導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地經(jīng)紀管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

縱觀這部部門規(guī)章，可見其強調(diào)最多的是信息公開，包括經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當向政府管理部門披露的信息和向委托人披露的信息，以及向一般公眾披露的信息，也包括委托人應(yīng)該披露的信息，還包括政府部門應(yīng)該為信息公開提供的條件，同時還規(guī)定了政府部門之間的信息共享。

《辦法》第11、12、13條強調(diào)了經(jīng)紀機構(gòu)要向建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案，而政府部門要將主要的備案信息向社會公布。第15條規(guī)定了經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)該向社會公眾公開的一般信息，并且特別強調(diào)這些信息“應(yīng)當在其經(jīng)營場所醒目位置公示”。

《辦法》對經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當向委托人公示的信息規(guī)定得尤為詳細――首先對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的必備內(nèi)容進行了規(guī)定(第16條)，并特別對相關(guān)服務(wù)內(nèi)容的明示進行了規(guī)定，即第17條：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標準等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同”。

筆者認為對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)來說，這兩條規(guī)定具有非常重大的積極意義。因為這一方面表明“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”是不包括在通常意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)內(nèi)的(第16條實際上表明“提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等”屬于通常意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，或者說屬于第3條所規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行為)，另一方面使得房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”有了法律依據(jù)，并且可以依法另行收取費用。當然，前提是要“向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標準等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同”。

《辦法》尤其強調(diào)明碼標價，第18條不僅要求經(jīng)紀機構(gòu)明示收費標準，還要求將這些收費標準所對應(yīng)的服務(wù)項目和服務(wù)內(nèi)容一并明示，并強調(diào)要“在經(jīng)營場所醒目位置標明”。

《辦法》還在第18條進一步明確要求：“一項服務(wù)可以分解為多個項目和標準的，應(yīng)當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價”。通俗地講，這些都是在告訴經(jīng)紀機構(gòu)：你們可以針對不同的服務(wù)收取合理的費用，但應(yīng)該讓委托人明明白白地知道自己所花的錢能夠購買什么樣的服務(wù)，而不能籠而統(tǒng)之地向委托人收錢卻在提供服務(wù)上短斤少兩。

為了堵住經(jīng)紀機構(gòu)坑蒙拐騙的一切可能漏洞，《辦法》在第18條中再次強調(diào)：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內(nèi)容和標價方式進行價格欺詐”。

《辦法》強調(diào)了明碼標價，但并未對具體的收費標準進行限制性規(guī)定。這可以理解為關(guān)于收費的標準還是依照《國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》的規(guī)定，也可以理解為政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費標準將不再作硬性規(guī)定。筆者更愿意將其理解為后者，理由是在上述1995年的《通知》中，首先將房地產(chǎn)經(jīng)紀收費定義為居間所收取的傭金，然后規(guī)定了計收標準是成交價格總額的0.5％～2.5％(實行獨家的可適當提高，不超過3％)，而這次在《辦法》中則明確規(guī)定了經(jīng)紀機構(gòu)可以在居間之外另行提供“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”并收取相應(yīng)費用。實際上，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)普遍是在現(xiàn)行的傭金標準范圍內(nèi)附加了代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)?，F(xiàn)在按照《辦法》的精神，即使維持《通知》所規(guī)定的2.5％傭金上限規(guī)定不變(我們更希望的是按照市場經(jīng)濟的原則，在已經(jīng)充分競爭的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實行供需雙方自由定價)，也可以在收費總額上有所突破了――只要將原來包括在一般經(jīng)紀服務(wù)范圍內(nèi)的“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)’剝離出來并加以明示、征得委托人同意并另行簽訂書面合同，即可在傭金之外另外收取其他服務(wù)費用。

針對現(xiàn)實中常見的現(xiàn)象，《辦法》在第19條專門規(guī)定：“兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費”。

除了規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的基本內(nèi)容以外，《辦法》第21條還要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，應(yīng)當向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項：1.是否與委托房屋有利害關(guān)系；2.應(yīng)當由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料；3.委托房屋的市場參考價格；4.房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險；5.房屋交易涉及的稅費；6.經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容及完成標準；7.經(jīng)紀服務(wù)收費標準和支付時間；8.其他需要告知的事項。

不過筆者認為，以上書面告知內(nèi)容的一部分(第2、6、7項等)其實應(yīng)該寫進服務(wù)合同，而不僅是“書面告知”。

第21條還有一款：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)根據(jù)交易當事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)以外的其他服務(wù)的，應(yīng)當事先經(jīng)當事人書面同意并告知服務(wù)內(nèi)容及收費標準”。這可以理解為再次強調(diào)了第17條的相關(guān)規(guī)定，但筆者覺得這樣顯得有些重復(fù)了。

《辦法》第22條和23條規(guī)定了委托人應(yīng)該披露的信息。

《辦法》第24條規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當在銀行開設(shè)專門的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)客戶的交易資金，但只簡單地規(guī)定“交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的簽字和蓋章”，也就是說該專用存款帳戶由支付方和經(jīng)紀機構(gòu)共同管控，這可以保證支付方的利益，但對于售房者來說，能否穩(wěn)妥地收到交易資金就只能依靠經(jīng)紀機構(gòu)的幫助以及支付方的自覺，因此給人的感覺是對售房者的保護不夠。

存量房交易資金監(jiān)管一直是近年來的熱點問題，但如何既有效地監(jiān)管交易資金又不給交易雙方以及經(jīng)紀機構(gòu)帶來太多不便以致影響交易效率，則一直是一個不容易解決的矛盾。《辦法》在這方面的規(guī)定比較籠統(tǒng)，也是情有可原的。

《辦法》第25條規(guī)定的禁止行為中，前四種行為也都是直接涉及信息披露的?！掇k法》第26條規(guī)定的業(yè)務(wù)記錄制度和經(jīng)紀服務(wù)合同保存期期限規(guī)定，同樣也是對信息披露的限制性要求。

《辦法》第27條提到了“房地產(chǎn)經(jīng)紀房源、客源信息共享系統(tǒng)”，這實際上就是國外流行的MLS系統(tǒng)(Multiple Listing Service)，該系統(tǒng)的核心就是經(jīng)紀人要及時披露房源信息，同時規(guī)定首先披露這些信息的經(jīng)紀人的權(quán)益受到保護，房源成交后會確保其傭金收入。MLS系統(tǒng)既保證了信息的充分共享、又保護了信息的知識產(chǎn)權(quán)，因此極大地提高了撮合成交的效率，可以從根本上改變房地產(chǎn)經(jīng)紀的行業(yè)規(guī)則和行業(yè)生態(tài)，應(yīng)該是這個行業(yè)今后發(fā)展的方向，這次通過立法的方式確認了這個方向，是非常有意義的。

篇2

《北京市城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《關(guān)于辦理城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記發(fā)證的通告》、《關(guān)于開展城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記發(fā)證工作的計劃安排》，已經(jīng)北京市城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記發(fā)證領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會議討論同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，望認真貫徹執(zhí)行。

北京市城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法

第一條  為加強本市城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，保護房屋所有人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國憲法》和城鄉(xiāng)建設(shè)部《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》及北京市關(guān)于房屋管理的規(guī)定，特制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市城區(qū)、郊區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的所有房屋，包括全民所有制機關(guān)、軍隊、企事業(yè)單位的房屋，集體所有制房屋，私人房屋，社會團體房屋等。

第三條  城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記除外國政府、企業(yè)、個人及中外合資企業(yè)所有的房屋由市房地產(chǎn)管理局辦理外，其它房屋均由區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理。

第四條  城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)人（含自然人和法人）必須在規(guī)定的期限內(nèi)，到房屋所在地房管機關(guān)申請登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

全民所有制房屋，由國家授權(quán)的縣團級以上（含縣團級）的管理單位申請登記；

集體所有制房屋，由具有法人資格的集體組織申請登記；

私有房屋及其它房屋，由所有權(quán)人申請登記；

共有的房屋，由共有人共同申請登記。

申請登記的期限，由各區(qū)縣人民政府規(guī)定。

第五條  房屋所有權(quán)因買賣、贈與、繼承、析產(chǎn)、交換、調(diào)撥、投資等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以及翻建、改建、擴建、增建、拆除等現(xiàn)狀變更的，公有房屋應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之日起一年內(nèi)；私有房屋應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更三個月內(nèi)申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記。新建的公有房屋應(yīng)在竣工后六個月內(nèi)申請所有權(quán)登記，新建的私有房屋應(yīng)在竣工后三個月內(nèi)申請所有權(quán)登記。凡未辦理產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)取所有權(quán)證及以發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或現(xiàn)狀變更，但未辦理轉(zhuǎn)移變更登記的房屋，其所有權(quán)不受國家法律保護，不得進行買賣、租賃、交換、贈與、析產(chǎn)和調(diào)撥，不得翻建、改建和擴建。

設(shè)定典權(quán)或抵押權(quán)的房屋，應(yīng)自設(shè)定之日起三個月內(nèi)，申請他項權(quán)利登記。權(quán)力消滅時，應(yīng)申請注銷登記。未登記所有權(quán)的房屋，不得申請他項權(quán)利登記。

全部房屋塌沒或拆除不建的，應(yīng)自塌沒或拆除之日起一年內(nèi)，申請房屋所有權(quán)注銷登記。

第六條  申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，除繼承所有權(quán)由繼承人一方登記外，均由現(xiàn)所有權(quán)人和原所有權(quán)人會同辦理，他項權(quán)利登記由權(quán)利人會同所有權(quán)人辦理。

第七條  申請房屋登記須提交原有的房屋產(chǎn)權(quán)證件及下列有關(guān)證件：

1.新建、改建、擴建、增建和翻建的房屋，提交規(guī)劃管理部門批準的建設(shè)工程許可證。

2.購買的房屋，提交買賣契證，單位購買的私有房屋，尚須提交市房地產(chǎn)管理局或房屋所在區(qū)縣人民政府批準購房的證件。

3.交換的房屋，提交換房協(xié)議書。

4.受贈的房屋，提交贈與書，私人贈與單位的房屋，尚須提交市房地產(chǎn)管理局批準贈與的證件。

5.繼承的房屋，提交繼承公證書。

6.析產(chǎn)的房屋，提交析產(chǎn)證件。

7.調(diào)撥的房屋，提交批準調(diào)撥的證件。

8.他項權(quán)利房屋，提交有關(guān)方面簽定的協(xié)議書。

9.拆除的房屋，提交拆除的有關(guān)證件。

10.其它房屋，按房屋產(chǎn)權(quán)來源，分別提交有關(guān)證件。

第八條  公民申請房屋所有權(quán)登記，必須使用戶籍姓名，不得使用化名、別名和假名。單位申請房屋所有權(quán)登記，必須使用單位全稱，不得使用簡稱，更不得以個人名義登記。公民姓名和單位名稱變更時，應(yīng)于三個月內(nèi)申請變更登記。

第九條  單位申請房屋所有權(quán)登記，應(yīng)委托專人持加蓋公章的登記申請書、法定代表人身份證明書、授權(quán)委托書，并攜帶被委托人的名章，代為辦理。

私人申請房屋所有權(quán)登記，應(yīng)提交身份證明及名章，如不能親自辦理，應(yīng)出具正式委托書，由被委托人代辦，房管機關(guān)認為有必要時，委托書須經(jīng)公證機關(guān)公證。

第十條  房管機關(guān)依照申請人填寫的申請書和提交的證件，進行產(chǎn)權(quán)審查。凡房屋所有權(quán)來源清楚，沒有爭議，符合有關(guān)法律和政策，證件齊全，手續(xù)完備的，應(yīng)發(fā)給房屋所有權(quán)證。

房屋所有權(quán)證由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一頒發(fā)。

第十一條  房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)執(zhí)照是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證，房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。

共有房屋除由共有人推舉一人執(zhí)所有權(quán)證外，其余共有權(quán)人各發(fā)給共有權(quán)執(zhí)照。共有權(quán)執(zhí)照與所有權(quán)證，具有同等法律效力。

第十二條  申請房屋所有權(quán)登記，按下列程序進行：

1.申請：填寫登記申請書，交驗有關(guān)證件。

2.測量：按通知日期到現(xiàn)場勘測，有關(guān)系人的，應(yīng)會同監(jiān)測。

3.審查：依照申請和勘測情況，審查證件，產(chǎn)權(quán)屬實的，準予登記；產(chǎn)權(quán)來源不清，證件不齊的，不予登記。

4.公告：證件不全的，必要時由房管機關(guān)進行公告，兩個月內(nèi)無人提出異議的，準予登記。

5.領(lǐng)證：按規(guī)定日期交納登記費，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

第十三條  房屋所有權(quán)登記，應(yīng)交納登記費，收費標準為每建筑平方米三角，管房單位自測并符合要求的，每平方米減收八分，由登記人交納。不按規(guī)定期限申請登記，又未獲準緩期登記的，每逾期一個月，每建筑平方米加征罰金一角，已申請登記，但未按期辦理手續(xù)的，亦按上述標準加征罰金。

工本費、房屋所有權(quán)證，每件收費四元；共有權(quán)執(zhí)照及他項權(quán)利執(zhí)照每件收費二元。

應(yīng)交契稅的，按有關(guān)規(guī)定交納。

第十四條  有下列情況之一的房屋，經(jīng)所有人申請和經(jīng)房管機關(guān)批準，可以緩期登記，但期限不得超過一年。

1.產(chǎn)權(quán)有爭議尚未解決的。

2.共有人或關(guān)系人，因特殊情況不能如期會同登記的。

3.由于各種原因不能如期交驗證件的。

第十五條  無人申請登記的房屋，或雖有人申請登記，但不能證明其所有權(quán)的房屋，視同無主房屋，由政府依法代管。

第十六條  房屋所有權(quán)證應(yīng)妥善保存，如有遺失，所有權(quán)人應(yīng)及時登報聲明作廢，并向房屋所在地房管機關(guān)申請補發(fā)。

第十七條  任何單位或個人均不得虛報，瞞報房屋所有權(quán)情況，不得涂改、偽造房屋所有權(quán)證件，不得侵犯他人房屋所有權(quán)。違者，視情節(jié)輕重處以罰金，直至追究法律責(zé)任。

篇3

現(xiàn)將勞動部、國家經(jīng)濟體制改革委員會、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于頒布〈勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)實行股份合作制規(guī)定〉的通知》〔勞部發(fā)（1994）419號〕（以下簡稱《規(guī)定》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，根據(jù)《規(guī)定》的有關(guān)精神，結(jié)合我市情況，做如下補充，請各單位一并遵照執(zhí)行。

一、勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱勞服企業(yè)），作為以承擔(dān)就業(yè)安置任務(wù)為主的特殊企業(yè)群體，曾為穩(wěn)定我市城鎮(zhèn)就業(yè)形勢做出過重要貢獻，在建立社會主義市場經(jīng)濟體制過程中，勞服企業(yè)也必須適應(yīng)“兩個根本性轉(zhuǎn)變”，建立與市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的企業(yè)發(fā)展機制。根據(jù)《規(guī)定》的有關(guān)要求，在勞服企業(yè)推行股份合作制是貫徹落實黨的十五大會議有關(guān)精神和新形勢下勞服企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重要內(nèi)容。勞服企業(yè)實行股份合作制是一項政策性很強的工作，市勞動局、市體改委、市地稅局、市國有資產(chǎn)管理局等有關(guān)單位應(yīng)加強對我市勞服企業(yè)實行股份合作制工作的領(lǐng)導(dǎo)，幫助和指導(dǎo)勞服企業(yè)健康有序的開展實行股份合作制的工作。通過實行股份合作制把勞服企業(yè)提高到一個新的發(fā)展水平，使其在實施再就業(yè)工程中，更好的承擔(dān)就業(yè)安置任務(wù)。

二、勞服企業(yè)改制為股份合作制時，應(yīng)遵照《北京市股份合作制企業(yè)暫行辦法》〔市政府（1994）14號令〕和勞動部等四部委局關(guān)于《勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)實行股份合作制規(guī)定》一并執(zhí)行。勞服企業(yè)改制為股份合作制企業(yè)時股權(quán)設(shè)置一般為職工個人股、集體共有股、法人股。股權(quán)設(shè)置比例由企業(yè)自定。但職工個人股和集體共有股應(yīng)占企業(yè)總股本的51％以上。在職工個人股比例設(shè)置中提倡企業(yè)的負責(zé)人、生產(chǎn)經(jīng)營骨干的股權(quán)多于一般職工。

三、勞服企業(yè)改建股份合作制須對企業(yè)資產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)界定和資產(chǎn)評估。進行產(chǎn)權(quán)界定時，按照市勞動局、市國有資產(chǎn)管理局、市地稅局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)勞動部、國家國有資產(chǎn)管理局、國家稅務(wù)總局〈關(guān)于頒布勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定規(guī)定的通知〉的通知》〔京勞服發(fā)（1997）208號〕有關(guān)產(chǎn)權(quán)界定政策規(guī)定和工作程序執(zhí)行。資產(chǎn)評估應(yīng)依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

勞服企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定結(jié)果，涉及國有資產(chǎn)的，應(yīng)由同級國有資產(chǎn)管理部門核準登記；涉及集體、個人及其他投資者所有的，由地方稅務(wù)部門進行資產(chǎn)核實，由當?shù)貏趧有姓块T核準登記，并報有關(guān)部門備案。全民所有制性質(zhì)勞服企業(yè)改制工作，按《北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市體改委、市經(jīng)委關(guān)于進一步加快本市國有小企業(yè)改革若干意見的通知》〔京政辦發(fā)（1997）50號〕文件中的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

四、界定為國有資產(chǎn)的凈資產(chǎn)，在征得出資主體和同級國有資產(chǎn)管理部門同意后，可比照京政辦發(fā)〔1997〕50號文，鼓勵勞服企業(yè)職工出資購買轉(zhuǎn)為職工個人股。對因凈資產(chǎn)數(shù)額較大，一次性買斷有困難的本企業(yè)職工，允許在不超過五年的期限內(nèi)分期付款，但首期付款額不得低于全部購買款的30％。對未付款部分不享有所有權(quán)。還可根據(jù)企業(yè)要求留給企業(yè)有償使用并以不高于銀行同期貸款利率標準收取資產(chǎn)占用費。

五、界定為勞動者集體共同共有的資產(chǎn)，可折股形成集體共有股，對集體共有股分得的股利一般可按下述方法進行分配：一部分（約30％－40％）分配給現(xiàn)職職工；一部分（約30％－40％）分配給原企業(yè)離退休人員；一部分（約20％－30％）作為企業(yè)勞動分紅。集體共有股股利的分配由職工（股東）大會決定。調(diào)離本企業(yè)的職工不再享有分紅權(quán)。

六、按照《規(guī)定》的有關(guān)精神，原有勞服企業(yè)改建股份合作制企業(yè)時，在做好上述前期準備工作的前提下，按下列程序辦理實行股份合作制的審批手續(xù)：

（一）根據(jù)《規(guī)定》的有關(guān)具體審批手續(xù)，凡原勞服企業(yè)改建為股份合作制的，由主管部門簽署意見后，按管理權(quán)限分別報市或區(qū)、縣勞動服務(wù)管理中心審核；

（二）經(jīng)市或區(qū)、縣勞動服務(wù)管理中心審核簽署意見后，按照北京市人民政府〔1994〕第14號令《北京市股份合作制企業(yè)暫行辦法》、京政辦發(fā)〔1997〕50號文件的有關(guān)規(guī)定，再到同級委、辦、局履行改制的審批手續(xù)；

（三）經(jīng)同級委、辦、局批準后，到工商行政管理部門進行改制的工商注冊登記手續(xù)；

（四）經(jīng)工商行政管理部門改制注冊登記后，按隸屬關(guān)系將改制情況報市勞動服務(wù)管理中心備案。

七、新辦的股份合作制企業(yè)，凡經(jīng)勞動部門認定并發(fā)給《勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)證書》的，并達到財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》〔財稅字（94）001號〕規(guī)定安置比例的，經(jīng)當?shù)氐囟惒块T批準，可享受減免稅優(yōu)惠政策。

八、原勞服企業(yè)改建為股份合作制時，凡在享受減免稅期內(nèi)并繼續(xù)承擔(dān)就業(yè)安置任務(wù)、符合安置規(guī)定比例的，可繼續(xù)享受減免稅優(yōu)惠政策，至減免稅期滿時止。

凡被勞動部確定的本市實行股份合作制改造試點的勞服企業(yè)，自轉(zhuǎn)制之日起視同新辦企業(yè)，凡達到財政部、國家稅務(wù)總局財稅字〔94〕001號文件規(guī)定安置比例的，可從轉(zhuǎn)制的當年算起享受勞服企業(yè)的減免稅政策。

附件：勞動部、國家體改委、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于頒布《勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)實行股份合作制規(guī)定》的通知（勞部發(fā)〔1994〕419號）

通知

各省、自治區(qū)、直轄市勞動（勞動人事）廳（局）、體改委（辦）、稅務(wù)局、國有資產(chǎn)管理局，國務(wù)院有關(guān)部門：

勞動部、國家體改委、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局制定了《勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)實行股份合作制規(guī)定》，現(xiàn)予頒發(fā)，請遵照執(zhí)行。

勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)實行股份合作制規(guī)定

第一章  總則

第一條  為深化勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)改革，進一步發(fā)揮勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱勞服企業(yè)）促進就業(yè)、平抑失業(yè)率和保障社會穩(wěn)定的作用，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)制定本規(guī)定。

第二條  股份合作制勞服企業(yè)，是借鑒股份制的做法，實行勞動合作與資本合作的一種企業(yè)組織形式。

第三條  股份合作制勞服企業(yè)，應(yīng)遵循下列原則：

（一）全員入股，股權(quán)平等，同股同利，利益共享，風(fēng)險共擔(dān)；

（二）實行獨立核算，自主經(jīng)營，自負盈虧，自擔(dān)風(fēng)險；

（三）實行民主管理；

（四）實行按勞分配與按股分紅相結(jié)合。

第四條  股份合作制勞服企業(yè)凡繼續(xù)承擔(dān)安置城鎮(zhèn)失業(yè)人員任務(wù)的，仍享受財政部、國家稅務(wù)總局財稅字（94）001號文件中規(guī)定的對勞服企業(yè)的優(yōu)惠政策。

第五條  各級地方勞動部門應(yīng)安排一定比例的就業(yè)經(jīng)費、生產(chǎn)扶持資金和失業(yè)保險金扶持股份合作制勞服企業(yè)。對參加了失業(yè)保險的勞服企業(yè)，可用適量失業(yè)保險金作為向銀行貸款的貼息。

第六條  各級地方勞動部門就業(yè)服務(wù)機構(gòu)和行業(yè)部門勞服企業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)依照《勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)定》，加強對股份合作制勞服企業(yè)的管理、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和服務(wù)。

第七條  股份合作制勞服企業(yè)應(yīng)與主辦或扶持單位簽定協(xié)議，建立新型的合作關(guān)系。經(jīng)雙方協(xié)議商定，勞服企業(yè)可有條件地為主辦單位承擔(dān)一定比例的職工子女和富余職工的安置任務(wù)。

第八條  股份合作制勞服企業(yè)應(yīng)堅持按勞分配的原則，實行成本工資與稅后利潤按股分紅和勞動分紅的分配辦法。并根據(jù)地方政府確定的工資指導(dǎo)線和企業(yè)經(jīng)濟效益、勞動生產(chǎn)率、職工生活費用價格指數(shù)等因素自主決定企業(yè)的工資水平。

第九條  股份合作制勞服企業(yè)應(yīng)實行社會保險制度，依照規(guī)定標準為企業(yè)職工繳納養(yǎng)老、失業(yè)、工傷、醫(yī)療、生育保險費。

第十條  股份合作制勞服企業(yè)依法自主決定用人形式，通過簽訂勞動合同建立勞動關(guān)系。

第十一條  股份合作制勞服企業(yè)職工及其他投資者以其所認購股份對企業(yè)承擔(dān)有限責(zé)任，企業(yè)以其全部財產(chǎn)獨立承擔(dān)民事責(zé)任。

第十二條  股份合作制勞服企業(yè)依法取得法人資格后，其財產(chǎn)和正常經(jīng)營活動受國家法律保護，任何單位和個人不得侵犯和非法干涉。

第十三條  股份合作制勞服企業(yè)應(yīng)加強黨的組織建設(shè)，開展黨的活動。

第二章  企業(yè)的設(shè)立

第十四條  股份合作制勞服企業(yè)采取原有企業(yè)改制和組建新企業(yè)兩種方式設(shè)立。

新組建股份合作制勞服企業(yè)應(yīng)由三名以上作為發(fā)起人，并有20名以上個人股東；原有企業(yè)改為股份合作制勞服企業(yè)應(yīng)經(jīng)原企業(yè)職工大會通過，有外來投資的，應(yīng)征得投資者的同意。上述兩種方式均需報地方勞動部門就業(yè)服務(wù)機構(gòu)審查同意后，到工商行政管理機關(guān)核準登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，由稅務(wù)機關(guān)辦理稅收減免手續(xù)。

第十五條  勞服企業(yè)實行股份合作制，應(yīng)向當?shù)貏趧硬块T就業(yè)服務(wù)機構(gòu)提供下列文件：

（一）申請報告；

（二）實施方案；

（三）企業(yè)章程；

（四）職工（代表）大會通過的決議，或新組建企業(yè)發(fā)起人協(xié)議書；

（五）企業(yè)財產(chǎn)驗資確認書；

（六）企業(yè)資產(chǎn)所有者及投資者意見；

（七）勞服企業(yè)認定證書；

（八）審批機關(guān)要求的其它文件。

第十六條  股份合作制勞服企業(yè)章程必須載明下列事項：

（一）企業(yè)的名稱及場所；

（二）企業(yè)的宗旨、經(jīng)營范圍和經(jīng)營方式；

（三）企業(yè)設(shè)立方式、股金來源和股權(quán)設(shè)置；

（四）收益分配及虧損分擔(dān)辦法；

（五）股份管理辦法；

（六）股東（職工）大會、董事會、監(jiān)事會的職權(quán)和議事規(guī)則；

（七）企業(yè)法定代表人的產(chǎn)生程序及其職權(quán)；

（八）股東的權(quán)利和義務(wù)；

（九）企業(yè)組織機構(gòu)及其職權(quán)；

（十）企業(yè)章程修訂程序；

（十一）企業(yè)承擔(dān)安置城鎮(zhèn)失業(yè)人員任務(wù)的措施和辦法；

（十二）其它需要明確的事項。

第三章  產(chǎn)權(quán)界定

第十七條  勞服企業(yè)改制為股份合作制，應(yīng)在勞動部門就業(yè)服務(wù)機構(gòu)、國有資產(chǎn)管理、稅務(wù)等有關(guān)部門組織指導(dǎo)下進行，并吸收投資者參加，成立清產(chǎn)核資小組，清理原有企業(yè)債權(quán)、債務(wù)，核實企業(yè)全部資產(chǎn)，界定企業(yè)的凈資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，明確債權(quán)、債務(wù)的責(zé)任。

第十八條  清產(chǎn)核資和產(chǎn)權(quán)界定的結(jié)果，應(yīng)提交職工（代表）大會審議，報政府授權(quán)部門確認，并發(fā)給資產(chǎn)確認書。涉及國有資產(chǎn)的應(yīng)報國有資產(chǎn)管理部門確認。

第十九條  股份合作制勞服企業(yè)，按下列原則進行產(chǎn)權(quán)界定：

（一）企業(yè)開辦初期和企業(yè)發(fā)展過程中，全民單位為解決職工子女就業(yè)撥給的閑置設(shè)備等實物，界定為勞服企業(yè)集體資產(chǎn)。扶持的資金及非閑置設(shè)備等資產(chǎn)（折合資金），有協(xié)議的按協(xié)議處理，無協(xié)議的按照國家為解決主辦單位職工子女就業(yè)的有關(guān)政策有償使用。經(jīng)雙方簽訂協(xié)議，這部分資產(chǎn)可作為勞服企業(yè)改組為股份合作制時主辦單位國有法人投資，或作為繼續(xù)安置主辦單位職工子女和富余職工的扶持條件。

（二）按照國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定所享受的稅收減免等優(yōu)惠政策所形成的資產(chǎn)，歸企業(yè)集體所有，并依照國家規(guī)定，列為企業(yè)集體資本金。

（三）企業(yè)在發(fā)展過程中，使用銀行貸款、國家借款等借貸資金形成的積累，歸企業(yè)集體所有；全民單位提供擔(dān)保并履行了連帶責(zé)任的，全民單位應(yīng)予以追索清償。

（四）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營場地，其土地所有權(quán)屬于國家，可繼續(xù)有償使用。并按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策繳納土地使用占用費。

（五）企業(yè)享受國家稅前還貸和以稅還貸等特殊優(yōu)惠政策而形成的資產(chǎn)，屬于扶持性國有資產(chǎn)，可按照國家有關(guān)規(guī)定列入企業(yè)公積金，單獨列帳反映，國家保留對這部分資產(chǎn)處置權(quán)，不參與管理和收益。資產(chǎn)可用于企業(yè)發(fā)展和安置就業(yè)。

（六）投資主體不清的資產(chǎn)，以及接受無償資助和捐贈所形成的資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)勞動者集體共同共有。

（七）企業(yè)自籌資金，投資收益形成的資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)勞動者集體共同共有。

（八）企業(yè)職工個人出資及其投資收益形成的資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。

（九）其他社會法人投資及其投資收益形成的資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)歸投資的法人所有。

第二十條  股份合作制勞服企業(yè)職工獎金、工資儲備基金等，其產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。

第四章  股權(quán)設(shè)置

第二十一條  股份合作制勞服企業(yè)的股東，可以用貨幣投資，也可以用建筑物、廠房、機器設(shè)備等有形資產(chǎn)、非專利技術(shù)等無形資產(chǎn)折價入股。以無形資產(chǎn)作價折成股份，其金額不得超過企業(yè)注冊資產(chǎn)的20％。

第二十二條  股份合作制勞服企業(yè)，根據(jù)資產(chǎn)來源和歸屬設(shè)置股權(quán)。其股份按投資主體分為：職工個人股、職工集體股、法人股。

（一）職工個人股，是指本企業(yè)職工個人出資及當年新安置的城鎮(zhèn)失業(yè)人員帶資入廠或以技術(shù)、實物、財產(chǎn)等投資入股的股金所形成的股份，其股權(quán)為職工個人所有。

（二）職工集體股，是指在原有企業(yè)界定產(chǎn)權(quán)時，劃歸勞動者集體共同共有的資產(chǎn)構(gòu)成的股份，其股權(quán)為本企業(yè)全體職工集體所有。

（三）法人股，是指企業(yè)法人以其合法可支配的資產(chǎn)投入到勞服企業(yè)的股份，或扶持單位、企事業(yè)單位、社會團體以其合法可支配的資產(chǎn)投入所形成的股份，其股權(quán)為法人所有。法人股為優(yōu)先股。企業(yè)章程應(yīng)對優(yōu)先股作出具體規(guī)定。

第二十三條  股份合作制勞服企業(yè)的職工應(yīng)按照企業(yè)章程認購所規(guī)定的限量數(shù)額股份。新組建的股份合作制勞服企業(yè)，職工個人股在本企業(yè)股本總額中應(yīng)占主體。改制為股份合作制的勞服企業(yè)，職工個人股和職工集體股的股本總額應(yīng)在企業(yè)股本總額中占主體。

第二十四條  職工個人股不得退股，但遇職工死亡、退休、調(diào)離、辭職或被企業(yè)辭退、除名、開除等，企業(yè)可根據(jù)情況購買職工持有的股份。當出現(xiàn)企業(yè)章程規(guī)定的特殊情況時，經(jīng)股東大會同意，可由企業(yè)負責(zé)收購部分個人股份。企業(yè)收購的股份，可出售給企業(yè)其他職工或新參加企業(yè)的職工。

第二十五條  股份合作制勞服企業(yè)不發(fā)行股票，只出具出資證明書，作為資產(chǎn)證明和分紅依據(jù)。

第五章  收益分配

第二十六條  股份合作制勞服企業(yè)按照國家對勞服企業(yè)有關(guān)稅收政策規(guī)定，依法繳納所得稅。

第二十七條  股份合作制勞服企業(yè)繳納所得稅后的利潤，除國家另有規(guī)定外，按照下列順序分配：

（一）彌補前年企業(yè)虧損，不足彌補的虧損額，以企業(yè)公積金彌補，仍不足的由股本金抵補。

（二）提取法定盈余公積金。

（三）提取公益金。

（四）支付勞動分紅。

（五）支付優(yōu)先股股利。

（六）支付普通股股利。

第二十八條  個人股東的股份收入應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。

第二十九條  職工集體股分得的股利，可拿出一定比例分配給在冊離退休職工和現(xiàn)職職工。具體分配比例及標準由企業(yè)職工（代表）大會決定?，F(xiàn)職職工分配，可采取兩種辦法：一是直接分配給職工；二是將分配的股利記入職工個人帳戶，由企業(yè)有償使用，企業(yè)擴股時可轉(zhuǎn)增職工個人股股本。職工集體股分得的股利給職工分配后的剩余部分，可單獨列帳，企業(yè)擴股時，轉(zhuǎn)增職工集體股股本。

第三十條  股份合作制勞服企業(yè)當年無利潤時，不得分配股利。

第三十一條  股份合作制勞服企業(yè)公積金應(yīng)用于彌補企業(yè)虧損，擴大企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或轉(zhuǎn)增股本。

第三十二條  股份合作制勞服企業(yè)公益金應(yīng)用于企業(yè)的職工集體福利支出。

第三十三條  股份合作制勞服企業(yè)應(yīng)嚴格執(zhí)行國家財務(wù)會計制度，加強財務(wù)管理，接受政府有關(guān)部門的監(jiān)督、審計。

第六章  管理體制

第三十四條  股份合作制勞服企業(yè)可實行股東大會和職工大會合一制度。股東（職工）大會是企業(yè)的最高權(quán)力機構(gòu)。股東會議可實行一人一票制。股東（職工）大會應(yīng)定期召開，聽取董事會、監(jiān)事會工作報告，表決企業(yè)議案。股東（職工）大會行使下列權(quán)利：

（一）選舉或罷免董事會和監(jiān)事會成員；

（二）決定企業(yè)的設(shè)立、合并、終止和清算；

（三）批準企業(yè)安置城鎮(zhèn)失業(yè)人員的方案；

（四）修改企業(yè)章程；

（五）批準企業(yè)年度預(yù)決算方案和利潤分配方案；

（六）對企業(yè)增加或減少注冊資本作出決定；

（七）決定企業(yè)發(fā)行債券；

（八）對其它重要事項作出決定。

第三十五條  股份合作制勞服企業(yè)可設(shè)立董事會。董事會為企業(yè)的決策機構(gòu)，向股東（職工）大會負責(zé)。

第三十六條  董事會行使下列職權(quán)：

（一）審定企業(yè)年度生產(chǎn)經(jīng)營計劃和企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；

（二）審定企業(yè)年度財務(wù)預(yù)算和決算方案；

（三）決定召開股東（職工）大會，并向大會報告工作；

（四）執(zhí)行股東（職工）大會決議；

（五）制定企業(yè)增減注冊資本方案；

（六）制定發(fā)行企業(yè)債券的方案；

（七）審定企業(yè)安置失業(yè)人員的方案；

（八）制定企業(yè)設(shè)立、合并、終止方案；

（九）制定企業(yè)章程修改方案；

（十）選聘企業(yè)經(jīng)理（廠長）及有關(guān)管理人員并決定其報酬標準和支付辦法；

（十一）企業(yè)章程規(guī)定的其它職權(quán)。

第三十七條  股份合作制勞服企業(yè)可設(shè)監(jiān)事會。監(jiān)事會是企業(yè)活動的監(jiān)督機構(gòu)，由三名以上單數(shù)監(jiān)事組成。其活動方式依照企業(yè)章程規(guī)定。監(jiān)事的任期每屆不得超過四年，但可連任。監(jiān)事不得兼任董事、經(jīng)理及其他高級管理職務(wù)。監(jiān)事會議決議由三分之二以上監(jiān)事表決同意，方可實行。監(jiān)事行使下列職權(quán)：

（一）監(jiān)事會的主席或監(jiān)事代表列席董事會會議；

（二）對董事和經(jīng)理（廠長）履行職權(quán)進行監(jiān)督；

（三）查閱企業(yè)財務(wù)帳簿和其它會計資料，要求董事會和經(jīng)理就相關(guān)的問題作出書面報告；

（四）審核企業(yè)年度決算和清算的表冊，并就審核的結(jié)果制作意見書，向股東（職工）大會報告；

（五）必要時召集股東（職工）臨時會議；

（六）對董事會和經(jīng)理違反法律、法規(guī)、公司章程或股東會議行為進行制止，必要時向股東（職工）大會報告。

第三十八條  監(jiān)事會行使職權(quán)時，聘請律師、注冊會計師等專業(yè)人員的費用由企業(yè)承擔(dān)。

第三十九條  股份合作制勞服企業(yè)因其規(guī)模限制不設(shè)立董事會和監(jiān)事會的，其有關(guān)職責(zé)由股東（職工）大會確定專門人員負責(zé)。

第四十條  股份合作制勞服企業(yè)法定代表人的產(chǎn)生，由企業(yè)章程作出規(guī)定。經(jīng)理由董事會聘任或由股東（職工）大會選舉產(chǎn)生，行使下列職權(quán)：

（一）組織和實施企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營管理工作；

（二）實施股東（職工）大會或董事會通過的決議；

（三）提出企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、生產(chǎn)經(jīng)營計劃和企業(yè)規(guī)章制度草案；

（四）提出職工收益分配方案；

（五）提出企業(yè)年度預(yù)決算方案和利潤分配方案；

（六）決定企業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置，任免副經(jīng)理和其他管理人員；決定副經(jīng)理以下職工的獎勵和處分；

（七）提出安置失業(yè)人員就業(yè)的方案；

（八）定期向股東（職工）會議和董事會報告工作，并聽取意見，接受監(jiān)督；

（九）行使企業(yè)章程規(guī)定的其它職權(quán)。

第四十一條  各級勞動部門就業(yè)服務(wù)機構(gòu)和稅務(wù)部門，對股份合作制勞服企業(yè)承擔(dān)安置城鎮(zhèn)失業(yè)人員情況及享受減免稅政策落實情況，進行年度檢查。

第七章  變更與清算

第四十二條  股份合作制勞服企業(yè)合并分為吸收合并和新設(shè)合并。企業(yè)合并應(yīng)由各方簽定協(xié)議，處理好債權(quán)、債務(wù)等遺留問題，妥善安置好企業(yè)人員。合并各方未清償?shù)膫鶆?wù)由合并后的企業(yè)承擔(dān)。

第四十三條  股份合作制勞服企業(yè)分立時應(yīng)由分立各方簽定協(xié)議。分立協(xié)議中應(yīng)明確劃分分立各方的財產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)。對企業(yè)債權(quán)的承擔(dān)，應(yīng)事先作出決定，以書面形式通知債權(quán)人，并簽定清償債務(wù)的協(xié)議。經(jīng)雙方協(xié)商達不成協(xié)議的不得分立。

第四十四條  股份合作制勞服企業(yè)合并與分立，應(yīng)報當?shù)貏趧硬块T就業(yè)服務(wù)機構(gòu)批準，依照規(guī)定向原登記機關(guān)辦理變更登記手續(xù)。

第四十五條  股份合作制勞服企業(yè)因宣告破產(chǎn)、撤銷或其他原因而終止，應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定成立清算組織，限定日期做好企業(yè)財產(chǎn)清算工作和各種債務(wù)償還工作。

第四十六條  破產(chǎn)的股份合作制勞服企業(yè)，其財產(chǎn)撥付清算費用后，按照下列順序清償債務(wù)：

（一）應(yīng)付未付的職工工資；

（二）應(yīng)繳未繳的社會保險費；

（三）應(yīng)繳未繳國家的稅款；

（四）尚未償付的債務(wù)。

不足清償同一順序債務(wù)的按照比例清償。

篇4

為了加強對本市房地產(chǎn)經(jīng)紀人的管理，發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場流通中的積極作用，促進本市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。上海市房屋土地管理局和上海市工商行政管理局根據(jù)《經(jīng)紀人管理辦法》（國家工商局第36號令）和《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理暫行規(guī)定》（滬府辦〔1994〕第19號）及有關(guān)規(guī)定，就進一步做好本市房地產(chǎn)經(jīng)紀人培訓(xùn)考試、資格認定以及房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的管理工作通知如下：

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的培訓(xùn)考試和資格認定。上海市房屋土地管理局會同上海市工商行政管理局負責(zé)對申請從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員執(zhí)業(yè)前的培訓(xùn)考試和資格認定工作。對符合資格的人員核發(fā)由兩局共同制定的資格證書，發(fā)證人員資料由兩局分別保存。有關(guān)新的《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證》的發(fā)證、換證等具體事宜，由兩局通過聯(lián)席會議方式定期協(xié)商處理。1998年度工商年檢時，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司持證人員數(shù)量不足5名以上的，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。市、區(qū)、縣房地局主管部門對1998年1月1日起已領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、但持證人員數(shù)量不足5名的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司不予受理備案、注記和評定資信等級。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀組織的日常管理工作由房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門負責(zé)。房地產(chǎn)管理部門負責(zé)取得營業(yè)執(zhí)照后的房地產(chǎn)經(jīng)紀組織備案、注記等日常行業(yè)管理工作，發(fā)生持證人員在多個經(jīng)紀組織注記的，由房地產(chǎn)管理部門查處并通報工商行政管理部門。工商行政管理部門主要負責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀組織的工商登記、核發(fā)營業(yè)執(zhí)照及日常的工商行政管理法規(guī)的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工作。注冊登記時，工商行政管理部門應(yīng)對申報的資格證書加注印記，以防持證人員重復(fù)使用證書。

三、違法行為的檢查和處理。各級房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門要密切配合，共同加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督檢查，凡未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事非法經(jīng)紀活動或超越經(jīng)營范圍、進行不正當競爭等違法活動的，由工商行政管理部門查處。凡違反房地產(chǎn)有關(guān)法律、政策和規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定查處。

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀現(xiàn)狀 存在問題 對策分析

一、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀的行業(yè)環(huán)境分析

據(jù)徐州市國土資源房屋評估和經(jīng)紀協(xié)會統(tǒng)計顯示，截至2015年底，具有房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)的徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)共計659家，其中具有A級資質(zhì)的企業(yè)52家，具有B級資質(zhì)的企業(yè)69家，具有C級資質(zhì)的企業(yè)538家。

規(guī)模較大的企業(yè)有連鎖店30家以上，包括鋼運房產(chǎn)、大澤置業(yè)、中房網(wǎng)絡(luò)、大業(yè)興房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等本地和外地房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)在徐州市場上形成兩分天下的競爭態(tài)勢。

（1）本地企業(yè)競爭分析。本地企業(yè)按市場占有率大致可分為三個陣營：第一陣營的包括鋼運房產(chǎn)、中房網(wǎng)絡(luò)、大澤置業(yè)與大業(yè)興房產(chǎn)等企業(yè)連鎖店規(guī)模均在50家以上，各自占據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場10%以上的份額；第二陣營的包括琴琴房產(chǎn)、中先地產(chǎn)、博頓房產(chǎn)等企業(yè)連鎖店均在10至50家，市場占有率各約5%左右；第三陣營的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)是指連鎖店在10家以下的經(jīng)紀企業(yè)群體。

（2）外地企業(yè)競爭分析。外地企業(yè)的競爭主要來自香港中原地產(chǎn)以及美聯(lián)物業(yè)，其二三級市場聯(lián)動的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式、純粹的經(jīng)紀人管理制度以及標準化的服務(wù)體系在香港市場取得成功的同時迅速復(fù)制到內(nèi)地，其品牌影響力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場占據(jù)牢固的市場地位；21世紀不動產(chǎn)于2008年登陸徐州，公司在全球范圍內(nèi)的No.1地位所彰顯的品牌號召力正逐漸吸引眾多加盟商通過特許經(jīng)營的加盟方式形成公司營銷渠道網(wǎng)絡(luò)，可以預(yù)見21世紀不動產(chǎn)必將成為未來徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場不可忽視的重要競爭對手。

二、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)中存在的主要問題

（一）法律、法規(guī)滯后

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》于2010年10月27日經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第65次部常務(wù)會議審議通過，并經(jīng)國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部同意予以，自2011年4月1日起施行?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》是我國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的部門規(guī)章。徐州國土資源房屋評估與經(jīng)紀協(xié)會為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，于2005年制定了《徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格管理暫行辦法》。然而，隨著市場發(fā)展變化的不斷推進，地方法律法規(guī)在促進和規(guī)范徐州房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的同時，與國家法律規(guī)范相比表現(xiàn)出明顯的滯后性。無論是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵，還是其業(yè)務(wù)范圍均早已超過相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標準不明晰而且與房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)自身的發(fā)展嚴重脫節(jié)；在服務(wù)過程中出現(xiàn)的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀服務(wù)的無形性，使得許多問題在合同法中找不到確切的解決依據(jù)；缺乏明晰的法律法規(guī)對經(jīng)紀企業(yè)及行為加以規(guī)范和管理，以切實保障消費者的權(quán)益，造成與經(jīng)紀企業(yè)相關(guān)的法律糾紛屢見媒體的現(xiàn)象時有發(fā)生。

（二）不正當競爭普遍存在

一是無照非法經(jīng)營，“一間房子、一張桌子、一部電話”就可以進行房地產(chǎn)買賣和租賃等經(jīng)紀業(yè)務(wù)；二是給錢就做，有利就做，經(jīng)紀企業(yè)間相互壓低價格；三是超業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營，個別經(jīng)紀企業(yè)通過幫助客戶墊資提前還貸或進行資產(chǎn)抵押等從中收取高額利息，“高利貸”服務(wù)變成了經(jīng)紀公司獲取利潤的生財之道等現(xiàn)象時有發(fā)生。不規(guī)范服務(wù)和黑經(jīng)紀的存在使得對房屋經(jīng)紀的投訴連續(xù)幾年居高不下，不僅嚴重損害了消費者的合法權(quán)益和經(jīng)紀行業(yè)的整體形象，也造成了守法經(jīng)紀企業(yè)經(jīng)營成本的提高，市場中甚至出現(xiàn)了“劣幣驅(qū)逐好幣”的“格雷欣現(xiàn)象”。

（三）行業(yè)監(jiān)管問題

在行業(yè)監(jiān)管方面，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風(fēng)。究其主要原因還是政府重視不夠、立法滯后，監(jiān)管不力。目前，無論是政府房地產(chǎn)主管部門――徐州市國土資源和房地產(chǎn)管理局的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會――徐州市徐州市國土資源房屋評估和經(jīng)紀協(xié)會進行的自律性監(jiān)管，都存在缺乏監(jiān)管力度的問題，監(jiān)管基本上流行形式。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度落實不到位

從2002年國家開始實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度以來，全國取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)超過40000余人，徐州已有超過4000人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格。但是，從市場反映的實際情況來看，徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)偏低的現(xiàn)象仍然不容樂觀，這與房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格制度的落實不到位密切相關(guān)。目前來看，由于行業(yè)的快速發(fā)展吸引了大批有志于本行業(yè)的人員取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理以及國家級房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格，所以目前從業(yè)人員的執(zhí)證比例逐步升高，但從從業(yè)人員在持證上崗方面情況來看，比例仍然很低，職業(yè)資格制度落實不到位的現(xiàn)象十分明顯，這給行業(yè)的監(jiān)管帶來極大的麻煩。

三、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場的行業(yè)前景及對策分析

（一）行業(yè)前景

（1）擁有廣闊的市場空間。房地產(chǎn)經(jīng)紀市場是完整健康的房地產(chǎn)市場的重要組成部分，美國、香港等發(fā)達國家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的成交量占整個房地產(chǎn)市場成交量的比例占80%以上。進入十二五時期，徐州面臨更多的發(fā)展機會，由剛性需求所引起的二手房市場規(guī)模的日趨擴大，對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的需求不斷增加，徐州市的房地產(chǎn)業(yè)正處在由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變的重要發(fā)展階段，二手房和商品房的交易比例達到1比0.7到0.8是徐州二手房市場比較協(xié)調(diào)的比例，也是政府部門的一個工作目標。

（2）發(fā)展機會巨大，人才和信息是關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)作為以人員和信息為主要資源的服務(wù)行業(yè)，其核心競爭力主要體現(xiàn)在人才和信息的數(shù)量與質(zhì)量上。一方面，較高的人員素質(zhì)，意味較高的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平和較強的企業(yè)競爭力；另一方面，信息資源是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，缺少信息，企業(yè)就失去了存在的根基。但歸根結(jié)底，人才是房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)生存和發(fā)展的根本。目前由于各種因素的影響，徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的人員流動率較高，怎樣才能留住人才并提高企業(yè)員工的整體素質(zhì)，是企業(yè)能否把握住機會的關(guān)鍵所在。

（二）對策分析

（1）建立更強有力的資金監(jiān)管機制保證交易結(jié)算資金的安全?？刹扇〉牟呗杂腥阂皇窃诜课葙I賣合同簽約完畢后，買賣雙方可以約定自行到銀行開立雙控賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實現(xiàn)凍結(jié)，同時，銀行根據(jù)買賣雙方約定的條件，在買賣雙方一起到銀行情況下，銀行才給予放款，目前已有部分銀行開設(shè)了此項業(yè)務(wù)；二是買賣雙方約定通過其他可靠的第三方進行資金監(jiān)管?？捎僧?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)管理局即設(shè)立了二手房交易資金監(jiān)管的業(yè)務(wù)，只要買賣雙方自愿選擇了房產(chǎn)局對資金進行監(jiān)管，房產(chǎn)局即聯(lián)合銀行對交易資金的流轉(zhuǎn)予以控制，只有當買方取得房屋所有權(quán)證后，才會將全部購房款支付給賣方，用政府部門的職能對此予以監(jiān)管。畢竟政府部門的公信力要遠大于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，政府部門也不存在關(guān)門歇業(yè)的風(fēng)險。又如在發(fā)達國家，買賣雙方簽訂房屋買賣的合同基本上都是在律師事務(wù)所進行或者是委托律師辦理，交易的資金往往也通過律師事務(wù)所流轉(zhuǎn)，由律師監(jiān)管。因為相比較于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，律師事務(wù)所的設(shè)立、經(jīng)營以及律師本人的執(zhí)業(yè)條件要嚴格得多，資金流轉(zhuǎn)的安全也更易保障，而買賣雙方也可以采用這種形式；三是對于房屋的租賃業(yè)務(wù)，出租人在與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂委托租賃的合同時，最好還是保守的采取租金按月支付的方式，壓縮租金在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)停留的時間，以降低風(fēng)險。

（2）從交易合同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的從業(yè)規(guī)范。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同（以買賣合同為例）是指購房者與售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。依據(jù)我國《合同法》及業(yè)務(wù)實踐，下列內(nèi)容在一份房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中是必不可少的：當事人的名稱或姓名、住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責(zé)任、合同生效條款、合同中止、終止或解除條款。然而，目前的徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)往往利用合同信息的不對稱性特點，進行“合同欺詐”，使房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)受到嚴重影響。因此，建議取消現(xiàn)狀下各經(jīng)紀機構(gòu)各自采用自已訂立合同的現(xiàn)狀，由主管部門統(tǒng)一制定規(guī)范的格式合同，并且統(tǒng)一編號，由經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一到徐州市國土資源房屋評估和經(jīng)紀協(xié)會處集中采購（或無償領(lǐng)?。：贤瑥某山粌r款、標的、中介費取得等重要要素等方面進行統(tǒng)一，從而從合同上規(guī)避由于信息不對稱所帶來的行業(yè)交易秩序混亂現(xiàn)象，提高行業(yè)形象，為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展提供保證。

（3）嚴格房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)資質(zhì)認定的及房地產(chǎn)經(jīng)紀人（協(xié)理）執(zhí)業(yè)（職業(yè)）資格程序。目前徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)資質(zhì)認定為A、B、C三級，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)至少需要具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人三個及經(jīng)紀人協(xié)理四個以上的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員組成。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的管理及考核，房地產(chǎn)經(jīng)紀主管部門可借鑒美國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本制度，一是建立嚴格的執(zhí)業(yè)牌照管理制度與教育訓(xùn)練制度，規(guī)定經(jīng)紀機構(gòu)的每項成交業(yè)務(wù)必須由取得資格的經(jīng)紀人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀人實行終身負責(zé)制，即對自己的行為終身負責(zé)，從而為規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛從制度上提供可能；其次，要通過發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，加強行業(yè)自律。一個行業(yè)的行業(yè)協(xié)會往往是健全該行業(yè)的必需機構(gòu)。綜觀房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)達的國家（地區(qū)）的經(jīng)驗，要完善房地產(chǎn)中介業(yè)的結(jié)構(gòu)，除了國家立法規(guī)范，行政管理完善之外，很大程度上有賴于行業(yè)協(xié)會發(fā)揮其教育及監(jiān)督的功能，以提高行業(yè)整體素質(zhì)、加強行業(yè)自律。北京市雖然也成立了相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會，但是其目前的發(fā)展狀況與有效承擔(dān)社會賦予的相應(yīng)職能還有一定距離。隨著脫鉤改制工作的開展，今后行業(yè)協(xié)會要逐步承擔(dān)起原由行政部門承擔(dān)的資質(zhì)評定，審核和從業(yè)人員教育培訓(xùn)、資格管理等行業(yè)管理工作。政府部門要給協(xié)會明確的授權(quán)，健全和強化學(xué)會的機構(gòu)職能和力量。政府部門除了保留監(jiān)督和最終裁定權(quán)之外，其它所有的事情都應(yīng)交給協(xié)會來辦。

參考文獻：

[1]陳文.房地產(chǎn)中介企業(yè)違規(guī)行為規(guī)范研究[D].華中師范大學(xué)， 2011.

篇6

京國土房管市二〔2002〕1128號

各區(qū)縣國土房管局、各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)：

為加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的社會監(jiān)督，推動房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)誠信體系的建設(shè)，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《北京市行政機關(guān)歸集和公布企業(yè)信用信息管理辦法》及建設(shè)部《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）、業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就本市房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案系統(tǒng)管理有關(guān)問題通知如下：

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案系統(tǒng)構(gòu)成

房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案包括房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)信用檔案和《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》持證人信用檔案。房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案系統(tǒng)由身份信息系統(tǒng)、提示信息系統(tǒng)、警示信息系統(tǒng)和良好信息系統(tǒng)構(gòu)成。

二、下列信息記入身份信息系統(tǒng)

（一）、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)身份信息

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)登記注冊的基本情況；

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)核準事項；

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)年審或其他周期性檢驗的結(jié)果；

4.國土房管部門或其他行政機關(guān)依法登記的其他有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)身份的情況。

前款規(guī)定的信息包括登記、變更、注銷或撤消的內(nèi)容。

（二）、《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》持證人身份信息

1.《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》持證人基本情況；

2.《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》持證人執(zhí)業(yè)情況；

3.國土房管部門或其他行政機關(guān)依法登記的其他有關(guān)《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》持證人身份的情況。

三、下列信息記入提示信息系統(tǒng)：

（一）、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提示信息

1.因違法行為受到罰款、沒收或責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)行政處罰的；

2.未通過資質(zhì)年審或其他周期性檢驗的；

3.不按規(guī)定執(zhí)行掛牌公示制度的；

4.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)時收取傭金未簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的；

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀合同無《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》持證人簽字的；

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀廣告未載明機構(gòu)名稱、資質(zhì)證書號碼的；

7.從事房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)時，未查驗出租人及承租人的身份證明和房屋權(quán)屬證明并保留復(fù)印件，或居間不符合出租條件的房屋的；

8.從事房屋租賃居間業(yè)務(wù)時，未在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中告知房屋出租人辦理租賃合同登記備案手續(xù)的；

9.從事涉外房屋租賃居間業(yè)務(wù)時，未在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中告知房屋出租人辦理涉外安全審查手續(xù)的；

10.從事外地來京人員房屋租賃居間業(yè)務(wù)時，未在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中告知房屋出租人辦理房屋租賃許可證及房屋租賃安全合格證的；

11.從事房屋租賃業(yè)務(wù)時，未在委托合同中明確相關(guān)手續(xù)辦理責(zé)任方的；

12.從事存量房買賣經(jīng)紀業(yè)務(wù)時，未查驗買賣雙方的身份證明和房屋權(quán)屬證件并保留復(fù)印件，或居間不符合上市條件的房屋的；

13.從事存量房買賣經(jīng)紀業(yè)務(wù)時，房地產(chǎn)經(jīng)紀合同沒有明確標明房屋售價或售價范圍、各項稅費標準、傭金標準及支付責(zé)任方的；

14.不履行或不完全履行房地產(chǎn)經(jīng)紀合同約定且不承擔(dān)違約責(zé)任的；

15.國土房管部門或其他行政機關(guān)認為需要通報的其他違法行為。

（二）、《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》持證人提示信息

1.被依法收回《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》的；

2.同時在兩個以上（含）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)的；

3.所承辦或簽署的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)有第三條第一項中第7至14類違法行為的；

4.國土房管部門或其他行政機關(guān)認為需要通報的其他違法行為。

四、下列信息記入警示信息系統(tǒng)

（一）、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)警示信息

1.因違法行為被行政機關(guān)給予吊銷營業(yè)執(zhí)照、撤消資質(zhì)證書處罰的；

2.因嚴重違法行為未通過資質(zhì)年審或其他周期性檢驗的；

3.因同一類違法行為受到罰款、沒收或責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)行政處罰兩次以上的；

4.因違法構(gòu)成犯罪，被追究刑事責(zé)任的；

5.其他擾亂房地產(chǎn)市場秩序、危害房地產(chǎn)交易安全的嚴重違法行為：

（1）、允許其他組織或個人以本機構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的；

（2）、虛假廣告、提供虛假信息給當事人造成損失的；

（3）、采取脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段損害當事人合法權(quán)益的；

（4）、向當事人收取傭金以外的酬金或非法賺取差價的；

（二）、《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》持證人警示信息

1.因嚴重違法行為被收回《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》的；

2.對執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)嚴重違法行為負有直接責(zé)任的；

3.因嚴重違法構(gòu)成犯罪，被追究刑事責(zé)任的；

4.采取脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段損害當事人合法權(quán)益，向當事人收取傭金以外的酬金或差價及有其他擾亂房地產(chǎn)市場秩序、危害房地產(chǎn)交易安全的嚴重違法行為的。

五、下列信息記入良好信息系統(tǒng)

（一）、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)良好信息

1.受到市級以上行政機關(guān)表彰的；

2.兩年無有效投訴的（有效投訴，是指被投訴房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在投訴所涉及的業(yè)務(wù)中有違法行為或違約行為）、。

3.有關(guān)消費者書面表揚或感謝優(yōu)質(zhì)服務(wù)并經(jīng)國土房管部門或其他行政機關(guān)核實的；

4.國土房管部門或其他行政機關(guān)認為可以記入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)良好信息系統(tǒng)的其他行為。

（二）、《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》持證人良好信息：

1.受到市級以上行政機關(guān)表彰的；

2.執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)連續(xù)兩年無有效投訴的；

3.有關(guān)消費者書面表揚或感謝優(yōu)質(zhì)服務(wù)并經(jīng)國土房管部門或其他行政機關(guān)核實的；

4.國土房管部門或其他行政機關(guān)認為可以記入《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》持證人良好信息系統(tǒng)的其他行為。

六、宣傳公示制度

房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案實行公示制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀信用信息將上報北京市政府企業(yè)信用信息系統(tǒng)、建設(shè)部房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）、業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。其中警示信息系統(tǒng)和良好信息系統(tǒng)的信息，通過北京市國土房管局網(wǎng)站（bjgtfgj.gov.cn）、、北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)（bjfdc.gov.cn）、、放心中介網(wǎng)（fxzj.com.cn）、、《北京房地產(chǎn)》雜志及其他授權(quán)報刊、網(wǎng)站對外公示。

篇7

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2.從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當負責(zé)的賠償責(zé)任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

2.房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的?？梢哉f大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機構(gòu)進行，中介機構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產(chǎn)中介機構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經(jīng)紀人應(yīng)當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀中介服務(wù)機構(gòu)不得從事成套獨用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權(quán)買賣信息。”

目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場價格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分擬購房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗看憑證為準。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。

按照《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設(shè)部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3）同幢住房內(nèi)有獨用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟園區(qū)注冊而在市區(qū)進行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機構(gòu)為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。

事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款。

實際上很多房產(chǎn)中介機構(gòu)，往往利用消費者不熟悉有關(guān)交易細節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第97號《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向當?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確。

而很多房產(chǎn)中介機構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標注其產(chǎn)權(quán)特點，等到消費者交付款項準備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費者受騙上當。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬?！薄皬氖鲁商转氂镁幼》课菔褂脵?quán)買賣經(jīng)紀活動?！薄胺慨a(chǎn)經(jīng)紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序?！盁o照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營?！薄胺康禺a(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書?！薄胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)?！边@些行為阻礙了相應(yīng)的國家機關(guān)對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購房前認真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；

4.對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當負責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當；

5.對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

篇8

北京商品房租賃合同

出租方：　承租方：

北京市國土資源和房屋管理局北京市工商行政管理局

20xx年四月

特別告知：

一、本合同為北京市國土資源和房屋管理局與北京市工商行政管理局共同制訂的示范文本，供房屋租賃雙方當事人約定使用，但不適用于執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有房屋的租賃關(guān)系。簽訂合同前，雙方當事人應(yīng)仔細閱讀合同各項條款，未盡事宜可在第十八條“其他約定事項”或合同附件中予以明確。

二、簽訂合同前，租賃雙方應(yīng)相互交驗有關(guān)身份證明及房屋權(quán)屬證明。

三、接受他人委托出租房屋的，應(yīng)在簽訂本合同前出示委托人開具的授權(quán)委托書或出租合同，向承租方明示權(quán)限。

四、租賃雙方應(yīng)共同查驗房屋內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備，填寫《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》并簽字蓋章。

五、合同內(nèi)的空格部分可由租賃雙方根據(jù)實際情況約定填寫。

六、本合同簽訂之日起30日內(nèi)租賃雙方應(yīng)按規(guī)定到房屋所在地的區(qū)縣國土資源和房屋管理局或其委托的機構(gòu)辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)。

七、租賃關(guān)系由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)居間或的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀持證人員應(yīng)在落款內(nèi)簽字、蓋章，并注明經(jīng)紀資格證書編號。

出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃的有關(guān)事宜達成協(xié)議如下：

第一條　房屋基本情況

該房屋坐落于北京市區(qū)(縣)。

該房屋為：樓房室廳衛(wèi)，平房間，建筑面積平方米，使用面積平方米，裝修狀況，其他條件為，該房屋(已/未)設(shè)定抵押。

第二條　房屋權(quán)屬狀況

該房屋權(quán)屬狀況為第種：

(一)甲方對該房屋享有所有權(quán)的，甲方或其人應(yīng)向乙方出示房屋所有權(quán)證，證書編號為：。

(二)甲方對該房屋享有轉(zhuǎn)租權(quán)的，甲方或其人應(yīng)向乙方出示房屋所有權(quán)人允許甲方轉(zhuǎn)租該房屋的書面憑證，該憑證為：。

第三條　房屋用途

該房屋用途為：。乙方保證，在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意以及按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門審核批準前，不擅自改變該房屋的用途。

第四條　交驗身份

(一)甲方應(yīng)向乙方出示(身份證/營業(yè)執(zhí)照)及等真實有效的身份證明。

(二)乙方應(yīng)向甲方出示(身份證/營業(yè)執(zhí)照)及等真實有效的身份證明。

第五條　房屋改善

(一)甲方應(yīng)在本合同簽訂后日內(nèi)對該房屋做如下改善：，改善房屋的費用由(甲方/乙方)承擔(dān)。

(二)甲方(是/否)允許乙方對該房屋進行裝修、裝飾或添置新物。裝修、裝飾或添置新物的范圍是：，雙方也可另行書面約定。

第六條　租賃期限

(一)房屋租賃期自年月日至年月日，共計年個月。(期限超過20xx年的，超過部分無效。)

(二)租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋。乙方有意繼續(xù)承租的，應(yīng)提前日向甲方提出(書面/口頭)續(xù)租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。

如乙方繼續(xù)使用租賃房屋甲方未提出異議的，本合同繼續(xù)有效，租賃期限為不定期，雙方均有權(quán)隨時解除合同，但應(yīng)提前日(書面/口頭)通知對方。

第七條　租金

(一)租金標準：元/(月/季/半年/年)，租金總計：元(大寫：元)。該房屋租金(年/月)不變，自第(年/月)起，雙方可協(xié)商對租金進行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整事宜由雙方另行約定。

(二)租金支付時間：，，，，。

(三)租金支付方式：(甲方直接收取/甲方人直接收取/甲方人為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的，乙方應(yīng)在銀行開立帳戶，通過該帳戶支付租金，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期到銀行支付租金的除外。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)于本合同簽訂之日起3個工作日內(nèi)應(yīng)將其中一份合同送交銀行。)

(四)甲方或其人收取租金后，應(yīng)向乙方開具收款憑證。

第八條　房屋租賃保證金

(一)甲方交付該房屋時，乙方(是/否)向甲方支付房屋租賃保證金，具體金額為：元(大寫：元)。

(二)租賃期滿或合同解除后，房屋租賃保證金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費用、租金、以及乙方應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還乙方。

第九條　其他費用

租賃期內(nèi)，與該房屋有關(guān)各項費用的承擔(dān)方式為：

(一)乙方承擔(dān)(水費/電費/電話費/電視收視費/供暖費/燃氣費/物業(yè)管理費/)等費用。乙方應(yīng)保存并向甲方出示相關(guān)繳費憑據(jù)。

(二)房屋租賃稅費以及本合同中未列明的其他費用均由甲方承擔(dān)。

第十條　房屋的交付及返還

(一)交付：甲方應(yīng)于年月日前將房屋按約定條件交付給乙方?！斗课莞綄僭O(shè)施、設(shè)備清單》經(jīng)雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙及后視為交付完成。

(二)返還：租賃期滿或合同解除后，乙方應(yīng)返還該房屋及其附屬設(shè)施。甲乙雙方驗收認可后在《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應(yīng)結(jié)清各自應(yīng)當承擔(dān)的費用。

乙方添置的新物可由其自行收回，而對于乙方裝飾、裝修的部分，具體處理方法為(乙方恢復(fù)原狀/　乙方向甲方支付恢復(fù)原狀所需費用/乙方放棄收回/歸甲方所有但甲方折價補償)。

返還后對于該房屋內(nèi)乙方未經(jīng)甲方同意遺留的物品，甲方有權(quán)自行處置。

第十一條　房屋及附屬設(shè)施的維護

(一)租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保障該房屋及其附屬設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài)。乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時，應(yīng)及時通知甲方修復(fù)。

甲方應(yīng)在接到乙方通知后的日內(nèi)進行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔(dān)。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租賃期限。

(二)對于乙方的裝修、改善和增設(shè)的他物甲方不承擔(dān)維修的義務(wù)。

(三)乙方應(yīng)合理使用并愛護該房屋及其附屬設(shè)施。因乙方保管不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施發(fā)生損壞或故障的，乙方應(yīng)負責(zé)維修或承擔(dān)賠償責(zé)任。如乙方拒不維修或拒不承擔(dān)賠償責(zé)任的，甲方可代為維修或購置新物，費用由乙方承擔(dān)。

(四)對于該房屋及其附屬設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方不承擔(dān)責(zé)任。

第十二條　轉(zhuǎn)租

(一)除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書面同意，方可在租賃期內(nèi)將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

(二)乙方轉(zhuǎn)租該房屋，應(yīng)按規(guī)定與接受轉(zhuǎn)租方訂立書面轉(zhuǎn)租合同，并向房屋租賃管理行政機關(guān)辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)。

(三)接受轉(zhuǎn)租方對該房屋及其附屬設(shè)施造成損壞的，應(yīng)由乙方向甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十三條　所有權(quán)變動

(一)租賃期內(nèi)甲方轉(zhuǎn)讓該房屋的，甲方應(yīng)當提前日書面通知乙方，乙方在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。

(二)租賃期內(nèi)該房屋所有權(quán)發(fā)生變動的，本合同在乙方與新所有權(quán)人之間具有法律效力。

第十四條　合同的解除

(一)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。

(二)有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任：

1、該房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷范圍的。

2、因地震、火災(zāi)等不可抗力致使房屋毀損、滅失或造成其他損失的。

(三)甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同：

1、未按約定時間交付該房屋達日的。

2、交付的房屋不符合合同約定嚴重影響乙方使用的。

3、不承擔(dān)約定的維修義務(wù)致使乙方無法正常使用該房屋的。

4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。

5、其他：。

(四)乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回該房屋：

1、不支付或者不按照約定支付租金達日的。

2、欠繳各項費用達元的。

3、擅自改變該房屋用途的。

4、擅自拆改變動或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。

5、擅自將該房屋轉(zhuǎn)租給第三人的。

6、利用該房屋從事違法活動的。

7、其他：。

第十五條　違約責(zé)任

(一)甲方有本合同第十四條第三款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的%向乙方支付違約金。

(二)因甲方未按約定履行維修義務(wù)造成乙方人身、財產(chǎn)損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(三)租賃期內(nèi)，甲方需提前收回該房屋的，應(yīng)提前日通知乙方，將已收取的租金余額退還乙方并按月租金的%支付違約金。

(四)乙方有本合同第十四條第四款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的%向甲方支付違約金。

(五)乙方擅自對該房屋進行裝修、裝飾或添置新物的，甲方可以要求乙方恢復(fù)原狀或者賠償損失。

(六)租賃期內(nèi)，乙方需提前退租的，應(yīng)提前日通知甲方，并按月租金的%支付違約金。

(七)甲方未按約定時間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達到解除合同條件的，以及乙方未按約定時間返還房屋的，應(yīng)按標準支付違約金。

(八)其他：。

第十六條　無權(quán)

由甲方人代為簽訂本合同并辦理相關(guān)事宜的，甲方人和乙方應(yīng)在甲方開具的授權(quán)委托書或出租合同的授權(quán)范圍內(nèi)確定本合同具體條款，甲方人超越權(quán)或權(quán)終止后的行為，未經(jīng)甲方書面追認的，對甲方不發(fā)生法律效力。

第十七條　合同爭議的解決辦法

本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決或申請調(diào)解解決;協(xié)商或調(diào)解不成的， 依法向人民法院起訴，或按照另行達成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請仲裁。

第十八條　其他約定事項

(一)。

(二)。

(三)。

……

本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件)一式份，其中甲方執(zhí)份，乙方執(zhí)份，房屋租賃管理行政機關(guān)備案一份，執(zhí)份。

本合同生效后，雙方對合同內(nèi)容的變更或補充應(yīng)采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

出租方(甲方)簽章：　承租方(乙方)簽章：

住所：住所：

證照號碼：證照號碼：

法定代表人：　法定代表人：

電話：委托人：

出租方人(簽章)：電話：

住所：

電話：

簽約時間：　年月日

簽約地點：

租賃關(guān)系由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)居間或的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和持證經(jīng)紀人員應(yīng)填寫以下內(nèi)容：

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(簽章)：

房地產(chǎn)經(jīng)紀持證人員姓名：

經(jīng)紀資格證書編號：

附件一：　房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單(略)

注：甲乙雙方可直接在本清單填寫內(nèi)容并簽字蓋章，也可將自行擬定并簽字蓋章的《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》附在本頁。

商品房屋租賃管理辦法

第一條 為加強商品房屋租賃管理，規(guī)范商品房屋租賃行為，維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)，制定本辦法。

第二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的商品房屋租賃(以下簡稱房屋租賃)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條 房屋租賃應(yīng)當遵循平等、自愿、合法和誠實信用原則。

第四條 國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)全國房屋租賃的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋租賃的監(jiān)督管理。

第五條 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當加強房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)屬于違法建筑的;

(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的;

(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

第七條 房屋租賃當事人應(yīng)當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當事人雙方約定，一般應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

(一)房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;

(二)房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況;

(三)租金和押金數(shù)額、支付方式;

(四)租賃用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能;

(六)租賃期限;

(七)房屋維修責(zé)任;

(八)物業(yè)服務(wù)、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納;

(九)爭議解決辦法和違約責(zé)任;

(十)其他約定。

房屋租賃當事人應(yīng)當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。

建設(shè)(房地產(chǎn))管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當事人選用。

第八條 出租住房的，應(yīng)當以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。

廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

第九條 出租人應(yīng)當按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。

房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。

第十條 承租人應(yīng)當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。

承租人因使用不當?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的，承租人應(yīng)當負責(zé)修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十一條 承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當經(jīng)出租人書面同意。

承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。

第十二條 房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。

承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第十三條 房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

第十四條 房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。

房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。

第十五條 辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應(yīng)當提交下列材料：

(一)房屋租賃合同;

(二)房屋租賃當事人身份證明;

(三)房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明;

(四)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門規(guī)定的其他材料。

房屋租賃當事人提交的材料應(yīng)當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。

第十六條 對符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當在三個工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明：

(一)申請人提交的申請材料齊全并且符合法定形式;

(二)出租人與房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明記載的主體一致;

(三)不屬于本辦法第六條規(guī)定不得出租的房屋。

申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當告知房屋租賃當事人需要補正的內(nèi)容。

第十七條 房屋租賃登記備案證明應(yīng)當載明出租人的姓名或者名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等。

第十八條 房屋租賃登記備案證明遺失的，應(yīng)當向原登記備案的部門補領(lǐng)。

第十九條 房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當事人應(yīng)當在三十日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。

第二十條 直轄市、市、縣建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。

房屋租賃登記備案記載的信息應(yīng)當包含以下內(nèi)容：

(一)出租人的姓名(名稱)、住所;

(二)承租人的姓名(名稱)、身份證件種類和號碼;

(三)出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限;

(四)其他需要記載的內(nèi)容。

第二十一條 違反本辦法第六條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，對沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款;對有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。

第二十二條 違反本辦法第八條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。

第二十三條 違反本辦法第十四條第一款、第十九條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正;個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款;單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。

第二十四條 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門對符合本辦法規(guī)定的房屋租賃登記備案申請不予辦理，對不符合本辦法規(guī)定的房屋租賃登記備案申請予以辦理，或者對房屋租賃登記備案信息管理不當，給租賃當事人造成損失的，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十五條 保障性住房租賃按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十六條 城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上的房屋租賃和監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行。

篇9

合同備案編號：

北京市存量房屋出售經(jīng)紀服務(wù)合同

委托人：

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)：

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

北京市工商行政管理局

二〇一八年三月

說明

1.本合同文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市工商行政管理局共同制定，適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的存量房屋出售經(jīng)紀服務(wù)。

2.簽訂本合同前，委托人應(yīng)當向受托機構(gòu)出示房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證書及其他有關(guān)證書和證明文件；受托機構(gòu)應(yīng)當向委托人出示房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證明、提供服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員信息卡。

3.

按照《北京市發(fā)展和改革委員會關(guān)于廢止有關(guān)收費文件的通知》（京發(fā)改〔2015〕2617號）規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價管理，由雙方當事人協(xié)商確定。

4.本合同文本【　】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當事人應(yīng)當協(xié)商確定?！尽　恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不作約定的，應(yīng)當在空格部位打×，以示刪除。

5.本合同文本中未約定或者約定不明的內(nèi)容，雙方可以根據(jù)具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進行補充約定，也可以另行簽訂補充協(xié)議。

6.委托人和受托機構(gòu)可根據(jù)實際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同同時認真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，委托人和受托機構(gòu)都應(yīng)當至少持有一份合同原件。

北京市存量房屋出售經(jīng)紀服務(wù)合同

委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在自愿、平等、公平及誠實信用的基礎(chǔ)上，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，就存量房屋出售經(jīng)紀服務(wù)相關(guān)內(nèi)容協(xié)商一致，簽訂本合同。

委托人（甲方）：_____________________________________________________

【法定代表人】【負責(zé)人】：___________________________________________

國籍：_______________________________________________________________

證件類型：【居民身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照】【

】

證件號碼：___________________________________________________________

通訊地址：___________________________________________________________

郵政編碼：______________________

聯(lián)系電話：_________________________

電子郵箱：___________________________________________________________

【委托人】【法定人】：_______________________________________

國籍：_______________________________________________________________

證件類型：【居民身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照】【

】

證件號碼：___________________________________________________________

通訊地址：___________________________________________________________

郵政編碼：______________________

聯(lián)系電話：_________________________

（存量房屋出售委托人為多人時，可相應(yīng)增加）

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（乙方）：_____________________________________________

【法定代表人】【負責(zé)人】：___________________________________________

證件類型：【營業(yè)執(zhí)照】【

】證件號碼：________________________

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證明號：___________________________________________

通訊地址：___________________________________________________________

郵政編碼：______________________

聯(lián)系電話：_________________________

第一條

委托出售房屋基本情況

（一）甲方委托乙方出售的房屋為【樓房】【平房】，坐落為______________【區(qū)（縣）】_________________________【小區(qū)（街道）】________【幢】【座】【號（樓）】____________單元___________號（室）。該房屋所在樓棟建筑總層數(shù)為___________層，其中地上___________層，地下___________層。該房屋所在樓層為___________層，建筑面積共___________平方米，電梯【有】【無】。

（二）出售房屋登記用途為【住宅】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【工業(yè)】【

】。

（三）出售房屋【不動產(chǎn)權(quán)證書】【房屋所有權(quán)證】【

】證號為：___________，房屋【有】【無】抵押,抵押權(quán)人為：_____________________；抵押價值為：___________；抵押期限為___________。

（四）出售房屋【是】【否】為共有，共有權(quán)人共有________人。

（五）出售房屋的租賃情況為【未出租】【已出租，且承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)，不影響房屋交付】。

（六）其他：_______________________________________________________。

第二條

委托出售價格

甲方擬定房屋出售總價不低于：人民幣大寫___________元整（小寫___________元），包含___________________________，接受【一次性付款】【商業(yè)貸款】【公積金貸款】方式收取。

第三條

委托服務(wù)事項及完成標準

甲方為了出售上述房屋，委托乙方提供下列第（二）、（三）、（九）、____________________________項服務(wù)（可多選）。

（一）提供與委托出售存量房屋買賣相關(guān)的法律法規(guī)、政策等信息咨詢。

（二）辦理房源核驗。

（三）編制房屋狀況說明書。

（四）出售房源信息，尋找意向承購人。

（五）按甲方需要報告服務(wù)進度信息。

（六）保管出售房屋鑰匙，直至房屋售出或本合同終止。

（七）接待意向承購人，查看其身份證件及購房資格證明等材料。

（八）帶領(lǐng)意向承購人實地看房，講解房屋狀況說明書。

（九）協(xié)助甲方完成《北京市存量房屋買賣合同》網(wǎng)上簽約。

上述服務(wù)事項以_____________________________________________________為完成標準。

第四條

經(jīng)紀服務(wù)人員

【甲方選定】【乙方指派】下列與乙方簽訂勞動合同的房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員提供本合同約定的委托服務(wù)事項：

姓名：___________，身份證件號碼：______________________，職業(yè)資格：【房地產(chǎn)經(jīng)紀人】【房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理】，從業(yè)人員信息卡號：____________________，聯(lián)系電話：___________________。

（可相應(yīng)增加房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員信息）

如上述房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員無法繼續(xù)提供服務(wù)而影響本合同履行的，甲乙雙方可另行協(xié)商變更。

第五條

委托期限與方式

（一）乙方為甲方提供房屋出售經(jīng)紀服務(wù)的期限為：【自________年______月______日至________年______月_____日止】【自本合同簽訂之日起，至乙方完成委托服務(wù)事項之日止】【

】。

（二）甲方委托乙方提供房屋出售經(jīng)紀服務(wù)，【保留】【放棄】同時委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出售該房屋的權(quán)利，【保留】【放棄】自行出售的權(quán)利。

第六條

經(jīng)紀服務(wù)費用及支付方式

（一）甲方應(yīng)當在________________________________________________時，按_____________________________的標準向乙方支付房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致終止合同的，對已完成的委托服務(wù)事項，甲方應(yīng)當按_____________________________的標準向乙方支付房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費，但對乙方未完成委托服務(wù)事項已支出的必要費用由乙方自行承擔(dān)。

（二）甲方采取下列第

種方式支付房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費：

1.

一次性付款

2.

分期付款

甲方應(yīng)當于

年

月

日前分期向乙方支付全部房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費。

首期：甲方應(yīng)當【于

年

月

日前】【

】向乙方支付房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費人民幣

元（大寫

元整）；

第二期：甲方應(yīng)當【于

年

月

日前】【

】向乙方支付房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費人民幣

元（大寫

元整）；

第

期：甲方應(yīng)當【于

年

月

日前】【

】向乙方支付房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費人民幣

元（大寫

元整）。

第七條

權(quán)利義務(wù)

（一）甲方權(quán)利義務(wù)

1．甲方應(yīng)當保證對委托出售房屋具有合法處置權(quán)，并確保出售意愿的真實性。

2．甲方應(yīng)向乙方提供房屋權(quán)屬證明、身份證件及有關(guān)資料，保證所提供的證件、資料具有真實性、有效性、完整性。

3．甲方應(yīng)當配合乙方實地查看房屋，如實披露與房屋有關(guān)的信息和情況。

4．甲方委托乙方帶領(lǐng)意向買受人實地看房的，應(yīng)當配合乙方接待、引領(lǐng)房屋承購意向人實地查看房屋。

5．甲方應(yīng)當配合乙方辦理房源核驗、存量房屋買賣合同網(wǎng)簽等手續(xù)。

6．甲方調(diào)整房屋出售總價等交易條件的，應(yīng)當通過書面形式及時通知乙方。

（二）乙方權(quán)利義務(wù)

1．乙方有權(quán)書面要求甲方提供為編制房屋狀況說明書所需要的證件、資料及信息。

2.

乙方為完成受托事項而向甲方收取證件、文件、資料原件的，應(yīng)當向甲方開具規(guī)范的收件清單并妥善保管，在完成相關(guān)委托代辦事項后，應(yīng)當及時退還甲方。

3．乙方應(yīng)當保證具備提供房源核驗、存量房屋買賣合同網(wǎng)上簽約等服務(wù)的資格。

4．乙方應(yīng)當向甲方書面告知委托出售房屋的市場參考價格、存量房屋買賣的一般程序及可能存在的風(fēng)險及涉及的稅費等政策法規(guī)要求告知的事項。

5．乙方獨家存量房屋出售業(yè)務(wù)的，應(yīng)當在簽訂本合同且符合信息規(guī)定后24小時內(nèi)公開房源信息。

6．乙方應(yīng)當保守在服務(wù)過程知悉的甲方的個人隱私及商業(yè)秘密。

第八條

違約責(zé)任

（一）甲方違約責(zé)任

1．甲方故意提供虛假的出售房屋情況和資料，或泄露由乙方提供的房屋承購人資料，給乙方造成損失的，甲方應(yīng)當依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

2．甲方放棄同時委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出售該房屋的權(quán)利，但在委托期限內(nèi)通過其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出售房屋的，應(yīng)當按____________________的標準向乙方支付房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費；甲方放棄自行出售的權(quán)利，但在委托期限內(nèi)自行出售房屋的，應(yīng)當按____________________的標準向乙方支付房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費。

3．甲方拒絕與乙方介紹的房屋承購意向人簽署《北京市存量房屋買賣合同》，但在委托服務(wù)期限屆滿后________日內(nèi)與該房屋承購意向人自行成交的，應(yīng)當按_________________________的標準向乙方支付房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費。

4．甲方拒絕與乙方介紹的房屋承購意向人簽署《北京市存量房屋買賣合同》，但在委托服務(wù)期限屆滿后________日內(nèi)通過其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與該房屋承購意向人成交的，如乙方有證據(jù)證明房屋買賣成交與其提供的存量房屋出售經(jīng)紀服務(wù)有直接因果關(guān)系的，甲方應(yīng)當按____________________的標準向乙方支付房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費。

（二）乙方違約責(zé)任

1．乙方違背保密義務(wù)，不當泄露甲方商業(yè)秘密或個人隱私，給甲方造成損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

2．乙方因隱瞞、虛構(gòu)信息侵害甲方利益的，乙方應(yīng)當退還已收取的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費并依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

3．在委托代辦事項中，乙方因工作疏漏，遺失甲方的證件、文件、資料、票據(jù)等，應(yīng)當依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

4．如因乙方過錯導(dǎo)致所簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無法履行的，甲方無需向乙方支付經(jīng)紀服務(wù)費用。如甲方已支付的，乙方應(yīng)當在收到甲方書面退還要求之日起________日內(nèi)將經(jīng)紀服務(wù)費用等相關(guān)款項退還甲方。給甲方造成損失的，乙方應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）乙方與甲方之間有付款義務(wù)而延遲履行的，應(yīng)當按照遲延天數(shù)乘以應(yīng)付款項的百分之________（小寫________%）計算遲延付款違約金支付給對方，但不超過應(yīng)付款總額的30%。

第九條

合同解除

（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責(zé)于己方的事由和本合同另有約定外，應(yīng)當賠償對方損失。

（二）甲方提供虛假的房屋情況和資料的，乙方有權(quán)單方解除合同。

（三）乙方因隱瞞、虛構(gòu)信息侵害甲方利益的，甲方有權(quán)單方解除合同。

第十條

送達

雙方當事人保證在本合同中記載的通訊地址、聯(lián)系電話均真實有效。任何根據(jù)本合同發(fā)出的文件，均應(yīng)當采用書面形式，以【郵政快遞】【郵寄掛號信】【

】方式送達對方。任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的，應(yīng)當自變更之日起________日內(nèi)書面通知其他當事人。變更的一方未履行通知義務(wù)導(dǎo)致送達不能的，對方當事人按照約定的通訊地址進行送達的，視為有效送達。

第十一條

不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應(yīng)當及時告知另一方當事人。

第十二條

爭議處理

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可通過有關(guān)社會組織調(diào)解；或按照下列第________種方式解決：

（一）依法向房屋所在地的人民法院起訴；

（二）提交________仲裁委員會仲裁；

（三）_____________________________________________________________。

第十三條

合同生效及特別約定

（一）本合同自甲乙雙方簽字（蓋章）之日起生效。

（二）本合同一式________份，具有同等法律效力，其中甲方________份，乙方________份。

（三）本合同生效后，甲乙雙方可以對本合同中未約定或約定不明的內(nèi)容簽訂書面協(xié)議進行補充，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。對本合同的解除，應(yīng)當采用書面形式。

第十四條

其他約定事項

_____________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________。

委托人（簽章）：

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（簽章）：

【法定代表人】（簽章）：

【法定代表人】（簽章）：

【委托人】（簽章）：

房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員簽字：

【法定人】（簽章）：

從業(yè)人員信息卡號：

簽訂時間：

年

月

日

簽訂時間：

年

月

日

篇10

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)中介 違規(guī)

一、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的違規(guī)行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產(chǎn)中介機構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經(jīng)紀人應(yīng)當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%~5%之間提取傭金。而現(xiàn)實上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事公有房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動。目前，可進入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場價格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。區(qū)分擬購房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗看憑證為準。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴欠扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的"二步并一步走"的政策。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機構(gòu)為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。

事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款。

實際上很多房產(chǎn)中介機構(gòu)，往往利用消費者不熟悉有關(guān)交易細節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。

凡此種種，不一而足。

二、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

1.在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購房前認真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；

4.對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當負責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當；