導語：如何才能寫好一篇土地開發(fā)建設(shè)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、調(diào)查總體情況:

經(jīng)調(diào)查,全區(qū)自*年立項的集體土地開發(fā)項目21個,截止調(diào)查結(jié)束工程已完工13個,計劃投資額200072萬元,已實際完成投資額220692萬元,實際占地面積和實際建筑面積分別為1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止調(diào)查結(jié)束已銷售面積577519.87平方米,實現(xiàn)銷售收入65643.65萬元,其中6個項目已申報納稅1752.29萬元。

二、具體調(diào)查內(nèi)容:

1、開發(fā)形式:主要開發(fā)形式以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)成立的開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)為主,其中村鎮(zhèn)委托外來開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目有6個.

2、開發(fā)項目的審批情況：集體土地開發(fā)均通過區(qū)計劃與經(jīng)濟委員會批準，項目主要是“農(nóng)民中心村復建房”、“*項目配套生活區(qū)”、“*項目配套設(shè)施”以及“農(nóng)村老師集資建房”名義立項。

3、開發(fā)項目的土地來源，經(jīng)調(diào)查，調(diào)查的21個項目大部分是集體土地，其中八卦洲有69畝地塊為二橋拆遷安置的國有土地，其他均為集體土地開發(fā)建設(shè)，未按規(guī)定征為國有。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組*年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分通過審查2個項目，整體通過審查10個項目，可以補辦規(guī)劃手續(xù)。

4、房屋銷售對象：經(jīng)調(diào)查，目前調(diào)查21個項目，立項以安置本地農(nóng)民為主，目前從實際情況來看，銷售對象均有非當?shù)剞r(nóng)民，非當?shù)剞r(nóng)民銷售大約占60%，有的項目銷售對象都是非當?shù)剞r(nóng)民。

5、開發(fā)單位資質(zhì)：經(jīng)調(diào)查，具體開發(fā)單位具備開發(fā)資質(zhì)的有5個項目，其余均是以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)企業(yè)名義開發(fā)建設(shè)，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

6、領(lǐng)取銷售許可證情況：目前21個項目均未領(lǐng)取銷售許可證。

7、能否辦理土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。目前根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組*年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分通過審查2個項目，整體通過審查10個項目，可以補辦規(guī)劃手續(xù)，補辦手續(xù)后可以為購房者辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，其他項目無法辦理“兩證”。

8、銷售收入和申報納稅情況。目前21個項目已實現(xiàn)銷售收入65643.65萬元，已申報銷售收入35045.8萬元，繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅1752.29萬元。

三、集體土地開發(fā)特點及存在問題

1、項目手續(xù)不規(guī)范，屬非法占地、非法開發(fā)。

所有21個項目，均以““農(nóng)民中心村復建房”、“*項目配套生活區(qū)”、“*項目配套設(shè)施”以及“農(nóng)村老師集資建房”等名義，在區(qū)計經(jīng)委立項。而實際使用用途中，真正的農(nóng)民復建房僅占40%左右，其余均對外銷售。由于未取得合法用地手續(xù)，近幾年來受到市國土部門的多次整改通知和處罰。

2、所謂“商品房”無合法證件。由于未取得合法手續(xù)，開發(fā)項目無《商品房銷售（預售）許可證》，因此無法辦理“國有土地使用權(quán)證”和“房屋產(chǎn)權(quán)證”。

3、占用土地和實際建筑面積均超過實際批準面積。

21個項目經(jīng)區(qū)計經(jīng)委批準的用地面積為119.83萬平方米，實際用地面積120.58平方米；批準建筑面積141.13萬平方米，實際建筑面積152.40萬平方米。

4、建設(shè)規(guī)模巨大。

最大的“興都花園”占地65萬平方米、建筑面積80萬平方米，建設(shè)期從*年一直到2005年跨越8個年頭，其次是“金山花苑”和“沁苑山莊”分別占地15萬平方米、建筑面積23萬平方米。

5、資金來源多渠道。

由于村委會只是農(nóng)村自治組織，沒有大量的資金投入開發(fā)。因此大多采用吸收社會游資進行開發(fā)。主要形式有三種：一是由村委會組織項目“指揮部”，開發(fā)收益由行政村享有，通過由項目建筑單位墊資建設(shè)的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有關(guān)款項并給予一定的利息補償，如萬壽村的“沁苑山莊”和“金山花苑”；二是將土地賣給有資金實力的企業(yè)或個人，如“萬豐苑”收取土地款675萬元，“萬壽商貿(mào)中心”收取土地款240萬元；三是有行政村部分干部投資成立一個經(jīng)營實體，由該實體承包開發(fā)，如“興都花園”由興衛(wèi)村的干部和其他投資人共7人，投資成立“南京海派商貿(mào)有限責任公司”，上繳興衛(wèi)村3.11億元取得65萬平方米的開發(fā)權(quán)。

6、稅收收入流失嚴重。

以上21個項目，僅有6個項目按預收房款申報繳納營業(yè)稅，其他項目均未繳納任何稅收。以目前已收房款65643.65萬元計算，少繳營業(yè)稅1529.89萬元。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組*年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分或整體通過審查12個項目，如通過補辦手續(xù)，應(yīng)繳納營業(yè)稅為56180×5%=2809萬元。

四、有關(guān)稅收征管的建議

根據(jù)以上調(diào)查情況，我們認為：

1、從這些集體土地建房后對外銷售的行為來看，不管其行為是否符合《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等法律規(guī)范，其行為完全符合《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的“銷售不動產(chǎn)”的“銷售建筑物及其土地附著物”的征稅范圍。應(yīng)當征收營業(yè)稅。

2、從納稅主體看，銷售不動產(chǎn)的主體是企業(yè)（如“南京海派商貿(mào)有限責任公司”等）或經(jīng)濟組織（如“萬壽村委會”）。這些經(jīng)濟實體發(fā)生應(yīng)稅行為，獲得應(yīng)稅收入，當然成為納稅人。

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一、土地開發(fā)整理項目（以下簡稱項目）管理堅持依法行政，按程序辦事。項目的立項、實施和驗收嚴格執(zhí)行省級、市級、縣級投資項目管理工作程序和相關(guān)規(guī)定，不準拉關(guān)系、走后門、跑項目。

二、土地開發(fā)整理項目，實行項目法人制、公告制、招投標制、合同制和工程監(jiān)理制五項基本制度。項目承擔單位要履行法人職責；對項目基本情況、招投標和土地權(quán)屬調(diào)整等進行公告；招投標遵循公開、公平、公正、擇優(yōu)和誠實守信的原則，工程施工招投標進入縣招投標中心進行；按照統(tǒng)一組織、異地監(jiān)理、雙向選擇的原則確定監(jiān)理隊伍；項目各個環(huán)節(jié)要增強社會透明度，主動接受社會監(jiān)督。

三、委托從事項目測繪、可研報告編制、規(guī)劃設(shè)計、預算編制、招標、工程施工、工程監(jiān)理、工程決算等相關(guān)業(yè)務(wù)單位，均須符合相關(guān)資質(zhì)條件，重大項目和符合招投標條件的要面向社會公開招標確定。

四、加強財務(wù)管理，建立健全規(guī)章制度。確定專人負責財務(wù)管理，制定財務(wù)管理制度，明確職責，加強財務(wù)內(nèi)部稽核與管理工作。項目資金必須按規(guī)定的用途使用，嚴格執(zhí)行?？顚Ｓ谩艄芾?、專帳核算，并對經(jīng)費使用情況進行監(jiān)督檢查和專項審計。不準截留、挪用、擠占項目資金，合理安排資金的使用，不得擅自擴大支出范圍，確保項目資金安全和有效使用。

五、項目實施單位及其工作人員，在從事項目管理中，不得在相關(guān)單位報銷應(yīng)由個人或本單位支付的費用；不得索要或接受其贈送的禮金、禮品和有價證券；不得參加其安排的宴請和娛樂活動；不得接受其提供的交通、通訊工具、工程施工器械和高檔辦公用品；不得接受或要求其為單位或個人的辦公室（住宅）裝修；不得接受或要求為其個人的婚喪嫁娶活動、配偶子女工作等方面提供便利；不得從事與其有關(guān)的工程材料設(shè)備供應(yīng)、工程分包、勞務(wù)等經(jīng)營活動。

篇3

鄉(xiāng)土地理教材 開發(fā) 建設(shè) 六盤水

隨著新一輪基礎(chǔ)教育課程改革的推進和教育觀念的轉(zhuǎn)變，課程標準中明確規(guī)定“鄉(xiāng)土地理”作為中學地理教學中的重要內(nèi)容之一，是必須學習的內(nèi)容。在2003年制訂的《全日制普通高中地理課程標準》（實驗稿）中，更是明確規(guī)定要把鄉(xiāng)土地理作為綜合性學習的載體，作為探究性實踐活動的劇本。鄉(xiāng)土地理幫助學生認識家鄉(xiāng)的地理環(huán)境，引導學生學以致用，激發(fā)學生的興趣，培養(yǎng)學生實踐能力，樹立可持續(xù)發(fā)展的觀念，培養(yǎng)學生熱愛祖國、熱愛家鄉(xiāng)的情感。通過對鄉(xiāng)土地理教材編寫資料的收集和文獻的查閱，我國學者已進行了大量鄉(xiāng)土地理教材開發(fā)與建設(shè)的研究工作，但各具特色，其教材編寫理論不具普遍性。筆者將對六盤水鄉(xiāng)土地理教材的編寫進行深入研究，為編寫出一本獨具六盤水特色的鄉(xiāng)土地理教材提供科學參考。

一、問題的提出

鄉(xiāng)土地理是中學地理課程內(nèi)容的四大組成部分之一。在國外，自17世紀中葉，捷克教育家夸美紐斯在《大教學論》中認為地理課程的設(shè)計，要從鄉(xiāng)土地理的學習開始。18世紀中期，法國啟蒙思想家、哲學家、文學家、教育家盧梭就強調(diào)學習地理知識時，要深入鄉(xiāng)土地理。作為近代地理創(chuàng)始人之一的李特爾也主張鄉(xiāng)土地理是地理研究中不可或缺的一部分。德國地理學家阿爾夫雷德·赫特納在《地理學——它的歷史、性質(zhì)和方法》一文中進一步論述地理課程應(yīng)該從鄉(xiāng)土志開始?，F(xiàn)階段，當今世界的地理教育已經(jīng)把鄉(xiāng)土地理同本國地理、世界地理擺在了同樣的位置，強調(diào)鄉(xiāng)土地理教育的重要性。

在國內(nèi)，自清末在中小學就正式設(shè)立地理課程，清政府頒布的《奏定學堂章程》中首次提及鄉(xiāng)土地理教育。我國近代地理學奠基人竺可楨在《地理教學法》一文中闡述了鄉(xiāng)土地理在地理教學中具有重要的作用，他指出：“凡教學地理，必須自已知至未知，自兒童日常所慣于見聞之物，而推至于未睹未聞，自個人所受環(huán)境之影響，而推廣及于社會全體，是故教學地理，開始必自本土地理著手?！?956年頒布的《中學地理教學大綱（草案）》、1963年頒布的《全日制中學地理教學大綱（草案）》、1978年頒布的《全日制十年制中學地理教學大綱（試行草案）》等都涉及鄉(xiāng)土地理教育的重要地位。21世紀，鄉(xiāng)土地理教材的編寫逐漸進入教育者、研究者的視野，《江蘇地理》自1980年南京師大地理系單樹模教授等編著至今已出版20多年，2005年沙潤、王必亞主編的《江蘇地理》已面向中學使用，2003年廣州市教育局教育研究室編寫了《廣州地理》，2004年泉州市教育科學研究所對《泉州地理》的編寫進行了研究，2004年上海教育局出版社出版了《奉賢區(qū)鄉(xiāng)土地理》，2007年中國地圖出版社出版了《上海市鄉(xiāng)土地理》，2007年湖南省湘西州教育科學研究院編著《美麗的湘西我的家》，2009年有《鎮(zhèn)寧地理》，2010年有校本課程《彭陽地理》等。

在《全日制義務(wù)教育地理課程標準》（實驗稿）中已明確規(guī)定：“鄉(xiāng)土地理教材的編寫應(yīng)納入地方課程開發(fā)的計劃中，并切實加以落實?！钡隧椧?guī)定并沒有對編寫鄉(xiāng)土地理教材作具體要求，以至于開發(fā)鄉(xiāng)土地理教材時，編寫的角度不一，側(cè)重點不同，指導思想、編寫原則不盡一致，出現(xiàn)參差不齊的現(xiàn)象。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，貴州省鄉(xiāng)土地理教材僅有《貴陽地理》、《鎮(zhèn)寧地理》。《貴陽地理》是1989年中國地圖出版社與貴陽市教育科學研究所合作編著的，但時過境遷，該教材已不具有時代性；《鎮(zhèn)寧地理》只涉及到安順市鎮(zhèn)寧縣的位置、地形、氣候、水文、旅游、人地關(guān)系等。作為三線建設(shè)的六盤水應(yīng)該作為六盤水人必須了解的鄉(xiāng)土地理知識，通過和六盤水教育局教育研究室的合作，基于六盤水的地形地貌（喀斯特地貌）、氣候條件（涼都）、礦產(chǎn)資源（煤）等，專門開發(fā)建設(shè)六盤水市鄉(xiāng)土地理教材是十分必要的。

二、鄉(xiāng)土地理教材編寫的指導思想和原則

1.教材編寫的指導思想

鄉(xiāng)土地理教材編寫的指導思想首先必須遵循國家《基礎(chǔ)教育課程改革綱要（試行）》提出的指導思想，即“教材改革應(yīng)有利于引導學生利用已有的知識與經(jīng)驗，主動探索知識的發(fā)生與發(fā)展，同時也應(yīng)有利于教師創(chuàng)造性地進行教學。教材內(nèi)容的選擇應(yīng)符合課程標準的要求，體現(xiàn)學生身心發(fā)展特點，反映社會、政治、經(jīng)濟、科技的發(fā)展需求；教材內(nèi)容的組織應(yīng)多樣、生動、有利于學生探究，并提出觀察、實驗、操作、調(diào)查、討論的建議[1]”。其次，必須考慮地理課程的學科特點，必須以《全日制義務(wù)教育地理課程標準》（實驗稿）為依據(jù)，全面貫徹落實《標準》倡導的課程理念——面向全體學生，提高地理科學素養(yǎng)，倡導研究性、探究性學習；體現(xiàn)《標準》提出的課程三維目標——使學生在知識、能力、情感態(tài)度與價值觀等方面全面發(fā)展，樹立人地關(guān)系和諧和可持續(xù)發(fā)展觀。

2.教材編寫的原則

鄉(xiāng)土地理教材的開發(fā)與建設(shè)必須符合《全日制義務(wù)教育地理課程標準》的相關(guān)要求，滿足于地理學科、學生發(fā)展的需要，服務(wù)于培養(yǎng)學生的三維教育目標和鄉(xiāng)土地理特定的教育功能。所以，鄉(xiāng)土地理教材的開發(fā)與建設(shè)必須遵循一定的編寫原則。

（1）科學性與地理性原則

鄉(xiāng)土地理教材作為中學地理教材重要組成部分，在教材的編寫過程中必須具備嚴密的科學性。開發(fā)和建設(shè)鄉(xiāng)土地理教材，要求內(nèi)容準確無誤，數(shù)據(jù)精確、可靠，概念規(guī)范，活動設(shè)計合理，不能把錯誤的或帶有模糊性的知識編寫進鄉(xiāng)土地理教材；資料收集要充分、翔實，數(shù)據(jù)要準確，不能以點帶面、以偏概全，做到教材配置的系統(tǒng)性和結(jié)構(gòu)的嚴密性。鄉(xiāng)土地理教材的編寫在堅持科學性的原則時，還必須堅持地理性原則。鄉(xiāng)土地理傳授給學生鄉(xiāng)土地理知識，讓他們更加清楚地認識自己的家鄉(xiāng)，對他們的情感態(tài)度、價值觀進行培養(yǎng)。鄉(xiāng)土地理教材的開發(fā)與建設(shè)要具有鮮明的地理特征，將綜合性、地域性、鄉(xiāng)土區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境、社會環(huán)境等地理學特征貫穿鄉(xiāng)土地理教材編寫的整個過程。

（2）鄉(xiāng)土性和區(qū)域性原則

鄉(xiāng)土地理教材是中學地理教材的組成部分之一，其突出特點是區(qū)域性，不僅表現(xiàn)在區(qū)域特征方面，而且還表現(xiàn)在內(nèi)容上。所以，鄉(xiāng)土地理教材的編寫必須突出本地區(qū)的區(qū)域特色。教材的使用要能使學生了解自己區(qū)域內(nèi)的自然環(huán)境、社會經(jīng)濟環(huán)境、存在的問題和解決措施等。但鄉(xiāng)土地理素材的選擇上，也不能照抄、照搬，要去其糟粕，取其精華，不能將區(qū)域內(nèi)的所有東西全部編入鄉(xiāng)土地理教材中，要把鄉(xiāng)土性放在第一位，要具有濃郁的“鄉(xiāng)土氣息”、“鄉(xiāng)土味”、“鄉(xiāng)土情”和“鄉(xiāng)土特色”，使學生們感受到寫的就是和自己生活息息相關(guān)的家鄉(xiāng)，鮮明地突出本地的地理與社會經(jīng)濟面貌。

（3）趣味性和可讀性原則

教材的直觀性和形象化是國內(nèi)外初中地理教材編寫的一個共同趨向。鄉(xiāng)土地理教材的編寫要堅持趣味性和可讀性原則。所謂的趣味性原則，就是要體現(xiàn)學生的主體地位，讓學生積極參與，克服枯燥，通俗易懂，結(jié)合民間民謠、諺語等激發(fā)學生學習興趣，增加趣味性。在知識素材的使用上，要貼近學生的生活，讓鄉(xiāng)土地理知識看得見摸得著、通俗易懂、生動有趣，這樣學生就可以更加深刻地理解鄉(xiāng)土地理知識，激發(fā)他們的學習積極性、主動性。所以鄉(xiāng)土地理教材在編寫過程中，要多運用直觀形象的材料，多采用圖片和短對話，創(chuàng)設(shè)適宜學生探究的情景、圖像和活動，使學生在輕松愉悅的氛圍中學習自己的家鄉(xiāng)，幫助學生理解鄉(xiāng)土地理知識[2]。

所謂的可讀性原則，就是教材的編寫要考慮教材的使用對象，對教材的編寫難度和深度要適中，要做到既比較全面地闡述當?shù)氐牡乩砦恢?、行政區(qū)劃、歷史沿革、自然條件、社會經(jīng)濟條件、自然資源、經(jīng)濟、文化、交通、旅游業(yè)等的發(fā)展狀況、特征和存在的問題，解決辦法，未來前景等，又不要闡述得過分復雜，與一般統(tǒng)計資料或地方志雷同。編寫過程中，要去粗取精，有理有據(jù)[2]。

（4）歷史發(fā)展性和時代性原則

地理是一個動態(tài)的發(fā)展過程，其研究內(nèi)容在不經(jīng)意間就發(fā)生變化，人口、經(jīng)濟、交通、教育、文化等都在不斷地變化著，像江蘇省鄉(xiāng)土地理教材《江蘇地理》已出版4次。鄉(xiāng)土地理教材的編寫既要注重歷史發(fā)展，歷史沿革，又要考慮時代賦予區(qū)域的發(fā)展機遇[3]。讓學生從家鄉(xiāng)的變化中來了解社會的發(fā)展及在發(fā)展過程中給社會帶來的問題，引起思考。教材的編寫也要注意把握最新的科技信息與材料，同地方經(jīng)濟、社會發(fā)展規(guī)劃緊密聯(lián)系起來，使編寫的鄉(xiāng)土地理教材充滿時代的氣息。

（5）實踐性和實用性原則

鄉(xiāng)土地理教材是讓學生自己把平時對家鄉(xiāng)認識的凌亂信息，由感性認識上升到理性認識，再用理性認識去指導自己的學習、生活和未來的生產(chǎn)實踐。在鄉(xiāng)土地理教材的編寫上，必須考慮理論聯(lián)系實際，從提高學生實踐能力出發(fā)。要創(chuàng)造條件、創(chuàng)設(shè)問題情景引導學生到大自然和社會中去，接受大自然和社會的洗禮和熏陶，檢閱人們利用大自然、改造大自然的本領(lǐng)和勞動成果，從而培養(yǎng)他們動手、動腦、野外觀察、社會考察的能力。

三、內(nèi)容的選擇

依據(jù)鄉(xiāng)土地理教材編寫指導思想和原則，本研究采用綜合分析方法，結(jié)合特征描述式的展現(xiàn)方法和表述形式，選取最能反映六盤水市社會經(jīng)濟發(fā)展方面取得的成就和“十二五”發(fā)展規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和重點建設(shè)項目及自然環(huán)境等，對貴州省六盤水市的鄉(xiāng)土地理教材進行初步的編寫設(shè)計和思考。六盤水市鄉(xiāng)土地理教材編寫大綱及簡要內(nèi)容摘編如右表所示，我們力求使之與《義務(wù)教育地理課程標準》（2011年版）中的標準和活動建議相匹配，以便在教材的編寫過程中達到鄉(xiāng)土教材的要求。

六盤水鄉(xiāng)土地理教材《涼都·六盤水》具有科學性與地理性、鄉(xiāng)土性和區(qū)域性、趣味性和可讀性、歷史發(fā)展性和時代性、實踐性和實用性五方面的特點，它不僅可以向?qū)W生傳播鄉(xiāng)土地理知識，而且還能培養(yǎng)學生多方面的能力。通過對家鄉(xiāng)的了解，可以增強學生的社會責任感和使命感，激發(fā)學生熱愛家鄉(xiāng)、熱愛祖國、熱愛社會主義；通過對家鄉(xiāng)的社會、經(jīng)濟、文化、環(huán)境、生態(tài)、生活、生產(chǎn)等方面的了解，促使學生關(guān)心家鄉(xiāng)經(jīng)濟建設(shè)、發(fā)展規(guī)劃和環(huán)境問題；通過創(chuàng)造條件、創(chuàng)設(shè)問題情景引導學生到大自然中去，接受大自然和社會的洗禮和熏陶，檢閱人們利用大自然、改造大自然的本領(lǐng)和勞動成果，從而培養(yǎng)他們動手、動腦、野外觀察、社會考察的能力。

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參考文獻

[1] 中華人民共和國教育部.基礎(chǔ)教育課程改革綱要（試行）.2001-6-8.

[2] 楊軍.談鄉(xiāng)土地理教材編寫的原則.教學與管理，1999（7）.

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關(guān)鍵詞：土地；開發(fā)整理；社會主義新農(nóng)村

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2010）-09-0033-1

1 加強土地開發(fā)整理對促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的必要性

1.1 加強土地開發(fā)整理有利于促進社會主義新農(nóng)村的“生產(chǎn)發(fā)展”

農(nóng)村的土地開發(fā)整理應(yīng)按現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的要求，將分成小片的農(nóng)田進行整理，使之適應(yīng)水利化、機械化和產(chǎn)業(yè)化的要求，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，提高土地質(zhì)量和利用率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境，有力地促進農(nóng)村生產(chǎn)力的提高。

1.2 加強土地開發(fā)整理工作是社會主義新農(nóng)村“生活寬?！钡幕A(chǔ)

首先，土地整理增加了耕地面積，提高了耕地質(zhì)量，有利于提高耕地產(chǎn)出，增加農(nóng)民收入。其次，土地整理為農(nóng)業(yè)走向機械化耕作、規(guī)?；?jīng)營、現(xiàn)代化生產(chǎn)打下了基礎(chǔ)，有效減少了農(nóng)業(yè)勞動力，剩余勞動力可以流向城市，通過從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加收入。

1.3 土地整理是社會主義新農(nóng)村“村容整潔”的基礎(chǔ)

我國農(nóng)村許多地方存在著臟亂差的現(xiàn)象，主要是由于農(nóng)村的建設(shè)缺少規(guī)劃，功能區(qū)沒有區(qū)分；另外農(nóng)村的垃圾及各種污染物沒有經(jīng)過科學處理，各種各樣的廢棄物、糞便隨處可見。土地整理必須要做好村莊整理土地規(guī)劃，村莊整理可以做到村容整潔、合理的節(jié)約用地、新增有效高質(zhì)量耕地。

2 加強土地開發(fā)整理，促進新農(nóng)村建設(shè)應(yīng)堅持的原則

2.1 維護農(nóng)民利益，尊重農(nóng)民意愿的原則

加強土地開發(fā)整理必須堅持以人為本，切實維護農(nóng)民利益。把改變農(nóng)村面貌，促進農(nóng)民增收，增進農(nóng)民福祉作為加強土地開發(fā)整理，建設(shè)社會主義新農(nóng)村的根本出發(fā)點和落腳點。使每一個開發(fā)整理項目都讓廣大農(nóng)民群眾得到實實在在的好處。尊重農(nóng)民意愿，從農(nóng)村地域多樣性和經(jīng)濟發(fā)展差異性的實際出發(fā)，不搞一刀切，不搞強迫命令。涉及土地權(quán)屬調(diào)整的，要在充分尊重農(nóng)民意愿和原有產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地利用規(guī)劃、鄉(xiāng)村和農(nóng)田建設(shè)的需要，依法、合理調(diào)整土地權(quán)屬。維護農(nóng)民合法權(quán)益，維護農(nóng)村社會穩(wěn)定。

2.2 統(tǒng)籌規(guī)劃，規(guī)模發(fā)展的原則

土地開發(fā)整理項目的選擇必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地整理專項規(guī)劃，合理確定土地開發(fā)整理的規(guī)模和布局。申報的規(guī)模項目區(qū)要相對集中連片；土地整理項目區(qū)新增耕地面積要達到項目區(qū)面積的10%以上；復墾項目區(qū)新增耕地面積要達到項目區(qū)面積的40%以上；農(nóng)田整理項目區(qū)新增耕地面積要不低于項目區(qū)面積的3%；基本農(nóng)田整理后的耕作條件和質(zhì)量應(yīng)達到當?shù)鼗巨r(nóng)田的較高水平。

2.3 因地制宜，分類實施的原則

土地開發(fā)整理項目的選址，實施的形式必須因地制宜，分類實施。土地利用相對粗放的地區(qū)以土地整理為重點，對田、水、路、林、村實施綜合整治；經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)可以結(jié)合中低產(chǎn)田改造進行土地整理，完善道路、渠系、電力等配套工程，提高土地產(chǎn)出效益；資源枯竭型的重點礦區(qū)和磚、煤窯廠的塌陷、挖損和壓占等廢棄地以復墾為重點。

2.4 點面結(jié)合，整體推進的原則

面上土地開發(fā)整理應(yīng)優(yōu)先對各大灌區(qū)耕地進行集中整理，擴大灌區(qū)有效灌溉面積，發(fā)展節(jié)水灌溉設(shè)施，充分利用水資源。對地下水資源豐富地區(qū)，減少明渠輸水，發(fā)展暗管輸水，保護和合理利用水資源，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)。點上土地開發(fā)整理應(yīng)兼顧丘陵、山區(qū)等一些貧水地區(qū)，這些地區(qū)水資源匱乏，但局部也有部分水資源，可也適當上一些項目，要因地制宜確定項目規(guī)模和范圍，幫助農(nóng)民解決一些實實在在的問題。

2.5 質(zhì)量第一，協(xié)調(diào)發(fā)展的原則

把質(zhì)量建設(shè)作為加強土地開發(fā)整理，促進新農(nóng)村建設(shè)的“生命線”。把補充耕地的質(zhì)量作為考核耕地占補平衡的重要內(nèi)容，進一步完善土地開發(fā)整理的質(zhì)量標準，確保補充耕地質(zhì)量與建設(shè)占用耕地質(zhì)量相當。注重全面協(xié)調(diào)發(fā)展，把是否有利于土地資源的可持續(xù)利用、是否有利于改善生態(tài)環(huán)境、是否有利于提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力作為評價土地開發(fā)整理的重要標準。充分發(fā)揮整理和復墾在改善農(nóng)村和礦區(qū)生態(tài)環(huán)境中的重要功能。

3 加強土地開發(fā)整理，應(yīng)把握的重點

一是緊緊圍繞耕地保護目標開發(fā)土地整理。依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理規(guī)劃，對農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林、村進行綜合整治，全面推進土地整理工作。二是緊緊圍繞基本農(nóng)田保護和建設(shè)開展土地整理?；巨r(nóng)田是耕地的精華，基本農(nóng)田保護在保障國家糧食安全、促進節(jié)約集約用地、推進農(nóng)民農(nóng)業(yè)增收、維護農(nóng)村自然生態(tài)方面發(fā)揮著最核心、最積極、最有力的作用。有些地方基本農(nóng)田還存在著基礎(chǔ)設(shè)施老化、不配套問題，基本農(nóng)田抗災能力低；高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)的標準糧田比例偏少。因此，我們要堅持以建設(shè)促保護，大力開發(fā)基本農(nóng)田建設(shè)，設(shè)立基本農(nóng)田保護示范區(qū)，提高基本農(nóng)田質(zhì)量、改善基本農(nóng)田生產(chǎn)條件，土地整理專項資金主要用于高標準基本農(nóng)田建設(shè)，并將小型農(nóng)田水利建設(shè)作為重要內(nèi)容。

篇5

第二條  凡在中華人民共和國境內(nèi)有償出讓國有土地使用權(quán)，各級政府土地出讓主管部門必須按本規(guī)定向財政部門上繳土地使用權(quán)出讓收入。土地使用權(quán)出讓收入包括：

（一）土地出讓金。指各級政府土地出讓主管部門將國有土地使用權(quán)出讓給單位或個人，按規(guī)定向單位或個人收取的土地出讓價款。

（二）續(xù)期土地出讓金。指土地使用期滿，土地使用權(quán)受讓人需要續(xù)期時由土地出讓主管部門收取的續(xù)期土地使用權(quán)出讓價款。

（三）合同改約補償金。指土地使用權(quán)受讓人經(jīng)批準改變土地使用權(quán)出讓合同指定的土地用途時，按規(guī)定補交的價款。

第三條  國有土地使用權(quán)有償出讓收入由財政部門負責征收，土地出讓主管部門為繳款人。土地出讓主管部門在收到土地使用權(quán)出讓金后10天內(nèi)按征收標準將土地使用權(quán)出讓收入上交當?shù)刎斦块T，并同時報告土地使用權(quán)出讓收入的具體征收情況。繳款人逾期不繳的，除令其限期補繳外，并需繳納滯納金，每逾期1天，滯納金為應(yīng)繳收入的1－3‰。

第四條  土地出讓主管部門可以從其所獲土地使用權(quán)出讓收入中提取土地出讓業(yè)務(wù)費，各地提取業(yè)務(wù)費的具體比例由財政部門核定，一般不超過出讓收入的2％，如有特殊情況，可適當提高比例，但最高不得超過5％。

第五條  國有土地使用權(quán)出讓收入與城市土地開發(fā)建設(shè)費用實行收支兩條線方式管理。土地使用權(quán)出讓收入扣除土地出讓業(yè)務(wù)費后，全部上交財政。上交財政部分，取得收入的城市財政部門先留下20％作為城市土地開發(fā)建設(shè)費用，其余部分40％上交中央財政，60％留歸取得收入的城市財政部門。地方財政所留土地使用權(quán)出讓收入，暫時不參加體制分成。（省級財政是否參加分成，由地方自行確定，但省級財政分成比例不宜過大）。出讓土地使用權(quán)所需開發(fā)建設(shè)費用開支由地方財政核撥。

第六條  上交財政的土地使用權(quán)出讓收入及其支出分別納入中央和地方財政預算，列國家預算收支科目“公有資產(chǎn)收入類”××款“土地使用權(quán)有償出讓收入”科目，城市土地開發(fā)建設(shè)支出列“公有資產(chǎn)支出類”××款“城市土地開發(fā)建設(shè)支出”科目。具體預算科目由財政部另行制定。

第七條  不論上交中央財政還是上交地方財政的收入，主要用于城市土地開發(fā)建設(shè)，要建立城市土地開發(fā)建設(shè)基金，?？顚Ｓ?。

第八條  地方城市土地開發(fā)建設(shè)基金的安排使用，由各地財政部門根據(jù)城市土地開發(fā)建設(shè)管理部門提出的年度開發(fā)建設(shè)計劃和項目，審核后撥款，并監(jiān)督使用。此項基金年終如有結(jié)余，結(jié)轉(zhuǎn)下年度繼續(xù)使用。

第九條  外商為獲取國有土地使用權(quán)所交納的出讓金，必須用外匯支付，按中國銀行人民幣外匯牌價換算人民幣。出讓國有土地使用權(quán)所取得的外匯收入均應(yīng)上繳財政，其外匯額度，上交中央財政60％，留地方財政40％。如在土地開發(fā)出讓過程中，確有必不可少的外匯支出，由城市土地開發(fā)建設(shè)管理部門申報財政部門，由財政部門核撥。

第十條  與國有土地使用權(quán)出讓有關(guān)的稅收征收辦法由國家稅務(wù)局另行制定。

第十一條  國有土地使用權(quán)出讓價格，由財政部門、土地出讓主管部門、物價部門依照有關(guān)規(guī)定共同制定。

第十二條  各地區(qū)、各部門對本辦法下達前已出讓土地使用權(quán)所取得的收入，要認真進行清理，并按照本辦法的規(guī)定處理。

第十三條  本辦法由財政部負責解釋。

篇6

第二條本辦法所稱的閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地：

（一）超過國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的；

（二）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未約定動工開發(fā)建設(shè)日期的，自國有土地有償使用合同生效或者建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的；

（三）已動工開發(fā)建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)總占地面積不足應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)占地總面積三分之一的?！皯?yīng)動工開發(fā)建設(shè)占地總面積”是指土地使用者依照批準的文件、合同約定和規(guī)劃設(shè)計條件，應(yīng)當在規(guī)定時間內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)的土地面積?！耙验_發(fā)建設(shè)總占地面積”是指土地使用者已經(jīng)進行實際投資開發(fā)建設(shè)的土地面積；

（四）取得土地使用權(quán)后已投資額（不包括土地使用權(quán)取得的費用）不足總投資額25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的?！翱偼顿Y額”是指土地使用者直接投入用于土地開發(fā)的資金總額，不包括取得土地使用權(quán)的費用?！耙淹顿Y額”是指土地使用者已投入用于土地開發(fā)建設(shè)的資金總額，不包括取得土地使用權(quán)的費用；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第三條在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地按以下辦法進行處理：

（一）滿一年未動工開發(fā)的，征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%的土地閑置費；

（二）滿二年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。

因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為及動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

第四條除第三條規(guī)定范圍以外的閑置土地，按以下辦法處理：

（一）一年以上未動工建設(shè)的，按土地面積每平方米10元的標準繳納閑置費；

（二）連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)。

因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為及動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

第五條對閑置一年以上二年以內(nèi)的閑置土地在依法收取閑置費后限期開發(fā)建設(shè)，土地使用者愿意政府收回的，以成本價收回?！俺杀緝r”即土地使用權(quán)取得的費用和直接用于土地開發(fā)上的費用。

第六條已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復耕種，也可以由土地使用者組織耕種。

經(jīng)批準無償收回的土地使用權(quán)原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當交原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復耕種。

第七條依照本辦法第三條、第四條規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設(shè)用地批準書，注銷土地登記和土地證書。

第八條下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)不得取得新的土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)：

（一）有滿一年不足二年閑置土地的，在閑置土地未被開發(fā)的時間內(nèi)；

（二）被依法收回閑置土地建設(shè)用地使用權(quán)的，自被收回之日起二年內(nèi)。

第九條市、縣人民政府土地行政主管部門對依法收回的閑置土地，會同規(guī)劃等部門重新明確用途、設(shè)定使用條件、確定供地方式，并向社會公告。

收回的國有閑置土地，應(yīng)當采取以下方式利用：

（一）在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，應(yīng)當按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃確定的用途安排建設(shè)項目或者其他臨時用途；近期無法安排建設(shè)項目，耕種條件未被破壞的，可以組織耕種，不適宜耕種的，可采取綠地等方式作為政府土地儲備；

（二）規(guī)劃用途為農(nóng)用地，耕種條件未被破壞的，應(yīng)當恢復耕種；不適宜耕種的，應(yīng)當改為其他農(nóng)用地。

第十條收回的集體所有的閑置土地，應(yīng)當采取以下方式利用：

（一）在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，應(yīng)當用于本集體經(jīng)濟組織的其他建設(shè)項目；本集體經(jīng)濟組織近期無法安排建設(shè)項目的，可以由市或縣土地行政主管部門擬訂置換方案，報上一級土地行政主管部門批準后，依法安排其它建設(shè)項目，并對原集體經(jīng)濟組織給予補償；

（二）規(guī)劃用途為農(nóng)用地，耕種條件未被破壞的，應(yīng)當恢復耕種；不適宜耕種的，應(yīng)當改為其他農(nóng)用地。

第十一條其它閑置土地處理辦法由市政府另行制定。

第十二條閑置土地依法處置后土地權(quán)屬和土地用途發(fā)生變化的，應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定辦理土地變更登記，重新核發(fā)土地證書。

第十三條土地行政主管部門的工作人員、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第十四條對《收回國有土地使用權(quán)決定書》不服的，可依法申請行政復議。

篇7

一、公司發(fā)展階段劃分

1.1992-2004年，土地與基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)階段

回顧陸家嘴公司的發(fā)展歷程，可以劃分為兩個階段，從1992年到2004年是土地與基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)階段，2004年至今是土地開發(fā)與項目運營并重階段。陸家嘴公司第一階段主要負責陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中心1.51平方公里土地的成片開發(fā)，以土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主。這一階段的發(fā)展目標是行業(yè)知名、跨行業(yè)、跨國度經(jīng)營的區(qū)域開發(fā)公司。公司發(fā)展戰(zhàn)略是堅持“由內(nèi)轉(zhuǎn)外，內(nèi)外結(jié)合，逐步轉(zhuǎn)向以外為主”，創(chuàng)造條件采用公開招標、邀請招標等國際慣例，實現(xiàn)土地價值最大化。在區(qū)域土地開發(fā)過程中有步驟地將具有增值潛力的土地出讓時間推后，并與區(qū)域功能開發(fā)相配合。在土地開發(fā)的過程中，公司還承擔了一些重要的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括電力、道路、基建、公園，也包括區(qū)域內(nèi)的大型公共工程。在這一階段，土地開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是公司的核心業(yè)務(wù)，土地出讓收入是公司收益的主要來源。

2.2004年至今，土地開發(fā)與項目經(jīng)營并重階段

隨著陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)土地開發(fā)與基礎(chǔ)建設(shè)工作的基本完成，“未來向何處去”成為困擾公司發(fā)展的核心問題。2004年，公司在土地開發(fā)中也存在兩方面的困難和瓶頸：一方面，公司因新的拆遷政策調(diào)整對以往成片土地開發(fā)模式帶來了挑戰(zhàn)，部分地塊收入延后；另一方面，現(xiàn)有土地供應(yīng)方式和規(guī)劃調(diào)整致使公司因土地存量減少對主營收入產(chǎn)生不利影響。2004年度效益與上年同期相比有所下降，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入21.04億元，同比下降了7.38％；其中土地批租收入15.40億元，房產(chǎn)銷售收入4.69億元，租賃收入0.73億元。與此同時，陸家嘴區(qū)域內(nèi)城市功能亟待提升，實現(xiàn)由金融貿(mào)易區(qū)向城市功能區(qū)的轉(zhuǎn)變被提上日程，區(qū)域內(nèi)金融、商業(yè)、辦公、會展、旅游、咨詢的功能和氛圍需要更多的工作。

在此內(nèi)外環(huán)境下，公司開始推行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)多元化戰(zhàn)略。這一階段的特征可以概括為土地開發(fā)與項目經(jīng)營并重，重點解決公司的可持續(xù)發(fā)展問題。為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，公司主營業(yè)務(wù)由土地開發(fā)為主逐步轉(zhuǎn)向土地出讓與項目建設(shè)、經(jīng)營并重。為實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司調(diào)整了定位，向區(qū)域綜合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變，主營業(yè)務(wù)領(lǐng)域拓展為土地開發(fā)、房地產(chǎn)、金融、貿(mào)易、旅游、咨詢。公司經(jīng)營理念調(diào)整為“努力創(chuàng)造客戶認可的商業(yè)地產(chǎn)品牌，不斷提升為股東持續(xù)贏利的能力”。

二、公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力

1.土地開發(fā)業(yè)務(wù)可持續(xù)差，企業(yè)需要培育新增長點

1992-2004年期間陸家嘴區(qū)域內(nèi)土地與基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)工作基本完成，現(xiàn)有范圍內(nèi)土地開發(fā)的業(yè)務(wù)量逐步下降，公司主營業(yè)務(wù)面臨不可持續(xù)的問題。作為區(qū)域綜合開發(fā)公司，區(qū)域內(nèi)土地資源總量有限，公司要長期可持續(xù)發(fā)展必須尋找新的主營業(yè)務(wù)。公司自2004年開始進行主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，目標轉(zhuǎn)向以租賃為主的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，產(chǎn)品包括甲級寫字樓、綜合商場、星級酒店、都市研發(fā)樓和會展場館等。相對于土地開發(fā)業(yè)務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于能夠長期持有并且有相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，企業(yè)對抗經(jīng)濟周期波動和政策不確定性的能力增強。

2.區(qū)域功能培育有待加強，商務(wù)環(huán)境改善存在發(fā)展機遇

陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)經(jīng)過1992-2004年的建設(shè)，在城市空間塑造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面已經(jīng)取得一定的成果。但是，空間規(guī)模容量較小，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)功能需繼續(xù)提升。例如，陸家嘴CBD面積只有1.7平方公里，規(guī)劃建筑容量為418萬平方米；而國際上CBD中心區(qū)一般在4平方公里左右，建筑容量均在1500萬～2500萬平方米。同時，經(jīng)濟總量和功能性機構(gòu)數(shù)量太少，跨國公司總部或地區(qū)總部數(shù)量只及紐約曼哈頓城的1/21、東京新宿的1/10，外國金融機構(gòu)數(shù)只及倫敦城的1/8、中國香港地區(qū)中環(huán)的1/6；缺乏足夠的商業(yè)中心設(shè)施、文化休閑娛樂設(shè)施，部分功能性大項目及其周邊缺乏相關(guān)配套設(shè)施；新建居住區(qū)內(nèi)缺乏菜場、超市、書店、藥房、書報亭等生活必備配套設(shè)施。此外，缺乏足夠的專門為外國人服務(wù)的特色國際學校、醫(yī)院等配套服務(wù)設(shè)施。區(qū)域城市功能的不足，為陸家嘴公司拓展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了機遇。

三、轉(zhuǎn)型后主營業(yè)務(wù)分析

經(jīng)過近10年的發(fā)展和經(jīng)營，陸家嘴公司已經(jīng)成為陸家嘴地區(qū)最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和持有者，公司的在營物業(yè)租賃收入增長迅速，已經(jīng)成為公司土地出讓之外最為重要的收入來源。

1.寫字樓業(yè)務(wù)

作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，辦公樓宇是公司的重要產(chǎn)品之一，其中處于長期經(jīng)營狀態(tài)的甲級寫字樓6棟，總建筑面積超過29萬平方米。這些甲級寫字樓位于陸家嘴中心區(qū)寸土寸金的地段，具備先進的設(shè)計理念、卓越的建筑品質(zhì)和完善的物業(yè)管理，為金融機構(gòu)、跨國公司及企業(yè)總部量身定造。高端寫字樓物業(yè)為公司轉(zhuǎn)型提供了基礎(chǔ)，物業(yè)經(jīng)營收益逐漸成為公司可持續(xù)收入來源之一。

篇8

乙 方：_________

_________（以下簡稱“甲方”）與_________（以下簡稱“乙方”），本著平等自愿、誠實信用、互利互惠的原則，根據(jù)國家和_________市有關(guān)法律、法規(guī)和文件規(guī)定，經(jīng)過友好協(xié)商，就“_________地塊“（以下簡稱“宗地“）的有關(guān)土地開發(fā)補償事宜達成如下協(xié)議。

第一條 宗地基本情況

一、宗地位置：

宗地位于_________，四至范圍是：北臨_________，西臨_________，南至_________，東臨_________。

二、宗地規(guī)劃用地條件：

根據(jù)_________市規(guī)委《規(guī)劃意見書》（_________規(guī)_________號）規(guī)定，出讓宗地的主要規(guī)劃條件是：

規(guī)劃建設(shè)用地使用性質(zhì)：公建；

建筑使用性質(zhì)：酒店、會展中心、商業(yè)；

規(guī)劃建設(shè)用地面積約：_________平方米；

城市公共綠化用地面積約：_________平方米；

建筑控制規(guī)模：≤_________平方米；

建筑控制高度：≤_________米；

容積率：≤_________；

建筑密度：≤_________%；

綠地率：≥_________%。

該宗地為乙方通過_________市土地交易市場摘牌競得土地。宗地詳細規(guī)劃技術(shù)指標參見《規(guī)劃意見書》（_________規(guī)_________號）。宗地最終面積和四至范圍以_________市規(guī)劃委員會核發(fā)的《規(guī)劃意見書》（_________規(guī)_________號）和《撥地釘樁測量成果報告書》（_________撥地_________號）為準。

第二條 雙方權(quán)利義務(wù)

為保證項目建設(shè)順利進行，明確甲、乙雙方各自的權(quán)利、義務(wù)如下：

一、甲方權(quán)利、義務(wù)

1、負責按本協(xié)議第六條約定的時間和標準向乙方提供土地。

2、負責完成宗地內(nèi)建筑物和構(gòu)筑物的拆遷，做到土地平整。

3、甲方負責宗地各項市政設(shè)施建設(shè)達到以下標準：

（1）通路：北臨_________，東臨_________，西臨_________，南面為_________。

（2）供電：_________供電公司規(guī)劃建設(shè)110千伏變電站一座，預計2006年建成投入使用，甲方建設(shè)10千伏開閉站一所及其上電源，110千伏變電站建設(shè)期間由甲方負責解決過渡電源，形式為單路10千伏送至臨時開閉站。

（3）通訊：_________地區(qū)建有中國_________集團_________市通訊公司10萬門電話局一座。同時在基地_________號地規(guī)劃建設(shè)通信公司5000門模塊局一座，基地規(guī)劃路上設(shè)電信管道支線?，F(xiàn)有設(shè)備能滿足辦公及生產(chǎn)生活需求。

（4）供水：由_________與_________接入市政自來水管網(wǎng)，基地內(nèi)各條規(guī)劃市政路均鋪設(shè)輸配水管道。

（5）排水：排水為雨、污分流，分別排至市政雨水干管和污水干管，現(xiàn)有排水設(shè)施能滿足生產(chǎn)需求；雨水流入規(guī)劃_________，污水集中至_________污水處理廠。

（6）供熱：乙方自行采用天然氣或電力解決供熱。

（7）供氣：甲方在基地_________號地塊建設(shè)天然氣高、中壓調(diào)壓站一座，_________、_________建有中壓天然氣管線。

（8）供中水：基地各規(guī)劃路均建有中水輸送管道。

4、負責進行甲方拆遷、施工范圍內(nèi)的場地管理。

5、甲方在進行拆遷、市政建設(shè)時不得違反國家法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

6、甲方在進行建設(shè)工程時，甲方或其委托的工程建設(shè)單位應(yīng)對由于施工引起的相鄰地段內(nèi)有關(guān)的明溝、上下水道、電纜、其他管理設(shè)施及乙方建筑物等的破壞及時修復或重新敷設(shè)，并承擔相關(guān)費用。

7、甲方負責協(xié)助乙方進行施工臨時用水、臨時用電的報裝。

二、乙方權(quán)利、義務(wù)：

1、按本協(xié)議規(guī)定向甲方支付土地開發(fā)補償費。

2、按本協(xié)議第七條約定，在接到甲方發(fā)出的進地通知后即開始承擔接收地塊的現(xiàn)場管理。

3、負責施工臨時用水、臨時用電的報裝并承擔相關(guān)費用。

4、負責宗地紅線內(nèi)房屋的開發(fā)建設(shè)和紅線內(nèi)市政管線、綠化、景觀等項目的投資建設(shè)和管理維護。

5、根據(jù)甲方提供市政規(guī)劃設(shè)計條件，辦理以下市政接用事宜：

（1）負責辦理道路接順或路口改移等事宜并承擔相關(guān)費用。

（2）負責辦理上水接用等事宜并承擔相關(guān)費用。

（3）負責辦理燃氣閥室和與市政燃氣接口事宜，并承擔相關(guān)費用。

（4）負責辦理雨、污水接線等事宜并承擔相關(guān)費用。

（5）負責辦理正式用電的報裝、從開閉站接線、接電等事宜并承擔相關(guān)費用。

（6）負責向有關(guān)電信運營商申請語音及數(shù)據(jù)傳輸?shù)入娦艠I(yè)務(wù)及與市政接口等建設(shè)事宜并承擔相關(guān)費用。

（7）負責與排水集團接洽市政接口和宗地紅線內(nèi)所有中水

設(shè)施的設(shè)計和建設(shè)，并承擔相關(guān)費用。 6、對宗地的使用不得違背國家法律、法規(guī)、規(guī)章及該宗地《_________市國有土地使用權(quán)出讓合同》的規(guī)定。

7、乙方在宗地內(nèi)進行建筑工程施工時，乙方或其委托的工程建設(shè)單位應(yīng)對由于施工引起的紅線外有關(guān)道路、市政管線設(shè)施及建筑物等的破壞及時修復或重新建設(shè)，并承擔相應(yīng)的費用。

8、對甲方在宗地紅線外的施工提供必要的支持和配合。

第三條 土地開發(fā)補償費的內(nèi)容

一、土地開發(fā)補償費是指乙方向甲方支付的對甲方進行該宗地開發(fā)建設(shè)所發(fā)生的前期費用、拆遷費用、工程費用、管理費用及資金利息等土地一級開發(fā)費用的補償。

二、土地開發(fā)補償費不包括（但不限于）以下內(nèi)容：

1、毛地價。

2、宗地（含代征地）范圍內(nèi)開發(fā)項目按規(guī)定應(yīng)配套的人防工程建設(shè)、綠化工程費用。

3、宗地內(nèi)因乙方建設(shè)而需向有關(guān)部門交納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用。

4、在組織出讓宗地項目開發(fā)建設(shè)中涉及到應(yīng)由乙方交納的有關(guān)稅費。

5、宗地內(nèi)的市政建設(shè)費用。

6、其他應(yīng)由乙方支付的費用。

第四條 土地開發(fā)補償費的支付

一、乙方應(yīng)向甲方支付的宗地土地開發(fā)補償費為：人民幣_________（大寫）元整（小寫：￥_________萬元）。

二、甲乙雙方協(xié)商確定，乙方分伍期按以下約定向甲方支付土地開發(fā)補償費：

1、本補償協(xié)議簽訂之日起10日內(nèi)，乙方向甲方支付土地開發(fā)補償費總額的30%，即人民幣_________（大寫）元整（小寫：￥_________萬元），其中，土地開發(fā)補償費總額的_________%作為定金，即人民幣人民幣_________（大寫）元整（小寫：￥_________萬元）。

2、甲方按照乙方提出的進地申請向乙方發(fā)出進地通知后10日內(nèi)，乙方再向甲方支付補償費的15%，即人民幣_________（大寫）元整（小寫：￥_________萬元）。

3、本補償協(xié)議簽訂之日起12個月內(nèi)，乙方再向甲方支付補償費的20%，人民幣_________（大寫）元整（小寫：￥_________萬元）。

4、本補償協(xié)議簽訂之日起18個月內(nèi)，乙方再向甲方支付補償費的25%，即人民幣_________（大寫）元整（小寫：￥_________萬元）。

5、本補償協(xié)議簽訂之日起24個月內(nèi)，乙方再向甲方支付補償費的10%，即人民幣人民幣_________（大寫）元整（小寫：￥_________萬元）。

三、除非甲乙雙方另有約定，乙方應(yīng)在本協(xié)議規(guī)定的付款期限內(nèi)，將各期土地開發(fā)補償費匯入甲方指定的銀行帳號內(nèi)，付款時間以該銀行帳號收到款項時為準。

第五條 銀行帳號

甲方開戶銀行：_________

戶名：_________

帳號：_________

甲方銀行帳號如有變化，應(yīng)在變更之日起10日內(nèi)，以書面形式通知乙方，乙方以收到該書面通知為準，乙方不對因甲方未按時通知而造成的延期付款承擔責任。

第六條 交付土地的期限及標準

一、乙方按照其與_________市國土資源局所簽訂的《_________市國有土地使用權(quán)出讓合同》和本協(xié)議的約定，在支付完30%的土地開發(fā)費及出示_________市國土資源局出具的第一筆土地出讓金收據(jù)后，可向甲方遞交進地申請。甲方在接到進地申請后的180天內(nèi)向乙方發(fā)出進地通知，并以“三通一平“方式，向乙方交付該宗地全部建設(shè)用地?！叭ā笆侵柑峁┦┕ぼ囕v主要進出道路路由、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭，“一平“是指場地達到自然地平。

二、甲方在乙方項目竣工時，按本協(xié)議第二條第一款第三項所約定的標準向乙方提供全部市政條件。

第七條 違約責任

一、協(xié)議雙方都有權(quán)獲得因?qū)Ψ竭`約而遭受的任何損失的賠償。雙方都有過錯的，各自承擔相應(yīng)的責任。

二、甲方若未按本協(xié)議規(guī)定的期限和標準向乙方交付土地，且不是由于不可抗力、政府相關(guān)政策調(diào)整或乙方違約，則甲方違約。甲方除應(yīng)按本協(xié)議約定期限和標準向乙方提供土地外，還須按以下約定向乙方支付違約賠償金。

甲方每延期一日向乙方提供宗地的違約賠償金 =（乙方已支付的土地開發(fā)補償費-甲方已交付土地部分應(yīng)分攤的土地開發(fā)補償費）X3/10000。

三、乙方若未在本協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)支付各期土地開發(fā)補償費，且不是由于不可抗力、政府相關(guān)政策調(diào)整或甲方違約造成的，則乙方違約。乙方除應(yīng)按本協(xié)議約定支付應(yīng)付款項及違約期內(nèi)應(yīng)付款的銀行貸款利息外，還須按以下約定向甲方支付違約賠償金。

乙方每延期一日應(yīng)向甲方支付土地開發(fā)補償費的違約賠償金=乙方應(yīng)付甲方土地開發(fā)補償費中未支付的部分X3/10000。

如果乙方各期延期付款日累計超過90日，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，乙方交納的定金不退還，同時乙方還應(yīng)對甲方的損失負賠償責任。

四、違約金、逾期付款金額在違約期內(nèi)銀行貸款利息（利率按人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計算，下同）應(yīng)在明確責任后15日內(nèi)償付，否則按逾期付款處理。違約方需償付逾期應(yīng)支付的違約金利息。

五、免責

如果一方證明其未履行義務(wù)是由于不可抗力造成，則該方對違約不承擔責任。

第八條 協(xié)議的修改、變更

一、本協(xié)議書及附件在雙方權(quán)限范圍內(nèi)的任何修改、補充或變更須經(jīng)雙方授權(quán)代表簽署書面協(xié)議方可生效并具有約束力。協(xié)議書的修改、補充或變更須報主管部門備案或批準的，依政府有關(guān)規(guī)定辦理。

二、甲方和乙方就本協(xié)議未盡事宜，可另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

第九條 協(xié)議終止

一、如果甲方違約，未按本協(xié)議第七條的約定向乙方按期交地，逾期日期連續(xù)或累計超過90日，則乙方有權(quán)根據(jù)本協(xié)議約定通知甲方終止本協(xié)議。

二、如果乙方違約，或出現(xiàn)以下情形之一的，甲方有權(quán)根據(jù)本協(xié)議書面通知乙方終止本協(xié)議：

1、乙方未按本協(xié)議規(guī)定付款期限支付各期土地開發(fā)補償費，延誤交款天數(shù)連續(xù)或累計超過90日。

2、乙方與_________市國土資源局簽訂的《_________市國有土地使用權(quán)出讓合同》終止或解除的。

3、乙方出現(xiàn)資不抵債、破產(chǎn)、停產(chǎn)或被清算的情形。

4、乙方與第三方發(fā)生糾紛，甲方認為足以影響乙方履行本協(xié)議的。

三、有權(quán)終止本協(xié)議的一方應(yīng)首先向?qū)Ψ桨l(fā)出協(xié)議終止意向通知，并在該通知當中說明對方的違約事件。在收到終止意向通知后的20日協(xié)商期內(nèi)，雙方應(yīng)協(xié)商避免終止本協(xié)議。

四、在終止意向通知有關(guān)協(xié)商期滿，

協(xié)議雙方仍未另外達成一致意見，或者違約事件仍未得到補救，則發(fā)出終止意向通知的一方向另一方提交終止通知，立即終止本協(xié)議。 五、終止的一般后果

1、違約方應(yīng)按照本協(xié)議約定向守約方支付違約金。

2、若乙方違約，乙方于本協(xié)議終止后10日內(nèi)將該宗地返還甲方，撤走該宗地上全部乙方人員、設(shè)備及其它物品。逾期不撤走的，視為乙方放棄有關(guān)物品的所有權(quán)。

3、甲方于乙方按照上述約定返還該宗地同時，向乙方不計息返還已支付的土地開發(fā)補償費（甲方有權(quán)從中直接扣除乙方應(yīng)付相關(guān)違約金后返還給乙方）。

4、甲方有權(quán)要求乙方恢復甲方將該宗地交付時的原狀并由乙方承擔費用，對于不可恢復的，甲方有權(quán)要求乙方對甲方的相關(guān)損失進行賠償。

第十條 爭議解決

一、雙方應(yīng)在友好協(xié)商的基礎(chǔ)上解決爭議、分歧或索賠，如果爭議、分歧或索賠在友好協(xié)商基礎(chǔ)上無法解決，雙方任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院提訟。

二、本協(xié)議規(guī)定的爭議解決條款在本協(xié)議終止后繼續(xù)有效。

第十一條 生效及其他條款

一、通知

本協(xié)議條款中約定需向?qū)Ψ桨l(fā)送通知的，若涉及雙方權(quán)利、義務(wù)，在電話、電報、傳真通知的同時，應(yīng)以正式書面信函通知。一方收件地址變更應(yīng)提前告知對方，因一方不及時通知使另一方遭受損失的，負賠償責任。以郵政方式送達正式書面信函通知的送達時間約定為：從交郵掛號郵件次日起，本市三日內(nèi)，外埠五日內(nèi)視為送達；從交郵EMS郵件次日起，本市二日內(nèi)，外埠四日內(nèi)視為送達。

二、完整性

1、乙方與_________市國土資源局簽訂的《_________市國有土地使用權(quán)出讓合同》與本協(xié)議共同組成一套相互關(guān)聯(lián)的、完整的合同文件，互為補充、相互支持。

2、在協(xié)議履行過程中，必須將以上合同和本協(xié)議作為一個有機的整體進行理解和貫徹執(zhí)行。

三、保密

任何一方或其雇員、顧問或人獲得的所有資料和文件（不論是財務(wù)、技術(shù)或其他方面），如果尚未公布或公開即應(yīng)保密，未經(jīng)另一方事先書面同意，在本協(xié)議生效之日起至合同規(guī)定的開發(fā)建設(shè)周期前不得向第三方透露或公開，但是法律要求的除外。這一限制不應(yīng)影響一方經(jīng)另一方同意后包括與項目進展有關(guān)的非敏感信息的新聞稿件。

本保密承諾在本協(xié)議終止后仍然有效。

四、協(xié)議份數(shù)

本協(xié)議正本壹式柒份，雙方各執(zhí)叁份，_________市國土資源局備案壹份。正本和副本具有同等法律效力。

五、生效

本協(xié)議經(jīng)雙方法定代表人或書面授權(quán)委托人簽字并加蓋法人公章后生效。

本協(xié)議于_________年_________月_________日在_________簽署。

甲方（蓋簽）：_________ 乙方（蓋簽）：_________

法定代表人（簽字）：_________ 法定代表人（簽字）：_________

法定地址：_________ 法定地址：_________

通訊地址：_________ 通訊地址：_________

郵政編碼：_________ 郵政編碼：_________

聯(lián)系電話：_________ 聯(lián)系電話：_________

篇9

關(guān)鍵詞：房屋拆遷 糾紛解決機制 行政法治

一、房屋拆遷糾紛的特點

房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進行補償或安置的行為，在我國主要是指城市房屋拆遷。房屋拆遷糾紛是指在拆遷過程中形成的糾紛，既有拆遷人與被拆遷人的糾紛、拆遷人與政府之間的糾紛，也有被拆遷人與政府之間的糾紛；既有民事糾紛，也有行政糾紛，在出現(xiàn)暴力事件等情況下還演化為刑事案件。

我國城市拆遷在建國后就已開始，上世紀70年代末，城市住宅緊張情況突出，迅速改善居住條件，成為民眾迫切要求。由于拆遷是以舊城改造為主，被拆遷人的生活水平得到提高，拆遷成為多數(shù)危舊房居民盼望的事情，因此受到歡迎。上世紀末到本世紀初，城市化進程急速推進，土地作為稀缺資源的價值凸現(xiàn)出來，無論是舊城改造還是新建商品樓等，都不得不依賴拆遷已有房屋，由拆遷引發(fā)的糾紛更是不斷，成為我國城市化進程最突出的矛盾之一。隨著政府與開發(fā)商聯(lián)合進行危房改造，拆遷向商業(yè)拆遷發(fā)展，外部矛盾凸顯，拆遷糾紛從內(nèi)部家庭矛盾演變?yōu)椴疬w戶和開發(fā)商、拆遷戶和地方政府的矛盾。經(jīng)過連續(xù)幾年整治，拆遷糾紛局勢總體上似乎有所好轉(zhuǎn)，但是制度深層次矛盾并沒有解決。

房屋拆遷糾紛呈現(xiàn)出以下特點：第一，拆遷涉及地區(qū)廣泛，拆遷糾紛數(shù)目龐大。城市化熱潮席卷全國，從沿海地區(qū)到中西部省份，大大小小城市都在忙于城市建設(shè)，而土地資源的增值也刺激了地產(chǎn)開發(fā)，拆遷涉及地區(qū)非常廣泛，全國各地拆遷糾紛數(shù)目也是非?？捎^的。第二，拆遷涉及人數(shù)眾多，集團訴訟和群體上訪多，釘子戶現(xiàn)象不斷。第三，拆遷糾紛復雜程度高，房屋不僅是老百姓賴以生活的物質(zhì)空間，而且往往是最重要的財產(chǎn)。拆遷往往牽涉到被拆遷人的居住、就學、工作、就醫(yī)、休閑等多方面生活條件，部分低收人和老弱病群體更可能由于房屋拆遷陷入赤貧狀態(tài)，生活無著落，解決難度也很大。第四，違法拆遷、野蠻拆遷造成糾紛積怨大、易激化。為拆遷搶工期，拆遷人不僅沒有就證據(jù)保全辦理公證，而且采用停水斷電、停止供熱供氣、恐嚇、暴力毆打、限制被拆遷人人身自由、突襲拆遷等等惡劣方式逼迫當事人拆遷，違法拆遷、野蠻拆遷的事件不斷出現(xiàn)，各地拆遷引起的極端事件仍然不絕于耳，株連拆遷、釘子戶以及自焚事件將拆遷制度推到風口浪尖，拆遷制度遭人詬病。

二、房屋拆遷糾紛產(chǎn)生的原因

當前現(xiàn)實條件下，之所以產(chǎn)生數(shù)量驚人、極端化的拆遷糾紛，同全國的城市化大背景密不可分，城市房屋拆遷糾紛的根源是城市建設(shè)規(guī)模的急劇擴張與城市經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應(yīng)之間的矛盾。在拆遷這樣涉及綜合利益分配和格局調(diào)整的重大問題上，制度的科學、完備和法治是這一問題的核心，而拆遷制度本身存在諸多問題，引發(fā)了拆遷糾紛的升級和惡化。

第一，拆遷立法不完備

2008年之前，拆遷的主要法律依據(jù)只有2001年國務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱為《拆遷條例》），作為國務(wù)院的行政法規(guī)，并無權(quán)對公民私人房屋的征收進行規(guī)定，明顯違反了《憲法》、《立法法》和《物權(quán)法》等的規(guī)定。因此，2008年修改的《城市房地產(chǎn)管理法》在總則中增加了一條規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！蹦壳埃恫疬w條例》正在修改中，[1]拆遷尚缺乏完備的操作依據(jù)。

第二，拆遷性質(zhì)錯位

“城市房屋拆遷制度是‘中國特有’的一項制度”。[2]我國土地為公有制，城市土地為國有，城市郊區(qū)和農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲惺峭恋卣魇?，城市房屋拆遷是對私人房屋的征收。但拆遷不只是要征收被拆遷人的房屋及其他地上附屬物，真正目的是為了取得所需用地的土地使用權(quán)，并在此基礎(chǔ)上進行新的開發(fā)建設(shè)。1998年修訂《土地管理法》規(guī)定，為公共利益需要使用土地，以及為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地權(quán)的，可以收回國有土地使用權(quán)但應(yīng)當對土地使用權(quán)人給予適當補償。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》也作出了類似的規(guī)定。國家基于對國有土地的所有權(quán)，可以視需要收回國有土地使用權(quán)。實踐中，要使開發(fā)建設(shè)的項目得以實施，必須先完成對原使用土地的回收工作，而原使用土地之上一般都已建有房屋及其他附屬物。進行舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，首要工作是拆除所需用地上的房屋及其他地上附屬物，配合土地使用權(quán)的回收。因此，拆遷的真正目的，不是要取得被拆遷人的房屋及其他地上附屬物，而是為了取得所需用地的土地使用權(quán)，并在此基礎(chǔ)上進行新的開發(fā)建設(shè)；其核心是政府對城鄉(xiāng)土地和空間資源進行的再次分配和利用，對房屋進行拆遷的表象掩蓋了土地所有者收回土地使用權(quán)進行重新分配的法律實質(zhì)，拆遷制度的設(shè)計偏離了正確的方向。

第三，公益拆遷和非公益拆遷混為一談

目前我國土地供應(yīng)統(tǒng)一由政府運作，城市土地供應(yīng)的主要方式是政府委托有關(guān)單位進行拆遷、土地平整等前期開發(fā)工作后再以招標、拍賣方式出讓。政府拍賣的是凈地，即便在非公益拆遷中，雖然土地使用權(quán)是開發(fā)商以競拍方式取得，房屋拆遷補償資金也是開發(fā)商支付，但是開發(fā)商反而不能成為拆遷人，政府不可避免地充當了實質(zhì)上的拆遷人，公益拆遷和非公益拆遷混為一談。

理論上講，拆遷的性質(zhì)應(yīng)當取決于被拆遷房屋所占土地的開發(fā)性質(zhì)。土地開發(fā)可以分為三類，即公益型土地開發(fā)、商業(yè)型土地開發(fā)和混合型土地開發(fā)。公益型土地開發(fā)，是指為了滿足公共利益的需要而進行的土地開發(fā)，主要包括為各類城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政建設(shè)，如建設(shè)城市道路、橋梁、國防和軍事、公用事業(yè)、城市綠化、環(huán)境保護設(shè)施等。商業(yè)型土地開發(fā)，即非公益性質(zhì)的開發(fā)，是指出于營利目的而進行的土地開發(fā)，主要包括建設(shè)住宅商品房、寫字樓、商場、娛樂場所等?；旌闲屯恋亻_發(fā)，是指既能滿足公共利益的需要，又能獲得商業(yè)利潤的土地開發(fā)，主要包括舊城改造以及建造學校、醫(yī)院等公共設(shè)施。[3]但是，實踐中城市房屋拆遷并沒有按照土地開發(fā)的性質(zhì)進行區(qū)分，而是全部由政府進行拆遷。一旦發(fā)生矛盾，被拆遷人往往遷怒于政府，如果拆遷規(guī)模很大，還會產(chǎn)生局部地區(qū)社會不穩(wěn)定。

篇10

拓寬企業(yè)發(fā)展思路

當代貴州：2012年11月29日，貴安新區(qū)開發(fā)投資有限公司成立，兩年多來公司取得了哪些成績？

陳 晏：自成立來，貴安新區(qū)開發(fā)投資有限公司以省委、省政府提出的貴安新區(qū)開發(fā)建設(shè)“一年有框架、兩年有效果、三年有形象、五年大發(fā)展”的總體要求為總目標，以“敢創(chuàng)敢試敢為人先、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)出新路”精神為標桿，激情創(chuàng)業(yè)、敢為人先，實現(xiàn)了新區(qū)建設(shè)的高端切入、高位推進、高質(zhì)發(fā)展。

現(xiàn)公司已啟動建設(shè)項目95個，完工及基本完工項目32個，在建46個?？偼顿Y近400億元的骨架路網(wǎng)建設(shè)全面啟動，主骨架道路框架基本形成，通車里程達330公里;富士康第四代綠色產(chǎn)業(yè)園一期、貴安斯特林綠色能源裝備制造基地建成。同時，貴安新區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)園50萬平方米標準廠房、貴安環(huán)保設(shè)備生產(chǎn)基地、貴安大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)園標準廠房、綠地科技園、綜合保稅區(qū)、“富貴安康”小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村等項目現(xiàn)場一派熱火朝天的建設(shè)景象。一座座現(xiàn)代廠房、一幢幢高樓正拔地而起。

當代貴州：在創(chuàng)新發(fā)展方式，增強市場競爭力方面，公司的發(fā)展思路及布局是什么？

陳 晏：我們按照省委、省政府關(guān)于貴安新區(qū)體制機制創(chuàng)新的要求，一方面建立適應(yīng)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的新型投融資體制機制，加快轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y、建設(shè)、發(fā)展模式，以整合運作國有資源、資產(chǎn)、資金、資本為重點，以土地資源為杠桿，推動產(chǎn)業(yè)資本與金融資本、國有資本與民間資本相融合，探索可持續(xù)投融資新格局，確保實現(xiàn)貴安新區(qū)持續(xù)快速健康安全發(fā)展。另一方面，建立和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)和組織架構(gòu)，不斷探索管理體制和經(jīng)營機制創(chuàng)新，制定公司戰(zhàn)略規(guī)劃，明確發(fā)展戰(zhàn)略，明晰發(fā)展路徑，確定發(fā)展目標，創(chuàng)新發(fā)展模式，逐步走出一條“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城融合”的發(fā)展新路，增強公司可持續(xù)發(fā)展內(nèi)生動力和市場競爭力。

激發(fā)投資主體活力

當代貴州：作為貴安新區(qū)開發(fā)建設(shè)的平臺，公司采取哪些措施來激發(fā)各類投資主體活力？

陳 晏：首先是政府主導，市場運作。同等對待各類投資主體，鼓勵民間資本積極參與投資、建設(shè)和運營新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目，對準公益性項目給予支持，引導各方資金參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和重點產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)。

其次是充分授權(quán)，有效監(jiān)管。政府性投資項目，按照“責、權(quán)、利相隨，借、用、還一體”原則，統(tǒng)一開展“融資、投資、建設(shè)、償債”工作，建立“建、融、儲、還”聯(lián)動機制，以建設(shè)項目對應(yīng)融資資金，以融資資金對應(yīng)土地儲備，以土地儲備對應(yīng)還貸債務(wù)。同時，管委會通過加強監(jiān)督管理，控制政府債務(wù)規(guī)模，防范債務(wù)風險，實現(xiàn)投融資平衡發(fā)展。

另外，公司開發(fā)建設(shè)項目所配置的土地資源實行封閉管理，土地出讓收入和開發(fā)建設(shè)融資資金，由貴安開投和新區(qū)財政局按照資金管理的規(guī)定和支付程序，實行封閉運行。

新區(qū)開發(fā)建設(shè)后期，隨著建設(shè)達到一定規(guī)模，管委會成為新區(qū)公益性項目建設(shè)的投資人，貴安開投將以更加市場化的運作和管理，積極參與市場競爭，實現(xiàn)公司健康持續(xù)發(fā)展。

當代貴州：當前，貴安新區(qū)的綜合配套項目正在緊鑼密鼓地建設(shè)中，公司對此列出了怎樣的時間表？

陳 晏：前五年，主要推進貴安新區(qū)直管區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、公共管理、服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，2017年實現(xiàn)新區(qū)直管區(qū)城市建設(shè)和相關(guān)項目建設(shè)的綜合配套。后五年，根據(jù)新區(qū)總體規(guī)劃，明確開發(fā)建設(shè)項目與時序，完善和開展后續(xù)項目開發(fā)建設(shè)，到2022年，全面完成直管區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、公共管理與服務(wù)設(shè)施的建設(shè)任務(wù)。

當代貴州：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)是加快貴安新區(qū)經(jīng)濟迅速發(fā)展的一個主要載體。公司如何管理好產(chǎn)業(yè)園區(qū)，加快新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)？

陳 晏：我們對產(chǎn)業(yè)園區(qū)實行“政府授權(quán)、企業(yè)管理、獨立運營、自負盈虧”經(jīng)營管理體制。按照“公司管理、滾動開發(fā)，自負盈虧、產(chǎn)城融合”原則，合理規(guī)劃、有序開發(fā)，統(tǒng)一實施產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)、融資還款、招商運營和經(jīng)營管理，促進新區(qū)產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展。同時，通過培育主導產(chǎn)業(yè)、搭建金融平臺、投資參股企業(yè)、引進非國有資本參股等方式，大力發(fā)展國有資本、集體資本、非公資本交叉持股，形成相互融合的混合所有制經(jīng)濟體制。

實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值

當代貴州：作為大型國有企業(yè)的貴安開投，怎樣運用法制思維規(guī)范企業(yè)管理，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度？

陳 晏：我們在不斷強化企業(yè)自身法治意識，健全組織保障體系，力求做到思想認識到位，學習落實到位。一是要強化法治思維，提升企業(yè)法制能力;二是要提升法治水平，驅(qū)動跨越發(fā)展源動力;三是要明確措施，開創(chuàng)法治化管理新局面。通過組織學習法律知識，建立健全內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，加強黨風廉政建設(shè)，推動公司各項管理法治化、規(guī)范化、制度化、標準化、程序化。

對貴安新區(qū)管委會委托實施項目匹配的土地，公司主要用于融資抵押和償債，土地出讓收入由新區(qū)財政收取并按規(guī)定計提各種專項資金后，按政府性基金收支預算管理要求，根據(jù)項目審計和相關(guān)財務(wù)及管理成本安排給公司作為債務(wù)償還和項目建設(shè)資金。按照“貸得到、用得好、還得起”的原則，公司對貸款資金使用、流轉(zhuǎn)、撥付等建立嚴格的管理制度，嚴格控制貸款資金用途，規(guī)范貸款資金使用，建立貸款資金監(jiān)控制度和風險預警體系，對整體現(xiàn)金流和還款風險進行動態(tài)監(jiān)控，確保融資資金和還貸資金“借、用、還”體系的安全。

當代貴州：公司如何對土地開發(fā)、債務(wù)、資產(chǎn)等進行管理，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值？

陳 晏：在土地開發(fā)方面。建立直管區(qū)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲備，統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”的土地管理體制，由貴安新區(qū)土地收購儲備中心根據(jù)新區(qū)下達的項目建設(shè)規(guī)劃、年度投資計劃和公司融資規(guī)劃、年度融資計劃、償債規(guī)劃和年度償債計劃，統(tǒng)一編制土地儲備、開發(fā)、供應(yīng)規(guī)劃和年度計劃報批后組織實施。

在債務(wù)管理方面。凡屬于政府性債務(wù)資金，不得用于經(jīng)常性支出和非舉借債務(wù)項目建設(shè)，必須按照批準用途合理使用，實行?？顚Ｓ?、專賬核算。

在資產(chǎn)管理方面。貴安開投投資建設(shè)的項目，在所有權(quán)權(quán)屬不變的前提下，資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)可由公司依照法律、行政法規(guī)以及《公司章程》規(guī)定，根據(jù)市場化原則，依法行使資產(chǎn)的支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，對以資產(chǎn)為主體的投資租賃、招商引資、合資合作等制定相關(guān)規(guī)定，按“產(chǎn)業(yè)政策引領(lǐng)、投資收益平衡、支持公司發(fā)展”要求，建立歸屬清晰、權(quán)責明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)管理制度，最大限度地實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。（責任編輯/楊 儀）