導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)測繪技術(shù)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪；流程；技術(shù)；質(zhì)量控制；意義

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，房地產(chǎn)測繪是各項工作開展的基礎(chǔ)，在整個地產(chǎn)行業(yè)中有著舉足輕重的地位。因此，相關(guān)單位和研究人員一定要抓好房產(chǎn)測繪的管理工作，適時地進(jìn)行相關(guān)工作者的技能培訓(xùn)，提高有關(guān)技術(shù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，只有這樣才能讓房產(chǎn)測繪越來越規(guī)范，并在更為廣闊的領(lǐng)域得到更多的應(yīng)用。

1.房產(chǎn)測繪的內(nèi)容及流程

具體來說房產(chǎn)測繪的內(nèi)容主要有：房產(chǎn)面積測算、房產(chǎn)變更測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)調(diào)查以及房產(chǎn)平面控制測量等。

房產(chǎn)測繪是一項復(fù)雜的工作，在展開工作之前需要審查申請方的資料，并對所要作業(yè)的環(huán)境進(jìn)行考察，了解外部的基本情況和位置，制定相應(yīng)的儀器設(shè)備測量計劃。同時，還要提前和申請方進(jìn)行溝通，預(yù)約好具體的測量時間，之后再和對方進(jìn)行溝通，提早做好操作前的準(zhǔn)備工作。進(jìn)程外業(yè)測量工作，主要是利用手持激光測距儀、電子全站儀和 GPS 等設(shè)備對房屋進(jìn)行測量，得到房產(chǎn)分戶圖和房產(chǎn)分丘圖等數(shù)據(jù)，并對內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)編輯處理，繪制出房產(chǎn)分戶圖以及房產(chǎn)分丘圖，計算他們的具體面積。之后還做質(zhì)量的檢測，把所得到的測量數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和歸檔，撰寫房產(chǎn)測量報告，以便供申請書用來辦理房產(chǎn)的所有權(quán)。

2.房產(chǎn)測繪主要的技術(shù)

2.1房產(chǎn)的測繪中全站儀的應(yīng)用

全站儀是現(xiàn)代房產(chǎn)測量時經(jīng)常出現(xiàn)的一種數(shù)據(jù)采集設(shè)備，具體而言全站儀就是一種新型的測量儀器，主要和集微處理器、測角裝置以及測距裝置來一起進(jìn)行使用。通過它可以完成自動測量和計算的工作，還能夠直接完成電子簿的自動輸出、存儲和記錄。我國目前所使用的全站儀，其精密度很高，不僅僅局限于傳統(tǒng)的人工操作，已經(jīng)有了技術(shù)含量更高的自動操作和遠(yuǎn)距離遙控操作和機載模式的應(yīng)用。

2.2房產(chǎn)的測量中 RTK 技術(shù)的應(yīng)用

RTK 技術(shù)應(yīng)用以后，以其準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)傳輸優(yōu)勢越來越受到相關(guān)工作者的重視。在運用 RTK 技術(shù)進(jìn)行定位時，基準(zhǔn)站接收機會把已經(jīng)取得的數(shù)據(jù)和觀測的實際數(shù)據(jù)快速的輸送到流動站的 GPS 接收機上，之后流動站則開始對一個星期的數(shù)據(jù)進(jìn)行快速的計算求解，把流動站厘米級的動態(tài)位置迅速的解出來?？梢?，房產(chǎn)測繪中運用RTK 技術(shù)能夠?qū)σ恍┑孛嫖矬w坐標(biāo)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，并對權(quán)屬界的址點進(jìn)行有效的測定，還能夠有效的呈現(xiàn)厘米級的動態(tài)位置。把在全球定位系統(tǒng)中得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理后傳送回 GPS 系統(tǒng)中，進(jìn)行實時的錄入，進(jìn)而準(zhǔn)確、及時的對房產(chǎn)圖進(jìn)行繪制。

2.3房產(chǎn)的測量中GPS技術(shù)的運用

GPS 技術(shù)是近些年來發(fā)展最為迅速和廣泛的一種數(shù)字定位技術(shù)，憑借著其精準(zhǔn)定位和便捷操作的優(yōu)勢，已經(jīng)被人們應(yīng)用到越來越多的領(lǐng)域中。在房產(chǎn)的測繪系統(tǒng)中利用 GIS 可以對圖形及其屬性進(jìn)行準(zhǔn)確的繪制，讓圖形屬性更加的清晰明確，對于房產(chǎn)面積的測算更精確，使得測繪的結(jié)果更加接近真實情況。

3.房產(chǎn)測繪質(zhì)量的控制措施

3.1建立健全房產(chǎn)測繪市場質(zhì)量的控制機制

建立、健全房產(chǎn)測繪市場質(zhì)量的控制機制，充分的發(fā)揮市場機制的調(diào)節(jié)作用。在市場競爭越來越激烈的今天，商品的價格會隨著市場供給的變化而變化，因此需要充分利用好這一規(guī)律，提高控制測繪產(chǎn)品的質(zhì)量，讓房產(chǎn)測繪產(chǎn)品更有市場競爭力。因為消費者越來越重視服務(wù)的質(zhì)量，在選擇測繪產(chǎn)品的時候也必定會選擇服務(wù)質(zhì)量好、測繪精密度高的房產(chǎn)測繪產(chǎn)品和測繪單位。而那些質(zhì)量不好、服務(wù)較差的測繪產(chǎn)品就必然會在這樣的市場競爭中逐漸的被淘汰掉，由此可見督促測繪從業(yè)人員和相關(guān)的測繪企業(yè)提高操作水平和技術(shù)水平是十分重要的，只有這樣才能確保測繪工作的順利展開，得到更準(zhǔn)確的測繪數(shù)據(jù)，進(jìn)而在市場中立于不敗之地。

3.2有效完善內(nèi)部質(zhì)量的控制機制

房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制機制主要是通過完善內(nèi)部質(zhì)量來實現(xiàn)的，主要包括房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制內(nèi)容的確定和質(zhì)量控制制度系統(tǒng)的有效健全兩方面。首先，房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制內(nèi)容的確定。數(shù)字測繪質(zhì)量的控制是通過控制數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度和操作程序的規(guī)范化來進(jìn)行的，在實際的操作過程中要選擇適當(dāng)?shù)臏y量方法和軟件、硬件條件，根據(jù)實際情況進(jìn)行核查，獲取數(shù)據(jù)和資料，確保數(shù)據(jù)的科學(xué)存儲和精密準(zhǔn)確。其次，質(zhì)量控制制度系統(tǒng)的有效健全。在制定測繪計劃時需要考慮到全局，要科學(xué)實行、加強責(zé)任監(jiān)督、明確分配崗位，讓參與的工作人員形成一個整體，規(guī)范、科學(xué)、有序的展開測量工作，提高測量的整體水平，保障相關(guān)工作順利的開展，提高工作效率。

3.3加大相關(guān)工作人員的培訓(xùn)力度

加強房產(chǎn)測繪人員的培訓(xùn)力度十分必要，只有不斷的提高相關(guān)工作人員的素質(zhì)，才能確保房產(chǎn)測繪工作的有序展開，得到更加準(zhǔn)確的測量數(shù)據(jù)。不但要更加規(guī)范、詳盡的編寫房產(chǎn)培訓(xùn)材料、制定房產(chǎn)培訓(xùn)計劃，而且還要規(guī)范房產(chǎn)測量的規(guī)范及法規(guī)，督促房產(chǎn)測繪工作人員嚴(yán)格的按照相關(guān)的管理規(guī)范進(jìn)行操作，通過系統(tǒng)的培訓(xùn)，提高房產(chǎn)測繪人員的作業(yè)能力，保證房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

4.房產(chǎn)測繪工作應(yīng)用的意義

伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展我國的房地產(chǎn)測繪行業(yè)逐漸興起，并在不斷的應(yīng)用中逐漸規(guī)范起來，形成了統(tǒng)一的測繪標(biāo)準(zhǔn)。而隨著測繪要求的不斷增長，市場對測繪精度的要求也越來越高，因而其所發(fā)揮的社會效用也逐漸升高。

4.1提升了房地產(chǎn)行業(yè)交易的可靠性水平

在我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的推動下，房地產(chǎn)行業(yè)的交易信息也日漸復(fù)雜化。房產(chǎn)測繪工作能提供詳細(xì)、可靠的房產(chǎn)信息，為房地產(chǎn)交易鋪設(shè)更加明朗以及公平的交易平臺，也為房地產(chǎn)開發(fā)商的用地開發(fā)決策提供有用信息。

4.2增強了房地產(chǎn)行業(yè)的信息服務(wù)質(zhì)量

測繪工作在房地產(chǎn)的管理服務(wù)過程中發(fā)揮著非常重要的作用，一般情況下，房地產(chǎn)的平面圖都是以測繪數(shù)據(jù)為依據(jù)繪制的，因此在測繪數(shù)據(jù)的幫助下，房地產(chǎn)管理人員可以更加便捷地掌握房屋的使用以及分布情況，而相關(guān)的信息數(shù)據(jù)也可以為管理的細(xì)化提供可靠依據(jù)。

4.3有效促進(jìn)國家的城市化進(jìn)程

作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)對于國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了極大的推動作用，同時它也能在一定程度上反映人們精神與物質(zhì)文化水平。在人們對于房產(chǎn)信息的需求下，房地產(chǎn)測繪工作的重要性不言而喻。以房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)為依據(jù)開展城市規(guī)劃工作，不僅是時展的需求，同時也能大幅提高國家的城市規(guī)劃水平，推動我國城市化發(fā)展的進(jìn)程。

5.結(jié)束語

現(xiàn)代房產(chǎn)測繪是一項綜合且十分復(fù)雜的工作，需要搜集非常多的信息量，并繪制繁瑣復(fù)雜的測繪表格，撰寫詳細(xì)繁雜的測繪內(nèi)容。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，極大的推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時對于房產(chǎn)測繪也有了越來越高的要求。

參考文獻(xiàn)：

[1]崔耀宇. 規(guī)范房產(chǎn)測繪行為促進(jìn)市場健康發(fā)展[N]. 中國測繪報，2004（01）.

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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；技術(shù)；測繪質(zhì)量；控制措施

引言

房地產(chǎn)工程的測繪在當(dāng)前的應(yīng)用十分廣泛，涉及到的領(lǐng)域也非常之多，它的主要內(nèi)容就是對房屋及房屋周邊的環(huán)境以及地質(zhì)情況等情況進(jìn)行一個數(shù)據(jù)的測量。在我國房管工作中測繪工作逐漸蓬勃發(fā)展起來的今天，房屋工程測繪的測定范圍已經(jīng)包括了房屋以及與房屋相關(guān)的土地。目前房產(chǎn)測繪技術(shù)的應(yīng)用不再受到政府人員的監(jiān)控，越來越多的房產(chǎn)測繪技術(shù)是通過計算和收集房產(chǎn)的一些基礎(chǔ)信息來進(jìn)行精確測繪的工作的。所以，無論是測量房地產(chǎn)周圍的地理環(huán)境，還是房地產(chǎn)周圍的水土資源等信息數(shù)據(jù)，都應(yīng)用多種測繪技術(shù)進(jìn)行。

1 房產(chǎn)測繪的內(nèi)容與意義

1.1房產(chǎn)測繪的內(nèi)容

房產(chǎn)測繪指的是出于確定房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的需要通過測量的手段采集房產(chǎn)的形狀、位置以及面積等相關(guān)數(shù)據(jù)然后繪制成房產(chǎn)圖的專業(yè)測繪。從我國的房產(chǎn)測繪市場情況來看，其內(nèi)容主要包括房產(chǎn)調(diào)查、平面控制測量、房產(chǎn)圖的繪制、房產(chǎn)面積的計算、房產(chǎn)要素的測量、變更測量以及成果資料的檢查與驗收等。

1.2房產(chǎn)測繪的意義

我國的房地產(chǎn)測繪行業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展而興起的，并在不斷的應(yīng)用中逐漸規(guī)范起來，形成了統(tǒng)一的測繪標(biāo)準(zhǔn)。而隨著測繪要求的不斷增長，市場對測繪精度的要求也越來越高，因而其所發(fā)揮的社會效用也逐漸升高。

1.2.1提升國家的城市規(guī)劃水平

作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)對于國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了極大的推動作用，同時它也能在一定程度上反映人們精神與物質(zhì)文化水平。在人們對于房產(chǎn)信息的需求下，房地產(chǎn)測繪工作的重要性不言而喻。以房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)為依據(jù)開展城市規(guī)劃工作，不僅是時展的需求，同時也能大幅提高國家的城市規(guī)劃水平，推動我國城市化發(fā)展的進(jìn)程。

1.2.2確保了房地產(chǎn)行業(yè)交易的可靠性

在我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的推動下，房地產(chǎn)行業(yè)的交易信息也日漸復(fù)雜化。房產(chǎn)測繪工作能提供詳細(xì)、可靠的房產(chǎn)信息，為房地產(chǎn)交易鋪設(shè)更加明朗以及公平的交易平臺，也為房地產(chǎn)開發(fā)商的用地開發(fā)決策提供有用信息。

1.2.3房地產(chǎn)行業(yè)的信息服務(wù)水平得到提升

測繪工作在房地產(chǎn)的管理服務(wù)過程中發(fā)揮著非常重要的作用，一般情況下，房地產(chǎn)的平面圖都是以測繪數(shù)據(jù)為依據(jù)繪制的，因此在測繪數(shù)據(jù)的幫助下，房地產(chǎn)管理人員可以更加便捷地掌握房屋的使用以及分布情況，而相關(guān)的信息數(shù)據(jù)也可以為管理的細(xì)化提供可靠依據(jù)。

2 房產(chǎn)測繪的主要技術(shù)應(yīng)用

2.1 GPS 技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用

GPS 技術(shù)為現(xiàn)在迅速發(fā)展的一種數(shù)字化定位技術(shù)，因為它具備一定的卓越有效性，所以其在房產(chǎn)測量中得到了廣泛的應(yīng)用。在房產(chǎn)的測繪系統(tǒng)中以 GIS 方式進(jìn)行繪制與定義圖形及其屬性，能夠?qū)崿F(xiàn)圖形屬性雙 向連接的目標(biāo)，同時促使房產(chǎn)的面積具備更加準(zhǔn)確的分?jǐn)偨Y(jié)果，且進(jìn)行自動生成一個繁瑣的分戶分層平面圖，從而對測繪的精確化與準(zhǔn)確化起到一定的促進(jìn)作用。

2.2 RTK 技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用

當(dāng) RTK 技術(shù)問世之后，引起了人們對它有很高的重視。進(jìn)行對RTK技術(shù)應(yīng)用以便于定位時，其基準(zhǔn)站的接收機把相關(guān)的數(shù)據(jù)實時地傳輸給流動站中GPS的接收機，而流動站進(jìn)行快速的求解整周的模糊度，把厘米級的部分流動站的動態(tài)位置實時地求解出來。在房產(chǎn)的測量中廣泛應(yīng)用RTK 技術(shù)，能夠進(jìn)行實時的測定部分地 物點位置與權(quán)屬界的址點，而且能夠進(jìn)行有效實現(xiàn)厘米級的精度要求。在GPS系統(tǒng)中能夠直接錄入所得到的整理數(shù)據(jù)，如此可以進(jìn)行對房產(chǎn)圖精確、及時的獲取。

2.3數(shù)字化的測圖技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用

在房產(chǎn)的測量中，數(shù)字化的測圖技術(shù)它是采取一定方法進(jìn)行采集有關(guān)的數(shù)據(jù)，通過將數(shù)據(jù)輸入計算機中處理后再經(jīng)編 輯圖形及生成，有效獲取房產(chǎn)的數(shù)字化圖，然后再經(jīng)過數(shù)控的繪圖儀或其它輸出的設(shè)備進(jìn)行對房產(chǎn)圖有效地繪制。該技術(shù)目前廣泛運用于地籍測量以及房產(chǎn)地形的測量中，共優(yōu)點具有圖載信息比較多、速度比較快、勞動強度比較低、成圖質(zhì)量相對較高等，因此它是未來房產(chǎn)圖的成 圖發(fā)展的一個重要方向。

2.4全站儀技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用

全站儀它是房產(chǎn)測量中相對比較常用的數(shù)據(jù)采集的設(shè)備，其作為一種新型的測量儀器，集微處理器、測距裝置及測角裝置為一體多功能的測量設(shè)備。它能夠進(jìn)行自動測量與計算數(shù)據(jù)，而且可以直接進(jìn)行完成自動輸出、記錄以及存儲數(shù)據(jù)，方便快捷，省時省力。目前在發(fā)展中的全站儀，它的測量精度已達(dá)到了相當(dāng)?shù)母叨龋坏軌蜻M(jìn)行人工的操作，而且可以進(jìn)行自動操作，能夠進(jìn)行遠(yuǎn)距離遙控運行的操控，也能機載應(yīng)用的程序于控制中進(jìn)行使用。

3 房產(chǎn)測繪質(zhì)量的控制措施

3.1建立健全房地產(chǎn)測繪市場質(zhì)量控制機制

發(fā)揮市場機制的有效調(diào)節(jié)作用。要充分發(fā)揮市場供給與市場競爭來對測繪產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制，實際說來就在與市場供求的浮動帶來市場上商品價格的變化。這樣以來就會對產(chǎn)品的供應(yīng)方的利益產(chǎn)生影響，然而測繪的供給者又是利益、利潤的期望者，在供給者之間會形成一股競爭，消費者在選擇測繪服務(wù)時必然選擇一些測繪技術(shù)精準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量高的測繪部門，在市場經(jīng)濟(jì)優(yōu)勝劣汰機制的帶動下，必然能夠促進(jìn)測繪企業(yè)與測繪從業(yè)人員積極改善自身的技能與水平，全面促進(jìn)測繪技術(shù)的提高，在優(yōu)勝劣汰機制的調(diào)節(jié)與控制下，測繪技術(shù)水平從個人到企業(yè)都會有所上升，為測繪質(zhì)量提供保障，達(dá)到市場對資源的優(yōu)化配置。

3.2完善內(nèi)部質(zhì)量控制機制

這是對房產(chǎn)測繪質(zhì)量加以控制的核心，具體涵蓋：第一，確定房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的具體內(nèi)容，當(dāng)前的數(shù)字測繪質(zhì)量控制主要在于作業(yè)程序與數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度的控制，前者主要在于：測繪手段的擇取、硬件或軟件的配設(shè)，具體的作業(yè)設(shè)備與方法的選擇，最后的結(jié)果的核查――數(shù)據(jù)控制則涵蓋了多方面的內(nèi)容例如：已知資料的數(shù)據(jù)、最初觀測得到的數(shù)據(jù)、在檢查以后所獲得的最終數(shù)據(jù)――這些數(shù)據(jù)信息需要科學(xué)地存儲，并確保精準(zhǔn)性。第二，健全質(zhì)量控制制度系統(tǒng)。例如：不斷加強質(zhì)量責(zé)任制、實行科學(xué)、全面的測繪計劃，明確不同部門、崗位的責(zé)任、權(quán)限――確保各種工作能夠形成體系、按照科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)與程序?qū)嵭兄贫然芾?。形成崗位?zé)任制，也就是說不同崗位的人員要對自己的工作各自負(fù)責(zé)，全面確保工作質(zhì)量，進(jìn)而達(dá)到整體的測繪水平的提高。

3.3加強政府的宏觀調(diào)控管理

政府作為國家的行政管理部門，要積極發(fā)揮自身的調(diào)控作用，測繪相關(guān)的國家行政部門要通過實行質(zhì)量控制責(zé)任制度以及評議考核制度來完善對測繪的監(jiān)督，確立相關(guān)方面的法律法規(guī)，并不斷完善執(zhí)法力度，確保有法可依、有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，全面確保測繪事業(yè)的健康發(fā)展，從整個社會角度提高測繪的質(zhì)量與效果。

結(jié)語

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度以及物質(zhì)水平不斷提升的背景下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也正在穩(wěn)定的向前進(jìn)步。作為國民經(jīng)濟(jì)支柱之一的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及推動社會進(jìn)步方面發(fā)揮了極大的作用。房地產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。社會大眾對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題投人了越來越多的關(guān)注以后，其對房地產(chǎn)面積測繪的準(zhǔn)確程度也提出了越來越高的要求。因此，如何有效提高我國的房產(chǎn)測繪技術(shù)以及測繪質(zhì)量成為了非常具有現(xiàn)實意義的研究課題。

參考文獻(xiàn)

[1] 北京市測繪設(shè)計研究院“十二五”發(fā)展規(guī)劃[J]. 城市勘測，2012，03：105.

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【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪；法定性；專業(yè)性；現(xiàn)勢性

房屋是人民生產(chǎn)和生活的基本物質(zhì)要素，這一要素信息的采集和表達(dá)，必須經(jīng)過房產(chǎn)測繪，所以房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)，是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。由此可將房產(chǎn)測繪的特點歸納為法定性、技術(shù)性及現(xiàn)勢性，下面對其特點及技術(shù)應(yīng)用分別進(jìn)行闡述。

1 法定性

房產(chǎn)測繪作為服務(wù)于產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)籍管理的社會性工作，房產(chǎn)測繪成果與人們的切身利益密切相關(guān)。統(tǒng)一的法律規(guī)定對于保證房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量，維護(hù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍當(dāng)事人的合法權(quán)益和做好產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作具有重要意義。

目前，我國已經(jīng)初步建立了由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章、重要規(guī)范文件等共同組成的測繪法律體系。

由政府房產(chǎn)管理部門最終確認(rèn)的房產(chǎn)測繪成果具有法律效力，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)；是保障房地產(chǎn)占有者和使用者的合法權(quán)益、加強社會主義法制管理的重要依據(jù)。

2 專業(yè)性

房產(chǎn)測繪作為測繪學(xué)科的一個分支，是測繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的測量工作，它以房產(chǎn)調(diào)查為依據(jù)、測繪技術(shù)為手段，因此比一般測繪工作更具有鮮明的專業(yè)性。下面對房產(chǎn)測繪中容易產(chǎn)生房屋建筑面積差異的原因進(jìn)行分析，希望能為房產(chǎn)測繪人員解決類似的問題提供借鑒。

2.1 客觀原因：實測數(shù)據(jù)和預(yù)測圖紙不符

房屋預(yù)測主要是依據(jù)經(jīng)審查機構(gòu)審定的建筑工程施工圖進(jìn)行，數(shù)據(jù)采集、共有部位確認(rèn)、分?jǐn)偡椒ǖ戎荒苁恰凹埳险劚?，沒有直觀的感受和認(rèn)識。而在竣工驗收后的實測中，所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過現(xiàn)場勘測而來。在房屋建筑施工過程中，建筑設(shè)計可能會因各種原因發(fā)生變更，前期設(shè)計與工程竣工情況不一致是造成預(yù)測面積和實測面積差異的主要原因。

2.2 主觀原因：技術(shù)應(yīng)用原因

房產(chǎn)測繪具體操作過程可以分成：外業(yè)數(shù)據(jù)測量、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理、資料整理與歸檔三個階段。

2.2.1 外業(yè)數(shù)據(jù)測量

外業(yè)測量工作的標(biāo)準(zhǔn)：所測量尺寸能夠保證在沒有相關(guān)圖紙參考的情況下，獨立測算出建筑物的總建筑面積和分層分戶的建筑面積。

在外業(yè)采集中，房屋邊長是計算房屋建筑面積的主要依據(jù)，實地測量房屋邊長可采用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式測距儀或全站儀直接測量長度，實地丈量房屋邊長時應(yīng)注意下面一些問題：

（1）使用鋼卷尺測量水平距離時，保持尺子處于水平位置，減少測量誤差。

（2）當(dāng)房屋存在一些圓弧以及其他不規(guī)則形狀，可使用全站儀沿該邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標(biāo)，通過解析法計算邊長及房屋建筑面積。

（3）外業(yè)原始草圖上的數(shù)據(jù)不得涂改、擦拭。對建筑物凈空尺寸、關(guān)系尺寸、陽臺尺寸、校核尺寸的標(biāo)注要準(zhǔn)確且全面，對建筑物的特征描述要翔實。

外業(yè)測量的檢查內(nèi)容有：房產(chǎn)要素的測量方法是否正確、調(diào)查內(nèi)容是否完整；草圖記錄是否正確；相關(guān)依據(jù)文件的收集是否齊全。

2.2.2 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理

在內(nèi)業(yè)計算過程中，分?jǐn)傆嬎惴椒ǖ倪x擇和分?jǐn)偛课坏拇_定一直成為房屋建筑面積計算中爭論的焦點。在下面的內(nèi)容中逐步進(jìn)行分析。

1）房產(chǎn)測繪中幾個關(guān)鍵的房屋面積測算術(shù)語

（1）幢

幢是指獨立的，具有相同共有部位且地下基礎(chǔ)或地上建筑為同一結(jié)構(gòu)整體的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋，幢與幢之間以通道或公共空間相連的除外。

（2）功能區(qū)

根據(jù)房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務(wù)范圍而劃分的區(qū)域稱為功能區(qū)。功能區(qū)的確定，是進(jìn)行全幢分?jǐn)偟南葲Q條件?？梢罁?jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的指標(biāo)，結(jié)合施工圖進(jìn)行劃分。

（3）專有部分

專有部分是指建筑物內(nèi)具有獨立構(gòu)造和用途的住宅、經(jīng)營性用房等房屋或者特定空間。具有構(gòu)造上和利用上的獨立性，能夠登記成為待定業(yè)主所有權(quán)的客體。

（4）共有部分

共有部分是指建筑物內(nèi)供業(yè)主使用的人員通行、公共設(shè)施（樓內(nèi)部分）等以及建筑物以外、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等。共有部分分為可分?jǐn)偛糠趾筒豢煞謹(jǐn)偛糠帧?/p>

（5）房屋基本單元

房屋基本單元是指有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或固定界線、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間，同時，它也是房產(chǎn)測繪、分?jǐn)傆嬎恪⒎课莸怯浿械淖钚挝弧?/p>

（6）公共通道

公共通道是指為滿足建筑物消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑的通道。不特定的社會公眾均可通行的道路是不計入建筑積的。

2）共有建筑面積部位的確定

根據(jù)共有建筑面積使用功能及其所服務(wù)的對象，共有建筑面積可以分成三類：一是為整幢服務(wù)，由全幢進(jìn)行分?jǐn)偟恼惫灿薪ㄖ娣e；二是專為某一功能區(qū)服務(wù)，由該功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；三是由于功能設(shè)計的原因，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

3）共有建筑面積分?jǐn)傆嬎惴椒?/p>

共有共用面積的處理原則為：產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

在分?jǐn)偡椒ㄖ锌煞譃槠胀ㄗ≌瑯呛投喙δ芫C合樓（商住、綜合樓）兩種情況。

1）普通住宅樓

分?jǐn)傆嬎惴椒ǖ囊罁?jù)是《規(guī)范》中關(guān)于住宅樓共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄖ械拿鞔_規(guī)定，即“住宅樓以幢為單元；依照B2的方法和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。”

2）多功能綜合樓建筑物，即這幢建筑物內(nèi)有住宅、商業(yè)、辦公等多種用途，各共有建筑面積的功能與服務(wù)對象也并不相同。在分?jǐn)傆嬎氵^程中，按照國家標(biāo)準(zhǔn)《規(guī)范》的規(guī)定，采取由上而下逐級分?jǐn)偰Ｊ健?/p>

2.2.3 資料整理與歸檔

房產(chǎn)測繪的成果資料可以分為：

（1）測算依據(jù)，包括房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計書、電子施工圖、分?jǐn)傇瓌t、委托方提供的相關(guān)資料及說明。

（2）成果數(shù)據(jù)，包括測繪報告書、成果圖、成果表、匯交數(shù)據(jù)等。

（3）檢查數(shù)據(jù)，包括外業(yè)原始草圖、質(zhì)量檢查流程單、質(zhì)量評定、技術(shù)總結(jié)等相關(guān)資料，并保存相應(yīng)的紙質(zhì)及電子數(shù)據(jù)文檔。

房地產(chǎn)測繪資料通過整理實現(xiàn)其條理化并將其有關(guān)內(nèi)容、成分揭示出來。整理工作是管理工作的基礎(chǔ)。整理工作對于充分發(fā)揮測繪資料的作用，實現(xiàn)測繪資料的檔案化管理及有效利用具有重要的意義。[2]

3 現(xiàn)勢性

隨著城市的快速發(fā)展，房產(chǎn)測繪的現(xiàn)勢性還表現(xiàn)在數(shù)字房產(chǎn)、數(shù)字城市的建設(shè)上。房產(chǎn)測繪形成的數(shù)據(jù)具有更多的信息元，涉及房地產(chǎn)的各個領(lǐng)域的調(diào)查，因此它為建立數(shù)字房產(chǎn)、數(shù)字城市提供重要的基礎(chǔ)信息，同時也為城市大比例尺地圖更新提供主要基礎(chǔ)資料。沒有城市地理空間數(shù)據(jù)，數(shù)字城市就成了無本之木，而房產(chǎn)測繪在城市地理空間數(shù)據(jù)采集中發(fā)揮著十分重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對房產(chǎn)測繪的準(zhǔn)確性與現(xiàn)勢性也提出了更高的要求。

法定性、專業(yè)性及現(xiàn)勢性的特點決定了房地產(chǎn)測繪要不斷應(yīng)對新的變化，不僅需求數(shù)量迅速增長、范圍不斷擴大，而且需求結(jié)構(gòu)、內(nèi)容、方式等都在發(fā)生深刻變革。從事房產(chǎn)測繪的人員，要結(jié)合房地產(chǎn)市場實際狀況及新的發(fā)展動向，在實踐中掌握房產(chǎn)測繪的特點，使房產(chǎn)測繪在社會服務(wù)中發(fā)揮更大的作用。

【參考文獻(xiàn)】

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關(guān)鍵詞：WebGIS 房產(chǎn)測繪 三維 信息化

中圖分類號：P2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）02（a）-0040-02

1 概述

1.1 房產(chǎn)測繪信息及其特點

地理景觀對象從空間認(rèn)知上可以分為兩大類：一類是以場為基礎(chǔ)的對象，如地形、土壤種類分布等，這類對象在空間上連續(xù)分布。另一類是以離散實體為特性的對象，如房屋、樹等，這類對象以獨立的個體而存在。

房產(chǎn)測繪信息包括房屋及附屬建筑物、各類界線（房產(chǎn)界線、境界線）、各類房產(chǎn)要素相關(guān)點（控制點、界址點、境界點）、交通要素（公路、鐵路等）、水體要素、綠化用地、其它要素等。但其中主要和最重要的組成部分無疑是房產(chǎn)建筑物。

房產(chǎn)建筑物邊界清晰、功能完整屬于離散實體的范疇。故而，房產(chǎn)測繪信息的主體信息—— 房產(chǎn)建筑物應(yīng)該屬于離散實體的范疇。房屋的特性除了離散性外，還有一大特點就是大多比較規(guī)則且具有相似性，尤其是大多數(shù)小區(qū)中的房屋形狀、樣式、外觀基本相同。

1.2 基于WebGIS的房產(chǎn)測繪信息三維可視化的概念

可視化（Visualization）是指在人腦中形成對事物、現(xiàn)象的心像，是一個心理處理過程，促使對事物的觀察力及建立概念等。三維可視化，是指運用計算機圖形學(xué)和圖像處理技術(shù)，將數(shù)據(jù)和運算結(jié)果轉(zhuǎn)換為三維圖形，并在屏幕上顯示出來等一系列進(jìn)行交互處理的理論、方法和技術(shù)。

房產(chǎn)測繪信息三維可視化是三維可視化技術(shù)在房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的具體應(yīng)用。房產(chǎn)測繪信息二維可視化是指利用計算機圖形學(xué)、可視化技術(shù)、虛擬現(xiàn)實技術(shù)等以三維可視的形式表達(dá)房產(chǎn)測繪信息。房產(chǎn)測繪信息三維可視化應(yīng)遵循著突出房產(chǎn)要素，淡化其他要素的原則進(jìn)行。

因此，房產(chǎn)測繪信息三維可視化研究的重點應(yīng)放在房產(chǎn)測繪信息的主體部分—— 房產(chǎn)建筑物的三維可視化上。

基于WebGIS的房產(chǎn)測繪信息三維可視化是指在WebGIS的環(huán)境下實現(xiàn)房產(chǎn)測繪信息的三維可視化。也就是說，用戶可以通過Internet實時查看自己關(guān)心區(qū)域的房產(chǎn)測繪三維場景。其核心問題是如何在WebGIS環(huán)境下實現(xiàn)房產(chǎn)測繪信息區(qū)域三維場景的實時構(gòu)建。

2 相關(guān)技術(shù)研究

房產(chǎn)測繪信息化技術(shù)如圖1所示。

2.1 GIS技術(shù)

地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System簡稱GIS）是管理和研究空間數(shù)據(jù)的技術(shù)系統(tǒng)，在計算機軟硬件支持下，它可以對空間數(shù)據(jù)按地理坐標(biāo)或空間位置進(jìn)行各種處理、對數(shù)據(jù)的有效管理、研究各種空間實體及相互關(guān)系。通過對多因素的綜合分析，它可以迅速地獲取滿足應(yīng)用需要的信息，并能以地圖、圖形或數(shù)據(jù)的形式表示處理的結(jié)果。

2.2 可視化技術(shù)

可視化（Visualization）是80年代后期由美國科學(xué)家提出并發(fā)展起來的一門新興邊緣技術(shù)。所謂可視化，就是對人腦印象構(gòu)造過程的一種仿真，以支持用戶的判斷和理解，具體的說，它將科學(xué)計算過程中及計算結(jié)果所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為圖形或圖像信息。并可進(jìn)行交互式分析。可視化技術(shù)成為信息爆炸時代人類分析和駕馭信息的有力工具。

2.3 虛擬現(xiàn)實技術(shù)

虛擬現(xiàn)實技術(shù)（VR）是當(dāng)前計算機圖形學(xué)的熱點，首先應(yīng)用在軍事和航空領(lǐng)域，在技術(shù)產(chǎn)業(yè)化后，才被廣泛應(yīng)用到各個領(lǐng)域。虛擬現(xiàn)實技術(shù)的發(fā)展速度可以與電腦技術(shù)的發(fā)展速度相比擬。虛擬現(xiàn)實技術(shù)是三維可視化的主要應(yīng)用技術(shù)，也將可能成為GIS三維可視化的核心。

2.4 WebGIS技術(shù)

WWW是目前Internet上發(fā)展最快的領(lǐng)域，也是Internet網(wǎng)上最重要的信息檢索手段。早期的WebGIS頁面（Home Page）主要用來傳遞靜態(tài)HTML文檔，后來由于CGI接口，特別是Java和JavaScript語言的引入，使得WebGIS頁面可以方便地傳播動態(tài)信息。近年來，動態(tài)網(wǎng)頁技術(shù)有了飛速的發(fā)展，JSP，ASPNET等技術(shù)的出現(xiàn)大大便捷了WebGIS的開發(fā)。利用這些技術(shù)可以設(shè)計出具有動畫、聲音、圖形/圖像和各種特殊效果的WebGIS頁面。

3 現(xiàn)有房產(chǎn)測繪系統(tǒng)問題研究

3.1 房產(chǎn)測繪信息三維場景WebGIS上實時構(gòu)建難以實現(xiàn)

近年來，國內(nèi)外關(guān)于地理信息可視化的研究主要集中在數(shù)字地面模型（DTM）和城區(qū)景觀可視化的研究上。這方面的研究現(xiàn)在已取得了很多成果。諸如用數(shù)字形態(tài)學(xué)、分形學(xué)、小波理論等新興理論和方法對三維建模和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的改進(jìn)和優(yōu)化。

在二維場景的動態(tài)構(gòu)建領(lǐng)域，有些研究僅實現(xiàn)了地形景觀的動態(tài)構(gòu)造，對于二維建筑物景觀的實時構(gòu)建則難以取得滿意的效果，在WebGIS上實時構(gòu)建則存在更多的問題，不光是要考慮二維景觀的視覺效果，還要考慮三維景觀的數(shù)據(jù)量及生成效率等。目前，二維建筑物景觀的實時構(gòu)建方面主要有以下技術(shù)。

（1）有學(xué)者引入了數(shù)字表面模型（DSM）進(jìn)行了二維建模。但DSM方法更適用于連續(xù)（場）的二維模型的構(gòu)建，在對離散實體的三維建模方面較欠缺。而且構(gòu)建方法復(fù)雜，二維視覺效果一般。（2）有學(xué)者提出有CSG（幾何構(gòu)造體）要素或其他組合來表達(dá)城市建筑物。但CSG要素只能表達(dá)外形相對規(guī)則的建筑物，難以表達(dá)外形復(fù)雜的建筑物。更為主要的是，此方法采用的柵格的三維數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，構(gòu)造成的三維景觀數(shù)據(jù)最巨大，不適于WebGIS環(huán)境的要求。（3）有學(xué)者提出手工構(gòu)建單個小區(qū)域三維景觀，組成區(qū)域三維景觀庫，再將這些景觀進(jìn)行組合在WebGIS上生成用戶關(guān)心的任意區(qū)域的三維場景。此方法不失為WebGIS環(huán)境下三維建筑物景觀動態(tài)構(gòu)建的一種有效的方法。

綜上所述，房產(chǎn)測繪信息三維場景的WebGIS下自動構(gòu)建還存在很多急待解決的難點問題。

3.2 傳統(tǒng)枝術(shù)下房產(chǎn)測繪信息三維成果困難

目前廣為采用的可視化包括兩大類：一是利用現(xiàn)有的可視化軟件，如IBM Visualization Data Explorer或結(jié)合Open Inventor等可視化系統(tǒng)。在建模時就考慮到數(shù)據(jù)模型要適合可視化軟件的需要，必要時要進(jìn)行轉(zhuǎn)換。另一類是從底層開發(fā)專業(yè)性較強的三維可視化系統(tǒng)。通常是由Visual C+ +結(jié)合OpenGL來開發(fā)。傳統(tǒng)技術(shù)的缺陷在于軟件的開發(fā)周期長、投資大、數(shù)據(jù)兼容性差，尤其突出的問題是開發(fā)成果的問題。傳統(tǒng)技術(shù)所開發(fā)形成的成果不能夠?qū)崿F(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，這大大地限制了軟件的范圍，同時也造成了信息傳遞的滯后，由于地理信息自身所具有的時間特性，這甚至?xí)斐尚畔⒌氖?。這在當(dāng)前這個信息快速發(fā)展的時代是格格不入的。

3.3 現(xiàn)有的網(wǎng)上房產(chǎn)測繪三維場景沒有和房產(chǎn)平面圖有機結(jié)合

目前有些房產(chǎn)網(wǎng)站已經(jīng)推出網(wǎng)上三維看房的業(yè)務(wù)。用戶可以在三維場景中欣賞三維可視化小區(qū)、樓盤顯示，還可以考察小區(qū)的外觀形狀、綠化程度、公共場所等，使得用戶通過WebGIS瀏覽就能獲得身臨其境的感受。

然而這些網(wǎng)站大都是通過文字鏈接的形式鏈接到某三維場景，而沒有提供通過房產(chǎn)平面圖鏈接到某房產(chǎn)三維場景的服務(wù)，導(dǎo)致用戶無法直接感受某小區(qū)或樓盤的地理位置。用戶購房最關(guān)心的地段問題沒有得到有效的解決，這正是此類網(wǎng)上三維景觀瀏覽的致命弱點。

3.4 現(xiàn)有的網(wǎng)上房產(chǎn)測繪三維成果只能提供瀏覽功能

現(xiàn)有網(wǎng)上房產(chǎn)三維場景中的功能非常有限，一般只是提供三維景觀的瀏覽功能的，無法使用戶直接在二維場景中查詢到所關(guān)心實體的屬性信息，更無法根據(jù)自己知道的信息查詢到相對應(yīng)的實體。

4 需要研究的方向

4.1 實現(xiàn)WebGIS上實時提供房產(chǎn)測繪區(qū)域三維景觀

三維可視化技術(shù)在各行各業(yè)的應(yīng)用已經(jīng)漸漸展開，在房產(chǎn)測繪領(lǐng)域也有著普遍的應(yīng)用。三維可視化技術(shù)在房產(chǎn)信息管理的管理模式、信息應(yīng)用范圍和展示手段、成果輸出等方面都帶來的卓有成效的影響。目前房產(chǎn)測繪三維景觀在Internet上的構(gòu)建還停留在靜態(tài)水平，也就是說如果需要某FX域的二維景觀，則要預(yù)先構(gòu)建，不能做到實時生成。研究的核心問題就是WebGIS環(huán)境下用戶關(guān)心區(qū)域的三維場景實時構(gòu)建，在系統(tǒng)支持下，不僅可以做到三維場景的實時構(gòu)建，而且可以在WebGIS上實現(xiàn)。

4.2 實現(xiàn)房產(chǎn)測繪三維成果的快捷

已有的房產(chǎn)測繪三維景觀往往是通過OpenGL等傳統(tǒng)三維可視化技術(shù)構(gòu)造，而這樣生成的三維成果一般都不能夠?qū)崿F(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，這大大地限制了三維成果的范圍，同時也造成了信息傳遞的滯后，由于信息的時效性，甚至?xí)斐尚畔⒌氖А?/p>

房產(chǎn)三維場景網(wǎng)上的研究是利用WebGIS平臺解決傳統(tǒng)房產(chǎn)三維成果困難的窘境，使得房產(chǎn)三維場景可以廉價、快捷、有效、及時的通過Internet的呈現(xiàn)的廣大用戶面前。對房產(chǎn)信息管理的管理模式、信息應(yīng)用范圍和展示手段、成果輸出等方面將帶來革命性的變革，對于改變傳統(tǒng)的房產(chǎn)信息管理工作方式，使房產(chǎn)信息管理更加自動化、更加富有表現(xiàn)力方面，具有相當(dāng)廣泛的應(yīng)用前景。

4.3 滿足用戶網(wǎng)上三維看房的要求

目前有些房產(chǎn)網(wǎng)站已經(jīng)推出網(wǎng)上看房的業(yè)務(wù)。但大多數(shù)觀看的都是二維的房產(chǎn)平面圖。此類看房網(wǎng)站雖然可以滿足用戶查看地段及周圍環(huán)境的要求，但終究無法提供形象、直觀的三維場景使用戶有身臨其境的感受。本系統(tǒng)可以根據(jù)用戶的要求實時生成三維房產(chǎn)測繪場景，并通過Internet實時到用戶的瀏覽器。并且可以瀏覽、飛行、鳥瞰該三維場景，同時提供空間查詢功能。可以滿足大多數(shù)用戶不到現(xiàn)場就能看房的要求。

4.4 為數(shù)字城市的研究提供借鑒

數(shù)字城市的基礎(chǔ)之一是地理空間數(shù)據(jù)，包括二維數(shù)據(jù)和三維數(shù)據(jù)。二維數(shù)據(jù)的可視化問題已基本解決，剩余的問題屬于藝術(shù)的范疇，二維數(shù)據(jù)的可視化或者說虛擬現(xiàn)實技術(shù)目前仍是一個難點。如何高效逼真地顯示“數(shù)字城市”是急待解決的一個問題。

房產(chǎn)測繪的任務(wù)絕大多數(shù)是在城市中開展，房產(chǎn)測繪信息的主體是房產(chǎn)建筑物。而數(shù)字城市建設(shè)的核心任務(wù)之一就是建筑物的三維可視化，因此房產(chǎn)測繪信息二維可視化的研究對于數(shù)字城市的建設(shè)可以提供借鑒。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；質(zhì)量控制；研究分析

DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2017.11.098

隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑工程中房產(chǎn)測繪技術(shù)的質(zhì)量控制不斷提高，人們對于工程技術(shù)需求越來越重視，研究房產(chǎn)測繪技術(shù)及質(zhì)量控制就是其主要目的之一。當(dāng)前，雖然在建筑工程中房產(chǎn)測繪技術(shù)取得了較為巨大的成果，但在質(zhì)量的控制上仍然需要進(jìn)一步完善和發(fā)展。因此，房產(chǎn)測繪技術(shù)操作人員要進(jìn)一步完善建筑工程的技術(shù)控制，增強市場的競爭力，更好的為經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展提供重要的理論基礎(chǔ)。

1 房產(chǎn)測繪對于房地產(chǎn)行業(yè)的作用和意義

目前，隨著城市化的發(fā)展和房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，加強房產(chǎn)測繪技術(shù)及質(zhì)量控制研究對于房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著重要的作用和意義。其具體表現(xiàn)為：第一，房產(chǎn)測繪能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的信息服務(wù)質(zhì)量。在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)中，房產(chǎn)技術(shù)在質(zhì)量控制和服務(wù)中發(fā)揮重要的作用，大部分房產(chǎn)平面圖大都按照測繪技術(shù)進(jìn)行模擬和繪制，加強房產(chǎn)工作人員各方面的交流和共享，為購房人員提供重要的安全保證。第二，房產(chǎn)測繪能夠有效提高房產(chǎn)行業(yè)的交易水平。面對較為復(fù)雜的地產(chǎn)信息，加強房產(chǎn)測繪技術(shù)和質(zhì)量控制能夠有效的提供測繪信息，為房產(chǎn)建設(shè)提供有效的安全平臺，為房產(chǎn)開發(fā)提供重要的決策信息。第三，房產(chǎn)測繪能夠有效推動城市化進(jìn)程。房產(chǎn)測繪有效的增強國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，準(zhǔn)確反映當(dāng)前國家的經(jīng)濟(jì)和人民的生活水平，有效的促進(jìn)城市化發(fā)展的需求，提高城市化水平，推動國家建設(shè)。

2 房產(chǎn)測繪的主要技術(shù)

房產(chǎn)測繪是與當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)相結(jié)合的技術(shù)，因其動態(tài)性的特點反映測繪信息，而受到更加廣泛的應(yīng)用。當(dāng)前房產(chǎn)測繪的主要技術(shù)主要包含房產(chǎn)測量中的GNSS運用、全站儀的使用和網(wǎng)絡(luò)差分RTK技術(shù)的應(yīng)用。具體來講，在房產(chǎn)測量中的GNSS運用中，通過GNSS技術(shù)定位，借助定位的高精準(zhǔn)和高效率，廣泛應(yīng)用在測繪面積等方面；房產(chǎn)測繪全站儀的使用過程中，通過與微型處理器和一些測距工具的結(jié)合，將具體的檢測結(jié)果進(jìn)行數(shù)字化分析，有效的實現(xiàn)數(shù)據(jù)的存儲、分析和記錄，使得精密儀器可以大規(guī)模的遠(yuǎn)程操控，提高工程技術(shù)的檢測效率。當(dāng)前，房產(chǎn)測量在RTK技術(shù)的運用上，通過RTK定位能夠有效的得到數(shù)據(jù)的傳輸，便于數(shù)據(jù)的快速計算。通過RTK技術(shù)對地物的精準(zhǔn)定位，實現(xiàn)房產(chǎn)的圖像繪制。數(shù)字化的測繪技術(shù)在動態(tài)數(shù)據(jù)的顯示上發(fā)揮了重要的作用，有效的完善了房產(chǎn)信息的系統(tǒng)，提升了房產(chǎn)數(shù)據(jù)和信息的傳遞速度和效率，促進(jìn)整個測繪行業(yè)的健康發(fā)展。

3 房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制措施

（1）建立和健全測繪市場質(zhì)量的控制機制。在測繪質(zhì)量方面必須要注重測繪市場的質(zhì)量控制，充分發(fā)揮市場的重要作用。在房產(chǎn)測繪質(zhì)量方面，加強房產(chǎn)測繪的質(zhì)量水平能夠有效的增加房產(chǎn)的競爭力，注重關(guān)注消費者的需求，全方位打造高|量和高精度的測繪技術(shù)。在測繪技術(shù)相對落后的企業(yè)之中，只有通過質(zhì)量控制才能實現(xiàn)監(jiān)督測繪的順利發(fā)展。在政府層面，作為國家的行政管理部門對市場進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控發(fā)揮著很大的作用。因此，在測繪市場質(zhì)量的控制機制方面必須嚴(yán)格落實國家的法律法規(guī)，注重依據(jù)當(dāng)前測繪市場的實際情況，制度合理的制度標(biāo)準(zhǔn)和控制機制，進(jìn)一步促進(jìn)我國的房產(chǎn)建筑行業(yè)邁向更加科學(xué)的現(xiàn)代化，真正提升測繪的質(zhì)量和水平。

（2）進(jìn)一步完善內(nèi)部質(zhì)量的控制機制。只有充分保證質(zhì)量才能更好的確保測繪質(zhì)量。通過測繪質(zhì)量的內(nèi)容和質(zhì)量控制制度不斷提升，將內(nèi)部的數(shù)據(jù)做出精準(zhǔn)的測量和有效的操作，才能更好的提升高精度的儀器測繪，確保測繪的精準(zhǔn)度，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的精確有效性。在質(zhì)量控制系統(tǒng)方面，要健全相關(guān)檢測控制體系，實現(xiàn)測繪過程的科學(xué)化和精確化，加強質(zhì)量控制的監(jiān)督機制，實現(xiàn)有效的測繪工作。在內(nèi)部的質(zhì)量控制方面，定期檢查是保證質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在房產(chǎn)測繪過程中，要注重將內(nèi)部的檢查工作落實到整個測繪的過程中，加強測繪人員在數(shù)據(jù)、圖形和文字資料等方面的核查力度，發(fā)現(xiàn)問題及時修正。同時，內(nèi)部的監(jiān)督人員要做好及時的抽查，并做好抽查方面的有效記錄，確保通過監(jiān)督機制實現(xiàn)監(jiān)督質(zhì)量的提升。

（3）加強相關(guān)人員的培訓(xùn)力度。在加強相關(guān)人員的培訓(xùn)力度上，要加強人員的管理，進(jìn)一步提高建筑人員的專業(yè)水平，確保房產(chǎn)測繪行業(yè)的合理開展，增強測繪人員的測繪水平。測繪技術(shù)人員在業(yè)務(wù)上的能力直接關(guān)系到當(dāng)前測繪質(zhì)量的水平，因此在具體的測繪操作過程中，必須加強測繪工作者的業(yè)務(wù)水平和能力。首先，測繪管理階層要注重安排時間加強測繪人員的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，注重測繪教學(xué)的編寫和學(xué)習(xí)計劃的制定；其次，測繪管理人員要注重加強測繪技術(shù)人員的業(yè)務(wù)考評，嚴(yán)格獎懲制度，在一些出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題的人員實施處罰，注重人員從心理上重視測繪質(zhì)量問題，防止一些主觀上的失誤導(dǎo)致測繪質(zhì)量出現(xiàn)問題。

4 結(jié)語

綜上所述，加強房產(chǎn)測繪技術(shù)及質(zhì)量控制研究分析具有重要的現(xiàn)實意義。隨著建筑工程的房產(chǎn)測繪技術(shù)在我國的建筑行業(yè)越來越普及，房產(chǎn)測繪的質(zhì)量問題必然越來越受到人們的廣泛關(guān)注。只有在工程實踐的過程中加強質(zhì)量的提升，采用合理的管理方式和技術(shù)手段，才能更好的促進(jìn)建筑行業(yè)的健康發(fā)展，在相關(guān)的測繪領(lǐng)域只有加強對測繪技術(shù)及測繪質(zhì)量的研究，才能更好提出提升測繪技術(shù)及質(zhì)量的方法，更好的滿足測繪行業(yè)的需要，促進(jìn)其發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王志強，李愛麗，王琦.測繪工作房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的淺析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2016（20）.

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關(guān)鍵詞：GIS技術(shù) 房產(chǎn)測繪 系統(tǒng)設(shè)計 空間數(shù)據(jù)

在房產(chǎn)市場的不斷發(fā)展下，房產(chǎn)測繪由原來的手工測繪及CAD測繪正在向GIS技術(shù)下的房產(chǎn)測繪發(fā)展，傳統(tǒng)測繪方式具有工作時間長、工作量大、成果不規(guī)范與計算容易出錯等缺點，使得房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)不夠直觀，屬性數(shù)據(jù)與房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)間相脫節(jié)，不能有效適應(yīng)現(xiàn)代房產(chǎn)市場發(fā)展需求，而基于GIS技術(shù)的測繪系統(tǒng)，則能有效減輕計算人員工作量，提升工作效率，促進(jìn)房產(chǎn)市場的穩(wěn)固發(fā)展。

一、房產(chǎn)測繪系統(tǒng)設(shè)計

1.測繪系統(tǒng)的需求與平臺選擇

測繪系統(tǒng)需要實現(xiàn)房產(chǎn)的分戶圖數(shù)據(jù)輸入與分戶圖編輯管理，把圖形數(shù)據(jù)和有關(guān)屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行房產(chǎn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)共享，并依據(jù)房屋實際狀況，對各類面積進(jìn)行自動計算，依據(jù)分?jǐn)偰Ｐ蛯灿妹娣e進(jìn)行分?jǐn)?，而計算結(jié)果會自動入庫，以實現(xiàn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的共享，防止了手工操作當(dāng)中的遺漏與錯誤?；贕IS技術(shù)的測繪系統(tǒng)，要支持各種查詢方式，其查詢及統(tǒng)計功能強大，可按照規(guī)定樣式，對分丘圖形、房產(chǎn)分幅及報表數(shù)據(jù)打印等有效實現(xiàn)，系統(tǒng)顯示操作方便美觀，用戶易掌握及熟悉，與用戶的日常操作習(xí)慣相符。對于測繪系統(tǒng)軟件應(yīng)該從性價比與易用等方面進(jìn)行綜合考慮，可選用ESRI公司的Arc GIS軟件進(jìn)行平臺開發(fā)，并與進(jìn)行結(jié)合，構(gòu)建相關(guān)空間的數(shù)據(jù)庫，把房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)進(jìn)行入庫。該軟件的應(yīng)用功能強大，在服務(wù)器、桌面及網(wǎng)絡(luò)等方面，均為用戶提供了強大的GIS技術(shù)功能，系統(tǒng)平臺主要包含Web服務(wù)軟件、桌面數(shù)據(jù)管理、組件開發(fā)平臺、數(shù)據(jù)采集軟件與空間數(shù)據(jù)庫的訪問技術(shù)等內(nèi)容，應(yīng)用軟件，可迅速構(gòu)建系統(tǒng)界面，減少系統(tǒng)開發(fā)周期。

2.系統(tǒng)功能構(gòu)成

房產(chǎn)測繪系統(tǒng)主要由基礎(chǔ)測繪、圖形編輯、面積測算分?jǐn)偱c查詢等模塊構(gòu)成，其具體構(gòu)成如圖1所示。其中，基礎(chǔ)測繪作為業(yè)務(wù)管理的子系統(tǒng)，可通過各類測繪儀器，對房產(chǎn)測繪點的坐標(biāo)進(jìn)行采集，以繪制房產(chǎn)的屬性分幅分丘圖、屬性數(shù)據(jù)勘測與房屋信息調(diào)查等；圖形編輯編輯功能是依據(jù)房屋的分層分戶特點，對圖形編輯方法與快捷方式進(jìn)行應(yīng)用，降低測繪人員工作量，以滿足繪圖工作需求；面積測算分?jǐn)偟墓δ軇t是依據(jù)國家新房產(chǎn)測量規(guī)范，對公用分?jǐn)偯娣e計算法進(jìn)行調(diào)整，靈活運用面積定義方法，計算房產(chǎn)最后的成果；而查詢功能則是從地圖上選擇恰當(dāng)?shù)目臻g對象，對空間對象屬性的信息進(jìn)行查看，也可按幢進(jìn)行房屋圖形與數(shù)據(jù)信息的管理，以實現(xiàn)單元戶及對應(yīng)單元戶信息圖形的查詢。

二、房產(chǎn)測繪系統(tǒng)的關(guān)鍵技術(shù)與實現(xiàn)

1.數(shù)據(jù)庫設(shè)計與實現(xiàn)

基于GIS技術(shù)平臺的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫主要分為空間數(shù)據(jù)庫與非空間的數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)方案是ARCSDE與SQL server2008軟件的結(jié)合，其空間數(shù)據(jù)是依照數(shù)據(jù)庫、子庫、專題、層與要素等架構(gòu)所構(gòu)成的，對房產(chǎn)的項目測繪與基礎(chǔ)測繪信息進(jìn)行存儲，而非空間數(shù)據(jù)是依據(jù)數(shù)據(jù)專題之間的主從組織、專題間的關(guān)鍵字聯(lián)系等，對有關(guān)GIS業(yè)務(wù)流程信息存取進(jìn)行完成，并基于SQL server2008軟件中的數(shù)據(jù)庫來實現(xiàn)，GIS房產(chǎn)測繪系統(tǒng)當(dāng)中，所有空間數(shù)據(jù)是經(jīng)ARCSDE建模之后，儲存在相關(guān)軟件的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)當(dāng)中，用JDBC方式進(jìn)行數(shù)據(jù)讀取，系統(tǒng)空間數(shù)據(jù)當(dāng)中，含有多個圖層，每個圖層與顯示信息相對應(yīng)，房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)是由戶、層、幢與丘等實體所組成的，而數(shù)據(jù)庫設(shè)計則是由分丘圖、分幅圖、分戶圖與棟圖等構(gòu)成的。

2.引擎Arc SDE系統(tǒng)的工作實現(xiàn)

對于房產(chǎn)測繪系統(tǒng)來說，Arc SDE系統(tǒng)是由ESRI公司所提供的數(shù)據(jù)庫高效引擎，是關(guān)系數(shù)據(jù)庫與Arc IMS間的GIS技術(shù)通道，能在SQL server及DB2等數(shù)據(jù)庫上進(jìn)行運行，和數(shù)據(jù)庫之間形成C/S的三重提結(jié)構(gòu)，運用SDE與GIS等技術(shù)，能在DBMS系統(tǒng)中實施共享數(shù)據(jù)庫的管理，由空間數(shù)據(jù)管理來看，SDE能當(dāng)作連續(xù)空間的數(shù)據(jù)模型，通過模型系統(tǒng)，把空間數(shù)據(jù)添加進(jìn)RDBMS當(dāng)中，對空間與非空間的屬性數(shù)據(jù)給予數(shù)據(jù)庫接口的高效操作。Arc SDE系統(tǒng)的工作原理見圖2，通過客戶端的應(yīng)用程序，發(fā)送服務(wù)請求至Arc SDE服務(wù)器，服務(wù)器作為數(shù)據(jù)庫及客戶端的接口，通過SQL請求命令，和DBMS通訊之后，向數(shù)據(jù)庫端進(jìn)行空間數(shù)據(jù)的搜集，把滿足屬性及空間搜索的條件數(shù)據(jù)進(jìn)行緩沖，并成批地發(fā)送至客戶端，從而完成空間數(shù)據(jù)的請求操作。

3.房產(chǎn)測繪系統(tǒng)的面積測算與分?jǐn)偹惴?/p>

在房產(chǎn)測繪系統(tǒng)當(dāng)中，房屋面積的處理主要包含私房面積、公房面積及商品房面積的處理，根據(jù)面積遞歸算法進(jìn)行計算，由幢開始，對子分?jǐn)倕^(qū)給予一級一級地尋找，一直到房產(chǎn)戶室，再對面積返回進(jìn)行一級一級地計算，一直到幢。而房產(chǎn)的共有面積分?jǐn)?，?yīng)該根據(jù)下列原則來實施：一是以幢為單位實施共有面積分?jǐn)偅欢欠慨a(chǎn)權(quán)的各方存有合法權(quán)屬文件的，應(yīng)根據(jù)文件協(xié)議進(jìn)行執(zhí)行；三是沒有產(chǎn)權(quán)分割文件的，應(yīng)按照誰應(yīng)用誰分?jǐn)傇瓌t，對房屋建筑面積比例給予分?jǐn)傆嬎?。房產(chǎn)面積的分?jǐn)傁禂?shù)計算公式為：共有面積的分?jǐn)傁禂?shù)=需分?jǐn)偡慨a(chǎn)的共有面積和/需分?jǐn)偢魈椎奶變?nèi)建筑面積和。而需分?jǐn)偟墓灿忻娣e公式則是：需分?jǐn)偣灿忻娣e=共有面積的分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)的建筑面積。在房產(chǎn)測繪系統(tǒng)中，其分?jǐn)傆嬎惴ㄊ且罁?jù)幢、分?jǐn)倕^(qū)與套等進(jìn)行逐級分?jǐn)偟?，采取遞歸算法，由幢分?jǐn)偲鹗迹鸩较蛳逻M(jìn)行分?jǐn)?，一直分?jǐn)偟教讘艚Y(jié)束。

結(jié)語

基于GIS技術(shù)的測繪系統(tǒng)已經(jīng)在房產(chǎn)市場中得到了廣泛應(yīng)用，利用GIS技術(shù)強大的數(shù)據(jù)處理及管理能力，可有效實現(xiàn)房產(chǎn)測繪中的定義屬性、圖形與繪制等工作，讓分?jǐn)偨Y(jié)果更為準(zhǔn)確，還可自動生成分戶平面圖，有效提升了房產(chǎn)測繪的工作質(zhì)量與效率，促進(jìn)了房產(chǎn)市場的穩(wěn)固發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)健詞：房產(chǎn)測繪；測量步驟；房屋實測面積；預(yù)售面積；原因；措施

Abstract: This paper analyzes the current situation that domestic real estate, housing construction area of mapping is the entire real estate surveying and mapping is a very important part, it is concerned with the problems of people's livelihood. Overview of the housing construction area of mapping a few measure, the causes of errors are analyzed, based on the error analysis, put forward the construction of area measurement and calculation of dual control scheme for pre-sale, the error is reduced to the minimum.

Key words: real estate surveying and mapping; measurement procedures; housing area; pre-sale area; reasons; measures

中國分類號:TU198文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104(2012)03-0001-02

近年來房產(chǎn)價格不斷上漲，市民在購房時，房屋面積如何測算等房產(chǎn)問題成為社會大眾普遍關(guān)注的焦點，不少爭議也是由房產(chǎn)面積而引發(fā)的。因此，規(guī)范房產(chǎn)測繪市場，加強管理，杜絕房產(chǎn)銷售中房屋建筑面積的弄虛作假，確保房屋銷售中建筑面積的準(zhǔn)確性，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合廣西地理信息測繪局在全市范圍內(nèi)開展對房產(chǎn)測繪單位的資格審批和管理工作。

1、房產(chǎn)測繪的目的和內(nèi)容

房產(chǎn)測繪是運用測繪技術(shù)和手段，采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。一般來說，房產(chǎn)測繪涵蓋的基本內(nèi)容有房產(chǎn)平面控制測量，房產(chǎn)調(diào)查，房產(chǎn)要素測量，房產(chǎn)圖繪制，房產(chǎn)面積測算，變更測量，成果資料的驗收檢查等。

房屋建筑面積測繪工作程序及測量步驟

2.1測繪資料委托及測繪相關(guān)收件

房產(chǎn)開發(fā)商通過招投標(biāo)的方式委托符合房管部門規(guī)定資質(zhì)的測繪單位承擔(dān)房產(chǎn)測繪任務(wù)。并根據(jù)不同的測繪任務(wù)提交相應(yīng)的資料。如土地證、規(guī)劃許可證、總平圖、施工紅線圖、方案文本、審查報告書、人防示意圖或異地建設(shè)批準(zhǔn)書、建施圖、備案證明、門牌證明等。2.2測繪資料接收與工作安排

測繪單位接受委托，并收集相關(guān)圖紙及必收件等資料后，組織議會分析資料，擬定相應(yīng)的技術(shù)方案和測繪工作安排，商同委托方后才實施工作內(nèi)容。

2.3房屋建筑面積測繪工作步驟

施工圖面積測算與預(yù)售測繪均是按建筑施工圖上的尺寸，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，參考開發(fā)商提供的公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預(yù)先計算的面積。

房屋面積實測是對房屋進(jìn)行實地勘測，結(jié)合房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等計算而得出的面積。此面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、他項權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費結(jié)算等的依據(jù)。實測工作步驟實施如下：

外業(yè)實地測量；測繪人員依據(jù)項目總平圖和房屋竣工圖，對房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行實地測量，分幢逐戶丈量記錄，調(diào)查房屋權(quán)界、共有部分，采集房屋內(nèi)、外部各類邊長數(shù)據(jù)。

內(nèi)業(yè)繪圖、面積計算及分?jǐn)?；?nèi)業(yè)繪圖前，首先應(yīng)對測量的房屋邊長數(shù)據(jù)進(jìn)行平差處理，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理，必要時需到野外進(jìn)行重測。處理好尺寸數(shù)據(jù)，繪圖完成后，才可按要計算房屋建筑面積，進(jìn)行分?jǐn)?，求出房產(chǎn)分戶套內(nèi)面積和共有分?jǐn)偯娣e。

出具測繪成果報告書；依據(jù)房產(chǎn)測繪軟件計算的結(jié)果，如套內(nèi)面積、公用面積、分?jǐn)偡椒敖Y(jié)果表等編制房產(chǎn)測繪成果報告。

成果報告終審備案；測繪成果報告經(jīng)公司內(nèi)部校對審核后，移交開發(fā)公司驗收，最后上交房管質(zhì)檢部門審核測繪成果，完成測繪備案工作。

繪制房屋分層分戶平面圖；測繪成果經(jīng)房管質(zhì)檢部門審核通過后，依據(jù)結(jié)果表編制房產(chǎn)分戶平面圖，連同成果報告移交房管產(chǎn)權(quán)登記部門用于房屋產(chǎn)權(quán)登記，測繪成果移送開發(fā)公司。

3、房屋實測面積與預(yù)售面積差異的原因及幾點措施

3.1產(chǎn)生誤差的原因

理論上，房屋如果按圖施工，面積一般不會有多大偏差，但由于施工過程圖紙往往會修改，加上施工誤差，還有實測數(shù)據(jù)采集有偏差等問題從而導(dǎo)致了預(yù)售與實測面積的不同。具體歸納如下：

（1）數(shù)據(jù)采集和圖紙變更。房屋預(yù)售測繪主要是依據(jù)設(shè)計施工圖紙進(jìn)行，尺寸采集均源自圖紙，屬理論值，而后期的實測中所有數(shù)據(jù)采集實地勘測得來，相對而言采集的數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確。另外，由于多種原因，開發(fā)商在建筑施工過程中，可能會對建筑設(shè)計進(jìn)行變更，這也是造成預(yù)測面積和實測面積差異的主要原因。

（2）技術(shù)性原因。由于不少房產(chǎn)測繪單位管理水平和相關(guān)技術(shù)人員水平有限，從業(yè)人員專業(yè)能力不高，對規(guī)范等理解不同等問題，以及在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識淡薄，觀測記錄數(shù)據(jù)失誤，計算過程出錯、分?jǐn)偛缓侠淼仍蚨紩姑娣e產(chǎn)生差異。加上預(yù)售和實測往往是由兩家不同的測繪機構(gòu)來完成的，這就更會因為技術(shù)原因?qū)е聹y繪結(jié)果面積不一不致。

3.2減小房產(chǎn)測繪面積誤差的幾點措施

3.2.1加強施工圖測算及預(yù)售面積的準(zhǔn)確性。

我市針對商品房預(yù)測面積和實測面積存在誤差的問題，特別在房產(chǎn)測繪的工序上增加一項施工圖面積測算，與預(yù)測面積測繪雙重把關(guān)，盡量將面積誤差減到最小。施工圖測算與預(yù)售測繪工作內(nèi)容基本一致，唯一區(qū)別就是預(yù)售的圖紙已經(jīng)過規(guī)劃審批，而施工圖測算的圖紙只通過審圖公司的審核。兩項面積測算工作都應(yīng)重點把握以下幾點：

⑴、圖紙及相關(guān)資料的完整與準(zhǔn)確性。設(shè)計圖紙是建筑面積測算必須的首要資料，其準(zhǔn)確與否直接影響到建筑面積測算的準(zhǔn)確性，應(yīng)該檢查全套施工圖上是否加蓋審圖章或規(guī)劃章。建施圖主要檢查建筑平面圖上套型、尺寸標(biāo)注是否清楚，以及設(shè)計單位提供的對圖紙上公用配套設(shè)施部位，如消防水池、發(fā)電機房等使用說明是否清楚，才能準(zhǔn)確進(jìn)行計算和分?jǐn)偂?/p>

（2）尺寸數(shù)據(jù)的采集。建筑施工圖上，標(biāo)注的尺寸與我們要計算套內(nèi)面積的墻體中線尺寸存在一定差異，在作業(yè)時，要經(jīng)過換算才能使繪圖準(zhǔn)確，計算出正確的面積。其次，有關(guān)樓梯、陽臺、飄窗等尺寸，則以其相應(yīng)的大樣圖為準(zhǔn)。另外，通過查閱開發(fā)商提供的建筑設(shè)計光盤，量取尺寸數(shù)據(jù)也是一個簡捷的辦法；再次，要注意上下層之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，確認(rèn)特殊部位如車道、陽臺等是否具有上蓋，能否計算面積，才能計算出準(zhǔn)確的測算面積。

（3）成果資料的檢查與分?jǐn)傉J(rèn)定。檢查內(nèi)容包括：各套間的分戶界線，共有部位范圍、房屋邊長數(shù)據(jù)的取值以及面積計算是否正確，共有部位的分?jǐn)偸欠穹弦?guī)范規(guī)定；委托人名稱、房屋坐落、層數(shù)、房號、結(jié)構(gòu)等房產(chǎn)要素注記有無遺漏差錯等。此外，還應(yīng)在報告中說明，“本測算結(jié)果僅為辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》提供參考?！?/p>

3.2.2加強實測面積的準(zhǔn)確性

（1）房屋調(diào)查內(nèi)容的準(zhǔn)確性房屋調(diào)查內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。

（2）外業(yè)實測的準(zhǔn)確性實測時，建筑物及內(nèi)部分隔尺寸應(yīng)測量完整，標(biāo)注清楚。設(shè)計相同的樓層可抽查測量單層房屋邊長的方法進(jìn)行測量，完整記錄相關(guān)外業(yè)數(shù)據(jù)。

（3）拍攝建筑物實測外業(yè)照片

測繪完畢，拍攝建筑物各立面照片，有利于內(nèi)業(yè)校對使用，有助于提高實測質(zhì)量。

為了減少因預(yù)售面積和實測面積的不同引起的爭議，提高大眾對開發(fā)商、測繪單位、房產(chǎn)主管部門的信任度，在建筑施工過程中，開發(fā)商對因設(shè)計變更導(dǎo)致面積差異時，應(yīng)及時告知購房者；其次，要不斷提高房地產(chǎn)測繪機構(gòu)的專業(yè)技術(shù)水平，提高房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量，維護(hù)國家和廣大購房者的合法利益。

4、結(jié)語

房屋建筑面積測繪是房產(chǎn)測繪工作的主要內(nèi)容之一，其測繪成果是產(chǎn)權(quán)管理、規(guī)劃管理、地政管理的主要技術(shù)依據(jù)之一。因此其成果質(zhì)量的好壞影響越來越大，嚴(yán)格控制房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量是各房產(chǎn)測繪單位及管理部門永恒的主題。

參考文獻(xiàn)：

[1]GB／T17986.1—2000，房產(chǎn)測量規(guī)范[S]. 北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000

篇8

【關(guān)鍵詞】地理信息系統(tǒng)；房產(chǎn)測繪 數(shù)據(jù)管理 。

前言

房產(chǎn)測繪的主要是利用測量技術(shù)測算房產(chǎn)面積，隨著計算機制圖技術(shù)在測繪領(lǐng)域應(yīng)用的飛速發(fā)展，目前的房 產(chǎn)測繪成圖基本依賴于計算機制圖技術(shù)完成。近年來滑縣房產(chǎn)測繪采用計算機制圖來生產(chǎn)房產(chǎn)平面圖，已經(jīng)積累了一些房產(chǎn)測繪電子版數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是在不同的歷史階段形成的，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范，數(shù)據(jù)格式也較混亂，大部分圖形數(shù)據(jù)和測算表數(shù)據(jù)分別以獨立的文件存放，二次利用不易，同時由于缺乏必要的管理系統(tǒng)，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的產(chǎn)權(quán)配圖工作中這些既存的數(shù)據(jù)利用率很低。目前的配圖工作主要還是依賴于紙介質(zhì)檔案，采用復(fù)印圖紙、手工填寫產(chǎn)籍調(diào)查表、手工畫紅線方式。這種方式工作效率低，而且容易出錯。為減輕配圖工作的壓力，減少配圖工作量，減少配圖差錯率，迫切需要構(gòu)建一套有效的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，并將現(xiàn)有的數(shù)據(jù)整理進(jìn)系統(tǒng)，以充分發(fā)揮房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)應(yīng)有的功能。

1 現(xiàn)有解決思路

如今計算機技術(shù)在房產(chǎn)測繪領(lǐng)域應(yīng)用已經(jīng)相當(dāng)成熟，從早期的僅用于制圖到利用計算機技術(shù)實現(xiàn)面積分?jǐn)傆嬎愕淖詣踊?，再到房產(chǎn)測繪綜合管理都有成功案例，市場上有很多僅實現(xiàn)單一計算功能的軟件，也有不少實現(xiàn)結(jié)合計算功能的綜合管理功能的軟件。目前實現(xiàn)房產(chǎn)測繪管理類的思路主要有如下幾種：（1）擴展原有以實現(xiàn)面積計算功能為主的軟件，實現(xiàn)測繪數(shù)據(jù)管理功能。因為早期計算機技術(shù)在房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的應(yīng)用主要是為了解決房產(chǎn)測繪面積分?jǐn)傆嬎阕詣踊瘑栴}，發(fā)展到現(xiàn)在這類實現(xiàn)計算功能的軟件發(fā)展已經(jīng)很成熟了，隨著數(shù)據(jù)的積累，管理功能的缺失帶來的數(shù)據(jù)利用的問題越來越突出，所以很多軟件都針對數(shù)據(jù)管理方面做了相應(yīng)擴充。但這類軟件大多是基于AutoCAD基礎(chǔ)上二次開發(fā)，而AutoCAD軟件自身對數(shù)據(jù)管理的支持就比較弱；其次這類軟件對操作人員的水平要求也比較高，平面圖打印功能也不夠好，所以在產(chǎn)權(quán)配圖工作中的應(yīng)用就顯得比較不容易。（2）基于原有的MIS系統(tǒng)，結(jié)合已有的管理系統(tǒng)的功能，擴充房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理功能，主要是擴充房產(chǎn)面積計算功能。但原有的很多MIS系統(tǒng)都是基于數(shù)據(jù)庫下的文本系統(tǒng)，與圖形結(jié)合不易，擴充后的系統(tǒng)房產(chǎn)制圖方面功能顯得稍弱，系統(tǒng)開發(fā)難度也比較大。上述思路基本都著眼于優(yōu)先解決面積計算功能，基本是以房屋具有共同分?jǐn)偟臈潪榛締卧皇且詰羰壹串a(chǎn)權(quán)單元為基本單元。同時擴充的管理系統(tǒng)與原有的系統(tǒng)都是緊耦合的，獨立性差，數(shù)據(jù)的互操作性較差，再有就是這些系統(tǒng)因為基本沒有采用地理信息系統(tǒng)與地籍系統(tǒng)進(jìn)行結(jié)合，無法較好的實現(xiàn)基于地理信息系統(tǒng)的各種查詢和管理功能。為此，筆者在此提出一種基于地理信息系統(tǒng)結(jié)合Web Service技術(shù)的房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)解決思路。以期能充分利用已有的和正在生產(chǎn)的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)，同時又對現(xiàn)有系統(tǒng)的影響最小。

2 基于Web Service結(jié)合Web Service技術(shù)的解決思路。

該思路的主要內(nèi)容是：根據(jù)各個系統(tǒng)側(cè)重點不同，將各個系統(tǒng)作為獨立的子系統(tǒng)，將房產(chǎn)測繪管理相關(guān)的系統(tǒng)分為面積測算子系統(tǒng)、房產(chǎn)測繪流程管理子系統(tǒng)、房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)，各子系統(tǒng)之間也以松散耦合方式聯(lián)系，房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)與地籍系統(tǒng)，產(chǎn)權(quán)交易登記系統(tǒng)等MIS系統(tǒng)也以松散耦合方式聯(lián)系，各系統(tǒng)以webservice方式對外提供自己的數(shù)據(jù)服務(wù)。以宗地－樓盤（棟）－戶室（產(chǎn)權(quán)單元）為各個系統(tǒng)之間的聯(lián)系，利用GIS數(shù)據(jù)實現(xiàn)房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)與地籍宗地數(shù)據(jù)和交易登記數(shù)據(jù)的掛接，實現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的圖屬互查，為整個房地產(chǎn)權(quán)籍管理提供完善可靠的地籍和房產(chǎn)測繪基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 [1] [2] 在測繪管理系統(tǒng)中，目前面積測算已經(jīng)有很多成熟軟件，大多基于AutoCAD二次開發(fā)，成果一般以文件形式存儲。采用子系統(tǒng)方式，可以將面積測算部分當(dāng)作獨立的一個子系統(tǒng)，而將成果文件作為數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)中的一個屬性字段直接存儲，當(dāng)需要打開測算數(shù)據(jù)的時候，直接從系統(tǒng)中取出讀入到測算軟件中。采用這種方式可以在不改變現(xiàn)有的測算軟件實現(xiàn)數(shù)據(jù)的集中式存儲，作業(yè)人員不需熟悉新的軟件操作；同時又可以避免將測繪管理系統(tǒng)綁定在一個平臺上，使系統(tǒng)開發(fā)的選擇具有極大的靈活性，測算軟件的選擇也具有極大的靈活性。流程管理主要涉及面積測算和配圖的業(yè)務(wù)流程管理，包括測算軟件數(shù)據(jù)上載、下載、變更等的流程管理，與一般的業(yè)務(wù)審批型OA沒有什么大的區(qū)別，既可以獨立開發(fā)，也可以與測繪數(shù)據(jù)管理結(jié)合在一起開發(fā)，技術(shù)也很成熟，這里不再贅述。數(shù)據(jù)管理是房產(chǎn)測繪管理的核心，為實現(xiàn)測繪數(shù)據(jù)的充分利用，這里要關(guān)注的是如何管理各戶室單元的平面圖?，F(xiàn)有的很多系統(tǒng)是直接用測算軟件的圖形格式管理，但由于測算軟件是以棟或整個項目作為一個文件對象存儲，這樣在需要打開一個戶室單元平面圖的時候需要打開整各項目或整棟樓的圖形數(shù)據(jù)，找到需要的單元，采用這種方式帶來的弊端是數(shù)據(jù)傳輸量大，在需要查閱戶室平面圖的時候需要依賴測算軟件來打開，不容易避免誤操作或者其他原因?qū)е聦φ麄€圖形文件的破壞?？紤]到數(shù)據(jù)管理關(guān)注的是戶室單元的信息，而且在面積測算經(jīng)過審核提交后，變化的機率很小，因此筆者提出通過測算軟件直接生成每個戶室單元的既定內(nèi)容和比例尺的戶室平面圖文件，在數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)中直接存儲平面圖文件雖然帶來一定程度的數(shù)據(jù)冗余，但帶來的好處是顯而易見的，首先數(shù)據(jù)利用更加容易，只打開需要的戶室平面圖而不打開其他的圖形信息，其次在需要查閱平面圖的時候也無需依賴測算軟件來打開，最后是原有的數(shù)據(jù)整理也容易，只需利用原有的測算軟件生成每個戶室平面圖即可，而無需改變原有的圖形格式。平面圖文件格式可以采用Adobe的PDF和微軟的MDI格式，采用這兩種格式是因為PDF和MDI格式都是以矢量形式存儲圖形，圖形打印效果好，打開也容易。采用JPG或BMP的打印效果都比較差。另外PDF和MDI格式在指定了比例尺和紙張大小之后，打印的時候可以按照真實的比例打印。測繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)通過宗地代碼與地籍宗地系統(tǒng)聯(lián)系，通過樓盤代碼與交易登記系統(tǒng)聯(lián)系，這兩個方面的聯(lián)系都需要基于地理信息系統(tǒng)技術(shù)才能實現(xiàn)圖屬互查功能。主要實現(xiàn)思路是：通過在測繪系統(tǒng)中存放宗地代碼，即可查詢到地籍宗地系統(tǒng)的相關(guān)宗地信息。在交易登記系統(tǒng)中存放宗地代碼和樓盤代碼，在交易登記系統(tǒng)中就可以查詢到相關(guān)的宗地信息和測繪數(shù)據(jù)。測繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)中其他方面文字屬性的內(nèi)容都是采用數(shù)據(jù)庫管理方式實現(xiàn)，與普通的MIS系統(tǒng)沒什么差別，這里不再贅述。

3 結(jié)束語

采用上述方式搭建的系統(tǒng)具有極大的靈活性，能簡化系統(tǒng)的部署，而且相互之間能有機聯(lián)系。在未來，可以在測繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)中增加三維圖形等內(nèi)容，就能實現(xiàn)對真實樓盤的三維模擬，使管理更加直觀。

參考文獻(xiàn)

篇9

1在房地產(chǎn)測繪中應(yīng)用

這種測繪技術(shù)有效的將測角裝置、微處理器和測距裝置等融入到了這種測繪技術(shù)中，對于房地產(chǎn)中的數(shù)據(jù)能夠利用此種技術(shù)進(jìn)行自動的測量和計算，利用直接的方式或者電子薄對自動的存儲、輸出和記錄工作給予完成。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)階段的全站儀技術(shù)的測量精度和角度已經(jīng)達(dá)到了非常高的水準(zhǔn)，不但能夠自動的操作，而且也能夠利用人工的方式進(jìn)行操作，不但能夠在機載的情況下進(jìn)行應(yīng)用，也能夠遠(yuǎn)距離的對房地產(chǎn)的相關(guān)信息進(jìn)行測量。在現(xiàn)代的房地產(chǎn)測量中，全站儀這種最為常規(guī)的測量儀器在其中發(fā)揮著非常重要的地位和作用。

2在房地產(chǎn)測量中應(yīng)用

GPSRTK技術(shù)對房地產(chǎn)的人工建筑情況、權(quán)屬和應(yīng)用情況、自然情況等進(jìn)行測定和調(diào)查是房地產(chǎn)測繪技術(shù)的主要工作，是為城市的建設(shè)和規(guī)劃、開發(fā)、管理和應(yīng)用房地產(chǎn)等，將一定的依據(jù)提供出來的一種技術(shù)形式，是房地產(chǎn)測量和地籍測量的結(jié)合體，能夠?qū)⒎浅Ｔ敿?xì)的資料為房地產(chǎn)管理提供出來。在國家高等級控制網(wǎng)點的基礎(chǔ)上，對常規(guī)的測圖方法進(jìn)行使用，對次級網(wǎng)店進(jìn)行加密，進(jìn)而來有效的布設(shè)和測繪控制網(wǎng)點，這是傳統(tǒng)房地產(chǎn)測繪的主要方式，將界址點、行政邊界、界址線、地形要素和丘界限等測定出來，對房產(chǎn)圖和地籍圖根據(jù)相應(yīng)的規(guī)律、符號和規(guī)則去繪制。會有一定的累積誤差容易出現(xiàn)在這種方法中，而為了能夠?qū)⑦@種誤差予以消除，一些時候應(yīng)該測量多次并且對誤差進(jìn)行分配，這樣不但精度不高，而且還會浪費時間。在出現(xiàn)了GPS技術(shù)之后，對于各級控制點的坐標(biāo)能夠快速并且高精度的測定出來，尤其是對RTK技術(shù)進(jìn)行了使用之后，對于地形點、地物點和界址點的信息能夠高精度快速的獲取出來，對于野外一次測繪能夠利用測土軟件給予實現(xiàn)，并且將電子地圖繪制出來，在房地產(chǎn)測繪中對GPSRTK技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用之后，不但能夠?qū)⒏呔鹊臏y繪成果展現(xiàn)出來，也能夠?qū)⒆鳂I(yè)的效率極大地提升上來，在房地產(chǎn)測繪工作中，GPSRTK技術(shù)逐漸的成為了其中的主要方法和手段。導(dǎo)線測量和三角測量時常規(guī)的測量方式，費工費時，規(guī)定點間通視，并且有著不夠均勻的精度。GPS快速靜態(tài)和靜態(tài)的測量，對于點間通視不需要予以實施，對于各個控制點能夠高精度的進(jìn)行測量，但是，在處理數(shù)據(jù)的過程中應(yīng)該花費一定的時間，對于定位精度不能夠隨時的定位和了解。在控制測量中，一但對RTK技術(shù)進(jìn)行了使用，對于定位精度能夠時時刻刻的予以了解，因此，能夠?qū)⒆鳂I(yè)的效率極大的提升上來，在定位的過程中一但對RTK技術(shù)進(jìn)行了使用，能夠?qū)⒕染_到厘米。

二在房地產(chǎn)測繪中對機助制圖進(jìn)行使用

近幾年來，對房地產(chǎn)圖利用計算輔助制作的方式獲得了一定程度上的發(fā)展，在一些制圖系統(tǒng)中，AUTOCAD是經(jīng)常被使用的一種方式，它能夠用來整飾和修改所測的房地產(chǎn)地圖。在此系統(tǒng)中，只需要將數(shù)據(jù)預(yù)處理構(gòu)建起來的圖用真實的圖片表示出來即可，這樣在屏幕上我們就會發(fā)現(xiàn)會依據(jù)具體的位置、準(zhǔn)確度和相似度將地物表示出來，看起來會非常清晰。在處理圖形的過程中，有著完備強大的功能會存在于此系統(tǒng)中，操作易行簡單。有著非常優(yōu)異的自我保護(hù)功能會存在于其自身當(dāng)中，系統(tǒng)本身不會受到非規(guī)范操作帶來的影響，所以，在編輯房地產(chǎn)圖的過程中對這種方式進(jìn)行使用會發(fā)揮出非常巨大的功能。

三用GIS技術(shù)對房地產(chǎn)進(jìn)行測量

決策的科學(xué)化和管理的現(xiàn)代化將規(guī)定處理房地產(chǎn)測繪信息的過程中，要用計算機操作的方式逐漸的取代以前手工操作的方式，用輔助決策來有效的取代一般的統(tǒng)計，進(jìn)而將房地產(chǎn)測量信息系統(tǒng)構(gòu)建起來。但是，在對房地產(chǎn)測量信息系統(tǒng)進(jìn)行建立的過程中，并非是一件容易的事情，有一定的復(fù)雜性會存在于其中，它規(guī)定有著較高的管理水平和技術(shù)素質(zhì)。GIS是由美國所研發(fā)出來的一種先進(jìn)的測繪技術(shù)方式，并且系統(tǒng)正在日趨的走向完善，在很多項目中都對幾千個GIS工具進(jìn)行了使用，極大的推動了測圖和數(shù)據(jù)計算工作的發(fā)展。在科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展的推動下，人們越來越重視房地產(chǎn)測量信息管理的現(xiàn)代化，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，也應(yīng)該用先進(jìn)的測量技術(shù)對于其中的數(shù)據(jù)進(jìn)行測繪和管理，提高其具體的應(yīng)用水平。

四結(jié)語

篇10

【關(guān)鍵詞】建筑測繪；設(shè)計；應(yīng)用

通過對實際建筑對象的現(xiàn)場調(diào)查、測繪，以印證、鞏固和提高課堂所學(xué)的理論知識，加深對建筑平、立、剖以及空間、構(gòu)造的理解；初步認(rèn)識建筑內(nèi)部空間以及環(huán)境之間的關(guān)系。通過測繪，收集資料，用于研究，為以后的設(shè)計工作積累經(jīng)驗。新房建成后完整的測繪，比較實際施工數(shù)據(jù)與設(shè)計之間的誤差，分析原因，保存技術(shù)資料。

1 房地產(chǎn)測繪現(xiàn)狀

隨著我國城鎮(zhèn)居民住房制度的改革，土地及房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問題受到了人們的關(guān)注。由此而引起的產(chǎn)權(quán)糾紛亦日益增多，為了更好地解決這一問題，就必須進(jìn)行房地產(chǎn)測量工作。即測定和調(diào)查其用地的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量及其利用狀況以及測繪成果作為處理糾紛的依據(jù)。

房地產(chǎn)測量工作作為測量工作的一個分支，與工程測量和普通地形測量在作業(yè)方法和工作程序上有許多共同之處，但也有很大區(qū)別。房地產(chǎn)測量采用測繪技術(shù)的方法和手段，按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息和資料，為國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國防建設(shè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)、城鎮(zhèn)公交事業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋拆遷、房地產(chǎn)交易、征收稅費、住房制度改革等提供可靠的數(shù)據(jù)和資料。房地產(chǎn)測繪包括房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)測繪成果資料的檢查與驗收。

2 產(chǎn)測繪特點

2.1 測圖比例尺大

房地產(chǎn)測繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素，都必須清晰準(zhǔn)確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。作為我國最大比例尺系列的圖紙一般都是 1：500，或 1：1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1：50有時也有，表示的內(nèi)容更細(xì)。

2.2 測繪內(nèi)容上與地形測量的差別

地形測量測繪的主要對象是地貌和地物，而房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量，用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測量對房屋及其用地必須測定位置(定位)，調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)(定性)，測定其范圍和界線(定界)，還要測算其面積(定量)，調(diào)查測定評估其質(zhì)量(定質(zhì))和價值(定價)。地形測量沒有如此廣的任務(wù)。

房地產(chǎn)圖一般對高程不作要求，而地形測量不但要高程，而且還要用等高線表示地貌。

2.3 修測、補測、變更測量及時

城市基本地形圖的復(fù)測周期一般5~10年，而房地產(chǎn)測繪的復(fù)測周期不能按幾年來測算，城市的擴大要求及時對房屋、土地進(jìn)行補測，對房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時也應(yīng)及時修測，對房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時變更，以保持房地產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)勢性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產(chǎn)測繪成果要及時修補測，變更測繪。

2.4 房地產(chǎn)測繪人員既懂測繪、更懂房地產(chǎn)

房地產(chǎn)測繪的另一大特點，就是從事這一工作的人員不僅要熟練掌握測繪技術(shù)、測繪業(yè)務(wù)，運用各種測繪方法得心應(yīng)手，而更重要的是要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識。作為一個稱職的房地產(chǎn)測繪工作者，應(yīng)是房地產(chǎn)這一門學(xué)科的好手，應(yīng)是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的幫手，應(yīng)是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產(chǎn)的若干法律、法規(guī)，必須正確測算房屋面積，保護(hù)雙方的合法利益。否則，做不好房地產(chǎn)測繪。這也是房地產(chǎn)測繪區(qū)別于其他測繪的特點之一。

3 加強房地產(chǎn)開發(fā)中測繪技術(shù)的應(yīng)用

3.1 加強城市測繪管理

一項房地產(chǎn)建設(shè)工程，由不同部門的測繪隊伍進(jìn)行重復(fù)測繪，歸根結(jié)底是測繪管理體制方面的問題，這是 1992年頒布施行的《測繪法》關(guān)于行業(yè)測繪管理、專業(yè)測繪管理和軍事測繪管理的規(guī)定和分工造成的。建議在新的《測繪法》還沒有修訂完善以前，借機構(gòu)改革的東風(fēng)，組建有足夠規(guī)格的測繪管理機構(gòu)，其職責(zé)應(yīng)當(dāng)是：組織基礎(chǔ)測繪的規(guī)劃和實施工作；在技術(shù)方面做到五個統(tǒng)一，即坐標(biāo)系統(tǒng)的統(tǒng)一、高程基準(zhǔn)的統(tǒng)一、技術(shù)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一、多尺度地圖分幅的統(tǒng)一、測繪資料或地理信息管理和分發(fā)的統(tǒng)一；履行各項測繪市場管理職能，包括測繪隊伍的資質(zhì)管理、測繪設(shè)計方案的審批、測繪任務(wù)的登記與備案、測繪成果的分發(fā)、測繪質(zhì)量的監(jiān)督檢驗和驗收等。

3.2 進(jìn)一步加強城市測繪技術(shù)工作

能否為房地產(chǎn)開發(fā)活動及管理工作提供可靠、實時的測繪保障，除了具備良好的管理體制外，還必須具備先進(jìn)的測繪技術(shù)手段。隨著測繪新技術(shù)、新設(shè)備的推廣應(yīng)用，測繪科技工作已經(jīng)發(fā)生了深刻的變革，光學(xué)測繪儀器已被電子測繪儀器所取代，傳統(tǒng)的地面測繪被衛(wèi)星定位、航空攝影和遙感等對地側(cè)繪技術(shù)手段所取代，傳統(tǒng)的模擬線劃地圖已被數(shù)字地圖和 GIS技術(shù)所取代。

目前乃至今后一段時間，測繪部門和其他有關(guān)部門要做的工作主要包括兩項內(nèi)容：一是建設(shè)連續(xù)運行的差分GPS系統(tǒng)滿足測繪生產(chǎn)單位實時定位、監(jiān)測及數(shù)據(jù)采集工作的需要。二是建設(shè)以城市基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)為支撐的規(guī)劃管理信息系統(tǒng)、土地管理信息系統(tǒng)、房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、各專業(yè)管線管理信息系統(tǒng)等。這些工作需要政府部門的組織協(xié)調(diào)和產(chǎn)學(xué)研機構(gòu)的通力合作。

3.3 放開搞活城市房地產(chǎn)測繪市場

我國加入WTO后，專業(yè)測繪不可避免地要與國際市場接軌，放開搞活城市房地產(chǎn)測繪市場勢在必行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)、規(guī)劃、土地、房產(chǎn)測繪及其他建設(shè)主管部門，通過招投標(biāo)的方式或協(xié)議方式委托一家或多家有資質(zhì)的測繪單位，從辦理規(guī)劃" 一書兩證 " 直至取得土地證房產(chǎn)證實施全過程的測繪服務(wù)，生產(chǎn)出各行業(yè)管理部門所需的測繪產(chǎn)品，同時接受測繪管理部門的質(zhì)量監(jiān)督檢驗，匯交測繪成果，更新城市多尺度基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫。

3.4 建立房產(chǎn)預(yù)測制度

在開發(fā)商取得預(yù)售許可證，在將房屋推向市場化之前，必須將竣工圖紙交由房產(chǎn)測繪部門，房產(chǎn)測繪部門通過圖紙進(jìn)行面積預(yù)測算，以減少產(chǎn)權(quán)面積和合同面積的誤差。

3.5 建立測繪部門定期扣分制，并對產(chǎn)權(quán)面積計算方式實行公示

首先，市場開放后，房管部門作為監(jiān)管單位，對允許進(jìn)行房產(chǎn)測繪的部門進(jìn)行市場信任調(diào)查，通過調(diào)查情況對測繪部門進(jìn)行打分，對不合格的單位進(jìn)行公示，并取消其房產(chǎn)測繪資格，以杜絕房產(chǎn)面積測繪舞弊行為的發(fā)生。其次，使大眾清楚建筑面積和共用面積分?jǐn)傆嬎惴绞?，減少糾紛的發(fā)生。

4 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)測繪涉及千家萬戶，是一項技術(shù)性和政策性都很強的工作。為了保證測繪精度和測繪成果的唯一性，對于新建房屋，建議在施工放樣期間由有關(guān)部門和單位到現(xiàn)場驗線，然后結(jié)合設(shè)計圖紙的尺寸進(jìn)行計算。對于房屋面積的描述和表示，也以測繪成果配合設(shè)計圖紙為好。關(guān)于墻體裝飾厚度問題，外墻的裝飾厚度不應(yīng)計入建筑面積，而內(nèi)墻的裝飾厚度則要計入使用面積之中。

參考文獻(xiàn)

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