導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)貸款管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)管理，努力提高房地產(chǎn)貸款管理水平和貸款資產(chǎn)質(zhì)量?，F(xiàn)代商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)，是管理水平的競(jìng)爭(zhēng)，是經(jīng)營(yíng)效益的競(jìng)爭(zhēng)，貸款資產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)劣，反映了這種競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。各級(jí)行一定要樹立商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)意識(shí)，采取有力措施，狠抓管理，提高房地產(chǎn)貸款的管理水平和經(jīng)營(yíng)效益，優(yōu)化房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量，增強(qiáng)我行在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

二、全面實(shí)行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，切實(shí)防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。各級(jí)行要按照總行關(guān)于貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方面的統(tǒng)一要求，全面推行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。一是要根據(jù)《中國(guó)人民建設(shè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理辦法》，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際和房地產(chǎn)貸款特點(diǎn)，制定房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施細(xì)則，使工作開展有所遵循；二是要結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)管理開展信用評(píng)定工作，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；三是要進(jìn)行房地產(chǎn)貸款存量的風(fēng)險(xiǎn)界定工作，要測(cè)算出每筆存量貸款的風(fēng)險(xiǎn)度及各級(jí)行的房地產(chǎn)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度，對(duì)處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)的存量貸款，要制定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化措施和進(jìn)度，匯總分析后于7月底前報(bào)總行，作為核定貸款審批權(quán)限的依據(jù)；四是新發(fā)放的貸款都要實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理，首先做到優(yōu)化貸款增量。今后，凡屬高風(fēng)險(xiǎn)貸款，未經(jīng)有權(quán)行批準(zhǔn)，一律不得發(fā)放。

三、消除不良貸款資產(chǎn)，努力盤活資金存量。要在全面清理貸款資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，區(qū)別不同情況，采取相應(yīng)措施，把資金存量盤活。要努力壓縮現(xiàn)有逾期貸款比重，控制新的逾期貸款形成。今年，各行貸款逾期率都要在上年度基礎(chǔ)上有所壓縮，年末全行房地產(chǎn)貸款逾期率力爭(zhēng)控制在13.2％以內(nèi)。要加大對(duì)呆滯貸款的回收力度，必要時(shí)應(yīng)采取法律手段，以維護(hù)銀行自身權(quán)益。要做好呆帳貸款核銷工作，對(duì)符合條件的呆帳貸款，要按照規(guī)定盡快核銷。到今年6月底止，凡不良貸款比例超過(guò)25％的行，要制定轉(zhuǎn)化方案，于7月底前報(bào)總行；凡不良貸款比例超過(guò)30％的行，一律不得發(fā)放新貸款，確需發(fā)放的貸款，必須報(bào)總行審批。

四、狠抓貸款利息清收工作，提高經(jīng)營(yíng)效益。貸款利息的虛收嚴(yán)重影響銀行的經(jīng)濟(jì)效益，制約銀行自身的積累和發(fā)展。各行要在清收不良貸款的同時(shí)，逐戶摸清貸款利息欠收情況，制定計(jì)劃，確定重點(diǎn)，采取措施，積極組織催收。對(duì)欠息不還的借款戶，一律不發(fā)放新貸款。今年，各行房地產(chǎn)貸款應(yīng)收利息實(shí)收率要達(dá)到85％。

五、采取有效措施，做好貸款資產(chǎn)保全工作。一是要逐步減少信用貸款的比重。新發(fā)放的房地產(chǎn)貸款都要采取擔(dān)保方式，特別是要提高抵押貸款發(fā)放的比重。對(duì)存量中的信用貸款，也要力爭(zhēng)補(bǔ)辦擔(dān)保手續(xù)；二是要保證擔(dān)保的有效性。對(duì)保證貸款，要加強(qiáng)對(duì)保證人擔(dān)保能力和信譽(yù)的審查，取消一般保證，全面實(shí)行連帶責(zé)任保證方式。對(duì)抵押貸款，要嚴(yán)格按規(guī)定辦理抵押登記，確保抵押行為的合法、有效；三是要重視貸款后期管理。要密切注視企業(yè)的貸款使用情況和經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)貸款企業(yè)的轉(zhuǎn)制或破產(chǎn)工作，要主動(dòng)提前介入，采取有效措施，保證我行貸款資產(chǎn)的安全。

六、努力優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，合理把握貸款投向。房地產(chǎn)貸款實(shí)行效益優(yōu)先原則，重點(diǎn)支持經(jīng)濟(jì)效益好、發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑦€本付息能力強(qiáng)、資信等級(jí)高的企業(yè)和項(xiàng)目。當(dāng)前，房地產(chǎn)貸款的重點(diǎn)是國(guó)家安居工程、“經(jīng)濟(jì)適用房”和各類普通居民住宅及其配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。嚴(yán)禁向高檔賓館、高級(jí)寫字樓、高消費(fèi)娛樂(lè)設(shè)施、豪華別墅等國(guó)家限制的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款。要大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，逐步提高其在整個(gè)房地產(chǎn)貸款總量中的比重。今年，各行新增的貸款和盤活的貸款，要優(yōu)先用于發(fā)放個(gè)人住房貸款。

七、實(shí)行貸款限上報(bào)批制度，全面推行房地產(chǎn)貸款工作達(dá)標(biāo)考核。各級(jí)行要嚴(yán)格按照規(guī)定權(quán)限審批發(fā)放貸款，限額以上的貸款必須報(bào)有權(quán)行審批，不得將貸款劃整為零，越權(quán)審批，否則，核減乃至取消其房地產(chǎn)貸款審批權(quán)。各省級(jí)分行要按規(guī)定核定今年所屬地（市）級(jí)行和縣級(jí)行的房地產(chǎn)貸款審批限額，并于7月底前報(bào)總行備案，凡不核定或核定后不報(bào)總行備案的，明年不對(duì)其核定房地產(chǎn)貸款審批權(quán)；要實(shí)行審貸分離制度，建立貸款的評(píng)審、決策、發(fā)放、回收等各環(huán)節(jié)的工作責(zé)任制，建立貸款監(jiān)測(cè)制度，對(duì)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)控，并對(duì)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的變化趨勢(shì)作出預(yù)警信號(hào)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，采取防范措施；要全面開展房地產(chǎn)貸款達(dá)標(biāo)考核工作，各級(jí)行要認(rèn)真做好達(dá)標(biāo)考核的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，按照規(guī)定的時(shí)間和權(quán)限，對(duì)今年的房地產(chǎn)貸款工作達(dá)標(biāo)等級(jí)進(jìn)行評(píng)定。

篇2

我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生于1992年，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格，特別是土地價(jià)格漲幅達(dá)到驚人的地步，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金70%來(lái)自銀行，當(dāng)最高管理層意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)嚴(yán)重威脅到整個(gè)金融體系時(shí)，果斷出手切斷了銀行資金流入房地產(chǎn)的渠道，避免了由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的危機(jī)產(chǎn)生。

然而，從2001年年初開始，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)某些非理性的發(fā)展勢(shì)頭――房地產(chǎn)投資大幅增加的同時(shí)，房屋的空置率也在不斷上升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料，商品房空置總量達(dá)1.2億平方米，按一套100平方米換算，意味著大約有1000萬(wàn)套的房子閑置，其中有一半的房空置了一年，占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20%一30%左右的資金是來(lái)自銀行貸款，另外，現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目多采取由建筑公司先行墊資施工，這部分資金投入大約占到房地產(chǎn)項(xiàng)目總投入的30%――40%，而建筑施工企業(yè)亦向銀行貸款。再有，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。幾項(xiàng)累加，至少60%的房地產(chǎn)投資金額來(lái)源于商業(yè)銀行。

商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)曾經(jīng)是典型的賣方市場(chǎng)，多是開發(fā)商找上門來(lái)，請(qǐng)求銀行給樓盤發(fā)放貸款。2001年6月份開始，房地產(chǎn)信貸的市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了明顯的變化，此時(shí)正是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)供求關(guān)系的分水嶺，由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成買方市場(chǎng)。對(duì)于優(yōu)秀的樓盤，銀行開始主動(dòng)尋找開發(fā)商，甚至形成多家銀行爭(zhēng)搶一個(gè)開發(fā)商的局面。商業(yè)銀行住房貸款成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，形成的利潤(rùn)非?？捎^。從資產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看，住房開發(fā)貸款收息率高，個(gè)人住房貸款收息率高，不良貸款率極低。不良資產(chǎn)的下降，與房地產(chǎn)貸款的快速增長(zhǎng)密切相關(guān)。不過(guò)，為了拉攏客戶，一些銀行不惜降低信貸條件，使銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)無(wú)形中失去約束。房地產(chǎn)貸款的還貸周期較長(zhǎng)，短期內(nèi)并不會(huì)影響銀行的信貸質(zhì)量，其金融風(fēng)險(xiǎn)不易迅速察覺(jué)，隨著時(shí)間的延長(zhǎng)，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的累積效應(yīng)，將很大程度上決定商業(yè)銀行未來(lái)數(shù)十年的信貸資產(chǎn)質(zhì)量，其影響力不容小視。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)貸款總額(包括開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款)比1997年末的余額一路攀升，約占金融機(jī)構(gòu)貸款總額的10%，因而自然令央行對(duì)房地產(chǎn)信貸狀況高度關(guān)注。此后，2002年二季度及三季度的貨幣執(zhí)行情況報(bào)告強(qiáng)調(diào)：“房地產(chǎn)價(jià)格上漲、空置面積增加的潛在風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。商業(yè)銀行在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，要切實(shí)加強(qiáng)信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)?！敝袊?guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2003年1月30日第一季度例會(huì)強(qiáng)調(diào)，要密切關(guān)注一些地區(qū)房地產(chǎn)投資與貸款增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定，防范房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)。2003年6月份，央行公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》?！锻ㄖ穾缀跄依艘粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從建到銷的各個(gè)環(huán)節(jié)，字里行間透出央行對(duì)規(guī)范住房貸款的“重拳出擊”。

央行嚴(yán)查房貸業(yè)務(wù) 地產(chǎn)金融柳暗花明

近年來(lái)，我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)消費(fèi)的投訴在各類消費(fèi)投訴案件中的比例居高不下，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的門檻相對(duì)較低，信貸業(yè)務(wù)中壞賬率較高，與購(gòu)房者共同承擔(dān)了較高的風(fēng)險(xiǎn)，均與開發(fā)商實(shí)力息息相關(guān)。于是中國(guó)人民銀行了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，主要有四項(xiàng)：一、是否對(duì)“四證”不齊備的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放開發(fā)貸款或放寬貸款條件，以及在開發(fā)商自有資金沒(méi)有達(dá)到開發(fā)項(xiàng)目總投資30%的情況下發(fā)放開發(fā)貸款；二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款，是否違反《個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，如零首付、降低首付款比例或其它變相違規(guī)行為的問(wèn)題。購(gòu)買期房的，是否符合多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資三分之二的規(guī)定，是否嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人房貸政策，有無(wú)擅自提高或降低個(gè)人住房貸款利率的行為；三、個(gè)人商業(yè)用房貸款是否嚴(yán)格執(zhí)行借貸比不得超過(guò)60%，貸期不得超過(guò)10年，商業(yè)用房應(yīng)視為現(xiàn)房的規(guī)定；四、商業(yè)銀行分行是否逃避總行授權(quán)、授信額度的規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款替代住房開發(fā)貸款，向開發(fā)商放貸的行為。另外，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中又對(duì)住房貸款補(bǔ)充了新規(guī)定：嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年，必須是抵押貸款；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款只能用于本地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。

其實(shí)許多房地產(chǎn)公司自有資金只達(dá)到了總投資的10%，然后就去銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。住房貸款政策的規(guī)范對(duì)避免房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落，擠壓房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫具有積極的意義。但對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)打壓，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，在開發(fā)市場(chǎng)上，能夠單純依靠自有資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)開發(fā)過(guò)程的企業(yè)是微乎其微的，絕大多數(shù)企業(yè)必須依靠各種融資手段實(shí)現(xiàn)“借雞生蛋”。2002年12月，信托公司不約而同相中房地產(chǎn)業(yè)高盈利性而設(shè)立房地產(chǎn)資金信托，掀起了新一輪開辦新業(yè)務(wù)的熱潮，相繼推出了房地產(chǎn)信托計(jì)劃。對(duì)于急需資金的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直是求之不得，是在利空過(guò)后來(lái)了利好消息，是在解地產(chǎn)公司的燃眉之急，為地產(chǎn)公司開辟了一條新的融資渠道，降低公司整體融資成本，節(jié)約了財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限長(zhǎng)，有利于公司持續(xù)發(fā)展；同時(shí)是在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下實(shí)現(xiàn)了融資，優(yōu)化了公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)金融格局面臨一次重新洗牌，間接推動(dòng)開發(fā)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程，眾多實(shí)力不強(qiáng)的小企業(yè)要么快速消失，要么通過(guò)整合之路走向壯大，適應(yīng)今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

策略防范金融風(fēng)險(xiǎn) 引導(dǎo)地產(chǎn)良性循環(huán)

一方面，把壓縮房地產(chǎn)不良資產(chǎn)當(dāng)作頭等大事來(lái)抓，策略防范和有效控制房地產(chǎn)開發(fā)和建筑業(yè)各類不良貸款額的上升。

建立和完善回收不良貸款的激勵(lì)機(jī)制，嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)新老賬資產(chǎn)質(zhì)量分開考核，將“不良貸款回收率”指標(biāo)納入考核內(nèi)容。避免由于房地產(chǎn)信貸參與人的不誠(chéng)實(shí)或居心不良，故意促使風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生或擴(kuò)大損失程度的道德風(fēng)險(xiǎn)因素。對(duì)符合條件的不良貸款加大呆賬核銷的力度，做到手續(xù)完備，不出差錯(cuò)，力爭(zhēng)抓一個(gè)項(xiàng)目就落實(shí)一個(gè)項(xiàng)目，上報(bào)一個(gè)就核銷一個(gè)。

建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警監(jiān)控機(jī)制，對(duì)貸款客戶的經(jīng)營(yíng)狀況及資金營(yíng)運(yùn)情況做到全過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)反饋房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理信息，特別是加大對(duì)大戶、集團(tuán)客戶、多頭授信等風(fēng)險(xiǎn)源的監(jiān)控和管理，避免由于缺乏必要的審貸、監(jiān)控、財(cái)務(wù)、法律、專業(yè)技術(shù)及資訊和技能的支持而形成的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)因素。對(duì)違約客戶進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，確定清收貸款方案，科學(xué)分類，明確任務(wù)，責(zé)任到人。采取提前介入、上門催收、法律訴訟等手段，大力清收逾期貸款。避免房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員因主觀上的疏忽或過(guò)失，如審貸不嚴(yán)、不按程序行事、輕信借款人、粗放經(jīng)營(yíng)等造成信貸資金損失。

另一方面，央行以政策引導(dǎo)地產(chǎn)金融步入理性運(yùn)行的軌道，改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)品種開發(fā)的觀點(diǎn)。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購(gòu)房，又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險(xiǎn)，唯利潤(rùn)而利潤(rùn)。按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個(gè)人購(gòu)房者，不得審批和貸款。加強(qiáng)貸款管理，當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過(guò)了貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開發(fā)商。這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。適當(dāng)提高個(gè)人購(gòu)房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費(fèi)者更為理智地進(jìn)行住房投資消費(fèi)，防止投機(jī)行為。

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人購(gòu)房的資金主要來(lái)源于銀行間接融資方式，在房地產(chǎn)信貸占款規(guī)模居高不下、金融風(fēng)險(xiǎn)增大的情況下，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源多元化的格局，以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，填補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)控制手段的不足。我國(guó)3萬(wàn)余家房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資，其數(shù)量與其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱。要大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì)大眾籌集開發(fā)資金；將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)在全社會(huì)進(jìn)行分散；建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)事后財(cái)務(wù)補(bǔ)救措施，即科學(xué)計(jì)提房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，以彌補(bǔ)各營(yíng)業(yè)年度的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)損失，穩(wěn)定銀行經(jīng)營(yíng)。引導(dǎo)比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運(yùn)用周期長(zhǎng)，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)的保險(xiǎn)資金進(jìn)入地產(chǎn)金融市場(chǎng)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券，在資本市場(chǎng)上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來(lái)；可以利用公積金貸款具有政策補(bǔ)貼、利息低的特點(diǎn)，以滿足部分居民的購(gòu)房需要。

篇3

2012監(jiān)管五大重點(diǎn)

一是以現(xiàn)場(chǎng)檢查為抓手，努力緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，指導(dǎo)銀行開展動(dòng)態(tài)壓力測(cè)試。

二是以執(zhí)行國(guó)際監(jiān)管要求為抓手，加強(qiáng)系統(tǒng)重要性銀行監(jiān)管。將系統(tǒng)重要性銀行監(jiān)管的國(guó)際要求融入“腕骨”指標(biāo)體系，提高并表面監(jiān)管能力，做好危機(jī)管理預(yù)案。

三是以實(shí)施新資本協(xié)議為抓手，督促銀行制定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估達(dá)標(biāo)規(guī)劃和資本占補(bǔ)平衡管理辦法，全面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)控建設(shè)。

四是以完善績(jī)效考評(píng)機(jī)制為抓手，努力推動(dòng)大型銀行科學(xué)發(fā)展。抓緊出臺(tái)銀行績(jī)效考評(píng)指引，督促銀行制定穩(wěn)健的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，健全績(jī)效考評(píng)機(jī)制。

五是以改善金融服務(wù)為抓手，督促銀行更好的支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。積極落實(shí)國(guó)家促進(jìn)小微企業(yè)和“三農(nóng)”發(fā)展的各項(xiàng)扶持政策，嚴(yán)格規(guī)范服務(wù)收費(fèi)行為，支持銀行通過(guò)金融創(chuàng)新，提升對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的服務(wù)能力。

改革開放30多年來(lái)，伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，中國(guó)快速建立了現(xiàn)代金融體系，實(shí)現(xiàn)了跨越式前進(jìn)。然而，相對(duì)于西方金融市場(chǎng)的發(fā)展歷史，中國(guó)金融業(yè)改革開放的歷程還很短暫，還面臨著一系列嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。要真正實(shí)現(xiàn)“由大到強(qiáng)”，還需怎樣的培育過(guò)程和艱苦努力？

為此，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)上海監(jiān)管局局長(zhǎng)、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師廖岷接受本刊記者采訪，坦陳所思所慮，詳解2012年中國(guó)銀行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。

做好監(jiān)管要及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念

《中華兒女》：您認(rèn)為我國(guó)銀行監(jiān)管部門在金融行業(yè)應(yīng)該是一個(gè)什么樣的角色？其主要職責(zé)是什么？

廖岷：從各項(xiàng)審慎監(jiān)管指標(biāo)包括資產(chǎn)質(zhì)量、資本充足率、撥備率、盈利水平，以及風(fēng)險(xiǎn)防控能力、審慎經(jīng)營(yíng)理念等方面來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)銀行業(yè)正處在歷史上的最好時(shí)期。這些成效的取得既包含了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自身的努力，同時(shí)也得益于監(jiān)管者這些年來(lái)在加強(qiáng)銀行公司治理、推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管、科學(xué)監(jiān)管等方面的大量付出。

作為銀行監(jiān)管部門，我們?cè)谀撤N程度上扮演了金融市場(chǎng)“敲鐘人”的角色。我們的主要職責(zé)是使銀行在健康可持續(xù)發(fā)展道路上發(fā)展，在這個(gè)過(guò)程中，有時(shí)候我們必須扮演“敲鐘人”的角色。

《中華兒女》：去年一年，從銀行監(jiān)管部門的角度看，您認(rèn)為我國(guó)銀行業(yè)最主要的變化是什么？又是什么原因促使了這樣的變化？

廖岷：從監(jiān)管部門角度講，我認(rèn)為中國(guó)銀行業(yè)所取得最主要的變化是公司治理和風(fēng)險(xiǎn)管理觀念上的轉(zhuǎn)變。目前，中國(guó)銀行業(yè)已經(jīng)構(gòu)造了一個(gè)很好的公司治理框架，主要針對(duì)董事會(huì)的職責(zé)，內(nèi)部的控制和合適的薪酬刺激機(jī)制。當(dāng)然，商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理能力也得到大大加強(qiáng)，這個(gè)加強(qiáng)主要通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理的政策和制度來(lái)實(shí)現(xiàn)，這些政策和制度主要就是為了要發(fā)現(xiàn)、評(píng)估、監(jiān)督和減少風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，商業(yè)銀行的透明度也大大增強(qiáng)了，銀行現(xiàn)在可以通過(guò)多種渠道信息，其經(jīng)營(yíng)和管理也得到了市場(chǎng)的約束。此外，很多新的觀念和思路在商業(yè)銀行日常運(yùn)作和管理中也得到了體現(xiàn)。

而中國(guó)銀行業(yè)所取得的巨大成績(jī)?cè)诤艽蟪潭壬弦惨獨(dú)w功于監(jiān)管部門的理念和做法。從一開始我們銀監(jiān)會(huì)就提出了以法人和風(fēng)險(xiǎn)為本的監(jiān)管理念，確保銀行有效地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制并提高透明度。我們嚴(yán)格要求商業(yè)銀行把貸款進(jìn)行科學(xué)分類，并提足撥備，把利潤(rùn)做實(shí)，并把資本充足。

銀行資產(chǎn)負(fù)債表是實(shí)體經(jīng)濟(jì)鏡子

《中華兒女》：2012年，您認(rèn)為我國(guó)銀行業(yè)面臨著哪些挑戰(zhàn)？

廖岷：作為監(jiān)管部門，我們清醒地認(rèn)識(shí)到目前銀行業(yè)面臨的問(wèn)題和原來(lái)相比，不但數(shù)量上沒(méi)有減少，程度上也沒(méi)有減少。這些挑戰(zhàn)和問(wèn)題包括期限錯(cuò)配、政府融資平臺(tái)貸款、房地產(chǎn)貸款和對(duì)國(guó)際貸款新規(guī)則的本地實(shí)施。這些挑戰(zhàn)背后的主要原因還是因?yàn)槟壳霸谥袊?guó)80%的融資是通過(guò)銀行來(lái)做間接融資。所以，銀行的資產(chǎn)負(fù)債表其實(shí)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一面鏡子。

《中華兒女》：針對(duì)這些挑戰(zhàn)和問(wèn)題，從銀行監(jiān)管部門層面上，怎樣應(yīng)對(duì)？

廖岷：目前，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷一個(gè)轉(zhuǎn)變，從原來(lái)注重增長(zhǎng)率到注重增長(zhǎng)質(zhì)量，從消耗能源型到目前的以效率質(zhì)量為主，從原來(lái)出口導(dǎo)向到內(nèi)需導(dǎo)向，這些轉(zhuǎn)變中所產(chǎn)生的成本都會(huì)與銀行業(yè)有一定的關(guān)聯(lián)。比如期限錯(cuò)配的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題主要也是我們之前采取以投資為導(dǎo)向的增長(zhǎng)方式產(chǎn)生的問(wèn)題。目前大部分銀行信貸資產(chǎn)是中長(zhǎng)期貸款，其中70%為固定資產(chǎn)貸款。由于現(xiàn)在加息通道形成，老百姓通常希望以更短的期限進(jìn)行存款。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)很早已注意到期限錯(cuò)配問(wèn)題，我們已要求銀行通過(guò)對(duì)消費(fèi)貸款和中小企業(yè)貸款的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型來(lái)提高信貸資產(chǎn)。對(duì)于那些已經(jīng)開始對(duì)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)進(jìn)行先行先試的銀行，我們也要求他們對(duì)該業(yè)務(wù)的開展采取非常審慎的態(tài)度?？偟膩?lái)說(shuō)，我們已經(jīng)采取措施應(yīng)對(duì)期限錯(cuò)配的問(wèn)題，但是這個(gè)問(wèn)題的解決不會(huì)在一夜發(fā)生，需要時(shí)間。

再說(shuō)政府融資平臺(tái)的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題也不是一個(gè)新概念，上個(gè)世紀(jì)這個(gè)融資平臺(tái)形式就已經(jīng)存在了，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣疀](méi)有辦法通過(guò)向資本市場(chǎng)融資獲得資金，自然他們向銀行進(jìn)行求助，通過(guò)多種形式的平臺(tái)向銀行進(jìn)行貸款。這兩年，隨著地方政府振興當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的努力，政府融資平臺(tái)問(wèn)題得到進(jìn)一步的關(guān)注。為了應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在2009年中期和2010年要求銀行重新審查每一筆政府融資平臺(tái)貸款，進(jìn)行合理地貸款分類，并根據(jù)分類的結(jié)果采取補(bǔ)救措施。我們采用現(xiàn)金流覆蓋作為貸款分類的主要標(biāo)準(zhǔn)，并要求銀行采取必要的防范風(fēng)險(xiǎn)的措施，包括完善還款方式、提足資本和提足撥備。

站在前沿把控風(fēng)險(xiǎn)

《中華兒女》：房?jī)r(jià)是近年來(lái)熱點(diǎn)話題之一，房地產(chǎn)貸款政策也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)而不斷變化。那么，從銀行業(yè)來(lái)講，在這方面如何監(jiān)管？

廖岷：房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，主要也是中國(guó)近兩年工業(yè)化和城市化的副作用。很多地方政府把房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，所以銀行資產(chǎn)負(fù)債表上有很多房地產(chǎn)貸款這也不足為奇了。

為應(yīng)對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)要求銀行一方面要切實(shí)貫徹中央政府對(duì)于房地產(chǎn)方面的一些宏觀政策，另一方面也要求他們做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防控。另外，銀行也被要求對(duì)于房地產(chǎn)貸款的一些差異化的政策進(jìn)行很好的貫徹落實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)貸款的申請(qǐng)做到嚴(yán)格的盡職調(diào)查。

《中華兒女》：具體有什么措施？

廖岷：總體來(lái)說(shuō)，我們對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范采取四個(gè)措施：第一，對(duì)貸款成數(shù)有明確要求；第二，要求銀行使用在建工程作為抵押而不是土地；第三，要求對(duì)有土地閑置、捂盤惜售和投機(jī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款進(jìn)行限制；第四，要求新發(fā)貸款考慮借款人之前的還款記錄。

近幾年，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)也對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了多輪不同情景的壓力測(cè)試，現(xiàn)在監(jiān)管部門和銀行都認(rèn)為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的廣度和深度在進(jìn)一步加強(qiáng)，但是我們有信心把風(fēng)險(xiǎn)降低到可控程度。

篇4

[關(guān)鍵詞]中國(guó)；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性

[中圖分類號(hào)]F293．3　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1003―3890(2007)03―0055―04

一、目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響無(wú)疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來(lái)。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，自2002年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過(guò)2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購(gòu)房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當(dāng)前國(guó)內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。

二、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析

1．在中國(guó)近4萬(wàn)億元的居民金融資產(chǎn)中，儲(chǔ)蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國(guó)金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)遇到阻礙。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個(gè)新的融資途徑，同時(shí)也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進(jìn)中國(guó)的金融改革和金融創(chuàng)新。

2．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運(yùn)營(yíng)。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護(hù)投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對(duì)于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負(fù)著推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動(dòng)企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對(duì)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對(duì)于所投資企業(yè)促進(jìn)合理經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，強(qiáng)化資金的高效運(yùn)用意義重大。

3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特點(diǎn)，不會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。同時(shí)，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過(guò)兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標(biāo)會(huì)”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財(cái)以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬(wàn)戶直接的經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會(huì)問(wèn)題，直接影響社會(huì)的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)營(yíng)管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財(cái)務(wù)健全、運(yùn)作透明的條件下進(jìn)行的，并且管理、運(yùn)營(yíng)和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點(diǎn)有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運(yùn)營(yíng)的投資軌道。

5．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進(jìn)中國(guó)證券市場(chǎng)國(guó)際化，大規(guī)模引進(jìn)外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過(guò)兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時(shí)吸引國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者的加入，使外資通過(guò)信托基金方式投資于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時(shí)公募或上市流通后，由國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買，這樣的方式吸引外資可以帶來(lái)多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運(yùn)作與國(guó)際接軌可以使國(guó)外投資者放心地大量投入；(3)不會(huì)因大量境外“熱錢”的涌入對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)買市場(chǎng)造成沖擊；(4)不會(huì)喪失對(duì)公司特別是國(guó)有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運(yùn)作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進(jìn)一步與國(guó)際接軌，推動(dòng)金融體制改革。

綜上所述，建立和發(fā)展具有中國(guó)特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時(shí)的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，有關(guān)中國(guó)信托方面的立法僅有2001年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國(guó)信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運(yùn)作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問(wèn)題更是未有明確的規(guī)定，中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

2．中國(guó)房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時(shí)為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問(wèn)題。而目前中國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對(duì)房地產(chǎn)信托的稅收激勵(lì)政策，無(wú)法促進(jìn)房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。

3．中國(guó)現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過(guò)(含)200份，且每份和約金額不得超過(guò)(含)5萬(wàn)元的限制，也是影響當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項(xiàng)目開發(fā)對(duì)于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求?？梢?jiàn)，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信

托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進(jìn)而也無(wú)法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。

4．缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量包括基金管理、投資分析、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、房地產(chǎn)開發(fā)及研究及評(píng)后審計(jì)等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

四、發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想

1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國(guó)尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時(shí)間較短?，F(xiàn)階段一方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國(guó)運(yùn)行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對(duì)投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營(yíng)、退出等運(yùn)作流程制定出切實(shí)可行的實(shí)施細(xì)則，使中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運(yùn)作，同時(shí)隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過(guò)區(qū)分收入的不同來(lái)源采取不同的征收方法。②

2．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》、《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來(lái)約定當(dāng)事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國(guó)有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運(yùn)作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問(wèn)題。因此，在現(xiàn)階段成立不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運(yùn)作的發(fā)展來(lái)看，在未來(lái)中國(guó)相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國(guó)的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個(gè)行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長(zhǎng)期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對(duì)其估價(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，不可能每天對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場(chǎng)流通其收益憑證或股票。

3．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國(guó)REIT公司的經(jīng)驗(yàn)，考察中國(guó)目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營(yíng)、管理收益性物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，不得銷售持有時(shí)間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過(guò)總資產(chǎn)的10％。(3)對(duì)下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過(guò)凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營(yíng)管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對(duì)房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時(shí)作為特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)以購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計(jì)入房地產(chǎn)投資額中。

4．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)準(zhǔn)要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過(guò)總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來(lái)源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過(guò)40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會(huì)，并且要有一定比例獨(dú)立董事。

5．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對(duì)基金的存在理由加以說(shuō)明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會(huì)通過(guò)后，交公證人認(rèn)可，報(bào)政府有關(guān)主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說(shuō)明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營(yíng)地址、目的、資本總額、經(jīng)營(yíng)人和保管人的名稱和職責(zé)、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營(yíng)情況的信息披露、會(huì)計(jì)和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購(gòu)買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認(rèn)購(gòu)?？梢圆扇」己退侥純煞N方式，通過(guò)募股說(shuō)明書對(duì)于該基金加以詳盡的說(shuō)明。投資者通過(guò)購(gòu)買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來(lái)實(shí)現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過(guò)購(gòu)買公司股份的形式實(shí)現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對(duì)房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運(yùn)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動(dòng)情況等重要信息必須及時(shí)進(jìn)行公開披露。(5)受益憑證的購(gòu)回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購(gòu)回受益憑證使投資人實(shí)現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場(chǎng)上通過(guò)交易實(shí)現(xiàn)退出。

6．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的管理模式。建議國(guó)家立法機(jī)關(guān)盡快制定房地產(chǎn)投資信托基金相應(yīng)的法律、法規(guī)和條例細(xì)則，對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行規(guī)范管理，并在發(fā)行總量上予以宏觀控制，設(shè)立資質(zhì)認(rèn)定制度。由符合條件的信托投資公司或設(shè)立專門的房地產(chǎn)信托基金管理公司作為基金的管理人，并指定若干資本金充足、信譽(yù)良好的金融機(jī)構(gòu)作為基金保管人。同時(shí)對(duì)于申請(qǐng)基金使用的房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立申請(qǐng)條件。對(duì)于信托公司或基金公司的各類專業(yè)人才的人數(shù)、比例、對(duì)外投資的組合比例、投資的決策程序及風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制等也要提出明確要求。

7．對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管。中國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管主要體現(xiàn)在兩方面：一是政府有關(guān)主管部門的監(jiān)管；二是投資人為保障其投資權(quán)益的監(jiān)管。政府有關(guān)主管部門的監(jiān)管除了上述提及的資質(zhì)認(rèn)定和提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻等方式外，還可采取制定嚴(yán)厲的處罰措施對(duì)基金管理人進(jìn)行不定期的強(qiáng)制審計(jì)，及時(shí)指導(dǎo)意見(jiàn)等。賦予投資人較大的權(quán)利是對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管的可行方法。如投資人對(duì)基金管理公司在運(yùn)用信托資產(chǎn)上的相關(guān)限制、對(duì)于公開披露信息的要求、查看經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況的要求，禁止場(chǎng)外交易和關(guān)聯(lián)交易的要求等，經(jīng)代表一定基金份額投資人同意可以撤換基金經(jīng)理。

[收稿日期]2006―12―14

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信貸規(guī)模；協(xié)整分析；商品住宅價(jià)格

自從1998年我國(guó)實(shí)行住房分配改革，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)高速增長(zhǎng)的階段。房地產(chǎn)除了對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一定的貢獻(xiàn)之外，與人們的生活也息息相關(guān)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，對(duì)信貸有較高的依賴度。在房地產(chǎn)信貸的支持下，產(chǎn)生了巨大的有效需求群體，并且在信貸規(guī)模對(duì)開發(fā)商的作用下，最終推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。由于房地產(chǎn)信貸政策一直是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的重要手段。因此，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸規(guī)模關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，以獲得房地產(chǎn)信貸規(guī)模與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之間的定量關(guān)系，為信貸的政策分析建議尋找事實(shí)上的依據(jù)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)信貸政策歷史變遷

房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，從前期獲得土地使用權(quán)，到后期的銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都涉及高額資金的投入。信貸對(duì)房地產(chǎn)的支持也主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)供求雙方的資金支持。金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款的同時(shí)，也為消費(fèi)者提供個(gè)人住房貸款。信貸政策對(duì)供求雙方都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

（一）1991年―2002年以支持供求雙方信貸政策為主的階段

1991年住房信貸業(yè)務(wù)開始起步，各項(xiàng)住房信貸政策出臺(tái)。由于住房體制改革進(jìn)展較慢，并在1992年出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，1993年著手進(jìn)行控制。中國(guó)人民銀行于1995年8月頒布了《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》，從而標(biāo)志著我國(guó)銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。1997年中國(guó)人民銀行頒布了《個(gè)人擔(dān)保住房貸款管理辦法》，這一辦法對(duì)原暫行辦法進(jìn)行了修正。1998年4月中國(guó)人民銀行發(fā)出了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，隨后頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》。擴(kuò)大了貸款可用于購(gòu)買住房的范圍。1999年，人民銀行下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的若干意見(jiàn)》，鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。2002年2月21日開始，中國(guó)人民銀行降低個(gè)人住房公積金貸款利率水平，5年以下（含5年）由現(xiàn)行的4.14%下調(diào)為3.6%，5年以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為4.05%。

（二）2002―2007年為抑制房地產(chǎn)開發(fā)信貸和投資性需求階段

2003年6月13日，人民銀行了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。2004年9月2日，銀監(jiān)會(huì)公布實(shí)施了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，提高了了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸支持的條件。2005年3月16日人民銀行《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》，取消商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率。2006年5月，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)九部門制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》嚴(yán)格控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信，調(diào)整了個(gè)人貸款首付款比例。2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》一是對(duì)不得向查實(shí)具有囤地、囤房現(xiàn)象的開發(fā)商發(fā)放貸款，二是禁止發(fā)放用于土地出讓金性質(zhì)的貸款，三是加強(qiáng)了住房消費(fèi)貸款的管理，放寬了對(duì)90平米以下住房貸款首付比例，對(duì)人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降脑俅紊暾?qǐng)住房貸款的可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

（三）2008―2009緊急應(yīng)急階段

2008年lO月央行決定自10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍（原為O.8倍）；最低首付款比例調(diào)整為20%；個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

（四）2009年至今差別化信貸階段

2010年4月13日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，指出房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸。

二、河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸支持情況。

（一）銀行對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)方的信貸支持。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源中，主要依靠自籌資金，自籌資金的比重較大，2002年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中來(lái)自銀行貸款的比例為25.9%至2011年這一比例下降到10.64%，低于全國(guó)15.3%的平均水平。而自籌資金的比重在波動(dòng)中呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。說(shuō)明國(guó)家的從2002年以來(lái)，國(guó)家對(duì)開發(fā)商信貸嚴(yán)格控制的政策發(fā)揮了一定的作用，因此開發(fā)商的資金轉(zhuǎn)向自籌資金。而河南省住宅的平均價(jià)格在這幾年里節(jié)節(jié)攀升，如圖2所示，雖然國(guó)家對(duì)供給和投資需求的消費(fèi)信貸采取較為嚴(yán)厲的措施，但是并沒(méi)有使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度放緩。

圖1.2002―2011河南省房地產(chǎn)投資資金來(lái)源比重

數(shù)據(jù)來(lái)源：2003―2012年《河南統(tǒng)計(jì)年鑒》整理所得

圖2.

數(shù)據(jù)來(lái)源：2003―2012年《河南統(tǒng)計(jì)年鑒》整理所得

（二）金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)需求方的信貸支持。1998年以前， 房地產(chǎn)信貸主要是對(duì)房地產(chǎn)供給方的支持。1998 年， 我國(guó)開始取消福利分房進(jìn)行個(gè)人住房貨幣化改革，住房開始商品化， 把居民個(gè)人住房需求推向房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)從開展以來(lái)，發(fā)展相當(dāng)迅速，增長(zhǎng)速度相當(dāng)快。個(gè)人住房貸款余額從2005年末的269.71億元增長(zhǎng)到2011 年末的1576.79億元， 年平均增長(zhǎng)速度為47.91%。個(gè)人住房貸款一直占個(gè)人貸款總額的75%以上。住房貸款是主要的個(gè)人貸款項(xiàng)目。

三、河南省房地產(chǎn)信貸規(guī)模與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證的分析

選取2002―2011年河南省商品住宅銷售均價(jià)和房地產(chǎn)信貸額的時(shí)序數(shù)據(jù)，運(yùn)用協(xié)整分析方法對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模和商品住宅價(jià)格之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。

（一）數(shù)據(jù)收集與變量的單位根平穩(wěn)性檢驗(yàn)

本文選取能夠直接反映房地產(chǎn)信貸規(guī)模的兩個(gè)指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人住房貸款余額，以2002年至2011年的河南省商品住宅的平均售價(jià)P、河南省房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額IL、和河南省個(gè)人住房貸款余額CL三個(gè)時(shí)間序列作為研究對(duì)象進(jìn)行定量分析。同時(shí)，為消除時(shí)間序列中存在的異方差對(duì)以上變量取自然對(duì)數(shù)，用，用LnP、LnI和lnC來(lái)表示。

本文采用ADF單位根檢驗(yàn)的方法來(lái)檢驗(yàn)時(shí)間序列的平穩(wěn)性。本采用麥金農(nóng)（Mackinnon） 臨界值， 最優(yōu)滯后期的確定同時(shí)采用AIC 準(zhǔn)則與SC 準(zhǔn)則， 在二者值同時(shí)為最小時(shí)的滯后長(zhǎng)度即為最佳長(zhǎng)度。檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表1。

表1 時(shí)間序列的ADF單位根檢驗(yàn)

（1） 檢驗(yàn)形式中的C 和T 表示常數(shù)項(xiàng)和趨勢(shì)項(xiàng)，N表示不包括C 或T， K 表示滯后階數(shù)。（2） ADF 檢驗(yàn)的臨界值來(lái)自軟件Eviews5.0。

（二）協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

由于LnP與LnIL、LnCL都是一階單整的，可能存在協(xié)整關(guān)系，做LnP與LnIL、LnCL的OLS回歸，消除自相關(guān)性后得回歸結(jié)果如表2所示：

表2 回歸結(jié)果

根據(jù)輸出結(jié)果，LnIL與LnP之間的檢驗(yàn)結(jié)果不理想，說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)貸款與商品房之間的協(xié)整關(guān)系不明顯。因此進(jìn)一步對(duì)LnP和LnCL做回歸分析，根據(jù)回歸結(jié)果計(jì)算殘差項(xiàng)E，對(duì)其進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，可得LnP與LnCL的長(zhǎng)期均衡關(guān)系表達(dá)式：

結(jié)果表明，河南省商品住宅均價(jià)價(jià)格與信貸規(guī)模兩個(gè)指標(biāo)中的個(gè)人貸款余額之間存在顯著的長(zhǎng)期的穩(wěn)定的數(shù)量相關(guān)關(guān)系：商品住宅均價(jià)對(duì)個(gè)人貸款余額的長(zhǎng)期均衡彈性值為0.309，即從長(zhǎng)期看，住房個(gè)人貸款余額每上升1%，商品住宅價(jià)格相應(yīng)地增長(zhǎng)0.309%，住房個(gè)人貸款的規(guī)模對(duì)商業(yè)住宅的價(jià)格影響較為明顯。

（三）誤差修正模型

為研究短期內(nèi)商品住宅價(jià)格與商品住宅價(jià)格之間的相關(guān)性，可建立誤差修正模型（EMC），以滯后一期殘差項(xiàng)作為誤差修正項(xiàng)，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，可得ECM模型如下：

結(jié)果表明，本期LnCL和上一期的LnP在短期內(nèi)每增長(zhǎng)1%，河南省的商品住宅平均售價(jià)將依次增長(zhǎng)0.14%、和0.63%。

四、結(jié)論與政策建議

（一）主要結(jié)論

1、河南省房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展與銀行對(duì)開發(fā)商提供的信貸支持之間的關(guān)系不明顯。從河南省的房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源比重來(lái)看，低于全國(guó)平均水平，說(shuō)明開發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴程度不高。減少對(duì)開發(fā)商的信貸支持并不會(huì)減少商品房的供給從而使價(jià)格上漲。我國(guó)從2003年開始控制對(duì)房地產(chǎn)投資的信貸支持，使得開發(fā)商尋找其他方式的資金來(lái)源，其中河南省房地產(chǎn)投資來(lái)源的很大一部分來(lái)自于自籌資金。加上河南省作為人口大省，城鎮(zhèn)化率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，大部分開發(fā)商都認(rèn)為河南省的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是供不應(yīng)求，這也使得河南成為非法集資的重災(zāi)區(qū)之一，加大了融資的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、住房個(gè)人貸款對(duì)商品住宅價(jià)格影響明顯。個(gè)人住房貸款與商品住宅平均售價(jià)之間存在長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系，影響方向?yàn)檎?。分析其原因，目前河南省消費(fèi)者對(duì)商品住宅的需求仍然以剛性需求為主，且個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款總額的75%以上。需求的增加拉動(dòng)價(jià)格的上漲。因此，對(duì)于河南省來(lái)講，抑制投資性需求極為重要。嚴(yán)格控制投資性需求的住房個(gè)人信貸，防止房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，加重有居住需求的消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。

（二）政策建議

1、適當(dāng)放寬對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸控制。實(shí)證分析表明房地產(chǎn)信貸規(guī)模中的房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。可通過(guò)寬松的信貸支持，減少投資商的財(cái)務(wù)費(fèi)用，提高其利潤(rùn)空間，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，可以減少其他高風(fēng)險(xiǎn)渠道的融資。從而防止房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。

2、嚴(yán)格控制投資需求的貸款。盡量減少個(gè)人住房信貸，防止房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，最合理的辦法就是抑制投資需求，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、建立健全統(tǒng)一貨幣政策框架下的差別性金融調(diào)控體系。不斷完善差別性調(diào)控工具，提高金融宏觀調(diào)控的針對(duì)性和有效性。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)設(shè)置不同的貸款利率種類，引導(dǎo)企業(yè)擴(kuò)大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的供給，縮小高檔住房的供給，使住房的供給結(jié)構(gòu)與居民的需求能力相適應(yīng)。對(duì)普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和高檔住房的按揭貸款設(shè)置不同的利率種類，科學(xué)地確定同種類的利率之間的差異，并對(duì)每一類利率規(guī)定不同的浮動(dòng)幅度，由貸款銀行據(jù)樓盤具體情況確定具體的執(zhí)行利率，以此引導(dǎo)居民的住房需求，形成合理的住房需求結(jié)構(gòu)。

前面的實(shí)證分析說(shuō)明，個(gè)人住房貸款規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響均大于短期影響。隨著時(shí)間的積累，政府積極和適度寬松的貨幣政策，兼顧長(zhǎng)期和短期、平衡房地產(chǎn)開發(fā)信貸和個(gè)人信貸，適時(shí)靈活調(diào)整的政策將會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展起到良好的政策支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]溫尚錕，閆弘文，趙志英 中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源特征與調(diào)控政策[J]房地產(chǎn)市場(chǎng) 2013（3）

[2]曹華 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J] 價(jià)格理論與實(shí)踐 2009（6）

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；契約型；公司型

一、引言

房地產(chǎn)投資信托（Real estate investment trust ,REIT）這一概念起源于19世紀(jì)80年代的美國(guó)，是一種以發(fā)行受益憑證（如基金單位、基金股份等）的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。其實(shí)質(zhì)就是通過(guò)組合投資資金和專家理財(cái)來(lái)實(shí)現(xiàn)大眾化投資，以滿足中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求。

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資渠道顯得過(guò)于單一，如何解決房地產(chǎn)業(yè)的資金問(wèn)題，挽救瀕臨破產(chǎn)的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，妥善處理目前“爛尾樓”問(wèn)題成了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)界討論的問(wèn)題。但以筆者之所見(jiàn)，我國(guó)目前所謂的“房地產(chǎn)投資信托”并非真正具有信托應(yīng)有的法律特征，名為信托，實(shí)為以信托名義進(jìn)行證券發(fā)行或合同權(quán)利公開受讓的活動(dòng)。[1]因而有必要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資信托所涉及的法律關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步的分析，以探討目前中國(guó)房地產(chǎn)投資信托存在的若干法律問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)投資信托存在的法律問(wèn)題

（一）概念不清，貌合神離

從房地產(chǎn)投資信托的產(chǎn)生、發(fā)展來(lái)看其最基本的含義應(yīng)當(dāng)包括三個(gè)方面：一是財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，主要是房地產(chǎn)或投資資金所有權(quán)或處分權(quán)的轉(zhuǎn)移；二是受托人對(duì)房地產(chǎn)及投資資金的管理和處分；三是受益人享有的受益權(quán)。這三者缺一則不成其為信托。[2]我國(guó)《信托法》第二條將信托定義為：“本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！眹?guó)內(nèi)一些學(xué)者認(rèn)為這個(gè)定義中的關(guān)鍵之處在于“委托”一詞含義不明。一般來(lái)說(shuō)，“委托”多用于行紀(jì)和關(guān)系中，即一方（行紀(jì)人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行紀(jì)關(guān)系中）或委托人（關(guān)系中）的名義，為委托人的利益行事。但無(wú)論是行紀(jì)還是，與信托都有本質(zhì)的區(qū)別，即前者均不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，而且所有權(quán)與利益不產(chǎn)生分離，都?xì)w屬于委托人，而后者須有財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，而且所有權(quán)與利益發(fā)生分離，所有權(quán)歸受托人所有，利益則由受益人享有。因此，“委托”一詞非但沒(méi)有揭示信托的本質(zhì)屬性，而且混淆了信托與行紀(jì)、等法律關(guān)系的界限，是不科學(xué)的。3筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是值得借鑒的，我們既然決定將REIT移植到國(guó)內(nèi)，就應(yīng)該按照它內(nèi)在的法律屬性清晰地定義它，從而將它同其它法律關(guān)系區(qū)別開來(lái)。

（二）關(guān)于信托財(cái)產(chǎn)占有瑕疵的承繼

在REIT關(guān)系中，信托財(cái)產(chǎn)為動(dòng)產(chǎn)，委托人將財(cái)產(chǎn)交付于受托人即實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。依照大陸法系民法制度，信托財(cái)產(chǎn)似也可適用“善意取得”制度，即使委托人對(duì)出讓財(cái)產(chǎn)的占有有瑕疵，只要受托人受讓時(shí)為善意，信托財(cái)產(chǎn)就發(fā)生有效轉(zhuǎn)移，信托也因此成立。然而果真如此，便給委托人留下了謀取不當(dāng)?shù)美目臻g。信托一旦成立，信托財(cái)產(chǎn)則發(fā)生“閉鎖效應(yīng)”，可以免受委托人、受托人和受益人的債權(quán)人的追及。委托人可以利用把非法占有的財(cái)產(chǎn)設(shè)立信托的手段來(lái)逃避真正財(cái)產(chǎn)所有人的追究。由此可見(jiàn)，如果在信托財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移上適用“善意取得”制度，會(huì)鼓勵(lì)委托人濫用信托，侵害他人利益。因此，我國(guó)不妨借鑒日本信托立法的經(jīng)驗(yàn)，直接規(guī)定受托人應(yīng)承繼委托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)占有的瑕疵。

筆者認(rèn)為上述觀點(diǎn)有待于商榷，REIT是英美法系的產(chǎn)物，英美法就動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移，僅善意買受人能主張?jiān)既〉茫芡腥嘶蚴芤嫒思词埂吧埔狻眳s也并非“買受人”，因此REIT不適用善意取得制。

（三）風(fēng)險(xiǎn)防范體系不健全

首先，規(guī)范信托投資公司的法律法規(guī)主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，但這對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)投資信托公司的設(shè)立、變更、終止以及公司組織機(jī)構(gòu)和信息紕漏制度方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。由于缺乏專項(xiàng)立法，至使目前許多房地產(chǎn)信托公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)不合理，再加上混業(yè)經(jīng)營(yíng)和關(guān)聯(lián)交易的影響，房地產(chǎn)信托公司的金融防范體系受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，委托人的利益無(wú)從保障。

其次，就房地產(chǎn)投資信托的擔(dān)保及保險(xiǎn)制度而言，主要有兩個(gè)層次的問(wèn)題，一是信托投資公司對(duì)投資者的擔(dān)保，我們可以參考德國(guó)房地產(chǎn)投資信托制度的做法，將房地產(chǎn)投資基金交由寄托銀行保管，受托人的排他管理權(quán)一分為二，投資公司行使法律監(jiān)督權(quán)，事實(shí)的監(jiān)督權(quán)以及執(zhí)行法上的執(zhí)行權(quán)又屬于寄托銀行。上述做法既可以增加投資者的信心，降低信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，又可以對(duì)信托公司的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生約束。另一個(gè)層次的問(wèn)題是信托投資公司將信托資金用來(lái)貸款和購(gòu)買抵押貸款相關(guān)證券的擔(dān)保及保險(xiǎn)問(wèn)題。因?yàn)樾磐泄緦?duì)開發(fā)商的貸款同樣適用于《貸款通則》而在審批貸款時(shí)又往往沒(méi)有商業(yè)銀行嚴(yán)格，因此，信托公司的貸款面臨著比商業(yè)銀行更大的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)九十年代后期開始，平均年增長(zhǎng)率達(dá)到37.8%，而且在今后幾年將會(huì)有很大的發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到的問(wèn)題是房地產(chǎn)貸款在銀行貸款中的比重過(guò)高，銀行提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的條件以及銀根緊縮的政策，因此房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的資金問(wèn)題。我過(guò)目前房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)上所推出的產(chǎn)品其實(shí)質(zhì)都是一些“類房地產(chǎn)投資信托”，這些早期的類房地產(chǎn)信托為我國(guó)房地產(chǎn)初期的發(fā)展提供了新的融資渠道，但隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅和信托公司管理人員決策機(jī)制不健全等因素的影響，這些房地產(chǎn)信托投資基金均不同程度的陷入了運(yùn)作的困境。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資信托所涉及的法律關(guān)系的梳理，指出了目前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托所存在的法律問(wèn)題，并提出了一些建議，希望通過(guò)這些建議為我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)行構(gòu)建一個(gè)良好的法律平臺(tái)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融體制的完善和健全。

參考文獻(xiàn)：

篇7

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)金融 信用風(fēng)險(xiǎn) 資產(chǎn)證券化

1. 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1.1金融政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。2003年至2008年上半年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控采取的是較為趨緊的金融政策，2008年下半年是以刺激住房消費(fèi)為主的金融政策，但這些政策調(diào)整滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整，2008年在房改以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)不景氣，一是成交量下跌幅度較大，二是70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，三是房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化。

1.1.2房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)銀行信貸資金有著巨大的依賴性。在我國(guó)房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，50%以上依靠銀行貸款，雖然我國(guó)已經(jīng)建立了銀行信貸、股權(quán)、信托等多種融資體系，但是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍然主要依靠銀行貸款，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地參與了運(yùn)行的全過(guò)程，是房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體的主要資金提供者，要承受伴隨著各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.3投資性買房誘發(fā)價(jià)格泡沫，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸抵押品價(jià)值不充足。上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)刺激房地產(chǎn)投資行為和投機(jī)行為。尤其在其他投資渠道不暢的情況下，大量社會(huì)資金為實(shí)現(xiàn)保值增值，轉(zhuǎn)向購(gòu)房投資。而投資性買房屬于不真實(shí)的購(gòu)房消費(fèi)，本質(zhì)上是住房?jī)r(jià)值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié)，但由于炒作，投資或投機(jī)行為會(huì)進(jìn)一步不合理地推高房?jī)r(jià)。

1.2 法律風(fēng)險(xiǎn)分析

由于我國(guó)與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運(yùn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中.消費(fèi)者相對(duì)而言處于信息缺乏的一方，同時(shí)又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，在市場(chǎng)博弈過(guò)程中處于不利地位。

法律制定落后于市場(chǎng)的發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，要依靠強(qiáng)大的法律體系。目前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的法律主要是《擔(dān)保法》，但有關(guān)住宅抵押貸款方面的規(guī)定不詳細(xì)這就有礙于銀行資金的安全性、流動(dòng)性。同時(shí)我國(guó)尚沒(méi)有真正意義上的《投資基金法》，因此無(wú)法以法律的形式將房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則加以規(guī)定，房地產(chǎn)基金無(wú)法可依。

房地產(chǎn)金融缺乏完善的配套法規(guī)，嚴(yán)重影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的規(guī)范和安全運(yùn)行，因此，一是要完善《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等法律法規(guī)條文，增加有關(guān)房地產(chǎn)金融條款的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人的金融行為；二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《投資基金法》、《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī)，明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)，建立良好的銀企合作關(guān)系；三是嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，同時(shí)通過(guò)法律手段，盡量挽回?fù)p失，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

2. 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施及建議

僅就房地產(chǎn)金融運(yùn)行自身來(lái)說(shuō)，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)國(guó)情，可以主要通過(guò)抓住以下幾方面，來(lái)努力化解相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.1選擇符合企業(yè)發(fā)展的融資渠道

企業(yè)在選擇采取何種籌資方式時(shí)，要對(duì)各種融資渠道的風(fēng)險(xiǎn)、獲利等做好分析和計(jì)算，設(shè)計(jì)出各種不同的融資方案，對(duì)各種方案進(jìn)行比較：第一，看其收益率是否會(huì)高于其投資成本；第二，其財(cái)務(wù)杠桿收益與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是否能達(dá)到均衡。然后，根據(jù)企業(yè)的自身情況選擇一種最佳方案。項(xiàng)目不同，對(duì)融資需求的量也就不同，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資并不能完全按照原有的資本結(jié)構(gòu)中各種資金所占比例來(lái)進(jìn)行，在指定多種方案的前提下，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下選擇最佳的融資方式，滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)降低了投資成本，確保企業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展。

2.2完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境和信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新需要政府的大力支持，政府要確保房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道穩(wěn)定的同時(shí)保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。政府必須制定相關(guān)政策，無(wú)論是金融體系還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)壓力，都能保證相互平衡發(fā)展，比如金融體系出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，政府更多地考慮如何保持金融體系的安全與穩(wěn)定。在不同情況下相關(guān)機(jī)構(gòu)要做出相應(yīng)的調(diào)整，以適應(yīng)需求的變化。

當(dāng)前我國(guó)的證券投資基金還不能直接投資于房地產(chǎn)，沒(méi)有制定相關(guān)法律來(lái)規(guī)定對(duì)其房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立等，因此，必須推出相關(guān)法律，以建立長(zhǎng)期的投資基金組織。

2.3扶持房地產(chǎn)企業(yè)證券化發(fā)展

資產(chǎn)證券化也是解決房地產(chǎn)企業(yè)資金瓶頸的一個(gè)選擇。資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)融資資產(chǎn)流通市場(chǎng)的前提條件，巨額的房地資產(chǎn)經(jīng)過(guò)證券化之后，就可以實(shí)現(xiàn)分割交易，極大地改善資產(chǎn)流動(dòng)性。國(guó)外的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品比較豐富，主要有債券憑證、抵押權(quán)證券、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證券、受益憑證和不動(dòng)產(chǎn)共同基金等，但并非所有品種都適合我國(guó)的國(guó)情，因此應(yīng)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況，加快金融體制的改革和創(chuàng)新，盡快建立多層次的市場(chǎng)體系。此外，政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)證券化予以扶持，一方面政府金融機(jī)構(gòu)參與債權(quán)的二級(jí)市場(chǎng)交易，為債權(quán)的流動(dòng)提供擔(dān)保；另一方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資基金給予某些稅收的優(yōu)惠支持，如免征投資者房地產(chǎn)證券利息所得稅，政府可給予政策支持，從稅收和法規(guī)制度等多方面入手，推動(dòng)房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3] 黃慧.銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響.價(jià)格理論與實(shí)踐，2008.

篇8

一房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，住宅建設(shè)速度加快.

一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長(zhǎng).年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44505萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)39%；二是住宅建設(shè)速度加快,年上半年,全市商品房新開工面積達(dá)32.72萬(wàn)元平方米，同比增長(zhǎng)37%；商品房竣工面積31.49萬(wàn)平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長(zhǎng)48%；商品房住宅竣工面積23.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12%.

(二)商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價(jià)格基本穩(wěn)定.

1、商品房銷售總面積增加，價(jià)格趨于合理.年上半年，全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積18.45萬(wàn)平方米，同比下降45.94%，而實(shí)際銷售面積達(dá)21.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.63%，銷售金額達(dá)22443.4萬(wàn)元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報(bào)價(jià)格穩(wěn)定在850元/平方米左右.

2、住宅類商品房銷售勢(shì)態(tài)良好，年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬(wàn)平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實(shí)際銷售面積達(dá)17.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.76%，銷售金額為14572萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)30.11%.

3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累計(jì)空置房13.54萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)26%,但空置房主要集中于營(yíng)業(yè)用房中,且營(yíng)業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.

4、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求量下降.年上半年，全市共銷售商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積達(dá)2.03萬(wàn)平方米，同比下降55.27%，銷售金額達(dá)7491.3萬(wàn)平方米，同比下降19.15%.

5、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大.1---6月共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房7萬(wàn)平方米，竣工面積突破12萬(wàn)平方米.

6、廉租房建設(shè)步伐加大.《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實(shí)施階段.

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化.

1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng).1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬(wàn)平方米，交易金額13410.74元，同比增長(zhǎng)62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長(zhǎng).

2、繼續(xù)開展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達(dá)標(biāo)活動(dòng).

3、加強(qiáng)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，查處違法違規(guī)行為，對(duì)個(gè)別違規(guī)企業(yè)給予了處罰.

4、積極開展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究工作定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況作出認(rèn)真分析,年上半年共完成房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告2篇.

(四)房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場(chǎng)建康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾.

年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬(wàn)平方米，抵押權(quán)利價(jià)值28304.99萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng)20.31%、16.67%和66.50%.

二存在的問(wèn)題

(一)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小、經(jīng)驗(yàn)不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營(yíng)管理水平不高,自有資金不足,對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴性強(qiáng),風(fēng)險(xiǎn)防范能力差.

(二)住房分配貨幣化進(jìn)度慢,住房補(bǔ)貼資金的財(cái)政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問(wèn)題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒(méi)有充分調(diào)動(dòng).

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進(jìn)一步加強(qiáng).

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的建議

(一)加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，建立健全住房供應(yīng)體系

1、進(jìn)一步完善住房供應(yīng)政策.

一是按照市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應(yīng)比例，對(duì)高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施分類別供應(yīng)的政策導(dǎo)向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系.二是合理確定住房對(duì)象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的雙困戶.

2、加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理.

一是認(rèn)真落實(shí)《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實(shí)施細(xì)則》有關(guān)要求,加大經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實(shí)施力度.二是堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房保本微利的原則,嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見(jiàn)》中關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的八項(xiàng)因素,核定經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格.三是結(jié)合我市普通商品住房?jī)r(jià)格、購(gòu)買對(duì)象征可支配收入等因素,合理劃分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確定指導(dǎo)價(jià)格,并向社會(huì)公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟(jì)適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運(yùn)作的模式,實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo),并嚴(yán)格控制戶型面積.

3、增加普通商品住房供應(yīng)，適度控制營(yíng)業(yè)用房及高擋商品住房建設(shè).

一是根據(jù)市場(chǎng)需求，加快普通商品住房建設(shè)，盡快提高其市場(chǎng)供應(yīng)比例；二是合理確定營(yíng)業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，提高營(yíng)業(yè)用房和高檔商品住房門檻,嚴(yán)格控制營(yíng)業(yè)用房、高檔商品房項(xiàng)目審批，適當(dāng)提高項(xiàng)目資本金比例和預(yù)售條件.

4、逐步完善廉租住房制度.對(duì)城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補(bǔ)貼.

(二)加大金融支持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理

1、協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理.

一是積極支持房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對(duì)運(yùn)作規(guī)范、信用等級(jí)高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房的開發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)滿足中低收入家庭的購(gòu)房要求.二是加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審核和管理，對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的開發(fā)企業(yè)貸款要嚴(yán)格審批并重點(diǎn)監(jiān)控..三是積極協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)團(tuán)結(jié)對(duì)信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融秩序的穩(wěn)定.

2、加大住房公積金貸款力度.要簡(jiǎn)化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費(fèi)用、縮短時(shí)限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購(gòu)買力.

3、逐步建立個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保體系.一是鼓勵(lì)成立獨(dú)立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，實(shí)行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作.二是積極開拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保，支持個(gè)人住房消費(fèi).

(三)標(biāo)本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

1、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)格查處各種違法違規(guī)行為.

一是重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對(duì)違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無(wú)證或越級(jí)開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假?gòu)V告等行為要從嚴(yán)查處.二是積極開展調(diào)查研究工作,定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境.三是按照審批權(quán)限與責(zé)任掛鉤和“誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，建立責(zé)任追究制度.

2、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系.

一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫(kù)工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績(jī)情況以及不良行為記錄在案，向社會(huì)公開，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成“誠(chéng)信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德.二是建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià).

3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的管理.

一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)的改革、改制工作.二是嚴(yán)格控制開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對(duì)無(wú)開發(fā)實(shí)力、業(yè)績(jī)較差及存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，取消其開發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,培育龍頭企業(yè).

4、深化房改工作，積極活躍住房二級(jí)市場(chǎng).按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場(chǎng)和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵(lì)職工已購(gòu)公有住房上市交易，促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的市場(chǎng)化，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng).

5、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù).

一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)和中介從業(yè)人員市場(chǎng)準(zhǔn)入制度.二是健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù).

(四)加強(qiáng)和改進(jìn)對(duì)房地市場(chǎng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合治理工作

篇9

【關(guān)鍵詞】 住房抵押貸款 投融資平臺(tái) 金融風(fēng)險(xiǎn)

1998年住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和稅收收入增加貢獻(xiàn)巨大。2000―2009年固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)22.54%，房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)高達(dá)26.61%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重以及房地產(chǎn)投資占GDP比重逐年上升，分別由2000年的15.14%和5.02%上升至2009年的19.15%和12.84%。2010年，土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項(xiàng)稅種合計(jì)實(shí)現(xiàn)稅收收入6527.88億元，加上房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，全年土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收合計(jì)為12255.09億元，土地和房產(chǎn)相關(guān)的稅收總額占全國(guó)稅收總收入的比重為16.74%，占地方稅收收入比重為37.48%，占地方本級(jí)財(cái)政收入的30.18%。如果考慮房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸和建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)，這一比重將更高。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，金融業(yè)也累積了一定的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)如果不及時(shí)化解將會(huì)影響我國(guó)金融體系，進(jìn)而影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)基本分析

按所占比重的高低，個(gè)人購(gòu)房貸款、房產(chǎn)開發(fā)貸款、地產(chǎn)開發(fā)貸款（其中政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款）分列商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的前三位。

表1中，我們系統(tǒng)整理了2008年和2009年H省W市商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的具體流向。按照房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)劃分，可以分為開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)。其中，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)分為地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)。從相對(duì)規(guī)模來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款大致占整個(gè)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的39%，而銷售環(huán)節(jié)的購(gòu)房貸款大致占61%。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的貸款中地產(chǎn)開發(fā)貸款占商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的比重約為11%，房產(chǎn)開發(fā)貸款占比約為28%。地產(chǎn)開發(fā)貸款中主要是政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款，大致占商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的10%左右。房產(chǎn)開發(fā)貸款中主要是住房開發(fā)貸款，約占商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的19%。購(gòu)房貸款包括企業(yè)購(gòu)房貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款。其中，絕大部分購(gòu)房貸款用于個(gè)人購(gòu)房，2008年個(gè)人購(gòu)房貸款占當(dāng)年商業(yè)銀行信貸余額的60.91%，2009年這一比重為60.87%。個(gè)人購(gòu)房貸款中最為重要的部分是個(gè)人購(gòu)買新建住房（一手住房）的抵押貸款，2008年抵押貸款占商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的比重為45%，2009年這一比重進(jìn)一步升為49.06%。

透過(guò)H省W市商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的具體流向我們發(fā)現(xiàn)，個(gè)人購(gòu)房貸款是聯(lián)系房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)最為重要的樞紐。

二、個(gè)人住房抵押貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)分析

從2008年和2009年W市商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的流向來(lái)分析，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸近一半投向個(gè)人購(gòu)買新建住房的貸款，個(gè)人購(gòu)房貸款是聯(lián)系房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)最為重要的樞紐。盡管抵押貸款有房產(chǎn)作為抵押，我國(guó)住房抵押貸款證券化程度也不高，但2008年的金融危機(jī)，對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款仍然起著警示作用。

表1中，2008年W市商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額合計(jì)為1053.07億元，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的20.34%，個(gè)人購(gòu)房貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的12.39%；2009年商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額增至1391.55億元，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例降為18.47%，個(gè)人購(gòu)房貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的11.24%。從全國(guó)的情況來(lái)看，根據(jù)央行的政策報(bào)告，“截至2009年年末，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的19.2%，占比較上年末高1個(gè)百分點(diǎn)”。而據(jù)報(bào)道“美國(guó)的次級(jí)房貸僅占美國(guó)整體房貸市場(chǎng)的7%～8%，即使次級(jí)房貸違約率上升至20%，也不過(guò)占美國(guó)房貸市場(chǎng)的1%左右”，金融市場(chǎng)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的放大效應(yīng)和加速機(jī)制迅速將危機(jī)擴(kuò)散至各個(gè)領(lǐng)域。

雖然抵押貸款有房產(chǎn)作為抵押，但當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的市值大幅下降至小于個(gè)人貸款余額甚至有進(jìn)一步下降預(yù)期時(shí)，房貸的違約事件就有可能發(fā)生。如果房地產(chǎn)價(jià)格普遍大幅下降，那么房貸違約可能大量增多，商業(yè)銀行的呆壞賬可能迅速增加，銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)也許會(huì)演變成金融危機(jī)，而金融危機(jī)會(huì)進(jìn)一步波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

三、地方投融資平臺(tái)的金融風(fēng)險(xiǎn)分析

表1中，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸中貸款流向較多的除了個(gè)人購(gòu)房貸款、房產(chǎn)開發(fā)貸款外還有地產(chǎn)開發(fā)貸款（其中政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款）。2007年11月19日，由國(guó)土資源部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合制定的《土地儲(chǔ)備管理辦法》開始實(shí)施。該辦法明確了土地儲(chǔ)備的概念，即“市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為”。

土地的大規(guī)模收儲(chǔ)與一級(jí)開發(fā)需要大量資金。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》的通知（財(cái)綜[2007]17號(hào)），土地儲(chǔ)備資金來(lái)源于：從已供應(yīng)儲(chǔ)備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排儲(chǔ)備土地過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用；從國(guó)有土地收益基金中安排用于土地儲(chǔ)備的資金；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定舉借的銀行貸款及其他金融機(jī)構(gòu)貸款；經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地儲(chǔ)備的其他資金；上述資金產(chǎn)生的利息收入。其中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備土地舉借的貸款規(guī)模應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃相銜接，并報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)，不得超計(jì)劃、超規(guī)模舉借貸款。

但據(jù)我們的實(shí)地調(diào)研，H省W市2009年土地儲(chǔ)備資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中90%的資金來(lái)自于銀行的貸款。根據(jù)《財(cái)經(jīng)》2010年第8期的報(bào)道，2009年北京市國(guó)土局通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性談判方式，分別與國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行等13家銀行建立了資金合作關(guān)系，市、區(qū)兩級(jí)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)共籌措銀行貸款約1169億元，幾乎與當(dāng)年北京實(shí)際完成的土地儲(chǔ)備投資金額相等（1165億元）。

2007年之前，土地儲(chǔ)備中心要獲得銀行貸款必須有土地使用證作抵押；而在國(guó)土資發(fā)[2007]277號(hào)文件之后，土地儲(chǔ)備中心通過(guò)擔(dān)保的形式便可以獲得銀行貸款。在流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，銀行有放貸的需求，在政府信用的擔(dān)保下，銀行更愿意提供土地儲(chǔ)備貸款。

2010年4月1日，在重慶召開的全國(guó)城市商業(yè)銀行第十次論壇上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康指出，土地儲(chǔ)備中心的實(shí)質(zhì)是政府投融資平臺(tái)公司。政府的投融資平臺(tái)是指，由地方政府發(fā)起設(shè)立，以土地、財(cái)政補(bǔ)貼資金、股權(quán)等作為資產(chǎn)，建立的資產(chǎn)和現(xiàn)金流達(dá)到融資標(biāo)準(zhǔn)的公司，主要用以實(shí)現(xiàn)債務(wù)融資，進(jìn)而將資金用于土地收儲(chǔ)、開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。近年來(lái)地方融資平臺(tái)數(shù)量迅速增加，規(guī)模迅速膨脹。根據(jù)審計(jì)署2011年第35號(hào)公告，“至2010年底，全國(guó)省、市、縣三級(jí)政府共設(shè)立融資平臺(tái)公司6576家，其中：省級(jí)165家、市級(jí)1648家、縣級(jí)4763家；有3個(gè)省級(jí)、29個(gè)市級(jí)、44個(gè)縣級(jí)政府設(shè)立的融資平臺(tái)公司均達(dá)10家以上”?！?010年底，地方政府性債務(wù)余額中，融資平臺(tái)公司舉借的為49710.68億元，占比46.38%”。這些融資平臺(tái)主要發(fā)揮為政府建設(shè)項(xiàng)目融資的作用，從公司的經(jīng)營(yíng)范圍來(lái)看，以政府建設(shè)項(xiàng)目融資功能為主的共有3234家，占49.18%，兼有政府項(xiàng)目融資和投資建設(shè)功能的有1173家，占17.84%。這些通過(guò)融資平臺(tái)及其他途徑籌集的資金主要投向地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，“截至2010年底，地方各級(jí)政府已支出的債務(wù)余額中，用于交通運(yùn)輸、市政等基礎(chǔ)設(shè)施和能源建設(shè)59466.89億元，占61.86%；用于土地收儲(chǔ)10208.83億元，占10.62%”。

盡管地方政府融資平臺(tái)融資形式日益多樣化，除了傳統(tǒng)的銀行貸款和發(fā)行債券，還衍生出了“銀信政”等信托產(chǎn)品和其他理財(cái)產(chǎn)品，但銀行借貸仍然占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。2010年底，全國(guó)地方政府性債務(wù)余額107174.91億元。從借款來(lái)源看，“2010年底地方政府性債務(wù)余額中，銀行貸款為84679.99億元，占79.01%”。

在融資平臺(tái)銀行貸款的擔(dān)保和償還上，地方政府除了一般預(yù)算收入（主要是稅收收入），更多的也更為重要的是土地出讓收入，因?yàn)楹芏嗍?、縣政府一般預(yù)算收入是“吃飯財(cái)政”，用于建設(shè)的財(cái)政資金相當(dāng)有限?！?010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源的債務(wù)余額為25473.51億元，共涉及12個(gè)省級(jí)、307個(gè)市級(jí)和1131個(gè)縣級(jí)政府”。而實(shí)際上，作為抵押擔(dān)保和未來(lái)償還本息的土地出讓收入，通常是被高估的未來(lái)預(yù)期的土地收益。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，土地一級(jí)市場(chǎng)遇冷，不能夠順利出讓，極容易引發(fā)地方債務(wù)違約甚至是引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

地方政府通過(guò)經(jīng)營(yíng)土地來(lái)為其融資平臺(tái)提供抵押擔(dān)保而獲得信貸資本，這些資金大多被投資于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，來(lái)支撐大規(guī)模的土地開發(fā)和城市建設(shè)。而大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會(huì)帶來(lái)城市土地的大幅增值以及城市政府土地出讓收入的迅速增加，土地出讓收入一方面用于償還債務(wù)本息，另一方面用于進(jìn)一步土地開發(fā)和城市建設(shè)。這種以借貸資金進(jìn)行土地開發(fā)、儲(chǔ)備以及地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過(guò)“經(jīng)營(yíng)土地”、“經(jīng)營(yíng)城市”推高地價(jià)和房?jī)r(jià)，以未來(lái)出讓土地的收益償還債務(wù)本息以及下一步的土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的地方債模式也是不可持續(xù)的。因?yàn)樵谶@種地方債借貸模式下，資金能夠正常循環(huán)運(yùn)行是建立在未來(lái)持續(xù)上漲的土地收益和房地產(chǎn)價(jià)格這一假設(shè)基礎(chǔ)之上的。同時(shí)這些土地開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模大、回收期長(zhǎng)，而且有些地方重復(fù)建設(shè)問(wèn)題較為突出，具有較明顯的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)期投資收益無(wú)法保證、財(cái)政收入不穩(wěn)定的情況下，資金鏈一旦斷裂，容易造成金融風(fēng)險(xiǎn)的顯性化。2010年底全國(guó)地方政府性債務(wù)余額中，已支出的用于市政建設(shè)、交通運(yùn)輸和土地收儲(chǔ)整理的債務(wù)資金合計(jì)為69434.33億元，占支出總額的72.23%。這一龐大而不可持續(xù)的地方政府性債務(wù)成為當(dāng)前我國(guó)金融系統(tǒng)中的巨大隱患。

四、結(jié)論

盡管我國(guó)住房抵押貸款證券化程度不高，但我們看到，從土地一級(jí)開發(fā)土地儲(chǔ)備整理開始到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)到房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，乃至城市政府基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)過(guò)程中都需要大量的資金，我們無(wú)一例外地看到各種主體如地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商或是購(gòu)房者個(gè)人都與銀行有密切的關(guān)系，這種傳統(tǒng)借貸關(guān)系為主的方式將風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行體系內(nèi)，一旦危機(jī)爆發(fā)將使得銀行體系受到更為嚴(yán)重的沖擊。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 陳志勇、陳莉莉：財(cái)稅體制變遷、“土地財(cái)政”與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2011（12）.

[2] 陳志勇、陳莉莉：財(cái)政體制變遷、“土地財(cái)政”與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整[J].財(cái)政研究，2011（11）.

[3] 慈冰、張有義：儲(chǔ)地利益鏈[J].財(cái)經(jīng)，2010（8）.

篇10

1.個(gè)人住房貸款之法律風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款者對(duì)貸款的償還依賴于未來(lái)收入預(yù)期，但是未來(lái)收入預(yù)期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或是購(gòu)房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來(lái)良好收入預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，必然導(dǎo)致還款壓力，債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購(gòu)房屋，從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失的違約風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購(gòu)房人，通過(guò)這些借購(gòu)房向銀行辦理個(gè)人住房貸款，從而套取銀行機(jī)構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過(guò)偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。除以上外，雖然我國(guó)居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國(guó)的關(guān)于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來(lái)處置上的難度。

2.土地貸款法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機(jī)性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國(guó)土資源部2013年國(guó)家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問(wèn)題的有2.38萬(wàn)件，涉及土地20.12萬(wàn)公頃。這些土地要么沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的許可證，沒(méi)有納入國(guó)家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過(guò)公開的招標(biāo)拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個(gè)協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)秩序。部分當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門之間的關(guān)系獲取大量廉價(jià)土地，或者開發(fā)獲取高額利潤(rùn)，或者加價(jià)倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的法律完善

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，西方國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，法律法規(guī)建設(shè)對(duì)于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有著極其重要的作用。近些年，雖然我國(guó)政府連續(xù)出臺(tái)了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場(chǎng)管理、促進(jìn)房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進(jìn)一步完善解決。

1.商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制

(1)設(shè)立完善的法律風(fēng)險(xiǎn)控制程序。首先，做好對(duì)開發(fā)商、開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查工作。銀行在給開發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時(shí)，要先對(duì)開發(fā)商的綜合資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載，當(dāng)房屋竣工交付、抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應(yīng)協(xié)助開發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時(shí)到有關(guān)部門交納相關(guān)費(fèi)用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證，這是在今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律見(jiàn)證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強(qiáng)與開發(fā)商的聯(lián)系，掌握開發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況，有無(wú)資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設(shè)進(jìn)度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，專門機(jī)構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負(fù)責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)收款和銷售款能夠被專項(xiàng)用于該項(xiàng)目的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而保證購(gòu)房人所付款項(xiàng)的安全，避免了購(gòu)房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。(2)以目前法律框架為依據(jù)，完善內(nèi)部相關(guān)制度。首先，加強(qiáng)政治、道德、法律建設(shè)，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務(wù)的同時(shí)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要把加強(qiáng)金融隊(duì)伍建設(shè)當(dāng)作“重中之重”來(lái)抓。通過(guò)加強(qiáng)職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強(qiáng)職務(wù)犯罪的抵御能力。加強(qiáng)法制教育，增強(qiáng)法制觀念，這是遏制金融職務(wù)犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務(wù)所完成對(duì)開發(fā)商的調(diào)查。在我國(guó)尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)開發(fā)商的調(diào)查，能夠有效克服銀行形式審查導(dǎo)致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范上，減輕了銀行負(fù)擔(dān)。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強(qiáng)內(nèi)部管理，采取防范措施。健全公司治理結(jié)構(gòu)、改革高管薪酬制度，減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風(fēng)險(xiǎn)，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持依法經(jīng)營(yíng)，建立防范網(wǎng)絡(luò)，搞好內(nèi)外防范，要充分發(fā)揮社會(huì)各方面的作用。

2.個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制

(1)盡快完善當(dāng)前信用體系相關(guān)法律體系，使得對(duì)于信用系統(tǒng)維護(hù)和個(gè)人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時(shí)的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時(shí)，制定對(duì)于信用違規(guī)行為處理的相關(guān)法規(guī)，依法對(duì)違反誠(chéng)信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個(gè)人根據(jù)違規(guī)行為嚴(yán)重性依法進(jìn)行懲罰，通過(guò)法律手段維護(hù)信用體系的權(quán)威性。對(duì)于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等行為的發(fā)生，應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的措施進(jìn)行處罰，甚至對(duì)情節(jié)嚴(yán)重者保留追究其刑事責(zé)任的權(quán)利。對(duì)于違反誠(chéng)信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個(gè)體，應(yīng)對(duì)其借貸規(guī)模、資金運(yùn)用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內(nèi)，提高對(duì)該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設(shè)置為禁貸者，禁止從事任何金融機(jī)構(gòu)的信用活動(dòng)等等。(2)建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件，盡管我國(guó)目前己逐步建立政務(wù)公開、政府信息公開制度，但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開，而對(duì)微觀信息的公開，如個(gè)人繳納稅費(fèi)、個(gè)人信用卡透支情況等還遠(yuǎn)未能達(dá)到滿足征信所需的程度。為此，應(yīng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，明確信息公開的范圍，進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對(duì)國(guó)家安全、個(gè)人隱私、商業(yè)秘密等構(gòu)成威脅的信息采集行為；另一方面公共權(quán)力機(jī)構(gòu)在其職權(quán)行為過(guò)程中掌握的信用信息應(yīng)當(dāng)在法律允許和保證下向社會(huì)做最大限度的公開。(3)建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)購(gòu)房人及其信用真實(shí)性的調(diào)查工作，同時(shí)向銀行出具獨(dú)立調(diào)查報(bào)告，并為該報(bào)告依法承擔(dān)民事責(zé)任，是一切實(shí)可行的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案。銀行依據(jù)該報(bào)告決定是否向借款申請(qǐng)人發(fā)放貸款，這將預(yù)防商品房預(yù)售按揭中各方當(dāng)事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，可以有效防止購(gòu)房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務(wù)所審查失誤導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務(wù)所承擔(dān)相應(yīng)的損失，從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的目的。此外，利用保險(xiǎn)也是銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的通常做法。這里的保險(xiǎn)指的是借款人的履約保險(xiǎn)，即保證保險(xiǎn)。在住房按揭貸款中，履約保險(xiǎn)主要是指在被擔(dān)保人因?yàn)樗劳?、失業(yè)等約定原因無(wú)力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償余債。保險(xiǎn)公司賠付后，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追償。由于我國(guó)不能確保保險(xiǎn)公司的法定利益，因此我國(guó)尚無(wú)成形的《房地產(chǎn)保險(xiǎn)法》，我國(guó)商業(yè)銀行尚未引入此類保險(xiǎn)，因此要加快完善相關(guān)立法，為開展個(gè)人住房按揭貸款履約保險(xiǎn)業(yè)務(wù)提供法律保障。

3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制