導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)；尾盤；銷售

一、尾盤優(yōu)勢分析

（1）地理位置優(yōu)勢分析。地理位置的優(yōu)勢一般和項(xiàng)目的升值空間掛鉤。在配套設(shè)施方面可以從內(nèi)部與外部配套進(jìn)行論述。內(nèi)部配套指的是項(xiàng)目本身自身具備的對(duì)商業(yè)性活動(dòng)或者是業(yè)主生活有力的配套設(shè)施。在交通方面主要是以項(xiàng)目為中心，可以方便、快捷的通往其它地區(qū)。（2）品牌方面。品牌方面的優(yōu)勢主要指開發(fā)商以及項(xiàng)目的開發(fā)背景，而房地產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)于品牌優(yōu)勢的印象可以說是對(duì)于開發(fā)商的印象，也就是根據(jù)第一印象對(duì)樓盤的基本情況進(jìn)行判定。為此尾盤銷售的品牌優(yōu)勢需要長時(shí)間的積累。（3）價(jià)格方面。在多數(shù)的尾盤銷售中經(jīng)銷一般會(huì)采用降價(jià)促銷的手段，通過較低的價(jià)格將剩余單元拋售，從而盡快的回收資金。低價(jià)格就會(huì)對(duì)購房者產(chǎn)生極強(qiáng)的誘惑力，同時(shí)加之單元早已通過質(zhì)量驗(yàn)收，為此可以在更短的時(shí)間內(nèi)入住。此外在價(jià)格、付款以及談判中，購買尾盤一般具有更大的議價(jià)空間以及主動(dòng)性，為此尾盤的價(jià)格優(yōu)勢不容忽視。

二、尾盤銷售方面的問題

（1）尾盤推廣。當(dāng)下消費(fèi)者的消費(fèi)趨向很大程度上受到報(bào)紙、電視、廣告、網(wǎng)絡(luò)等宣傳的影響，從而很難對(duì)樓盤形成明晰的質(zhì)量判斷。為此更多的消費(fèi)者在進(jìn)行樓盤優(yōu)劣判斷中更多的是依賴媒體的宣傳，而如果房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤投入到市場之前沒有進(jìn)行詳盡的市場調(diào)查，同時(shí)沒有給予推廣工作的重要性，最終會(huì)致使喪失市場良機(jī)以及尾盤的產(chǎn)生。（2）營銷目標(biāo)方面。當(dāng)開發(fā)商在開盤的初期賣出了大部分房源后，認(rèn)為成本已經(jīng)收回，為此對(duì)銷售有所放松，甚至對(duì)尾盤的營銷不管不問。在某些企業(yè)的部門中管理者設(shè)置的營銷目標(biāo)不完善，缺乏明確的責(zé)任人，為此造成營銷效果的底下。（3）營銷策略缺乏針對(duì)性。由于尾盤與原有樓房的營銷存在著重大差別，尤其是消費(fèi)者對(duì)于尾樓存在著一定的抵觸情緒，為此如果沒有科學(xué)的尾樓營銷策略就會(huì)導(dǎo)致后續(xù)工作的正常開展。（4）營銷團(tuán)隊(duì)乏力。銷售人員在新項(xiàng)目銷售中表現(xiàn)出豐富的經(jīng)驗(yàn)，但是對(duì)于尾盤銷售卻是心有余而力不足，無法開展尾盤營銷工作。

三、項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)尾盤的營銷策略

（1）正確引導(dǎo)銷售市場。針對(duì)消費(fèi)者對(duì)于尾盤存在的偏見，營銷售人員要在深入調(diào)查的基礎(chǔ)上找到尾盤的優(yōu)勢，然后借助于當(dāng)下的各種傳媒對(duì)尾盤進(jìn)行宣傳，從而讓消費(fèi)者及時(shí)了解尾盤的動(dòng)態(tài)。（2）重新設(shè)置營銷目標(biāo)。營銷部門務(wù)必將尾盤作為一項(xiàng)全新的項(xiàng)目進(jìn)行銷售處理，可以基于尾盤的實(shí)際情況，通過內(nèi)外部成熟的配套全面的激活尾盤。尤其是目前尾盤較之首次銷售具有更為完善的內(nèi)部配套設(shè)施，例如在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，尾盤銷售期間入住中心率很高，為此可以作為一個(gè)新的賣點(diǎn)。（3）實(shí)施適度的降價(jià)促銷。實(shí)施尾盤的降價(jià)要結(jié)合樓層、布局以及朝向等方面綜合考慮，同時(shí)降價(jià)要掌握一定技巧，控制好降價(jià)的幅度。降價(jià)之前要對(duì)尾盤進(jìn)行重新的計(jì)算與評(píng)估，力爭在不影響原購房客戶情緒的基礎(chǔ)上實(shí)施合理的降價(jià)來吸引消費(fèi)者。（4）組件全新的尾盤銷售團(tuán)隊(duì)。一旦房地產(chǎn)的樓盤銷售工作進(jìn)入到尾盤銷售階段就要對(duì)營銷隊(duì)伍進(jìn)行重建。這一過程中要注意克服商以及開發(fā)商對(duì)于尾盤重視程度不足的為題，使之認(rèn)識(shí)到尾盤銷售是保障他們利潤的重要環(huán)節(jié)，從而引起他們對(duì)于尾盤銷售的重視。銷售團(tuán)隊(duì)的組建要求從原有的營銷隊(duì)伍中挑選出精兵強(qiáng)將來組成尾盤銷售團(tuán)隊(duì)，同時(shí)這個(gè)團(tuán)隊(duì)需要有一個(gè)領(lǐng)頭人，從而便于營銷資源的利用。最后還要對(duì)尾盤銷售人員進(jìn)行一定的培訓(xùn)，提升他們對(duì)于尾盤銷售的認(rèn)識(shí)及銷售技巧，從而以更高的激情以及更強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力投入到銷售中。（5）尾盤改造。實(shí)施尾盤改造要進(jìn)行充分的市場調(diào)研，制定科學(xué)的改造方案。在改造中要注意以下方面：改造要滿足安全性以及實(shí)用性，保證對(duì)業(yè)主不會(huì)產(chǎn)生不利影響，同時(shí)改造不能持續(xù)時(shí)間長。（6）公共關(guān)系。對(duì)于已經(jīng)購買的業(yè)主來講，如果感受到了良好的居住環(huán)境，那么就有可能將自己的親戚朋友介紹進(jìn)來，從而為尾盤的銷售創(chuàng)造契機(jī)。此處所強(qiáng)調(diào)的是通過物業(yè)服務(wù)人員的積極參與以及與業(yè)主的溝通來提升服務(wù)質(zhì)量，從而營造出良好的外部環(huán)境，為樓盤的營銷提供動(dòng)力。

綜上所述，對(duì)于尾盤銷售要有針對(duì)性的制定銷售策略，引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)尾盤的關(guān)注，同時(shí)配合以適度的降價(jià)以及優(yōu)秀的營銷團(tuán)隊(duì)，如此才能保證綜合利益的提升。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]于建原.營銷憐理[M].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005

[2]王拱衛(wèi).房地產(chǎn)市場營銷[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007

篇2

一嚴(yán)格房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和清出制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在核定資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。市房地產(chǎn)行政主管部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，把好房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入關(guān)，依法查處無證或者超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為。對(duì)不具備資質(zhì)的單位和個(gè)人掛靠有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的視為無資質(zhì)開發(fā)。嚴(yán)禁偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書以下簡稱資質(zhì)證書行為。要積極培育房地產(chǎn)市場，鼓勵(lì)外來有實(shí)力和良好業(yè)績的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入本市從事房地產(chǎn)開發(fā)。外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的必須到市建設(shè)行政主管部門登記備案。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清出制度，把是否有不良記錄作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢和企業(yè)晉級(jí)、降級(jí)的審批條件。對(duì)未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的由市建設(shè)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定予以查處。

二嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)、審批制度。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)、用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等手續(xù)。對(duì)經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須依法按招標(biāo)、拍賣、掛牌出售的方式取得土地使用權(quán)，足額繳納土地出讓金，并按出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自變更，確需變更的必須按原審批程序報(bào)市規(guī)劃部門審批。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)程序。房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)先向市房地產(chǎn)行政主管部門提出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)，市房地產(chǎn)行政主管部門審查后，核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》再報(bào)市發(fā)展和改革部門核準(zhǔn)，否則市房地產(chǎn)行政主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證及房屋所有權(quán)證。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)實(shí)行項(xiàng)目資本金制度，項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例應(yīng)不低于35％，分期實(shí)施的開發(fā)項(xiàng)目，按分期實(shí)施的項(xiàng)目總投資和相同的比例執(zhí)行資本金制度。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，定期送市房地產(chǎn)行政主管部門備案。未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)報(bào)送備案的由市房地產(chǎn)管理部門依據(jù)建設(shè)部《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。

三嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理。市房地產(chǎn)行政主管部門要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》以及建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)進(jìn)行查處。

四加強(qiáng)商品房預(yù)銷售合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部、國家工商總局聯(lián)合監(jiān)制并推廣使用的商品房買賣合同示范文本，與購房者簽訂商品房預(yù)銷售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時(shí)，不得免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任，或排除購房人合法權(quán)利。市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購房實(shí)名制訂立合同前，應(yīng)將《商品房買賣合同示范文本》商品房銷售管理辦法》城市商品房預(yù)售管理辦法》向購房人明示，未按照規(guī)定向買受人明示的市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。

五嚴(yán)格執(zhí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并按《住宅質(zhì)量保證書》約定承擔(dān)保修責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反上述規(guī)定的由原資質(zhì)審批部門依法進(jìn)行處理。

六加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告和展銷活動(dòng)管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告單位要對(duì)房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告。對(duì)未取得預(yù)售許可證預(yù)售廣告的承諾售后包租、返本銷售的廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、面積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的市建設(shè)、工商、價(jià)格、房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的依法予以嚴(yán)肅查處。

市工商行政管理部門和市房地產(chǎn)行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)的審查和監(jiān)管，有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)銷售條件的商品房項(xiàng)目，不得參加展銷活動(dòng)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場秩序

一加強(qiáng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向市房地產(chǎn)行政主管部門提出轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)并申報(bào)成交價(jià)格。辦理完房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，30日內(nèi)持變更后的房屋所有權(quán)證到市國土資源部門辦理土地變更登記。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)根據(jù)《省實(shí)施〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》規(guī)定，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，成交價(jià)格明顯低于正常市場價(jià)格的以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。未申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)《省實(shí)施〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條的規(guī)定予以查處。

二加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理。自簽訂房地產(chǎn)抵押合同之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹康禺a(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)。市房地產(chǎn)行政主管部門就地產(chǎn)涉及的權(quán)屬問題交由國土資源管理部門簽署意見后，向登記人出具登記證明。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護(hù)。抵押當(dāng)事人未申請(qǐng)抵押登記的依據(jù)《省實(shí)施〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條的規(guī)定予以查處。

三加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。市房地產(chǎn)行政主管部門要全面清理、整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，依法查處未取得資質(zhì)證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務(wù)以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)向市工商行政管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，并在一個(gè)月內(nèi)到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用市房地產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，買賣過程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為的由市房地產(chǎn)、物價(jià)、工商管理部門依據(jù)各自職責(zé)，依法查處。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃市場管理，規(guī)范房屋租賃市場行為

一用于出租經(jīng)營的房屋必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，否則，不得對(duì)外出租。

二房屋租賃實(shí)行登記備案制度。房屋租賃活動(dòng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)登記和備案。申請(qǐng)登記備案時(shí)需提交書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書和當(dāng)事人合法證件。未取得權(quán)屬證書的房屋不得出租。若出租共有房屋或已抵押的房屋，應(yīng)提交其他共有人或抵押權(quán)人同意出租的證明。

三租賃房屋經(jīng)登記備案后，由市房地產(chǎn)行政主管部門依法核發(fā)《房屋租賃證》房屋租賃證》房屋租賃行為合法有效的憑證。若從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)，其可作為場所合法的憑證；若用于居住，其可作為公安部門辦理戶口的憑證之一。嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓《房屋租賃證》自本通知印發(fā)之日起30日內(nèi)，所有未辦理《房屋租賃證》單位和個(gè)人應(yīng)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)補(bǔ)辦租賃登記手續(xù)。對(duì)未申請(qǐng)房屋租賃登記的當(dāng)事人，依據(jù)《省實(shí)施〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條予以查處。

篇3

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)；制約因素；營銷對(duì)策

1 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的意義

1.1 旅游房地產(chǎn)的概念

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游的功能。

從旅游角度，旅游房地產(chǎn)應(yīng)定位為以旅游資源為核心的房地產(chǎn)差異化經(jīng)營。從房地產(chǎn)角度，旅游房地產(chǎn)應(yīng)定位為以房地產(chǎn)為核心的旅游資源差異化經(jīng)營。一個(gè)層面，旅游房地產(chǎn)指的是依賴于稀缺的或被公眾所接受的旅游景區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的升值空間依賴于景區(qū)的知名度和公眾認(rèn)可度。一般來說，越是稀有的、惟一的、不可復(fù)制的，房地產(chǎn)經(jīng)營的價(jià)值就越高。另一個(gè)層面，旅游房地產(chǎn)指以人造景區(qū)、景點(diǎn)來配套于住宅、酒店和社區(qū)等旅游房地產(chǎn)的開發(fā)。

1.2 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的意義

1.2.1 海南島的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

海南旅游業(yè)的發(fā)展一直以來都保持著增長較快、效益提高的良好態(tài)勢，旅游支柱產(chǎn)業(yè)的地位進(jìn)一步強(qiáng)化，對(duì)推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)。2010年1月4日，將海南建設(shè)成為國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，更是為海南的旅游業(yè)發(fā)展注入了新的活力。由圖表1可看出，在建設(shè)國際旅游島的第一個(gè)春天，海南旅游業(yè)的各方面指標(biāo)均比去年同期有了較大增長。借著建設(shè)國際旅游島的東風(fēng)，海南的旅游業(yè)將繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)在2020年，旅游業(yè)增加值將占GDP的12%，第三產(chǎn)業(yè)增加值將占GDP的60%以上。

2009年上半年，海南商品房累計(jì)銷售面積為235.57萬平方米，同比增長3.29%，而島外人士購買了海南70%以上的房源。其中購買?？谏唐贩窟_(dá)到67.61萬平方米，占總面積的68%；購買三亞商品房47.9萬平方米，占總面積76%；而文昌市銷售商品房10.51萬平方米，全部被島外人士買走。2006年至2008年，島外人士在海口購房面積占售房面積的比例由55%上升至57.99%；三亞由85%上升至88.17%。

目前，海南旅游房地產(chǎn)已成為國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)投資的熱土，萬科、富力、雅居樂、魯能、新世界、中信、華潤和國信等知名企業(yè)紛紛進(jìn)入，開發(fā)建設(shè)了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設(shè)施、主題公園等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。截至2008年末，已開工建設(shè)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資超過500億元，正在建設(shè)的高端旅游度假酒店、度假村等超過30個(gè)，旅游房地產(chǎn)面積300萬平方米；建設(shè)運(yùn)營的高端品牌酒店、度假村超過30個(gè)，銷售旅游房地產(chǎn)200萬平方米。

1.2.3海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢

在我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,人民生活水平不斷提高,宏觀政策日益開放的大環(huán)境下,海南作為中國唯一的熱帶海島度假旅游勝地,無論在自身?xiàng)l件方面,還是在客源市場條件方面,都具有發(fā)展旅游房地產(chǎn)的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。

（1）海南擁有優(yōu)越的度假氣候條件、良好的自然生態(tài)環(huán)境和豐富的熱帶海島旅游資源,是我國發(fā)展度假旅游的首選之地。怡人的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境被認(rèn)為是度假旅游地的最基本要素。海南屬熱帶季風(fēng)氣候區(qū)域,年均氣溫23.8℃,每年晴日300天以上,光熱充沛,夏無酷暑,冬無嚴(yán)寒,氣候宜人；2002年全國海水質(zhì)量監(jiān)測,亞龍灣海域海水質(zhì)量最好,被稱為“最適合開展海水活動(dòng)的海域”,海南島周邊其他海域海水質(zhì)量也明顯優(yōu)于國內(nèi)其他海濱浴場；。2005年世界空氣質(zhì)量監(jiān)測，三亞空氣質(zhì)量世界排名第二，國內(nèi)排名第一；海口空氣質(zhì)量世界排名第五，國內(nèi)排名第二。海南憑借優(yōu)越的人居環(huán)境獲得聯(lián)合國最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)。海南熱帶海島旅游資源在全國首屈一指。環(huán)島綿延700多公里的潔白沙灘,中部五指山區(qū)分布著大片原始熱帶雨林,還有黎苗少數(shù)民族風(fēng)情、特殊的海島移民文化以及名目繁多的海生、陸生動(dòng)植物等等。海南旅游資源種類之豐富、分布之集中,在世界上也是很少見的。

（2）海南旅游客源市場正在形成，為海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展帶來契機(jī)。借助建設(shè)國際旅游島的政策扶持，海南省政府大力投入，各項(xiàng)配套設(shè)施都建設(shè)齊全，各項(xiàng)政策落實(shí)到位，讓來海南旅游度假的游客有賓至如歸的感覺。通過大力宣傳以及承辦博鰲亞洲論壇和世界小姐選美等大型活動(dòng)，海南旅游知名度已經(jīng)形成?，F(xiàn)在很多游客都計(jì)劃經(jīng)常來海南度假，都考慮在海南買一套屬于自己的房子，海南的房價(jià)相對(duì)來說是比較低，性價(jià)比較高。因此，在海南買一套房子開始候鳥式生活，也逐漸成為一種潮流。

1.2.3 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)意義

（1）吸引投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模很大，一方面，投資會(huì)提升城市土地的價(jià)值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，由于旅游房地產(chǎn)兼跨旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè),輻射建筑、交通、種養(yǎng)殖、零售商業(yè)、咨詢?cè)O(shè)計(jì)等諸多行業(yè),涉及的產(chǎn)業(yè)多，產(chǎn)業(yè)鏈長，項(xiàng)目開發(fā)會(huì)帶來很多后續(xù)投資，比如裝修投資、物業(yè)管理投資、娛樂設(shè)施建設(shè)投資等。因此發(fā)展旅游房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用是不可估量的。

（2）推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有效緩解能源資源的瓶頸制約，提高資源利用效率。

旅游業(yè)是一種資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的有利于資源協(xié)調(diào)開發(fā)與整合的產(chǎn)業(yè)。在對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和建設(shè)，不斷提升其環(huán)境和品質(zhì)，對(duì)推動(dòng)旅游和經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展相當(dāng)有利。因此，只要在堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃的前提下發(fā)展旅游房地產(chǎn)，只要當(dāng)?shù)卣軌蚪y(tǒng)籌財(cái)政的安排，如旅游房地產(chǎn)的收入來返給景區(qū)的保護(hù)，就能夠?qū)崿F(xiàn)景區(qū)保護(hù)和當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展的雙豐收。

（3）發(fā)展旅游房地產(chǎn)是打造城市品牌的需要。

建筑是城市景觀的重要組成部分。高品位的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目可以提升城市形象，從而擴(kuò)大城市的知名度。通過旅游房地產(chǎn)優(yōu)雅的環(huán)境改造和精心的建筑設(shè)計(jì)，城市的人居環(huán)境可以得到改善。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，可以完善旅游配套設(shè)施，提高旅游的品味和檔次，從而有力推進(jìn)海南建設(shè)國際旅游島的進(jìn)程，增加旅游業(yè)的收入。

（4）有效促進(jìn)海南旅游業(yè)發(fā)展

進(jìn)來高速遞增的游客蜂擁而至,集中在幾個(gè)旅游熱點(diǎn)上,給這些地區(qū)原本脆弱的生態(tài)環(huán)境和自然旅游資源帶來了沉重的負(fù)擔(dān),對(duì)海南旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展提出了考驗(yàn)。要避免這種以資源和環(huán)境為代價(jià)的惡性循環(huán)發(fā)展,就必須改變現(xiàn)在旅游業(yè)的規(guī)模型的發(fā)展模式,走效益型的發(fā)展道路。發(fā)展旅游房地產(chǎn),能有效促進(jìn)度假旅游發(fā)展,促進(jìn)國際旅游市場加速成長,實(shí)現(xiàn)海南旅游業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向效益擴(kuò)張。旅游房地產(chǎn)是伴隨度假旅游普及而發(fā)展起來的,但反過來,旅游房地產(chǎn)的發(fā)展,又支持和引導(dǎo)了度假旅游的深入開展。由于旅游產(chǎn)品單一、旅游市場不夠成熟,10多年來海南旅游一直以觀光旅游為主,傳統(tǒng)的3日、4日游線路一成不變地賣給不同需求的游客。但是現(xiàn)在很多游客都是自己先在這里住下來，然后選擇一些自己比較喜歡的地方去游玩。海南作為國內(nèi)游客度假休閑的首選之地,游客返游率明顯上升,每年到海南過冬度假正在成為一些老年人或小家庭的固定活動(dòng)。促使觀光旅游向度假旅游的轉(zhuǎn)變的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。與觀光游客相比,度假游客在本地逗留時(shí)間較長、人均消費(fèi)也相對(duì)較高。

2 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的制約因素

2.1 國家政策法規(guī)的限制。

我國旅游房地產(chǎn)處于起步階段，相關(guān)法律法規(guī)不完善，限制了旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展，如《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取范本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房?！边@限制了產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十二條規(guī)定；“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售?！边@也限制十全九點(diǎn)、度假村的開發(fā)。

2.2 交通和服務(wù)配套設(shè)施的不完善。

海南省的高速公路網(wǎng)由東線和西線高速組成，而中線的山路路況較差，使得去往中線城市，也必須先走東線高速，從離目的地最近的高速出口出高速公路，還需走很長一段路況很差的山路。由?？谕ㄍ齺喌臇|線輕軌列車尚在修建中，目前從海口前往三亞仍需三個(gè)半小時(shí)到四小時(shí)四十分鐘的車程。海南目前只有兩座飛機(jī)場--海口美蘭國際機(jī)場和三亞鳳凰機(jī)場，這對(duì)于西線和中線開發(fā)旅游房地產(chǎn)是很不利的。而除海口和三亞兩個(gè)地級(jí)市外，其他縣級(jí)市的服務(wù)配套設(shè)施很不完善，會(huì)給游客帶來很多不便，也制約了旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.3 旅游房地產(chǎn)住宅化傾向帶來高空置率。

呈現(xiàn)住宅化傾向的海南旅游房地產(chǎn)使得海南房產(chǎn)空置率居高不下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在海景房最集中的三亞灣等地，小區(qū)內(nèi)的常駐率大多在20%左右。海南文昌市“中南•森海灣”樓盤從開盤至今銷售3000多戶，購房者全部為島外人，而入住率不到10%。一次性銷售的房地產(chǎn)發(fā)展模式將造成"三浪費(fèi)一增加"，即樓房空置浪費(fèi)、浪費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、浪費(fèi)公共服務(wù)設(shè)施、增加管理成本。海南房地產(chǎn)開發(fā)屬于資源導(dǎo)向型開發(fā)，對(duì)自然生態(tài)和旅游資源的占用和依賴度高。而目前常規(guī)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)在區(qū)位上均偏向?yàn)I海、濱湖、山區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域，存在明顯的競爭，許多地區(qū)將規(guī)劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質(zhì)的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)空間，一些披著海南旅游資源“華麗外衣”的常規(guī)房地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。

2.4 度假交換網(wǎng)絡(luò)的不健全。

旅游房地產(chǎn)一般都是異地購買，這需要通過網(wǎng)上宣傳、交易來實(shí)現(xiàn)。對(duì)于國外的游客，他們大部分已經(jīng)熟知分時(shí)度假交換系統(tǒng)的操作，但在我國這方面的交換比較少，無論是在我國還是在海南，對(duì)于組建分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)交換體系，還較不成熟，需要大量的先期投入（包括網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)、會(huì)員的吸收）和后期維護(hù)。

3 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

3.1 海南旅游房地產(chǎn)的開發(fā)策略

3.1.1 豐富類型、多元開發(fā)，多建經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。

政府及開發(fā)企業(yè)要把目光放遠(yuǎn)點(diǎn)。海南所擁有的資源是最好的，不要只做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營性項(xiàng)目，如多建設(shè)一些度假酒店、主題公園等，既能夠保證企業(yè)的長期利潤，又能豐富海南國際旅游島旅游內(nèi)容。同時(shí)，海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)走品牌化、專業(yè)化、戰(zhàn)略化、精細(xì)化分工的路子。

3.1.2 海南開發(fā)旅游房地產(chǎn)必須要與開發(fā)建設(shè)國際旅游島相結(jié)合。

要從以前的常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)銷售，轉(zhuǎn)向以滿足國內(nèi)外旅游者的旅游度假休閑需求相適應(yīng)。同時(shí)，抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場和租賃市場的政策，鼓勵(lì)島外購房者將閑置的住房直接出租或者與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，請(qǐng)物業(yè)公司代為出租。這樣既使住房持有者與物業(yè)公司都能受益，更能將閑置的住房提供給旅游者租用，實(shí)現(xiàn)旅游公共資源使用效率最大化。

3.1.3 堅(jiān)持規(guī)劃先行的原則。

作為全國陸地面積最小，海域面積最大的省份，海南總共擁有1528公里的海岸線，其中50%-60%都適宜旅游房地產(chǎn)開發(fā)。但考慮到保護(hù)自然資源和可持續(xù)發(fā)展的要求，目前規(guī)劃的重點(diǎn)旅游度假區(qū)、景區(qū)面積為536平方公里，僅占全省國土面積的1.6%，而各區(qū)開發(fā)規(guī)模不超過規(guī)劃面積的10%；占海岸線長度166公里，為海南島總岸線的10%，國際旅游島的建設(shè)有著廣闊的發(fā)展空間。

3.1.4 開發(fā)旅游房地產(chǎn)也要“低碳”

推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)，旅游房地產(chǎn)是新型產(chǎn)業(yè)。特有的區(qū)位優(yōu)勢和豐富的自然資源是海南發(fā)展的條件，旅游房地產(chǎn)發(fā)展中必須保護(hù)好環(huán)境，處理好開發(fā)建設(shè)與保護(hù)環(huán)境的關(guān)系。堅(jiān)持低碳發(fā)展模式，在規(guī)劃等方面走環(huán)保新型發(fā)展之路，開發(fā)利用太陽能和風(fēng)能。從項(xiàng)目選址規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及污水垃圾處理等環(huán)節(jié)都要處理好開發(fā)建設(shè)與保護(hù)環(huán)境的關(guān)系，要重視生態(tài)環(huán)境建設(shè)，加大對(duì)環(huán)境建設(shè)的投入，是項(xiàng)目建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)相協(xié)調(diào)。

3.2 海南旅游房地產(chǎn)的營銷策略

3.2.1 市場定位策略

海南擁有優(yōu)越的自然地理?xiàng)l件，其熱帶海島資源的稀缺性決定了以此為依托的旅游房地產(chǎn)的市場定位也較高。主要有三個(gè)市場客源：目標(biāo)市場一是由俄羅斯、英國、德國、韓國、日本、澳大利亞組成的海外客源市場；目標(biāo)市場二是港澳臺(tái)市場；目標(biāo)市場三是由北京、上海、長沙、廣州組成的大陸客源市場?？梢灾饕槍?duì)這些區(qū)域進(jìn)行推廣營銷。如果要注意經(jīng)濟(jì)效益，就要不斷地在旅游項(xiàng)目的開發(fā)與創(chuàng)新上多下功夫。

3.2.2客戶定位策略

海南旅游房地產(chǎn)的購買用途基本為第二居所和投資，其需求特征以小戶型為主。目前的目標(biāo)客戶由三部分組成：其一，是外來度假投資客戶，這也是海南旅游房地產(chǎn)的主力客戶；其二，是本地的私企業(yè)主和個(gè)體戶；其三，是海南的僑胞和原住民，這部分是輔助客戶，所占比例最小。有了準(zhǔn)確的客戶定位，在分析各部分目標(biāo)客戶的具體需求的基礎(chǔ)上，才能都進(jìn)行產(chǎn)品定位和形象定位。

3.2.3 4Ps營銷策略

在進(jìn)行旅游房地產(chǎn)營銷時(shí)，產(chǎn)品，價(jià)格，渠道，促銷一個(gè)都不能少。只有將這四個(gè)元素很好的組合，才可以達(dá)到很好的銷售效果。首先，產(chǎn)品方面，海南的旅游房地產(chǎn)要向高質(zhì)量、品牌化、專業(yè)化發(fā)展，多開發(fā)具有升值空間的房地產(chǎn)產(chǎn)品，要多建經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而保證企業(yè)的長期效益。其次，價(jià)格方面，要充分考慮東南亞等競爭對(duì)手的價(jià)格，并充分考慮消費(fèi)者的價(jià)格接受能力。然后，渠道方面，采用靈活多樣的銷售方式，以顧客的便捷和交易的安全最為首要考慮因素。最后，促銷方面，要充分利用互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)雜志、電視、廣播等媒體，最大限度的宣傳產(chǎn)品，采用新穎清新的廣告將海南各類旅游房地產(chǎn)的特色和賣點(diǎn)推銷出去。

3.2.4 建立預(yù)警機(jī)制維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性

海南房地產(chǎn)市場有三個(gè)不同于大陸市場的特點(diǎn)。第一個(gè)不同是海南的市場是依附性的市場，在全國市場中海南占的比例不大；第二個(gè)不同是需求的不可預(yù)測性，受整體經(jīng)濟(jì)形勢的左右；第三個(gè)不同是高度的脆弱性和敏感性，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中最先受影響，這是由于本地人口少造成的。在海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)要建立預(yù)警機(jī)制。要做預(yù)先安排，有“防震”措施，維持本地房地產(chǎn)市場相對(duì)穩(wěn)定的局面。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉紀(jì)輝.旅游房地產(chǎn)開發(fā)營銷策略分析―以東山為例[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2009（18）.

[2] 海南省統(tǒng)計(jì)局.旅游基本情況（2010年一季度）.2010,4(30).

篇4

本文主要談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的主要以及風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)的確立，進(jìn)而提出風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；風(fēng)險(xiǎn)防范；目標(biāo)定位

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)出現(xiàn)很多風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)必須要明確項(xiàng)目管理中的風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)，進(jìn)而實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，構(gòu)建起一個(gè)成熟的風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)，制定好風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，明確風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào)，采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，主動(dòng)性的控制風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高企業(yè)的盈利能力，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在供應(yīng)量大、政策瞬息萬變的中國房地產(chǎn)市場，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。

1、政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長，又是近幾年國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大。2013年新《國六條》出臺(tái)，對(duì)投資、投機(jī)需求進(jìn)一步抑制，二套及以上住房轉(zhuǎn)讓給予更嚴(yán)政策。政府換屆，調(diào)控的基調(diào)發(fā)生了變化，堅(jiān)持中央調(diào)控政策不放松的同時(shí)，2013年不再以房價(jià)回歸為目標(biāo)，而是加大保障性住房建設(shè)力度，強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化改革帶來的紅利。貨幣政策從適度寬松回歸中性，短期限購、限貸的行政手段仍將繼續(xù)推行，長效機(jī)制的房產(chǎn)稅、保障房合理實(shí)施進(jìn)一步探索中。一系列的調(diào)控政策，既為房地產(chǎn)投資者提供了機(jī)遇，又對(duì)其形成了一定的限制，有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。

2、融資風(fēng)險(xiǎn)

合作方如果提出先回收部分成本的方式轉(zhuǎn)移了自己的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于還要繳納土地出讓金、支付現(xiàn)有動(dòng)遷戶拆遷安置費(fèi)、支付拆遷過渡期補(bǔ)償費(fèi)、回遷住宅建設(shè)、政府各項(xiàng)收費(fèi)、銷售管理費(fèi)用等，大量資金的需求導(dǎo)致融資難度大、操作風(fēng)險(xiǎn)高。

3、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

在項(xiàng)目的策劃初期，經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析上如果出現(xiàn)問題，在未來的建筑品質(zhì)和價(jià)格之間勢必會(huì)存在著一定的問題；在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，由于一些靠“關(guān)系”通過的圖紙，最終導(dǎo)致的不符合標(biāo)準(zhǔn)的方案；在具體的項(xiàng)目建設(shè)階段，由于具體的施工人員在建設(shè)過程中，對(duì)于圖紙的認(rèn)識(shí)不夠正確，造成的建設(shè)中的失誤，或者是依據(jù)自己理解意思肆意修改圖紙的過程；在項(xiàng)目的施工管理中，由于沒有將關(guān)鍵部位進(jìn)行跟蹤檢查，最終導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)不符合標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)在的建筑以期房為主。在交房時(shí)，建筑的結(jié)構(gòu)與銷售時(shí)所作的承諾不符，與廣告宣傳不切合實(shí)際等等，都會(huì)造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)的定位

房地產(chǎn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作是一項(xiàng)全員參與的、有目的的管理活動(dòng)，惟有目標(biāo)明確、精準(zhǔn)定位，才能夠保證風(fēng)險(xiǎn)管理的成效。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理需要有一定的前瞻性，準(zhǔn)確的預(yù)測出項(xiàng)目進(jìn)行過程中可能會(huì)遭遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而有力地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，或者在損失發(fā)生之前采取有效措施，將風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失降到最低。

我們?cè)趯?duì)風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，必須要做到：

與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)保持一致，同時(shí)還要與企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)外部環(huán)境緊密結(jié)合，如此才能夠保證風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)定位的準(zhǔn)確性。

注意房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理處于多目標(biāo)體系的管理之中，其中有三大基本目標(biāo)，即：功能目標(biāo)體系、進(jìn)度目標(biāo)體系以及費(fèi)用目標(biāo)體系，這三大目標(biāo)體系與風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)體系的構(gòu)建緊密相關(guān)，因此我們?cè)趯?duì)風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)體系進(jìn)行定位時(shí)，必須要注意到以下幾個(gè)方面：

（1）三大目標(biāo)從策劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃，需要經(jīng)歷從總體到個(gè)體，從概念到實(shí)施，從簡單到復(fù)雜的過程，所以我們需要對(duì)三大目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，這樣才能夠使職責(zé)落實(shí)到位，以便于總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，我們制定風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)，并將其細(xì)化時(shí)，同樣要注意與三大目標(biāo)不能夠出現(xiàn)矛盾與沖突。

（2）三大目標(biāo)結(jié)構(gòu)的關(guān)系是均衡的、協(xié)調(diào)的，我們?cè)趯?duì)風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)進(jìn)行構(gòu)建時(shí)，需要注意其內(nèi)在的邏輯性，必須要注意片面強(qiáng)調(diào)最高質(zhì)量、最短工期、最低成本都是不可取的。

（3）三大目標(biāo)體系是相互聯(lián)系、相互影響的，如果其中的一個(gè)體系發(fā)生了變化，勢必會(huì)引起其他兩大體系的變化，比如受某些因素的影響，而縮短工期，則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目工程的質(zhì)量受到影響，必將會(huì)引起成本的上漲。因此，制定風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)時(shí)，必須要注意三者的優(yōu)化與平衡。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目組合管理的風(fēng)險(xiǎn)平衡

要使房地產(chǎn)項(xiàng)目組合達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)均衡，除了對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的分析，還必須考慮新項(xiàng)目是否適合企業(yè)戰(zhàn)略和目前的項(xiàng)目組合，特別是對(duì)企業(yè)項(xiàng)目組合總體風(fēng)險(xiǎn)的影響。如果對(duì)每一個(gè)潛在的項(xiàng)目都重復(fù)計(jì)算實(shí)物期權(quán)價(jià)值和在險(xiǎn)實(shí)物期權(quán)價(jià)值，將得到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的列表。最適合公司目前組合的項(xiàng)目應(yīng)從整體風(fēng)險(xiǎn)、資源要求計(jì)劃、與公司戰(zhàn)略目標(biāo)的連貫性考慮。用可視化圖表來表示項(xiàng)目組合的平衡，在風(fēng)險(xiǎn)收益圖的基礎(chǔ)上，提出基于組合矩陣和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)測量的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值概念的組合平衡模型，如圖1 所示。

圖1 C-RoV@R5% VSExpectedRov矩陣圖

圖中的圓圈表示項(xiàng)目，面積表示項(xiàng)目的總投資；Y 軸使用風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值為項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度量；X 軸使用項(xiàng)目實(shí)物期權(quán)價(jià)值衡量項(xiàng)目的回報(bào)。X 軸與 Y 軸上的取值直接取決于正在考慮分析中的項(xiàng)目的具體情況，間接取決于公司的規(guī)模與戰(zhàn)略。用實(shí)物期權(quán)價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值作為衡量標(biāo)準(zhǔn)分析一系列特定的項(xiàng)目組合相當(dāng)方便。一個(gè)項(xiàng)目的金融風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)與它的規(guī)模相匹配是一個(gè)合理的假設(shè)（高回報(bào)的項(xiàng)目通常伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)），因此，可以在圖上描繪出一個(gè)斜角帶，從低風(fēng)險(xiǎn)低回報(bào)的區(qū)域到高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的區(qū)域，大部分項(xiàng)目都分布在上述地帶。但是，風(fēng)險(xiǎn)和收益之間的線性假設(shè)并非完美無缺。雖然只是少數(shù)情況，但仍有項(xiàng)目在主要序列（即圖中的斜角帶）之外，例如，風(fēng)險(xiǎn)水平低于該類別平均水準(zhǔn)的大型項(xiàng)目。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)考慮公司目前的項(xiàng)目組合并且希望添加一些新項(xiàng)目時(shí)，很有必要將不同階段的項(xiàng)目納入考慮。因此，實(shí)物期權(quán)價(jià)值及其相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)必須及時(shí)更新，因?yàn)橐徊糠止ぷ饕淹瓿伞?/p>

基于風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目組合風(fēng)險(xiǎn)平衡矩陣圖更進(jìn)一步，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，將實(shí)物期權(quán)價(jià)值（RoV）和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值（C-RoV@R5%）都分為高、中、低 3 個(gè)水平。圖2描述企業(yè)目前的項(xiàng)目組合狀況及潛在新項(xiàng)目對(duì)未來項(xiàng)目組合風(fēng)險(xiǎn)的影響。圖中的矩陣能有效支持房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策，當(dāng)很多大項(xiàng)目處在高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的區(qū)域時(shí)，一種解決方案是將處在低風(fēng)險(xiǎn)水平并能提供合理的低回報(bào)的潛在項(xiàng)目納入現(xiàn)有組合中。

圖2（注：1未建項(xiàng)目，2在建項(xiàng)目，3完成項(xiàng)目）

2、施工前期的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

施工進(jìn)行之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要與當(dāng)?shù)氐恼?、各?jí)管理部門、金融機(jī)構(gòu)等企業(yè)單位做好溝通、搞好關(guān)系，為未來項(xiàng)目的啟動(dòng)奠定基礎(chǔ)。比如要去地方的國土部門、城市規(guī)劃部門、電力部門、供水部門、供暖部門以及文物部門進(jìn)行溝通咨詢，以便了解當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境、城市未來規(guī)劃以及地下埋藏物等情況，從而合理的調(diào)整項(xiàng)目設(shè)計(jì)；去國土資源、城市規(guī)劃等部門做調(diào)查，了解地塊的具體的使用意識(shí)、使用情況進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)未來征地、拆遷、安置與補(bǔ)償可能發(fā)生的問題進(jìn)行預(yù)測，要靈活處理各方面的矛盾，防止矛盾激化。增強(qiáng)企業(yè)員工的合同意識(shí)，對(duì)土地出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償合同、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)合同進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，保證合同中不會(huì)出現(xiàn)陷阱與歧義。還需要考慮工程的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，做好防火、抗震工作。

3、項(xiàng)目施工階段的風(fēng)險(xiǎn)管理措施

施工階段不僅對(duì)建筑產(chǎn)品的質(zhì)量有著直接影響，同時(shí)因其時(shí)間較長，可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素也就更多。對(duì)于項(xiàng)目施工階段的風(fēng)險(xiǎn)控制，我們可以從以下幾個(gè)方面入手：

（1）對(duì)于現(xiàn)場容易發(fā)生的危險(xiǎn)事故必須要做好預(yù)案工作，比如高空墜落、護(hù)坡處理等等，做好極端氣候的應(yīng)對(duì)工作，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員、施工人員以及一些材料、設(shè)備供應(yīng)商之間的關(guān)系，保證工程項(xiàng)目的有效進(jìn)行。

（2）對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行科學(xué)、合理的布置。易燃易爆品儲(chǔ)藏的位置要遠(yuǎn)離食堂、變電房等容易引發(fā)火花的地方，易燃易爆品倉庫要絕對(duì)禁止煙火；水泥倉庫的地面需要架空，切實(shí)做好防潮、防水措施；對(duì)于一些容易變形、損壞的裝飾材料，需要合理進(jìn)行堆放。四是加強(qiáng)現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)控，通過督促施工技術(shù)、組織、措施、人員、機(jī)械的落實(shí)，防止質(zhì)量缺陷和建筑工程質(zhì)量通病的發(fā)生。五是做好現(xiàn)場建設(shè)日志，注意資料收集和保存，預(yù)防和減少施工索賠。六是盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，這是一些小開發(fā)商經(jīng)常使用的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。

（3）擴(kuò)大宣傳力度，提高施工人員的安全意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用培訓(xùn)工作，提高進(jìn)場人員的安全意識(shí)，使他們能夠嚴(yán)格按照相關(guān)制度完成操作，對(duì)于一些有特殊要求的工種，必須要通過培訓(xùn)考核之后，才能夠上崗。經(jīng)常組織安全檢查，保證進(jìn)場的每一位員工都能夠佩戴安全帽，系好安全帶。

4、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

對(duì)于無法直接回避的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商主要可以通過合同契約、工程分包、融資及購買保險(xiǎn)等方法分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

（1）通過契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的。例如一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能因?yàn)槿狈︿N售及售后服務(wù)能力，可以與另一家企業(yè)簽訂合同，由后者負(fù)責(zé)房屋的銷售和維修服務(wù)，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，則維修工作及相關(guān)費(fèi)用均由該企業(yè)來承擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中，常見的合同有工程承包合同、材料設(shè)備供銷合同、房屋預(yù)售合同、房屋出售合同等。

（2）如發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人，這是一種非保險(xiǎn)形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

（3）通過購買保險(xiǎn)，業(yè)主作為投保人將應(yīng)由自己承擔(dān)的工程風(fēng)險(xiǎn)(包括第三方責(zé)任)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而使自己免受風(fēng)險(xiǎn)損失。房產(chǎn)保險(xiǎn)可以將自己不能承擔(dān)或不愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而降低自身的損失程度，是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對(duì)于增強(qiáng)房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的發(fā)展具有積極作用。

5、工程索賠的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、注意把握索賠機(jī)會(huì)。在施工管理中能否及時(shí)，全面地發(fā)現(xiàn)潛在的索賠時(shí)機(jī)是索賠工作的前提條件。為此，企業(yè)的合同管理人員必須具有良好的合同管理素質(zhì)，索賠分析應(yīng)變能力及豐富的施工管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉施工中的各個(gè)工序環(huán)節(jié)，并且掌握一定的建筑法規(guī)及財(cái)務(wù)知識(shí)，才能及時(shí)抓住索賠機(jī)會(huì)，為企業(yè)挽回?fù)p失。

2、注意保留完整的索賠記錄。當(dāng)發(fā)生可進(jìn)行索賠的事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)記錄事件發(fā)生時(shí)及發(fā)生過程中的現(xiàn)場實(shí)際狀況和現(xiàn)場人員、設(shè)備的詳細(xì)清單，并及時(shí)請(qǐng)現(xiàn)場監(jiān)理工程師或工程師代表簽字。索賠事件造成現(xiàn)場損失時(shí)，還應(yīng)做好相應(yīng)的現(xiàn)場照片、影像資料的搜集，整理工作，并確保其完整性和有效性。

3、注意索賠證據(jù)的收集和整理。在合同履行中出現(xiàn)索賠機(jī)會(huì)時(shí)，能否及時(shí)提供充分而有效的索賠證據(jù)是關(guān)系索賠成敗的關(guān)鍵。因此，施工中應(yīng)特別注意材料的收集。整理，務(wù)求保證索賠證據(jù)的真實(shí)性、全面性、關(guān)聯(lián)性和法律效力。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)控制需注意的問題

應(yīng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施系統(tǒng)全面的風(fēng)險(xiǎn)管理，采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施主動(dòng)控制風(fēng)險(xiǎn)，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力并提高企業(yè)的盈利能力，以保障房地產(chǎn)市場和企業(yè)的和諧、可持續(xù)發(fā)展。但我國的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理體系起步較晚，相應(yīng)的制度法規(guī)還不夠完善，很多概念和方法常常被忽略或誤解，許多問題值得注意：

1、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)交流，動(dòng)態(tài)識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)交流是指項(xiàng)目運(yùn)作主體間關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析過程、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)因素以及風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的信息和意見進(jìn)行互動(dòng)交流的過程。

2、每個(gè)人都是風(fēng)險(xiǎn)管理的主體風(fēng)險(xiǎn)管理涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的方方面面，以至于無法將其職能歸于某一個(gè)專業(yè)部門來負(fù)責(zé)。

3、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制雖可以減小風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，緩和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的嚴(yán)重程度，但卻不能完全的消除風(fēng)險(xiǎn)，即便是風(fēng)險(xiǎn)回避和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不可能完全的避免各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。

4、風(fēng)險(xiǎn)是可以利用的由于長期性、損益雙重性等房地產(chǎn)開發(fā)和風(fēng)險(xiǎn)的種種特性，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)而言風(fēng)險(xiǎn)常常是可以利用的。

結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，風(fēng)險(xiǎn)是難免存在的，但是它也是可以控制的。這就需要構(gòu)建起風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，制定風(fēng)險(xiǎn)控制措施，將風(fēng)險(xiǎn)減少或者降低。房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的階段，就要運(yùn)用不同的方法，具體問題，具體分析，才能有針對(duì)性的控制風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)，所以要加大投資風(fēng)險(xiǎn)的控制力度，制定針對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，爭取在國家相關(guān)政策法規(guī)下，將風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

參考文獻(xiàn)：

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)銷售；項(xiàng)目教學(xué)法；課程項(xiàng)目化

一、《房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》課程項(xiàng)目化教學(xué)改革的背景

《房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》課程項(xiàng)目化教學(xué)改革勢在必行，傳統(tǒng)教學(xué)模式存在很多的弊端，已經(jīng)越來越適應(yīng)不了社會(huì)和企業(yè)發(fā)展的需求。傳統(tǒng)課堂教學(xué)講究理論的系統(tǒng)性和完整性，側(cè)重以教師為中心、以書本為中心，以考試為最終目的，學(xué)生學(xué)習(xí)處于被動(dòng)狀態(tài)，課堂教學(xué)缺乏互動(dòng)、引導(dǎo)和情景操作設(shè)計(jì)，忽略了學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和專業(yè)興趣培養(yǎng)。這容易造成學(xué)生的應(yīng)付式學(xué)習(xí)態(tài)度。這也直接導(dǎo)致學(xué)生對(duì)所學(xué)專業(yè)——房地產(chǎn)營銷失去信心和興趣，很多學(xué)生學(xué)過《房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》課程后不清楚房地產(chǎn)銷售顧問的職責(zé)是什么，不知道怎樣去推銷客戶所需要的戶型。這些直接導(dǎo)致學(xué)生就業(yè)勢必遇到瓶頸，很多學(xué)生根本就不考慮房地產(chǎn)銷售類的工作。

二、《房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》課程項(xiàng)目化教學(xué)的優(yōu)勢

（1）有利于調(diào)動(dòng)學(xué)生對(duì)專業(yè)的熱愛。在房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)課程中，通過具體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，使學(xué)生體驗(yàn)房地產(chǎn)銷售的具體流程，有利于增強(qiáng)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和積極性，有利于加強(qiáng)對(duì)專業(yè)的熱愛。（2）有利于專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)。引入項(xiàng)目化教學(xué)后，需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研、選題、討論、方案撰寫、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、銷售情景模擬、總結(jié)反思幾個(gè)環(huán)節(jié)，能使學(xué)生在房地產(chǎn)銷售眾多環(huán)節(jié)得到鍛煉，有利于培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)素質(zhì)。（3）有利于理論與實(shí)踐聯(lián)系。項(xiàng)目推進(jìn)中，涉及房地產(chǎn)銷售中的眾多知識(shí)，通過項(xiàng)目的實(shí)施，將房地產(chǎn)銷售中心搬到教學(xué)課堂上來，學(xué)生分別扮演房地產(chǎn)銷售顧問和客戶，增加了課堂的趣味性，調(diào)動(dòng)了學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情，又很好地將理論與實(shí)踐緊密聯(lián)系。（4）有利于學(xué)生就業(yè)率的提高。通過房地產(chǎn)銷售課程項(xiàng)目化教學(xué)實(shí)戰(zhàn)的設(shè)計(jì)，將房地產(chǎn)銷售中心搬到教學(xué)課堂上來，學(xué)生通過售房的這一教學(xué)實(shí)戰(zhàn)過程，很好地體驗(yàn)了房地產(chǎn)銷售顧問這一角色，很好地掌握了房地產(chǎn)銷售的技巧和流程，在課程結(jié)束后，有的學(xué)生就直接順利的走上了工作崗位并在工作中取得了不錯(cuò)的業(yè)績。通過項(xiàng)目化教學(xué)，直接提高了我系房地產(chǎn)營銷專業(yè)學(xué)生的就業(yè)率。

三、《房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》課程項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)教學(xué)的實(shí)施設(shè)計(jì)

（1）項(xiàng)目確定?！斗康禺a(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》有6章，可以分成房地產(chǎn)銷售概述、房地產(chǎn)銷售準(zhǔn)備、房地產(chǎn)銷售流程、房地產(chǎn)銷售技巧、房地產(chǎn)銷售管理、房地產(chǎn)銷售禮儀6個(gè)專題。實(shí)施過程中，先將書本上理論知識(shí)講授完畢，再布置學(xué)生以小組為單位完成相應(yīng)實(shí)踐活動(dòng)，當(dāng)然這個(gè)項(xiàng)目實(shí)踐任務(wù)是課程剛開始就布置下去，學(xué)生邊學(xué)習(xí)理論知識(shí)邊收集相關(guān)樓盤資料。（2）項(xiàng)目布置。這個(gè)階段先要把項(xiàng)目的目的、意義、要求、要達(dá)到的效果以及相關(guān)信息等傳達(dá)給學(xué)生，使其對(duì)活動(dòng)把握有深刻的認(rèn)識(shí)和了解，然后再將學(xué)生分成3人為單位的若干小組，每個(gè)組的組員應(yīng)有明確的責(zé)任分工以及相互合作，并要在規(guī)定時(shí)間里完成所布置工作。（3）項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)。這個(gè)過程涉及樓盤銷售的許多專業(yè)能力的體現(xiàn)，是學(xué)生實(shí)踐能力鍛煉的重要環(huán)節(jié)?！斗康禺a(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》課程項(xiàng)目的主要任務(wù)是：學(xué)生分組后，進(jìn)行角色分配，所有同學(xué)必須進(jìn)行情景模擬賣房的環(huán)節(jié)，這中間要求運(yùn)用房地產(chǎn)銷售技巧及談判技巧，從尋找客戶、現(xiàn)場接待、談判直到簽約整個(gè)銷售流程的演練。（4）項(xiàng)目評(píng)價(jià)階段。項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)結(jié)束后，教師讓每組同學(xué)做出項(xiàng)目總結(jié)，讓各小組互評(píng)，加強(qiáng)學(xué)生對(duì)優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)交流，同時(shí)，教師最后也要結(jié)合實(shí)例有針對(duì)性地指出同學(xué)們項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)中的優(yōu)勢及不足。

通過《房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)教學(xué)，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)營銷專業(yè)的學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)銷售工作有了重新的認(rèn)識(shí)，學(xué)習(xí)的主動(dòng)性和積極性增強(qiáng)。這種項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)和理論講授結(jié)合進(jìn)行的教學(xué)模式，也極大地提高了我們的專業(yè)課程教學(xué)效果，增加了學(xué)生與教師的互動(dòng)，變“教師主講理論知識(shí)”為“學(xué)生主動(dòng)參與項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)”，提高了學(xué)生的專業(yè)素質(zhì)及實(shí)踐能力，讓學(xué)生對(duì)專業(yè)和今后的就業(yè)有了自信，極大地提高了房地產(chǎn)銷售專業(yè)學(xué)生的就業(yè)率。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]蔣慶榮.以項(xiàng)目教學(xué)法促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)的探索與實(shí)踐[J].珠海城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào).2006（2）

篇6

 

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 市場營銷專業(yè) 課程和教學(xué)內(nèi)容體系改革

    1房地產(chǎn)策劃專業(yè)人才市場需求日益增長、就業(yè)空間廣闊 

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,中國房地產(chǎn)界衍生了一個(gè)特殊的新興職業(yè)——房地產(chǎn)策劃師。據(jù)住建部中國房地產(chǎn)研究會(huì)研究報(bào)告指出:“中國目前有65%的房產(chǎn)企業(yè)急需策劃人員,有90%的企業(yè)出現(xiàn)崗位空缺?！边@表明,目前中國從事房地產(chǎn)策劃工作的人員還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,專業(yè)人員更是少之又少,在房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的今天,隨著中國城市化,城市國際化的進(jìn)程的加快,市場需求越來越大,據(jù)智聯(lián)招聘統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年房地產(chǎn)策劃師已經(jīng)連續(xù)三年蟬聯(lián)智聯(lián)招聘十大熱門職位。 2005年3月為了滿足對(duì)房地產(chǎn)策劃師日益增長的社會(huì)需求,國家人力資源和社會(huì)保障部正式推出《房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》,并將房地產(chǎn)策劃師正式列入《中國職業(yè)大典》,并將房地產(chǎn)策劃師共分為四個(gè)等級(jí)。 

房地產(chǎn)策劃師可在大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事投資分析、開發(fā)、策劃、銷售工作;在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)、咨詢工作;在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事經(jīng)紀(jì)、銷售、咨詢工作;在物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)與管理工作;也可在房地產(chǎn)交易中心、土地拍賣行、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所從事相關(guān)崗位等等多種工作。 

2房地產(chǎn)策劃師的專業(yè)能力的培養(yǎng)和職業(yè)能力特征 

2.1房地產(chǎn)策劃師的專業(yè)能力的培養(yǎng) 

房地產(chǎn)策劃師的專業(yè)能力培養(yǎng),需要通過系統(tǒng)學(xué)習(xí)和掌握現(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷及策劃理論、銷售與管理基礎(chǔ)理論、規(guī)劃設(shè)計(jì)等知識(shí),鍛煉房地產(chǎn)市場調(diào)查、項(xiàng)目策劃、房屋銷售技能及管理等專業(yè)能力,同時(shí)要加強(qiáng)熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)。 

2.2房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力特征 

房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力特征包括具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力、文字表達(dá)能力、觀察能力、分析判斷能力、人際溝通能力、協(xié)調(diào)合作能力以及信息處理能力和計(jì)算能力。同時(shí),房地產(chǎn)策劃師應(yīng)有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神。 

3房地產(chǎn)市場營銷專業(yè)課程和教學(xué)內(nèi)容體系改革 

教育部《關(guān)于加強(qiáng)高職高專教育人才培養(yǎng)工作的意見》指出,“課程和教學(xué)內(nèi)容體系改革是高職高專教學(xué)改革的重點(diǎn)和難點(diǎn),要按照突出應(yīng)用性、實(shí)踐性的原則重組課程內(nèi)容”;“教學(xué)內(nèi)容改革與教學(xué)方法、手段改革相結(jié)合”;“教學(xué)內(nèi)容要突出基礎(chǔ)理論知識(shí)的應(yīng)用和實(shí)踐能力的培養(yǎng),基礎(chǔ)理論教學(xué)要以應(yīng)用為目的,以必需、夠用為度”;“專業(yè)課教學(xué)要加強(qiáng)針對(duì)性和實(shí)用性”等。這無疑為創(chuàng)建富于高等職業(yè)教育特色的課程體系指明了方向。 

3.1科學(xué)系統(tǒng)地進(jìn)行專業(yè)課程體系設(shè)計(jì) 

專業(yè)知識(shí)主要課程可以設(shè)計(jì)安排經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、管理學(xué)、房地產(chǎn)概論、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)市場營銷學(xué)、消費(fèi)者心理學(xué)、房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、房地產(chǎn)市場策劃、房地產(chǎn)商務(wù)談判及推銷技巧、公關(guān)禮儀、房地產(chǎn)定價(jià)理論、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)、建筑概論、房屋結(jié)構(gòu)與識(shí)圖、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)、建筑工程概預(yù)算、物業(yè)管理、房屋維修與管理、會(huì)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、房地產(chǎn)投資分析與開發(fā)經(jīng)營、經(jīng)濟(jì)法實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)法律法規(guī)等課程。 

從事房地產(chǎn)策劃與銷售管理等工作,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)營銷與工程建設(shè)的關(guān)系等方面要求較多,涉及的學(xué)科包括建筑學(xué)、城市規(guī)劃、內(nèi)外環(huán)境以及建筑工程建設(shè)、工程概預(yù)算、建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備與材料等基礎(chǔ)知識(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)早期就較多涉及到與房地產(chǎn)營銷后期的協(xié)調(diào),如售樓處包裝、樣板房建設(shè)、銷售培訓(xùn)內(nèi)容等,但隨著房地產(chǎn)營銷意識(shí)的深入,房地產(chǎn)產(chǎn)品本身越來越受到重視,根據(jù)市場和自身?xiàng)l件而確定房地產(chǎn)產(chǎn)品定位,從營銷角度出發(fā)指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)已成為普遍做法,這就要求房地產(chǎn)策劃師具備更為專業(yè)的知識(shí)。

3.2加強(qiáng)校內(nèi)“房地產(chǎn)實(shí)訓(xùn)中心”和校外實(shí)習(xí)基地的建設(shè) 

建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)品概念展示廳(配置房地產(chǎn)主題概念的模型、效果圖、沙盤及展示設(shè)備),滿足形成房地產(chǎn)概念資料庫,滿足專業(yè)及專業(yè)群建筑產(chǎn)品從認(rèn)知與運(yùn)營等方面的教學(xué)需要功能; 

建設(shè)概念設(shè)計(jì)實(shí)訓(xùn)室(配置概念設(shè)計(jì)用桌椅,多媒體教學(xué)設(shè)施設(shè)備,設(shè)計(jì)資料庫),滿足包括城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)初步、建筑設(shè)計(jì)原理、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃等基本技能的實(shí)訓(xùn)功能;&n

bsp;

建設(shè)房地產(chǎn)營銷實(shí)訓(xùn)大廳(配置樓盤沙盤,洽談桌椅,銷售管理軟件及其它售樓道具),滿足開展銷售策劃與銷售實(shí)務(wù)技能實(shí)訓(xùn),組織學(xué)生進(jìn)行網(wǎng)上房產(chǎn)營銷業(yè)務(wù)房地產(chǎn)網(wǎng)上交易與交流平臺(tái),滿足房地產(chǎn)營銷員培訓(xùn)需要; 

建設(shè)樣板間實(shí)訓(xùn)室,通過建筑構(gòu)造、裝飾構(gòu)造節(jié)點(diǎn)剖析與展示,滿足房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售、建筑構(gòu)造、裝飾構(gòu)造等方面的教學(xué)和實(shí)訓(xùn)需要,滿足房地產(chǎn)營銷員培訓(xùn)需要; 

建設(shè)物業(yè)設(shè)備實(shí)訓(xùn)室(配置各類物業(yè)設(shè)備,包括消防系統(tǒng),樓宇智能化運(yùn)行系統(tǒng)等),滿足建筑設(shè)備安裝施工、設(shè)備運(yùn)行、物業(yè)管理等方面的教學(xué)工作需要,提供建筑設(shè)備安裝施工、運(yùn)行、調(diào)試、物業(yè)管理等方面的教學(xué)工作需要和物業(yè)管理公司員工上崗培訓(xùn)需要。 

在加強(qiáng)院內(nèi)“房地產(chǎn)實(shí)訓(xùn)中心”的同時(shí),要加強(qiáng)校外實(shí)習(xí)基地的建設(shè)與利用。通過與多家房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)營銷策劃有限公司、房地產(chǎn)估價(jià)有限公司、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)等簽訂了校外實(shí)習(xí)基地建設(shè)協(xié)議,已形成長期穩(wěn)定的實(shí)習(xí)基地。這些校外實(shí)習(xí)基地一方面為學(xué)生成才提供了良好的實(shí)踐機(jī)會(huì)和實(shí)踐條件,另一方面為這些企業(yè)輸入了新鮮血液并儲(chǔ)備了急需的人才。 

3.3加強(qiáng)《房地產(chǎn)市場營銷》課程改革和精品課程建設(shè) 

《房地產(chǎn)市場營銷》課程是房地產(chǎn)市場營銷專業(yè)的一門主干專業(yè)核心必修課,是一門實(shí)踐性、應(yīng)用性很強(qiáng)的一門課程,對(duì)學(xué)生從事房地產(chǎn)行業(yè)的策劃、銷售等相關(guān)職業(yè)能力培養(yǎng)起主要支撐作用,可以幫助分析房地產(chǎn)市場,掌握策劃與銷售規(guī)律。因此,在教學(xué)過程中,需要對(duì)本課程進(jìn)行多方面的改革嘗試。 

1)自編教材、建立教材群,并重組課程內(nèi)容,與房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)認(rèn)證要求結(jié)合起來。采用“雙教材”教學(xué),即文字教材與多媒體教材相結(jié)合。 

2)進(jìn)行教學(xué)模式創(chuàng)新。有針對(duì)性地采取工學(xué)交替、任務(wù)驅(qū)動(dòng)、項(xiàng)目導(dǎo)向、課堂與實(shí)習(xí)地點(diǎn)一體化等行動(dòng)導(dǎo)向的教學(xué)模式。 

3)進(jìn)行教學(xué)方式創(chuàng)新。實(shí)行多種形式的互動(dòng)式教學(xué),如討論式教學(xué)、邊講邊練、社會(huì)實(shí)踐等,在教學(xué)過程中堅(jiān)持“以教師為主導(dǎo),以學(xué)生為主體”的創(chuàng)新教育觀。 

通過精品課程建設(shè),促進(jìn)形成特色專業(yè)。 

參考文獻(xiàn)：

[1]薛長青.房地產(chǎn)營銷管理.廣州:廣東高等教育出版社,2004. 

[2]中國就業(yè)培訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心組織.房地產(chǎn)策劃師(基礎(chǔ)知識(shí)).中國勞動(dòng)社會(huì)保障出版社,2007. 

篇7

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目；績效管理；矩陣式組織；平衡計(jì)分卡；關(guān)鍵績效指標(biāo)

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.22.075

2014年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)告別供不應(yīng)求的“黃金時(shí)代”，進(jìn)入平穩(wěn)增長的“白銀時(shí)代”。行業(yè)競爭日趨白熱化，銷售額增速大幅放緩，企業(yè)利潤率下滑趨勢明顯。房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中求得生存與發(fā)展，有必要建立能夠適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢、符合房地產(chǎn)公司實(shí)際、兼顧公司發(fā)展戰(zhàn)略的績效管理體系?？冃Ч芾硎菐椭康禺a(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略、提升核心競爭力、提高開發(fā)項(xiàng)目的有效工具，也是提升企業(yè)管理水平的重要引擎。

1 績效管理釋義

績效管理是為了達(dá)成組織的戰(zhàn)略目標(biāo)，通過持續(xù)相互的溝通過程，形成組織所預(yù)期的目標(biāo)產(chǎn)出，并最終推動(dòng)團(tuán)隊(duì)和個(gè)人作出有利于達(dá)成目標(biāo)的行為過程。

績效管理是識(shí)別、評(píng)估和反饋員工、部門、組織目標(biāo)和戰(zhàn)略的方法；績效管理是員工與管理者、部門與組織達(dá)成的關(guān)于完成目標(biāo)、完成標(biāo)準(zhǔn)以及所需能力的一種協(xié)議，是在雙方相互協(xié)作下完成各自目標(biāo)及戰(zhàn)略的管理過程；績效管理是績效計(jì)劃、績效實(shí)施、績效考核、績效反饋、績效結(jié)果應(yīng)用5個(gè)子系統(tǒng)組成的循環(huán)往復(fù)的管理過程。

關(guān)于績效管理的對(duì)象，學(xué)術(shù)界主要有三種觀點(diǎn)，即績效管理是管理組織績效的系統(tǒng)（“組織績效”論）、管理員工績效的系統(tǒng)（“員工績效”論）和管理組織和個(gè)體績效的綜合系統(tǒng)（“綜合績效”論）。

對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，生存與發(fā)展的基礎(chǔ)是一個(gè)個(gè)處于某個(gè)具體地理位置的項(xiàng)目。項(xiàng)目的盈利能力、運(yùn)營水平?jīng)Q定著公司戰(zhàn)略能否實(shí)現(xiàn)。因此，本文基于房地產(chǎn)公司總部的視角，研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織績效管理，并提出績效管理優(yōu)化建議。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目績效管理現(xiàn)狀分析

績效管理這一概念在20世紀(jì)70年代后期被西方理論學(xué)家提出，在80年代末90年代初成為人力資源管理關(guān)注的重點(diǎn)，并在各類型企業(yè)中得到應(yīng)用。中國的房地產(chǎn)公司伴隨著20世紀(jì)90年代住宅商品化的進(jìn)程而雨后春筍般崛起。由于存在發(fā)展的年限較短，較之已經(jīng)形成固定管理模式的傳統(tǒng)企業(yè)，房地產(chǎn)公司更易接受西方管理學(xué)中的績效管理理論，平衡計(jì)分卡（BSC）、關(guān)鍵績效指標(biāo)（KPI）、目標(biāo)管理法等績效考核工具得到廣泛應(yīng)用。在績效管理應(yīng)用過程中，也出現(xiàn)了各種問題與難題。

2.1 項(xiàng)目績效管理與公司戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)度存在一定差距

績效管理是企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要環(huán)節(jié)，績效管理方案的制訂要能充分體現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，在執(zhí)行過程中要確保公司戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

進(jìn)入21世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的突飛猛進(jìn)，中國的房地產(chǎn)公司也積極學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)的企業(yè)管理理念，紛紛確立了包括企業(yè)使命、愿景、價(jià)值觀在內(nèi)的發(fā)展戰(zhàn)略，為公司未來五年、十年的發(fā)展明確了方向和奮斗目標(biāo)。但將公司戰(zhàn)略分解為每個(gè)項(xiàng)目的績效計(jì)劃和考核指標(biāo)卻是一個(gè)難題。一方面，公司戰(zhàn)略中很多定性的指標(biāo)難以分解落實(shí)，定量的指標(biāo)缺乏科學(xué)性、準(zhǔn)確性；另一方面，項(xiàng)目績效考核因關(guān)注當(dāng)期業(yè)績而忽視公司整體的長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。因此，項(xiàng)目績效計(jì)劃與考核指標(biāo)往往與公司戰(zhàn)略的關(guān)聯(lián)度存在一定差距。

2.2 績效計(jì)劃易受外部因素變動(dòng)的影響

績效計(jì)劃是績效管理的第一個(gè)環(huán)節(jié)，是績效管理能否成功的首要一步，也是績效考核的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目績效計(jì)劃是指公司總部與項(xiàng)目公司就工作任務(wù)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)以及有效完成的標(biāo)準(zhǔn)等問題確定目標(biāo)任務(wù)，達(dá)成共識(shí)并形成契約的過程?？冃в?jì)劃最終以“項(xiàng)目開發(fā)大綱”“年度經(jīng)營責(zé)任書”等書面形式固化下來。

績效計(jì)劃的主要內(nèi)容包括：績效期內(nèi)清晰的工作目標(biāo)、衡量工作目標(biāo)完成的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、各項(xiàng)工作目標(biāo)在整體績效考核中所占的權(quán)重、每項(xiàng)工作目標(biāo)需要的完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大、開發(fā)周期長、牽涉專業(yè)多、開發(fā)節(jié)點(diǎn)多、易受政策影響等特點(diǎn)，其績效計(jì)劃易受宏觀政策、開發(fā)條件、資金狀況等外部因素影響而被迫調(diào)整，從而難以實(shí)現(xiàn)最初對(duì)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的承諾。

2.3 績效管理注重結(jié)果而忽略過程控制

績效管理是公司總部與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)為了達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)共同參與的制訂績效計(jì)劃、績效實(shí)施、績效考核、績效反饋、績效結(jié)果應(yīng)用的持續(xù)循環(huán)過程?？冃Ч芾淼哪康氖浅掷m(xù)提升個(gè)人、部門和項(xiàng)目公司的績效。績效管理的真正內(nèi)涵在于其過程管理，而不是目標(biāo)管理。

“績效”來源于英文單詞“performance”，在英文語境中不僅有“結(jié)果”的意思，也有“過程”的含義。但在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，績效儼然成了“結(jié)果”的代名詞，績效考核變成了基于結(jié)果的考核。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的考核有財(cái)務(wù)類、運(yùn)營類、管理類等各種指標(biāo)，考核頻率為季度、半年、一年，直至項(xiàng)目清盤。但是，公司總部職能部門對(duì)垂直業(yè)務(wù)條線的過程指導(dǎo)與管控較弱，尤其忽視對(duì)項(xiàng)目公司部門及人員的績效溝通與指導(dǎo)。項(xiàng)目公司高管很難對(duì)績效管理過程進(jìn)行全程把控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)績效計(jì)劃執(zhí)行中的問題，幫助員工糾正偏差，排除影響績效指標(biāo)達(dá)成的障礙。

2.4 績效考核指標(biāo)體系尚不完善

績效考核是績效管理最核心的環(huán)節(jié)，是在既定績效周期結(jié)束時(shí)，依據(jù)預(yù)先制定好的績效目標(biāo)和完成標(biāo)準(zhǔn)，由公司總部對(duì)項(xiàng)目公司、項(xiàng)目公司高管對(duì)部門、員工進(jìn)行考核和評(píng)估的過程。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目考核指標(biāo)體系中，針對(duì)項(xiàng)目組織績效的考核指標(biāo)種類繁多，無行業(yè)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)化考核指標(biāo)體系。對(duì)于項(xiàng)目公司下屬部門、員工的考核指標(biāo)體系尚不完善，不同管理層次和專業(yè)職能的員工分類指標(biāo)缺乏，對(duì)工程技術(shù)類、行政類、營銷類人員以及不同管理層次員工績效目標(biāo)設(shè)計(jì)不到位；考核以工作計(jì)劃為主，忽視根據(jù)部門核心職能和職位核心職責(zé)提取考核指標(biāo)。

2.5 績效反饋方式有待轉(zhuǎn)變

績效反饋是考核者將考核結(jié)果及時(shí)反饋給被考核者的工作環(huán)節(jié)，是績效考核的最后一環(huán)，也是最關(guān)鍵一環(huán)?？冃Х答?zhàn)尡豢己苏吡私庾陨淼目冃ЫY(jié)果與績效水平，以便下一步采取措施改進(jìn)績效，促成組織整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

對(duì)中國房地產(chǎn)公司來說，目前最大的挑戰(zhàn)就是必須將傳統(tǒng)的單項(xiàng)、由上而下的傳達(dá)方式改變?yōu)殪`活的雙向運(yùn)轉(zhuǎn)?？冃Э己瞬粌H僅是冷冰冰的結(jié)果，績效反饋絕不是簡單地向被考核對(duì)象傳達(dá)一個(gè)分?jǐn)?shù)。當(dāng)前，房地產(chǎn)公司缺乏績效反饋的制度支撐，績效反饋實(shí)施者的溝通技巧也有待提高。項(xiàng)目績效反饋的內(nèi)容不夠翔實(shí)，缺乏有針對(duì)性的改進(jìn)建議。項(xiàng)目公司高管對(duì)部門、員工的績效反饋經(jīng)常流于形式，缺乏與部門負(fù)責(zé)人、員工的密切溝通與雙向互動(dòng)。

2.6 績效結(jié)果應(yīng)用不充分

績效考核結(jié)束，并不意味著績效管理的結(jié)束?？冃Ч芾硪〉脤?shí)效，關(guān)鍵在于績效結(jié)果的應(yīng)用。在一個(gè)成熟、穩(wěn)定的績效管理體系中，考核結(jié)果的應(yīng)用有利于組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和提高員工、部門及組織的績效水平。

目前，房地產(chǎn)公司對(duì)于項(xiàng)目績效結(jié)果的應(yīng)用主要體現(xiàn)在項(xiàng)目高管、部門負(fù)責(zé)人以及員工的獎(jiǎng)金分配、薪酬調(diào)整和職位異動(dòng)，較少涉及員工技能培訓(xùn)、個(gè)人職業(yè)規(guī)劃等關(guān)乎員工長遠(yuǎn)發(fā)展的方面。這就造成了績效應(yīng)用不充分，無法激勵(lì)員工在下一考核周期的績效提升。

3 項(xiàng)目績效管理優(yōu)化策略

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的問題與挑戰(zhàn)：一是行業(yè)集中度快速提升，公司并購成為新常態(tài)，馬太效應(yīng)顯著；二是行業(yè)平均利潤率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，上市房企凈利潤率從2010年的15%下降至2015年的9.1%；三是三四線城市庫存高企，資金占用量大，財(cái)務(wù)成本上升，“去庫存”成為諸多房企當(dāng)前的首要任務(wù)。

面對(duì)白銀時(shí)代的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)只有“外擴(kuò)規(guī)模，內(nèi)抓管理”，提升自身核心競爭力，才能在市場上站穩(wěn)腳跟，獲取長足發(fā)展；只有加強(qiáng)績效管理，嚴(yán)控成本費(fèi)用，提升自身管理水平和員工專業(yè)素質(zhì)，才能順利實(shí)現(xiàn)既定發(fā)展戰(zhàn)略，在弱肉強(qiáng)食的大潮中屹立不倒。

3.1 樹立“以人為本”的績效管理理念

現(xiàn)今企業(yè)的競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭，是人力資源整體實(shí)力和綜合素質(zhì)的競爭。房地產(chǎn)公司績效管理應(yīng)始終貫徹“以人為本”的理念，在實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的同時(shí)滿足員工個(gè)人成長的需求，實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值的提升。

“以人為本”思想在績效管理中表現(xiàn)為對(duì)員工的尊重與重視。在績效計(jì)劃制訂時(shí)充分與員工溝通，在績效實(shí)施過程中給予悉心指導(dǎo)，在績效反饋時(shí)既要給予改進(jìn)建議，又要聽取員工的困難與訴求。在績效結(jié)果應(yīng)用方面，既注重當(dāng)期的獎(jiǎng)金分配、職位變動(dòng)，還要從教育培訓(xùn)、職業(yè)規(guī)劃方面長遠(yuǎn)籌劃。

項(xiàng)目組織績效與員工個(gè)人績效是正相關(guān)關(guān)系。員工個(gè)人績效提升，有助于部門及整個(gè)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；項(xiàng)目效益提升又反作用于員工，最直接的表現(xiàn)即是員工薪酬增加。因此，績效管理不僅是人力資源部的事情，而是需要全員參與的企業(yè)管理實(shí)踐。只有全員參與，才能充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目所有人員的積極性，真正實(shí)現(xiàn)績效管理制度的落地。

3.2 建立戰(zhàn)略導(dǎo)向的矩陣式組織績效管理系統(tǒng)

績效管理是實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略的重要工具。績效管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要以公司戰(zhàn)略為導(dǎo)向，在績效計(jì)劃、績效實(shí)施、績效考核、績效反饋及結(jié)果應(yīng)用環(huán)節(jié)緊扣公司戰(zhàn)略。組織績效管理系統(tǒng)就是公司戰(zhàn)略的執(zhí)行系統(tǒng)。

房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目管理存在職能條線、項(xiàng)目條線的交叉管理，具備矩陣式組織特征。再將績效管理的五個(gè)環(huán)節(jié)作為第三維度，便形成立體的組織績效管理系統(tǒng)（見下圖）。[ZW（]矩陣式立體組織績效管理系統(tǒng)示意圖來源于：謝樹茵.矩陣式組織績效管理系統(tǒng)研究[D].天津：天津大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008：28.[ZW）]在這一系統(tǒng)中，任何一點(diǎn)都能定位到績效管理的具體某個(gè)環(huán)節(jié)，還能標(biāo)明總部職能部門、某個(gè)具體項(xiàng)目所要考慮的因素、特點(diǎn)及應(yīng)該采取的行動(dòng)。

矩陣式立體組織績效管理系統(tǒng)示意

具體到房地產(chǎn)公司的某一項(xiàng)目，其績效管理系統(tǒng)便是立體系統(tǒng)的一個(gè)豎向平面，可形成下表所示矩陣。這一矩陣以公司總體戰(zhàn)略分解后的任務(wù)目標(biāo)為基礎(chǔ)，將具體任務(wù)按照部門職能細(xì)分下去，最終落實(shí)到每一名員工。這種矩陣式績效管理系統(tǒng)有利于發(fā)揮專業(yè)部門之間的協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)資源共享、整體績效提升。

3.3 設(shè)置科學(xué)合理的績效考核指標(biāo)體系

績效考核是運(yùn)用特定的指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)，采取科學(xué)的方法，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的目的，對(duì)承擔(dān)生產(chǎn)經(jīng)營過程和結(jié)果的各級(jí)管理人員完成指定的工作業(yè)績以及由此帶來的諸多效果做出價(jià)值判斷的過程。因此，進(jìn)行價(jià)值判斷的指標(biāo)是否科學(xué)合理，關(guān)乎績效考核的成敗。根據(jù)中國房地產(chǎn)項(xiàng)目績效管理現(xiàn)狀，建議構(gòu)建以平衡計(jì)分卡為框架、以關(guān)鍵績效指標(biāo)為主體的績效考核指標(biāo)體系。

平衡記分卡（BSC）不僅關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)，同時(shí)也兼顧非財(cái)務(wù)指標(biāo)，將二者充分結(jié)合，從財(cái)務(wù)、顧客、內(nèi)部流程、創(chuàng)新與學(xué)習(xí)四個(gè)角度進(jìn)行評(píng)估。平衡記分卡的目標(biāo)是以相關(guān)人員利益最大化為導(dǎo)向，它以企業(yè)戰(zhàn)略作為導(dǎo)向，追求利益相關(guān)人員多元目標(biāo)的整體平衡。

關(guān)鍵績效指標(biāo)（KPI）是一個(gè)可量化的或者可以行為化的指標(biāo)體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵績效指標(biāo)由三級(jí)構(gòu)成：項(xiàng)目級(jí)KPI由公司戰(zhàn)略目標(biāo)分解而來，部門級(jí)KPI是根據(jù)項(xiàng)目級(jí)和部門職責(zé)來確定，員工個(gè)人崗位的KPI由部門關(guān)鍵績效指標(biāo)落實(shí)到工作崗位得到。KPI體系有助于公司根據(jù)其戰(zhàn)略規(guī)劃和目標(biāo)計(jì)劃來確定項(xiàng)目、部門和個(gè)人的績效指標(biāo)。

利用平衡計(jì)分卡的維度思想建立房地產(chǎn)項(xiàng)目績效指標(biāo)體系，運(yùn)用關(guān)鍵績效指標(biāo)法制定項(xiàng)目、部門和員工三級(jí)的績效考核指標(biāo)，再借助德爾菲法將績效考核指標(biāo)體系中的各項(xiàng)指標(biāo)賦予權(quán)重。這樣就能將公司戰(zhàn)略目標(biāo)與項(xiàng)目、部門及員工的相關(guān)考核指標(biāo)有機(jī)融合，有助于公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和員工個(gè)人職業(yè)技能的提升。

3.4 探索并實(shí)施靈活有效的績效管理方法

績效管理涉及環(huán)節(jié)眾多，影響因素復(fù)雜多變。作為績效管理的實(shí)施者，應(yīng)立足實(shí)際，綜合判斷，注重細(xì)節(jié)，采取靈活有效的績效管理方法，確保公司戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

一要做好計(jì)劃管理，建立績效計(jì)劃調(diào)整機(jī)制。根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)、房地產(chǎn)市場形勢、政府調(diào)控政策等外部條件的變動(dòng)，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目績效計(jì)劃，防止績效計(jì)劃淪為“一紙空文”，影響績效考核的信度和效度。

二要加強(qiáng)過程監(jiān)控。通過召開月度計(jì)劃會(huì)、季度運(yùn)營分析會(huì)、營銷專題會(huì)等形式，及時(shí)了解項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況，給予必要的指導(dǎo)與技術(shù)支持。職能部門及時(shí)了解項(xiàng)目在各業(yè)務(wù)條線上的運(yùn)營情況，撰寫月度分析報(bào)告，分析實(shí)際執(zhí)行情況與年度、月度計(jì)劃的差距，并提出相應(yīng)解決方案。

三要合理設(shè)置績效考核指標(biāo)。房地產(chǎn)公司以項(xiàng)目為基本盈利單位，但項(xiàng)目公司在不同階段的重點(diǎn)任務(wù)迥然不同。在項(xiàng)目前期，重點(diǎn)考核土地獲取、四證辦理、產(chǎn)品定位、方案設(shè)計(jì)等工作完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；在項(xiàng)目中后期，則重點(diǎn)考核工程進(jìn)度、銷售簽約額、銷售回款、交房率、物業(yè)服務(wù)滿意度等指標(biāo)。對(duì)于項(xiàng)目整體，還要考核盈利能力、成本控制、運(yùn)營效率、企業(yè)管理等方面。

四要建立考核申訴機(jī)制。如被考核項(xiàng)目或個(gè)人對(duì)考核結(jié)果不清楚或持有異議，可以向公司總部監(jiān)察部門申訴。公司要保證申訴渠道暢通、申訴處理流程規(guī)范、申訴處理結(jié)果及時(shí)反饋，同時(shí)有針對(duì)性地改進(jìn)績效考核方法。

五要充分運(yùn)用信息化工具。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目較多的公司總部，采用P6項(xiàng)目管理軟件、BIM系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)等信息化工具，能夠加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目績效實(shí)施的過程監(jiān)控，提高工作效率。有條件的公司還可以采用專業(yè)的人力資源管理信息系統(tǒng)，滿足績效管理對(duì)于數(shù)據(jù)真實(shí)性和及時(shí)性的要求。

4 結(jié) 論

隨著白銀時(shí)代的來臨，房地產(chǎn)公司更為重視自身管理水平的提升，“向管理要效益”成為在市場競爭中制勝的重要途徑。房地產(chǎn)項(xiàng)目績效管理作為戰(zhàn)略管理的重要環(huán)節(jié)，被越來越多的房地產(chǎn)公司采納并積極加以運(yùn)用。項(xiàng)目績效管理一方面關(guān)系著公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，另一方面涉及人力資源價(jià)值的開發(fā)與提升，在企業(yè)績效與人力資源管理之間架起了堅(jiān)實(shí)的橋梁。在未來的實(shí)踐中，房地產(chǎn)項(xiàng)目績效管理將會(huì)更為科學(xué)規(guī)范，為企業(yè)增強(qiáng)核心競爭力發(fā)揮更大效能。

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關(guān)鍵詞：小城鎮(zhèn) 房地產(chǎn) 特點(diǎn)

中圖分類號(hào)：F293.3 文章標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-2310（2015）10-002-06

我國從九十年代開始的城市化進(jìn)程，發(fā)展至今，已經(jīng)進(jìn)入了成熟的高速發(fā)展階段，在這一進(jìn)程中，小城鎮(zhèn)的城市化是其中的重要組成部分。小城鎮(zhèn)城市化的程度，很大程度上能反映出我國城市化的發(fā)展水平。小城鎮(zhèn)城市化就要加大對(duì)小城鎮(zhèn)的建設(shè)力度，其中，小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)建設(shè)占有重要地位。因此，隨著小城鎮(zhèn)城市化的加快，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)也隨著不斷擴(kuò)大，高速發(fā)展。在這一發(fā)展過程中，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)有別于大中城市中房地產(chǎn)的發(fā)展，逐漸形成了其自身的特點(diǎn)。

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展可以帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

首先，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展可以增加地方財(cái)政收入。其次，由于小城鎮(zhèn)外來人口相較于大城市少很多，因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展可以很大程度的提高當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)率，還能夠吸收當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的富余勞動(dòng)力。帶動(dòng)當(dāng)?shù)睾芏嘞嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如，當(dāng)?shù)氐慕ㄖI(yè)、建材業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等。最后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展可以促進(jìn)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)實(shí)施的建設(shè)發(fā)展和完善，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境的發(fā)展。

二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展具有一定的局限性。

房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金投入，房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)周期長，導(dǎo)致了資金回流的速度較其他行業(yè)慢，同時(shí)，影響其收益的不確定的因素又有很多，因此，房地產(chǎn)業(yè)本身就具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然是在風(fēng)險(xiǎn)中前進(jìn)的，這就需要對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行一定的風(fēng)險(xiǎn)控制。

1、小城鎮(zhèn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)消化能力的局限性。

小城鎮(zhèn)不同于大城市，小城鎮(zhèn)人口雖多，市場較大，但是其中外來人口相對(duì)較小，絕大部分是當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪丝?，而其中大部分人都是有自己的房產(chǎn)的。這就導(dǎo)致了，對(duì)新開發(fā)房屋的需求動(dòng)力相對(duì)于外來人口眾多的大城市略顯不足。但是，小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)需求，主要集中在當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)住宅一類房地產(chǎn)的需求，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)大型商鋪、商場、寫字樓、旅館、酒店、飯店等房產(chǎn)類型的需求并不明顯，并且大部分小城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)觀念要比大城市居民的消費(fèi)觀念保守一些，這就降低了小城鎮(zhèn)居民對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的消費(fèi)水平。

2、小城鎮(zhèn)自身規(guī)劃的局限性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模都不會(huì)很小，所以，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資，首先就要考慮其項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃，先要同城市規(guī)劃的相關(guān)部門進(jìn)行溝通。關(guān)于城市規(guī)劃的問題，在大中城市，一般都是規(guī)劃的比較具體，嚴(yán)格，和規(guī)?；５?，對(duì)于小城鎮(zhèn)的城市規(guī)劃問題，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門并沒有大中城市中要求的那么嚴(yán)格，城鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃和思路可能會(huì)變化，或者，有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃，但是規(guī)劃不一定科學(xué)合理，隨時(shí)存在著修訂的可能性。如果規(guī)劃不能嚴(yán)格按照原來的計(jì)劃執(zhí)行，那么將可能會(huì)產(chǎn)生房產(chǎn)項(xiàng)目與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能區(qū)分區(qū)不符，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能區(qū)相互混雜，房產(chǎn)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格與周圍的自然環(huán)境、人文景觀不協(xié)調(diào)等方面的局限性。

3、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的局限性。

在小城鎮(zhèn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)相較于大中城市的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，資金實(shí)力較弱，技術(shù)水平和員工效率較低，開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)相對(duì)是有限的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身情況，將影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)和階段，例如，投資決策、項(xiàng)目建設(shè)施工以及銷售管理等環(huán)節(jié)。這一特點(diǎn)，將會(huì)對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成一定的局限性。

4、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)環(huán)境影響的局限性。

在大中城市，外來人口眾多，居民來自不同的地方，不同地方的習(xí)慣不盡相同，大家要互相適應(yīng)，這種情況在大中城市已經(jīng)是很普遍的存在，都習(xí)以為常。但是，在小城鎮(zhèn)，外來人口很少，絕大多數(shù)是當(dāng)?shù)鼐用?，他們有著共同的風(fēng)俗習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣和對(duì)周圍環(huán)境的習(xí)慣。如果在小城鎮(zhèn)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不能適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用竦母鞣N習(xí)慣，甚至對(duì)他們已經(jīng)形成了的習(xí)慣環(huán)境造成了巨大的改變，那么可能會(huì)影響到周圍居民的利益，從而得不到當(dāng)?shù)鼐用竦闹С?，將?huì)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)造成一定的局限性。

三、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的潛力巨大。

黨的十提出了新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略以后，新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)在全國范圍內(nèi)全面推開。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步把“加快城鎮(zhèn)化建設(shè)速度”列為2013年經(jīng)濟(jì)工作六大任務(wù)之一。2013年12月召開的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議討論了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，有關(guān)部門根據(jù)會(huì)議討論情況作出修改。2014年1月20日，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》修改完畢并上報(bào)，規(guī)劃明確了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)和配套制度安排。2014年3月，國務(wù)院印發(fā)了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。這些充分證明了國家對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)的重視，小城鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的重要組成部分。

新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將是未來中國一個(gè)長期增長和長期發(fā)展的主旋律。積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。既有利于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入，又有利于提高小城鎮(zhèn)居民的人居環(huán)境和生活水平，增加就業(yè)崗位，提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖搿３擎?zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設(shè)的歷史性任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢利導(dǎo)、趨利避害，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。在這一宏觀背景下，為小城鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展提供了更好的契機(jī)，從而為小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了巨大的機(jī)遇。

大中小城市與小城鎮(zhèn)可以說是各有優(yōu)勢。小城鎮(zhèn)的自然環(huán)境被人為開發(fā)的并不多，原始風(fēng)貌保持的比較好，很適合作為城市人口的休閑好去處。我國的旅游產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展迅猛，到小城鎮(zhèn)旅游也是其中的重要組成部分。

綜上所述，以上三點(diǎn)是小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)在發(fā)展過程中的幾個(gè)主要特點(diǎn)，隨著時(shí)代的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，新的特點(diǎn)將會(huì)在以后的發(fā)展過程中逐漸展現(xiàn)出來。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

房地產(chǎn)租賃市場管理是個(gè)綜合性的工作，雖然以房地產(chǎn)管理部門為主，但仍需要工商、物價(jià)、公安和各區(qū)政府的參與和配合。各參與管理的部門.在搞好搞活房地產(chǎn)租賃市場的整體目標(biāo)上是一致的.但由于其所處位置不同，看問題的角度不一，特別是利益趨向各異， 由此也給市場管理造成程度不同的負(fù)面效應(yīng)。這種現(xiàn)象是市場建立初期不可避免的，如何更好地協(xié)調(diào)和改變這種狀況。改變的途徑無非有三種。

一、加強(qiáng)行政監(jiān)管

由有關(guān)部門組成的市場管理委員會(huì)，對(duì)參與市場管理的有關(guān)部門進(jìn)行經(jīng)常不斷的有效的協(xié)調(diào)，保證市場管理工作的勝利進(jìn)行。具體明確有關(guān)部門的職責(zé)和分工.避免在工作中相互扯皮或亂弱皮球、互設(shè)障礙等現(xiàn)象。參與市場管理的有關(guān)部門要抽調(diào)政治素質(zhì)好、工作能力強(qiáng)和暖全大局的干部職工進(jìn)入市場管理結(jié)構(gòu)。

注重市場管理的整體效益，切實(shí)避免管理工作中片面追求經(jīng)濟(jì)效益的不良現(xiàn)象。房地產(chǎn)租賃市場是在改革開放過程中出現(xiàn)的，是實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)所需要.必須注重市場管理中的經(jīng)濟(jì)效益。但.房地產(chǎn)租賃管理又是房地產(chǎn)行業(yè)管理的重要內(nèi)容，它的根本目的在于通過規(guī)范租賃雙方的行為，努力創(chuàng)造一種良好的環(huán)境，因而又具有授為重要的社會(huì)效益。因此.在完善市場管理上要克服單純追求經(jīng)濟(jì)效益的傾向。正確議識(shí)市場管理中的綜合性效益，如果社會(huì)效益見效了，市場管理完善了，經(jīng)濟(jì)效益必然也就隨之而提高了。必須總結(jié)和研究市場管理，運(yùn)用理論和政策來指導(dǎo)工作。

建立和完善房地產(chǎn)租賃市場管理是個(gè)新興事物.我們就必須采取一邊摸索前進(jìn)一邊及時(shí)總結(jié)提高的辦法，并使之逐步上升為系統(tǒng)完整的理論.不斷提高市場管理水平水平。同時(shí)，要立足于社會(huì)主義市場的基礎(chǔ)上，在不斷總結(jié)本身經(jīng)驗(yàn)的前提下。積極借鑒目前世界上一切發(fā)達(dá)國家的有益經(jīng)驗(yàn).取長補(bǔ)短使我國房地產(chǎn)租賃市場的建設(shè)和發(fā)展步走彎路.縮短成熟期.減少不必要的損失。

二、明確開發(fā)強(qiáng)度，確保房地產(chǎn)開發(fā)公正透明

堅(jiān)持提高容積率的前提條件。提高容積率的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)同時(shí)具備以下條件：

不改變?cè)摰貕K控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地性質(zhì)，原則上不突破該地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃的容積率指標(biāo)；已依法取得土地；無房地產(chǎn)糾紛和群眾投訴；整后不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生明顯的不利影響；政策性拆遷安置小區(qū)不允許調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提高容積率。

1.明確提高容積率的基數(shù)

通過國土部門公開招拍掛取得的土地，以土地出讓合同確定的容積率作為調(diào)整提高的基數(shù)，超過容積率基數(shù)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的房地產(chǎn)項(xiàng)目需按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。

未經(jīng)國土部門招拍掛取得的土地，容積率調(diào)整提高的基數(shù)分別為：純多層容積率調(diào)整提高的基數(shù)為1.6；多高層結(jié)合容積率調(diào)整提高的基數(shù)為2.2；純高層容積率調(diào)整提高的基數(shù)為3.0。超過容積率基數(shù)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的房地產(chǎn)項(xiàng)目需按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。

2.提高容積率的技術(shù)要求

綠地率。從純多層調(diào)整為多高層結(jié)合，從多高層結(jié)合調(diào)整為純高層，綠地率均應(yīng)相應(yīng)提高3.0個(gè)百分點(diǎn)；從純多層直接調(diào)整為純高層，綠地率應(yīng)提高6.0個(gè)百分點(diǎn)。

建筑密度。從純多層調(diào)整為多高層結(jié)合，從多高層結(jié)合調(diào)整為純高層，建筑密度均應(yīng)相應(yīng)降低3.0個(gè)百分點(diǎn)；從純多層直接調(diào)整為純高層，建筑密度應(yīng)降低6.0個(gè)百分點(diǎn)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場土地管理

嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的按土地出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。

堅(jiān)持“熟地”出讓。將競買保證金調(diào)整為起拍（掛）價(jià)的50%。土地成交后，須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款；分期支付土地價(jià)款的，分期支付時(shí)間最長不得超過6個(gè)月。

建立房地產(chǎn)用地開工竣工申報(bào)制度。用地者應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時(shí)，向國土部門書面申報(bào)，國土部門應(yīng)對(duì)土地出讓合同約定內(nèi)容進(jìn)行核驗(yàn)。在土地出讓合同約定的期限內(nèi)未開工、竣工的，用地者要在到期前15日內(nèi)申報(bào)延遲原由。確因用地者非自身原因造成延遲的，國土部門批準(zhǔn)的延期動(dòng)工時(shí)間原則上不得超過6個(gè)月。對(duì)不執(zhí)行申報(bào)制度的，要向社會(huì)公示，并限制其至少在1年內(nèi)不得參加土地購置活動(dòng)。

三、加強(qiáng)市場監(jiān)管

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場建設(shè)管理

加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)全過程監(jiān)督。規(guī)劃建設(shè)、城管等相關(guān)部門必須及時(shí)、充分、準(zhǔn)確履職，依法監(jiān)管到位，要加強(qiáng)建筑現(xiàn)場管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否符合建筑質(zhì)量、安全以及環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定負(fù)責(zé)，落實(shí)項(xiàng)目責(zé)任制，明確責(zé)任主體，全面加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量、安全、環(huán)境衛(wèi)生管理。對(duì)違法違規(guī)建設(shè)早發(fā)現(xiàn)、早處理，不留后患。開發(fā)企業(yè)必須依法參與房地產(chǎn)市場，要自覺加強(qiáng)施工管理，文明施工。

加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理。建設(shè)部門要建立勘察、設(shè)計(jì)、測繪、監(jiān)理等中介企業(yè)信用制度，采取曝光、專項(xiàng)治理、依法查處、清出市場等手段，規(guī)范中介市場，創(chuàng)造良好有序的市場環(huán)境。

嚴(yán)把竣工驗(yàn)收關(guān)。建設(shè)部門必須嚴(yán)格執(zhí)行國家項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案規(guī)定。在竣工驗(yàn)收備案前，建設(shè)單位須向建設(shè)部門提供規(guī)劃、公安消防、國土、環(huán)保、氣象等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。建設(shè)部門應(yīng)組織規(guī)劃、房管、工程質(zhì)量監(jiān)督、城管、地勘、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加綜合驗(yàn)收。凡不符合規(guī)劃及建筑規(guī)范要求的項(xiàng)目，不予竣工備案。

實(shí)行項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)動(dòng)態(tài)管理制度。房地產(chǎn)管理部門要建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)，實(shí)行項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理。

嚴(yán)格開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事開發(fā)活動(dòng)。建設(shè)部門要嚴(yán)厲查處無證開發(fā)、超資質(zhì)范圍開發(fā)、不具備資質(zhì)的單位和個(gè)人掛靠有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)等行為。嚴(yán)禁偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的行為。外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，必須到建設(shè)部門登記備案。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售、銷售管理

嚴(yán)把商品房預(yù)售許可關(guān)。房地產(chǎn)管理部門在辦理開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售和房屋所有權(quán)登記時(shí)，應(yīng)先征求國土部門意見。對(duì)未交清土地出讓價(jià)款，已設(shè)定土地使用權(quán)抵押未經(jīng)抵押人書面同意或存在查封、凍結(jié)等限制土地權(quán)利的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)管理部門不得辦理商品房預(yù)售許可證和房屋所有權(quán)證。凡未取得商品房預(yù)售許可手續(xù)進(jìn)行商品房銷售，或以排號(hào)、入會(huì)、登記等形式收取排號(hào)費(fèi)、定金、誠意金、預(yù)付金、會(huì)費(fèi)來簽訂預(yù)售合同，進(jìn)行違規(guī)預(yù)售的，房地產(chǎn)管理部門須立即責(zé)令其停止違規(guī)銷售，并進(jìn)行相應(yīng)處罰。

嚴(yán)格商品房銷售合同管理。商品房銷售必須使用國家規(guī)范的商品房買賣合同示范文本。凡開發(fā)商擅自使用非標(biāo)準(zhǔn)合同文本，存在肢解合同內(nèi)容，免除己責(zé)、加重購房者責(zé)任，排除購房者合法權(quán)利，增加附屬條款等內(nèi)容，房地產(chǎn)管理部門一律不予合同備案，一經(jīng)查實(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定予以查處，并列入不誠信企業(yè)名單，向社會(huì)曝光。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理部門協(xié)作

成立房地產(chǎn)市場管理執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)。規(guī)劃、建設(shè)、國土、工商、城管、房管等部門為聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)的成員單位，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全程監(jiān)管。對(duì)有前置條件的行政許可，實(shí)施事前告知制度。規(guī)劃部門工程放線、驗(yàn)收時(shí)，通知建設(shè)、房管部門提前介入。工商行政管理部門、城管執(zhí)法部門要從嚴(yán)查處未經(jīng)登記自行向外廣告和宣傳品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)商品房銷售廣告程序的完整性、內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行審查，對(duì)未經(jīng)許可擅自廣告和宣傳品的網(wǎng)絡(luò)、電視、報(bào)刊等廣告者追究其責(zé)任。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

當(dāng)今社會(huì)各行各業(yè)的競爭日趨激烈，網(wǎng)絡(luò)營銷在各行業(yè)的應(yīng)用也日趨廣泛，由于市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)銷售的要求也是越來越高，因此傳統(tǒng)的營銷手段已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的銷售目標(biāo)，它們需要通過其他方式來增加客戶量，拓展銷售渠道，網(wǎng)絡(luò)營銷則是一個(gè)很好的方式來滿足房地產(chǎn)銷售各方面的需求。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷對(duì)于房地產(chǎn)銷售來說是一種更大眾化的營銷手段，它可以有效的宣傳房地產(chǎn)項(xiàng)目、積累一定的客戶、提高房地產(chǎn)品牌知名度、能讓客戶足不出戶即可了解房地產(chǎn)的相關(guān)信息等，通過對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的研究，使房地產(chǎn)銷售的方式更加多元化，將房地產(chǎn)銷售做得更加的出彩，讓房地產(chǎn)企業(yè)以最小的成本獲最大的收益。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；網(wǎng)絡(luò)營銷

房地產(chǎn)營銷手段可謂豐富多樣，網(wǎng)絡(luò)營銷以其快捷的信息傳播、自由的供求關(guān)系、開放的中介市場為消費(fèi)者和房地產(chǎn)公司節(jié)省了大量的交易時(shí)間和成本。網(wǎng)絡(luò)營銷作為一種新興的營銷手段，在房地產(chǎn)銷售的重要地位也日趨凸顯，越來越多的房地產(chǎn)公司增加了網(wǎng)絡(luò)營銷在房地產(chǎn)銷售中的比重。我國的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷還處于摸索階段，大多數(shù)都是一種淺層的推廣、渠道合作，在我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷中應(yīng)用最多的方式主要是通過網(wǎng)絡(luò)新聞、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站、地產(chǎn)門戶、網(wǎng)絡(luò)廣告、微博、微信等進(jìn)行房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目的宣傳及與客戶的溝通。未來我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷會(huì)向系統(tǒng)化、場景化和信息化發(fā)展，具體發(fā)展趨勢有如下八點(diǎn)：

一、全民營銷

全民營銷的主體有員工、供應(yīng)商、政府以及股東，只要是可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來客戶的都屬于營銷隊(duì)伍中的一員。以前的順馳、曾經(jīng)的綠城、如今的碧桂園，他們也采取了全民營銷的模式。在這種模式下就不僅僅是銷售部門在賣房子，其它部門也在賣房子。雖然全民營銷模式不一定適用于任何一個(gè)企業(yè)，但是現(xiàn)今的它是一種發(fā)展趨勢，因?yàn)樾袠I(yè)競爭會(huì)越來越激烈，供應(yīng)量在不斷增多而首次置業(yè)的飽和度也會(huì)越來越高，只有全員都行動(dòng)起來才有可能讓客戶與供應(yīng)量趨于平衡。

二、電商營銷

當(dāng)很多人不敢相信房地產(chǎn)能做電商的時(shí)候，以易居為代表的房地產(chǎn)電商已經(jīng)進(jìn)行得如火如荼，房地產(chǎn)銷售賣的是一張發(fā)票、一張房產(chǎn)證、一把鑰匙，人們買的其實(shí)就是一種權(quán)益。有些房地產(chǎn)企業(yè)在考慮要不要做電商的時(shí)候，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)大踏步地在做了，除了跟易居電商合作之外，萬達(dá)、綠城、SOHO等房地產(chǎn)企業(yè)都在建立自己的電商平臺(tái)，未來房地產(chǎn)電商的趨勢將會(huì)更加明顯。

三、資本營銷

買房實(shí)際上也體現(xiàn)購房者的資產(chǎn)配置，以前的投資性購房的邏輯是買寫字樓還是買住宅，是出售還是出租，現(xiàn)在的邏輯是你買動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)你還可以將這些東西都抵押出去再用錢去做別的投資，因此它是一個(gè)金融問題而不僅僅只是房地產(chǎn)的事情。未來在房地產(chǎn)營銷里客戶買入價(jià)格與賣出價(jià)格之間的差額將會(huì)是重要方面，可以做一個(gè)私人資產(chǎn)或者私人金融管理來為客戶進(jìn)行服務(wù)。將房地產(chǎn)營銷作為一個(gè)金融產(chǎn)品，現(xiàn)在我們簽房屋買賣或租賃合同未來買的就可能是多少份權(quán)益。

四、自媒體營銷

自媒體營銷的趨勢已經(jīng)形成，只是現(xiàn)在處于一種過渡階段--由小變大。自媒體營銷是指借助一定的平臺(tái)如微博微信等自己發(fā)出聲音或者使用第三方的聲音為自己說話。統(tǒng)計(jì)顯示在2012年的時(shí)候中國互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)客戶端就已經(jīng)大于了PC端了，以后買房就不需要看報(bào)紙雜志而是借助自媒體了解即可?，F(xiàn)在的消費(fèi)者大多都是以年輕一代為主，是自媒體的參與者也是體驗(yàn)者，所以必須依靠社交網(wǎng)絡(luò)做自媒體營銷。

五、粉絲營銷

粉絲營銷是一種相對(duì)應(yīng)的概念，從企業(yè)的角度出發(fā)是品牌，而從消費(fèi)者的角度來說就是粉絲。有人說要是一個(gè)品牌有一千個(gè)腦殘粉，那么他賣什么都是可以的，不管你賣什么。新推出什么，他們都會(huì)去買，然后也會(huì)推薦別人去買。他們會(huì)特別關(guān)注品牌然后盡自己做大的努力去分享擴(kuò)散它的內(nèi)容，這就是粉絲可以帶來的效應(yīng)，當(dāng)今的企業(yè)也可以這樣操作，因?yàn)橛猩缃痪W(wǎng)絡(luò)的地方就會(huì)有粉絲。

六、精準(zhǔn)營銷

大數(shù)據(jù)時(shí)代的信息量多且復(fù)雜，一個(gè)人可能想買房，但是網(wǎng)上信息太多不知道該如何選擇，這是消費(fèi)者比較苦惱的地方，從開發(fā)商的角度來說有消費(fèi)者需要卻沒有找到我這就需要一個(gè)精準(zhǔn)營銷。如售樓人員利用微信賣樓就是一個(gè)精準(zhǔn)營銷，微信營銷又可稱為陪聊服務(wù)營銷，在雙方認(rèn)識(shí)之后可以通過通訊錄同步微信以此建立雙方的二次聯(lián)系，在閑暇之際偶爾進(jìn)行溝通或者朋友圈點(diǎn)贊對(duì)方也不會(huì)有太多的抵觸，以此也可以讓客戶加深對(duì)你的印象，同時(shí)微信可以關(guān)注公眾平臺(tái)，可以將客戶的聯(lián)系內(nèi)容導(dǎo)入銷售管理系統(tǒng)，將客戶直接轉(zhuǎn)化為線上客戶，這樣會(huì)更精準(zhǔn)的營銷更易達(dá)成交易。

七、體驗(yàn)營銷

《體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)》書中有這樣一句話：在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，每個(gè)人都是演員。房地產(chǎn)行業(yè)地產(chǎn)也是這樣，最早的是動(dòng)遷房只是一個(gè)殼子，高級(jí)一點(diǎn)的就不只是房產(chǎn)本身，而是房地產(chǎn)人員的服務(wù)、業(yè)主的生日祝福、保安的微笑等，售樓處就是客戶體驗(yàn)的地方，我們會(huì)做樣板房、示范區(qū)，做這些東西的目的就是為了可以給客戶一個(gè)很好的體驗(yàn)。如今，體現(xiàn)不僅僅只是現(xiàn)場營造，也需要終端體驗(yàn)，銷售人員應(yīng)考慮怎樣可以讓消費(fèi)者在移動(dòng)互聯(lián)觸點(diǎn)上喜歡上你，互動(dòng)傳播、交互設(shè)計(jì)是體驗(yàn)營銷的關(guān)鍵所在。

八、點(diǎn)評(píng)營銷

現(xiàn)在的消費(fèi)者大多不愿意相信權(quán)威只相信伙伴，不會(huì)看官方的一些說法但是會(huì)去看大眾的點(diǎn)評(píng)，雖然消費(fèi)者很難判斷哪些是真實(shí)的哪些是虛假的哪些是第三方測評(píng)的。地產(chǎn)網(wǎng)的房企點(diǎn)評(píng)也是第三方的點(diǎn)評(píng)營銷，它的最主要概念就是相信伙伴，買房是一件特別復(fù)雜的事情，需要專業(yè)人士的評(píng)價(jià)或指導(dǎo)，作為獨(dú)立第三方的專業(yè)人士在未來可能會(huì)成為一種新型的導(dǎo)購員什么的，這也將成為一種趨勢。

九、結(jié)束語

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷在房地產(chǎn)銷售中具備它獨(dú)有的優(yōu)勢，未來它會(huì)成為房地產(chǎn)銷售一種最重要的營銷手段，雖然房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷還處于發(fā)展階段，還存在很多的缺陷，彌補(bǔ)缺陷之后房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷定會(huì)為房地產(chǎn)銷售帶來不一樣的進(jìn)步與發(fā)展。

作者：閆波 單位：長春建筑學(xué)院

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