導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

但厲兵秣馬者眾，敢于嘗鮮者寡。目前，社會(huì)資本主要集中于以養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)?；钴S的投資機(jī)構(gòu)主要包括房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)，以及民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍(lán)海，處處充滿著機(jī)遇，也時(shí)時(shí)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。要想享受養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)帶來的機(jī)遇，必須建立行之有效的商業(yè)模式。

解析要素，設(shè)計(jì)模式

商業(yè)模式設(shè)計(jì)不僅需要緩解和規(guī)避產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，更要為企業(yè)帶來持續(xù)的經(jīng)濟(jì)收益和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)模式是特定業(yè)務(wù)為顧客、企業(yè)創(chuàng)造與傳遞價(jià)值的系統(tǒng)呈現(xiàn)。在考慮外部產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素條件下（如產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)規(guī)模等），養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)應(yīng)該聚焦于價(jià)值主張、關(guān)鍵資源、業(yè)務(wù)平臺(tái)和盈利模式四大關(guān)鍵要素。

開發(fā)價(jià)值主張

有力而聚焦的價(jià)值主張是商業(yè)模式的基石，它包含確定目標(biāo)顧客、凝煉價(jià)值訴求，以及開發(fā)產(chǎn)品/服務(wù)組合，可以形象地表述為“找對(duì)人、說對(duì)話、做對(duì)事”。

確定目標(biāo)顧客

產(chǎn)業(yè)中的目標(biāo)顧客，可以依據(jù)需求層次與生活自理能力分為四類典型目標(biāo)客戶群。

低端自理型老人群體，是絕大多數(shù)政府和社會(huì)福利性質(zhì)養(yǎng)老院所面對(duì)的目標(biāo)顧客，它們?cè)谧畹统杀炯s束下提供基本養(yǎng)老服務(wù)，如老人床位、基礎(chǔ)看護(hù)、娛樂等生活設(shè)施與服務(wù)。低端介護(hù)型老人群體成為中小規(guī)模民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的主要服務(wù)對(duì)象，是以靈活服務(wù)、個(gè)性需求為特點(diǎn)的中低端養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的“長(zhǎng)尾市場(chǎng)”。

高端自理型和高端介護(hù)型兩類群體，一般具有較高文化水平和購(gòu)買能力，幾乎沒有家庭負(fù)擔(dān)（如照看孫輩、資助子女等），因而有比較廣泛的興趣愛好和社交圈子，在生活和消費(fèi)理念上更能夠接受新式觀念。他們應(yīng)是行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。

凝煉價(jià)值訴求

價(jià)值訴求反映企業(yè)為顧客提品或服務(wù)所包含的核心利益，超越產(chǎn)品或服務(wù)形態(tài)本身。

以產(chǎn)權(quán)銷售為內(nèi)核的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)目標(biāo)顧客而言，不僅意味著擁有獨(dú)立、舒適的居住條件，可能還包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遺贈(zèng)子孫的增值資產(chǎn)。

以保健療養(yǎng)為賣點(diǎn)的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，其價(jià)值訴求重點(diǎn)可能并不在于是否從產(chǎn)權(quán)上擁有住所，而是作為尊貴會(huì)員所享受的定制化服務(wù)。

企業(yè)應(yīng)該針對(duì)已確定的目標(biāo)顧客，在深入調(diào)研和分析其需求特征的基礎(chǔ)上，開發(fā)具有吸引力的價(jià)值訴求。

設(shè)計(jì)產(chǎn)品/服務(wù)組合

產(chǎn)品或服務(wù)是企業(yè)向顧客交付價(jià)值的載體，也是顧客購(gòu)買的核心內(nèi)容。在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品或服務(wù)都是以組合的形式出現(xiàn)。無論是養(yǎng)老地產(chǎn)，還是地產(chǎn)養(yǎng)老，都表現(xiàn)為“居住環(huán)境+生活服務(wù)”的硬產(chǎn)品和軟服務(wù)組合。

在硬產(chǎn)品方面，核心要素包括居住小區(qū)選址/規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)（產(chǎn)權(quán)銷售/會(huì)員制/租賃）、居住條件、醫(yī)療與娛樂配套設(shè)施，以及定價(jià)策略等方面；在軟服務(wù)方面，護(hù)理團(tuán)隊(duì)服務(wù)水平、醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模及服務(wù)能力，以及日常起居綜合服務(wù)品質(zhì)等是關(guān)鍵因素。

不同顧客對(duì)產(chǎn)品/服務(wù)組合各要素的匹配要求存在差異。例如自理型老人對(duì)居住空間私密性、娛樂及理療設(shè)施完備性的關(guān)注更多，而介護(hù)型老人更關(guān)注居住小區(qū)的護(hù)理水平、醫(yī)療服務(wù)能力等。

整合關(guān)鍵資源

關(guān)鍵資源是企業(yè)商業(yè)模式持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的來源，它涵蓋企業(yè)掌握的核心資源與能力。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與企業(yè)大致可以分為保利、萬科、復(fù)星等為代表的“房企系”，新華保險(xiǎn)、泰康人壽、中國(guó)人壽等為代表的“險(xiǎn)企系”，以及其他民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

不同的企業(yè)類型具備各自的核心資源和能力。對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商而言，其核心資源在于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、與地方政府良好合作關(guān)系，具備地產(chǎn)項(xiàng)目短期融資、開發(fā)與管理、物業(yè)服務(wù)等方面能力；保險(xiǎn)企業(yè)則具有壽險(xiǎn)產(chǎn)品開發(fā)管理、醫(yī)療保險(xiǎn)與服務(wù)等領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)，具備運(yùn)用保險(xiǎn)資金長(zhǎng)線投資、進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)周邊產(chǎn)品的能力。

其他民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，具備更準(zhǔn)確地把握和理解養(yǎng)老市場(chǎng)顧客需求，更高效地開展機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)和價(jià)值輸出，更寬泛地銜接社會(huì)資源的核心資源，并具有形成差異化競(jìng)爭(zhēng)模式、服務(wù)利基市場(chǎng)，以及通過個(gè)性化產(chǎn)品開發(fā)，識(shí)別并滿足“長(zhǎng)尾需求”的能力。

例如上海親和源公司開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)采取“銷售+持有運(yùn)營(yíng)”方式運(yùn)作，前期自主進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，并采取會(huì)員制發(fā)售，進(jìn)而在后期將更多資源投入到社區(qū)服務(wù)管理。

打造業(yè)務(wù)平臺(tái)

任何優(yōu)勢(shì)資源和能力都可能伴隨著短板。

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展“前途光明、道路模糊”，其本質(zhì)原因是參與市場(chǎng)角逐的各類型企業(yè)群與生俱來的典型優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。因此，打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的特色業(yè)務(wù)平臺(tái)，是彌補(bǔ)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)資源短板、創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的核心內(nèi)容。無論是企業(yè)價(jià)值主張，還是關(guān)鍵資源，都需要通過特定的運(yùn)營(yíng)流程和體系進(jìn)行高效率配置和最大化呈現(xiàn)，這就需要企業(yè)通過業(yè)務(wù)協(xié)同和戰(zhàn)略合作的方式打造業(yè)務(wù)平臺(tái)。

戰(zhàn)略合作 通過戰(zhàn)略合作實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)資源互補(bǔ)是快速獲取綜合競(jìng)爭(zhēng)力的不二法則。擅長(zhǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)管理的房地產(chǎn)企業(yè)可能在老人護(hù)理、保健理療方面存在資源和能力缺陷，同時(shí)在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)開展長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)中也并無經(jīng)驗(yàn)和資金方面的優(yōu)勢(shì)。

那么，企業(yè)可以通過選擇具備相應(yīng)資源優(yōu)勢(shì)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，打造養(yǎng)醫(yī)結(jié)合專業(yè)團(tuán)隊(duì)，或引入純粹財(cái)務(wù)投資機(jī)構(gòu)參與，規(guī)避中長(zhǎng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。萬科在開發(fā)杭州某地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通過向當(dāng)?shù)刭Y質(zhì)最好的醫(yī)療機(jī)構(gòu)無償贈(zèng)送社區(qū)醫(yī)院房屋產(chǎn)權(quán)，在小區(qū)開辦社區(qū)醫(yī)院，從而帶動(dòng)該項(xiàng)目銷售量?jī)r(jià)雙升。上海親和源則引入美國(guó)摯信資本作為財(cái)務(wù)投資機(jī)構(gòu)，也是有效緩解長(zhǎng)期投資壓力的戰(zhàn)略布局。

業(yè)務(wù)協(xié)同 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)投資周期長(zhǎng)、單位回報(bào)率低，使企業(yè)很難依靠會(huì)員費(fèi)、租賃費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等常規(guī)業(yè)務(wù)收入，以及政府可能提供的一次性運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、床位補(bǔ)貼或稅費(fèi)優(yōu)惠來獲利。在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以目標(biāo)顧客群為圓心，將針對(duì)養(yǎng)老群體的各類業(yè)務(wù)進(jìn)行協(xié)同，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利最大化的重要手段。

在業(yè)務(wù)協(xié)同方面，“險(xiǎn)企系”的資金和業(yè)務(wù)屬性與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)更加匹配：一方面可以銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)等養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，開展交叉銷售和捆綁銷售；另一方面，帶動(dòng)護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品、老年旅游服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，延伸養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品價(jià)值鏈。

設(shè)計(jì)盈利模式

盈利模式是界定企業(yè)以利潤(rùn)形式為自身和股東獲取價(jià)值的方式，它將復(fù)雜財(cái)務(wù)公式提煉為盈利生成過程中最關(guān)鍵的四大變量：收益模式、成本結(jié)構(gòu)、目標(biāo)單元盈余和資源周轉(zhuǎn)率。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的盈利模式大致可歸為產(chǎn)品主導(dǎo)型、服務(wù)主導(dǎo)型和混合型三類。

產(chǎn)品主導(dǎo)型 以高端自理型老人為目標(biāo)顧客群，通過老年公寓等地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售和管理獲得一次性收益。由于房屋產(chǎn)權(quán)銷售有效覆蓋社區(qū)開發(fā)建設(shè)成本，因而產(chǎn)品主導(dǎo)型養(yǎng)老服務(wù)的單位盈余水平很高，而資源周轉(zhuǎn)率很低。影響產(chǎn)品定價(jià)的成本因素主要是社區(qū)開發(fā)建設(shè)和管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是產(chǎn)品主導(dǎo)型養(yǎng)老服務(wù)的主要提供方。

服務(wù)主導(dǎo)型 由于保監(jiān)會(huì)明確規(guī)定保險(xiǎn)公司不得以投資不動(dòng)產(chǎn)為目的，參與或變相參與一級(jí)土地開發(fā)。因此，保險(xiǎn)企業(yè)介入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要以服務(wù)主導(dǎo)型盈利模式為主。通過建設(shè)老年社區(qū)，以會(huì)員制的方式吸引高端介護(hù)型老人為主體的養(yǎng)老人群。服務(wù)主導(dǎo)型盈利模式不涉及到產(chǎn)權(quán)售賣與轉(zhuǎn)讓，因而資源周轉(zhuǎn)率高，但單位盈余水平低；以服務(wù)成本和管理成本為主體的成本結(jié)構(gòu)，決定了規(guī)模效益是其獲利的重要保障。

混合型 以床位租賃費(fèi)、外加管理/服務(wù)費(fèi)為主要收益，主要面向低端自理型老人群體，能夠獲得一定程度的政府補(bǔ)貼。民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)以建設(shè)養(yǎng)老院為載體，以最具經(jīng)濟(jì)性方式提供基礎(chǔ)服務(wù)，通過較低運(yùn)營(yíng)成本，獲取規(guī)模效益的方式實(shí)現(xiàn)盈利。

無法對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)

在機(jī)遇背后，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)也隱藏著相互影響的風(fēng)險(xiǎn)：政策、金融、市場(chǎng)和傳統(tǒng)文化。這些風(fēng)險(xiǎn)，僅僅依靠商業(yè)模式設(shè)計(jì)是無法規(guī)避的。

政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在政策有效性和穩(wěn)定性兩方面。國(guó)家出臺(tái)了一些養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)政策，但是令人遺憾的是，地方政府并沒有相應(yīng)出臺(tái)具備系統(tǒng)可操作性的配套實(shí)施辦法及措施。中央政策如何有效地影響市場(chǎng)，還存在諸多的不確定性因素。

金融風(fēng)險(xiǎn) 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)一次性投入高，回報(bào)周期長(zhǎng)。普通養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的建設(shè)周期一般為3～5年，建成后可運(yùn)營(yíng)50年左右。開發(fā)企業(yè)不僅面臨住宅開發(fā)的一次性投入，還有醫(yī)療服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心等醫(yī)護(hù)、娛樂等配套設(shè)施和服務(wù)的持續(xù)投入。

若在出租率和預(yù)付費(fèi)水平不確定的情況下，企業(yè)試圖通過長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)獲得收益將面臨極大金融風(fēng)險(xiǎn)。保利北京和熹會(huì)預(yù)計(jì)需要運(yùn)營(yíng)30年才能收回成本。其負(fù)責(zé)人也承認(rèn)：“現(xiàn)在所收的會(huì)員費(fèi)不要說土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?！?/p>

若養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目沒有得到土地出讓及相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠，以及政府補(bǔ)貼等政策扶持，僅僅以租賃和服務(wù)幾乎不可能實(shí)現(xiàn)盈利。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 北京養(yǎng)老助殘服務(wù)管理中心，北京首個(gè)社區(qū)養(yǎng)老“服務(wù)托管”模式試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，在獲得免費(fèi)設(shè)備和場(chǎng)地等政府優(yōu)惠政策之后，于2013年7月正式營(yíng)業(yè)。但它在試運(yùn)營(yíng)以來卻不得不面對(duì)虧損的尷尬；北京某地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)“只租不售”老年公寓，擁有110個(gè)公寓單位，但開盤近五個(gè)月也才出租6戶。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛在需求很大，但有效需求不足，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。

中國(guó)老齡化處在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)整體發(fā)展水平不高的背景之下。已進(jìn)入或即將進(jìn)入老齡化社會(huì)的國(guó)家中，中國(guó)“未富先老”現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2014年，中國(guó)企業(yè)職工月人均退休金為2082元。養(yǎng)老人群所掌握的財(cái)富較少，直接影響其購(gòu)買力。

文化風(fēng)險(xiǎn) “養(yǎng)兒防老”是中華民族的傳統(tǒng)觀念，居家養(yǎng)老是幾千年延續(xù)下來的傳統(tǒng)習(xí)慣。如何將養(yǎng)兒防老變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)養(yǎng)老？如何讓習(xí)慣于居家養(yǎng)老的老人走進(jìn)老年公寓、老年社區(qū)？

篇2

海南已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)，也日漸成為老齡化中國(guó)的休閑養(yǎng)老基地。雖然它自身的“為老”產(chǎn)業(yè)人才不是太過緊張，但因?yàn)椤靶蓍e養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)預(yù)見的規(guī)模以及人才培養(yǎng)的周期性，政府相關(guān)部門必須為此提早布局。未來海南“為老”產(chǎn)業(yè)所需人才，大致可以分為非核心人才和核心人才，現(xiàn)有的兩類人才都呈匱乏狀態(tài)，現(xiàn)有的教育和人才布局遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，相關(guān)政府部門必須采取必要的措施。

關(guān)鍵詞：

海南；“為老”產(chǎn)業(yè)；非核心人才；核心人才

因?yàn)橹袊?guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，財(cái)富的增長(zhǎng)是這個(gè)國(guó)家的第一要義，所以過多的人才都集中在能增加社會(huì)物質(zhì)“財(cái)富”的產(chǎn)業(yè)。又因?yàn)槎兰o(jì)初“進(jìn)化論”進(jìn)入中國(guó)以來，“弱肉強(qiáng)食”的“社會(huì)達(dá)爾文主義”深入人心，中國(guó)的教育變得很“功利”和“實(shí)用”，其頂層設(shè)計(jì)，沒有過多考慮弱勢(shì)群體的利益，比如殘疾人和老年人等“社會(huì)邊緣人”。因?yàn)閭鹘y(tǒng)“孝道”文化百多年來的不斷流失、現(xiàn)代知識(shí)的不斷更新、老人的“社會(huì)負(fù)擔(dān)化”等，就頂層設(shè)計(jì)而言，中國(guó)現(xiàn)有的教育模式已經(jīng)肩負(fù)不起培養(yǎng)“為老”人才的重任。而教育水平相對(duì)落后的海南，更沒有能力和可能去為現(xiàn)實(shí)和未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展制定具有自身特點(diǎn)的教育發(fā)展規(guī)劃。為了謀劃未來海南“為老”產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我們必須對(duì)海南“為老”人才培養(yǎng)進(jìn)行研究，進(jìn)而在此基礎(chǔ)之上，完成本省內(nèi)人才培養(yǎng)頂層設(shè)計(jì)。

一、海南“為老”人才培養(yǎng)現(xiàn)狀

北緯18度至19度的地域區(qū)位、純凈濕潤(rùn)的空氣、四季如春的綠色植被、干凈的水源、山河湖海城一體的景色，海南已經(jīng)成為中國(guó)最優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老基地。就休閑養(yǎng)老而言，海南之于中國(guó)，正如夏威夷之于美國(guó)、梅諾卡島之于西班牙、科西嘉島之于法國(guó)等。在國(guó)際旅游島建構(gòu)的大背景下，海南的休閑養(yǎng)老功能已經(jīng)越來越被國(guó)人和國(guó)際人士所認(rèn)可。當(dāng)全國(guó)的房?jī)r(jià)都有下行壓力和趨勢(shì)的時(shí)候，海南特別是三亞的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，就是一個(gè)明證。如果你去過海南，坐過東線高鐵，沿途可見高樓林立，一派欣欣向榮的地產(chǎn)鏡像。拿三亞來說，開發(fā)的樓盤已經(jīng)從原來的三亞灣、大東海、亞龍灣向較為“邊緣”的海棠灣和崖州灣延伸。如果你從三亞的鳳凰機(jī)場(chǎng)沿鳳凰路—迎賓大道一線去亞龍灣，可以看到沿途幾乎已經(jīng)沒有多余的土地，不是被高樓所占據(jù)，就是已經(jīng)圈了起來，迎賓大道邊剩有的一點(diǎn)點(diǎn)花圃，給人一種殘喘之感。

從三亞地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行分析可知，不用多少年，海南的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將會(huì)進(jìn)入“后地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”時(shí)代，特別是海南的人口規(guī)模受水電供應(yīng)量的嚴(yán)重制約。2014年以來，海南的主要市縣如?？?、三亞、瓊海等供電量已經(jīng)普遍出現(xiàn)了龐大的缺口。據(jù)報(bào)道，?？?014年底的電力缺口為20%，三亞缺口達(dá)9.3萬千瓦，皆屬Ⅰ級(jí)特別嚴(yán)重缺電，當(dāng)?shù)卣荒軐?shí)行有序供電。也許長(zhǎng)遠(yuǎn)分析，海南電力供應(yīng)不足還不是主要問題，供水不足將會(huì)成為海南人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大“瓶頸”，因?yàn)楹Ｄ系娘嬘盟饕坑昙窘涤?，但“全省區(qū)域性、工程性缺水”的問題尚未得到根本性解決，如果大量引進(jìn)移民、一旦出現(xiàn)缺雨的年份，海南將會(huì)成為中國(guó)缺水的重災(zāi)區(qū)之一。

“休閑養(yǎng)老、短期移民”已經(jīng)成為“海南人口戰(zhàn)略”、“后地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”的主要策略。三亞市政府出臺(tái)政策“禁止建80平米以下小戶型住房”，就蘊(yùn)含此未來的人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略。海南為了適應(yīng)未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須為未來“后地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”發(fā)展準(zhǔn)備相應(yīng)人才。對(duì)于海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，人才是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。因?yàn)楹Ｄ系乩砦恢锰厥?，它的?jīng)濟(jì)高速發(fā)展，不可能從大陸引進(jìn)各種大量人才，特別是在地產(chǎn)價(jià)格暴漲之后，許多大陸人才因?yàn)樵诤Ｄ虾茈y落地生根，只能“望而卻步”。未來海南的大量“為老”人才必須讓“在地”的地方高校培養(yǎng)。我們可以理性地預(yù)見，在不遠(yuǎn)的將來，海南的“為老”人才需求，會(huì)出現(xiàn)“井噴”，從現(xiàn)在起，政府就必須要為此著手準(zhǔn)備。做好這一準(zhǔn)備的戰(zhàn)略決策就是，提前為“為老”產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)人才，制定地方高?！盀槔稀比瞬排囵B(yǎng)規(guī)劃。因“為老”人才的“公益性”和當(dāng)下“為老”文化的缺位，政府部門有必要采取有力措施制定相關(guān)扶持政策，比如省教育廳出臺(tái)相關(guān)人才“招生降分”政策、省民政廳出臺(tái)相關(guān)人才培養(yǎng)“學(xué)費(fèi)補(bǔ)貼”計(jì)劃等。

二、海南“為老”產(chǎn)業(yè)所需“非核心人才”

就海南的“為老”人才而言，可分為兩類，一是非核心人才，如研究專家、管理專家，以及營(yíng)養(yǎng)師、廚師、財(cái)務(wù)人員、理療師、心理咨詢師等等。二是核心人才，主要指“醫(yī)療護(hù)理”人才。我們先來分析非核心人才的需求。

（一）理論型人才一般來說，我們可以把養(yǎng)老的人才分為“務(wù)虛型人才”和“務(wù)實(shí)型人才”。所謂“務(wù)虛型人才”就是我們所說的理論型人才。而在理論型人才之中，又可以分為純理論型人才和研發(fā)型人才。所謂“為老”純理論型人才，就是圍繞“為老”產(chǎn)業(yè)進(jìn)行純粹學(xué)術(shù)研究型的人才，比如養(yǎng)老文化建構(gòu)、養(yǎng)老立法和政策研究、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)的教育設(shè)計(jì)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的頂層規(guī)劃、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的地方特色、中西方養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的對(duì)比等研究課題，都需要學(xué)術(shù)型養(yǎng)老人才來?yè)?dān)當(dāng)。而所謂研發(fā)型人才，包括養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的具體商業(yè)模式和盈利模式研究開發(fā)等。海南作為未來中國(guó)老齡化社會(huì)的“后花園”其相關(guān)的學(xué)術(shù)研究嚴(yán)重滯后，如海南養(yǎng)老環(huán)境優(yōu)劣、海南在國(guó)家養(yǎng)老戰(zhàn)略中的地位、國(guó)外海南雷同區(qū)域的養(yǎng)老現(xiàn)狀比較、海南“為老”產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展、海南休閑養(yǎng)老商業(yè)模式、海南休閑養(yǎng)老盈利模式等都沒相關(guān)的研究報(bào)告。海南的養(yǎng)老理論整體上看，還囿于地方養(yǎng)老的水平，缺乏一種國(guó)家戰(zhàn)略眼光。但現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)有大型養(yǎng)老企業(yè)入駐海南，準(zhǔn)備在未來海南的“為老”產(chǎn)業(yè)中“切糕”。海南的“為老”產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)出一種學(xué)術(shù)理論與社會(huì)實(shí)踐嚴(yán)重脫節(jié)現(xiàn)象，理論研究嚴(yán)重滯后。

（二）管理型人才跟管理有關(guān)的人才很多，但掛上“老年”二字的在海南所有高校中，至今沒有?！盀槔稀碑a(chǎn)業(yè)的管理人才囿于現(xiàn)在的高校專業(yè)設(shè)置，都屬于“后進(jìn)人才”，即非學(xué)歷教育培養(yǎng)出來的人才。就海南現(xiàn)實(shí)中的“為老”管理型人才而言，最少可以分為經(jīng)營(yíng)型人才和營(yíng)銷型人才。經(jīng)營(yíng)型人才重點(diǎn)要解決的是企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)問題，主要包括決策層和管理層，他們需要要肩負(fù)起企業(yè)規(guī)劃、日常管理、企業(yè)人事、服務(wù)總量、資源配備、運(yùn)營(yíng)成本核算、盈虧測(cè)算、盈利模式、收費(fèi)模式、市場(chǎng)營(yíng)銷、處理“邊緣性”事件等。而營(yíng)銷人才，主責(zé)拓展市場(chǎng)、創(chuàng)新服務(wù)品種等，使企業(yè)有一個(gè)大的前景，占據(jù)更大的市場(chǎng)份額等。經(jīng)營(yíng)型和營(yíng)銷型養(yǎng)老人才所需的多寡，具有與實(shí)踐同步的性質(zhì)，因?yàn)楫?dāng)下海南養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)的程度，所以也難以大規(guī)模的出現(xiàn)，但隨著中國(guó)老齡人口越來越多，北方環(huán)境惡化日漸見重，海南的冬季外來“候鳥”人口會(huì)越來越龐大，經(jīng)營(yíng)性與銷售性人才的匱乏會(huì)日漸顯示出來。反過來說，經(jīng)營(yíng)性和營(yíng)銷型人才的匱乏，又阻礙了海南“為老”產(chǎn)業(yè)的規(guī)模發(fā)展和品質(zhì)提升。由于海南休閑養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)型和營(yíng)銷型人才“后進(jìn)性”的現(xiàn)實(shí)，教育界必須配合政府對(duì)于此類人才的進(jìn)入，設(shè)立“準(zhǔn)入制度”，設(shè)置進(jìn)入門檻。這樣，一方面是會(huì)有力促進(jìn)“為老”人才的健康發(fā)展，推動(dòng)“為老”產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化行為，繁榮“為老”產(chǎn)業(yè)；另一方面也可以避免劣質(zhì)人員的進(jìn)入，毀掉這個(gè)“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。

（三）非核心實(shí)踐型人才此類人才包括除“老年護(hù)理”之外的其他實(shí)踐型人才，具有“后進(jìn)”性與流動(dòng)性，包括保安、保潔、行政、財(cái)務(wù)、社工、理療、健康管理、理財(cái)、心理、律師、營(yíng)養(yǎng)、廚師、地產(chǎn)、旅游、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等等。我國(guó)各類學(xué)校的學(xué)歷教育，有護(hù)理、營(yíng)養(yǎng)、心理、康復(fù)、旅游、產(chǎn)品、地產(chǎn)、醫(yī)學(xué)等專業(yè)，但是只要前面冠上“老年”兩個(gè)字，就會(huì)如管理專業(yè)一樣，一片空白。這是整體中國(guó)教育的現(xiàn)狀，海南也不能例外。這類人才同樣具有“后進(jìn)性”與“流動(dòng)性”。也有待政府的“準(zhǔn)入制度”。

三、海南“為老”產(chǎn)業(yè)所需“核心人才”

“為老”人才的需求跟具體的養(yǎng)老模式息息相關(guān)，雖然“休閑養(yǎng)老”、居家養(yǎng)老、一般公益機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等模式需要的人才不一樣，但“醫(yī)療護(hù)理”人才卻是所有“為老”人才中一線之“一線”，核心之“核心”。當(dāng)代中國(guó)一共有110多所有開設(shè)有護(hù)理專業(yè)的高等院校，其中有70多所迎合老齡化趨勢(shì)、趕時(shí)髦似的，開設(shè)了“老年護(hù)理”課程。而因?yàn)檫@些畢業(yè)生后來真正從事“為老”產(chǎn)業(yè)的很少，畢業(yè)后或?yàn)楦鞔筢t(yī)院“高大上”的護(hù)士，或轉(zhuǎn)行，或考公務(wù)員等。所以各類學(xué)校開設(shè)的“老年護(hù)理”課總學(xué)時(shí)一般都很少，多為30多課時(shí)，而其中理論課又可占到25學(xué)時(shí)以上，實(shí)踐課僅個(gè)位數(shù)，這樣的體系怎么能培養(yǎng)出“老年護(hù)理”實(shí)用人才呢？當(dāng)然這還主要指的是中國(guó)大陸“老年護(hù)理”人才培養(yǎng)情況。如果把鏡頭轉(zhuǎn)到海南，開設(shè)護(hù)理專業(yè)的學(xué)校不少，如海南的四大衛(wèi)校——位處?？诘摹昂Ｄ鲜〉谝恍l(wèi)?！?、位處五指山市的“海南省第二衛(wèi)?！?、位處瓊海市的“海南省第三衛(wèi)?！?、位處?？谑械摹昂Ｄ鲜∞r(nóng)墾衛(wèi)?！?。比較這四所衛(wèi)校，可以看出，“護(hù)理專業(yè)”是它們的第一品牌，所開設(shè)課程也基本雷同，如課程一般包括藥物應(yīng)用護(hù)理、心理及精神護(hù)理、護(hù)理學(xué)基礎(chǔ)、護(hù)理禮儀、內(nèi)科護(hù)理、外科護(hù)理、急救護(hù)理、婦產(chǎn)科護(hù)理、兒科護(hù)理、五官科護(hù)理、社區(qū)護(hù)理、中醫(yī)護(hù)理、健康評(píng)估等。但是，在四大衛(wèi)校中，我們居然看不到冠以“老年”二字的任何護(hù)理課程。

就海南目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的護(hù)工而言，無論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、休閑養(yǎng)老還是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，一般是以50、60后人士為主，70后都不多。一般都是小學(xué)、初中畢業(yè)，甚至文盲。海口目前的居家養(yǎng)老服務(wù)人員大多來自農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)及農(nóng)村，大部分是城鎮(zhèn)下崗人員。她們大多熱情高也能吃苦，作態(tài)度也不錯(cuò)，但是，終究沒有經(jīng)過正規(guī)專業(yè)培訓(xùn)，服務(wù)技能較弱，對(duì)老年人的生理、心理等多方面需求了解不夠，客觀上影響了為老服務(wù)的水平和質(zhì)量。此外，受經(jīng)濟(jì)收入較少、社會(huì)地位較低、為老年人服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高等因素制約，為老服務(wù)機(jī)構(gòu)目前很難留住骨干服務(wù)人員和吸納專業(yè)護(hù)理人員。一線養(yǎng)老護(hù)理專業(yè)人才不被當(dāng)下的“社會(huì)達(dá)爾文主義”現(xiàn)代文化所認(rèn)可，社會(huì)地位低，沒有發(fā)展前景，也是我們不得不面對(duì)的社會(huì)問題。“為老”人才的生成，有其生成的土壤和市場(chǎng)。政府作為社會(huì)規(guī)范的制定者和社會(huì)發(fā)展的決策者與引領(lǐng)者，必須以預(yù)見性的措施促進(jìn)該行業(yè)的順利發(fā)展。一個(gè)行業(yè)的繁榮離不開人才，囿于人才培養(yǎng)的周期性，海南必須提前為這一行業(yè)制定“準(zhǔn)入制度”，并在地方高校中設(shè)置相應(yīng)的專業(yè)，培養(yǎng)未來需要的各類人才。這是一項(xiàng)緊迫任務(wù)。

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篇3

此次老博會(huì)，在應(yīng)對(duì)人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，以實(shí)際舉措加快推進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)程等方面，起到了積極的推動(dòng)作用。而隨著中國(guó)人口老齡化問題的日益加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展愈加贏得市場(chǎng)的青睞。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委預(yù)測(cè)，我國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)到2020年和2030年的市場(chǎng)規(guī)模將分別是8萬億元和22萬億元，對(duì)GDP的拉動(dòng)作用分別是6個(gè)百分點(diǎn)和8個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)前景非?？捎^。然而，近年來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)了較大的分化。作為該產(chǎn)業(yè)中最大的兩個(gè)板塊，醫(yī)療保健呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)，而養(yǎng)老地產(chǎn)則尚處于市場(chǎng)環(huán)境的形成過程之中。

養(yǎng)老醫(yī)療：概念持續(xù)走強(qiáng)

近期，政府在醫(yī)療政策方面的扶持動(dòng)作頻繁，涉及醫(yī)療器械國(guó)產(chǎn)化、分級(jí)診斷治療、健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)。10月9日衛(wèi)計(jì)委提出，我國(guó)將逐步建立符合我國(guó)國(guó)情的分級(jí)診療制度。

目前，我國(guó)醫(yī)療器械行業(yè)潛力巨大。資料顯示，從投資案例數(shù)量上看，2014年該行業(yè)的交易數(shù)量是2011年的2.58倍，占全部醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)交易金額的比例從2011年的2.46%上升到17.51%。從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來看，基礎(chǔ)醫(yī)療器械占整體市場(chǎng)的75%，為國(guó)內(nèi)企業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)空間。經(jīng)過多年的發(fā)展，國(guó)內(nèi)企業(yè)在中低端市場(chǎng)已具備了明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而隨著老齡化加速，未來醫(yī)療器械行業(yè)平均增速將高于藥品行業(yè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)：尚處于觀望階段

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，養(yǎng)老地產(chǎn)是重要的組成部分之一。然而，有業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成型，諸多企業(yè)都是在摸著石頭過河，由于其發(fā)展模式的不明確、收益率的不確定以及相關(guān)政策法規(guī)的缺失，都將給養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景帶來諸多變數(shù)。

該業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式主要包括以保險(xiǎn)資金為開發(fā)主體推出的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如北京的萬科幸福匯；慈善機(jī)構(gòu)與企業(yè)合作，將公益性與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合，如中國(guó)紅十字基金會(huì)與哈工大集團(tuán)在深圳合推的曜陽(yáng)老年公寓項(xiàng)目。然而，無論哪種模式，養(yǎng)老地產(chǎn)目前尚未形成可復(fù)制的成熟模式。

在此背景下，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的成功案例寥寥無幾。有房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者，在計(jì)劃開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的上百家企業(yè)中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么?！拔覀儧]有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，沒有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)，還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來運(yùn)營(yíng)，這怎么可能成功呢？”

同時(shí)，記者通過相關(guān)渠道了解到，近年來，貼著“養(yǎng)老”標(biāo)簽的騙局已是屢見不鮮，部分不法地產(chǎn)商打著“養(yǎng)老”的金字招牌來圈地甚至集資，成為其賺錢的工具。

本次老博會(huì)上，保利地產(chǎn)（600048）董事長(zhǎng)宋廣菊表示，未來保利地產(chǎn)將在全國(guó)每個(gè)省會(huì)城市落地國(guó)際化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，帶動(dòng)保利地產(chǎn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”中國(guó)式養(yǎng)老發(fā)展。此外，對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式，已經(jīng)初步建立模型，爭(zhēng)取用3-5年的時(shí)間提高服務(wù)水平實(shí)現(xiàn)盈利。作為地產(chǎn)龍頭企業(yè)，保利的本次表態(tài)無疑是為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展注入了新鮮血液。

上市公司積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈

篇4

11月16日，在澳大利亞貿(mào)易委員會(huì)主辦的首屆澳大利亞?中國(guó)國(guó)際老齡產(chǎn)業(yè)峰會(huì)上，國(guó)家發(fā)改委社會(huì)發(fā)展司副司長(zhǎng)郝福慶表示：“中國(guó)老年人口基數(shù)漸漸增大，需求層次多樣，市場(chǎng)潛力巨大。”與會(huì)中外專家認(rèn)為，中國(guó)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求未來幾年將保持增長(zhǎng)。

老齡化社會(huì)來了，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“巨型市場(chǎng)”也已形成。面對(duì)國(guó)外投資者的分食和搶食，國(guó)內(nèi)投資者怎么辦？

養(yǎng)老很簡(jiǎn)單：“一碗米，一杯水，一口氣，一扇窗，一扇門，一張床”

11月11日，國(guó)務(wù)院總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議中決定推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)結(jié)合，更好保障老有所醫(yī)、老有所養(yǎng)。此次會(huì)議指示是繼2013年9月國(guó)發(fā)35號(hào)文《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》后對(duì)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步指引。

“中國(guó)的養(yǎng)老，其實(shí)就是‘一碗米，一杯水，一口氣，一扇窗，一扇門，一張床’。”郝福慶說，“一碗米”，就是食品要安全，遠(yuǎn)離污染;“一杯水”，就是要有清潔的飲水;“一口氣”，要有清潔的空氣;“一扇窗”，希望能老人看到外面的世界;“一扇門”，主要指無障礙環(huán)境;“一張床”是指集技術(shù)和智慧于一體的、利于老年人起居的設(shè)備，實(shí)現(xiàn)健康管理。

北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(zhǎng)烏丹星表示，目前中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在三大瓶頸?！笆紫仁峭顿Y的進(jìn)入和退出機(jī)制不清楚，所以大家都在觀望，如果金融市場(chǎng)不開放，資本不愿意進(jìn)入。其次是模式問題，做養(yǎng)老健康的企業(yè)多在虧損，缺乏成熟的盈利模式。投入的資金受到政策和機(jī)制的制約，同時(shí)要對(duì)接很多的部門。另外，還有一個(gè)最重要的就是人才問題，從事養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)者一定是專業(yè)人士，如果沒有職業(yè)通道和規(guī)劃，他們的未來在哪里？”

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)內(nèi)需的新增長(zhǎng)點(diǎn) 但目前民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位空置率48%

在巨大的養(yǎng)老需求的推動(dòng)下，隨著鼓勵(lì)社會(huì)力量投資養(yǎng)老領(lǐng)域的政策相繼出臺(tái)和落實(shí)，大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，既是應(yīng)對(duì)老齡化社會(huì)的長(zhǎng)久之計(jì)，也是刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

“發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)，一舉多得，意義深遠(yuǎn)。中國(guó)政府將進(jìn)一步深化改革，轉(zhuǎn)變政府職能，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，從刺激消費(fèi)和供給兩個(gè)渠道，強(qiáng)化政府指導(dǎo)，加大養(yǎng)老領(lǐng)域開放力度，加強(qiáng)監(jiān)管和法律標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，并注重培育群眾樹立健康養(yǎng)老的理念和社會(huì)意識(shí)?！?郝福慶表示。

解決當(dāng)前的養(yǎng)老問題，單純靠政府的基本保障，的確難以滿足?！艾F(xiàn)在全國(guó)有4萬家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位空置率48%。這就是當(dāng)前中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀?！?烏丹星說。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要促進(jìn)醫(yī)養(yǎng)融合對(duì)接，推進(jìn)基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)與社區(qū)、居家養(yǎng)老結(jié)合，為老年人家庭提供簽約醫(yī)療服務(wù)。鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)，支持醫(yī)療資源豐富地區(qū)將公立醫(yī)院轉(zhuǎn)為康復(fù)、老年護(hù)理等機(jī)構(gòu)。強(qiáng)化投融資、用地等支持，擴(kuò)大政府購(gòu)買基本健康養(yǎng)老服務(wù)，創(chuàng)新長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)等產(chǎn)品。

澳大利亞搶分中國(guó)養(yǎng)老蛋糕

澳大利亞駐華使館商務(wù)參贊劉初陽(yáng)表示，由于人口的老齡化、預(yù)期壽命的延長(zhǎng)，以及城市中產(chǎn)階層人口的快速增長(zhǎng)，中國(guó)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求未來將形成“巨型市場(chǎng)”。

“本次峰會(huì)旨在展現(xiàn)澳大利亞養(yǎng)老的行業(yè)能力，幫助澳大利亞產(chǎn)品和服務(wù)提供商了解中國(guó)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和主要趨勢(shì)，提供分享見解和經(jīng)驗(yàn)的平臺(tái)，并促進(jìn)更好的合作。”她說。

隨著相對(duì)富裕的“嬰兒潮一代”變老，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，特別是高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來類似過去10年地產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)式增長(zhǎng)。據(jù)全國(guó)老齡委的數(shù)據(jù)，中國(guó)老年人市場(chǎng)的年服務(wù)需求到2050年左右，將達(dá)到5萬億元。

據(jù)了解，此次有來自70余家澳大利亞組織和公司的130多位代表組成的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)代表團(tuán)訪問中國(guó)并參加了峰會(huì)。澳大利亞貿(mào)易委員會(huì)中國(guó)區(qū)總經(jīng)理、澳大利亞駐華使館商務(wù)公使柯邁高說，“這充分表明澳大利亞的養(yǎng)老行業(yè)致力于和中國(guó)合作的積極愿望。”

悉尼大學(xué)中國(guó)研究中心主任凱瑞?布朗認(rèn)為，澳大利亞的醫(yī)療衛(wèi)生體制被公認(rèn)為很好地綜合了各種最佳實(shí)踐，充分發(fā)揮公立和私立醫(yī)療衛(wèi)生的優(yōu)勢(shì)，為國(guó)民提供經(jīng)濟(jì)、公平和高質(zhì)量的醫(yī)療衛(wèi)生保障?！爸袊?guó)正在鼓勵(lì)私營(yíng)資本攜手政府建立合作，澳大利亞的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)模式正適合中國(guó)。”

篇5

《支點(diǎn)》特約記者 何勇 上海報(bào)道

“時(shí)間不一定造就一個(gè)偉人，但一定能造就一個(gè)老人。”

根據(jù)國(guó)務(wù)院《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》的官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國(guó)是世界上唯一一個(gè)老年人口過億的國(guó)家，且正以每年3%以上的速度增長(zhǎng)，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國(guó)60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來，國(guó)家諸多政策多次釋放明確信號(hào)：大力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；發(fā)展多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)的重要力量。

在此大背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，眾多資本紛至沓來。

“夕陽(yáng)紅”事業(yè)迎朝陽(yáng)

春暖花開的季節(jié)，位于浦東新區(qū)康新公路上的上海國(guó)際醫(yī)學(xué)中心迎來開業(yè)大吉。

興建近3年的國(guó)際醫(yī)學(xué)中心屬于衛(wèi)生部和上海市的重點(diǎn)項(xiàng)目，它與建設(shè)中的迪士尼樂園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養(yǎng)老等功能在內(nèi)的綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂，病房里的拖鞋、保險(xiǎn)柜和洗漱用品一應(yīng)俱全，竟讓人有置身星級(jí)酒店的錯(cuò)覺。在醫(yī)院的構(gòu)架體系中，專門設(shè)置“客房部”實(shí)屬罕見，實(shí)施“酒店式管理”，客戶提包即可入住。

作為上海第一家由新醫(yī)改催生的國(guó)際綜合性非公立醫(yī)院，這里除了試點(diǎn)醫(yī)生“多點(diǎn)執(zhí)業(yè)”外，還將同時(shí)試點(diǎn)高端養(yǎng)老護(hù)理模式。

本刊記者看到，即將同醫(yī)院一起揭開面紗的還有100套護(hù)理養(yǎng)老酒店式公寓，和普通的護(hù)理院不同，全部是居家式護(hù)理套房，資深醫(yī)護(hù)人員將為老年人提供專業(yè)護(hù)理。

這個(gè)集高端醫(yī)院和養(yǎng)老酒店于一身的項(xiàng)目一推出，資本便緊追而來，投資主體更趨多元。

管理方面，國(guó)際醫(yī)學(xué)中心引進(jìn)了亞洲最大的醫(yī)療集團(tuán)新加坡百匯集團(tuán)，目前有9家股東，其中，除了國(guó)資背景的上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)集團(tuán)有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開對(duì)國(guó)際醫(yī)學(xué)中心部分權(quán)益的收購(gòu)，進(jìn)展還算順利，與幾個(gè)股東的股權(quán)收購(gòu)框架協(xié)議已初步達(dá)成，眼下正推進(jìn)前期盡職調(diào)查等工作。”上市公司運(yùn)盛實(shí)業(yè)高管在接受本刊記者采訪時(shí)表示。

據(jù)了解，此次收購(gòu)，九勝共斥資2.38億元，收購(gòu)?fù)瓿蓪㈤g接和直接持有醫(yī)學(xué)中心28%的股份，成為國(guó)際醫(yī)學(xué)中心的第一大股東。

對(duì)于運(yùn)盛實(shí)業(yè)而言，其現(xiàn)有主營(yíng)業(yè)務(wù)主要為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，屬于房地產(chǎn)大行業(yè)，此次進(jìn)軍高端醫(yī)院和養(yǎng)老項(xiàng)目，也預(yù)示著公司今后將向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

“若九勝收購(gòu)醫(yī)學(xué)中心股權(quán)及本次資產(chǎn)重組順利完成，運(yùn)盛實(shí)業(yè)未來可通過這一項(xiàng)目向高端醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域拓展，尤其是借此進(jìn)軍養(yǎng)老健康地產(chǎn)，能開拓公司未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)種類和盈利模式。”運(yùn)盛實(shí)業(yè)上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管國(guó)際醫(yī)學(xué)中心尚未開業(yè)，但它的建造已帶動(dòng)了浦東新區(qū)周邊的房產(chǎn)，不少房產(chǎn)商在醫(yī)學(xué)中心掛起了養(yǎng)老酒店公寓的旗幟，主推對(duì)口這一優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的養(yǎng)老房。

無獨(dú)有偶，另外一家地產(chǎn)上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院蘇州九龍醫(yī)院簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

中茵股份公開稱，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項(xiàng)目，擬建設(shè)成集健身中心、康復(fù)療養(yǎng)中心、老年藝術(shù)中心、圖書館、影院等多種功能為一體的生態(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目。

積累項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)后，中茵股份還計(jì)劃將該模式復(fù)制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養(yǎng)生休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。

“人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務(wù)需求的日益增長(zhǎng)，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶入前所未有的機(jī)遇期，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下一個(gè)十年的價(jià)值洼地?！敝幸鸸煞菰诠嬷腥缡潜硎?。

頂層設(shè)計(jì)釋放“政策紅利”

實(shí)際上，吸引社會(huì)資本參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這被視為深化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)改革的“活水”，自中國(guó)步入老齡化社會(huì)以來，在政策層面上已經(jīng)把社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的障礙減到最小。

去年9月13日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”）提出，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，要充分發(fā)揮政府“保基本”的作用，通過簡(jiǎn)政放權(quán)，創(chuàng)新體制機(jī)制，激發(fā)社會(huì)活力，營(yíng)造平等參與、公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，逐步使社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐”，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。

可以說，這些明確扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)國(guó)家政策陸續(xù)出臺(tái)，在不斷地刺激房地產(chǎn)業(yè)的神經(jīng)外，也讓正處起步階段的養(yǎng)老金融業(yè)看到了曙光。

在《意見》出臺(tái)兩個(gè)月后，2013年11月，總部設(shè)在中部地區(qū)的獨(dú)立保險(xiǎn)法人機(jī)構(gòu)——合眾人壽，在武漢蔡甸區(qū)后官湖正式推出其首個(gè)健康養(yǎng)老社區(qū)，這也是第一家由保險(xiǎn)公司投資建成的養(yǎng)老社區(qū)。

該養(yǎng)老社區(qū)建筑面積48萬平方米，一期工程啟動(dòng)區(qū)有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬張，目前已經(jīng)開始接待老人體驗(yàn)入住。

隨著首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，合眾人壽開始整合優(yōu)質(zhì)資源，將公司未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向定位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。按計(jì)劃，公司10年內(nèi)將在全國(guó)范圍內(nèi)打造26個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時(shí)可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業(yè)。

從項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)看，這一計(jì)劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項(xiàng)目之外，全國(guó)多省市的合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)都在推進(jìn)中：安徽、廣西、遼寧等省的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目先后開建；與北京、山東、河南等當(dāng)?shù)卣押炗喭顿Y協(xié)議，正在辦理供地手續(xù)；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項(xiàng)目尚處洽談階段。

形勢(shì)喜人的背后，合眾人壽董事長(zhǎng)戴皓也有自己的困惑：“在國(guó)外，養(yǎng)老社區(qū)入住率可達(dá)95%，且老人從退休開始在養(yǎng)老社區(qū)的生活時(shí)間可達(dá)20至30年，所以國(guó)外的養(yǎng)老社區(qū)都是盈利的，而在國(guó)內(nèi)，因養(yǎng)老觀念問題，很多老人不愿意住養(yǎng)老社區(qū)?！钡瑫r(shí)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的前景表示樂觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結(jié)構(gòu)到來，養(yǎng)老社區(qū)的需求可能會(huì)被很快激發(fā)。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險(xiǎn)公司向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團(tuán)、北京大學(xué)第一醫(yī)院合作在青島嶗山灣建設(shè)大型國(guó)際化健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園。按照四方簽署的合作協(xié)議，項(xiàng)目投資將達(dá)上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司也迫不及待地對(duì)外公告稱，將出資4.95億元設(shè)立新華養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司，“進(jìn)駐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是壽險(xiǎn)公司進(jìn)行長(zhǎng)期投資的策略之一?！?/p>

市場(chǎng)熱倒逼金融創(chuàng)新

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展除了為保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)激活新的增長(zhǎng)點(diǎn)外，也在不斷催生養(yǎng)老金融業(yè)的創(chuàng)新。

以合眾人壽在武漢推出的養(yǎng)老社區(qū)為例，與市場(chǎng)上目前的產(chǎn)品不同的是，該產(chǎn)品真正實(shí)現(xiàn)了保單與實(shí)物的對(duì)接?？蛻糁灰?gòu)買保險(xiǎn)，就可以在養(yǎng)老社區(qū)入住，而不用考慮未來租金的上漲，且面向廣大的中產(chǎn)階層，床位充足，價(jià)格不貴。

一言要之，用房子的租住權(quán)替換傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的現(xiàn)金收益。據(jù)合眾人壽不動(dòng)產(chǎn)投資事業(yè)部劉巖萍總經(jīng)理介紹，客戶只要購(gòu)買了相關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，在保險(xiǎn)期滿后，如符合條件就可以入住養(yǎng)老社區(qū)，用現(xiàn)在的錢鎖定未來的租金。

如不愿意選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，保險(xiǎn)期滿后，客戶也可以領(lǐng)取現(xiàn)金收益；保險(xiǎn)期滿前，如被保險(xiǎn)人身故，返還已交保費(fèi)，保險(xiǎn)責(zé)任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區(qū)公布的租金實(shí)時(shí)結(jié)算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)后，也可陪同被保險(xiǎn)人一起入住社區(qū)。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險(xiǎn)產(chǎn)品形態(tài)，是繼“保障”、“保障+理財(cái)”之后，保險(xiǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)了第三種模式：“保障+理財(cái)+實(shí)物”。

對(duì)此，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)王穩(wěn)教授認(rèn)為，“保單+實(shí)物對(duì)接”模式引領(lǐng)了壽險(xiǎn)產(chǎn)品的第三次革命。合眾養(yǎng)老保險(xiǎn)保障計(jì)劃打破了傳統(tǒng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的觀念，從虛擬的預(yù)期收益保障向可見的實(shí)物保障轉(zhuǎn)移，從單一的保單保障向有形保障（社區(qū)）與無形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉(zhuǎn)變，推動(dòng)了中國(guó)保險(xiǎn)產(chǎn)品模式的升級(jí)。

不難發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老金融業(yè)的這些創(chuàng)新措施也在倒逼政策發(fā)生改變。

上述國(guó)務(wù)院《意見》曾指出，各級(jí)政府要加大投入，安排財(cái)政性資金支持養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。金融機(jī)構(gòu)要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，積極支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園采取“只租不售”，這是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)的通行模式。

但對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，政策允許進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，首先就拉長(zhǎng)了保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，險(xiǎn)企可以從單一產(chǎn)品延伸到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，價(jià)值提升不言而喻。其次，險(xiǎn)企可根據(jù)項(xiàng)目定制保險(xiǎn)產(chǎn)品，項(xiàng)目所需資金和投資期限可及時(shí)反饋到產(chǎn)品前端，然后開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，這種特定的保險(xiǎn)產(chǎn)品在銷售人群、給客戶的價(jià)值回報(bào)等方面與普通保險(xiǎn)產(chǎn)品存在差別，即“承保與投資互動(dòng)”。

而以往保險(xiǎn)公司介入不動(dòng)產(chǎn)的傳統(tǒng)做法是用收取的保費(fèi)做投資，缺陷在于二者互不關(guān)聯(lián)，投資領(lǐng)域和收益率也受限制。

對(duì)此，華夏人壽董事長(zhǎng)李飛表示，青島養(yǎng)老園區(qū)將成為公司發(fā)展的重要里程碑，不僅標(biāo)志著華夏人壽全面進(jìn)軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)邁出了實(shí)質(zhì)性步伐，而且標(biāo)志著公司經(jīng)營(yíng)模式的改變。

盈利難題仍待破解

養(yǎng)老金融市場(chǎng)的潛在商機(jī)日益凸顯，但市場(chǎng)不乏謹(jǐn)慎者。

以合眾武漢項(xiàng)目為例，投資主要為保險(xiǎn)資金，預(yù)計(jì)15年才可以回收土地及建設(shè)的成本。因此，對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，能否獲取長(zhǎng)周期的資金是關(guān)鍵所在。

“養(yǎng)老社區(qū)門檻不高，只要有長(zhǎng)期的資金，不僅保險(xiǎn)公司可以做，而且地產(chǎn)公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢(shì)必跟風(fēng)者如眾。保險(xiǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)是否有其他行業(yè)不具備的、不可復(fù)制的稀缺競(jìng)爭(zhēng)力？這是保險(xiǎn)公司要考慮的。”有保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士不無擔(dān)憂地表示。

實(shí)際上，自從2009年頒布的《保險(xiǎn)法》允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)之后，國(guó)內(nèi)已有8家保險(xiǎn)公司介入養(yǎng)老社區(qū)。不過，在這一過程中，亦伴隨著外界對(duì)保險(xiǎn)公司圈地的質(zhì)疑。

南開大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系江生忠教授在接受本刊記者采訪時(shí)表示：“如何把保險(xiǎn)產(chǎn)品和保險(xiǎn)服務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)品對(duì)接還存在一些問題。目前給人的感覺是，商業(yè)保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的角色大多等同于地產(chǎn)投資商，如何把保險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)延伸到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面，包括責(zé)任險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和其他的醫(yī)療保險(xiǎn)等在內(nèi)的探索并不多。”

江生忠?guī)ьI(lǐng)他的課題組去年底剛剛完成了一個(gè)保監(jiān)會(huì)的“商業(yè)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)”的課題，他表示，中國(guó)保險(xiǎn)公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資比例在10%-20%之間，但從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，美國(guó)是3%，日本是5%，韓國(guó)是10%?！坝绕涫侨毡驹谫Y產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)泡沫以后，他們整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應(yīng)該警惕的?！?/p>

目前，房地產(chǎn)資本涌入養(yǎng)老地產(chǎn)比較積極，同時(shí)也有觀望者。萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。然而，在總規(guī)模達(dá)1226戶的幸福匯項(xiàng)目中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產(chǎn)已開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。不過直到2013年，保利地產(chǎn)首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目才在北京落地。公開資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個(gè)床位，僅114人入住。

一方面市場(chǎng)極具誘惑，而另外一方面是開發(fā)商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍是各開發(fā)商尚未突破的瓶頸，盈利難題導(dǎo)致不少開發(fā)商停留在“賣養(yǎng)老房子”的階段。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對(duì)公司來講，就像在中捕魚。”朗詩(shī)地產(chǎn)養(yǎng)老事業(yè)部總經(jīng)理郭亮此前曾表示，朗詩(shī)地產(chǎn)早在2011年便成立養(yǎng)老公司，不過直到2013年才真正成立第一個(gè)養(yǎng)老主體，體量?jī)H有7000平方米。

“即便經(jīng)歷多年探索后，我們?nèi)詻]有把握確定客戶群，”郭亮指出，養(yǎng)老市場(chǎng)尚不明朗，現(xiàn)在主要靠試錯(cuò)的方法來探路，以認(rèn)清市場(chǎng)需求和自身定位。

篇6

電視劇《老有所依》讓許多人心有戚戚，片中雷頌華將母親送往養(yǎng)老院被大家熱議，也讓養(yǎng)老地產(chǎn)再次成為焦點(diǎn)。

2013年10月14日公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》已明確提出，到2020年，我國(guó)的健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬億元以上。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)被認(rèn)為是最大的一塊蛋糕。事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)被各路人馬盯上，尤其是財(cái)大氣粗的險(xiǎn)資掘金養(yǎng)老地產(chǎn)的勢(shì)頭高漲。

聯(lián)手房企掘金養(yǎng)老地產(chǎn)

12月12日，中國(guó)太平保險(xiǎn)與大連萬達(dá)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將深入研究以債權(quán)投資或股權(quán)計(jì)劃的形式，在養(yǎng)老地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)方面展開合作。目前雙方簽署了總對(duì)總合作協(xié)議。

事實(shí)上，在太平與萬達(dá)達(dá)成合作協(xié)議之前，今年太平已與青島、廣西、山東等多地政府簽署了涉及養(yǎng)老地產(chǎn)的合作協(xié)議。隨著眾多保險(xiǎn)公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)開始進(jìn)入“群雄逐鹿”的時(shí)代。自去年以來，各保險(xiǎn)企業(yè)就在各地競(jìng)相拿地。

2012年12月19日，新華保險(xiǎn)與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域合作。

在此之前，新華保險(xiǎn)明確將養(yǎng)老地產(chǎn)作為重要戰(zhàn)略，并已經(jīng)注冊(cè)了兩家項(xiàng)目公司：新華家園尚谷（北京）置業(yè)公司和北京新華家園檀州置業(yè)公司，來支持其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

據(jù)記者了解，新華保險(xiǎn)已在西安、武漢建立兩個(gè)健康管理中心，并將在北京延慶和密云新建養(yǎng)老項(xiàng)目。

在新華保險(xiǎn)之前，泰康人壽是第一個(gè)“吃螃蟹的人”。2009年，保險(xiǎn)資金被允許涉足不動(dòng)產(chǎn)投資。同年11月，泰康人壽在國(guó)內(nèi)首倡和實(shí)施的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目獲得保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)獲得試點(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司。

在多家保險(xiǎn)巨頭陸續(xù)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)后，之前在此領(lǐng)域一向戰(zhàn)略保守的中國(guó)平安也開始揮軍前進(jìn)。2012年9月，“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”在浙江省桐鄉(xiāng)市正式啟動(dòng)。

按照目前中國(guó)平安內(nèi)部規(guī)劃，未來將在“環(huán)渤?！?、“長(zhǎng)三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個(gè)地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。運(yùn)作模式將分三條主線，不僅有目前保險(xiǎn)公司主推的“租賃型養(yǎng)老公寓”，還包括“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型度假休閑產(chǎn)品”。

運(yùn)營(yíng)模式待探索

在眾多保險(xiǎn)公司中，合眾人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資可謂“大手筆”。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年以來，合眾人壽在地產(chǎn)領(lǐng)域已投下223.7億元，其中大部分為養(yǎng)老地產(chǎn)，合眾人壽還初步計(jì)劃在5年時(shí)間內(nèi)在全國(guó)興建14座養(yǎng)老社區(qū)。

今年10月23日，坐落在武漢蔡甸的國(guó)內(nèi)第一家由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合眾人壽投資的養(yǎng)老社區(qū)―合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)入試營(yíng)階段。這是國(guó)內(nèi)第一款保險(xiǎn)產(chǎn)品對(duì)接養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，消費(fèi)者只要購(gòu)買保險(xiǎn)，就可以保證養(yǎng)老社區(qū)的入住。

事實(shí)上，養(yǎng)老房地產(chǎn)作為一種新的模式，很新潮，也頗具吸引力。而對(duì)于大多數(shù)保險(xiǎn)公司來說，建一座養(yǎng)老社區(qū)很容易，然而之后可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)更需要考慮。

“目前保險(xiǎn)企業(yè)運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)銷模式并不成熟，”一位保險(xiǎn)業(yè)從業(yè)人員告訴記者，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，險(xiǎn)企開發(fā)養(yǎng)老房“只能出租不能出售”，這種租賃模式，將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期被拉長(zhǎng)至10年甚至20年以上。但養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大、開發(fā)成本高、回報(bào)期長(zhǎng)，資金流動(dòng)性弱，若缺乏長(zhǎng)期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。

亞洲人居環(huán)境協(xié)會(huì)副主席、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)老年住區(qū)委員會(huì)特別顧問開彥認(rèn)為，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，最核心的部分并不是住宅，而是后期的運(yùn)營(yíng)，這也是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主要來源。養(yǎng)老地產(chǎn)更傾向于持有式和運(yùn)營(yíng)式，對(duì)配套設(shè)施、服務(wù)人員的數(shù)量和專業(yè)性要求極高。

在這方面，泰康人壽和中國(guó)平安都進(jìn)行了新的探索和嘗試。

泰康人壽推出了一款與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合性養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃，即購(gòu)買養(yǎng)老產(chǎn)品的同時(shí)也將具有入住養(yǎng)老社區(qū)的資格?！斑@款保險(xiǎn)合同按約定年齡每月領(lǐng)取養(yǎng)老金，可以用于支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用?！碧┛等藟劭头藛T告訴記者，這款養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬元，每年20萬元繳納10年。

中國(guó)平安則以成立投資基金的形式運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

養(yǎng)老地產(chǎn)短期內(nèi)不會(huì)成為主流

“但無論是泰康還是平安的方式，都并不成熟，也不具備借鑒意義。”上述保險(xiǎn)人士說，泰康人壽200萬的門檻對(duì)普通大眾來講太高，而且只是得到了一個(gè)優(yōu)先入住資格，后期費(fèi)用需要從分紅中扣除，不夠的還要另外補(bǔ)繳。而中國(guó)平安的方式，借助了其集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，可以利用雄厚的自有資金，這并不是所有保險(xiǎn)公司都具備。

有分析認(rèn)為，險(xiǎn)企只租不售的模式束縛了運(yùn)營(yíng)的靈活性。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品，創(chuàng)新核心在于適老化蘭德咨詢總裁宋延慶表示，目前并沒有形成統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的、公開的政策標(biāo)準(zhǔn)以支持這些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)和實(shí)施，即使有補(bǔ)貼政策，也只是針對(duì)個(gè)別企業(yè)，這對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)建造完成后的運(yùn)營(yíng)服務(wù)形成了不確定的因素。

“何況，盈利模式目前只是停留在設(shè)想和設(shè)計(jì)階段，甚至還不能稱之為模式，至少迄今未見成功案例?！彼窝討c認(rèn)為，另一方面，有的企業(yè)顯然只看到養(yǎng)老地產(chǎn)存在的巨大規(guī)模，卻忽略了可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

“目前我國(guó)養(yǎng)老觀念尚處在轉(zhuǎn)變過程中，老年群體是否接受離家養(yǎng)老的方式，尚值得觀察”，申銀萬國(guó)保險(xiǎn)業(yè)分析師孫婷這樣認(rèn)為。

篇7

（蘭州商學(xué)院 金融學(xué)院，甘肅 蘭州 730020）

摘 要：保險(xiǎn)公司的介入對(duì)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有舉足輕重的作用.其不僅可以為養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目帶來大量穩(wěn)定的資金支持，也可以幫助保險(xiǎn)公司拓寬自身資金的投資渠道.本文從宏、微觀角度分析了我國(guó)保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的意義，并對(duì)泰康人壽正在推行的養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)進(jìn)行分析，以此提出我國(guó)保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的策略建議.

關(guān)鍵詞 ：保險(xiǎn)公司；養(yǎng)老社區(qū)；投資模式；策略選擇

中圖分類號(hào)：F840；C913.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1673-260X（2015）04-0104-03

從一般的意義上講，社區(qū)是以地域?yàn)榛A(chǔ)的生活共同體.而按照上述解釋，我們可以將養(yǎng)老社區(qū)定義為：在一定的地域范圍基礎(chǔ)上，成立的由以養(yǎng)老為目的的一般社區(qū)居民（主要包括老年人和服務(wù)者）所組成的社會(huì)生活共同體.這種社區(qū)是一種與普通社區(qū)不同的生活方式，具有獨(dú)特的地域范圍、相關(guān)利益和歸屬感.

1 中國(guó)保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的可行性分析

1.1 我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)賣方市場(chǎng)時(shí)代已經(jīng)來臨

1.老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展

2013年，中國(guó)老年人人口數(shù)量已經(jīng)突破2億大關(guān)，達(dá)到了2.02億，老齡化水平達(dá)到14.8%.事實(shí)上，我國(guó)自2000年起就己經(jīng)開始步入老齡化社會(huì)，而且隨著時(shí)間推移，老齡化程度逐年加重.伴隨著老齡化的逐步深入，我國(guó)人口中空巢老人、獨(dú)居老人以及失能、失智老人占比逐年上升，由此帶來的對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求也越來越強(qiáng)烈.

2.家庭結(jié)構(gòu)的改變?cè)黾恿藢?duì)養(yǎng)老社區(qū)的需求

目前我國(guó)的養(yǎng)老模式仍然是以“居家養(yǎng)老”為主.然而，隨著國(guó)民工作強(qiáng)度與經(jīng)濟(jì)生活水平的改變，這種傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”模式，己經(jīng)無法適應(yīng)不斷發(fā)展的養(yǎng)老需求.

在計(jì)劃生育政策不斷推進(jìn)的30年中，我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)始終維持在小型家庭水平，大部分屬于“四二一”結(jié)構(gòu)，即一對(duì)夫婦需要贍養(yǎng)四個(gè)老人，還要撫養(yǎng)一個(gè)孩子.與此同時(shí)，主要的工作群體在生存競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加劇的情況下，跨地域流動(dòng)越來越頻繁，無法給予父母及時(shí)的照料；父母要求的生活水平也在不斷改變，子女在贍養(yǎng)父母方面的時(shí)間與經(jīng)濟(jì)壓力越來越大，急切需要專業(yè)的養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)給予幫助.

3.通過養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目可以拓寬家庭的自有資產(chǎn)投資渠道

不僅如此，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，大部分家庭已經(jīng)擁有一定資產(chǎn)，大部分家庭希望通過投資減少資產(chǎn)貶值帶來的損失，而在我國(guó)投資市場(chǎng)不健全、投資渠道較為單一的現(xiàn)實(shí)情況下，將資金應(yīng)用于一些有長(zhǎng)期規(guī)劃、安全性及流動(dòng)性較高的項(xiàng)目是一個(gè)非常好的選擇，保險(xiǎn)公司開展的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目正符合這些要求.

4.養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給不足，養(yǎng)老供需關(guān)系失衡嚴(yán)重

在不斷增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求面前，我們不得不面對(duì)我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量嚴(yán)重不足的現(xiàn)實(shí)：護(hù)理床位，護(hù)理人才嚴(yán)重不足，而現(xiàn)有的護(hù)理人員也存在著質(zhì)量上整體素質(zhì)偏低，專業(yè)技術(shù)水平不足，服務(wù)未形成系統(tǒng)化，無有效監(jiān)督等亟待解決的問題.2012年底，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)達(dá)到約4萬家，但仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家.由此可見，僅靠現(xiàn)有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，根本無法承擔(dān)起解決中國(guó)養(yǎng)老問題的重任.

1.2 從保險(xiǎn)公司自身的角度需要發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)

1.我國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用存在的諸多問題可以通過發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)得到改善

我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展前景極其廣闊，但資金缺口嚴(yán)重，得不到有效的資金投入，無法快速展開業(yè)務(wù)；反觀保險(xiǎn)公司，我國(guó)絕大部分壽險(xiǎn)公司卻面臨著大量的壽險(xiǎn)資金無法得到有效使用的窘境.

一直以來保險(xiǎn)公司的投資渠道都集中于銀行存款、債券和股票.到2011年底，保險(xiǎn)資金可使用余額55192億，其中銀行存款17692億、債券25916億、證券基金2909億元，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比我國(guó)保險(xiǎn)公司資金投資結(jié)構(gòu)略顯單一.2012年，保險(xiǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)投資收益2085億元，投資收益率僅為3.39%，為近年來的低點(diǎn).

由于我國(guó)保險(xiǎn)法的約束，保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用會(huì)受到很多限制，而可以予以投資的項(xiàng)目無不面臨投資結(jié)構(gòu)單一、投資收益率低以及風(fēng)險(xiǎn)大、資產(chǎn)負(fù)債不匹配等問題.選擇養(yǎng)老社區(qū)，既可以利用自身豐富的壽險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)支持養(yǎng)老市場(chǎng)，同時(shí)也拓展了壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)改善我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)窘境、緩解國(guó)家養(yǎng)老壓力有相當(dāng)大的幫助.

2.保險(xiǎn)資金能夠與養(yǎng)老社區(qū)有效契合

保險(xiǎn)公司投資最注重的是投資項(xiàng)目的安全性及穩(wěn)定性，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司只有選擇具有穩(wěn)定收益的投資渠道，才能有效抵御經(jīng)濟(jì)周期和壽險(xiǎn)理賠需求給公司經(jīng)營(yíng)帶來的風(fēng)險(xiǎn).

養(yǎng)老社區(qū)的回收期長(zhǎng)，與保險(xiǎn)公司可運(yùn)用的中長(zhǎng)期資金具有良好的匹配性.養(yǎng)老社區(qū)投資回收期可長(zhǎng)達(dá)10-15年且初期投資規(guī)模巨大，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力與資金規(guī)模要求嚴(yán)格.據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)的保險(xiǎn)公司可用資金為6.85萬億元，而壽險(xiǎn)資金占比達(dá)到80%，且壽險(xiǎn)資金中約一半是20年以上的長(zhǎng)期資金，完全可以達(dá)到養(yǎng)老社區(qū)的投資要求.

3.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能與保險(xiǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)互動(dòng)

在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)方面，保險(xiǎn)公司具有天然優(yōu)勢(shì)：首先，壽險(xiǎn)公司的相關(guān)產(chǎn)品很多是以長(zhǎng)期護(hù)理以及醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)為主的，而這些產(chǎn)品的需求者正是老年人，通過這種客戶優(yōu)勢(shì)，保險(xiǎn)公司可以借助自身知名品牌形象迅速打開養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)，成為該行業(yè)的領(lǐng)軍者.其次，在吸引眾多客戶的同時(shí)，保險(xiǎn)公司也會(huì)產(chǎn)生巨大的規(guī)模經(jīng)濟(jì).保險(xiǎn)公司通過發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，豐富了壽險(xiǎn)產(chǎn)品種類，不斷延伸相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，可為客戶提供更加全面的醫(yī)療服務(wù)、健康管理、金融理財(cái)增值服務(wù)，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加了客戶忠誠(chéng)度，最終促進(jìn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展.而保險(xiǎn)公司可以通過保單來鎖定住戶，而未來養(yǎng)老以及醫(yī)療保險(xiǎn)方面的政策也都會(huì)引導(dǎo)商業(yè)養(yǎng)老進(jìn)入社會(huì)養(yǎng)老領(lǐng)域，并且給予的支持力度還將提升.再次，保險(xiǎn)公司在客戶管理，尤其是全產(chǎn)業(yè)鏈條塑造方面具有較強(qiáng)的能力，在產(chǎn)品定價(jià)方面具有數(shù)據(jù)處理和綜合考察的能力，這是其他產(chǎn)業(yè)無法比擬的.

4.國(guó)家政策大力支持保險(xiǎn)公司開展養(yǎng)老服務(wù)

2012年7月，保監(jiān)會(huì)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，細(xì)化規(guī)定了保險(xiǎn)金投資養(yǎng)老地產(chǎn)問題.2013年9月底，保監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知（征求意見稿）》，明確保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管將實(shí)施大類比例監(jiān)管，而減少了針對(duì)具體的投資品種設(shè)置投資比例限制.2014年8月13日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見》（業(yè)界稱為保險(xiǎn)業(yè)新“國(guó)十條”）.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到明確的政策支持，作為保險(xiǎn)、地產(chǎn)兩大行業(yè)的結(jié)合，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域已被多家保險(xiǎn)公司盯牢.

2 我國(guó)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)案例研究

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前共有七家保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)，從2010年以來，，國(guó)壽、平安、新華、泰康、太保和太平均有大手筆投入，總投資額在1000億人民幣左右.

從投資規(guī)模來說，中國(guó)平安保險(xiǎn)投入270億人民幣，合眾人壽緊追其后約為200億人民幣，中國(guó)人壽和泰康人壽的投資額分別為100億和90億人民幣.新華保險(xiǎn)以及中國(guó)太平的投資較少，大約為20億人民幣；而中國(guó)人保目前僅有投資計(jì)劃，還沒有實(shí)際的養(yǎng)老社區(qū)建成.

現(xiàn)以泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)為例，對(duì)我國(guó)的保險(xiǎn)公司養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析.2009年泰康人壽旗下養(yǎng)老社區(qū)投資與運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)成立.2010年6月“泰康養(yǎng)老股權(quán)投資計(jì)劃”獲保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)試點(diǎn)，泰康人壽購(gòu)置北京昌平土地2000畝規(guī)劃建設(shè)高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)，項(xiàng)目于2012年6月動(dòng)工，一期投入約40億元.

2.1 功能板塊

泰康人壽根據(jù)科學(xué)設(shè)計(jì)，以不同老人不同的自理能力劃分，在泰康之家為老人提供個(gè)性化的服務(wù).

2.2 運(yùn)營(yíng)管理

由泰康之家成立管理公司，采用押金+月服務(wù)費(fèi)收費(fèi)模式，并聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行專業(yè)管理.為老人提供細(xì)致周到的一站式管理服務(wù)，不論在哪里，只要購(gòu)買產(chǎn)品，即可入住泰康的任意一家養(yǎng)老社區(qū)，稱為候鳥式養(yǎng)老模式.

2.3 商業(yè)模式

采用“直接入住+保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤”的形式，對(duì)于那些保守、無風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的客戶，這種形式是一個(gè)很好的選擇.也可選擇“自選計(jì)劃”增加資金運(yùn)用自主性，但要承擔(dān)養(yǎng)老金沒有保底保障的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)偏好較強(qiáng)的客戶來說，“自選計(jì)劃”更加合適.

綜上所述，泰康人壽養(yǎng)老項(xiàng)目擁有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：（1）投資方式自由組合，覆蓋全面且靈活多樣.（2）結(jié)合生存保險(xiǎn)方式，按月給付養(yǎng)老金，降低了長(zhǎng)壽帶來的各種風(fēng)險(xiǎn).（3）被保險(xiǎn)人可以安逸的通過委托保險(xiǎn)公司進(jìn)行資產(chǎn)投資，輕松獲得資金回報(bào).（4）養(yǎng)老計(jì)劃設(shè)計(jì)具有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)性.通過對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)詳細(xì)的調(diào)研基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出有針對(duì)性的優(yōu)秀產(chǎn)品.

然而，我們也必須意識(shí)到，這種模式也存在不容忽視的缺點(diǎn)，現(xiàn)有產(chǎn)品不適合即期養(yǎng)老客戶.保險(xiǎn)公司不可能放棄如此巨大的即期市場(chǎng)，所以應(yīng)該繼續(xù)完善產(chǎn)品，為現(xiàn)在的老人提供適合的產(chǎn)品.

3 我國(guó)保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)所面臨的問題與策略選擇

3.1 保險(xiǎn)公司所面臨的問題分析

1.營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)的政策導(dǎo)向模糊

保險(xiǎn)公司進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的目的是為了盈利，但是由于存在資質(zhì)的制約，保險(xiǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)存在很大的困難.政府相關(guān)政策措施剛剛出臺(tái)，還沒有來得及細(xì)化，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)阻礙重重.盡管相關(guān)政策已經(jīng)出臺(tái)，從中央到地方的各級(jí)政府都表示會(huì)大力支持保險(xiǎn)公司涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但這些支持都處在起步階段.

2.面臨專業(yè)化管理難題

養(yǎng)老社區(qū)在我國(guó)是一種全新的養(yǎng)老方式，相關(guān)研究與著作鮮見于市，所以在大力發(fā)展該產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也必然面臨相關(guān)專業(yè)人才匱乏的局面.另一方面，伴隨著我國(guó)人口老齡化加重，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)賣方市場(chǎng)加劇，急需相關(guān)專業(yè)護(hù)理人才.日益壯大的養(yǎng)老需求與相關(guān)人才物質(zhì)匱乏的矛盾，成為保險(xiǎn)公司在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)時(shí)必須面對(duì)的問題.

3.2 保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的策略選擇

1.全力爭(zhēng)取政府政策支持

首先，建議國(guó)家盡快制訂具體的管理細(xì)則，以政策指引方式鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老服務(wù).其次，在土地出讓和建設(shè)以及城市規(guī)劃方面，可以針對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)制定一些優(yōu)惠政策.再次，加快推廣“以房養(yǎng)老”等相關(guān)試驗(yàn)?zāi)Ｊ?，以此方式向即期養(yǎng)老人群提供大量閑置資金，為其購(gòu)買保險(xiǎn)產(chǎn)品提供資金支持.或者可以效仿美國(guó)，開發(fā)REITs模式，完成該模式政策資金落實(shí).

2.關(guān)注中高端需求注重產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新

現(xiàn)階段，我國(guó)的養(yǎng)老需求已經(jīng)發(fā)生改變，通過比較不難發(fā)現(xiàn)，收入較高或文化水平較高的人群對(duì)于服務(wù)養(yǎng)老、專業(yè)養(yǎng)老的接受程度與需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于低端水平人群，對(duì)于中低端收入人群的養(yǎng)老服務(wù)，建議仍舊以政府主導(dǎo)為主，社會(huì)扶持為輔的方式，保障其基本養(yǎng)老，而在我國(guó)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市，政府提供的基本保障明顯無法滿足居民們?nèi)找嫣嵘奈镔|(zhì)精神需求，建議保險(xiǎn)公司可從中高端需求客戶人群入手，待其盈利模式明晰，再繼續(xù)拓展市場(chǎng).

高端養(yǎng)老人群對(duì)保險(xiǎn)公司提供的養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)提出了更高的要求，這就要求保險(xiǎn)公司在完善服務(wù)的同時(shí)，要更加細(xì)致周到人性化：一是配置完善優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施，住房、綠化、醫(yī)療都要達(dá)到優(yōu)質(zhì)水平；二是設(shè)置專門的生活區(qū)，提供休閑娛樂場(chǎng)所，滿足老年人的精神需求；三是組成高素質(zhì)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，一切以客戶為中心，提供人性化服務(wù)；四是提升社區(qū)科技含量，借助先進(jìn)技術(shù)使入住老人得到及時(shí)的無微不至的照顧與保護(hù).

3.創(chuàng)新產(chǎn)品銷售與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤保險(xiǎn)產(chǎn)品“預(yù)銷售”

建議保險(xiǎn)公司采用預(yù)銷售的方式，不必等到房屋建成，配套設(shè)施都齊全時(shí)才開始銷售產(chǎn)品，例如泰康人壽與合眾人壽就已經(jīng)開始銷售在建設(shè)中的部分養(yǎng)老社區(qū)，用以緩解回報(bào)周期過長(zhǎng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn).同時(shí)保險(xiǎn)公司也可借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)日、美等以租賃形式為主的養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營(yíng)方式.

4.增加專業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置，提升管理服務(wù)水平

保險(xiǎn)公司可以通過創(chuàng)建專業(yè)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，分部門分職責(zé)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行管理，例如配置專業(yè)的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)，護(hù)理團(tuán)隊(duì)，也可以采用范圍經(jīng)濟(jì)方式，投資專業(yè)的護(hù)理培訓(xùn)學(xué)校，使大量的護(hù)理人才可以在校內(nèi)就業(yè)，將實(shí)踐與學(xué)習(xí)結(jié)合起來，不僅解決了人才不足問題，也加快了就業(yè)速度，為我國(guó)就業(yè)市場(chǎng)解決了一大難題.由保險(xiǎn)公司進(jìn)行總體調(diào)度與規(guī)劃，而具體的細(xì)節(jié)服務(wù)可以做到責(zé)任到人，以減少社區(qū)管理上的風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上養(yǎng)老社區(qū)也得以快速成長(zhǎng)，減少投資回報(bào)期過長(zhǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn).

除此之外，保險(xiǎn)公司也應(yīng)該注重人才儲(chǔ)備，著力培養(yǎng)物業(yè)、投資、醫(yī)療護(hù)理等各方面的人才，以解決現(xiàn)有人員不足問題.如此這樣，保險(xiǎn)公司才能有序的可持續(xù)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，為老人提供切實(shí)完善的晚年養(yǎng)老生活服務(wù)，為我們的父母營(yíng)造更幸福的晚年生活.

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篇8

“養(yǎng)老地產(chǎn)”模式各異

養(yǎng)老地產(chǎn)的概念最近幾年才被業(yè)界廣泛關(guān)注并提出。按照全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的解釋，養(yǎng)老地產(chǎn)是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種開發(fā)模式——復(fù)合地產(chǎn)。這種模式是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合。與教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等概念類似，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)更多依托于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。保利、萬科、龍湖、華潤(rùn)、花樣年等紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。綠城房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理馮雨峰稱，“我們要蓋更多比例的出租頤養(yǎng)公寓，但現(xiàn)在市場(chǎng)也有這樣一些人，不愿意租，愿意買。綠城的觀念是，把養(yǎng)老當(dāng)做是上學(xué)，提供包括老年教育、老年醫(yī)療、老年生活服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式包括投資者長(zhǎng)期持有、出售、出售與持有相結(jié)合等方式，而運(yùn)營(yíng)模式中則分為兩種主要方式，即住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合、住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離。專家指出，隨著需求的逐步釋放與政策的完善，未來十年養(yǎng)老地產(chǎn)有望真正迎來快速發(fā)展階段。

長(zhǎng)沙的康乃馨國(guó)際老年生活示范城是長(zhǎng)沙首個(gè)老年社區(qū)，填補(bǔ)了養(yǎng)老地產(chǎn)空白地帶，但是由于受限于資金壓力，開發(fā)商采取了“銷售+持有運(yùn)營(yíng)”的運(yùn)作方式。其二期10萬平米療養(yǎng)型精裝公寓和養(yǎng)生型住宅已全面啟動(dòng)，在這一公寓中，有帶租約銷售的商務(wù)公寓，也可以直接采取租賃方式?！拔磥眇B(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的。”其負(fù)責(zé)人表示，老年社區(qū)房產(chǎn)可能會(huì)采取出租、賣產(chǎn)權(quán)和直接買斷等方式進(jìn)行。而上海親和源采取的是只租不售的運(yùn)營(yíng)模式，會(huì)員制是該公司的一大運(yùn)營(yíng)特色。當(dāng)然，收費(fèi)并不低。據(jù)親和源研究中心研究員劉潔介紹，上海親和源的收費(fèi)主要分兩塊：年費(fèi)和卡費(fèi)。其中，A卡光卡費(fèi)即高達(dá)89萬元，而且需一次性繳納。中明控股的養(yǎng)老概念更大，度假、休閑、療養(yǎng)等皆在其內(nèi)，是以五星級(jí)酒店來做度假療養(yǎng)。其負(fù)責(zé)人表示，集團(tuán)和南京中醫(yī)藥大學(xué)合作，建有中明養(yǎng)生醫(yī)院，老人可以刷醫(yī)?？?。中明控股的特色就是精裝修以及配套服務(wù)。把醫(yī)院醫(yī)療、健康管理、酒店服務(wù)式服務(wù)的功能配套進(jìn)來。醫(yī)療、物流、酒店整合成為他們的特色服務(wù)。

“適老房”難覓配套設(shè)施

盡管市場(chǎng)前景廣闊，但養(yǎng)老地產(chǎn)仍處在“摸石頭過河”的探索階段，配套設(shè)施跟不上是一大軟肋，也是世人詬病養(yǎng)老地產(chǎn)“概念多過內(nèi)容”、“造噱頭”的重要原因。目前適合老年人居住的住宅不僅硬件產(chǎn)品跟不上，軟更是明顯滯后。近日，零點(diǎn)調(diào)查公司公布了針對(duì)北京、上海兩地3000名55—75歲市民的調(diào)查報(bào)告。報(bào)告顯示，76.2%和66.7%的被調(diào)查者對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境中的醫(yī)護(hù)急救條件、體育娛樂場(chǎng)所意見很大，半數(shù)以上對(duì)社區(qū)活動(dòng)、空氣、安全設(shè)施、環(huán)境安靜度不滿意，而居住高樓、周圍老人少、和子女住以及居住面積的不滿意程度相對(duì)較低。

另外，家居市場(chǎng)上所售的適老化產(chǎn)品種類匱乏，在適老家居產(chǎn)品方面尚未形成專業(yè)和全面的產(chǎn)業(yè)鏈，因此產(chǎn)品類型較為單一。記者在北京、上海、廣州、青島等多地建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，專門針對(duì)老年人的建材、家居產(chǎn)品較少，只有座便器扶手。折疊浴凳等少數(shù)產(chǎn)品，而銷售人員對(duì)老年人適用建材的知識(shí)匱乏，同時(shí)也缺乏相應(yīng)的營(yíng)銷意識(shí)。記者就“老年人應(yīng)該選用什么樣的產(chǎn)品”咨詢了多家瓷磚、地板、衛(wèi)浴產(chǎn)品的銷售人員，東鵬瓷磚銷售經(jīng)理曹宏偉告訴記者：“很多消費(fèi)者在選購(gòu)瓷磚時(shí)都強(qiáng)調(diào)家中有老人這一點(diǎn)，當(dāng)前市場(chǎng)上沒有主打的適合老年人瓷磚產(chǎn)品，而我們推薦的產(chǎn)品都是適合大眾、防滑性比較好的?！瘪R可波羅瓷磚家居顧問張惠也表示：“沒有這種專門適合老年人的瓷磚，顧客來選購(gòu)時(shí)，我們只是挑選一些防滑性能相對(duì)較高的產(chǎn)品?！贝送?，在其他商家處均未能得到滿意的答復(fù)，大多答非所問地向記者介紹產(chǎn)品采用的新技術(shù)、色澤匹配、性價(jià)比等。

“銀發(fā)建材”將成好生意

篇9

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展

一、 引言

近幾年，我國(guó)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一二線城市調(diào)控受限，三四線城市需求疲軟庫(kù)存過剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)則受電商銷售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營(yíng)壓力巨大。借鑒國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，打破以往純粹地產(chǎn)開發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺(tái)，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開發(fā)新興的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

新型地產(chǎn)通過整合當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)等相關(guān)資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)合，并對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)和后期服務(wù)的全流程進(jìn)行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。當(dāng)下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個(gè)主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國(guó)家濕地公園），囊括多種體育休閑設(shè)施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑

1. 國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過程及邏輯。在發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復(fù)合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對(duì)突出，從而促進(jìn)住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯后。隨著時(shí)間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟(jì)需求日益旺盛。以寫字樓、會(huì)議中心、酒店、超市、購(gòu)物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開始快速發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟(jì)狀況較好的時(shí)期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，無論住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，造成需求飽和、利潤(rùn)下降和效益降低。與此同時(shí)，隨著發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費(fèi)需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇。根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到復(fù)合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛步入老齡化社會(huì)，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿足養(yǎng)老需求，越來越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營(yíng)理念、開發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的進(jìn)步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進(jìn)一步的發(fā)展。

2. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國(guó)外類似，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重大變革、重要政策文件的出臺(tái)等為節(jié)點(diǎn)劃為多個(gè)階段，不同階段時(shí)期相關(guān)地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來看：

（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開始起步。改革開放初期，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國(guó)城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對(duì)短缺階段，因此該階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標(biāo)志，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來看，這一階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價(jià)格持續(xù)過快上漲，國(guó)家及地方政府密集出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，主要針對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行限制。

（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時(shí)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的住宅物業(yè)市場(chǎng)降溫明顯，而以寫字樓、購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。不同于受到國(guó)家全面宏觀調(diào)控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢(shì)、資金支撐。國(guó)家進(jìn)一步鼓勵(lì)商鋪投資，提供多項(xiàng)優(yōu)惠稅費(fèi)政策，極大的促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。自2013年以來，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時(shí)，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢(shì)不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過去十年的高速發(fā)展，進(jìn)入拐點(diǎn)階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、銷售額、國(guó)房景氣指數(shù)等均進(jìn)入下行區(qū)間，無論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對(duì)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場(chǎng)需求開始不斷釋放。例如，針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。

3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)力機(jī)制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動(dòng)力機(jī)制存在較多共性之處。

首先，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對(duì)新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

其次，市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動(dòng)力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。收入水平的持續(xù)提高，同時(shí)帶來居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，從追求數(shù)量型向講求質(zhì)量型迅速轉(zhuǎn)變，越來越多的消費(fèi)人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉(zhuǎn)變，旅游已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)中高收入人群的生活必需品，從而促進(jìn)了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進(jìn)程加劇，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。過去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因?qū)е律僮踊?、無子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問題重重。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個(gè)人消費(fèi)觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，更多希望晚年在精神、物質(zhì)等多方面都能享受較好的服務(wù)。年齡結(jié)構(gòu)的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變等因素，都導(dǎo)致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場(chǎng)需求日益增加，且隨時(shí)間發(fā)展呈上升趨勢(shì)。

第三，政府引導(dǎo)是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受國(guó)家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、市?chǎng)需求及功能要求。近年來我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應(yīng)政府對(duì)大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵(lì)扶持，開發(fā)商紛紛針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進(jìn)來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)會(huì)

1. 宏觀層面：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2013年以來，由于國(guó)際金融危機(jī)的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟(jì)仍然比較低迷。2016年上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，GDP同比增長(zhǎng)6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟(jì)仍存較大下行壓力。

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鋼鐵、煤炭、機(jī)械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過第二產(chǎn)業(yè)。增長(zhǎng)動(dòng)力方面，隨著勞動(dòng)力、資本等要素價(jià)格上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無法再依賴傳統(tǒng)要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)逐漸取代成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)。從住宅地產(chǎn)來看，2014年以來，我國(guó)住宅房地產(chǎn)業(yè)無論是開發(fā)投資、銷售額還是價(jià)格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國(guó)整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂觀，去庫(kù)存和資金壓力巨大。土地價(jià)格、人員工資、材料調(diào)動(dòng)以及融資等成本支出都在加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不斷收縮。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進(jìn)一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場(chǎng)對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的背景下這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴(kuò)張，網(wǎng)購(gòu)量持續(xù)提高?？爝f業(yè)務(wù)增長(zhǎng)也直接印證了這一點(diǎn)，2010年以來快遞業(yè)務(wù)量保持年均50%左右的增長(zhǎng)，2015年快遞業(yè)務(wù)量達(dá)到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實(shí)體商業(yè)銷售市場(chǎng)。

3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營(yíng)方式。隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、房企之間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面探索開發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過以參股或控股的方式進(jìn)入其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型，以恒大集團(tuán)為例，2010年以來，恒大集團(tuán)在原有優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，相繼涉足人壽保險(xiǎn)、糧油銷售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

4. 政策層面：加大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在努力從投資驅(qū)動(dòng)向擴(kuò)大內(nèi)需轉(zhuǎn)變。我國(guó)十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費(fèi)對(duì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)作用，著力擴(kuò)大居民消費(fèi)。未來居民在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)需求將進(jìn)一步釋放。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達(dá)到51.4%，超過第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來利好。

5. 市場(chǎng)層面：人口結(jié)構(gòu)變化、供需關(guān)系變化。從住宅市場(chǎng)來看，城鎮(zhèn)化對(duì)于住房需求的貢獻(xiàn)正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期趨勢(shì)的關(guān)鍵因素。當(dāng)前我國(guó)人口數(shù)量已進(jìn)入拐點(diǎn)階段，短期內(nèi)住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來看，隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，供過于求，出現(xiàn)庫(kù)存過剩。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額增速放緩，新開工規(guī)模也明顯縮減。具體來看，2015年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資累計(jì)同比增速為1.8%，降幅達(dá)18.3%；新開工面積降幅較2014年擴(kuò)大6.8%至10.1%。辦公樓開發(fā)投資累計(jì)同比增速下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至10.1%。

住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來了機(jī)會(huì)。從供給端來看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移至新型地產(chǎn)行業(yè)。

從需求端來看，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。當(dāng)前消費(fèi)正逐步成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。當(dāng)年我國(guó)儲(chǔ)蓄率相比其他國(guó)家仍然較高，意味著中國(guó)消費(fèi)需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費(fèi)需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進(jìn)未來市場(chǎng)對(duì)相關(guān)營(yíng)業(yè)用房的需求。

四、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題與挑戰(zhàn)

盡管新型地產(chǎn)在我國(guó)尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場(chǎng)需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產(chǎn)缺乏國(guó)內(nèi)有關(guān)政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導(dǎo)。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會(huì)公益屬性的項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關(guān)配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼等方面，不同地區(qū)對(duì)項(xiàng)目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國(guó)土地法律法規(guī)關(guān)于劃撥產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，也為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了障礙。

另一方面，國(guó)內(nèi)新型地產(chǎn)在開發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式方面不夠完善，缺乏服務(wù)和金融保險(xiǎn)等各項(xiàng)成熟的軟件配套措施，在頂層機(jī)制設(shè)計(jì)方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致諸多項(xiàng)目面臨土地成本高、回收周期長(zhǎng)、盈利困難等問題。

五、 結(jié)論與建議

總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調(diào)，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢(shì)下，未來產(chǎn)業(yè)融合將成為我國(guó)新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。但是在我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景與發(fā)展?fàn)顩r下，相關(guān)項(xiàng)目仍需要進(jìn)一步在開發(fā)前期進(jìn)行深入咨詢論證，以保證后期項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。

首先，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)不能盲目復(fù)制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場(chǎng)的潛在需求為消費(fèi)者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)運(yùn)營(yíng)之中，更多需要融入人文關(guān)懷的理念和當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的資源，為消費(fèi)者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質(zhì)的人才梯隊(duì)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理方面專業(yè)人才的重要性日益凸顯。當(dāng)前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設(shè)計(jì)和盈利模式上均需要專業(yè)化人才隊(duì)伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導(dǎo)和配套政策扶持。為促進(jìn)新型地產(chǎn)項(xiàng)目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對(duì)于公益性的地產(chǎn)項(xiàng)目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國(guó)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進(jìn)行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。

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篇10

而近期萌芽的新型土地信托，或許將成為整個(gè)信托行業(yè)突破這一怪圈的重要嘗試。

國(guó)外在這一領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)作已頗有歷史，目前來看主要有兩種類型：一是英美模式，主要是利用住房協(xié)會(huì)、信托機(jī)構(gòu)和社區(qū)組織等實(shí)體組織設(shè)立永久性基金；一是通過建立土地信托銀行參與土地信托業(yè)務(wù)，在日本等東亞國(guó)家比較普遍。

在中國(guó)目前的語(yǔ)境當(dāng)中，農(nóng)村土地信托更多的與中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化過程中大量農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)需求這一大背景有關(guān)。農(nóng)村土地權(quán)利的缺失狀態(tài)導(dǎo)致了應(yīng)有的土地紅利缺失。由于農(nóng)地的經(jīng)營(yíng)承包權(quán)難以在銀行直接抵押，既不利于農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)，也不利于土地流轉(zhuǎn)以實(shí)現(xiàn)土地的集約化和規(guī)?；б?。

信托業(yè)的介入，使得這一產(chǎn)權(quán)瑕疵有了彌補(bǔ)的通道。其實(shí)質(zhì)是通過明確的合同約束把農(nóng)民的土地憑證化后在信托計(jì)劃中占有一定的份額，憑此獲取收益。信托公司作為受托人代替農(nóng)戶行使土地事務(wù)管理權(quán)，并引入合適的管理方進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)。

對(duì)于信托公司自身來說，土地流轉(zhuǎn)信托作為其一項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，單純地承擔(dān)事務(wù)管理職能不足以培育核心競(jìng)爭(zhēng)力，且相對(duì)而言經(jīng)濟(jì)效益不足。因此其需要拓寬土地信托領(lǐng)域的盈利模式，并逐步向土地銀行的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變，以此強(qiáng)化自身在土地流轉(zhuǎn)信托過程中的主導(dǎo)作用及市場(chǎng)影響力。

在這一新業(yè)務(wù)模式的操作過程當(dāng)中，土地信托在政策方面可以做哪些突破與嘗試？土地信托將采取何種方式盈利，其未來可能的發(fā)展方向又在哪里？針對(duì)這些問題，《財(cái)經(jīng)》記者專訪了最早“吃螃蟹”的中信信托董事長(zhǎng)蒲堅(jiān)。他對(duì)中國(guó)土地信托業(yè)務(wù)的信心，則源于實(shí)踐和思考的雙重判斷。 初探“土地共有制”

《財(cái)經(jīng)》：自土地信托首單“花落”中信信托之后，這一結(jié)合了土地及金融兩個(gè)目前最熱門領(lǐng)域的模式正在日益受到關(guān)注，土地信托的操作基礎(chǔ)是什么？

蒲堅(jiān)：是由我近期所提出的“土地共有制”這一概念。目前在農(nóng)村內(nèi)部，作為整體的土地的所有權(quán)是非常清晰的，就是集體所有制。但在集體土地內(nèi)部，每家每戶的土地邊界仍非常不清晰。因此，應(yīng)在土地集體所有制基礎(chǔ)上，通過某種手段將農(nóng)民的實(shí)際權(quán)利清晰地劃分及落實(shí)，做到集體內(nèi)的每家每戶公平公正地獲得土地及其所帶來的收益。而這種土地及其附屬權(quán)益同時(shí)為多數(shù)人直接和間接結(jié)合享有的狀態(tài)，就是土地共有制。

《財(cái)經(jīng)》：這個(gè)概念如何跟信托業(yè)務(wù)結(jié)合在一起？

蒲堅(jiān)：如果土地的權(quán)屬不能夠明晰，就無法獲得法律的認(rèn)可，就不能形成金融屬性去抵押和獲得貸款，這正是中央層面一直在提農(nóng)村土地確權(quán)的部分原因。但確權(quán)如果是直接將土地分到每家每戶，其實(shí)就是私有化。而在中國(guó)，土地只有國(guó)有和集體所有兩種形式，如此會(huì)造成各種理念之間的相悖。

此外，理論上的確權(quán)非常容易，但因?yàn)橥恋氐燃?jí)存在差別，現(xiàn)實(shí)中的確權(quán)非常麻煩，不太可能讓所有人都滿意，這甚至?xí)蔀閷?dǎo)致農(nóng)村社會(huì)不和諧的誘因。而即使真的將土地分割確權(quán)了，還將導(dǎo)致不利于土地集約高效利用的問題。

實(shí)際上，中國(guó)土地制度的改革目標(biāo)，是在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化大前提之下，讓農(nóng)村土地實(shí)現(xiàn)集約化和規(guī)?；母咝a(chǎn)經(jīng)營(yíng)，讓農(nóng)民增加分享土地未來收益的權(quán)利，這些目標(biāo)的基礎(chǔ)則是堅(jiān)持農(nóng)民不失去土地、集體所有制形式不發(fā)生變化。要把這些多重不同層面的目標(biāo)納入到一個(gè)框架之內(nèi)，非常困難。

為實(shí)現(xiàn)這一系列目標(biāo)，政府和農(nóng)民進(jìn)行過多種嘗試。要么是政府強(qiáng)推效果有限，要么是農(nóng)民自發(fā)小打小鬧，它們都存在不可持續(xù)、不帶有資本屬性也沒有市場(chǎng)化的問題。

此時(shí)就凸顯了進(jìn)行土地間接確權(quán)的必要性，方法就是用信托來實(shí)現(xiàn)土地共有制。它的本質(zhì)是用信托憑證這一已經(jīng)存在的法律框架，來把土地用憑證的方式在紙上均分，亦即土地權(quán)益的公平均分。

《財(cái)經(jīng)》：用土地信托共有制進(jìn)行土地確權(quán)會(huì)帶來什么影響？

蒲堅(jiān)：好處之一是在這個(gè)過程完成后，意味著土地的權(quán)屬已經(jīng)資本化了，農(nóng)民可以帶著憑證自由地離土遷徙。

好處之二是農(nóng)民的土地權(quán)利由信托公司來代表行使，土地有了看護(hù)人。農(nóng)民知識(shí)占有量不足的問題，可以由信托作為中介機(jī)構(gòu)來解決。即使將來城鄉(xiāng)土地制度被打破之后，在進(jìn)入市場(chǎng)和其他市場(chǎng)主體對(duì)接時(shí)，農(nóng)民可能依然離不開信托這個(gè)人。

好處之三是農(nóng)民的土地權(quán)利可以作為抵押，和信托公司相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)可以此為基礎(chǔ)對(duì)其提供金融支持。

好處之四是壓縮環(huán)節(jié)，比如拜耳集團(tuán)的種子化肥農(nóng)藥，到中國(guó)之后要經(jīng)過四次批發(fā)，農(nóng)民買到1元錢的東西，實(shí)質(zhì)成本只有5角錢。而由信托公司介入之后，能夠壓縮環(huán)節(jié)，讓農(nóng)民得到更多的好處。

從根本上來說，首先，土地確權(quán)只是的第一個(gè)環(huán)節(jié)，是為下一個(gè)環(huán)節(jié)來服務(wù)的。如果不能具有金融屬性，不能讓老百姓帶著憑證走，這種確權(quán)沒有意義；其次，信托把土地和農(nóng)民與市場(chǎng)之間進(jìn)行聯(lián)系，其實(shí)是建立了一種新型的生產(chǎn)關(guān)系。因?yàn)樾磐械哪Ｊ竭M(jìn)來之后，一手托著兩家。在這種新型的生產(chǎn)關(guān)系之下，能夠讓土地容納更多的生產(chǎn)力。

《財(cái)經(jīng)》：對(duì)于土地信托及確權(quán)不確地的做法，目前在實(shí)踐中有沒有制度障礙？

蒲堅(jiān)： 目前沒有。這些嘗試受到市場(chǎng)和監(jiān)管部門的雙重監(jiān)管。監(jiān)管部門對(duì)其認(rèn)可或不認(rèn)可的關(guān)鍵在于它是否符合現(xiàn)實(shí)情況，能不能解決現(xiàn)實(shí)問題。如果能，大家會(huì)支持去探索和完善它。 構(gòu)建上下游生態(tài)鏈

《財(cái)經(jīng)》：在具體的實(shí)踐當(dāng)中，土地信托會(huì)遭遇哪些問題和風(fēng)險(xiǎn)？

蒲堅(jiān)：土地信托并沒有法律壁壘，但有市場(chǎng)和自然的風(fēng)險(xiǎn)，比如今年小麥價(jià)格下降、自然災(zāi)害等，而在農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)制度還不完善的情況之下，就會(huì)出現(xiàn)問題。除此之外，假如農(nóng)民實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化之后，他們的土地信托權(quán)益如何變動(dòng)，目前也沒有明確的說法。

但這些都不是土地信托制度本身可以解決的，應(yīng)由國(guó)家出面在制度和法規(guī)層面進(jìn)行完善。

《財(cái)經(jīng)》：萬一生產(chǎn)過程中遇到了風(fēng)險(xiǎn)，誰來承擔(dān)？

蒲堅(jiān)：理論上農(nóng)民是可以分享固定收益和未來的增值收益的，但一種模式按照市場(chǎng)化運(yùn)行，不能保證百分之百?zèng)]有風(fēng)險(xiǎn)，沒有人可以出面兜底。

當(dāng)然，因?yàn)橥恋匦磐心壳暗囊?guī)模比較小，下游的土地承包商又有相應(yīng)的抵押物，所以風(fēng)險(xiǎn)并不是很大。而目前信托公司也正在嘗試著跟的農(nóng)資提供商進(jìn)行談判，萬一出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格是否可以降低等。

《財(cái)經(jīng)》：農(nóng)民的土地通過土地信托流轉(zhuǎn)出去之后，他們有何出路？

蒲堅(jiān)：首先，對(duì)那些希望獲得貸款進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)的踏實(shí)的農(nóng)民，信托公司可以用其信托收益權(quán)作為抵押提供貸款。其次，對(duì)于那些剩余的勞動(dòng)力，也可以安排他們到養(yǎng)老信托項(xiàng)目所創(chuàng)辦的養(yǎng)老院去就近工作。

《財(cái)經(jīng)》：這意味著土地信托成為了一系列產(chǎn)業(yè)鏈的初始環(huán)節(jié)？

蒲堅(jiān)：對(duì)。在這條產(chǎn)業(yè)鏈的上端，信托公司給下游的土地承包者提供必要的資金和信息服務(wù)支持，幫助其進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的選擇，也幫助其引入合作方。而在產(chǎn)業(yè)鏈下端，承包者生產(chǎn)出來的產(chǎn)品，信托公司還可以通過消費(fèi)信托讓產(chǎn)品直接到達(dá)消費(fèi)者手中，能壓縮環(huán)節(jié)、降低成本。

土地信托要做得好的話，會(huì)比房地產(chǎn)信托的收益更高，因?yàn)樗莻€(gè)集成，能把各種前端后端的需求集合到一起。在信托這種合法的平臺(tái)之上，以土地這種財(cái)產(chǎn)進(jìn)行聚集，后端聯(lián)系著幾千萬的農(nóng)民，前端聯(lián)系幾百家大的工業(yè)客戶，想不盈利都難。 建設(shè)“土地信托銀行”

《財(cái)經(jīng)》：除了上述多重產(chǎn)業(yè)鏈之外，在土地信托基礎(chǔ)之上，還可以構(gòu)建“土地信托銀行”？

蒲堅(jiān)：目前單筆的資金信托計(jì)劃有兩個(gè)很難解決的問題，一是如何獲得低成本的資金，二是難以獲取所謂“耐心資本”。三年期的信托項(xiàng)目現(xiàn)在很少，因?yàn)橘Y金投資的需求是最好一年就獲得30%收益，半年就退出，而涉農(nóng)領(lǐng)域業(yè)務(wù)的特點(diǎn)就決定了其很難依靠這種類型的資本。

建立信托銀行就可以有效地解決這類問題，土地信托銀行在國(guó)外有很多成功的實(shí)踐，如果能夠落地，就能夠有效獲取一些長(zhǎng)期的“耐心資本”，使得信托公司在推動(dòng)長(zhǎng)周期業(yè)務(wù)時(shí)擁有了更多靈活性和資金準(zhǔn)備。

土地信托銀行則以土地共有制為基礎(chǔ)，發(fā)揮信托和銀行功能，以發(fā)行集合信托產(chǎn)品為主、金融債為輔，廣泛引導(dǎo)和吸納民間資金，為中長(zhǎng)期農(nóng)村土地流通項(xiàng)目搭建投融資平臺(tái)。運(yùn)用信托優(yōu)勢(shì)，分離土地所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和受益權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地財(cái)產(chǎn)資本化，進(jìn)而合理開發(fā)和利用土地。依托銀行職能，開展存貸和結(jié)算等業(yè)務(wù)，為農(nóng)村土地流通提供金融服務(wù)。

土地信托銀行是我們對(duì)土地信托化路徑的未來設(shè)想。銀行本身兼顧信托和銀行的功能，其中信托和銀行的區(qū)別在于信托的靈活性，橫跨資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和實(shí)業(yè)市場(chǎng)，而銀行有存儲(chǔ)業(yè)務(wù)等，土地信托銀行結(jié)合了信托與銀行，體現(xiàn)了信托的靈活性，擁有了銀行的存儲(chǔ)功能。

《財(cái)經(jīng)》：土地信托銀行和土地銀行是否相同？

蒲堅(jiān)：目前關(guān)于土地銀行的主要定義有兩種，一種是指主要經(jīng)營(yíng)土地存貸及與土地有關(guān)的長(zhǎng)期信用業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。另一種事實(shí)上是政府性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，而非真正的金融機(jī)構(gòu)。由于它在土地資源配置和增值方面有類似商業(yè)銀行的地位和作用，因此被稱為土地銀行。

土地銀行和土地信托銀行不同，它們最關(guān)鍵的一個(gè)區(qū)別就是：土地銀行只具有銀行功能，而土地信托銀行兼具銀行和信托功能。

《財(cái)經(jīng)》：土地信托銀行的具體作用是什么？

蒲堅(jiān)：第一，將以農(nóng)村土地管理中的土地和產(chǎn)業(yè)鏈中的關(guān)鍵性項(xiàng)目“一對(duì)一”的投融資制度安排，貼近這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀需要，從而提升宏觀經(jīng)濟(jì)政策和貨幣政策貫徹實(shí)施的有效性，助推國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略布局。

第二，將為中國(guó)社會(huì)正在全面進(jìn)入財(cái)富管理時(shí)代，為國(guó)有、民營(yíng)、個(gè)體等各類資產(chǎn)，尤其是土地資產(chǎn)提供“看護(hù)人”，實(shí)現(xiàn)財(cái)富增長(zhǎng)與風(fēng)險(xiǎn)控制的雙目標(biāo)。

第三，將在國(guó)內(nèi)公開資本市場(chǎng)籌集長(zhǎng)期資金和銀行間市場(chǎng)籌集中長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)資金的同時(shí)，開拓出直接從民間籌集中長(zhǎng)期資金服務(wù)于農(nóng)村土地管理的新途徑，在疏導(dǎo)“灰色”或“地下”金融的同時(shí)，提升全民參與國(guó)家戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)建設(shè)的水平。

第四，將在服務(wù)于農(nóng)村土地管理的同時(shí)，使資金持有人、資產(chǎn)管理人和資金受益人三方都高度秉承誠(chéng)信理念，從而成為未來中國(guó)信用體系建設(shè)的重要力量。

《財(cái)經(jīng)》：土地信托銀行怎么盈利呢？

蒲堅(jiān)：具體的運(yùn)行模式是，農(nóng)民把土地存入土地信托銀行，土地信托銀行的為其提供土地憑證。而土地信托銀行銀行部則設(shè)立土地信托部，由其設(shè)立土地信托獲得增值收益，并將增值收益返還給農(nóng)民。

在市場(chǎng)化運(yùn)行原則下，土地信托銀行保持穩(wěn)健長(zhǎng)期、可持續(xù)運(yùn)行的盈利模式，獲得手續(xù)費(fèi)、利差和資本回報(bào)。以信托業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)為主，銀行存貸利差為輔，以投資業(yè)務(wù)資本回報(bào)和資金管理息差，以及結(jié)算、顧問、等中介業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)為補(bǔ)充。這一模式的前景無疑是非?？捎^的。