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篇1

【關(guān)鍵詞】住房公積金；住房保障

中圖分類號(hào)：F20文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-0278（2016）01-060-01

一、住房公積金制度的建立、特性及發(fā)展目標(biāo)

住房公積金制度是我國(guó)三大城鎮(zhèn)住房保障制度之一，是作為城鎮(zhèn)住房保障制度改革的重要組成部分建立的。1991年上海借鑒了新加坡的成功經(jīng)驗(yàn)率先實(shí)行了住房公積金制度，1994年國(guó)務(wù)院了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，要求所有縣級(jí)以上城鎮(zhèn)“全面建立住房公積金制度”。2002年，國(guó)務(wù)院修訂并且頒布了新的《住房公積金管理?xiàng)l例》。

住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。根據(jù)這個(gè)定義，國(guó)內(nèi)普遍認(rèn)定住房公積金具有強(qiáng)制性、長(zhǎng)期性、互動(dòng)性以及保障性。

我國(guó)最初建立住房公積金制度是希望通過(guò)此制度的推行，來(lái)推動(dòng)我國(guó)住房市場(chǎng)的商品化、貨幣化和市場(chǎng)化。隨著住房公積金制度在我國(guó)20多年的發(fā)展，其已經(jīng)成為我國(guó)住房制度改革的重要內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，本質(zhì)上是一種住房保障制度，也是住房分配貨幣化的重要形式。

二、我國(guó)住房公積金制度的基本構(gòu)成及管理模式

我國(guó)目前的住房公積金制度包含有四大類的基本業(yè)務(wù)：住房公積金繳存、提取、貸款以及住房公積金增值收益的分配。在這四大類業(yè)務(wù)中，住房公積金的繳存、提取和貸款這三項(xiàng)內(nèi)容是針對(duì)住房需求方即購(gòu)房職工的住房保障制度。而住房公積金增值收益的分配的范圍則是針對(duì)住房供應(yīng)方的。

按照《住房公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定，目前我國(guó)住房公積金的管理實(shí)行的是“管委會(huì)決策、中心運(yùn)作、銀行專儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督”的原則。住房公積金管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定包括住房公積金繳存比例、歸集使用計(jì)劃、貸款政策在內(nèi)的所有住房公積金的政策及規(guī)范；中心運(yùn)作即各地住房公積金管理中心具體執(zhí)行住房公積金政策的實(shí)施工作。住房公積金管理中心要按照規(guī)定在受委托的銀行建立住房公積金的專戶，住房公積金的繳存、提取和貸款都需要在住房公積金的專戶進(jìn)出。

三、我國(guó)住房公積金制度在住房保障中的作用局限表現(xiàn)

關(guān)于目前我國(guó)住房公積金制度所存在的問(wèn)題，本文將從住房公積金公平性缺失的角度來(lái)分析其局限作用的表現(xiàn)。

（一）住房公積金貸款的“劫貧濟(jì)富“傾向明顯

目前我國(guó)的住房公積金制度以“多存多貸”“按照購(gòu)房總價(jià)的比例計(jì)算可貸款額度”作為基本的原則來(lái)制定住房公積金貸款政策，因此這一原則從客觀上就造成了高收入者的可申請(qǐng)額度就高、購(gòu)房總價(jià)越高的可貸款額度就越高的現(xiàn)象。而從事實(shí)情況來(lái)看，絕大多數(shù)高收入者已經(jīng)納入到住房公積金制度中來(lái)，并且也能最大程度地享受到住房公積金貸款所帶來(lái)的優(yōu)惠政策，反而形成了一種由低收入者繳納互助基金性質(zhì)的住房公積金由高收入者來(lái)享受福利，這就是大部分研究者所詬病的“劫貧濟(jì)富”現(xiàn)象。

（二）住房公積金制度的覆蓋面過(guò)窄

從目前的住房公積金覆蓋面來(lái)看，其主要覆蓋面集中在效益比較好的大型國(guó)有企業(yè)、壟斷行業(yè)、股份制企業(yè)、行政機(jī)關(guān)及事業(yè)單位，而這些單位的職工大多為高收入者。因此可以說(shuō)大多數(shù)需要住房公積金制度來(lái)享受住房福利的人群卻沒(méi)有覆蓋進(jìn)來(lái)。同時(shí)，在我國(guó)“限高保低”一直是作為住房公積金政策的一項(xiàng)重要內(nèi)容，其中“保低”是作為維護(hù)低收入者合法權(quán)利的基本措施。但從我國(guó)絕大多數(shù)城市實(shí)踐來(lái)看，基本都對(duì)“限高”做了明確規(guī)定，但對(duì)“保低”的實(shí)施政策則力度很弱。

（三）住房公積金資金沉淀現(xiàn)象越發(fā)嚴(yán)重

大量的閑置住房公積金資金與大量需要資金支持購(gòu)房的中低收入者群體形成了鮮明的對(duì)照，也是一大亟需解決的矛盾。這種嚴(yán)重不平衡的矛盾現(xiàn)象使得住房公積金無(wú)法較好地發(fā)揮其在住房保障中應(yīng)有的作用，反而造成了一定程度的負(fù)擔(dān)和阻礙。

四、完善住房公積金制度的建議

（一）以“公平優(yōu)先”作為住房保障制度的關(guān)鍵方向

住房公積金制度本身就融合了住房金融、住房補(bǔ)貼、稅收減免以及支持住房供應(yīng)體系這四大功能，因此充分發(fā)揮住房公積金制度在住房保障中的作用對(duì)于我國(guó)住房保障制度的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。同時(shí)，公平優(yōu)先也是住房公積金制度的核心，住房保障制度要想良好發(fā)展就必須將“公平優(yōu)先”作為重要方向，有效提高低收入者購(gòu)房能力，實(shí)現(xiàn)住房公積金制度在住房保障中的制度目標(biāo)。

（二）住房公積金運(yùn)作應(yīng)進(jìn)入“非盈利”時(shí)代

要想住房公積金制度發(fā)揮其應(yīng)有的作用，必須徹底解決住房公積金增值收益的分配問(wèn)題，因此需要對(duì)住房公積金的運(yùn)作模式進(jìn)行重新定位。將“低存低貸”的資金運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤案叽娴唾J”的模式，這樣做可以使住房公積金存貸款利率間的利差維持在一個(gè)非常低的水平，只需能保證公積金代管機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)用即可，即真正意義上的“非盈利”模式。同時(shí)，可以嘗試建立分段制、較為靈活的公積金提取機(jī)制。

篇2

關(guān)鍵詞：住房公積金住房保障作用

中圖分類號(hào)：TU113.5+41 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

住房公積金作為城鎮(zhèn)住房制度改革的一項(xiàng)重要制度建設(shè)，住房公積金制度是為了失去城鎮(zhèn)住房體制身體市場(chǎng)體制轉(zhuǎn)軌，體現(xiàn)住房公積金分配貨幣化的一種主要表現(xiàn)形式。住房公積金制度主要是通過(guò)法定強(qiáng)制征繳，存入個(gè)人賬戶積累的制度。

住房公積金面向城鎮(zhèn)所有職工，覆蓋面最廣、最具普變性，且是未來(lái)發(fā)展前景較好的一種利民政策，住房公積金是通過(guò)政府免稅、放貸低息、單位援助、個(gè)人統(tǒng)扣的方法，累積職工個(gè)人的住房消費(fèi)資金，廣大職工群眾可以從繳存后申請(qǐng)貸款，讓中低收入的家庭也能通過(guò)商品化的購(gòu)房渠道自行解決住房問(wèn)題。住房公積金制度應(yīng)積極身體住房保障功能拓展。

一、住房公積金繳交的強(qiáng)制性法律地位和覆蓋面

1、按照《住房公積金管理?xiàng)l例》，實(shí)現(xiàn)住房公積金制度主要覆蓋機(jī)關(guān)、事業(yè)單位及效益較好的國(guó)有集體企業(yè)局面，采取有力措施向《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的各類城鎮(zhèn)企業(yè)及個(gè)體職工覆蓋住房公積金制度。要統(tǒng)籌運(yùn)用資金，讓住房公積金流通看場(chǎng)來(lái)，用足用好住房公積金，提高使用效率。強(qiáng)制實(shí)行住房公積金制度是有必要的，為職工建立和繳存住房公積金能減少住房分配制度的負(fù)擔(dān)，要建立面向全社會(huì)的政策性住房金融體制就要建立好住房公積金的繳存和使用政策。

2、進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)不同層次人群住房消費(fèi)的支持作，創(chuàng)新住房公積金的使用滿園，為需要支持的中低收入家庭傾斜，加大不同收入層次、不同區(qū)域間的互助功能。城鎮(zhèn)職工家庭收入水平不同，解決住房問(wèn)題的互補(bǔ)要靠住房公積金的繳存和使用。在已往的住房制度設(shè)計(jì)中形成了以解決居民住房產(chǎn)權(quán)為主的政策思路，包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、住房公積金制度等都是以支持購(gòu)買實(shí)物住房為主。

3、為避免出現(xiàn)在借住房公積金之名實(shí)行逃稅的行為，要對(duì)住房公積金繳交實(shí)行嚴(yán)格上限政策，有效控高保低，特別是要避免壟斷行業(yè)利用住房公積金進(jìn)行避稅，嚴(yán)格執(zhí)行繳存基數(shù)不高于職工工作所在地區(qū)城市統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度職工月平均工資的3倍；在繳存比例的確定上避免大幅度靈活性和隨意性，不得低于每月工資收入的5%，也不得高于12%。今年新疆又對(duì)繳存基數(shù)的調(diào)整重新修定，廣泛征求意見(jiàn)，有效的避免職工的收入差距。

二、住房公積金支持城鎮(zhèn)職工住房建設(shè)改善住房條件的方式

1、住房公積金制度的不斷調(diào)整和完善是為了更好的支持城鎮(zhèn)職工住房問(wèn)題，利用住房公積金積累及政策性融資解決中低家庭購(gòu)房，為廣大城鎮(zhèn)職工改善住房條件發(fā)揮了重要作用。巴州住房公積金管理中心息2004年由州、市中心機(jī)構(gòu)調(diào)整以來(lái)，巴州累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款達(dá)14.8億元，解決了10554人次的購(gòu)買住房資金困難，實(shí)踐證明十幾來(lái)的發(fā)展是住房公積金為失去住房分配制度改革，加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，增強(qiáng)職工住房商品意識(shí)和住房消費(fèi)觀念，提高職工住房消費(fèi)能力，培育和發(fā)展政策性住房金融體系，幫助廣大城鎮(zhèn)居民改善住房條件等方面發(fā)揮重要作用。

2、作為房改的重要配套政策，在推進(jìn)住房制度改革、實(shí)施住房分配貨幣方面發(fā)揮了重要作用。政策支持住房公積金發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，對(duì)改善廣大職工住房條件發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。

3、以互為基礎(chǔ)，提高繳存人的購(gòu)房支付能力。谷底制度建立，為提高廣大職工家庭的購(gòu)房支付能力，住房公積金也因此成為國(guó)家以貨幣形式向每個(gè)職工個(gè)人提供最基本的住房保障。住房公積金對(duì)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房和小戶型的貸款傾斜政策，確立了新的住房消費(fèi)模式。

三、發(fā)展政策性住房金額實(shí)施多種優(yōu)惠政策

1、政策性住房金額實(shí)施多種向中低收入職工家庭傾斜貸款。要用足用好用活住房公積金，充分發(fā)揮住房公積金作用，住房公積金應(yīng)惠及所有繳存?zhèn)€人，對(duì)于支持低收入家庭住房消費(fèi)，減免各種費(fèi)用，更要加大支持力度，擴(kuò)大住房公積金個(gè)人貸款的覆蓋面，以滿足中低收入家庭購(gòu)買自住住房的一這面積標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的住房能力。

2、建立住房公積金繳存比例與地方房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，有效提高住房公積金實(shí)際購(gòu)買力的住房保障度。把住房公積金的繳存比例和房?jī)r(jià)及基本住房面積掛鉤，實(shí)行一定程序的繳交浮動(dòng)。隨時(shí)了解和掌握住房消費(fèi)能力水平。

3、加強(qiáng)監(jiān)管，保證資金的安全性，讓繳存人放心。接受社會(huì)監(jiān)督，隨時(shí)把握歸集和使用情況。建立嚴(yán)格的信息披露制度，提高住房公積金管理的透明度。規(guī)定統(tǒng)一的信息報(bào)告和報(bào)表格式，定期向社會(huì)和廣大繳存職工公布住房公積金的利息收支使用情況，投資收益的分配、保值增值情況及重大項(xiàng)目，接受社會(huì)監(jiān)督。

四、住房公積金在發(fā)揮住房保障作用中存在的問(wèn)題和更好的完善工作

1、巴州住房公積金管理中心在互助發(fā)揮中還不充分，資金使用率偏低，沉淀資金較多，住房公積金使用效率與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展密切相關(guān)，在城鎮(zhèn)職工高低收入差距較大、區(qū)域間發(fā)展不平衡的條件下，由于住房公積金相關(guān)政策和暢通渠道不足，導(dǎo)致資金使用效率總體不高，地區(qū)間差距較大。

2、缺乏住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范與保障機(jī)制。住房公積金是一種互資金，是廣大繳存人的長(zhǎng)期積累，如果出現(xiàn)欠債不還，貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到所有繳存人身上。

篇3

    一、繼續(xù)大力推進(jìn)公有住房的出售工作。

    （一）1999年12月31日前已租住的舊公有住房可按2000年公有住房成本價(jià)出售給職工、居民。

    1、2000年各類舊公有住房成本價(jià)（元/平方米建筑面積）

──────┬───────┬───────┬──────┬──────

│  框    架  │  磚 混 一 等 │  磚 混 二 等 │  磚    木  │  高    層  │

├──────┼───────┼───────┼──────┼──────┤

│  1319      │   1208       │   1123       │  1079      │  2512      │

──────┴───────┴───────┴──────┴──────

    2、單位成套可售舊公有住房應(yīng)向職工、居民出售，滿足職工、居民的購(gòu)房要求。

    3、2000年 舊公有住房出售成本價(jià)的執(zhí)行期從2000年7月1日到2001年6月30日止。

    4、售房的其他具體辦法仍按廈府[1999]綜094號(hào)《廈門市關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的實(shí)施方案》執(zhí)行。

    （二）2000年元月1日以后單位分配的新舊公有住房實(shí)行新房新制度。

    1、實(shí)行住房貨幣化分配的單位按2000年商品房指導(dǎo)價(jià)或評(píng)估價(jià)出售。

    2、尚未實(shí)行住房貨幣化分配的企業(yè)，按當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售。2000年框架、磚混一等住房出售價(jià)格分別不得低于1585元/平方米、1450元/平方米。超住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分按2000年商品房指導(dǎo)價(jià)計(jì)價(jià)。屬商品房的，原商品房購(gòu)房單價(jià)超出2000年商品房指導(dǎo)價(jià)的部分應(yīng)由個(gè)人承擔(dān)。

    3、上述公有住房出售的審批程序、其他出售辦法及售房資金管理辦法仍按原房改規(guī)定執(zhí)行。

    二、提高公有住房租金。

    2000年7月1日起可售成套獨(dú)立單元住房租金提高15％，達(dá)到平均每平方米使用面積3.70元。按政策規(guī)定不可出售的成套獨(dú)立單元住房及不成套住房租金暫不調(diào)整。租金提高后，家庭生活確有困難的職工居民、民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)戶和優(yōu)撫對(duì)象等，可按《廈門市公有住房租金減免暫行規(guī)定》申請(qǐng)減免。

    三、提高住房公積金的繳交率。

    2000年7月1日起我市職工個(gè)人和單位住房公積金的繳交率分別提高到8％。省、部屬單位和經(jīng)濟(jì)效益較好的企業(yè)（含事業(yè)單位企業(yè)管理），經(jīng)主管部門同意，市房改辦批準(zhǔn)后可提高到10％。單位和個(gè)人月住房公積金繳交額均不得低于32元，不設(shè)上限。

    四、加快住房貨幣化分配方案的實(shí)施。

    （一）全面落實(shí)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位住房貨幣化分配的各項(xiàng)政策，加快住房貨幣化分配的實(shí)施。

    1、2000年7月1日起，停止向機(jī)關(guān)、事業(yè)單位配售經(jīng)濟(jì)適用住房。

    2、符合申領(lǐng)住房貨幣化補(bǔ)貼的職工均應(yīng)按規(guī)定向所在單位申請(qǐng)，所在單位應(yīng)在2000年8月31日前到市房改辦和財(cái)政部門辦理有關(guān)審批手續(xù)。

    （二）企業(yè)按照“統(tǒng)一政策、因企制宜、方式多樣、方案自選、民主決策、分類指導(dǎo)”的原則，根據(jù)本單位的經(jīng)濟(jì)效益、工資水平、住房狀況等實(shí)際情況，實(shí)行不同的住房貨幣化分配辦法。對(duì)從未享受任何住房?jī)?yōu)惠政策或其住房未達(dá)本人住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)的職工（含離退休），住房貨幣化分配可采用按月補(bǔ)貼、一次性補(bǔ)貼或提高住房公積金等多種形式。單位住房貨幣化分配方案須經(jīng)職代會(huì)通過(guò)，上級(jí)行政主管部門同意，報(bào)市房改辦審批。

    五、完善住房二級(jí)市場(chǎng)配套政策，簡(jiǎn)化手續(xù)，提高效率。

    （一）規(guī)范中介服務(wù)市場(chǎng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理，堅(jiān)持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的培訓(xùn)制度，持證上崗，嚴(yán)格資質(zhì)管理。

    （二）加強(qiáng)房屋置換服務(wù)管理。建立房屋買賣、置換信息網(wǎng)絡(luò)。為購(gòu)買房改房的職工提供貸款擔(dān)保服務(wù)，不斷促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

    （三）加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的管理，完善房屋租賃登記制度。

    六、適度解決最低收入家庭的住房問(wèn)題，出臺(tái)實(shí)施《廈門市廉租住房管理試行辦法》。向具有我市城鎮(zhèn)常住戶口的最低收入家庭實(shí)施住房社會(huì)保障，提供租金相對(duì)低廉的普通住房。

    七、加強(qiáng)住房資金管理。

    （一）將住房公積金管理納入法制化、規(guī)范化、制度化管理的軌道。至今未建立住房公積金的單位應(yīng)按國(guó)務(wù)院令（第262號(hào)）《住房公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定，到承辦住房公積金的銀行住房信貸部建立住房公積金專戶，并按時(shí)為已建立勞動(dòng)關(guān)系的職工足額繳交住房公積金。單位不建立住房公積金或不足額繳交住房公積金的，市住房資金管理中心按《住房公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

    （二）為保證單位住房貨幣化分配的順利推行，單位售房款專戶內(nèi)的資金應(yīng)全部轉(zhuǎn)化為住房貨幣化分配資金。

    （三）加強(qiáng)公有住房售后維修基金管理，保證維修基金合理、有效使用，保護(hù)住房所有權(quán)人的合法權(quán)益和維修基金的使用安全。公有住房售房單位應(yīng)于2000年8月31日前將維修基金從公有住房售房款專戶分離出來(lái)，在市住房資金管理中心建立維修基金專戶，并按幢號(hào)建立維修基金明細(xì)賬。維修基金未從公有住房售房款專戶分離出來(lái)或未足額提取的，均按售房款的20％提取。

    八、加強(qiáng)住房物業(yè)管理。

    （一）在新建住宅區(qū)強(qiáng)化推行物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，對(duì)舊住宅區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行分類指導(dǎo)，逐步將其納入物業(yè)管理的軌道。

    （二）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范化、收費(fèi)的合理化。

    （三）各售房單位應(yīng)牽頭組建業(yè)主委員會(huì)（或小組），盡可能為業(yè)主委員會(huì)(或小組)提供需要的辦公場(chǎng)所和設(shè)備，并將各幢號(hào)業(yè)主委員會(huì)（或小組）的組建情況，書(shū)面報(bào)市房改辦備案。 業(yè)主委員會(huì)（或小組）對(duì)本幢號(hào)住房維修基金的使用進(jìn)行監(jiān)督。

    附件一：廈門市2000年商品房指導(dǎo)價(jià)、商品房租金指導(dǎo)價(jià)

    （一）廈門市商品房指導(dǎo)價(jià)

                                                         元／平方米建筑面積

  ───────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────

  │              │ 鼓 區(qū) A  │ 老市區(qū)B  │ 新 區(qū) C  │ 東 區(qū) D  │ 湖 里 E  │

  │ 單地用途價(jià)段 ├──┬──┼──┬──┼──┬──┼──┬──┼──┬──┤

  │              │A1  │A2  │B1  │B2  │C1  │C2  │D1  │D2  │E1  │E2  │

  ├──┬────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

  │    │磚混二等│2700│2600│2600│2400│2500│2300│2400│2200│2300│2100│

  │多層├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

  │    │磚混一等│2800│2700│2700│2500│2600│2400│2500│2300│2400│2200│

  │公寓├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

  │    │ 框  架 │2900│2800│2800│2600│2700│2500│2600│2400│2500│2300│

  ├──┼────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

  │    │ 小高層 │    │    │3000│2800│2900│2700│2800│2600│2700│2500│

  │高層├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

  │    │ 中高層 │    │    │3100│2900│3000│2800│2900│2700│2800│2600│

  │公寓├────┼──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┤

  │    │八層以上│              每  層  單  價(jià)  增  加  30                │

  ──┴────┴─────────────────────────────

  ───────┬─────┬─────┬─────

  │              │ 集 美 H  │ 杏 林 I  │ 同 安 J  │

  │ 單地用途價(jià)段 ├──┬──┼──┬──┼──┬──┤

  │              │H1  │H2  │I1  │I2  │J1  │J2  │

  ├──┬────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

  │    │磚混二等│1200│1100│1300│1200│ 800│ 700│

  │多層├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

  │    │磚混一等│1300│1200│1400│1300│ 900│ 800│

  │公寓├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

  │    │ 框  架 │1400│1300│1500│1400│1000│ 900│

  ├──┼────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

  │    │ 小高層 │    │    │1700│1600│1200│1100│

  │高層├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

  │    │ 中高層 │    │    │1800│1700│1300│1200│

  │公寓├────┼──┴──┴──┴──┴──┴──┤

  │    │八層以上│   每  層  單  價(jià)  增  加  30   │

  ──┴────┴─────────────────

    說(shuō)明：

    ⒈帶電梯多層公寓或躍層公寓單價(jià)套用高層公寓，八層以上不帶電梯套用多層公寓。

    ⒉多層公寓系指八層以下，小高層公寓系指十五層以下，十五層以上屬中高層公寓。

    （二）廈門市商品房租金指導(dǎo)價(jià)

                                                         元／平方米使用面積

──────┬───────┬───────┬───────┬───────

│            │  鼓  區(qū)  A   │ 老 市 區(qū) B   │   新 區(qū) C    │   東 區(qū) D    │

│單地用途價(jià)段├───┬───┼───┬───┼───┬───┼───┬───┤

│            │ A1   │ A2   │ B1   │ B2   │ C1   │ C2   │ D1   │ D2   │

├─┬────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│多│磚混二等│ 18.90│ 18.20│ 18.20│ 16.80│ 17.50│ 16.10│ 16.80│ 15.40│

│層├────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│公│磚混一等│ 19.60│ 18.90│ 18.90│ 17.50│ 18.20│ 16.80│ 17.50│ 16.10│

│寓├────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

│  │ 框  架 │ 20.30│ 19.60│ 19.60│ 18.20│ 18.90│ 17.50│ 18.20│ 16.80│

├─┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤

篇4

【關(guān)鍵字】住房公積金；制度；改革方案；建議

住房公積金作為一項(xiàng)全國(guó)性的住房制度，對(duì)國(guó)計(jì)民生具有重大影響，從開(kāi)始實(shí)行到現(xiàn)在，實(shí)際繳納和累積繳納能力得到了很大的改善。在住房公積金體系覆蓋范圍、繳納能力不斷擴(kuò)大的同時(shí)，貪污受賄、資金使用率低等問(wèn)題也越來(lái)越明顯。因此，在實(shí)際工作中，必須根據(jù)住房公積金制度以及實(shí)際問(wèn)題，不斷提高社會(huì)福利、保障治理機(jī)構(gòu)，讓各個(gè)制度切實(shí)服務(wù)到國(guó)家住房日程中。

一、住房公積金制度改革以及存在問(wèn)題

（一）住房公積金制度改革

從上個(gè)世紀(jì)九十年代開(kāi)始，住房公積金制度開(kāi)始應(yīng)用于某些試點(diǎn)城市。住房公積金制度作為全國(guó)性的制度，從1994年開(kāi)始，《決定》開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)應(yīng)用，并且作為公積金制度改革的重要內(nèi)容，這就是住房公積金的初始定位。在1999年住房公積金管理?xiàng)l例出臺(tái)后，格局治理以放任、隨意、地方化為基本特征，除了國(guó)務(wù)院、財(cái)政部等領(lǐng)導(dǎo)小組下發(fā)的住房公積金制度暫行規(guī)定粗略了勾畫了制度圖景外，缺乏規(guī)定規(guī)范條例，從而要求安全監(jiān)管和機(jī)構(gòu)設(shè)置歸入地方政府領(lǐng)域。

當(dāng)住房公積金管理?xiàng)l例頒布后，我國(guó)住房公積金統(tǒng)一的格局逐步開(kāi)啟，同時(shí)，這一格局也是在制度建設(shè)和糾偏的雙重作用下形成的。糾正地方混亂的治理現(xiàn)象，讓《條例》得到落實(shí)，抓住內(nèi)部治理、制度建設(shè)以及外部監(jiān)管體系逐漸成為該階段的重要目標(biāo)。具體方法是：通過(guò)簡(jiǎn)化、整合內(nèi)部治理機(jī)制，從而建立起省會(huì)市、直轄市、社區(qū)市的住房公積金管理中心和管理委員會(huì)；通過(guò)重新限定公積金使用流程，讓中央對(duì)地方的住房公積金監(jiān)管體系得到落實(shí)，進(jìn)而不斷強(qiáng)化監(jiān)管力度，讓監(jiān)管事項(xiàng)和監(jiān)管職能范圍更大。

通過(guò)上述內(nèi)容逐步奠定了住房公積金管理格局，省會(huì)市、直轄市、社區(qū)市逐漸成為重要的治理機(jī)構(gòu)。在內(nèi)部治理中，設(shè)置了議行分離的結(jié)構(gòu)單元，讓管理部門負(fù)責(zé)決策，管理中心進(jìn)行銀行專戶管理，接受委托的銀行不需承擔(dān)任何監(jiān)管責(zé)任。在外部監(jiān)管中，通常以強(qiáng)化行政監(jiān)管為核心，設(shè)置了從中央到地方的多部門、多層級(jí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。在職能方面，公積金用途被限定在公積金國(guó)債購(gòu)買、貸款等方面。對(duì)于增值性收益還可以用于貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、管理中心費(fèi)用、城市住房補(bǔ)充資金等方面。由于幾乎所有的職能工作都會(huì)和金錢掛鉤，所以資本一直都是整個(gè)公積金制度治理的重心。

（二）住房公積金制度存在問(wèn)題

從上面制度改革來(lái)看，公積金制度仍然是一項(xiàng)需要不斷理性、成熟的設(shè)計(jì)工作，并且?guī)в袕?qiáng)烈的公里主義和政策色彩，具有很大的隨意性?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》作為重要的立法，由于該制度幾乎包括了全城的居民，所以制度影響非常深遠(yuǎn)。

1、制度重構(gòu)與制度完善的決策

從制度起源來(lái)看，公積金改革已經(jīng)在21世紀(jì)初期完成，由于缺乏實(shí)質(zhì)性的變化，從而導(dǎo)致它和廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及限價(jià)房擁有一樣的住房頭銜，并且歸入社會(huì)保障制度范圍。從實(shí)質(zhì)來(lái)看，住房公積金既不是社會(huì)福利的無(wú)保障功能，也不是保障功能的“非福利”，在應(yīng)用中，一旦制度不能得到正常應(yīng)用，就將出現(xiàn)“少數(shù)人收益，多數(shù)人遭殃”的現(xiàn)象。

由于很多省會(huì)混淆了社會(huì)互助和社會(huì)福利的概念，以財(cái)政支持為主的社會(huì)財(cái)政作為社會(huì)福利的重要部分，它承擔(dān)了一定的保障責(zé)任，所以可以向社會(huì)主張一定的義務(wù)。但是在實(shí)施中，由于保障義務(wù)、財(cái)政投入不夠完善，從而對(duì)強(qiáng)制性繳納原則造成很大的沖突。從整體來(lái)看，部分住房公積金不僅沒(méi)有增加，相反降低了繳納人福利，對(duì)高收入的人員有利，很多中低收入甚至難以得到惠顧，這種“嫌貧愛(ài)富”的原則，對(duì)公平、公正原則造成了極大的影響。

2、內(nèi)部設(shè)計(jì)和治理彼此矛盾

根據(jù)住房公積金管理?xiàng)l例，管理委員會(huì)作為住房公積金的重要決策部門，管理中心主要掌管執(zhí)行機(jī)構(gòu)決策部分。由于很多管理委員會(huì)不能長(zhǎng)期設(shè)置機(jī)構(gòu)，從而讓很多決策只能流于形式。當(dāng)相關(guān)決策和執(zhí)行職能分屬兩個(gè)不同的治理部門時(shí)，就造成了公積金管理真空的現(xiàn)象，在既執(zhí)行又決策的過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)制約缺失或者“一權(quán)獨(dú)大”的現(xiàn)象。另外，從制度表面來(lái)看，由于治理失效、監(jiān)管不力，經(jīng)常出現(xiàn)治理模糊的現(xiàn)象。

二、住房公積金制度改革方案建議

住房公積金改革作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性話題，每年國(guó)家主管部門都會(huì)針對(duì)相關(guān)問(wèn)題下發(fā)通知、檢查方式或者指導(dǎo)意見(jiàn)。從關(guān)注的內(nèi)容來(lái)看，由于過(guò)分注重監(jiān)督管理、覆蓋范圍、繳納比例、使用效率等微觀內(nèi)容，從而對(duì)制度合理性、科學(xué)性、正當(dāng)性和政府必須承擔(dān)的職能造成了很大的影響。從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)改革形勢(shì)來(lái)看，政府必須進(jìn)入宏觀調(diào)控，適當(dāng)減少對(duì)微觀運(yùn)作的干預(yù)。

（一）建立政府性公積金制度聯(lián)動(dòng)機(jī)制

為了保障住房功能，在住房公積金保障義務(wù)和繳納義務(wù)中，必須堅(jiān)持對(duì)等的原則，建立正當(dāng)?shù)幕A(chǔ)制度。通過(guò)讓住房公積金繳納義務(wù)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)住房政策掛鉤，只要在繳納金額累計(jì)到一定標(biāo)準(zhǔn)，就可以申請(qǐng)享受住房資格。在住房公積金利率優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，拓展貸款額度，以改革措施不斷拓展公積金制度體系?；蛘咄ㄟ^(guò)國(guó)家購(gòu)房人政策，以更加高效的方式拓展住房公積金制度體系。

（二）強(qiáng)化自愿繳納和強(qiáng)制繳納相結(jié)合的機(jī)制

為了讓中低收入家庭擁有更多的住房保障機(jī)制，住房公積金的強(qiáng)制性繳納原則也必須限定中低收入群體。在這過(guò)程中，地方政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)厥杖胨奖仨毨U納的住房公積金，在滿足住房公積金購(gòu)房條件下，贏得更多的貸款支持。對(duì)于高收入的群體，通過(guò)鼓勵(lì)自行繳納或者減免所得稅等方式，允許當(dāng)事人在購(gòu)房時(shí)，申請(qǐng)貸款，但是也不能申購(gòu)政策性住房權(quán)利。

（三）強(qiáng)化市場(chǎng)主體作用

為了避免住房貪污、挪用等現(xiàn)象發(fā)生，在強(qiáng)化監(jiān)管措施的同時(shí)，應(yīng)該掐斷住房公積金資金管理進(jìn)程。根據(jù)住房公積金的主要功能，將其并入貸款范圍。因此，可以根據(jù)住房公積金資金運(yùn)作情況，由銀行按照相關(guān)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行封閉式管理，從而在技術(shù)層面杜絕一系列道德風(fēng)險(xiǎn)造成的不利影響。

在維持現(xiàn)有公積金用途的基礎(chǔ)上，盡量將住房公積金拓展到限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房項(xiàng)目，對(duì)政策性住房措施進(jìn)行補(bǔ)足，從根本上提高其適用效益。當(dāng)住房公積金收益提升到一定程度后，再將管理費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金交由繳納人所有。

另外，對(duì)于每年都必須繳納的資金余額，可由統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，具體的發(fā)放、審核、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、公積金提取則由公積金中心依據(jù)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行操作。從而讓住房公積金的管理權(quán)限僅限于購(gòu)房人資格或者銀行條件進(jìn)行公積金或者貸款發(fā)放。

結(jié)束語(yǔ)：

住房公積金制度改革作為一項(xiàng)長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)，對(duì)廣大居民生活具有直接影響。因此，在實(shí)際工作中，必須根據(jù)住房公積金發(fā)展以及實(shí)際存在的問(wèn)題，不斷完善改革方案。通過(guò)基金管理模式，在全國(guó)統(tǒng)一的管理模式中，建立公積金委員會(huì)，讓治理體系更加完善、透明。另外，還可以根據(jù)國(guó)外公積金優(yōu)秀制度，整合我國(guó)實(shí)際情況，進(jìn)行重組創(chuàng)新。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳杰.中國(guó)住房公積金制度的困境與出路（下）[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2010，（6）：64-66.

[2]徐紅.住房公積金制度及其改革方案分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2012，（8）：143.

篇5

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）05-289-03

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速前行，促進(jìn)了城鎮(zhèn)居民購(gòu)房需求的增加，作為城鎮(zhèn)居民購(gòu)房貸款主要渠道之一的公積金貸款的缺口也在不斷加大，為此政府近兩年推出了住房公積金資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，以解決公積金貸款資金缺口的問(wèn)題。

資產(chǎn)證券化（ABS）是指將缺乏即期流動(dòng)性但具有可預(yù)期的，穩(wěn)定的未來(lái)現(xiàn)金流的資產(chǎn)進(jìn)行重新包裝組合和信用增級(jí)，并依托該資產(chǎn)（或資產(chǎn)組合）的未來(lái)現(xiàn)金流在金融市場(chǎng)上發(fā)行可以流通的有價(jià)證券的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)。我國(guó)公積金貸款目前正好遭遇短期資金缺口問(wèn)題，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)全國(guó)有萬(wàn)億級(jí)的公積金貸款余額。因此，全國(guó)一旦推廣公積金資產(chǎn)證券化，那么萬(wàn)億級(jí)的公積金貸款存量資產(chǎn)將迎來(lái)盤活的良機(jī)。

作為金融財(cái)務(wù)工作者，筆者將分五個(gè)部分對(duì)住房公積金貸款資產(chǎn)證券化談?wù)勛约旱目捶ǎ旱谝徊糠?，我?guó)住房公積金貸款資產(chǎn)證券化客觀情況分析；第二部分，對(duì)住房公積金貸款資產(chǎn)證券化的相關(guān)概念做界定并論述理論基礎(chǔ)；第三部分，介紹國(guó)內(nèi)住房公?e金貸款證券化發(fā)展?fàn)顩r，并提出我國(guó)的現(xiàn)存問(wèn)題；第四部分，介紹美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家住房抵押貸款證券化發(fā)展現(xiàn)狀；第五部分，為結(jié)論與政策建議。

一、我國(guó)公積金貸款資產(chǎn)證券化客觀情況分析

首先，住房公積金貸款是我國(guó)居民購(gòu)買住房的重要手段。隨著我國(guó)住房保障體系的建立和逐步完善，住房公積金制度成為我國(guó)居民提高住房需求的重要社會(huì)保障，是加快解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題的有效途徑。

其次，公積金來(lái)源及急需解決的問(wèn)題。公積金資金主要由職工及企業(yè)分別繳存的部分組成，近年我國(guó)居民購(gòu)置住房的需求日益增長(zhǎng)，造成部分地區(qū)公積金中心出現(xiàn)了個(gè)貸率高、流動(dòng)性缺乏等問(wèn)題，一定程度上制約了住房保障制度功能的有效發(fā)揮，拓寬融資渠道成為公積金管理中心亟待解決的難題。

第三，公積金貸款證券化是住房貸款發(fā)展的必然趨勢(shì)。我國(guó)的住房信貸資產(chǎn)屬于優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)，但由于缺乏流動(dòng)性，導(dǎo)致住房公積金無(wú)法充分發(fā)揮其社會(huì)保障作用。在此背景下，房屋公積金貸款資產(chǎn)證券化應(yīng)運(yùn)而生，建立一套符合我國(guó)國(guó)情的公積金貸款證券化體系顯得尤為重要，對(duì)轉(zhuǎn)移住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)資金流動(dòng)性，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都有切實(shí)作用。因此，公積金中心以資產(chǎn)證券化的方式補(bǔ)充資金來(lái)源、降低資金成本是大勢(shì)所趨。

二、公積金貸款證券化概念界定及理論基礎(chǔ)

（一）相關(guān)概念的界定

1.住房公積金貸款。住房公積金貸款是指各地住房公積金中心以職工和其所在單位共同繳納的住房公積金為還款保障，委托商業(yè)銀行向已繳存住房公積金的職工發(fā)放的政策性住房貸款。住房公積金貸款主要用于居民購(gòu)買住房或自建住房。本文所涉及的住房公積金貸款均為購(gòu)房貸款。

2.資產(chǎn)證券化的分類。根據(jù)以往國(guó)際的說(shuō)法界定證券化的含義分為廣義和狹義。不過(guò)從綜合來(lái)看，資產(chǎn)證券化是指把在即期缺乏流動(dòng)性的，但預(yù)期在未來(lái)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，進(jìn)行打包重組，轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌?chǎng)流通轉(zhuǎn)讓的有價(jià)證券的金融活動(dòng)。目前我國(guó)的資產(chǎn)證券化不外乎三種模式：信貸資產(chǎn)證券化、券商專項(xiàng)資產(chǎn)證券、資產(chǎn)支持票據(jù)。

3.住房公積金貸款資產(chǎn)證券化的分類及特點(diǎn)。權(quán)益類資產(chǎn)證券化和收益類資產(chǎn)證券化是目前我國(guó)住房公積金貸款資產(chǎn)證券化的兩種主要模式。它們的基礎(chǔ)資產(chǎn)分別是已發(fā)放未結(jié)清的貸款余額和已發(fā)放未結(jié)清的貸款的未來(lái)收益部分，特點(diǎn)也各不相同：前者規(guī)模大、期限長(zhǎng)；后者規(guī)模小、期限短。

（二）住房公積金貸款資產(chǎn)證券化的理論基礎(chǔ)

資產(chǎn)證券化的首要條件是基礎(chǔ)資產(chǎn)具備未來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，其次需要將基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估重組，將其打包成為新的資產(chǎn)池，并將資產(chǎn)池中的資產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)與收益隔離，最終還需將新資產(chǎn)池信用升級(jí)。我們不妨從以下幾個(gè)方面展開(kāi)闡述。

1.預(yù)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流是基礎(chǔ)。資產(chǎn)證券化的基本條件是資產(chǎn)池中的基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)具備可預(yù)期的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流?；A(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量在資產(chǎn)證券化過(guò)程中占有舉足輕重的地位。因?yàn)閺淖C券定價(jià)來(lái)看，所發(fā)行證券的定價(jià)需要以基礎(chǔ)資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流規(guī)模為依據(jù)；從證券本息償付來(lái)看，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是保障所發(fā)行證券本息得到償還的有效方式。

2.實(shí)現(xiàn)公積金資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與收益分割。為實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效釋放及資源的有效運(yùn)作，將基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益以特定方式進(jìn)行分割和重新匹配成為資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)。住房公積金貸款重組一般需符合三大原則：貸款組合的分散性、規(guī)模性、同質(zhì)性。分散性是指為預(yù)防某一區(qū)域?qū)?lái)集中暴露金融風(fēng)險(xiǎn)，貸款不能過(guò)多集中在一個(gè)區(qū)域；規(guī)模性是指貸款證券化過(guò)程中某些成本是固定的，貸款規(guī)模增加則能達(dá)到邊際成本遞減的效果；同質(zhì)性是組成資產(chǎn)池的基礎(chǔ)資產(chǎn)具有基本相同的性質(zhì)，以便能夠?qū)ξ磥?lái)風(fēng)險(xiǎn)和收益做準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。

3風(fēng)險(xiǎn)隔離理論。風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制是資產(chǎn)證券化運(yùn)作的關(guān)鍵條件。將基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與基礎(chǔ)資產(chǎn)原始權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)分隔，當(dāng)原始權(quán)益人破產(chǎn)時(shí)對(duì)由基礎(chǔ)資產(chǎn)組成的特殊目的機(jī)構(gòu)（即SPV）不產(chǎn)生影響是風(fēng)險(xiǎn)隔離理論的目的。風(fēng)險(xiǎn)隔離有兩層含義：一是資產(chǎn)出表，使得當(dāng)發(fā)起人破產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)不會(huì)作為破產(chǎn)清算財(cái)產(chǎn)；二是投資者的利益所得不受原始權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)影響。風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制有效地將投資者的風(fēng)險(xiǎn)限定在資產(chǎn)池的基礎(chǔ)資產(chǎn)中。并讓SPV在風(fēng)險(xiǎn)和收益上的獨(dú)立性得以彰顯，

4.信用增級(jí)原理。信用增級(jí)是指在資產(chǎn)證券化過(guò)程中提高證券信用評(píng)級(jí)，以保障發(fā)行人能按時(shí)、足額支付投資人本金和利息的手段和方法。在對(duì)資產(chǎn)池中基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)與收益隔離后，依托資產(chǎn)池發(fā)行證券，對(duì)證券采用劃分優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行超額抵押或第三方擔(dān)保等信用增級(jí)措施增加其流動(dòng)性和安全性，來(lái)達(dá)到投資者期望的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，吸引更多投資者的參與。

三、我國(guó)個(gè)人住房公積金貸款證券化發(fā)展?fàn)顩r及存在問(wèn)題

（一）發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)由兩大體系構(gòu)成：以商業(yè)銀行為主體的商業(yè)性信貸；以住房公積金貸款為主體的政策性貸款。因此，我國(guó)居民住房抵押貸款證券化也以此為界分為兩類：一類是商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款證券化，另一類是住房公積金貸款證券化。以下就住房公積金證券化發(fā)展現(xiàn)狀做簡(jiǎn)要闡述。

2015年以?恚?在國(guó)家政策鼓勵(lì)下，上海公積金中心在銀行間市場(chǎng)發(fā)行了我國(guó)首單證券化產(chǎn)品，且發(fā)行規(guī)模在目前試點(diǎn)城市中單筆發(fā)行規(guī)模最大業(yè)務(wù)。隨后武漢、鹽城、常州、湖州等地住房公積金管理中心也嘗試將公積金貸款進(jìn)行資產(chǎn)證券化，為全面推廣公積金貸款證券化拉開(kāi)序幕。

（二）我國(guó)住房公積金貸款證券化存在的問(wèn)題

在國(guó)家政策及我國(guó)住房公積金管理中心流動(dòng)性缺乏的驅(qū)動(dòng)下，住房公積金貸款證券化雖有了一定的發(fā)展，但我國(guó)作為資產(chǎn)證券化的新興市場(chǎng)，隨著試點(diǎn)項(xiàng)目的推出，也逐漸暴露出了不容忽視的缺陷，主要存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題。

1.發(fā)起人過(guò)于分散。中國(guó)的公積金貸款證券化相較于美國(guó)和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，既有自身特點(diǎn)，也有借鑒之處。我國(guó)的住房公積金管理中心同為貸款發(fā)起人和證券化發(fā)起人，而美國(guó)的兩房和日本的JHF并非如此，這些機(jī)構(gòu)不直接發(fā)放住房貸款，而是持有商業(yè)銀行發(fā)行的、符合條件的居民住房抵押貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行證券化；與美國(guó)兩房和日本JHF發(fā)起的住房抵押貸款證券化類似，中國(guó)的公積金管理中心作為發(fā)起人也是具有政府背景的公共部門。截至2015年，全國(guó)共設(shè)有住房公積金管理中心342個(gè)；另外，還有208個(gè)未納入統(tǒng)一管理的分中心，以此推算，我國(guó)公積金貸款證券化的發(fā)起人可達(dá)數(shù)百家。發(fā)起人太過(guò)分散不利于降低融資成本，也會(huì)影響我國(guó)RMBS市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程。

2.證券化產(chǎn)品期限偏短，與實(shí)際需求期限不匹配。我國(guó)各地公積金中心發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品期限無(wú)法滿足公積金長(zhǎng)期市場(chǎng)的需求，大部分證券化產(chǎn)品期限在15年以下，甚至更多的產(chǎn)品以半年及1年期內(nèi)為主，但實(shí)際的住房公積金貸款期限大多在15-30年，導(dǎo)致產(chǎn)品與實(shí)際需求期限錯(cuò)配。如果提高公積金貸款證券化產(chǎn)品期限，則會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品發(fā)行難度加大，需要通過(guò)外部信用增級(jí)條款，或提高發(fā)行利率，這不符合公積金貸款證券化低成本融資的要求。

3.基礎(chǔ)資產(chǎn)相對(duì)集中，制約未來(lái)發(fā)行規(guī)模。我國(guó)公積金實(shí)行區(qū)域統(tǒng)一管理，且各地根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況制定貸款政策，具有鮮明的區(qū)域特征，導(dǎo)致入池的基礎(chǔ)資產(chǎn)相對(duì)集中。一旦遭遇地方系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)分散不足的問(wèn)題將爆發(fā)聯(lián)合違約事件，在不同程度上影響未來(lái)住房公積金貸款證券化的發(fā)行規(guī)模。

4.二級(jí)市場(chǎng)不完善、投資者單一。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的資產(chǎn)證券化二級(jí)市場(chǎng)，我國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)還處于缺乏流動(dòng)性、投資者相對(duì)單一的初始階段，限制了未來(lái)公積金貸款證券化的增長(zhǎng)規(guī)模。

四、國(guó)外住房抵押貸款證券化的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及借鑒作用

從國(guó)際上看，RMBS分為機(jī)構(gòu)RMBS（Agency RMBS），也叫公共部門RMBS（Public RMBS）和非機(jī)構(gòu)RMBS（non-agency RMBS），也叫私人部門RMBS（Private RMBS）。機(jī)構(gòu)RMBS的發(fā)起人為政府支持機(jī)構(gòu)，非機(jī)構(gòu)RMBS的發(fā)起人為商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等私人金融機(jī)構(gòu)。從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)、加拿大、日本的機(jī)構(gòu)RMBS更為普遍。

美國(guó)、加拿大、日本發(fā)展住房貸款證券化的主要做法：

（一）成立了專門推動(dòng)住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的機(jī)構(gòu)

美國(guó)、加拿大、日本均成立了由政府為主導(dǎo)的專門推動(dòng)住房抵押貸款資產(chǎn)證券化（MBS）的機(jī)構(gòu)。如美國(guó)的房利美、房地美、吉利美和私人機(jī)構(gòu)、成為MBS的發(fā)行主體。加拿大成立了抵押住房組織（CMHC），政府部門推動(dòng)規(guī)范MBS的專門機(jī)構(gòu)，對(duì)全國(guó)的抵押金融市場(chǎng)規(guī)范和管理起到了關(guān)鍵作用。日本是由日本住房支援機(jī)構(gòu)（Japan Housing？ Financing Agency，JHF）和商業(yè)銀行、信托銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS。

（二）政府對(duì)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行積極扶持

為推動(dòng)住房金融二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，美國(guó)、加拿大政府在構(gòu)筑全面的住房金融體系，推動(dòng)二級(jí)住房金融市場(chǎng)方面起到了積極的主導(dǎo)作用。為了弱勢(shì)群體的住房抵押貸款，美國(guó)政府成立了吉尼美、弗尼美等機(jī)構(gòu)提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)，并提供包括稅收等一系列優(yōu)惠政策來(lái)促進(jìn)住房抵押貸款證券化的發(fā)展。在二級(jí)市場(chǎng)上政府為MBS提供完全或隱性政府擔(dān)保，增強(qiáng)證券信用資質(zhì)，降低融資成本。加拿大抵押貸款和住房公司都是由政府主導(dǎo)的或有政府背景的公司，信用等級(jí)高，融資成本低。美國(guó)、加拿大、日本政府在對(duì)MBS扶持時(shí)，是以平等的參與者身份進(jìn)入市場(chǎng)，采取市場(chǎng)化的運(yùn)作方式。

（三）設(shè)立了比較嚴(yán)格完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

為促進(jìn)住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的發(fā)展，一級(jí)市場(chǎng)的充分培育和完善的保險(xiǎn)機(jī)制是二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展又反過(guò)來(lái)促進(jìn)了一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范。再則，美國(guó)由主導(dǎo)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的三家機(jī)構(gòu)，房地美、福利美、吉利美與聯(lián)邦住房管理局（FHA）共同協(xié)商制定統(tǒng)一的住房貸款標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)一步規(guī)范了一級(jí)市場(chǎng)制度。

對(duì)抵押證券的風(fēng)險(xiǎn)管理，美國(guó)是采取分開(kāi)處理的方式。如“兩房”對(duì)證券只承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)，而其他風(fēng)險(xiǎn)都由投資者自己承擔(dān)。美國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)齊全，對(duì)自然災(zāi)害引起的抵押品風(fēng)險(xiǎn)采取的是房屋保險(xiǎn)制度；對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)用完善的抵押信用制度來(lái)消除；對(duì)提前償還風(fēng)險(xiǎn)主要是通過(guò)簽訂貸款合同附加補(bǔ)償條款和抵押證券品種的創(chuàng)新轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)以減少損失；對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)一般通過(guò)設(shè)計(jì)可調(diào)利率抵押來(lái)降低或者通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

五、政策建議

我國(guó)公積金貸款的政策性強(qiáng)，貸款利率較低，安全性高，但各地公積金管理中心的資金使用效率差異巨大。公積金貸款證券化有助于提高公積金管理中心資金使用效率，擴(kuò)大貸款供給；但與美國(guó)、日本等金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)住房公積金貸款資產(chǎn)證券化進(jìn)程仍較為落后，操作方式與發(fā)行模式上還需借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。為更大程度發(fā)揮公積金貸款證券化的效用，本文提出如下政策建議：

（一）及時(shí)完善住房公積金貸款證券化法律體系

住房公積金貸款證券化尚處于試點(diǎn)階段，需要相應(yīng)法律體系的支撐。鑒于證券化業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度，隨著試點(diǎn)的深入展開(kāi)和全面推廣，完善的法律法規(guī)制度必不可少。一是要適時(shí)推出相應(yīng)法律條文和監(jiān)管制度，賦予特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）明確的法律地位，規(guī)范其設(shè)立程序、業(yè)務(wù)范圍及破產(chǎn)隔離條件，完善項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)環(huán)境。二是要促進(jìn)住房貸款證券化操作程序的規(guī)范化，確立統(tǒng)一的發(fā)行、上市、流通交易規(guī)則，明確參與各方的權(quán)利和義務(wù)。三是要加強(qiáng)住房公積金證券化資產(chǎn)池的風(fēng)險(xiǎn)防范。四是從目前金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)大趨勢(shì)看，建議由央行牽頭成立專門的全國(guó)性的資產(chǎn)證券化管理機(jī)構(gòu)，協(xié)同“三會(huì)”，進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管，防范發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）設(shè)立全國(guó)性的政府支持機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公積金貸款證券化

為適應(yīng)我國(guó)公積金貸款證券化發(fā)展的需要，建議成立全國(guó)性的政府支持機(jī)構(gòu)全面負(fù)責(zé)公積金貸款證券化，以解決我國(guó)公積金貸款證券化發(fā)起人過(guò)于分散的問(wèn)題。該機(jī)構(gòu)應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分別制定符合各地區(qū)實(shí)情的公積金貸款條件。各地住房公積金管理中心可以將符合條件的公積金貸款出售給政府支持機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)定期、統(tǒng)一負(fù)責(zé)公積金貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行，并提供信用增級(jí)。這對(duì)于降低公積金貸款證券化的成本和培育我國(guó)RMBS市場(chǎng)有著積極作用，從而倒逼商業(yè)性住房抵押貸款證券化的加速發(fā)展。

（三）完善資本市場(chǎng)，豐富市場(chǎng)投資者

我國(guó)公積金貸款證券化市場(chǎng)剛起步，需要完善的資本市場(chǎng)的作為支撐，才能?S富其投資品種，充分發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)等職能。從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟資本市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，可以循序漸進(jìn)地引導(dǎo)養(yǎng)老基金、社保基金、醫(yī)療基金、企業(yè)年金等合格機(jī)構(gòu)投資者，以及偏好長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的其他私人金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，以豐富我國(guó)交易所、銀行間市場(chǎng)投資主體。并適時(shí)推出證券化市場(chǎng)做市商制度，豐富證券化產(chǎn)品定價(jià)方式，提高資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的流動(dòng)性。

（四）政策上給予支持，提供流動(dòng)性

鑒于住房公積金貸款證券化尚處于試點(diǎn)階段，在政策紅利上可給予監(jiān)管便利和流動(dòng)性支持。一是試點(diǎn)初期，可以考慮通過(guò)減免交易稅、印花稅、資本利得稅等方面給予激勵(lì)和規(guī)范。二是建議將住房公積金貸款證券化產(chǎn)品納入央行的合格抵押品范圍，或者成為質(zhì)押式回購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)券等政策，提高住房公積金貸款證券化的發(fā)行效率，降低發(fā)行成本并提供市場(chǎng)流動(dòng)性支持。

篇6

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào)）已于1994年10月13日翻印下發(fā)，現(xiàn)將我省貫徹實(shí)施意見(jiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有何情況和問(wèn)題，請(qǐng)向省房改辦反映。

附：廣東省貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定實(shí)施意見(jiàn)

自1988年9月省政府頒布《廣東省城鎮(zhèn)住房制度改革意見(jiàn)》以來(lái)，各地根據(jù)省政府的統(tǒng)一部署和要求，積極推行了住房制度改革。目前，全省已有20個(gè)地級(jí)以上市，65個(gè)縣（市）進(jìn)行了住房制度改革，為下一步住房改革積累經(jīng)驗(yàn)，奠定了基礎(chǔ)。為了進(jìn)一步深化我省住房制度改革，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《決定》），結(jié)合我省實(shí)際，提出如下實(shí)施意見(jiàn)：

一、全面實(shí)行住房公積金制度

（一）為了籌集資金，加快住房建設(shè)，提高職工購(gòu)、建住房能力，所有行政、企事業(yè)單位及其職工和外商投資企業(yè)及其中方職工，均應(yīng)按照“個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助、統(tǒng)一管理、專項(xiàng)使用”的原則繳交住房公積金，建立住房公積金制度。已實(shí)行住房公積金制度的市（縣），要進(jìn)一步完善交納、管理、使用規(guī)范。尚未建立住房公積金制度的市（縣），要在今年內(nèi)建立。

（二）住房公積金由在職職工個(gè)人及其所在單位，按職工個(gè)人工資和職工工資總額的5％逐月交納，單位提供和職工交納的住房公積金本息歸個(gè)人所有，存入個(gè)人公積金帳戶，用于購(gòu)、建、大修住房，職工離退休時(shí)，本息余額一次結(jié)清，退還職工本人。

職工住房公積金本息免征個(gè)人所得稅。

（三）單位交納住房公積金的來(lái)源。企業(yè)從提取的住房折舊和其他劃轉(zhuǎn)資金中列支，不足部分經(jīng)財(cái)政部門核定，可在成本、費(fèi)用中列支；全額預(yù)算的行政事業(yè)單位首先要在原有住房資金中列支，不足部分由財(cái)政預(yù)算撥付；差額預(yù)算的事業(yè)單位按差額比例在財(cái)政預(yù)算和單位自有資金中列支；自收自支的事業(yè)單位比照企業(yè)開(kāi)支渠道開(kāi)支。

（四）按照責(zé)權(quán)利一致的原則，市（縣）政府負(fù)責(zé)制定住房公積金的歸集、使用、管理等有關(guān)規(guī)定，審批住房公積金的使用計(jì)劃和財(cái)務(wù)收支預(yù)決算。市（縣）政府設(shè)立專門的住房公積金管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)住房公積金的歸集、支付、核算和編制使用計(jì)劃等日常管理工作。

（五）住房公積金的存貸款等金融業(yè)務(wù)由當(dāng)?shù)卣兄付ǖ膶I(yè)銀行辦理。受委托的專業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的住房公積金使用計(jì)劃，審定、發(fā)放和回收貸款。住房公積金要做到專款專用。政府統(tǒng)籌使用時(shí)主要用于解困房的建設(shè)，嚴(yán)禁挪作他用。財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察部門要加強(qiáng)監(jiān)督、管理。

二、穩(wěn)步出售公有住房

（一）城鎮(zhèn)公有住房，除按照省委粵發(fā)〔1990〕22號(hào)、省政府粵府〔1988〕148號(hào)文件規(guī)定不宜出售的外，均可向有城鎮(zhèn)戶口的職工出售。職工購(gòu)買公有住房應(yīng)遵循購(gòu)房自愿的原則，購(gòu)房后維修自理。新建公有住房和騰空的舊房實(shí)行先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶。按成本價(jià)出售的公有住房，每戶職工家庭只能購(gòu)買一次。購(gòu)房面積必須嚴(yán)格按照省政府粵府〔1983〕68號(hào)文件規(guī)定的住房分配標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積部分一律實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。

（二）出售公有住房按成本價(jià)出售。成本價(jià)應(yīng)包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)是否列入成本由各市縣自行確定）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素。

公有住房的出售，堅(jiān)持先評(píng)估后出售的原則。住房的實(shí)際售價(jià)要根據(jù)住房所處地段、結(jié)構(gòu)、朝向、層次、設(shè)施和裝修等因素進(jìn)行調(diào)整。

出售公有住房的成本價(jià)由市（縣）人民政府逐年測(cè)定，報(bào)省房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后執(zhí)行。售房?jī)r(jià)格年度為每年7月1日至次年6月30日。

（三）職工按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，享有以下折扣：

1.舊公有住房成新折扣。以成本價(jià)購(gòu)買舊房，可按售房當(dāng)年的成本價(jià)成新折扣計(jì)算。舊住房折舊年限一般為50年，每年成新折扣率2％。但使用年限超過(guò)30年的，以30年計(jì)算；經(jīng)過(guò)大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。

2.工齡折扣。對(duì)購(gòu)房職工在購(gòu)房前的工齡給予工齡折扣。每年工齡折扣的數(shù)額，按《決定》規(guī)定的辦法計(jì)算。離退休職工購(gòu)房計(jì)算工齡折扣的時(shí)間，按國(guó)家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算。

3.現(xiàn)住房折扣。職工購(gòu)買現(xiàn)已住用的公有住房，折扣率為5％。到2000年取消。

4.付款方式。職工購(gòu)房可以一次付款，也可以分期付款。售房單位可對(duì)一次付清房款的職工給予一次性折扣，折扣率參考當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策性貸款利率與銀行儲(chǔ)蓄存款利率的差額，以及分期付款的控制年限確定。最高不得超過(guò)20％。實(shí)行分期付款的，首期付款不得低于應(yīng)付房?jī)r(jià)款的30％，每多付10％，可給予應(yīng)付房?jī)r(jià)款2％的折扣。分期付款的期限一般不超過(guò)10年，分期付款部分計(jì)收利息，單位不得貼息，利率按政策性抵押貸款利率確定。經(jīng)辦政策性住房金融業(yè)務(wù)的銀行，應(yīng)充分利用政策性住房資金，向購(gòu)房職工提供政策性抵押貸款。

（四）職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)交易，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

（五）各地要認(rèn)真按照國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)出售公有住房回收資金的管理，切實(shí)保證房改回收的資金用于住房建設(shè)和住房制度改革。

（六）《關(guān)于成本價(jià)出售公有住房的計(jì)算辦法》由省房改領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室另行頒布。

三、積極推進(jìn)租金改革

（一）加快租金改革步伐，改變低租金狀況，使租售比價(jià)趨于合理。提租的幅度和次數(shù)，要與職工的收入增長(zhǎng)幅度相適應(yīng)，并根據(jù)物價(jià)指數(shù)控制目標(biāo)統(tǒng)籌安排，但原則上不應(yīng)低于工資平均增長(zhǎng)幅度。各地可根據(jù)實(shí)際情況，采取少提不補(bǔ)、多提少補(bǔ)、小步快走的辦法。

（二）根據(jù)職工收入逐步提高住房租金，各地租金水平要按占上年雙職工家庭平均工資總額的比例確定。原則上1995年為3％，以后每年遞增2％，2000年原則上應(yīng)達(dá)到15％。

市（縣）要根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合省制定的提租規(guī)劃，制定2000年以前的租金改革規(guī)劃，有條件的市（縣）和單位，可以加大提租幅度，加快向成本租金和市場(chǎng)租金過(guò)渡。

在制定具體的房租標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)住房所處地段、結(jié)構(gòu)、設(shè)施、裝修等因素按質(zhì)論租。

（三）為加快房改進(jìn)程，促使新房率先進(jìn)入住房新體制，在租金水平達(dá)到成本租金以前，新建的公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)高于同期現(xiàn)住房租金標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市（縣）政府確定，有條件的地方可實(shí)行職工承租新房交納租賃保證金。

（四）住房面積標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行粵府〔1983〕68號(hào)文件的規(guī)定。對(duì)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積部分按成本租金或市場(chǎng)租金計(jì)租。

（五）時(shí)期的離休干部及民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)戶，在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)，提租后每戶每月凈增租金全免；、時(shí)期離休干部，提租后每戶每月凈增租金分別免70％和50％。退休職工減免補(bǔ)具體辦法由市（縣）政府確定。因住房超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積部分而增加的租金不予減免補(bǔ)。

（六）居住標(biāo)準(zhǔn)面積住房的職工家庭，如用規(guī)定的家庭合理負(fù)擔(dān)的部分加上全部房租補(bǔ)貼，仍不足支付房租的，差額可由其所在單位適當(dāng)給予補(bǔ)助。企業(yè)和自收自支事業(yè)單位的補(bǔ)助金可在單位住房基金中列支；其他行政事業(yè)單位的補(bǔ)助金應(yīng)先在單位住房基金中列支，不足部分經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門核定，在財(cái)政預(yù)算中列支。因住房超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積部分而增加的租金不予補(bǔ)助。職工經(jīng)單位同意租住非本單位住房，其租金標(biāo)準(zhǔn)高于本單位住房租金的可給予適當(dāng)補(bǔ)貼，具體補(bǔ)貼額度，由單位自行確定。

（七）要加強(qiáng)對(duì)租金收入的管理。租金收入歸產(chǎn)權(quán)單位所有，納入單位住房基金，專項(xiàng)用于住房維修、管理、建設(shè)和住房制度改革。

四、加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)

（一）各級(jí)政府要十分重視經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，把房改歸集起來(lái)的住房資金充分有效地用于住房建設(shè)，加快解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問(wèn)題。當(dāng)前，重點(diǎn)是按照省政府頒發(fā)的《廣東省城鎮(zhèn)解困房建設(shè)管理規(guī)定》（粵府〔1994〕106號(hào)），認(rèn)真抓好解困房的建設(shè)，切實(shí)解決好危房戶、無(wú)房戶、住房困難戶的住房問(wèn)題。

（二）解困房成片建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”和國(guó)家、單位、個(gè)人合理負(fù)擔(dān)的原則。解困房的建設(shè)用地應(yīng)采取行政劃撥方式供應(yīng)。各有關(guān)部門要在計(jì)劃、規(guī)劃、拆遷、稅費(fèi)等方面給予政策扶持。金融部門要在信貸等方面給予支持。各級(jí)房改部門要會(huì)同有關(guān)部門制定本地解困房建設(shè)的計(jì)劃和“九五”規(guī)劃，并做好建設(shè)的組織協(xié)調(diào)、出售和管理工作。各級(jí)建設(shè)行政主管部門要切實(shí)組織好解困房建設(shè)的實(shí)施工作。

五、做好原有售房政策同本實(shí)施意見(jiàn)的銜接

（一）凡1993年12月31日前經(jīng)批準(zhǔn)購(gòu)買的公有住房，維持原“出售的增值部分，二成歸原產(chǎn)權(quán)單位，八成歸個(gè)人所有”的規(guī)定，但經(jīng)購(gòu)房人同意也可按購(gòu)房當(dāng)年的成本價(jià)（成本價(jià)構(gòu)成按本實(shí)施意見(jiàn)）補(bǔ)交房?jī)r(jià)款及利息后，享受按成本價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)。對(duì)1994年1月1日至本實(shí)施意見(jiàn)之前出售的公有住房（包括預(yù)交購(gòu)房款），一律按本實(shí)施意見(jiàn)規(guī)定的售房政策執(zhí)行。

（二）按省政府粵府〔1988〕148號(hào)文件規(guī)定，確定的出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和最低限價(jià)一律停止執(zhí)行。

（三）要認(rèn)真做好原住房資金轉(zhuǎn)入各級(jí)住房基金的核定、劃轉(zhuǎn)工作。劃轉(zhuǎn)的資金和原有的住房補(bǔ)貼，要逐步理入職工工資或用于列支住房公積金。

六、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)，全面推進(jìn)我省城鎮(zhèn)住房制度改革

（一）推進(jìn)住房制度改革和加快住房建設(shè)是各級(jí)政府的重要職責(zé)。住房制度改革直接關(guān)系廣大群眾的切身利益，關(guān)系到政治穩(wěn)定和社會(huì)安定，各級(jí)人民政府必須高度重視，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)這項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)。

（二）住房制度改革是一項(xiàng)長(zhǎng)期性以及政策性較強(qiáng)的工作，各級(jí)人民政府要建立健全工作機(jī)構(gòu)，并賦予相應(yīng)的職權(quán)。做到有計(jì)劃地進(jìn)行干部培訓(xùn)，建立一支政治思想好、業(yè)務(wù)素質(zhì)過(guò)硬、作風(fēng)扎實(shí)的穩(wěn)定的干部隊(duì)伍，切實(shí)擔(dān)負(fù)起住房制度改革的重任。

（三）各級(jí)政府要根據(jù)本實(shí)施意見(jiàn)，結(jié)合本地實(shí)際，因地制宜制定和完善住房制度改革方案。各市的房改方案須報(bào)省房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后方可實(shí)施；縣（市）的房改方案報(bào)省住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核后，由市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

各級(jí)政府要加強(qiáng)對(duì)房改工作的檢查督促，保證國(guó)家和省房改政策的貫徹落實(shí)。所有單位，不論隸屬關(guān)系，都應(yīng)執(zhí)行所在市（縣）政府對(duì)房改工作的統(tǒng)一部署和規(guī)定。

（四）加快企業(yè)住房制度改革步伐。企業(yè)房改是城鎮(zhèn)住房制度改革的重點(diǎn)，各級(jí)政府要為企業(yè)房改創(chuàng)造條件。有條件的國(guó)有大中型企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)換和勞動(dòng)工資制度改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，逐步把住房建設(shè)、分配、管理和維修服務(wù)等社會(huì)職能從企業(yè)中分離出去，加快實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化。

（五）省房改領(lǐng)導(dǎo)小組要加強(qiáng)對(duì)全省住房制度改革工作的協(xié)調(diào)和分類指導(dǎo)，各級(jí)房改部門都應(yīng)在同級(jí)政府房改領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，積極開(kāi)展工作，各盡其職。各部門制定的有關(guān)住房制度改革的配套文件應(yīng)與同級(jí)房改部門協(xié)商后聯(lián)合下發(fā)。

（六）各地要認(rèn)真做好住房制度改革的宣傳工作，向群眾講明房改的目的、意義、政策和實(shí)施步驟，注意針對(duì)群眾的反映做好解釋宣傳工作，引導(dǎo)廣大干部、群眾轉(zhuǎn)變觀念，提高住房商品化思想意識(shí)，積極參與城鎮(zhèn)住房制度改革。

篇7

[關(guān)鍵詞]住房保障新加坡住房公積金

一、引言

一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)高低，關(guān)系著普通老百姓是否能安居樂(lè)業(yè)，決定著國(guó)民經(jīng)濟(jì)是否能健康有序發(fā)展，更影響著社會(huì)的和諧穩(wěn)定。而中國(guó)的住房制度從最開(kāi)始的目標(biāo)是廣覆蓋和低水平，到實(shí)行市場(chǎng)化住房，在短時(shí)間使大多數(shù)國(guó)民的住房和居住條件有了較大的改善，但也出現(xiàn)了住房差距的不斷擴(kuò)大和政府保障功能的收縮等問(wèn)題。因此，我們需要借鑒新加坡在住房保障方面的各項(xiàng)措施，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)住房保障的發(fā)展。

二、新加坡住房保障制度的成功經(jīng)驗(yàn)

組屋是由新加坡建屋發(fā)展局承擔(dān)建筑的公共房屋，為大部分新加坡人的住所。

1、建造背景

新加坡在1959年實(shí)現(xiàn)自治，當(dāng)時(shí)普通居民的居住條件惡劣，平均每一戶居民不足一間居室。但人口卻增加到160萬(wàn)，其中84%的家庭只能棲身貧民窟與窩棚，只有9%的居民能夠住上較像樣的公共住宅，住房問(wèn)題十分嚴(yán)峻，為此，新加坡政府決定介入住房問(wèn)題，嘗試住房分類供應(yīng)制度。同時(shí)，新加坡是人多地少的國(guó)家，704平方公里的總面積中，人口總數(shù)達(dá)到448萬(wàn)3900人，人口密度居世界第四位[1]。因此，新加坡在20世紀(jì)60年代初成立了建屋發(fā)展局，職責(zé)是建造公共組屋。這個(gè)機(jī)構(gòu)的目的是通過(guò)大規(guī)模興建低標(biāo)準(zhǔn)和小戶型住房來(lái)解決廣大中低收入居民的住房問(wèn)題，后來(lái)政府推出“居者有其屋”計(jì)劃，實(shí)行住房自有化政策，鼓勵(lì)中低收入階層采取分期付款方式的方式為自己或者家庭購(gòu)買組屋。

組屋從新加坡建國(guó)初期就開(kāi)始籌劃。從1960年至今，新加坡政策在境內(nèi)各地紛紛實(shí)行，民眾居住條件得到不斷改善，在當(dāng)前的在新加坡，月收入3000美元（一般大學(xué)畢業(yè)生剛開(kāi)始工作大概是1400美元―1900美元），納7%的稅，一般3年左右就可以按揭購(gòu)買一套屬于自己房子，這在廣州是不能想象的。在新加坡這個(gè)國(guó)家里，85%以上的國(guó)民都居住在組屋里。其中，擁有房屋的產(chǎn)權(quán)的居民占到93%。

2、組屋制度的內(nèi)容和特點(diǎn)

組屋制度的特點(diǎn)包括：

（一）政府占主導(dǎo)地位，建屋發(fā)展局具體實(shí)施

新加坡在住房保障方面堅(jiān)持的原則是政府行政干預(yù)為主、市場(chǎng)調(diào)節(jié)為輔。通過(guò)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，很好地解決了大部分人口的住房問(wèn)題，也有效控制房?jī)r(jià)不會(huì)過(guò)高。政府推行的公共組屋是由國(guó)家發(fā)展部的建屋發(fā)展局統(tǒng)一發(fā)展建造和具體實(shí)施的。新加坡建屋發(fā)展局作為獨(dú)立性非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，預(yù)算實(shí)行的是綜合平衡預(yù)算，經(jīng)營(yíng)虧損的部分由政府補(bǔ)足。主要任務(wù)是為百姓提供他們能買得起、住得起的房子[2]。

（二）政府提供住房所需的土地資源并出臺(tái)相關(guān)的土地征收政策

新加坡作為典型資本主義國(guó)家，有其自身的突出特征，就是政府嚴(yán)格控制全國(guó)土地資源，為組屋建設(shè)提供了強(qiáng)有力的土地、資金保障。在1949年，英國(guó)皇室就占有全國(guó)31%的土地；到1965年時(shí)，新加坡獨(dú)立，政府就公開(kāi)占有整個(gè)國(guó)家土地總面積中的49.2%；到1975年比例上升到66%，1985年該比例為76.2%，直到目前，新加坡政府及其法定機(jī)構(gòu)則擁有國(guó)家90%的土地。政府用各種方式將土地資源牢牢地掌握在手里，確保土地供應(yīng)，這也是新加坡能讓80%以上的居民住上公共住房的主要原因之一。后來(lái)，政府不僅頒布了《土地征用法令》，還提供低息貸款給建屋發(fā)展局，投入大筆財(cái)政維持組屋順暢運(yùn)作[3]。

（三）建立強(qiáng)制性的中央公積金制度作為住房保障的關(guān)鍵支撐

新加坡在1955年建立了中央公積金制度，由中央公積金局專門負(fù)責(zé)公積金的管理運(yùn)營(yíng)。該制度的主要特征為政府立法強(qiáng)制個(gè)人儲(chǔ)蓄，不僅是強(qiáng)制儲(chǔ)蓄制度，也是一種帶有強(qiáng)制性的社會(huì)保障制度。公積金的繳交由雇主和雇員各按雇員工資收入的一定比例逐月繳納，公積金的本息歸雇員所有，通過(guò)強(qiáng)制繳納、限制使用的方式來(lái)實(shí)行。

（四）用完善的法律保障措施為其提供制度保障。

為了實(shí)行對(duì)組屋的合理配售，確保分配的公平有序，同時(shí)保障中低收入群體的合法權(quán)益，新加坡于上世紀(jì)60年代制定并實(shí)施了《新加坡建屋與發(fā)展法》、《建屋局法》和《特別物產(chǎn)法》等，明確了政府發(fā)展公共住房的方針和目標(biāo)，構(gòu)成了新加坡完善的住房法律體系，對(duì)組屋購(gòu)買者的申請(qǐng)條件，購(gòu)買程序，補(bǔ)貼等方面均作出規(guī)定，在準(zhǔn)入和退出方面也作了詳細(xì)規(guī)定[4]。

三、中國(guó)住房保障的內(nèi)容以及出現(xiàn)的問(wèn)題

1、住房保障制度主要內(nèi)容

1.1住房公積金制度：住房公積金屬于政策性住房金融，是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分，其特點(diǎn)是直接以金融手段支持廣大城鎮(zhèn)職工在市場(chǎng)上解決住房問(wèn)題。實(shí)踐表明，該制度有利于解決低收入家庭住房問(wèn)題，不僅本身滿足和改善了部分低收入家庭住房條件，同時(shí)，廉租住房建設(shè)資金的主要部分也是來(lái)源于住房公積金的增值收益，促進(jìn)了廉租住房的建設(shè)。

但住房公積金管理中也暴露出或管理體制自身不足、或管理制度缺乏統(tǒng)一性、或監(jiān)管體系存在多頭性等普遍性問(wèn)題，在很大程度上阻礙了住房公積金制度的健康、快速發(fā)展。

1.2經(jīng)濟(jì)適用住房制度：出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用住房政策并給予各方面的優(yōu)惠政策措施，是政府保障中低收入家庭的居住權(quán)的政策體現(xiàn)。國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目規(guī)定免收土地出讓金，減免多項(xiàng)稅費(fèi)，同時(shí)地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。經(jīng)濟(jì)適用住房在很大層面上有效地解決了中低收入階層的住房問(wèn)題，其貢獻(xiàn)也是巨大的。

目前戶型面積偏大和日益高檔化是經(jīng)濟(jì)適用房主要的問(wèn)題，這無(wú)形中導(dǎo)致了房屋總價(jià)偏高，中低收入階層的消費(fèi)受到限制。權(quán)力尋租，鉆銷售過(guò)程管理不嚴(yán)的漏洞

1.3廉租住房制度：廉租住房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向享受城?zhèn)居民低保且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。目前，建設(shè)廉租住房的資金來(lái)源渠道不穩(wěn)定，資金嚴(yán)重缺乏。某些城市對(duì)這類住房的重視程度不夠，制度覆蓋面小且不完善。監(jiān)管、審批等程序上也存在漏洞。

1.4雙限商品房：是指由政府在土地出讓的時(shí)候限定戶型、限定售價(jià)的商品房。通過(guò)控制開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)在合理范圍，設(shè)定土地價(jià)格。這從土地源頭上控制房?jī)r(jià)，打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷，保障了中低收入者的住房利益。同時(shí)，一定數(shù)額的土地出讓金還歸地方政府所有[5]。

1.5二手房交易：引導(dǎo)并強(qiáng)化合理消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購(gòu)買二手房和租賃住房等，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常的理性供需狀態(tài)。住房消費(fèi)市場(chǎng)梯度消費(fèi)模式的形成，將有效平抑房?jī)r(jià)和促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

2、住房保障過(guò)程中存在的問(wèn)題

為滿足城市不同等級(jí)尤其是中收入家庭人員對(duì)住房的需求，我國(guó)加快了與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房保障制度建設(shè)，一系列政策和法律的出臺(tái)雖取得了一定成效，但體制機(jī)制上仍存在著一定的缺陷。

2.1住房、土地和住房等各制度缺乏宏觀設(shè)計(jì)和整體把握

中國(guó)的土地管理制度扭曲了市場(chǎng)上的住房供應(yīng)體系，減少了人口密集的城市的住房供應(yīng)，其次是我國(guó)保障性住房與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系協(xié)調(diào)復(fù)雜，我國(guó)政府沒(méi)有把握住保障性住房的建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，沒(méi)辦法為城市和國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展提供較好的支撐。

另外，保障房制度設(shè)計(jì)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，制度不穩(wěn)定。我國(guó)的住房政策。我國(guó)的住房政策總被當(dāng)做刺激消費(fèi)、防止通脹、留住人才的工具等來(lái)使用。這種制度設(shè)計(jì)不僅使住房保障難以得到穩(wěn)定的財(cái)政支持，造成權(quán)力尋租現(xiàn)象。

2.2現(xiàn)行保障房制度扭曲了土地和住房市場(chǎng)，損害了市場(chǎng)效率。

目前我國(guó)現(xiàn)行的保障房制度并沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。

目前市場(chǎng)信息處于不公開(kāi)、不透明的階段，國(guó)民很難通過(guò)正當(dāng)?shù)那阔@得自己想要的住房信息。其次是住房和土地市場(chǎng)的相關(guān)主體地位不平等。很多情況下政府采用經(jīng)濟(jì)和行政手段直接參與市場(chǎng)，政府官員和國(guó)有單位職工則是利用信息優(yōu)勢(shì)與手中掌握的權(quán)力直接為自身獲利創(chuàng)造條件[6]。

2.3政府在住房保障中的責(zé)任不明確

首先，我國(guó)對(duì)政府職能和住房保障中責(zé)任的規(guī)定不清晰，這導(dǎo)致一旦需要追查責(zé)任時(shí)，不知道向誰(shuí)去問(wèn)責(zé)。其次，沒(méi)有制度化和規(guī)范化的預(yù)算和制度來(lái)保證政府履行責(zé)任的效果。其次，沒(méi)有明確界定住房保障的對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)，有些規(guī)定相互矛盾與沖突，使政府部門自過(guò)大，不利于住房保障領(lǐng)域的的公平公正。最后，對(duì)政府提供住房保障的手段和范圍也并不明確。

四、如何完善我國(guó)住房公積金體制

通過(guò)學(xué)習(xí)借鑒新加坡的住房公積金制度，提出以下對(duì)策建議

1、發(fā)揮政府有效的宏觀調(diào)控作用，建立完備的住房公積金法律制度我國(guó)需要制定一部覆蓋全國(guó)、具有最高法律效力的《住房公積金法》。在全國(guó)范圍內(nèi)提高法律的適用性與威懾力。應(yīng)賦予住房公積管理中心依法檢查權(quán)和強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，以法律手段預(yù)防并解決住房公積金的支付風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。2、繳存方式自主靈活，提高住房公積金的繳納。應(yīng)根據(jù)住房公積金的基本保障性質(zhì)，合理確定住房公積金的繳存比例和基數(shù)。3、使用方式多元化、保障范圍擴(kuò)大化。我國(guó)住房公積金應(yīng)靈活使用，富裕參與者自主決定權(quán)，可以將公積金用于住房公積金貸款的還貸、治病及養(yǎng)老等其他方面。4、廣泛開(kāi)辟住房公積金保值增值的渠道和途徑。住房公積金的運(yùn)用要嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定， 堅(jiān)持專款專用的原則，建立健全的預(yù)算管理和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，嚴(yán)格控制公積金的提取和使用，妥善管理，確保安全，并努力實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的保值增值。

五、如何進(jìn)一步解決我國(guó)的住房困難問(wèn)題

1、實(shí)行多元化與多層次的住房供應(yīng)體系。應(yīng)充分發(fā)揮市場(chǎng)和政府在住房市場(chǎng)中的不同作用，根據(jù)不同收入水平的人群的居住需求，提供并完善多元化、多層次的住房供應(yīng)體系

2、重點(diǎn)解決中低收入人群的住房問(wèn)題。（1）提高立法的質(zhì)量和數(shù)量，以此保證保障性住房的實(shí)施；（2）除政府直接出資建房外，社會(huì)組織也可參與保障性住房供給，解決中低收入人群住房問(wèn)題；（3）住房補(bǔ)貼著重針對(duì)于中低收入人群；（4）適度的多樣化混居避免居住隔離。

3、制定符合實(shí)際的住房政策。需要制定符合不同需求的住房質(zhì)量、單套面積、配套設(shè)施等標(biāo)準(zhǔn)以適應(yīng)對(duì)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等不同住房供給模式。詳細(xì)界定住房保障對(duì)象、明確規(guī)定保障性住房的進(jìn)入退出制度[7]。

4、完善住房金融系統(tǒng)，提供多渠道住房資金來(lái)源。在新加坡是由住房發(fā)展銀行等負(fù)責(zé)住房融資體系的管理。因此，在我國(guó)也應(yīng)建立相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)建立有效的住房信貸機(jī)制，通過(guò)貸款等多種方式方式，為中低收入人群提供住房抵押貸款或低息貸款，提高這類人群的購(gòu)房能力，改善居民住房條件，使他們得以安居樂(lè)業(yè)。

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篇8

關(guān)鍵詞：公共租賃房；融資；住房保障

中圖分類號(hào)：F8文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3198（2012）03-0128-02

近年來(lái)，我國(guó)保障房體系建設(shè)的步伐加快，并實(shí)現(xiàn)了從經(jīng)濟(jì)適用房為主體到以廉租房、公共租賃房為主體的過(guò)渡。整個(gè)“十二五”期間，公共租賃房資金需求量龐大，2011年公共租賃房建設(shè)就面臨著2000億元的資金缺口，特別是在西部地區(qū)，更是面臨嚴(yán)峻的資金壓力。然而，我國(guó)公共租賃房的發(fā)展還處于起步探索階段，公共租賃房融資還存在諸多問(wèn)題，嚴(yán)重制約了公共租賃房的持續(xù)發(fā)展。

1 我國(guó)公共租賃房融資存在的現(xiàn)實(shí)困境

1.1 缺乏專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)

今后國(guó)家將重點(diǎn)發(fā)展公共租賃房，公共租賃房建設(shè)量龐大，數(shù)量龐大的公共租賃房需要充足的資金作為保障，這就要求設(shè)立專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)，積累大量的專項(xiàng)資金支持公共租賃房建設(shè)。我國(guó)當(dāng)前的公共租賃房管理體系中，決策、發(fā)展規(guī)劃和保障對(duì)象管理由政府住房保障主管部門負(fù)責(zé)，工程建設(shè)由主管部門委托國(guó)有建設(shè)單位或?qū)I(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，缺乏一個(gè)專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)來(lái)統(tǒng)籌保障公共租賃房的融資。目前，國(guó)內(nèi)部分地方通過(guò)政府投融資平臺(tái)籌集公共租賃房建設(shè)資金。但不論是政府住房保障管理部門還是地方政府投融資平臺(tái)都缺乏專業(yè)的融資水平，尤其是地方政府住房保障管理部門，既是土地的權(quán)屬主體，又是籌集公共租賃房建設(shè)資金的主體，集多種角色于一身，融資水平低下，加大了公共租賃房的融資難度。

1.2 融資渠道有限

當(dāng)前，不少地區(qū)公共租賃房建設(shè)還較大程度地局限于政府直接投資，公共租賃房融資方式仍然比較單一。公共租賃房建設(shè)資金主要來(lái)源于財(cái)政撥款、土地出讓凈收益以及住房公積金增值收益等政策性的資金支持上，很少有金融機(jī)構(gòu)和其他主體的資金參與，缺乏靈活的財(cái)政及金融制度支持或商業(yè)化運(yùn)作。這種資金來(lái)源方式已經(jīng)顯示出資金規(guī)模不夠、持續(xù)性不足的特點(diǎn)。目前，由于公共租賃房融資渠道有限，融資能力單一，在各地保障房建設(shè)中，公共租賃房開(kāi)工率并不高，已開(kāi)工的保障房中有相當(dāng)一部分為拆遷安置房和棚戶區(qū)改造房。以財(cái)政劃撥為主的融資模式適合經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和公租房建設(shè)規(guī)模小的地區(qū)，對(duì)于我國(guó)大規(guī)模的公共租賃房建設(shè)則難以具有推廣的示范效應(yīng)。當(dāng)前我國(guó)公共租賃房建設(shè)主要依賴于財(cái)政撥款、社會(huì)保障等純政策性資金的投入，缺乏社會(huì)資本的參與，使得融資過(guò)程呆滯化、僵硬化。

1.3 融資效率不高

現(xiàn)階段我國(guó)公租房融資效率不高主要表現(xiàn)在資金到位率低。目前，針對(duì)我國(guó)公共租賃房融資困難的問(wèn)題，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)政策以保障公共租賃房的資金來(lái)源，但從實(shí)際情來(lái)看，公共租賃房建設(shè)部分資金難以落實(shí)。財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部三部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，允許從土地出讓凈收益、公積金增值收益中計(jì)提廉租房保障資金10%用于公共租賃房建設(shè)。目前，各地方政府雖然有大量土地出讓收入，但很多地方政府會(huì)將土地出讓收入用于基礎(chǔ)建設(shè)、動(dòng)拆遷成本等方面，出現(xiàn)土地出讓低收益甚至零收入的情況。此外，目前公積金增值收益大多以貸款的形式用于公共租賃房建設(shè)，但公積金每年的放貸規(guī)模會(huì)根據(jù)樓市成交量的起落而有所不同，因此結(jié)余資金及產(chǎn)生的增值收益也不穩(wěn)定，直接制約了公共租賃房的融資效率的提高。

2 我國(guó)公租房融資困境的原因分析

2.1 公共租賃房福利性的價(jià)值取向

根據(jù)公共產(chǎn)品理論，公共租賃房是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，既具有公共物品的非競(jìng)爭(zhēng)性又有私人物品的排他性的特征；此外，公共租賃房還具有正的外部性。這就決定了市場(chǎng)機(jī)制在此領(lǐng)域是部分失靈的。從公共租賃房具有私人物品排他性的特征來(lái)看，由于公共租賃房的定位為“只租不售”，且租金水平比市場(chǎng)價(jià)格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年時(shí)間才能收回成本，資金回籠速度極其緩慢，建設(shè)資金需要長(zhǎng)期沉淀，對(duì)于短期內(nèi)追求最大利潤(rùn)的社會(huì)資本缺乏吸引力，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)較少涉及該領(lǐng)域，銀行貸款也存在一定難度。公共租賃房福利性的價(jià)值取向，決定其與一般商品房的價(jià)值取向性不同，使得現(xiàn)階段我國(guó)公共租賃房融資主要依靠政府財(cái)政撥款，公共租賃房融資渠道過(guò)于單一化。

2.2 公共租賃房融資缺乏法制保障

公共租賃房建設(shè)以解決中低收入群體的住房困難為目標(biāo)，現(xiàn)在正處于快速發(fā)展的過(guò)程中。我國(guó)出臺(tái)多項(xiàng)有利于公共租賃房融資的政策，但是在實(shí)施的過(guò)程中缺乏法律保障，以致于各種融資政策落實(shí)不到位，難以解決公共租賃房融資困難的問(wèn)題。例如，國(guó)家出臺(tái)從土地出讓金中提取廉租房保障金用于公共租賃房建設(shè)的規(guī)定，但有大部分城市沒(méi)有嚴(yán)格的貫徹執(zhí)行。中國(guó)審計(jì)署2010第22號(hào)文件了19個(gè)?。ㄖ陛犑校?007年至2009年政府投資保障性住房審計(jì)調(diào)查，2007年至2009年，有1.5億元廉租房保障資金被挪用，包括北京、上海、成都在內(nèi)，共有22個(gè)城市從土地出讓凈收益中提取廉租房保障資金的比例未達(dá)到10%的最低要求，這些城市共計(jì)少提取146.23億元。由于缺乏法律保障，使得公共租賃房融資政策不能有效嚴(yán)格執(zhí)行，政策法規(guī)不健全，政策隨意性強(qiáng)，難以保障公共租賃房建設(shè)資金落實(shí)到位。

3 發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)公租房融資的經(jīng)驗(yàn)

公共租賃房在我國(guó)內(nèi)地還是新生事物，但在發(fā)達(dá)國(guó)家已成為住房保障制度的重要組成部分，發(fā)達(dá)國(guó)家的公共租賃房建設(shè)融資經(jīng)驗(yàn)對(duì)解決我國(guó)公共租賃房融資困境有重要的借鑒意義。

3.1 新加坡

新加坡政府通過(guò)建屋發(fā)展局為大量的中低收入者提供政府新建的公共組屋。公共組屋建設(shè)項(xiàng)目的順利開(kāi)展得益于新加坡完備的住房公積金制度，同時(shí)《中央公積金法》明確規(guī)定公積金繳費(fèi)用于包括住房方面的保障。建屋發(fā)展局建造和運(yùn)營(yíng)組屋的資金主要來(lái)源于中央公積金局、政府低息貸款以及政府津貼。第一，新加坡公民都必須按一定比率繳納公積金儲(chǔ)蓄存放在中央公積金局，提供給建屋發(fā)展局。第二，建屋發(fā)展局以低息甚至是無(wú)息獲得政府建房貸款，并且政府不追索還債。第三，政府每年從財(cái)政預(yù)算中拿出固定比例的資金用于補(bǔ)貼公共住房建設(shè)，建屋局每年的赤字都由政府資金填補(bǔ)。

3.2 德國(guó)

德國(guó)作為福利性國(guó)家的代表，目前租房率達(dá)到了60%。德國(guó)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)公共租賃房資金主要來(lái)源于德國(guó)住宅儲(chǔ)蓄銀行低息貸款、政府補(bǔ)貼，形成了具有儲(chǔ)蓄特色，政府支持的融資模式。第一，德國(guó)通過(guò)建立住宅儲(chǔ)蓄制度來(lái)解決公共租賃房建設(shè)資金問(wèn)題，德國(guó)《住房?jī)?chǔ)蓄法》規(guī)定住房?jī)?chǔ)蓄銀行是專項(xiàng)辦理住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的國(guó)家專業(yè)銀行，通過(guò)不受市場(chǎng)供求關(guān)系和通貨膨脹等因素影響的固定存貸款利率來(lái)吸引居民參加住宅儲(chǔ)蓄。第二，政府向土地所有者征購(gòu)?fù)恋兀饨o建房企業(yè)建公租房，并提供減免土地稅、所得稅等方面的優(yōu)惠。此外，社會(huì)組織如住房合作社、教會(huì)在供給公共租賃房方面也發(fā)揮了一定的作用。

3.3 中國(guó)香港

中國(guó)香港被全世界公認(rèn)為是解決有效解決社會(huì)居住保障問(wèn)題的典范。為了滿足低收入人群居住的需要，香港于1954年實(shí)行公屋制度，1973年根據(jù)出臺(tái)的《房屋條例》成立了香港房屋委員會(huì)，以專業(yè)高效的運(yùn)營(yíng)管理解決了香港居民的住房保障問(wèn)題，香港約有三分之一的人口居住在政府房屋委員會(huì)提供的公屋里。香港公屋建設(shè)資金主要來(lái)源于資助和房屋委員會(huì)取得的經(jīng)常性收入。第一，政府通過(guò)免費(fèi)撥地、撥出資本和貸款提供公屋建設(shè)資助。第二，房屋委員會(huì)通過(guò)出租公屋及其附屬商業(yè)樓宇、出售自置居所單位獲得公屋建設(shè)資金。例如，出租公屋的配套設(shè)施，包括商場(chǎng)、停車場(chǎng)、社區(qū)設(shè)施等。

4 解決我國(guó)公租房建設(shè)融資困境的建議

根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)先進(jìn)的融資理念，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，本文提出以下幾點(diǎn)關(guān)于我國(guó)公共租賃住房融資的建議。

4.1 發(fā)揮政府承擔(dān)融資責(zé)任主體的核心作用

（1）成立專門機(jī)構(gòu)保障公共租賃房融資。

借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，由政府成立專門的公共租賃房金融機(jī)構(gòu)以積累大量專項(xiàng)資金支持公共租賃房建設(shè)。例如新加坡建屋發(fā)展局、德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行、中國(guó)香港房屋委員會(huì)都是專門負(fù)責(zé)公共租賃房的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，在公共租賃房融資過(guò)程中發(fā)揮了重要作用。學(xué)習(xí)德國(guó)，通過(guò)設(shè)立公共租賃房金融機(jī)構(gòu)保障公共租賃房建設(shè)的資金需求。公共租賃房金融機(jī)構(gòu)可以由兩部分組成，一是地方政府參與或直接投資設(shè)立促進(jìn)公共租賃房建設(shè)的政策性金融機(jī)構(gòu)；二是成立全國(guó)性的互助式住宅儲(chǔ)蓄銀行，形成保障公共租賃房建設(shè)的住房?jī)?chǔ)蓄貸款融資服務(wù)體系。

（2）實(shí)施有利于公租房融資的政策傾斜。

新加坡、德國(guó)、中國(guó)香港地區(qū)開(kāi)展公租房建設(shè)項(xiàng)目，政府在公租房融資方面都實(shí)施了政策優(yōu)惠，有利于及時(shí)有效地籌集公租房建設(shè)資金。我國(guó)政府應(yīng)該制定相關(guān)配套政策支持公租房建設(shè)，對(duì)公租房建設(shè)實(shí)施政府補(bǔ)助、稅費(fèi)減免、貼息貸款、給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)等政策傾斜，降低公租房建設(shè)成本。如實(shí)施建設(shè)、買賣、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠和補(bǔ)貼政策，減免土地出讓金以及相關(guān)稅費(fèi)，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的公租房建房貸款，給予一定的政策優(yōu)惠，提高融資效率。

（3）加快保障公共租賃房發(fā)展的法制建設(shè)。

國(guó)外公共租賃房建設(shè)穩(wěn)定充足的資金供應(yīng)得益于其健全的法律法規(guī)。新加坡的《中央公積金法》、德國(guó)的《住房?jī)?chǔ)蓄法》、以及中國(guó)香港的《房屋條例》都在為籌集公共租賃房建設(shè)資金、保障公共租賃房的持續(xù)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。例如，新加坡《中央公積金法》明確規(guī)定，所有永久居民和和被新加坡雇傭的公民都必須按一定比率繳納公積金儲(chǔ)蓄存放在中央公積金局。目前，我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)落實(shí)公共租賃房建設(shè)資金、保障公共租賃房發(fā)展的法律法規(guī)，應(yīng)盡快出臺(tái)統(tǒng)攬全局，保障資金來(lái)源的專門性的法律法規(guī)，以保障公共租賃房建設(shè)資金的有效落實(shí)，為公共租賃房建設(shè)資金來(lái)源提供權(quán)威保障。

4.2 積極利用社會(huì)資本，豐富融資渠道

（1）利用公積金結(jié)余資金。

學(xué)習(xí)新加坡，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，探索利用公積金結(jié)余資金用于公租房房建設(shè)。2009年12月，《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》出臺(tái)，《意見(jiàn)》指出在優(yōu)先保障職工提取個(gè)人住房貸款以及留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將不超過(guò)50%的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)。以重慶為例，重慶市積極爭(zhēng)取國(guó)家住房公積金貸款試點(diǎn)，已將30億元住房公積金貸款全部發(fā)放到重慶市的公共租賃房項(xiàng)目中。因此，要進(jìn)一步擴(kuò)大公積金資金結(jié)余支持公共租賃房建設(shè)的試點(diǎn)范圍。

（2）利用社會(huì)福利彩票籌集款。

借鑒德國(guó)利用社會(huì)組織的融資經(jīng)驗(yàn)，德國(guó)的社會(huì)組織在籌集公共租賃房建設(shè)資金上發(fā)揮了一定作用，現(xiàn)在合作社建造的公共租賃房占整個(gè)公共租賃房建造量的22%。在我國(guó)，可以積極利用福利彩票籌集款，籌集一定比例的社會(huì)公益基金用于公共租賃房建設(shè)。2010年我國(guó)彩票銷售額達(dá)到了1662.48億元，是國(guó)家對(duì)保障性住房財(cái)政投入（792億元）的2倍多。福利彩票籌集款的數(shù)額龐大、資金來(lái)源穩(wěn)定，從福利彩票籌集款中按一定比例比例提取資金優(yōu)勢(shì)明顯。

5 結(jié)語(yǔ)

就實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)公共租賃房融資存在著諸多問(wèn)題，資金的匱乏已經(jīng)嚴(yán)重制約了公共租賃房的建設(shè)。因此，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況、借鑒國(guó)外地區(qū)先進(jìn)的融資理念是解決當(dāng)前公共租賃房融資困難的重要途徑。同時(shí)，要不斷完善我國(guó)公共租賃房制度設(shè)計(jì)，加快公共租賃房融資模式的創(chuàng)新，以解決我國(guó)公共租賃房的融資困難，為公共租賃房的持續(xù)發(fā)展提供充足、穩(wěn)定、可靠的資金來(lái)源。

參考文獻(xiàn)

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［4］馬寧.公租房住房保障體系中的定位研究［J］.理論探討，2011，（3）.

篇9

 

一、我國(guó)保障性住房的財(cái)政金融政策

 

1978年房改之后，我國(guó)的住房政策從實(shí)物分配方式逐漸過(guò)渡為貨幣分配方式，并培育出了房地產(chǎn)市場(chǎng)，而關(guān)系到絕大多數(shù)中低收入者的住房問(wèn)題則被納入到住房保障體系中，由經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房以及廉租房來(lái)共同承擔(dān)。在這一變革中，我國(guó)的保障性住房財(cái)政政策以及金融政策發(fā)揮了重要的作用。

 

(一)稅費(fèi)減免與補(bǔ)貼并重的財(cái)政政策

 

保障性住房財(cái)政政策從供給和需求兩方面來(lái)實(shí)施。供給方面包括資金補(bǔ)貼、稅收減免、直接投資興建以及免征土地出讓金;需求方面又包括資金補(bǔ)貼、房租減免、實(shí)物補(bǔ)貼三種方式。不論是從供給方面資助還是從需求方面優(yōu)惠，我國(guó)的保障性住房財(cái)政政策都偏向以“暗補(bǔ)”的形式來(lái)支持建設(shè)，且資金數(shù)量龐大。就財(cái)政補(bǔ)貼一項(xiàng)，自2007年以來(lái)，中央累計(jì)下?lián)艿谋Ｕ闲园簿庸こ萄a(bǔ)助資金就高達(dá)1547億元，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能填補(bǔ)保障性住房的資金缺口。保障性住房政策對(duì)于財(cái)政的過(guò)分依賴不僅給政府背上了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也限制了其自身的發(fā)展。

 

(二)銀行貸款方式為主的金融政策

 

銀行貸款作為我國(guó)保障性住房金融政策的重要組成部分，其通過(guò)利率的調(diào)整和貸款期限的多種組合來(lái)體現(xiàn)對(duì)其中低收入群體的住房保障性。一方面，銀行向開(kāi)發(fā)商提供長(zhǎng)期低息貸款以及個(gè)人住房抵押貸款，另一方面又向住戶提供長(zhǎng)期的住房抵押貸款。銀行向開(kāi)發(fā)商提供的低息貸款主要用于經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，其優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)在利率上下浮10%，貸款期限延長(zhǎng)至5年，開(kāi)發(fā)商可向外資銀行貸款、對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)要求降低這幾個(gè)方面。

 

住房公積金作為保障性住房金融政策的另一個(gè)重要組成部分，其保障性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是加大公積金的歸集和覆蓋面，為保障性住房提供資金支持;二是購(gòu)房者可利用公積金從銀行貸款。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的《2008年全國(guó)住房公積金管理情況通報(bào)》顯示，截至2008年末，全國(guó)住房公積金繳存總額為20699.78億元，為保障性住房提供了大量的建設(shè)資金。保障性住房建設(shè)融資渠道單一，大量中低收入者雖然可以從銀行獲得住房抵押貸款，但是貸款利息并沒(méi)有實(shí)質(zhì)優(yōu)惠，且住房公積金貸款往往難以取得，不論是開(kāi)發(fā)商還是住戶都十分欠缺更為廣闊的融資渠道。

 

二、美國(guó)公共住房財(cái)政、金融政策利弊解析

 

美國(guó)是世界上頭號(hào)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，擁有世界上最發(fā)達(dá)的住房金融以及信貸市場(chǎng)，其住房私有率達(dá)到70%，這與美國(guó)政府在住房領(lǐng)域的財(cái)政政策以及強(qiáng)大的金融支持有不可分割的關(guān)系。然而，美國(guó)又是一個(gè)對(duì)公共住房領(lǐng)域干預(yù)較少的國(guó)家，主張使市場(chǎng)自由發(fā)揮，政府只通過(guò)間接的調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)住房領(lǐng)域的公平。次貸危機(jī)之后，美國(guó)對(duì)住房領(lǐng)域的大量干預(yù)和注資提醒我們關(guān)系到民生的住房問(wèn)題并不能單純地依賴市場(chǎng)調(diào)節(jié)，必須由政府進(jìn)行干預(yù)。

 

(一)多樣化的財(cái)政政策

 

美國(guó)公共住房財(cái)政政策表現(xiàn)在稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼以及限制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)這幾個(gè)方面，且不同時(shí)期的財(cái)政政策都伴隨著公共住房法律的完善。筆者根據(jù)美國(guó)公共住房發(fā)展?fàn)顩r，將美國(guó)公共住房財(cái)政政策的發(fā)展分為三個(gè)階段。

 

第一階段是二戰(zhàn)后至20世紀(jì)50年代。這一時(shí)期，公共住房的匱乏是最大特征。二戰(zhàn)后，面對(duì)大量的房屋因戰(zhàn)爭(zhēng)損毀，羅斯福政府面臨的首要問(wèn)題是住房短缺。這一時(shí)期政府頒布的法律包括《臨時(shí)住房法》、《公共住房法》以及《住宅法》，提出由聯(lián)邦政府出資，地方興建，實(shí)物配租來(lái)解決居民的居住問(wèn)題，并成立了退伍軍人管理局、聯(lián)邦住宅管理局、聯(lián)邦抵押協(xié)會(huì)等組織來(lái)促進(jìn)住房建設(shè)。

 

第二階段是20世紀(jì)60年代至20世紀(jì)80年代。這時(shí)期，公共住房問(wèn)題從數(shù)量缺乏轉(zhuǎn)向貧民窟治理以及房屋修繕上來(lái)。聯(lián)邦政府通過(guò)了《國(guó)民住宅法案〉〉以及“房租補(bǔ)助計(jì)劃”，方面支持鼓勵(lì)私人興建維修住房，政府提供擔(dān)保，向銀行貸款。另一方面，政府向公民發(fā)放“房屋補(bǔ)助券”實(shí)現(xiàn)了從“磚頭補(bǔ)貼”向“人頭補(bǔ)貼”的過(guò)渡。政府方面繼續(xù)支持發(fā)放資金興建、維修住房，另方面向低收入者提供資金補(bǔ)助。

 

第三階段是20世紀(jì)80年代到次貸危機(jī)之前。這時(shí)期，布什政府簽署通過(guò)了《補(bǔ)助低收入家庭無(wú)房戶買房法案》，開(kāi)始了“美國(guó)首付計(jì)劃”，對(duì)于有能力還貸而不能負(fù)擔(dān)首付的困難家庭提供首付資助。

 

美國(guó)的公共住房政策經(jīng)歷了一個(gè)由“磚頭補(bǔ)貼”向“人頭補(bǔ)貼”、由政府提供全部建房資金到地方和私人提供建房資金的過(guò)程。這期間，美國(guó)采用了多種財(cái)政措施幫助中低收入者實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)想，這主要表現(xiàn)在對(duì)住房需求和供給兩方面上。一方面給予開(kāi)發(fā)商和私人建房者以利稅優(yōu)惠和各種補(bǔ)貼，另一方面通過(guò)直接補(bǔ)貼房租或給予購(gòu)房款等措施增強(qiáng)居民購(gòu)買力，以支持其住房消費(fèi)。

 

(二)融資渠道豐富的金融政策

 

美國(guó)政府性質(zhì)的公共住房融資機(jī)構(gòu)主要有三個(gè)，分別是聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(FNMA)、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(GNMA)、聯(lián)邦房貸抵押公司(FHLMC)。它們?cè)趦杉?jí)市場(chǎng)上各司其職，聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)在二級(jí)市場(chǎng)上買賣抵押貸款，為政府特定住房項(xiàng)目提供特別支持，管理和經(jīng)營(yíng)政府持有的抵押貸款。而政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(GNMA)則負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和清償政府機(jī)構(gòu)購(gòu)買的抵押貸款和抵押財(cái)產(chǎn)，為政府項(xiàng)目提供特別資助，購(gòu)買聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局和農(nóng)戶住房局擔(dān)保的抵押貸款，并為抵押貸款債券提供擔(dān)保，作為證券發(fā)行商參與二級(jí)市場(chǎng)業(yè)務(wù)。最后是聯(lián)邦住房抵押公司(FHLMC)，向存款型金融機(jī)構(gòu)的常規(guī)抵押貸款提供二級(jí)市場(chǎng)服務(wù)。除此之外，民間自發(fā)成立的抵押貸款機(jī)構(gòu)也參與其中，使民間資本被廣泛的利用于公共住房市場(chǎng)，這包括了儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、美國(guó)互助銀行、信用社、抵押銀行等。

 

美國(guó)公共住房的金融政策給予開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠主要體現(xiàn)在政府提供低利率貸款、鼓勵(lì)私人銀行進(jìn)行貸款、鼓勵(lì)證券機(jī)構(gòu)為貸款發(fā)放由政府擔(dān)保的證券。而對(duì)于住房消費(fèi)方，除了為其提供低利率的長(zhǎng)短期抵押貸款之外，還支持私人參與二級(jí)市場(chǎng)的房屋債券買賣，并為二級(jí)市場(chǎng)建立了保險(xiǎn)機(jī)制，增強(qiáng)了人們投資的信心。

 

(三)利弊解析

 

美國(guó)的公共住房財(cái)政、金融政策的有利方面包括四個(gè)方面：是政府廣泛、間接式參與。政府雖然不提供直接的資金和土地支持，但是對(duì)于稅收的減免以及補(bǔ)貼很大程度上吸引了私人的投資和建設(shè)，減輕了財(cái)政負(fù)擔(dān)。二是財(cái)政、金融政策的法令化及規(guī)范化。從1934年最早的《臨時(shí)住房法》到后來(lái)逐漸完善的《國(guó)民住宅法案》，政府都將公共住房財(cái)政、金融政策以法律形式予以確定。正因?yàn)楣沧》糠傻牟粩嗤晟?，美?guó)的公共住房財(cái)政、金融政策才得以發(fā)揮最大的作用。三是公共住房金融政策的多樣化。兩級(jí)住房抵押市場(chǎng)幫助銀行、住房抵押機(jī)構(gòu)等獲得資金融通，不僅降低資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且給住房消費(fèi)提供大量資金。四是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)住房抵押貸款保駕護(hù)航。專門的房屋保險(xiǎn)制度、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度以及抵押信用保險(xiǎn)制度，使得住房擔(dān)保業(yè)務(wù)運(yùn)行更加規(guī)范。

 

雖然美國(guó)的公共住房財(cái)政、金融政策在解決中低收入群體住房問(wèn)題上值得我國(guó)保障性住房政策借鑒，但是次貸危機(jī)卻讓我們深刻的了解到其弊端。是監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于申請(qǐng)住房抵押貸款的低收入人群未能有效地審查其申請(qǐng)貸款的資格，尤其突出的表現(xiàn)為次貸危機(jī)之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮從而導(dǎo)致了大量銀行和金融機(jī)構(gòu)對(duì)不符合條件的申請(qǐng)人大量的發(fā)放住房抵押貸款。二是二級(jí)市場(chǎng)金融衍生產(chǎn)品發(fā)展過(guò)快，導(dǎo)致監(jiān)督機(jī)構(gòu)無(wú)法對(duì)其進(jìn)行有效監(jiān)督，各種低首付、不同利率組合的住房抵押貸款債券流向市場(chǎng)，在加速資金流動(dòng)的同時(shí)增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。三是長(zhǎng)期優(yōu)惠的財(cái)政、金融政策以及便利的住房抵押債券融資模式加大了來(lái)自需求和供給的雙方面的投資，降低了人們對(duì)于資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的警惕性。

 

三、美國(guó)公共住房財(cái)政金融政策啟示

 

美國(guó)公共住房的財(cái)政政策和金融政策在幫助居民實(shí)現(xiàn)“人人都有良好的住房”和住房私有化方面發(fā)揮了重要的作用。了解美國(guó)的公共住房財(cái)政金融政策，可以給我國(guó)的保障性住房政策的資金籌集帶來(lái)很好的借鑒，尤其是在次貸危機(jī)之后，我們更要從美國(guó)的公共住房政策中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

 

()堅(jiān)定市場(chǎng)為主政府為輔的住房供應(yīng)模式

 

美國(guó)現(xiàn)階段的住房財(cái)政政策和金融政策都是通過(guò)間接調(diào)節(jié)方式進(jìn)行，盡量不干預(yù)市場(chǎng)。而我國(guó)在保障性住房方面采取的措施還處在美國(guó)早期大量提供實(shí)物住房的階段，這也類似于房改之前我國(guó)的公房供給模式。大規(guī)模的實(shí)物住房供給一方面會(huì)影響商品房市場(chǎng)，另一方面也會(huì)增加財(cái)政壓力。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的新住房體系應(yīng)該堅(jiān)定地以市場(chǎng)為主要供應(yīng)渠道，而政府的行為只能作為市場(chǎng)的補(bǔ)充，不應(yīng)該影響市場(chǎng)發(fā)揮資源配置的作用。

 

(二)利用靈活的補(bǔ)貼形式提高居民住房消費(fèi)能力

 

美國(guó)對(duì)最低收入者提供住房，對(duì)中低收入者提供不同的住房補(bǔ)貼而不是提供不同類型的住房。這種租金補(bǔ)貼模式往往與收入掛鉤。不區(qū)分中等收入群體的層次，承租者往往只需支付低廉的租金即可租賃套合適的住房，剩下的租金通過(guò)住房券、現(xiàn)金補(bǔ)貼等模式發(fā)放給承租者或者房東。而我國(guó)現(xiàn)階段保障性的住房補(bǔ)貼還依舊停留在“磚頭補(bǔ)”和“暗補(bǔ)”的階段，給政府財(cái)政背上了沉重的負(fù)擔(dān)。只有切實(shí)增強(qiáng)人們的支付能力，并提供不同形式的住房補(bǔ)貼，才能更好地解決居民的住房問(wèn)題。

 

(三)成立保障性住房融資及監(jiān)督機(jī)構(gòu)多渠道籌集資金

 

美國(guó)的公共住房金融機(jī)構(gòu)有政府直接參與成立的，也有民間自發(fā)組織的，二者相互配合，在一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)發(fā)揮著各自的作用，并為公共住房的建設(shè)提供了資金的融通。而我國(guó)在這方面的欠缺直接導(dǎo)致了我國(guó)的住房資金不足，大大增加了財(cái)政的負(fù)擔(dān)。我國(guó)應(yīng)成立專門的住房保障部門，依托住房公積金等增加籌資渠道，鼓勵(lì)發(fā)行住房抵押貸款債券，同時(shí)要成立相應(yīng)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)住房抵押貸款的購(gòu)房者進(jìn)行監(jiān)督，并實(shí)行強(qiáng)制保險(xiǎn)措施，增強(qiáng)融資安全性。

 

(四)構(gòu)建政府引導(dǎo)、多方參與的保障性住房投資模式

篇10

關(guān)鍵詞：住房保障 社會(huì)公平 經(jīng)濟(jì)適用房 公共租賃房

住房是公民得以生存的要件，有房住是公民的基本權(quán)益，因而住房問(wèn)題具有“公平”與“保障”的特質(zhì)。在我國(guó)，近十年來(lái)城市房?jī)r(jià)高漲，在上海、北京等大城市還產(chǎn)生了“蟻?zhàn)濉?、“蝸居”、“膠囊公寓”、“集裝箱房”等住房現(xiàn)象，這些現(xiàn)象引起社會(huì)極大的反思，人們對(duì)我國(guó)住房政策的實(shí)際效用產(chǎn)生置疑。從世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，應(yīng)保證“人人住有所居”，在這方面政府責(zé)無(wú)旁貸。因此，有必要從公平視角研究我國(guó)的住房保障政策，探究其中存在的公平性問(wèn)題，并思考解決路徑。

我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障政策的歷史演進(jìn)

我國(guó)住房制度改革從1978年開(kāi)始，特別是1998年以來(lái)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)入深入發(fā)展、全面實(shí)施階段，作為房改重要組成部分的住房保障政策伴隨著房改政策的階段性調(diào)整而發(fā)生變化。

（一）建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系

1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布了在我國(guó)住房制度改革史上具有劃時(shí)代意義的文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文）。該文件以“穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度”為指導(dǎo)思想，以“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”為目標(biāo)，徹底改變了以往的福利分房制度。從此，我國(guó)以住房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始形成并發(fā)展壯大，各級(jí)政府逐漸高度重視住房保障工作，1999-2002年年均經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積占住房總建設(shè)面積的20%左右，中低收入家庭住房狀況得到一定程度的改善。

（二）商品房占市場(chǎng)主導(dǎo)地位且保障性住房比重下降

2000年以來(lái)，隨著經(jīng)營(yíng)城市理念的傳播，土地成為地方預(yù)算外財(cái)政收入的主要來(lái)源，地方政府利用劃撥土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性逐年下降。2003年，國(guó)務(wù)院了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)文），提出房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要求調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快商品住房發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房。由此，住房供應(yīng)體系由23號(hào)文以經(jīng)濟(jì)適用房為主演變成以商品房為主，經(jīng)濟(jì)適用房被定性為保障性的政策性商品住房，同時(shí)提出應(yīng)建立和完善廉租住房制度。

2003年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、中低收入人群的住房問(wèn)題難以解決等問(wèn)題與矛盾日益凸顯。從2004年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行供需雙向調(diào)節(jié)，以圖控制投資性購(gòu)房，遏制投機(jī)性炒房，并加大對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控力度，但收效甚微。2005-2008年間，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積占住房總建設(shè)面積的比例下降到5%左右，廉租房的建設(shè)量則更低，各收入階層居民解決住房的主要途徑只有商品房這一種選擇。

（三）以民生為重并提升保障性住房比例

面對(duì)不斷攀升的房?jī)r(jià)，2006年國(guó)務(wù)院了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，提出以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，建設(shè)“限套型、限房?jī)r(jià)”的商品住房即限價(jià)房，限價(jià)房是專門針對(duì)中等收入或中等偏下收入群體的保障性住房。2007年，“十七大”指出注重社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生，努力使全體人民住有所居，特別要將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。各地分階段、有步驟地加大對(duì)城市低保家庭住房困難戶的保障力度，并在實(shí)踐中不斷探索創(chuàng)新住房保障制度。2010年6月，國(guó)家七部委了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，旨在重點(diǎn)解決城市中等偏下收入、新職工及外來(lái)務(wù)工人員等“夾心層”的住房問(wèn)題。發(fā)展公共租賃住房，有利于完善住房供應(yīng)體系，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決城市中等偏下收入家庭基本住房需求，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)。

我國(guó)住房政策經(jīng)過(guò)多年調(diào)整，目前已形成以住房公積金制度為基礎(chǔ)，以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公共租賃房為供應(yīng)形式的分層住房保障體系，為解決城鎮(zhèn)中低收入居民的住房問(wèn)題發(fā)揮積極作用。

我國(guó)住房保障政策社會(huì)公平性反思

住房保障是全社會(huì)成員共享社會(huì)發(fā)展成果的體現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展是全體人民共同勞動(dòng)結(jié)果，各類社會(huì)成員都有權(quán)平等享受這一成果，獲得基本的居住條件。但在現(xiàn)實(shí)中，著力于為中低收入家庭提供居所的住房保障政策卻存在諸多有失公平的問(wèn)題，導(dǎo)致實(shí)際保障效果欠佳。

（一）政策保障面公平性缺失

公積金制度自1991年就建立，但目前住房公積金政策覆蓋面還只包括正規(guī)就業(yè)群體，自由職業(yè)人員、個(gè)體工商戶等尚未納入公積金繳存范圍。在正規(guī)就業(yè)群體中，公積金賬戶至今仍未普遍建立，某些企業(yè)以種種借口逃避建立公積金賬戶。廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房政策覆蓋面也較低，1998年的房改政策旨在建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的住房供應(yīng)體系，但1998-2002年期間經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量卻不大，2003年18號(hào)文后，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量更小，而作為社會(huì)救濟(jì)范疇的廉租房的保障面尚不足5‰，且這兩項(xiàng)政策也只覆蓋了城鎮(zhèn)有戶籍的居民，排斥了流動(dòng)人口、農(nóng)民工等住房困難群體。同時(shí)，不夠條件住廉租房又買不起經(jīng)適房和商品房的這類人群的住房保障問(wèn)題目前也無(wú)明確的政策。

（二）政策保障對(duì)象偏離

住房保障政策本應(yīng)體現(xiàn)對(duì)中低及低收入家庭的傾斜和支持，但執(zhí)行過(guò)程中保障對(duì)象卻發(fā)生了偏離，導(dǎo)致了不公平現(xiàn)象的發(fā)生。公積金政策中，住房公積金由個(gè)人和單位依照工資一定比例同時(shí)繳納同樣的份額，受制于單位經(jīng)濟(jì)效益和個(gè)人收入的差異，單位效益好的非低收入階層受益較多，而真正需要保障的中低收入階層卻受益較少或被排斥在公積金的受益范圍外。據(jù)調(diào)查，1998年以來(lái)約有16%的經(jīng)濟(jì)適用房賣給了中高收入者，出現(xiàn)了“一人多房”的現(xiàn)象，北京經(jīng)濟(jì)適用房用于自住的比例僅為51.34%，其余的被購(gòu)房者用于出租，而經(jīng)濟(jì)適用房在實(shí)施過(guò)程中保障對(duì)象出現(xiàn)了異化（劉潤(rùn)秋、曾祥鳳、于蘊(yùn)芳，2011），此外，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭在收入提高后如果不符合條件，享受的保障住房本應(yīng)退出，但實(shí)際中這部分非政策對(duì)象群體卻依然享受政策保障，造成住房福利固化。由于非政策目標(biāo)群體占用了大量住房保障資源，使得其他群體無(wú)法獲得政策支持，導(dǎo)致了對(duì)住房保障公平性原則的損害。

（三）貧富差距日益擴(kuò)大

住房保障政策具有極強(qiáng)的福利性，本質(zhì)是進(jìn)行社會(huì)二次分配，在住房領(lǐng)域補(bǔ)貼中低收入者，有利于維護(hù)社會(huì)的公平與穩(wěn)定。但實(shí)施過(guò)程中，政策的基本理念沒(méi)有得到完全貫徹，還產(chǎn)生了一些反向的效果，進(jìn)一步擴(kuò)大了貧富差距。

作為一項(xiàng)住房保障政策，公積金繳存本應(yīng)是“高收入者不補(bǔ)貼，中低收入者較少補(bǔ)貼，最低收入者較多補(bǔ)貼”，但在現(xiàn)行制度設(shè)計(jì)下，結(jié)果是收入越高受益越大，收入越低受益越小，造成“馬太效應(yīng)”，明顯偏離了住房保障的初衷。從購(gòu)買環(huán)節(jié)看，國(guó)家減免或優(yōu)惠了經(jīng)濟(jì)適用房以及限價(jià)房的出讓金或稅費(fèi)，這是政府對(duì)購(gòu)買者的一種補(bǔ)貼，以一套60平米經(jīng)適房?jī)r(jià)差30%為例，如按商品房1萬(wàn)元/平方米算，補(bǔ)貼量為18萬(wàn)元，如按2萬(wàn)元/平方米算，則補(bǔ)貼量高達(dá)36萬(wàn)元（陳伯庚，2011），實(shí)際享受的政府補(bǔ)貼比低收入戶租住廉租房的補(bǔ)貼要多得多，導(dǎo)致收入較高者比收入較低者享受到更多的政府補(bǔ)貼的不公平現(xiàn)象產(chǎn)生。從使用環(huán)節(jié)來(lái)看，購(gòu)房者除按規(guī)定提取公積金賬戶資金支付房款以外，還可以優(yōu)惠利率得到貸款――即借用他人賬戶上的資金。比如，重慶市2010年住房公積金繳存職工為178.14萬(wàn)人，但當(dāng)年僅1.6萬(wàn)職工享受到公積金貸款，事實(shí)上，購(gòu)房者一般較非購(gòu)房者更為富裕，結(jié)果卻是低收入者幫助了高收入者，人為擴(kuò)大了收入差距。中高收入者通過(guò)政策和管理漏洞購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、租用廉租房，把保障房當(dāng)成投資房，將其倒賣或出租獲利，導(dǎo)致中高收入群體與中低收入群體的貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大。

當(dāng)前公共租賃房制度公平性分析

雖然住房保障制度隨著市場(chǎng)的變化不斷進(jìn)行調(diào)整，但與全面建設(shè)小康、構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)相比，保障制度仍有待完善。隨著公共租賃房的建設(shè)工作在一些城市的逐步開(kāi)展，我國(guó)住房保障工作又進(jìn)入新的歷史階段，與先前推行的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房政策及公積金制度相比，在社會(huì)公平性方面，公共租賃房有諸多優(yōu)點(diǎn)。

（一）公共租賃房覆蓋面更廣

在住房保障政策的執(zhí)行過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)適用房者要么是買不起，要么輪不到，或者被某些不具有購(gòu)房資格的人占有，廉租房只是滿足最低收入群體的途徑，如新職工及大學(xué)畢業(yè)生，一些從外地遷移到某城市工作群體的住房困難問(wèn)題則需要新的渠道來(lái)解決。公租房由政府提供，沒(méi)有戶籍門檻，用低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格為這部分人群提供居所，隨著公租房供應(yīng)量的增加，這部分群體的住房困難問(wèn)題將逐步得到解決。以重慶市為例，重慶公租房項(xiàng)目計(jì)劃布局在一二環(huán)線之間輕軌沿線或交通條件較好的21個(gè)大型聚居區(qū)中，3年開(kāi)工建設(shè)4000萬(wàn)平方米公租房，住房覆蓋面達(dá)30%-40%，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。

（二）公共租賃房補(bǔ)貼方式合理

公積金制度“補(bǔ)人頭”，其目的是提高購(gòu)房者的購(gòu)房能力，但由于制度設(shè)計(jì)不合理，結(jié)果是馬太效應(yīng)：富者欲富，窮者欲窮。限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房“補(bǔ)磚頭”，但享有更大居所的人，獲得的稅費(fèi)減免卻越多，購(gòu)房者再次轉(zhuǎn)賣獲利更多。同樣是“補(bǔ)磚頭”的公租房制度，由政府主導(dǎo)修建，單套建筑面積以40平方米為主，經(jīng)濟(jì)適用能滿足基本生活需求，避免經(jīng)濟(jì)適用房的過(guò)多補(bǔ)貼。公租房以租為主，可多次提供給符合條件的不同租賃戶使用，也即為更多人提供住房補(bǔ)貼，提高保障的效益，避免傳統(tǒng)保障制度住房福利固化現(xiàn)象的發(fā)生。

（三）公共租賃房能避免轉(zhuǎn)讓牟利

在現(xiàn)行制度下，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房可上市轉(zhuǎn)賣獲利，經(jīng)濟(jì)適用房由于無(wú)法準(zhǔn)確劃分不同收入水平的住房需求群體，在準(zhǔn)入監(jiān)管機(jī)制不到位的情況下，一些具有特殊背景的購(gòu)房者在買入后獲取不合理的高額增值收益而影響和諧社會(huì)的建設(shè)。公租房的承租戶不具有公租房的產(chǎn)權(quán)，住房的升值與否與承租戶無(wú)關(guān)，所以公租房只能吸引真正有需求的人承租。重慶市政府設(shè)計(jì)了一個(gè)“公租房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)”，只在政府和承租戶之間進(jìn)行封閉交易，承租戶在租住公租房5年后可申請(qǐng)購(gòu)買，之后如果再要轉(zhuǎn)賣，只能賣給政府，不能在商品房市場(chǎng)上交易，從而避免公租房被變相流通到市場(chǎng)，成為牟利的工具（朱楠，2011）。

結(jié)論

住房保障政策的目的是彌補(bǔ)市場(chǎng)配置資源的不足，解決中、低收入人群的住房問(wèn)題，其保障性質(zhì)決定了其必須保證公平性。相比于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房及公積金制度而言，公租房制度保障覆蓋面更廣、補(bǔ)貼更加合理，社會(huì)公平性更優(yōu)，其必將成為我國(guó)住房保障體系的新主角，而經(jīng)濟(jì)適用房甚至限價(jià)房將逐漸退出歷史舞臺(tái)。這是由“居有其屋”向“住有所居”的轉(zhuǎn)變，這種變化符合保障對(duì)象多而保障房源少的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，有利于減少權(quán)力尋租，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平與正義，構(gòu)建“人人住有所居”的和諧社會(huì)。

參考文獻(xiàn)：

1.劉潤(rùn)秋，曾祥鳳，于蘊(yùn)芳.經(jīng)濟(jì)適用房制度的存廢之爭(zhēng)及其路徑選擇[J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)，2011（5）

2.陳伯庚.中國(guó)特色住房保障體系構(gòu)思[J].上海房地，2011（1）