導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關(guān)鍵詞]新常態(tài)下 不動(dòng)產(chǎn)登記 檔案管理 思考

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2017）12-0331-01

【前言】我國不動(dòng)產(chǎn)的所屬權(quán)需要建立在依法登記的前提下，只有在經(jīng)過依法登記的情況下不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的建立、變更、轉(zhuǎn)讓和注銷才能產(chǎn)生法律效力。我國的不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)的主要工作任務(wù)就是將不動(dòng)產(chǎn)歸屬權(quán)進(jìn)行登記，形成不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案不僅包括不動(dòng)產(chǎn)登記本，還有各種與之相關(guān)的文件、圖表和網(wǎng)上登記信息等內(nèi)容，包括文字信息，圖表信息，聲像影像等，記錄載體包括紙張、光盤等。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記檔案的復(fù)雜繁瑣，所以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的工作并不輕松。

一、我國當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)

1.不動(dòng)產(chǎn)在固定機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一登記

不動(dòng)產(chǎn)，顧名思義，就是指自然性質(zhì)上或者法律規(guī)定上不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的位置不可隨意改變，不動(dòng)產(chǎn)的登記體現(xiàn)出唯一性的原則，所以在一個(gè)區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記只由固定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一固定登記更有利于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的統(tǒng)一管理。

2.具備法律效力

我國對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記都有明文規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的管理一般由行政主管部門負(fù)責(zé)，不動(dòng)產(chǎn)登記一般都是在政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行注冊(cè)，改正等。由行政機(jī)構(gòu)所認(rèn)證的登記，登記信息作為原始憑證被登記部門保存，形成的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案受到法律保護(hù)，具備法律公信力。

3.檔案格式要求嚴(yán)格規(guī)范

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是可變的。隨著不動(dòng)產(chǎn)政策的調(diào)整改變，不動(dòng)產(chǎn)登記流程會(huì)改變，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案也會(huì)隨著改變。不動(dòng)產(chǎn)登記主要采取文本形式，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記格式有著嚴(yán)格要求，檔案的記錄必須嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、準(zhǔn)確、詳細(xì)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案可以在法庭上作為法律文件，具有法律效力，所以登檔案的格式必須嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，避免因?yàn)閮?nèi)容模糊而造成糾紛。

4.檔案保存時(shí)效長

隨著不動(dòng)產(chǎn)所屬人的變動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案也會(huì)隨之改變，但是登記檔案的法律效力是不會(huì)改變的。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的時(shí)效期非常長，有效地保證了不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)保護(hù)，使不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬問題得到穩(wěn)妥的保障。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的現(xiàn)狀

1.檔案的準(zhǔn)確性欠缺

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是具備法律效力的，登記工作中最重要的任務(wù)就是保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，登記檔案的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到登記者的法律權(quán)益。登記檔案準(zhǔn)確性的欠缺也會(huì)導(dǎo)致行政部門的誠信危機(jī)，對(duì)行政部門的執(zhí)法過程造成阻礙。目前，我國一些地區(qū)仍存在不動(dòng)產(chǎn)檔案登記管理不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)象，檔案信息缺失，資料數(shù)據(jù)模糊等現(xiàn)象。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記管理檔案資料數(shù)據(jù)庫不完善

由于技術(shù)問題，不動(dòng)產(chǎn)登記管理檔案資料數(shù)據(jù)庫經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)連接錯(cuò)誤，比如一棟別墅完成變更所屬權(quán)后，所屬權(quán)在數(shù)據(jù)庫上仍然顯示不動(dòng)產(chǎn)的所屬人是變更前的所屬人。這些錯(cuò)誤對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的后續(xù)工作產(chǎn)生的消極影響，阻礙了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的開展。

3.檔案管理技術(shù)落后，沒有實(shí)行現(xiàn)代化

檔案管理的數(shù)字化對(duì)檔案的管理工作來說是個(gè)提高管理準(zhǔn)確性和便捷性的新方式，檔案管理的信息化能夠提高檔案管理的效率。現(xiàn)在部分地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理過于依賴紙質(zhì)文件，信息化水平低，管理技術(shù)落后。

4.檔案的存放雜亂

國家規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的登記要合法規(guī)范，最重要的目的還是為了人民。規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)為群眾提供便利，減輕負(fù)擔(dān)。但是，一些地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案存放雜亂，多處存放，群眾在查詢時(shí)非常不方便。

三、改變當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理方面缺陷的策略

1.不動(dòng)產(chǎn)的登記行為進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化

對(duì)當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合統(tǒng)一，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記檔案文件的書寫，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。促進(jìn)行政部門工作的嚴(yán)謹(jǐn)性，提高行政部門的社會(huì)公信力，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的后續(xù)工作順利進(jìn)行。

2.完善檔案管理資料數(shù)據(jù)庫，應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)

優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源數(shù)據(jù)庫，緊隨現(xiàn)代科技發(fā)展，運(yùn)用二維碼等信息技術(shù)將不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理進(jìn)行優(yōu)化，整合。使不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理變成一張條理清晰的信息網(wǎng)。在各部門之間實(shí)現(xiàn)便捷交流，為不動(dòng)產(chǎn)登記的后續(xù)工作提供技術(shù)支持。

3.對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化整理，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案進(jìn)行高效管理

引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資源進(jìn)行合理有效地規(guī)劃，進(jìn)行高效管理，減少在管理過程中耗費(fèi)的人力和物力資源。

三、對(duì)當(dāng)前新常態(tài)下不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的反思

建立起不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理制度，使不動(dòng)產(chǎn)登記成為更加高效且規(guī)范的機(jī)構(gòu)，這是一個(gè)革故鼎新的過程。在這個(gè)過程中要制定目標(biāo)，逐步地進(jìn)行實(shí)施，將行動(dòng)落實(shí)到實(shí)處，規(guī)范管理機(jī)制，形成規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記管理流程，不僅為群眾提供便利，更為行政機(jī)構(gòu)提高了社會(huì)公信力。當(dāng)前我國提出的政策，正為我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理提供了創(chuàng)新的平臺(tái)，這是一個(gè)機(jī)遇，要把握得當(dāng)才能為不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的高效化提供強(qiáng)勁的動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)

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金紹達(dá)：房屋登記簿和土地登記簿的融合是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中十分重要且難度較大的一項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，要順利地將房屋登記簿和土地登記簿融合成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，選擇科學(xué)的編制方法十分重要。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條已規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記”，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（草案征求意見稿）》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元的界定是“不動(dòng)產(chǎn)單元由權(quán)屬界線固定封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間構(gòu)成”。從以上表述來看，不動(dòng)產(chǎn)單元和《房屋登記辦法》所規(guī)定的房屋基本單元并沒有多大的差別。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)單元相對(duì)應(yīng)。在房屋登記中，一個(gè)房屋基本單元的房地產(chǎn)權(quán)利記載于一個(gè)登記簿，設(shè)一個(gè)房屋編碼，彼此一一對(duì)應(yīng)。按照這一方式，是無法把不同權(quán)利主體的不動(dòng)產(chǎn)編入同一登記簿的。

《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》在列舉三種編碼方式時(shí)，包括了利用宗地號(hào)的分宗法（因宗地號(hào)本身的缺陷，在實(shí)際工作中，使用分宗法的極少）?？梢?，不動(dòng)產(chǎn)單元編碼也可以使用宗地號(hào)，在編碼中使用宗地號(hào)并不要求把同一宗地范圍內(nèi)不同權(quán)利主體的房屋權(quán)利編入同一登記簿。

上述規(guī)定中涉及到對(duì)“同一登記簿”的定義，那么，是把一個(gè)宗地內(nèi)所有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和內(nèi)容界定為“一個(gè)”登記簿，還是把一個(gè)宗地中某一權(quán)利主體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利作為“一個(gè)”登記簿呢？

登記簿以宗地為單位編成只有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，就是可以在一個(gè)平面的圖件上顯示出所有的宗地位置。在土地私有制且建筑物區(qū)分所有權(quán)很少的情況下，以宗地為單位編成比較適合。而在目前建筑物區(qū)分所有權(quán)占主要比例的城市，以宗地為單位已不能準(zhǔn)確地顯示某一建筑物區(qū)分所有權(quán)的空間位置。

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物權(quán)特定原則也稱“物權(quán)客體特定原則”，它是指物權(quán)的客體必須是特定的，或者至少在實(shí)現(xiàn)該物權(quán)時(shí)其客體是可以特定的。物權(quán)的本質(zhì)在于將特定的物直接歸屬于特定的主體，因此作為物權(quán)的客體必須是特定的，也就是說，權(quán)利人所享有的物權(quán)，無論是所有權(quán)還是擔(dān)保物權(quán)抑或用益物權(quán)，都必須指向的是特定的單個(gè)的物。只有堅(jiān)持物權(quán)特定原則才能有效確定物的歸屬，確保每一個(gè)經(jīng)濟(jì)上有價(jià)值的物能夠被獨(dú)立地加以支配并投入流通，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)物的有效利用。具體來說，物權(quán)客體特定原則有兩層含義：一方面，物權(quán)的客體必須是確定的某個(gè)物，而非泛泛的某類物。例如，房屋的所有權(quán)必須是就某個(gè)或某些特定的房屋的所有權(quán)，而非針對(duì)某類房屋的所有權(quán)。另一方面，單個(gè)的物是具有獨(dú)立性的，可以被獨(dú)立地加以支配。

《物權(quán)法》第2條將物權(quán)界定為“權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)”，其中之所以強(qiáng)調(diào)“特定的物”就是基于物權(quán)特定原則的要求。

作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)程序法的不動(dòng)產(chǎn)登記法，也應(yīng)當(dāng)遵循物權(quán)特定原則。物權(quán)特定原則在不動(dòng)產(chǎn)登記程序中的要求體現(xiàn)在：在登記簿中記載的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是特定的不動(dòng)產(chǎn)，能夠與其他不動(dòng)產(chǎn)相區(qū)分。與動(dòng)產(chǎn)不同的是，不動(dòng)產(chǎn)尤其是土地在自然狀態(tài)上是廣袤無垠、連綿不絕的，因此必須通過確定其界址加以特定化，以便相互區(qū)別。正因如此，《物權(quán)法》第11條才明確要求當(dāng)事人在申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供“不動(dòng)產(chǎn)界址”這一必要材料。通過明確不動(dòng)產(chǎn)的界址就可以將相互連接的不動(dòng)產(chǎn)從法律技術(shù)上分割開來，從而予以特定化，以便記載入登記簿。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記單元的涵義與類型

為了解決登記中不動(dòng)產(chǎn)的特定性問題，在不動(dòng)產(chǎn)登記法上產(chǎn)生了“登記單元”這一法律概念。登記單元也稱“登記單位”，它旨在將相互連接的不動(dòng)產(chǎn)(尤其是土地、房屋)在法律技術(shù)上加以分割，從而使之特定化，以便記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿。一個(gè)登記單元具有唯一的、特定的編號(hào)，并在此基礎(chǔ)上建立一個(gè)專門的不動(dòng)產(chǎn)登記簿簿頁。例如，在德國不動(dòng)產(chǎn)登記法中，土地登記的單元是“地籍塊”，地籍塊在地籍冊(cè)中用數(shù)字或字母予以編號(hào)，土地在登記簿中以地籍冊(cè)中所給出的編號(hào)來命名(《德國土地登記條例》第2條、《德國土地登記命令》第6條)。一塊土地可以是單獨(dú)的一個(gè)地籍塊，也可以由數(shù)個(gè)地籍塊組成，但是一個(gè)地籍塊不能包括數(shù)塊土地。

由于不動(dòng)產(chǎn)的類型不同，登記的單元也有所不同。我國的不動(dòng)產(chǎn)主要分為土地和建筑物。因此，分別存在土地登記單元與房屋登記單元。

《土地登記辦法》第5條規(guī)定：“土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”。因此，宗地是土地的登記單元或登記單位。

《房屋登記辦法》對(duì)房屋的登記單元作出了具體規(guī)定。依據(jù)該辦法第10條第1款：“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)(幢號(hào)、室號(hào)等)的房屋或者特定空間”。第2款規(guī)定：“國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記”。第3款規(guī)定：“非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記”。由此可見，在房屋登記中，登記的單元既可以是套，也可以是幢、層、間等固定界限的部分。當(dāng)事人有權(quán)選擇以何種登記單元進(jìn)行登記。實(shí)踐中，一些地方要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房所有權(quán)初始登記時(shí)，必須以“幢”而不能以“套”或“層”為單元進(jìn)行登記的做法是錯(cuò)誤的。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記單元的特征

從上述土地登記單元和房屋登記單元的界定來看，能夠作為一個(gè)登記單元登記的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有以下兩個(gè)特征。

1.具有獨(dú)立的使用價(jià)值

不動(dòng)產(chǎn)作為物的一種，必須具有實(shí)際的價(jià)值，能夠滿足人們的生產(chǎn)、生活需要。因此通過不動(dòng)產(chǎn)登記單元確定的不動(dòng)產(chǎn)也必須具有實(shí)際價(jià)值。例如，在《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條中，就明確要求建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋只有在“具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用”時(shí)，才能認(rèn)定為《物權(quán)法》第6章所稱的“專有部分”。一些地方的登記規(guī)定也要求房屋分割必須滿足獨(dú)立使用的功能。如吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳頒布的《吉林省房屋登記若干問題暫行規(guī)定(一)》第8條規(guī)定：“房屋分割應(yīng)滿足獨(dú)立使用功能要求，符合強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”。在我國實(shí)踐中，曾出現(xiàn)一些人為了孩子上學(xué)落戶的需要而將一套房屋分割為若干部分，要求分別登記的情形。對(duì)此，筆者認(rèn)為，除非分割后的房屋分別都具有獨(dú)立的使用價(jià)值，否則此種分割登記不應(yīng)允許。

2.具有明確的界址或界線

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【關(guān)鍵詞】注冊(cè)會(huì)計(jì)師；設(shè)立驗(yàn)資；不動(dòng)產(chǎn)；財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；預(yù)告登記

一、問題的提出

《中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則1602號(hào)——驗(yàn)資》第15條規(guī)定：“對(duì)于出資者以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)等非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資的，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)在出資者依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以審驗(yàn)?！薄吨改稀愤M(jìn)一步指出：“無論是設(shè)立驗(yàn)資還是變更驗(yàn)資，對(duì)出資者以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，注冊(cè)會(huì)計(jì)師都應(yīng)當(dāng)檢查上述出資財(cái)產(chǎn)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件，驗(yàn)證其出資前是否歸屬于出資者，出資后是否歸屬于被審驗(yàn)單位。”在設(shè)立驗(yàn)資中，由于被審驗(yàn)單位尚未成立，未確立其民事主體資格，無法辦理有權(quán)證的財(cái)產(chǎn)（本文以房屋、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)為例）的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，因此在驗(yàn)資實(shí)務(wù)中注冊(cè)會(huì)計(jì)師均認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)不能作為首次出資，只能等公司成立后以增資的方式出資。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)是否能夠作為首次出資是法律（而不是審計(jì)準(zhǔn)則）所規(guī)范的問題，注冊(cè)會(huì)計(jì)師不能簡單地否定不動(dòng)產(chǎn)首次出資的可行性，而是應(yīng)該關(guān)注：（1）法律是否允許出資者（本文以有限責(zé)任公司的股東為例）以不動(dòng)產(chǎn)作為首次出資。（2）股東以不動(dòng)產(chǎn)首次出資時(shí)如何辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，提供什么形式的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。

二、公司法允許股東以不動(dòng)產(chǎn)作為首次出資

《公司法》（2005）第27條規(guī)定在公司設(shè)立時(shí)，“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；……”。2005年修改后的《公司法》放寬了對(duì)股東出資方式的限制，體現(xiàn)了鼓勵(lì)投資的原則。《公司法》（2005）第28條規(guī)定：“股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)?！币勒赵撘?guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)在首次出資時(shí)，由于公司尚未成立，如何辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)就成為了問題。但是1993年《公司法》第25條規(guī)定：“股東應(yīng)當(dāng)足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入準(zhǔn)備設(shè)立的有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的臨時(shí)賬戶；以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或者土地使用權(quán)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)?！睂?duì)非貨幣財(cái)產(chǎn)出資，新舊公司法的立場是一致的，都可以在公司設(shè)立時(shí)出資，都要求辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如果僅僅是因?yàn)檗k理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的程序性要求，使股東以不動(dòng)產(chǎn)首次出資的實(shí)體權(quán)利受到剝奪，那么鼓勵(lì)投資原則就難以落實(shí)。

國家工商行政管理總局《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》（2004）第9條規(guī)定：“公司設(shè)立登記，以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)出資的，公司章程應(yīng)當(dāng)就上述出資的轉(zhuǎn)移事宜作出規(guī)定，并于公司成立后六個(gè)月內(nèi)依照有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案?！痹撘?guī)定設(shè)立“寬限期”制度來解決非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題。筆者認(rèn)為，給予6個(gè)月寬限期辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)是根本上違反公司法的。因?yàn)樵诠境闪⒑蟮囊欢ㄆ谙迌?nèi)，股東出資的不動(dòng)產(chǎn)等非貨幣財(cái)產(chǎn)未發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，是違反公司法關(guān)于“股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額”的規(guī)定的。另外，在辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之前，如果股東將用于出資的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理了財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，則公司必定無法獲得該不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致注冊(cè)資本的不實(shí)。2005年12月27日修改后的《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：“公司設(shè)立登記時(shí)，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件?！弊?cè)會(huì)計(jì)師通常據(jù)此認(rèn)為2005年修改后的《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》是不允許不動(dòng)產(chǎn)作為首次出資的。筆者認(rèn)為2005年修改的《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》僅僅是糾正了原來“給予寬限期辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)”的錯(cuò)誤規(guī)定，而不是創(chuàng)設(shè)新的規(guī)范；要求提交“已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件”是落實(shí)了公司法的立法精神，而不是規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)不得作為首次出資。

《公司法》（2005）第7條規(guī)定：“……公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期為公司成立日期?！痹谠O(shè)立驗(yàn)資中，公司（被審驗(yàn)單位）尚未成立，對(duì)于任何出資方式都面臨一個(gè)不存在的民事主體問題。然而設(shè)立中的公司并非沒有任何法律權(quán)利的，設(shè)立中的公司在名稱獲得預(yù)先核準(zhǔn)后就可以從事一定的民事行為（例如可以以核準(zhǔn)的公司名稱在銀行開立賬戶，可以與股東簽訂出資協(xié)議，可以與股東辦理動(dòng)產(chǎn)出資的交付手續(xù)等），因此以貨幣或者以動(dòng)產(chǎn)類非貨幣資產(chǎn)（例如機(jī)械設(shè)備、原材料和庫存商品等）首次出資，在理論上和實(shí)踐中都未受到質(zhì)疑。既然貨幣或者以動(dòng)產(chǎn)類非貨幣資產(chǎn)可以在公司成立之前出資，則僅以公司尚未成立，無法辦理不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)為依據(jù)，論證不動(dòng)產(chǎn)不能作為首次出資，是不能令人信服的。

三、不動(dòng)產(chǎn)首次出資財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)：依據(jù)物權(quán)法辦理

正是因?yàn)楣久Q的預(yù)先核準(zhǔn)制度，使得設(shè)立中的公司取得了“準(zhǔn)民事主體”的法律地位，從而當(dāng)股東以貨幣出資時(shí)，可以以預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱的名義在銀行開設(shè)賬戶，以完成貨幣出資的交付手續(xù)，當(dāng)股東以動(dòng)產(chǎn)類非貨幣財(cái)產(chǎn)出資時(shí)，可以適用擬制交付的方式完成財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。例如《民法通則》、《合同法》和《物權(quán)法》都為動(dòng)產(chǎn)的擬制交付提供了制度基礎(chǔ)?！睹穹ㄍ▌t》第72條規(guī)定：“……按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！薄逗贤ā返?33條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！庇捎谖覈梢呀?jīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移作出了特別規(guī)定，所以該規(guī)定的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間只適用于動(dòng)產(chǎn)?！段餀?quán)法》為動(dòng)產(chǎn)擬制交付提供了比較系統(tǒng)的規(guī)定，《物權(quán)法》第27條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力?！睘閯?dòng)產(chǎn)類非貨幣財(cái)產(chǎn)出資提供了十分有效的途徑，很好的解決了在公司設(shè)立階段難以現(xiàn)實(shí)交付方式履行動(dòng)產(chǎn)類非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的問題。因此，公司名稱的預(yù)先核準(zhǔn)制配合動(dòng)產(chǎn)的擬制交付制度，順利的實(shí)現(xiàn)了動(dòng)產(chǎn)類非貨幣財(cái)產(chǎn)首次出資時(shí)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的要求。

上述思路為解決不動(dòng)產(chǎn)首次出資的難題提供了答案。雖然公司尚未成立，無法現(xiàn)實(shí)地辦理不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的變更登記手續(xù)，但是可以利用“債權(quán)的物權(quán)化”手段達(dá)到實(shí)質(zhì)意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的目的，從而實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)首次出資時(shí)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明要求。該“債權(quán)的物權(quán)化”的基本思路是：以預(yù)先核準(zhǔn)的公司名義與以不動(dòng)產(chǎn)出資人訂立不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議，然后依據(jù)物權(quán)法上的預(yù)告登記制度，將該不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議辦理預(yù)告登記，以保全將來成立的公司實(shí)現(xiàn)物權(quán)?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！睆脑撘?guī)定我們可以看出，設(shè)立預(yù)告登記制度的原因，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)實(shí)條件還不具備，而預(yù)告登記的目的和價(jià)值就是保全將來請(qǐng)求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。很明顯，不動(dòng)產(chǎn)首次出資遇到的難題，法律和審計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的要求，正是預(yù)告登記制度存在的基礎(chǔ)和價(jià)值。由于公司尚未成立，以不動(dòng)產(chǎn)出資辦理過戶登記的現(xiàn)實(shí)條件欠缺，但通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議辦理預(yù)告登記，基于預(yù)告登記的物權(quán)效力，保全了成立后的公司取得出資不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的目的不致落空，從而實(shí)現(xiàn)了《公司法》（2005）第28條的立法目的和基本要求。而經(jīng)過預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議，可以證明該不動(dòng)產(chǎn)出資前歸屬于出資者，出資后歸屬于被審驗(yàn)單位，是不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件，可以作為注冊(cè)會(huì)計(jì)師審驗(yàn)依據(jù)。

四、結(jié)語

以無法辦理不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)否定股東不動(dòng)產(chǎn)首次出資的權(quán)利，是對(duì)《公司法》（2005）第28條的誤讀。以不動(dòng)產(chǎn)首次出資的難題，并非是公司法引起的。事實(shí)上，在公司尚未成立之時(shí)，以貨幣方式出資也面臨同樣的困境。既然理論和實(shí)踐都對(duì)貨幣首次出資的正當(dāng)性予以了認(rèn)可，則以非貨幣財(cái)產(chǎn)（包括不動(dòng)產(chǎn)）首次出資同樣可以從貨幣出資的經(jīng)驗(yàn)中找到正當(dāng)化的基礎(chǔ)。正是這樣的一個(gè)認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)，為我們找到了解決不動(dòng)產(chǎn)首次出資難題的鑰匙。這把鑰匙，就是物權(quán)法所規(guī)定的預(yù)告登記制度。

公司法為落實(shí)“股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額”這一規(guī)定所安排的制度不只是驗(yàn)資制度，更為重要和有效的是公司強(qiáng)制審計(jì)制度?！豆痉ā罚?005）第165條規(guī)定：“公司應(yīng)當(dāng)在每一會(huì)計(jì)年度終了時(shí)編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，并依法經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)?！薄镀髽I(yè)年度檢驗(yàn)辦法》（2006）第7條關(guān)于“企業(yè)申報(bào)年檢應(yīng)當(dāng)提交材料”中規(guī)定了：“企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)提交年度資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，公司和外商投資企業(yè)還應(yīng)當(dāng)提交由會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告。”公司強(qiáng)制審計(jì)制度的存在和執(zhí)行，使得驗(yàn)資不再是監(jiān)督股東繳納出資的唯一途徑。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告進(jìn)行審計(jì)時(shí)，應(yīng)該檢查股東是否已經(jīng)將貨幣出資足額存入公司在銀行開設(shè)的賬戶，是否辦理了非貨幣財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。股東以不動(dòng)產(chǎn)首次出資時(shí)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師檢查“經(jīng)過預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議”后，就可以確認(rèn)已經(jīng)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。審驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議是否已經(jīng)預(yù)告登記是驗(yàn)資責(zé)任，檢查不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)是否實(shí)際轉(zhuǎn)移是審計(jì)責(zé)任。公司強(qiáng)制審計(jì)制度是不動(dòng)產(chǎn)首次出資財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)際轉(zhuǎn)移的制度保證。

參考文獻(xiàn)

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篇5

關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)登記;公信力;登記生效主義;登記對(duì)抗主義

中圖分類號(hào):D923.2　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A　文章編號(hào):1009-8631(2010)01-0038-02

由于任何當(dāng)事人設(shè)立、移轉(zhuǎn)物權(quán),都會(huì)涉及第三人的利益,因此,物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)必須公開、透明,以利于保護(hù)第三人的利益,維護(hù)交易的安全和秩序。為達(dá)成這一目的,現(xiàn)代民法建立了公示制度,將物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更、消滅的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開,從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況。在公示方法中,最重要的是不動(dòng)產(chǎn)的登記制度,可以說,完備的登記制度不僅是財(cái)產(chǎn)交易有序化的條件,而且也是物權(quán)制度賴以生存的基礎(chǔ)。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng),國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障,是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán),具有排他性的效力,根據(jù)“一物一權(quán)”原則,若一物上已經(jīng)成立物權(quán),則與之不能兩立的有著同一內(nèi)容的物權(quán)即不得再行成立。為了解決物權(quán)的排他性問題,從而確定物權(quán)的歸屬,法律J必須通過公示制度使物權(quán)為人所知,只有為人所知,才會(huì)得到他人的尊重。在占有和權(quán)利合而為一的情況下,占有本身即是公示的手段。但是在占有和權(quán)利分離的情況下,就必須找到一種新的方式來對(duì)物權(quán)加以公示,這樣登記制度就應(yīng)運(yùn)而生。

登記制度的基本功能主要是為了實(shí)現(xiàn)物權(quán)的公示,它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力

公信力是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人,如果以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵,對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人,法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。物權(quán)經(jīng)登記予以公示,就具有了公信力,使交易主體和其他利害關(guān)系人以及不動(dòng)產(chǎn)的管理機(jī)關(guān)知悉其權(quán)利歸屬狀態(tài)和物權(quán)人身份,并基于這種確信而作出是否與其進(jìn)行交易等判斷。所以,登記的最大意義是賦予已經(jīng)成立的物權(quán)以公信力,而非創(chuàng)設(shè)物權(quán)本身。這樣一方面有利于維護(hù)正當(dāng)?shù)慕灰装踩?。凡是參與交易的當(dāng)事人在從事交易行為時(shí),只要查閱了登記,了解了公示的內(nèi)容,基于公示所表明的權(quán)利狀況而從事交易則是完全可靠的。另一方面,公示和公信制度對(duì)于鼓勵(lì)交易具有極為重要的作用。由于交易當(dāng)事人不需要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力去調(diào)查、了解標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài),從而使交易當(dāng)事人形成了一種對(duì)交易的含法性、對(duì)受讓的標(biāo)的物的不可追奪性的信賴與期待,這就可以較為迅速地達(dá)成交易。

三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力

不動(dòng)產(chǎn)登記的效力在大陸法系國家主要有兩種立法例,第一種立法例登記生效主義,是以登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件,此種主張認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng),必須進(jìn)行登記。如果當(dāng)事人僅僅只是達(dá)成了物權(quán)變動(dòng)的合意,而沒有完成登記手續(xù),則物權(quán)變動(dòng)的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力,而且也不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。非經(jīng)登記,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、讓與及其消滅絕對(duì)不發(fā)生法律效力。這種立法例主要為德國、瑞士以及我國臺(tái)灣地區(qū)的立法所采納。第二種是以登記作為對(duì)抗要件。認(rèn)為當(dāng)事人一旦形成物權(quán)變動(dòng)的意思表示,便可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果,未經(jīng)登記的物權(quán)也可通過當(dāng)事人的合意而成立,只是在沒有依法進(jìn)行公示前,物權(quán)的變動(dòng)不能對(duì)抗善意第三人,登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的行為只具有確認(rèn)或者證明的效力,而沒有決定其能否生效的效力。這種立法例主要為法國、日本等國家采納。

在英美法國家,廣泛采用托倫斯登記制度。其特點(diǎn)是除了登記之外,還有交付權(quán)利證書的要求,產(chǎn)權(quán)一經(jīng)登記,具有不可之效力,國家給予保障;不強(qiáng)制一切土地所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利申請(qǐng)登記,但一經(jīng)登記,其后發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利變更或設(shè)定,非經(jīng)登記不生效力。登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)采取實(shí)質(zhì)性的審查方式,并在登記的所有人繳納費(fèi)用中,設(shè)立一種保險(xiǎn)基金,以賠償因錯(cuò)誤登記而導(dǎo)致所有權(quán)人所蒙受的損失。

四、對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的反思

我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不能滿足現(xiàn)今社會(huì)的需要,是因?yàn)榻⒉粍?dòng)產(chǎn)登記制度不是為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)提供公示的手段和方法從而為不動(dòng)產(chǎn)交易提供便利和安全的制度保障,而是為滿足行政機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理上的便利的需要。定位上的錯(cuò)誤導(dǎo)致我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度最大的弊端便是不動(dòng)產(chǎn)登記的不統(tǒng)一。

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律依據(jù)的不統(tǒng)一

我國現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》、《土地登記規(guī)則》、《城市房地產(chǎn)管理法》和

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一

登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:第一,土地與地上建筑物的登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。土地的登記由登記管理部門進(jìn)行主管,而地上建筑物則由建設(shè)部門主管。第二,土地本身因其用途的不同而分屬不同的部門主管。第三,每一部門內(nèi)部的登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。因此如規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記法不但要實(shí)現(xiàn)登記部門的統(tǒng)一而且要實(shí)現(xiàn)登記機(jī)關(guān)內(nèi)部級(jí)別的統(tǒng)一,一定要將不動(dòng)產(chǎn)登記確定為一個(gè)登記級(jí)別,而不能像現(xiàn)在一樣由各級(jí)登記機(jī)關(guān)按照用地單位的行政級(jí)別進(jìn)行管轄。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)的設(shè)定國際上做法主要有三種。第一種是由法院統(tǒng)一主管不動(dòng)產(chǎn)登記;第二種是由行政機(jī)關(guān)主管不動(dòng)產(chǎn)登記,第三種是由中介性質(zhì)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。其中由行政機(jī)關(guān)主管不動(dòng)產(chǎn)登記是適應(yīng)我國國情的做法。理由如下:第一,在我國,登記也具有一定的行政監(jiān)督作用。因此,登記與對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)管工作聯(lián)系在一起。正是由于這一原因,所以登記由行政機(jī)關(guān)來承擔(dān),也具有一定的合理性。第二,國土資源部門多年從事土地登記工作已經(jīng)具備了足夠的不動(dòng)產(chǎn)登記條件、登記技術(shù)、登記知識(shí),并且積累了豐富的登記經(jīng)驗(yàn),足以勝任不等產(chǎn)登記工作。第三,對(duì)于農(nóng)地、林地、草原等雖然其用途各異,但都作為土地的一個(gè)部分是沒有任何疑義的,況且農(nóng)業(yè)、林業(yè)等主管機(jī)關(guān)只是管理職能部門,而不是產(chǎn)權(quán)登記部門。

(三)不動(dòng)產(chǎn)登記效力不統(tǒng)一

登記對(duì)物權(quán)變動(dòng)的影響,到底是采納登記生效主義還是登記對(duì)

抗主義,仍然是爭塵未定。但立法文件傾向于登記生效主,如《物權(quán)法》第9條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外?！稉?dān)保法》第41條規(guī)定:“抵押合同至登記之日起生效?！苯ㄔO(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第1 8條規(guī)定:

“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定,均為無效。”但學(xué)者們對(duì)登記要件說大都持批評(píng)態(tài)度。認(rèn)為采納登記生效主義,雖有利于進(jìn)一步強(qiáng)化登記的效力,并能夠簡便處理產(chǎn)權(quán)糾紛,但從理論上看它存在著缺陷。因?yàn)榈怯浭轻槍?duì)民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的,它是與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起的,它不是針對(duì)合同行為,而是針對(duì)物權(quán)變動(dòng)所采取的一種公示方法。如果雙方達(dá)成協(xié)議以后,因雙方的原因沒有登記,出賣人反悔,要求返還房屋,根據(jù)登記生效主義,此種要求是正當(dāng)?shù)摹＿@樣一來,就會(huì)使出賣人隨意置合同于不顧,合同關(guān)系將形同虛設(shè)。從實(shí)踐來看,采取登記生效主義,對(duì)因各種原因未登記的交易一概宣布無效,就會(huì)出現(xiàn)許多問題:第一,不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人。當(dāng)事人之間買賣房屋未經(jīng)登記的情況錯(cuò)綜復(fù)雜,應(yīng)區(qū)分導(dǎo)致房屋未登記的各種情況,尤其是當(dāng)事人雙方的過錯(cuò)問題來決定是否應(yīng)宣告未經(jīng)登記的交易無效。如果完全以登記為生效要件,則有可能鼓勵(lì)一些不法行為人規(guī)避法律,利用房屋買賣欺詐他人,而損害善意一方當(dāng)事人的利益。第二,絕對(duì)適用登記生效主義會(huì)沖擊現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序。如當(dāng)事人之間在買賣房屋以后,雖沒有登記,但房屋已經(jīng)交付使用,買受人對(duì)房屋已進(jìn)行了重大修繕,如果因未登記而返還房屋,就會(huì)擾亂現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序。第三,從效益上講,采取登記生效主義,不承認(rèn)無因性,導(dǎo)致大量的合同的審查義務(wù)不得不由登記機(jī)關(guān)負(fù)擔(dān),登記的成本加大,在一個(gè)中國這樣的人口大國,力圖把所有的交易關(guān)系都納入登記程序,并且由登記官員進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的話,其工作量之大,成本之高是可想而知的,勢必導(dǎo)致登記時(shí)間的延長。第四,從公平角度講,登記生效主義規(guī)定了只有登記才能取得物權(quán),但是,又缺乏對(duì)登記的第三人的限制。在第三人明知合同無效或可撤銷的情況下,仍然允許其取得其物權(quán)不公平的。對(duì)由于登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤而造成的真正權(quán)利人的損失的,法律只規(guī)定了登記機(jī)關(guān)更正的義務(wù),而沒有規(guī)定國家的賠償責(zé)任,導(dǎo)致真正權(quán)利人的權(quán)利無法得到有效的救濟(jì)。所以說,筆者認(rèn)為,我國應(yīng)采納登記對(duì)抗主義。這符合當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的情況,有利于充分的鼓勵(lì)交易,促進(jìn)交易的發(fā)展。

(四)不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證明文件不統(tǒng)一

實(shí)現(xiàn)了以上三個(gè)方面的統(tǒng)一后,統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)證明文件就只是一個(gè)純粹的技術(shù)性問題了。

五、結(jié)語

隨著改革開放的進(jìn)行,市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)形式的日益多元化,迫切要求國家出臺(tái)嚴(yán)格意義上的物權(quán)登記制度,但我國現(xiàn)有的登記制度仍然很不完備,并沒有根本上解決不動(dòng)產(chǎn)登記的不統(tǒng)一問題。因此在《中華人民共和國物權(quán)法>已經(jīng)生效后的重要事情就是制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》,以確定登記的功能、原則、具體規(guī)范等。以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一,從而更好的適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流,促進(jìn)交易安全,維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序,促進(jìn)交易的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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篇6

一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以電子登記簿為核心

不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿，是指由不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)制作并依法管理的，采用電子介質(zhì)形式一并記載土地、海域、房屋、林木等定著物的自然狀況、權(quán)利歸屬狀況、權(quán)利限制與提示事項(xiàng)以及其他相關(guān)事項(xiàng)的具有物權(quán)公信與推定效力的文件。不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿與不動(dòng)產(chǎn)登記電子檔案目錄、不動(dòng)產(chǎn)紙質(zhì)登記檔案的數(shù)字化加工處理成果一并構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記電子檔案。不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿是不動(dòng)產(chǎn)登記電子檔案的核心組成部分，是不動(dòng)產(chǎn)信息化管理的命脈，是不動(dòng)產(chǎn)信息化統(tǒng)一登記工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的重中之重。由于目前各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)大都采用電子登記簿記載各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)，故不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程等著重從以下兩個(gè)方面來管理不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿。

1.規(guī)范記載

不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的信息記載必須嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與說明規(guī)范錄入、仔細(xì)核對(duì)、謹(jǐn)慎審查，確保與登記最終審核結(jié)果一致。對(duì)于在將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿后才發(fā)覺業(yè)務(wù)人員誤錄、遺漏相關(guān)數(shù)據(jù)的，必須嚴(yán)格依照更正登記規(guī)定的程序進(jìn)行更正，并保存相關(guān)電子記錄與說明。

2.專人保管

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的保管。專人保管的關(guān)鍵在于由專人負(fù)責(zé)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的定期異地異質(zhì)備份、存儲(chǔ)設(shè)施定期維護(hù)、數(shù)據(jù)庫安全防護(hù)防御、信息保密加密、錄入記載權(quán)限控制、信息查詢權(quán)限分級(jí)等。

二、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)依托地理信息系統(tǒng)

因?yàn)楦黝惒粍?dòng)產(chǎn)權(quán)籍主要采用地理坐標(biāo)作為基礎(chǔ)編碼或編碼規(guī)則進(jìn)行日常管理，加上不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理又需要強(qiáng)大空間和圖形處理能力的信息系統(tǒng)的支持，而地理信息系統(tǒng)（GIS）是目前基于地理空間位置且具備強(qiáng)大空間和圖形處理能力的綜合信息系統(tǒng)，所以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的一體化管理必須依托地理信息系統(tǒng)（GIS）。建立不動(dòng)產(chǎn)地理信息系統(tǒng)作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的信息平臺(tái)，可以有效實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍各類數(shù)據(jù)的有效整合、合規(guī)管理，在此基礎(chǔ)上可以方便地進(jìn)行各類不動(dòng)產(chǎn)登記的受理、審核、登簿、發(fā)證、歸檔等業(yè)務(wù)，可以快速地進(jìn)行各類數(shù)據(jù)的處理與更新、統(tǒng)計(jì)與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空間分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息的互連互通難題，進(jìn)而達(dá)到信息平臺(tái)的統(tǒng)一。

三、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干

因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)主要包括土地以及定著于土地上的其他不動(dòng)產(chǎn)，具有相對(duì)固定不動(dòng)的顯著地理特征，所以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍優(yōu)質(zhì)、高效的一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干，以其他各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理為枝葉進(jìn)行統(tǒng)一管理。從具體操作上來講，即將土地以及定著于土地上的其他不動(dòng)產(chǎn)以宗地為單位按照國家統(tǒng)一的編碼規(guī)則進(jìn)行信息處理與關(guān)聯(lián)（宗海及其附屬信息類似處理與關(guān)聯(lián)），從而建立起以統(tǒng)一地理空間為基礎(chǔ)、宗地為核心、房屋林木等權(quán)屬登記信息為枝干，具有統(tǒng)一規(guī)則與編碼要求的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍信息管理系統(tǒng)（見圖1）。

四、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以動(dòng)態(tài)管理為核心

1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍動(dòng)態(tài)管理的兩大核心業(yè)務(wù)，兩者同等重要，但在實(shí)際操作中不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)往往偏重增籍業(yè)務(wù)而忽視滅籍業(yè)務(wù)。

由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記主要關(guān)涉不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的增籍業(yè)務(wù)，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)提供有效的數(shù)據(jù)成果支持，所以當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)除做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一權(quán)屬登記外，還應(yīng)高度重視并嚴(yán)格依照國家相關(guān)要求、規(guī)范以及技術(shù)方案、規(guī)程等將地（海）籍調(diào)查作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)，且在此基礎(chǔ)上一并開展各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的一體化調(diào)查工作。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)某已登記的不動(dòng)產(chǎn)已滅失的，應(yīng)及時(shí)辦理該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)并在電子登記簿中將該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)登記記錄標(biāo)明滅失。

2.完善不動(dòng)產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)的新手段

不動(dòng)產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)在依托不動(dòng)產(chǎn)地理信息系統(tǒng)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果，可以快速地實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍滅籍處理。依據(jù)國土資源部地籍管理司公布的《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)堅(jiān)持原有規(guī)程，采用先進(jìn)成熟的高精度調(diào)查技術(shù)。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，可以充分利用不同時(shí)期的高分辨率衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖、DOM等，以及采用基于代數(shù)運(yùn)算、圖形變換、圖像分類、特征變化等多種變化檢測技術(shù)，通過自動(dòng)處理、人機(jī)互動(dòng)等方式，快速找出與當(dāng)前衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區(qū)域。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的數(shù)據(jù)成果，可以確定變化區(qū)域的變化情況，從而確定滅籍區(qū)域，進(jìn)而完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)。另外，可以利用規(guī)劃部門的控制性詳細(xì)規(guī)劃資料或土地利用規(guī)劃資料，快速劃定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍待滅籍區(qū)域，為將來的滅籍業(yè)務(wù)劃定重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，從而確保滅籍業(yè)務(wù)的高效進(jìn)行。

3.房屋征收拆遷凍結(jié)的新方式

篇7

    [關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn) 善意取得 中國法治

    我國民法通則尚未明確確立善意取得制度，但通過民事特別法和司法解釋在具體案例中的運(yùn)用，已昭示善意取得制度在我國社會(huì)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中已經(jīng)起到不可替代的作用。在不同的《中國物權(quán)法草案建議稿》中我們可以看到善意取得制度作為民法物權(quán)法中物權(quán)變動(dòng)的重要制度，為塑造一個(gè)重視法治的中國，維護(hù)交易活動(dòng)的安全，已有了它該有的名份。

    一、善意取得制度的基本理論

    通說認(rèn)為善意取得制度基于日耳曼法以手護(hù)手（hand wahre hand）的原則，“認(rèn)為汝將汝的信任置于何處，應(yīng)于該處尋之”，它的真實(shí)含義是：任意與他人以占有者，除得向相對(duì)人請(qǐng)求外，對(duì)于第三人不得追回，唯得對(duì)相對(duì)人請(qǐng)求損害賠償。①這千年來，善意取得制度得以存在，發(fā)展并為大多數(shù)國家所承認(rèn)，必定有它存在的理由?，F(xiàn)在大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為：善意取得，又稱即時(shí)取得，是指動(dòng)產(chǎn)占有人無權(quán)處分占有的動(dòng)產(chǎn)，但他將該動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得動(dòng)產(chǎn)是出于善意，則受讓人將依法即時(shí)取得對(duì)該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或其它物權(quán)。善意取得制度是立法者運(yùn)用立法技術(shù)進(jìn)行法律推導(dǎo)的邏輯結(jié)果，其直接的理論依據(jù)是物權(quán)變動(dòng)中的公示、公信原則。公示原則要求將物權(quán)的變動(dòng)以一定的形式表現(xiàn)出來，并向社會(huì)公開。公信原則即法律保護(hù)交易當(dāng)事人以外的第三人對(duì)公示的信賴。公信原則進(jìn)一步保護(hù)當(dāng)事人的積極的信賴，確認(rèn)只要有公示就有物權(quán)變動(dòng)，即保護(hù)人們對(duì)“只要占有相關(guān)的證書，就有權(quán)受領(lǐng)某項(xiàng)給付”原則的信賴，在取得某項(xiàng)權(quán)利和某些給付的時(shí)候，取得人在某些條件下可以信賴土地登記簿或證書的內(nèi)容是正確的。② 在德國民法典中，認(rèn)為這項(xiàng)信賴保護(hù)原則是構(gòu)建私法法律制度的社會(huì)倫理因素，只有當(dāng)人與人之間的信賴至少普遍能夠得到維持，信賴能夠作為人與人之間的關(guān)系基礎(chǔ)的時(shí)候，人們才能和平共處。在不相互信賴的社會(huì)中大家將處于一種潛在的戰(zhàn)爭狀態(tài)。善意取得就是信賴原則的表現(xiàn)形式之一。在善意取得制度中，關(guān)鍵是善意和非善意之區(qū)別，而非動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別。

    二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的肯定說與否定說之評(píng)析

    動(dòng)產(chǎn)適用于善意取得制度，已是國內(nèi)外的通說。既使在善意取得無明文規(guī)定的國度，動(dòng)產(chǎn)善意取得在其法律解釋或?qū)嵺`中依然存在。

    然而，在中國目前的經(jīng)濟(jì)類型、社會(huì)情形下，善意取得制度是否僅僅適用于動(dòng)產(chǎn)抑或?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)包括在內(nèi)，國內(nèi)學(xué)者均有不同見解。

    1、肯定說，持肯定觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得應(yīng)該被承認(rèn)，他們認(rèn)為僅以不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立，交易方不會(huì)誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易為理由，一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，這對(duì)于相信登記公示力而與無權(quán)處分人交易的善意第三人來說，是違背民法上的公平原則的。王利明先生認(rèn)為：善意取得制度的財(cái)產(chǎn)主要是動(dòng)產(chǎn)，并不排斥在特殊情況下，從維護(hù)交易安全和秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益考慮，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易可適用善意取得制度。③

    2、否定說：這是我國大多數(shù)學(xué)者之觀點(diǎn)，認(rèn)為善意取得只適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

    （1）部分學(xué)者認(rèn)為因?yàn)椤安粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！雹芄省安淮嬖跓o所有權(quán)或無處分權(quán)人處分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的可能性”。⑤這兩種觀點(diǎn)，排除了無所有權(quán)人處分不動(dòng)產(chǎn)的可能性，但在我國現(xiàn)實(shí)生活中，我國尚無完整統(tǒng)一的物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法，造成實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記管理混亂，標(biāo)準(zhǔn)不一，登記內(nèi)容不全面，登記效力不確定等問題。加上國民維護(hù)自身權(quán)益意識(shí)淡薄，不主動(dòng)去變更查證登記簿，所以登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況時(shí)有發(fā)生。

    （2）還有一種否定說的觀點(diǎn)認(rèn)為“對(duì)于已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得?！痹谶@個(gè)觀點(diǎn)中，若根據(jù)物權(quán)法基本理論，物權(quán)取得方式有兩大類別：原始取得和繼受取得，并未將公信力作為物權(quán)取得的法律形式加以規(guī)定。若通過公信原則處理，那么善意第三人所獲物權(quán)的得來無法律依據(jù)。且公信原則是保護(hù)交易安全，側(cè)重保護(hù)善意第三人的立法政策，更應(yīng)依據(jù)公信原則來適用善意取得制度。若是通過登記更正程序處理，恢復(fù)至原有狀態(tài)，那么將要損害善意第三人的利益，買受人會(huì)對(duì)我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的公示公信程度產(chǎn)生懷疑，勢必引起與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和出讓人、所有權(quán)人不應(yīng)有的糾紛。而且善意第三人返還不動(dòng)產(chǎn)或所有權(quán)人重新對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行改善或還原，所需費(fèi)用不是登記更正程序就可以解決，甚至?xí)斐伤袡?quán)人、買受人更多的財(cái)產(chǎn)損失。

    （3）還有的學(xué)者認(rèn)為，從大多數(shù)國家民事立法來看，是拒絕將善意取得制度使用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，如《法國民法典》第2279條，日本民法典192條等，在這里我們要看到一個(gè)各國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不同和他們?cè)谄渌⒎ㄉ系难a(bǔ)充問題。英美法日等國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記采用形式審查制度的居多，而我國與德國、瑞士等國一樣對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記采用的是實(shí)質(zhì)審查。只有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的登記制度，才能保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的無瑕疵，并由此正確的公示，使得確認(rèn)“與權(quán)利相關(guān)的登記中，實(shí)體法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系視如登記本上記載而存在?！雹匏陨埔馊〉弥贫鹊姆梢浦彩紫纫吹椒傻靡援a(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)制度的不同。在與我國一樣采用不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)審查的德國、瑞士均有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律規(guī)定。如《德國民法典》第892條規(guī)定了可以基于相信地登記公信力而取得土地上的權(quán)利，將善意取得的適用范圍擴(kuò)大至不動(dòng)產(chǎn)。一些國家或地區(qū)雖然并未明文規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，但通過其他法律法規(guī)，間接承認(rèn)了善意第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。如臺(tái)灣《土地法》第43條亦規(guī)定“依本法所為之登記，有絕對(duì)的效力?！边@一條規(guī)定就給臺(tái)灣地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得提供法律上的依據(jù)。

    三、我國目前不動(dòng)產(chǎn)善意取得的司法實(shí)踐基礎(chǔ)

    筆者認(rèn)為在目前我國的物權(quán)立法中，將不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度作為一個(gè)內(nèi)容明確規(guī)定，從前述理論上的分析是行得通的，而且實(shí)踐中，在《中國房地產(chǎn)登記管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，房屋自由貿(mào)易的開放，我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的逐漸完善，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的外觀權(quán)利與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)保持一致的可能性將越來越有保障?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉》若干問題的意見第89條將不動(dòng)產(chǎn)包括在善意取得制度的適用范圍里，這說明我國司法實(shí)踐中，有將不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得的潛在需要。在當(dāng)前，我國不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)依法明文規(guī)定以登記方式為公示方式與登記制度不甚完善之間的矛盾，可由法官依據(jù)上述司法解釋自由裁量或登記機(jī)關(guān)自主調(diào)解，但這并不是長久之計(jì)。

    四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得對(duì)我國行政法制建設(shè)的作用

    在我國社會(huì)主義初級(jí)階段特定時(shí)期的社會(huì)狀況和社會(huì)目標(biāo)下，適當(dāng)調(diào)整善意取得制度的使用條件與范圍，確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度，將對(duì)有中國特色行政法制建設(shè)起到一定的推動(dòng)作用。

    1、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家在長期的信用打造實(shí)踐中形成了一系列比較成熟、健全的社會(huì)信用體系：最重要的是有明確的信賴?yán)姹Ｗo(hù)法律原則。將民法上的“帝王條款”（誠實(shí)信用原則）等法理，類推適用于行政法。凡是基于政府的權(quán)威性、公益性與專業(yè)性而使公民信賴政府，政府應(yīng)對(duì)其公共管理行為所導(dǎo)致的損失加以補(bǔ)償。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是我國法律明文規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)公示方法，具有相關(guān)職責(zé)的行政機(jī)關(guān)所進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記行為是具體行政法律行為，公民基于對(duì)該行政行為的權(quán)威性、公益性與專業(yè)性的信賴而產(chǎn)生對(duì)該登記的公信，又基于該公信進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)的變更，由此所涉及的利益應(yīng)受法律保護(hù)。在我國現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的重要原因之一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)而造成錯(cuò)誤登記、涂銷。所以在立法上承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度將會(huì)督促不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)完善登記程序，認(rèn)真執(zhí)行實(shí)質(zhì)審查功能，提高不動(dòng)產(chǎn)交易的穩(wěn)定性。否則，便會(huì)因?yàn)槠溥^錯(cuò)受到不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際所有人的追責(zé)，由此承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。

    2、從立法上確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，將會(huì)帶動(dòng)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革和完善。

    首先，由于不動(dòng)產(chǎn)外觀權(quán)利與真實(shí)權(quán)利不一致的原因之一是共同共有關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)僅登記在一個(gè)或部分共有人名義下，這就會(huì)在確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的同時(shí)，配備有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)管理?xiàng)l例對(duì)此問題進(jìn)行完善。其次，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律后果上，要制定相應(yīng)的法律法規(guī)，如何處理所有權(quán)人與有過錯(cuò)登記機(jī)關(guān)或有過錯(cuò)出讓人的法律關(guān)系，采用什么樣的歸責(zé)原則？由誰來承擔(dān)法律責(zé)任？承擔(dān)多少？以何種方式來承擔(dān)？等等。還有，已登記的不動(dòng)產(chǎn)的情況的查詢要收取高昂的費(fèi)用已是一個(gè)不成文的規(guī)定，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是否實(shí)現(xiàn)公開查冊(cè)制度，轉(zhuǎn)變服務(wù)理念由一個(gè)高高在上的管理者變成一個(gè)具有“服務(wù)理念”的機(jī)構(gòu)？這也都是我們可以進(jìn)行思考的并以此為契機(jī)帶動(dòng)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革和完善。

    五、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度對(duì)我國法治的影響

    不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在物權(quán)法上占據(jù)一席之地，會(huì)促進(jìn)我國公民增強(qiáng)法律意識(shí)，主動(dòng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記、變更、涂銷。在我國還有兩種不動(dòng)產(chǎn)外觀權(quán)利和真實(shí)權(quán)利不一致導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)糾紛的。一是登記以外的法律變動(dòng)，如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼承份額以外的不動(dòng)產(chǎn)并為繼承登記。二是買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未涂銷的。不動(dòng)產(chǎn)善意取得在立法上的明確規(guī)定，將保護(hù)善意取得第三人的合法權(quán)益，保障動(dòng)態(tài)的交易安全，這是以犧牲不動(dòng)產(chǎn)原所有人一定的利益為代價(jià)的。然而正如一法律諺語所說的“凡事與其無效不如有效”（ut res magis valent quam pereat），特別是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值相對(duì)動(dòng)產(chǎn)較高，一旦損失將會(huì)對(duì)權(quán)利人造成重大影響，預(yù)見到這樣嚴(yán)重后果，繼承人或合同當(dāng)事人均會(huì)主動(dòng)到不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)去履行相關(guān)手續(xù)，從而也從源頭上堵住了不動(dòng)產(chǎn)外觀與真實(shí)權(quán)利的不一致，使得中國人民傳統(tǒng)的在糾紛發(fā)生以后被動(dòng)訴訟的局面轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)維護(hù)自身合法權(quán)益。

    參考文獻(xiàn)：

    ①《德國民法通論》卡爾。拉倫茨 王曉曄等譯 法律出版社 第59頁

    ②《社會(huì)學(xué)法理中的“社會(huì)神”――龐德<法律史解釋>導(dǎo)讀 》 鄧正來

    ③王利明《民商法研究》第四輯 第215頁 《再論善意取得制度》中國政法大學(xué)出版社

    ④史尚寬 《物權(quán)法論》 中國政法大學(xué)出版社2000年版 第505頁

    ⑤于海涌 《物權(quán)變動(dòng)中第三人保護(hù)的基本原則》載《求索》2000年第5期

篇8

最近，看了我國將通過加快實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的報(bào)道，為這一問題終于有了解決的時(shí)間表而倍感欣喜。

統(tǒng)一登記制度，主要是統(tǒng)一房、地的登記，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的管轄?wèi)?yīng)當(dāng)在房屋或土地管理部門之間選擇一個(gè)為好。

時(shí)下有一種觀點(diǎn)：認(rèn)為世界上無論大陸法系國家，還是英美法系國家，都將地上建筑物等視為土地附著物或組成部分。據(jù)此推導(dǎo)出土地使用權(quán)登記是其他不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記的前提。因此，由一個(gè)部門承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記就應(yīng)該是由土地管理部門來承擔(dān)。然而，我國《憲法》直接規(guī)定了土地所有權(quán)的公有制，當(dāng)事人能取得的都是從土地所有權(quán)中派生出來的使用權(quán)，這是我國和這些國家和地區(qū)的一個(gè)根本區(qū)別。因此，這種推理并不能成立。而由房屋登記機(jī)構(gòu)管轄不動(dòng)產(chǎn)登記，才更為有利。

一、我國大陸登記的只是土地的使用權(quán)而非土地所有權(quán)

確實(shí)，很多國家和地區(qū)都將土地登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記的代名詞，德國的不動(dòng)產(chǎn)登記法就叫做《土地登記法》，我國臺(tái)灣地區(qū)把不動(dòng)產(chǎn)登記辦法叫做《土地登記規(guī)則》，澳大利亞的登記機(jī)構(gòu)就叫做地權(quán)登記局。這種登記模式以土地所有權(quán)為登記標(biāo)的，而把地上建筑物、構(gòu)作物等視為土地上的定、附著物。但是，這種制度有一個(gè)前提就是登記的是土地所有權(quán)，而非我國大陸登記的只是土地的使用權(quán)。在這一框架下，土地可以由私人擁有，房屋所有權(quán)人同時(shí)又是土地所有權(quán)人。如果是在他人土地上建造的房屋，并不能獲得房屋的所有權(quán)，而只是一種他物權(quán)即地上權(quán)。我國臺(tái)灣地區(qū)的“民法”就規(guī)定了地上權(quán)，德國還專門制定了《地上權(quán)法》，以保護(hù)這類房屋建造者的權(quán)利。如果按照這一模式進(jìn)行登記，在我國大陸除了土地所有權(quán)人以外，就沒有人能擁有房屋的所有權(quán)了，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不能再銷售房屋而只能轉(zhuǎn)讓地上權(quán)。這顯然不切合實(shí)際，也和我國現(xiàn)行的法律規(guī)定相悖。

二、土地使用權(quán)登記不是房屋登記的前提

土地使用權(quán)登記是否是其他不動(dòng)產(chǎn)登記的前提？這一問題也是很值得商榷的。

1.從理論上說，房屋所有權(quán)是自物權(quán)，而土地使用權(quán)則是他物權(quán)。他物權(quán)的登記如何能成為自物權(quán)登記的前提呢？這是缺乏法理依據(jù)的。

2.從實(shí)際情況來看，早在1987年，原城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)部就部署了全國范圍的房屋總登記，此時(shí)國家土地管理部門還剛剛設(shè)立。土地登記還無從談起，而房屋所有權(quán)登記在1992年已基本完成。因此，不存在土地使用權(quán)登記是房屋登記的前提之說。

3.受理登記時(shí)需要收取的要件不等于就是登記的前提。建設(shè)部《房屋登記辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定都明確了房屋初始登記應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證明申請(qǐng)，未辦理房屋所有權(quán)初始登記的，不得辦理房屋的其他登記。但這并不是說土地使用權(quán)登記就是其他不動(dòng)產(chǎn)登記的前提，土地使用權(quán)證是房屋初始登記的必收要件。除了土地使用權(quán)證明以外，初始登記的必收要件還包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證等登記文件，要求申請(qǐng)人提供土地使用權(quán)證明和建設(shè)工程規(guī)劃許可證只是用以證明申請(qǐng)人的房屋是合法建造，而非前提。如同規(guī)劃并非不動(dòng)產(chǎn)登記的前提一樣，土地使用權(quán)登記并非不動(dòng)產(chǎn)登記的前提。

三、由房屋登記機(jī)構(gòu)管轄不動(dòng)產(chǎn)登記，有許多有利因素

1.“建設(shè)部管理下的房地產(chǎn)部門……目前擁有中國最為詳備的不動(dòng)產(chǎn)登記資料”（梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿條文、說明、理由與參考立法例》第142頁），無論是管理工作的覆蓋面還是社會(huì)公眾的認(rèn)知程度，房屋登記機(jī)構(gòu)都明顯優(yōu)于土地管理部門，這也為社會(huì)各界所公認(rèn)。

2.有利于客觀、公正地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。土地管理部門作為土地的主管部門，從土地作為資源來管理開始，到土地的出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓和抵押直到土地使用權(quán)的收回，幾乎涵蓋了權(quán)利流轉(zhuǎn)的全部過程。如再由這一部門管轄包括土地在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記，不利于客觀、公正地進(jìn)行。

如現(xiàn)行的《土地登記規(guī)則》把土地租賃列入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記就是一個(gè)明顯例證。國有土地租賃也是土地有償使用的一種方式。然而，土地使用權(quán)的有償使用方式與土地的權(quán)屬是兩個(gè)不同的概念，猶如房屋的租賃，承租人因租賃而取得房屋的使用權(quán)，這種方式也是房屋的有償使用方式，但是，承租人因租賃而取得的房屋的使用權(quán)屬于債權(quán)，并不存在進(jìn)行物權(quán)登記的問題。

國家土地管理局在1995年12月重新印發(fā)的《土地登記規(guī)則》[（1995）國土（法）字第184號(hào)]第一章第二條第二款規(guī)定了“本規(guī)則所稱土地他項(xiàng)權(quán)利，……包括抵押權(quán)、承租權(quán)”。

房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利是公認(rèn)的物權(quán)，而且這種權(quán)利應(yīng)當(dāng)是長期而穩(wěn)定的，不能通過租賃來取得。我國的法律至今未將土地承租權(quán)確定為物權(quán)。按照物權(quán)法定的原則和《立法法》的規(guī)定，部門規(guī)章無權(quán)對(duì)基本的民事權(quán)利進(jìn)行規(guī)定。然而，有很多當(dāng)事人依據(jù)上述規(guī)定以租賃方式取得土地使用權(quán)。這類以租賃方式取得土地使用權(quán)明顯地不同于出讓、轉(zhuǎn)讓或劃撥所取得的土地使用權(quán)，而《物權(quán)法》所規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)不可能有兩種不同的解釋。

在《物權(quán)法》公布實(shí)施的2007年，國土部門頒發(fā)的《土地登記辦法》仍將土地租賃列入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記（第29條：“依法以國有土地租賃方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”）。這不能不說是出于部門的某種考慮。

篇9

一、法律上關(guān)于利害關(guān)系人的界定

利害關(guān)系人是法律上的一個(gè)術(shù)語，散見于各部法律條文中，實(shí)體法、程序法都有利害關(guān)系人的表述。如：《民法通則》第19條第1款規(guī)定：“精神病人的利害關(guān)系人，可以向人民法院申請(qǐng)宣告精神病人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人?！薄睹袷略V訟法》第119條規(guī)定，必須符合下列條件：“（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；……?！薄缎姓V訟法》第27條規(guī)定：“同提訟的具體行政行為有利害關(guān)系的其他公民、法人或者其他組織，可以作為第三人申請(qǐng)參加訴訟，或者由人民法院通知參加訴訟?！边@些法律條文對(duì)利害關(guān)系人都沒有一個(gè)明確的界定，而且在不同的部門法律、不同的法律關(guān)系中利害關(guān)系人的范圍也不同。比如：根據(jù)《民法通則意見》的規(guī)定，《民法通則》中的利害關(guān)系人通常指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女以及其他與當(dāng)事人有民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的人，如債權(quán)人、債務(wù)人等，還可能包括同事、朋友、基層自治組織（居委會(huì)、村委會(huì)等）等。而根據(jù)《行政訴訟法若干問題解釋》第13條的規(guī)定，行政訴訟法上的利害關(guān)系人包括下列幾類：“（一）被訴的具體行政行為涉及其相鄰權(quán)或者公平競爭權(quán)的；（二）與被訴的行政復(fù)議決定有法律上利害關(guān)系或者在復(fù)議程序中被追加為第三人的；（三）要求主管行政機(jī)關(guān)依法追究加害人法律責(zé)任的；（四）與撤銷或者變更具體行政行為有法律上利害關(guān)系的?！?/p>

《物權(quán)法》在“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記”一節(jié)中涉及利害關(guān)系人的，一是第18條規(guī)定的利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料；二是第19條規(guī)定的利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記、異議登記?！段餀?quán)法》在這兩個(gè)條文中使用了利害關(guān)系人這一術(shù)語，但是同樣沒有對(duì)利害關(guān)系人的概念和范圍沒有進(jìn)行界定。雖然這兩條同屬于《物權(quán)法》第2章第2節(jié)，而且是前后條的關(guān)系，但從適用情形來看，這兩條所指的利害關(guān)系人的含義是不盡相同的。

二、更正登記、異議登記的利害關(guān)系人

利害關(guān)系人之所以申請(qǐng)更正登記是因?yàn)榈怯洸舅涊d的事項(xiàng)沒有真實(shí)地反映自己對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)享有的權(quán)利，目的是將自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利記載于登記簿。當(dāng)?shù)怯洐?quán)利人不同意更正時(shí)，其可以申請(qǐng)異議登記起到臨時(shí)性的保護(hù)，然后根據(jù)《物權(quán)法》第33條的規(guī)定“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利”，通過行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，針對(duì)登記權(quán)利人提起物權(quán)確認(rèn)的民事訴訟。若法院支持了其訴求，那么可以根據(jù)法院的生效判決進(jìn)行更正登記，恢復(fù)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)。因此，從權(quán)利救濟(jì)的途徑分析，申請(qǐng)更正登記、異議登記的利害關(guān)系人應(yīng)是對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的人，即那些對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)可以主張權(quán)利的人。實(shí)踐中，更正登記、異議登記常見的利害關(guān)系人主要包括以下幾類。

（一）未登記的共有人

1.夫妻一方。根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，夫妻在婚姻存續(xù)期間購買的房產(chǎn)屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，但現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻共有的房屋往往登記在一方名下，這就造成了登記簿記載的物權(quán)狀況與實(shí)際情況不符。此時(shí)，登記簿未記載的夫妻一方雖然是“事實(shí)上的權(quán)利人”，但對(duì)于登記簿已記載的一方來說即為利害關(guān)系人。對(duì)于未登記的夫妻一方，筆者認(rèn)為只要該方能提供有效的婚姻關(guān)系證明，證明該房屋屬于婚姻存續(xù)期間取得的，就應(yīng)予以更正，而不論登記簿記載的一方是否同意。

2.具有同居關(guān)系的一方。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十五條的規(guī)定，當(dāng)事人同居期間所得的財(cái)產(chǎn)，按共同共有處理。若房屋是“夫妻”在同居期間取得的，那么該房屋是屬于“夫妻”共有的。如果該房屋登記在一方名下，那么也造成了登記簿記載的物權(quán)狀況與實(shí)際情況不符，容易給未登記的另一方造成影響。因此，未登記的另一方也屬于利害關(guān)系人，可以申請(qǐng)更正登記、異議登記。對(duì)于這類更正登記，因?yàn)閷?duì)于雙方之間是否屬于同居關(guān)系，登記機(jī)構(gòu)無法判斷，所以筆者認(rèn)為不能直接辦理。但為了保護(hù)潛在的權(quán)利人的利益，登記機(jī)構(gòu)可以受理異議登記，為其提供臨時(shí)的救濟(jì)，待其向法院取得確認(rèn)其對(duì)房屋享有所有權(quán)的生效法律文書后，再向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。

3.其他繼承人、受遺贈(zèng)人。根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，所有的繼承人、受遺贈(zèng)人都有繼承的權(quán)利，當(dāng)其中某一或某部分繼承人、受遺贈(zèng)人辦理了繼承登記取得了物權(quán)，其他繼承人、受遺贈(zèng)人對(duì)此有異議時(shí)，可以申請(qǐng)異議登記，登記機(jī)構(gòu)可以受理異議登記，待其向法院取得確認(rèn)其對(duì)房屋享有所有權(quán)的生效法律文書后，再向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。

（二）不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際出資購買人

不動(dòng)產(chǎn)由某人實(shí)際出資購買，但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利沒有登記在此人名下的情形有兩種：一種情形是甲委托乙購買房屋，但乙以自己的名義簽訂合同并申請(qǐng)將房屋登記在自己名下；第二種情形是甲借用乙的名義購買房屋，房屋登記在乙的名下。這兩種情況下，甲可以持相關(guān)的證明材料申請(qǐng)異議登記，登記機(jī)構(gòu)可以受理異議登記，待其向法院取得確認(rèn)其對(duì)房屋享有所有權(quán)的生效法律文書后，再向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。

（三）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同不成立、被撤銷或被確認(rèn)無效的原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人

根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同不成立、被撤銷或被確認(rèn)無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還。因此，這種情況下物權(quán)歸屬與登記簿記載不一致，應(yīng)進(jìn)行更正登記。但要注意申請(qǐng)人持法院、仲裁委員會(huì)生效的確認(rèn)合同不成立、無效或撤銷合同的判決書、調(diào)解書或裁決書申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以辦理更正登記。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢的利害關(guān)系人

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行查詢的目的，在實(shí)務(wù)中主要包括兩大方面：一是為了確保交易安全；二是為了財(cái)產(chǎn)保全或訴訟取證。因此，從查詢的目的分析，不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢的利害關(guān)系人主要包括以下幾類。

（一）交易當(dāng)事人（包括潛在的交易當(dāng)事人）

交易當(dāng)事人與登記權(quán)利人之間存在以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的各類合同，為了交易安全，作為登記權(quán)利人的債權(quán)人當(dāng)然可以進(jìn)行查詢。如：甲購買乙的房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同，甲支付了購房款成為乙的債權(quán)人，那么為了交易安全，甲是可以查詢、復(fù)制登記資料的。但如果甲只是有意向購買乙的房屋，雙方還沒有簽訂合同，即甲只是潛在的交易當(dāng)事人，那么甲可否查詢登記信息呢？有的觀點(diǎn)認(rèn)為，潛在的交易當(dāng)事人不屬于利害關(guān)系人。如果某人與登記權(quán)利人有不動(dòng)產(chǎn)交易的意愿，潛在的交易當(dāng)事人可以通過取得權(quán)利人的授權(quán)進(jìn)行查詢，無需以利害關(guān)系人的身份查詢。倘若權(quán)利人不愿意授權(quán)該潛在的交易當(dāng)事人，實(shí)際上就以為其并不想從事交易。筆者認(rèn)為，該觀點(diǎn)不妥，實(shí)際中潛在的交易當(dāng)事人獲得權(quán)利人的授權(quán)是很難的，比如開發(fā)商會(huì)向購房人授權(quán)查詢嗎？而且權(quán)利人也沒有向潛在交易當(dāng)事人授權(quán)的義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能是維護(hù)交易安全，因此，應(yīng)允許潛在的交易當(dāng)事人進(jìn)行查詢。但在查詢制度上要進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)，要注重保護(hù)權(quán)利人隱私，比如隱去年齡、性別、聯(lián)系方式、成交價(jià)格等信息。

（二）與登記權(quán)利人有法律上糾紛的人

篇10

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義

登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)核心制度，其作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，有著深刻的自由、安全、公平效益的價(jià)值，廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上，不動(dòng)產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)

每一部法律都應(yīng)有明確的目標(biāo)，其中的每一制度有相應(yīng)的制度價(jià)值。我國土地立法過分強(qiáng)調(diào)國家利益，強(qiáng)調(diào)管理。而在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，國家利益又多為部門利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機(jī)關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊(cè)、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來諸多交易安全上的問題?，F(xiàn)在的中國不僅土地流通性很差，而且登記所保護(hù)之交易安全時(shí)有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標(biāo)應(yīng)向個(gè)人傾斜，以維護(hù)交易安全，并以之為登記制度之根基。

三、中國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問題與解決方案

我們認(rèn)為土地權(quán)利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權(quán)干預(yù)私權(quán)的問題，登記的效力問題、登記的物權(quán)法定與意定平衡的問題，即將形成物權(quán)的債權(quán)的保護(hù)問題以及物權(quán)爭議訴訟的保全問題。

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問題的解決

我們認(rèn)為，我國登記五不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記原則、根據(jù)、程序、效力、簿冊(cè)自然便統(tǒng)一了。我國舊民法制定之時(shí)，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來由于民國初期的司法混亂而改為由不屬于行政機(jī)關(guān)的獨(dú)立部門――地政局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。為維護(hù)在不動(dòng)產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時(shí)也因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國家法律均規(guī)定一國之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一性的問題，廣州、深圳等地已實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)證合一的制度，但并未為全國性基本法律所承認(rèn)。我們認(rèn)為，物權(quán)立法應(yīng)協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，解決好這一問題，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)，建立統(tǒng)一獨(dú)立的登記機(jī)關(guān)。

（二）登記中公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利問題的解決

利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，但同時(shí)也帶來了公權(quán)力對(duì)私權(quán)利侵?jǐn)_的問題。為解決這一問題，無論采取實(shí)質(zhì)審查主義國家還是采取形式審查主義國家，均采取了一些補(bǔ)救措施，典型的如德國的物權(quán)行為理論、法國及日本的公證制度等。

1、實(shí)質(zhì)審查主義。實(shí)質(zhì)審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調(diào)的制度，登記機(jī)關(guān)不僅就登記之申請(qǐng)?jiān)诘怯洺绦蚍ㄉ鲜欠襁m合加以審查，同時(shí)就其登記的申請(qǐng)，是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，且其實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，是否有效，亦加以審查。

2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請(qǐng)，是否在登記程序法上賦予登記機(jī)關(guān)以審查的權(quán)限，惟就其登記的申請(qǐng)，是否為實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請(qǐng)的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是公權(quán)力不干預(yù)私權(quán)利，登記的效力純依當(dāng)事人意思自治，登記并無公信力，僅有對(duì)抗力，故登記效率很高，但由此產(chǎn)生的弊端亦不少。

我國登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí)所擁有的權(quán)利相當(dāng)大，不僅如德國實(shí)質(zhì)登記主義那樣對(duì)當(dāng)事人提交的文件資料有審查權(quán)，而且享有審查這些資料以外事實(shí)的權(quán)限，力求達(dá)到“客觀真實(shí)”的理想狀態(tài)。所以，公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的侵?jǐn)_甚大。我國土地立法實(shí)質(zhì)登記主義是正確的，但必須有相應(yīng)的立法技術(shù)對(duì)其弊端加以補(bǔ)救，才能達(dá)到權(quán)力與私權(quán)平衡的目的。從改革開放以來的登記實(shí)踐看，大部分登記機(jī)關(guān)要求公證這一程序，只有公證的真實(shí)性得到保證，登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)加以弱化，方能結(jié)合實(shí)質(zhì)審查與形式審查的優(yōu)點(diǎn)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題

物權(quán)登記的效力，是指物權(quán)獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對(duì)相關(guān)當(dāng)事人所施加的實(shí)際作用。它是整個(gè)登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國可以劃分為登記生效主義及登記對(duì)抗主義，德國是典型的登記生效主義國家，而且其登記還有公信的效力，有的學(xué)者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)具有與真實(shí)物權(quán)存在相同法律效果，以為保護(hù)的原則。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的問題，目前在我國出現(xiàn)的問題表現(xiàn)為其效力的不統(tǒng)一，以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為例，實(shí)踐中大體有四種做法：一是規(guī)定自完成抵押登記時(shí)生效；二是規(guī)定自合同公證后生效；三是規(guī)定合同鑒字后生效；四是規(guī)定登記時(shí)生效，但當(dāng)事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。”這樣的規(guī)定不僅在理論上說不通，實(shí)踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。國外的有關(guān)立法中，不論把登記作為成立要件還是對(duì)抗要件，都是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)合同履行或物權(quán)行為效力而言的，已經(jīng)登記只是說明不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生移轉(zhuǎn)或不能對(duì)抗第三人，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)買賣合同本身無效。否則，當(dāng)事人之間不僅沒有登記請(qǐng)求權(quán)，發(fā)生糾紛時(shí)亦不能以有效合同為據(jù)提訟。所以，不動(dòng)產(chǎn)民事立法應(yīng)規(guī)定登記的效力，并僅針對(duì)物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)，而不針對(duì)債權(quán)合同之效力。關(guān)于產(chǎn)生物權(quán)公信力還是對(duì)抗力，依目前大多數(shù)學(xué)者的看法及我國司法、立法實(shí)踐，應(yīng)采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。

（四）即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問題。

為解決債權(quán)及物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)的問題，各國規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù)告登記。德國法稱預(yù)告登記與異議登記，日本相應(yīng)稱為假登記及預(yù)登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預(yù)登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時(shí)登記，前兩種相當(dāng)于德國民法的預(yù)告登記，第三種相當(dāng)于德國民法的異議登記。預(yù)告登記（vormerkungen）為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的準(zhǔn)備登記。目的是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)完成權(quán)。預(yù)告登記制度的核心問題在于其效力。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)行為成立之后和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之前，雖然，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)，但因?yàn)楹贤鄬?duì)人享有的債權(quán)的相對(duì)性，并不能對(duì)抗第三人，所以為平衡當(dāng)事人間的利益，將債的請(qǐng)求權(quán)預(yù)告登記之后，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)既獲得物權(quán)的對(duì)抗力及排他力。關(guān)于異議登記的效力，有國家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國。而瑞士的暫時(shí)登記卻不生凍結(jié)土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時(shí)登記人無處分權(quán)。如果其主張暫被登記之權(quán)因判決而確定，則其確定溯及于暫時(shí)登記之時(shí)，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對(duì)于一切人，并對(duì)于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請(qǐng)不正當(dāng)?shù)怯浀淖兏蛲夸N。由上可見，“處分行為的重點(diǎn)其實(shí)是在交付或登記，藉以滿足物權(quán)的公示性需求。此所以在沒有處分合意的買賣預(yù)告登記，反而可以有一定的處分權(quán)限制效果；相對(duì)的，無法滿足公示性需求的物權(quán)合意，反而不承認(rèn)任何處分權(quán)限制的效果?！?/p>

我國《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！痹诮üこ痰盅旱怯浭欠駷轭A(yù)登記，值得探討。從整體看，我國并無預(yù)告登記及異議登記制度，實(shí)踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權(quán)立法應(yīng)借鑒之，規(guī)定其定義、程序內(nèi)容及效力，以其衡平當(dāng)事人間的利益。

參考文獻(xiàn)