農(nóng)村征收土地賠償標(biāo)準(zhǔn)范文

時(shí)間:2024-01-25 17:23:05

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農(nóng)村征收土地賠償標(biāo)準(zhǔn)

篇1

[關(guān)鍵詞]土地 和諧 制約

中圖分類號:TE325 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1009-914X(2015)48-0145-01

油田土地補(bǔ)償工作,是油田建設(shè)按照國家、省、市、縣、鄉(xiāng)等土地法律、法規(guī)、政策,需要地方黨委、政府配合協(xié)調(diào)進(jìn)行的土地征、管、用工作。筆者根據(jù)采油八廠土地補(bǔ)償工作的實(shí)際,就如何開展好油田土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察工作談以下幾點(diǎn)思考。

一、開展土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察工作的內(nèi)容和意義

(一)土地補(bǔ)償費(fèi)定義。土地補(bǔ)償費(fèi)是指:因國家征收土地對土地所有者在土地上的投入和收益及人口利益造成損失的補(bǔ)償。按照國家政策的有關(guān)規(guī)定,土地補(bǔ)償費(fèi)由被征地單位(個(gè)人)用于恢復(fù)和發(fā)展生產(chǎn)。土地補(bǔ)償費(fèi)的補(bǔ)償對象是土地所有權(quán)人(自然人和法人)。

(二)開展土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察工作的內(nèi)容。采油八廠主要從以下方面開展土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察工作:一是土地補(bǔ)償費(fèi)管理有關(guān)制度建設(shè)情況;二是土地補(bǔ)償費(fèi)合同簽訂及履行情況;三是土地補(bǔ)償費(fèi)使用程序即現(xiàn)場管理及補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況;四是土地補(bǔ)償費(fèi)的使用和管理情況。

(三)開展土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察工作的意義。堅(jiān)持以油田建設(shè)為中心,認(rèn)真執(zhí)行土地法律、法規(guī)、政策,不斷探索完善管理機(jī)制,加強(qiáng)基礎(chǔ)管理工作,強(qiáng)化協(xié)調(diào)配合力度,克服征地規(guī)定周期與實(shí)際操作周期矛盾大、征地地域跨度大的困難,積極推進(jìn)土地征、管、用工作,做到征地及時(shí)到位,保證了油田生產(chǎn)建設(shè)用地需要,為完成全年原油生產(chǎn)任務(wù)提供了有效保障。通過對土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察,健全完善相關(guān)管理制度、管理流程及內(nèi)控體系。區(qū)分了管理責(zé)任,規(guī)范土地補(bǔ)償費(fèi)的使用和管理,促進(jìn)土地補(bǔ)償費(fèi)更加科學(xué)、合理使用,進(jìn)一步提升土地補(bǔ)償管理工作水平和效用。

二、采油八廠油田用地特點(diǎn)

采油八廠生產(chǎn)建設(shè)用地由于它的區(qū)位因素決定,具有以下突出特點(diǎn):

(一)涉農(nóng)性突出。采油八廠地處油田,征用的土地全部是農(nóng)村集體土地。從實(shí)際情況看,油田生產(chǎn)建設(shè)用地全部涉及黑龍江省安達(dá)市、大同區(qū)、肇州縣和肇源縣等四個(gè)市區(qū)縣的三十七個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)一百多個(gè)村屯的農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的集體土地。

(二)主體性突出。油田征地管理依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及地方性法規(guī)。目前,油田生產(chǎn)建設(shè)用地需要地方政府提供《臨時(shí)用地許可證》和永久征地報(bào)批文件等六方面資料。因此征地工作的70%工作量在地方政府。

(三)特定性突出。油田生產(chǎn)建設(shè)用地項(xiàng)目,當(dāng)年下計(jì)劃,當(dāng)年出設(shè)計(jì),當(dāng)年征地,當(dāng)年鉆井,當(dāng)年基建投產(chǎn)見效益,當(dāng)年結(jié)算。征地工作被壓縮到極短的時(shí)間內(nèi)。此外,如遇到大面積高價(jià)經(jīng)濟(jì)作物、林地等無法避讓的施工環(huán)境,同樣給征地工作帶來一定的困難。

三、開展土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察工作的主要做法

在工作中堅(jiān)持土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察與為生產(chǎn)服務(wù)相結(jié)合,把發(fā)現(xiàn)問題作為入口,把解決問題、預(yù)防出現(xiàn)問題作為工作歸宿點(diǎn);在完善管理機(jī)制上下功夫,“補(bǔ)缺”、“完善”機(jī)制漏洞;在多創(chuàng)產(chǎn)能、效能上添動(dòng)力。具體做法:

(一)根據(jù)土地補(bǔ)償情況,有針對性地開展監(jiān)督監(jiān)察。采油八廠的土地賠償工作分為兩個(gè)方面:生產(chǎn)用地(各單位臨時(shí)用地)補(bǔ)償和計(jì)劃用地(產(chǎn)能、壓裂大修等)補(bǔ)償。其中,對生產(chǎn)用地補(bǔ)償檢查采取普查辦法,檢查率100%;對計(jì)劃用地補(bǔ)償檢查采取抽查辦法,檢查率20%。

(二)認(rèn)真檢查各項(xiàng)資料,不放過每個(gè)賠償“節(jié)點(diǎn)”。首先從報(bào)備入手,調(diào)查了解土地賠償面積、地類、青苗等地面附著物的賠償標(biāo)準(zhǔn),檢查所屬單位發(fā)生大宗占地上報(bào)廠土地管理部門的相關(guān)手續(xù),存檔備案情況。然后按照土地賠償標(biāo)準(zhǔn),對每份“土地費(fèi)、稅補(bǔ)償(助)書”及“占地認(rèn)定書”中的每個(gè)項(xiàng)目的每個(gè)賠償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐個(gè)計(jì)算、累計(jì)相加與“生產(chǎn)用地匯總表”進(jìn)行比對。最后與“生產(chǎn)用地賠償書”、“付款委托書”和財(cái)務(wù)憑證進(jìn)行逐個(gè)對照,檢查是否相符。

(三)深入現(xiàn)場,實(shí)地檢查賠償占地情況。重點(diǎn)檢查賠償面積大、現(xiàn)場位置特殊、地面附著物特殊(如種植煙,瓜地、樹木等)等項(xiàng)目。通過與土地管理人員、用地單位人員、被占地方人員描述,指認(rèn)現(xiàn)場,核實(shí)土地賠償面積,當(dāng)場比對“土地賠償認(rèn)定書”。對存在疑議的,聽取現(xiàn)場各方人員意見并做好詳細(xì)記錄。

四、土地補(bǔ)償費(fèi)管理需要完善的方面

筆者通過開展土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察認(rèn)為,要做好土地補(bǔ)償費(fèi)管理工作,應(yīng)從以下以下四個(gè)方面加強(qiáng)和完善。

(一)需要各個(gè)部門各司其職,加強(qiáng)橫向溝通配合。計(jì)劃部門提供施工計(jì)劃并落實(shí)土地費(fèi)概算;規(guī)劃設(shè)計(jì)所提供圖紙;土地部門組織辦理用地手續(xù);用地部門監(jiān)督、管理施工單位現(xiàn)場施工;質(zhì)量安全環(huán)保部負(fù)責(zé)處理泥漿坑、震動(dòng)、粉塵污染等問題。各單位在各自的環(huán)節(jié)完成相應(yīng)的工作,形成整體聯(lián)動(dòng),使管理更加流暢。同時(shí)要形成配合管理制度,使管理更加規(guī)范。

(二)積極謀求地方政府支持。征地工作是需要地方政府部門配合完成的,要加強(qiáng)同地方政府的溝通協(xié)調(diào),促使他們以積極的工作態(tài)度投入到征地工作中,做到疑難問題的快速、及時(shí)解決,縮短征地工作的手續(xù)辦理時(shí)間。

篇2

關(guān)鍵詞:土地管理法修改;土地資源;市場配置;機(jī)制完善

中圖分類號:D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A doi:10.3969/j.issn.1672-3309(x).2013.04.52 文章編號:1672-3309(2013)04-130-02

2012年11月28日,國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議中討論通過的《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》(以下簡稱《土地管理法》)對農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。作為土地管理的基本法律,《土地管理法》在保護(hù)耕地、促進(jìn)城市化等方面一直發(fā)揮著重要作用。但是該法在立法之初所堅(jiān)持的國家主義立法思維及重管理效率、輕權(quán)利保障的立法理念使這部法律嚴(yán)重滯后。

一、土地資源配置與《土地管理法》

土地資源是一種不可再生資源,作為人類賴以生存和繁衍的基礎(chǔ)性資源,關(guān)系著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至國家社會(huì)安全。提高土地資源的配置效率關(guān)鍵是要依靠有效的土地資源配置方式。目前,我國土地資源配置方式主要有行政配置和市場配置兩種。所謂行政配置是指土地資源由政府根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要安排各種用地類型的比例以及以何種代價(jià)提供給用地者。市場配置則是各類用地主體(政府、企業(yè)和個(gè)人)通過市場方式獲得相關(guān)土地資源,以市場價(jià)格為指針,供求關(guān)系相調(diào)節(jié),各類用地主體根據(jù)市場價(jià)格的變化以及相應(yīng)的成本和收益狀況確定用地區(qū)位和面積。

確立完善市場配置方式,必須通過健全相關(guān)的法律來保障。作為我國重要的土地資源保護(hù)和開發(fā)的法律,《土地管理法》的重要內(nèi)容就是進(jìn)行土地資源的配置。要通過市場的基礎(chǔ)作用來合理配置土地資源就要修改《土地管理法》中的相關(guān)內(nèi)容,建立健全相關(guān)制度。

二、現(xiàn)行《土地管理法》中土地資源市場配置存在的問題

在市場經(jīng)濟(jì)條件下土地作為特殊商品,必然趨向市場化。目前,我國土地市場不健全、國家干預(yù)不適當(dāng)以及由此帶來的土地利用不高效等諸多問題,都與相關(guān)政策法規(guī)的不完善有關(guān)。

(一)不健全的土地市場

首先,中國現(xiàn)行的土地市場為城市與農(nóng)村的“二元土地市場”。城市土地市場包括一級土地市場和二級土地市場,國家壟斷一級土地市場,而集體所有土地進(jìn)入城市市場必須首先由城市政府進(jìn)行強(qiáng)制征用。二元土地市場的存在根源于國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)嚴(yán)重的不平等,這種不平等是集體土地使用權(quán)的殘缺和不平等對待造成的。這種城鄉(xiāng)分裂的二元市場,使政府成為土地市場的壟斷經(jīng)營者,一方面造成了地方政府對土地轉(zhuǎn)讓收入及土地融資的過度依賴,另一方面政府對土地儲備制度鮮有關(guān)注。

其次,土地市場不健全的交易制度。《土地管理法》第43條確立了國家對建設(shè)用地的壟斷制度。排除極少個(gè)例,在我國建設(shè)用地必須屬于國有土地。實(shí)踐中的弊端體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是各級政府的用地審批制度,容易產(chǎn)生腐敗現(xiàn)象,影響社會(huì)穩(wěn)定;二是國家壟斷建設(shè)用地供給,集體土地?zé)o法進(jìn)入土地市場,就產(chǎn)權(quán)而言,形成了國家所有制與集體所有制不平等。

(二)不完善土地收益分配制度

同樣作為市場主體,政府和被征地的農(nóng)民本應(yīng)該平等地享有利益分配的權(quán)利。但集體所有土地不能直接入市,這使得土地增值收益被開發(fā)企業(yè)、中央政府和地方政府獲得,被征地的農(nóng)民只能獲得征地補(bǔ)償,土地出讓金純收益則分配較少?!锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定:“國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,在特殊情況下,可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)”,但是實(shí)踐當(dāng)中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻與實(shí)際市場交易可獲得的利益相距甚遠(yuǎn)。而且土地補(bǔ)償無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),“同地不同價(jià)”也屢見不鮮?,F(xiàn)實(shí)中這種不平等的主體、不合理的利益分配以及不統(tǒng)一的賠償標(biāo)準(zhǔn)造成了嚴(yán)重的社會(huì)矛盾。

(三)國家干預(yù)的濫用

在土地資源的配置中,國家“濫用”市場干預(yù)情況凸顯為以下三個(gè)問題:第一,根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定,各級政府是土地一級市場的開發(fā)主體,土地市場的壟斷經(jīng)營者和管理者的雙重身份使其權(quán)力過于集中又缺少監(jiān)督;第二,地方政府依賴出賣土地獲得財(cái)政收入導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)、城建無序等現(xiàn)象;第三,征地范圍的不明確,“公共利益”界定不清。

三、土地資源市場配置的完善與《土地管理法》的修改建議

目前土地資源的市場配置機(jī)制不完善,要解決這一問題就要建立一套完善法律法規(guī),特別是完善《土地管理法》中不適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式。要建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場,至關(guān)重要的一點(diǎn)就是通過法律法規(guī)來規(guī)制和協(xié)調(diào)好市場機(jī)制與國家干預(yù)的關(guān)系。

(一) 健全土地資源市場配置機(jī)制

首先,改革土地收益分配制度。根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》第47條規(guī)定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),其主要存在三點(diǎn)缺陷:第一,土地原用途補(bǔ)償制度,即政府對被征土地的補(bǔ)償未將增值部分計(jì)入其中;第二,限額補(bǔ)償制度,即補(bǔ)償額最高不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于被征地農(nóng)民的實(shí)際收益;第三,地方政府定價(jià)制度,即國家授權(quán)地方政府規(guī)定具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),而非土地市場調(diào)控價(jià)格機(jī)制。以上補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重?fù)p害了被征地人利益,實(shí)際上是把土地收益交由政府和開發(fā)商共同分享,實(shí)踐當(dāng)中屢釀 “征地悲劇”的惡果。

筆者認(rèn)為,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由供地和需地雙方通過自愿協(xié)商來決定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);如協(xié)商不成時(shí),由雙方都能接受的資產(chǎn)評估公司作為第三方,按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格決定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。此次《土地管理法(草案)》明確了公平補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t,規(guī)定征收農(nóng)民集體所有的土地應(yīng)當(dāng)給予公平補(bǔ)償,而且補(bǔ)償資金不落實(shí)的,不得批準(zhǔn)和實(shí)施征地。同時(shí)草案中還涉及授權(quán)國務(wù)院制定征收農(nóng)民集體所有土地補(bǔ)償安置的具體辦法。這實(shí)際上是為《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》的出臺鋪平道路。

其次,健全農(nóng)村土地入市制度?!锻恋毓芾矸ā吩谕恋厥袌鼋灰字黧w上應(yīng)當(dāng)改革,轉(zhuǎn)變政府壟斷一級市場的現(xiàn)狀,使農(nóng)民在未來成為農(nóng)村集體土地交易的主體,再通過調(diào)節(jié)稅收的方式,使部分土地收益成為地方財(cái)政收入。土地市場適度引入競爭機(jī)制,使土地交易流程制度化,減少人為操作空間,減少腐敗發(fā)生。健全土地交易信息披露制度,以便更好地引入市場競爭。同時(shí),從民法角度講,改革土地權(quán)利制度勢在必行。根據(jù)《物權(quán)法》中相關(guān)規(guī)定,完善集體所有土地的用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)制度,改變目前《土地管理法》中集體所有土地不能進(jìn)入市場的規(guī)定,建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場。

(二) 完善國家干預(yù)土地資源配置機(jī)制

國家對土地資源配置進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)是必要的,但是這并不代表政府可以替代市場,國家和市場應(yīng)當(dāng)在土地資源配置中相互補(bǔ)充共同推進(jìn)的作用。

第一,縮小土地劃撥范圍?!锻恋毓芾矸ā返?條中“公共利益”的邊界難以確定,導(dǎo)致政府征地幾乎不受任何實(shí)質(zhì)性制度的制約而擁有過于強(qiáng)大的土地征收權(quán)力?!皩?shí)現(xiàn)公共利益”成為地方政府強(qiáng)制征收土地常用借口。因此,筆者建議首先政府征地的權(quán)力應(yīng)當(dāng)符合比例原則,以此限制其權(quán)力的濫用;其次必須依法明確 “公共利益”含義和范圍提高其可操作性。

第二,改革《土地管理法》中土地利用規(guī)劃和儲備制度。因地制宜的制定土地規(guī)劃制度,根據(jù)市場需求建立規(guī)劃機(jī)制,來保障規(guī)劃機(jī)制的科學(xué)、有效實(shí)施,充分發(fā)揮規(guī)劃的整體控制作用。同時(shí),制定科學(xué)的土地儲備規(guī)劃,擴(kuò)大公益性用地的收購與儲備,建立土地儲備金制度。

第三,強(qiáng)化耕地保護(hù)制度和改革土地用途管制模式。嚴(yán)格耕地保護(hù)將是《土地管理法》修訂的主要目的之一。實(shí)際上,耕地保護(hù)制度涉及的內(nèi)容比較繁雜,但基本內(nèi)涵應(yīng)圍繞責(zé)任及其操作體系展開?,F(xiàn)行《土地管理法》第四章“耕地保護(hù)”及第七章“法律責(zé)任”,各種耕地保護(hù)制度都缺乏法律后果的規(guī)定,致使立法的預(yù)期目的難以實(shí)現(xiàn),而且削弱了法律的威懾力,影響了法律的權(quán)威性?!锻恋毓芾矸ā沸抻啎r(shí)理應(yīng)增加耕地保護(hù)制度法律責(zé)任的規(guī)定?!锻恋毓芾矸ǎú莅福穼Υ艘延懈挠^,增設(shè)了各級政府耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制及耕地保護(hù)考核制,對強(qiáng)化耕地保護(hù)無疑具有促進(jìn)作用。不過,如何落實(shí)耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制及考核制,以及考核不合格需要承擔(dān)何種法律后果,仍有待進(jìn)一步細(xì)化。

四、結(jié)語

完善土地資源市場配置機(jī)制僅靠《土地管理法》是不夠的,必須依靠《憲法》及《城市房地產(chǎn)管理法》《土地承包法》等其他法律法規(guī)體系的健全。法律規(guī)范與政府干預(yù)相互協(xié)調(diào),才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。下一個(gè)五年規(guī)劃推進(jìn)中,城鎮(zhèn)化規(guī)模不斷擴(kuò)張,土地利用數(shù)量不斷攀升,進(jìn)一步推動(dòng)市場穩(wěn)定有序的發(fā)展具有巨大的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn):

[1] 楊世建.土地征收與農(nóng)民權(quán)利的憲法保障[J].云南行政學(xué)院學(xué)報(bào),2011,(04):116-119.

篇3

近年來,我市認(rèn)真貫徹國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理》(國發(fā)[20__]28號)精神,堅(jiān)持從健全制度,完善機(jī)制入手,依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃,依法按程序進(jìn)行農(nóng)地準(zhǔn)用和土地征收,切實(shí)抓好被征地農(nóng)民的社會(huì)保障,征地補(bǔ)償、就業(yè)安置和住房安置等工作,妥善解決被征地農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)問題和長遠(yuǎn)生計(jì)。維護(hù)了被征地農(nóng)民的合法權(quán)益,促進(jìn)了成都經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。

一、基本做法

(一)建立了被征地農(nóng)民社會(huì)保障制度

為了維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益,保障被征地農(nóng)民長遠(yuǎn)生計(jì),我市制定了《成都市已征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員社會(huì)保險(xiǎn)辦法》和《成都市征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員社會(huì)保險(xiǎn)辦法》,分別于20__年3月15日和7月1日開始實(shí)施。《辦法》規(guī)定,已征地農(nóng)民的社保資金籌集,采取由政府出一點(diǎn)、被征地農(nóng)民出一點(diǎn)、土地收益補(bǔ)一點(diǎn)的辦法解決。這兩個(gè)《辦法》把新征地和已征地的農(nóng)轉(zhuǎn)非人員全部納入社會(huì)保障體系,使我市的全部被征地農(nóng)民都享受國家規(guī)定基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和城鎮(zhèn)職工住院醫(yī)療保險(xiǎn)的待遇。不僅解決了新征地發(fā)生的農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的社會(huì)保障問題,而且將過去已征地的農(nóng)轉(zhuǎn)非人員納入了社保范圍,妥善解決了歷史形成的已征地農(nóng)民非常關(guān)注的社會(huì)保障問題?!掇k法》以20__年1月1日為界,將被征地農(nóng)民分為兩大類,根據(jù)區(qū)域、年齡、性別和征地時(shí)間的不同,對處于勞動(dòng)年齡階段的征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員促進(jìn)其就業(yè)并建立社會(huì)保險(xiǎn),對超過勞動(dòng)年齡階段的征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員保障其基本生活和基本醫(yī)療,使被征地農(nóng)民的權(quán)益得到了有效的保障。為妥善解決全市1991年以來的已征地農(nóng)民的社保資金,市縣兩級政府將累計(jì)籌集近40億元,作為全市已征地農(nóng)民社會(huì)保障補(bǔ)貼。

(二)穩(wěn)步提高征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

20__年2月,市政府制定了《關(guān)于成都市征地補(bǔ)償安置辦法實(shí)施中有關(guān)具體問題的意見》,對78號令中存在的住房安置補(bǔ)賠償標(biāo)準(zhǔn)相對經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平偏低等不足進(jìn)行了完善。被征地農(nóng)民選擇貨幣化住房安置的,可享受8000元/人的獎(jiǎng)勵(lì);自拆遷通知之日起在規(guī)定時(shí)限內(nèi)簽訂安置協(xié)議并交出舊房的,可享受1000-3000元/人不等的獎(jiǎng)勵(lì);選擇現(xiàn)(建)房安置確需過渡的,按每人每月200元發(fā)給過渡費(fèi),過渡期超過12個(gè)月的加倍支付過渡費(fèi)。

今年,我市結(jié)合征地實(shí)際情況,對青苗補(bǔ)償、地上建(構(gòu))筑物補(bǔ)償、零星樹木補(bǔ)償和種植戶補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做了重新修訂,修訂后的標(biāo)準(zhǔn)在原有標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高了1-2倍,較大幅度地提高了被征地農(nóng)民獲得的補(bǔ)償費(fèi)用。去年底我根據(jù)修訂情況編制上報(bào)了《成都市征地地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)修訂方案》,今年3月已經(jīng)省政府(川府函[20__]88號文)批準(zhǔn)并下發(fā)了我市《征地地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)修訂方案》。我市在嚴(yán)格執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平每三年調(diào)整一次,并報(bào)省政府批準(zhǔn),確保我市征地工作順利開展。

(三)妥善解決被征地農(nóng)民拆遷安置問題

在征地安置實(shí)施中,為提高廣大被征地拆遷農(nóng)民的積極性,促進(jìn)被征地農(nóng)民的穩(wěn)定,我市制定實(shí)施了以下獎(jiǎng)勵(lì)政策:(1)農(nóng)房安置實(shí)行貨幣化安置或現(xiàn)(建)房安置,被安置對象可自主選擇安置方式。鼓勵(lì)貨幣化安置,選擇貨幣化安置的,一次性按8000元/人獎(jiǎng)勵(lì);(2)制定了農(nóng)房搬遷及獎(jiǎng)勵(lì)政策。規(guī)定選擇貨幣化安置或現(xiàn)(建)房安置方式,自拆遷通知之日起10日內(nèi)簽訂安置協(xié)議并交出舊房的按3000元/人獎(jiǎng)勵(lì),20日內(nèi)簽訂安置協(xié)議并交出舊房的按1000元/人獎(jiǎng)勵(lì)。選擇現(xiàn)(建)房安置需過渡的,按每人每月200元發(fā)給過渡費(fèi)。這一政策的出臺,實(shí)際上大幅度提高了中心城區(qū)被征地農(nóng)民的拆遷補(bǔ)償和安置標(biāo)準(zhǔn),有力地推進(jìn)了征地拆遷工作的開展,有效緩解了被征地農(nóng)民住房困難的問題,既有利于推動(dòng)征地工作,為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供用地保障,又增加了被征地農(nóng)民的實(shí)際收入。

(四)提高農(nóng)遷房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

在征地拆遷安置中堅(jiān)持“先補(bǔ)償安置,后實(shí)施拆遷”的原則。農(nóng)遷房選址依據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃,優(yōu)先將區(qū)位條件、環(huán)境條件相對較好的地塊用來安置被征地農(nóng)民。農(nóng)遷房建設(shè)使用國有土地,房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)方案充分考慮被征地農(nóng)民生活習(xí)慣。農(nóng)遷房建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一建設(shè),其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不能低于經(jīng)濟(jì)適用房。

政策具體實(shí)施中,由于區(qū)域差異、房屋戶型結(jié)構(gòu)限制等原因,部分區(qū)(市)縣特別是中心城區(qū)對被征地農(nóng)民住房安置普遍超過人均35m2的標(biāo)準(zhǔn),達(dá)到甚至超過40 m2/人,戶均安置住房1-2套,總面積105-150m2。

(五)多種渠道促進(jìn)被征地農(nóng)民再就業(yè)

我市制定了《關(guān)于促進(jìn)城鄉(xiāng)充分就業(yè)的意見》、《關(guān)于失地?zé)o業(yè)農(nóng)民再就業(yè)有關(guān)問題的通知》。對依法從事個(gè)體經(jīng)營的被征地農(nóng)民,3年內(nèi)免交登記類、證照類和管理類的各項(xiàng)行政事業(yè)收費(fèi),并享受由政府提供的再就業(yè)小額貸款扶持,用工單位享受國家對城鎮(zhèn)下崗失業(yè)人員的補(bǔ)貼優(yōu)惠政策。政府土地出讓收益和籌集的促進(jìn)再就業(yè)資金中安排一定比例資金,專項(xiàng)用于被征地農(nóng)民再就業(yè)的技能培訓(xùn)補(bǔ)貼、職業(yè)介紹補(bǔ)貼、社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼、小額貸款擔(dān)保貼息等。各區(qū)(市)縣還采取規(guī)劃市場、商業(yè)娛樂街,社區(qū)就業(yè)等辦法,為被征地農(nóng)民提供就業(yè)機(jī)會(huì)。

總體上講,成都市的征地補(bǔ)償安置工作是規(guī)范有序開展的,被征地農(nóng)民社會(huì)保障制度健全,征地補(bǔ)償費(fèi)用足額及時(shí)到位,住房安置遺留問題得到妥善解決,沒有產(chǎn)生新的拖欠問題,被征地農(nóng)民的合法權(quán)益得到了有效保護(hù),工作成效明顯。

二、保障措施

(一)嚴(yán)格執(zhí)行 “五個(gè)不準(zhǔn)”規(guī)定

在征地拆遷補(bǔ)償安置工作中,認(rèn)真堅(jiān)持“五個(gè)不準(zhǔn)”規(guī)定,即補(bǔ)償安置政策不落實(shí)的不準(zhǔn)拆遷,農(nóng)民安置房點(diǎn)位不落實(shí)的不準(zhǔn)拆遷,不按程序公告的不準(zhǔn)拆遷,補(bǔ)償安置資金不到位的不準(zhǔn)拆遷,項(xiàng)目用地(單獨(dú)選址)補(bǔ)償安置資金未能足額撥付給征地單位的不準(zhǔn)拆遷。

(二)依法完善征地安置補(bǔ)償工作管理體制

首先是

進(jìn)一步明確征地管理責(zé)任單位,明確征地拆遷安置實(shí)施主體,不準(zhǔn)企業(yè)或中介組織介入。二是建立征地工作重大問題集體決策制度和征地補(bǔ)償安置工作督察制度。三是農(nóng)遷房建設(shè)工程必須以公開招標(biāo)的方式優(yōu)選施工單位。四是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理,對征地資金進(jìn)行全過程監(jiān)督審計(jì),嚴(yán)把征地補(bǔ)償安置款支付關(guān)。五是抓好征地拆遷補(bǔ)償安置中的黨風(fēng)廉政建設(shè)。(三)堅(jiān)持按規(guī)劃用地,依法按程序征地

成都市切實(shí)利用土地衛(wèi)片檢查以及相關(guān)專項(xiàng)檢查契機(jī),嚴(yán)肅查處并糾正各類違反土地規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、以租代征、非法將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、非法供地、嚴(yán)重侵犯農(nóng)民利益等非法批地、供地、占地行為,堅(jiān)持按照規(guī)劃用地,依程序征地。通過規(guī)范用地和管地,進(jìn)一步促進(jìn)了征地安置補(bǔ)償工作的規(guī)范實(shí)施。

三、存在問題

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展,現(xiàn)行的征地安置補(bǔ)償政策逐步暴露出一些不足和問題。

一是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與被征地農(nóng)民的期望還有一定差距。現(xiàn)行的征地安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),雖然在執(zhí)行過程中已進(jìn)行了提高,但仍不能完全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢,廣大被征地農(nóng)民也對修訂政策的訴求也相當(dāng)強(qiáng)烈。

二是住房安置實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。中心城區(qū)各區(qū)在執(zhí)行住房安置政策時(shí),均不同程度提高了現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。雖然提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),有利于推動(dòng)工作開展,但是由于各區(qū)之間的提高幅度不盡相同,導(dǎo)致相鄰區(qū)域的農(nóng)民相互攀比,給78號令的正常實(shí)施帶來一定沖擊。

四、下一步工作重點(diǎn)

下一步工作中,我們將繼續(xù)以貫徹國務(wù)院28號文件為工作主線,認(rèn)真執(zhí)行國家土地宏觀調(diào)控的政策,落實(shí)國家嚴(yán)格土地管理的措施,做好現(xiàn)行征地安置補(bǔ)償政策修訂工作,做到依法用地和管地,實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好廣大被征地農(nóng)民的合法權(quán)益,進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

(一)修訂完善征地安置補(bǔ)償政策

圍繞現(xiàn)行征地安置補(bǔ)償政策在實(shí)際征地工作中出現(xiàn)的問題,我市對《成都市征地補(bǔ)償安置辦法》和《成都市征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員社會(huì)保險(xiǎn)辦法》進(jìn)行修訂,具體如下:

1、土地補(bǔ)償

新辦法按照《中華人民共和國土地管理法》第四十七條的規(guī)定計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi),按法定6-10倍的高限10倍確定補(bǔ)償倍數(shù);征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)按耕地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。土地補(bǔ)償費(fèi)與土地面積相掛鉤。對人均土地面積不足0.6畝,按0.6畝計(jì)算。避免了因人均土地面積差異造成人均所得補(bǔ)償費(fèi)用懸殊太大的矛盾。新辦法明確規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,用于分配給被征地需要安置的人員。

2、安置補(bǔ)助

新辦法按照《中華人民共和國土地管理法》、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實(shí)施辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算征收土地的安置補(bǔ)助費(fèi),主要用于繳納被征地需要安置人員的養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi),以及發(fā)放就業(yè)補(bǔ)助金或生活補(bǔ)助費(fèi)。

3、農(nóng)民社會(huì)保險(xiǎn)

新辦法在《成都市征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員社會(huì)保險(xiǎn)辦法》基礎(chǔ)上作了進(jìn)一步完善,即:

(1)原一類人員(男60周歲、女50周歲),由過去為其繳納10年基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和10年住院醫(yī)療保險(xiǎn)改為10年基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和10年基本醫(yī)療保險(xiǎn)。

(2)原二、三類人員 (男滿40不滿60周歲、女滿30不滿50周歲),改為為其一次性繳納15年基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、15年基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和領(lǐng)取額為24個(gè)月的失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。

(3)原四類人員(男滿18不滿40周歲、女滿18不滿30周歲),在為其一次性繳納領(lǐng)取額為24個(gè)月的失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)的同時(shí),按每人3萬元標(biāo)準(zhǔn)發(fā)給一次性就業(yè)補(bǔ)助金。

(4)原五類人員(不滿18周歲),按每人1.8萬元標(biāo)準(zhǔn)向其本人或法定監(jiān)護(hù)人發(fā)給一次性生活補(bǔ)助費(fèi)。

此外,新辦法還規(guī)定發(fā)給的一次性就業(yè)補(bǔ)助金或生活補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),每年按統(tǒng)計(jì)年度,隨成都市上年城鎮(zhèn)職工平均工資增長比例順比提高。

4、住房安置

在住房安置補(bǔ)償上,充分考慮我市產(chǎn)權(quán)制度改革,對農(nóng)村土地和房屋進(jìn)行確權(quán)登記并發(fā)證的情況,新辦法在78號令基礎(chǔ)上作了較大修改。

首先,新辦法對拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)業(yè)人口住房,以《農(nóng)村房屋宅基地使用證》或《房屋所有權(quán)證》載明的正房建筑面積為依據(jù),人均建筑面積在60平方米以內(nèi)的,采取還房方式安置;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)業(yè)人口《農(nóng)村房屋宅基地使用證》或《房屋所有權(quán)證》載明的正房建筑面積超出人均60平方米的,超出部分按地上附著物正住房屋相應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。其次,新辦法對未在農(nóng)民集中居住區(qū)安置住房的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)業(yè)人口進(jìn)行住房安置作了特別規(guī)定,選擇現(xiàn)房安置的,按人均10.5平方米增加修建經(jīng)營性用房,作為被安置人員的共有資產(chǎn),量化股份,由所在地街道辦事處組織經(jīng)營,收益用于被安置人員生活補(bǔ)貼;選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?,按人?0.5平方米,以上一統(tǒng)計(jì)年度經(jīng)濟(jì)適用房平均價(jià)格計(jì)算給予一次性補(bǔ)貼。第三,新辦法規(guī)定土地被征收前,已在農(nóng)民集中居住區(qū)安置住房的人員,不再安置住房;將持有《農(nóng)村房屋宅基地使用證》或《房屋所有權(quán)證》的非農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者納入住房安置對象。

總體上說,新辦法較大幅度地提高了征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn),反應(yīng)了我市當(dāng)前的補(bǔ)償安置水平。

篇4

【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)房 利益博弈 命運(yùn)

隨著中國的房地產(chǎn)市場不斷地繁榮,小產(chǎn)權(quán)房市場也在不斷地發(fā)展壯大。小產(chǎn)權(quán)房滿足了很多中低收入群體的購房需求。但尷尬的是小產(chǎn)權(quán)房并非符合法律規(guī)范的產(chǎn)物,法律并不允許村集體有權(quán)修建并出售商品房,這些房屋就變成了現(xiàn)在意義上的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房在中國很多城市廣泛存在,濟(jì)南也有大量的小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)闈?jì)南的地形特點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)狀況,早期并不被大型的房地產(chǎn)公司看中。很多地理位置優(yōu)越、緊挨市區(qū)的村莊開始興建小產(chǎn)權(quán)房。到2012年底,濟(jì)南市已經(jīng)出現(xiàn)大量的小產(chǎn)權(quán)房,并且仍有新的樓盤開盤。隨著這幾年地產(chǎn)市場的不斷調(diào)控,政府對房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范,這些小產(chǎn)權(quán)房的存廢及管理顯得更加緊迫。

一、濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)利益各方博弈分析

20世紀(jì)90年代,濟(jì)南幾乎沒有小產(chǎn)權(quán)房的交易。隨著房價(jià)的不斷上漲,小產(chǎn)權(quán)房的需求量也在不斷上升,各個(gè)村集體開始更多地提供小產(chǎn)權(quán)房。濟(jì)南市能夠形成大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房,勢必牽扯到眾多群體的利益。比如村集體、小產(chǎn)權(quán)房購買者、房地產(chǎn)商及當(dāng)?shù)卣?,他們之間的利益有增有損,相互博弈。通過分析相關(guān)利益主體的博弈行為,有助于更好地理解濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的形成。

1、村集體爭奪自身利益

農(nóng)村的土地一般歸村集體所有,但按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定,村集體并沒有開發(fā)建設(shè)商品房的權(quán)利。村集體的土地必須先由國家征收,才能出售給房地產(chǎn)商,繳納過土地出讓金后才能開建商品房。這個(gè)過程中,政府在征收農(nóng)村土地時(shí),往往給很低的費(fèi)用。相比而言,村集體自行開發(fā)建小產(chǎn)權(quán)房,既可以增加村集體的收入,又增加了本村的就業(yè)。不少村莊通過出售小產(chǎn)權(quán)房改善了村民的福利,促進(jìn)了村莊的發(fā)展。而且小產(chǎn)權(quán)房售出后,外來人口增加,促進(jìn)了村莊商品的銷售和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。很多村莊早點(diǎn)市場繁榮,商店、理發(fā)店、藥店眾多且生意興隆,進(jìn)一步促進(jìn)了村民的就業(yè)和收入增加。

2、高房價(jià)壓力下,中低收入人群的無奈選擇

濟(jì)南市的房價(jià)近幾年一直在攀升,遠(yuǎn)超過收入增長速度。以往兩千多元的房價(jià)早已不在,濟(jì)南市周邊也達(dá)到六千多一個(gè)平方,中心地區(qū)更是超過萬元。對于很多中低收入的人而言,買一套正規(guī)產(chǎn)權(quán)的房子,可能連首付都支付不起。如果租房子,可能要經(jīng)常更換位子,不敢添置太多的家具和電器,生活質(zhì)量勢必受到影響,心理上也沒有家的感覺。小產(chǎn)權(quán)房價(jià)位低,但風(fēng)險(xiǎn)很大,權(quán)益可能得不到保障,還會(huì)面臨被拆遷的危險(xiǎn)。但是,過高的房價(jià)已經(jīng)逼得購房者明知小產(chǎn)權(quán)房有很多缺陷也要購買,且購買人數(shù)越來越多。法不責(zé)眾的心理也促使了人們下賭注購買小產(chǎn)權(quán)房。

3、部分房地產(chǎn)商與村集體的利益合作

建房需要房地產(chǎn)商的合作,很多房地產(chǎn)商也看到了小產(chǎn)權(quán)房的收益。在早期的時(shí)候,甚至有很多正規(guī)的大型的房地產(chǎn)商主動(dòng)找到村委表示愿意建商品房,并提出賣房前一切費(fèi)用由他們承擔(dān)。可見小產(chǎn)權(quán)房對房地產(chǎn)商來說也是非常誘人的商機(jī)。但是,隨著政府打壓力度的加強(qiáng),很多大型的房地產(chǎn)商迫于政府壓力只得退出,但還有很多小的甚至是私人的房地產(chǎn)商在承辦建筑工作。承建小產(chǎn)權(quán)房是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。2007年就有一部分還未出售的小產(chǎn)權(quán)房被拆除,造成投資人血本無歸。

4、當(dāng)?shù)卣恋刎?cái)政受損,為長期穩(wěn)定發(fā)展埋下隱患

在小產(chǎn)權(quán)房的興起過程中,受損最嚴(yán)重的是當(dāng)?shù)卣沟么罅康臐撛诘耐恋爻鲎尳鹆魇?。在制定長期發(fā)展計(jì)劃時(shí),一棟棟的小產(chǎn)權(quán)房也會(huì)增大政府的拆遷難度和成本。受損的不僅僅是財(cái)政收入,政府依法治國的能力也受到懷疑,既然是違法的小產(chǎn)權(quán)房,就應(yīng)該有所規(guī)制,而且政策要一致才能取信于民。但是政府在管理小產(chǎn)權(quán)房問題上確實(shí)有很大的難度。洶涌的民意、拆除或拆遷的難度都足以讓政府三思,否則極易轉(zhuǎn)化成民憤,成為社會(huì)不穩(wěn)定的一大來源。

二、濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的影響

濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模存在很多方面都產(chǎn)生了重大的影響。比如在收入差距方面、房地產(chǎn)市場方面、政府管理方面等等。這些影響既有正面的,也有負(fù)面的。

1、濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的正面影響

(1)縮小了收入差距,一定程度上緩解了社會(huì)矛盾。隨著濟(jì)南市房價(jià)的突飛猛進(jìn),有房產(chǎn)的人和無房產(chǎn)的人的收入差在迅速放大,收入不平等現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。出售小產(chǎn)權(quán)房的一方是村集體,通過出售小產(chǎn)權(quán)房,村民的收入在增加,村民的福利也得到改善。購買小產(chǎn)權(quán)房的人,獲得了安居之所,雖然承擔(dān)了一定的風(fēng)險(xiǎn),但生活水平是明顯提高的。大部分的村民和小產(chǎn)權(quán)房的購房者都屬于中低收入人群,他們收入的提高和福利的改善有助于減少社會(huì)中不斷擴(kuò)大的收入差距,有助于社會(huì)公平和緩解社會(huì)矛盾。但相反,如果小產(chǎn)權(quán)房遭受嚴(yán)格處置,甚至拆除,社會(huì)矛盾反而容易被激化。

(2)對現(xiàn)有的不完善的住房保障制度的有力補(bǔ)充。隨著住房政策的改革,房價(jià)的不斷飆升,在中國想擁有自己的住房的成本不斷攀升。對于很多普通人,即使買到一套房子,也可能成為房奴,長期背負(fù)還貸的壓力。低收入人群更是難以奢望有一套住房。針對這些問題,政府也出臺了很多政策保障低收入人群的住房問題,比如建造經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等等。但是一方面各地政府并沒有很好地完成任務(wù),另一方面大部分中低收入的人都感到這項(xiàng)政策與己無關(guān)。這就使得很多中低收入人群面臨嚴(yán)重的住房問題。由此,小產(chǎn)權(quán)實(shí)上承擔(dān)了保障性住房的功能。而且相對于政府的保障房效率較高,覆蓋人群廣泛。

2、濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的負(fù)面影響

(1)對政府而言,增加管理難度,拆遷時(shí)勢必影響社會(huì)公平與穩(wěn)定。小產(chǎn)權(quán)房的管理對于濟(jì)南市政府而言是一個(gè)很大的難題?,F(xiàn)在看這些違法的小產(chǎn)權(quán)房將來必將面臨拆遷的可能性。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的位置位于緊鄰核心市區(qū)的周邊地區(qū),城市的規(guī)劃發(fā)展很有可能要經(jīng)過這些位置,未來的拆遷將牽涉眾多人的利益。如果拆遷不令人滿意的話,社會(huì)矛盾會(huì)加重,甚至嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。小產(chǎn)權(quán)房本身的規(guī)劃建設(shè)也是一個(gè)問題,由于是村集體自行建設(shè),缺乏有效的監(jiān)督,小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量和后續(xù)的管理都比較混亂,這就比較容易產(chǎn)生糾紛,到最后可能仍需要政府出面善后。

(2)對整個(gè)房地產(chǎn)市場造成一定的混亂。按照現(xiàn)行的法律,小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是不合法的產(chǎn)物。合法的商品房市場與不合法的小產(chǎn)權(quán)房市場共存勢必存在很大的問題。這幾年,房地產(chǎn)市場一直高速發(fā)展,小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模也在不斷擴(kuò)大,小產(chǎn)權(quán)房對房價(jià)起到了一定的緩沖作用,但在某種程度上,對購買正規(guī)商品房的人群有些不公平。而且,當(dāng)政府出臺各項(xiàng)政策控制房價(jià)時(shí),由于小產(chǎn)權(quán)房并不受控,容易成為投機(jī)的目標(biāo)。在政府出臺限購政策后,很多不符合購買政策的人轉(zhuǎn)而購買小產(chǎn)權(quán)房,這將會(huì)對限購政策的效果產(chǎn)生沖擊。

(3)憲法與法律及社會(huì)執(zhí)行之間的混亂,造成社會(huì)不穩(wěn)定。政府對小產(chǎn)權(quán)房的管理是很矛盾的。早期政府曾下決心清除掉小產(chǎn)權(quán)房,但是遭受到很多學(xué)者和民眾的批評。后來加強(qiáng)了對小產(chǎn)權(quán)房的管制,阻止小產(chǎn)權(quán)房的興建,仍沒有取得良好的效果。高房價(jià)下,巨大的需求仍使小產(chǎn)權(quán)不斷出現(xiàn)。拆遷小產(chǎn)權(quán)房時(shí),賠償標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一。這都使得人們對小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生很多預(yù)期,法不責(zé)眾的心理使小產(chǎn)權(quán)房市場越來越大。而且很多學(xué)者也認(rèn)為,根據(jù)憲法的精神,村集體有權(quán)處置他們的土地。這使得現(xiàn)行的一些法律法規(guī)與憲法精神不符。這都使得依法治國遭到嚴(yán)重的挑戰(zhàn),影響社會(huì)穩(wěn)定。

通過分析可以看出,小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模存在既有積極影響,也存在消極影響,如何在未來的發(fā)展中處理好小產(chǎn)權(quán)房的問題,是個(gè)艱巨的考驗(yàn)。

三、濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的命運(yùn)

隨著房價(jià)的不斷上漲,小產(chǎn)權(quán)房的收益開始不斷增加,小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量也在持續(xù)增加,小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格也在水漲船高??梢哉f,中國的房地產(chǎn)發(fā)展直接催生了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生。如何處理好小產(chǎn)權(quán)房的問題成為考驗(yàn)政府的一道難題,這也直接關(guān)系著小產(chǎn)權(quán)房未來的命運(yùn)。小產(chǎn)權(quán)房顯然不能一拆了事,但如果完全按完全產(chǎn)權(quán)房同等對待,似乎又產(chǎn)生新的不公平。無論如何,關(guān)于未來小產(chǎn)權(quán)房的處置,有以下幾個(gè)方面需要注意。

1、絕不可以一刀切地拆除,充分考慮中低收入者的權(quán)益

拆除小產(chǎn)權(quán)房會(huì)嚴(yán)重傷害中低收入群體的利益,使其生活水平下降,影響其對社會(huì)的評價(jià),不利于減少貧困差距和社會(huì)公平。處置小產(chǎn)權(quán)房要充分考慮低收入人群的利益,意識到這些房子對他們的重要性,盡量減少對中低收入人群的損害,減少整個(gè)社會(huì)的收入差距。

2、當(dāng)?shù)卣畔逻^于依賴土地財(cái)政的思維,不要一味地把小產(chǎn)權(quán)房視為對財(cái)政收入的侵蝕

近幾年,政府過度依賴土地財(cái)政,習(xí)慣將土地出讓金作為財(cái)政收入的重要甚至主要來源。在這種思維下,小產(chǎn)權(quán)房的存在自然成為影響政府財(cái)政收入的主要原因。政府應(yīng)當(dāng)積極尋找其他的財(cái)政來源,而不是爭奪村集體的“土地收入”。政府應(yīng)當(dāng)樂于見到農(nóng)民發(fā)家致富,中低收入群體安居樂業(yè),這也符合和諧社會(huì)的要求。當(dāng)?shù)卣惨M快發(fā)展其他財(cái)政收入。過度依靠土地財(cái)政也是不可取的,并且會(huì)催生更高的房地產(chǎn)泡沫。

總之,小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系到中低收入群體的切身利益,處理小產(chǎn)權(quán)房絕對不能一刀切的拆除。要尊重客觀事實(shí)和中低收入群體的住房要求,尊重村集體提高自身收入的意愿,正視我國住房改革存在的問題,正視小產(chǎn)權(quán)房存在的影響,及早制定法律法規(guī),充分發(fā)揮小產(chǎn)權(quán)房的積極作用。

【參考文獻(xiàn)】

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