導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)直接融資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

多年來(lái)，希望打破銀行貸款單一融資渠道的地產(chǎn)商數(shù)不勝數(shù)，但礙于政策藩籬，實(shí)質(zhì)性的突破一直沒(méi)有出現(xiàn)。2007年伊始，國(guó)內(nèi)首只投資工業(yè)廠房領(lǐng)域的房地產(chǎn)信托基金（即REITS）――領(lǐng)銳房地產(chǎn)信托基金在天津?yàn)I海新區(qū)正式發(fā)起，注冊(cè)資本10億元，此舉標(biāo)志著國(guó)內(nèi)推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)進(jìn)入了實(shí)際操作階段。

原中房總裁、領(lǐng)銳基金發(fā)起人之一的孟曉蘇表示：“希望今年能夠推出房地產(chǎn)信托基金，（即使）可能不一定是我的?！?/p>

孟曉蘇并非首次試水房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。1996年，在孟曉蘇等多位專(zhuān)家的建議下，銀行開(kāi)始辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)。1998年，銀行開(kāi)始嘗試抵押貸款證券化。2003年，孟曉蘇提出反向抵押貸款。2005年，他開(kāi)始建議推出房地產(chǎn)信托基金。

據(jù)悉，目前，天津市已將房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)納入濱海新區(qū)金融改革綜合配套方案上報(bào)國(guó)務(wù)院，正在審批中。

2006年，國(guó)內(nèi)600家信托機(jī)構(gòu)，存活下來(lái)的僅1/10。而以租金收益為支撐的房地產(chǎn)信托基金能否贏得投資者的信任呢？政府對(duì)房地產(chǎn)信托基金給予政策支持的條件成熟了嗎？

《經(jīng)濟(jì)》雜志專(zhuān)訪了孟曉蘇，就房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)的諸多問(wèn)題進(jìn)行了深入的交流探討。

與決策層步調(diào)一致

事實(shí)上，孟曉蘇的房地產(chǎn)信托基金有特定的內(nèi)涵，孟曉蘇認(rèn)為，“房地產(chǎn)”、“信托”這樣的字眼容易誤導(dǎo)輿論和投資者，他更傾向于使用“物業(yè)增值投資基金”、或者“物業(yè)收益投資基金”這樣的名詞，來(lái)代替房地產(chǎn)信托基金。領(lǐng)銳基金的特別之處在于，不投向非租賃投資，與開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷(xiāo)售樓盤(pán)獲取利潤(rùn)不同，領(lǐng)銳基金通過(guò)長(zhǎng)期持有物業(yè)獲得穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流，并將90%的收益用于向投資人分紅。

目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房發(fā)展緩慢，中央乃至地方政府壓力很大，而主要的癥結(jié)在于租賃市場(chǎng)不成熟，機(jī)構(gòu)物業(yè)所有者的缺失。目前國(guó)內(nèi)出租的房源來(lái)自個(gè)人投資者，這樣的租賃市場(chǎng)是不完善的。

而另一方面，中國(guó)大量的資金苦于找不到風(fēng)險(xiǎn)較小、回報(bào)穩(wěn)定的機(jī)會(huì)，如果通過(guò)信托基金來(lái)發(fā)展租賃市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房，可以一舉兩得?！耙越?jīng)濟(jì)適用房為例，盡管?chē)?guó)家允許經(jīng)濟(jì)適用房可售可租，然而，只見(jiàn)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的，沒(méi)見(jiàn)到出租的?！彼悦蠒蕴K建議，通過(guò)政策支持房地產(chǎn)信托基金培育國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)。目前國(guó)外的租賃市場(chǎng)相當(dāng)大一部分是靠基金來(lái)支撐，發(fā)育較為成熟。

很顯然，孟曉蘇的這個(gè)定位是刻意與決策層保持一致。2007年1月11日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈在中國(guó)人民銀行和建設(shè)部聯(lián)合主辦的“中國(guó)房地產(chǎn)金融論壇”上明確表示，在資金最為緊張的前期建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過(guò)大規(guī)模的REITs來(lái)解決融資問(wèn)題。大多數(shù)國(guó)家發(fā)展REITs產(chǎn)品的主要出發(fā)點(diǎn)是為中小投資者參與商業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)投資提供便利，而非解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資問(wèn)題，各國(guó)的REITs主要投資于成熟優(yōu)質(zhì)的收益型物業(yè)。

穩(wěn)定器

房地產(chǎn)信托基金有一個(gè)非常特別之處是，可以起到房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定器的作用。房地產(chǎn)信托基金通過(guò)產(chǎn)生一批物業(yè)的長(zhǎng)期持有者，減少短期買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出帶來(lái)的價(jià)格波動(dòng)。如，在一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家大量物業(yè)被基金持有，一家公司通常管理多個(gè)基金，擁有多處的物業(yè)。長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的基金將起到一個(gè)社會(huì)穩(wěn)定器的作用，可以幫助老百姓租到房。

近幾年，投資性購(gòu)房需求成為房地產(chǎn)泡沫的助推力之一，如溫州炒房團(tuán)便是其中典型的例子。在股市低迷的時(shí)候，這筆資金從股市退出，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；當(dāng)股市復(fù)蘇時(shí)，這筆資金再度沖進(jìn)股市。投資性的購(gòu)買(mǎi)需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)的波動(dòng)，成為房地產(chǎn)泡沫破裂的隱患之一。如果通過(guò)房地產(chǎn)信托基金培育一批長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的業(yè)主群體，將會(huì)起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果。

大量的外資涌入中國(guó)，賭人民幣升值，給中國(guó)帶來(lái)了通貨膨脹的壓力，民間閑散資金炒作房地產(chǎn)，這些都給中國(guó)的金融環(huán)境帶來(lái)不穩(wěn)定的因素。以租金為主要收入來(lái)源的房地產(chǎn)信托投資基金如果破冰，將有助于讓這些可能帶來(lái)金融隱患的不利因素朝穩(wěn)定因子的方向化解。

三種模式

實(shí)際上，房地產(chǎn)信托基金在國(guó)外已經(jīng)有成熟的操作方式。比如，新加坡的房地產(chǎn)信托基金需要向投資者說(shuō)明用途，如購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓的數(shù)量、位置等。香港的領(lǐng)匯基金是操作比較成功的房地產(chǎn)信托投資基金，募集資金時(shí)，詳細(xì)說(shuō)明募集金額，募集的資金用于購(gòu)買(mǎi)政府辦公樓、寫(xiě)字樓底層的物業(yè)，說(shuō)明停車(chē)場(chǎng)的面積、停車(chē)位的數(shù)量、租金，以及6.7%的收益率。

基金的使用方向通常為房地產(chǎn)商建成的成熟的樓宇。開(kāi)發(fā)商通常不會(huì)自己經(jīng)營(yíng)出租業(yè)務(wù)?；鹗艿酵顿Y者的歡迎，其中一個(gè)實(shí)惠是無(wú)所得稅，選擇基金來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)出租，比通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益高?；鸾?jīng)營(yíng)出租業(yè)務(wù)是比較理想的模式，房地產(chǎn)商也可借此較快地獲得資金回籠。

根據(jù)信托投資基金的用途，大體可以分為投于工業(yè)產(chǎn)房、基礎(chǔ)設(shè)施和廉租房等。

投于工業(yè)產(chǎn)房的基金可以獲得穩(wěn)定的租金收益，對(duì)于工業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以從建廠房轉(zhuǎn)為租廠房，減少了融資成本。領(lǐng)銳房地產(chǎn)信托基金就是計(jì)劃收購(gòu)天津等地的成熟工業(yè)廠房，而非住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

第二種形式是投入到基礎(chǔ)設(shè)施，基金把公路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施打包上市，先行融資，投資者可以從日后的過(guò)橋費(fèi)、過(guò)路費(fèi)中獲得收益。第三種方式是購(gòu)入廉租房出租，收取租金。

不被看好的產(chǎn)業(yè)投資基金

與房地產(chǎn)信托基金一樣備受矚目的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，卻不被孟曉蘇看好?！拔覐氖路康禺a(chǎn)已經(jīng)十幾年了，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金風(fēng)險(xiǎn)大，不要抱有幻想?！彼岬?，“從國(guó)外引資沒(méi)有問(wèn)題，但如果在國(guó)內(nèi)搞私募，不太可能被（決策層）支持”。

篇2

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)融資 融資渠道 多元化

房地產(chǎn)業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，同時(shí)其屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程需要大量資金投入運(yùn)作，所以融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

1.以銀行信貸為主體的間接融資占主流

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要是通過(guò)間接融資, 而各種銀行貸款成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的“生命線”。銀行信貸資金幾乎成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的惟一融資渠道。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的“其他資金”（主要是定金及預(yù)收款）在房地產(chǎn)投資資金中占很大比重，是個(gè)人住房款的主要來(lái)源，而購(gòu)房者的這部分資金主要來(lái)自于個(gè)人住房消費(fèi)信貸，即銀行按揭款在購(gòu)房定金及預(yù)收款中又占有較大比重，所以事實(shí)上房地產(chǎn)投資資金中絕大部分來(lái)源于銀行資金。這說(shuō)明我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的融資渠道比較單一, 直接或間接的銀行信貸仍是房地產(chǎn)融資的主要方式。這種狀況與我國(guó)目前以間接融資為主的金融體系相一致, 導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較多集中于銀行系統(tǒng)。

2.以上市融資和債券融資為主的直接融資所占比例很小

股票市場(chǎng)融資。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2002年房地產(chǎn)上市公司的總發(fā)行量4000萬(wàn)股，籌資總額33200萬(wàn)元，占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.5%?？傮w說(shuō)來(lái)，近幾年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)從股市上得到資金是相當(dāng)有限的。

企業(yè)債券融資。目前債券融資僅占房地產(chǎn)企業(yè)全部資金的極小一部分，即使在所占比例最高的1999年，也不過(guò)2‰。2003年，債券融資僅為0.3億元，所占比例接近于零。

3.房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展快速

房地產(chǎn)信托的優(yōu)點(diǎn)在于發(fā)行較為靈活，相對(duì)與銀行貸款受政策限制教少，可以大大節(jié)省時(shí)間成本,而目前在我國(guó)信托發(fā)展尚不成熟,尤其是對(duì)私募的限制，即規(guī)定資金信托計(jì)劃不超過(guò)200份，提高了投資者的門(mén)檻。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前通過(guò)房地產(chǎn)信托方式籌集到的資金僅占房地產(chǎn)貸款的1‰。

二、房地產(chǎn)融資方式創(chuàng)新的必然性分析

1.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的必然選擇

為了控制房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱，防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)，在近年來(lái)的宏觀調(diào)控中,房地產(chǎn)成為了國(guó)家一個(gè)主要調(diào)控的行業(yè)。

從政策法規(guī)上看，自2001年以來(lái)，央行分別頒布了以降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)為初衷的“195號(hào)文件”、“121號(hào)文件”，其中121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái)，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的融資;從各金融部門(mén)來(lái)看，近來(lái)都陸續(xù)采取措施，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金門(mén)檻,加強(qiáng)審查貸款風(fēng)險(xiǎn),緊鎖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，調(diào)整信貸投向;從利率工具使用上看，央行的幾次加息已經(jīng)表明將通過(guò)利率政策調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，央行行長(zhǎng)周曉川也在國(guó)際會(huì)議上提出，“從長(zhǎng)期來(lái)看，加息是一個(gè)趨勢(shì)”，而利率的提高直接引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的融資成本上漲，提高行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻。

2.房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債下化解銀行風(fēng)險(xiǎn)的選擇

在召開(kāi)的“2005年中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)”上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈指出：目前我國(guó)房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在70％以上，而負(fù)債主要來(lái)自于銀行的間接融資，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將給銀行帶來(lái)巨大損失，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)l(fā)金融危機(jī)。因此，吳曉靈提出，拓寬直接融資渠道成為當(dāng)務(wù)之急。

三、房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展趨勢(shì)與對(duì)策建議

1.大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

在發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行信貸資金占融資總量的20%左右,直接融資占40%左右。我國(guó)應(yīng)該逐步改變?nèi)谫Y資金過(guò)度依賴(lài)銀行這一局面，促進(jìn)直接融資。符合要求的房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)上市打造持續(xù)的融資平臺(tái)，通過(guò)發(fā)債、信托、房地產(chǎn)基金、項(xiàng)目融資等多種方式降低融資渠道單一的風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。另一方面，房地產(chǎn)融資多元化的實(shí)現(xiàn)需要開(kāi)發(fā)型房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和政府的合力推動(dòng)。政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策法規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)直接融資創(chuàng)造環(huán)境。

2.大力發(fā)展房地產(chǎn)金融的二級(jí)市場(chǎng)

在國(guó)外成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅有債券融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在這一級(jí)市場(chǎng)以外，還存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)，其中出現(xiàn)了許多新的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金，信托證券，指數(shù)化證券等，二級(jí)市場(chǎng)不僅大大增強(qiáng)了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流通性，也為提供融資的金融機(jī)構(gòu)分散和管理風(fēng)險(xiǎn)提供了有效的途徑。

3.不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇不同的融資方式

對(duì)于大型的房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇上市、買(mǎi)殼、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金、海外資金、REITS等多種方式或其組合，而眾多的中小型的房地產(chǎn)公司可以選擇信托、夾層融資、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等融資方式。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以積極利用自身?xiàng)l件爭(zhēng)取其他外單位的投資，加強(qiáng)與外界的經(jīng)濟(jì)合作，實(shí)現(xiàn)融資新渠道的開(kāi)發(fā)。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)分析研究會(huì):2005年房地產(chǎn)金融業(yè)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告[R].2006

[2]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2006(6)

[3]余欣:房地產(chǎn)金融怎樣在和諧中發(fā)展[J].中國(guó)金融家,2006(7)

[4]黃曄:我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析[J].中國(guó)科技信息,2005(8)

篇3

關(guān)鍵詞：貨幣緊縮;房地產(chǎn)融資;發(fā)展趨勢(shì)

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、回報(bào)率高等特點(diǎn)，只有穩(wěn)定資金來(lái)源、拓寬融資途徑才能為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供物質(zhì)保障。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)如破竹。但由于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚未完善，某些企業(yè)或投資方只顧眼前利益，盲目開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，哄抬房?jī)r(jià)，造成房地產(chǎn)行業(yè)資金混亂的局面。為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的健康良性發(fā)展，國(guó)家對(duì)此不得不利用經(jīng)濟(jì)手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。在貨幣緊縮的背景下，對(duì)于資金主要依賴(lài)于國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其融資問(wèn)題更顯嚴(yán)峻。因此，房地產(chǎn)必須勇于迎接新的挑戰(zhàn)，開(kāi)辟多元化的融資途徑。

二、貨幣緊縮政策及其給房地產(chǎn)融資帶來(lái)的影響

1.關(guān)于貨幣緊縮政策

國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)手段即貨幣政策配合其他宏觀經(jīng)濟(jì)政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。貨幣緊縮是一種貨幣政策表現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)資金過(guò)熱、出現(xiàn)通貨膨脹或經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，國(guó)家就會(huì)選擇貨幣緊縮政策來(lái)加以控制。從2008年“從緊”貨幣政策，到2009年、2010年適度寬松的貨幣政策之后，自2011年開(kāi)始，我國(guó)貨幣政策又恢復(fù)了長(zhǎng)期以來(lái)的“穩(wěn)健”。貨幣政策主要通過(guò)銀行的信貸來(lái)影響經(jīng)濟(jì)行為。貨幣緊縮政策即使銀根緊縮，通過(guò)公開(kāi)的市場(chǎng)操作、適當(dāng)緊縮銀根，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率。

2.貨幣緊縮背景下房地產(chǎn)融資面臨的難題

房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式就是自有資金+預(yù)收款+銀行信貸，易受貨幣政策的影響。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道還存在很多不足之處，最突出的問(wèn)題就是過(guò)分依賴(lài)銀行貸款。國(guó)家實(shí)行緊縮的貨幣政策更加制約了房地產(chǎn)的融資口徑。當(dāng)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)時(shí)，各大商業(yè)銀行以及房地產(chǎn)企業(yè)上交銀行的法定資金就會(huì)增加，房地產(chǎn)自有資金相對(duì)較少，商業(yè)銀行的信貸能力也會(huì)降低，房地產(chǎn)信貸融資渠道也會(huì)受到影響，加劇了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。當(dāng)央行與商業(yè)銀行的再貼現(xiàn)率提高時(shí)，商業(yè)銀行的融資或向同行拆借的利率必然會(huì)上漲，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行融資的利率提高，從而增加了房地產(chǎn)銀行貸款融資的成本。當(dāng)貨幣緊縮政策采用公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)時(shí)，央行會(huì)向市場(chǎng)拋售國(guó)債等有價(jià)證券，回收市場(chǎng)中的流動(dòng)資金。這將導(dǎo)致市場(chǎng)中的貨幣逐漸減少，供不應(yīng)求，促使商業(yè)銀行做出借貸利率上升的對(duì)策，房地產(chǎn)企業(yè)融資會(huì)受到一定沖擊。

三、基于貨幣緊縮的房地產(chǎn)多元化融資趨勢(shì)

1.信托項(xiàng)目融資

房地產(chǎn)是成本高、周期長(zhǎng)的行業(yè)，資金短缺問(wèn)題伴隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期存在。隨著我國(guó)貨幣緊縮政策的持續(xù)貫徹執(zhí)行，控制了房地產(chǎn)的銀行信貸增量，房地產(chǎn)只有積極進(jìn)行多渠道融資才能求得穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，具備連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的綜合融資平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，是一種行之有效的融資方法，能為委托人提供可靠的融資渠道，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。所謂房地產(chǎn)信托，即信托投資公司發(fā)揮專(zhuān)業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益，也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與投資人供需雙方資金往來(lái)的橋梁。信托項(xiàng)目融資主要包括信托貸款、股權(quán)投資、股權(quán)證券化、權(quán)益轉(zhuǎn)讓和混合型。為規(guī)范信托業(yè)務(wù)、防范信托風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)發(fā)展多元化信托。首先要加強(qiáng)與信托公司的合作，與信托公司建立一種長(zhǎng)期緊密的伙伴關(guān)系。其次要關(guān)注銀監(jiān)會(huì)的《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》、《信托公司凈資本管理辦法》等有關(guān)信托方面的文件，保證信托項(xiàng)目融資的謹(jǐn)慎性、安全性。

2.資本市場(chǎng)直接融資

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，受?chē)?guó)內(nèi)政策國(guó)際資本市場(chǎng)影響，在國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，實(shí)行貨幣緊縮政策的背景下，目前房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)融資難度加大。市場(chǎng)對(duì)企業(yè)融資活動(dòng)具有重要影響。房地產(chǎn)應(yīng)擴(kuò)大資本市場(chǎng)直接融資比重，利用債券、股票等有價(jià)證券的金融資產(chǎn)形式吸收資本市場(chǎng)閑散資金。直接融資即在市場(chǎng)主導(dǎo)的金融體系中，資金供給者和需求者在金融中介的幫助下，共同確定交易價(jià)格和交易數(shù)量，直接完成資金轉(zhuǎn)移。作為金融市場(chǎng)發(fā)展的一種必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)進(jìn)行資本市場(chǎng)直接融資具有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）資金供需雙方根據(jù)各自條件，進(jìn)行直接的合作聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置;（2）房地產(chǎn)企業(yè)與投資人建立一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，作為債權(quán)者的投資人監(jiān)督，將促進(jìn)作為債務(wù)方的房地產(chǎn)企業(yè)提高資金利用率;（3）所籌資金具有長(zhǎng)期性，非常有利于房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)貨幣緊縮背景下的融資難題。房地產(chǎn)企業(yè)可以在資本市場(chǎng)募集較多的、長(zhǎng)期性的資金，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定。

3.私募股權(quán)房地產(chǎn)基金

在信貸、IPO、發(fā)債等融資渠道受貨幣緊縮政策刺激而逐漸疲軟的背景下，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金以其靈活多樣的投融資方式成為房地產(chǎn)融資的一種重要趨勢(shì)。所謂私募股權(quán)房地產(chǎn)基金，指的就是主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的基金。從是否直接投資于房地產(chǎn)這一問(wèn)題來(lái)看，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金可分為兩類(lèi)：一是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上，另一類(lèi)是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金，即房地產(chǎn)抵押基金。在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)私募股權(quán)基金有兩種模式，一種是基金公司成立專(zhuān)門(mén)投資于房地產(chǎn)行業(yè)的私募基金，還有一種是房地產(chǎn)企業(yè)為自己的項(xiàng)目設(shè)立一支私募股權(quán)基金。私募股權(quán)房地產(chǎn)基金，可以有效應(yīng)對(duì)當(dāng)前銀行收緊甚至停止房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，商品房預(yù)售受到限購(gòu)等國(guó)家宏觀調(diào)控手段的影響，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和在建項(xiàng)目提高資金保障。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)設(shè)立私募股權(quán)基金融資，首先要有明確的投資項(xiàng)目和專(zhuān)業(yè)基金，預(yù)期的市場(chǎng)前景，確定項(xiàng)目的可行性;其次要有專(zhuān)業(yè)的具有一定的經(jīng)驗(yàn)和競(jìng)爭(zhēng)力的管理團(tuán)隊(duì)，關(guān)注擬投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)模式，確保項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)有利可圖。再者項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不僅僅局限于股權(quán)，更要關(guān)注土地使用權(quán)的等其他有價(jià)值的投資方式。

4.夾層融資

“夾層融資”是介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。夾層融資的金融產(chǎn)品一部分可以轉(zhuǎn)讓成股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券;其償還方式可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時(shí)候只支付利息，最后才歸還本金。夾層融資以其靈活性、快捷性適用于房地產(chǎn)業(yè)。其融資模式有三種：一是股權(quán)回購(gòu)式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購(gòu);二是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司+股權(quán)質(zhì)押”模式;三是貸款+認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還。作為一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金，夾層融資可以避開(kāi)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過(guò)35%的政策束縛，根據(jù)自身的偏好和發(fā)展條件選擇投資，是一種非常靈活的融資方式。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)融資本身具有過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，自有資金普遍不足，民間借貸和預(yù)售款項(xiàng)存在不確定風(fēng)險(xiǎn)，上市融資、發(fā)行債券不成熟等方面的問(wèn)題。尤其是在貨幣緊縮背景下，在房地產(chǎn)融資主要來(lái)源與國(guó)內(nèi)貸款的現(xiàn)狀中，銀行貸款一旦嚴(yán)重受阻，房地產(chǎn)發(fā)展就會(huì)陷入融資瓶頸。因此，房地產(chǎn)只有積極進(jìn)行信托項(xiàng)目融資、資本市場(chǎng)直接融資、私募股權(quán)房地產(chǎn)基金、夾層融資等多渠道融資才能求得穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]于濤.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)融資渠道的困境及建議[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2013，07：239.

篇4

在宏觀調(diào)控一直持續(xù)的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)對(duì)政策影響，獲得新的生存和發(fā)展空間，嘗試了多種融資創(chuàng)新模式。隨著資本市場(chǎng)的深入發(fā)展，直接融資已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)融資的大勢(shì)所趨。但就目前而言，房地產(chǎn)業(yè)多渠道多元化融資模式的建立還存在諸多問(wèn)題。

（一）法律法規(guī)不健全，影響融資渠道拓展相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

（二）債權(quán)融資為主，債權(quán)融資比例高，形成高負(fù)債經(jīng)營(yíng)截至2012年末，房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到75.2%，房地產(chǎn)企業(yè)總負(fù)債為2.6萬(wàn)億元，總資產(chǎn)為3.5萬(wàn)億元，總負(fù)債較去年年底增加5013億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰。

根據(jù)證券交易所的數(shù)據(jù)，電子行業(yè)負(fù)債率均值為45.21%，化工行業(yè)負(fù)債率為32.12%，采掘業(yè)負(fù)債率為30.60%，交通運(yùn)輸業(yè)36.23%，傳播文化業(yè)負(fù)債率為42.51%?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債率要顯著高于其他行業(yè)。除了股市融資之外，房地產(chǎn)上市公司主要通過(guò)銀行貸款來(lái)滿足其資金需求，這也在一定程度上提高了房地產(chǎn)公司的負(fù)債率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債率使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從交易費(fèi)用理論的角度來(lái)分析，隨著企業(yè)負(fù)債增加，企業(yè)在享受稅收利益的同時(shí)其破產(chǎn)成本也會(huì)上升，企業(yè)的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)負(fù)債的稅收利益與破產(chǎn)成本之間權(quán)衡的結(jié)果。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多隱患。

（三）較高的融資成本，會(huì)加重房地產(chǎn)企業(yè)的融資負(fù)擔(dān)近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列金融政策，房地產(chǎn)籌資成本不斷增大。目前房地產(chǎn)信托的收益率一般在8%～10%之間，加上渠道費(fèi)用占比3～4個(gè)百分點(diǎn)，大型開(kāi)發(fā)商的信托融資成本在12%～15%左右，小型開(kāi)發(fā)商的則一般在18%左右，有的甚至高達(dá)20%以上。有的開(kāi)發(fā)商為了維持資金鏈的連續(xù)不斷，甚至使用高于資本利潤(rùn)率的資金，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)非常艱難，許多公司無(wú)奈選擇被兼并。

（四）受宏觀金融政策環(huán)境影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資金融創(chuàng)新力度不夠在國(guó)外房地產(chǎn)融資方式非常豐富，不僅有常見(jiàn)的股票、債券、信托方式，還有基金、期權(quán)等金融衍生品融資方式。對(duì)比來(lái)看，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品可供選擇的并不多，還需要市場(chǎng)更多的金融創(chuàng)新，使房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況選擇資金來(lái)源渠道。

二、對(duì)策與建議

（一）加快完善房地產(chǎn)金融立法，為房地產(chǎn)融資提供安全的法律保障房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律、法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)。我國(guó)房地產(chǎn)基金的法律法規(guī)滯后，房地產(chǎn)投資基金的法律地位還沒(méi)有完全確立，主要體現(xiàn)在迄今為止，我國(guó)任何一部法律都沒(méi)有正式承認(rèn)房地產(chǎn)投資基金（包括私募房地產(chǎn)基金、特定投向基金等）應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的法律條文如《房地產(chǎn)基金法》及涉及全行業(yè)全社會(huì)的信用立法等。我國(guó)的金融服務(wù)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育尚不完善，還存在諸多法律空白，房地產(chǎn)融資的多樣化發(fā)展更需要法律的支持與保護(hù)，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身要確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)面對(duì)資金和庫(kù)存的雙重壓力，強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售和現(xiàn)金回款顯得尤為重要。中國(guó)的債券市場(chǎng)不發(fā)達(dá)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債券融資水平很低。通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可使房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)得以完善，并能使信貸政策對(duì)房地產(chǎn)融資的影響得以降低，降低對(duì)信貸融資的依賴(lài)。同時(shí)，發(fā)行公司債替代銀行貸款，也能夠降低財(cái)務(wù)成本，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)高的負(fù)債率。

（三）培養(yǎng)優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人才，建設(shè)專(zhuān)業(yè)化金融服務(wù)人才隊(duì)伍隨著直接融資的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)需要更多的專(zhuān)業(yè)化人才。加快、加強(qiáng)人才培養(yǎng)顯得尤為重要。促進(jìn)房地產(chǎn)融資渠道的多元化，需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專(zhuān)門(mén)管理人才隊(duì)伍。一個(gè)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)融資運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目操作能力，對(duì)市場(chǎng)的嗅覺(jué)靈敏，能在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)對(duì)恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目進(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐顿Y；同時(shí)這種專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場(chǎng)上的分析家。同時(shí)，還需要積極促進(jìn)律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。

（四）大力發(fā)展和完善資本市場(chǎng)的融資體系，發(fā)展以市場(chǎng)型金融為主，政策性金融為輔的房地產(chǎn)融資模式房地產(chǎn)企業(yè)的融資與金融市場(chǎng)體系的完善有很大的關(guān)系。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，完備的房地產(chǎn)金融體系是由一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)共同構(gòu)建的。房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)是指圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通以及消費(fèi)整個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌融資所產(chǎn)生的資金初始交易市場(chǎng)，包括以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)信貸、房地產(chǎn)企業(yè)證券、債券、信托、基金等籌融資活動(dòng)；房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)是建立在一級(jí)市場(chǎng)之上，對(duì)一級(jí)市場(chǎng)中的產(chǎn)品進(jìn)行再次交易流通的市場(chǎng)，主要指房地產(chǎn)抵押信貸資產(chǎn)證券化（Mortgage-backedsecurities，MBS）。

發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的資本市場(chǎng)能為企業(yè)融資提供各種便捷而適宜的渠道，而中國(guó)房地產(chǎn)金融起步比較晚，目前仍處于初級(jí)階段。首先應(yīng)當(dāng)健全一個(gè)完善成熟的房地產(chǎn)金融體系一級(jí)市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范，規(guī)范信用體系。同時(shí)，促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，加快培育壯大機(jī)構(gòu)投資者，在強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)管的前提下逐步取消投資主體的資格限制，建立多元化的投資隊(duì)伍引導(dǎo)社會(huì)理性投資，促進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的繁榮發(fā)展。

篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 融資渠道 貸款

一、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)融資的概述

房地產(chǎn)行業(yè)，是資金密集性產(chǎn)業(yè)，投入高、風(fēng)險(xiǎn)高與產(chǎn)出高是它顯著的特點(diǎn)。房地產(chǎn)一般的開(kāi)發(fā)過(guò)程，都需要巨大資金的支持。項(xiàng)目的啟動(dòng)的初期需要資金，完成從拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等開(kāi)發(fā)前的準(zhǔn)備工作；開(kāi)發(fā)階段需要工程建設(shè)資金完成項(xiàng)目；處于發(fā)展期的企業(yè)，為擴(kuò)大再生產(chǎn)，需要不斷投入資金，進(jìn)行各項(xiàng)資源儲(chǔ)備。由此看來(lái)，房地產(chǎn)的資本運(yùn)作中最重要的一環(huán)，是籌集資金。

房地產(chǎn)融資可以分為兩類(lèi)，主要有內(nèi)部融資與外部融資。內(nèi)部融資，可以解釋為房地產(chǎn)的企業(yè)利用自有的票據(jù)、債券抵押貼現(xiàn)等。外部融資也分為兩種，主要由間接融資和直接融資組成。直接融資主要指，包括債券融資、股票融資在內(nèi)的資金融資，以及房地產(chǎn)投資基金與房地產(chǎn)信托等多種融資方式。以上所述的間接融資，主要指的是房地產(chǎn)貸款。

二、房地產(chǎn)行業(yè)在融資渠道選擇上存在的問(wèn)題

(一)監(jiān)管?chē)?yán)格，融資渠道收窄

近年，由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道收窄，傳統(tǒng)融資對(duì)項(xiàng)目的介入期滯后。在一系列嚴(yán)密的監(jiān)管下，開(kāi)發(fā)商從商業(yè)銀行取得貸款越來(lái)越困難，發(fā)放貸款的限制越來(lái)越多，條件也越來(lái)越苛刻。 自2005年起，房地產(chǎn)信托融資也受到一系列監(jiān)管政策的制約?！案叱杀救谫Y”成了大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的融資出路。

(二)資金來(lái)源單一，嚴(yán)重依賴(lài)銀行貸款

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源較為單一，銀行貸款與經(jīng)營(yíng)性欠款的數(shù)量巨大；自2005年起，自有資金、銀行貸款以及房屋預(yù)售款的來(lái)源在當(dāng)期房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資總額中的比例達(dá)90%。而且，在預(yù)售款與自有資金中，還有相當(dāng)大的比例是來(lái)自于銀行。就目前看來(lái)，銀行的貸款在房地產(chǎn)行業(yè)的融資中，所占的比重大約為60%，依舊是很高。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重不足的自有資金

房地產(chǎn)企業(yè)，擁有較高的負(fù)債率，而過(guò)高水平的負(fù)債率，在一定程度上增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，更甚者，還會(huì)增加債權(quán)人運(yùn)作時(shí)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，大大降低企業(yè)的融資能力。而金融成長(zhǎng)周期理論提出，在企業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展過(guò)程的不同階段，伴隨著資產(chǎn)規(guī)模、信息等內(nèi)外條件的變化，企業(yè)融資的渠道與融資結(jié)構(gòu)，也將隨之發(fā)生了變化，發(fā)展過(guò)程里，具有一定程度的動(dòng)態(tài)性。

三、房地產(chǎn)行業(yè)融資的創(chuàng)新渠道

(一)房地產(chǎn)的私募基金

房地產(chǎn)私募基金，主要特點(diǎn)有：非金融融資，操作靈活簡(jiǎn)潔，是企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)大大降低。使開(kāi)發(fā)商在各個(gè)社會(huì)渠道的資源集合在一起， 這樣原本炒盤(pán)炒地的資金，便可以順序流入開(kāi)發(fā)的場(chǎng)所，解決了社會(huì)資金的出路，而且，大大的滿足了企業(yè)對(duì)于資金的需求。

(二)漸行漸近中的房地產(chǎn)的投資信托

房地產(chǎn)的投資信托，屬于一種發(fā)行的收益憑證，用于融合指定的大多數(shù)投資者的資金，然后，投資中的管理和經(jīng)營(yíng)，一般交由專(zhuān)門(mén)投資的機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施。投資信托具有其自身獨(dú)特的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)兩個(gè)方面：

套現(xiàn)能力強(qiáng)、流動(dòng)性極高。持有者，擁有這種證券化產(chǎn)業(yè)的基金，可以將這種收益的憑證，在市場(chǎng)流通與轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢儆诹鲃?dòng)性非常高的資產(chǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)較低、收益穩(wěn)定。證券化的產(chǎn)業(yè)基金，應(yīng)該把凈收益中90%以上通過(guò)股利的分紅形式，返回給投資者，與此同時(shí)，這種基金收入，一般又是以相對(duì)來(lái)說(shuō)，比較穩(wěn)定的租金收入作為主要，所以股利一般較為穩(wěn)定，股價(jià)的波動(dòng)性也較小。

(三)商業(yè)抵押擔(dān)保證券

商業(yè)抵押擔(dān)保證券，也叫做CMBS，通過(guò)這種不動(dòng)產(chǎn)的貸款，連同商用房產(chǎn)的抵押貸款，將大部分的資金進(jìn)行匯聚。CMBS是一種新的商業(yè)證券化融資的方式。通常匯聚到一起的資金被集合到一個(gè)組合抵押貸款池里，接著通過(guò)證券化的整個(gè)過(guò)程，按照債券的存在形式，發(fā)行給投資者。這種CMBS（抵押擔(dān)保證券）的價(jià)格，由評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給出，他們是通過(guò)評(píng)級(jí)結(jié)果測(cè)出來(lái)的。最后，投資的銀行，在參考評(píng)級(jí)的結(jié)果之后，會(huì)確定最終的發(fā)行價(jià)格，然后再由投資者發(fā)行。

(四)上市直接融資

上市融資的發(fā)行面寬廣，可以大規(guī)模的募集資金，之后有效的改善法人治理結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)，提升品牌的價(jià)值，還可以為其他的融資方式鋪路。

(五)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

通常是指，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，按照價(jià)值的單元，把自己在建的房地產(chǎn)大項(xiàng)目分割成為小的單位，然后直接的或者委托中介機(jī)構(gòu)，出售給小的投資者；再或者直接以房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資的基金的形式出現(xiàn)，匯聚了社會(huì)各個(gè)方面的零散的資金，主要用于投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn):

[1]張建.房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)[M],上海,上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2007

[2]鄧宏乾.房地產(chǎn)金融[M],武漢,華中科技大學(xué)出版社，2004

[3]施方，住房抵押貸款證券化一運(yùn)作和定價(jià)[M],上海,上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2004

[4]吳國(guó)富.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式探討[J].金融經(jīng)濟(jì),2010

[5]王軼姝.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題研究[J].中國(guó)商界（下）,2009

[6]陸海飛.我國(guó)房地產(chǎn)融資問(wèn)題芻議[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì).2011

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托（REITs）；制度分析；房地產(chǎn)金融

中圖分類(lèi)號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、REITs的本質(zhì)

Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs，最早源于1960年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的《國(guó)內(nèi)稅收法典》（Internal Revenue Code of 1960，I.R.C）和《房地產(chǎn)投資信托法案》（Real Estate Investment Trust Act of 1960），它是指通過(guò)發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專(zhuān)業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金資產(chǎn)專(zhuān)門(mén)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。REITs實(shí)際上是由專(zhuān)業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類(lèi)的集合資金投資計(jì)劃（Collective Investment Scheme，CIS）。其設(shè)立的目的是集聚資金、分散風(fēng)險(xiǎn)，獲得較高的規(guī)模效益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

REITs的外在表現(xiàn)形式是基金、股票、受益憑證等投資和融資工具，采取的組織形式是信托或者公司，但透過(guò)這些外在表現(xiàn)形式，REITs其實(shí)是由許多特殊的法律制度構(gòu)建而成的一個(gè)“制度安排集合體”，這就是REITs的本質(zhì)內(nèi)涵。

本文從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度將房地產(chǎn)投資信托（REITs）定義為：一種通過(guò)發(fā)行股票或者單位受益憑證來(lái)募集大眾投資者的資金以形成基金，由專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及法定相關(guān)業(yè)務(wù)，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊集合投資制度。

二、我國(guó)REITs制度建立的動(dòng)機(jī)

（一）現(xiàn)有融資渠道過(guò)于單一：REITs發(fā)展的內(nèi)在原因。盡管中國(guó)在上世紀(jì)九十年代后期已經(jīng)初步具備了發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的制度環(huán)境，但直到2003年以后房地產(chǎn)界才正式出現(xiàn)對(duì)REITs的探索，這與中國(guó)房地產(chǎn)投融資政策環(huán)境的發(fā)展變化是密切相關(guān)的。銀行貸款、自籌資金和其他資金占據(jù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的98%以上。其中，其他資金來(lái)源一直占據(jù)著資金來(lái)源的龍頭地位，大概是45%，而自由資金大概是30%。從表面上看，銀行貸款只有23%左右，但是進(jìn)一步分析我們發(fā)現(xiàn)，其他資金來(lái)源中80%以上的部分來(lái)自于定金及預(yù)收款，這部分中又有60%～70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款，而在自籌資金中，企業(yè)自有資金（權(quán)益資金）僅占了55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來(lái)源于銀行的建筑業(yè)貸款。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，有60%左右的資金是來(lái)源于銀行體系，而且是以開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開(kāi)發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高。這表明，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要是商業(yè)銀行體系支撐著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金需求，信托、上市、債券、基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠(yuǎn)未形成，沒(méi)能構(gòu)成多元化的資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系，商業(yè)銀行體系承擔(dān)著房地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。這一融資體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、金融體系、宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)都有十分不利的影響。因此，必須建立一種理想的房地產(chǎn)融資體系。我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)是我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展的主要出路，因?yàn)樗氖芤鎽{證可通過(guò)證券公司公開(kāi)上市流通，有更強(qiáng)的流動(dòng)性，而且投資者享受有限責(zé)任、集中管理、自由進(jìn)出和轉(zhuǎn)讓等優(yōu)惠條件。通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金，小額投資者也能夠分享到原來(lái)少數(shù)富人和大的機(jī)構(gòu)才能獲得的商用房地產(chǎn)的收益。

（二）彌補(bǔ)直接投資制度供給不足：REITs發(fā)展的外在原因。REITs在中國(guó)的萌芽和發(fā)展，是市場(chǎng)主體尋求回避?chē)?guó)家金融規(guī)章制度的控制和追求潛在利潤(rùn)的結(jié)果，根源于對(duì)房地產(chǎn)投融資制度創(chuàng)新的市場(chǎng)需求。制度理論表明，制度的供求均衡是動(dòng)態(tài)的，當(dāng)現(xiàn)存的制度安排阻礙了市場(chǎng)主體對(duì)潛在利潤(rùn)的追求時(shí)，制度供求出現(xiàn)失衡，市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生對(duì)新制度安排的需求。中國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不完善，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏直接融資渠道，長(zhǎng)期依賴(lài)于銀行的間接融資。一方面使房地產(chǎn)業(yè)難以與雄厚的社會(huì)資本對(duì)接，缺乏發(fā)展后勁；另一方面銀行資金來(lái)源的短期性和房地產(chǎn)信貸資金運(yùn)用的長(zhǎng)期性之間的矛盾，增加了銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，也不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)長(zhǎng)期資金的需求。因此，直接融資渠道的缺乏成為影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要因素。融資和投資是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面。房地產(chǎn)業(yè)直接融資渠道的缺乏，實(shí)際上是源于大眾投資者對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)直接投資渠道的缺乏。中國(guó)居民目前已經(jīng)累積了15萬(wàn)億元儲(chǔ)蓄存款，他們對(duì)于利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)投資有著強(qiáng)烈的需求。然而，由于缺乏針對(duì)廣大中小投資者的合意的房地產(chǎn)投資工具，社會(huì)閑散資本無(wú)法積聚起來(lái)投資房地產(chǎn)。這種房地產(chǎn)企業(yè)直接融資需求與社會(huì)投資者直接投資渠道缺乏的矛盾是中國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的主要缺陷所在。這種矛盾在銀行間接融資相對(duì)寬松或者房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于低迷的時(shí)期，處于隱性狀態(tài)，但當(dāng)銀行間接融資緊縮而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展又處于繁榮旺盛時(shí)，則會(huì)充分地暴露出來(lái)。央行121號(hào)文件的出現(xiàn)，正好起到了加速矛盾顯露、促使矛盾解決的催化作用。因此，REITs的萌芽和發(fā)展，實(shí)質(zhì)上是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)缺陷和內(nèi)在矛盾的一種制度反應(yīng)，是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)直接投資制度供給不足的一種市場(chǎng)彌補(bǔ)，是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投融資制度的一種創(chuàng)新。這種制度創(chuàng)新不僅彌補(bǔ)了制度需求缺口，滿足了房地產(chǎn)直接投融資市場(chǎng)供需雙方的實(shí)際需要，使微觀主體獲得了潛在收益，更為重要的是，它完善了中國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，促成了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)和良性循環(huán)，推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、我國(guó)建立REITs制度的構(gòu)想

（一）REITs公司的建立。REITs在運(yùn)作上類(lèi)似于我國(guó)目前發(fā)展中的投資基金，只是在籌資工具和資金運(yùn)用方向上有所不同。鑒于此，我國(guó)既可以專(zhuān)門(mén)建立REITs，也可以由原來(lái)某些類(lèi)似的投資基金轉(zhuǎn)換而成，允許其發(fā)行房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)所有權(quán)憑證等多種融資工具，并明確規(guī)定所籌資金需投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目。

（二）REITs的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理委員會(huì)專(zhuān)門(mén)成立的REITs業(yè)務(wù)監(jiān)管部門(mén)，對(duì)REITs的資金募集、投資標(biāo)的選擇等進(jìn)行監(jiān)督和管理，并提供咨詢(xún)和進(jìn)行人才培養(yǎng)。同時(shí)，REITs還應(yīng)接受中國(guó)人民銀行的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

（三）REITs的法律環(huán)境。要使REITs能健康穩(wěn)定地發(fā)展，必須完善其法律環(huán)境。因此，在政府部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)有關(guān)法律法規(guī)，如《證券法》、《信托法》、《抵押貸款辦法》等。對(duì)于有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門(mén)，也應(yīng)及時(shí)頒布一些過(guò)渡性或臨時(shí)性的條例，保護(hù)投資者的利益，規(guī)范REITs的發(fā)展。對(duì)于已有的相關(guān)法律法規(guī)（如《公司法》）的適用性問(wèn)題，也應(yīng)明確予以解釋。

（四）REITs的稅收優(yōu)惠。可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)REITs給予某些稅收上的優(yōu)惠，以鼓勵(lì)其健康發(fā)展。但是，要規(guī)定REITs應(yīng)符合某些限制性條件。如：1、REITs必須保持至少100名以上的受益憑證持有人；2、保持至少75%上的資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)、房地產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)以及政府公債等低風(fēng)險(xiǎn)債券；3、盈利的75%以上必須來(lái)自于與房地產(chǎn)有關(guān)的投資；4、每年盈利的95%以上必須發(fā)派給REITs股份（受益憑證）持有人。當(dāng)然，上述條件中的有關(guān)數(shù)字只是參考美國(guó)的法律規(guī)定，我國(guó)政府可以根據(jù)國(guó)情需要，自主調(diào)整或制定其他條件。

篇7

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成，房地產(chǎn)金融業(yè)也開(kāi)始在探索過(guò)程中不斷演進(jìn)和發(fā)展。然而，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融體制都還很不成熟和完善，如產(chǎn)業(yè)發(fā)展的低端化、市場(chǎng)機(jī)制的滯后性以及金融體制的落后性等。在開(kāi)發(fā)模式上，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期處在高污染、高能耗的低端發(fā)展領(lǐng)域，造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)環(huán)境的持續(xù)惡化和城市發(fā)展的不可持續(xù)。在市場(chǎng)機(jī)制的建設(shè)上，自1998年取消福利分房以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化開(kāi)始走向極端化，房屋價(jià)格不斷波動(dòng)，政府對(duì)市場(chǎng)的把握也不太準(zhǔn)確。而房地產(chǎn)金融體制的建設(shè)也沒(méi)有得到創(chuàng)新和發(fā)展。在全球金融危機(jī)過(guò)后和低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，我國(guó)面臨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重大歷史機(jī)遇。毫無(wú)疑問(wèn)，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流中也不可避免要進(jìn)行重大轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)業(yè)的順利轉(zhuǎn)型和發(fā)展很大程度上取決于金融體制建設(shè)的成功。因此，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的背景下，我國(guó)有必要對(duì)房地產(chǎn)金融體制的建設(shè)和改革進(jìn)行全面的思考。

一、房地產(chǎn)業(yè)面臨重大轉(zhuǎn)型機(jī)遇

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，在政府相繼出臺(tái)一些嚴(yán)厲的政策之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)改觀，表現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生明顯的變化；房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)逐步趨于完善；房?jī)r(jià)漲幅趨緩，呈下降與分化趨勢(shì)等。面對(duì)政府輿論的導(dǎo)向和政府政策的轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的宏觀大調(diào)控，這次調(diào)控不同于以往任何一次，調(diào)控政策的力度之大，時(shí)間跨度之長(zhǎng)，任務(wù)之艱巨，涉及面之廣，社會(huì)關(guān)注度之高，是歷史上任何一次都無(wú)法相提并論的。具體地說(shuō)就是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)這次宏觀調(diào)控不是簡(jiǎn)單地調(diào)控、軟著陸，而是面臨巨大戰(zhàn)略調(diào)整和轉(zhuǎn)型?；诋?dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要和國(guó)際上金融業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況等因素，筆者認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨著以下幾方面的重大轉(zhuǎn)型：

1.土地利用方式從粗放型向提高土地利用率方向的轉(zhuǎn)型

城市的土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間具有很大的內(nèi)在聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，城市土地供應(yīng)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。一方面，為了滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求，房地產(chǎn)業(yè)在夾縫中頑強(qiáng)地?cái)U(kuò)張發(fā)展；另一方面，城市土地資源的短缺和土地利用率的不足成為房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸和房?jī)r(jià)高漲的重要因素之一。近年來(lái)城市化的不斷推進(jìn)和城鎮(zhèn)人口的急劇膨脹極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)“虛幻的繁榮”，導(dǎo)致城市用地的大幅減少。因此，房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)必然要求節(jié)約利用城市土地，逐漸從“攤大餅”式的開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s利用模式。為此，提高土地利用率是解決問(wèn)題的根本。政府應(yīng)該轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式和城市規(guī)劃模式，減緩當(dāng)前城市的盲目擴(kuò)張行為，樹(shù)立建設(shè)緊湊型城市的城市規(guī)劃理念。具體來(lái)說(shuō)，還應(yīng)該減少面子工程對(duì)土地的浪費(fèi)，以保證在不突破土地紅線的前提下，增多可供地面積。

2.從市場(chǎng)為主的供房模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐哉疄橹鲗?dǎo)、市場(chǎng)為補(bǔ)充的供房模式

這一轉(zhuǎn)型即由商品住宅開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向以民生住宅為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型。自1998年福利分房被取消之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的競(jìng)爭(zhēng)，房?jī)r(jià)在市場(chǎng)的調(diào)控下出現(xiàn)了不理智和不理性的發(fā)展勢(shì)頭，給老百姓的實(shí)際生活帶來(lái)很大的負(fù)面影響，也不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，沒(méi)有政府的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)很難發(fā)揮完善的作用。當(dāng)前政府所實(shí)行的一系列政策均預(yù)示著這一轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢(shì)。這對(duì)于緩解社會(huì)矛盾具有重大現(xiàn)實(shí)意義。“過(guò)去不少地方對(duì)房地產(chǎn)的政策是GDP優(yōu)先，短期政績(jī)優(yōu)先，而目前已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)造的新的政策環(huán)境，是把房地產(chǎn)和科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)造和諧社會(huì)結(jié)合起來(lái)，其政策目標(biāo)是和諧優(yōu)先，尤其是要照顧好中低收入階層。這種轉(zhuǎn)型意味著，房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)屬性、政治屬性大大增強(qiáng)了。”在房地產(chǎn)業(yè)不夠成熟且面臨重大轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，政府的作用顯得尤為重要。到底是建立以市場(chǎng)自發(fā)調(diào)控為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，還是建立以政府為主導(dǎo)作用的發(fā)展模式是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史告訴我們，短期內(nèi)，市場(chǎng)作用的過(guò)度發(fā)揮不利于普通百姓的權(quán)益的保障，由于貧富分化的存在和惡化，需要政府的宏觀調(diào)控和保障。當(dāng)前我國(guó)高房?jī)r(jià)背后政府加快建立保障房的事實(shí)就是最好的例證。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地域范圍由一、二線大城市轉(zhuǎn)向三、四線城市以及鄉(xiāng)村區(qū)域

最近，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策在一、二線城市效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，眾多有實(shí)力的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，最近從北京、上海、廣州和深圳等一線城市紛紛撤離，積聚實(shí)力或抱團(tuán)取暖通過(guò)梯度轉(zhuǎn)移正向煙臺(tái)、泉州、東莞、濰坊、南通等為代表的三、四線城市房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)發(fā)以獲取更大發(fā)展。其實(shí)，這一發(fā)展趨勢(shì)在我們的意料之中，也是大勢(shì)所趨。中國(guó)人多地少，城市土地也出現(xiàn)供應(yīng)不足的現(xiàn)象。在城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式應(yīng)進(jìn)行重大調(diào)整，包括從粗放型的土地利用模式過(guò)渡到集約利用模式，從低品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品向低碳的高質(zhì)量的產(chǎn)品發(fā)展，以滿足城市發(fā)展的需要。但僅有這些轉(zhuǎn)型還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，廣闊的小城市市場(chǎng)和鄉(xiāng)村市場(chǎng)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的重要取向。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類(lèi)型也將得到轉(zhuǎn)型，以居住型商品房為主的房屋供應(yīng)模式也將向商品房、保障性住房以及商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新興房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型轉(zhuǎn)變。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從高污染、高能耗高碳運(yùn)營(yíng)模式

向低污染、低能耗的低碳模式轉(zhuǎn)變自2003年英國(guó)政府提出“低碳經(jīng)濟(jì)”的概念后，全世界都在熱議這一發(fā)展模式。所謂“低碳經(jīng)濟(jì)”就是以可持續(xù)發(fā)展理念為指導(dǎo)，通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新能源開(kāi)發(fā)等多種手段，盡可能地減少高碳能源的消耗，減少溫室氣體排放，達(dá)到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護(hù)雙贏的一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)。作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)走向低碳化是大勢(shì)所趨。國(guó)家“十二五”規(guī)劃明確提出“低碳經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展要求，房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)注和思考也越來(lái)越深入。目前，低碳發(fā)展模式已經(jīng)納入了眾多企業(yè)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃之中，低碳技術(shù)甚至成為了企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的奪取市場(chǎng)份額和搶占市場(chǎng)先機(jī)的關(guān)鍵因素。如保利、萬(wàn)科等一部分企業(yè)通過(guò)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，力圖從以往單一業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)模式向多元化發(fā)展，打造集住宅、商務(wù)、辦公和旅游于一體的整合協(xié)同經(jīng)營(yíng)模式，以便控制房地產(chǎn)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)，從配套家裝、家電的品牌選擇等各個(gè)方面加以關(guān)注，從根源上減少碳排量，實(shí)現(xiàn)能源優(yōu)化配置。因此，毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)業(yè)的低碳轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。低碳轉(zhuǎn)型不僅僅為了適應(yīng)世界發(fā)展的潮流，也是我國(guó)后工業(yè)時(shí)展的必然要求。通過(guò)低碳轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)鏈可以得到優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)可以可持續(xù)發(fā)展，人民的生活水平和質(zhì)量也會(huì)相應(yīng)得到提高。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

二、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的必然要求———房地產(chǎn)金融改革

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金需求規(guī)模較大、資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。資金的供給是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的重要因素和保障。在房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的歷史時(shí)期，不管是哪種轉(zhuǎn)型都需要金融的大力支持。而目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融體制不僅無(wú)法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需求，也不能為房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型提供資金保障。因此，借鑒國(guó)外先進(jìn)的金融工具和融資模式，創(chuàng)新我國(guó)的金融體制，改革現(xiàn)存的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)，顯得尤為重要。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)金融體制的改革不僅是房地產(chǎn)業(yè)本身轉(zhuǎn)型的重要組成部分，也是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的根本和關(guān)鍵點(diǎn)。傳統(tǒng)的金融體制嚴(yán)重束縛了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和消費(fèi)需求，而現(xiàn)存房地產(chǎn)金融體制不僅極大地阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和市場(chǎng)的發(fā)展，也在一定程度上加重了我國(guó)銀行系統(tǒng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制主要面臨以下幾方面的問(wèn)題和困境：

1.房地產(chǎn)資金來(lái)源嚴(yán)重依賴(lài)銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)信貸

目前，我國(guó)房地產(chǎn)資金絕大部分來(lái)源于商業(yè)銀行的信貸和按揭貸款，而國(guó)有控股的大型商業(yè)銀行又占據(jù)主要地位，造成銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的高度集中?？v觀近年來(lái)房地產(chǎn)信貸的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行貸款余額比例一直處于高位狀態(tài)，并有小幅上升趨勢(shì)；個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額比重也較大，且增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款增幅。例如，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料可以看出，2001年，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額僅占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的9.98%，而到了2010年，這一數(shù)字達(dá)到了18.25%。2001年，我國(guó)個(gè)人住房信貸余額為5598億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為49.92%，而到2010年末，這一數(shù)字上漲到57300億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額的62.99%。這說(shuō)明，銀行貸款是房地產(chǎn)的主要融資渠道。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中直接和間接來(lái)自銀行貸款的比重大約占55%，超過(guò)30%～40%的國(guó)際水平。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸資金遠(yuǎn)超過(guò)這一比例。按照現(xiàn)行首付30%的購(gòu)房規(guī)定，個(gè)人住房貸款也將達(dá)到60%占比以上，而房地產(chǎn)企業(yè)資金很大一部分來(lái)自于購(gòu)房者的預(yù)付款。因此，其間接來(lái)自銀行系統(tǒng)的資金占比更多。而這一特點(diǎn)帶來(lái)了一系列的負(fù)面影響：第一，商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯露；第二，銀行信貸抑制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)者的消費(fèi)；第三，房地產(chǎn)信貸受?chē)?guó)家政策和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響較大，且年增長(zhǎng)率波動(dòng)較大，不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還遠(yuǎn)未完善

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的金融市場(chǎng)遵循著以銀行為主導(dǎo)的發(fā)展路線。而有著直接融資作用的一級(jí)資本市場(chǎng)卻遠(yuǎn)沒(méi)有得到發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也是如此。由于房地產(chǎn)需要大量的資金進(jìn)行建設(shè)，而銀行系統(tǒng)擔(dān)負(fù)著供給這種資金的主要角色，這就造成了商業(yè)銀行背負(fù)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)數(shù)量有了較大的突破，但總體服務(wù)水平還有待提高，服務(wù)類(lèi)型還比較單一，管理機(jī)制還不順暢。由于缺乏整體規(guī)劃，金融機(jī)構(gòu)間的協(xié)調(diào)機(jī)制還沒(méi)有凸顯出來(lái)，金融市場(chǎng)還很不完善。其次，不完善的法律法規(guī)體系制約了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有序發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良好秩序需要有健全的法律法規(guī)作保障，目前我國(guó)與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)仍存在不完善和部分缺失現(xiàn)象，不適應(yīng)房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的需要。

3.房地產(chǎn)金融體系不健全，房地產(chǎn)宏觀管理體制亟待理順

從房地產(chǎn)金融體系的建設(shè)來(lái)看，目前，我國(guó)政府缺乏有力的措施支持房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，缺乏由其直接經(jīng)營(yíng)、能貫徹政策意圖的金融機(jī)構(gòu)，缺乏專(zhuān)門(mén)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為居民的儲(chǔ)蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機(jī)構(gòu)無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，使資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)脫節(jié)。因此，我國(guó)目前的房地產(chǎn)金融體系還很不健全，這種不健全的金融體系勢(shì)必加大宏觀調(diào)控的難度。最明顯的事實(shí)就是，在當(dāng)前高房?jī)r(jià)的背景下，國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，這與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)和金融體系的發(fā)展程度不無(wú)關(guān)系。一旦金融機(jī)制受到阻隔，市場(chǎng)就會(huì)失靈，政府的宏觀政策可能無(wú)法發(fā)揮效應(yīng)。

4.相關(guān)法律還有待形成和完善

我國(guó)目前的金融法律還很欠缺，規(guī)定并不明確。我國(guó)迄今建立起來(lái)的房地產(chǎn)金融法尚未形成完整、科學(xué)的體系，房地產(chǎn)金融法律只是初具規(guī)模，無(wú)論是法律規(guī)范的內(nèi)容、調(diào)整的效果，還是法律規(guī)范的立法層次、立法技巧，都尚未達(dá)到較高的程度。由于房地產(chǎn)金融政策與法規(guī)一方面在資源配置中起著基礎(chǔ)性作用，同時(shí)它們又構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的重要手段。因此，我們應(yīng)該高度重視立法在金融體制建設(shè)方面發(fā)揮的獨(dú)特作用，盡早形成我國(guó)的房地產(chǎn)金融法制和法規(guī)。金融是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要保障，任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開(kāi)展都離不開(kāi)金融。在房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，金融也將發(fā)揮巨大的效應(yīng)。無(wú)論房地產(chǎn)業(yè)如何轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)型程度如何，金融的作用都是不可或缺的。因此，如何形成具有競(jìng)爭(zhēng)力和具有吸引力的金融體系，最終建立穩(wěn)定的金融體制，不僅對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)本身具有重大的現(xiàn)實(shí)意義，而且對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)中其他產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和與其配套的金融機(jī)制的建立都具有舉足輕重的示范作用和現(xiàn)實(shí)意義。通過(guò)整合社會(huì)金融資源、合理利用金融工具、暢通金融渠道，建立穩(wěn)定而成熟的金融市場(chǎng)并最終形成我國(guó)獨(dú)特的房地產(chǎn)金融體制，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必將隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的繁榮走向健康、穩(wěn)定和興盛的康莊大道。

三、如何改革我國(guó)房地產(chǎn)金融體制

我國(guó)應(yīng)建立以政府供給為主的房屋供給模式；改革過(guò)度依賴(lài)傳統(tǒng)的銀行系統(tǒng)的資金體系，建立多層次、有針對(duì)性的金融體制；轉(zhuǎn)變高污染、高能耗的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，提倡低碳房地產(chǎn)發(fā)展等舉措。

1.借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，積極引進(jìn)先進(jìn)并符合實(shí)際的融資工具和模式

從我國(guó)目前的實(shí)際情況來(lái)看，資本市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，市場(chǎng)容量狹小，融資工具缺乏。個(gè)人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足,且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數(shù)額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場(chǎng)融資的條件。短期來(lái)看，我們應(yīng)該大力發(fā)展金融市場(chǎng)，借鑒國(guó)外先進(jìn)的融資模式，包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、政策性住宅銀行、房地產(chǎn)抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類(lèi)似德國(guó)的互助合作專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、新加坡的政府公營(yíng)的專(zhuān)業(yè)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、日本的混合型房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制應(yīng)該建立在以政府為主導(dǎo)、以市場(chǎng)為補(bǔ)充的機(jī)制上，應(yīng)該借鑒新加坡的公積金模式和德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄模式金融融資。美國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)比較發(fā)達(dá)，融資工具比較齊全，居民購(gòu)房和房地產(chǎn)商建房都有較穩(wěn)定的資金來(lái)源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的國(guó)家之一，其政府在住房方面的引導(dǎo)作用值得我們?cè)僖淮谓梃b；西歐國(guó)家的房地產(chǎn)融資模式也有自己的特色，尤其是德國(guó)的融資模式值得我們學(xué)習(xí)?？傊覀円梃b一切國(guó)家先進(jìn)的融資模式，引進(jìn)有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的融資工具。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

2.積極發(fā)展我國(guó)的金融市場(chǎng)

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的金融市場(chǎng)停留在初級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展上，次級(jí)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)和深化。由于二級(jí)市場(chǎng)可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風(fēng)險(xiǎn)等作用，因此我們要大力發(fā)展二、三級(jí)金融市場(chǎng)。此外，我們還要發(fā)展直接融資渠道。只有發(fā)展金融市場(chǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才能擁有更多的融資渠道，獲取到更多的資金。目前。我國(guó)大量閑散的民間資本缺乏有效的投資渠道，而大量的房地產(chǎn)企業(yè)卻缺乏融資渠道，企業(yè)與投資者之間喪失了互利共贏的對(duì)接平臺(tái)。因此，我國(guó)急需建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，應(yīng)該大力發(fā)展直接融資，分流大量堆積在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的游資，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)有效的市場(chǎng)配置和政府宏觀調(diào)控效應(yīng)的最大限度發(fā)揮。由此可見(jiàn)，通過(guò)發(fā)展直接融資渠道以及次級(jí)金融市場(chǎng)，建立穩(wěn)定的金融體制，還可以進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

3.穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)，為金融市場(chǎng)和金融體制的建設(shè)營(yíng)造良好的氛圍和條件

長(zhǎng)期的銀行信貸，不僅給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而且不利于整個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。從1992年出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)泡沫，到2004年的房地產(chǎn)過(guò)熱發(fā)展，再到當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的尷尬局面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出大起大落的不穩(wěn)定現(xiàn)象，這不利于金融市場(chǎng)和金融體制的建設(shè)。相反，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)金融體制的形成，房地產(chǎn)金融體制的完善也會(huì)極大促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和繁榮。因此，政府應(yīng)該在建設(shè)金融體制的過(guò)程中，有意識(shí)地管制房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，為市場(chǎng)開(kāi)拓一條順暢的渠道，營(yíng)造一種良好的環(huán)境。

4.積極鼓勵(lì)民間資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，妥善處理好直接融資和間接融資的發(fā)展平衡

一個(gè)完善的房地產(chǎn)金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展的時(shí)期，政府的調(diào)控作用不可或缺，其能夠?yàn)槭袌?chǎng)提供一定的調(diào)節(jié)和風(fēng)險(xiǎn)控制的作用。在房地產(chǎn)高度發(fā)展時(shí)期，政府的作用也不能缺失，市場(chǎng)依然需要得到適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。尤其在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不太完善，房地產(chǎn)金融體制還不成熟的背景下，整個(gè)市場(chǎng)都需要政府的調(diào)控和完善。但是，市場(chǎng)是金融生態(tài)的最基礎(chǔ)的環(huán)境。因此，我們必須堅(jiān)持以市場(chǎng)化為目標(biāo)的金融改革，允許非正規(guī)的金融成分（如民間借資、企業(yè)借貸、錢(qián)莊、標(biāo)會(huì)等互的合作金融組織）的合法存在。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資結(jié)構(gòu)

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，因而需要因地制宜、深化改革。某房地產(chǎn)公司憑借堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)、雄厚的實(shí)力以及和金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期建立起的良好合作關(guān)系，不斷化解資金風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健發(fā)展。通過(guò)優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，引入多元化的融資方式，突破融資制約瓶頸，形成了良好的資本結(jié)構(gòu)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)整體融資現(xiàn)狀及原因分析

（一）融資方式單一、過(guò)度依賴(lài)間接融資

企業(yè)融資方式按投融資雙方關(guān)系可以分為直接融資和間接融資。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨融資渠道單一的問(wèn)題，來(lái)自銀行的間接融資資金在資金結(jié)構(gòu)中比重偏高，主要表現(xiàn)為銀行信貸資金。表面上看，企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金主要來(lái)源于銀行信貸資金，從更深層次來(lái)講，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金回籠，如預(yù)售、銷(xiāo)售款中大部分來(lái)自客戶的銀行按揭貸款，施工單位工程墊支款中也有部分來(lái)自銀行貸款，據(jù)此推算，開(kāi)發(fā)企業(yè)直接和間接銀行貸款占到總資金的6成以上。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，投資規(guī)模大，回收周期長(zhǎng)。企業(yè)發(fā)展機(jī)遇很多，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也很多，資金璉中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生問(wèn)題，都會(huì)出現(xiàn)連瑣反應(yīng)進(jìn)而影響其生存。銀行對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)附加值行業(yè)的資金支持并不是其優(yōu)勢(shì)所在。

縱觀某公司的融資方式及綜合指標(biāo)，以2010年為分界線，大體格局如下：2010年以前公司基本以短期流動(dòng)資金貸款的方式獲得外部融資，貸款總量約20億左右，項(xiàng)目建設(shè)資金主要來(lái)源于上期項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠資金和銀行貸款，從未涉足直接融資產(chǎn)品。在當(dāng)時(shí)的金融環(huán)境下，多以半年期基準(zhǔn)利率下浮10%的水平融資。2010年隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，貸款利率上升為一年期基準(zhǔn)利率，貸款總量從2009年的21億逐年上升至2012年的44個(gè)億，增加了一倍。雖然進(jìn)行了諸如股權(quán)質(zhì)押貸款之類(lèi)的直接融資，但這部分融資產(chǎn)品從總量上講比重過(guò)小。項(xiàng)目建設(shè)資金中的70%通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款方式解決，30%自籌資金依靠短期貸款等其他方式籌集到位，以銀行信貸資金為主的間接融資資金比重過(guò)大。

（二）內(nèi)源融資少，主要依靠外源融資，自有資金不足，資產(chǎn)負(fù)債率居高不下

公司融資方式按資金來(lái)源可劃分為內(nèi)源融資和外源融資。內(nèi)源融資是指企業(yè)將自己的留存盈利和折舊轉(zhuǎn)化為投資的過(guò)程。外源融資則指通過(guò)一定方式向企業(yè)之外的其它經(jīng)濟(jì)主體籌集資金，使之轉(zhuǎn)化為自己投資的過(guò)程。

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)于2009年10月先后頒布實(shí)施了《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》和《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》，2010年2月又頒布實(shí)施《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》與《個(gè)人貸款管理暫行辦法》?！叭齻€(gè)辦法一個(gè)指引”中明確規(guī)定對(duì)項(xiàng)目資本金未達(dá)30%及未取得“四證”的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款。一系列政策規(guī)定的出臺(tái)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)各類(lèi)貸款審批的要求和資金流向的監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)，對(duì)公司的融資策略產(chǎn)生了決定性的影響。

房產(chǎn)行業(yè)具有不同于其他行業(yè)的特殊性，從土地開(kāi)始的資金投入，到最后銷(xiāo)售資金回收，需要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)期。在過(guò)去的幾年中，公司對(duì)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略進(jìn)行了調(diào)整，采取以租賃為主銷(xiāo)售為輔的營(yíng)銷(xiāo)策略，保存優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增加穩(wěn)定性收入，從而在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增長(zhǎng)的同時(shí)并沒(méi)有足夠的項(xiàng)目現(xiàn)金流入，建設(shè)資金回流的時(shí)間拉長(zhǎng)，因而不得不借助于大量的外部融資，這增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)公司2012年的統(tǒng)計(jì)資料，資金流量及結(jié)構(gòu)分布如下：年度資金流出量22億，其中自有資金提供50%，另外的50%全部由新增融資提供。從總量上來(lái)看，工程建設(shè)支出12億元，大約相當(dāng)于整個(gè)年度融資量，工程建設(shè)的投入高度依賴(lài)外源融資資金，自有資金提供不足的現(xiàn)狀使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的審批和審批后的投放受到影響，公司運(yùn)營(yíng)對(duì)外部資金過(guò)于依賴(lài)，從而防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。

內(nèi)源融資資金過(guò)少帶來(lái)的另一個(gè)影響就是評(píng)價(jià)公司償債能力的重要指標(biāo)――資產(chǎn)負(fù)債率偏高。在沒(méi)有外部權(quán)益性融資注入資金的背景下，內(nèi)源融資體量過(guò)小，公司的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金缺口必須依靠外部債務(wù)方式取得，使得資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升并居高不下，利息負(fù)擔(dān)過(guò)重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。如果不打破這一融資格局，不對(duì)公司資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，這種狀況將會(huì)持續(xù)下去，并最終對(duì)公司的再融資能力產(chǎn)生影響。

（三）長(zhǎng)期融資比例較低，短期融資比例較高

2010年以前國(guó)家的貨幣政策及銀監(jiān)會(huì)對(duì)短期流動(dòng)資金貸款的用途監(jiān)管均較為寬松，周轉(zhuǎn)靈活且利率優(yōu)惠的短期流動(dòng)資金貸款能夠滿足公司對(duì)資金的全部需求，中長(zhǎng)期貸款量微乎其微。2010年，隨著國(guó)家一系列政策規(guī)定的出臺(tái)，銀監(jiān)對(duì)貸款資金投放的審批要求愈來(lái)愈嚴(yán)格，對(duì)貸后資金用途監(jiān)管力度不斷加強(qiáng)。2008年――2012年，在公司貸款總量翻了四番的同時(shí)，貸款利率上升為一年期基準(zhǔn)利率，中長(zhǎng)期貸款比例也逐步調(diào)整上升至30% 。雖然進(jìn)行了短期和中長(zhǎng)期融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，但在短期信貸資金大量留存并逐年遞增的前提下，中長(zhǎng)期貸款的占比增長(zhǎng)緩慢。項(xiàng)目建設(shè)資金中有相當(dāng)部分來(lái)源于短期流動(dòng)資金貸款，形成短貸長(zhǎng)投，長(zhǎng)短錯(cuò)配的狀況。短期貸款比重過(guò)高在一定程度上會(huì)降低融資成本，但其周轉(zhuǎn)頻繁的特點(diǎn)增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在國(guó)家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下隨時(shí)可能出現(xiàn)現(xiàn)金短缺，這對(duì)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)極為不利。

從目前情況看，房產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間仍有可能受制于各項(xiàng)宏觀政策調(diào)控，根據(jù)自身規(guī)模實(shí)力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，采取不同對(duì)策，合理配置資源，優(yōu)化公司融資結(jié)構(gòu)，對(duì)公司的長(zhǎng)期發(fā)展將有著深遠(yuǎn)的意義。

二、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)的對(duì)策

（一）增加內(nèi)源融資，加大股權(quán)融資力度，降低資產(chǎn)負(fù)債率

資產(chǎn)負(fù)債率是國(guó)資委考核其下屬?lài)?guó)有企業(yè)的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，目前上級(jí)集團(tuán)對(duì)公司這一指標(biāo)的紅線要求為80%，公司近年來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，改善這一指標(biāo)的途徑需要從增加內(nèi)源融資和股權(quán)融資兩方面入手。內(nèi)源融資不需要對(duì)外支付利息，不發(fā)生融資費(fèi)用，使得內(nèi)源融資的成本遠(yuǎn)低于外源融資，而且內(nèi)源融資也是西方發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)首選的融資方式。股權(quán)融資既可以通過(guò)上級(jí)公司增資擴(kuò)股方式，也可以采用公司自有資本與外部資本市場(chǎng)的結(jié)合。公司經(jīng)過(guò)多年的精心經(jīng)營(yíng)和資本積累，區(qū)域內(nèi)的土地均以遠(yuǎn)低于市價(jià)的成本進(jìn)行了鎖定，投資收益率遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平。鑒于此，建議對(duì)于這塊區(qū)域的開(kāi)發(fā)可保持原來(lái)的資本結(jié)構(gòu)，保留既得收益并實(shí)現(xiàn)利益最大化。對(duì)于公司向區(qū)外延伸拓展項(xiàng)目，如果項(xiàng)目本身通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，那么可采取聯(lián)合開(kāi)發(fā)，引入戰(zhàn)略投資者，組建項(xiàng)目公司。這一方面解決了項(xiàng)目對(duì)資金的需求，另一方面有利于分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是通過(guò)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和高端品牌，擴(kuò)大社會(huì)效應(yīng)，在項(xiàng)目帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)也有助于提升公司形象，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。

（二）采用項(xiàng)目參建、墊支承包施工、項(xiàng)目供應(yīng)鏈融資方式，減少自有資金的墊付

對(duì)于為客戶定制的項(xiàng)目可采取項(xiàng)目參建方式，減少自有資金的支付。墊支承包施工則指在項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中，發(fā)包人的工程建設(shè)資金暫由承包人以其自有資金進(jìn)行墊資，待工程完全施工結(jié)束或施工比例達(dá)到相互約定的條件后，再由發(fā)包人按相關(guān)約定向承包人支付工程價(jià)款。這種方式可以達(dá)到資金延遲支付、節(jié)約資金成本、減少資金周轉(zhuǎn)壓力的效果。項(xiàng)目供應(yīng)鏈融資是基于融資機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的審批及與施工單位之間應(yīng)收賬款的確認(rèn)，對(duì)項(xiàng)目供應(yīng)鏈商戶發(fā)放融資。這種融資方式可以有效解決供應(yīng)璉商戶融資難的困境，同時(shí)延長(zhǎng)公司工程款項(xiàng)支付期限，供應(yīng)鏈融資到期，公司以項(xiàng)目貸款或自有資金對(duì)接。在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)（如年末等）可以通過(guò)供應(yīng)鏈融資的方式降低融資總額，從而降低資產(chǎn)負(fù)債率。

（三）拓展多種直接融資渠道，增加長(zhǎng)期融資產(chǎn)品比例

針對(duì)公司經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和資產(chǎn)狀況，可以進(jìn)行諸如：股權(quán)質(zhì)押貸款、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行短期融資券等直接融資，目前公司在這幾方面已進(jìn)行了嘗試。在長(zhǎng)期融資方面也采用了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等長(zhǎng)期融資產(chǎn)品。目前，無(wú)論是直接融資還是長(zhǎng)期融資，在總?cè)谫Y量中體量偏小。未來(lái)在上述產(chǎn)品的基礎(chǔ)上可以進(jìn)一步延伸至如發(fā)行中期票據(jù)（永續(xù)中票）、定向票據(jù)，進(jìn)行并購(gòu)貸款、資產(chǎn)證券化，尋求產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展道路。這樣可擴(kuò)大融資渠道，從以債務(wù)融資為主轉(zhuǎn)為股權(quán)融資，在融資方式上與同業(yè)先進(jìn)水平接軌。

（四）謹(jǐn)慎把控?cái)U(kuò)張規(guī)模及擴(kuò)張速度，提高自有資金比例，改善企業(yè)現(xiàn)金流

公司在歷經(jīng)近三十年的發(fā)展壯大后進(jìn)入了良性運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)回報(bào)率較高。在未來(lái)良好的預(yù)期下，公司又將進(jìn)入二次成長(zhǎng)期，待建項(xiàng)目多、建設(shè)節(jié)奏緊湊，資金投入需求量大，同時(shí)公司未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展也需要充沛的資金作為堅(jiān)強(qiáng)的后盾和有力的保障。在公司以較高負(fù)債方式運(yùn)營(yíng)時(shí)，如果項(xiàng)目資金不能盡快回收，將促使公司資金璉加速緊張。無(wú)論從宏觀還是從微觀的角度對(duì)公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)張和發(fā)展速度進(jìn)行審慎把控，都需要在合理分配租售比例、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、合理配置資源、提高自有資金積累能力上探求新的思路，從根本上改善現(xiàn)金流量不足的問(wèn)題。

隨著近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，整個(gè)行業(yè)形勢(shì)仍然嚴(yán)竣。在公司大規(guī)模的資金需求與可持續(xù)發(fā)展之間尋求平衡點(diǎn)，是本文的意義所在。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該根據(jù)公司總體戰(zhàn)略，制定優(yōu)化融資戰(zhàn)略，從資金上保證各項(xiàng)子戰(zhàn)略得以落地。隨著直接融資和間接融資、短期融資和長(zhǎng)期融資、股權(quán)融資和債權(quán)融資等多種融資方式的均衡發(fā)展，未來(lái)公司的融資結(jié)構(gòu)必將形成多元化格局，在資金短缺和融資成本中尋求平衡，實(shí)現(xiàn)資金管理的科學(xué)化。

參考文獻(xiàn)：

篇9



關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過(guò)程中的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)大量的貨幣資金，離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)的支援和配合。房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動(dòng)，一刻不能停止。過(guò)去二十多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要外部資金來(lái)源是依賴(lài)銀行貸款和預(yù)售房款。2001年中國(guó)人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理政策出臺(tái)，獲得銀行貸款和預(yù)售款的難度也越來(lái)越大。因此，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商在融資方面必須學(xué)會(huì)“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場(chǎng)直接融資，離開(kāi)其中任何一項(xiàng)都不能做大。但是我國(guó)的房地產(chǎn)金融起點(diǎn)低、基礎(chǔ)差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過(guò)有效融資促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。

1我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（1）從融資來(lái)源上看，主要包括以下幾個(gè)渠道：一是注冊(cè)資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項(xiàng)目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來(lái)源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開(kāi)發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源持續(xù)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金達(dá)到17533億元，同比增長(zhǎng)22.2%。但在國(guó)家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長(zhǎng)速度有所下降，比年初的增長(zhǎng)速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來(lái)源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

（3）從結(jié)構(gòu)上看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢(shì)，銀行貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源共占據(jù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的98%以上。其中，其他資金來(lái)源一直占據(jù)著資金來(lái)源的龍頭地位，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來(lái)源達(dá)到了8041.73億元，同比增長(zhǎng)速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來(lái)源的位置，并保持著較快的增長(zhǎng)速度，1～11月達(dá)到6065.21億元，同比增長(zhǎng)速度達(dá)到了38.9%，其中開(kāi)發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長(zhǎng)速度為42.1%，開(kāi)發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來(lái)源，1～11月銀行貸款部分達(dá)到3187.45億元，與2004年同期相比增長(zhǎng)了16.5%。

2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問(wèn)題

（1）政策上——國(guó)家宏觀調(diào)控，增大融資難度。

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對(duì)中央政府出臺(tái)的政策制定了具體的實(shí)施細(xì)則，加大了宏觀調(diào)控力度，這些都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成了嚴(yán)重的打擊，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資帶來(lái)了前所未有的困境。

就我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作模式來(lái)看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動(dòng)的銀行貸款來(lái)運(yùn)作其項(xiàng)目，而銀行在這種狀況下承擔(dān)了大量風(fēng)險(xiǎn)?！把胄?21號(hào)文件”《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等7個(gè)方面切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，旨在減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)。比如《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項(xiàng)目投資總額的30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)展初期的資金來(lái)源提出了嚴(yán)格的要求；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)之前另外一個(gè)主要的融資渠道——預(yù)售房款也作了嚴(yán)格規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”。并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要“嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，這對(duì)房地產(chǎn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金運(yùn)作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時(shí)，《通知》還規(guī)定,商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款,只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時(shí),針對(duì)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作,帶動(dòng)了土地價(jià)格和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。121號(hào)文件從房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等方面，控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

（2）結(jié)構(gòu)上——融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中。

目前，我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道中，銀行信貸一直是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道。從20世紀(jì)80年代的商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源十分單一，完全依靠銀行信貸來(lái)維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金來(lái)源于商業(yè)銀行體系的支持，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對(duì)比較單一，而其他融資渠道，如房地產(chǎn)信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠(yuǎn)未形成，沒(méi)能構(gòu)成資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系，商業(yè)銀行體系承擔(dān)著房地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。這樣的融資體系，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，還是對(duì)金融體系，乃至國(guó)家的整個(gè)宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)都有著十分不利的影響。具體地說(shuō)，存在四個(gè)方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)：

①對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)業(yè)融資過(guò)度依賴(lài)于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性健康發(fā)展。

②對(duì)于銀行體系來(lái)說(shuō)，給高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)以資金支持并不是銀行的優(yōu)勢(shì)所在。而目前我國(guó)房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過(guò)一半的融資任務(wù)，而銀行業(yè)從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其收益完全不對(duì)稱(chēng)，這將十分不利于銀行體系的穩(wěn)定。

③對(duì)于國(guó)家的宏觀調(diào)控來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算，極其不利于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。

④從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過(guò)度，形成了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，這將不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。

（3）環(huán)境上——房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚待完善。

總體來(lái)看，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，有關(guān)的制度和體系處于建設(shè)中，具有明顯的市場(chǎng)建設(shè)和制度創(chuàng)設(shè)等初級(jí)階段的特征，這些與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導(dǎo)特征相一致。存在的主要問(wèn)題有：

①房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行。

目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體常見(jiàn)的、旨在分擔(dān)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的保險(xiǎn)(擔(dān)保)機(jī)構(gòu)。

②房地產(chǎn)金融交易集中在一級(jí)市場(chǎng)上。

我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不完善，盡管一級(jí)市場(chǎng)已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的二級(jí)市場(chǎng)正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對(duì)全國(guó)1.84萬(wàn)億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)證券規(guī)模和機(jī)構(gòu)范圍。

③政策性房地產(chǎn)金融缺失。

住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要方面。對(duì)于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來(lái)說(shuō)，如果缺乏政策性住房制度及相應(yīng)的金融支持，就無(wú)法盡快實(shí)現(xiàn)政府“人人享有適當(dāng)住房”的政策目標(biāo)，難以滿足弱勢(shì)人群的住房需求，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)發(fā)展將帶來(lái)不利影響。我國(guó)目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產(chǎn)金融制度安排，難以滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。

篇10



關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過(guò)程中的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)大量的貨幣資金，離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)的支援和配合。房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動(dòng)，一刻不能停止。過(guò)去二十多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要外部資金來(lái)源是依賴(lài)銀行貸款和預(yù)售房款。2001年中國(guó)人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理政策出臺(tái)，獲得銀行貸款和預(yù)售款的難度也越來(lái)越大。因此，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商在融資方面必須學(xué)會(huì)“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場(chǎng)直接融資，離開(kāi)其中任何一項(xiàng)都不能做大。但是我國(guó)的房地產(chǎn)金融起點(diǎn)低、基礎(chǔ)差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過(guò)有效融資促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。

1我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（1）從融資來(lái)源上看，主要包括以下幾個(gè)渠道：一是注冊(cè)資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項(xiàng)目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來(lái)源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開(kāi)發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源持續(xù)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金達(dá)到17533億元，同比增長(zhǎng)22.2%。但在國(guó)家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長(zhǎng)速度有所下降，比年初的增長(zhǎng)速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來(lái)源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

（3）從結(jié)構(gòu)上看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢(shì)，銀行貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源共占據(jù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的98%以上。其中，其他資金來(lái)源一直占據(jù)著資金來(lái)源的龍頭地位，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來(lái)源達(dá)到了8041.73億元，同比增長(zhǎng)速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來(lái)源的位置，并保持著較快的增長(zhǎng)速度，1～11月達(dá)到6065.21億元，同比增長(zhǎng)速度達(dá)到了38.9%，其中開(kāi)發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長(zhǎng)速度為42.1%，開(kāi)發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來(lái)源，1～11月銀行貸款部分達(dá)到3187.45億元，與2004年同期相比增長(zhǎng)了16.5%。

2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問(wèn)題

（1）政策上——國(guó)家宏觀調(diào)控，增大融資難度。

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對(duì)中央政府出臺(tái)的政策制定了具體的實(shí)施細(xì)則，加大了宏觀調(diào)控力度，這些都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成了嚴(yán)重的打擊，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資帶來(lái)了前所未有的困境。

就我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作模式來(lái)看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動(dòng)的銀行貸款來(lái)運(yùn)作其項(xiàng)目，而銀行在這種狀況下承擔(dān)了大量風(fēng)險(xiǎn)?！把胄?21號(hào)文件”《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等7個(gè)方面切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，旨在減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)。比如《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項(xiàng)目投資總額的30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)展初期的資金來(lái)源提出了嚴(yán)格的要求；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)之前另外一個(gè)主要的融資渠道——預(yù)售房款也作了嚴(yán)格規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”。并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要“嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，這對(duì)房地產(chǎn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金運(yùn)作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時(shí)，《通知》還規(guī)定,商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款,只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時(shí),針對(duì)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作,帶動(dòng)了土地價(jià)格和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。121號(hào)文件從房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等方面，控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

（2）結(jié)構(gòu)上——融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中。

目前，我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道中，銀行信貸一直是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道。從20世紀(jì)80年代的商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源十分單一，完全依靠銀行信貸來(lái)維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金來(lái)源于商業(yè)銀行體系的支持，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對(duì)比較單一，而其他融資渠道，如房地產(chǎn)信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠(yuǎn)未形成，沒(méi)能構(gòu)成資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系，商業(yè)銀行體系承擔(dān)著房地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。這樣的融資體系，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，還是對(duì)金融體系，乃至國(guó)家的整個(gè)宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)都有著十分不利的影響。具體地說(shuō)，存在四個(gè)方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)：

①對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)業(yè)融資過(guò)度依賴(lài)于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性健康發(fā)展。

②對(duì)于銀行體系來(lái)說(shuō)，給高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)以資金支持并不是銀行的優(yōu)勢(shì)所在。而目前我國(guó)房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過(guò)一半的融資任務(wù)，而銀行業(yè)從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其收益完全不對(duì)稱(chēng)，這將十分不利于銀行體系的穩(wěn)定。

③對(duì)于國(guó)家的宏觀調(diào)控來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算，極其不利于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。

④從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過(guò)度，形成了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，這將不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。

（3）環(huán)境上——房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚待完善。

總體來(lái)看，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，有關(guān)的制度和體系處于建設(shè)中，具有明顯的市場(chǎng)建設(shè)和制度創(chuàng)設(shè)等初級(jí)階段的特征，這些與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導(dǎo)特征相一致。存在的主要問(wèn)題有：①房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行。

目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體常見(jiàn)的、旨在分擔(dān)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的保險(xiǎn)(擔(dān)保)機(jī)構(gòu)。

②房地產(chǎn)金融交易集中在一級(jí)市場(chǎng)上。

我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不完善，盡管一級(jí)市場(chǎng)已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的二級(jí)市場(chǎng)正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對(duì)全國(guó)1.84萬(wàn)億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)證券規(guī)模和機(jī)構(gòu)范圍。