導語：如何才能寫好一篇房地產企業(yè)的盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產 本土企業(yè) 盈利模式 轉變

2013年外來房企大鱷大規(guī)模地進入杭州市場，給本土房企帶來了很大的生存發(fā)展壓力。從2013年上半年的杭州土地交易情況來看，只有一家本土房企拿地超過了10億元，其余的都在10億元以下，甚至有的本土房企根本沒有成功進行土地交易，且土地交易額排名前十位的企業(yè)均為外來房企。外來房企的大規(guī)模進軍杭州市場已經打破了原本的房地產市場格局，迫使本土房地產企業(yè)不得不適當調整自身的盈利模式，以適應變化的市場。

一、杭州本土房地產企業(yè)面臨的威脅

（一）土地閑置現(xiàn)象嚴重

部分房企在購買土地后，通常會閑置很長時間，短期內不會開工建造。據統(tǒng)計資料顯示，杭州本土房企從拿到土地開始一般要閑置1.5年左右才會開始動工，部分房企甚至會超過兩年，例如：濱江集團在2010年11月最終以總價18.06億元奪得杭政儲出51號楊家牌樓地塊后，直到2012年12月才開工。相對而言，進駐杭州市場的外來房企從拿地到開發(fā)的時間要比本土企業(yè)短，一般為半年到一年。作為國內首個進駐杭州的外來地產大鱷萬科集團，其進入杭州后的第一個項目魅力之城，從2006年5月拿地到2007年4月首次開盤只花了不到一年的時間。造成這一現(xiàn)象的主要原因是：杭州本地房地產企業(yè)一般規(guī)模比較小，自身資源有限，在前期爭取土地所有權時已經耗費了很多的人力、物力、財力等資源，資金周轉可能會出現(xiàn)問題，雖然項目的手續(xù)已經全部辦妥，但房企已無力支付項目的部分費用，造成開發(fā)時間延誤，不得不閑置已獲得所有權的土地。此外，部分房企也會因土地具有良好的增值空間，與常規(guī)的房地產開發(fā)相比周期短、利潤高，在房企拿到土地后，延遲辦手續(xù)，因此囤地造成了土地閑置。

（二）企業(yè)利潤來源單一

房產開發(fā)的盈利模式下，企業(yè)獲得利潤的關鍵措施是提高銷售價格和降低開發(fā)成本，營銷策略和成本控制就成為了此盈利模式的重點。杭州房地產開發(fā)的成本主要包括地價、建安成本、銷售及財務費用等。在經歷2012年的“滑鐵盧”之后，杭州土地市場隨著樓市的回暖，再現(xiàn)瘋狂拿地現(xiàn)象，土地價格出現(xiàn)大幅上漲趨勢。據CREIS中指數據土地版的統(tǒng)計數據顯示，杭州土地成交價格已從2013年4月的最低價7 347.62元/平方米上漲到11月份的14 018.6元/平方米，漲幅高達90.79%。房地產的建安成本是房屋建筑成本和房屋設施安裝成本的簡稱。近年來，隨著物價水平的整體上漲，建安成本也隨之大幅上漲。據有關調查數據顯示，2009年1月杭州小高層的建安成本為1 300元/平方米，高層為1 850元/平方米，2012年隨著通貨膨脹的擴大化，杭州小高層的建安成本上升到2 300-2 500元/平方米，高層為2 800元/平方米，增長幅度高達51.35%甚至更高。此外，繼2013年6月銀行大鬧錢荒之后，杭州各銀行都不同程度地延長了個人住房貸款放款周期，最長的放款周期延長至一個月，這無疑延長了企業(yè)的銷售收款周期；國家出臺的一系列限購政策使企業(yè)的房屋銷售放緩，銷售周期變長；6月份的銀行錢荒推動了企業(yè)融資成本的上漲，企業(yè)的財務費用也隨之上升。土地價格上漲、建安成本上升、銷售周期拉長、財務費用等期間費用上升使得房地產開發(fā)的利潤逐漸降低。尋找更多的利潤來源和優(yōu)化各成本的結構成為了房企需要考慮的首要問題。

（三）缺乏規(guī)模經濟及經驗曲線效應

房地產行業(yè)應是資本密集型行業(yè)，但是，杭州本土房企的特點是“小且散”，大部分房企比較分散，各自擁有的資源較少，很難獲得規(guī)模經濟，產業(yè)集中度較低。單個房企由于自身資金的有限，在購買土地時會向銀行等金融機構求救，等房企拿地后開發(fā)時又可以通過預售戶型籌集資金。這樣一來房企只要擁有拿地渠道及能付土地首期款，就可以實現(xiàn)企業(yè)的擴張和發(fā)展。盲目擴張很容易導致企業(yè)長期平均成本上升、管理效率低下甚至無效率、資金鏈斷裂，出現(xiàn)規(guī)模不經濟的現(xiàn)象。規(guī)模不經濟會使企業(yè)長期平均成本曲線從其最低點開始逐漸上升。此外，大部分杭州本土房企在不斷擴大規(guī)模的過程中并不注重內在修煉，大部分房企都有自己的設計、監(jiān)理、建筑及物業(yè)等管理部門，各部門只是機械地接受企業(yè)高層安排的任務，不能深入了解市場及做到專業(yè)化，無法獲得經驗曲線效應，也增加了企業(yè)的管理成本。本土房企在做大的同時無法做強，這種盈利模式已經嚴重威脅到了部分房企的盈利能力，一些房企迫于壓力已經開始尋求新的盈利模式。

（四）缺乏創(chuàng)新性融資渠道且融資成本高

在融資渠道上，杭州本土房企傾向于較為保守的融資渠道，大部分房企局限于銀行貸款、內部員工借貸、信托。作為杭州本土房企大鱷之一的濱江集團的項目資金全部來源于銀行貸款，平均融資成本為7.2%。但其他實力一般的房企從銀行貸款的成本一般在10%左右，信托融資則在10%-18%，融資成本最高的是基金，要求的年收益率為20%左右。而作為外來房企大鱷之一的萬科地產擁有較低融資成本的優(yōu)勢，2013年萬科在香港發(fā)行的8億美元5年期定息債券，債券票面利率卻僅為2.625%，并創(chuàng)下了房企海外融資成本新低。萬科2013年的幾次土地交易中的融資成本也僅為7.5%。這都源于萬科多樣化的融資模式，萬科除了使用傳統(tǒng)的融資方式外，還通過境外方式、與投資公司合作成立專門用于土地拍賣的基金公司等方式獲得低融資成本的資金。

二、完善現(xiàn)存盈利問題的對策

（一）提高效率，縮短土地閑置時間

杭州本土房企可以在土地交易時根據自身情況合理分配企業(yè)資源，以避免有錢買地、無錢開發(fā)的尷尬，從根源上減少土地的閑置。此外，本土房企還應該在拿地后迅速開發(fā)以促進資金的回籠，為企業(yè)帶來收益。萬科集團一直以來都是以快取勝，拿地后迅速開發(fā)，開盤銷售，加速企業(yè)資金的周轉，實現(xiàn)盈利。土地閑置問題僅靠房企也是不可能完全根除的，需要政府相關部門采取一系列的措施共同治理土地閑置問題。針對由于開發(fā)商主觀原因造成的閑置土地，由政府納入土地儲備范圍，允許其轉讓，同時限定其轉讓后的開發(fā)用途，并退還因開發(fā)用途改變所造成的土地出讓金差價，以此盤活閑置土地。此外，國家相關部門還應對各房企建立土地閑置情況檔案，將所有房企的土地閑置情況劃分等級，對于拿地后土地閑置現(xiàn)象較為頻繁的房企設置預警信號，嚴格審查這些房企并實施相應的監(jiān)督管理機制。

（二）盈利方式的多元化

投資界有一條著名的理論就是“不要把雞蛋放在一個籃子里”，這一理論同樣也適用于房地產行業(yè)。杭州本土房企可以通過以下方面實現(xiàn)盈利方式的多元化：（1）可以利用現(xiàn)有的行業(yè)信息、客戶資源和規(guī)模優(yōu)勢尋找新的競爭優(yōu)勢，以利于房企在現(xiàn)有業(yè)務的基礎上發(fā)展基金等相關業(yè)務，以此來分散企業(yè)的經營風險，增加企業(yè)的盈利來源。例如：萬科集團以基金投資者的身份參與徽商銀行H股的首次公開發(fā)行，并將成為徽商銀行的最大股東。當萬科集團遇到融資困難時，徽商銀行可以為其提供更多的貸款支持，降低萬科的資金成本，進而間接降低企業(yè)的采購成本，增加企業(yè)利潤。（2）可以拓展其他的房地產業(yè)務，不只局限于傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產，可以同時發(fā)展物流地產、養(yǎng)老地產等，實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務的多元化。萬科集團的房地產開發(fā)業(yè)務范圍就十分廣泛，包括：住宅地產、商業(yè)地產、養(yǎng)老地產等。雖然養(yǎng)老地產是一個新興業(yè)務，其盈利能力還有待研究，但是，多元化的業(yè)務發(fā)展一定會給企業(yè)帶來新的盈利空間及利潤來源。

（三）追求規(guī)模經濟及經驗曲線效應

（1）實現(xiàn)產品的標準化。萬科的王石曾提出過“像造汽車一樣造房子”的經營理念，用標準化的生產方式建造房屋，以提高勞動生產率，降低成本。（2）實施標準化的管理。標準化管理有利于提高管理效率，降低管理成本。萬科集團通過建立完善的企業(yè)管理制度體系，以規(guī)范的制度為基礎，以SAP系統(tǒng)、內部網系統(tǒng)、網絡審批系統(tǒng)等系統(tǒng)為平臺，實現(xiàn)標準化管理。（3）形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。本土房企之間可以形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以避免單個企業(yè)在市場開發(fā)中的盲目性以及因自身資源的有限而缺乏競爭優(yōu)勢；戰(zhàn)略聯(lián)盟可以減少房企間的競爭、哄抬地價、增加企業(yè)的投資成本；本土房企還可利用戰(zhàn)略聯(lián)盟進行資源的整合，提高資源利用效率進而實現(xiàn)聯(lián)盟各方的做大、做強。（4）可以參照萬科集團的專業(yè)化、精細化的管理模式適當調整自身的發(fā)展方式。本土房企可以設立專門的價值鏈業(yè)務部門，實行專業(yè)化分工，各部門之間相互獨立并且可以充分地了解市場信息、獨立作出適合企業(yè)發(fā)展的決策，最后，由管理層及各部門進行協(xié)調，進而制定出有利于企業(yè)整體發(fā)展的政策，以此實現(xiàn)本土房企在房地產行業(yè)更快、更好地發(fā)展。

（四）拓寬融資渠道，降低融資成本

杭州本土房企應突破原有融資觀念的限制，積極拓寬融資渠道，選擇融資成本較低的融資方式，降低企業(yè)成本。（1）本土房企可以充分利用銀行理財產品進行融資。杭州本土房企的領跑者濱江集團在2013年開始利用興業(yè)銀行為其設立的理財產品來滿足其在華家池項目的融資需求，該筆資金通過“銀行――信托――基金”來規(guī)避監(jiān)管，融資成本相對較低。（2）創(chuàng)建房地產產業(yè)基金。本土房企可以與具有一定實力的投資公司進行聯(lián)合，創(chuàng)建專門的房地產產業(yè)基金，便于本土房企籌集資金，促進房企進行房地產開發(fā)時獲得成本較低的資金。2005年底萬科就與中信資本投資有限公司簽訂了合作協(xié)議，共同建立了“中信資本――萬科中國房地產開發(fā)基金”，以投資于萬科及萬科關聯(lián)公司開發(fā)的房地產項目。（3）境外上市融資。境外的融資平臺更靈活且成本相對較低。萬科集團、恒大地產等知名企業(yè)都是在香港上市進行融資的。本地房企也可以選擇在香港交易所主板或是創(chuàng)業(yè)板上市，以便獲得較低成本的資金。綠城集團董事長宋衛(wèi)平曾公開稱，其合作伙伴九龍倉融資成本基本在1%-2%，而綠城的融資成本則為10%，相當于在香港上市的九龍倉融資成本的至少五倍。因此，境外上市融資是本土房企減少融資成本的有效方式之一。

三、總結

杭州本土房地產企業(yè)要在激烈的市場競爭中繼續(xù)擁有一席之地并保持原有的市場份額，需要根據市場的變化適時調整自身的盈利模式，充分利用自身的各種優(yōu)勢進行創(chuàng)新，探索出一條屬于且符合企業(yè)發(fā)展的盈利模式。同時充分利用國家新出臺的政策來完善自己的盈利模式，以適應新的變化，進而促進自身盈利水平的提高，實現(xiàn)企業(yè)的做大、做強。J

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篇2

一、資產重型化模式盈利方式及面臨的挑戰(zhàn)

內地房地產企業(yè)曾經通過資產重型化經營模式獲得了大量的超額利潤，通過對房地產企業(yè)各盈利環(huán)節(jié)進行細分和研究之后，我們可以把重資產經營模式分為四大基礎盈利方式。

土地增值：土地的稀缺性和不可替代性決定了土地資源供給數量的有限，造成土地有限供給與相對無限需求之間的矛盾，根據市場經濟規(guī)律，需求大于供給的時候，土地的出讓金價格就會逐步攀升（見圖1）。自2000年以來，由于房地產需求的增加，帶動房價高速上漲，房地產開發(fā)企業(yè)儲備的土地資源大幅增值，輕松賺取“土地紅利”。時間差和房價高漲是房地產開發(fā)企業(yè)賺取“土地紅利”的重要原因。盡管相關法律規(guī)定了企業(yè)獲取房地產開發(fā)用地后的開工建設時間，由于沒有嚴格實施，從而致使房地產開發(fā)企業(yè)都大量囤積土地、放緩開發(fā)速度、延長開發(fā)周期，隨著時間推移，賺取土地增值帶來的“土地紅利”。

產品增值：對于房地產企業(yè)來說，市場是企業(yè)不可控的因素，而產品開發(fā)卻是企業(yè)可控制的因素。要追求高額利潤，產品升值是重要的途徑，尤其是2008年之后，包括中信、綠城、龍湖、星河灣等企業(yè)加大產品塑造力度，通過產品塑造和客戶的新體驗實現(xiàn)了在相同區(qū)位、相同土地的情況下，獲得比其他企業(yè)更高的收益回報。如中信地產自2007年底整合以來，以購房者購買中信地產的房屋為前提，圍繞地產業(yè)務，為客戶提供包括文化、度假、旅游、理財等八個方面的專屬增值服務，特別是打造了擁有4萬多個家庭客戶，總業(yè)主客戶人數超過10萬人的“中信會”，以會員形式提供系列增值服務，使其房地產產品的競爭力和盈利水平得到了大幅提升。

資本增值：房地產企業(yè)資本增值具體可分為以下兩個方面。一方面表現(xiàn)為房地產企業(yè)低成本的融資。主要涉及如何以最小成本獲得企業(yè)所需要的資本，普通的資本籌集包括自有資本的積累、權益資本的籌集和負債資本的籌集。對于房地產企業(yè)而言，主要融資方式是負債資本，主要途徑有房地產經營貸款、房地產抵押貸款、房地產信托以及發(fā)行債券等方式，其中對銀行低息貸款是以前房地產企業(yè)主要的融資方式。另一方面是優(yōu)化資本運營結構以獲得最大的資本收益。房地產企業(yè)利用資本運營調整資本的結構，具體來說包括企業(yè)負債結構、投資結構、資產結構、經營結構、來源結構等，企業(yè)需要在總資產與凈資產、負債資本與權益資本、長期負債與短期負債、專業(yè)化經營與多元化經營、長期投資與短期投資、金融資本經營收益等構成要素中進行目標結構的選擇與合理比例的確定，高負債化的資本結構是以前房地產企業(yè)最典型的資本運營結構。

周轉增值：2011年以來，房地產企業(yè)信貸緊張、資金成本快速升高，在這樣的環(huán)境下，高周轉成為眾房企追求利潤的主要手段，高周轉的好處在于，能給房企帶來大規(guī)模、高市場占有率以及投資的快速回收。該模式的代表是行業(yè)標桿企業(yè)萬科，萬科自2010年起適時采取了深入二三線城市、主攻中小戶型、加快周轉的運營策略。這種“高周轉、不囤地”的開發(fā)模式、高于同行的管理水平、多達40余個城市的市場規(guī)模，促進了萬科“逆勢擴張”，用337天實現(xiàn)了1000億的銷售規(guī)模，成為了國內房地產行業(yè)第一家年銷售額千億級公司。高周轉加快了單位資本的盈利效率，成為近幾年房地產企業(yè)普遍追求的盈利模式。

當前，國家對地產行業(yè)的調控進一步加大，限購限價政策深入實施，土地升值減緩、利潤率上升空間降低，地產企業(yè)傳統(tǒng)的重資產盈利模式面臨嚴峻挑戰(zhàn)。

市場競爭壓力：地產行業(yè)跑馬圈地的時代已經過去，現(xiàn)在從一線城市到二三線城市，都有數量眾多的地產企業(yè)在產業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)參與市場競爭，特別是同質化競爭非常激烈。以旅游地產為例，央企華僑城是旅游地產行業(yè)的龍頭，其開發(fā)的歡樂谷項目為其贏得了巨額利潤。在利潤的吸引下，其他房地產企業(yè)紛紛介入旅游地產開發(fā)，在準一線城市的武漢，上海世茂集團投資400億打造的武漢嘉年華主題樂園項目，在蘇州、常州、徐州、泰安、寧波等較為核心的二三線城市，宋城股份、蘇州高新等企業(yè)投資的各種主題公園項目也已紛紛落地。在行業(yè)同質化競爭的壓力下，華僑城負債率明顯上升，2012年超過72%，已經越過了國資委對央企負債率劃定的70%的“紅線”，而且未來還將面臨更為激烈的競爭格局。

企業(yè)運營壓力：傳統(tǒng)的重資產開發(fā)模式需要大量的前期投入資金，而這些投資主要由企業(yè)獨自承擔。2011年以來，各大銀行先后收緊房地產開發(fā)貸款，證監(jiān)會也暫停房地產上市公司再融資，地產企業(yè)資金鏈承受巨大壓力而不得不通過信托，甚至高利貸等手段融資。這種融資成本非常高，使企業(yè)的財務杠桿率大幅下滑，盈利水平隨之下降。重資產模式下的地產企業(yè)運營核心是資金鏈，在沒有外部資金支持的情況下，企業(yè)經營只能局限于一定區(qū)域或開發(fā)有限的地產項目，企業(yè)運營受到嚴重制約。

政策稅收壓力：近幾年，國家對房地產的調控日益嚴厲。土地增值稅使地產企業(yè)在土地增值環(huán)節(jié)的利潤被稅負拿走，囤地模式行不通了；更為嚴厲的限價政策使房地產企業(yè)的銷售利潤受到制約，暴利時代難以再現(xiàn)，囤房模式也行不通了；日益深入的限購政策，二手房轉讓政策使地產市場的投機需求大幅減少，整個地產市場的活躍度逐漸降低。而根據上證、深證上市公司的數據統(tǒng)計，房地產行業(yè)已經成為稅負最高的行業(yè)，在統(tǒng)計的23個一級行業(yè)中，房地產行業(yè)整體稅負約為15%左右，企業(yè)的盈利水平受到了極大的削弱。

通過分析我們可以看出，地產企業(yè)資產重型化模式已經難以適應當前的政策環(huán)境和市場形勢，單打獨斗、統(tǒng)包統(tǒng)攬的粗放型運作模式盈利日益困難，地產企業(yè)盈利模式需要擺脫“重型化”，轉向“輕資產模式”。

二、地產企業(yè)資產輕型化的優(yōu)點及經營模式分析

地產企業(yè)輕資產模式突出特點是投入小、風險小；高杠桿率、高回報率；標準化程度高，專業(yè)化程度高。具體而言，其主要優(yōu)點有以下幾點。

融資方式多樣，有效打破資金瓶頸。在融資模式上，輕資產模式的資金來源方式眾多，投入的自有資金通常較小。根據歷史數據統(tǒng)計，輕資產模式比較發(fā)達美國房地產企業(yè)通常自身只投入約15%左右的資金，另外有15%左右的資金來源于銀行資金，其他70%是社會大眾的資金，主要有房地產開發(fā)基金、產業(yè)信托基金、物業(yè)投資基金等方式。這種以基金為核心的“輕資產模式”保證了企業(yè)的資金安全，有利于企業(yè)順利運營。

市場風險分散，利于企業(yè)穩(wěn)定經營。在“輕資產模式”下，地產企業(yè)自身投入的資本小，資金來源的多樣化使得房地產企業(yè)的風險由全社會共擔，企業(yè)的風險得到了稀釋。以美國房地產企業(yè)為例，盡管美國房地產企業(yè)的盈利水平低于國內房地產企業(yè)的盈利水平，但其盈利的穩(wěn)定性遠高于國內企業(yè)，根據最近20年的數據統(tǒng)計，美國房地產的回報率長期穩(wěn)定在9.5%～13%之間，其波動幅度遠小于國內的房地產企業(yè)。

專業(yè)能力突出，競爭優(yōu)勢充分顯現(xiàn)。“輕資產模式”的另一個優(yōu)點是市場高度細分，專業(yè)化非常高。房地產企業(yè)都傾向于選取自身最具優(yōu)勢的產業(yè)鏈環(huán)節(jié)，加以培育發(fā)展，形成企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢。美國房地產行業(yè)在資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業(yè)管理等產業(yè)鏈環(huán)節(jié)都有非常專業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)在取得專業(yè)化優(yōu)勢后，往往會把規(guī)模做大，成為這一環(huán)節(jié)最具競爭力、最強、規(guī)模經濟最優(yōu)的企業(yè)。

通過比對國外地產行業(yè)比較先進的“輕資產模式”，結合國內地產行業(yè)的現(xiàn)狀，我們認為國內地產行業(yè)實施“輕資產”運營，可以選取以下模式。

金融化——以小投入撬動大資本。這種模式下，地產企業(yè)是組織者，通過組建基金（如房地產基金、物業(yè)基金等）將社會上的資金集中起來進行地產運營。目前國內已經有多家企業(yè)開始探討這種模式。如萬通控股董事長馮侖“導演+制片”的輕資產模式正在萬通地產內部一步步實踐。2013年萬通地產將依托正奇資本基金平臺，發(fā)起規(guī)模約為13.2億元的CBD物業(yè)投資基金，投資標的為北京中服Z3地塊。目前，萬通地產Z3項目的財務規(guī)劃已經全部完成，因為有物業(yè)投資基金的資金支持，包括地價在內的Z3項目后續(xù)資金目前都已經全部解決。這種以基金為核心的“輕資產”模式未來還將在萬通地產現(xiàn)有的全部商用物業(yè)中展開。產業(yè)基金是地產“輕資產”模式最直觀的運營模式，而地產金融化還包括直接融資租賃、經營租賃和出售回租等多種運作模式，他們的共性都是運用杠桿手段以較小的資本撬動大資本，實現(xiàn)風險分散，獲取相對較高的收益。

標準化——把單商品做成大規(guī)模。產業(yè)化的本質是規(guī)模經濟，而規(guī)模經濟的基礎是標準化。在房地產市場資源相同的情況下，誰擁有標準化體系，誰就擁有行業(yè)的未來。標準化其實就是管理的專業(yè)化、精細化，其核心是產品的標準化。即從產品的設計、施工、采購、成本控制等環(huán)節(jié)制定標準，進行復制。產品標準化背后是流程的標準化、管理的標準化，即從“客戶細分—價值細分—居住要求—技術標準—設計模塊—標準化產品”體系的整套標準流程。在產品標準化層面做得最出色的地產企業(yè)是萬科。萬科根據客戶細分，劃分出不同客戶的價值關注點，推出客戶對居住面積、居住環(huán)境、產品結構風格、產品功能、局部指標等方面的居住要求，進而將居住要求轉化為技術標準，落實到設計的模塊，形成部品的模塊化、功能的模塊化、戶型的模塊化和組團的模塊化等，經過大量的沉淀最終構成一個標準化的產品體系。目前很多房地產企業(yè)已經有意識地把業(yè)已開發(fā)出來的、比較成熟的地產產品梳理總結，使之標準化。如華僑城地產的華僑城系列、中糧置地的大悅城系列、華潤置地的橡樹灣系列等都是比較成功的案例。

專業(yè)化——由運營型轉為服務型。地產行業(yè)向“輕型化”轉型，由投資運營轉為專業(yè)服務也是未來的重要趨勢。相對于額度巨大的地產投資，做專業(yè)服務相當于是“沒有本錢的生意”，但其利潤率卻相當可觀。這一模式國內做得比較好的是綠城的代建模式。2010年9月，在經過精心策劃之后，綠城成立綠城房產建設管理有限公司，專業(yè)從事代建業(yè)務。綠城代建業(yè)務進展相當神速，不到半年，綠城的代建業(yè)務已落地項目就達到了近40個，總規(guī)劃建筑面積約500萬平方米，已成功進入浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等多個省市。綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，但卻是綠城新的利潤增長點和未來轉型的方向。目前綠城的代建業(yè)務以項目代建、資本代建等商業(yè)代建為主，同時，安置房、保障房等政府代建項目也是綠城代建業(yè)務拓展的主要方向。通過經驗積累和專業(yè)培育，綠城的代建業(yè)務水平和質量在不斷提高，已成為其核心競爭力。

三、地產企業(yè)資產輕型化經營需要培育的基本能力

中國房地產業(yè)傳統(tǒng)的商業(yè)模式是“投資—拿地—開發(fā)—銷售”，這種一條龍大而全的資產重型化商業(yè)模式對高速發(fā)展時期的中國房地產業(yè)來說可謂居功至偉，成就了十幾年的中國房地產業(yè)的奇跡。然而，隨著行業(yè)的發(fā)展，這種模式越來越顯露出它的局限性，而分工專業(yè)、資產輕型化的“美國模式”將成為未來的行業(yè)發(fā)展主流模式。投資與開發(fā)、建設、后期物業(yè)管理、服務分別由產業(yè)鏈條上的專業(yè)公司來負責，這將是行業(yè)的未來發(fā)展趨勢。要實現(xiàn)這一模式轉變，地產公司應該著重培養(yǎng)以下能力。

一是卓越的組織管理能力。資產輕型化的地產開發(fā)模式使房地產企業(yè)不再全部運作整個產業(yè)鏈，而是將產業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)都交由專業(yè)的公司參與運作，房地產企業(yè)自身只是一個組織者、統(tǒng)籌者，這就需要其具備卓越的組織管理能力，使各個環(huán)節(jié)能夠銜接有序，充分發(fā)揮最大效應。

二是突出的資本運作能力。輕資產運作模式使房地產企業(yè)的金融化屬性進一步增強，企業(yè)不但要以較低的成本融入社會資金，還要有較強地資本經營運作能力，加快資本周轉速度，提高資金使用效率，同時要特別注意金融風險的防范，使企業(yè)資金流始終處于高效安全的快速周轉中。

篇3

關鍵詞:養(yǎng)老地產；物業(yè)；+PTR；模式

社會購房需求2014年中央經濟會議中第一次就中國經濟新常態(tài)作出了詮釋，所謂經濟新常態(tài)主要指中國將面臨結構產業(yè)調整，產業(yè)分工需要細致，中國經濟增長將由高速轉入中高速。新常態(tài)表明中國經濟進入諸多有利于經濟增長的紅利加速消失、經濟增長的硬約束變得更強、結構轉變壓力加大的時期。［1］而根據國家統(tǒng)計局關于第二產業(yè)對于國家GDP貢獻率的統(tǒng)計數據中不難看出自2010年至2014年第二產業(yè)貢獻率已經出現(xiàn)連續(xù)四年下滑。作為第二產業(yè)的標志性產業(yè)房地產業(yè)也無可避免受到了沖擊。中國房地產業(yè)正面臨著一二線城市房價奇高，而三四線城市出現(xiàn)大量的鬼城、爛尾樓的事實。因此，如何在經濟轉型期重新尋找房地產業(yè)的發(fā)展機遇顯得尤為重要。依據國內外產業(yè)發(fā)展經驗，未來房地產業(yè)的長足發(fā)展依然離不開國家政策以及社會需求。通過分析國內外房地產模式發(fā)展現(xiàn)狀，結合中國經濟新常態(tài)政策，得出發(fā)展養(yǎng)老地產、建立PTR模式、滿足中產階級購房需求將成為總過房地產業(yè)未來發(fā)展趨勢。

1養(yǎng)老地產的興起

隨著人口結構不斷變化，中國面臨的老齡化問題將越來越嚴重，根據中國產業(yè)信息網關于中國人口老齡化預測，中國正加速進入老齡化社會，到2020年老齡化人口將達到20%，從業(yè)主消費特點角度分析，老年人相比其他住戶而言對衛(wèi)生醫(yī)療設施要求更高、休閑娛樂設施需求并不突出，中國傳統(tǒng)的三代同堂、互相照料的居住模式在購房壓力巨大的城市已逐漸消失，因此，養(yǎng)老地產的發(fā)展將有利于這一問題的有效解決。關于養(yǎng)老地產，國外已經有較為成熟的發(fā)展模式，以美國為例。首先從地產類型劃分來，美國采取獨立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、老年社區(qū)等形式。而在融資模式來說，美國地產的類型一般根據老年群體需要護理的程度劃分有形成了完善的融資體系，開發(fā)養(yǎng)老地產既可以通過向銀行貸款、發(fā)行債券、保險公司供給，也可以通過證券化等方式籌資。盈利模式除了通過直接銷售和出租地產外，更多的是通過對養(yǎng)老產業(yè)進行專業(yè)化、多層次、多角度的細分，為養(yǎng)老人員提供相關的咨詢、照顧、護理等服務賺取利潤，并提供大量的增值服務，諸如保險、理財等。而就中國目前的養(yǎng)老地產發(fā)展而言，主要面臨融資渠道和地產類型單一、盈利模式模糊、投資成本高而回收期長等問題。因此，為減少建造成本，中國養(yǎng)老地產可采取社區(qū)嵌入式養(yǎng)老模式，即在原有小區(qū)基礎上分層次構建養(yǎng)老社區(qū)。此模式客戶群體廣泛，群眾基礎好，其核心問題在于解決與原住戶的關系，確保影響原住戶的生活質量。這種模式在位于上海萬科城市花園小區(qū)內已有成功案例。其次針對持有模式資本回收周期長問題，可采取社區(qū)銷售+持有模式，同時應拓寬融資渠道，與政府、保險、醫(yī)療行業(yè)建立長期合作，減少企業(yè)用地成本等前期投資，通過保險、醫(yī)療等增值服務幫助企業(yè)快速回籠資金，從而促進養(yǎng)老地產長期健康穩(wěn)定發(fā)展，緩解社會養(yǎng)老壓力。

2PTR模式－地產企業(yè)新出路

近期萬科股權事件愈演愈烈，而萬科計劃引入深圳地鐵則引發(fā)了關于物業(yè)加軌道交通的新一輪猜想。在房地產形勢不容樂觀的情況下，未來的房地產行業(yè)加大同軌道交通業(yè)的融合將有助于房地產企業(yè)尋找新的盈利點，繼續(xù)提高品牌影響力。而PTR模式的有效運用恰恰能夠為房地產企業(yè)同軌道交通產業(yè)的融合帶來顯著幫助與收益。PTR模式即PPP、TOD、R+P三種模式的融合。［2］不同于PPP模式單個項目的政府與私人企業(yè)的融合，PTR模式更強調軌道交通業(yè)務、房地產業(yè)務、物業(yè)管理的多方面融合，即軌道交通同周邊土地綜合開發(fā)。PTR模式最早出現(xiàn)在香港地鐵項目中，PTR模式的成功實踐也使得香港地鐵成為了全球為數不多的盈利的地鐵公司之一。雖然PPP模式在我國可行性得到了一定的認可，但是單純的PPP模式并不能有效的整合資源，相比之下，PTR模式可以加大企業(yè)同政府、軌道交通業(yè)的合作，企業(yè)與政府通過股權劃分一方面可以轉移單純的軌道交通面臨的投資大投資回收期長的風險，同時可以提高軌道交通周邊房產開發(fā)的整體性和統(tǒng)一性，也更有利于開展周邊服務，通過物業(yè)管理來提高整體效益。

3目標人群精準化－適應中產階級需求

中產階級是社會的生產力引擎，根據瑞士信貸銀行最近的《全球財富報告2015》，中國中產階級人數達到1.09億人，雖然只占全國成年人口的11%，但卻超越美國的9200萬人，成為全球中產階級人數最多的國家。據推測中產階級一生中將多次換房，中年以后擁有第二住宅，進行房地產投資將成為普遍的現(xiàn)象。［3］目前，中國社會結構呈現(xiàn)為金字塔形，未來將向橄欖球型社會過渡。因此把握中產階級的購房需求將是未來房地產業(yè)的一大機遇。隨著物質生活水平的提高，中產階級已經不在局限于生存需求，越來越多的中產階層開始注重生活品質，更多的時間遠離城市前往鄉(xiāng)村休閑度假，作為休閑度假等城市周邊鄉(xiāng)村的特色房產將會吸引中產階層的目光。因此作為房地產企業(yè)在近幾年興起的旅游地產中也可加大對適合休閑娛樂的鄉(xiāng)村的投入力度。

4結語

在經濟新常態(tài)下產業(yè)結構調整、經濟制度改革將會直接影響到房地產企業(yè)的發(fā)展，房地產企業(yè)應該逐步減少對傳統(tǒng)模式的依賴，著眼于未來市場需求，加強自身結構調整，提前布局養(yǎng)老產業(yè)，拓寬同政府的合作渠道，同時精準化提供服務，從而實現(xiàn)長足發(fā)展。

作者:張瑞俏 谷文強 單位:南昌大學建筑工程學院

參考文獻:

［1］齊建國，王紅，彭緒庶，劉生龍．中國經濟新常態(tài)的內涵和形成機制［J］．經濟縱橫，2015(3)．

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關鍵詞：社會責任；房地產；轉型

一、前言

隨著國家對房地產市場的宏觀管制、以及消費者意識的不斷加強證實房地產企業(yè)粗放型方式已經不能適應時代的發(fā)展。在日趨激烈的市場競爭和復雜的宏觀環(huán)境下，可持續(xù)發(fā)展的迫切要求對企業(yè)的社會責任承擔能力提出了更高層次的要求。房地產產業(yè)面臨轉型，企業(yè)要想生存，需要以可持續(xù)發(fā)展為戰(zhàn)略，在社會責任浪潮中改革創(chuàng)新。

二、社會責任內涵

對企業(yè)社會責任（Corporate Social Responsibility，簡稱CSR）問題的研究發(fā)端于美國。1924年，英國學者歐利文?謝爾頓（Oliver Sheldon）在對美國企業(yè)考察、研究后。提出了企業(yè)社會責任的概念。隨后，CSR在理論界和社會界引起了廣泛的關注，至今未形成統(tǒng)一的定義[1，2]。

對于企業(yè)社會責任的認識應該是一個動態(tài)的過程，而不是固定的[3]。

三、房地產企業(yè)及其承擔社會責任的現(xiàn)狀

1.房地產企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

前幾年，房地產開發(fā)迅猛發(fā)展，巨大的市場需求也給開發(fā)商帶來了巨大的收益，利益的最大化是他們的根本目標，這本無可厚非。但是，也有開發(fā)商忽視社會責任、輕視消費者、質量意識淡薄，因此，有關商品房的投訴率逐年增高。其主要和直接的原因是違背科學規(guī)律，造成不良社會形響，破壞了房地產開發(fā)企業(yè)的社會形象。

而政府對他的控制，又引發(fā)了房地產市場和各地房地產企業(yè)的深刻變化，房源去化舉步維艱，庫存居高不下，寒冬當頭降臨。

2.房地產企業(yè)承擔社會責任的現(xiàn)狀

當前的粗放的發(fā)展模式已經滿足不了房地產企業(yè)的持久發(fā)展。如今的房地產，經過政府的多輪調控，已經達到成長過程中一個比較理想的轉型拐點，無論是在企業(yè)的融資模式方面、盈利模式方面、還是企業(yè)自身所承擔的責任方面都面臨著一個轉型的契機。

四、企業(yè)加強承擔社會責任的必要性

通過改善自己對待社會責任的態(tài)度，并依據這種不斷改善的理念行事，使得房地產企業(yè)在競爭高度激烈的時代，更好地取得至高點。因此房地產企業(yè)欠缺的社會責任，是其轉型的必要條件，也是企業(yè)更好發(fā)展的必由之路。只有在市場上具有良好道德操守的房地產企業(yè)，才能得到社會認可并在競爭中立于不敗之地。

李玉華和王會蘭（2008）也指出所謂企業(yè)社會責任是指企業(yè)在創(chuàng)造利潤、對股東利益負責的同時，還要承擔對員工、對社會和環(huán)境的責任，實現(xiàn)企業(yè)和社會的雙贏[4]。

五、房地產企業(yè)社會責任加強的方向

1.公共利益及自然環(huán)境

從法制的角度講，金福海（2002）提出“環(huán)境利益是一種公共利益，環(huán)境保護雙軌制，要求一方面有完善的環(huán)境行政管理制度，另一方面有完善的環(huán)境公眾參與制”[5]。

劉太剛（2011）認為：公共利益實際上是在不同主體的利益發(fā)生沖突的情況下幫助公共管理者進行利益取舍的工具[6]。因此現(xiàn)代房地產企業(yè)社會責任既承認企業(yè)應當有利潤最大化的責任，同時也承認企業(yè)應當在資源與環(huán)境的約束下，必須遵循節(jié)約資源和保護環(huán)境的宗旨。企業(yè)作為自然資源的主要消費者，應當承擔起借閱自然資源、開發(fā)資源、保護資源的責任。

所以孫超、朱慧（2013）提出房地產企業(yè)需要迫切的進行轉型，可以從以下幾個方面著手：

（1）進行觀念革新；

（2）實施綠色建筑的經濟激勵；

（3）加強綠色建筑法律建設。

2.企業(yè)自身與合作伙伴

企業(yè)自身和合作伙伴的社會責任主要體現(xiàn)在四個方面：

（1）對投資人負責。企業(yè)要以調整人力資源結構、培育研發(fā)能力、再造開發(fā)流程、建立投資變量相關分析模型為重點，對盈利進行了探討。

（2）客戶需求。當下，客戶責任轉型是產品品質的提升。未來必將轉移到產品品質上來。除了傳統(tǒng)的對建筑質量的要求外，目前更重要是要關注建筑的全壽命，提高品質，滿足居民對居住的舒適度、安全性的高要求。

（3）企業(yè)員工與合作伙伴負責。李志、程（2011）認為，對員工的關愛與激勵是提升員工企業(yè)歸屬感和滿意度、調動員工積極性、實現(xiàn)企業(yè)目標的重要過程[8]。

（4）對公司經營負責。在企業(yè)使命的大旗下，企業(yè)經營者和管理者要有良好的道德操守。企業(yè)經營者是企業(yè)的帶頭人，也是企業(yè)文化的倡導者、實踐者，其價值觀念、道德修養(yǎng)對企業(yè)行為具有重要的導向作用和示范作用。

3.對社區(qū)建設發(fā)展承擔責任

房地產開發(fā)企業(yè)是創(chuàng)建和諧社區(qū)的推進者。楊林萍（2009）認為隨著社會的發(fā)展，人民生活水平的提高和市場競爭的日益激烈，房地產企業(yè)已經開始了從原有的“居者有其屋”的開發(fā)理念，向“居者有其樂”的開發(fā)理念轉型[9]。房地產開發(fā)企業(yè)所承擔的社會責任從原來一個時間“點”，到現(xiàn)在一個時間“段”。建設和諧社區(qū)，要求房地產企業(yè)不僅要解決居住、治安等基礎功能，更應該承擔社會責任，提供更加全面的社會服務。

房地產企業(yè)承擔社會責任存在的問題，本文從三個方面綜述了社會責任的創(chuàng)新內容，基本上反映出了房地產責任制度轉型的概況由此提出對房地展望：

（1）企業(yè)經營如何把握好最低的社會成本，在理念和行動上要有健全的體制來鼓勵企業(yè)做出更大的行動。

（2）從當前社區(qū)建設的情況來看，由于體制、理念、政策等方面依然存在一些制約社區(qū)發(fā)展的深層次問題，阻礙了社區(qū)建設的快速發(fā)展的想現(xiàn)象，社區(qū)委員會應作出全面的思考

（3）利益相關者對房地產企業(yè)的影響力度有限。因此應加強約束機制，達到和諧的狀態(tài)。

參考文獻：

[1]Smith，N.CorporateSocial Responsibility： Whether or How？ [J]. California Management Review， 2003， 45（4）： 52.

[2]Gioia，D.A.Practicability， Paradigm a， and Problem in Stake holder Theorizing [J]. Academy of Management Review，1999， 24（2）： 228- 232

[3]黃志堅，鄭富年，吳健輝，等.從管理學和經濟學理論視角分析企業(yè)社會責任內涵演變[J].商業(yè)時代，2012（10）：97-98.

[4]李玉華，王會蘭.論企業(yè)社會責任的價值[J].科學經濟社會，2008（1）：78-82.

[5]金福海.論環(huán)境利益“雙軌”保護制度[J].法制與社會展，2002（4）：69-73.

[6]劉太剛.公共利益法治論――基于需求溢出理論的分析[J].法學家，2011（6）：1-14+174.

[7]孫超，朱慧.中國房地產轉型――綠色的革命[J].中國外資，2013（5）：47.

[8]李志，程.根據員工需要及滿意度構建企業(yè)關愛與激勵體系――以A房地產公司為例[J].中國人力資源開發(fā)，2011（5）：59-62.

[9]楊林萍.淺談房地產企業(yè)如何參與和諧社區(qū)建設[J].才智，2009（4）：158-159.

篇5

一、房地產行業(yè)遇增長瓶頸，金融創(chuàng)新帶來變革機遇

1.房地產行業(yè)面臨增長天花板，房企盈利能力下滑

2015年至今，在持續(xù)的貨幣寬松、信貸增產、政策松動的強刺激下，房地產行業(yè)進入小周期上升階段，市場交易行情持續(xù)復蘇，房企資金鏈明顯好轉，收獲了靚麗的成績單。但是從長期來看，除一線城市和少數核心二線城市出現(xiàn)供小于求的情況，大部分城仍然市面臨庫存積壓、降價難銷的困境，去庫存依舊是未來長期主題。同時，天價地王頻頻出現(xiàn)，地價漲幅持續(xù)高于房價漲幅，房地產企業(yè)盈利空間繼續(xù)縮窄在所難免。

傳統(tǒng)房地產企業(yè)面臨銷售規(guī)模增長的中長期瓶頸，依靠簡單拿地、開發(fā)賣房的盈利模式將難以持續(xù)。從上市房企財務數據看，自2011年以來，房地產企業(yè)銷售毛利率從接近40%的高位持續(xù)下降至28%，銷售凈利潤率從16%下滑至不足10%，行業(yè)盈利空間持續(xù)被壓縮。雖然近兩年房地產行業(yè)明顯回暖，但多數房企增收不增利，2016年一季度行業(yè)銷售凈利率為9.68%，同比下降了3.3個百分點。今年一季度房企盈利繼續(xù)出現(xiàn)分化，1/4的上市房企銷售凈利率高于10%，而另有1/4的房企卻已經為負值。

2.部分房地產企業(yè)負債率高企，急需改善融資結構

房地產企業(yè)傳統(tǒng)的重資產模式，必然會導致高杠桿和負債率偏高，而房企的主要融資渠道為債務融資（銀行貸款、委托貸款、公司債等）。去年以來信貸政策寬松，銀行貸款利率多次下調，房企融資成本明顯降低，同時A股再融資渠道也在放寬，房企融資沖動強烈。2016年1-6月，上市房企發(fā)行公司債、企業(yè)債、超短融等信用債超過2500億元，遠高于去年同期水平，代表房企發(fā)行公司債的票面利率普遍在3%-4%之間，較去年明顯降低；2015年28家上市房企定向增發(fā)募集資金超過1200億元，今年上半年又有20家房企定向增發(fā)700多億元，另有25家房企正處于審批流程中，部分房企甚至連續(xù)推出定增方案，房企資金饑渴可見一斑。

房地產企業(yè)融資的增加，造成部分房企資產負債率居高不下。上市房企資產負債率持續(xù)升高，2015年達到76.64%，比2014年提高1.8個百分點。綠地控股、泛?？毓傻炔糠址科蟮馁Y產負債率超過了87%，遠高于行業(yè)平均值，其負債以債券、銀行貸款等為主。房企負債率高企，意味著企業(yè)償債壓力巨大，同時會影響企業(yè)后續(xù)再融資的安排，因而急需開拓融資渠道及創(chuàng)新融資模式。

3.房地產與金融合作密切，金融創(chuàng)新浪潮帶來發(fā)展機遇

房地產行業(yè)與金融行業(yè)都是傳統(tǒng)的資金密集型行業(yè)，二者合作廣泛而密切，在國外的行業(yè)分類中，房地產行業(yè)直接被視為金融的一部分。一方面，房地產的資產屬性使其成為金融領域最重要的抵押品和融資工具；另一方面，房地產企業(yè)通過發(fā)債、IPO、定增等傳統(tǒng)方式融資，同樣離不開金融機構的支持。

近幾年，隨著金融市場管制逐步放寬，金融創(chuàng)新尤其是直接融資渠道拓寬，互聯(lián)網金融如火如荼，金融行業(yè)迎來新一輪發(fā)展階段，也為房地產行業(yè)帶來變革的機遇。以P2P、眾籌等為代表的新型互聯(lián)網融資方式，為房企將重資產的房子、土地轉換為輕資產提供了便利。金融創(chuàng)新也在推動房地產資產證券化不斷發(fā)展，譬如ABS＼MBS＼CMBS、類REITs、公積金貸款證券化等產品開始涌現(xiàn)，這為房企開辟了新的融資渠道，有利于提高資產流動性。在“地產+金融+互聯(lián)網”大融合的趨勢下，部分房企借助金融創(chuàng)新力量，加速戰(zhàn)略轉型，目標成為產業(yè)金融集團或其他類基金投資管理機構，也變得順理成章。

二、房企轉型金融背后動因思考

1.企業(yè)利潤多元化，謀求高投入高回報

房地產企業(yè)轉型金融業(yè)務，最主要的目的是尋求更大增量市場，突破現(xiàn)有行業(yè)發(fā)展瓶頸，拓寬企業(yè)利潤來源。而金融行業(yè)門檻高、資本金數量大、盈利能力強，正符合房企未來戰(zhàn)略需求。部分投資于金融行業(yè)的房企，已經獲得豐厚回報。泛?？毓傻拿裆C券公司已經成為其利潤主要來源，2015年證券公司營業(yè)利潤占比達到51.2%。綠地控股的全資子公司綠地金控去年實現(xiàn)凈利潤30 億元，占比上市公司凈利達40%。

2.拓寬融資渠道，調整融資結構，降低融資成本

房企直接參與金融業(yè)務，將融資渠道從銀行、公司債擴展至信托、私募基金、保險、REITs、互聯(lián)網金融等領域，并且不斷發(fā)展出融資租賃、房地產資產證券化、P2P與眾籌等新型融資方式。而以債權融資為主的融資結構，也悄然發(fā)生改變，股權融資占比大幅增加，房地產股權投資基金開始興起。直接參股或控股金融機構的房企，享有更多融資便利，入股保險的企業(yè)將有可能獲得大量低成本、長期限的保險資金；對入股銀行的房企而言，一方面其在地產開發(fā)周期中的融資需求皆有所滿足，包括前期拿地保證金、開發(fā)貸、銷售期按揭貸款以至于在持有運營階段的經營性物業(yè)抵押貸款、社區(qū)金融服務等，另一方面也可對房企產業(yè)鏈的上下游企業(yè)提供融資服務。

3.推動房企經營模式轉型

傳統(tǒng)房地產企業(yè)多為重資產模式，即企業(yè)投入大量自有資金用于拿地、開發(fā)項目；但是借助金融創(chuàng)新方式，房地產基金、眾籌等多種融資渠道獲取資金，將項目大部分權益打包轉讓，一方面使企業(yè)債務出表，從而優(yōu)化房企財務報表結構，另一方面使企業(yè)專注于設計、建造、招商及運營管理等環(huán)節(jié)，使企業(yè)經營模式向輕資產模式轉換。

三、地產轉型金融業(yè)務的三大主要模式

1.成立金融控股平臺，統(tǒng)籌金融業(yè)務，獲取金融全牌照

房地產企業(yè)轉型金融最直接的模式就是成立金融控股平臺，獨立開展所有進入業(yè)務，通過多種渠道布局，目標是獲取金融領域全牌照。采用這種模式的多為房地產龍頭企業(yè)，如萬達集團、恒大集團、綠地集團等，它們未來謀求房地產業(yè)務與金融業(yè)務板塊的協(xié)同效應，力求打造金融地產財團的發(fā)展模式。

萬達集團在2015年正式成立萬達金融集團，目前已經擁有網絡金融、保險、投資等子公司，今年上半年收入155億元，發(fā)展極其迅速。恒大集團成立恒大金融集團，先后獲得保險、銀行等業(yè)務牌照，設立恒大金服公司涉足互聯(lián)網金融，其中“恒大人壽”借助亞冠決賽高調亮相，引起廣泛關注。綠地集團將金融業(yè)務作為三大新業(yè)務版塊，成立金融控股集團，進入包括互聯(lián)網金融、私募基金、小貸/擔保等多個領域，并參股東方證券、上海農商銀行、錦州銀行等金融機構。

2.參股控股金融機構，擴大金融布局

部分中型房企由于自身實力有限，但是在金融行業(yè)擁有一定的經驗或資源，選擇直接參股或控股金融機構的方式，以“地產+金融+X”為戰(zhàn)略目標，逐步轉型金融業(yè)務。一般而言，房企主要通過認購上市金融機構定向增發(fā)的股份或二級市場收購、收購非上市金融機構股權等手段，獲取金融機構的參與乃至控制權，快速開展金融業(yè)務；或者聯(lián)合其他房企、資本共同發(fā)起設立壽險、財險、再保險、民營銀行等公司，從而獲取金融牌照，擴大金融領域布局。

泛?？毓墒堑湫偷霓D型金融業(yè)務的房地產公司，從2014 年起加大了在金融領域的投資，在“金融+房地產+戰(zhàn)略投資”的戰(zhàn)略轉型思路指導下，先后收購并增資民生證券、亞太財險、民生信托、民生期貨等，設立基金、投資管理公司、民金所等子公司，聯(lián)合其他民企發(fā)起成立壽險、再保險公司等，不斷完善金融版圖。

互聯(lián)網金融平臺則是房企轉型金融的熱門路徑。今年以來，就有金地集團、碧桂園集團、佳兆業(yè)等房地產企業(yè)紛紛上線互聯(lián)網金融平臺，推出眾籌、首付貸、供應鏈融資等各類金融產品。2016年9月，泛海控股設立民生金服控股有限公司，也建立了互聯(lián)網金融控股平臺。

3.與金融機構合作，創(chuàng)新發(fā)展房地產金融產品

雖然很多房企意識到金融業(yè)務的價值，但是出于自身實力、整體戰(zhàn)略等多種原因，難以直接參與金融業(yè)務，所以選擇與外部金融機構合作，實現(xiàn)地產與金融的創(chuàng)新結合。

房地產公司與券商、基金合作推動房地產資產證券化，將成熟物業(yè)等存量資產打包發(fā)行房地產投資信托基金（REITs），房企實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)項目的投資退出，提前變現(xiàn)租金收益，縮短投資回報周期，提高資金運用效率，加速輕資產化轉型，而REITs投資人享受租金、物業(yè)升值等帶來的投資收益，豐富資產配置品種，實現(xiàn)雙贏目標。例如，2015年萬科地產與鵬華基金發(fā)起的國內首只公募REITs“鵬華前海萬科REITs”，以不高于基金資產50%的比例投資于萬科前海企業(yè)公館股權，運作一年的投資收益達到了9%，而同期的同期滬深300指數下跌近19%。

房企與P2P、眾籌等互聯(lián)網金融平臺的合作，有些集中于首付貸、眾籌購房等產品，雖然能幫助房企提高成交量，推動項目去化，加速銷售資金回籠，但是存在助長房價上漲和涉嫌非法集資等法律風險，部分地區(qū)已經叫停。而現(xiàn)在房企與互聯(lián)網平臺的合作，更加重視場景與金融的結合，挖掘消費金融潛力，譬如圍繞購買房地產過程購房、裝修、物業(yè)管理的消費需求，借助互聯(lián)網為客戶提供金融解決方案。

此外，多家房企引入保險等機構作為戰(zhàn)略投資者。保利地產引入泰康人壽、珠江人壽、安邦保險，遠洋地產引入中國人壽等，推進地產與保險在戰(zhàn)略層面的長遠合作，二者在融資、運營、業(yè)務開拓方面實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。譬如在當前熱門的養(yǎng)老地產領域，保險作為低成本長期資金的投入者，地產企業(yè)作為養(yǎng)老社區(qū)的承建者、運營者，雙方的結合將帶來持續(xù)良好的效益。

四、房企轉型金融業(yè)務須重視風險

房地產與金融雖然都是資金密集型行業(yè)，但是二者在政策監(jiān)管、市場競爭等方面存在很大的不同，房企轉型金融業(yè)務過程中不可避免面臨諸多風險。

金融行業(yè)競爭激烈，轉型金融同樣面臨盈利困難的風險。以壽險業(yè)為例，2015年上海人壽、恒大人壽、人保健康等均出現(xiàn)凈利潤虧損億元以上。我國經濟進入新常態(tài)后，金融機構不良貸款處于上升通道，房企轉型金融不得不面臨這個風險。我國銀行業(yè)不良資產總量和占比最近幾年持續(xù)雙升，不良資產率已經突破2%，銀行利潤增速出現(xiàn)銳減。

我國金融機構牌照采用審批制，獲取牌照的難度極大，通過發(fā)起設立金融機構獲取金融業(yè)務牌照的房企不得不面對漫長的審批過程，也有可能無法通過審批。監(jiān)管機構對產業(yè)資本獲取金融牌照采取嚴格審核的態(tài)度，譬如目前有200多家企業(yè)排隊申請保險牌照，但保監(jiān)會15年至今年上半年僅批準24家籌建，對發(fā)起企業(yè)提出財務報表良好、有持續(xù)出資能力、股東社會信用要好、有專業(yè)人才隊伍等多項要求。

而熱門的房地產互聯(lián)網金融，目前并沒有嚴格的行業(yè)規(guī)范，也缺乏相關法律的監(jiān)管和約束。部分房企的互聯(lián)網金融產品甚至存在自融問題，即旗下平臺將募集資金投入到關聯(lián)公司的房地產項目上，而這種隱蔽的風險很難被監(jiān)管部門及時發(fā)現(xiàn)。有些互聯(lián)網金融平臺的房地產P2P產品還存在資金監(jiān)管缺失、重復抵押等問題，面臨房價下跌、逾期等風險，如果因此出現(xiàn)兌付問題，對行業(yè)發(fā)展和房企品牌都是巨大傷害，投資者更是面臨嚴重損失。

從監(jiān)管層面來看，房地產參股金融，受到住建部、央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會、保監(jiān)會等多個部門的監(jiān)管，涉及多個部門的協(xié)調，有可能存在一定的監(jiān)管空白。而房地產與金融作為關聯(lián)度很強的行業(yè)，二者的融合，存在影響金融系統(tǒng)穩(wěn)定的隱患――以房企入股銀行為例，房企可能一定程度上影響銀行的決策，銀行信貸政策、利率政策、風控機制獨立性減弱，如果房企或銀行一方發(fā)生問題，風險將會疊加放大。

五、房地產企業(yè)轉型金融業(yè)務的建議

房地產企業(yè)紛紛切入金融業(yè)務，企圖從“地產+金融”的融合中獲取企業(yè)新的發(fā)展動力，再加上“互聯(lián)網”的因素，地產與金融的創(chuàng)新更是層出不窮。房企在轉型金融業(yè)務過程中，應該在以下四個方面努力。

首先，制定轉型金融業(yè)務的戰(zhàn)略目的，做好頂層設計規(guī)劃，譬如選擇整體轉型金融業(yè)務還是走產融結合，選擇戰(zhàn)略投資或者財務投資，實現(xiàn)全牌照的金控集團還是集中某一行業(yè)深耕等。

其次，結合企業(yè)自身的運營模式、資本實力等條件和優(yōu)勢選擇實現(xiàn)路徑。以國有大型房企為例，它們資金實力雄厚、股東背景強大，可以直接獲取金融牌照，甚至直接成立金控集團，在發(fā)展房地產主業(yè)同時，做大金融業(yè)務，推動企業(yè)跨越式發(fā)展。中小房企則資本有限，可選擇互聯(lián)網金融平臺，開展金融創(chuàng)新，服務地產業(yè)務發(fā)展。

再次，建立符合金融行業(yè)特點的人才管理與激勵機制。金融行業(yè)是資本密集型+知本密集型行業(yè)，人才是核心資源。房企需要建立起市場化的激勵機制，完善職業(yè)上升通道，并著手培養(yǎng)地產+金融的復合型管理人才。

最后，建立地產業(yè)務與金融業(yè)務的隔離機制，在分業(yè)監(jiān)管的模式下還應建立不同金融機構間的防火墻機制。企業(yè)內部建立嚴格的風險控制體系，對房地產與金融機構間、不同金融機構間的關聯(lián)交易建立審查制度和機構，在符合法律規(guī)定的情況進行關聯(lián)交易，并向監(jiān)管部門報告。

篇6

【關鍵詞】房地產企業(yè)；資金管理；存在問題；加強措施

房地產企業(yè)作為國民經濟的重要組成部分，關系著國民經濟的命脈，是典型的資金密集行業(yè)，募集到足夠的資金是房地產企業(yè)發(fā)展的第一推動力。但是對于政府出臺的一系列調控措施，抑制房價增長過快、促進房價合理回歸，對房地產行業(yè)影響很大，面對日益趨緊的融資環(huán)境，銷售量萎靡不振、成交量環(huán)比下降，部分房地產行業(yè)無法承受高額的成本支出以及巨額的土地付款，同時更嚴重的暴露出資金管理的薄弱環(huán)節(jié)。

1 房地產企業(yè)資金管理存在的問題

1.1 資金使用效率低下

受本身行業(yè)性質影響，項目投入資金多、開發(fā)周期長，房地產投資要受到包括土地投資、綜合開發(fā)、建筑施工和銷售市場等四個相互關聯(lián)因素影響，一旦資金投入需經過至少上述四個市場的流通才能最終形成利潤回報。經歷環(huán)節(jié)過多造成潛在風險增大，前期開發(fā)拖沓、項目管理不到位造成工期延長，銷售政策不利、售后服務欠佳會形成產品積壓，資金沉淀嚴重，最終都會影響資金的及時回籠，降低資金的使用效率。

1.2 融資形式單一、負債率居高不下

由于政府對房地產企業(yè)IPO和股權再融資限制條件較高，因此，房地產企業(yè)更多的選擇負債融資來滿足資金需求，這就造成企業(yè)資產負債率較高，流動負債率也高于其他行業(yè)水平。據統(tǒng)計，房地產企業(yè)70%-80%的開發(fā)資金直接或間接來源于銀行或其他金融機構，一旦房地產價格下跌、成交量下降或者房地產企業(yè)經營不善造成房地產企業(yè)資金回籠困難，償貸能力降低，可能會造成金融體系動蕩，進而累及整個國民經濟。

1.3 資金管理意識模式落后

大部分房地產企業(yè)建立了資金預算管理制度，但是由于管理人員認識不到位，導致制度形同虛設，同時缺少在項目投資和經營等各環(huán)節(jié)對資金管理的控制，導致各環(huán)節(jié)成本費用超支嚴重。另外，一個房地產公司通常會在不用的區(qū)域或者不同的省份同時存在項目，導致資金分散，缺乏集中統(tǒng)一管理，上級單位很難及時準確的了解資金的流向和使用情況，使得房地產公司存在大量的賬外循環(huán)資金。

1.4 資金鏈抗風性能力差

房地產行業(yè)基本采用高杠桿盈利模式，即投入小部分的自有資金，大部分資金來源主要依靠銀行貸款，因此銷售性風險和融資性風險造成房地產行業(yè)整體抗風險能力較差。由于房地產企業(yè)融資形式單一，主要依靠銀行貸款，銀行一旦限制放貸，企業(yè)資金就會出現(xiàn)缺口；預售款和銷售款不能及時收回，就會引發(fā)資金鏈趨緊，高額的銀行利息將會加劇企業(yè)資金緊張，項目開發(fā)款項無法保證，整個資金鏈面臨斷裂的危險。

2 加強房地產資金管理的建議

2.1 加強項目前期可行性分析、降低資金使用的機會成本

為確保資金能夠收回，在項目可行性分析階段，應認真調查擬開發(fā)項目背景情況，并對市場供應和需求狀況進行科學、客觀預測，然后對開發(fā)進度和時間進行合理安排和計劃，如按照前期、主體和竣工驗收等不同階段合理安排項目開發(fā)進度。根據項目投資和開發(fā)進度，合理估算所需資金量，擬定籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。因為項目開發(fā)需要資金量比較巨大，因此在投資前必須進行縝密的資金計劃和安排，減少資金成本，保證項目的正常運行。

2.2 拓寬融資渠道、降低資產負債率

房地產企業(yè)應根據長期發(fā)展規(guī)劃和短期經營活動，判斷對資金的需求，分析各種融資方式的資金成本，在籌集資金中確定合理的股權資金、債券資金的比例?？赏ㄟ^運作上市和發(fā)展房地產信托基金的方式，減少對金融機構融資的過分依賴。具有一定實力的房地產企業(yè)還可通過并購其他中小企業(yè)，增強資本擴張的能力，實現(xiàn)規(guī)模經濟效益，對于中小型房地產企業(yè)來說，應選擇中小城市，避開與大型房地產企業(yè)的競爭，利用欠發(fā)達地區(qū)較低的土地價格，獲得較高的投資回報和資本積累。

2.3 加強項目管理、提高資金使用效率

加強內部管理，加快項目開發(fā)進度、縮短項目開發(fā)周期，提高資金的回籠速度。加強工程預算和成本核算管理，使產品成本正確反映企業(yè)產品的實際支出，并對工程結算進行嚴格把關，在施工過程中確保工程質量的基礎上減少浪費支出。做好資金計劃和預算管理，工程部、財務部應根據在建工程進度情況合理安排付款計劃，確定合理的工程付款節(jié)點，拒絕一切不合理支出，杜絕流動資金的浪費。

2.4 完善資金監(jiān)控、減少資金風險

定期或不定期的對資金使用情況進行檢查，通過日常報表管理加強對資金的掌控，同時結合專項檢查發(fā)現(xiàn)資金管理過程中的深層次問題。尤其是加強對銷售回款的管理，公司應制定內部銷售政策明確各環(huán)節(jié)工作職責、責任人和時間節(jié)點，對外做好與銀行和公積金管理部門的溝通，以加快資金回籠，縮短資金在銷售環(huán)節(jié)占用的時間，減少資金風險。

參考文獻

[1]試析房地產施工企業(yè)資金集中管理 現(xiàn)代經濟信息 2009/11 中國期刊全文數據庫

[2]房地產開發(fā)項目全過程成本控制 建筑經濟 2006/08 中國期刊全文數據庫

[3]淺議房地產企業(yè)集團財務管理 中國外資 2009/12 中國期刊全文數據庫

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【關鍵詞】“藍海戰(zhàn)略” 可彈性組合小戶型房產 價值能力

我國的房地產企業(yè)產生于20世紀80年代,由于行業(yè)進入壁壘低、基本技術公開化、產品更新迅速,很多企業(yè)在利潤驅使下步入房地產行業(yè)。在1991年之前,我國的房地產企業(yè)數目增長一般在20%-30%之間,1992年和1993年出現(xiàn)房地產熱,房地產企業(yè)的數目成倍地增長。據統(tǒng)計,目前我國房地產企業(yè)有30000多家,但其中大型房地產企業(yè)集團僅占5%左右,而中小型企業(yè)占90%左右。隨著國家政策的宏觀調控、土地門檻提高、銀行貸款融資難度增大,中小房地產企業(yè)面臨的市場背景更加嚴峻。此外國外房地產企業(yè)和外資的進入,加劇了房地產企業(yè)之間的競爭。面對嚴峻的市場形勢,中小房地產企業(yè)如何制定有效的戰(zhàn)略措施以在競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳已成為刻不容緩的任務。

一、中小房地產企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境分析

1、內部優(yōu)勢(S)。中小房地產企業(yè)擁有地方優(yōu)勢和廣泛的社會關系資源,并具有靈活自主的面向市場的經營機制。

2、內部劣勢(W)。銀行對中小房地產企業(yè)的放貸比較謹慎,其財務資源的獲取能力較差;大部分的企業(yè)年平均開發(fā)面積不到20000平方米,大型項目管理經驗都無法與大企業(yè)相比;大多數中小房地產企業(yè)沒有形成團結高效的人才吸納和培養(yǎng)體系,不利于形成企業(yè)凝聚力;缺少長期發(fā)展戰(zhàn)略;財務管理、資本運作能力低下,融資方式單一。

3、外部機會(O)。其一,市場需求的多元化為中小房地產企業(yè)迅速占領細分市場提供了機會。其二,中國房地產市場的壟斷并未形成,據統(tǒng)計,中國房地產市場被大大小小近3萬家房地產企業(yè)瓜分,即便是目前規(guī)模最大,最具競爭力的房地產巨頭萬科,其發(fā)展目標也是到2015年占有3%的市場份額。其三,城鎮(zhèn)化水平繼續(xù)增長:截至2007年底,我國共有城鎮(zhèn)人口約5.94億,到2020年,城鎮(zhèn)居民將增長到8億人,估計到2020年城鎮(zhèn)人口人均建筑面積將達到32.4平方米,這就為中小企業(yè)提供了一個非常有利和寬松的生存環(huán)境。況且城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率一直保持在10%左右,這強勁的經濟增長勢頭保證了居民的購買力和對房地產市場的需求。其四,國家行業(yè)政策的鼓勵:從2008年11月27日起,央行下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點,其他期限檔次存貸款基準利率也作相應調整。

4、外部威脅(T)。中小房地產企業(yè)外部威脅主要來自于國家宏觀政策的勒緊、土地成本的上升、建材價格上漲、外資企業(yè)進入中國市場等。中小房地產企業(yè)市場戰(zhàn)略環(huán)境SWOT分析如表1。

根據上述分析我們可以知道,中小房地產企業(yè)必須考慮到自身的優(yōu)勢、劣勢和存在的外部威脅,充分利用市場上的機會來制定出長期發(fā)展戰(zhàn)略,方能在競爭激烈的市場中一步步成長起來。

二、中小房地產企業(yè)傳統(tǒng)競爭戰(zhàn)略分析

1、成本領先戰(zhàn)略。成本領先戰(zhàn)略是企業(yè)在某一產業(yè)中以低成本取得領先的地位,其特點是能使處在一個低成本狀態(tài)下的企業(yè)可以獲得高于所在產業(yè)一般水平的收益。該戰(zhàn)略要求中小房地產企業(yè)保持在利潤較低的條件下其銷售價格較低,并能保證良好的產品質量。但由于其內部人力資源劣勢和項目管理不完善,該戰(zhàn)略很難收到理想的效果,況且該戰(zhàn)略也限制了企業(yè)所能獲取的利潤。

2、差異化戰(zhàn)略。差異化戰(zhàn)略是指將產品或服務差異化,樹立起一些全產業(yè)范圍中具有獨特性的東西,從而取得最大利潤。由于房地產是一個最依賴個性化的行業(yè),地理位置的不同、價值量的巨大、建設時間長、法律關系復雜等因素對房地產企業(yè)影響很大,因而一般都要求產品差異化,這是不動產和一般的工業(yè)產品不同的地方。

3、聚焦戰(zhàn)略。聚焦戰(zhàn)略(專業(yè)化戰(zhàn)略)是主攻某個特殊的顧客群或某種產品的一個細分市場或某一地區(qū)市場。這一戰(zhàn)略依靠的前提是:公司業(yè)務的聚焦能夠以更高效率、更好的效果為某一狹窄的戰(zhàn)略對象服務,從而超過在較廣闊范圍內競爭對手們。但是相對于中下房地產企業(yè)來說,具有聚焦于哪一領域,投資于該領域能否獲得企業(yè)利潤的增長,這將是其投資的難點,投資不正確很容易導致被市場所淘汰。

總之各傳統(tǒng)戰(zhàn)略模式的采用相對于中小房地產企業(yè)來說具有一定的局限性,而“藍海戰(zhàn)略”則為中小房地產企業(yè)提供了一種新的戰(zhàn)略模式和戰(zhàn)略思路,合理采用“藍海戰(zhàn)略”將為企業(yè)提供新的價值發(fā)展空間。

三、“藍海戰(zhàn)略”的基本內涵和作用

1、“藍海戰(zhàn)略”基本內涵。“藍海戰(zhàn)略”由歐洲工商管理學院的錢?金和勒妮?莫博涅教授提出,其基本內涵是指企業(yè)為獲得新的價值空間而采取一系列的戰(zhàn)略措施。

2、“藍海戰(zhàn)略”的作用。目前很多房地產企業(yè)制定的戰(zhàn)略大都深陷于“紅海”之爭,企業(yè)在一種市場競爭者戰(zhàn)略雷同、市場趨于飽和、平均利潤率極低的行業(yè)中進行著一場你死我活的搏斗,在血腥的搏斗中,均敗下陣來。而“藍海戰(zhàn)略”為中小房地產企業(yè)開創(chuàng)無人爭搶的市場空間,打破價值與成本的界限,通過拓展新的盈利模式而獲得全新的價值空間。

四、中小房地產企業(yè)“藍海”戰(zhàn)略的制定

1、房地產企業(yè)的“藍?！睉?zhàn)略布局圖。房地產產品是建筑物及配套服務,要“生產”出商品房,就必須經歷獲得土地、設計圖紙、進行施工管理、廣告營銷等過程。一般房地產業(yè)務流程總體如圖1所示。從流程圖中我們可以知道,房地產企業(yè)的競爭主要集中于項目地段、銷售價格、開發(fā)成本控制、小區(qū)規(guī)劃、戶型設計、廣告營銷等競爭上,各企業(yè)投資重點具體圖形如圖2所示。從圖2中,我們可以知道大型房地產企業(yè)資金實力雄厚、開發(fā)水準高、管理能力強,中小房地產企業(yè)在各競爭要素上的競爭力明顯較低,若一味跟在其后,勢必會以失敗告終。因此中小房地產企業(yè)要想在市場上開辟出屬于自己的天地,只能另辟蹊徑,制定出“藍海”戰(zhàn)略,開辟出“藍?！笨臻g。

2、中小房地產企業(yè)“藍海”戰(zhàn)略的制定。本文根據藍海戰(zhàn)略的四部動作框去構造出中小房地產企業(yè)新的價值曲線,具體分析如下。(1)剔除土地資源的競爭選擇。土地的獲得是房地產企業(yè)開發(fā)成本中最昂貴的要素,隨著2008年1月7日國務院辦公廳下發(fā)《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號),整頓土地將成為國家房地產政策調控的重頭戲,土地獲取成本進一步提高。2008年全國土地購置費用同比增長28.6%,超過同期購置土地面積增幅18.6個百分點,土地成交價格漲幅達28.1%。因此對于中小房地產企業(yè)來說,如果避開黃金地段的競爭選擇,將拿地的成本大大降低,從而能降低運營成本,增強中小房地產企業(yè)的競爭能力。(2)減少在廣告營銷上的盲目投資,合理使用市場營銷手段。廣告投入的成本也是房地產企業(yè)必須面對的主要負擔之一,一般在開發(fā)成本構成中占10%的比例,盲目的廣告投入將導致中小房地產企業(yè)在廣告上的負擔越來越沉重,隨時都有崩盤的危險。因此中小房地產企業(yè)應以市場為導向,正確進行市場定位,減少盲目的廣告投入,采取合理的營銷手段。(3)增加人力資源投入,組建研發(fā)團體,提高企業(yè)研發(fā)能力、資本運營能力。房地產研發(fā)的內容主要包括:土地價值的分析和評估、市場的研究分析、產品的定位和客戶的定位、產品設計、供應鏈的優(yōu)化和管理方案、資本的運營和控制等。所有這些研發(fā)內容都是房地產開發(fā)價值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié),都具有極大的增值潛力,它們構成影響中小房地產企業(yè)核心競爭力的重要因素。研發(fā)水平的高低主要取決于其內部的人力資源狀況,有價值、稀缺、難于模仿的人力資源能為房地產企業(yè)帶來長期競爭優(yōu)勢,有助于房地產企業(yè)獲取并保持競爭優(yōu)勢。因此房地產企業(yè)必須增加對人力資源的投入,通過建立一支具有多學科知識、多方面實踐能力和創(chuàng)新能力的技術與管理有機融合的管理團隊,這樣才能獲得企業(yè)的研發(fā)能力、資金運營能力和競爭能力的提高,進而創(chuàng)造出最佳經濟效果。(4)創(chuàng)造可彈性組合小戶型房產和物管服務的“藍?！笔袌?塑造品牌形象。其一,創(chuàng)造可彈性組合小戶型房產的“藍海”市場。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長、城市化的進程和人口紅利時期三者將產生旺盛的房地產市場需求,而大部分需求將集中在中小戶型市場。首先,2006年及2007年上半年全年國內生產總值(GDP)同比分別增長10.7%和11.5%。2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11759元,扣除價格上漲因素實際增長10.4%,2007年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7052元,扣除價格因素后實際增長14.2%,增幅高于上年同期4個百分點,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的穩(wěn)定增長為房地產投資帶來了持續(xù)的信心。其次,目前一般認為我國城市化發(fā)展目標是:2010年城市化水平達到45%,2020年城市化水平達到50%,2050年城市化水平達到60%-70%。以2005年我國人口總數、1998-2006年城鎮(zhèn)人口年均增長速度1.32%估算,我國每年約增加1724萬城鎮(zhèn)人口,即使按2005年人均居住面積26.1平米計算,平均每年將對房地產市場產生約4.5億平米的新增需求。最后,中國目前的人口年齡結構處在人口紅利的階段,每年供給的勞動力總量約為1000萬,勞動人口比例較高。根據最新預測,我國的人口紅利時期將持續(xù)到2010年左右,這段時間內適齡勞動人口有大量的房地產消費需求。但是小戶型住宅也存在以下問題:小戶型住宅墻體多、管線多、房間尺度從設計上限制了樓座的進深,使容積率難于提升;小戶型公寓設計上存在不少先天不足,如電梯少、一層戶數過多,某些部位采光通風不理想等;小戶型業(yè)主對物業(yè)管理和服務(包括停車位、治安、環(huán)境維護等)要求較高。因此大多數開發(fā)商并不敢輕易涉足小戶型住宅投資,也因此產生房地產市場上的一片“藍?！薄Ｖ行》康禺a企業(yè)如能將產品定位于商務區(qū)、交通便捷區(qū)、院校周邊的消費群體,把目光放在小戶型住宅的可持續(xù)發(fā)展上,設計出可以彈性組合的小戶型住宅,克服小戶型受到面積限制、缺少發(fā)展空間、購買人群較為單一,而且具有過渡房的性質的缺點。將小戶型作為基本單元,將其倍數組合成單身公寓、溫馨住宅、豪華公寓等大小不同、功能齊備的空間,這種可以變動組合成中、大戶型的小戶型設計必然會因為靈活性而引起市場的關注,具有極大的發(fā)展?jié)摿ΑＦ涠?創(chuàng)造物管服務的“藍?！笔袌?。目前大多數房地產開發(fā)企業(yè)的經營理念仍停留在傳統(tǒng)的4P(產品、價格、渠道和促銷)理論基礎上,并未真正實現(xiàn)向以消費者為中心的4C(消費者的欲望與需求、消費者獲取滿足的成本、消費者購買的方便性和溝通)理念的轉化。物業(yè)管理與服務作為房地產產品不可分割的組成部分,卻常常被房地產企業(yè)所忽略。但是物業(yè)管理與服務是房地產企業(yè)實施品牌戰(zhàn)略的突破口,是創(chuàng)造個性化產品、體現(xiàn)企業(yè)文化和顧客文化最重要、最直接的手段。因此中小房地產企業(yè)應該創(chuàng)造此“藍?！笔袌?在策劃、設計、建設過程中實現(xiàn)“于細微處見真情”的服務,將物業(yè)管理與服務作為房地產開發(fā)的重要組成部分和起點,做好物業(yè)管理與服務的策劃和設計,成功塑造好本企業(yè)的品牌形象。

五、結論

根據上述分析,我們可以知道中小房地產企業(yè)制定“藍?！睉?zhàn)略的四步動作框架表如表2所示。

由圖3中我們可以知道,中小房地產企業(yè)在可彈性組合小戶型房地產和物業(yè)管理與服務上創(chuàng)造了屬于自己的一片“藍?！笨臻g,通過價值創(chuàng)新獲得全新的發(fā)展空間,提升了企業(yè)的核心競爭力,拓展了企業(yè)新的盈利空間和利潤增長點。

【參考文獻】

[1] 邁克爾?波特:競爭戰(zhàn)略[M].華夏出版社,2004.

篇8

【關鍵詞】房地產企業(yè)；核心能力；構建和實施；萬達商業(yè)

1、引言

隨著經濟的不斷發(fā)展，競爭的日益激烈，房地產企業(yè)能否在競爭中生存和發(fā)展，并形成自己的優(yōu)勢，關鍵取決于其是否具有核心能力，這是現(xiàn)代企業(yè)參與市場競爭、獲得發(fā)展機會的根本。

麥肯錫咨詢公司的提出，所謂核心能力是指某一組織內部一系列互補的技能和知識的結合，它具有使一項或多項業(yè)務達到競爭領域一流水平的能力。企業(yè)的核心能力由洞察預見能力和前線執(zhí)行能力構成：洞察預見能力主要來源于科學技術知識、獨有的數據、產品的創(chuàng)造性、卓越的分析和推理能力等；前線執(zhí)行能力則是指最終產品或服務的質量會因前線工作人員的工作質量而發(fā)生改變。地產企業(yè)核心能力則可以概括為：房地產企業(yè)在長期開發(fā)經營過程中積累起來的獨特的、不易被模仿的、支撐著企業(yè)過去、現(xiàn)在和未來競爭優(yōu)勢知識和技能。

根據麥肯錫咨詢公司的定義，本文即以萬達商業(yè)為對象，從洞察預見能力和前線執(zhí)行能力兩個方面，探討萬達商業(yè)核心能力的選擇、構建、實施。

2、萬達商業(yè)核心能力的選擇

企業(yè)根據企業(yè)的盈利模式、經營戰(zhàn)略、市場環(huán)境、競爭環(huán)境，選擇符合其自身發(fā)展的核心能力，并隨著自身和周圍環(huán)境的不斷變換，適時對其調整。

就盈利模式而言，租金和物業(yè)服務費是作為大型商場的運營商主要的盈利模式。在這種模式下，由于物業(yè)服務費受政府定價的影響，利潤空間有限，因此獲取較高的租金回報就成商場運營商主要的目標。而影響租金水平的主要因素包括：市場定位、業(yè)態(tài)組合、商圈位置、商譽等，但租金水平的高低最終還是以駐商的盈利水平為基礎。因此，只有駐商的整體盈利水平的提高，才能吸引更多駐商，并承擔更高的租金。

就商場的生命周期而言，可分為培育期、成長期、成熟期、衰退期。萬達商業(yè)的大多數商場尚處于成長期，因此，以成長期為重點，探討其核心能力，但需要注意的是，不同發(fā)展時期的核心能力有著內在邏輯發(fā)展聯(lián)系，而不是斷然分開的。

在成長期，商場仍舊需要大量的宣傳、促銷等市場推廣工作。因此，需要加強與駐商的合作，進行廣泛的市場推廣，擴大商場影響力；同時豐富適銷的商品種類，提高服務質量，吸引消費者；逐步提高駐商的利潤水平，為以后的高租金回報積累基礎。因此在成長期萬達商業(yè)的戰(zhàn)略重點是繼續(xù)提升商場的知名度和美譽度，提高顧客的滿意度與忠誠度。

綜合上述分析，同時考慮現(xiàn)代商場競爭中基礎物業(yè)管理服務已趨同質化、成本降低的空間很小的現(xiàn)狀，為了在競爭中獲取差異化的競爭優(yōu)勢，結合業(yè)務模式和培育期的戰(zhàn)略要求，萬達商業(yè)選擇建立兩類核心能力：（1）品牌整合能力，即在市場定位、業(yè)務規(guī)劃、駐商及品牌選擇、引進、合作等方面發(fā)展洞察類核心能力。（2）市場推廣能力，即在市場宣傳、促銷等方面發(fā)展基層執(zhí)行類核心能力。

3、萬達商業(yè)核心能力的構建

萬達商業(yè)圍繞品牌和市場兩個維度，分別從市場分析決策系統(tǒng)、品牌及商戶資源庫、一定的品牌孵化能力，以及全員的推廣意識、公司品牌建設、客戶投訴的快速處理幾個方面，構建萬達商業(yè)的核心能力。

3.1 品牌整合能力的構建

（1）建立市場分析決策系統(tǒng)

商場在開業(yè)期間都需要進行大量的市場調研，搜集和分析資料，以便制定商場定位、目標客戶選擇、業(yè)態(tài)規(guī)劃等決策。通過建立市場分析決策系統(tǒng)，把每次或不同商場的調查結果通過數據庫的形式進行綜合分析，并加以利用，同時結合實際經驗，建立一套市場分析與決策評價系統(tǒng)，就可以充分利用積累的資料和數據分析方面的知識，減少分析偏差，提高決策的準確性，降低商場的運作成本。

（2）建立品牌及商戶資源庫

商場是連接商戶與最終消費者的平臺。除前期商場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃應從消費者的角度出發(fā)，進行商場的規(guī)劃、招商、布局之外，在商場運營過程中，選擇適合目標消費群體需求的商品或品牌，也是保障商場良好運營的重要因素。萬達商業(yè)為強化對引進品牌或商戶的管理能力，對各類品牌的內涵、品類、目標客戶等方面進行仔細研究；同時，對商戶的管理團隊、管理水平、經營業(yè)績等要素進行深入評價；并把相關資料集中進行記錄、分類、歸檔，從而建立一個綜合的品牌及商戶資源信息庫。

（3）建立一定的品牌孵化能力

某些業(yè)態(tài)在發(fā)展過程中，當時可能還未形成一定影響力的品牌，但是通過調查研究，確定這些業(yè)態(tài)是商場中其它業(yè)態(tài)的有益補充，并且在共同的目標客戶群中擁有廣泛市場需求。通過品牌孵化，有利于培養(yǎng)出一批忠誠的商戶，同時也有利于業(yè)態(tài)整體布局的穩(wěn)定。

3.2 市場推廣能力的構建

（1）建立全員的市場推廣意識

就市場推廣而言，不僅僅只是公司的專業(yè)部門進行宣傳、促銷的傳統(tǒng)營銷活動，員工個體的宣傳推廣行為也同樣重要。員工是顧客的直接溝通者，每一次與客戶接觸都是一次推廣機會，員工的一言一行代表了公司或商場的形象。

（2）推進萬達商業(yè)的公司品牌建設

在成長期，公司品牌宣傳活動仍然十分重要。方案策劃和媒體選擇需符合市場定位與目標客戶的要求，對每一次的宣傳進行效果跟蹤與評價；同時必須建立品牌危機事件處理機制，建立危機處理預案；此外，公司品牌的宣傳應注意與商戶品牌的協(xié)同問題。

（3）提高客戶投訴處理的快速反應能力

通過培養(yǎng)一線員工，尤其是專職處理投訴的員工的處理技巧，在處理過程中使顧客產生信賴感；同時，商場員工的行為也會影響到商戶的工作人員，良好的行為表現(xiàn)也有益于改善他們對顧客的態(tài)度。從而實現(xiàn)使客戶滿意、吸引客流的最終目的。

4、萬達商業(yè)核心能力的實施

萬達商業(yè)在構建上述以品牌整合能力和市場推廣能力為主要內容的核心能力的基礎之上，主要從以下幾個方面，以保障其核心能力得以有效實施：

（1）繼續(xù)打造優(yōu)秀的企業(yè)文化。萬達商業(yè)著力于建立讓員工廣泛理解和認同公司的價值觀和建立規(guī)范化的行為準則，以打造優(yōu)秀的企業(yè)文化。

（2）提高人力資源管理能力。為吸引更多更優(yōu)秀的人才，萬達商業(yè)運用多元化和靈活性的人才激勵機制，使員工的知識和才能最大限度地發(fā)揮出來，使企業(yè)與員工共同成長和進步，最終使核心能力得到提高和增強。

（3）建立學習型企業(yè)。萬達商業(yè)除依靠雄厚的資源和強大的規(guī)模外，在發(fā)展中不斷增加企業(yè)的知識性資產，以使其能夠在市場中獲得生存和發(fā)展。萬達商業(yè)重視學習、用心學習，適應變化的市場，通過時刻保持學習，獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢。

5、結語

萬達商業(yè)通過著力從品牌整合能力和市場推廣能力兩個維度，具體從別從市場分析決策系統(tǒng)、品牌及商戶資源庫、一定的品牌孵化能力，以及全員的推廣意識、公司品牌建設、客戶投訴的快速處理幾個方面構建其核心競爭力，并通過打造優(yōu)秀的企業(yè)文化、提高人力資源管理能力以及建立學習型企業(yè)使其核心能力的實施得以落實。

核心能力是企業(yè)長期的實踐和強化積累起來的結果。在競爭的環(huán)境下，欲獲得持久的競爭優(yōu)勢，必須培育自己的核心能力，并通過核心能力的開發(fā)和利用，已達到實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略、保證企業(yè)競爭優(yōu)勢的目的。

參考文獻：

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[3]喻華琳. 試分析影響房地產企業(yè)核心能力的構成因素[J]. 國外建材科技. 2006（01）

篇9

[摘要]中國地產的發(fā)展，吸引著越來越多國際投資的目光，房地產投資基金成為近兩年來外資進軍中國房地產市場的熱點。按投資方式，我們可以把國外房地產投資基金分為四種方式，其對我國房地產市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面?？偟膩碚f，作為一種新的融資方式，我們應該歡迎國外房地產投資基金進入，但是也必須要對其加以一定的管理，保證其對我國房地產市場發(fā)揮更大的作用。

中國地產的發(fā)展，吸引著越來越多國際投資的目光，外資除了購買國內不動產或從事地產開發(fā)以外，還可以向國內開發(fā)企業(yè)融資的方式進入中國市場，其中，房地產投資基金成為近兩年來外資進軍中國房地產市場的熱點。早在10年前，就有國外的房地產基金進入中國，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經在中國運作，從1994-2003年間，該銀行已經成功募集及籌建了5項獨立的中國房地產開發(fā)基金，總額超過1.2億美元。但是房地產投資基金真正大量進入中國是從2003年開始，央行121號文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機構，抓住中國國內房地產公司對海外資金需求的機遇，大舉進入中國房地產市場。

如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購了上海盛捷服務式公寓，同時新加坡凱德置地通過其新加坡母公司設立房地產投資基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產項目，2004年3月，瑞安集團正式宣布其旗下的子公司瑞安地產，在國際資本市場成功融資近4億美元，以致力于中國房地產開發(fā)等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽房地產基金等數十支曾經主要關注海外房地產的投資基金都已經轉向中國房地產行業(yè)，國外房地產投資基金在短短的幾年內就在中國房地產市場上占據重要地位。

雖然其規(guī)模在目前來說還比較小，投資的地區(qū)也僅限沿海一線城市以及主要的幾個二級城市，但是隨著其規(guī)模的擴大和深入發(fā)展的勢頭，勢必會對中國房地產市場產生深遠的影響。

一、國外房地產基金在我國的投資方式

根據國外房地產基金進入我國房地產市場的性質，大致可以將其投資方式分為四類：一是開發(fā)型投資，二是收租型投資，三是收購不良資產，四是委托管理模式。

1．開發(fā)型投資開發(fā)型投資主要是基于開發(fā)周期所帶來的高風險和高回報，外資資本直接介入前期的開發(fā)過程，包括土地的一級開發(fā)和項目開發(fā)，一直到項目銷售完畢為止，周期一般較長。在開發(fā)投資中，房地產投資基金對住宅業(yè)的投資力度較大。

因為近年來中國個人購房在銷售總面積中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外資地產基金更青睞于開發(fā)住宅產業(yè)，強勁的市場需求可以降低他們的投資風險，獲得更大的利潤。如摩根斯丹利房地產基金與上海永業(yè)集團共同投資開發(fā)“錦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷蘭國際房地產與復地集團合作開發(fā)松江新城住宅項目，分別占50%的股份等。

2．收租型投資收租型投資的基金并不介入到地產項目的開發(fā)中，而是以收取穩(wěn)定的租金為目標。它又主要表現(xiàn)為兩種方式，一是通過購買有穩(wěn)定租戶的已建優(yōu)良物業(yè)，長期持有收租盈利。如荷蘭RodamcoAsia收購上海盛捷國際服務公寓就是以收租為目的，這種收租的方式可以避免買地、審批建筑等時間成本，方便快捷的介入到中國地產市場。另一種方式是自己開發(fā)房地產，然后出租經營。

采取這種方式的有全球最大上市工業(yè)房地產投資信托公司的普洛斯公司，它專注于地產的租賃服務，在上海松江開發(fā)區(qū)為一個世界500強工廠公司專門投資了一個配送中心，普洛斯的項目往往租期在5-10年左右。

3．購買不良資產外資房地產基金最早進入國內的途徑就是通過收購中國四大國有商業(yè)銀行的不良資產的房地產項目開始的，尤其是收購不良資產中剝離出的酒店和寫字樓項目，外資通過不良資產證券化，打包處置從而變現(xiàn)盈利。比較典型的是摩根斯丹利，2004年其與內地房地產開發(fā)商金地集團、盛融投資全資在中國設立一家項目公司，出資占55%，該公司受讓帳面價值為28.5億人民幣的中國建設銀行的不良資產包，這些資產包中的資產多為中國城市中的商業(yè)物業(yè)，公司將在不良資產處置中發(fā)揮重要作用。

4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年興起的新興模式，這種模式就是讓多個地產基金管理公司參與投資管理，每個公司做自己最擅長的業(yè)務，采取這種模式的目的是要解決基金公司在投資中出現(xiàn)的機構過于龐大，管理困難等問題，更多的從資本市場去獲利。如2005年7月25日，美國西蒙房地產集團有限公司以及摩根斯丹利房地產基金與深國投商用置業(yè)有限公司共同成立合資公司，前兩者各持32.5%的股權，后者持35%的股權，該合資公司主要從事開發(fā)內地商業(yè)地產項目，由西蒙地產負責基金投資管理，深國投和摩根斯丹利負責融資和海外上市。上述合資公司中股東各方分工合作，共同完成項目開發(fā)、投資管理、融資、資產上市等基金運營的各個環(huán)節(jié)。

二、國外房地產投資基金對房地產市場的影響

目前，國外房地產投資基金的數額還較小，2004年為28億美元，但是在未來的幾年內，中國房地產市場高額的投資回報率必然會吸引外資基金的進一步進入，勢必對國內地產市場產生深遠的影響。

國外房地產投資基金的影響可分有利影響和不利影響兩方面。

1．國外房地產投資基金的有利影響

（1）促進中國房地產進入以資本為核心的金融時代隨著央行“121”文件，國土資源部“8.31”大限和國務院“18號文件”等系列金融和土地嚴政的陸續(xù)出臺，給國內房地產商帶來巨大的壓力，在貨幣市場上難以獲得資金，資本市場的重要性無疑就顯露出來了，外資房地產基金對中國房地產的投資正是引領中國房地產由項目開發(fā)為主轉為金融運作為主。在以摩根斯丹利為首的部分基金已經通過成立本地地產基金實現(xiàn)外資房地產基金的順利落地，這些基金的運行方式逐漸由原先親自操作項目轉為委托投資管理模式。因此，通過資本市場盈利的模式逐漸流行起來，房地產產業(yè)鏈更細，各環(huán)節(jié)更專業(yè)，效率更高，更容易創(chuàng)造價值，外資地產基金商業(yè)模式的轉型促使中國房地產進入以資本市場為核心的金融時代。

（2）可以減少房地產市場上的投機行為相比于個人資金的流入以及其他帶有投機性質的資金的流入，房地產投資基金在我國還是新興的經營模式，作為一種長期融資方式，為我國房地產企業(yè)提供長期穩(wěn)定的資金來源。通過與國內房地產商的合作還可以增加國內房地產發(fā)展商的實力，讓國內房地產發(fā)展公司從以往比較單純的開發(fā)公司變成全面的房地產投資及開發(fā)公司，讓開發(fā)商從以往賺短期收入變成長遠穩(wěn)定的收入。房地產投資基金的進入并不是以短期收益為目標，它與一些流入我國地產的“熱錢”不同，它的目標是獲取長期投資的收益。

所以國外房地產投資基金不僅不是投機資本，而且它的介入還可以排斥其他投機資金的介入，減少市場的投機行為。（3）為房地產企業(yè)開辟一條全新的融資渠道目前，我國房地產商的資金70%來源于商業(yè)銀行貸款，過高的資產負債率既增加了銀行系統(tǒng)的風險，又使房地產商背負了沉重的財務負擔，并且非常容易受到國家宏觀調控和金融政策變動的影響。國外房地產基金既可以擺脫國內宏觀政策的約束，同時又可以提供長期穩(wěn)定的投資資金，是一種全新的融資渠道。

同時，我國國內信托機構推出的房地產信托基金在本質上還類似債權類產品，所推出項目屬于信貸融資，因此，我們可以借鑒國外地產基金的運行模式和盈利模式，利用他們的經驗和管理方式，真正的建立起國內的地產投資基金產品，以更低的成本向地產企業(yè)融資。

2．國外房地產投資基金的不利影響

（1）拉動國內房地產價格上升目前，雖然大部分地產投資基金的進入是以投資為目的，但是有部分房地產投資基金卻帶有投機的性質，拉升了國內房地產價格的上漲。

由于我國對外資銀行開展人民幣業(yè)務還有限制，一些資金便打著地產基金的名義進入中國的房地產市場，它們名為投資，實為貸款。這部分資金會選擇與中國的房地產公司合作，并且在合同中以“保底”為條件保證自己這部分資金至少能保本，介入幾乎不存在風險，顯然這種方式并不是真正的基金融資，更像是貸款，這種方式的基金雖然數目不多，但是也是一種不容忽視的現(xiàn)象，很容易導致房地產上的投機行為，拉升國內房地產價格。

（2）抵消我國宏觀調控作用的發(fā)揮我國對房地產宏觀調控的作用就是因為在房地產市場出現(xiàn)投資過熱，通過緊縮性貨幣政策限制房地產業(yè)的過度投資。然而在具體實施過程中，宏觀調控幾乎沒有協(xié)調外匯因素，沒有將國外資金的介入考慮在內，使得基礎貨幣的投入極大的受制于外匯因素。

房地產企業(yè)原來需要從銀行獲得的資金現(xiàn)在可以轉向國外獲得，仍然沒能降低房地產市場的投資熱度。如“121文件”基本沒有考慮到外幣協(xié)調作用的內容，在一定程度上淡化前期出臺的政策效果，宏觀調控預期的作用沒有正常發(fā)揮出來。

（3）融資成本較高相對于企業(yè)的融資方式，國外地產投資基金是一種成本較高的融資方式。它的進入是以獲取利潤為主要目的的，國內房地產企業(yè)必須與國外投資基金分享房地產市場的收益。如果從銀行貸款，國內房地產企業(yè)與銀行是債權債務關系，到期只要支付本金利息就可以了，貸款利率大大低于房地產市場的利潤率。而與國外地產投資基金的關系屬于分配利潤關系，基金對開發(fā)項目進行資金支持，但同時也要求相對較高的資金回報，一般在15%-20%左右，房地產企業(yè)要支付比銀行更高的融資成本。

三、加強對國外房地產基金的管理

外資房地產投資基金對我國房地產市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面，總的來說，作為一種新的融資方式，我們應該歡迎外資房地產基金進入，但是也必須要對其加以一定的管理，限制其不利作用的發(fā)揮，使其在中國房地產市場上發(fā)揮更大的作用。

1．限制國外房地產投資基金的投機行為國外房地產投資基金多數是以投資為目的，這部分基金對我國房價等方面的影響較小，但是對具有投機行為的房地產投資基金，我們必須要采取一定的措施進行限制和控制。

首先要判斷哪些基金是投機行為，主要從基金的投資行為去判斷，如果是作為股東投資國內房地產，共擔風險，共享收益，那就屬于正常的投資，如果是用來購買多處房產用于銷售，或是以“保本”的形式投資，就很可能是投機行為。我們要通過對基金購買房產的數量進行限制，或規(guī)定基金進入房地產市場運作的最短時間，或是禁止基金變相貸款形式等，限制國外房地產投資基金的投機行為。

我們國家要盡快的出臺《產業(yè)投資基金法》，對國外房地產投資基金在我國的運行進行明確的法律上的規(guī)定，使投資基金發(fā)揮其正常的作用。

2．將國外房地產投資基金納入到宏觀調控的范圍隨著國外房地產投資基金大量進入我國，勢必對我國宏觀調控政策產生一定的影響。因此，在國家宏觀調控政策中必須要考慮到外匯因素的影響，在宏觀調控中對房地產使用國外資金也要做出相應的規(guī)定，比如，不允許以變相貸款的方式進入中國市場等，從而保證宏觀調控政策的充分發(fā)揮。對國外房地產基金進入我國也要采取相應措施，不是允許任何的基金進入，考慮到我國房地產市場的現(xiàn)實情況，對一些發(fā)展不成熟的基金應該進行進入限制，對發(fā)展比較成熟的基金也要對其投入的比例數額等進行相應的規(guī)定。在宏觀調控中，也要通過保證基金的投資運行的方式，利用其成功的運行模式帶領中國房地產市場進入一個理性發(fā)展時代，使房地產價格處于合理水平，保證我國房地產市場的健康發(fā)展。

3．制定國外房地產投資基金合理的回報率國外房地產投資基金的回報率關系到我國房地產企業(yè)的融資成本，也與房地產價格聯(lián)系在一起，我國房地產價格偏高正是吸引外資進入的一個重要原因，國外房地產投資基金要求高回報率勢必又會拉升我國房地產價格。

所以要制定合理的房地產投資基金的回報率，首先要根據實際設定一個回報率上限；其次，針對不同的地區(qū)和不同的地段，設定不同的回報率；再次，回報率要與房地產市場的風險聯(lián)系在一起，也就是要有變化的空間，不能讓人覺得房地產基金就一定穩(wěn)獲收益。此外，我們也要加快建立我國自己的房地產投資基金，從我國實際出發(fā)，借鑒國外的經驗，建立起具有競爭力的地產投資基金，這樣才能與國外的地產投資基金相競爭，降低對它們的融資成本。

[參考文獻]

[1]李安民.房地產投資基金——投資與融資的新選擇[M].北京：中國經濟出版社，2005.

[2]尹中立.對外資進入房地產行業(yè)應該進行適當限制[N].中國經營報,2006-3-20（A7）.

篇10

#房企扎堆再融資#

8月7日，招商地產（000024.SZ）公告因籌劃發(fā)行股份停牌。招商地產公告稱，公司正在籌劃發(fā)行股份購買資產事項，特申請股票停牌。繼8月1日新湖中寶（600208.SH）宣布將定向增發(fā)以籌措資金完成棚戶區(qū)改造項目后，已經有多家房企宣布再融資。

近日，已有多家房企拋出再融資方案，涉及投資項目從舊城改造擴展至商品住宅和商業(yè)地產項目。據不完全統(tǒng)計，截至8月7日，已有三家房企正式拋出再融資方案且用于投資地產項目，涉及資金總計超過88億元。

@生森濠玉O8：面對房企扎堆拋再融資預案，業(yè)內認為或有部分資金炒作之嫌。有業(yè)內人士向媒體透露，再融資最主要的利好是可以給企業(yè)以更多的資金，獲得更多的發(fā)展機會，但是其重啟對于個別股票的實際影響并不大。

@璞舍投資：沉寂了三年多的中國房地產企業(yè)再融資或開閘。已有多家房地產上市公司披露融資預案，股權和債權類融資有望重新成為房企融資的主要渠道。在樓市調控的大背景下，房企再融資松綁是否有悖當前政策基調？房企是否真的“差錢”？投資者又會不會買賬？

@終南夢未央：也就是大地產不缺錢，中小房企普遍還是缺錢的，看看信托中房地產信托所占比例就能發(fā)現(xiàn)，地產行業(yè)對于資金還是相當饑渴的。對于提到的那些周期性行業(yè)，本身就產能過剩，放開融資只會加深過剩程度；而房地產在大部分地區(qū)遠未達到產能過剩的程度，畢竟一線城市房價還在不斷新高，或許離過剩還早。

6月28日證監(jiān)會新聞發(fā)言人曾表示，根據國務院相關規(guī)定，對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產重組。但是這一表態(tài)沒有停止房企再融資的步伐。

@資本小兵：看來房地產企業(yè)真的缺錢，通過信托方式之外，趁著股市稍微有點起色，又開始再融資了，既然銀行不貸款給這些企業(yè)，我們是否也要考慮這些股的風險呢？

@榮億：再融資定向放開，房企“錢緊”格局難改。缺錢幾乎一直困擾著房地產的發(fā)展。特別是自2010年開啟房地產調控窗口后，上市房企重大資產重組或再融資方案均被終止。在二級市場輸血通道被關閉后，房地產信貸也在逐步收緊。從目前房企現(xiàn)金情況看，眾多房地產企業(yè)錢緊的局面仍然沒有明顯改觀。

@柴油技師：股市房企融資開口，是助長開發(fā)商捂盤惜售的錯誤信號，必然會導致房價進一步大幅度上漲，這是不得人心的舉措。開發(fā)商實際上并不缺錢，他們是當今最賺錢的行業(yè)，否則，為什么全國各地政府熱衷于大肆造房，各行各業(yè)都改行參與造房，有錢有勢有權的人都參與大肆炒房？顯然，一切都源于暴利的緣故。

微 吧

貝索斯為可收購《華盛頓郵報》

8月5日，華盛頓郵報公司宣布，亞馬遜創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官杰夫·貝索斯以個人名義斥資2.5億美元收購包括《華盛頓郵報》在內的報紙出版業(yè)務，報紙管理團隊仍將繼續(xù)留任，也不進行裁員。電商大佬進軍傳媒業(yè)，為什么？

1.新聞業(yè)務和貝索斯的電商行業(yè)極為相似 商店和傳統(tǒng)媒體的資產都受制于物理空間，而數字新聞業(yè)務則沒有這些限制。

2.數字新聞和電子商務都可以進行個性化定制 就好像每一個亞馬遜的訪客都會看到不同的首頁一樣，每一個訪問新聞網站的人也可以看到不同的內容。

3.做到業(yè)績優(yōu)秀并不一定需要掌控整個市場 科技行業(yè)往往是贏家通吃。媒體和電商領域卻有著規(guī)模龐大的細分市場機會，市場份額很小也可以獲利頗豐。

4.亞馬遜已能生產信息和完成分發(fā) 《華盛頓郵報》的新聞不過是另外一種可被亞馬遜分發(fā)的內容。

5.亞馬遜已經涉足訂閱和媒體設備業(yè)務 訂閱亞馬遜“Prime”遞送服務的用戶或許很快就可以獲得《華盛頓郵報》免費訂閱服務。

6.新聞網站的巨大訪問量也能進行商業(yè)開發(fā) 人們?yōu)g覽消費信息的同時也會停下買一些東西?？紤]到亞馬遜在合作營銷和廣告方面的經驗，不難想象《華盛頓郵報》將很快成為下一代整合內容和電商的試驗田。

7.亞馬遜正在進入本地貨物投遞業(yè)務 這也是《華盛頓郵報》已經涉足的領域。亞馬遜的員工其實也可以去遞送你每天的早報。

總之還有許多很酷的商業(yè)合作值得貝索斯和《華盛頓郵報》去試驗。

點 評

@藏波波糖：貝索斯的亞馬遜擁有硬件終端和新聞內容銷售數字化的盈利模式，它缺的是有價值的原創(chuàng)內容，而《華盛頓郵報》擁有的新聞原創(chuàng)業(yè)務正是其所需要的。通過Kindle出售獨家新聞內容，不但可以賺取出版收入，還能帶動Kindle的銷售與市場占有率。