導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇土地管理法相關(guān)規(guī)定，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：土地征收；補(bǔ)償款；農(nóng)民

中圖分類號(hào)：F320 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）25-0039-02

經(jīng)濟(jì)發(fā)展要走工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化道路，這是一個(gè)不可擋的過(guò)程。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和各種行業(yè)規(guī)模的日益擴(kuò)大，必然會(huì)加重城市的空間壓力，城市建設(shè)用地越來(lái)越緊缺，為滿足城市建設(shè)用地的需要，國(guó)家大面積征收農(nóng)村集體土地，失地農(nóng)民越來(lái)越多。特別是近幾年來(lái)，土地征收速度越來(lái)越快，征收面積數(shù)額相對(duì)較大，做好土地征收后農(nóng)村土地補(bǔ)償分配工作，尤其是及時(shí)足額將土地補(bǔ)償款發(fā)放到失地農(nóng)民手中，妥善安置被征地農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，不僅關(guān)乎農(nóng)民的切身利益，也將影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的順利進(jìn)行，乃至農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定大局。

一、農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放的現(xiàn)狀

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的迅猛推進(jìn)，縣域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，不可避免的出現(xiàn)土地征收現(xiàn)象。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！北M管中國(guó)《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)對(duì)征收或者征用土地應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償做了明文規(guī)定，但補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不夠合理，補(bǔ)償方法相對(duì)單一，補(bǔ)償安置責(zé)任不夠明確具體，且在實(shí)際操作過(guò)程中補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放環(huán)節(jié)落實(shí)不到位。目前，中國(guó)大部分地區(qū)對(duì)征地的補(bǔ)償采取一次性安置補(bǔ)償，給失地農(nóng)民發(fā)放一次性安置補(bǔ)助費(fèi)，將失地農(nóng)民在毫無(wú)準(zhǔn)備的情況下完全推向社會(huì)和市場(chǎng)。但由于法律制度、政策體制等原因，征地補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)放在執(zhí)行環(huán)節(jié)遭遇棚架，失地農(nóng)民無(wú)法真正得到應(yīng)有的補(bǔ)償款項(xiàng)。他們只能拿到補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低的征地補(bǔ)償款，有些甚至連法律所規(guī)定的較低標(biāo)準(zhǔn)的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用也往往不能兌現(xiàn)，許多地方政府還進(jìn)一步壓低土地補(bǔ)償費(fèi)用，真正發(fā)放到失地農(nóng)民手中的補(bǔ)償款卻寥寥無(wú)幾。失地農(nóng)民生活困難，更無(wú)法應(yīng)對(duì)現(xiàn)在社會(huì)的通脹壓力，逐漸成為“種田無(wú)地、就業(yè)無(wú)崗、低保無(wú)份、創(chuàng)業(yè)無(wú)錢”的邊緣群體。利益受損的同時(shí)，不滿情緒也在上升，農(nóng)民抵制征地，與地方政府的矛盾在不斷加劇。這些基層矛盾逐漸演變發(fā)展勢(shì)必影響地方政府工作的開(kāi)展，影響地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，阻礙工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，影響社會(huì)秩序的穩(wěn)定。

二、被征地農(nóng)民補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放不到位的原因分析

土地征收中造成被征地農(nóng)民補(bǔ)償費(fèi)受侵害的原因是多方面的，既有相關(guān)法律制度的規(guī)定性因素，也與中國(guó)現(xiàn)在的政策體制相關(guān)，還有政府利益本位取向與自律不足的因素。

1.補(bǔ)償程序不完善，缺乏農(nóng)民的參與協(xié)商機(jī)制。補(bǔ)償過(guò)程中雖有公告和聽(tīng)證的規(guī)定，但缺乏農(nóng)民實(shí)際參與聽(tīng)證的保障渠道，被征地農(nóng)民難以充分行使知情權(quán)、參與權(quán)和申辯權(quán)。法律規(guī)定征地補(bǔ)償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定，補(bǔ)償方案制定后才公告告知農(nóng)民，對(duì)農(nóng)民提出的意見(jiàn)只在確需修改的情況下才改動(dòng)補(bǔ)償方案，極大地限制了農(nóng)民的參與權(quán)。此外，發(fā)生糾紛后，法院往往以征地補(bǔ)償案件不屬于民事案件為由不予受理，司法保護(hù)不能實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)有的土地征收補(bǔ)償法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定對(duì)裁決不服的救濟(jì)途徑，《土地管理法》第16條規(guī)定“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理”。該規(guī)定主要是土地所有權(quán)和使用權(quán)的權(quán)屬糾紛的救濟(jì)途徑，而不包括土地征收補(bǔ)償糾紛的處理。根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定，征收各方不能對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見(jiàn)的，由征收部門裁定，而且該裁定為終局裁定，相對(duì)人不能向人民法院。這種制度安排給征收方以過(guò)大的權(quán)力，而被征收方連起碼的司法救濟(jì)權(quán)都沒(méi)有，失地農(nóng)民在失去土地又得不到合法合理的征地補(bǔ)償款項(xiàng)時(shí)救濟(jì)無(wú)門，極易造成對(duì)被征收人利益的損害。

2.現(xiàn)行的政策體制存在缺陷。目前中國(guó)的征地安置補(bǔ)償款項(xiàng)都是按照現(xiàn)行行政管理級(jí)別層層劃撥的，市縣確定安置費(fèi)用后，將款項(xiàng)撥付到鄉(xiāng)村一級(jí)，再由鄉(xiāng)村對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償安置。盡管《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定了任何單位和個(gè)人不得私分、平調(diào)、挪用、截留土地補(bǔ)償費(fèi)，但現(xiàn)行這種體制弊端是中間環(huán)節(jié)多，利益多頭，容易造成土地征用費(fèi)被地方財(cái)政、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村截留甚至鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)、村干部私下里瓜分，被征地農(nóng)民拿不到足額的應(yīng)得的安置補(bǔ)償費(fèi)用，正常的權(quán)益受到侵害。容易激化與地方政府間的矛盾，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定與諧。

3.地方利益的驅(qū)動(dòng)。全國(guó)經(jīng)濟(jì)利好的大體局勢(shì)帶動(dòng)地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的信心和決心，但一些地方政府在發(fā)展經(jīng)濟(jì)過(guò)程中出于利益本位思想和政績(jī)至上的觀念，盲目招商引資，為上大項(xiàng)目，出政績(jī)，不惜犧牲農(nóng)民利益，以零價(jià)格出讓土地，以吸引投資者的眼球。或者是先征再補(bǔ)，甚至是征而不補(bǔ)。投資者享受投資優(yōu)惠政策的同時(shí)，被征地的農(nóng)民卻得不到合理妥善的安置。地方財(cái)政沒(méi)有土地收益，拿不出征地安置補(bǔ)償費(fèi)，只好犧牲被征地農(nóng)民利益。在這種不良利益驅(qū)動(dòng)下征收土地產(chǎn)生的直接結(jié)果就是地方政府贏得了政績(jī)，外來(lái)投資者賺得盆滿缽滿，但損失最大的還是土地被征收的農(nóng)民。

篇2

關(guān)鍵詞 農(nóng)村征地補(bǔ)償 補(bǔ)償原則 補(bǔ)償程序

改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)展迅速，大面積土地被征用導(dǎo)致大量失地農(nóng)民產(chǎn)生。以現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，未來(lái)15年間占用耕地將達(dá)到3000萬(wàn)畝以上，失地和部分失地的農(nóng)民將超過(guò)4000萬(wàn)人。然而，由于我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)欠缺對(duì)這一問(wèn)題的有效規(guī)劃，使得失地農(nóng)民作為弱勢(shì)群體而受到侵害，以致農(nóng)民上訪甚至暴力對(duì)抗等突發(fā)性時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重阻礙了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程與和諧社會(huì)的構(gòu)建。因此有必要就農(nóng)村征地補(bǔ)償相關(guān)立法予以剖析，探尋其完善路徑。

一、我國(guó)農(nóng)村征地補(bǔ)償相關(guān)立法解析

相關(guān)立法在法律層面是缺位的，缺乏統(tǒng)一專門規(guī)定，僅在《中華人民共和國(guó)土地管理法》中有所涉及，如第2條第4款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！边@里的公共利益含義并不清楚。模糊的法律規(guī)定致使在實(shí)踐中有不少機(jī)關(guān)以公共利益為借口，將公共利益擴(kuò)展至各種經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，把市場(chǎng)主體商業(yè)投資看作公共利益而頻繁征地。第49條規(guī)定：“禁止侵占、挪用被征用土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用?！钡摋l款往往難以落到實(shí)處，征地補(bǔ)償金分配時(shí)經(jīng)常被層層截留，在這種利益分配格局中，失地農(nóng)民所得最少。在地方立法層面，則呈現(xiàn)多樣化態(tài)勢(shì)，不同地方依據(jù)各自情況確立了相應(yīng)的農(nóng)村征地補(bǔ)償制度?？傮w而言，我國(guó)農(nóng)村征地補(bǔ)償相關(guān)立法層面較低，多依照土地管理法相關(guān)規(guī)定在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、爭(zhēng)議裁決等細(xì)節(jié)問(wèn)題上予以規(guī)定，缺乏補(bǔ)償原則、規(guī)范化補(bǔ)償程序等問(wèn)題。這雖然在一定程度上解決了因各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡就農(nóng)村征地補(bǔ)償問(wèn)題上所應(yīng)體現(xiàn)的地區(qū)差別問(wèn)題，但就國(guó)家整體性農(nóng)村征地補(bǔ)償法律制度構(gòu)建還存在不少缺失，可通過(guò)我國(guó)農(nóng)村征地補(bǔ)償統(tǒng)一立法予以完善。

二、通過(guò)立法設(shè)定征地補(bǔ)償原則

征地補(bǔ)償原則大體可分為三種：一是完全補(bǔ)償原則。土地征收的受益者是全體人民，對(duì)因國(guó)家土地征收而失地的人，應(yīng)由受益人負(fù)完全補(bǔ)償責(zé)任。二是相當(dāng)補(bǔ)償原則。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)的、活動(dòng)的，因此征地補(bǔ)償應(yīng)斟酌征收的目的及必要程度，并結(jié)合社會(huì)的現(xiàn)實(shí)，選擇采用完全補(bǔ)償原則或者不完全補(bǔ)償原則。三是不完全補(bǔ)償原則。該原則從強(qiáng)調(diào)“所有權(quán)的社會(huì)義務(wù)性”觀念出發(fā)，認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)因負(fù)有社會(huì)義務(wù)而不具有絕對(duì)性，可基于公共利益的需要而依法加以限制，給予合理的補(bǔ)償。我國(guó)采取的是以土地年產(chǎn)值倍數(shù)為補(bǔ)償基準(zhǔn)的不完全補(bǔ)償原則。該原則固然與我國(guó)國(guó)情相一致，然而相關(guān)立法卻沒(méi)有解決“什么是公共利益？”和“什么是不完全補(bǔ)償原則下合理補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)？”這兩大關(guān)鍵性問(wèn)題，而使其更多地流于形式。

就我國(guó)失地農(nóng)民進(jìn)行權(quán)益保障立法時(shí)，應(yīng)確立合理補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，提供各種形式的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，為其再就業(yè)和幸福生活的延續(xù)創(chuàng)造條件和提供機(jī)會(huì)。因公共利益而征用農(nóng)地時(shí)必須給予的合理補(bǔ)償，是國(guó)家對(duì)失地農(nóng)民受損權(quán)益給予的一定程度的量化彌補(bǔ)。通過(guò)一定的給付，使失地農(nóng)民的權(quán)益與被維護(hù)的公共利益間的平衡得到一定程度的恢復(fù)。而在我國(guó)當(dāng)前相關(guān)立法確立的不完全補(bǔ)償原則下，土地補(bǔ)償數(shù)額與土地實(shí)際價(jià)值不相等，帶有強(qiáng)烈的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，偏重于國(guó)家利益而忽視了對(duì)失地農(nóng)民合法權(quán)益的保護(hù)。過(guò)低的補(bǔ)償費(fèi)使農(nóng)民失去了生活的來(lái)源、工作的機(jī)會(huì)和養(yǎng)老的保障。故我國(guó)應(yīng)依照公平合理的市場(chǎng)價(jià)格確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并確保失地農(nóng)民的未來(lái)生活境況、發(fā)展期望至少不會(huì)低于失去土地之前。

三、通過(guò)立法構(gòu)建征地補(bǔ)償?shù)某绦?/p>

相關(guān)立法設(shè)定的征地補(bǔ)償程序并不健全。征地補(bǔ)償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定，補(bǔ)償方案制定后公告農(nóng)民。但該程序規(guī)范的法律效力在我國(guó)法律法規(guī)等級(jí)中是有限的，國(guó)土資源部的部門規(guī)章與諸多相關(guān)地方征地立法處于同一層面，在實(shí)務(wù)操作中易使各地方政府為地方利益驅(qū)動(dòng)而置部門規(guī)章不予適用。有必要就相關(guān)程序法規(guī)予以進(jìn)一步完善，通過(guò)農(nóng)村征地補(bǔ)償統(tǒng)一立法以“征地補(bǔ)償程序”形式予以法律層面的確認(rèn)。

1、轉(zhuǎn)讓農(nóng)地依其預(yù)期使用方式分為公益性用地和經(jīng)營(yíng)性用地。公益性用地依現(xiàn)行農(nóng)地轉(zhuǎn)讓模式進(jìn)行，經(jīng)營(yíng)性用地通過(guò)市場(chǎng)化供應(yīng)模式進(jìn)行。若依公益性用地模式轉(zhuǎn)讓的農(nóng)地，其后使用方式發(fā)生變化而轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地時(shí)，農(nóng)地最終受讓方應(yīng)依市場(chǎng)價(jià)格向失地村民補(bǔ)償差價(jià)。經(jīng)營(yíng)性用地的市場(chǎng)化供應(yīng)模式除傳統(tǒng)拍賣的交易方式外，還應(yīng)允許農(nóng)村集體土地以入股、產(chǎn)權(quán)交易、租賃等方式，參與相關(guān)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目運(yùn)作而獲取持續(xù)性收益保障。

2、轉(zhuǎn)讓農(nóng)地價(jià)值評(píng)估程序。擬征農(nóng)民集體所有的土地，在土地調(diào)查確定后、征地方案報(bào)批前，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在擬征地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村預(yù)征地公告，將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方式等，告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民。預(yù)征地公告后，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)擬征土地的權(quán)屬和面積進(jìn)行調(diào)查登記，并經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民和其他權(quán)利人確認(rèn)。

篇3

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；宅基地管理；土地資源；集約利用；有效途徑

Abstract: With the deepening development of China's rural economy, the living standards of the farmers in our country has been greatly improved. And many farmers began to build new house, but not removing the original housing, leading to the old one vacant, which caused a lot of land resources in the rural areas can not get reasonable use.

Key words: ruralarea; homestead management; land resources; intensive use; effective way

中圖分類號(hào)：G812.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入，國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到了前所未有的發(fā)展，我國(guó)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)也在改革開(kāi)放的浪潮中得到了很大的提高，農(nóng)民的生活水平和經(jīng)濟(jì)收入都有大幅度的增長(zhǎng)。農(nóng)民實(shí)用大量閑散的資金買房購(gòu)地，在我國(guó)的當(dāng)前農(nóng)村地區(qū)大多是屬于分散式的建房。相當(dāng)一部分的農(nóng)民把宅基地作為自己的“私有財(cái)產(chǎn)”，即使有了新的住房，原有宅基地也不會(huì)拆除，但是也不會(huì)交由政府統(tǒng)一管理，這樣就形成了大量閑置的住房和宅基地。因此只有建立有效機(jī)制加大對(duì)宅基地的管理，實(shí)現(xiàn)土地資源的節(jié)約利用，才能確保我國(guó)新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中的“順風(fēng)順?biāo)薄?/p>

我國(guó)農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問(wèn)題分析

我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)制度不完善，相關(guān)規(guī)定滯后現(xiàn)象嚴(yán)重

在我國(guó)目前還沒(méi)有一部專門用于調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，宅基地管理在很大的程度上依賴規(guī)范性文件以及地方政策的調(diào)整。在2004年11月我國(guó)國(guó)土資源部出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》，但是該意見(jiàn)，是以部門的意見(jiàn)形式出臺(tái)的，法律的效力很低。這樣的法律法規(guī)和立法相對(duì)完備的城市房地產(chǎn)管理相比較，農(nóng)村宅基地方面的立法十分滯后，存在大量法律“真空地帶”，僅有的法律法規(guī)大多內(nèi)容比較膚淺，不夠細(xì)致，操作性較差，而且某些地方管理辦法不夠規(guī)范，和實(shí)際脫節(jié)。在由于我國(guó)各地區(qū)管理力度的差異，宅基地管理效果差異就更大了，法律法規(guī)的不完善在制度上更加大了我國(guó)農(nóng)村宅基地的管理難度。

農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制尚未健全。

我國(guó)在1996年，某市的城市化水平32.8%，農(nóng)村居民點(diǎn)面積35.7萬(wàn)公頃，人均用地122平方米；到2000年城市化水平上升到49%，農(nóng)村居民點(diǎn)面積反而上升到36.1萬(wàn)公頃，人均用地達(dá)到147平方米；2006年城市化水平上升到56%，農(nóng)村居民點(diǎn)面積進(jìn)一步上升到36.9萬(wàn)公頃，人均用地高達(dá)165平方米。造成城鎮(zhèn)用地與農(nóng)居點(diǎn)兩頭增加的根本原因是我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理政策缺乏宅基地退出機(jī)制。

農(nóng)村宅基地整理配套政策亟待完善。

我國(guó)農(nóng)村宅基地整理工作總體比較滯后，在鼓勵(lì)新村建設(shè)、向中心村集鎮(zhèn)集中，村莊整治、“城中村”改造、舊村改造過(guò)程中，不少地方為了片面追求騰退建設(shè)用地指標(biāo)，往往不顧當(dāng)?shù)貙?shí)際生產(chǎn)狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，不尊重農(nóng)民意愿，以“新村建設(shè)”等名義，強(qiáng)迫農(nóng)民搬遷、向新村集聚，從而嚴(yán)重侵害農(nóng)民的合法權(quán)益，甚至影響農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。

4、“空心村”的整治難度較大

農(nóng)村宅基地管理中存在“空心村”的現(xiàn)象，其形成的主要原因有：第一、歷史遺留下來(lái)的老宅基地不規(guī)范造成的；第二、由于農(nóng)民的法制意識(shí)淡薄，對(duì)《土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)不清楚，不理解，在翻新老宅的過(guò)程中又不遵守相關(guān)的村莊規(guī)劃，擅自對(duì)老宅基地房屋的翻新改變其形狀、數(shù)量尺寸等，加之在農(nóng)村中某些村干部的管理能力較低；第三、在農(nóng)村中干部的換屆比較頻繁，每屆當(dāng)政的村干部各有各自的一套規(guī)劃，沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)，從而出現(xiàn)了私搭亂建的情況，形成了“空心村”?！翱招拇濉痹谡蔚倪^(guò)程中涉及到的內(nèi)容比較多，而且需要大量的資金投入。到目前為止，我國(guó)還沒(méi)有建立起相關(guān)的資金投入和使用機(jī)制，主要依靠個(gè)別的單位部門和群眾的積極參與是不能完成對(duì)“空心村”的合理整治的。

村民受到傳統(tǒng)思想的影響

在我國(guó)的農(nóng)村，長(zhǎng)期以來(lái)，無(wú)償、無(wú)限制的土地使用制度，使農(nóng)村產(chǎn)生了以宅基地繼承祖業(yè)，多占多用，宅基地私有等錯(cuò)誤觀念，尤其是在實(shí)行了農(nóng)村責(zé)任以后在農(nóng)村的部分村民錯(cuò)誤的把分到的田地認(rèn)為是“自己的私有財(cái)產(chǎn)”自己擁有絕對(duì)的使用權(quán)和控制權(quán)，任何人無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)的思想。此外還有受到封建迷信的影響，在農(nóng)村按照“風(fēng)水”來(lái)確定住宅。最后，受到傳統(tǒng)風(fēng)俗的影響，在男女結(jié)婚時(shí)，男方必須建有新的房子，而原有的老宅子就由老人住，這樣就造成了很多的空宅。

農(nóng)村宅基地管理以及農(nóng)村土地集約利用的有效途徑研究

以上對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問(wèn)題進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，可見(jiàn)在我國(guó)新農(nóng)村的建設(shè)過(guò)程中，宅基地閑置過(guò)多，造成了農(nóng)村土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，對(duì)我國(guó)新農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來(lái)嚴(yán)重的阻礙。因此只有采取有效辦法對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地實(shí)施有效管理，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地集約利用，才能加快我國(guó)新農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，提高農(nóng)村的生產(chǎn)水平和農(nóng)民的生活質(zhì)量。

加大村莊整理與宅基地復(fù)耕力度

加快村莊整理工作，鼓勵(lì)農(nóng)民向城鎮(zhèn)、中心村集中，以促進(jìn)村莊合理布局，提高農(nóng)村宅基地集約利用效率。建立由村集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)的類似于城鎮(zhèn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的農(nóng)村宅基地收購(gòu)、置換、整理機(jī)制，依法將應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回或給予合理補(bǔ)償予以收回的農(nóng)村宅基地。實(shí)施收回、儲(chǔ)備，對(duì)于繼承所得合法的“一戶多宅”、“面積超標(biāo)”的農(nóng)村宅基地及權(quán)利人，可以實(shí)施有償收購(gòu)儲(chǔ)備。

對(duì)于不符合農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)要求的，如不在城鎮(zhèn)或村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的宅基地，通過(guò)收購(gòu)進(jìn)行盤活。對(duì)于符合土地利用總體規(guī)劃及村莊建設(shè)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)再利用于新宅基地的審批；對(duì)于不符合土地利用總體規(guī)劃及村莊建設(shè)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)適時(shí)開(kāi)展宅基地整理、復(fù)墾。為鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)開(kāi)展宅基地收購(gòu)整理和盡量使用原有閑置的宅基地，應(yīng)建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，如推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤激勵(lì)政策，實(shí)行宅基地整理新增耕地、退宅還耕折抵指標(biāo)收益與拆舊建新捆綁運(yùn)行政策，在土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目上對(duì)舊村改造、空心村治理予以政策傾斜等。

建立新型的農(nóng)村宅基地的管理模式

在我國(guó)的新農(nóng)村建設(shè)中，加強(qiáng)對(duì)宅基地的管理工作，促進(jìn)我國(guó)土地資源的集約利用。建立以地方政府為主導(dǎo)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為基礎(chǔ)，并且多部門參與協(xié)調(diào)配合的農(nóng)村宅基地新模式，在充分發(fā)揮農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)農(nóng)村宅基地的依法配置權(quán)，符合住宅的建設(shè)條件，都能夠在集體經(jīng)濟(jì)組織決定以后依法報(bào)批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府作為履行農(nóng)村宅基地的初審主體的責(zé)任單位，要通過(guò)責(zé)任體系，落實(shí)管理責(zé)任，在農(nóng)村積極的開(kāi)展執(zhí)法監(jiān)管的巡查，打擊各類農(nóng)村宅基地違法的行為。

建立我國(guó)農(nóng)村宅基地有償使用制度

在不違反我國(guó)的《憲法》、《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定的前提下按照農(nóng)村每戶只能有且只有一處標(biāo)準(zhǔn)住宅原則，對(duì)法定享受面積實(shí)行土地使用權(quán)形式解決農(nóng)民對(duì)土地的使用；對(duì)村民由于生活需要，要求增加宅基地的用戶實(shí)行：“有償使用，按宅收費(fèi)，多占多交”的實(shí)施解決。在以補(bǔ)償金的形式返還給農(nóng)戶，讓少占宅基地的用戶得利，讓多占的人吃虧，主要利用經(jīng)濟(jì)的手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，禁止農(nóng)村宅基地不斷擴(kuò)大的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)土地資源的集約利用。

總結(jié)

綜上所述，對(duì)我國(guó)新農(nóng)村建設(shè)中宅基地管理中面臨的主要的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并且針對(duì)主要問(wèn)題對(duì)加強(qiáng)宅基地管理，促進(jìn)土地資源集約利用的有效途徑進(jìn)行了探究?？梢?jiàn)宅基地閑置的現(xiàn)象嚴(yán)重的阻礙了我國(guó)新農(nóng)村的建設(shè)，因此只有通過(guò)加大村莊整理與宅基地復(fù)耕力度、建立新型的農(nóng)村宅基地的管理模式以及建立我國(guó)農(nóng)村宅基地有償使用制度等措施，加大我國(guó)農(nóng)村宅基地的管理，減少浪費(fèi)，切實(shí)的實(shí)現(xiàn)土地資源的集約利用，推進(jìn)我國(guó)新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇4

關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地；流轉(zhuǎn)；產(chǎn)權(quán)體系；重構(gòu)；政策設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)：F321.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003―0751(2011)06―0072―05

堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有制不變，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)）相分離，是我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的核心。近年來(lái)學(xué)術(shù)界圍繞集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的產(chǎn)權(quán)主體虛置、城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)二元分割、土地增值收益分配不公、農(nóng)民主體性地位喪失、流轉(zhuǎn)的公平與效率等問(wèn)題，以及與此相應(yīng)的改革對(duì)策與優(yōu)化路徑的系列研究都非常多，但究竟該如何改革仍然是眾說(shuō)紛紜。筆者認(rèn)為，上述諸多問(wèn)題的關(guān)鍵就在于現(xiàn)行的集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)體系結(jié)構(gòu)不適應(yīng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，且缺乏完善的流轉(zhuǎn)與退出機(jī)制。因此，有必要對(duì)集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)體系進(jìn)行重構(gòu)，對(duì)集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)主體的確定，產(chǎn)權(quán)的獲取、流轉(zhuǎn)以及退出機(jī)制等政策適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

一、產(chǎn)權(quán)體系的重構(gòu)及權(quán)能設(shè)定

一項(xiàng)完整的土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)包括土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)與國(guó)有產(chǎn)權(quán)、私人產(chǎn)權(quán)、法人產(chǎn)權(quán)相對(duì)，是一種公共產(chǎn)權(quán)；集體土地所有權(quán)人對(duì)自己的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。為此，根據(jù)現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論和物權(quán)理論，本文將集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主要?dú)w置為所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)三組權(quán)利束（如下圖）。

（一）三組權(quán)束的解釋

1.所有權(quán)。所有權(quán)是財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)依法進(jìn)行全面支配的物權(quán)，它是一種自物權(quán)。集體建設(shè)用地是農(nóng)村集體土地的重要構(gòu)成部分，由于集體所有的土地依照法律規(guī)定屬于村農(nóng)民集體所有，所以集體建設(shè)用地的所有權(quán)仍然歸集體所有。為此，此項(xiàng)權(quán)利可以稱之為集體所有權(quán)。2.用益物權(quán)。用益物權(quán)是以物的使用收益為目的而設(shè)立的物權(quán)。集體建設(shè)用地的用益物權(quán)主要包括地上權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)、地役權(quán)、公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、租賃權(quán)、發(fā)展權(quán)。

3.擔(dān)保物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)，又叫做價(jià)值權(quán)，是指權(quán)利人直接支配標(biāo)的物的交換價(jià)值用以擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)的他物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)是以保證債務(wù)的履行，債權(quán)的實(shí)現(xiàn)為目的而設(shè)立的物權(quán)。全面彰顯集體建設(shè)用地的交換價(jià)值，實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地的同權(quán)，應(yīng)該賦予抵押權(quán)。

（二）關(guān)鍵權(quán)能的設(shè)定

按照現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地主要包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地。根據(jù)土地使用的目的和性質(zhì)的不同，集體建設(shè)用地實(shí)質(zhì)被分割成為公益性建設(shè)用地、經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和宅基地三大板塊。公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)人、經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)人和宅基地使用權(quán)人，各自對(duì)其依法取得的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。依目前我國(guó)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實(shí)際而言，突出的矛盾也集中在公益性集體建設(shè)用地、宅基地、經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的使用權(quán)上。因此，設(shè)定好此三項(xiàng)關(guān)鍵使用權(quán)的權(quán)能至關(guān)重要。

1.公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)。公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)是因公益性項(xiàng)目而對(duì)集體所有的非農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行占有、使用、收益的用益物權(quán)。公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

2.宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指公民個(gè)人在依法取得的國(guó)家所有或集體組織所有的土地上建筑房屋并居住使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)須按法定程序取得；宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但須遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，而只能隨房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓；當(dāng)事人之間非法轉(zhuǎn)讓空閑宅基地的任何協(xié)議均屬無(wú)效行為，宅基地所有人有權(quán)收回其非法轉(zhuǎn)讓的宅基地。

3.經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)。經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)是因經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目而對(duì)集體所有的非農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行占有、使用、收益的用益物權(quán)。經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

二、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的政策設(shè)計(jì)

深化推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，除了構(gòu)建科學(xué)合理的集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)體系外，還必須建立健全集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策制度。其中關(guān)鍵在于做好集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)主體的確定，使用權(quán)的獲取、流轉(zhuǎn)以及退出機(jī)制設(shè)計(jì)。

（一）產(chǎn)權(quán)主體的確定

1.公益性集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)主體的確定。公益性集體建設(shè)用地對(duì)農(nóng)村發(fā)展具有重要的社會(huì)價(jià)值作用，可替代性差。為此，公益性集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主體應(yīng)歸屬到農(nóng)民集體，由農(nóng)民集體行使所有權(quán)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、村兩委無(wú)權(quán)獨(dú)立決定公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，在不改變使用性質(zhì)或用途的前提下，公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)征得村集體三分之二成員的同意。公益性集體建設(shè)用地作為整體性公共資產(chǎn)，其所產(chǎn)生的公共收益應(yīng)歸屬全體村集體成員，相應(yīng)的增值收益不宜作為份額財(cái)產(chǎn)收入在村集體成員間直接分配，而應(yīng)納入村集體公共財(cái)政收支體系或者作為保障性社會(huì)福利按成員權(quán)共享。

2.經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)主體的確定。經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主體應(yīng)歸屬為村集體成員，具體執(zhí)行可落實(shí)到農(nóng)戶家庭。凡是戶籍在冊(cè)者，不分男女老幼均應(yīng)享受成員權(quán)，按人均份額以農(nóng)戶家庭為單位行使主體性權(quán)利。“三級(jí)所有，隊(duì)為基礎(chǔ)”，對(duì)于原屬全體農(nóng)民集體所有的經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)按照全體村集體成員進(jìn)行等額股份分配，落實(shí)到農(nóng)戶家庭；對(duì)于已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)在各自所在的集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組內(nèi)部按照成員權(quán)進(jìn)行等額股份分配，并落實(shí)到農(nóng)戶家庭；對(duì)于已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，應(yīng)按照全體鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）成員權(quán)進(jìn)行等額股份分配到全體成員，并落實(shí)到農(nóng)戶家庭。確權(quán)后的經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地，再次進(jìn)行流轉(zhuǎn)時(shí)其產(chǎn)權(quán)主體應(yīng)一律是村集體成員，具體執(zhí)行交由其所在家庭戶主行使，并以農(nóng)戶家庭為單位表達(dá)主體利益。

3.宅基地產(chǎn)權(quán)主體的確立。宅基地的使用權(quán)歸屬為集體組織成員，以家庭為單位申請(qǐng)宅基地。宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，可以依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地因自然原因滅失的，對(duì)失去宅基地的集體組織成員，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。

（二）使用權(quán)的獲取

1.公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)的獲取。公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)的獲取，應(yīng)分情況和服務(wù)類別，適用不同的獲取方式。（1）有償征收獲取。此種方式適宜那些符合土地利用規(guī)劃，且主要不是為本集體組織服務(wù)的公益項(xiàng)目建設(shè)。諸如國(guó)家級(jí)、區(qū)域性或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）間的重點(diǎn)工程、公共設(shè)施、公益事業(yè)等用地，應(yīng)通過(guò)有償征收的獲取，但軍事用地和涉及國(guó)家安全、社會(huì)公共秩序的特殊用地或者法律有特殊規(guī)定的除外。（2）無(wú)償義務(wù)供給。此種方式僅限于本集體組織內(nèi)部的公益性項(xiàng)目建設(shè)用地之需，由于此類公益性建設(shè)項(xiàng)目有助于提高整個(gè)村集體的福祉，所以應(yīng)由村農(nóng)民集體無(wú)償義務(wù)提供。凡是符合村鎮(zhèn)規(guī)劃，為本村社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需，主要服務(wù)于本村集體的公益性項(xiàng)目，且經(jīng)村兩委討論通過(guò)和村集體三分之二成員的同意，則村農(nóng)民集體應(yīng)無(wú)償義務(wù)提供該地塊用于公益性項(xiàng)目建設(shè)。

2.經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)的獲取。經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地是農(nóng)村土地中最具增值潛力的集體性財(cái)產(chǎn)。凡是需要經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地者，只要符合土地利用規(guī)劃，不分集體組織內(nèi)外部成員或法人組織，都應(yīng)依法通過(guò)有償?shù)姆绞将@取該地塊。具體可以通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)等方式獲取。使用權(quán)的獲取價(jià)格可以由供需雙方協(xié)議定價(jià)或者按市場(chǎng)定價(jià)。未經(jīng)村集體組織三分之二成員的同意，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村兩委無(wú)權(quán)單獨(dú)將經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行初始流轉(zhuǎn)。

3.宅基地使用權(quán)的獲取。現(xiàn)行《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！闭厥褂脵?quán)是保障農(nóng)民集體成員的基本居住的用益物權(quán)，適合基本居住需要是重要的使用限度和標(biāo)尺。所以在宅基地使用權(quán)的獲取標(biāo)準(zhǔn)上，可將《土地管理法》第62條修改為：“農(nóng)村村民一戶只能申請(qǐng)一處符合法定面積標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！痹谑褂脵?quán)的獲取方式上，應(yīng)采取無(wú)償取得和有償使用相結(jié)合的方式。對(duì)保障基本居住的宅基地部分，宅基地面積在所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，應(yīng)繼續(xù)采用無(wú)償取得制度；對(duì)超過(guò)基本居住范圍的部分實(shí)行有償使用制度，且對(duì)超標(biāo)多占的宅基地，可以采取累進(jìn)制計(jì)算使用費(fèi)。

（三）使用權(quán)的流轉(zhuǎn)與退出

1.公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)與退出。（1）公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)流轉(zhuǎn)，以農(nóng)民集體公益性項(xiàng)目等建筑物或構(gòu)筑物為流轉(zhuǎn)的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體公益性建設(shè)項(xiàng)目多為投資大、周期長(zhǎng)、收益低的公共產(chǎn)品與公共服務(wù)性項(xiàng)目，目前多由當(dāng)?shù)卣痛澹ㄦ?zhèn)）集體自籌建設(shè)。但隨著農(nóng)村公共服務(wù)社會(huì)化的發(fā)展、改革與推進(jìn)，越來(lái)越多的社會(huì)資本將會(huì)參與公益性項(xiàng)目建設(shè)。因此應(yīng)允許在規(guī)劃期內(nèi)和契約期內(nèi)，且保證公益性集體建設(shè)用地使用性質(zhì)和用途不變的前提下，應(yīng)準(zhǔn)許公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)隨公益性項(xiàng)目的建筑物或構(gòu)筑物以轉(zhuǎn)讓、出租等方式有償流轉(zhuǎn)。合約期滿后，由農(nóng)民集體組織無(wú)償收回公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)及其項(xiàng)目建筑物。（2）公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)可以有償退出。除因自然因素及不可抗力原因，或者土地利用規(guī)劃變動(dòng)外，公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)可以有償退出，變更其使用性質(zhì)和用途，但不得變更農(nóng)民集體所有權(quán)。這是因?yàn)楣嫘约w建設(shè)用地也有發(fā)展權(quán)，將其從轉(zhuǎn)向較高利用效益的用途或較高利用程度，有利于集體建設(shè)用地的節(jié)約集約利用。當(dāng)有償退出的收益所得大于其現(xiàn)有的社會(huì)成本，及其地上建筑物或構(gòu)筑物的再建經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，經(jīng)村兩委討論通過(guò)和村集體三分之二成員的同意，公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)可以有償退出，具體可以采取出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等方式。

2.經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)與退出。經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)與退出可以適用城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)辦法與退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)與城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地的完全同權(quán)。為此，應(yīng)建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，允許經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)直接進(jìn)入市場(chǎng)交易。（1）在流轉(zhuǎn)路徑方面，不實(shí)行強(qiáng)制性的政府征收。是否繼續(xù)保留農(nóng)民集體所有權(quán)，必須征得三分之二村民的同意，具體流轉(zhuǎn)應(yīng)由村農(nóng)民集體組織與需求方（不分集體組織內(nèi)外）直接商業(yè)談判交易。（2）在流轉(zhuǎn)方式方面，具體可以通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)等方式獲取。（3）在流轉(zhuǎn)期限方面，以出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃方式取得的經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)有最高期限的限制，其最高期限可以參照城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)定；以作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)等方式取得的，其流轉(zhuǎn)期限與運(yùn)作可以參照公司法相關(guān)規(guī)定靈活安排。（4）在退出機(jī)制方面，以出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃方式進(jìn)行的，農(nóng)民集體組織及其原土地使用權(quán)人應(yīng)依法向受讓方完全轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的使用權(quán)，退出任何具體經(jīng)營(yíng)管理，但不得退出出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃合約規(guī)定的所有權(quán)管理；以作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)等方式進(jìn)行的，農(nóng)民集體組織及其成員有權(quán)依照合約或協(xié)議規(guī)定參與或退出使用權(quán)的具體經(jīng)營(yíng)管理，但不得退出經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地所有權(quán)的管理。

3.宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)與退出。宅基地的流轉(zhuǎn)，具體可以分兩個(gè)層次進(jìn)行。（1）仍然作為宅基地流轉(zhuǎn)，即在不改變宅基地使用權(quán)性質(zhì)和用途的前提下流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體組織同意，在保障基本居住條件的前提下，可以將其宅基地向符合宅基地申請(qǐng)條件的人轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或者出租。農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或者出租宅基地后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。（2）作為經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，即變更宅基地使用權(quán)性質(zhì)和用途后流轉(zhuǎn)。對(duì)于閑置的宅基地，宅基地使用權(quán)人不愿轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或者出租的，可以儲(chǔ)備為經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地，在集體組織內(nèi)部收購(gòu)，但不能直接將宅基地使用權(quán)出讓給集體組織外部的任何組織或個(gè)人。宅基地的退出，可以分三種情況進(jìn)行。（1）對(duì)具有特殊歷史風(fēng)貌、國(guó)家法律規(guī)定保護(hù)、重大旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值等的住宅建筑，其宅基地使用權(quán)人不論是否閑置該宅基地，該宅基地使用權(quán)人均有權(quán)自主選擇是否退出其宅基地使用權(quán)。選擇退出者，其宅基地使用權(quán)必須移交給村集體組織，并可獲取一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償價(jià)值，對(duì)于仍然定居在村集體的，且無(wú)其他基本保障宅基地者，還應(yīng)給其再分配新的宅基地；選擇不退出者，除可繼續(xù)享受基本使用權(quán)和收益外，還必須承擔(dān)相應(yīng)的保護(hù)等義務(wù)。（2）對(duì)于擁有多處宅基地，或者擁有多處宅基地且實(shí)際使用面積超出所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的宅基地使用權(quán)人，宅基地使用權(quán)人可以將其符合標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的閑置宅基地使用權(quán)有償移交給本村集體組織，而超標(biāo)閑置部分應(yīng)在補(bǔ)交超標(biāo)使用費(fèi)后將使用權(quán)有償移交給本村集體組織，或者無(wú)償直接歸村集體組織收回。對(duì)于閑置宅基地上有建筑物或構(gòu)筑物的，如其地上建筑物或構(gòu)筑物發(fā)生有償轉(zhuǎn)讓，則連同宅基地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓，原宅基地使用權(quán)人隨即喪失宅基地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收益由原宅基地使用權(quán)人所得。（3）對(duì)于戶籍仍在本村集體，但已在城鎮(zhèn)安家立業(yè)，長(zhǎng)期不在本村居住者，其閑置的宅基地使用權(quán)應(yīng)堅(jiān)持有償轉(zhuǎn)讓優(yōu)先的退出原則。首先，此類宅基地使用權(quán)人可以選擇將其閑置宅基地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓或無(wú)償贈(zèng)與本村集體其他符合宅基地申請(qǐng)條件的人，也可作為經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給本村集體組織內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)需求人，或者由村集體組織將其有償收購(gòu)儲(chǔ)備為經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地。其次，其定居城鎮(zhèn)政府應(yīng)優(yōu)先解決此類業(yè)已退出宅基地使用權(quán)的外來(lái)人口的城鎮(zhèn)戶口，將其納入城市居民的統(tǒng)一管理，提供基本城市社會(huì)保障，享受城市統(tǒng)一的子女入學(xué)政策，以及其他平等的市民化待遇。對(duì)于不愿意接受有償轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或者上述政策的宅基地使用權(quán)人，以及已具有城鎮(zhèn)戶籍，且因合法繼承仍在村集體擁有實(shí)際宅基地的使用權(quán)人，當(dāng)村集體組織確因發(fā)展需要（不論是公益性還是經(jīng)營(yíng)性）使用其宅基地時(shí)，經(jīng)村兩委討論通過(guò)和村集體三分之二成員的同意后，可以由村集體組織強(qiáng)制性的收回其宅基地使用權(quán)。

（四）流轉(zhuǎn)中農(nóng)民權(quán)益的保護(hù)

公益性集體建設(shè)用地作為整體性公共資產(chǎn)，其所產(chǎn)生的公共收益應(yīng)歸屬全體村集體成員，相應(yīng)的增值收益不宜作為份額財(cái)產(chǎn)收入在村集體成員間直接分配，而應(yīng)納入村集體公共財(cái)政收支體系或者作為保障性社會(huì)福利按成員權(quán)共享。對(duì)于在保證公益性集體建設(shè)用地使用性質(zhì)和用途不變的前提下，將公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)隨公益性項(xiàng)目的建筑物或構(gòu)筑物以轉(zhuǎn)讓、出租等方式有償流轉(zhuǎn)的，合約期滿后，由農(nóng)民集體組織無(wú)償收回公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)及其項(xiàng)目建筑物。對(duì)于在變更公益性集體建設(shè)用地使用性質(zhì)和用途，采取出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等方式有償退出的，可以作為經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，但其最終所有權(quán)應(yīng)仍須歸農(nóng)民集體保有，其所獲取的增值收益由全體村民的三分之二成員共同決定分配與自主支配。

經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地產(chǎn)生的流轉(zhuǎn)增值收益，嚴(yán)格在確權(quán)時(shí)確定的成員間按份額分配，確權(quán)時(shí)的產(chǎn)權(quán)主體范圍不同，則增值收益分配范圍不同。對(duì)于確權(quán)后的經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地，再次進(jìn)行流轉(zhuǎn)時(shí)其產(chǎn)權(quán)主體應(yīng)是村集體成員，具體執(zhí)行交由其所在家庭戶主行使，并以農(nóng)戶家庭為單位表達(dá)主體利益。對(duì)于以作價(jià)入股、合作聯(lián)營(yíng)等方式參與經(jīng)營(yíng)的，其增值收益分配及風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等，應(yīng)以合約或協(xié)議、相關(guān)市場(chǎng)法律法規(guī)為準(zhǔn)。農(nóng)民集體組織及其成員有權(quán)依照合約或協(xié)議規(guī)定參與或退出使用權(quán)的具體經(jīng)營(yíng)管理，但不得退出經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地所有權(quán)的管理。

宅基地使用權(quán)人不能直接將宅基地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓給集體組織外部的任何組織或個(gè)人。對(duì)于因公益性建設(shè)項(xiàng)目需要而占用農(nóng)民宅基地的，不論是有償取得還是義務(wù)提供的，村集體必須為原宅基地使用權(quán)人重新分配同等面積宅基地。經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部收購(gòu)、無(wú)償收回、整理節(jié)余、原使用權(quán)人退出等方式所取得的宅基地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村兩委、集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)權(quán)單獨(dú)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，必須經(jīng)村集體三分之二成員的同意后方可流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)所得增值收益應(yīng)在全體集體成員間按成員份額分配。

三、調(diào)整后的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策效應(yīng)預(yù)估

（一）有利于提高流轉(zhuǎn)的公平性。以集體成員權(quán)來(lái)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)主體和分配收益，允許經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)交易，享受與城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地的同等權(quán)利；賦予公益性集體建設(shè)用地和宅基地必要的發(fā)展權(quán)，允許分情況變更土地使用權(quán)性質(zhì)和用途；保障集體組織內(nèi)部成員之間的利益分配與平衡，兼顧農(nóng)村戶籍的城鎮(zhèn)居住者的利益，提高了流轉(zhuǎn)公平性。

（二）有利于提高流轉(zhuǎn)的效率性。目前制約集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要障礙，就是集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主體不明確、產(chǎn)權(quán)權(quán)能不健全，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府直接干預(yù)等因素。通過(guò)健全集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)體系，明確產(chǎn)權(quán)主體到集體成員并落實(shí)到每個(gè)農(nóng)戶家庭，以及限制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、村兩委的獨(dú)立決定權(quán)，使集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主體不再含混不清，減少流轉(zhuǎn)阻力。集體建設(shè)用地按照不同使用性質(zhì)和類別，適用不同的流轉(zhuǎn)方式，能夠提高流轉(zhuǎn)速度與效率。

（三）有利于提高流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)性。通過(guò)厘清集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主體，減少鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府直接干預(yù)，準(zhǔn)許集體建設(shè)用地供需雙方可以直接商談或協(xié)議交易，減少不必要的中間環(huán)節(jié)，降低流轉(zhuǎn)的交易成本，便捷集體建設(shè)用地使用權(quán)的獲取渠道和過(guò)程，提高了流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)性。

（四）有利于提高流轉(zhuǎn)的收益性。準(zhǔn)許公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)隨公益性項(xiàng)目的建筑物或構(gòu)筑物以轉(zhuǎn)讓、出租等方式有償流轉(zhuǎn)，并允許公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采取出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等方式有償退出；準(zhǔn)許經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)等方式流轉(zhuǎn)，設(shè)立有償退出機(jī)制；準(zhǔn)許閑置宅基地使用權(quán)有償收購(gòu)，并實(shí)行有償退出等，提高了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益性。

（五）有利于提高流轉(zhuǎn)的安全性。調(diào)整后的流轉(zhuǎn)政策應(yīng)能極大地保護(hù)農(nóng)民的集體財(cái)產(chǎn)性權(quán)益。按照集體成員權(quán)來(lái)共享經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)和收益權(quán)，并允許農(nóng)民集體組織及其成員以作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)等方式依照合約或協(xié)議規(guī)定參與或退出使用權(quán)的具體經(jīng)營(yíng)管理，提高農(nóng)民集體成員的公眾參與度，減少流轉(zhuǎn)交易的經(jīng)濟(jì)利益沖突和摩擦，降低社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，從整體上提高了流轉(zhuǎn)的安全性。

（六）有可能增加管理的難度性。一方面，由于相對(duì)淡化了政府征收，準(zhǔn)許經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地直接進(jìn)入土地市場(chǎng)交易，將會(huì)直接減少基層政府的財(cái)政外收入，并且增加了集體建設(shè)用地交易市場(chǎng)的監(jiān)管難度；另一方面，由于設(shè)定了公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)的分類獲取方式，設(shè)定了公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的有償流轉(zhuǎn)與退出機(jī)制，在現(xiàn)行相關(guān)制度還不健全的情況下可能會(huì)增加鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府和集體組織的管理難度與稅費(fèi)征收難度。

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