導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】行政管理；自律管理；管理制度

0 引言

為使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)與國際接軌，需充分了解他國的戰(zhàn)略方針，政策及行業(yè)運作機制，本文旨在對日本房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理模式作必要介紹與綜合信息的闡述，為我國同行業(yè)發(fā)展提供參考最新數(shù)據(jù)。

1 日本房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實行人歸業(yè)、業(yè)歸會及保證金保證業(yè)務(wù)和保證金等保管業(yè)務(wù)等的狀況

1.1 行政管理

1.1.1 管理主體

政府機關(guān)與特殊法人：

國土交通省

住宅金融支援機構(gòu)

UR都市機構(gòu)：獨立行政法人都市再生機構(gòu)

1.2 具體職能

國土交通?。赫畽C關(guān)，實施相關(guān)法律，政令的頒布，監(jiān)管等。

UR都市機構(gòu)主要業(yè)務(wù)內(nèi)容：

1.2.1 都市再生

作為都市再生的計劃者通過構(gòu)思方案，諸條件配備等的配套業(yè)務(wù)及作為合作者對事業(yè)計劃進行參與并推進民間的都市再生。而且謀求與地方公共團體等的合作推進全國都市再生。

UR都市機構(gòu)所從事的主要都市再生業(yè)務(wù)范圍有：

對伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的大規(guī)模的土地利用的再編；在都市范圍內(nèi)形成生活?交流?經(jīng)濟據(jù)點；都市防災(zāi)性的提高與密集市街地的改善；通過民間出租住宅的供給支援等形成良好的住宅市街地；活用既存出租庫存的地域生活據(jù)點的完善。

1.2.2 居住環(huán)境

就由舊的都市基礎(chǔ)整備工團繼承的約76萬戶的出租住宅，進行力求既要保證居住者居住的安定又要給予合理管理的同時、通過以供給（照顧殘疾人）無障礙化、改善房間配置、適應(yīng)社會狀的設(shè)備水準提高為目的的更新的住宅、屋外環(huán)境的改善、改建事業(yè)事等實施居住區(qū)的綜合再生及有效利用。

1.2.3 災(zāi)害復(fù)興

支援因地震等受災(zāi)地的復(fù)興事業(yè)及強化都市的防災(zāi)機能。

1.2.4 郊外環(huán)境

以少子高齡化的對應(yīng)，共生環(huán)境，安全安心的城市制作為題目靈活運用地域的特性，謀求實現(xiàn)有魅力的郊外及地方居住。

2 自律管理

2.1 全宅聯(lián)（公益社團法人全國宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會聯(lián)合會的簡稱）

由于宅地建筑物交易業(yè)者的業(yè)務(wù)是以對國民來說最為重要的宅地和建筑物的供及流通等為主要內(nèi)容的，特別要求其公共性與社會性。為使這些業(yè)務(wù)公平公正地得以運作，與此相關(guān)的法律制度和行政體制的完善成為重要的事項。此外，宅地建筑物交易事業(yè)者自身也應(yīng)充分意識到其業(yè)務(wù)所具有的公共性與社會性，并盡力于根基在此基礎(chǔ)上的活動尤為重要。

因此，宅地建筑物交易業(yè)者相互協(xié)作，不斷努力，為保護一般消者和謀求宅地建筑物交易業(yè)健全地發(fā)展，根據(jù)宅地建筑物交易業(yè)法第74條，在全國各都道府縣設(shè)立了宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會（宅建協(xié)會），而且還設(shè)立了作為全國組織的全宅聯(lián)。

全宅聯(lián)，為達成上述目的，在對不動產(chǎn)進行調(diào)查研究和進行政策提議的信息提供活動的同時，還實施了房地產(chǎn)交易等啟發(fā)事業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)人才培養(yǎng)事業(yè)。

全宅聯(lián)是以全都道府縣的區(qū)域為單位的47個宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會為會員的。從屬于這些會員的構(gòu)成成員（為宅建協(xié)會會員的宅地建筑物交易事業(yè)者），大約有10萬家，構(gòu)成不動產(chǎn)業(yè)界名符其實最大的團體。會員所擁有的構(gòu)成成員的大多數(shù)是中小不動產(chǎn)事業(yè)者，全國團結(jié)一致取得相互合作的成果。

2.2 全宅保證組織

全宅保證是隨著昭和47年的宅建業(yè)法的部份被修正并制度化后設(shè)立的團體。昭和47年12月召開設(shè)立總會，開始活動后立刻有宅建協(xié)會的所屬構(gòu)成成員約4萬5000名入會。昭和48年3月，會員數(shù)達5萬6000名，獲得了建大臣的社團法人許可。同年5月接受指定業(yè)務(wù)后，從次月6月開始了宅建業(yè)法第64條的第3款中規(guī)定的對意見的解決、研修、償還業(yè)務(wù)。昭和55年，由于在宅建業(yè)法第64條の3?第3項增加了為謀求“宅地建筑物交易業(yè)的健全發(fā)展的必要業(yè)務(wù)”，也開始對流通機構(gòu)的完善和促進流通的現(xiàn)代化等助事業(yè)的推進做出貢獻。昭和62年1月開始定金保證業(yè)務(wù)，推進保證的擴充，從昭和63年11月開始推進以定金等保管業(yè)務(wù)為開端的種種業(yè)務(wù)。之后順利發(fā)展，平成23年3月末的會員數(shù)約達到10萬社。全國的宅建業(yè)者約80%歸屬其中。平成18年（2006年）5月“公益法人制度改革關(guān)聯(lián)3法”成立，于平成20年12月開始施行，公益法人（社團法人及財團法人）的制度改革得到推進。作為社團法人的全宅保證也為謀求公正的不動產(chǎn)交易和消費者保護于平成24（2012）年度過渡到公益社團法人。全宅保證是從事解決以宅地建筑物交易業(yè)者為構(gòu)成成員的宅地建筑物交易相關(guān)的意見及賠償業(yè)務(wù)的公益法人組織。全宅保證的主要事務(wù)所（中央本部）設(shè)在東京都千代田區(qū)，從屬事務(wù)所（地方本部）分別設(shè)在47個都道府縣，采用在全國各地都能夠解決宅地建筑物交易相關(guān)意見及受理賠償?shù)慕M織體制。中央本部和47個都道府縣的地方本部在謀求會員管理、意見解決、賠償、研修等范圍業(yè)務(wù)處理上相互有機合作的同時，致力于合理的組織運營。

全宅保證的目的和主要業(yè)務(wù)

按宅地建筑物交易業(yè)法（以下“宅建業(yè)法”第64條的第2款，規(guī)定了關(guān)于“宅地建筑物交易業(yè)保證協(xié)會”的指定事項。公益社團法人全國宅地建筑物交易業(yè)保證協(xié)會（下稱“全宅保證”），就是基于此而設(shè)立的保證協(xié)會，全國宅地建筑物交易業(yè)者（以下“宅建業(yè)者”）中大約80%加入了該協(xié)會。該協(xié)會以解決買賣物件購入者，出租物件借人等顧客與會員宅建業(yè)者間糾紛的相關(guān)意見，以及萬一未能解決時的償還業(yè)務(wù)為中心，實施為謀求宅建業(yè)務(wù)相關(guān)各方資質(zhì)提高的研修，以及服務(wù)于消者的一系列不動產(chǎn)相關(guān)的研討會等。而且，還施行為公平、公正、安全地進行交易的保證金保證業(yè)務(wù)及保證金等保管業(yè)務(wù)。此外，接受國土交通大臣的承認，進行旨在謀求宅地建筑物交易業(yè)健全發(fā)展的各種必要的業(yè)務(wù)。同樣地，成為全宅保證的保證業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的，償還業(yè)務(wù)保證金分擔(dān)金的合計委托保管額（償還業(yè)務(wù)保證金）在平成23（2013）年3月末至今，約達600億日元。

2.3 全日本房地產(chǎn)協(xié)會

公益社團法人全日本不動產(chǎn)協(xié)會是從建設(shè)大臣領(lǐng)受了設(shè)立許可的公益法人，以昭和27年6月10日“宅地建筑物交易業(yè)法”首次公布為契機，于同年10月1日成為具有業(yè)界設(shè)立歷史最悠久之盛譽且擁有全國47個都道府縣房地產(chǎn)業(yè)者的全國性組織。

本協(xié)會在房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，土地和宅地建筑物的供及流通是國民生活的根本的認識下，開展為確保消費者的安全和公正，促進有效利用等活動，及貢獻社會和業(yè)界健全地發(fā)展等系列活動。

特別是本會伴隨著公益法人制度改革，被內(nèi)閣總理大臣認定為符合公益認定基準的團體，接受了作為“公益社團法人”的認定，從平成25（2013）年4月1日起，以“公益社團法人全日本房地協(xié)會”身份開展各項業(yè)務(wù)活動。

（1）主要業(yè)務(wù)

a.進行國內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)查研究及信息收集，同時將通過對其所做研究而提供給政府的政策建議及提供的信息作為出版物進行刊行出版

b.面向從事宅地建筑物交易業(yè)者或?qū)⒁獜氖抡叩难行?，講習(xí)及指導(dǎo)

c.面向國民進行關(guān)于房地產(chǎn)交易知識的普及，啟發(fā)，指導(dǎo)及建議

d.舉辦房地產(chǎn)相關(guān)會議及演講會等

e.開展對受災(zāi)者及其他社會弱者的支援或?qū)Φ赜蛏鐣慕∪l(fā)展有益的啟發(fā)活動、支援活動及其他貢獻社會的活動

f.開展以謀求會員利益或促使其彼此和睦為目的的事業(yè)

g.此外還開展為達成本會目的的必要事業(yè)

（2）事業(yè)活動

a.全國房地產(chǎn)會議；b.社會教育事業(yè)；c.研究指導(dǎo)事業(yè)；d.公益社團法人房地產(chǎn)保證協(xié)會；e.國際交流

3 管理制度

3.1 保證金等保管制度

A.成為對象的交易

如宅建業(yè)法第41條的第2款規(guī)定的，當(dāng)宅地建筑物交易業(yè)者自身成為賣主時，在向買主的一般消費者出售完成物件的情況下，要領(lǐng)受買賣貨款的10%或者超過1000萬日元的保證金等時候，必須對保證金等采取保全措施。保證金等保管制度就是其中之一。

B.保證金等保管制度的結(jié)構(gòu)

保證金等是根據(jù)此項制度，由全宅保證地方總部代替賣主接收進行保管，直到物件交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（包括登記所必需的必要文件由賣主向買主的交付的場合）完全辦完為止。

C.保管費的有無

不需保管費。

D.事業(yè)內(nèi)容

根據(jù)宅建業(yè)法第64條的第3款，會員身份的業(yè)者在處理與宅地建筑物交易業(yè)相關(guān)的交易時，全宅保證要以解決來自客戶的不滿為開端，處理因交易產(chǎn)生債權(quán)相關(guān)的償還業(yè)務(wù)，并對宅地建筑物交易業(yè)從事者實施研修措施。自昭和62年導(dǎo)入保證金制度以來，一直開展謀求交易安全?促進流通機構(gòu)登錄等保證金保證業(yè)務(wù)。根據(jù)昭和63年11月的宅建業(yè)法第41條的第2款實施保證金等保管事業(yè)，謀求保護消費者利益和流通的完善順利，及宅地建筑物交易業(yè)者信用的提升。

除此之外，還致力于繼續(xù)不斷地提供宅地建筑物交易相關(guān)信息，及對公平公正而且安全的交易進行啟發(fā)督導(dǎo)。

E.償還業(yè)務(wù)

全宅保證從事的業(yè)務(wù)有，關(guān)于會員與其所擁有的宅地建筑物交易客戶進行交易產(chǎn)生的債權(quán)，及對其損害（損害的補償）進行補償?shù)氖聵I(yè)。 當(dāng)宅地建筑物交易者等卷入糾紛，在意見解決事業(yè)解決不了，受害者希望獲得損害賠償時，全宅保證代替會員對其進行以上限為會員主要事務(wù)所大約1000萬日元（擁有從屬事務(wù)所的場合每個事務(wù)所均追加500萬元）的金額（賠償業(yè)務(wù)保證金）進行賠償。

當(dāng)然，關(guān)于宅建事業(yè)者成為該協(xié)會會員之前的交易也成為對象。賠償事業(yè)不需要因裁判而有的手續(xù)，根據(jù)因宅地建筑物交易蒙受損害者提出的申請，對提出的該申請是否是與宅地建筑物相關(guān)，申請者所擁有的債權(quán)金額算定等的認證進行審查。

F.研修業(yè)務(wù)的說明

研修業(yè)務(wù)是指以交易主任者所從事其他的宅地建筑物交易業(yè)業(yè)務(wù)或者即將從事者為對象，以謀求宅地建筑交易業(yè)相關(guān)知識及能力提高為目的，由全宅保證的各地方本部與宅建協(xié)會一道共同進行的研修。

G.紙上研修的實施內(nèi)容

全宅保證根據(jù)宅建業(yè)法第64條的第6款規(guī)定，作為研修業(yè)務(wù)的一環(huán)以宅地建筑物交易業(yè)者等為對象對其實施紙上研修。實施至今的紙上研修自開始到現(xiàn)在共128期。

3.2 保證金等保證制度

A.成為對象的交易

身為一般消費者可以與賣主與買主一樣，向流通機構(gòu)登錄物件，全宅保證會員則可利用成為客付（受客）媒介業(yè)者的交易（不過，只根據(jù)本會規(guī)定實施保證。）

B.保證限度額

所謂保證限度額就是被授受的保證金的數(shù)額，限度是在買賣價格的20%以內(nèi)到1000萬日元間。

C.保證期間

如果是發(fā)行保證書，是直到交付或者所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的所有項完結(jié)為止。

D.保證費用的有無

無需保證費。

E.產(chǎn)生保證金的支付的場合

盡管買賣合同效力喪失，買主不能從賣主接受保證金的返還的場合須支付保證金。

F.面向消費者的研討會：在47 都道府縣設(shè)立宅建協(xié)會的房地產(chǎn)相關(guān)免費協(xié)商窗口。

篇2

關(guān)鍵詞：中小城市；房地產(chǎn)；經(jīng)紀；問題；對策

一、當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在的問題

隨著改革開放以后國家住房制度改革的深入，計劃分配房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌约俺擎?zhèn)化水平的提高導(dǎo)致的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應(yīng)運而生。近年來在全國各中小城市出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及隊伍，這為中小城市的房地產(chǎn)交易建立了很好的信息平臺。如筆者所在的中等城市――四川內(nèi)江就有超過80%的客戶買賣二手房的時候選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)――房屋中介公司來為其服務(wù)。應(yīng)該說，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)對降低房地產(chǎn)交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權(quán)益等方面能發(fā)揮重要作用。從未來的發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進房屋信息的對稱，充分維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。但是，當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)卻存在較多問題，若列其大端，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)低

房地產(chǎn)經(jīng)紀及其從業(yè)人員持證人數(shù)比例低，是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員職業(yè)道德、知識結(jié)構(gòu)和執(zhí)業(yè)能力等專業(yè)素質(zhì)低的重要表現(xiàn)之一。據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會不完全統(tǒng)計，到2012年底，全國中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)組織達11多萬家，但有注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只有1.2萬多家，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員30萬余人，但取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書的不足萬人。但大部分機構(gòu)是不規(guī)范的，有的只是取得了《營業(yè)執(zhí)照》，但未取得《備案證書》的機構(gòu)，甚至有90%的還是“三無”機構(gòu)（即是無營業(yè)執(zhí)照、無備案證書、無從業(yè)執(zhí)業(yè)資格證書）。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)大體有如下特征：1.從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)有待完善。掌握經(jīng)濟、法律、信息等知識的綜合素質(zhì)較高的專業(yè)人員的匱乏。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中很多人并沒有專門接受過房地產(chǎn)專業(yè)的教育，對房地產(chǎn)專業(yè)知識的掌握不足。2.從業(yè)人員職業(yè)道德整體水平不高。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員服務(wù)不規(guī)范、同行之間不正當(dāng)竟?fàn)帯⑿孤犊蛻綦[私等現(xiàn)象更是屢見不鮮。不少經(jīng)紀機構(gòu)還利用信息和自己的優(yōu)勢地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙當(dāng)事人；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價；亂收費；合同

不規(guī)范等違規(guī)操作等，給當(dāng)事人造成不小的損失。3.從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力有待提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的從業(yè)人員溝通洽談能力、服務(wù)意識、市場分析能力相對來說都比較差，很難以差異化、個性化服務(wù)滿足客戶的需求。

（二）監(jiān)督法規(guī)不完善

目前國家出臺制定的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等，對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的行為主體責(zé)權(quán)利規(guī)范不完善，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人違反法律法規(guī)或欺詐行為也沒有對應(yīng)的處罰措施。如《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》中沒有對是否取得《營業(yè)執(zhí)照》可以從事業(yè)務(wù)作出具體的規(guī)定，也沒有對是否必須成立機構(gòu)方可從事業(yè)務(wù)做出具體規(guī)定。《辦法》只對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)作了相應(yīng)的規(guī)定，但未對個體經(jīng)營者方面作出具體規(guī)定。而現(xiàn)在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續(xù)、看房、租房等業(yè)務(wù)，基本未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)資格證、《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀備案證書》。其主要原因是無注冊資金、無從業(yè)人員資格證書，無法達到取得《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書》的條件?！掇k法》對未取得《營業(yè)執(zhí)照》從業(yè)的，未明確其法律責(zé)任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業(yè)務(wù)投入的人力、物力、財力等成本也低，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)營業(yè)場所不規(guī)范，甚至無營業(yè)場所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個人、一塊牌就是一個中介機構(gòu)，特別是中小城市比較突出。

（三）政府部門監(jiān)管難度大

當(dāng)前，導(dǎo)致政府部門監(jiān)管難度大的因素主要有：1.房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)是一項專業(yè)性、復(fù)雜性強的業(yè)務(wù)，政府部門相關(guān)人員對其相關(guān)的稅收、交易政策和程序及法律法規(guī)等知識都有一定欠缺，這增加了政府部門監(jiān)管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺較少，使得房屋信息嚴重不對稱，增加了政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管難度大。鑒于政府提供的出售和購房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機構(gòu)（多數(shù)是不規(guī)范的機構(gòu)）登記售房信息和獲取購房信息，這既客觀上為目前不規(guī)范的房屋中介機構(gòu)提供了生存空間，又增加了政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管難度。許多房地產(chǎn)中介機構(gòu)，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續(xù)經(jīng)營。3.政府管理政出多門，也是導(dǎo)致其監(jiān)管難度大的重要原因。在對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責(zé)職能交叉，行業(yè)管理多處出證。如民政部門向社區(qū)頒發(fā)社區(qū)服務(wù)證書中服務(wù)內(nèi)容也含有房屋中介等業(yè)務(wù)，而工商部門也在參與經(jīng)紀人員的資格頒發(fā)，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)及其從業(yè)人員甚至政府管理部門不知哪個部門頒發(fā)的是合法、有效的。

（四）行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營

當(dāng)前，我國還沒有出臺關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的完整的配套的法律法規(guī)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，其市場行為不規(guī)范。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)開辦門檻低，成本少、風(fēng)險較小，一些創(chuàng)業(yè)者紛紛踏入這一行業(yè)領(lǐng)域。按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)機構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營的狀況。

二、規(guī)范中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的對策

（一）加強專業(yè)知識培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是知識密集型服務(wù)業(yè)，為了適應(yīng)新時期房地產(chǎn)市場經(jīng)濟活動的需求，需要培養(yǎng)一批知識結(jié)構(gòu)完善、職業(yè)道德良好、綜合能力強的房地產(chǎn)經(jīng)紀人才。一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員隊伍對于保障房地產(chǎn)交易雙方的聲譽，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展有重要作用。在專業(yè)知識培訓(xùn)上，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對房地產(chǎn)市場調(diào)研、市場預(yù)測一些基本方法的培訓(xùn)，掌握市場營銷中的產(chǎn)品、價格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強化對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的房地產(chǎn)管理知識培訓(xùn)，主要包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資、物業(yè)管理等房地產(chǎn)管理等知識，同時還要要熟悉城市規(guī)劃、環(huán)境評價、建筑工程、房屋測量等方面知識。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)化水平日益提高。隨著經(jīng)紀活動的復(fù)雜化、專業(yè)化和經(jīng)紀活動領(lǐng)域激烈的市場競爭，將促使房地產(chǎn)經(jīng)紀人努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，提高專業(yè)技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識結(jié)構(gòu)。同時，適應(yīng)經(jīng)紀活動更加細分的要求，將造就出一支支分門類的專業(yè)化經(jīng)紀人隊伍。同時，要加強宣傳，普及《物權(quán)法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)法》、《房屋權(quán)屬登記管理辦法》等法律法規(guī)和權(quán)屬登記、合同簽訂等各項辦理程序，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的法制觀念和道德意識，誠信守法，提升從業(yè)人員道德素質(zhì)。

（二）完善監(jiān)督法規(guī)

要進一步明確《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)行為主體的責(zé)權(quán)利規(guī)范，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人違反法律法規(guī)或欺詐行為也應(yīng)有對應(yīng)的處罰措施。《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》要對未取得《營業(yè)執(zhí)照》的機構(gòu)不能從事該業(yè)務(wù)作出明確規(guī)定，《辦法》還應(yīng)針對個體經(jīng)營者作出具體規(guī)定，因為當(dāng)前在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個體經(jīng)營者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展還處在初級發(fā)展階段，提高政府管理效用是行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重要制度保障。一是該行業(yè)涉及工商、物價、房管等部門，各部門須建立科學(xué)合理，具有切實可行和操作性的長期有效的聯(lián)合機制、協(xié)調(diào)機制和運行機制；二是各級政府部門要高度重視，要將該行業(yè)納入本地房地產(chǎn)市場監(jiān)管重點；三是充分發(fā)揮行業(yè)行政部門職能作用，同時必須將職責(zé)職能落實到實處； 四是指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)組織成立行業(yè)協(xié)會。

（四）整頓行業(yè)內(nèi)部秩序

建立秩序井然的行業(yè)內(nèi)部秩序是行業(yè)市場化的前提和基礎(chǔ)。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的房屋信息必須具有真實性、完整性；二是加強行業(yè)自律，積極組織行業(yè)協(xié)會，促進行業(yè)交流，提高行業(yè)執(zhí)業(yè)水平；三是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營場所應(yīng)公示《營業(yè)執(zhí)照》、《備案證書》、規(guī)章制度以及辦理程序、收費標準。機構(gòu)服務(wù)人員做到持證上崗并掛牌服務(wù)。在服務(wù)工作中，應(yīng)公開、公正、公平，不得賺取差價，不得欺騙當(dāng)事人，同時，不得亂收費、重復(fù)收費，做到質(zhì)價相符；四是服務(wù)合同的簽訂，合同內(nèi)容、條款等應(yīng)遵《合同法》等法律法規(guī)，不得存在不平等和欺騙當(dāng)事人等條款。

在房地產(chǎn)市場日益繁榮的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)逐漸凸現(xiàn)其重要性，并將全面引導(dǎo)未來行業(yè)的發(fā)展方向，但剛剛起步的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場還遠沒有走向成熟，主要存在從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)低、法規(guī)監(jiān)督不完善、政府部門的監(jiān)管難度大以及行業(yè)內(nèi)部管理混亂、規(guī)模小、粗放經(jīng)營等問題。因此，建立規(guī)范有序的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場依然是任重而道遠的事。當(dāng)前應(yīng)加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)人員專業(yè)知識的培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)；應(yīng)完善相關(guān)監(jiān)督法規(guī)；應(yīng)采取措施提高政府監(jiān)管效用以及應(yīng)整頓行業(yè)秩序等，以促進中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

【1】內(nèi)江市房地產(chǎn)管理局《2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)調(diào)查報告》

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀現(xiàn)狀 存在問題 對策分析

一、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀的行業(yè)環(huán)境分析

據(jù)徐州市國土資源房屋評估和經(jīng)紀協(xié)會統(tǒng)計顯示，截至2015年底，具有房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)的徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)共計659家，其中具有A級資質(zhì)的企業(yè)52家，具有B級資質(zhì)的企業(yè)69家，具有C級資質(zhì)的企業(yè)538家。

規(guī)模較大的企業(yè)有連鎖店30家以上，包括鋼運房產(chǎn)、大澤置業(yè)、中房網(wǎng)絡(luò)、大業(yè)興房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等本地和外地房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)在徐州市場上形成兩分天下的競爭態(tài)勢。

（1）本地企業(yè)競爭分析。本地企業(yè)按市場占有率大致可分為三個陣營：第一陣營的包括鋼運房產(chǎn)、中房網(wǎng)絡(luò)、大澤置業(yè)與大業(yè)興房產(chǎn)等企業(yè)連鎖店規(guī)模均在50家以上，各自占據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場10%以上的份額；第二陣營的包括琴琴房產(chǎn)、中先地產(chǎn)、博頓房產(chǎn)等企業(yè)連鎖店均在10至50家，市場占有率各約5%左右；第三陣營的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)是指連鎖店在10家以下的經(jīng)紀企業(yè)群體。

（2）外地企業(yè)競爭分析。外地企業(yè)的競爭主要來自香港中原地產(chǎn)以及美聯(lián)物業(yè)，其二三級市場聯(lián)動的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式、純粹的經(jīng)紀人管理制度以及標準化的服務(wù)體系在香港市場取得成功的同時迅速復(fù)制到內(nèi)地，其品牌影響力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場占據(jù)牢固的市場地位；21世紀不動產(chǎn)于2008年登陸徐州，公司在全球范圍內(nèi)的No.1地位所彰顯的品牌號召力正逐漸吸引眾多加盟商通過特許經(jīng)營的加盟方式形成公司營銷渠道網(wǎng)絡(luò)，可以預(yù)見21世紀不動產(chǎn)必將成為未來徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場不可忽視的重要競爭對手。

二、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)中存在的主要問題

（一）法律、法規(guī)滯后

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》于2010年10月27日經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第65次部常務(wù)會議審議通過，并經(jīng)國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部同意予以，自2011年4月1日起施行。《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》是我國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的部門規(guī)章。徐州國土資源房屋評估與經(jīng)紀協(xié)會為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，于2005年制定了《徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格管理暫行辦法》。然而，隨著市場發(fā)展變化的不斷推進，地方法律法規(guī)在促進和規(guī)范徐州房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的同時，與國家法律規(guī)范相比表現(xiàn)出明顯的滯后性。無論是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵，還是其業(yè)務(wù)范圍均早已超過相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標準不明晰而且與房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)自身的發(fā)展嚴重脫節(jié)；在服務(wù)過程中出現(xiàn)的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀服務(wù)的無形性，使得許多問題在合同法中找不到確切的解決依據(jù)；缺乏明晰的法律法規(guī)對經(jīng)紀企業(yè)及行為加以規(guī)范和管理，以切實保障消費者的權(quán)益，造成與經(jīng)紀企業(yè)相關(guān)的法律糾紛屢見媒體的現(xiàn)象時有發(fā)生。

（二）不正當(dāng)競爭普遍存在

一是無照非法經(jīng)營，“一間房子、一張桌子、一部電話”就可以進行房地產(chǎn)買賣和租賃等經(jīng)紀業(yè)務(wù)；二是給錢就做，有利就做，經(jīng)紀企業(yè)間相互壓低價格；三是超業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營，個別經(jīng)紀企業(yè)通過幫助客戶墊資提前還貸或進行資產(chǎn)抵押等從中收取高額利息，“高利貸”服務(wù)變成了經(jīng)紀公司獲取利潤的生財之道等現(xiàn)象時有發(fā)生。不規(guī)范服務(wù)和黑經(jīng)紀的存在使得對房屋經(jīng)紀的投訴連續(xù)幾年居高不下，不僅嚴重損害了消費者的合法權(quán)益和經(jīng)紀行業(yè)的整體形象，也造成了守法經(jīng)紀企業(yè)經(jīng)營成本的提高，市場中甚至出現(xiàn)了“劣幣驅(qū)逐好幣”的“格雷欣現(xiàn)象”。

（三）行業(yè)監(jiān)管問題

在行業(yè)監(jiān)管方面，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風(fēng)。究其主要原因還是政府重視不夠、立法滯后，監(jiān)管不力。目前，無論是政府房地產(chǎn)主管部門――徐州市國土資源和房地產(chǎn)管理局的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會――徐州市徐州市國土資源房屋評估和經(jīng)紀協(xié)會進行的自律性監(jiān)管，都存在缺乏監(jiān)管力度的問題，監(jiān)管基本上流行形式。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度落實不到位

從2002年國家開始實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度以來，全國取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)超過40000余人，徐州已有超過4000人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格。但是，從市場反映的實際情況來看，徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)偏低的現(xiàn)象仍然不容樂觀，這與房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格制度的落實不到位密切相關(guān)。目前來看，由于行業(yè)的快速發(fā)展吸引了大批有志于本行業(yè)的人員取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理以及國家級房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格，所以目前從業(yè)人員的執(zhí)證比例逐步升高，但從從業(yè)人員在持證上崗方面情況來看，比例仍然很低，職業(yè)資格制度落實不到位的現(xiàn)象十分明顯，這給行業(yè)的監(jiān)管帶來極大的麻煩。

三、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場的行業(yè)前景及對策分析

（一）行業(yè)前景

（1）擁有廣闊的市場空間。房地產(chǎn)經(jīng)紀市場是完整健康的房地產(chǎn)市場的重要組成部分，美國、香港等發(fā)達國家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的成交量占整個房地產(chǎn)市場成交量的比例占80%以上。進入十二五時期，徐州面臨更多的發(fā)展機會，由剛性需求所引起的二手房市場規(guī)模的日趨擴大，對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的需求不斷增加，徐州市的房地產(chǎn)業(yè)正處在由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變的重要發(fā)展階段，二手房和商品房的交易比例達到1比0.7到0.8是徐州二手房市場比較協(xié)調(diào)的比例，也是政府部門的一個工作目標。

（2）發(fā)展機會巨大，人才和信息是關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)作為以人員和信息為主要資源的服務(wù)行業(yè)，其核心競爭力主要體現(xiàn)在人才和信息的數(shù)量與質(zhì)量上。一方面，較高的人員素質(zhì)，意味較高的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平和較強的企業(yè)競爭力；另一方面，信息資源是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，缺少信息，企業(yè)就失去了存在的根基。但歸根結(jié)底，人才是房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)生存和發(fā)展的根本。目前由于各種因素的影響，徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的人員流動率較高，怎樣才能留住人才并提高企業(yè)員工的整體素質(zhì)，是企業(yè)能否把握住機會的關(guān)鍵所在。

（二）對策分析

（1）建立更強有力的資金監(jiān)管機制保證交易結(jié)算資金的安全?？刹扇〉牟呗杂腥阂皇窃诜课葙I賣合同簽約完畢后，買賣雙方可以約定自行到銀行開立雙控賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實現(xiàn)凍結(jié)，同時，銀行根據(jù)買賣雙方約定的條件，在買賣雙方一起到銀行情況下，銀行才給予放款，目前已有部分銀行開設(shè)了此項業(yè)務(wù)；二是買賣雙方約定通過其他可靠的第三方進行資金監(jiān)管。可由當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)管理局即設(shè)立了二手房交易資金監(jiān)管的業(yè)務(wù)，只要買賣雙方自愿選擇了房產(chǎn)局對資金進行監(jiān)管，房產(chǎn)局即聯(lián)合銀行對交易資金的流轉(zhuǎn)予以控制，只有當(dāng)買方取得房屋所有權(quán)證后，才會將全部購房款支付給賣方，用政府部門的職能對此予以監(jiān)管。畢竟政府部門的公信力要遠大于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，政府部門也不存在關(guān)門歇業(yè)的風(fēng)險。又如在發(fā)達國家，買賣雙方簽訂房屋買賣的合同基本上都是在律師事務(wù)所進行或者是委托律師辦理，交易的資金往往也通過律師事務(wù)所流轉(zhuǎn)，由律師監(jiān)管。因為相比較于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，律師事務(wù)所的設(shè)立、經(jīng)營以及律師本人的執(zhí)業(yè)條件要嚴格得多，資金流轉(zhuǎn)的安全也更易保障，而買賣雙方也可以采用這種形式；三是對于房屋的租賃業(yè)務(wù)，出租人在與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂委托租賃的合同時，最好還是保守的采取租金按月支付的方式，壓縮租金在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)停留的時間，以降低風(fēng)險。

（2）從交易合同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的從業(yè)規(guī)范。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同（以買賣合同為例）是指購房者與售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。依據(jù)我國《合同法》及業(yè)務(wù)實踐，下列內(nèi)容在一份房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中是必不可少的：當(dāng)事人的名稱或姓名、住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責(zé)任、合同生效條款、合同中止、終止或解除條款。然而，目前的徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)往往利用合同信息的不對稱性特點，進行“合同欺詐”，使房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)受到嚴重影響。因此，建議取消現(xiàn)狀下各經(jīng)紀機構(gòu)各自采用自已訂立合同的現(xiàn)狀，由主管部門統(tǒng)一制定規(guī)范的格式合同，并且統(tǒng)一編號，由經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一到徐州市國土資源房屋評估和經(jīng)紀協(xié)會處集中采購（或無償領(lǐng)取）。合同從成交價款、標的、中介費取得等重要要素等方面進行統(tǒng)一，從而從合同上規(guī)避由于信息不對稱所帶來的行業(yè)交易秩序混亂現(xiàn)象，提高行業(yè)形象，為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展提供保證。

（3）嚴格房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)資質(zhì)認定的及房地產(chǎn)經(jīng)紀人（協(xié)理）執(zhí)業(yè)（職業(yè)）資格程序。目前徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)資質(zhì)認定為A、B、C三級，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)至少需要具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人三個及經(jīng)紀人協(xié)理四個以上的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員組成。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的管理及考核，房地產(chǎn)經(jīng)紀主管部門可借鑒美國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本制度，一是建立嚴格的執(zhí)業(yè)牌照管理制度與教育訓(xùn)練制度，規(guī)定經(jīng)紀機構(gòu)的每項成交業(yè)務(wù)必須由取得資格的經(jīng)紀人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀人實行終身負責(zé)制，即對自己的行為終身負責(zé)，從而為規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛從制度上提供可能；其次，要通過發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，加強行業(yè)自律。一個行業(yè)的行業(yè)協(xié)會往往是健全該行業(yè)的必需機構(gòu)。綜觀房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)達的國家（地區(qū)）的經(jīng)驗，要完善房地產(chǎn)中介業(yè)的結(jié)構(gòu)，除了國家立法規(guī)范，行政管理完善之外，很大程度上有賴于行業(yè)協(xié)會發(fā)揮其教育及監(jiān)督的功能，以提高行業(yè)整體素質(zhì)、加強行業(yè)自律。北京市雖然也成立了相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會，但是其目前的發(fā)展?fàn)顩r與有效承擔(dān)社會賦予的相應(yīng)職能還有一定距離。隨著脫鉤改制工作的開展，今后行業(yè)協(xié)會要逐步承擔(dān)起原由行政部門承擔(dān)的資質(zhì)評定，審核和從業(yè)人員教育培訓(xùn)、資格管理等行業(yè)管理工作。政府部門要給協(xié)會明確的授權(quán)，健全和強化學(xué)會的機構(gòu)職能和力量。政府部門除了保留監(jiān)督和最終裁定權(quán)之外，其它所有的事情都應(yīng)交給協(xié)會來辦。

參考文獻：

[1]陳文.房地產(chǎn)中介企業(yè)違規(guī)行為規(guī)范研究[D].華中師范大學(xué)， 2011.

篇4

一、我市房地產(chǎn)中介發(fā)展歷程回顧

我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)起始在2000年后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的日趨繁榮而發(fā)展起來的。在這短短十年的時間里，我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展歷程，我市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了三大發(fā)展階段：

一是，崛起成長階段，時間從2002到2007年。據(jù)我市房地產(chǎn)中介市場發(fā)展軌跡，起始于2002年，高峰在2006年。這短短的幾年間，我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在著高成長性，發(fā)展從2002年開始一直處于穩(wěn)建的發(fā)展之中，從業(yè)人員不斷增加。

二是，調(diào)整階段，時間從2007年到2009年。2007年下半年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國房市的泡沫成分開始收縮，我市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。與房價下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴重，房市成交量大幅萎縮,由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強，出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難和關(guān)停門店的現(xiàn)象，整個房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨著重新洗牌的局面。

三是，迅速增長階段，從2009至今。隨著樓市的逐漸回暖，房產(chǎn)中介公司的數(shù)量和規(guī)模迅速增長。

二、我市房地產(chǎn)中介市場現(xiàn)狀

從區(qū)域分布來講，我市的房地產(chǎn)中介多分布在花園路、興華路和柳園路，以花園路房金大廈附近最為密集。我市的房地產(chǎn)中介公司服務(wù)項目單一,以房地產(chǎn)經(jīng)紀為主,整體業(yè)務(wù)水平低。中介機構(gòu)硬件設(shè)備情況。目前，我市房地產(chǎn)中介機構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，開發(fā)不夠。中介機構(gòu)規(guī)模小，結(jié)構(gòu)和管理制度不健全，抗風(fēng)險能力低、技術(shù)水平和服務(wù)手段落后。大中型經(jīng)紀公司數(shù)量較少, 個體戶占絕大多數(shù),一般是“一間房子，一張桌子，幾把椅子，一部電話，兩塊寫信息的板子” 裝備極為落后。雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，50多家房地產(chǎn)中介中多數(shù)是“小、散、亂”。從業(yè)人員情況，中介服務(wù)機構(gòu)人員接受的教育水平較低，多數(shù)人沒有接受過專門的業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。從業(yè)人員包羅萬象，來自四面八方。有城市下崗人員、退休人員、外來務(wù)工人員等，文化程度高低懸殊素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏。從業(yè)資格管理方面，登記備案部門管理不到位，存在備案“盲區(qū)”。有兩種情況，一是有的中介有工商營業(yè)執(zhí)照，沒有中介機構(gòu)資質(zhì)備案證書。由于房地產(chǎn)中介機構(gòu)工商登記在先，登記備案在其后，部分經(jīng)營者在取得工商營業(yè)執(zhí)照后，既開始營業(yè)。從業(yè)人員不參加專業(yè)培訓(xùn)，也長期不到房地產(chǎn)政府管理機構(gòu)做登記備案，被稱之為“有照無證”；二是既沒有工商營業(yè)執(zhí)照，又無中介機構(gòu)資質(zhì)備案證書。由于他們在經(jīng)營中，只要有利可圖，不按法律法規(guī)辦事，不顧及后果，隨意性很大，常?！按蛞粯寭Q個地方”，掙一把就跑，被老百姓稱為“黑中介”，對整個中介業(yè)務(wù)的沖擊很大。目前，這部分“黑中介”占有相當(dāng)大的比重，給政府的監(jiān)管帶來困難。

三、我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問題

（一）中介機構(gòu)和從業(yè)人員“市場準入”門坎過低。。從業(yè)人員入市門檻低，表現(xiàn)在房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)興起時間不長，從業(yè)人員資格認證制度還不是很規(guī)范，從業(yè)人員文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，魚龍混雜。中介行業(yè)入市門檻低，主要表現(xiàn)在注冊資金要求不高、從業(yè)資格管理還未全部到位、營業(yè)場所限制不多；一些信息服務(wù)機構(gòu)、家政服務(wù)部門甚至部分物業(yè)管理公司也超范圍從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。此外，無照經(jīng)營、無資質(zhì)經(jīng)營也是屢禁不止。本來根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定和市場要求，對房產(chǎn)中介機構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀人的素質(zhì)都有較高的標準和要求，但事實上，目前許多中介企業(yè)和從業(yè)人員存在政策水平低、缺乏應(yīng)有的業(yè)務(wù)知識和法律常識、不按政策規(guī)定操作、多收費、亂收費等現(xiàn)象，嚴重影響了中介行業(yè)的服務(wù)水平和整體形象。有部分從業(yè)人員道德水平不高，不遵守職業(yè)標準和道德規(guī)范，或是開展欺騙性業(yè)務(wù)，導(dǎo)致執(zhí)業(yè)質(zhì)量低下，信譽喪失，也給社會造成了一定的負面影響。由門坎低帶來的問題是各業(yè)務(wù)機構(gòu)之間形成巨大差異，既有擁有幾十家門店的全國知名的連鎖公司，又有大量的一個門店一部電話的個體戶，同時分享著市場蛋糕，不利于市場的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專業(yè)化的發(fā)展。

（二）、很多房產(chǎn)中介機構(gòu)暗箱操作，信任度不高，老百姓對房產(chǎn)中介難言信任。有些不正規(guī)的中介，為達到營利目的，廣設(shè)陷階，惡意欺詐消費者，既損害了消費者的利益，引發(fā)交易糾紛層出不窮，又使房產(chǎn)中介行業(yè)成為在媒體上曝光最多的行業(yè)之一。其欺詐花樣大多如下：（1）房子信息有誤，據(jù)一些從業(yè)人員透露，大概只有四成的信息是真實的，其余均為胡亂編造，只不過是想利用虛假的信息來作為吸引顧客的誘餌。（2）玩文字游戲。房地產(chǎn)中介公司以格式合同的形式規(guī)定不公正、不合理的條款。房地產(chǎn)中介公司利用格式合同的形式向消費者提供明顯不平等的合同條款，并做出不合理、不公正的規(guī)定。有的合同中主要條款規(guī)避法規(guī)，往往對一些關(guān)系到購房者或租房者利益的條款，在措詞上故意模糊或回避，出問題時，好把責(zé)任推干凈。（3）利用“房托”。利用房托騙人的方法通常是讓員工扮成房主或購房者，求房者上門時便制造房源緊張的假象，使購房者來不急考慮，就匆忙購買，以致于上當(dāng)?；蚶貌淮嬖诘募俜吭磁c求房者周旋，最終達到騙取看房費的目的。（4）賺取差價。這種情況大多是中介公司或從業(yè)人員利用，買賣雙方不見面或買賣雙方信息不對稱的情況下，壓低賣價，抬高買價，隱瞞賣房者的實際出賣價格，從中獲取差價收入。

（三）我市在對房地產(chǎn)中介的監(jiān)管上存在一定的漏洞，給房地產(chǎn)中介公司用不正當(dāng)手段欺騙消費者提供機會。不能很好的運用社會、輿論監(jiān)督，在欺詐消費者的行為出現(xiàn)后，不能及時進行嚴懲，使得一部分房地產(chǎn)中介公司存在僥幸心理。

四、規(guī)范我市房地產(chǎn)中介行為，促進我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的對策

（一）大力推進房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的制定和完善，促進相關(guān)法律法規(guī)的實施，并在現(xiàn)有法律基礎(chǔ)上規(guī)定更加詳細的準則。法制的健全是行為規(guī)范的根本，我國目前房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。而對于房地產(chǎn)開發(fā)公司或消費者而言，他們最關(guān)心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機構(gòu)，而是自己的損失如何得到補償，如何向法院尋求民事救濟。換言之，能夠撫平經(jīng)濟創(chuàng)傷的，只能是民事賠償。而我國目前的法律、法規(guī)在房地產(chǎn)中介行業(yè)所要承擔(dān)的民事責(zé)任方面，沒有過多的規(guī)定，因此我市應(yīng)當(dāng)強化和細化房地產(chǎn)中介機構(gòu)的民事權(quán)利義務(wù)以及民事賠償方面的相關(guān)規(guī)定。

（二）嚴格市場準入制度，提高行業(yè)準入標準。提高房地產(chǎn)中介行業(yè)準入標準，有利于中介行業(yè)優(yōu)化資源配置，擴大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，獲取規(guī)模效益；有利于企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，樹立服務(wù)品牌，發(fā)揮品牌效應(yīng)；有利于企業(yè)擴大業(yè)務(wù)量，提高市場占有率，增強競爭力；有利于中介服務(wù)商增加機會成本，減少短期投機牟利行為，從而維護了消費者的合法權(quán)益。加強對中介機構(gòu)、從業(yè)人員和中介活動的管理，嚴格執(zhí)行資格認證制度，強化中介服務(wù)規(guī)范化管理。上海市率先提高房地產(chǎn)中介企業(yè)的準入標準，明確規(guī)定須有五人經(jīng)紀人證書，值得我市房地產(chǎn)中介主管部門借鑒。加強市場監(jiān)督管理，不僅是房地產(chǎn)中介行業(yè)自身發(fā)展的迫切要求，更是我市房地產(chǎn)中介加強行業(yè)管理，制定房地產(chǎn)中介市場制度和行會標準，實現(xiàn)市場健康持續(xù)發(fā)展的需要。規(guī)范市場準入制度，加快實施房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)資格管理，從事房地產(chǎn)中介的機構(gòu)必須具備相應(yīng)的人員和資金，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)資格證書，嚴肅查處無資質(zhì)的中介企業(yè)和中介行為。提高中介機構(gòu)的抗風(fēng)險能力和服務(wù)質(zhì)量。嚴格市場準入，主要表現(xiàn)在對中介機構(gòu)的注冊資金、營業(yè)場所和從業(yè)人員的設(shè)定具體化，并根據(jù)注冊資金、從業(yè)人員和經(jīng)營業(yè)績等條件劃分不同等級的資質(zhì)，從事相應(yīng)的營業(yè)范圍應(yīng)適用不同金額的注冊資金條款。

三是，提高市場透明度，規(guī)范市場交易行為，構(gòu)建公平的交易環(huán)境。在房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)激烈的市場競爭中，提倡規(guī)?；\信經(jīng)營是大勢所趨，也是企業(yè)生存發(fā)展的根本。提高房地產(chǎn)中介市場透明度。一要建立網(wǎng)絡(luò)交易信息平臺，方便消費者了解房地產(chǎn)中介市場信息和中介企業(yè)的服務(wù)水平和誠信度狀況；二要規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費行為，針對不同類型、不同業(yè)務(wù)、不同服務(wù)質(zhì)量采取適當(dāng)合理規(guī)范的收費標準，確保其收費和服務(wù)水平相聯(lián)系，實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價；三要規(guī)范市場交易，要從繁榮房地產(chǎn)中介市場、維護各方合法權(quán)益出發(fā)，規(guī)范房屋的買賣、房產(chǎn)的租賃、交易價格的評估。

篇5

關(guān)鍵詞：博弈論；山東房地產(chǎn)；中介

1．前言

房地產(chǎn)中介組織是房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟, 社會分工進一步細化的產(chǎn)物，近幾年來以房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍，蓬勃發(fā)展。而房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)機構(gòu)是指專門為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動的機構(gòu)，這種中介組織作為經(jīng)濟的劑不斷推動房地業(yè)進入高效，信息化的時代，并對房地產(chǎn)的技術(shù)革新、服務(wù)創(chuàng)新起到很大的作用。規(guī)范化的房地產(chǎn)中介組織和成熟先進的運營管理模式必將成為聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費的橋梁和紐帶。

2．房地產(chǎn)中介在山東的發(fā)展概述

09年山東房地產(chǎn)投資曾出現(xiàn)熱潮，大批的炒房者進入二手房市場。為了謀取高額的差價利潤，不少投資人將從開發(fā)商處低價買來的毛坯房當(dāng)做二手房，中介市場盲目擴張，一度膨脹。10年國家宏觀調(diào)控以來，各大城市紛紛實行“限購令”，山東濟南調(diào)控政策細則出臺后，調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅，強化差別住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，投機行為得到了遏制。

山東省特別是濟南、青島、煙臺的人均GDP、人均可支配收入較高,未來山東省內(nèi)外部交通體系的迅速發(fā)展會快速增加人口導(dǎo)入和區(qū)域守衛(wèi)度。外來企業(yè)不斷加盟,會讓市場總量增加。根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站資料，住房租金自10年以來一直保持持續(xù)上漲的態(tài)勢，并且已經(jīng)連續(xù)42個月上漲，對于持續(xù)走高的房價，很多剛剛起步的初創(chuàng)者們也感受到了買房的壓力，退而選擇租房的人越來越多，然而一面是租房者的憂慮，一面是房主們?nèi)f般無奈，這種矛盾的背后往往是中介各種托管過程中不靠譜的行為。

3．山東房地產(chǎn)中介市場存在的問題及博弈分析

3.1山東房地產(chǎn)中介市場發(fā)育程度較低，管理不完善

山東有一部分中介沒有接受相關(guān)部門的資質(zhì)檢查，缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識，沒有一套專業(yè)嚴苛的操作程序，具體實施難以形成有效的制約機制；有的違規(guī)倒賣公房使用權(quán)，從中謀取暴利或者同時轉(zhuǎn)租，再或者幫助開發(fā)商銷售政府不允許的期房和商品房等。

3.2從業(yè)人員整體素質(zhì)亟待提高

通過慫恿客戶簽訂“陰陽合同”來規(guī)避稅款，或者僅以口頭協(xié)議規(guī)避麻煩，沒有正式的文字合同，業(yè)務(wù)記載無法辨識，消費者維權(quán)困難等問題突出。有些房地產(chǎn)中介為了獲得個體利益最大化，將從業(yè)人員的工資薪金報酬與客戶多少和公司創(chuàng)利增收指標相掛鉤，部分從業(yè)人員便不顧職業(yè)道德夸大宣傳，虛假描述， 唯利是圖，另外還有違規(guī)收取合同外費用，無正當(dāng)理由不退定金，以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)收取費用或者出賣、泄露委托人商業(yè)秘密及個人信息都使得中介市場良莠不齊，舉步維艱。

事實上，房產(chǎn)中介是市場經(jīng)濟中一個不折不扣的經(jīng)紀人，這些“經(jīng)紀人”會對自己行為方式進行成本收益大小的衡量，力圖尋求以低風(fēng)險，低成本，高收益的方式實現(xiàn)個體最大經(jīng)濟利益，而這種個體利益的尋求過程往往會以損害社會整體利益為代價。

3.3惡性競爭使得企業(yè)生存率低以及交易信息不對稱

隨著山東省經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介市場競爭愈加激烈，部分中介公司為贏得更多的房源市場，承諾對房主不收取任何中介費用，轉(zhuǎn)而將經(jīng)濟壓力拋給租客，惡性競爭使得市場的混亂導(dǎo)致一些小的中介被迫關(guān)門，房產(chǎn)經(jīng)濟業(yè)也面臨中介市場份額下降和成交量萎縮的的雙重困境。

我國的房產(chǎn)中介大多定費率和分成比例各行其是，缺乏統(tǒng)一的收費標準，另外信息產(chǎn)權(quán)制度的不健全，信息者在經(jīng)濟利益上得不到保障，很多人就封閉信息，這也降低了房地產(chǎn)市場運行的效力。

3.4博弈分析

從博弈論經(jīng)典理論“囚徒的窘境”進行分析：

假設(shè)市場上只有兩個房產(chǎn)中介甲和乙，在互不知情的情況下，甲乙雙方對待委托方不合理要求的態(tài)度有滿足和不滿足兩種（如表1）。如果雙方都接受委托方不合理的要求比如聯(lián)合提高價格，賺取利潤則兩者都能得到10的收益，但如果甲不滿足委托方要求而乙滿足委托方要求，甲將得到5的收益，而乙將得到15的收益，如果雙方都遵循行業(yè)準則雙方收益均為4，由以下矩陣可知，如果甲選擇滿足委托方要求則它的效用向量為（10,15）遠大于不滿足時的（5,4）；同理，乙的結(jié)論也一致，這樣房產(chǎn)中介雙方都會選擇滿足委托方的不合理要求，當(dāng)市場上形成賣方市場時，往往就會助長不良之風(fēng)，進一步哄抬房價，最終損害的還是消費者的利益。

表1房產(chǎn)中介與委托方的博弈

乙

甲 滿足 滿足 不滿足

（10,10） （15,5）

不滿足 （5,15） （4,4）

對于兩個中介在選擇執(zhí)行行業(yè)標準和降價決策時也會產(chǎn)生類似的結(jié)果。即雙方都會選擇降價以贏得更多市場份額。

事實上房產(chǎn)中介和政府之間也在做著同樣的博弈，假設(shè)政府為獨立的經(jīng)濟人，有著獨立的經(jīng)濟利益，政府對房產(chǎn)中介分檢查和不檢查，房產(chǎn)中介有兩種策略，違規(guī)和不違規(guī)，C為檢查成本，A為正常經(jīng)營利潤，Ri 為違規(guī)所獲的超額利潤，F(xiàn)為罰沒收入。兩者的博弈如表2。

表2房產(chǎn)中介與政府的博弈

房產(chǎn)中介

政府 檢查 違規(guī) 不違規(guī)

（Ri+F-C，A+Ri-F） （-C，A）

不檢查 （0，A+Ri） （0，A）

假設(shè)政府固定檢查的概率為p，不檢查的概率為q，(p+q=1)當(dāng)房產(chǎn)中介違規(guī)時 期望收益M（p，1）=p（A-F）+（A+Ri）q，房產(chǎn)中介不違規(guī)時期望收益M（p，2）=pA+Aq，解M（p，1）= M（p，2）得p=Ri/(F+Ri)，當(dāng)政府檢查頻繁超過Ri/(F+Ri)時，房產(chǎn)中介會選擇遵守行業(yè)準則，不違規(guī)，但當(dāng)政府檢查概率小的時候，房產(chǎn)中介就會違規(guī)經(jīng)營以獲取更大利益。政府在保持一定監(jiān)管成本的前提下，處罰力度F越大中介違規(guī)的概率就越??；房產(chǎn)中介不違規(guī)時大的房產(chǎn)中介產(chǎn)生的收益A就越大，違規(guī)的概率也越小。

4．解決山東房產(chǎn)中介問題的對策

4.1建立公平透明的中介市場，規(guī)范經(jīng)紀行為

經(jīng)紀組織按季度、按人申報經(jīng)紀業(yè)績統(tǒng)計表，執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人應(yīng)當(dāng)使用經(jīng)紀合同示范文本和租售信息示范表；幫助企業(yè)建立健全房地產(chǎn)銷售檔案，將經(jīng)紀原始憑證、經(jīng)紀臺賬、經(jīng)紀合同存檔備查；將經(jīng)紀組織的經(jīng)營范圍，執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人姓名、證號和照片，居間或者的服務(wù)內(nèi)容及傭金標準等在公開市場公開標識。

4.2完善制度，加強行業(yè)監(jiān)管力度

經(jīng)濟理論告訴我們：“在市場交易成本為零的情況下，不管權(quán)利初始安排如何，當(dāng)事人之間的談判都會導(dǎo)致那些使財富最大化的安排”。當(dāng)交易成本大于現(xiàn)實的零時，不同的權(quán)利界定會產(chǎn)生不同的資源配置，產(chǎn)生不同的經(jīng)濟效率。中介的肆意猖獗需要一種強有力的制度來約束，提高他們的違約成本，并限制轉(zhuǎn)嫁成本，加大對違規(guī)者的處罰力度，將違規(guī)行為的期望值降到最低。加強對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和從業(yè)人員的考核和監(jiān)督，建立檢查、考核、評價和準入退出機制，形成公正透明的競爭格局

4.3信息系統(tǒng)的建立、應(yīng)用和完善

信息不對稱，封鎖信息，產(chǎn)業(yè)信息流動不暢是中介市場混亂的重要因素，良好的信息披露制度有利于中和消費者的弱勢，供求主體的決策依賴于對未來市場的預(yù)測，同時準確的預(yù)測又以充分的經(jīng)濟運行參數(shù)為依據(jù)，將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與傳統(tǒng)方式結(jié)合，開通網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺構(gòu)建虛擬通道，吸引終端客戶，使消費者能第一時間把握和分析有效的數(shù)據(jù)，最大限度的爭取更多有用的信息。

5．結(jié)論

市場培育了多元化的主體，但是市場不是萬能的，在經(jīng)濟活動報酬遞增和邊際成本遞減的時候，自由市場將會產(chǎn)生壟斷，但是市場又受到信息、要素、價格等多方面的影響，注定是一個不完全競爭市場，這樣就會導(dǎo)致市場失靈。當(dāng)然，作為經(jīng)紀人一方的政府也會失靈，這樣就給了房產(chǎn)中介“機會主義”契機。一方面房地產(chǎn)中介組織應(yīng)該成為獨立的經(jīng)濟主體，以更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和良好的信譽度贏得市場份額；另一方面政府應(yīng)該建立完善的行業(yè)管理制度，加強各方聯(lián)動機制，各部門組織之間協(xié)調(diào)運作，有效干預(yù)，自主創(chuàng)新，優(yōu)勝劣汰。

山東房地產(chǎn)中介市場魚龍混雜，房地產(chǎn)中介數(shù)量較多但普遍信譽不好，目前全國100強的中介企業(yè)中還沒有山東的企業(yè)，這就更需要通過建章立制、部門聯(lián)動等方式，加強和完善對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的管理，合理整合山東的房地產(chǎn)中介市場使之披露的信息更加科學(xué)、公正、有效，對于促進山東經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有著深遠的影響。

參考文獻

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[5] 張躍慶．關(guān)于北京房地產(chǎn)中介市場的研究．北京市政府研究室課題組．

篇6

（一）率先探索行政處罰自由裁量權(quán)標準化電子管理系統(tǒng)。繼在全省率先開展規(guī)范自由裁量權(quán)以后，市法制局著手開展行政處罰自由裁量標準化管理系統(tǒng)可行性研究工作，確定行政處罰自由裁量權(quán)目錄編碼標準化、網(wǎng)上實施流程標準化管理的設(shè)計模式，以期實現(xiàn)行政處罰網(wǎng)上運行目的。

（二）率先成立法制事務(wù)議決委員會。為推進政府法制工作科學(xué)發(fā)展，切實發(fā)揮政府參謀助手作用，在全國率先成立法制事務(wù)議決委員會，制定《____市法制局法制事務(wù)議決委員會工作規(guī)則》。通過集體議決集思廣益科學(xué)民主決策，實行少數(shù)服從多數(shù)原則決定議決事項，進一步提高法制部門的法律服務(wù)水平，深入推動政府法制建設(shè)。

（三）率先推行簡政強鎮(zhèn)事權(quán)下放后的法律問題研討制度。為及時解決簡政強鎮(zhèn)事權(quán)下放后遇到的新問題，市法制局牽頭建立了簡政強鎮(zhèn)事權(quán)調(diào)整后鎮(zhèn)區(qū)行政執(zhí)法疑難問題協(xié)調(diào)處理長效指導(dǎo)機制，制定《____市簡政強鎮(zhèn)事權(quán)調(diào)整后鎮(zhèn)區(qū)行政執(zhí)法疑難問題協(xié)調(diào)處理工作制度》，明確鎮(zhèn)區(qū)行政執(zhí)法疑難問題的范圍、協(xié)調(diào)處理機構(gòu)、處理程序和方式、行政執(zhí)法業(yè)務(wù)專用章使用和行政訴訟案件應(yīng)訴的司法銜接等問題。該研討機制的有效運作推進了事權(quán)下放改革的深入開展。

（四）率先推進行政復(fù)議基層受理點工作。為方便群眾申請行政復(fù)議，市法制局根據(jù)____實際情況，在全國率先推行行政復(fù)議基層受理點工作，在全市城區(qū)以外的20個鎮(zhèn)區(qū)設(shè)立了案件受理點，力圖把基層受理點打造成化解基層矛盾的先鋒隊。

（一）圍繞中心工作審核規(guī)范性文件。積極配合市政府扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略、經(jīng)濟調(diào)控、社會管理、民生保障等中心工作，審核了一批涉及產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項資金管理、戶籍登記、積分制管理、保障房準入等領(lǐng)域的重要規(guī)范性文件；配合部門審查涉及公租房、建設(shè)工程誠信管理、司法鑒定援助等重要規(guī)范性文件。

（二）加強部門和鎮(zhèn)區(qū)規(guī)范性文件監(jiān)督和管理。組織各部門報送年度規(guī)范性文件制定修改計劃，并擬定《____年政府規(guī)范性文件制定修改計劃》，規(guī)劃年度市政府規(guī)范性文件制定工作；開展涉企、招投標、民營企業(yè)重組和妨礙公平競爭及一批不適用的規(guī)范性文件清理工作。

（三）圓滿完成全省試點的規(guī)范性文件后評估工作。通過多種方式全面評估《____市房屋安全管理辦法》實施效果。后評估工作為修改完善有關(guān)房屋安全管理的措施提供有效的參考和依據(jù)，將對開展規(guī)范性文件評估工作和評估制度的修改提供經(jīng)驗，開辟規(guī)范性文件管理的有效渠道。

（一）加強依法行政規(guī)制建設(shè)。制定《____市____年依法行政工作要點》，明確各部門、各鎮(zhèn)區(qū)____的依法行政工作任務(wù)；修改完善《____市行政機關(guān)行政應(yīng)訴工作規(guī)則》，推進行政應(yīng)訴的規(guī)范化和民主決策科學(xué)化；擬定《____市重大行政決策程序規(guī)定》（草案），推進重大行政舉措科學(xué)化民主化；總結(jié)____年依法行政工作情況，撰寫公布《____市____年依法行政工作報告》；研究《____市政府績效管理依法行政考核指標體系》，將依法行政制度建設(shè)、行政執(zhí)法情況、行政復(fù)議和行政訴訟情況納入各部門績效管理范圍；制定《____市____常務(wù)會議學(xué)法工作方案》，協(xié)助圓滿舉辦兩期政府常務(wù)會議學(xué)法活動。

（二）配合簡政強鎮(zhèn)事權(quán)改革中心工作。指導(dǎo)各部門、各鎮(zhèn)區(qū)開展簡政強鎮(zhèn)事權(quán)下放委托執(zhí)法協(xié)議的簽訂工作，審查備案各部門事權(quán)下放協(xié)議和具體操作方案；為適應(yīng)簡政強鎮(zhèn)事權(quán)改革的需要，連續(xù)舉辦3期鎮(zhèn)區(qū)執(zhí)法人員法律知識綜合培訓(xùn)班，共1200多名執(zhí)法人員接受了法律知識培訓(xùn)；協(xié)調(diào)解決簡政強鎮(zhèn)事權(quán)改革中火炬開發(fā)區(qū)、區(qū)辦事處管理權(quán)限問題和鎮(zhèn)區(qū)執(zhí)法人員行政執(zhí)法證辦理問題；圍繞簡政強鎮(zhèn)事權(quán)改革，對鎮(zhèn)區(qū)法制干部實行業(yè)務(wù)培訓(xùn)；開通鎮(zhèn)區(qū)

黨政辦（法制辦）辦理行政執(zhí)法證管理系統(tǒng)；強化事權(quán)改革工作過程中出現(xiàn)的疑難復(fù)雜問題的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，理順簡政強鎮(zhèn)事權(quán)改革中的工作銜接問題；全面梳理全市各部門行政強制措施210項，制定《關(guān)于貫徹<中華人民共和國行政強制法>進一步規(guī)范行政強制措施執(zhí)法工作的指導(dǎo)意見》；健全實施調(diào)整下放事權(quán)行政執(zhí)法案卷評查制度，加強鎮(zhèn)區(qū)實施調(diào)整下放事權(quán)的調(diào)研指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。（三）開展鎮(zhèn)區(qū)實施調(diào)整下放行政執(zhí)法事權(quán)調(diào)研指導(dǎo)工作。市法制局會同市編委辦、市城管執(zhí)法局等有關(guān)部門于11月19日至23日對24個鎮(zhèn)區(qū)就依法行政工作開展情況及實施調(diào)整下放行政執(zhí)法事權(quán)情況開展調(diào)研指導(dǎo)工作，本次調(diào)研活動有效全面掌握鎮(zhèn)區(qū)實施市屬部門調(diào)整下放行政執(zhí)法事權(quán)情況，及時指導(dǎo)鎮(zhèn)區(qū)解決實施調(diào)整下放行政執(zhí)法事權(quán)中出現(xiàn)的問題，確保我市簡政強鎮(zhèn)事權(quán)改革工作取得更大成效。

（一）在強化政府規(guī)章建設(shè)中擔(dān)當(dāng)法律顧問。一是為全市重大決策提供全面參考。就推進綜治工作和平安____建設(shè)、加強計生工作、醫(yī)療糾紛綜合處置、基層（社區(qū)）醫(yī)療機構(gòu)基本藥物集中采購、深化農(nóng)村綜合改革、推進城市綜合管理格局等重大決策提出建設(shè)性建議，有力增強社會決策的科學(xué)性、合理性和合法性；二是為政府內(nèi)部管理制度提供參考意見。就政務(wù)信息資源共享、基層（社區(qū)）醫(yī)療機構(gòu)基本藥物集中采購、食品安全工作考核、工作責(zé)任考核等提出可行性和合法性建議；三是為部門依法履行職責(zé)提供法律服務(wù)。對涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理、城鄉(xiāng)生活垃圾處理、電動自行車管理、市屬國有企業(yè)試行企業(yè)年金制度、產(chǎn)權(quán)交易和住房公積金管理等提出合法性審查意見和適用性建議。

（二）在社會管理中發(fā)揮法律顧問職能。為公共利益、社會民生、公共政策調(diào)整等領(lǐng)域提供法律意見達99件；為解決重大疑難問題提供法律支持。

（三）增聘法律顧問提升法律服務(wù)水平。____年增聘6位資深法學(xué)家和法律工作者為市政府法律顧問，至此，我市政府法律顧問已增至13人。這是我市首次聘請省外專家參加政府法律工作，有效提高我市法制工作影響力，提升我市法治政府的良好形象。法律顧問積極為我市依法行政提出意見和建議，針對疑難法律問題提供專家意見，切實履行了職責(zé)。

（一）完善行政復(fù)議委員會機制。著手修改《____市人民政府行政復(fù)議委員會案件審查會議議事規(guī)則》等5項行政復(fù)議委員會工作制度，以適應(yīng)我市行政復(fù)議的形勢發(fā)展需要；針對現(xiàn)有行政復(fù)議委員會中非常任委員總數(shù)少、部分委員因故經(jīng)常無法參與案件審查的現(xiàn)象，提請調(diào)整行政復(fù)議委員會的人員組成架構(gòu)；完善案件審理的相關(guān)操作程序，采用行政復(fù)議建議書的形式反饋相關(guān)執(zhí)法問題，強化行政復(fù)議監(jiān)督職能；積極采取調(diào)解和解、聽證方式解決行政爭議，促進社會和諧。

（二）加強復(fù)議案件鎮(zhèn)區(qū)受理點的管理。擬定《____市鎮(zhèn)區(qū)行政復(fù)議受理點管理辦法》，細化鎮(zhèn)區(qū)受理點設(shè)置、人員招聘、檔案管理等規(guī)定；強化鎮(zhèn)區(qū)受理點工作人員培訓(xùn)力度，實行持證上崗制度；探索建立鎮(zhèn)區(qū)受理點工作人員協(xié)助調(diào)查案件機制；創(chuàng)建鎮(zhèn)區(qū)行政復(fù)議與案件銜接工作機制。

（三）引導(dǎo)群眾通過行政復(fù)議解決行政爭議。通過電視臺、電臺、公共汽車公司等媒體加強復(fù)議工作宣傳，引導(dǎo)群眾首選復(fù)議解決“官民”矛盾，行政復(fù)議案件數(shù)量大幅提高，初步形成“大復(fù)議、中訴訟、小”的行政爭議處理格局。

（一）著力建設(shè)提升效率的制度體系。逐步確立以制度求規(guī)范、以規(guī)范求效率的總體工作思路，建立業(yè)務(wù)工作月報制、業(yè)務(wù)工作檔案制及重點事件一事一報制等，使各項法制業(yè)務(wù)工作走向制度化、規(guī)范化，日益增多的法制業(yè)務(wù)循著規(guī)范、協(xié)調(diào)、高效的路徑運轉(zhuǎn)。