導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】行政管理；自律管理；管理制度

0 引言

為使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與國(guó)際接軌，需充分了解他國(guó)的戰(zhàn)略方針，政策及行業(yè)運(yùn)作機(jī)制，本文旨在對(duì)日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理模式作必要介紹與綜合信息的闡述，為我國(guó)同行業(yè)發(fā)展提供參考最新數(shù)據(jù)。

1 日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)行人歸業(yè)、業(yè)歸會(huì)及保證金保證業(yè)務(wù)和保證金等保管業(yè)務(wù)等的狀況

1.1 行政管理

1.1.1 管理主體

政府機(jī)關(guān)與特殊法人：

國(guó)土交通省

住宅金融支援機(jī)構(gòu)

UR都市機(jī)構(gòu)：獨(dú)立行政法人都市再生機(jī)構(gòu)

1.2 具體職能

國(guó)土交通?。赫畽C(jī)關(guān)，實(shí)施相關(guān)法律，政令的頒布，監(jiān)管等。

UR都市機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)內(nèi)容：

1.2.1 都市再生

作為都市再生的計(jì)劃者通過構(gòu)思方案，諸條件配備等的配套業(yè)務(wù)及作為合作者對(duì)事業(yè)計(jì)劃進(jìn)行參與并推進(jìn)民間的都市再生。而且謀求與地方公共團(tuán)體等的合作推進(jìn)全國(guó)都市再生。

UR都市機(jī)構(gòu)所從事的主要都市再生業(yè)務(wù)范圍有：

對(duì)伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的大規(guī)模的土地利用的再編；在都市范圍內(nèi)形成生活?交流?經(jīng)濟(jì)據(jù)點(diǎn)；都市防災(zāi)性的提高與密集市街地的改善；通過民間出租住宅的供給支援等形成良好的住宅市街地；活用既存出租庫(kù)存的地域生活據(jù)點(diǎn)的完善。

1.2.2 居住環(huán)境

就由舊的都市基礎(chǔ)整備工團(tuán)繼承的約76萬戶的出租住宅，進(jìn)行力求既要保證居住者居住的安定又要給予合理管理的同時(shí)、通過以供給（照顧殘疾人）無障礙化、改善房間配置、適應(yīng)社會(huì)狀的設(shè)備水準(zhǔn)提高為目的的更新的住宅、屋外環(huán)境的改善、改建事業(yè)事等實(shí)施居住區(qū)的綜合再生及有效利用。

1.2.3 災(zāi)害復(fù)興

支援因地震等受災(zāi)地的復(fù)興事業(yè)及強(qiáng)化都市的防災(zāi)機(jī)能。

1.2.4 郊外環(huán)境

以少子高齡化的對(duì)應(yīng)，共生環(huán)境，安全安心的城市制作為題目靈活運(yùn)用地域的特性，謀求實(shí)現(xiàn)有魅力的郊外及地方居住。

2 自律管理

2.1 全宅聯(lián)（公益社團(tuán)法人全國(guó)宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)的簡(jiǎn)稱）

由于宅地建筑物交易業(yè)者的業(yè)務(wù)是以對(duì)國(guó)民來說最為重要的宅地和建筑物的供及流通等為主要內(nèi)容的，特別要求其公共性與社會(huì)性。為使這些業(yè)務(wù)公平公正地得以運(yùn)作，與此相關(guān)的法律制度和行政體制的完善成為重要的事項(xiàng)。此外，宅地建筑物交易事業(yè)者自身也應(yīng)充分意識(shí)到其業(yè)務(wù)所具有的公共性與社會(huì)性，并盡力于根基在此基礎(chǔ)上的活動(dòng)尤為重要。

因此，宅地建筑物交易業(yè)者相互協(xié)作，不斷努力，為保護(hù)一般消者和謀求宅地建筑物交易業(yè)健全地發(fā)展，根據(jù)宅地建筑物交易業(yè)法第74條，在全國(guó)各都道府縣設(shè)立了宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會(huì)（宅建協(xié)會(huì)），而且還設(shè)立了作為全國(guó)組織的全宅聯(lián)。

全宅聯(lián)，為達(dá)成上述目的，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查研究和進(jìn)行政策提議的信息提供活動(dòng)的同時(shí)，還實(shí)施了房地產(chǎn)交易等啟發(fā)事業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)人才培養(yǎng)事業(yè)。

全宅聯(lián)是以全都道府縣的區(qū)域?yàn)閱挝坏?7個(gè)宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會(huì)為會(huì)員的。從屬于這些會(huì)員的構(gòu)成成員（為宅建協(xié)會(huì)會(huì)員的宅地建筑物交易事業(yè)者），大約有10萬家，構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)業(yè)界名符其實(shí)最大的團(tuán)體。會(huì)員所擁有的構(gòu)成成員的大多數(shù)是中小不動(dòng)產(chǎn)事業(yè)者，全國(guó)團(tuán)結(jié)一致取得相互合作的成果。

2.2 全宅保證組織

全宅保證是隨著昭和47年的宅建業(yè)法的部份被修正并制度化后設(shè)立的團(tuán)體。昭和47年12月召開設(shè)立總會(huì)，開始活動(dòng)后立刻有宅建協(xié)會(huì)的所屬構(gòu)成成員約4萬5000名入會(huì)。昭和48年3月，會(huì)員數(shù)達(dá)5萬6000名，獲得了建大臣的社團(tuán)法人許可。同年5月接受指定業(yè)務(wù)后，從次月6月開始了宅建業(yè)法第64條的第3款中規(guī)定的對(duì)意見的解決、研修、償還業(yè)務(wù)。昭和55年，由于在宅建業(yè)法第64條の3?第3項(xiàng)增加了為謀求“宅地建筑物交易業(yè)的健全發(fā)展的必要業(yè)務(wù)”，也開始對(duì)流通機(jī)構(gòu)的完善和促進(jìn)流通的現(xiàn)代化等助事業(yè)的推進(jìn)做出貢獻(xiàn)。昭和62年1月開始定金保證業(yè)務(wù)，推進(jìn)保證的擴(kuò)充，從昭和63年11月開始推進(jìn)以定金等保管業(yè)務(wù)為開端的種種業(yè)務(wù)。之后順利發(fā)展，平成23年3月末的會(huì)員數(shù)約達(dá)到10萬社。全國(guó)的宅建業(yè)者約80%歸屬其中。平成18年（2006年）5月“公益法人制度改革關(guān)聯(lián)3法”成立，于平成20年12月開始施行，公益法人（社團(tuán)法人及財(cái)團(tuán)法人）的制度改革得到推進(jìn)。作為社團(tuán)法人的全宅保證也為謀求公正的不動(dòng)產(chǎn)交易和消費(fèi)者保護(hù)于平成24（2012）年度過渡到公益社團(tuán)法人。全宅保證是從事解決以宅地建筑物交易業(yè)者為構(gòu)成成員的宅地建筑物交易相關(guān)的意見及賠償業(yè)務(wù)的公益法人組織。全宅保證的主要事務(wù)所（中央本部）設(shè)在東京都千代田區(qū)，從屬事務(wù)所（地方本部）分別設(shè)在47個(gè)都道府縣，采用在全國(guó)各地都能夠解決宅地建筑物交易相關(guān)意見及受理賠償?shù)慕M織體制。中央本部和47個(gè)都道府縣的地方本部在謀求會(huì)員管理、意見解決、賠償、研修等范圍業(yè)務(wù)處理上相互有機(jī)合作的同時(shí)，致力于合理的組織運(yùn)營(yíng)。

全宅保證的目的和主要業(yè)務(wù)

按宅地建筑物交易業(yè)法（以下“宅建業(yè)法”第64條的第2款，規(guī)定了關(guān)于“宅地建筑物交易業(yè)保證協(xié)會(huì)”的指定事項(xiàng)。公益社團(tuán)法人全國(guó)宅地建筑物交易業(yè)保證協(xié)會(huì)（下稱“全宅保證”），就是基于此而設(shè)立的保證協(xié)會(huì)，全國(guó)宅地建筑物交易業(yè)者（以下“宅建業(yè)者”）中大約80%加入了該協(xié)會(huì)。該協(xié)會(huì)以解決買賣物件購(gòu)入者，出租物件借人等顧客與會(huì)員宅建業(yè)者間糾紛的相關(guān)意見，以及萬一未能解決時(shí)的償還業(yè)務(wù)為中心，實(shí)施為謀求宅建業(yè)務(wù)相關(guān)各方資質(zhì)提高的研修，以及服務(wù)于消者的一系列不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的研討會(huì)等。而且，還施行為公平、公正、安全地進(jìn)行交易的保證金保證業(yè)務(wù)及保證金等保管業(yè)務(wù)。此外，接受國(guó)土交通大臣的承認(rèn)，進(jìn)行旨在謀求宅地建筑物交易業(yè)健全發(fā)展的各種必要的業(yè)務(wù)。同樣地，成為全宅保證的保證業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的，償還業(yè)務(wù)保證金分擔(dān)金的合計(jì)委托保管額（償還業(yè)務(wù)保證金）在平成23（2013）年3月末至今，約達(dá)600億日元。

2.3 全日本房地產(chǎn)協(xié)會(huì)

公益社團(tuán)法人全日本不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)是從建設(shè)大臣領(lǐng)受了設(shè)立許可的公益法人，以昭和27年6月10日“宅地建筑物交易業(yè)法”首次公布為契機(jī)，于同年10月1日成為具有業(yè)界設(shè)立歷史最悠久之盛譽(yù)且擁有全國(guó)47個(gè)都道府縣房地產(chǎn)業(yè)者的全國(guó)性組織。

本協(xié)會(huì)在房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，土地和宅地建筑物的供及流通是國(guó)民生活的根本的認(rèn)識(shí)下，開展為確保消費(fèi)者的安全和公正，促進(jìn)有效利用等活動(dòng)，及貢獻(xiàn)社會(huì)和業(yè)界健全地發(fā)展等系列活動(dòng)。

特別是本會(huì)伴隨著公益法人制度改革，被內(nèi)閣總理大臣認(rèn)定為符合公益認(rèn)定基準(zhǔn)的團(tuán)體，接受了作為“公益社團(tuán)法人”的認(rèn)定，從平成25（2013）年4月1日起，以“公益社團(tuán)法人全日本房地協(xié)會(huì)”身份開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

（1）主要業(yè)務(wù)

a.進(jìn)行國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)查研究及信息收集，同時(shí)將通過對(duì)其所做研究而提供給政府的政策建議及提供的信息作為出版物進(jìn)行刊行出版

b.面向從事宅地建筑物交易業(yè)者或?qū)⒁獜氖抡叩难行?，講習(xí)及指導(dǎo)

c.面向國(guó)民進(jìn)行關(guān)于房地產(chǎn)交易知識(shí)的普及，啟發(fā)，指導(dǎo)及建議

d.舉辦房地產(chǎn)相關(guān)會(huì)議及演講會(huì)等

e.開展對(duì)受災(zāi)者及其他社會(huì)弱者的支援或?qū)Φ赜蛏鐣?huì)的健全發(fā)展有益的啟發(fā)活動(dòng)、支援活動(dòng)及其他貢獻(xiàn)社會(huì)的活動(dòng)

f.開展以謀求會(huì)員利益或促使其彼此和睦為目的的事業(yè)

g.此外還開展為達(dá)成本會(huì)目的的必要事業(yè)

（2）事業(yè)活動(dòng)

a.全國(guó)房地產(chǎn)會(huì)議；b.社會(huì)教育事業(yè)；c.研究指導(dǎo)事業(yè)；d.公益社團(tuán)法人房地產(chǎn)保證協(xié)會(huì)；e.國(guó)際交流

3 管理制度

3.1 保證金等保管制度

A.成為對(duì)象的交易

如宅建業(yè)法第41條的第2款規(guī)定的，當(dāng)宅地建筑物交易業(yè)者自身成為賣主時(shí)，在向買主的一般消費(fèi)者出售完成物件的情況下，要領(lǐng)受買賣貨款的10%或者超過1000萬日元的保證金等時(shí)候，必須對(duì)保證金等采取保全措施。保證金等保管制度就是其中之一。

B.保證金等保管制度的結(jié)構(gòu)

保證金等是根據(jù)此項(xiàng)制度，由全宅保證地方總部代替賣主接收進(jìn)行保管，直到物件交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（包括登記所必需的必要文件由賣主向買主的交付的場(chǎng)合）完全辦完為止。

C.保管費(fèi)的有無

不需保管費(fèi)。

D.事業(yè)內(nèi)容

根據(jù)宅建業(yè)法第64條的第3款，會(huì)員身份的業(yè)者在處理與宅地建筑物交易業(yè)相關(guān)的交易時(shí)，全宅保證要以解決來自客戶的不滿為開端，處理因交易產(chǎn)生債權(quán)相關(guān)的償還業(yè)務(wù)，并對(duì)宅地建筑物交易業(yè)從事者實(shí)施研修措施。自昭和62年導(dǎo)入保證金制度以來，一直開展謀求交易安全?促進(jìn)流通機(jī)構(gòu)登錄等保證金保證業(yè)務(wù)。根據(jù)昭和63年11月的宅建業(yè)法第41條的第2款實(shí)施保證金等保管事業(yè)，謀求保護(hù)消費(fèi)者利益和流通的完善順利，及宅地建筑物交易業(yè)者信用的提升。

除此之外，還致力于繼續(xù)不斷地提供宅地建筑物交易相關(guān)信息，及對(duì)公平公正而且安全的交易進(jìn)行啟發(fā)督導(dǎo)。

E.償還業(yè)務(wù)

全宅保證從事的業(yè)務(wù)有，關(guān)于會(huì)員與其所擁有的宅地建筑物交易客戶進(jìn)行交易產(chǎn)生的債權(quán)，及對(duì)其損害（損害的補(bǔ)償）進(jìn)行補(bǔ)償?shù)氖聵I(yè)。 當(dāng)宅地建筑物交易者等卷入糾紛，在意見解決事業(yè)解決不了，受害者希望獲得損害賠償時(shí)，全宅保證代替會(huì)員對(duì)其進(jìn)行以上限為會(huì)員主要事務(wù)所大約1000萬日元（擁有從屬事務(wù)所的場(chǎng)合每個(gè)事務(wù)所均追加500萬元）的金額（賠償業(yè)務(wù)保證金）進(jìn)行賠償。

當(dāng)然，關(guān)于宅建事業(yè)者成為該協(xié)會(huì)會(huì)員之前的交易也成為對(duì)象。賠償事業(yè)不需要因裁判而有的手續(xù)，根據(jù)因宅地建筑物交易蒙受損害者提出的申請(qǐng)，對(duì)提出的該申請(qǐng)是否是與宅地建筑物相關(guān)，申請(qǐng)者所擁有的債權(quán)金額算定等的認(rèn)證進(jìn)行審查。

F.研修業(yè)務(wù)的說明

研修業(yè)務(wù)是指以交易主任者所從事其他的宅地建筑物交易業(yè)業(yè)務(wù)或者即將從事者為對(duì)象，以謀求宅地建筑交易業(yè)相關(guān)知識(shí)及能力提高為目的，由全宅保證的各地方本部與宅建協(xié)會(huì)一道共同進(jìn)行的研修。

G.紙上研修的實(shí)施內(nèi)容

全宅保證根據(jù)宅建業(yè)法第64條的第6款規(guī)定，作為研修業(yè)務(wù)的一環(huán)以宅地建筑物交易業(yè)者等為對(duì)象對(duì)其實(shí)施紙上研修。實(shí)施至今的紙上研修自開始到現(xiàn)在共128期。

3.2 保證金等保證制度

A.成為對(duì)象的交易

身為一般消費(fèi)者可以與賣主與買主一樣，向流通機(jī)構(gòu)登錄物件，全宅保證會(huì)員則可利用成為客付（受客）媒介業(yè)者的交易（不過，只根據(jù)本會(huì)規(guī)定實(shí)施保證。）

B.保證限度額

所謂保證限度額就是被授受的保證金的數(shù)額，限度是在買賣價(jià)格的20%以內(nèi)到1000萬日元間。

C.保證期間

如果是發(fā)行保證書，是直到交付或者所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的所有項(xiàng)完結(jié)為止。

D.保證費(fèi)用的有無

無需保證費(fèi)。

E.產(chǎn)生保證金的支付的場(chǎng)合

盡管買賣合同效力喪失，買主不能從賣主接受保證金的返還的場(chǎng)合須支付保證金。

F.面向消費(fèi)者的研討會(huì)：在47 都道府縣設(shè)立宅建協(xié)會(huì)的房地產(chǎn)相關(guān)免費(fèi)協(xié)商窗口。

篇2

關(guān)鍵詞：中小城市；房地產(chǎn)；經(jīng)紀(jì)；問題；對(duì)策

一、當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問題

隨著改革開放以后國(guó)家住房制度改革的深入，計(jì)劃分配房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化以及城鎮(zhèn)化水平的提高導(dǎo)致的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。近年來在全國(guó)各中小城市出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及隊(duì)伍，這為中小城市的房地產(chǎn)交易建立了很好的信息平臺(tái)。如筆者所在的中等城市――四川內(nèi)江就有超過80%的客戶買賣二手房的時(shí)候選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)――房屋中介公司來為其服務(wù)。應(yīng)該說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)對(duì)降低房地產(chǎn)交易成本、保障交易安全，維護(hù)委托人合法權(quán)益等方面能發(fā)揮重要作用。從未來的發(fā)展趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進(jìn)房屋信息的對(duì)稱，充分維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。但是，當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)卻存在較多問題，若列其大端，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)低

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及其從業(yè)人員持證人數(shù)比例低，是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員職業(yè)道德、知識(shí)結(jié)構(gòu)和執(zhí)業(yè)能力等專業(yè)素質(zhì)低的重要表現(xiàn)之一。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，到2012年底，全國(guó)中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)組織達(dá)11多萬家，但有注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只有1.2萬多家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員30萬余人，但取得了中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書的不足萬人。但大部分機(jī)構(gòu)是不規(guī)范的，有的只是取得了《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，但未取得《備案證書》的機(jī)構(gòu)，甚至有90%的還是“三無”機(jī)構(gòu)（即是無營(yíng)業(yè)執(zhí)照、無備案證書、無從業(yè)執(zhí)業(yè)資格證書）。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)大體有如下特征：1.從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)有待完善。掌握經(jīng)濟(jì)、法律、信息等知識(shí)的綜合素質(zhì)較高的專業(yè)人員的匱乏。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中很多人并沒有專門接受過房地產(chǎn)專業(yè)的教育，對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的掌握不足。2.從業(yè)人員職業(yè)道德整體水平不高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員服務(wù)不規(guī)范、同行之間不正當(dāng)竟?fàn)?、泄露客戶隱私等現(xiàn)象更是屢見不鮮。不少經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還利用信息和自己的優(yōu)勢(shì)地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙當(dāng)事人；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價(jià)；亂收費(fèi)；合同

不規(guī)范等違規(guī)操作等，給當(dāng)事人造成不小的損失。3.從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力有待提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的從業(yè)人員溝通洽談能力、服務(wù)意識(shí)、市場(chǎng)分析能力相對(duì)來說都比較差，很難以差異化、個(gè)性化服務(wù)滿足客戶的需求。

（二）監(jiān)督法規(guī)不完善

目前國(guó)家出臺(tái)制定的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行為主體責(zé)權(quán)利規(guī)范不完善，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人違反法律法規(guī)或欺詐行為也沒有對(duì)應(yīng)的處罰措施。如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中沒有對(duì)是否取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》可以從事業(yè)務(wù)作出具體的規(guī)定，也沒有對(duì)是否必須成立機(jī)構(gòu)方可從事業(yè)務(wù)做出具體規(guī)定?！掇k法》只對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作了相應(yīng)的規(guī)定，但未對(duì)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者方面作出具體規(guī)定。而現(xiàn)在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個(gè)體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續(xù)、看房、租房等業(yè)務(wù)，基本未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)資格證、《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)備案證書》。其主要原因是無注冊(cè)資金、無從業(yè)人員資格證書，無法達(dá)到取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》的條件?！掇k法》對(duì)未取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》從業(yè)的，未明確其法律責(zé)任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業(yè)務(wù)投入的人力、物力、財(cái)力等成本也低，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所不規(guī)范，甚至無營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個(gè)人、一塊牌就是一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，特別是中小城市比較突出。

（三）政府部門監(jiān)管難度大

當(dāng)前，導(dǎo)致政府部門監(jiān)管難度大的因素主要有：1.房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)是一項(xiàng)專業(yè)性、復(fù)雜性強(qiáng)的業(yè)務(wù)，政府部門相關(guān)人員對(duì)其相關(guān)的稅收、交易政策和程序及法律法規(guī)等知識(shí)都有一定欠缺，這增加了政府部門監(jiān)管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺(tái)較少，使得房屋信息嚴(yán)重不對(duì)稱，增加了政府部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管難度大。鑒于政府提供的出售和購(gòu)房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機(jī)構(gòu)（多數(shù)是不規(guī)范的機(jī)構(gòu)）登記售房信息和獲取購(gòu)房信息，這既客觀上為目前不規(guī)范的房屋中介機(jī)構(gòu)提供了生存空間，又增加了政府部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管難度。許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。3.政府管理政出多門，也是導(dǎo)致其監(jiān)管難度大的重要原因。在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責(zé)職能交叉，行業(yè)管理多處出證。如民政部門向社區(qū)頒發(fā)社區(qū)服務(wù)證書中服務(wù)內(nèi)容也含有房屋中介等業(yè)務(wù)，而工商部門也在參與經(jīng)紀(jì)人員的資格頒發(fā)，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其從業(yè)人員甚至政府管理部門不知哪個(gè)部門頒發(fā)的是合法、有效的。

（四）行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)

當(dāng)前，我國(guó)還沒有出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的完整的配套的法律法規(guī)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，其市場(chǎng)行為不規(guī)范。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開辦門檻低，成本少、風(fēng)險(xiǎn)較小，一些創(chuàng)業(yè)者紛紛踏入這一行業(yè)領(lǐng)域。按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)的狀況。

二、規(guī)范中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的對(duì)策

（一）加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)，為了適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需求，需要培養(yǎng)一批知識(shí)結(jié)構(gòu)完善、職業(yè)道德良好、綜合能力強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才。一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍對(duì)于保障房地產(chǎn)交易雙方的聲譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有重要作用。在專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)上，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一些基本方法的培訓(xùn)，掌握市場(chǎng)營(yíng)銷中的產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的房地產(chǎn)管理知識(shí)培訓(xùn)，主要包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資、物業(yè)管理等房地產(chǎn)管理等知識(shí)，同時(shí)還要要熟悉城市規(guī)劃、環(huán)境評(píng)價(jià)、建筑工程、房屋測(cè)量等方面知識(shí)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)化水平日益提高。隨著經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的復(fù)雜化、專業(yè)化和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)領(lǐng)域激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將促使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，提高專業(yè)技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，適應(yīng)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)更加細(xì)分的要求，將造就出一支支分門類的專業(yè)化經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。同時(shí)，要加強(qiáng)宣傳，普及《物權(quán)法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)法》、《房屋權(quán)屬登記管理辦法》等法律法規(guī)和權(quán)屬登記、合同簽訂等各項(xiàng)辦理程序，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的法制觀念和道德意識(shí)，誠(chéng)信守法，提升從業(yè)人員道德素質(zhì)。

（二）完善監(jiān)督法規(guī)

要進(jìn)一步明確《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行為主體的責(zé)權(quán)利規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人違反法律法規(guī)或欺詐行為也應(yīng)有對(duì)應(yīng)的處罰措施?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》要對(duì)未取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的機(jī)構(gòu)不能從事該業(yè)務(wù)作出明確規(guī)定，《辦法》還應(yīng)針對(duì)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者作出具體規(guī)定，因?yàn)楫?dāng)前在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展還處在初級(jí)發(fā)展階段，提高政府管理效用是行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重要制度保障。一是該行業(yè)涉及工商、物價(jià)、房管等部門，各部門須建立科學(xué)合理，具有切實(shí)可行和操作性的長(zhǎng)期有效的聯(lián)合機(jī)制、協(xié)調(diào)機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制；二是各級(jí)政府部門要高度重視，要將該行業(yè)納入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管重點(diǎn)；三是充分發(fā)揮行業(yè)行政部門職能作用，同時(shí)必須將職責(zé)職能落實(shí)到實(shí)處； 四是指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)組織成立行業(yè)協(xié)會(huì)。

（四）整頓行業(yè)內(nèi)部秩序

建立秩序井然的行業(yè)內(nèi)部秩序是行業(yè)市場(chǎng)化的前提和基礎(chǔ)。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房屋信息必須具有真實(shí)性、完整性；二是加強(qiáng)行業(yè)自律，積極組織行業(yè)協(xié)會(huì)，促進(jìn)行業(yè)交流，提高行業(yè)執(zhí)業(yè)水平；三是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所應(yīng)公示《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《備案證書》、規(guī)章制度以及辦理程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。機(jī)構(gòu)服務(wù)人員做到持證上崗并掛牌服務(wù)。在服務(wù)工作中，應(yīng)公開、公正、公平，不得賺取差價(jià)，不得欺騙當(dāng)事人，同時(shí)，不得亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)，做到質(zhì)價(jià)相符；四是服務(wù)合同的簽訂，合同內(nèi)容、條款等應(yīng)遵《合同法》等法律法規(guī)，不得存在不平等和欺騙當(dāng)事人等條款。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益繁榮的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)逐漸凸現(xiàn)其重要性，并將全面引導(dǎo)未來行業(yè)的發(fā)展方向，但剛剛起步的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒有走向成熟，主要存在從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)低、法規(guī)監(jiān)督不完善、政府部門的監(jiān)管難度大以及行業(yè)內(nèi)部管理混亂、規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)等問題。因此，建立規(guī)范有序的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)依然是任重而道遠(yuǎn)的事。當(dāng)前應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)；應(yīng)完善相關(guān)監(jiān)督法規(guī)；應(yīng)采取措施提高政府監(jiān)管效用以及應(yīng)整頓行業(yè)秩序等，以促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

【1】?jī)?nèi)江市房地產(chǎn)管理局《2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)調(diào)查報(bào)告》

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)現(xiàn)狀 存在問題 對(duì)策分析

一、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀的行業(yè)環(huán)境分析

據(jù)徐州市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2015年底，具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)的徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)共計(jì)659家，其中具有A級(jí)資質(zhì)的企業(yè)52家，具有B級(jí)資質(zhì)的企業(yè)69家，具有C級(jí)資質(zhì)的企業(yè)538家。

規(guī)模較大的企業(yè)有連鎖店30家以上，包括鋼運(yùn)房產(chǎn)、大澤置業(yè)、中房網(wǎng)絡(luò)、大業(yè)興房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等本地和外地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在徐州市場(chǎng)上形成兩分天下的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

（1）本地企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析。本地企業(yè)按市場(chǎng)占有率大致可分為三個(gè)陣營(yíng)：第一陣營(yíng)的包括鋼運(yùn)房產(chǎn)、中房網(wǎng)絡(luò)、大澤置業(yè)與大業(yè)興房產(chǎn)等企業(yè)連鎖店規(guī)模均在50家以上，各自占據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)10%以上的份額；第二陣營(yíng)的包括琴琴房產(chǎn)、中先地產(chǎn)、博頓房產(chǎn)等企業(yè)連鎖店均在10至50家，市場(chǎng)占有率各約5%左右；第三陣營(yíng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)是指連鎖店在10家以下的經(jīng)紀(jì)企業(yè)群體。

（2）外地企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析。外地企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要來自香港中原地產(chǎn)以及美聯(lián)物業(yè)，其二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式、純粹的經(jīng)紀(jì)人管理制度以及標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系在香港市場(chǎng)取得成功的同時(shí)迅速?gòu)?fù)制到內(nèi)地，其品牌影響力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)占據(jù)牢固的市場(chǎng)地位；21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)于2008年登陸徐州，公司在全球范圍內(nèi)的No.1地位所彰顯的品牌號(hào)召力正逐漸吸引眾多加盟商通過特許經(jīng)營(yíng)的加盟方式形成公司營(yíng)銷渠道網(wǎng)絡(luò)，可以預(yù)見21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)必將成為未來徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)不可忽視的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

二、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中存在的主要問題

（一）法律、法規(guī)滯后

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》于2010年10月27日經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第65次部常務(wù)會(huì)議審議通過，并經(jīng)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部同意予以，自2011年4月1日起施行?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》是我國(guó)第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。徐州國(guó)土資源房屋評(píng)估與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，于2005年制定了《徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理暫行辦法》。然而，隨著市場(chǎng)發(fā)展變化的不斷推進(jìn)，地方法律法規(guī)在促進(jìn)和規(guī)范徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的同時(shí)，與國(guó)家法律規(guī)范相比表現(xiàn)出明顯的滯后性。無論是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵，還是其業(yè)務(wù)范圍均早已超過相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰而且與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)自身的發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)；在服務(wù)過程中出現(xiàn)的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀(jì)服務(wù)的無形性，使得許多問題在合同法中找不到確切的解決依據(jù)；缺乏明晰的法律法規(guī)對(duì)經(jīng)紀(jì)企業(yè)及行為加以規(guī)范和管理，以切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，造成與經(jīng)紀(jì)企業(yè)相關(guān)的法律糾紛屢見媒體的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

（二）不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)普遍存在

一是無照非法經(jīng)營(yíng)，“一間房子、一張桌子、一部電話”就可以進(jìn)行房地產(chǎn)買賣和租賃等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；二是給錢就做，有利就做，經(jīng)紀(jì)企業(yè)間相互壓低價(jià)格；三是超業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營(yíng)，個(gè)別經(jīng)紀(jì)企業(yè)通過幫助客戶墊資提前還貸或進(jìn)行資產(chǎn)抵押等從中收取高額利息，“高利貸”服務(wù)變成了經(jīng)紀(jì)公司獲取利潤(rùn)的生財(cái)之道等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。不規(guī)范服務(wù)和黑經(jīng)紀(jì)的存在使得對(duì)房屋經(jīng)紀(jì)的投訴連續(xù)幾年居高不下，不僅嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益和經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體形象，也造成了守法經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的提高，市場(chǎng)中甚至出現(xiàn)了“劣幣驅(qū)逐好幣”的“格雷欣現(xiàn)象”。

（三）行業(yè)監(jiān)管問題

在行業(yè)監(jiān)管方面，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時(shí)有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長(zhǎng)了行業(yè)的不正之風(fēng)。究其主要原因還是政府重視不夠、立法滯后，監(jiān)管不力。目前，無論是政府房地產(chǎn)主管部門――徐州市國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理局的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會(huì)――徐州市徐州市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)進(jìn)行的自律性監(jiān)管，都存在缺乏監(jiān)管力度的問題，監(jiān)管基本上流行形式。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度落實(shí)不到位

從2002年國(guó)家開始實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度以來，全國(guó)取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)超過40000余人，徐州已有超過4000人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格。但是，從市場(chǎng)反映的實(shí)際情況來看，徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)偏低的現(xiàn)象仍然不容樂觀，這與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度的落實(shí)不到位密切相關(guān)。目前來看，由于行業(yè)的快速發(fā)展吸引了大批有志于本行業(yè)的人員取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理以及國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，所以目前從業(yè)人員的執(zhí)證比例逐步升高，但從從業(yè)人員在持證上崗方面情況來看，比例仍然很低，職業(yè)資格制度落實(shí)不到位的現(xiàn)象十分明顯，這給行業(yè)的監(jiān)管帶來極大的麻煩。

三、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的行業(yè)前景及對(duì)策分析

（一）行業(yè)前景

（1）擁有廣闊的市場(chǎng)空間。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)是完整健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，美國(guó)、香港等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的成交量占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的比例占80%以上。進(jìn)入十二五時(shí)期，徐州面臨更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，由剛性需求所引起的二手房市場(chǎng)規(guī)模的日趨擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的需求不斷增加，徐州市的房地產(chǎn)業(yè)正處在由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的重要發(fā)展階段，二手房和商品房的交易比例達(dá)到1比0.7到0.8是徐州二手房市場(chǎng)比較協(xié)調(diào)的比例，也是政府部門的一個(gè)工作目標(biāo)。

（2）發(fā)展機(jī)會(huì)巨大，人才和信息是關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)作為以人員和信息為主要資源的服務(wù)行業(yè)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在人才和信息的數(shù)量與質(zhì)量上。一方面，較高的人員素質(zhì)，意味較高的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平和較強(qiáng)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面，信息資源是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，缺少信息，企業(yè)就失去了存在的根基。但歸根結(jié)底，人才是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)生存和發(fā)展的根本。目前由于各種因素的影響，徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人員流動(dòng)率較高，怎樣才能留住人才并提高企業(yè)員工的整體素質(zhì)，是企業(yè)能否把握住機(jī)會(huì)的關(guān)鍵所在。

（二）對(duì)策分析

（1）建立更強(qiáng)有力的資金監(jiān)管機(jī)制保證交易結(jié)算資金的安全。可采取的策略有三：一是在房屋買賣合同簽約完畢后，買賣雙方可以約定自行到銀行開立雙控賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對(duì)資金實(shí)現(xiàn)凍結(jié)，同時(shí)，銀行根據(jù)買賣雙方約定的條件，在買賣雙方一起到銀行情況下，銀行才給予放款，目前已有部分銀行開設(shè)了此項(xiàng)業(yè)務(wù)；二是買賣雙方約定通過其他可靠的第三方進(jìn)行資金監(jiān)管?？捎僧?dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)管理局即設(shè)立了二手房交易資金監(jiān)管的業(yè)務(wù)，只要買賣雙方自愿選擇了房產(chǎn)局對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管，房產(chǎn)局即聯(lián)合銀行對(duì)交易資金的流轉(zhuǎn)予以控制，只有當(dāng)買方取得房屋所有權(quán)證后，才會(huì)將全部購(gòu)房款支付給賣方，用政府部門的職能對(duì)此予以監(jiān)管。畢竟政府部門的公信力要遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，政府部門也不存在關(guān)門歇業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。又如在發(fā)達(dá)國(guó)家，買賣雙方簽訂房屋買賣的合同基本上都是在律師事務(wù)所進(jìn)行或者是委托律師辦理，交易的資金往往也通過律師事務(wù)所流轉(zhuǎn)，由律師監(jiān)管。因?yàn)橄啾容^于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，律師事務(wù)所的設(shè)立、經(jīng)營(yíng)以及律師本人的執(zhí)業(yè)條件要嚴(yán)格得多，資金流轉(zhuǎn)的安全也更易保障，而買賣雙方也可以采用這種形式；三是對(duì)于房屋的租賃業(yè)務(wù)，出租人在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂委托租賃的合同時(shí)，最好還是保守的采取租金按月支付的方式，壓縮租金在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)停留的時(shí)間，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

（2）從交易合同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)規(guī)范。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（以買賣合同為例）是指購(gòu)房者與售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。依據(jù)我國(guó)《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐，下列內(nèi)容在一份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中是必不可少的：當(dāng)事人的名稱或姓名、住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任、合同生效條款、合同中止、終止或解除條款。然而，目前的徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)往往利用合同信息的不對(duì)稱性特點(diǎn)，進(jìn)行“合同欺詐”，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)受到嚴(yán)重影響。因此，建議取消現(xiàn)狀下各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)各自采用自已訂立合同的現(xiàn)狀，由主管部門統(tǒng)一制定規(guī)范的格式合同，并且統(tǒng)一編號(hào)，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一到徐州市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)處集中采購(gòu)（或無償領(lǐng)?。?。合同從成交價(jià)款、標(biāo)的、中介費(fèi)取得等重要要素等方面進(jìn)行統(tǒng)一，從而從合同上規(guī)避由于信息不對(duì)稱所帶來的行業(yè)交易秩序混亂現(xiàn)象，提高行業(yè)形象，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展提供保證。

（3）嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定的及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（協(xié)理）執(zhí)業(yè)（職業(yè)）資格程序。目前徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定為A、B、C三級(jí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)至少需要具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人三個(gè)及經(jīng)紀(jì)人協(xié)理四個(gè)以上的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員組成。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理及考核，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門可借鑒美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本制度，一是建立嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)牌照管理制度與教育訓(xùn)練制度，規(guī)定經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的每項(xiàng)成交業(yè)務(wù)必須由取得資格的經(jīng)紀(jì)人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行終身負(fù)責(zé)制，即對(duì)自己的行為終身負(fù)責(zé)，從而為規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛從制度上提供可能；其次，要通過發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，加強(qiáng)行業(yè)自律。一個(gè)行業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)往往是健全該行業(yè)的必需機(jī)構(gòu)。綜觀房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家（地區(qū)）的經(jīng)驗(yàn)，要完善房地產(chǎn)中介業(yè)的結(jié)構(gòu)，除了國(guó)家立法規(guī)范，行政管理完善之外，很大程度上有賴于行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮其教育及監(jiān)督的功能，以提高行業(yè)整體素質(zhì)、加強(qiáng)行業(yè)自律。北京市雖然也成立了相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì)，但是其目前的發(fā)展?fàn)顩r與有效承擔(dān)社會(huì)賦予的相應(yīng)職能還有一定距離。隨著脫鉤改制工作的開展，今后行業(yè)協(xié)會(huì)要逐步承擔(dān)起原由行政部門承擔(dān)的資質(zhì)評(píng)定，審核和從業(yè)人員教育培訓(xùn)、資格管理等行業(yè)管理工作。政府部門要給協(xié)會(huì)明確的授權(quán)，健全和強(qiáng)化學(xué)會(huì)的機(jī)構(gòu)職能和力量。政府部門除了保留監(jiān)督和最終裁定權(quán)之外，其它所有的事情都應(yīng)交給協(xié)會(huì)來辦。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳文.房地產(chǎn)中介企業(yè)違規(guī)行為規(guī)范研究[D].華中師范大學(xué)， 2011.

篇4

一、我市房地產(chǎn)中介發(fā)展歷程回顧

我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)起始在2000年后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨繁榮而發(fā)展起來的。在這短短十年的時(shí)間里，我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展歷程，我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了三大發(fā)展階段：

一是，崛起成長(zhǎng)階段，時(shí)間從2002到2007年。據(jù)我市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展軌跡，起始于2002年，高峰在2006年。這短短的幾年間，我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在著高成長(zhǎng)性，發(fā)展從2002年開始一直處于穩(wěn)建的發(fā)展之中，從業(yè)人員不斷增加。

二是，調(diào)整階段，時(shí)間從2007年到2009年。2007年下半年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國(guó)房市的泡沫成分開始收縮，我市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮,由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難和關(guān)停門店的現(xiàn)象，整個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨著重新洗牌的局面。

三是，迅速增長(zhǎng)階段，從2009至今。隨著樓市的逐漸回暖，房產(chǎn)中介公司的數(shù)量和規(guī)模迅速增長(zhǎng)。

二、我市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)狀

從區(qū)域分布來講，我市的房地產(chǎn)中介多分布在花園路、興華路和柳園路，以花園路房金大廈附近最為密集。我市的房地產(chǎn)中介公司服務(wù)項(xiàng)目單一,以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主,整體業(yè)務(wù)水平低。中介機(jī)構(gòu)硬件設(shè)備情況。目前，我市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，開發(fā)不夠。中介機(jī)構(gòu)規(guī)模小，結(jié)構(gòu)和管理制度不健全，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低、技術(shù)水平和服務(wù)手段落后。大中型經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量較少, 個(gè)體戶占絕大多數(shù),一般是“一間房子，一張桌子，幾把椅子，一部電話，兩塊寫信息的板子” 裝備極為落后。雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，50多家房地產(chǎn)中介中多數(shù)是“小、散、亂”。從業(yè)人員情況，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)人員接受的教育水平較低，多數(shù)人沒有接受過專門的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。從業(yè)人員包羅萬象，來自四面八方。有城市下崗人員、退休人員、外來務(wù)工人員等，文化程度高低懸殊素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏。從業(yè)資格管理方面，登記備案部門管理不到位，存在備案“盲區(qū)”。有兩種情況，一是有的中介有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，沒有中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案證書。由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工商登記在先，登記備案在其后，部分經(jīng)營(yíng)者在取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，既開始營(yíng)業(yè)。從業(yè)人員不參加專業(yè)培訓(xùn)，也長(zhǎng)期不到房地產(chǎn)政府管理機(jī)構(gòu)做登記備案，被稱之為“有照無證”；二是既沒有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，又無中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案證書。由于他們?cè)诮?jīng)營(yíng)中，只要有利可圖，不按法律法規(guī)辦事，不顧及后果，隨意性很大，常常“打一槍換個(gè)地方”，掙一把就跑，被老百姓稱為“黑中介”，對(duì)整個(gè)中介業(yè)務(wù)的沖擊很大。目前，這部分“黑中介”占有相當(dāng)大的比重，給政府的監(jiān)管帶來困難。

三、我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問題

（一）中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員“市場(chǎng)準(zhǔn)入”門坎過低。。從業(yè)人員入市門檻低，表現(xiàn)在房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)興起時(shí)間不長(zhǎng)，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度還不是很規(guī)范，從業(yè)人員文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，魚龍混雜。中介行業(yè)入市門檻低，主要表現(xiàn)在注冊(cè)資金要求不高、從業(yè)資格管理還未全部到位、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所限制不多；一些信息服務(wù)機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)部門甚至部分物業(yè)管理公司也超范圍從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。此外，無照經(jīng)營(yíng)、無資質(zhì)經(jīng)營(yíng)也是屢禁不止。本來根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定和市場(chǎng)要求，對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)都有較高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，但事實(shí)上，目前許多中介企業(yè)和從業(yè)人員存在政策水平低、缺乏應(yīng)有的業(yè)務(wù)知識(shí)和法律常識(shí)、不按政策規(guī)定操作、多收費(fèi)、亂收費(fèi)等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了中介行業(yè)的服務(wù)水平和整體形象。有部分從業(yè)人員道德水平不高，不遵守職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和道德規(guī)范，或是開展欺騙性業(yè)務(wù)，導(dǎo)致執(zhí)業(yè)質(zhì)量低下，信譽(yù)喪失，也給社會(huì)造成了一定的負(fù)面影響。由門坎低帶來的問題是各業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)之間形成巨大差異，既有擁有幾十家門店的全國(guó)知名的連鎖公司，又有大量的一個(gè)門店一部電話的個(gè)體戶，同時(shí)分享著市場(chǎng)蛋糕，不利于市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專業(yè)化的發(fā)展。

（二）、很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)暗箱操作，信任度不高，老百姓對(duì)房產(chǎn)中介難言信任。有些不正規(guī)的中介，為達(dá)到營(yíng)利目的，廣設(shè)陷階，惡意欺詐消費(fèi)者，既損害了消費(fèi)者的利益，引發(fā)交易糾紛層出不窮，又使房產(chǎn)中介行業(yè)成為在媒體上曝光最多的行業(yè)之一。其欺詐花樣大多如下：（1）房子信息有誤，據(jù)一些從業(yè)人員透露，大概只有四成的信息是真實(shí)的，其余均為胡亂編造，只不過是想利用虛假的信息來作為吸引顧客的誘餌。（2）玩文字游戲。房地產(chǎn)中介公司以格式合同的形式規(guī)定不公正、不合理的條款。房地產(chǎn)中介公司利用格式合同的形式向消費(fèi)者提供明顯不平等的合同條款，并做出不合理、不公正的規(guī)定。有的合同中主要條款規(guī)避法規(guī)，往往對(duì)一些關(guān)系到購(gòu)房者或租房者利益的條款，在措詞上故意模糊或回避，出問題時(shí)，好把責(zé)任推干凈。（3）利用“房托”。利用房托騙人的方法通常是讓員工扮成房主或購(gòu)房者，求房者上門時(shí)便制造房源緊張的假象，使購(gòu)房者來不急考慮，就匆忙購(gòu)買，以致于上當(dāng)?；蚶貌淮嬖诘募俜吭磁c求房者周旋，最終達(dá)到騙取看房費(fèi)的目的。（4）賺取差價(jià)。這種情況大多是中介公司或從業(yè)人員利用，買賣雙方不見面或買賣雙方信息不對(duì)稱的情況下，壓低賣價(jià)，抬高買價(jià)，隱瞞賣房者的實(shí)際出賣價(jià)格，從中獲取差價(jià)收入。

（三）我市在對(duì)房地產(chǎn)中介的監(jiān)管上存在一定的漏洞，給房地產(chǎn)中介公司用不正當(dāng)手段欺騙消費(fèi)者提供機(jī)會(huì)。不能很好的運(yùn)用社會(huì)、輿論監(jiān)督，在欺詐消費(fèi)者的行為出現(xiàn)后，不能及時(shí)進(jìn)行嚴(yán)懲，使得一部分房地產(chǎn)中介公司存在僥幸心理。

四、規(guī)范我市房地產(chǎn)中介行為，促進(jìn)我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

（一）大力推進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的制定和完善，促進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)的實(shí)施，并在現(xiàn)有法律基礎(chǔ)上規(guī)定更加詳細(xì)的準(zhǔn)則。法制的健全是行為規(guī)范的根本，我國(guó)目前房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)體系尚待完善，尤其是法律以及高級(jí)別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司或消費(fèi)者而言，他們最關(guān)心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機(jī)構(gòu)，而是自己的損失如何得到補(bǔ)償，如何向法院尋求民事救濟(jì)。換言之，能夠撫平經(jīng)濟(jì)創(chuàng)傷的，只能是民事賠償。而我國(guó)目前的法律、法規(guī)在房地產(chǎn)中介行業(yè)所要承擔(dān)的民事責(zé)任方面，沒有過多的規(guī)定，因此我市應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化和細(xì)化房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的民事權(quán)利義務(wù)以及民事賠償方面的相關(guān)規(guī)定。

（二）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，提高行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。提高房地產(chǎn)中介行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，有利于中介行業(yè)優(yōu)化資源配置，擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，獲取規(guī)模效益；有利于企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，樹立服務(wù)品牌，發(fā)揮品牌效應(yīng)；有利于企業(yè)擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，提高市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；有利于中介服務(wù)商增加機(jī)會(huì)成本，減少短期投機(jī)牟利行為，從而維護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員和中介活動(dòng)的管理，嚴(yán)格執(zhí)行資格認(rèn)證制度，強(qiáng)化中介服務(wù)規(guī)范化管理。上海市率先提高房地產(chǎn)中介企業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定須有五人經(jīng)紀(jì)人證書，值得我市房地產(chǎn)中介主管部門借鑒。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理，不僅是房地產(chǎn)中介行業(yè)自身發(fā)展的迫切要求，更是我市房地產(chǎn)中介加強(qiáng)行業(yè)管理，制定房地產(chǎn)中介市場(chǎng)制度和行會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的需要。規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，加快實(shí)施房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)資格管理，從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的人員和資金，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資格證書，嚴(yán)肅查處無資質(zhì)的中介企業(yè)和中介行為。提高中介機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和服務(wù)質(zhì)量。嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，主要表現(xiàn)在對(duì)中介機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和從業(yè)人員的設(shè)定具體化，并根據(jù)注冊(cè)資金、從業(yè)人員和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等條件劃分不同等級(jí)的資質(zhì)，從事相應(yīng)的營(yíng)業(yè)范圍應(yīng)適用不同金額的注冊(cè)資金條款。

三是，提高市場(chǎng)透明度，規(guī)范市場(chǎng)交易行為，構(gòu)建公平的交易環(huán)境。在房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，提倡規(guī)模化誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)是大勢(shì)所趨，也是企業(yè)生存發(fā)展的根本。提高房地產(chǎn)中介市場(chǎng)透明度。一要建立網(wǎng)絡(luò)交易信息平臺(tái)，方便消費(fèi)者了解房地產(chǎn)中介市場(chǎng)信息和中介企業(yè)的服務(wù)水平和誠(chéng)信度狀況；二要規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)行為，針對(duì)不同類型、不同業(yè)務(wù)、不同服務(wù)質(zhì)量采取適當(dāng)合理規(guī)范的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確保其收費(fèi)和服務(wù)水平相聯(lián)系，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)；三要規(guī)范市場(chǎng)交易，要從繁榮房地產(chǎn)中介市場(chǎng)、維護(hù)各方合法權(quán)益出發(fā)，規(guī)范房屋的買賣、房產(chǎn)的租賃、交易價(jià)格的評(píng)估。

篇5

關(guān)鍵詞：博弈論；山東房地產(chǎn)；中介

1．前言

房地產(chǎn)中介組織是房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟, 社會(huì)分工進(jìn)一步細(xì)化的產(chǎn)物，近幾年來以房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍，蓬勃發(fā)展。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)是指專門為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，這種中介組織作為經(jīng)濟(jì)的劑不斷推動(dòng)房地業(yè)進(jìn)入高效，信息化的時(shí)代，并對(duì)房地產(chǎn)的技術(shù)革新、服務(wù)創(chuàng)新起到很大的作用。規(guī)范化的房地產(chǎn)中介組織和成熟先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理模式必將成為聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)消費(fèi)的橋梁和紐帶。

2．房地產(chǎn)中介在山東的發(fā)展概述

09年山東房地產(chǎn)投資曾出現(xiàn)熱潮，大批的炒房者進(jìn)入二手房市場(chǎng)。為了謀取高額的差價(jià)利潤(rùn)，不少投資人將從開發(fā)商處低價(jià)買來的毛坯房當(dāng)做二手房，中介市場(chǎng)盲目擴(kuò)張，一度膨脹。10年國(guó)家宏觀調(diào)控以來，各大城市紛紛實(shí)行“限購(gòu)令”，山東濟(jì)南調(diào)控政策細(xì)則出臺(tái)后，調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅，強(qiáng)化差別住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，投機(jī)行為得到了遏制。

山東省特別是濟(jì)南、青島、煙臺(tái)的人均GDP、人均可支配收入較高,未來山東省內(nèi)外部交通體系的迅速發(fā)展會(huì)快速增加人口導(dǎo)入和區(qū)域守衛(wèi)度。外來企業(yè)不斷加盟,會(huì)讓市場(chǎng)總量增加。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料，住房租金自10年以來一直保持持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，并且已經(jīng)連續(xù)42個(gè)月上漲，對(duì)于持續(xù)走高的房?jī)r(jià)，很多剛剛起步的初創(chuàng)者們也感受到了買房的壓力，退而選擇租房的人越來越多，然而一面是租房者的憂慮，一面是房主們?nèi)f般無奈，這種矛盾的背后往往是中介各種托管過程中不靠譜的行為。

3．山東房地產(chǎn)中介市場(chǎng)存在的問題及博弈分析

3.1山東房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)育程度較低，管理不完善

山東有一部分中介沒有接受相關(guān)部門的資質(zhì)檢查，缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，沒有一套專業(yè)嚴(yán)苛的操作程序，具體實(shí)施難以形成有效的制約機(jī)制；有的違規(guī)倒賣公房使用權(quán)，從中謀取暴利或者同時(shí)轉(zhuǎn)租，再或者幫助開發(fā)商銷售政府不允許的期房和商品房等。

3.2從業(yè)人員整體素質(zhì)亟待提高

通過慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”來規(guī)避稅款，或者僅以口頭協(xié)議規(guī)避麻煩，沒有正式的文字合同，業(yè)務(wù)記載無法辨識(shí)，消費(fèi)者維權(quán)困難等問題突出。有些房地產(chǎn)中介為了獲得個(gè)體利益最大化，將從業(yè)人員的工資薪金報(bào)酬與客戶多少和公司創(chuàng)利增收指標(biāo)相掛鉤，部分從業(yè)人員便不顧職業(yè)道德夸大宣傳，虛假描述， 唯利是圖，另外還有違規(guī)收取合同外費(fèi)用，無正當(dāng)理由不退定金，以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收取費(fèi)用或者出賣、泄露委托人商業(yè)秘密及個(gè)人信息都使得中介市場(chǎng)良莠不齊，舉步維艱。

事實(shí)上，房產(chǎn)中介是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)不折不扣的經(jīng)紀(jì)人，這些“經(jīng)紀(jì)人”會(huì)對(duì)自己行為方式進(jìn)行成本收益大小的衡量，力圖尋求以低風(fēng)險(xiǎn)，低成本，高收益的方式實(shí)現(xiàn)個(gè)體最大經(jīng)濟(jì)利益，而這種個(gè)體利益的尋求過程往往會(huì)以損害社會(huì)整體利益為代價(jià)。

3.3惡性競(jìng)爭(zhēng)使得企業(yè)生存率低以及交易信息不對(duì)稱

隨著山東省經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，部分中介公司為贏得更多的房源市場(chǎng)，承諾對(duì)房主不收取任何中介費(fèi)用，轉(zhuǎn)而將經(jīng)濟(jì)壓力拋給租客，惡性競(jìng)爭(zhēng)使得市場(chǎng)的混亂導(dǎo)致一些小的中介被迫關(guān)門，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)也面臨中介市場(chǎng)份額下降和成交量萎縮的的雙重困境。

我國(guó)的房產(chǎn)中介大多定費(fèi)率和分成比例各行其是，缺乏統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，另外信息產(chǎn)權(quán)制度的不健全，信息者在經(jīng)濟(jì)利益上得不到保障，很多人就封閉信息，這也降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的效力。

3.4博弈分析

從博弈論經(jīng)典理論“囚徒的窘境”進(jìn)行分析：

假設(shè)市場(chǎng)上只有兩個(gè)房產(chǎn)中介甲和乙，在互不知情的情況下，甲乙雙方對(duì)待委托方不合理要求的態(tài)度有滿足和不滿足兩種（如表1）。如果雙方都接受委托方不合理的要求比如聯(lián)合提高價(jià)格，賺取利潤(rùn)則兩者都能得到10的收益，但如果甲不滿足委托方要求而乙滿足委托方要求，甲將得到5的收益，而乙將得到15的收益，如果雙方都遵循行業(yè)準(zhǔn)則雙方收益均為4，由以下矩陣可知，如果甲選擇滿足委托方要求則它的效用向量為（10,15）遠(yuǎn)大于不滿足時(shí)的（5,4）；同理，乙的結(jié)論也一致，這樣房產(chǎn)中介雙方都會(huì)選擇滿足委托方的不合理要求，當(dāng)市場(chǎng)上形成賣方市場(chǎng)時(shí)，往往就會(huì)助長(zhǎng)不良之風(fēng)，進(jìn)一步哄抬房?jī)r(jià)，最終損害的還是消費(fèi)者的利益。

表1房產(chǎn)中介與委托方的博弈

乙

甲 滿足 滿足 不滿足

（10,10） （15,5）

不滿足 （5,15） （4,4）

對(duì)于兩個(gè)中介在選擇執(zhí)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和降價(jià)決策時(shí)也會(huì)產(chǎn)生類似的結(jié)果。即雙方都會(huì)選擇降價(jià)以贏得更多市場(chǎng)份額。

事實(shí)上房產(chǎn)中介和政府之間也在做著同樣的博弈，假設(shè)政府為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)人，有著獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，政府對(duì)房產(chǎn)中介分檢查和不檢查，房產(chǎn)中介有兩種策略，違規(guī)和不違規(guī)，C為檢查成本，A為正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，Ri 為違規(guī)所獲的超額利潤(rùn)，F(xiàn)為罰沒收入。兩者的博弈如表2。

表2房產(chǎn)中介與政府的博弈

房產(chǎn)中介

政府 檢查 違規(guī) 不違規(guī)

（Ri+F-C，A+Ri-F） （-C，A）

不檢查 （0，A+Ri） （0，A）

假設(shè)政府固定檢查的概率為p，不檢查的概率為q，(p+q=1)當(dāng)房產(chǎn)中介違規(guī)時(shí) 期望收益M（p，1）=p（A-F）+（A+Ri）q，房產(chǎn)中介不違規(guī)時(shí)期望收益M（p，2）=pA+Aq，解M（p，1）= M（p，2）得p=Ri/(F+Ri)，當(dāng)政府檢查頻繁超過Ri/(F+Ri)時(shí)，房產(chǎn)中介會(huì)選擇遵守行業(yè)準(zhǔn)則，不違規(guī)，但當(dāng)政府檢查概率小的時(shí)候，房產(chǎn)中介就會(huì)違規(guī)經(jīng)營(yíng)以獲取更大利益。政府在保持一定監(jiān)管成本的前提下，處罰力度F越大中介違規(guī)的概率就越?。环慨a(chǎn)中介不違規(guī)時(shí)大的房產(chǎn)中介產(chǎn)生的收益A就越大，違規(guī)的概率也越小。

4．解決山東房產(chǎn)中介問題的對(duì)策

4.1建立公平透明的中介市場(chǎng)，規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為

經(jīng)紀(jì)組織按季度、按人申報(bào)經(jīng)紀(jì)業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)表，執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)使用經(jīng)紀(jì)合同示范文本和租售信息示范表；幫助企業(yè)建立健全房地產(chǎn)銷售檔案，將經(jīng)紀(jì)原始憑證、經(jīng)紀(jì)臺(tái)賬、經(jīng)紀(jì)合同存檔備查；將經(jīng)紀(jì)組織的經(jīng)營(yíng)范圍，執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人姓名、證號(hào)和照片，居間或者的服務(wù)內(nèi)容及傭金標(biāo)準(zhǔn)等在公開市場(chǎng)公開標(biāo)識(shí)。

4.2完善制度，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度

經(jīng)濟(jì)理論告訴我們：“在市場(chǎng)交易成本為零的情況下，不管權(quán)利初始安排如何，當(dāng)事人之間的談判都會(huì)導(dǎo)致那些使財(cái)富最大化的安排”。當(dāng)交易成本大于現(xiàn)實(shí)的零時(shí)，不同的權(quán)利界定會(huì)產(chǎn)生不同的資源配置，產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效率。中介的肆意猖獗需要一種強(qiáng)有力的制度來約束，提高他們的違約成本，并限制轉(zhuǎn)嫁成本，加大對(duì)違規(guī)者的處罰力度，將違規(guī)行為的期望值降到最低。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的考核和監(jiān)督，建立檢查、考核、評(píng)價(jià)和準(zhǔn)入退出機(jī)制，形成公正透明的競(jìng)爭(zhēng)格局

4.3信息系統(tǒng)的建立、應(yīng)用和完善

信息不對(duì)稱，封鎖信息，產(chǎn)業(yè)信息流動(dòng)不暢是中介市場(chǎng)混亂的重要因素，良好的信息披露制度有利于中和消費(fèi)者的弱勢(shì)，供求主體的決策依賴于對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，同時(shí)準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)又以充分的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行參數(shù)為依據(jù)，將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與傳統(tǒng)方式結(jié)合，開通網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)構(gòu)建虛擬通道，吸引終端客戶，使消費(fèi)者能第一時(shí)間把握和分析有效的數(shù)據(jù)，最大限度的爭(zhēng)取更多有用的信息。

5．結(jié)論

市場(chǎng)培育了多元化的主體，但是市場(chǎng)不是萬能的，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)報(bào)酬遞增和邊際成本遞減的時(shí)候，自由市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生壟斷，但是市場(chǎng)又受到信息、要素、價(jià)格等多方面的影響，注定是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，這樣就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。當(dāng)然，作為經(jīng)紀(jì)人一方的政府也會(huì)失靈，這樣就給了房產(chǎn)中介“機(jī)會(huì)主義”契機(jī)。一方面房地產(chǎn)中介組織應(yīng)該成為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)主體，以更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和良好的信譽(yù)度贏得市場(chǎng)份額；另一方面政府應(yīng)該建立完善的行業(yè)管理制度，加強(qiáng)各方聯(lián)動(dòng)機(jī)制，各部門組織之間協(xié)調(diào)運(yùn)作，有效干預(yù)，自主創(chuàng)新，優(yōu)勝劣汰。

山東房地產(chǎn)中介市場(chǎng)魚龍混雜，房地產(chǎn)中介數(shù)量較多但普遍信譽(yù)不好，目前全國(guó)100強(qiáng)的中介企業(yè)中還沒有山東的企業(yè)，這就更需要通過建章立制、部門聯(lián)動(dòng)等方式，加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理，合理整合山東的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)使之披露的信息更加科學(xué)、公正、有效，對(duì)于促進(jìn)山東經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。

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[5] 張躍慶．關(guān)于北京房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的研究．北京市政府研究室課題組．

篇6

（一）率先探索行政處罰自由裁量權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化電子管理系統(tǒng)。繼在全省率先開展規(guī)范自由裁量權(quán)以后，市法制局著手開展行政處罰自由裁量標(biāo)準(zhǔn)化管理系統(tǒng)可行性研究工作，確定行政處罰自由裁量權(quán)目錄編碼標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)上實(shí)施流程標(biāo)準(zhǔn)化管理的設(shè)計(jì)模式，以期實(shí)現(xiàn)行政處罰網(wǎng)上運(yùn)行目的。

（二）率先成立法制事務(wù)議決委員會(huì)。為推進(jìn)政府法制工作科學(xué)發(fā)展，切實(shí)發(fā)揮政府參謀助手作用，在全國(guó)率先成立法制事務(wù)議決委員會(huì)，制定《____市法制局法制事務(wù)議決委員會(huì)工作規(guī)則》。通過集體議決集思廣益科學(xué)民主決策，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)原則決定議決事項(xiàng)，進(jìn)一步提高法制部門的法律服務(wù)水平，深入推動(dòng)政府法制建設(shè)。

（三）率先推行簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)下放后的法律問題研討制度。為及時(shí)解決簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)下放后遇到的新問題，市法制局牽頭建立了簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)調(diào)整后鎮(zhèn)區(qū)行政執(zhí)法疑難問題協(xié)調(diào)處理長(zhǎng)效指導(dǎo)機(jī)制，制定《____市簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)調(diào)整后鎮(zhèn)區(qū)行政執(zhí)法疑難問題協(xié)調(diào)處理工作制度》，明確鎮(zhèn)區(qū)行政執(zhí)法疑難問題的范圍、協(xié)調(diào)處理機(jī)構(gòu)、處理程序和方式、行政執(zhí)法業(yè)務(wù)專用章使用和行政訴訟案件應(yīng)訴的司法銜接等問題。該研討機(jī)制的有效運(yùn)作推進(jìn)了事權(quán)下放改革的深入開展。

（四）率先推進(jìn)行政復(fù)議基層受理點(diǎn)工作。為方便群眾申請(qǐng)行政復(fù)議，市法制局根據(jù)____實(shí)際情況，在全國(guó)率先推行行政復(fù)議基層受理點(diǎn)工作，在全市城區(qū)以外的20個(gè)鎮(zhèn)區(qū)設(shè)立了案件受理點(diǎn)，力圖把基層受理點(diǎn)打造成化解基層矛盾的先鋒隊(duì)。

（一）圍繞中心工作審核規(guī)范性文件。積極配合市政府扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略、經(jīng)濟(jì)調(diào)控、社會(huì)管理、民生保障等中心工作，審核了一批涉及產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金管理、戶籍登記、積分制管理、保障房準(zhǔn)入等領(lǐng)域的重要規(guī)范性文件；配合部門審查涉及公租房、建設(shè)工程誠(chéng)信管理、司法鑒定援助等重要規(guī)范性文件。

（二）加強(qiáng)部門和鎮(zhèn)區(qū)規(guī)范性文件監(jiān)督和管理。組織各部門報(bào)送年度規(guī)范性文件制定修改計(jì)劃，并擬定《____年政府規(guī)范性文件制定修改計(jì)劃》，規(guī)劃年度市政府規(guī)范性文件制定工作；開展涉企、招投標(biāo)、民營(yíng)企業(yè)重組和妨礙公平競(jìng)爭(zhēng)及一批不適用的規(guī)范性文件清理工作。

（三）圓滿完成全省試點(diǎn)的規(guī)范性文件后評(píng)估工作。通過多種方式全面評(píng)估《____市房屋安全管理辦法》實(shí)施效果。后評(píng)估工作為修改完善有關(guān)房屋安全管理的措施提供有效的參考和依據(jù)，將對(duì)開展規(guī)范性文件評(píng)估工作和評(píng)估制度的修改提供經(jīng)驗(yàn)，開辟規(guī)范性文件管理的有效渠道。

（一）加強(qiáng)依法行政規(guī)制建設(shè)。制定《____市____年依法行政工作要點(diǎn)》，明確各部門、各鎮(zhèn)區(qū)____的依法行政工作任務(wù)；修改完善《____市行政機(jī)關(guān)行政應(yīng)訴工作規(guī)則》，推進(jìn)行政應(yīng)訴的規(guī)范化和民主決策科學(xué)化；擬定《____市重大行政決策程序規(guī)定》（草案），推進(jìn)重大行政舉措科學(xué)化民主化；總結(jié)____年依法行政工作情況，撰寫公布《____市____年依法行政工作報(bào)告》；研究《____市政府績(jī)效管理依法行政考核指標(biāo)體系》，將依法行政制度建設(shè)、行政執(zhí)法情況、行政復(fù)議和行政訴訟情況納入各部門績(jī)效管理范圍；制定《____市____常務(wù)會(huì)議學(xué)法工作方案》，協(xié)助圓滿舉辦兩期政府常務(wù)會(huì)議學(xué)法活動(dòng)。

（二）配合簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)改革中心工作。指導(dǎo)各部門、各鎮(zhèn)區(qū)開展簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)下放委托執(zhí)法協(xié)議的簽訂工作，審查備案各部門事權(quán)下放協(xié)議和具體操作方案；為適應(yīng)簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)改革的需要，連續(xù)舉辦3期鎮(zhèn)區(qū)執(zhí)法人員法律知識(shí)綜合培訓(xùn)班，共1200多名執(zhí)法人員接受了法律知識(shí)培訓(xùn)；協(xié)調(diào)解決簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)改革中火炬開發(fā)區(qū)、區(qū)辦事處管理權(quán)限問題和鎮(zhèn)區(qū)執(zhí)法人員行政執(zhí)法證辦理問題；圍繞簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)改革，對(duì)鎮(zhèn)區(qū)法制干部實(shí)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)；開通鎮(zhèn)區(qū)

黨政辦（法制辦）辦理行政執(zhí)法證管理系統(tǒng)；強(qiáng)化事權(quán)改革工作過程中出現(xiàn)的疑難復(fù)雜問題的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，理順簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)改革中的工作銜接問題；全面梳理全市各部門行政強(qiáng)制措施210項(xiàng)，制定《關(guān)于貫徹<中華人民共和國(guó)行政強(qiáng)制法>進(jìn)一步規(guī)范行政強(qiáng)制措施執(zhí)法工作的指導(dǎo)意見》；健全實(shí)施調(diào)整下放事權(quán)行政執(zhí)法案卷評(píng)查制度，加強(qiáng)鎮(zhèn)區(qū)實(shí)施調(diào)整下放事權(quán)的調(diào)研指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。（三）開展鎮(zhèn)區(qū)實(shí)施調(diào)整下放行政執(zhí)法事權(quán)調(diào)研指導(dǎo)工作。市法制局會(huì)同市編委辦、市城管執(zhí)法局等有關(guān)部門于11月19日至23日對(duì)24個(gè)鎮(zhèn)區(qū)就依法行政工作開展情況及實(shí)施調(diào)整下放行政執(zhí)法事權(quán)情況開展調(diào)研指導(dǎo)工作，本次調(diào)研活動(dòng)有效全面掌握鎮(zhèn)區(qū)實(shí)施市屬部門調(diào)整下放行政執(zhí)法事權(quán)情況，及時(shí)指導(dǎo)鎮(zhèn)區(qū)解決實(shí)施調(diào)整下放行政執(zhí)法事權(quán)中出現(xiàn)的問題，確保我市簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)改革工作取得更大成效。

（一）在強(qiáng)化政府規(guī)章建設(shè)中擔(dān)當(dāng)法律顧問。一是為全市重大決策提供全面參考。就推進(jìn)綜治工作和平安____建設(shè)、加強(qiáng)計(jì)生工作、醫(yī)療糾紛綜合處置、基層（社區(qū)）醫(yī)療機(jī)構(gòu)基本藥物集中采購(gòu)、深化農(nóng)村綜合改革、推進(jìn)城市綜合管理格局等重大決策提出建設(shè)性建議，有力增強(qiáng)社會(huì)決策的科學(xué)性、合理性和合法性；二是為政府內(nèi)部管理制度提供參考意見。就政務(wù)信息資源共享、基層（社區(qū)）醫(yī)療機(jī)構(gòu)基本藥物集中采購(gòu)、食品安全工作考核、工作責(zé)任考核等提出可行性和合法性建議；三是為部門依法履行職責(zé)提供法律服務(wù)。對(duì)涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理、城鄉(xiāng)生活垃圾處理、電動(dòng)自行車管理、市屬國(guó)有企業(yè)試行企業(yè)年金制度、產(chǎn)權(quán)交易和住房公積金管理等提出合法性審查意見和適用性建議。

（二）在社會(huì)管理中發(fā)揮法律顧問職能。為公共利益、社會(huì)民生、公共政策調(diào)整等領(lǐng)域提供法律意見達(dá)99件；為解決重大疑難問題提供法律支持。

（三）增聘法律顧問提升法律服務(wù)水平。____年增聘6位資深法學(xué)家和法律工作者為市政府法律顧問，至此，我市政府法律顧問已增至13人。這是我市首次聘請(qǐng)省外專家參加政府法律工作，有效提高我市法制工作影響力，提升我市法治政府的良好形象。法律顧問積極為我市依法行政提出意見和建議，針對(duì)疑難法律問題提供專家意見，切實(shí)履行了職責(zé)。

（一）完善行政復(fù)議委員會(huì)機(jī)制。著手修改《____市人民政府行政復(fù)議委員會(huì)案件審查會(huì)議議事規(guī)則》等5項(xiàng)行政復(fù)議委員會(huì)工作制度，以適應(yīng)我市行政復(fù)議的形勢(shì)發(fā)展需要；針對(duì)現(xiàn)有行政復(fù)議委員會(huì)中非常任委員總數(shù)少、部分委員因故經(jīng)常無法參與案件審查的現(xiàn)象，提請(qǐng)調(diào)整行政復(fù)議委員會(huì)的人員組成架構(gòu)；完善案件審理的相關(guān)操作程序，采用行政復(fù)議建議書的形式反饋相關(guān)執(zhí)法問題，強(qiáng)化行政復(fù)議監(jiān)督職能；積極采取調(diào)解和解、聽證方式解決行政爭(zhēng)議，促進(jìn)社會(huì)和諧。

（二）加強(qiáng)復(fù)議案件鎮(zhèn)區(qū)受理點(diǎn)的管理。擬定《____市鎮(zhèn)區(qū)行政復(fù)議受理點(diǎn)管理辦法》，細(xì)化鎮(zhèn)區(qū)受理點(diǎn)設(shè)置、人員招聘、檔案管理等規(guī)定；強(qiáng)化鎮(zhèn)區(qū)受理點(diǎn)工作人員培訓(xùn)力度，實(shí)行持證上崗制度；探索建立鎮(zhèn)區(qū)受理點(diǎn)工作人員協(xié)助調(diào)查案件機(jī)制；創(chuàng)建鎮(zhèn)區(qū)行政復(fù)議與案件銜接工作機(jī)制。

（三）引導(dǎo)群眾通過行政復(fù)議解決行政爭(zhēng)議。通過電視臺(tái)、電臺(tái)、公共汽車公司等媒體加強(qiáng)復(fù)議工作宣傳，引導(dǎo)群眾首選復(fù)議解決“官民”矛盾，行政復(fù)議案件數(shù)量大幅提高，初步形成“大復(fù)議、中訴訟、小”的行政爭(zhēng)議處理格局。

（一）著力建設(shè)提升效率的制度體系。逐步確立以制度求規(guī)范、以規(guī)范求效率的總體工作思路，建立業(yè)務(wù)工作月報(bào)制、業(yè)務(wù)工作檔案制及重點(diǎn)事件一事一報(bào)制等，使各項(xiàng)法制業(yè)務(wù)工作走向制度化、規(guī)范化，日益增多的法制業(yè)務(wù)循著規(guī)范、協(xié)調(diào)、高效的路徑運(yùn)轉(zhuǎn)。