導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】?jī)r(jià)值鏈；房地產(chǎn)企業(yè)；核心競(jìng)爭(zhēng)力

一、房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的概念

房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力指的是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中不會(huì)被其他凈重對(duì)手模仿的、能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來獨(dú)特經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的知識(shí)和能力資源，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展積累的資源，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中一種特殊的動(dòng)態(tài)變化生產(chǎn)要素，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化持續(xù)退出的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和產(chǎn)品，以此為房地產(chǎn)企業(yè)探索更深的發(fā)展?jié)摿?，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中始終處于領(lǐng)先地位。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力長(zhǎng)期放任不理，不加以維護(hù)和提升，隨著時(shí)間流逝和市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將不再具有任何優(yōu)勢(shì)。自發(fā)的動(dòng)態(tài)變化指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)驗(yàn)發(fā)展中無意識(shí)的經(jīng)驗(yàn)積累，為企業(yè)帶來能力和競(jìng)爭(zhēng)的提升，而自覺的動(dòng)態(tài)變化指的是有計(jì)劃、有步驟地引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)向著戰(zhàn)略方向發(fā)展。自覺的動(dòng)態(tài)變化能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)權(quán)，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)動(dòng)靜結(jié)合的發(fā)展過程，將房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新項(xiàng)目組合成一個(gè)新的整理，核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在服務(wù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量、功能樣式等多個(gè)方面。

二、房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力資源

本文基于企業(yè)價(jià)值鏈角度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)資源加以提煉，如圖1所示：

（1）土地資源

房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力形成的關(guān)鍵條件就是土地資源，土地資源不可能相互代替，屬于不可再生、不可替代的獨(dú)有資源。而且，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地資源的使用開發(fā)基本是一次性完成的，房地產(chǎn)企業(yè)很難在短期內(nèi)對(duì)同一塊土地資源進(jìn)行多次開發(fā)使用。

（2）資金資源

房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成的首要條件就是資金資源。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)無法從施工企業(yè)獲得墊付資金的前提下，企業(yè)自有資金資源的多少是決定房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵因素，也限制了房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻。

（3）市場(chǎng)資源

市場(chǎng)是檢驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是否成功的標(biāo)準(zhǔn)，無論房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品功能多強(qiáng)大、樣式設(shè)計(jì)多新穎，如果與市場(chǎng)消費(fèi)需求相互脫離，只能造成產(chǎn)品的閑置和積壓。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中要擁有一定的前瞻性，能夠準(zhǔn)確把握市場(chǎng)發(fā)展方向，始終堅(jiān)持以人為本的開發(fā)理念。

（4）知識(shí)資源

知識(shí)資源是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力形成的首要保障，不同房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部知識(shí)資源和存儲(chǔ)量存在一定差異，知識(shí)資源不僅能夠決定房地產(chǎn)企業(yè)各種資源發(fā)揮帶來的效能，還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)、利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)帶來了一定影響。

（5）人力資源

人才資源為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展和核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。有了人才企業(yè)才能有所發(fā)展，因此，人才資源在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著不可比擬的作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、更新速度快、覆蓋范圍廣，同時(shí)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，由此，房地產(chǎn)企業(yè)需要擁有專業(yè)項(xiàng)目策劃人員、融資人員、管理人員和營(yíng)銷人員等。

（6）品牌資源

品牌資源是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的綜合體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌資源是對(duì)廣大消費(fèi)者的價(jià)值承諾，盡量避免房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間出現(xiàn)的信息不對(duì)稱等問題，并在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中逐漸構(gòu)建良好的美譽(yù)度，由此，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌資源是產(chǎn)品差異化的持續(xù)深化。

（7）企業(yè)文化資源

企業(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的靈魂。企業(yè)文化的形成是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中逐步確立的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)值理念和規(guī)章制度。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值觀念必須簡(jiǎn)單明確，能夠得到廣大員工的認(rèn)可，只有在正確的企業(yè)文化指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)才能真正獲得成功。良好的企業(yè)文化能夠使員工對(duì)企業(yè)產(chǎn)生認(rèn)同感和使命感。

（8）信息化資源

房地產(chǎn)企業(yè)的信息化資源主要包括兩個(gè)方面，一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中采用先進(jìn)的信息技術(shù)，例如通信技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的智能化發(fā)展；二是房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)，在當(dāng)今以信息化建設(shè)為主的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)只有擁有強(qiáng)大的信息化資源，才能在市場(chǎng)鏡子中處于優(yōu)勢(shì)地位。

三、基于價(jià)值創(chuàng)造角度提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策

（一）研發(fā)設(shè)計(jì)方面

房地產(chǎn)新項(xiàng)目產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)過程包括創(chuàng)意設(shè)計(jì)、營(yíng)銷戰(zhàn)略、市場(chǎng)分析、開發(fā)建設(shè)和商品化銷售等。房地產(chǎn)企業(yè)在研發(fā)設(shè)計(jì)階段最關(guān)鍵的就是創(chuàng)造價(jià)值，找準(zhǔn)項(xiàng)目產(chǎn)品的服務(wù)和功能定位，由此決定了新產(chǎn)品的最大價(jià)值。房地產(chǎn)新項(xiàng)目產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)不但決定了資金投入的多少，更決定了價(jià)值的創(chuàng)造。房地產(chǎn)企業(yè)新產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)是智力資源勞動(dòng)的結(jié)晶，集產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、功能創(chuàng)新于一體。然而，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)處于模式創(chuàng)新階段，產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)效果的情況與企業(yè)職工技術(shù)技能、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、政策法規(guī)密切相關(guān)。由此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)機(jī)制和管理控制機(jī)制，為員工發(fā)展提供寬闊的渠道，營(yíng)造積極創(chuàng)新的工作氣氛，將創(chuàng)新作為房地產(chǎn)企業(yè)文化的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）施工建設(shè)方面

在項(xiàng)目施工過程中，對(duì)于問題的處理不能帶有任何彈性，房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)階段，應(yīng)該將目標(biāo)定位為竭盡所能高質(zhì)量、高要求地完成工程施工，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本、建設(shè)時(shí)間和建設(shè)質(zhì)量三要素的平衡。通過不斷改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式，使房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榧s型，在不斷提高施工工程質(zhì)量和服務(wù)水平時(shí)，要將樹立良好的企業(yè)品牌形象作為提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，從而有效降低施工成本、縮短施工周期，樹立企業(yè)品牌形象。只有房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略發(fā)展過程中優(yōu)于對(duì)手，才能獲得競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。

（三）品牌建設(shè)方面

根據(jù)需求層次理論來說，當(dāng)消費(fèi)者的安全需求、生理需求等低級(jí)需求得到充分滿足后，自然會(huì)追求更高層次的需求。消費(fèi)者選擇某一個(gè)品牌不僅僅是追求物質(zhì)需求，更希望能夠通過這個(gè)品牌來體現(xiàn)個(gè)人的價(jià)值觀和獨(dú)特品味。由此可見，品牌文化將消費(fèi)者從一個(gè)簡(jiǎn)單的物質(zhì)需求世界中帶到一個(gè)充滿豐富感情的精神世界，以此體現(xiàn)消費(fèi)者的個(gè)人生活品味。一個(gè)成功的品牌展現(xiàn)的絕對(duì)不僅限于其物質(zhì)層面，而是其精神文化內(nèi)涵的深刻體現(xiàn)，這是一個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最難以模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化愈演愈烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)很難在商品質(zhì)量、價(jià)格等方面制造很大差異，而品牌文化的獨(dú)特性，能夠使消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌具有美好的想象和情感，使房地產(chǎn)企業(yè)逐漸形成了自身特有的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷培育屬于自己的品牌文化，才能在激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，保證企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的領(lǐng)先。

結(jié)論

綜上所述，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的持續(xù)加強(qiáng)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必將會(huì)朝著規(guī)范化、秩序化、標(biāo)準(zhǔn)化的方向發(fā)展。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展已經(jīng)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有力保障。本文基于價(jià)值鏈角度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成與發(fā)展進(jìn)行了深入討論，具有一定的理論參考價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

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篇2

一、道德資本鑄就房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)功

道德資本是指道德與企業(yè)文化和企業(yè)價(jià)值相結(jié)合，融入生產(chǎn)理念并增進(jìn)社會(huì)財(cái)富的能力，也能外化為一種企業(yè)理。它包括企業(yè)相關(guān)的道德規(guī)范和制度體系、企業(yè)價(jià)值觀念、倫理道德等。道德資本與其他資本的不同點(diǎn)在于：它是能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體增值、保值的人文動(dòng)力，更是一種理性精神體現(xiàn)，最大限度幫助企業(yè)達(dá)到社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。核心競(jìng)爭(zhēng)力是指隱含在企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)中根深蒂固并互相彌補(bǔ)的知識(shí)、技能或者知識(shí)和技能的組合。通過企業(yè)的核心技術(shù)和企業(yè)創(chuàng)新能力發(fā)展出來的核心競(jìng)爭(zhēng)力，能夠使企業(yè)按照世界高水平完成核心流程，支撐現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保持和發(fā)展未來的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。倫理道德關(guān)系將會(huì)影響企業(yè)的整體利益，構(gòu)成企業(yè)內(nèi)外部關(guān)系的核心。道德資本的形成，能夠反映道德與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互促進(jìn)且契合的作用，也能夠在一定程度上影響管理行為和經(jīng)營(yíng)方式。道德資本儼然已經(jīng)成為企業(yè)成長(zhǎng)與發(fā)展過程中穩(wěn)定而深遠(yuǎn)的優(yōu)勢(shì)影響因素?！案F則獨(dú)善其身，達(dá)則兼濟(jì)天下”， 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)把“道德的血液”注入的自身，習(xí)慣成自然，以道德自律。壯大德之基，房地產(chǎn)企業(yè)才能兼濟(jì)天下。

（一）“義”與“利”之間博弈權(quán)衡

人類價(jià)值有兩種最基本的類型：功利價(jià)值與倫理價(jià)值。這也是人類最根本的價(jià)值取向。在企業(yè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，也就產(chǎn)生了以盈利為目的的功利性的“利”與社會(huì)責(zé)任的道德倫理性的“義”，使得企業(yè)在內(nèi)部治理與生產(chǎn)活動(dòng)以及競(jìng)爭(zhēng)與合作過程中，處處體現(xiàn)出“義”與“利”之間的博弈權(quán)衡。房地產(chǎn)開發(fā)商作為一個(gè)社會(huì)群體，為房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出很大貢獻(xiàn)；但同樣不可否認(rèn)的是，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為其市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)地位所驕縱，已經(jīng)習(xí)慣于暴利回報(bào)而無視商業(yè)道德，捂盤惜售、哄抬價(jià)格的案例不勝枚舉。企業(yè)倫理是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)以合法合理的方式獲取收益，處理好企業(yè)利益與內(nèi)部職工利益、企業(yè)利益與社會(huì)效益、其他利益相關(guān)者利益。企業(yè)的倫理管理要求管理者能夠主動(dòng)從社會(huì)公認(rèn)的倫理道德規(guī)范出發(fā)，使其管理制度、公司治理、戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)理念等符合倫理道德規(guī)范，建立并維護(hù)合理、和諧的行業(yè)環(huán)境和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。

然而，利潤(rùn)關(guān)系與企業(yè)命運(yùn)息息相關(guān)，“利潤(rùn)最大化”經(jīng)營(yíng)目標(biāo)使企業(yè)在“義”與“利”之間的權(quán)衡顯得更為復(fù)雜、矛盾，容易造成兩者之間的失衡，從而“誤入歧途”?！傲x”與“利”之間的博弈就要求企業(yè)在謀求生存和發(fā)展的基礎(chǔ)上將企業(yè)利益與社會(huì)倫理道德規(guī)范相結(jié)合，找到“義”與“利”的統(tǒng)一?？陀^看，企業(yè)的道德資本相當(dāng)于無形資產(chǎn)，同樣能為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的正確方向，贏得更多的社會(huì)力量支持和認(rèn)可，打造企業(yè)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的“品牌”效應(yīng)。在追求人與自然和諧共處的今天，利潤(rùn)已經(jīng)不是衡量一個(gè)企業(yè)真正價(jià)值的唯一指標(biāo)，社會(huì)倫理道德規(guī)范對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)、企業(yè)間的合作起著越來越重要的作用，社會(huì)責(zé)任儼然已經(jīng)成為一種強(qiáng)大的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）競(jìng)合共贏的正能量

有道德的房地產(chǎn)開發(fā)商通過競(jìng)合共贏獲得正能量，其道德資本的集聚是實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)能力的基礎(chǔ)條件。市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)、企業(yè)策略形成與實(shí)施、目標(biāo)客戶選取與維護(hù)、廣告宣傳與媒體策略等市場(chǎng)行為，都體現(xiàn)出社會(huì)倫理道德觀念和原則對(duì)企業(yè)的重要性。

1.持續(xù)長(zhǎng)久的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)

持續(xù)而又長(zhǎng)久的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建與維護(hù)，離不開良好道德資本的構(gòu)筑與積累。房地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建一個(gè)具備企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，必然擁有一個(gè)良好而穩(wěn)定的供應(yīng)渠道、高質(zhì)量的客戶群體和良好的商業(yè)信譽(yù)。只有依靠企業(yè)道德資本的支持，始終以顧客為導(dǎo)向，站在顧客權(quán)益和企業(yè)信譽(yù)的角度上，把重點(diǎn)放在穩(wěn)定高質(zhì)量產(chǎn)品和提高服務(wù)質(zhì)量，使企業(yè)與客戶、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)與社會(huì)群體之間建立和維持良好的交互關(guān)系，才能建立真正具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和市場(chǎng)能力，從而獲得更多的利潤(rùn)空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的道德資本能有效維護(hù)企業(yè)內(nèi)外部利益相關(guān)者的和諧關(guān)系，它是實(shí)現(xiàn)企業(yè)競(jìng)合共贏模式必不可少的資源。

2.有效的低成本策略

房地產(chǎn)企業(yè)的重要成功因素之一即是低成本經(jīng)營(yíng)策略，在最高程度上為企業(yè)增加整體利益。但是無下限的低成本策略并不可能成為真正的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)只有合理的成本定價(jià)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手維持和諧狀態(tài)，才有益于維護(hù)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，能夠有效地降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，在與相關(guān)組織和群體進(jìn)行交易活動(dòng)時(shí)，也必須考慮他們的相關(guān)利益。與關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)和社會(huì)團(tuán)體保持穩(wěn)定而融洽的發(fā)展關(guān)系，能獲得社會(huì)群體更為廣泛的支持和配合，更有益于企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的順利有效開展。最后，房地產(chǎn)企業(yè)必須以客戶為導(dǎo)向，保障和維護(hù)客戶權(quán)益，提高顧客心理滿意度。這樣才能吸引新老客戶購買、擴(kuò)大銷售量，也能進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益和增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)道德資本的構(gòu)筑和積累是企業(yè)拓展利潤(rùn)空間的有效途徑。

3.競(jìng)合共贏的社會(huì)交換過程

房地產(chǎn)企業(yè)通過擁有的資源與其他社會(huì)主體交換取得需要的資源，參與各種各樣的社會(huì)交換。在當(dāng)今分工精細(xì)化的社會(huì)條件下，企業(yè)所擁有的或者支配著的資源必然能夠直接或間接滿足另一個(gè)企業(yè)的某方面需求。在很大程度上，房地產(chǎn)企業(yè)能不能得到社會(huì)大眾的支持和認(rèn)同決定了企業(yè)能不能通過參與社會(huì)交換實(shí)現(xiàn)降低成本、取得收益的目標(biāo)。企業(yè)社會(huì)道德資本是企業(yè)獲得社會(huì)支持和認(rèn)可的生動(dòng)體現(xiàn)。

二、社會(huì)責(zé)任外化房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的效能

企業(yè)社會(huì)責(zé)任是西方正在興起的一種企業(yè)哲學(xué)倫理學(xué)，通常指與主要利益相關(guān)者、價(jià)值相聯(lián)系，遵從法律并尊重人類、社會(huì)和環(huán)境的一系列政策和實(shí)踐。“天行健，君子以自強(qiáng)不息；地勢(shì)坤，君子以厚德載物” 作為華夏文明的一部分，對(duì)厚德的推崇與實(shí)踐，在更廣的范圍內(nèi)具有普適性，更具有鮮明的時(shí)代感。企業(yè)可以將對(duì)厚德的詮釋與地域、行業(yè)、自我特征相結(jié)合，這種結(jié)合的本質(zhì)就是企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。企業(yè)過度地追逐經(jīng)濟(jì)利益的最大化，經(jīng)常會(huì)引發(fā)一些諸如產(chǎn)品質(zhì)量問題與消費(fèi)者權(quán)益、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、惡性競(jìng)爭(zhēng)與和諧相處等矛盾的激化。房地產(chǎn)企業(yè)積極履行社會(huì)責(zé)任、提高企業(yè)內(nèi)部職工和客戶的忠誠(chéng)度、提高企業(yè)品牌形象和企業(yè)商譽(yù)，就能享受到在履行社會(huì)責(zé)任之后對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力和企業(yè)價(jià)值帶來增值潛力和可持續(xù)收益?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)方面，還體現(xiàn)在倫理道德和社會(huì)責(zé)任方面。

（一）賦予企業(yè)社會(huì)責(zé)任的必然性

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)收益最大化的方式主要是通過兩個(gè)方面：一是最大限度地降低內(nèi)部管理經(jīng)營(yíng)成本；二是減少社會(huì)性的支出。但是，這些方式與企業(yè)應(yīng)該要增加環(huán)境保護(hù)和治理等社會(huì)責(zé)任相背離。雖然最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上履行其社會(huì)責(zé)任，但并未形成長(zhǎng)效機(jī)制，而這就需要取得經(jīng)營(yíng)的合法性和相關(guān)法規(guī)條例的規(guī)定。這個(gè)過程漫長(zhǎng)且昂貴，只有降低交易成本才能為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益的提高。這又可以通過交易雙方對(duì)社會(huì)倫理道德準(zhǔn)則的遵守，大大地降低雙方交易成本、風(fēng)險(xiǎn)成本等，從而獲得更高的收益。企業(yè)社會(huì)責(zé)任是指企業(yè)在考慮自身的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況、對(duì)股東承擔(dān)法律責(zé)任的同時(shí)，考慮到對(duì)其他利益相關(guān)者造成的影響并使商業(yè)運(yùn)作活動(dòng)符合可持續(xù)發(fā)展要求，是包括經(jīng)濟(jì)、政治、法律、文化和道德的綜合責(zé)任。企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)組織，其生存與發(fā)展與社會(huì)發(fā)展有密切關(guān)系，只有積極地承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，在考慮經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)考慮到對(duì)其他利益相關(guān)者的影響，才能為獲得更加寬廣的發(fā)展空間，獲得可持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。

（二）從戰(zhàn)略眼光看待社會(huì)責(zé)任

房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)金融危機(jī)和樓市不斷調(diào)控的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)下，更需要形成有利于社會(huì)和諧和公共利益的社會(huì)責(zé)任意識(shí)。企業(yè)社會(huì)責(zé)任戰(zhàn)略儼然已經(jīng)成為企業(yè)核心戰(zhàn)略的一部分。而形成并且提升房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識(shí)的動(dòng)力因素是建立在利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)基礎(chǔ)上的企業(yè)整體發(fā)展觀，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)用戰(zhàn)略的眼光看待社會(huì)責(zé)任。社會(huì)責(zé)任意識(shí)是當(dāng)今社會(huì)對(duì)企業(yè)的期望，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，提升企業(yè)的社會(huì)責(zé)任意識(shí)無疑是有利于企業(yè)自身發(fā)展的行為。房地產(chǎn)企業(yè)亦應(yīng)該建立一套新的企業(yè)發(fā)展觀、價(jià)值觀，爭(zhēng)取最大限度地維護(hù)股東利益之外的其他所有社會(huì)群體的相關(guān)利益，包括職工、顧客、債權(quán)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、環(huán)境以及整個(gè)社會(huì)其他公共利益等，還應(yīng)該把社會(huì)責(zé)任看成是企業(yè)社會(huì)責(zé)任的投入和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的客觀要求。企業(yè)應(yīng)該把社會(huì)責(zé)任納入到發(fā)展戰(zhàn)略，看作是企業(yè)謀求發(fā)展的方法和途徑。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該主動(dòng)把個(gè)人利益、企業(yè)利益、社會(huì)利益結(jié)合起來，在追求最大收益的過程中，創(chuàng)造更多的社會(huì)財(cái)富，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。

三、機(jī)制創(chuàng)新整合房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的資源

從倫理視角分析，房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)制創(chuàng)新關(guān)鍵在于文化機(jī)制創(chuàng)新。良好的文化機(jī)制包括企業(yè)文化觀念、企業(yè)價(jià)值觀、企業(yè)精神、道德倫理規(guī)范、社會(huì)文化環(huán)境等方面，能夠使企業(yè)形成強(qiáng)大的凝聚力，保持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。機(jī)制創(chuàng)新對(duì)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的獨(dú)特作用主要是整合企業(yè)內(nèi)外資源：首先，企業(yè)文化以人為本的思想能夠激勵(lì)企業(yè)職工積極進(jìn)取、為企業(yè)做貢獻(xiàn)，更能夠有效推動(dòng)人力資本的提升；其次，企業(yè)文化能夠通過其特殊途徑或方式從外部獲得的資源轉(zhuǎn)化成為企業(yè)的內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而逐漸增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

企業(yè)文化是內(nèi)部職工整體心理定勢(shì)的主導(dǎo)意識(shí)，是企業(yè)的價(jià)值觀念、經(jīng)營(yíng)宗旨、管理理念的集中體現(xiàn)。它屬于抽象意識(shí)的范疇，其價(jià)值往往是很難被評(píng)判的，但其地位確實(shí)已經(jīng)被社會(huì)普遍認(rèn)可和接受。企業(yè)文化的形成和發(fā)展將會(huì)影響到企業(yè)的文化力量，進(jìn)而影響內(nèi)部職工的行為方式和思維方式，將會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益產(chǎn)生重大影響。良好的企業(yè)文化能夠充分挖掘職工的潛力并調(diào)動(dòng)他們的積極性、自覺性和創(chuàng)造性，使相關(guān)利益者能夠更加主動(dòng)和自覺地為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。優(yōu)秀的企業(yè)文化，不僅僅是企業(yè)內(nèi)部職工所重視的問題，它所體現(xiàn)的社會(huì)責(zé)任、安全保障等方面能夠得到消費(fèi)者的信任，可以極大提高房地產(chǎn)企業(yè)的軟實(shí)力。

在企業(yè)內(nèi)部，規(guī)章制度只能基本上規(guī)范企業(yè)職工的行為，而要更充分的發(fā)揮職工的主動(dòng)性創(chuàng)造性、提高職工自主創(chuàng)新能力、提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，則需要優(yōu)秀企業(yè)文化的引導(dǎo)和企業(yè)機(jī)制的不斷創(chuàng)新和完善，從而建立和維護(hù)企業(yè)良好的內(nèi)外倫理道德秩序。優(yōu)秀的企業(yè)文化對(duì)企業(yè)職工有積極的引導(dǎo)作用，形成共同的價(jià)值觀念和倫理道德規(guī)范，而基于房地產(chǎn)企業(yè)文化的機(jī)制創(chuàng)新，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的其他各種非文化資源具有強(qiáng)大的整合功能，在無形之中增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部職工的歸屬感和凝聚力，提升企業(yè)的人力資本和企業(yè)商譽(yù)。

四、制度創(chuàng)新釋放房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的效率

企業(yè)制度體現(xiàn)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是把倫理道德追求和內(nèi)部建設(shè)理念化為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展中的重要規(guī)定或行動(dòng)準(zhǔn)則的承載體。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立起支持機(jī)制創(chuàng)新的體系制度，這樣才能使企業(yè)真正具有核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的高效率。企業(yè)制度不僅包括具有法律強(qiáng)制性的正規(guī)制度，如企業(yè)合同管理制度等，還包括依賴于社會(huì)公眾輿論和企業(yè)社會(huì)責(zé)任的非正規(guī)制度，如道德倫理制度等。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程來看，企業(yè)在確立治理結(jié)構(gòu)的安排時(shí)，能夠考慮在謀求公司利潤(rùn)最大化的同時(shí)兼顧其他利益相關(guān)者的利益，就能為企業(yè)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力、增加企業(yè)利益相關(guān)者的凝聚力和向心力，共同推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的高效率。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 核心競(jìng)爭(zhēng)力要素

企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是指一種基于戰(zhàn)略性資源的、由企業(yè)長(zhǎng)期積累而形成的知識(shí)和技能的動(dòng)態(tài)組織管理體系，通過適應(yīng)于環(huán)境變動(dòng)的不斷創(chuàng)新和有效整合活動(dòng)，進(jìn)而延伸至企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)領(lǐng)域，使企業(yè)不斷獲取持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的能力。這一能力體系是由相互聯(lián)系、相互作用的許多要素結(jié)合而成的具有特定功能的統(tǒng)一體。能力體系組成要素與關(guān)系的集合最終決定了這一能力的結(jié)構(gòu)與功能。外部環(huán)境影響因素與企業(yè)內(nèi)部要素特征的特殊性決定核心能力體系結(jié)構(gòu)差異性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其生產(chǎn)過程、產(chǎn)品和市場(chǎng)特征上，有其不同于其他行業(yè)的特殊之處。從產(chǎn)品特征看，表現(xiàn)為位置的固定性、耐用性、異質(zhì)性、高價(jià)值性、供給有限性、投資與消費(fèi)的雙重性、實(shí)體構(gòu)成的二元性等；從市場(chǎng)特征看，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性、供給與調(diào)節(jié)的滯后性、壟斷競(jìng)爭(zhēng)性、投機(jī)性、交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、受金融市場(chǎng)的強(qiáng)烈影響性、政府干預(yù)性等特點(diǎn)。由此，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其核心競(jìng)爭(zhēng)力的要素構(gòu)成除了具備其他行業(yè)企業(yè)所具有的共性之外，還具有不同于其他企業(yè)的特殊性要求。

基于核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特征

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有虛擬企業(yè)性質(zhì)

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈出發(fā)，我們習(xí)慣上將房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)細(xì)分為：設(shè)想的提出；可行性研究；細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)；合同與建筑施工；市場(chǎng)營(yíng)銷；市場(chǎng)化管理六個(gè)環(huán)節(jié)。在整個(gè)業(yè)務(wù)流程之中，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎將“提出設(shè)想”之外的全部環(huán)節(jié)都外包給專業(yè)化的公司進(jìn)行生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，將可行性研究外包給專業(yè)的咨詢公司完成，將細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)外包給專業(yè)的設(shè)計(jì)公司完成，將建筑施工外包給專業(yè)建筑公司完成，將銷售外包給專業(yè)銷售公司，最后將物業(yè)交由專業(yè)物業(yè)管理公司，而開發(fā)企業(yè)自身只是在各個(gè)環(huán)節(jié)之中起到協(xié)調(diào)與資源整合運(yùn)用的作用。在這一過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將各專業(yè)資源“虛擬”進(jìn)自身內(nèi)部，共同完成開發(fā)任務(wù)。從這一意義上看，房地產(chǎn)企業(yè)具有較為典型的虛擬經(jīng)營(yíng)性?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)是項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、資本運(yùn)作和不同專業(yè)知識(shí)的“對(duì)接”。在這一過程之中，資源整合能力尤為重要。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛擬經(jīng)營(yíng)特性，使其成為一個(gè)資源整合者，其固定成本的投入相對(duì)很少，使得生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大所帶來的成本分?jǐn)傂?yīng)變得十分有限。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身來說，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性所導(dǎo)致的市場(chǎng)容量有限，加之土地供給的有限性，房地產(chǎn)也一般不會(huì)有大規(guī)模連續(xù)性生產(chǎn)，這些因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)并不明顯。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益不明顯，并不表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)，其中尤為重要的一點(diǎn)就是具有較大規(guī)模的企業(yè)在管理上可能會(huì)形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，能夠有相對(duì)合理與完備的人才結(jié)構(gòu)體系。另外，規(guī)模較大的企業(yè)往往具有較強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力，大規(guī)模開發(fā)會(huì)給企業(yè)帶來生產(chǎn)成本、材料采購成本和廣告成本的節(jié)約。由此可見，實(shí)現(xiàn)一定的規(guī)?；?jīng)營(yíng)有助于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)與進(jìn)入壁壘

房地產(chǎn)由于其位置的區(qū)域性和不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著的區(qū)域性特征，這使得房地產(chǎn)產(chǎn)品被打上了深深的區(qū)域文化烙印。除去區(qū)位差別之外，房地產(chǎn)產(chǎn)品同時(shí)也具有質(zhì)量、品種、服務(wù)和品牌差異，這些均使得房地產(chǎn)產(chǎn)品具有不同于一般工業(yè)產(chǎn)品的特殊性，產(chǎn)品差異化特征非常顯著。這一特征造成房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性有限，是事實(shí)上的區(qū)域性壟斷競(jìng)爭(zhēng)。

房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)資本密集型行業(yè)，巨大的項(xiàng)目開發(fā)投入在理論上具有行業(yè)資本進(jìn)入壁壘。然而，就我國(guó)現(xiàn)階段的實(shí)際情況而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)中相對(duì)于建筑商的強(qiáng)勢(shì)地位，加之政府的扶持，使其具有較強(qiáng)的市場(chǎng)力量，造成我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資本規(guī)模壁壘并不顯著，但是可以預(yù)見，伴隨國(guó)家政策的進(jìn)一步完備和市場(chǎng)的進(jìn)一步完善，天平正逐漸轉(zhuǎn)向消費(fèi)者一方，資本規(guī)模壁壘將逐漸得到加強(qiáng)。事實(shí)上，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘主要體現(xiàn)為政府的土地出讓制度和區(qū)域內(nèi)開發(fā)商的阻止進(jìn)入。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與金融業(yè)的互益

對(duì)于任何企業(yè)來說，資金都很重要。但這一點(diǎn)對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤為重要。投資所需的巨額資金是帶動(dòng)、同時(shí)也是制約房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的極其重要的因素。這使得房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)離不開金融業(yè)的支持，對(duì)于房地產(chǎn)的流通與消費(fèi)，由于其支出數(shù)額大，同樣也需要金融業(yè)的幫助。除融資之外，運(yùn)用多種金融工具，通過信托、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的流通與消費(fèi)產(chǎn)生積極的影響。反之，金融業(yè)的發(fā)展也需要房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務(wù)。金融政策與金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響深遠(yuǎn)。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的知識(shí)密集性

通過價(jià)值鏈與供應(yīng)鏈的分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有虛擬企業(yè)的特征，其核心業(yè)務(wù)是根據(jù)城市規(guī)劃要求及開發(fā)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，進(jìn)行決策、計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào)。其涉及知識(shí)范圍廣泛，從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、相關(guān)政策、法律法規(guī)到土地利用、城市規(guī)劃、市場(chǎng)調(diào)查分析、地質(zhì)勘測(cè)、房屋建筑、資本運(yùn)營(yíng)、金融統(tǒng)計(jì)、信息處理、組織管理等。這與建筑企業(yè)等勞動(dòng)密集型企業(yè)比較而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相當(dāng)程度的知識(shí)密集型企業(yè)特點(diǎn)。

（六）房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息不對(duì)稱與企業(yè)品牌

尼而森、達(dá)比和長(zhǎng)尼把產(chǎn)品從質(zhì)量的角度劃分為三類：搜尋品（Search goods）、經(jīng)驗(yàn)品（Experience goods）和信任品(Credence goods)。搜尋品的質(zhì)量情況可以在購買之前通過搜尋獲得，經(jīng)驗(yàn)品的質(zhì)量情況只有在購買之后的消費(fèi)中獲得，而信任品的質(zhì)量即使在之后的消費(fèi)中也難以獲得。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量構(gòu)成因素較一般商品復(fù)雜，有些因素在消費(fèi)一段時(shí)間之后才可以了解，而有的因素即使在消費(fèi)很長(zhǎng)一段時(shí)間之后也難以把握（如建筑物的隱蔽工程），因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品介于經(jīng)驗(yàn)品與信任品之間。這種信息不對(duì)稱對(duì)于生產(chǎn)高質(zhì)量產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者來說均是不利的，甚至?xí)?dǎo)致消費(fèi)者的逆向選擇。而品牌作為一種信息傳遞的手段，在此便顯得尤為重要。品牌投入的沉沒成本會(huì)使得具有高質(zhì)量開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相對(duì)持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而對(duì)以信息不對(duì)稱謀取不正當(dāng)利益的開發(fā)商來說，最終結(jié)果將是在供求雙方的重復(fù)博弈中失去市場(chǎng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力要素

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將最終表現(xiàn)為出色的資源整合能力、市場(chǎng)把握能力、客戶價(jià)值創(chuàng)造能力、創(chuàng)新能力及其企業(yè)品牌價(jià)值。

（一） 戰(zhàn)略資源要素

作為三大資源的土地、資金、人才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展的前提，同時(shí)也是企業(yè)實(shí)力的體現(xiàn)。土地資產(chǎn)的稀缺性、增值性、可持續(xù)性使其成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的主要對(duì)象。資金規(guī)模的大小將決定開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模，并在一定程度上影響其獲取高質(zhì)量土地資源的能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。而戰(zhàn)略性人才要素則包括高素質(zhì)的企業(yè)家人才要素和知識(shí)型員工要素。高素質(zhì)的企業(yè)家隊(duì)伍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主導(dǎo)因素，而知識(shí)型人力資源要素則是企業(yè)財(cái)富之源。

（二）企業(yè)知識(shí)要素

米切爾·波蘭尼（Michael Polanyi，1966）首次將知識(shí)區(qū)分為顯性知識(shí)和隱性知識(shí)，顯性知識(shí)是經(jīng)抽象后儲(chǔ)存于客觀世界之中的知識(shí)，在無知識(shí)主體（攜帶者）的參與之下，也能被理解和共享。而隱性知識(shí)則無法被明確表達(dá)出來，體現(xiàn)為企業(yè)員工的技術(shù)專長(zhǎng)、創(chuàng)造性解決問題的能力、管理層的領(lǐng)導(dǎo)能力和洞察能力、管理技巧、團(tuán)隊(duì)精神等等，在無知識(shí)主體參與之下難以被理解和共享，這種知識(shí)難以模仿，難以復(fù)制，甚至難以用語言來表述。對(duì)于企業(yè)而言，企業(yè)知識(shí)依存于企業(yè)的人力資本、結(jié)構(gòu)性資本和關(guān)系資本之中，具有路徑依賴性、互補(bǔ)性和隱含性。由此，企業(yè)知識(shí)的累積是一個(gè)長(zhǎng)期的集體性學(xué)習(xí)過程。同時(shí)，企業(yè)現(xiàn)在和未來的選擇往往取決于企業(yè)現(xiàn)有的知識(shí)存量，這使得企業(yè)所積累的互補(bǔ)性知識(shí)不僅具有專用性，而且具有整體性和模糊性，難以被模仿，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的知識(shí)密集性而言，其技術(shù)知識(shí)能否被很好的得以發(fā)揮，在很大程度上取決于開發(fā)企業(yè)所具有的制度性知識(shí)和管理性知識(shí)與其特定的技術(shù)性知識(shí)的匹配程度。簡(jiǎn)而言之，即制度與技術(shù)的匹配程度。

（三）組織學(xué)習(xí)要素

德魯克認(rèn)為，“創(chuàng)新是一種賦予資源以新的創(chuàng)造財(cái)富能力的行為”。波特指出，“公司通過認(rèn)知或發(fā)現(xiàn)行業(yè)中更好的競(jìng)爭(zhēng)新方法，并將其付諸實(shí)踐來形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而最終演變?yōu)閯?chuàng)新”?？梢?，創(chuàng)新能力是核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)之一，而實(shí)現(xiàn)組織創(chuàng)新能力（技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、管理創(chuàng)新）的有效途徑，則是通過組織學(xué)習(xí)。組織學(xué)習(xí)是指組織通過不斷創(chuàng)造、積累和利用知識(shí)資源，努力改變或重新設(shè)計(jì)自身以適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，從而保持可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的過程（陳國(guó)權(quán)，2002）。組織學(xué)習(xí)理論主要涉及兩方面內(nèi)容，一是如何分享、使用和儲(chǔ)存現(xiàn)有知識(shí)；二是如何創(chuàng)造新知識(shí)，即廣義的知識(shí)創(chuàng)新。在此基礎(chǔ)之上，該組織提供了五種組織學(xué)習(xí)類型：邊干邊學(xué)、科學(xué)學(xué)習(xí)、搜索學(xué)習(xí)、邊使用邊學(xué)習(xí)和知識(shí)外溢學(xué)習(xí)。

（四）企業(yè)文化要素

部分專家將企業(yè)文化視作企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的三駕馬車（戰(zhàn)略，人才，文化）之一。作為一種共同的價(jià)值觀和行為準(zhǔn)則，文化一方面減少了交易費(fèi)用，提高了企業(yè)的專業(yè)化市場(chǎng)效率，又改善了組織成員的個(gè)體偏好函數(shù)，使員工傾向于企業(yè)的共同目標(biāo)，在“共同愿景”之下，組織學(xué)習(xí)將從“適應(yīng)型學(xué)習(xí)”向“創(chuàng)造型學(xué)習(xí)”轉(zhuǎn)化，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，企業(yè)文化仍然是推動(dòng)學(xué)習(xí)和創(chuàng)新的重要力量。

（五）整合集成要素

房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略資源的整合能力可細(xì)分為組合、協(xié)調(diào)、判斷與決策能力。而企業(yè)則應(yīng)通過有形資源和無形資源兩方面的持續(xù)積累來獲得能力的增強(qiáng)。高素質(zhì)的企業(yè)家隊(duì)伍的創(chuàng)造性思維是形成整合集成效益的關(guān)鍵因素之一，通過創(chuàng)造性融合，實(shí)現(xiàn)最適宜要素的配置組合，從而形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)成一種更為合理的結(jié)構(gòu)形式，實(shí)現(xiàn)能力的放大效應(yīng)，從而形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。值得關(guān)注的一點(diǎn)，全球化和信息化使得企業(yè)越來越依靠與其內(nèi)部資源相互補(bǔ)充的外部關(guān)系網(wǎng)絡(luò)生存和成長(zhǎng)，形成所謂的“網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)”，企業(yè)需要通過合作來贏得競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛擬經(jīng)營(yíng)要求其在傳統(tǒng)整合方式下，更有效的使用信息技術(shù)手段來加強(qiáng)其資源整合能力，快速融入網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)之中。

參考文獻(xiàn)

1.李政.企業(yè)成長(zhǎng)的機(jī)理分析[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2005

篇4

Abstract： This paper analyzes the structural contradictions of the supply side of the real estate industry under the background of the structural reform of the supply side. Combined with the internal relations between the core competitiveness of the real estate development enterprises and the structural reform of the supply side， the real estate development enterprises must build the core competitiveness to gain the competitive advantage and keep continuous competitiveness. Finally， the author puts forward some suggestions for real estate enterprises to construct the core competitiveness in the background of the structural reform of the supply side.

關(guān)鍵詞：供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；核心競(jìng)爭(zhēng)力

Key words： supply side structural reform；real estate development enterprise；core competitiveness

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）16-0070-03

1 房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性矛盾分析

供給的結(jié)構(gòu)性調(diào)整是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵，也就是通過供給結(jié)構(gòu)創(chuàng)新來引導(dǎo)需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整、升級(jí)。當(dāng)前我經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，面臨一系列新的矛盾和問題，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，其發(fā)展也不可避免的面臨著一系列的結(jié)構(gòu)性失衡的問題。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)主要的供給主體，必須通過構(gòu)建自身核心競(jìng)爭(zhēng)力來保證自身在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性矛盾中保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，具備持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力，以此來獲取利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展。

1.1 供需錯(cuò)配

供給過剩。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年以來我國(guó)商品房待售面積在逐年增加，如表1所示。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)繪制2011年至2016年商品房待售面積的雷達(dá)圖（如圖1），可以發(fā)現(xiàn)在6年的時(shí)間里商品房的供需偏離現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，距離供給平衡中心點(diǎn)也越來越遠(yuǎn)。這種高庫存的現(xiàn)象無疑給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存發(fā)展帶來很大的壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須尋求方法。

有效供給不足。在我國(guó)快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，嚴(yán)重的房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象使得房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)脫離其基本的居住屬性，投資者、投機(jī)人將房地產(chǎn)產(chǎn)品作為股票進(jìn)行炒作，以實(shí)現(xiàn)其增值拋售、賺取溢價(jià)的目的。如此一來，地方政府運(yùn)作土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目開發(fā)、消費(fèi)者炒房等等行為共同導(dǎo)致投資投機(jī)下房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)被忽視，只會(huì)關(guān)注產(chǎn)品是否增值。在這種情況下，許多城市特別是三四線城市“鬼城”現(xiàn)象頻出，醫(yī)療、教育、交通、娛樂休閑等配套設(shè)施落后，產(chǎn)品品質(zhì)差。另外，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍舊停留在提供容身之所的低端供給思維，忽視了隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們消費(fèi)升級(jí)并不斷追求高品位的生活方式。成品住房、綠色建筑、裝配式建筑等符合建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的建筑的有效供給不足使得產(chǎn)品品質(zhì)不高，難以滿足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。

1.2 城市分化嚴(yán)重

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化的情況下，一二線城市土地市場(chǎng)火熱，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，其土地出讓金為21639億元，土地溢價(jià)率分別為45%與51%，其中蘇州、南京、合肥、上海等城市高價(jià)地現(xiàn)象尤為頻出。反觀三四城市，土地出讓金僅為7408億元，土地溢價(jià)率也只有26%。一二線城市良好的就業(yè)環(huán)境、完善的配套設(shè)施與豐富的公共服務(wù)資源使其具備較強(qiáng)的人口吸附能力，外來的三四線城市及農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)就業(yè)者被限購政策所阻礙，無法進(jìn)行購房，加上當(dāng)?shù)鼐用翊笏脸捶繌亩Ц叻績(jī)r(jià)，使得房?jī)r(jià)收入比提高，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)便邊緣化了一二線城市中的中低收入者與外來人口，合理的剛性需求與改善性需求被限制。一線城市2016年房?jī)r(jià)累計(jì)上漲高達(dá)23.50%。二線代表城市房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅達(dá)13.93%，蘇州、南京等強(qiáng)二線城市在相對(duì)寬松的市場(chǎng)環(huán)境下，需求量大量釋放，而庫存明顯不足，加之地王頻出，房?jī)r(jià)明顯上漲。而三四線城市受限于高庫存，房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)。從成交規(guī)模看，一二線城市月均成交面積分別約為85萬平方米和96萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三線城市的45萬平方米。

1.3 房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展模式受阻

過去房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期粗放的增長(zhǎng)模式已觸及“天花板”，根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2016》顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)自1992年以來在2013年達(dá)到最高，為9562.67億元，但是2014年、2015年?duì)I業(yè)利潤(rùn)僅為6143.13億元、6165.54億元，降低的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)使得過去直接跑馬圈地式的發(fā)展的空間受限，給企業(yè)帶來了生存與發(fā)展的壓力，對(duì)企業(yè)提出了新的要求，必須尋找的新的發(fā)展方式與利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。另外，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額中，恒大、萬科、碧桂園寡頭壟斷特征加劇，3家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)份額已接近10%，加速提升的行業(yè)集中度使得企業(yè)充滿危機(jī)，尤其是中小企業(yè)。但是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在服務(wù)運(yùn)營(yíng)、開發(fā)模式、營(yíng)銷等方面都有很大的相似性，不具備自己的特色，如何打破行業(yè)集中度，在愈加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中鞏固行業(yè)地位、謀求生存發(fā)展成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要思考的問題。

3.1 協(xié)同轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高全要素生產(chǎn)率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極尋求從開發(fā)商向綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的轉(zhuǎn)變，為市場(chǎng)提供建設(shè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)與金融服務(wù)等，提升供給體系質(zhì)量和效率，提高全要素生產(chǎn)率。

輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)輸出專業(yè)建設(shè)服務(wù)能力，可以圍繞圍繞建設(shè)服務(wù)環(huán)節(jié)，進(jìn)行開發(fā)、銷售和運(yùn)營(yíng)等建設(shè)服務(wù)的輸出，打造開發(fā)建設(shè)、專業(yè)領(lǐng)域輸出優(yōu)勢(shì)；可以圍繞運(yùn)營(yíng)服務(wù)環(huán)節(jié)，不參與建設(shè)，而是依靠自身的資源整合優(yōu)勢(shì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)輸出；還可以通過合作方的引入，擴(kuò)大資金來源渠道，減少投入、增加產(chǎn)出，提高資產(chǎn)運(yùn)作效率。

全面轉(zhuǎn)型升級(jí)社區(qū)服務(wù)。在我國(guó)的存量房市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須圍繞自身產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，打造標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、特色化的社區(qū)服務(wù)，有效滿足業(yè)主需求。利用貼近業(yè)主生活、需求潛力大、強(qiáng)帶動(dòng)作用的特點(diǎn)，深入挖缺社區(qū)服務(wù)衍生的產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，借助基于互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建的社區(qū)O2O平臺(tái)發(fā)展增值服務(wù)，擴(kuò)大企業(yè)發(fā)展空間。此外，還要加強(qiáng)智能設(shè)備的應(yīng)用，以即時(shí)、高效、精準(zhǔn)的服務(wù)打造智慧社區(qū)生活方式。

房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展?；ヂ?lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)證券化等新型的多層次金融工具快速發(fā)展，充分激活了房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依托其長(zhǎng)期積累的客戶資源和資金實(shí)力，構(gòu)建包含多業(yè)態(tài)的金融集團(tuán)，保證滿足企業(yè)與潛在客戶的綜合金融需求。還可以構(gòu)建基于客戶思維的金融服務(wù)，圍繞整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的客戶需求完善金融服務(wù)，實(shí)現(xiàn)提高開發(fā)效率、加速去庫存的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極發(fā)展為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理者，以資產(chǎn)證券化的方式將流動(dòng)性低、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、資金的協(xié)同發(fā)展，并以此提升資本流通效率。

3.2 提高產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)運(yùn)營(yíng)重服務(wù)

通過提高產(chǎn)品品質(zhì)增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力必須從多方面入手：創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)不同城市、不同地域的地理、文化、風(fēng)俗等地方特色和消費(fèi)需求，在整個(gè)建筑設(shè)計(jì)中融合人文、綠色、科技等宜居要素來使得整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要滿足消費(fèi)者的改善型需求，適應(yīng)其對(duì)住宅升級(jí)換代的需要，要依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)，整合產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)房地產(chǎn)與設(shè)計(jì)創(chuàng)意、醫(yī)療養(yǎng)老、休閑娛樂、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等融合，滿足群眾對(duì)不同業(yè)態(tài)的需求[6]。加強(qiáng)科技創(chuàng)新。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化，擴(kuò)大全裝修住宅供應(yīng)比例，真正為老百姓建造長(zhǎng)壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅要運(yùn)用新技術(shù)、新理念注重產(chǎn)品品質(zhì)的提升，更要重視產(chǎn)品投入使用后的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。當(dāng)前供給側(cè)改革背景下，完善的運(yùn)營(yíng)、周到的服務(wù)對(duì)于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賣的不僅僅是房子，而是向消費(fèi)者傳達(dá)先進(jìn)的生活理念、銷售高品質(zhì)的生活方式。所以這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須組建自己的運(yùn)營(yíng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以專業(yè)的人員、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)來為消費(fèi)者提供人性化、全方位、全天候、實(shí)時(shí)化的社區(qū)服務(wù)。另外還要落實(shí)各項(xiàng)配套，商業(yè)、公共服務(wù)配套設(shè)施要與住宅開發(fā)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。

3.3 實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，提高發(fā)展質(zhì)量

為了滿足消費(fèi)者差異化、多層次、高品質(zhì)與個(gè)性化的住房新需求，也為了企業(yè)自身在供給側(cè)改革背景下實(shí)現(xiàn)發(fā)展，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)企業(yè)發(fā)展，提高企業(yè)發(fā)展質(zhì)量。

人才創(chuàng)新。教育、文化、金融、健康的引入，工業(yè)化、信息化、智能化的融合，房地產(chǎn)行業(yè)朝著多元化、創(chuàng)新化的方向發(fā)展，對(duì)人才提出了更高層次的要求，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，管理與技術(shù)人才必須都要具備。現(xiàn)階段，適應(yīng)房地產(chǎn)新形勢(shì)的高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理人才、專業(yè)技術(shù)人才、專家型人才與復(fù)合型人才T乏，對(duì)于金融、法律、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等這方面的人才市場(chǎng)急需，但也嚴(yán)重缺乏。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立學(xué)習(xí)型組織，彌補(bǔ)個(gè)人學(xué)習(xí)方式的不足。讓每一名成員在工作中學(xué)習(xí)、在學(xué)習(xí)中工作；在實(shí)戰(zhàn)中快速成長(zhǎng)，在成長(zhǎng)中實(shí)踐，相互促進(jìn)，共同成長(zhǎng)，充分挖掘每個(gè)企業(yè)成員能力，為高級(jí)人才的培養(yǎng)提供后備。在更高層次的人才培養(yǎng)方面，企業(yè)必須通過職業(yè)經(jīng)理人計(jì)劃、合伙人制度等創(chuàng)新手段，推廣多年積累的經(jīng)驗(yàn)與產(chǎn)品模式，讓專業(yè)的人從事專業(yè)的工作，培養(yǎng)高層次戰(zhàn)略管理人才。

技術(shù)創(chuàng)新。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極推動(dòng)裝配式建筑等新興建造方式的發(fā)展，在建造過程中將新技術(shù)、新材料與新工藝運(yùn)用其中，增強(qiáng)產(chǎn)品的科技性、創(chuàng)新性，通過技術(shù)改變消費(fèi)者生活方式的同時(shí)形成強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另外，為適應(yīng)消費(fèi)者可變動(dòng)空間的需求，發(fā)展填充體與支撐體相分離的SI住宅體系；推進(jìn)集成化設(shè)計(jì)與一體化裝修技術(shù)，建造高性能、長(zhǎng)壽命、綠色低碳、智能環(huán)保的高品質(zhì)住宅。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

進(jìn)入二十一世紀(jì)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施、道路、交通、市政配套和市民居住條件的改善，發(fā)揮了重要的作用，使城市面貌日新月異，呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象。然而，房地產(chǎn)業(yè)是否有必要如同其它行業(yè)去實(shí)施品牌戰(zhàn)略？筆者認(rèn)為：房地產(chǎn)實(shí)施品牌戰(zhàn)略十分必要，通過品牌戰(zhàn)略，可以有效地促進(jìn)開發(fā)商的規(guī)劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量和管理質(zhì)量的提高，品牌效應(yīng)可以提高企業(yè)的知名度、增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為企業(yè)帶來良好的環(huán)境效益和社會(huì)效益，從而達(dá)到三個(gè)效益的統(tǒng)一。

一、房地產(chǎn)品牌的戰(zhàn)略意義

品牌是房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略資源，直接貢獻(xiàn)于企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)和后續(xù)利潤(rùn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于長(zhǎng)期耐用品，其產(chǎn)品品質(zhì)需要在很長(zhǎng)的消費(fèi)過程中才可體現(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品又是高價(jià)值品，成熟的消費(fèi)者購買之前通常會(huì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮而慎重決策。產(chǎn)品品質(zhì)直接貢獻(xiàn)或損毀開發(fā)企業(yè)品牌。對(duì)消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)企業(yè)品牌就是房地產(chǎn)產(chǎn)品看得見的外在品質(zhì)表現(xiàn)。既代表過去的產(chǎn)品品質(zhì)，也一定程度上預(yù)示了未來產(chǎn)品品質(zhì)的穩(wěn)定性。因而市場(chǎng)越成熟，品牌消費(fèi)特征愈明顯。

二、房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略實(shí)施對(duì)策

首先，創(chuàng)立房地產(chǎn)的品牌必須有清晰明確的品牌定位。目標(biāo)越明確，命中率就越高。只有以市場(chǎng)中部分特定顧客為服務(wù)對(duì)象，才能充分發(fā)揮企業(yè)的長(zhǎng)處、優(yōu)勢(shì)。對(duì)潛在的客戶進(jìn)行細(xì)分，按照客戶的承受力和居住偏好進(jìn)行定位和設(shè)計(jì)。定位不準(zhǔn)，必然導(dǎo)致時(shí)間、人才、資源的浪費(fèi)，有可能事倍功半，甚至無功而返。

第二，注重品牌形象的設(shè)計(jì)與對(duì)外宣傳，塑造良好的企業(yè)形象，從品牌的名稱、企業(yè)標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)圖形、色彩、企業(yè)造型到一整套的CI企業(yè)視覺識(shí)別系統(tǒng)，都必須精心策劃設(shè)計(jì)。有了視覺系統(tǒng)，才能及時(shí)地、鮮明地向社會(huì)傳達(dá)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的信息，使公眾在視覺上產(chǎn)生強(qiáng)烈的刺激，樹立起企業(yè)的形象。然后，再按照對(duì)市場(chǎng)的細(xì)致分析，安排市場(chǎng)的推廣方案和銷售方案。

第三，質(zhì)量是一個(gè)品牌的生命，質(zhì)量對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說尤其重要。安居才能樂業(yè)。就房地產(chǎn)而言，質(zhì)量不僅僅是指工程質(zhì)量，還包括居住環(huán)境、生態(tài)、環(huán)保各個(gè)方面，要從宏觀的小區(qū)規(guī)劃、總體布局、園林景觀，到細(xì)部的房屋結(jié)構(gòu)布局、立面設(shè)計(jì)、功能布置等各個(gè)方面，體現(xiàn)以人為本、可持續(xù)發(fā)展的要求；追求科技進(jìn)步，充分運(yùn)用新技術(shù)、新材料，力求充分符合現(xiàn)代人的居住理念，以科技創(chuàng)造美好生活；配套設(shè)施齊全，生活服務(wù)、文化體育設(shè)施基本具備，交通方便；嚴(yán)格把好工程質(zhì)量關(guān)，建立層層負(fù)責(zé)的質(zhì)量責(zé)任制，規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位協(xié)同工作，確保優(yōu)良的房屋質(zhì)量。

第四，提供良好的售后服務(wù)，建立完善的物業(yè)管理。品牌的內(nèi)涵是服務(wù)，良好的物業(yè)管理是一個(gè)優(yōu)秀品牌形象的保證，必須把物業(yè)管理放在戰(zhàn)略的高度，建立并執(zhí)行一套科學(xué)統(tǒng)一的品牌標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，堅(jiān)持不斷地加強(qiáng)職工培訓(xùn)與教育，提高管理人員的職業(yè)素質(zhì)，為住戶提供優(yōu)質(zhì)的特色服務(wù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)與核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升

品牌的定位在品牌構(gòu)筑之始，起著指明方向的作用。質(zhì)量是品牌的生命，品牌形象從某種意義上講，是高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的象征。好的品牌有利于企業(yè)與消費(fèi)者之間信賴關(guān)系的形成，沒有消費(fèi)者的信任就談不上品牌及其資源，而這源于企業(yè)通過品牌向消費(fèi)者表達(dá)其責(zé)任感，承諾其品牌向消費(fèi)者所提供的服務(wù)是完全合乎消費(fèi)者要求的。

品牌創(chuàng)新是房地產(chǎn)開發(fā)商的生存之本，產(chǎn)品創(chuàng)新是房地產(chǎn)產(chǎn)品的物質(zhì)層面、功能層面、結(jié)構(gòu)層面、技術(shù)層面的創(chuàng)新。如建筑結(jié)構(gòu)、技術(shù)、材料、設(shè)計(jì)等的創(chuàng)新。房地產(chǎn)品牌創(chuàng)新是基于消費(fèi)者情感價(jià)值的創(chuàng)新。品牌創(chuàng)新的目的是千方百計(jì)為消費(fèi)者創(chuàng)造賞心悅目、震撼人心的品牌形象，品牌創(chuàng)新要從消費(fèi)者的心靈去尋找創(chuàng)新的靈感，要研究消費(fèi)者的信念系統(tǒng)、價(jià)值系統(tǒng)和審美經(jīng)驗(yàn)。要從消費(fèi)者的感覺、意識(shí)與潛意識(shí)出發(fā)，回過頭來進(jìn)行品牌設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

篇6

[關(guān)鍵詞] 企業(yè)成長(zhǎng)；治理結(jié)構(gòu)；融資渠道；核心競(jìng)爭(zhēng)力

[中圖分類號(hào)] F287.8 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1006-5024(2007)04-0096-03

[作者簡(jiǎn)介] 周華蓉，黃岡師范學(xué)院商學(xué)院講師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)；(湖北 黃岡 438000)

賀勝兵，華中科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生，研究方向?yàn)橛?jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)。(湖北 武漢 430074)

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過開發(fā)符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)來獲取最大化利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)組織，是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，通過組織開展投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)控制、市場(chǎng)營(yíng)銷等活動(dòng)，向社會(huì)提供符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)商品，其運(yùn)行的狀況直接決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。在我國(guó)當(dāng)前宏觀調(diào)控措施頻頻出臺(tái)的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前途和命運(yùn)引起了人們的普遍關(guān)注。本文從理論上探討和總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)的障礙因素，并試圖提出相應(yīng)的對(duì)策，這對(duì)于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)踐具有十分重要的意義。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隊(duì)伍是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而不斷壯大起來的。1986年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有0.19萬家，到2003年已增加到3.71萬家。其發(fā)展過程可以劃分為三個(gè)階段：(1)第一階段為1986-1991年。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)初步發(fā)育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)緩慢。(2)第二階段為1992-1996年。1992年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量開始出現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，僅當(dāng)年就增加0.84萬家，房地產(chǎn)開發(fā)商隊(duì)伍首次突破1萬家。1993、1994、1995年開發(fā)商隊(duì)伍仍在膨脹，但是增幅逐漸減緩。到1996年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)銳減，當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為2.13萬家，比1995年減少1.22萬家。(3)第三個(gè)段為1997年-至今。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)局面。

2.國(guó)有、集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年減少，民營(yíng)、股份制企業(yè)不斷增加。1998年我國(guó)房地產(chǎn)國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)和民營(yíng)及股份制企業(yè)分別為0.80萬家、0.45萬家、0.75萬家； 2003年國(guó)有和集體企業(yè)分別為0.46萬家、0.22萬家，與1998年相比，分別減少了42.7%、51.4%，而民營(yíng)及股份制企業(yè)則為2.63萬家，增長(zhǎng)了252.9%。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)所占比重由1998年的39.9%下降到2003年13.8%，集體企業(yè)由22.7%下降到6.7%，民營(yíng)及股份制企業(yè)則由37.4%上升到79.6%。截至2006年底，房地產(chǎn)中央級(jí)企業(yè)數(shù)目前已縮至12家。

3.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量多、規(guī)模小，沒有形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。2002年全國(guó)具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例只有1.2%，一、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)總數(shù)不足10%，大多數(shù)為三、四級(jí)或剛剛成立的暫定級(jí)企業(yè)。2005年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到5.63萬家，資產(chǎn)總計(jì)7.22萬億元，平均資產(chǎn)總額僅為1.28億元，全國(guó)平均每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)年均竣工面積只有0.95萬平方米，房地產(chǎn)企業(yè)的整體規(guī)模較小。而作為房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)的上市公司中的十強(qiáng)，其平均總資產(chǎn)也只有60億，與國(guó)外幾十億、上百億美元的大型房地產(chǎn)公司比較相差甚遠(yuǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)的影響因素

在企業(yè)成長(zhǎng)的有關(guān)理論中，Edith T. Penrose基于資源的企業(yè)成長(zhǎng)理論，強(qiáng)調(diào)中小企業(yè)成長(zhǎng)的速度是由內(nèi)部管理能力決定的；Gibrat發(fā)現(xiàn)新興的小規(guī)模企業(yè)成長(zhǎng)速度更快；David C. McCleand 主要分析企業(yè)家特點(diǎn)、企業(yè)戰(zhàn)略與中小企業(yè)成長(zhǎng)的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)企業(yè)家型的中小企業(yè)表現(xiàn)出更強(qiáng)烈的成長(zhǎng)欲望和成長(zhǎng)業(yè)績(jī)；以William R. Sandberg為代表的一批學(xué)者研究企業(yè)家、企業(yè)戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等因素與中小企業(yè)成長(zhǎng)績(jī)效之間的關(guān)系，結(jié)論是企業(yè)戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)直接影響中小企業(yè)的成長(zhǎng)。事實(shí)上，企業(yè)在成長(zhǎng)的過程中也伴隨著各種挑戰(zhàn)和危機(jī)，各種因素成為企業(yè)發(fā)展壯大的障礙。上述企業(yè)成長(zhǎng)的理論同樣適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一般企業(yè)成長(zhǎng)的共性，同時(shí)又具有鮮明的個(gè)性。

1.制約企業(yè)成長(zhǎng)的一般因素

(1)治理結(jié)構(gòu)的限制。要促使中小企業(yè)快速成長(zhǎng)，需要相應(yīng)的組織機(jī)制。根據(jù)張玉利教授和任學(xué)鋒博士在對(duì)天津市萬戶小企業(yè)進(jìn)行調(diào)研之后得出的結(jié)論：比較而言，有限責(zé)任公司、股份有限公司、私營(yíng)企業(yè)、獨(dú)資企業(yè)等性質(zhì)的中小企業(yè)成長(zhǎng)速度更快，全民所有制中小企業(yè)成長(zhǎng)性最差。處于不同行業(yè)的中小企業(yè)存在著成長(zhǎng)性的差異，但不明顯。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由于發(fā)展的時(shí)間比較短，中小型企業(yè)占到了絕大多數(shù)，企業(yè)在由小到大的發(fā)展過程中，治理結(jié)構(gòu)的選擇顯得十分重要。在房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)辦初期，由于企業(yè)規(guī)模較小，功能明確，業(yè)務(wù)單一，采用集權(quán)型的組織結(jié)構(gòu)和家族式管理有其必要性，優(yōu)點(diǎn)是權(quán)責(zé)清楚，指揮統(tǒng)一，運(yùn)作效率高。但隨著企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，企業(yè)業(yè)務(wù)日趨復(fù)雜，機(jī)構(gòu)逐漸趨于膨脹，管理成本增加，管理效率下降，又會(huì)成為更大競(jìng)爭(zhēng)力形成的阻礙。尤其是那些已經(jīng)完成了原始積累，開始新一輪高速增長(zhǎng)的企業(yè)，這個(gè)問題顯得更為突出。

(2)缺乏高素質(zhì)的人力資源。企業(yè)的日常運(yùn)作與預(yù)期目標(biāo)最終是靠人的努力來實(shí)現(xiàn)的，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是人的競(jìng)爭(zhēng)。中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者(許多也是創(chuàng)業(yè)者)自身的素質(zhì)在很大程度上決定著企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力狀況，與此同時(shí)，員工隊(duì)伍的素質(zhì)與能力在很大程度上也制約著企業(yè)的業(yè)績(jī)與發(fā)展前景。隨著企業(yè)的發(fā)展壯大，尤其是當(dāng)企業(yè)從單一產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式向跨地域、跨行業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，實(shí)行多元化發(fā)展時(shí)，就更離不開管理人才 (包括技術(shù)工人)、科技人才和市場(chǎng)開拓人才。一支訓(xùn)練有素、團(tuán)結(jié)進(jìn)取的人才隊(duì)伍不僅能使成長(zhǎng)中的企業(yè)輕松度過發(fā)展過程中的難關(guān)，也是企業(yè)更進(jìn)一步發(fā)展和壯大的保證。

(3)企業(yè)文化難以建立。優(yōu)秀的企業(yè)文化是成功企業(yè)的共同特征。企業(yè)文化能在企業(yè)內(nèi)部凝聚共識(shí)、減少內(nèi)耗，形成共同的價(jià)值觀念，鍛造一支團(tuán)結(jié)、協(xié)調(diào)的員工隊(duì)伍。而這對(duì)于生存環(huán)境瞬息萬變、企業(yè)行為短期化發(fā)展中的中小企業(yè)來說更是難能可貴。房地產(chǎn)企業(yè)特有的地域性、流動(dòng)性，使得企業(yè)必須面對(duì)不斷變化的新環(huán)境、新任務(wù)，如何修煉出獨(dú)特的企業(yè)文化是十分具有挑戰(zhàn)性的一項(xiàng)任務(wù)。

2.影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)的特殊因素

(1)融資能力的限制。企業(yè)的發(fā)展和壯大，離不開充足的資金支持，這一點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)需要大量資金的先期投入，且回收期長(zhǎng)，如果沒有金融支持，房地產(chǎn)很容易發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至財(cái)務(wù)危機(jī)。從國(guó)內(nèi)外來看，銀行貸款普遍是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要資金來源，大約占企業(yè)開發(fā)投入總額的1/4-1/3。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例。

(2)政策環(huán)境影響大。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的不完善，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展明顯受到政策的影響。為解決近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中暴露出來的問題，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一系列旨在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展的政策。2003年以來，國(guó)家先后出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、建設(shè)部等7部委聯(lián)合的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》等一系列重要政策措施。上述措施直接調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)息息相關(guān)的銀行信貸、土地供給、市場(chǎng)秩序等，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響十分顯著。

四、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康成長(zhǎng)的對(duì)策分析

1.不失時(shí)機(jī)地推動(dòng)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的升級(jí)和演變。對(duì)于創(chuàng)立時(shí)間不長(zhǎng)的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，伴隨著企業(yè)業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的相應(yīng)變化是十分重要的課題。一般來說，這類企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)普遍存在著規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、職業(yè)化程度低的問題，經(jīng)營(yíng)決策高度集權(quán)，企業(yè)內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜。這些問題如果得不到妥善解決，終究會(huì)成為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的掣肘。

企業(yè)組織結(jié)構(gòu)整體形態(tài)主要有以下幾種：直線型結(jié)構(gòu)、職能型結(jié)構(gòu)、直線職能型結(jié)構(gòu)、事業(yè)部結(jié)構(gòu)、矩陣結(jié)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)型結(jié)構(gòu)及集團(tuán)控股型結(jié)構(gòu)。目前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)較多沿用職能型組織結(jié)構(gòu)，但也有部分公司正在實(shí)現(xiàn)由職能型向事業(yè)部結(jié)構(gòu)或矩陣結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中較多采用的是U型組織結(jié)構(gòu)和M型組織結(jié)構(gòu)(曹振良，2003)，實(shí)際上就是職能型結(jié)構(gòu)和事業(yè)部結(jié)構(gòu)。

職能型結(jié)構(gòu)能夠充分發(fā)揮專業(yè)化分工的優(yōu)勢(shì)，將具有相近專業(yè)技能的人組合在同一個(gè)工作部門中，有利于相互之間的交流溝通。同時(shí)，各職能部門圍繞著組織的總體目標(biāo)開展工作，有利于高層主管的集中決策、統(tǒng)一指揮。但是，這種組織結(jié)構(gòu)下各職能部門之間缺乏協(xié)調(diào)，特別是當(dāng)職能部門也能對(duì)下級(jí)單位指令時(shí)，會(huì)破壞命令的統(tǒng)一性。事業(yè)部制的優(yōu)點(diǎn)在于建立了一種績(jī)效導(dǎo)向型的體制，總公司關(guān)注和考核各事業(yè)部的經(jīng)營(yíng)效果而非營(yíng)運(yùn)過程，既鼓勵(lì)了各事業(yè)部經(jīng)理積極進(jìn)取的精神，又使總公司的高層主管擺脫了日常管理事務(wù)，能夠集中精力于組織的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和戰(zhàn)略規(guī)劃的決策，從而實(shí)現(xiàn)了集中決策、分散經(jīng)營(yíng)，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)更加靈活。其缺點(diǎn)在于增加了管理費(fèi)用，如果事業(yè)部獨(dú)立性過強(qiáng)，會(huì)削弱組織的整體實(shí)力。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)環(huán)境依賴程度非常大，受政治、經(jīng)濟(jì)、人文、技術(shù)等諸多因素影響，這就要求組織結(jié)構(gòu)具備高度開放性、有效協(xié)作性和分權(quán)等特征。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的大量工作是根據(jù)不同的環(huán)境和信息，提供不同的解決方案，任務(wù)具有較強(qiáng)的變化性和多樣性，這就要求組織設(shè)計(jì)不能過于規(guī)范化和集權(quán)化，而要求中等控制幅度和大量的橫向溝通。在這種情況下，矩陣制和網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)能夠更好地適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境。

2.建設(shè)企業(yè)順暢的融資渠道。2003年以來，隨著土地市場(chǎng)交易的不斷規(guī)范化及“121號(hào)”文件抬高房地產(chǎn)企業(yè)資金門檻，以往房地產(chǎn)企業(yè)“大項(xiàng)目、小資金”運(yùn)作方式已不適應(yīng)現(xiàn)行規(guī)則，如何融資成了房地產(chǎn)企業(yè)最先需要解決的核心問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源于兩個(gè)方面：自有資金和外來的債務(wù)型或權(quán)益型資金。目前，房地產(chǎn)融資除銀行貸款外，可以采用的還有信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等。現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金只占到很小的一部分，絕大多數(shù)資金來源于外來的債務(wù)型或權(quán)益型融資。過分依賴于銀行資金，不僅增大了資金成本，也使企業(yè)面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)。為降低資金使用成本和分散風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要積極規(guī)劃建立多元化的融資渠道，信托、上市、基金等都可以成為企業(yè)的資金來源。企業(yè)通過多渠道組合融資，為企業(yè)發(fā)展提供充足穩(wěn)定的資金支持。

3.積極打造企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)代企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，不單純是規(guī)模與價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，最根本的在于企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是看誰能贏得持續(xù)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。這就要求企業(yè)以不斷提高核心競(jìng)爭(zhēng)力作為長(zhǎng)期制勝之本。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系可以概括為硬力系統(tǒng)和軟力系統(tǒng)(曹振良，2003)。硬力系統(tǒng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的生產(chǎn)要素、企業(yè)規(guī)模及區(qū)位狀況所構(gòu)成的綜合體，具體包括聚積力、資本力、勞動(dòng)力、科技力、區(qū)位力和產(chǎn)品力；軟力系統(tǒng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行環(huán)境的綜合體，具體包括制度力、管理力和文化力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從上述硬力和軟力兩個(gè)層面，積極打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。其中，通過積極塑造企業(yè)文化以構(gòu)建企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力具有突出的意義。企業(yè)內(nèi)部活的因素是人，企業(yè)文化對(duì)企業(yè)內(nèi)部資源的整合，最關(guān)鍵的是對(duì)人力資源的整合，對(duì)企業(yè)員工精神的塑造。同時(shí)，通過企業(yè)文化的創(chuàng)新，可以發(fā)現(xiàn)、選擇、利用外部資源。創(chuàng)建企業(yè)文化應(yīng)從建設(shè)開放合作的文化、學(xué)習(xí)型文化、適應(yīng)性和能動(dòng)性的文化等入手。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)文化建設(shè)為突破口，全面塑造和提升企業(yè)品牌形象。同時(shí)，實(shí)現(xiàn)管理理念的創(chuàng)新、企業(yè)制度的改善、科技的進(jìn)步和產(chǎn)品的升級(jí)，積極打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，這是實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展、不斷壯大、走向成功的根本途徑。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹振良.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論[M].北京：北京大學(xué)出版社，2003.

篇7

隨著中國(guó)加入WTO，房地產(chǎn)企業(yè)還要面臨外資的強(qiáng)有力挑戰(zhàn)。事實(shí)上，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、香港的新世界地產(chǎn)和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等房地產(chǎn)國(guó)際巨頭早已登陸中國(guó)，特別是香港地產(chǎn)商在內(nèi)地的發(fā)展勢(shì)頭之猛，早已為業(yè)界所共知，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)遭遇到前所未有的挑戰(zhàn)。

企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力（the core of competence of the corporation）是美國(guó)著名戰(zhàn)略學(xué)家帕拉哈德（C.K.Prahalad）和哈默(Gary Hamel)于1990年在《哈佛商業(yè)評(píng)論》上率先提出的，他們將企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力解釋為“一組先進(jìn)技術(shù)和諧組合”，即核心競(jìng)爭(zhēng)力是開發(fā)獨(dú)特技術(shù)、研制獨(dú)特產(chǎn)品、獨(dú)特營(yíng)銷手段和管理方式諸能力的特定組合，是以一定方式有機(jī)地結(jié)合在一起的能力群體。通俗地講是“具有不可模仿性”。

房地產(chǎn)企業(yè)是對(duì)土地、房屋及其附屬產(chǎn)品進(jìn)行綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的微觀經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其業(yè)務(wù)運(yùn)作的核心是對(duì)營(yíng)銷、房地產(chǎn)金融、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命在于它有別于建筑施工企業(yè)、設(shè)施設(shè)備供應(yīng)企業(yè)、金融企業(yè)的“集成性”。這種集成能力便是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。沒有較強(qiáng)的集成能力，房地產(chǎn)企業(yè)就沒有在開發(fā)市場(chǎng)上存在的意義，也必將為其它企業(yè)所取代。

提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的誤區(qū)

誤區(qū)之一：經(jīng)濟(jì)規(guī)模做大就是要把組織機(jī)構(gòu)做大，上下游產(chǎn)業(yè)的錢都得賺。

從組織管理的角度看，企業(yè)組織規(guī)模的大小取決于管理層素質(zhì)的高低、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、企業(yè)發(fā)展階段要求、員工素質(zhì)的高低和企業(yè)的空間分布。

目前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都力圖在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)中綜合發(fā)展，“上下游產(chǎn)業(yè)的錢都得賺”成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)信條。實(shí)踐中，許多企業(yè)以控股或參股方式成立自己的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、商貿(mào)公司、銷售公司，甚至成立自己的設(shè)計(jì)所。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)規(guī)模不足5000萬元人民幣，平均注冊(cè)資本金僅為2000萬元人民幣，注冊(cè)資金達(dá)5000萬人民幣的少之又少，集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率不足2%。由于多數(shù)企業(yè)又以不同形式成立了控股、參股公司，使得有限資本更趨分散，難以使資本得到有效利用，也不利于向金融機(jī)構(gòu)融資。

“大而全”、“小而全”的組織結(jié)構(gòu)的形成大致基于如下動(dòng)因：

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)育不完全，迫使開發(fā)企業(yè)向大而全、小而全方向發(fā)展；

2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理不到位；

3、基于管理層某些人員的利益壓力，企業(yè)盲目成立自己的小而全的上下游行業(yè)公司，主是“肥水不流外人田”的心理使然。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的小而全、大而全的組織架構(gòu)，會(huì)產(chǎn)生如下弊端：

1、降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)能力。

2、對(duì)企業(yè)人員素質(zhì)提出挑戰(zhàn)，企業(yè)往往在人力資源的調(diào)配使用上捉襟見肘，降低了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。

3、由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其上下游企業(yè)形成了實(shí)質(zhì)意義上的母子公司關(guān)系，加上人事、經(jīng)濟(jì)利益等方面的關(guān)系因素，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接在工程工期控制、質(zhì)量控制、工程預(yù)決算、物業(yè)管理等方面處于難以控制的尷尬境地，與其成立這些公司的初衷相悖。

誤區(qū)之二：概念+廣告=營(yíng)銷

由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還處于初步發(fā)展階段，特別是前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買力主要由集團(tuán)購買支撐，使得房地產(chǎn)企業(yè)重成品銷售、輕過程控制；重開發(fā)、輕服務(wù)，企業(yè)發(fā)展不成熟。隨著居民個(gè)人代替集團(tuán)購買力成為銷售市場(chǎng)主體的市場(chǎng)局面的形成，一些房地產(chǎn)企業(yè)力圖利用耗資不菲的大量精美廣告、名目繁多的“概念”來應(yīng)對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

實(shí)際上，概念+廣告≠營(yíng)銷。營(yíng)銷的實(shí)質(zhì)是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)而進(jìn)行市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析、目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)定位及選擇、確定和實(shí)施市場(chǎng)營(yíng)銷組合的一系列有機(jī)的、連續(xù)的管理過程，營(yíng)銷應(yīng)該覆蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全過程，即具有整合性。廣告、概念的運(yùn)用僅是整個(gè)營(yíng)銷組合過程中的個(gè)別手段。

成功的銷售，除了廣告、概念外，主要?jiǎng)右騺碜杂谠O(shè)計(jì)和生產(chǎn)出滿足市場(chǎng)需求的“個(gè)性化產(chǎn)品”，包括在小區(qū)文化環(huán)境的營(yíng)造、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型功能的滿足、較高的“質(zhì)量-價(jià)格-性能”綜合比等方面體現(xiàn)出的個(gè)性特質(zhì)。

打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)實(shí)考慮

提高集成能力就是要求房地產(chǎn)企業(yè)充分提高自己對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)資源包括房地產(chǎn)融投資、市場(chǎng)營(yíng)銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理和物業(yè)管理進(jìn)行有效的整合、優(yōu)化。具體應(yīng)該包括：

一、建立健全企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)，優(yōu)化企業(yè)的戰(zhàn)略決策、投資決策和管理決策。

目前房地產(chǎn)企業(yè)大多是按照《公司法》成立的有限責(zé)任公司，但在實(shí)踐中并沒有有效發(fā)揮權(quán)力制衡作用。因此，嚴(yán)格按照《公司法》要求，發(fā)揮企業(yè)董事會(huì)、經(jīng)理層和監(jiān)事會(huì)各自作用是企業(yè)發(fā)展的重要制度保證。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在組織架構(gòu)方面進(jìn)行必要的創(chuàng)新，要堅(jiān)持“有所為，有所不為”的原則，大膽退出不熟悉的行業(yè)，著重在組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、夯實(shí)內(nèi)部管理和甲方工程管理等方面下大力氣、花大功夫。在實(shí)際運(yùn)作中，可采取如下方式：

1、充分利用社會(huì)、行業(yè)資源，在項(xiàng)目運(yùn)作中根據(jù)需要以嚴(yán)格、科學(xué)的法律合同方式聘用建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司進(jìn)行具體操作，自己控股、參股的企業(yè)也應(yīng)參與市場(chǎng)化運(yùn)作。

2、對(duì)控股、參股公司進(jìn)行必要整合，凡是運(yùn)作效率低下、無力進(jìn)行有效的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的控股、參股公司必要時(shí)可以采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將控股或參股的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司等剝離出去。

3、強(qiáng)化房地產(chǎn)公司的“市場(chǎng)化導(dǎo)向”職能，成立具有綜合協(xié)調(diào)功能的部門，強(qiáng)化公司項(xiàng)目整體營(yíng)銷、現(xiàn)場(chǎng)銷售、規(guī)劃設(shè)計(jì)組織管理、項(xiàng)目工程工期質(zhì)量管理和資金運(yùn)作等“節(jié)點(diǎn)工作”的整體性、協(xié)調(diào)性和效率性運(yùn)作。

三、管理創(chuàng)新

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理創(chuàng)新應(yīng)視企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、發(fā)展情況、面臨問題等不同情況而異，具體實(shí)施中應(yīng)注意：

1、正確理解“創(chuàng)新”內(nèi)涵。

創(chuàng)新不全是對(duì)企業(yè)過去已證明是行之有效的管理辦法的舍棄，而應(yīng)相應(yīng)保留或推陳出新。

創(chuàng)新應(yīng)主要立足于人力資源管理的創(chuàng)新。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命在于它有別于施工企業(yè)、設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)等企業(yè)的“集成能力”，如果沒有體現(xiàn)這種特點(diǎn)，沒有一支素質(zhì)好、綜合能力強(qiáng)的人才隊(duì)伍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上就沒有生命力和競(jìng)爭(zhēng)力，建筑施工企業(yè)或其它行業(yè)的企業(yè)就完全可以自行進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，將其取而代之。所以，管理創(chuàng)新的重點(diǎn)是要建立、培養(yǎng)和使用一支集營(yíng)銷策劃、投融資管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)組織和工程管理于一體的優(yōu)秀運(yùn)作人才隊(duì)伍。

2、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新的主要任務(wù)。

（1）建立一個(gè)富有彈性和行業(yè)特點(diǎn)的激勵(lì)機(jī)制，具體操作中可針對(duì)各類人員分別建立一套激勵(lì)制度，如：

對(duì)最高管理層人員：年薪制、內(nèi)部股權(quán)期權(quán)制或“年薪+股權(quán)期權(quán)”

對(duì)骨干管理人員：住房待遇、競(jìng)爭(zhēng)性薪酬、實(shí)職與虛職相結(jié)合、培訓(xùn)發(fā)展機(jī)會(huì)

篇8

關(guān)于企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的問題，最近這些年來是仁者見仁，智者見智，我認(rèn)為核心競(jìng)爭(zhēng)力是不同的，是放任四海而皆準(zhǔn)的。企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生的獨(dú)有的、所具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力，叫企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力有兩個(gè)特點(diǎn)，第一，不同的企業(yè)有不同的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)閯倓偖a(chǎn)生的企業(yè)和成長(zhǎng)一段的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力肯定不同，規(guī)模小和規(guī)模大的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力肯定不同。第二，一個(gè)企業(yè)在發(fā)展不同階段會(huì)產(chǎn)生不同的競(jìng)爭(zhēng)力，一個(gè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不是一成不變的，也不是完全一樣的。

我們企業(yè)在1988年成立的時(shí)候，為了更好賣我們的房子，提出一個(gè)口號(hào)，靠質(zhì)量取勝。在國(guó)家還沒有規(guī)定的情況下，我們就約束自己，工程質(zhì)量比較高，體制創(chuàng)新等等。這個(gè)時(shí)候房子就很好賣。第一保證不滲不漏，漏了就賠款幾萬；第二在買房子交房子的一段時(shí)間里可以隨意選擇退換；第三保證面積不短缺。那個(gè)時(shí)候就是靠誠(chéng)信和質(zhì)量做核心競(jìng)爭(zhēng)力。很快在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)就脫穎而出了。發(fā)展一段時(shí)間以后，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)有限，我們就覺得要跨區(qū)域進(jìn)行。1989年以前就開始發(fā)展全國(guó)市場(chǎng)，萬達(dá)現(xiàn)在有30個(gè)城市，40多個(gè)公司。我們利潤(rùn)比較低一點(diǎn)，但是規(guī)模比較大，100億、200億、1000億的規(guī)?！，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)越來越多，規(guī)模大的企業(yè)也越來越多。我們靠自己獨(dú)創(chuàng)的在全國(guó)區(qū)別于別人的商業(yè)地產(chǎn)，這是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力。再往后發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力和別人還有不同。所以我覺得核心競(jìng)爭(zhēng)力每一個(gè)企業(yè)都是不同的，不要迷信于每個(gè)專家、企業(yè)講的。

商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。以收入作為現(xiàn)金來源的競(jìng)爭(zhēng)力，靠寫字樓來進(jìn)行還本付息，這是商業(yè)地產(chǎn)。有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有一個(gè)適用型物業(yè)，而且形成我們一個(gè)獨(dú)特的特點(diǎn)。我們的特點(diǎn)形成了自己獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力，我們的商業(yè)地產(chǎn)里面有四個(gè)特點(diǎn)。

第一個(gè)是定單地產(chǎn)。我們提出要先租后建，在建之前先找到合作伙伴?，F(xiàn)在已經(jīng)差不多跟30家世界上知名的大型零售、或者是娛樂文化企業(yè)建立了戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。我們這一系列包含四個(gè)方面的內(nèi)容，叫做戰(zhàn)略合作、技術(shù)對(duì)接、先租后建綜合在一起，叫做定單商業(yè)地產(chǎn)。

第二點(diǎn)我們的核心內(nèi)容是城市綜合體。就是說商業(yè)中心寫字樓、酒店、公寓等等的綜合，叫做城市綜合體。這種綜合體的范圍比較大，它的好處就是更好提升比較效率。創(chuàng)造月光經(jīng)濟(jì)效益，能夠把活動(dòng)時(shí)間拉長(zhǎng)，能夠提高各個(gè)行業(yè)的效益。我們創(chuàng)造這個(gè)東西在中國(guó)房地產(chǎn)里面是全新的東西，這種城市綜合體在開始到現(xiàn)在這三年以來產(chǎn)生了巨大效益。

第三個(gè)方面是商業(yè)管理。我們開始目標(biāo)只做房東，不做管理，但后來發(fā)現(xiàn)中國(guó)找不到這樣商業(yè)管理的公司，全球有幾家這樣的國(guó)際公司，但是費(fèi)用太高。這樣促使我們有了萬達(dá)商業(yè)管理公司，也創(chuàng)造了一個(gè)紀(jì)錄。萬達(dá)商業(yè)管理公司，中國(guó)唯一冠名叫做商業(yè)管理的而且在全球跨區(qū)域的有商業(yè)管理實(shí)踐的管理公司。

最后是完整的產(chǎn)業(yè)鏈。投資物業(yè)最困難的就是資金，必須打通金融通道，各種宏觀因素逼得我們?cè)诤Ｍ馐袌?chǎng)上去找資金。經(jīng)過和境外的數(shù)家大型財(cái)團(tuán)談判，就合成了我們自己的信托公司，可以從海外拿一些資本進(jìn)來。有了這種啟動(dòng)資金，銀行很愿意給你配套，企業(yè)自己還有一些利潤(rùn)等等，這就解決了自己的資金問題。這四個(gè)方面合在一起就形成了商業(yè)地產(chǎn)的核心、最基礎(chǔ)的內(nèi)容，形成了自己獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也形成了萬達(dá)集團(tuán)區(qū)別于其它房地產(chǎn)企業(yè)的特征。

我們核心競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在四點(diǎn)：第一是人無我有。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，最核心的是做到人無我有，你就成功了。我覺得最核心的就是你作為一個(gè)企業(yè)家最基本的潛質(zhì)，所謂的創(chuàng)新、所謂的學(xué)習(xí)能力就是在市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)別人沒有發(fā)現(xiàn)的這一點(diǎn)，別人沒有的你有，肯定你就贏了。

第二點(diǎn)受到了國(guó)際資本的青睞。2005年開始，全球四大著名的財(cái)團(tuán)來競(jìng)爭(zhēng)和我們?nèi)f達(dá)合作。其中有三家排名前五。在競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，我們和全球最大的財(cái)團(tuán)建立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

第三是獲得了金融界的認(rèn)可，由于我們獨(dú)創(chuàng)了這種產(chǎn)品，再加上有這種抵押物的同時(shí)，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流的情況下，我們受到中國(guó)一些銀行的看好和認(rèn)可，現(xiàn)在有三個(gè)國(guó)有大型銀行的總行建立了合作關(guān)系。

篇9

(一)研究背景

“虛擬”一詞在英文里為“VIRTUAL”，本義為“具有其實(shí)質(zhì)的效果但無其外表或形式的，動(dòng)詞詞性”。最早該詞出現(xiàn)在計(jì)算機(jī)行業(yè)里――特指虛擬內(nèi)存。20世紀(jì)90年代初期隨著IT取得了前所未有的重大突破，在IT為依托的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，實(shí)體經(jīng)營(yíng)的局限性日益凸現(xiàn)?？梢哉f虛擬經(jīng)營(yíng)的出現(xiàn)標(biāo)志著一個(gè)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的開始。

面對(duì)快速多變而又充滿不確定性的市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)企業(yè)也不可能采用一成不變的管理模式，這在客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)建立具有足夠彈性和自適應(yīng)性的管理模式?！疤摂M經(jīng)營(yíng)”在其他產(chǎn)業(yè)中已開始重視與提倡，但在房產(chǎn)企業(yè)中還沒有受到足夠的重視和應(yīng)用。也沒有明確提出相應(yīng)的理論和對(duì)具體的運(yùn)作模式。

(二)研究現(xiàn)狀

虛擬經(jīng)營(yíng)策略是1991年，由美國(guó)著名學(xué)者羅杰?內(nèi)格爾首先提出來的。是指企業(yè)在組織上突破有形的界限，雖然本企業(yè)具有設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷等功能。但是，企業(yè)本身卻不必設(shè)置執(zhí)行這些功能的具體的組織實(shí)體，而又能照樣完成各種功能任務(wù)。也就是說企業(yè)僅以優(yōu)勢(shì)的、有限的、關(guān)鍵的資源。將其它功能虛擬化，通過各種方式，借助外力進(jìn)行整體彌補(bǔ)，仍能實(shí)現(xiàn)總體各項(xiàng)功能，最大效率地發(fā)揮其有限資源的一種經(jīng)營(yíng)形式。

國(guó)內(nèi)對(duì)虛擬經(jīng)營(yíng)研究開始晚、水平低，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)研究更少見。但是這種虛擬管理方案使經(jīng)濟(jì)學(xué)家和管理學(xué)家們受到啟發(fā)。將這個(gè)概念引入到研究企業(yè)組織中來。學(xué)者們認(rèn)為虛擬存貯器的思想和虛擬企業(yè)的思想是一致的。

二、目前房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要困境

資金的變化導(dǎo)致價(jià)格變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大的影響。由于國(guó)外企業(yè)的加入。引發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，國(guó)內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將會(huì)下降。一開始在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)具有壟斷地位的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，會(huì)因?yàn)閴艛嗟南Фテ涑~利潤(rùn)。

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)已融入了全球經(jīng)濟(jì)一體化的浪潮之中，隨著資金、外匯、勞動(dòng)力、產(chǎn)品等市場(chǎng)要素的開放，大量的國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易將涌入我國(guó)的各行各業(yè)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易慣例，土地作為重要的生產(chǎn)要素在發(fā)揮作用時(shí)，其資產(chǎn)的顯化由此將會(huì)更加強(qiáng)烈，同時(shí)，伴隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨活躍。地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)容的全面拓展，地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，必然導(dǎo)致優(yōu)勝劣汰。由于地產(chǎn)開發(fā)是由開發(fā)商為主導(dǎo)完成的一項(xiàng)集成工作，決定品質(zhì)的不僅是開發(fā)商本身，還有規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的各個(gè)企業(yè)。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為集地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等職能于一體的綜合性企業(yè)，其產(chǎn)品更具有價(jià)值大、移動(dòng)性差、投資風(fēng)險(xiǎn)大、質(zhì)量受制因素多等特點(diǎn)。因此，有必要通過“虛擬經(jīng)營(yíng)”來整合各種資源。提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作模式應(yīng)用的理論依據(jù)

(一)應(yīng)用理論

圖1是三種戰(zhàn)略的示意圖，從戰(zhàn)略的角度上提出虛擬經(jīng)營(yíng)的應(yīng)用前提。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)虛擬經(jīng)營(yíng)各方博亦分析

核心企業(yè)一般指具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力且最先識(shí)別出市場(chǎng)機(jī)遇的企業(yè)。核心企業(yè)可以選擇“放棄市場(chǎng)機(jī)遇”策略，也可以選擇“捕捉市場(chǎng)機(jī)遇”策略。如果核心企業(yè)均選擇“捕捉市場(chǎng)機(jī)遇”策略時(shí)，核心企業(yè)中強(qiáng)的一方可以選擇“采取虛擬經(jīng)營(yíng)”策略，也可以選擇“組建項(xiàng)目公司”策略。顯然。面對(duì)一個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇，核心企業(yè)面臨選擇捕捉市場(chǎng)機(jī)遇與否。選擇虛擬經(jīng)營(yíng)策略與否的博弈過程。

假設(shè)市場(chǎng)上存在核心企業(yè)CORE1、CORE2。如果CORE1選擇“放棄市場(chǎng)機(jī)遇”戰(zhàn)略，那么他的收益為0，在CORE1選擇“放棄市場(chǎng)機(jī)遇”戰(zhàn)略下。CORE2可選擇的戰(zhàn)略有“放棄市場(chǎng)機(jī)遇，捕捉市場(chǎng)機(jī)遇”。如果CORE2選擇“放棄市場(chǎng)機(jī)遇”，CORE2的收益為0；如果CORE2選擇“捕捉市場(chǎng)機(jī)遇”，那么他可獲得的收益為G1o在CORE2選擇“捕捉市場(chǎng)機(jī)遇”，那么CORE2可選擇的策略有“放棄市場(chǎng)機(jī)遇，捕捉市場(chǎng)機(jī)遇”，如果CORE2選擇“放棄市場(chǎng)機(jī)遇”經(jīng)營(yíng)策略，那么CORE1可獲得的收益為G1，CORE2可獲得的收益為0；如果CORE2選擇“捕捉市場(chǎng)機(jī)遇”策略，在此情節(jié)下，CORE2可選擇的策略有“實(shí)行虛擬經(jīng)營(yíng)，組建項(xiàng)目公司”，如果CORE2選擇“實(shí)行虛擬經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，那么CORE1CORE2的收益均為G2；如果CORE2選擇”單獨(dú)組建項(xiàng)目公司“那么CORE1CORE2的收益均為3：

假設(shè)G1>G2G3完全成立。圖2為面向同一個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇情況下核心企業(yè)之間的完全信息博弈。容易得到核心企業(yè)之間博弈的均衡解為(實(shí)行虛擬經(jīng)營(yíng)，實(shí)行虛擬經(jīng)營(yíng))，即CORE1、CORE2聯(lián)合實(shí)行虛擬經(jīng)營(yíng)策略為最優(yōu)。

本次博弈結(jié)果表明，當(dāng)兩個(gè)或者多個(gè)核心企業(yè)同時(shí)識(shí)別某個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇的時(shí)候，進(jìn)行虛擬經(jīng)營(yíng)要比單獨(dú)組建項(xiàng)目公司精心開發(fā)要好。如果G1>G2>3均衡解為(單獨(dú)組建虛擬企業(yè)，單獨(dú)組建虛擬企業(yè))。表示核心企業(yè)分別組建虛擬企業(yè)比聯(lián)合組建好。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“虛擬經(jīng)營(yíng)”的策略

房地產(chǎn)開發(fā)事實(shí)上是由開發(fā)商為主導(dǎo)完成的一項(xiàng)集成工作，決定房地產(chǎn)品質(zhì)的不僅是開發(fā)商本身，還有規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備配套、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的各個(gè)參與方。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)關(guān)系到少則幾十家、多則上百家企業(yè)。作為集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等職能于一體的綜合性企業(yè)，其產(chǎn)品(土地、房屋)更具有價(jià)值大、移動(dòng)性差、投資風(fēng)險(xiǎn)大、質(zhì)量受制因素多(受規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程施工質(zhì)量和銷售服務(wù)質(zhì)量的影響頗大)等特點(diǎn)。針對(duì)這些特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“虛擬經(jīng)營(yíng)”的策略主要是：制造核心優(yōu)勢(shì)。

一家公司將一些業(yè)務(wù)外包出去是可能的，也是目前地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的方式，但是要想達(dá)到虛擬經(jīng)營(yíng)的程度。則有一定困難。很多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在嘗試業(yè)務(wù)外包，但是很多中小地產(chǎn)企業(yè)甚至大型地產(chǎn)企業(yè)沒有自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，地產(chǎn)企業(yè)要想運(yùn)用虛擬經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略，首先要找出自身企業(yè)價(jià)值鏈當(dāng)中適合自身的一個(gè)或幾個(gè)環(huán)節(jié)，找到本企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。然后才能把除此之外的業(yè)務(wù)虛擬化。

但對(duì)大多數(shù)企業(yè)而言，在經(jīng)過分析調(diào)研之后發(fā)現(xiàn)。自己的企業(yè)在所有的環(huán)節(jié)上都有一個(gè)或者多個(gè)企業(yè)強(qiáng)于自己，自

己已有的優(yōu)勢(shì)都是很容易被人超越的。在這種情況下。該企業(yè)就不適于運(yùn)用虛擬經(jīng)營(yíng)。但是此時(shí)如果企業(yè)能夠洞察到巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就可投資，開始做市場(chǎng)。開始的時(shí)候，假設(shè)資金較為缺乏，就應(yīng)以營(yíng)銷價(jià)值鏈為重點(diǎn)進(jìn)行運(yùn)作。過去地產(chǎn)發(fā)展帶來的比較直覺的認(rèn)識(shí)是：只需要把樣板樓盤做好。就會(huì)有消費(fèi)者愿意付款，支付定金，愿意訂購房產(chǎn)；建筑商愿意投標(biāo)；商、經(jīng)銷商愿意經(jīng)銷；銀行愿意融資：但是現(xiàn)在市場(chǎng)日趨成熟，僅僅只憑借擁有一個(gè)能賣得出去的好產(chǎn)品，才能擁有消費(fèi)者和回籠資金的局面已經(jīng)很難產(chǎn)生。因此，更多的地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注如何創(chuàng)建企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)。

虛擬經(jīng)營(yíng)的實(shí)質(zhì)就是怎么把核心優(yōu)勢(shì)制造出來，有了這種核心優(yōu)勢(shì)。就有了對(duì)資源整合的能力。就能夠在房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)將企業(yè)整合在本企業(yè)周圍。資金不是最重要的核心優(yōu)勢(shì)。最重要的是能夠整合各種資源的核心優(yōu)勢(shì)。這種核心優(yōu)勢(shì)可能是某個(gè)想法、經(jīng)營(yíng)策略或企業(yè)品牌。但是這種核心優(yōu)勢(shì)能夠?qū)⒏鞣N需要的資源聚集起來。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)下的核心競(jìng)爭(zhēng)力可以扼要概括為土地資源、資本規(guī)模和企業(yè)經(jīng)營(yíng)三個(gè)方面。而把經(jīng)營(yíng)細(xì)分以后，又可以把核心競(jìng)爭(zhēng)力概括為六個(gè)要素：即土地資源、資本規(guī)模、市場(chǎng)把握、品質(zhì)控制、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新。構(gòu)建企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力：第一。集中公司資源從事專業(yè)化開發(fā)經(jīng)營(yíng)，在這一過程中逐步形成自己在經(jīng)營(yíng)管理、技術(shù)、產(chǎn)品、銷售、服務(wù)等諸多方面與同行的差異。形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。第二。抓住理念創(chuàng)新――核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵點(diǎn)。為了保證競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)不斷地進(jìn)行理念創(chuàng)新，從而形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。第三。從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)空缺中尋找機(jī)會(huì)。建立自己的比較優(yōu)勢(shì)。并構(gòu)建支撐這種優(yōu)勢(shì)的潛在核心能力。

核心優(yōu)勢(shì)的東西除了產(chǎn)品質(zhì)量之外，就是品牌。樹立品牌打廣告是必不可少的。成功的廣告策略在產(chǎn)品的成功過程中具有非常重要的作用。調(diào)查表明。在消費(fèi)者的購買因素中大概有40％是因?yàn)橄矚g廣告，才選擇這個(gè)品牌。樓盤取名非常重要，最好經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研。樓盤名稱要達(dá)到以下三點(diǎn)：其一。比較準(zhǔn)確地表現(xiàn)樓盤的位置、特色；其二，能體現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)越功能；其三，朗朗上口。

五、結(jié)論及實(shí)踐意義

篇10

摘 要 本文是關(guān)于后金融危機(jī)時(shí)代河北省房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策的論述，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理，使河北省房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞 后金融危機(jī)時(shí)代 河北省房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

美國(guó)第二大次級(jí)債發(fā)行商新世紀(jì)金融公司（New Century Financial Corp）申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，標(biāo)志著美國(guó)次貸危機(jī)全面爆發(fā)。我國(guó)粗放的外向型經(jīng)濟(jì)也深受沖擊，出口加工業(yè)，特別是紡織、機(jī)械等行業(yè)出口驟減，市場(chǎng)流動(dòng)性急劇萎縮。房地產(chǎn)行業(yè)也深受拖累，觀望氣氛嚴(yán)重，萬科率先降價(jià)，一時(shí)間市場(chǎng)成交量、成交價(jià)指標(biāo)雙降。各大房地產(chǎn)企業(yè)減員、降薪、節(jié)支等用盡各種辦法以求艱難度過這個(gè)低谷。然而，在中央政府投入四萬億拉動(dòng)內(nèi)需，各地政府救市政策也接踵出臺(tái)之后，春節(jié)之后房地產(chǎn)市場(chǎng)開始快速回暖。以青島目前公布的青島房地產(chǎn)發(fā)展情況為例：上半年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成187億元，增長(zhǎng)18．5％，全市商品房銷售408．9萬平方米，增長(zhǎng)17．6％，實(shí)現(xiàn)銷售額229．9億元，增長(zhǎng)32．8％，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始整體回暖。房地產(chǎn)企業(yè)在欣喜的同時(shí)，如何處理后金融危機(jī)時(shí)期的發(fā)展機(jī)遇成為每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的亟需解決的課題。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在整體復(fù)蘇，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)未來依然充滿不確定性。因此這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)成本的適當(dāng)控制成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，即既要抓住難得的發(fā)展機(jī)遇又要謹(jǐn)慎處理不至于過分陷入風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中。后金融危機(jī)時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的重新洗牌已經(jīng)在所難免，清晰準(zhǔn)確地實(shí)施應(yīng)對(duì)策略必將使企業(yè)在未來處在或者保持優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略地位。

一、在適當(dāng)控制財(cái)務(wù)費(fèi)用的情況下，積極積蓄發(fā)展資金

從種種跡象顯示，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)仍處在比較健康、快速發(fā)展的軌道上。因此，后金融危機(jī)時(shí)代，國(guó)家信貸控制越來越嚴(yán)的情況下，如何在近期盡可能的籌集到儲(chǔ)備資金是房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌的關(guān)鍵。在適當(dāng)控制財(cái)務(wù)費(fèi)用的情況下，著重積蓄發(fā)展資金是目前房地產(chǎn)企業(yè)重要的選擇策略之一，這區(qū)別于金融危機(jī)開始時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)全面控制財(cái)務(wù)費(fèi)用的策略。

二、儲(chǔ)備關(guān)鍵人才，做好培訓(xùn)

人力資源是企業(yè)發(fā)展的第一資源。積累和培育出企業(yè)的優(yōu)秀人力資源是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。優(yōu)秀的人才可以使企業(yè)在各種決策和銷售等等環(huán)節(jié)上節(jié)約大量成本和為企業(yè)產(chǎn)生出持久競(jìng)爭(zhēng)力。因此，有能力的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)吸收和留住關(guān)鍵人才，淘汰對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)不利的人員。并在目前這個(gè)業(yè)務(wù)比較少的時(shí)期通過持續(xù)的培訓(xùn)顯著提升員工的各種能力，以應(yīng)對(duì)下一個(gè)經(jīng)濟(jì)的到來。

三、尋找獲得優(yōu)惠的項(xiàng)目（土地），以便滿足未來一年的發(fā)展規(guī)劃

經(jīng)過金融危機(jī)的洗禮，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始出現(xiàn)斷血，尤其是一批大量天價(jià)拿地、囤地的開發(fā)商可能會(huì)因資金問題面臨出局或不得不尋求項(xiàng)目合作。因此優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇這個(gè)時(shí)期在競(jìng)爭(zhēng)不激烈的市場(chǎng)上適當(dāng)購入未來一年發(fā)展的規(guī)劃用地或者通過與前期天價(jià)購地現(xiàn)面臨資金問題的開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目（土地）合作。通過這種處理，既不會(huì)使企業(yè)過分暴露在風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中，又滿足了未來一年的發(fā)展。即使未來市場(chǎng)忽然火爆，自己也可以處在比較有利的位置，而不至于在行情來臨時(shí)急切地購買土地而帶來成本的短時(shí)期暴增現(xiàn)象。

四、展開充分的市場(chǎng)調(diào)查，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息的需要比過去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。所以企業(yè)必須通過市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見，以找準(zhǔn)住房開發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場(chǎng)，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的占有率。提高市場(chǎng)的占有率，直接面對(duì)的問題就是自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。在觀察競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的同時(shí)做好充分的市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)而確定未來的發(fā)展戰(zhàn)略，從而實(shí)現(xiàn)后金融危機(jī)時(shí)期的快速發(fā)展。

五、整合社會(huì)鏈條資源，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)行業(yè)涉及投資評(píng)估、營(yíng)銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、物業(yè)管理、環(huán)境保護(hù)、信息智能、貸款按揭、保險(xiǎn)等多個(gè)方面，如何充分運(yùn)用社會(huì)專業(yè)資源，最大限度為企業(yè)發(fā)揮作用，是培育房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。因此，在后金融危機(jī)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)配套的社會(huì)鏈條資源進(jìn)行重新選擇和重組，減去不必要的環(huán)節(jié)，選擇更優(yōu)質(zhì)的社會(huì)資源，尋找適合自己特點(diǎn)的價(jià)值鏈，并努力擴(kuò)大自己在價(jià)值鏈條上的地位和價(jià)值創(chuàng)造力。

六、承擔(dān)保障性住房建設(shè)，消化固定成本