導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）近年來商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)增速較快，存量規(guī)模迅速擴大

伴隨我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模也不斷擴大。尤其是2009年以后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速遠遠超過住宅投資增速，存量規(guī)模迅速擴大。從開發(fā)投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發(fā)投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達到26.5%，商業(yè)營業(yè)用房年開發(fā)投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發(fā)投資的年均增長率為16.6%。從供應(yīng)規(guī)模看，2009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%；商業(yè)營業(yè)用房年施工面積從34440萬平方米增長到94320萬平方米，年均增長率達18.3%，而同期住宅施工面積年均增長率為12.7%。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的快速增長，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)階段性供大于求、競爭加劇的狀況。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱源自于三大驅(qū)動力：一是，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和消費結(jié)構(gòu)升級。隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人們消費水平的提高，對零售物業(yè)、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)的需求增加，引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，特別是購物中心興起，高額的銷售帶來的高收益回報，以及在消費者心目中樹立的良好品牌效應(yīng)，驅(qū)使著大量開發(fā)企業(yè)相繼模仿、打造商業(yè)地產(chǎn)項目。二是，地方政府城市建設(shè)的驅(qū)動?；诮?jīng)濟發(fā)展需求，政府熱衷于城市開發(fā)建設(shè)，城市規(guī)劃中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，希望以此改變城市形象并帶來更多的稅收收入。三是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營主體不斷增加。經(jīng)過多年發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)和經(jīng)營經(jīng)驗日漸成熟，對商業(yè)品牌的復(fù)制和擴張不斷加大。尤其是，住宅限購政策的實施以及住宅開發(fā)利潤空間的逐步收窄，促使許多住宅開發(fā)商主動轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。此外，隨著金融政策的逐漸放寬，保險機構(gòu)、房地產(chǎn)私募基金等機構(gòu)投資者投資、持有商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模也不斷擴大（見圖1）。

（二）由于缺乏長期資金的支持，加之近幾年市場銷售形勢較好，商業(yè)地產(chǎn)運營模式以散售為主

我國商業(yè)地產(chǎn)的運營模式有分散出售、整體出售、租售并舉、只租不售四種類型。其中，只租不售，通常稱之為持有經(jīng)營。四種模式各有優(yōu)缺點。出售模式可以快速回籠資金，但喪失了獲得物業(yè)長期穩(wěn)定回報和升值收益的權(quán)利；租賃模式雖然控制了物業(yè)產(chǎn)權(quán)，獲得了經(jīng)營收益，但資金壓力較大，對運營商資產(chǎn)管理水平要求較高。一直以來，我國商業(yè)地產(chǎn)運營模式以散售為主，原因有以下三點：

一是，缺乏長期資金支持。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資額大、回收期長。建成之后，從初始招商到形成穩(wěn)定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年時間。商業(yè)地產(chǎn)需要有“養(yǎng)”的過程，才能帶來穩(wěn)定的、可持續(xù)的租金回報。待到商業(yè)地產(chǎn)成熟之后，其收益依賴于持續(xù)性的租金收入，所以它更加注重后期的經(jīng)營管理，必須委托專業(yè)的管理團隊進行統(tǒng)一經(jīng)營才能確保整體綜合效益不斷提升。商業(yè)地產(chǎn)的這些特性決定了它對長期資金的高度依賴。但是，我國當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)融資方式主要以銀行貸款為主，而且貸款期限往往較短，在商業(yè)地產(chǎn)尚未培育成熟之時就需還款，在資金壓力下，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)只能以快速銷售（特別是散售）的方式回籠資金。

二是，缺乏富有經(jīng)驗的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營團隊。長期以來，由于我國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，經(jīng)營比較粗放。多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備包括定位、規(guī)劃、招商、物業(yè)管理、資產(chǎn)運作等在內(nèi)的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營團隊，因此開發(fā)以后主要以銷售為主。

三是，近些年商業(yè)地產(chǎn)售租比較高，出售是較為理性的選擇。在住房限購等抑制投資投機需求措施的實施背景下，商業(yè)地產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，銷售形勢較好。相對于較高水平的售價，商業(yè)地產(chǎn)租金收益率相對較低。目前，市場上出售物業(yè)的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，還不及一些高收益的理財產(chǎn)品。較高的售租比之下，開發(fā)商自然選擇出售。同時，散售模式也迎合了投資者和市場對商業(yè)地產(chǎn)急迫的投資需求。

散售雖然可以快速回籠資金，但造成了租戶品質(zhì)不一、經(jīng)營管理難度大、經(jīng)營水平難以提升、租金回報率低等問題。然而，無論是部分持有還是整體持有商業(yè)地產(chǎn)，對持有企業(yè)的資金規(guī)模都有非常高的要求，沒有長期資金的支持，難以擴大經(jīng)營規(guī)模和提高經(jīng)營水平。因此，從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)散售模式帶來的挑戰(zhàn)，還需要積極探索長期資金對商業(yè)地產(chǎn)的注入方式。目前，一些資金實力較雄厚、管理能力較強的企業(yè)已經(jīng)開始根據(jù)自身特點選擇不同經(jīng)營模式。比如，萬達、龍湖采取的租售并舉模式，華潤、恒隆采取的只租不售模式（見表1）。

（三）房地產(chǎn)私募基金不斷發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)培育發(fā)展、改造提升發(fā)揮了重要作用

在海外房地產(chǎn)市場，私募基金經(jīng)常與REITs相結(jié)合，應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)?；灸Ｊ绞?，商業(yè)地產(chǎn)建成后的培育期，由于風(fēng)險高、資產(chǎn)升值的潛在回報空間大，引入私募基金介入。到了商業(yè)地產(chǎn)的成熟期，由于風(fēng)險小，收益穩(wěn)定，引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），私募基金退出。在房地產(chǎn)私募基金和REITs支持下，商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)持有經(jīng)營。根據(jù)INREV對歐洲房地產(chǎn)私募基金的監(jiān)測，截至2014年1季度，近60%的房地產(chǎn)私募基金投向零售物業(yè)、寫字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)。由此可見，房地產(chǎn)私募基金對商業(yè)地產(chǎn)的重要作用（見圖2）。

我國人民幣房地產(chǎn)私募基金于2010年開始進入快速發(fā)展階段。因此，2010年通常被稱為人民幣房地產(chǎn)基金元年。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計，2008年到2010年之間，國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金僅有20多支，市場規(guī)模100億元左右。2010年以后迅速發(fā)展，在2013年，新募集基金達113支，總募集規(guī)模超過1300億元。截至2013年12月底，我國人民幣房地產(chǎn)私募基金市場擁有206家專業(yè)的基金管理機構(gòu)，437支房地產(chǎn)私募基金，總管理資金規(guī)模超過4000億元人民幣。

在我國房地產(chǎn)私募基金中，有近一半基金投資商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計，有48%的房地產(chǎn)基金管理機構(gòu)及43%的管理資金量關(guān)注于住宅地產(chǎn)；有28%的機構(gòu)和27%的管理資金量關(guān)注結(jié)合了商業(yè)性質(zhì)的城市綜合體開發(fā)；有近1/5的房地產(chǎn)基金關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；還有少部分市場機構(gòu)關(guān)注諸如工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、一級土地開發(fā)等專業(yè)的地產(chǎn)投資主題（見圖3）。

商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)私募基金對商業(yè)地產(chǎn)的培育發(fā)展、更新改造發(fā)揮了重要作用。如專注于存量寫字樓改造，尤其是一線城市、部分二線城市核心區(qū)寫字樓收購的高和資本，通過基金收購寫字樓進行“資產(chǎn)精裝修”后進行銷售，銷售時與購房人簽訂資產(chǎn)管理協(xié)議，包括統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一物業(yè)等，通過整體運營，提高租金回報和資產(chǎn)增值水平。還有瞄準(zhǔn)白領(lǐng)公寓這個細分市場進行收購改造持有的賽富不動產(chǎn)“新派公寓”基金、傾向于資產(chǎn)包收購再轉(zhuǎn)向大型機構(gòu)整體出售的嘉實資本等。經(jīng)過幾年發(fā)展，先行的資產(chǎn)管理機構(gòu)積累了對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的理解、資源網(wǎng)絡(luò)和投資管理經(jīng)驗，對今后商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大為有益。但由于國內(nèi)真正的REITs尚未建立，商業(yè)地產(chǎn)私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供長期運營資金、形成專業(yè)資產(chǎn)管理平臺的REITs尚處萌芽階段

如果說私募基金在商業(yè)地產(chǎn)價值提升時期起到了橋梁作用，而REITs則真正滿足了商業(yè)地產(chǎn)對長期資金的需求，并且通過統(tǒng)一的資產(chǎn)管理平臺，保持了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的完整性，從而實現(xiàn)了持有經(jīng)營。

REITs最早于20世紀(jì)60年代在美國推出，最近十幾年，其在歐洲、亞洲也有較快發(fā)展。它是一種通過公司、信托等形式募集資金并投資持有，在多數(shù)情況下經(jīng)營具有穩(wěn)定收入的購物中心、寫字樓、公寓、倉庫等房地產(chǎn)，并將大部分收益分配給投資者的金融工具。通過發(fā)行REITs，原本流動性差的房地產(chǎn)被份額化，成為具有流動性的股票、信托受益憑證。當(dāng)前，全球的REITs市值規(guī)模約1.35萬億美元，其中，美國市場份額最大，約占60%。

REITs有獨特的制度安排。一是，要求收入主要來源于不動產(chǎn)。二是，從保障中小投資者的參與和獲益的考慮，要求股權(quán)多樣化以及絕大部分收入要分配。如美國要求REITs在每一個納稅年度至少將其收入的95%向股東或者受益人分配。三是，設(shè)有不同程度的稅收優(yōu)惠。不僅在投資者分紅所得稅和公司所得稅之間進行平衡，避免雙重征稅，還在投資者分紅所得、REITs設(shè)立、交易環(huán)節(jié)也有一定優(yōu)惠。REITs以租金回報為核心、以收益分紅為基礎(chǔ)，成為一種介于股和債之間的金融產(chǎn)品，其具備了風(fēng)險低、收益高、流動性好的特點，吸引了大量的保險資金、養(yǎng)老基金等機構(gòu)投資人和個人投資者（見圖4）。

在我國，由于缺乏稅收優(yōu)惠等相關(guān)鼓勵政策，內(nèi)地證券市場上還不存在真正意義上的REITs，但類REITs正在進行積極的探索。主要有三種形式：一是，通過專項資產(chǎn)管理計劃形式實現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。如：2014年中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃。以北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產(chǎn)及對應(yīng)的土地使用權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立專項資產(chǎn)管理計劃。該資管計劃在深證交易所系統(tǒng)掛牌交易，在流動性方面實現(xiàn)了重要突破。二是，以商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)租金收益為信托標(biāo)的的財產(chǎn)受益型信托產(chǎn)品。如，2008年華僑城租賃收益權(quán)直接融資項目。華僑城地產(chǎn)通過以其深圳本部的部分收益型物業(yè)，包括商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等物業(yè)的未來 5 年租金收益委托中信信托發(fā)行財產(chǎn)信托產(chǎn)品。三是，一些商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式也在向類資產(chǎn)證券化靠攏。比如龍湖的“金蘋果計劃”。龍湖將旗下不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)進行組合，購買者可以自由選擇現(xiàn)有銷售型的商鋪、寫字樓及分時度假產(chǎn)品的任意組合。龍湖還將提供生活服務(wù)和資產(chǎn)管理兩大系統(tǒng)，整合商業(yè)招商資源和物業(yè)租售資源，為購買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主實現(xiàn)保值增值。

二、未來發(fā)展趨勢

（一）商業(yè)地產(chǎn)將逐步進入存量房時代，一二線城市的核心區(qū)域率先進入

商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模是隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展壯大的。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求時，開發(fā)商主要以供應(yīng)產(chǎn)品為主；當(dāng)供求關(guān)系基本平衡時，開發(fā)銷售的規(guī)模萎縮，商業(yè)地產(chǎn)進入存量房時代。隨著我國商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模不斷擴大以及城市新增土地供應(yīng)日益減少，城市商業(yè)地產(chǎn)將逐步步入存量房時代。尤其是一二線城市的核心區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量更加有限，已率先步入存量房時代。比如，在北京，五環(huán)外的寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環(huán)內(nèi)寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年29%降到2012年的15%；在上海，未來幾年，核心區(qū)域如靜安區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量基本為零。

2014年，國家在《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中進一步提出要建立城鎮(zhèn)用地規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)控機制，嚴(yán)格控制新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，實行增量供給與存量挖潛相結(jié)合的供地、用地政策，提高城鎮(zhèn)建設(shè)使用存量用地比例?？梢灶A(yù)見，基于國家對城市發(fā)展規(guī)模及新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的控制，將進一步加速商業(yè)地產(chǎn)步入存量房時代的步伐。

（二）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式更加多元，進入開發(fā)銷售、租售并舉、持有經(jīng)營并重時代

隨著商業(yè)地產(chǎn)進入存量房時代，地產(chǎn)本身開始體現(xiàn)出較強的資產(chǎn)屬性，持有經(jīng)營顯現(xiàn)出優(yōu)勢，尤其是持有核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)，能為經(jīng)營主體創(chuàng)造更大的價值。在美國，當(dāng)城市化率小于50%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重在40%-50%左右時，房地產(chǎn)以開發(fā)為主；城市化率在50%-60%之間，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過60%時，房地產(chǎn)開發(fā)和持有并重；當(dāng)城市化率和第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過60%時，持有經(jīng)營比重迅速提高并最終超過開發(fā)比例。

當(dāng)前，我國城市化率已經(jīng)超過50%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重近50%。從2013年開始，萬科、中海、保利等房企都開始積極投入商業(yè)地產(chǎn)并增加持有經(jīng)營物業(yè)所占比重，就連SOHO中國也要轉(zhuǎn)型持有經(jīng)營?？梢灶A(yù)見，商業(yè)地產(chǎn)以散售為主的時代即將過去，即將步入開發(fā)銷售、租售并舉、持有經(jīng)營并重的時代。

（三）商業(yè)地產(chǎn)運營水平不斷提高，更加注重提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)

在商業(yè)地產(chǎn)后期運營中，是否具備高水平的資產(chǎn)運營管理能力，能否提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)，成為地產(chǎn)租金收益和價值提升的關(guān)鍵。一直以來，商業(yè)地產(chǎn)基本都是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上延伸而來，大家更多的把商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)等而視之，沒有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理觀念，更沒有專業(yè)的資產(chǎn)管理運營商。未來，隨著商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營大幅增加，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理能力也將不斷提升，專業(yè)運營商作為獨立的角色也將出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。專業(yè)的資產(chǎn)管理包括商業(yè)地產(chǎn)項目的定位規(guī)劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務(wù)和賣場管理、物業(yè)管理、資產(chǎn)硬件改造、金融服務(wù)以及與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合等。

以寫字樓為例，早期銷售為主的寫字樓，較多的注重物業(yè)管理。隨著寫字樓市場的不斷成熟以及持有經(jīng)營成為主流，物業(yè)管理逐漸轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理。資產(chǎn)管理是一整套的集成服務(wù)，包括物業(yè)及設(shè)施管理、財務(wù)管理、運營管理、租戶管理及金融服務(wù)。如果說頂級建筑、核心位置是優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)的硬件基礎(chǔ)，那專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)就是商業(yè)地產(chǎn)的軟性價值。

（四）商業(yè)地產(chǎn)金融化特征更加突出，資本運作水平將顯著提升

商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與金融三重特性的綜合型產(chǎn)業(yè)，它的三重特性既區(qū)別于單純的投資或商業(yè)，又區(qū)別于單純的住宅房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)更加注重金融創(chuàng)新，更加注重資本運作。相比國外的金融創(chuàng)新，我國的REITs、房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展雖然才剛剛起步，但已有一些有利條件逐步促進其發(fā)展：

一是，隨著國家政策、稅收等制度環(huán)境的改變，REITs等金融創(chuàng)新將大有發(fā)展。2014年，央行、銀監(jiān)會的文件中再次強調(diào)，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行MBS以及積極穩(wěn)妥開展REITs試點。隨著REITs的應(yīng)用，商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營的能力將迅速提升。

二是，作為重要的機構(gòu)投資者和長期資金，保險資金參與商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營的政策條件越來越成熟。2014年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)的若干意見》，文件提出要進一步發(fā)揮保險公司的機構(gòu)投資者作用。鼓勵保險公司設(shè)立不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老等專業(yè)保險資產(chǎn)管理機構(gòu)，允許專業(yè)保險資產(chǎn)管理機構(gòu)設(shè)立夾層基金、并購基金、不動產(chǎn)基金等私募基金。探索保險機構(gòu)投資、發(fā)起資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。在未來一個時期，基于保險資金政策開放，保險資金在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的參與程度上升，保險資金可能直接持有、也可以以機構(gòu)投資者的身份參與房地產(chǎn)私募基金、REITs等證券化產(chǎn)品持有商業(yè)地產(chǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)帶來長期穩(wěn)定資金。

篇2

摘 要 隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷深化和改革，商業(yè)地產(chǎn)在我國一度蓬勃發(fā)展，本文對社會主義市場經(jīng)濟體制下商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀做了簡要的分析和論述。

關(guān)鍵詞 社會主義 市場經(jīng)濟 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)一般是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。它同時擁有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性，具有拉動投資、刺激需求的雙重功能。在社會主義市場經(jīng)濟的體制下，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對我國的國民經(jīng)濟有著重大的意義。

一、在社會主義市場經(jīng)濟體制下我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀

在社會主義市場經(jīng)濟體制不斷深化的同時，我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟作為社會主義市場經(jīng)濟體制的一個重要組成部分得到了長足的發(fā)展和進步，商業(yè)資本推動了地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)經(jīng)濟呈現(xiàn)出繁榮的發(fā)展趨勢，雖然因為金融危機的影響，在這一過程中出現(xiàn)了小幅的回落，但是總體上還是呈上升的趨勢。

自1997年起，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資額度在逐年上升，遠遠超過了國民經(jīng)濟的增長速度，且商業(yè)地產(chǎn)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的比重呈逐年上升的態(tài)勢。在此期間，商業(yè)地產(chǎn)作為地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展最快的一部，其銷售價格和營業(yè)面積的比重都大大增長，在金融危機的影響下，我國住宅用房收到了嚴(yán)重的影響，但是在這期間，商業(yè)地產(chǎn)的逆流而上，呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度北京商業(yè)地產(chǎn)的凈吸納量為27萬平方米，空置率僅為8.72%，中、高端購物中心仍然維持較高的出租率。2008年第二季度，北京中、高端購物中心首層平均租金為116.71美元/月/平方米，環(huán)比攀升8.48%。之前半年內(nèi)人民幣兌美元的不斷升值，伴隨著商圈和購物中心本身的逐漸成熟以及業(yè)態(tài)和品牌組合的不斷提升，促使租金的美元報價大幅提高。此外，眾多新品牌加速進京及由此產(chǎn)生的對優(yōu)質(zhì)零售空間的額外需求也刺激租金進一步上揚，以中高端購物中心為代表的北京零售物業(yè)市場，在2008年下半年內(nèi)的表現(xiàn)相對比較樂觀。與商業(yè)項目相比，北京的寫字樓市場穩(wěn)步發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2008年1～5月，北京寫字樓的銷售面積呈上漲態(tài)勢。其中，寫字樓的現(xiàn)房銷售面積升至27.5萬平方米，同比增長0.7%，并伴有租金價格的穩(wěn)步上漲。盡管目前市場上有許多項目待售，其中一些項目的開發(fā)商還面臨著資金問題，但是市場的快速發(fā)展和對銷售價格的較高期望使得銷售價格呈持續(xù)上升的趨勢，導(dǎo)致北京甲級寫字樓市場的平均價格在2008年第二季度達到每平方米26841元的新高。由于市場上只有少量的新供應(yīng)，北京寫字樓市場整體空置率在2008年第二季度達到了五年來的最低點15.22%，環(huán)比下降1.39%，同比下降0.97%。寫字樓市場表現(xiàn)平穩(wěn)。

在2009年，我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展出現(xiàn)了一定的停滯，落后于經(jīng)濟回升的速度，開發(fā)、招商、經(jīng)營面臨巨大的困境，出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，這和我國目前的宏觀調(diào)控政策有著很大的關(guān)系，政府三令五申要抑制房價的快速上漲，但是這種宏觀調(diào)控還是不能改變長期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的勢頭，在2010年，全國各大中城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)復(fù)蘇、商鋪租、寫字樓租金連續(xù)幾個月回升，各大房企紛紛大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。以萬科為首的大型地產(chǎn)商再度進軍商業(yè)地產(chǎn)，使商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟得到了強勢的復(fù)蘇，地產(chǎn)商開始了新一輪的商業(yè)布局，在我國社會主義市場經(jīng)濟體制的背景下，政府對于房地產(chǎn)市場的強勢調(diào)控，勢必會影響房地產(chǎn)行業(yè)的過快增長，在這個趨勢下，未來十年內(nèi)，我國二線城市將蘊藏著商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的巨大潛力。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟迅速發(fā)展的原因

社會主義市場經(jīng)濟體制作為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的根本保障，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中起到了巨大的作用，作為我國經(jīng)濟的一個特色所在，宏觀調(diào)控和市場規(guī)律成就了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展。

在我國政府對于經(jīng)濟建設(shè)的巨大投入之下，我國GDP在過去十年內(nèi)保持年均10%的發(fā)展速度，國民收入迅速增加，人民生活水平不斷提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年較快增長，導(dǎo)致居民的消費水平逐年提高，具體表現(xiàn)為消費者對零售業(yè)需求的增加以及對商業(yè)功能需求的變化，從而帶來社會零售總額的逐年增長，催生了大型購物中心等大型商業(yè)機構(gòu)的發(fā)展，商業(yè)的發(fā)展拉動了對經(jīng)營場所的市場需求，結(jié)果表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)投資額的快速增長。

同時政府加大了對于第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)的支持力度，在建設(shè)現(xiàn)代化城市的進程中，各個新興行業(yè)體現(xiàn)出了強大的發(fā)展勢頭，新一輪城市建設(shè)和改造的興起，為第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)尤其是城市中大型商業(yè)項目的發(fā)展創(chuàng)造了機遇，從而拉動了城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

在上個世紀(jì)90年代，各大外資企業(yè)開始紛紛進軍潛力巨大的中國市場，全國各大中城市都有著這些規(guī)模龐大、資金雄厚的外資的企業(yè)布局，他們采用先進管理手段與經(jīng)營模式，對國內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營造成了巨大的沖擊。中國商業(yè)企業(yè)單店的規(guī)模已不再適應(yīng)市場的要求，商業(yè)企業(yè)開始進行市場化擴張，連鎖經(jīng)營作為這其中最為突出的表現(xiàn)，連鎖商業(yè)的繁榮，帶動了我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

同時，我國目前住宅房地產(chǎn)競爭激烈，地產(chǎn)一再被炒高，是房價居高不下的重要原因，但是與此相比，商業(yè)地產(chǎn)的競爭相對薄弱，由于售價和成本比低于住宅，而且由于其具備稀有性，不會因為房齡而降低投資價值，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟的長期性和增值性，這使大量的房地產(chǎn)開發(fā)商開始著手商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

三、結(jié)論

在社會主義市場經(jīng)濟體制下，我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟在過去取得了飛速的發(fā)展，為國民經(jīng)濟的增長做出了巨大的貢獻，在未來，隨著我國經(jīng)濟調(diào)控和市場的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟會取得更加穩(wěn)步的發(fā)展。

參考文獻:

[1]邱迪安.長沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題及對策.湖南城市學(xué)院學(xué)報.2008(4):89-91.

篇3

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；數(shù)字化；創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

引言

新常態(tài)下國民經(jīng)濟運行平穩(wěn)。2016年城鎮(zhèn)居民全國社會消費品零售總額和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均穩(wěn)定增長，但商業(yè)營業(yè)用房投資增速出現(xiàn)較大回落。自2010年政策導(dǎo)向使商業(yè)地產(chǎn)借勢蓬勃發(fā)展起來，如今電子商務(wù)對傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊與商業(yè)地產(chǎn)粗放式擴張的后遺癥日益凸顯，眾多商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者陷入開發(fā)經(jīng)營困局，試圖謀求轉(zhuǎn)型與發(fā)展?！端茉煜M行業(yè)———零售的未來》報告中描摹了2027年商業(yè)街的變革，“實體店將成為與產(chǎn)品互動、向?qū)＜易稍兊牡胤剑瑪[貨、收銀將全面自動化。店內(nèi)購物將是一次豐富的、吸引人的專門體驗。”為了重塑零售業(yè)的經(jīng)濟價值，重整商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方向，本文立足中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析，直面電子商務(wù)的沖擊，試圖探尋商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型之路。

一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）商業(yè)地產(chǎn)盲目擴張，供需不平衡

開發(fā)規(guī)模上，2001—2016年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資一直保持較高增速。自2010年政府調(diào)控，作為政策洼地的商業(yè)地產(chǎn)市場借勢持續(xù)快速發(fā)展[1]。區(qū)域分布上，東部的商業(yè)營業(yè)用房竣工面積歷年來保持優(yōu)勢，但呈現(xiàn)逐年波動下降的趨勢?？梢?，部分地區(qū)和城市由于定位失準(zhǔn)、規(guī)劃不足及市場有限等原因?qū)е律虡I(yè)地產(chǎn)項目建成后招商困難和運營不善，存在嚴(yán)重的供需不平衡[2]，一定程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的竣工面積。

（二）傳統(tǒng)零售業(yè)遇發(fā)展瓶頸，轉(zhuǎn)型在即

據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，自2011年起，社會消費品零售總額增速放緩，連續(xù)五年下滑；此外，2010年起商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模呈持續(xù)增長，一定程度上導(dǎo)致零售市場的增長乏力。究其原因，趙榮哲指出，一是電子商務(wù)的高速成長對傳統(tǒng)零售模式造成了巨大沖擊，二是房租、人工等成本上升幅度超過了其銷售增幅[1]。透過現(xiàn)象看本質(zhì)，傳統(tǒng)零售業(yè)增長乏力除了外部環(huán)境的制約，本質(zhì)上還是內(nèi)部系統(tǒng)無法適應(yīng)外部環(huán)境的需要，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營轉(zhuǎn)型升級在即。

二、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營之困

“互聯(lián)網(wǎng)+”浪潮中，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者要增強企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)的適應(yīng)性和抗風(fēng)險性，謀求新的業(yè)務(wù)增長點，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)型。而企業(yè)內(nèi)部的管理系統(tǒng)不是一個簡單的系統(tǒng)，而是一個企業(yè)經(jīng)營多年的管理理論與經(jīng)驗的一種具體化和邏輯化，也就是管理公司的行為[2]。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)運營內(nèi)部系統(tǒng)的失效主要體現(xiàn)如下方面。

（一）經(jīng)營理念固守陳規(guī)

大部分地產(chǎn)經(jīng)營者固守多年運營管理經(jīng)驗，未與時俱進。雖然“客戶關(guān)系管理”等新理念進入企業(yè)視野，但往往流于形式，未落到實處。商業(yè)地產(chǎn)相對電子商務(wù)最大的優(yōu)勢是實體購物體驗，能否提供獨一無二的服務(wù)，創(chuàng)造難忘的購物體驗是實體購物場所生存的關(guān)鍵。因此，客戶關(guān)系管理對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者尤為重要?？蛻絷P(guān)系管理本質(zhì)是一種商業(yè)策略，按照客戶的分類情況有效組織企業(yè)資源，培養(yǎng)客戶為中心的經(jīng)營行為以及實施以客戶為中心的業(yè)務(wù)流程，并以此為手段來提高企業(yè)贏利能力、利潤及客戶滿意度[3]?？疾煲粋€商場是否將客戶關(guān)系管理的理念上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面，內(nèi)化為所有員工的價值觀，外化為服務(wù)客戶的行為方式，透過商場的業(yè)態(tài)組合與品牌構(gòu)成可見一斑。大多經(jīng)營者仍以盈利為首要目標(biāo)，已無法適應(yīng)競合博弈的外部環(huán)境?？土鲃泳€設(shè)置可看出商場是否重視客戶的體驗，若一味追求客戶在商場的逗留時間，進行扶梯的方向設(shè)置，讓客戶在迷宮般的商場中探尋出口，可能創(chuàng)造更高的銷售額。但增加顧客的時間成本就意味著降低顧客價值，消費者一旦形成不舒適的購物體驗，則會用腳投票，放棄這種低效率又高成本的購物方式。

（二）管理流程落后

信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)的管理模式已不適應(yīng)時代的發(fā)展，流程再造理論應(yīng)時誕生。2015年，美國西雅圖誕生全球知名線上零售公司亞馬遜的第一家實體店AmazonBooks。在全球?qū)嶓w書店被電子商務(wù)取代的大背景下該公司的逆勢發(fā)展，讓我們對比反思實體商場的管理流程上的弊端。第一，信息技術(shù)匱乏。傳統(tǒng)零售業(yè)仍沿用傳統(tǒng)作坊式的工作流程。對比亞馬遜實體書店依托公司CRM管理系統(tǒng)，挖掘客戶數(shù)據(jù)信息，依據(jù)消費者的評分、銷量及網(wǎng)絡(luò)上受歡迎程度等綜合評分競相上架，實現(xiàn)書籍陳列智能化。依托數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)支持，分析客戶購買需求與行為，設(shè)置“評分在4.5分以上的圖書”標(biāo)簽，而實體商場的管理流程在利用大數(shù)據(jù)識別商機，貼近購買心理的展示進而增加消費黏性上仍很匱乏。第二，O2O流于形式。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的沖擊下的傳統(tǒng)零售業(yè)也開始轉(zhuǎn)型升級，注重同消費者的溝通方式，如利用微信公眾號和APP等進行線上推廣。但由于缺少線上線下互動的經(jīng)驗，僅增加信息的傳播渠道，在信息爆炸式增長的當(dāng)下，信息也往往石沉大海。而對比亞馬遜實體書店成為其網(wǎng)站線下的延伸，使服務(wù)具象化，如指導(dǎo)消費者如何使用Kindle等硬件設(shè)備，增加了服務(wù)的可接觸性，暴露出實體商場在O2O模式的應(yīng)用上的欠缺。

三、商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型之路

大數(shù)據(jù)沖擊下的共享經(jīng)濟與服務(wù)經(jīng)濟背景下，傳統(tǒng)零售業(yè)需要與時俱進，創(chuàng)新商業(yè)模式，使商業(yè)地產(chǎn)的實體門店成為消費者體驗的互動平臺，重構(gòu)企業(yè)的三大核心能力：“客戶體驗為中心”、“整合線上線下資源”、“數(shù)據(jù)挖掘為基石”。

（一）創(chuàng)新商業(yè)模式

2011年Rampell首次提出O2O的概念，指出O2O電子商務(wù)的核心是：在網(wǎng)上尋找消費者，再將他們帶到實體店中，簡稱為O2O[3]消費者在線上下單，然后到實體店取貨，再到線上發(fā)表評論，形成“線上-線下-線上”的閉環(huán)?？梢?，O2O改變了傳統(tǒng)的購物模式，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者需順勢創(chuàng)新商業(yè)模式。首先，搭建電子商務(wù)平臺，依托CRM和ERP數(shù)字管理系統(tǒng)，使消費者的每次交易信息都記錄到數(shù)據(jù)庫，利用數(shù)據(jù)挖掘消費需求，使?fàn)I銷精準(zhǔn)化與及時性，以此指導(dǎo)商場的業(yè)態(tài)組合、品牌構(gòu)成、貨架擺放、促銷活動等具體經(jīng)營活動。其次，通過跨界合作實現(xiàn)資源共享。實體零售企業(yè)同電子商務(wù)巨頭合作，既可以共享電商平臺的巨大客戶資源，使商場的推廣活動觸及更廣大的目標(biāo)客戶群，降低企業(yè)成本，又可將線上推廣和線上體驗相結(jié)合，使線上客戶轉(zhuǎn)化為實體店的客流量，創(chuàng)造財務(wù)收益。

（二）經(jīng)營模式

轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)以租賃形式為主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)建成后由資產(chǎn)持有者或管理者將其分散或整體出租。實現(xiàn)租賃僅是冰山一角，背后的資本運作、融資能力及投資期內(nèi)的經(jīng)營管理更為復(fù)雜。雖然租賃為主的經(jīng)營模式符合經(jīng)營者的利益最大化原則，但競爭格局的變化，據(jù)波特的競爭五力模型，信息的透明化導(dǎo)致上下游的利益相關(guān)者的議價能力逐步增強，消費者更加挑剔，對購物體驗已形成更高的標(biāo)準(zhǔn)；另外，商戶也因品牌影響力和稀缺性，以為商場貢獻客流為籌碼，在租金談判上占優(yōu)勢。未來的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)從租賃向自營模式過渡，以自營模式整合上下供應(yīng)鏈，增加對供應(yīng)方控制力的上的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。從長期來看，自營模式仍是商業(yè)地產(chǎn)走出困境的一項重要舉措。

（三）優(yōu)化業(yè)態(tài)組合

購物、餐飲、休閑和娛樂是四大核心業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)組合是商業(yè)項目根據(jù)自身的定位確定業(yè)態(tài)的種類，每種業(yè)態(tài)在其中的分布狀況以及各成分組合配比的過程。業(yè)態(tài)組合要綜合考慮每種業(yè)態(tài)的價值，一類是增加收益，貢獻租金的業(yè)態(tài)的零售、餐飲業(yè)態(tài)。另外是貢獻人流的休閑娛樂業(yè)態(tài)。當(dāng)前一種以吸引消費者參與、互動式的消費方式逐步成為關(guān)注的焦點并將成為未來的發(fā)展趨勢[4]。首先，應(yīng)逐步提高貢獻人流的體驗式業(yè)態(tài)。其次，打造體驗式情景。從規(guī)劃設(shè)計上規(guī)劃具有識別性的趣味活動空間，喚醒消費者的感性心理，增加逗留時間和購物頻率。再次，通過進口國外大型知名娛樂品牌，以此為噱頭，吸引獵奇求新的消費者來體驗。

結(jié)論

商業(yè)地產(chǎn)含地產(chǎn)、商業(yè)和資本三大元素。地產(chǎn)開發(fā)是源頭，決定項目的區(qū)位和規(guī)模，是商業(yè)運營的載體。政府政績導(dǎo)向的商業(yè)用地的規(guī)劃與供應(yīng)模式下，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)能過剩及布局失衡是源頭問題，故商業(yè)和資本兩大要素是商業(yè)地產(chǎn)運營者關(guān)注的重點。其中，商業(yè)是內(nèi)核，項目成敗決定商業(yè)運營的成?。毁Y本運營是目的，商業(yè)地產(chǎn)運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現(xiàn)耦合，且以良性的資本運營為最終目的。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者要直面發(fā)展中的瓶頸，跳脫原有思維與經(jīng)營慣性，即透過外部環(huán)境的變化重新審視企業(yè)經(jīng)營邏輯，增強對外部市場及行業(yè)變革的理解，在創(chuàng)新商業(yè)模式、經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型和優(yōu)化業(yè)態(tài)組合上重構(gòu)企業(yè)的內(nèi)部系統(tǒng)，以數(shù)字化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型之路增強企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)的適應(yīng)性。

參考文獻：

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篇4

［關(guān)鍵詞］商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)業(yè)態(tài)；發(fā)展趨勢與發(fā)展軌跡

［中圖分類號］TU247.2 ［文獻標(biāo)識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）13-0012-02

商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種餐飲、零售、娛樂休閑、健身等經(jīng)營用途的開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展由傳統(tǒng)的門店開始,經(jīng)歷了百貨商店、購物中心、步行街、一站體驗式購物中心等發(fā)展階段，如下圖所示。

1 昆明市商業(yè)發(fā)展的三大趨勢

(1)大眾商業(yè)的競爭激烈。常規(guī)的大眾商業(yè)主要有超市、品牌專賣店以及綜合的百貨商場等。這些商業(yè)的業(yè)態(tài),滿足一些單一的購物需求,贏利模式依賴于成本與銷售額的差價,由此，競爭相當(dāng)激烈。

(2)高檔百貨趨于成熟,競爭開始激烈。昆明高檔百貨原有金龍百貨1家,而后分為金龍百貨和金格百貨2家,之后又出現(xiàn)金鷹百貨等一批外來的高端百貨,由此競爭也開始激烈。

(3)郊區(qū)商圈的不斷出現(xiàn),開始分流市中心核心商圈客源。南北兩大最具代表性的商業(yè)中心――世紀(jì)金源和北辰財富中心,郊區(qū)商圈的不斷出現(xiàn),打破了市中心商圈對商業(yè)購物的壟斷,也分流了一部分客源,由此，競爭也逐漸走向激烈。

2 昆明市大型商業(yè)建筑的典型代表

(1)昆明老街――商業(yè)步行街典型代表。昆明老街東起正義路,西至市府東街,南起景星街,北到人民中路,街區(qū)還包括文明街、府甬道、文廟直街等街巷。建筑面積有17m2,分三期開發(fā),一期正義坊有5層立體商業(yè)街,由北館和南館2座單體建筑組成,面積約10×104m2,分為地下2層,地面5層,商鋪層高4.8m,街寬6～8m,1.8×104m2的地下停車庫,400個泊車位。一期則以購物、餐飲、娛樂為主。

整個商業(yè)步行街屬于內(nèi)廓型建筑組合,呈現(xiàn)出開放性的特征,共有6個中庭,每個中庭有一組上下扶梯,共計40余部電梯,11部觀景電梯,一層臨街商鋪則采用騎樓形式,在街道轉(zhuǎn)角,出入口部位,都進駐了最具人氣以及品牌號召力的商家店鋪,拉動大量人流進入商街內(nèi)部,街寬6～8m,最適合步行逛街的尺度,整個體系使人體驗到“逛街”的感覺。

(2)百大新天地――購物中心典型代表。百大新天地位于東風(fēng)路和正義路的交會處,坐落在昆明最繁華的商圈三市街核心位置。總面積4000m2之多,共分11層,含地下2層。1～4層采用了敞開的店中店形式,為品牌專賣店,地下1層和5～9層為主題商場,地下一層會聚了30多種運動品牌,6層為休閑餐飲,7層為永華影城。餐飲娛樂的業(yè)態(tài)占45%,以服飾品牌為主體,并引進定向電影院,購物主體與娛樂休閑相交融，如下表所示。

百大新天地通過零售娛樂中心的業(yè)態(tài)和面向年輕一族的客群定位,與南屏街等商業(yè)區(qū)出現(xiàn)了競爭,它的品牌組合與業(yè)態(tài)組合逐漸調(diào)整以達到最佳狀態(tài),此外,在順城的開業(yè)后,則改變了三市街消費群相對老化的現(xiàn)狀,使百大新天地的定位潛力得到更大程度的發(fā)揮。

(3)順城――一站式購物中心的典型代表。順城位于東風(fēng)西路與三市街交會處,占地面積為54003 m2,住宅5棟,寫字樓2棟,底部5層為商業(yè)?？偨ㄖ娣e地上為245000m2,地下則為120000m2,停車泊位2000個,順城街地處昆明三市街商圈的核心區(qū)位,是傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展核心地區(qū),具有豐富的歷史文化底蘊,是商業(yè)發(fā)展與歷史文化較好結(jié)合的典型地區(qū)。順城商業(yè)24小時營業(yè),業(yè)態(tài)豐富多樣,涵蓋中心主力百貨店、品牌名店、創(chuàng)意精品、中西特色餐飲、主題酒吧、咖啡廳、DISCO、SPA、影院、KTV娛樂場、上流社交舞會及精品酒店等。

在商業(yè)形態(tài)上,它是商業(yè)步行街與購物中心的融合。順城商業(yè)街區(qū)既提供居住，又提供了豐富的商業(yè)配套和休閑購物配套。將街區(qū)與國際化、居住、休閑、娛樂、商務(wù)等組合在一起,規(guī)劃創(chuàng)造了一種全新的居住和生活模式,體現(xiàn)了居住與環(huán)境的結(jié)合關(guān)系,把人們從傳統(tǒng)的封閉圍合式居家中引導(dǎo)出來,極大地豐富了人們對新型居住的需要。依托三市街日均30萬人的人流量,昆明順城王府井購物中心可輻射整個昆明600萬人口,同時商業(yè)步行街以王府井百貨為主力，引進IMAX 3D立體巨幕影院、香港百老匯影院以及數(shù)百家零售商業(yè)、娛樂設(shè)施和餐飲服務(wù)商家的入駐。

3 昆明市商業(yè)發(fā)展的軌跡

(1)傳統(tǒng)零售百貨業(yè)向一站式購物中心發(fā)展。順城引進了國際先進的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式：BLOCK街區(qū),BLOCK是5個英文單詞的縮寫(B-Business商業(yè),L-Liefallow休閑,O-Open開發(fā)性,C-Crowd人潮,K-Kind親和),簡單概括,就是居住和商業(yè)的集中融合。順城商業(yè)從業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配上,與購物中心和商業(yè)步行街之間形成了一定的本質(zhì)差異,順城商業(yè)將更注重引導(dǎo)消費者去體驗一種全新“生活方式”的精神享受和追求,而購物中心則更注重于消費者基本的實際性購物需求。

(2)從市中心商業(yè)向郊區(qū)逐步擴展。昆明市中心多個主要的休閑商業(yè)集中區(qū),主要由“吃,玩,購”3種業(yè)態(tài)組成,由筆者調(diào)研,如下圖所示,休閑商業(yè)已經(jīng)逐漸拓展至在新增的北市區(qū)、滇池路、廣福路等多個休閑商業(yè)集中區(qū)。

(3)旅游商業(yè)與休閑商業(yè)的過渡。云南是旅游大省,昆明則是全省唯一的旅游聚散地,是對外交通的主要樞紐點。在全省各個旅游地都有一定程度的旅游商業(yè),如大理古城、麗江古城、楚雄彝人古鎮(zhèn)等,這些都是旅游集中商業(yè)區(qū),他們的業(yè)態(tài)也是由餐飲、購物、娛樂組成,但是主

昆明市各區(qū)含商業(yè)項目建筑面積對比圖要是旅游商品,而不是生活日用品,與此同時,昆明則缺乏一個集中的專門的旅游商業(yè)集中區(qū),使得上千萬人次的海內(nèi)外客流需求市場白白流失。

4 結(jié) 論

嚴(yán)格來說,昆明市商業(yè)地產(chǎn)正處于一個摸索階段,順城是第一個自持商業(yè)物業(yè)的大型商業(yè)項目,引領(lǐng)著新的商業(yè)模式,在非成熟地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,需要這樣的休閑娛樂商業(yè)模式的帶動。

參考文獻:

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［2］許家珍.商店建筑設(shè)計［M］.北京:中國建筑工業(yè)出版社,1993.

篇5

社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次,它是相對于城市中心區(qū)商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)而言的,其在規(guī)模大小、提供的商品種類、服務(wù)的商圈范圍等方面都介于區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)之間。

一、 我國社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析

我國社區(qū)商業(yè)還比較落后,在經(jīng)營管理方面存在以下問題:

(一)只顧眼前利益,重視銷售、忽視招商和運營

目前我國社區(qū)商業(yè)存在比較嚴(yán)重的重銷售、輕招商、輕運營的現(xiàn)象,原因有多方面,主要在于:①我國金融體系對開發(fā)商的支持有限,一般只提供項目開發(fā)貸款,要求開發(fā)商以銷售回款作為還款保障,以不動產(chǎn)作為抵押和擔(dān)保,開發(fā)商迫于資金壓力不得不急于銷售;②開發(fā)商過去做住宅開發(fā)時形成的習(xí)慣和思維定勢是以賣為主,一賣了之,不關(guān)注后期的招商和運營;③以運營為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)超出了開發(fā)商的經(jīng)營范圍和核心能力,開發(fā)商缺乏這方面的能力,只求短期銷售收益,不想靠長期運營獲得收益。

(二)售價和租金定價過高,嚴(yán)重透支行業(yè)利益

現(xiàn)在大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不論是出售還是出租,定價策略上都是“高價撇脂策略”,提前透支了商鋪投資者和商家未來多年的商業(yè)利益,嚴(yán)重破壞了商業(yè)地產(chǎn)上下游的關(guān)系。但是,精明的商家比開發(fā)商更具有強烈的成本意識和風(fēng)險意識,他們不會為開發(fā)商盲目買單的。筆者所在城市的一個樓盤,因為底商要價太高不好賣,根據(jù)商鋪定價和當(dāng)?shù)胤孔馄骄焦浪阃顿Y回報率,根本就不合算,導(dǎo)致該商鋪已經(jīng)建成三年,至今沒賣完。

(三)開發(fā)商招商推廣華而不實

科特勒強調(diào)企業(yè)的營銷工作要從消費者的需求出發(fā),要認真做好市場細分、目標(biāo)市場選擇和市場定位,規(guī)劃好4P策略。但中國房地產(chǎn)開發(fā)商沒有真正重視科特勒的營銷思想,他們最關(guān)心的只是銷售,通常把市場推廣認定是營銷工作的全部,不管消費者的真實需求是什么,也不管產(chǎn)品的真實屬性是什么,只通過一個特定的概念對產(chǎn)品進行包裝并通過媒體廣泛宣傳。很多開發(fā)商喜歡延用做住宅的方式,請一些廣告公司或房地產(chǎn)商策劃一堆華而不實的招商手冊吸引商家注意,但那些漏洞百出的招商資料根本禁不起商家的理性推敲。

(四)后期運營管理不專業(yè)

對于商業(yè)地產(chǎn)來講,真正的價值來自于后期的運營管理。有的開發(fā)商自己成立個物業(yè)管理公司,用物業(yè)管理后期的商業(yè)運營管理,實際上根本沒有專業(yè)的商業(yè)運營管理;還有的開發(fā)商干脆用商貿(mào)公司來代替商業(yè)管理公司;極少數(shù)開發(fā)商成立了商業(yè)管理公司,負責(zé)后期運營管理,但這種隸屬于開發(fā)商的商業(yè)管理公司,往往缺乏自己的經(jīng)營思想和動力,起不到一個商業(yè)管理公司應(yīng)有的作用。

(五)對專業(yè)服務(wù)機構(gòu)缺乏應(yīng)有的尊重

很多社區(qū)的商鋪蓋好了卻租不出去,開發(fā)商這才找專業(yè)服務(wù)機構(gòu)幫他招商賣房,還對專業(yè)服務(wù)機構(gòu)開出極端苛刻的條件。某商業(yè)地產(chǎn)老板要求營銷咨詢公司幫其策劃銷售商業(yè)門面房,但提出極為苛刻的條件,賣出去就給1%的提成,賣不出去就罰款30萬,營銷咨詢公司感覺風(fēng)險太大,最后談判破裂?？梢?專業(yè)服務(wù)機構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)還遠沒得到足夠的尊重。所有為開發(fā)商服務(wù)的專業(yè)機構(gòu),包括做市場調(diào)查的、做前期營銷策劃的、做房地產(chǎn)銷售的、做廣告的,都處在夾縫中生存的狀態(tài)。

二、對社區(qū)商業(yè)發(fā)展的建議

(一)社區(qū)商業(yè)發(fā)展要突出便利性

社區(qū)商業(yè)“因住而商”,在滿足社區(qū)居民一般的居住功能之外,將承載更多更豐富的內(nèi)容,便利性社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)發(fā)展的一大趨勢。然而,有些社區(qū)商業(yè)的管理者無視這一發(fā)展趨勢,對社區(qū)商鋪經(jīng)營項目硬性規(guī)定。某居民小區(qū)物業(yè)管理公司不讓所轄商鋪從事餐飲行業(yè),擔(dān)心會出現(xiàn)餐飲店人多嘈雜影響居民生活的情況。殊不知,小區(qū)的居民特別希望自己家附近有一些餐飲小店,能解決他們吃飯的實際問題。其實,社區(qū)商業(yè)的發(fā)展與社區(qū)居民的生活息息相關(guān),應(yīng)該突出便利性,讓社區(qū)居民購物、休閑娛樂都方便。

(二)研究社區(qū)消費者市場,準(zhǔn)確定位

不同社區(qū)聚集的居民特征不同,文化背景不同,消費傾向和品味不同,意味著社區(qū)消費蘊含著多元化、個性化的色彩。所以,社區(qū)商業(yè)發(fā)展的立足點應(yīng)該是全面迎合社區(qū)消費特點,尋找準(zhǔn)確的經(jīng)營定位,摸索能夠抓住商機的發(fā)展模式,滿足社區(qū)居民的消費需要。

盲目的進行規(guī)劃,忽視消費者市場的真實需要,輕則導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)價值的降低,重則使整個社區(qū)商業(yè)陷入困境。社區(qū)商業(yè)錯誤的定位,不僅不能滿足社區(qū)居民的消費需要,還會因為社區(qū)商業(yè)的萎靡而影響整個社區(qū)的品牌形象。

對消費者市場的準(zhǔn)確把握,能有效地促進社區(qū)商業(yè)的物業(yè)銷售及招商引進。某社區(qū)商業(yè)樓盤,就是因引進德克士,而成為眾多購房者、商業(yè)投資者的關(guān)注焦點,而該商樓的宣傳單頁就是把德克士入駐作為最大的亮點。

(三)采用多種經(jīng)營形式,發(fā)展社區(qū)商業(yè)

社區(qū)商業(yè)有三種分布狀況:一是雜亂無章地散布;二是連續(xù)性地排列成商業(yè)街;三是聚集在社區(qū)購物中心。社區(qū)購物中心是社區(qū)居民生活的第二個空間,其內(nèi)容豐富多彩,既是一站式購物,又集消費、娛樂、休閑為一體。購物中心優(yōu)勢明顯,是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主要形式。社區(qū)超市是社區(qū)商業(yè)中與居民聯(lián)系最緊密的。超市主要是連鎖、自選。生鮮超市取代農(nóng)貿(mào)市場,解決了食品安全問題,優(yōu)化了社區(qū)環(huán)境,發(fā)展了社區(qū)商業(yè)。便利店是滿足顧客便利性需求為目的,極具競爭力的社區(qū)商業(yè)零售業(yè)態(tài)。多種經(jīng)營形式共存,將共同促進社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

(四)聘請管理人才或服務(wù)機構(gòu)進行專業(yè)的運營管理

篇6

［關(guān)鍵詞]商業(yè)物業(yè)管理價值

一、商業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)管理

商業(yè)物業(yè)是指以經(jīng)營和收益為目的的建筑物及配套設(shè)備、設(shè)施、場地以及相關(guān)權(quán)益的總稱。它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種重要功能組成部分，同時具有經(jīng)營性、公眾性和服務(wù)性。商業(yè)物業(yè)主要包括商務(wù)物業(yè)、酒店物業(yè)、商貿(mào)物業(yè)和娛樂休閑物業(yè)。目前，商業(yè)物業(yè)的管理模式主要采取開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理相分離的方式，具體分為兩種：一是由一家綜合性經(jīng)營公司進行總體經(jīng)營管理和物業(yè)服務(wù)，如杭州西城廣場以及廣州、深圳的一些大型商業(yè)市場；二是由商業(yè)經(jīng)營性公司和專業(yè)性物業(yè)管理公司進行合作管理，如臨平中都廣場、余杭黃湖商貿(mào)城、河南周口·五一廣場等。不管采取何種運作管理模式，商業(yè)物業(yè)管理不但要提供一般性的物業(yè)管理服務(wù)（如保安、清潔、消防、交通組織、設(shè)備設(shè)施管理等），還要完成帶有一定經(jīng)營性質(zhì)的商業(yè)管理工作（如招商、市場推廣、公關(guān)、品牌管理及客戶關(guān)系管理）。

二、商業(yè)物業(yè)管理的價值

在商業(yè)地產(chǎn)項目中，物業(yè)管理并不直接創(chuàng)造經(jīng)濟效益，但它通過顧客滿意的管理，為經(jīng)營者和投資者創(chuàng)造財富。目前市場上的投資者、經(jīng)營者越來越關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)管理者的專業(yè)水平，成功的商業(yè)物業(yè)管理可以增加商業(yè)地產(chǎn)投資的升值空間，甚至有人認為物業(yè)管理是商業(yè)地產(chǎn)成功之保障。究其原因，主要是商業(yè)物業(yè)管理的各個方面決定了其在商業(yè)物業(yè)中的價值。

1.客戶滿意保證商業(yè)物業(yè)價值

商業(yè)物業(yè)具有大開間多、設(shè)備商號多、客流量大等特點，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場所，服務(wù)對象是住戶。而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所，其物業(yè)管理企業(yè)面對的服務(wù)對象是業(yè)主、租戶和顧客，其中，租戶和顧客群是流動的，不斷變化的，且來源不同、構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽。而且現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)其運作模式流行“六位一體”，即投資者、開發(fā)商、商家、專業(yè)運營商、消費顧客和政府共同參與，實現(xiàn)各方利益平衡，達到多贏目的。一旦物業(yè)管理機構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，將對物業(yè)商譽產(chǎn)生極大的影響，可能因此失去租戶或顧客，導(dǎo)致物業(yè)的貶值。

2.安全管理衡量商業(yè)物業(yè)價值

商業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)對象主要為綜合商業(yè)樓宇，其特點為樓層高、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。相比住宅物業(yè)，商業(yè)綜合樓宇大多位于市中心或CBD商圈，人口流動頻繁。是否能管理好商業(yè)綜合樓宇，確保大樓各部分正常運作，確保物業(yè)和樓內(nèi)業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，是衡量物業(yè)保值增值的重要因素。

3.設(shè)備運行體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價值

商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)代化程度較高，設(shè)施設(shè)備齊全、先進，大多配備了高智能化的供電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和交通管理系統(tǒng)等，這些設(shè)施設(shè)備技術(shù)含量高、運行頻繁，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營性需要設(shè)施設(shè)備的運轉(zhuǎn)正常、快捷和舒適。如果一旦出現(xiàn)故障，將直接影響到商家的正常經(jīng)營活動和顧客的消費心情，甚至出現(xiàn)安全事故，影響業(yè)主的品牌形象。所以為考慮企業(yè)和商家的形象業(yè)主大多會選擇知名物業(yè)管理企業(yè)，而物業(yè)管理企業(yè)高水平的管理在獲得經(jīng)濟效益的同時也體現(xiàn)了物業(yè)本身的物有所值甚至物超所值。

4.環(huán)境管理創(chuàng)造商業(yè)物業(yè)價值

商業(yè)物業(yè)對公共區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護、公共秩序管理、廣告管理、形象維護、設(shè)施設(shè)置、人流分離、建筑物維護的要求非常高，而且要求物業(yè)管理人員有良好的審美觀和一定的視覺欣賞素質(zhì)。整體管理要達到集整潔性、美觀性、明亮性和舒適性為一體的效果，以創(chuàng)造和維護環(huán)境的優(yōu)美，使顧客在幽雅、輕松的環(huán)境中感受商家的形象和物業(yè)的檔次，是流動的廣告，創(chuàng)造了物業(yè)的營銷價值。5.營銷推廣提升物業(yè)價值

商業(yè)物業(yè)的管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項重要工作是要進行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立良好的商譽形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。由于商業(yè)物業(yè)常常會有社會活動和商業(yè)活動的舉辦和進行，因此物業(yè)管理企業(yè)和管理者要有較強的活動策劃能力、組織能力和協(xié)調(diào)能力，并要與當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)政府機構(gòu)、社會組織保持良好的溝通和合作關(guān)系，從而提高業(yè)主的品牌形象和社會影響力，聚集人氣，吸引客流，提升物業(yè)的檔次和價值，實現(xiàn)物業(yè)高投資性和回報性。

根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，發(fā)達國家人均商業(yè)面積通常在1.2平方米以上，而目前我國大多城市未到一半，發(fā)達省市如杭州只有0.7平方米?？梢灶A(yù)見由于商業(yè)物業(yè)的地段、管理和效益都比住宅物業(yè)更“黃金”，這一新的物業(yè)模式必將隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程而高速發(fā)展。成功的物業(yè)管理不但是物業(yè)公司新的利潤增長點，更可以全面提升商業(yè)物業(yè)的價值。

參考文獻:

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［2]林樂:物業(yè)管理：商業(yè)地產(chǎn)成功之保障[J].中國物業(yè)管理，2005，8：6-8

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；市場現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)市場的運行情況，對改善人民生活和經(jīng)濟社會和諧穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。早年為應(yīng)對亞洲金融危機影響，國家做出擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略部署，啟動居民住房消費。后來國務(wù)院頒布文件，推進住房制度改革，停止實物住房分配。從1997年到2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3.2倍；從1999年到2004年，全國商品房銷售面積從1.45億平方米增加到3.82億平方米；從1998年到2014年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由近19平方米提高到約48平方米。同時，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對于培育新的區(qū)域經(jīng)濟增長點具有積極意義，在越來越多的地方，房地產(chǎn)業(yè)已成為當(dāng)?shù)刎斦杖氲闹匾е?/p>

1 當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

1.1 房產(chǎn)開發(fā)規(guī)模放緩

雖然全國各地的房產(chǎn)商還在進行新的樓盤開發(fā)，但是相比于前幾年的開發(fā)狀況，在規(guī)模上已經(jīng)開始放緩。出現(xiàn)這樣的狀況，一是銀行對房產(chǎn)企業(yè)貸款控制，使房產(chǎn)企業(yè)沒有更多的資金投入房產(chǎn)建設(shè)，只能量力而行；二是人們對房地產(chǎn)市場處于觀望狀態(tài)，尤其是有關(guān)房產(chǎn)降價的傳聞，使更多想買房的人群處于觀望等待中；三是用于商業(yè)樓盤開發(fā)地塊減少，目前在很多城市中心都已經(jīng)沒有可供開發(fā)的地塊，只能向郊區(qū)發(fā)展。

1.2 商品房空置率較高

住房消費上也存在一些問題，消費者與消費者之間買賣房產(chǎn)和房產(chǎn)商品的投機性趨勢在不斷加大。很多人買房是為了投機，而不是為了居住，這就造成我國部分地區(qū)房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒線。截至2015年6月，我國空置一年以上的住房超過50%就不良資產(chǎn)而言，居我國各行業(yè)之首。

1.3 價格收入比較高

房價收入比指的就是一套住宅的總價格占一個家庭年收入的比例，房價收入比就世界各國來說，是一個廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價格的重要指標(biāo)。世界銀行普遍認可的標(biāo)準(zhǔn)是5：1，聯(lián)合國確定的標(biāo)準(zhǔn)一般是3：1，日本則是4：1，美國所占比例是3：1，而在中國，據(jù)初步測算，這一比例嚴(yán)重失去平衡，大約在10-15：1一般說來，住房消費超過收入30%的家庭，我們就可以說是過度負擔(dān)。我國主流媒體的一項調(diào)查顯示，目前，32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%以上，這些已大大超過國際上公認的住房警戒線。

2 針對中國房地產(chǎn)面臨問題的調(diào)控措施

2.1 中國房地產(chǎn)市場供給和需求結(jié)構(gòu)性嚴(yán)重失衡

從需求方面來看，我國擁有13億人口的虛假外在需求面，其中90%以上人口的需求為普通商品房和經(jīng)濟適用房。從供給方面來看，房地產(chǎn)商為追逐更高利益而大量開發(fā)高檔住房。國家應(yīng)加大宏觀調(diào)控力度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商為追求利益而產(chǎn)生的房地產(chǎn)開發(fā)畸形現(xiàn)象。國家同時應(yīng)該提供相應(yīng)開發(fā)信息，建立信息共享平臺，引導(dǎo)開發(fā)方向，改變開發(fā)結(jié)構(gòu)，并通過稅收與補貼、信貸與利率管制、土地使用規(guī)劃等方面對開發(fā)商加以限制。

2.2 經(jīng)濟學(xué)認為，信息不對稱降低了市場的資源配置效率

國家應(yīng)該通過宏觀調(diào)控來完善交易過程。要想提高資源配置效率必須消除房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷性，提供一個公平競爭的平臺。增加開發(fā)企業(yè)與消費者之間的接觸，讓消費者能夠得到真實準(zhǔn)確的商品房信息，了解有關(guān)商品房的質(zhì)量、成本、權(quán)屬關(guān)系等。完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的管理政策和法規(guī)體系，增加對開發(fā)業(yè)績差、違法違規(guī)經(jīng)營企業(yè)的清理力度，促進開發(fā)企業(yè)由數(shù)量型向質(zhì)量型的轉(zhuǎn)變，從而提高產(chǎn)業(yè)的核心競爭力。

2.3 鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)公司的集中化和聯(lián)合化道路

完善金融法律，出臺有關(guān)金融機構(gòu)組織的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境，推進房地產(chǎn)金融業(yè)健康發(fā)展。要想消除房地產(chǎn)市場泡沫必須對中國房地產(chǎn)市場泡沫度或市場警情有極為敏銳的把握。要把消除房地產(chǎn)市場價格泡沫作為中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點，利用制度創(chuàng)新根除或弱化房地產(chǎn)市場泡沫根源，并著重注意產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新、土地使用及供給制度創(chuàng)新以及房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新等方面。

2.4 對房地產(chǎn)稅收體制進行更深層次的改革

稅制結(jié)構(gòu)要盡量簡單、明確、確定。一個明確的稅制可以讓房地產(chǎn)投資者更放心地投資，因為明確稅制可以幫助房地產(chǎn)投資者在作可行性研究的時候，準(zhǔn)確地估算這些支出。稅制也要簡單，對于各種稅項要根據(jù)其內(nèi)在聯(lián)系和計征方便與否，加以歸類和合并。另外，稅制還要保持相對穩(wěn)定，不能朝令夕改，不能隨意增加，以體現(xiàn)稅收的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，當(dāng)然穩(wěn)定并不等于一成不變，在稅制不變動的前提下，稅率應(yīng)隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展作動態(tài)調(diào)整。

3 房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢

3.1 房地產(chǎn)市場多元化的趨勢

隨著城市的商業(yè)住宅趨于飽和，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)收益正在逐漸變少。很多有遠見的房地產(chǎn)經(jīng)營者把目光瞄準(zhǔn)了其他未開發(fā)的房地產(chǎn)領(lǐng)域，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、各類園區(qū)建設(shè)等，使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出多元化、多樣化的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的這種新的發(fā)展趨勢，是房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的必然趨勢，對于房地產(chǎn)經(jīng)營者來說，這既是機遇也是挑戰(zhàn)。這說明房地產(chǎn)經(jīng)營者已經(jīng)從最開始的暴利時代開始逐漸走向理性時代，開始更多地考慮企業(yè)今后如何發(fā)展。

3.2 房地產(chǎn)市場回暖趨勢

隨著全球經(jīng)濟的復(fù)蘇，我國的經(jīng)濟發(fā)展必然會恢復(fù)。經(jīng)濟的恢復(fù)就會刺激消費的增長，在人們投資房產(chǎn)的熱情依舊很高的情況下，房地產(chǎn)回暖是必然的趨勢。尤其是我國很多城市化規(guī)模增加，更多的城市務(wù)工人員、大學(xué)畢業(yè)生在城市中定居，對房屋的需求仍很旺盛，在這種狀況下，房地產(chǎn)市場在城市的經(jīng)濟發(fā)展中依舊發(fā)揮著重要的作用。而且我國政府不斷調(diào)控房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化，使人們購買房產(chǎn)更有保障。

3.3 房價出現(xiàn)適度下調(diào)趨勢

在國家相關(guān)部門的政策調(diào)控下，在地區(qū)政府的管理下，各地的房地產(chǎn)市場未來有可能會出現(xiàn)適度下調(diào)房價的趨勢。出現(xiàn)這個趨勢的原因是，受到銀行的壓力，一些房產(chǎn)經(jīng)營者需要盡快出售樓盤，還銀行貸款。還有就是一些房產(chǎn)商需要進行新樓盤的建設(shè)，適當(dāng)降低價格出售現(xiàn)有樓盤，以實現(xiàn)短期內(nèi)資金回籠。有的房產(chǎn)商變相降低價格，比如提供房屋裝修資金、送家電等。這些銷售行為都說明，房價適度下調(diào)是未來的發(fā)展趨勢。

3.4 房地產(chǎn)市場系統(tǒng)化的趨勢

在單一的進行商業(yè)住宅的開發(fā)后，更多的房地產(chǎn)經(jīng)營者也意識到企業(yè)發(fā)展遇到了瓶頸。如何使房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的市場中取得理想的業(yè)績成為每一個房地產(chǎn)經(jīng)營者考慮的問題。房地產(chǎn)市場系統(tǒng)化就是改變房地產(chǎn)企業(yè)單一模式的重要渠道，也是促進房地產(chǎn)市場實現(xiàn)更多功能的重要舉措。也就是房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)建設(shè)時，要把項目與城市特色進行結(jié)合，把城市的規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、城市的多方面系統(tǒng)功能統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。

結(jié)束語

房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中占據(jù)極其重要的地位，通過對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的分析，通過政府引導(dǎo)完善房地產(chǎn)市場秩序，維護廣大人民群眾的切身利益，努力促進房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快的增長。

參考文獻

篇8

【關(guān)鍵詞】工業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展；研究

一、國外工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及研究現(xiàn)狀

1.國外工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

工業(yè)地產(chǎn)的概念最早出現(xiàn)于19世紀(jì)80年代的英國，其目的是通過系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計，在基礎(chǔ)設(shè)施齊備的基礎(chǔ)上，通過統(tǒng)一工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，將工業(yè)集中到一起形成工業(yè)社區(qū)以滿足其共需求。1945年后很多國家開始將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個國家策略中，但是直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市乃至國家的經(jīng)濟支柱?！叭毡镜墓I(yè)地產(chǎn)占全世界的30%，對日本GDP貢獻在40%以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27%，對本國GDP貢獻也超出了30%”。正是由于發(fā)達國家工業(yè)地產(chǎn)突飛猛進的發(fā)展局面，因此其相關(guān)領(lǐng)域的研究較之于國內(nèi)成熟。

2.國外工業(yè)地產(chǎn)研究現(xiàn)狀

國外將工業(yè)地產(chǎn)（Industrial Real Estate）有時也稱為工業(yè)物業(yè)（Industrial property），一般是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，其實質(zhì)是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。Graaskamp（1981）的《房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)》中明確提出，房地產(chǎn)項目決不能被看成僅僅是磚塊和砂漿，而必須被看作是一個在不斷變化和競爭不斷加劇的市場中運作的動態(tài)的企業(yè)。在此基礎(chǔ)上，Miles（1998）予以深化并提出房地產(chǎn)管理的三個層次：物業(yè)管理者、資產(chǎn)管理者和組合投資管理者，并強調(diào)三者協(xié)同以實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的持續(xù)管理。日本越村幸弘（2006）提出購物中心運營管理的統(tǒng)一性，即開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導(dǎo)下開展整體劃一的經(jīng)營管理工作。

二、我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及研究現(xiàn)狀

1.我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著國家對異?；鸨淖≌蜕虡I(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加大，工業(yè)地產(chǎn)以其低風(fēng)險、高回報的特點逐漸受到青睞。各種在建的物流中心、工業(yè)廠房和研發(fā)樓宇隨處可見，工業(yè)地產(chǎn)投資成為近些年來房地產(chǎn)投資不斷升溫的熱點。由于一線城市土地價格與勞動力成本上升很快，一些跨國企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地移至二線城市。由于東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，高耗能企業(yè)開始向中西部轉(zhuǎn)移。在國家對中西部地區(qū)實施政策傾斜的情況下，長江三角區(qū)域、珠江三角區(qū)域正在形成總部經(jīng)濟模式，制造業(yè)迅速向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這給這些地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)帶來極大的發(fā)展機遇。安徽、江西、湖北、湖南、河南、廣西、陜西等地迎接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移日漸頻繁，工業(yè)投資項目也逐漸增多。

2.我國工業(yè)地產(chǎn)研究現(xiàn)狀

（1）探析工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向方面

司成均（2007）對工業(yè)地產(chǎn)的概念進行了介紹，并分析了其特征和開發(fā)模式，從工業(yè)發(fā)展的堅實基礎(chǔ)、政策支持、工業(yè)用地市場化、宏觀調(diào)控和市場轉(zhuǎn)型等方面分析了工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的機遇，以促進工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。武東偉（2007）以新加坡工業(yè)地產(chǎn)為參照物對北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進行了比較研究，提出了一系列相關(guān)的建議。汪思源、殷躍建（2008）對武漢光谷地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況行了研究，對該片區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的狀況進行了分析，并結(jié)合光谷工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史，提出該地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議。劉麗榮等（2009）建立工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟互動機理概念模型，分析工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟互動機理的作用路徑，并基于工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟互動機理及集約節(jié)約使用工業(yè)用地的原則，探究合理規(guī)劃工用地、推進城市經(jīng)濟發(fā)展的思路，從而推進工業(yè)地產(chǎn)優(yōu)化利用在城市規(guī)劃決策中的實施。

（2）評價和推動工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面

王宏新、盧長鋒(2007)認為要預(yù)防三大風(fēng)險，市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、政策風(fēng)險。胡泊(2007)對我國工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的研究，對風(fēng)險進行識別和估計，建立風(fēng)險評價模型對工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險進行分析。李連元（2007）提出要根據(jù)不同的城市，不同的產(chǎn)業(yè)情況實行不同的操作方式，還必須通過專業(yè)化的手段來操作整個工業(yè)園區(qū)。劉偉(2008)進行的工業(yè)地產(chǎn)運營模式研究，從工業(yè)地產(chǎn)的幾種發(fā)展模式來研究其開發(fā)、盈利、經(jīng)營和投融資模式。陳曦（2008）對工業(yè)地產(chǎn)的概念進行了介紹，將中國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展背景、特點等進行歸納總結(jié)，同時針對目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的幾種主要模式進行分析。王輝龍(2009)以整體的思維，對工業(yè)地產(chǎn)項目實行統(tǒng)一運營管理；變“建造-營銷”的傳統(tǒng)模式，從長周期角度加強項目運營管理；重視全程運營管理。楊建喜、宋永發(fā)（2010）以遼寧省14個地級市為研究對象，在構(gòu)建工業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，應(yīng)用基于實數(shù)編碼的加速遺傳算法(RAGA)的投影尋蹤(PP)方法對各市的投資環(huán)境進行定量分析，并針對改善工業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境提出了完善的對策與建議。王新紅（2011）以大連軟件園項目作為研究實例，分析了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)與盈利模式，總結(jié)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的四大特點，并從政策解讀、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、運營管理、項目增值等方面為房地產(chǎn)企業(yè)提出了發(fā)展對策。

篇9

【關(guān)鍵詞】綠色商業(yè) 發(fā)展模式 綜述 研究框架

在關(guān)于中國綠色商業(yè)模式及發(fā)展趨勢研究的資料收集和整理過程中筆者發(fā)現(xiàn)關(guān)于綠色商業(yè)發(fā)展模式的研究文獻極少，然而關(guān)于綠色商業(yè)和商業(yè)模式的文獻和研究成果頗豐。本文將關(guān)于綠色商業(yè)和商業(yè)模式兩方面的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀進行了綜述。

關(guān)于綠色商業(yè)研究的現(xiàn)狀綜述

20世紀(jì)90年代初，上海一百提出“發(fā)展綠色商業(yè)”并創(chuàng)建了“綠色商業(yè)發(fā)展基金會”，開始了我國“綠色商業(yè)”的新紀(jì)元，“綠色商業(yè)”成為商業(yè)的時尚。自此，“綠色商業(yè)”的研究拉開了帷幕，曹靜（2000）進行了“商業(yè)綠色營銷市場分析”；吉福林（2002）做出“論商業(yè)企業(yè)的綠色經(jīng)營”的思考，熊凱（2004）明確提出“綠色商業(yè)”的內(nèi)涵，從商品及商業(yè)配套設(shè)施、商流與物流、營銷三方面進行分析。此后柴艷萍等（2006）從環(huán)境倫理和商業(yè)的角度提出構(gòu)建與自然相和諧的生態(tài)商業(yè)的構(gòu)想，朱成鋼（2006）指出應(yīng)該“建立與綠色消費相適應(yīng)的商品流通業(yè)”；特別是2006年中國商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會與商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進中心聯(lián)合組織“中國綠色商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略”課題的研究，引起了學(xué)者和業(yè)界的廣泛關(guān)注。

劉建湖（2007中國商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會）提出構(gòu)建“以綠色商業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系”，強調(diào)了綠色商業(yè)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟生態(tài)功能，沈小靜、宋超（2010）對我國商業(yè)綠色采購體系的構(gòu)建進行了研究，提出了商業(yè)綠色采購的概念，認為商業(yè)的綠色采購主要是在商業(yè)流通過程中，以批發(fā)和零售為主要業(yè)態(tài)的商業(yè)流通企業(yè)應(yīng)采取對環(huán)境最小化的不良行為，從外部獲取商業(yè)企業(yè)所需的產(chǎn)品和服務(wù)，即商業(yè)流通企業(yè)以對環(huán)境影響較小的方式從外部獲取綠色產(chǎn)品和服務(wù)用于銷售和自身使用的行為；在2007年第二屆中國綠色商業(yè)發(fā)展高峰論壇學(xué)術(shù)交流中，高觀分析了“綠色商業(yè)發(fā)戰(zhàn)略問題”，周殿昆論證了“構(gòu)筑綠色商業(yè)發(fā)展的良性互動機制”等學(xué)術(shù)觀點，這些研究成果和觀點從宏觀視覺論證和詮釋了綠色商業(yè)對我國的商品經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)實要求，并從理論上探討了綠色商業(yè)事業(yè)在我國商業(yè)經(jīng)濟實踐中的發(fā)展前景、機制構(gòu)建和實現(xiàn)路徑。2010年首屆中國綠色商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展高峰論壇在北京成功舉辦，論壇會議全面總結(jié)了我國綠色商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展經(jīng)驗和成就，通過行業(yè)論壇峰會巨大推力，進一步提升了一批優(yōu)秀綠色商業(yè)企業(yè)的品牌形象，為中國綠色商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展樹立了標(biāo)桿，促進了商業(yè)企業(yè)綠色品牌的自主創(chuàng)新和市場競爭能力的提升。

部分學(xué)者還對我國綠色商業(yè)的發(fā)展障礙進行了深刻分析和論證。主要的研究結(jié)論有：企業(yè)缺乏綠色營銷運作的的動力和能力使得綠色商業(yè)難以推廣；綠色商業(yè)作為一種商業(yè)模式與經(jīng)濟發(fā)展水平錯位；消費者綠色消費觀念滯后；綠色市場秩序混亂、缺乏統(tǒng)一有效的管理規(guī)范等制約著綠色商業(yè)的發(fā)展進程。寧薛平、文啟湘（2007）對綠色消費障礙進行了分析，構(gòu)建了綠色消費模型，提出綠色消費障礙類型，諸如市場需求障礙、價格障礙、消費環(huán)境障礙。

關(guān)于商業(yè)模式的研究現(xiàn)狀

商業(yè)模式概念的提出最早出現(xiàn)在1957年，但對于商業(yè)模式的研究直到2000年才引起國外研究者的廣泛重視，2005年以來我國學(xué)術(shù)界對商業(yè)模式的研究掀起熱潮。目前關(guān)于商業(yè)模式的研究日漸成熟。Osterwalder等提出了商業(yè)模式演化的五個階段。目前，有關(guān)商業(yè)模式的研究主要集中在三個方面：商業(yè)模式的概念、要素和類型。王偉毅、李乾文從創(chuàng)業(yè)視覺對商業(yè)模式進行研究，提出商業(yè)模式是創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)意開發(fā)的最終成果，對商業(yè)模式的本質(zhì)進行了研究（2005）。Michael Morris等（2003）指出，商業(yè)模式具有生命周期，包括規(guī)范期、強化鞏固期、適應(yīng)期、修正期和再造期。何駿對上海社區(qū)商業(yè)進行研究，把上海社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式歸納居住區(qū)商業(yè)模式、街坊型商業(yè)模式（2007）。2005年商務(wù)部頒布了《關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，國內(nèi)學(xué)者從不同角度、不同方面和不同側(cè)重點，對我國城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式的現(xiàn)狀和改革作了深刻、獨到的分析。陳紅華（2005）分析了國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)的差異性：國外社區(qū)商業(yè)以購物中心為主，一般通過政府合理規(guī)劃，布局經(jīng)過嚴(yán)格設(shè)計；而中國社區(qū)商業(yè)以住宅底商為主，往往是開發(fā)商獨立操作，布局隨意性很強。李曼（2006）從社區(qū)商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢進行了研究，提出社區(qū)商業(yè)具有的優(yōu)勢在于它是整個城市商業(yè)信心相容的基礎(chǔ)，是未來商業(yè)重要的投資對象和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力，是吸納社會就業(yè)的重要途徑。張曉娜（2008）對社區(qū)商業(yè)選擇的商業(yè)模式進行了研究。梁云（2009）對城鄉(xiāng)商貿(mào)統(tǒng)籌發(fā)展模式進行了研究，提出城鄉(xiāng)市場網(wǎng)絡(luò)化模式、供應(yīng)鏈網(wǎng)連接模式、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動模式、小城鎮(zhèn)商業(yè)模式、龍頭企業(yè)（市場）帶動模式，并以重慶為例進行了實證研究。

目前，理論界對我國綠色商業(yè)的研究和商業(yè)模式的研究已有一定的基礎(chǔ)，但不夠系統(tǒng)，鮮有綠色商業(yè)發(fā)展模式的深入研究。研究方法大都停留在定性分析，定量分析和模型分析不夠，技術(shù)操作層面上的較多，缺乏多學(xué)科的理論支持，理論深度有待進一步加強。因此，對我國綠色商業(yè)模式的創(chuàng)新發(fā)展研究非常必要。

中國綠色商業(yè)模式及發(fā)展趨勢研究框架設(shè)計

以中國的綠色商業(yè)模式為研究對象，以多學(xué)科理論為依據(jù)、構(gòu)建綠色商業(yè)模式體系，轉(zhuǎn)變商業(yè)業(yè)態(tài)類型以引導(dǎo)和培育我國消費市場，提升我國商業(yè)的國際競爭力，適應(yīng)我國經(jīng)濟的發(fā)展趨勢。

中國綠色商業(yè)模式及發(fā)展趨勢研究的主要內(nèi)容及重點、難點。首先，在對國內(nèi)外相關(guān)文獻進行梳理的基礎(chǔ)上，針對現(xiàn)有研究的不足，提出新的研究視覺、研究思路和方法，分析中國綠色商業(yè)發(fā)展模式及發(fā)展趨勢研究的理論意義和應(yīng)用價值，對相關(guān)概念、綠色商業(yè)發(fā)展模式的主體進行界定，并對管理控制理論進行闡述。

其次，為中國綠色商業(yè)發(fā)展模式體系進行構(gòu)建，這是該研究的核心內(nèi)容。共分為四部分：第一，運用商業(yè)經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)、營銷學(xué)等理論，深入分析綠色商業(yè)的特征和商業(yè)模式的創(chuàng)新的有效結(jié)合，明確中國綠色商業(yè)發(fā)展模式的趨勢。第二，分別從綠色商業(yè)發(fā)展模式的結(jié)構(gòu)維度和關(guān)系維度出發(fā)，研究綠色商業(yè)體系的構(gòu)建及相應(yīng)商業(yè)模式的設(shè)計，結(jié)合政府推動、企業(yè)自主行為以及消費者需求的發(fā)展趨勢，構(gòu)建出綠色商業(yè)發(fā)展模式的評價體系，從而建立起綠色商業(yè)發(fā)展模式的控制平臺。第三，為政府綠色商業(yè)發(fā)展的合理規(guī)劃及企業(yè)綠色商業(yè)發(fā)展模式的選擇提供建設(shè)性意見。第四，從外部評價和自我評價兩個層次，建立科學(xué)的管理評價體系，通過實時的評價、反饋，使我國綠色商業(yè)發(fā)展模式得以規(guī)范，不斷修正管理控制體系，更好地推動我國綠色商業(yè)發(fā)展模式的廣泛運用。

再次，在深入訪談和問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，對理論研究的結(jié)論進行實證檢驗，結(jié)合實際案例對綠色商業(yè)發(fā)展模式進行實證研究，總結(jié)出成功經(jīng)驗，查找問題，給出建議。

實證研究工作量很大，費時費力，調(diào)研數(shù)據(jù)的取得有一定難度，綠色商業(yè)發(fā)展模式的構(gòu)成要素龐雜，梳理取舍困難，確定綠色商業(yè)模式評價體系要素和標(biāo)準(zhǔn)復(fù)雜，構(gòu)建評價體系難度大。

中國綠色商業(yè)模式及發(fā)展趨勢研究的基本思路和方法、研究理論框架設(shè)計。研究方法方面：首先，運用多學(xué)科交叉分析法，如經(jīng)濟學(xué)、新經(jīng)濟社會學(xué)、管理學(xué)、心理學(xué)、系統(tǒng)論等多學(xué)科理論對綠色商業(yè)發(fā)展模式進行探討；其次，規(guī)范研究和實證研究相結(jié)合、理論和模型相結(jié)合，在構(gòu)建理論框架的基礎(chǔ)上，選取多個省份有代表性的城市、社區(qū)、城鎮(zhèn)綠色商業(yè)進行訪談、問卷、實地考察等方法進行實證研究；第三，比較分析的方法，對比分析傳統(tǒng)商業(yè)模式和綠色商業(yè)模式，總結(jié)綠色商業(yè)模式的發(fā)展趨勢；第四，典型案例法，選取有代表性的綠色商業(yè)企業(yè)，設(shè)計相應(yīng)的研究框架進行剖析，提出改進建議。

研究思路方面：在相關(guān)文獻梳理基礎(chǔ)上，針對現(xiàn)有研究的不足，以多學(xué)科理論為依據(jù)，以綠色商業(yè)為主線，以綠色商業(yè)發(fā)展模式研究為目標(biāo)，充分分析綠色商業(yè)的體系構(gòu)建，歸納出綠色商業(yè)模式的評價體系，并設(shè)計科學(xué)的評價體系對綠色商業(yè)模式的發(fā)展進行實時評價、反饋、修正和動態(tài)優(yōu)化。最后結(jié)合實證研究的結(jié)果和具體案例，為政府和企業(yè)提出可操作性的對策建議。

篇10

【關(guān)鍵詞】 大數(shù)據(jù)； 云會計； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 稅務(wù)管理

【中圖分類號】 F232；F234.3；C39；C931 【文獻標(biāo)識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）08-0134-04

一、引言

2013年，央視《每周質(zhì)量報告》報道，珠海市某房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避土地增值稅1億余元。同時，2005―2012年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元，2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%。據(jù)央視測算，房地產(chǎn)業(yè)毛利率達到34.63%以上均需繳納土地增值稅，因此全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，實際上8年間征收的土地增值稅僅為0.8萬億元，這意味著全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。自1999年國家稅務(wù)總局開始實施稅收專項檢查以來，房地產(chǎn)被列入指令性檢查已有10余年，每年被查處的偷漏稅金額巨大，存在偽造報價、預(yù)收賬款不及時入賬、開具多個賬戶逃避監(jiān)管、隨意調(diào)整申報稅額等多種問題。當(dāng)前，稅務(wù)機關(guān)由于征收管理方式和技術(shù)方法等方面的問題，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理極其有限和滯后。

云會計[1]是一種基于互網(wǎng)、以數(shù)據(jù)為中心的會計信息系統(tǒng)，具有動態(tài)性和可擴展性等特點，其核心是資源共享、應(yīng)用模式的改變，其可信性包括可用性、可靠性、風(fēng)險可控性等9個一級屬性[2]。大數(shù)據(jù)是運用數(shù)據(jù)采集、挖掘、分析等技術(shù)，進行實時數(shù)據(jù)處理、實時智能決策，通過嵌入到具體業(yè)務(wù)流程中提供決策有用的信息。大數(shù)據(jù)時代，基于云平臺進行稅務(wù)管理，云會計的動態(tài)性和可伸縮性的計算能力使高效海量的涉稅數(shù)據(jù)分析成為可能；云會計環(huán)境下的群體智能為領(lǐng)導(dǎo)決策支持提供了運行環(huán)境；云會計的服務(wù)化特征為面向廣大納稅人的數(shù)據(jù)挖掘個帶來機遇。

大數(shù)據(jù)時代的來臨，隨著金稅三期稅收管理系統(tǒng)的上線，稅務(wù)管理將以信息技術(shù)為依托，不斷推進稅務(wù)管理現(xiàn)代化，對保障稅收職能的發(fā)揮起到重要的推動作用。房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟的引擎，隨著城鎮(zhèn)化進程持續(xù)推進，舊城改造被中央確定為民生工程和國家發(fā)展戰(zhàn)略之一，面對其復(fù)雜的開發(fā)業(yè)務(wù)以及集團化的經(jīng)營戰(zhàn)略，如何在種類繁多、數(shù)量龐大的數(shù)據(jù)中快速獲取并高效利用有價值的信息顯得尤為必要，基于云會計對房地產(chǎn)企業(yè)進行全面、有效的稅務(wù)管理，同時促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

二、A集團稅務(wù)管理現(xiàn)狀及其存在的問題分析

（一）A集團背景介紹

A集團創(chuàng)立于1988年，主要由廣場和商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司構(gòu)成，形成了商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)。集團的核心是以廣場命名的城市綜合體，在其多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善，形成匯集大型商業(yè)中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合型建筑群。通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機地整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能。在規(guī)劃設(shè)計中通過建筑功能分區(qū)實現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動，成為我國城市綜合體投資與運營管理的先行者與領(lǐng)導(dǎo)者。

A集團下設(shè)北方項目中心、南方項目中心、酒店建設(shè)公司、商業(yè)管理公司、商業(yè)地產(chǎn)研究部等，劃分南北區(qū)域，按照商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨等開發(fā)業(yè)態(tài)進行管理。業(yè)務(wù)范圍分布全國，分別在各地設(shè)立項目公司管理具體業(yè)務(wù)，開發(fā)業(yè)態(tài)涉及營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等各大稅種，經(jīng)營流程涉及拿地、開發(fā)、銷售、持有等多個環(huán)節(jié)。

（二）存在的問題

隨著信息化進程的不斷深入，稅務(wù)機關(guān)征收管理取得了明顯成效，工作流程有了較大的改進，質(zhì)量與水平也不斷提升。但由于數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)處理等原因，對A集團等房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理也存在一些不容忽視的問題[3]。

1.數(shù)據(jù)來源渠道單一，真實性、準(zhǔn)確性不夠

A集團從事的房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合型行業(yè)，開發(fā)流程長、資金密集，住宅從拿地到交房一般開發(fā)周期為22―26個月，商業(yè)地產(chǎn)則更長，開發(fā)周期為3―5年。在商業(yè)地產(chǎn)中以速度取勝的A集團，從拿地到開業(yè)開發(fā)周期也至少需要18個月。在其稅務(wù)管理過程中，采集了大量涉稅數(shù)據(jù)，如房管國土部門的土地出讓、拆遷許可數(shù)據(jù)，工商部門的公司登記數(shù)據(jù)，發(fā)改委的立項數(shù)據(jù)，規(guī)劃部門的選址、方案審查、用地許可、放驗線、建設(shè)工程規(guī)劃許可數(shù)據(jù)，建設(shè)部門的初步設(shè)計審查審批數(shù)據(jù)、施工圖審查備案數(shù)據(jù)、工程招標(biāo)及備案、施工許可、竣工驗收備案數(shù)據(jù)等，均由A集團主動把相關(guān)證照提供給稅務(wù)機關(guān)。在這個過程中，稅務(wù)機關(guān)不能及時獲取其立項證明、用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃數(shù)據(jù)，造成無法在開工前合理確定其土地增值稅項目分期、合理確定其企業(yè)所得稅成本對象等。同時，由于其開發(fā)周期長、過程復(fù)雜，且涉及公司設(shè)立、拿地、開發(fā)、銷售、竣工后持有等各個環(huán)節(jié)，面對復(fù)雜繁冗的數(shù)據(jù)，其真實性、準(zhǔn)確性稅務(wù)機關(guān)難以逐一驗證。

2.數(shù)據(jù)處理效率和質(zhì)量不高，無法進行實時、動態(tài)監(jiān)控

隨著集團的急速發(fā)展與擴張，除消費稅和關(guān)稅外，A集團的業(yè)務(wù)幾乎涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅等各大稅種，由于其業(yè)務(wù)的特殊性和涉及稅種的復(fù)雜性，這就要求稅務(wù)機關(guān)對其進行全面有效的稅務(wù)管理。對于其開發(fā)過程中收集到的各種涉稅數(shù)據(jù)、企業(yè)會計數(shù)據(jù)、第三方數(shù)據(jù)等各種結(jié)構(gòu)化、半結(jié)構(gòu)化及非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，稅務(wù)機關(guān)目前只能進行局部的、常規(guī)統(tǒng)計分析，無法進行充分的數(shù)據(jù)應(yīng)用和信息共享，沒有建立并利用數(shù)據(jù)倉庫分析企業(yè)的財務(wù)狀況和內(nèi)外部信息用于納稅申報的“情報深加工”，不能及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)納稅申報中存在的潛在問題，造成許多“信息孤島”，難以形成實時、動態(tài)的稅源監(jiān)控。

三、基于云會計的A集團稅務(wù)管理框架構(gòu)建

對A集團進行稅務(wù)管理，按照“項目控稅、集中管理、事前監(jiān)控、事后清算”的原則，以項目管理為對象，基于云會計平臺，依托金稅三期稅收管理系統(tǒng)，從取得土地使用權(quán)開始，對其項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行實時動態(tài)監(jiān)控，實現(xiàn)稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。本文以A集團在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅收業(yè)務(wù)為分析對象，從數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理分析、數(shù)據(jù)應(yīng)用三個層次，分析了云會計在登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報管理、稽查管理和納稅服務(wù)中的應(yīng)用，構(gòu)建了大數(shù)據(jù)時代基于云會計的A集團稅務(wù)管理框架[4]，如圖1所示。

對A集團進行稅務(wù)管理將不再僅僅依賴于金稅三期稅收管理系統(tǒng)中內(nèi)部數(shù)據(jù)，應(yīng)借助云會計平臺，通過社交網(wǎng)絡(luò)、語義Web、物聯(lián)網(wǎng)等新興應(yīng)用，運用Hadoop（Map Reduce技術(shù)）、批量流計算（Twitter的Storm技術(shù)）、Apache等數(shù)據(jù)處理方法，OLAP、ODS、DW/DM等數(shù)據(jù)分析和挖掘技術(shù)，獲取稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部、企業(yè)會計和外部第三方的各種成組數(shù)據(jù)、面板數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)、高維數(shù)據(jù)、多響應(yīng)變量數(shù)據(jù)以及網(wǎng)絡(luò)層次數(shù)據(jù)等結(jié)構(gòu)復(fù)雜的數(shù)據(jù)形態(tài)，基于無形數(shù)據(jù)的有形模式進行識別、比較、分析、融合，生成房產(chǎn)國土信息、建委信息、規(guī)劃信息等，對數(shù)據(jù)中的信息進行有序解讀、有效運用，從而實現(xiàn)實時、動態(tài)、個性化的稅務(wù)管理。

（一）登記管理

登記管理分為稅務(wù)登記和項目登記。其中項目登記包括項目土地登記、項目開發(fā)登記、項目預(yù)售登記、項目產(chǎn)權(quán)登記和項目銷售登記五個方面。

稅務(wù)登記時，對A集團提交的證件和資料進行審查。在云會計環(huán)境下，通過查驗工商營業(yè)執(zhí)照信息、組織機構(gòu)代碼證信息、法人身份信息，核其提供給稅務(wù)機關(guān)的數(shù)據(jù)是否相符，以確認企業(yè)登記類型、所屬行業(yè)的真實性和合法性；查驗中介機構(gòu)的驗資報告，核實企業(yè)股東構(gòu)成、投資規(guī)模、投資國別、出資方式等資本結(jié)構(gòu)；查驗房產(chǎn)部門提供的產(chǎn)權(quán)證明，核實企業(yè)注冊地址及生產(chǎn)經(jīng)營地址；查驗集團合同、章程、協(xié)議書等，核實其生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的真實性進而對其進行稅種鑒定；查驗其會計核算辦法及軟件，全面分析集團生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)管理、履行納稅義務(wù)等情況，審核確定其企業(yè)所得稅查賬征收。

項目登記時，通過查驗國土部門提供的國有土地使用權(quán)出讓合同或《國有土地使用證》，涉及土地轉(zhuǎn)讓及投資入股，通用云平臺查驗其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地投資入股協(xié)議、股權(quán)收購協(xié)議、土地評估及驗資報告等相關(guān)資料，建設(shè)部門提供的項目開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議、立項批復(fù)或《投資備案登記證》、建筑工程施工合同、建筑工程監(jiān)理合同、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》等，規(guī)劃部門提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、項目規(guī)劃總平面圖，房產(chǎn)部門提供的《商品房預(yù)售許可證》、《房源統(tǒng)計表》、預(yù)售商品房分層平面圖、商品房預(yù)售方案、初始《房地產(chǎn)證》等核實其建筑施工、規(guī)劃和房源情況，逐一填寫項目登記信息，確保項目登記真實、完整。

（二）過程監(jiān)控

通過云會計平臺，強化房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)和稅源監(jiān)控，以登記管理和信息采集為基礎(chǔ)平臺，以拿地―開工―預(yù)售―竣工―銷售為關(guān)鍵節(jié)點，以契稅“先稅后證”為支撐，以項目完工清算作保證，全方位、全過程加強A集團的各稅種管理。

在土地登記環(huán)節(jié)，將土地使用稅進行全面監(jiān)控；對通過資產(chǎn)或股權(quán)收購，企業(yè)兼并、分立、置換等債務(wù)重組形式取得的土地，以契稅“先稅后證”或變更登記為基礎(chǔ)，加強土地轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓時各稅種的征收管理。通過土地登記環(huán)節(jié)土地使用狀態(tài)的監(jiān)控，加強土地再開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅管理。

在項目開發(fā)―開工登記環(huán)節(jié)，跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進度等情況，掌握從事建設(shè)施工、裝飾裝修的單位和個人應(yīng)繳納的營業(yè)稅金及附加、所得稅、印花稅等稅種的稅源情況，并利用建設(shè)施工、裝飾裝修的單位或個人的納稅情況，確定A集團的建筑安裝成本的實際進度，為稅前扣除提供參考；根據(jù)A集團所得稅前工資等稅前列支情況與個人所得稅扣繳情況相比對，確認其工資稅前扣除是否真實及個人所得稅是否足額繳納；根據(jù)土地增值稅的開發(fā)成本、開發(fā)費用等扣除項目與所得稅稅前扣除項目相比對，分析集團稅前扣除金額的真實性、準(zhǔn)確性。通過該節(jié)點全面深入掌握A集團各開發(fā)項目的開發(fā)模式、立項及規(guī)劃數(shù)據(jù)、物業(yè)類型及開完工時間，實現(xiàn)稅務(wù)管理精細化。

在項目開發(fā)―預(yù)售登記環(huán)節(jié)，全面加強預(yù)售階段的營業(yè)稅、土地增值稅的管理。通過云會計平臺中的房屋銷售數(shù)據(jù)、發(fā)票開具金額等，強化該節(jié)點的不動產(chǎn)發(fā)票監(jiān)控工作，全面了解A集團各項目的實際銷售進度、價格變化、營銷策略等。

在項目開發(fā)―初始產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)，全面掌握A集團各項目的竣工面積、可售物業(yè)面積、不可售物業(yè)面積、已售面積、未售面積等；了解工程建設(shè)項目的完工情況及工程結(jié)算進度，及時做好建設(shè)環(huán)節(jié)各承包商及分包商的稅款清算工作，為項目最終的稅項清算做好前期準(zhǔn)備工作。

在項目開發(fā)―銷售申報登記環(huán)節(jié)，利用契稅征管中獲取的A集團房地產(chǎn)交易信息，掌握房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關(guān)納稅申報資料進行比對分析，實時掌握集團的銷售收入、銷售面積以及計稅成本與收入實現(xiàn)是否配比，確屬差異的進行納稅評估及預(yù)警分析。對達到清算條件的項目，及時發(fā)出清（結(jié)）算通知書。

同時，對A集團在企業(yè)所得稅納稅申報中產(chǎn)生的各類會計與稅收的差異、各類審批和備案事項的相關(guān)數(shù)據(jù)與綜合納稅申報表、企業(yè)所得稅預(yù)繳申報表、企業(yè)所得稅年度申報表以及其他數(shù)據(jù)進行對比分析，加強企業(yè)所得稅的動態(tài)、后續(xù)管理。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點，重點關(guān)注其跨年稅前扣除項目、虧損及稅前彌補虧損、職工教育經(jīng)費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費等。

（三）納稅申報管理

通過云平臺獲取全面、真實和客觀的涉稅信息。包括A集團涉稅基本信息，如企業(yè)名稱、稅務(wù)登記代碼、注冊資本、經(jīng)營范圍、會計核算方式等，各種核定、認定、減免稅審批事項等，生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)量、開發(fā)流程、開發(fā)成本、開發(fā)費用、水電氣能耗等各類與稅收相關(guān)的數(shù)據(jù)，房屋銷售、自用、捐贈及抵債情況，撥付工程款項，不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票領(lǐng)購和開具明細，不動產(chǎn)銷售監(jiān)控明細及企業(yè)申報數(shù)據(jù)、財務(wù)會計報表等。根據(jù)云平臺中的行業(yè)信息，結(jié)合行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)管理和會計核算特點，掌握房地產(chǎn)業(yè)成本構(gòu)成特點，針對A集團納稅過程中容易出現(xiàn)的問題，確定稅務(wù)管理的重點環(huán)節(jié)。

以A集團提供的納稅申報和財務(wù)會計數(shù)據(jù)作為實施監(jiān)控的主要數(shù)據(jù)，以日常稅源管理采集的與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的其他數(shù)據(jù)作為實施監(jiān)控的輔助數(shù)據(jù)，與預(yù)警指標(biāo)進行比對，對A集團一定時期內(nèi)的納稅情況進行監(jiān)控。通過拿地信息，判斷其樓盤規(guī)模，核實其是否繳納土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅；通過前期開發(fā)費、基礎(chǔ)設(shè)施費、工程建設(shè)費、公共配套費等，核實其成本，作為土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳、開發(fā)項目完工產(chǎn)品結(jié)算的依據(jù)；通過房屋銷售合同、預(yù)售登記等，核實銷售情況，判斷其是否足額繳納營業(yè)稅金及附加、預(yù)征土地增值稅、預(yù)繳企業(yè)所得稅；通過云會計平臺獲取項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算、項目工程合同結(jié)算、商品房購銷合同、銷售明細等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的數(shù)據(jù)，以及中介出具的《鑒證報告》，審核完成其土地增值稅清算和企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品結(jié)算；結(jié)合A集團的申報、稅款征收及入庫信息、發(fā)票使用信息、享受稅收優(yōu)惠信息、涉稅違法信息等，通過對A集團涉稅指標(biāo)與歷史指標(biāo)的縱向比對、與其他房地產(chǎn)業(yè)納稅人涉稅指標(biāo)的橫向比較，分析稅負等指標(biāo)的變動趨勢，實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)控。根據(jù)審核分析的結(jié)果，及時風(fēng)險警報，按執(zhí)法風(fēng)險的性質(zhì)提出管理建議。同時，根據(jù)建議對預(yù)警信息進行持續(xù)監(jiān)控和評價，及時啟動征收管理、納稅評估防范措施。

（四）稽查管理

充分利用云平臺，構(gòu)建稽查信息系統(tǒng)[5]，全面涵蓋選案、實施、審理、執(zhí)行四個環(huán)節(jié)所需要的有關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)定、各種稅目稅率、企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)、外部稽查情況等相關(guān)信息。在全面及時掌握A集團企業(yè)變革、市場變化、電子商務(wù)等信息的基礎(chǔ)上，進行偷逃稅比對，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時進入稽查程序。

（五）納稅服務(wù)

通過稅收信息服務(wù)系統(tǒng)，根據(jù)A集團房地產(chǎn)業(yè)的特征，及其復(fù)雜的業(yè)務(wù)形態(tài)，自動為其推送相關(guān)的稅收政策、納稅提醒、評估預(yù)警等，并可實現(xiàn)實時政策咨詢。利用程序服務(wù)系統(tǒng)，為A集團提供涉及具體辦稅事項時可能運用到的所有程序。具體包括網(wǎng)上辦稅、稅務(wù)登記、資格認定、發(fā)票管理、遠程抄報送、網(wǎng)上認證、申報繳稅[6]。同時實現(xiàn)實時辦稅查詢，如受理辦稅結(jié)構(gòu)查詢、文書審批結(jié)果查詢、證照辦理查詢、發(fā)票流向查詢、欠稅戶查詢等。通過權(quán)益服務(wù)系統(tǒng)，啟動執(zhí)法監(jiān)察和檢查程序，受理A集團的投訴、提起行政復(fù)議、進行監(jiān)督舉報等。最終實現(xiàn)以納稅人為中心，以信息化為依托、以降本提效為原則，為滿足納稅人的合法需求提供全過程、全方位高效便捷的服務(wù)，提高社會稅法遵從度，構(gòu)建和諧稅收征納關(guān)系。

四、結(jié)語

大數(shù)據(jù)、云會計的產(chǎn)生和發(fā)展正逐漸影響稅務(wù)管理的質(zhì)量和效率。以A集團為例，對數(shù)據(jù)視角下房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)管理過程中出現(xiàn)的問題，通過案例研究的方法進行了分析，從登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報管理、稽查管理、納稅服務(wù)等方面構(gòu)建了基于云會計的A集團稅務(wù)管理框架，期望能夠充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)、云會計對稅務(wù)管理的支持與促進作用，進而加強房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理，提高稅務(wù)機關(guān)的管理效率和服務(wù)水平。

【參考文獻】

[1] 程平，何雪峰.“云會計”在中小企業(yè)會計信息化中的應(yīng)用[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2011（1）：55-60.

[2] 程平，溫艷好.基于云會計的AIS可信性層次結(jié)構(gòu)模型[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2014（2）：24-31.

[3] 張艷玲.云審計――審計信息化的發(fā)展趨勢[J].商業(yè)會計，2013（10）：47-48.

[4] 張建光，朱建明，張翔. 基于云計算的稅務(wù)信息化建設(shè)模式探討[J].稅務(wù)研究，2013（11）：59-61.