導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇不動(dòng)產(chǎn)的登記制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過(guò)登記向公眾公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動(dòng)情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時(shí)有一個(gè)識(shí)別、判斷物權(quán)的客觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力；登記的推定力，又稱(chēng)權(quán)利正確性推定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項(xiàng)權(quán)利者；登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護(hù)。

研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記在財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒(méi)有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施?！毖芯坎粍?dòng)產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問(wèn)題，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行，進(jìn)而保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺(tái)前后關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

（一）物權(quán)法出臺(tái)前不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析

物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個(gè)重要缺陷是基本上認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買(mǎi)受人的利益得不到完善的保護(hù)，同時(shí)也放縱了出賣(mài)人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”言下之意是，不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來(lái)說(shuō)就是不動(dòng)產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有登記，該合同就被判定為無(wú)效。事實(shí)上，沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個(gè)重要缺陷是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類(lèi)不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進(jìn)一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國(guó)家先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記類(lèi)型及登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等重要問(wèn)題以專(zhuān)節(jié)14個(gè)條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但是不登記，不得對(duì)抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)，將物權(quán)變動(dòng)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力相區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同雖然沒(méi)有登記仍然有效，不受不動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生變動(dòng)的影響。《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。《物權(quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)過(guò)依法登記而發(fā)生效力，也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)合同就可以設(shè)立，這是我國(guó)物權(quán)法獨(dú)有的規(guī)定。三是非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種情況指的是《物權(quán)法》第28條、第29條和第30條的規(guī)定。

（2）增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類(lèi)型。

更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán)利關(guān)系的不一致?tīng)顟B(tài)，對(duì)既存登記的部分內(nèi)容進(jìn)行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì) 途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。登記錯(cuò)誤的更正需要一個(gè)過(guò)程，在此過(guò)程中，登記權(quán)利人有可能處分不動(dòng)產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受！到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項(xiàng)措施來(lái)保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記⑤。我國(guó)物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”預(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

（3）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是物權(quán)法的實(shí)施對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行既帶來(lái)機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的問(wèn)題時(shí)，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時(shí)解決爭(zhēng)議，恰當(dāng)處置不動(dòng)產(chǎn)；還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時(shí)采取預(yù)查封措施提供了便利。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，依法及時(shí)執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件，維護(hù)權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對(duì)傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時(shí)調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公示方法。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認(rèn)真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，在采取強(qiáng)制執(zhí)行措施前應(yīng)認(rèn)真調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況，不能簡(jiǎn)單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護(hù)申請(qǐng)人的合法債權(quán)，又要保護(hù)被執(zhí)行人的合法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實(shí)踐中，對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對(duì)于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助、縮小或擴(kuò)大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過(guò)行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

1、關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實(shí)踐中，對(duì)于能否強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國(guó)有劃撥土地問(wèn)題，存在不同的認(rèn)識(shí)。本人認(rèn)為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實(shí)現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[20__]6號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門(mén)取得一致意見(jiàn)后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進(jìn)行妥善處理。對(duì)原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國(guó)有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價(jià)值分離（僅限執(zhí)行房產(chǎn)），并會(huì)同國(guó)土資源部門(mén)完成收回承載房屋及其他附著物的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，由國(guó)土資源部門(mén)依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標(biāo)拍賣(mài)，掛牌出讓等方式對(duì)該土地依法進(jìn)行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問(wèn)題

在我國(guó)，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實(shí)踐中集體土地權(quán)屬也存在事實(shí)上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第（5）項(xiàng)、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠(chǎng)房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問(wèn)題。對(duì)此應(yīng)當(dāng)如何處理？本人認(rèn)為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門(mén)進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見(jiàn)后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會(huì)同國(guó)土資源部門(mén)查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書(shū)和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，并書(shū)面告知權(quán)利受讓人成交價(jià)款中是否包含該集體土地的征地補(bǔ)償費(fèi)。按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶(hù)。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時(shí)，應(yīng)會(huì)同國(guó)土資源部門(mén)查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書(shū)和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對(duì)該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶(hù)進(jìn)行審查，確認(rèn)權(quán)利受讓人的資格；人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟(jì)組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)的處理

實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對(duì)此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭(zhēng)議。如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過(guò)以下幾種渠 道尋求救濟(jì)，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷(xiāo)該登記；二是依據(jù)合同法中的撤銷(xiāo)權(quán)訴訟，通過(guò)民事審判撤銷(xiāo)案外第三人的虛假登記行為；三是通過(guò)提起行政訴訟，撤銷(xiāo)登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)虛假登記。原登記被撤銷(xiāo)后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書(shū)面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過(guò)繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記的，可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過(guò)戶(hù)登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對(duì)這種情況法院仍可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。

篇2

目前，我國(guó)法律對(duì)需要進(jìn)行登記的物權(quán)范圍規(guī)定得并不明確，現(xiàn)有的規(guī)定并未涵蓋所有的物權(quán)種類(lèi)，這就意味著有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可獲得。目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記種類(lèi)不健全，在不動(dòng)產(chǎn)登記的種類(lèi)中缺少預(yù)告登記、順位登記等重要制度，不能滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得要求。

登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重大缺陷。由于長(zhǎng)期以來(lái)形成不同的財(cái)產(chǎn)分屬不同的部門(mén)管理，因此，不同的行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理，最終形成了多個(gè)登記機(jī)關(guān)都有權(quán)從事不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)象。登記程序的不統(tǒng)一，使各登記機(jī)關(guān)各行其是，當(dāng)事人無(wú)所適從，嚴(yán)重?fù)p害了登記作為法律行為確認(rèn)的統(tǒng)一性和權(quán)威性。

不動(dòng)產(chǎn)登記信息缺乏公開(kāi)化，只有將不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)，才能使不動(dòng)產(chǎn)登記起到真正公示的效用，才能促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和高效。

如上所述，目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度存在諸多缺陷，已不能滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)登記職能的要求，亟待完善。筆者以為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善：

1.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)，結(jié)束我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記法律散亂、矛盾的情形，進(jìn)而消除目前“政出多門(mén)”、“各自為政”的不正?，F(xiàn)象。在不動(dòng)產(chǎn)登記法中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記范圍，登記機(jī)關(guān)的組成、登記工作人員的資格、登記程序、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的管理以及不動(dòng)產(chǎn)登記信息的利用等，從程序上完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。制訂統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律，對(duì)于建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展意義深遠(yuǎn)的。

2.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易有著極大的促進(jìn)作用，有利于不動(dòng)產(chǎn)交易的快捷和安全，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一后將不會(huì)出現(xiàn)一物交易多方登記的現(xiàn)象。未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在機(jī)構(gòu)設(shè)置時(shí)，應(yīng)以土地管理機(jī)關(guān)為主，輔之以房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)，在國(guó)務(wù)院之下成立國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記總署，在縣以上各級(jí)行政區(qū)域成立類(lèi)似于現(xiàn)在各地行政服務(wù)中心的不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)，對(duì)各種類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，以加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記市場(chǎng)，達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行在不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記的原則。跨越兩個(gè)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)，由不動(dòng)產(chǎn)跨越的兩個(gè)行政區(qū)域的共同上級(jí)管理機(jī)關(guān)指定由其中的一個(gè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不干預(yù)原各個(gè)行政職能部門(mén)的行政審批權(quán)力，如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、變動(dòng)、消滅須經(jīng)審批的，先由各個(gè)管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，然后由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一登記。

3.明確登記的物權(quán)制度屬性。正確區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件和物權(quán)變動(dòng)的生效要件。如前所述，登記只是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件。對(duì)于依法生效的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)合同，不登記則不生物權(quán)變動(dòng)的效力，同時(shí)也不能對(duì)抗善意第三人。

4.在登記的效力上，區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，規(guī)定不同的效力。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)依法律行為和非依法律行為產(chǎn)生的所有權(quán)變動(dòng)未予以區(qū)分，對(duì)因生產(chǎn)、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行，法院判決等原因發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，也需登記而生效。

5.應(yīng)承認(rèn)登記的公信力。登記公信力與登記要件主義之間在體系上是密切聯(lián)系在一起的，實(shí)行登記要件主義，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)登記公信力。只有在肯定登記公信力的前提下，方能更好地推進(jìn)登記制度的完善。

6.登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng)，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義。除前文所詳述的采行實(shí)質(zhì)審查主義的優(yōu)點(diǎn)外，由于法律賦予的登記的公信力難免會(huì)犧牲真正權(quán)利人的利益。為避免公信力的此一弊害，確保真實(shí)的權(quán)利，就必須使登記與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)保持一致，為達(dá)這一目標(biāo)，應(yīng)實(shí)行實(shí)質(zhì)審查制度。

7.完善的不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型。未來(lái)制訂的物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)包括各種登記類(lèi)型。如規(guī)定實(shí)體權(quán)利登記和程序權(quán)利登記（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位登記）；所有權(quán)登記和他項(xiàng)權(quán)利登記（所有權(quán)之外的一切權(quán)利均為他項(xiàng)權(quán)利）；終局登記（包含總登記、變動(dòng)登記、更正登記、回復(fù)登記、涂銷(xiāo)登記）和預(yù)告登記。

8.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的程序與不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)屬證書(shū)。立法時(shí)可以在物權(quán)法中對(duì)此問(wèn)題做以概括規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定具體的登記程序要盡可能簡(jiǎn)化、快捷。為簡(jiǎn)化登記薄的繁瑣性，建議只規(guī)定兩種登記簿即土地登記簿和土地定著物登記簿。在制發(fā)登記證件時(shí)，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)制發(fā)全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一，不但會(huì)加重權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加重市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且還會(huì)加劇了動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)之間的爭(zhēng)執(zhí)。故不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)必須統(tǒng)一，這一點(diǎn)在物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法中應(yīng)明確規(guī)定。

篇3

【關(guān)鍵詞】 不動(dòng)產(chǎn) 抵押登記制度 物權(quán) 土地登記

中圖分類(lèi)號(hào)：D651.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的含義和價(jià)值

（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的含義

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，是指不動(dòng)產(chǎn)抵押物的登記機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依照法定程序?qū)⒃诓粍?dòng)產(chǎn)抵押物上設(shè)定的抵押權(quán)及其變更、終止等事項(xiàng)記載于特定的抵押物登記簿上的行為。設(shè)立該項(xiàng)制度的初衷在于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的公示，使社會(huì)公眾能夠容易地了解到某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)上所具有的抵押權(quán)狀況，從而降低不動(dòng)產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的價(jià)值

之所以要設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度，原因之一在于不動(dòng)產(chǎn)一般價(jià)值較大，不動(dòng)產(chǎn)交易直接影響著社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序與安全，關(guān)系著國(guó)計(jì)民生;更重要的原因還在于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記有著其自身的重要價(jià)值。

首先，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的價(jià)值之一在于強(qiáng)化擔(dān)保的效力。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)進(jìn)行登記后，其擔(dān)保物權(quán)性便得到了法律的確認(rèn)。當(dāng)其與擔(dān)保物上的其它權(quán)利如債權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，法律將對(duì)其優(yōu)先保護(hù);此時(shí)如果第三人在進(jìn)行與不動(dòng)產(chǎn)抵押有關(guān)交易的過(guò)程中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的存在狀況未能進(jìn)行必要的調(diào)查，則理應(yīng)承擔(dān)因此而產(chǎn)生的不利后果，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押物的權(quán)利主張不得與抵押權(quán)相對(duì)抗，這樣，登記便使不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)產(chǎn)生了對(duì)抗第三人的效力，使抵押權(quán)對(duì)主債權(quán)的擔(dān)保功能得到了進(jìn)一步強(qiáng)化。

其次，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的價(jià)值之二在于有利糾紛的解決。 在日常生活中，同一不動(dòng)產(chǎn)上常?？梢载?fù)擔(dān)有多個(gè)抵押權(quán)，多個(gè)抵押權(quán)相互之間的沖突就可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度對(duì)權(quán)利的順位進(jìn)行法律上的安排，以有效地解決糾紛?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十四條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：(一)抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;(二)抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照合同生效時(shí)間的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。這樣，在同一不動(dòng)產(chǎn)上存在多個(gè)抵押權(quán)的情況下，就可以根據(jù)登記簿上記載的抵押登記的時(shí)間先后來(lái)確定抵押權(quán)的先后順序，使抵押權(quán)人之間的沖突得以順利解決。

再次，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的價(jià)值還在于有利經(jīng)濟(jì)社會(huì)市場(chǎng)交易的安全與秩序。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記后，與抵押物進(jìn)行交易的第三人就可以到登記機(jī)關(guān)查閱登記的內(nèi)容，以了解有關(guān)可能會(huì)影響其利益的其他權(quán)利的存在狀況，對(duì)交易后果進(jìn)行合理的預(yù)期。這樣就可以避免因抵押權(quán)的行使而使自己的利益受到不測(cè)的損害，從而維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全與秩序。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度的現(xiàn)狀

1、登記機(jī)關(guān)呈分散狀態(tài)

房地產(chǎn)抵押登記是不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的重要部分，而我們?nèi)粘Ｋf(shuō)的房屋轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是房屋所有權(quán)及房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人不僅要到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記，而且還要到國(guó)土資源管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，這樣轉(zhuǎn)讓行為才能合法有效，權(quán)益才受法律保護(hù)。但在目前城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，特別是城鎮(zhèn)住房房屋轉(zhuǎn)讓只辦理房屋所有權(quán)登記，不辦理土地使用權(quán)登記，或辦理了房屋所有權(quán)登記，到國(guó)土資源管理部門(mén)辦不了土地使用權(quán)登記的情況大量存在，這便增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，也影響了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施有效監(jiān)督和調(diào)控，造成政府土地收益流失，這一嚴(yán)峻問(wèn)題亟待解決。

2、登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不健全

首先，登記機(jī)關(guān)僅僅只享有收費(fèi)的權(quán)利，而不對(duì)錯(cuò)誤登記的后果負(fù)任何責(zé)任和義務(wù)，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此，必須使登記機(jī)構(gòu)在享受一定利益的同時(shí)承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù)，這才能體現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則。其次，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記內(nèi)容不承擔(dān)任何責(zé)任，不利于加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感，登記機(jī)關(guān)很難有壓力和動(dòng)力來(lái)履行其審查登記義務(wù)。再者，這種只有權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)的做法在實(shí)踐中已經(jīng)產(chǎn)生了很多問(wèn)題，如土地使用權(quán)已被法院查封，卻依然能辦理抵押權(quán)登記，一旦抵押權(quán)人在法院訴訟時(shí)，如果不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并提出異議，其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)就會(huì)落空，而登記機(jī)關(guān)對(duì)此卻不承擔(dān)責(zé)任。針對(duì)上述情況，《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”

3、登記收費(fèi)不合理

當(dāng)前我國(guó)一般是按財(cái)產(chǎn)標(biāo)的金額收取一定比例的登記費(fèi)用。作為物權(quán)登記，不論標(biāo)的大小，程序是一樣的，也不會(huì)因?yàn)闃?biāo)的大小不同而使登記機(jī)關(guān)有勞動(dòng)付出的不同。因此，對(duì)于按標(biāo)的大小來(lái)收取不同的費(fèi)用是不合理的。登記具有社會(huì)服務(wù)的一面，不應(yīng)成為行政收費(fèi)的謀利手段。因此，物權(quán)登記的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)有一套全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)足以維持每件登記支出（包括登記公告、資料存檔、辦公設(shè)備等）的成本來(lái)進(jìn)行量化，而且必須盡可能地低，以便加速財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)，提高不動(dòng)產(chǎn)的使用效率?！段餀?quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定?！?/p>

（二）、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度存在的問(wèn)題抵押物登記能起到公示作用，可以防止抵押人隱瞞財(cái)產(chǎn)已作抵押的情況，對(duì)同一財(cái)產(chǎn)的同一價(jià)值作抵押或者非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑩p害債權(quán)人的利益?，F(xiàn)實(shí)生活中，如果一方以某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)作抵押或者轉(zhuǎn)讓?zhuān)邮艿盅旱囊环疆?dāng)事人或者受讓一方就要考慮相對(duì)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是否有瑕疵，抵押人或者受讓人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有無(wú)所有權(quán)或者使用權(quán)，該財(cái)產(chǎn)上是否存在其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。抵押物一經(jīng)登記即可取得擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)可取得對(duì)抗第三人的效力；抵押物被第三人占有時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)直接向占有該物的第三人主張抵押權(quán)，任何第三人都負(fù)有不得侵害抵押物的義務(wù)。登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)至關(guān)重要。各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的普遍規(guī)則是：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)具有統(tǒng)一性和司法性。規(guī)定在統(tǒng)一的司法或行政區(qū)域內(nèi)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，都規(guī)定統(tǒng)一的登記效力。有些國(guó)家規(guī)定登記機(jī)關(guān)為地方法院，有些國(guó)家規(guī)定登記機(jī)關(guān)為司法行政機(jī)關(guān)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)登記直接決定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是一種司法行為，而不是行政行為。所以，登記機(jī)關(guān)應(yīng)為司法機(jī)關(guān)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的司法性和統(tǒng)一性是不動(dòng)產(chǎn)法的基本規(guī)則。

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度的完善

（一）取消擔(dān)保法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)和特定動(dòng)產(chǎn)抵押登記要件主義（抵押合同自登記之日起生效）的規(guī)定，一律改為登記對(duì)抗主義。（二）改變“多頭登記”狀況，統(tǒng)一登記部門(mén)，賦予登記部門(mén)以司法權(quán)。

（三）建立實(shí)質(zhì)審查制度。

要使登記的內(nèi)容與實(shí)際的權(quán)利相一致，就應(yīng)當(dāng)對(duì)登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，實(shí)行實(shí)質(zhì)性審 查，是登記具有公信力的必要前提。有學(xué)者認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查雖有提高登記內(nèi)容準(zhǔn)確率之優(yōu) 點(diǎn)，但也有操作程序復(fù)雜、影響交易效率之缺陷。正因如此，即使被認(rèn)為是實(shí)行實(shí)質(zhì)審查 制度的代表—德國(guó)，也對(duì)權(quán)利人與相對(duì)人的關(guān)于實(shí)體法律關(guān)系的意思表示實(shí)行不予審查的原 則。這一觀(guān)點(diǎn)不無(wú)道理，但應(yīng)當(dāng)看到，德國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)做成以后，通常要求公證機(jī)關(guān) 進(jìn) 行公證，而在公證過(guò)程中實(shí)際上就要進(jìn)行認(rèn)真的實(shí)質(zhì)審查。這樣，在登記的時(shí)候就沒(méi)有必要 進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。

（四）建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度。

如前所述，登記內(nèi)容的正確與否不僅影響到交易當(dāng)事人的利益，而且影響到交易的安全和秩序。登記發(fā)生錯(cuò)誤，不僅會(huì)給真正的權(quán)利人造成損失，也會(huì)給交易當(dāng)事人造成損失。一方 面 ，如果對(duì)登記審查不嚴(yán)，某人因故意或過(guò)失將他人的財(cái)產(chǎn)登記在自己名下，就會(huì)使真正的權(quán) 利人蒙受損失。另一方面，如果對(duì)登記審查不嚴(yán)而發(fā)生登記錯(cuò)誤，使善意相對(duì)人與登記權(quán)利 人發(fā)生了交易，以后因?yàn)榈怯泝?nèi)容的更正也會(huì)造成善意相對(duì)人的損失。在因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤而使真正權(quán)利人和善意相對(duì)人發(fā)生損失時(shí)，登記機(jī)關(guān)是否有義務(wù)加以賠償，值得研究。

此外，如果登記機(jī)關(guān)的工作人員故意與他人相互勾結(jié)、惡意串通，造成交易當(dāng)事人損害， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政責(zé)任，嚴(yán)重的甚至要追究其刑事責(zé)任。在此情況下，由于登記機(jī)關(guān)對(duì)其工作人 員存在選任和監(jiān)督的過(guò)失，所以登記機(jī)關(guān)仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

【參考資料】

[1] 孫憲忠：論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記

[2] 孫憲忠：論物權(quán)法[M].法律出版社，2001

[3] 肖厚國(guó)：《物權(quán)變動(dòng)研究》

[4] 馬 瑩：《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)現(xiàn)途徑之我見(jiàn)》

[5] 楊海坤：《中國(guó)行政法基礎(chǔ)理論》

篇4

【關(guān)鍵詞】：不動(dòng)產(chǎn)登記 不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺陷 不動(dòng)產(chǎn)登記制度完善

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念和立法意義

1.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念，不同的學(xué)者有不同的觀(guān)點(diǎn)。王利明教授的觀(guān)點(diǎn)是：不動(dòng)產(chǎn)登記是登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專(zhuān)門(mén)的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序進(jìn)行登記。孫憲忠教授的觀(guān)點(diǎn)是：不動(dòng)產(chǎn)登記是經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國(guó)家有關(guān)登記部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。梁慧星教授的觀(guān)點(diǎn)則是：不動(dòng)產(chǎn)登記是指土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專(zhuān)職機(jī)關(guān)掌管的專(zhuān)門(mén)的簿冊(cè)上。綜上所述，所謂不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專(zhuān)門(mén)的簿冊(cè)的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記事實(shí)上包括兩層含義：一是登記與否的事實(shí)狀態(tài)，二是登記的過(guò)程或程序。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法意義

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)。在依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況下，為了表現(xiàn)物權(quán)的排他性并保障交易安全，物權(quán)公示原則要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記是權(quán)力處分權(quán)的前提條件。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否完成的法律工具，旨在給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)，而不是為了實(shí)行行政管理。

第二，不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)變動(dòng)提供了國(guó)家公信力支持的法律基礎(chǔ)。由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是涉及國(guó)計(jì)民生的重要權(quán)力，故現(xiàn)代社會(huì)中的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都是國(guó)家機(jī)關(guān)，由國(guó)家機(jī)關(guān)出面承擔(dān)登記責(zé)任，以國(guó)家行為的嚴(yán)肅性為登記的真實(shí)性提供保障，使登記具有為社會(huì)一體信服的法律效力，即任何民間證明都不可比擬的國(guó)家公信力。不論客觀(guān)情況如何，法律確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)是登記簿的記載，以登記簿上的記載的權(quán)利正確權(quán)利，并依此建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易秩序；同時(shí)，如果第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得登記權(quán)利，這種行為及其后果當(dāng)然應(yīng)該得到物權(quán)法保護(hù)。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一性是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一性是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記，國(guó)家為不動(dòng)產(chǎn)提供了一個(gè)在整個(gè)法律實(shí)施范圍內(nèi)發(fā)生的一切不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒(méi)有這個(gè)統(tǒng)一的基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒(méi)有這個(gè)統(tǒng)一基礎(chǔ)，公正有血的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立就完全是一句空話(huà)。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷

綜觀(guān)我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)范，可以用兩個(gè)字來(lái)概括：“散亂”。盡管在物權(quán)法制定初期，孫憲忠等專(zhuān)家都呼吁出臺(tái)一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，但是所有的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的規(guī)定仍散見(jiàn)于各項(xiàng)單行的民事法律法規(guī)之中，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，且相關(guān)規(guī)定之間存在著沖突、矛盾，沒(méi)有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和具體制度的統(tǒng)一。

1.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

我國(guó)目前從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)有多個(gè)，如土地登記在土地管理部門(mén)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門(mén)，林木權(quán)登記在森林管理部門(mén)等，例如《中華人民共和國(guó)土地管理法》第5條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作”?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理實(shí)施細(xì)則》第3條規(guī)定：“土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書(shū)式樣由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定”?！吨腥A人民共和國(guó)森林法》第三條第2款規(guī)定：“國(guó)家所有的和集體所有的森林、林木和林地，個(gè)人所有的林木和使用的林地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，發(fā)放證書(shū)確認(rèn)所有權(quán)或者使用權(quán)?！薄稉?dān)保法》第42條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)就有土地管理部門(mén)、林業(yè)主管部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)等，而且這些部門(mén)都具有管理不動(dòng)產(chǎn)的行政職能。

這樣規(guī)定的弊端也是顯而易見(jiàn)的：登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)之間的相互溝通，也不利于當(dāng)事人的查閱；登記機(jī)關(guān)權(quán)力縱橫交錯(cuò)，會(huì)擾亂正常的法律秩序。正如孫憲忠教授所述：當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會(huì)擾亂正常的法律秩序；由于多個(gè)行政部門(mén)進(jìn)行登記，所發(fā)權(quán)證權(quán)屬界址經(jīng)常發(fā)生沖突，會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)所有人之間的大量糾紛；不利于登記資料的合理利用，多頭、分散的不動(dòng)產(chǎn)登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性，嚴(yán)重影響了土地資源的高效利用；多個(gè)登記機(jī)關(guān)同時(shí)存在，對(duì)人力資源也是一種浪費(fèi)。

2.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度有待進(jìn)一步完善

在我國(guó)，2007年10月1日起開(kāi)始施行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，首次確立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。預(yù)告登記制度有利于鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)信用、防止權(quán)利濫用，以法定方式強(qiáng)化了誠(chéng)信原則的實(shí)現(xiàn)，培育良好的市場(chǎng)環(huán)境?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。

不難看出，預(yù)告登記制度還是有其缺陷的。首先，和德國(guó)、日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)告登記制度相比，我國(guó)的預(yù)告登記制度的范圍相對(duì)狹窄。通過(guò)對(duì)德國(guó)、日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于預(yù)告登記適用范圍的比較，可以看出，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，不僅包括不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)、設(shè)定、變更、消滅的請(qǐng)求權(quán)，還包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，而我國(guó)《物權(quán)法》中把預(yù)告登記的范圍設(shè)定在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)請(qǐng)求權(quán)上，就顯得過(guò)于狹窄了。其次，我國(guó)的《物權(quán)法》適用范圍含糊不清?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定預(yù)告登記的適用范圍是“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，從漢語(yǔ)上理解會(huì)產(chǎn)生歧義：到底是將“買(mǎi)賣(mài)”理解為動(dòng)詞還是將其理解為形容詞修飾“房屋”呢，后一種理解比前一種的理解要寬泛得多。再次，預(yù)告登記的效力不明確。我國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，可見(jiàn)我國(guó)賦予了此請(qǐng)求權(quán)具有排他效力，但是對(duì)于國(guó)家權(quán)力效力以及順位保全效力卻并沒(méi)有規(guī)定。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

2007年頒布的《物權(quán)法》中其中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的有13條，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行了總的概括，但是不得不承認(rèn)的是，時(shí)至今日，我國(guó)尚未建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，而且是已有的法律法規(guī)帶有濃重的行政色彩。“不能滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易的需要，不能滿(mǎn)足依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀(guān)公正原則對(duì)物權(quán)進(jìn)行保護(hù)的需要”。所以，我國(guó)在理論上需對(duì)《物權(quán)法》中規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行進(jìn)一步的闡述，筆者從統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，完善預(yù)告登記制度與完善不動(dòng)產(chǎn)變更登記制度。

1.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

世界各地關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的學(xué)說(shuō)有法院說(shuō)、行政機(jī)關(guān)說(shuō)、公正機(jī)關(guān)說(shuō)、現(xiàn)狀妥協(xié)說(shuō)等等。在實(shí)踐中，一般分為兩種模式：以德國(guó)、瑞士、韓國(guó)為代表的，法院負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記；另一種是日本為代表的，行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。

筆者認(rèn)為，我國(guó)不適合法院登記制的模式。法院不適合做登記機(jī)關(guān)的原因有：第一，從目前的實(shí)際情況來(lái)看，各級(jí)法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù)，如果再讓其負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，不免加重法官的工作量，影響審判效力。第二，從歷史上來(lái)說(shuō)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)就是行政機(jī)關(guān)，如果將登記機(jī)關(guān)更正為法院，公民在觀(guān)念上很難接受。第三，如果真的出現(xiàn)物權(quán)爭(zhēng)議的情況下，法院必須要審查登記真實(shí)性的問(wèn)題，如果法院本身就是登記機(jī)關(guān)，很可能出現(xiàn)徇私舞弊的行為，可能使司法失去其公正性。

因此，筆者贊同行政機(jī)關(guān)登記的模式。首先，如果行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記，可以有效減輕法院的工作，也可以提高登記的工作效率，解決大批行政人員的去留問(wèn)題。其次，這次符合我國(guó)的傳統(tǒng)觀(guān)點(diǎn)，以及民眾的樸素的法律觀(guān)，因?yàn)檫@樣就能發(fā)揮立法者所預(yù)期的法律效用，即力求貼近現(xiàn)實(shí)生活，使一般人發(fā)現(xiàn)法律規(guī)范背后的價(jià)值理念，并符合一般人的法律感情。其實(shí)，法律的真正權(quán)威不是體現(xiàn)在保證法律實(shí)現(xiàn)的國(guó)家權(quán)力上，而是體現(xiàn)在法律自身合理性中。再次，這樣就可以有效避免法院在審理涉及物權(quán)的案件時(shí)，出現(xiàn)徇私舞弊的可能性。如果既做審判機(jī)關(guān)又做登記機(jī)關(guān)，這種雙重身份很可能使法院為了維護(hù)自身的利益而損害當(dāng)事人的利益。

2.完善預(yù)告登記制度

我國(guó)《物權(quán)法》只用了一個(gè)條文規(guī)定了預(yù)告登記制度，對(duì)預(yù)告登記制度的規(guī)定僅僅停留在原則性階段，規(guī)定還是比較概括的，缺乏可操作性，在很多地方都有待明確和細(xì)化。因該從預(yù)告登記立法體例、預(yù)告登記的內(nèi)容、預(yù)告登記的程序方面進(jìn)行完善。

在立法體例上面我國(guó)的物權(quán)法可采用日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法模式。日本在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中對(duì)假登記作了規(guī)定，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則在“土地法”中規(guī)定了預(yù)告登記的內(nèi)容，并且在“土地登記規(guī)則”中對(duì)預(yù)告登記如何實(shí)施予以細(xì)化。由于地緣因素以及同屬于大陸法系，我國(guó)可以借鑒日本和臺(tái)灣地區(qū)有關(guān)規(guī)定，將預(yù)告登記如何實(shí)施進(jìn)行細(xì)化。

此外，預(yù)告登記的內(nèi)容也需要完善。明確不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍，《物權(quán)法》第20條規(guī)定表明我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用范圍包括：一是買(mǎi)賣(mài)房屋，二是買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)。但是，這個(gè)適用范圍和日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)法律規(guī)定范圍相比，過(guò)于狹窄，應(yīng)該包括：附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)等等。

預(yù)告登記的程序也需要完善。如上文所述，要完善預(yù)告登記程序，首先需要一個(gè)統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)，這也是預(yù)告登記程序完善的前提。還要建立預(yù)告登記審查制度，登記機(jī)關(guān)的審核主要審查登記申請(qǐng)是否符合預(yù)告登記的上述要件，不僅要審查登記的程序是否合法，還要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。不僅如此，還要預(yù)告建立登記機(jī)關(guān)責(zé)任制。如果登記和真實(shí)權(quán)利之間的差異是由登記機(jī)關(guān)所造成的，那么登記機(jī)關(guān)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣一種制度有利于登記機(jī)關(guān)提高登記的正確率，有效地避免了由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度是一個(gè)完善的物權(quán)制度所必不可少的內(nèi)容，但我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還很不完善。

在新的《物權(quán)法》框架下如何完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是作者的寫(xiě)作目出發(fā)點(diǎn)和目的所在。為此，本文討論了不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和立法意義。并且列舉了我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺點(diǎn)，比如登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，預(yù)告登記制度不完善等。針對(duì)以上缺點(diǎn)，本文給出了相應(yīng)的措施，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)和完善預(yù)告登記制度等。

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[4]王正輝，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度研究[D].上海.華東政法大學(xué)，2007-04

篇5

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)；統(tǒng)一登記制度；實(shí)施問(wèn)題；對(duì)策

一、前言

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度登上歷史舞臺(tái)，是人類(lèi)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，通過(guò)制定和完善該項(xiàng)制度，能夠更好落實(shí)《物權(quán)法》和保障部分人的合法權(quán)益，同時(shí)還能夠有力的推動(dòng)我國(guó)反腐倡廉進(jìn)程，促進(jìn)稅收改革等工作的實(shí)施。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記制度在實(shí)施過(guò)程中，存在著諸多問(wèn)題，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不良影響。因此，應(yīng)進(jìn)一步對(duì)制度實(shí)施問(wèn)題和原因進(jìn)行闡述，并提出合理的實(shí)施對(duì)策。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施問(wèn)題

不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施過(guò)程中，存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下方面：一是《物權(quán)法》的實(shí)施以來(lái)，明確規(guī)定統(tǒng)一登記范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，但僅僅停留在原則性的層面上，缺乏明確的方法規(guī)定，直至出現(xiàn)多頭登記現(xiàn)象（國(guó)土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等相關(guān)部門(mén)都是登記部門(mén)），造成混亂。時(shí)至今日，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》已出臺(tái)，但各相關(guān)職能部門(mén)，因職能職責(zé)劃分不明確，人員去留等多方原因，至使機(jī)構(gòu)組合人員遲遲不能到位。二是重機(jī)構(gòu)組合，未認(rèn)真清理研究各職能部門(mén)流程再造，統(tǒng)一技術(shù)規(guī)范，新組合不動(dòng)產(chǎn)登記工作團(tuán)隊(duì)存在各自為政的習(xí)慣。三是不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的綜合素質(zhì)水平有待進(jìn)一步提升。四是登記軟件與登記業(yè)務(wù)要求不相匹配，造成登記項(xiàng)目缺損，給權(quán)利人造成損失，出現(xiàn)登記糾紛。五是登記查詢(xún)制度相對(duì)不夠完善，不能滿(mǎn)足現(xiàn)狀需求。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度不合理的原因

2013年3月《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》進(jìn)一步明確建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并明確各部門(mén)分工，但在實(shí)施中，仍存在以下不合理問(wèn)題：一是行政主管部門(mén)之間因利益博弈，協(xié)調(diào)難度大，對(duì)統(tǒng)一登記管理工作帶來(lái)阻力，不便提高工作效率。二是制度不配套，新舊制度未能有效銜接。三是動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施過(guò)程中，缺乏有效監(jiān)督。四是不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施過(guò)程中，國(guó)家未能及時(shí)建立統(tǒng)一信息平臺(tái)，與住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、公安、民政等相關(guān)部門(mén)未實(shí)現(xiàn)信息共享，登記機(jī)構(gòu)審查難度加大，盡管?chē)?guó)家規(guī)定不允許在辦理登記中出現(xiàn)相關(guān)證明，但為登記機(jī)構(gòu)為減少登記糾紛，仍存在要求權(quán)利人提供必要證明，且因未實(shí)現(xiàn)信息共享，仍存在權(quán)利人重復(fù)提交申請(qǐng)及相關(guān)資料。五是制度規(guī)定與登記機(jī)構(gòu)權(quán)利責(zé)任不相匹配，如：繼承房屋登記由登記機(jī)構(gòu)審查繼承人，一是工作量大；二是登記機(jī)構(gòu)如何把控怎樣調(diào)查繼承人，一旦調(diào)查有缺失，出現(xiàn)登記錯(cuò)誤難承擔(dān)責(zé)任等問(wèn)題。

四、新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有效實(shí)施的對(duì)策

新形勢(shì)下，完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度尤為重要，有利于推動(dòng)我國(guó)法律體系的發(fā)展進(jìn)程。

1.完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法律體系

在完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法律體系時(shí)，應(yīng)對(duì)法律體系加以科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，形成多層級(jí)的體系，有利于推動(dòng)該制度的實(shí)施進(jìn)程。一是圍繞《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)門(mén)制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，為登記工作提供明確的規(guī)范。該法律中，應(yīng)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍、機(jī)關(guān)、程序、相關(guān)人員責(zé)任、登記方式、信息查閱等方面進(jìn)行明確規(guī)定，保證不動(dòng)產(chǎn)登記的有效性。二是對(duì)現(xiàn)行的相關(guān)法律進(jìn)行整理，消除與《不動(dòng)產(chǎn)登記法》脫節(jié)或沖突的法律條例，以達(dá)到消除法規(guī)矛盾的目的，保證法律權(quán)威性，促進(jìn)社會(huì)交易活動(dòng)的深入開(kāi)展。三是制定不動(dòng)產(chǎn)登記配套的行政和地方性法規(guī)，使其更具法律效力。四是在立法允許的范圍內(nèi)賦予相關(guān)部門(mén)完善系列法規(guī)或規(guī)章等。

2.完善相關(guān)配套設(shè)施

新形勢(shì)下，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的完善，建立在立法、司法、執(zhí)法基礎(chǔ)之上，具有法律效力，且與各項(xiàng)規(guī)章制度之間有著必要的協(xié)調(diào)性。要保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有效實(shí)施，應(yīng)完善相關(guān)配套設(shè)施，使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度趨于規(guī)范化。

一是加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門(mén)硬件建設(shè)，并構(gòu)建信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，使不動(dòng)產(chǎn)登記信息能夠保持高度共享性。以房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)為例，從2010年起，個(gè)人住房信息系統(tǒng)、保障性住房信息系統(tǒng)、住房公積金監(jiān)管系統(tǒng)等加以整合，構(gòu)成有效的聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的高度共享，既提高不動(dòng)產(chǎn)登記管理的水平，又為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)構(gòu)建提供可行的經(jīng)驗(yàn)。

二是提高不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)人員準(zhǔn)入門(mén)檻，力求工作人員能力素質(zhì)水平的達(dá)標(biāo)，對(duì)提高工作效率和質(zhì)量發(fā)揮著重要作用。通過(guò)提高行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，有利于組建一支高素質(zhì)隊(duì)伍，并減少登記信息失誤等問(wèn)題，維護(hù)人民的財(cái)產(chǎn)安全。

三是加強(qiáng)登記中有效監(jiān)督，設(shè)立相應(yīng)的賠償儲(chǔ)備金，對(duì)登記部門(mén)人員給予規(guī)范性引導(dǎo)，從根本上提高其工作效率。

四是加強(qiáng)提供登記軟件公司登記政策水平培訓(xùn)，力求開(kāi)發(fā)軟件符合登記要求，并對(duì)軟件公司信息管理安全問(wèn)題用法的形式予以明確。

五、結(jié)論

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有效實(shí)施，能夠維護(hù)財(cái)產(chǎn)所有人的合法權(quán)益，同時(shí)對(duì)推動(dòng)反腐倡廉進(jìn)程發(fā)揮著重要作用。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施實(shí)踐可知，存在一定問(wèn)題，對(duì)其原因進(jìn)行分析后，作者從兩方面提出促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有效實(shí)施的策略：一是完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法律體系；二是完善相關(guān)配套設(shè)施，為該制度有效應(yīng)用營(yíng)造良好的環(huán)境條件。

參考文獻(xiàn)：

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[3]高圣平，申晨. 不動(dòng)產(chǎn)抵押登記若干問(wèn)題探討――從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出發(fā)[J]. 社會(huì)科學(xué)，2014，05：93-100.

篇6

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn),物權(quán),不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的活動(dòng)。它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國(guó)至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際，筆者運(yùn)用比較研究的方法，從物權(quán)立法的角度對(duì)完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國(guó)所采用的不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要有三種類(lèi)型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國(guó)民法典》創(chuàng)立，故亦稱(chēng)法國(guó)法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請(qǐng)即可登記；第三，登記無(wú)公信力，即登記事項(xiàng)不成立或無(wú)效時(shí)，不得對(duì)抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動(dòng)態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動(dòng)。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國(guó)民法典》所建立，并在德國(guó)《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點(diǎn)是：（1）登記是土地物權(quán)變動(dòng)的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號(hào)順序進(jìn)行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國(guó)多數(shù)州和英聯(lián)邦國(guó)家所采用，是對(duì)產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)申請(qǐng)第一次登記后，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無(wú)效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實(shí)登記而受損害時(shí)，國(guó)家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號(hào)，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過(guò)三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國(guó)的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計(jì)合理、體系完整，而且保留著本國(guó)的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記往往實(shí)行房地合一的登記體制。雖然各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象是以土地為主，但西方國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實(shí)際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國(guó)家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀(guān)管理。在我國(guó)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記立法不健全，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著諸多問(wèn)題，因此，有必要在全面考查各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和特點(diǎn)，促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國(guó)家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利）、土地權(quán)利來(lái)源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級(jí)和價(jià)格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號(hào)、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號(hào)和他項(xiàng)權(quán)利。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開(kāi)放以前有了長(zhǎng)足地進(jìn)步，但不可否認(rèn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度依然存在著不少問(wèn)題有待解決。

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個(gè)職能部門(mén)在立法過(guò)程中強(qiáng)調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書(shū)的不統(tǒng)一的狀況。在我國(guó)法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利方面，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會(huì)生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利卻沒(méi)有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)利用的宏觀(guān)管理。除了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實(shí)生活中，同一不動(dòng)產(chǎn)之上可能同時(shí)存在著數(shù)個(gè)物權(quán)，因此，有必要建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動(dòng)產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。

第二，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記存在房地分立登記的問(wèn)題。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個(gè)部門(mén)可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門(mén)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門(mén)，林地權(quán)登記在森林管理部門(mén)等，并且各個(gè)部門(mén)登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對(duì)土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，機(jī)構(gòu)膨脹，部門(mén)利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動(dòng)產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國(guó)廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門(mén)缺少?gòu)氖麓隧?xiàng)工作的專(zhuān)業(yè)人員，對(duì)登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國(guó)家取消了對(duì)農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費(fèi)項(xiàng)目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實(shí)際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益活躍，房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動(dòng)也日趨頻繁。農(nóng)民對(duì)他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開(kāi)發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書(shū)，以逃避土地管理。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律對(duì)策一種較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡(jiǎn)化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來(lái)看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問(wèn)題，亟待進(jìn)一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國(guó)的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法?？梢?jiàn)，西方各國(guó)將不動(dòng)產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，保護(hù)交易安全。目前，我國(guó)物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國(guó)外立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，在將來(lái)出臺(tái)的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院也可以適時(shí)地出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實(shí)際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也不例外。我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國(guó)家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯??！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)痪哂蟹尚Я??！憋@然，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號(hào)、使用土地面積及土地登記證號(hào)，登記簿按地號(hào)順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見(jiàn)，在保持我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動(dòng)產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度過(guò)程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，如錯(cuò)誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度等，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門(mén)利益之爭(zhēng)，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。[6]綜觀(guān)世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，尚無(wú)將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。目前，我國(guó)一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門(mén)等，已經(jīng)意識(shí)到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門(mén)合而為一，從而實(shí)現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也為我國(guó)將來(lái)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策?！倍粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無(wú)疑是全面保護(hù)土地資源，加強(qiáng)土地宏觀(guān)調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會(huì)再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰(shuí)管理之虞。

（四）擴(kuò)大應(yīng)登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項(xiàng)登記制度筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記范疇，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動(dòng)產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國(guó)房地產(chǎn)交易中的二重買(mǎi)賣(mài)（即不動(dòng)產(chǎn)所有人在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買(mǎi)賣(mài)合同并進(jìn)行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國(guó)立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用的是登記生效主義，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)方只能要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任，這對(duì)他來(lái)說(shuō)是極不公平的。如果不動(dòng)產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則可以有效地防范二重買(mǎi)賣(mài)情況出現(xiàn)，維護(hù)交易安全。其次，我國(guó)現(xiàn)行民事立法中尚無(wú)完善的善意取得制度，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對(duì)效力，使得第三人對(duì)登記的信賴(lài)得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯(cuò)誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無(wú)過(guò)失。再次，在不動(dòng)產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時(shí)，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯(cuò)誤賠償制度，將其作為對(duì)善意取得制度的補(bǔ)充，以加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多問(wèn)題，不但造成了不動(dòng)產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國(guó)物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來(lái)《物權(quán)法》中完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋?zhuān)?/p>

[1]參見(jiàn)趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁(yè)。

[2][3]趙鵬越：《借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)改革我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

[4]金紹達(dá)：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對(duì)我們的啟示》，載于《中國(guó)房地產(chǎn)》1995年第10期。

篇7

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)；登記現(xiàn)狀；統(tǒng)一登記；意義

[中圖分類(lèi)號(hào)]F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）30-0191-02

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，物權(quán)交易異?；钴S。所以保護(hù)交易安全就顯得尤為重要，這不僅與我國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)密切相關(guān)，更與每個(gè)公民的切身利益不可分離。不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是為了保護(hù)交易安全而設(shè)計(jì)的制度，它是物權(quán)變動(dòng)制度的核心問(wèn)題，是物權(quán)公示原則的具體體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在整個(gè)物權(quán)法體系中占據(jù)了大約2/3的內(nèi)容，其在整個(gè)物權(quán)法中舉足輕重的地位是毋庸置疑的，故如何在法律上設(shè)定科學(xué)合理的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是物權(quán)法的重要內(nèi)容。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念界定

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，就是將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)，記載于國(guó)家專(zhuān)門(mén)設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的過(guò)程或者事實(shí)。我國(guó)《物權(quán)法》第十條第二款已經(jīng)明確規(guī)定，國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，可見(jiàn)登記制度是物權(quán)法的制度基礎(chǔ)，在物權(quán)法中占據(jù)重要的地位，它不僅是人們進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確定和物權(quán)交易的重要原則，也是保障物權(quán)交易安全性和公平性的重要工具，為不動(dòng)產(chǎn)的快速流轉(zhuǎn)及交易安全提供法律保障。

關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)”，《物權(quán)法》只是提及概念，卻始終沒(méi)有對(duì)其界定。筆者認(rèn)為我們完全有必要通過(guò)立法的方式明確界定《物權(quán)法》所稱(chēng)的“不動(dòng)產(chǎn)”，可以借鑒大陸法系國(guó)家對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的界定方式，并借鑒國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，比如梁慧星教授在其《物權(quán)法草案建議稿》和王利明教授在其《物權(quán)法草案建議稿》中將不動(dòng)產(chǎn)界定為：不動(dòng)產(chǎn)，指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分離的其他物。

2 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的缺陷

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的通過(guò)在很大程度上改變了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的混亂和不統(tǒng)一狀態(tài)。如第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外；第十條規(guī)定：我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。除此之外，《物權(quán)法》還分別對(duì)登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記效力、登記簿的查詢(xún)、登記的法律責(zé)任等做出了相應(yīng)的規(guī)定。但仍然可以看出，受現(xiàn)實(shí)的制約，現(xiàn)行的《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度僅做了原則性的規(guī)定，且規(guī)定得不明確，法律效力規(guī)定不科學(xué)，致使司法實(shí)踐比較混亂，可以說(shuō)這些規(guī)定幾年來(lái)一直懸在空中，許多問(wèn)題有待進(jìn)一步完善。

目前，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記主要由相應(yīng)的行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，登記機(jī)關(guān)主要分布在不同的行政部門(mén)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，不同財(cái)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)竟達(dá)到二十多個(gè)。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)踐層面，由于有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定主要散見(jiàn)于各項(xiàng)單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋中，這種依據(jù)散亂，內(nèi)容多為有矛盾的不動(dòng)產(chǎn)法律登記制度，它滿(mǎn)足不了不動(dòng)產(chǎn)資源分別管理的需要，也滿(mǎn)足不了依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀(guān)公正原則對(duì)物權(quán)保護(hù)的需要。不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚未在我國(guó)得到系統(tǒng)的建立，因此，實(shí)踐中有一些涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的部門(mén)按照不同的管理體制，對(duì)土地、房屋、林木等各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，分別制定了只具有部門(mén)規(guī)章意義的登記規(guī)則。這些規(guī)則零散且法律層級(jí)低、效力不足，只能滿(mǎn)足對(duì)土地、房屋進(jìn)行行政管理的需要，而不能適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)交易日益活躍的市場(chǎng)需要，不能滿(mǎn)足依公示原則和交易的客觀(guān)公正原則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行保護(hù)的需要。在沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)、地產(chǎn)的分別管理，登記缺乏信息的流通，造成了第三人參與交易成本的增加和風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。其不良效應(yīng)一方面體現(xiàn)在增加了政府的管理成本，同時(shí)由于不動(dòng)產(chǎn)的交易需要在兩個(gè)部門(mén)間交涉，在一定程度上也降低了不動(dòng)產(chǎn)交易的效率；另一方面是由于在兩個(gè)不同的部門(mén)進(jìn)行登記，很容易損害當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益，擾亂正常的法律秩序。

3 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立及意義

因此，探討如何建立符合我國(guó)國(guó)情和適應(yīng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活要求的不動(dòng)產(chǎn)登記的具體制度顯得現(xiàn)實(shí)而緊迫。我國(guó)政府在2013年11月20日十八屆三中全會(huì)后召開(kāi)的第一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。主要內(nèi)容包括：一是將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)；二是消除“信息孤島”，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)；三是推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)?？梢哉f(shuō)政府意識(shí)到房、地分別設(shè)置登記的缺陷，嘗試將兩部門(mén)合二為一，從而實(shí)現(xiàn)房、地合一登記。筆者認(rèn)為這一改革是符合不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展趨勢(shì)的，獨(dú)立于統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的交易安全和社會(huì)財(cái)產(chǎn)的有序化具有重大意義，設(shè)置獨(dú)立而統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)是我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的必然要求。

同時(shí)人們還從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中讀出了“反腐”、“拉低房?jī)r(jià)”等作用，“房叔”、“房姐”的出現(xiàn)證實(shí)了登記制度不統(tǒng)一、房產(chǎn)信息不公開(kāi)的弊端，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)建立后，有助于搞清那些不正當(dāng)交易的問(wèn)題，對(duì)于發(fā)現(xiàn)腐敗會(huì)有重大作用。還有人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的作用除了反腐，查“房叔”、“房姐”之外，也是為房產(chǎn)稅打基礎(chǔ)，健全了全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，也就掃清了房產(chǎn)稅開(kāi)征的最大障礙，特別是對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)多套住房擁有者的梯級(jí)征稅變成可能。

筆者卻認(rèn)為國(guó)家建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的根本目的不在于反腐，而是保護(hù)群眾的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，保障交易安全，搞清楚全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)基本情況，利于宏觀(guān)調(diào)控。其具體意義可分為以下幾點(diǎn)：首先，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度可以更好地落實(shí)物權(quán)法，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，強(qiáng)化登記的公示和公信功能，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，鼓勵(lì)交易。其次，它屬于基礎(chǔ)性制度建設(shè)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是轉(zhuǎn)變政府職能、提高行政效率、改善社會(huì)環(huán)境、完善市場(chǎng)體系、加快社會(huì)信用體制建設(shè)的又一重要步伐，可以說(shuō)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求；最后，有利于反腐和預(yù)防腐敗。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施之后，擁有大量房產(chǎn)的人可以被很快確定，從而逼出空置房，遏制非自住房需求，改善供求關(guān)系，對(duì)降低當(dāng)前過(guò)高的房?jī)r(jià)、減輕群眾住房負(fù)擔(dān)意義重大。前途雖然光明，但道路同樣是曲折的，該項(xiàng)制度的實(shí)施必然會(huì)遇到某些阻力，這就需要各方的大力支持，我們?nèi)罕娨矐?yīng)切實(shí)地進(jìn)行監(jiān)督以期提高不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的效果。

為達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度發(fā)揮其應(yīng)有作用的目的，筆者認(rèn)為應(yīng)把以下幾點(diǎn)做到實(shí)處：第一，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的機(jī)關(guān)要具有獨(dú)立性，不依附于任何行政部門(mén)，也就是說(shuō)，登記機(jī)關(guān)與行使不動(dòng)產(chǎn)行政管理權(quán)力的部門(mén)必須絕對(duì)分開(kāi)。這樣，登記工作人員才不會(huì)受到人為因素的壓力，更好地體現(xiàn)登記的公示公信效力。第二，強(qiáng)化登記工作人員的法律素質(zhì)和道德素質(zhì)，不斷提高登記質(zhì)量和登記效率，使他們能夠愛(ài)崗敬業(yè)從而中立客觀(guān)地履行不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)。只有這樣，才能使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度成為真正民法物權(quán)意義上的基礎(chǔ)制度，在維護(hù)財(cái)產(chǎn)秩序和保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)，統(tǒng)一登記，《物權(quán)法》，皮鞋成本

一、登記概述

登記是登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行國(guó)家治理的活動(dòng)。探討“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”這一命題的前提是――不動(dòng)產(chǎn)需要進(jìn)行登記，且不動(dòng)產(chǎn)登記具有效力。

那么第一個(gè)問(wèn)題就隨之而產(chǎn)生：不動(dòng)產(chǎn)是否需要登記？對(duì)于這一個(gè)問(wèn)題的回答世界存在兩種聲音：一是以法日兩國(guó)為代表的“登記對(duì)抗主義”主張不動(dòng)產(chǎn)不需要登記：《法國(guó)民法典》2127條、1108條都表達(dá)出的合意原則以及《奧地利民法典》883條和1432條都表明了這一立場(chǎng)――除了抵押權(quán)需要“以公證形式做成證書(shū)始得設(shè)定”之外，其他不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利均不需要登記；另外一種是以德、瑞、荷為代表的“登記要件主義”主張對(duì)不動(dòng)產(chǎn)各項(xiàng)權(quán)利的獲得主要來(lái)自于不動(dòng)產(chǎn)登記，即《德國(guó)民法典》873條第一款所表述的“必須登記在土地登記簿內(nèi)”就算是對(duì)于權(quán)力的喪失也要在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上標(biāo)明（875條第一款），在這里“登記”意味著“設(shè)權(quán)”。在這里有些人可能會(huì)提出質(zhì)疑：中國(guó)是否可以采取“登記對(duì)抗主義”？筆者認(rèn)為登記對(duì)抗主義基于一下原因在中國(guó)是行不通的：（1）無(wú)法保證不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性。（2）喪失了不動(dòng)產(chǎn)的排他性。（3）某些場(chǎng)合無(wú)法發(fā)揮“登記對(duì)抗效力”。應(yīng)用到實(shí)際情況中便是――無(wú)法避免二重甚至多重買(mǎi)賣(mài)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前有15個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。那么這么多不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所組成的現(xiàn)行“不動(dòng)產(chǎn)登記”的對(duì)象是什么呢？不動(dòng)產(chǎn)本身？可是我國(guó)是土地國(guó)有制，土地是公民、國(guó)家共有。不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象示權(quán)利本身（例如：《土地登記》第二條；《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條；《礦產(chǎn)資源開(kāi)采登記管理辦法》第四條《礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法》第五條《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》，即我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記屬于權(quán)利登記制。最后，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的目的而言，“登記”這一制度本質(zhì)上在立法設(shè)立而言是指向權(quán)利人以外人公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為物權(quán)變動(dòng)的公示方法；但是在目前中國(guó)的實(shí)踐角度甚至從中國(guó)式“登記”本身的含義而言，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記已經(jīng)作為行政機(jī)關(guān)的一項(xiàng)職權(quán)，是國(guó)家公權(quán)力對(duì)交易秩序的一種干預(yù)，其根本目的在于國(guó)家機(jī)關(guān)從中獲取附加的國(guó)家管理的費(fèi)用以及職能，從這一角度來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)與行政管理機(jī)關(guān)職能具有一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，即“登記”作為一項(xiàng)職能融入到了各個(gè)國(guó)家行政部門(mén)之中，出現(xiàn)了目前這種許多登記部門(mén)職能與范圍不明相互覆蓋、程序冗雜的結(jié)果。

二、我國(guó)《物權(quán)法》中的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

從《物權(quán)法》十二條可以看出，我國(guó)目前現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用的是實(shí)質(zhì)的審查模式，即審查不動(dòng)產(chǎn)（《擔(dān)保法》九十二條：不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物）申請(qǐng)材料以及資格，決定是否登記、采取什么樣的模式登記等；并且由于不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的管理活動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)完全由國(guó)家壟斷，作為不動(dòng)產(chǎn)登記的壟斷職能的實(shí)施者其權(quán)力可想而知。從筆者目前的了解而言，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有如下權(quán)力：1.管理并審查不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)2.處罰有關(guān)的違法行為（一般來(lái)講是罰金）3.決定登記與否4.管理登記簿；從不動(dòng)產(chǎn)登記程序?qū)嵤﹣?lái)講，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成審查公示以及完成辦理、暫緩甚至是拒絕辦理等決策。

《物權(quán)法》第10條第二款要求我們實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并且沒(méi)有告訴我們?nèi)绾尉唧w實(shí)施這一制度，所以，我們還是需要探討一下這一制度如果實(shí)施的話(huà)需要完成什么內(nèi)容：1.統(tǒng)一的法律依據(jù)――確定的登記材料等審查標(biāo)準(zhǔn)、審查程序2.統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)――王利明先生和梁慧星老師都標(biāo)注這是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重中之重3.統(tǒng)一的登記效力――從實(shí)踐中的某一個(gè)部分來(lái)講，對(duì)于同一片森林到國(guó)土部門(mén)和森林部門(mén)審查的結(jié)果要一致4.統(tǒng)一的登記程序――時(shí)間上來(lái)講5.統(tǒng)一的權(quán)屬證書(shū)――最好對(duì)于城市居民的房屋等土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在一個(gè)證上面。可以看得出來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的糾結(jié)點(diǎn)就在于如何統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，但是不得不說(shuō)，從實(shí)際的利益分配角來(lái)講，如果不改變登記的國(guó)家管理屬性很難真正意義上實(shí)現(xiàn)“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。但是，在現(xiàn)階段如果不解決或者連形式上都不對(duì)這一問(wèn)題加以重視，顯然又是不恰當(dāng)?shù)?。那么仔?xì)剖析一下現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)分散登記制度，究其重大弊端應(yīng)在于三點(diǎn)：一是提高了登記本身的登記成本（顯成本：工本費(fèi)、車(chē)路費(fèi)），二是降低了公式效果（公示信息本身發(fā)生沖突），三是信息不對(duì)稱(chēng)、不暢通。在解決這些問(wèn)題的基礎(chǔ)上，也要關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的內(nèi)部職能劃分、行政規(guī)劃層級(jí)體制（不同級(jí)別的不動(dòng)產(chǎn)登記）以及機(jī)構(gòu)設(shè)置所屬范圍。

三、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)設(shè)想

鑒于當(dāng)前中國(guó)國(guó)情，我提出了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的設(shè)想：

在這種模式下，各個(gè)管理機(jī)關(guān)（15個(gè)）依然保證自己在所管轄不動(dòng)產(chǎn)登記背后的對(duì)于登記的不動(dòng)產(chǎn)的管理權(quán)力（例如稅收等），大型不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)力以及其他小型不動(dòng)產(chǎn)的最終登記審查權(quán)依然在各個(gè)管理機(jī)關(guān)手中，并不影響其正常工作運(yùn)行。對(duì)于普通權(quán)利人來(lái)講，節(jié)省了其皮鞋成本、登記成本、并且可以從統(tǒng)一的來(lái)源了解到準(zhǔn)確的信息，達(dá)到了公示效果。

參考文獻(xiàn)：

篇9

一、第三人征信義務(wù)產(chǎn)生、內(nèi)涵及意義

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是為了維護(hù)信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記之物權(quán)表征效力的第三人,司法實(shí)踐中法官確定第三人是否應(yīng)產(chǎn)生合理信賴(lài),取決于第三人是否查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿。通說(shuō)認(rèn)為,不知真實(shí)物權(quán)信息是第三人受公信力保護(hù)的前提,而占有與登記的推定力,也使得第三人不負(fù)擔(dān)調(diào)查義務(wù)。孫憲忠先生認(rèn)為,善意取得理論的本質(zhì)是依法賦予第三人一個(gè)針對(duì)原物權(quán)出

讓人的抗辯權(quán),使其在自己負(fù)有舉證責(zé)任的情況下保護(hù)自己的物權(quán)取得。我們認(rèn)為,在不動(dòng)產(chǎn)善意取得范疇中,這種觀(guān)點(diǎn)有一定的合理性,因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)價(jià)值較大,交易應(yīng)做到相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎,如果第三人在交易時(shí)沒(méi)有查閱登記簿顯然不能被認(rèn)定為善意,適當(dāng)?shù)恼{(diào)查義務(wù)――征信義務(wù)由此產(chǎn)生。

我們認(rèn)為,征信義務(wù)是對(duì)“積極觀(guān)念說(shuō)”的進(jìn)一步拓展,在不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人的征信義務(wù)不僅應(yīng)查閱登記簿獲取交易的必要信息,而且應(yīng)當(dāng)盡到合理的注意,達(dá)到社會(huì)一般公眾的判斷水準(zhǔn);對(duì)于特殊情況的不動(dòng)產(chǎn)交易則應(yīng)達(dá)到專(zhuān)家水平。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中,善意取得是第三人的權(quán)利,其對(duì)應(yīng)的義務(wù)不應(yīng)是“消極的不知”無(wú)權(quán)處分,而應(yīng)是積極的征信義務(wù)。應(yīng)當(dāng)立法確定在善意取得制度中,第三人負(fù)征信義務(wù)并從其內(nèi)在角度確認(rèn)為知情權(quán)利。

二、第三人履行征信義務(wù)的障礙

第三人履行征信義務(wù)的主要障礙在于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身的缺陷;不動(dòng)產(chǎn)查詢(xún)途徑不暢,“多頭執(zhí)政”;登記信息簡(jiǎn)單,沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿;在物權(quán)法出臺(tái)之前《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》對(duì)登記信息資料的查詢(xún)規(guī)定了大量的限制;未能充分利用計(jì)算機(jī)技術(shù)建立完善的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。

三、第三人履行征信義務(wù)的保障措施

(一)完善登記事項(xiàng),統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿

在全國(guó)范圍建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。統(tǒng)一規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容可分為二部分,一是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài);一是不動(dòng)產(chǎn)的物理狀態(tài)。具體地說(shuō),就是要包括權(quán)利主體、權(quán)利的種類(lèi)、來(lái)源、成立時(shí)間、期限、權(quán)利的內(nèi)容和范圍,不動(dòng)產(chǎn)的用途、四鄰界線(xiàn)、面積等。要盡可能的精確、細(xì)致、完整地記載不動(dòng)產(chǎn)的信息。尤其是權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、權(quán)利變化等情況應(yīng)該從登記簿中客觀(guān)及時(shí)的反應(yīng)出來(lái),利于第三人做出判斷。

(二)建立和健全不動(dòng)產(chǎn)交易商的信用評(píng)估制度

長(zhǎng)期商務(wù)關(guān)系中除了持有以牙還牙的制約手段外,確保交易雙方遵守誠(chéng)信的方式就是信用。如果交易當(dāng)事人機(jī)會(huì)主義行事,那么他將很快喪失這種聲譽(yù)。契約伙伴,特別是現(xiàn)在的時(shí)代,會(huì)投資于產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù),并為其服務(wù)做廣告以贏(yíng)得一個(gè)很好的聲譽(yù)。這通常是一個(gè)很耗費(fèi)成本的過(guò)程。這種聲譽(yù)因而會(huì)變成其無(wú)形資本的組成部分。如果顧客轉(zhuǎn)向這樣一個(gè)有聲譽(yù)的零售商,他們知道,他們所支付的資本中,有一部分是為誠(chéng)實(shí)信用而支付的。現(xiàn)代技術(shù)已經(jīng)使重復(fù)契約和信息擴(kuò)散更加容易,所以機(jī)會(huì)主義主體的聲譽(yù)將更加岌岌可危。這種聲譽(yù)的平行制約使得像誠(chéng)信這樣的社會(huì)內(nèi)在文化制度得到了履行和保障。西方發(fā)達(dá)國(guó)家較早地建立起了一套比較成熟的信用評(píng)估機(jī)制,而且在其存在的社會(huì)環(huán)境中無(wú)論是個(gè)人還是商業(yè)組織都十分重視并有著良好的信用。

(三)完善不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開(kāi)查閱制度

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)建立可供查閱的公共場(chǎng)所,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)聯(lián)合辦公,所有的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的資料,當(dāng)事人都可以集中查詢(xún),可以節(jié)省當(dāng)事人的很多時(shí)間和精力,也減輕了當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。應(yīng)當(dāng)充分利用計(jì)算機(jī)技術(shù),將所有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的信息都錄入數(shù)據(jù)庫(kù),這樣一方面便于數(shù)據(jù)的規(guī)范化管理,另一方面為當(dāng)事人查詢(xún)提供了方便,當(dāng)事人不必再去翻閱厚厚的不動(dòng)產(chǎn)登記簿,還可以避免不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的信息沒(méi)有及時(shí)寫(xiě)入不動(dòng)產(chǎn)登記簿的弊端。可以考慮各登記機(jī)關(guān)建立起自己的不動(dòng)產(chǎn)登記的信息庫(kù),在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上逐步建立所有不動(dòng)產(chǎn)登記信息的綜合查詢(xún)系統(tǒng)。

(四)引入公證人或中介機(jī)構(gòu)征信機(jī)制

由于近幾年的房地產(chǎn)交易發(fā)展迅猛,即使建立了相應(yīng)的查詢(xún)途徑,如果查詢(xún)?nèi)硕技械侥骋徊樵?xún)部門(mén),既會(huì)增加管理成本,同時(shí)也給查詢(xún)?nèi)藥?lái)很多的不方便。可以考慮不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫(kù)以會(huì)員制的方式,對(duì)有資質(zhì)的公證機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)開(kāi)放,減少登記機(jī)關(guān)的管理壓力,也能方便不動(dòng)產(chǎn)交易人。不過(guò)為了更好的確保誠(chéng)實(shí)信用得以實(shí)現(xiàn)和執(zhí)行,特別是在一些制度還不完善的不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)境中,應(yīng)該注意和增強(qiáng)中介組織的作用。中介人根據(jù)其自己的利益進(jìn)行背對(duì)背的交易。除了有助于信息搜尋外,他們還承擔(dān)在履約上提供信任的職能。他們一般在其業(yè)務(wù)領(lǐng)域中遠(yuǎn)近聞名,地位鞏固,且資信良好。信譽(yù)是他們賴(lài)以存在的生命。因此他們將自己作為“人質(zhì)”提供給交易的雙方。這構(gòu)成了一項(xiàng)可信賴(lài)的承諾和保證。

(五)注意保護(hù)隱私權(quán)和商業(yè)秘密

通過(guò)多種途徑都可以查詢(xún)到不動(dòng)產(chǎn)的登記信息,會(huì)極大的方便不動(dòng)產(chǎn)交易,但是,我們也應(yīng)看到問(wèn)題的另一面,可能存在有人濫用查詢(xún)便利,不利于登記人隱私權(quán)和商業(yè)秘密的保護(hù),應(yīng)對(duì)查詢(xún)進(jìn)行必要的規(guī)范:①應(yīng)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)記錄簿。記載何人、何時(shí)、何事查詢(xún)過(guò)某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的登記記錄。此查詢(xún)記錄簿也應(yīng)信息化管理,便于在第三人陷于不動(dòng)產(chǎn)交易糾紛或惡意查詢(xún)?nèi)饲謾?quán)時(shí)調(diào)取證據(jù)。②實(shí)行遞進(jìn)式的查詢(xún)方式。第一層級(jí)查詢(xún)的內(nèi)容為:不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人,不動(dòng)產(chǎn)的物理狀態(tài);第二層級(jí)的查詢(xún)內(nèi)容擴(kuò)展至權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、權(quán)利變化,包括不動(dòng)產(chǎn)前手交易信息。第一層級(jí)的內(nèi)容可向一般查詢(xún)?nèi)碎_(kāi)放,第二層級(jí)內(nèi)容可向提出申請(qǐng)的第三人、司法機(jī)關(guān)、律師和公證機(jī)關(guān)等對(duì)象開(kāi)放。③對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫(kù)的會(huì)員,僅能以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)編號(hào)的途徑檢索第一層級(jí)的信息。在檢索程序的設(shè)計(jì)上要求錄入真實(shí)查詢(xún)?nèi)说男畔⒉⑤d于統(tǒng)一的電子不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)記錄系統(tǒng)上。

篇10

目前，國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記局組建工作正在加快推進(jìn)，但是短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響可能性不大。為實(shí)施以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，國(guó)土部將按中央部署，協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)逐個(gè)落實(shí)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺(tái)這四項(xiàng)主要內(nèi)容。逐步以全國(guó)土地登記信息動(dòng)態(tài)監(jiān)管查詢(xún)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，整合推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)和查詢(xún)服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，推進(jìn)信息共享。重點(diǎn)是做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的頂層設(shè)計(jì)和制度安排。首先落實(shí)好統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一登記依據(jù)，盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，建立部際聯(lián)席會(huì)議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局，機(jī)構(gòu)人員要到位，以加強(qiáng)工作支撐。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，不動(dòng)產(chǎn)登記局只是承擔(dān)基礎(chǔ)信息采集工作，有利于房產(chǎn)稅開(kāi)征等工作的繼續(xù)推進(jìn)。

同時(shí)，我國(guó)《物權(quán)法》也明確提出，不動(dòng)產(chǎn)要實(shí)行統(tǒng)一登記這一重要制度，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。但《物權(quán)法》只確定了原則，并沒(méi)有具體的操作性方案。今后我國(guó)進(jìn)一步推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要是為不動(dòng)產(chǎn)交易提供法律依據(jù)，這也是基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，為達(dá)到防范交易風(fēng)險(xiǎn)，保證交易安全的目的。

據(jù)專(zhuān)業(yè)人士介紹，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及范圍并非房屋這么單一。目前，我國(guó)統(tǒng)一進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在土地管理部門(mén)的登記，房屋在房產(chǎn)管理部門(mén)的登記；草原、灘涂在農(nóng)業(yè)部的登記；林業(yè)資源在林業(yè)局的登記。沒(méi)有對(duì)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，最大的問(wèn)題就是存在交易風(fēng)險(xiǎn)。