導語：如何才能寫好一篇城中村改造帶來的好處，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：城中村改造 建筑面積 測繪方法

前言

為改善城市面貌和人居環(huán)境，提升居民生活質量，建設宜居現(xiàn)代城市，廣州市啟動了舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房(以下簡稱“三舊”) 改造工作。“三舊”改造也是在當前土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設空間、保障發(fā)展用地、推進節(jié)約集約用地的重要途徑。根據(jù)三舊辦的規(guī)劃首先啟動獵德村、冼村、林和村、小新塘村、楊箕村、琶洲村、棠下村、三元里村、蕭崗村9條城中村的改造。城中村改造首先要對村里常住人口數(shù)、建筑面積、基礎設施等情況進行摸查，為后期規(guī)劃、評估、賠償?shù)裙ぷ鞣?。通過在琶洲村的建筑面積摸查的工作，對摸查方案進行一下總結，有利于其它城中村的順利開展。

1加強宣傳與協(xié)調溝通

要將政府的有關三舊改造的重要精神和文件加強對城中村村民的宣傳，使村民更好的了解城中村改造的重要性，以及給村民帶來的好處，使村民解除后顧之憂，才能積極配合改造。

城中村改造牽涉的人多地廣，改造過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，一個問題得不到及時的解決就有可能影響改造的進度。所以要成立專門的部門來具體負責某個村的所有事務，部門負責人要經(jīng)常去到村里與村干部和村民進行交流和溝通，一定要保障該渠道的暢通，否則村民將不配合，而建筑面積的丈量必須到每戶進行，所以加強溝通是必不可少。

2資料準備與人員組織

進村摸查之前，收集已發(fā)房產(chǎn)證的復印件和地籍圖。首先應該在該村所在地的最新地籍圖上進行編號，統(tǒng)一編號后分成幾組。準備外業(yè)記錄紙，最好做一個模板，包含有自編號，門派號，戶主姓名，人口數(shù)，繪圖者，丈量者，日期，戶主簽名欄等。還要打印一張整個村的大圖，掛在墻上，每天干完的工作及時的上到圖，便于隨時掌握進度。

通過與村委協(xié)商，具體分幾組同時作業(yè)。建議最好一個經(jīng)濟聯(lián)社一個組同時進行，大規(guī)模的展開，有利于影響個別不同意拆遷的想法。一個組四個人，其中測量人員2人，村委帶測人員2人。村委帶測2人分工為一個人帶測，另一個人到社里進行預約，為第二天的順利進行做好準備，每天預約的戶數(shù)一般不要超過20戶，如果太多有時量不完，會耽誤村民的工作。測量員2人的分工為同時出外業(yè)，交叉畫圖，外業(yè)誰畫的圖，內業(yè)就誰做。該安排的好處在于高效的完成任務的同時，又不耽誤村民的工作。

3建筑面積摸查

3.1外業(yè)丈量和拍照

首先嚴格檢校外業(yè)使用的測距義和鋼尺，保證外業(yè)量測尺寸準確無誤。外業(yè)丈量一定要嚴格認真，各邊均需實量。城中村房屋大多都有夾層和閣樓，即使不滿足房產(chǎn)測繪規(guī)定的2.2米的層高，也要實測出夾層和閣樓的面積，在備注中注明層高及其面積。城中村老區(qū)一般比較凌亂，房屋的樓層較低，結構大多為B、C結構，框架結構很少。不同的結構對應不同的補償價格，所以對于老區(qū)的測量要仔細核對其房屋結構。對于老區(qū)另外一個值得注意的問題是，由于歷史的原因，有些老房子外觀看是一棟，其實分好多戶主，對于這種房屋要求所有戶主均須到場對于墻的歸屬進行確認。城中村新區(qū)規(guī)劃整齊，樓層較高，以框架結構為主，基底的寬度基本一致，飄樓和陽臺飄出距離基本一樣?；谶@些特點，新區(qū)的外業(yè)丈量會較快。正因為有這些特點，所以很多情況下，測量員在樓底通過瞄準瓷片的縫隙，在樓底就可以量出樓頂?shù)奶菸莼虬雽拥某叽?，有些人員到不了地方通過數(shù)馬賽克個數(shù)，來計算出尺寸。這樣可以大大提高作業(yè)效率。但是在用的過程中，一定要仔細，最好兩個人同時進行瞄準或者數(shù)瓷片塊數(shù)。由于樓間距較小，有時在樓底很難看清樓頂?shù)那闆r，最好能找到較高的樓，爬到樓頂對周邊的樓頂在地籍圖上進行調繪。才不會導致樓頂層形狀錯。

每棟房屋必須要現(xiàn)場拍照，以防搶建加建，對后期成果產(chǎn)生爭議。將自編號用油漆噴到大門口的墻上，有門牌的噴到門牌附近，便于照相，一般每棟拍三張相片，選取有利的角度進行拍攝，最好能完全反映出建筑現(xiàn)狀。

3.2內業(yè)處理

城中村改造的建筑面積計算一般都為整棟出圖，不需要做分割或者做公共面積分攤等計算，相對計算較簡單。每天的內業(yè)最好當天處理完。內業(yè)的即時處理，可以在處理的過程中發(fā)現(xiàn)外業(yè)遺漏量的邊長、樓層、結構、標注的陽臺、票樓或柱廊等屬性。第二天再去測區(qū)時首先對第一天遺留問題進行處理，能保證成果的即時出來。

3.3成果檢查及驗收

城中村改造的房屋一但協(xié)議談好就有可能隨時拆遷，所以房屋面積一定要準確無誤，要保證成果的準確，檢查是非常重要的環(huán)節(jié)。檢查應該遵循自查、互查、外檢、內檢、交村委驗收、交征地單位驗收等檢查過程。成果一但做好，首先要自己對成果進行檢查，主要核對外業(yè)草圖與內業(yè)成果是否一致，重點檢查尺寸、樓層、結構。然后要進行互檢，一組兩人對各自的成果進行交叉檢查。自檢和互檢都是在內業(yè)的檢查，通過兩遍的內檢后，要進行外檢，要將成果打印出來，到實地進行核對，外檢是非常關鍵的，要對成果的各個方面都要核對，特別是樓層、結構、形狀、門牌、戶主，還要抽查部分外業(yè)尺寸。最后一關是內檢，所有前期的檢查工作完成后，還要對成果進行最后一遍內檢，內檢的重點是檢查各棟房屋的面積，以及每戶的匯總面積。驗收，一般測繪成果的驗收都是由質檢站來進行，但城中村改造的成果一定要經(jīng)過村民的驗收最有效，成果打印出來后發(fā)放到每戶戶主手里，讓戶主對自己的房屋報告進行檢查，如有疑異，作業(yè)員和檢查員要到現(xiàn)場對戶主提出的疑異進行處理。由征地單位對上交成果進行驗收。好處在于雙方都無異議，有利于后期拆遷賠償順利進行。

3.4成果整理和匯交

成果以戶為單位的裝訂成冊，內容主要包括封面、目錄、成果說明、面積匯總表、總平面位置關系圖、分戶圖、照片。其中封面主要有戶主姓名、房屋座落、自編號、測量單位、征地單位、測繪日期。成果說明主要是對成果使用的坐標系統(tǒng)、使用的儀器設備及其編號和作業(yè)過程進行的描述。面積匯總表里包含每棟房屋的結構和總面積，以及以每種結構分類匯總的總面積?？偲矫嫖恢藐P系圖是以該戶為中心，用來反映該戶四至關系。分戶圖是按一定比例繪制的房屋平面圖，標注有各邊尺寸和樓層、結構、自編號、門牌號及各種結構、陽臺、飄樓的面積。成果裝訂一式4份，測量單位一份，業(yè)主一份，征地單位兩份。

成果的匯交，首先是由測量單位蓋章交給村民，村民檢查確認簽字并按手印，由測量單位收回后再交給征地單位確認蓋章。三方對成果無爭議并簽字蓋章后，交給村民一份，測量單位保留一份。

篇2

《意見》中所說的城鎮(zhèn)低效用地，主要指城鎮(zhèn)中布局散亂、利用粗放、用途不合理的存量建設用地，包括國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地，不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地，“退二進三”產(chǎn)業(yè)用地、布局散亂、設施落后、規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)、廠礦和城中村等。

X市是湖北省內較大的城市，也是承接東部產(chǎn)業(yè)轉移示范市。作為湖北省低效用地再開發(fā)的試點市，X市2011年就曾零星開展城中村、棚戶區(qū)改造，以適應城市發(fā)展需要回應巨大的民生訴求。國土部《意見》印發(fā)后，X市決定借用政策的春風，大規(guī)模實施“兩改兩遷”①工作，以實現(xiàn)城市面貌脫胎換骨的轉變。作為典型的中西部農(nóng)業(yè)大市，X市的“兩改兩遷”問題具有代表性。本文通過清理X市城中村、棚戶區(qū)的改造邏輯，探討中西部地區(qū)城市低效土地再開發(fā)的問題和前景。

一、地產(chǎn)泡沫的若隱若現(xiàn)

2012年，X市啟動“兩改”工作，計劃利用五年的時間，完成棚戶區(qū)和城中村改造。按照“舊城更新、組群發(fā)展”的總體思路，X市制定城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，于2012年啟動舊城改造和城中村改造項目。我們拿到的改造數(shù)據(jù)顯示，44個“兩改”項目的總金額為8533.499億，總還建面積為1379.4764萬平方米，總還建套數(shù)為135 391套。若按每戶3口人計算，“兩改”項目牽動40.6173萬人。X市的房價為4000～5000元/平方米，按照5000元/平方米來計算，8533.499億資金可建17 066.998萬平方米的建筑面積，拆遷安置后剩余15 687.5216萬平方米的建筑面積。按照商業(yè)和住宅3∶7②的比例建設，住宅總面積為10 981.2651萬平方米，按100平方米/套的住宅面積計算，新建的商品房有1 098 126.51套，需要329.44萬人口住進X市區(qū)。X市全市總人口近600萬，市區(qū)人口不到150萬人③，意味著X市區(qū)要從周邊吸納300多萬人口。

X市作為湖北省內的較大城市，城市發(fā)展當然會帶來人口增加，但它只是內陸的一個三線城市，區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展前景都不優(yōu)越。經(jīng)濟的欠發(fā)達及城市發(fā)展的漸進性，使其短期內很難輻射周邊地市的人口，X市下轄縣市的農(nóng)民工不會過來買房。能承擔得起X市區(qū)高房價的，多半是占比例較少的城鄉(xiāng)富人群體，以及部分公務員和大中專院校教師。我們重點調查的F區(qū)，是X市的主城區(qū)和商業(yè)中心，也是“兩改兩遷”項目的主要實施區(qū)域。2013年市政府確立的31個“兩改”項目，F(xiàn)區(qū)總共啟動了16個項目中的14個。按照政府的統(tǒng)計數(shù)字，需征收各類房屋24 113戶、建筑面積400萬平方米，規(guī)劃建筑面積為1145萬平方米，總投資額達535億元，我們根據(jù)已開工的14個項目情況繪制表格如表1。

F區(qū)想發(fā)展以商務和高端商業(yè)為特征的現(xiàn)代服務業(yè)，并不是不可以。問題是一下子啟動如此多的項目，F(xiàn)區(qū)每年有14億的財政收入，實難迅速消化537億的資金流。一個地方的工業(yè)化、城市化發(fā)展，帶來的城市經(jīng)濟總量是相對穩(wěn)定的，消費水平和消費能力的增長也要有個過程。居民的消費潛力的不斷挖掘，難擋商業(yè)地產(chǎn)泡沫風險的出現(xiàn)，更有可能連帶出城市金融危機。畢竟，大部分企業(yè)靠的是以地融資，實施滾動拆遷和開發(fā)的模式。F區(qū)人口占X市區(qū)人口的70%，按照前述的計算方法，F(xiàn)區(qū)新增商品房要吸納19.1875萬人。X市的城市化、工業(yè)化的拉力不強，下轄縣市的農(nóng)民多到南方城市打工，獲得一定收入后就近購買縣市商品房。按每年0.8%的城鎮(zhèn)化率來計算，F(xiàn)區(qū)每年新增人口為102.9萬⑥*0.8%=8232人，消化掉如此多的商品房需要近20年時間。它隱含了一個前提，X經(jīng)濟要持續(xù)高速增長20年，且20年內不再有其他房產(chǎn)開發(fā)項目。如果中間出現(xiàn)大的經(jīng)濟波動，則房地產(chǎn)市場必然受沖擊，大多數(shù)的商品房也將長期閑置。

更要命的是，X市正傾力打造新城區(qū)。新城區(qū)做了很多概念性規(guī)劃，如X市大劇院、未來的CBD地區(qū)、現(xiàn)代科技、新能源區(qū)等。新城區(qū)規(guī)劃建設600萬平方米的商品房，按每套100平方米，每戶3口人計算，開發(fā)的6萬套商品房，可容納人口180萬人。我們調查時，新城區(qū)的房價3500元/平方米，遠低于主城區(qū)的商品房均價，按理說應該能吸引市民前去買房。但有知情者說，開盤三個月，共賣出1300套，主城區(qū)老板氣得跳樓。這個其實很好理解，經(jīng)濟發(fā)展帶來的買房需求，在一定時間內是固定的，新城區(qū)因房價較低、開發(fā)力度較大，吸引大量市民到那里置業(yè)，必然帶來主城區(qū)房屋交易的減少，主城區(qū)老板的自嘆倒霉，與新城區(qū)的商品房開發(fā)有關系。

新城區(qū)規(guī)劃人口200萬，X市“兩改”的商品房，需要300多萬人消化，而X全市總人口不過597萬，如此超前的規(guī)劃理念，是要將X市所有人口集中起來？這個假設顯然不成立。地方領導們解釋說，“發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)沒有前途，發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)見效太慢，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)才可以振興X市”。其意是說，要將X市打造成區(qū)域性中心城市，必須先在城市建設上有大的作為。事實就是這樣的。

二、城市發(fā)展與城市建設

“兩改”項目和新城區(qū)建設，開發(fā)出大量的商業(yè)和樓盤，其意是通過發(fā)展大型商業(yè)、服務型產(chǎn)業(yè)提高市民的消費水平，同時輻射到周邊的其他城市。我們調查時，有干部振振有詞地說，“不要害怕百姓的購買力，一要挖掘百姓的消費潛力，二要增加商圈的輻射范圍”。

第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很強的地域性色彩，X市要通過商業(yè)和房產(chǎn)成為區(qū)域中心，基本不可能。周邊縣市的居民，既不可能專程到X市買衣服，也不可能大規(guī)模到X市買房置業(yè)。畢竟，X市不具備如武漢那樣的區(qū)位優(yōu)勢，如此多的商業(yè)和地產(chǎn)只能針對本市人。城市的商業(yè)規(guī)模由城市經(jīng)濟密度決定，X市的消費能力主導現(xiàn)實消費水平，而不僅僅取決于市民的消費意愿。X市實施“兩改”的目標是建設城市綜合體，城市綜合體由寫字樓、商鋪、住宅等構成。如果說住宅還能靠時間和降價來消化的話，商鋪和寫字樓會因沒有源源不斷的客戶而空置。如果城市發(fā)展還只處在初級階段，工業(yè)水平還沒有催生眾多中產(chǎn)階層，市民的消費能力很難被誘導出來，寫字樓和商鋪的開發(fā)前景就會比較黯淡。

稍微有點經(jīng)濟常識的人，就知道二、三產(chǎn)業(yè)的辯證關系。X市的城市發(fā)展構想是引進總部經(jīng)濟，推動城市由傳統(tǒng)制造業(yè)向高端服務業(yè)轉型?？偛拷?jīng)濟是在某經(jīng)濟領域或區(qū)域的核心，以追求單一產(chǎn)業(yè)價值觀為目標，將創(chuàng)意、決策、指揮等智能的所有關聯(lián)環(huán)節(jié)進行大規(guī)模的集聚，使之產(chǎn)生極化與聚化效應，由此擴散出徹底顛覆松散經(jīng)營模式的經(jīng)濟效能和效益，進而帶動整個行業(yè)領域或區(qū)域經(jīng)濟的高速發(fā)展的經(jīng)濟模式⑦?？偛拷?jīng)濟如能在欠發(fā)達城市――X市區(qū)落戶，可帶來就業(yè)和稅收的高速增長，城市消費也將會大幅度地提高，我們所擔心的商業(yè)、地產(chǎn)泡沫就不會實現(xiàn)。問題在于，X市是否有發(fā)展總部經(jīng)濟的資源優(yōu)勢。

X市作為三線城市，具有土地資源、交通區(qū)位、能源運輸?shù)葍?yōu)勢，按照一般的欠發(fā)達城市的發(fā)展路徑，X市應該成為承接沿海發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉移之地，作為區(qū)域性中心城市如武漢、成都等市的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地。X市的第三產(chǎn)業(yè)和城市要想大發(fā)展，必須首先大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。只有建設起完善的基礎設施，培育好健康的市場經(jīng)營環(huán)境，為工業(yè)發(fā)展提供人才資源與政策優(yōu)惠，才能帶來X市制造業(yè)的發(fā)展和人流的聚集，X市的經(jīng)濟發(fā)展才會有活力，居民消費能力才會快速提高。X市想跨過制造基地的門檻，一步到位成為總部經(jīng)濟城市，但X市與眾多的三線城市相比，并無明顯的資源比較優(yōu)勢。X市當然可以先打好硬件基礎，在市區(qū)內建設大量CBD，總部經(jīng)濟一般也發(fā)韌于CBD。但大建CBD并不意味著能成就總部經(jīng)濟，城市建設CBD由經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)結構、能級水平?jīng)Q定，政府積極于城市規(guī)劃、招商引資只能起推動作用。違背經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律上馬大量CBD空間框架，總部經(jīng)濟的功能若不能很快發(fā)揮出來，面臨的金融風險和社會風險當屬不小。X市政府做好準備了嗎？

X市政府在“兩改”上的盲目爭先、快速推進，將要付出巨大的環(huán)境、資源及公共福利代價。若上級部門加強規(guī)劃的嚴肅性，對城市發(fā)展用地有所控制，X市的城市建設將受到一定約束，X市的“兩改”政策也會穩(wěn)步地推進?，F(xiàn)在的情況是，國土部頒布的《開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點指導意見》，為X市的城市建設提供了極大的政策空間，市政府順勢將棚戶區(qū)城中村全部納入改造范圍，以最大化地實現(xiàn)改善民生、提升形象的建設目標。X市“兩改”政策的基本原則是“不予不取、自求平衡”，即城區(qū)政府負責招商引資、項目洽談、征收補償?shù)裙ぷ?。項目摘牌后，土地出讓金市級留存部分全部返還給區(qū)政府，用于項目內的房屋征收和配套建設。按國家政策必須征收的廉租房資金等專項資金，先征后返給城區(qū)政府并按專項資金規(guī)定的用途使用。對于房屋征收量過大、項目用地無法平衡的，可在轄區(qū)項目內自求調配。

實際的“兩改”政策是，市里把好規(guī)劃關，具體操作在區(qū)里。區(qū)里先確定要改造的地塊，一般不低于100畝，且要連片搞開發(fā)，然后以地招商確定投資主體。開發(fā)商做具體規(guī)劃，報市里批準，市里再修改、認證，測算好房屋征收成本、還房面積等。區(qū)里與開發(fā)商簽訂開發(fā)協(xié)議后，房屋征收意見稿及房屋還建方案。開發(fā)商墊付征地動遷中的全部資金，區(qū)政府主持征地拆遷的全部工作。政府與開發(fā)商簽定的協(xié)議中注明，誰摘牌誰來承擔房屋還建資金，若將來投資主體不能摘牌，區(qū)里將資金、利息全額返還。開發(fā)商將毛地整成凈地，最高的成本為800萬～900萬元/畝。X市“兩改”項目的“不予不取、自求平衡”原則，是指政府將潛在的土地出讓金全額返還用于房屋拆遷和還建。表面看來，政府沒有花一分錢，城市形象得到改善，人們生活質量提高，開發(fā)商也有利可圖。但這世上沒有無緣無故的財富，政府、居民、開發(fā)商三方共贏的資金從哪里來呢？從政府的土地財政中來。

經(jīng)濟發(fā)展帶來的土地利益率是一定的，它是X全市人民共同努力的結果。按照現(xiàn)行土地制度，土地要進入市場必須首先經(jīng)國家征收，地方政府招拍掛土地所得出讓金數(shù)量是確定的。棚戶區(qū)土地是國有劃撥地，城中村土地是集體土地，按照正常的房屋征遷程序，政府會從改造中得到土地出讓金。但市區(qū)政府沒有改造的財力，于是借用資本的力量平衡。拿出項目區(qū)的其他土地利益，來平衡開發(fā)商征遷的資金損失，政府損失了潛在的土地出讓金。既然城市經(jīng)濟總量在一定時期內是穩(wěn)定的，城市建設的密度在一定時期內也是有界限的。X市每年的財政為140多億元，市政府既要推動“兩改”政策，又不愿意損失土地財政，城郊地區(qū)土地開發(fā)也不會停下來。如此，X市的資金流量會超過既定的經(jīng)濟發(fā)展水平，現(xiàn)在多出來的1000億資金流，會演變?yōu)橐淮贝钡某鞘芯C合體。政策性供給遠大于市場性需求的后果是，房屋賣不出去，商業(yè)無人消費，“鬼城”、“空城”很快出現(xiàn)。X市政府當然考慮到后果，有干部對我們這樣說，“X市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化速度較快，有效需求可能與供給不匹配，但X市塊頭比較大，我們不擔心住宅的銷售，我們只擔心商業(yè)需求問題。若是開發(fā)商一跑，政府還是要兜底”。

三、“兩改”政策的實踐問題

開發(fā)商爭取項目是為了逐利，X市搞城市建設的，他們理應了解信息保持克制。但開發(fā)商的理性是個體的，對整體經(jīng)濟容量的了解有限，只要挖潛優(yōu)勢（開發(fā)地段、自身特色），能賺到大錢，他們難有動力關注同行情勢。再加上市政府的積極招商，基層干部的大力配合，他們對X市發(fā)展有一定預期，因此，盡管知道潛在的開發(fā)風險，市場的盲目性及營利的迫切性，還是帶來了開發(fā)商的風險估計不足，我們通過一個“兩改”項目來說明問題。

南業(yè)公司投資X市有兩個外在原因：一是近幾年X市發(fā)展勢頭好，他們對X市的未來有信心。二是從商業(yè)角度看，萬達、綠地、恒大等均進駐X市，這些都是巨無霸型的開發(fā)商，他們齊聚X市投資說明地產(chǎn)市場前景好。南業(yè)公司的信心還來源于自身優(yōu)勢。一是地段優(yōu)勢。該地段處在X市核心區(qū)，是人民路、長虹路的交匯處。人民路是X市區(qū)最老的主干道，長虹路是目前X市區(qū)的主干道。F區(qū)領導曾說，如果說F區(qū)是X市的皇冠，長虹路片區(qū)就是皇冠上的一顆明珠，投資該地段會有近300米的沿街展示面。二是開發(fā)優(yōu)勢。南業(yè)公司調查市場發(fā)現(xiàn)，X市寫字樓總體欠缺，多數(shù)寫字樓沒有看相，高檔寫字樓很是欠缺，南業(yè)公司因此決定在該地段做5A級寫字樓。另外，南業(yè)公司主打家居建材，公司調查發(fā)現(xiàn)，X市家居市場一線品牌少，公司因此決定做中上等家居項目。三是商業(yè)運營優(yōu)勢。南業(yè)公司打算出售商場，與買家簽訂協(xié)議，買家不能單獨經(jīng)營，必須接受統(tǒng)一管理，商場租金每年協(xié)商。南業(yè)打算培育商業(yè)市場，保證年租金的增長水平。南業(yè)公司賣出一部分商鋪，本來是為了平衡資金壓力，政府對其運營方式卻很認可，政府不希望公司賣房子、店鋪后直接走人。X市的土地開發(fā)是有教訓的，X市核心區(qū)有條老街，以前街兩邊有著琳瑯的舊商鋪，很是繁榮。政府決定將其開發(fā)為高端步行街，開發(fā)商賣掉商鋪住宅后甩手走掉，現(xiàn)在該地段也成為地攤貨的集中地。地方政府領悟出來，做商業(yè)開發(fā)不自持很難有前景，南業(yè)項目經(jīng)理的自得大抵源于此。

單個地看，南業(yè)公司的開發(fā)考慮很周全。不過，我們有一次去萬達廣場吃飯，向餐廳老板了解經(jīng)營情況，得知他當時與人合伙，買了150平方米的門面，價格為305萬元，現(xiàn)在的出租價格為5000元/平方米。萬達廣場已開建2年多，還有60%的門面沒出租出去。由此可估摸出，南業(yè)公司的商業(yè)地產(chǎn)前景并不明朗。拆舊房子建起高檔房子，房價自然會大幅度提高，之前房屋均價是5000元/平方米，南業(yè)公司預算房價是6800元/平方米，我們調查的其他“兩改”項目，房屋預算價都高于6000元/平方米。問題在于，X市在3～5年內，難有如此多的富裕購房者。

南業(yè)公司并不了解市里的發(fā)展規(guī)劃，如此多的城市綜合體項目不斷上馬，使南業(yè)公司預感到項目完工后的惡性競爭，無論房屋銷售還是商業(yè)項目都會受到影響。但協(xié)議一簽訂、項目一開發(fā)，就不再有回頭路，只能盡可能做到科學管理，其他只能聽天由命。南業(yè)老板調侃地說，“南業(yè)的命運不掌握在我們手中，掌握在X市未來幾年的發(fā)展上”。南業(yè)公司較為擔心商業(yè)項目，住宅的銷售不是問題，大不了進行降價處理。商業(yè)項目則不然，“兩改”憑空多出不少商業(yè)項目，南業(yè)已感覺到商業(yè)規(guī)模的失控，且電商崛起對實體店的沖擊不小。南業(yè)公司聽內部消息說，X市規(guī)劃5年內商業(yè)規(guī)模超過沈陽，轉而認為既然市政府敢做規(guī)劃，應該對X市的發(fā)展有考慮，對城市擴張速度、人口容量有盤算。市場發(fā)展的盲目性及開發(fā)商的形勢估計不清，造成的項目開發(fā)過度在X市多個項目片區(qū)存在。部分企業(yè)知道開發(fā)風險，但“只要我的公司能掙錢，其他項目的生死與我無關”。

南業(yè)公司的另一個擔憂是征地拆遷問題。有個名為“新天地”的“兩改”項目，啟動時間早于南業(yè)公司。該項目在征地拆遷過程中，因釘子戶較多且阻力太大，光拆舊就花掉3億～4億元，遠遠超過公司的預算支出。當然，這不是說征遷干部工作不得力，主要是征地拆遷難度實在大。要實施棚戶區(qū)改造就要拆遷房屋，項目區(qū)里60%的居民家庭條件差，80%的居民是破產(chǎn)企業(yè)的職工，大多數(shù)住戶的房屋有50～70平方米，100平方米以上的不到100戶，90%左右的房屋是用于自住，在外買房的人家不多，且主要是為小孩買房。棚戶區(qū)居民的家庭條件差，80%的居民同意進行改造。部分人不同意改造，主要有三種情況：一是想要更多的利益，有居民說，一搬三年窮，舊東西要報廢，家具也要更新，政府應給予更多的補償；二是棚戶區(qū)的房屋產(chǎn)權混亂，有不少房改后的歷史遺留問題，居民希望政府先解決房屋歸屬問題；三是不好找過渡房，棚戶區(qū)改造是民生工程，大多數(shù)百姓積極支持，問題是2013年的《意見》出臺后，大量的“兩改”項目先后啟動，房租價格飆升快且房源緊張，居民尋找過渡房隨即成為難事。而2011年1月出臺的《國有土地房屋征收與補償條例》，又使參與征遷干部的工作陷入被動境地⑧?！稐l例》對地方政府限制較多，對被拆遷戶的約束較少，即使被拆遷戶漫天要價，政府也不能進行強拆。理論上，政府能申請地方法院強拆，法院擔心強拆出現(xiàn)意外事件，一般采取拖延塞責的策略。無理型釘子戶的不及時處理，延緩了征地拆遷工作的實施進度，“新天地”項目的地價高達1000多萬/畝。南業(yè)公司為避免重走“新天地”的老路，與市政府簽訂協(xié)議時規(guī)定，如果政府不能如期交付凈地，多出來的支出就由政府包干。南業(yè)公司原打算2016年3月開業(yè)，但棚戶區(qū)房屋征收困難重重，征遷完成時間估計會成問題。

南業(yè)公司實施的“兩改”項目，既有城中村又有棚戶區(qū)。棚戶區(qū)改造的問題在于如何安置。棚戶區(qū)的居民住在市中心，他們大多沒有固定的職業(yè)，靠著居住地的區(qū)位優(yōu)勢，在周邊打工或者做小生意。棚戶區(qū)居民因家庭條件較差，大多數(shù)人會選擇在城郊安置，政府也很樂意在遠郊安置困難戶。如果僅從利益主體的角度考慮，異地還建對于雙方來說都算不錯。異地與就地還建的區(qū)別在于土地區(qū)位。棚戶區(qū)盡管居住條件差，有各種衛(wèi)生、安全問題，居民可以依托城市維持家庭再生產(chǎn)。假如安置房挪到城郊地區(qū)，居民的就業(yè)就將成為問題，就業(yè)連帶出的生計問題，將帶來一系列的社會問題，安置區(qū)也將逐漸演變?yōu)樨毭窨?，那將是中國現(xiàn)代化過程中的大災難。

相比于棚戶區(qū)改造，城中村改造難度更大。城中村與棚戶區(qū)不同，城中村有兩部分居住者。一部分是城中村的原居民，他們基本沒有耕地可耕作，所獲得的社會保障也較少，通過早年的違建和房屋出租，及社區(qū)集體經(jīng)濟的股份分紅，他們得以維持家庭再生產(chǎn)，過上體面而優(yōu)越的生活。一部分是城中村的租房者，城市務工的工資低，且不一定有保障，城中村的房租和生活便宜，正好滿足其家計生產(chǎn)訴求。與棚戶區(qū)改造80%的村民積極支持相比，城中村改造80%的原住民不同意，租房者也不太積極。村民對棚戶區(qū)與城中村改造的態(tài)度差異，主要在于棚戶區(qū)的土地屬于國有，房屋多是自住，房屋建設緊密，居住條件極差，但城中村的土地屬于共有私用，房屋除開自住還可用于出租，農(nóng)民可以無償分享土地級差地租，城中村改造的還建房雖然是大產(chǎn)權，但那是他們生活必須的棲居之地，土地級差收益都被“住”掉了，城中村村民必須自主謀求職業(yè)。城中村改造抬高城區(qū)房租價格，使打工者棲身城市更困難，打工者要獲得較多的節(jié)余，就要到距離更遠的城郊村居住，不僅不利于農(nóng)民的城市就業(yè)，還會因就業(yè)無保障、人口的集聚，加速城中村的形成。另外，城中村集體經(jīng)濟改造后按商品房價，轉化為產(chǎn)業(yè)用房和公共服務房。居委會并不情愿，居委會擔心的是，還建的商鋪和商品房，是否建在路邊還不確定，到時萬一房價降了怎么辦。社區(qū)書記會提交申請，要求開發(fā)商還建時產(chǎn)業(yè)用房優(yōu)先，以保障集體房屋和商鋪盡早出租。

四、中西部城市建設向何處去

低效用地是否低效，取決于采取何種標準。如果僅從土地經(jīng)濟效益的角度看，城中村、棚戶區(qū)土地可稱得上低效土地。實際上，城中村居民建有不少握手樓、貼面樓，城中村、棚戶區(qū)的土地基本開發(fā)完畢，土地利用不僅不低效，甚至可以說很高效。僅從建設容量高低和土地產(chǎn)出率的角度界定低效用地是不完整的。

即使采用“不予不取、自求平衡”原則實施“兩改”，也要顧及“自求平衡”的限度。如果項目區(qū)內房屋密度較大，實施的房屋征拆補償會較大，就需要更多低效土地進行平衡。若政府一意孤行地進實施改造，在“不予不取、自求平衡”原則下，村民和集體獲得的補償不會高，房屋拆遷過程中就會有釘子戶，博弈的無序化就會帶來意外事故，征地拆遷的進度就會受影響，政府后續(xù)工作的開展將受阻，開發(fā)商與政府的矛盾也會加大。單純的集約節(jié)約利用城市土地，會帶來低效用地開發(fā)的三大問題。一是造成資源浪費。大拆大建生產(chǎn)出大量的垃圾GDP，與“低碳經(jīng)濟、低碳生活”背道而馳，是對社會發(fā)展成果的嚴重浪費。二是存在市場風險。大拆是為獲取土地，然后大搞商業(yè)開發(fā)，極易出現(xiàn)政策性供給高于市場性需求的問題，引發(fā)金融風險和社會風險。三是征地拆遷耗費行政資源，易積累民怨民憤，工作稍有不慎，出現(xiàn)拆遷事故，會影響社會穩(wěn)定?？偨Y起來，土地利用不僅具有經(jīng)濟內涵，而且具有政治內涵、社會內涵。從某個角度講，土地只是目，經(jīng)濟才是綱，我們應該堅持綱舉目張，而不是以目混綱，擅動根本。

X市“兩改”政策的設想是好的，政府的城市建設理念也很前衛(wèi)，但城市發(fā)展有其自身的規(guī)律。對于三線城市來說，單靠城市品位和形象來吸引大企業(yè)落戶很是困難，“總部經(jīng)濟”和高端產(chǎn)業(yè)對城市的經(jīng)濟容量和人才素質有要求。三線城市僅靠優(yōu)惠政策、公共服務來促成大企業(yè)落戶和發(fā)展不科學。貿然大幅度提高城市環(huán)境和品位，將扼殺三線城市自身的發(fā)展活力。僅僅因為X市在湖北省內地位較高就大手筆建設，將使城市未來背負巨大的經(jīng)濟風險和社會風險。從X市可持續(xù)發(fā)展的角度講，X市的城市發(fā)展著眼點應是，利用好廉價土地的優(yōu)勢，搞好城市基礎設施建設，保證企業(yè)較低的進入成本，在東部產(chǎn)業(yè)轉移的大潮中占得先機。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規(guī)模不斷提升、產(chǎn)業(yè)結構升級的成功，才是推動城市空間變革的重要力量。低效用地再開發(fā)具有歷史階段性，對于中西部的城市發(fā)展來講，集約節(jié)約利用土地是必要的，但通過低效土地再開發(fā)來倒逼城市發(fā)展，并不合適廣大的中西部地區(qū)城市。

改善民生很重要，但應該循序漸進，科學規(guī)劃，而不是全面開花，搞城市。城中村的形成是我國城市化過程定階段的產(chǎn)物，有其自身的規(guī)律性，與我國當前的發(fā)展形勢相契合，且無論原居民還是租房者都不愿意改造，只是為了城市形象和城市品位，實施城中村改造不是明智之舉。產(chǎn)業(yè)升級首先是個市場行為，是企業(yè)行為，其次才是政策引導。產(chǎn)業(yè)升級不是一朝一夕能完成，不是建幾個CBD、建些寫字樓就完事。任何一個成熟的經(jīng)濟體，都不是只有高端產(chǎn)業(yè)，而無中低端產(chǎn)業(yè)。只有高中低產(chǎn)業(yè)相互配合，才能實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展與民生改善的目標。城市發(fā)展應該有“市長思維”，不應該有“開發(fā)商思維”，沒有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市快速擴張即是無源之水?！笆虚L思維”指當政者既要考慮經(jīng)濟的快速發(fā)展，也要注意發(fā)展的均衡性及可持續(xù)性，要有全局思維，有長遠打算，對城市發(fā)展有規(guī)劃有調控，而不是為一己政府得好處而不顧其他。

X市的“兩改”政策實踐告訴我們，一刀切地鼓吹土地高效利用，有時會帶來負面的社會后果。地方政府應捋清產(chǎn)業(yè)結構與土地利用的辯證關系，因地制宜地穩(wěn)妥推進城市建設的速度，在集約土地利用的基礎上推動城市經(jīng)濟總量的提高。好大喜功、急功近利式的城市建設，應立即停止。

注釋：

①此系中國土地勘測規(guī)劃院“中部地區(qū)土地政策實施檢測評估”項目。

②我們根據(jù)開發(fā)商的說法做出商業(yè)開發(fā)和商品房的比例劃分。

③若不將常年進城務工的人口統(tǒng)計在內，X市城區(qū)的戶籍人口不到120萬人，30萬左右的農(nóng)民在X市城區(qū)打工。

④所謂城市新社區(qū)，也是集高端商業(yè)、酒店、辦公、休閑、娛樂、居住于一體，與城市綜合體差別不大。

⑤所謂現(xiàn)代新城，也是規(guī)劃建設集大型高端商業(yè)、高端辦公、文化娛樂、星級酒店于一體的綜合體。

⑥X市另外2個城區(qū)的人口會到各自城區(qū)買房，且它們也在搞城中村、棚戶區(qū)改造，也會有不少城市綜合體。

篇3

關鍵詞：拆遷致富；返貧；持續(xù)致富

自2008年廊坊三年大變樣工程啟動以來，以改變城鄉(xiāng)面貌、改造城中村為目的的遷拆工作一直是該工程的重要部分，包括周各莊、董村、北昌等在內的城中村的拆遷工作基本上按照計劃在有條不紊地推進，而龍河周邊村莊及小王莊等區(qū)域的拆遷改造工作也在籌劃實施中。從實際市容改造來看，拆遷工作使城市增色不少。當然，在這利益鏈中充當最主要角色的就是作為拆遷主體之一的村民了。盡管在就拆遷、回遷等事宜上，相關部門與村民們之間總存在這樣或那樣的矛盾，但不可否認的是，有不少村民受益于拆遷補償，這種補償既有以分配回遷房的形式，又有直接以現(xiàn)金補償?shù)男问?。許多村民手頭不僅擁有幾套房屋，而且還有不少流動資金，由此擺脫貧困、過起了“有錢人”的生活。然而，讓人擔憂的是，這部分因拆遷突然致富的村民在以后的生活中卻隱藏著返貧的危機。相關政府部門對這一現(xiàn)象應該有一定的預見性，細究拆遷致富農(nóng)民可能返貧的原因，并有的放矢地制定相應政策，引導他們走持續(xù)致富的道路。

一、拆遷致富農(nóng)民返貧危機的原因

事實上，由于拆遷而短時間暴富的農(nóng)民面對的不僅是金錢與物質的誘惑，而且還有傳統(tǒng)價值觀念受顛覆時而產(chǎn)生的不適感。短時間的暴富似乎使村民們一直信奉的勤勞致富、勤儉持家等傳統(tǒng)價值觀念失去了有效性，而觀念上的裂變往往讓他們感到過度興奮、甚至緊張和焦慮等不健康情緒。有人渴望迅速地完成從“農(nóng)民”到“城里富翁”這種身份上的轉型，還有人則在物欲上產(chǎn)生更強烈的欲望，期望利用手中的資金從市場經(jīng)濟中獲取更多的利益。更重要的是，這種價值觀念的落差帶來的不僅是情緒上的巨大波動，而且還為這部分農(nóng)民埋下了返貧危機。

如果說貧困是指“人們在長時期內不足以獲得足夠的收入來維持一種生理上要求的、社會文化可接受的、社會公認的基本生活水準的狀態(tài)”，［1］對于手握大額征地拆遷補償款的農(nóng)民來說，這種貧困狀態(tài)儼然與自己毫無干系。相反，他們覺得自己已經(jīng)跨入富人行列，而他們證明自己已經(jīng)成為富翁的重要手段之一就是奢侈性消費?？膳碌氖?，這種畸形的消費心理為他們日后的返貧打下了伏筆。為了維持生存以及追求好的生活質量，人們在衣食住行等方面所做的消費支出本無可厚非。但是，對于那些試圖通過消費來彰顯自己身份的人來說，消費已不僅僅是一項人們每天按部就班進行的日常行為，而是“由一種工具價值上升為人的本質，成為人的本體論中不可或缺的一個環(huán)節(jié)”。［2］養(yǎng)成這種消費習慣的村民在消費時注重的已不再是商品的使用與交換價值，而是商品的符號價值。他們片面地追求名牌，相互進行攀比，逐漸受制于夸富性消費心理的支配。有些村民在擁有巨額資金后，一個直接反應就是買豪宅、購好車，造成手頭資金迅速流失，出現(xiàn)有宅無人住、有車無力養(yǎng)這種既浪費又無奈的情況。另外，還有人則通過大宴賓客的方式來顯示自己的財力，似乎出入茶樓酒店就能證明自己的富翁身份。然而，隱藏在這種日出斗金的消費習慣之下的自然就是返貧危機。畢竟，拆遷補償款終究有用完的一天。

另一方面，有些因拆遷致富的農(nóng)民由于物資生活一時的富足，淡忘了艱苦奮斗、勤勞節(jié)儉的良好傳統(tǒng)，從而使自己極有可能重新返回到貧困的生活狀態(tài)。由于手握重金，有些驟富起來的農(nóng)民整天沉溺于追求物質享受，無心再打理農(nóng)活，甚至出現(xiàn)荒蕪農(nóng)田的現(xiàn)象。這部分農(nóng)民結果變得游手好閑、好逸惡勞，甚至沾染上賭博等惡習。在城中村改造過程中存在的另一類現(xiàn)象就是除了舊房拆遷改造之外，還有一些農(nóng)田被征用，造成一部分農(nóng)民成為失地或少地農(nóng)民。這部分農(nóng)民中有不少人由于有拆遷與征地款的支撐，往往選擇待業(yè)在家。雖然他們有時也會出門尋找適合自己的活計，但是他們大多不愿從事諸如保潔、保姆等服務類行業(yè)，歧視性地認為只有“窮人”才會選擇那些行業(yè)。與此同時，他們又沒有掌握能夠勝任更專業(yè)行業(yè)的技術，造成眼高手低的尷尬局面。這些表面上被迫閑散在家的農(nóng)民雖然不像那些好逸惡勞的人，但最終和他們一樣只能等來坐吃山空的結局。

還有一個可能導致部分農(nóng)民的生活質量甚至不如領到拆遷補償款之前的原因依舊與他們對這部分資金使用不當有關。這并不是因為他們浪費性消費或坐吃山空的原因，而是由于他們盲目投資造成的結果。有些農(nóng)民確實有心想當市場經(jīng)濟的弄潮兒，想利用已有的資金與市場進行博弈，從而帶來長期效益。與上述行為不同，這部分農(nóng)民的想法與做法是值得提倡與鼓勵的?？墒牵钊诉z憾的是，由于商業(yè)經(jīng)驗缺失、判斷失誤等原因，其中有不少人最終血本無歸的現(xiàn)象并不鮮見。筆者調查發(fā)現(xiàn)，除了涉足餐飲業(yè)、服裝業(yè)或百貨零售業(yè)之外，還有許多人投身股市與基金。但由于缺乏對股市風險的把握，不少人都被套牢。更有甚者，有些人由于盲目尋找中介，被人蒙騙而損失錢財?shù)氖吕⒉货r見。

二、拆遷致富農(nóng)民持續(xù)致富的對策

丁軍與陳標平兩位學者在探析農(nóng)村返貧現(xiàn)象時，認為有三方面的原因，即“主體素質的不可持續(xù)性”、“供體扶持的不可持續(xù)性”、“載體循環(huán)的不可持續(xù)性”。這里的主體當然指的是返貧農(nóng)民，而供體指的是外部社會資源，載體則指自然資源。他們進而認為，只有使三者均衡發(fā)展，從“促進主體素質的持續(xù)提高”、“確保供體資源的持續(xù)供給”與“保證載體的可持續(xù)循環(huán)”三方面入手，才能扼制農(nóng)村返貧現(xiàn)象的發(fā)生。［3］兩位學者的建議對我們如何幫助拆遷致富農(nóng)民走上持續(xù)致富道路具有積極的啟發(fā)意義。在這里，拆遷致富的農(nóng)民是主體、政府部門可以看成是供體資源，而農(nóng)民出讓的土地可以看成是載體。當我們在思考拆遷致富農(nóng)民的未來發(fā)展時，應該同時考慮到這三方面的因素，使之互相融通。值得強調的是，這三者中，作為供體的政府部門起著非常重要的協(xié)調引導作用。

首先，政府部門應該加強宣傳力度，對已致富的拆遷農(nóng)民進行合理的思想教育。應該讓他們意識到夸富型消費行為的害處，只有合理的消費行為才既有利于身心健康又有利于拆遷資金的有效使用。尤其需要讓他們保持先前吃苦耐勞、樸素奮斗的優(yōu)良品質，幫助他們克服好逸惡勞、貪圖享受的不良習慣。

其次，相關部門還應該采取措施讓這部分失地農(nóng)民盡快融入城市化的進程中，使他們適應自己從“農(nóng)村人”變成“城里人”這種角色的轉變。為了實現(xiàn)這個目標，我們可以從三方面入手：第一，對這部分農(nóng)民進行技能培訓教育，使他們掌握一技之長。第二，幫助他們理財、引導他們進行良性投資。手握拆遷款的農(nóng)民關心的一個重要問題就是如果使已有的資金增值、如何使資金利潤化。相關部門可以從金融信息、聘請理財專家開設講座等方式入手，為他們提供多種渠道的投資信息。對那些有志于從事餐飲業(yè)、服裝業(yè)、酒店業(yè)等實體行業(yè)的人，相關部門可以協(xié)助他們做好市場調查、進行地段與風險評估，盡可能避免盲目投資的現(xiàn)象。第三，在醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險方面，使他們盡快與城市接軌。雖然近幾年來，我國農(nóng)村醫(yī)療改革與社會養(yǎng)老也在穩(wěn)步進行，但是與城市相比，這些福利制度還遠不健全。既然拆遷致富的農(nóng)民歸因于城市改造的進程，那么這部分農(nóng)民在醫(yī)療保障等方面自然也囊括在城市規(guī)劃之內。社會資源的持續(xù)保障在減少這部分農(nóng)民的后顧之憂同時，也將確保他們不至于因為看病貴等外部原因而返貧。

最后，在防止拆遷致富農(nóng)民返貧方面，我們還應該考慮到作為載體的農(nóng)民所出讓的土地在其中的作用。盡管我們稱這部分因拆遷而受益的農(nóng)民為“富裕農(nóng)民”，但實際上這個命題掩蓋了兩個基本事實：一方面，他們所得的拆遷補償款往往是一次性的，從而決定了其金額的有限性；另一方面，他們使用這部分款項時，含有明年的錢拿到今天來用的意味。這兩個事實從《土地管理法》對土地補償款的規(guī)定可以看出：“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍”。其中的“總和”自然強調了一次性，而“被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍”則涵蓋了土地未征收時的未來收益。實際上，農(nóng)民失去土地本身就是為他們日后返貧埋下了隱性危機。畢竟，對于農(nóng)民來說，失去土地就意味著動搖賴以生存的根本。要解決這個矛盾，我們有必要探討一條道路，使拆遷農(nóng)民在失地之后仍然能持續(xù)享受到土地被城市規(guī)劃之后繼續(xù)增值的好處。這條道路的具體方案與實施需要社會各方力量來共同探討，但有論者根據(jù)現(xiàn)行《物權法》的規(guī)定，提出讓市場來確保農(nóng)民轉讓土地時的利益的思路值得大家來關注。他建議說，“在確立用益物權的基礎上，使土地的流轉方式正常地歸于市場化，即通過市場競爭確定合同對價的方式來使土地承包經(jīng)營權人以外的主體獲取土地的用益物權，以此保障農(nóng)民獲得轉讓土地所應得的收益”。［4］該觀點突出之處就在于看到了法制與市場這兩大因素在維護農(nóng)民出讓土地時的利益，筆者認為具有相當?shù)暮侠砼c可行性。

城市的拓寬與發(fā)展是一種合力的結果。當廊坊市城中村或市郊農(nóng)民從大局出發(fā)，響應政府規(guī)劃部門的拆遷安置計劃時，相關部門也應為這部分農(nóng)民的未來生活多做些考慮，而不是簡單地采取一次性補貼了事的方式。相反，只有在幫助他們樹立正確消費觀念、協(xié)助他們再就業(yè)、找準合理的投資渠道等方面下工夫，引導他們走持續(xù)致富的道路，才有利于建設一個和諧穩(wěn)定的廊坊。

參考文獻：

［1］ 凌國順，夏靜.返貧成因和反貧困對策探析［J］.云南社會科學，1999，（5）：4.

［2］ 張劍.消費主義批判的生態(tài)之維――基于視角的一種解讀［J］.南京社會科學，2010，（4）：103.

篇4

國人多地少,耕地保護形勢嚴峻,而土地的粗放利用卻非常突出,尤其是在廣大農(nóng)村,村鎮(zhèn)建設規(guī)模擴張,村鎮(zhèn)布局分散,閑置浪費土地現(xiàn)象非常嚴重。近年來,一些地區(qū)開始進行引導農(nóng)民集中居住的探索。最近,我們對北京、上海、江蘇、浙江、四川、山東等省市的十余個縣市農(nóng)民集中居住問題進行了調研。

一、引導農(nóng)民集中居住的主要模式

1.建設農(nóng)民集中居住小區(qū)。集中居住小區(qū)是因工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)占地搬遷而產(chǎn)生的農(nóng)民集中居住的主要形式,適合已經(jīng)失去耕地或僅有少量耕地的城郊型農(nóng)村。這種模式的優(yōu)點是沒有原來村莊布局的限制,可以完全按照需要進行科學布局,房屋設計、基礎設施、公共配套服務設施及社區(qū)管理等都采用城市小區(qū)標準,是一種城市化了的農(nóng)民新社區(qū)。昆山市大力推進集居住、生活、休閑、購物、物業(yè)管理于一體、功能現(xiàn)代化的農(nóng)村新型社區(qū),新型社區(qū)以多層公寓樓替代了原來農(nóng)村一戶一宅的居住模式。

2.引導農(nóng)民進小城鎮(zhèn)居住。這種模式適合已經(jīng)完全失去土地或已將土地流轉出去的農(nóng)民,其優(yōu)點是有利于農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉移,提高農(nóng)民生活質量和改變傳統(tǒng)觀念習俗,共享城市的基礎設施、公共服務及現(xiàn)代都市文明。蘇州市吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)高起點規(guī)劃、高標準建設農(nóng)民安置小區(qū),將農(nóng)民居住向城鎮(zhèn)集中。浙江省余姚市制定優(yōu)惠政策,鼓勵偏遠山區(qū)移民到城鎮(zhèn)。

3.建設中心村。中心村建設一般是根據(jù)鎮(zhèn)村布局規(guī)劃重新調整農(nóng)村居民布局,引導農(nóng)民新建住房向新規(guī)劃的區(qū)域內集中,然后逐步退出原居住點。中心村建設一般以規(guī)模較大、區(qū)位較好、基礎設施相對齊全的村莊為基礎,通過整治、擴建等措施著力提高基礎設施及公共服務能力,增強帶動輻射能力,引導周邊及偏遠分散的自然村住宅整合、集中到一起,使之成為一定地域范圍內環(huán)境優(yōu)美、布局合理、基礎設施和公共服務較為完善的農(nóng)村新型社區(qū)。以建設中心村為重點引導農(nóng)民集中建房,一般適合距離城市規(guī)劃控制區(qū)相對較遠的、生活方式仍以農(nóng)業(yè)為主的一般農(nóng)村地區(qū)。

二、處置節(jié)省出宅基地的方式

1.收歸國有,將土地用于市政建設或有償出讓。這種方式是在對被拆遷戶進行補償后,將宅基地收歸國有,然后將這些土地用于市政建設,或者采用招拍掛、協(xié)議出讓等方式公開出讓,用于二、三產(chǎn)業(yè)用地。這種方式在城市拆遷改造中較為常見。

2.由農(nóng)村集體自己開發(fā)。這種方式是將集中居住后節(jié)省的宅基地置換成二、三產(chǎn)業(yè)用地,由村級組織牽頭統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營,把土地巨大的增值收益留在集體內部。成都市龍泉驛區(qū)龍公華村集中統(tǒng)一修建農(nóng)民住宅區(qū),用宅基地整理出來的耕地置換位于成龍路沿線的耕地,再將置換得到的土地作為集體建設用地用于二、三產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

3.將節(jié)省的土地留一部分給村集體。這種處置方式是將節(jié)省的一部分土地收歸國有,一部分土地留給農(nóng)村集體開發(fā)經(jīng)營,用于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè),提高村級組織的收入。蘇州市明確規(guī)定,加快農(nóng)民向居住區(qū)集中,加大宅基地置換力度,置換后增加的土地,原則上20%～40%作為集體非農(nóng)建設用地。上述集體非農(nóng)建設用地,以鎮(zhèn)或街道為單位,組建市場化運作主體,并置換到產(chǎn)出快、效益高的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)或規(guī)劃區(qū)內發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)(但不得進行任何形式的商品房開發(fā)),產(chǎn)權和收益歸村集體所有,并通過股價形式量化給農(nóng)民,農(nóng)民按股分紅。

4.有償收購宅基地置換指標,新增耕地歸原村集體使用。余姚市對農(nóng)村宅基地整理復墾指標鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村集體不使用的,允許市內有償流轉,市土地開發(fā)整理中心有償收購,價格為每畝5萬元,政府將收購的宅基地置換成建設指標公開出讓。農(nóng)村宅基地整理復耕后新增有效耕地歸村級集體經(jīng)濟組織所有,允許在土地所有權不變和土地用途不改變的前提下,重新發(fā)包,有償流轉,土地承包收益歸村集體經(jīng)濟組織所有。

三、引導農(nóng)民集中居住過程中存在的問題

1.存在片面擴大建設用地來源傾向。一些地方以集約利用土地為名,大力推進農(nóng)民集中居住,然后將節(jié)約出的土地置換為建設用地指標,出現(xiàn)了為滿足城市用地需求而擴大農(nóng)民集中居住的傾向。以擴大城市建設用地規(guī)模為動機讓農(nóng)民集中居住,脫離了農(nóng)民集中居住的根本目的,容易造成侵犯農(nóng)民的宅基地權益。

2.對農(nóng)民房產(chǎn)、宅基地補償不到位。一是只對農(nóng)民“合法確權”的房屋面積給予安置補償,對超出的面積僅僅按成本價補償,有的甚至不給予補償;二是對宅基地不給予補償,或只給予“合法確認”面積補償;三是安置房一般還是集體土地產(chǎn)權證,不能直接上市交易,如果要變?yōu)榭缮鲜薪灰椎姆慨a(chǎn),還必須補繳一部分土地出讓金;四是補償標準偏低,農(nóng)民得到的補償與同類同地段的商品房價格相比,與土地拍賣出讓的價格相比,差距懸殊。

3.城鄉(xiāng)規(guī)劃不銜接。存在重城市、輕農(nóng)村及城鄉(xiāng)規(guī)劃分割的傾向,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃的意識和觀念相對比較薄弱,造成城市和鄉(xiāng)村的重大基礎設施不能實現(xiàn)有效對接,降低了公共基礎設施的利用效率,也阻礙了鄉(xiāng)村分享城鎮(zhèn)的公共資源。

4.資金來源無保障。引導農(nóng)民集中居住,住房建設和基礎設施及公共服務設施配套需要耗費巨大的資金。浙江余姚市的調查發(fā)現(xiàn),對一個村進行綜合環(huán)境整治一般需要1000萬元,拆遷一個村需要3000萬～5000萬元。目前,絕大多部分農(nóng)村沒有區(qū)位優(yōu)勢,土地升值潛力有限,地方政府、村級組織以及農(nóng)民自己都沒有足夠的資金來支撐,資金不足已成為制約余姚宅基地整理的主要因素。按照目前規(guī)定,宅基地置換的資金大部分由試點鎮(zhèn)自籌。但由于安置在先,因此存在一個滯后效應。這種滯后效應還表現(xiàn)在農(nóng)民社會保障的落實及承包地的轉讓有賴于今后建設項目的帶動,其中的等待期也難以確定。在時間差內,由于置換資金存在缺口及無法落實社會保障,出現(xiàn)了參與置換的農(nóng)民特別是老年農(nóng)民生活得不到保障等現(xiàn)實問題。

5.一些地區(qū)存在村莊撤并力度過大問題。一些地方出現(xiàn)了盲目推倒農(nóng)民住房,重新規(guī)劃、重新建設的大拆大建傾向,不僅破壞了鄉(xiāng)村的自然形態(tài)特征和人文傳統(tǒng),也造成了極大浪費,更加重了農(nóng)民的負擔。

四、引導農(nóng)民集中居住有關政策問題的思考

1.堅持“大穩(wěn)定、小調整”原則,不宜大拆大建。衡量村莊布局合理包含安全性、方便性、經(jīng)濟性、可持續(xù)性等要求,應把握以下幾個尺度:(1)能夠使生產(chǎn)與生活較好地結合起來,使多數(shù)居民能夠就地就業(yè),使部分居民能夠借助于便捷的交通到異地工作;(2)能夠按照城鄉(xiāng)一體化的標準實現(xiàn)全面提高農(nóng)村生活質量的要求,為農(nóng)村享受到與城鎮(zhèn)同等水平的生活質量創(chuàng)造空間條件;(3)能夠充分保持農(nóng)村的功能、文化和景觀特色;(4)遵循人與自然和諧的宗旨,發(fā)展節(jié)約型、循環(huán)型、環(huán)境友好型村莊,實現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材。

改革開放以來,廣大農(nóng)村地區(qū)經(jīng)歷了住房翻建、基礎設施建設、村莊改造、環(huán)境整治等多次重點活動,村莊的面貌發(fā)生了明顯變化,村內的基礎設施及公共配套服務有了一定改進。從村莊布局的合理尺度來看,通過進一步規(guī)劃和改造,多數(shù)村莊還是能夠滿足村民對于居住和生產(chǎn)的需求。因此,農(nóng)民集中居住應該堅持大穩(wěn)定、小調整原則。

根據(jù)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢,目前我國農(nóng)村居民點在未來規(guī)劃期內將面臨不同前途:大部分農(nóng)村將繼續(xù)保持典型農(nóng)村的特征或內涵,即居住人口仍以從事農(nóng)業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)活動為主,村莊經(jīng)過改造成為現(xiàn)代化水平較高的農(nóng)村居民點;一部分農(nóng)村將成為以非農(nóng)活動為主、兼有農(nóng)業(yè)經(jīng)營的新型鄉(xiāng)村社區(qū);還有一部分目前的農(nóng)村將轉變?yōu)榛旧蠜]有農(nóng)業(yè)活動的城鎮(zhèn)社區(qū)。

2.不能違背經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)律,急于求成。農(nóng)民是否適合集中居住,是否愿意集中居住,在很大程度上取決于農(nóng)民的收入水平和當?shù)氐慕?jīng)濟社會發(fā)展水平。當前,在我國絕大部分農(nóng)村地區(qū),農(nóng)業(yè)還是農(nóng)民主要的生產(chǎn)活動,庭院經(jīng)濟和家庭養(yǎng)畜還是重要收入來源,土地還是主要的保障手段,傳統(tǒng)習俗和鄰里觀念還比較強,以村莊為主要形式的農(nóng)村居民點還是比較適合農(nóng)村居民居住和從事各種生產(chǎn)活動。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展,非農(nóng)產(chǎn)業(yè)成為農(nóng)民主要的就業(yè)領域,收入水平有了很大提高,農(nóng)民自然就會向往現(xiàn)代化的社區(qū)生活。因此,在推進農(nóng)民集中居住的過程中,既要積極引導,加大宣傳,使條件成熟的地區(qū)通過集中居住提高農(nóng)民的生活質量,更要尊重農(nóng)民的意愿,保障農(nóng)民的權益,遵循農(nóng)業(yè)、農(nóng)村的自然規(guī)律和經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)律,使農(nóng)民集中居住與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程相協(xié)調,與現(xiàn)代化建設總體布局相銜接,綜合考慮農(nóng)民的生產(chǎn)生活、適應能力和接受過程,通過政策引導、典型示范,穩(wěn)步推進。

3.保障農(nóng)民的知情權和參與權。讓廣大農(nóng)民了解相關的政策法規(guī),保障他們集中居住全過程的知情權,調動他們參與集中居住區(qū)建設的積極性和主動性,是引導農(nóng)民集中居住成功的關鍵。在集中居住區(qū)規(guī)劃和實施的過程中,不僅涉及到重建居民點的選址,還涉及到基礎設施的建設、拆遷補償、戶型設計、房屋建設、景觀美化等,這些都是與群眾利益密切相關的重大問題,要保障農(nóng)民全方位了解、全過程參與,真正把農(nóng)民的知情權、參與權落到實處。

4.搞好城鄉(xiāng)規(guī)劃的銜接工作。一是要做好重大基礎設施規(guī)劃的銜接。在公共交通、供水供電、通信郵電、垃圾處理、污染治理、環(huán)境保護等各類基礎設施規(guī)劃方面做好城鄉(xiāng)規(guī)劃的銜接,加強城鄉(xiāng)之間有關基礎設施的整合與協(xié)作,合理配置區(qū)域基礎設施和重要公共設施,統(tǒng)一規(guī)劃建設城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的市政公用設施,促進城鄉(xiāng)設施建設規(guī)?；头諈^(qū)域化,實現(xiàn)共建共有、共管共享。二是要做好公共服務配套設施的銜接。教育、醫(yī)療、文化、衛(wèi)生等要按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的要求,均衡合理配置公共服務資源。無錫、張家港、昆山等城市按照集中、集聚、集約的原則,統(tǒng)籌市域城鄉(xiāng)空間布局,對城鎮(zhèn)空間結構進行優(yōu)化整合,為城鄉(xiāng)規(guī)劃銜接提供了寶貴經(jīng)驗。

篇5

Abstract：Along with the material life level's enhancement, is becoming the local farmer's call gradually in our country partial countryside area carrying out modern estate management. This article obtains from estate management's content, to unify our country rural development the present situation and the question, carries on the discussion to the prospects for development, and aims at the question which appears to put forward the policy proposal.

關鍵詞：現(xiàn)代物業(yè)管理 農(nóng)村城市化 公共事務管理

key words：Modern estate management countryside urbanization public administration

作者簡介：彭麗花（1984-），女，漢族，廣東廣州，研究生，廣東理工職業(yè)學院工程技術系物業(yè)管理專業(yè)老師。

何麗萍（1977-），女，漢族，廣東廣州，研究生，廣東省廣播電視大學講師。

一、 我國農(nóng)村發(fā)展物業(yè)管理的可行性分析

改革開放后，我國處在一個經(jīng)濟高速發(fā)展的時代，昔日的農(nóng)村也發(fā)生了翻天覆地的變化。農(nóng)村城市化不僅帶來農(nóng)民生活水平的提高，還導致他們生活觀念的改變，他們迫切希望改變農(nóng)村物業(yè)環(huán)境中所存在的一些問題。然而，農(nóng)村的管理不同于城市，“兩委”來管理村中公共事務，沒有或鮮有專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐。理想與現(xiàn)實的差距，讓現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村有了實行的可能性。

（一） 農(nóng)村城市化的影響

1、 農(nóng)民生活水平的提高

從1978年到2010 年，我國農(nóng)民人均純收入由133.6元上升到5919元，增長了43倍。使得農(nóng)民的生活發(fā)生了巨大變化，現(xiàn)在農(nóng)民可以通過種地、養(yǎng)殖、外出打工、房屋出租等多種方式增加收入，收入渠道已經(jīng)實現(xiàn)了多元化，這就為農(nóng)村發(fā)展物業(yè)管理奠定了物質基礎。

2、 農(nóng)民生活方式發(fā)生了改變

隨著社會主義新農(nóng)村的建設步伐的加快，農(nóng)民對居住環(huán)境改善的要求日益凸顯，迫切希望改善農(nóng)村臟、亂、差的局面，也希望農(nóng)村能夠建立起健全的社會保障體系。越來越多在外務工的農(nóng)民工習慣了城市里的生活方式與消費習慣，尤其是現(xiàn)在的80、90后，回到農(nóng)村生活有種不適應的感覺，而農(nóng)村配套的文化、體育、娛樂設施相對落后。

3、 農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展

農(nóng)村城市化既為農(nóng)村帶來了資金與技術，也帶來了先進的管理理念?，F(xiàn)在越來越多的農(nóng)村根據(jù)本地優(yōu)勢，發(fā)展手工業(yè)、加工業(yè)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，這些企業(yè)的入駐，迫切希望有專門的物業(yè)管理公司為之管理廠房、辦公樓等物業(yè)。

（二） 農(nóng)村公共事務的管理模式存在的問題

目前，我國絕大多數(shù)農(nóng)村公共事務管理主要是在村委會的領導下，以“村―組”兩級，在“兩委”（村支部委員會、村民委員會）的領導下開展工作的傳統(tǒng)村級治理模式。

這種傳統(tǒng)的管理模式不適應社會主義新農(nóng)村建設的任務，不適應的問題日益凸顯，表現(xiàn)在以下兩個方面：第一、公共事務管理上的缺位。3~5人組成的村“村兩委”在組織和管理上勢單力薄，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、村莊規(guī)劃、衛(wèi)生保潔、治安維護、水利建設、森林防火等工作的管理和推動上出現(xiàn)了“斷裂”現(xiàn)象，組織和服務群眾的作用明顯不足。第二、公共事務管理的不到位。村“兩委”在民主議事、民族決策、建議意見等方面實際作用不大，實際工作中越來越明顯地局限于簽字、發(fā)通知單、傳話筒等。同時，由于村“兩委”在完成上級布置的諸多任務后，大多已經(jīng)筋疲力盡，因而對于村民要求改善生產(chǎn)生活等各種訴求難于顧及，在公共事務的管理與服務到位上比較難，群眾意見很大。

（三）農(nóng)村物業(yè)發(fā)展存在的問題

我們在看到農(nóng)村發(fā)展過程中好的一面，也不容忽視農(nóng)村存在的問題，下面我們主要從與物業(yè)管理息息相關的六個方面來探討：

1、農(nóng)村清潔衛(wèi)生環(huán)境差，到處存在著亂堆放、亂張貼、污水亂排放的現(xiàn)象，造成了農(nóng)村給人“臟亂臭”的形象，在家園、田園清潔和水源清潔方面都亟待改善。

2、農(nóng)村治安環(huán)境不好，一些無業(yè)青年到處流竄，偷盜、搶劫事件時有發(fā)生，造成了農(nóng)村的不安定因素。

3、農(nóng)村規(guī)劃設計方面缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。這主要體現(xiàn)在房屋的建設、綠化的設計上各自為陣，使得農(nóng)村景觀雜亂無章，也導致相鄰物權的問題不斷凸顯。

4、農(nóng)村物業(yè)、設施設備的老化。農(nóng)村道路、水利設施因失修、缺少維護所引發(fā)的各種新問題層出不窮。農(nóng)村房屋設計上的存在著的先天不足，加上后天缺乏必要的養(yǎng)護，導致房屋漏水、墻體開裂、電線短路著火等現(xiàn)象都時有發(fā)生。

5、農(nóng)村大量留守人口的社會保障問題。由于大量青壯年勞動力大都外出務工了，留下了老年人、小孩在家，而老、少人群在面臨突發(fā)事件，如疾病時所需要的社會關懷、社會保障極為迫切，這就需要一個公共事務服務的部門能夠承擔起對這部分弱勢群體的救助與服務工作。

二、農(nóng)村推行現(xiàn)代物業(yè)管理的好處

物業(yè)管理在我國農(nóng)村實行已經(jīng)有了成功的案例。2007年9月，我國首個農(nóng)村綜合物業(yè)管理站在河北涿州市盧家場開張，由此拉開了中國式農(nóng)村物業(yè)管理在史冊上的序幕?，F(xiàn)代物業(yè)管理這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務、市場化經(jīng)營為一體的管理模式在農(nóng)村一但出現(xiàn)，利用農(nóng)村現(xiàn)有的資源和城市現(xiàn)代化手段，將會顯示出強大生命力，對于農(nóng)民、農(nóng)村、政府、物業(yè)服務企業(yè)四方來說均是一種“多贏”的結果。

1、對農(nóng)民來說，推行現(xiàn)代物業(yè)管理，能夠讓農(nóng)民擺脫農(nóng)村清潔衛(wèi)生“臟亂臭”的局面，生活在一個干凈、安全、舒適的環(huán)境，同時也能夠享受到城市人所特有的“待遇”――物業(yè)服務，提高生活的品質，提高農(nóng)民的幸福指數(shù)。

2、對于農(nóng)村來說，推行現(xiàn)代物業(yè)管理，意味著“村-組”的村中公共事務管理模式將要向“村-社區(qū)”的管理模式轉變，能夠加快社會主義新農(nóng)村建設的步伐，促進農(nóng)村生產(chǎn)、生活和生態(tài)效益的協(xié)調統(tǒng)一。這也將縮小城鄉(xiāng)二元結構的差距，推進城鄉(xiāng)一體化的進程。

3、對于政府來說，傳統(tǒng)的管理模式下村“兩委”在公共事務管理上的缺位與不到位，導致了村民與基層組織的矛盾。政府脫身于日常的“物業(yè)服務”事項上，更能夠起到方針政策的把握及對村中大事的決策上，而對物業(yè)服務企業(yè)的工作開展起到一個監(jiān)督、引導的作用。

4、對于物業(yè)服務企業(yè)來說，進軍農(nóng)村是一個新的市場，能夠拓展它的業(yè)務空間， 實現(xiàn)業(yè)務來源的多元化。按照物業(yè)管理有關理論，有物業(yè)覆蓋的地方，就有物業(yè)管理活動的空間。對于物業(yè)管理行業(yè)來說，這也是一個有利的探索，能夠有利的推進整個行業(yè)向前更一步。

三、 農(nóng)村推行現(xiàn)代物業(yè)管理過程中面臨的困難及政策建議

現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村推行的設想是很美好，但是前進的道路上卻不是一帆風順的，結合已有的“盧家場模式”、“寧波慈溪模式”、“深圳寶安模式”等，我們來分析農(nóng)村發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理將面臨的困難，以及這些先行者的一些成功經(jīng)驗。

第一、物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)費普遍存在著經(jīng)費不足的瓶頸。物業(yè)服務行業(yè)作為微利行業(yè)，流動資金一般有限。面對著農(nóng)村龐大的物業(yè)市場，很多物業(yè)設施需要百廢待興或者亟需配套建設。如在我國西部農(nóng)村要實現(xiàn)沼氣物業(yè)化管理，需配備垃圾分類池、污水處理池、發(fā)酵塔、沼渣車以及凈化爐等設備，這需要一筆龐大的資金，如果單靠物業(yè)服務企業(yè)投資，日后再慢慢回收成本，這勢必會打擊物業(yè)管理公司的積極性。所以建立多渠道的物業(yè)管理資金籌集渠道對于農(nóng)村的物業(yè)管理公司良性運轉必不可缺。如盧家場村綜合物業(yè)管理站就采取政府補助、社會贊助和村民自籌結合的辦法建立起來的。深圳龍崗區(qū)完成對城中村的改造其扶持政策是區(qū)財政按建筑面積2元/M2標準對社區(qū)予以物業(yè)管理啟動資金扶持，街道財政按區(qū)街3:1比例配套扶持。

第二、農(nóng)村物業(yè)管理費該如何收取。一方面是收費標準該如何確立，是按面積還是按人頭收取抑或是按戶來收取？按面積收取是按宅地基面積還是按宅地基加上自留山、自留地的面積收取?……另一方面是村民祖祖輩輩在此居住，對繳費存在著抵制情緒。這些都是在目前的農(nóng)村物業(yè)管理試行地區(qū)存在著爭議的問題，也給我們物業(yè)管理公司進駐農(nóng)村在成本測算、業(yè)主爭議等工作中帶來了難度。因此，建立科學的農(nóng)村物業(yè)管理成本核算制度極為迫切。

第三、物業(yè)管理工作在農(nóng)村開展面臨著處理著部分群眾意識改變的問題。在筆者對廣東省汕尾市紅海灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)田乾鎮(zhèn)海埔墟村做的物業(yè)管理調查中，在接受調查的村民中90.23%贊成引入現(xiàn)代物業(yè)管理，但是一涉及到繳納物業(yè)管理費就表現(xiàn)出畏難情緒，只有不到50%的村民愿意繳納物業(yè)管理費。農(nóng)村的稅費改革減輕了廣大農(nóng)民的負擔，突然每個月要繳納一筆物業(yè)管理費讓不少村民會表現(xiàn)出對物業(yè)管理工作開展的抗拒。對于這個問題的解決，筆者建議有兩點很關鍵：一是提高當?shù)剞r(nóng)民的收入水平，物業(yè)管理公司可以利用本地優(yōu)勢，發(fā)展多種物業(yè)經(jīng)營，讓本地村民入股成為物業(yè)公司的股東。如廣州石牌村城中村改造中的三駿企業(yè)集團，對村的集體經(jīng)濟進行公司化管理，藏富于民，這樣物業(yè)管理費的收取難度就降低。二是要注意到農(nóng)村特殊的風土人情。農(nóng)村不同于城市，人情味比較濃，諸如在海埔墟村，已經(jīng)在村委會的提議下，每戶每月繳納10塊錢的垃圾費，該工作由村中一名行動不方便的村民承擔，收益也歸其所有。在農(nóng)村目前存在著大量的留守人員，如老人、兒童，是家人在外牽掛、擔心的源頭。若物業(yè)公司開展針對這些留守人員的物業(yè)特約服務，相信對這部分家庭的物業(yè)管理費收取工作難度也不大。

第四、農(nóng)村物業(yè)管理工作推進過程中面臨的法律問題。辟如：農(nóng)村人口普遍素養(yǎng)還不高，人員利益私心偏重等多種新型法律法規(guī)空白問題將會隨之而產(chǎn)生。由于現(xiàn)代物業(yè)管理制度大都是以城市為背景，將其向農(nóng)村推廣，若完全依靠村民的自覺行為，將面臨難以引入或進展緩慢的局面，因此，各級政府應出臺相關引導性政策與措施，在新農(nóng)村建設中積極引導各地農(nóng)村引入物業(yè)管理制度。此外，農(nóng)村的物業(yè)權屬關系比較復雜，違規(guī)建筑的問題也相對比較嚴重，在處理這些問題時在法理與本土人情之間如何權衡，若借助當?shù)赜新曂娜耸拷鉀Q這些問題，將會為物業(yè)管理工作的開展帶來便利。

四、小結

綜上所述，我國絕大部分農(nóng)村存在著物業(yè)管理的需求及條件，但由于配套的法律法規(guī)不健全、部分村民的意識沒轉變、政府推進的力度也不夠強、物業(yè)服務企業(yè)自身情況等原因，導致現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村的這股星星之火還未燎原。隨著改革力度的不斷推進、社會主義新農(nóng)村建設的不斷摸索、居民生活水平的進一步提高，我們相信現(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)在我國農(nóng)村還是會有一番作為的，因為農(nóng)村物業(yè)管理是對多方（農(nóng)村、農(nóng)民、政府、企業(yè)）都是有利的。

參考文獻：

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[2] 葉娟娟.河北省首個農(nóng)村物業(yè)管理站“探秘”[J]山西農(nóng)村（村委主任），2008（4），18-19

[3] 王洪宇.試析現(xiàn)代物業(yè)管理制度在新農(nóng)村建設中的適用于推廣[J]鄉(xiāng)村經(jīng)濟，2008（4），12-15；[4] 王洪宇.寧波新農(nóng)村建設引入現(xiàn)代物業(yè)管理的相關問題分析[J]中國物業(yè)管理，2008（2）,46-47

篇6

關鍵詞：經(jīng)濟學；供給；需求；市場規(guī)律；引致需求；賦稅；財產(chǎn)稅

從2005年3月底的“國八條”到06年的“國六條”，政府對于穩(wěn)定住房銷售價格的決心是堅定的，各大部委也陸續(xù)制定相關的政策，旨在控制中國房產(chǎn)的瘋長勢頭。06年下半年全國住房銷售價格的漲幅得到了一定的控制，但2007年開始，住房銷售價格在以深圳為龍頭城市出現(xiàn)了大規(guī)模的反彈。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統(tǒng)計，2007年1~5月，深圳新建商品住宅價格同比上漲10.5%，各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，12.3%，每月房價漲幅均居70個大中城市前列。2007年6月份，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局公布的一手房成交公示顯示：全市的樓盤成交均價為14256元/平方米，福田區(qū)更是高達22242元/平方米。根據(jù)瑞士信貸的調查報告表明，2006年深圳稅后家庭收入僅為7554元/月。遠高于居民承受能力的住房銷售價格是否合理，政府的調控手段是否有效?筆者想純粹從經(jīng)濟學的角度出發(fā)來剖析這場房產(chǎn)價格風暴所帶來的一些困惑。

圖1 深圳2005的到2007年商用住宅價格

數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局

1 從供求關系看住房價格的合理性

沒有學過經(jīng)濟學的人都知道，供求關系決定商品的價格。供過于求，商品價格會下跌；供不應求，商品價格會上漲。從供應量上看，深圳2005、2006年批準預售面積分別為711.58、694.57萬平方米，2007年上半年批準預售的面積為242.41萬平方米，特別是2007年一季度批準預售的面積僅57萬平方米，較06年四季度減少76%，較去年同期減少38.2%，且大部分供應集中在特區(qū)外。從需求上看，2006年6月份國六條后使得房地產(chǎn)的投資減少，市場處于觀望的狀態(tài)，2006年下半年的住房成交量有一定的萎縮，但價格還是在穩(wěn)步上揚。2007年初，股市市場的利好消息增強了投資者對中國經(jīng)濟的信心，從而間接刺激了房產(chǎn)市場的投資，在這種看漲的預期下，住房的需求增加；同時，西部跨海大橋的通車以及福田新口岸的開通也會使港人在深置業(yè)的間接成本降低，從而引發(fā)新增需求。因此，在這種供求關系下，深圳的住宅價格的飛速上升是較為合理的。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)預警體系，目前住宅新房供求關系仍然比較緊張，如果這種供求關系得不到緩解，深圳的房產(chǎn)價格還會繼續(xù)上漲，直到供求平衡，即達到均衡價格。

如果按照市場的規(guī)律，價格上漲必然會引起供應的上漲。雖然住房的供應量在一定期間內是一定存量的概念，似乎不能改變，但住房有三種表現(xiàn)形式：自住、出租和空置，處于出租與空置的住房構成住房一定時期內的存量。住房價格的上漲會導致原來用于出租投資的住宅在出租上的投資回報率遠低于出售該房產(chǎn)所帶來的投資回報，因此房產(chǎn)持有者會選擇出售該房產(chǎn)，市場上房產(chǎn)的供給量就會得到增加，住房銷售價格會下降。

圖2 深圳住宅金及售價

數(shù)據(jù)來源：深圳戴德量行

因此，根據(jù)供求關系，政府要干涉住房價格，就是要增加市場上房產(chǎn)的供給量或減少市場上的需求數(shù)量，或者兩者同時進行。深圳市推出了一系列的措施，例如，限定開發(fā)商在限期內完成住房開發(fā)、加快經(jīng)濟適用房、廉租房的建設等，目的就是盡可能快的增加市場上住宅的供應量，以滿足超額的需求。同時，深圳明確境外機構和個人只能在深圳購買辦公或自住所需的房產(chǎn)以及規(guī)范房地產(chǎn)市場，打擊非法炒樓等行為的目的是控制有效需求。

2 土地交易價格對住房價格產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)商認為，住房價格的上漲歸咎于過高的土地交易價格；國土部門指出土地交易價格對房價的影響較少。在這場硝煙四起的房產(chǎn)價格戰(zhàn)中，政府與房地產(chǎn)商到底誰是最大的贏家?

根據(jù)深圳市土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2006年的土地成交金額達到107.24億元左右，相比2005年的36.2億增長196.2%。2006年的平均土地價格和樓面價格分別為7674元/平米與3111元/平米，相比2005年均分別上漲了九成和八成左右。2007年一季度成交的兩塊寶安區(qū)商住用地成交金額分別為4億和4.5億，樓面價格分別為5981元/平米和5338元/平米。

根據(jù)公布的財務數(shù)據(jù)，萬科07年一季度、06年度、05年度以及04年度的毛利率分別為44.56%、37.23%、34.79%、30.9%；該四個周期的凈利潤率分別為14.88%、11.21%、12.78%、11.45%；金地集團07年上半年、06年度、05年度以及04年度的毛利率分別為41.74%、38.95%、36.4%、26.97%；同樣四個周期的凈利潤率分別為11.03%、12.52%、12.42%、7.75%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，土地交易價格的上漲幅度高于房價的上漲幅度；而隨著房產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商的毛利率和凈利潤水平雖然略有上漲但是遠低于房產(chǎn)價格的上漲幅度。在這輪房地產(chǎn)價格的上漲中得益最大的是政府，房地產(chǎn)商并不能從中得到太多的好處。

從表面上看，土地的價格確實成為影響房產(chǎn)成本的重要因素。但是，經(jīng)濟學認為，生產(chǎn)廠商對生產(chǎn)要素的需求來源于消費者對產(chǎn)品的需求，為引致需求。生產(chǎn)要素的價格完全對其需求的價格，即土地作為一種生產(chǎn)要素，其價格的決定來源于住房對土地的需求，因此，是住房銷售價格決定土地交易價格，而不是土地交易價格決定住房銷售價格。目前中國用地的招拍掛都是相對公平、公開、透明的。招拍掛可以使土地價格更加市場化，減少協(xié)議轉讓所帶來的腐敗和中間成本，同時政府應將土地招拍掛所得資金投資于建設經(jīng)濟適用房、廉租房等公共產(chǎn)品來補缺地價推升的房價。

加快閑置土地的處理、加快城中村的改造、舊城改造等都是增加土地供給的手段，這是政府在穩(wěn)定房價政策中的治本之策。

3 稅收手段在穩(wěn)定住房價格中的作用

稅收是政府調節(jié)市場的有效手段之一。為進一步抑制投機和投資性購房需求。從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。這是政府通過稅收手段來穩(wěn)定房價最主要的措施。根據(jù)經(jīng)濟學的賦稅理論，稅款不一定是由支付者承擔，這與賦稅的歸宿有關。我們一般認為，房產(chǎn)的供給是缺乏彈性的，而需求是富有彈性的，因此在住房銷售中產(chǎn)生的個人所得稅應該是由賣方承擔。在二手房交易市場中，住房的需求彈性和供給彈性是變動的。需求彈性和供給彈性的大小與價格水平有一定的關系。在住房價格較低或中等水平時，住房具有一定的需求彈性，價格越高彈性越小，而供給量幾乎等于住房的空置數(shù)量，在短期內不具備彈性。當住房銷售價格處于高水平(高于出租的投資回報率一定程度時)，住房的供給量還包含處于出租狀態(tài)的房產(chǎn)，在這種情況下，住房價格上漲相同的數(shù)值，增加的房產(chǎn)的供給量會大于減少的需求數(shù)量。處于這種情況時，根據(jù)賦稅的歸宿理論，賦稅較容易轉嫁到買方承擔。這也是為什么在二手房實際交易中稅收基本上由買家承擔?；谏鲜龅慕Y論，雖然對二手房交易賦稅在一定程度上會抑制投資，但是由于賦稅容易轉嫁，因此也相應加大了購買自用房買方的成本，從而也變相的抬高了住房的價格。

篇7

關鍵詞：新農(nóng)村規(guī)劃 難點策略

中圖分類號： G322 文獻標識碼： A 文章編號：

根據(jù)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的新農(nóng)村建設方針。我們認識到村莊規(guī)劃的首要的目的和最終目的都是為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟服務，使農(nóng)民能夠豐衣足食，安居樂業(yè)，使村莊在交通設施、水利設施建設、建筑的基礎設施建設等方面得到不斷改善，物質財富和人文氛圍得到不斷的優(yōu)化。但是，目前在村莊規(guī)劃中還存在諸多問題。

一、新農(nóng)村規(guī)劃的難點

1、務工思潮造成“空心村”

廣大農(nóng)村青年，無論是知識青年，還是文化程度低的青年農(nóng)民，都向往城市生活，一部分及受過高等教育的學生，畢業(yè)后多數(shù)都選擇在大城市發(fā)展，而一些只有初中、高中文化程度的青年則選擇外出打工。由于外出務工思潮的影響，青年農(nóng)民外出打工，出現(xiàn)農(nóng)村勞動力老齡化嚴重、勞動者知識結構落后、大量土地重新流轉、部分村民宅基地長期空置的現(xiàn)象，使很多農(nóng)村變成“空心村”或“半空心村”，造成農(nóng)村資源的嚴重浪費，阻礙了新農(nóng)村建設的發(fā)展。

2、新農(nóng)村建設缺乏規(guī)劃指導

農(nóng)村規(guī)劃作為新農(nóng)村發(fā)展的“龍頭”，對指導、規(guī)范農(nóng)村建設發(fā)展起著舉足輕重作用。然而，在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)并沒有設置農(nóng)村規(guī)劃管理機構。在農(nóng)村農(nóng)民住宅建設并沒有專門的規(guī)劃設計，很多農(nóng)民都是根據(jù)自己的意愿設計、建設，設計不規(guī)范，沒有特色，施工節(jié)省材料，質量不保證。新農(nóng)村建設以政府為主導，通過土地置換，將農(nóng)民住宅統(tǒng)一規(guī)劃設計，讓農(nóng)民從過去的單門獨戶走出來，住進寬敞的高樓大廈。由于農(nóng)村規(guī)劃設計主管部門，規(guī)劃設計人才缺乏，而專業(yè)的規(guī)劃設計機構收費較高，就影響了新農(nóng)村規(guī)劃工作的發(fā)展。

3、新農(nóng)村建設政策亟待完善

因為大量農(nóng)民到城里打工，這些農(nóng)民所耕種的土地，多數(shù)都通過轉包形式轉讓，但因為政府缺乏統(tǒng)一管理，也造成一定混亂；有的急功近利，追求眼前利益，破壞耕地、破壞土壤。而近年來的農(nóng)村投資熱潮、很多外出務工農(nóng)民在外打工積累一定的資金，希望回到家鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，他們有的承包山林、耕地，進行種植、養(yǎng)殖，也有一部分進行農(nóng)副產(chǎn)品加工、銷售。農(nóng)村經(jīng)濟要走集約化、現(xiàn)代化的發(fā)展之路，就必須通過土地流轉，讓那些種植大戶、養(yǎng)殖大戶進行規(guī)?；?jīng)營。種植大戶要成功進行大面積的土地流轉，需要從眾多農(nóng)民手中獲得土地使用權，在某一片區(qū)的農(nóng)民各自的情況不同，有的是外出務工，希望將土地轉包，但還有一部分農(nóng)民希望自己耕種，這樣就很難成方連片地進行土地開發(fā)利用。要解決以上問題，就需要有相關政策支持，針對農(nóng)民舊宅基地復耕，外出務工農(nóng)民土地需要轉租交村委集中統(tǒng)一管理，農(nóng)村規(guī)?；?jīng)營農(nóng)業(yè)項目由主管部門統(tǒng)一規(guī)劃。

4、傳統(tǒng)規(guī)劃難適應村莊規(guī)劃需要

從2005年十六屆五中全會，正是提出新農(nóng)村規(guī)劃，經(jīng)過十多年的發(fā)展探索，新農(nóng)村規(guī)劃發(fā)展形成較為先進的規(guī)劃理論，如：土地流轉集約管理、保護地域文化、促進農(nóng)業(yè)生態(tài)化、配套公共設施等。但由于缺乏相關政策支持、缺乏專業(yè)人才、在新農(nóng)村規(guī)劃方面依然采用將城市規(guī)劃嫁接到農(nóng)村規(guī)劃，停留在“集中開發(fā)新村”、“統(tǒng)一村莊設計”的理論上。而按城市建設規(guī)劃農(nóng)村，由于過分強調統(tǒng)一，讓新農(nóng)村規(guī)劃建設模式化、城市化，失去了農(nóng)村應有的生機活力和個性特色。新農(nóng)村建設，要保留農(nóng)村氣息，要帶有地域文化特色，符合農(nóng)民居住特點，自然環(huán)境是形成地域特征的前提性因素，天地自然對當?shù)厝说纳罘绞接绊懮钸h。因此農(nóng)村規(guī)劃要因地制宜地創(chuàng)新，不能照搬城市住宅規(guī)劃。

5、新農(nóng)村規(guī)劃實施缺乏資金

對廣東地區(qū)新農(nóng)村規(guī)劃建設進行調查，發(fā)現(xiàn)新農(nóng)村規(guī)劃真正能按規(guī)劃實施的很少，大部分只停留在道路建設、河道清理、公共基礎建設等階段，除了由政府扶貧移民安置外，農(nóng)村村莊大規(guī)模的規(guī)劃建設很少實現(xiàn)。影響農(nóng)村規(guī)劃實施的主要原因就是缺乏資金?，F(xiàn)在城鄉(xiāng)二元體制下，難以滿足規(guī)劃實施要求，一方面新農(nóng)村建設國家扶植資金多品種城市的“城中村”及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對村莊建設資金支持非常有限，另一方面農(nóng)民收入普遍較低，無力承擔過多的建設經(jīng)費。而要將農(nóng)村公共設施推向市場，因為農(nóng)村消費力有限，資金收益率低，也難以引起投資者興趣。從目前新農(nóng)村建設資金來源看，主要是依靠政府補貼和農(nóng)民自籌資金，急需要引進多元投資機制，克服資金不足的瓶頸。 二、解決新農(nóng)村規(guī)劃難點的對策

1、尊重農(nóng)民主體，引導農(nóng)民參與

新農(nóng)村建設圍繞“農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民”三農(nóng)問題展開，農(nóng)民是新農(nóng)村建設的主體，新農(nóng)村規(guī)劃實施，應該以政府為主導，以農(nóng)民為主體，政府要充分尊重農(nóng)民的主體作用，充分調動農(nóng)民參與支持新農(nóng)村規(guī)劃的積極性，通過廣泛地宣傳，讓農(nóng)民認識到新農(nóng)村規(guī)劃給農(nóng)民帶來經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)村居住條件改善等方面的好處，克服農(nóng)民傳統(tǒng)的單門獨戶居住的慣性思維。在新農(nóng)村規(guī)劃過程中要廣泛征求農(nóng)民意見，規(guī)劃中要以人為本，充分考慮到農(nóng)民居住習慣、規(guī)劃建設后農(nóng)民的經(jīng)濟來源、農(nóng)村生態(tài)建設等。通過農(nóng)民的參與，讓農(nóng)村規(guī)劃更貼近農(nóng)民，更具有實踐操作性，有利于農(nóng)村經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展和農(nóng)村和諧穩(wěn)定。

2、挖掘產(chǎn)業(yè)資源，打造特色經(jīng)濟

新農(nóng)村規(guī)劃建設必須把帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展放在首位。要促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，就必須對規(guī)劃地區(qū)的自然資源、社會資源進行充分調研、分析，通過深度挖掘，找到農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的突破口，打造特色產(chǎn)業(yè)，拉動農(nóng)村經(jīng)濟，以產(chǎn)業(yè)拉動解決農(nóng)村規(guī)劃實施資金不足的問題。

例如：《順德市城郊農(nóng)村土地總體利用規(guī)劃》中順德陳村鎮(zhèn)仙涌村以園地、耕地、農(nóng)田保護用地為主，充分利用順德花卉種植產(chǎn)業(yè)基礎，發(fā)展順德花卉生產(chǎn)基地，充分考慮 “生產(chǎn)、生活、生態(tài)”，形成集花卉生產(chǎn)、銷售、加工、觀光旅游一體的綜合產(chǎn)業(yè)，以花卉產(chǎn)業(yè)打造順德特色產(chǎn)業(yè)，從而走出一條新農(nóng)村規(guī)劃建設的新路子，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動農(nóng)村經(jīng)濟全面提升，從而有力推進新農(nóng)村規(guī)劃的全面落實。

3、保留農(nóng)村住宅，打造民居體驗

現(xiàn)有的農(nóng)村住宅是農(nóng)民世世代代形成的，農(nóng)民對自己的住宅具有濃厚的感情，現(xiàn)有農(nóng)村住宅體現(xiàn)出當?shù)剞r(nóng)村居住特點、民俗風情，沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃的農(nóng)村住宅，即具有一定的地方特色，也存在一些個性差異，如果全部都拆除重建，是一種資源的浪費。而要在保留農(nóng)村住宅的基礎上，對農(nóng)村住宅進行適度的改造，讓農(nóng)村住址具有濃郁的民俗風情，借助農(nóng)家樂旅游，開發(fā)民居風情體驗，可謂一舉兩得。

例如：仙涌村充分利用鮮切花產(chǎn)業(yè)旅游資源，利用現(xiàn)有的農(nóng)民住宅開發(fā)民居風情體驗區(qū)。尊重鄉(xiāng)土植物和生態(tài)環(huán)境，利用地方樹木、草坪和花卉經(jīng)過培植形成綜合形態(tài)。廣東省大浦縣楓朗鎮(zhèn)和村的新農(nóng)村建設，以自然生態(tài)為基礎，修建溪水小橋，特色門樓，集觀光休閑為一體的現(xiàn)代農(nóng)田風情園地。保留原有特色精美住宅，形成獨具特色的客家風情民居。通過對農(nóng)村現(xiàn)有住宅開發(fā)利用，一方面農(nóng)村多余住宅用于旅游接待，成了休閑旅游的重要載體，使閑置資源充分利用，農(nóng)民也成了旅游產(chǎn)業(yè)工人。為和村帶來可觀的經(jīng)濟效益，形成一道亮麗的新農(nóng)村風景。

4、龍頭企業(yè)拉動，構建多元投資

新農(nóng)村規(guī)劃最大的瓶頸就是資金不足，通過龍頭企業(yè)拉動，構建多元投資機制，有利于解決資金難題。

例如：廣東省大浦縣楓朗鎮(zhèn)和村是一個貧困山村，通過廣東省建工集團對口幫扶，對和村進行綜合開發(fā)利用，利用和村山水自然風光優(yōu)美和濃郁的客家文化開發(fā)客家風情旅游。通過保護性開發(fā)，以旅游產(chǎn)業(yè)拉動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，改善了農(nóng)村居住環(huán)境，提高了農(nóng)民生活水平，走出了一條新農(nóng)村建設的特色之路。

三、結語

新農(nóng)村規(guī)劃是新農(nóng)村建設的龍頭，要推動新農(nóng)村建設發(fā)展進程就必須規(guī)劃先行。新農(nóng)村規(guī)劃切忌照搬城市規(guī)劃，不切實際地盲目集中并村，要因地制宜，對現(xiàn)有的農(nóng)村土地、山水風景、特色產(chǎn)業(yè)、民俗風情等綜合考慮，走出一條適合當?shù)靥厣?、能促進農(nóng)村經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的新農(nóng)村發(fā)展之路。新農(nóng)村規(guī)劃要注重可行性、前瞻性、可持續(xù)性發(fā)展。

參考文獻：

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[2]畢翠紅等.淺析農(nóng)村宅基地管理中的問題與對策[J].山東國土資源,2005(3)

[3]程江.社會主義新農(nóng)村規(guī)劃建設中的問題及對策研究[J]城市建設理論研究,2012,3

篇8

每年的1～3月，他們就會掀起另一股“客運”浪潮。從哈爾濱到海口，從上海到烏魯木齊，只要有藝術招生的城市就能看到他們的身影。他們的名字叫――藝考生。大批背著畫夾、提著樂器的孩子和他們的家長，奔波在多所藝術院校之間，追尋著他們的藝術夢。這對他們來說是一次檢驗，也是一次被認可的過程。

當然，這其中也不乏抱著投機取巧的心理來參加考試的考生們，對于是否真的能考上大學或是大學畢業(yè)后能否順利找到工作，他們并沒有考慮太多。對于藝考生們來說，如此辛苦又耗費巨大的一場場考試，是不是真的值得呢?

藝考：我的未來不是夢?

2011年1月，決定留在北京過年的時候，17歲的山東女孩張晶(化名)并沒有想太多。從去年暑假開始，張晶已經(jīng)獨自在北京待了半年。3月3日要考中國音樂學院，時間越來越緊張了。想著年三十要吃從超市買的速凍餃子，她漸漸有些不樂意起來，“我們家過年是一定要放鞭炮的。老爸都是在年三十收市的時候再去買，這樣比較便宜。”

但在女兒學藝備考的道路上，老爸可從沒省過。上課、練琴、吃喝住行，每個月的花費都在1.4萬元以上。剛到北京的第一個星期，手頭的3000元現(xiàn)金一眨眼就用完了，小女孩第一次用這么多錢，“花得心里都有些發(fā)毛”。

“現(xiàn)在好像都花習慣了，”張晶隨意數(shù)著備考花費，“鋼琴500元一節(jié)課，這還好啦，學聲樂的有人要1000元；考生越來越多，琴房原來600元就能包到的，現(xiàn)在要1000元一個月，沒辦法，你得練琴啊?，F(xiàn)在還出現(xiàn)一種改造的琴房，鋼琴旁邊加一張床，很多學生搶著要。我同學租的條件差一些的，1200元一個月，把房租也給省了?！?/p>

像張晶這樣的藝考生，每年都在急劇增長。他們中，有些是真正熱愛藝術、對藝術有著執(zhí)著夢想，而有些只是為了尋求另外一條出路的無奈選擇。

北京交通廣播網(wǎng)曾在2010年3月對此做了一些調查(見表一、表二)，調查結果顯示，近六成的人把藝考當作了進入大學的捷徑，但是對于就業(yè)的前景卻不是那么樂觀。藝術高考這輛列車早已擁擠不堪，藝術教學資源捉襟見肘，就業(yè)前景難以預測，但所有這些都不能阻止這只高考分隊奮斗的腳步。藝考生們給自己和家長背負上了一個重重的“殼”，從此再難取下；而他們付出的，除了無盡的心血，還有花樣的年華。

2011年藝考季，他們是否具備了面對藝考的挑戰(zhàn)能力呢?是否有明確的思路去面對自己選擇的道路呢?

為藝：在熱愛中學習，在辛苦中享受

講述人：鄭璐 武漢音樂學院音樂表演碩士

我爸爸是音樂發(fā)燒友，自從我有記憶的時候開始，我們家天天都有音樂。我覺得音樂帶來的好處是可以調節(jié)家庭氛圍，陶冶家庭成員情操。

為了學音樂，我單獨找了家教。初中的時候要100塊錢，后來就要150塊。那時候我爸爸工資才500多塊吧，我一周要上4堂課，基本上他的工資就沒了。老師認為我比較有發(fā)展前途，所以那段時間我們家里克服一切困難支持我學習音樂，因為我實在是太喜歡了，所以我們家即使再困難，家人都沒有說不學了，我也從沒想過。后來，到北京、上海去學。那時候一兩星期學一次，第一次是我爸媽帶我去，后來是我自己去。要坐火車去，沒錢買臥鋪就坐硬座。路上要一個通宵，而上課時間也就是45分鐘左右。

那段時間非常累。累，但也快樂。你熱愛一項東西，你為它付出再多也心甘情愿。有的時候會有一種特別凄涼的感覺，特別是凌晨3點，人腦子處于清醒與不清醒之間，感覺就特別不好，于是就去想明天會唱得更好，會比今天沒學之前唱得更好，這就是一種動力。尤其是上課的效果比較好的時候，就特別高興。

如今畢業(yè)了，在大學教書，我就特別能理解現(xiàn)在的學生有多么不容易，我希望他們是真的喜歡自己的專業(yè)，并且不要忘記在其他方面多充實自己，不要覺得專業(yè)學好了就萬事大吉了，文化成績還有自身素質同樣非常重要。

講述人：楊楊老爸(化名)

楊楊在7號一天就考了三所學校，早中晚排得滿滿當當?！霸缟舷热チ藦偷?，然后中午趕到上海戲劇學院，下午再跑上海師范大學，雖然很辛苦，但是有機會總不能錯過?！?/p>

楊楊曾獲得過全國播音與主持類比賽的金獎，算是小有實力。為考上戲，我和她媽陪著她提前一個月來到上海，幾經(jīng)周折找到了上海音樂學院的一位老師進行一對一的輔導，“這一個月的培訓絕對是個煎熬，每天都要去老師家補課，一次兩小時，沒有雙休日。由于是一對一的輔導，補課的費用很高，一個小時200塊，一次兩個小時，連著上了三個星期?！?/p>

楊楊表示，爸媽陪著自己兜遍了全國，自己已經(jīng)先后報考了湖南師范大學、福建師范大學、成都理工大學等多所高校。“每次父母都會陪著，這次考上戲連輔導老師也陪我來了?！睏顥钫f完感覺有些慚愧，“但是，因為熱愛，再辛苦也值得。我從不后悔?！?/p>

在藝考大軍中總有這樣一群人：他們從四五歲開始學習器樂、舞蹈，有的甚至從小學三四年級就轉入專業(yè)的藝校學習，平均學藝時間接近10年。他們對藝術的執(zhí)著與熱愛，使得他們無論在多么艱苦的條件下都能享受藝術的魅力以及它給自己帶來的快樂，讓我們積極熱愛藝術年輕人好運!

為考：在寒冷中煎熬，在煎熬中后悔

講述人：王虹

為了陪女兒參加藝術專業(yè)輔導和考試，我從一個異鄉(xiāng)人變成了半個“武漢佬”。

讓女兒改走藝考路線是高二上學期快結束的時候的事情。女兒文化課不算差，語文一度排在年級前15名?！皼_擊”一下，女兒能夠上“一本”。沒想到，高二下學期，孩子成績直線下滑。高三上學期快結束的時候，一家藝考培訓機構到女兒學校做宣傳。工作人員說，文化課不好，可以改學藝術，只要參加他們組織的集體輔導，專業(yè)考試“十考九過”，高考文化課只要兩三百分，就可以上“一本”甚至重點大學。我覺得這是一條捷徑。于是，我決定讓女兒改學藝術，作出這個決定時已是2009年11月。

交了8000多元培訓費，女兒和另外20多名藝考生，被培訓機構帶到武漢，突擊輔導專業(yè)課。想到這是孩子第一次單獨出遠門，我放心不下，就隔三差五地往武漢跑。去了才發(fā)現(xiàn)，所謂的輔導并不正規(guī)，也不知道他們是從哪兒請的專業(yè)課老師，總是要學生就老師的時間。大把大把的時間浪費在干耗上，文化課耽誤了，專業(yè)課也沒人管。因為擔心，女兒不敢回襄樊。轉眼2010年到了，各高校組織的藝術專業(yè)考試紛紛開考。為了獲得更多的錄取機會，藝考生們普遍采用“撒網(wǎng)捕魚”的方法。女兒報了12所學校。到處都是人，早上七八點開始排隊。一直到下午4點多鐘才進考場，真正面試的時間卻不到10分鐘。天又冷，孩子一邊往前挪，一邊哭，我在旁邊看著也心疼啊。為了省錢，只能挑便宜的吃?？沙鲩T在外，動動腿就要花錢，零零星星算起來，已經(jīng)花了上萬。專業(yè)課輔導結束后，我心里更沒譜了。頻繁的考試，讓孩子變得焦躁不安。每天早上五六點起床，吃完早飯就開始往考場奔， 一門門考下來，12所高校啊!我們吃不好、睡不好，整天就想著趕緊過去吧，日子怎么這么難熬。最終女兒拿到了兩所學校的合格證，一個二本一個三本，現(xiàn)在已經(jīng)談不上高不高興了。

講述人：孟浩(南昌某藝術培訓班招生職員)

我的頭頂懸著一塊“藝考名家培訓”的醒目招牌。來自九江的昊越背著軍綠色的畫板，疲憊地從黑暗狹小的樓梯里走了下來?！拔沂且幻呷膶W生，隨著2011年各大院校的藝考時間臨近，專門到南昌來參加名師的培訓班，力求在短時間內讓自己的繪畫技巧再上一個臺階，”他自信滿滿地對我說。

然后，吳越穿過嘈雜臟亂的街道，回到了自己臨時租住在城中村的一個小房間里，每月得支付300元的房租。房間里凌亂地堆放著顏料、畫筆和幾幅未完成的畫作，門的背后放著一個新買的熱水瓶，熱水瓶里還插著“熱得快”。放下背上的畫板，他重重地倒在了緊靠著墻壁的那張單人床上，床頭的凳子上還放著沒吃完的半包泡面。

來南昌已經(jīng)好幾個月了，吳越為的就是準備2011年全省的藝術聯(lián)考。吳越已經(jīng)很久沒有摸過語文、數(shù)學等文化課本了。揉著整天托著調色板已經(jīng)酸軟的左手，他開始回想今天培訓班老師講的重點，想到興起時，他就隨手拿起放在床頭邊的素描本畫上幾筆。

吳越是江西省報名參加藝術類高考眾多考生中的一員，像他這樣從外地來南昌“求學”的還有很多。他們都租住在高校的周邊，每個月交上數(shù)千元的輔導費，只是為了用努力換取一張自己心目中理想高校的藝術考試合格證。只是，結果如何，誰也無法預料。他們，耗費了大量的時間、盒錢以及精力，有的家庭甚至為此負債累累，最后卻可能一無所獲。這難道不是應該值得我們深思的嗎?

藝考：捷徑不捷，藝術不藝

“以前家長都把這類專業(yè)作為進入大學的捷徑，但這幾年報考人數(shù)越來越多，其實競爭可能比普通高考還激烈。喜歡僅僅是一個前提，還必須有過硬的基本素質，否則天天趕場，費錢又耗精力，最后可能是藝考不成，普通高考也受影響。”北京師范大學影視傳媒系張智華教授如是說。

把“藝考”當作參加高考的工具，對于各方來說，目的其實都很明確。學校希望借此提高自己的升學率，而家長則希望自己的孩子能夠通過這條“捷徑”步入大學的校園，學生也想借此為自己的升學加個砝碼。但隨著現(xiàn)實的改變，這條捷徑開始有些行不通了。

其一，這條“捷徑”已經(jīng)是家喻戶曉、人人皆知。如今的藝術生競爭異常激烈，就算是家長花費了大量的財力物力，學生花費了大量的時間和精力，也不可能保證家長、學生的愿望就能輕易實現(xiàn)；其二，藝考生數(shù)量年年劇增，但就業(yè)率卻并不樂觀。雖然藝術專業(yè)的工作待遇相對豐厚，但畢竟社會對藝術專業(yè)的人才需求有限且門檻較高，且人人都在爭著分一杯羹，更何況這個群體每年還在以驚人的速度增長。一些非藝術類院校的藝術生，大部分是“半路出家”，本身就“學藝不精”，并非是為了學藝術而考大學，而是為了考大學而去學藝術。這是缺乏職業(yè)規(guī)劃的短期行為，即便進入大學，所學非所愛，也很可能對學生未來的發(fā)展不利。“把藝術作為敲門磚的學生就算讀了大學也很難有大的發(fā)展，因為藝術首先講求的是熱愛。藝術生也要注重綜合素質的培養(yǎng)，我們不少學生就修了英語、工商管理等學科的雙學位?！北本煼洞髮W舞蹈系金千秋教授說。

因此，對于好不容易沖到大學校園的藝術生來說，如果沒有真才實學，就業(yè)難又會是他們四年后將面臨的又一個很現(xiàn)實的問題。

專家觀察：越優(yōu)秀，越要結緣藝術

王一民

春節(jié)臨近，各大藝術院校2011年度的招生簡章已經(jīng)在網(wǎng)上陸續(xù)，考生和家長們正在忙于制定北上或南下乃至飛機往返的趕孝日程，稍加留意便可注意到：一些知名的藝術院校歷年來在校考期間可謂人流如注、水泄不通、熱熱鬧鬧。以北京電影學院為例，幾十個名額的專業(yè)可吸引成千上萬人次報考，美術院校、音樂院校、舞蹈院校也同樣如此。

看著如此龐大的趕考人群和熱鬧場面，我不禁在思考一個令人費解的問題：這其中能心想事成、如愿以償?shù)母怕适嵌嗌?就招生名額而言，絕大多數(shù)想成為耀眼明星的會以失敗告終：絕大多數(shù)想成為星爸星媽的家長會責備孩子沒有為自己爭來面子：絕大多數(shù)的家長會在孩子落榜后才計算數(shù)額不小的藝教投資，這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因何在?在大多數(shù)人得不到理想結果的時刻，我在為一批真正優(yōu)秀的苗子和可以成為星爸星媽的家長感到遺憾，他們中有的原本可以從成百上千人中脫穎而出，卻沒有在學藝的最佳年齡做一個明智的選擇。人們普遍存在一個錯誤的觀點：只有學習成績不好，才去學藝術。

學藝術是需要條件的。比如學習舞蹈，不僅要外形漂亮、身材比例好，更重要的是悟性要高，文化學習能力強，這樣的學生才能表演和詮釋形神合一、富有內涵的舞蹈作品。然而，不少家長卻要等到單憑文化考不上好大學再學藝，而忽略了擁有芭蕾舞表演條件的孩子僅占1％的絕對優(yōu)勢這一點。原本可以從小培養(yǎng)直至成為閃亮的芭蕾明星，被家長耽誤到讀高中了才開始轉學舞蹈。結果自然是高不成低不就，錯過了最佳打造階段，導致文化仍然不好，專業(yè)也不可能拔尖，無數(shù)事實證明，學習好的孩子反應敏捷、思維活躍，這類學生如果有學藝的條件，比學習差的同學具有更大的發(fā)展?jié)摿?，能走得更高更遠。

學藝術的學生與學文理科一樣，需要上全國重點大學，拿碩士、博士學位，赴國外留學，學校和家長怎么能把學藝術看成是成績差的標志呢?這是孩子的悲哀。因為這種思維誤區(qū)，一批能成為優(yōu)秀藝術家的苗子不能人盡其才而喪失了成功的機會。當人們了解到許多音樂家、美術家、舞蹈家有著深厚文化底蘊的時候，再來為自己沒有讓具有藝術天賦的弦子揚長避短走上星光大道而后悔，這不是太晚了嗎?

換一個角度來看，任何人都不是全才，孩子有學藝術的天賦，哪怕學習成績差點，通過學藝術來彌補自己的不足，同樣可以有精彩的人生：而有藝術天賦、文化學習又很優(yōu)秀的孩子，天地將更寬廣!因為這類孩子是特別出眾的。試想，一個理科大學生同時又是一位“芭蕾王子”的可能性有多大?而“芭蕾王子”是完全可以與優(yōu)秀的文理科生一樣考上全國重點大學的。家長們?yōu)楹尾蛔隽硗庖环N思考，給成績優(yōu)秀又具有藝術天賦的孩子多一種選擇?

應考小貼士

除去長相、身高、聲音、表演能力等基本素質和文化素質外，表演系學生必須具備三個條件：第一，男人要像男人，女人要像女人；第二，給人以健康的感覺：第三，氣質要符合中國主流文化的價值判斷。男生戴耳環(huán)、女生化濃妝、身上有文身、頭發(fā)太蓬松、穿奇裝異服等等，都是考試的“大忌”。

――上海戲劇學院表演系龍俊杰老師

考表演系不是考編劇或者導演，所以要看的是他的感受力以及對情境的適應和表達。在考試時，學生們應該盡情發(fā)揮自己各方面的才華，比如我?guī)н^的學生海清，考試時她的一段舞蹈非常吸引人，這看起來好像跟表演沒有太大的關系，但其實是相通的。我們在選擇的過程中始終堅持的是選擇表演的苗子，而不是選一個成熟的演員。此外，北京電影學院還要求考生素顏應考，這也是一個革新的舉措。

――演員、北京電影學院老師黃磊