導語：如何才能寫好一篇城中村改造的意義，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】 :城中村;改造;對策

中圖分類號:TU984 文獻標識碼: A文章編號:1003-8809(2010)-08-0008-01

“城中村”在我國城市及其郊區(qū)是一個非常普遍的現(xiàn)象,但在其他國家的城市化過程中,幾乎從來沒有出現(xiàn)過。剖析”城中村”現(xiàn)象,我們發(fā)現(xiàn),都市里的村莊既是我國歷史的遺留物,又是快速城市化過程中的新生體。”城中村”改造成為我國徹底城市化的一個必然環(huán)節(jié)。而且,會有一個歷時較長的“時間表”。

1、 “城中村”的類型及存在的主要問題

當前“城中村”在我國存在以下幾種類型:A類,完全沒有農(nóng)用地的農(nóng)村,且己經(jīng)完全被城市包圍;B類,有少量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點建設區(qū)域的農(nóng)村;C類,有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和暫時不列入城市重點建設區(qū)域的農(nóng)村。由于二元結構的存在。

“城中村”存在著諸多問題,其中比較典型的有以下幾點:一是“城中村”的管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應,許多管理關系不清、責任不明,遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點”。二是“城中村”的規(guī)劃滯后,“城中村”基礎設施建設薄弱、用地發(fā)展無序、建筑物零亂、消防安全隱患大、環(huán)境衛(wèi)生惡劣,外遷入人口管理。三是沒有一次產(chǎn)業(yè)用地,或只有少量的一次產(chǎn)業(yè)用地。四是“城中村”村小農(nóng)經(jīng)濟觀念濃重,安于現(xiàn)狀,受教育程度普遍偏低,綜合素質(zhì)較差,就業(yè)困難,較難適應城市發(fā)展的要求。

2、 “城中村”形成的原因

第一,從市場的供需關系上看,“城中村”優(yōu)越的區(qū)位條件使之成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點,從供給方看,村民在短期內(nèi)獲取既得利益的心態(tài)使開發(fā)建設偏離正確的軌道。

第二,“城中村”土地未能及時收歸國有,宅基地制度的存在,是造成“城中村”問題的根本原因。

第三,尚未形成一套真正有效的針對于“城中村”改造的管理制度,相關的城市建設管理法規(guī)對于土地的所有權歸農(nóng)村集體所有的“城中村”的建設無法產(chǎn)生足夠的效用。

第四,在各個層次的城市規(guī)劃編制與實施過程中,對“城中村”所帶來的后遺癥缺乏足夠的重視和深入研究,未能及時針對“城中村”特有的情況制定合理可行的規(guī)劃建設標準。

3、 “城中村”改造的必然性

第一,改造“城中村”是推進城市化進程的迫切需要。城市對周邊地區(qū)有較強的主導作用和聚集力、輻射力.也是現(xiàn)代文明向廣大農(nóng)村輻射的源頭。如果“城中村”不進行徹底的改造,城鄉(xiāng)建設和管理就難以適應經(jīng)濟發(fā)展和居民生活水平的提高。

第二,改造“城中村”是建設現(xiàn)代化城市、營造良好發(fā)展環(huán)境的迫切需要。 “城中村”雜亂的建筑景觀,“臟、亂、差”的生活環(huán)境.在很大程度上破壞了城市的形象,降低了城市的品位,成為城市現(xiàn)代化的一大障礙。因此,要建設現(xiàn)代化城市,提高城市的品位和競爭力,就必須從物質(zhì)形態(tài)、管理體制上改造好“城中村”。

第三,改造“城中村”也是加強社會主義精神文明建設的迫切需要。 “城中村”缺乏配套基礎設施,居民受教育程度普遍偏低,就業(yè)困難,不能適應城市發(fā)展的要求。因此,改造“城中村”的物質(zhì)環(huán)境,加強社區(qū)建設,更新居民的思想觀念和提高其文明素質(zhì),已成為維護社會治安和加強城市精神文明建設的當務之急。

4、 “城中村”改造的作用

“城中村”改造是符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律,改造是城市發(fā)展的需要,不改,則會制約城市的發(fā)展。其主要作用表現(xiàn)在:第一,“城中村”改造有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量;第二,“城中村”改造有利于集約利用城市土地資源;第三,“城中村”改造有利于提升城市形象;第四,“城中村”改造有利于拉動經(jīng)濟增長;第五,“城中村”改造有利于推動社會進步。

5、 “城中村”改造的對策建議

“城中村”改造是極其復雜的系統(tǒng)工程。涉及經(jīng)濟、社會、文化、政治等多方面因素。事關村民、集體、開發(fā)商、政府等多方面利益。改造的工作需要做詳實的調(diào)查、制定詳細的計劃和相關的政策保證,需從以下幾方面入手:

(1)成立農(nóng)村集體經(jīng)濟組織清產(chǎn)核資領導小組工作專班,對“城中村”進行全面產(chǎn)核資,明確產(chǎn)權、量化資產(chǎn),按村民貢獻大小量化到個人。

(2)對村集體經(jīng)濟組織實行公司制改造,村民將量化到個人的資產(chǎn)進行投資入股.成立股份制公司。不愿意入股的個人,則實行貨幣化還建等,自謀出路。

(3)將全部村民的戶籍從農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民戶口,實行城市居民的統(tǒng)一管理。

(4)對原村集體經(jīng)濟組織擁有的土地進行土地權屬調(diào)查,無土地權屬糾紛的,則換發(fā)國有土地使用證,對取得農(nóng)用地承包經(jīng)營許可證的土地,仍維持原管理體制不變。

(5)建立社會養(yǎng)老保險制度,凡是入了股份制公司的原村民,由現(xiàn)在公司和個人按規(guī)定繳納各自份額內(nèi)的養(yǎng)老保險金:末入股的原村民由村民本人負責養(yǎng)老。

(6)對“城中村”實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、政府出臺改造“城中村”的優(yōu)惠政策,鼓勵開發(fā)改造“城中村”。

“城中村”改造,必須以思想觀念更新為前提。要在大范圍內(nèi)進行“城中村”改造,必須以“三個代表”重要思想為指導,大膽解放思想,不斷更新觀念。各地“城中村”的狀況不同,干部群眾的思想水平、物質(zhì)基礎不一樣,解放思想、更新觀念的任務各有側(cè)重。政府要重點圍繞加快建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制和機制,強化市場經(jīng)濟觀念和城市經(jīng)營理念,在改進工作作風、加強服務上下功夫?！俺侵写濉钡母刹咳罕?要富而思進,加快城市化步伐,樹立向現(xiàn)代城市人轉(zhuǎn)變的觀念。

參考文獻:

[1]劉傳江,王志初,重新解讀城市化,華中師范大學學報(人文社會科學版),2001年7月

[2]商渝,我國城市郊區(qū)化與城市體系分析,武漢大學學報(工學版),2002年4月

[3]劉傳江,論中國城市化發(fā)展的制度創(chuàng)新,經(jīng)濟論壇,2001.5

篇2

尊敬的各位領導，同志們：

20__年以來，為認真貫徹落實市委九屆四次全會精神和全市關于城中村改造工作的有關安排部署，我區(qū)以“堅持三化，切實提高城市建設開發(fā)水平，大力實施城中村五年改造工程，堅決做到凍結存量、杜絕增量、全面覆蓋、長效控制”的原則為指導，在市委、市政府的正確領導下，在區(qū)委、區(qū)政府的精心安排和統(tǒng)一部署下，有計劃、有步驟地實施城中村改造工作，工作積累了一定的經(jīng)驗，探索了一些方法和途徑。下面我結合20__年我區(qū)城中村改造工作的完成情況及20__年的工作任務講幾點意見。

一、肯定成績，正視問題

城中村是城鎮(zhèn)化過程定歷史階段的產(chǎn)物，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，城市規(guī)模的不斷擴大，城中村也隨之發(fā)展、變化。20__年區(qū)劃調(diào)整后，__區(qū)的“城中村”約有47個，涉及大觀、華山、龍翔、豐寧、蓮華、紅云、黑林鋪、普吉8個街道辦事處。據(jù)統(tǒng)計,__區(qū)47個“城中村”總?cè)丝?0.8萬人，總建筑面積621萬平方米。按地理位置劃分，一環(huán)路以內(nèi)有城中村5個，一環(huán)至二環(huán)路之間有城中村14個，二環(huán)路以外有城中村28個。就__區(qū)而言，為認真貫徹落實省、市政府建設現(xiàn)代新昆明的總體要求，提升轄區(qū)內(nèi)的城市功能，早在20__年就對轄區(qū)內(nèi)“城中村”的情況進行調(diào)查研究，并將實施主城區(qū)“城中村”改造的迫切要求列入政府的重要議事日程。20__年，按照市委、市政府的統(tǒng)一安排和部署，我區(qū)全力開展了城中村改造工作，主要完成了以下幾個方面的工作任務：一是做好城中村改造前期各項籌備工作。對主城建城區(qū)內(nèi)的47個城中村的地塊范圍、土地面積、征地拆遷規(guī)模、人口性質(zhì)等進行了調(diào)查摸底，最終確定了47個城中村的四至范圍；聘請專業(yè)公司開展房屋測繪和土地勘界調(diào)查工作。截至目前，已完成46個村的房屋測繪、29個村的土地勘界調(diào)查工作；完成27個地塊的道路紅線劃定，完成24個城中村改造項目的經(jīng)濟測算分析。在確定改造范圍、劃定道路紅線后，向規(guī)劃部門申報規(guī)劃控制條件和技術指標，市規(guī)劃局已正式下發(fā)前所村、潘家灣大村、棕樹營村等13片15個村的專項規(guī)劃指導意見。啟動城中村改造項目企業(yè)資格最終確認評選工作，組織了潘家灣小村、新村、小菜園村、蘇家塘村、棕樹營村、趙家堆村、李家堆村等改造項目的評選工作。同時，召開項目匯報會，認真聽取企業(yè)的規(guī)劃設計方案和經(jīng)濟測算分析，并結合我區(qū)“十一五”規(guī)劃和項目實際提出修改意見，確保規(guī)劃設計方案的規(guī)范性、可行性和合理性。

二是積極探索，多模式實施城中村改造。結合我區(qū)城中村改造項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向、道路拓改、舊城改造、工業(yè)園區(qū)建設，根據(jù)各城中村的地理環(huán)境、自然現(xiàn)狀不同的實際，采取“一片一策”“一村一策”，多種改造模式進行城中村改造，如上莊、普吉一二組由村集體組織改造，前所村等采取企業(yè)參與、市場運作的方式進行，尹家村、大塘等城中村實施遷村并點進行改造。

三是把握重點，抓好20__年城中村改造項目推進工作。根據(jù)市委市政府關于城中村改造的安排部署，__區(qū)共有12個村列入20__年第一、二批改造項目，其中，黑林鋪街道辦事處前所村、龍院村、上峰村，龍翔街道辦事處潘家灣村(新村、小村)、趙李家堆村，大觀街道辦事處棕樹營村，紅云街道辦事處上莊村（一期）、右營村（一期）,普吉街道辦事處觀音寺村和普吉一、二組等10個城中村列為第一批改造任務，蓮華街道辦事處蘇家塘村、華山街道辦事處小菜園村等2個村列為第二批改造任務。目前，上述12個改造項目的道路紅線、房屋測繪、土地勘界調(diào)查、經(jīng)濟測算分析、征地拆遷補償方案制定等工作已完成，專項規(guī)劃經(jīng)市規(guī)委批準。潘家灣、龍院等6個村重建改造項目已經(jīng)市發(fā)改委核準。7個村的改造項目已啟動實施拆遷。其中，截至　20__年2月15日　,前所村改造項目共簽定拆遷協(xié)議490戶，已拆除房屋17.　7萬平方米　，進入土地征轉(zhuǎn)報批程序，并啟動了回遷安置房建設；龍院、上峰村改造項目共簽定拆遷協(xié)議67戶，已拆除房屋5.　7萬平方米　，并啟動回遷安置房建設；棕樹營片區(qū)改造采取分期實施的方式進行，于　20__年　10月8日

啟動了一期實質(zhì)性拆遷工作，目前共簽訂拆遷安置補償協(xié)議1040戶，已拆除棕樹營東區(qū)城中村房屋174幢、　31210.36平方米　。同時，為充分了解片區(qū)單位和住戶的真實意愿，委托專業(yè)調(diào)查公司，于　20__年　10月18日

至30日對棕樹營一期改造范圍以外的單位和住戶開展實名制意見征詢調(diào)查，并于　11月18日　召開了棕樹營片區(qū)改造重建項目公共戶單位聽證會，　12月10日　召開了棕樹營片區(qū)改造重建項目住戶代表聽證會；蘇家塘村改造項目于　20__年11月25日　了征地拆遷通告，　12月10日　開始簽訂拆遷安置補償協(xié)議，目前共簽訂拆遷安置補償協(xié)議190戶，已開始房屋拆除；普吉一二組由村集體組織自行改造，已進入建房程序，其中普吉一組已部分封頂斷水，普吉二組完成打樁基礎工程；上莊村于　20__年11月25日　啟動拆遷，目前已簽訂拆遷安置補償協(xié)議52戶，已拆除房屋5.66萬平方米，并于　20__年1月19日　先期啟動了一期回遷安置房建設。

四是同步做好社會保障工作。制定完善了9個村的“一村一策”社會保障政策，積極開展政策宣傳培訓工作，先后開展了2次政策培訓，發(fā)放宣傳資料5000余份，及時組織部分城中村失業(yè)人員參加現(xiàn)場求職，為他們提供有效就業(yè)崗位5000余個，為134人辦理了《云南省失業(yè)人員失業(yè)證》。據(jù)統(tǒng)計，有820人參加城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險，235人參加失業(yè)保險，551人參加了養(yǎng)老保險。

總體上看，我區(qū)城中村改造取得了階段性成效，得到了城中村廣大居民和社會各界的普遍認同和支持。城中村改造是一項新的工作，沒有成功的經(jīng)驗去遵循，外地的一些

做法也僅僅只是借鑒，大家在這種情況下，用于創(chuàng)造，大膽實踐，探索了不少好的做法和經(jīng)驗。從總的情況看，全區(qū)城中村自啟動以來，勢頭很好，富有成效?；仡櫲ツ甑某侵写甯脑旃ぷ鳎饕幸韵伦龇ǎ?/p>

（一）加強領導，建立健全組織機構。按照市委、市政府統(tǒng)一部署和要求，區(qū)委、區(qū)政府分別召開專題會議，分析研究城中村改造建設情況，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分類推進、加快實施”的原則，確定了20__年城中村改造建設的目標和任務。為保證城中村改造工作的順利推進，區(qū)委、區(qū)政府成立了以區(qū)委羅建賓書記為政委，規(guī)劃、國土、房管、建設等16個政府職能部門和8個街道辦事處的主要領導為成員的__區(qū)城中村改造工作指揮部。同時，8個街道辦事處也建立了工作機構，形成了統(tǒng)一協(xié)調(diào)、務實高效的工作機制。

（二）精心部署，制定出臺城中村改造工作意見和實施辦法。區(qū)委、區(qū)政府依據(jù)市委、市政府《關于加快推進“城中村”重建改造工作的指導意見》精神要求，研究提出了《關于全面推進__區(qū)“城中村”重建改造工作的意見》，明確改造工作的指導思想和原則，總體思路、目標和主要任務及措施。在借鑒我區(qū)蓮花池改造項目經(jīng)驗的基礎上，制定出臺了《__區(qū)城中村改造實施辦法》，對我區(qū)城中村改造的實施程序、實施主體、實施細則以及農(nóng)村居民的勞動就業(yè)、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、最低生活保障、義務教育、戶籍管理、集體經(jīng)濟組織改制等問題作出了具體規(guī)定，為改造工作提供政策依據(jù)。

（三）宣傳動員，營造城中村改造良好氛圍。我區(qū)把改造工作與政策法規(guī)宣傳、了解村情民意相結合，認真做好群眾思想工作和輿論宣傳工作，充分利用宣傳資料、黑板報、墻報等方式廣泛開展宣傳活動。先后印制《__區(qū)“城中村”改造宣傳提綱》、《“城中村”改造中農(nóng)房相關政策的解答》等材料2萬余份下發(fā)到街道辦事處、社區(qū)、村小組。針對每一個改造項目，印制了一村一策的宣傳手冊。為增強基層干部的發(fā)展意識、大局意識，努力提高基層干部對政策的認知和掌握程度，舉行了城中村改造工作培訓大會，對街道辦事處、社區(qū)和村（居）委會干部等200余人進行了集中培訓，進一步宣傳、學習城中村改造的相關政策，幫助大家及時、全面地了解掌握相關的政策，盡可能地做好城中村改造的組織者、宣傳者、策劃者和調(diào)解者。

（四）營造環(huán)境，積極引進開發(fā)企業(yè)參與城中村改造項目。積極搭建信息平臺，做好項目宣傳與推介，公開城中村現(xiàn)狀圖、工作服務承諾和辦事流程，引入更多合作伙伴加入改造工作。20__年3月初，區(qū)委、區(qū)政府召開城中村改造工作推進會，對全區(qū)城中村改造工作做了安排部署，并大力宣傳我區(qū)區(qū)位優(yōu)勢和項目優(yōu)勢，營造良好輿論、政策、人文環(huán)境，積極引進實力強、信譽好的企業(yè)參與我區(qū)改造項目，并與28家企業(yè)簽定了改造城中村投資意向框架協(xié)議。

（五）深入調(diào)研，完成片區(qū)內(nèi)城中村改造項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向。區(qū)委、區(qū)政府將城中村改造作為城區(qū)發(fā)展的一次難得的機遇，以改造為契機，結合我區(qū)中央商務區(qū)、中央智力區(qū)、工業(yè)園區(qū)建設，結合城市建設分區(qū)規(guī)劃和__區(qū)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展規(guī)劃，提出了城中村改造項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向，將城中村改造與產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整有機結合，與重大基礎設施建設等發(fā)展戰(zhàn)略有機結合，與片區(qū)改造有機結合。

這些成績的取得來之不易，是在市委、市政府的堅強領導下，各級干部苦干、實干，城中村居民的理解、支持，參與企業(yè)扎實工作，社會各界共同關心幫助下取得的。在肯定成績的同時，還必須清醒地看到，我區(qū)城中村改造還存在著一些困難和問題，影響著工作的整體推進。主要是一下幾個方面：一是由于受宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整政策的影響,開發(fā)企業(yè)投資城中村改造信心不足，實際參與企業(yè)少，項目落實存在一定困難。二是各街道辦事處項目推進發(fā)展不平衡，上下聯(lián)動不夠。三是“多邊工程”導致前期工作滯后，由于全市城中村改造起步階段時間緊，存在邊調(diào)研、邊成立機構、邊制定政策、邊推進項目的情況，項目運作的細化規(guī)程、市區(qū)及部門之間的協(xié)同配合機制等需要在實踐中探索、適應、建立和完善，導致協(xié)調(diào)溝通不到位、效率不高、項目前期工作滯后等現(xiàn)象。四是整合城中村周邊地塊進行連片改造實施難，城中村改造旨在改善居民居住安全、完善片區(qū)功能，目前定性為民心工程、幸福工程、德政工程，沒有提升到法的角度明確定性為公益項目，在實施連片拆遷改造時涉及各方面利益的矛盾問題較多，列入改造范圍的單位和住戶不愿納入改造，項目推進阻力較大。五是大面積拆遷改造造成過渡房源緊缺，租房難、租房貴的問題突出，給拆遷工作帶來阻礙。

二、明確任務，提高認識

20__年將是危機和機遇并存的一年。按照市委、區(qū)委九屆五次全會以及　2月9日　昆明市召開的20__年城中村改造工作會議精神，我們要進一步提高認識，在20__年工作的基礎上，繼續(xù)加快城中村改造的工作步伐，重點抓好20__年改造項目的前期工作和啟動實施，實現(xiàn)投資拉動、項目帶動、建設推動的核心作用，確保城中村改造任務的完成?，F(xiàn)就20__年的工作重點安排如下：

（一）繼續(xù)深入做好20__年項目推進工作。加強跟蹤監(jiān)督，列入20__年計劃項目的11片12個村全面進入實質(zhì)性拆遷（完成應拆遷總建筑面積的30%以上）；加快土地“招、拍、掛”等工作環(huán)節(jié)的進度，全面啟動回遷安置房建設，確保2個以上村的回遷安置房完成主體工程建設。

（二）著力抓實20__年改造任務。我區(qū)將列入20__年城中村改造計劃的共7個片區(qū)8個村，即：豐寧街道辦事處麻園片區(qū)，蓮華街道辦事處上馬村片區(qū)、中馬村片區(qū)、下馬村片區(qū)和沙溝埂村、蓮園村片區(qū)，普吉街道辦事處小屯村片區(qū)，豐寧街道辦事處黃土坡村片區(qū)。我們將認真分析、梳理各城中村片區(qū)的情況，有序推進項目前期準備工作，確保年內(nèi)2個村進入實質(zhì)性拆遷（完成應拆除總建筑面積的30%以上）。

（三）強化改造項目專項規(guī)劃編制工作。按照市委、市政府的要求，在年內(nèi)完成主城建成區(qū)范圍內(nèi)47個城中村改造專項規(guī)劃的編制和審批工作，用規(guī)劃引領改造，用規(guī)劃控制建設。采取政府和企業(yè)兩條腿并進的方式，加大專項規(guī)劃的編制力度。對有企業(yè)意向投資改造的城中村，由企業(yè)組織專項規(guī)劃編制。對尚無開發(fā)企業(yè)對接的改造項目，由區(qū)城改辦組織專項規(guī)劃編制。

（四）認真編制__區(qū)城中村改造五年規(guī)劃。在20__年城中村改造工作的基礎上，科學分析，周密計劃，認真編制我區(qū)20__年—20__年城中村改造五年規(guī)劃，確保上半年完成。

（五）制定“遷村并點、統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建”規(guī)劃方案，加快推進工業(yè)園區(qū)建設，完成“遷村并點”專項規(guī)劃設計，并結合工業(yè)園區(qū)建設，年內(nèi)全面啟動“遷村并點”工作。

（六）督促企業(yè)加快城中村改造范圍內(nèi)的基礎設施建設，按照市委、市政府“541”三年道路建設任務，結合城中村改造，年內(nèi)督促企業(yè)完成2條道路的拆遷建設工作。

（七）積極

招商，吸引社會資金進入。精心策劃，深度包裝，大力宣傳推介，推出一批成熟項目，制定城中村改造招商方案，采取借助市的招商平臺、搭建區(qū)內(nèi)招商平臺，走出去、請進來等多種形式，進行廣泛招商，同時不斷提升項目篩選、儲備和包裝水平，做細做精做實招商項目，做到儲備一批、推介一批、改造一批。

（八）進一步搭建信息平臺，營造環(huán)境，加強政府和企業(yè)、銀行的合作交流，創(chuàng)新融資模式，充分利用社會資金解決城中村改造資金短缺問題。

（九）細化規(guī)程，嚴格依法、遵規(guī)、履程開展工作。以一至二個改造項目為突破點，以實際成效統(tǒng)一思想，打開工作局面，并在實施項目突破的過程中，將各個已出臺的配套政策與項目推進的實踐相結合，細化每一環(huán)節(jié)的工作規(guī)程，確保每個工作環(huán)節(jié)做到周密細致：一是認真開展入戶調(diào)查，廣泛征求群眾意見。由各街道辦事處籌建辦負責轄區(qū)內(nèi)城中村改造項目所涉及單位、住戶的上門走訪座談，一方面要緊緊依靠駐區(qū)單位的黨政組織，進行組織層面的接洽工作，另一方面要充分依靠人民群眾，做好耐心細致的入戶走訪宣傳工作。二是通過新聞媒體公示拆遷改造范圍。三是對每個項目采取“一片一策”“一村一策”的拆遷安置補償辦法，由街道辦事處籌建辦組織改造范圍內(nèi)的村（居）民和住戶自下而上地討論拆遷安置補償方案，做到分類研究，分類指導，具體問題具體分析。四是保障程序，做好項目立項、規(guī)劃報批、土地征轉(zhuǎn)等相關工作，確保項目實施規(guī)范操作，程序合法。

（十）健全機制，落實長效管理責任制。在城中村改造項目推進過程中，繼續(xù)深化和完善資金監(jiān)管、評估、社會穩(wěn)定、糾紛調(diào)解、現(xiàn)場督辦、現(xiàn)場巡查、信息報送、跟蹤管理、行政裁決、行為約束、工作驗收、檔案管理等工作機制，更好地履行改造項目監(jiān)督管理職能。同時，區(qū)委、區(qū)政府將實行區(qū)級領導項目總負責人制度，層層抓落實，確保項目的有序有效推進。

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關鍵詞：城中村 城中村改造 利益相關者

中圖分類號：TU984.114 文獻標識碼：A

1城中村的形成

城中村是在快速城市化的背景下，在政府制定大量空間擴展政策的條件下形成的。城中村的本質(zhì)是各種利益相關者不同利益相互關系的聯(lián)結。在大城市里的外來暫住人群在不斷劇增，在居住上向城市提出了廉價出租房的要求。與此同時，被納入城市發(fā)展的城中村，自動從正式市場捕捉到市場需求信號，利用良好的地域優(yōu)勢和低廉的土地成本向外來流動人口提供廉價出租屋，促使了城中村的形成。

2祥營村改造情況

2.1祥營村改造背景

2009年西四環(huán)的拓寬工程已拆除近百戶住宅，2010年擬開工的科學大道西延工程遷移了上百戶村戶，并計劃完成控制性和修建性的詳細規(guī)劃的編制，以及土地招拍掛手續(xù)及其前期的拆遷準備。在2011年計劃于年初對整個村莊進行整體拆遷，最終于5月底完成了拆遷?，F(xiàn)在該村的城中村改造用地已經(jīng)征用并轉(zhuǎn)為了國有，在實施征收補償方案后開展了城中村的改造工作。

2.2祥營村改造內(nèi)容

2.2.1改造的范圍

祥營村改造的范圍為北至楓香街、西至須水東路、東至西四環(huán)、南至玉蘭街?？傄?guī)劃用地里面包含居住用地117.67公頃，公共設施用地10.48公頃，道路廣場用地60.48公頃，市政公用設施用地0.57公頃。

2.2.2補償方案

據(jù)調(diào)查可知在祥營村改造過程中，主要涉及安置補助和過渡期補助兩個方面。現(xiàn)將安置補助的主要內(nèi)容匯總?cè)缦拢簩ΜF(xiàn)有合法宅基地，長期居住并享受村民待遇的按每宅400平方米予以安置；一家有兩個男孩以上的，次子年滿18周歲并且都享受村民待遇的，除了400平方米以外，另加400平方米；一家有兩個子女以上的，在400平方米基礎上，再予以安置150平方米；宅基地持證人有獨生子女證的，在400平方米基礎上再予以安置60平方米。關于過渡補助的方法主要是按每人每月600元發(fā)放的。

2.3村民滿意度

祥營村很多村民多年來不再單純依靠種地創(chuàng)造收入，但由于受到傳統(tǒng)思想的影響，認為土地是生存之本，他們大多不愿意失去土地。另外，由于辦理房產(chǎn)證的手續(xù)復雜，審批的時間也比較長，所以村民都比較擔心什么時候能取得房產(chǎn)證。當然，基于老百姓對于城中村改造的利益往往不能全面觀察和考慮，而對失地的成本卻看得很清楚，這也促使村民會不自覺地產(chǎn)生了一種自我保護的情緒。

3村集體、政府和開放商的利益關系

3.1村集體的利益

村集體的利益在于村民能夠得到合理的耕地和宅基地的補償，獲得長期的社會保障，生活環(huán)境能有所改善。

3.2政府的利益

政府進行城中村改造是為了提升城市的品位，改善城市的環(huán)境和形象。政府在進行改造時為了吸引開發(fā)商投資，采取了將土地出讓金返還的政策，政府在這里主要是通過協(xié)調(diào)村集體與開發(fā)商的利益，而最終促進城市的發(fā)展。祥營村的后期的具體的建設工作是由開發(fā)商來完成的，在這里政府做的是拆遷工作。

3.3開發(fā)商的利益

開發(fā)商的利益訴求很明確，即是通過建設城中村的改造項目來獲得利潤分成。在祥營村，萬科開建祥營小區(qū)，目前基本上所有老人都已入住，剩余一些青壯年還在外地打工。萬科將在祥營小區(qū)的南部和西南方向開發(fā)自己的商業(yè)樓盤，以供其獲得利潤收入。

4村民與政府和開發(fā)商間利益存在的問題

在安置房分配方面，村民認為開發(fā)商在安置房分配時有失公允。另外針對開發(fā)商會不會發(fā)放房產(chǎn)證和何時發(fā)放房產(chǎn)證的問題存在很大擔憂。這其中牽涉到政府和開發(fā)商的公擔的責任和義務問題。

5村民與利益相關者關系的協(xié)調(diào)

5.1村民與政府的利益協(xié)調(diào)

政府應建設合理的城市功能布局和公建設施，在安排城中村改造時可抓住城市建設中的大型項目建設的契機，同時帶動該地區(qū)的發(fā)展。在履行城市規(guī)劃進行城中村改造時，應根據(jù)各城中村實際情況分類指導，分別實施，并積極創(chuàng)新工作思路。積極落實村民的身份，完善村民的戶籍制度。

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[關鍵詞] 城中村 土地置換 產(chǎn)權

城中村作為一種居住形態(tài)及社會形態(tài)，主要指在經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化不斷推進過程中，位于城區(qū)邊緣農(nóng)村被劃入城區(qū)，在區(qū)域上已成為城市一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍保留農(nóng)村模式的村落，亦稱為“都市里的村莊”。 城中村是城市的一塊夾縫地，究其存在根源，城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結構是造成城中村存在的深層次制度原因，因而，城中村的改造也應從根本的土地制度及權利開始。城中村改造過程中集體土地的置換過程中存在的問題，導致這項利民工程不時引發(fā)一些社會矛盾。

一、城中村改造中集體土地置換問題分析

早在2004年，全國各大中城市拉開城中村改造序幕。城中村改造作為政府主導運營城市一種方式，對于城中村改造過程中集體土地的置換，各級政府在憲法和土地法等法規(guī)范圍內(nèi)紛紛出臺文件予以指導，整個城中村改造模式和程序基本按照地方政府出臺的具體文件來進行，甚至可以依據(jù)法律及政府規(guī)定將城中村涉及到的集體土地上市交易。城中村改造過程中集體土地置換存在以下幾種普遍問題：

（一）城中村改造項目的土地出讓形式缺乏有效監(jiān)管和查處機制。

依據(jù)各地方政府相關文件規(guī)定，城中村改造涉及土地公開出讓及修建性詳細規(guī)劃批準前一律不準擅自進行拆遷和擅自開工建設。對未獲得規(guī)劃、土地等部門的相關批準手續(xù)，擅自進行城中村改造建設的要依法查處。由于利益驅(qū)動、相關政府部門不作為、缺乏有效的監(jiān)管和懲罰機制，導致城中村改造工程項目未批先建、程序倒置現(xiàn)象相當普遍，使土地出讓招拍掛制度形同走過場，不僅降低政府公信力，同時埋下社會不穩(wěn)定隱患。

（二）城中村改造中征地拆遷補償安置、場地平整、基礎設施配套建設、規(guī)劃設計方案等具體事宜運作存在問題。

城中村改為城市社區(qū)，村民改為市民后，原村集體和村民首先需要解決的是就業(yè)和生活出路問題，而非一次性付款結束，必須將對土地的補償及村民安置區(qū)別對待。然而城中村改造中征地補償安置制度把補償和安置混在一起，制度設計本身存在的問題極易引起矛盾。政府對拆遷過程中土地補償應該考慮具體情況的不同區(qū)別對待，例如區(qū)分環(huán)境、區(qū)位價值、村民拆遷成本等進行補償，不能一刀切，否則極易引發(fā)極端拆遷案件的發(fā)生。

其次，缺乏有效糾紛調(diào)處機制，導致拆遷過程中矛盾無法及時化解。

暴力拆遷及極端方式阻止拆遷案例并不少見，矛盾積聚并非一日之寒。如果存在有效調(diào)處機制，能在問題發(fā)生伊始積極解決，這些悲劇將不會發(fā)生。城中村改造過程拆遷過程中，地方政府追求政績、開發(fā)商追求開發(fā)速度、被拆遷村民考慮己身利益，三方訴求無法達成一致且缺少有效解決途徑時，違法行為鋌而走險。

其三，城中村改造集體土地置換中具體運作過程缺乏透明性，有部分領導干部權力尋租，，成為社會詬病。

城中村改造集體土地置換涉及多方重大利益，運作過程中經(jīng)常出現(xiàn)暗箱操作，甚至部分村干部、政府官員，權錢交易，政府相關部門因利益牽系視而不見甚至默許，利益分配不均導致矛盾不斷。被拆遷村民集體上訪、政府前靜坐等報道反映出城中村改造中存在的問題不容忽視。

（三）城中村改造房建設涉及到土地出讓等問題。

城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設，獲得所用土地方式一般是有兩種方式：對于異地安置，安置房建設用地可以劃撥或協(xié)議出讓方式供地；就地安置的，則土地以招拍掛方式出讓時，應設定土地出讓附加條件，明確配建安置房的套數(shù)、套型面積、設施條件、建設周期和銷售價格等要求，以此妥善解決相關村民生產(chǎn)生活，保護其合法權益，維護社會穩(wěn)定。城中村改造過程中，各級政府原則上都規(guī)定應優(yōu)先組織安置房的建設。然而，現(xiàn)實中經(jīng)常出現(xiàn)城中村改造過程中商品房開發(fā)熱鬧非凡，而關于安置房涉及到土地置換問題久拖不決，應優(yōu)先或同時開工建設的安置房卻風平浪靜，讓被安置村民久久等待，無形中損害其合法權益。

（四）城中村集體土地轉(zhuǎn)換手續(xù)繁瑣。

按正常程序是上級批準某個村實施城中村改造后，先是進行土地轉(zhuǎn)換，將集體土地（或農(nóng)耕地）轉(zhuǎn)換為國有土地，再進行招牌掛（尋找土地開發(fā)商），再找建筑開發(fā)商。而土地轉(zhuǎn)換要逐級審核批復，環(huán)節(jié)多，政策性強，時間長。為加快城中村改造進程，往往是邊建設邊補辦這些手續(xù)，假如哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題不能完善以上手續(xù)，建成的房將是“無證房”，于安置戶、購房戶都會引起矛盾。

二、城中村改造集體土地置換存在的問題解決方案

現(xiàn)階段，面對城中村改造過程中復雜的集體土地置換矛盾，重點應該放在保護村民合法土地權益、維護社會穩(wěn)定上，讓被改造村民分享真正意義上的城市化成果。本文從實際情況探討城中村改造中應該注意的問題。

（一）首要的原則是保護城中村改造村民的合法權益，減少糾紛，維護社會穩(wěn)定。

例如對于城中村改造涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，應當依法辦理土地使用權出讓或劃撥手續(xù)，并對承包經(jīng)營者的損失給予合理補償。其次，對于符合城中村改造總體規(guī)劃的各類出讓用地或應當招標、拍賣、掛牌出讓的經(jīng)營性用地，需要交納土地使用權出讓金或公開出讓的土地收益，按照土地管理體制和土地收入征管體制，由財政部門統(tǒng)一征收，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障，做到?？顚Ｓ茫沤^公款浪費。其三、城中村的改造過程中必須通盤考慮，如身份的置換、管理體制的變換、社會保障機制的建立甚至城中村的規(guī)劃建設問題等等，實現(xiàn)村民權益的可持續(xù)發(fā)展。

（二）提高城中村改造過程中具體事宜的透明度。

征地拆遷是一項政策性、群眾性、時限性很強的工作，是涉及多方利益的大事。公開、公平、公正堅持統(tǒng)一補償標準，統(tǒng)一征拆程序，接受群眾監(jiān)督，杜絕暗箱操作等具有非常重要的現(xiàn)實意義。這不僅利于拆遷的順利實施，更能營造良好的輿論氛圍，實現(xiàn)群眾滿意，進而構筑和諧社會。因此通過增加村民代表人數(shù)、賬目公開等方式監(jiān)督征地拆遷補償安置、場地平整、基礎設施配套建設、規(guī)劃設計方案編報等拆遷具體工作過程，增強村民對拆遷改造過程的信任度，努力維護大多數(shù)拆遷安置對象的切身利益，盡量減少糾紛產(chǎn)生。

（三）完善征地標準，將征地項目的合法性問題與補償安置的合法性問題區(qū)別對待。

城中村拆遷中的現(xiàn)實情況是城中村拆遷過程中征地項目的合法性審查主要在國務院和省級政府，負責審查是否符合法定條件和程序，而對于拆遷對象具體補償安置方案由市、縣政府負責。因此，要堅持區(qū)別對待、因地制宜原則，認真分析不同城中村具體情況，制定符合其切實利益的補償安置方案，最大限度保障群眾的安居樂業(yè)。正在修訂中《土地法》對集體用地中房屋的征收與補償工作將予以明確規(guī)定，并對集體土地的征收和拆遷工作予以框定，進而彌補國家層面的標準不健全等方面的缺陷。針對拆遷城中村集體村民的土地，不妨通過和安置對象的雙向溝通，在尊重其意愿基礎上充分考慮其現(xiàn)實需要，拓寬補償方式--將原國有用地的拆遷中規(guī)定的補償方式實物和貨幣，增加就業(yè)、培訓、入股、留地等多種方式，最大限度保障安置對象的生活穩(wěn)定。

（四）加大監(jiān)管力度，從中國國情出發(fā)，本著公平正義原則，保障合法征地行為，化解城中村改造糾紛的同時，對于非法批準或?qū)嵤┱鞯氐模仨殢膰雷肪控熑?。除了加大現(xiàn)行法律制度執(zhí)行力度外，還應建立更為嚴格完善刑事責任追究制度，從而形成對征地犯罪更直接有效的威懾，以維護正地秩序和被征地村民的權益。

結語：城市化進程如火如荼，城中村改造對于整合土地資源，提高土地集約利用具有重大意義。城中村改造中集體土地置換要想順利實施，必須妥善解決城中村改造過程中面臨的系列問題，減少城中村改造中群體性矛盾沖突發(fā)生，這利于營造和諧的社會環(huán)境，直接影響社會穩(wěn)定和改造順利進行，具有極強現(xiàn)實意義和政治意義。

參考文獻：

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篇5

*前大家的工作都很繁忙，之所以還要開這個會，是因為城中村改造工作意義重大，工作難度大，市委、市政府對這項工作要求高。通過這次經(jīng)驗交流會，主要是貫徹落實市委五屆九次全體（擴大）會議精神，對*年城中村改造工作進行回顧總結，對09年的工作進行安排部署，進一步統(tǒng)一思想，提高認識，明確目標任務，加大工作力度，加快推進城中村改造工作。剛才，縣（市、區(qū)）的分管同志分別匯報了城中村改造工作完成情況，介紹了經(jīng)驗和做法，講得都很好。市規(guī)劃、國土、財政、建委、人防等7個相關部門針對縣（市、區(qū)）反映的具體問題和困難，現(xiàn)場進行解答，不僅說清了政策規(guī)定，而且提出了具體的指導性意見，希望縣（市、區(qū)）和部門經(jīng)常面對面溝通聯(lián)系共同推動工作開展。下面，我結合*年試點工作開展情況和09年的工作任務，講三點意見：

一、肯定成績，正視問題

*年初，省委、省政府提出用三年的時間完成“城中村”改造任務，加快全省城鎮(zhèn)化進程。按照省委、省政府的工作部署，我市成立了“城中村”改造協(xié)調(diào)小組，下發(fā)了指導性文件，制定了“城中村”改造三年計劃；各縣（市、區(qū)）也都建立健全了組織機構，研究制定相關政策。從*年2月份全市“城中村”改造全面啟動以來，各級政府以解放思想為契機、心往一處想、勁往一處使、破解難題、搞好服務、提高效率，經(jīng)過近一年的努力，我市的城中村改造工作取得了實質(zhì)性進展。*市啟動了4個城中村改造，累計投資2960萬元；長葛市啟動了坡楊村改造，已完成投資2000萬元；*縣啟動了*、*2個城中村改造，完成投資4100萬元；鄢陵縣完成了8個城中村的控制性詳細規(guī)劃審批，啟動了5個城中村改造，完成拆遷面積5萬m2，開工建設3萬m2，累計投資1.2億元；襄城縣啟動了3個城中村改造，完成拆遷面積6.02萬m2，完成投資4259萬元；魏都區(qū)啟動了俎莊、洞上2個城中村改造，俎莊安置房已開工建設，洞上已與投資商簽訂了合作協(xié)議；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)啟動了屯北城中村改造，已與外商簽訂了開發(fā)協(xié)議，正在編制修建性詳細規(guī)劃；東城區(qū)完成了9個城中村改造的控制性詳細規(guī)劃審批，啟動了三里橋、大坑李、十里廟、唐崗、半截河、趙灣6個城中村改造，已完成拆遷面積58.6萬m2，完成投資5.38億元。截止目前，全市共完成城中村改造房屋拆遷面積70多萬m2，開工建設面積52.9萬m2，累計完成投資8.2億元。對*而言，大規(guī)模地對城中村進行改造是一項新的工作，可以說沒有成功的經(jīng)驗可遵循，外地的一些做法也僅僅是一種借鑒，大家在這種情況下，勇于創(chuàng)新，大膽實踐，探索了不少好的做法和經(jīng)驗。概括起來，主要有以下五個方面的特點：

一是堅持規(guī)劃引領。各縣（市、區(qū)）嚴格按照《*市區(qū)城中村改造工作的意見》要求，堅持規(guī)劃先行、城鄉(xiāng)一體、充分對接、選好切點，努力從“四個有利于”（即有利于城市總體規(guī)劃實施、有利于提升城市整體功能、有利于堅持集約、節(jié)約利用土地、有利于改善市區(qū)居住環(huán)境）出發(fā)進行規(guī)劃。如長葛市樹立“大統(tǒng)籌、大集中、大規(guī)劃”的理念，對推進區(qū)內(nèi)19個行政村統(tǒng)籌規(guī)劃，將19個行政村合并建設成10個集中居住區(qū),居民可達2萬人。通過統(tǒng)籌規(guī)劃，既節(jié)約了土地資源和基礎設施建設投入，擴大了社區(qū)規(guī)模和人口,改善了農(nóng)民生活環(huán)境，同時也更好地實現(xiàn)了推進區(qū)與城市總體規(guī)劃的銜接。二是堅持試點先行。去年，我們在市區(qū)和推進區(qū)范圍內(nèi)共確定了7個市級試點城中村。目前，7個市級試點村探索形成了一些好的改造模式和工作經(jīng)驗：如*縣*村采取“村企共建”的模式，由瑞貝卡公司投資8000萬元對村莊進行改造，村莊騰出的土地用于企業(yè)發(fā)展。目前，*“城中村”改造完成投資3600萬元，一期16幢安置房已開工建設。魏都區(qū)俎莊城中村采取市場運作的模式，引進開發(fā)商進行投資改造，長葛坡楊村則采取政府貸款的模式進行改造，都取得較好的成效。三是堅持政府主導。各縣（市、區(qū)）政府在城中村改造中積極發(fā)揮主導作用，如在招商方面，充分利用第八屆中原花木交易博覽會這個平臺，布置展臺，發(fā)放招商文件，開展項目推介，取得了明顯成效。在拆遷補償、群眾安置方面，堅持群眾利益最大化原則，規(guī)定先安置群眾，后開發(fā)建設。東城區(qū)采取“以民為本，和諧拆遷安置”的模式，由區(qū)、鄉(xiāng)（辦）、村（社區(qū)）共同委托具有國家資質(zhì)的評估公司對“城中村”改造拆遷房屋進行市場評估，把市場評估與評估有機結合起來，確保了拆遷補償過程的公開公正、陽光透明。在此基礎上，深入村組進行調(diào)查研究，較好地解決了“閨女戶”、“外來戶”、“困難戶”等特殊對象安置問題，合理的安置辦法充分調(diào)動了群眾參與“城中村”改造的積極性。在建設用地上，各地都堅持以“招、拍、掛”方式供應，陽光操作。由于政府主導作用發(fā)揮得好，促進了城中村改造工作的健康、良性發(fā)展，促進了社會穩(wěn)定。四是堅持兼顧各方利益。各地按照政府、業(yè)主、群眾“三滿意”的原則，維護好各方利益。各地在維護政府和社會公共利益的前提下，在法律法規(guī)政策許可的范圍內(nèi)，各盡所能地出臺了優(yōu)惠政策，對開發(fā)商給予讓利。如東城區(qū)提出根據(jù)不同項目，對開發(fā)企業(yè)實行財政補貼，保證投資商合理的回報率，以消除其后顧之憂。五是堅持機制保障。經(jīng)過一年多的運行，全市上下形成了一套系統(tǒng)協(xié)調(diào)的城中村改造運行機制。第一，建立了領導機制。各縣（市、區(qū)）都成立了“城中村”改造領導小組或指揮部，下設辦公室。主要領導親自掛帥，*縣王堃書記親自擔任政委，王民生縣長任指揮長，實行四大班子領導分包制，提供了組織保證。第二，建立了督查機制。市經(jīng)營辦建立了“日督查”、“兩周一通報”的制度，根據(jù)工作進展情況、現(xiàn)存問題，每兩周編發(fā)一期督查通報，上報市有關領導，并把下兩周需要完成的工作，以通報形式下發(fā)給有關單位，限期完成。第三，實行考評機制。市經(jīng)營辦下發(fā)了《*市“城中村”改造考評辦法》，每兩個月對全市“城中村”進展情況進展進行一次排名，最后一名在創(chuàng)建新聞會上作表態(tài)發(fā)言，有利地促進了我市“城中村”改造工作。第四，堅持方案評審機制。為了妥善解決實施方案的編制和評審，解決好村民安置、改造開發(fā)中的問題，市國土局蘇曉局長和城中村改造辦公室的同志根據(jù)工作需要，經(jīng)常召開“城中村”改造聯(lián)席辦公會議，與建設、規(guī)劃、財政等部門反復溝通協(xié)商，提出解決問題的意見和措施，指導和推動了城中村改造工作順利進行。

在充分肯定成績的同時，我們也要清醒地看到*年城中村改造存在的問題和不足。就全市而言，縣（市、區(qū)）發(fā)展不平衡，個別地方工作推進不力，成效不明顯。就*市區(qū)來講，截止目前，7個試點村仍有4個沒有開工，年度計劃完成投資4.6億元，實際完成0.7億元，僅占年度計劃的15%，無論從形象進度還是投資完成額度，都與省委、省政府、市委、市政府的要求和全市廣大人民群眾的期盼還有相當大的差距，分析原因，主要有以下幾個方面：一是受國家宏觀政策和市場經(jīng)濟形勢影響，開發(fā)商對城中村改造投資熱情不高。去年上半年國家實行緊縮性財政政策，下半年暴發(fā)的全球性金融危機對我國宏觀經(jīng)濟形成沖擊，房地產(chǎn)市場迅速下滑，開發(fā)商資金緊張，這在客觀上影響了投資商參與城中村改造的熱情，各地普遍出現(xiàn)城中村改造招商引資難的問題，有的協(xié)議已簽訂又臨時退出，致使個別項目不能按時開工建設。二是開拓創(chuàng)新意識不強。一些地方認為城中村改造是一項長期工作，上級提出的改造時間太緊、任務太重，自給的少，畏難情緒大，工作不好推進；城中村改造的路子不多，方法不活，在破解資金難題、調(diào)動農(nóng)民積極性等方面還需要進一步解放思想。三是開發(fā)商要求調(diào)整用地規(guī)劃，打亂了原有布局。由于目前房地產(chǎn)低迷，部分開發(fā)商認為按照原計劃用于打捆開發(fā)的經(jīng)營性用地較少，贏利難以消化安置房費用，堅持要求調(diào)整用地計劃，擴大經(jīng)營性用地面積，原有布局被打亂。四是前期工作滯后，影響了整體工作進度。由于投資商確定難，資金到位慢，造成城中村改造項目前期工作滯后，修建性詳細規(guī)劃編制難、編制慢，規(guī)劃審批、招商引資、拆遷安置、開發(fā)建設等相關工作不能協(xié)調(diào)推進，影響了城中村改造工作的整體進度。對于上述問題，各縣（市、區(qū)）和市直有關部門一定要高度重視，認真研究，剛才各部門初步提出了一些意見，下來后要繼續(xù)溝通，采取切實有效措施加以解決。對于已開工建設的，要在去年工作基礎上，加快進度，全面鋪開，嚴格按照控制性詳規(guī)和修建性詳規(guī)的要求，把好建設質(zhì)量關，把好公建工程關。對于沒有開工建設的各縣（市、區(qū)）政府要進一步加強組織領導，抓緊完成前期工作，盡快開工建設，對建設臺帳要進行調(diào)整，科學安排施工計劃，爭取把前期耽誤的時間在后期工程建設中趕出來，確保按照原定竣工時間按時完工。

二、提高認識，增強信心

城中村改造是改善人居環(huán)境、提升城市品位、推進城鎮(zhèn)化的必由之路，是建設文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學發(fā)展、構建和諧社會的強力舉措，是民心工程、德政工程、千秋工程。各級、各部門在思想認識上需要從四個方面進一步提高：

首先，要從擴內(nèi)需、保增長的經(jīng)濟形勢出發(fā),進一步增強城中村改造的緊迫感。對于今年經(jīng)濟形勢的嚴峻性和復雜性，大家都有了一定的了解和認識，目前中央總的判斷是，受金融危機影響，我國經(jīng)濟社會運行的不確定因素和潛在風險可能還會增加，經(jīng)濟下滑還未“見底”，今年很可能是新世紀以來經(jīng)濟發(fā)展最困難的一年。我市同全國、全省一樣，經(jīng)濟運行基本面保持良好，但也存在經(jīng)濟下行壓力明顯加大、企業(yè)經(jīng)營困難逐步加劇等問題，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長已經(jīng)成為09年經(jīng)濟工作的首要任務。要保持全市經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，當前情況下最有效最直接的措施就是加大投資力度，尤其是加大公共基礎設施的投入。城中村改造項目產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強，對建材、運輸、房地產(chǎn)等行業(yè)拉動作用十分明顯。當前，國家明確提出要保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結構，強調(diào)出手要快、出拳要重，并且陸續(xù)出臺了加大信貸、鼓勵投資的一系列刺激經(jīng)濟的措施，根據(jù)以往經(jīng)驗判斷，我們可以抓住的建設和機遇也就是一兩年時間，隨著經(jīng)濟趨熱，又將開始新一輪防過熱、防通漲，到那時國家政策口子收緊，我們就會痛失機遇。因此，要切實增強緊迫感，抓住當前鼓勵投資的良好環(huán)境，推動我市的城中村改造工作再上新臺階。

其次，要從加快推進城鎮(zhèn)化進程的高度出發(fā),進一步增強城中村改造的責任感。黨的十七大報告指出，要堅定不移地走中國特色城鎮(zhèn)化道路。中國特色的城鎮(zhèn)化道路，就是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。*市城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式是“帶狀城市，組團發(fā)展”，發(fā)展的目標是“一個中心，五個片區(qū)”，即以“三區(qū)一縣”（魏都區(qū)、東城區(qū)、開發(fā)區(qū)和*縣城區(qū)）為中心，*市、長葛市、*縣新城區(qū)、鄢陵縣、襄城縣為五個片區(qū)。要實現(xiàn)這一目標，就要加快城中村改造步伐。在推進城鎮(zhèn)化進程中既要擴大城市規(guī)模，擴大城區(qū)面積，外延式發(fā)展，更要提升城市內(nèi)涵，建設緊湊型的城市。目前，全國、全省各地都在搶抓機遇，大規(guī)模、大力度進行老城區(qū)和“城中村”改造。*市外環(huán)路以內(nèi)城中村有61個、人口13.7萬人，推進區(qū)內(nèi)的城中村61個,人口9.5萬人，兩者相加有122個城中村，人口21萬人，占地5萬畝，安置用地2萬畝，可以騰出3萬畝建設用地，13.7萬人能夠通過身份置換轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘢?市、鄢陵縣、襄城縣計劃三年改造29個行政村，人口8.1萬，占地1.68萬畝，可騰出土地3700畝，轉(zhuǎn)換城市居民8萬多人。其中，*市計劃改造12個，人口3.3萬人，占地6900畝，可騰出土地1500畝；鄢陵縣計劃改造6個，人口近3萬人，占地2200畝，可騰出土地1300畝；襄城縣計劃改造10個，人口近1.8萬人，占地7800畝，可騰出土地900畝。由此可以看出，通過城中村改造可以集約、節(jié)約用地，騰出寶貴土地去進行大項目的開發(fā)建設，進而強化城市的產(chǎn)業(yè)支撐。

第三，要從順應廣大群眾的迫切愿望出發(fā)，堅定“城中村”改造的信心和決心?！俺侵写濉备脑旆衔沂谐鞘邪l(fā)展的實際需要，更符合人民群眾的愿望要求。隨著我市城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，廣大群眾看到了城市日新月異的新面貌，更希望享受到城市發(fā)展帶來的實惠，因此對城中村改造更加關注，更加支持，更加期盼。近年來，不斷有市民群眾通過寫信或市長信箱等多種方式強烈要求加快城中村改造改善居住環(huán)境。這些情況都充分說明加快城中村改造步伐，符合民意，順應民心。這項工作既有政策機遇，又有群眾支持，可謂天時、地利、人和。我們一定要抓住機遇，堅定信心，毫不動搖地把這項工作一抓到底，抓出成效。

第四，要從實踐科學發(fā)展觀出發(fā)，在不斷解放思想中增強“城中村”改造工作的動力。各縣（市、區(qū)）要堅持從實踐科學發(fā)展觀出發(fā)，深刻認識城中村改造對于推進我市“四城同創(chuàng)”，確保土地集約、節(jié)約利用，實現(xiàn)我市經(jīng)濟“新跨越、新崛起”的重要意義，進一步解放思想，與時俱進，在城中村改造資金、土地、拆遷等“瓶頸”問題上，吃透上情、吃透外情、吃透下情、研究政策，借鑒經(jīng)驗，順應民意，選準平衡點，抓好結合點，難中求解，創(chuàng)造性地開展工作，推進“城中村”改造工作順利進行。

三、精心組織，有序推進

2009年是市委、市政府確定的“項目建設推進年”。市委毛書記提出要著力在老城區(qū)和“三村”改造上實現(xiàn)突破，李市長要求以完善城市功能和老城區(qū)及“三村”改造為重點，加大城市建設力度，完成年度計劃投資。今年市區(qū)共確定了19個城中村和舊城區(qū)改造項目，計劃完成投資26.9億元。這19個城中村和舊城區(qū)改造項目對推動全市經(jīng)濟又好又快發(fā)展具有重要意義，市委常委會議、市政府常務會議專門進行研究部署，市政府先后召開了項目協(xié)調(diào)會和前期工作對接會，對城中村改造工作提出了明確要求?？傮w要求是：堅定信心，規(guī)劃引領，因村制宜，破解瓶頸，全面加快城中村改造工作進度。具體工作強調(diào)6點意見：

一是明確目標任務,落實工作責任。*市、襄城縣、鄢陵縣要按照省政府的要求，精心謀劃，科學安排，確保三年完成城中村改造任務。*縣、長葛市、魏都區(qū)、開發(fā)區(qū)、東城區(qū)要在三年內(nèi)完成市區(qū)和推進區(qū)的城中村改造任務。市區(qū)和推進區(qū)各責任單位要按照《*市2009年城建重點項目及城中村和舊城區(qū)改造項目計劃》確定的城中村改造目標任務,層層細化分解,明確工作時限,建立工作臺帳,抓好工作落實。對城中村改造項目建設實行主要領導負責制,各責任單位主要領導負總責,分管領導具體負責抓落實。各縣（市、區(qū)）和有關單位要切實增強責任主體意識,加強協(xié)調(diào)配合,采取切實有效措施,確保2009年城中村改造項目及早見效、及早惠及民眾。

二是抓住關鍵環(huán)節(jié),做好前期工作。要認真按照市政府規(guī)定的“十個程序、九個規(guī)范性動作”要求，扎實做好前期工作，確保項目有序推進。第一，要積極發(fā)揮規(guī)劃的引領作用。各縣（市、區(qū)）要堅持把規(guī)劃作為“城中村”改造建設的“龍頭”，用規(guī)劃引領改造，用規(guī)劃控制建設。要吃透情況，充分論證，認真扎實地做好前期工作，決不能大而化之，搪塞應付，要把先進的理念、外地的經(jīng)驗、當?shù)氐奶攸c融入規(guī)劃之中，高標準、高起點做好做實各項規(guī)劃。市規(guī)劃局要督促相關責任單位及早委托有資質(zhì)的規(guī)劃設計單位高標準編制修建性詳細規(guī)劃和施工圖設計。第二，優(yōu)先保障用地，探索新的用地政策和方式。市國土局要在國家土地政策趨緊的情況下,積極調(diào)整用地指標,優(yōu)先保證城中村和舊城區(qū)改造項目建設用地。要認真落實十七屆三中全會精神，積極探索農(nóng)村土地制度改革，推進集體建設用地流轉(zhuǎn)，為城中村改造用地探索新模式、新方法。各縣市（區(qū)）要在城中村改造中堅持走集約、節(jié)約用地的路子，積極在存量建設用地上做文章，堅決杜絕占用基本農(nóng)田搞改造，盡量不占或少占一般耕地。嚴禁借城中村改造的名義非法開發(fā)房地產(chǎn)，形成新的“小產(chǎn)權房”，要依法嚴查違法違規(guī)用地行為，做到既處理事，又處理人。第三，多方籌集資金。要堅持政府主導,市場運作,多方籌措建設資金。需要相關縣(市、區(qū))承擔的,要克服困難,想方設法予以保障;需要業(yè)主投資的,要搞好引導,加強督促,確保到位。第四，依法和諧拆遷。要認真執(zhí)行拆遷政策,在兼顧各方利益的前提下,及早考慮、及早實施、爭取主動。要依法拆遷，有情操作，讓群眾充分了解政策，參與政策，充分尊重民意，做到透明、公開、公正、合情、合理、合法。各縣（市、區(qū)）要加強協(xié)調(diào)，做好涉及群眾過渡期生活安置和群眾拆遷補償工作；要優(yōu)先建設群眾安置住房，確保群眾按時回遷后再進行經(jīng)營性開發(fā)。

三是創(chuàng)新工作機制,破解籌資難題。要加大項目推介力度，吸引業(yè)主投資。各縣（市、區(qū)）要認真組織編制招商文件，利用中央、省、市三級媒體進行大張旗鼓地宣傳，要突出本地特色，講清區(qū)域優(yōu)勢，講明優(yōu)惠政策，吸引全國各地有實力、信譽好的開發(fā)商關注*、投資*。要精心組織推介活動。起點要高，規(guī)模要大，效果要好，各縣（市、區(qū)）可以分散搞，也可以聯(lián)手搞。要制定優(yōu)惠政策，讓利投資業(yè)主。目前，受經(jīng)濟下滑影響，房地產(chǎn)市場低迷，房地產(chǎn)開發(fā)商對城中村改造這種投資大、回報周期長的項目投資熱情不高。各地要借鑒珠海、合肥、鄭州、臨沂等地的成功經(jīng)驗，因地制宜地制定優(yōu)惠政策，需要政府給的政策一定要給足，政府已有的優(yōu)惠政策要用好，積極引進市內(nèi)外有實力的業(yè)主參與城中村改造。要堅持多策并舉，確保資金供應。各地要結合實際，積極探索多元化投資模式?？梢圆扇≌y(tǒng)征儲備、市場開發(fā)運作、社區(qū)自主改造、“村企共建”、“村園共建”、“土地整理”、“村莊整治”、“騰村換地”等多種模式。總之，各地要多動腦筋，多想辦法，因地制宜，在資金籌措多元化、資金利用市場化、基礎設施社會化上找出路，著力破解城中村改造融資難的問題。

四是溝通協(xié)調(diào),做好改造方案評審。全市所有的城中村改造，都要在完成控制性詳細規(guī)劃編制與審批、確定投資商的基礎上，抓緊做好實施方案的編制和評審。各個縣（市、區(qū)）一定要重視方案的評審論證工作，編制好方案。市規(guī)劃、土地、財政、建委四個部門要依據(jù)國家有關法律、法規(guī)政策和各個村的具體情況，因村制宜，一村一案地進行評審。四個部門要主動搞好服務，各個縣（市、區(qū)）要主動溝通對接，共同搞好評審工作。

五是及時查處違章建筑，降低改造成本。近期私搭亂建的歪風越刮越烈，聽說哪里的城中村要改造，就有人在那里搞違章建筑，不僅影響惡劣，而且給改造工作帶來了很大的阻力和難度，增加了改造成本。市規(guī)劃局要切實發(fā)揮牽頭部門作用，依照職能加大對違章建筑的查處力度，要抓緊制定完善制止私搭亂建的長效機制和實施細則。各縣（市、區(qū)）要加強監(jiān)管，對違章建筑要做到及時發(fā)現(xiàn)、及時立案、及時拆除，為我市的城中村改造創(chuàng)造最低的改造成本，最佳的改造環(huán)境。

篇6

關鍵詞：城中村改造；鄭州市；城市化

一、引言

近年來，隨著鄭州市日益加快的城市化進程，“城中村”問題也逐漸顯露出來，成為影響城市化協(xié)調(diào)發(fā)展的主要問題。城中村在資源利用、人文景觀、城市規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、村民社會保障等方面與城市化的內(nèi)在要求都有著極大的差異，因此筆者認為鄭州市要想實現(xiàn)城市的內(nèi)涵式發(fā)展，實行城中村改造勢在必行。

二、鄭州市城中村改造的經(jīng)濟社會意義

每一個快速實現(xiàn)城市化的城市幾乎都存在著城中村問題，因此這一問題也可以說是存在于城市化進程中的一種特殊現(xiàn)象。城中村問題對城市的協(xié)調(diào)發(fā)展有著深刻的影響，極大的阻礙了城市化進程，不利于城市的發(fā)展。在鄭州市，城區(qū)分布著數(shù)量較多且相對分散的城中村，這些城中村對于鄭州市打造良好的城市環(huán)境，建設“文明鄭州”、“和諧鄭州”產(chǎn)生了許多負面效應。因此可以說城中村改造順利與否直接關系到鄭州市城市化快速發(fā)展能否順利實現(xiàn)。

三、鄭州市城中村改造的現(xiàn)狀

（一）現(xiàn)狀概述

鄭州市區(qū)原有124個行政村，下轄228個自然村，占地面積約70萬平方千米，城中村人口約30萬。2003年，鄭州市政府出臺了《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》，2004年了《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》等一系列相關政策，開始對全市范圍內(nèi)的城中村著手改造工作。而且還在《鄭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》中明確提出，老城區(qū)現(xiàn)有城中村的整改任務要力爭在2010年前基本實現(xiàn)。2005年鄭州市全面拉開了城中村改造工作。2007年市政府又下發(fā)《進一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》（鄭政文（2007）103號），進一步規(guī)范和細化城中村改造工作。截止目前，鄭州市已批準95個村（組）（含144個自然村）實施改造，約占城中村總數(shù)的63%.其中，已實現(xiàn)集體土地轉(zhuǎn)國有的有46個村（組）（含69個自然村），已完成改造規(guī)劃編制工作的有38個村（組），已通過招拍掛出讓改造用地的有19個村（組）（含34個自然村）。

（二）鄭州市劉砦村基本情況

劉砦村地處南陽路北段，屬于惠濟區(qū)，面積一共200多畝，有農(nóng)戶156戶，農(nóng)業(yè)人口296人，非農(nóng)業(yè)人口366人；由于當前村正處在城中村改造時期，暫住人口不足500人，非特殊時期暫住人口可達到3000人左右。劉砦村共有黨員38人，黨小組一個，黨員平均年齡45歲，35歲以下10人，學歷為高中以上文憑的黨員15人，每名黨員都聯(lián)系有幫扶戶，幫助開展致富項目，共有聯(lián)系戶18戶，掌握1―2門實用技術的黨員占黨員總數(shù)的95%。

村原有的2個市場（劉砦綜合市場、南陽路服裝羊毛衫批發(fā)市場），由于城中村改造，不再經(jīng)營，開發(fā)商對村集體有經(jīng)濟補償，對每家每戶拆遷安置也有不等的過渡費，村民人均年收入過萬余元。目前，拆遷改造正在進行中。

四、鄭州市城中村改造面臨的困難與挑戰(zhàn)

（一）改造費用

來自專家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，鄭州市的城中村改造費用，僅三環(huán)以內(nèi)就需要上千億元的資金，而且隨著時間的推移，城中村居民對改造賠償費用的期望值會越來越高，帶來的問題就是改造的難度更大了。劉砦村的改造費用高已經(jīng)是鄭州市城中村改造無法避免的難題了。

（二）拆遷安置問題

1.城中村的拆遷。“拆和建”現(xiàn)象是劉砦城中村隨處可見的現(xiàn)象：一邊是鏟車揮舞著巨大的機械手臂拆掉早已人去樓空的房子；另一邊卻為了得到更多補償，在本已擁擠不堪的街道邊搭建腳手架將原有的房屋繼續(xù)加高修建。這樣的做法嚴重阻礙了城中村改造的進程，因為拆遷補償費用的巨大數(shù)目使得開發(fā)商望而怯步。

2.城中村居住人員的安置。除了原住民，城中村因為房屋比較老舊，所以房租相對較低，這吸引了很多剛剛走出校門的大學生在此租房。隨著城中村的改建，很大一部分房屋會被拆掉，無論是原住民還是在此租房住的人群，都面臨著搬離的問題。客觀說，如果城中村居民向外環(huán)流動的話，必然會提升外環(huán)的人氣，但是對于這些人群而言，也勢必會增加其經(jīng)濟壓力。因此，從長遠來看，做好城市中低收入者居住權利的保障工作，才是從根本上解決鄭州市城中村改造難題的出路。

（三）社會治安問題

不可否認，城中村為外來務工人員提供了一個絕好的暫居地。劉砦村內(nèi)的人口大致可分為村民、租戶和商業(yè)經(jīng)營者3類。鄭州市外來人口的80%都居住于城中村。其中劉砦村非特殊期暫住人口可達到3000人左右，這些暫住人口來自五湖四海，流動性強，且成分復雜，不僅給社區(qū)管理帶來了困難，而且容易滋生違法犯罪事件。

五、有關鄭州市劉砦城中村改造的可行性方案分析

（一）解決住房安置問題，保障城中村居民的居住權。城中村除開原住民，還有很多的外來打工者選擇在此租住，而這些人是城市經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的推動力，因此政府必須重視其合法權益的保障，解決因為城中村改造為他們帶來的住房問題。因此政府在這方面應加強廉租住房和周轉(zhuǎn)房建設，以便保障他們能在搬離現(xiàn)居住地后能夠有房可住。

（二）做好就業(yè)安置工作，保障城中村居民的再就業(yè)。城中村的改造必然會導致部分人群的就業(yè)和生存問題，因此勢必要做好保障工作。針對就業(yè)安置問題，可以將被征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)就業(yè)援助體系，將城中村改造中被征地居民進行劃分，勞動年齡的居民可以進入城鎮(zhèn)勞動力市場尋找就業(yè)機會，并且可以提供就業(yè)培訓服務，增強其就業(yè)能力，使其盡快就業(yè)。此外，對于有條件的居民，也可以提供相應幫助，鼓勵自主創(chuàng)業(yè)。

（三）做好規(guī)劃工作，合理建設三環(huán)以外地區(qū)。城中村改造是鄭州市城市建設不可分割的一部分，因此一定要做好規(guī)劃工作，保障改造的順利進行。首先，在城市整體的規(guī)劃建設體系中應該將城中村改建納入其中，與周邊城區(qū)的建設一起做好統(tǒng)籌規(guī)劃；其次，城中村改造中應該注意對優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化與建筑風貌的合理繼承和延續(xù)。因為城中村有些村落在長久的歷史發(fā)展中形成了獨特的村落文化和人文景觀，雖然城中村的改造勢在必行，但是也應該注意對歷史文化和傳承的保護。除此以外，對于城市邊緣區(qū)而言，是非常容易形成新的城中村的地帶，因此在城市建設和規(guī)劃中，也應加強對城市邊緣地區(qū)的規(guī)劃建設，將其納入整體，以避免成為新的“城中村”。（作者單位：鄭州大學旅游管理學院）

參考文獻

[1]馬繼遷.我國“城中村”研究評述[J].經(jīng)濟與社會發(fā)展， 2008，6（10）：76～78.

篇7

一、全南縣城中村的現(xiàn)狀

全南縣地處江西省最南端，素有“江西南大門”之稱，總面積1535平方公里，總?cè)丝?1萬，轄9個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）86個行政村，1057個村民小組。大部分城中村集中在縣城周邊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的金龍鎮(zhèn)、城廂鎮(zhèn)等兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

（一）主要特點

一是城中村面積大人口多。全南縣城中村共涉及金龍鎮(zhèn)河背村等9個行政村，93個自然村。其中：處于縣城建成區(qū)，已經(jīng)完全沒有農(nóng)業(yè)耕地的一類村莊有46個村小組，村民約1745戶，人口約6280人；處于縣城建成區(qū)周邊，還有少量農(nóng)業(yè)耕地的二類村莊有10個村小組，村民約376戶，人口約1456人；處于縣城建成區(qū)郊區(qū)，還有較多農(nóng)業(yè)耕地的三類村莊有37個村小組，村民約1546戶，人口5772人。

二是經(jīng)濟發(fā)展基礎弱。目前，縣城建成區(qū)內(nèi)的許多城中村，為了縣城的發(fā)展，已將大部分賴以生存的土地奉獻給了縣城建設，由此也產(chǎn)生了許多失地農(nóng)民。這就使得這些村委既沒有集體經(jīng)濟發(fā)展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產(chǎn)資料和最可靠的生活保障，導致集體經(jīng)濟發(fā)展乏力，失地農(nóng)民沒有就業(yè)保障，群眾生活水平日益下降。

三是社會保障待遇低?？h城建成區(qū)內(nèi)的村民大部分仍然為農(nóng)業(yè)戶籍，由于大部分農(nóng)用地已被征收，成為“種田無地、就業(yè)無崗、社保無份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣，處于社會保障的真空地帶，已影響到城鄉(xiāng)社會穩(wěn)定。

四是群眾生存環(huán)境差。城中村范圍的市政基礎設施不完善，致使生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村范圍內(nèi)的房屋建筑建設年代久遠，大多數(shù)已成為危房，嚴重危及群眾身體健康和生命財產(chǎn)安全。城中村范圍缺少公建或公益設施，給群眾的居住、出行、休閑帶來較大不便，居民的生存居住環(huán)境與黨的“十”提出的推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，促進城鄉(xiāng)共同繁榮的要求不相符。

（二）存在問題

一是土地“瓶頸”問題難以突破。土地問題事關規(guī)劃、拆遷和安置補償?shù)葐栴}，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公認的“瓶頸”問題。因“城中村”現(xiàn)有村落的房屋建筑密度大，道路體系凌亂且寬度小僅容人行通過，城中村改造必然需增加村莊建設用地，一方面由于村莊周圍少部分空地均為村民個人所有，村集體基本上無自留地，新增建設用地必須從村民之中征收，相當多的村民對失去自留地后的就業(yè)、經(jīng)濟收入等問題十分擔憂，在實際土地征收中存在一定難度；另一方面村民原宅基地占地面積大小不一，如對城中村進行整體拆遷改造，部分村民不愿騰讓宅基地，要求拆一補一予以安置，使得原本就不足的建設用地難以滿足安置要求。

二是農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是一些中老年人，把“單家獨院、有天有地”視為理想居家。他們對新穎、集約化的多層住宅懷有一定的畏懼心理，害怕在新的居住環(huán)境和社會關系中生活不能適應。

三是城中村改造中的違章建筑處理問題。由于村莊內(nèi)的違章建筑大多為亂搭亂建，對村莊原有布局造成了較大的破壞，如對城中村整體改造，必定涉及到違章建筑的拆除和補償問題；對一部分保留的違章建筑戶在依法辦理相關審批手續(xù)后，按照“一戶一宅”宅基地的規(guī)定必須收回原老宅基地，實際操作過程中對原老宅基地難以收回，造成土地資源分配不公平，對城中村整體改造工作造成較大的阻礙。

二、城中村改造的必要性

實行城中村改造是貫徹落實黨的十提出的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的具體舉措，也是搶抓政策機遇、借勢城市建設的一項緊迫任務，更是推動城鎮(zhèn)化建設提質(zhì)的一個重要載體，對于提高縣城城市化水平，實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展具有重要意義。

（一）實行城中村改造有利于加快城市化進程?？h城是全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心，也是一個縣的對外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象，影響著全縣經(jīng)濟的發(fā)展。所以積極穩(wěn)妥地解決城中村問題，促其經(jīng)濟管理體制和社會管理體制向現(xiàn)代化城市管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村直接融入城市，對于加快城市化進程具有舉足輕重的作用。

（二）實行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力。目前國家實行嚴格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而縣城建設又需要大量的建設用地，城市的發(fā)展正逐漸從粗放的外延式擴張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學合理的城中村改造，將會大大促進城市土地潛力的提高，拓展縣城發(fā)展空間，提升城市的承載能力和經(jīng)濟發(fā)展水平。

（三）實行城中村改造有利于改善居住環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量。通過高標準的規(guī)劃設計和改造，會使原來的城中村融入縣城，從根本上解決原來城中村基礎設施建設薄弱、建筑密度大，居住環(huán)境臟、亂、差，生產(chǎn)生活質(zhì)量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎設施，這將會極大地提高村民居住生活質(zhì)量，讓他們更好地共享縣城發(fā)展帶來的成果。

（四）實行城中村改造有利于提升縣城形象，促進招商引資。城中村改造不是簡單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重復建設，而是通過高標準規(guī)劃，高標準建設，將落后的村莊建設成為凸現(xiàn)城市現(xiàn)代化氣息的文明社區(qū)，將會變成縣城一道獨特的風景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現(xiàn)代魅力進一步顯現(xiàn)。這樣以來，縣城環(huán)境質(zhì)量的改善，城市化水平的提升必將對招商引資、項目建設產(chǎn)生極大的推動作用。

（五）實行城中村改造有利于城中村自身發(fā)展。加快城中村改造是城中村自身經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要。城市化發(fā)展也需要城中村在環(huán)境衛(wèi)生、城建、治安等方面向社會化轉(zhuǎn)變，需要村民向市民轉(zhuǎn)變。對城中村改造，將其城市化，是城中村經(jīng)濟社會發(fā)展難得的一次機遇，也是實現(xiàn)又好又快發(fā)展的必然選擇，無論是從城市整體發(fā)展還是從城中村自身發(fā)展來看，目前的存在形式都有其嚴重弊端，如果不加以改造，必然對經(jīng)濟、社會、環(huán)境等各方面發(fā)展帶來嚴重制約。

三、城中村改造模式探討

在調(diào)研過程中，由于各“城中村”地理位置、經(jīng)濟實力、房屋狀況等情況不同，經(jīng)聽取較大多數(shù)村民及有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)的意見建議，建議采取以下幾種模式進行改造較為合理。

（一）拆舊建新型。即在政府引導下，由村委會組織，由村民自行籌資建設，完成原有舊房拆除，在原宅基地上回遷建設的全部工作。拆舊建新改造模式的優(yōu)點有：一是不需增加村莊建設用地，村民按原有宅基地面積進行重建；二是不改變村民原有的“生存、生產(chǎn)、生活”模式；三是該改造村民普遍較愿意接受，實施難度相對較小。存在的缺點有：一是由于保持村莊原有建筑布局，村莊道路、排水等設施用地維持原貌，對于布局凌亂的村莊將無法從根本上改變村民居住環(huán)境，出現(xiàn)僅有新村沒有新貌；二是部分宅基地面積小的村民，由于滿足不了新建宅基地的需求，對改造缺乏積極性。拆舊建新改造模式僅適用于村莊建筑布局較為整齊，原有村莊道路滿足要求的村落。

（二）原址重建型。即由村委會統(tǒng)一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規(guī)劃的前提下，對原有宅基地重新合理分配給村民自行進行房屋建設。其優(yōu)點有：一是對村莊布局進行科學合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是不改變村民原有“生存、生產(chǎn)、生活”模式。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意全面拆除；二是對村莊無房戶、多房戶的宅基地合理分配存在一定的難度。此模式適用于村莊規(guī)模小，原有村莊用地面積滿足村莊整體新建規(guī)劃用地需求的村莊。

（三）原址商業(yè)開發(fā)型。即由村委會統(tǒng)一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規(guī)劃的前提下，對原有宅基地在滿足規(guī)劃條件下進行多層住宅或?qū)I(yè)市場建設，由村民按原房屋面積比例進行分配。其優(yōu)點有：一是對村莊布局進行科學合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是對有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢，開發(fā)商品住宅或商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟來源問題。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋為多層住宅或?qū)I(yè)市場，為確保工程質(zhì)量，必須嚴格執(zhí)行工程建設程序。此模式適用于原有村民接受居住多層住宅方式的轉(zhuǎn)變，村莊位于縣城中心區(qū)域或靠近主要道路附近，具有一定商業(yè)價值的路段。

（四）異地新建型。即在原有村莊附近另行征收一定規(guī)模的建設用地，用于城中村改造用地。其優(yōu)點有：對村莊布局進行科學合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件。存在的缺點是：必須解決新建村莊建設用地問題。此模式適用于：一是戶數(shù)較少的村莊進行整體搬遷，將其并入附近較大規(guī)模的村莊進行改造；二是對原有村莊建筑密度大，實行拆舊建新、原址重建等改造模式無法從根本上解決村民居住和生活條件的村莊，對一部分村民進行易地建設，騰讓出的宅基地由國土部門收回，用于安置另一部分村民的改建和公共設施建設用地。

（五）新征預留型。即政府在征收集體土地中，按照所征農(nóng)用地面積的10%左右留做村莊建設用地，其余征為國有。塊內(nèi)土地除優(yōu)先安置原“城中村”范圍內(nèi)村民，剩余土地按照規(guī)劃確定的用地性質(zhì)進行商品房開發(fā)，辦理土地證和房屋產(chǎn)權證。其優(yōu)點有：對有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢，建設商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟來源問題；存在的缺點是：已完成土地征用的村莊村民意見較大，可能要求政府按相同條件解決。此模式適用于目前還保留有較多農(nóng)業(yè)耕作的村莊。

四、推進城中村改造的對策與建議

對縣城城中村進行科學合理的改造，是縣城建設擴容提質(zhì)的重要方面，更是全面建成小康社會的客觀要求，對推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，做美做精縣城，提高城鎮(zhèn)化水平具有十分重要的意義，推進城中村改造重點要抓好以下五個方面。

（一）提高認識，深化理念。城中村改造表面上是一個城市建設問題，實質(zhì)上是社會組織變革問題。城中村改造的本質(zhì)是經(jīng)濟耕作方式的變化，隨之而來的是社會身份的變更，建筑形態(tài)的變化是這種經(jīng)濟形式變化帶來的一種表象而已。實踐中由于對城中村改造問題的這種艱巨性和關聯(lián)性認識不足，往往簡單地著眼于建筑形式的變化而忽視了對經(jīng)濟耕作方式的變革，結果改造工作總是遇到這樣那樣的阻力，舊的問題一邊在解決，新的問題又隨之產(chǎn)生，政府規(guī)劃在執(zhí)行中往往走樣，致使改造效果有時不理想，有時一改再改，造成很大的浪費。城中村改造的實質(zhì)就是要改掉城中村，讓村莊與城市融為一體。城中村改造的目標就是要實現(xiàn)“農(nóng)民變居民、村莊變社區(qū)、集體土地變國有土地、集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)為混合經(jīng)濟”。要實現(xiàn)這一目標，需要在城市規(guī)劃、土地制度、組織形式、社會保障等方面同時努力，需要民政、勞動、規(guī)劃建設、國土資源等各個部門協(xié)同做好相關工作。

（二）加強領導，高位推動。城中村改造涉及社會各個方面，要加強對城中村改造組織領導，成立縣級層面的城中村改造建設領導小組，組織城中村改造調(diào)查研究，制定出臺相關政策、規(guī)定和措施，協(xié)調(diào)解決城中村改造建設過程中的各種矛盾和問題，推動改造工作順利有序地進行。

（三）拓寬思路，探索模式。城中村改造是一項艱巨任務，要根據(jù)城中村不同實際確立合理的改造模式，堅持從實際出發(fā)，分步實施改造，爭取廣大群眾的理解和支持，做到條件成熟一個，審批改造一個，真正成為民心工程，保證城中村改造的順利進行與社會和諧穩(wěn)定。城中村改造應從實際出發(fā)，統(tǒng)籌考慮，合理調(diào)配，兼顧中長期發(fā)展，實行“一村一案”。政府要加強引導，鼓勵有條件的、城郊結合部的村集體經(jīng)濟組織參與改造和自行改造。

篇8

【關鍵詞】　城中村；土地利用；南昌；解決措施

中圖分類號：TU98文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)01-078-01

一、南昌城中村土地利用的主要問題

（一）土地資源利用粗放，沒有合理配置資源

在南昌大部分城中村中，因為城中村在土地管理方面，沿襲了以往的集體管理，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃限定，建筑基本處于自由散漫式發(fā)展的狀態(tài)。集體中不同的利益?zhèn)€體有著不同的利用方式，導致城中村的土地利用沒有最優(yōu)利用，集約化發(fā)展。

（二）人口構成復雜，土地開發(fā)開展困難

城中村人口構成復雜，大致分為四種類型：常住本地的村民、常住本鄉(xiāng)地域的租房戶、非本鄉(xiāng)村民在本鄉(xiāng)用地建(購)房戶、短居住本村的租房戶。復雜的人口構成，不僅是在城中村治安等方面的管理問題，對后期的土地開發(fā)保證開發(fā)的均衡性，無疑將帶來很大的壓力。

（三）巨大的低質(zhì)廉價住房需求刺激著城中村的違法建設

外來務工人員的不斷增加，形成了對低質(zhì)廉價住房的巨大需求市場。因為城中村租房的起點低、花費少，許多外來務工人員首選在城中村中租房，加之農(nóng)村基層組織的管理不到位，對違法建設處理的不力，巨大需求刺激著城中村農(nóng)民不顧一切地大量的進行違法建設，任意侵占公共空間和道路，市政設施無人顧及，導致城中村土地利用的進一步混亂。在建設的過程中，因為沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和要求，村民往往只是以自家的利益為衡量準繩進行建設，建筑擠占道路和公共空間。村里缺乏防火防災等方面的考慮，具有嚴重的安全隱患。

（四）土地權屬復雜,用地界線模糊

城中村土地權屬不清,許多土地已經(jīng)變相賣出或被長期租用,而又沒有土地轉(zhuǎn)讓證或土地出租證,造成在土地統(tǒng)計時權屬不清。與此同時,在村屯土地中部分企事業(yè)單位、市政用地界限模糊,僅靠“手指口說”來描述大致邊界,無法確切劃定界限，以后的土地利用中劃分存在一定的困難。

二、城中村改造土地開發(fā)主要措施

（一）科學編制規(guī)劃，正確指導城中村發(fā)展

城中村的發(fā)展要堅持以城市規(guī)劃為主導，按城市規(guī)劃的要求，合理調(diào)整城中村用地布局，對城中村目前還屬于集體所有的土地全部統(tǒng)一征為國有，解決城中村二元土地管理體制的問題。政府制定南昌城中村改制改造的政府規(guī)章，規(guī)范城中村改制和改造行為，明確城中村改造的各種政策。鑒于城中村改制和改造的復雜性，應組織發(fā)改委、規(guī)劃、土地、社保、公安、民政等部門聯(lián)合制定一個詳細的、可操作的政府規(guī)章，明確規(guī)定城中村改制與改造的各項政策操作程序以及各種問題的處置辦法等，確保對城中村的進一步工作有章可循。

編制城中村的規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃改造發(fā)展目標，進一步確定用地布局結構，確定合理的道路交通系統(tǒng)，綠地系統(tǒng)及居住社區(qū)結構，完善公共設施、市政設施和道路交通設施的配套，制定開發(fā)改造建設方案，從制度上和方法上引導城中村的健康發(fā)展。

（二）遏制違規(guī)建筑，改善內(nèi)部環(huán)境

建立專門的隊伍，加強規(guī)劃管理，遏止違章、違法建筑，堅決撤除臨時建筑和違章、違法建，筑鼓勵農(nóng)村集體統(tǒng)一按多層公寓式住宅模式建設農(nóng)民住宅區(qū)。停止城中村一切建設用地和農(nóng)宅審批，為城中村改造與整治創(chuàng)造條件。

在凍結城中村的建設活動，查處違規(guī)建筑的同時，還要穩(wěn)步推進城中村的改造，通過改善居住環(huán)境，加強基礎設施建設等方式，使城中村向著更為和諧的方向發(fā)展。

（三）充分挖掘優(yōu)勢，建立合理開發(fā)模式

前面提到，城中村多是處于發(fā)達地區(qū)的周圍，區(qū)域優(yōu)勢顯著，隨著城市的發(fā)展用地已嵌入城市之中，周邊多數(shù)用地已被開發(fā)，能夠較好地進行地塊整體開發(fā)。結合各個城中村的具體優(yōu)勢，制定合適的開發(fā)模式。由于涉及村民的安置、商業(yè)地塊開發(fā)、配套公共設施建設，故在城中村的土地開發(fā)過程中存在很到的協(xié)調(diào)問題，需要一個各個利益團體都能夠接受的開發(fā)模式。比如威海市的城中村建設中采用的集體開發(fā)模式。因為土地的收歸國有存在著資金、社會影響等方面的障礙。威海市在進行城中村改造的過程中就結合實際狀況，將集體土地建成系統(tǒng)的出租房和商場等建筑，不用于出售，僅用于出租，收益按照一定的標準進行分配。這不僅僅是增加了村名收入，規(guī)范了城中村房屋出租的活動，還從根本上改善了城中村的居住環(huán)境，這種結合實際情況創(chuàng)新開發(fā)模式的做法值得借鑒。

三、結語

總之，城中村的改造和發(fā)展對城市的健康發(fā)展及競爭力的提升具有重要的意義。目前南昌市轄區(qū)范圍內(nèi)存在著較多的城中村，應結合各個城中村的具體情況，對城中村進行改造規(guī)劃。對于土地利用問題，從宏觀上進行規(guī)劃控制，微觀上進行技術方法指導，將改造前，改造進行，改造后的一系列問題納入考慮范疇，是城中村改造工作順利進行，最終使城中村的轉(zhuǎn)變與城市的發(fā)展接軌，使居民受益。南昌市的城中村工作剛剛起步，現(xiàn)實情況存在著的用地零散、土地使用效率低下、人口流動量大等一系列的實際問題，在后期工作中應當提出更多有針對性的解決方案與決策為江西其他城市的城中村改造建設提供參考。

參考文獻:

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[2] 袁春薌.南昌市城中村問題調(diào)查研究一一以青山湖區(qū)為例[D].南昌，2008.

篇9

關鍵字：城中村；存在問題；對策

1.引言

“城中村”，顧名思義，即城市中的村莊。目前學術界對“城中村”含義的界定并沒有統(tǒng)一的認識，人們對“城中村”的定義也往往停留在具體描述的層面上。我們認為“城中村”是指那些已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃所劃定的城市范圍之內(nèi)，土地集體所有，行政上設立村民委員會且隸屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，居民為農(nóng)業(yè)戶口且在習慣上仍稱為“村”的社區(qū)聚落?！俺侵写濉币l(fā)的一系列社會問題讓地方政府撓頭不已，正是這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，深刻影響著一個城市的發(fā)展進程。

2.城中村存在的社會問題

“城中村”雖然在區(qū)域上已成為城市的一部分，但在管理體制和運行機制上仍然沿襲過去的方式，是城市的一塊“夾縫地”，這種獨特的地位和現(xiàn)象，帶來一系列的社會問題：

2.1城市規(guī)劃、建設和管理盲區(qū)。城中村的用地和建設缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理，違法用地和違章建筑屢禁不止，建筑雜亂無章，建筑物的間距、通風、采光等均不符合要求；道路狹窄，管理雜亂，給排水設施差；環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、教育、生活服務等公共配套設施缺乏。

2.2治安形勢嚴峻。城中村出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外來人口，成為滋生“黃賭毒”的溫床，惡性事件屢屢發(fā)生。由于外來暫住人口和流動人口成分復雜，甚至其中夾雜了一些負案在逃犯罪分子，流動人口成為主要犯罪群體，造成犯罪率迅速上升，特別是危害較大的搶劫、盜竊、兇殺等刑事犯罪明顯增加，并向暴力化、團伙化、智力化發(fā)展，對社會的危害性加大。

2.3超生“游擊隊”的避風港。由于封建倫理意識根深蒂固，那些執(zhí)意要違反計劃生育法規(guī)在原居住地又無法繼續(xù)待下去的人，采取了出走他鄉(xiāng)，四處躲藏的對策，城中村成為他們安全的落腳點。遇到當?shù)卣嘘P部門組織的大清查時，他們便轉(zhuǎn)移到另一處的城中村安然無恙地繼續(xù)生活下去。而城市各級計劃生育管理部門，囿于條件的限制，無法把各種有效措施延伸到分散且隱蔽的城中村出租屋，讓違反計劃生育政策的外來人員鉆了空子。

2.4職業(yè)問題。現(xiàn)代城市代表了先進生產(chǎn)方式和先進文化的高度組織化社會。城市里除了藍領工人外,是白領工人和政府公務員。這些職業(yè)階層一般具有較高文憑和較豐富工作經(jīng)驗,工作較穩(wěn)定,收入水平較高。國家對他們的就業(yè)、收入、住房、醫(yī)療等方面有一系列明確具體的政策和規(guī)定,充分保證他們生活安康,而脫離農(nóng)業(yè)的農(nóng)民只能進入門檻低、競爭激烈的初級行業(yè),不能享受國家提供的培訓、就業(yè)、住房、醫(yī)療、保險。

2.5無牌游醫(yī)的大本營。城中村有許多小診所，無牌游醫(yī)租幾平方米的房子，擺一張臺，搭一張小木床，拉一塊白布，支一個吊瓶架就開張，雖然設施相當簡陋卻生意興隆。政府醫(yī)療衛(wèi)生管理部門雖然也組織人員入村清掃，但卻總是“今天掃完，明天又開”。

3.城中村改造的必要性

我國的城中村是具有中國特點的，在各地城市建設步伐加快、市容市貌不斷改觀的同時，城中村與城市發(fā)展整體需要之間的矛盾也日益突出，已經(jīng)成為制約城市化進程和全面建設小康社會的主要“瓶頸”因素之一。如果不妥善解決城中村問題，我國的城市化進程就會收到阻礙。站在長遠的角度分析，從營造和諧社會的高度出發(fā)，改造城中村是勢在必行。

3.1改造城中村是加快城市化進程的要求

城市化的一個標志就是城市建成區(qū)的擴展，可以說土地作為不可再生的資源和重要的生產(chǎn)資料對城市的發(fā)展起著重要的作用，而城中村的存在往往占有了城市中的黃金地帶并且由于缺乏城市的統(tǒng)一規(guī)劃和管理而得不到有效的利用，未能發(fā)揮土地的最大的效益。比如很多城中村雖然占據(jù)了城市優(yōu)越的地帶，但是在綜合開發(fā)上卻遠遠落后于其他條件相對較差區(qū)位的城市地帶，應該說是對寶貴的土地資源的極大浪費。另外，城中村的存在使得城鄉(xiāng)二元的管理體制在城市中發(fā)生交叉，客觀上出現(xiàn)了城市不能管，村子管不了的局面，導致管理的缺位，因而也出現(xiàn)了很多的難題，阻礙了城市化的進程。城中村是我國城市化進程中出現(xiàn)的一個特殊歷史現(xiàn)象，積極妥善解決城中村問題，使其經(jīng)濟管理體制和社會管理體制向現(xiàn)代城市的管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村真正融入城市之中，對于加快我國城市化進程具有重要的作用。

3.2改造“城中村”是建設現(xiàn)代化城市、營造良好發(fā)展環(huán)境的迫切需要

現(xiàn)代化城市的要求是物質(zhì)文明和精神文明的高度發(fā)達，城市功能齊全，環(huán)境優(yōu)美，對投資、旅游等方面有一定的吸引力，能體現(xiàn)一個城市的特色。搞好城市規(guī)劃，目的就是要營造經(jīng)濟發(fā)展、文明法治、生態(tài)平衡這樣的良好環(huán)境。但是，“城中村”雜亂的建筑景觀，“臟、亂、差”的生活環(huán)境，在很大程度上破壞了城市的形象，成為降低了城市吸引力、輻射力的一大障礙。目前我國大部分地區(qū)正處于城市化快速發(fā)展的階段，“城中村”將會逐步成為政府面對的主要難題之一。因此，要建設現(xiàn)代化城市，提高城市的品位和核心競爭力，就必須從物質(zhì)形態(tài)、管理體制上改造好“城中村”。

3.3改造“城中村”是加強城市管理的迫切需要

“城中村”的農(nóng)民雖然變成了城市居民，其小農(nóng)經(jīng)濟的觀念、生活方式不容易一下子轉(zhuǎn)變過來。在失去耕作土地后，他們往往把生存和發(fā)展的希望寄托于房屋之上，以圖從房屋出租中謀求生活保障。這是造成“城中村”建筑密集無序、外來人口聚居雜亂和城市治安問題高發(fā)區(qū)的根本原因。更嚴重的是“城中村”缺乏配套基礎設施，居民受教育程度普遍較低，就業(yè)困難，不能適應城市發(fā)展的要求。因此，改造“城中村”的物質(zhì)環(huán)境，加強社區(qū)建設，更新居民的思想觀念和提高居民的文明素質(zhì)，已成為維護社會治安和加強城市管理的當務之急。

4.城中村改造的對策

“城中村”改造應作為一項綜合性的社會工程來對待，在實施改造之前超前調(diào)整政策，建立一整套相互支持的政策系統(tǒng)，從經(jīng)濟基礎和社會結構上動搖“城中村”存在的基礎；同時對村民的既得利益給予合理的保護，形成改造后村民轉(zhuǎn)化為城市居民的一系列社會保障措施，消除村民因經(jīng)濟利益問題而產(chǎn)生的對抗情緒，引導村民在經(jīng)濟和社會生活方面融入城市社會，適應城市經(jīng)濟和社會的生活方式，才能為“城中村”的改造創(chuàng)造有利的條件。

4.1規(guī)劃先行，科學規(guī)劃

城市規(guī)劃是城市建設的藍圖，是建設和管理城市的基本依據(jù)，城市的持續(xù)、健康、有序發(fā)展，必須有科學嚴密的規(guī)劃作保證。城中村綜合改造，要把規(guī)劃作為改造的龍頭，根據(jù)各城市的特色和具體實際，堅持規(guī)劃先行，注重規(guī)劃的前瞻性和科學性。

城中村產(chǎn)生的最大失誤就是未能對“城邊村”和“城外村”進行規(guī)劃控制，以至政府不得不投入大量的人力、物力和財力來改造城中村，有的連續(xù)拆遷了兩三次，這不僅給拆遷戶增添了許多麻煩，更使國家的拆遷成本大大提高。因此，我們要總結經(jīng)驗教訓，切實提高規(guī)劃設計水平。

4.2解決“城中村”居民就業(yè)問題，實施開發(fā)性安置

“城中村”的地理優(yōu)勢，孕育了一大批靠吃征地費、出租房屋為生的食利階層。一旦實行“城中村”改造，他們就喪失了生存基礎。要確保其自食其力，充分就業(yè)就成了一個難題。以往征地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員安置無非是兩種，即貨幣安置和招工安置。這兩種模式對于數(shù)目較大的城中村村民的安置是不恰當?shù)?，只有另辟蹊徑，走開發(fā)式安置的道路才是唯一的出路。這種安置方式，將農(nóng)民置換“城中村”土地使用權獲得的安置費，通過開發(fā)性項目的投資轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)性的物質(zhì)資本，使“城中村”村民通過與生產(chǎn)性物資資本結合實現(xiàn)再就業(yè)，它兼顧了村民就業(yè)和長遠的生活保障，能夠彌補貨幣安置的某些缺陷，可以打消“城中村”村民轉(zhuǎn)籍即失業(yè)的憂慮，使其避開只身進入勞動力市場竟爭就業(yè)時在文化素質(zhì)和技能方面的劣勢。

4.3對村民進行培訓，全面提高村民素質(zhì)和工作技能

未來我國城市產(chǎn)業(yè)結構將出現(xiàn)調(diào)整，高技術和資金密集型產(chǎn)業(yè)將是城市首選產(chǎn)業(yè)，這就對勞動力素質(zhì)提出了更高的要求，而農(nóng)村勞動力素質(zhì)遠不能滿足這種要求。農(nóng)民整體素質(zhì)的提高是關系到“城中村”改造過程中城鄉(xiāng)矛盾協(xié)調(diào)的關鍵性問題。它不僅包括農(nóng)民文化素質(zhì)的提高、價值觀念的改善，更為重要的是，應對城中村的居民進行新的培訓和教育，使其獲得在城市的謀生手段和技能。因此，應大力加強崗前培訓和職業(yè)教育，盡可能提高城中村居民的工作技能和文化水平，適應城市的經(jīng)濟活動。有關部門還應加強宣傳，更新農(nóng)民的就業(yè)觀念。

4.4完善社會保障體系，實現(xiàn)村民社會保障的城市化

失地農(nóng)民的社會保障問題是“城中村”改造的難點。在“城中村”改造過程中，為保證失地農(nóng)民享受應有的社會保障，應加快建立健全社會保障體系。第一，要建立合理的征地補償費支配機制。征地補償費應作為農(nóng)民養(yǎng)老的主要保障，可將此部分資金實行多元化投資，用于養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和其他合理的投資，確保資產(chǎn)增值。第二，要建立醫(yī)療、養(yǎng)老社會保障機制。目前農(nóng)村社會保障尚未立法，制度建設處于起步階段。建立失地農(nóng)民養(yǎng)老和醫(yī)療保險制度，其資金籌措可以按國家、集體、個人都出一點的思路解決，建立失地農(nóng)民的社會保障體系。

4.5 體制改革與法律制度到位

城中村改造涉及村民切身利益和社會的穩(wěn)定性，涉及集體資產(chǎn)處理、土地征用，涉及村民社會保障和就業(yè)等諸多問題和矛盾，而這些問題和矛盾產(chǎn)生的根本原因就在于體制不當。要改造城中村，就得在體制上打開突破口。首先，要改造城中村，就要改革城鄉(xiāng)二元體制。包括改革城鄉(xiāng)二元戶籍管理制度、土地使用制度、社會保障制度、就業(yè)制度以及城鄉(xiāng)二元管理行政體制。其次要解決城中村問題，就要從源頭上開始，需要法律的支持。所以，我國應加快立法以及制定相關的政策制度，以填補城中村改造立法空白和制度空白，只有法律制度到位，才能保證行政部門和司法機關在實際操作中有法可依，只有有法可依，執(zhí)法的力度才會加強，才能確保村集體和村民以及房地產(chǎn)商的權益免受不法侵害。

4.6妥善解決好集體資產(chǎn)

對于有集體財產(chǎn)的村莊，應提前登一記，使集體財產(chǎn)的數(shù)量和價值透明化，并在改造中保證其分配、收益的公開、公平性。改造時，以村民個人為單位，對集體財產(chǎn)進行準確量化，將村集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)化為股份制的形式，并將股權進行合理分配，使村民享有所有權和收益權，使用權和經(jīng)營權由村成立公司，招聘管理人員經(jīng)營運作。在整個轉(zhuǎn)化過程中，一定要確保公開的原則，保證整個過程的透明度，杜絕個人尋租行為發(fā)生。

篇10

關鍵詞：城中村；城中村改造；歷史文化保護；園林綠化

“城中村”是在城市建成區(qū)內(nèi)，仍以農(nóng)村建制的行政村，也稱“都市村莊”[1]。隨著城市化的發(fā)展，城中村已不能適應城市發(fā)展的需要，許多城市開始了“城中村改造”。在加快其改造步伐的近幾年，出現(xiàn)了許多尖銳的矛盾和糾紛，甚至影響到社會的發(fā)展和穩(wěn)定。所以，對我國城中村改造的研究，具有非常重要的現(xiàn)實意義。以下以保定市為例，來探討一下。

1.保定市城中村改造的現(xiàn)狀

保定市是具有2300多年歷史的古城，是中國的歷史文化名城和對外開放城市，在環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)域中占有重要地位。

近年來，保定市加快實施區(qū)域中心城市帶動戰(zhàn)略，積極落實全省“一線兩廂”區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略要求，主動融入“京津冀”都市圈加快發(fā)展。按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、集約用地、綜合開發(fā)、配套建設”和“市級主導、區(qū)級組織、村級實施、市場運作”的思路，確保三年內(nèi)已列入改造范圍(建成區(qū)內(nèi))的75個城中村全部實施拆遷改造。城中村改造還是有了可喜進展，如北市區(qū)東魯崗村的城中村改造已在有條不紊的進展之中。而從這一改造過程中，市政當局及開發(fā)商逐步摸索出了較為合理的適合保定市的模式， 對于該市城中村改造進程的提速有著重要影響。但是從中出現(xiàn)的問題仍是不容忽視的。

2.城中村改造中存在的問題

2.1管理和運行機制存在問題

首先組織指導力度不夠。當前保定市主要由市根據(jù)實際情況開展，由于市一級政務繁忙，實際工作也下放到了各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街）和開發(fā)商具體負責，工作指導力度明顯不夠。參與此項工作的相關職能部門把工作重點放在制定宏觀政策上，對于如何開展各項工作指導較少，使一些地方工作出現(xiàn)脫節(jié)。

其次管理體制運行不順暢。由于政府的引導不到位，開發(fā)商投資過于注重利潤回報，與村民之間因拆遷補償問題易產(chǎn)生過多糾紛，對城中村改造的進程造成了拖延。

第三，集體資產(chǎn)處置難度大。實行征地農(nóng)轉(zhuǎn)非的，村（組、社）的集體資產(chǎn)和債權、債務如何處理，有關法律、法規(guī)和政策沒有明確規(guī)定，從而影響了城中村改造的進程。

2.2 原村民利益和生活難以保障

2.2.1利益難以保障

主要表現(xiàn)在集體土地所有權變更補償?shù)团c改變用途后帶來巨額土地收益之間的矛盾。前后巨大的反差刺激了集體土地所有者。于是，一方面在企業(yè)補辦征用手續(xù)時，集體土地所有者抵觸強烈；另一方面，規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地新的私下流轉(zhuǎn)現(xiàn)象又頻頻發(fā)生，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府擅自改變土地用途、進行房地產(chǎn)開發(fā)，建造商業(yè)用房私下轉(zhuǎn)讓、出租等案件時有發(fā)生，嚴重損害了原村民的利益。

村民變?yōu)榫用?，失去了從業(yè)載體，重新就業(yè)更加困難，收入和生活水平顯著下降。

而新區(qū)建成后，社會保障和社會福利在政策執(zhí)行上出現(xiàn)一些問題：一是城市低保。而實際情況是相當部分居民把土地補償款和安置補償費用于購買安置房和生活用品后，已所剩無幾，生活陷入困境。二是社會保障還未將原村民納入社會養(yǎng)老范圍；三是“醫(yī)?！睕]將原村民納入“醫(yī)保”范疇。

3.城中村改造的一些建議

城中村改造是一項民心工程，是改變城市面貌的必由之路，也是一項能讓原城中村村民最終能受益的舉措。針對當前保定市城中村改造工作存在的種種問題，提出以下建議和對策：

3.1建立合理改造機制，提供多方位保障

成立由市領導負責的專門機構，并有效運作起來，負責組織實施、指導和監(jiān)督全市的城中村改造各項工作，確保領導組織體系完整到位；工作人員深入基層調(diào)研，出臺全市統(tǒng)一的可操作性強的城中村改造指導方案；加強各級工作人員的思想政治教育，從觀念上樹立“以人為本”的思想；開展工作人員的專項培訓教育，確保順利開展各項工作；加大城中村改造工作的宣傳力度。

3.1.2進一步完善城中村的社會保障工作

首先，建立統(tǒng)一的城中村醫(yī)療保險制度。城中村改造合作意向時間長，改造時間長，村民向市民過渡時間也較長，因此需要與之適應的醫(yī)療保險模式。其次，完善城中村基本養(yǎng)老保險制度。建議出臺相應城中村社區(qū)居民基本養(yǎng)老保險制度：對參保人員進行身份劃分；測算頒布不同時期被征地人員應繳交的不同標準；實行繳費方式應多樣化。

3.1.3多渠道解決就業(yè)問題

相關職能部門應積極做好就業(yè)宣傳教育工作，轉(zhuǎn)變居民就業(yè)觀念。讓他們認識到思想不能仍停留在原來的農(nóng)村意識中，應該積極主動地參與到城市就業(yè)的競爭行列，努力提高自身素質(zhì)，掌握一定的專業(yè)技術知識，為生存和就業(yè)打好基礎。

鼓勵和支持城中村所在辦事處和居委會通過招商引資，發(fā)展多元經(jīng)濟，引導居民創(chuàng)業(yè)。特別是被征地的居民，手里有了一定的資金，需要的是如何進行投資的專題講座和相關信息?？筛鶕?jù)需要組織相應的知識講座和信息交流活動，建立一個適應投資創(chuàng)業(yè)的平臺。

完善勞動就業(yè)服務管理體系和培訓體系。城中村改造后社區(qū)應及時建立勞動服務站，建立勞動力就業(yè)信息庫；職能部門對居民開展免費的勞動技術再培訓，培養(yǎng)他們掌握在城市謀生的一技之長，實現(xiàn)自我獨立。

3.2改造資金及補償

設立專項改造資金。市政當局要從財政、規(guī)劃、土地、建設房產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、投融資、行政服務、司法等多方面扶持城中村改造的推進。財政方面，保定市在稅收、土地出讓金、行政性收費、事業(yè)性收費、經(jīng)營性收費等方面都給予了扶持。建議通過區(qū)、鎮(zhèn)（街道）籌措資金，按土地出讓收入的分配比例設立城中村改造專項基金，作為城中村改造的征地拆遷補償安置資金，專款專用。

補償實行一村一策。為保障被拆遷人的利益，保定市拆遷補償標準在國家、省、市的有關房屋拆遷補償安置規(guī)定的前提下制定。建議根據(jù)上年度不同區(qū)位不同用途存量房屋市場交易的平均價，制定拆遷房屋最低補償價格，根據(jù)實際居住水平制定最低補償面積標準。

3.3打造綠色宜居新城區(qū)

]首先抓好公共綠地建設。公共綠地是城市園林綠化的精華，是打造藍天碧水綠城、實現(xiàn)環(huán)境治理和城市發(fā)展良性互動的關鍵所在。在建設工作中，加強歷史古跡的保護與再現(xiàn)，使之成為傳承文化與市民休憩的活動場所。同時構建綠化廣場和街旁綠地，使景觀更好，設施更齊，爭取更大的人均公共綠地面積。 其次抓好城中村居住區(qū)和道路綠化建設。在城市路網(wǎng)建設中，堅持道路建設與綠化“三同步”。在建設過程中，精心設計、精心施工，打造一路一景。從而為后續(xù)改造工程起到示范作用。

4結論

“城中村”改造實際上既是一個政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、村民和城市等多方利益博弈的過程，也是涉及多種領域的巨大的系統(tǒng)工程。因此，城中村改造面臨的是多方面的挑戰(zhàn)，包含了經(jīng)濟的，社會的，歷史的，文化的等多種元素的綜合。要真正解決問題，必須改善領導機制，加強社會保障，保護和尊重歷史，維護和改善環(huán)境，總之，要有一個綜合而辯證的對策。

參考文獻：