導語：如何才能寫好一篇文化旅游地產(chǎn)規(guī)劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

隨著貴州旅游業(yè)的深入開展，貴州屯堡文化旅游地產(chǎn)的投融資博弈與金融風險管理勢在必行。

（一）貴州省開發(fā)屯堡文化旅游地產(chǎn)投融資博弈進行金融創(chuàng)新的必要性

貴州省對屯堡文化旅游區(qū)的開發(fā)，涉及到貴州省西南安順地區(qū)一個方圓200多里的大明王朝古代漢族群體，被譽為“明代軍屯文化活體博物館”的――貴州省屯堡文化旅游區(qū)。貴州省在明朝建省前后，朱元璋把當時京城南京和安徽省鳳陽地區(qū)一帶軍民調(diào)往現(xiàn)在的貴州安順地區(qū)開辟了200里的軍屯、民屯和商屯，至今保存尚好的屯堡村寨有天龍屯堡、九溪和云峰八寨等十幾個，從金融角度分析具有旅游資源形態(tài)。對貴州省開發(fā)屯堡文化旅游地產(chǎn)投融資博弈進行金融創(chuàng)新，有助于我省的新農(nóng)村建設(shè)和我國大西南民族地區(qū)經(jīng)濟社會的和諧發(fā)展，有助于我省農(nóng)村金融風險管理及農(nóng)村金融風險控制，意義非常重大。

（二）貴州省開發(fā)屯堡文化旅游地產(chǎn)投融資博弈創(chuàng)新的可能性

貴州屯堡文化旅游服務(wù)業(yè)是國內(nèi)頂級、國內(nèi)唯一性和國際一流的旅游資源。貴州屯堡文化游目前暫時是短線旅游商品，可以采用黃果樹瀑布游加長到達屯堡文化旅游帶的營銷模式，迅速形成短線快速啟動，貴州屯堡文化旅游區(qū)未來可以進行短線旅游產(chǎn)品和黃果樹瀑布游等長線產(chǎn)品旅游運作相互結(jié)合的旅游支撐結(jié)構(gòu)，這對貴州省的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和旅游事業(yè)的大發(fā)展，意義重大，實在是可喜可賀。因為貴州西線旅游市場發(fā)展較早，貴州屯堡旅游的游客量有一定保障，僅2010年第一季度黃果樹的游客量就有15萬多人次，黃果樹瀑布2010年將有約0.6億元到1億元人民幣的門票收入。考慮到產(chǎn)品的互補性，貴州屯堡旅游區(qū)的市場具有非常有利的條件。但是，貴州屯堡文化資源，特別是高品位一流屯堡文化旅游資源的開發(fā)具有很高的難度，需要進行文化內(nèi)涵的深度挖掘，升華提煉項目開發(fā)理念，通過產(chǎn)品策劃、游憩方式設(shè)計來打造市場核心吸引力。只有開展金融服務(wù)業(yè)創(chuàng)新，將游憩方式、游線結(jié)構(gòu)、收入模式、營銷方案、政府政策與管理、企業(yè)運作商業(yè)模式等相互銜接配合，落實到實際的屯堡文化旅游地產(chǎn)建設(shè)融資博弈與經(jīng)營信貸博弈之中，才能達到順利開發(fā)的目標。這是一個系統(tǒng)工程，前期工作，要求高水準的專家團隊、旅游運營經(jīng)驗及建筑景觀藝術(shù)設(shè)計高手的通力協(xié)助。貴州屯堡文化旅游資源是極具吸引力的高品質(zhì)旅游吸引物，因此，具備成為國際一流的旅游目的地的可能性和條件，貴州屯堡文化旅游大有可為，值得金融機構(gòu)大力扶植和大力開發(fā)。

二、貴州屯堡文化旅游地產(chǎn)的投融資博弈與金融風險管理的政策選擇

為了促進中國西部大開發(fā)在西南民族地區(qū)的腹地貴州省屯堡文化旅游地產(chǎn)建設(shè)中加強投融資博弈的因子，促進貴州省金融效率的提升，建議試行如下的金融服務(wù)政策和金融風險管理措施。

（一）建議設(shè)立貴州省屯堡文化旅游地產(chǎn)風險基金（Venture Capital）

貴州省屯堡文化旅游產(chǎn)業(yè)風險基金的資金來源，可以申請文物保護單位資助的資金，例如，申請鄉(xiāng)村旅游的資金，申請旅游小城鎮(zhèn)的建設(shè)資金，申請旅游國債等等。貴州省和安順市應(yīng)運用好貴州省屯堡文化旅游地產(chǎn)風險基金的示范帶動功能，加強對旅游地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控，遵循科學規(guī)劃，合理發(fā)展，循序漸進的原則，吸引多種民間資金投入，建設(shè)好貴州屯堡文化旅游區(qū)。

（二）貴州省旅游業(yè)金融服務(wù)業(yè)集中投入貴州三大旅游品牌的建設(shè)

貴州省近年來旅游地產(chǎn)主要突出了三大品牌：第一品牌是夏季貴陽避暑，廣告用語是爽爽的貴陽。第二品牌是冬季貴州的溫泉旅游。第三大品牌更加突出了貴州獨一性的特色：貴州是中國唯一保存完好的明代屯堡之都。貴州省要加大對三大旅游品牌的地產(chǎn)開發(fā)，利用金融制度的完善及管理，嚴格控制貴州三大旅游品牌外的大項目的旅游地產(chǎn)投資。

（三）銀行對貴州屯堡文化旅游投融資要與綠色碳基金掛鉤

貴州屯堡文化旅游業(yè)是綠色產(chǎn)業(yè)，銀行對屯堡文化旅游地產(chǎn)的信貸符合低碳金融的要求。銀行等金融主體對旅游地產(chǎn)投資和融資應(yīng)循序漸進，合理投放，貸前審慎，貸后監(jiān)控，強化綠化面積和造林固碳的要求，確保旅游貸款的安全和質(zhì)量，銀行對貴州屯堡文化旅游投融資要與綠色碳基金掛鉤，增加碳信用，利用國際國內(nèi)碳交易市場套利避險。

（四）加強銀行等金融機構(gòu)與貴州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層政府的金融等信息溝通

貴州屯堡文化旅游地產(chǎn)金融博弈的風險管理需要加強與地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的聯(lián)系與溝通，保證銀行信貸資金的安全。加強貴州屯堡文化旅游市場分析，指導投資決策。為了保證投資安全，保證貸款資金的如期收回，金融機構(gòu)應(yīng)注重加強市場分析，用以指導投資人的決策，防范金融風險。一是各級銀行要切實落實貸款抵押擔保手續(xù)，并密切關(guān)注借款人和擔保人的經(jīng)營狀況，貸款一旦出現(xiàn)風險，應(yīng)及時采取相應(yīng)措施保證資金回收。二是嚴格執(zhí)行項目資本金制度，對在建旅游工程不得隨意追加投資。最后，對已經(jīng)形成的不良貸款項目，銀行要認真分析貴州旅游業(yè)不良貸款的形成原因，加強與政府有關(guān)職能部門的溝通，取得政府部門積極協(xié)助銀行等金融主體對屯堡文化旅游貸款項目的管理。在內(nèi)控上，要制訂具體的回收、盤活或處置方案，適時跟蹤，注意監(jiān)控，逐步壓縮不良貸款存量。

（五） 開展貴州屯堡文化旅游地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化

加快貴州屯堡文化旅游地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的進程，提高銀行與其他投融資主體的資產(chǎn)的流動性，這是貴州省屯堡文化旅游地產(chǎn)投融資博弈與金融風險管理的題中應(yīng)有之義。若能在近期有計劃、有步驟地開展旅游房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，將使銀行等投融資的金融主體多年來沉淀在貴州旅游業(yè)的龐大資金得以盤活，從而緩解投資風險和融資風險，并促進貴州旅游資產(chǎn)的良性發(fā)展。打造高品位一流的“貴州屯堡文化旅游區(qū)”，需要金融業(yè)制度創(chuàng)新，確保銀行等金融主體的金融利潤和金融增值的實現(xiàn)。成功地把貴州屯堡文化旅游地產(chǎn)的金融博弈和金融風險管理打造成貴州金融服務(wù)博弈的典型案例和金融博弈的經(jīng)典傳奇。

篇2

【關(guān)鍵詞】 旅游地產(chǎn)； 度假旅游； 城市形態(tài)；

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的發(fā)展，傳統(tǒng)的旅游式也在悄然發(fā)生改變。首先，城市人口的增長和生存環(huán)境的變化使得人們對于旅游的興趣更高；另一方面，隨著經(jīng)濟能力的提高，消費者的旅游方式也在發(fā)生變化，不在以普通的觀光旅游為主，對以休閑、自然、健康為理念，集娛樂、養(yǎng)生和度假等多功能于一體的休閑式旅游更感興趣。作為度假式旅游的最佳載體――旅游地產(chǎn)應(yīng)運而生。這里所指的“旅游地產(chǎn)”，以旅游作為開發(fā)主導，綜合旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動的大型復合度假項目或者大型區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)，同時，旅游和產(chǎn)業(yè)之間是相互轉(zhuǎn)換、相互影響和相互驅(qū)動的。目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)，通常指的是以多種旅游項目為依托和基礎(chǔ)，以優(yōu)美的景觀和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項目，它通過和旅游項目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構(gòu)成一個旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等多種功能于一體的大型旅游休閑空間。國內(nèi)主流的旅游地產(chǎn)開發(fā)，其本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)，而旅游是其依附體，通常旅游資源是為房地產(chǎn)服務(wù)。與此同時，由于國內(nèi)大型區(qū)域開發(fā)經(jīng)常遇到障礙，產(chǎn)業(yè)布局也在不斷地發(fā)生調(diào)整和升級，旅游地產(chǎn)通過自身以及通過旅游而衍生的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也在不斷地影響著著地區(qū)開況，而其與房地產(chǎn)和旅游業(yè)之間，也是相輔相成，我們稱之為大旅游地產(chǎn)。

一、煙臺市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展的必要性與可行性

煙臺市城市發(fā)展戰(zhàn)略定位：連通中日韓經(jīng)濟的前沿，環(huán)渤海灣地區(qū)的核心城市之一，山東半島地區(qū)的中心城市之一。作為“山東半島藍色經(jīng)濟圈”的核心成員，煙臺的戰(zhàn)略定位將促進其從單一的制造基地，向制造業(yè)、服務(wù)業(yè)兼具的綜合型城市轉(zhuǎn)型。煙臺歷來是我國北方重要的海濱旅游度假勝地，通過進一步完善交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其作為山東省東部海濱旅游帶和環(huán)渤海旅游協(xié)作區(qū)交通樞紐和客流集散地的功能將得到進一步強化。煙臺在未來的發(fā)展中應(yīng)形成以山、海、城、文化和歷史為特色的國內(nèi)外知名的旅游度假中心。

由于受城市規(guī)劃區(qū)范圍的限制且缺少對自然景觀資源合理利用的專項規(guī)劃，對此方面的管理出現(xiàn)了空白和漏洞，導致了近幾年一些單位和企業(yè)家大規(guī)模的以租賃方式為主的圈山、圈地運動，城市建設(shè)也在模糊的管理中吞噬和破壞著這些不可再生的自然生態(tài)資源。如芝罘島上大規(guī)模的純商業(yè)性的地產(chǎn)開發(fā)和一些機關(guān)企事業(yè)單位的辦公征地運動，很多山體、沿海河湖岸線被不合法或不合理占用等。

發(fā)展城郊旅游地產(chǎn)對促進大煙臺城市圈的形成和繁榮具有重要的戰(zhàn)略意義，其必要性表現(xiàn)在以下兩個方面：首先，發(fā)展城郊旅游地產(chǎn)，是運用市場手段來促進煙臺市建設(shè)的有效途徑。煙臺市在實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化過程中存在一些障礙，例如：過分使用行政手段，造成同一地區(qū)內(nèi)城市化程度的差異，形成“城中村”現(xiàn)象；由于人們留戀中心城區(qū)的“都市情結(jié)”，導致熱門地段過分擁擠；郊區(qū)還有不少發(fā)展比較滯后的農(nóng)村地區(qū)，制約了中心城區(qū)的進一步發(fā)展等。利用旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)能夠消除或者減少這些障礙。旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合體，旅游業(yè)的發(fā)展能聚集多種產(chǎn)業(yè)，吸引人氣，縮小城鄉(xiāng)收入差距，而房地產(chǎn)建設(shè)則能迅速改變郊區(qū)面貌，加快郊區(qū)城市化建設(shè)進程。其次，發(fā)展旅游地產(chǎn)是提升城市的國際形象，打造旅游名牌的重要措施。目前，煙臺尚缺成熟的、高品質(zhì)的、大規(guī)模綜合性旅游地產(chǎn)項目，大多數(shù)的風景區(qū)僅僅能滿足人們觀光式旅游的需求，而未能滿足人們吃、住、行、游、娛、購為一體的度假休閑的需求。因此，打造一個具有區(qū)域影響力的旅游地產(chǎn)新亮點是提升煙臺城市形象的有效途徑。

煙臺發(fā)展城郊旅游地產(chǎn)是可行的。煙臺擁有重要的地理位置，瀕臨大海、海岸線曲折綿長、歷史悠久、文化豐富，是中國北方重要的海濱旅游勝地。低山丘陵為主的地貌特征與海洋、海島風光相輔相映，冬無嚴寒、夏無酷暑、風光秀麗、氣候宜人，擁有良好的自然生態(tài)環(huán)境，使煙臺具有開展海濱、山地休閑度假的先天條件。

煙臺市地處山東半島中部，海岸線曲長702.5公里，海島曲長206.62公里。澤山、艾山、羅山、牙山、昆崳山等構(gòu)成，山體100-300巖組成，海拔在500米交鯊丘陵區(qū)分布于低山區(qū)周圍及其延伸部分，山坡平緩，溝谷淺寬，溝谷內(nèi)沖洪積物發(fā)育，土層較厚。煙臺市域降水較充沛，空氣濕潤，氣候溫和，低山丘陵自然植被生長良好，形成優(yōu)越的生態(tài)基礎(chǔ)。

煙臺市作為山東半島與遼東半島的交流門戶和港口城市，煙臺與經(jīng)濟圈中各成員之間經(jīng)濟交流與合作不斷加強，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，良好的合作氛圍與大區(qū)域的發(fā)展機遇，為煙臺市提供了良好的發(fā)展環(huán)境。另外，煙臺是山東省東部海濱旅游帶中（青島、煙臺、威海、日照）的重要城市之一，在環(huán)渤海旅游區(qū)中的地位和作用也是十分重要的。

經(jīng)濟方面，2010年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）4358.46億元，按可比價格計算，比上年增長14.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值334.49億元，增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2566.49億元，增長12.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1457.48億元，增長20.3%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重為7.7%，比上年下降0.1個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為58.9%，下降1.2個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為33.4%，上升1.3個百分點。人均生產(chǎn)總值62264元，增長14.5%。從經(jīng)濟實力上講，煙臺市完全有能力發(fā)展旅游地產(chǎn)，為全市的發(fā)展作出新的貢獻。

可以看出，煙臺市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展是具備必要性與可行性的。

二、以解甲莊項目為代表的煙臺城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展及其存在的主要問題

旅游地產(chǎn)在煙臺的發(fā)展還處于起步階段，解甲莊項目作為煙臺較早開展的旅游地產(chǎn)項目，其發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題很具有代表性。本文選取解甲莊項目為例，通過對其發(fā)展中主要存在問題的剖析來引出對煙臺旅游地產(chǎn)發(fā)展的思考。

解甲莊項目位于煙臺市東南方向，規(guī)劃范圍北臨山路，東至萊山區(qū)行政邊界，西依規(guī)劃煙海高速，南至辛安河，規(guī)劃總占地面積約26.66平方公里。約7平方公里用于原生態(tài)保護，8平方公里用作城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，建設(shè)用地僅5平方公里，僅占規(guī)劃范圍的25%。

按項目南北兩山夾一河的谷地地形，以辛安河為界，分為南北兩大片區(qū)。

北片區(qū)：約10平方公里，以解甲莊街道所在地為中心，構(gòu)建新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)、打造度假目的地型新市鎮(zhèn)。

南片區(qū)：約10平方公里，依托辛安河、圍子山、朱柳河等生態(tài)資源，打造生態(tài)保護示范區(qū)、高端養(yǎng)生度假目的地。

項目的功能布局由“一心兩片五大組團”即西北部的運動休閑組團、中部的城市中心組團、西南部的渡假休閑組團、西北部的渡假休閑組團、南部的商務(wù)休閑組團構(gòu)成。

整個項目開發(fā)周期需6年，分為三階段。

第一階段：首先開發(fā)中心區(qū)的居民安置房，進行道路建設(shè)、景觀打造等，開發(fā)運動小鎮(zhèn)一期。

第二階段：啟動中心區(qū)尚書府主題酒店、尚書府博物館、中國院子等，提升中心區(qū)價值。打造北片區(qū)運動小鎮(zhèn)二期，開發(fā)南片區(qū)山地休閑運動公園一期、打造野奢酒店和生態(tài)型企業(yè)休閑會所群一期、休閑農(nóng)莊群。

第三階段：開發(fā)世界葡萄酒品鑒中心、世界葡萄酒莊群，打造葡萄河谷，酒莊群及商業(yè)及配套住宅。

最終，將解甲莊項目的各類資源整合，與政府共同打造論壇、節(jié)慶、活動以及建設(shè)尚書府酒店、世界葡萄酒品鑒中心等文化項目，通過持續(xù)不斷的營銷活動，提升區(qū)域價值。

然而，存在的問題也比較突出，主要在以下幾個方面：

1、文化主題不夠突出，個性不夠鮮明

項目開發(fā)的在過程中，往往需要確定項目的開發(fā)主題，主題既是精神性的，也是指導性的。解甲莊項目在主題定位上，有其獨到之處，但是文化主題上略顯雜亂，尚書府為代表的中國傳統(tǒng)文化主題與以葡萄酒莊為代表的西方文化并置，使得項目有大雜燴的嫌疑。

2、管理經(jīng)營模式不善

在旅游地產(chǎn)開發(fā)的過程中，旅游地產(chǎn)開發(fā)者通常要平衡三方關(guān)系，一是政府，二是民眾，三是自身。各個主體的利益點不同，對于政府而言，關(guān)注的是土地資源的有效整合與利用；對于民眾而言，關(guān)注的是旅游區(qū)域娛樂、休閑和配套設(shè)施，而對于開發(fā)商自身而言，重點是項目盈利和品牌塑造的問題。解甲莊項目至今仍未表現(xiàn)出實現(xiàn)“三贏”的實際行動，面對巨大的經(jīng)濟壓力，僅在紙面上做文章，是不可行的。

3、缺乏有效的資源利用率且仍未完全擺脫傳統(tǒng)的觀光的模式

解甲莊項目的開發(fā)主體依然是地產(chǎn)開發(fā)，核心盈利依然是房地產(chǎn)項目。旅游資源更多的只是作為概念存在于項目的整體開發(fā)過程中，此模式無法充分將區(qū)域旅游資源有效利用，提高資源價值。而且，真正做到觀光旅游到休閑旅游的進步，解甲莊項目仍然只停留在概念上。

三、煙臺市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展的影響

首先，煙臺市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展對煙臺自然地理環(huán)境以及旅游資源具有整合意義。

煙臺市青建解甲莊項目總體策劃與概念性規(guī)劃整理利用了該地段生態(tài)休閑旅游度假資源，形成整體平臺，提供一個生態(tài)可持續(xù)的旅游發(fā)展計劃。通過尚書文化之旅、浪漫葡萄之旅、會議節(jié)慶之旅等等項目的設(shè)立，綜合利用了本地的自然環(huán)境因素以及旅游資源，同時對于文物古跡的保護和開發(fā)利用進行科學的規(guī)劃，減少對文物的破壞，并達到保護的作用。該項目對環(huán)境及文化遺產(chǎn)保護規(guī)劃有著具體的措施，如辛安河水源地保護、尚書府文化遺產(chǎn)保護等。

第二，煙臺市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展對煙臺社會經(jīng)濟發(fā)展有積極地推動作用。

解甲莊項目不僅僅是作為煙臺第三產(chǎn)業(yè)中的重要一環(huán)出現(xiàn)，而且直接影響著煙臺市的第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。推動了旅游業(yè)的發(fā)展，提高了當?shù)氐南M水平，從而促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步升級。該產(chǎn)業(yè)中包含的部分房地產(chǎn)項目也帶動了當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，同時又該產(chǎn)業(yè)引發(fā)的失地農(nóng)民職業(yè)安排等方面對城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有重要的影響。

第三，煙臺市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展對煙臺市城市文化特色的影響。

煙臺的“仙文化”、“食文化”、“酒文化”、“產(chǎn)業(yè)歷史文化”等特色文化復合形式是煙臺的寶貴財富。青建解甲莊項目整合了在該區(qū)塊的生產(chǎn)習俗、等方面有方面的文化因素，并使之煥發(fā)新的色彩，形成特色休閑度假場所。在沿襲煙臺市本土文化的基礎(chǔ)上，完善了煙臺市城市文化的發(fā)展和煙臺市文化產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成。如尚書府文化遺產(chǎn)保護成為煙臺市文化產(chǎn)業(yè)的重要一環(huán)。

第四，煙臺市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展積極響應(yīng)國家發(fā)展政策，為煙臺市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城市化進程作出貢獻。

解甲莊項目從組織開發(fā)，到制定賠償方案，該項目都積極考慮到當?shù)厥У剞r(nóng)民問題。在城市化進程中，解決城市化進程帶來的負面影響，如失地農(nóng)民的就業(yè)問題等等。從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌角度出發(fā)，探索城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，通過發(fā)展高附加值的休閑農(nóng)業(yè)、多元安置、集資入股、就業(yè)培訓、社會保障等多渠道，確保農(nóng)民失地不失業(yè)、失地不失權(quán)、失地不失利，完成撤村并居和農(nóng)民市民化工程，成為新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)。

該項目是一個系統(tǒng)性的項目，從基礎(chǔ)策劃到設(shè)計構(gòu)思，再到運作過程，我們可以看出這是一個十分復雜的大系統(tǒng)。這一系統(tǒng)內(nèi)要關(guān)注的問題是生態(tài)保護、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、休閑度假、文化旅游等方面。我們可以看出，這一項目是一個典型的生態(tài)休閑旅游度假項目，關(guān)注生態(tài)，體現(xiàn)休閑旅游度假的特色，同時又關(guān)注城市形態(tài)建設(shè)，考慮到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城市化進程、社會主義新農(nóng)村建設(shè)等各個方面。

通過對這些問題的關(guān)注和解決，解甲莊項目實際上完成了對煙臺市城市形態(tài)發(fā)展的積極響應(yīng)。不僅成為煙臺市城市形態(tài)的重要組成部分，同時也為我們的城市發(fā)展，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的發(fā)展帶來了一個新的模式。

【參考文獻】

[1]胡浩．大都市旅游房地產(chǎn)發(fā)展與布局研究[M]．北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2006．

篇3

中國是旅游資源最豐富的國家，伴隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)中的一個新興市場，是市場細分與深化的結(jié)果。巨量資金的旅游地產(chǎn)投資，勢必要求強有力的營銷，吸引顧客，回收資本，創(chuàng)造利潤。

旅游天然就是體驗，談到旅游地產(chǎn)的營銷，旅游地產(chǎn)體驗營銷為企業(yè)提供了一種全新的營銷模式，體驗營銷的最新模式即為品牌化。許多消費者認可品牌，許多商家，包括旅游地產(chǎn)，更是全面推動和實現(xiàn)品牌化效應(yīng)。

長白山國際旅游度假區(qū)，是萬達集團在東北地區(qū)開發(fā)的第一個旅游地產(chǎn)項目，萬達集團對旅游投資地的選擇最重要的前提，是要看這個地方是否具備把簡單的旅游要素用更強有力的手段組織在一起，并形成一個更加有影響力整體的旅游地。

萬達長白山旅游地產(chǎn)項目，就要打造旅游目的地品牌效應(yīng)。為此就要從戰(zhàn)略的高度進行策劃和實施，進行系統(tǒng)化的游客體驗產(chǎn)品的開發(fā)和設(shè)計。旅游企業(yè)著力塑造的游客體驗產(chǎn)品應(yīng)該是經(jīng)過精心設(shè)計和規(guī)劃的，應(yīng)具有穩(wěn)定性和可預測性。

一、基于顧客感知的萬達旅游地產(chǎn)品牌屬性和規(guī)劃

旅游地品牌得以存在和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，即其自身的特點和獨特的屬性。那么基于顧客感知的萬達長白山旅游地產(chǎn)的品牌化屬性就是通過旅游地產(chǎn)帶動旅游目的地發(fā)展。

旅游地品牌之所以能夠吸引顧客，不僅是旅游地品牌的一系列屬性，旅游地品牌屬性本身并不是顧客要購買的，顧客要購買的是旅游地品牌給顧客帶來的諸多利益。這些利益包括功能利益和情感利益。萬達長白山項目既考慮顧客的追求利益和愉悅的感知，也融合了自己的利益追求。正因為如此，萬達旅游地產(chǎn)整個發(fā)展模式也決定了項目的建設(shè)規(guī)劃。整個長白山國際旅游度假區(qū)的規(guī)劃其中很大部分是別墅區(qū)建設(shè)，酒店運營，商業(yè)租賃。這也表明，長白山國際旅游度假區(qū)也是在做高端的房地產(chǎn)市場，這與旅游目的地的市場人群是相對吻合的，也于顧客追求高品味的旅游感知相吻合。萬達的旅游地產(chǎn)項目也要基于顧客的感知，來規(guī)劃，來調(diào)整自己的開發(fā)進度和節(jié)奏。

旅游時代的重要特點是“以游客為中心”，現(xiàn)今游客需求的個性化越來越強，在這一價值實現(xiàn)過程，情感需求就占據(jù)了主導地位，操縱著旅游者的決策，“以情動人”也就成為旅游地品牌化的重要策略。所謂“品牌感動心靈”，正是品牌旅游地在“過?！钡穆糜萎a(chǎn)品中脫穎而出，從而實現(xiàn)其旅游價值。

要實現(xiàn)旅游地品牌的價值，就必須對旅游地品牌進行形象規(guī)劃。旅游地品牌形象規(guī)劃有三個層次的內(nèi)容，一是確定質(zhì)量方針；二是定位理念形象；三是設(shè)計營銷形象。旅游地品牌是一個屬性――利益――價值的階梯，其中定位口號傳播的是旅游地品牌的屬性，營銷口號傳播的是旅游地品牌的利益和價值，從消費者決策的角度看，旅游地品牌打動客源市場的不僅是它的屬性，更在于它提供的利益和這種利益給旅游者帶來的價值感。

二、基于旅游地產(chǎn)綜合體的項目主題定位與形象

旅游品牌定位是根據(jù)旅游的目標市場需要、競爭狀況和產(chǎn)品優(yōu)勢，確定其在旅游業(yè)中競爭優(yōu)勢的過程。品牌定位是一個復雜的系統(tǒng)工程，從品牌差異性、旅游產(chǎn)品的購買價值、傳播媒體、經(jīng)營管理以及技術(shù)和服務(wù)創(chuàng)新方面給予定位，目的是追求卓越服務(wù)、追求完善的服務(wù)。在整個品牌定位過程中，目標市場的選擇是科學定位的前提和關(guān)鍵。根據(jù)目標市場旅游者的需要和動機，進行品牌形象設(shè)計，使消費者能選擇其差異化的旅游產(chǎn)品。

形象主題是形成旅游目的地競爭優(yōu)勢的最有力的工具。萬達長白山國際旅游度假區(qū)以冰雪運動為品牌，以體育娛樂服務(wù)業(yè)、生態(tài)休閑度假產(chǎn)業(yè)、商務(wù)度假服務(wù)業(yè)、旅游地產(chǎn)業(yè)為核心，以自然觀光為主導，突出長白山森林生態(tài)魅力和北國冰雪風光。發(fā)展具有持續(xù)創(chuàng)新力、高科技設(shè)施和綜合服務(wù)功能的現(xiàn)代化度假區(qū)。高等級的旅游綜合體項目，使得萬達長白山旅游項目有了高等級的品牌定位與形象。為下一步的高等級的品牌化做好基礎(chǔ)。

三、不同旅游體驗的旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)與設(shè)計

旅游目的地景區(qū)的深度開發(fā)包括活動項目、接待設(shè)施、旅游服務(wù)、營銷推廣這四個方面。從深度體驗中獲得的極佳的感官和心理的刺激和體味是旅游者最想要的，也即旅游的本質(zhì)需求。

根據(jù)前文有關(guān)顧客體驗的類型，再針對長白山不同的旅游資源和開發(fā)資源，萬達長白山旅游目的地旅游體驗產(chǎn)品的定位和主題化的優(yōu)化設(shè)計主要體現(xiàn)在以下幾點：

①北區(qū)作為旅游新城服務(wù)區(qū)：包括行政中心、文化中心、教育體系、醫(yī)療體系、長白山萬達廣場、精品住宅。北區(qū)的教育體系包括四所幼兒園兩所小學，一所初高中部中學，形成較為完整的基礎(chǔ)教育體系。

針對目前北區(qū)景點質(zhì)量相對低下，區(qū)域房地產(chǎn)市場容量有限等特點，需要加大北區(qū)作為長白山旅游集散中心的功能定位，適度減弱區(qū)域生活新城意向，豐富北區(qū)特色旅游度假項目（需要進一步研究市場以論證），增加區(qū)域旅游度假小鎮(zhèn)意向充分利用區(qū)域自然資源（如溫泉/水系）。

②體育休閑區(qū)：這里主要包括兩個體育重點項目，滑雪場和高爾夫項目。萬達長白山滑雪場是亞洲最大的滑雪場（43條滑雪道，滿足舉辦冬奧會級別國際賽事以及中、初級滑雪愛好者的需求）；高爾夫項目則為國際頂級高爾夫團隊設(shè)計的山地高爾夫和峽谷濱江高爾夫。

③星級酒店群：共規(guī)劃9個酒店，客房數(shù)約3000間。首期將開工建設(shè)和投產(chǎn)使用有六星級的柏悅度假酒店、五星級的凱悅會議酒店、四星級的假日酒店和三星級的快捷酒店。所有酒店將依山而建，蜿蜒曲折，體現(xiàn)山地旅游度假風情。

④旅游小鎮(zhèn)商業(yè)中心：旅游小鎮(zhèn)位于長白山國際旅游度假區(qū)的中心，由滑雪服務(wù)中心、大劇院、商業(yè)街、娛樂中心、溫泉洗浴中心、公寓式酒店及人工湖等設(shè)施組成。此外，加強旅游小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施外觀修繕，標識系統(tǒng)的美術(shù)設(shè)計也很重要。

四、總結(jié)

上述各類旅游體驗產(chǎn)品的開發(fā)和設(shè)計，勢必要遵循品牌自身特質(zhì)的各項要求。具體包括旅游目的地提供的各類體驗旅游產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、環(huán)境、體驗價值（文化內(nèi)涵）標識系統(tǒng)等都要做到差異化，從而提高旅游目的地品牌形象的知名度、美譽度、忠誠度，為品牌營銷、價值傳遞奠定基礎(chǔ)。

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【關(guān)鍵詞】景區(qū)規(guī)劃；旅游發(fā)展；生態(tài)保護

近年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整的關(guān)鍵時期，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目經(jīng)歷一個突飛猛進的發(fā)展階段后，價格的上漲已經(jīng)抑制了人們大量的購買欲望，在市場日趨飽和以及控制房雙重壓力下，為了尋求新的發(fā)展、尋找增加效益的新途徑，房地產(chǎn)投資商將目光投向了旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展項目，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)旅游地產(chǎn)的開發(fā)。旅游地產(chǎn)作為近些年來出現(xiàn)的一個新概念，主要是通過依托于自然風景和人文景觀兩方面的資源，并調(diào)整和完善現(xiàn)存的敏感的生態(tài)體系，達到經(jīng)濟和生態(tài)和諧統(tǒng)一的一種地產(chǎn)開發(fā)形式。旅游地產(chǎn)的發(fā)展呼應(yīng)著經(jīng)濟發(fā)展與人們生活方式的需求，為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的深入發(fā)展開辟了新空間，理性的旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計有利于兩大產(chǎn)業(yè)的良性互動。

一、景區(qū)旅游地產(chǎn)開發(fā)原則

景區(qū)規(guī)劃必須以景區(qū)內(nèi)的資源為主，并貫徹“保護、利用、保護”的方針，堅持以自然為主，景觀協(xié)調(diào)，旅游地產(chǎn)開發(fā)要有特殊性、新奇感，又有天然性、藝術(shù)性、科學性、實用性和效益性，以促進景區(qū)自然保護與利用的協(xié)調(diào)發(fā)展。具體來說應(yīng)遵循如下原則：

1、優(yōu)先保護原則

任何旅游地產(chǎn)的開發(fā)，依托的都是景觀和周圍優(yōu)美的環(huán)境，因此，開發(fā)必須以保護作為首要的出發(fā)點，在創(chuàng)造利益的同時，景區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境保護同樣重要。

2、整體優(yōu)化原則

景區(qū)規(guī)劃不僅包括生物和環(huán)境條件的因素，同時還包括人類活動的社會、政治、經(jīng)濟條件。因此，景區(qū)規(guī)劃是多因子、多層次的集吃、住、行、旅游、購物、娛樂為一體的綜合產(chǎn)業(yè)開發(fā)，因此需要從整體出發(fā)、全面考慮、綜合衡量，進而實現(xiàn)景區(qū)整體規(guī)劃的最優(yōu)化利用。

3、旅游地產(chǎn)開發(fā)與景區(qū)生態(tài)保護相結(jié)合原則

旅游地產(chǎn)開發(fā)是以景區(qū)所在地的自然資源和人文資源為主要的依據(jù)、依托條件為主的開發(fā)項目，要使旅游資源得到可持續(xù)的利用和發(fā)展，就必須加強對景區(qū)的生態(tài)保護。地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)服從生態(tài)保護，在景區(qū)生態(tài)保護的前提下進行地產(chǎn)項目開發(fā)工作，這也是景區(qū)規(guī)劃的首要遵守原則。

4、特色原則

景區(qū)規(guī)劃一定要有自己的特色，或依托于風景秀麗的自然環(huán)境，或依托于豐富的人文歷史遺跡，或依托于當?shù)貥O具特色的風土人情等等，只有在規(guī)劃中保持、放大特色旅游，充分體現(xiàn)著本地特色，挖掘自然景觀的美學、文化以及藝術(shù)價值，才能滿足不同層次的游人的游覽需求。旅游地產(chǎn)開發(fā)同樣適合該原則，只有極具當?shù)靥厣牡禺a(chǎn)項目，才能使用不同需求的人群。

5、鼓勵當?shù)鼐用窆餐瑓⑴c原則

刺激當?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，提高當?shù)鼐用袷杖牒蜕钏降奶嵘蔷皡^(qū)規(guī)劃的重要功能之一。只有讓當?shù)鼐用穹e極參與景區(qū)規(guī)劃和旅游地產(chǎn)的開發(fā)，才能使規(guī)劃切合實際，才能被當?shù)鼐用窠邮堋?/p>

二、旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式

1、借景開發(fā)旅游地產(chǎn)

以居所為主要景區(qū)住宅開發(fā)模式適用于旅游資源豐富的城市。旅游資源可以是風景秀麗的自然風光，也可以是較為豐富的人文內(nèi)涵，也可以是多種多樣的娛樂設(shè)施等等，其主要的開發(fā)目的是，利用現(xiàn)有的旅游資源直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑娛樂的功能，提高居民的生活和精神質(zhì)量。

這種景區(qū)住宅的開發(fā)依托的周圍風景區(qū)天然的自然環(huán)境，能為住宅營造出良好的自然氛圍，且開發(fā)項目周圍的環(huán)境無需進行人為的維護，只需任其自然發(fā)展、不對其進行破壞即可，節(jié)省大量的維護、管理費用。很多城市旅游景區(qū)附近的住宅多為此類。這類開發(fā)項目的建筑風格、建筑外觀極其外墻顏色、建筑物的材料都有嚴格的規(guī)定，首先一點就是要做到住宅與景區(qū)的融合，與此同時，這種地產(chǎn)開發(fā)項目對旅游景區(qū)以及景區(qū)的生態(tài)環(huán)境已經(jīng)造成了無法修復的破壞。

2、自行構(gòu)造旅游景區(qū)開發(fā)旅游地產(chǎn)

這類旅游抵償?shù)拈_發(fā)，不依賴于現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，二是通過投入巨資，專注于旅游項目的開發(fā)，拉動旅游后，聚集了較大影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)。這不僅僅改善了該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件，同時還改善了環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)拉動經(jīng)濟，吸引人流、物流，經(jīng)該地區(qū)炒熱之后，景區(qū)周圍的地產(chǎn)也就會相應(yīng)的升值，然后在趁勢開發(fā)房地產(chǎn)。如北京華僑城、香港吉尼斯樂園等等，為自己創(chuàng)造了區(qū)域旅游資源的優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題地產(chǎn)，房價因周邊的環(huán)境而持續(xù)上升。

3、旅游景觀開發(fā)合二為一的地產(chǎn)開發(fā)

旅游景觀地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)進行高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身就是旅游景觀的載體或表現(xiàn)形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機組成部分，無論別墅、公寓、商鋪、公共服務(wù)設(shè)施均按它所在的環(huán)境氛圍建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個性，將旅游地產(chǎn)開發(fā)提升到一個新境界。如，宋城集團在杭州樂園開發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等。

4、以旅游度假為主的度假房產(chǎn)開發(fā)

這種旅游地產(chǎn)主要建設(shè)在大中型城市的遠郊，或者是遠離大中型城市的著名風景區(qū)附近，或是建設(shè)在旅游資源較為豐富的地區(qū)，這類地產(chǎn)的最大特點就是休閑度假。依附于現(xiàn)有的旅游資源，并大力投入資金建設(shè)休閑度假設(shè)施，大力營造旅游度假的氛圍，為想要在異地置業(yè)的人提供第二居所。這類模式可以細分為度假酒店、養(yǎng)老型酒店、時權(quán)酒店等。這就需要有良好的經(jīng)濟背景為依托，使得人們有良好的經(jīng)濟收入，有休閑度假的時間，這是客戶來源的保障。此外，還要求具有度假的鄉(xiāng)野情調(diào)，有先天良好的風景旅游資源，還需要有配套的商業(yè)區(qū)、醫(yī)療點、辦公室、商務(wù)中心、通信設(shè)施等。

5、以大盤形式出現(xiàn)的綜合型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

前面介紹的幾種地產(chǎn)開發(fā)模式較為單一，而以大盤形式出現(xiàn)的綜合型旅游地產(chǎn)屬于復合型開發(fā)模式。這類房地產(chǎn)項目多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所兩種功能。它涉及的旅游地產(chǎn)開發(fā)項目眾多，包括旅游、休閑、度假、酒店、鄉(xiāng)村風情小鎮(zhèn)、公寓、別墅、學校、醫(yī)院、購物中心等等。

無論是采用哪種開發(fā)模式，旅游地產(chǎn)開發(fā)都應(yīng)保證項目的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益并重，在切實保護好旅游資源和生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上對資源加以利用，尋求旅游與房地產(chǎn)的良性互動，走健康、理性的旅游地產(chǎn)開發(fā)之路。

三、結(jié)束語

綜上所述，無論是何種旅游地產(chǎn)開發(fā)都需要遵循：自然資源只能借用，不能侵占和掠奪，這是旅游地產(chǎn)開發(fā)成功的基礎(chǔ)；同時，調(diào)整并完善現(xiàn)有生態(tài)系統(tǒng)是旅游地產(chǎn)增值的重要手段；保護和限制性開發(fā)是旅游資產(chǎn)長期增值的法寶。另外由于投資造景有其臨界點和門檻效應(yīng)，項目一旦建設(shè)不好則很可能面臨失敗。因此要想人工創(chuàng)造旅游資源，需進行相當?shù)耐顿Y，才有可能建設(shè)出相當?shù)囊?guī)模和氛圍，如果抱著先投入一部分資金試一試的心態(tài)，而實際工程不能達到其預期效果，整個樓盤很難帶動起來，其地產(chǎn)開發(fā)也可能無法啟動。資金收回也將出現(xiàn)困難，因此此前的深思熟慮就更加必要。

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關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)投資風險控制

中圖分類號： C35 文獻標識碼： A

前言：旅游地產(chǎn)的發(fā)展，其核心是旅游，本質(zhì)則是地產(chǎn)，二者是相伴相生的。伴隨當前商品住宅開發(fā)競爭的不斷加劇，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將眼光開始瞄準在旅游地產(chǎn)項目上，并逐漸成為一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行投資開發(fā)的重點。當前，政府的大力支持，地區(qū)的旅游保護政策的加強，使得旅游產(chǎn)業(yè)逐漸成為了國民經(jīng)濟建設(shè)中的支柱性產(chǎn)業(yè)，并大放異彩，這也在一定程度上對于旅游地產(chǎn)起到了推動作用。但投資不可盲目，其投資風險的控制在旅游地產(chǎn)中就顯得格外重要，這在一定程度上關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的切身利益以及可持續(xù)發(fā)展目標的實現(xiàn)。

一、旅游地產(chǎn)投資的前景分析

國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度逐漸加大，讓住宅開發(fā)競爭加劇、風險加大，住房性投資的收益也明顯下降，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的地段性影響愈發(fā)突顯。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，愈來愈多的房地產(chǎn)企業(yè)和置業(yè)理財者，開始把目光投向了旅游地產(chǎn)業(yè)。雖然只是地產(chǎn)行業(yè)的細分市場，但旅游地產(chǎn)憑借著政策導向性和資源稀缺性優(yōu)勢，在旅游資源和地產(chǎn)資源相互促進的良性架構(gòu)下，受到投資者的青睞，成為了萬眾矚目的樓市新寵。

雖然這兩年各地旅游地產(chǎn)項目如同雨后春筍般冒出來，但作為國內(nèi)一種新興的地產(chǎn)投資項目，其發(fā)展還存在著許多亟待解決的問題。特別是對于投資者來說，因為旅游地產(chǎn)不同于普通住宅地產(chǎn)，其“休閑度假型第二居所”的特性，決定了旅游地產(chǎn)不僅滿足居住需求，還要滿足投資、度假、養(yǎng)老等多重需求，而且面向的目標客群范圍更廣，不只限于所在城市。所以，購買旅游地產(chǎn)的消費者只有轉(zhuǎn)變投資思路，才能把握市場先機，賺取超額收益。

二、理性看待旅游地產(chǎn)投資

1、要明確地產(chǎn)項目所在城市的旅游業(yè)發(fā)展狀況，是否處在黃金旅游線上，該地的宜居指數(shù)如何，是否可以給人提供良好的休閑生活環(huán)境，是否適宜老人養(yǎng)老或者休閑度假等等，其中旅游人數(shù)的多少，是非常重要的判定標準。群眾的眼光是雪亮的，沒有足以吸引大量消費者的旅游資源，很難保證其相關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)項目保值和增值的。

所以，在購買旅游地產(chǎn)之前，一定要仔細考察當?shù)芈糜钨Y源情況，當?shù)刈匀画h(huán)境、人文環(huán)境以及在旅游市場之中的口碑。只有當?shù)芈糜螛I(yè)有做大做強的良好潛質(zhì)，旅游房地產(chǎn)市場才具有更大的發(fā)展前景。

2、除了要看旅游人數(shù)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計之外，還有需要看投資的數(shù)據(jù)。因為旅游地產(chǎn)大多是以“高爾夫、海景房、山地、湖景、溫泉、濕地”等為主題的休閑度假住宅、別墅、高端酒店，而早在2005年政府就出臺一系列政策限制別墅開發(fā)，后來又三令五申土地嚴控政策，堅決剎住亂占濫用農(nóng)用地之風，可見一直以來國家對土地的嚴控態(tài)度沒有絲毫松動。

所以，投資者必須切實了解旅游地產(chǎn)項目的土地用途，尤其是高爾夫、山地、湖景、溫泉、濕地等當?shù)卣仨氂幸粋€長期的規(guī)劃，如果只是短期的行為的話，投資者的投資以后很可能會遇到大麻煩。

3、要看投資旅游地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)商資質(zhì)。而房地產(chǎn)商的資金和實力是否雄厚，是地產(chǎn)項目工程質(zhì)量的重要保證，與地產(chǎn)項目與旅游資源高度切合的保證，是專業(yè)細致物業(yè)服務(wù)的保證，是滿足居住、投資、度假、養(yǎng)老等多重需求的保證。

最后，要看旅游地產(chǎn)項目是處于價格高地，還是價格洼地。

以云南騰沖為代表的內(nèi)陸旅游地產(chǎn)業(yè)崛起，預示著國內(nèi)旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢已經(jīng)從沿海的海濱城市轉(zhuǎn)向內(nèi)陸，形式上也從單一型海景房變成了高爾夫、山地、湖景、溫泉、濕地等多種形式并存的復合型。而相比較于沿海地區(qū)的價格，內(nèi)陸地區(qū)的旅游地產(chǎn)項目正處于價格洼地。

三、旅游地產(chǎn)投資五大風險控制

旅游地產(chǎn)投資有策劃定位風險、地段選擇風險、資金投入風險、市場運營風險、環(huán)境保護風險等五大風險，這其中，策劃定位風險是各種風險之首，只有策劃定位好、規(guī)劃好發(fā)展藍圖，才能從源頭上控制風險。

1、策劃定位風險控制

旅游地產(chǎn)屬于非必需品消費，一般人離開旅游地產(chǎn)，生活不會受到太大的影響?；诼糜蔚禺a(chǎn)消費彈性比較大的特性，如果沒有針對消費者的獨到策劃，是很難吸引消費者興趣的，國內(nèi)主題公園有70%處于虧損狀態(tài)就是典型的案例。由此可以看出，前期策劃定位在旅游地產(chǎn)投資風險控制的重要性。

有效控制策劃定位的風險，對于特別大型的項目，規(guī)劃之前至少要請三家專業(yè)咨詢機構(gòu)，一是市場調(diào)研、二是地產(chǎn)策劃、三是旅游咨詢。對于一般的旅游地產(chǎn)投資，請具有旅游地產(chǎn)專業(yè)人才服務(wù)的旅游咨詢公司就足夠了。

2、地段選擇風險控制

旅游地產(chǎn)不同于商業(yè)地產(chǎn)的地段決定論，除了區(qū)位交通因素外，影響旅游地產(chǎn)地段選擇的因素還有景觀環(huán)境、文化遺存等等。如九寨天堂與甲蕃古城的開發(fā)，經(jīng)濟區(qū)位、交通條件并不十分優(yōu)越，但因景觀環(huán)境和文化遺存的吸引力，開發(fā)的依然較為成功。因此，旅游地產(chǎn)開發(fā)，選擇區(qū)位交通好、風景資源好、文化積淀厚且有吸引力的地段開發(fā)，能有效地降低地段選擇的風險。

3、資金投入風險

旅游地產(chǎn)投資是一項戰(zhàn)略性投資，因投資回收期相對較長，需要較為雄厚的資金做后盾。因此，在項目資金投入之前，要充分地對地產(chǎn)投入、旅游項目投入進行核算，以量力而行，避免因資金投入不足而出現(xiàn)爛尾樓、主題公園運營不下去的困境。

4、市場運營風險控制

市場運營風險，相對來說，旅游企業(yè)要比房地產(chǎn)企業(yè)小、房地產(chǎn)企業(yè)要比非房地產(chǎn)和非旅游企業(yè)小。對其風險的控制，首先，要認清旅游地產(chǎn)與一般地產(chǎn)的區(qū)別，主要有三點：一是消費需求不一樣，旅游地產(chǎn)能滿足投資、度假、養(yǎng)老等多重需求；二是功能不一樣，旅游地產(chǎn)承載的功能是度假，是第二居所；三是目標客群不一樣，旅游地產(chǎn)的消費者范圍更廣，不限于所在城市，如海南旅游房地產(chǎn)，有大部分都是東北、北京、上海等遠程消費者。其次，在市場運營方面要引進專業(yè)人才，對房地產(chǎn)企業(yè)和其他非旅游企業(yè)尤為重要。

5、環(huán)境保護風險控制

環(huán)境是旅游地產(chǎn)賴以生存的基礎(chǔ)，只有環(huán)境保護好，才可能持續(xù)吸引消費者、留住消費者。其風險控制方式，一是進行環(huán)境容量評估，避免項目地承載不了較大客流而破壞項目地的自然環(huán)境與舒適的度假環(huán)境；二是謹防過量開發(fā)，建高密度的房產(chǎn)，以免對度假的心理環(huán)境造成不舒適感。

結(jié)語：綜上所述，伴隨我國各地旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展與完善，依托旅游地區(qū)優(yōu)勢進行旅游地產(chǎn)的投資與開發(fā)對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是極為可行的，并具有相當良好的收益前景，但在進行樂觀分析的同時也要進行投資風險的詳細分析與把控，以做到投資的科學、合理、精準，避免因盲目投資而導致的風險加劇，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有重要的作用，并為企業(yè)在旅游地產(chǎn)投資建設(shè)方面的穩(wěn)步發(fā)展與壯大提供重要的保障。

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篇6

一、引言

2014年我國人均GDP水平提升至7485美元，帶薪休假制度的進一步落實從經(jīng)濟和時間方面為旅游業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造了有力條件。隨著生活節(jié)奏的加快和居民收入的增加，旅游從少數(shù)的有閑階層逐步擴大到普通大眾，旅游需求逐步旺盛。同時，生活水平的提高和人們對旅游核心價值的認識不斷深化，親近自然，體驗文化，追求健康等旅游的多元化需求越來越強烈，而很多美麗的旅游型小鎮(zhèn)正適應(yīng)了這種多元化的需求。

小鎮(zhèn)是介于城市和鄉(xiāng)村之間的一種過渡形態(tài)，少了城市的喧嘩，相比農(nóng)村地區(qū)又有著較好的基礎(chǔ)設(shè)施。我國有很多小鎮(zhèn)，自然景觀獨特、人文資源豐富，鄉(xiāng)情民風濃郁，是人們放松和愉悅身心的好地方。通過科學合理地開發(fā)建設(shè)旅游小鎮(zhèn)，有助于培育新的旅游市場，開拓新的旅游空間，滿足人們多樣化的旅游需求。

二、文獻回顧

（一）美麗小鎮(zhèn)特點

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部開展的美麗宜居小鎮(zhèn)、美麗宜居村莊示范工作中，指出：美麗宜居小鎮(zhèn)是指風景美、街區(qū)美、功能美、生態(tài)美、生活美的建制鎮(zhèn)，特征是美麗、特色和綠色。風景美、街區(qū)美和生態(tài)美是小鎮(zhèn)發(fā)展長期積累的結(jié)果，短期內(nèi)改變較難，而這三點集中體現(xiàn)了小鎮(zhèn)的特點：美麗、特色和綠色。所以本文認為美麗小鎮(zhèn)的標準應(yīng)集中體現(xiàn)在這三個方面。

（二）美麗小鎮(zhèn)發(fā)展旅游的意義及其旅游化

我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略被廣泛關(guān)注，在今后如何避免“大城人口擁擠、小鎮(zhèn)經(jīng)濟凋零”的非建設(shè)性格局，是很多有識之士的共同擔憂，建設(shè)美麗小鎮(zhèn)便是解決方式之一，美麗小鎮(zhèn)美麗、特色和綠色的特點決定了傳統(tǒng)的工業(yè)化已不能順應(yīng)美麗小鎮(zhèn)的發(fā)展。旅游業(yè)在促進經(jīng)濟發(fā)展，增加就業(yè)、改善城鎮(zhèn)的環(huán)境、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等方面都能夠產(chǎn)生積極的作用，所以，美麗小鎮(zhèn)發(fā)展可以以旅游業(yè)為引擎。

本文參照李柏文的旅游小鎮(zhèn)的定義，指旅游資源豐富，具備一定接待能力，旅游業(yè)在城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展中至少占有重要地位或是支柱性產(chǎn)業(yè)，是城鎮(zhèn)對外認知形象的重要組成部分的小鎮(zhèn)，美麗小鎮(zhèn)的旅游化過程就是把小鎮(zhèn)作為旅游吸引物來打造，旅游化過程是與交通網(wǎng)絡(luò)、基礎(chǔ)設(shè)施、游客需求、營銷技能等有關(guān)旅游化與小鎮(zhèn)發(fā)展的良性互動的過程。

（三）美麗小鎮(zhèn)的旅游化模式

本文在趙慶海、張仁開、李柏文等學者研究的基礎(chǔ)上，將美麗小鎮(zhèn)旅游化的模式分為以下三類：行業(yè)依托型、資源導向型和以旅游地產(chǎn)為核心的旅游化模式。

1、博鰲小鎮(zhèn)――行業(yè)依托型的旅游化模式

行業(yè)依托型的旅游化模式是指小鎮(zhèn)依靠某一行業(yè)旅游發(fā)展迅速起飛，主導行業(yè)的培育使得小鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展水平迅速提高，知名度提升。以行業(yè)依托為核心驅(qū)動力代表有橫店影視旅游小鎮(zhèn)、博鰲會展小鎮(zhèn)等，下面以博鰲小鎮(zhèn)為例對行業(yè)依托型的旅游化模式進行分析。

（1）天時：借會展業(yè)起飛

博鰲小鎮(zhèn)旅游業(yè)的起飛，與“亞洲論壇”的永久落戶不可分割。博鰲小鎮(zhèn)依托會展業(yè)的發(fā)展，為小鎮(zhèn)帶來了大量的人流物流信息流，也為發(fā)展旅游提供了廣闊的市場。會展業(yè)的發(fā)展帶動旅游業(yè)的發(fā)展，同時旅游業(yè)的發(fā)展也促進會展業(yè)的深入發(fā)展。

（2）地利：一流的自然環(huán)境和豐富的旅游資源

博鰲一流的自然環(huán)境，以及人與自然的和諧相處、天人合一的生活環(huán)境和生活方式是旅游業(yè)迅速發(fā)展的重要原因。博鰲擁有豐富的旅游資源，自然生態(tài)保護幾近完美，人文景觀資源也很有特色，這些都為博鰲小鎮(zhèn)開啟旅游之路奠定了堅實的基礎(chǔ)。

（3）人和：延續(xù)文脈和創(chuàng)造個性文化

文脈是歷史的延續(xù)，是深厚的歷史文化的寶藏，是社會文明的源頭。博鰲小鎮(zhèn)充分挖掘這些寶藏，進行博鰲鄉(xiāng)村文化調(diào)查，深入挖掘當?shù)孛袼?、特色以及風情，經(jīng)過進一步地發(fā)展與整合，發(fā)展出其獨特的個性文化。

（4）加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善產(chǎn)業(yè)鏈

為推進小鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展，博鰲不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，對當?shù)鼐用竦姆课莞脑斓冗M行指導。在承接國際大型會議的同時，對博鰲進行科學的旅游規(guī)劃，并根據(jù)會議游客的需求，開發(fā)具有當?shù)靥厣男蓍e度假旅游產(chǎn)品。

2、束河古鎮(zhèn)：資源導向型的旅游化模式

資源導向型的小鎮(zhèn)是指小鎮(zhèn)本身具有一定的自然或人文旅游資源，資源型旅游小鎮(zhèn)在區(qū)域旅游發(fā)展過程中往往起著旅游節(jié)點的作用，是區(qū)域旅游線路的重要組成部分。

1997年，束河古鎮(zhèn)作為麗江古城的重要組成部分被列入“世界文化遺產(chǎn)”名錄，逐步成為知名的旅游地，下面對束河古鎮(zhèn)的旅游化模式進行具體的分析。

（1）先天資本――壟斷性的旅游資源

良好的自然生態(tài)環(huán)境和深厚的文化底蘊是束河古鎮(zhèn)發(fā)展旅游的物質(zhì)基礎(chǔ)，旅游資源具有壟斷性。

（2）后期開發(fā)――科學定位，合理規(guī)劃

麗江市對束河古鎮(zhèn)的定位是：充分發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，把保護古鎮(zhèn)和發(fā)展旅游結(jié)合起來。通過發(fā)展旅游小鎮(zhèn)，追求古鎮(zhèn)保護和旅游開發(fā)的和諧發(fā)展，使束河古鎮(zhèn)成為展現(xiàn)麗江古城世界文化遺產(chǎn)的又一新亮點，進一步整合自然和人文旅游資源優(yōu)勢。

在對小鎮(zhèn)科學定位的基礎(chǔ)上，規(guī)劃先行，嚴格按照統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、從科學保護和特色建設(shè)的角度，對束河古鎮(zhèn)進行綜合改造和旅游建設(shè)。

（3）模式創(chuàng)新――企業(yè)開發(fā)與居民建設(shè)相結(jié)合

束河古鎮(zhèn)由昆明鼎業(yè)投資集團對古鎮(zhèn)進行整體保護和開發(fā)建設(shè)，在政府的指導下，通過企業(yè)投資，從滿足當?shù)鼐用裆钚枨蠛桶l(fā)展旅游業(yè)的需要出發(fā)，因地制宜地進行旅游開發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)，有效地解決了了古鎮(zhèn)保護資金、綜合整治和整體保護規(guī)劃等問題。通過建立民間旅游合作社，把村民組織起來開發(fā)“庭院旅游”，帶動了廣大居民參與旅游服務(wù)，兼顧了當?shù)鼐用竦睦?，促進他們收入不斷增加；同時，當?shù)鼐用褡鳛榛钪奈幕d體，使小鎮(zhèn)建設(shè)具有了文化內(nèi)涵和靈魂。

3、以旅游地產(chǎn)為核心的旅游化模式

旅游地產(chǎn)是依托城市豐富的旅游資源而建的，有別于傳統(tǒng)住宅項目，是融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目。一些小鎮(zhèn)依托與大城市靠近的地緣優(yōu)勢，以及自身優(yōu)美的自然環(huán)境，打造以旅游地產(chǎn)為核心的發(fā)展模式，從而帶動小鎮(zhèn)休閑、度假、會議、購物等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

旅游地產(chǎn)是隨著休閑度假式旅游的興起而發(fā)展起來的，它往往兼有第一居所和第二居所的功能。目前，我國旅游地產(chǎn)開發(fā)類型包括旅游景點地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)，以旅游地產(chǎn)為核心的小鎮(zhèn)有上海泰晤士小鎮(zhèn)、深圳華僑城等。

泰晤士小鎮(zhèn)是上?！笆迤陂g”的重點建設(shè)項目“三城九鎮(zhèn)”計劃中圍繞上海開發(fā)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)中的一座，被規(guī)劃為英式風格的新城，而泰晤士小鎮(zhèn)是該城的核心。小鎮(zhèn)位于上海松江新城西部，綠化率達到了60%，擁有將近30萬平米的大湖面，下面以上海泰晤士鎮(zhèn)為例對以旅游地產(chǎn)核心的小鎮(zhèn)進行分析。

（1）設(shè)計特色鮮明：中外文化交融，歷史未來結(jié)合

以“中外文化交融，歷史未來結(jié)合”為規(guī)劃理念，努力創(chuàng)造一種全新的生活方式。泰晤士小鎮(zhèn)以連續(xù)的多功能步行街以及湖畔英式廣場為主軸線，集合學校、文化休閑會所、超市、教堂等各類配套設(shè)施，同時容納獨棟別墅、聯(lián)排別墅和多層公寓，構(gòu)建富有英式格調(diào)的風情。與商業(yè)中心相擁，具有居住、旅游、休閑等多種功能。

（2）注入文化內(nèi)涵：以“藝術(shù)小鎮(zhèn)、風情小鎮(zhèn)”為導向

以文化為內(nèi)核，小鎮(zhèn)十分注重公共文化服務(wù)平臺的打造，著重加強對神話松江美術(shù)館和城市規(guī)劃館這兩個載體的內(nèi)容建設(shè)和運營管理，打造“藝術(shù)小鎮(zhèn)”。

（3）多業(yè)態(tài)融入：發(fā)展影視產(chǎn)業(yè)和時尚產(chǎn)業(yè)

松江是上海傳統(tǒng)影視的發(fā)源地，有勝強影視基地和車墩影視基地，小鎮(zhèn)依托松江的影視產(chǎn)業(yè)資源，充分利用其優(yōu)美的環(huán)境切入影視行業(yè)，吸引了《唐山大地震》、《剩女的代價》等影視作品拍攝。此外，中國紡織服裝品牌創(chuàng)業(yè)園“時尚谷”緊鄰小鎮(zhèn)，泰晤士鎮(zhèn)也充分利用地緣優(yōu)勢，進行深層次的時尚互動，吸引了大量游客。此外，小鎮(zhèn)也積極向影視公司和時尚設(shè)計公司進行招商，進一步推動多業(yè)態(tài)融入。

三、美麗小鎮(zhèn)旅游化模式選擇研究

美麗小鎮(zhèn)的旅游化模式的選擇是歷史、文化、資源、政策等諸多因素相互作用的結(jié)果，也是多方利益博弈的最終妥協(xié)與選擇，是在其內(nèi)在發(fā)展的慣性與外在因素的影響下共同形成的，受多種因素的制約。

行業(yè)依托型的小鎮(zhèn)旅游化模式需要有行業(yè)力量的推動；資源導向型的小鎮(zhèn)旅游化模式需要有優(yōu)質(zhì)的旅游資源做支撐，以旅游地產(chǎn)為核心的小鎮(zhèn)旅游化模式則需要優(yōu)美的自然環(huán)境和周邊地區(qū)發(fā)達的經(jīng)濟為保障。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 旅游 主題 環(huán)境

Abstract: The emergence of the real estate tourism theme diversification and development, for our country's tourism market will find and real estate market with points, and in the interaction of the development direction of the search for better and faster development speed. But the national related management department of the concept of tourism is a clearly defined, property developers in this kind of investment behavior, in fact take from policy, environment, needs, and other aspects of risk.

Keywords: real estate； tourism； theme； environment

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：

前言

旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)到一定時期的產(chǎn)物，是在城市中心及周邊用地條件較好的土地已基本開發(fā)完畢后，地產(chǎn)開發(fā)向遠郊區(qū)發(fā)展大趨勢的一種表現(xiàn)。該類地產(chǎn)或依托較好的自然風景資源;或依托自然風景加人文景觀兩方面資源；或是發(fā)展商自己投資，建設(shè)一種獨具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤來推動房地產(chǎn)開發(fā)。

1旅游房地產(chǎn)開發(fā)的三大效益

這一類地產(chǎn)的開發(fā)和一般樓盤有所不同，表現(xiàn)為三方面的利益牽制或動力因素，即社會效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟效益：

 首先，由于項目位于風景區(qū)周圍，受到政府嚴格的規(guī)劃控制，因而規(guī)劃目標要體現(xiàn)社會效益；

其次，由于生態(tài)體系通常相當脆弱，因而保護和完善生態(tài)景觀體系是規(guī)劃的主導因素；

最后則是發(fā)展商自身利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，如何將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟效益。

開發(fā)旅游地產(chǎn)首先需要有充足的理論準備，需要了解世界旅游的發(fā)展趨勢?，F(xiàn)在旅游的地域概念及規(guī)劃越來越大，而人樣關(guān)注的只是某一特定景區(qū)的稀缺性和特殊。另外要注意到旅游已從傳統(tǒng)的“到些一游”，“走馬觀花”演變?yōu)榉謺r度假、休閑渡假和戶外探險運動等方式上。最后必須清楚旅游地產(chǎn)投資是戰(zhàn)略性投資。嚴格的說，旅游地產(chǎn)不是在做項目，而是在做戰(zhàn)略，旅游地產(chǎn)的投資特點是邊投資邊回收，隨著時間的延長，利益回報成正比遞增。

開發(fā)旅游地產(chǎn)首先要調(diào)整和完善現(xiàn)存敏感生態(tài)體系，達到一種良性循環(huán)。良好的環(huán)境建設(shè)是地產(chǎn)增值的保證；同時，優(yōu)化并發(fā)揮生態(tài)風景資源優(yōu)勢，限制過度開發(fā)，達到地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展是旅游地產(chǎn)長期升值的法寶。急功近利或竭澤而漁只能適得其反。

2旅游地產(chǎn)開發(fā)的行殊性：

旅游地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該有一個核心的觀點，即尊重并保護敏感的生態(tài)體系，良好的生態(tài)體系可以為項目帶來良好的收益，如果開發(fā)只考慮單一開發(fā)目的，造 成生態(tài)環(huán)境的破壞，開發(fā)項目也就失去了營銷的依托。所以，旅游地的開發(fā)應(yīng)該是基于對現(xiàn)存的敏感的生態(tài)體系的一種調(diào)整和完善。

旅游地產(chǎn)的主題不管是選擇運動主題還是選擇文化主題，規(guī)劃設(shè)計的精髓就在于旅游資源和房地產(chǎn)之間必須是穿插、融合的，而且一定是自然的過渡，只有完美的融合，才能實現(xiàn)旅游地產(chǎn)項目的增值。

只有根植于地方的、尊重自然和土地的設(shè)計才會真正體現(xiàn)出旅游地產(chǎn)所追求的文化精神。

3旅游地產(chǎn)的分類

3.1景觀住宅（第一居所）

依托旅游景觀資源建造發(fā)展起來的信宅，不論是在城市 內(nèi)還是聲碼市郊區(qū)，都能在一事實上程度上提高所開發(fā)物業(yè)的品質(zhì)和價值。

3.2度假休閑區(qū)

度假區(qū)是一種知期性的旅游地，在內(nèi)容 上有各種休閑活動可以選擇，在功能上除了提供住宿、餐飲之外，最主要的是提供娛樂設(shè)施供度假者使用，其目的不外乎給消費者提供享受各種休閑娛樂的經(jīng)歷以及提供度假洽商和會方我的場所。目前，越來越多的度假區(qū)突破了時間限制，一年四季都在經(jīng)營，并且可以當作不動產(chǎn)投資，逐漸成為度假別墅（第二居所）。在度假區(qū)周圍或度假區(qū)內(nèi)，經(jīng)常有作為第二居所的別墅社區(qū)如雨后春筍般出現(xiàn)。

成功的度假別墅區(qū)開發(fā)的不同，大多會使非永久性逐漸成為永久居民，一般而言，在15~20年之后，這些度假別墅可望成為退休隱居或其他長年使用的主要住宅。

根據(jù)地理位置和環(huán)境特征，可以將度假休閑區(qū)分為海濱度假區(qū)、山地渡假區(qū)、森林渡假區(qū)、湖濱度假區(qū)、溫泉度假區(qū)等，其中海濱度假區(qū)發(fā)展歷史最為悠久，數(shù)量也最多，如東南亞和南太平洋的巴厘島、檳榔嶼、關(guān)島、沖繩、夏威夷和地中海地區(qū)等。根據(jù)度假住宅距離城市遠近，可以分為城市度假區(qū)、近郊度假區(qū)和遠郊度假區(qū)。城市度假區(qū)是城市髟地的組成部分，事實上，有些城市就是在海濱度假區(qū)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，近郊度假區(qū)比較普遍，如韓國慶州市附近的波門湖度假區(qū)，法國藍色海岸度假區(qū)等，它可以方地利用城市的公共基礎(chǔ)設(shè)施，如機場、水源和 道路。遠郊度假區(qū)一般自成體系，有用油機場 和綜合接待服務(wù)高州，包括服務(wù)員工的住 房，如西班牙加納利群島的藍沙羅特島等。

3.3 主題公園（旅游區(qū)畔地產(chǎn)）

主題公園完全是人造 的娛樂場所，雖然它在各種旅游吸引物中屬于比較新的項目，但去有著久遠的歷史淵源。16世紀，歐洲的一些短期性商業(yè)市場因加入娛樂設(shè)施而大獲成功，以后就產(chǎn)生了所謂的娛 樂公園（AmusementPark）。目前對主題公園的定義比較模糊，一般認為主題公園是通過種活動和吸引物來刻意營造 某種氛圍的游樂場所，大的主題公園都配備餐飲、紀念品商店等輔助設(shè)施。歐洲人仍籠統(tǒng)地把主題公園看作是娛樂公園，主題公園中5%以上的工人是業(yè)余或季節(jié)性就業(yè)為典型特征。亞洲主題公園的發(fā)展注重與當?shù)匚幕嘟Y(jié)合，面向家庭，強調(diào)老少同樂，突出運動與參與，寓教于樂，與零售業(yè)配套發(fā)展。

3.4 康體娛樂區(qū)（旅游區(qū)內(nèi)地產(chǎn)）

休閑運動區(qū)的種類有很多，包括和各種類型 的不動產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合方式。其中高爾夫與度假區(qū)整體開發(fā)已被 市場所認同。

度假高爾夫球場大多是規(guī)模較大，而且能夠讓人印象深刻，流連忘返的地方。一流的高爾夫度假上村能夠增加附近土地的價值 。一個有高爾夫球場的開發(fā)區(qū)域大多是用面對高爾夫球場的土地或別墅價格的增值部分（PremiumPrice）分期償還高爾夫場的前期費用。這種策略的變化很多，每個個案的做法都不同，但基本動機都是一樣的。此外，高爾示球場還能 鳴金成為以后的贏利部門。一個設(shè)施完備的高爾夫球場（包括其他休閑設(shè)施）可以增加整 個區(qū)域的信譽度（Credibility）并建立開發(fā)區(qū)域的整體形象，這對于地點較為偏遠的地區(qū)尤為有效。 3.5 商業(yè)游憩區(qū)

商業(yè)游憩區(qū)可以分為兩大類型，直接參與型（Participatory Projects）和參觀型（Spectator Projects）。直接參與型 游憩設(shè)施包括溜冰場、迷你型或標準型高爾夫球場、保齡球館以及其它顧客主動參與的項目。參觀型則包括像電影院、歌舞廳、運動競技場和賽車場之類的被動式設(shè)施。

4旅游房地產(chǎn)存在的問題

由于我國旅游房地產(chǎn)的起步較其他發(fā)達國家晚，因此還存在些問題。

4.1專業(yè)人才缺乏。

旅游房地產(chǎn)涉及旅游、房地產(chǎn)、企業(yè)管理等多個領(lǐng)域，要求從業(yè)人員有較高的素質(zhì)。其從業(yè)人員不僅需要掌握房地產(chǎn)業(yè)運作方式以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等相關(guān)知識，而且還需具備酒店管理，市場營銷、旅游管理等專業(yè)技能。但是目前市場上從事房地產(chǎn)相關(guān)工作的人員通常都缺乏綜合的專業(yè)能力。

4.2相關(guān)制度不健全。

目前，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)制度并沒有完全與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營接軌。例如我國《商品房銷售管理辦法》第十二條規(guī)定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。這對于以分時度假為代表的度假村的開發(fā)進行了明確限制。行業(yè)法規(guī)的不完善，部分經(jīng)營者鉆法律的空擋，給消費者乃至整個行業(yè)帶來了許多不良影響。

4.3開發(fā)商認識不足。

目前還有為數(shù)不多的開發(fā)商不是專業(yè)出身，從而導致對旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營缺乏全面深入的了解。對于別國的經(jīng)驗，如何取其精華，去其糟粕成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)注的問題。盡管旅游房地產(chǎn)開發(fā)項日已經(jīng)在全國范圍內(nèi)付諸實施，但對于一些根本性問題還缺乏系統(tǒng)研究。如果盲目開發(fā)可能造成資源的浪費和環(huán)境的破壞。

5結(jié)語

旅游房地產(chǎn)是一個極具潛力的朝陽行業(yè)，如果國家能在相應(yīng)法規(guī)方面多做完善，開發(fā)培養(yǎng)旅游房地產(chǎn)業(yè)人才，行業(yè)中不斷出新，旅游房地產(chǎn)不僅能帶動國家經(jīng)濟發(fā)展，也會成為人們的福祉。

參考文獻

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[關(guān)鍵詞]溫泉地、溫泉開發(fā)類型、溫泉度假酒店

中圖分類號：G301 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）10-0310-01

談起溫泉，總是讓人感到很愜意的感覺，但溫泉地的開發(fā)卻是非常的復雜的過程，是一種介乎旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)中間態(tài)勢的復合型地產(chǎn)開發(fā)模式。溫泉度假項目，是依托溫泉資源統(tǒng)籌開發(fā)的復合地產(chǎn)。由于溫泉資源自身的資源稀缺性與配套高尚性的雙重屬性，因此可以真正作為配套的內(nèi)容融入到大配套的概念中，易于以溫泉為核心進行資源的整合與配套的完善，易于后期對項目主題的概念包裝、品牌塑造與營銷推廣。中國溫泉發(fā)展起步晚，但發(fā)展快，據(jù)統(tǒng)計，目前全國在營的各類溫泉共計960多家，其中規(guī)模較大的有600多家。市場環(huán)境、資源條件的差異決定了溫泉開發(fā)類型的不同。

1、溫泉地的選擇

溫泉地大多處于城市郊區(qū)，距離中心消費城市半小時車程內(nèi)的項目非常稀少，大多數(shù)溫泉地有數(shù)小時的車程，這為溫泉地的開發(fā)帶來一定的難度，但并非決定性因素。郊區(qū)清新的空氣和原生態(tài)的自然環(huán)境不僅掩蓋了這一缺陷，而且，很多優(yōu)秀的項目因地制宜地轉(zhuǎn)弊為利，將項目的自然態(tài)與都市人群對自然態(tài)的追求很好地結(jié)合起來。

1.1 一小時生活圈是溫泉地的最佳消費尺度。

其實，如果單從旅游度假的角度來看，溫泉度假旅游總體來說還是一個近郊游，短途游。因為現(xiàn)在人們不僅僅注意形式，更重要的是注重旅游之后的舒適感和休閑感，而不再向以往把旅游搞成了旅行。

1.2 山地環(huán)境是溫泉地開發(fā)的最佳環(huán)境。

對于選擇溫泉度假的消費者來說，一個大的優(yōu)美的原生態(tài)自然環(huán)境那是再好不過了。而這種環(huán)境往往需要山地環(huán)境來支撐。因為只有在山地環(huán)境中，那種融入自然，曲徑通幽的環(huán)境才能真正做出來。

1.3 做高端是溫泉開發(fā)的終極選擇。

溫泉消費是體驗式消費，而并非觀賞性消費。鑒于此，開發(fā)及經(jīng)營過程中必然要投入大量的資金。正因如此，溫泉消費必然是高價的。大多數(shù)溫泉度假村都專門設(shè)立VIP專區(qū)。甚至有的為頂級客戶設(shè)置了至尊別墅商務(wù)會所區(qū)。尊貴的客人可以獨享單體空間，把溫泉消費推向極致。

1.4 溫泉地規(guī)劃設(shè)計融入自然。

溫泉地是客戶心情釋放地。因此，整個溫泉度假村的規(guī)劃設(shè)計，包括建筑設(shè)計要體現(xiàn)這一點。絕不能簡單地將城市建筑挪移到鄉(xiāng)村環(huán)境中去，就以為是休閑了。而是要在規(guī)劃中將長期禁錮于城市中的消費者那種壓抑、沉悶的心境打破，輕松起來。

2、溫泉的開發(fā)類型

溫泉資源是溫泉旅游地賴以發(fā)展的主要物質(zhì)基礎(chǔ)，是產(chǎn)生旅游吸引的主要因素之一，也是決定溫泉旅游開發(fā)選址的客觀必要條件。經(jīng)過對市場上的溫泉項目進行研究分析，國內(nèi)現(xiàn)在共有以下幾種典型溫泉開發(fā)類型：

2.1 “養(yǎng)生休閑”型溫泉

這是目前溫泉發(fā)展到現(xiàn)階段，最主要也是最根本的類型，是主導市場的溫泉類型。這類溫泉在一定程度上是在創(chuàng)造現(xiàn)代溫泉文化、締造溫泉行業(yè)標準、引領(lǐng)中國溫泉行業(yè)的整體發(fā)展。以中國溫泉行業(yè)的先行者――御溫泉和超級后起之秀中國溫泉行業(yè)的領(lǐng)跑者――天沐溫泉為代表。

2.2 “自然生態(tài)”型溫泉

以云南騰沖熱海溫泉為典型代表。這類溫泉一般多集中在相對偏遠的山區(qū)，擁有完好的自然生態(tài)系統(tǒng)和高品質(zhì)的溫泉水質(zhì)資源，客人可以最大限度的感受到原生態(tài)溫泉的魅力，溫泉酒店、溫泉泡池等基本設(shè)施的設(shè)計建造道法自然、順勢而為、以不破壞生態(tài)為前提。因此擁有這類溫泉資源的地區(qū)在溫泉開發(fā)之初應(yīng)當往自然生態(tài)型溫泉方向走，保護生態(tài)。

2.3 “高端”型溫泉

以天沐的高端溫泉品牌――泊心堂以及柏聯(lián)為代表。此類溫泉的核心是溫泉發(fā)展的最初方向和最終方向，強調(diào)人均高消費而不是大規(guī)模游客量。

2.4 “會議”型溫泉

此種模式依托于中等城市或省會城市，主要利用溫泉的休閑養(yǎng)生價值吸引一定規(guī)模的團體會議市場，是我國目前絕大多數(shù)溫泉度假村最基本的開發(fā)模式。由于對市場規(guī)模、資源價值、資金投入、場地條件等因素的要求相對不高，也是最容易成功的開發(fā)模式。

2.5 “運動游樂”型溫泉

溫泉與運動游樂的結(jié)合，也是溫泉度假村最常見的類型之一。目前開發(fā)基本處于三個典型：溫泉+水游樂、 溫泉+高爾夫、 溫泉+滑雪場。其核心是在溫泉泡浴的基礎(chǔ)上，通過發(fā)展?jié)M足旅游者體驗性、參與性需求的運動游樂項目，有力提升溫泉度假村的整體吸引力。

2.6 “主題公園”型溫泉

以明月山天沐溫泉和珠海海泉灣為代表。將主題公園的概念與溫泉旅游有機結(jié)合，突出溫泉主題文化特征，形成差異化的溫泉產(chǎn)品，同時還可延長游客在度假區(qū)的逗留時間，增加收入。

2.7 “康復療養(yǎng)”型溫泉

吸引市場最核心的本質(zhì)是健康養(yǎng)生，隨著社會上亞健康狀態(tài)人群的不斷加大，人們對于養(yǎng)生、康復的需求越來越大，把溫泉和康復療養(yǎng)結(jié)合起來，最能做成一項大產(chǎn)業(yè)。

2.8 “生態(tài)莊園”型溫泉

此類模式以北京蟹島度假村為代表。此類型將溫泉資源與生態(tài)農(nóng)業(yè)結(jié)合，具有溫泉沐浴與溫泉農(nóng)業(yè)（種植、養(yǎng)殖）雙重功能，是充分利用溫泉資源熱能的典型模式。

2.9 “旅游地產(chǎn)”型溫泉

由于溫泉在健康養(yǎng)生與旅游休閑上的巨大價值，為房地產(chǎn)特別是旅游地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了非常突出的優(yōu)勢，往往能夠以“養(yǎng)生休閑”特色在地產(chǎn)市場上形成巨大的競爭力，從而取得非?？捎^的投資回報。

3、溫泉度假酒店的策劃要點及遵循的原則

隨著休閑度假時代的來臨，度假酒店迎來前所未有的發(fā)展契機，是旅游地產(chǎn)開發(fā)不可缺少的部分。酒店是“基于私人居留空間的公共服務(wù)場所”，雖然也具備居住、休憩等基本功能，但相對于強調(diào)私密性的一般住宅而言，更體現(xiàn)出一種公共性，是一種流動性的消費場所，具有重復性的業(yè)務(wù)特點。設(shè)計、經(jīng)營良好的酒店，能令客人產(chǎn)生一種再次登臨的欲望。

3.1 立足目標客戶

作為服務(wù)行業(yè)的一員，度假酒店的第一要務(wù)是滿足客戶需求，但在個性化突出的現(xiàn)代社會里，要想取悅所有消費者是不可能的，根據(jù)自身特點和地域文化優(yōu)勢準確定位目標客戶尤為重要，整個主題化風格也應(yīng)圍繞目標客戶的需求來營造，打造滲透著濃郁特色風情的環(huán)境體系，是度假酒店賴以生存的重點。

3.2 打造酒店主題風格

人們通過視、聽、嗅、嘗、觸來感覺事物、產(chǎn)生認識，在休閑旅游過程中，游客也是通過這些感覺來感知，并產(chǎn)生喜怒哀樂等心理體驗。研究這些感覺和情緒，有助于改進度假酒店的開發(fā)、設(shè)計和經(jīng)營，而這也是我們打造度假酒店主題風格的立足點。

4、結(jié)語

以上闡述基本上涵蓋了目前我國溫泉旅游地產(chǎn)的主流趨勢，溫泉旅游地產(chǎn)的開發(fā)，一方面取決于市場環(huán)境和資源條件，另一方面還取決于項目所處的開發(fā)階段、以及項目的規(guī)模和可持續(xù)發(fā)展。各地不一樣的地域有不一樣的特色，這在溫泉旅游地產(chǎn)的開發(fā)的過程中，一定要充分了解，充分認識。

參考文獻

[1] 向云波，溫泉旅游開發(fā)模式構(gòu)建初步研究[D].云南師范大學，2006.

篇9

辦公樓有戲

“上海的項目在陸家嘴這帶，最近兩年開的，比較成功的。上面是辦公樓，下面是商城，上面下面出租率都是百分百。這種模式在上海普遍。上海租金很高，辦公樓每天要15塊錢，商業(yè)也是在這個價錢，15-20之間。”一家注冊在上海的港資企業(yè)負責人告訴記者。

2011年的寫字樓市場，租金行情的水漲船高。以北京為例，全年北京甲級寫字樓租金上漲幅度超過44%，凈租金達到歷史最高值每月278.2元/平方米；，

在鐵獅門房地產(chǎn)公司董事總經(jīng)理高世斌看來，寫字樓是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體，發(fā)展空間廣闊?！拔磥砉?yīng)前景大，供需關(guān)系，租金還會進一步增長。北京是多數(shù)國有企業(yè)、總部所在地，一方面需要自用，另一方面原來寫字樓水準偏低，需要更新?lián)Q代。”

按照北京市十二五規(guī)劃文件，北京將建設(shè)五個之都：努力打造國際活動聚集之都，世界高端企業(yè)總部聚集之都，世界人才聚集之都，中國特色社會主義文化先進文化之都，和諧地區(qū)之都。需要建設(shè)一系列的高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)商務(wù)配套環(huán)境。

據(jù)了解，北京、上海寫字樓存量大在600-700萬平米，不過相比世界其他大城市，這個數(shù)字水平處于低位。紐約人口大約1000萬，寫字樓庫存2200多萬；多倫多人口600萬，庫存1300萬。

“北京寫字樓市場，二三年前高空置率，租戶是買房市場。現(xiàn)在發(fā)生大逆轉(zhuǎn)，空置率是個位數(shù)。過去回報率4-5%，如果租金上漲，將帶來高收益。上海核心區(qū)的寫字樓市場一直比較健康穩(wěn)健?？从袥]有膽量抓機遇?！眲P龍瑞房地產(chǎn)投資董事鄭喜明告訴記者。 2006年凱龍瑞在上海閘北收購4幢寫字樓，現(xiàn)在入住率已經(jīng)到達80%。

2011年的北京寫字樓市場空置率下降至歷史最低點4.2%，金融街等核心商務(wù)區(qū)空置率更是低至0.2%。但是由于債務(wù)、市場容量等方面的問題，寫字樓市場常常很難把握大。

“中國真正需求，外資看不懂。一線不做市中心，二線做市中心的頂級建筑?！币晃恍录悠碌禺a(chǎn)公司的總經(jīng)理告訴記者。

鐵獅門房地產(chǎn)公司董事總經(jīng)理高世斌指出，中國市場寫字樓市場發(fā)展不均衡，投資策略根據(jù)投資人需求而異?！霸诔啥冀鹑诮?，投資了3萬平米的寫字樓，以此希望進入西北部地區(qū)，進行長線投資。在天津五大道，投資了2萬平米的別墅式寫字樓，24個單元小規(guī)模，因為獨立環(huán)境的市場定位對個人小公司吸引力強，會以散售形式進行?！?/p>

“二線城市開發(fā)商整棟購買，散售在亞洲盛行，新加坡也有散售情況。但散售模式中小買家比較多，業(yè)權(quán)分散，無法進行后期物業(yè)管理。對物業(yè)長期升值有不利影響。” 戴德梁行的一位分析人士告訴記者。

據(jù)了解，零售物業(yè)一般需要約3年時間培育市場和奠定地位,接下來的8~10年是盈利高峰期。通過商業(yè)的不斷培育和調(diào)整,商業(yè)物業(yè)的價值得以提升,系統(tǒng)性的規(guī)劃模式、中長期經(jīng)營所帶來的資產(chǎn)增值效應(yīng),會大于單純的銷售模式效益。

“可售性有個問題，最后都可售了，經(jīng)營者怎么辦，售出去了，招商就沒有辦法控制了?！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。

鑒于目前盲目投資商業(yè)地產(chǎn)的情況，一些專家建議，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)要轉(zhuǎn)變觀念，要做好長期持有物業(yè)的這樣一個準備。不能夠作為商鋪銷售出去，一定要統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，要做一個總體的對外的營銷，形象、品牌等是很重要的。

陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理張翅指出，“商業(yè)商務(wù)金融這塊，不是蓋起樓就可以把人吸引過來。怎么吸引真正有實力的企業(yè)到本地去，才能有好的寫字樓市場?！?/p>

以天津金匯廣場為例，盡管該地寫字樓租金價格位列天津市最高，但跟北京上海等地相比，還是差得很遠。濱海新區(qū)雖然增長快速，但是大型企業(yè)基本上是以生產(chǎn)型企業(yè)為主，對租金高昂的寫字樓往往避而遠之。

“產(chǎn)業(yè)定位不清晰，寫字樓價格根本上不去?！?/p>

工業(yè)港口有點看頭

2011年的土地市場，商業(yè)用地和工業(yè)用地成為主角。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2011年前三季度，在供應(yīng)量方面，全國工業(yè)用地供應(yīng)量同比增幅達37%，商辦用地同比增幅約9%，而住宅用地則同比減少約12%。在成交面積方面，商辦用地和工業(yè)用地成交量同比增幅分別為約21%和53%，住宅用地同比下降10.7%。在樓面地價方面，各類用地成交樓面地價初商辦用地同比增長5.5%外，其余同比均下跌。

“隨著全球一體化，貨物全球銷售增多，海港、空港正發(fā)生大變化，對于樞紐型的港口需求越來越明顯。”據(jù)上海綜合保稅區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理翁魏介紹，幾個全球大型的港口，比如新加坡，香港，鹿特丹等等，都是樞紐型港口。從物流角度講，連接港口間的貨物運輸，從港口進入內(nèi)陸市場，建立快速無縫銜接。

“包括鐵路，內(nèi)陸空運，公路等等，有很多的運輸方式。”

從目前情況看，一般路程在30公里以上，從時間和費用成本考慮，鐵路依舊占據(jù)相當大的優(yōu)勢。不同省份之間長途的費用比較高，鐵路和公路的發(fā)展在一種互相競爭的過程中。長江水運對長江沿線的運輸來講也是一個不錯的選擇，但是水運要解決一個空箱反運的問題。

翁魏指出，“除了制造這一段是在工廠，從包裝、檢測、配件供應(yīng)都在物流的渠道里面。未來對高端物流設(shè)施和服務(wù)的需求量大。對于一批6+1行業(yè)，營業(yè)稅改增值稅，也是一個很大的突破?！?/p>

未來海港空港產(chǎn)業(yè)發(fā)展變遷的趨勢是，一方面是中國制造業(yè)務(wù)出海，在保稅港區(qū)完成物流增值業(yè)務(wù)，由于成本優(yōu)勢會跟多選擇將貨物放在臨近港口，比如愛立信、宜興的采購中心等。另一方面，歐美經(jīng)濟低迷，中國消費升級拉動內(nèi)需增長強勁，高端消費品、高端裝備和設(shè)備進口快速增長。

“從中國制造到中國消費?！?/p>

搭臺旅游地產(chǎn)

研究表明，當人均基本收入超過2000美元時，人們對消費的追求不再是簡單的衣食住行，更希望獲得的是個人價值的實現(xiàn)。對餐飲、交通、通信、旅游、教育等等方面的消費支出比重會越來越高。

目前，中國已是第四大世界旅游消費國，度假型置業(yè)需求以每年24%以上的速度增長。據(jù)統(tǒng)計，在中國將近30省區(qū)市制定的十二五規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)。

不少業(yè)內(nèi)人士指出，隨著居民消費結(jié)構(gòu)的升級和政府對旅游業(yè)的支持，今后，一些連鎖的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假酒店和房車等設(shè)施項目旅游地產(chǎn)，會在不少地區(qū)有較大發(fā)展。

旅游地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，很大程度上更是一個綜合體。除了需要有好的自然景觀、建筑景觀，旅游地產(chǎn)同時也必須具備完善的配套功能。相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)占用的資金規(guī)模量大，而且收益周期長，旅游地產(chǎn)項目靠自身投資是遠不夠的，城市周邊的消費能力及外部軟環(huán)境等因素都會影響項目的持續(xù)收益。

一位業(yè)內(nèi)人士分析指出，“旅游地產(chǎn)是否名副其實，還要以量來核實，一半以上的物業(yè)留下自主經(jīng)營，才能說明旅游地產(chǎn)項目還有些靠譜。只有這樣，才意味著售賣的那部分具有極強的投資價值。否則即便買了也談不上出租，更談不上回報?！笨v觀國外的旅游地產(chǎn)，70%以上都是自主經(jīng)營，只有很少一部分對外出售。

目前，中國眾多旅游區(qū)的一個現(xiàn)狀是，很多旅游資源都是位于比較偏僻或者說產(chǎn)業(yè)不是很發(fā)達的地區(qū)。這類地區(qū)往往綜合產(chǎn)業(yè)能力比較差，而某一個產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢可能非常明顯，形成地方的資源特色。

“在項目開發(fā)的時候，要能夠抓住這個地方的資源特色，把商業(yè)、旅游、文化進行有機地結(jié)合，實現(xiàn)在物質(zhì)和精神上滿足消費者的各種需求?！?/p>

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關(guān)鍵詞：金融；旅游地產(chǎn)；信貸；保險

據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織統(tǒng)計，中國已成為世界第一大國際旅游消費國，美國波士頓咨詢公司分析預計，2012年-2030年中國旅游市場將以11%左右的年均復合增長率增長。中國的旅游業(yè)正處于蓬勃發(fā)展時期，國家已將推動旅游業(yè)與金融業(yè)結(jié)合發(fā)展提到戰(zhàn)略層面，2012年2月，中國人民銀行等七部委了《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見》，要求創(chuàng)新金融工具和產(chǎn)品，支持和推進旅游業(yè)科學發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級，激發(fā)了金融業(yè)機構(gòu)不斷更新服務(wù)理念、積極拓展業(yè)務(wù)，逐步介入旅游行業(yè)。

一、旅游與金融地產(chǎn)相結(jié)合

旅游地產(chǎn)是指依托周邊旅游資源而建的，有別于傳統(tǒng)住宅項目的集旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，它最早產(chǎn)生于19世紀以前的地中海區(qū)域，經(jīng)歷了由貴族消費到分時度假兩個階段。在我國，真正意義上的旅游地產(chǎn)出現(xiàn)在1994年前后，以三亞、珠海提出發(fā)展休閑度假，打造頂級旅游勝地為標志。21世紀以來，中國房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)成為拉動內(nèi)需的最熱行業(yè)，旅游地產(chǎn)也進入快速發(fā)展階段，在目前生活環(huán)境和空氣污染壓力下，購房者對于旅游地產(chǎn)的需求與日俱增，越來越多的開發(fā)商扎堆旅游地產(chǎn)，截至2012年底，我國已面市的旅游地產(chǎn)項目共有2259個，涉及旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)共有1629家，其中房地產(chǎn)企業(yè)約占80%。目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品包括分時度假、主題社區(qū)、度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店等。

國內(nèi)旅游地產(chǎn)雖然發(fā)展速度快，但也存在不少問題。首先，許多城市旅游地產(chǎn)同質(zhì)化競爭十分明顯，業(yè)態(tài)單一，且沒有統(tǒng)一規(guī)劃。其次，開發(fā)商缺乏旅游地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，依然沿著房地產(chǎn)開發(fā)的老路走，不注重旅游資源的保護和服務(wù)質(zhì)量的提高，建筑風格、裝修、服務(wù)等無法令消費者滿意。最后，由于我國商品房按時段劃分產(chǎn)權(quán)是法律盲點，因此在國外備受推崇的分時度假產(chǎn)品無法推出，限制了旅游地產(chǎn)市場的發(fā)展。就此，本文給出如下建議：

1.結(jié)合國外經(jīng)驗，有規(guī)劃地進行創(chuàng)新。目前國外的旅游地產(chǎn)項目主要有郊區(qū)主題度假和城市文化休閑兩種，前者注重消費者的參與式體驗，后者注重對一個城市文化的追溯與品位。開發(fā)者應(yīng)合理定位，推出符合國內(nèi)外消費者需求的產(chǎn)品。

2.注重服務(wù)品質(zhì)的提升及配套設(shè)施的完善。旅游地產(chǎn)主打體驗式消費，因此要提供給消費者最好的體驗，建筑裝修風格要與風景融合，服務(wù)要體現(xiàn)當?shù)孛褡屣L情。

3.打造生態(tài)旅游，堅持旅游資源可持續(xù)發(fā)展。旅游資源是旅游地產(chǎn)存在的根本，開發(fā)過程中要最大程度的保持風景區(qū)原貌，不能為了增加賣點而瘋狂開發(fā)，破壞消費者對景區(qū)的印象，進而造成客源流失。

4.國家應(yīng)對旅游地產(chǎn)行業(yè)適當干預，對自然環(huán)境資源的開發(fā)配額實行審批制度，并在開發(fā)經(jīng)營過程中進行監(jiān)督，同時完善立法，對旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供法律依據(jù)。

二、旅游與銀行信貸業(yè)務(wù)相結(jié)合

旅游信貸業(yè)務(wù)分為兩種形式，一種是銀行為旅游企業(yè)、旅游項目的開發(fā)提供信貸，另一種是銀行為旅游消費者提供貸款。

1.金融機構(gòu)根據(jù)旅游項目的風險和經(jīng)營情況，為旅游行業(yè)提供信貸支持。例如郵儲銀行廣東省分行將為省內(nèi)各級旅游主管部門、旅游相關(guān)企業(yè)、景區(qū)以及旅游支持對象提供包括資金開戶、結(jié)算、融資咨詢、財務(wù)咨詢等金融服務(wù)，在了解旅游行業(yè)的融資特點與需求基礎(chǔ)上，為旅游項目農(nóng)家樂提供貸款貼息資金，逐步建立旅游專項資金貼息相關(guān)配套政策。

2.銀行為個人旅游提供貸款支持也分為兩種形式，一種是旅游貸款業(yè)務(wù)，另一種是信用卡分期付款業(yè)務(wù)。貸款旅游貼近每個人的生活，是金融與旅游相結(jié)合最直接便捷的方式，而信用卡分期付款的方式為自費旅游提供了可行性。

比較兩種業(yè)務(wù)方式，旅游貸款額度高，但有一定門檻限制，適用于時間長、花銷大的旅行。以“隨興游”旅游貸款為例，若貸款用作出國保證金，貸款期限可選3個月或6個月，貸款年利率為8%；若貸款用作團費或境內(nèi)外消費支出，貸款期限可選1年、2年或3年，貸款年利率分別為8%、9%、9%。信用卡分期支付產(chǎn)品隨意性大，但授信額度有限，適用于短期旅行。在授信額度內(nèi)，消費者可選擇分期付款的方式，但須按照期數(shù)交納一定的手續(xù)費。以建設(shè)銀行為例，該行提供了3、6、12、18、24期的信用卡分期業(yè)務(wù)，目前手續(xù)費分別為1.5%、2.2%、4.4%、6.6%、8.8%。如果超過了授信額度，可臨時申請?zhí)岣哳~度，但臨時額度不能分期，需要在首次還款時一次性還清。

國內(nèi)旅游信貸業(yè)務(wù)的問題主要體現(xiàn)在銀行的風險控制上。由于旅游項目的開發(fā)具有很多不確定因素，消費者征信體系還不完善，因此商業(yè)銀行對旅游信貸采取謹慎的態(tài)度，抑制了旅游信貸市場的發(fā)展。要解決這些問題，建議采取如下措施：

3.進一步堅定金融機構(gòu)貨幣信貸政策支持旅游業(yè)發(fā)展的信心，增強服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟、尤其是區(qū)域特色旅游經(jīng)濟的理念，認真開展調(diào)查研究，抓住機遇，積極尋求信貸支持我國旅游業(yè)發(fā)展的有效方式。

4.將信貸投入與地方政府旅游發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，了解政府和旅游企業(yè)金融需求，適當提供的金融服務(wù)。

5.旅游投入要集約化，區(qū)分重點項目和一般項目、長期支持和短期支持的關(guān)系，同時金融機構(gòu)要加強合作和溝通，強化信貸投入的規(guī)模效應(yīng)有和有效性。

6.政府和銀行應(yīng)積極完善信用制度，健全征信體系，制定個人旅游消費信貸政策。加強對個人旅游消費市場的調(diào)研，依據(jù)居民的收入水準和信貸能力，推出銀行的個人旅游消費信貸產(chǎn)品，適度開發(fā)旅游消費信貸市場。同時各地旅游部門需加強與金融部門的溝通，在具體貸款條件、資格審查的規(guī)則中對旅游消費信貸予以適度的傾斜。

三、旅游與保險業(yè)務(wù)相結(jié)合

旅游保險是金融業(yè)與旅游業(yè)結(jié)合最密切，起步最早的業(yè)務(wù)。然而隨著旅游品種的日益豐富，以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的旅游保險業(yè)務(wù)顯示出越來越多的問題：

1.旅游保險產(chǎn)品設(shè)計不合理，種類有待豐富。我國的旅游保險產(chǎn)品主要有旅行社責任保險、人身意外險、交通人身意外險、住宿人身意外險、旅游景點人身意外險和旅游救援保險，保險責任范圍小，選擇余地小，難以滿足自助游、特種旅游等新型旅游產(chǎn)品的要求，許多項目如潛水、蹦極等屬于主險的“除外責任”，使旅游保險的實用性大打折扣。同時，有些保險公司在旅游意外傷害險中將價格高的死亡給付、傷殘給付等列為主險責任，使游客無法自主選擇低保費項目，結(jié)果導致低風險客戶拒絕投保，高風險客戶出現(xiàn)逆向選擇問題。

2.消費者對旅游保險產(chǎn)品缺乏系統(tǒng)認知。旅客參團游玩基本不會考慮保險問題，甚至不了解旅游意外險和旅行社責任險的區(qū)別，旅行社工作人員為了以低價位吸引客戶，不會主動推薦游客購買保險，阻礙了旅游保險的宣傳渠道。

3.產(chǎn)品定價方式不科學。目前我國旅游險費率大部分是工作人員憑經(jīng)驗確定的，而不是靠精算技術(shù)，同時不同公司的產(chǎn)品互相抄襲。

針對以上問題，提出針對性建議如下：

（1）合理開發(fā)新產(chǎn)品，擴大保障范圍?？紤]旅游的吃、住、行、游、購、娛等各個環(huán)節(jié)，將旅游景點推出的項目全部列入旅游保險范圍，同時深入研究自助游、特種旅游等旅游產(chǎn)品的特點、風險和參與群體，根據(jù)需求提供具有針對性的專項保險。

（2）加強宣傳，幫助消費者建立旅游保險消費意識。定期進行保險公司員工和旅行社員工的內(nèi)部培訓，宣傳中注意結(jié)合案例，同時走品牌化道路，將旅游保險這種無形商品冠以知名品牌，給消費者提供了解旅游保險產(chǎn)品的渠道。

（3）提高保險業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)，用科學的方法合理制定保險費率。同時優(yōu)化理賠程序，劃清旅行社與保險公司的責任，防止由于責任認定困難而造成理賠難。

（4）加強行政監(jiān)管，將是否投保作為旅行社考核的重要指標。在向旅行社辦理經(jīng)營許可證、業(yè)務(wù)年檢的時候，應(yīng)當對沒有投保旅行社責任險項目的單位進行必要的懲罰，依法督促旅行社向游客介紹旅游意外險。

參考文獻：

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