導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地征收存在的問題，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

摘要:我國土地征收糾紛主要是土地補(bǔ)償及后續(xù)安置問題。本文以田野調(diào)研的方式深入調(diào)查西寧市樂家灣村土地征收現(xiàn)狀，分析了征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、范圍等方面存在的問題，并提出完善建議。

關(guān)鍵詞:土地征收；補(bǔ)償制度；社會保障

中圖分類號:c91文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1006-026X(2010)11-0000-01

一、樂家灣村基本概況

1.基本情況

樂家灣村隸屬西寧市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政府，西與十里鋪村相鄰，東與楊溝灣村相鄰，約有土地2000多畝。截止2010年10月16日全村共有村民517戶，總?cè)丝?715人。其中，男1067人，女1048人，勞動人口1207人。

2.區(qū)位條件

樂家灣村位于西寧市城東區(qū)東部，以樂家灣村為基點(diǎn)，距西寧市政府約16公里，距城東區(qū)政府約11公里，距樂家灣鎮(zhèn)政府約5公里。村南、東、北側(cè)分別是昆侖東路、蘭西高速、八一路。

3.生產(chǎn)經(jīng)營方式

樂家灣村土地被征收以前是典型的農(nóng)村社區(qū)，生產(chǎn)經(jīng)營方式主要以農(nóng)業(yè)為主，種植小麥、玉米等糧食作物，經(jīng)濟(jì)作物以油菜籽為主，村民年收入約為3200元。土地被征收后，生產(chǎn)經(jīng)營方式發(fā)生改變，大部分村民靠外出打工、交通運(yùn)輸業(yè)謀生，目前人均收入6228元。

二、樂家灣村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及詳細(xì)征地狀況

1.西寧市人民政府令第37號文件征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

樂家灣村自2001年開始至2009年結(jié)束，征地標(biāo)準(zhǔn)始終按照2001年2月16日西寧市人民政府令第37號文件《西寧市集體土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》執(zhí)行。截止征地結(jié)束，相應(yīng)補(bǔ)償款分為安置補(bǔ)償款、土地補(bǔ)償款、地上附著物補(bǔ)償款、青苗補(bǔ)償款及時(shí)全額發(fā)放。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及算法如下：

（1）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

耕地前三年平均年產(chǎn)值按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：旱地每畝600元。水澆地分別為：糧田每畝1300元，菜地每畝2700元。

土地補(bǔ)償費(fèi)：征用耕地，人均耕地1畝及以下按該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的10倍補(bǔ)償。人均耕地1畝以上，按該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的8倍補(bǔ)償。

安置補(bǔ)助費(fèi)：征用耕地的按前三年平均產(chǎn)值最低5.2倍，最高20倍補(bǔ)助。

附著物補(bǔ)償費(fèi)：房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按《西寧市城市公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房屋拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格評估規(guī)則》執(zhí)行。

青苗補(bǔ)償費(fèi)：旱地每畝600元、水澆地(糧田每畝1300元、菜地每畝2700元)前三年平均產(chǎn)值1倍支付。

（2）征地補(bǔ)償金額具體算法

補(bǔ)償金額=土地補(bǔ)償金+安置補(bǔ)償金+青苗補(bǔ)償金+地上附著物補(bǔ)償金

土地補(bǔ)償金=土地被征收前三年平均年產(chǎn)值*10（或8）

安置補(bǔ)償金=土地被征用前三年平均年產(chǎn)值*人均耕地面積所對應(yīng)補(bǔ)助倍數(shù)

青苗補(bǔ)償金=土地被征用前三年平均年產(chǎn)值*2

附著物補(bǔ)償金=附著物相應(yīng)面積或數(shù)量*單價(jià)

2.樂家灣村具體征地狀況及補(bǔ)償金額

樂家灣村征地自2001年至2009年結(jié)束，分六次進(jìn)行，共征土地2000多畝，主要包括耕地、宅基地、菜地、冷棚、暖棚，具體用作公共基礎(chǔ)建設(shè)用地、教育用地、工業(yè)用地。

2000年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)西寧市城東區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正式成立，急需大量土地用于公共基礎(chǔ)建設(shè)，一次性征得村南100多畝耕地、菜地、大棚，用于開發(fā)區(qū)南環(huán)路段公路建設(shè)，土地及安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為60300元/畝，青苗及附著物補(bǔ)償另算。

2005年征南環(huán)路以南耕地、宅基地及菜地80多畝，用于工業(yè)用地，土地及安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為60300元/畝，加附著物、青苗補(bǔ)償共77300元/畝，拆遷房屋補(bǔ)償450元/m2，并無償提供等面積的新宅基地蓋建新房。

2006年第二次征村南耕地、宅基地及菜地共800多畝，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同上，拆遷村民搬至新村“凱樂和諧家園”，被征土地目前已建成投產(chǎn)亞洲硅業(yè)集團(tuán)、亞洲鋁業(yè)有限公司、佳和鋁業(yè)有限公司、偉德鋼業(yè)有限公司、國鑫鋁業(yè)有限公司等。

2007年至2008年分兩次征村東耕地、菜地及小學(xué)舊址共1000多畝，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為土地、安置、附著物、青苗補(bǔ)償共100500元/畝，目前建成投產(chǎn)的有青海電子材料發(fā)展有限公司、青海省金陽光電子材料股份有限公司、西寧市澄川小學(xué)。

2009年征村西原集體名義下三個磚廠共100多畝，每畝補(bǔ)償110000萬/畝。

三、樂家灣村在征地過程中存在的問題

1.公共服務(wù)條件落后

（1）老年人生活沒有保障

截止2010年10月16日，全村共有60周歲以上的老人200多人。老人普遍反映新村缺少老年人活動場所，農(nóng)村低保水平低，新農(nóng)保政策還沒有享受。

（2）青壯年就業(yè)難

全村青壯年男性共有700多人，85%由于文化水平低，沒有特殊技能，加之缺乏就業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致征地時(shí)與開發(fā)商達(dá)成的用工協(xié)議不能履行。

（3）戶籍政策落實(shí)不到位

隨著集體土地國有化，農(nóng)業(yè)戶口應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，失地農(nóng)民的生活保障機(jī)制也應(yīng)當(dāng)隨之而有所提高。土地征收后，行政區(qū)劃模糊，不能同等享受城鎮(zhèn)戶口福利待遇。

（4）周邊工廠污染嚴(yán)重

村90%土地征收后用作工業(yè)用地，給村民人身健康造成嚴(yán)重影響，特別是亞洲硅業(yè)在生產(chǎn)過程中排放的含氯元素的有毒氣給村民的健康帶來嚴(yán)重危害。

2.政府執(zhí)行政策過程中程序不規(guī)范

（1）政務(wù)不公開

自征地至今，村民從未見過土地征收相關(guān)文件和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。村委會表示征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)區(qū)政府口頭傳達(dá)，征地公告也只是通過大會形式草率執(zhí)行。

（2）財(cái)務(wù)不透明

村北有近150畝土地被政府租用建設(shè)人工湖―寧湖，以每年800元/畝租金進(jìn)行補(bǔ)償，村委會表示租金以福利的形式補(bǔ)償給村民，但至今沒有見到任何關(guān)于租金的賬務(wù)公示。

（3）解讀政策的力度不夠

部分失地老人向村委會詢問，為何享受不到國家新農(nóng)保政策，村委會以不清楚為由搪塞村民，引起老人們強(qiáng)烈不滿。

（4）征用土地測量工作不科學(xué)

征地測量過程中程序不規(guī)范，存在量少不量多的情況。測量的標(biāo)準(zhǔn)和工具由政府提供，測量工作由政府和村委會共同執(zhí)行，存在以“關(guān)系定面積”現(xiàn)象。

四、樂家灣村征地過程中存在問題的解決對策

1.科學(xué)界定公共利益

公共利益必須滿足以下三個條件：一是土地使用方向具有鮮明的社會性特點(diǎn),不以贏利為目的；二是項(xiàng)目受益人是社會絕大多數(shù)人;三是土地征收后更具社會效益。

2.實(shí)行完全補(bǔ)償原則

采取完全補(bǔ)償原則，既要對土地、安置及地面附著物進(jìn)行補(bǔ)償，還要對使用權(quán)、預(yù)期利益損失、無形利益損失等進(jìn)行補(bǔ)償。

3.完善土地征收補(bǔ)償與安置機(jī)制

在安置問題上，應(yīng)堅(jiān)持“保護(hù)農(nóng)民合法利益”的原則，使失地農(nóng)民能夠保證其生存權(quán)和發(fā)展權(quán)，對被征收土地上的農(nóng)民進(jìn)行妥善安置。采用以下補(bǔ)償方式：住房補(bǔ)貼；地價(jià)款入股安置；社會保險(xiǎn)安置；留地安置；用地單位安置；農(nóng)業(yè)安置；土地開發(fā)整理安置等安置途徑。

4.征地雙方分別委托評估機(jī)構(gòu)估價(jià)

為避免征地過程中土地量少不量多、拆遷估價(jià)不公正等現(xiàn)象，雙方可以分別委托價(jià)格評估機(jī)構(gòu)對所征土地、被拆遷房屋進(jìn)行評估，當(dāng)評估價(jià)格不一致時(shí)，政府部門應(yīng)采納估價(jià)高的結(jié)果。

5.完善相關(guān)立法，建立許可聽證制度

被征地人應(yīng)介入征地許可的決策過程、征地程序，確立程序保障。政府決定征地時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告，召集相關(guān)利害人進(jìn)行聽證，被征地人有權(quán)抵制征地行為。

6.完善失地農(nóng)民的生活保障制度

提供良好的住宅配套措施，依法辦理失地農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非手續(xù)，建立就業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)并定期開設(shè)就業(yè)培訓(xùn)課，解決失地老人養(yǎng)老保險(xiǎn)問題，維護(hù)弱勢群體的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 西寧市國土資源部.西寧市人民政府令第37號文件《西寧市集體土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》,2001-02-16.

篇2

一、我國農(nóng)村土地征收補(bǔ)償存在的問題

（一）征收補(bǔ)償原則不明

《中華人民共和國土地管理法》第47條第1款規(guī)定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補(bǔ)償?！稇椃ā穼φ鞯匮a(bǔ)償應(yīng)依據(jù)何種原則進(jìn)行也并沒有明確。我國雖然在2004年的憲法修改中明確了補(bǔ)償條款，但是對補(bǔ)償?shù)脑瓌t卻沒有明確，征地補(bǔ)償原則缺乏憲法基礎(chǔ)。

（二）征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理

土地征收征用激發(fā)社會矛盾的直接誘因是補(bǔ)償?shù)墓絾栴}?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定的土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)都是按照被征收土地前三年的平均年產(chǎn)值計(jì)算的，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的基準(zhǔn)是農(nóng)地的年產(chǎn)值，是不合理的。

（三）征收補(bǔ)償權(quán)利種類不明

雖然我國現(xiàn)行憲法規(guī)定了“對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，但并未具體規(guī)定，補(bǔ)償是何種權(quán)利，如果說憲法是根本大法，僅作了原則性規(guī)定，那《土地管理法》總應(yīng)予以明確了吧，但答案是否定的，《土地管理法》第47條規(guī)定；征用土地的，按照征用土地的原用途給予補(bǔ)償，也沒去明確補(bǔ)償是補(bǔ)償何種權(quán)利損失，《物權(quán)法》對此也未給出答案。從征收對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)侵害的分析可以看出，對補(bǔ)償權(quán)利種類進(jìn)行界定是十分重要和必要的。

補(bǔ)償程序不完善

征收補(bǔ)償價(jià)格確定的隨意性則是未引入民主協(xié)商程序，目前農(nóng)村土地征收補(bǔ)償程序主要存在以下問題：一是農(nóng)村土地征收補(bǔ)償程序缺乏公正性。二是未設(shè)置事前補(bǔ)償程序。土地補(bǔ)償款屢被拖欠是因程序未作剛性限制，因《土地管理法》未明確將土地補(bǔ)償規(guī)定為土地征收的事前程序，所以無法徹底杜絕拖欠補(bǔ)償款現(xiàn)象。三是土地補(bǔ)償救濟(jì)程序缺失。任何權(quán)利的實(shí)施必須有保障，而程序無疑是最為有效的，但我國對農(nóng)村土地征收補(bǔ)償沒有明確規(guī)定司法保障，沒有為土地權(quán)益人設(shè)立出現(xiàn)爭議后向人民法院的救濟(jì)途徑。司法實(shí)踐中，有關(guān)土地征用補(bǔ)償?shù)葐栴}出現(xiàn)爭議，許多法院盡量不予受理，導(dǎo)致對公民財(cái)產(chǎn)保障的極度弱化。

二、完善我國農(nóng)村土地征收制度的對策

（一）科學(xué)確定補(bǔ)償原則

我國在憲法中雖然沒有明確農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，但《土地管理法》規(guī)定：對土地征收實(shí)行按照土地原用途進(jìn)行補(bǔ)償，因此，在憲法中明確農(nóng)村土地征收補(bǔ)償原則十分緊迫。

（二）合理設(shè)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、加快我國農(nóng)用地定級估價(jià)步伐。土地征收補(bǔ)償不論采取何種補(bǔ)償原則，其核心問題關(guān)鍵在于土地價(jià)格的確定問題。為了避免地方政府為自身利益而在土地定價(jià)問題上侵犯農(nóng)民利益，可由省級人民政府統(tǒng)一組織對未來一定時(shí)期可能被征收的土地委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評估并據(jù)此制訂土地價(jià)格級差目錄，用于指導(dǎo)土地征收補(bǔ)償。

2、要適當(dāng)提高現(xiàn)有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在近期不改變農(nóng)村土地征收補(bǔ)償基本原則的前提下，可考慮適當(dāng)再提高土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體增幅可根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平確定。

（三）建立土地發(fā)展權(quán)制度

土地發(fā)展權(quán)不論土地所有權(quán)屬性一律歸國家所有的制度安排不利于保護(hù)集體的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，因?yàn)檎沾税磁呸r(nóng)民集體將與土地發(fā)展權(quán)無關(guān)，農(nóng)民集體權(quán)益沒有得到落實(shí)，這是違背《憲法》關(guān)于農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有的規(guī)定的。既然是所有權(quán)，就應(yīng)當(dāng)包括發(fā)展權(quán)益，同時(shí)此種安排也不利于保護(hù)耕地，因?yàn)檫@樣土地補(bǔ)償價(jià)格仍舊是征收方一方說了算，農(nóng)民沒有保障。筆者主張我國可借鑒美國土地發(fā)展權(quán)歸屬于原土地所有權(quán)人的模式，規(guī)定土地發(fā)展權(quán)歸原土地所有權(quán)人所有，即國有土地的土地發(fā)展權(quán)歸國家，農(nóng)民集體土地的土地發(fā)展權(quán)歸農(nóng)民集體，這樣的制度設(shè)計(jì)既能做到公平，又能產(chǎn)生效率。

（四）完善補(bǔ)償程序

法律的正義唯有通過公正的程序才能得以維護(hù)，法律程序是人治和法治的分水嶺，是防止權(quán)力專橫和權(quán)力濫用的屏障。筆者認(rèn)為應(yīng)從以下方面加以完善：一是補(bǔ)償方案應(yīng)將雙方協(xié)商作為必經(jīng)程序。二是有必要確定事前補(bǔ)償原則。所謂事前補(bǔ)償就是指政府在取得土地所有權(quán)之前，必須先對土地權(quán)益人進(jìn)行補(bǔ)償，至少必須與其就補(bǔ)償?shù)姆秶?、?biāo)準(zhǔn)、方式及補(bǔ)償金的支付時(shí)限等問題達(dá)成協(xié)議。三是有必要明確土地征用補(bǔ)償款的救濟(jì)途徑。有必要在立法上進(jìn)一步明確農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)乃痉ň葷?jì)途徑。具體來說，就是要確定集體土地所有權(quán)主體，明確集體組織組成人員的成員權(quán)，確定成員的土地權(quán)利，確定他們的訴訟主體資格，要明確土地征收中哪些糾紛法院應(yīng)該受理，包括被征收主體和土地需用人。

（五）建立補(bǔ)償款分配監(jiān)督程序

篇3

一、“稅收存續(xù)期”的定義及管理現(xiàn)狀

企業(yè)當(dāng)期所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)往往會影響到后期的稅收問題，從經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生到涉稅事項(xiàng)產(chǎn)生的這段時(shí)期即稱之為“稅收存續(xù)期”。一般而言，“稅收存續(xù)期”隨經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生而開始，隨涉稅事項(xiàng)產(chǎn)生而逐步結(jié)束?，F(xiàn)階段，對“稅收存續(xù)期”的管理主要存在以下方面的問題：

（一）思想認(rèn)識不夠。不管是稅務(wù)機(jī)關(guān)，還是納稅人，對“稅收存續(xù)期”涉稅事項(xiàng)管理的重要性還沒有充分的認(rèn)識。雖然，目前從“后續(xù)管理”的角度對企業(yè)所得稅“稅收存續(xù)期”的管理有所強(qiáng)化，但如何從“稅收存續(xù)期”的角度統(tǒng)籌各稅的“后續(xù)管理”，還缺乏統(tǒng)一的認(rèn)識與研究，更沒有系統(tǒng)的規(guī)劃、明確的目標(biāo)和具體的措施等。

（二）風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)?！岸愂沾胬m(xù)期”具有三個特點(diǎn)：1.存在的普遍性?！岸愂沾胬m(xù)期”普遍存在于納稅人和多稅種之中，尤其是企業(yè)所得稅、個人所得稅和營業(yè)稅；2.時(shí)間的不確定性。有的存續(xù)時(shí)間較為明確，有的存續(xù)時(shí)間卻無法預(yù)知；3.相關(guān)人員的變動性。存續(xù)期內(nèi)，既可能是企業(yè)財(cái)會人員變動，也可能是稅收管理人員變動。導(dǎo)致稅企雙方均可能產(chǎn)生一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)往往容易被稅企雙方所忽視。

（三）政策水平不高。稅收管理工作中，由于部分稅務(wù)人員對涉及“稅收存續(xù)期”的稅收政策不熟悉，對稅收政策與財(cái)會制度的差異不了解，導(dǎo)致不能對“稅收存續(xù)期”相關(guān)稅收事宜進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)范的管理。

（四）管理范圍不廣。目前對“稅收存續(xù)期”的管理，較多的是從企業(yè)所得稅“后續(xù)管理”的角度進(jìn)行強(qiáng)化，而對個人所得稅、營業(yè)稅等稅種的“稅收存續(xù)期”管理較薄弱，有的甚至還是盲區(qū)。

（五）管理手段滯后。目前對“稅收存續(xù)期”的涉稅事項(xiàng)管理方法較為落后、手段比較單一，既沒有推行專業(yè)化管理，也沒有實(shí)行信息化管理。

二、“稅收存續(xù)期”產(chǎn)生的原因

（一）因稅收政策原因產(chǎn)生的“稅收存續(xù)期”。按照稅收政策相關(guān)規(guī)定，企業(yè)當(dāng)期所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)影響后期的稅收繳納，特別是明確規(guī)定企業(yè)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生時(shí)暫不征稅的稅收政策。例如，國家稅務(wù)總局國稅發(fā)〔20__〕年60號文規(guī)定“對職工個人以股份形式取得的擁有所有權(quán)的量化資產(chǎn)，暫緩征收個人所得稅；待個人將股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓收入額，減除個人取得該股份時(shí)實(shí)際支付的費(fèi)用支出和合理轉(zhuǎn)讓費(fèi)用后的余額，按‘財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得’項(xiàng)目計(jì)征個人所得稅”。該政策中，從個人以股份形式取得擁有所有權(quán)的量化資產(chǎn)暫緩征收個人所得稅，到個人將股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)再按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個人所得稅相隔一段時(shí)期即“稅收存續(xù)期”，而且存續(xù)期的長短因股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間而定。又如，《企業(yè)所得稅法》第十八條明確規(guī)定，“企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長不得超過5年”，該規(guī)定中，企業(yè)當(dāng)期所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)（虧損），影響到后5年的企業(yè)所得稅，其“存續(xù)期”最短可能一年，最長可能5年。

（二）因稅收政策與會計(jì)差異原因產(chǎn)生的“稅收存續(xù)期”。由于稅收政策與財(cái)務(wù)會計(jì)的目的和前提，以及遵循的原則不同，稅收政策對某些經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的確認(rèn)與財(cái)務(wù)會計(jì)存在差異，而不可避免地產(chǎn)生的“稅收存續(xù)期”。例如，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收賬款，會計(jì)上不確認(rèn)收入；營業(yè)稅上確認(rèn)為計(jì)稅收入；企業(yè)所得稅上不確認(rèn)收入，但要按毛利率預(yù)征企業(yè)所得稅；土地增值稅上不確認(rèn)為清算收入，但要按規(guī)定比例預(yù)征土地增值稅。由此，《企業(yè)所得稅法》第二十一條專門規(guī)定：“在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)、會計(jì)處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計(jì)算”。如企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，按會計(jì)制度能夠全額計(jì)入當(dāng)期損益，但稅法規(guī)定，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除，其“以后納稅年度”即屬于“稅收存續(xù)期”。

三、“稅收存續(xù)期”稅收管理相關(guān)案例

（一）個人所得稅案例：某有限責(zé)任公司由原集體企業(yè)于20__年改組改制成立。改制時(shí)，注冊資本（實(shí)收資本）1000萬元，其中，企業(yè)職工以股份形式取得量化資產(chǎn)250萬元。20__年10月，股東轉(zhuǎn)讓65.78%股權(quán)計(jì)657.8萬股，在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓個人所得稅時(shí)，企業(yè)按賬面實(shí)收資本乘以轉(zhuǎn)讓比例扣除轉(zhuǎn)讓成本657.8萬元。

“稅收存續(xù)期”分析與處理：企業(yè)職工以股份形式取得量化資產(chǎn)的涉稅經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)于20__年7月發(fā)生，但根據(jù)國稅發(fā)〔20__〕年60號文規(guī)定暫不征收個人所得稅而“存續(xù)”于企業(yè)，20__年股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)所轉(zhuǎn)讓的65.78%部分164.45萬元（250×65.78%）不能作為成本扣除，因而稅務(wù)機(jī)關(guān)審核時(shí)調(diào)減了成本扣除額而補(bǔ)征了個人所得稅32.89萬元。尚未轉(zhuǎn)讓的34.22%的股權(quán)所包含的量化資產(chǎn)則仍然“存續(xù)”于該企業(yè)。

（二）營業(yè)稅案例：20__年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司共開發(fā)了abcgf共5棟商住樓，其中a號樓為產(chǎn)權(quán)式酒店，共有332間產(chǎn)權(quán)房，20__年底止已售出257家。

購房合同約定，業(yè)主在簽訂合同時(shí)首付50%，剩余款項(xiàng)由租用業(yè)主產(chǎn)權(quán)式酒店房的某酒店用租金（年租金為購房總價(jià)的8.5%）代業(yè)主支付，至付完為止。合同總價(jià)款4977.7萬元，首付2488.85萬元，剩余款項(xiàng)由酒店分6年付清，每年支付423.1萬。

“稅收存續(xù)期”分析與處理：房地產(chǎn)開發(fā)公司20__年銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，按營業(yè)稅條例規(guī)定，首付50%應(yīng)于20__年申報(bào)繳納營業(yè)稅，剩余款項(xiàng)在未來6年內(nèi)于每年收到酒店租金時(shí)申報(bào)繳納營業(yè)稅，其“稅收存續(xù)期”長達(dá)6年。20__年3月稅務(wù)稽查部門對該公司20__年和20__年度納稅情況進(jìn)行稽查時(shí)，20__年首付及20__年合同款項(xiàng)均申報(bào)了營業(yè)稅，但20__年3月進(jìn)行稽查時(shí)，因主管會計(jì)變動，20__年和20__年合同款項(xiàng)均未申報(bào)營業(yè)稅，稅務(wù)稽查部門不僅追繳了該公司營業(yè)稅42萬多元，還給與了一定的處罰。

（三）企業(yè)所得稅案例：某紡織集團(tuán)股份有限公司20__年6月委托某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其15宗土地進(jìn)行了評估，賬面價(jià)值2500萬元，評估值3500萬元，評估增值1000萬元，企業(yè)進(jìn)行了借記“無形資產(chǎn)”、貸記“資本公積”1000萬元的賬務(wù)處理。20__年10月，該公司以15宗土地作價(jià)3500萬元和現(xiàn)金500萬元投資于某公司，取得某公司80%計(jì)4000萬股股權(quán)。

“稅收存續(xù)期”分析與處理：企業(yè)資產(chǎn)評估增值，會計(jì)上允許增加相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值，但稅法規(guī)定不得改變計(jì)稅基礎(chǔ)，不得計(jì)提折舊或者攤銷費(fèi)用，也不確認(rèn)收益。如果企業(yè)轉(zhuǎn)讓該資產(chǎn)，原評估增值部分應(yīng)確認(rèn)收益的實(shí)現(xiàn)并繳納企業(yè)所得稅。該案例中，從資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生，到該資產(chǎn)用于股權(quán)投資，其存續(xù)期為4個月。地稅稽查部門于20__年對該企業(yè)20__年至20__年度的納稅情況進(jìn)行稽查時(shí)，該企業(yè)20__年賬面虧損712萬元，調(diào)增應(yīng)納稅所得額1000萬元后，實(shí)際應(yīng)納稅所得額為288多萬元，不僅減少了20__年以后需要彌補(bǔ)的虧損，而且當(dāng)年查補(bǔ)企業(yè)所得稅72多萬元。

四、加強(qiáng)“稅收存續(xù)期”管理的建議

（一）加強(qiáng)相關(guān)稅收政策及財(cái)會制度的學(xué)習(xí)。特別是要熟悉財(cái)務(wù)會計(jì)制度與稅收政策存在的差異。只有這樣，才能對企業(yè)發(fā)生各項(xiàng)稅收進(jìn)行正確的分析判斷，才能準(zhǔn)確地對企業(yè)“稅收存續(xù)期”影響到本期的稅收進(jìn)行計(jì)算，從而規(guī)避因政策不熟而可能導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

篇4

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地；征收補(bǔ)償制度

中圖分類號：C93文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不但發(fā)展和改革開放的不斷深入，我國城市化的進(jìn)程也在不斷加快，對土地的需求也不斷加大。為了國民經(jīng)濟(jì)和城市的發(fā)展，國家和政府選擇讓農(nóng)民交出土地以支持城市的發(fā)展，而農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)就是土地，所以為了維護(hù)農(nóng)民的基本權(quán)益才制定了農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度，但是我國目前的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度還存在著很多問題，并沒有真正維護(hù)到農(nóng)民的基本權(quán)益，所以如何完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度是目前急需解決的首要問題。

一、農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度概述

土地征收指的就是國家通過制定法律的形式將農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市或工業(yè)等非農(nóng)用地的一個主要途徑，是我國乃至世界上任何一個正在進(jìn)行城市化、現(xiàn)代化建設(shè)的國家獲得城市建設(shè)用地的主要手段。我國的“土地征收”與日本的“土地收買”、英國的“強(qiáng)制收買”、美國的“最高土地權(quán)”等雖然稱呼不同，但是實(shí)質(zhì)內(nèi)容上都是一樣的，都是國家為了公共利益，通過立法的形式，給予被征收人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，將被征收的私有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐男袨閇1]。從而可以看出，首先，土地征收具有法定性，必須要符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，必須要根據(jù)行政合法性的原則；其次，土地征收具有強(qiáng)制性，是一種國家強(qiáng)制收取他人私有土地所有權(quán)并使之變?yōu)閲型恋氐男袨椋⒉恍枰〉帽徽鞯厝说耐?；再次，土地征收是為了公共利益所以還具有公益性。

因?yàn)橥恋卣魇諑в械膹?qiáng)制性嚴(yán)重侵害了被征地人的權(quán)利和利益，所以為了充分保護(hù)被征地人的權(quán)益，我國制定了農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度。所以由此看來，土地征收的補(bǔ)償也具有一定的法定性，國家因?yàn)楣怖娑鴵p害了少數(shù)人的利益，所以國家就必須對少數(shù)人進(jìn)行補(bǔ)償，才能達(dá)到社會公平。通過以上分析，農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的概念其實(shí)就是：國家為了多數(shù)人的公共利益，通過立法的形式，將被征收的私有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀⒔o予被征收人相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)闹贫萚2]。

二、目前農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度存在的問題

1、農(nóng)村土地征收補(bǔ)償原則不明確

《憲法》是我國的根本大法，但其中對農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t并沒有明確的規(guī)定，經(jīng)過修改后雖然提到了補(bǔ)償條款，但對農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t卻并沒有明確規(guī)定，使得農(nóng)村土地征收補(bǔ)償缺少了憲法這個基礎(chǔ)。農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的概念中提到，征收的目的是為了公共利益，但是我國的法律中對何為公共利益，卻也沒有明確的界定，這種高度概括性的法律規(guī)定就使征地部門擁有了很大的自由裁量權(quán)。從而就會使地方政府有法律漏洞可鉆，導(dǎo)致出現(xiàn)有些地方政府打著公共利益的旗號實(shí)際卻是為了經(jīng)濟(jì)建設(shè)等目的征收土地的現(xiàn)象，從而出現(xiàn)大量的土地違法事件。很多被征用的土地并沒有被很好的利用，而是出現(xiàn)了征收后閑置或者是棄置不用的現(xiàn)象，從中可以看出，目前我國的農(nóng)村土地征收權(quán)已經(jīng)被征地部門濫用。

2、農(nóng)村土地征收補(bǔ)償范圍過窄

農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度中對農(nóng)村征地的補(bǔ)償有著具體的范圍，這些補(bǔ)償費(fèi)用主要包括土地征收補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助安置費(fèi)和地上附著物、青苗的補(bǔ)償費(fèi)[3]。從這些費(fèi)用內(nèi)容上可以看出，對征地的補(bǔ)償其實(shí)就是一種有限補(bǔ)償，并不是完全性的補(bǔ)償，這種補(bǔ)償僅限于與土地有關(guān)的補(bǔ)償，卻沒有考慮農(nóng)村農(nóng)民的殘余地分割的損害、經(jīng)濟(jì)損失、租金損失等等可以量化的財(cái)產(chǎn)損失，所以這種土地征收補(bǔ)償并不是一種公平、合理的補(bǔ)償方式。

3、農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理

農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的核心[4]。我國目前的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度中對征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)的制定，既沒有按照土地的價(jià)格，也不是使用土地的租金，更不是土地在未來可產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，而是對農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的計(jì)算。但是農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的數(shù)量具有浮動性和不確定性，但是法律中只固定了大致的范圍和賠償?shù)南揞~，這種不明確的標(biāo)準(zhǔn)使得農(nóng)民的利益在農(nóng)村土地征收過程中被侵犯。并且農(nóng)村土地征收后，農(nóng)民的收入大大減少，那些所謂的補(bǔ)償費(fèi)用根本不能滿足農(nóng)民家庭的日常生活消費(fèi)以及家庭教育支出，大大侵犯了農(nóng)民的基本權(quán)益。

三、農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的完善

1、對農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t進(jìn)行明確界定

土地征收原則是農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度中的關(guān)鍵問題，首先需要合理界定“公共利益”的概念，根據(jù)我國的實(shí)際國情和國外經(jīng)驗(yàn)，對“公共利益”要進(jìn)行嚴(yán)格限定，主要包括以下幾種：1、水、電、氣等公共設(shè)施用地；2、煤礦、鐵路、機(jī)場等能源和交通用地；3、三峽工程、南水北調(diào)等國家重點(diǎn)工程用地以及軍事用地或者政府機(jī)關(guān)用地；4、學(xué)校、醫(yī)院等公益以及福利事業(yè)用地；5、水庫、防護(hù)林等水利和環(huán)境保護(hù)用地。除此之外，還要根據(jù)“公共利益用地”的概念界定，加大執(zhí)法監(jiān)察力度，要確保土地征收的目的只能是為了公共利益，其他所有非公共利益用地都不得依靠農(nóng)村土地征收來獲取。

2、提高征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)寬征收補(bǔ)償范圍

受我國傳統(tǒng)觀念的影響，在國家利益或者公共利益與個人利益出現(xiàn)矛盾并且無法協(xié)調(diào)的時(shí)候，個人利益必須讓步，但是現(xiàn)在是社會主義法治社會，并且處于市場宏觀經(jīng)濟(jì)條件下，這種傳統(tǒng)的觀念已經(jīng)不符合時(shí)代的發(fā)展要求。對征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行利益衡量，首先要使征收補(bǔ)償?shù)念~度與經(jīng)濟(jì)規(guī)律相符，其次要根據(jù)被征收農(nóng)民的實(shí)際生活情況來對農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要按照征收時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，不能讓被征收的農(nóng)民感覺國家土地征收存在不公平現(xiàn)象。另外，在補(bǔ)償范圍上也要進(jìn)行擴(kuò)寬，除了現(xiàn)有的直接損失補(bǔ)償項(xiàng)目外，還應(yīng)添加殘留地補(bǔ)償和鄰地補(bǔ)償?shù)乳g接損失的賠償[5]。

3、健全并規(guī)范農(nóng)村土地征收補(bǔ)償程序

土地征收補(bǔ)償程序是農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度中必不可少的重要環(huán)節(jié)，是保證征地利益合理、公正分配的核心和關(guān)鍵，所以國家要健全并不斷規(guī)范農(nóng)村土地征收補(bǔ)償程序，盡可能地避免政府部門在農(nóng)村土地征收補(bǔ)償過程中進(jìn)行暗箱操作。在土地征收時(shí)，要對征地審核階段進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)察，要確保征地項(xiàng)目符合“公共利益用地”。要完善公告登記程序，充分保證農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán)，在登記程序之前要與農(nóng)民就補(bǔ)償事宜進(jìn)行確認(rèn)，如果存在異議，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。只有補(bǔ)償事宜獲得被征地農(nóng)民的認(rèn)同，接下來的工作才能更好的開展。健全土地征收補(bǔ)償程序還要建立專門的土地糾紛仲裁機(jī)構(gòu)，通過建立專門的土地糾紛仲裁機(jī)構(gòu)，能夠確保農(nóng)村土地征收補(bǔ)償過程的合法性以及公平性，并且當(dāng)被征地農(nóng)民對公益事業(yè)的認(rèn)定是否合理、程序是否有違法情況、賠償額是否合理等事宜存在異議的時(shí)候，能夠有一個專門的部門對之進(jìn)行公開的審理。

結(jié)束語：

農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的健全和完善是一項(xiàng)長期的、系統(tǒng)的工程。在農(nóng)村土地征收補(bǔ)償過程中遇到的問題要及時(shí)發(fā)現(xiàn)并采取相應(yīng)的措施去解決不斷完善相應(yīng)的法律法規(guī)，以便做到有法可循、有法可依。要將農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度在實(shí)踐中不斷貫徹實(shí)施，以確保被征收農(nóng)民的基本權(quán)利和利益，從而不斷促進(jìn)社會主義和諧社會和新農(nóng)村建設(shè)的不斷發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐佩玉.論我國農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的缺失與完善[D].廣西師范大學(xué).2010,56(11):41-42

[2]柯曉飛.論我國集體土地征收補(bǔ)償制度之完善[D].華南理工大學(xué).2013,51(10):94-95

[3]陶瑞芳.農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償制度研究[D].廣西大學(xué).2013,34(08):101-102

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收；稅收制度；改革措施

目前，為了滿足廣大群眾對住房的需求，縮小貧富差距，實(shí)現(xiàn)人民的安居樂業(yè)，我國政府正在積極的采取各類宏觀政策。其中，房地產(chǎn)稅收制度改革就是其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)。中國房地產(chǎn)研究學(xué)者顧云昌指出：目前，我國的房地產(chǎn)總共涉及到七大項(xiàng)，共計(jì)三十七個稅種，但是，主要集中在流通環(huán)節(jié)，而保有環(huán)節(jié)并不多見。未來的房地產(chǎn)稅收改革將會重點(diǎn)放到擴(kuò)大保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)上。其同時(shí)指出，房地產(chǎn)稅收制度改革的試點(diǎn)工作將會逐漸轉(zhuǎn)移到二、三線城市。

一、房地產(chǎn)稅收政策

房地產(chǎn)稅收就是政府在對土地以及土地改良物產(chǎn)權(quán)征收時(shí)執(zhí)行的一類強(qiáng)制性手段。其主要目的是為了實(shí)現(xiàn)資源的合理分配，提高土地的利用效率。目前，由于我國的土地資源稀缺，嚴(yán)重地影響到社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，國家采取各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收調(diào)控制度，以促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)稅收執(zhí)行中存在的問題

1.稅種復(fù)雜，存在重復(fù)性征稅

重復(fù)征稅指的是國家對同一個課稅對象或者稅基在同一個納稅階段執(zhí)行了相同性質(zhì)或者是性質(zhì)類似的稅種的行為。目前，在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中重復(fù)征稅問題主要體現(xiàn)在：

（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。按照企業(yè)純收入征25%的所得稅，營業(yè)稅，同時(shí)，還按照所得土地的增值額征收土地增值稅；（2）房屋租金收入。既要征收企業(yè)的營業(yè)稅5%，又要征收企業(yè)的房產(chǎn)稅12%；（3）土地。既要對城鎮(zhèn)土地的使用稅進(jìn)行征收，又要征收耕地的占用稅；（4）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。既要征收印花稅，又要征收契稅。這一規(guī)定，不僅增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，還為很多“黑市交易”指明了“道路”，造成房地產(chǎn)稅收的大量流失，進(jìn)行嚴(yán)重地影響到房地產(chǎn)的市場平衡。

2.賦稅不均存在于很多稅收環(huán)節(jié)

目前，“流通環(huán)節(jié)賦稅重、保有環(huán)節(jié)賦稅輕”已經(jīng)成為助長“黑市交易”，降低土地資源利用率以及國家財(cái)政收入的重要原因之一。例如：在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，前期稅費(fèi)包括土地使用稅、開發(fā)稅、市政配套稅、建筑工程許可費(fèi)以及城市建設(shè)維護(hù)稅等。不僅如此，在報(bào)建階段、建設(shè)階段以及銷售階段都含有多項(xiàng)稅費(fèi)。但是，在保有環(huán)節(jié)，只有耕地占用稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。這種稅收政策嚴(yán)重地影響到房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行。

3.以稅代租、以費(fèi)代稅、以費(fèi)擠稅等局面較為明顯

目前，我國在稅、費(fèi)、租政策的實(shí)施過程中，常常將三方面的有關(guān)概念混淆，從而對稅收的宏觀調(diào)控功能有所限制。例如：城鎮(zhèn)土地使用稅就是典型的“以稅代租”，具有明顯的地租性質(zhì)。再如：當(dāng)外資企業(yè)借助劃撥方式獲取土地時(shí)，就可以免征城鎮(zhèn)土地使用稅，從而造成“以費(fèi)代稅”的狀況。同時(shí)，在房地產(chǎn)稅收中，各類收費(fèi)項(xiàng)目十分復(fù)雜，其收費(fèi)的項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房地產(chǎn)的有關(guān)稅種數(shù)量。

由此可見，國內(nèi)的房地產(chǎn)商品房成本構(gòu)成之中，其中的諸多收費(fèi)項(xiàng)目大約占到了成本的41%，但是，房地產(chǎn)稅僅占到了9%，如此混亂的房地產(chǎn)稅收、稅租以及租費(fèi)構(gòu)成體系，嚴(yán)重地影響到目前的房地產(chǎn)價(jià)格走勢。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，也不得不采取提升房價(jià)來維持純利潤，而最終付出代價(jià)的就是廣大的消費(fèi)者。過高的房地產(chǎn)稅收，導(dǎo)致房價(jià)居高不下，進(jìn)而導(dǎo)致群眾的購房積極性嚴(yán)重降低，從而引發(fā)多種社會不穩(wěn)定因素的形成，這嚴(yán)重地影響到社會的安定團(tuán)結(jié)，更不利于社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅收制度改革措施

房地產(chǎn)稅收改革主要包括房地產(chǎn)取得、保有以及交易環(huán)節(jié)的改革，其中，保有環(huán)節(jié)將是未來房地產(chǎn)稅收改革的重點(diǎn)內(nèi)容。

1.土地出讓方面的改革

目前，我國的土地轉(zhuǎn)讓方式主要采用的是土地批租制度。對于土地出讓方式的改革主要體現(xiàn)在：將現(xiàn)有的土地批租制改為土地年租制。土地年租制執(zhí)行后，土地年租金是在土地的保有期間課稅，使用者并不需要繳納房地產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)了租稅分離。具體措施：在明確國家對土地的所有權(quán)之后，政府按照土地年租制相關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)、拍賣等方式將土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。同時(shí)，為了更加有效地限制土地購買者的炒作行為，土地出讓金也可以采取年租金制度。

2.房地產(chǎn)稅實(shí)施階段改革

西方國家，為了有效地調(diào)節(jié)貧富差距，法律規(guī)定對贈與稅和遺產(chǎn)稅同時(shí)開征，如果死者在生前將財(cái)產(chǎn)贈與他人，則受贈者將繳納贈與稅，如果是死者死后的遺產(chǎn)繼承，則繼承者需繳納遺產(chǎn)稅，這兩個稅種，實(shí)行高超額累進(jìn)稅率和高起征點(diǎn)，使得高收入者繳稅額增高，進(jìn)而有效地調(diào)節(jié)了社會的貧富差距。目前，隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的快速發(fā)展，人民的生活水平普遍提升，但是，相應(yīng)的貧富差距日趨嚴(yán)重，因此，借鑒西方的稅收管理模式，實(shí)行遺產(chǎn)稅以及贈與稅制度，能夠有效地緩解貧富差距加大帶來的社會壓力。

在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)當(dāng)中，要對企業(yè)的所得稅和職工的個人所得稅制度進(jìn)行完善，同時(shí)，需要完善的還有二手房交易中的營業(yè)稅以及個人所得稅。目前，國內(nèi)已將內(nèi)資企業(yè)所得稅與外國企業(yè)和外商投資企業(yè)所得稅合并，統(tǒng)一征收企業(yè)所得稅，新稅法已將原先的企業(yè)所得稅基本稅率由33%下調(diào)制25%，企業(yè)所得稅改革已經(jīng)取得了一定成果，降低了納稅人的稅收負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)的成本，促進(jìn)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動。

在保有環(huán)節(jié)，將房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅（目前已改征房產(chǎn)稅），和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅（或物業(yè)稅）；將現(xiàn)行土地閑置費(fèi)改革為土地閑置稅。

3.征收物業(yè)稅

（1）征稅范圍：房地產(chǎn)改革之后，現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為物業(yè)稅，所以物業(yè)稅的征收范圍應(yīng)包含房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)擴(kuò)大范圍。隨著我國城鄉(xiāng)一體化以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，物業(yè)稅的征稅范圍應(yīng)涵蓋農(nóng)村地區(qū)。不僅要對經(jīng)營性房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，還要對非經(jīng)營性房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。

（2）納稅人：物業(yè)稅的納稅人應(yīng)包括房產(chǎn)的所有人以及使用人。

（3）計(jì)稅依據(jù)：房地產(chǎn)稅制改革實(shí)施土地年租金制，所以在確定物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮購房者的稅收負(fù)擔(dān)問題，將房地產(chǎn)的評估價(jià)值作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是較為理想的選擇。

四、結(jié)論

為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，縮減人民之間的貧富差距，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，我國政府制定了多項(xiàng)宏觀調(diào)控措施。其中，房地產(chǎn)稅收制度就是一個典型的實(shí)例。房地產(chǎn)稅收對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)發(fā)展起到了重要的引導(dǎo)作用。然而，隨著社會經(jīng)濟(jì)形勢的不斷變化，很多房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)不再有利于房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展，甚至對其產(chǎn)生了一定的制約作用。因此，對國內(nèi)的房地產(chǎn)稅收制度改革已經(jīng)是勢在必行。本文結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收制度執(zhí)行過程中存在的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的改革措施，希望能夠?qū)鴥?nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展起到促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]高 波：中國房地產(chǎn)稅制：存在問題與改革設(shè)想[J].南京社會科學(xué).2012（03）.

[2]張連國 曹 陽：試述房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展應(yīng)以房地產(chǎn)稅改革為引導(dǎo)方向[J].時(shí)代金融.2011（18）.

[3]孫 雷：關(guān)于改革完善我國房地產(chǎn)稅收體系的思考[J].生產(chǎn)力研究.2011（06）.

[4]王建新：國際房地產(chǎn)稅收對我國的借鑒和政策建議[J].中國農(nóng)業(yè)會計(jì).2011（03）.

[5]王建新：論國際房地產(chǎn)稅收對我國的借鑒和政策建議[J].中國總會計(jì)師.2011（02）.

[6]蓋 兵：淺談目前房地產(chǎn)稅收存在的一些問題及其對策[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2011（03）.

篇6

【關(guān)鍵詞】土地征收 補(bǔ)償 公共利益

目前在我國,隨著生產(chǎn)要素的集聚和城市的逐步擴(kuò)容,大量土地被征收逐漸成為一種無法避免的趨勢,這使得私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)問題日益突出?！安怀姓J(rèn)主體性的制度沒有任何正義性可言”,現(xiàn)實(shí)中需要使用前置程序和補(bǔ)償救濟(jì)措施對集體土地權(quán)利進(jìn)行保護(hù)。為此,立法者必須從一貫的公法思維中走出來,因?yàn)橥恋卣魇罩贫仁且粋€與公私法和實(shí)體性規(guī)范都有關(guān)系的比較復(fù)雜的法律體系,其核心在一定程度上是受私法的物權(quán)保護(hù)制度所保護(hù)的,它恰好是這個土地征收制度中的原始基點(diǎn)。

“特別犧牲論”是土地征收的私法理論依據(jù)

每一種制度的出現(xiàn)、運(yùn)行和發(fā)展都離不開理論的支持。土地征收制度也不例外。明確土地征收制度的有關(guān)法律基礎(chǔ)有助于合理認(rèn)識被征收人征收行為的法律性質(zhì)和責(zé)任,還可以為依法確立征收補(bǔ)償制度提供法律上的支持。任何社會的不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段都具有不同的理論,梳理從古至今的土地補(bǔ)償理論,主要有以下幾種:得權(quán)說、恩惠說、公用征收說、社會職務(wù)說、公平負(fù)擔(dān)平等說、特別犧牲說等等。自從1949年以來,我國學(xué)界一直比較認(rèn)同的只有“特別犧牲論”。

“特別犧牲論”是以財(cái)產(chǎn)權(quán)平等保護(hù)的原則為出發(fā)點(diǎn)的,它認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)不僅具有社會性義務(wù),而且應(yīng)該適用平等保護(hù)原則。與一般公法上的限制不同,在財(cái)產(chǎn)征收時(shí),權(quán)利人必須要等到具體的征收行為公告后,才能知道自己的權(quán)利是否遭到了征收的損害。針對少部分人為公共利益所做的犧牲,國家應(yīng)該給予相應(yīng)的補(bǔ)償,使其恢復(fù)或維持原有的財(cái)產(chǎn)狀況。雖然“特別犧牲論”承認(rèn)征收本身違反平等原則,但是對于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定是不合理的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,土地一直在增值,土地價(jià)格也會隨土地市場供求關(guān)系的變化而變化,但是,農(nóng)民無法根據(jù)資源價(jià)值的高升持續(xù)獲得補(bǔ)償,只能一次性獲得有限的補(bǔ)償金。這種“買斷”方式不僅使農(nóng)民失去了土地增值帶來的利益,也失去了土地承包權(quán)。這種所謂的“不完全補(bǔ)償原則”是違背公平理念的。

關(guān)于我國土地征收補(bǔ)償制度缺陷的私法分析

公權(quán)力對私權(quán)利的侵害。在我國土地征收制度中,自由裁量這個名詞主要是針對公權(quán)力的,它涉及兩個方面:

首先,公益性的認(rèn)知問題。對于公共利益具體指的是什么,目前我國尚沒有明確的規(guī)定。事實(shí)上,我們只是把原則上的規(guī)定帶到了實(shí)際的操作中來,但是關(guān)于什么事業(yè)才是適合“公共利益”的,目前是沒有明確規(guī)定的。如果只是簡單地根據(jù)原則性規(guī)定對行政機(jī)關(guān)進(jìn)行約束,這顯然是不明智的?，F(xiàn)行的征地制度不排除商業(yè)征收,這樣會導(dǎo)致在征地過程中不能區(qū)分公益性與非公益性。不是用于公益性目的的用地,沒有采取相應(yīng)的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為,有違公共利益的宗旨。如果在物權(quán)法出臺之后還繼續(xù)允許此種商業(yè)征收存在的話,不僅不能創(chuàng)造交易公平、秩序合理的土地市場,而且還會影響私人財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度的實(shí)行。

其次,程序制約問題。目前,在土地征收制度中,并沒有全面的關(guān)于征收目的公益性的論證機(jī)制和審查機(jī)制。這包括:多方主體公開地對征地目的進(jìn)行論證,以判定其是否符合公益性,此過程稱為公開論證機(jī)制;相應(yīng)地,對土地征收目的的審查行為稱為審查機(jī)制。在我國《土地管理法》中,土地征收是要經(jīng)過國務(wù)院或者是省級人民政府的批準(zhǔn)后才生效的,但由于通常情況下征地主體和審查主體都是政府,因此,《土地管理法》的這種規(guī)定是根本起不到作用的。而關(guān)于土地征收目的公益性的公開論證機(jī)制更是不可能實(shí)現(xiàn)的。

集體所有權(quán)主體虛位。我國的土地所有權(quán)有兩種形式:國家所有權(quán)和集體所有權(quán)。二者不存在隸屬和派生關(guān)系,各自具有獨(dú)立性,地位平等。當(dāng)我們從所有權(quán)架構(gòu)的理論層面進(jìn)入實(shí)際中時(shí),一些問題就會顯現(xiàn)。例如:土地在集體所有者間的界定時(shí)常是模糊的,這就給確定土地征收法律關(guān)系中的權(quán)利主體增加了相當(dāng)大的難度?！稇椃ā?、《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村土地由農(nóng)民集體所有,集體土地由集體經(jīng)濟(jì)組織行使所有權(quán)。然而在實(shí)踐中,政府部門不是集體經(jīng)濟(jì)組織而是國家機(jī)關(guān),村民小組不具備獨(dú)立的法律地位、無法確定與村集體的權(quán)屬關(guān)系,當(dāng)政府征用土地時(shí),就出現(xiàn)了無人能夠代表“集體”行使集體土地所有權(quán)的局面。對所有權(quán)主體的規(guī)定卻造成了集體土地所有權(quán)主體的虛位,集體的土地本來歸人人所有,然而卻成了人人無權(quán),結(jié)果在接受征地補(bǔ)償過程中,分配規(guī)則也成了空談。

對于完善我國土地征收補(bǔ)償制度的一些建議

自我國加入WTO以來,土地征收補(bǔ)償法律制度也隨之突破傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的限制,與世界上其他國家先進(jìn)的法律制度接軌,并處于逐漸完善的過程中。筆者認(rèn)為,目前土地征收補(bǔ)償制度應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面去思考:

樹立農(nóng)村集體土地權(quán)利的平等理念。憲法明確規(guī)定國家所有和集體所有是我國土地所有權(quán)的兩種形式,那么二者地位平等,應(yīng)受到憲法和法律的同等保護(hù)。因此,不能認(rèn)為集體土地所有權(quán)是國家所有權(quán)的替補(bǔ),不能用公權(quán)去刻意侵犯私權(quán),更不能以國家所有權(quán)的名義去侵犯集體所有權(quán)的利益。為此,我們要改變對于土地所有權(quán)的立法思路,既要明確公權(quán)行使,也要用私法私權(quán)的關(guān)系安排征收關(guān)系,維護(hù)農(nóng)村集體土地所有權(quán)是新時(shí)期農(nóng)村土地征收法的目標(biāo)?，F(xiàn)行法律關(guān)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)的規(guī)定還是相當(dāng)不完善的。集體經(jīng)濟(jì)組織往往是只有土地的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán),并沒有相應(yīng)的處分權(quán),更不能通過什么方式去實(shí)現(xiàn)土地所有人的利益。有關(guān)土地征收的行政過程是復(fù)雜的,一個平等的財(cái)產(chǎn)交易過程,既要適用行政法調(diào)整,也要適用私法的調(diào)整。但在市場經(jīng)濟(jì)條件下,土地征收仍然只是一種商品交換關(guān)系,還是應(yīng)當(dāng)遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則。因此,我們必須完善土地征收法律,確保農(nóng)村集體所有權(quán)的完整和平等,合理適用私法,遵守法律并按照市場的規(guī)則來征收土地。

建立公平、公正的征地程序。在憲法中,程序是財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的核心。土地征收是無法避免的,因此對于土地的保護(hù)表現(xiàn)在對土地征收目的的審查以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和征收程序的核驗(yàn)上。我國規(guī)定,在土地征收過程中,征地補(bǔ)償要發(fā)生在方案確定以后,相關(guān)地方政府應(yīng)公告農(nóng)民并聽取他們的意見,但是這些程序只是一些原則性的規(guī)定,比較粗糙,與正當(dāng)程序的差距還相當(dāng)大,而且很容易造成土地非法轉(zhuǎn)讓等違法行為發(fā)生。因此,土地征收在程序上需要細(xì)化。我國可以借鑒國外的制度和程序。例如,提前三個月貼出土地征收公告,清楚公布征地原因、征地單位和征地的詳細(xì)信息,以便增強(qiáng)征地工作的公開性,使被征土地所有者對于征地情況有詳細(xì)的了解。如果在征地過程中發(fā)生異議,可以舉行聽證會,聽證費(fèi)用由征地單位承擔(dān)。在省市人大常委會上建立土地資源審查委員會,由委員會在聽證會舉行之前,到現(xiàn)場去察看并準(zhǔn)備一定的資料。在聽證會上,用地單位和被征收地單位應(yīng)該綜合各方的意見、證據(jù),最后由土地資源審查委員會進(jìn)行裁決。這樣可以讓土地所有權(quán)者參與到土地征收過程中,使他們進(jìn)一步了解被征地的實(shí)際面積以及國家土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等具體情況,一方面有利于增強(qiáng)農(nóng)民的法律意識,另一方面又可以提高土地征收過程中的公開程度,讓土地征收制度和程序更加透明。

篇7

關(guān)鍵詞：集體土地；失地農(nóng)民；土地征收

中圖分類號：F301.12文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2008）07-0135-02

本文就目前我國農(nóng)村土地在征收工作中面臨的問題進(jìn)行了研究并提出了相關(guān)對策。

一、農(nóng)村當(dāng)前集體土地征收存在的主要問題

(一)“公共利益”概念模糊，土地征收范圍過寬

《土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！币簿褪钦f，征收土地是國家為了公共利益的需要，而不是某些經(jīng)濟(jì)組織利益的需要。但是，現(xiàn)行法律法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要 ”，造成了法律上對“公共利益”的解釋模糊，導(dǎo)致許多個人、單位與地方政府打著“國家公共利益的名義”以低廉的價(jià)格征用土地，進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，進(jìn)而創(chuàng)造商業(yè)利潤。

(二)土地補(bǔ)償費(fèi)用過低

根據(jù)《土地管理法》及有關(guān)規(guī)定，我國土地征收補(bǔ)償中分為四部分：一是土地補(bǔ)償，二是青苗補(bǔ)償，三是地上附著物，四是被征地人員的安置。土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6~10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4~6倍，征用土地的其他補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省自治區(qū)直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償規(guī)定。顯然，這種補(bǔ)償方法帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的特征。以土地過去年產(chǎn)值作為確定補(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，不能反映市場對土地及附著物的真實(shí)評價(jià)，尤其未考慮到農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的土地價(jià)值的升值潛力，該標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低，而廉價(jià)的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用難以維持失地農(nóng)民原有生活水平，難以準(zhǔn)確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地區(qū)不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，侵害了廣大農(nóng)民的權(quán)益，導(dǎo)致農(nóng)民對征地的不滿，容易引起農(nóng)民與政府的沖突。

(三)失地農(nóng)民安置方式過于單一，缺乏合理的保障制度

我國《土地管理法》第47條第6款規(guī)定：“支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。”可見，我國土地征用的補(bǔ)償制度的核心并不在于保障集體土地的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，而在于保障被征地農(nóng)民的生存權(quán)利。可目前在廣大農(nóng)村，許多地方采用一次性貨幣安置方式，土地征收后，一部分失地農(nóng)民由農(nóng)村涌入城市，但由于缺乏技能和知識，又沒有政府有力的就業(yè)培訓(xùn)政策的支持，基本處于失業(yè)狀態(tài)；另一部分實(shí)現(xiàn) “農(nóng)轉(zhuǎn)非”的失地農(nóng)民，即使安置了工作，但由于他們的文化素質(zhì)和勞動技能普遍偏低，也成為企業(yè)單位裁員的首選人員。他們的就業(yè)問題沒有得到妥善解決，也沒有被納入城鎮(zhèn)失業(yè)保險(xiǎn)保障的范疇，這樣就造成大量種田無地、就業(yè)無崗、社保無門的“三無”農(nóng)民。

(四)征地費(fèi)用分配混亂,分配沒有具體細(xì)則

目前我國法律只規(guī)定了土地征用補(bǔ)償費(fèi)的分配原則，沒有規(guī)定具體的分配標(biāo)準(zhǔn)，對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格認(rèn)定缺乏具有可操作性的規(guī)定，對于外嫁女、上門女婿、回遷戶、空掛戶、超生子女戶、戶口遷出的大學(xué)生、服役士兵、勞教人員、死亡人員家屬等能否享有土地征收補(bǔ)償費(fèi)分配權(quán)、享有多大分配權(quán)都無明確的法律依據(jù)。因此對征地的補(bǔ)償安置費(fèi)缺乏一個分配到農(nóng)戶的具體細(xì)則,造成各村、組對征地補(bǔ)償安置比較混亂。比如在發(fā)放的時(shí)間上有的一次性發(fā)放，有的分若干年發(fā)放；在分配對象上有的不分老少按人頭發(fā)放，有的按被征地面積分配等。這樣就導(dǎo)致沒有享有分配權(quán)或沒有享有完全分配權(quán)的村民引起對分配制度的不滿！

(五)地方政府官員濫用權(quán)利，利用征地差價(jià)創(chuàng)造利潤

去年在土地執(zhí)法百日行動中國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局相關(guān)人員透露：2000年―2006年，全國因?yàn)橥恋剡`法違規(guī)受到黨紀(jì)政紀(jì)處分的是8 698人，另外還有1 221人被追究刑事責(zé)任。2007年1―8月，在土地違法案件的查處當(dāng)中，仍有893人受黨紀(jì)政紀(jì)處分，245人被追究刑事責(zé)任。由此可見，因土地而滋生的腐敗現(xiàn)象非常嚴(yán)重。某些地方人民政府官員為了發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，大力招商引資，以畸低的價(jià)格征用農(nóng)民集體的土地，然后轉(zhuǎn)手以高價(jià)出讓給建設(shè)單位，他們則從中吃差價(jià)，囊入腰包，損害百姓的利益。

二、對我國土地征收制度完善的建議及對策

(一)完善土地征收法律法規(guī)，正確確定土地征用范圍

只有把為公共利益而實(shí)施的征地與一般經(jīng)營性用地嚴(yán)格區(qū)分開，才能有效防止集體土地所有權(quán)的被侵犯。因此,建議國家立法機(jī)關(guān)對《憲法》和《土地管理法》中的“公共利益”作出司法解釋 ，明確界定“公共利益 ”的相應(yīng)內(nèi)涵。筆者認(rèn)為，可考慮逐步將土地征用限定在以下公共利益性用地范圍內(nèi)：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施用地；（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，如煤礦、機(jī)場、大壩等；（4）特殊用地，如監(jiān)獄、治安拘留所等；（5）享受特殊優(yōu)惠政策用地，如經(jīng)濟(jì)用房建設(shè)用地、遷移戶用地等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院等；（7）其他公認(rèn)或法院裁定的公共利益用地。

(二)提高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)保障農(nóng)民權(quán)益

由于我國特殊國情，土地在補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)上，一般以市場價(jià)格作為主要參照依據(jù)。這個市場價(jià)值要通過規(guī)范的價(jià)格評估體系公平確定，由于失地農(nóng)民是整個征地過程中真正的利益群體，相關(guān)專家在土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定過程中應(yīng)該讓失地農(nóng)民也介入其中，根據(jù)土地的不同地域 、不同類型以不同的評估方法確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，目的是使被征地農(nóng)民的合法權(quán)益不致因政府的行為受到實(shí)質(zhì)的損害。對于土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ，除了按價(jià)格補(bǔ)償外，還要考慮為失地農(nóng)民維持今后生活提供額外的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 。

(三)增加補(bǔ)償渠道，完善失地農(nóng)民保障體系

由于土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，土地補(bǔ)償安置費(fèi)只夠農(nóng)民維持幾年的生活所需。這使得農(nóng)民就業(yè)、養(yǎng)老等問題比較突出。因此為失地農(nóng)民建立一個可持續(xù)發(fā)展的保障體系是解決失地農(nóng)民問題的基礎(chǔ)性工程。首先可以采用在土地轉(zhuǎn)讓收益中提高一定的比例，用于建立土地基金，并且把基金的增殖部分用于建立農(nóng)村社會保障體系。其次，可以積極創(chuàng)造條件，向被征地農(nóng)民提供免費(fèi)的勞動就業(yè)技能培訓(xùn)，安排相應(yīng)的工作崗位，為失地農(nóng)民提供一個培訓(xùn)、求職、登記、職業(yè)介紹的一體化免費(fèi)就業(yè)服務(wù)。再者，對有長期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目用地，在農(nóng)戶自愿的前提下，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)與用地單位協(xié)商，可以以征地補(bǔ)償安置費(fèi)用入股。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取利益。

(四)完善分配細(xì)則，加強(qiáng)分配管理

關(guān)于征地補(bǔ)償費(fèi)分配的問題，既涉及法律,又涉及到相關(guān)政策；既涉及集體利益，又涉及到公民權(quán)益。在制定補(bǔ)償分配政策與方案時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：（1）堅(jiān)持村民自治原則。征地補(bǔ)償如何分配應(yīng)嚴(yán)格按照《村民委員會組織法》規(guī)定的程序，依據(jù)重大村務(wù)民主決策程序，召開全體村民大會討論哪些人享有征地補(bǔ)償費(fèi)分配權(quán)及怎樣分配等事宜，分配方案擬訂后要及時(shí)向全體集體成員公布，經(jīng)大家討論無異議通過后才能形成決議由村委會執(zhí)行實(shí)施。（2）堅(jiān)持依法公正、加強(qiáng)監(jiān)督的原則。征地補(bǔ)償費(fèi)分配方案在制定過程中有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理。首先，指導(dǎo)村民委員會或村民小組，通過合法的程序，制定征地補(bǔ)償款分配方案，而不能一味地遵守風(fēng)俗習(xí)慣;其次，組織聯(lián)合成立監(jiān)察組，以檢查各鎮(zhèn)、村、組對被征地補(bǔ)償安置費(fèi)的分配和使用情況，加強(qiáng)征地后對監(jiān)督檢查工作力度。

（五）完善土地征用監(jiān)督機(jī)制,加強(qiáng)土地違法管理

由于各地的土地行政主管部門是在地方政府系列之中,土地行政主管工作人員難以違抗地方政府非法的圈地行為。為了更有效地實(shí)現(xiàn)對土地征收監(jiān)管,對土地主管部門系列進(jìn)行改革,實(shí)行由中央政府垂直領(lǐng)導(dǎo)國土資源的的執(zhí)法監(jiān)督,建立和完善土地征用聽證制度,做好土地行政復(fù)議和行政訴訟工作，逐步建立起決策有程序、行為有規(guī)范、辦事有章程、失職有追究的管理體制。當(dāng)土地行政工作人員違法行政時(shí)，讓農(nóng)民可以通過行政訴訟使其被侵害的權(quán)利得到補(bǔ)救，要加大對違法批準(zhǔn)征地人員的懲罰措施，完善對違法批準(zhǔn)征地人員的刑事責(zé)任追究制度。

參考文獻(xiàn)：

［1］伍利蓉.農(nóng)村土地征收補(bǔ)償中相關(guān)問題及對策［J］.凱里學(xué)院學(xué)報(bào),2007,(4):2729.

篇8

>> 土地登記制度比較研究 淺析我國土地登記制度 規(guī)范土地登記制度的幾點(diǎn)思考 中國古代土地制度的現(xiàn)代啟示 集體土地上的房屋登記問題 農(nóng)村房屋土地權(quán)屬登記效力問題 分析集體土地內(nèi)房屋的登記方法 關(guān)于集體土地上的房屋登記的思考 集體土地上的房屋變?yōu)閲型恋厣系姆课菔浅跏嫉怯涍€是變更登記 從物權(quán)角度透視中國土地登記制度 淺談《物權(quán)法》對土地登記制度的影響 試論土地登記制度的改革與問題 構(gòu)建我國土地信托登記制度的思考 中國古代社會土地制度和賦稅制度演變之我見 從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)視角看中國古代土地制度變遷 關(guān)于房屋異議登記制度的探討 淺談優(yōu)化房屋預(yù)告登記制度 論中國古代土地所有權(quán)制度 論中國古代土地制度對私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù) 集體土地房屋登記的書證認(rèn)定與采證 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：中國 > 歷史 > 古代土地、房屋登記制度 古代土地、房屋登記制度 雜志之家、寫作服務(wù)和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 泓景")

申明:本網(wǎng)站內(nèi)容僅用于學(xué)術(shù)交流，如有侵犯您的權(quán)益，請及時(shí)告知我們，本站將立即刪除有關(guān)內(nèi)容。 民國時(shí)期，北京前門外西河沿東口商鋪林立。圖/FOTOE

全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)登記制度，實(shí)際上在中國古代歷史上就存在。唐以后，中國在土地管理方面還出現(xiàn)了立契、申牒或過割制度。土地買賣必須通過官府，進(jìn)行書面申報(bào)和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴(yán)厲的制裁。

從中國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權(quán)利證明只是其附帶性的作用，并不能作為確權(quán)證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關(guān)資料。

土地交易始自周朝

嚴(yán)格來說，中國在民國以前沒有真正形成以公示為目的地產(chǎn)登記制度，但是以征收賦稅、交易和提供質(zhì)證以杜絕爭端為目的的土地登記，早在周朝就開始了。

《周禮?大司徒》記載：“掌建國土地之圖，與其人民之?dāng)?shù)，以安撫邦國，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之?dāng)?shù)，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物”，意思就是將天下的田地山川以及人口等進(jìn)行造冊登記，便于國家治理。

按照周朝建立時(shí)的制度，周天子擁有對全國土地的所有權(quán)，他直接統(tǒng)治的區(qū)域稱為王畿。王畿之外的土地進(jìn)行分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國;卿大夫所分得的土地稱為采邑;士所分得的土地稱為祿田。他們對自己所分得的土地享有使用權(quán)，不能任意處分，所謂“田里不粥（粥，同鬻，出賣之意）”。他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權(quán)還是掌握在周王手里。

西周初期，土地與奴隸均不得進(jìn)入流通領(lǐng)域，但由于這二者即是農(nóng)業(yè)社會最主要的生產(chǎn)要素。因此，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，諸侯實(shí)力不斷增長，周天子對各地諸侯的控制減弱，這種限制必然會被打破。到西周中后期，以土地和奴隸為對象的交換經(jīng)常出現(xiàn)，而且事實(shí)上還得到了法律的認(rèn)可。

目前可查的最早一宗土地交易，發(fā)生在西周。一個陜西出土的西周青銅器上，刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致是在公元前919年農(nóng)歷三月，一個叫矩伯的人分兩次將1300畝土地抵押給一個叫裘衛(wèi)的人，換來了價(jià)值100串貝殼的幾件“奢侈品”，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。

歷史上還有周厲王買地的記錄。周厲王當(dāng)朝時(shí)，為了擴(kuò)建王宮，他買下一個叫鬲從的人的地，但沒有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬，周厲王還安撫他說，“你別怕，我一定會照價(jià)付款。如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了?！边@是個很毒的誓言。

周厲王買地究竟花了多少錢，記載此事的銘文上沒寫。但有人買地、賣地，已經(jīng)從側(cè)面說明，當(dāng)時(shí)除了有土地抵押，還存在土地買賣，西周中后期，應(yīng)當(dāng)是出現(xiàn)了統(tǒng)治者對土地所有權(quán)掌控的松動局面。

春秋時(shí)期，楚康王十二年（公元前548年），楚國下令“書土田”、“量入修賦”，其實(shí)就是對于楚國統(tǒng)治者要求對國境內(nèi)的土地依據(jù)地勢進(jìn)行測量，并根據(jù)肥沃程度，規(guī)定其產(chǎn)量的標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)產(chǎn)量征收賦稅。這種方式其實(shí)就是在進(jìn)行土地登記，按照收成的多少交納賦稅，明確了國家對土地資源的登記管理制度，這個可能是最早確立的有關(guān)土地登記制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自實(shí)田”，即命令所有占有土地的地主和自耕農(nóng)，按照當(dāng)時(shí)實(shí)際占有土地的數(shù)目以及人丁數(shù)目，向中央政府如實(shí)呈報(bào)。所報(bào)內(nèi)容經(jīng)審查核實(shí)后，最后登記入冊，上報(bào)到縣。自此，可以看做是政府承認(rèn)了私有土地的合法性，并依此為根據(jù)征收田租。

隋唐統(tǒng)計(jì)手實(shí)與分級匯賬簿

隋唐時(shí)，據(jù)《新唐書?食貨志一》記載：“凡里有手實(shí)（“手實(shí)”是指唐宋時(shí)在基層官吏監(jiān)督下居民自報(bào)戶內(nèi)人口p田畝以及本戶賦役承擔(dān)情況的登記表冊），歲終具民之年與地之闊狹，為鄉(xiāng)賬。鄉(xiāng)成于縣，縣成于州，州成于戶部。”

由此可以看出，唐朝的土地統(tǒng)計(jì)政策是很完備的：先在鄉(xiāng)里進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，然后匯總成鄉(xiāng)賬;鄉(xiāng)賬完成后再上報(bào)到縣，由縣匯總成縣賬;縣賬完成后送達(dá)至州，匯總成州賬，最后上報(bào)到中央戶部。

在登記時(shí)間上，也有規(guī)定。據(jù)《唐令田令》，“諸應(yīng)收授之田，每年起十月一日里正預(yù)校勘造簿，歷十一月，縣令總集應(yīng)退、應(yīng)受之人，對共給授，十二月內(nèi)畢。”這樣，全國有多少家庭，每個家庭授田和宅地?cái)?shù)量是多少，以及每年應(yīng)該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數(shù)且便于清查。

同時(shí)，唐代在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申牒或過割制度，規(guī)定土地買賣必須通過官府，進(jìn)行書面申報(bào)和登記，才算有效，否則要受到處罰。

其實(shí)關(guān)于宅地的統(tǒng)計(jì)也就是房產(chǎn)的登記，在我國古代大多是與田產(chǎn)的登記同步的，因?yàn)閲乙话愣际峭瑫r(shí)確定某一戶擁有的田宅情況，也就是包括土地與房子的雙重的規(guī)定了。

例如吐魯番出土的《（武）周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實(shí)》，這個手實(shí)就很清楚地展示了政府對于田產(chǎn)與房產(chǎn)的雙重登記內(nèi)容。

《周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實(shí)》

1.戶主寧和才年十四歲

2.母趙年五十二歲

3.妹和忍年十三歲

4.右件人， 見有籍

5.和貞年二十二歲

6.羅勝年十五歲

7.右件人，籍后死

8.合受常部田

9.一段二畝（常田） 城北廿里新興東渠西道南道北曹君定

10.一段一畝（部田三易） 城西七里沙堰渠東渠西張延守南第延守北麴善亮

11.一段一畝（部田三易） 城西五里馬堆渠東張沙彌子西張阿仲南北渠

12.一段一畝（部田三易） 城西五里胡麻井渠東渠西麴文濟(jì)南渠北曹粟堆

13.一段四步居住園宅

14.牒， 件通當(dāng)戶新舊口、田畝段數(shù)四至，具狀

15.如前。如后有人告隱漏一口，求受違敕之罪。謹(jǐn)牒。

（注：以上的8至12條就是關(guān)于田產(chǎn)登記的狀況，而第13條就是關(guān)于此戶家庭住宅的登記信息，第14條則是戶主保證此牒屬實(shí)的文件）

宋朝的“砧基簿”

至宋朝，中國的土地登記制度日趨成熟和完善。

南宋時(shí)期，民眾按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至（地籍上每宗地四鄰的名稱）、來源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長統(tǒng)計(jì)查勘無誤后上報(bào)經(jīng)界所（宋朝時(shí)專門管理土地登記工作的機(jī)構(gòu)），再由經(jīng)界所勘驗(yàn)核實(shí)交付產(chǎn)權(quán)人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉(zhuǎn)運(yùn)司。

砧基簿既是國家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對所載土地的產(chǎn)權(quán)證明。進(jìn)行田產(chǎn)交易時(shí)，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”（檢驗(yàn)確實(shí)），土地轉(zhuǎn)讓才有效力。

不過，在宋朝出賣不動產(chǎn)，得先問問親鄰，首先問詢他們想不想買。因?yàn)樗纬梢?guī)定，親鄰具有優(yōu)先購買權(quán)。北宋后期還強(qiáng)調(diào)，所謂“親鄰”，必須為有親之鄰，即雖為鄰而非親或雖為親而非鄰者，都不具有優(yōu)先購買權(quán)。

按照現(xiàn)在的話說，這就意味著一所房子能不能出售，并不需要通過物價(jià)局、房管局的批準(zhǔn)，卻需要先通過住在附近的家人、族人的批準(zhǔn)。正規(guī)的做法是拿一個小本子，把“親鄰”的名字都列在上面，然后從族長老太爺?shù)礁舯谟H戚大媽，讓他們挨個簽字。假如其中一個拒簽，這房就別打算賣了。

搞定了親鄰后，就要制作契約，到官府印契。契約是國家統(tǒng)一格式，被稱為“官頒契紙”，類似今天的“標(biāo)準(zhǔn)合同”，統(tǒng)一規(guī)定契約中必須包括雙方當(dāng)事人姓名、交易原因、標(biāo)的價(jià)金、擔(dān)保條款等內(nèi)容。

只有在繳納契稅錢后，官府在契約上加蓋官印，交易才有效，就是合法合規(guī)交易，受到法律保護(hù)。加蓋官印的契約稱為“紅契”，具有法律效力;不繳納契稅，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且還屬于偷稅漏稅。 賣屋文契， 清道光二十六年（1846 年），存于浙江衢州博物館。圖/ 楊興斌/FOTOE

“紅契”要交的契稅歷朝不等，一般叫“間架稅”，但無論多少，對購房者來說，在當(dāng)時(shí)都是一個不小的負(fù)擔(dān)，于是很多人常常不到官府那辦“交易手續(xù)”，民間房屋買賣多行“白契”。

這固然省了稅費(fèi)，卻往往導(dǎo)致糾紛。民間“白契”太多，產(chǎn)權(quán)不明，交易混亂，檔案管理不完備。宋朝的判牘匯編《名公書判清明集》或是明代小說《三言二拍》對房產(chǎn)糾紛都有記載。

對于“白契”，朝廷只得加大稽查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，就治人匿稅之罪，進(jìn)行刑事處罰。南宋《慶元條法事類》記載：凡“匿稅者，笞四十;稅錢滿十貫，杖八十;監(jiān)臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律”。

契約之后，要過割賦稅，即在契約上寫明標(biāo)的物的租稅、役錢，并由官府在雙方賦稅簿賬內(nèi)變更登記，加蓋官印。如果沒有過割賦稅，往后買賣交易雙方發(fā)生糾紛爭訟時(shí)，即使買受田宅的富豪之家持有契約，官府也不會受理爭訟。

宋朝地產(chǎn)買賣契約，又分為絕賣、活賣與賒賣三種。所謂絕賣，即無任何附加條件的買賣;凡只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)與收益權(quán)，保留回贖權(quán)的買賣叫活賣或典當(dāng)，典當(dāng)契約的業(yè)主得到錢主的典價(jià)，在法定的30年期限內(nèi)可隨時(shí)以原價(jià)贖回標(biāo)的物;賒賣是采取類似商業(yè)信用或預(yù)付方式，然后收取出賣物的價(jià)錢。所有這些買賣活動，都必須訂立契約，取得官府認(rèn)可后，才能得到法律的保護(hù)。

清末引入現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度

明朝洪武二十年（1387年），朝廷編制出各地土地田產(chǎn)登記管理及據(jù)以確定賦役稅收的“魚鱗圖冊”，作為官府征收賦稅的憑證，詳細(xì)記載每宗土地的業(yè)主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要依據(jù)。

滿清入關(guān)后，多次大規(guī)模侵吞土地，一度打破了明代的土地登記制度，康熙四年（1665年）朝廷下令進(jìn)行土地登記造冊，歷時(shí)多年完成。

明清兩朝對田地、房屋的交易，都有明確規(guī)定。明代《明律?戶律》“典賣田宅”條文規(guī)定，不稅契者，除了刑事處罰外，一半價(jià)款要上繳官府。清代在《戶部則例》中明確規(guī)定，凡置買田地房，不赴官府粘契尾，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，也要依法治罪，“笞五十，物貨一半入官”。

總的來說，古代房屋登記，是伴隨土地稅賦制度而存在的，其最主要目的是便于稅賦征收，其私有財(cái)產(chǎn)之證明只是附帶性的作用，且登記的資料由官府掌握，對外保密，普通民眾不能查詢。

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) 稅收 負(fù)擔(dān)

一、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅負(fù)不合理的影響及原因分析

（一）稅負(fù)不合理的影響

房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的不合理影響表現(xiàn)為：（1）過重的稅負(fù)將加重房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的成本，削弱開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)的積極性，為了減少開發(fā)成本，開發(fā)商將通過哄抬房價(jià)，在銷售市場上彌補(bǔ)成本增加的部分，目前過重的稅負(fù)已經(jīng)導(dǎo)致我國商品房價(jià)格的攀升和空置率的提高，而房地產(chǎn)投資的資金大部分來自金融行業(yè)貸款，不健康的房地產(chǎn)投資環(huán)境，將直接影響金融行業(yè)的良性發(fā)展。（2）根據(jù)世界銀行專家基恩的調(diào)查研究表明，高稅負(fù)行業(yè)投資、人均薪酬、就業(yè)、勞動生產(chǎn)等增長率要低于低稅負(fù)行業(yè)。也就是說，高稅負(fù)的房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境中，資本擁有者很有可能將投資的目標(biāo)從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到其他低稅負(fù)的行業(yè)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)行業(yè)資本外逃和人力資本外流的情況。（3）為了減輕高稅負(fù)帶來的成本負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人很有可能采用各種手段逃避稅收，而目前我國房地產(chǎn)稅收征管難度相對較大，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作模式特殊，存在逃稅、偷稅和避稅的漏洞。從房地產(chǎn)稅負(fù)機(jī)關(guān)的稅收專項(xiàng)檢查案件可以直接看出，房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅案件數(shù)量逐年遞增，嚴(yán)重降低稅制的運(yùn)行效率。

（二）稅負(fù)不合理的原因分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)不合理的稅負(fù)表現(xiàn)為稅負(fù)不均、征稅重復(fù)和稅外收費(fèi)過多等問題，其原因有：（1）根據(jù)房地產(chǎn)運(yùn)行環(huán)節(jié)，稅收分為開發(fā)、交易和保有三個階段征稅，其中開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收有契稅、印花稅、耕地占有稅3種，交易環(huán)節(jié)有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅等8種，保有環(huán)節(jié)僅有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅2種。由此可以看出，房地產(chǎn)稅收存在稅制結(jié)構(gòu)不合理的問題，其產(chǎn)生的直接影響是房產(chǎn)出讓成本增加，開發(fā)商只能通過提高房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)，另外也容易滋生炒房投機(jī)行為。（2）現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅制，契稅和印花稅、土地增值稅和營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅等存在重復(fù)征稅的問題，造成了稅負(fù)的不公平。（3）房地產(chǎn)稅收是地方政府的主體行為，由于政策模糊，再加上稅收征管的強(qiáng)制性，隨意性的征管將影響稅制的規(guī)范性和穩(wěn)定性，使得房地產(chǎn)企業(yè)對稅收產(chǎn)生抵觸情緒，如遇房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)蕭條，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量將會降低，開發(fā)項(xiàng)目空置囤積，利潤也就無處可言，影響房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

二、減輕我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的建議措施

（一）稅制體系改進(jìn)，體現(xiàn)全面調(diào)節(jié)原則

目前房地產(chǎn)稅制開發(fā)、交易和保有的3個環(huán)節(jié)存在征收比例失調(diào)現(xiàn)象，因此要進(jìn)行稅制體系改進(jìn)，體現(xiàn)全面調(diào)節(jié)的原則：（1）開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收包括契稅、印花稅和耕地占用稅，筆者認(rèn)為隨著農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的限制和耕地保護(hù)政策的強(qiáng)化，以后農(nóng)用地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的情況將會越來越少，而且取得土地的時(shí)候已經(jīng)繳納了土地出讓金，因此耕地占用稅的征收要進(jìn)行適當(dāng)減少或者取消；契稅和印花稅具有重復(fù)征收問題，事實(shí)上契稅的所有功能在印花稅中都能夠體現(xiàn)出來，因此筆者認(rèn)為有必要將契稅和印花稅進(jìn)行合并。（2）交易是稅負(fù)體現(xiàn)的主要階段，該階段的稅收名目最多，進(jìn)行稅制體系改革的內(nèi)容主要有3個方面：①營業(yè)稅，可借鑒增值稅合理分擔(dān)的原則，一方面將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)營業(yè)總收入減去其他稅費(fèi)余額，避免重復(fù)收稅，另一方面是在房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)讓時(shí)以各個房地產(chǎn)企業(yè)新增環(huán)節(jié)收入作為計(jì)稅的依據(jù)。②就目前的房地產(chǎn)交易市場行情分析，土地增值稅應(yīng)適度減少稅率，通過降低稅務(wù)部門的課稅成本和納稅人的納稅成本，簡化該稅種，在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤處于平均化狀態(tài)之后，則可以將土地增值稅與其他稅種合并。③新增遺產(chǎn)稅和贈與稅，將遺產(chǎn)和贈與稅的起征點(diǎn)定位為一百萬，提高遺產(chǎn)和贈與的投機(jī)成本，一方面可以解決地方政府財(cái)政壓力，另一方面則可以調(diào)節(jié)社會貧富差距的問題。（3）鑒于保有環(huán)節(jié)稅收體系的不健全，譬如城鎮(zhèn)土地使用稅達(dá)不到節(jié)約用地、提高土地使用率和調(diào)節(jié)土地級別收益的目的，以及房產(chǎn)稅房產(chǎn)余值和房租收入計(jì)稅理論的不科學(xué)，筆者認(rèn)為要將兩者進(jìn)行合并，并簡化稅收征管的程序，降低征管成本。

（二）收費(fèi)體系的規(guī)范和完善

房地產(chǎn)收費(fèi)體系的規(guī)范和完善，分為以下幾個步驟：（1）在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的前期，企業(yè)處于純投入階段，稅負(fù)應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)減輕，一是將房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目法制化，從法律的高度上界定地租、稅收和其他收費(fèi)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，并取消違背房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展的不合理收費(fèi)項(xiàng)目；二是收費(fèi)制度的公開化，譬如給予房地產(chǎn)企業(yè)舉報(bào)未征收公開稅費(fèi)項(xiàng)目行為的權(quán)利和渠道；三是通過稽查處罰的方式取締明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，責(zé)令亂收費(fèi)和攤派的機(jī)關(guān)退還當(dāng)事人所收費(fèi)用，并對直接責(zé)任人進(jìn)行相應(yīng)的處分，其中包括行政處罰和刑法追責(zé)等。（2）對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用進(jìn)行劃分，譬如住宅小區(qū)，政府出資負(fù)責(zé)銀行、學(xué)校和醫(yī)院等紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，經(jīng)營性的配套則由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)承擔(dān)，在房價(jià)中予以體現(xiàn)；土地出讓金中剔除基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；道路消防設(shè)備、地下給排水設(shè)施和城市綠化等市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用要適當(dāng)取消。（3）通過稅費(fèi)改革，合理確定稅費(fèi)體系：首先通過費(fèi)改稅的方式，取締原有的管理性和建設(shè)性的收費(fèi)項(xiàng)目，保留原有資源性和補(bǔ)償性的收費(fèi)項(xiàng)目；其次分離經(jīng)營性和行政性的收費(fèi)，取消不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)合法減輕稅負(fù)的措施

房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)主要源自于企業(yè)所得稅、土地增值稅和營業(yè)稅，為了減輕自身稅負(fù)，企業(yè)可在獲得政府政策支持并在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，采取以下方法合理避稅：（1）房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，如果銷售價(jià)格過高，營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、土地增值稅等就會相應(yīng)增大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要合理制定項(xiàng)目售價(jià)，杜絕盲目追求高售價(jià)，正確處理好售價(jià)與稅收之間的關(guān)系，使得兩者的利益得以平衡兼顧。（2）房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置稅務(wù)籌劃部門，以開發(fā)項(xiàng)目的利潤率為基本依據(jù)，對毛利率等進(jìn)行核定，并通過與稅務(wù)部門的溝通，爭取較低的計(jì)稅毛利率。（3）房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)所得稅、土地增值稅等進(jìn)行深入研究，根據(jù)國家的規(guī)定政策，對稅費(fèi)征收名目的合理性和合法性進(jìn)行判斷，在法律允許范圍維護(hù)自身的權(quán)益，以消除稅負(fù)的不合理影響。

三、結(jié)束語

綜上所述，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得如日中天，逐步成為我國的支柱行業(yè)，也成為國家稅收的主要來源之一。但稅收方面存在的問題，形成了稅負(fù)的不合理影響，為了消除這些影響，筆者認(rèn)為一方面要對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的實(shí)際情況進(jìn)行分析，了解清楚實(shí)際的稅負(fù)狀況，另一方面是通過稅收改革，減輕稅負(fù)的不合理影響?？傊?，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)屬于稅制中弊端因素引起的不合理現(xiàn)象，可能會成為高房價(jià)和行業(yè)泡沫的始作俑者，因此我們要在保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)，從各個方面提出改革的思路。

參考文獻(xiàn)

[1]唐明.房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控效應(yīng)及其調(diào)整思路—基于稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與稅負(fù)合理分配的分析[J].廣東商學(xué)院學(xué)報(bào)，2007(02):35-40.

[2]劉慧勇.談房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與稅收政策的調(diào)節(jié)作用[J].商業(yè)時(shí)代，2010(31):116-118.

篇10

論文關(guān)鍵詞:環(huán)境稅收;問題;成因

一、我國現(xiàn)行環(huán)境稅收體系存在的問題

(一)稅費(fèi)并存不利于建立綠色環(huán)保激勵約束機(jī)制

盡管我國目前有不少綠色環(huán)保的稅收政策散見于各稅種之中,但大多屬于輔的規(guī)定,而解決環(huán)境污染的主要方法是排污收費(fèi)制度。該制度以籌集治污資金為目的,根據(jù)“誰污染、誰治理”的原則,按照法定標(biāo)準(zhǔn),向排污超標(biāo)的單位收取一定的費(fèi)用。盡管這一制度對于治理污染、控制環(huán)境惡化發(fā)揮了一定作用,但總體上并不理想。

(二)含有綠色成分的稅種對環(huán)境保護(hù)的調(diào)節(jié)力度不夠

1、資源稅存在的缺陷

首先,資源稅性質(zhì)定位不準(zhǔn)。我國的資源稅以開采企業(yè)因開采條件不同而形成的級差收入為調(diào)節(jié)對象,屬于對級差地租的征收,雖然客觀上具有保護(hù)資源的作用,但制定法律的初衷沒有過多考慮綠色環(huán)保的功能,在一定程度上影響了該稅作用的發(fā)揮,不能做到開采資源的成本內(nèi)部化,也就不能從根本上起到遏制資源浪費(fèi),保障資源合理開發(fā)和利用,進(jìn)而保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

其次,資源稅征稅對象的確定,是以礦山為標(biāo)準(zhǔn),并不區(qū)分某一礦山的富、貧,使得部分企業(yè)采取采富棄貧、采易棄難、采大棄小的方式加大礦產(chǎn)資源的開采率,盡最大可能增加資源稅的實(shí)現(xiàn)數(shù)量,以尋求最大的短期經(jīng)濟(jì)效益。這一行為直接導(dǎo)致了資源的開發(fā)和利用效益降低的結(jié)果,助長了破壞和浪費(fèi)國家資源的現(xiàn)象。

第三,資源稅征稅范圍過窄,不利于全面保護(hù)現(xiàn)有的資源。由于目前資源稅的征稅范圍僅限于礦產(chǎn)資源和鹽,而更多的資源如水、森林、地?zé)帷┩康葲]有征稅,使得企業(yè)對這些資源進(jìn)行無序甚至瘋狂的開采,不僅違背了稅收公平原則,也造成了應(yīng)稅與非稅資源產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的不同。

第四,資源稅計(jì)稅依據(jù)和方法不盡合理。目前的資源稅根據(jù)銷售量或生產(chǎn)量計(jì)稅,不能隨資源的價(jià)格變化,在資源價(jià)格持續(xù)上漲的今天,不能有效調(diào)節(jié)企業(yè)利潤,進(jìn)而發(fā)揮稅收“內(nèi)在穩(wěn)定器”的作用,不僅是國家的經(jīng)濟(jì)利益受損,還促使企業(yè)對資源產(chǎn)品瘋狂漲價(jià),通過漲價(jià)攫取更多的利益。

最后,資源稅采用定額幅度稅率,只反映了劣等資源和優(yōu)等資源的級差收益,不能根據(jù)資源市場變化而調(diào)整,與市場機(jī)制要求相背離。同時(shí),我國資源稅單位稅額多年來沒有大的調(diào)整,使得稅負(fù)明顯偏低,難以發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)和保護(hù)作用。

(三)消費(fèi)稅存在的缺陷

1、消費(fèi)稅的征收范圍過窄。在防止環(huán)境污染方面,只將鞭炮焰火納入征稅范圍,沒有將劇毒農(nóng)藥、含磷化肥等納入;在防止資源浪費(fèi)方面,只把一次性木筷、實(shí)木地板等納入征稅范圍,而沒有將一次性的塑料袋、電池、紙尿褲、包裝物列入;在抑制能耗方面,只將成品油納入征稅范圍,而沒有將煤炭、天然氣等納入。由此種種,造成人們對環(huán)保認(rèn)識的偏頗,好像有的資源不能浪費(fèi),有的就可以隨意使用,有的污染要制止,有的則可以為所欲為,這不利于全面培養(yǎng)人們的環(huán)保意識,發(fā)揮消費(fèi)稅的環(huán)保作用。

2、消費(fèi)稅部分稅目的稅率偏低。如一次性木筷稅率只有5%,無論對生產(chǎn)者還是使用者都不能感到“切膚之痛”,起不到抑制該行為的作用。同時(shí),成品油采用定額稅率,不能發(fā)揮價(jià)格的調(diào)節(jié)作用,沒有起到燃油稅的目的。

3、三個土地稅存在的缺陷

城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍小、稅負(fù)偏低,只能作為地方財(cái)力的補(bǔ)充,對合理使用國有土地,節(jié)約土地資源起不到應(yīng)有的刺激作用。耕地占用稅的初衷是保護(hù)農(nóng)業(yè)用地,對占用耕地的一種補(bǔ)償。由于稅額較低,采用一次性征收等不足,對農(nóng)用土地的保護(hù)作用甚微。

土地增值稅出于抑制房地產(chǎn)炒作和牟取暴利的投機(jī)行為,事實(shí)上只起到了“把左口袋的錢裝入右口袋”的作用,并沒有減少土地資源的濫占、浪費(fèi)等情況,2009年在世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下,我國各地的“地王”卻被不斷刷新就是很好的例證。

4、車船稅和車輛購置稅存在的缺陷

車船稅是按照車船的種類、大小確定不同稅負(fù)的,沒有考慮該車船的性能、油耗及尾氣排放量等因素對環(huán)境的損害程度,基本上沒有考慮環(huán)保因素,不利于發(fā)揮該稅緩解交通擁堵、減輕大氣污染的作用。

車輛購置稅對于限制車輛過快增長、防止能源類資源浪費(fèi)、減輕環(huán)境污染的作用未能發(fā)揮,相反,近兩年來對小排量汽車采取優(yōu)惠政策,刺激了小汽車的激增,表面上看“限大放小”能夠減少尾氣排放,減輕大氣污染,而實(shí)際上忽視了“積少成多”的累積效應(yīng),該稅實(shí)施的效果適得其反。

5、城市維護(hù)建設(shè)稅存在的缺陷

城市維護(hù)建設(shè)稅定位不準(zhǔn),只照顧了城鎮(zhèn),卻忽視了更廣大的農(nóng)村地區(qū)的環(huán)境建設(shè)與保護(hù)。同時(shí),該稅作為增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅三稅的附加,沒有獨(dú)立的課稅對象、計(jì)稅依據(jù)及減免措施,在實(shí)際工作中成為“三稅”的附庸,很難發(fā)揮獨(dú)立稅種應(yīng)具備的各種功能。

(三)相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策缺乏綠色環(huán)保理念

我國現(xiàn)行稅制中的優(yōu)惠方式種類繁多,包括減稅、免稅、延期納稅、出口免退稅、再投資退稅、即征即退、先征后退、先征后返、投資抵免、稅額抵免等方式等,但原有涉及綠色環(huán)保方面的優(yōu)惠方式僅限于免稅和減稅,即便在2008年修訂的企業(yè)所得稅和2009年修訂的增值稅等稅收法律法規(guī)中,也只增加了即征即退、投資抵免、稅額抵免等有限的幾種,納稅人可選擇的余地很小,不利于綠色環(huán)保事業(yè)的發(fā)展。

(四)缺少專門的綠色環(huán)保稅種

盡管在諸多稅種中出現(xiàn)部分綠色環(huán)保的相關(guān)規(guī)定,但由于力量過于分散,而且多為階段性政策,系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性較差,既不能體現(xiàn)稅收對綠色環(huán)保的調(diào)控力度,也不能集中有限的稅收資金用于環(huán)境建設(shè)。因此,在稅收政策方面,應(yīng)該完善現(xiàn)行稅制的基礎(chǔ)上,開征環(huán)境保護(hù)稅。

二、我國現(xiàn)行環(huán)境稅收體系存在問題的成因

通過上面對環(huán)境稅收存在的問題進(jìn)行揭示可以看出,我國環(huán)境稅收制度發(fā)揮的作用較小,對構(gòu)建環(huán)境稅收體系還缺乏全方位的思考。我國環(huán)境稅收體系存在諸多缺陷和不足,取決 于目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、制度環(huán)境、社會環(huán)境,與我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)體制與政策取向等方面存在著更深層次的關(guān)系。

(一)粗放型經(jīng)濟(jì)增長模式忽視了對資源環(huán)境的保護(hù)

如同經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定稅制變革一樣,經(jīng)濟(jì)的增長方式也對資源的利用及環(huán)境的優(yōu)劣至關(guān)重要。我國從經(jīng)濟(jì)體制改革至今不過三十年的時(shí)間,由于長期以來我國經(jīng)濟(jì)總量和人均產(chǎn)值較低,使得人們在盲目追求“大規(guī)模、高增長、高產(chǎn)值”的同時(shí),忽略了對資源的有效利用及環(huán)境的有效保護(hù)。從某種程度上說,這種粗放型經(jīng)濟(jì)增長方式是造成我國資源耗竭、環(huán)境污染日益惡化的根本原因。

(二)經(jīng)濟(jì)體制的不完善抑制了環(huán)境稅收體系的變革

稅收要發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用,就必須以健全、完善的市場經(jīng)濟(jì)體制為前提。我國盡管在1992年就宣稱要建立社會主義市場經(jīng)濟(jì),然而,“建立”不等于“健全”。由于市場經(jīng)濟(jì)體制不完善,市場不能完全遵照價(jià)值規(guī)律運(yùn)行,價(jià)格對商品的供求關(guān)系有時(shí)不能快速、準(zhǔn)確地反映,甚至出現(xiàn)滯后和偏差,因此,以調(diào)節(jié)價(jià)格影響企業(yè)和消費(fèi)者行為的環(huán)境稅收的使用受到制約,作為環(huán)境政策手段的作用效果具有不確定性,從而影響了政府采用這種手段,導(dǎo)致稅制中對環(huán)境保護(hù)缺乏關(guān)注。

(三)地方政府的行為模式導(dǎo)致環(huán)保功能的弱化

近年來,中央政府在環(huán)境保護(hù)方面發(fā)揮的作用是積極的,不僅做出了退耕還林等重大舉措,還出臺了諸如大氣污染防治法、環(huán)境保護(hù)法等一系列法律法規(guī)。然而在現(xiàn)實(shí)生活中,破壞生態(tài)環(huán)境的事件卻屢屢發(fā)生,究其原因,是地方政府在環(huán)境保護(hù)中角色的異化,從而導(dǎo)致環(huán)保功能的弱化。

(四)各經(jīng)濟(jì)主體對環(huán)境稅收采取漠視甚至抵制態(tài)度

環(huán)境稅收在某種意義上講求的是社會整體利益,所以更強(qiáng)調(diào)社會的公平性。然而,這一政策的實(shí)施畢竟要影響到各經(jīng)濟(jì)主體的微觀利益,所以,隨著環(huán)境稅收的增加,其潛在的收入分配功能就會顯現(xiàn)出來。

首先,就企業(yè)而言,環(huán)境稅收作為經(jīng)濟(jì)杠桿,能夠促進(jìn)企業(yè)節(jié)能降耗,節(jié)約費(fèi)用,但稅金畢竟是一項(xiàng)實(shí)實(shí)在在的費(fèi)用支出,相對于直接管制(即標(biāo)準(zhǔn))手段而言,使企業(yè)承擔(dān)額外的納稅費(fèi)用。盡管在環(huán)境稅收手段下,社會總費(fèi)用在減少,但對企業(yè)來說,在絕大多數(shù)情況下的費(fèi)用都是上升的,而且費(fèi)用增加最明顯的是那些處于平均控制費(fèi)用水平上的企業(yè)。這類企業(yè)數(shù)量比較多,因此,這也就是為什么環(huán)境稅收難以得到我國企業(yè)界支持的原因。

其次,就消費(fèi)者而言,他們是稅負(fù)的最終承擔(dān)者,即負(fù)稅人。也就是說,一方面,如果向企業(yè)開征環(huán)境稅收,企業(yè)會利用價(jià)格轉(zhuǎn)移將該筆稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。另一方面,如果直接向消費(fèi)者開征環(huán)境稅收,這些消費(fèi)者既是環(huán)境稅收的繳納者,也是環(huán)境稅收的最終負(fù)擔(dān)者,對于環(huán)保意識薄弱的消費(fèi)者而言,憑空增加了很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),消費(fèi)者會對這種稅負(fù)做出激烈的反應(yīng)。在這種情況下,環(huán)境稅收的開征往往得不到消費(fèi)者的深刻理解和大力支持。

(五)普通人群對環(huán)境保護(hù)的觀念仍存在一定偏差

盡管大多數(shù)消費(fèi)者的環(huán)境保護(hù)意識有了一定提高,但仍沒有達(dá)到“自覺自愿”的程度,對環(huán)境保護(hù)的態(tài)度,一般是“說起來重要、行動上次要、效果上不要”,就是說,人們在日常生活中對環(huán)境保護(hù)經(jīng)常侃侃而談,但是在具體行動上卻不那么重視,比如,我市近年來實(shí)行垃圾分類辦法以來,在大街上的垃圾箱根本起不到應(yīng)有的作用,人們照樣把可循環(huán)利用的和不能重復(fù)利用的甚至有毒有害的垃圾混在一起丟棄。人們在“節(jié)能還是節(jié)錢”上,如果涉及照明燈具、空調(diào)、冰箱等是否節(jié)能環(huán)保,如果既節(jié)能節(jié)省開支,人們樂已接受節(jié)能環(huán)保,而如果節(jié)能卻不省錢,人們往往放棄節(jié)能而選擇省錢。與此同時(shí),由于我國現(xiàn)行環(huán)境保護(hù)體制是一種國家本位主義的環(huán)境保護(hù)理念,把環(huán)境保護(hù)的權(quán)利通歸國家所有,造成公民保護(hù)環(huán)境的權(quán)利缺位。人們在環(huán)境保護(hù)的功能上,更多的認(rèn)為環(huán)保是國家的事,和自己沒有太多的直接關(guān)系,甚至堅(jiān)持只要自己不故意破壞環(huán)境,隨意丟棄垃圾沒有什么大不了,相信大自然是“自然凈化器”,生產(chǎn)和生活垃圾會自然分解。由于普通人對環(huán)保及其環(huán)保措施存在著種種誤解,包括環(huán)境稅收在內(nèi)的各種環(huán)保措施的推行就不可避免的遇到阻力,延緩了其制定和實(shí)施的進(jìn)程。