導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

［致辭］

商業(yè)地產(chǎn)狂潮正在以驚人速度和能量席卷著中國(guó)的每一塊土地。這股狂潮淹沒(méi)了許數(shù)人的創(chuàng)版權(quán)所有業(yè)努力，同時(shí)也成就了少數(shù)人構(gòu)筑商業(yè)地產(chǎn)業(yè)王國(guó)的宏偉夢(mèng)想。

在商業(yè)地產(chǎn)界風(fēng)云變幻、起伏跌宕的激烈競(jìng)爭(zhēng)之中，缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的專業(yè)化理解，把握不準(zhǔn)商業(yè)和地產(chǎn)的最佳契合點(diǎn)，始終是困擾許多開發(fā)商的難題，時(shí)代呼喚專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理顧問(wèn)公司。

一貫秉承誠(chéng)信、合作、專業(yè)、共贏的處事態(tài)度，華夏凱英始終致力于搭建一個(gè)使商業(yè)和地產(chǎn)和諧共舞的平臺(tái)，使整個(gè)資本流動(dòng)過(guò)程和物質(zhì)流動(dòng)過(guò)程的參與者都能夠中享受生活樂(lè)趣的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化和極致化。

華夏凱英——始終堅(jiān)持與有能力掌控未來(lái)的人展開策略，實(shí)現(xiàn)組織與個(gè)人的增值和完美展現(xiàn)。

［簡(jiǎn)介］

北京華夏凱英管理顧問(wèn)有限公司是一家專業(yè)性的顧問(wèn)公司。自1993年成立以來(lái)，公司一直專注于為商業(yè)地產(chǎn)及零售業(yè)企業(yè)提供商業(yè)地產(chǎn)策劃、招商服務(wù)、營(yíng)銷推廣、商業(yè)物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)管理以及商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計(jì)等綜合的。

憑借多年的商業(yè)地產(chǎn)及零售業(yè)策劃與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，北京華夏凱英管理顧問(wèn)有限公司已在國(guó)內(nèi)多個(gè)重點(diǎn)城市和地區(qū)成功地籌劃了以購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、shoppingmall為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)十宗，成為國(guó)內(nèi)最卓越的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及策劃?rùn)C(jī)構(gòu)之一。

［核心服務(wù)］

商業(yè)地產(chǎn)策劃

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位、定性規(guī)模建議、市場(chǎng)策略確定、項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目商業(yè)組合建議、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化調(diào)整等。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)咨詢

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)環(huán)境分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等，從而對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)模、定位、市場(chǎng)策略等做出基于市場(chǎng)調(diào)查的定量判斷，并對(duì)商業(yè)策劃的內(nèi)容進(jìn)行量化修正，最終進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，為開發(fā)商提供投資決策及項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、招商等所需要的數(shù)據(jù)依據(jù)。

商業(yè)地產(chǎn)決策咨詢

以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目背景為基礎(chǔ)，結(jié)合開發(fā)商的資源、資金背景，為開發(fā)商提供項(xiàng)目投資與否，以及在何種資本框架下，進(jìn)行投資的方案。

商業(yè)地產(chǎn)管理咨詢

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、管理運(yùn)營(yíng)商在項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所碰到的管理架構(gòu)、erp、公共關(guān)系、人力資源等問(wèn)題，提供專業(yè)管理咨詢。

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行出租、出售。商鋪出租的費(fèi)按照商戶租約的月租金計(jì)；商鋪出售的費(fèi)，具體協(xié)商。

商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)、商業(yè)企業(yè)的ci、vi設(shè)計(jì)、dm海報(bào)制作、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商手冊(cè)的設(shè)計(jì)、印刷業(yè)務(wù)。

［接洽流程］版權(quán)所有

1、初步考察

與項(xiàng)目方初步接洽，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步考察，掌握基本情況和信息，對(duì)項(xiàng)目的可操作性做出初步結(jié)論。

2、簽署工作協(xié)議

確定項(xiàng)目操作的總體思路后，則與項(xiàng)目方洽談合作事宜，簽定《項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時(shí)間、權(quán)利、義務(wù)，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。

3、實(shí)地調(diào)研

根據(jù)初步考察的結(jié)果，制定詳細(xì)的正式市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃，組成市場(chǎng)調(diào)研小組和策劃專家組，開赴項(xiàng)目所在地做正式市場(chǎng)調(diào)查。

4、由專家對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出指導(dǎo)性建議

對(duì)項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)模式、市場(chǎng)形象、項(xiàng)目主題、項(xiàng)目規(guī)劃、、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)功能、物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理等各個(gè)方面提出具體意見。

5、撰寫各類報(bào)告

根據(jù)不同客戶的需求，提供不同的核心報(bào)告。

6、召開方案論證會(huì)

召開合作雙方負(fù)責(zé)人及有關(guān)專家的論證會(huì)，對(duì)提交的方案報(bào)告進(jìn)行研討、論證與審核。由策劃組人員根據(jù)討論結(jié)果對(duì)方案做進(jìn)一步的完善與改進(jìn)。

7、完善策劃，促使項(xiàng)目成功

篇2

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)信托 融資性質(zhì) 選擇

一、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出市場(chǎng)銷量和房?jī)r(jià)雙雙下滑的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入調(diào)整期。與此相對(duì)應(yīng)的，全國(guó)各地房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期，各大城市各類型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷問(wèn)世。尤其是在各城市規(guī)劃的新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并的區(qū)域內(nèi)，商業(yè)項(xiàng)目的投資建設(shè)力度極大。

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的《2014年35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值研究報(bào)告》，各城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)呈現(xiàn)快速擴(kuò)張的趨勢(shì)，35個(gè)城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、杭州、南京、武漢、成都、大連、廈門、西安、寧波、福州、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、南昌、合肥、鄭州、石家莊、長(zhǎng)春、哈爾濱、呼和浩特、?？?、南寧、貴陽(yáng)、烏魯木齊、長(zhǎng)沙、太遠(yuǎn)、西寧、銀川、南寧、昆明、蘭州）中19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過(guò)剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市半數(shù)以上。

從國(guó)內(nèi)來(lái)看，如果一個(gè)城市人均商業(yè)面積超過(guò)1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積已明顯出現(xiàn)過(guò)?，F(xiàn)象，而這樣的城市在35個(gè)大中城市當(dāng)中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽(yáng)人均商業(yè)面積已在4平方米以上，成為35大中城市人均商業(yè)面積最高的三個(gè)城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長(zhǎng)春、哈爾濱、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南寧、昆明等16個(gè)城市人均商業(yè)面積超過(guò)1.5平方米。目前，19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過(guò)剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市半數(shù)以上。

而就北上廣深等一線城市來(lái)看，由于其常住人口數(shù)量龐大，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求也相當(dāng)強(qiáng)勁，至今為止，總體上仍然沒(méi)有系統(tǒng)性的供應(yīng)過(guò)剩的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠(yuǎn)。

整體來(lái)看，我國(guó)各大城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都呈現(xiàn)較為飽和的態(tài)勢(shì)，但由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人口聚集、稅收優(yōu)勢(shì)等因素，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常都能受到當(dāng)?shù)卣闹С?，在?dāng)前住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)調(diào)整的大形勢(shì)之下眾多開發(fā)商也將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個(gè)選擇。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇及操作注意事項(xiàng)

與住宅市場(chǎng)相比，國(guó)內(nèi)商業(yè)的預(yù)售條件通常都是主體施工完畢，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售要求高，預(yù)售前需要的資金量較大；同時(shí)商業(yè)項(xiàng)目需要的培育期長(zhǎng)，物業(yè)剛性需求低；上述因素使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在周期長(zhǎng)、回款相對(duì)較慢、專業(yè)性要求更強(qiáng)的特點(diǎn)。

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，在選擇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：

1、項(xiàng)目的選擇

（1）項(xiàng)目性質(zhì)

目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大體可分為城市綜合體、寫字樓、酒店、專業(yè)市場(chǎng)四個(gè)大類：城市綜合體項(xiàng)目通常為商鋪、寫字樓物業(yè)的混合體，商鋪可銷售和出租，并且通常伴有百貨商家的入住、整層寫字樓出租或出售等，其回款速度相對(duì)較快；寫字樓項(xiàng)目由于其主體物業(yè)是寫字樓，回款速度相對(duì)較慢；酒店若采用自有經(jīng)營(yíng)的方式，則其回款速度更慢；專業(yè)市場(chǎng)如家具建材市場(chǎng)、物流園等，其存在較長(zhǎng)的培育期，且通常當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目的銷售和自持比例有要求，項(xiàng)目回款速度一般最慢。

項(xiàng)目介入前，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，并應(yīng)考慮其各個(gè)物業(yè)形態(tài)推出的計(jì)劃和安排。

（2）項(xiàng)目區(qū)位

城市人口數(shù)量以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前景的重要影響因素，根據(jù)同策咨詢研究部的調(diào)查結(jié)果，北上廣深等一線城市、杭州、福州、南寧、武漢、寧波、西安等二線城市的城市人口數(shù)量較大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)供給較為平衡，可優(yōu)先進(jìn)入；天津、重慶、成都等城市盡管城市人口較多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，但商業(yè)地產(chǎn)供給過(guò)度，短期市場(chǎng)壓力較大應(yīng)審慎進(jìn)入；南寧、?？?、青島、濟(jì)南、石家莊、鄭州、南昌、太原、蘭州、烏魯木齊等城市城市人口相對(duì)較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供需較為平衡的城市，應(yīng)選擇性進(jìn)入；合肥、廈門、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)沙、哈爾濱、昆明、貴陽(yáng)、呼和浩特、西寧、銀川等城市城市人口相對(duì)較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供給過(guò)度的城市應(yīng)該重點(diǎn)規(guī)避進(jìn)入。

具體到每一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮該項(xiàng)目的交通便捷性、可覆蓋人口和區(qū)位范圍、該區(qū)域內(nèi)同類商業(yè)項(xiàng)目的飽和度等進(jìn)行綜合判斷。

（3）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃

首先應(yīng)考慮項(xiàng)目物業(yè)的銷售和自持比例，尤其應(yīng)關(guān)注該比例是開發(fā)商的自有計(jì)劃還是當(dāng)?shù)卣膹?qiáng)制性要求，如雙流縣政府對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常要求開發(fā)商必須自持60%。

其次應(yīng)考慮項(xiàng)目的定位、擬引入的商家等，還應(yīng)考慮是由開發(fā)商自營(yíng)或引入專業(yè)品牌和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行托管式經(jīng)營(yíng)。

2、交易對(duì)手的選擇

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)對(duì)運(yùn)營(yíng)商有較高的要求，在交易對(duì)手的選擇上應(yīng)充分考慮交易對(duì)手同類項(xiàng)目的歷史開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、是否有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)和策劃團(tuán)隊(duì)等因素。

3、介入時(shí)點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的回款期較長(zhǎng)，因此我部認(rèn)為不能在項(xiàng)目初始階段（如拿地）介入，介入時(shí)點(diǎn)應(yīng)在主體施工進(jìn)行到一半左右。此時(shí)點(diǎn)介入可有效防范項(xiàng)目完工和預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，但此時(shí)點(diǎn)介入時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的和交易對(duì)手的或有負(fù)債。

4、現(xiàn)金流的控制

商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流主要包括銷售部分的回款以及自持物業(yè)出租收益兩個(gè)部分，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流做詳細(xì)的測(cè)算，并且由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目按揭首付比例是6成，因此應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域同類型物業(yè)的銷售情況做詳細(xì)的盡調(diào)，以此審慎評(píng)估銷售部分的回款速度。

項(xiàng)目介入后，需對(duì)銷售回款和出租收益做嚴(yán)格的監(jiān)管。

三、結(jié)論

綜上情況分析，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇和操作有如下建議：

1、重點(diǎn)考慮商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)域位置，縣級(jí)及以下、目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量已嚴(yán)重飽和的一二線城市的商業(yè)項(xiàng)目不建議操作，三四線城市項(xiàng)目慎入；商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域位置的判斷和分析建議在整個(gè)城市商業(yè)飽和度判斷的基礎(chǔ)上重點(diǎn)考慮其可輻射范圍內(nèi)同類商業(yè)項(xiàng)目的分布。

2、交易對(duì)手需具有同類項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不建議與初次操作商業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目低于3個(gè)的開發(fā)商合作。

3、介入時(shí)點(diǎn)不能太靠前，需在項(xiàng)目主體施工進(jìn)行到至少30%以后介入。

4、需充分考慮可銷售物業(yè)的銷售回款、項(xiàng)目可形成的資產(chǎn)價(jià)值，竣工后獲取經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的可能性等。

篇3

企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的好壞會(huì)直接影響企業(yè)的發(fā)展，從而影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定，因此，對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)和深入研究具有極為重要的意義。本文主要研究商業(yè)地產(chǎn)該如何有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從理論分析著手，結(jié)合國(guó)內(nèi)外現(xiàn)階段關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究思路和研究方法，闡述了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因以及主要特征、主要類型，并結(jié)合實(shí)際情況討論我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)，針對(duì)不同的情況做出相應(yīng)的措施來(lái)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：

商業(yè)地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；成因分析；防范與控制

1商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本理論

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象，它在實(shí)物界和理論界都得到了廣泛的重視。在實(shí)際財(cái)務(wù)工作中，企業(yè)常常由于管理不善而遭到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，甚至可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在理論界也漸漸上升為現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理論的核心內(nèi)容之一。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義上有廣義和狹義之分。廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指，在企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，受各種不可控因素的影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的預(yù)期財(cái)務(wù)收益與實(shí)際的財(cái)務(wù)收益不同，因而可能會(huì)蒙受的損失。一般包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)等。狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指，企業(yè)因?yàn)榕e債而給企業(yè)財(cái)務(wù)的成果帶來(lái)的不確定性。一方面，它提高了企業(yè)的收益，滿足了投資需要，擴(kuò)大了規(guī)模；另一方面，它也增加了企業(yè)籌資的負(fù)擔(dān)。由于市場(chǎng)情況瞬息萬(wàn)變，企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，這都可能導(dǎo)致決策失誤或管理措施失當(dāng)，從而使籌集資金的使用效益有很大的不確定性，因此產(chǎn)生了籌資風(fēng)險(xiǎn)。只有負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)才存在這種狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)應(yīng)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念中，即資金運(yùn)動(dòng)以及其所體現(xiàn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它包含籌資風(fēng)險(xiǎn)，也包括理財(cái)活動(dòng)的所有環(huán)節(jié)。也就是說(shuō)，理財(cái)事務(wù)中，所有的不確定性因素給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際收益與預(yù)期發(fā)生偏離的可能，使得企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期發(fā)生負(fù)偏離，從而造成蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能。

2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀及成因分析

2.1我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一種高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)，加之我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模小，和國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)相比，我國(guó)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，很多商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，所以，商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上受國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家政策的影響，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問(wèn)題之一就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率平均值在75%以上，遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的60%的警戒水平。但在高回報(bào)率的驅(qū)使下，我國(guó)仍有很多商業(yè)地產(chǎn)不顧到期是否能償還本金及高額利息，盲目地、過(guò)度地進(jìn)行各種籌資活動(dòng)，大面額存單轉(zhuǎn)貸、借貸短期流動(dòng)資金、資金空轉(zhuǎn)等，都為企業(yè)埋下了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的隱患。其中，利率變動(dòng)是商業(yè)地產(chǎn)多種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的風(fēng)險(xiǎn)之一。受金融信貸政策不斷緊縮的影響，資本市場(chǎng)融資的門檻越來(lái)越高，本文認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)突出的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體有以下幾個(gè)方面。

2.1.1降價(jià)促銷，回籠資金近兩年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)有所回暖，更有房產(chǎn)市場(chǎng)以降價(jià)促銷的方式來(lái)加快銷售進(jìn)度，以加速回籠資金緩解資金壓力。個(gè)別樓市甚至打出7.5折優(yōu)惠促銷，有的樓盤不惜打出買房送花園或送裝修的活動(dòng)。

2.1.2土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目日益突出2014年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)之間土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓情況明顯增多，這與企業(yè)資金緊張，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心不足有關(guān)。如某大型商業(yè)地產(chǎn)公開掛牌轉(zhuǎn)讓土地，被疑因?yàn)橘Y金緊張。中國(guó)土地一級(jí)開發(fā)網(wǎng)的信息顯示，2014年5月份，中小型房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的信息就有45條，項(xiàng)目來(lái)自多個(gè)省份。這么多省份不同程度地出現(xiàn)這種現(xiàn)象，說(shuō)明當(dāng)前我國(guó)中小企業(yè)的資金十分緊張，財(cái)務(wù)管理存在比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2.1.3商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值企業(yè)財(cái)務(wù)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患可以在企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)上反映出來(lái)。從公布的房地產(chǎn)上市企業(yè)季度報(bào)告中可以發(fā)現(xiàn)，2014年第三季度經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值，其中不乏大型商業(yè)地產(chǎn)，這在某些程度上表明當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流普遍比較緊張。

2.2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況體現(xiàn)了該企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，所以從某種意義上說(shuō)，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)有可能引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.1企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理主體的局限性受到?jīng)Q策者信息處理能力的影響，管理者不會(huì)總是做出完全正確的判斷。如果掌握的相關(guān)信息越多，做出來(lái)的決策就越正確。但受成本效益原則的限制，管理者不可能收集到那么多相關(guān)的信息，這必然會(huì)影響到?jīng)Q策的結(jié)果。

2.2.2信息不對(duì)稱性和不完全性隨著計(jì)算機(jī)的不斷發(fā)展，企業(yè)所擁有的財(cái)務(wù)信息量越來(lái)越大，財(cái)務(wù)控制主體不可能完全擁有客體的信息。特別是商業(yè)地產(chǎn)，項(xiàng)目種類多且投資額大，投資決策存在很多變量，每個(gè)變量的小變化都可能會(huì)影響整個(gè)決策。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，委托者所掌握的信息永遠(yuǎn)都少于者，這就是信息的不對(duì)稱性。所以，決策主體擁有的信息不對(duì)稱和不完整，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因。

2.2.3企業(yè)內(nèi)部員工的“道德風(fēng)險(xiǎn)”股東們的目標(biāo)常常與經(jīng)營(yíng)者的目標(biāo)發(fā)生沖突。一個(gè)是企業(yè)財(cái)富最大化，一個(gè)是個(gè)人利益最大化。這就是企業(yè)存在的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題。在一些企業(yè)更是存在為了應(yīng)付相關(guān)管理部門的檢查，賬目?jī)H僅是走形式。如此一來(lái)，財(cái)務(wù)報(bào)表便無(wú)法正確地反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，而企業(yè)決策者很難根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行正確的決策，這就造成了企業(yè)決策的失誤。

3探索企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制措施

3.1籌資方面商業(yè)地產(chǎn)屬于投資高且投資密集型的行業(yè)，所以便利的籌資途徑就顯得尤為重要。JY房地產(chǎn)公司對(duì)近十年的房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)土地儲(chǔ)備量并不是房地產(chǎn)公司發(fā)展的關(guān)鍵，有些企業(yè)雖然有大量的土地儲(chǔ)備，但仍舊經(jīng)營(yíng)虧損。JY公司在長(zhǎng)期的發(fā)展中不斷加強(qiáng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范，并制定了嚴(yán)格的籌資管理制度，主要措施如下。

3.1.1建立并保持良好穩(wěn)定的銀企合作關(guān)系JK公司因?yàn)橐恢北兄\(chéng)實(shí)守信的經(jīng)營(yíng)理念，在努力創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，又積極地回報(bào)社會(huì)，所以樹立了較好的社會(huì)形象，因此與各大銀行都有著長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的、互惠的戰(zhàn)略合作關(guān)系，這對(duì)于JY的發(fā)展至關(guān)重要。

3.1.2拓寬籌資渠道企業(yè)融資不能僅僅依靠銀行，JY地產(chǎn)公司的融資渠道有多個(gè)方面，主要包括上市、股權(quán)收購(gòu)、信托基金、引進(jìn)外資、上市、合作開發(fā)、融資租賃、發(fā)行債券、私募基金等。多樣的融資渠道是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展重要的保障。

3.1.3籌資管理制度科學(xué)、規(guī)范、高效JY房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源主要有三方面：預(yù)收賬款、留存收益及長(zhǎng)期銀行借款。資料顯示，JY公司的長(zhǎng)期負(fù)債占總負(fù)債額的38%，長(zhǎng)期還款壓力不大。JY公司安排了合理的貸款期限，并確定了企業(yè)最佳貸款額度，建立了合理的融資結(jié)構(gòu)，并且有效控制了籌資成本。JY公司編制了五年期的滾動(dòng)資金預(yù)算，每個(gè)月更新滾動(dòng)一次，能夠?qū)崟r(shí)預(yù)測(cè)未來(lái)一定時(shí)期的資金需求量，讓企業(yè)能夠及早安排資金。

3.2投資方面商業(yè)地產(chǎn)的單個(gè)項(xiàng)目投資額大，所以一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資失敗，那么整個(gè)公司就可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)必須高度重視每個(gè)項(xiàng)目的投資，JY房地產(chǎn)公司對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)方面的防范和控制有以下幾個(gè)方面。(1)JY房地產(chǎn)公司容易受國(guó)家宏觀政策的影響，因此，公司專門設(shè)立了政策研究部門，該部門主要是在符合政府規(guī)定的前提下，研制相關(guān)政策的應(yīng)對(duì)措施，為公司的投資規(guī)模及方向做出指導(dǎo)。(2)JY公司在每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資前都會(huì)做出充分的可行性、成本分析，并根據(jù)實(shí)際情況做出具體的市場(chǎng)調(diào)研、客戶定位和產(chǎn)品定位，以此來(lái)降低投資風(fēng)險(xiǎn)。(3)JY房地產(chǎn)公司在共同投資方面統(tǒng)籌安排資源，與合作者利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)了投資方的積極性，爭(zhēng)取最大限度地發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)以降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.3日常資金運(yùn)作方面商業(yè)地產(chǎn)的資金量大，若發(fā)生資金短缺，那么公司將很難運(yùn)作下去。JY房地產(chǎn)公司設(shè)立“資金結(jié)算中心”來(lái)應(yīng)對(duì)資金運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，保證借款能夠及時(shí)償還，這樣既保持了資金的流動(dòng)性，又提高了資金的利用效率。與此同時(shí)，JY房地產(chǎn)公司也制定了催款措施，來(lái)往款項(xiàng)的管理和對(duì)賬要由專人負(fù)責(zé)，并按規(guī)定責(zé)任落實(shí)到人，并將其計(jì)入績(jī)效考核中來(lái)。JY房地產(chǎn)公司建立了客戶資信評(píng)價(jià)系統(tǒng)，加強(qiáng)了客戶資信管理，對(duì)于資信較差的客戶，公司規(guī)定了更嚴(yán)格的收款條件和更短的交款期限，以此來(lái)降低壞賬發(fā)生的可能性。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但在行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，管理者們也應(yīng)該時(shí)刻警惕并關(guān)注企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定和完善企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)制度，并將其嚴(yán)格實(shí)施。盡管本文以大型房產(chǎn)企業(yè)JY公司為例分析了防范和控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，但是，每個(gè)房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也要制定適合自己企業(yè)文化和企業(yè)發(fā)展的相應(yīng)措施，以保證企業(yè)能夠在健康穩(wěn)定的基礎(chǔ)上快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]桂琳.房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究[D].華中農(nóng)業(yè)大學(xué),2015.

[2]趙玉霞,周桂芳,邵軍義.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理[M].北京:人民交通出版社,2014.

[3]林立偉.商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究[D].廈門大學(xué),2013.

[4]遲翔華.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究[D].山東大學(xué),2008.

[5]單靜.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究[D].東北林業(yè)大學(xué),2005.

[6]邵娟.對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的再思考[J].財(cái)政監(jiān)督,2009(02).

[7]劉天.淺談企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警[J].企業(yè)管理,2006(05).

篇4

在過(guò)去的一年，《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、宏觀“貨幣從緊”、“限價(jià)令”、“限購(gòu)令”、“保障房建設(shè)”、“十二五”規(guī)劃、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、“老房貸套上新利率”、“房產(chǎn)稅”等等一系列政策措施席卷而來(lái)，在此調(diào)控大潮中，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外爭(zhēng)論不休，褒貶不一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了最嚴(yán)厲、最飽受爭(zhēng)議的2011調(diào)控年。

在經(jīng)過(guò)系列調(diào)控之后，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)成交量一路下行，許多房地產(chǎn)投資商開始看好商業(yè)地產(chǎn)，紛紛轉(zhuǎn)移陣地?！稗D(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)”似乎成為2011年國(guó)內(nèi)眾多一線住宅開發(fā)商的集體舞，連一貫以標(biāo)準(zhǔn)化住宅開發(fā)而著稱的地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科，也未能免俗。

2011年下半年，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)從眾多投資產(chǎn)品中凸顯出來(lái)，也為不斷降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一絲暖意。那么，商業(yè)地產(chǎn)既然再次成為開發(fā)商眼中的香餑餑，是否可以表明，在當(dāng)前形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)就是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港呢？龍年之際，南昌的商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)一個(gè)什么樣的態(tài)勢(shì)？2012年，南昌商業(yè)地產(chǎn)又能否出現(xiàn)“龍?zhí)ь^”？讓我們一起回顧和展望一下2011年和2012年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

回顧2011年 商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代

《2011中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開發(fā)商都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)處于大發(fā)展和的時(shí)代。

2011年7月，萬(wàn)科旗下深圳公司推出“萬(wàn)科廣場(chǎng)”購(gòu)物中心品牌、“萬(wàn)科大廈”寫字樓品牌和“萬(wàn)科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)由虛轉(zhuǎn)實(shí)。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮去年還數(shù)次公開表示，未來(lái)5年，萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將提高到整體業(yè)務(wù)的20%。而在萬(wàn)科之前，保利地產(chǎn)(600048，股吧)、中海地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，也紛紛矚目商業(yè)地產(chǎn)，高調(diào)增持商業(yè)地產(chǎn)投資比重。

作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的拳頭投資產(chǎn)品“紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)SOHO公寓”，在去年限購(gòu)令后，便以不限購(gòu)、不限貸等優(yōu)勢(shì)，成為眾多投資者的投資首選。并以開盤當(dāng)天全面售罄的銷售盛況在南昌盛極一時(shí)。江西本土第一品牌開發(fā)商恒茂地產(chǎn)去年推出的城市綜合體恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)精裝SOHO，同樣一經(jīng)推出便成為了投資者的香餑餑。事實(shí)上，除了排名前20名的開發(fā)企業(yè)，其他有實(shí)力開發(fā)商也開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。目前商業(yè)領(lǐng)域的各種業(yè)態(tài)，如百貨、購(gòu)物、超市、家居、家電、餐飲等經(jīng)營(yíng)者，都有直接涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。

展望2012年 商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)投資浪潮

對(duì)于2012年房地產(chǎn)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國(guó)家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn)，為國(guó)家調(diào)控GDP走勢(shì)的杠桿之一。房地產(chǎn)行業(yè)2012“崩盤”之說(shuō)的確有點(diǎn)過(guò)了，畢竟往年一個(gè)地方政府的財(cái)政收入有60%來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)，政策也不會(huì)容許房地產(chǎn)行業(yè)崩盤。降，從目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)看來(lái)，可能性較大。專家預(yù)測(cè)，2012第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)深度調(diào)整，明年上半年是價(jià)格的實(shí)質(zhì)回歸，下半年是心理的合理回歸。

對(duì)于2012年商業(yè)地產(chǎn)能否延續(xù)2011年的火爆，大部分業(yè)內(nèi)人士還是很看好商業(yè)地產(chǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)院長(zhǎng)黃瑜樂(lè)觀地指出，“未來(lái)一年，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)?！?/p>

在住宅開發(fā)商集體轉(zhuǎn)“商”的沖動(dòng)下，2012年伊始，商業(yè)地產(chǎn)逐步迎來(lái)新一輪“大干快上”的投資浪潮。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)46.3%，2011年上半年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)18.6%，保持著快速高昂的發(fā)展勢(shì)頭。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，當(dāng)前形成的這股商業(yè)潮流，是有根據(jù)的。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多商業(yè)地產(chǎn)。多家地產(chǎn)公司持有商業(yè)物業(yè)的比例占總資產(chǎn)的60%～100%不等；香港一些房地產(chǎn)公司投資性物業(yè)的比例也達(dá)60%～85%。而我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)主要都是住宅開發(fā)。因此，從全球趨勢(shì)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)被逐漸重視，更多的資金會(huì)投入到商業(yè)地產(chǎn)中。也有人預(yù)言，2012年資本流向很可能向商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)集中。

按照目前城市化的進(jìn)程，每年大約有1500萬(wàn)~2500萬(wàn)人進(jìn)入城市，成為新的城市人口。這些至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬(wàn)到2000萬(wàn)平方米，而且在不斷地推進(jìn)不斷地增加，這給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大前景?！笆濉币?guī)劃也把擴(kuò)大內(nèi)需放在首位，就是要提高消費(fèi)能力。有專家預(yù)測(cè)，中國(guó)可能在“十二五”規(guī)劃末期超越美國(guó)，成為世界第一大消費(fèi)市場(chǎng)。

而目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率還不足5%，離20%的期望值很遠(yuǎn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)還有一個(gè)較大的發(fā)展空間。前文也已提到，全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多商業(yè)地產(chǎn)。而我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)主要都是住宅開發(fā)。那么，更多的資金會(huì)投入到商業(yè)地產(chǎn)顯然已是大勢(shì)所趨。

但投資者也應(yīng)該了解的一點(diǎn)是，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響較小是一種共識(shí)，但存在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

目前形式下，商業(yè)地產(chǎn)并不是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港，因此也不可能成為開發(fā)商的救命稻草。當(dāng)然，對(duì)于個(gè)人投資者而言，考慮地段好或有發(fā)展?jié)摿Φ膶懽謽腔虻蛢r(jià)商鋪勝算更大。

受樓市調(diào)控影響，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，使融資環(huán)境持續(xù)惡化，這對(duì)新近轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商將面臨考驗(yàn)，這也意味著，眾多中國(guó)小開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)必須謹(jǐn)慎，而對(duì)一些運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)成熟的企業(yè)，將會(huì)迎來(lái)整合機(jī)會(huì)。（據(jù)《江南都市報(bào)》）

布局商業(yè)地產(chǎn) 房企強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)

2011年出臺(tái)的限購(gòu)令將很多投資者隔在了房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。大家本以為只有一年期限的“限購(gòu)”在2012年就能夠解禁，但沒(méi)想到政策延續(xù)，讓更多的投資者不得不將目光再次集中到了商業(yè)地產(chǎn)上。

商業(yè)地產(chǎn)占大型房企業(yè)績(jī)半壁江山，今年房企繼續(xù)推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目意圖明顯，專家警示泡沫風(fēng)險(xiǎn)。有跡象表明，2012年開發(fā)商布局商業(yè)地產(chǎn)以求助推其業(yè)績(jī)的意圖明顯。

商業(yè)地產(chǎn)為業(yè)績(jī)兜底

在住宅市場(chǎng)受到限購(gòu)影響之際，商業(yè)地產(chǎn)為房企去年的銷售業(yè)績(jī)提供較大支撐。

目前，合景泰富宣布其投資興建的廣州首家國(guó)際高端品牌度假酒店花都合景喜來(lái)登度假酒店正式營(yíng)運(yùn)，這是繼該公司在廣州開發(fā)東圃合景福朋喜來(lái)登酒店以及珠江新城W酒店之后的第三家酒店業(yè)務(wù)，顯示其不斷加速推進(jìn)酒店業(yè)務(wù)，支撐業(yè)績(jī)。

與合景泰富一樣，調(diào)控政策作用下，鑒于住宅市場(chǎng)疲軟，不少開發(fā)商通過(guò)投資和出售商用物業(yè)，加速資金的回籠。

越秀地產(chǎn)日前公布的2011年業(yè)績(jī)顯示，在其90億元的銷售業(yè)績(jī)中，商業(yè)地產(chǎn)超一半。而廣州保利今年銷售100億，五成貢獻(xiàn)來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)部分。

而一直專注于住宅地產(chǎn)的萬(wàn)科，去年也走起“商住二八分”的產(chǎn)品策略，即20％的開發(fā)項(xiàng)目是商業(yè)物業(yè)。涉足商業(yè)地產(chǎn)，成為萬(wàn)科產(chǎn)品新戰(zhàn)略的重要變化。通過(guò)直接拿地、收購(gòu)項(xiàng)目等途徑，萬(wàn)科投入大約260億元開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

再以合景泰富為例，2011年上半年，收入51.42億元，其中酒店?duì)I運(yùn)收入為約人民幣3400萬(wàn)元，較上年同期增長(zhǎng)53.8%。而2011年底，珠江新城公寓項(xiàng)目“天鑾”坐收21.08億元，及時(shí)為合景全年業(yè)績(jī)“兜了底”。

而保利、富力、合生、合景、珠江去年也都在商業(yè)地產(chǎn)投入相當(dāng)多的精力。

調(diào)控逼商業(yè)地產(chǎn)提速

大房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，并非完全是受到了政策的影響，其實(shí)早兩年已出現(xiàn)。但無(wú)可否認(rèn)的是，樓市調(diào)控使這一轉(zhuǎn)變步伐瞬間提速。

在地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的寒冬里，商業(yè)地產(chǎn)像一枝梅花“凌寒獨(dú)自開”。2011年，廣州寫字樓價(jià)格終于擺脫長(zhǎng)年“商住倒掛”的陰影，甲級(jí)寫字樓最高報(bào)價(jià)達(dá)4萬(wàn)元/。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年廣州寫字樓總的吸納量達(dá)到30.4萬(wàn)平米，幾近歷史最高值。而2011年廣州甲級(jí)寫字樓租金在中心區(qū)域已經(jīng)漲至133元/，已接近2008年最高水平時(shí)的135元/。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2011年1-11月商業(yè)及辦公樓銷售面積和均價(jià)都呈10%以上增長(zhǎng)。辦公樓銷售額整體增長(zhǎng)20%，商業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)30%。

謹(jǐn)防滯銷風(fēng)險(xiǎn)

“未來(lái)一年，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)?！敝袊?guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)黃瑜表示。而世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松日前也認(rèn)為，2012年市場(chǎng)的亮點(diǎn)依舊在商業(yè)地產(chǎn)。

去年銷售業(yè)績(jī)得益于商業(yè)物業(yè)銷售的大幅增長(zhǎng)，越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨日前透露，2012年，越秀仍將采用住宅和商用物業(yè)的組合拳來(lái)應(yīng)對(duì)調(diào)控，在商業(yè)地產(chǎn)上會(huì)著重打造航母型、高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，今年銷售目標(biāo)還會(huì)有所增長(zhǎng)。

而保利計(jì)劃更將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例逐步增大到總投資的30%。按保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營(yíng)業(yè)收入計(jì)劃達(dá)到20億元－25億元。

有專家提醒，雖然2012年商業(yè)地產(chǎn)整體將繼續(xù)上漲，但期望短時(shí)間內(nèi)追逐超額利潤(rùn)顯然不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的投資線和回報(bào)期都比較長(zhǎng)。如果供應(yīng)量超過(guò)市場(chǎng)的消化能力，最直接的后果就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的滯銷和堆積，最終仍然考驗(yàn)開發(fā)商的資金承受能力。

商業(yè)地產(chǎn)是不是下一個(gè)泡沫？

房企紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，是否醞釀著新一輪的泡沫？事實(shí)上，這并非杞人憂天。在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)去年八月召開的2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康公開表示，要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺”。這是銀監(jiān)會(huì)首次在內(nèi)部全體會(huì)議上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險(xiǎn)警示。

大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林此前也曾表示，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)錯(cuò)過(guò)最好時(shí)期。他認(rèn)為，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商存在的問(wèn)題是，以前主動(dòng)轉(zhuǎn)型的好時(shí)機(jī)并沒(méi)有抓住，現(xiàn)在因?yàn)樽≌芟薅缓宥媳粍?dòng)轉(zhuǎn)型，勝算機(jī)會(huì)并不大。

住宅地產(chǎn)下滑 商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)銷售春天

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月25日，我國(guó)20個(gè)一、二線城市成交量合計(jì)為137.5萬(wàn)套，相比2010年全年少了23萬(wàn)套。從2011年部分地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)上看，商業(yè)地產(chǎn)都占據(jù)了半壁江山。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在全國(guó)范圍內(nèi)，2012年商業(yè)地產(chǎn)將搶占住宅地產(chǎn)的投資地位，成為很多家庭投資的首選。

從地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)看，很多公司在早些年就開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但是都沒(méi)有太好的收益。而今天，很多公司已經(jīng)開始慶幸，當(dāng)年提前進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為今天打下了良好的基礎(chǔ)。他們用"恰好牢牢把握住了機(jī)會(huì)"來(lái)描繪現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)。

收益大風(fēng)險(xiǎn)也大 投資要慎之又慎

商業(yè)地產(chǎn)到手后，如果其項(xiàng)目運(yùn)作方能夠如期運(yùn)作成功，投資者僅靠租金一項(xiàng)，就可以得到豐厚的收益。按照頭三年"6%、7%、8%"的回報(bào)率，真可以說(shuō)得上是"一個(gè)商鋪管三代人吃喝"。不過(guò)，同樣也有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)投資必須謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎。它與住宅不一樣，如果一旦眼光不準(zhǔn)，或者項(xiàng)目運(yùn)作失敗，投資者將有可能損失慘重。

就有這樣一個(gè)例子可以給想盲目沖進(jìn)商業(yè)領(lǐng)域的投資者敲一個(gè)警鐘。位于東莞萬(wàn)江的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目華南MALL城，即是失敗的例子。

資料顯示，華南城MALL是由北大資源集團(tuán)成員機(jī)構(gòu)東莞三元盈暉投資發(fā)展有限公司投資的全球超大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是中國(guó)首個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游、文化、運(yùn)動(dòng)七大特色主題區(qū)的超大型主題式購(gòu)物公園，主要面向珠三角地區(qū)市場(chǎng)。

據(jù)悉，華南城MALL其商業(yè)面積40多萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)了25億元。華南城MALL試圖將家具、餐飲、大型游樂(lè)、電器等眾多業(yè)態(tài)糅合在一起。

那個(gè)位置不錯(cuò)，但不適合這么大的體量。所以現(xiàn)在都還沒(méi)有做起來(lái)，主要是因?yàn)橐?guī)劃不合理。所以進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)還需要小心謹(jǐn)慎才可以。（據(jù)搜房網(wǎng)）

收購(gòu)兼并來(lái)臨

隨著消費(fèi)力提升，商業(yè)地產(chǎn)空間擁有不可限量的增長(zhǎng)，表面看來(lái)這并沒(méi)有錯(cuò)，但市場(chǎng)巨大不等于沒(méi)有陷阱。

當(dāng)各方在熱烈議論2012年春節(jié)期間住宅市場(chǎng)的慘淡行情時(shí)，很少有人注意到，商辦市場(chǎng)的行情更加慘淡。而至少?gòu)娜ツ?2月開始，京滬穗深四大城市寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格出現(xiàn)了全面下跌。

“國(guó)內(nèi)許多地區(qū)的商辦市場(chǎng)還處于發(fā)展的初期，必將經(jīng)歷市場(chǎng)分化的階段。二三線城市雖然擁有更具想象的空間，但踩到地雷的概率也更高?！标?yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁吳堯向本報(bào)記者直言，近幾年興起的這波商業(yè)地產(chǎn)投資，2012年或許會(huì)是一個(gè)“分水嶺”――這波商業(yè)地產(chǎn)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)將勝負(fù)漸分，存在問(wèn)題的項(xiàng)目會(huì)加速暴露，隨之收購(gòu)兼并也將快速升溫。

不過(guò)，包括吳堯在內(nèi)的大部分受訪業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為“商辦市場(chǎng)目前依然值得繼續(xù)投入”。

商業(yè)地產(chǎn)頹勢(shì)初現(xiàn)？

上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，上周上海全市寫字樓成交5套、2505平米，環(huán)比前一周分別下跌90.9%和53.2%。春節(jié)期間上海商鋪、寫字樓的成交量也是深度下跌。

春節(jié)假期的特殊性和相對(duì)較短周期內(nèi)的市場(chǎng)成交特點(diǎn)，也許并不直接說(shuō)明相應(yīng)市場(chǎng)的真正走勢(shì)。不過(guò)，結(jié)合2011年底期間更長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)商辦市場(chǎng)的走勢(shì)卻不難發(fā)現(xiàn)，多個(gè)城市春節(jié)期間商辦成交的慘淡并非突然出現(xiàn)，而是前段行情的延續(xù)。

中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，一線城市寫字樓市場(chǎng)供求回升，供應(yīng)量和銷售量均達(dá)到年內(nèi)的第二高位，但受價(jià)格持續(xù)高位及年底投資放緩等因素的影響，寫字樓銷售價(jià)格在當(dāng)年最后一個(gè)月全面下跌。同時(shí)，京穗深租金下調(diào)，二線城市租金則依然穩(wěn)中有升。

中原集團(tuán)研究中心經(jīng)理季峰認(rèn)為，12月價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整主要有兩方面因素，2011年六大城市寫字樓價(jià)格全年平均漲幅超過(guò)15%，短期面臨調(diào)整壓力；臨近年關(guān)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不明朗，投資者開始放緩?fù)顿Y節(jié)奏，寫字樓價(jià)格相應(yīng)高位盤整。

同時(shí)，火熱全年的商辦土地市場(chǎng)，降溫跡象盡顯。統(tǒng)計(jì)顯示，剛剛過(guò)去的 1月，上海成交經(jīng)營(yíng)性地塊數(shù)僅6幅，其中4幅商辦用地全部以底價(jià)成交，其中3幅位于閔行莘莊、七寶商務(wù)區(qū)的樓板價(jià)均在6500元/平米左右。而2011年2月莘莊商務(wù)區(qū)內(nèi)1幅地塊成交樓板價(jià)達(dá)11129元/平米。同策咨詢研究中心分析師許之靜認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸緊縮政策，令開發(fā)商很難投入大資金購(gòu)入商辦土地。

商辦開發(fā)企業(yè)的銷售策略也在悄然調(diào)整。2012年1月份上海174個(gè)在售寫字樓報(bào)價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年1月31日，上海2012年1月共有27個(gè)寫字樓項(xiàng)目報(bào)價(jià)發(fā)生變動(dòng)，報(bào)價(jià)下調(diào)的在售寫字樓項(xiàng)目明顯多于上漲項(xiàng)目。

不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，商辦市場(chǎng)近幾年的火爆，是否已悄然面臨高峰回落的態(tài)勢(shì)？

吳堯坦言，一些商業(yè)地產(chǎn)商日益出現(xiàn)發(fā)展的瓶頸?！疤貏e是2008年前后才開始大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，至少面臨著兩個(gè)瓶頸。首先是資本，緊縮信貸政策同樣影響到商業(yè)地產(chǎn)商；其次是人才，商業(yè)物業(yè)的迅速增加和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，落后的管理團(tuán)隊(duì)開始疲于應(yīng)付?！?/p>

不過(guò)吳堯認(rèn)為，市場(chǎng)整體依然會(huì)繼續(xù)向上，尤其是優(yōu)勢(shì)大企業(yè)，還會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)追加投資，同時(shí)被淘汰者將加速出現(xiàn)，這是一個(gè)必然過(guò)程。

商業(yè)地產(chǎn)大戰(zhàn)2012 收購(gòu)兼并來(lái)臨

高力國(guó)際華東及西南區(qū)暨中國(guó)物業(yè)投資服務(wù)董事總經(jīng)理翁琳向本報(bào)表示，整個(gè)住宅市場(chǎng)可能會(huì)在今年出現(xiàn)15%-20%的回落，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪，投資回報(bào)率較高，未來(lái)將會(huì)有越來(lái)越多的投資者加大對(duì)零售物業(yè)的興趣。

高力國(guó)際最新《2011年第四季度上海零售物業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，2011年第四季度上海投資市場(chǎng)表現(xiàn)十分活躍，寫字樓大宗交易頻現(xiàn)。

“大宗交易背后是商辦市場(chǎng)的易手，2012年開始，國(guó)內(nèi)主要市場(chǎng)的商辦物業(yè)換手率將明顯增加?！眳菆蝾A(yù)測(cè)。

吳堯的這一判斷與多家國(guó)際知名房地產(chǎn)服務(wù)商的認(rèn)識(shí)一致。高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)投資部董事葉成宇表示，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，位于核心位置的成熟有租金收入的物業(yè)是大多數(shù)投資客戶的首選，二三線城市購(gòu)物中心等零售物業(yè)也將是機(jī)構(gòu)客戶密切關(guān)注的收購(gòu)對(duì)象。預(yù)計(jì)2012年將是房地產(chǎn)開發(fā)商的整合年和并購(gòu)年，是許多房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的“2012”。

吳堯還表示，在2012年興起的這波商辦物業(yè)換手熱潮中，至少有兩個(gè)節(jié)點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)接盤的主力。首先是港資及各類外資將趁機(jī)收購(gòu)，加大投資；其次則是國(guó)內(nèi)各類資本通過(guò)資本創(chuàng)新進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，例如中小資本通過(guò)基金等模式參與到商業(yè)地產(chǎn)的收購(gòu)中。

換手率增加的背后，是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。

篇5

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展

一、 引言

近幾年，我國(guó)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一二線城市調(diào)控受限，三四線城市需求疲軟庫(kù)存過(guò)剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)則受電商銷售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營(yíng)壓力巨大。借鑒國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，打破以往純粹地產(chǎn)開發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺(tái)，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開發(fā)新興的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

新型地產(chǎn)通過(guò)整合當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)等相關(guān)資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)合，并對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)和后期服務(wù)的全流程進(jìn)行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。當(dāng)下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個(gè)主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國(guó)家濕地公園），囊括多種體育休閑設(shè)施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑

1. 國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過(guò)程及邏輯。在發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復(fù)合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過(guò)程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對(duì)突出，從而促進(jìn)住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯后。隨著時(shí)間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟(jì)需求日益旺盛。以寫字樓、會(huì)議中心、酒店、超市、購(gòu)物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開始快速發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟(jì)狀況較好的時(shí)期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，無(wú)論住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，造成需求飽和、利潤(rùn)下降和效益降低。與此同時(shí)，隨著發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費(fèi)需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇。根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到復(fù)合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛步入老齡化社會(huì)，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿足養(yǎng)老需求，越來(lái)越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營(yíng)理念、開發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的進(jìn)步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進(jìn)一步的發(fā)展。

2. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國(guó)外類似，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重大變革、重要政策文件的出臺(tái)等為節(jié)點(diǎn)劃為多個(gè)階段，不同階段時(shí)期相關(guān)地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來(lái)看：

（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開始起步。改革開放初期，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國(guó)城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對(duì)短缺階段，因此該階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標(biāo)志，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來(lái)看，這一階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價(jià)格持續(xù)過(guò)快上漲，國(guó)家及地方政府密集出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，主要針對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行限制。

（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時(shí)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的住宅物業(yè)市場(chǎng)降溫明顯，而以寫字樓、購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。不同于受到國(guó)家全面宏觀調(diào)控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢(shì)、資金支撐。國(guó)家進(jìn)一步鼓勵(lì)商鋪投資，提供多項(xiàng)優(yōu)惠稅費(fèi)政策，極大的促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。自2013年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時(shí)，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢(shì)不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過(guò)去十年的高速發(fā)展，進(jìn)入拐點(diǎn)階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、銷售額、國(guó)房景氣指數(shù)等均進(jìn)入下行區(qū)間，無(wú)論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對(duì)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場(chǎng)需求開始不斷釋放。例如，針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。

3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)力機(jī)制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動(dòng)力機(jī)制存在較多共性之處。

首先，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對(duì)新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

其次，市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動(dòng)力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。收入水平的持續(xù)提高，同時(shí)帶來(lái)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，從追求數(shù)量型向講求質(zhì)量型迅速轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的消費(fèi)人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉(zhuǎn)變，旅游已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)中高收入人群的生活必需品，從而促進(jìn)了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進(jìn)程加劇，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。過(guò)去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因?qū)е律僮踊o(wú)子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問(wèn)題重重。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個(gè)人消費(fèi)觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，更多希望晚年在精神、物質(zhì)等多方面都能享受較好的服務(wù)。年齡結(jié)構(gòu)的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變等因素，都導(dǎo)致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場(chǎng)需求日益增加，且隨時(shí)間發(fā)展呈上升趨勢(shì)。

第三，政府引導(dǎo)是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受國(guó)家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、市?chǎng)需求及功能要求。近年來(lái)我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應(yīng)政府對(duì)大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵(lì)扶持，開發(fā)商紛紛針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進(jìn)來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)會(huì)

1. 宏觀層面：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2013年以來(lái)，由于國(guó)際金融危機(jī)的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟(jì)仍然比較低迷。2016年上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，GDP同比增長(zhǎng)6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟(jì)仍存較大下行壓力。

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鋼鐵、煤炭、機(jī)械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。增長(zhǎng)動(dòng)力方面，隨著勞動(dòng)力、資本等要素價(jià)格上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)法再依賴傳統(tǒng)要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)逐漸取代成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)。從住宅地產(chǎn)來(lái)看，2014年以來(lái)，我國(guó)住宅房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是開發(fā)投資、銷售額還是價(jià)格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來(lái)，全國(guó)整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂(lè)觀，去庫(kù)存和資金壓力巨大。土地價(jià)格、人員工資、材料調(diào)動(dòng)以及融資等成本支出都在加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不斷收縮。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進(jìn)一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場(chǎng)對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的背景下這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴(kuò)張，網(wǎng)購(gòu)量持續(xù)提高?？爝f業(yè)務(wù)增長(zhǎng)也直接印證了這一點(diǎn)，2010年以來(lái)快遞業(yè)務(wù)量保持年均50%左右的增長(zhǎng)，2015年快遞業(yè)務(wù)量達(dá)到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實(shí)體商業(yè)銷售市場(chǎng)。

3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營(yíng)方式。隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、房企之間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面探索開發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過(guò)以參股或控股的方式進(jìn)入其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型，以恒大集團(tuán)為例，2010年以來(lái)，恒大集團(tuán)在原有優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，相繼涉足人壽保險(xiǎn)、糧油銷售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

4. 政策層面：加大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在努力從投資驅(qū)動(dòng)向擴(kuò)大內(nèi)需轉(zhuǎn)變。我國(guó)十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費(fèi)對(duì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)作用，著力擴(kuò)大居民消費(fèi)。未來(lái)居民在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)需求將進(jìn)一步釋放。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達(dá)到51.4%，超過(guò)第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)利好。

5. 市場(chǎng)層面：人口結(jié)構(gòu)變化、供需關(guān)系變化。從住宅市場(chǎng)來(lái)看，城鎮(zhèn)化對(duì)于住房需求的貢獻(xiàn)正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期趨勢(shì)的關(guān)鍵因素。當(dāng)前我國(guó)人口數(shù)量已進(jìn)入拐點(diǎn)階段，短期內(nèi)住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來(lái)看，隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)快，供過(guò)于求，出現(xiàn)庫(kù)存過(guò)剩。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額增速放緩，新開工規(guī)模也明顯縮減。具體來(lái)看，2015年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資累計(jì)同比增速為1.8%，降幅達(dá)18.3%；新開工面積降幅較2014年擴(kuò)大6.8%至10.1%。辦公樓開發(fā)投資累計(jì)同比增速下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至10.1%。

住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。從供給端來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移至新型地產(chǎn)行業(yè)。

從需求端來(lái)看，2013年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。當(dāng)前消費(fèi)正逐步成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。當(dāng)年我國(guó)儲(chǔ)蓄率相比其他國(guó)家仍然較高，意味著中國(guó)消費(fèi)需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費(fèi)需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進(jìn)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)相關(guān)營(yíng)業(yè)用房的需求。

四、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)

盡管新型地產(chǎn)在我國(guó)尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場(chǎng)需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產(chǎn)缺乏國(guó)內(nèi)有關(guān)政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導(dǎo)。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會(huì)公益屬性的項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關(guān)配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼等方面，不同地區(qū)對(duì)項(xiàng)目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國(guó)土地法律法規(guī)關(guān)于劃撥產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，也為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了障礙。

另一方面，國(guó)內(nèi)新型地產(chǎn)在開發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式方面不夠完善，缺乏服務(wù)和金融保險(xiǎn)等各項(xiàng)成熟的軟件配套措施，在頂層機(jī)制設(shè)計(jì)方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致諸多項(xiàng)目面臨土地成本高、回收周期長(zhǎng)、盈利困難等問(wèn)題。

五、 結(jié)論與建議

總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調(diào)，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢(shì)下，未來(lái)產(chǎn)業(yè)融合將成為我國(guó)新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。但是在我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景與發(fā)展?fàn)顩r下，相關(guān)項(xiàng)目仍需要進(jìn)一步在開發(fā)前期進(jìn)行深入咨詢論證，以保證后期項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。

首先，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)不能盲目復(fù)制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場(chǎng)的潛在需求為消費(fèi)者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)運(yùn)營(yíng)之中，更多需要融入人文關(guān)懷的理念和當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的資源，為消費(fèi)者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質(zhì)的人才梯隊(duì)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理方面專業(yè)人才的重要性日益凸顯。當(dāng)前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設(shè)計(jì)和盈利模式上均需要專業(yè)化人才隊(duì)伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導(dǎo)和配套政策扶持。為促進(jìn)新型地產(chǎn)項(xiàng)目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對(duì)于公益性的地產(chǎn)項(xiàng)目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國(guó)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進(jìn)行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。

參考文獻(xiàn)：

[1] 孫紅.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2015，（19）：256-258.

[2] 董青馬，胡正.中國(guó)高儲(chǔ)蓄率是超額貨幣供給的原因嗎？――基于1992～2007年國(guó)家資金流量表的分析[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2011，（3）：127-131.

[3] 朱菲.北京養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告[J].住宅產(chǎn)業(yè)， 2013，（12）：22-29.

篇6

這一年里，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)并購(gòu)美國(guó)第二大院線集團(tuán)AMC娛樂(lè)控股公司，進(jìn)而成為全球規(guī)模最大的電影院線運(yùn)營(yíng)商；涉及電影院線、舞臺(tái)演藝等諸多行業(yè)的萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)掛牌成立，全面布局文化產(chǎn)業(yè)，堪稱國(guó)內(nèi)最大的文化企業(yè)。

這一年里，我們也能看到王健林本人在文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域活躍的身影，聽到他對(duì)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)出的諸多聲音。

在11月的“2012（第十屆）中國(guó)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力年會(huì)”上，他談到對(duì)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的希冀和信心，并提出“創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)模式”的見解。

在今年4月的中國(guó)綠公司年會(huì)論壇上，他談到，“我們現(xiàn)在投資文化產(chǎn)業(yè)，不管是叫有前瞻性，還是叫蒙對(duì)了，我覺得都是符合國(guó)家大勢(shì)。做企業(yè)最重要的一點(diǎn)就是要順勢(shì)而行，不要逆勢(shì)而為，如高耗能的鋼鐵、電力、水泥等，國(guó)家是控制的，而文化產(chǎn)業(yè)是政策扶持的，所以我很看好文化、旅游和消費(fèi)市場(chǎng)……”

言由心生，心接地氣而來(lái)。在實(shí)踐文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的浪潮里，他發(fā)出了真切的感受，敏銳嗅到產(chǎn)業(yè)里的商機(jī)。

然而，今日的大手筆非一日之功。2005年，王健林開始建設(shè)作為商業(yè)地產(chǎn)配套的影院，當(dāng)時(shí)是中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)不景氣，只求不賠錢，但他堅(jiān)信中國(guó)人不可能不看電影。漸漸看清電影的前景后，萬(wàn)達(dá)每年以100塊銀幕的增速成長(zhǎng)。直到今年從國(guó)內(nèi)走向國(guó)際，實(shí)行跨國(guó)并購(gòu)美國(guó)AMC的戰(zhàn)略。如今，萬(wàn)達(dá)在文化產(chǎn)業(yè)方面投資超過(guò)100億元，成為國(guó)內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)投資額最多的企業(yè)。

近年來(lái)，王健林在謀求多元化發(fā)展的道路上進(jìn)行萬(wàn)達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型，將房地產(chǎn)跟旅游、文化產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)發(fā)展，投資長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)、西雙版納國(guó)際度假區(qū)以及武漢中央文化區(qū)等旅游地產(chǎn)超過(guò)1000億元。萬(wàn)達(dá)的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)揮自身商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，為發(fā)展體育、娛樂(lè)、休閑產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)大支持。同時(shí)，不同行業(yè)之間又相互依托，發(fā)揮綜合效應(yīng)。

聯(lián)想集團(tuán)創(chuàng)始人柳傳志在“中國(guó)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力年會(huì)”演講中這樣評(píng)價(jià)：“王健林大幅度的轉(zhuǎn)型模式，值得我們認(rèn)真學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)跟旅游相結(jié)合，跟文化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，到底房地產(chǎn)賺錢還是文化產(chǎn)業(yè)賺錢這事兒還說(shuō)不清楚，也許到了若干年后房地產(chǎn)不怎么值錢時(shí)，文化起來(lái)了。”文化產(chǎn)業(yè)輻射面廣，可以成為各行各業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的劑，滲透到社會(huì)生活的方方面面。

篇7

關(guān)鍵詞：三線城市；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；融資現(xiàn)狀

在拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的動(dòng)力來(lái)源上，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)所做出的貢獻(xiàn)是不可忽視的。伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，大量的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的重要契機(jī)，一些商業(yè)地產(chǎn)商迅速崛起。但是，隨著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的井噴式的發(fā)展，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)遇到了現(xiàn)實(shí)的困境。為了解決資金方面的問(wèn)題，拓展融資渠道，贏得更多的市場(chǎng)發(fā)展的血液和動(dòng)力成為了很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要發(fā)展問(wèn)題。筆者著重從三線城市的融資現(xiàn)狀入手，探究其在融資進(jìn)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及今后的改進(jìn)和提升的策略。

一、我國(guó)三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

1.資金來(lái)源渠道

信任融資渠道具有悠久的傳統(tǒng)歷史，在很多三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中依然比較流行。一旦商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法如實(shí)還款，那么企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者的口碑將會(huì)降到一個(gè)比較低的水平。因?yàn)檫@一傳統(tǒng)的融資渠道的主要對(duì)象都是和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者有著一定關(guān)系的親戚或者朋友。

第二個(gè)渠道是商業(yè)貸款，因?yàn)橘J款方是商業(yè)銀行，所以無(wú)論是從貸款的審批，還是貸款的額度及還款的期限等方面都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提出了比較高的要求。一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)椴环香y行的發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)，因此在這條渠道上所取得的融資效果并不是很理想。所以，面臨巨大的市場(chǎng)壓力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，在不得已的情況下，開始將貸款的希望放到了民間信貸上面。民間信貸，在資質(zhì)審核方面的要求相對(duì)比較低，但是對(duì)于抵押物品的商業(yè)價(jià)值與貸款實(shí)際數(shù)額之間的差額比較大。同時(shí)，一些民間信貸的年率相當(dāng)高。

2.資金來(lái)源總量

當(dāng)前，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)尚處在一個(gè)初級(jí)的階段。這種發(fā)展的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，一方面為其市場(chǎng)的占領(lǐng)和拓展贏得了寶貴的空間。但是，伴隨著一線、二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系及工程的相繼完善，一些大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開始逐漸將發(fā)展的重心向中國(guó)的三線城市遷移。在僧多粥少的市場(chǎng)環(huán)境體系下，三線城市所面臨的市場(chǎng)融資空間將會(huì)被壓縮。根據(jù)國(guó)家權(quán)威部門的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果表明，當(dāng)前，在我國(guó)三線城市的市場(chǎng)融資中，一個(gè)突出的問(wèn)題是資金來(lái)源總量無(wú)法滿足當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)資金的需求。這種供需不平衡的發(fā)展現(xiàn)狀，在一定程度上影響和制約了三線城市市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和進(jìn)一步的拓展。同時(shí)，需要強(qiáng)調(diào)的是，三線城市從地理位置及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等層面，與一線重點(diǎn)城市相比存在著一定的差距。在2012年三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)報(bào)告中顯示，有接近一半的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于發(fā)展中資金的短缺而宣布停產(chǎn)或者破產(chǎn)。目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中，呈現(xiàn)出了融資渠道比較狹窄和融資成功率比較低的問(wèn)題，特別是三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)的成功率一直處在一個(gè)比較低的水平。我國(guó)央行在2010年曾經(jīng)做過(guò)一項(xiàng)針對(duì)三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)貸款情況的調(diào)查。這一調(diào)查顯示：在我國(guó)三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的外緣貸款98%是來(lái)自商業(yè)銀行。但是其中能夠獲得銀行貸款的比例還不到8%。目前在我國(guó)的長(zhǎng)江流域，珠江流域，很多三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都在面臨著融資難的問(wèn)題。因此，三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金層面上的不足，在很大層面上是對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)環(huán)境的一個(gè)折射。

3.資金來(lái)源結(jié)構(gòu)

在三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)體系中，根據(jù)時(shí)間的長(zhǎng)短，可以從整體上將其劃分為短期資金來(lái)源和長(zhǎng)期資金來(lái)源。但是，從目前所掌握的情況來(lái)看，我國(guó)三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在短期資金來(lái)源的比例是比較大的。一旦，金融風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，或者國(guó)內(nèi)金融秩序出現(xiàn)波動(dòng)，出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的通貨膨脹，那么三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金壓力就會(huì)很大。很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如果在資金來(lái)源結(jié)構(gòu)體系中，短期資金來(lái)源的比例達(dá)到了半數(shù)以上，那么對(duì)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)安全將會(huì)構(gòu)成一個(gè)比較大的威脅。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的情況來(lái)看，在符合企業(yè)的負(fù)債承受能力基礎(chǔ)上，所承擔(dān)的負(fù)債對(duì)于企業(yè)的發(fā)展是具有一定的利好促進(jìn)作用的。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平處在一個(gè)平衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，將會(huì)助力企業(yè)更好的發(fā)揮好企業(yè)資產(chǎn)所具有的杠桿功能。作為企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的重要催化劑，可以幫助企業(yè)釋放出更大的市場(chǎng)潛力，進(jìn)而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的大環(huán)境中，贏得更大的發(fā)展的主動(dòng)權(quán)。

總之，在現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)在冊(cè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，有近半數(shù)以上的企業(yè)處于所謂的負(fù)債經(jīng)營(yíng)的階段。其中，有很大一部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的還款壓力是非常大的。在今后的發(fā)展中，如何從當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀出發(fā)，改善其融資的現(xiàn)狀是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的一個(gè)重要的研究重點(diǎn)與方向。

二、我國(guó)三線城市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問(wèn)題

1.國(guó)家宏觀調(diào)控，增大融資難度

國(guó)家會(huì)根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行的整體情況，通過(guò)銀行的商業(yè)貸款的利率及居民購(gòu)房貸款政策的調(diào)整等手段，來(lái)對(duì)整體的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。當(dāng)前，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了增速過(guò)快的現(xiàn)象，大量的樓盤被開發(fā)后因?yàn)槭袌?chǎng)需求環(huán)境不旺而導(dǎo)致資源的擱置和浪費(fèi)。同時(shí)，一些地方的而已炒房的行為也在一定程度上影響了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。因此，國(guó)家通過(guò)限制購(gòu)房及落實(shí)房產(chǎn)管理相關(guān)制度等方面，來(lái)調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)的整體走向。這一點(diǎn)對(duì)于三線城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言是一個(gè)發(fā)展中的重要難題與挑戰(zhàn)。

2.融資渠道單一，金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不健全

當(dāng)前的市場(chǎng)融資環(huán)境中，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于自身運(yùn)營(yíng)規(guī)模及市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)等主客觀原因，在融資渠道上呈現(xiàn)出了很大的單一性。按照目前的三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資比例來(lái)看，其商業(yè)貸款的比例和數(shù)量占據(jù)了其整個(gè)融資總額的一半以上。在另一方面，一些三線城市中具有一定規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)金融市場(chǎng)等資金運(yùn)作媒介來(lái)提供資金的保值與增值。但是，在當(dāng)前的國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)發(fā)展體系還不是很完善的情況下，其市場(chǎng)的發(fā)展和收益效果并沒(méi)有達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)理想的預(yù)期水平?；诖耍窈蟮娜€城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道等方面還要面臨著很長(zhǎng)的一段路要走。

3.間接融資過(guò)多，投資增長(zhǎng)過(guò)快

基于自身運(yùn)營(yíng)與發(fā)展需要來(lái)展開的市場(chǎng)融資具有很大的不可控性。一方面，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)與管理程式中，本身就會(huì)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在間接融資中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的還款壓力也會(huì)相對(duì)比較大。但是，對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)還處在一個(gè)較為初級(jí)階段的三線城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，投資就會(huì)必然意味著一定層面的風(fēng)險(xiǎn)，如果缺乏全盤的考慮和周密的部署，企業(yè)的投資，尤其是過(guò)快和過(guò)于著急和追逐利益的投資將會(huì)在很大幾率上給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)諸多的負(fù)面的影響，嚴(yán)重地還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法及時(shí)的收回投資而導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)鏈條的斷裂，最后造成重大的經(jīng)濟(jì)損失和發(fā)展的困境。

結(jié)合上文，筆者分析了當(dāng)前三線城市房地產(chǎn)企業(yè)在融資層面出現(xiàn)的問(wèn)題以及背后問(wèn)題產(chǎn)生的原因。當(dāng)然，關(guān)于融資現(xiàn)狀不盡樂(lè)觀的原因還有很多層面，例如，三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身的信用建設(shè)水平還需要提高。金融機(jī)構(gòu)在扶持和助力企業(yè)市場(chǎng)拓展等層面還存在著提升的空間。地方行政主管部門在企業(yè)招商引資層面的力度和政策并沒(méi)有在三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中得到更多的落地與展開。

三、發(fā)展我國(guó)三線城市商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議

1.建立多層次商業(yè)地產(chǎn)融資體系

當(dāng)前，在我國(guó)三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)貸款的申請(qǐng)的對(duì)象主要是各大商業(yè)銀行。從目前的市場(chǎng)需求來(lái)看，商業(yè)銀行的貸款提供額度和數(shù)量與三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金需求之間還存在著很大的差距。再加上，很多商業(yè)銀行在進(jìn)行貸款發(fā)放的時(shí)候會(huì)根據(jù)企業(yè)的實(shí)力與規(guī)模做出一定的傾向，這些都影響著三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題的順利解決。商業(yè)地產(chǎn)融資體系，依照市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的角度來(lái)看，可以經(jīng)由主要的兩個(gè)維度來(lái)實(shí)現(xiàn)。初步階段，要從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部程序入手，進(jìn)步升華的融資的效力與效益。其次，要將企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)融資體系的維護(hù)與市場(chǎng)的成長(zhǎng)有效地連系在一起。所以，通過(guò)整合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)外資源可以更好的實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資體系的經(jīng)濟(jì)效益。

所以，三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資的過(guò)程中，應(yīng)該在政府相關(guān)政策主管部門的引導(dǎo)下，開展多渠道的融資。國(guó)家相關(guān)政策職能部門要通過(guò)制定相應(yīng)的政策法規(guī)來(lái)為三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)多渠道融資保駕護(hù)航。同時(shí)，政府還應(yīng)該積極地做好三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與各類金融機(jī)構(gòu)的對(duì)接工作，在貸款申請(qǐng)政策上予以更多的照顧和扶持。

2.適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略

目前，在三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，存在的一個(gè)比較突出的問(wèn)題是發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的不明確?？梢哉f(shuō)，一個(gè)企業(yè)在的工作中缺少具體的、明確的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)則很容易在發(fā)展的道路上迷失方向。同時(shí)，一個(gè)缺乏明確發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的企業(yè)管理和發(fā)展是很難在效率和效果上得到很大的提升。例如，某一三線城市商業(yè)地產(chǎn)公司在2011年起開始進(jìn)軍高端商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與發(fā)展方案，公司資金周轉(zhuǎn)一度處于很大的被動(dòng)局面。這種境況的出現(xiàn)在某種程度上就是對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)缺乏相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)而造成的。企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃與企業(yè)的融資安全之間有著非常緊密的聯(lián)系。例如通過(guò)降低采購(gòu)費(fèi)用的方式來(lái)降低項(xiàng)目在初始階段的費(fèi)用支出，以及在建筑過(guò)程中通過(guò)各種具有一定潛在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)成本的管理，因?yàn)椋坏┰谶\(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)了注入經(jīng)營(yíng)不善等問(wèn)題將會(huì)在很大程度上制約其今后的融資渠道的暢通發(fā)展。

3.慎重選擇開發(fā)項(xiàng)目

按照當(dāng)前的市場(chǎng)運(yùn)行模式很多開發(fā)商要承擔(dān)著先行墊付相關(guān)人員及物料成本的費(fèi)用。同時(shí)，國(guó)家出于社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的角度對(duì)工人工資拖欠問(wèn)題也已經(jīng)通過(guò)一系列的法律和政策來(lái)進(jìn)行了強(qiáng)制性的規(guī)定。這些都在客觀層面上加大了三線城市在進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目的選擇中一定要從政策和法律及相關(guān)的市場(chǎng)環(huán)境等層面進(jìn)行全面了解和掌控，爭(zhēng)取將項(xiàng)目的選擇層面的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降低。例如，某一三線城市的房產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行項(xiàng)目施工中，由于對(duì)項(xiàng)目的選址的科學(xué)性進(jìn)行論證，最后因?yàn)榕c市政的整體規(guī)劃發(fā)生了嚴(yán)重的沖突而被迫拆除，造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失。這些都是三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在今后的項(xiàng)目選擇中要加以注意的重要方面。

4.采取適當(dāng)銷售策略

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行樓盤開發(fā)的最后落腳點(diǎn)是通過(guò)市場(chǎng)銷售的手段將投資收回并且獲得預(yù)期的收益。大量的已經(jīng)竣工的樓盤由于銷路受阻而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不暢而影響了下一步的投資和及時(shí)的還款。因此，三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合所在城市的市場(chǎng)購(gòu)買需求及購(gòu)買力等實(shí)際情況。通過(guò)完善的房產(chǎn)售后服務(wù)來(lái)提升房產(chǎn)的美譽(yù)度。本土化銷售是企業(yè)發(fā)展的重要實(shí)現(xiàn)路徑，在這一行銷策略的指引下，企業(yè)在產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)能提升以及競(jìng)爭(zhēng)力的提升等諸多方面都會(huì)大有提高。在當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境下，通過(guò)良好的企業(yè)運(yùn)營(yíng)策略實(shí)施，可以有效地規(guī)避或者降低企業(yè)在市場(chǎng)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)這些系列的營(yíng)銷策略及手段來(lái)構(gòu)建一個(gè)立體的高效的商業(yè)地產(chǎn)行銷體系及框架。經(jīng)過(guò)科學(xué)合理的規(guī)劃和發(fā)展為企業(yè)資金層面的盤活及今后的市場(chǎng)拓展奠定重要的基礎(chǔ)。

5.開發(fā)適銷對(duì)路產(chǎn)品

無(wú)論是生產(chǎn)型企業(yè)還是服務(wù)型企業(yè)，其在整個(gè)運(yùn)營(yíng)策略的實(shí)施中，都需要經(jīng)由創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)和生產(chǎn)模式來(lái)為企業(yè)的發(fā)展謀求更大的生產(chǎn)和發(fā)展動(dòng)力。一旦在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)中所出現(xiàn)的大的資金鏈條的斷裂或者較大的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，則企業(yè)將會(huì)面臨著非常大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。三線城市在人均收入和大眾的審美水平等層面與一線城市存在著一定的差距。一方面，在商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格層面，三線城市由于地理區(qū)位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等層面的原因，是處在一個(gè)較低的層面的。因此，三線商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)和市場(chǎng)銷售的價(jià)格制定層面要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和大眾的購(gòu)買力實(shí)現(xiàn)一個(gè)良好的對(duì)接。另一方面，在房產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)格和樣式上，應(yīng)該在不增加相應(yīng)的生產(chǎn)成本的基礎(chǔ)上，從戶型到結(jié)構(gòu)等諸多層面照顧到所在地區(qū)和城市的大眾審美和居住習(xí)慣。這種行銷對(duì)路的房產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)在客觀上為其房產(chǎn)銷路的打開提供應(yīng)有的助力。當(dāng)然，由于三線城市各自存在著自身的差異，因此在進(jìn)行產(chǎn)品的開發(fā)和設(shè)計(jì)的層面應(yīng)該更多的發(fā)揮出本地化的發(fā)展策略的優(yōu)勢(shì)。

6.加緊開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

隨著三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其市場(chǎng)資金的需求也會(huì)呈現(xiàn)出不斷上升的態(tài)勢(shì)。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在立足原本行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，加大力度來(lái)實(shí)施多元化的運(yùn)營(yíng)策略，從而多方向的轉(zhuǎn)移企業(yè)在融資和運(yùn)營(yíng)層面存在的壓力。其中一個(gè)比較符合眾多三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向的是地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品的開發(fā)與投資。這種利用資產(chǎn)杠桿的力量可以在一定程度上拓展企業(yè)的融資渠道，為企業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展增加新的動(dòng)力。企業(yè)在進(jìn)行此類產(chǎn)品的開發(fā)中，也要將風(fēng)險(xiǎn)的防范置于一個(gè)突出的位置?？傊?，從根源上來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在嘗試進(jìn)行金融投資產(chǎn)品開發(fā)的那一刻，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)壓力就已經(jīng)客觀存在。相反的，經(jīng)由科學(xué)的統(tǒng)籌和計(jì)算，將金融投資產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)與自身的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行一個(gè)有效的對(duì)接，其所產(chǎn)生的市場(chǎng)效應(yīng)還是非常利于企業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大。但是，拋開，其基本的前期的計(jì)算，如何從過(guò)程中，將金融投資產(chǎn)品可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)控制在一個(gè)較為理想的狀態(tài)，或者將其納入到一個(gè)科學(xué)的，系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)控體系之中，其所面臨的壓力會(huì)得到有效的控制。

商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的多元化是一個(gè)系統(tǒng)的工程，需要包括企業(yè)，政府及金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的眾多元素的通力合作。因此，在今后的發(fā)展中，三線商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在借鑒相關(guān)的科學(xué)發(fā)展理論的基礎(chǔ)上，將企業(yè)的融資渠道的多元化發(fā)展進(jìn)行逐一的完善。當(dāng)然，這一完善并不是直接的抄襲現(xiàn)有的別的企業(yè)融資模式，而是應(yīng)該在借鑒和參考的基礎(chǔ)上，將這一制度和企業(yè)自身所在的行業(yè)發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)發(fā)展的諸多實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行對(duì)應(yīng)的調(diào)整。

四、結(jié)語(yǔ)

三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)其在融資層面所遇到的問(wèn)題也是現(xiàn)在眾多領(lǐng)域企業(yè)發(fā)展中的一個(gè)共性問(wèn)題。本文分析了其融資的現(xiàn)狀及今后的改進(jìn)策略希望能起到一定的借鑒和參考價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]郝麗霞，委玉奇.房地產(chǎn)企業(yè)融資難的成因分析及對(duì)策建議[J].價(jià)值工程，2014（01）.

[2]邢樂(lè)成，韋倩，王凱.房地產(chǎn)企業(yè)投融資公司：破解房地產(chǎn)企業(yè)融資難的新途徑[J].山東社會(huì)科學(xué)，2013（01）.

[3]王燁.房地產(chǎn)企業(yè)融資難的主要癥結(jié)及對(duì)策分析[J].今傳媒，2011（01）.

[4]林禹同.三線城市房地產(chǎn)企業(yè)融資難問(wèn)題研究[J].才智，2013（02）.

[5]吳俊.中小企業(yè)融資難的對(duì)策分析[J].科技和產(chǎn)業(yè)，2012（01）.

篇8

新年后，香港的內(nèi)地房產(chǎn)股走出一波“小陽(yáng)春”?！叭A南五虎”中的碧桂園（2007.HK）、富力地產(chǎn)（2777.HK）和雅居樂(lè)（3383.HK），股價(jià)漲幅均超過(guò)10%；五礦建設(shè)（0230.HK）、沿海家園（1124.HK）等小盤地產(chǎn)股，漲幅也沖過(guò)6%。

此前的2010年12月底，A股地產(chǎn)板塊提前啟動(dòng)，萬(wàn)科（000002.SZ）、保利（600048.SH）、金地（600383.SH）等多支地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)漲停，其后走勢(shì)明顯強(qiáng)于大盤。

股價(jià)的上漲，源于業(yè)績(jī)的向好。

2010年12月1日，萬(wàn)科對(duì)外宣布，公司銷售業(yè)績(jī)提前一個(gè)月突破千億元大關(guān)。調(diào)控之年，這家國(guó)內(nèi)最大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交出了一份史上最靚麗的年報(bào)。

實(shí)現(xiàn)突破的不僅是萬(wàn)科。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年共有6家開發(fā)商銷售金額超過(guò)500億元。即使排名第十的富力地產(chǎn)，年銷售金額也達(dá)到321億元。相對(duì)于2009年，“前十”的門檻提高了100億元。

在“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”下，憑借過(guò)去數(shù)年間多輪調(diào)控中積累的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商全身而退。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪地產(chǎn)調(diào)控盡管來(lái)勢(shì)洶洶，但從最終的結(jié)果看，開發(fā)商仍敏銳的發(fā)現(xiàn)了調(diào)控中的盲點(diǎn)：二三線區(qū)域市場(chǎng)、高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)。以萬(wàn)科為例，“堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)和戰(zhàn)略縱深，做主流住宅，這是其2010年業(yè)績(jī)突破的主因。萬(wàn)科已經(jīng)大幅提高二、三線城市的業(yè)務(wù)占比，近90%產(chǎn)品為140平以下的普通住宅?！币拙又袊?guó)的一位分析師表示。

布局調(diào)整只是應(yīng)對(duì)策略之一。轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)及對(duì)產(chǎn)品線做出調(diào)整，也成為開發(fā)商在調(diào)控盲點(diǎn)下套利的主要手段。

調(diào)控盲點(diǎn)

面對(duì)主管部門在北京、上海、深圳等一線城市的“嚴(yán)防死守”，廣泛布局二三線城市、乃至四線城市，成為多數(shù)開發(fā)商的選擇。不少開發(fā)商高層與行業(yè)分析師均對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示，正是此種戰(zhàn)略調(diào)整造就了開發(fā)商2010年的銷售業(yè)績(jī)。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年銷售數(shù)據(jù)前二十家開發(fā)商中，一線城市的貢獻(xiàn)率正在下降，由2009年的39%降至2010年的30%；而二線城市的貢獻(xiàn)率則由48%升至54%。

CRIC分析師崔琳表示，從區(qū)域成長(zhǎng)性來(lái)看，二線及三四線城市的地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段，上升空間較大，尤其城市化進(jìn)程的加速，提供了大量剛性需求。從政策及市場(chǎng)的穩(wěn)定性來(lái)說(shuō)，“二三線城市受調(diào)控的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市”。

國(guó)信證券首席地產(chǎn)分析師方焱對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示，“2010年業(yè)績(jī)好的企業(yè)，無(wú)論萬(wàn)科還是恒大、碧桂園，他們都是二三線城市賣得好。”

盡管利潤(rùn)率有待提高，但政策風(fēng)險(xiǎn)使得開發(fā)商走出一線城市的腳步不斷加快。

CRIC報(bào)告指出，以行業(yè)龍頭萬(wàn)科為例，其2010年年內(nèi)新增土地中近50%建筑面積項(xiàng)目位于三四線城市，中海年內(nèi)新增土地中35%位于三四線城市，與一二線城市的地位幾乎相當(dāng)。

“大型開發(fā)商布局重心轉(zhuǎn)向，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。而隨著企業(yè)新增土地和項(xiàng)目的開發(fā)，三四線城市的商品住宅量成交無(wú)疑將迎來(lái)一輪高峰?！贝蘖照f(shuō)。

布局的變化令開發(fā)商避過(guò)調(diào)控之手，而房?jī)r(jià)高企的背景之下，政策風(fēng)險(xiǎn)依然存在。從過(guò)去的數(shù)輪調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，商業(yè)地產(chǎn)才是開發(fā)商真正的避風(fēng)港。

“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，做好商業(yè)地產(chǎn)，再反哺住宅也是調(diào)控下的一種辦法?！眹?guó)信證券一位分析師表示。

依照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)是住宅之后的更高級(jí)階段。對(duì)僅有20年歷史的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)還遠(yuǎn)未成氣候，但調(diào)控正在改變這一進(jìn)程。

國(guó)泰君安的一份報(bào)告將當(dāng)前開發(fā)商的商業(yè)模式分為六類：快速開發(fā)的萬(wàn)科模式，側(cè)重產(chǎn)業(yè)切入和城投平臺(tái)的“胡雪巖”模式，起家于建筑施工的“前店后廠”模式，追求產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的“地產(chǎn)金融”模式，現(xiàn)金奶牛的商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)模式和“住宅銷售+商業(yè)持有”的萬(wàn)達(dá)模式。

“回歸產(chǎn)業(yè)和商業(yè)模式的根本，長(zhǎng)期來(lái)看，銷售+持有模式有著終極意味?！眹?guó)泰君安首席地產(chǎn)研究員孫建平說(shuō)。

置身北京東三環(huán)中路的建外SOHO樓下，對(duì)面贏嘉中心的樓頂已悄然立起萬(wàn)科的招牌。2010年10月21日，久陷“轉(zhuǎn)商”傳聞的萬(wàn)科在北京邁出實(shí)質(zhì)一步，以11.5億元購(gòu)得這棟原屬中信地產(chǎn)的寫字樓，建筑面積超過(guò)4萬(wàn)平方米。

北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶隨后表示，將投入3億元重新改造此項(xiàng)目。對(duì)“只做住宅”的萬(wàn)科，這是轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)以來(lái)最大一筆投入。

2010年12月11日，萬(wàn)科副總裁肖莉?qū)Α敦?cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示，萬(wàn)科接下來(lái)會(huì)關(guān)注一些城市的舊改項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目在出讓時(shí)，地方政府往往已有商業(yè)規(guī)劃要求。分析人士指出，保利、華潤(rùn)兩家央企，在2009年拿地成績(jī)突出，相當(dāng)一部分均通過(guò)此種方式獲得。

分析人士認(rèn)為，萬(wàn)科的轉(zhuǎn)變一方面拜外部環(huán)境所賜，亦有因競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)生的內(nèi)生動(dòng)力。萬(wàn)科高層曾公開表示，公司的真正對(duì)手是專注商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)，萬(wàn)達(dá)2010年上半年銷售金額達(dá)360億元，前三月一度超越萬(wàn)科。

2010年12月初，郁亮在萬(wàn)科銷量破千億后表示，“要試圖去找那些在行業(yè)里面受到波動(dòng)影響最小的領(lǐng)域”。

商業(yè)地產(chǎn)游離于此輪調(diào)控之外，不僅是萬(wàn)科，也正成為更多公司的首選。

2010年11月30日，金地董秘徐家俊對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示，希望“在做好住宅的基礎(chǔ)上，發(fā)展好我們的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。

經(jīng)歷年中的人局后，金地的2010年業(yè)績(jī)并未受太多影響。截至10月31日，銷售金額為198.26億元，距210億元的年度目標(biāo)僅一步之遙。但與同期公布三季報(bào)的萬(wàn)科和招商相比，金地的利潤(rùn)率最低。

“公司到了一定規(guī)模，必須有業(yè)務(wù)多元化的考慮?！毙旒铱≡谡劶凹哟笊虡I(yè)地產(chǎn)比重原因時(shí)表示。其對(duì)政策的研判也加速了這一過(guò)程，“十二五規(guī)劃提出拉動(dòng)內(nèi)需，而消費(fèi)是重大的內(nèi)需，商業(yè)地產(chǎn)的前景自然被看好。”徐家俊說(shuō)。

商業(yè)地產(chǎn)在金地集團(tuán)的業(yè)務(wù)版圖中并不大，僅有位于北京東長(zhǎng)安街的金地中心可計(jì)入。徐家俊表示，“我們希望把比重加大，但也不會(huì)特別大，我們還是以住宅為主的公司。”

與萬(wàn)科和金地相比，招商地產(chǎn)（000024.SZ）對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的期待更為迫切。其在2010年的銷售目標(biāo)定為150億元，但接近招商地產(chǎn)的人士透露，“到11月底只完成100億元多一點(diǎn)，到年底可能無(wú)法完成?！倍灸瓿跣嫉?90萬(wàn)平方米的開工計(jì)劃，在2010年11月底尚有一半未實(shí)現(xiàn)。

在此窘境下，深圳市政府對(duì)前海區(qū)域的重新規(guī)劃，為招商地產(chǎn)加碼商業(yè)地產(chǎn)提供了巨大的政策支撐。

招商地產(chǎn)的大股東為蛇口工業(yè)區(qū)，在前海擁有200萬(wàn)平方米的土地，另在緊鄰前海的蛇口片區(qū)擁有200萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，多數(shù)已經(jīng)完成拆遷和一級(jí)開發(fā)，隨時(shí)可注入上市公司。而招商地產(chǎn)目前的土地儲(chǔ)備也不過(guò)1100萬(wàn)平方米。

按照規(guī)劃，招商局將在此投入600億元，重新規(guī)劃布局?！斑@給招商地產(chǎn)帶來(lái)很多機(jī)會(huì)，我們接下來(lái)將花費(fèi)很多心思做這一片區(qū)域的商業(yè)?！?010年11月25日，招商地產(chǎn)董秘劉寧對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示。

萬(wàn)通地產(chǎn)(600246.SH)、碧桂園等開發(fā)商高層均表示，在商業(yè)地產(chǎn)打造上已有大動(dòng)作?！耙郧暗拿餍鞘亲≌酉聛?lái)的明星是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)?！?2月9日晚間，萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖如此斷言。

此外，住宅產(chǎn)品的高端化，成為開發(fā)商另一考慮。

CRIC研究報(bào)告顯示，從單個(gè)項(xiàng)目銷售來(lái)看，高端物業(yè)一直維持較好的成交態(tài)勢(shì)，如杭州的藍(lán)色錢江，太原的星河灣等項(xiàng)目成交量在2010年均出現(xiàn)上漲。分析師崔琳表示，“對(duì)相當(dāng)一部分避險(xiǎn)投資者而言，高端物業(yè)因稀缺性和高附加值，始終成為投資和抵御通脹的首選?！?/p>

碧桂園內(nèi)部人士透露，公司正在加快高端產(chǎn)品的打造。2010年11月，其位于廣東增城的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目開盤，“吸引大量廣州和香港的客戶”。

金地董秘徐家俊透露，其在上海的趙巷項(xiàng)目，也會(huì)打造為高端項(xiàng)目，將成為上海分公司2011年的銷售重心。

2010年12月初，龍湖地產(chǎn)北京分公司銷售部門人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，龍湖北京銷售額首破百億，依賴于高端項(xiàng)目的發(fā)力。“這部分客戶群基本不受影響?！?/p>

融資突圍

2010年10月7日，融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，為2010年第二家登錄港股的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。在此之前，僅有來(lái)自廈門的中駿置業(yè)赴港上市。

一周之后，證監(jiān)會(huì)“暫停房地產(chǎn)企業(yè)重組申請(qǐng)”的消息，明確表態(tài)為堅(jiān)決貫徹執(zhí)行“新國(guó)十條”精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)；對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)，將征求國(guó)土資源部意見。

至此，開發(fā)商境內(nèi)上市融資的大門全部關(guān)閉。

而北京、浙江、湖北等地區(qū)已實(shí)施和正在實(shí)施的預(yù)售資金監(jiān)管制度，則有雪上加霜之效。

北京市建委在2010年10月25日下發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，明確規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，由監(jiān)管銀行對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。

國(guó)泰君安報(bào)告顯示，在單一項(xiàng)目上，長(zhǎng)期依賴于預(yù)售款的內(nèi)地開發(fā)商與香港同行的內(nèi)部收益率（IRR）分別為19.8%和10.2%?！皟?nèi)地開發(fā)商依靠無(wú)償占有購(gòu)房人的資金，提高負(fù)債能力和杠桿率?！?/p>

對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的逐漸鋪開，意味著開發(fā)商的融資環(huán)境更顯嚴(yán)峻。

另一利空消息來(lái)自房地產(chǎn)信托，銀監(jiān)會(huì)在近期以開查信托風(fēng)險(xiǎn)的方式，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管。“2010年的信托融資高達(dá)4萬(wàn)億元，有一半流入到地產(chǎn)領(lǐng)域?！眹?guó)信證券分析師方焱說(shuō)，信托產(chǎn)品通過(guò)銀行銷售，成為銀行擴(kuò)充表外業(yè)務(wù)重要方式，政策突變將令這一空間更為狹小。

對(duì)開發(fā)商而言，僅余不多的融資路徑是：境外融資和創(chuàng)立基金。

境外融資意味著更高的成本。

2009年，出于境外融資的要求，萬(wàn)科曾在香港成立了很多空殼公司。“境外和國(guó)內(nèi)不同，要求一個(gè)個(gè)公司來(lái)融資，不能一個(gè)公司和很多銀行來(lái)借錢，這是銀行的要求，覺得風(fēng)險(xiǎn)更小?！比f(wàn)科副總裁肖莉?qū)Α敦?cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示。

2010年1月份和4月份，恒大地產(chǎn)（3333.HK）兩次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，以13%的高息舉債，融資13.5億美元；4月與8月，碧桂園兩次發(fā)行9.5億美元優(yōu)先票據(jù)；10月13日，方興地產(chǎn)(0817.HK)公告稱，發(fā)行6億美元可換股證券，用于新增及在建項(xiàng)目。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)也均有此舉。

國(guó)信證券一位分析師透露，2010年，內(nèi)地開發(fā)商境外融資規(guī)模已超過(guò)200億美元?！暗势毡槠?，在8%到14%之間?！?/p>

市場(chǎng)的不確定性將高息債變?yōu)橐粓?chǎng)賭局，更多開發(fā)商選擇了創(chuàng)立基金。

2010年11月29日，中海地產(chǎn)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示，一只3億美元的私募基金已經(jīng)成立。更早時(shí)候，保利地產(chǎn)已發(fā)起一只首期規(guī)模30億元人民幣的基金，投入到4個(gè)住宅項(xiàng)目中。

金地則與瑞銀集團(tuán)成立境外合伙基金，并已完成了首次募集。按照計(jì)劃，3年之內(nèi)，金地力爭(zhēng)達(dá)到獨(dú)立募集和管理的地產(chǎn)基金的融資額占公司投資總額20%左右。“房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是接下來(lái)很重要的一塊?！苯鸬囟匦旒铱”硎?。

復(fù)地、華潤(rùn)等公司，也已將地產(chǎn)基金作為開發(fā)之外的重要業(yè)務(wù)，復(fù)地甚至提出“雙核驅(qū)動(dòng)”的概念，將地產(chǎn)基金與開發(fā)項(xiàng)目置于同等地位。

國(guó)信證券一位分析師表示，融資閘門關(guān)閉之時(shí)，保險(xiǎn)資金也將有機(jī)會(huì)入場(chǎng)，或?qū)⒆钕葘?duì)商業(yè)地產(chǎn)開閘。

合作開發(fā)漸成氣候

融資壓力隱約浮現(xiàn)之時(shí)，合作開發(fā)模式漸成氣候。

此種方式直接將萬(wàn)科的千億銷售目標(biāo)提前了4年。郁亮在談及銷售額何以過(guò)千億時(shí)公開表示，“一個(gè)策略就是廣泛合作”，“二分之一、三分之一甚至四分之一合作”。

過(guò)去三年間，萬(wàn)科的銷售規(guī)模從500億元到1000億元，幾乎很少公開融資。但其與中糧、華潤(rùn)、北京金隅等央企、國(guó)企的合作處處開花。“很多央企愿意和我們合作，我們認(rèn)為他們的信用也很好，就合作了?！毙だ蛘f(shuō)。

合作伙伴不僅帶來(lái)土地，也帶來(lái)充裕的資金，央企的融資優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。

與萬(wàn)科同樣“傍大款”的還有萬(wàn)通地產(chǎn)。萬(wàn)通當(dāng)下正欲轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)資金需求更為迫切。其立體城市計(jì)劃，吸引了遠(yuǎn)大、新希望和巨人參與其中。分析人士認(rèn)為，與其它產(chǎn)業(yè)的合作或?qū)⒊蔀槿f(wàn)通新的融資渠道。此外，其在近期與平安信托簽署合作協(xié)議，獲得50億元授信。

將合作開發(fā)推向極致的則是綠城中國(guó)（3900.HK），原因來(lái)自資金壓力。

綠城中國(guó)的中報(bào)顯示，其手握110.5億元現(xiàn)金，而土地出讓金與建筑費(fèi)用約為210億元。此外，綠城還有高達(dá)105.22億元的一年期借貸。

高負(fù)債與較少的土儲(chǔ)量讓綠城中國(guó)不得不尋找更穩(wěn)妥的開發(fā)模式。

2010年9月25日，綠城集團(tuán)宣布成立“綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司”（下稱“綠城建設(shè)”）。綠城建設(shè)在綠城集團(tuán)的體系中，與上市公司綠城中國(guó)，以及另一子公司綠城控股相平行。接近綠城集團(tuán)的人士透露，綠城建設(shè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)多元化，“綠城中國(guó)居于控股地位，宋衛(wèi)平個(gè)人、社會(huì)其他資金都有參股?！?/p>

綠城建設(shè)主推的代建模式，類似于制造業(yè)的“貼牌加工”。即綠城建設(shè)幫手中有地的企業(yè)（或政府、個(gè)人）蓋房子，憑借其品牌售出高價(jià)，再收取銷售金額的7%〜10% 作為代建費(fèi)。此間，綠城中國(guó)還可享受股權(quán)分紅。

此種模式不僅發(fā)生于公司之間，某種程度上，也成為綠城與地方政府合作的催化劑。公開資料顯示，綠城建設(shè)成立至今，已簽約22個(gè)項(xiàng)目。其中21個(gè)為商業(yè)代建，1個(gè)為政府代建項(xiàng)目。

內(nèi)部資料顯示，綠城建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入浙江、山東、上海、江蘇、福建、河南等多個(gè)省份。

而在綠城建設(shè)成立之前，綠城的合作開發(fā)模式已經(jīng)很普遍。綠城中國(guó)2009年年報(bào)顯示，當(dāng)年其在杭州的34個(gè)項(xiàng)目中，有28個(gè)為合作項(xiàng)目；杭州以外的33個(gè)項(xiàng)目中，也有29個(gè)采取合營(yíng)模式。

接近綠城的分析人士透露，綠城所選擇的合作方，多為資金充足的國(guó)企，或有土地資源的開發(fā)商。“比如它與海爾地產(chǎn)在山東的合作?！?/p>

海爾地產(chǎn)起步較晚，但在山東土地市場(chǎng)上頗具優(yōu)勢(shì)，兼之依托母公司海爾集團(tuán)，資金充裕。

在與海爾地產(chǎn)合作的濟(jì)南全運(yùn)村項(xiàng)目中，綠城支付了約20%的地價(jià)款。然而在最終的合資公司中，綠城享有45%的股份。

此種模式已經(jīng)為開發(fā)商所沿用，萬(wàn)科與中糧、北京金隅在北京房山和昌平兩地，均為股權(quán)合作。而上述人士表示，與之相比，綠城更強(qiáng)化了“代建” 二字。

“之前與海爾的合作，綠城還負(fù)責(zé)出一部分錢，而綠城建設(shè)成立后，綠城可能很多項(xiàng)目不再需要出資，只做品牌輸出和建設(shè)管理服務(wù)，然后收錢?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。

在2010年9月25日的會(huì)上，綠城中國(guó)行政總裁壽柏年表示，與綠城原有拿地-開發(fā)-銷售的盈利模式相比，綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，并將成為綠城新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。

綠城建設(shè)總經(jīng)理曹舟南則表示，代建公司的合作方式有三種：一是只承擔(dān)開發(fā)任務(wù)；二是即通過(guò)成立平臺(tái)公司募集資金，綠城負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，并與投資方共享收益；三是承建政府安置房建設(shè)，收取一定比例的費(fèi)用。

2010年12月31日，綠城中國(guó)的公告顯示，公司分別以9.23億元及6000萬(wàn)元收購(gòu)杭州兩地塊的部分股權(quán)，合作方為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。

除綠城、萬(wàn)科外，不少開發(fā)商瞄準(zhǔn)合作開發(fā)，均有“代建”模式的影子，比如陽(yáng)光100，亦是很早就采用此模式，快速進(jìn)入不少三線城市。

未來(lái)的未來(lái)

2011年1月14日，央行宣布，自2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)天之前，重慶、上海即將開征房產(chǎn)稅的消息陸續(xù)傳來(lái)。

顯然，政策的壓力將始終存在。即使打贏了2010年的“調(diào)控反擊戰(zhàn)”，開發(fā)商們?nèi)圆坏貌焕潇o思考未來(lái)。

“做不做保障房，已經(jīng)成了每個(gè)開發(fā)企業(yè)必須回答的問(wèn)題?！比f(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示。

2010年被視為“保障房元年”，全年580萬(wàn)套的保障房建設(shè)任務(wù)遠(yuǎn)超往年。而2011年，這一數(shù)字增至1000萬(wàn)套，已經(jīng)成為不亞于普通商品房的巨大市場(chǎng)。

按照規(guī)定，保障房的平均利潤(rùn)空間在3%到8%之間，遠(yuǎn)低于商品房，這一度令開發(fā)商喪失興趣。但調(diào)控的常態(tài)化，以及保障房建設(shè)規(guī)模的迅速擴(kuò)大，使得這一市場(chǎng)逐漸為開發(fā)商重視。

深圳金地集團(tuán)總部5樓，專門的保障房工作組已經(jīng)掛牌成立，這對(duì)素來(lái)以高端住宅為主的金地，可謂大變化。金地于深圳獲得了第一個(gè)保障房項(xiàng)目后，近期又參與了一宗限價(jià)房項(xiàng)目的招標(biāo)。“因?yàn)閮r(jià)格原因，最終沒(méi)拿到。”金地董秘徐家俊表示?，F(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)標(biāo)的還有萬(wàn)科，同樣未能如愿，最終該項(xiàng)目被一家民企奪得。

競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)在保障房市場(chǎng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

“如果政府主導(dǎo)，制定游戲規(guī)則，社會(huì)資金進(jìn)入應(yīng)該樂(lè)觀其成?！毙旒铱≌f(shuō)。他同時(shí)認(rèn)可當(dāng)前的保障房代建模式?！跋鄬?duì)收益率不高，但風(fēng)險(xiǎn)幾乎沒(méi)有。采購(gòu)商品、工程總包都是政府出錢，也不需要自有資金。”

“2011年我們還會(huì)繼續(xù)參與，我認(rèn)為保障房即使占到30%也沒(méi)什么不好?！毙旒铱”硎?。

招商地產(chǎn)最近以代建模式建設(shè)了一個(gè)17億元的保障房項(xiàng)目?！霸谡咪秩镜拇蟓h(huán)境下，我們?cè)缇烷_始在北京和深圳做了?！闭猩痰禺a(chǎn)董秘劉寧表示，當(dāng)前保障房項(xiàng)目利潤(rùn)比較穩(wěn)定，而且未來(lái)在產(chǎn)品本身，企業(yè)也有發(fā)揮空間。

綠城、綠地、保利等企業(yè)，均已大幅介入保障房領(lǐng)域。來(lái)自國(guó)泰君安的一份分析報(bào)告預(yù)測(cè)，2011~2020年，保障房或?qū)⒄紦?jù)20%~40%的市場(chǎng)，對(duì)開發(fā)商而言，這無(wú)疑是一個(gè)更穩(wěn)定的市場(chǎng)。

對(duì)嗅覺更為靈敏的資本市場(chǎng)而言，保障房同時(shí)帶來(lái)金融創(chuàng)新的機(jī)會(huì)。

篇9

1.商業(yè)地產(chǎn)信貸的概念

商業(yè)地產(chǎn)信貸就是指銀行為有需求的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或者是計(jì)劃購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的單位和個(gè)人提供貸款，并將按照約定的合同到期收回本息的過(guò)程。商業(yè)地產(chǎn)信貸的資金可以說(shuō)是取之于民又用之于民，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)信貸的資金來(lái)源并非政府撥款，而是儲(chǔ)戶們?cè)阢y行的存款以及住宅基金存款，當(dāng)然不可否認(rèn)的是政府在這一過(guò)程中是起著不可或缺的作用的，政府通過(guò)對(duì)宏觀政策比如財(cái)政政策中的減、免稅的調(diào)整起到了相當(dāng)?shù)淖饔茫娲龠M(jìn)了銀行的放貸以及借貸者們的借貸積極性。

2.商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，是眾多風(fēng)險(xiǎn)種類的一種，但是卻是商業(yè)銀行可能面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)之一。它是指在銀行房貸過(guò)程中，銀行可能面對(duì)的由于經(jīng)營(yíng)、管理、監(jiān)督等過(guò)程中、甚至是客觀環(huán)境的變化而產(chǎn)生的一點(diǎn)差錯(cuò)造成的貸出資金無(wú)法如數(shù)收回，使得實(shí)際收益和預(yù)期收益并不一致的可能性。

3.商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

（1）借方原因

信息不對(duì)稱，包括事前和事后兩方面的信息不對(duì)稱，事前是指銀行因調(diào)查了解不足或者是借方刻意隱瞞造成的不夠了解借款方的背景信息，尤其是信用信息，使得借方有機(jī)可趁，即“逆向選擇”；事后是指在銀行將相應(yīng)款項(xiàng)貸給借方后，借方并不如約履行合同約定的還款義務(wù)，即“道德風(fēng)險(xiǎn)”。目前社會(huì)征信體系的不完善、借貸人員職業(yè)技能和素質(zhì)尚待提高、甚至理性“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)都是這一原因產(chǎn)生的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

（2）銀行自身原因

其實(shí)銀行自身原因中有一部分已經(jīng)在以上兩個(gè)方面提及，比如說(shuō)信貸人員素質(zhì)、甚至是“經(jīng)濟(jì)人”，不可否認(rèn)，許多人都在為著自身利益最大化而經(jīng)常打擦邊球。銀行獎(jiǎng)懲體系里，許多都是將獎(jiǎng)金、福利與績(jī)效相掛鉤，一個(gè)普通的信貸員，做得好、業(yè)務(wù)量大自然獎(jiǎng)金就多。正是這些個(gè)原因，使得員工們開始變的急功近利，自然的，對(duì)借款者的信用質(zhì)量的把關(guān)開始變的松散。

4.商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)制

在商業(yè)地產(chǎn)信貸整個(gè)過(guò)程中，銀行幾乎無(wú)處不在，從土地的整理準(zhǔn)備到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)再到商業(yè)地產(chǎn)的銷售，全都需要銀行的貸款支持。在如此龐大的一個(gè)系統(tǒng)中，一旦有一點(diǎn)差錯(cuò)出現(xiàn)都可能造成不可挽回的損失。第一階段，如果土地開發(fā)商對(duì)土地的選擇不夠明智，導(dǎo)致沒(méi)有人或者少有人愿意出高價(jià)來(lái)購(gòu)買開發(fā)權(quán)，則貸款給其的銀行很有可能面臨貸款無(wú)法收回的情況。第二階段，在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，許多房產(chǎn)都變成了爛尾樓，由于資金不夠而開發(fā)不完，或是開發(fā)完了卻賣不出去。第三階段，零售階段，正如前文分析的信息不對(duì)稱或是銀行信貸人員原因?qū)е碌膶?duì)借方信用的誤判都是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因。

二、商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)宏觀因素分析

1.宏觀政策因素

我國(guó)基本上屬于政策主導(dǎo)型發(fā)展模式，因此宏觀政策的一丁點(diǎn)變化都可能引起商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的軒然大波。同樣我們不可以忽視它對(duì)銀行的影響，從兩方面來(lái)看，一是借方的融資成本下降，還款積極性提高，一定程度上是有利于銀行收回貸款的；另一方面，屢次調(diào)整存貸款利率的背后，其實(shí)隱藏的是加速推進(jìn)中的利率市場(chǎng)化改革，這對(duì)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提出了更高的要求，當(dāng)利率成為市場(chǎng)化產(chǎn)物時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也就產(chǎn)生了，銀行為了招攬更多的儲(chǔ)戶將不得不降低自己的利差空間，也就降低了自己的盈利水平如果沒(méi)有很好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，則很可能在這場(chǎng)改革的洪潮中被淘汰。

2.信貸活動(dòng)的親周期性

管理信貸風(fēng)險(xiǎn)，注意經(jīng)濟(jì)的周期性變動(dòng)是必要的，就商業(yè)地產(chǎn)貸款而言，這種關(guān)注就更加重要。信貸活動(dòng)有其固有的親經(jīng)濟(jì)周期特性。這也是銀行作為間接融資主渠道的角色決定的。經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)，可獲利的投資項(xiàng)目增多，對(duì)資金的需求增多，銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大。在經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期，企業(yè)的項(xiàng)目大多能夠獲得預(yù)期的收益，對(duì)銀行的貸款有較少的違約情況出現(xiàn)。由于經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期的資金需求增多，銀行對(duì)貸款能附加較多的有利于還款的條件，抵押品也往往能夠較快的出手。也就是說(shuō)如果借款者違約，違約損失率也會(huì)較小。銀行此時(shí)往往會(huì)盲目擴(kuò)張信貸規(guī)模，而信貸規(guī)模的擴(kuò)張又助長(zhǎng)了經(jīng)濟(jì)繁榮，有時(shí)候甚至是虛假繁榮。經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期的過(guò)程則相反。

三、商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)因素分析--以天津?yàn)槔?/p>

根據(jù)中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部對(duì)天津市的房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年，即2014年天津市的新增商品住宅高達(dá)1428萬(wàn)平方米，同比于2013年上升近5%；成交量達(dá)到1062萬(wàn)平方米，同比2013年則是下降了18%，成交情況較2013年有所下降，但同比近5年成交均值仍有所上升近2%。2015年2月，全市商品住宅供應(yīng)量為36.8萬(wàn)平米，商品住宅成交量為39.2萬(wàn)平米。2月，全市商品住宅成交均價(jià)為11323元/平米，環(huán)比上漲2%，同比上行15%。

天津市07、08、09三年上漲速度較緩，原因應(yīng)該是2008年的金融危機(jī)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了不小的沖擊，但即使在這樣的情況下天津房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺，并沒(méi)有呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。天津市1999年至2012年金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款與商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)和GDP的變化趨勢(shì)是保持一致的。但是同樣是2007年至2009年，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度受挫，金融機(jī)構(gòu)貸款量卻一路飆升，其實(shí)道理也很簡(jiǎn)單，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，人們一般傾向于少投資，房?jī)r(jià)自然也就增速下滑，而在開發(fā)商角度來(lái)看，需求量少了，供應(yīng)量卻沒(méi)變，為了維持自己的利潤(rùn)水平，開發(fā)商也就只有先找金融機(jī)構(gòu)借貸，用以彌補(bǔ)因經(jīng)濟(jì)下行給自己帶來(lái)的損失。但是這時(shí)候銀行則會(huì)緊縮自己的信貸量，加速了經(jīng)濟(jì)衰退，預(yù)示經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，又開始新的一輪經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)。在這一階段中銀行極有可能無(wú)法收回貸款。

四、國(guó)內(nèi)外商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

1.國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀

2014年11月17日中國(guó)人民銀行的2008年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，前三季度，用于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期貸款為2097億元，占新增中長(zhǎng)期貸款的比重為12%。前三季度，人民幣中長(zhǎng)期貸款主要投向基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)。我國(guó)銀行信貸發(fā)展與國(guó)外不同，這主要是由于我國(guó)的政策方面的體制原因。首先是我國(guó)的個(gè)人征信系統(tǒng)尚不完善，其次很重要的一點(diǎn)是，銀行的地方政府平臺(tái)貸風(fēng)險(xiǎn)，許多地方土地的開發(fā)均由地方政府財(cái)政的后臺(tái)支持，看似風(fēng)險(xiǎn)最小，實(shí)則往往最容易形成爛尾樓，同時(shí)也十分影響銀行風(fēng)控部門人員的判斷，許多他們自己心里清楚不應(yīng)該貸出的貸款，卻由于對(duì)方是政府財(cái)政撐腰而不得不貸。

2.國(guó)外商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)信貸主要是由各類私人金融機(jī)構(gòu)自主經(jīng)營(yíng)，而客戶則是以個(gè)人為主，占比約80%。這也是2008年次級(jí)貸危機(jī)產(chǎn)生的一個(gè)重要原因。在這場(chǎng)危機(jī)中，美國(guó)也認(rèn)識(shí)到了自己的一些不足：次級(jí)貸款的發(fā)展說(shuō)到底還是美國(guó)過(guò)度金融創(chuàng)新了，創(chuàng)新是必要的，只是應(yīng)當(dāng)量力而行，畢竟高收益帶來(lái)的也是高風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)預(yù)測(cè)失誤導(dǎo)致的可能就不只是銀行的損失那么簡(jiǎn)單的問(wèn)題了，對(duì)于美國(guó)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，作為金融企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理上本來(lái)就有一系列的風(fēng)險(xiǎn)鑒別、量化、評(píng)估等標(biāo)準(zhǔn)化流程，美國(guó)的信用環(huán)境發(fā)展的非常成熟。在個(gè)人和企業(yè)的信用信息的處理方面，美國(guó)的個(gè)人信用、企業(yè)信用和資信評(píng)估領(lǐng)域分別都有專業(yè)的信用評(píng)估公司為有信用信息需要的機(jī)構(gòu)服務(wù)，包括全球知名的穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)等“老字號(hào)”的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，這些都是值得我國(guó)學(xué)習(xí)借鑒的地方。

五、我國(guó)商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范建議

1.完善我國(guó)征信體系建設(shè)

近些年，我國(guó)一直致力于建設(shè)信用體系，目前也取得了相當(dāng)成效。從美國(guó)信貸經(jīng)驗(yàn)中我們不得不承認(rèn)建立一個(gè)完善的信用管理體系的重要性。一旦個(gè)人的誠(chéng)信記錄檔案成為了個(gè)人做事的一種約束，或者說(shuō)是當(dāng)所有人都能通過(guò)個(gè)人的信用檔案了其的時(shí)候，即到了人人都會(huì)遵守誠(chéng)信的時(shí)候了，因?yàn)椴豢鋸埖恼f(shuō)，個(gè)人的一舉一動(dòng)都會(huì)被記錄在冊(cè)，并公布于世，如果沒(méi)有了信譽(yù)，一個(gè)人就將難以立足于這樣的社會(huì)。

2.強(qiáng)化行業(yè)自律機(jī)制

除開政府的努力以外，我們還應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化銀行業(yè)的自律機(jī)制。我們知道，銀行業(yè)協(xié)會(huì)是其中一個(gè)銀行業(yè)自律的機(jī)構(gòu)，但是其仍存在一定的缺陷，不夠獨(dú)立。要想能夠充分發(fā)揮銀行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)銀行業(yè)的自律的作用，還需要進(jìn)一步強(qiáng)化相關(guān)政策的編制，這也體現(xiàn)了政府與銀行業(yè)協(xié)會(huì)在完善行業(yè)自律方面的相輔相成的關(guān)系。

3.建立商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度

（1）住房抵押貸款證券化

上個(gè)世紀(jì)60年代美國(guó)政府發(fā)行了以住房抵押貸款為擔(dān)保的抵押貸款擔(dān)保證券（Mortgage-BackedSecurity，MBS），說(shuō)到底，政府在這一模式下發(fā)揮了巨大的作用。因此，根據(jù)我國(guó)的政治體制，想實(shí)現(xiàn)這樣的貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移模式其實(shí)并不困難。但是，盡管我國(guó)在2005年就已經(jīng)有銀行開始嘗試個(gè)人住房抵押貸款證券化，可是好景不長(zhǎng)，銀行在2007年第二單住房抵押貸款證券化之后就不再發(fā)行。直到2014年7月22日，住房抵押貸款證券化時(shí)隔7年終于卷土歸來(lái)。住房抵押貸款證券化的重啟為當(dāng)下商業(yè)銀行“盤活存量”提供了新途徑，而且，此單產(chǎn)品采取了延遲變更抵押權(quán)登記的方式，極具創(chuàng)新性，其大膽探索長(zhǎng)端產(chǎn)品定價(jià)模式，對(duì)于推動(dòng)我國(guó)信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)展具有重要借鑒意義。

篇10

過(guò)去的一年，龍湖合同銷售額401.3億元，銷售總建筑面積41.79萬(wàn)平方米，凈利潤(rùn)54億元。其合同銷售額和成交面積，均位列中國(guó)房企住宅排行榜第10位左右。

這已是上市以來(lái)，龍湖地產(chǎn)連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的增長(zhǎng)。就此，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席吳亞軍表示，力求公司在繼續(xù)開展地域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的布局調(diào)整的同時(shí)，保持業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，對(duì)于作為戰(zhàn)略重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)，亦會(huì)穩(wěn)扎穩(wěn)打地著力發(fā)展。龍湖管理層表示，2013年銷售目標(biāo)將審慎提升至460億元。

5月13日，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌接受本報(bào)記者專訪時(shí)曾指出，包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控轉(zhuǎn)型期的行業(yè)新亮點(diǎn)，而這也正是龍湖地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)所在。

商業(yè)、度假地產(chǎn)齊發(fā)力

國(guó)際知名房地產(chǎn)顧問(wèn)公司DTZ戴德梁行近日?qǐng)?bào)告顯示，亞太地區(qū)是2012年唯一商業(yè)地產(chǎn)投資存量正增長(zhǎng)的區(qū)域，中國(guó)超越日本成為亞洲最大的市場(chǎng)，其投資存量的價(jià)值增長(zhǎng)15%，達(dá)到1.5萬(wàn)億美元。

增持商業(yè)地產(chǎn)一直是龍湖三大核心戰(zhàn)略之一。目前，龍湖的投資物業(yè)全部為商場(chǎng)，主要分為三大產(chǎn)品系列：都市型購(gòu)物中心天街系列、社區(qū)型購(gòu)物中心星悅薈系列以及中高端家具生活購(gòu)物者中心家悅薈系列。

在“增持商業(yè)”的核心戰(zhàn)略下，2012年，龍湖物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為269.5億元，同比增長(zhǎng)15.3%。截至2012年底，龍湖已開業(yè)商場(chǎng)面積為54.78萬(wàn)平方米，整體出租率為98.8%。租金總額5.1億元，扣除營(yíng)業(yè)稅后的租金收入4.8億元，較上年增長(zhǎng)20.2%。

2月28日，公司“金蘋果”計(jì)劃，率先在國(guó)內(nèi)提出銷售型商業(yè)物業(yè)“售后服務(wù)”理念，該計(jì)劃將為今年全年的商業(yè)物業(yè)銷售提供強(qiáng)有力支持。得益于“金蘋果計(jì)劃”對(duì)銷售的有效促進(jìn)，重慶時(shí)代天街的商鋪產(chǎn)品當(dāng)季實(shí)現(xiàn)合同銷售額9億元，位居當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)銷售排行榜首。2013年全年，集團(tuán)可售商業(yè)物業(yè)貨值量約占總貨值的24%。

吳亞軍亦稱，未來(lái)15年商業(yè)地產(chǎn)在集團(tuán)的利潤(rùn)占比中，將由目前的5%提升到30%。這意味著龍湖每掙100元錢，其中有30元錢是來(lái)源于商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

2013年，龍湖在云南的首個(gè)項(xiàng)目，也是 “山？海？湖”戰(zhàn)略典型代表作的仙湖錦繡即將亮相。

龍湖“山？海？湖”度假戰(zhàn)略，是龍湖用生活鑒賞家最為挑剔的眼光，構(gòu)建的中國(guó)度假理想，在龍湖的創(chuàng)造觀中，要實(shí)現(xiàn)的是從度假到度假美學(xué)的升華。成都小院青城、煙臺(tái)葡醍海灣無(wú)不體現(xiàn)出龍湖對(duì)度假理想的全新理解以及對(duì)度假美學(xué)的全新探索。

這個(gè)由龍湖“蓄謀已久”并高調(diào)啟動(dòng)的度假項(xiàng)目，承擔(dān)著龍湖地產(chǎn)全國(guó)集19年之大成的全面升級(jí)戰(zhàn)略地位，更是承載著龍湖19年地產(chǎn)發(fā)展之精華。對(duì)于龍湖而言，度假，不僅僅只是旅游觀光，更為重要的是對(duì)異地“即興”生活的舒適享受。同時(shí)，這樣的“即興”還應(yīng)該是完整、可持續(xù)及符合美學(xué)鑒賞的。作為龍湖度假地產(chǎn)的第三代產(chǎn)品―仙湖錦繡，在打造絕美22平方公里的湖岸線的同時(shí)，還將囊括濕地公園、運(yùn)河酒店、濱湖步行商業(yè)街低密度住宅等多樣的舒適度假配套。

在擁有完美山景、海景的同時(shí)，龍湖地產(chǎn)還在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中融入10米超大開間，6.5米小進(jìn)深的戶型設(shè)計(jì)，這在業(yè)界也是全新的創(chuàng)舉。

加大區(qū)域縱深

截至2012年，龍湖布局全國(guó)19個(gè)城市，開發(fā)91個(gè)項(xiàng)目，1400萬(wàn)平方米的建筑面積開發(fā)， 400億元人民幣的年銷售額突破，截至2012年末，龍湖土地儲(chǔ)備共計(jì)3952萬(wàn)平方米，平均成本為每平方米1964元。

龍湖在2012年度一共拿地17塊，總建筑面積891萬(wàn)平方米。通過(guò)此輪土地儲(chǔ)備的擴(kuò)張，龍湖地產(chǎn)在重點(diǎn)耕耘的北京、上海、杭州、西安、成都均有新的地塊補(bǔ)充，并新進(jìn)入廈門、晉江、紹興三個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且房地產(chǎn)市場(chǎng)較為健康的城市，基本完成全國(guó)布局的規(guī)劃。

2012年，龍湖在長(zhǎng)三角區(qū)域銷售金額首次突破百億元，同比增長(zhǎng)21.5%至103.3億元。2012年首次開盤的寧波龍湖滟瀾海岸項(xiàng)目半年內(nèi)錄得近6億元的合同銷售金額。常州龍湖酈城及原山兩項(xiàng)目全年累計(jì)合同銷售金額逾26億元，分別占據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)第一及第三名。杭州龍湖準(zhǔn)確把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，合同銷售金額同比上升逾70%至29.7億元，入圍當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前十。

正是受益于“加大區(qū)域縱深”戰(zhàn)略的深化，龍湖在實(shí)現(xiàn)銷售的14個(gè)城市中，有10個(gè)位列當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷售金額排名前十。