導語：如何才能寫好一篇公積金貸的利率，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：利率；利息；單利；復利名義利率；有效利率

個人住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來源，向參加住房公積金制度的職工發(fā)放的，定向用于購買、建造、翻建、大修普通住房的專項住房貸款。由于住房公積金貸款相對于商業(yè)銀行貸款利率較低、手續(xù)簡便，現(xiàn)已成為企事業(yè)單位職工貸款購房的首選。但在實際工作中筆者也常聽到有人發(fā)出類似這樣的疑惑：我總共貸款20萬元，分20年還，每個月向銀行償還1800多元，其中本金只有1，000多元，而利息卻有800多元，息本比達8比10，公積貸款的利率是高還是低？要回答這個問題，需要從以下幾方面進行分析。

1 關于利息

什么是利息？各類文獻中有多種表述，筆者理解為：所謂利息就是指資金所有人向借款人出借一定數(shù)額的貨幣，在借款人償還貨幣時超出借入額的部分。也可理解為是資金所有人讓渡資金使用權所獲得的一種報酬。

利息的多少取決于三個因素：本金的大小、周期的長短和利率水平。 在一定條件下，本金越大，利息越多；周期越長，利息越多；利率越高，利息越多。這三個因素中，本金和周期是絕對量，而利率為相對量，是決定利息多少的積極因素。在特定的周期（T）內，一定數(shù)量的資金（M），按照一定的利率（R），其利息為（P）為：

P=M×T （公式1）

2 關于利率

2.1 利率就其表現(xiàn)形式來說，是指一定周期內利息額同借款總額的比率

根據(jù)公式1，可推導出利率的公式為：

R= ×100% （公式2）

根據(jù)這一公式，我們可以看出，利率高低與利息的多少和本金的大小相聯(lián)系，但僅考慮這兩個因素是不足的。

比如：2008年1月1日甲借與乙100元，2008年12月31日乙還款110元，其中本金100元，利息10元，則利率為：R= ×100%。=10%，即利率為10%。如果同樣的條件下，還款日期為2009年12月31日，按這樣計算則利率仍是10%，這就顯然不符資金的時間價值規(guī)律了。因此要正確表述利率的高低，除了要考慮本金的大小，利息的多少外，還要和一定周期相聯(lián)系的。正確表達利率的概念應由“一個表示時間的單位”+“利率”+“百分數(shù)”三個詞組成一個復合詞組。在上述例子中第一種還款方法我們可稱作“年利率10%”，而第二方法則可以稱作“兩年利率10%”，當然就還可以有“季利率”、“月利率”、“周利率”，甚至“天利率”。

2.2 由于利率的高低必定和一定的周期相聯(lián)系，而且時常由幾個連續(xù)而且相等的子周期構成一個總的計息周期，這就出現(xiàn)了單利率和復利率概念

所謂單利率，簡稱為單利，就是在一個總的利息計算周期中分有若干個子周期，上一個計息子周期中的利息，不納入下一個計息子周期的本金，而是按子周期計算利息，并將各子周期的利息的和作為總周期的利息。

如甲借與乙100元，約定年利率10%，三年后一次還付息。則三年利息計算為：

第一年利息：100×10%=10（元），第二年利息：100×10%=10（元），第三年利息：100×10%=10（元），三年總利息：10+10+10=30元，本息和：100+30=130（元），三年后一次還本付息130元。

實際經(jīng)濟生活中，如果不對計息周期加以說明，則表示1年計息1次，如銀行三年期以上的定期存款就是采用這樣的利息計算方式。

所謂復利率，簡稱為復利，民間俗稱“利滾利”、“驢打滾”。就是將上一個計息子周期中的利息，納入下一個計息子周期的本金中。如甲借與乙100元，約定年利率10%，復利，三年后一次還本付息。則三年中的利息計算就不同了：

第一年利息：100×10%=10（元），第二年利息：（100+10）×10%=11（元），第三年利息：（100+10+11）×10%=12.1（元），三年總利息：10+11+12.1=33.1元，本息和：100+33.1=133.1（元），三年后一次還本付息133.1元。

可見采用單利還是復利來計算利息，其結果的差異是明顯的。

2.3 在復利計算中，利率周期通常以年為單位，而實際經(jīng)濟活動中，計息周期有半年、季、月、周、日等多種。當利率的時間單位與計息期不一致時就出現(xiàn)了名義利率和有效利率的概念

所謂名義利率（R）就是對外號稱的利率，是指計息周期中含有子周期時，采用單利形式，將子周期利率簡單相加而獲得的整個周期的利率。

所謂有效利率（I）是指計息周期由多個相等的子周期構成，并按子周期利率，用復利來計算利息而達到的借款實際利息水平。

比如：甲借與乙100元，約定年利率12%，按季計息，一年后還付息?！澳敲丛谝荒暧嬒⒅芷谥芯?個計息子周期，則：每個子計息周期的利率為：12÷4=3%

如果按單利計算，則年利率為4個季度的利率之和：3%+3%+3%+3%=12%

則一年后還本付息額為：100+100×12%=100+12=112（元）

如果按復利計算，則年利率為：（1+3%）4-1=12.55%

則一年后還本付息額為：100+100×12.55%=100+12.55=112.55（元）

那么本例中雙方約定年利12%就是名義利率，而實際利率12.55%就是有效利率。

當利率的時間單位與計算周期一致時，名義利率就與有效利率相等。

3 關于住房公積金的利率

2012年7月6最新公布的住房公積金貸款利率：首套房5年以下貸款的年利率為4%，5年期以上的4.5%。我們知道住房公積有“每月等額本息還款”和“每月等額本金，利率照付”兩種還款方式，但無論那一種方式都是以月為計息周期，而且都采用利息的方式，因此其實際利率與名義利率是不等的，以5年期以上貸款計算，其名義利率為年4.5%，但其有效利率為：（1+ ）12-1=1.04594-1=0.04594=4.594%，比名義利率要高。

如果你貸款20萬元，期限為20年，按等額本息方式還款，那么你每月需還金額為：

=1265.30（元）

20年總還款金額=1265.30×240=303671.70（元）

其中：本金200000元，利息：103671.70（元）

息本比：103671.70÷200000×100%=51.84%，也可這樣說：“20年利率為51.84%”。

因此單純以年利率來考察，公積金貸款的利率相對于其商業(yè)銀行的貸款而言還是比較低的。而如果以整個20年為考慮周期，則貸款的利息也是比較重的，這就是“房奴”產(chǎn)生的原因。

參考文獻：

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央行連續(xù)兩次降息之后，住房貸款利率進一步下調。相比起商業(yè)住房貸款利率來說，經(jīng)過兩次利率調整的公積金住房貸款利率更加具有優(yōu)勢。原因就在于，商業(yè)住房貸款的利率高于公積金貸款的利率，但在兩次降息中，商業(yè)與公積金貸款的利率進行了同幅度調整，均下調了0.36％。如五年期以上公積金貸款的利率由5.22％下降到4.86％，下調的比例接近了7％，而商業(yè)住房貸款利率下調的比例為5％左右。因此，按照下調比例來計算，公積金貸款利率調整的程度更大。10月22日，央行再次對公積金貸款利率進行了單獨調整，所有檔次利率下調0.27％，五年期以下利率為4.05％，五年期以上貸款利率調整為4.59％。作為目前來說最為優(yōu)惠的一種住房貸款資源，降息之后，公積金貸款成本優(yōu)惠的優(yōu)勢得到了進一步顯現(xiàn)。

與此同時，在上海等城市也進一步提高了公積金貸款的額度，這就意味著將有更多的人從這種優(yōu)惠的貸款中受益。但是，不同的城市對于公積金貸款有著不同的規(guī)定，如何能夠獲得最高額度的公積金貸款，也有著不同的要求。

上海提高至80萬元

近期，上海公積金管理中心宣布，對住房公積金貸款的最高上限進行了調整，符合條件的家庭在購房時，最高可以獲得80萬元的住房公積金貸款。對于上海的購房家庭來說，這一貸款上限的調整，無疑意味著可以通過組合貸款中公積金貸款比例的提高，降低由于貸款購房所產(chǎn)生的利息成本。

上海公積金管理中心對于基本公積金貸款額度和補充住房公積金額度分別進行了相應提高。其中，對第一次購買自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。同時，補充住房公積金貸款額度，由原有10萬元的最高額度提高到20萬元。以此來計算，家庭購房時每戶可以申請的公積金貸款最高額度為80萬元。

那么什么樣的貸款人可以獲得80萬元的公積金最高貸款額度?在公積金可貸款額度的計算中，分作基本公積金可貸款額度和補充公積金可貸額度兩個部分。其中基本公積金貸款部分內，按照上海的公積金政策，是以戶作為基礎，配偶、參貸人將分別計算額度，并進行累加，但最高不得超過40萬元。一般只要連續(xù)繳存基本住房公積金6個月以上，基本公積金賬戶的繳存余額達到了7500元，就可以獲得30萬元的基金公積金可貸額度。如果繳存余額小于7500元，則按繳存余額的40倍作為可貸款的額度。分別計算出的可貸款額度累加起來，不超過40萬元的部分就是基本公積金的可貸額度。舉個例子來說，丈夫與妻子屬于符合條件的第一次購房貸款人，丈夫的基本住房公積金賬戶上余額為3萬元，而妻子由于公積金繳存較少，目前的賬戶上余額為4000元。那么夫妻倆的可貸額度就是46萬元，其中丈夫的可貸額度為30萬元，妻子的可貸額度為4000元×40=160000元。

補充住房公積金貸款額度的計算，方法也基本類似。目前上海公積金管理中心規(guī)定，將貸款人補充公積金賬戶的余額乘以15，那么不高于10萬元的部分就是個人可以獲得的補充公積金貸款額度。貸款人和配偶、參貸人的補充公積金貸款額度均可以累加，同時按照此次調整的要求，累加后額度上限可以提高到20萬元。

也就是說，要想申請到住房公積金貸款的最高額度，首先需要滿足的條件是購房家庭的首次置業(yè)；其次，也是最重要的一點是，要有兩個或者兩個以上的共同貸款人，他們需要分別擁有各自的基本公積金賬戶和補充公積金賬戶，并且賬戶上的余額能夠滿足一定額度的要求，只有這樣，才有可能獲得最高為80萬元的住房公積金貸款額度。

那么，如果屬于個人獨立置業(yè)，可以獲得的住房公積金貸款額度也有所提高，按照相關規(guī)定，只有一個人參與貸款的家庭：仍按現(xiàn)有計算規(guī)則，也就是說基本公積金可貸款額度上調至30萬元，補充公積金可貸款額度不超過10萬元?？傆嫴怀^40萬元。

北京貸款額度由評級決定

在北京，住房公積金貸款的最高額度可以達到78萬元，但是與相對固定的貸款額度確定方法所不同的是，北京公積金管理中心引入了貸款評級的方式，根據(jù)一定的標準對于貸款人的條件進行審核，從而在基本額度的基礎上，再確定可以上浮的貸款額度，讓購房人可以獲得更多的優(yōu)惠貸款。

目前北京住房公積金單筆貸款的最高基本額度為60萬元，在此基礎上個人信用評估機構評定的信用等級為AA級的可上浮15％，即69萬元；AAA級的借款申請人，貸款金額可上浮30％，即78萬元，這也是個人可以獲得的最高公積金貸款額度。

而具體到貸款額度的確定，北京也采用了完全不同的計算方式。北京公積金管理中心規(guī)定，借款人夫妻雙方均無尚未還清的住房公積金貸款和住房公積金政策性貼息貸款的人，只要按照規(guī)定建立住房公積金賬戶12個月以上，同時，足額正常繳存住房公積金12個月以上的，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)的人均可以申請公積金貸款。但公積金貸款的可貸額度由多個因素來確定。包括貸款人公積金繳存額、申請借款年限、首付款金額、所購房屋建筑面積等等。

北京市住房公積金貸款中心給出的測算方法是：首先計算本人及共同申請人的月收入：月收入=個人住房公積金月繳存額／住房公積金繳存比例；在此基礎上，以申請人的家庭收入(指通過上述計算方式計算出的借款申請人及共同申請人的月收入之和)留足40％生活費后所剩余額，再除以申請貸款年限等額本息還款的每萬元貸款月均還款額的所得，就是最高可貸款額。

舉個例子來說，方先生與太太共同申請住房公積金貸款，目前嚴先生每個月住房公積金繳存額為500元，嚴太太為600元。以12％作為統(tǒng)一的繳存比例，可以計算出方先生和太太的月收入分別為4166元和5000元，月收入之和為9166元?？鄢?0％的月生活費后，每月可供還款的最高金額為5500元。假設他們想申請的是15年期的住房公積金貸款，其利率為4.59％，每萬元貸款等額本息法下的月還款額為76.96元。那么他們可以申請的最高額度就可以通過5500除以76.96得到，大約為71.5萬元。當然，測算出來的貸款額度是一個供參考的額度，最終的貸款額度還要同時考慮單筆貸款最高額度60萬元限制、最低首付款要求及個人信用評估等多重因素。

廣州越晚退休額度越高

根據(jù)現(xiàn)行的計算方法，公積金貸款中的可貸額度主要是由貸款人公積金賬戶余額、月繳存額以及距離法定退休年齡的時間來確定的，具體的計算公式是：個人住房可貸額度=(公積金賬戶當前余額+當前月繳存額×2×當前至法定離退休年齡總月數(shù))×2。

篇3

張女士是北京一家國企職員，她在2012年換了一套大房子時，二套房不得不接受上浮10%的利率貸款。她和老公一直繳存公積金，買第一套房子沒用公積金貸款，而且貸款早已還清，但是依然只能按二套房的標準用高利息貸款，讓她頗為無奈。

最近，銀行大聲嚷嚷要降低利率，放寬二套房貸款條件，但是“雷聲大雨點小”，各家銀行基本維持基準利潤，能打9折的都很少，相反，公積金貸款確實放寬了條件。張女士看到其他地方能把商業(yè)貸款轉成公積金貸款，想了解一下北京是不是也有這個政策。

答案讓張女士失望，雖然全國很多城市開通了“商轉公”，但是北京、上海等城市都還不能辦理“商轉公”。她跟深圳的表妹訴苦，結果表妹發(fā)現(xiàn)深圳從去年9月開始可以“商轉公”了。表妹算了一筆帳，如果“商轉公”，自己的60多萬元貸款可以少付10多萬利息。

那么，以深圳為例，辦理“商轉公”有什么條件呢？

《投資與理財》記者了解到，深圳商轉公業(yè)務從2013年9月16日開始上線試運行?！渡钲谑猩虡I(yè)性住房按揭貸款轉住房公積金貸款暫行規(guī)定》明確，申請商轉公純公積金貸款的，申請人先向原商業(yè)性住房按揭貸款銀行提出提前還款申請，取得相關證明材料，再向深圳公積金中心提出商轉公申請；而申請商轉公組合貸款的，需在向原商業(yè)性住房按揭貸款銀行提出提前還款申請取得相關證明材料后，去受托銀行確認能夠發(fā)放商轉公組合貸款，之后再向公積金中心申請。

據(jù)介紹，深圳單套住房最高可貸90萬元。商轉公貸款可貸額度的計算標準為，以申請人賬戶余額的倍數(shù)為基礎計算，同時對申請人在還貸能力、可貸額度不超過國家政策規(guī)定可貸款比例、單套住房商轉公貸款最高額度，個人50萬元、共同申請90萬元等方面進行了要求。每月還貸款額度不得超過公積金繳存基數(shù)底50%。

目前商業(yè)貸款基準利率為6.55%，公積金貸款利率為4.5%。為了方便讀者，我們不妨以貸款100萬元為例，算算“商轉公”能省多少錢，結果還真嚇人一跳。

通過網(wǎng)上的貸款計算器可以算出，等額本息貸款法，100萬元商業(yè)貸款按基準利率6.55%計算，20年需要支付利息79.64萬元；如果用公積金貸款的話，利率只有4.5%，20年利息只有51.824萬元，兩者相差27.816萬元。

篇4

一、構建國家住房公積金銀行的意義

住房公積金銀行的成立首先解決了當前資金監(jiān)督不到位的問題，保障了資金的安全。我國現(xiàn)有的銀行業(yè)監(jiān)管體系已然成熟，住房公積金銀行作為國有商業(yè)銀行必然處于該體系的金融監(jiān)管之下，這比原來在屬地原則下的住房公積金管委會監(jiān)管要有效的多。它不僅在業(yè)務的操作流程上更透明公開，還接受中國人民銀行及銀監(jiān)會的監(jiān)督和管理，而資金被個人挪占他用的現(xiàn)象將不會發(fā)生。其次在現(xiàn)有的公積金制度中，一些不發(fā)達地區(qū)有大量的住房公積金都被閑置著，在風險控制下，這些沉淀的資金只能存在銀行收益甚微。而建立住房公積金銀行后，住房公積金的保值增值將操作的更合理，資金的流動性會更強，投資也會更有專業(yè)性，從而使沉淀資金帶來更多的效益。這部分閑置資金的合理利用不僅有利于住房公積金制度的良性發(fā)展，更有利于盤活房地產(chǎn)市場，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展。最后，隨著各地區(qū)住房公積金銀行的成立，將替換掉原有的住房公積金管理中心，住房公積金中心原來的人員劃歸住房公積金銀行，住房公積金銀行的運營成本主要通過開展的金融業(yè)務所得利潤來補充，這在一定程度上節(jié)約了大量的人財物資源。

二、從國際經(jīng)驗來看，成立住房公積金銀行是公積金制度發(fā)展的方向

住房公積金主要是通過資金的方式運行，引入銀行業(yè)的經(jīng)營管理方式符合資金管理行業(yè)的客觀規(guī)律和要求。實際國際上很多國家都設立了政策性住房金融機構，以解決國民的住房保障問題。例如挪威1946年成立國家住房銀行，屬于國有，其貸款只用于住房，其貸款總額占全國住房貸款總額的一半，同時還是政府住房政策管理中心，負責實施全國的住房政策。再如泰國從1952年起就成立了住房銀行，隸屬于國家財政部，是政策性金融機構，不以營利為目的。該銀行以高于商業(yè)銀行存款利率的方式吸收存款，以低于商業(yè)銀行貸款利率的方式發(fā)放住房貸款，為促進住宅事業(yè)的業(yè)發(fā)展、特別是解決中低收入家庭的住房問題發(fā)揮了重要作用。住房金融機構的資金的要做到安全高效，住房公積金運營規(guī)范，從國際經(jīng)驗上看，必須向獨立法人性質的金融機構轉變，同時政策性的金融機構完全可以通過市場手段來動員國內居民的儲蓄籌措資金，開展政策性住房金融業(yè)務。另外低收入者可以從政策性住房金融中獲得低利率的貸款，改善居住條件。

三、住房公積金銀行模式設計

通過對我國住房公積金制度階段性的改革，可以將目前我國住房公積金銀行設為全國范圍內的常設機構，設立一個住房公積金銀行總行，在省級設立分行，市級設立支行。該銀行可以申領金融行業(yè)經(jīng)營許可牌照，作為獨立的金融企業(yè)法人，根據(jù)存貸相結合，政府扶持的原則，建立以居民自愿儲蓄為主，政府獎勵扶持為輔的機制，主要以針對居民住房貸款為主的運營機制，對住房公積金歸集、使用、貸款、投資等一系列的運作，實現(xiàn)自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、資金平衡的運作模式。

（一）住房公積金的歸集———建立”市場化”融資機制

我國人口眾多，地域遼闊，各地居民收入有所差異，對住房的需求也不同，而強制性住房公積金儲蓄不符合處于經(jīng)濟轉型期的我國多樣化的住房需求結構，因此不能強制性要求，可以采用自愿原則，取消繳存對象和繳存額的限制，把真正需要扶持的中低收入者納入住房保障體系中，并為擴大住房公積金覆蓋面提供資金支持。住房公積金銀行可以根據(jù)不同的人群和購房情況，可以設計靈活多樣的不同檔次的固定存款利率儲蓄品種，調動居民參加住房儲蓄的積極性。如對有剛需求購房的低收入群體設計“低存款利率低貸款利率，存貸掛鉤”的儲蓄品種，以降低購房者的借貸成本和利率風險，以體現(xiàn)住房公積金向中低收入者傾斜的原則；對高收入購房者實行“限額低貸”，體現(xiàn)住房公積金的政策性；對于暫時不需要貸款的儲戶實行“市場化利率”政策，將住房存款利率與公積金存儲年限相連接，保證可以不低于其他儲蓄的利息收入，改變現(xiàn)在住房公積金利息收入低的現(xiàn)狀，調動居民的儲蓄積極性。同時政府應采取一些優(yōu)惠鼓勵政策，以解決融資不足的問題。例如：一是可以實行住房儲蓄獎勵制度，對于中低收入群體，當他們的住房公積金儲蓄達到一定金額時，政府應該給予一定的獎勵，對于退休時沒有享受住房公積金貸款政策的居民，也應該給予一定的獎勵，獎勵可以從住房公積金增值收益中列支；二是政府應該運用稅收等優(yōu)惠措施，吸引大量閑置資金流向住房政策性銀行；三是發(fā)行住房債券和抵押貸款債券，擴大資金來源，融通長期資金；四是發(fā)行政策性債券，引入其他戰(zhàn)略投資者，壯大資金實力。

（二）住房公積金的貸款———堅持以住房公積金貸款為第一使用方向

為了保障住房資金在使用上的安全性和公平性，我們應借鑒德國的經(jīng)驗，實行“以存定貸，存貸掛鉤”的貸款機制，即住房公積金貸款必須是繳存到一定年限和金額時才能發(fā)放，遵循多存多貸，少存少貸的原則。在貸款發(fā)放過程中，應建立平等獲得貸款權利的機制，每月對儲蓄者的資金狀況和對住房儲蓄的貢獻進行合理的評估，并以評估值的高低來確定發(fā)放住房貸款的金額和住房貸款的順序。同2016年第2期下旬刊（總第616期）時代金融TimesFinanceNO.2，2016（CumulativetyNO.616）時，對中低收入的群體發(fā)生家庭變故時，應設立相應的免責條款，充分發(fā)揮其社會保障作用。住房公積金發(fā)放貸款，首付款、貸款額度、貸款還款期限與家庭收入的高低有聯(lián)系。對于收入中等或偏低的家庭，發(fā)放住房公積金貸款，可以設計較低的首付款比例，貸款額度可以相應的增加，貸款的還款期限可以適當?shù)难娱L。對于高收入群體或二次購房者，可以實行較高比例的首付款，貸款按較低比例發(fā)放，貸款應在短期內償還。同時設定最高公積金貸款額度，以防未來出現(xiàn)資金缺口，充分體現(xiàn)政策性銀行的業(yè)務導向功能。具體做法是各城市根據(jù)本地區(qū)的情況，因地制宜，制定適合本地區(qū)的政策，這樣有利于滿足不同收入群體對購房的需求，具有很大的靈活性，有利于調動居民儲蓄的積極性，增強居民購房的能力。在住房公積金貸款中實行動態(tài)管理機制，即實行浮動利率政策和動態(tài)利率政策。浮動利率政策是在公積金貸款中根據(jù)不同的收入群體、購買不同面積的住房，實行不同的利率標準，貸款利率通常與家庭收入成正比，對于有剛性需求的，收入越低，貸款利率越低。動態(tài)利率政策就是視中低收入群體的家庭困難情況可以分別向他們提供無息、貼息、減息貸款，并且隨家庭收入的狀況而隨時改變利率，當他們的家庭收入好轉時，由原來的無息、貼息、減息貸款轉為有息貸款直至執(zhí)行正常貸款利率政策。

（三）住房公積金保值增值———創(chuàng)新住房公積金運作機制

1.建立全國住房公積金一體化運作模式。住房公積金銀行作為全國范圍銀行機構，通過統(tǒng)一管理全國各地歸集資金，發(fā)揮統(tǒng)一調撥的導向功能、配置功能，實現(xiàn)公積金保值功能。以住房公積金銀行為載體，構建資金的融通網(wǎng)絡，在保障資金安全性的情況下，可以集中和統(tǒng)一管理各地的住房公積金，調劑各地區(qū)的資金余缺，使大量的資金能夠實現(xiàn)在全國范圍內的流通，讓資金從沉淀率高的地區(qū)流向資金短缺的地方，合理配置各地資金，緩解區(qū)域發(fā)展不平衡問題，提高資金使用效率。一方面是資金需求旺盛的地區(qū)有可活動款項，應付緊急需求；另一方面，使公積金沉淀較高的地區(qū)通過資金調撥異地而獲得利息收入。各地市設立的住房公積金分行，在留足本地區(qū)儲蓄居民住房公積金貸款需求、支取提款和風險準備金后，其結余后的閑置資金應由國家住房公積金銀行的統(tǒng)一調度，通過有效的多樣的投資組合來獲得較高的投資收益率，增加增值收益，這就要求政策上允許擴大公積金資金的使用范圍，使住房公積金可以進入投資性的金融市場，與資金運營相結合，發(fā)揮效益。通過借鑒各國的投資組合和結合我國的實際情況，可以考慮的的投資工具以下幾種：一投資基金，其最大的優(yōu)勢在于專家理財，組合投資，回避風險，流通性強，效益高而且穩(wěn)定。我國現(xiàn)階段的證券投資基金主要為股票型基金和債券型基金。我國在選擇證券投資基金時，應以債券基金為主，適當?shù)倪x擇股票型基金。二國債，我國現(xiàn)階段住房公積金唯一認可的投資品種。國債是一種投資風險小，收益較高的投資品種，一方面降低了投資風險，保障了住房公積金繳存人的利益；另一方面也便于政府用于集中發(fā)展公共事業(yè)等方式保證資金的保值增值，成為穩(wěn)定金融體系，抑制通貨膨脹的手段。三投資國家基礎設施項目。國家基礎設施項目風險小，有穩(wěn)定的未來收入現(xiàn)金流，一般情況下回報率較高，但是項目運行時間長，需要考慮能否滿足住房公積金的流動性。總之任何投資工具都有投資風險，而投資工具的多元化是降低住房公積金投資風險的有效途徑。在進行投資組合時，應盡量選擇投資相關系數(shù)小的品種，并考慮使所選擇的各種投資的風險可以相互沖抵。根據(jù)住房公積金儲蓄的期限長短，注意投資期限搭配，做到長、中、短期投資的合理搭配，從而保證資金良好的流動性。2.住房公積金增值收益用途。住房公積金銀行不僅要提供一般性的保障，而且增加對低收入家庭及困難家庭的福利補助，使成為一項全社會都參與的和支持的制度，兼具福利性、增值性和安全性。新住房政策性銀行在增加投資功能后，預期的增值收益將大幅提高，在優(yōu)先保證公積金支取、貸款需求和建立貸款風險準備金前提下，可以用于以下幾個方面：第一投入廉租房建設，加大租房市場的供應量，滿足困難家庭的需求；第二設立專項互助資金，幫助困難人群解決住房問題，可以為困難家庭提供提供無息、貼息、減息貸款；第三適當發(fā)放廉租房、經(jīng)濟適用房建設項目貸款，保證開發(fā)商動力；第四補貼住房公積金儲戶，抵制通貨膨脹帶來的貶值風險。

（四）住房公積金銀行新監(jiān)管模式

在住房公積金銀行的日常運作中，首先應確保安全性。對住房公積金貸款風險的控制，一方面可以采用商業(yè)銀行的信貸管理方式，按商業(yè)銀行的規(guī)則從貸前、貸中、貸后各個方面進行嚴格的內部管理和風險控制；另一方面可以借鑒美國、加拿大等國家的經(jīng)驗，在發(fā)放住房公積金貸款的同時引入住房抵押機構或保險機構來分擔借款人無能力按期償還貸款本息的風險，消除其產(chǎn)生不良貸款，保證資金的安全性?，F(xiàn)行的住房公積金中心屬于地方政府，接受住房公積金管委會的監(jiān)督，監(jiān)管大多流于形式。設立住房公積金銀行后可采取外部監(jiān)督，外部監(jiān)督機構主要包括財政部（出資人）、銀監(jiān)會、審計署和接受外部委托的中介機構。監(jiān)督方式多樣包括對高級管理人員的任免與考核、對經(jīng)營守則和操作規(guī)程的鑒定與評分等；審計部門的監(jiān)督方式包括對國有資本金的安全與經(jīng)營效益的考核、對異常資金流動和績效異常變化的監(jiān)控、對高級管理人員進行離任審計等；銀監(jiān)會主要從風險控制與隔離和資產(chǎn)安全的角度進行考核與監(jiān)督；接受外部委托的中介機構就委托事項進行客觀、真實的審計并出具具有公信力的審計報告或結論。同時依法向公眾進行充分信息披露，應規(guī)定統(tǒng)一的信息報告和報表格式，定期向監(jiān)管機構和廣大儲戶披露，并將其置備于各營業(yè)場所為公眾備查。

四、結論

根據(jù)以上分析，我國現(xiàn)行的公積金管理制度與現(xiàn)行公積金中心的運作模式存在固有矛盾，影響了該制度的運行和政策社會效益的實現(xiàn)，在深入理會、準確把握十八屆三中全會《決定》的實質，堅持市場的導向作用，堅持市場在資源配置中起決定作用的目標，繼續(xù)采取漸進式分步走的改革路徑，突破現(xiàn)行制度框架，擴大公積金繳存、提取、貸款的范圍，依托現(xiàn)行的住房公積金管理機構，以此為基礎組建市場化、專業(yè)化、政策化的住房公積金銀行。全國成立住房公積金銀行總行，負責政策指導和資金在各個城市之間相互調劑，制定統(tǒng)一的規(guī)章制度，統(tǒng)一的管理模式，將公積金的業(yè)務標準化，各地市住房公積金管理中心改革成為總行二級分支機構，各縣市的公積金中心成為二級分行下轄的營業(yè)機構，具體辦理各項業(yè)務。總之成立住房公積金銀行后，住房公積金能更好的保值增值，防范風險的能力也能得到加強，公積金的繳存貸款業(yè)務范圍也會擴大，惠及跟多的人群，更好的發(fā)揮政策的社會效益，是當前住房公積金改革的必然選擇。

作者:賀傳順 單位:煙臺市住房公積金管理中心棲霞分中心

參考文獻

篇5

關鍵詞：住房公積金 福利效應 改進 繳交比率 利率

我國住房公積金制度是一項強制性的長期住房儲金制度，其設立初衷是解決城鎮(zhèn)職工的住房問題，為廣大中低收入階層提供購房融資渠道。雖然住房公積金制度在提高居民住房消費能力、推動住房市場貨幣化改革等方面起到了積極的促進作用，但仍不完善。首先，在繳存制度方面，存在覆蓋面窄、繳交比率不合理等問題。其次，住房公積金的利率基本與商業(yè)銀行存貸利率掛鉤，低存低貸導致住房公積金對繳存者沒有投資吸引力。另外，住房公積金使用效率不高，表現(xiàn)為使用途徑少，沉淀資金多。這些不足之處導致效率不足并且公平缺失，進一步影響了其社會保障功能，未能有效地解決中低收入階層的購房融資問題。

現(xiàn)有對住房公積金的評價多僅限于簡單地判斷是否給繳存者帶來了福利，而對于如何測度福利效應的正負與大小、福利效應的影響因素以及福利效應的改進路徑等方面仍鮮有研究。本文基于福利效應視角，對已有文獻進行梳理和總結，在此基礎上全面深入地評析我國住房公積金運行現(xiàn)狀，并提出有待解決的問題和新的研究思路。

住房公積金的福利效應測算

福利經(jīng)濟學廣泛應用于各領域以衡量福利損失及改進，如稅收福利效應方面（汪昊，2009；歐陽華生等，2010；向洪金，賴明勇，2010；嚴成樑，龔六堂，2010；常曉素，何輝，2012）；近年來房地產(chǎn)領域的研究逐漸引入福利經(jīng)濟學的分析方法（Case， K. E. Shiller， Quigler，2001；Bajari， Benkard， Krainer，2005）；而測算技術進步的福利效應方法則運用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的研究（Akino M， Hayami.Y.，1975）。雖然諸多研究表明福利經(jīng)濟學是衡量政策效果的有效工具，但住房政策性金融尤其是住房公積金的福利效應研究較少。一些學者做出了前瞻性的研究。

運用福利模型研究住房公積金制度的文獻較為少見。叢誠（2008）認為我國住房公積金制度的福利效應未得到充分發(fā)揮，其主要原因在于效率與公平的缺失，并據(jù)此提出住房公積金權益轉讓模型。李曉紅（2010）基于福利經(jīng)濟學原理從住房公積金的繳交率和住房公積金政策支持率的角度構建福利函數(shù)，將住房公積金參與者分為已解決住房問題的高收入人群（第一組）和急需解決住房問題的人群（第二組）兩類，社會總福利函數(shù)等于兩組人群的福利加總。每組人群的福利都包括兩部分，分別是工作期間和退休后消費水平的效用，并且都是住房公積金繳交率、收入、自愿儲蓄額、住房公積金強制儲蓄的利率和居民自愿儲蓄的利率的函數(shù)。通過邊際分析法得出公積金繳交率和住房公積金支持率的趨勢。

此外，一些學者從不同的角度構建模型來分析我國住房公積金的公平與效率。郭曉霞（2010）基于住房公積金的性質構建了住房公積金模型來分析制度運作不合理對儲戶造成的公平性損失。徐峰等（2007）通過構建住房公積金的住房消費貢獻度模型，使用貸款貢獻度、還款貢獻度、家庭月收入還貸率等指標對公積金的住房保障功能進行測度；陳瑾（2008）通過分析公積金歸集額、貸款額、提取金額、沉淀資金等指標，基于對小戶型住宅的政策傾向構建了公積金運行效率模型；董紅亮（2010）使用住房公積金供給和需求兩方面的影響因素構建了基于公平視角下的住房公積金供需關系監(jiān)測模型，認為應通過調整住房公積金制度的供需求實現(xiàn)機制以保障住房公積金制度的公平性。

以上研究都可為住房公積金福利效應的研究提供思路，如影響福利效應的變量及模型構建的方法等等。但不足之處是，對福利效應及其相關因素的研究尚未錨定住房公積金繳交率及利率的設定區(qū)間。另外，將住房公積金福利模型應用于具體案例的分析較少。

住房公積金福利損失

造成住房公積金福利損失的原因主要是職工繳存額的機會成本（存款利息、投資收益等）；繳存職工非貸款者相比于繳存職工貸款者所未享受到的好處；住房公積金覆蓋范圍之外的職工無法得到的單位代繳額等。福利增進則包括住房公積金的利息收入；繳存職工通過住房公積金貸款而獲得的利差節(jié)省額；通過住房公積金進行其他融資帶來的便利等。

目前，住房公積金繳存覆蓋范圍不寬，不能全面覆蓋中低收入階層（汪利娜，2003；韓喬娜，2008）；同時繳交率也不合理（陳立新，2007；苑澤明，石敏，2007）。繳存覆蓋面的限定就產(chǎn)生了范圍內外職工的福利效應差異，而繳交率不合理又是造成繳存范圍內職工福利損失的重要原因。

在住房公積金利率方面，住房公積金貸款利率與商業(yè)貸款利率利差小，存在低存低貸現(xiàn)象（劉清華，2003；閆立本、韓彥冬，2003；薛建剛，2009；井深，2010）。因此，住房公積金的利率機制從兩個方面造成了繳存者的福利損失，首先，住房公積金繳存者存款收益較低，不具備投資吸引力。其次，住房公積金的貸款利率略低于同期金融機構貸款基準利率，對繳存住房公積金的貸款者，尤其是急需購房的中低收入階層的優(yōu)惠力度不大。

住房公積金福利效應改進路徑

在繳存范圍方面，針對覆蓋面窄的問題，學者們普遍認為應擴大覆蓋面（汪利娜，2003；韓喬娜，2008），但對改進的研究方法及建議不盡相同。苑澤明、石敏（2007）建議創(chuàng)新我國住房公積金財務運作模式；叢誠（2007）認為應將繳存額與地方房價和平均收入水平掛鉤；肖作平、尹林輝（2010）分析了影響繳存比例的因素并使用34個大中城市的數(shù)據(jù)進行實證研究。總體來說，對繳存制度的研究多限于理論分析，定量分析不多。

學者就住房公積金低存低貸的問題通過運用不同的研究方法提出了一些建議。劉清華（2003）提出采用“高存低貸”的運作模式；薛建剛（2009）建議應該從住房公積金利率定價機制著手，建立“三差聯(lián)動”利率體系；閆立本、韓彥冬（2003）從住房公積金沉淀資金利率和個人住房公積金貸款利率兩個方面探討住房公積金利率改革的政策建議；井深（2010）通過盈虧平衡法分析了住房公積金的存貸利差，得出了一個合理的利率共同區(qū)間。此外，薛建剛（2009）等建議住房公積金的利率政策要更多地體現(xiàn)保障性。雖然住房公積金利率制度尚不合理已成為普遍共識，但對于如何以福利經(jīng)濟學方法對其進行量化分析并探討改進路徑的研究并不多見。

在如何提高住房公積金的使用效率方面，王西枘，汪夢（2010）通過德爾菲法對成都市的住房公積金進行研究，建議通過降低成本、提高收益并減少風險來提高住房公積金的績效；汪利娜（2010）認為政府應借鑒日本住房金融公庫的經(jīng)驗，為住房保障提供政策支持和充足的資金支持、拓寬住房公積金的使用途徑；韓喬娜（2008）建議通過金融工具創(chuàng)新來改善住房公積金資金的流動性進而提高公積金的資金使用效率；胡星（2006）提出了更為具體的優(yōu)化住房公積金使用結構的方案；張昊等（2010）通過構建基于久期的多目標規(guī)劃模型來分析最優(yōu)住房公積金投資組合；黃修民（2010）對比分析了中韓住房金融制度，認為應通過拓寬資金使用渠道來提高住房公積金的使用效率，如還貸、房租及住房管理費用等。

雖然已有的研究已探討了住房公積金利率存在的問題并提出了政策建議，但沒有形成普遍公認的住房公積金效率指標體系。一些研究通過使用和構建不同的指標對住房公積金效率進行了評估，所用指標主要有四類，一是收入類指標，如住房公積金歸集額度、繳存人數(shù)、繳存范圍、職工平均工資；二是支出類指標，如住房公積金提取額、住房公積金貸款額、公積金貸款的購房規(guī)模；三是合成指標，如利息節(jié)省率、沉淀資金率；四是其他指標，如住宅市場銷售價格、還款貢獻度、家庭月收入還貸率等。以上指標雖較為全面地評估了住房公積金的運行效率，但沒有定量地分析各指標與住房公積金效率的相關關系。

結論

綜上所述，本文通過總結住房公積金相關研究可知，改進住房公積金福利效應的路徑主要有兩個方面，一是制度修正，如改進住房公積金的繳存制度，擴大住房公積金的繳存范圍、推行更為靈活的繳交比率；改革現(xiàn)行的住房公積金利率制度，實施固定利率體制；增加住房公積金的使用途徑，提高使用效率等等。二是加大政府支持力度，保證充分的政府資金支持及政策支持才能保證住房保障的可行性與可持續(xù)性。

現(xiàn)有研究仍有較大的改進空間。第一，建議公積金體制改革首先要解決的問題是如何評估現(xiàn)有體制的福利效應，但對公積金運行福利效應的評估及研究較少。第二，已有一些學者提出了住房公積金的一些改進措施，如改靜態(tài)繳納為動態(tài)繳納，改浮動利率為固定利率與浮動利率相結合，但鮮有更為具體的、以某一地區(qū)為例的實證研究，比如怎樣確定動態(tài)繳納比例的合理區(qū)間，浮動利率與其他利率的優(yōu)劣比較等等。所以，從福利經(jīng)濟學的角度研究住房公積金政策效果的改進既是理論上的突破，同時也極具現(xiàn)實意義。

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作者簡介：

篇6

針對于劉小姐和趙先生這種情況，北京著名個人房貸專業(yè)機構偉嘉安捷的按揭顧問認為雙方月薪總共7000元，目前手中可供支付首付款的資金為40萬元，想購買一套100萬元的住房，至少需要貸款60萬，的確有些緊張。因為，銀行規(guī)定，借款者的月收入必需是月供的兩倍，也就是說，他們在申請貸款時，月供不能超過3500元。這樣倒推可知，劉小姐和趙先生，要想貸款60萬，如果選擇商業(yè)貸款，貸款期限至少在30年左右(注意：貸款期限并非隨意選擇，銀行要求房齡加貸款年限最多不超過50年，貸款者的年齡不得超過60歲)。

在選擇還款方式時，他們更要慎重考慮，雖然，貸款30年在等額本金、等額本息、雙周供這三種還款方式中，等額本金是最為節(jié)省利息的，但等額本金在還款初期還款金額較高，會給借款者造成較大壓力。一筆60萬，期限30年的貸款，等額本金還款，首月還款額約為4600元，30年共需還款約1115000元，其中含利息515000元：雙周供還款法，則是將每月還款一次變?yōu)槊績芍苓€款一次，這就要求借款者除了每月固定的工資收入外，最好在月中還有其他固定的收入來源，當然如果劉小姐和趙先生能購合理的進行資金安排，每月月中都能固定的留存出還款的金額，那么雙周供也不失為一個節(jié)省利息的選擇。選擇雙周供還款，每兩周需還款約1750元，30年共需還款約1127400元，其中包含利息約527400元；而等額本息還款法雖然在利息的節(jié)省方面不占優(yōu)勢，但卻是三種還款方式中最為穩(wěn)妥的，也是目前選擇最普遍的。借款者每月月供相同，對于普通借款者來說，比較便于安排日常生活的資金支配。等額本息還款月均還款約3530元，30年共需還款約1260000元，其中含利息約660000元。(以上均按基準利率下浮15％的優(yōu)惠利率進行計算)

針對劉小姐和趙先生的實際情況，偉嘉安捷的專業(yè)按揭顧問建議他們選擇等額本息或雙周供的還款方式比較適合，因為他們的月收入情況不符合等額本金還款方式的要求。其實，對于他們來說如果有一方符合公積金的貸款要求，那么選擇公積金貸款則是一個十分明智的舉措。

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2、貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續(xù)時收費減半。

3、個人住房商業(yè)性貸款：以上貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。

4、只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30％，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。

5、個人住房組合貸款：住房公積金管理核心可以發(fā)放的公積金貸款，較高限額一般為10－29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業(yè)務可由一個銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

篇8

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2007）08-0046-02

1991年上海市借鑒新加坡中央公積金制度的經(jīng)驗，在我國率先建立了住房公積金制度，1994年住房公積金制度在全國推行。十多年來，住房公積金制度經(jīng)過不斷的完善和發(fā)展，走出了一條具有中國特色的住房保障之路，對改善職工的居住條件作出了突出貢獻。在肯定住房公積金制度的同時，我們也應看到住房公積金制度在發(fā)展中還存在一些問題，需要不斷的完善。澳大利亞是一個住房金融市場發(fā)達、住房保障制度完善的國家，在這個國家，擁有自己的房產(chǎn)是每個國民的“偉大夢想”，在居民的購房過程中，政府究竟發(fā)揮了何種作用，金融市場能夠提供哪些服務，成熟的經(jīng)驗能給公積金制度以何種啟示，本文將進行簡單的探討和論述。

1 澳大利亞的住房金融

澳大利亞總人口2000萬，全國共有820萬套住房，每年新建住房14萬套，大部分居民生活在城市，人均居住面積在發(fā)達國家中位于前列。澳大利亞70%的住房所有者都是通過住房抵押貸款購買住房，超過80%的住房其所有人擁有全部產(chǎn)權（所有人一次性付清房款或貸款已全部償還）。由于對經(jīng)濟形勢的普遍看好，澳大利亞人喜好投資房產(chǎn)，很多人購買房產(chǎn)后進行出租以獲得穩(wěn)定收益，而且認為住房貸款是非常廉價的融資渠道。澳大利亞的銀行提供的貸款比例一般比較高，首次購房的抵押貸款最多可貸到銀行估價師估價的95%；貸款期限也比較長，一般在20-25年。澳大利亞政府還規(guī)定，借款人所支付的住房貸款利息可以充抵個人所得稅基數(shù)。此外政府還把管理的退休金以較低的價格借貸給一些私人財務公司，這些財務公司以低于銀行住房抵押貸款0.5到1個百分點的利率發(fā)放住房貸款，受到購房人的歡迎。以上這些因素直接導致了澳大利亞住房貸款的發(fā)展。

聯(lián)邦銀行是澳大利亞最大的房產(chǎn)貸款機構，住房貸款余額占總貸款余額的50%，它目前向借款人提供四種貸款產(chǎn)品以供選擇。一是蜜月貸款，在貸款前12個月的利率為同期浮動利率打一定的折扣（比如比同期正常浮動利率低1個百分點），12個月后的利率恢復為正常的浮動利率；二是固定利率貸款，貸款期限為1-5年，在預期利率上升時，較多人使用該品種，多數(shù)人愿意申請3年和5年期固定利率貸款；三是浮動利率貸款，作為最傳統(tǒng)的貸款品種，仍然居各類業(yè)務的主導地位；四是信貸額度貸款，對每個客戶有20萬的額度，客戶可以隨時取出使用，。根據(jù)借款人的需求，各個貸款品種可以相互組合，如貸款10萬元，固定利率和浮動利率貸款各為5萬元。在還貸方式上，銀行也提供多種選擇，如第一年可以只還貸款利息、還有等額本金、等額本息等還款方式。除第一年外，銀行一般不會向提前還貸的借款人收取違約金。

在澳大利亞，住房貸款的風險管理十分嚴密，首先，銀行要求借款人買房時要有一定的存款；其次，銀行會安排特點時間和借款人面談，了解其經(jīng)濟收支情況，并通過查詢個人信用信息等方式查詢借款人的信用記錄，對借款人的信用進行評估。所有銀行都會要求借款人在申請貸款時出具以下幾項重要文件，連續(xù)幾年的報稅單（證明收入水平）、近幾個星期的工資單（證明現(xiàn)在的收入水平）、與單位簽定的就業(yè)合同（證明將來一段時間的償還能力）、已有的存款數(shù)、健康保險和養(yǎng)老金繳納情況，同時會嚴格審查借款人的負債情況，如信用卡使用歷史、是否有其他未償還貸款等等。另外，首次購房貸款額超過房價的80%的，借款人需按貸款額的1%購買貸款保險，也在很大程度上分散了銀行貸款風險。由于澳大利亞嚴格的個人信用制度，住房貸款逾期情況很少。

2 澳大利亞的住房保障制度

澳大利亞的住房保障制度非常完善，由于澳大利亞是聯(lián)邦制國家，各州具體政策有所差異，在此以維多利亞州的住房保障制度為例。維多利亞州政府人類服務部住房輔助及社區(qū)建設司（以下簡稱住房輔助司)主要負責向低收入家庭、無家可歸的人提供住房支持和社區(qū)建設、管理房產(chǎn)。

目前住房輔助司共擁有資產(chǎn)120億澳元，管理75000個房產(chǎn)，每年經(jīng)費8億澳元，累計向無家可歸者提供住房支持80000人次。住房輔助住房保障項目的資金來源主要有三方面：一是聯(lián)邦政府根據(jù)與州政府的協(xié)議的撥款；二是住房輔助司出售、租賃房屋收入和發(fā)放家庭貸款的利息收入；三是州政府專項撥款。

住房輔助司對部分不能獲得銀行貸款支持的低收入家庭，向其提供等同于銀行貸款利率的住房貸款，支持其購買房屋。另外向低收入家庭和無家可歸者提供低價出租房，租金收取標準為其家庭總收入的25%，低收入家庭隨著收入的逐漸上漲，會自動退出享受該類住房。

住房輔助司非常重視居住環(huán)境的改善和人文關懷。社會房屋雖然提供給低收入和無家可歸人群，但其建造標準與普通居民的住房完全一樣，而且為減少社會房屋享有人的自卑感，避免社會問題，政府將部分普通居民住房的一部分作為社會房屋而不是單獨建造，便于低收入人群和大家共同生活和交流，并帶動其積極上進，改善自己的生活質量。

3 對住房公積金制度的幾點啟示

3.1 創(chuàng)新貸款品種

貸款品種相對單一，還款方式比較呆板，已成為我國住房公積金制度運行過程中備受關注的問題。從消費心理學角度講，在同一類商品具有多種型號供顧客選擇時，可以更大程度激發(fā)顧客的購買欲，尤其在顧客根據(jù)自身情況對商品提出的要求得到滿足時，顧客會容易做出購買的決定，所以要針對不同繳存人的不同貸款需求，不斷創(chuàng)新，豐富貸款品種，比如在貸款利率方面，目前在公積金貸款中，只有浮動利率一種方式，借款人無從選擇。可以學習澳大利亞，增設固定利率和浮動利率、固定利率相結合的方式，由公積金中心承擔由于利率上升卻不能實現(xiàn)利息收入增多的風險，由借款人承擔由于利率下降卻不能減少還款的風險。另外在還款方式上，可以除等額本金、等額本息還款方式外，增設其他品種，例如可以將北京公積金管理中心試行的“自由還款”的還款方式推廣實行。

3.2 貸款政策向中低收入者傾斜

近一段時間，住房公積金制度對中低收入繳存人支持不夠，政策性作用發(fā)揮不強的呼聲高漲，逐漸成為學術界和新聞媒介關注的熱點。澳大利亞的金融政策注重向中低收入人群傾斜，銀行對居民首次購房、二次購房和多次購房均采取不同的貸款政策。建議細化住房公積金貸款政策，針對不同收入人群和不同年齡階段人群的貸款，應采取不同的政策，尤其要重視設計適合中低收入繳存人的貸款品種。比如對第一次購房人和較低收入人群適當降低貸款門檻，如降低首付款比例，實行優(yōu)惠的利率，延長貸款期限，甚至給予一定程度的貸款貼息。對二次以上購房人，根據(jù)改善自住住房的情況，相應提高貸款門檻，如提高首付款比例和貸款利率，縮短貸款期限。

3.3 出臺全國性貸款風險管理相關操作規(guī)范或指導性文件

盡管澳大利亞信用體系已非常完善，但其銀行對住房貸款的風險管理還是十分重視的。我國目前還沒有全國性住房公積金貸款風險管理操作辦法，各地各自為戰(zhàn)，風險管理水平差異極大，部分地區(qū)情況堪憂。應盡快出臺全國性住房公積金貸款的操作規(guī)范或相關指導性文件，對包括貸前調查、貸中審查和貸后管理在內的風險管理工作提出明確統(tǒng)一要求，規(guī)范貸款審批和管理程序，提高風險管理水平，保障資金安全，將各地住房公積金貸款的風險管理情況作為重點考核目標之一。

3.4 注重對貸款人信用的考查

澳大利亞完善的信用體系對貸款風險管理和住房保障政策的實施非常重要。在貸款風險管理方面，信用體系的健全，便于貸款人快捷查明借款人的信用狀態(tài)，確定是否準予貸款以及貸款額度。在住房保障方面，由于住房保障政策的受惠人群往往與家庭的收入密切掛鉤，如保障性住房和公積金貸款貼息的享受和退出，一般都要視家庭的收入狀況而定，信用體系的完備有利于準確確定保障政策的受益家庭和受益期間，完善準入和退出機制，保證政策目標的順利實現(xiàn)。目前我國信用體系的建立正處于啟動階段，公積金貸款就更要學習澳大利亞銀行在住房貸款的貸前審查過程中的細致入微，注重對貸款人還款能力的考查，以確保發(fā)放的每筆貸款安全。

3.5 增強城市保障性住房的人文關懷

澳大利亞政府十分注重保障性住房本身和周邊環(huán)境的質量，以及對享受保障性住房人群的人文關懷。在修建過程中將保障性住房和普通住房同等對待，將保障性住房與普通住房混合分布，或者將普通住房的一部分劃為保障性住房，以使享受保障性住房的人群不脫離普通社會生活。我國公積金政策規(guī)定，公積金增值收益的一部分要用于建設城市的廉租住房，那么可否學習澳大利亞將廉租住房混合與普通住房，而非獨立建設。另外可以嘗試將通過法律手段收回的公積金貸款抵押住房直接劃撥為廉租住房，用實物而非貨幣的形式轉化公積金增值收益支持廉租住房發(fā)展。

參考文獻

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關鍵詞：

無論在國外還是國內，房地產(chǎn)業(yè)都毫無例外地被視為國民經(jīng)濟中的重要產(chǎn)業(yè)，在國計民生中發(fā)揮著舉足輕重的作用。而住房公積金又是房地產(chǎn)經(jīng)濟的一個重要組成部分。本文主要從住房公積金制度的意義、住房公積金的使用情況及配合房地產(chǎn)市場調控的措施等方面，來闡述住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中所發(fā)揮的作用。

一、 住房公積金的概念及意義

住房公積金是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它具有強制性、互、專用性的特點。

住房公積金有兩大功能：住房保障和住房金融。住房公積金作為一種強制實行、定向使用的個人住房基金，通過個人繳存、單位資助和長期儲蓄的方式，不僅增強了職工解決住房的能力，降低了職工購房還貸的壓力，同時也調整了職工的消費結構，確保了職工的住房消費支出；有利于保障性住房資金的積累和周轉，使政策性住房貸款有了可靠的資金來源，更有利于緩解房地產(chǎn)市場住房消費需求，抑制房地產(chǎn)市場價格過快上漲，解決中低收入家庭基本住房問題。

二、 住房公積金的使用

（一）、提取住房公積金

按照《住房公積金管理條例》規(guī)定，職工購買、建造、翻建、大修自住住房的可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額。在實際提取業(yè)務中，職工因該原因提取住房公積金的占了絕大比重。以徐州市為例，從2005年至今，每年職工用于住房消費提取的住房公積金額占當年提取總額的比重都在70%以上，06年和09年將近達到80%。

（二）使用住房公積金貸款

住房金融是房地產(chǎn)市場發(fā)展不可缺失的重要組成部分，按照住房金融是否根據(jù)政府特殊的政策舉辦，是否可以享受政府優(yōu)惠政策，可以將住房金融劃分為政策性住房金融和商業(yè)住房金融，我國的政策性住房金融主要是建立住房公積金制度，而住房公積金貸款又是政策性住房金融的最直接體現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，住房公積金貸款也不斷創(chuàng)造出歷史新高，可以說，住房公積金貸款的發(fā)放額是房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的晴雨表，隨著房地產(chǎn)市場的波動而變化。由于住房公積金貸款利率明顯低于各商業(yè)銀行貸款利率，住房公積金貸款成為了絕大多數(shù)購房者的首選，住房公積金貸款在所有住房貸款中所占的比重也相對較大。以徐州市為例，2009年末和2010年末住房公積金貸款余額分別為64.77億元和82.86億元，全市個人住房貸款余額分別為127.95億元和187.73億元，住房公積金貸款占全市個人住房貸款余額的比重分別為50.62 %和44.14%。至10年末，住房公積金貸款余額占繳存余額的比例為86.90%，職工使用住房公積金用于住房消費的使用率已經(jīng)高達92.16%。

從以上各項數(shù)據(jù)可以看出，住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展中發(fā)揮了重大作用，可以說是舉足輕重、功不可沒。

三、 住房公積金在房地產(chǎn)市場調控中所采取的措施

（一） 擴大住房公積金覆蓋率和保障范圍，住房公積金政策向中低收入者傾斜，使廣大繳存職工都能享受到優(yōu)惠政策。

建設部、財政部、和中國人民銀行于2005年頒布的《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》已將繳存主題擴大到包括城鎮(zhèn)單位聘用的進城務工人員、城鎮(zhèn)個體工商戶和自由職業(yè)人員。因此，各地住房公積金管理中心應加大歸集力度，把住房公積金的政策性住房融資功能向中低收入職工家庭傾斜，要兼顧公平，讓更多的人享受到住房公積金優(yōu)惠政策，推動社會和諧發(fā)展

（二）嚴格執(zhí)行住房公積金貸款政策，充分發(fā)揮調控作用。

科學制定并嚴格執(zhí)行住房公積金貸款政策，要根據(jù)國家宏觀調控政策和房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢并結合當?shù)貙嶋H情況適時進行調整，盡可能地發(fā)揮住房金融在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的杠桿作用。

在房地產(chǎn)市場過熱時，為了抑制房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，應采取緊縮的貸款政策，要提高貸款門檻，降低貸款最高額度，縮短貸款期限，提高貸款基準利率，減少貸次數(shù)。

在房地產(chǎn)市場過冷時，要采取適度寬松的貸款政策，采取有效措施，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，要降低貸款門檻，提高貸款最高額度，延長貸款期限，降低貸款基準利率，增加貸款次數(shù)。雖然貸款政策相對寬松，但一定要規(guī)范住房公積金貸款用途，防止騙貸、套貸行為的發(fā)生。

住房公積金作用的發(fā)揮應積極與相關稅收、信貸等政策協(xié)調配合，使住房公積金貸款趨于規(guī)范化、制度化和法制化，提高住房公積金調控房地產(chǎn)市場的敏感度，使房地產(chǎn)市場保持健康有序的良好發(fā)展態(tài)勢。

（三）加大住房公積金保障性住房建設力度，提高資金利用率

按照《住房公積金管理條例》第二十九條規(guī)定，住房公積金增值收益按照規(guī)定提取過風險準備金和管理費用以后，剩余部分將全額上繳同級財政，用于保障性住房建設。同時，為提高住房公積金使用效率，并拓寬保障性住房建設資金來源，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)察部、審計署、銀監(jiān)會七部門于2009年10月聯(lián)合印發(fā)了《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，明確提出了使用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設。保障性住房建設有利于緩解房地產(chǎn)市場供給不足導致的房價上漲，有利于帶動住房投資和消費，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長；有利于解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題，推動實現(xiàn)“住有所居”目標。

在二十年的發(fā)展過程中，住房公積金為解決職工住房難、推動住房貨幣化進程、促進住房信貸機制完善、支持國家宏觀調控和住房體制改革方面發(fā)揮了重要作用。但也存在諸如繳存比例不科學、覆蓋面偏低、各地發(fā)展不均衡、繳存金額巨大但金融監(jiān)管力度不足等問題。在今后的工作中需要對住房公積金制度不斷進行改革、完善和創(chuàng)新，真正發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場調控和住房保障等方面的積極作用。

參考文獻:

1、《住房公積金管理條例》；

2、《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》

3、《房地產(chǎn)金融》，洪艷蓉等著，北京大學出版社；

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住房公積金貸款合同范文一

貸款人(甲方)

借款人(乙方)

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《南充市住房公積金貸款管理辦法》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，甲方受南充市住房公積金管理中心(下稱委托人)委托，按《南充市住房公積金個人住房貸款發(fā)放通知書》的要求向乙方發(fā)放住房公積金個人住房貸款(下稱貸款)。甲、乙雙方本著平等、自愿的原則，簽訂本合同，并共同遵守。

貸款金額、期限、利率及用途

第一條 甲方同意向乙方發(fā)放住房公積金個人住房貸款，貸款金額為人民幣(大寫，(小寫)

第二條 貸款期限為個月。自年至月日止。實際放款日與到期日以借款借據(jù)為準，借款借據(jù)為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第三條 貸款利率根據(jù)國家規(guī)定為年利率利息從發(fā)放之日起計算。在本合同有效期內，如遇國家貸款利率調整，以委托人按人民銀行規(guī)定的調整通知為準，甲方不需另行通知。

第四條 貸款用于乙方購建位于南充市

貸款的發(fā)放

第五條 本合同生效后，甲方將貸款資金劃入售房單位(售房人)或者建房、修房承擔方在銀行開設的下列賬戶內，用于購買或修建本

合同第四條所列之房產(chǎn)。

戶 名：

開戶行：

賬 號：

貸款的歸還

第六條 乙方授權甲方以無折支取方式在合同約定的還款日從下列賬戶中扣收借款本息。

賬戶戶名： 存折卡號：

若扣款賬戶發(fā)生掛失、凍結、結清或卡超生有效期，或乙方需要變更扣款賬戶，乙方應到甲方處辦理變更手續(xù)。在變更手續(xù)生效前，或原扣款賬戶已無法足額扣款，乙方應到甲方指定的網(wǎng)點還款。

第七條 借款期限在1年以內(含1年)的，實行到期一次性還本付息的還款方法;借款期限在1年以上的，實行月等額本息還款法歸還。計算公式為：

(1+月利率)n

每月還款額= 貸款本金 月利率

(1+月利率)n -1

第八條 甲、乙雙方同意遵循先息后本、息隨本清的原則，乙方存入的款項按照期前欠息當期利息本金的順序依次入賬。

第九條 乙方應按月歸還貸款本息，自借款之日起每月歸還，每月還款額為人民幣利息的，甲方對乙方未支付的利息計收復利。

第十條 乙方在貸款發(fā)放后的六個月內(含六個月)不得辦理一次性提前還款手續(xù);如乙方需要提前還款，必須經(jīng)委托方審核同意，甲方才能辦理乙方的提前還款手續(xù)。

違約責任

第十一條 乙方未按合同約定使用借款，應提前歸還借款，甲方有權對違約使用部分在違約使用期間按日萬分之 計收違約金。

第十二條 乙方未按期償還貸款，甲方按國家規(guī)定對乙方在借款合同載明的借款利率水平加收50%的罰息利率。

第十三條 在本合同有效期間，發(fā)生下列情況之一的，甲方有權停止發(fā)放尚未劃付的貸款，或提前收回已發(fā)放的貸款本息或處置抵押物(質物)：

(1)乙方未按合同規(guī)定用途使用貸款;

(2)乙方拒絕或阻撓甲方對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查;

(3)乙方向甲方提供虛假的證明材料;

(4)乙方與其他法人或經(jīng)濟組織簽訂有損乙方權益的契約和協(xié)議;

(5)乙方連續(xù)三個月并累計六個月拖欠貸款本息、罰息及相關費用;

(6)乙方因死亡或被宣告死亡、喪失民事行為能力、被宣告失蹤、卷入重大經(jīng)濟訴訟糾紛或發(fā)生其他足以影響其償債能力或缺乏償債誠意的行為;

(7)乙方的繼承人或受遺贈人、財產(chǎn)代管人拒絕為乙方履行歸還貸款的義務;

(8)其他可能影響歸還貸款本息的行為。

第十四條 甲方未按合同規(guī)定及時發(fā)放貸款，給乙方造成損失的，甲方應按影響的天數(shù)和損失的數(shù)額，每天付給乙方萬分之 的違約金。

第十五條 乙方應在甲方發(fā)放貸款之日起一個月內到開戶銀行開立個人儲蓄賬戶，逾期未辦理，視為自動放棄貸款，甲方有權提前終止本合同并收回全部貸款。

借款擔保

第十六條 對于本合同項下的借款(包括但不限于本金、利息、罰息、違約金、實現(xiàn)抵押權等費用)以為抵押物(質物)提供擔保并由保證人承擔連帶責任保證，并另行簽訂《抵押合同》或《擔保合同》。

爭議的解決

第十七條 本合同履行過程中發(fā)生爭議時，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由甲、乙雙方共同選擇下列方式之一解決：

(一)當?shù)刂俨梦瘑T會裁決;

(二)向購房所在地人民法院起訴。

第十八條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，不影響合同其余部分的履行。

其 他

第十九條 貸款發(fā)放后，乙方與售房者就該房產(chǎn)質量、權屬等事宜發(fā)生任何糾紛，均與甲方無關，借款合同應正常履行。

第二十條 本合同項下的貸款期限應以貸款實際發(fā)放日起順延計算。

第二十一條 甲、乙雙方同意約定的其他事項：

第二十二條 本合同未盡事宜，按國家有關法律、法規(guī)及金融規(guī)章執(zhí)行。

第二十三條 本合同由甲、乙雙方簽字蓋章，并自抵押物登記之日起生效。

第二十四條 本合同一式由南充市住房公積金管理中心、抵押登記機關各留存一份。

甲方(公章) 乙方(簽字)

法定代表人(簽字) 乙方(手印)

年 月 日 年 月 日

住房公積金貸款合同范文二

甲方(委托人)： 住房公積金管理中心

住所：

法定代表人及職務：

電話：

郵編：

傳真：

網(wǎng)址：

乙方(受托人)：

住所：

主要負責人及職務：

電話：

郵編：

傳真：

網(wǎng)址：

為支持繳存住房公積金的職工購買自住住房，規(guī)范住房公積金貸款管理，根據(jù)《中華人 民共和國合同法》 、國務院《住房公積金管理條例》等有關規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致，就甲方 委托乙方辦理住房公積金貸款業(yè)務有關事宜訂立本合同，以資共同遵守。

第一條 甲方委托乙方的事項

一、為職工提供住房公積金貸款政策咨詢，受理個人住房公積金貸款申請，提出審查意 見;與借款人簽訂借款合同，與擔保人簽訂擔保合同，并協(xié)助借款人辦理公證、保險、評估、 抵押(備案)登記及其他貸款手續(xù)。

二、協(xié)助甲方受理公積金貸款合作項目申請，提出調查報告及審查意見，簽訂項目合作 協(xié)議，監(jiān)管保證金帳戶。

三、按照借款合同的約定發(fā)放公積金貸款，回收公積金貸款本金和利息，辦理公積金貸 款結算業(yè)務。

四、對借款人、擔保人、合作項目等實施貸后監(jiān)督檢查，催收公積金逾期貸款，受理借 款人申請?zhí)崆斑€款等變更借款合同事宜， 按乙方內部個人住房貸款檔案管理的規(guī)定對公積金 貸款檔案進行管理。

五、 按甲方的要求在貸款信息管理系統(tǒng)中錄入公積金貸款管理所需要的相關信息， 建立 貸款管理臺帳，并將電子信息及憑證、報表等紙質資料按約定的方式及要求送交甲方。

第二條 委托貸款的用途、金額、期限、利率、擔保、還款方式及帳戶

一、住房公積金貸款定向用于職工購買自住住房。

二、每一筆住房公積金貸款的金額、期限、擔保方式、還款方式等以甲方的審批意見為 準。三、住房公積金貸款的利率按照中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。 四、甲方在乙方開立住房公積金存款帳戶，帳號為 ;乙方為甲方設立住房公積金委托貸 款帳戶，帳號為 。

第三條 委托貸款的程序 一、乙方負責受理貸款申請，調查核實申請資料的真實性、完整性、有效性，合法性， 提出審查意見報甲方審批;對資料齊全的貸款申請，原則上應在兩個工作日內初審完畢并報 送甲方。 二、甲方審批同意后向乙方出具審批意見，確定貸款的金額、期限等。

三、 乙方按甲方審批的意見通知借款人簽訂借款合同、 擔保合同， 并辦理其他相關手續(xù)。

四、乙方辦理貸款手續(xù)后向甲方送達相關資料;乙方原則上應在收到審批意見之日起五 個工作日內辦完貸款手續(xù)并報送甲方(借款人或擔保人的原因除外)。

五、 甲方對貸款手續(xù)

核對無誤后， 按時足額將貸款基金從住房公積金存款帳戶劃入委托 貸款賬戶，由乙方負責以借款人支付購房款的名義劃入售房單位售房款專戶;售房人是自然 人的，須劃入事前約定的專門帳戶。

第四條 甲方的權利義務

一、作為住房公積金貸款的債權人，對貸款的發(fā)放、回收、結算、管理等全過程擁有決 策權。

二、按規(guī)定在乙方開立用于住房公積金貸款的專門帳戶。

三、審批貸款合作項目，審批個人公積金貸款。

四、因業(yè)務需要，可到乙方查閱委托貸款檔案資料。

五、對乙方承辦的委托事項進行監(jiān)督檢查并考核。

六、承擔住房公積金貸款風險。

七、按時足額提供發(fā)放貸款所需的委貸基金。

八、按本協(xié)議約定向乙方支付辦理委托貸款的手續(xù)費。

第五條 乙方的權利義務

一、有權拒絕甲方違反本協(xié)議及相關規(guī)定的委托事項。

二、不承擔貸款風險，不墊付委貸基金。

三、應在規(guī)定時限內辦理受托事務，不得無故拖延。

四、對借款人申請時提供的資料及借款條件的真實性、有效性具有審查義務，對貸 款用途的專一性、資金劃撥的安全性具有監(jiān)管義務。

五、將協(xié)助回收的貸款本金和利息按雙方約定的時間劃入甲方指定賬戶。

六、向甲方提供擬按揭或已按揭的商品房項目及開發(fā)單位的相關信息資料。

七、按國家金融監(jiān)管方面的規(guī)定，協(xié)助甲方對委托貸款實施風險管理;不拆借、挪用公 積金貸款資金。

八、及時將貸款發(fā)放、回收、結算等相關業(yè)務資料送交甲方，按時向甲方報告受托事務 辦理情況。

九、配合甲方對受托事項的監(jiān)督檢查及考核。

十、按本協(xié)議約定向甲方收取手續(xù)費。

十一、嚴格執(zhí)行甲方制訂的有關住房公積金貸款管理的規(guī)定。

第六條 關于組合貸款的約定

一、組合貸款指向同一借款人發(fā)放的，用于購買同一住房，由甲方提供的公積金貸款和 乙方提供的商業(yè)性個人住房貸款相結合而組成的個人住房貸款。 組合貸款中的公積金貸款和 商業(yè)性貸款由甲方和乙方分別審批，設置同一擔保條件。借款人違約需處分抵押物、追索保 證人連帶保證責任， 或發(fā)生保險責任事故后保險公司按約定進行賠償時， 甲乙雙方按屆時各 自的債權比例受償。

二、 借款人申請公積金貸款不能全部滿足其貸款需求時， 可同時向乙方申請商業(yè)性個人 住房貸款，乙方承諾作為組合貸款的配套銀行受理借款人的申請。

第七條 需按法律程序向借款人、擔保人追償債務時，無論公積金貸款或組合貸款，均 由乙方作為原告提起訴訟，乙方怠于起訴的，甲方按相關規(guī)定執(zhí)行;公積金貸款的訴訟費用 等相關費用由甲方承擔，組合貸款的訴訟

費用等相關費用按甲乙雙方的債權比例各自承擔。

第八條 保密約定

甲乙雙方因履行本協(xié)議而知悉或取得對方或第三方的資料或信息應視為各方的商業(yè)秘 密或個人隱私，未經(jīng)法律許可或當事各方同意，不得向外披露或用作本協(xié)議以外的用途。

第九條 違約責任

一、甲方未按本協(xié)議按時足額提供貸款基金，乙方可拒絕發(fā)放委托貸款，由此造成乙方 或借款人經(jīng)濟損失的，甲方負責賠償。

二、甲方未按本協(xié)議向乙方支付手續(xù)費的，乙方有權拒絕繼續(xù)承辦委托事務，并可 要求甲方及時補清，賠償由此造成的經(jīng)濟損失。

三、因乙方的原因未按約定發(fā)放及回收委托貸款，造成甲方或借款人經(jīng)濟損失的，乙方 應負責賠償。

四、因乙方原因致使追償債務超過訴訟時效，造成經(jīng)濟損失的，乙方負責賠償。

五、 乙方在辦理委托貸款業(yè)務中， 未按本協(xié)議約定及甲方制定的管理辦法等相關規(guī)定受 理、審查貸款，或錄入的貸款管理信息及辦理貸款手續(xù)的差錯嚴重，或催收逾期貸款不力， 或未按甲方要求保管公積金貸款檔案等，由此造成甲方或借款人損失、造成嚴重社會影響、 損害職工權益和甲方形象的，甲方除有權依據(jù)本協(xié)議考核后扣減手續(xù)費外,還可要求乙方賠 償已造成的經(jīng)濟損失直至取消受托資格。

第十條 委托業(yè)務的考核

甲方對乙方辦理委托業(yè)務的情況按百分制進行考核并與手續(xù)費掛鉤， 考核按平時重點抽 查、半年進行檢查、年終全面考核的方式進行，每次考核后向乙方通報考核結果，年終考核 完畢后向乙方通報全年考核結果;具體考核內容見 住房公積金管理中心委托貸款業(yè)務考核 《 表》 。

第十一條 委托業(yè)務手續(xù)費

一、甲方以當年實際收回的委托貸款利息收入的 5%為基數(shù)，按全年考核后乙方實得分 值計算手續(xù)費; 計算公式：乙方年度貸款手續(xù)費=乙方全年住房公積金貸款實際利息收入 5%實得分值100

二、支付方式：甲方在對乙方全年考核完畢后，一次性以轉帳方式向乙方結清全年貸款 手續(xù)費。

第十二條 其他約定的內容

一、甲乙雙方應將各自制定或執(zhí)行的涉及公積金貸款(含組合)的相關文件、手續(xù)事先送 對方認可備案，發(fā)生變動時，應以書面形式及時通知對方和相關第三方。

二、借款合同、擔保合同等手續(xù)暫使用乙方制訂并經(jīng)甲方認可的文本格式，待甲方對其 統(tǒng)一制訂后，再按統(tǒng)一的文本執(zhí)行。

三、辦理委托貸款所涉及的保險、公證、評估及其它中介機構，應由甲方確定或認 可。

四、因委托貸款而設定的債權、擔保權均以乙方名義，但最終實際受益人為甲方。

五、 乙方應向甲方提供委托貸款具體承辦支行及相關情況， 并由甲方最終確 認。

六、每一住房公積金貸款合作項目的具體承辦支行，由甲方審定。

七、乙方應具備從事委托事務的合法資格及執(zhí)業(yè)證書，具備相應的管理水平及人員、技 術、物質保障條件，能夠為借款人提供全面、優(yōu)質、高效的服務。

第十三條 本協(xié)議生效期間后，若雙方法定代表人、主要負責人、授權人、單位名 稱、組織機構及相關人員發(fā)生變化，辦公、通訊地址發(fā)生變更的，應及時書面通知對方。

第十四條 本協(xié)議生效后， 任何一方不得擅自變更或解除。 但訂立本協(xié)議依據(jù)的國家法 律、政策或本市實際情況發(fā)生調整變化時，雙方可協(xié)商變更本協(xié)議有關條款或解除本協(xié)議。

第十五條 本協(xié)議發(fā)生糾紛時，雙方應友好協(xié)商解決，協(xié)商不成時，任何一方都可以向 有管轄權的人民法院提起訴訟。

第十六條 本協(xié)議未盡事宜按國家有關法律、法規(guī)、規(guī)章及本市有關規(guī)定等執(zhí)行。必要 時雙方可修改本協(xié)議或簽訂補充協(xié)議。

第十七條 本協(xié)議有效期為壹年， 自雙方法定代表人、 主要負責人或其授權人簽字 并加蓋單位公章后生效。 本協(xié)議生效前， 甲方委托乙方已辦理的委托業(yè)務尚未執(zhí)行完畢的統(tǒng) 一按本協(xié)議約定執(zhí)行。

在協(xié)議有效期內，任何一方不愿繼續(xù)辦理委托業(yè)務的，可中止執(zhí)行協(xié)議，但已受托簽訂 的項目合作協(xié)議應按約履行至期滿，貸款回收、催收、結算等事務應履行至貸款余額結清為 止。不受協(xié)議中止或有效期的限制。

本協(xié)議到期后，雙方協(xié)商一致后可續(xù)簽。

第十八條 本協(xié)議正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，副本若干。附件為本協(xié)議的組成。

甲方：乙方：年月日：

住房公積金貸款合同范文三

委托人(甲方)：

受托人(乙方)：

甲方根據(jù)《住房公積金管理條例》及其他有關規(guī)定，委托乙方向________________(以下稱借款人)發(fā)放住房公積金貸款。乙方同意接受甲方的委托。甲、乙雙方遵照國家有關法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。

第一條 甲方將人民幣資金(大寫)________委托乙方按住房公積金貸款程序向借款人發(fā)放和收回。

第二條 甲方委托乙方發(fā)放住房公積金貸款，應在乙方營業(yè)部門開立存款專戶，并于本合同生效后叁日內將人民幣資金(大寫)________一次存入專戶用于貸款發(fā)放。

第三條 住房公積金貸款的對象、金額、種類、用途、期限、利率、提款、還款方式，均由甲方在國家有關法律規(guī)定和政策允許的范圍內，根據(jù)具體情況在《住房公積金貸款通知單》中確定。

第四條 本合同生效后，在對借款人發(fā)放住房公積金貸款時，甲方向乙方提交《住房公積金貸款通知單》。乙方在收到甲方提交的《住房公積金貸款通知單》及所附資料后，應按《住房公積金貸款通知單》的要求發(fā)放住房公積金貸款。

第五條 乙方向借款人發(fā)放住房公積金貸款前，應和借款人簽訂《中央國家機關住房公積金貸款借款合同》，并應在《中央國家機關住房公積金貸款借款合同》生效后貳日內將壹份合同原件送甲方留存。

第六條 非乙方原因造成貸款損失的，乙方不承擔賠償責任。

第七條 對本合同項下的住房公積金貸款，甲方應要求借款人提供擔保。擔保方式、擔保人和抵押物(質物)由甲方審定，并具體在《住房公積金貸款通知單》中確定。

第八條 借款人如不按《中央國家機關住房公積金貸款借款合同》的約定使用和歸還借款本息，乙方可根據(jù)銀行有關規(guī)定對借款人進行必要制裁。

第九條 利息和手續(xù)費。住房公積金貸款利息由乙方向借款人收取，按月結息。乙方應在收取利息后當日將貸款利息劃入甲方賬戶。如遇國家調整利率，甲方應根據(jù)國家規(guī)定辦理利率調整手續(xù)。乙方發(fā)放住房公積金貸款所收取的手續(xù)費按甲乙雙方簽訂的協(xié)議支付。

第十條 乙方在每次收回貸款后當日將貸款如數(shù)劃入甲方賬戶。

第十一條 住房公積金貸款的展期，應憑甲方的書面通知才能辦理。

第十二條 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除。需變更本合同條款或解除本合同時，應經(jīng)雙方協(xié)商一致，達成書面協(xié)議。

第十三條 違約責任

1.甲方未按本合同第二條的約定如期將約定的資金存入專戶，或超出專戶存款總額要求發(fā)放住房公積金貸款，或者違反第三條、第四條約定未向乙方提交有關資料，甲、乙雙方又未達成變更上述條款的協(xié)議的，乙方可拒絕發(fā)放住房公積金貸款，并可視情況要求甲方支付貸款總額5%的違約金。

2.乙方未按本合同和《住房公積金貸款通知單》中確定的貸款對象發(fā)放住房公積金貸款，甲方可要求乙方支付貸款總額5%的違約金，造成貸款損失的，乙方還應承擔賠償責任。

3.乙方違反本合同第十一條約定，擅自為借款人辦理貸款展期，應向甲方支付展期貸款余額5%的違約金。甲方并可要求乙方限期收回展期住房公積金貸款。違約責任明確后，違約方應主動支付違約金。

第十四條 本合同未盡事宜及與《北京住房公積金貸款辦法》和甲乙雙方簽訂的《住房公積金業(yè)務手續(xù)費及獎勵資金支付協(xié)議》有不一致之處，以《北京住房公積金貸款辦法》和《住房公積金業(yè)務手續(xù)費及獎勵資金支付協(xié)議》為準執(zhí)行，并按《中央國家機關住房公積金貸款操作規(guī)程》的規(guī)定辦理相關手續(xù)。

第十五條 爭議的解決方式

甲、乙雙方在履行本合同中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商或通過調解解決。協(xié)商或者調解不成，可向合同簽訂地人民法院起訴，或者向合同簽訂地的合同仲裁機構申請仲裁。

第十六條 本合同未盡事項，按國家有關法律、法規(guī)和金融規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

第十七條 本合同自甲、乙雙方法定代表人或有權簽字人簽字并加蓋單位公章之日起生效，至甲方住房公積金貸款全部收回后失效。

第十八條 《住房公積金貸款通知單》和乙方要求甲方提供的其他資料，均為本合同的組成部分。

第十九條 本合同一式兩份，甲，乙雙方各執(zhí)一份。

甲方： 乙方：