導(dǎo)語：如何才能寫好一篇城中村改造的影響，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

主題詞：土地產(chǎn)權(quán)；土地發(fā)展權(quán)；土地流轉(zhuǎn)；產(chǎn)權(quán)缺失；城中村

改革開放后，我國城市化進(jìn)程加快，城市用地規(guī)模迅速擴(kuò)張，過去的城市郊區(qū)和周邊農(nóng)村的土地被國家征用，但卻無力承擔(dān)征用后的農(nóng)民生活和就業(yè)，通過采用保留集體非農(nóng)用建設(shè)用地、村民住宅地以及少量留存的農(nóng)地，兼顧征地后的集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和村民生活，從而在土地使用上促使了“城中村”的產(chǎn)生。所以土地問題是城中村的核心問題，完善土地產(chǎn)權(quán)制度就成為解決城中村問題的首要突破口。

1.城中村土地產(chǎn)權(quán)的概念界定和基本特征

土地產(chǎn)權(quán)是指存在于土地中的一系列排他性權(quán)力束，實(shí)現(xiàn)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)力，離不開產(chǎn)權(quán)的界定、保護(hù)、流轉(zhuǎn)和限制。土地產(chǎn)權(quán)制度包括土地所有權(quán)以及土地使用、收益與處分權(quán)力，其中所有權(quán)具有特殊的地位，它相當(dāng)于使用、收益和處分權(quán)力的總和。土地產(chǎn)權(quán)是土地制度的核心，是體現(xiàn)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)力及其真實(shí)價(jià)值的制度安排。我國城中村土地制度一直實(shí)行農(nóng)村土地集體所有，其土地產(chǎn)權(quán)強(qiáng)調(diào)主體共同所有，包括農(nóng)村土地的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等。城中村土地產(chǎn)權(quán)可理解為單項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利束或權(quán)利組合，其不同的組合方式形成不同的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，不同的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)形成了不同利益主體結(jié)構(gòu)，而不同的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也就具不同的產(chǎn)權(quán)效率。

按照產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，即產(chǎn)權(quán)是人們制定的行為規(guī)則；產(chǎn)權(quán)是個(gè)人和組織的一種受保護(hù)權(quán)利；產(chǎn)權(quán)具有排他性和界定產(chǎn)權(quán)的目的是為了降低費(fèi)用等分析城中村集體土地產(chǎn)權(quán)，具有以下明顯特征：

1.1具有公共產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

城中村集體土地產(chǎn)權(quán)的主體是城中村的全體成員，產(chǎn)權(quán)的主體資格取決于村落的成員資格，產(chǎn)權(quán)在村落內(nèi)部不具有排他性。這種公共產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)容易導(dǎo)致土地資源的耗竭性使用，降低資源的長(zhǎng)期利用效率，產(chǎn)生“公地的悲劇”。城中村村民對(duì)集體土地?fù)碛衅骄漠a(chǎn)權(quán)權(quán)利，人人有份參與集體用地的收益分成，人人有份獲得的宅基地。

1.2土地產(chǎn)權(quán)殘缺

城中村的集體土地產(chǎn)權(quán)是一種殘缺的權(quán)利，城中村村民對(duì)集體土地的使用權(quán)受到一定限制，土地只能用于村集體和村民的自用和自我發(fā)展，同時(shí)村民對(duì)集體土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)也受到限制，不能直接參與市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)和土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的限制，導(dǎo)致其土地收益權(quán)的降低。

1.3形成了巨大的交易費(fèi)用

雖然不能參與市場(chǎng)流通，但是政府給予了城中村土地更多的福利，這就容易產(chǎn)生大量的“公共區(qū)域”，誘導(dǎo)人們花費(fèi)資源去攫取溢入公共領(lǐng)域的財(cái)富。如充分利用宅基地進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房等等，以最大地獲取極差地租。這樣，極大的社會(huì)收益與個(gè)人收益、社會(huì)成本和個(gè)人成本之間的矛盾，就形成了巨大交易費(fèi)用。

2.產(chǎn)權(quán)制度的缺陷及對(duì)城中村改造的影響分析

2.1產(chǎn)權(quán)主體的模糊導(dǎo)致村民失去城中村改造的參與權(quán)

《土地管理法》（1998）第十條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有”，其界定的產(chǎn)權(quán)主體不明晰，產(chǎn)權(quán)代表多元化?，F(xiàn)實(shí)中，“農(nóng)民集體”是一個(gè)看不著、摸不準(zhǔn)的“抽象的、沒有法律人格意義的集合群體”，不同于農(nóng)民集體組織，也不是法人或自然人，因此不具有法律上的人格。在具體城中村改造過程中，很多部門就把“農(nóng)民集體”和“農(nóng)民集體組織”混為一談，賦予村民委會(huì)議或村民小組這一非法組織的法人地位，村民委員會(huì)只是一個(gè)社區(qū)自治團(tuán)體，而非集體經(jīng)濟(jì)自治，讓它實(shí)際掌握土地所有權(quán)，控制所有“農(nóng)民集體”意志，而使每一個(gè)村民卻失去了直接的參與權(quán)和決策權(quán)，造成抽象的“農(nóng)民集體”取代農(nóng)民個(gè)體及其群體，從而為領(lǐng)導(dǎo)自己或小集體謀利，大搞領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)的立見效益的土地開發(fā)。同時(shí)這種主體模糊使每個(gè)村民失去了在城中村改造過程中的知情權(quán)和參與權(quán)，還導(dǎo)致了在改造過程中的村民利益保證無法得到司法保障，土地使用權(quán)益的爭(zhēng)議與侵權(quán)往往因主體不清被法院駁回。

2.2缺乏有效流轉(zhuǎn)機(jī)制導(dǎo)致土地隱形市場(chǎng)活躍

我國新修訂的《土地管理法》第六十三條規(guī)定“除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移外，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。使得集體土地非農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)行為無法得到法律認(rèn)可，流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)力得不到有效保護(hù)，管理部門難以實(shí)施全面有效的管理，造成城中村土地隱形市場(chǎng)活躍，違法用地屢禁不止，一些未經(jīng)審批的建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)，交易行為扭曲，交易方式得不到正常體現(xiàn)，工業(yè)用地以聯(lián)營為名進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和出租，住宅用地通過房屋出租或私自轉(zhuǎn)讓進(jìn)行交易。同時(shí)還造成城中村土地利用混亂，規(guī)劃難以落實(shí)，村民私搭亂建等問題。

2.3發(fā)展權(quán)的缺失導(dǎo)致基本保障轉(zhuǎn)換障礙

農(nóng)地的發(fā)展權(quán)是將農(nóng)業(yè)用地開發(fā)成非農(nóng)業(yè)用地而獲得更高的利益。農(nóng)地在非農(nóng)化過程中，存在著明顯的的政府壟斷行為，主要為：對(duì)農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用實(shí)行土地指令化管理；嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)用審批；對(duì)農(nóng)民土地的補(bǔ)償按原用途倍數(shù)補(bǔ)償。這些規(guī)定明顯地帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代特征，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不能反映市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地資源及其附屬物的潛在價(jià)值，也沒有考慮農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地后可能帶來的巨大增值收益，使得村民被排除在土地增值的收益分配之外，這種土地發(fā)展權(quán)的缺失直接導(dǎo)致城中村村民的就業(yè)和社會(huì)保障轉(zhuǎn)換機(jī)制障礙。城中村土地不僅是村民的財(cái)產(chǎn)，更重要是承擔(dān)著村民的社會(huì)保障和基礎(chǔ)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，如果土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或消失，而相應(yīng)的承接機(jī)制又沒有很好地建立起來，那么城中村的改造不可能成功。

2.4產(chǎn)權(quán)的缺失導(dǎo)致村民的弱勢(shì)地位

土地的使用權(quán)是土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，而獲得土地收益是土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)。我國的相關(guān)法律明確規(guī)定，任何組織和個(gè)人不能買賣和轉(zhuǎn)讓土地，也不能出租和抵押土地，但國家可以征用集體土地，同時(shí)部分地方性政策法規(guī)對(duì)“農(nóng)民集體”的土地所有權(quán)還給予種種限制，造成農(nóng)村土地最終的處分權(quán)依然是國家政府，只有經(jīng)過政府征用后，農(nóng)民集體才能轉(zhuǎn)讓其所有土地，其剝奪了農(nóng)民對(duì)土地的受益權(quán)，造成農(nóng)民即沒有土地是否被征用的決策權(quán)，也沒有對(duì)征地價(jià)格談判的權(quán)利，農(nóng)民所作的只有被動(dòng)去接受政府提供的不公平的土地補(bǔ)償。政府與農(nóng)民就土地權(quán)益所作的博弈中，政府永遠(yuǎn)處于超越法律的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。這就是德國著名法學(xué)家Carl Schmitt所言，國家具有永遠(yuǎn)的“例外狀態(tài)”，農(nóng)民永遠(yuǎn)無法與者處于平等的法律地位，農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)能也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國有土地的所有權(quán)權(quán)能，農(nóng)村土地的征用、征用的用途和補(bǔ)償?shù)仁乱酥荒鼙仨毞膰遗c政府的意志。.

2.5轉(zhuǎn)性制度阻礙城中村改造進(jìn)程

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營性用地的供地方式無法適應(yīng)城中村的改造需要。城中村改造不僅涉及對(duì)環(huán)境面貌的更新，還要完善城市功能，配備商業(yè)、服務(wù)業(yè)等附屬配套建設(shè)，更重要的是要兼顧解決農(nóng)轉(zhuǎn)居后村民的生活出路。所以在改造過程中，城中村集體經(jīng)濟(jì)組織就會(huì)希望將住宅建設(shè)和經(jīng)營性項(xiàng)目相互結(jié)合，以經(jīng)營收益支撐城中村改造投入，但這種經(jīng)營性用地使用權(quán)的獲得必需經(jīng)過土地的招、拍、掛方式公開出讓，在這方面，大部分城中村集體經(jīng)濟(jì)組織不具備足夠的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使得村集體經(jīng)濟(jì)組織在土地出讓制度面前遭遇困境。同時(shí)城中村改造在用地上繳納的各種稅費(fèi)較高，也嚴(yán)重地影響了城中村集體經(jīng)濟(jì)組織投入改造的積極性。

3.對(duì)城中村改造條件下集體土地產(chǎn)權(quán)制度的思考

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，土地二元制度向一元制度邁進(jìn)，城中村的土地環(huán)境將與國有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”，理順和盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地，將需要進(jìn)一步規(guī)范土地產(chǎn)權(quán)制度。

3.1明晰土地產(chǎn)權(quán)

按照科斯定理，足夠清晰界定的產(chǎn)權(quán)和足夠低廉的交易費(fèi)用是市場(chǎng)達(dá)成交易的前提條件。明晰的城中村土地和房屋產(chǎn)權(quán)，完善的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，有利于減低城中村改造的社會(huì)成本。所以要完善土地登記發(fā)證制度，通過土地利用現(xiàn)狀調(diào)查或地籍調(diào)查，明確各權(quán)利主體的土地邊界、面積、位置等基本情況，使權(quán)利的行使能夠?qū)?yīng)特定的物，防止權(quán)利的虛化,使其不被他人侵害，使得農(nóng)民真正享有土地使用權(quán)。

3.2完善土地流轉(zhuǎn)機(jī)制

在明晰土地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，加快建立和完善集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)機(jī)制，特別是要允許房屋及其土地使用權(quán)作為資產(chǎn)參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、增加村民收入和家庭財(cái)產(chǎn)的重要方面，也是促進(jìn)村民自主改造城中村的重要條件。要明確土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍、條件、程序，逐步建立規(guī)范有序的集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)秩序。將城中村集體土地聯(lián)通集體其它財(cái)產(chǎn)股份化，使得股權(quán)成為聯(lián)系股東和集體土地財(cái)產(chǎn)的紐帶，切斷股東對(duì)土地的依賴關(guān)系，促進(jìn)城市化發(fā)展。同時(shí)通過分股不分地，保存土地的完整性，集體土地也可參股流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

3.3確認(rèn)農(nóng)地發(fā)展權(quán)

國家要征用集體土地時(shí)，除了要支付給農(nóng)用地的所有者傳統(tǒng)的土地所有權(quán)價(jià)格外，政府同時(shí)還要從農(nóng)民手里購得土地發(fā)展權(quán)，要“還權(quán)于民”，要考慮農(nóng)民土地和房屋的附加值。制定有關(guān)土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移的政策，依靠發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移制度及交易市場(chǎng)，村民可將他們擁有的土地發(fā)展權(quán)出售給開發(fā)商，這樣，開發(fā)商可在政府許可下進(jìn)行高密度的開發(fā)利用(例如增加建筑物的層數(shù))，獲利的同時(shí)改善社區(qū)面貌。被限制發(fā)展權(quán)的土地所有者也可通過這種轉(zhuǎn)移間接地實(shí)現(xiàn)了自己的權(quán)益，社會(huì)同時(shí)獲得了環(huán)境效益。

篇2

關(guān)鍵詞:城中村改造 問題 對(duì)策

中圖分類號(hào):TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2010)06-018-02

改革開放30多年來,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,我國城市建設(shè)的步伐明顯加快,城市的快速發(fā)展,需要獲得擴(kuò)展的空間,在許多城市中,昔日城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)村被包圍在城市地域之中,成為城市中的一個(gè)特殊地域――“城中村”。

長(zhǎng)期以來,由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,城中村的基礎(chǔ)設(shè)施欠缺,同時(shí),因?yàn)楣芾肀∪跖c外來人員混雜,城中村違法建設(shè)、違法占地屢禁不止,消防隱患大、治安問題突出。這些問題不僅影響到城中村內(nèi)居民的生產(chǎn)生活,而且影響到城市的整體環(huán)境和發(fā)展,成為城市發(fā)展中許多城市問題的焦點(diǎn)所在。本文以陜西省西安市為例,探討了城中村改造過程中面臨的問題及其解決辦法。

一、西安市的城中村改造現(xiàn)狀

西安的城中村數(shù)量在全國屬于較多的城市之一,僅新城、蓮湖、碑林、雁塔、未央、灞橋城六區(qū)和4個(gè)開發(fā)區(qū)人均耕地在0.3畝以下的城中村共286個(gè),再加上長(zhǎng)安、臨潼、閻良3個(gè)郊區(qū)40個(gè)城中村,共計(jì)326個(gè)城中村,人口約46萬人,有各類土地21.6萬畝。作為改造重點(diǎn),西安市二環(huán)路以內(nèi)的行政村有72個(gè),涉及農(nóng)業(yè)人口2.5萬戶、8.98萬人,集體土地2.3萬畝左右。

這些城中村,特別是二環(huán)以內(nèi)的72個(gè)城中村的基本特征有:一是耕地極少,許多村子村民幾乎無地可耕;二是地理位置優(yōu)越,生產(chǎn)經(jīng)營主要以房屋出租為主,以房生財(cái);三是村內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施薄弱;四是規(guī)劃建設(shè)管理缺位,村莊建設(shè)無序發(fā)展,違章建筑不少,安全隱患較多;五是大量流動(dòng)人口涌入,成為社會(huì)不良現(xiàn)象的多發(fā)地。隨著城市化進(jìn)程的加快,實(shí)施城中村改造,已成為改善群眾居住條件,提高群眾生活水平的迫切需要;成為改善西安城市形象,提升城市品位的迫切需要。

西安市城中村改造自2002年以來,經(jīng)歷了起步、探索和全面發(fā)展三個(gè)階段。2003年西安市將城中村改造正式提上城市改造議題,但是城中村改造牽連到城中村民失去自有民宅后的生計(jì)問題,改造過程遇到的問題繁多,由此西安的城中村改造一直發(fā)展滯后,西安的城中村改造主要以借鑒其它城市的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合自身實(shí)際情況逐步推進(jìn)。在此期間政府曾經(jīng)出臺(tái)過《西安市城中村改造辦法》,《辦法》中指出,西安在城中村改造過程中,將村委會(huì)改建成社區(qū)居民委員會(huì),將村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)體改造成由現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范的股份制公司,逐步建立城市運(yùn)行及管理模式。2005年,經(jīng)過長(zhǎng)期的摸索及試驗(yàn),西安的城中村改造終于得以大規(guī)模進(jìn)行。2007年8月成立了西安市城中村改造辦公室,正式機(jī)構(gòu)的成立,全力推進(jìn)了西安市人居環(huán)境的改善和城市功能的提升。截至2008年年底,共完成53個(gè)整村882萬平方米的拆除工作,安置房建設(shè)已累計(jì)開工411.7萬平方米,占產(chǎn)權(quán)置換面積518萬平方米的80%。其中,2008年以前整村拆除12個(gè),2008年全年完成整村拆除41個(gè),實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展的一年。拆遷面積689萬平方米,開工建設(shè)面積460萬平方米,累計(jì)完成投資79億元。完成55個(gè)村的農(nóng)轉(zhuǎn)居工作,完成56個(gè)村的清產(chǎn)核資工作,完成46個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革工作,完成34個(gè)村撤村建社區(qū)工作,計(jì)劃至2011年基本完成二環(huán)內(nèi)城中村改造。當(dāng)前,城中村改造已成為西安市城市建設(shè)的重要組成部分。

二、西安市“城中村”改造工作面臨的主要問題

由于西安市“城中村”改造工作本身的復(fù)雜性、艱巨性和長(zhǎng)期性,使“城中村”改造過程中主要面臨以下幾個(gè)問題。

1.“城中村”改造缺乏國家宏觀政策的支持。到目前為止,國家沒有一部關(guān)于指導(dǎo)“城中村”改造的法規(guī)文件,除直轄市外也沒有省級(jí)政府出臺(tái)的法規(guī)。在國家出臺(tái)的現(xiàn)有法規(guī)文件里也很難找出指導(dǎo)“城中村”改造的條目。目前“城中村”改造方面的有關(guān)法規(guī)政策都是各地、市根據(jù)自己的實(shí)際參照其它城市的做法制定的,其政策的完善程度不足,造成實(shí)際操作中因缺乏依據(jù)而出現(xiàn)偏差,影響到“城中村”改造工作的順利進(jìn)行。另一方面,“城中村”改造總體進(jìn)行緩慢,改造任務(wù)十分艱巨。相關(guān)部門在土地利用和征地拆遷中,建設(shè)與改造未能同步實(shí)施,而且責(zé)、權(quán)、利不配套,缺乏宏觀指導(dǎo)性的體制合力措施,“城中村”改造的有關(guān)指導(dǎo)性政策亟待制定和完善。

2.“城中村”改造土地轉(zhuǎn)變辦法亟待修訂。按照西安市政府《關(guān)于加快“城中村”改造工作的意見》確定的“改制先行,改建跟進(jìn)”的工作原則,西安市“城中村”改造要完成人均耕地在0.3畝以下的“城中村”無形改造(即“四個(gè)轉(zhuǎn)變”)工作,其中集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐牟僮麟y度較大,在政策上尚未得到很好的解決。改造的規(guī)劃導(dǎo)向不夠明確?！俺侵写濉备脑旒葲]有改造進(jìn)度、開發(fā)模式、安置地塊的規(guī)劃,也沒有將“城中村”改造納入?yún)^(qū)域性的開發(fā)規(guī)劃,因而改造缺少計(jì)劃性和前瞻性。

3.城中村改造過程中資金壓力大,很難實(shí)現(xiàn)“無形改造”和“有形改造”并重。通常情況下,城中村改造的安置方案是貨幣補(bǔ)償、房屋安置以及貨幣補(bǔ)償加房屋安置三種安置方案供村民根據(jù)自身情況靈活選擇。補(bǔ)償面積除了按照西安市城中村改造政策,給每個(gè)村民分配一定的面積之外,還考慮到無形改造之后,村民轉(zhuǎn)為居民之后的生活來源問題又增加了部分開發(fā)用房,并在臨時(shí)過渡費(fèi)、殘疾人補(bǔ)助、村民子女考取大學(xué)補(bǔ)助、補(bǔ)助產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)等方面給予了更多的優(yōu)惠政策。

在這個(gè)過程中,因成本過于高昂,政府自己開發(fā)的方式往往難以啟動(dòng),所以,包括西安市在內(nèi)的很多城市的“城中村”改造基本上都采取了“自籌資金、自主經(jīng)營、自我改造”思路。然而,在這一思路下,對(duì)絕大部分村莊而言,一無資金積累,二無貸款抵押,很難拿出大量的資金進(jìn)行改造建設(shè),更談不上實(shí)施“無形改造”了。

4.城中村改造后流動(dòng)人口租房難。由于城市的發(fā)展需要很多的外來務(wù)工人員,因此城中村農(nóng)民就依靠低廉的房租來吸引這部分人群在城中村居住。2009年初,西安有240多萬流動(dòng)人口居住在城中村,隨著城中村改造進(jìn)程加快,外來務(wù)工人員租房問題凸顯。城中村在改造前額外承擔(dān)了一些廉租房的功能,改造后,價(jià)格低廉的出租屋沒有了,會(huì)影響到部分地區(qū)的社會(huì)治安,這個(gè)問題也亟待解決。

三、對(duì)構(gòu)建和諧西安,加快“城中村”改造工作的對(duì)策建議

1.加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),從行政管理體制和機(jī)制上確保城中村改造工作的順利進(jìn)行。建議從人員配置、經(jīng)費(fèi)保障方面加強(qiáng)市、區(qū)兩級(jí)“城中村”改造協(xié)調(diào)組織,由政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭,各相關(guān)部門參與,加強(qiáng)“城中村”改造辦公室對(duì)各項(xiàng)工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。同時(shí),要明確職責(zé)分工,加大總協(xié)調(diào)力度,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。在此基礎(chǔ)上應(yīng)該繼續(xù)實(shí)施好《西安市“城中村”無形改造工作方案》,確保城市二環(huán)以內(nèi)“城中村”撤村建居工作順利完成。

按照“規(guī)劃先行”的工作原則,建議對(duì)三環(huán)內(nèi)的所有村莊及三環(huán)外人均耕地在0.3畝以下的村莊的基本情況進(jìn)行全面調(diào)查,在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善“城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃”的編制,并繼續(xù)做好全市“城中村”分批改造規(guī)劃圖、“城中村”用地規(guī)劃圖、各村控制性指標(biāo)圖,加快“城中村”分批改造規(guī)劃圖的科學(xué)編制工作。同時(shí),做好編訂《西安市“城中村”改造規(guī)程》的工作,推進(jìn)西安市“城中村”改造順利開展。使基層進(jìn)一步了解相關(guān)政策,熟悉辦事程序,推動(dòng)“城中村”改造深入開展。

2.積極推進(jìn)“城中村改造中集體土地轉(zhuǎn)性問題”的解決。“城中村”改造涉及的“四個(gè)轉(zhuǎn)變”中,集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的轉(zhuǎn)變操作難度較大,在政策上沒有依據(jù),已成為制約改造進(jìn)度的瓶頸。從全市實(shí)施“城中村”改造的村莊實(shí)際反映看,大多數(shù)村莊改造中普遍存在集體土地的轉(zhuǎn)性問題。雖然從政策上講,農(nóng)用地可依法轉(zhuǎn)用及征收為國有土地,但是,目前土地管理仍然沿用根據(jù)城市建設(shè)的需要,逐宗土地依法征用的作法,審批程序復(fù)雜,很難適應(yīng)當(dāng)前“城中村”改造的需要,建議有關(guān)部門為土地轉(zhuǎn)性工作創(chuàng)造條件。

3.加大對(duì)“城中村”改造項(xiàng)目招商引資活動(dòng)的扶持力度,解決“城中村”改造資金不足的問題。要本著“宣傳引導(dǎo)、注重實(shí)效、推向市場(chǎng)”的原則,吸引有資質(zhì)、有信譽(yù)的知名大企業(yè)介入“城中村”改造。策劃包裝每個(gè)城中村改造項(xiàng)目,站在投資者的角度換位思考,突出客商的需求,并投入大量人力、物力,邀請(qǐng)專家、相關(guān)工作部門的領(lǐng)導(dǎo)、各層面代表對(duì)項(xiàng)目的功能定位、概念規(guī)劃、投資收益等進(jìn)行充分論證,進(jìn)而制定詳實(shí)可行的《綜合改造規(guī)劃方案》,提高招商引資的成功率。這樣可以很好地解決城中村改造過程中資金不足的問題,促進(jìn)無形改造與有形改造同步發(fā)展。

4.建議改造時(shí)同步規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房。據(jù)了解,杭州市對(duì)城中村改造時(shí),將外來務(wù)工人員公寓建設(shè)納入同步規(guī)劃來解決部分人員居住問題。鄭州市則通過借助城中村改造大力推進(jìn)廉租房、周轉(zhuǎn)房等保障型住房項(xiàng)目建設(shè)。劃出一定比例的小戶型作為過渡性廉租房和周轉(zhuǎn)房,滿足外來務(wù)工人員的居住需求。截至2009年1月,常州武進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建成“新市民之家”15個(gè),使1.3萬名外來務(wù)工人員得到安居。因此,西安市在進(jìn)行城中村改造過程中可以同步規(guī)劃、建設(shè)集中外來務(wù)工人員公寓,以最優(yōu)惠的價(jià)格租給這個(gè)群體,確保他們能夠正常地工作和生活。

城中村是中國城市化進(jìn)程中的一個(gè)特殊現(xiàn)象,有其長(zhǎng)期存在的歷史和社會(huì)原因,在改造過程中應(yīng)以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略去考慮,強(qiáng)調(diào)人與自然的融合,尊重歷史和文化的發(fā)展,以最快、最優(yōu)的方式進(jìn)行“城中村”的改造,實(shí)現(xiàn)西安以及全國城鄉(xiāng)結(jié)合的繁榮新局面。

參考文獻(xiàn):

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篇3

關(guān)鍵詞：城中村；特征；規(guī)劃改造；措施

隨著改革開放的不斷深入發(fā)展，舊城區(qū)改造及新城區(qū)建設(shè)近年來發(fā)展速度驚人，一棟棟的現(xiàn)代式高樓大廈拔地而起，城市面貌煥然一新，但在眾多的現(xiàn)代式建筑群中間還夾著著與現(xiàn)代建筑群落極為不協(xié)調(diào)的建筑群落，那就是城中村。城中村一般都是八十年代后或者是更早年代的建筑，不管是在建筑高度還是建筑樣式同現(xiàn)代建筑相比都存在諸多的差距，并且城中村建筑房屋之間的空間布局不合理，極度的擁擠，道路狹窄擁擠，下水道堵塞，尤其是在雨天下水道堵塞問題嚴(yán)重，下水道內(nèi)的腐爛物質(zhì)上泛，臭氣熏天，污水橫流，環(huán)境衛(wèi)生狀況令人擔(dān)憂。這就是目前城中村的整體狀況。

1 城中村的概念、表現(xiàn)特征及其負(fù)面影響

狹義來講，城中村是城市化化進(jìn)程中原有的農(nóng)村村落耕地大部分被國家征用，留有少部分的村落未被開發(fā)建設(shè)，村民仍舊生活在原來的地方叫做城中村；也就是我們經(jīng)常所講的都市村莊；廣義來講，城中村是在城市化快速發(fā)展的進(jìn)程中，跟不上時(shí)展的步伐，脫離現(xiàn)代城市管理范圍，生活質(zhì)量水平較低的居民區(qū)。

1.1 城中村具有的城市特征

①城中村的地理位置在城市建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)，城中村居民仍居住在城市中甚至是城市的繁華地段；②城中村居民同城市居民一樣，從事第二、三產(chǎn)生活動(dòng)，過著朝九晚五的工作生活；③城中村居民的生活方式逐漸演變?yōu)槌鞘谢罘绞健?/p>

1.2 城中村具有的村落特征

①城中村是生產(chǎn)和生活資料的土地，城中村的土地產(chǎn)權(quán)歸城中村村委會(huì)集體所有；②城中村的各個(gè)社區(qū)行政管理由村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一管理；③在戶籍保留方面，城中村的原有居民仍舊沿用原來的戶籍，在國家政策支持下，城中村原有居民享有資金補(bǔ)助等扶植，生活收入水平要高于外來務(wù)工人口的收入和一般城市居民收入。

1.3 城中村的負(fù)面影響

（1）城中村的居住條件同現(xiàn)代城市居住條件相比相差深遠(yuǎn)，通常居住人員比較混雜，人口流動(dòng)性大，治安較差，經(jīng)常會(huì)發(fā)生盜竊等案件；城中村房屋建筑等級(jí)都比較低，房屋內(nèi)部布局和房屋整體質(zhì)量差，房屋建筑之間的距離很近，采光效果難以達(dá)到正常的生活條件要求。在繁華的都市中，隨著務(wù)工人員數(shù)量的增加，城中村基于其房屋出租價(jià)格較低的原因，成為了外來務(wù)工人員生活的集散地。城中村當(dāng)?shù)鼐用裨诮?jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下會(huì)大肆地?cái)U(kuò)建原有的房屋建筑，違規(guī)違章建筑不斷擴(kuò)建。使得原有的交通環(huán)境變得更加擁擠。

（2）城中村的居民經(jīng)濟(jì)來源一般以租賃房屋為主，生活方式較為簡(jiǎn)單，經(jīng)濟(jì)價(jià)值觀念不強(qiáng)。居民房屋基于其地理優(yōu)勢(shì)，加之房屋租賃費(fèi)用較低，成為外來務(wù)工人員首選的居住場(chǎng)所，相應(yīng)地也成為了城中村本土居民的主要生活經(jīng)濟(jì)來源。城中村在利益的驅(qū)使下，獲得更多的房屋租金，會(huì)通過對(duì)原有的建筑房屋增加層數(shù)的方式來實(shí)現(xiàn)。生活的價(jià)值觀同周邊城市居民存在較大差距。負(fù)面價(jià)值也會(huì)輻射到周邊城市地區(qū)，造成整個(gè)城市局部或更大范圍的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)淡薄，難以實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。所以加強(qiáng)城中村居民的思想意識(shí)培養(yǎng)，是當(dāng)今城市規(guī)劃建設(shè)中在思想層面上需要重視的焦點(diǎn)問題。

（3）城中村地理位置通常比較優(yōu)越，處于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地段，按道理來講應(yīng)該城中村具備了良好發(fā)展條件。但是政府部門在城中村改造規(guī)劃中因缺乏合理性規(guī)劃使得城中村房屋建設(shè)布局不合理，肆意的擴(kuò)建建筑房屋層數(shù)及門面房的向外擴(kuò)建，都將成為制約城中居民物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)發(fā)展的重要因素。

（4）現(xiàn)今，城中村改造都是政府部門通過招商引資的方式對(duì)城中村進(jìn)行改造。但開發(fā)商的主要是以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，然而城中村的拆遷會(huì)投入較大的土地征用費(fèi)用，高昂的土地征用費(fèi)用和拆遷補(bǔ)助費(fèi)用會(huì)打消開發(fā)商投資的積極性。目前，城中村拆遷改造，政府部門給予了城中村本土居民較好的補(bǔ)償待遇政策。政府、開發(fā)商和居民三者之間的利益沖突將是目前制約城中村規(guī)劃改造的主要因素。此外，即使是政府部分通過政策優(yōu)惠的方式吸引了部分開發(fā)商投資對(duì)城中村進(jìn)行改造規(guī)劃建設(shè)。但基于城中村的情況比較復(fù)雜，開發(fā)后所獲得經(jīng)濟(jì)效益難以估算，開發(fā)商處在即滿足自身的利益需求，又要滿足政府對(duì)整體規(guī)劃建設(shè)要求的雙重壓力，在此情況下，更會(huì)打消更多的開發(fā)商加入投資城中村改造規(guī)劃建設(shè)隊(duì)伍中的積極性。不利于城市整體規(guī)劃建設(shè)。

2 規(guī)劃改造城中村的措施

（1）城中村的改造規(guī)劃應(yīng)嚴(yán)格按照法律程序進(jìn)行，因?yàn)橛辛朔傻闹С植拍芙o各項(xiàng)城中村改造規(guī)劃提供依據(jù)和準(zhǔn)則，才能使有關(guān)的政府部門和開發(fā)商嚴(yán)格按照改造規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，產(chǎn)生良好的規(guī)劃改造效果。具體而言，城中村改造過程中，應(yīng)監(jiān)理健全相應(yīng)的檔案資料及其管理制度，為規(guī)劃改造提供重要的資料依據(jù)。基于城中村居民文化素質(zhì)較低，生活觀念落后，在房屋改造拆遷時(shí)一定要嚴(yán)格地以法律為依據(jù)，執(zhí)行有關(guān)的房屋拆遷改造條款，避免缺乏法律依據(jù)在房屋拆遷過程中引起糾紛。

（2）為了改善城中村環(huán)境質(zhì)量，可通過建立廉租房的方式來緩解住房用房壓力。目前，臟、亂、差是所有城中村的共同環(huán)境特征，這主要是和城中村居民的數(shù)量過多是分不開的，因此，可以適當(dāng)建立廉租房來緩解住房用房壓力。

（3）合理招商引資，適度開發(fā)改造規(guī)劃城中村?；谡?cái)政能力等因素，單一靠政府的力量難以對(duì)城中村進(jìn)行徹底改造，政府可通過政策優(yōu)惠的方式來吸引開發(fā)商投資改造規(guī)劃城中村，招商引資過程中應(yīng)執(zhí)行公開、公平、公正的招標(biāo)活動(dòng)，并對(duì)中標(biāo)的開發(fā)商開發(fā)建設(shè)全過程進(jìn)行監(jiān)督和管理，確保開發(fā)商能夠合理開發(fā)改造規(guī)劃城中村，合理規(guī)劃，合理改造。

3 結(jié) 語

總而言之，城中村的規(guī)劃改造是一項(xiàng)復(fù)雜和系統(tǒng)的工程，需要政府的大力政策支持、高效領(lǐng)導(dǎo)，開發(fā)商的積極參與及城中村居民的充分理解和支持配合，才能推進(jìn)城中村改造規(guī)劃進(jìn)程，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、居民生活的和諧統(tǒng)一可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇4

關(guān)鍵詞：生態(tài)城市城中村指標(biāo)體系

貴陽依山傍水，四季如春，森林覆蓋率位于全國省會(huì)城市首位，被譽(yù)為“林城”和“避暑之都”；但城中村阻礙了生態(tài)城市建設(shè)步伐，因此，如何把城中村環(huán)境通過有效途徑進(jìn)行改造, 成為貴陽市生態(tài)城市建設(shè)重要內(nèi)容。

1、生態(tài)城市

生態(tài)城市是按照生態(tài)學(xué)原理進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，建立高效、和諧、健康、可持續(xù)發(fā)展的人類聚居環(huán)境。其內(nèi)涵包括三個(gè)方面：社會(huì)生態(tài)化、經(jīng)濟(jì)的生態(tài)化、環(huán)境的生態(tài)化，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)穩(wěn)定、人民安樂和生態(tài)良性循環(huán)。

(1)社會(huì)生態(tài)化，是指人們擁有自覺的生態(tài)意識(shí)和環(huán)境價(jià)值觀，人口素質(zhì)、生活質(zhì)量、健康水平與社會(huì)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，人人平等、自由、接受教育、人權(quán)和免受暴力的社會(huì)環(huán)境。

(2)經(jīng)濟(jì)的生態(tài)化，是指采用可持續(xù)發(fā)展的生產(chǎn)、消費(fèi)、交通和住居發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)清潔生產(chǎn)和文明消費(fèi)，推廣生態(tài)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)工程技術(shù)。

(3)環(huán)境的生態(tài)化，是指發(fā)展以保護(hù)自然與環(huán)境的承載能力相協(xié)調(diào)[1]。

2、貴陽市城中村生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀和問題

(1) 由于城中村存在大量廉價(jià)的出租屋，吸引著大量的外來務(wù)工人員及生產(chǎn)粗放的小型企業(yè)和加工業(yè)安家，平均每天產(chǎn)生數(shù)十噸垃圾,但80%的城中村沒有規(guī)范的垃圾堆放點(diǎn)，造成垃圾無序堆放，并且垃圾堆放點(diǎn)容量太小，如不及時(shí)清理，垃圾就會(huì)占據(jù)道路、甚至樓道，尤其在多雨的夏季，由于城中村無統(tǒng)一的排水系統(tǒng)，勢(shì)必造成城中村道路、居民區(qū)環(huán)境污染，甚至土地污染和地下水污染。

(2)清潔能源使用率低，煤和柴燃燒加劇空氣污染

經(jīng)實(shí)地走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，城中村原住民僅占5%，房屋大多租賃給外來務(wù)工人員，由于煤和柴相對(duì)廉價(jià)，他們都把其作為主要燃料，產(chǎn)生的灰塵、二氧化硫等惡化居住環(huán)境,加劇了城市的空氣污染。

(4)建筑布局紊亂，安全隱患多

由于缺乏整體規(guī)劃和管理，造成建筑布局紊亂，城中村大多棚戶密集,樓間距狹小，路徑狹窄，采光性差，通風(fēng)設(shè)備及消防通道缺失，造成居住環(huán)境惡劣的同時(shí)，也帶來了區(qū)域治安案件、消防事故頻發(fā)。

(5) 植被覆蓋率低 , 配套設(shè)施缺乏

隨著城市化的推進(jìn)，滋生了城中村種房現(xiàn)象，由于土地為村民各戶所有 , 所以村民竭力在有限土地上建大量違章建筑,使原本就擁擠的活動(dòng)空間，變得更加擁堵；同時(shí)，公共娛樂場(chǎng)所缺乏，幼兒園、中小學(xué)在城中村覆蓋面小， 嚴(yán)重影響居住民身心發(fā)展。

3、貴陽市城中村改造指標(biāo)體系建設(shè)

通過對(duì)生態(tài)城市建設(shè)的內(nèi)涵及貴陽市城中村生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀和問題的剖析，基于城中村改造的艱難性，生態(tài)城市建設(shè)中城中村改造指標(biāo)體系應(yīng)具有可操性。通過設(shè)置具體指標(biāo)，為貴陽市城中村改造提出可行性建議。這些指標(biāo)主要包括：建筑密度、植被覆蓋率、集體供熱率、集體供氣率等。

建筑密度，指城中村改造項(xiàng)目建筑占地面積占總占地面積的比率。該項(xiàng)指標(biāo)的參考數(shù)值為不大于20%[1]。

植被覆蓋率，指城中村改造項(xiàng)目中植被覆蓋面積占總占地面積比率。根據(jù)生態(tài)城市建設(shè)要求，該項(xiàng)指標(biāo)的參考數(shù)值應(yīng)大于40%。

集體供熱率，指城中村改造后項(xiàng)目房屋中實(shí)行集體供熱的比率。為促進(jìn)節(jié)能減排，該項(xiàng)指標(biāo)的參考數(shù)值為100%。

集體供氣率，指城中村改造后項(xiàng)目住房中實(shí)行集體供氣的比率。同樣出于節(jié)能減排的考慮，該項(xiàng)指標(biāo)的參考數(shù)值為100%。

新能源使用率，指城中村改造中使用新能源的比率。參考數(shù)值為新能源、綠色能源使用量占城中村總能耗比例不小于10%。

噪音限定設(shè)計(jì)，指城中村改造項(xiàng)目中室內(nèi)外噪音設(shè)計(jì)情況。室外白天不大于50分貝，夜間不大于45分貝；室內(nèi)白天小于45分貝，夜間小于40分貝[2]。

采光設(shè)計(jì)指標(biāo)，指城中村改造項(xiàng)目中采光方面的設(shè)計(jì)情況。參考數(shù)值為：自然采光房間率不小于80%，無光污染房間率100%，節(jié)能燈具使用率100%。

生活污水日處理達(dá)標(biāo)率：是指在城中村生活污水每天處理量與生活污水中排放量的比值。參考數(shù)值為100%。

生活垃圾無害化處理率：是指標(biāo)城中村在改造項(xiàng)目中對(duì)生活垃圾集中無害化處理的情況。垃圾堆放點(diǎn)的規(guī)范及覆蓋率的提高，不僅便于減少垃圾處理前期對(duì)道路、建筑、公共場(chǎng)所、水資源的污染，培養(yǎng)居民的環(huán)保意識(shí)，確保改造前的生態(tài)，而且又為改造奠定基礎(chǔ)，利于改造過程中的生態(tài)保護(hù)。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的通知，2011年生活垃圾無害化處理率力爭(zhēng)達(dá)到74%，因此該項(xiàng)指標(biāo)的參考數(shù)值為74%。

治安案件發(fā)生率：是指在城中村改造項(xiàng)目中，城中村治安案件占市區(qū)治安案件的比率，該項(xiàng)指標(biāo)的參考數(shù)值設(shè)定在5%以下。其中，城中村道路的統(tǒng)籌規(guī)劃、治安亭崗的覆蓋率、普法宣傳的力度都與之有密切的關(guān)系，因此，設(shè)計(jì)該指標(biāo)時(shí)，應(yīng)充分考慮上述因素。

配套基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋率：是指城中村在改造項(xiàng)目中，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、心理咨詢室、社區(qū)服務(wù)站、銀行、菜場(chǎng)、超市、醫(yī)院、娛樂休閑場(chǎng)所占城中村改造總面積的百分比。

納入社保率，指城中村改造過程中原住民納入城鎮(zhèn)社會(huì)保障的比例。是否將原住民納入城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系，是城中村社會(huì)生態(tài)化重要標(biāo)準(zhǔn)之一。該項(xiàng)指標(biāo)參考數(shù)值為100%[3]。

物業(yè)管理率，指城中村改造后實(shí)行物業(yè)管理的比例[5]。實(shí)現(xiàn)城中村的專業(yè)管理，保持其生態(tài)性，實(shí)行物業(yè)管理是一個(gè)趨勢(shì)。該項(xiàng)指標(biāo)參考數(shù)值為100%。

經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)比率，是指城中村改造項(xiàng)目區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房占總住宅數(shù)量的比例[3]。按照國家要求面積90m2以下這類住房比例不應(yīng)低于70%，從而減輕外來務(wù)工人員對(duì)城中村租賃房屋的需求，進(jìn)而減輕城中村環(huán)境的承載壓力。

交通覆蓋面，是指在城中村改造后公交線路、輕軌線路、社區(qū)巴士服務(wù)輻射的范圍。交通的改善，尤其是待于發(fā)展的城中村，顯得尤其重要。

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篇5

關(guān)鍵詞：城中村 城中村改造 相關(guān)研究

中圖分類號(hào)：F291.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2011）04-030-02

城中村(village within the city)是一種復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化現(xiàn)象，是我國城市化推進(jìn)的必然結(jié)果，在沿海地區(qū)城市中，城中村現(xiàn)象表現(xiàn)尤為突出。城中村界定的原則基于以下四個(gè)方面：（1）位于城鄉(xiāng)邊緣帶；（2）城市化過程迅速；（3）存在農(nóng)村群眾性自治組織；（4）行政邊界完整。

一、國內(nèi)城中村改造的研究

近年來對(duì)城中村的轉(zhuǎn)制和改造方面進(jìn)行了大量研究，有楊柳、歐陽南江（2002）；陳尚年（2001）；李新生、商志海（2002）；譚炳才、何啟環(huán)（2002）；何偉（2001）；李立勛（2001）等學(xué)者，并且有向?qū)ｎ}研究細(xì)分趨勢(shì)（李俊夫，2003）。周銳波（2004）、王先文（2002）對(duì)城中村現(xiàn)象從文化角度進(jìn)行了研究。佘立中、張旭彬（2003）對(duì)城中村房屋拆遷及補(bǔ)償問題進(jìn)行了研究。韓冉、李紅（2003）從二元結(jié)構(gòu)理論和城市化進(jìn)程角度，探討了“城中村”問題產(chǎn)生的原因和解決的有效途徑。閆曉培（2004）分析了廣州城中村改造中出現(xiàn)的問題與矛盾，并提出改造思路。龔兆先對(duì)城中村提出生態(tài)改造理念，指出應(yīng)利用現(xiàn)有自然優(yōu)勢(shì)，因地制宜，采用生態(tài)方式改造，建立生態(tài)城市的總體戰(zhàn)略。李俊夫（2004）提出城中村土地制度從“二元”到“一元”的轉(zhuǎn)制。曹東、蔡榮軍（2005）對(duì)廣州城中村改造困境進(jìn)行分析并提出了對(duì)策建議。藍(lán)宇蘊(yùn)（2005）以廣州石牌為例，對(duì)其成因進(jìn)行了探析。于（2005）從廣州城中村改造實(shí)錄中，探討都市里的村莊如何都市化。謝青等（2006）從土地增值角度探討城中村改造中的利益分配問題。崔藝紅（2007）從城中村集體土地國有化的法律途徑及其補(bǔ)償問題對(duì)其改造進(jìn)行探討。

國內(nèi)學(xué)者們一般都是針對(duì)城中村的總體特征提出大而化之的改造措施，或者是針對(duì)自己所研究的具體的城中村的特征提出相應(yīng)的改造思路（初步統(tǒng)計(jì)得出表1）。

經(jīng)查閱國內(nèi)幾本有關(guān)城中村研究的專著，以張建明博士論文命名的《廣州城中村》研究應(yīng)該是第一本專門論述城中村及其改造的著作。他的研究較早，涉及到城中村問題的主要方面。由科學(xué)出版社出版的李俊夫的《城中村改造》，則是一本主要從土地利用的角度分析城中村形成機(jī)制，認(rèn)為城中村改造前提是土地改制，提出城中村土地與房屋改制的具體政策構(gòu)架，并運(yùn)用土地資產(chǎn)經(jīng)營理念，得出解決城中村改造資金問題的解決方案，提出“自下而上”以村為主體實(shí)施城中村改造的思路。

根據(jù)在中國期刊全文數(shù)據(jù)庫檢索到的文獻(xiàn)數(shù)量，自1993年以來關(guān)于到城中村改造的文章數(shù)量豐富，涉及到的方面多樣。大多數(shù)學(xué)者是針對(duì)所有城中村提出綜合的改造對(duì)策或者結(jié)合相應(yīng)的城中村改造實(shí)例研究改造對(duì)策。在對(duì)城中村改造的問題和難點(diǎn)上，大多數(shù)研究者認(rèn)識(shí)類似，具體總結(jié)如下：（1）思想觀念障礙。主要是村民的故土情懷、求安怕變的思想和對(duì)改造后生活保障問題的諸多憂慮。他們對(duì)其村落屬性的看法，由血緣和地緣關(guān)系聯(lián)結(jié)的村落靈魂，在其農(nóng)民和農(nóng)業(yè)的載體消失后，仍然會(huì)長(zhǎng)期地“活著”。同時(shí)，城市管理層的畏難情緒和不作為在一定程度也阻礙著城中村改造的進(jìn)行。（2）改造成本巨大。城中村改造涉及以下主要成本費(fèi)用：集體土地變國有土地的評(píng)估，征地補(bǔ)償、變更費(fèi)用，整個(gè)村改造或外遷建農(nóng)民公寓成本費(fèi)用，農(nóng)民自用房屋變?yōu)榫用裆唐贩课莸淖兏M(fèi)用，集體經(jīng)濟(jì)組織改為法人公司的變更和資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用，改造后的原公共開支等，改造一個(gè)村就涉及上千萬乃至數(shù)億的資金，由誰負(fù)擔(dān)或如何分擔(dān)、如何籌措？這是推進(jìn)改革的難點(diǎn)問題。（3）利益分配千絲萬縷。主要涉及以下幾個(gè)方面：土地級(jí)差地租收益如何分配的問題，集體所有土地變國有土地市場(chǎng)化行為所帶來的巨額收益如何分配的問題，用集體土地和宅基地建的商用和自用房屋的問題。（4）缺少政策法規(guī)支持。城中村改造設(shè)計(jì)的政策法規(guī)問題在國家的法律法規(guī)上并沒有明確統(tǒng)一的規(guī)定，因而在操作上缺少相應(yīng)的政策法規(guī)的支持。（5）現(xiàn)狀拆遷困難?！俺侵写濉钡默F(xiàn)狀建筑基本為近年所修，部分建筑質(zhì)量較好，這為改造工作增加了難度：村內(nèi)住宅建筑基本為村民自建或與人合建，房屋產(chǎn)權(quán)屬私人所有，對(duì)這些建筑如何拆遷補(bǔ)償需仔細(xì)推敲，慎重行事。（6）外來人口問題凸現(xiàn)，由于城中村的改造，村里給大量的外來人口提供廉租房也會(huì)消失，在改造過程中如何解決外來人口的居住問題也是一大難題。（7）村民的就業(yè)安置問題，對(duì)失去而沒經(jīng)濟(jì)來源的村民如何安排就業(yè)以及社會(huì)保障如何建構(gòu)。（8）村民到市民轉(zhuǎn)變的后續(xù)工作。改造不能只重形式不求實(shí)質(zhì)，村民的思想觀念和文化水平亟需轉(zhuǎn)變和提高。

二、國內(nèi)城中村改造的研究特點(diǎn)

綜上所述，近年來國內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)城中村改造的研究有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：（1）國內(nèi)對(duì)于城中村的研究仍處于探索階段，文獻(xiàn)雖然大多集中在城中村的改造研究上，但對(duì)于城中村的概念、特征、產(chǎn)生問題等都會(huì)涉及，因此關(guān)于城中村表面問題（比如城中村的社會(huì)、景觀特征，村中存在的不良現(xiàn)象等）的研究比較透徹。而針對(duì)城中村的某些關(guān)鍵問題，如城中村的土地利用、改造后外來人口如何安置、村民如何向市民轉(zhuǎn)化、關(guān)于城中村改造的法律法規(guī)、城中村租戶的日常生活交往等問題進(jìn)行深入探討的研究顯得比較缺乏。（2）在對(duì)城中村改造的研究上，文獻(xiàn)主要集中在針對(duì)城中村改造的普遍問題（房屋拆遷，多方利益分配等）和相應(yīng)對(duì)策的研究，以及針對(duì)具體城中村改造問題和對(duì)策的研究上，前者的研究結(jié)果不是太籠統(tǒng)就是缺乏可操作性，而后者的研究結(jié)果又具有極強(qiáng)的地域性，很難進(jìn)行推廣應(yīng)用。（3）新模式新方法在城中村改造中應(yīng)用研究比較少，大部分研究都是從城中村的形成、發(fā)展的空間分析、利益分配和產(chǎn)權(quán)歸屬分析等常規(guī)的角度出發(fā)，針對(duì)具體問題，采用傳統(tǒng)的方法進(jìn)行解決。（4）公眾參與和社會(huì)調(diào)查的方法逐漸在研究中得到重視。公眾參與是社會(huì)發(fā)展的一種趨勢(shì)，社會(huì)調(diào)查是獲取真實(shí)研究資料的基礎(chǔ)。

三、國內(nèi)城中村改造的研究趨勢(shì)

縱觀國內(nèi)學(xué)術(shù)界的研究資料，我們可以得出我國城中村改造研究的趨勢(shì)如下：（1）系統(tǒng)研究和專項(xiàng)研究同時(shí)進(jìn)行。隨著我國城市建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，國內(nèi)城市的更新問題普遍都會(huì)涉及到城中村的改造問題，今后的研究將會(huì)出現(xiàn)對(duì)于國內(nèi)城中村總體特點(diǎn)和改造策略的系統(tǒng)研究，以及針對(duì)城中村諸如拆遷安置、利益分配機(jī)制、外來人口等具體問題專項(xiàng)研究同時(shí)進(jìn)行的趨勢(shì)。（2）研究中引入其他學(xué)科的先進(jìn)方法和技術(shù)。在以前的城中村改造的研究和實(shí)踐過程中，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)單純應(yīng)用某一種學(xué)科的方法和技術(shù)是行不通或者改造效果不理想，因?yàn)槌侵写鍐栴}涉及到地理、文化傳統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃等諸方面的問題。因此在今后的研究中，應(yīng)該綜合多種學(xué)科的先進(jìn)技術(shù)和方法。（3）關(guān)于城中村改造的政策法規(guī)研究。城中村改造與否、什么時(shí)候改造、改造成什么模式等等都處在不斷的探討之中，但是現(xiàn)實(shí)的改造城中村的步伐又在不斷邁進(jìn)，和城中村改造相配套的相關(guān)法規(guī)和政策都還不甚成熟。因此在今后的研究中，關(guān)于城中村改造的政策法規(guī)的研究應(yīng)是重點(diǎn)。（4）外來人口因素在城中村改造中的重要性研究。在專項(xiàng)研究中，關(guān)于外來人口因素在城中村改造中的重要性研究將會(huì)十分重要。之前的研究對(duì)于城中村租住的外來人口對(duì)城中村改造的影響以及改造后這部分外來人口居住問題的重要性考慮不足，以至有些城中村改造帶來很多城市發(fā)展的隱患。因此，在今后的研究中，必須對(duì)這個(gè)問題加以重視。

總之，國內(nèi)關(guān)于城中村的研究目前還停留在針對(duì)城中村改造的層面上，在研究結(jié)論中列出的都是關(guān)于城中村帶給城市發(fā)展的問題和必須盡快改造的理由。對(duì)于城中村的研究也不能停留在城中的“農(nóng)村”改造成“城市”的模式，應(yīng)該結(jié)合目前國內(nèi)對(duì)于城市發(fā)展模式的探索，因地制宜地研究對(duì)待城中村的政策法規(guī)，在是否改造、如何改造以及改造之后的問題等方面給予更多的關(guān)注。

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篇6

關(guān)鍵詞：城中村；治理；城市空間；城市功能

中圖分類號(hào)：F121 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2017）01-124 -02

我國現(xiàn)有的研究而言，關(guān)于城中村的治安、環(huán)境、公共服務(wù)等方面的理論成果如汗牛充棟，城中村對(duì)城市化的積極作用卻被忽視。當(dāng)前改造方式衍生出來的問題，已經(jīng)影響到城市化的進(jìn)程。探討城中村對(duì)于城市化的積極意義，或許能夠給我國城中村改造提供一個(gè)新的路徑。

一、城中村研究的歷史與現(xiàn)狀

城中村是我國城市化的過程中，生長(zhǎng)出來的獨(dú)有現(xiàn)象。國外并沒有對(duì)城中村的研究，但是我國學(xué)界對(duì)城中村的研究在很大程度上受了國外城市邊緣帶、貧民窟、都市村莊等類似理論的影響，并且在改造城中村的實(shí)踐上也學(xué)習(xí)了國外的一些經(jīng)驗(yàn)。

國外最早的類似理論是對(duì)城市邊緣帶的研究。這一概念的提出最早要追溯到由德國學(xué)者赫伯特?路易斯，他于1936年首先提出“城鄉(xiāng)過渡地帶”，來概述德國柏林城市中某些原先靠近城市的邊緣地區(qū)，后來在城市化過程中變?yōu)槭袇^(qū)的一部分。 于此同時(shí)，20世紀(jì)40年代初，芝加哥學(xué)派著名學(xué)者威廉?亨特?懷特明確提出“貧民區(qū)”這一概念。在發(fā)展中國家，貧民窟指非正式的居住地，城市貧困問題在這些區(qū)域及其嚴(yán)重。關(guān)于都市村莊的研究，美國學(xué)者O?Sullivan在《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中，將都市村莊定義為“現(xiàn)代城市郊區(qū)的次中心”，是一種“在生活、工作、游樂中，人與人、人與自然之間達(dá)到和諧關(guān)系的這樣一種地方”。

相對(duì)而言，我國學(xué)界對(duì)城中村的研究是在西方學(xué)者這些類似研究之后的。20世紀(jì)80年代末90年代初，顧朝林、熊江波從國外引入“城市邊緣區(qū)”這一概念，開始了對(duì)城中村的關(guān)注。有更加尖銳的觀點(diǎn)認(rèn)為：城中村其實(shí)就是國外的貧民窟，只是放在我國不能體現(xiàn)社會(huì)主義制度的優(yōu)越性，故而名曰“城中村”。其實(shí)，盡管將城市邊緣帶、貧民窟引入城中村的研究有可取之處，但用來代替城中村都是不恰當(dāng)?shù)摹３鞘羞吘墡浅鞘兄g延伸的帶狀區(qū)域，范圍較大，而我國的城中村則是分布在建成區(qū)內(nèi)的點(diǎn)狀村落；貧民窟與城中村的形成與本質(zhì)更是有著顯著的區(qū)別。我國對(duì)城中村的定義基本達(dá)成了普遍的統(tǒng)一：城中村是我國快速城市化及社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的過程中出現(xiàn)的一種特有的現(xiàn)象，由于城市用地的急劇擴(kuò)張，把以前城市周邊的村落納入到城市用地的范圍。城中村不是獨(dú)立的部分，它也是城市中的城中村，是城市空間的組成部分。

二、我國城中村治理的問題及思考

我國城中村治理沿襲國外對(duì)貧民窟粗暴的改造，從這種改造形式的價(jià)值取向以及造成的消極影響來看，主要存在以下問題：

第一，影響城市社會(huì)正義。傳統(tǒng)的觀點(diǎn)仍然支配著很多決策者的態(tài)度，他們對(duì)“城中村”抱有成見，認(rèn)為它們是社會(huì)的畸變，是健康城市肌體的可怕的“瘤”。 城市的決策者只看到城中村環(huán)境、治安、衛(wèi)生等方面的問題，在他們眼里，城中村從來不是城市空間的一部分。城市規(guī)劃的決策者選擇功利主義的做法，直接對(duì)城中村的居民進(jìn)行驅(qū)離。因?yàn)槌侵写寤径继幱诔鞘猩虡I(yè)的黃金地帶，在許多決策者眼里看來，對(duì)城中村進(jìn)行商業(yè)開發(fā)既可以獲得豐厚的土地財(cái)政回報(bào)，又變相移除了這一區(qū)域的環(huán)境、衛(wèi)生、治安以及公共服務(wù)等問題。這種一舉兩得的“惰政”成為各城市城中村改造的首選方式。這對(duì)低收入的外來務(wù)工人員來說，無疑不是正義的治理。他們是城市建設(shè)者，而功利的城市決策者卻將他們驅(qū)離賴以生存的進(jìn)入城市的落腳點(diǎn)。因此，粗暴的城中村改造模式在價(jià)值上是非正義的，是對(duì)流動(dòng)人口的權(quán)利剝奪。

第二，城市多元空間的破壞。城中村是我國城市蔓延的歷史產(chǎn)物，它已經(jīng)完全融入城市空間之中，并成為城市空間的一部分，拆遷式改造讓城市空間變得單一化。首先，城市的居住空間具有分異性的特點(diǎn)，城市當(dāng)中的各個(gè)收入層次的群體都有權(quán)利有自己的居所。城中村被商品房取代，原先適合低收入的外來流動(dòng)人口的居住空間被清除，轉(zhuǎn)而變成高價(jià)的商品房，流動(dòng)人口的生存空間被擠壓，造成流動(dòng)人口居無住所。其次，對(duì)城市文化空間的侵蝕。許多城中村在歷史上就保留著城市獨(dú)有的傳統(tǒng)和特點(diǎn)，例如北京的四合院、上海的弄堂等，這是城市歷史的印記，是城市寶貴的財(cái)富。鋼筋混凝土覆蓋的城市，看不到城市的文化傳承，造成千城一面的現(xiàn)象。最后，城市商業(yè)空間的同質(zhì)化。城中村盡管問題很多，但是它也能蜓萇出自己的極富效率的商業(yè)空間，城中村內(nèi)的小攤小販能夠?yàn)楫?dāng)中的居民提供各式各樣的商品服務(wù)。城中村的消失，這些內(nèi)生的商業(yè)形式也將隨之消失。

第三，城市公共效益的損失。自上個(gè)世紀(jì)中葉美國大規(guī)模的城市改造以來，不斷有學(xué)者對(duì)美國的城市改造提出了質(zhì)疑，簡(jiǎn)？雅各布斯在《美國大城市的生與死》一書中認(rèn)為，那種機(jī)械化的思維模式，“推土機(jī)式”的改造是一種天生浪費(fèi)的方式。 通過用好的、新的建筑去代替舊的、差的建筑，是一種效益低下的改造方式。我國城中村改造正是遵循著這一套“推土機(jī)式”的思維模式，使得城市資源的公共效益愈發(fā)低下。首先，損害外來人口居住權(quán)益。我國快速城市化以來，大批外來流動(dòng)人口涌入城市，城市就出現(xiàn)了嚴(yán)重的住房緊張問題。城中村以其低廉的房租，便捷的生活，使其成為外來人口進(jìn)入城市的“橋頭堡”，這讓失地農(nóng)民進(jìn)入城市成為可能。城中村的消失，甚至有可能迫使這部分人離開城市，很大程度上堵住了許多農(nóng)民進(jìn)入城市的通道。其次，加劇城市公共交通的效率。對(duì)于外來的務(wù)工人員來說，居住在工作地點(diǎn)附近的城中村，能夠大大縮短他們的通勤時(shí)間，也就能夠大大緩解城市交通的壓力。一旦城中村被清除，這些人就將被迫去城市遠(yuǎn)郊區(qū)尋求新的廉價(jià)住所，就給交通帶來很大的壓力，就極易造成擁堵的現(xiàn)象。

三、我國城中村治理的路徑探討

城中村的治理并不能一蹴而就的，我國這種大破大立的改造模式還存在很多問題。就當(dāng)前而言，正視城中村的存在，并充分發(fā)展它的積極功能，是對(duì)我國城中村治理的可行性路徑。

（一）城市決策者價(jià)值取向轉(zhuǎn)變

羅爾斯認(rèn)為：“正義是社會(huì)制度的首要價(jià)值，正像真理是思想體系的首要價(jià)值一樣。某些法律和制度，不管它們?nèi)绾斡行屎陀袟l理，只要它們不正義，就必須加以改造或廢除?！?因此可以說，社會(huì)治理應(yīng)當(dāng)是正義的治理，也不能損害正義的價(jià)值。同樣，城中村的治理也應(yīng)該以正義為首要價(jià)值，充分尊重居民的嗬。在城中村的治理上，決策者遵循的是單純的經(jīng)濟(jì)效率優(yōu)先的原則，或者遵循的是政績(jī)導(dǎo)向的原則，二者都是帶有極強(qiáng)的功利性的價(jià)值取向，而損害了社會(huì)的正義。居民有選擇居住地的權(quán)利，政府不能輕易地剝奪這種權(quán)利。決策者需要改變功利性的價(jià)值取向，更多地考慮居住在城中村的外來流動(dòng)人口的權(quán)利問題。短期的功利，衍生出來的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間顯現(xiàn)出來。正義的治理雖然短時(shí)間內(nèi)無法取得巨大的經(jīng)濟(jì)績(jī)效，但是其帶來的長(zhǎng)期效益值得我們探討。

（二）重視城中村的城市功能

城市決策者往往以城中村的負(fù)面影響為正當(dāng)理由，而對(duì)城中村進(jìn)行大規(guī)模地拆遷。決策者必須充分認(rèn)識(shí)要城中村的城市功能。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：

第一，豐富城市住房體系。城中村的存在，是對(duì)城市住房體系的完善。城市商品房的高昂價(jià)格，令低收入群體望而卻步，而廉租房等公共住房計(jì)劃出現(xiàn)的種種狀況，實(shí)行起來效率底下，不能真正惠及低收入群體。城中村低廉的房?jī)r(jià)正好能夠解決這些群體的住房問題，而且還對(duì)城市低端住房不足有結(jié)構(gòu)性的調(diào)整作用。第二，城市空間系統(tǒng)的運(yùn)行。城中村有其地緣優(yōu)勢(shì)，大大減少城市總通勤距離和總通勤成本，能夠緩解大城市嚴(yán)重的擁堵現(xiàn)象。既降低了外來務(wù)工人員的工作生活成本，又降低了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行成本。第三，提供就業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)崗位。城中村內(nèi)生出來的小企業(yè)和服務(wù)業(yè)，可以解決相當(dāng)一部分低收入者的就業(yè)問題。此外，有些城中村還有著城市傳統(tǒng)文化的傳承功能等。

（三）發(fā)展城中村城市功能的技術(shù)推進(jìn)

從技術(shù)方面落實(shí)城中村的功能提升，可以從以下幾個(gè)方面著手：

第一，加強(qiáng)城中村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是發(fā)展的前提，沒有好的基礎(chǔ)設(shè)施，城中村的治理無從談起。城中村人口密度大，需要更加完備的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支持。城中村環(huán)境差一直是讓人詬病的問題之一，而加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將有助于改善這一問題。第二，加強(qiáng)城中村的社區(qū)公共服務(wù)支持。發(fā)展的本質(zhì)就是人的發(fā)展，城中村的治理本質(zhì)也就是促進(jìn)其居民的發(fā)展。城中村居民多為低收入群體，他們無法支付城市高昂的私人服務(wù)費(fèi)用。政府應(yīng)該承擔(dān)起公共服務(wù)供給者的角色，從教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等方面加強(qiáng)城中村的社區(qū)公共服務(wù)支持。第三，加強(qiáng)政策支持，鼓勵(lì)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)。城中村流動(dòng)人口聚居，有非常龐大的市場(chǎng)目標(biāo)群體；再加上低收入人群眾多，有著豐富的廉價(jià)勞動(dòng)力。政府需要考察適合的產(chǎn)業(yè)，在城中村某些區(qū)域設(shè)立創(chuàng)業(yè)區(qū)，加大財(cái)政和政策的支持力度，并對(duì)其進(jìn)行創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)。第四，加強(qiáng)城中村社會(huì)組織建設(shè)。城市社區(qū)治理有別于傳統(tǒng)社區(qū)，其形成和發(fā)展有賴于政府和公民參與的良好合作。政府應(yīng)當(dāng)支持城中村中社會(huì)組織的成長(zhǎng)，培育公民參與意識(shí)，培養(yǎng)他們的參與能力。這在理論和實(shí)踐上對(duì)城中村的治理都有積極的意義，理論上是公民精神有利于維護(hù)城市的社會(huì)正義，實(shí)踐上是低收入群體的居住權(quán)以及生活權(quán)的捍衛(wèi)。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞 鄭州 城中村 城市化 現(xiàn)代化

城市化是生產(chǎn)力提高和社會(huì)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是衡量一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技水平的重要標(biāo)志。隨著當(dāng)今世界的迅猛發(fā)展，城市化浪潮也越來越高漲。改革開放三十多年來，我國的城市化建設(shè)取得重大成就。然而，在快速城市化背景下，由于我國的社會(huì)保障及城市管理機(jī)制不完善，低收入流動(dòng)人口在城中村集聚，使“城中村”問題成為我國城市化進(jìn)程中凸顯的一種社會(huì)現(xiàn)象。城中村作為“問題村”，它阻礙著城市發(fā)展的現(xiàn)代化進(jìn)程。

一、“城中村”問題對(duì)城市化發(fā)展的影響

城中村，是中國土地二元體制之下城市的特有形態(tài)，是我們城市化進(jìn)程中的一種特有現(xiàn)象。鄭州市作為河南省城市化建設(shè)中的代表城市，其“城中村”問題尤為突出。近些年來，鄭州市城中村容納的進(jìn)城務(wù)工人員近百萬，已成為鄭州市城市建設(shè)和發(fā)展中不可忽視的一部分。鄭州市的發(fā)展速度越來越快，土地和樓房?jī)r(jià)值迅速攀升。

“城中村”作為城市化建設(shè)有的社會(huì)現(xiàn)象，是多種因素綜合作用下的產(chǎn)物。而快速城市化背景下，社會(huì)保障及城市管理體制不完善是低收入流動(dòng)人口在城中村集聚的關(guān)鍵。大量低收入流動(dòng)人口居住于城中村，加劇了城市管理的壓力。同時(shí)，“城中村”的存在，造成了城市土地資源的浪費(fèi)，不利于城市居民素質(zhì)的整體提高，阻礙了城市建設(shè)的合理規(guī)劃與布局，給城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與維護(hù)帶來了一定程度上的困難，這不利于城市的現(xiàn)代化發(fā)展。

二、“城中村”改造的必要性和急迫性

“城中村”的特殊地位和存在的諸多問題，成為制約城市化進(jìn)程進(jìn)而制約城市發(fā)展的重要障礙。一方面，隨著社會(huì)發(fā)展的日益加快，城市化建設(shè)中的問題也日益顯現(xiàn)出來。舊城區(qū)和“城中村”作為城市化建設(shè)中一個(gè)日益凸顯的問題，極大的降低了城市居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌。另一方面，隨著我國城市階層分化日益顯著，如何解決低收入流動(dòng)人口的住房問題，已成為維持我國穩(wěn)定發(fā)展最具挑戰(zhàn)的課題之一。

“城中村”作為城市化進(jìn)程中的產(chǎn)物，該問題的解決必須著眼于城市的現(xiàn)代化進(jìn)程中，以利于更好的實(shí)現(xiàn)我國的城市現(xiàn)代化。

所謂“城中村”，是指在城市里仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營體制的農(nóng)村社區(qū)，這些“社區(qū)”在生產(chǎn)方式、生活方式、景觀建設(shè)等諸多方面仍體現(xiàn)出農(nóng)民特征。十以來，政府城鎮(zhèn)化質(zhì)量明顯提高的要求，其實(shí)質(zhì)核心內(nèi)容是以人為本的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化，旨在更好的實(shí)現(xiàn)城市居住農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)型。城中村作為二元制下的農(nóng)村戶籍，推動(dòng)其剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，有利于更好的促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，提升村民的消費(fèi)需求，從而推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、“城中村”改造的措施及策略

城中村居住主體是就業(yè)型貧困人口，是沒有城市戶口的外來農(nóng)民。在未來較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，大量的農(nóng)村人口仍將源源不斷的涌向城市市場(chǎng)。而鄭州市地處中原，交通便利，每天都有大量的流動(dòng)人口，有巨大的臨時(shí)租賃需求。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、就業(yè)形勢(shì)和相關(guān)政策等因素的綜合作用下，大量的高校畢業(yè)生落腳于城中村，城中村村民為持續(xù)獲取豐厚的租房收益，有效延緩了城中村改造，加劇了城中村的改造難度。

結(jié)合當(dāng)前“城中村”研究，不難發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)學(xué)者過于關(guān)注“城中村”問題及解決路徑，對(duì)其客觀性及正面性認(rèn)識(shí)不足。通過調(diào)查我們得知，城中村居住主體是就業(yè)型貧困人口（其中包括大量的大學(xué)畢業(yè)生），他們大多是沒有城市戶口的外來農(nóng)民。大量低收入流動(dòng)人口受購買力束縛，被隔離于城市正規(guī)住房供應(yīng)體系之外，逐漸形成居住分異潮。城中村解決了流動(dòng)人口在城市的基本生存問題，為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力找到了失地后的出路，也為大量的大學(xué)畢業(yè)生提供了暫時(shí)的居住產(chǎn)所，在一定程度上緩解了城鄉(xiāng)差距?！俺侵写濉眴栴}的解決，必須著眼于其本身所存在的客觀性和正面性，從而更好的使城市資源得到利用。

結(jié)合以往鄭州市改造城中村的成功案例，筆者為 “城中村”問題的解決提供了以下建議：（1）政府消除“城中村”內(nèi)違章?lián)尳ńㄖ倪呺H利益，使這些違章?lián)尳ńㄖ拇迕袷找孢f減；（2）大力推出高質(zhì)同價(jià)乃至低價(jià)的廉租房的供應(yīng)，促進(jìn)住房消費(fèi)市場(chǎng)化，加快解決低收入流動(dòng)人口的住房困難；（3）提高城中村居民就業(yè)培訓(xùn)力度，促進(jìn)其就業(yè)安置，從而減少其對(duì)房租本身的過度依賴；（4）把“城中村”改造與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相結(jié)合，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)過熱時(shí)，加快城中村的改造步伐，滿足地產(chǎn)行業(yè)的土地需求，從而促進(jìn)城市化建設(shè)。

城中村改造是社會(huì)發(fā)展的必然要求，是城市現(xiàn)代化的必然要求。同樣，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，是工業(yè)化與現(xiàn)代化的必然趨勢(shì)。政府在推進(jìn)城中村問題的解決及改造時(shí)，必須本著人本主義與實(shí)用主義相結(jié)合的原則，將“城中村”問題的解決著眼于城市的現(xiàn)代化進(jìn)程中，并將提高人口素質(zhì)、提升城市資源的合理利用、推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與維護(hù)三者貫穿其中，從而更好的推進(jìn)“城中村”問題的解決，使其經(jīng)得起歷史和群眾的檢驗(yàn)。

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今天召開的這次會(huì)議，既是一次觀摩會(huì)、交流會(huì)，也是一次匯報(bào)會(huì)、推進(jìn)會(huì)。主要任務(wù)是對(duì)我市“城中村”改造工作進(jìn)行回顧總結(jié)，肯定成績(jī)，查擺不足，進(jìn)一步解放思想，破解難題，推動(dòng)“城中村”改造工作健康有序地開展。剛才，我們參觀了長(zhǎng)葛市坡楊村、許昌縣武店村、東城區(qū)十里廟、大坑李的建設(shè)拆遷現(xiàn)場(chǎng)；長(zhǎng)葛市、許昌縣、魏都區(qū)、開發(fā)區(qū)、東城區(qū)的負(fù)責(zé)同志匯報(bào)了“城中村”改造工作，總結(jié)了成績(jī)，找出了問題，提出了對(duì)策；市規(guī)劃局、國土局、財(cái)政局、建委就如何服務(wù)于城中村改造作了表態(tài)發(fā)言，講得都很好。從總的情況看，全市城中村改造工作自啟動(dòng)以來，勢(shì)頭很好，基礎(chǔ)很實(shí)，富有成效。為了強(qiáng)化措施，加大工作力度，加快推進(jìn)速度，確保全市“城中村”改造工作健康有序、扎實(shí)有效地開展，下面，我講三點(diǎn)意見：

一、肯定成績(jī)，正視問題

今年2月份全市城中村改造全面啟動(dòng)以來，取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。城中村改造是一項(xiàng)新的工作，沒有成功的經(jīng)驗(yàn)去遵循，外地的一些做法也僅僅是借鑒，大家在這種情況下，勇于創(chuàng)造，大膽實(shí)踐，探索了不少好的做法和經(jīng)驗(yàn)，主要有四個(gè)方面的特點(diǎn)：

（一）堅(jiān)持了規(guī)劃引領(lǐng)。五個(gè)縣（市、區(qū)）嚴(yán)格按照《許昌市區(qū)城中村改造工作的意見》要求，堅(jiān)持城鄉(xiāng)一體，規(guī)劃先行，充分對(duì)接，選好切點(diǎn)，扎扎實(shí)實(shí)地做好規(guī)劃的前期工作，努力從“四個(gè)有利于”出發(fā)進(jìn)行規(guī)劃，即有利于城市總體規(guī)劃的實(shí)施，有利于提升城市的整體功能，有利于集約、節(jié)約利用土地，有利于改善市區(qū)居住環(huán)境。目前，市規(guī)委會(huì)已批準(zhǔn)城中村改造控制性規(guī)劃17個(gè)(其中許昌縣4個(gè)、長(zhǎng)葛市1個(gè)、魏都區(qū)6個(gè)、東城區(qū)5個(gè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1個(gè))，批準(zhǔn)了4個(gè)修建性詳規(guī)（其中東城區(qū)1個(gè)、許昌縣1個(gè)、魏都區(qū)2個(gè))。這些單體規(guī)劃與總體規(guī)劃相符合，與城市發(fā)展相融合，達(dá)到了質(zhì)量高、標(biāo)準(zhǔn)高、可行性強(qiáng)，得到了規(guī)委會(huì)成員和社會(huì)各界的一致好評(píng)。

（二）做到了試點(diǎn)先行。按照試點(diǎn)先行、有序推進(jìn)的原則，市區(qū)和推進(jìn)區(qū)范圍內(nèi)的五個(gè)縣（市、區(qū)），共確定了7個(gè)市級(jí)城中村改造試點(diǎn)。目前，7個(gè)市級(jí)試點(diǎn)“城中村”有4個(gè)已確定了投資開發(fā)商或達(dá)成了開發(fā)意向，許昌縣武店、長(zhǎng)葛市坡楊已開工建設(shè)。與此同時(shí)，探索形成了一些好的改造模式和工作經(jīng)驗(yàn)，如許昌縣武店村采取“村企共建”的模式，由瑞貝卡公司投資8000萬元對(duì)村莊進(jìn)行改造，村莊騰出的土地用于企業(yè)發(fā)展；長(zhǎng)葛市采取“政府主導(dǎo)”的模式，由政府控股的麗園公司作為坡楊村改造的建設(shè)主體，通過土地經(jīng)營來籌措建設(shè)資金。

（三）發(fā)揮了政府主導(dǎo)。作為一項(xiàng)新的工作，5個(gè)縣(市、區(qū))都采用了政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與的模式，即政府制定規(guī)劃、組織招商；在拆遷補(bǔ)償、群眾安置方面，堅(jiān)持群眾利益最大化，規(guī)定必須先安置群眾，后開發(fā)建設(shè)。在建設(shè)用地上，堅(jiān)持以招拍掛方式供應(yīng)土地，陽光操作。同時(shí)為維護(hù)好開發(fā)商的利益，各縣(市、區(qū))都在政策許可的范圍內(nèi)制定優(yōu)惠措施，盡量讓利于開發(fā)商。由于政府主導(dǎo)作用發(fā)揮得好，促進(jìn)了城中村改造工作的健康、良性發(fā)展，促進(jìn)了社會(huì)穩(wěn)定。

（四）兼顧了各方利益。城中村改造在維護(hù)社會(huì)公共利益的同時(shí)，對(duì)開發(fā)商給予讓利，出臺(tái)了優(yōu)惠政策。對(duì)群眾的利益全力維護(hù)，充分尊重了群眾的意見，力求讓群眾滿意，東城區(qū)在這方面考慮得比較到位。其他縣（市、區(qū)）的同志，包括主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、基層的同志大都能夠深入一線，到群眾家里進(jìn)行政策宣講，靠扎實(shí)細(xì)致的思想政治工作，調(diào)動(dòng)了群眾參與城中村改造的積極性。

在肯定成績(jī)的同時(shí)，還必須清醒地看到，我市城中村改造還存在著一些矛盾和問題，影響著工作的整體推進(jìn)。主要表現(xiàn)三個(gè)方面：一是思想不解放，畏難情緒大。有的認(rèn)為舊城區(qū)和“城中村”改造任務(wù)，時(shí)間太緊、任務(wù)太重、困難太多；有的認(rèn)為政府的條條框框多，優(yōu)惠政策少，自給的少，工作不好推進(jìn)。同時(shí)由于宏觀調(diào)控，緊縮銀根，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷時(shí)期，這也給城中村工作帶來了一些難題。二是招商引資推介不力，成效不大。盡管同志們想了很多辦法，走出去，請(qǐng)進(jìn)來，也參加各種洽談會(huì)，但是，7個(gè)試點(diǎn)村仍有3個(gè)未確定投資開發(fā)商。三是基礎(chǔ)工作相對(duì)滯后，進(jìn)展不平衡。規(guī)劃審批、招商引資、拆遷安置、開發(fā)建設(shè)等相關(guān)工作不能協(xié)調(diào)推進(jìn)，5個(gè)縣(市、區(qū))的整體工作存在差距。這些情況和問題,必須引起我們的高度重視，在下一步的工作中認(rèn)真采取針對(duì)性的措施加以解決。

二、提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)定信心

城中村改造是改善人居環(huán)境、提升城市品位、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的必由之路，也是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障，更是以人為本、科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)的強(qiáng)力舉措，可以說是民心工程、德政工程、千秋工程。在下一步的工作中，還需要從三個(gè)方面進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí)。

（一）要從加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，進(jìn)一步增強(qiáng)“城中村”改造的責(zé)任感和緊迫感。黨的十七大報(bào)告指出，要堅(jiān)定不移地走中國特色城鎮(zhèn)化道路。推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程既要擴(kuò)大城市規(guī)模、擴(kuò)大城區(qū)面積、外延式發(fā)展，更要提升城市內(nèi)涵、建設(shè)緊湊型城市，對(duì)“城中村”進(jìn)行改造，就是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一項(xiàng)重要工作。目前，全國、全省各地都在搶抓機(jī)遇，大規(guī)模、大力度進(jìn)行舊城區(qū)和“城中村”改造。就許昌市來講，外環(huán)路以內(nèi)城中村有61個(gè)、人口13.7萬人，推進(jìn)區(qū)的城中村61個(gè)、人口9.5萬

人，兩者加在一起有122個(gè)城中村，人口23.2萬人，占地5萬畝，其中安置用地2萬畝，可以騰出3萬畝建設(shè)用地，13.7萬人通過身份置換，改為城市居民，不僅如此，我們還可以通過集約、節(jié)約用地，騰出來土地進(jìn)行建設(shè)和開發(fā)。所以，從這個(gè)意義上講城中村改造就是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一個(gè)重要內(nèi)容，從這個(gè)角度上講就需要增強(qiáng)緊迫感和責(zé)任感。

（二）要從順應(yīng)廣大群眾的迫切愿望中，進(jìn)一步堅(jiān)定“城中村”改造的信心和決心。城中村規(guī)劃管理無序，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全等問題突出，極大降低了居民的生活質(zhì)量，破壞了城市整體面貌和形象。城中村改造符合我市城市發(fā)展的實(shí)際需要，也符合人民群眾的愿望要求。隨著我市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，廣大群眾對(duì)城中村改造更加關(guān)注，更加支持、更加期盼。近年來，不斷有市民群眾通過寫信或市長(zhǎng)信箱等多種方式反映加快城中村改造改善居住環(huán)境的訴求。這些情況都進(jìn)一步說明加快城中村改造步伐，符合民意，順應(yīng)民心。這項(xiàng)工作既有政策機(jī)遇，又有群眾支持，可謂天時(shí)、地利、人和。我們一定要抓住機(jī)遇，堅(jiān)定信心，毫不動(dòng)搖地把這項(xiàng)工作一抓到底，抓出成效，讓廣大群眾深切感受到了城市改革發(fā)展和文明進(jìn)步帶來的實(shí)惠。

（三）要從不斷解放思想中，進(jìn)一步增添“城中村”改造工作的動(dòng)力和活力。五個(gè)縣(市、區(qū))要以正在開展的“大力弘揚(yáng)許昌精神,推動(dòng)新解放、新跨越、新崛起”大討論活動(dòng)和即將開展的深入學(xué)習(xí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)為契機(jī)，繼續(xù)解放思想，努力打破陳舊的思想觀念，在城中村改造資金、土地拆遷“瓶頸”問題上，吃透上情、把握政策，吃透外情、借鑒經(jīng)驗(yàn)，吃透下情、順應(yīng)民意，選準(zhǔn)平衡點(diǎn)，抓好結(jié)合點(diǎn)，難中求解，特別是在拆遷上、在資金上、在土地上要?jiǎng)?chuàng)造性地開展工作，推進(jìn)“城中村”改造工作順利進(jìn)行。對(duì)于拆遷安置工作，要向群眾反復(fù)宣傳早改早拆早主動(dòng)、早受惠的道理。新頒布的《循環(huán)經(jīng)濟(jì)法》將對(duì)整個(gè)城市規(guī)劃建設(shè)工作、特別是拆遷工作產(chǎn)生重大影響，拆遷成本將更大。

三、精心組織、有序推進(jìn)

城中村改造工作作為全市的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，總體要求是：堅(jiān)定信心，規(guī)劃引領(lǐng)，因村制宜，破解瓶頸，全面加大城中村改造工作的力度。具體有6個(gè)方面的工作。

（一）規(guī)劃引領(lǐng)，扎實(shí)推進(jìn)。各縣（市、區(qū)）要堅(jiān)持把規(guī)劃作為“城中村”改造建設(shè)的“龍頭”，用規(guī)劃引領(lǐng)改造，用規(guī)劃控制建設(shè)。要吃透情況，充分論證，認(rèn)真扎實(shí)地做好前期工作，決不能大而化之，搪塞應(yīng)付；要把先進(jìn)的理念、外地的經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)融入規(guī)劃之中，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)做好做實(shí)各項(xiàng)規(guī)劃。要堅(jiān)持大規(guī)劃、大統(tǒng)籌、大建設(shè)的理念，這方面長(zhǎng)葛市的坡楊村、許昌縣的南湖新天地做得很好。要處理好三個(gè)關(guān)系：一是城中村改造的建設(shè)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系。要科學(xué)合理地布置第三產(chǎn)業(yè)、特色街道，尤其是魏都區(qū)洞上村和俎莊村，要布局一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，服務(wù)群眾，完善功能。二是鼓勵(lì)高層住宅與兼顧群眾愿望的關(guān)系。對(duì)于主要地段、標(biāo)志性地段鼓勵(lì)建高層，對(duì)于群眾安置地段也可以建設(shè)多層住宅，適應(yīng)老百姓的生產(chǎn)和生活需求。三是住宅建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)系。既要把房子建起來，又要規(guī)劃好小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，如：強(qiáng)電、弱電、給水、排水等。要切實(shí)嚴(yán)格把關(guān)，提高效率，搞好服務(wù)，真正做到符合規(guī)劃的快辦快批，違背規(guī)劃的不予批辦，這樣才能充分發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)作用，切實(shí)維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。

（二）多方籌資，破解瓶頸。對(duì)于破解資金難的問題，一是靠項(xiàng)目推介吸引投資業(yè)主。各縣（市、區(qū)）要認(rèn)真組織編制招商文件，利用中央、省、市三級(jí)媒體進(jìn)行大張旗鼓地宣傳，突出本地特色，講清區(qū)域優(yōu)勢(shì)，講明優(yōu)惠政策，吸引全國各地有實(shí)力、信譽(yù)好的開發(fā)商關(guān)注許昌、投資許昌。要精心組織推介活動(dòng)，起點(diǎn)要高，規(guī)模要大，效果要好。花博會(huì)期間，可組織一次城中村改造項(xiàng)目推介活動(dòng)，5個(gè)縣（市、區(qū)）可以分散搞，市里也可以組織協(xié)調(diào)聯(lián)手搞。二是靠?jī)?yōu)惠政策讓利投資業(yè)主。目前，受銀根緊縮、房地產(chǎn)低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)城中村改造這種投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目投資熱情不高。各地要借鑒珠海、合肥、鄭州等地的成功經(jīng)驗(yàn)，制定優(yōu)惠政策，積極引進(jìn)市內(nèi)外實(shí)力強(qiáng)的業(yè)主參與老城區(qū)和城中村改造。最近，省建設(shè)廳制定的《關(guān)于加強(qiáng)城中村改造工作的指導(dǎo)意見》，對(duì)老城區(qū)和城中村改造的優(yōu)惠政策作了進(jìn)一步的明確。各縣（市、區(qū)）、市直各部門都要深入研究，需要政府給的政策一定要給足，政府已有的優(yōu)惠政策要用好。三是靠扎實(shí)工作留住投資業(yè)主。各項(xiàng)工作要考慮周全，做深做細(xì)，特別是對(duì)那些有投資意向的開發(fā)商，要盯死、盯牢，通過落實(shí)優(yōu)惠的政策把開發(fā)商留得住。各有關(guān)部門要服務(wù)好，切實(shí)為“城中村”改造創(chuàng)造寬松環(huán)境。

（三）因村制宜，善于創(chuàng)造。無論是城中村，還是城郊村，都有自身的優(yōu)勢(shì)，要結(jié)合實(shí)際，積極探索多元化投資模式。一是政府統(tǒng)征儲(chǔ)備模式，即由政府將“城中村”集體土地統(tǒng)一征收為國有土地，對(duì)“城中村”進(jìn)行拆遷改造，對(duì)拆遷戶進(jìn)行妥善安置，騰出土地的收益用于彌補(bǔ)“城中村”改造支出。二是市場(chǎng)開發(fā)運(yùn)作模式，即由開發(fā)商融資改造，政府主要負(fù)責(zé)編制控制性規(guī)劃，對(duì)改造項(xiàng)目用地進(jìn)行“招拍掛”以及為開發(fā)商提供環(huán)境保障。三是社區(qū)自主改造模式，即對(duì)經(jīng)濟(jì)條件比較好、村民比較富裕的村莊（社區(qū)），由社區(qū)自行或與居民入股聯(lián)營的方式組建經(jīng)濟(jì)實(shí)體聯(lián)營聯(lián)建，政府進(jìn)行指導(dǎo)協(xié)調(diào)，相關(guān)部門依法監(jiān)管，搞好服務(wù)。四是“村企（村園）共建”模式，即由企業(yè)（園區(qū)）出資對(duì)村莊進(jìn)行改造，村莊騰出的土地用于企業(yè)（園區(qū)）發(fā)展。這一模式可用于推進(jìn)區(qū)內(nèi)的工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、科技園區(qū)、生態(tài)園區(qū)及附近的村莊。五是“土地整理”、“村莊整治”、“騰村換地”模式。這種方式是國家政策支持的項(xiàng)目，比較適宜于離城鎮(zhèn)和交通干線較遠(yuǎn)，土地商業(yè)開發(fā)價(jià)值不大的村莊。當(dāng)然，在工作實(shí)踐中，遠(yuǎn)不止這幾種模式。總之，各地要多動(dòng)動(dòng)腦筋，多想想辦法，因村制宜、大膽探索、善于結(jié)合，在資金籌措多元化、資金利用市場(chǎng)化、基礎(chǔ)設(shè)施社會(huì)化上找出路，只要模式選準(zhǔn)了，路子也就選準(zhǔn)了。

（四）抓好典型，示范帶動(dòng)。20__年市政府確定了7個(gè)試點(diǎn)村，列入了《20__年許昌市城建重點(diǎn)項(xiàng)目

計(jì)劃》。在試點(diǎn)的過程中，要尤為注重把試點(diǎn)做成示范，在操作程序、開發(fā)模式、規(guī)劃、用地、群眾安置等方面，積累經(jīng)驗(yàn)，以點(diǎn)帶面，積極推進(jìn)。要抓好私搭亂建的專項(xiàng)治理，各級(jí)政府要采取切實(shí)有效措施，嚴(yán)肅查處，堅(jiān)決制止“城中村”私搭亂建行為，發(fā)現(xiàn)一起拆除一起，決不姑息，維護(hù)“城中村”改造的正常秩序，要通過“城中村”專項(xiàng)治理為引進(jìn)業(yè)主、降低拆遷改造成本創(chuàng)造寬松環(huán)境。

（五）以人為本，和諧建設(shè)。城中村改造的主要目的是為群眾提供一個(gè)良好的居住環(huán)境，整個(gè)改造過程中都要把以人為本、和諧建設(shè)貫穿始終，通過妥善安置群眾，確保順利拆遷、確保城中村改造順利推進(jìn)，真正做到“住得起、住得好、能就業(yè)、有保障”?，F(xiàn)有的房屋拆了到哪里去住，住進(jìn)新房后群眾生活如何保障,要逐家逐戶逐人統(tǒng)籌安排好。否則群眾有后顧之憂,拆遷工作就不可能順利進(jìn)行。截至目前，市區(qū)已拆遷了34.　7萬平方米　，其中東城區(qū)拆遷32.　7萬平方米　。東城區(qū)拆遷工作進(jìn)展快，群眾愿意拆，關(guān)鍵是拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合理，群眾過渡安置給予補(bǔ)貼,群眾今后生活有保障。要繼續(xù)在完善配套政策、保障群眾利益上下功夫。具體來講：一要完善社會(huì)保障制度。勞動(dòng)、民政部門要借鑒先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市實(shí)際，對(duì)改造后的居民社會(huì)保障問題盡快拿出具體意見，在政策允許的范圍內(nèi)，可按比例拿出一定的土地出讓收益，對(duì)失地居民進(jìn)行一次性補(bǔ)貼，解決好居民老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)等問題。二要強(qiáng)化就業(yè)及培訓(xùn)。勞動(dòng)部門要依托各種載體，加強(qiáng)勞動(dòng)技能培訓(xùn)。要充分發(fā)揮我市工業(yè)基礎(chǔ)好、企業(yè)多，特別是推進(jìn)區(qū)工業(yè)集聚區(qū)建設(shè)即將形成規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，有針對(duì)性地制訂培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民就近就業(yè)、就地就業(yè)。三要夯實(shí)村組集體經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入。城中村改造過程中可適當(dāng)補(bǔ)償經(jīng)營性商業(yè)用房，由村、組集體經(jīng)營，收入用于保障農(nóng)民今后生活。要積極引導(dǎo)群眾采取土地入股的形式，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)民增收。

篇9

第一條為加快推進(jìn)城中村改造進(jìn)程，切實(shí)改善城中村村民的居住環(huán)境，解決好城中村村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)問題，促進(jìn)城市建設(shè)順利進(jìn)行，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)規(guī)定，借鑒外省市城中村改造的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條本實(shí)施細(xì)則所稱城中村是指位于本市建成區(qū)內(nèi)，但土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制仍然保留著農(nóng)村模式或者由履行原村民委員會(huì)職能的股份制公司為組織形式，由成片農(nóng)宅組成的村落或街區(qū)。

第三條通過城中村改造使原村莊或街區(qū)成為規(guī)劃合理、公共服務(wù)設(shè)施配套齊全、居住條件和環(huán)境改善、城市形象提升、村民就業(yè)崗位和經(jīng)濟(jì)收入增加，有利于城市管理的現(xiàn)代化居住社區(qū)。

第四條按照“政府主導(dǎo)、區(qū)級(jí)負(fù)責(zé)、市場(chǎng)運(yùn)作、村民自愿、一村一案”的改造方針，市人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市城中村改造工作，各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)是城中村改造工作的直接責(zé)任單位。

(一)市政府職責(zé)：負(fù)責(zé)制定本市城中村改造的相關(guān)政策；審定全市城中村改造計(jì)劃；按照城中村改造計(jì)劃指導(dǎo)和協(xié)調(diào)各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)及城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理、國土資源、拆遷管理、房產(chǎn)管理等各職能部門工作。

(二)市城中村改造建設(shè)管理辦公室職責(zé)：作為市政府城中村改造工作的日常辦事機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)組織編制全市城中村改造計(jì)劃，監(jiān)督、指導(dǎo)各區(qū)、高區(qū)管委會(huì)城中村改造工作，審核已納入改造計(jì)劃的城中村改造建設(shè)方案、確定城中村改造項(xiàng)目及宣傳教育、調(diào)查研究工作、協(xié)調(diào)土地征用、規(guī)劃審批、施工管理、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)的辦理，監(jiān)督、考核評(píng)定各責(zé)任單位城中村改造建設(shè)工作業(yè)績(jī)。

(三)各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)職責(zé)：按照市城中村改造總體規(guī)劃，編制本轄區(qū)城中村改造計(jì)劃；組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施本轄區(qū)城中村改造建設(shè)項(xiàng)目；制定本轄區(qū)相關(guān)優(yōu)惠扶持政策。

負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)城中村改造項(xiàng)目的招商引資工作；組織編制本轄區(qū)城中村改造項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方案(包括開發(fā)建設(shè)時(shí)序、規(guī)劃方案、拆遷安置方案、生產(chǎn)經(jīng)營用地安排、舊村拆除計(jì)劃等內(nèi)容)，并報(bào)市城中村改造建設(shè)管理辦公室備案后方可實(shí)施。

各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)也應(yīng)成立常設(shè)工作機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)和配備專職工作人員，落實(shí)相應(yīng)的辦公條件、通信、交通工具、撥付專項(xiàng)辦公經(jīng)費(fèi)。(四)市國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住建管理、拆遷管理、房產(chǎn)管理等相關(guān)部門，根據(jù)各自的工作職責(zé)對(duì)全市城中村改造建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的管理工作，明確城中村改造項(xiàng)目手續(xù)辦理的責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)、責(zé)任人、工作要求和辦事時(shí)限，開辟城中村改造項(xiàng)目的“綠色通道”，特事特辦，全力服務(wù)。

市人民政府將根據(jù)市城中村改造建設(shè)管理辦公室對(duì)有關(guān)部門的考核情況，對(duì)工作業(yè)績(jī)突出的給予表彰，對(duì)推諉扯皮、工作不力，嚴(yán)重影響城中村改造項(xiàng)目進(jìn)程的，予以嚴(yán)肅處理。

第五條城中村改造可根據(jù)各村實(shí)際情況，在充分保證村民利益的前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)可以采取由村民委員會(huì)(股份制公司)組織實(shí)施改造，也可以村民委員會(huì)(股份制公司)由與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合實(shí)施改造等其他改造方式。

第二章申報(bào)程序

第六條各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)每年12月10日之前將本轄區(qū)計(jì)劃改造的城中村報(bào)市城中村改造建設(shè)管理辦公室，市城中村改造建設(shè)管理辦公室對(duì)符合條件的城中村進(jìn)行審查，并上報(bào)市人民政府下達(dá)下年度全市城中村改造計(jì)劃。

第七條列入改造計(jì)劃的城中村改造項(xiàng)目實(shí)施前，需由各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)以正式文件方式上報(bào)市城中村改造建設(shè)管理辦公室備案。改造項(xiàng)目備案資料應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：(一)“4+2”工作法會(huì)議記錄、公示證明、開發(fā)商與村委會(huì)簽訂的正式開發(fā)協(xié)議、開發(fā)企業(yè)資信證明、開發(fā)保證金繳納證明。

(二)編制的改造建設(shè)實(shí)施方案：

1.村莊基本情況：村莊四至、人口、戶數(shù)、房屋建筑面積、非住宅建筑面積、改造用地情況、村集體經(jīng)濟(jì)收入等情況說明。

2.分期建設(shè)方案：整個(gè)村莊共分幾期開發(fā)改造，每期開、竣工時(shí)間、開工面積、安置村民面積、開發(fā)銷售面積。

3.拆遷安置辦法：明確房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、村民安置樓房位置、樓房分配方法及舊村拆除辦法。

4.市城市規(guī)劃委員會(huì)的會(huì)議紀(jì)要。

5.經(jīng)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃。

6.土地出讓合同或土地證。

7.需提供開發(fā)公司的資料(工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、銀行資信證明、開發(fā)業(yè)績(jī)證明)。

8.其他所需文件、資料。

第八條經(jīng)審查批準(zhǔn)同意實(shí)施的城中村改造項(xiàng)目，由市城中村改造建設(shè)管理辦公室向項(xiàng)目實(shí)施單位發(fā)放《市城中村改造項(xiàng)目備案確認(rèn)表》，項(xiàng)目實(shí)施單位持《市城中村改造項(xiàng)目備案確認(rèn)表》和相關(guān)部門的繳費(fèi)通知單到行政服務(wù)中心或相關(guān)部門辦理繳費(fèi)手續(xù)，享受本細(xì)則規(guī)定的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

第九條未列入年度改造計(jì)劃范圍而確實(shí)具備改造條件的城中村，由轄區(qū)政府補(bǔ)報(bào)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，可按本細(xì)則要求進(jìn)行改造，享受各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

第十條已列入改造計(jì)劃的城中村項(xiàng)目，從審批之日起2年內(nèi)無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展(未通過市土地資產(chǎn)委員會(huì)，市規(guī)劃委員會(huì)，進(jìn)行拆遷建設(shè)的)，經(jīng)區(qū)、市城中村改造建設(shè)管理辦公室確認(rèn)，取消該村城中村改造項(xiàng)目，不再享受各項(xiàng)城中村改造優(yōu)惠政策。

第三章土地管理

第十一條城中村改造用地應(yīng)納入全市土地供應(yīng)計(jì)劃。除重大公益建設(shè)項(xiàng)目外，城中村現(xiàn)有土地應(yīng)全部用于城中村改造，與城中村改造開發(fā)無關(guān)的項(xiàng)目不予審批。

第十二條城中村改造原則上應(yīng)當(dāng)利用原建設(shè)用地，不得占農(nóng)用地，確需重選址占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和程序報(bào)批。

第十三條直接用于安置村民的居住用地、村集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)用地，可按劃撥方式或出讓方式辦理。用于公益事業(yè)和市政設(shè)施的用地按劃撥方式辦理。用于房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)、拍賣、掛牌程序取得土地。

第十四條城中村改造工程開工建設(shè)后，其土地出讓金收益部分，扣除國家、省上解部分外，剩余部分全部返還各區(qū)人民政府或高區(qū)管委會(huì)，用于支持城中村改造。

第十五條建立對(duì)凈地出讓前介入城中村改造開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)償機(jī)制。對(duì)參與拆遷安置原村民的開發(fā)企業(yè)，若在招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓中未竟得該宗土地，由市人民政府從該宗土地出讓收益中專項(xiàng)列支，補(bǔ)償其前期投入的成本及利息支出。

第四章規(guī)劃管理

第十六條城中村的改造建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃的統(tǒng)一管理，符合城市總體規(guī)劃。

第十七條城中村改造應(yīng)將改造村莊可利用的所有土地(含建設(shè)用地和可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的農(nóng)用地)納入該村整體改造的統(tǒng)一規(guī)劃。

第十八條城中村改造建設(shè)規(guī)劃應(yīng)按照“功能第一、景觀并重、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、居住與就業(yè)統(tǒng)籌、集約節(jié)約用地”的原則和《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行編制。有關(guān)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)、容積率、建筑密度等強(qiáng)制性內(nèi)容按照《中華人民共和國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文(城鄉(xiāng)規(guī)劃部分)》從寬執(zhí)行。

第十九條編制城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)充分聽取村民意見，合理配套公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施。

第二十條市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門和各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)要依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)未改造城中村違法建設(shè)的管理，對(duì)私搭亂建的，堅(jiān)決依法予以拆除，防止因城中村改造引發(fā)的搶建、亂建現(xiàn)象發(fā)生。

第五章拆遷和安置管理

第二十一條城中村的拆遷安置補(bǔ)償方案，應(yīng)在各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)的組織指導(dǎo)和監(jiān)督下依照有關(guān)法律和政策規(guī)定進(jìn)行制定，經(jīng)“4+2”工作法通過后，在拆遷改造現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)張榜公示(公示7天)。在拆遷安置補(bǔ)償方案中，應(yīng)載明貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的參照標(biāo)準(zhǔn)，供被拆遷人選擇。

第二十二條城中村村民的房屋拆遷補(bǔ)償以房產(chǎn)證標(biāo)注面積或基準(zhǔn)建筑面積為準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。依據(jù)省宅基地面積劃分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我市城中村村民居住區(qū)容積率控制標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算出戶均基準(zhǔn)建筑面積為200平方米。

第二十三條參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在與村民委員會(huì)(股份制公司)商議城中村改造建設(shè)拆遷安置補(bǔ)償事宜時(shí)，可以參照下列原則確定其拆遷安置補(bǔ)償方案：

(一)被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面積，有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，以房屋產(chǎn)權(quán)標(biāo)注面積為準(zhǔn)，按我市房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，憑宅基地證以基準(zhǔn)建筑面積為準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面積在基準(zhǔn)建筑面積內(nèi)的，按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；超過基準(zhǔn)建筑面積的部分，給予適當(dāng)貨幣補(bǔ)償。

(二)被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面積，有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，以房屋產(chǎn)權(quán)證按標(biāo)注面積1：1進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，憑宅基地證每處合法宅基地，按基準(zhǔn)建筑面積予以安置，實(shí)際拆除面積未達(dá)到基準(zhǔn)建筑面積部分，由被拆遷人按照建住宅建筑安裝成本價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)；實(shí)際拆除面積超過基準(zhǔn)建筑面積的部分，由拆遷人給予適當(dāng)貨幣補(bǔ)償。

(三)每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置。在城中村改造期間，符合分戶條件的本村村民，原則上每戶可按建住宅建筑安裝成本價(jià)購買一套面積不大于120平方米住宅，具體分戶條件由各區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)根據(jù)本轄區(qū)的實(shí)際情況制定。

(四)拆遷補(bǔ)償安置方案中，應(yīng)明確安置房源的位置、數(shù)量、層次、面積及結(jié)清差價(jià)計(jì)算方法和選擇房源先后順序的辦法等內(nèi)容。

第二十四條進(jìn)行改造建設(shè)的城中村涉及拆除村民委員會(huì)(股份制公司)的辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果或雙方協(xié)商簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

第二十五條進(jìn)行改造建設(shè)的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時(shí)安置的，其搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照市城市房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十六條拆除城中村房屋以外的其他附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，原則上執(zhí)行市國家建設(shè)征用土地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

第二十七條年5月1日以后未經(jīng)市規(guī)劃部門批準(zhǔn)、違規(guī)建設(shè)的村民住宅及其他建、構(gòu)(筑)物，按違法建筑處理，拆遷時(shí)一律不予補(bǔ)償。

第六章優(yōu)惠政策

第二十八條為降低改造建設(shè)成本，對(duì)全市城中村改造建設(shè)項(xiàng)目安置區(qū)(開發(fā)區(qū)域以市城中村改造建設(shè)管理辦公室測(cè)算、審核意見為準(zhǔn))所涉及的有關(guān)下列行政、事業(yè)、經(jīng)營性收費(fèi)予以減免：

(一)除國家、省明文規(guī)定不得減、免的各類行政事業(yè)性收費(fèi)外的全部免收；

(二)市、區(qū)政府有關(guān)部門管轄單位收取的經(jīng)營性收費(fèi)，原則上按照標(biāo)準(zhǔn)的50%收??；

(三)市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)除收取本市規(guī)定的用于補(bǔ)助供熱、供氣、供水企業(yè)部分外，其他予以免除；

(四)人防工程易地建設(shè)費(fèi)參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策執(zhí)行；

第二十九條城中村改造工程建設(shè)所涉及的建筑稅，市級(jí)留成部分全額支持給各區(qū)人民政府和高區(qū)管委會(huì)用于城中村改造建設(shè)。

第三十條城中村改造項(xiàng)目免建要求配建住宅總建筑面積5%的廉租房，安置區(qū)域免收菜地開發(fā)基金。

第七章監(jiān)督管理

第三十一條自本辦法頒布之日起，城中村內(nèi)必須停止除批準(zhǔn)建設(shè)改造之外的一切建設(shè)活動(dòng)，所在區(qū)人民政府、高區(qū)管委會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處及村委會(huì)按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)城中村范圍內(nèi)建設(shè)活動(dòng)的管理工作，依法制止村內(nèi)任何形式的私搭亂建，并配合市規(guī)劃行政主管部門依法對(duì)違法建筑組織拆除。

第三十二條城中村改造項(xiàng)目建設(shè)方案一經(jīng)審批，不得擅自更改。凡未按審批方案實(shí)施的，由各職能部門依照相關(guān)法規(guī)予以處罰，并按審批方案予以糾正。

第三十三條城中村改造項(xiàng)目實(shí)施時(shí)除市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，城中村改造項(xiàng)目原則上應(yīng)先安置后拆除，村民安置一塊，拆除一塊。不按規(guī)定拆除舊村的，不得進(jìn)行下一期工程建設(shè)。

第三十四條在城中村改造建設(shè)中，凡建設(shè)審批手續(xù)不全；不優(yōu)先安置本村村民，建住宅違規(guī)向社會(huì)銷售；建不拆舊；群眾意見較大且造成嚴(yán)重不良后果的項(xiàng)目，經(jīng)市城中村改造建設(shè)管理辦公室核實(shí)后，責(zé)成有關(guān)部門令其立即停工、整改，整改不合格的改造項(xiàng)目，有關(guān)部門不得為其辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可、土地使用、房產(chǎn)預(yù)售許可等相關(guān)手續(xù)，并記入不良紀(jì)錄。情節(jié)嚴(yán)重的今后不得參與我市城中村改造項(xiàng)目。

第三十五條城中村改造項(xiàng)目建成后，由市城中村改造建設(shè)管理辦公室組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后由房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。

第三十六條城中村范圍內(nèi)的住戶，應(yīng)積極配合城中村的改造工作。對(duì)于阻礙改造違反治安管理規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》進(jìn)行處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十七條各級(jí)政府部門及工作人員應(yīng)樹立服務(wù)意識(shí)，不得以任何借口阻撓城中村改造工作，更不得借城中村改造之機(jī)牟取個(gè)人私利。凡不履行職責(zé)、、、的，由其所在單位或上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第八章附則

第三十八條本細(xì)則實(shí)施后至2013年月31日前開工建設(shè)的城中村改造項(xiàng)目，按本細(xì)則執(zhí)行。

年12月31日前已簽訂正式聯(lián)合開發(fā)協(xié)議、拆遷安置協(xié)議、開工建設(shè)的城中村改造項(xiàng)目應(yīng)按政文〔〕46號(hào)文件執(zhí)行。

篇10

關(guān)鍵詞：城中村城中村內(nèi)部關(guān)系城中村未來之路

1 城中村產(chǎn)生的背景

1990年代以后，我國進(jìn)入了一個(gè)快速的城市化階段，在城市規(guī)模不斷擴(kuò)張的過程中，出現(xiàn)了一種新的城市空間――城中村，所謂城中村就是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，伴隨城市擴(kuò)張城市建設(shè)用地包圍了原始的村莊聚落，從而形成了城市用地和農(nóng)村集體土地共存的現(xiàn)象，在景觀上則表現(xiàn)為城市的高樓大廈和鄉(xiāng)村的宅基院落兩種截然不同景象并存的局面。

城市的發(fā)展需要空間，無限制蔓延只會(huì)使得問題更加嚴(yán)峻，改造城中村是一個(gè)迫切而棘手的問題，涉及的因素很多。在以往大拆大建甚至強(qiáng)拆現(xiàn)象的教訓(xùn)下，應(yīng)該反思一下這種推倒重來的方法是否是一種可持續(xù)的發(fā)展，達(dá)到可持續(xù)的目的必須要以處理好涉及其中的各主體要素的利益為前提。

2 城中村復(fù)雜的關(guān)系

2.1 從社會(huì)關(guān)系上來分析

隨著城市化進(jìn)程的加快，城市邊緣的農(nóng)村在生活狀態(tài)上發(fā)生了深刻的變化，城市擴(kuò)張將他們賴以生存的土地占據(jù)。一系列繁華的商業(yè)圈或生產(chǎn)性工業(yè)也在其周圍形成。而在村莊內(nèi)部生活了世世代代的農(nóng)民，在社會(huì)關(guān)系上仍然維持著傳統(tǒng)的秩序，鄰里關(guān)系與宗族關(guān)系并未因城市化而消失。

外來務(wù)工人員和大學(xué)畢業(yè)生來城市里發(fā)展，住宿與就業(yè)是他們必須解決的問題，受經(jīng)濟(jì)狀況的限制，房?jī)r(jià)低廉且靠近工商業(yè)集聚地的城中村成了他們的首選。于是城中村內(nèi)的人員構(gòu)成變得復(fù)雜。根據(jù)走訪調(diào)查，村內(nèi)居住的外來農(nóng)民工大都是一個(gè)集體，他們很多都是來自同一個(gè)地方或在同一個(gè)地方務(wù)工。還有就是剛畢業(yè)大學(xué)生暫居于此，他們大多是同學(xué)朋友一塊到此，他們是屬于知識(shí)分子一層。總體上來看城中村里的群體可分成三類：原村莊村民、外來務(wù)工人員以及畢業(yè)大學(xué)生。

2.2 從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上來分析

從經(jīng)濟(jì)利益上來看，城中村居民可以分成兩類：一類是原村莊居民失去土地就在自己的宅基地上蓋起出租房，于是成了“包租公”；另一類是進(jìn)城農(nóng)民及畢業(yè)大學(xué)生就成了“租戶”。前者通常依靠房客所繳納的房租維持生活，普遍生活富有；而后者其收入不高，依靠打工維持生活，往往是暫居于城中村，搬遷的幾率很高。

城市化進(jìn)程越快，吸引的外來人口就越多，在市場(chǎng)利益的驅(qū)動(dòng)下，村民自主加建房屋以容納更多外來人口，于是建筑密度和容積率加大，城中村環(huán)境質(zhì)量下降，公共空間也隨之減少，人口混雜也使得其內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系愈來愈復(fù)雜。

2.3內(nèi)部生活狀況

對(duì)城中村的人動(dòng)狀況的調(diào)查中可以清楚發(fā)現(xiàn)，不同類的人群活動(dòng)狀況差異很大。原村莊居民生活相對(duì)安逸，他們大都成為商業(yè)主，或自開店鋪或直接把房子出租。然而這些暴富的階層往往因此而喪失創(chuàng)造力，好逸惡勞是這個(gè)群體的顯著特征。而城中村的外來人口卻截然不同，在工作日，城中村每天的規(guī)律基本一致，早上有一個(gè)上班高峰期，街道上人滿為患，過了高峰，人一下子少了下來，到傍晚迎來了下班人流高峰，在道路上擺攤買吃的用的東西的小商小販活躍起來，村子也仿似變成變成了一個(gè)鬧市區(qū)。在周末，大部分很多人一大早就去市中心或公園逛街、聚會(huì)等。

3 城中村改造的困難

3.1 村中居住者的利益問題

城中村是一個(gè)有原始村落形成的封閉小社會(huì)，在這個(gè)村中，從管理到負(fù)責(zé)都是一個(gè)整體性的過程，因?yàn)樗麄儚拇逦瘯?huì)到每家每戶都是自己村莊的村民。村委的負(fù)責(zé)人是由村民選舉，代表了大多數(shù)村民的利益，何況他自己也是其中的受益人，所以在政府治理城中村時(shí)往往找不到村中的代言人。

村民對(duì)自己土生土長(zhǎng)的村落有著濃厚的鄉(xiāng)土情愫，加之房子的商業(yè)化操作可給他們帶來高額的回報(bào)，倘若對(duì)村子拆遷改造，無疑是對(duì)既得者利益的破壞。另外就是村中的外來人口，由于國家廉租房遲遲無法惠及大眾，城中村中的廉價(jià)房本應(yīng)成為他們的有效選擇，然而改造城中村就意味著他們的臨時(shí)家拆遷。另外在向城市遷移的過程中，加劇了通勤交通壓力，無形中浪費(fèi)了大量的人力資源和時(shí)間資源。

3.2 再開發(fā)改造中的風(fēng)險(xiǎn)問題

城中村經(jīng)過村民幾年的建設(shè)，建筑的容積率和密度已經(jīng)接近飽和，巨大拆遷量與拆遷經(jīng)費(fèi)令開發(fā)商咋舌。城中村現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度太大，拆遷安置地土地緊張，新開發(fā)項(xiàng)目的容積率也很難再加高，開發(fā)商無利可圖，加上涉及的人員復(fù)雜，很多開發(fā)商避而遠(yuǎn)之。為保證改造單位在改造中有贏利或至少不虧損，政府需要給改造單位實(shí)行大幅度的地價(jià)優(yōu)惠，或進(jìn)行大量的資金補(bǔ)貼，這不僅影響到地價(jià)收益進(jìn)而延緩城市建設(shè)步伐，而且容易造成土地供應(yīng)失控，沖擊商品房市場(chǎng)。

4 城中村的未來之路

4.1 對(duì)城市化的再認(rèn)識(shí)

城市化是城市在演變過程中不斷發(fā)展的一個(gè)進(jìn)程，在當(dāng)今時(shí)代背景下，人們只注重物質(zhì)而精神方面考慮欠妥，反映到城建設(shè)上就是大拆大建，這種浮躁作風(fēng)嚴(yán)重的背離了城市的發(fā)展規(guī)律。

一個(gè)城市的城市化進(jìn)程，不僅要有“高度”，更要有“深度”， “深度”也就是城市的文化內(nèi)涵。而一些城市里具有地域特色的村落恰恰是這一內(nèi)涵的承載者與“活化石”。無論城市化發(fā)展到何種程度，他們都是一筆珍貴的財(cái)富。因此，在城市化的進(jìn)程中，要很好地實(shí)現(xiàn)物質(zhì)文明與文化建設(shè)的有機(jī)統(tǒng)一。

4.2 城中村保留的可行性

通常情況下，政府對(duì)城中村的政策一向是改造更新。改造后的城中村成了城市繁華的商業(yè)區(qū)，而外來人口的生活空間越來越少，許多商家不擇手段的將不宜人住的空間出租，最后很可能出現(xiàn)貧民窟現(xiàn)象。

城中村之所以被人們認(rèn)為是城市中的“毒瘤”，主要是從消防、衛(wèi)生、容積率、采光通風(fēng)、建筑質(zhì)量、社會(huì)治安等幾個(gè)方面來說，但這些并不是什么疑難雜癥，消防上可以布設(shè)消防栓，不必在狹窄的街道上穿行消防車。像是建筑質(zhì)量、建筑密度、容積率等是相對(duì)而言，可以完全通過政府政策來解決。

4.3 未來發(fā)展的建議

城中村問題不僅是單純的城市建設(shè)問題，而且滲透著復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。采用一刀切，顯然不合事實(shí)，我們應(yīng)實(shí)事求是，在城中村的問題上，走出一條“保留與逐步改造并舉”的道路。

城中村是有千百年的村落，它們?cè)谘葑冞^程中形成了濃郁的地域特色，具有獨(dú)特的價(jià)值。同時(shí)國家為低收入者提供保障房遙遙無期，在這段時(shí)間內(nèi)城中村完全可以劃為保障房，由政府統(tǒng)一管理，由村民自己建設(shè)，風(fēng)格可以統(tǒng)一采用地方特色，這樣，就很好的解決了農(nóng)民戶外來人口的住房問題。

參考文獻(xiàn)

1. 李俊夫，城中村的改造【M】，北京：科學(xué)出版社，2004:26―30

2. 北京大學(xué)社會(huì)學(xué)系城市改造暨城中村研究課題組，應(yīng)立即停止城中村改造擴(kuò)大化――由昆明擴(kuò)張之路反思中國城市發(fā)展（N），2010（5）