導(dǎo)語：如何才能寫好一篇投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 評(píng)估準(zhǔn)則； 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、引言

我國2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》體系中，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》是新增的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要用于規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露等業(yè)務(wù)。為了加強(qiáng)會(huì)計(jì)行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的協(xié)作，推廣投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)在2009年了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱“指導(dǎo)意見”）。與此同時(shí)，國際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國際評(píng)估準(zhǔn)則》中也新增了有關(guān)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容，即國際評(píng)估準(zhǔn)則第233號(hào)《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產(chǎn)情況比較特殊，但I(xiàn)VS233與我國的指導(dǎo)意見之間不乏可比性。本文期望通過對(duì)這兩者的比較為今后進(jìn)一步完善我國投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則提供一些借鑒。

二、國際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則與中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的總體框架比較

第九版《國際評(píng)估準(zhǔn)則》與早期版本相比，修訂后的準(zhǔn)則在語言和形式上有了重大的變化，準(zhǔn)則內(nèi)容突出了原則性?！秶H評(píng)估準(zhǔn)則》是由國際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)制定的。2008年，國際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（International Valuation Standards Committee）改組為國際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（International Valuation Standards Council），簡稱為IVSC。IVSC是一個(gè)獨(dú)立的、非營利的民間組織，實(shí)行會(huì)員制。改組后的會(huì)員不再局限于專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的社團(tuán)組織，還吸納了包括評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估報(bào)告使用方和學(xué)術(shù)界等更為廣泛的代表，目前由來自54個(gè)國家的74個(gè)成員組織組成。第九版《國際評(píng)估準(zhǔn)則》包括3項(xiàng)通用準(zhǔn)則、6項(xiàng)資產(chǎn)準(zhǔn)則以及2項(xiàng)評(píng)估應(yīng)用。通用準(zhǔn)則適用于所有的資產(chǎn)類型和評(píng)估目的。資產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)具體資產(chǎn)的評(píng)估提供指導(dǎo)，包括“準(zhǔn)則”和“注釋”兩個(gè)部分。評(píng)估應(yīng)用服務(wù)于常見的評(píng)估目的，包括“準(zhǔn)則”和“指南”兩個(gè)部分。

《中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》體系中的基本準(zhǔn)則是由國家財(cái)政部以規(guī)范性文件形式；評(píng)估具體準(zhǔn)則則是由財(cái)政部授權(quán)中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定并的。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)制定資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)具體準(zhǔn)則和行業(yè)自律管理規(guī)范，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施，監(jiān)督、檢查其執(zhí)行情況，同時(shí)依法接受財(cái)政部和民政部的指導(dǎo)與監(jiān)督。至2012年，我國財(cái)政部和中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)共了21項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，包括2項(xiàng)基本準(zhǔn)則、9項(xiàng)具體準(zhǔn)則、4項(xiàng)評(píng)估指南、6項(xiàng)指導(dǎo)意見。與國際評(píng)估準(zhǔn)則相比，我國的評(píng)估準(zhǔn)則層次更加分明，內(nèi)容更為充實(shí)。另外，我國的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則還特別強(qiáng)調(diào)了評(píng)估師的職業(yè)道德以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制。

三、《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》與《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的比較

目前IVS233對(duì)投資性房地產(chǎn)制定的準(zhǔn)則主要針對(duì)在建情況，但仍對(duì)投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進(jìn)行了描述。拋開IVS233中對(duì)在建情況的描述，可從以下幾個(gè)方面將IVS233的相關(guān)內(nèi)容與我國指導(dǎo)意見中的相關(guān)內(nèi)容作個(gè)比較。

（一）主要相同點(diǎn)

1.主要依據(jù)相同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》在國際評(píng)估準(zhǔn)則中不屬于《IVS230不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益》，IVS233主要依據(jù)通用準(zhǔn)則和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益準(zhǔn)則的原則制定。同時(shí)，IVS233在注釋3中將財(cái)務(wù)報(bào)告作為評(píng)估目的，在注釋12中將財(cái)務(wù)報(bào)告列為特別注意事項(xiàng)，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估》的原則?！锻顿Y性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導(dǎo)意見是依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》制定的。我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，必須列于財(cái)務(wù)報(bào)告中。因此，投資性房地產(chǎn)評(píng)估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的重要組成部分。

2.評(píng)估一般目的相同

在我國的資產(chǎn)評(píng)估理論中，資產(chǎn)評(píng)估的一般目的是資產(chǎn)的公允價(jià)值，而資產(chǎn)的市場價(jià)值是公允價(jià)值的基本表現(xiàn)形式。IVS233注釋4指出，“此準(zhǔn)則提供評(píng)估在建投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的原則，市場價(jià)值是指在市場中模擬交換的價(jià)格”。指導(dǎo)意見第三條指出，“對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”；第十條指出，“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的市場價(jià)值”。由此可見，兩者的評(píng)估一般目的都是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，即市場價(jià)值，而我國的指導(dǎo)意見則更加側(cè)重于結(jié)合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

3.評(píng)估方法相同

由于投資性房地產(chǎn)自身的特性，成本法不適合用來評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，IVS233和指導(dǎo)意見都優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時(shí)，評(píng)估價(jià)值必須使用一個(gè)或多個(gè)以市場為基礎(chǔ)的估值方法”、“關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測或收入資本化的計(jì)算”。IVS233不僅贊成使用市場法，而且支持更加廣義的市場法——“在不同的地點(diǎn)或在不同的條件下可比房地產(chǎn)的銷售證據(jù)”、“在不同的經(jīng)濟(jì)條件下成交的房地產(chǎn)銷售證據(jù)”。評(píng)估人員依據(jù)IVS233運(yùn)用市場法時(shí)可以獲取更廣泛的信息，但是必須對(duì)不同條件下的差異作出合理的解釋和適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。運(yùn)用收益法時(shí)，有關(guān)參數(shù)選擇還需結(jié)合市場法。指導(dǎo)意見則在《第四章評(píng)估方法》中用大量篇幅對(duì)市場法和收益法的運(yùn)用進(jìn)行了詳細(xì)闡述。

4.重要參數(shù)相同

用市場法評(píng)估投資性房地產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性有賴于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導(dǎo)意見第十五條及第十六條都明確了可比基礎(chǔ)的重要性。指導(dǎo)意見采取了更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，同時(shí)對(duì)有關(guān)比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等”。收益法的主要參數(shù)有：收益額、收益期限和折現(xiàn)率。IVS233在注釋11“租賃”中對(duì)租賃收入的解釋體現(xiàn)了收益的計(jì)算；注釋9“現(xiàn)金流可能持續(xù)時(shí)間”體現(xiàn)了對(duì)收益期限的確定原則；注釋11“風(fēng)險(xiǎn)”中指出，“折現(xiàn)率是市場中典型的買方所要求的最低回報(bào)率”。指導(dǎo)意見則在第十七條至第二十條內(nèi)容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現(xiàn)率”這樣的字眼明確提出了對(duì)收益法三大參數(shù)的相關(guān)要求。

（二）主要區(qū)別

1.表述不同

IVS233中并沒有對(duì)“市場法”、“收益法”等類似字眼形成一個(gè)專有名詞，而是用“現(xiàn)金流量預(yù)測”、“收入資本化”等來描述。由于語言的不同和翻譯的缺憾，勢(shì)必約束了對(duì)國際評(píng)估準(zhǔn)則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對(duì)全局造成重大影響，亦不構(gòu)成IVS233和指導(dǎo)意見的實(shí)質(zhì)性差異。

2.定義不同

IVS233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；（2）在日常業(yè)務(wù)過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。我國指導(dǎo)意見中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。指導(dǎo)意見對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義與IVS233的定義略有不同。

3.詳略程度不同

IVS233相比指導(dǎo)意見更具原則性，內(nèi)容較為簡潔；指導(dǎo)意見則更加具體，在解釋有關(guān)概念時(shí)更為詳細(xì)。例如，在運(yùn)用收益法時(shí)，IVS233要求用建造成本、租約條款、經(jīng)營成本、增長假設(shè)、折現(xiàn)率、資本化率和其他關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)來支持收益法的計(jì)算；指導(dǎo)意見要求評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對(duì)公允價(jià)值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。指導(dǎo)意見相比IVS233對(duì)“租約條款”進(jìn)行了適當(dāng)闡述，更加清晰明了。

4.結(jié)構(gòu)不同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》由準(zhǔn)則正文和注釋兩部分構(gòu)成。準(zhǔn)則正文部分包括準(zhǔn)則的適用范圍、工作范圍、實(shí)施、報(bào)告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產(chǎn)的概念及其類型、評(píng)估方法、評(píng)估輸入?yún)?shù)、財(cái)務(wù)報(bào)告特別注意事項(xiàng)、抵押貸款評(píng)估注意事項(xiàng)。我國《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評(píng)估對(duì)象”、“評(píng)估方法”、“評(píng)估披露”和“附則”?！禝VS233在建投資性房地產(chǎn)》延續(xù)了國際評(píng)估準(zhǔn)則中資產(chǎn)準(zhǔn)則的一般結(jié)構(gòu)體例，即采用了準(zhǔn)則加注釋的模式。其中，除了對(duì)在建情況的詳細(xì)描述和一般要求外，主要涉及術(shù)語解釋、評(píng)估目的、評(píng)估方法、評(píng)估參數(shù)和特別注意事項(xiàng)等?！锻顿Y性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的結(jié)構(gòu)體例大體和其他專業(yè)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)體例相同，采用了部門規(guī)章性質(zhì)的條款式體例，符合我國的一般閱讀習(xí)慣。主要內(nèi)容涉及具體操作要求、評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估方法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的分類等。兩者在結(jié)構(gòu)與內(nèi)容上的差異主要來自于不同地區(qū)之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構(gòu)成IVS233和指導(dǎo)意見的實(shí)質(zhì)性差異。

5.關(guān)注內(nèi)容不同

IVS233中除了對(duì)在建工程評(píng)估一系列注意事項(xiàng)的強(qiáng)調(diào)外，還特別明確了財(cái)務(wù)報(bào)告、抵押貸款評(píng)估的注意事項(xiàng)。除此之外，IVS233還在評(píng)估目的中列舉了“收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟”，這些內(nèi)容尚未體現(xiàn)在我國的指導(dǎo)意見中。指導(dǎo)意見中則提出了“土地使用權(quán)”、“區(qū)間值”的有關(guān)事項(xiàng)。指導(dǎo)意見第二十一條指出，“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價(jià)值。”第二十三條指出：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別?！敝笇?dǎo)意見在分類、剩余使用年限和評(píng)估結(jié)論等方面對(duì)土地使用權(quán)作出了多條說明。而區(qū)間值則是我國評(píng)估準(zhǔn)則中較為創(chuàng)新的部分，有效解決了我國評(píng)估實(shí)踐中的難題。關(guān)注內(nèi)容上的差異主要是由不同地區(qū)之間不同的政治經(jīng)濟(jì)政策以及具體評(píng)估實(shí)踐不同引起的，都旨在解決實(shí)踐中最棘手的問題，這些差異是必須關(guān)注的實(shí)質(zhì)性差異。

四、比較啟示與改進(jìn)建議

（一）評(píng)估準(zhǔn)則的制定與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則密切相關(guān)

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，投資性房地產(chǎn)滿足特定條件的，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量可以更好地反映資產(chǎn)的市場價(jià)值，滿足會(huì)計(jì)信息相關(guān)性的要求。在經(jīng)濟(jì)增長的情況下，市場價(jià)值一般都會(huì)高于賬面價(jià)值。企業(yè)資產(chǎn)的增加能夠提升企業(yè)形象，有助于企業(yè)融資決策。專業(yè)的評(píng)估人員可以為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值提供專業(yè)意見，因此，IVS233和指導(dǎo)意見都在投資性房地產(chǎn)的評(píng)估中體現(xiàn)了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求。IVS233在注釋12中提出了對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的特別注意事項(xiàng)，要求評(píng)估人員關(guān)注持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。指導(dǎo)意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內(nèi)容中，明確要求評(píng)估人員在評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，必須理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行其他評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，同樣會(huì)涉及到投資性房地產(chǎn)。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》第八條至第十四條關(guān)于可收回金額的內(nèi)容中，對(duì)市場法獲取公允價(jià)值、收益法獲取預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值進(jìn)行了具體的闡述；第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào) ——企業(yè)合并》規(guī)定，非同一控制下的企業(yè)合并，合并對(duì)價(jià)付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量。在企業(yè)合并或進(jìn)行資產(chǎn)減值測試時(shí)，都有可能涉及到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估業(yè)務(wù)，而目前指導(dǎo)意見未對(duì)此作出特別說明，指導(dǎo)意見可就第8號(hào)、第20號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)要求進(jìn)行補(bǔ)充和完善。

（二）明確評(píng)估特定目的

評(píng)估特定目的會(huì)影響評(píng)估方法的選擇進(jìn)而影響評(píng)估結(jié)果。評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)，必須首先確定評(píng)估特定目的。IVS233相比于指導(dǎo)意見明確了4個(gè)特定目的：財(cái)務(wù)報(bào)告、抵押貸款、訴訟和收購兼并。指導(dǎo)意見中主要涉及以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，但隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁發(fā)生，單一的評(píng)估目的將無法滿足未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購兼并為特定目的的評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)較為普遍，指導(dǎo)意見中也應(yīng)該加入特定目的的描述。例如，抵押評(píng)估是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的投資性房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變買該投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格折算到設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。在確定抵押價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)抵押房地產(chǎn)的具體情況，選擇合適的估價(jià)方法。對(duì)收益穩(wěn)定的投資性房地產(chǎn)，可選擇收益法評(píng)估。對(duì)可比實(shí)例較多的投資性房地產(chǎn)，可選擇市場法評(píng)估。

（三）改進(jìn)評(píng)估方法

在運(yùn)用市場法評(píng)估投資性房地產(chǎn)市場價(jià)值時(shí)，可借鑒IVS233適當(dāng)放寬條件。投資性房地產(chǎn)只是不動(dòng)產(chǎn)中的一部分，可能會(huì)缺乏大量的實(shí)際交易案例來建立嚴(yán)格的可比基礎(chǔ)，放寬在地點(diǎn)、時(shí)間和交易情況上的限制，便于實(shí)際評(píng)估工作。同時(shí)，這也要求評(píng)估人員要有扎實(shí)的業(yè)務(wù)水平和豐富的經(jīng)驗(yàn)來調(diào)整差異，盡可能排除評(píng)估人員主觀因素的影響，在對(duì)同一投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，由至少3名評(píng)估人員共同確定可比實(shí)例的最終選擇，確保選取的可比實(shí)例能較真實(shí)地反映待估房地產(chǎn)的價(jià)值。

而在抵押評(píng)估中，在建的投資性房地產(chǎn)也經(jīng)常作為抵押標(biāo)的，評(píng)估在建投資性房地產(chǎn)可以選擇假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運(yùn)用，符合房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則，適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)、舊有房地產(chǎn)重新利用、在建工程等具有開發(fā)價(jià)值或潛力的房地產(chǎn)的評(píng)估。假設(shè)開發(fā)法考慮了在建投資性房地產(chǎn)未來的收益，評(píng)估結(jié)果更為合理，指導(dǎo)意見在評(píng)估方法一章中可加入假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用說明。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 王志芳，閆建■.試論投資性房地產(chǎn)評(píng)估及其方法[J].稅務(wù)研究，2010（4）.

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[3] 劉穎.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估實(shí)務(wù)應(yīng)用——資產(chǎn)評(píng)估在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用[J].會(huì)計(jì)之友，2010（8）.

篇2

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；評(píng)估

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。如果會(huì)計(jì)上選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式，那么接下來要做的，就是在這個(gè)基礎(chǔ)上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，我國評(píng)估市場起步時(shí)間較短，采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值？筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下對(duì)策。

1.完善配套制度建設(shè)，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》，財(cái)政部頒布了《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第64號(hào)）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效。

2.建立服務(wù)于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估的信息服務(wù)系統(tǒng)

目前，許多資產(chǎn)評(píng)估是在不存在活躍市場的情況下進(jìn)行的，很大程度上依賴于評(píng)估人員的主觀判斷。因此，大量與評(píng)估相關(guān)的信息有助于評(píng)估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對(duì)信息進(jìn)行加工整理，建立服務(wù)于財(cái)務(wù)報(bào)告目的資產(chǎn)評(píng)估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評(píng)估人員在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估時(shí)，更具有依據(jù)，并能保證評(píng)估結(jié)果的公允性。

3.規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系，確保公允價(jià)值的真實(shí)性

采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，筆者認(rèn)為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價(jià)值評(píng)估體系，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評(píng)估報(bào)告，對(duì)未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估方法的公司應(yīng)給予一定程度處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估實(shí)行監(jiān)督。評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)，可通過信息公示、獨(dú)立機(jī)構(gòu)審計(jì)等方式接受投資者或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的，在以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的框架下進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估，必然會(huì)受到會(huì)計(jì)使用公允價(jià)值程度的影響，受會(huì)計(jì)制度約束。因此，要求評(píng)估師對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有比較透徹的研究，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果，所以，必需加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)。最后，加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)其評(píng)估工作予以監(jiān)督，對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，杜絕虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為，確保公允價(jià)值的真實(shí)性。

4.明確投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的前提和評(píng)估對(duì)象

明確投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法的針對(duì)性或適用性。評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場法與收益法，當(dāng)這兩種評(píng)估方法不適用時(shí)才可以采用成本法等其他方法。運(yùn)用市場法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或類似房地產(chǎn)的交易案例，選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。具體講運(yùn)用市場法的調(diào)整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等條件。對(duì)于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重注意評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配，租金收入與成本項(xiàng)目的匹配，合理確定凈收益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)合理，應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。

5.資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨(dú)立性，并建立高度的誠信機(jī)制

評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠信對(duì)評(píng)估結(jié)果的可信度影響重大。在實(shí)務(wù)中香港、臺(tái)灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，大陸的某些機(jī)構(gòu)或個(gè)人反而不認(rèn)可自己方面評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告，這就涉及到我們的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)對(duì)外誠信問題。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立高度的誠信機(jī)制，評(píng)估從業(yè)人員要有實(shí)事求是的態(tài)度，嚴(yán)格按照評(píng)估程序，廣泛搜集國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實(shí)際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行核實(shí)、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評(píng)估結(jié)果。獨(dú)立性是資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的基本特征。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅(jiān)持獨(dú)立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價(jià)平臺(tái)

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，需要一個(gè)公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機(jī)制完善的房地產(chǎn)市場對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣意義重大。加速市場化的進(jìn)程需要政府的大力推動(dòng)，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會(huì)會(huì)計(jì)部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則監(jiān)管報(bào)告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報(bào)告確定公允價(jià)值。由以上數(shù)據(jù)可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，多數(shù)均采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，因此資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是否能提供公正的評(píng)估價(jià)格就顯得十分重要。因此國家應(yīng)逐步完善公允價(jià)值審計(jì)制度，加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的審計(jì)不能由相同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告使用者的需要。

7.提高會(huì)計(jì)職業(yè)判斷能力

公允價(jià)值模式更多依賴于職業(yè)人員的分析判斷，所以計(jì)量準(zhǔn)確程度取決于職業(yè)人員的專業(yè)水平。由于我國會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)不高，這將在很大程度上影響到采用公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)施效果。因此，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性呼喚進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的教育。包括加強(qiáng)會(huì)計(jì)職業(yè)素質(zhì)教育和會(huì)計(jì)職業(yè)道德教育。隨著公允價(jià)值計(jì)量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會(huì)計(jì)人員的繼續(xù)教育的內(nèi)容，盡快提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)水平和職業(yè)技能，鼓勵(lì)他們汲取新的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，培養(yǎng)他們的公允價(jià)值觀念，必要時(shí)可以考慮聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的國外專家提供培訓(xùn)支持，幫助我國會(huì)計(jì)人員和監(jiān)管人員實(shí)施具體操作；另一方面會(huì)計(jì)職業(yè)道德是實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)在支撐。企業(yè)在加強(qiáng)從業(yè)人員的知識(shí)水平時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的誠信教育，培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員保持職業(yè)良知，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德教育。禁止濫用資產(chǎn)負(fù)債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉(zhuǎn)化為會(huì)計(jì)從業(yè)者的基本理念，才能保證會(huì)計(jì)人員在具體運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)自我約束，不出偏差。

參考文獻(xiàn)

[1]王文芳.淺析新形勢(shì)下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法[J].財(cái)稅縱橫,2009(3).

篇3

近日，我省房地產(chǎn)（中介）專家委員會(huì)對(duì)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》評(píng)審細(xì)則進(jìn)行了規(guī)范，以更利于各估價(jià)機(jī)構(gòu)完善房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，也方便了各評(píng)審人員具體操作。《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》仍采用中國房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)的統(tǒng)一格式，但對(duì)房地產(chǎn)技術(shù)報(bào)告的評(píng)審僅只有在“數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過程”中提出了要求，也就是依據(jù)“數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分或理由充足，參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實(shí)上有說服力，有必要的分析和過程，計(jì)算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確”進(jìn)行評(píng)審。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十三條規(guī)定：估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。所以對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行專業(yè)技術(shù)鑒定，也主要是對(duì)其估價(jià)技術(shù)報(bào)告進(jìn)行技術(shù)鑒定，估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。其實(shí)，作為一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評(píng)審要求，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)審人員都不利于具體操作，報(bào)告評(píng)審會(huì)有失公允，也會(huì)使估價(jià)機(jī)構(gòu)難以發(fā)現(xiàn)自身技術(shù)報(bào)告的缺陷而不求改進(jìn)。

本人經(jīng)過多次參加全省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的專家評(píng)審和司法技術(shù)鑒定工作，閱歷過一些估價(jià)機(jī)構(gòu)所完成估價(jià)報(bào)告，結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在一些常見問題進(jìn)行綜述，以供同行參考。

一、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法常見問題及分析

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的要求是應(yīng)詳細(xì)說明估價(jià)技術(shù)思路，采用的方法及其理由、估價(jià)方法的定義。估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。但通過調(diào)查各估價(jià)機(jī)構(gòu)所完成的報(bào)告，常見缺陷有：

（1）報(bào)告的技術(shù)思路、估價(jià)方法描述不清，估價(jià)方法也無定義。從估價(jià)報(bào)告的全局看，從價(jià)方法的選用是否正確，此問題很關(guān)鍵。選用方法應(yīng)全面、恰當(dāng)，是否有合理的說明和理由。不選用的，充分說明理由，選用的，簡述了道理。

（2）只使用了一種估價(jià)方法。盡管《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中有規(guī)定對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，但實(shí)際中我們大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)所出具的估價(jià)報(bào)告只采用了一種評(píng)估方法。當(dāng)然，這其中也受到估價(jià)對(duì)象特殊性和當(dāng)?shù)毓纼r(jià)條件的限制。但現(xiàn)在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價(jià)方法還是應(yīng)選擇兩種以上評(píng)估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。

（3）能用市場比較法的沒有用。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)，有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十六條規(guī)定：拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。

（4）有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)沒有選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)賓館、酒店的評(píng)估，特別是在拆遷估價(jià)報(bào)告中對(duì)商鋪或門面的評(píng)估不采用收益法而采用其它評(píng)估方法，致使委托方或有關(guān)當(dāng)事人也會(huì)提出疑議。

（5）已明確的估價(jià)目的，適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。我們?cè)u(píng)審報(bào)告就應(yīng)就估價(jià)方法是否與估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象適用，以確定估價(jià)技術(shù)路線是否正確。

（6）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。一些拆遷戶在質(zhì)詢估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)經(jīng)常會(huì)問到為什么沒有采用假設(shè)開發(fā)法？這其實(shí)原因很簡單，無論采用何種評(píng)估方法的估算結(jié)果，都必須是“拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場價(jià)格。

（7）簡單的采用成本法對(duì)任何物業(yè)進(jìn)行進(jìn)行估價(jià)。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。而一些估價(jià)人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價(jià)，這已不適應(yīng)市場的需要。

近日，筆著評(píng)審過某估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的對(duì)一賓館的拆遷估價(jià)報(bào)告，該報(bào)告技術(shù)路線是對(duì)土地和建筑物價(jià)值分別進(jìn)行評(píng)估，其中地價(jià)采用比較法和成本逼近法評(píng)估，建筑物價(jià)值采用成本法和收益法評(píng)估?？此撇捎昧硕喾N評(píng)估方法，其實(shí)質(zhì)是只有一種評(píng)估方法，且沒有堅(jiān)持房地合一的評(píng)估原則，對(duì)一份有技術(shù)含量的拆遷估價(jià)報(bào)告而言是不妥的。

二、市場比較法常見問題及分析

市場比較法是估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)用得比較多的一種評(píng)估方法，基本上大多數(shù)的估價(jià)人員都能夠熟練運(yùn)用。但并不是說，每個(gè)人都能將該評(píng)估方法做得天衣無逢而無紕漏或瑕疵。盡管各估價(jià)機(jī)構(gòu)所使用的市場比較法的格式都不會(huì)一致，但其要求或內(nèi)涵應(yīng)完全一樣的，所以估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格按照要求進(jìn)行操作，在能使估價(jià)結(jié)果真正符合市場價(jià)值。

（1）可比實(shí)例選擇不當(dāng)或可比實(shí)例不符合條件（用途相同、結(jié)構(gòu)相同、所處地段相同）。如：比較實(shí)例的價(jià)格過高或者過低，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過長（不能超過1年的時(shí)間，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》對(duì)此已有明確規(guī)定），房屋用途內(nèi)涵不一致（如門面與商場鋪面比較），非同一區(qū)域內(nèi)案例比較。

（2）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同。

（3）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。這種可能性主要是因?yàn)楣纼r(jià)人員在選擇比較案例的不恰當(dāng)，或者有無意識(shí)讓估價(jià)結(jié)果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產(chǎn)生誤解。

（4）比較修正的方向錯(cuò)誤。因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正。

（5）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤或區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異?？杀葘?shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況，應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來。區(qū)域因素與個(gè)別因素具體修正因素可參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

（7）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。可比實(shí)例的交易情況未說明，非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正而未進(jìn)行修正；交易日期未能修正，日期修正應(yīng)采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，也可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷，給予調(diào)整；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，價(jià)格內(nèi)涵不一致，如報(bào)價(jià)與成交價(jià)格、樓盤均價(jià)與案例單價(jià)、含有房屋裝修的成交價(jià)值等明顯不一致時(shí)也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況也未能修正等。

（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個(gè)問題比較隱蔽，一般非專業(yè)水準(zhǔn)也很難看出來，所以估價(jià)人員避免采用與之相關(guān)的比較因素進(jìn)行修正，而導(dǎo)致結(jié)果偏差。

三、收益法常見問題及分析

收益法應(yīng)該是估價(jià)人員比較好使用操作的一種評(píng)估方法，一般來說，只要采用資本化率、收益年限等參數(shù)取值合理、凈收益計(jì)算無錯(cuò)誤，評(píng)估過程是難以過多挑剔的。當(dāng)然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價(jià)人員使用的估價(jià)方法。所以我們估價(jià)人員更應(yīng)該慎重在使用收益法評(píng)估。

（1）收益期限確定錯(cuò)誤。收益年限的確定未說明來源，一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的。收益年限的確定是我們估價(jià)人員爭議比較多的一個(gè)參數(shù)，在拆遷評(píng)估過程經(jīng)常會(huì)遇到這個(gè)問題。其實(shí)在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也有明確規(guī)定：當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，一般直接根據(jù)土地使用權(quán)年限確定；當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值，另一種方法是將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷）。

（2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。出租收益是否穩(wěn)定，對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況?？陀^收益是與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較，若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的，不能僅依據(jù)某一個(gè)案例的收入情況確定。

（3）收益的測算錯(cuò)誤。如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計(jì)算；采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性；計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術(shù)層、設(shè)備層、公共大堂等在計(jì)算時(shí)不能重復(fù)計(jì)算其收益；不是房產(chǎn)收入的也不能計(jì)入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、桌椅、電視等其它設(shè)備設(shè)施，不能再單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。

（4）正常費(fèi)用的測算錯(cuò)誤。費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目，如直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤，以及正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等也計(jì)入扣除項(xiàng)目。對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估，租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。

（5）資本化率確定錯(cuò)誤。資本化率的選取未說明求取方法和來源，確定方法簡單；安全利率選取不當(dāng)，缺少必要的說明（應(yīng)選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價(jià)對(duì)象采用了相同的資本化率；把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率；未能區(qū)分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關(guān)系。

四、成本法常見問題及分析

一般來說，由于成本法對(duì)舊房的估價(jià)更難一些，所以用它來對(duì)新房評(píng)估更合適。但實(shí)際中估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)工業(yè)廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評(píng)估比較適用。也有的在拆遷評(píng)估對(duì)舊房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)也多采用成本法，這樣計(jì)算過程更容易讓人理解和接受，當(dāng)然其估價(jià)結(jié)果是否即為市場價(jià)值還值得商榷。雖然成本法技術(shù)思路比較簡單，但實(shí)際中成本法存在有許多問題。

（1）成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本。我們?cè)u(píng)估過程中取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，應(yīng)說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據(jù)市場供求分析來最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊確定上）。

（2）費(fèi)用構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)或計(jì)算公式有錯(cuò)。成本法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、折舊。如：有的報(bào)告用成本法估算時(shí)缺管理費(fèi)或正常利稅等。

（3）注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成有無說明。評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價(jià)格及其內(nèi)涵（采用當(dāng)?shù)毓嫉闹刂脙r(jià)格還須進(jìn)行期日修正）。

（4）成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)。因?yàn)樵谝话闱闆r下地價(jià)是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計(jì)息，而建筑物的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算期應(yīng)計(jì)建造期的一半。計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用之和。

（5）開發(fā)利潤計(jì)算時(shí)，不同的利潤率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)。開發(fā)利潤應(yīng)以上地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。銷售利潤率對(duì)應(yīng)的基數(shù)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值求取。

（6）銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確。注意計(jì)稅方式是否正確，要結(jié)合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，如房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、交易契稅、印花稅等。

（7）折舊計(jì)算是否正確。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實(shí)質(zhì)只是建筑物理值減損。無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。

五、假設(shè)開發(fā)法常見問題及分析

對(duì)在建工程評(píng)估采用假設(shè)開發(fā)法是我們估價(jià)機(jī)構(gòu)最常用的一種方法，運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，如售租或和自營等，估算結(jié)果應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，而我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有的估價(jià)報(bào)告對(duì)上述項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算時(shí)有的就混淆不清。

（1）注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不同類型的房地產(chǎn)還應(yīng)根據(jù)市場情況分別估算未來市價(jià)，其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。

（2）察看項(xiàng)目是否齊全是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失。假設(shè)開發(fā)法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包括開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)，不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)，如：不要漏掉買方購買土地、在建工程時(shí)應(yīng)上交的銳金，開發(fā)利潤估算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對(duì)應(yīng)，評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)。

（3）看靜態(tài)方法和動(dòng)態(tài)方法的注意事項(xiàng)。利息計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。如：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息）；動(dòng)態(tài)方法計(jì)算時(shí)樓價(jià)的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定要合理，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。

六、結(jié)論

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)的產(chǎn)品，和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問題一樣，任何估價(jià)機(jī)構(gòu)都不能保證自己的估價(jià)報(bào)告不會(huì)存在質(zhì)量問題，這很正常。

我們審核在各種評(píng)估方法計(jì)算中，報(bào)告關(guān)鍵看的還是市場調(diào)查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術(shù)含量有多少。至于報(bào)告中估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法是否正確，估

價(jià)測算過程中采用的可比案例、各種原始數(shù)據(jù)，以及選擇的各種參數(shù)和系數(shù)是否確有依據(jù)，計(jì)算是否正確，估價(jià)結(jié)果是否合理，應(yīng)該看報(bào)告撰寫過程的需要，嚴(yán)格的按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等要求進(jìn)行操作。

如何保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量？最根本的一點(diǎn)，就是正確把握市場，以市場信息為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，絕大多數(shù)的評(píng)估都要給出市場價(jià)格，所以估價(jià)報(bào)告所用的案例必須是來自市場的真實(shí)案例，不能憑空捏造；各項(xiàng)參數(shù)的確定要依據(jù)市場行情，盡量避免主觀決定；估價(jià)結(jié)果要貼近市場行情，不能偏差太大。

篇4

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)學(xué)；資產(chǎn)評(píng)估；資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則；國際比較

中圖分類號(hào)：G640 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-0568（2013）35-0112-03

資產(chǎn)評(píng)估（即資產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的評(píng)估。它需要專門的機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)營科學(xué)的方法，以貨幣作為繼續(xù)權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對(duì)在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估價(jià)的行為）。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，為市場上資產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人議定資產(chǎn)價(jià)格提供參考。目前，資產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍廣泛，包括無形資產(chǎn)評(píng)估，機(jī)器設(shè)備評(píng)估，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，珠寶首飾評(píng)估，企業(yè)價(jià)值評(píng)估，金融不良資產(chǎn)評(píng)估，等等諸多方面。

資產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)中介職業(yè)需要非常強(qiáng)的專業(yè)性，評(píng)估的方法和技術(shù)水平隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易的復(fù)雜化而不斷提高并規(guī)范化。作為評(píng)估指南，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則也需要隨著市場體系的逐漸完善，建立起既符合國際標(biāo)準(zhǔn)又符合中國國情的評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則，及其評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則和行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。本文通過對(duì)比《國際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》和美國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不完善的方面提出建設(shè)性的意見。

一、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的發(fā)展

1.中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的發(fā)展

“從1986年開始，我國企業(yè)之間出現(xiàn)了合并、兼并、收購等現(xiàn)象，標(biāo)志著產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)和重組在我國已經(jīng)出現(xiàn)。為了有效地實(shí)施國有資產(chǎn)所有權(quán)管理，防止國有資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中流失，客觀上需要對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行科學(xué)度量，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析和判斷的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也就應(yīng)運(yùn)而生了。”[1]1991年1月16日，中華人民共和國國務(wù)院第91號(hào)令《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》，標(biāo)志著我國的資產(chǎn)評(píng)估開始逐步形成。2000年，我國制定《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》，這是我國第一部資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則。后來財(cái)政部于2004年了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》，目的在于建立評(píng)估師規(guī)范職業(yè)的基礎(chǔ)，維護(hù)社會(huì)公共利益，保護(hù)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)利益方的合法權(quán)益。這兩個(gè)基本準(zhǔn)則標(biāo)志著我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系初步建立。[2]

2.國際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的發(fā)展

資本主義萌芽后，世界貿(mào)易的商品種類和數(shù)量急劇增加，逐漸形成了資本市場。為了能促進(jìn)資本市場的公平交易，開始出現(xiàn)了對(duì)資產(chǎn)及證券評(píng)估的行業(yè)。1792年英國測量師學(xué)會(huì)的成立，讓現(xiàn)代的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)開始啟程。至20世紀(jì)80年代，隨著資本市場的發(fā)展和資本跨國流動(dòng)事項(xiàng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估需求的加劇，制定一部國際評(píng)估界廣泛認(rèn)可的評(píng)估準(zhǔn)則，成為國際資產(chǎn)評(píng)估業(yè)發(fā)展的共識(shí)。1985年，《國際評(píng)估準(zhǔn)則》開始制定。

二、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定目的比較

國際準(zhǔn)則的制定的主要宗旨是：為公共利益制定和用于財(cái)務(wù)報(bào)告的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和指南，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告，滿足國際資本市場和國際經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的需要，滿足發(fā)展中國家和新興工業(yè)化國家對(duì)制定本國資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的需要，促使國際評(píng)估準(zhǔn)則和指南在世界范圍內(nèi)得到認(rèn)可和遵守。

美國于1986年制定的《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》，是為了規(guī)范資產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中的資產(chǎn)評(píng)估行為、防止金融危機(jī)的發(fā)生及應(yīng)評(píng)估實(shí)踐的需要，為資本市場的完善服務(wù)。具有較強(qiáng)的針對(duì)性、目的性和可操作性，對(duì)以融資為目的的資產(chǎn)抵押貸款評(píng)估給予著重的論述，有具體的適用對(duì)象和范圍。

中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定，是為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和國有資產(chǎn)的改革的需求，保護(hù)國有資產(chǎn)。

三、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的基本框架和內(nèi)容比較

1.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本框架比較

我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則包括2項(xiàng)基本準(zhǔn)則、8項(xiàng)具體準(zhǔn)則、2項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指南和6項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見，主要?jiǎng)澐譃橘Y產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則以及資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則兩個(gè)部分。而資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則分為職業(yè)道德基本準(zhǔn)則和具體準(zhǔn)則兩個(gè)層次。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則由于涉及面廣，分為四個(gè)層次：第一層次為資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則。第二層次為資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則。第三層次為資產(chǎn)評(píng)估指南。第四層次為資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見。[3]

2007年版的《國際評(píng)估準(zhǔn)則》由3個(gè)準(zhǔn)則，2個(gè)應(yīng)用指南以及15個(gè)評(píng)估指南組成。[4]1986年美國八個(gè)評(píng)估專業(yè)協(xié)會(huì)和加拿大評(píng)估協(xié)會(huì)聯(lián)合制定了《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》，2005年版的《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》包括10個(gè)準(zhǔn)則、10個(gè)準(zhǔn)則說明和27個(gè)咨詢意見。[5]

2.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則內(nèi)容比較

（1）中國的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則包括：《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》。具體準(zhǔn)則分為程序性準(zhǔn)則和實(shí)體性準(zhǔn)則兩個(gè)部分：程序性準(zhǔn)則包括《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――業(yè)務(wù)約定書》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――工作底稿》；實(shí)體性準(zhǔn)則包括《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――機(jī)器設(shè)備》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――不動(dòng)產(chǎn)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――珠寶首飾》。資產(chǎn)評(píng)估指南包括《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》、《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》。資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見包括《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》、《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》、《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》、《專利資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》、《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》。[6]

（2）《國際評(píng)估準(zhǔn)則》包括：3個(gè)準(zhǔn)則，即《市場價(jià)值基礎(chǔ)的評(píng)估》、《非市場價(jià)值基礎(chǔ)的評(píng)估》和《評(píng)估報(bào)告》；2個(gè)應(yīng)用指南，即《財(cái)務(wù)報(bào)告的目的評(píng)估》和《抵押目的評(píng)估》；15個(gè)評(píng)估指南，分別是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、租賃權(quán)益評(píng)估、廠場/設(shè)備評(píng)估、無形資產(chǎn)評(píng)估、動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估和資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)于有害有毒物質(zhì)的分析、財(cái)務(wù)報(bào)告目的評(píng)估中的成本法、評(píng)估復(fù)核、特殊交易不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、折現(xiàn)的現(xiàn)金流量分析、農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)評(píng)估、物業(yè)稅目的大總資產(chǎn)評(píng)估、采掘業(yè)固定資產(chǎn)評(píng)估和歷史資產(chǎn)評(píng)估。[6]

（3）美國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》以10個(gè)準(zhǔn)則為主要構(gòu)成部分，具體包括：不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、評(píng)估復(fù)核報(bào)告、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告、批量評(píng)估和報(bào)告、動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、企業(yè)價(jià)值評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告。評(píng)估準(zhǔn)則說明包含的10個(gè)內(nèi)容依次為：評(píng)估復(fù)核、評(píng)估準(zhǔn)則條文注釋的細(xì)化說明、折現(xiàn)現(xiàn)金流分析、追溯性價(jià)值意見、未來價(jià)值意見、職業(yè)道德條款的保密規(guī)定、不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)市場的價(jià)值意見中的合理展示期、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)評(píng)估定條件的背離許可、報(bào)告的電子傳遞、明確其用途和預(yù)期使用者、在涉及聯(lián)邦權(quán)益的交易中投保聯(lián)邦存款保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)所使用的業(yè)務(wù)。[6]

通過對(duì)比《國際評(píng)估準(zhǔn)則》、美國的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，能反映出我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則當(dāng)前存在的問題。

四、我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則存在的問題

1.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系不嚴(yán)密

與完善的《國際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》相比，我國資產(chǎn)評(píng)估理論、尤其是基礎(chǔ)理論很薄弱，在一定程度上限制了中國資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展，甚至?xí)?dòng)搖資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的地位，制約其作用的發(fā)揮。在準(zhǔn)則體系方面，職業(yè)道德準(zhǔn)則的指導(dǎo)與制約作用相對(duì)缺乏。[7]

2.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則更新慢

對(duì)比近幾年不斷更新的《國際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》和美國的評(píng)估準(zhǔn)則，我國評(píng)估準(zhǔn)則僅僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的制定進(jìn)行了修訂（如對(duì)土地、房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中產(chǎn)生的問題及新的需求，加以補(bǔ)充和更新）。但是對(duì)于新興的評(píng)估行業(yè)，如會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、財(cái)產(chǎn)稅等方面并沒有出臺(tái)具體的準(zhǔn)則用以規(guī)范行業(yè)行為。[8]

3.制定資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的專業(yè)人才匱乏

與人才濟(jì)濟(jì)的美國相比，我國專業(yè)的評(píng)估人才十分匱乏。一方面原因，評(píng)估機(jī)構(gòu)主要與事業(yè)單位掛鉤，評(píng)估機(jī)構(gòu)并沒有獨(dú)立的市場化地位，導(dǎo)致評(píng)估人員缺乏市場競爭意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，所以導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)不能真正適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要成為自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的執(zhí)業(yè)主體。另一方面原因，我國對(duì)于評(píng)估行業(yè)的重視不足，所以從事評(píng)估的人員較少，有能力制定評(píng)估準(zhǔn)則的人更少。[9]

4.評(píng)估準(zhǔn)則不統(tǒng)一

與美國相對(duì)完善的法律體系相比，我國目前還沒有資產(chǎn)評(píng)估法來保障資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的基本法律地位和利益。原因之一是政府部門多頭管理；原因之二是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在著多種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，不同的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行為準(zhǔn)則往往是從本部門的利益出發(fā)，忽略了整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的共同需要；原因之三是在實(shí)際操作過程中，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的透明性很低，因而造成整個(gè)行業(yè)的準(zhǔn)則既不統(tǒng)一又不規(guī)范。[10]

五、對(duì)于完善我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的建議

1.完善資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的指導(dǎo)和制約

從國際和發(fā)達(dá)國家資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定和發(fā)展來看，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則要形成一個(gè)完整的體系，需要以規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)為目的。[11]只有不斷完善的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的指導(dǎo)和制約，我國的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)才能夠規(guī)范化，才能夠適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，也能夠應(yīng)對(duì)激烈的國際競爭，從而使我國評(píng)估行業(yè)得到較快的發(fā)展。[12]

2.適當(dāng)參考國外評(píng)估準(zhǔn)則，服務(wù)我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要

我國資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展歷史較短，評(píng)估理論研究相對(duì)滯后，只有在理解國際評(píng)估界最新理論成果和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，去粗取精地吸收國外評(píng)估準(zhǔn)則最新概念、方法和技術(shù)，才能夠最大程度地推進(jìn)我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則建設(shè)。[13]同時(shí)，應(yīng)根據(jù)我國實(shí)踐需要，對(duì)評(píng)估方法和技術(shù)進(jìn)行必要的創(chuàng)新，使評(píng)估準(zhǔn)則成為符合我國特色市場經(jīng)濟(jì)需求、適應(yīng)我國評(píng)估行業(yè)發(fā)展的評(píng)估準(zhǔn)則。我國應(yīng)以原則性為導(dǎo)向進(jìn)行綜合性定位，借鑒國外評(píng)估準(zhǔn)則的先進(jìn)性部分，使我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則得以進(jìn)一步完善，促進(jìn)資產(chǎn)行業(yè)與國際接軌。[14]

3.強(qiáng)化培養(yǎng)評(píng)估人才，為評(píng)估準(zhǔn)則的制定提供人才基礎(chǔ)

資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定的基礎(chǔ)是要有理論基礎(chǔ)為指引，我國資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)雖起步較晚，但一直在發(fā)展。我國在資產(chǎn)評(píng)估定位上的不明確，嚴(yán)重影響了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，而資產(chǎn)評(píng)估定位的不同是由于對(duì)評(píng)估理論研究的不透徹。[15]我國應(yīng)該對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的理論進(jìn)行深入的研究，而理論研究需要專業(yè)高深人才。[16]因此，我國應(yīng)該加強(qiáng)培養(yǎng)評(píng)估行業(yè)的人才。[17]

4.推進(jìn)評(píng)估行業(yè)統(tǒng)一管理改革，制定統(tǒng)一規(guī)范評(píng)估準(zhǔn)則[18]

從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)該包括不同專業(yè)領(lǐng)域中的評(píng)估業(yè)務(wù)，但是作為一個(gè)完整的行業(yè)，各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的管理應(yīng)該是統(tǒng)一的。[19]所以，只有加強(qiáng)推薦評(píng)估行業(yè)的統(tǒng)一管理改革，才能制定統(tǒng)一規(guī)范的評(píng)估準(zhǔn)則，促進(jìn)評(píng)估行業(yè)的健康完善發(fā)展。

六、結(jié)論

通過與《國際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》、美國的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的對(duì)比和研究，我國的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則還處于起步階段，有很長的路要走。評(píng)估準(zhǔn)則的建設(shè)只有堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，以提升評(píng)估執(zhí)業(yè)水平、規(guī)范評(píng)估執(zhí)業(yè)行為為目標(biāo)，以服務(wù)社會(huì)公共利益為宗旨，才能夠在更深層次上為評(píng)估機(jī)構(gòu)提供規(guī)范的執(zhí)業(yè)依據(jù)，為評(píng)估行為提供明晰的標(biāo)準(zhǔn)，為相關(guān)監(jiān)管部門提供統(tǒng)一的規(guī)范。

我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則建設(shè)只有站在新的起點(diǎn)，適應(yīng)新的形勢(shì)，以改革創(chuàng)新的精神，嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的態(tài)度，完善評(píng)估準(zhǔn)則體系，推進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則建設(shè)，才能促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的科學(xué)發(fā)展。

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關(guān)鍵詞:個(gè)人信用 個(gè)人信用評(píng)估 誠信 信用中介

隨著銀行業(yè)的發(fā)展和人民生活水平的提高,個(gè)人和銀行業(yè)聯(lián)系越來越緊密,個(gè)人通過個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人信用貸款與銀行發(fā)生著直接的關(guān)系。銀行業(yè)積極適應(yīng)變化的市場環(huán)境,將零售業(yè)務(wù)提高到戰(zhàn)略高度,個(gè)人信用體系的建立勢(shì)在必行。同時(shí),受金融危機(jī)的啟示,一個(gè)適合的信用評(píng)估體系能夠有效減少銀行風(fēng)險(xiǎn)。

一、我國個(gè)人信用制度建立建設(shè)的現(xiàn)狀

1.個(gè)人信用制度建設(shè)有比較好的政策環(huán)境

中國人民銀行于1999年3月頒布了《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸指導(dǎo)意見》,明確提出了“逐步建立個(gè)人消費(fèi)貸款信用中介制度”,“信用制度是個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的重要條件”等建議。2000年4月,我國正式頒布實(shí)行了《個(gè)人存款賬戶實(shí)名制規(guī)定》,該制度的推行成為建立我國個(gè)人基本賬戶和個(gè)人信用資料庫的基礎(chǔ)。

2.初步建立了個(gè)人信用中介機(jī)構(gòu),個(gè)人聯(lián)合征信開始起步

我國已有一些信用中介機(jī)構(gòu)從事個(gè)人信用調(diào)查、評(píng)估業(yè)務(wù)。2000年7月1日,上海成立了全國第一家專業(yè)性個(gè)人信用中介機(jī)構(gòu)——上海資信有限公司,并正式開通了個(gè)人信用聯(lián)合征信服務(wù)系統(tǒng)。

3.個(gè)人資信評(píng)估工作逐步開展,開始為銀行貸款決策提供參考

各商業(yè)銀行紛紛利用所掌握的個(gè)人資信資料開展個(gè)人信用評(píng)級(jí),把個(gè)人信用能力引入到信貸管理中來。

二、制約我國個(gè)人信用制度建設(shè)的主要因素

1.個(gè)人信用資料不完全,缺乏個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

能否在一個(gè)地區(qū)開展征信服務(wù),最基本的條件是征信公司能否快速、真實(shí)、完整、連續(xù)、合法、公開地取得當(dāng)?shù)貍€(gè)人信用資料,并能夠合法向需求者提供對(duì)這些數(shù)據(jù)分析處理的結(jié)果。目前我國絕大多數(shù)居民能夠提供的信用文件主要有:一是身份證和戶籍證明;二是所在單位的人事檔案;三是個(gè)人存單憑證和實(shí)物資產(chǎn)證明。這些數(shù)字并不能證明個(gè)人收入的多少、來源及可靠性,也不能據(jù)此計(jì)算個(gè)人及家庭的總資產(chǎn)。

2.缺乏明確的個(gè)人信用記錄

個(gè)人信用一般是通過連續(xù)記錄建立起來的,個(gè)人信用記錄直接記載著個(gè)人信用行為的結(jié)果,沒有記錄就無法判別信用的好壞。在我國的經(jīng)濟(jì)生活中,居民個(gè)人的信用記錄普遍缺乏。金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、事業(yè)單位等沒有對(duì)居民個(gè)人信用行為的系統(tǒng)記載。

3.缺乏法律、法規(guī)及配套政策的保障

從個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理的法律環(huán)境來看,我國現(xiàn)行法律體系涉及個(gè)人信用方面的規(guī)定較少,沒有一部專門法律、法規(guī)來調(diào)整個(gè)人信用活動(dòng)中的各種利益關(guān)系,少數(shù)相關(guān)的法律,與個(gè)人信用銜接不夠,針對(duì)性不強(qiáng)。另外,對(duì)于個(gè)人失信行為也沒有明確規(guī)定具體的懲罰力度和懲罰方式。

三、完善個(gè)人信用評(píng)估系統(tǒng)

個(gè)人信用制度建設(shè)是一項(xiàng)錯(cuò)綜復(fù)雜的系統(tǒng)工程,僅僅依靠市場力量的推動(dòng)和“ 提高全民族的誠信道德意識(shí)”是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,它需要政府和社會(huì)的,需要制定相關(guān)的政策和措施來為其發(fā)共同參與展與完善提供相應(yīng)的制度和組織保障。

1. 健全個(gè)人信用的法律法規(guī)體系

(1)修改現(xiàn)有法律。修改民法通則,對(duì)公民隱私權(quán)不受侵犯、信用權(quán)及債權(quán)人權(quán)利享受保護(hù)作出明確、具體的規(guī)定;修改《商業(yè)銀行法》,對(duì)銀行個(gè)人信息數(shù)據(jù)開放和保密作出平衡規(guī)定,明確可以開放的條件、范圍、方式及其它措施;修改行政法規(guī)或規(guī)章,明確個(gè)人信用制度的管理部門,強(qiáng)化職責(zé)與權(quán)限,消除各自為政、零散分割的不利局面。(2)制定新的法律。主要包括:信息公開法,對(duì)個(gè)人信用數(shù)據(jù)公開制定統(tǒng)一的法律,明確公開的范圍、程序與對(duì)象,確保征信機(jī)構(gòu)能合法、快捷地獲得個(gè)人的相關(guān)數(shù)據(jù);個(gè)人數(shù)據(jù)保護(hù)法,強(qiáng)化個(gè)人隱私權(quán)免受非法侵害;公平信用報(bào)告法,規(guī)范個(gè)人資料的收集、利用、傳播及權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任等等。(3)健全失信懲戒機(jī)制。

2. 引入科學(xué)的個(gè)人信用評(píng)級(jí)指標(biāo)

個(gè)人素質(zhì)在很大程度上決定著個(gè)人信用,能不能還貸是銀行能夠度量的問題,而是否有還貸意愿相對(duì)來說,更難以測度,不過在這里我們可以用個(gè)人素質(zhì)來反映這一變量。

同時(shí)還需要考察的指標(biāo)有個(gè)人資產(chǎn)規(guī)模和質(zhì)量,個(gè)人償債能力、個(gè)人盈利能力、個(gè)人信譽(yù)狀況。

3. 創(chuàng)建必備的外部環(huán)境

①大力普及電子化支付手段,推行我國金融電子化建設(shè)。提高全社會(huì)的信用程度,最大限度地減少社會(huì)上的現(xiàn)金流通,就需要大力推行銀行卡、電子錢包、個(gè)人支票、網(wǎng)上支付等先進(jìn)的支付手段,完善自助銀行、電話銀行、網(wǎng)上銀行的推廣普及,最大限度地提高支付方式的現(xiàn)代化。②建立健全個(gè)人有形資產(chǎn)的評(píng)估體系。如房地產(chǎn)評(píng)估、長期投資評(píng)估,包括債券、股票、實(shí)物資產(chǎn)的長期投資,以及汽車、高檔耐用消費(fèi)品等,按照有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的原則、原理、辦法進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。③建立個(gè)人破產(chǎn)制度。在個(gè)人資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于個(gè)人負(fù)債、無償還可能的形勢(shì)下實(shí)施個(gè)人破產(chǎn)制度,是對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的有效調(diào)整,也是重建個(gè)人信用的重要方法和對(duì)個(gè)人信用制度的必要補(bǔ)充。④建立對(duì)違背個(gè)人信用制度者的制裁措施。首先進(jìn)行金融制裁,銀行不再繼續(xù)貸款;其次結(jié)合社會(huì)信用制裁,降低個(gè)人信用等級(jí);再次應(yīng)采取輿論制裁,使其難以立足;最后對(duì)情節(jié)嚴(yán)重者動(dòng)用法律制裁,維護(hù)社會(huì)信用。

參考文獻(xiàn):

[1]艾洪德、蔡志剛,《個(gè)人信用制度:借鑒與完善》,《金融研究》2001,(03).

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一、指導(dǎo)思想和主要目標(biāo)

*年，全省市場建設(shè)工作的指導(dǎo)思想是：以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以推進(jìn)流通現(xiàn)代化為核心，按照“調(diào)整、創(chuàng)新、提升、發(fā)展”的方針，加快五個(gè)轉(zhuǎn)變（服務(wù)對(duì)象由被動(dòng)式服務(wù)向主動(dòng)式服務(wù)轉(zhuǎn)變，服務(wù)內(nèi)容由單一交易服務(wù)向全方位配套服務(wù)轉(zhuǎn)變，交易方式由現(xiàn)金對(duì)手交易向現(xiàn)代交易方式轉(zhuǎn)變，經(jīng)營策略由注重價(jià)格向注重品牌轉(zhuǎn)變，市場形態(tài)由傳統(tǒng)市場向現(xiàn)代交易模式轉(zhuǎn)變），促進(jìn)五化進(jìn)程（市場主體法人化、上市商品品牌化、交易方式多元化、服務(wù)功能綜合化、要素市場網(wǎng)絡(luò)化），努力推動(dòng)全省市場建設(shè)不斷登上新臺(tái)階。

主要目標(biāo)：

———市場交易規(guī)模穩(wěn)定增長。商品交易市場年成交總額達(dá)到3500億元左右，比上年增長10％左右，超億元市場成交額比重達(dá)到70％左右；要素市場交易規(guī)模穩(wěn)中有升。

———流通現(xiàn)代化水平明顯提高。全省連鎖企業(yè)經(jīng)營額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)到5％以上，經(jīng)營規(guī)模超億元連鎖企業(yè)達(dá)到10家以上。力爭石家莊、邯鄲、廊坊、唐山等地物流園區(qū)投入使用，第三方物流企業(yè)實(shí)現(xiàn)新的突破，社會(huì)化物流能力顯著提高。大型骨干市場的信息化水平顯著提高，物流配送、金融保險(xiǎn)、中介服務(wù)、質(zhì)量檢測等配套服務(wù)體系建設(shè)邁出新步伐。

———市場秩序進(jìn)一步規(guī)范。大型骨干市場基本健全誠信監(jiān)督體系和市場準(zhǔn)入制度，食品衛(wèi)生安全基本得到保障。超億元農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理水平進(jìn)一步提高。

二、工作重點(diǎn)和主要任務(wù)

（一）發(fā)展提高農(nóng)產(chǎn)品市場。一是全面提升市場信息化和產(chǎn)品監(jiān)控水平。加快石家莊橋西蔬菜、冀東果菜、魏縣天仙果品等兩批9個(gè)國債項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，建設(shè)完善包括電子結(jié)算、電子監(jiān)控、LED、綜合管理、基礎(chǔ)平臺(tái)、數(shù)據(jù)交換等六個(gè)子項(xiàng)在內(nèi)的信息系統(tǒng)及高標(biāo)準(zhǔn)的檢驗(yàn)檢測系統(tǒng)。以國債項(xiàng)目為樣板，在省內(nèi)超億元鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場逐步普及高效實(shí)用的信息、檢驗(yàn)檢測設(shè)備，形成高效、安全的骨干農(nóng)產(chǎn)品流通網(wǎng)絡(luò)體系。二是完善銷地集散型市場的加工、配送等服務(wù)功能，提高其輻射力。省重點(diǎn)培育石家莊橋西蔬菜、唐山荷花坑、保定工農(nóng)路、秦皇島海陽、邯鄲蔚莊果菜市場等，引導(dǎo)其涉足無公害生鮮食品連鎖經(jīng)營領(lǐng)域，經(jīng)營觸角向零售終端市場延伸。三是強(qiáng)化產(chǎn)地型市場的保鮮、倉儲(chǔ)、分揀、包裝、運(yùn)輸設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)其吸納力。永年南大堡、冀東果菜、館陶金鳳禽蛋、定州蔬菜、懷來京西蔬菜等產(chǎn)地型市場，向生產(chǎn)領(lǐng)域和零售領(lǐng)域延伸，建立市場帶基地、基地帶農(nóng)戶的產(chǎn)業(yè)鏈，以及與超級(jí)市場等終端市場直達(dá)供貨的合作機(jī)制。四是啟動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品市場交易、包裝和流通的分級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)的制定及推廣應(yīng)用，引導(dǎo)農(nóng)產(chǎn)品品牌化經(jīng)營和分級(jí)分類銷售，超億元農(nóng)產(chǎn)品市場管理方式向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化邁進(jìn)。五是按照國家糧棉流通體制改革的總體要求，加快糧食、棉花市場體系建設(shè)，重點(diǎn)搞好省糧油批發(fā)交易中心、張家口冀北糧油批發(fā)市場、秦皇島海陽糧油批發(fā)市場的改造升級(jí)；其余7個(gè)省重點(diǎn)糧油批發(fā)市場，各市也要加快扶持發(fā)展。六是根據(jù)國家有關(guān)政策精神，年內(nèi)在農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域推行“萬村千鄉(xiāng)”工程，構(gòu)建現(xiàn)代農(nóng)村流通網(wǎng)絡(luò)。

（二）改造提升工業(yè)消費(fèi)品和生產(chǎn)資料市場。一是強(qiáng)化工業(yè)消費(fèi)品市場的展覽展示、商品信息服務(wù)、購銷、物流配送等多種交易服務(wù)功能。南三條、白溝、高陽紡織品等大型工業(yè)消費(fèi)品市場加快引入多樣化的服務(wù)功能，發(fā)展以供應(yīng)鏈為基礎(chǔ)的采購配送網(wǎng)絡(luò)，逐步向商品展示訂貨中心、批發(fā)采購中心、信息服務(wù)中心、商品配送中心等新型批發(fā)市場形式轉(zhuǎn)變。二是加快完善大型生產(chǎn)資料市場的信息服務(wù)、物流配送設(shè)施建設(shè)，推廣直達(dá)供貨的分銷制度，減少流通環(huán)節(jié)，降低交易成本。安平絲網(wǎng)、臨西軸承、永年標(biāo)準(zhǔn)件等大型生產(chǎn)資料市場加快向現(xiàn)代經(jīng)銷制、配送制、制及其他形式的產(chǎn)銷聯(lián)盟制轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大網(wǎng)上銷售份額。三是引導(dǎo)工業(yè)品市場強(qiáng)化品牌經(jīng)營意識(shí)。大力引進(jìn)品牌產(chǎn)品。鼓勵(lì)名優(yōu)品牌廠家到市場開設(shè)連鎖店和專賣店，設(shè)立總經(jīng)銷、總和特約經(jīng)銷，提高上市商品檔次，鼓勵(lì)市場經(jīng)營者自創(chuàng)經(jīng)營品牌。四是規(guī)范發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場，積極發(fā)展農(nóng)資連鎖經(jīng)營，輔之以配送、加工、采購服務(wù)和技術(shù)服務(wù)及農(nóng)機(jī)具租賃等多樣化服務(wù)，建立以集中采購、統(tǒng)一配送為核心的新型營銷體系，健全農(nóng)資損害賠償機(jī)制。五是加快發(fā)展汽車、信息通訊等新興消費(fèi)品市場，在城鄉(xiāng)結(jié)合部適度發(fā)展舊貨市場等，以適應(yīng)不同消費(fèi)層次的需要。

（三）大力推行現(xiàn)代流通方式。大力發(fā)展連鎖經(jīng)營。一是鼓勵(lì)保龍倉、唐山華盛等連鎖龍頭企業(yè)，通過合資、合作、收購、兼并、加盟和管理輸出等方式，加速跨區(qū)域擴(kuò)張和規(guī)?；l(fā)展。著力推進(jìn)國大36524、滄州富達(dá)等以品牌和管理技術(shù)為核心的連鎖便利店的建設(shè)，增加交易服務(wù)品種，發(fā)揮綜合服務(wù)功能。二是鼓勵(lì)各類連鎖經(jīng)營企業(yè)向縣城和中心城鎮(zhèn)延伸網(wǎng)點(diǎn)，運(yùn)用特許經(jīng)營、銷售等方式改造“夫妻店”、“代銷店”，完善農(nóng)村消費(fèi)品零售網(wǎng)絡(luò)。三是鼓勵(lì)郵政、通信、石化、醫(yī)藥、煙草、農(nóng)資、報(bào)刊、食鹽等實(shí)行集中管理和專營專賣制度的行業(yè)，以及家具、汽車銷售與維護(hù)、家庭服務(wù)等領(lǐng)域，發(fā)展連鎖經(jīng)營。積極推進(jìn)物流配送。一是抓緊論證出臺(tái)《*省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，并抓好組織實(shí)施工作，指導(dǎo)和督促各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定各自的物流規(guī)劃。做好省級(jí)規(guī)劃與國家規(guī)劃的銜接工作，爭取更多的項(xiàng)目納入國家規(guī)劃。二是加快物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，依據(jù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極培育第三方物流企業(yè)。加快唐山綜合貨物集散樞紐、黃驊港國際物流區(qū)等十大物流園區(qū)，石家莊醫(yī)藥物流中心、安平絲網(wǎng)物流中心等30個(gè)專業(yè)物流中心的建設(shè)步伐。三是建立現(xiàn)代物流企業(yè)示范制度。選擇20家左右在現(xiàn)代物流領(lǐng)域已經(jīng)起步的優(yōu)勢(shì)企業(yè)作為“*省現(xiàn)代物流發(fā)展重點(diǎn)聯(lián)系企業(yè)”，加強(qiáng)引導(dǎo)、扶持和服務(wù)，促進(jìn)其發(fā)揮典型示范作用。

穩(wěn)步發(fā)展電子商務(wù)。一是推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施整合，鼓勵(lì)引導(dǎo)電子商務(wù)與金融、稅務(wù)、海關(guān)等相關(guān)行業(yè)信息系統(tǒng)的接口和兼容。二是建立完善電子商務(wù)平臺(tái)，推進(jìn)安全認(rèn)證、網(wǎng)上支付、質(zhì)量保證等體系建設(shè)，建立健全網(wǎng)上交易規(guī)則，規(guī)范網(wǎng)上交易秩序。三是積極推動(dòng)各種商品交易會(huì)和洽談會(huì)開設(shè)“電子商務(wù)版”，使電子商務(wù)成為商貿(mào)會(huì)展活動(dòng)的重要渠道。四是推進(jìn)電子商務(wù)與連鎖經(jīng)營、物流配送等流通方式的有效融合，利用現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)改造落后的市場裝備、管理和營銷方式，以信息化帶動(dòng)市場流通現(xiàn)代化，促進(jìn)市場升級(jí)。

（四）加快發(fā)展要素市場。積極推進(jìn)要素市場的市場化和信息化，進(jìn)一步破除壟斷，放寬市場準(zhǔn)入，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，增加服務(wù)品種，提高服務(wù)質(zhì)量。一是培育和發(fā)展資本市場，推動(dòng)金融產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新，擴(kuò)大直接融資和消費(fèi)信貸。二是規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場，加強(qiáng)一級(jí)市場調(diào)控，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，增加供給，激活二級(jí)市場，發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢和機(jī)構(gòu)。三是加快建設(shè)*網(wǎng)上技術(shù)市場，建立全省技術(shù)信息快速傳遞通道，逐步與國內(nèi)外技術(shù)市場信息系統(tǒng)互通互聯(lián)。重點(diǎn)培育農(nóng)村技術(shù)市場，加快農(nóng)業(yè)技術(shù)成果轉(zhuǎn)化，強(qiáng)化其對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的信息引導(dǎo)功能。四是拓展省市兩級(jí)產(chǎn)權(quán)交易中心業(yè)務(wù)，完善運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)資產(chǎn)重組和企業(yè)（產(chǎn)權(quán)）并購。五是加強(qiáng)人才、勞動(dòng)力市場信息網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)，建立滿足就業(yè)需要的城鄉(xiāng)一體化人才和勞動(dòng)力市場體系，努力促進(jìn)社會(huì)就業(yè)。

（五）積極培育中介組織。一是大力發(fā)展各種類型的農(nóng)民專業(yè)合作組織，為農(nóng)民提供信息、技術(shù)、培訓(xùn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與認(rèn)證、市場營銷等服務(wù)。引導(dǎo)和探索以龍頭企業(yè)為主體，在自愿互助的基礎(chǔ)上建立各種農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)協(xié)會(huì)或農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人組織，提高農(nóng)民進(jìn)入市場的組織化程度。二是培育和發(fā)展會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律、公證、仲裁、科技、信息咨詢、資信評(píng)估、行業(yè)協(xié)會(huì)和商會(huì)組織等各種市場中介組織，強(qiáng)化監(jiān)管體系建設(shè)，完善自律性運(yùn)行機(jī)制。三是加快原政府所屬中介組織的脫鉤改制步伐，促進(jìn)政府與中介組織的職能歸位，切斷中介組織與政府的行政隸屬和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，推進(jìn)中介組織的社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。

（六）加快推進(jìn)市場配套服務(wù)體系建設(shè)。一是依托市場發(fā)展各類行業(yè)協(xié)會(huì)、經(jīng)紀(jì)人組織，構(gòu)筑與市場功能相銜接、與各項(xiàng)經(jīng)營環(huán)節(jié)相配套的中介服務(wù)體系，完善其服務(wù)、溝通、協(xié)調(diào)、信息、自律等功能。二是加快倉儲(chǔ)、加工、包裝、運(yùn)輸?shù)任锪髟O(shè)施建設(shè)，實(shí)施供應(yīng)鏈流程再造，健全和完善市場物流配送服務(wù)體系。三是加快非現(xiàn)金結(jié)算、信貸、擔(dān)保等金融創(chuàng)新，加快建立和完善金融服務(wù)體系，引導(dǎo)廣大市場經(jīng)營戶采取非現(xiàn)金結(jié)算、信貸、擔(dān)保等現(xiàn)代交易結(jié)算方式與手段。四是進(jìn)一步完善與現(xiàn)代流通方式相適應(yīng)的質(zhì)量檢測、網(wǎng)上交易、加工服務(wù)等配套服務(wù)體系，實(shí)行通信、倉儲(chǔ)、聯(lián)運(yùn)、裝卸、貨運(yùn)、海關(guān)、商檢、外經(jīng)等全方位、一條龍服務(wù)，提高市場的綜合競爭力。

（七）著力引導(dǎo)信用體系建設(shè)。在市場監(jiān)管的同時(shí)加強(qiáng)全社會(huì)的誠信和職業(yè)道德教育，積極引導(dǎo)和弘揚(yáng)良好的市場文化。一是嚴(yán)格市場主體的經(jīng)營資格準(zhǔn)入。建立包括經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營能力、商業(yè)道德等內(nèi)容的商戶檔案，對(duì)誠實(shí)守信者在政策上給予傾斜，對(duì)違規(guī)的商戶進(jìn)行公示直至取消經(jīng)營資格。二是嚴(yán)格市場的商品準(zhǔn)入。建立健全市場的質(zhì)量監(jiān)督體系，強(qiáng)制經(jīng)銷商品標(biāo)明產(chǎn)地、生產(chǎn)者、經(jīng)營者等信息，逐步實(shí)行商品質(zhì)量全過程追溯制度。三是積極培育市場主體。逐步推廣市場主體法人化改造，促使市場經(jīng)營戶尤其是經(jīng)營大戶由個(gè)體經(jīng)營和家族式經(jīng)營向合伙制、股份合作制等現(xiàn)代貿(mào)易公司轉(zhuǎn)型。盡快培育一批經(jīng)營觸角長、信息靈敏、實(shí)力較為雄厚的大型批發(fā)商，促進(jìn)市場經(jīng)營的規(guī)?；⒁?guī)范化。四是促進(jìn)社會(huì)信用服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。引導(dǎo)信息服務(wù)機(jī)構(gòu)拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域，強(qiáng)化企業(yè)信用信息評(píng)價(jià)、征集及交換行為，推進(jìn)工商、中小企業(yè)、人行等部門的征信管理系統(tǒng)互聯(lián)互通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，整合信息資源，探索建立全省統(tǒng)

一、規(guī)范、公開的征信體系，促進(jìn)形成有效的信用缺失懲罰機(jī)制。

三、主要措施

（一）加快市場結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐。鼓勵(lì)多形式、多渠道的市場重組，提高市場規(guī)?；⒓卸群徒M織化程度。一是整合。積極探索以特大型龍頭市場為核心，以資產(chǎn)為紐帶，按股份制方式組建規(guī)范的市場集團(tuán)。引導(dǎo)南三條、白溝等已組建集團(tuán)的市場，按照現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范運(yùn)營體制。二是集并。引導(dǎo)規(guī)模大、輻射面廣的大市場以控股、參股、建分市場的形式，跨行業(yè)、地區(qū)兼并市場，注入品牌、經(jīng)營人才和管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行產(chǎn)、銷市場的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。三是連鎖。鼓勵(lì)大型工業(yè)品市場，深入縣鎮(zhèn)開辦連鎖超市或便利店。鼓勵(lì)大型農(nóng)產(chǎn)品市場，深入社區(qū)開辦連鎖無公害農(nóng)產(chǎn)品超市或生鮮便利店。四是關(guān)停并轉(zhuǎn)。對(duì)規(guī)模較小、水平較低或發(fā)展?jié)摿^小的市場，采取措施實(shí)行關(guān)停并轉(zhuǎn)。

（二）加大市場建設(shè)投入。繼續(xù)積極爭取農(nóng)產(chǎn)品市場國債資金和流通業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整國債貼息資金，加大對(duì)我省農(nóng)產(chǎn)品市場及新型流通方式項(xiàng)目的政策支持。省級(jí)市場建設(shè)資金要集中力量支持兩個(gè)方面：一是農(nóng)產(chǎn)品市場的“信息”和“檢驗(yàn)檢測”兩大系統(tǒng)建設(shè)；二是連鎖經(jīng)營、現(xiàn)代物流、電子商務(wù)、農(nóng)產(chǎn)品市場、貿(mào)工農(nóng)一體化項(xiàng)目、農(nóng)貿(mào)市場改超市等六個(gè)方面建設(shè)項(xiàng)目的貼息，充分發(fā)揮政府投資的引導(dǎo)、帶動(dòng)和放大效應(yīng)，引導(dǎo)我省流通業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。市縣兩級(jí)要視財(cái)力情況，加大對(duì)農(nóng)產(chǎn)品市場和其他流通龍頭項(xiàng)目的信息系統(tǒng)、檢驗(yàn)檢測系統(tǒng)等公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持力度。