，按照地域和房屋市值來征收。

二、房產(chǎn)稅改革過程中存在的問題

總結(jié)我國(guó)房產(chǎn)稅在改革試點(diǎn)的過程中，基于國(guó)家政策目標(biāo)的考慮，我國(guó)房產(chǎn)稅在滬、渝兩地實(shí)施的過程中，暴露出了許多的問題：

（一）試點(diǎn)房產(chǎn)稅性質(zhì)不明確

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)課稅對(duì)象征收的一種稅。財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)貨幣資金的積累征稅，因此也被稱作“存量稅”3，其最大特點(diǎn)是課稅對(duì)象的非流動(dòng)性。目前試點(diǎn)中上海對(duì)個(gè)人住房征收的、以房產(chǎn)交易價(jià)格為稅基的房產(chǎn)稅在很大程度上具有商品稅的特征，而不是對(duì)社會(huì)財(cái)富存量征收的真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅。而重慶市改革試點(diǎn)的實(shí)施方案也同樣采用房產(chǎn)交易價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，這與房產(chǎn)稅本身屬于財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)相違背。

（二）試點(diǎn)房產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)與國(guó)家政策目標(biāo)偏離

對(duì)于發(fā)展中國(guó)家（包括中國(guó)在內(nèi)），為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)在一定程度上放棄公平原則。另外國(guó)家的政策是要控制房?jī)r(jià)上漲，而試點(diǎn)房產(chǎn)稅在制度設(shè)計(jì)中只顧及了部分國(guó)民暫時(shí)的利益，以交易價(jià)格為稅基和對(duì)存量房產(chǎn)不征稅還會(huì)產(chǎn)生其他問題，這樣勢(shì)必有利于住房購買時(shí)間在前的人。而這也是立法的局限性所在。

（三）房產(chǎn)類稅收流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)重，保有環(huán)節(jié)輕，稅率彈性小

在我國(guó)，房產(chǎn)類稅收在保有環(huán)節(jié)基本為空白，目前試點(diǎn)改革城市也只是收了0.4%至1.2%的稅率，與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的較低的3%相比差距較大。在房產(chǎn)形成過程中，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)偏重，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，房?jī)r(jià)高，保有成本低，阻止了房屋的真實(shí)需求，低收入者被阻擋在房產(chǎn)市場(chǎng)之外，促進(jìn)了投機(jī)性需求，助長(zhǎng)了房產(chǎn)泡沫。

三、我國(guó)房產(chǎn)稅改革的立法建議

據(jù)滬渝兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅前三個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，上海市的房產(chǎn)稅繳納率只有1%，重慶市的情況略好但也不超過5%，且這期間滬渝兩地的征收額度皆不足百萬元4。因此，在房產(chǎn)稅改革立法的過程中，我們需要注意以下幾個(gè)方面:

(一)明確房產(chǎn)稅的性質(zhì)和正確理解國(guó)家每個(gè)時(shí)期的政策目標(biāo)

我國(guó)的房產(chǎn)稅的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)為財(cái)產(chǎn)稅而不是商品稅，與財(cái)產(chǎn)稅相比，商品稅的稅負(fù)更易于轉(zhuǎn)嫁，購買者支付的價(jià)格與征稅前住房?jī)r(jià)格之差取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給彈性與需求彈性的對(duì)比關(guān)系。盡管在稅制設(shè)計(jì)上按交易單價(jià)的高低將稅率規(guī)定為若干級(jí)次體現(xiàn)了政府平抑房?jī)r(jià)的政策意圖，但對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅所具有的商品稅特征將使購房者面臨更高的價(jià)格。因此我們應(yīng)當(dāng)明確房產(chǎn)稅的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于財(cái)產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的計(jì)稅余值或房產(chǎn)的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值和租金征稅5。

（二）建立浮動(dòng)稅率，差別化稅率，確立明確的征稅依據(jù)和靈活的征稅體制

房產(chǎn)稅不應(yīng)是固定稅率，而應(yīng)采取浮動(dòng)稅率制。同時(shí)，房產(chǎn)稅在實(shí)施中可以分幾步走，首先對(duì)商業(yè)房產(chǎn)提高稅率，然后再對(duì)多套住房和豪宅別墅征收房產(chǎn)稅，最后，再對(duì)所有住房征收稅率。如《上海辦法》規(guī)定應(yīng)納稅房屋“適用稅率暫定為0.6%，應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%”，這種稅率對(duì)我國(guó)逐步完善房產(chǎn)稅的改革不相符合，立法應(yīng)當(dāng)是具有彈性的，不能在這一時(shí)期與社會(huì)發(fā)展適應(yīng)，在下一時(shí)期即不符合社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。所以應(yīng)當(dāng)采取彈性稅率，差別化稅率，在不同時(shí)期不同地點(diǎn)不同房屋采取不同的稅率。目前房產(chǎn)稅征稅的依據(jù)缺乏科學(xué)性，在實(shí)際生活中發(fā)揮的作用受到了多方面的質(zhì)疑。因此必須確立科學(xué)的征稅依據(jù)，在全國(guó)范圍內(nèi)應(yīng)該建立有差別的征稅機(jī)制，在中央統(tǒng)一指導(dǎo)的情況下，允許地區(qū)之間房產(chǎn)稅的征收工作出現(xiàn)差別，靈活的征稅機(jī)制更適合我國(guó)當(dāng)前的國(guó)情，并且這種差異在今后將會(huì)長(zhǎng)期的存在。

（三）借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)房產(chǎn)稅的監(jiān)管，完善相關(guān)的制度和政策

國(guó)外對(duì)于房產(chǎn)稅的征收已經(jīng)有上百年歷史，尤其對(duì)于美國(guó)房產(chǎn)稅相當(dāng)于每年稅收額的50%，我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)以“寬稅基，少稅種”為基本原則，對(duì)房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)增加稅收，而對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收相應(yīng)減少。房產(chǎn)稅的征收，在當(dāng)前是一個(gè)引起社會(huì)爭(zhēng)議的問題，國(guó)家在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的工作中，其本意固然是為了調(diào)整當(dāng)前過度增長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)給普通生活帶來的負(fù)擔(dān)，但是如果在整個(gè)房產(chǎn)稅的實(shí)施工作中如果沒有進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管和控制，可能會(huì)產(chǎn)生一些負(fù)面的效應(yīng)。對(duì)房產(chǎn)稅的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)管，要加強(qiáng)政府的引導(dǎo)力，建立和完善與房產(chǎn)稅相關(guān)的配套制度和政策的建設(shè)，只有整個(gè)稅收環(huán)境的健康有序，房產(chǎn)稅的改革才能更加順利推進(jìn)。

腳注：

1 賈康：《房產(chǎn)稅改革：美國(guó)模式和中國(guó)選擇》，《人民論壇》2011年第1期（下），第48頁。

1 金子宏：《日本稅法》，戰(zhàn)憲斌、鄭林銀等譯，法律出版社2004年版，第302頁。

2 胡怡建：《 稅收學(xué)》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社 2009年版，第330頁。

1 苗月新：《對(duì)征收房產(chǎn)稅問題的思考》，《稅務(wù)研究》2011年第7期，第83頁。

2 王瑤主編：《稅法》，立信會(huì)計(jì)出版社2000年版，第441頁。

3 劉洪玉：《房產(chǎn)稅改革的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與啟示》，《改革》2011年第2期，第88頁。

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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)；影響

中圖分類號(hào)：D922.22 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

1 房產(chǎn)稅的基本理論

1.1 房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅又被稱為房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。是以房屋建筑為對(duì)象，在交易的時(shí)候征收一定的稅收，以房屋的計(jì)稅余值或者租金為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。通常意義上，房產(chǎn)稅征收的對(duì)象包括商品房、商鋪以及具有可進(jìn)行市場(chǎng)交易的房屋等。其目的是國(guó)家利用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理，主要是為了提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。

1.2 房產(chǎn)稅的特點(diǎn)

當(dāng)前我國(guó)征收房產(chǎn)稅依據(jù)的是以1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》為基礎(chǔ)逐步完善的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》?？v觀此稅，可以發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》具有三個(gè)特點(diǎn)。第一房產(chǎn)稅征收的范圍限定于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；第二，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅種，是財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，征收的對(duì)象是房屋；第三，房產(chǎn)稅區(qū)別對(duì)待各類房產(chǎn)進(jìn)行征收，房產(chǎn)計(jì)稅余值征收自住型房產(chǎn)，以租金為計(jì)稅依據(jù)的房屋出租。

2 房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步和發(fā)展的時(shí)間較短，同西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比在各方面都顯現(xiàn)很大差異和不足，正是由于這些不足和差異導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)役愈演愈烈，房產(chǎn)泡沫急劇擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)處于失衡的邊緣。因此，社會(huì)各界對(duì)房產(chǎn)稅的開征期望值越來越高，在近期政府出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策中，房產(chǎn)稅的預(yù)期逐漸強(qiáng)化，被認(rèn)為是抑制房?jī)r(jià)過快上漲的重要手段，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展帶來深遠(yuǎn)的影響。

房產(chǎn)稅的推行凸顯了國(guó)家和政府對(duì)混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整治決心，通過稅收杠桿原理，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，穩(wěn)健和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，力爭(zhēng)完善和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)通過征收房產(chǎn)稅，將這部分稅收用于城市保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，從根本上解決社會(huì)各階層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾，理順了房房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，使房地產(chǎn)試產(chǎn)回歸健康和理性發(fā)展的軌道上來。

目前，實(shí)行征收房產(chǎn)稅的國(guó)內(nèi)城市僅有上海和重慶，國(guó)內(nèi)其他城市未有出臺(tái)征收相關(guān)房產(chǎn)稅的政策。對(duì)于這與國(guó)內(nèi)各大城市來說起到了一個(gè)帶領(lǐng)作用，由個(gè)別影響到全局最終在國(guó)內(nèi)全面鋪開，影響到國(guó)內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過快過熱發(fā)展。同時(shí)，房產(chǎn)稅征收體現(xiàn)了國(guó)家和地方政府對(duì)各種投機(jī)行為的打擊力度，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為的發(fā)生和蔓延。通過無形的手，牢牢的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性發(fā)展，使之回歸到合理和健康發(fā)展的軌道上來。

3 房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

房產(chǎn)稅作為國(guó)家宏觀調(diào)控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是業(yè)內(nèi)和外界人士，特別是普通住房者對(duì)房產(chǎn)稅有著更多的顧慮和猜忌，以下是房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

3.1 房產(chǎn)稅的開征說明了國(guó)家和地方政府對(duì)遏制過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)下了決心，力求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)而健康的發(fā)展。這也說明了房產(chǎn)稅的開征將是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中需經(jīng)歷的階段。國(guó)家通過稅收的杠杠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種資源分配，使得資源得到有效的組合及分配，使房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域良性的發(fā)展局面。

3.2 伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，房產(chǎn)泡沫也就隨之而來，房產(chǎn)泡沫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是非常大的，它不僅影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)急劇擴(kuò)大，更對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來阻礙。歷史證明一個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)泡沫破裂對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都可以用崩盤來形容。在面對(duì)如此險(xiǎn)峻的局面國(guó)家和政府都會(huì)采取一定的措施來保證房產(chǎn)泡沫，竭盡所能的遏制其繼續(xù)膨脹。而我國(guó)目前采取的政府調(diào)控手段大多是行政類的調(diào)控，這些調(diào)控手段對(duì)遏制房產(chǎn)泡沫收效不大，而房產(chǎn)泡沫卻仍在急劇擴(kuò)大。房產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)遏制房產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，是當(dāng)前國(guó)家采取的新一類房產(chǎn)調(diào)控政策中較為實(shí)用和歷史意義的一步。在短期來看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)國(guó)內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格的影響微乎其微，但是通過長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來看，房產(chǎn)稅在全國(guó)全面鋪開，必將擠壓房產(chǎn)泡沫，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走上正軌。

3.3 這對(duì)于普通住房者來說必將是有利的一面，通過征收房產(chǎn)稅在一定程度上提高了投機(jī)者的投機(jī)成本，迫使這部分投機(jī)者退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷數(shù)年的急劇增長(zhǎng)，在目前來說通過征收房產(chǎn)稅來降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格這一調(diào)控手段的范圍面較窄，在短時(shí)間內(nèi)來說降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格難度非常大，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高將是必然。征收房地產(chǎn)稅的同時(shí)，在另一方面也加大了租房者的成本；房產(chǎn)持有者將這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到租房者身上，無形中推高了房地產(chǎn)租房市場(chǎng)的價(jià)格，加大了租房者租房的成本。以至于出現(xiàn)了現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格和租房?jī)r(jià)格兩者都走高的局勢(shì)，這種走高局勢(shì)不但沒有降低的局勢(shì)，反而出現(xiàn)愈演愈烈的局面。對(duì)于普通住房者和租房者來說，目前出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策在短時(shí)間內(nèi)不但沒有起到應(yīng)有的作用，反而成為推高房地產(chǎn)租房市場(chǎng)價(jià)格的推手。

3.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用主要包括了土地租金、項(xiàng)目稅金和建安成本等，這些費(fèi)用在直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要費(fèi)用中，是土地租金和建安成本，相對(duì)這兩項(xiàng)費(fèi)用來說，土地租金是主要方面，開發(fā)商在取得該土地的開發(fā)權(quán)的時(shí)候，土地租金耗費(fèi)占其成本的70%左右，這就直接影響了最終房地產(chǎn)價(jià)格。而在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)以及投入使用過程中，房產(chǎn)稅的開征并不會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，這也就是說因房產(chǎn)稅征收范圍的限制將無法影響到房地產(chǎn)商的利益，最終受其影響的還是普通住房者的利益。從側(cè)面來說，房產(chǎn)稅的征收帶來的影響不會(huì)直接表現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格上，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)并不受其影響，或受到的影響較小。

參考文獻(xiàn)

[1]宋哲，李天健.房產(chǎn)稅的改革與分析[J].科技信息，2010（12）.

篇9

一、深化國(guó)企改革，建立風(fēng)險(xiǎn)與利益的對(duì)稱機(jī)制

在目前實(shí)行政企分開的情況下，由于國(guó)企改革不徹底，還沒有完全脫離政府的職能范圍。所以，無論是從資源配置效率的角度，還是從社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)生活穩(wěn)定的角度，政府都應(yīng)支持國(guó)有企業(yè)的市場(chǎng)化改革。地方政府應(yīng)建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度，這是防范地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本舉措。具體措施如下：

首先，要打破企業(yè)、銀行、政府“三位一體”的國(guó)有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，防止因國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率不高造成的企業(yè)債務(wù)向銀行債務(wù)轉(zhuǎn)移，銀行債務(wù)再向政府債務(wù)轉(zhuǎn)移；對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)的企業(yè)，政府應(yīng)以社會(huì)管理者的身份征收稅收，以資本所有者的身份取得收益，而不能干預(yù)其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；國(guó)有企業(yè)也只能以其所有資產(chǎn)為限進(jìn)行借款。

其次，要實(shí)施國(guó)有企業(yè)的戰(zhàn)略性調(diào)整。一方面，要打破行業(yè)壟斷，積極促進(jìn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率；另一方面，對(duì)不同性質(zhì)的行業(yè)進(jìn)行分類改革，對(duì)公共物品行業(yè)實(shí)行國(guó)有經(jīng)營(yíng)，對(duì)提供私人物品的國(guó)有大中型企業(yè)實(shí)施股份制改造，對(duì)一般的中、小型企業(yè)實(shí)施市場(chǎng)化改造，一般企業(yè)實(shí)行民營(yíng)化等，盡量減少對(duì)國(guó)有企業(yè)的救助。

最后，要建立國(guó)有企業(yè)權(quán)利結(jié)構(gòu)與風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)的對(duì)稱機(jī)制。對(duì)國(guó)有企業(yè)要有明確的授權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的分配，使其在經(jīng)營(yíng)權(quán)的層級(jí)上形成利益與風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)稱機(jī)制，同時(shí)形成風(fēng)險(xiǎn)約束，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)者的避險(xiǎn)動(dòng)機(jī)，以降低國(guó)有企業(yè)不良資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)虧損對(duì)財(cái)政造成的壓力。

二、拓展政府融資渠道，增強(qiáng)地方償債能力

目前，地方政府主要籌資渠道有稅收收入、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)發(fā)行的地方債券、罰沒收入、國(guó)家機(jī)關(guān)提供服務(wù)或履行職能而收取的費(fèi)用等，其中稅收收入在地方財(cái)政收入中占95%以上。顯然，地方財(cái)政收入的主要來源就是稅收，但在短期內(nèi)，除非是較大的政策變更，否則很難使稅收收入大幅增長(zhǎng)，只有通過發(fā)行地方債券，或者降低財(cái)政支出成本的方法來擴(kuò)大財(cái)政收入，增強(qiáng)地方償債能力。

由于分稅制，地方政府原有的主題稅種上劃中央，地方主要財(cái)源只剩下地方稅，從而使地方財(cái)政收入難以滿足履行支出責(zé)任的需求。預(yù)計(jì)在短期內(nèi)這種局面無法改變，但是開閘征收財(cái)產(chǎn)稅不是沒有可能。一方面財(cái)產(chǎn)稅具有非流動(dòng)性，它可以成為地方政府穩(wěn)定的收入來源；另一方面因?yàn)樨?cái)產(chǎn)稅是一種收益稅，財(cái)產(chǎn)所有者是當(dāng)?shù)毓卜?wù)主要的受益者，并且財(cái)產(chǎn)產(chǎn)稅還有利于縮小貧富差距，因而較易推廣。

當(dāng)然，財(cái)產(chǎn)稅一定會(huì)受到社會(huì)部分富裕階層的反對(duì)，但是從另一方面來看，財(cái)產(chǎn)稅可以讓子孫后代鍛煉出自己創(chuàng)造能力，并且減少因奢華生活而墮落的風(fēng)險(xiǎn)，這方面也會(huì)得到人們的支持。

三、推進(jìn)金融體制改革，積極處理和化解銀行不良資產(chǎn)

國(guó)有銀行等金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期充當(dāng)國(guó)家第二財(cái)政的角色，致使金融風(fēng)險(xiǎn)以各種形式轉(zhuǎn)化為財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，也是國(guó)有銀行產(chǎn)生不良資產(chǎn)的主要原因。

金融風(fēng)險(xiǎn)缺少分擔(dān)機(jī)制必然造成風(fēng)險(xiǎn)的膨脹、國(guó)家財(cái)政負(fù)擔(dān)加重。因此，必須建立多元化的風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。

1.建立金融風(fēng)險(xiǎn)生成的約束機(jī)制

進(jìn)行國(guó)有銀行產(chǎn)權(quán)改革，引入私人資本，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任追究機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的信貸約束，并對(duì)金融機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)負(fù)債管理方面進(jìn)行法律約束。打破由國(guó)家財(cái)政獨(dú)自承擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)的局面，建立“利益共沾，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的多元化風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，提高國(guó)有銀行競(jìng)爭(zhēng)能力、贏利能力，強(qiáng)化股東對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

2.加強(qiáng)金融監(jiān)管，降低金融體系的風(fēng)險(xiǎn)水平 

建立全方位監(jiān)管體系，通過對(duì)流動(dòng)性比率、資產(chǎn)質(zhì)量、內(nèi)部控制等考核，建立起能夠防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、外匯風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控制度，也可以通過法律、法規(guī)加強(qiáng)外部審計(jì)、嚴(yán)格資產(chǎn)負(fù)債比例監(jiān)管；建立有效的金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，必要時(shí)建立金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)退出機(jī)制，減少銀行因倒閉所帶來的財(cái)政成本。

3.塑造新型銀政關(guān)系，搞活國(guó)有銀行經(jīng)營(yíng)模式

多年來，由于國(guó)有銀行不能自主經(jīng)營(yíng)，也不能自負(fù)盈虧，造成部分國(guó)有銀行陷入經(jīng)濟(jì)困境，并且得到國(guó)家無休止的救助。沒有退出壓力，沒有競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)有銀行，也就沒有任何危機(jī)感，不良資產(chǎn)的數(shù)量也在直線上升，拖了國(guó)家財(cái)政的后腿。

因此，應(yīng)該重新塑造國(guó)有銀行與政府之間的關(guān)系，深化金融體制改革，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，讓國(guó)有銀行在市場(chǎng)的作用下自力更生，自主創(chuàng)新，提高贏利能力，帶動(dòng)國(guó)家財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。

四、建立地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

在我國(guó)地方政府債務(wù)結(jié)構(gòu)中，隱性債務(wù)和或有債務(wù)規(guī)模比較大，因而對(duì)于潛在的地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)給予高度關(guān)注。地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以通過建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制來加以防范。主要包括：風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的構(gòu)建、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)區(qū)間設(shè)定、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)數(shù)的分配、債務(wù)綜合風(fēng)險(xiǎn)值的測(cè)定和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)等。

發(fā)達(dá)國(guó)家已有較為成熟的經(jīng)驗(yàn)，目前國(guó)際公認(rèn)的警戒線是歐盟國(guó)家簽署的《馬斯特里赫條約》中的規(guī)定：一是財(cái)政赤字應(yīng)低于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的3%；二是積累的國(guó)債余額應(yīng)低于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的60%。

我國(guó)一些地方政府也積累了較為成功的經(jīng)驗(yàn)，如為了控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，上海市地方政府債券的發(fā)行規(guī)模必須遵循三個(gè)原則：一是財(cái)政赤字占全市g(shù)dp的比重要控制在3%以下；二是地方債余額占全市g(shù)dp的比重不能超過45%；三是上海財(cái)政的債務(wù)依存度(地方債券發(fā)行額占地方財(cái)政支出與地方債務(wù)還本付息之和)不能超過15%。

篇10

各國(guó)的土地稅制，是一個(gè)包括許多稅種的復(fù)雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財(cái)產(chǎn)稅，也有所得稅；既有個(gè)人稅，也有法人稅。此外，還與遺產(chǎn)稅、繼承稅、贈(zèng)與稅相聯(lián)系?？偟膩碚f，各國(guó)的土地稅制是以土地為課稅對(duì)象的稅收制度。土地包括農(nóng)業(yè)用地、住宅用地、經(jīng)營(yíng)用地、林地等。各國(guó)的土地稅制包括3個(gè)方面的內(nèi)容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅。

一、土地保育課制的國(guó)際比較

土地保有稅是一定時(shí)期或一定時(shí)點(diǎn)上對(duì)個(gè)人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價(jià)上漲，確保土地保有的負(fù)擔(dān)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。由于國(guó)情不同，各國(guó)對(duì)土地保有課稅的范圍、稅種設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)計(jì)以及征收管理等，差別很大，特別是許多國(guó)家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國(guó)之內(nèi)，各地方之間也不一樣。

（一）課稅范圍

各國(guó)對(duì)土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動(dòng)產(chǎn)均包括在土地稅之內(nèi)。（2）狹義的土地稅，只是單指對(duì)土地的課稅。

（二）稅種設(shè)置

各國(guó)對(duì)土地保有課稅的稅種設(shè)置，基本上可分為兩種情況：

1．合并在其他財(cái)產(chǎn)稅中征收

由于土地與房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)都屬于財(cái)產(chǎn)的存量，目前有許多國(guó)家和地區(qū)都把這些財(cái)產(chǎn)合并在一個(gè)稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：

（1）合并在一般財(cái)產(chǎn)稅內(nèi)征收，一般財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)有選擇的幾類財(cái)產(chǎn)綜合課征的一種稅。如美國(guó)、新加坡等的一般財(cái)產(chǎn)稅，把土地等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)合并征收。

（2）合并在不動(dòng)產(chǎn)稅內(nèi)征收。由于土地是一種主要的不動(dòng)產(chǎn)，如加拿大、法國(guó)、英國(guó)、荷蘭等，都把土地歸入不動(dòng)產(chǎn)稅內(nèi)征收。加拿大不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基包括兩個(gè)部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅的征收對(duì)象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國(guó)香港特別行政區(qū)的差餉稅相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)稅，對(duì)擁有土地、房屋、其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的所有人課征。

（3）合并在財(cái)產(chǎn)凈值稅內(nèi)征收。財(cái)產(chǎn)凈值稅的課稅對(duì)象是納稅人擁有的全部財(cái)產(chǎn)的凈值。財(cái)產(chǎn)凈值是從財(cái)產(chǎn)總額中扣除納稅人債務(wù)后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國(guó)，都把土地合并在財(cái)產(chǎn)凈值稅中征收。

（4）合并在房地產(chǎn)稅中征收。房地產(chǎn)稅是土地稅和房屋稅的總稱。因?yàn)榉课萃街谕恋刂希懿豢煞?，有些?guó)家和地區(qū)將土地與房屋合并在房地產(chǎn)稅中征收，如泰國(guó)對(duì)房屋及其占用的土地征收房地產(chǎn)稅；巴西對(duì)城鎮(zhèn)土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產(chǎn)稅。

（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價(jià)稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅等4個(gè)稅種組成，其中固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅2個(gè)稅種是對(duì)土地與其他不動(dòng)產(chǎn)合并征收的稅種。固定資產(chǎn)稅，是把土地、房屋及折舊資產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為課稅對(duì)象，其中土地占有非常重要的地位。城市規(guī)劃稅是為了確保城市、特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金而課征的稅。課稅對(duì)象是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的市街化區(qū)域內(nèi)的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規(guī)劃稅與其他土地保有稅的區(qū)別在于，它是專門用于城市規(guī)劃事業(yè)或土地規(guī)劃整理事業(yè)開支的目的稅。而固定資產(chǎn)稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。

2．單獨(dú)設(shè)置土地保有稅稅種，分別課征。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前把土地保有單列稅種征收的國(guó)家和地區(qū)大約有30個(gè)，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對(duì)農(nóng)業(yè)土地征收的農(nóng)村土地稅，對(duì)城市土地及房屋建筑物征收的城市財(cái)產(chǎn)稅。印度的州政府對(duì)農(nóng)業(yè)耕地征收土地稅。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)有地價(jià)稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達(dá)到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質(zhì)的特殊性土地稅，都是以地價(jià)稅為基礎(chǔ)加增若干倍征收的，而非經(jīng)常性的土地稅。泰國(guó)對(duì)所有土地征收地方發(fā)展稅。韓國(guó)征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對(duì)非農(nóng)業(yè)用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅外，還有單列稅種征收的地價(jià)稅（國(guó)稅）和特別土地保有稅（地方稅）。

（三）計(jì)稅依據(jù)

各國(guó)土地稅的計(jì)稅依據(jù)，基本上可以分為從量計(jì)征和從價(jià)計(jì)征兩種。

從量計(jì)征的土地稅，是按土地的面積、土地生產(chǎn)物的產(chǎn)量課征。這種從量計(jì)征的土地稅，因?yàn)橛?jì)征簡(jiǎn)便，稅額確實(shí)，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和級(jí)差地租的擴(kuò)大，如果再按土地面積或生產(chǎn)物的產(chǎn)量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國(guó)已少采用，以從價(jià)計(jì)征取而代之。

從價(jià)計(jì)征的土地稅，是以土地的價(jià)值或價(jià)格為課稅標(biāo)準(zhǔn)所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國(guó)相繼仿行。從價(jià)計(jì)征的關(guān)鍵是土地的計(jì)價(jià)。各國(guó)的土地計(jì)價(jià)方法不盡相同，大多數(shù)國(guó)家是根據(jù)土地的估價(jià)課征，也有少數(shù)國(guó)家按年度租金價(jià)值課征。美國(guó)的土地稅一般是根據(jù)專門機(jī)構(gòu)確定的“估定價(jià)”為標(biāo)準(zhǔn)課征。德國(guó)的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)價(jià)值也是根據(jù)“估價(jià)法”確定。瑞典財(cái)產(chǎn)凈值稅中土地等不動(dòng)產(chǎn)的凈值由官方評(píng)估確定。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的土地估價(jià)由地方政府負(fù)責(zé)實(shí)施，包括每年公告一次的“公告現(xiàn)值”和每3年公告一次的“公告地價(jià)”，稅務(wù)機(jī)關(guān)按“公告現(xiàn)值”征收土地增值稅，按“公告地價(jià)”征收地價(jià)稅。日本作為國(guó)稅征收的“地價(jià)稅”，對(duì)土地的價(jià)額是以征稅期的“時(shí)價(jià)”計(jì)算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標(biāo)準(zhǔn)為該土地的取得價(jià)格。

（四）稅率設(shè)計(jì)

各國(guó)土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。有少數(shù)國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)土地實(shí)行從量定額課征。

美國(guó)、德國(guó)、日本等多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)土地課稅一般采用比例稅率。美國(guó)的稅率由各地方政府逐年自行規(guī)定。德國(guó)對(duì)個(gè)人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價(jià)稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。

許多國(guó)家和地區(qū)，根據(jù)以下不同情況采用不同稅率：

1．根據(jù)土地用途不同，采用不同稅率。

有些國(guó)家和地區(qū)，對(duì)不同用途的土地采用不同稅率，農(nóng)業(yè)用地低于城市用地，工業(yè)用地低于商業(yè)用地，住宅用地低于營(yíng)業(yè)用地，宗教、社會(huì)福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)地價(jià)稅稅率，分為一般稅率和優(yōu)惠稅率兩種，對(duì)限額內(nèi)的自用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施保留地和公有土地均實(shí)行優(yōu)惠稅率。公共設(shè)施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國(guó)，也按土地的不同用途采用不同稅率。

2．根據(jù)土地所處地理位置不同，采用不同稅率。

美國(guó)包括土地在內(nèi)的一般財(cái)產(chǎn)稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區(qū)要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。

3．根據(jù)土地開發(fā)程度不同，采用不同稅率。

我國(guó)香港特別行政區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)稅稅率，原則上是17％，新開辟地區(qū)為11％，但對(duì)供應(yīng)不過濾水的地區(qū)為16％，無水道的地區(qū)為15％，新開辟區(qū)為9％。新加坡為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)政策的需要，原將全國(guó)地區(qū)分為發(fā)達(dá)地區(qū)、半發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國(guó)23％的統(tǒng)一稅率。

4．對(duì)空地或閑置土地，采用較高稅率。

如日本對(duì)閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價(jià)值稅。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設(shè)施，而仍未依規(guī)定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價(jià)值不及所占基地申報(bào)地價(jià)15％的土地）按該宗土地地價(jià)稅的3——5倍征收。對(duì)空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進(jìn)土地的有效利用。

發(fā)展中國(guó)家的土地稅多數(shù)采用累進(jìn)稅率，這主要是因?yàn)槔圻M(jìn)稅率對(duì)限制私人占有土地?cái)?shù)量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費(fèi)土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農(nóng)村土地稅實(shí)行22個(gè)級(jí)次（從0．2％——3．5％不等）的累進(jìn)稅率。泰國(guó)的土地發(fā)展稅稅率按土地中間價(jià)值大小，課以一定稅額，分34個(gè)級(jí)次。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的地價(jià)稅稅率，按地價(jià)總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進(jìn)稅率和特別稅率：凡地價(jià)總額未超過累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)的，適用10％的基本稅率；超過累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)的，按超倍累進(jìn)稅率征收；對(duì)某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國(guó)綜合土地稅稅率比較復(fù)雜，分為一般稅率、特別稅率和個(gè)別稅率3類：一般稅率適用于法律規(guī)定的作為一般課稅對(duì)象的土地，一般稅率和特別稅率都設(shè)有9個(gè)級(jí)別，最低級(jí)次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級(jí)次的稅率分別為5％和2％；個(gè)別稅率的應(yīng)稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場(chǎng)、電力公司用地、土地開發(fā)公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場(chǎng)、別墅、娛樂用高檔設(shè)施用地的稅率為0．5%。

（五）征收管理

土地課稅的征收管理權(quán)限，多數(shù)國(guó)家歸地方政府，只有少數(shù)國(guó)家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對(duì)象的土地其位置固定不變，不會(huì)發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點(diǎn)，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實(shí)行分稅制的國(guó)家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國(guó)，土地課稅是財(cái)產(chǎn)稅的一個(gè)組成部分，而財(cái)產(chǎn)稅則是美國(guó)地方政府財(cái)政收入的主要來源。我國(guó)1994年實(shí)行分稅制財(cái)政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現(xiàn)行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價(jià)稅屬于國(guó)稅，由國(guó)稅局負(fù)責(zé)征收外，其余有關(guān)土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預(yù)算，屬于道府縣的有固定資產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規(guī)劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實(shí)行聯(lián)邦、州和市3級(jí)劃分稅種分別征收的體制，3級(jí)政府都有相應(yīng)的征收管理權(quán)限：土地稅（農(nóng)村土地）歸聯(lián)邦政府征收，收入的80％歸當(dāng)?shù)卣?；?dòng)產(chǎn)稅（城市土地）歸市政府征收；不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅歸州政府征收。

二、土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅的國(guó)際比較

對(duì)土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉(zhuǎn)讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時(shí)的價(jià)格超過其原來入賬時(shí)價(jià)格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價(jià)上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動(dòng)或投資得到的，而完全是由于社會(huì)發(fā)展、土地需求的增長(zhǎng)而形成的），這部分增值有人主張應(yīng)該全部歸公，以體現(xiàn)財(cái)富的公平分配，并限制土地投機(jī)，抑制土地兼并。土地是一種資本資產(chǎn)，對(duì)資本資產(chǎn)的增值所課征的稅，實(shí)質(zhì)上是屬于資本利得稅的范疇。

（一）課稅范圍

土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對(duì)土地及建筑物增值的課稅，如我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅和意大利的不動(dòng)產(chǎn)增值稅。另一種是只對(duì)土地的增值課稅，如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的土地增值稅和韓國(guó)的土地超額增值稅。

土地增值稅的課稅對(duì)象是土地的增值額，一般包括土地轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的增值額和土地非轉(zhuǎn)移定期發(fā)生的漲價(jià)形成的增值額。德國(guó)、英國(guó)、日本原先實(shí)行過的土地增值稅，對(duì)以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)增值稅的課稅對(duì)象，也包括這兩個(gè)部分的增值額。我國(guó)和日本等國(guó)的現(xiàn)行土地增值稅只對(duì)土地轉(zhuǎn)移時(shí)發(fā)生的增值課稅。韓國(guó)的土地超額增值稅，只對(duì)納稅人擁有的閑置土地或非營(yíng)業(yè)用地的增值征稅。在日本，對(duì)個(gè)人和法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，分別課征：對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓收入課征的稅種，由個(gè)人所得稅、個(gè)人事業(yè)稅和個(gè)人居民稅3個(gè)稅種構(gòu)成；對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入稅，由法人稅、法人事業(yè)稅和法人居民稅3個(gè)稅種構(gòu)成。

（二）課征方式

許多國(guó)家對(duì)土地轉(zhuǎn)讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個(gè)人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：

1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財(cái)產(chǎn)收益中，統(tǒng)一征收所得稅。美國(guó)、英國(guó)等國(guó)的土地轉(zhuǎn)讓收入并入個(gè)人或法人的綜合收入，征收個(gè)人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉(zhuǎn)讓收入的四分之三計(jì)入所得，進(jìn)行綜合征稅。法國(guó)對(duì)持有期只有2年以內(nèi)的短期土地轉(zhuǎn)讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長(zhǎng)期土地轉(zhuǎn)讓收入用五分五乘方式征稅。

2．單獨(dú)征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨(dú)課征。日本對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓收入的課稅，核心是單獨(dú)計(jì)算，分離課稅，對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業(yè)年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)法人土地轉(zhuǎn)讓收入的課征，對(duì)超短期土地轉(zhuǎn)讓收入按67．5％的稅率實(shí)行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計(jì)算，從而使法人企業(yè)在其他收入出現(xiàn)赤字時(shí)，無法用土地轉(zhuǎn)讓收入予以彌補(bǔ)。德國(guó)、意大利兩國(guó)，除非投機(jī)買賣，原則上不征稅。

（三）計(jì)稅基礎(chǔ)

土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是土地的增值額。土地有償轉(zhuǎn)移的增值額是土地的售價(jià)減去其原價(jià)（原來購入價(jià)或取得使用權(quán)的支付價(jià)）和各項(xiàng)成本費(fèi)用以后的余額。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)以每年政府公布一次的“土地公告現(xiàn)值”為計(jì)稅基礎(chǔ)，納稅人按公告現(xiàn)值的80％——120％申報(bào)納稅。對(duì)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地，定期估價(jià)一次，按增加價(jià)值課稅，允許扣除為增值而發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

（四）稅率設(shè)計(jì)

土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。

1．比例稅率。

韓國(guó)的土地超額增值稅，實(shí)行單一的比例稅率。日本、法國(guó)等對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收入的稅率，因土地持有期長(zhǎng)短而設(shè)計(jì)高低不同的差另比例稅率，土地持有期長(zhǎng)的實(shí)行輕稅率，短的實(shí)行高稅率。如日本，對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓，分為長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓、短期轉(zhuǎn)讓和超短期轉(zhuǎn)讓3種，“長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓”是指自獲得土地所有權(quán)至出讓土地的時(shí)間超過5年的；“短期轉(zhuǎn)讓”是指持有的時(shí)間2一5年的；“超短期轉(zhuǎn)讓”是指土地?fù)碛衅谠?年以下的。對(duì)這3種長(zhǎng)短不同轉(zhuǎn)讓收入分別實(shí)行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機(jī)，合理分配土地的增值。日本對(duì)法人土地轉(zhuǎn)讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在普通法人稅以外，對(duì)擁有期在5年以下的短期轉(zhuǎn)讓收入，加征20％的法人稅。1987年規(guī)定，對(duì)土地?fù)碛衅?年以下的超短期土地轉(zhuǎn)讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對(duì)5年以上的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓收入，也實(shí)行了加征10％的附加稅制度。

2．累進(jìn)稅率。

有些國(guó)家和地區(qū)按照土地價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)稅率征收。當(dāng)土地轉(zhuǎn)移時(shí)，不論土地面積大小，漲價(jià)數(shù)額多少，一律以超過原價(jià)倍數(shù)累進(jìn)課征。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行土地增值稅稅率，按土地漲價(jià)倍數(shù)實(shí)行3級(jí)超額累，進(jìn)稅率，具體計(jì)算為：土地漲價(jià)總額超過原規(guī)。定地價(jià)或前次轉(zhuǎn)移時(shí)申報(bào)現(xiàn)值但未達(dá)100％者，就其漲價(jià)總額按稅率40％征收；超過100％而未達(dá)200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計(jì)征土地增值稅時(shí)，對(duì)以前轉(zhuǎn)移時(shí)申報(bào)的土地現(xiàn)值，都按物價(jià)指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，以體現(xiàn)稅負(fù)公平。意大利的不動(dòng)產(chǎn)增值稅是將房地產(chǎn)從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為征稅對(duì)象，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)稅制，按3％——30％的稅率征收。價(jià)格上漲部分是指地價(jià)超過基準(zhǔn)價(jià)格的部分（具體征稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率見表1）。

表1：

─────────────────────┬───────────────

│征稅標(biāo)準(zhǔn)│稅率│

├─────────────────────┼───────────────┤

│20%部分│3%——5%│

│20%——50%部分│5%——10%│

│超過基50%——100%部分│10%——15%│

│準(zhǔn)價(jià)格100%——150%部分│15%——20%│

│150%——200%部分│20——25%│

│200%以上部分│25%——30%│

─────────────────────┴───────────────

三、土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅的國(guó)際比較

土地取得稅是對(duì)個(gè)人或法人在通過購買、接受贈(zèng)與或繼承財(cái)產(chǎn)等方式取得土地時(shí)課征的稅，分為因購買、交換等有償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)課征的稅和因接受贈(zèng)與或繼承遺產(chǎn)等元償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)課征的稅兩種情況。

（一）有償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)的課稅

韓國(guó)對(duì)購置不動(dòng)產(chǎn)所取得的土地設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)購置稅，按所購項(xiàng)目?jī)r(jià)值2％的標(biāo)準(zhǔn)稅率課征，或按購置不動(dòng)產(chǎn)的年度分期付款額的比例征收。

日本的土地取得稅制除了贈(zèng)與稅和繼承稅外，還有不動(dòng)產(chǎn)取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動(dòng)產(chǎn)取得稅是由都道府縣對(duì)取得土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈(zèng)與、捐贈(zèng)、實(shí)物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動(dòng)產(chǎn)取得稅的征稅對(duì)象。土地取得稅的免征點(diǎn)是10萬日元，征稅標(biāo)準(zhǔn)是購買時(shí)的價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％。學(xué)校、特定醫(yī)療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機(jī)性取得和促進(jìn)已取得土地的有效利用，內(nèi)容包括保有課稅和取得課稅兩個(gè)部分。

德國(guó)、意大利、荷蘭等國(guó)都設(shè)有“登記許可稅”，在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移書立登記憑證時(shí)，按土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)算納稅。有些國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地等不動(dòng)產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人雙方訂立的契約，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對(duì)契約征稅，實(shí)際上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得者課征的稅收。

（二）無償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)的課稅

對(duì)土地等財(cái)產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移時(shí)課征的稅，稱為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，包括遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈(zèng)與稅。廣義的遺產(chǎn)稅包括對(duì)財(cái)產(chǎn)繼承者繼承的財(cái)產(chǎn)課征的稅和對(duì)死者遺留的財(cái)產(chǎn)課征的稅。贈(zèng)與稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)所有者生前贈(zèng)與他人的財(cái)產(chǎn)課征的稅，是遺產(chǎn)稅的補(bǔ)充稅種。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的配合方式，各國(guó)的做法不同，包括兩個(gè)稅種課征制度的配合和兩個(gè)稅種稅率的配合

1．兩個(gè)稅種課征制度的配合。國(guó)際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈(zèng)與稅3種稅中，只設(shè)立其中一個(gè)稅種，如新加坡、我國(guó)香港特別行政區(qū)等在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅制中只有一個(gè)遺產(chǎn)稅，而沒有繼承稅和贈(zèng)與稅；英國(guó)是將一部分生前贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)歸入遺產(chǎn)額中課征遺產(chǎn)稅，不單設(shè)贈(zèng)與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設(shè)繼承稅，未征收贈(zèng)與稅；加納，秘魯只征收贈(zèng)與稅，不征收遺產(chǎn)稅。（2）分設(shè)兩稅，并行征收，這種方式為大多數(shù)國(guó)家所采用，如美國(guó)既征遺產(chǎn)稅同時(shí)又征贈(zèng)與稅；日本、德國(guó)、法國(guó)、瑞典等國(guó)均實(shí)行繼承稅和贈(zèng)與稅相結(jié)合的制度。（3）分設(shè)兩稅，交叉合并課征，即對(duì)生前贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)除按年或按次課征贈(zèng)與稅外，在財(cái)產(chǎn)所有人死亡后，均將生前贈(zèng)與總額（或受贈(zèng)總額）并入遺產(chǎn)總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈(zèng)與稅額準(zhǔn)予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。

2．稅率的配合方式，有兩稅分設(shè)稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國(guó)聯(lián)邦的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，適用統(tǒng)一的超額累進(jìn)稅率；英國(guó)的遺產(chǎn)繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進(jìn)稅率改為統(tǒng)一的比例稅率；德國(guó)按被繼承人與繼承人或受遺贈(zèng)人、贈(zèng)與人與被贈(zèng)與人之間的親疏關(guān)系設(shè)計(jì)稅率，實(shí)行超額累進(jìn)稅率；日本對(duì)繼承稅和贈(zèng)與稅分別設(shè)計(jì)稅率表，都采用超額累進(jìn)稅率。

主要參考資料：

（1）尾崎護(hù)（日）《日本等工業(yè)化國(guó)家的稅制》（中國(guó)稅務(wù)出版社1995年11月出版）。

（2）孫執(zhí)中主編《戰(zhàn)后日本稅制》（世界知識(shí)出版社1996年3月出版）。