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關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金；不動(dòng)產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、保險(xiǎn)投資和不動(dòng)產(chǎn)投資

（一）保險(xiǎn)資金與保險(xiǎn)投資

保險(xiǎn)資金是指包括保險(xiǎn)公司的保證金、資本金、營(yíng)運(yùn)資金、各種準(zhǔn)備金、未分配盈余、公積金、保險(xiǎn)保障基會(huì)及國(guó)家規(guī)定的其他各類資金的總和。保險(xiǎn)資金是“轉(zhuǎn)化為保險(xiǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要素的貨幣表現(xiàn)”。

保險(xiǎn)投資就是指保險(xiǎn)資金運(yùn)用，保險(xiǎn)資金運(yùn)用的來源是指保險(xiǎn)公司進(jìn)行投資的資金來源。保險(xiǎn)資金運(yùn)用的來源主要有：所有者權(quán)益、保險(xiǎn)公司的負(fù)債及其他資金。保險(xiǎn)資金的投資渠道是多種多樣的，并且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷變化。不同國(guó)家，保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道也有所不同，主要有：銀行存款、債券、股票、貸款、證券投資基金、不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)投資、其他方式等等。

（二）不動(dòng)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地和土地上的定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟(jì)雙重屬性。從自然屬性的角度來考察不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)自然體包括土地、建筑物及其他附著物；從經(jīng)濟(jì)屬性看，不動(dòng)產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會(huì)關(guān)系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。

不動(dòng)產(chǎn)投資就是將資金投資于不動(dòng)產(chǎn)方面。不動(dòng)產(chǎn)投資具有投資期限長(zhǎng)、規(guī)模大、流動(dòng)性不高等特點(diǎn)。隨著土地價(jià)格的上漲，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值也隨之上漲，投資不動(dòng)產(chǎn)是抵制通貨膨脹的有效手段。不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)配置有著積極影響，對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)、改善資產(chǎn)組合收益都具有十分積極的意義。投資不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是收益高，但是期限長(zhǎng)、投資價(jià)值大、變現(xiàn)能力弱，因而風(fēng)險(xiǎn)較大。 我們要清醒認(rèn)識(shí)到，投資渠道拓寬也意味著保險(xiǎn)公司資金風(fēng)險(xiǎn)的增加，即不動(dòng)產(chǎn)投資也存在著流動(dòng)性、地域及管理、信用和收益等方面的風(fēng)險(xiǎn)，

二、保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)

目前，保險(xiǎn)資金中約有80%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中約48%是20年以上的長(zhǎng)期資金，25%為5～20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險(xiǎn)資金的期限分布特性，為其使用提供了寬裕度，也為投資的長(zhǎng)期穩(wěn)定復(fù)利增長(zhǎng)提供了前提。因此，不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長(zhǎng)，比較符合保險(xiǎn)資金追求長(zhǎng)期價(jià)值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。盡管不動(dòng)產(chǎn)投資符合保險(xiǎn)公司的長(zhǎng)期投資戰(zhàn)略，但是目前我國(guó)保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資仍然存在以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn):

（一）違約風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下，對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，購(gòu)置期房相對(duì)于購(gòu)置現(xiàn)房更具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有利于降低購(gòu)樓成本，提高投資收益率，但與此同時(shí)，購(gòu)置期房也使得保險(xiǎn)公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無(wú)法按時(shí)完工或無(wú)法滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，保險(xiǎn)公司委托開發(fā)商對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，在委托期限內(nèi)，開發(fā)商需要按約定向保險(xiǎn)公司支付房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益。若屆時(shí)開發(fā)商因經(jīng)營(yíng)管理能力欠缺或其他原因無(wú)法達(dá)到盈利標(biāo)準(zhǔn)并按約定支付經(jīng)營(yíng)收益，將導(dǎo)致保險(xiǎn)資金收益受損。

（二）委托風(fēng)險(xiǎn)

1、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)

該模式中，保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)置房產(chǎn)進(jìn)行委托經(jīng)營(yíng)，使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險(xiǎn)公司委托，在委托期限內(nèi)代表其對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)、租賃、經(jīng)營(yíng)和管理等資產(chǎn)管理相關(guān)工作，收取相關(guān)收益，并代為支付資產(chǎn)管理相關(guān)費(fèi)用。對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的資金流人和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計(jì)措施，則同樣會(huì)給保險(xiǎn)公司帶來資

金損失。

2、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

委托期限內(nèi)，開發(fā)商或其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)理念與管理能力，直接決定了目標(biāo)物業(yè)的整體品質(zhì)及未來發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后，開發(fā)商應(yīng)將目標(biāo)物業(yè)交還給保險(xiǎn)公司繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，若屆時(shí)由于開發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶轉(zhuǎn)移，將導(dǎo)致房產(chǎn)出租率或租金無(wú)法達(dá)到合理水平，從而對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響，增加保險(xiǎn)公司招租及管理成本。

（三）不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人才匱乏帶來的風(fēng)險(xiǎn)

作為與“承保業(yè)務(wù)”同樣重要的投資行為，要求保險(xiǎn)公司能夠?qū)?jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等經(jīng)濟(jì)情況的變化有明確認(rèn)知。不動(dòng)產(chǎn)投資是一個(gè)專業(yè)化非常強(qiáng)的領(lǐng)域，需要專門的組織體系和人員配備，如果僅作為保險(xiǎn)公司或保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司的一個(gè)部門運(yùn)作，不利于它的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但是，受“重保險(xiǎn)輕投資，重來源輕運(yùn)用”的固有思想影響，我國(guó)的保險(xiǎn)公司往往忽視發(fā)展投資專業(yè)隊(duì)伍，缺乏具有較高專業(yè)性、技術(shù)性的投資管理人才儲(chǔ)備，特別缺乏熟悉不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)人員。由于監(jiān)管方面的嚴(yán)格限制，保險(xiǎn)公司也在相當(dāng)程度上缺乏對(duì)保險(xiǎn)投資領(lǐng)域的研究與開拓精神，使得即便是在監(jiān)管部門放寬對(duì)某個(gè)投資領(lǐng)域的限制時(shí)，也難以在短時(shí)間里取得主動(dòng)。我國(guó)保險(xiǎn)公司自身投資管理水平較低，也大大制約了我國(guó)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

三、保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)管理措施

（一）違約風(fēng)險(xiǎn)控制

保險(xiǎn)公司一方面可與開發(fā)商設(shè)立共管賬戶，約定購(gòu)房款僅能用于標(biāo)的房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，從而保障建設(shè)工程的順利完工；另一方面，保險(xiǎn)公司可以要求開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目完工及未來收益返還提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)?；虮ＷC擔(dān)保等。

（二）委托風(fēng)險(xiǎn)

1、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制

保險(xiǎn)公司應(yīng)在委托管理期間，一是委托托管銀行對(duì)共管賬戶的資金流向進(jìn)行日常監(jiān)管；二是于年度結(jié)算日前，與開發(fā)商共同聘請(qǐng)獨(dú)立第三方對(duì)該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費(fèi)用扣減額等情況進(jìn)行審計(jì)，并出具相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告；三是委派財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目資金的運(yùn)用情況。

2、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)控制

為避免開發(fā)商無(wú)法有效履行經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)，保險(xiǎn)公司可與開發(fā)商在合同中約定，在房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)交還保險(xiǎn)公司的時(shí)點(diǎn)，開發(fā)商需使所經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)當(dāng)年的租金水平達(dá)到一個(gè)預(yù)設(shè)值，該值由保險(xiǎn)公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計(jì)算得出。

（三）組建專業(yè)化的投資人才團(tuán)隊(duì)

保險(xiǎn)公司能夠運(yùn)用的投資資金除了其自有資金以外，還有很大一部分是保費(fèi)收入。既然是保費(fèi)，那就決定了在投資運(yùn)用時(shí)除了考慮收益性之外，還要更加關(guān)注資金的安全性和流動(dòng)性。由于不動(dòng)產(chǎn)本身的屬性，使得不動(dòng)產(chǎn)投資具有巨額性、長(zhǎng)期性、風(fēng)險(xiǎn)性和較強(qiáng)的專業(yè)性等特點(diǎn)。例如投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)中等的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從房地產(chǎn)公司立項(xiàng)開始到最后的交付使用，短則幾年，長(zhǎng)則一二十年。在這個(gè)時(shí)間跨度較大的階段，如果有關(guān)房地產(chǎn)政策從緊，再加上通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)適用房的擴(kuò)張等，無(wú)疑會(huì)給房地產(chǎn)投資收益以致命打擊。再加上“投資”本身就是一個(gè)技術(shù)性較強(qiáng)，對(duì)人才要求較高的復(fù)雜過程，所以這就要求組成不動(dòng)產(chǎn)投資的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，既要有精通不動(dòng)產(chǎn)投資方面的人才，具備不動(dòng)產(chǎn)精算方面的專業(yè)知識(shí)，例如房地產(chǎn)的造價(jià)與估值，機(jī)器設(shè)備的估值等，另一方面還要大量吸收金融、財(cái)務(wù)等專業(yè)的投資人才，利用科學(xué)的經(jīng)濟(jì)理論和扎實(shí)的實(shí)證分析，在注重不動(dòng)產(chǎn)收益的同時(shí)，也時(shí)刻提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，這樣才能盡可能的減少風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)無(wú)可挽回的損失。

參考文獻(xiàn)

篇2

(一) 明確界定了產(chǎn)權(quán), 物的擔(dān)保價(jià)值得到了有效地提高

我國(guó)經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過渡后, 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展, 各種融資手段層出不窮, 但是作為一種高風(fēng)險(xiǎn)的手段, 必須要有相應(yīng)的措施去降低這種風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保業(yè)就是這種能夠減少融資風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè), 近幾年國(guó)內(nèi)擔(dān)保行業(yè)做擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)一般以不動(dòng)產(chǎn)為擔(dān)保物, 但是由于各種原因, 許多不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不清, 歸屬不明確, 這就導(dǎo)致一旦出現(xiàn)無(wú)法償還貸款, 需要用擔(dān)保物進(jìn)行拍賣等償還款項(xiàng)時(shí), 擔(dān)保公司因不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題無(wú)法順利售出, 導(dǎo)致這一步壞賬只能由擔(dān)保公司或擔(dān)保人進(jìn)行賠付, 這對(duì)于擔(dān)保公司及擔(dān)保人來說都是極其不公平的。新的物權(quán)法對(duì)存在產(chǎn)權(quán)不明, 歸屬不清的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬權(quán)做了明確的界定, 這樣在出現(xiàn)問題時(shí), 可以明確擔(dān)保不動(dòng)產(chǎn)的歸屬和權(quán)責(zé), 更好的降低擔(dān)保公司風(fēng)險(xiǎn), 有利于其業(yè)務(wù)的開展。

(二) 物權(quán)登記制度進(jìn)一步降低了擔(dān)保公司風(fēng)險(xiǎn)

1.新的物權(quán)法要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行登記, 但是可能會(huì)有很多人會(huì)產(chǎn)生一個(gè)疑問, 即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記后是否會(huì)對(duì)雙方的不動(dòng)產(chǎn)買賣或擔(dān)保合同產(chǎn)生影響, 在這一點(diǎn)上, 我們大可消除這份疑慮, 因?yàn)槲餀?quán)的登記和擔(dān)保合同這兩者的效力是分離的, 即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記后并不會(huì)對(duì)擔(dān)保合同產(chǎn)生任何影響, 因?yàn)樾碌奈餀?quán)法明確指出不動(dòng)產(chǎn)是否登記只會(huì)影響該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定或變動(dòng), 而不會(huì)對(duì)買賣或擔(dān)保合同產(chǎn)生影響, 擔(dān)?；蛸I賣合同在符合法律規(guī)定雙方自愿的基礎(chǔ)上, 一旦訂立則產(chǎn)生法律效力。由此看來, 新的物權(quán)法僅對(duì)物權(quán)的轉(zhuǎn)移產(chǎn)生影響, 但并不會(huì)對(duì)擔(dān)保合同產(chǎn)生影響。

2.新的物權(quán)法給出了預(yù)告登記和登記異議, 這兩條制度的設(shè)立在一定程度上對(duì)擔(dān)保合同中不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物的雙方交易安全產(chǎn)生了一定的保護(hù)作用。所謂的預(yù)告登記即在買賣雙方簽訂了相關(guān)的買賣合同后, 作為買方可以向房屋管理部門申請(qǐng)對(duì)該交易合同中的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記, 以保證在房屋所有權(quán)正式變更到買方名下之前, 防止賣方對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行二次買賣, 保護(hù)了買方利益。而登記異議即, 在權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中認(rèn)為錯(cuò)誤的可以提供相關(guān)資料證明錯(cuò)誤的前提下, 向房屋管理部門提出申請(qǐng)更改。但當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利人對(duì)更正不贊成的可以由利害關(guān)系人提出進(jìn)行登記異議, 在異議登記正式生效后利害關(guān)系人必須在15日內(nèi)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)登記所有人提起上訴, 15日內(nèi)未上訴的該登記異議自動(dòng)失效。這種登記異議制度一方面保護(hù)了與該動(dòng)產(chǎn)確實(shí)存在利害關(guān)系的人或機(jī)構(gòu)的關(guān)系, 另一方面對(duì)于擔(dān)保公司來說, 對(duì)于產(chǎn)權(quán)變更后, 原產(chǎn)權(quán)人在所有權(quán)登記上故意制造的問題起到了有效地抵制, 保護(hù)了擔(dān)保合同后續(xù)的順利執(zhí)行。

二、新物權(quán)法下影擔(dān)保公司經(jīng)營(yíng)策略的應(yīng)對(duì)

(一) 反擔(dān)保合同為獨(dú)立合同, 減輕擔(dān)保公司償還壓力

由于貸款行為主要風(fēng)險(xiǎn)是在還款時(shí), 如果一旦無(wú)法償還, 若抵押物在當(dāng)時(shí)可以滿足還款要求還好, 一旦無(wú)法滿足則扣除抵押物后, 由擔(dān)保人進(jìn)行償還剩余部分, 這就導(dǎo)致了擔(dān)保人或擔(dān)保公司的擔(dān)保業(yè)務(wù)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性, 為了更好地減輕這種風(fēng)險(xiǎn), 一般擔(dān)保公司也會(huì)要求借款人提供一定的不動(dòng)產(chǎn)或者股權(quán)等質(zhì)押物作為擔(dān)保, 即為反擔(dān)保。這種經(jīng)營(yíng)策略在一定程度上能夠減輕擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn), 即使借款人因各種原因失信無(wú)法償還貸款, 擔(dān)保公司也可以最大限度的減輕損失。

(二) 適當(dāng)利用財(cái)保+人保以減輕風(fēng)險(xiǎn)

擔(dān)保公司要求客戶進(jìn)行反擔(dān)保時(shí), 一般不會(huì)讓客戶提供十成的反擔(dān)保, 因?yàn)槿绻菢拥脑? 擔(dān)保公司本身存在就沒有任何意義了。因?yàn)閭鶆?wù)人完全可以通過與銀行簽訂100%的反擔(dān)保合同來完成借貸行為, 而無(wú)需擔(dān)保公司這種中介機(jī)構(gòu)。所以, 即使是反擔(dān)保存在, 也不能完全消除擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn), 但是擔(dān)保公司可以通過以債務(wù)人財(cái)產(chǎn)另外加上該債務(wù)人提供的擔(dān)保人作為簽訂擔(dān)保合同前提的方式, 來進(jìn)一步的降低業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn), 同時(shí)在新的物權(quán)法的規(guī)定下, 利用合理的政策加快資本回收速率。

三、小結(jié)

綜上所述, 新的物權(quán)法的出臺(tái)對(duì)擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)開展產(chǎn)生了一系列的影響, 這些影像中有積極的影響, 也有不利的因素。如何在新的物權(quán)法下, 更好的開展業(yè)務(wù), 減少融資風(fēng)險(xiǎn), 是當(dāng)前的擔(dān)保公司需要進(jìn)一步實(shí)踐和解決的問題。擔(dān)保行業(yè)需要在新的法律法規(guī)下, 遵紀(jì)守法, 進(jìn)一步規(guī)范自己的業(yè)務(wù)行為, 對(duì)于存在的現(xiàn)今無(wú)法解決的問題, 等待國(guó)家相關(guān)法規(guī)解釋的出臺(tái)。

參考文獻(xiàn)

篇3

一、不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)的影響是長(zhǎng)期性的

不動(dòng)產(chǎn)登記本身不是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，從不動(dòng)產(chǎn)登記的全面實(shí)施角度看，其對(duì)房地產(chǎn)的影響模式發(fā)生了根本性變化，改變了以往從交易環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控的模式，當(dāng)前主要是從存量環(huán)節(jié)進(jìn)行房地產(chǎn)的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行全面結(jié)構(gòu)模式優(yōu)化會(huì)產(chǎn)生重要的影響。但對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)變動(dòng)的根本因素是以人為本的供求關(guān)系。房?jī)r(jià)變動(dòng)指數(shù)=常住人口÷戶籍人口。如果比值大于1，說明這個(gè)城市是人口勞動(dòng)力流入為主;小于1，說明這個(gè)城市的人口勞動(dòng)力是流出為主。如果這個(gè)數(shù)是大于1，而且持續(xù)上升的，說明這個(gè)城市未來的房?jī)r(jià)會(huì)漲。這個(gè)公式在中國(guó)看每一個(gè)城市未來房?jī)r(jià)漲跌百發(fā)百中。不動(dòng)產(chǎn)登記條例需要從市場(chǎng)環(huán)節(jié)采取有效的措施，從短期看不動(dòng)產(chǎn)登記一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但是一些積極的影響一定會(huì)長(zhǎng)期影響房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)的多元化發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)重要作用是對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，通過對(duì)各種登記信息的共享，可以獲取更多的房地產(chǎn)價(jià)值信息，對(duì)科學(xué)決策和反腐動(dòng)作都會(huì)產(chǎn)生積極的影響。從不動(dòng)產(chǎn)登記管理的基本思路出發(fā)，通過有效的管理模式創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的管理規(guī)范化，提高房地產(chǎn)的綜合控制管理水平。

不動(dòng)產(chǎn)登記條例在新的市場(chǎng)環(huán)境下要進(jìn)行有效的管理工作研究，通過等當(dāng)前樓市的情況看，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)其影響將是長(zhǎng)期的，同時(shí)也是符合積極預(yù)期的，必須要從房地產(chǎn)綜合控制管理的基本思路出發(fā)，積極穩(wěn)妥的推進(jìn)房地產(chǎn)登記信息的共享，為全面利用信息和規(guī)范信息利用方式具有重要的影響，對(duì)房地產(chǎn)信息資源的共享影響將是長(zhǎng)期的。從房地產(chǎn)登記條例的實(shí)施情況看，必然會(huì)影響一部分人進(jìn)行房屋變現(xiàn)，對(duì)房屋使用率提高會(huì)產(chǎn)生積極的影響，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。從變現(xiàn)的群體看，其所占整個(gè)市場(chǎng)的比重是比較小的，因此其對(duì)整個(gè)樓市產(chǎn)生的影響也是比較小。從不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施的情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在信息資源共享的模式下產(chǎn)生重要的信息利用價(jià)值，必然會(huì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。

房地產(chǎn)登記條例實(shí)施對(duì)查詢主體進(jìn)行各種規(guī)定，因此在查詢信息的過程中主要是滿足一定要求的情況下才能實(shí)施，因此不動(dòng)產(chǎn)登記信息是具備法律保障的，不動(dòng)產(chǎn)登記模式對(duì)房地產(chǎn)的綜合性管理和全面管理機(jī)制形成具有重要的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記管理的過程中要從不同的側(cè)面進(jìn)行信息資源的優(yōu)化控制，確保房地產(chǎn)的信息登記能夠與市場(chǎng)交易和市場(chǎng)秩序緊密結(jié)合在一起，提高房地產(chǎn)的綜合控制管理水平，為房地產(chǎn)健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)產(chǎn)生積極健康作用

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)在長(zhǎng)期的市場(chǎng)化環(huán)境中對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了很大的作用，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)管理模式將會(huì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，必須要從不同的登記制度體系建設(shè)出發(fā)，確保不動(dòng)產(chǎn)的管理能夠步入一個(gè)新的臺(tái)階。因此不動(dòng)產(chǎn)登記模式的全面實(shí)施，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，同時(shí)對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生積極健康的影響。因此從各項(xiàng)公共利益角度出發(fā)，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)各類不動(dòng)產(chǎn)管理產(chǎn)生的影響是深遠(yuǎn)的。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，必須要深刻理解不動(dòng)產(chǎn)登記的涵義，通過建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)平臺(tái)，保證不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)信息能夠有效的共享，全面提高不動(dòng)產(chǎn)登記的信息資源管理水平，為不動(dòng)產(chǎn)的全面管理創(chuàng)造良好的條件。

從短期的情況看，由于條例在實(shí)施的過程中對(duì)執(zhí)行對(duì)象進(jìn)行了描述，主要是從發(fā)生交易、抵押或者轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行全面的登記，確保各類交易信息能夠金融基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)，短期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但是從長(zhǎng)期情況下，此種不動(dòng)產(chǎn)登記心理會(huì)逐步趨于穩(wěn)定，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)步入一個(gè)健康的軌道，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性管理產(chǎn)生重要的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)化管理必須要從市場(chǎng)模式管理出發(fā)，保證各種不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系更加明確，對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的權(quán)屬科學(xué)化管理會(huì)產(chǎn)生重要的作用。

不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施，對(duì)管理層摸清不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)具有重要的作用，通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行管理，可以更好的制定發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的影響。通過有效的不動(dòng)產(chǎn)登記管理，可以做好市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)防范各種不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生具有重要的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中已經(jīng)產(chǎn)生了很多的矛盾和問題，需要通過對(duì)信息數(shù)據(jù)的管理，保證各種數(shù)據(jù)信息能夠更加科學(xué)的管理，對(duì)整個(gè)數(shù)據(jù)信息的優(yōu)化管理會(huì)產(chǎn)生重要的影響。通過對(duì)市場(chǎng)的綜合判斷和管理保證房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息能夠優(yōu)化，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的優(yōu)化控制會(huì)產(chǎn)生重要的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記管理的過程中需要住建、國(guó)土、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等多個(gè)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，同時(shí)要梳理好各種利益和管理關(guān)系，從不同的管理模式出發(fā)，提高不動(dòng)產(chǎn)登記的綜合管理效率，為制定不動(dòng)產(chǎn)登記各項(xiàng)制度產(chǎn)生重要的影響。

不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施對(duì)建立不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)性制度具有重要的作用，通過統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，保證各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息能夠投入平臺(tái)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的全面控制管理，為不動(dòng)產(chǎn)審批、交易、登記科學(xué)化創(chuàng)造良好的條件。不動(dòng)產(chǎn)登記控制管理的過程中要明確產(chǎn)權(quán)，保證各項(xiàng)登記信息能夠在優(yōu)化控制管理的過程中發(fā)揮有價(jià)值的作用。從不動(dòng)產(chǎn)登記的具體情況看，土地不動(dòng)產(chǎn)登記管理的過程中要從產(chǎn)權(quán)控制管理的角度出發(fā)，通過有效的產(chǎn)權(quán)控制管理實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的全方位管理，為不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)化管理營(yíng)造良好的氛圍。從我國(guó)發(fā)展的實(shí)際情況看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的很多核心都是土地問題，因此不動(dòng)產(chǎn)登記是房地產(chǎn)長(zhǎng)期管理與制度發(fā)展的重要組成部分，其并不是直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。通過有效的房地產(chǎn)登記條例的實(shí)施，可以調(diào)整房地產(chǎn)管理模式，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明化管理產(chǎn)生積極的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的過程中要從精準(zhǔn)調(diào)控的模式出發(fā)，推動(dòng)各項(xiàng)調(diào)控管理制度不斷發(fā)展，為房地產(chǎn)的綜合管理創(chuàng)造良好的條件。

通過不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施，可以全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的信息化管理，對(duì)數(shù)據(jù)價(jià)值利用會(huì)產(chǎn)生重要的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記管理的過程中要從職責(zé)、規(guī)范等方面出發(fā)，推動(dòng)各項(xiàng)管理模式創(chuàng)新，為管理模式優(yōu)化和管理制度形成產(chǎn)生積極的意義。不動(dòng)產(chǎn)登記管理的過程中要對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析，確保不動(dòng)產(chǎn)登記能夠房地產(chǎn)發(fā)展過程中產(chǎn)生積極的影響。房地產(chǎn)登記條例實(shí)施的過程中要從市場(chǎng)規(guī)范角度出發(fā)，對(duì)各種市場(chǎng)模式進(jìn)行分析，確保市場(chǎng)管理能夠發(fā)揮有效的作用，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理水平，為市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)行創(chuàng)造良好的條件。不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施可以把房地產(chǎn)引入健康發(fā)展的軌道，通過有效的市場(chǎng)管理模式分析，可以形成創(chuàng)新的市場(chǎng)管理環(huán)境，為房地產(chǎn)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范創(chuàng)造良好的條件。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的過程中，需要從不同的管理制度和管理模式出發(fā)，推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，為各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生有益的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定程度的一種要求，必須要從短期市場(chǎng)和長(zhǎng)期市場(chǎng)角度出發(fā)，積極穩(wěn)妥的進(jìn)行市場(chǎng)模式分析，提高市場(chǎng)管理水平，為市場(chǎng)的綜合性管理創(chuàng)造良好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。房地產(chǎn)登記管理工作是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要組成部分，因此在不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施的過程中要采取科學(xué)有效的方法，提高登記效率和登記質(zhì)量，為房地產(chǎn)事業(yè)的全面健康發(fā)展提供重要數(shù)據(jù)信息支撐和決策保障。

三、總結(jié)

篇4

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金房地產(chǎn)資產(chǎn)錯(cuò)配

一、我國(guó)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定及投資現(xiàn)狀

2009年10月1日開始實(shí)施的《保險(xiǎn)法》第一百零六條規(guī)定：“保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券；(三)投資不動(dòng)產(chǎn)；(四)國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式?！迸c之前的有關(guān)規(guī)定相比，明確了保險(xiǎn)資金“可投資不動(dòng)產(chǎn)”。不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。按照保險(xiǎn)行業(yè)內(nèi)部的理解。不動(dòng)產(chǎn)包括基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)。

新《保險(xiǎn)法》雖然對(duì)于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)予以放行，但在實(shí)際操作上，保險(xiǎn)公司還要依據(jù)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》及《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

作為保險(xiǎn)資金運(yùn)用法規(guī)的基礎(chǔ)性總綱，已交保監(jiān)會(huì)主席辦公會(huì)議審議并原則通過的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢(shì)更加謹(jǐn)慎，尤其是對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)論從數(shù)量占比還是投資方式，都更加嚴(yán)格。其中，與人們普遍預(yù)計(jì)的10％的投資比例上限不同，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)。在此法規(guī)出臺(tái)之后，涉及險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調(diào)控的需要和產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，對(duì)投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進(jìn)行具體規(guī)范，同時(shí)確定業(yè)務(wù)流程和操作程序，強(qiáng)化信息披露。

與保監(jiān)會(huì)的審慎態(tài)度不同的是，多家保險(xiǎn)公司對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)持積極態(tài)度：在實(shí)踐層面，多家保險(xiǎn)公司已經(jīng)開始積極行動(dòng)，提早布局。雖然由于細(xì)則尚未出臺(tái)，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)仍然在外圍運(yùn)轉(zhuǎn)，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業(yè)區(qū)一帶，帶著保險(xiǎn)公司標(biāo)志的高樓大廈越來越多。中國(guó)人壽集團(tuán)以及股份公司，各自在金融街購(gòu)入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)也在2009年以近22億元的價(jià)格收購(gòu)了位于北京金融街的豐盛大廈。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2006-2009年底，保險(xiǎn)公司購(gòu)買的寫字樓面積已超過120萬(wàn)平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險(xiǎn)公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2008年。保險(xiǎn)公司購(gòu)買的物業(yè)就累計(jì)達(dá)20萬(wàn)平方米，以自用名義購(gòu)入投資性物業(yè)成為保險(xiǎn)公司曲線進(jìn)軍房地產(chǎn)的主要方式。

此外，2009年底中國(guó)人壽斥資58，19億港元，認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股票，成為遠(yuǎn)地第二大股東。而中國(guó)平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍(lán)光等分別簽訂信托投資協(xié)議，承諾對(duì)上述房企的具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)股權(quán)信托計(jì)劃，共同投資優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以及城市綜合體項(xiàng)目。

二、保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)對(duì)保險(xiǎn)公司自身的影響

(一)有助于進(jìn)一步拓寬投資渠道，分散投資

與國(guó)外相比，我國(guó)保險(xiǎn)資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險(xiǎn)資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權(quán))9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產(chǎn)品之外，大部分保險(xiǎn)資金投資的收益都依賴于資本市場(chǎng)的漲跌，波動(dòng)幅度較大。數(shù)據(jù)顯示，從2004-2006年，保險(xiǎn)資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達(dá)到10.9％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場(chǎng)的表現(xiàn)基本契合。而不動(dòng)產(chǎn)投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REiTS)投資不動(dòng)產(chǎn)，都可以使原有資產(chǎn)組合因資產(chǎn)種類和數(shù)目的增加而獲得分散投資在降低非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)方面的好處，以減少對(duì)資本市場(chǎng)的依存度。

(二)有助于提高保險(xiǎn)資金對(duì)抗通脹的能力

在高通脹環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)投資是對(duì)沖通脹的一個(gè)重要手段。目前，保險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)組合中大約80％的保險(xiǎn)資金配置在固息產(chǎn)品上。由于保險(xiǎn)資金還不能通過購(gòu)買與通脹掛鉤的產(chǎn)品(如Tips)、買賣黃金和投資大宗商品(如石油)等三種傳統(tǒng)手段來對(duì)沖通脹。在不能有效對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)的情況下，大量固息產(chǎn)品在通脹來臨時(shí)會(huì)面臨浮虧風(fēng)險(xiǎn)。因此，在當(dāng)前通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)，不失為對(duì)沖通脹的一種可行手段。

篇5

（一）有利于優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債匹配

保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的負(fù)債特性要求保險(xiǎn)資金需要通過多種手段匹配，實(shí)現(xiàn)其安全性、流動(dòng)性、盈利性平衡。目前，保險(xiǎn)資金中80%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中約48%是20年以上的長(zhǎng)期資金。從實(shí)際情況看，保險(xiǎn)企業(yè)在總體上缺乏與負(fù)債相匹配的資產(chǎn)，在現(xiàn)有投資品種中，除國(guó)債外，投資期限都比較短，不動(dòng)產(chǎn)投資具有規(guī)模大、期限長(zhǎng)，比較符合保險(xiǎn)資金追求長(zhǎng)期價(jià)值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)，因此可以作為優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)負(fù)債匹配，解決錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)的中長(zhǎng)期投資品種。

（二）有利于提升保險(xiǎn)資金投資收益

近年來，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司的投資收益一直在3-4%徘徊。相對(duì)于高企的CPI，實(shí)際收益已為負(fù)數(shù)。而反觀不動(dòng)產(chǎn)投資卻有較好表現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)顯示，美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（AIG）的不動(dòng)產(chǎn)投資收益率約為20%，遠(yuǎn)高于債券、銀行存款等金融資產(chǎn)的收益率。近年來，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)平均租金回報(bào)率（單位面積年租金收入/單位面積購(gòu)置價(jià)格）為5%-8%，遠(yuǎn)高于保險(xiǎn)資金2.7%的平均收益率。

（三）有助于提高對(duì)抗通脹的能力

在高通脹環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)投資是對(duì)沖通脹的一個(gè)重要手段。大量固息產(chǎn)品在通脹來臨時(shí)會(huì)面臨浮虧風(fēng)險(xiǎn)，但在現(xiàn)行政策下，保險(xiǎn)資金還不能通過購(gòu)買與通脹掛鉤的產(chǎn)品、買賣黃金以及投資大宗商品（如石油）等手段來對(duì)沖通脹，而投資不動(dòng)產(chǎn)，不失為對(duì)沖通脹的一種手段。

二、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的種類

《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。

（一）基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)

主要包括交通、通訊、能源等國(guó)家級(jí)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。這方面投資基本上是與地方政府展開戰(zhàn)略合作的方式進(jìn)行的，如中國(guó)人壽與北京、重慶、新疆等地方政府的合作。

（二）非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)

主要包括商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、保障房等領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)，保險(xiǎn)公司多有涉足，以自用或自用加投資的方式購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)，在獲取穩(wěn)定的租金收益的同時(shí)，博取物業(yè)增值收益；養(yǎng)老地產(chǎn)，投資期限長(zhǎng)、規(guī)模大，符合保險(xiǎn)資金對(duì)長(zhǎng)期、穩(wěn)定收益的需求，是解決保險(xiǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債不匹配的一條有效途徑，但由于相關(guān)政策不清晰，持續(xù)的投入與緩慢的產(chǎn)出，整體進(jìn)展不大；保障房領(lǐng)域，目前已有部分險(xiǎn)資涉足，該項(xiàng)目需要依賴與地方政府的合作。

（三）不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品

不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品是指以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的投資計(jì)劃或者基金。目前，國(guó)際上保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)間接投資的形式主要可以分為證券化產(chǎn)品和投資基金兩類。其中，房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate InvestmentTrusts ，以下簡(jiǎn)稱REITs）是投資基金的一項(xiàng)主要產(chǎn)品，目前美國(guó)是全球最大的REITs 市場(chǎng)。2000 年以后，REITs 在日本、新加坡、香港等地出現(xiàn)。由于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)尚不完備，REITs一直未能正式啟動(dòng)。2011年，，國(guó)投瑞銀主投亞太地區(qū)REITs產(chǎn)品，成為國(guó)內(nèi)基金業(yè)首個(gè)REITs專戶產(chǎn)品。

三、保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資情況

上個(gè)世紀(jì)90年代以來，保險(xiǎn)公司已開始涉足不動(dòng)產(chǎn)投資，本文按照商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和保障房三個(gè)板塊進(jìn)行闡述。

（一）商業(yè)地產(chǎn)投資

1、國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司進(jìn)展

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來，已有10余家保險(xiǎn)公司介入商業(yè)地產(chǎn)（詳見表一），2006年至2011年期間，保險(xiǎn)公司購(gòu)買的寫字樓面積已超過120萬(wàn)平方米，總投資額約200億元。近年來，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的局面。一線城市甲級(jí)寫字樓供需矛盾突出，而持有這些物業(yè)的保險(xiǎn)公司，已賺取不菲收益。

2、境外案例

相對(duì)于內(nèi)地，臺(tái)灣地區(qū)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)起步較早，市場(chǎng)發(fā)育成熟。如國(guó)泰人壽1964年就成立國(guó)泰建設(shè)公司，進(jìn)入房地產(chǎn)和建筑業(yè)領(lǐng)域。經(jīng)過多年積累，國(guó)泰人壽在臺(tái)灣地區(qū)擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地和成熟物業(yè)，贏得“金融+地產(chǎn)”的龍頭地位，奠定了國(guó)泰金控架構(gòu)的基礎(chǔ)。

近年來，國(guó)泰人壽開始嘗試將其所持優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)打包發(fā)行證券化產(chǎn)品，培育利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。2005年9月，推出“國(guó)泰一號(hào)”REITs產(chǎn)品， 2006年9月，又推出“國(guó)泰二號(hào)”，通過證券化產(chǎn)品的發(fā)行，增強(qiáng)自身資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)還取得了物業(yè)增值收益。

3、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在的問題

目前商業(yè)地產(chǎn)面臨以下三個(gè)問題：一是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫，大量資金（包括海外熱錢）流向商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)在加??；二是國(guó)內(nèi)物業(yè)收益僅來自租賃和出售，相較于境外成熟市場(chǎng)，還缺乏不動(dòng)產(chǎn)證券化的市場(chǎng)環(huán)境和政策支持。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)投資

1、保險(xiǎn)公司養(yǎng)老地產(chǎn)投資概況

泰康人壽： 2009年11月，保險(xiǎn)業(yè)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)項(xiàng)目獲批， 2010年3月26日，成立泰康之家投資公司，成為行業(yè)內(nèi)首家養(yǎng)老社區(qū)投資實(shí)體。其上海申園項(xiàng)目預(yù)計(jì)2016年3月將迎來首批入住居民。

合眾人壽： 2010年底，“合眾人壽健康社區(qū)”落戶湖北武漢蔡甸區(qū)，據(jù)報(bào)道，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資150億元。2013年10月，一期工程建設(shè)已完成，共有4000余張床位。

中國(guó)人壽：在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)上，中國(guó)人壽初步規(guī)劃構(gòu)建“一南一北”的格局。項(xiàng)目計(jì)劃總投資1000億元。2013年10月，中國(guó)人壽競(jìng)得蘇州陽(yáng)澄湖相關(guān)地塊，將與美國(guó)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)聯(lián)手，建設(shè)成一個(gè)中高端養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。

2、存在的問題

一是土地政策，目前用地性質(zhì)還比較模糊，是協(xié)議出讓還是招拍掛存在爭(zhēng)論；二是盈利模式，目前大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)處于微利甚至虧損狀態(tài)。按現(xiàn)行政策，養(yǎng)老地產(chǎn)只能出租，不能出售，前期投資大，回收期限長(zhǎng)，不確定風(fēng)險(xiǎn)突出。

（三）保障房投資情況

1、保險(xiǎn)資金參與情況

藍(lán)德計(jì)劃：即“北京市土地儲(chǔ)備7年期債權(quán)投資計(jì)劃”，募集總額290億元。保監(jiān)會(huì)擬定了參與資格名單，包括人保、國(guó)壽等7家大型險(xiǎn)企。項(xiàng)目歷經(jīng)兩次募資，盡管收益率一再上調(diào)，第二期已達(dá)到6.49%，但截止2011年11月份資金到位率僅7成。

2、存在的問題

目前，險(xiǎn)資參與保障房建設(shè)僅有三例，其中藍(lán)德計(jì)劃是最大一筆，面臨的主要問題有：一是收益，該計(jì)劃投資期7年，但收益率不及當(dāng)前一些銀行5年期協(xié)議存款利率和部分次級(jí)債收益率；二是還款，由于該計(jì)劃以土地出讓金作為主要還款來源，保險(xiǎn)公司心存疑慮，擔(dān)心出讓過程出現(xiàn)難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。

四、保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資的路徑

縱觀保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)在國(guó)外成熟市場(chǎng)的發(fā)展歷程，基本上遵循 “由簡(jiǎn)單向復(fù)雜、由直接向間接、由實(shí)體向虛擬”的發(fā)展路線（見表二） 。

當(dāng)然，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)尚未發(fā)展到這一步，但可引以為鑒。而對(duì)于國(guó)內(nèi)一些尚未涉足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的保險(xiǎn)公司，可以重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)領(lǐng)域：一是自用房產(chǎn)的投資，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司大都有相當(dāng)數(shù)量的分支機(jī)構(gòu)、網(wǎng)點(diǎn)，有內(nèi)在購(gòu)置需求；二是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資，這個(gè)領(lǐng)域可以與養(yǎng)老保險(xiǎn)做很好的產(chǎn)品結(jié)合，形成產(chǎn)業(yè)鏈互補(bǔ)。

（一）從自用房產(chǎn)起步，逐步介入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域

不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)性強(qiáng)，需要運(yùn)用資產(chǎn)匹配、戰(zhàn)略配置等手段，還需要建立配套的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制和績(jī)效評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。因此，對(duì)于擬涉足此領(lǐng)域的保險(xiǎn)公司而言，起步階段不妨從自用辦公房產(chǎn)入手，逐漸涉足投資性商業(yè)地產(chǎn)。

未來，隨著國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)證券化的發(fā)展，可以調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，加大間接投資比例。一是嘗試發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品，不但提高保險(xiǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性，還可以將不動(dòng)產(chǎn)增值收益變現(xiàn)；二是走基金管理模式，通過發(fā)起設(shè)立專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資基金，受托管理保險(xiǎn)資金及其他社會(huì)資金，并通過服務(wù)取得傭金。

（二）參與養(yǎng)老地產(chǎn)，逐步構(gòu)建養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

國(guó)務(wù)院《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》預(yù)計(jì)，到2020年，老年人口將達(dá)到2.43億，約占總?cè)丝诘?8%。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)估算，2050年養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的總購(gòu)買力將高達(dá)5萬(wàn)億，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是未來投資的一片藍(lán)海。而對(duì)保險(xiǎn)公司而言，涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)則意味著產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新。

產(chǎn)業(yè)鏈的延伸：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，包括日用消費(fèi)、金融服務(wù)、健康護(hù)理等多個(gè)環(huán)節(jié)。保險(xiǎn)資金涉足養(yǎng)老社區(qū)，不僅銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，同時(shí)還帶動(dòng)老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品以及物流等產(chǎn)業(yè)，極大地延伸了產(chǎn)業(yè)鏈。

保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新：保險(xiǎn)公司通過投資養(yǎng)老社區(qū)，可以將養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品嫁接，例如，原有養(yǎng)老保險(xiǎn)到期后，保險(xiǎn)公司可以不再向其返還到期養(yǎng)老金，而是將到期養(yǎng)老保險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)至其養(yǎng)老社區(qū)的物化服務(wù)，這意味著保險(xiǎn)業(yè)可通存通兌、實(shí)物給付和資金沉淀能力的擴(kuò)張。（王娜：經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，現(xiàn)就職于興業(yè)銀行成都分行；王飛舟：保險(xiǎn)學(xué)、工學(xué)雙學(xué)士，現(xiàn)供職于民生人壽保險(xiǎn)公司市場(chǎng)企劃部）

【參考文獻(xiàn)】

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2、 《保險(xiǎn)業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的歷史脈絡(luò)及其在中國(guó)的前景》 王國(guó)軍 中國(guó)保險(xiǎn)報(bào)2009年10月12日

3、《我國(guó)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)狀與問題》王洪 陳秉正 劉超 中國(guó)金融2010年02月05日

4、《我國(guó)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)及前景分析》周淑芬 財(cái)政金融2010年第2期

5、《養(yǎng)老地產(chǎn)收益不敵信托、股權(quán)投資 險(xiǎn)企暗戰(zhàn)正酣》肖君秀 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 2010年04月18日

6、《保險(xiǎn)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)是否可行》 向日葵保險(xiǎn)網(wǎng) 2011年11月25 日

篇6

無(wú)論是舉牌上市地產(chǎn)公司，還是收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)、海外地產(chǎn)，甚至拿地，隨著保險(xiǎn)公司專項(xiàng)金融集團(tuán)化發(fā)展，險(xiǎn)資圍獵地產(chǎn)的勢(shì)頭一發(fā)不可收拾。如果說2014年是中國(guó)保險(xiǎn)資金大舉介入房地產(chǎn)的元年，那么從2015年開始，中國(guó)房地產(chǎn)身上的“保險(xiǎn)”印記或許會(huì)越來越鮮明。

掃貨不動(dòng)產(chǎn)

在投資領(lǐng)域，最受險(xiǎn)企寵愛的是不動(dòng)產(chǎn)投資，近年來險(xiǎn)資聯(lián)手房企拿地的案例日益增多。以平安不動(dòng)產(chǎn)為例，去年12月一個(gè)月內(nèi)，平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手金地在上海奪地后，再一次聯(lián)手金地杭州奪地。

“平安不動(dòng)產(chǎn)”系中國(guó)平安保險(xiǎn)為發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)而設(shè)立的專業(yè)子公司。截至2014年8月，平安不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模近500億元，業(yè)務(wù)范圍涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)和住宅股債權(quán)投資等。

按其早前表態(tài)，平安不動(dòng)產(chǎn)與其他開發(fā)商的區(qū)別在于，不僅是普通的房地產(chǎn)商，而是作為綜合金融服務(wù)商，主要借助平安集團(tuán)綜合金融平臺(tái)，直接拿地開發(fā)或以投資者身份對(duì)項(xiàng)目投入資金獲得后期盈利。

去年10月，平安不動(dòng)產(chǎn)就在南京和廣州等地塊，以債權(quán)方式與招商局置地進(jìn)行合作；此后的11月，其直接以24.1億元競(jìng)得廣州兩宗地；去年12月3日以26.8億元價(jià)格，聯(lián)手金地競(jìng)得上海寶山宅地；隨后的12月23日，平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手金地以7.8億元價(jià)格摘得杭州余杭區(qū)一商住地等。

賽富不動(dòng)產(chǎn)基金總裁王戈宏此前表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的美國(guó)，85%以上的保險(xiǎn)資金都會(huì)配置不動(dòng)產(chǎn)，而且配置比例不低。這是一個(gè)行業(yè)趨勢(shì)，未來中國(guó)也會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。

在投資標(biāo)的選擇方面，保險(xiǎn)資金投資策略首要考慮的是穩(wěn)健、安全，相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地產(chǎn)在保值增值方面相對(duì)最穩(wěn)定。而商業(yè)地產(chǎn)具有明顯收益穩(wěn)定的特征。如平安不動(dòng)產(chǎn)介入地產(chǎn)的時(shí)間比較長(zhǎng)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，因而更偏向不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目本身的投資。

海外不動(dòng)產(chǎn)也沒能逃出險(xiǎn)資的“五指山”。去年以來，中國(guó)人壽等多家險(xiǎn)資進(jìn)行了海外業(yè)務(wù)的收購(gòu)。最引人矚目的是去年底，安邦收購(gòu)華爾道夫酒店就引發(fā)了全球媒體關(guān)注。另有市場(chǎng)消息稱，中國(guó)平安和泰康人壽也在尋找進(jìn)軍海外房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

按照中金公司的預(yù)測(cè)報(bào)告，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以及中國(guó)保險(xiǎn)資金股票類權(quán)益投資比例的上限來看，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%-15%，估計(jì)保險(xiǎn)資金入市將帶來不動(dòng)產(chǎn)投資資金1500億-1800億元。

值得注意的是，鑒于不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐性作用，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化所帶來的對(duì)相關(guān)金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)不得不關(guān)注。一旦不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，可能會(huì)帶來信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

搶食地產(chǎn)股

在過去的一年，“野蠻人”的敲門讓業(yè)界不寒而栗。相比平安不動(dòng)產(chǎn)側(cè)重地產(chǎn)項(xiàng)目本身的投資，以生命人壽、安邦保險(xiǎn)為代表的險(xiǎn)資則頻頻舉牌地產(chǎn)股，來勢(shì)洶洶。

深陷債務(wù)漩渦的佳兆業(yè)正是典型的被抄底的案例。佳兆業(yè)集團(tuán)此前公告稱，公司大股東兼董事會(huì)主席郭英成家族向生命人壽轉(zhuǎn)讓11.21%的股權(quán)，在股份轉(zhuǎn)讓完成后，生命人壽持有佳兆業(yè)集團(tuán)的權(quán)益將增加至29.96%，成為公司的單一第一大股東。這意味著生命人壽可能從單純的財(cái)務(wù)投資者，變身為佳兆業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者。

“這就要求企業(yè)戰(zhàn)略不要踩錯(cuò)節(jié)奏?！痹趦|翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東看來，從上市房企角度看，如果不想被舉牌，一定要防止股價(jià)被低估，保證公司市凈率在一定數(shù)值以上，尤其是不能踩錯(cuò)踏空，否則容易被險(xiǎn)資強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師侯麗科認(rèn)為，保險(xiǎn)資金頻頻舉牌地產(chǎn)公司，彰顯其對(duì)低估值、高盈利的地產(chǎn)板塊的看好。國(guó)泰君安的研究報(bào)告認(rèn)為，由于去年新的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》實(shí)施，理論上險(xiǎn)資投資股票和股票基金比例可升至30%。而保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)每年均擁有大量的保費(fèi)收入，投資渠道相對(duì)有限，地產(chǎn)股無(wú)疑是極佳的投資標(biāo)的之一。

如股權(quán)高度分散的金地集團(tuán)等房企就容易成為險(xiǎn)資的“獵物”。自去年以來，生命人壽與安邦保險(xiǎn)接連在二級(jí)市場(chǎng)增持金地集團(tuán)股票。目前，生命人壽對(duì)金地集團(tuán)持股比例達(dá)到29.99%，安邦保險(xiǎn)的持股比例達(dá)20%，分別位列第一、第二大股東，同時(shí)還成功向金地集團(tuán)董事會(huì)派駐董事。

國(guó)企金融街也不能幸免。去年4月，“安邦系”旗下的和諧健康險(xiǎn)通過二級(jí)市場(chǎng)交易累計(jì)持有公司股票已達(dá)1.51億股，占公司股權(quán)比例首度超過5%。令人意想不到的是，安邦保險(xiǎn)隨后進(jìn)一步加強(qiáng)增持的力度。

截至去年12月17日，和諧健康險(xiǎn)和安邦保險(xiǎn)作為一致行動(dòng)人，持有金融街的股權(quán)比例高達(dá)20%，連續(xù)三度“舉牌”的行為迫使大股東接連反擊，目前，大股東金融街集團(tuán)與一致行動(dòng)人的持股比例上升為30.12%。

去年以來積極抵御“野蠻人”的萬(wàn)科也成為險(xiǎn)資的“狩獵”目標(biāo)。根據(jù)萬(wàn)科的三季報(bào)顯示，安邦人壽旗下的穩(wěn)健型投資組合產(chǎn)品于當(dāng)季度大舉增持萬(wàn)科A股，持股數(shù)量達(dá)到2.35億股，占總股本比例為2.13%，一舉躍升萬(wàn)科第四大股東。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年三季度末，133家A股房企中，險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企達(dá)21家，占比達(dá)到15.8%。其中，中國(guó)人保入股5家房企，安邦保險(xiǎn)入股4家，中國(guó)人壽入股3家，生命人壽入股2家。而截至2014年末，這一數(shù)字仍在增加。

“目前市場(chǎng)對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的關(guān)注點(diǎn)，更多是停留在房企的控制權(quán)會(huì)否旁落，我并不認(rèn)為險(xiǎn)資入股的目的是為了爭(zhēng)奪房企管理權(quán)?！泵髟丛撇少?gòu)事業(yè)部總經(jīng)理周孝武表示，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)鏈條相當(dāng)復(fù)雜，需要高度專業(yè)性，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)貿(mào)然進(jìn)入會(huì)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。

因此，通過參股獲取利潤(rùn)分紅是險(xiǎn)資最主要的目的。部分險(xiǎn)資也會(huì)嘗試通過在董事會(huì)獲取一定的話語(yǔ)權(quán)后，施壓要求管理層加大現(xiàn)金分紅，但取代現(xiàn)任管理層的可能性并不大。

不過，在張化東看來，部分房企的舉動(dòng)，比如生命人壽，如此大的手筆已經(jīng)不是一般的財(cái)務(wù)投資，而是戰(zhàn)略性的布局。險(xiǎn)資更多的是希望未來能有業(yè)務(wù)協(xié)同，促進(jìn)旗下業(yè)務(wù)整合。而商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)都被認(rèn)為是可能會(huì)進(jìn)一步放大的業(yè)務(wù)，如中國(guó)人壽保險(xiǎn)增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，成為其第一大股東，正是看好遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)上的發(fā)力。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，險(xiǎn)資后續(xù)仍有動(dòng)作，股權(quán)分散、資質(zhì)好和被低估的地產(chǎn)藍(lán)籌將成為他們的“狩獵”目標(biāo)。不過，即便是上述股權(quán)分散型的上市房企，要取得絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)并非易事。

以萬(wàn)科為例，公司管理層向來以強(qiáng)勢(shì)著稱，大股東華潤(rùn)集團(tuán)財(cái)力雄厚且與現(xiàn)任高管團(tuán)隊(duì)關(guān)系密切，金融街就接連反擊險(xiǎn)資舉牌，并保持了逼近要約收購(gòu)線的強(qiáng)勢(shì)地位，此外，股權(quán)分散如華發(fā)股份、珠江實(shí)業(yè)等房企背后均擁有國(guó)資背景，要從其手上獲取掌控權(quán)并不容易。

集團(tuán)化“生力軍”

隨著險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象日趨增多，這支戰(zhàn)斗力極強(qiáng)的隊(duì)伍將成為不可忽視的地產(chǎn)力量，甚至改變樓市格局。

“投資房地產(chǎn)領(lǐng)域一年大概能有10%以上的回報(bào)，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)，在未來5年內(nèi)將迎來爆發(fā)期。”周孝武說。雖相對(duì)于制造業(yè)等多數(shù)實(shí)體行業(yè)，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率依然處于中上游水平，只要能與專業(yè)的開發(fā)企業(yè)合作，險(xiǎn)企仍然能獲得良好的回報(bào)。

進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)，幾乎是險(xiǎn)資集團(tuán)化后必然采取的行動(dòng)。當(dāng)保險(xiǎn)公司做大后，很自然地就會(huì)希望集團(tuán)化，甚至進(jìn)一步走向金融集團(tuán)化。保險(xiǎn)公司集團(tuán)化在國(guó)內(nèi)比較成功的先例是平安集團(tuán)，通過集團(tuán)化和綜合金融平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和資金配置優(yōu)勢(shì)。

去年10月，中國(guó)平安就與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在上海陸家嘴平安金融大廈簽訂戰(zhàn)略合作伙伴框架協(xié)議，商定將在商業(yè)地產(chǎn)、電商積分管理、IPO基石投資等領(lǐng)域展開廣泛深入的合作。

一些黑馬險(xiǎn)資更是動(dòng)作頻頻。去年，生命人壽頻頻舉牌中煤能源、北京旅游、農(nóng)產(chǎn)品、深振業(yè)A、招商銀行、貴州茅臺(tái)、五糧液等。生命人壽母公司富德金控的投資十分多元化，其制定的投資策略是通過金融市場(chǎng)、另類投資及產(chǎn)品投資，實(shí)現(xiàn)對(duì)能源化工、資源企業(yè)、金融保險(xiǎn)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行布局，其中消費(fèi)、能源是重點(diǎn)。

后起之秀安邦保險(xiǎn)的意圖與之相似，其頻頻舉牌銀行、地產(chǎn)股，步步指向搭建跨國(guó)金融控股巨頭，戰(zhàn)略意圖更加清晰。安邦版圖囊括了保險(xiǎn)、投資和銀行等金融業(yè)務(wù)，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)7000億元。通過參股方式獲得企業(yè)的股權(quán)可以使得旗下資產(chǎn)更為豐富，為下一步資源整合做考慮。

有跡象顯示，這可能是安邦在為未來上市做準(zhǔn)備。此前有媒體報(bào)道稱，安邦目前持有10家上市公司的股票，總市值1000億元，安邦有可能在2015年啟動(dòng)IPO，首選上市地點(diǎn)定在香港。

“保險(xiǎn)資金是非常挑剔合作伙伴的，它們一定會(huì)選擇優(yōu)秀的合作伙伴，弱的想求都沒門。最后結(jié)果就是強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者難有生存之地?！鄙鲜鍪煜けｋU(xiǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，隨著實(shí)力強(qiáng)大的險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房企優(yōu)勝劣汰的速度將會(huì)更快。

周孝武表示，目前險(xiǎn)資還不是樓市的主力，2013年險(xiǎn)資大約投入一千億到不動(dòng)產(chǎn)，但2013年全年房地產(chǎn)投資開發(fā)總額達(dá)到8.6萬(wàn)億，占總量比較小，未來這一占比還會(huì)繼續(xù)加大。

不過，從發(fā)達(dá)國(guó)家來看，歐美險(xiǎn)資投入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域可能只有5%。一方面是歐美國(guó)家由于房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟，投資渠道眾多，不一定會(huì)投資不動(dòng)產(chǎn)。另一方面，險(xiǎn)資要考慮現(xiàn)金流，不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)能力動(dòng)輒在10年左右，險(xiǎn)資主要以現(xiàn)金存款和中短期可變現(xiàn)的債券為主。目前國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司投入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域比例在10%左右，如果未來國(guó)內(nèi)投資渠道暢通，這一比例有可能會(huì)下降。

構(gòu)建“保險(xiǎn)+地產(chǎn)”新模式

在業(yè)內(nèi)人士看來，目前險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域主要有三種方式?！暗谝环N是股權(quán)投資，第二種是物權(quán)投資，這主要是投資項(xiàng)目公司，自身扮演經(jīng)營(yíng)管理類角色，第三種是債權(quán)投資，以對(duì)房企借債的形式參與，這種占比比較小。”周孝武說。

隨著房地產(chǎn)與金融的加速融合，擁有充沛資金與金融工具的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與房企存在巨大的業(yè)務(wù)互補(bǔ)空間。兩者如何更好地整合并帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)。

在張化東看來，險(xiǎn)資未來將加速與地產(chǎn)聯(lián)合，或在項(xiàng)目上進(jìn)行深度合作。而隨著房企資金壓力越來越大，未來可能產(chǎn)生的開發(fā)模式是，萬(wàn)科等房企向輕資產(chǎn)或者小股操盤轉(zhuǎn)型，險(xiǎn)資提供資金，產(chǎn)品能力強(qiáng)的房企則發(fā)揮打造產(chǎn)品的能力。

雙方的合作形式，除了可能是合伙人的形式，也有可能是保險(xiǎn)資金作為發(fā)起者成立地產(chǎn)基金，將資產(chǎn)進(jìn)行打包進(jìn)REITs，在后期實(shí)現(xiàn)退出。不過，從目前監(jiān)管政策看，險(xiǎn)資選擇項(xiàng)目是有要求的，必須是持有型物業(yè)，即使是參與租售并舉的業(yè)務(wù)開發(fā)，持有部分比例也必須占大頭。

從運(yùn)營(yíng)角度來說，股權(quán)投資相對(duì)容易，只要做好審計(jì)和財(cái)務(wù)，扮演投資者角色即可。最難操作的是物權(quán)投資，因?yàn)樾枰M建項(xiàng)目公司，對(duì)參與運(yùn)營(yíng)的專業(yè)度要求高，必須要有足夠的地產(chǎn)操盤能力，類似平安不動(dòng)產(chǎn)公司。

上述熟悉平安不動(dòng)產(chǎn)的人士告訴記者，由于受到監(jiān)管政策影響，保險(xiǎn)資金不能組建房地產(chǎn)公司，也不能進(jìn)入住宅等銷售型物業(yè)領(lǐng)域，而只能進(jìn)入投資長(zhǎng)期型的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。因此，“平安所采取的方式，是注冊(cè)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)公司，旗下每一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)項(xiàng)目公司。”

在周孝武看來，隨著險(xiǎn)資不斷進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，類似平安不動(dòng)產(chǎn)這樣的公司會(huì)越來越多，由于人才積累和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)增加，再借助天量資金，將會(huì)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域不可忽視的力量。而且還可將持有的不動(dòng)產(chǎn)和保險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)合，開拓客源，從而進(jìn)行上下游產(chǎn)業(yè)鏈的互通。

大舉開拓持有型地產(chǎn)

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)恰恰是擁有龐大的低成本浮存金，未來二者交融產(chǎn)生的直接影響，會(huì)導(dǎo)致持有型地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。

國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)指數(shù)分級(jí)基金經(jīng)理徐皓認(rèn)為，對(duì)于前期投資金額巨大、投資回報(bào)周期較長(zhǎng)的持有型養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，國(guó)內(nèi)尚沒有房地產(chǎn)信托基金這樣的渠道，大多數(shù)房企不愿意沉淀大量資金開發(fā)類似的項(xiàng)目。保險(xiǎn)資金未來能在這兩類業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)更深入的合作，減輕房企的資金沉淀壓力。

金地和金融街有大量?jī)?yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而保險(xiǎn)公司一直對(duì)重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)頗有興趣，投資地產(chǎn)股并取得董事局席位后，未來地產(chǎn)公司與險(xiǎn)資之間在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上可以繼續(xù)探索整合。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，從項(xiàng)目收益情況看，一般國(guó)際上養(yǎng)老社區(qū)的回報(bào)周期是10年以上。泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升曾多次公開表示，養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目周期大約是30年，其中前10年是不賺錢的，像泰康拿地蓋養(yǎng)老社區(qū)用了5年，如果入住率要達(dá)到70%到90%可能又要三五年。

未來，“保險(xiǎn)+地產(chǎn)”可能是一種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，既解決了資金問題，又能擁有具體操作的能力。同策機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從目前險(xiǎn)資企業(yè)資金投向來看，大多數(shù)險(xiǎn)資企業(yè)都有進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃，或者已經(jīng)開始在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域布局。不排除今后險(xiǎn)資會(huì)利用房企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)開展養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的布局工作。

篇7

【關(guān)鍵詞】保障房；保險(xiǎn)資金；發(fā)展難點(diǎn)；解決辦法

一、保障性住房建設(shè)基本情況

保障性住房是指為了解決中低收入家庭的居住問題，在政府實(shí)行分類保障的過程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。保障房是我國(guó)社會(huì)保障制度的核心內(nèi)容，已成為解決中低收入家庭住房困難的重要舉措。目前我國(guó)保障性住房主要包括四個(gè)部分：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和公共租賃房。我國(guó)“十二五”綱要規(guī)劃指出，我國(guó)要新建各類保障性住房3600萬(wàn)套，將重點(diǎn)加快發(fā)展公共租賃房，繼續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，增加限價(jià)房供應(yīng)。2011年保障房開工量1000萬(wàn)套，2012年全國(guó)保障房開工規(guī)模不低于700萬(wàn)套，基本建成500萬(wàn)套以上。按照規(guī)劃，到“十二五”末期，20%的住房群體將被保障房覆蓋，而在一些大城市，這一覆蓋面還將有所擴(kuò)大。

二、保險(xiǎn)資金投資保障性住房可行性分析

（一）從兩者各自的需求考慮

（1）保險(xiǎn)資金需要拓寬投資運(yùn)用渠道

保險(xiǎn)公司的承保業(yè)務(wù)和資金運(yùn)用業(yè)務(wù)是保險(xiǎn)公司利潤(rùn)的兩個(gè)主要來源。我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)起步較晚，承保利潤(rùn)是其主要來源。但是隨著保險(xiǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和開放程度的增加導(dǎo)致費(fèi)率水平的降低，以及投保人對(duì)保險(xiǎn)保障作用期望值的提高，承保利潤(rùn)不斷下降，甚至出現(xiàn)虧損，這就必然要求保險(xiǎn)公司依靠資金運(yùn)用獲得投資收益來彌補(bǔ)承保利潤(rùn)的虧損，促進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

2011年保險(xiǎn)業(yè)保費(fèi)收入1.43萬(wàn)億元，保險(xiǎn)資金首次突破6萬(wàn)億元，前三季度保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額達(dá)5.3萬(wàn)億元。保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道拓寬，不僅局限于銀行存款和債券，股票等，逐步涉及基礎(chǔ)設(shè)施的債權(quán)類計(jì)劃和股權(quán)投資計(jì)劃等。但是我國(guó)金融市場(chǎng)尚未完善，保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，仍處于起步階段，所以保險(xiǎn)資金的投資結(jié)構(gòu)還不合理，保險(xiǎn)資金投資運(yùn)用結(jié)構(gòu)仍以銀行存款和債券為主，這兩者能占到總投資的70%，投資結(jié)構(gòu)有待于繼續(xù)拓寬。保險(xiǎn)資金投資保障房，是保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用的又一大出路，增加了保險(xiǎn)公司的投資機(jī)會(huì)，分散資金投資風(fēng)險(xiǎn)，提高保險(xiǎn)資金運(yùn)用收益率和財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性。

同時(shí)保障性住房建設(shè)的低風(fēng)險(xiǎn)和收益穩(wěn)定的特性，符合當(dāng)前保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債配置的需要。保險(xiǎn)基金具有負(fù)債性質(zhì)，雖然現(xiàn)在由保險(xiǎn)公司掌控，但是將來要以賠款或給付保險(xiǎn)金的形式支付給投保人或被保險(xiǎn)人，因此必須保障保險(xiǎn)投資的安全性。保障性住房是政府的安居工程，有政府的保障，風(fēng)險(xiǎn)性小，同時(shí)收益也穩(wěn)定，因此保險(xiǎn)資金投資保障房的風(fēng)險(xiǎn)相比于其他投資渠道，更安全。

（2）保障性住房需要解決資金短缺瓶頸

保障性住房的建設(shè)，采取的是中央下達(dá)計(jì)劃、各級(jí)政府負(fù)責(zé)籌集資金的運(yùn)作模式。目前其資金來源主要有三方面，一是中央財(cái)政撥款約占總投資的10%；二是住房公積金貸款約占10%；三是各地政府土地出讓金中劃撥10%-20%。2011年1000萬(wàn)套保障性住房建設(shè)所需資金大約為1.3萬(wàn)億元，中央、省級(jí)和市縣政府將承擔(dān)5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會(huì)資金進(jìn)行融資。保障房建設(shè)巨大的資金缺口，給地方政府帶來了極大的財(cái)政壓力，成為制約保障性住房發(fā)展的最大瓶頸。

（二）國(guó)家政策的支持

2010年新《保險(xiǎn)法》中規(guī)定保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用限于銀行存款，買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券，投資不動(dòng)產(chǎn)和國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。其中規(guī)定可以投資不動(dòng)產(chǎn)，為保險(xiǎn)資金投資保障房確立了法律依據(jù)。

2010年9月頒布的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了更為具體的規(guī)范。其中規(guī)定：保險(xiǎn)資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，并且首次明確不動(dòng)產(chǎn)的投資比例，投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%；投資于不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的3%，合計(jì)不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%。這進(jìn)一步為保險(xiǎn)資金投資保障房掃清了障礙。2011年底我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的資產(chǎn)總額能達(dá)到6萬(wàn)億。因此，理論上將有最高6000億元可用于不動(dòng)產(chǎn)投資，將有1800億可用于相關(guān)金融產(chǎn)品的投資。規(guī)模巨大的保險(xiǎn)資金可以有力的支持保障房的建設(shè)。

（三）現(xiàn)在已經(jīng)有的相對(duì)成功案例

2011年3月年由中國(guó)太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)旗下的太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立了的“太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”。次投資計(jì)劃擬募集資金40億元，主要用于上海地產(chǎn)（集團(tuán)）在上海市區(qū)約50萬(wàn)平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。該債券投資計(jì)劃是保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》出臺(tái)后的第一單不動(dòng)產(chǎn)債券投資計(jì)劃，開創(chuàng)了保險(xiǎn)資金以債券方式投資不動(dòng)產(chǎn)的先河。

2011年5月，中國(guó)平安與上海城投控股推出7年期“平安—城投控股保障房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，募資約30億元，用于支持上海保障性住房建設(shè)，具體用以支持城投控股在上海投資建設(shè)的松江、青浦等保障房項(xiàng)目。經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，此計(jì)劃將為城投控股保障房建設(shè)項(xiàng)目節(jié)約財(cái)務(wù)成本約7000萬(wàn)元，降低了保障房的建設(shè)成本。

三、保險(xiǎn)資金投資保障性住房存在的問題

雖然保險(xiǎn)資金投資保障性住房，可以拓寬保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道，緩解保障房融資困境，在理論和實(shí)踐上都有可行性，但是由于保險(xiǎn)資金的合理利用關(guān)系到廣大保單持有人的切身利益，所以一定要謹(jǐn)慎安全充分利用保險(xiǎn)資金。從目前的情況來看，險(xiǎn)資投資保障性住房還存在很多障礙，而不只是理論上一拍即合的搭配，主要?dú)w納如下：

（一）從收益率方面分析

保障房，是保障低中收入者的房子，是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，不同于一般的商業(yè)住房，這就決定了房?jī)r(jià)不可能完全由市場(chǎng)來決定，不可能有太高的收益率。目前保險(xiǎn)資金投入保障房建設(shè)規(guī)模最大的“藍(lán)德計(jì)劃”，運(yùn)作過程卻并不成功。這項(xiàng)計(jì)劃是在2011年6月由中國(guó)太保、國(guó)壽、平安在內(nèi)的7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司發(fā)起，通過發(fā)行債權(quán)計(jì)劃，募集資金后將資金借貸給北京市土地儲(chǔ)備中心，以基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資方式運(yùn)作，參與投資的保障房建設(shè)的保險(xiǎn)資金規(guī)模在300億元左右，用于當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔ烨暗牟疬w、管線鋪設(shè)和道路建設(shè)等，同時(shí)以土地出讓金作為該項(xiàng)目還款的來源。目前該計(jì)劃的籌募資金計(jì)劃遇到了阻礙，到2011年11月中旬，該項(xiàng)目的前兩期資金共募集到210億元，完成了原計(jì)劃的七成左右，出現(xiàn)阻礙的主要原因是收益率問題，險(xiǎn)企擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)和收益率不匹配。目前險(xiǎn)資投資保障房的收益率，大都在6%左右，而5年期大額協(xié)議存款利率為5.6%左右，一些小銀行協(xié)（下轉(zhuǎn)第77頁(yè)）（上接第75頁(yè)）議存款利率已經(jīng)超過6%。投資保障房的收益率與大額協(xié)議存款利率相差不多，優(yōu)勢(shì)不大。這種情況下，險(xiǎn)企為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，更愿意選擇把資金投資于銀行。雖然投資保障房可以在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)滿足保險(xiǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債匹配的需要，但是從偏低的投資收益率來看，如何合理設(shè)置投資方式，提高保險(xiǎn)資金投資保障性住房的收益率是一大難題。

（二）從制度和法律環(huán)境上分析

我國(guó)保障房性住房制度起步較晚，大部分地方政府對(duì)保障房建設(shè)的總體規(guī)劃，資金來源，項(xiàng)目收益以及退出路徑，收益率還未有明確規(guī)劃，運(yùn)作模式尚不清晰，法律環(huán)境不成熟，這在一定程度上限制了保險(xiǎn)資金的積極介入。雖然不少地方政府的投融資平臺(tái)都向保險(xiǎn)資金伸出了橄欖枝，但是目前成形的項(xiàng)目依然很少。首先，保險(xiǎn)公司自身出于安全性，對(duì)保障房項(xiàng)目的要求很嚴(yán)格，同時(shí)保監(jiān)會(huì)對(duì)保障房項(xiàng)目的審批又很嚴(yán)格，在這樣的雙重篩選下，能夠獲批的項(xiàng)目自然很少。我國(guó)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》中規(guī)定，保險(xiǎn)資金可采用股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等方式投資相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)，但是相關(guān)操作細(xì)則和流程仍然不完善。

（三）從投資安全性上分析

雖然保障性住房融資政府充當(dāng)最后債務(wù)人，但是保障房投資未來收益會(huì)用來保障哪部分貸款尚不明確，同時(shí)保障房建設(shè)投資的回報(bào)期限長(zhǎng)，法律制度不完善，其運(yùn)作模型尚處于摸索階段，不確定性因素也很多，對(duì)其投資仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

四、完善保險(xiǎn)資金投資保障性住房的建議

（一）保障性住房作為一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，政府首先要發(fā)揮政策主導(dǎo)作用，對(duì)保險(xiǎn)資金參與的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目給予一定的稅收支持，尤其是在收益率方面給予稅收優(yōu)惠，對(duì)保險(xiǎn)投資優(yōu)先予以償還，確保險(xiǎn)企投資保障房有穩(wěn)定的收益，提升險(xiǎn)企參與的積極性。

其次要加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保證保險(xiǎn)資金的合理運(yùn)作和政策的成功實(shí)施。

（二）保監(jiān)會(huì)及其他相關(guān)部門，盡快出臺(tái)保險(xiǎn)資金參與保障性住房投資及管理的相關(guān)細(xì)則，規(guī)范保險(xiǎn)資金的具體運(yùn)作。同時(shí)要加強(qiáng)各部門的協(xié)調(diào)和合作，為險(xiǎn)資投資保障房創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

（三）保險(xiǎn)公司要認(rèn)真做好保險(xiǎn)資金的安全管理，全面客觀的對(duì)保障房項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，注重提高資產(chǎn)配置能力與風(fēng)險(xiǎn)管理能力，確保將期限、收益要求等與負(fù)債特征相匹配的資金配置于保障性住房資產(chǎn)，以防范收益性、流動(dòng)性等方面錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

保險(xiǎn)資金使用必須嚴(yán)格遵循安全性原則，因此我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到保險(xiǎn)資金投資保障房，是保險(xiǎn)資金多元化配置的一部分，賺取高額利潤(rùn)并不是目的，追求資金的規(guī)模效應(yīng)，尋求穩(wěn)定和長(zhǎng)期的收益來源才是保險(xiǎn)資金投資保障房的初衷。隨著政府的積極引導(dǎo)和越來越完善的運(yùn)作和保障機(jī)制，保險(xiǎn)資金投資保障房建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，終會(huì)得到妥善的解決，從而實(shí)現(xiàn)雙贏。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

關(guān)鍵詞：估價(jià)機(jī)構(gòu) 聯(lián)合 橫向發(fā)展 壯大

1.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展軌跡

1.1發(fā)展現(xiàn)狀

中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)多成立于上世紀(jì)九十年代初，是房地產(chǎn)市場(chǎng)化的產(chǎn)物。大多數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)始于事業(yè)單位編制，從屬于建設(shè)、房產(chǎn)、土地等政府管理系統(tǒng)，實(shí)質(zhì)上是行政服務(wù)體系的一部分。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大陸地區(qū)目前共有各類不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)約6000家，相關(guān)從業(yè)人員超過30萬(wàn)人。其中，相當(dāng)一批不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員在百人以上，更是誕生了少數(shù)年?duì)I業(yè)收入超5000萬(wàn)元的優(yōu)秀企業(yè)。良好的市場(chǎng)環(huán)境、先進(jìn)的行業(yè)管理、高素質(zhì)的人才隊(duì)伍等因素，都為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供了優(yōu)質(zhì)土壤。

1.2面臨問題

1.2.1機(jī)構(gòu)間發(fā)展不平衡

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)間的發(fā)展不平衡體現(xiàn)在如下三個(gè)方面：

第一，區(qū)域間發(fā)展不平衡。一方面，估價(jià)機(jī)構(gòu)過多的集中于北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，僅北京市的各類不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)超過200家，而地方省份的三線城市，特別是中西部地區(qū)，大多只有級(jí)別較低的2-3家估價(jià)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)。另一方面，估價(jià)機(jī)構(gòu)基本集中在各個(gè)城市的中心區(qū)域，遠(yuǎn)郊的區(qū)縣和各個(gè)縣級(jí)市域內(nèi)鮮有估價(jià)機(jī)構(gòu)分布。

第二，機(jī)構(gòu)規(guī)模不平衡。一些規(guī)模較大的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)人員多在百人以上，年?duì)I業(yè)收入數(shù)千萬(wàn)元，深圳世聯(lián)等規(guī)模特大的估價(jià)機(jī)構(gòu)在全國(guó)各地均設(shè)有分公司，實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；倪\(yùn)營(yíng)。而更多的是一些規(guī)模較小的估價(jià)機(jī)構(gòu)，特別是在一些中小型城市，估價(jià)機(jī)構(gòu)往往只有十幾個(gè)人，甚至幾個(gè)人，年?duì)I業(yè)收入僅有幾十萬(wàn)元。

第三，業(yè)務(wù)發(fā)展不平衡。估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模與業(yè)務(wù)是息息相關(guān)的。綜合實(shí)力較強(qiáng)的估價(jià)機(jī)構(gòu)多集土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)及其他相關(guān)資質(zhì)和業(yè)務(wù)于一身。而綜合實(shí)力較弱的估價(jià)機(jī)構(gòu)多資質(zhì)單一資質(zhì)級(jí)別相對(duì)較低，。

1.2.2業(yè)務(wù)來源渠道狹窄

第一，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)比重較大。出讓、抵押、司法鑒定、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、拆遷等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)仍是估價(jià)機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)來源，大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)將全部精力集中在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，難有突破。

第二，業(yè)務(wù)來源市場(chǎng)化程度低。大多數(shù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)拓展仍是以歷史積累的各種行政色彩嚴(yán)重的社會(huì)關(guān)系為主，真正的憑借技術(shù)實(shí)力去到市場(chǎng)上獲取業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)并不在多見。

2.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展方向

2.1規(guī)?；?/p>

在經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只有通過擴(kuò)大規(guī)模才能滿足社會(huì)不斷增長(zhǎng)的估價(jià)服務(wù)需求，只有擴(kuò)大規(guī)模才能應(yīng)對(duì)日趨復(fù)雜的估價(jià)技術(shù)要求，只有擴(kuò)大規(guī)模才能提升自身抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力，也只有擴(kuò)大規(guī)模才能迎接第一太平、仲量行這樣同行業(yè)國(guó)際巨頭的市場(chǎng)威脅，打造中國(guó)自己的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)咨詢服務(wù)品牌。

2.2專業(yè)化

估價(jià)機(jī)構(gòu)要贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的勝利，就要提供比對(duì)手更為專業(yè)的服務(wù)，就要打造一支技術(shù)領(lǐng)先、服務(wù)優(yōu)良的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

2.3現(xiàn)代化

。估價(jià)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化關(guān)鍵是管理的現(xiàn)代化，一個(gè)現(xiàn)代化的內(nèi)部行政體制、現(xiàn)代化的文化制度、現(xiàn)代化的運(yùn)營(yíng)機(jī)制和一系列現(xiàn)代化的管理手段對(duì)機(jī)構(gòu)的發(fā)展和壯大尤為重要。

3.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的聯(lián)合

3.1 聯(lián)合是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康發(fā)展的需要

一方面，機(jī)構(gòu)的聯(lián)合將有利于促進(jìn)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理的升級(jí)，打造一批具有一定競(jìng)爭(zhēng)力和社會(huì)影響力專業(yè)估價(jià)團(tuán)隊(duì)，提升估價(jià)行業(yè)的整體水平；另一方面，機(jī)構(gòu)的聯(lián)合將消除局部市場(chǎng)日趨嚴(yán)重的惡性競(jìng)爭(zhēng)，為估價(jià)行業(yè)的發(fā)展提供良好的市場(chǎng)秩序。

3.2聯(lián)合是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)?；慕輳?/p>

聯(lián)合可以為估價(jià)機(jī)構(gòu)短期內(nèi)提供穩(wěn)定的新增市場(chǎng)、合格且有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員。聯(lián)合無(wú)需大量的資本投入就可以使估價(jià)機(jī)構(gòu)具備資質(zhì)晉升等條件，有利于促進(jìn)資源的互補(bǔ)，機(jī)構(gòu)的影響力和品牌價(jià)值也將因規(guī)模效應(yīng)進(jìn)一步提升。

3.3聯(lián)合為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)專業(yè)化提供了條件

聯(lián)合后的估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步拓寬，相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域技術(shù)的融合將碰撞出新的火花。同時(shí)，人力資源將得到更優(yōu)化的配置，有利于促進(jìn)專業(yè)研究機(jī)制形成和技術(shù)研究力量的分離，促進(jìn)機(jī)構(gòu)專業(yè)化水平的提升。

3.4聯(lián)合為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化提供了動(dòng)力

聯(lián)合一方面有利于促進(jìn)業(yè)務(wù)和技術(shù)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，另一方面也為機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化管理機(jī)制的建立提供物質(zhì)基礎(chǔ)、人力基礎(chǔ)。聯(lián)合后的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須通過管理的現(xiàn)代化來促進(jìn)龐大機(jī)構(gòu)的健康運(yùn)行，將促使估價(jià)機(jī)構(gòu)更加重視文化制度建設(shè)，打造現(xiàn)代化的企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制。

4.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的橫向發(fā)展

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)服務(wù)質(zhì)量決定于信息來源的廣度和技術(shù)的深度。縱觀國(guó)內(nèi)外同類成功機(jī)構(gòu)，戴德梁行的業(yè)務(wù)領(lǐng)域覆蓋物業(yè)管理、房地產(chǎn)營(yíng)銷等，深圳世聯(lián)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域覆蓋房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、可行性研究、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)等相關(guān)領(lǐng)域，這些機(jī)構(gòu)無(wú)一例外的通過多元化、相關(guān)性的經(jīng)營(yíng)來促進(jìn)自身的發(fā)展。

4.1橫向發(fā)展是支撐規(guī)模運(yùn)營(yíng)的需要

為規(guī)避單一業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)適度發(fā)展相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，拓展機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)渠道是必要的。

4.2橫向發(fā)展是追求聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的需要

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，如資產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)審計(jì)、工程咨詢、房地產(chǎn)投資咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、造價(jià)等等，與不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)有著密切的聯(lián)系。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域橫向發(fā)展，有利于為客戶提供更為完整的咨詢服務(wù)，拓展了市場(chǎng)信息，形成良好的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

4.3橫向發(fā)展是形成市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的需要

能夠?yàn)榭蛻籼峁耙徽臼椒?wù)”的機(jī)構(gòu)將更加容易獲取市場(chǎng)的認(rèn)可，贏得“不動(dòng)產(chǎn)咨詢專家”、“估價(jià)專家”的美譽(yù)。橫向發(fā)展容易挖掘出空白市場(chǎng)，形成先入為主的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，為機(jī)構(gòu)的發(fā)展創(chuàng)造更廣闊的空間，

5.聯(lián)合與橫向發(fā)展的建議

5.1 打造專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)

以不動(dòng)產(chǎn)為中心的專業(yè)服務(wù)在國(guó)際上已經(jīng)有許多成功經(jīng)驗(yàn)，我們通常所說的不動(dòng)產(chǎn)咨詢“五大行”，都是以不動(dòng)產(chǎn)為中心的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

以不動(dòng)產(chǎn)為中心的專業(yè)服務(wù)對(duì)機(jī)構(gòu)的信息積累、專業(yè)能力和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)有著較高的要求，該業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有市場(chǎng)容量大、社會(huì)認(rèn)可度高、經(jīng)濟(jì)收益客觀等優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)，受不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響，以不動(dòng)產(chǎn)為中心的專業(yè)服務(wù)市場(chǎng)也往往受到較大的沖擊，對(duì)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)管理和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力有著較高的要求。

5.2打造專業(yè)的評(píng)估咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)

另一種發(fā)展思路是聯(lián)合各類評(píng)估、會(huì)計(jì)審計(jì)、造價(jià)咨詢、招投標(biāo)、工程監(jiān)理、價(jià)格鑒定等中介咨詢行業(yè)，打造綜合性的評(píng)估咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。與不動(dòng)產(chǎn)咨詢服務(wù)不同的是，評(píng)估咨詢服務(wù)大多需要嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入，評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)，不僅需要提升資深的業(yè)務(wù)操作能力，更重要是樹立公正、專業(yè)的社會(huì)形象。

6.結(jié)論

篇9

一、不動(dòng)產(chǎn)登記信息概述

不動(dòng)產(chǎn)登記信息狹義上應(yīng)指不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載信息，廣義上應(yīng)指不動(dòng)產(chǎn)登記資料所反映的信息（包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果記載的信息和不動(dòng)產(chǎn)登記原始憑證所反映的信息）。不動(dòng)產(chǎn)登記信息是具有依法、按需、保密利用（包括查詢與復(fù)制）等特點(diǎn)的政府信息。

1.不動(dòng)產(chǎn)登記信息應(yīng)屬于政務(wù)信息資源中的政府信息

其一，不動(dòng)產(chǎn)登記信息是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)相關(guān)法律法規(guī)授權(quán)代表政府行使具體行政行為的核心成果；其二，不動(dòng)產(chǎn)登記信息是各地各類不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記落實(shí)后，要一并納入國(guó)家統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)的物權(quán)信息；其三，不動(dòng)產(chǎn)登記信息是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在履行登記職責(zé)過程中制作或者獲取的，以紙質(zhì)或電子介質(zhì)形式記錄、保存的信息，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記簿是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)制作并依法管理、保存的，采用電子或紙質(zhì)介質(zhì)形式一并記載土地、海域以及房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物的自然狀況、權(quán)利歸屬狀況、權(quán)利限制情況、提示事項(xiàng)、其他相關(guān)事項(xiàng)的具有政府公信與推定效力的物權(quán)文件。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記信息又屬于特定行政管理領(lǐng)域的特殊政府信息

不動(dòng)產(chǎn)登記信息廣泛利用于不動(dòng)產(chǎn)登記、交易、征收、征用以及城鄉(xiāng)建設(shè)、住房保障、司法協(xié)助、紀(jì)檢監(jiān)察、公安、工商、稅務(wù)、金融等多方面。國(guó)務(wù)院辦公廳政府信息與政務(wù)公開辦公室在給國(guó)土資源部辦公廳的函復(fù)中（國(guó)辦公開辦函〔2016〕206號(hào)）明確：“不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢，以及戶籍信息查詢、工商登記資料查詢等，屬于特定行政管理領(lǐng)域的業(yè)務(wù)查詢事項(xiàng)，其法律依據(jù)、辦理程序、法律后果等，與《政府信息公開條例》所調(diào)整的政府信息公開行為存在根本性差別。當(dāng)事人依據(jù)《政府信息公開條例》申請(qǐng)這類業(yè)務(wù)查詢的，告知其依據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定辦理”。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享特性

1.共享對(duì)象有條件

不動(dòng)產(chǎn)登記信息所具有的依法利用的特點(diǎn)決定其共享對(duì)象只能是相關(guān)業(yè)務(wù)和政務(wù)部門?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十三條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享”。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息與交易信息互聯(lián)共享機(jī)制，確保不動(dòng)產(chǎn)登記與交易有序銜接。不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)交易信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后，應(yīng)當(dāng)將登記信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)”?！斗课萁灰着c產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》也要求房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺(tái)和不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建立信息共享機(jī)制?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十四條、第二十五條也規(guī)定住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋、國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門可共享不動(dòng)產(chǎn)登記信息。因此，除了國(guó)家統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)以及不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)首先要共享不動(dòng)產(chǎn)登記信息外，其他可共享不動(dòng)產(chǎn)登記信息的單位只能是國(guó)家規(guī)定的相關(guān)政務(wù)部門。

2.共享范圍有差別

不動(dòng)產(chǎn)登記信息所具有的按需利用的特點(diǎn)決定其共享利用范圍的差別對(duì)待?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十五條規(guī)定：“國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享”。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是與國(guó)家統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)和不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)共享全部不動(dòng)產(chǎn)登記信息，而與其他相關(guān)政務(wù)部門僅是共享部分有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

3.共享利用有權(quán)限

不動(dòng)產(chǎn)登記信息所具有的保密利用的特點(diǎn)決定其共享利用的權(quán)限控制?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十六條規(guī)定：“ 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密；涉及國(guó)家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十五條規(guī)定：“各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取措施保障不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全。任何單位和個(gè)人不得泄露不動(dòng)產(chǎn)登記信息”。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員利用不動(dòng)產(chǎn)登記信息設(shè)置其相應(yīng)權(quán)限，可分為高級(jí)、中級(jí)、初級(jí)三類利用權(quán)限。不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)及其工作人員擁有高級(jí)利用權(quán)限，可以利用全部不動(dòng)產(chǎn)登記信息；住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門及其工作人員擁有中級(jí)利用權(quán)限，只可利用部分不動(dòng)產(chǎn)登記信息；國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門及其工作人員擁有初級(jí)利用權(quán)限，僅可利用與其業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員均應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息承擔(dān)保密責(zé)任并簽署書面保密協(xié)議。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享管理

1.信息共享方式管理

不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享可采用系統(tǒng)對(duì)接、前置機(jī)、聯(lián)機(jī)等方式。為安全保障起見，建議不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)先行搭建兩級(jí)數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器，一級(jí)數(shù)據(jù)庫(kù)作為內(nèi)部日常業(yè)務(wù)保存讀取，二級(jí)數(shù)據(jù)庫(kù)與一級(jí)數(shù)據(jù)庫(kù)同步，然后編寫各種接口通過專網(wǎng)對(duì)外向各共享部門實(shí)時(shí)加密推送不動(dòng)產(chǎn)登記信息；同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)共享部T各自的信息需求或用途設(shè)置不同層級(jí)和范圍的利用權(quán)限，即可把不動(dòng)產(chǎn)登記信息存儲(chǔ)于各個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)表中，然后對(duì)各共享部門定義一系列角色，并給每個(gè)角色指派相應(yīng)的利用權(quán)限，將授予相同權(quán)限的各共享部門用戶集中到一個(gè)角色單元中，對(duì)其中一個(gè)角色授予或者廢除權(quán)限均適用于該角色單元的任何用戶，以方便地在數(shù)據(jù)庫(kù)中管理利用權(quán)限；不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)與各共享部門簽訂信息安全保障保密合同并保存各共享部門所有的信息利用痕跡，便于追責(zé)。另外，由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與其信息共享部門間的信息化水平和應(yīng)用環(huán)境或會(huì)有不同程度的差異，應(yīng)采用國(guó)家規(guī)定的兼容性較強(qiáng)、數(shù)據(jù)表達(dá)準(zhǔn)確、結(jié)構(gòu)化完整的信息共享技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與交換格式等。

2.信息共享安全管理

網(wǎng)絡(luò)信息共享安全風(fēng)險(xiǎn)主要有：黑客入侵、病毒感染、硬件癱瘓、軟件失控以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其信息共享部門的工作人員錯(cuò)誤或違法違規(guī)操作等。

信息共享安全風(fēng)險(xiǎn)防范主要有：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其信息共享部門應(yīng)運(yùn)用物理隔離網(wǎng)閘、合理的軟硬件防火墻、先進(jìn)的數(shù)字加密等高新技術(shù)手段阻止黑客入侵和病毒感染，并定期維護(hù)信息共享系統(tǒng)；著力做好數(shù)據(jù)庫(kù)安全防護(hù)和后臺(tái)保密加密防御工作，防患于未然，嚴(yán)防信息泄露與套??；尤其重要的是，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其信息共享部門的工作人員必須牢固樹立信息安全保密意識(shí)與責(zé)任心，最大限度減少錯(cuò)誤操作，嚴(yán)禁違規(guī)違法操作與有意無(wú)意泄密，遇到問題應(yīng)立即與信息系統(tǒng)管理員溝通，共同協(xié)力填補(bǔ)漏洞與消除隱患，確保信息共享安全保密。

3.信息共享質(zhì)量管理

不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享部門要正確、完整、實(shí)時(shí)理解不動(dòng)產(chǎn)登記信息絕非易事，如漏看、誤讀、曲解、錯(cuò)定不動(dòng)產(chǎn)登記信息，或?qū)⒃斐傻牟涣己蠊c消極影響等難以估量。由此，不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享質(zhì)量的優(yōu)劣與否成為不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享管理的重中之重。因而，作為不動(dòng)產(chǎn)登記共享信息的主管方和推送方，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全信息共享的申請(qǐng)審核、辦理流程、操作規(guī)范等相關(guān)配套制度，應(yīng)與不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享部門共同建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享責(zé)任與協(xié)調(diào)工作機(jī)制，應(yīng)指定內(nèi)設(shè)部門或?qū)Ｂ殟徫回?fù)責(zé)向各共享部門提供不動(dòng)產(chǎn)登記共享信息的快速解讀、釋疑、校對(duì)、查驗(yàn)、糾正、核準(zhǔn)等服務(wù)，確保推送不動(dòng)產(chǎn)登記共享信息的同一性、可用性、時(shí)效性、全面性、精準(zhǔn)性。

篇10

論文關(guān)鍵詞 商品房 預(yù)售 消費(fèi)者 權(quán)益

一、商品房預(yù)售制度概況

關(guān)于房屋預(yù)售之條件,我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條已有明確詳細(xì)之規(guī)定。其一,已交付全部土地的使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書,土地使用權(quán)也必須未經(jīng)抵押。對(duì)此而言,是基于我國(guó)的基本土地制度,即私主體{公民或法人}并無(wú)土地之所有權(quán),惟有土地使用權(quán)之用益物權(quán)。其二,持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售,真正受到損失的將會(huì)是善意購(gòu)買人。其三,按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,房產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投入的四分之一以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和完成交付之期限。此項(xiàng)規(guī)定之意義在于敦促房開商盡快完成工程建設(shè),以實(shí)現(xiàn)土地利用價(jià)值以及消費(fèi)者之消費(fèi)目的。其四,業(yè)已和金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。此為必不可少之實(shí)質(zhì)要件,只有契約的約束,才能在房開商和消費(fèi)者之間形成一種特殊關(guān)系,在不動(dòng)產(chǎn)并未完成之前形成約束力。豍最后,已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的,還應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。這是房屋預(yù)售之形式要件,我國(guó)物權(quán)變動(dòng)才債權(quán)形式主義,惟已辦理登記之公示,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之變動(dòng)不可稱之已發(fā)生。

在房屋預(yù)售的特征方面,有以下幾點(diǎn)值得注意。首先,房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在契約中約定了一個(gè)期限,并把這個(gè)期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力之根據(jù)。其次,房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣,真正的房屋交易尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定,而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、房屋預(yù)售制度對(duì)消費(fèi)者權(quán)益之影響

(一)房屋預(yù)售流弊甚多目前“國(guó)五條”打房重拳已祭出有日,各地紛紛頒布自己的實(shí)施細(xì)則,而究其房產(chǎn)市場(chǎng)緣何持續(xù)過熱,商品房預(yù)售制度自應(yīng)是重要推手。在房屋預(yù)售制度之下,房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無(wú)息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款,而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。豎所以開發(fā)商所謂“期房?jī)r(jià)格低”只是假象,實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)商在使用各種策略讓房?jī)r(jià)持續(xù)上升。而預(yù)售制度更大的危害在于,當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他們就沒有了后顧之憂,便通過囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)上漲,而房?jī)r(jià)的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件,因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過程中,在買漲不買跌的心理推動(dòng)下,人們未來房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。中國(guó)房屋預(yù)售制的潛在風(fēng)險(xiǎn):風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者和銀行;通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺,借機(jī)囤積抬高價(jià)格;逐步提高房?jī)r(jià)慢慢賣,造成期房?jī)r(jià)格低的幻覺等。

(二)消費(fèi)者購(gòu)買預(yù)售房的法律風(fēng)險(xiǎn)鑒于房屋預(yù)售合同雙方顯然在經(jīng)濟(jì)狀況和信息咨詢方面處于不對(duì)等的地位,而相關(guān)職能部門的管理并不完全配套,在具體執(zhí)行過程中也難免會(huì)受到利益等諸多不可控因素之影響。另一方面,購(gòu)房者顯然缺乏相應(yīng)的認(rèn)知能力和辨別能力。這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在,消費(fèi)者則無(wú)可避免地成為承受風(fēng)險(xiǎn)更大的一方。這些風(fēng)險(xiǎn)主要有如下幾個(gè)方面:

1.開發(fā)商的銷售資格瑕疵房開商隱匿其并無(wú)開發(fā)資質(zhì)或無(wú)商品房預(yù)售許可證,而徑行銷售期房。購(gòu)房前必須要檢驗(yàn)開發(fā)商的“五證”,其中包含:土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開工證、商品房銷(預(yù))售許可證。這些證書就是用來證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑據(jù)。若不能提供以上證件,預(yù)購(gòu)人完全有理由質(zhì)疑其身份的合法性問題,有足夠理由拒絕其提出的所有要求。大體來說,此等開發(fā)商本身資質(zhì)就不是太好,誠(chéng)信度十分缺失,如此一來一旦預(yù)購(gòu)人已履行了房款價(jià)金債務(wù),通常情況下難以取得預(yù)定房屋之所有權(quán)。而在合同被法院宣告為無(wú)效時(shí),更是只能請(qǐng)求返還本金及同期銀行貸款利息而已(至于締約上過失責(zé)任,則另當(dāng)別論)。而尤為重要之處的在于,購(gòu)房人在法院作出判決之前,惡意欺騙的房開商極有可能早已攜款潛逃或者以將房款“釜底抽薪”,于是即便判決書上白紙黑字,其宣告的權(quán)利也絕無(wú)實(shí)現(xiàn)之可能性。豏購(gòu)房人仍務(wù)必須留心的是,以上證書中所列的項(xiàng)目名稱、單位名稱、建筑面積是否有出入,有無(wú)和消費(fèi)者訂定預(yù)售合同之時(shí)的名稱相同。若非如此,我們極有上當(dāng)受騙之虞,蒙受經(jīng)濟(jì)損害,甚至于要承擔(dān)更為嚴(yán)苛的法律責(zé)任。概言之,作為善意購(gòu)房者,我們有必要盡到合理的注意義務(wù)。

2.動(dòng)產(chǎn)本身合法性瑕疵除了房開商有可能隱匿資質(zhì),其所售之不動(dòng)產(chǎn)本身的合法性問題,也不可大意。在急于售房套現(xiàn)之利益心驅(qū)使之下,一部分并不合法的不動(dòng)產(chǎn)常常被房開商拿來預(yù)售,以至于預(yù)購(gòu)人購(gòu)房后不能正常取得不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)的情形屢見不鮮。故而消費(fèi)者在購(gòu)買此類不動(dòng)產(chǎn)時(shí)更應(yīng)尤其留意以下風(fēng)險(xiǎn)。首先,放開企業(yè)在集體土地上建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn),《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)有明確規(guī)定,嚴(yán)禁在集體土地之上進(jìn)行商品房的開發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營(yíng),集體土地也只能在征收為國(guó)有土地之后,通過出讓方式開發(fā)商投標(biāo)競(jìng)標(biāo)得到建設(shè)用地使用權(quán)之后,方可在此土地之上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)。是故,若知道此預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)所用土地性質(zhì)是集體土地,消費(fèi)者切勿與房開商簽訂預(yù)售合同。其次,有些房產(chǎn)開發(fā)商純粹投機(jī)炒房,并無(wú)房開企業(yè)之法人資格。惟有其具備企業(yè)法人資質(zhì),獲得有關(guān)國(guó)家 機(jī)關(guān)的許可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,才能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營(yíng)。而那些并無(wú)房產(chǎn)開發(fā)資格者建設(shè)的房屋,由于并未土地管理部門登記備案,其預(yù)售之房屋將來很可能無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書,消費(fèi)者購(gòu)買此類房產(chǎn)之風(fēng)險(xiǎn),自不恃言。

3.宣傳廣告之瑕疵關(guān)于商品房銷售廣告之法律效力,應(yīng)作如下理解。商品房廣告乃房開商向消費(fèi)者“自我推薦”的一種方式,其法律地位可視同向消費(fèi)者發(fā)出之要約邀請(qǐng),于情于理都實(shí)為難以將其視作承諾,因此房開商并非因發(fā)送此類宣傳廣告單而就當(dāng)然要受其內(nèi)容之約束。由于開發(fā)商為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和盡快吸引消費(fèi)者之購(gòu)房興趣,而早日銷售房產(chǎn)以保障資金循環(huán),于加快施工進(jìn)度及早使得土地物盡其而言,也自有其正面作用。因此在不違背公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用之基本原則的情況下,對(duì)所售物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)宣傳是完全合情合理的。豐購(gòu)房者若對(duì)其宣傳要約邀請(qǐng)有足夠興趣,就應(yīng)該再與銷售方進(jìn)行實(shí)質(zhì)性磋商,就其廣告單上所宣傳物業(yè)之實(shí)質(zhì)性條款達(dá)成合意,然后訂立正式的商品房預(yù)售合同。

4.單方面變更設(shè)計(jì)方案此乃期房和現(xiàn)房的根本區(qū)別所致,由于預(yù)售之不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的在消費(fèi)者訂立合同時(shí)尚非存在,因此就極有可能出現(xiàn)將來交付的房屋和預(yù)售合同中約定的設(shè)計(jì)方案不同的情形。開發(fā)商此種做法實(shí)際上已構(gòu)成根本違約,但現(xiàn)實(shí)中房開商提供給購(gòu)房者的定型化合同(格式合同)在違約責(zé)任方面通常對(duì)消費(fèi)者并不有利,如僅規(guī)定開發(fā)商返還已支付房款價(jià)金及利息。因此購(gòu)房者在因房開商單方面變更房屋設(shè)計(jì)而解除商品房預(yù)售合同時(shí),往往已經(jīng)喪失了選擇其他房屋的機(jī)會(huì),或者要面對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)價(jià)格大漲的窘境,是故在這種履行利益之外的信賴?yán)嬷畵p失很難在預(yù)售合同中找到救濟(jì)手段,損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)不甚明了。

5.預(yù)售中的定金風(fēng)險(xiǎn)定金乃保證合同目的之實(shí)現(xiàn)的很好的擔(dān)保手段,但在實(shí)務(wù)中也往往成為糾紛之所在。如在消費(fèi)者交付了定金之后,卻由于某種原因無(wú)法申請(qǐng)到銀行的貸款,某些開發(fā)商往往就會(huì)從中作梗,僅退還已付購(gòu)房款而不退還定金,但此種手法其實(shí)毫無(wú)法律依據(jù)。理由在于,實(shí)在無(wú)法期望所有預(yù)購(gòu)房者都能順利申請(qǐng)到銀行的按揭貸款。為預(yù)先防范此類糾紛,購(gòu)房者在與開發(fā)商的預(yù)售合同中應(yīng)作如下約定:倘若非因購(gòu)房者一方的原因無(wú)法申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí),應(yīng)返還已付購(gòu)房款和定金。之于是否應(yīng)當(dāng)合理扣除少許手續(xù)費(fèi),自有商議的余地。

三、行政機(jī)關(guān)對(duì)于商品房預(yù)售中的消費(fèi)者之保護(hù)

鑒于房開商和消費(fèi)者之間的“信息不對(duì)稱”和房開商在利益面前的巨大“道德風(fēng)險(xiǎn)”這就使得房屋預(yù)售方面的法律漏洞更有可能被房開商一方所利用。因此,政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)力度勢(shì)在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,關(guān)乎民生和穩(wěn)定的商品房銷售法律、政策應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者一方傾斜,普通消費(fèi)者也應(yīng)增強(qiáng)保護(hù)意識(shí),這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才能長(zhǎng)期有序穩(wěn)健發(fā)展。

第一,過立法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立資格和條件進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān),盡可能保證房開商資產(chǎn)雄厚、信譽(yù)良好。并通過市場(chǎng)杠桿和行政行為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境之規(guī)范、秩序之穩(wěn)定,極力將資信不良的房地產(chǎn)開發(fā)商“拒之門外”。