導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇城市房地產(chǎn)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

摘要：城市化的進(jìn)程加快了中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展，大的房地產(chǎn)公司向中小城市發(fā)展對(duì)地方經(jīng)濟(jì)起到了促進(jìn)作用。但與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不同的是，房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象受著一定的外部宏觀政策和內(nèi)部行業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，如何理解中小城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是值得廣大房地產(chǎn)商、群眾、政府等思考的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：中小城市；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)周期；分析

中國(guó)社科院的2006年《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書》指出：房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是城市重要的產(chǎn)業(yè)，是城市最基本的生活條件環(huán)境，也是城市發(fā)展的基本載體條件和重要投資環(huán)境。可見房地產(chǎn)業(yè)與城市競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)系的密切性，分析房地產(chǎn)業(yè)與城市競(jìng)爭(zhēng)力之間的關(guān)系也是當(dāng)下的一個(gè)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)話題。

一、中小城市房地產(chǎn)

從1978年到2003年，中國(guó)城市數(shù)量增長(zhǎng)了4.1倍，城市面積擴(kuò)展了4倍。中國(guó)城市數(shù)量近700座，城市化率達(dá)到了36.9%。城市的擴(kuò)張直接受益者就是房地產(chǎn)行業(yè)，中小城市房地產(chǎn)落后局面，蘊(yùn)藏著難以預(yù)知的商機(jī)和利潤(rùn)。

（一）房地產(chǎn)公司到中小城市發(fā)展的原因

大的房地產(chǎn)公司在大城市尋找新開發(fā)區(qū)域很難，國(guó)家對(duì)土地政策的調(diào)整，使得大城市的土地變成了稀缺產(chǎn)品；中小城市確實(shí)需要一些大城市的開發(fā)公司給他們帶去新的住宅理念和小區(qū)物業(yè)管理的模式，大的房地產(chǎn)公司在中小城市具有不可競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)；大的房地產(chǎn)公司為了更好的開疆拓地，有意識(shí)的將品牌向全國(guó)性拓展。

城市化的進(jìn)程加快了中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展，由于大城市房地產(chǎn)發(fā)展的空間越來(lái)越窄，房地產(chǎn)界將目光開始向不發(fā)達(dá)、可開發(fā)潛力大的中小城市轉(zhuǎn)移。中小城市多樣性、復(fù)雜性大，發(fā)展規(guī)劃難度大，想要到中小城市發(fā)展的房地產(chǎn)商要充分考慮異地發(fā)展的困難和風(fēng)險(xiǎn)。

（二）中小城市發(fā)展房地產(chǎn)的問(wèn)題

大房地產(chǎn)商在中小城市進(jìn)行一些新設(shè)計(jì)的項(xiàng)目投資，為中小城市的房地產(chǎn)起到示范作用，這是一個(gè)方向。不僅對(duì)地方經(jīng)濟(jì)起到了促進(jìn)作用，而且能幫助中小城市走出落后的局面，改變中小城市民眾的居住環(huán)境。但是，目前中國(guó)的中小城市房地產(chǎn)發(fā)展基本不理想，住宅小區(qū)的規(guī)模都很小，合理規(guī)劃和正規(guī)物業(yè)管理的小區(qū)概念沒(méi)有形成。中小城市目前房地產(chǎn)的滯后導(dǎo)致了城市無(wú)特色和極大的資源浪費(fèi)。中小城市不僅需要好的房產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)支撐城市形象，改變居住環(huán)境，最關(guān)鍵的就是政府的合理規(guī)劃。

二、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，不同時(shí)段經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)率有時(shí)快有時(shí)慢，有時(shí)高有時(shí)低，這樣經(jīng)濟(jì)總量在時(shí)間序列上總會(huì)呈現(xiàn)波浪式上升或下降的波動(dòng)現(xiàn)象。這種具有不同表現(xiàn)特征的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)便會(huì)構(gòu)成所謂的經(jīng)濟(jì)周期。這種呈周期性的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象會(huì)直接影響到各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)使其出現(xiàn)同樣的周期性波動(dòng)現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中就存在著較為明顯的周期波動(dòng)現(xiàn)象。但與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不同的是，房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象受著一定的外部宏觀政策和內(nèi)部行業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，給其波動(dòng)賦予了一定歷史意義和經(jīng)濟(jì)意義。

城市房地產(chǎn)規(guī)模與城市競(jìng)爭(zhēng)力的各個(gè)表現(xiàn)指標(biāo)都存在一定的正相關(guān)性，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大的城市，其競(jìng)爭(zhēng)力也較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度與城市競(jìng)爭(zhēng)力的相關(guān)性是不確定的。房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)較快地增長(zhǎng)。但是，若房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，超過(guò)了有效需求，就會(huì)降低經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，而城市經(jīng)濟(jì)的低效率，也會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。從房地產(chǎn)周期的成因看，我國(guó)兩次房地產(chǎn)周期波動(dòng)均有國(guó)家重大經(jīng)濟(jì)政策或房地產(chǎn)制度改革背景，因此，我國(guó)的房地產(chǎn)周期其實(shí)是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的房地產(chǎn)周期具有顯著差異。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)既處于產(chǎn)業(yè)恢復(fù)期，又處于宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)期。在多數(shù)時(shí)段，波動(dòng)并不是因?yàn)楣┣箨P(guān)系變化形成，而是由于在需求拉動(dòng)之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，引起宏觀經(jīng)濟(jì)失調(diào)，政府采取宏觀調(diào)控措施的結(jié)果。

三、如何理解中小城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

我國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，但離完全市場(chǎng)化還有很大差距。東南沿海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，中西部市場(chǎng)化程度相對(duì)較弱。東部沿海地區(qū)，特別是江浙、廣東等地區(qū)的城市的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化水平在國(guó)內(nèi)處于領(lǐng)先地位。

（一）加快經(jīng)濟(jì)和政治體制改革，促進(jìn)良性發(fā)展

2006年《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書》的具體衡量指標(biāo)中，政府分配、黑市活動(dòng)、壟斷程度等指標(biāo)表現(xiàn)相對(duì)較好。從各指標(biāo)縱向來(lái)看，11項(xiàng)指數(shù)得分中，政府分配、黑市活動(dòng)、壟斷程度這幾個(gè)指標(biāo)我國(guó)35個(gè)大中城市的得分較高，也就是70%的市場(chǎng)化程度以上。在公有制經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)健全度、訴訟保障方面，35個(gè)大中城市整體表現(xiàn)中規(guī)中矩，大多數(shù)城市得分達(dá)到了6分，基本上達(dá)到了市場(chǎng)化的要求；在市場(chǎng)秩序、政府服務(wù)、價(jià)格管制、審批管制整體表現(xiàn)相對(duì)較差。指數(shù)顯示雖然體現(xiàn)出一定的進(jìn)步，但與國(guó)際上的先進(jìn)城市相比仍然較為落后，這意味著這幾個(gè)方面將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和政治體制改革的重要內(nèi)容。

（二）掌握規(guī)模、找準(zhǔn)定位發(fā)展，促進(jìn)良性發(fā)展

投資中小城市房地產(chǎn)無(wú)論是對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和民眾的居住理念都有好處，但是不建議大規(guī)模的建設(shè)。單位分房、私建房占據(jù)了中小城市居民住房市場(chǎng)的主流，另一方面房地產(chǎn)公司的進(jìn)入中小城市多為異地投資。異地投資的風(fēng)險(xiǎn)大，但是利潤(rùn)的誘惑吸引著房地產(chǎn)商們蜂擁而至。

入駐中小城市一定要找準(zhǔn)定位，房地產(chǎn)公司要有三只眼睛，一只眼睛盯著管理，一只眼睛盯著市場(chǎng)，一只眼睛盯著政策的變化，特別是中國(guó)的土地政策。我國(guó)目前土地政策已經(jīng)落入了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的惡性循環(huán)。宏觀調(diào)控的三個(gè)不準(zhǔn)——2004年12月份前不準(zhǔn)批地、不準(zhǔn)立新項(xiàng)目等等，都是違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則的。眼下我國(guó)的土地政策急需改革，要從稅制上、機(jī)制上解決土地管理問(wèn)題，特別是大的房地產(chǎn)商到異地投資，常常受土地政策的影響。

（三）抑制炒房和空置現(xiàn)象，促進(jìn)良性發(fā)展

大規(guī)模開發(fā)的背后，中小城市出現(xiàn)炒房和空置兩種現(xiàn)象?，F(xiàn)在的炒資已經(jīng)對(duì)中小城市滲透過(guò)深。炒房和空置率的出現(xiàn)，其結(jié)果必然會(huì)是炒房的血本無(wú)歸，空置的繼續(xù)空置，最終賤賣。雖然在有規(guī)模的一二線城市里面，投資房屋其實(shí)是不錯(cuò)的一種贏利模式，且回報(bào)豐厚而穩(wěn)固，但是在小城市尤其是經(jīng)濟(jì)極不發(fā)達(dá)的小城市里面就恰恰相反。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)中小城市，眼下幾乎全部依靠?jī)?nèi)需來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，沒(méi)有非常大的外資流動(dòng)和吸納能力。

從欠發(fā)達(dá)中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、空置率和房?jī)r(jià)漲幅情況來(lái)看，持續(xù)近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控在這些城市里顯然沒(méi)有起到任何效應(yīng)，絕大多數(shù)城市依然我行我素。宏觀調(diào)控政策對(duì)此無(wú)濟(jì)于事，無(wú)法進(jìn)行行之有效的約束，這個(gè)后果將會(huì)是災(zāi)難性的。

隨著我國(guó)稅制的改革，一些房地產(chǎn)商壓在手里的空房實(shí)施繳稅制度。這樣可能會(huì)抑制房屋空置不受限制、無(wú)償空置等的現(xiàn)象。

（四）建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，促進(jìn)良性發(fā)展

篇2

第一條為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。

第二條在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。

第四條國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

第五條房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第六條為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第七條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié)土地使用權(quán)出讓

第八條土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第九條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

第十條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。

第十一條縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

第十二條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。

第十三條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

第十四條土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第十五條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。

土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。

第十七條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。

第十八條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第十九條土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第二十條國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第二十一條土地使用權(quán)因土地滅失而終止。

第二十二條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥

第二十三條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。

第二十四條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第二十六條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

第二十八條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。

第二十九條國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。

第四章房地產(chǎn)交易

第一節(jié)一般規(guī)定

第三十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十三條基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第三十四條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

第三十五條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

第四十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第四十四條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十六條商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押

第四十七條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第四十八條依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

第四十九條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

第五十條房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

第五十一條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第五十二條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

第四節(jié)房屋租賃

第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第五十五條住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十六條以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第五節(jié)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第五十七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。

第五十八條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第五十九條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。

第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第六十條國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

第六十二條房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過(guò)戶登記。

第六十三條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第六章法律責(zé)任

第六十四條違反本法第十一條、第十二條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。

第六十五條違反本法第三十條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條違反本法第四十條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。

第六十八條違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條違反本法第五十八條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。

第七十條沒(méi)有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。

篇3

第一條為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開

發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，適用本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第四條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案制度，定期公布房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求信息和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況及誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)情況。

第六條省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作。

設(shè)區(qū)的市和縣(市)人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門以及發(fā)展和改革、規(guī)劃、工商行政管理等有關(guān)部門，按照規(guī)定的職責(zé)，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的管理工作。

第七條縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和本省有

關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度、項(xiàng)目手冊(cè)制度、業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度的情況實(shí)施監(jiān)督。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第八條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請(qǐng)進(jìn)行注冊(cè)登記。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到工商行政管理部門的征求意見函之日起5個(gè)工作日內(nèi)，出具書面意見。

第九條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一)注冊(cè)資本金在五百萬(wàn)元以上；

(二)有四名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，二名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員，一名以上持有資格證書的專職統(tǒng)計(jì)人員。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，

持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

(一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

(二)企業(yè)章程；

(三)驗(yàn)資證明；

(四)法定代表人的身份證明；

(五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同；

(六)企業(yè)辦公用房的房屋所有權(quán)證明或者房屋租賃合同。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的核定和管理，依照國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門的規(guī)定執(zhí)行。

未取得資質(zhì)證書的，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照下列規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的房

地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得越級(jí)承攬項(xiàng)目：

(一)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模不予限制；

(二)二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)二十五萬(wàn)平方米；

(三)三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)十五萬(wàn)平方米；

(四)四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)十萬(wàn)平方米。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、

土地利用總體規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況，會(huì)同有關(guān)部門編制本行政

區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。并根據(jù)批準(zhǔn)后的

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，會(huì)同規(guī)劃、土地等行政主管部門，擬定本行政

區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃，納入當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，按照規(guī)定的程序組織實(shí)施。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須自取得土地使用權(quán)之日起15日內(nèi)，向項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的下列事項(xiàng)如實(shí)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并分別于每年的6月底和12月底前送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

(一)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

(二)經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

(三)資本金到位和開發(fā)建設(shè)投資完成情況；

(四)拆遷補(bǔ)償安置情況；

(五)開工日期和建設(shè)進(jìn)度情況；

(六)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)記錄的其他事項(xiàng)。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不得低于百分之三十五。并專項(xiàng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，接受有關(guān)部門的監(jiān)督管理。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，不得擅自變更項(xiàng)目和用地的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)。確需變更的，應(yīng)當(dāng)依法報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

第十七條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出綜合驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到綜合驗(yàn)收申請(qǐng)之日起日內(nèi)，組織規(guī)劃、市政、電力等部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期進(jìn)行綜合驗(yàn)收。未經(jīng)綜合驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收不合格的，不得將房屋交付使用，不得辦理房屋權(quán)屬初始登記手續(xù)。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第十八條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定，受讓人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，其籌集的資本金占項(xiàng)目剩余投資總額的比例，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不得低于百分之三十五。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托合同。合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。

第二十條商品房的銷售價(jià)格，可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)或者按建筑面積計(jì)價(jià)。商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第二十一條計(jì)算商品房的面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和有關(guān)部門公布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及其他有關(guān)規(guī)定。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

(四)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。未取得商品房預(yù)售許可證明的，不得預(yù)售商品房。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房屋購(gòu)買人出示商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的批準(zhǔn)文號(hào)。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得的款項(xiàng)，必須按規(guī)定用于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房屋購(gòu)買人出示下列文件：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書；

(三)土地使用權(quán)證書；

(四)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(五)竣工驗(yàn)收的備案證明。

第二十六條銷售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案及住宅小區(qū)各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積、用地面積和承諾事項(xiàng)，在項(xiàng)目所在地或者銷售地點(diǎn)進(jìn)行公示，并不得對(duì)商品房的質(zhì)量、面積、性能和周圍環(huán)境等情況作引人誤解的虛假宣傳。

第二十七條銷售商品房設(shè)有樣板房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付商品房的質(zhì)量、設(shè)施、裝修與樣板房是否一致；未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

第二十八條銷售商品房時(shí)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部門推薦使用的商品房買賣合同示范文本簽訂書面合同。

第二十九條商品房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。商品房在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)0題1的2，3房4地5產(chǎn)6開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。住宅使用說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并具體載明使用注意事項(xiàng)。

第三十條在商品房保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?qū)ι唐贩窟M(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十一條商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)單位進(jìn)行檢測(cè)。經(jīng)檢測(cè)確認(rèn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房，其檢測(cè)費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)；經(jīng)檢測(cè)確認(rèn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格的，其檢測(cè)費(fèi)用由購(gòu)買人承擔(dān)。

第五章法律責(zé)任

第三十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本規(guī)定第十四條、第二十六條和第二十九條第一款規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正。逾期不改正的，對(duì)有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款，但最高不得超過(guò)三萬(wàn)元；對(duì)沒(méi)有違法所得的，處以一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門及其他有關(guān)部門的工作人員違反本規(guī)定，有下列行為之一的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定核發(fā)資質(zhì)證書的；

(二)向不具備商品房預(yù)售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商品房預(yù)售許可證明的；

篇4

第一章  總  則

第二章  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三章  商品房預(yù)售

第四章  房屋租賃

第五章  房地產(chǎn)抵押

第六章  房地產(chǎn)價(jià)格管理和評(píng)估

第七章  中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第八章  法律責(zé)任

第九章  附  則

第一章  總  則

第一條  為加強(qiáng)城市房地產(chǎn)交易的管理，規(guī)范城市房地產(chǎn)交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。

第二條  凡在本市行政區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)交易管理，均應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

本條例所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三條  本市市、縣（市）（含賈汪區(qū)，下同）人民政府的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門依法定職責(zé)管理房地產(chǎn)交易。

第四條  房地產(chǎn)交易的雙方當(dāng)事人必須憑合法擁有的房屋所有權(quán)、使用權(quán)證件和土地使用權(quán)證件（以下稱房地產(chǎn)權(quán)屬證件）辦理交易手續(xù)。

第二章  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第五條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式包括：

（一）以房地產(chǎn)作為出資與他人成立新的企業(yè)，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（二）一方提供房地產(chǎn)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）因企業(yè)被收購(gòu)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的；

（四）以房地產(chǎn)作股轉(zhuǎn)讓的；

（五）拆除他人房屋未予安置房屋直接以房地產(chǎn)作價(jià)賠償?shù)模?/p>

（六）因企業(yè)合并、分立、兼并使房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給新權(quán)利人的。

房地產(chǎn)有法律、法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓情形的，不得轉(zhuǎn)讓。

第六條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第七條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

第八條  下列單位和個(gè)人購(gòu)買城市房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)：

（一）機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位購(gòu)買城市居民私房的；

（二）非本市城市居民和外地駐本市機(jī)構(gòu)購(gòu)買本市房地產(chǎn)的；

（三）境外機(jī)構(gòu)、團(tuán)體、個(gè)人購(gòu)買本市城市房地產(chǎn)的。

第九條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)、受讓雙方應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面合同，合同應(yīng)當(dāng)具備下列主要條款：

（一）土地使用權(quán)取得的方式及期限；

（二）房地產(chǎn)的座落位置、面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況；

（三）轉(zhuǎn)讓時(shí)間；

（四）價(jià)款及付款方式；

（五）雙方約定的其他事項(xiàng)。

以出讓方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓合同不得違背出讓合同。

第十條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)、受讓雙方應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)，憑房地產(chǎn)權(quán)屬證件和其他有關(guān)證件，申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，依法繳納有關(guān)稅、費(fèi)。然后到所在地的市、縣（市）房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

第十一條  房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)交換方式使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)依前條規(guī)定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記。

房屋權(quán)屬交換包括下列形式：

（一）房屋所有權(quán)之間的交換；

（二）房屋使用權(quán)之間的交換；

（三）房屋所有權(quán)和使用權(quán)之間的交換。

所有權(quán)交換的差價(jià)補(bǔ)償部分按買賣繳納交易稅、費(fèi)。

第三章  商品房預(yù)售

第十二條  商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建造并達(dá)到法定條件的住宅和非住宅向境內(nèi)外預(yù)先銷售，承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

第十三條  凡房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售商品房的，必須向當(dāng)?shù)厥?、縣（市）房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售商品房，必須符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，已投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)投資總額的百分之二十五以上；

（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（五）已取得商品房預(yù)售許可證；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十五條  商品房預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人雙方應(yīng)當(dāng)依法簽訂《商品房預(yù)售合同》，預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)具備下列主要條款：

（一）土地使用權(quán)取得的方式及期限；

（二）商品房座落地址、幢號(hào)、房號(hào)、結(jié)構(gòu)、層次、建筑面積；

（三）商品房用途；

（四）商品房銷售價(jià)款及付款方式；

（五）交付使用的日期；

（六）雙方約定的其他事項(xiàng)。

第十六條  商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同簽訂之日起十五日內(nèi)分別向所在地的市、縣（市）房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)持有《商品房預(yù)售許可證》，廣告中應(yīng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

市、縣（市）房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期公告《商品房預(yù)售許可證》發(fā)放情況。

第四章  房屋租賃

第十八條  房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將房屋或其附屬設(shè)施給他人用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，視為房屋租賃。

第十九條  有下列情形之一的房屋不得租賃：

（一）未依法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證件的；

（二）未經(jīng)房屋所有權(quán)人授權(quán)的；

（三）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（四）共有房屋未取得其他共有人書面同意的；

（五）經(jīng)房產(chǎn)管理部門鑒定屬于危險(xiǎn)房屋的；

（六）已抵押的房屋，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他房屋。

第二十條  房屋租賃雙方應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面租賃合同，合同應(yīng)當(dāng)具備下列主要條款：

（一）房屋座落地址、間數(shù)、面積；

（二）租賃用途、期限；

（三）租金及其支付方式；

（四）修繕責(zé)任；

（五）雙方各自的權(quán)利和義務(wù)；

（六）雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)。

第二十一條  房屋租賃雙方應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之日起十五日內(nèi)持房屋所有權(quán)證件、租賃合同和身份證明向市、縣（市）房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記并辦理房屋租賃監(jiān)證，繳納監(jiān)證費(fèi)。房屋租賃經(jīng)監(jiān)證的，發(fā)給租賃當(dāng)事人《房屋租賃證》。

第二十二條  公有住宅用房的租金標(biāo)準(zhǔn)，由市人民政府確定；私有住宅用房的租金標(biāo)準(zhǔn)，由市房產(chǎn)管理部門會(huì)同物價(jià)管理部門共同確定；用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房屋租金由租賃雙方協(xié)商議定。

第二十三條  承租人未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意不得將房屋轉(zhuǎn)租；經(jīng)房屋所有權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原租賃合同剩余的期限，并應(yīng)當(dāng)?shù)皆怯洐C(jī)關(guān)辦理變更登記。

第五章  房地產(chǎn)抵押

第二十四條  房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

第二十五條  房地產(chǎn)抵押雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，合同應(yīng)當(dāng)具備下列主要條款：

（一）抵押當(dāng)事人姓名或名稱、國(guó)籍、住所或地址；

（二）抵押貸款或債務(wù)的價(jià)款、幣別、用途、期限、利率、支付方式和地點(diǎn)；

（三）抵押房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、面積、價(jià)格、處所、產(chǎn)權(quán)歸屬和使用期限以及有關(guān)的編號(hào)、說(shuō)明、圖紙等；

（四）抵押房地產(chǎn)的占管人、占管方式、占管責(zé)任、歸還方式及意外毀損、滅失的責(zé)任；

（五）抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的受益人；

（六）雙方約定的其他事項(xiàng)。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押的，抵押合同不得違背出讓合同。

第二十六條  房地產(chǎn)抵押雙方應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證件、抵押合同和身份證明，到所在地的市、縣（市）房產(chǎn)管理部門、土地管理部門辦理抵押登記。

第二十七條  下列房地產(chǎn)不得抵押：

（一）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施及其用地；

（三）司法、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（四）被確定為文物保護(hù)單位的；

（五）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證件的；

（六）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的。

已出租的房屋抵押時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)將出租的事實(shí)告知擬接受抵押者，抵押合同生效后，原租賃關(guān)系繼續(xù)依租賃合同存續(xù)。

第二十八條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押時(shí)，其所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的評(píng)估現(xiàn)值。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押時(shí)，其所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的評(píng)估現(xiàn)值減去土地使用權(quán)出讓金數(shù)額后的余額。

同一房地產(chǎn)可以設(shè)定兩次或兩次以上抵押，但其擔(dān)保的債權(quán)之和不得超出前款規(guī)定的最高限額。抵押人應(yīng)當(dāng)將多次抵押情況事先書面通知先前的抵押權(quán)人和擬接受抵押人。

同一房地產(chǎn)的同一價(jià)值部分不得重復(fù)抵押。

第二十九條  債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋詞芮宄サ?，可译s氳盅喝誦橐緣盅旱姆康夭奐芻蛘咭耘穆簟⒈瀆舾梅康夭玫募劭釷艸ァM環(huán)康夭屑父齙盅喝ㄈ說(shuō)?，按其栽柨产管理部弥Z羌?jí)q乃承蚴艸?、黚r>

處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款，應(yīng)按下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

（二）扣繳抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅、費(fèi)；

（三）支付劃撥方式取得土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金；

（四）償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息、賠償金及違約金；

（五）剩余價(jià)款交還抵押人。

第三十條  抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而滅失的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)滅失之日起十五日內(nèi)向原登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押登記。

因抵押的房地產(chǎn)被處分而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬變更的，按本條例第二章的規(guī)定辦理。

第六章  房地產(chǎn)價(jià)格管理和評(píng)估

第三十一條  除依法由市、縣（市）人民政府定價(jià)的房屋外，進(jìn)行交易的其他房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)由依法設(shè)立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

第三十二條  房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)由同級(jí)土地管理部門會(huì)同物價(jià)管理部門評(píng)定。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)定后報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后公布；房屋重置價(jià)格由同級(jí)房產(chǎn)管理部門會(huì)同物價(jià)管理部門評(píng)定，定期公布。

第三十三條  房地產(chǎn)交易雙方應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，依法繳納稅、費(fèi)。成交價(jià)格高于評(píng)估價(jià)格的，以成交價(jià)格作為計(jì)征稅、費(fèi)的依據(jù)；成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)征稅、費(fèi)的依據(jù)。

第七章  中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第三十四條  從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢、價(jià)格評(píng)估等中介服務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第三十五條  設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和章程；

（二）有三名以上依法取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格證書的人員；

（三）具有不低于十萬(wàn)元人民幣的注冊(cè)資金；

（四）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十六條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取中介服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)管理部門審定。

第三十七條  未依法取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格的人員，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)。

第八章  法律責(zé)任

第三十八條  違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣（市）房產(chǎn)管理部門依下列規(guī)定處罰：

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的雙方不辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，責(zé)令其限期補(bǔ)辦，并可對(duì)雙方各處所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)百分之五以下罰款；

（二）違反本條例第五條第三款規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，并可對(duì)雙方各處以所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)百分之五以下罰款；

（三）商品房預(yù)售人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案的，責(zé)令其限期補(bǔ)辦，并可處以登記備案合同金額百分之一以下罰款；

（四）商品房預(yù)售人未取得商品房預(yù)售許可證，而預(yù)售廣告的，責(zé)令糾正，并可處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；

（五）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，責(zé)令其停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并可處以所預(yù)售商品房?jī)r(jià)款百分之五以下罰款；

（六）違反本條例第十九條或者第二十一條的規(guī)定，租賃房屋的，租賃行為無(wú)效，并可對(duì)租賃雙方各處以租金額百分之十以下罰款；

（七）違反本條例第二十六條或者第二十七條的規(guī)定，抵押房產(chǎn)的，抵押行為無(wú)效，并可對(duì)抵押人處以抵押房產(chǎn)價(jià)值百分之五以下罰款；

（八）房地產(chǎn)交易雙方不如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格的，責(zé)令如實(shí)申報(bào)，并可對(duì)交易雙方各處瞞價(jià)部分百分之十以下罰款。

第三十九條  有下列情形之一的，由市、縣（市）土地管理部門依下列規(guī)定處罰：

（一）違反本條例第六條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，沒(méi)收違法所得，并可處以違法所得百分之五以上百分之十以下罰款；

（二）違反本條例第七條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒(méi)收違法所得，并可處以違法所得百分之五十以下罰款；

（三）不依本條例的規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押登記的，責(zé)令補(bǔ)辦，并可處轉(zhuǎn)讓、抵押金額千分之五以下罰款。

第四十條  未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格的人員從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的，由市、縣（市）房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止執(zhí)業(yè)，并可對(duì)其所在的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)處以五百元以上五千元以下罰款。

第四十一條  未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的，由市、縣（市）工商行政管理部門責(zé)令停止中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并可處以違法所得五倍以下罰款。

第四十二條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟，逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十三條  房地產(chǎn)交易管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私枉法的，由所在單位給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九章  附  則

篇5

    第一條  為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。

    第二條  在自治區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

    第三條  自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

    旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

    旗縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

    第四條  房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

    第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

    第五條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

    （一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；

    （二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

    第六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，持營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本和有關(guān)材料到企業(yè)所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。

    房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和簡(jiǎn)政便民的原則，及時(shí)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。

    《暫定資質(zhì)證書》有效期為1年，開發(fā)項(xiàng)目未完成的可以延長(zhǎng)有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。

    第七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前30日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門提出核定資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)，經(jīng)盟行政公署、設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門初審后，由自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。

    第八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

    各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定。

    第九條  核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)和辦理升級(jí)的審批權(quán)限按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理。

    第十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，不能越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。

    （一）一級(jí)資質(zhì)：開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模不受限制；

    （二）二級(jí)資質(zhì)：可以開發(fā)建筑面積在25萬(wàn)平方米以下的建設(shè)項(xiàng)目；

    （三）三級(jí)資質(zhì)：可以開發(fā)建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的建設(shè)項(xiàng)目；

    （四）四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)：可以在本盟市內(nèi)開發(fā)建筑面積在3萬(wàn)平方米以下的建設(shè)項(xiàng)目。

    第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。具體年檢辦法按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢不合格的，不得承擔(dān)新的開發(fā)項(xiàng)目，并限期整改；整改仍不合格的，由原資質(zhì)審批部門注銷其資質(zhì)證書。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢或者提供虛假年檢材料的，由原資質(zhì)審批部門注銷其資質(zhì)證書。

    第十二條  自治區(qū)外一、二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

    符合前款規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，必須到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記，由項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門向自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門備案后方可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，并接受項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門的監(jiān)督管理。

    第三章  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

    第十三條  旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)計(jì)劃、規(guī)劃、城建、土地等有關(guān)行政管理部門，編制當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)年度計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

    第十四條  確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃行政管理部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃行政管理部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

    第十五條  確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

    第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得。但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

    土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，旗縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃行政管理部門和房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

    （二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

    （三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

    （四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

    （五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

    第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目之日起15日內(nèi)，到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門領(lǐng)取城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)將主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中，定期報(bào)送項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。

    第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

    第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

    第二十條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收；對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行單項(xiàng)驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，并向有關(guān)部門備案；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

    住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門提出綜合驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到綜合驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

    （一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

    （二）配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

    （三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收備案情況；

    （四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

    （五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

    住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期綜合驗(yàn)收。

    第四章  房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

    第二十一條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    （一）轉(zhuǎn)讓人已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

    （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

    轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

    第二十二條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

    以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

    第二十三條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。

    第二十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。已完成拆遷補(bǔ)償安置的，對(duì)可能出現(xiàn)的遺留問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)明確責(zé)任方。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)聯(lián)合書面通知被拆遷人。

    第二十五條  商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的條件，并向旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門申請(qǐng)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。

    第二十六條  旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)作出答復(fù)，同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

    第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作商品房預(yù)售廣告和其他方式宣傳時(shí)，應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)。

    第二十八條  商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門和土地行政管理部門備案。

    第二十九條  預(yù)售商品房所得款項(xiàng)，必須用于該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立商品房預(yù)售所得款項(xiàng)的監(jiān)管制度。

    第三十條  商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)一印制的規(guī)范的商品房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積、使用面積、公攤面積、價(jià)格、交付使用日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

    計(jì)算商品房面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)。

    第三十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出具委托書。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

    第三十二條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定。享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

    第三十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照質(zhì)量保證書的內(nèi)容，承擔(dān)保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原有使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第三十四條  商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)申請(qǐng)核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第三十五條  預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

    第五章  法律責(zé)任

    第三十六條  違反本條例規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由旗縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

    第三十七條  違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

    第三十八條  違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由旗縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

    第三十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，可以并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款：

    （一）隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；

    （二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。

    第四十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅銷售中不按規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》或者《住宅使用說(shuō)明書》的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門予以警告、責(zé)令限期改正，可以并處1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由原資質(zhì)審批部門給予降低資質(zhì)等級(jí)的處罰。

    第四十一條  違反本條例規(guī)定，自治區(qū)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自治區(qū)內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，未辦理資質(zhì)登記手續(xù)的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令限期改正，可以并處5000元以下的罰款。

    第四十二條  違反本條例規(guī)定，未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

    第四十三條  違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目未組織竣工驗(yàn)收交付使用的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令限期驗(yàn)收；逾期不驗(yàn)收的，處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。

    第四十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣的，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級(jí)，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書。對(duì)驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令限期返修，并處交付使用房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重或者發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

    第四十五條  國(guó)家有關(guān)管理部門及其工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理中，有下列行為之一的，根據(jù)情節(jié)輕重，給予批評(píng)教育、責(zé)令停止職務(wù)或者給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

    （一）違反本條例規(guī)定，未達(dá)到資質(zhì)條件而批準(zhǔn)資質(zhì)等級(jí)的；

    （二）超過(guò)法定審批時(shí)限，符合條件而不審批的；

    （三）違反規(guī)劃、土地、園林、消防等法律、法規(guī)規(guī)定擅自批準(zhǔn)建設(shè)的；

    （四）沒(méi)有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的；

    （五）不具備商品房預(yù)售條件而批準(zhǔn)預(yù)售的；

    （六）濫用職權(quán)，隨意處罰當(dāng)事人的；

    （七）其他違法違紀(jì)行為。

    第六章  附則

    第四十六條  在自治區(qū)城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

篇6

    第一條  為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

    第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

    第三條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，嚴(yán)格控制零星建設(shè)。

    第四條  省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

    市、縣人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

    縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

    第五條  縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中的重大問(wèn)題。

    計(jì)劃、規(guī)劃、工商、物價(jià)等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)主管部門做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

     第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

    第六條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第五條規(guī)定的條件，其中，在設(shè)區(qū)的市設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，注冊(cè)資本應(yīng)當(dāng)在500萬(wàn)元以上；在縣級(jí)市以及縣人民政府所在地的鎮(zhèn)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，注冊(cè)資本應(yīng)當(dāng)在200萬(wàn)元以上。

    第七條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政主管部門申請(qǐng)登記。工商行政主管部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面征求本級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面征求意見之日起10日內(nèi)出具審查意見書，作為企業(yè)登記的依據(jù)之一。

    第八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

    （一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

    （二）企業(yè)章程；

    （三）驗(yàn)資證明；

    （四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

    （五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

    房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)，報(bào)省人民政府建設(shè)行政主管部門審批，領(lǐng)取資質(zhì)等級(jí)證書；須報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批的，由省人民政府建設(shè)行政主管部門審核后予以轉(zhuǎn)報(bào)。

    第九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：

    （一）一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)所有建設(shè)項(xiàng)目；

    （二）二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在30萬(wàn)平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋綜合開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得承擔(dān)29層以上建筑物的建設(shè)項(xiàng)目；

    （三）三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在15萬(wàn)平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋綜合開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得承擔(dān)15層以上建筑物的建設(shè)項(xiàng)目；

    （四）四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在5萬(wàn)平方米以下的房屋開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得承擔(dān)7層以上建筑物的建設(shè)項(xiàng)目。

    第十條  省外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到本省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)等級(jí)證書向省人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)核驗(yàn)，并到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門登記備案后，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    境外經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人來(lái)本省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

    第十一條  省人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢。符合資質(zhì)升級(jí)條件的，晉升資質(zhì)等級(jí)；不符合資質(zhì)等級(jí)條件的，予以降級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。

    省人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行年檢時(shí)，不得收取年檢費(fèi)用。

     第三章  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

    第十二條  縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃、城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況等，編制本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和年度計(jì)劃，報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織實(shí)施。

    第十三條  縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，會(huì)同本級(jí)計(jì)劃、規(guī)劃、土地等行政主管部門建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫(kù)。

    第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目確定后，縣級(jí)以上地方人民政府土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目的用地方式提出意見，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》第十二條第二款的規(guī)定提出意見，并出具房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。

    第十五條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度?？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本省有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    以依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由土地使用權(quán)人采取招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同后，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)開發(fā)合同到規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理規(guī)劃、用地審批手續(xù)。

    房地產(chǎn)開發(fā)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求；

    （二）開工期限和建設(shè)進(jìn)度；

    （三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求及建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

    （四）項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量要求；

    （五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求；

    （六）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對(duì)項(xiàng)目提供的配套條件；

    （七）違約責(zé)任以及雙方約定的其他事項(xiàng)。

    第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％，具體使用、管理辦法按照國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與勘察、設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位簽訂書面合同，明確質(zhì)量責(zé)任。

    第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)合同的規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，并根據(jù)先地下、后地上的原則統(tǒng)籌安排、配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，其中經(jīng)營(yíng)性的公共設(shè)施建設(shè)投資不得攤?cè)肷唐纷≌杀尽７康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將經(jīng)營(yíng)性的公共設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓。

    對(duì)零星建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，縣級(jí)以上地方人民政府可以按照同類地段、同類項(xiàng)目的房地產(chǎn)綜合開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取綜合開發(fā)補(bǔ)助費(fèi)，用于開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)。綜合開發(fā)補(bǔ)助費(fèi)的具體征收、使用辦法由省人民政府財(cái)政、價(jià)格、建設(shè)行政主管部門共同制定。

    第二十條  住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)綜合驗(yàn)收，并提交下列材料：

    （一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)情況的材料；

    （二）拆遷安置方案落實(shí)情況的材料；

    （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；

    （四）項(xiàng)目竣工圖和技術(shù)檔案材料；

    （五）單項(xiàng)工程及供水、供電、供氣、通訊、消防、園林綠化等驗(yàn)收材料；

    （六）物業(yè)管理落實(shí)情況的材料；

    （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關(guān)材料。

    房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照《條例》第十七條、第十八條的規(guī)定進(jìn)行綜合驗(yàn)收，其中建筑面積在20萬(wàn)平方米以下的，由項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門或者單位驗(yàn)收；建筑面積在21萬(wàn)平方米以上的和納入國(guó)家或者本省試點(diǎn)的住宅小區(qū)，由省人民政府建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門或者單位驗(yàn)收。

     第四章  房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

    第二十一條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第二十條、第二十一條規(guī)定。

    轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，受讓人應(yīng)當(dāng)為依法成立并具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    第二十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第二十三條規(guī)定的條件，并經(jīng)商品房所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門同意后，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證明。

    第二十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房，應(yīng)當(dāng)公布下列事項(xiàng)：

    （一）預(yù)（銷）售人的名稱、地址及法定代表人；

    （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及商品房預(yù)售許可證明；

    （三）預(yù)售商品房的交付使用時(shí)間，現(xiàn)售商品房的竣工驗(yàn)收合格證明；

    （四）項(xiàng)目及其配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的平面示意圖；

    （五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；

    （六）商品房的價(jià)格和付款方式；

    （七）物業(yè)管理方式；

    （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

    第二十四條  商品房預(yù)（銷）售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

    （一）當(dāng)事人姓名或者名稱及地址；

    （二）商品房的用地方式及坐落位置；

    （三）商品房的建筑面積（包括商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e）、使用面積及樓號(hào)、樓層、房號(hào)和層高；

    （四）商品房的價(jià)格、付款方式及付款時(shí)間；

    （五）預(yù)售商品房交付使用的時(shí)間；

    （六）商品房的結(jié)構(gòu)、設(shè)備及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

    （七）物業(yè)管理方式；

    （八）違約責(zé)任以及爭(zhēng)議解決的方式；

    （九）當(dāng)事人雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

    第二十五條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

    經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體辦法由省人民政府價(jià)格、建設(shè)行政主管部門共同制定。廉租住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，具體辦法由市、縣人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。

    第二十六條  經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面同意，并在交付購(gòu)房款總額的25％后，預(yù)售商品房的購(gòu)買人可以將購(gòu)買的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面同意證明等材料到原預(yù)售合同備案部門備案。

    預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買人，在付足購(gòu)房款和住房交付使用之前，不得將購(gòu)買的預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房再行轉(zhuǎn)讓。

    第二十七條  商品房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《條例》第三十一條規(guī)定，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。

    第二十八條  商品房交付使用后，在住宅質(zhì)量保證書規(guī)定的保修期內(nèi)，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。工程質(zhì)量監(jiān)督單位拒絕核驗(yàn)的，購(gòu)買人可以向其主管的建設(shè)行政主管部門投訴，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到投訴之日起3日內(nèi)責(zé)令工程質(zhì)量監(jiān)督單位予以核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

    商品房交付使用后，購(gòu)買人擅自改變結(jié)構(gòu)或者設(shè)備位置造成商品房質(zhì)量受損的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任，給其他用戶造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第二十九條  商品房交付使用后2年內(nèi)，購(gòu)買人認(rèn)為商品房的實(shí)際面積與其購(gòu)買的面積不符的，可以按照國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省人民政府建設(shè)行政主管部門的規(guī)定申請(qǐng)復(fù)測(cè)。售房合同中載明的房屋建筑面積與復(fù)測(cè)面積的誤差值超過(guò)測(cè)量規(guī)范允許范圍的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照售房合同規(guī)定的售房?jī)r(jià)格退還多收的房款；購(gòu)買人要求退房的，應(yīng)當(dāng)予以退房；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

     第五章  法律責(zé)任

    第三十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)等級(jí)證書或者以其他方式允許他人以本企業(yè)的名義從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令改正，報(bào)請(qǐng)頒發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的部門降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)等級(jí)證書。

    第三十一條  負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督檢查或者竣工驗(yàn)收的部門及其工作人員對(duì)不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出具質(zhì)量合格文件或者按合格工程驗(yàn)收的，由上級(jí)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)責(zé)任人員給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；造成損失的，由該部門依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

    第三十二條  違反本辦法規(guī)定的其他行為，《條例》規(guī)定給予處罰的，按照《條例》的規(guī)定給予處罰。

    第三十三條  國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

     第六章  附則

篇7

現(xiàn)將《大連市城市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

                     大連市城市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法

第一章  總則

第一條  為加強(qiáng)城市房地產(chǎn)開發(fā)管理，規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)行為，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，結(jié)合大連實(shí)際，制定本辦法。

第二條  在大連市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)管理，均適用于本辦法。

第三條  大連市房地產(chǎn)開發(fā)管理領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱領(lǐng)導(dǎo)小組），是負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、管理工作的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

大連市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室具體負(fù)責(zé)市內(nèi)中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)國(guó)有土地上房地產(chǎn)開發(fā)的日常協(xié)調(diào)管理工作。其他縣（市）、區(qū)以及大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)、保稅區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)管理部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

政府有關(guān)行政管理部門，依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

第四條  市及縣（市）、區(qū)計(jì)劃部門、規(guī)劃土地部門應(yīng)根據(jù)本地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃，編制年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃和用地規(guī)劃，經(jīng)同級(jí)人民政府審定后下達(dá)執(zhí)行。其中，縣（市）、區(qū)年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃和用地規(guī)劃經(jīng)審定后，還須報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組同意。

市房地產(chǎn)開發(fā)管理部門根據(jù)批準(zhǔn)下達(dá)的年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃和用地規(guī)劃，會(huì)同有關(guān)部門確定開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地的處置方式。

第五條  列入計(jì)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批和管理，按下列規(guī)定分工：

（一）市內(nèi)中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由市房地產(chǎn)開發(fā)管理部門負(fù)責(zé)；

（二）金州區(qū)、旅順口區(qū)及大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)、保稅區(qū)內(nèi)的住宅、商服、寫字樓等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由市房地產(chǎn)開發(fā)管理部門負(fù)責(zé)，其他項(xiàng)目由所在地房地產(chǎn)開發(fā)管理部門負(fù)責(zé)。

（三）瓦房店市、普蘭店市、莊河市、長(zhǎng)?？h內(nèi)的住宅、商服、寫字樓等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由市房地產(chǎn)開發(fā)管理部門與所在地房地產(chǎn)開發(fā)管理部門共同負(fù)責(zé)；其他項(xiàng)目由所在地房地產(chǎn)開發(fā)管理部門負(fù)責(zé)。

第六條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批前，房地產(chǎn)開發(fā)管理部門應(yīng)會(huì)同計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃土地、房地產(chǎn)等相關(guān)部門就項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求、基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求等，制定《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

第七條  依法取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位，在與房地產(chǎn)開發(fā)管理部門簽訂《大連市房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目及建設(shè)用地履約保證書》（以下簡(jiǎn)稱《履約保證書》）后，由房地產(chǎn)開發(fā)管理部門發(fā)給《大連市房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目及建設(shè)用地中標(biāo)通知書》（以下簡(jiǎn)稱《中標(biāo)通知書》）或《建設(shè)項(xiàng)目通知書》。其中以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位，應(yīng)在取得《中標(biāo)通知書》之前，繳納20％的土地使用權(quán)出讓金。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位應(yīng)在取得《中標(biāo)通知書》或《建設(shè)項(xiàng)目通知書》后，到市計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃土地、房地產(chǎn)等部門辦理有關(guān)手續(xù)。

第八條  取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位，應(yīng)自接到《中標(biāo)通知書》或《建設(shè)項(xiàng)目通知書》之日起，一般項(xiàng)目6個(gè)月內(nèi)、大型公建項(xiàng)目8個(gè)月內(nèi)辦完用地手續(xù)，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。逾期不辦的，《中標(biāo)通知書》或《建設(shè)項(xiàng)目通知書》即行失效，先期繳納的有關(guān)費(fèi)用和出讓金不再退回。

第九條  取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位，如果改變土地使用用途，擴(kuò)大用地面積，增加建筑面積，必須經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)管理部門審核，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，調(diào)整用地規(guī)劃和土地使用權(quán)出讓金，重新或補(bǔ)充簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

第十條  取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位，在交清土地使用權(quán)出讓金，依法取得《建設(shè)用地選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《固定資產(chǎn)投資許可證》后，方可申請(qǐng)《施工許可證》開工。

第十一條  涉及房屋拆遷的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位，應(yīng)按《大連市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，制定拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)經(jīng)拆遷行政主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。

第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)企業(yè)在辦理專業(yè)配套使用手續(xù)前，須向市房地產(chǎn)開發(fā)管理部門提出申請(qǐng)，取得《準(zhǔn)予配套通知單》。對(duì)無(wú)《準(zhǔn)予配套通知單》的，各專業(yè)配套部門不予辦理配套使用手續(xù)。

第十三條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位，應(yīng)按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》和《履約保證書》的約定，按期投入資金開發(fā)建設(shè)。未按期動(dòng)工或雖動(dòng)工但未按期竣工的，按《大連市房地產(chǎn)開發(fā)停緩建項(xiàng)目處理暫行規(guī)定》予以處理。

第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)管理部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，房地產(chǎn)開發(fā)管理部門自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)其中竣工的住宅小區(qū)，還應(yīng)由市建委組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的不得使用。

第三章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與經(jīng)營(yíng)

第十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立，除法律另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》登記為有限責(zé)任公司或股份有限公司。

原有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未登記為有限責(zé)任公司或股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定逐步改制為規(guī)范化的公司。

第十六條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)具備法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件，其注冊(cè)資本應(yīng)符合下列規(guī)定：

（一）大連市的企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人在市內(nèi)四區(qū)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本不得低于500萬(wàn)元人民幣；

（二）外省市的企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人在市內(nèi)四區(qū)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本不得低于1000萬(wàn)元人民幣；

（三）單位和個(gè)人在市內(nèi)四區(qū)設(shè)立外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本不得低于500萬(wàn)美元。

（四）單位和個(gè)人在縣（市）和旅順口區(qū)、金州區(qū)以及大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)立內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本不得低于300萬(wàn)元人民幣；設(shè)立外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本不得低于300萬(wàn)美元。

第十七條  設(shè)立內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)到工商行政管理部門申請(qǐng)登記；設(shè)立外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)到外商投資企業(yè)審批部門辦理審批手續(xù)。有關(guān)部門在辦理申請(qǐng)登記、審批手續(xù)時(shí)，應(yīng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)管理部門的意見。

第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)管理部門備案：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)管理部門按國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按其資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目。

第二十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)以及建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

第二十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)管理部門備案。

第二十二條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，按有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的受讓人必須具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。

第二十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，須報(bào)經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)管理部門審核批準(zhǔn)后，到市房地產(chǎn)管理部門辦理銷售登記和領(lǐng)取《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。簽訂商品房銷售合同，必須使用市工商局、房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室、房地產(chǎn)局共同認(rèn)定的合同文本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，必須按《大連市商品房?jī)r(jià)格管理辦法》辦理商品房基準(zhǔn)價(jià)格報(bào)批手續(xù)，并嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)價(jià)格管理規(guī)定。

第二十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示《商品房銷售（預(yù)售）許可證》和商品房銷售委托書。中介機(jī)構(gòu)不得為無(wú)《商品房銷售（預(yù)售）許可證》的企業(yè)銷售商品房。

第二十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房銷售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房銷售許可證明的文號(hào)。

第二十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收的房屋預(yù)售款，應(yīng)存入項(xiàng)目所在地銀行，專項(xiàng)用于項(xiàng)目建設(shè)。在支付和清償該預(yù)售房屋的全部建設(shè)費(fèi)用之前，不得挪作他用。

第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保修期內(nèi)對(duì)商品房進(jìn)行維修而使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四章  罰則

第二十八條  違反本辦法規(guī)定，擅自改變土地使用性質(zhì)、擴(kuò)大用地建筑面積，但不影響城市規(guī)劃的，由房地產(chǎn)開發(fā)管理部門責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或土地使用費(fèi)；影響城市規(guī)劃的，由規(guī)劃土地部門按有關(guān)規(guī)定予以處理。

第二十九條  違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由房地產(chǎn)開發(fā)管理部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本辦法第三十條的規(guī)定處理。

第三十條  違反本辦法規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由房地產(chǎn)開發(fā)管理部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，觸犯刑律的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條  違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，由房地產(chǎn)開發(fā)管理部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十二條  違反第十八條、第二十一條規(guī)定，不辦理備案的，由房地產(chǎn)開發(fā)管理部門予以警告、責(zé)令限期改正，并可處1萬(wàn)元以下罰款。

第三十三條  違反本辦法規(guī)定，擅自銷（預(yù)）售商品房的，由房地產(chǎn)開發(fā)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第三十四條  違反本辦法涉及計(jì)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、物價(jià)等部門管理權(quán)限的，由上述部門依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第三十五條  房地產(chǎn)開發(fā)管理部門以及其他部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，由其所在單位或上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十六條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定提起行政復(fù)議或行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不起訴又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第五章  附則

篇8

關(guān)鍵詞：城市成長(zhǎng)管理 房地產(chǎn) 市場(chǎng)波動(dòng)

1.、城市成長(zhǎng)管理發(fā)展

為合理管控城市區(qū)域范疇持續(xù)向周邊實(shí)現(xiàn)松散低密的發(fā)展，美國(guó)由上世紀(jì)六十年代便履行成長(zhǎng)管理策略，構(gòu)建了工具系統(tǒng)。該項(xiàng)管理策略充分發(fā)揮地方政府作用，針對(duì)城市發(fā)展、空間擴(kuò)充與蔓延實(shí)施綜合管控，進(jìn)而有效處理無(wú)規(guī)劃發(fā)展引發(fā)的環(huán)境污染以及交通擁堵問(wèn)題，預(yù)防中心城市區(qū)域的不良衰敗以及過(guò)度占用土地資源問(wèn)題。實(shí)踐工作中主體關(guān)注城市化區(qū)域已建項(xiàng)目的拓展與再開發(fā)、邊緣區(qū)域環(huán)境條件的優(yōu)質(zhì)保護(hù)，并確保社會(huì)公平，提升城市整體生活水平。在區(qū)域發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)的綜合作用下，城市成長(zhǎng)管理則逐步演變，將方針政策明確為推進(jìn)城市持續(xù)健康的發(fā)展。地方政府則全面關(guān)注中心區(qū)域的復(fù)興建設(shè)與邊界范疇的建設(shè)開發(fā)管控，旨在保障環(huán)境效益的同時(shí)提升土地綜合利用價(jià)值。近年來(lái)，我國(guó)大型城市也逐步關(guān)注無(wú)序發(fā)展擴(kuò)張引發(fā)的負(fù)面影響，并意圖通過(guò)對(duì)土地開發(fā)行為進(jìn)行限定等方式推進(jìn)城市空間的健康發(fā)展成長(zhǎng)。

進(jìn)行城市成長(zhǎng)管控的措施可被視為有效的工具，例如規(guī)劃公共設(shè)施建設(shè)、進(jìn)行總量管控、明確工作范疇、分層次開展管控、精明增長(zhǎng)模式等，均為代表性工具。眾多優(yōu)質(zhì)理論與工具則逐步形成了城市成長(zhǎng)管理系統(tǒng)，注重城市化發(fā)展建設(shè)、邊緣區(qū)域發(fā)展，令衰敗區(qū)域重現(xiàn)活力，進(jìn)行集中建設(shè)發(fā)展。

縱觀城市成長(zhǎng)管理取得的績(jī)效，我們不難看出，無(wú)法簡(jiǎn)單的應(yīng)用一致標(biāo)準(zhǔn)分析衡量，通過(guò)理論研究與實(shí)證辨析，該項(xiàng)管理策略優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)共同存在。雖然成長(zhǎng)管理可完善城市土地資源應(yīng)用，另一方面則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)形成作用影響?；谑袌?chǎng)存在較多的波動(dòng)因素，成長(zhǎng)管理策略影響效果的定位，則無(wú)法應(yīng)用全面量化方式展開研究。為此，我們應(yīng)合理探究房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)踐發(fā)展階段中的上升及下降波動(dòng)，明確影響機(jī)制核心作用，方能真正優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，創(chuàng)設(shè)顯著效益。

2.、城市成長(zhǎng)管理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展波動(dòng)作用影響

通過(guò)理論分析與實(shí)踐研究不難看出，城市成長(zhǎng)管理策略對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展建設(shè)形成了一定作用影響。該類影響機(jī)制滲透至地方政府單位、開發(fā)商、融資企業(yè)以及購(gòu)房人員等多類主體，并令互相關(guān)系更為復(fù)雜多變。再者，城市成長(zhǎng)管理機(jī)制為市場(chǎng)建設(shè)、政府機(jī)構(gòu)與現(xiàn)代社會(huì)綜合力量互相作用、激烈競(jìng)爭(zhēng)與制衡影響的現(xiàn)實(shí)結(jié)果。

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展上升期作用影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的上升期為房產(chǎn)價(jià)格水平逐步升高的階段，該時(shí)期，購(gòu)房者普遍存在房產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)升高的認(rèn)知，進(jìn)而會(huì)令該類發(fā)展趨勢(shì)更為明顯。上升期背景環(huán)境下，地方政府需要履行必要的城市成長(zhǎng)管理策略，進(jìn)行成長(zhǎng)邊界管控、引入開發(fā)影響費(fèi)，通過(guò)設(shè)施完善令分散開發(fā)逐步向著集中區(qū)域推進(jìn)。實(shí)際上，該管理策略令政府可對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的區(qū)位比選操作靈活性進(jìn)行強(qiáng)化管控與干預(yù)影響。令區(qū)位選擇范疇下降，城市邊界發(fā)展建設(shè)工程則會(huì)向著內(nèi)部區(qū)域推移，并令房地產(chǎn)開發(fā)投入的土地成本有所提升。較多投機(jī)成本會(huì)逐步向著特殊范疇匯集，進(jìn)而令中心城市區(qū)域面臨著房產(chǎn)價(jià)格提升的較大壓力影響。

基于市場(chǎng)視角，土地資源應(yīng)用彈性不高，對(duì)供給環(huán)節(jié)實(shí)施管控，則會(huì)導(dǎo)致增值的更加快速與明顯。受到供給緊縮管理策略的影響，則會(huì)呈現(xiàn)出緊缺的市場(chǎng)預(yù)期，并擴(kuò)充了投機(jī)性投資的可能性。金融市場(chǎng)為實(shí)現(xiàn)利益目標(biāo)，則會(huì)頒布利于自身發(fā)展的房地產(chǎn)金融管理策略，例如降低首付，負(fù)擔(dān)部分利息等，刺激市場(chǎng)購(gòu)買，進(jìn)而將繼續(xù)的推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的升高。一系列的連鎖反應(yīng)，將引發(fā)市場(chǎng)內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)隱患的形成，部分居民通過(guò)不同金融工具買進(jìn)房產(chǎn)，將其增值收益變成收入的主體來(lái)源，殊不知，房產(chǎn)后續(xù)的價(jià)格降低會(huì)引發(fā)資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，并令自身陷入更大的債務(wù)壓力之中。

由此不難看出，房地產(chǎn)價(jià)格上升期，政府機(jī)構(gòu)在土地收益以及各方利益的影響、大眾日益提升的住房需要推進(jìn)下，選擇降低土地資源供應(yīng)，進(jìn)行集成化發(fā)展，令土地價(jià)值顯著增加。中高收入人群則會(huì)對(duì)城市成長(zhǎng)管理策略形成一定影響，其傾向于借助土地價(jià)值提升保障房產(chǎn)的持續(xù)增值，進(jìn)而獲得經(jīng)濟(jì)效益。而低收入群體則在收入預(yù)期升高以及首付標(biāo)準(zhǔn)降低的影響下，加大了購(gòu)買自有住房的比率，因而對(duì)政府成長(zhǎng)管理體現(xiàn)為擁護(hù)態(tài)度。房產(chǎn)開發(fā)、投資方以及市場(chǎng)消費(fèi)人群的相同預(yù)期影響進(jìn)一步深化，令房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)的升高。加之金融市場(chǎng)不斷豐富的低壓貸款服務(wù)，會(huì)對(duì)消費(fèi)者形成強(qiáng)烈的刺激，令其提升購(gòu)買需求。最終在各方力量的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷的上升，內(nèi)部蓄積的風(fēng)險(xiǎn)將尤為顯著。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展下降期作用影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走高，在經(jīng)歷一定時(shí)期后，購(gòu)買力將逐步減緩，再加上投資回報(bào)的下降，令購(gòu)買投資需求逐步轉(zhuǎn)為銷售，呈現(xiàn)出供過(guò)于求的現(xiàn)象，市場(chǎng)價(jià)格將逐步回落。金融機(jī)構(gòu)各類服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)含風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)由于預(yù)期變化波動(dòng)而顯現(xiàn)出來(lái)。例如，美國(guó)次貸危機(jī)的引發(fā)，形成了強(qiáng)烈的破壞影響。金融市場(chǎng)產(chǎn)品基于房產(chǎn)增值目標(biāo)進(jìn)行獲利，一旦價(jià)格回落，金融體系效用通常會(huì)提升短時(shí)期中購(gòu)房人員變現(xiàn)壓力，如果群體變現(xiàn)則會(huì)繼續(xù)令房產(chǎn)價(jià)格以及成交量迅猛下滑，進(jìn)而令產(chǎn)品連累金融系統(tǒng)并經(jīng)受重創(chuàng)。

投資需要的降低與金融市場(chǎng)的波動(dòng)交織在一起，令影響作用更為明顯，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走低的預(yù)期逐步增強(qiáng)，購(gòu)買者、投資人以及銀行機(jī)構(gòu)均需要將資產(chǎn)快速的變現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)攻擊與需求呈現(xiàn)出不良失衡的狀態(tài)，會(huì)加快導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)步入深度下降期。城市成長(zhǎng)管理策略影響的直接目標(biāo)為土地市場(chǎng)，該規(guī)制作用深入至房產(chǎn)市場(chǎng)則會(huì)經(jīng)歷較金融市場(chǎng)更為漫長(zhǎng)的階段。加之成長(zhǎng)管理策略在西方國(guó)家履行了長(zhǎng)期實(shí)踐，因而大眾更為關(guān)注金融市場(chǎng)危機(jī)，卻忽視了城市成長(zhǎng)管理策略形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化波動(dòng)的影響能效。城市成長(zhǎng)管理策略的土地規(guī)制會(huì)形成對(duì)抵押貸款存在危機(jī)的強(qiáng)化管理。履行策略的區(qū)域倘若過(guò)于集中，則會(huì)提升風(fēng)險(xiǎn)管控難度，并導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)形成更為顯著的波動(dòng)。

由此可見，政府機(jī)構(gòu)選擇土地規(guī)制空間不應(yīng)過(guò)于一致，這樣將導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格升高或降低波動(dòng)形成強(qiáng)烈的傳導(dǎo)效應(yīng)，進(jìn)而無(wú)法令房地產(chǎn)市場(chǎng)歸于健康、規(guī)范、合理的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。再者，土地規(guī)制策略位于廣泛的城市空間區(qū)域，尤其是中心城區(qū)實(shí)施，而非在城市分散區(qū)域?qū)Ψ慨a(chǎn)市場(chǎng)形成影響，為此，房產(chǎn)營(yíng)銷購(gòu)買方會(huì)形成從眾心理并放松警惕，進(jìn)而會(huì)在一定程度上提升對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的負(fù)面影響。

由此不難看出，城市成長(zhǎng)管理策略產(chǎn)生了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)作用，只有全面考量創(chuàng)設(shè)收益狀況與成本投入，預(yù)防過(guò)度集中形成相同預(yù)期，方能預(yù)防對(duì)市場(chǎng)機(jī)制形成不良阻礙，對(duì)城市發(fā)展建設(shè)形成真正的正面激勵(lì)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。

3.、結(jié)語(yǔ)

總之，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展下，我國(guó)各大城市只有全面衡量當(dāng)前發(fā)展?fàn)顟B(tài)，把握國(guó)情特征，基于地方發(fā)展差異性，樹立戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，明確土地資源利益，實(shí)現(xiàn)成長(zhǎng)管理機(jī)制的優(yōu)質(zhì)結(jié)合，應(yīng)用良好的引導(dǎo)管理、激勵(lì)策略，方能真正推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，降低危機(jī)影響，創(chuàng)設(shè)顯著的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目工程師 成本管理

一、工程項(xiàng)目施工前期的成本控制

（一）學(xué)習(xí)合同，清楚甲方、總包方、專業(yè)分包方的責(zé)任與關(guān)系。在項(xiàng)目管理過(guò)程中，甲方工程師指令須指向有工程合同義務(wù)責(zé)任的施工方，否則容易使由責(zé)任方履行實(shí)施的“零額外費(fèi)用”工作，轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞秦?zé)任方實(shí)施的簽證工作。如地下室車庫(kù)進(jìn)行地坪漆施工前需有整潔場(chǎng)地，若現(xiàn)場(chǎng)工程師不清楚合同責(zé)任義務(wù)，向地坪漆單位A發(fā)指令清理（合同中規(guī)定甲方須提供滿足施工條件場(chǎng)地），但與裝修單位B合同中已包含了施工作業(yè)的清理義務(wù)，而甲方工程師又未事前對(duì)B單位發(fā)紙質(zhì)催告，使事后不能扣款，產(chǎn)生不必要額外清潔費(fèi)用。

（二）重視施工單位上報(bào)施工方案，按實(shí)際需求審批。施工方案大多作為措施，項(xiàng)目工程師普遍認(rèn)為已在合同措施費(fèi)中大包干，但對(duì)于計(jì)價(jià)規(guī)定取分部分項(xiàng)價(jià)3.18%的安全文明施工措施費(fèi)無(wú)包含的措施事項(xiàng)，有經(jīng)驗(yàn)承包商會(huì)在方案上做文章，如建筑工地的磚砌外墻、散裝水泥罐基礎(chǔ)、腳手架砼墊層基礎(chǔ)等，以及單價(jià)合同條件下的土方開挖坡度。俗話說(shuō)：“工程造價(jià)不是做出來(lái)的，是算出來(lái)的”，這類計(jì)價(jià)上存在爭(zhēng)議的方案內(nèi)容，項(xiàng)目工程師應(yīng)按實(shí)際需要進(jìn)行方案審批把關(guān)，避免施工方借與實(shí)際不符的方案，討要高額費(fèi)用。

（三）明確措施、節(jié)點(diǎn)及細(xì)部項(xiàng)目做法。設(shè)計(jì)院出圖的設(shè)計(jì)說(shuō)明生搬硬套、常規(guī)節(jié)點(diǎn)做法不明確情況眾多，施工單位常抓住圖紙指示不明確，利用計(jì)價(jià)規(guī)則圖取利益。以設(shè)計(jì)常會(huì)忽視的措施鋼筋（馬鐙、墊鐵）為例，大多圖紙對(duì)此類說(shuō)明只作規(guī)范性說(shuō)明，施工單位在其上報(bào)技術(shù)方案中明確做法（用材更多）并通過(guò)審批，在大型底板工程，利用單肢鋼筋點(diǎn)焊支撐措施技術(shù)，鋼筋用量可比圖紙?jiān)O(shè)計(jì)說(shuō)明所描述做法節(jié)省60%以上。所以，在圖紙會(huì)審，除了要關(guān)注結(jié)構(gòu)、建筑、安裝做法實(shí)施的邏輯性及可行性，項(xiàng)目工程師亦應(yīng)對(duì)措施、細(xì)部、節(jié)點(diǎn)等部分主動(dòng)提出、明確，另外，聯(lián)合造價(jià)部門參與給予專業(yè)上的意見。

（四）招標(biāo)采購(gòu)時(shí)應(yīng)同等重視價(jià)格和質(zhì)量。招標(biāo)采購(gòu)中，招標(biāo)采購(gòu)部門用各種手段壓價(jià)（有甚至采取中標(biāo)后要求打折供貨），最終常會(huì)是不知底細(xì)的供貨商中標(biāo)，但只重視低價(jià)的招標(biāo)采購(gòu)會(huì)為日后項(xiàng)目建設(shè)埋下隱患。供貨商無(wú)利可圖，摻劣質(zhì)商品以次充好，甚至利用驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)（消防、供水等）威逼甲方要求不合理的補(bǔ)償，無(wú)形引起成本的增加及管理困難。所以在招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中，項(xiàng)目工程師應(yīng)結(jié)合施工管理向招標(biāo)采購(gòu)部門給予建議，不能過(guò)于看重價(jià)錢而淘汰秉著質(zhì)量良心的供貨商，在掌握市場(chǎng)前提下給予投標(biāo)者一定利潤(rùn)空間，盡量選擇戰(zhàn)略性的、知根知底的供貨商，工程建設(shè)中既能對(duì)質(zhì)量有保證，在公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)緊張時(shí)亦能提供墊資施工，使項(xiàng)目投資更有可控性。

二、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的成本控制

（一）增加工程不得影響規(guī)劃驗(yàn)收。設(shè)計(jì)變更必須有設(shè)計(jì)單位、開發(fā)部、工程部等部門共同簽字后方生效實(shí)施。有些房地產(chǎn)老板視察工地后就向現(xiàn)場(chǎng)提要求，在某處增加個(gè)門樓、某處增加圍欄或是某個(gè)飄臺(tái)改的更大氣。為趕進(jìn)度，設(shè)計(jì)部門常未經(jīng)開發(fā)部復(fù)核便先送白圖給項(xiàng)目工程師安排施工，工程完工后才發(fā)現(xiàn)該部分工程致規(guī)劃面積超標(biāo)（容積率），影響驗(yàn)收，最終只能拆除處理。所以工程管理人員在接變更圖紙時(shí)應(yīng)先確定該變更不違反驗(yàn)收規(guī)定，應(yīng)取得公司各部門審核把關(guān)簽字后才實(shí)施，避免資金浪費(fèi)。

（二）客觀處理簽證，謹(jǐn)慎簽認(rèn)。首先，簽證事項(xiàng)必須屬原合同工程范圍外內(nèi)容、非施工方責(zé)任、滿足合同規(guī)定時(shí)效條件及證據(jù)條件；事件發(fā)生及時(shí)通知造價(jià)人員進(jìn)行核實(shí)，不得超過(guò)合同簽證時(shí)效進(jìn)行簽認(rèn)或后補(bǔ)。第二，項(xiàng)目工程師必須端正作風(fēng)，施工單位上報(bào)的簽證事件必須為實(shí)際發(fā)生，對(duì)隱蔽性的工程（如土方挖填）則必須要求有照片為證，并通知造價(jià)人員收方。工程量方面，要確保所報(bào)事項(xiàng)無(wú)重復(fù)上報(bào)，不得因施工單位人員的影響，對(duì)事件實(shí)際發(fā)生的工程量做不客觀的簽認(rèn)。

（三）工程指令簽發(fā)須謹(jǐn)慎。甲方項(xiàng)目工程師發(fā)指令前，需經(jīng)開發(fā)部、工程部、成本預(yù)算部批閱方可簽發(fā)。某項(xiàng)目工程師向總包單位發(fā)文：“砌體墻拉結(jié)筋筋必須按設(shè)計(jì)要求間距用環(huán)氧樹脂植筋設(shè)置”，工程結(jié)算時(shí)，施工單位人員出示“植筋發(fā)文”，按合同計(jì)價(jià)規(guī)定套價(jià)（2010定額），最終以接近30元/根，總價(jià)300多萬(wàn)的高植筋費(fèi)用結(jié)算。施工單位理由是，植筋操作為甲方要求，我方原施工操作為預(yù)埋（大多數(shù)施工操作為結(jié)構(gòu)完工后打孔植拉結(jié)筋）。工程師的初衷是規(guī)范施工單位操作，卻向施工單位掉給巨大的餡餅。所以在發(fā)文時(shí)需經(jīng)多部門把關(guān)，使用文字要有技巧，可用“據(jù)貴司施工方案做法”、“據(jù)貴司現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的做法”、“若使用XX做法”表達(dá)，避免讓敏感的施工單位抓住機(jī)會(huì)謀取分外利益。

（四）嚴(yán)格、高效控制工程進(jìn)度款支付。工程付款是建設(shè)項(xiàng)目控成本制的重要一環(huán)，目的是使建設(shè)項(xiàng)目投資的發(fā)生控制在批準(zhǔn)的限額內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差。所以在審核施工單位請(qǐng)款時(shí)，須復(fù)核上報(bào)工程量是否與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際完成量相符、完工的質(zhì)量通過(guò)驗(yàn)收、現(xiàn)場(chǎng)組織施工配合，必須客觀進(jìn)行審批。另外，在工程趕工階段，因施工單位投入的人力物力較大，需大量資金迅速周轉(zhuǎn)，在工程款審批時(shí)可適當(dāng)寬松，有必要須跟進(jìn)請(qǐng)款流程以保證工程建設(shè)順利，避免因甲方付款不及時(shí)使節(jié)點(diǎn)目標(biāo)落空，造成后期要求施工方加班趕工而支出更多費(fèi)用。

三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的成本控制

（一）明確維修工程的維修責(zé)任、保修責(zé)任及保修期，責(zé)任費(fèi)用分明。接到物業(yè)管理公司維修單時(shí)，先對(duì)維修部位的費(fèi)用責(zé)任進(jìn)行定性，判斷問(wèn)題由業(yè)主收樓后造成還是施工質(zhì)量造成。確定為施工質(zhì)量，再對(duì)責(zé)任時(shí)效再進(jìn)行復(fù)查，責(zé)任時(shí)效分三個(gè)階段（以結(jié)構(gòu)保修為例）：竣工驗(yàn)收后兩年內(nèi)為施工單位責(zé)任、施工單位保修期滿到業(yè)主保修期滿為開發(fā)商責(zé)任（簽字收樓時(shí)間不固定）、業(yè)主收樓保修期滿后為業(yè)主責(zé)任，必須明確時(shí)效責(zé)任，避免錯(cuò)誤支出費(fèi)用。其次，審批保修金支付時(shí)，必須確保責(zé)任工程無(wú)質(zhì)量問(wèn)題、保修金已扣除金維修款項(xiàng)，若未跟進(jìn)扣款付清工程款，收回支出款項(xiàng)極其困難，給公司造成損失。

（二）歸集工程維修問(wèn)題，作為日后項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量控制重點(diǎn)。大型小區(qū)維修工程中，90%以上質(zhì)量問(wèn)題源自滲水――外墻滲水、天窗滲水、沉廁滲水。每年處理維修工程的費(fèi)用上百萬(wàn)，開發(fā)商支付的維修金額也相當(dāng)可觀。費(fèi)用支出來(lái)自滲水引起的家具腐朽、墻面修復(fù)、地板更換、拆裝工程及外墻腳手架工程等。項(xiàng)目工程師可向設(shè)計(jì)單位建議，斜屋面天窗盡量采用老虎窗；施工中外墻必須滿掛鋼絲網(wǎng)并嚴(yán)格控制防水施工；沉廁嚴(yán)格把關(guān)蓄水試驗(yàn)及管道節(jié)點(diǎn)止水質(zhì)量。制定建筑產(chǎn)品售后質(zhì)量反饋機(jī)制，并在項(xiàng)目建設(shè)管理時(shí)有針對(duì)性加強(qiáng)監(jiān)控，形成良性循環(huán)，節(jié)省維修費(fèi)用的同時(shí)為企業(yè)取得良好的口碑。

四、結(jié)束語(yǔ)

項(xiàng)目工程師在工程建設(shè)中對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工起核心作用，在項(xiàng)目投資成本控制方面亦需起到重要作用，通過(guò)各種方法以及客觀的評(píng)價(jià)，使項(xiàng)目成本支出合規(guī)化、合法化、合理化。同時(shí)，必須要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光及大局觀，才能對(duì)參與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中成本控制起積極作用，幫助企業(yè)在日益激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)保持優(yōu)勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)展示區(qū)；園林工程；施工管理；探討

隨著社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，人們的環(huán)境保護(hù)意識(shí)不斷提高，對(duì)居住環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)園林作為房地產(chǎn)建設(shè)的重要組成部分，為建筑增值，而展示區(qū)園林建設(shè)更是重中之重，它關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的成敗，有實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)都花重金對(duì)展示區(qū)進(jìn)行打造，以期更好地吸引客戶的購(gòu)買欲。房地產(chǎn)展示區(qū)園林工程工期緊、質(zhì)量要求高，對(duì)施工單位來(lái)說(shuō)，需要進(jìn)行科學(xué)精細(xì)的工程管理才能夠創(chuàng)造良好的工程質(zhì)量和獲取經(jīng)濟(jì)效益。

1、房地產(chǎn)展示區(qū)園林工程施工管理的意義及內(nèi)容

1.1房地產(chǎn)展示區(qū)園林工程施工管理的意義

房地產(chǎn)展示區(qū)園林工程涉及到很多分項(xiàng)工程，如土方工程、給排水工程、電氣工程、道路工程、廣場(chǎng)工程、水體工程、景觀建筑及構(gòu)筑物工程等等，工種較多、工藝復(fù)雜，施工難度較大。施工管理在其中起著關(guān)鍵的作用，關(guān)系到工期、工程質(zhì)量、建設(shè)成本以及日后的維護(hù)管理。科學(xué)精細(xì)的施工管理是展示區(qū)園林工程建設(shè)成功的必備條件，它能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值和口碑，贏得甲方的信任，故很多地產(chǎn)商的展示區(qū)園林工程都是找口碑良好的戰(zhàn)略合作伙伴來(lái)施工，如萬(wàn)科地產(chǎn)與普邦園林的合作等。

1.2 展示區(qū)園林工程施工管理的內(nèi)容

依據(jù)時(shí)間段劃分，園林工程的施工管理階段分為準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段、驗(yàn)收階段與后期維護(hù)階段等。準(zhǔn)備階段的施工管理主要為確定施工條件、進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)、落實(shí)材料、機(jī)械設(shè)備及人員進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃；實(shí)施階段的施工管理主要為質(zhì)量管理、安全管理與成本管理等內(nèi)容；竣工驗(yàn)收階段的施工管理主要為驗(yàn)收資料的整理移交和工程質(zhì)量的檢查驗(yàn)收等；后期維護(hù)階段的施工管理主要為制定完善的維護(hù)計(jì)劃，落實(shí)各項(xiàng)維護(hù)措施等。其中重點(diǎn)是準(zhǔn)備階段及實(shí)施階段。

2、房地產(chǎn)展示區(qū)園林工程施工管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)

2.1工期緊、節(jié)奏快。開發(fā)商都是為了盡快賣樓，在尚未完全具備施工條件的情況下就開始展示區(qū)園林工程建設(shè)。工期安排非常緊、參建單位眾多、交叉作業(yè)情況復(fù)雜。園林施工單位需要做好可行的施工計(jì)劃，緊跟整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的步伐開展施工，及時(shí)化解施工過(guò)程中遇到的難題。

2.2需要短期投入大量的人力、物力與財(cái)力。展示區(qū)園林工程相對(duì)整個(gè)項(xiàng)目園林工程比例并不大，但是麻雀雖小五臟俱全，需要短期集中大量資源。專業(yè)班組大量工人的進(jìn)場(chǎng)對(duì)工程管理提出很高的要求，需要提前落實(shí)好人員的生活，特別是要分配好工作任務(wù)，要保證工人進(jìn)場(chǎng)后有工開，減少停工窩工。需要保障材料及工作面能及時(shí)交付使用，緊缺或需要定制的材料需提前訂貨。企業(yè)作為項(xiàng)目部的后方，資源需要向項(xiàng)目?jī)A斜，保障人力及資金及時(shí)到位。

2.3工藝復(fù)雜、質(zhì)量要求高。展示區(qū)園林工程包括多個(gè)專項(xiàng)工程，對(duì)質(zhì)量及工藝要求很高。展示區(qū)的質(zhì)量是開發(fā)商給客戶提供的第一印象，園林是其中最重要的組成部分，園林工程質(zhì)量好壞直接影響到地產(chǎn)銷售。為了保障質(zhì)量，需要甲方、監(jiān)理及施工單位、材料供應(yīng)商的緊密配合與嚴(yán)格的質(zhì)量控制。

2.4施工組織設(shè)計(jì)必須科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。施工組織設(shè)計(jì)是保障園林工程施工過(guò)程有序開展的基礎(chǔ)。但是很多園林工程的組織設(shè)計(jì)不合理，給施工進(jìn)程帶來(lái)了阻礙，例如沒(méi)有協(xié)調(diào)好技術(shù)交底工作、組織設(shè)計(jì)缺乏完備性、施工材料與設(shè)備配置不合理、沒(méi)有明確工程進(jìn)度等。施工組織設(shè)計(jì)的不合理必然會(huì)影響工程施工質(zhì)量與效率。

3、房地產(chǎn)展示區(qū)園林工程施工管理的措施

3.1組建執(zhí)行力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)班子，選擇優(yōu)秀的施工班組。

由于房地產(chǎn)展示區(qū)園林工程施工的特殊要求，需要組建執(zhí)行力強(qiáng)的項(xiàng)目部。

設(shè)計(jì)成果最終都是需要通過(guò)工人做出來(lái)的。展示區(qū)的質(zhì)量要求高，需要優(yōu)秀的施工班組來(lái)進(jìn)行施工。優(yōu)秀的施工班組能夠很好地實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)目標(biāo)，減少窩工、返工、材料的浪費(fèi)，尤其對(duì)保證按期完工很重要。項(xiàng)目部需要與班組緊密合作，提高質(zhì)量、效率。

3.2科學(xué)編制施工組織設(shè)計(jì)。

房地產(chǎn)展示園林工程工期緊、施工難度大、質(zhì)量要求高，需要合理編制施工組織設(shè)計(jì)，以保障工程的順利開展及完成。

施工單位需要在施工前，仔細(xì)考察現(xiàn)場(chǎng)，結(jié)合場(chǎng)地移交，編制施工組織設(shè)計(jì)，其主要包括在如下方面：①在施工前，做好管理人員、材料、機(jī)械、場(chǎng)地和班組的準(zhǔn)備工作，確保其滿足工程施工進(jìn)度要求；②做好工程技術(shù)準(zhǔn)備，依據(jù)施工要求編制施工預(yù)算與施工圖預(yù)算，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)；③按照施工工期的要求，組織施工人員和機(jī)械設(shè)備等進(jìn)入到施工現(xiàn)場(chǎng)；④做好施工人員的入場(chǎng)教育，提高施工管理人員的安全意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)和責(zé)任意識(shí)等。

3.3加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理。

地產(chǎn)開盤日期一經(jīng)確定，所有工程都是倒排工期，展示區(qū)園林施工管理中必須加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理工作，同時(shí)需要做好趕工措施，做好雨季施工準(zhǔn)備及夜間趕工準(zhǔn)備。

施工現(xiàn)場(chǎng)的管理主要包括施工平面圖管理、安全施工等方面的內(nèi)容。施工現(xiàn)場(chǎng)的總平面管理需要重點(diǎn)做好臨時(shí)設(shè)施布置和施工材料的堆放場(chǎng)地設(shè)置，以免造成施工材料管理混亂，增加施工成本及影響工期；安全施工的管理主要采取安全責(zé)任制，建立安全生產(chǎn)的保障體系，完善安全交底與教育制度，做好施工現(xiàn)場(chǎng)的安全檢查工作，消除施工現(xiàn)場(chǎng)存在的安全隱患，加大安全施工的宣傳力度，嚴(yán)格貫徹落實(shí)各項(xiàng)管理措施，保障施工人員的人身安全等。

3.4強(qiáng)化工程質(zhì)量管理。

由于展示區(qū)園林工程涉及到許多分項(xiàng)工程，所以在施工管理中需要做好各項(xiàng)工程質(zhì)量檢查與管理工作，并做好施工工序及細(xì)節(jié)方面的控制工作。尤其需要按照地產(chǎn)商的施工標(biāo)準(zhǔn)要求組織施工，像萬(wàn)科、龍湖等地產(chǎn)商都有自己的施工標(biāo)準(zhǔn)，施工單位需要嚴(yán)格按照地產(chǎn)商的施工標(biāo)準(zhǔn)做好管線埋設(shè)、材料鋪貼、苗木種植及一切收邊收口工作。

質(zhì)量是根本，細(xì)節(jié)決定成敗。所有出色的工程都是精細(xì)化施工，嚴(yán)控質(zhì)量的結(jié)果。過(guò)硬的質(zhì)量不僅提供良好的外觀效果，同時(shí)也為減少后期維護(hù)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.5完善成本管理，做好施工資料整理。

在展示區(qū)園林工程施工管理中需要合理安排人力、物力等資源，在不同的施工階段采取不同措施控制施工成本，如招投標(biāo)階段做好成本預(yù)算，準(zhǔn)備階段制定詳細(xì)的費(fèi)用支出計(jì)劃，施工階段避免施工材料浪費(fèi)等。同時(shí)，在施工管理的過(guò)程中，施工單位需要做好施工資料的管理工作，為工程順利通過(guò)驗(yàn)收做好資料準(zhǔn)備。

結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)展示區(qū)園林工程的施工管理不僅關(guān)系到工程施工質(zhì)量與效率，而且關(guān)系到施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)提升企業(yè)的形象起著重要的作用。只有正視施工管理中存在的問(wèn)題，努力提高施工管理的水平，才能提高品質(zhì)，創(chuàng)立企業(yè)品牌。

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