導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

我國(guó)的保險(xiǎn)行業(yè)起步較晚，保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資經(jīng)歷了較大起伏，因此保險(xiǎn)資金運(yùn)用的制度建設(shè)也要落后許多，不動(dòng)產(chǎn)的投資歷程經(jīng)歷了較大的起伏。對(duì)我國(guó)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展歷程進(jìn)行有關(guān)梳理后，總結(jié)為以下階段。

1980年～1988年 初級(jí)階段

我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)剛剛恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，此時(shí)保險(xiǎn)業(yè)百?gòu)U待興，在這幾年中，由于可供投資渠道比較小，加之保險(xiǎn)公司投資對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有熱情，導(dǎo)致大量的保險(xiǎn)資金流入了銀行，基本沒(méi)有資金流入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。

1988年～1995年 盲目投?Y階段

由于我國(guó)的投資環(huán)境過(guò)熱，資本市場(chǎng)不成熟，造成了外部經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，內(nèi)部卻無(wú)章可循的局面，保險(xiǎn)公司沒(méi)有合理的進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理，將資金投放到大量的債券、股票、債券、房地產(chǎn)、貸款等，形成了大批的不良資產(chǎn)。

1995年～2006年整頓階段

為阻止過(guò)熱的保險(xiǎn)投資行為帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)危害，1995年國(guó)家先后出臺(tái)了《保險(xiǎn)法》等相關(guān)的法規(guī)，在一定程度上控制了保險(xiǎn)公司盲目投資的局面，但是同時(shí)也禁止了保險(xiǎn)資金涉入房地產(chǎn)行業(yè)，體現(xiàn)了這一時(shí)期政府和法律對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用實(shí)行了嚴(yán)格的監(jiān)管和限制。

2006年～2009年開(kāi)放階段

2006年，國(guó)務(wù)院通過(guò)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于保險(xiǎn)業(yè)改革發(fā)展的若干意見(jiàn)》，即保險(xiǎn)業(yè)的“國(guó)十條”，其中一條就是表示要開(kāi)展保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)，但是并沒(méi)有規(guī)定相關(guān)辦法和具體操作，存在著一定的模糊空間。于是保險(xiǎn)公司借此機(jī)會(huì)，開(kāi)始采取“曲線”的方式投資不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)買了大量的超過(guò)自身需要的不動(dòng)產(chǎn)并將多余面積出租獲得收益。

2009年至今規(guī)范階段

2009年頒布的新《保險(xiǎn)法》中允許保險(xiǎn)公司在安全性的原則下進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的投資，2010年9月，保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，繼法律層面的規(guī)定后再一次對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范，禁止保險(xiǎn)公司把資金投放在商業(yè)性住宅市場(chǎng)以及房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，所以此次保險(xiǎn)資金投資渠道的開(kāi)放主要包括養(yǎng)老地產(chǎn)、保障性住房建設(shè)以及商用物業(yè)等。2014年，保監(jiān)會(huì)采取了分類監(jiān)管的方式，將不動(dòng)產(chǎn)作為一個(gè)大類進(jìn)行監(jiān)管，有望繼續(xù)拓寬不動(dòng)產(chǎn)的投資范圍與比例。

現(xiàn)將我國(guó)頒布的關(guān)于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)管條例總結(jié)如下：

二、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀

在新《保險(xiǎn)法》規(guī)定之前保險(xiǎn)公司就通過(guò)各種渠道曲線進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，法律的出臺(tái)以及《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的暫行管理辦法》使得保險(xiǎn)公司更加明確了投資不動(dòng)產(chǎn)的方向和比例。

商業(yè)地產(chǎn)因其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)成為保險(xiǎn)公司最青睞的投資渠道，而且位置大多集中在一、二線城市。例如2009年初中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，出資22億元購(gòu)買了北京金融街的豐盛大廈；當(dāng)年5月，中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司與北京金融街簽下價(jià)值達(dá)100億元的房地產(chǎn)合作協(xié)議；8月，平安集團(tuán)依靠旗下平安信托的支撐與金地集團(tuán)簽下房地產(chǎn)合作項(xiàng)目，之后又與綠城集團(tuán)合作，總計(jì)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)約400億元。保險(xiǎn)公司熱衷商業(yè)地產(chǎn)的主要原因如下：保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，投資商業(yè)地產(chǎn)可以使保險(xiǎn)公司“名正言順”地涉入房地產(chǎn)領(lǐng)域；另外，一、二線城市對(duì)于甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求旺盛，有可觀的租金收入；最后，我國(guó)國(guó)家政策對(duì)住宅市場(chǎng)有著嚴(yán)格的控制，加之人口老齡化的嚴(yán)重，不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情很高。

其次，保險(xiǎn)公司還積極與政府平臺(tái)合作參與保障性住房建設(shè)。比如2011年5月，中國(guó)平安保險(xiǎn)推出“保障性住房債權(quán)投資計(jì)劃”，其募集資金用于支持上海保障性住房建設(shè)；此后，太平洋資產(chǎn)管理公司集合人保、國(guó)壽等多家保險(xiǎn)公司資產(chǎn)管理公司與北京市國(guó)土資源局合作開(kāi)展保障房項(xiàng)目。投資保障性住房誠(chéng)然會(huì)有一部分的利潤(rùn)，但是從實(shí)踐上看并沒(méi)有形成有效的盈利模式，而且面臨著地方政府回購(gòu)期限長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

面對(duì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大缺口，泰康人壽、中國(guó)人壽、中國(guó)太保等保險(xiǎn)公司紛紛搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)。泰康人壽推出“泰康之家-燕園”養(yǎng)老社區(qū)，中國(guó)人壽也打算在耗資千億元資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)。最后，保險(xiǎn)公司也參與了一些不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃。比較典型的投資計(jì)劃有平安資產(chǎn)管理公司協(xié)同民生銀行成都分行以及大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)共同合作的“平安資產(chǎn)一一大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)債權(quán)計(jì)劃”，是目前全國(guó)募集金額最大的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)債權(quán)計(jì)劃，此外還有平安銀行與平安資管展開(kāi)合作的“海寧高速公路債權(quán)投資計(jì)劃”等。

三、結(jié)論

篇2

從負(fù)債累累到200億美元的股權(quán)投資，再到380億美元的管理資產(chǎn)

北極星地產(chǎn)金融公司（NorthStar Realty Finance，NYSE： NRF）于2004年在紐交所上市，作為一家REITS公司融資6.478億美元。上市之初，公司以商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款和CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）為主要投資方向，并通過(guò)發(fā)行CDO（Collateralized Debt Obligation，擔(dān)保債務(wù)憑證）將所投資產(chǎn)的優(yōu)先級(jí)部分證券化出售給其他機(jī)構(gòu)投資人以放大資金杠桿，而自己僅保留投資的劣后部分。到2008年時(shí)，公司的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)及不動(dòng)產(chǎn)證券投資總額已達(dá)到50億美元（含證券化的表外部分），但由于公司發(fā)行在外的CDO大多附有“當(dāng)標(biāo)的資產(chǎn)的市值或財(cái)務(wù)狀況不符合某些基礎(chǔ)條件時(shí)，發(fā)行方有回購(gòu)義務(wù)”的條款，所以，在金融危機(jī)期間，北極星地產(chǎn)金融公司累計(jì)確認(rèn)了超過(guò)15億美元的投資損失，并使公司股價(jià)大幅下挫，到2009年2月時(shí)，股價(jià)較2007年1月已下跌了88%，到2010年時(shí)公司旗下子公司的多項(xiàng)債務(wù)出現(xiàn)違約，并面臨訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

勉強(qiáng)撐過(guò)金融危機(jī)的北極星地產(chǎn)金融公司，在危機(jī)后期開(kāi)始積極轉(zhuǎn)型，包括以凈租賃方式大量投資于醫(yī)療養(yǎng)老物業(yè)、酒店類資產(chǎn)和活動(dòng)房屋等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)，并在二級(jí)市場(chǎng)上折價(jià)收購(gòu)了多個(gè)私募地產(chǎn)基金的LP份額（有限合伙份額）包；同時(shí)，公司還發(fā)起了多只非交易型REITS，分拆了資產(chǎn)管理公司以及歐洲的地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)……

截至2015年三季度，北極星地產(chǎn)金融公司的對(duì)外投資總額已超過(guò)200億美元，其中，直接投資的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)約170億美元，另有約14億美元的私募地產(chǎn)基金投資；而金融危機(jī)前的最主要投資標(biāo)的――商業(yè)地產(chǎn)的債權(quán)及證券投資額――已減少到27億美元。

此外，加上2014年被分拆為獨(dú)立上市公司的北極星資產(chǎn)管理公司（NYSE： NSAM），公司的管理資產(chǎn)總額達(dá)到380億美元，另有兩只封閉式債權(quán)投資基金和1只非交易型BDC已經(jīng)提交注冊(cè)申請(qǐng)，在2015年四季度和2016年陸續(xù)發(fā)起融資。

那么，在負(fù)債累累的背景下，北極星地產(chǎn)金融公司是如何轉(zhuǎn)型的？轉(zhuǎn)型后的北極星地產(chǎn)金融公司又面臨哪些考驗(yàn)？

金融危機(jī)中，抵押貸款證券化業(yè)務(wù)慘遭滑鐵盧

上市之初，北極星地產(chǎn)金融公司主要通過(guò)發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的抵押貸款、然后將其證券化出售來(lái)獲取收益，其中，約60%-70%是第一抵押權(quán)貸款，80%-90%是以LIBOR為基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款。公司通過(guò)將這些抵押貸款打包成CDO，然后再將其中的優(yōu)先級(jí)部分在N-Star品牌下分拆出售給機(jī)構(gòu)投資人以放大資本杠桿，而自己只保留劣后部分，這一策略在金融危機(jī)前一度創(chuàng)造了豐厚的收益。

2007年時(shí)，為了進(jìn)一步放大資本杠桿，公司又發(fā)起了證券投資基金NorthStar Real Estate Securities Opportunity Fund，對(duì)外融資8100萬(wàn)美元，該證券投資基金主要投資于CMBS、CDOs等證券化資產(chǎn)的次級(jí)部分，或其他REITS公司發(fā)行的信用債，其中，有相當(dāng)一部分資金投資于北極星地產(chǎn)金融公司自己發(fā)起的N-Star品牌的CDO產(chǎn)品的劣后部分，從而使北極星地產(chǎn)金融公司的劣后投資也由表內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為表外資產(chǎn)。

到2007年底，公司的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)僅保留了約25億美元的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資、約5.5億美元的不動(dòng)產(chǎn)證券投資，以及約11億美元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)直接投資；相應(yīng)的，當(dāng)時(shí)公司的業(yè)務(wù)部門主要有以下三塊組成――不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資、不動(dòng)產(chǎn)證券投資和凈租賃模式下的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投資，其中，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投資在公司總資產(chǎn)中的占比只有24%，如果考慮表外資產(chǎn)，則實(shí)際的債權(quán)投資比例更高。

但隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，這些債權(quán)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始大規(guī)模暴露，到2009年時(shí)，公司債權(quán)投資部門的不良率上升到了4.91%，2010年不良率已超過(guò)了10%，相應(yīng)的，N-Star品牌下的CDO資產(chǎn)大幅縮水，2007-2008年公司所投證券的平均評(píng)級(jí)還能保持在Baa2/BBB的投資級(jí)水平，但2009年上述證券的平均評(píng)級(jí)已降低到Ba2/BB，到2010年進(jìn)一步降低到B2/B，其市值更大幅貶損60%-70%，并面臨平倉(cāng)（Margin Call）壓力；實(shí)際上，即使到了2015年，公司所持有的N-Star品牌的CDO資產(chǎn)的市值也只恢復(fù)到當(dāng)初面值的六成左右。

2010年隨著美國(guó)會(huì)計(jì)政策的變更，公司更不得不將N-Star品牌的表外CDO全部表內(nèi)化，結(jié)果導(dǎo)致2010年表內(nèi)的證券投資總額從上年的3.36億美元大幅上升到16.91億美元，相應(yīng)的，證券化負(fù)債也從上年的5.85億美元上升到22.59億美元，這還沒(méi)有包括全部的證券化負(fù)債――截至2010年底，公司的證券化債務(wù)總額達(dá)到44.49億美元，如果加上表外部分，公司的債務(wù)總額將超過(guò)62億美元，而當(dāng)時(shí)的凈資產(chǎn)值只有12.8億美元，實(shí)際的財(cái)務(wù)杠桿率（帶息負(fù)債/凈資產(chǎn)）已接近5倍。

在債務(wù)額大幅上升的同時(shí)，公司的證券化融資渠道和資本市場(chǎng)融資渠道都被封閉，傳統(tǒng)的信貸融資額度也被大幅縮減，到2009年時(shí)，公司的信用貸款額度更被完全減至零。2010年，北極星地產(chǎn)金融公司度過(guò)了最艱難的一年，不僅面臨嚴(yán)峻的現(xiàn)金流危機(jī)，同時(shí)還遭遇多項(xiàng)債務(wù)違約訴訟，并面臨CDO產(chǎn)品的回購(gòu)壓力，現(xiàn)有的債務(wù)也面臨到期再融資的問(wèn)題，融資成本更大幅攀升，公司只能通過(guò)折價(jià)拋售其所持有的債權(quán)資產(chǎn)及其他證券資產(chǎn)來(lái)維持現(xiàn)金流，這期間，公司股價(jià)已大幅下挫了近九成。

2012年，隨著后危機(jī)時(shí)代的到來(lái)，北極星地產(chǎn)金融公司的融資環(huán)境有所放松，公司也由此啟動(dòng)了轉(zhuǎn)型之路。管理層將2011年以前的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)證券投資都定義為L(zhǎng)egacy Investment（有毒資產(chǎn)）。截至2012年底，有毒資產(chǎn)合計(jì)占到公司資產(chǎn)總值的50%，而這些投資都主要通過(guò)危機(jī)前發(fā)行的CDO來(lái)提供融資支持，其中不少CDO面臨回購(gòu)壓力。

2013年，公司開(kāi)始將N-Star品牌的CDO主動(dòng)清算，即，在回購(gòu)日，將標(biāo)的資產(chǎn)出售，回籠的資金用于回購(gòu)CDO項(xiàng)下的負(fù)債，平均的回購(gòu)成本雖然只相當(dāng)于面值的34%，但也讓公司確認(rèn)了不少投資損失；而剩下的幾只未回購(gòu)的CDO，多數(shù)已經(jīng)不符合壓力測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)，其標(biāo)的資產(chǎn)的管理權(quán)已轉(zhuǎn)移給第三方，僅余少數(shù)幾只CDO仍停留在資產(chǎn)負(fù)債表上。

截至2015年三季度末，公司的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資總額減少到20億美元（表內(nèi)為5.9億美元），另有約7億美元的不動(dòng)產(chǎn)證券投資（表內(nèi)為4.6億美元），在投資組合總值中的占比從上市之初的80%-90%下降到15%。

上述不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資和不動(dòng)產(chǎn)證券投資預(yù)計(jì)在2015年可貢獻(xiàn)2.35億美元的凈利息收益，并在上半年貢獻(xiàn)了約2000萬(wàn)美元的升值收益，但此前公司的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)和證券投資已累計(jì)減計(jì)了約17億美元的投資損失。

從凈租賃業(yè)務(wù)入手轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的直接投資

2011年，隨著后危機(jī)時(shí)期的到來(lái)，北極星地產(chǎn)金融公司逐步恢復(fù)了融資能力。這一年公司在私募市場(chǎng)發(fā)行股票融資6900萬(wàn)美元，發(fā)行可轉(zhuǎn)債融資1.63億美元，并從富國(guó)銀行處獲得了新的附帶回購(gòu)協(xié)議的抵押融資支持。2012年資本市場(chǎng)的大門重新向地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)放，這一年公司從股票市場(chǎng)融資3.83億美元，發(fā)行優(yōu)先股融資2.62億美元，發(fā)行可轉(zhuǎn)債融資7900萬(wàn)美元。2013年公司再次發(fā)行普通股融資14億美元，發(fā)行優(yōu)先股融資1.93億美元，發(fā)行可轉(zhuǎn)債融資3.35億美元……

用這些錢，北極星地產(chǎn)金融公司開(kāi)始大舉拓展它在凈租賃物業(yè)上的投資。所謂凈租賃模式（Net Lease），通常是指REITS等不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的長(zhǎng)期投資人將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)從經(jīng)營(yíng)者手中買下后再返租給原來(lái)的經(jīng)營(yíng)者，有時(shí)也會(huì)為經(jīng)營(yíng)者定制開(kāi)發(fā)物業(yè)或?qū)⒑贤狡诘膯我蛔鈶粑飿I(yè)轉(zhuǎn)租給其他經(jīng)營(yíng)者，但租期一般都在10年以上，且由承租方（物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方）自行負(fù)擔(dān)與物業(yè)相關(guān)的所有稅費(fèi)，包括物業(yè)的維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用及物業(yè)稅等。在凈租賃模式下，物業(yè)持有人（通常為REITS公司）幾乎不提供任何物業(yè)管理服務(wù)，其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率通?？梢赃_(dá)到90%以上（不含折舊攤銷），租金收益相對(duì)穩(wěn)定，但增幅較??；而且由于這類物業(yè)大多為單一租戶，具有較強(qiáng)的定制性，所以，當(dāng)主要租戶破產(chǎn)違約時(shí)，物業(yè)轉(zhuǎn)租的難度較大，物業(yè)持有人的盈利水平也在很大程度上取決于主要租戶的財(cái)務(wù)狀況。

不過(guò)，由于在凈租賃模式下，對(duì)物業(yè)持有人的經(jīng)營(yíng)能力要求較低，所以，北極星地產(chǎn)金融公司在由資產(chǎn)證券化向直接股權(quán)投資的轉(zhuǎn)型過(guò)程中仍選擇了以凈租賃模式來(lái)持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)。為了競(jìng)爭(zhēng)，公司降低了對(duì)租戶財(cái)務(wù)狀況和資信水平的要求，而更加強(qiáng)調(diào)物業(yè)本身的通用性。

截至2015年三季度末，北極星地產(chǎn)金融公司傳統(tǒng)的凈租賃物業(yè)組合的總值約7.8億美元，相當(dāng)于公司股權(quán)投資組合總值的5%，共有64處建筑、880萬(wàn)平尺（約96萬(wàn)平米）的可租賃面積，平均的出租率為96%，平均的剩余租期9年，預(yù)計(jì)2015年可貢獻(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)收益6200萬(wàn)美元，其中，50%來(lái)自工業(yè)地產(chǎn)，42%來(lái)自單一租戶的辦公樓，8%來(lái)自零售物業(yè)。

從傳統(tǒng)凈租賃領(lǐng)域延伸進(jìn)入醫(yī)療養(yǎng)老地產(chǎn)的凈租賃市場(chǎng)

為了避開(kāi)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，北極星地產(chǎn)金融公司決定在凈租賃領(lǐng)域開(kāi)辟新的市場(chǎng)空間。它先是合資成立了Wakefield，主要投資于養(yǎng)老物業(yè)，然后再以凈租賃模式返租給當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商。2009年北極星地產(chǎn)金融公司將Wakefield平臺(tái)上合資方的股權(quán)買下，并計(jì)劃將旗下養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)單獨(dú)分拆上市。但受到金融危機(jī)影響分拆計(jì)劃被擱置，直到2013年公司才通過(guò)發(fā)行非交易型醫(yī)療養(yǎng)老REIT NorthStar Healthcare Income突破了醫(yī)療養(yǎng)老物業(yè)的融資瓶頸，NorthStar Healthcare首輪募集資金11億美元，后又將融資目標(biāo)提高到18億美元，目前已累計(jì)完成15.5億美元的融資計(jì)劃。

2014年，隨著公司債權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)的逐步出清，北極星地產(chǎn)金融公司成功增發(fā)股票融資13億美元，發(fā)行優(yōu)先股融資2.42億美元；2015年上半年，公司再次發(fā)行普通融資13億美元，并在7月發(fā)行優(yōu)先票據(jù)融資3.4億美元，融資成本也從此前的7%以上下降到4.625%。在資本市場(chǎng)的融資支持下，公司先是在2014年以40億美元的總價(jià)（其中11億美元以定向增發(fā)的股票支付）收購(gòu)了一家非交易型的醫(yī)療養(yǎng)老REIT Griffin-American Healthcare REIT II；2015年5月，北極星地產(chǎn)金融公司又以8.9億美元代價(jià)購(gòu)入了一個(gè)養(yǎng)老物業(yè)組合的60%權(quán)益，該物業(yè)組合由32處獨(dú)立居住型養(yǎng)老社區(qū)構(gòu)成。

截至2015年三季度末，公司醫(yī)療養(yǎng)老物業(yè)的總值已經(jīng)從2013年的不到6億美元猛增到68億美元，占公司股權(quán)投資組合總值的46%，該物業(yè)組合由495棟建筑的28104張床位構(gòu)成，平均的出租率87%，平均的剩余租期8.7年，2015年預(yù)期可貢獻(xiàn)4.27億美元的凈經(jīng)營(yíng)收益，預(yù)期的凈租金回報(bào)率約6.4%，其中，83%的收入來(lái)自于運(yùn)營(yíng)商支付的租金，17%來(lái)自于運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)收益的分享――上述物業(yè)大多以收購(gòu)返租的形式租賃給養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)商或醫(yī)院、護(hù)理機(jī)構(gòu)等，前十大運(yùn)營(yíng)商合計(jì)租賃了公司245棟建筑的22235張床位，占床位總數(shù)的79.1%，貢獻(xiàn)了公司醫(yī)療養(yǎng)老部門凈經(jīng)營(yíng)收益總額的56.9%。

篇3

2010年1月12日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司(HK.03377)宣布,中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司 (HK.02628) 向中化集團(tuán)下屬中國(guó)中化股份有限公司收購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)4.23億股股份。收購(gòu)后,中國(guó)人壽占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股份的 24.08%,成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東。

此時(shí)距中國(guó)人壽首次進(jìn)入遠(yuǎn)洋地產(chǎn)僅19天時(shí)間。

中國(guó)最大壽險(xiǎn)公司──中國(guó)人壽的入主,不僅拉開(kāi)了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的序幕,同時(shí)也吹響了保險(xiǎn)資金大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的集結(jié)號(hào)。

迅速入局

2009年12月24日,中國(guó)人壽以每股6.23港元認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)9.34億股新股,認(rèn)購(gòu)總金額達(dá)58.19億港元,成為2009年香港資本市場(chǎng)最大規(guī)模的集資活動(dòng)之一。認(rèn)購(gòu)后,中國(guó)人壽占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股份的19.86%,占擴(kuò)大后股份的16.57%,成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主要股東之一。

中國(guó)人壽負(fù)責(zé)人在這次交易后對(duì)外表示,“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是香港聯(lián)交所認(rèn)定的紅籌股,符合保監(jiān)會(huì)近期允許保險(xiǎn)資金投資香港市場(chǎng)H股和紅籌股的政策,并且該公司具有國(guó)企背景,規(guī)模適度,盈利能力較高,抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng),具備投資價(jià)值?！?/p>

市場(chǎng)對(duì)該筆交易皆做出正面回應(yīng)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股價(jià)當(dāng)日從6.8港元/股上升至7.2港元/股。國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師姚告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者,“可見(jiàn)人壽入主遠(yuǎn)洋,市場(chǎng)還是普遍看好?！?/p>

此時(shí)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東仍為中遠(yuǎn)集團(tuán),持股比例為16.85%,中國(guó)人壽16.57%的持股比例與之已相當(dāng)接近。一位保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士當(dāng)時(shí)就表示,“人壽繼續(xù)增持,成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東并非沒(méi)有可能?！?/p>

果然19天后,中國(guó)人壽一躍成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東,其進(jìn)展之快超出許多人的預(yù)料。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明對(duì)此表示,“中國(guó)人壽成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資者,將有效優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),同時(shí)有助遠(yuǎn)洋地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)更趨完善,未來(lái)雙方還有可能探討更廣泛的業(yè)務(wù)層面戰(zhàn)略合作?！?/p>

1月15日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董秘李振宇整整一天都在開(kāi)會(huì)?！半p方的合作是戰(zhàn)略性的,目的就是為了發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì),這是最根本的?！睍?huì)議間隙,他語(yǔ)氣匆匆地對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者說(shuō)道。

“保險(xiǎn)資金允許投資不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)然是前提?！敝秀y國(guó)際一位地產(chǎn)分析師對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示,“其次,遠(yuǎn)洋原來(lái)的股東之一中化股份要退出,據(jù)我所知,將來(lái)肯定是要全部退掉。遠(yuǎn)洋需要引入一個(gè)有實(shí)力的央企股東,這正好給了人壽機(jī)會(huì)。之前的大股東中遠(yuǎn)的主業(yè)不是地產(chǎn),不能擴(kuò)大股權(quán),對(duì)遠(yuǎn)洋的支持有限?！?/p>

老股東淡出

在分析人士眼中,隨著中國(guó)人壽的入主,對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來(lái)說(shuō),老股東中遠(yuǎn)集團(tuán)與中化集團(tuán)正逐漸走入“過(guò)去時(shí)”。

“我個(gè)人估計(jì),另外兩家股東可能要逐漸淡出,由中國(guó)人壽成為單一大股東?！眹?guó)泰君安地產(chǎn)分析師姚說(shuō)。

李振宇對(duì)此判斷未置可否,“這得去問(wèn)中遠(yuǎn)。”

而對(duì)于原大股東中遠(yuǎn)集團(tuán)來(lái)說(shuō),其主業(yè)并非地產(chǎn),退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)只是時(shí)間問(wèn)題。

央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組始于2004年。當(dāng)年6月,國(guó)資委下達(dá)了《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)》,并先期“欽點(diǎn)”了5家可以重組其他央企房地產(chǎn)資源的企業(yè)。到2006年5月,相繼又有12家央企進(jìn)入這一名單,最終按照國(guó)資委的規(guī)定,以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企被圈定為17家。

中遠(yuǎn)集團(tuán)主業(yè)以航運(yùn)和物流為主業(yè),并不在上述17家房地產(chǎn)央企行列之內(nèi)。據(jù)知情人士稱,中遠(yuǎn)集團(tuán)早在2004年便傳出消息,要逐步退出房地產(chǎn)、保險(xiǎn)和旅游等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

2009年12月14日,在中央企業(yè)負(fù)責(zé)人會(huì)議上,國(guó)資委主任李榮融明確指出,央企2010年工作的中心任務(wù)是“做強(qiáng)主業(yè)增實(shí)力,加快推進(jìn)主業(yè)整體上市或集團(tuán)整體上市”。

分析人士說(shuō),國(guó)資委一再鼓勵(lì)央企在主業(yè)范圍內(nèi)“做大做強(qiáng)”,應(yīng)是中遠(yuǎn)集團(tuán)最終選擇讓出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股權(quán)的一個(gè)主要原因。

相對(duì)于中遠(yuǎn)集團(tuán),中化集團(tuán)此次退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的背景則顯得更曲折一些。因?yàn)樵趪?guó)資委列出的17家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企中,中化集團(tuán)也在列。

中化集團(tuán)的退出與其控股的上市地產(chǎn)公司――方興地產(chǎn)(HK.00817)有關(guān)。

方興地產(chǎn)于2007年8月17日在香港上市,目前在北京、上海、深圳等地均有商業(yè)物業(yè)。2009年6月30日,方興地產(chǎn)以40.6億元高價(jià)奪得廣渠路15號(hào)地,成為當(dāng)時(shí)的北京地王。

“以地產(chǎn)為主業(yè)的央企,如果已經(jīng)有了自己的上市公司,對(duì)再投資其他上市公司是有限制的?！苯咏脚d地產(chǎn)的人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示,方興地產(chǎn)上市之初,中化集團(tuán)就已經(jīng)表達(dá)了減持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)的意向。

“在國(guó)資委的協(xié)調(diào)下,中化準(zhǔn)備著力把方興地產(chǎn)做大。方興地產(chǎn)同樣會(huì)以商業(yè)地產(chǎn)為主,準(zhǔn)備做成行業(yè)的龍頭。”上述人士表示。

中金公司一位分析師對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露,無(wú)論是中遠(yuǎn)集團(tuán)還是中化集團(tuán),此前對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的管理都沒(méi)有過(guò)多干涉?！斑h(yuǎn)洋地產(chǎn)一直都是以總裁李明領(lǐng)導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)來(lái)管理,其他股東對(duì)它的經(jīng)營(yíng)權(quán)沒(méi)有影響。這也是老股東可以迅速淡出的重要原因?！?/p>

與中遠(yuǎn)集團(tuán)和中化集團(tuán)類似,在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),中國(guó)人壽在短期內(nèi)對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的具體業(yè)務(wù)干預(yù)也會(huì)相當(dāng)少。

上述中銀國(guó)際分析師表示,按照慣例,很多金融公司收購(gòu)一些實(shí)業(yè)公司后,無(wú)論作為自己的資產(chǎn)配置、投資組合中的一部分,或者做長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資者,對(duì)被收購(gòu)公司具體業(yè)務(wù)的干預(yù)都會(huì)比較少?！耙欢螘r(shí)間后,中國(guó)人壽對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始熟悉時(shí),可能會(huì)對(duì)公司的管理進(jìn)行一些參與。”

當(dāng)談及中國(guó)人壽對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的意義時(shí),李振宇說(shuō),“人壽作為我們的大股東,會(huì)有一個(gè)協(xié)同的效應(yīng)?！?/p>

追逐商業(yè)地產(chǎn)

在國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師姚看來(lái),遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股權(quán)變化更深層次的原因在于,其對(duì)市場(chǎng)的判斷正在發(fā)生變化。

“作為北京最大的地產(chǎn)商,遠(yuǎn)洋對(duì)市場(chǎng)的判斷能力非常強(qiáng)。根據(jù)我們的推斷,遠(yuǎn)洋認(rèn)為北京今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)比較大的調(diào)整。未雨綢繆,和金融機(jī)構(gòu)合作以獲得比較好的資金支持?！币φf(shuō)。

姚分析,遠(yuǎn)洋之所以愿意和中國(guó)人壽合作,“是因?yàn)橹袊?guó)人壽更多扮演財(cái)務(wù)投資者的角色”。

“要成為一個(gè)比較好的地產(chǎn)公司,需要8年到10年時(shí)間,外行很難控制內(nèi)行。之前的兩個(gè)股東,也都不是公司的實(shí)際控制方?！币φf(shuō)。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)于市場(chǎng)的判斷并不停留在尋求外部合作上,其內(nèi)部的轉(zhuǎn)型速度也在加快。

一位接近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者說(shuō),“遠(yuǎn)洋的目標(biāo)是把商業(yè)地產(chǎn)的比重從目前的10%提高到50%左右?！?/p>

李振宇在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)對(duì)上述說(shuō)法表示了認(rèn)同,“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的定位是綜合性的房地產(chǎn)商,以后會(huì)加大商業(yè)地產(chǎn)的比重。目前我們?cè)诒本┮呀?jīng)和太古地產(chǎn)有項(xiàng)目的合作?！崩钫裼钫f(shuō)。

“連萬(wàn)科都開(kāi)始考慮商業(yè)地產(chǎn)了,不要說(shuō)其他的開(kāi)發(fā)商了?！痹谏鲜鲋秀y國(guó)際分析師看來(lái),遠(yuǎn)洋地產(chǎn)加大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)順理成章?！氨M管住宅仍然是開(kāi)發(fā)商的最大利潤(rùn)來(lái)源,但目前受政策影響太大,如果資金充裕的話,開(kāi)發(fā)商都希望做一些商業(yè)物業(yè)來(lái)尋求風(fēng)險(xiǎn)上的平衡?！?/p>

按照慣例,商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)周期遠(yuǎn)超住宅,這也意味著公司資金需求量的大增。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公開(kāi)資料顯示,截至2009年9月30日,公司賬面現(xiàn)金達(dá)人民幣168億元,凈負(fù)債比率為27%。同時(shí),截至2009年10月底,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的合約銷售額超過(guò)人民幣110億元。

在姚看來(lái),遠(yuǎn)洋的資金量目前相當(dāng)充足,但伴隨著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的擴(kuò)張或?qū)殡S一系列的收購(gòu)工作,因而“它仍然迫切需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持?！?/p>

姚還指出,中國(guó)人壽入主遠(yuǎn)洋的另一重深意在于Reits(房地產(chǎn)信托基金)的蓄勢(shì)待發(fā)。他透露,Reits將會(huì)率先在浦東和海南推出,一旦如此,商業(yè)地產(chǎn)是最大的受益者,也會(huì)培養(yǎng)出一批專業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者。“中國(guó)人壽也在開(kāi)始學(xué)習(xí)怎樣成為比較好的機(jī)構(gòu)投資者”。

1900億險(xiǎn)資出爐

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股權(quán)的易手顯然得益于險(xiǎn)資政策的松動(dòng)。

2009年12月25日,保監(jiān)會(huì)正式對(duì)外《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》征求意見(jiàn)稿。在這份被業(yè)內(nèi)視為“保險(xiǎn)資金運(yùn)用全方位系統(tǒng)性謀略圖”的征求意見(jiàn)稿中,保監(jiān)會(huì)明確提出保險(xiǎn)資金可投資不動(dòng)產(chǎn),包括基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)等。

在此之前,中國(guó)人壽已著手在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行布局。香港交易所資料顯示,中國(guó)人壽母公司中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))于2009年9月14日增持北京金隅(HK.02009)475.05萬(wàn)股,持股量由7.69%增至8.1%。北京金隅為北京市直屬企業(yè),其四大核心產(chǎn)業(yè)分別為水泥、新型建材、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)投資管理。

一位資深保險(xiǎn)業(yè)人士透露,保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)正成為各大保險(xiǎn)公司近期的最大焦點(diǎn)。“這些都有珠玉在前,比如臺(tái)灣的國(guó)泰人壽,其最賺錢的手段就是長(zhǎng)期持有核心地段的商業(yè)地產(chǎn)。中國(guó)人壽打算學(xué)它們的模式,但苦于缺乏專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì),因此選擇遠(yuǎn)洋來(lái)嘗試?！?/p>

事實(shí)上,中國(guó)人壽已經(jīng)有了一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資平臺(tái)――國(guó)壽投資控股有限公司。“能夠在遠(yuǎn)洋這樣成熟的地產(chǎn)公司中拿到一個(gè)大股東的位子,對(duì)于人壽是一個(gè)機(jī)遇,通常沒(méi)有這么好的機(jī)會(huì),這與它自己的不動(dòng)產(chǎn)平臺(tái)并不矛盾?！鄙鲜鲋秀y國(guó)際分析師表示。

姚則分析,拿下北京地產(chǎn)龍頭遠(yuǎn)洋地產(chǎn)后,國(guó)壽投資還可以在上海和廣州選擇類似的房地產(chǎn)公司繼續(xù)投資。另一方面,國(guó)壽投資可能直接與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目合作,最后參與利潤(rùn)分成。

中國(guó)人壽并非唯一的“吃螃蟹者”,對(duì)于國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)巨頭來(lái)說(shuō),進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛開(kāi)始。

2009年12月30日,總部位于深圳的生命人壽與佳兆業(yè)集團(tuán)及其附屬公司簽訂了為期五年的策略聯(lián)盟框架協(xié)議,將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開(kāi)展合作。

更早些時(shí)候,中國(guó)平安通過(guò)旗下平安信托分別與金地集團(tuán)、綠城集團(tuán)等多家房企簽訂投資戰(zhàn)略框架協(xié)議。人保集團(tuán)也曾通過(guò)旗下的人保控投與經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的金融街控股簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議。

泰康人壽、中國(guó)太保、新華人壽等則更多地利用自有資金購(gòu)置自用辦公樓,曲線進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)。

例如,中國(guó)太保以近22億元的價(jià)格收購(gòu)了位于北京金融街的豐盛大廈。泰康人壽則通過(guò)旗下泰康置地完成了北京金融街及CBD區(qū)域兩棟國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓泰康國(guó)際大廈、泰康金融大廈的投資交易,總交易金額近30億元。

中國(guó)太保權(quán)益投資部資深投資經(jīng)理李嘉對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者說(shuō),“現(xiàn)在多數(shù)保險(xiǎn)公司都在利用自己的物業(yè)來(lái)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,比如,把限制的樓房出租,半自用半投資。險(xiǎn)資完全開(kāi)閘后會(huì)怎樣還不清楚,需要等保監(jiān)會(huì)的具體細(xì)則下來(lái)。”

篇4

無(wú)論是舉牌上市地產(chǎn)公司，還是收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)、海外地產(chǎn)，甚至拿地，隨著保險(xiǎn)公司專項(xiàng)金融集團(tuán)化發(fā)展，險(xiǎn)資圍獵地產(chǎn)的勢(shì)頭一發(fā)不可收拾。如果說(shuō)2014年是中國(guó)保險(xiǎn)資金大舉介入房地產(chǎn)的元年，那么從2015年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)身上的“保險(xiǎn)”印記或許會(huì)越來(lái)越鮮明。

掃貨不動(dòng)產(chǎn)

在投資領(lǐng)域，最受險(xiǎn)企寵愛(ài)的是不動(dòng)產(chǎn)投資，近年來(lái)險(xiǎn)資聯(lián)手房企拿地的案例日益增多。以平安不動(dòng)產(chǎn)為例，去年12月一個(gè)月內(nèi)，平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手金地在上海奪地后，再一次聯(lián)手金地杭州奪地。

“平安不動(dòng)產(chǎn)”系中國(guó)平安保險(xiǎn)為發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)而設(shè)立的專業(yè)子公司。截至2014年8月，平安不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模近500億元，業(yè)務(wù)范圍涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)和住宅股債權(quán)投資等。

按其早前表態(tài)，平安不動(dòng)產(chǎn)與其他開(kāi)發(fā)商的區(qū)別在于，不僅是普通的房地產(chǎn)商，而是作為綜合金融服務(wù)商，主要借助平安集團(tuán)綜合金融平臺(tái)，直接拿地開(kāi)發(fā)或以投資者身份對(duì)項(xiàng)目投入資金獲得后期盈利。

去年10月，平安不動(dòng)產(chǎn)就在南京和廣州等地塊，以債權(quán)方式與招商局置地進(jìn)行合作；此后的11月，其直接以24.1億元競(jìng)得廣州兩宗地；去年12月3日以26.8億元價(jià)格，聯(lián)手金地競(jìng)得上海寶山宅地；隨后的12月23日，平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手金地以7.8億元價(jià)格摘得杭州余杭區(qū)一商住地等。

賽富不動(dòng)產(chǎn)基金總裁王戈宏此前表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的美國(guó)，85%以上的保險(xiǎn)資金都會(huì)配置不動(dòng)產(chǎn)，而且配置比例不低。這是一個(gè)行業(yè)趨勢(shì)，未來(lái)中國(guó)也會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。

在投資標(biāo)的選擇方面，保險(xiǎn)資金投資策略首要考慮的是穩(wěn)健、安全，相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地產(chǎn)在保值增值方面相對(duì)最穩(wěn)定。而商業(yè)地產(chǎn)具有明顯收益穩(wěn)定的特征。如平安不動(dòng)產(chǎn)介入地產(chǎn)的時(shí)間比較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，因而更偏向不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目本身的投資。

海外不動(dòng)產(chǎn)也沒(méi)能逃出險(xiǎn)資的“五指山”。去年以來(lái)，中國(guó)人壽等多家險(xiǎn)資進(jìn)行了海外業(yè)務(wù)的收購(gòu)。最引人矚目的是去年底，安邦收購(gòu)華爾道夫酒店就引發(fā)了全球媒體關(guān)注。另有市場(chǎng)消息稱，中國(guó)平安和泰康人壽也在尋找進(jìn)軍海外房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

按照中金公司的預(yù)測(cè)報(bào)告，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以及中國(guó)保險(xiǎn)資金股票類權(quán)益投資比例的上限來(lái)看，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%-15%，估計(jì)保險(xiǎn)資金入市將帶來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資資金1500億-1800億元。

值得注意的是，鑒于不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐性作用，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化所帶來(lái)的對(duì)相關(guān)金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)不得不關(guān)注。一旦不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，可能會(huì)帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

搶食地產(chǎn)股

在過(guò)去的一年，“野蠻人”的敲門讓業(yè)界不寒而栗。相比平安不動(dòng)產(chǎn)側(cè)重地產(chǎn)項(xiàng)目本身的投資，以生命人壽、安邦保險(xiǎn)為代表的險(xiǎn)資則頻頻舉牌地產(chǎn)股，來(lái)勢(shì)洶洶。

深陷債務(wù)漩渦的佳兆業(yè)正是典型的被抄底的案例。佳兆業(yè)集團(tuán)此前公告稱，公司大股東兼董事會(huì)主席郭英成家族向生命人壽轉(zhuǎn)讓11.21%的股權(quán)，在股份轉(zhuǎn)讓完成后，生命人壽持有佳兆業(yè)集團(tuán)的權(quán)益將增加至29.96%，成為公司的單一第一大股東。這意味著生命人壽可能從單純的財(cái)務(wù)投資者，變身為佳兆業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者。

“這就要求企業(yè)戰(zhàn)略不要踩錯(cuò)節(jié)奏。”在億翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東看來(lái)，從上市房企角度看，如果不想被舉牌，一定要防止股價(jià)被低估，保證公司市凈率在一定數(shù)值以上，尤其是不能踩錯(cuò)踏空，否則容易被險(xiǎn)資強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師侯麗科認(rèn)為，保險(xiǎn)資金頻頻舉牌地產(chǎn)公司，彰顯其對(duì)低估值、高盈利的地產(chǎn)板塊的看好。國(guó)泰君安的研究報(bào)告認(rèn)為，由于去年新的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》實(shí)施，理論上險(xiǎn)資投資股票和股票基金比例可升至30%。而保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)每年均擁有大量的保費(fèi)收入，投資渠道相對(duì)有限，地產(chǎn)股無(wú)疑是極佳的投資標(biāo)的之一。

如股權(quán)高度分散的金地集團(tuán)等房企就容易成為險(xiǎn)資的“獵物”。自去年以來(lái)，生命人壽與安邦保險(xiǎn)接連在二級(jí)市場(chǎng)增持金地集團(tuán)股票。目前，生命人壽對(duì)金地集團(tuán)持股比例達(dá)到29.99%，安邦保險(xiǎn)的持股比例達(dá)20%，分別位列第一、第二大股東，同時(shí)還成功向金地集團(tuán)董事會(huì)派駐董事。

國(guó)企金融街也不能幸免。去年4月，“安邦系”旗下的和諧健康險(xiǎn)通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)交易累計(jì)持有公司股票已達(dá)1.51億股，占公司股權(quán)比例首度超過(guò)5%。令人意想不到的是，安邦保險(xiǎn)隨后進(jìn)一步加強(qiáng)增持的力度。

截至去年12月17日，和諧健康險(xiǎn)和安邦保險(xiǎn)作為一致行動(dòng)人，持有金融街的股權(quán)比例高達(dá)20%，連續(xù)三度“舉牌”的行為迫使大股東接連反擊，目前，大股東金融街集團(tuán)與一致行動(dòng)人的持股比例上升為30.12%。

去年以來(lái)積極抵御“野蠻人”的萬(wàn)科也成為險(xiǎn)資的“狩獵”目標(biāo)。根據(jù)萬(wàn)科的三季報(bào)顯示，安邦人壽旗下的穩(wěn)健型投資組合產(chǎn)品于當(dāng)季度大舉增持萬(wàn)科A股，持股數(shù)量達(dá)到2.35億股，占總股本比例為2.13%，一舉躍升萬(wàn)科第四大股東。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年三季度末，133家A股房企中，險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企達(dá)21家，占比達(dá)到15.8%。其中，中國(guó)人保入股5家房企，安邦保險(xiǎn)入股4家，中國(guó)人壽入股3家，生命人壽入股2家。而截至2014年末，這一數(shù)字仍在增加。

“目前市場(chǎng)對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的關(guān)注點(diǎn)，更多是停留在房企的控制權(quán)會(huì)否旁落，我并不認(rèn)為險(xiǎn)資入股的目的是為了爭(zhēng)奪房企管理權(quán)。”明源云采購(gòu)事業(yè)部總經(jīng)理周孝武表示，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)鏈條相當(dāng)復(fù)雜，需要高度專業(yè)性，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)貿(mào)然進(jìn)入會(huì)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。

因此，通過(guò)參股獲取利潤(rùn)分紅是險(xiǎn)資最主要的目的。部分險(xiǎn)資也會(huì)嘗試通過(guò)在董事會(huì)獲取一定的話語(yǔ)權(quán)后，施壓要求管理層加大現(xiàn)金分紅，但取代現(xiàn)任管理層的可能性并不大。

不過(guò)，在張化東看來(lái)，部分房企的舉動(dòng)，比如生命人壽，如此大的手筆已經(jīng)不是一般的財(cái)務(wù)投資，而是戰(zhàn)略性的布局。險(xiǎn)資更多的是希望未來(lái)能有業(yè)務(wù)協(xié)同，促進(jìn)旗下業(yè)務(wù)整合。而商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)都被認(rèn)為是可能會(huì)進(jìn)一步放大的業(yè)務(wù)，如中國(guó)人壽保險(xiǎn)增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，成為其第一大股東，正是看好遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)上的發(fā)力。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，險(xiǎn)資后續(xù)仍有動(dòng)作，股權(quán)分散、資質(zhì)好和被低估的地產(chǎn)藍(lán)籌將成為他們的“狩獵”目標(biāo)。不過(guò)，即便是上述股權(quán)分散型的上市房企，要取得絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)并非易事。

以萬(wàn)科為例，公司管理層向來(lái)以強(qiáng)勢(shì)著稱，大股東華潤(rùn)集團(tuán)財(cái)力雄厚且與現(xiàn)任高管團(tuán)隊(duì)關(guān)系密切，金融街就接連反擊險(xiǎn)資舉牌，并保持了逼近要約收購(gòu)線的強(qiáng)勢(shì)地位，此外，股權(quán)分散如華發(fā)股份、珠江實(shí)業(yè)等房企背后均擁有國(guó)資背景，要從其手上獲取掌控權(quán)并不容易。

集團(tuán)化“生力軍”

隨著險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象日趨增多，這支戰(zhàn)斗力極強(qiáng)的隊(duì)伍將成為不可忽視的地產(chǎn)力量，甚至改變樓市格局。

“投資房地產(chǎn)領(lǐng)域一年大概能有10%以上的回報(bào)，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)，在未來(lái)5年內(nèi)將迎來(lái)爆發(fā)期?！敝苄⑽湔f(shuō)。雖相對(duì)于制造業(yè)等多數(shù)實(shí)體行業(yè)，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率依然處于中上游水平，只要能與專業(yè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，險(xiǎn)企仍然能獲得良好的回報(bào)。

進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)，幾乎是險(xiǎn)資集團(tuán)化后必然采取的行動(dòng)。當(dāng)保險(xiǎn)公司做大后，很自然地就會(huì)希望集團(tuán)化，甚至進(jìn)一步走向金融集團(tuán)化。保險(xiǎn)公司集團(tuán)化在國(guó)內(nèi)比較成功的先例是平安集團(tuán)，通過(guò)集團(tuán)化和綜合金融平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和資金配置優(yōu)勢(shì)。

去年10月，中國(guó)平安就與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在上海陸家嘴平安金融大廈簽訂戰(zhàn)略合作伙伴框架協(xié)議，商定將在商業(yè)地產(chǎn)、電商積分管理、IPO基石投資等領(lǐng)域展開(kāi)廣泛深入的合作。

一些黑馬險(xiǎn)資更是動(dòng)作頻頻。去年，生命人壽頻頻舉牌中煤能源、北京旅游、農(nóng)產(chǎn)品、深振業(yè)A、招商銀行、貴州茅臺(tái)、五糧液等。生命人壽母公司富德金控的投資十分多元化，其制定的投資策略是通過(guò)金融市場(chǎng)、另類投資及產(chǎn)品投資，實(shí)現(xiàn)對(duì)能源化工、資源企業(yè)、金融保險(xiǎn)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行布局，其中消費(fèi)、能源是重點(diǎn)。

后起之秀安邦保險(xiǎn)的意圖與之相似，其頻頻舉牌銀行、地產(chǎn)股，步步指向搭建跨國(guó)金融控股巨頭，戰(zhàn)略意圖更加清晰。安邦版圖囊括了保險(xiǎn)、投資和銀行等金融業(yè)務(wù)，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)7000億元。通過(guò)參股方式獲得企業(yè)的股權(quán)可以使得旗下資產(chǎn)更為豐富，為下一步資源整合做考慮。

有跡象顯示，這可能是安邦在為未來(lái)上市做準(zhǔn)備。此前有媒體報(bào)道稱，安邦目前持有10家上市公司的股票，總市值1000億元，安邦有可能在2015年啟動(dòng)IPO，首選上市地點(diǎn)定在香港。

“保險(xiǎn)資金是非常挑剔合作伙伴的，它們一定會(huì)選擇優(yōu)秀的合作伙伴，弱的想求都沒(méi)門。最后結(jié)果就是強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者難有生存之地?！鄙鲜鍪煜けｋU(xiǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，隨著實(shí)力強(qiáng)大的險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房企優(yōu)勝劣汰的速度將會(huì)更快。

周孝武表示，目前險(xiǎn)資還不是樓市的主力，2013年險(xiǎn)資大約投入一千億到不動(dòng)產(chǎn)，但2013年全年房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)總額達(dá)到8.6萬(wàn)億，占總量比較小，未來(lái)這一占比還會(huì)繼續(xù)加大。

不過(guò)，從發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，歐美險(xiǎn)資投入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域可能只有5%。一方面是歐美國(guó)家由于房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟，投資渠道眾多，不一定會(huì)投資不動(dòng)產(chǎn)。另一方面，險(xiǎn)資要考慮現(xiàn)金流，不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)能力動(dòng)輒在10年左右，險(xiǎn)資主要以現(xiàn)金存款和中短期可變現(xiàn)的債券為主。目前國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司投入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域比例在10%左右，如果未來(lái)國(guó)內(nèi)投資渠道暢通，這一比例有可能會(huì)下降。

構(gòu)建“保險(xiǎn)+地產(chǎn)”新模式

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域主要有三種方式。“第一種是股權(quán)投資，第二種是物權(quán)投資，這主要是投資項(xiàng)目公司，自身扮演經(jīng)營(yíng)管理類角色，第三種是債權(quán)投資，以對(duì)房企借債的形式參與，這種占比比較小。”周孝武說(shuō)。

隨著房地產(chǎn)與金融的加速融合，擁有充沛資金與金融工具的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與房企存在巨大的業(yè)務(wù)互補(bǔ)空間。兩者如何更好地整合并帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)。

在張化東看來(lái)，險(xiǎn)資未來(lái)將加速與地產(chǎn)聯(lián)合，或在項(xiàng)目上進(jìn)行深度合作。而隨著房企資金壓力越來(lái)越大，未來(lái)可能產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)模式是，萬(wàn)科等房企向輕資產(chǎn)或者小股操盤轉(zhuǎn)型，險(xiǎn)資提供資金，產(chǎn)品能力強(qiáng)的房企則發(fā)揮打造產(chǎn)品的能力。

雙方的合作形式，除了可能是合伙人的形式，也有可能是保險(xiǎn)資金作為發(fā)起者成立地產(chǎn)基金，將資產(chǎn)進(jìn)行打包進(jìn)REITs，在后期實(shí)現(xiàn)退出。不過(guò)，從目前監(jiān)管政策看，險(xiǎn)資選擇項(xiàng)目是有要求的，必須是持有型物業(yè)，即使是參與租售并舉的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)，持有部分比例也必須占大頭。

從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)說(shuō)，股權(quán)投資相對(duì)容易，只要做好審計(jì)和財(cái)務(wù)，扮演投資者角色即可。最難操作的是物權(quán)投資，因?yàn)樾枰M建項(xiàng)目公司，對(duì)參與運(yùn)營(yíng)的專業(yè)度要求高，必須要有足夠的地產(chǎn)操盤能力，類似平安不動(dòng)產(chǎn)公司。

上述熟悉平安不動(dòng)產(chǎn)的人士告訴記者，由于受到監(jiān)管政策影響，保險(xiǎn)資金不能組建房地產(chǎn)公司，也不能進(jìn)入住宅等銷售型物業(yè)領(lǐng)域，而只能進(jìn)入投資長(zhǎng)期型的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。因此，“平安所采取的方式，是注冊(cè)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)公司，旗下每一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)項(xiàng)目公司。”

在周孝武看來(lái)，隨著險(xiǎn)資不斷進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，類似平安不動(dòng)產(chǎn)這樣的公司會(huì)越來(lái)越多，由于人才積累和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)增加，再借助天量資金，將會(huì)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域不可忽視的力量。而且還可將持有的不動(dòng)產(chǎn)和保險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)合，開(kāi)拓客源，從而進(jìn)行上下游產(chǎn)業(yè)鏈的互通。

大舉開(kāi)拓持有型地產(chǎn)

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)恰恰是擁有龐大的低成本浮存金，未來(lái)二者交融產(chǎn)生的直接影響，會(huì)導(dǎo)致持有型地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。

國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)指數(shù)分級(jí)基金經(jīng)理徐皓認(rèn)為，對(duì)于前期投資金額巨大、投資回報(bào)周期較長(zhǎng)的持有型養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，國(guó)內(nèi)尚沒(méi)有房地產(chǎn)信托基金這樣的渠道，大多數(shù)房企不愿意沉淀大量資金開(kāi)發(fā)類似的項(xiàng)目。保險(xiǎn)資金未來(lái)能在這兩類業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)更深入的合作，減輕房企的資金沉淀壓力。

金地和金融街有大量?jī)?yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而保險(xiǎn)公司一直對(duì)重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)頗有興趣，投資地產(chǎn)股并取得董事局席位后，未來(lái)地產(chǎn)公司與險(xiǎn)資之間在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上可以繼續(xù)探索整合。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，從項(xiàng)目收益情況看，一般國(guó)際上養(yǎng)老社區(qū)的回報(bào)周期是10年以上。泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升曾多次公開(kāi)表示，養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目周期大約是30年，其中前10年是不賺錢的，像泰康拿地蓋養(yǎng)老社區(qū)用了5年，如果入住率要達(dá)到70%到90%可能又要三五年。

未來(lái)，“保險(xiǎn)+地產(chǎn)”可能是一種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，既解決了資金問(wèn)題，又能擁有具體操作的能力。同策機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從目前險(xiǎn)資企業(yè)資金投向來(lái)看，大多數(shù)險(xiǎn)資企業(yè)都有進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃，或者已經(jīng)開(kāi)始在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域布局。不排除今后險(xiǎn)資會(huì)利用房企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)開(kāi)展養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的布局工作。

篇5

【關(guān)鍵詞】中小微企業(yè)融資 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押 第三方監(jiān)管

一、引言

目前，針對(duì)中小微企業(yè)擔(dān)保物不足、信息不對(duì)稱問(wèn)題進(jìn)行的融資方式創(chuàng)新層出不窮，有以商標(biāo)權(quán)為擔(dān)保的抵押方式創(chuàng)新，有商圈或協(xié)會(huì)內(nèi)企業(yè)聯(lián)保貸款創(chuàng)新等，但是針對(duì)中小微企業(yè)的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押模式，因動(dòng)產(chǎn)變化快、管理難度大、不穩(wěn)定性強(qiáng)制約了其融資能力。濟(jì)寧銀行金鄉(xiāng)縣支行主動(dòng)加強(qiáng)與資產(chǎn)管理公司的合作，引進(jìn)第三方開(kāi)展對(duì)企業(yè)動(dòng)產(chǎn)的專業(yè)監(jiān)管（以下簡(jiǎn)稱“蒜監(jiān)貸”），拓寬了中小微企業(yè)融資渠道，有效緩解了融資難問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了銀、企及動(dòng)產(chǎn)監(jiān)管中介機(jī)構(gòu)的利益互贏。

二、濟(jì)寧銀行金鄉(xiāng)縣支行動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管模式

（一）引入專業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，合理確定有效客戶

1.三方協(xié)作，合理確定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押范圍。濟(jì)寧銀行金鄉(xiāng)支行結(jié)合全縣農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)資金需求特點(diǎn)，積極與第三方監(jiān)管優(yōu)勢(shì)突出的金鄉(xiāng)縣富邦資產(chǎn)管理有限公司達(dá)成合作協(xié)議，開(kāi)展動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資模式，將動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押范圍暫定為大蒜、蒜片、蒜干等地域特色農(nóng)產(chǎn)品，自2012年4月起開(kāi)展“蒜監(jiān)貸”創(chuàng)新試點(diǎn)。

2.聯(lián)手篩查，審慎確定試水企業(yè)名單。濟(jì)寧銀行金鄉(xiāng)支行按照資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)年限、信用等級(jí)、盈利水平、市場(chǎng)占有率、第一還款來(lái)源等指標(biāo)，對(duì)在該行開(kāi)戶的263家大蒜流通加工企業(yè)進(jìn)行主體評(píng)估，委托富邦資產(chǎn)管理有限公司對(duì)大蒜質(zhì)押監(jiān)管的可行性進(jìn)行論證。從優(yōu)先扶持、提升培植兩類中選取152戶有信貸需求的大蒜流通加工企業(yè)，試水“蒜監(jiān)貸”業(yè)務(wù)。

（二）規(guī)范操作標(biāo)準(zhǔn)，有效滿足質(zhì)押企業(yè)合理信貸需求

1.明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管場(chǎng)地使用權(quán)。由金鄉(xiāng)縣富邦資產(chǎn)管理有限公司對(duì)借款申請(qǐng)人存放大蒜的倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)地進(jìn)行資格確認(rèn)，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)主簽訂《倉(cāng)庫(kù)（倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)）租賃協(xié)議》，以1元象征價(jià)格取得監(jiān)管場(chǎng)地使用權(quán)。

2.規(guī)范參與各方融資權(quán)利義務(wù)。要求質(zhì)權(quán)人（濟(jì)寧銀行金鄉(xiāng)縣支行）、出質(zhì)人（借款企業(yè)）、監(jiān)管人（富邦公司）、保管人（倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)主）共同簽訂《動(dòng)產(chǎn)融資質(zhì)押監(jiān)管合同》。在質(zhì)押物轉(zhuǎn)移占有后，出質(zhì)人須向質(zhì)權(quán)人、監(jiān)管人出具《動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押及同意處置資產(chǎn)承諾書(shū)》、《質(zhì)物監(jiān)管申請(qǐng)表》和《監(jiān)管質(zhì)押物權(quán)屬及品質(zhì)證明》，監(jiān)管人須向質(zhì)權(quán)人簽署《質(zhì)物交接清單》，保管人須向質(zhì)權(quán)人、監(jiān)管人出具《保管人承諾書(shū)》。

3.合理確定貸款投放額度。由出質(zhì)人按質(zhì)物評(píng)估價(jià)值的2‰～5‰向指定賬戶交納監(jiān)管費(fèi)后，質(zhì)權(quán)人按照質(zhì)押物評(píng)估價(jià)值的30%～40%為出質(zhì)人核定授信規(guī)模，并根據(jù)質(zhì)押物出庫(kù)銷售進(jìn)度與貨款回流銀行情況，進(jìn)行分批投放，實(shí)行資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)。

4.執(zhí)行優(yōu)惠資金定價(jià)。銀行按照借款人資信狀況、質(zhì)押物變現(xiàn)難易程度和品質(zhì)優(yōu)劣，對(duì)貸款人利率上浮幅度控制在40%～60%之間，其綜合融資成本比普通商業(yè)貸款低2～3個(gè)百分點(diǎn)。

（三）嚴(yán)格監(jiān)控管理，有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)

1.確保質(zhì)物權(quán)屬清晰，品質(zhì)合格。出質(zhì)人向監(jiān)管人轉(zhuǎn)移占有質(zhì)押物，須同時(shí)出具取得該質(zhì)押物的買賣合同、增值稅發(fā)票、貨運(yùn)單、報(bào)關(guān)單等物權(quán)憑證，以及有權(quán)部門頒發(fā)的質(zhì)量合格證與商檢證明，保證所有單證的合法、真實(shí)、有效。

2.建立質(zhì)物24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控制度。富邦資產(chǎn)管理有限公司對(duì)質(zhì)押物及存放倉(cāng)庫(kù)做出監(jiān)管標(biāo)識(shí)，實(shí)施24小時(shí)現(xiàn)場(chǎng)看護(hù)；同時(shí)通過(guò)遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)質(zhì)押物進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)護(hù)，按月向濟(jì)寧銀行金鄉(xiāng)支行提供監(jiān)管報(bào)告。

3.實(shí)行質(zhì)物最低價(jià)值保證制度。根據(jù)大蒜市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整質(zhì)押物價(jià)格，監(jiān)管期間發(fā)生質(zhì)押物價(jià)值明顯減少、毀損、滅失等情形，致使質(zhì)押物當(dāng)期價(jià)值低于最低價(jià)值的，出質(zhì)人須新增質(zhì)押物、追加保證金或提供其他擔(dān)保，否則質(zhì)權(quán)人可采取拍賣、變賣質(zhì)押物方式提前清收債權(quán)。

4.追加商業(yè)保險(xiǎn)保障。出質(zhì)人向質(zhì)權(quán)人認(rèn)可的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)購(gòu)置以質(zhì)權(quán)人為第一受益人的企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)，投保金額、期限與質(zhì)物最低價(jià)值、監(jiān)管期限嚴(yán)格對(duì)稱，質(zhì)押監(jiān)管關(guān)系未解除之前，保險(xiǎn)單正本由質(zhì)權(quán)人保管。

三、中小微企業(yè)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押第三方監(jiān)管模式的作用機(jī)制分析

傳統(tǒng)的企業(yè)貸款的擔(dān)保方式一般為第三方保證、不動(dòng)產(chǎn)抵押等方式。由于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，信貸需求也隨之增加。但是，伴隨著企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的提高，尋求外部第三方保證來(lái)增加銀行貸款供應(yīng)量已經(jīng)滿足不了企業(yè)的資金需求，另一方面企業(yè)可用于抵押的不動(dòng)產(chǎn)也是有限的，這也是造成中小企業(yè)融資難的主要原因。而企業(yè)只要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就必須擁有一定數(shù)量的原材料、存貨等動(dòng)產(chǎn)?！八獗O(jiān)貸”模式為開(kāi)展動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押進(jìn)行了有益的嘗試，并取得了較好的成效。

一是有效拓展農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)融資空間，實(shí)現(xiàn)了銀企雙贏。截至6月末，濟(jì)寧銀行金鄉(xiāng)支行累計(jì)受理大蒜質(zhì)押貸款241筆，其中辦理授信152筆、金額1.24億元，實(shí)際發(fā)放貸款9705萬(wàn)元，支持農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)113家。由于實(shí)行了嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，庫(kù)存質(zhì)押大蒜當(dāng)期價(jià)值高于銀行核定的最低價(jià)值94.7%，未發(fā)生一筆質(zhì)物流失現(xiàn)象，已發(fā)放貸款零逾期、零不良、零投訴。

二是為農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)押提供了強(qiáng)力示范，社會(huì)綜合效應(yīng)顯現(xiàn)?！八獗O(jiān)貸”業(yè)務(wù)操作規(guī)范清晰、標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險(xiǎn)防范措施得力，為將動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押物擴(kuò)展到洋蔥、大豆等易儲(chǔ)存的其他農(nóng)產(chǎn)品提供了可借鑒參考的模式，具有較強(qiáng)的示范性和可推廣性，社會(huì)示范作用顯著。該業(yè)務(wù)運(yùn)行以來(lái)，累計(jì)帶動(dòng)企業(yè)其他來(lái)源的收購(gòu)資金2.7億元，拉動(dòng)新蒜收購(gòu)6.2萬(wàn)噸，占該縣收購(gòu)總量的14.6%，較上年同期增長(zhǎng)36.4%；帶動(dòng)大蒜出口3140噸，同比增長(zhǎng)15.2%。

四、結(jié)論與啟示

中小微企業(yè)貸款難的主要原因就是財(cái)務(wù)不規(guī)范、缺乏抵押擔(dān)保，所以無(wú)法獲取銀行的信任。而濟(jì)寧銀行金鄉(xiāng)支行緊密結(jié)合縣域中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，積極加強(qiáng)與資產(chǎn)管理公司的合作，在全國(guó)范圍內(nèi)率先推出大蒜質(zhì)押專業(yè)監(jiān)管信貸模式，有效拓展了農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)融資空間，同時(shí)也確保了信貸資產(chǎn)的安全，滿足了客戶融資需求和銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的雙重需要，為農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)押融資提供了可借鑒推廣的方式。

參考文獻(xiàn)

篇6

業(yè)界傳聞，華泰財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司總裁王梓木因?yàn)槭种斜ｋU(xiǎn)資金太多，發(fā)愁使用途徑太少而寢食不安；本有一投資隧道的計(jì)劃，并已經(jīng)作了具體的財(cái)務(wù)和投資分析，但方案幾次上報(bào)都被“打”了回來(lái)。

在記者和一家壽險(xiǎn)公司資產(chǎn)管理中心的運(yùn)營(yíng)總監(jiān)談到此事時(shí)，他告訴記者，和壽險(xiǎn)公司相比，財(cái)險(xiǎn)公司的可用資金要少得多，一般也就幾十億的規(guī)模，但他現(xiàn)在管理的資金就有350億到400億，壓力比他們要大得多。

截至今年四月份，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)首次突破1萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)到10125億元。1999年至2003年，全國(guó)保險(xiǎn)業(yè)保費(fèi)收入年均增長(zhǎng)超過(guò)29%。截至2004年4月末，各保險(xiǎn)公司資本金共計(jì)521億元。

一方面，保險(xiǎn)資金保持高速增長(zhǎng)，另一方面，投資渠道狹窄，這種背景下，想必沒(méi)有幾個(gè)保險(xiǎn)公司的老總能睡得安穩(wěn)。

與銀行“爭(zhēng)食”

目前，保險(xiǎn)資金的投資收益已經(jīng)成為西方保險(xiǎn)業(yè)綜合盈利中最重要的組成部分，外國(guó)保險(xiǎn)公司資金使用率為90％以上，投資收益率均在8%以上。投資領(lǐng)域涉及股票、債券、房地產(chǎn)、抵押或擔(dān)保貸款等。

但對(duì)于我國(guó)保險(xiǎn)公司而言，在這幾項(xiàng)投資途徑中，除了債券外，其它幾個(gè)領(lǐng)域都還是“”。

某保險(xiǎn)公司資產(chǎn)管理中心高層劉先生告訴記者，目前我國(guó)保險(xiǎn)資金的投資渠道主要有債券、央行票據(jù)、協(xié)議存款以及基金等幾個(gè)方面。

其中，協(xié)議存款的投資收益在逐漸減少。在保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展初期，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金相對(duì)較少，而銀行利率相對(duì)較高，保險(xiǎn)公司和商業(yè)銀行之間的協(xié)議存款成為保險(xiǎn)公司運(yùn)用的主要途徑，協(xié)議利率可以達(dá)到5個(gè)點(diǎn)。但隨著資金的增多，協(xié)議利率也逐漸下降，現(xiàn)在一般只有3個(gè)點(diǎn)。他表示，現(xiàn)在協(xié)議存款已做得不多。

在債券部分，雖然投資的大門已經(jīng)敞開(kāi)，但因?yàn)槲覈?guó)債券市場(chǎng)的規(guī)模有限，使保險(xiǎn)資金的債券投資受到了局限。

新光人壽保險(xiǎn)股份有限公司（新光人壽保險(xiǎn)股份有限公司是臺(tái)灣第二大保險(xiǎn)公司）北京首席代表陳國(guó)柱先生告訴《經(jīng)濟(jì)》雜志記者，西方發(fā)達(dá)國(guó)家每年發(fā)行債券的規(guī)模是其國(guó)民生產(chǎn)總值的3倍，而我國(guó)每年發(fā)行債券的數(shù)額只占國(guó)民生產(chǎn)總值的33%。

中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)沈炳熙在9月16日舉行的北京CBD金融發(fā)展論壇上也指出，目前，我國(guó)債市和股市的比例非常不協(xié)調(diào)。

由于市場(chǎng)的限制，保險(xiǎn)公司不得不努力尋找其它的投資渠道。劉先生認(rèn)為，當(dāng)前，當(dāng)局應(yīng)盡快將個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)向保險(xiǎn)公司放開(kāi)，有兩種模式可以考慮。一是保險(xiǎn)公司自己做，二是保險(xiǎn)公司購(gòu)買銀行的抵押貸款證券化產(chǎn)品。

但是，個(gè)人住房抵押貸款一直由銀行“獨(dú)霸天下”，它不會(huì)輕易將這塊“肥肉”讓給保險(xiǎn)公司。如果采用第二種模式，保險(xiǎn)公司勢(shì)必要付出高昂的代價(jià)。在國(guó)外，第二種模式比較普遍，但前提是國(guó)外金融和資本市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度很高，而我國(guó)還不具備這樣的環(huán)境。因此他比較傾向采用第一種模式。

對(duì)于整個(gè)金融系統(tǒng)而言，由銀行壟斷個(gè)人住房抵押貸款，將給金融系統(tǒng)的健康發(fā)展帶來(lái)不穩(wěn)定的因素。因?yàn)殂y行的資金多是短期資金，而抵押貸款是長(zhǎng)期業(yè)務(wù)，資產(chǎn)和負(fù)債的錯(cuò)配將給銀行經(jīng)營(yíng)造成潛在風(fēng)險(xiǎn)。而保險(xiǎn)公司的資金屬于長(zhǎng)期資金，因此如果保險(xiǎn)公司能夠進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，將對(duì)整個(gè)金融體系的穩(wěn)定和健康發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。

但有人質(zhì)疑，如果保險(xiǎn)公司也涉足本屬銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)，是否說(shuō)明保險(xiǎn)公司可以混業(yè)經(jīng)營(yíng)。但劉先生認(rèn)為，銀行和其它非銀行金融機(jī)構(gòu)的本質(zhì)區(qū)別不在資產(chǎn)負(fù)債表的左邊，而是右邊，即負(fù)債，換句話說(shuō)，就是能否吸收公眾存款。

況且，現(xiàn)在金融系統(tǒng)各部門業(yè)務(wù)交叉的趨勢(shì)已日趨明顯，銀行可以設(shè)立基金管理公司，保險(xiǎn)公司涉足銀行業(yè)務(wù)也未嘗不可。

但這種金融部門互相滲透的趨勢(shì)將給目前的監(jiān)管體制帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。目前的“一行三會(huì)”（央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)）是嚴(yán)格的分塊監(jiān)管體系。如何使分業(yè)監(jiān)管與金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)交叉的局面相適應(yīng)，并較好地協(xié)調(diào)各部門之間的利益關(guān)系，是當(dāng)局面臨的新難題。

看好不動(dòng)產(chǎn)

雖然目前不動(dòng)產(chǎn)投資還沒(méi)有向保險(xiǎn)資金放開(kāi)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保險(xiǎn)資金在這個(gè)領(lǐng)域其實(shí)大有可為。

據(jù)新光保險(xiǎn)陳先生透露，新光保險(xiǎn)除了保費(fèi)收入外，在本業(yè)外最大的收入來(lái)源就是不動(dòng)產(chǎn)，每年在不動(dòng)產(chǎn)上的投資收益有三、四十億新臺(tái)幣。新光保險(xiǎn)是臺(tái)灣私人企業(yè)中的第二大“地主”。對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司自己會(huì)進(jìn)行評(píng)估和控制，而事實(shí)上的結(jié)果是保險(xiǎn)公司賺錢了。

新光保險(xiǎn)北京代表徐敦謨告訴《經(jīng)濟(jì)》雜志記者，新光保險(xiǎn)每年的不動(dòng)產(chǎn)投資報(bào)酬率在5.6%-8%之間，比銀行利息相對(duì)高很多。而內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)的投資報(bào)酬率要比臺(tái)灣高很多。

但內(nèi)地的保險(xiǎn)公司不得買賣土地，也不能投資自用以外的不動(dòng)產(chǎn)。因此陳先生對(duì)于內(nèi)地保險(xiǎn)公司不得投資不動(dòng)產(chǎn)的政策頗有疑惑。

他舉了一個(gè)例子，如果新華保險(xiǎn)兩三年前在北京朝陽(yáng)區(qū)買塊地皮，現(xiàn)在就是兩、三倍的盈利，資本也會(huì)成倍擴(kuò)大，新華就不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在的財(cái)務(wù)問(wèn)題。把地拿出來(lái)賣了，問(wèn)題就解決了。

但是，他也強(qiáng)調(diào)，臺(tái)灣的法律規(guī)定對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)也有一定的限制，例如，保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)的投資不得超過(guò)資本的15%，保險(xiǎn)公司投資的不動(dòng)產(chǎn)都不能用于抵押貸款等。

對(duì)此，徐先生認(rèn)為，從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，保險(xiǎn)公司也不適合做太多的投資。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司的資金量很大，可謂“金融怪獸”，如果投資過(guò)大，會(huì)打擊私營(yíng)企業(yè)的發(fā)展。他認(rèn)為，內(nèi)地現(xiàn)在政策沒(méi)有放開(kāi)，有可能是擔(dān)心保險(xiǎn)資金的進(jìn)入將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)熱。

而某保險(xiǎn)公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)劉先生則認(rèn)為，這種擔(dān)憂是不必要的。而且在他看來(lái)，如果說(shuō)房地產(chǎn)存在過(guò)熱的話，也是局部過(guò)熱。而且是由于需求旺盛、供給不足造成的。房?jī)r(jià)過(guò)高是與金融體制有直接關(guān)系的。眾所周知，房地產(chǎn)的資金多數(shù)來(lái)自銀行，而銀行的資金又以短期資金為主，短期資金用作長(zhǎng)期業(yè)務(wù)，一旦遇到銀根緊縮，就會(huì)使房地產(chǎn)商的資金出現(xiàn)斷裂，這是造成房地產(chǎn)炒作過(guò)多，換手頻繁的一個(gè)主要原因，而與項(xiàng)目并沒(méi)有太直接的關(guān)系。

因此，他認(rèn)為，保險(xiǎn)資金作為長(zhǎng)期資金進(jìn)入，將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。他個(gè)人仍然非?？春梅康禺a(chǎn)行業(yè)，認(rèn)為房地產(chǎn)和汽車將是未來(lái)十年的兩大消費(fèi)熱點(diǎn)。但投資的比例不能太高，5%-10%是比較適當(dāng)?shù)摹?/p>

徐先生透露，他從學(xué)者的報(bào)告中看到政府有放寬保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)限制的趨勢(shì)。

此外，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，也是各界討論的一個(gè)重要的投資渠道，保險(xiǎn)公司也希望能早日進(jìn)入。但劉先生強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)資金進(jìn)入將有利于地方招商引資和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但需要注意的是一定要采取市場(chǎng)化的模式，避免行政手段干預(yù)。畢竟，保險(xiǎn)公司最終要為客戶負(fù)責(zé)。

直接入市與股市點(diǎn)位

保險(xiǎn)資金間接入市已成現(xiàn)實(shí)。截至今年6月末，保險(xiǎn)資金投資于證券投資基金已達(dá)691.9億元。但也有人指責(zé)，保險(xiǎn)資金在基金上的投資表現(xiàn)不佳。

劉先生則認(rèn)為，和許多機(jī)構(gòu)投資者相比，保險(xiǎn)資金在基金上的投資收益率更高。而且保險(xiǎn)資金投資基金的虧損主要在封閉式基金，這是和其本身流動(dòng)性不強(qiáng)等特點(diǎn)有直接關(guān)系的，而且現(xiàn)在政策又不允許“封轉(zhuǎn)開(kāi)”，保險(xiǎn)公司因此比較被動(dòng)。

通過(guò)在基金上的“試水”和“磨練”，保險(xiǎn)資金已做好了直接入市的準(zhǔn)備，只等政府一聲令下。

證券市場(chǎng)持續(xù)低糜，有人寄希望于保險(xiǎn)資金可以充當(dāng)“救市主”。但劉先生告訴記者，保險(xiǎn)資金只是市場(chǎng)的一個(gè)投資主體，而且和其它投資主體相比，更加理性和謹(jǐn)慎。保險(xiǎn)公司從來(lái)對(duì)自己都有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，也不希望在市場(chǎng)中炒作。

雖然可入市的保險(xiǎn)資金多達(dá)500億，數(shù)量非?？捎^，而且證監(jiān)會(huì)也非常希望保險(xiǎn)資金能盡早入市。但不表明政策允許了，就馬上會(huì)有大量的保險(xiǎn)資金入市。保險(xiǎn)外匯資金的使用也是相同的道理。雖然保監(jiān)會(huì)和人行在今年8月9日公布了《保險(xiǎn)外匯資金境外運(yùn)用管理暫行辦法》，但保險(xiǎn)公司還要選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。劉先生認(rèn)為，現(xiàn)在國(guó)外主要貨幣的利率還不如人民幣高，因此現(xiàn)在并不是投資的最佳時(shí)機(jī)，所以這部分資金的量是很小的。

同理，保險(xiǎn)資金直接入市對(duì)市場(chǎng)的影響也不會(huì)象有些人預(yù)想的那么大。保險(xiǎn)資金的運(yùn)用是純理性的投資行為，它的直接入市不應(yīng)取決于點(diǎn)位。

他認(rèn)為，中國(guó)的證券市場(chǎng)其實(shí)從來(lái)不缺資金，現(xiàn)在也不是缺乏信心的問(wèn)題，就是價(jià)格的問(wèn)題。股票為什么發(fā)不出去？就是價(jià)格制定的不合理，這需要調(diào)整。在和記者的交談中，他多次談到市場(chǎng)的作用，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該靠市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，不應(yīng)該讓誰(shuí)充當(dāng)“救市”的角色，也沒(méi)人能救得了市。

保險(xiǎn)資金看重的是微觀的投資對(duì)象的財(cái)務(wù)制度、信息披露程度、公司治理結(jié)構(gòu)等情況。即使在1300點(diǎn)以下，也不缺乏有投資前景的股票。保險(xiǎn)公司不應(yīng)在意股價(jià)的起落，而應(yīng)在意股票將來(lái)的分紅收益。

新光保險(xiǎn)的徐先生告訴記者。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)除了對(duì)股票投資的比例有規(guī)定外，對(duì)投資標(biāo)的都有規(guī)定。例如購(gòu)買的公司過(guò)去三年的盈利率都在6%以上，將來(lái)賣出的時(shí)候還要事先公告。監(jiān)管機(jī)構(gòu)就是不希望保險(xiǎn)資金頻繁進(jìn)出，進(jìn)行短期操作。

篇7

2020年是集團(tuán)公司成立的第二年，這一年集團(tuán)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)管理、發(fā)展改革等方面均取得了可喜成績(jī)，這些成績(jī)的取得離不開(kāi)區(qū)黨工委，公司黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)，更離不開(kāi)全體干部職工的共同努力和拼搏。為此，今年的工作值得大家贊揚(yáng)，值得大家驕傲，更值得大家總結(jié)。

2020年，我按照公司分工，負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)安全、資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)考核、園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)和協(xié)助融資工作，分管運(yùn)營(yíng)部，聯(lián)系新天地供水公司。

回顧2020，工作基礎(chǔ)更夯實(shí)、工作層級(jí)更跨越、工作成效更喜人。

一、面對(duì)嚴(yán)峻的安全管理形勢(shì)，細(xì)化管理促進(jìn)生產(chǎn)安全

安全工作是集團(tuán)工作的重中之重，沒(méi)有安全這個(gè)一，一切都是零。自集團(tuán)實(shí)體化運(yùn)營(yíng)以來(lái)安全管理工作面臨著嚴(yán)峻的管理形勢(shì)。一是涉及范圍廣、行業(yè)多、安全隱患風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)駁雜。有景區(qū)、灘涂、碼頭、工程項(xiàng)目、固定資產(chǎn)等等。二是安全管理的基礎(chǔ)薄弱。沒(méi)有健全的安全管理制度、專業(yè)的安全管理人員、完善的安全管理體系。同時(shí)2020年是國(guó)家對(duì)江蘇省安全專項(xiàng)督查的一年，一絲安全上的問(wèn)題都不能出。在面臨這樣的困難和基礎(chǔ)上安全方面主要完成了以下工作：

1．對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)，完善安全管理制度。根據(jù)法律法規(guī)對(duì)企業(yè)安全的要求，修訂完善了33項(xiàng)目安全管理制度。包含生產(chǎn)責(zé)任制、安全會(huì)議制度、安全培訓(xùn)制度、隱患排查制度、安全考核管理制度、應(yīng)急預(yù)案等等。

2．狠抓落實(shí)，做好日常安全管理工作。以安全隱患排查為工作重點(diǎn)，堅(jiān)持周巡查（不少于兩次），月檢查，季度考核，全年組織各類檢查100余次，下發(fā)整改單80余份，共排除隱患240項(xiàng)，整改率100%。每季度做好安全生產(chǎn)會(huì)議、安全培訓(xùn)、安全檢查。做好安全考核公示、安全責(zé)任公示、安全宣傳欄；完成應(yīng)急救援預(yù)案修編工作并組織應(yīng)急救援演練。做好安全臺(tái)賬的日常更新工作。

3．落實(shí)要求，開(kāi)展各類安全專項(xiàng)工作。根據(jù)上級(jí)要求做好各類安全專項(xiàng)工作。今年安全工作共收文133份。制定各類專項(xiàng)通知、方案17個(gè)。組織了春風(fēng)行動(dòng)、雙安全月、標(biāo)準(zhǔn)化創(chuàng)建、安全法制宣傳教育等主題活動(dòng)。

二、面對(duì)復(fù)雜的資產(chǎn)管理歷史，理清脈絡(luò)，全面梳理和加強(qiáng)

國(guó)有公司做好國(guó)有資產(chǎn)的監(jiān)管、促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值、盤活利用是基礎(chǔ)。而公司成立后的資產(chǎn)管理工作中面臨著較為突出的問(wèn)題和困難。主要體現(xiàn)在：

1.類屬繁雜，缺乏統(tǒng)一管理。原來(lái)的資產(chǎn)管理，各部門以自己聯(lián)系的公司名義建設(shè)、采購(gòu)，財(cái)務(wù)上只有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，沒(méi)有扎口統(tǒng)一管理。由于原各部門采購(gòu)、使用資產(chǎn)的分散性，財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)人員的變化等原因?qū)е滦畔⒌牟粚?duì)稱，賬目管理與實(shí)物管理不同步，沒(méi)有完善的資產(chǎn)管理制度和各類臺(tái)賬。大部分資產(chǎn)在財(cái)務(wù)上只體現(xiàn)一個(gè)數(shù)據(jù)，沒(méi)有各種規(guī)格型號(hào)和去處（比如空調(diào)、車輛）。

2.由于部門的調(diào)整以及負(fù)責(zé)人員的變化，各類材料缺失嚴(yán)重。

如三信資產(chǎn)，無(wú)任何資料（包括資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告、資產(chǎn)移交清單、資產(chǎn)買賣協(xié)議、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、圖紙等）如四海之家商業(yè)街，資產(chǎn)無(wú)權(quán)證，無(wú)任何施工資料。如海印寺商業(yè)街房產(chǎn)，有證號(hào)無(wú)證，土地證遺失。

3.新收購(gòu)資產(chǎn)的管理壓力大。新收購(gòu)的關(guān)閉清退的企業(yè)，資產(chǎn)繁多，除了土地和房屋，有的企業(yè)空調(diào)、電腦、打印機(jī)等設(shè)備較多，看管壓力大。

4.出租固定資產(chǎn)的管理、維護(hù)壓力較大。除了日常的出租、合同簽訂、備案、收款等工作。固定資產(chǎn)的安全管理和日常維修工作量大。一方面是出租資產(chǎn)的安全管理責(zé)任重。比如海鮮大排檔三家承租單位，兩家至今未辦理消防驗(yàn)收手續(xù)。另一方面維修工作量大。四海之家公租房15年完成建設(shè)，出現(xiàn)很多房間、屋面漏水、公共區(qū)域斑駁，太陽(yáng)能系統(tǒng)年久失修，等等一系列問(wèn)題。

2020年運(yùn)營(yíng)部牽頭和財(cái)務(wù)部指導(dǎo)配合下，在2019年梳理的基礎(chǔ)上對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行了摸底排查，逐項(xiàng)登記造冊(cè)，初步形成一套較為完整的信息化管理臺(tái)賬，初步制定了成套資產(chǎn)管理制度、形成了較為完善的資產(chǎn)管理體系。

1．成立專門部門、管理國(guó)有資產(chǎn)。根據(jù)國(guó)資管理要求，成立國(guó)資管理事業(yè)部。負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)出租、招商、日常維護(hù)等日常管理、經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)巡查、資產(chǎn)收購(gòu)等工作。

2．完善資產(chǎn)管理制度。結(jié)合公司實(shí)際通過(guò)半年時(shí)間擬定整套資產(chǎn)管理制度初稿，包含固定資產(chǎn)管理實(shí)施細(xì)則，資產(chǎn)配置標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)巡查制度、國(guó)有資產(chǎn)檔案管理制度等。明確固定資產(chǎn)管理采用財(cái)務(wù)部門、行政部門、使用部門三級(jí)管理的辦法，資產(chǎn)管理部門、使用部門負(fù)實(shí)物的直接管理責(zé)任，財(cái)務(wù)部門負(fù)核算和監(jiān)督、檢查的管理責(zé)任。固定管理實(shí)施細(xì)則明確了資產(chǎn)從采購(gòu)、驗(yàn)收、登記臺(tái)賬、清點(diǎn)、報(bào)廢等以系列手續(xù)的操作流程。

3．分類匯總、完成了資產(chǎn)登記臺(tái)賬和租賃臺(tái)賬。根據(jù)資產(chǎn)類別、權(quán)屬單位、分別對(duì)房產(chǎn)證、土地證、不動(dòng)產(chǎn)證、海域證、電子設(shè)備、家具、車輛等分類別進(jìn)行了匯總登記；同時(shí)將分公司對(duì)各資產(chǎn)進(jìn)行分類細(xì)化編碼，以便后期檔案室分類管理。完善了國(guó)有資產(chǎn)租賃臺(tái)賬，對(duì)以往租賃過(guò)程中存在的欠租金、無(wú)合同等一系列問(wèn)題已進(jìn)行了梳理改正，同時(shí)與各公司資產(chǎn)臺(tái)賬進(jìn)行了整合。

4．加強(qiáng)固定資產(chǎn)的日常管理工作。資產(chǎn)外勤對(duì)各類固定資產(chǎn)每周不少于兩輪巡查，確保資產(chǎn)不被侵占、偷竊。與安全檢查組共同對(duì)出租資產(chǎn)進(jìn)行每月一次的安全檢查。今年對(duì)四海之家漏水嚴(yán)重的屋面進(jìn)行屋面修補(bǔ)，衛(wèi)生間進(jìn)行了修補(bǔ)，對(duì)一期8棟樓進(jìn)行了公共部位出新，采購(gòu)了900套電熱水器，將老化的太陽(yáng)能熱水器全部更換，同時(shí)計(jì)劃在春節(jié)期間分批次對(duì)企業(yè)租賃宿舍進(jìn)行出新。

三、面對(duì)緊迫的項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，攻堅(jiān)克難服務(wù)園區(qū)全力推進(jìn)

2020年項(xiàng)目建設(shè)主要有如東海上風(fēng)電集中送出陸上段電纜隧道項(xiàng)目、聽(tīng)海軒、海韻城項(xiàng)目。其中隧道項(xiàng)目必須在2020年底全線貫通，確保風(fēng)電企業(yè)2021年能夠鋪設(shè)電纜并網(wǎng)發(fā)電。原有職工公寓四海之家已經(jīng)不能滿足園區(qū)發(fā)展的企業(yè)租住需求，人才公寓聽(tīng)海軒項(xiàng)目必須年底開(kāi)工建設(shè)，海韻城項(xiàng)目必須年底竣工具備招商條件。在這樣緊迫嚴(yán)峻的建設(shè)任務(wù)下。我們攻堅(jiān)克難，克服人員的困難：項(xiàng)目管理總共三人，要完成所有項(xiàng)目的前、中、后期各類手續(xù)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、安全、進(jìn)度、造價(jià)、資料各類管理，還有以往項(xiàng)目的掃尾及不動(dòng)產(chǎn)證的辦理；攻克項(xiàng)目建設(shè)本身的困難，隧道項(xiàng)目全長(zhǎng)8.41公里貫通園區(qū)二期海濱三路，現(xiàn)場(chǎng)管理協(xié)調(diào)難度大，其中過(guò)框河的頂管長(zhǎng)300米，直徑3.5米，是南通沿海地區(qū)最大的頂管項(xiàng)目。任務(wù)雖然嚴(yán)峻，困難更是現(xiàn)實(shí)存在，在領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心下，同事們夜以繼日的奮斗下，圓滿完成了全年服務(wù)園區(qū)的建設(shè)任務(wù)。

1.制度建設(shè)情況。加強(qiáng)項(xiàng)目管理。2019年公司就對(duì)接縣錦恒集團(tuán)學(xué)習(xí)了原代建中心項(xiàng)目代建相關(guān)流程、管理制度。2020年在七基礎(chǔ)上完善了政府投資建設(shè)項(xiàng)目代建管理辦法，內(nèi)部管理制度、工程管理制度。

2.項(xiàng)目進(jìn)展情況。

（1）如東海上風(fēng)電集中送出陸上段電纜隧道項(xiàng)目

總投資約4.8億元，新建地下電纜隧道約8.41km，建成后為國(guó)信、國(guó)電投、三峽、中廣核4家風(fēng)電企業(yè)提供陸上輸電通道。目前完成工程量的80%。其中南通沿海最大的300米長(zhǎng)3.5米直徑頂管12月頂進(jìn)接收井標(biāo)志著通道土建部分全面貫通，具備鋪纜條件。年前完成隧道內(nèi)附屬設(shè)施，年后完成道路恢復(fù)。

（2）人才公寓（聽(tīng)海軒）項(xiàng)目

計(jì)劃投資 2.8億元，占地約30畝，總建筑面積52450.88平米，其中地上部分44430.07平米，地下部分8020.81平米，包含三棟公寓樓，一棟辦公樓和部分商業(yè)。施工、監(jiān)理招標(biāo)已經(jīng)結(jié)束。計(jì)劃2021年主體施工結(jié)束，2022年室外配套及內(nèi)裝施工結(jié)束竣工交付。

（3）海韻城項(xiàng)目

總投資約1.5億元。占地14.89畝，總建筑面積31000平米，地上建筑面積24000平米，地下建筑面積7244平米。土建工程中標(biāo)價(jià)為70898496.07元，于2019年1月土建工程竣工。

幕墻工程（2373萬(wàn)元）、室外配套工程（550萬(wàn)）、亮化工程（380萬(wàn)）1月底全部竣工。

四、2021年工作重點(diǎn)：

（一）資產(chǎn)管理：

進(jìn)一步規(guī)范完善資產(chǎn)登記管理和租賃臺(tái)帳。對(duì)歷史遺留的租賃問(wèn)題清理，完成國(guó)資辦下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。結(jié)合下半年各子公司資產(chǎn)清查盤點(diǎn)情況檢查，完善資產(chǎn)臺(tái)賬。

逐步推進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)信息化管理，購(gòu)置固定資產(chǎn)管理軟件系統(tǒng)。使資產(chǎn)從申購(gòu)、登記、移交使用、修理、報(bào)廢都軟件信息化管理。

繼續(xù)加大國(guó)有資產(chǎn)巡查力度。確保把資產(chǎn)看住、管好，實(shí)現(xiàn)保值增值。

（二）安全管理工作

根據(jù)安全標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的要求。對(duì)公司涉及安全生產(chǎn)、職業(yè)健康、環(huán)境保護(hù)等方面的制度進(jìn)行梳理，修訂。

安全資料、安全臺(tái)賬標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步調(diào)高；加強(qiáng)安全管理人員專業(yè)能力的培訓(xùn)，加強(qiáng)各級(jí)安全培訓(xùn)，提高安全管理基礎(chǔ)能力。

（三）項(xiàng)目建設(shè)方面

進(jìn)一步完善項(xiàng)目建設(shè)的管理制度、流程以及質(zhì)量管理體系。充實(shí)項(xiàng)目管理人員，加強(qiáng)項(xiàng)目管理人員培訓(xùn)。加大項(xiàng)目建設(shè)的推進(jìn)力度，確保海上風(fēng)電陸上電纜隧道項(xiàng)目、聽(tīng)海軒項(xiàng)目有序推進(jìn)。

篇8

在不久前舉行的博鰲論壇上，兩年前安邦收購(gòu)華爾道夫酒店的資本游戲再次成為熱議的話題。金融專家朱云來(lái)“擠兌”安邦集團(tuán)CEO吳小暉，對(duì)安邦揀來(lái)華爾道夫這塊“天上掉下的餡餅”表示質(zhì)疑，而吳小暉則認(rèn)為是“雙贏”的選擇。那么，安邦收購(gòu)華爾道夫究竟是抱回一只下蛋的母雞，還是搶了一塊燙手的山芋？

收購(gòu)要從出售說(shuō)起。1993年，在華爾道夫酒店開(kāi)業(yè)100周年之際，橫跨紐約49街至50街整個(gè)街區(qū)的華爾道夫酒店被評(píng)定為紐約地標(biāo)和城市遺產(chǎn)，東家是44年前將其攬入懷抱的希爾頓全球控股公司。華爾道夫酒店曾因無(wú)數(shù)政界要員、明星大亨、富豪闊佬入住而聲名遠(yuǎn)播，2005年聯(lián)合國(guó)成立60周年的時(shí)候，32位國(guó)家元首下榻其中。這里一時(shí)被戲稱為“小聯(lián)合國(guó)”。但歷史的風(fēng)塵無(wú)情地沖刷華爾道夫的金字招牌，陳舊的酒店設(shè)施已跟不上現(xiàn)代化的腳步，冷暖氣設(shè)備故障頻出，旅客投訴不斷，風(fēng)情萬(wàn)種的華爾道夫已盡顯老態(tài)。除了些許的歷史情懷，華爾道夫酒店很難招徠旅客的腳步。及至2014年第二季度，華爾道夫酒店的入住率已從巔峰時(shí)期的90%跳崖式跌落到75.6%。華爾道夫已然成為希爾頓酒店集團(tuán)一個(gè)急需卸掉的包袱。

這個(gè)“包袱”被安邦接過(guò)來(lái)，是傻嗎？不！無(wú)論是收購(gòu)價(jià)格，還是預(yù)期收益，抑或品牌溢價(jià)，安邦都有利可圖，至少不會(huì)吃虧。

先說(shuō)收購(gòu)價(jià)格，安邦以19.5億美元的價(jià)格買下華爾道夫酒店，整筆交易總面積約為16.5萬(wàn)平方米，如果按照建筑面積來(lái)計(jì)算，其中包括酒店、住宅公寓以及底層商業(yè)購(gòu)物中心，每平方米價(jià)格為1.2萬(wàn)美元左右，按當(dāng)時(shí)外匯牌價(jià)，約合7.38萬(wàn)元人民幣。這一數(shù)字甚至比眼下北京核心地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格還要低。而華爾道夫位于寸土寸金的紐約曼哈頓公園大道，僅僅買下一個(gè)面積相當(dāng)?shù)慕謪^(qū)，沒(méi)有20億美元拿不下來(lái)，相比而言，安邦還賺了0.5億美元呢。

再說(shuō)預(yù)期收益，如果單純依賴酒店業(yè)務(wù)，安邦要想收回收購(gòu)成本當(dāng)然很難。2014年，《金融時(shí)報(bào)》就曾算過(guò)一筆賬，安邦收購(gòu)華爾道夫后，要在保證滿房的情況下，每個(gè)房間每天標(biāo)上8875美元的總統(tǒng)套房?jī)r(jià)，連續(xù)10年，安邦才能收回成本。事實(shí)上，這根本不可能。如果采取迂回戰(zhàn)術(shù)，將大部分客房改造成精裝修公寓出售的話，眼下曼哈頓的公寓均價(jià)500萬(wàn)美元，安邦可在幾年內(nèi)收回成本。

至于品牌溢價(jià)，安邦更有賺頭。追溯華爾道夫酒店品牌發(fā)展的軌跡，從十九世紀(jì)末開(kāi)始至今已橫跨三個(gè)世紀(jì)，歷史悠久，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。華爾道夫高貴、奢華、無(wú)與倫比的傳奇色彩總是給人蒙上一層神秘面紗的感覺(jué)而令人神往。紐約華爾道夫酒店的痛點(diǎn)是客房數(shù)量過(guò)多，管理上顧此失彼，照顧不周。而放眼全球，華爾道夫處處如烈火烹油，經(jīng)營(yíng)十分火爆。而安邦保險(xiǎn)畢竟才有區(qū)區(qū)10年的歷史，在華爾道夫這個(gè)老江湖面前，還十分稚嫩。安邦收購(gòu)紐約華爾道夫酒店，從此就與華爾道夫?yàn)榘椋粗A爾道夫的品牌喜氣，借助華爾道夫品牌影響力，安邦品牌也跟著水漲船高，對(duì)中國(guó)企業(yè)的海外形象也是一次極大的提升。

可是，這么一樁美好的生意，美國(guó)人咋就沒(méi)有想到呢？朱云來(lái)就此提出疑問(wèn)，是美國(guó)人呆嗎？不！吳小暉的解釋是，美國(guó)有一個(gè)1031法案，這就是走出去的機(jī)遇。如果酒店自己改造要納很多稅，賣給別人就不需要納，而且酒店希望保留華爾道夫的品牌。這是一個(gè)雙贏的選擇。

不過(guò)，人們對(duì)安邦收購(gòu)華爾道夫酒店的質(zhì)疑還另有隱情，這就是保險(xiǎn)資本進(jìn)軍海外搞房地產(chǎn)的方向有點(diǎn)偏。從中國(guó)平安出資3.27億英鎊買下倫敦歷史建筑倫敦塔廣場(chǎng)，到安邦保險(xiǎn)斥資4.15億美元拿下曼哈頓第五大道717號(hào)辦公樓，再到陽(yáng)光保險(xiǎn)籌集2.3億美元將曼哈頓的巴卡拉酒店并入旗下，更有安邦保險(xiǎn)出價(jià)7.5億英鎊資金將倫敦蒼鷺大廈收入囊中等，粗略計(jì)算，2015年以來(lái)，僅國(guó)內(nèi)營(yíng)收排名前10的主要保險(xiǎn)公司砸向海外地產(chǎn)的資金至少有50億美元之巨。

于是，金融專家李稻葵在此次博鰲論壇上直言，買酒店等于買房地產(chǎn)，也沒(méi)有管理經(jīng)驗(yàn)，十有八九是虧的。他指出，中國(guó)有接近一個(gè)億中產(chǎn)收入的人口，應(yīng)該買奶粉企業(yè)，全球最大生產(chǎn)奶粉公司之一被賣掉了，但可惜不是中國(guó)人買，被英國(guó)做的公司買了。這樣的批評(píng)對(duì)安邦等保險(xiǎn)資本來(lái)說(shuō)，無(wú)異于“打臉”。

2016年11月初，中國(guó)保監(jiān)會(huì)向各保險(xiǎn)集團(tuán)、保險(xiǎn)公司、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司下l內(nèi)部文件，要求各類保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開(kāi)展自查，旨在規(guī)范保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資行為，防范投資運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。這意味著監(jiān)管層已意識(shí)到，大量險(xiǎn)資涌向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，總歸不是什么好事，險(xiǎn)資憑借流動(dòng)性占一時(shí)的便宜，也許撿到的真是一塊燙手的山芋。

雖說(shuō)目前險(xiǎn)資“走出去”還是比較成功的，投資目標(biāo)的預(yù)期收益也表現(xiàn)良好。但是，作為風(fēng)險(xiǎn)高度匯聚的保險(xiǎn)公司，如何規(guī)避投資海外房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)務(wù)之急。

《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》也明確指出，保險(xiǎn)資金境外投資不動(dòng)產(chǎn)可以投資的領(lǐng)域必須是“發(fā)達(dá)市場(chǎng)主要城市的核心地段，且具有穩(wěn)定收益的成熟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和辦公不動(dòng)產(chǎn)”，而目前的幾個(gè)案例也都嚴(yán)格遵循了這一原則。監(jiān)管機(jī)構(gòu)表示將制定“走出去”監(jiān)管規(guī)則，畢竟海外地產(chǎn)投資動(dòng)輒數(shù)十億元規(guī)模，出手不可不慎，風(fēng)險(xiǎn)不得不防。

篇9

保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展有“兩個(gè)輪子”,一個(gè)輪子是承保業(yè)務(wù),另一個(gè)輪子是資金運(yùn)用業(yè)務(wù)?，F(xiàn)代保險(xiǎn)業(yè)的重要特征之一,便是要求承保業(yè)務(wù)和資金運(yùn)用業(yè)務(wù)必須并重。

由于保險(xiǎn)業(yè)的承保業(yè)務(wù)一般是虧損的,因此,其經(jīng)營(yíng)狀況如何、整體收入水平是否飽滿、償付能力是否充足,主要依賴于資金運(yùn)用業(yè)務(wù)。在中國(guó),通過(guò)各方努力,近年來(lái)在保險(xiǎn)資金運(yùn)用方面取得了不少進(jìn)展,但總體來(lái)看,其運(yùn)用渠道仍嚴(yán)重受限,這對(duì)于提高保險(xiǎn)資金的投資收益,是很大的制約。

十年磨一劍。已于10月1日實(shí)行的新《保險(xiǎn)法》,對(duì)于保險(xiǎn)資金運(yùn)用奠定了新的框架,具有里程碑的意義。

未來(lái)保險(xiǎn)資金可運(yùn)用的領(lǐng)域,由原《保險(xiǎn)法》規(guī)定的“銀行存款、政府債券和金融債券”,大幅拓寬至“銀行存款、買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券以及投資不動(dòng)產(chǎn)”等更廣泛的領(lǐng)域,在與國(guó)際逐漸接軌的同時(shí),也為保險(xiǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

償付能力仍有隱憂

中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展很快。自1979年恢復(fù)保險(xiǎn)市場(chǎng)以來(lái),全國(guó)保費(fèi)收入年均增長(zhǎng)30%左右,已初步形成了以國(guó)有保險(xiǎn)公司為主體、股份制及中外合資保險(xiǎn)公司并存、上百家保險(xiǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的新格局。

2009年9月末,保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)到3.79萬(wàn)億元,較年初增長(zhǎng)18.9%;其中,銀行存款1.01萬(wàn)億元,投資規(guī)模2.42萬(wàn)億元。2009年1月-9月,保險(xiǎn)業(yè)保費(fèi)收入8580億元,在全部保費(fèi)收入中,財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入2233.9億元,占保費(fèi)總收入的26.01%,支付賠款1116.8億元,賠付率50.1%;人身險(xiǎn)保費(fèi)收入6346.4億元,占保費(fèi)總收入的73.99%,支付賠款和給付1225.6億元,賠付率為19.3%。

2008年,中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)累計(jì)賠款、給付2971億元,2009年前三季度則為2342億元,考慮到1988年-1999年這12年間,保險(xiǎn)公司共支付各類賠款和給付保險(xiǎn)金為3100億元,當(dāng)前保險(xiǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)和人民生活的支持力度,可謂非常大。

保險(xiǎn)市場(chǎng)雖然發(fā)展快,但保險(xiǎn)公司的償付能力始終是隱憂。

近年來(lái),部分保險(xiǎn)公司通過(guò)改制重組并從資本市場(chǎng)融資,壯大了資本實(shí)力,加之保費(fèi)收入較快增長(zhǎng),償付能力還算充足,但這不意味著沒(méi)有問(wèn)題。

回顧起來(lái),中國(guó)在1997年曾出現(xiàn)過(guò)中資保險(xiǎn)公司償付能力不足問(wèn)題,當(dāng)時(shí)不足差額74.5億元,僅占最低償付能力標(biāo)準(zhǔn)的32.69%,情況相當(dāng)嚴(yán)峻。

目前,中國(guó)中資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)賠款與給付占保費(fèi)收入的比例并不很大,2009年1月-9月,總的賠付率為27.3%,這主要是由于中國(guó)的保險(xiǎn)業(yè)現(xiàn)在正處于擴(kuò)張期,保費(fèi)收入總是大于理賠支付所致,但這很難長(zhǎng)久維系。

國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明,隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇和市場(chǎng)的成熟,保險(xiǎn)公司的承保業(yè)務(wù)終將出現(xiàn)普遍虧損狀態(tài)(見(jiàn)表1)。

目前,中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)尚可,但從收入方面看,保費(fèi)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資收入,如果不從根本上改變保險(xiǎn)資金投資收益較小的現(xiàn)狀,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,潛在的問(wèn)題是存在的。這就需要提高保險(xiǎn)資金的投資回報(bào),而拓寬資金運(yùn)用范圍,是首要的前提。

拓寬資金運(yùn)用范圍

應(yīng)該說(shuō),監(jiān)管部門及參與各方對(duì)于如何拓寬保險(xiǎn)資金的運(yùn)用范圍,多年來(lái)一直在努力,并取得很大進(jìn)展。

截至2009年9月底,中國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額為3.43萬(wàn)億元,其中債券投資為1.74萬(wàn)億元,占比50.7%;銀行存款1萬(wàn)億元,占比29%;股票投資3700多億元,占比10.7%;投資證券投資基金2225.7億元,占比6%(見(jiàn)圖1)。

而新《保險(xiǎn)法》除賦予保險(xiǎn)公司更為寬廣的業(yè)務(wù)范圍,也從法律方面對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用范圍的擴(kuò)大進(jìn)行了明確界定。

在業(yè)務(wù)范圍方面,新《保險(xiǎn)法》規(guī)定,可在監(jiān)管部門批準(zhǔn)后,經(jīng)營(yíng)與保險(xiǎn)有關(guān)的其他業(yè)務(wù)。根據(jù)原《保險(xiǎn)法》,保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍包括人身保險(xiǎn)業(yè)務(wù)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍由保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依法核定,只能在被核定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而新《保險(xiǎn)法》則將“保險(xiǎn)公司不得兼營(yíng)本法及其他法律、行政法規(guī)規(guī)定以外的業(yè)務(wù)”這一表述刪除。

之所以修改該處規(guī)定,是因?yàn)榻陙?lái)保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)突破了現(xiàn)行《保險(xiǎn)法》的規(guī)定,比如當(dāng)下正在推廣的新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險(xiǎn),實(shí)際上便屬資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。另外,將來(lái)經(jīng)過(guò)監(jiān)督部門批準(zhǔn),保險(xiǎn)公司還可從事養(yǎng)老院業(yè)務(wù)。

在保險(xiǎn)資金運(yùn)用方面,原《保險(xiǎn)法》規(guī)定保險(xiǎn)資金僅可以進(jìn)行“銀行存款、買賣政府債券和買賣金融債券”。新《保險(xiǎn)法》將保險(xiǎn)資金運(yùn)用范圍拓寬至“銀行存款、買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券,以及投資不動(dòng)產(chǎn)”。

另外,新《保險(xiǎn)法》同時(shí)刪除了原《保險(xiǎn)法》中的禁止性條款,即保險(xiǎn)資金“不得用于設(shè)立證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu),不得用于設(shè)立保險(xiǎn)業(yè)以外的企業(yè)”。這為未來(lái)的保險(xiǎn)資金在更廣泛領(lǐng)域中的運(yùn)用,掃除了法律障礙。

債券投資演進(jìn)

保險(xiǎn)資金對(duì)債券的投資起步早,但經(jīng)歷了一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程,大體說(shuō)來(lái)可分為三個(gè)階段,而這三個(gè)階段的進(jìn)展,目前已均被整合進(jìn)新的《保險(xiǎn)法》。

第一階段的標(biāo)志是2003年5月《保險(xiǎn)公司投資企業(yè)債券管理辦法》,使保險(xiǎn)資金的債券投資,由“零敲碎打”地一個(gè)個(gè)添加可投資品種,轉(zhuǎn)為確定一般性標(biāo)準(zhǔn)的“系統(tǒng)管理”階段,并提高了保險(xiǎn)資金可投資債券的比例。

保險(xiǎn)資金最初的債券投資范圍很窄,除國(guó)債和政策性金融債,僅可以購(gòu)買三峽債和鐵道債。2001年3月,增加了電信通信類企業(yè)債券。2003年1月,重新修訂《保險(xiǎn)公司購(gòu)買中央企業(yè)債券管理辦法》,將可以購(gòu)買的中央企業(yè)債券目錄擴(kuò)大為鐵道債、三峽債、電力建設(shè)債券和移動(dòng)通信類債券。

2003年5月,頒布《保險(xiǎn)公司投資企業(yè)債券管理暫行辦法》,將投資范圍放開(kāi)至不僅包括中央企業(yè)債券,也包括地方企業(yè)債券,只要其可投資評(píng)級(jí)在AA級(jí)別以上即可,同時(shí)將投資比例由不超過(guò)上月末總資產(chǎn)的10%提高到20%,實(shí)現(xiàn)了第一個(gè)突破。

第二階段則以2005年8月《保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者債券投資管理暫行辦法》為標(biāo)志。其實(shí)質(zhì)內(nèi)容,是對(duì)保險(xiǎn)資金投資債券的種類和比例作了進(jìn)一步擴(kuò)寬,可投資的債券,包括政府債券、金融債券(包括央票、政策性銀行金融債、政策性銀行次級(jí)債、商業(yè)銀行金融債、商業(yè)銀行次級(jí)債、商業(yè)銀行次級(jí)定期債務(wù)、保險(xiǎn)公司次級(jí)定期債務(wù)、國(guó)際開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)人民幣債券)、企業(yè)(公司)債券(包括短期融資券和可轉(zhuǎn)換公司債券)及有關(guān)部門批準(zhǔn)發(fā)行的其他債券。投資企業(yè)債的比例,從保險(xiǎn)公司當(dāng)月末總資產(chǎn)的20%上限提高到30%。

而在此辦法公布之前,通過(guò)“零敲碎打”地一個(gè)個(gè)通知的方式,逐漸將市場(chǎng)上出現(xiàn)的新的品種,納入可投資范圍。

比如,2003年7月,可投資央票;2004年3月,可投資銀行次級(jí)定期債務(wù);2004年6月,可投資銀行次級(jí)債券、銀行次級(jí)定期債務(wù);2004年7月,可投資可轉(zhuǎn)換債券,并將其計(jì)入企業(yè)債券余額;2004年12月,可投資保險(xiǎn)公司次級(jí)定期債務(wù)。

第三階段的主要標(biāo)志,是2009年3月下發(fā)《關(guān)于增加保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)債券投資品種的通知》,將無(wú)擔(dān)保債券正式列入保險(xiǎn)資金可投資品種,包括中期票據(jù)、大型國(guó)企在香港發(fā)行的債券等。此前雖允許保險(xiǎn)資金投資短期融資券這一無(wú)擔(dān)保品種,但這是短期工具,與無(wú)擔(dān)保的中長(zhǎng)期債務(wù)工具,性質(zhì)是完全不同的。

另外,2009年9月保監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于債券投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》,將保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資企業(yè)(公司)債券的比例,由不超過(guò)該機(jī)構(gòu)上季末總資產(chǎn)的30%,調(diào)整為不超過(guò)上季末總資產(chǎn)的40%。

股權(quán)投資漸突破

2004年10月,中國(guó)保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者股票投資管理暫行辦法》,對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)股票投資作了較為寬泛的規(guī)定。

2005年2月,保監(jiān)會(huì)又下達(dá)《關(guān)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者股票投資有關(guān)問(wèn)題的通知》,規(guī)定保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資股票的余額,不得超過(guò)其上年末總資產(chǎn)扣除投資連接保險(xiǎn)產(chǎn)品資產(chǎn)和萬(wàn)能保險(xiǎn)產(chǎn)品資產(chǎn)后的5%。

2007年7月,保監(jiān)會(huì)以傳真方式向各保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)管理公司發(fā)送《關(guān)于股票投資有關(guān)問(wèn)題的通知》,將保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)股票投資的比例上限由5%上調(diào)到10%;投資同一家上市公司流通股的成本余額,由不得超過(guò)本公司可投資股票資產(chǎn)的5%,改為在一定條件下可調(diào)整到10%;另外,投資同一上市公司流通股的數(shù)量,由不得超過(guò)該上市公司流通股本的比例10%,調(diào)整為上市公司總股本的10%。

在保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)銀行股權(quán)的投資方面,2006年9月,保監(jiān)會(huì)下達(dá)《關(guān)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資商業(yè)銀行股權(quán)的通知》,規(guī)定投資比例不得超過(guò)該機(jī)構(gòu)上年末總資產(chǎn)的3%;2008年1月16日,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)在北京正式簽署了《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)與中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)銀保深層次合作和跨業(yè)監(jiān)管合作諒解備忘錄》,銀行與保險(xiǎn)公司相互參股的監(jiān)管難題獲得解決。在備忘錄中,在準(zhǔn)入條件、審批程序、機(jī)構(gòu)數(shù)量、監(jiān)管主體、風(fēng)險(xiǎn)處置與市場(chǎng)退出程序及信息交換等方面,達(dá)成一致意見(jiàn)。

保險(xiǎn)公司的其他股權(quán)投資也有進(jìn)展。2008年4月,中國(guó)平安保險(xiǎn)與慈銘健康體檢集團(tuán)在上海簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,平安正式參股慈銘體檢,這也是國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金投資參股醫(yī)療機(jī)構(gòu)的第一單。此外,新《保險(xiǎn)法》還為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)直接參與發(fā)起設(shè)立金融機(jī)構(gòu),開(kāi)了口子。

間接投資基礎(chǔ)設(shè)施

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,一直是保險(xiǎn)資金青睞的投資方向,因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目一般具有收益穩(wěn)定、安全性好的特點(diǎn),符合保險(xiǎn)資金的需求。

經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的醞釀,2006年3月,中國(guó)保監(jiān)會(huì)了《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》,允許以受托人設(shè)立投資計(jì)劃的方式,投資包括交通、通信、能源、市政、環(huán)境保護(hù)等國(guó)家級(jí)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,投資計(jì)劃可以采取債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)等方式。這里的受托人包括信托投資公司、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司、產(chǎn)業(yè)投資基金管理公司或者其他專業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

2008年7月,對(duì)《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》進(jìn)行修改,確定保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施的具體比例,上限規(guī)定為其總資產(chǎn)的8%,其中5%為債權(quán)投資計(jì)劃,3%為股權(quán)投資計(jì)劃。辦法還規(guī)定單筆投資計(jì)劃的發(fā)行規(guī)模不得超過(guò)20億元。

從2006年7月平安信托操作山西省交通項(xiàng)目算起,幾大保險(xiǎn)公司均通過(guò)債權(quán)或股權(quán)方式,介入了基礎(chǔ)設(shè)施的投資(見(jiàn)表3)。中國(guó)人壽2009年三季報(bào)顯示,截至2009年9月末,其債權(quán)計(jì)劃投資余額為92.5億元。

不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)禁

保險(xiǎn)對(duì)地產(chǎn)股已經(jīng)有所參與,比如前不久內(nèi)地房地產(chǎn)公司卓越地產(chǎn)的公開(kāi)發(fā)行,中國(guó)人壽和平安保險(xiǎn)就是其中重要的基石投資者。但保險(xiǎn)公司直接投資不動(dòng)產(chǎn),則是這次新《保險(xiǎn)法》修訂之后,首次打開(kāi)大門。

據(jù)仲量聯(lián)行的報(bào)告,國(guó)內(nèi)投資者在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資份額的比重,已經(jīng)由2008年的36%上升到2009年上半年的70%,諸多大型央企已成為房地產(chǎn)投資的重要力量。2007年至今,央企在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模,已經(jīng)占到內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者投資比例的一半以上。

在此背景下,《保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資大門的放開(kāi),或也可稱之為順勢(shì)而為。截至2009年9月末,中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)資金運(yùn)用余額為3.43萬(wàn)億元人民幣,按保險(xiǎn)業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例5%估計(jì),可達(dá)1715億元,這不是一個(gè)小數(shù)字。

當(dāng)然,除上述幾個(gè)方面,保險(xiǎn)資金在證券投資基金和銀行存款方面,也有相當(dāng)?shù)耐度搿?/p>

總體來(lái)看,通過(guò)在拓寬資金運(yùn)用范圍上的不懈努力,以及專業(yè)保險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)的設(shè)立及能力的提高,近年來(lái),保險(xiǎn)資金投資收益率穩(wěn)中有升。雖因市場(chǎng)原因,2008年投資收益率降至1.91%的低點(diǎn),但2009年上半年又顯著回升,表明中國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的彈性在增強(qiáng)。

篇10

截至2014年12月31日，泰康人壽總資產(chǎn)近5300億元，全年規(guī)模保費(fèi)跨越900億元平臺(tái)，凈資產(chǎn)超329億元，償付能力充足率173%。泰康人壽在全國(guó)設(shè)有北京、上海、湖北、廣東、山東、河南等35家分公司及285家中心支公司，各級(jí)機(jī)構(gòu)超過(guò)4200家，同時(shí)在北京長(zhǎng)安街、北京中關(guān)村及武漢光谷建設(shè)3個(gè)數(shù)據(jù)中心。

泰康人壽通過(guò)完善的個(gè)人保險(xiǎn)、銀行保險(xiǎn)、團(tuán)體保險(xiǎn)、電話銷售及經(jīng)紀(jì)全渠道，為客戶提供包括壽險(xiǎn)、健康險(xiǎn)、意外險(xiǎn)、投連險(xiǎn)、年金險(xiǎn)等在內(nèi)的豐富多樣的保險(xiǎn)產(chǎn)品。同時(shí)積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，致力于互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新與開(kāi)拓，整合線上、線下保險(xiǎn)服務(wù)，提供普惠保險(xiǎn)產(chǎn)品，全力打造“互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)”第一品牌。

泰康人壽協(xié)同旗下泰康資產(chǎn)、泰康養(yǎng)老、泰康之家三家子公司，全面推進(jìn)“活力養(yǎng)老、高端醫(yī)療、卓越理財(cái)、終極關(guān)懷”四位一體的大幸福工程。

泰康資產(chǎn)是國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)大型機(jī)構(gòu)投資者之一，管理資產(chǎn)總規(guī)模超過(guò)7000億元，是國(guó)內(nèi)首家通過(guò)全球投資業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)（GIPS）驗(yàn)證的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司。泰康養(yǎng)老作為國(guó)內(nèi)專業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)公司，致力于為廣大企業(yè)和員工提供員工福利一攬子解決方案。泰康人壽2009年經(jīng)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，獲保險(xiǎn)行業(yè)首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)資格；2010年，泰康之家應(yīng)運(yùn)而生，專業(yè)從事養(yǎng)老社區(qū)投資與經(jīng)營(yíng)，是以醫(yī)養(yǎng)融合為特色的中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商和服務(wù)商，目前已完成北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)養(yǎng)老社區(qū)戰(zhàn)略布局。

目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入新常態(tài)，以“娛、教、醫(yī)、養(yǎng)”為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有強(qiáng)大推動(dòng)力。泰康人壽與國(guó)家鼓勵(lì)醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向相契合，致力于服務(wù)國(guó)家大民生工程，堅(jiān)定實(shí)施大健康戰(zhàn)略，打破傳統(tǒng)觀念，以打造“活力養(yǎng)老、高端醫(yī)療，卓越理財(cái)、終極關(guān)懷”四位一體“大幸福工程”為目標(biāo)，整合全生命產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)新商業(yè)模式、運(yùn)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)方式，致力于改變國(guó)人的養(yǎng)老方式，提升中國(guó)長(zhǎng)者的生命質(zhì)量，打造中國(guó)醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先品牌。