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篇1

關鍵詞：土地整治；新增耕地規(guī)模；新增耕地率

中圖分類號 F301 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2014）03-04-01-04

引言

國務院《關于嚴格規(guī)范城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點切實做好農村土地整治工作的通知》（國發(fā)[2010]47號）要求土地整治“以促進農業(yè)現(xiàn)代化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展為導向”。堅守“18億畝”耕地紅線，緊緊圍繞深入貫徹落實科學發(fā)展主題和加快轉變經濟發(fā)展方式主線，按照建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會的總體要求，統(tǒng)籌推進田、水、路、林、村綜合整治，加快改善農村生產生活條件，促進農民增收、農業(yè)增效、農村發(fā)展。土地整治是以提高土地利用率、保障土地資源可持續(xù)利用為目的，對未合理利用土地的整理，因生產建設破壞和自然災害損毀土地的修復，以及未利用土地的開發(fā)等活動，一般包括土地開發(fā)、土地整理和土地復墾等。天津市土地整治在增加有效耕地面積，提高耕地質量，提升農業(yè)綜合生產能力，優(yōu)化土地利用結構，保障糧食和生態(tài)安全，促進社會公平等方面發(fā)揮了重要的積極作用。所轄區(qū)縣政府均把土地整治可增加有效耕地面積作為土地整治實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡作為重點[1]。

科學評價土地整治的實施效果及其影響因素，對豐富土地整治的相關評價技術體系，提高土地整治的綜合效益，促進土地整治科學決策有重要理論和實踐價值。目前，國內相關部門和學術研究多集中在具體項目實施效果評價的內容、指標、方法和技術體系等方面[2]，土地整治增加有效耕地面積也均作為重要衡量指標進行評價[3]。但縱觀各方面研究內容，從區(qū)域尺度對土地整治實施效果的橫向（不同區(qū)域）、縱向（不同時段）研究較少，導致土地整治的宏觀決策及區(qū)域評價標準科學依據不足[4]。

因此，本文從土地整治實際效果的角度出發(fā)，以新增耕地率及新增耕地面積作為考核的主要指標，進行全天津市域范圍內不同區(qū)縣在土地整治項目中新增耕地率和新增耕地面積的統(tǒng)計與比較分析。土地整治新增耕地率指土地開發(fā)、整理、復墾項目新增耕地面積與項目實施總面積的比值。本文涉及的數(shù)據主要包含天津市各區(qū)縣2010-2013年土地開發(fā)、整理和復墾的項目數(shù)量、項目實施總面積、項目新增耕地面積等，數(shù)據主要來源于2010-2012年天津市國土資源管理部門掌握的土地開發(fā)整理指標控制表和掛鉤復墾驗收臺帳。

1 土地整治項目分析

20世紀90年代末以來，中國土地整治事業(yè)由起步到較快發(fā)展，基本實現(xiàn)了由自發(fā)、無序、無穩(wěn)定投入到有組織、有規(guī)范、有比較穩(wěn)定投入的轉變[5]。天津市土地整治工作依據國土部要求，也經歷了從無序到規(guī)范標準化的改變。根據天津市國土資源管理部門掌握的土地開發(fā)整理控制指標和掛鉤復墾驗收臺帳，2010-2012年，天津市實施土地整治項目實現(xiàn)新增耕地總規(guī)模為13 127.32hm2，累計土地整治項目達到97個（已驗收），土地的開發(fā)、整理和復墾項目各占74.23%、2.06%和23.71%。其中土地開發(fā)項目共計72個，新增耕地面積11 881.34hm2，單項目整治規(guī)模為159.27hm2；土地整理項目2個，分別為寶坻區(qū)和武清區(qū)的市級高標準農田整理項目，新增耕地面積共計284.16hm2，新增耕地率分別為7%和10%；近幾年天津市在國土資源部政策指引和自身探索的情況下，陸續(xù)實施了5個批次的小城鎮(zhèn)掛鉤試點的農村建設用地復墾工作，其中2010-2012年部分第二、三、四批掛鉤試點的農村建設用地復墾項目完成了驗收工作，驗收項目共計23個，新增耕地面積961.82hm2。

就各相關區(qū)縣而言（圖1、圖2）。土地整治項目新增耕地總規(guī)模較多的區(qū)縣主要集中在武清區(qū)、寶坻區(qū)、薊縣、寧河縣和靜?？h等5個區(qū)縣，新增耕地面積均在1 300hm2以上，尤其是寶坻區(qū)、薊縣和寧河縣，達到2 000hm2以上；其次是濱海新區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)和西青區(qū)，新增耕地面積均在500hm2以上，而東麗區(qū)新增耕地面積較少，僅為256.36hm2。土地整治總規(guī)模呈現(xiàn)與土地整治項目數(shù)量較為一致的空間分布規(guī)律。土地整治項目較多的區(qū)縣也主要集中在武清區(qū)、寶坻區(qū)、薊縣、寧河縣和津南區(qū)等5個區(qū)縣，項目個數(shù)均在10個以上，靜?？h緊隨其后，達9個。其中，津南區(qū)由于在近幾年實施小城鎮(zhèn)建設用地增減掛鉤項目卓有成效，因此津南區(qū)的農村建設用地復墾項目較多，但其單個整治項目實施規(guī)模不大，只有62.64hm2。上述武清區(qū)等5個區(qū)縣的單個整治項目實施規(guī)模均達100hm2以上，其中薊縣和寶坻區(qū)達200hm2以上。2010-2012年武清區(qū)、寶坻區(qū)、薊縣、寧河縣和靜海縣等5個區(qū)縣的新增耕地規(guī)?？傆?0 252.79hm2，占全市新增耕地總規(guī)模的78%，實施項目個數(shù)總計62個，占全市實施總項目個數(shù)的64%，是天津市實施土地整治，補充耕地來源的重點地區(qū)。總體來看，天津市這3a的土地整治項目主要以土地開發(fā)項目為主，土地整理項目主要為高標準基本農田建設項目，還需要進一步加強，土地復墾項目需結合小城鎮(zhèn)增減掛鉤試點項目繼續(xù)開展。

2 土地開發(fā)和整理實施效果空間分析

根據分析數(shù)據，2010-2012年，天津市土地開發(fā)項目實施總面積為13 483.58hm2，通過土地開發(fā)新增耕地面積11 881.34hm2，新增耕地率為88.12%，歷年土地開發(fā)項目新增耕地率均維持在80%以上，各年份變化不大。

就各區(qū)縣而言（圖3、圖4、圖5），2010-2012年間天津市土地開發(fā)項目新增耕地面積最多的是薊縣、寶坻區(qū)和寧河縣，新增耕地面積分別為2 380.45hm2、2 257.64hm2和2 332.90hm2；濱海新區(qū)、武清區(qū)和靜?？h新增耕地面積均在600～1 800hm2，其次是西青區(qū)和北辰區(qū)，新增耕地面積分別為415.64hm2和413.15hm2，而東麗區(qū)和津南區(qū)2個區(qū)縣新增耕地規(guī)模較低，分別為256.36hm2和248.41hm2。

土地開發(fā)新增耕地規(guī)模在鄉(xiāng)鎮(zhèn)尺度上表現(xiàn)出的空間分布特征與區(qū)縣尺度上的基本類似，只是鄉(xiāng)鎮(zhèn)尺度的空間分布特征，更能夠直觀表現(xiàn)天津市土地開發(fā)項目主要集中在薊縣北部片區(qū)，寶坻區(qū)、武清區(qū)和寧河縣交界的中部片區(qū)，靜?？h和濱海新區(qū)南部片區(qū)等三大片區(qū)，同時也是天津市重要的生態(tài)涵養(yǎng)地帶和土地整治重點區(qū)域。其中，薊縣的下營鎮(zhèn)、孫各莊鄉(xiāng)、西龍虎峪鎮(zhèn)、寧河縣的潘莊鎮(zhèn)、造價城鎮(zhèn)、北懷淀鄉(xiāng)、靜?？h的中旺鎮(zhèn)等7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的新增耕地面積均在400hm2以上，占全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量的4.19%，開展過土地開發(fā)項目的鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量為55，僅為天津市全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量的32.93%，因此應加大對土地開發(fā)項目的推廣，拓展到更多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

根據分析數(shù)據，2010-2012年，天津市土地整理項目實施總面積為3 301.36hm2，分別是寶坻區(qū)和武清區(qū)的基本農田整理項目，通過土地整理新增耕地面積284.16hm2，新增耕地率平均為8.61%。由于天津市的高標準基本農田整理項目于近幾年才陸續(xù)開展，有的項目在2010-2012年間還沒有進行項目驗收，而且高標準基本農田建設的新增耕地規(guī)模有限，所以本次研究僅對已驗收過的2個項目做匯總統(tǒng)計分析，考慮到其不具備代表性，因此并沒有對其做深入的空間差異分析。

3 土地復墾實施效果空間分析

2010-2012年，天津市土地復墾項目實施驗收項目共計23個，驗收總面積為1 086.31hm2，通過土地復墾增耕地面積961.82hm2，新增耕地率為88.54%。

就各區(qū)縣而言（圖6），土地復墾新增耕地率均在較高水平，但以新增耕地面積來看，各區(qū)縣存在明顯差異。天津市土地復墾項目主要是指小城鎮(zhèn)增減掛鉤的項目，這與所在區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經濟狀況與農民意愿等方面有著密切的關系。通過分析圖結果表明，天津市的土地復墾項目新增耕地來源主要分布在津南區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)和靜?？h，也就是天津市域范圍的中西部地區(qū)。其中津南區(qū)在土地復墾方面較為突出，新增耕地面積503.22hm2，占全市土地復墾新增耕地面積的52.32%，項目總個數(shù)達到了10個，占到全市項目總個數(shù)的43.48%。西青區(qū)和北辰區(qū)的土地復墾新增耕地面積都超過了100hm2，分別占全市土地復墾新增耕地面積的16.47%和11.57%。其他區(qū)縣的新增耕地面積均占全市規(guī)模的5%左右，說明天津市在土地復墾方面，其他區(qū)縣還存在比較大的潛力有待挖掘。

4 存在問題分析

（1）土地整治項目數(shù)量、規(guī)模、類型在區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)不同尺度上呈現(xiàn)出差別，天津市的土地整治項目，仍以開發(fā)類為主，在土地整理和土地復墾上存在地域差別，分布不均勻的現(xiàn)象，土地整治項目在具體實施過程中，更注重資金投入效益、新增耕地數(shù)量及整治項目的實際操作便利性，且這種狀況在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)地域尺度上表現(xiàn)更為突出。

（2）土地開發(fā)新增耕地率呈現(xiàn)較高水平。就空間分布差異來說，土地開發(fā)補充耕地效果最好的區(qū)域主要集中分布于耕地后備資源較豐富的天津市的北部、中北部和南部地區(qū)，受地形、區(qū)位、經濟建設等條件的制約，中東部地區(qū)和中西部地區(qū)土地開發(fā)新增耕地略少，開發(fā)補充耕地效果在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等不同尺度差異不大。

（3）土地整理項目的實施有待提高，重點要加大對高標準基本農田的建設，合理確定高標準基本農田整理規(guī)模。經統(tǒng)計數(shù)據分析，2010-2012年天津市高標準基本農田整理項目新增耕地規(guī)模僅占全市規(guī)模2.16%，經過驗收的項目僅有2個，反映了天津市土地整理項目的推進與實施還有待加強。

（4）土地復墾項目的實施區(qū)域差異化明顯，經數(shù)據分析，僅津南區(qū)無論在項目實施個數(shù)上和新增耕地規(guī)模上都占全市數(shù)量的50%以上，而津南區(qū)的轄區(qū)面積僅占市域面積的3.92%，說明在經濟條件具備、農民意愿強烈、當?shù)卣块T合理引導的情況下，天津市還可以更有序更顯著的實施小城鎮(zhèn)增減掛鉤項目，因此天津市在實施土地復墾項目上還具備非常大的潛力。

5 政策建議

（1）應進一步規(guī)范土地整治項目的類型標準。嚴格執(zhí)行國家和地方制定的土地整治項目管理辦法，明確土地開發(fā)、整理和復墾建設的項目內涵及項目規(guī)模、項目凈增耕地面積比例，盡量減少由于缺乏嚴格的監(jiān)管制度，導致各區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)在上報土地開發(fā)、整理和復墾項目新增耕地面積時出現(xiàn)的各種問題。

（2）要實現(xiàn)以土地整理、復墾為主，適度開發(fā)未利用地的土地整治模式。天津市土地整治呈現(xiàn)“開發(fā)為主，整理為輔”的局面，通過數(shù)據分析，天津市土地開發(fā)實現(xiàn)新增耕地規(guī)模占全市的90.51%，土地復墾實現(xiàn)新增耕地規(guī)模占7.33%，土地整理實現(xiàn)新增耕地規(guī)模僅占2.16%。天津市近幾年為實現(xiàn)“耕地占補平衡”的目標，以土地開發(fā)為主已經取得了一定成效，使得可開發(fā)耕地后備資源所剩無幾，而且各區(qū)縣分布極不均勻，大部分分布在天津市的中北部和南部地區(qū)。如繼續(xù)進行大規(guī)模的土地開發(fā)，勢必會對生態(tài)環(huán)境產生惡劣影響。因此，為實現(xiàn)社會經濟的可持續(xù)發(fā)展，天津市應逐步轉變土地開發(fā)補充耕地為主的耕地占補平衡模式，大力開展土地整理與復墾工程，實現(xiàn)土地利用的可持續(xù)發(fā)展。

（3）嚴格執(zhí)行天津市土地整治規(guī)劃（2011-2015）確定的規(guī)劃期內天津市在土地整治方面的重點建設項目，著重加強土地整理項目，尤其是涉及到各區(qū)縣的高標準基本農田建設的項目，利用工程技術手段提高項目的新增耕地率；慎重對土地開發(fā)項目的建設，增強對宜耕后備資源的管理，實現(xiàn)后備資源的可持續(xù)開發(fā)利用；繼續(xù)推進天津市小城鎮(zhèn)掛鉤試點項目對拆舊區(qū)的整理復墾工作，提高復墾設計水平，并嚴把驗收關，提升土地復墾項目的新增耕地率和新增耕地的質量等級。

參考文獻

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[2]張正峰，趙 偉.土地整理的資源與經濟效益評估方法[J].農業(yè)工程學報，2011，27（3）：295-299.

[3]呂開云，李江新，劉文新，等.土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設計的內容深度研究[J].東華理工學院學報，2006，29（4）：361-364.

[4]王長江，徐國鑫，金曉斌.基于DEA 的土地整理項目投入產出效率評價：以山東省若干國家投資土地整理項目為例[J].中國農學通報，2011，27（2）：271-275.

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[6]劉向東，陳溪濤，郭毛選.我國土地整理效益評價研究進展與展望[J].安徽農業(yè)科學，2010，38（19）：10 144-10 146，10 196.

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【關鍵詞】 測繪新技術 土地整治規(guī)劃設計 應用

內蒙古是我國重要的糧食產地，耕地條件十分優(yōu)越，但是耕地保護也是必須實施的，同時也是礦產資源大省，隨著工業(yè)化，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，土地利用也出現(xiàn)了很多問題，因此需要進行土地整治規(guī)劃。本人針對農田的整治規(guī)劃在利用測繪新技術的進行了一些研究討論。土地整治系指對低效利用、不合理利用、未利用以及生產建設活動和自然災害損毀的土地進行整治，提高土地利用效率的活動。土地整治是盤活存量土地、強化節(jié)約集約用地、適時補充耕地和提升土地產能的重要手段。隨著測繪技術提高和更新，遙感技術（RS）、全球定位系統(tǒng)（GPS）、地理信息系統(tǒng)（GIS）這三種先進測繪技術廣泛被應用在土地整治規(guī)劃中。它與普通的測繪工作相比，在土地整治規(guī)劃中測繪工作更顯得具體，細致，科學，有效率，它貫穿于整個土地整治規(guī)劃過程，在其中起到最重要的技術吃撐作用。

1 測繪新技術

（1）遙感技術（Remote Sensing）。遙感技術（簡稱RS）是20世紀60年代興起的一種不直接與目標物接觸而感知其性質和狀態(tài)的探測技術，是根據電磁波的理論，應用各種傳感儀器對遠距離目標所輻射和反射的電磁波信息，進行收集、處理，并最后成像，從而對地面各種景物進行探測和識別的一種綜合技術。利用遙感技術，可以高速度、高質量地測繪地圖。[2]

（2）全球定位系統(tǒng)（Global Positioning System）。全球定位系統(tǒng)（簡稱GPS），又稱全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)，是由美國研制的衛(wèi)星導航系統(tǒng)。GPS可以提供地球98%以上的面的地區(qū)的精確定位和測速，還有高精度的時間標準。微型定位系統(tǒng)還可以為軍事提供三維位置和三維運動及時間。此系統(tǒng)中有太空24個GSP衛(wèi)星，地球表面一個主控站和3個數(shù)據注入站、5個檢測站。要形成定位，至少需要3顆衛(wèi)星，這樣才能準確確定在地球在所處的具置，而且接收的衛(wèi)星越多，得到的地理位置的數(shù)據就越精準。

（3）地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System或Geo-Information system）。地理信息系統(tǒng)（簡稱GIS），又可以叫做“地學信息系統(tǒng)”，是一種特殊的且極為重要的空間信息系統(tǒng)。地理信息系統(tǒng)是利用計算機，然后對地球表面空間所有有關的地理數(shù)據進行采集、儲存、管理、運算、分析、顯示和描述。

2 測繪新技術在土地整治規(guī)劃設計中的應用

土地整治過程可以大致分為三個過程：可行性研究階段、規(guī)劃設計階段和實施階段。

（1）測繪新技術在土地整治可行性研究階段的應用：土地整治可行性研究階段，首先要求有現(xiàn)狀圖和規(guī)劃圖的比例尺為：1：2000。這需要測量土地整治項目區(qū)范圍內的總面積、界址點的坐標和高程，還包括項整治項目區(qū)邊界以外的一百米以內的地形圖，這是為了保證土地整治項目設計的區(qū)域的關聯(lián)性，且需要以行政村為單位，依據土地的利用現(xiàn)狀，對不同分類標準的土地進行分類匯總。由于整治項目的邊界需要同時測量邊界控制點的平面坐標和經緯庫坐標，所以這個時候就可以應用GPS技術，其測量方式可以精確的測定整個項目區(qū)邊界的每個控制點。

（2）測繪新技術在土地整治規(guī)劃規(guī)劃設計階段的應用：在土地整治規(guī)劃規(guī)劃設計階段中，對項目區(qū)域的面積、溝路渠等的長度、平整區(qū)域的高程要求相對度比較高。一般是要求實測比例尺大于1：2000的地形圖作為規(guī)劃設計底圖。但是現(xiàn)有的溝、渠、塘、河流及水庫要按1：500的要求測量；需加密擬改建、新建的溝渠沿線及擬增加、改建道路沿線兩側的高程點，從而達到計算工程土方量的要求；加密項目區(qū)擬做土地平整的區(qū)域的高程點。為了達到這一要求，這個時候就可以先采用GPS技術，先進行布設控制點，然后使用全站儀進行野外數(shù)據采集。首級高程控制點可采用四等水準進行聯(lián)測；池塘、河道、溝渠、涵洞要求測量水底高程；水閘應標注高寬和孔數(shù)。土地整治規(guī)劃規(guī)劃設計的時候，首先是以實測地形圖為規(guī)劃設計的基礎底圖，然后利用GIS技術，其強大的管理和分析功能，對整個整治項目區(qū)及周邊的地理空間信息，如環(huán)境、氣候、自然災害、水文、人口、經濟、生態(tài)等多種資料進行分析對比。確切地計算出整治項目區(qū)內的農田環(huán)境規(guī)模和容量，隨后再進行相關的土地整理的工程設計、土地平整、基質改良等過程中工程量指標計算，最后制作出合理的土地整治項目規(guī)劃設計方案。

（3）測繪新技術在土地整治實施階段的應用：在土地整治項目的實施階段，對比整治前和整治后的全野外數(shù)字采集的資料并對資料進行處理，如此得出的結果可以對施工單位的顯性工程如新（改）建溝、渠、路工程量做出準確的復核和審查，還并且還可以生成一組在整治項目實施前和整治項目實施后的高程數(shù)字模型，然后利用DEM技術，對其進行輔助計算，就可以準確地計算出項目區(qū)內各個農田的設計填挖方量和施工填挖方量，對施工單位的填挖方量工程做復核。

3 結語

在土地整治規(guī)劃中，測量工作是貫穿整個項目，作為項目的主要的技術支撐。測繪新技術為土地測量的技術人員提供了強大有利的測量工具，從而克服了在傳統(tǒng)的土地測量技術中所出現(xiàn)的不足的現(xiàn)象，使得土地整治規(guī)劃從根本上得到了提高，實現(xiàn)了更科學性，實用性和可操作性。每個土地規(guī)劃根據自身項目存在的特點，在合適的階段使用測繪新技術去解決問題，力爭做到準確、高效、實用。

參考文獻：

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為進一步加強土地管理，防止國有土地資產流失，推進國土資源市場化配置，規(guī)范土地使用權出讓行為，加強黨風廉政建設，創(chuàng)造公開、公平、公正的土地市場環(huán)境，促進我市經濟社會全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展，根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）和《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）精神和有關法律法規(guī)政策的規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范土地資產管理有關問題通知如下：

一、嚴格執(zhí)行土地有償使用制度

除國家法律、行政法規(guī)規(guī)定可以采取行政劃撥方式供應的土地之外，其它建設用地一律實行有償使用。

（一）商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅開發(fā)等各類經營性用地必須以招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。

（二）工業(yè)用地要創(chuàng)造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓方式供地，確需以協(xié)議出讓方式供地的，必須符合協(xié)議出讓條件和程序；項目用地必須達到投資強度、開發(fā)進度等控制性指標要求。

（三）原工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變原用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或調整土地有償使用費；其它項目改變土地用途或擴大容積率的，必須依法辦理有關批準手續(xù)，相應調整土地使用權出讓金，辦理土地變更登記。

（四）以出讓方式取得的土地使用權轉讓時改變原批準用途的，按新規(guī)劃用途評估確認地價與原用途剩余年期評估確認地價差值收取土地使用權出讓金。

二、加強劃撥土地使用權管理

（一）以劃撥方式取得土地使用權的使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其它原因停止使用國有土地的，由國土資源行政主管部門報經原批準用地政府批準，可無償收回劃撥土地使用權并納入政府的土地儲備庫。破產企業(yè)原址用地收回后出讓的，根據市政府黃政〔2000〕19號文的有關規(guī)定辦理。

（二）原劃撥土地使用權屬于經營性用地的，必須按規(guī)定交納土地年租金，使用者也可以補辦土地出讓手續(xù)，補交土地出讓金。

（三）在原劃撥用地范圍內進行建設的工業(yè)項目，不再收取土地使用權出讓金，其它項目按本條第（四）、第（五）款規(guī)定辦理土地使用權出讓手續(xù)。

（四）經依法批準利用原有劃撥土地進行經營性開發(fā)建設，且符合城市規(guī)劃條件的，應當按照招標、拍賣、掛牌方式出讓土地。

（五）經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當公開交易，〖JP4〗按照規(guī)定補繳土地出讓金；低于市場價交易的，政府應當優(yōu)先收儲?！糐P〗

（六）以劃撥方式取得土地使用權的使用者，如改變土地用途，必須依法辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

三、依法加強征地管理

（一）各項建設用地的征用和供應，依照法律規(guī)定由市、縣政府統(tǒng)一負責，市、縣國土資源部門及其征地機構統(tǒng)一組織實施。禁止各類中介機構和其他組織從事征地和供地，嚴禁越權批準征用土地。各地要按照法定程序征用農村集體土地，并按照法定標準給予農民合理的補償，嚴禁拖欠、截留和挪用征地補償費用。

（二）各級各部門要嚴格征地審核和征地補償、安置監(jiān)督，進一步規(guī)范征地程序。任何單位和個人不得擅自與農村集體組織或土地使用權單位簽訂“征地協(xié)議”。

（三）各級各部門要采取有力措施，對拖欠、侵占、截留和挪用征地補償費的，必須限期糾正，情節(jié)嚴重的，要依法追究有關責任人的責任；凡是拖欠或少付征地補償費，必須限期補償?shù)轿弧?/p>

四、實行國有土地使用權出讓及項目建設跟蹤監(jiān)察備案制度

為進一步規(guī)范國有土地使用權出讓及項目建設行為，加強黨風廉政建設，從源頭上預防和治理腐敗。

（一）經營性土地出讓必須堅持“公開、公平、公正”的原則，任何單位和個人，包括各級領導干部，不得違規(guī)干預經營性土地的招標、拍賣、掛牌。

（二）各級國土部門在進行招標、拍賣、掛牌時必須由同級監(jiān)察部門現(xiàn)場監(jiān)督。限時將招標、拍賣、掛牌方案及招標、拍賣掛牌結果報同級監(jiān)察部門備案。

（三）儲備土地及收回土地補償標準，由國土資源行政主管部門擬定方案，送同級人民政府集體研究確定。

篇4

關鍵詞：工程移民安置 補償 影響 因素

工程移民主要是為發(fā)展興建的水利水電工程、高速公路、鐵路、城市建設等而大量產生的。而我國目前規(guī)模較大的工程移民是水庫移民和城建移民兩項。由于補償制度欠公平和統(tǒng)一、政策法規(guī)建設滯后、前期深度不夠、安置方案空洞不切實際或不落實、未充分考慮各利益相關者意愿，忽視了安置方式的傾向、某重要指標計算的隨意性、缺乏依據性、土地稅費制的失合理性、跨行政區(qū)政策協(xié)調問題等在工程移民安置補償費用中都會產生重要影響。工程移民費用補償是否合理對移民安置的可操作性和社會穩(wěn)定性具有重要的作用和意義。

1、工程移民補償制度欠公平對移民安置補償?shù)挠绊?/p>

移民問題產生的原因盡管是多方面的，但在諸多因素中，制度的失公，無疑是其中一個非常重要的因素。工程移民涉及我國土地制度、投資體制、經濟體制、投資項目評價制度等。制度對經濟發(fā)展的重要作用還突出表現(xiàn)在有效制度安排能夠降低經濟活動過程中的交易成本。因而揭示出制度對移民安置的影響，并發(fā)現(xiàn)這些制度在移民補償、移民搬遷、移民安置、移民發(fā)展中的地位和作用。

一直以來，存在“重工程、輕移民”、“重搬遷、輕安置”的思想，帶來遺留問題有一些至今都難以解決，國家再安排大量資金處理歷史遺留問題，勢必付出了更大的代價。今天，這種思想仍存在于一些人的觀念里，特別是具有對工程有舉足輕重的話言權的決策者觀念。一個觀念和決策，可以造福子孫，如果政策偏差或執(zhí)行缺失也可能禍及黎民。為了加快工程上馬，很多觀念仍然把壓縮移民投資作為減少工程總投資的手段和途徑，從而導致移民安置投資不足，帶來眾多遺留問題。

2、補償標準不統(tǒng)一對移民安置補償?shù)挠绊?/p>

補償標準是補償制度的一個具體體現(xiàn)或落實點。而補償標準的不統(tǒng)一將直接影響工程移民補償費用的合理性，是利益沖突根源的體現(xiàn)。對于移民個體來說，征地搬遷給他們帶來的就是失去或減少土地，就是失去世代生活的家園，這一過程本身與工程的性質無關，對于同一塊地的征地價格是應該一樣，在補償標準上不能有所區(qū)別。由于籌資方式不同和項目性質不同就造成了同地不同價或同屋不同款的現(xiàn)象。這種采取不同的補償方式就直接影響移民安置補償費用。

以重慶市水庫移民和非水庫工程移民規(guī)定的移民安置補償進行簡單比較。水利水電工程補償投資概（估）算項目包括農村部分、城（集）鎮(zhèn)部分、工業(yè)企業(yè)、專業(yè)項目、防護工程、庫底清理、其他費用及預備費、有關稅費。目前，地方小型水利項目參照大中型水利水電工程規(guī)范執(zhí)行，在參照過程中所執(zhí)行的文件又是有區(qū)別的。見下表所分析補償費用，大中型水利水電項目工程建設征收土地根據《移民安置條例》（2006）和重慶市人民政府關于貫徹《安置條例》有關問題的補充通知（渝府發(fā)[2008]128號）規(guī)定執(zhí)行，即土地補償費和安置補助費之和為該耕地被征收前三年平均產值的16倍，征收耕地、園地、林地、牧草地、養(yǎng)殖水面以外的其他土地的補償按征收耕地標準的1/2支付土地補償費和安置補助費，測算畝均指標為1.82萬元；非水庫工程建設征收土地根據《重慶市人民政府關于調整征地補償安置政策有關事項的通知》（渝府發(fā)[2008]45號）規(guī)定執(zhí)行，即土地補償不分地類，按被征收土地面積計算，安置補助費按轉非安置的農業(yè)人口數(shù)計算，測算畝均指標為3.37萬元。兩者相比較非水庫工程畝均補償標準比大中型水庫的畝均補償標準高1.54萬元。分析說明，同一地區(qū)因不同的征地性質和籌資方式，采用的不用補償標準直接對工程移民補償費用產生影響。這種影響關系到被征收者的切身利益，同時將會給移民搬遷安置工作帶來很大的困難（表1）。

3、政策法規(guī)建設滯后對移民安置補償?shù)挠绊?/p>

我國現(xiàn)行的移民政策法規(guī)是在計劃經濟時期制定的或依舊延續(xù)當時的思路，隨著市場經濟發(fā)展，有些政策法規(guī)已不能適應現(xiàn)實發(fā)展的要求。由于工程移民主管的機構不統(tǒng)一或不溝通協(xié)調，修訂或制定的移民法規(guī)互相掣肘，不能及時出臺。由于沒有新規(guī)定，舊規(guī)定又不適合新情況，導致有法不依，有法難依，無法可依，違法難究甚至違法不究，在一定程度上影響了移民工作的順利開展。為了控制投資，人為因素太大。例如《移民安置條例》規(guī)定的倍數(shù)為16倍，人為性的可對征地費用和安置補助隨機組合，征地費用的倍數(shù)低，就會造成非耕地補償標準隨之取低。被征收土地的前三年的年產值不同地區(qū)測算值不同，而年產值的可操作性大。同樣，對于采用農轉非人口進行安置補助的費用一樣有很大的可操作性，因為轉非人口的數(shù)量直接由被征收社的人均耕地決定，人均耕地在計算中有時會產生調查誤差，有時因土地流轉減少耕地后本身的變化。政策法規(guī)建設的完善直接影響移民安置補償是否合理有據，對補償費用的計算可靠度有著一定的影響。

4、土地稅費的欠合理性對移民安置補償?shù)挠绊?/p>

從經濟學視角分析征地補償和移民安置中稅費有合理性、合法性和易操作性，是工程移民體現(xiàn)“以人為本”所亟須研究和解決的問題。我國工程移民的主要稅費包括耕地占用稅、耕地開墾費、森林植被恢復費、耕地復墾費、轉非人員社會保障統(tǒng)籌費、新增建設用地有償使用費和征地工作經費及儲備土地補助等相關稅費?，F(xiàn)有稅費征收上，存在一定程度的交叉和重復性。如耕地占用稅與耕地開墾費、新增建設用地有償使用費設置重復，都是用于耕地占用的補償，實現(xiàn)耕地總量的動態(tài)平衡；土地稅費目的是為了控制和減少征地意圖的措施。但是只要需要上馬的項目土地稅費的征收就起不到它的本來作用，只會加大移民投資的費用。又如渝府發(fā)[2008]128號文關于大中型水利工程征地優(yōu)惠政策規(guī)定，新增建設用地土地有償使用費地方分成部分、耕地占用稅、耕地開墾費和森林植被恢復費按照即征即返的方式辦理，如同未產生的稅費無形增大了移民安置補償費用；耕地占用稅暫行條例修訂后，比重明顯增加。有關稅費在投資中占的比例偏重，約占整個移民投資的16%至30%，投資結構不盡合理。土地稅費的合理性對移民安置補償有著很大的影響。

5、結語

影響工程移民安置補償?shù)囊蛩睾芏?。要求工程移民?guī)劃設計人員本著認真盡責的專業(yè)素質在執(zhí)行國家和地方相關法律法規(guī)時，還要根據本工程實際情況和移民意愿提出科學合理的規(guī)劃方案?？茖W合理的估算工程移民補償費用，保證工程移民投資的合理，不夸張，不縮水。構建相應的利益補償機制調整各方的利益分配。盡可能關注對弱勢群體（農村移民）的補償和后期保障，減少政府與移民主體的利益沖突。建立移民安置制度創(chuàng)新，實現(xiàn)從對立向互惠的轉變。引導社會對工程移民觀念的轉變，構建“重移民，重安置”以人為本的和諧社會。

參考文獻

[1]朱東愷.水利水電移民制度研究—問題分析、制度透視與創(chuàng)新構想.北京：社會科學文獻出版社，2011.

篇5

第二條  本辦法所稱外商投資企業(yè)，是指中外合資經營企業(yè)、中外合作經營和外商獨資企業(yè)。

第三條  在本省行政區(qū)域內舉辦外商投資企業(yè)需要使用土地的，適用本辦法。

第四條  縣級以上人民政府土地管理部門負責外商投資企業(yè)用地的統(tǒng)一管理和檢查監(jiān)督。

第五條  外商投資企業(yè)使用城市規(guī)劃區(qū)內的土地進行建設，應當符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理，節(jié)約用地，合理利用。

第六條  經同級人民政府批準，土地管理部門可以按規(guī)劃預征土地或預留土地。在預留土地的范圍內，任何單位和個人未經批準不得新建永久性建筑物、構筑物。

預征、預留土地的具體辦法，另行制定。

第七條  農村集體所有的土地，必須先經土地管理部門按照《土地管理法》的規(guī)定征歸國有后，再提供給外商投資企業(yè)使用。

第八條  外商投資企業(yè)用地的批準手續(xù)，由縣級以上人民政府授權同級土地管理部門辦理。

第九條  土地使用權出讓方案由土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設部門、房地產管理部門共同擬定，按照國務院規(guī)定的批準權限報經批準后，由土地管理部門實施。

第十條  外商投資企業(yè)可以通過出讓、轉讓、租賃、行政劃撥等方式取得國有土地使用權。

中方企業(yè)可以以其獲得的國有土地使用權與外商合營、合作舉辦外商投資企業(yè)。

國有土地使用權出讓、轉讓、出租、行政劃撥的具體程序和有關文書格式，另行制定。

第十一條  外商投資企業(yè)取得的國有土地使用權，可以依法轉讓、出租和抵押。但通過行政劃撥方式獲得的國有土地使用權，必須在按規(guī)定辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，補交土地使用權出讓金后，方可轉讓、出租和抵押。

第十二條  外商投資企業(yè)通過出讓方式取得國有土地使用權的，應當支付出讓金。

出讓金由土地管理部門收取，其具體數(shù)額由所在地縣以上人民政府根據土地開發(fā)程度、周圍環(huán)境等條件以及投資項目的具體情況，根據盡量優(yōu)惠的原則自行確定，但一般不低于征地、拆遷安置費以及為企業(yè)配套的公用設施費之和。

第十三條  外商投資企業(yè)依法取得的國有土地使用權，受國家法律的保護，但地下資源及埋藏物不在土地使用權范圍之內。

第十四條  使用土地的年限，按批準的外商投資企業(yè)經營年限確定。最長年限為：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合和其他用地五十年。

土地使用期滿需要繼續(xù)使用的，應提出申請，經批準后，重新簽訂土地使用合同，辦理續(xù)延用地手續(xù)。

第十五條  外商投資企業(yè)需要改變土地用途的，應當?shù)皆鷾视玫氐耐恋毓芾聿块T辦理變更用地手續(xù)。

第十六條  外商投資企業(yè)使用國有土地，還應按每年每平方米0.1？12元的標準向辦理用地手續(xù)的土地管理部門逐年繳納土地使用費。

土地使用費的具體標準，由當?shù)匚飪r、財政、土地管理部門根據不同地段、不同用途確定，報同級人民政府批準，并報省財政廳、省物價局、省土地管理局備案。

第十七條  土地使用費自批準用地之日起計收，第一日歷年用地時間超過半年的按半年計算，不足半年的免繳土地使用費。

外商投資企業(yè)在建期間免繳土地使用費。在建期間的期限，以施工執(zhí)照確定。

第十八條  土地使用費由外商投資企業(yè)繳納，但中方合營、合作者以土地使用權折價作為投資的，其土地使用費由中方合營、合作者繳納；租賃場地舉辦外商投資企業(yè)的，其土地使用費由出租者繳納或由合同約定方繳納。

第十九條  土地使用費標準自本辦法施行之日起，五年內不調整。以后隨著經濟發(fā)展，供需變化加以調整，每次調整的間隔時間不少于3年，調整幅度不突破基數(shù)的30％。

經批準改變土地用途的外商投資企業(yè)，從改變之日起，按新用途標準計收土地使用費。

第二十條  外商投資企業(yè)需要臨時使用土地的，應當向當?shù)赝恋毓芾聿块T提出申請，經審查批準發(fā)給臨時用地許可證，簽訂臨時用地合同后，方可使用。

臨時用地期限一般不超過兩年。需要延期的，經土地管理部門批準后可以適當延期。

外商投資企業(yè)獲準臨時用地，應當從獲準臨時用地之日起繳納土地使用費。其收費標準與非臨時用地相同。

第二十一條  外商投資企業(yè)可以預約用地。預約用地，須持依法取得的法人證明和銀行資信證明向當?shù)赝恋毓芾聿块T申請預約用地登記，由土地管理部門會同有關部門選定地塊，并按該地塊征地費用總額的10％收取預約金后，發(fā)給其土地使用預約證書。預約用地的有效期限最長為一年。

預約期內正式使用土地后，預約金可以抵充出讓金；因特殊原因沒有批準立項的退還預約金；項目批準后，逾期不使用土地的，視為自動放棄預約，預約金不予退還。

第二十二條  外商投資企業(yè)下列用地，除享有國家規(guī)定的優(yōu)惠外，還給予特別優(yōu)惠：

（一）需要征用集體土地的，按當?shù)卣鞯刭M標準的下限支付征地費用；其中用于農、林、牧、漁業(yè)開發(fā)的，還可給予征地費標準下限的20％的優(yōu)惠，且可緩交，待有盈利時逐年償還；

（二）治理荒山、荒坡、荒地和荒水項目以及水土保持項目的，免繳征地費用和土地使用費；

（三）進行農、林、牧、漁業(yè)開發(fā)項目的，自批準用地之日起十年內免繳土地使用費，十年后按標準的下限繳納土地使用費；

（四）興辦教育、科學技術、文化、醫(yī)療衛(wèi)生等非盈利的公益事業(yè)的，免繳土地使用費；

（五）興辦產品出口型、先進技術型、交通、能源企業(yè)的，每年每平方米繳納土地使用費不超過二元，并自投產之日起第一、二年免繳土地使用費，第三至五年按標準的二分之一繳納土地使用費；

（六）其他外商投資企業(yè)自投產之日起五年內按標準的二分之一繳納土地使用費，其中外商投資額按當時國家公布的匯率折算人民幣在一千萬元以上的，自投產之日起二年內免繳土地使用費。

第二十三條  外商投資企業(yè)可用應當繳納的土地出讓金開發(fā)當?shù)卣?guī)劃的公共建筑、市政設施。

第二十四條外商投資企業(yè)因不可抗力的原因造成嚴重虧損，確實無力繳納土地使用費的，經企業(yè)申請，當?shù)赝恋毓芾聿块T會同財政部門、審計部門審核后，可以緩繳或減免土地使用費。

第二十五條  外商投資企業(yè)通過投標、競買取得土地使用權的決標、拍賣過程和土地出讓、轉讓、出租、抵押所簽訂的土地使用權合同，均應進行公證。

第二十六條  對外商投資企業(yè)按法定程序提出的用地、續(xù)延用地、變更用地、臨時用地、預約用地、過戶登記以及其他有關用地的申請，土地管理部門和其他有關部門均應在收文后十五日以內辦理完畢或作出不能辦理的答復。

第二十七條  土地管理部門在辦理城市規(guī)劃區(qū)內外商投資企業(yè)用地、續(xù)延用地、變更用地、臨時用地、預約用地申請的批準手續(xù)前，應當征得同級城市規(guī)劃部門的同意。

第二十八條  除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，外商投資企業(yè)違反本辦法規(guī)定，由土地管理部門按下列規(guī)定給予處罰：

（一）未經批準或者采取欺騙手段騙取批準或者超過批準用地的數(shù)量，非法占用土地的，依照《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第四十七條第一款第一項規(guī)定處罰。

（二）不按土地使用合同規(guī)定的用途、范圍使用土地的，責令其限期改正，拒不改正的，無償收回其土地使用權。

（三）破壞土地資源的，依照國務院《土地復墾規(guī)定》中有關規(guī)定處理。

（四）非法轉讓土地使用權的，按有關土地管理、房地產管理的法律、法規(guī)處罰；未經批準擅自出租、劃撥土地使用權的，沒收違法所得，并根據情節(jié)輕重，處以違法所得3倍以下罰款，但最高不得超過3萬元。

（五）未經土地管理部門批準，連續(xù)2年不使用土地的，按照審批權限報經批準后無償收回其土地使用權。

第二十九條  外商投資企業(yè)對處罰決定不服的，可以在接到處罰決定之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議，對復議決定不服的，可以在接到復議決定之日起十五日內，向人民法院起訴；當事人也可以在接到處罰決定之日起十五日內，直接向人民法院起訴。逾期既不申請復議也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

第三十條  土地使用合同糾紛，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按合同約定的法定方式解決；合同沒有約定的，當事人可以申請中國涉外仲裁機構仲裁或者直接向人民法院起訴。

第三十一條  本辦法施行前舉辦的外商投資企業(yè)，未辦理用地手續(xù)的，應當自本辦法施行之日起六個月內補辦用地手續(xù)，違者，按本辦法第二十八條的規(guī)定予以處罰。

補辦用地手續(xù)后，土地使用費標準仍按原合同規(guī)定執(zhí)行；未規(guī)定的，從本辦法施行之日起按本辦法執(zhí)行。

第三十二條  出讓金和土地使用費的上交辦法和業(yè)務費的提取比例，由省財政廳、省土地管理局按國家有關規(guī)定另行規(guī)定。

第三十三條  僑胞、港澳臺同胞和外省企業(yè)、組織或者個人在本省投資舉辦企業(yè)需要使用土地的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，參照本辦法執(zhí)行。

第三十四條  本辦法具體應用中的問題由省土地管理局負責解釋。

第三十五條  本辦法自之日起施行。除《江西省關于鼓勵開發(fā)昌九工業(yè)走廊的規(guī)定》外，本省各級人民政府以前的有關規(guī)定與本辦法不一致的，按照本辦法執(zhí)行。國家有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。

江西省人民政府關于修改《江西省工程建設施工招標投標管理辦法》等7件省政府規(guī)章的決定

（2001年2月26日江西省人民政府第65次常務會議討論通過  江西省人民政府令第105號公布）

全文

根據國務院關于轉變政府職能、改革行政審批制度的指示精神，省政府決定對《江西省工程建設施工招標投標管理辦法》等7件省政府規(guī)章作如下修改：

……

五、《江西省外商投資企業(yè)用地管理辦法》

第二十四條修改為：“外商投資企業(yè)因不可抗力的原因造成嚴重虧損，確實無力繳納土地使用費的，經企業(yè)申請，當?shù)赝恋毓芾聿块T會同財政部門、審計部門審核后，可以緩繳或減免土地使用費?！?/p>

……

篇6

一、違法違章?lián)尳〒尫N基本情況

幾年前，我區(qū)各地的搶建搶種行為只是零星出現(xiàn)，沒有形成規(guī)模，處于可控范圍之內。但近幾年來，隨著惠州市進入快速發(fā)展時期，一大批建設開發(fā)項目，特別是市重點市政工程和大型企業(yè)項目不斷增加并陸續(xù)上馬，市區(qū)近郊范圍內違法違章?lián)尳〒尫N現(xiàn)象逐漸增多，且屢禁不止，甚至有愈演愈烈之勢。據城管部門和有關鎮(zhèn)（辦）不完全統(tǒng)計，自2005年5月以來，市區(qū)周邊各鎮(zhèn)（辦）共發(fā)現(xiàn)違法違章建筑2900多宗，涉及建筑面積58.6萬多平方米。其中河南岸、三棟、江北、小金口等鎮(zhèn)（辦）最為突出，約占全部違章建筑的近八成。另外，在一些市政重點工程項目用地上違章?lián)尫N的現(xiàn)象也比較嚴重，如當?shù)卮迕裨谑畜w育場館周邊、惠南大道沿線、東湖大堤等地，通過搶種或不合理密集種植苗木，企圖搏取賠償獲利的現(xiàn)象十分突出，僅三棟鎮(zhèn)的搶種就涉及500多畝、約50萬棵之多。

惠城區(qū)委、區(qū)政府高度重視制止搶建搶種工作，各鎮(zhèn)（辦）和相關職能部門對此不法行為一直都在大力整治并給予堅決打擊。兩年多來，各鎮(zhèn)（辦）頻頻組織清拆行動，共違法違章建筑1129宗，涉及面積25.7萬多平方米，清除違章?lián)尫N面積1000多畝、30多萬棵。特別是最近一段時間以來，區(qū)委、區(qū)政府采取了強有力的整治措施，有效地遏制了搶建搶種蔓延的勢頭。盡管如此，違法違章?lián)尳〒尫N的不法行為還不能從根本上得到杜絕。

二、違法違章?lián)尳〒尫N的原因分析

出現(xiàn)違法違章?lián)尳〒尫N量大面廣、屢禁不止的原因是多方面的，既有客觀因素，也有主觀因素，既有歷史原因，也有現(xiàn)實原因。除了利益驅動、企圖在拆遷補償時能獲得經濟補償，以及政府法制宣傳教育跟不上造成群眾法制觀念淡薄等原因外，我們認為，主要存在如下幾個方面：

1、規(guī)劃報建控制過嚴，村民建房沒有出路。城市規(guī)劃區(qū)范圍內的各項建設自1992年開始就被市政府職能部門嚴格控制管理。長期的規(guī)劃控制管理造成了村民建房沒有出路，新建、改建住房不能完善有關手續(xù)。按市規(guī)劃建設局的規(guī)定，新村莊必須做好整體規(guī)劃修編方案并經批準后方能辦理房屋報建手續(xù)。據了解，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內的市郊，多年來政府職能部門只受理并批準過少數(shù)的村（居）民建房報建，大多數(shù)的報建被拒之門外。即使少數(shù)的報建能夠受理和得到批準，也要花費很長時間，快則半年，慢則一年。以江北辦事處為例，2002年以前村（居）民報建600宗，市規(guī)劃建設局受理審批280宗，盡管這樣報批手續(xù)煩瑣、控制嚴格，村（居）民報建仍有出路；但從2002年起，市規(guī)劃建設局就不再受理報建，完全堵死了村（居）民的建房出路。因而由于子女長大、家庭人口增多或需要住宅改造而成為住房困難戶的村（居）民的自建住房問題長期得不到正常和合理解決，甚至連危房、倒塌房都無法報建，村（居）民強烈的建房要求和無法辦理報建手續(xù)的矛盾日趨激化?？梢哉f政府職能部門沒有正視村（居）民自建住房的出路問題，是導致違法違章?lián)尳ǖ囊粋€直接原因。

2、規(guī)劃嚴重滯后，老村莊邊界不能確定，新村民點和個別村集體工商用地也沒有落實。一直以來，我區(qū)絕大部分范圍的建設規(guī)劃都由市規(guī)劃建設局負責編制。但至目前為止，幾乎所有老村莊的界線都還沒有明確，新村莊（新村民點）的選址也沒有劃定，更談不上對新村莊的規(guī)劃。據反映，2006年上半年為了配合社會主義新農村建設，小金口辦事處按照市委、市政府要求花費了400多萬元和大量的人力物力委托有規(guī)劃設計資質的單位，對其所轄的幾個村莊進行了重新規(guī)劃，新規(guī)劃至今仍沒有開始實施。汝湖鎮(zhèn)按照有關部門的要求，劃定了其所轄老村莊的邊界，但由于市國土部門要控制老村莊內500平方以上的空地，而村民又接受不了，致使老村莊的范圍遲遲不能劃定。河南岸辦事處幾個村的新村民點至今也沒有落實，村（組）集體的生產和村民的生活缺乏土地資源，他們?yōu)榱税l(fā)展經濟而搭建的一些臨時廠房又成為新的違法違章建筑。一些村、鎮(zhèn)（辦）干部擔心，如果老村莊的邊界不能及時定下來，新村民點又得不到落實，隨著一些大項目的上馬，大量的搶建搶種還有可能會出現(xiàn)。

3、規(guī)劃建設管理和執(zhí)法體制不順，監(jiān)管力度不足。長期以來，城市規(guī)劃區(qū)內的規(guī)劃和報建審批權在市規(guī)劃建設局，按照有關法律法規(guī)，只有市城監(jiān)支隊、市規(guī)劃建設局法規(guī)監(jiān)察科等隊伍才具城建執(zhí)法權，但他們編制有限、人員少，而管理范圍大、涉及面廣，很難做到管理到位，對城建監(jiān)察執(zhí)法力不從心。因為“守土有責”，區(qū)和鎮(zhèn)（辦）則對違法違章建設負起了主要的管理責任，而區(qū)和鎮(zhèn)（辦）對違法違章建設的管理只能靠沒有行政執(zhí)法職能的治安隊伍。這種權責不統(tǒng)一的體制，其結果必然導致監(jiān)管不力，客觀上使違法違章建設有了可乘之機。對比東莞、中山等地的城管經驗，我市的城管體制存在弊端。事實上，同處城市近郊的陳江和水口，由于區(qū)劃調整前其城管權責統(tǒng)一，監(jiān)管有力，違章建設成不了氣候，而且即使出現(xiàn)了，也能得到及時遏制。據了解，近幾年來，陳江辦事處發(fā)生違法違章?lián)尳?2宗，遠低于其他鎮(zhèn)（辦）。

4、對違法違章?lián)尳〒尫N行為的打擊力度不夠，有關職能部門執(zhí)法和把握政策不嚴。鎮(zhèn)（辦）和有關職能部門在拆除違法違章建筑的過程中，往往遇到違建戶群體性對抗，甚至遇到暴力阻撓，政府工作人員也經常遭到恐嚇、圍攻、毆打，暴力抗法事件屢有發(fā)生。出于維護社會穩(wěn)定考慮，個別地方（如河南岸辦事處）在一段時期內對違法建筑清拆力度不夠，一度有所松懈。遇到暴力抗法，公安司法機關等相關職能部門也未能采取強有力的措施及時處理違法分子，致使個別村民煽動、組織群眾進行阻撓拆除現(xiàn)象增多，一些清拆行動也因此不了了之。一些違建戶也正是看到這一情況，變本加利，大肆搶建搶種，河南岸的湖山、高布一帶甚至遍地開花。直至今年區(qū)公、檢、法專案組介入，查處有關暴力抗法、私賣私分集體土地等案件，尤其是抓捕了一些涉嫌違法人員后，情況才有了好轉，但是已經積重難返，也失去了治理違法違章建筑的最佳時機，給今后的整個治理工作帶來了極大的困難和嚴重的后果。

此外，個別職能部門把握政策不嚴，客觀上助長了搶種歪風。如在征地過程中，為圖省事，在對一些地上作物作出補償時，不管種植密度，只論棵數(shù)而不是論面積計算補償，或者對一些已經認定為違法違章?lián)尫N的青苗也給予了補償。這一做法起到了不良的導向作用，在群眾中造成很壞的影響。三棟鎮(zhèn)惠南大道沿線和體育場館周邊的部分村民正是看到這一情況后，認為有暴利可圖，而且圖得爽快，所以跟風搶種，甚至一些外來人員也加入搶種行列，形成惡性循環(huán)。

三、對制止違法違章?lián)尳〒尫N行為的意見和建議

針對以上搶建搶種產生的原因和存在的問題，我們提出以下意見和建議：

1、規(guī)劃先行，受理報建，解決村民建房出路問題。建議市政府撥出規(guī)劃專項資金，由市規(guī)劃建設局根據市區(qū)總體規(guī)劃要求，牽頭組織有關部門迅速做好鎮(zhèn)（辦）總體規(guī)劃編制工作，盡快劃定新老村莊的界線。同時對各鎮(zhèn)所編制的規(guī)劃在短期內予以審批確認。在做好規(guī)劃的基礎上，開始放開受理村民報建，并盡可能減少報建環(huán)節(jié)，對符合報建條件的從速審批，為村民合法建房開方便之門。

2、加大力度，嚴厲打擊違法違章?lián)尳〒尫N行為。一是要加大對現(xiàn)有違章建筑的清拆力度。要組織力量理直氣壯、大張旗鼓地堅決拆除近期搶建的違章建筑，以起到遏制搶建風氣蔓延的震懾作用。同時要研究解決違章建筑的遺留問題，分別情況，區(qū)別對待，對影響市區(qū)總體規(guī)劃和重點建設項目的違章建筑要堅決予以拆除。二是各相關職能部門要加強工作配合，形成合力，共同整治搶建搶種。規(guī)劃、國土、城管等部門要整合執(zhí)法資源，加強巡查，做到對上報的違法占地、違法搶建的案件要迅速作出處理。要建立快速應急機制，提高執(zhí)法效率。公安司法機關對阻撓拆除行動，妨礙公務，圍攻、毆打工作人員的違法分子要加大現(xiàn)場處理打擊力度，并及時立案調查，嚴懲當事人。供水、供電部門要配合打擊工作，不給違法違章建筑供水、供電。

3、理順審批和管理體制，健全執(zhí)法機構和執(zhí)法隊伍。建議下放部分審批權（如村集體自留工商用地和新老村莊住宅用地的規(guī)劃審批權），實行分級審批、分級管理制度，明確市、區(qū)、鎮(zhèn)（辦）各職能部門的審批權限和管理權限范圍，做到主體清晰，職責明確，責任落實。不能因為統(tǒng)得范圍大、管理不到位而出現(xiàn)市、區(qū)、鎮(zhèn)（辦）互相推卸責任，管理斷層現(xiàn)象。同時建議市政府撥出專項資金，讓區(qū)、鎮(zhèn)（辦）成立城監(jiān)隊伍，各村也要配備城監(jiān)協(xié)管員，從而建立健全市、區(qū)、鎮(zhèn)（辦）、村的城建監(jiān)察網絡，以適應我市創(chuàng)建文明城市的需要。

4、嚴格把握政策界限和執(zhí)法標準，在征地和拆遷補償上不給不法分子有利可圖。建議對《惠城區(qū)土地征收補償標準（暫行）》（惠府辦[2005]62號文）重新修訂，細化補償標準，使之更具可操作性。在征地公告前，有關部門和當?shù)劓?zhèn)（辦）要對預征土地和地上附著物現(xiàn)狀進行實拍，將實拍現(xiàn)狀與征地公告同時，嚴格以現(xiàn)狀對照補償標準進行補償，不給不法分子有可乘之機和有利可圖，以經濟手段打擊搶建搶種行為。

5、加大土地清查力度，打擊非法賣地行為。搶建搶種很大程度上是由于一些村集體和村民將村莊周邊的空地、自留地私自賣給外來人員建房所造成的。為了嚴肅國家國土政策和法律法規(guī)，剎住集體私人亂賣土地歪風，建議成立一個由政府牽頭、國土部門為主、其他部門配合的私賣土地清查機構，對成立國土局以來的私賣（買）土地的人和事按國土政策和有關處罰規(guī)定進行清查處理，一可以嚴肅國家法律法規(guī)，二可以增加財政收入，三可以使搶搭搶建現(xiàn)象得到控制。

篇7

土地財政是指地方政府利用土地的所有權和管理權進行的財政收支活動和利益分配關系。例如地方政府通過招標、拍賣、掛牌等方式轉讓經營性土地使用權來獲取市政建設資金，或作為抵押品獲得銀行貸款，用于彌補財政收入不足。土地財政的構成包括：土地非稅收入（土地租金、土地出讓金和其他收入）、土地相關稅收（直接稅稅收和間接稅稅收）以及土地抵押融資。

二、土地財政形成原因

（一）分稅制改革不完善造成地方政府財權事權不匹配1994年中國進行了以分稅制為特征的財稅體制改革。分稅制改革的核心內容是引入了以增值稅為主要稅種的現(xiàn)代稅制，為適應市場經濟和開放經濟的需要對稅種進行了精簡和調整，并且對政府間財政關系作了新規(guī)范。在分稅制下，地方政府預算內的財政收入主要依靠地方的稅收收入和中央政府的財政轉移支付。分稅制提高了中央財政在收入分配中的比重，降低了地方政府在財政收入中的比重，可地方財政支出責任并沒有減少，中央政府新增加給地方政府的轉移支付不足以彌補地方政府因改革導致的財政收入減少部分，由此引發(fā)財權和事權的沖突。地方稅收滿足不了地方政府財政需求，因此只能另辟蹊徑，不得不把土地作為財政“開源”主要手段。

（二）現(xiàn)行土地制度致使地方政府壟斷土地在當前的土地制度下，城市土地國有所有制和農村土地集體所有制并存。我國中央政府不直接掌管土地，地方政府既負責管理土地，又負責土地的經營，即是“裁判員”又是“運動員”，在資金匱乏的壓力下，運用手中的壟斷權力、尋求土地價值最大化。地方政府不僅強壓征地成本、侵犯農民的利益，而且抬高地價、致使房價上漲。地方政府壟斷土地所有權使其利益獨享，沒有任何競爭者，于是大量依靠與土地有關的財政活動吸納資金。十八屆三中全會六大改革內容中，有一項就是土地制度改革，土地管理制度導致政府對土地市場的壟斷，依賴于土地財政，因此土地制度的改革迫在眉睫。

三、土地財政的困境

（一）不利于房地產業(yè)健康發(fā)展目前，房地產的產權是70年，如果房產買受人支付房產費用，那么其將擁有70年的權益年限?！巴恋刎斦奔词钦揽糠慨a購買人支付的資金獲取收入，而政府在這70年將不會重復獲得土地收益。對于土地資源有限的城鎮(zhèn)來說，這種收入來源是有限的、不可持續(xù)的，更是不可取的，從長遠來看，這種趨勢也不利于房地產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

（二）房價虛增，損害老百姓的利益一方面，土地作為不可再生的稀缺資源，成為房地產開發(fā)商眼中的“肥肉”，地方政府通過提高地價來增加其收入，直接導致房地產開發(fā)商征地成本的增加。另一方面，房地產開發(fā)商通過購入土地，然后轉手賣出，賺取高額的利潤。這些使地價增加的行為成為房價虛增的重要原因，不僅損害老百姓的利益，也是房地產“市場失靈”的重要因素。

（三）通過“土地財政”獲取收入，掩蓋地方政府的真實業(yè)績目前，我國對地方政府的政績考核，往往只重視經濟指標，忽略經濟總量的組成結構。使得地方政府可以輕易的通過轉讓土地獲取收入，不僅增加財政收益，而且可以增加地方的GDP總額。而土地是一種稀缺資源，這種收入的獲取不具有可持續(xù)性，短期來看，可以增加地方政府的業(yè)績，但從長期來看，不靠實體經濟，單靠賣地來發(fā)展經濟、創(chuàng)造GDP是不可持續(xù)的，是要在長遠的未來付出代價的。

四、房地產稅分析

從我國房地產稅制運行來看，房地產行業(yè)涉及的稅費，整體并不輕，但結構嚴重失衡，主要存在以下問題:

（一）房地產稅重復征收現(xiàn)象嚴重我國房地產稅種較多，稅種設置不盡合理，存在重復交叉征收的現(xiàn)象。如，對納稅人的房產所占用的土地，既從量計征土地使用稅，又從房價上征收房產稅。再如，房地產產權轉讓收入須按全額或差額征收營業(yè)稅，而同時又要按增值部分征收土地增值稅，對于增值的那部分金額明顯地存在重復征稅的現(xiàn)象。這些重復征收的稅種不僅增加稅務機關的工作量，而且損害納稅人的利益。（二）征稅范圍不合理，計稅依據過時，達不到應有的稅收功能如城鎮(zhèn)土地使用稅是國家對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據征收的一種稅。其功能是通過土地有償使用的方式，達到限制土地浪費的目的。但稅收優(yōu)惠范圍較寬，征收范圍窄，達不到限制土地浪費的目的。房產稅的計稅依據是從價計征和從租計征二種形式，并沒有考慮隨著環(huán)境的變化房產的市場價值會有所變動。

（三）房地產稅負結構不合理我國房地產保有環(huán)節(jié)的稅負偏輕，而開發(fā)流轉環(huán)節(jié)稅負過重，致使房地產存量過多。由于我國房地產稅收主要集中在開發(fā)流轉環(huán)節(jié)，持有房地產幾乎不存在稅收負擔，其結果是，一人擁有幾套乃至幾十套普通住房，將不在征收范圍之內，可以豁免，不能打擊房地產市場的投機活動。

（四）房地產稅種設置簡單，征稅條款不詳細，漏洞較多例如1987年通過《耕地占用稅暫行條例》，該稅是國家對占用耕地建房或從事其他非農業(yè)建設的單位和個人依其占用耕地面積征收的一種稅，此稅的功能是為了保護耕地。但在實踐中比較普遍的做法是將被使用土地不作為耕地上報從而就無需交納耕地占用稅。耕地占用稅名不副實，難以保護有限的耕地資源。由此可見，中國房地產稅制改革已進入基礎性制度建設階段，必須按照現(xiàn)代市場經濟發(fā)展的要求，構建房地產稅制。

五、房地產稅改革思考

十八屆三中全會有一項重要部署就是深化財稅體制改革，“完善立法、明確事權、改革稅制、穩(wěn)定稅負、透明預算、提高效率，建立現(xiàn)代財政制度，發(fā)揮中央和地方兩個積極性。要改進預算管理制度，完善稅收制度，建立事權和支出責任相適應的制度?！毙乱惠嗀敹惛母锏哪繕酥唬瑹o疑是解除地方政府“依賴土地財政”的頑疾。當務之急就是調整中央和地方在財權和事權上的分配。在上收部分事權的同時，中央應適度下放部分財權，以穩(wěn)定地方財源。房地產稅收體系的改革作為完善分稅制財政體制的重要組成部分，對于化解土地財政也要十分重要的作用。

（一）重新考慮稅種的征收范圍，避免稅源的遺漏從理論上說，對于在某個地區(qū)擁有房地產的居民而言，房地產具有固定地點，不能隨意移動，地域性強，而且與每個居民息息相關，同時房地產的增值以及利用房地產所獲得收益的高低與當?shù)爻鞘谢A設施和地方政府所提供服務質量的優(yōu)劣密切相關，不論是企業(yè)財產還是居民個人的住宅都要享受到來自各級政府所提供的公共服務，因此房地產稅征稅范圍也應當覆蓋全部城鄉(xiāng)范圍，不分內資外資，不分城市農村，不分房產地產，應當一律納入征稅范圍。

（二）加大房地產保有環(huán)節(jié)稅收，增加房地產保有成本征收新購房產稅，加重房地產保有成本，這對房地產投資和投機行為產生限制。這種調控方式，對于多套房產擁有者來說，今后可以自由的選擇出租或者出售，減少房產閑置率，提高住房的利用率，并使房價趨于合理的水平。

（三）設計合理的計稅依據，符合經濟的發(fā)展例如將房產稅按房屋原值一次減除10%-30%后的余值計征的辦法為按房屋的評估價值計征，改目前從價計征和從租計征的辦法統(tǒng)一為從價計征。

（四）房地產稅的改革還應與土地制度的改革相結合分稅制的改革不完善是導致土地財政的重要原因，但是我國的土地制度也是產生土地財政的罪魁禍首。我國土地歸國家所有，地方政府的土地壟斷使得私人不能進行土地交易，只有解決土地制度問題才能更好的完善房地產稅的改革。

（五）完善房地產稅收相關法規(guī)政策整理已有的房地產相關稅收法規(guī)政策，對不適用的和過時的政策進行必要的修改，確保房地產稅稅收征管的嚴肅性。依據房地產稅制改革的基本方向和目標，進一步制定和完善配套的實施細則，使理論與實踐能更好的結合。稅務部門更應正視自身的職責配合稅收的征管任務，使稅收法規(guī)有效執(zhí)行。

六、房地產稅改革對土地財政的影響

房地產稅并非新稅種，中國自建國以來，即改革開放前便有。房地產稅是中國最重要的稅制體系之一，為中國經濟發(fā)展作出過貢獻，由于時代的變化和歷史的變遷，它逐漸呈現(xiàn)出諸多問題。通過以上對房地產稅制改革的幾點思考希望對化解土地財政的困境有積極影響。一方面，減輕房地產開發(fā)流轉環(huán)節(jié)稅收，在保有環(huán)節(jié)加重稅賦，大量的房子將上市交易，能夠盤活存量，買賣雙方信息量加大，通過雙方的博弈，將會達成理想的價格，那么市場上也會出現(xiàn)一個新的合理的價格均衡水平，整體房價將會下降，從而既保障了老百姓的利益，又增加了政府的稅收收入。另一方面，由于房價的下降，人們的購房支出相應減少，從而增加了其他方面的消費，這無疑也帶動了其他產業(yè)的發(fā)展，同時使地方政府的財政收入增加，提高地方政府的業(yè)績。這是一個好的開端，不僅使政府賣地收入減少，保護了土地這種稀缺資源，也使政府更加注重實體經濟的發(fā)展，保障民生。最后，對于房地產稅的相關稅種、計稅依據、計征范圍、計稅環(huán)節(jié)等的重新設計，并輔以稅收相關法律法規(guī)的制度保障，有可能會使地方政府獲得一種有保障的地方稅稅種，地方政府有了獨立自主的稅收來源，會逐漸減少對土地財政的依賴，從而化解土地財政困境。

七、結語

篇8

第一部分 投資成本

    

    一.征地補償費

    　(一).土地出讓金

    

1.計算方法:

    

土地出讓金基準價*容積率修正系數(shù)* 年限修正系

    

數(shù)*用地面積

    

2.上交部門: 市財政局

    

3.依據: (1)京政發(fā)[1993]34號文.

    

(2)京政發(fā)[1994]43號文.

    

4.說明:

    

(1) 各區(qū)類地價取值詳見附件;

    

(2) 城近郊區(qū)土地出讓金的60%返還區(qū)財政;

    

(3) 遠郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用;

    

(4) 市屬各局,總公司所屬企業(yè)和在市計劃單列的

    

企業(yè)集團,在已取得的劃撥土地使用權的土地上或低價征

    

用的土地上進行開發(fā),利用,經營,應補交土地出讓金, 其

    

中的60%返還企業(yè), 由留用企業(yè)專項用于開發(fā)項目的基礎

    

設施建設.

    

(5) 在使用《基準地價表》時,由于地區(qū)分類是按

    

照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大, 而且周圍環(huán)

    

境至關重要,所以把同類同種用途地類的地價區(qū)間等分為

    

十級.在實際操作中,首先判斷土地的區(qū)類,然后評定地價

    

的級別,最后選定基準地價,使地價測算更為合理,規(guī)范. 

    

同時考慮到說明(2),(3),(4), 在測算地價時加入" 操作

    

系數(shù)"概念,以準確測算必須交納的土地出讓金比例.

    

    

附件: (1) 1-10 類地區(qū)土地出讓金標準價;

    

(2) 土地出讓金修正系數(shù)表.

    

    

    　(二).征地及拆遷補償費:

    

詳見附資料一:土地征用及拆遷補償費開支范圍.

    

說明:(1)測算時亦可依據《基準地價表》,計取"土

    

地開發(fā)及其它費用"的數(shù)據.

    

    

    二.前期工程費:(取值在40-120元/平米)

    

1.臨時水,電,路,場地平整費

    

依據:1992年建安工程定額;

    

標準:按實際發(fā)生工程量計算;

    

說明:施工現(xiàn)場千差萬別,通常按建筑面積5-15元

    

/平米,或建安工程費的1%.

    

2.規(guī)劃,測量,勘察,設計費:

    

依據:原國家建委(79)建發(fā)設字第315號文, 國家

    計委計字(1984)596號文,建設部(1991)第150,316,425號

    文;國家物價局,建設部[1992]價費字375號.

    

標準:

    

(1) 勘察費: 概算價*0.30-0.80%

    

(2) 民用建筑設計費

    

    

民用建筑工程設計費率收費標準

    

單 位: %

    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

    ┃ 工 程 　 │ 

工 程 概 算 投 資 (萬 元)　 

 ┃

    ┃

 　 ├─────┬─────┬─────┬─────

    ┃ 等 級 　 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 特 級 　 │ 　 2.2　 │ 　 2.1　 │

2.0　 │

1.9　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 一 級 　 │ 　 2.0 　│ 　 1.9 　│ 　 1.8　 │ 　 1.7　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 二 級 　 │ 　 1.8 　│ 　 1.7　 │ 　 1.6　 │ 　 1.5　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 三 級 　 │ 　 1.6 　│ 　 1.5　 │ 　 1.4　 │ 　 1.3 　┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼───── 

    ┃ 四 級

│ 　 1.4　 │ 　 1.3　 │ 　 1.2 　│ 

 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 五 級 　 │ 　 1.2 　│ 　 1.1　 │

│　 

 ┃

    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

    

    

    

    　備注:

    

特級: 1.列為國家重點項目或以國際性活動為主的

    

特高級大型公共建筑;

    

2.有全國性歷史意義或技術要求特別復雜的

    

中小型公共建筑;

    

3.30層以上建筑;

    

4.高大空間有聲,光等特殊要求的建筑.

    

一級: 1.高級大型公共建筑;

    

2.有地區(qū)性歷史意義或技術要求復雜的中小

    

型公共建筑;

    

3.16層以上29層以下或超過50 米高的公共建

    

筑.

    

二級: 1.中高級,大中型公共建筑;

    

2.技術要求較高的中小型建筑;

    

3.16層以上29層以下住宅.

    

三級: 1.中級,中型公共建筑;

    

2.7層以上(含7層)15 層以下有電梯住宅或框

    

架結構的建筑;

    

四級: 1.一般中小型公共建筑;

    

2.7層以下無電梯的住宅,宿舍及磚混建筑.

    

五級: 一,二層單功能,一般小跨度結構建筑.

    

    

    　說明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米

    

中型 3000-10000 平米

    

小型 <3000 平米

    

(2)僅做民用建筑初步設計或施工圖分階段設計時,

    

其工作量的比例為40%和60%.

    

(3)提供文件的份數(shù)為初步設計圖紙6份,施工圖8份.

    

    　3.規(guī)劃條件,可行性研究費

    

依據:建設部(1991)第425號文

    

標準: (1) 按現(xiàn)行規(guī)劃收費定額計算: 工日定額

    

*85元/工日

    

用地規(guī)模(公頃) 

工日定額

    

<=3

 90

    

10

 300

    

20

 500

    

30 

780

    

40

 920

    

50

 

 1000

    

>50 

面議

    

(2) 施工執(zhí)照費按京政發(fā)[1988]21號文:概

    

算額*(1-3)‰

    

    

    三.基礎設施費

    

1.紅線內基礎設施費

    

依據:京政發(fā)[1993]34號文

    

標準: 1).根據項目的實際情況定.

    

管線延長米*管線單方造價.

    

2).根據經驗, 基礎設施費一般為建安工

    

程費的 2% - 10%.

    

說明: (1)一般該項費用為基礎設施各種管線工

    

程量*單方造價;

    

(2)各種管線單方造價:

    

自來水管線　 

 600元/米

    

雨水管線 

 　700元/米

    

污水管線　 

 800元/米

    

煤氣管線 

1000元/米

    

熱力管線 

2000元/米

    

供電管線　 

 700元/米

    

電信管線 

1500元/門

    

道路

 80元/平米 

    

綠化

 20元/平米

    

(3)經驗數(shù)據:

    

環(huán)衛(wèi)費

 5元/平米

    

照明費

 5元/平米

    

(4)該項費用一般范圍 

150-400元/平米

    

普通住宅

 

 　150元/平米

    

高檔住宅(公寓,寫字樓)

 400元/平米

    

2.紅線外基礎設施費(包括集資和自己修建)

    

依據:設計方案和集資協(xié)議;

    

標準:根據項目的實際情況定;

    

說明: (1)熱力,煤氣,自來水, 污水處理如有集

    

資,則相應的四源費中的該項不在計取.

    

(2)若自己修建, 測算依據同紅線內基礎

    

設施費.

    

    

    四.房屋建安工程費

    

1.建安工程費 

    

依據:現(xiàn)行建安費定額計算單方造價.

    

標準:

    

(1) 普通住宅 多層 

900-1000元/平米

    

高層 

1600-1800元/平米

    

(2) 公共建筑

    

a.公寓,寫字樓

 3000-4500元/平米

    

其中: 結構 　 

1000-1500元/平米

    

裝修

 800-1000元/平米

    

設備　 

 1200-2000元/平米

    

b.別墅

 3000元/平米

    

說明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,

    

醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務,金融郵電,社區(qū)服務,行政

    

管理,市政公用.

    

(2)依據:京政發(fā)[1985]149號文;

    

標準:建筑面積 9678-10630平米/千戶

    

工程取費 按實際工程量.

    

①.詳見公建配套附表.

    

a.北京市新建改建居住小區(qū)公共服務

    

設施配套建設定額指標;

    

b.北京市新建改建居住區(qū)公共服務設

    

施配套建設定額指標;

    

②.通常取7-15%為公建配套面積比率.

    

    

2.招投標費

    

依據:京政辦發(fā)(1987)第152號文

    

標準:中標額*1‰

    

3.預算審查費

    

依據:(84)建京經字第439號;

    

標準:預算造價*0.5‰

    

（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）

    

4.工程監(jiān)理費

    

依據:(1)國家物價局.建設部[1992]價費字479號;

    

(2)[93]京建法字第029號

    

標準:工程造價*適用稅率

    

適用稅率:

    

工程造價 500 萬元以下

 

 2.5%

    

 　500---1000　 

 2.0-2.5%

    

1000---5000　 　 

 　 1.4-2.0%

    

5000--10000

 　 1.2-1.4%

    

10000--50000

 0.8-1.2%

    

50000-100000

 0.6-0.8%

    

>100000

0.6%

    

說明:(1) 實行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質量

    

監(jiān)督部門上繳質量監(jiān)督費,其費率為工程監(jiān)理費中的 7%,

    

工程質量監(jiān)督部門不在收取建設單位的質量管理監(jiān)督費.

    

(2) 設計監(jiān)理費由于金額相對較小,測算時一

    

般不予考慮.

    

5.竣工圖費

    

依據:(86)市建規(guī)字第097號;

    

標準:設計費*7%

    

6.建材發(fā)展基金

    

依據:(89)京建材字第292號;

    

標準:建安工程造價*2%

    

（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）

    

    

    五.公共配套設施費

    　1.鍋爐房

    

標準:總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價

    

說明:(1)鍋爐每噸供熱面積約5000平米;

    

(2)鍋爐每噸造價約25萬元.

    　2.變配電所

    

標準:每建筑平米30元.

    　3.集資維護費

    

標準:每建筑平米80元.

    　4.電貼費(建設部明文取消，北京仍在執(zhí)行)

    

依據:原(84)華北電供用字25號文 290元/kva

    

后調整為四環(huán)路以內 1100元/kva

    

四環(huán)路以外 550元/kva;

    

現(xiàn)調整為單路供電 270元/kva

    

雙路供電 540元/kva;

    

說明:住宅用電量 30-60 va/平米;

    

其他用電量 50-80 va/平米.

    

    六.管理費

    

依據:(92)京價收字第124號;

    

標準:一至五項之和*2.5%.

    

    七.基礎設施增容費

    　1.商品房

    

依據: 京計基字(1988)第866號文

    

標準: 自來水廠建設費 12元/平米;

    

煤氣廠建設費 29元/平米;

    

供熱廠建設費 30元/平米;

    

污水處理廠建設費 10元/平米;

    

說明: (1).用一項交一項;

    

(2).如其中之一在基礎設施中有集資,則該項

    

不再重復計取;

    　2.非住宅建設項目四源費

    

依據: (1).京政發(fā)(1986)131號;

    

(2).京政發(fā)(1986)155號;

    

標準:

    

自來水廠建設費 :設計日用水量*830元/噸;

    

煤氣廠建設費 :設計日用氣量*600元/噸;

    

供熱廠建設費 :設計每小時供熱量*35萬元

    

/百萬大卡;

    

污水處理廠建設費 :設計日排污量*830元/噸;

    

說明:交納數(shù)額在20萬元以上的在接用"四源" 之前

    

可以分期交納.

    

    八.項目配套設施建設費

    　1.綜合開發(fā)市政費

    

依據: (1).京計基字(1988)第648號;

    

(2).市開辦(1988)經字第2號;

    

標準: (1).(商品房收入-四源費-用電權)*15%;

    

(2).建設投資*15%;

    　2.分散建設市政費

    

依據:京計基字(1988)第648號;

    

標準: 多層,純住宅建筑面積*60元/平米;

    

高層,純住宅建筑面積*90元/平米;

    　3.98年最新規(guī)定城近郊區(qū)商品房大市政費一律按100

    

元/平米計算。

    

    

    九.兩稅一費

    　1.營業(yè)稅

    

依據:(90)財稅字第009號;

    

標準:商品房收入*5%;

    　2.城市建設維護稅

    

依據:市開辦(1988)經字第2號;

    

標準:營業(yè)稅*7%;

    　3.教育附加費

    

依據:市開辦(1988)經字第2號;

    

標準:營業(yè)稅*3%;

    

兩稅一費計取標準:商品房收入*5.5%;

    

    十.用電權費（取消）

    

依據:京政發(fā)[1993]17號

    

標準:(1).住宅建筑面積*40元/平米;

    

 (2).其他用電量(kva)*4000元/kva;

    

用電量:(1)住宅用電量 20-30 va/平米;

    

 　(2)其他用電量 40-50 va/平米;

    

    十一.投資方向調節(jié)稅（取消）

    

依據:京稅字(1991) 805號

    

標準:（商品房銷售價格-大市政費-四源費-用電權

    

費-土地出讓金）*80%*適用稅率

    

適用稅率:

    

(1).按國家規(guī)定不納入計劃管理,投資額不滿

    

5萬元的固定資產投資項目,北方節(jié)能住宅,其稅率為0%.

    

(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其稅率

    

為5%;

    

(3).更新改造項目,其稅率為10%;

    

(4).京政發(fā)[1991]61號通知,稅率表未列出的

    

除更新改造投資以外的其他固定資產投資項目,其稅率為

    

15%;

    

(5).公費建設超標準獨門獨院 ,別墅式住宅,

    

經有關單位批準允許建設的樓堂館所,其稅率為30%.

    

    

    十二.不可預見費

    

依據: 估

    

標準: 一至六項之和*5%.

    

    

    十三.建設周期

    

依據: 建安工程定額

    

標準: 

    

建筑面積(萬平米)

 建設周期(年)

    

<=3.0

 

 1

    

3.0 -- 6.0

 2

    

6.0 --12.0 

3

    

>=12.0

 4

    

    

    

    

第二部分 經營成本

    

    一.企劃費用

    

依據: 估

    

標準:一般為銷售收入的1-3%.

    

說明:該費用主要用于開發(fā)項目的廣告策劃,公關費用

    

,宣傳費用.

    二.出售商品房手續(xù)費

    

依據:京政發(fā)[1988]82號文

    

標準:商品房成交價或保護價*1%.

    

說明:買賣雙方各負擔0.5%.

    三.印花稅

    

標準:商品房成交價*0.5‰

    

說明:因該項費用金額較小,一般忽略計算.

    

    

    

    

第三部分 土地增值稅

    

    一.土地增值稅 

    

依據:《土地增值稅暫行條例》;

    

標準:增值額*適用增值稅率;

    

說明:1.增值額=銷售收入-投資成本-經營成本;

    

2.增值稅率采用超額累進稅率:

    

(1).增值額未超過扣除項目50%的部分,稅率

    

為30%;

    

(2).增值額超過扣除項目50%, 未超過扣除

    

項目100%的部分,稅率為40%;

    

(3).增值額超過扣除項目100%, 未超過扣除

    

項目200%的部分,稅率為50%;

    

(4).增值額超過扣除項目200%的部分, 稅率

    

為60%.

    

3.為便于計算,引進速算扣除率概念.

    

土地增值稅=增值額*增值稅率-扣除項目*速

    

算扣除率

    

增值額/扣除項目 

增值稅率

 速算扣除率

    

<=50%

 　 30% 

 　 　 0%

    

<=100%

 　 　 40%

 

 5%

    

<=150%

 50%

 15%

    

<=200%

 60%

 35%

    

4.建設普通住宅出售,增值額未超過扣除項

    

目金額的20%,免稅.

    

    

    

    

    

第四部分 所得稅,稅后利潤和利潤率

    

    一.所得稅

    

標準:所得稅=(銷售利潤-增值稅)*33%

    

說明:銷售利潤=銷售收入-投資成本-經營成本.

    

    二.稅后利潤

    

標準:稅后利潤=銷售利潤-增值稅-所得稅

    

    三.福利基金

    

標準:福利基金=稅后利潤*5%

    

    四.投資回報率

    

1. 增值比例=(銷售收入-扣除項目) / 投資成本*100%

    

2. 投資回報率=稅后利潤/投資成本*100%.

    

    

    

附件1.

    

    土地征收及拆遷補償費開支范圍

    

    一. 土地征收及拆遷補償費:

    

1. 征地補償費:

    

計算方法: 征地面積*同類土地前三年平均產值*(5

    

-6)倍

    

說明:

    

(1)無效益地或國家建設使用國有土地不發(fā)補償費

    

;

    

(2) 征地補償費和安置補助費總和最高不得超過前

    

三年平均產值的20倍;

    

(3)根據京政發(fā)(1991)26號文件;

    

(4)付給鄉(xiāng)或村.

    

2.耕地占地稅:

    

計算方法

    

朝陽,海淀,豐臺,石景山區(qū):9元/平米;

    

門頭溝,房山,昌平,大興,通縣,順義:8元/平米;

    

密云,懷柔,延慶,平谷:7元/平米;

    

學校,幼兒園,敬老院,醫(yī)院等建設用地免征.

    

說明:

    

(1)獲準占地之日起三十日內繳納, 過期按日加收

    

應納稅額的千分之五的滯納金.

    

(2)依據市政發(fā)(1978)93號文件.國地87年4月1

    

日27號文.

    

(3)付給區(qū)財政局.

    

3.菜地開發(fā)建設基金.

    

計算方法:

    

朝陽,海淀,豐臺,石景山區(qū), 大興縣南郊農場菜

    

地3萬元/畝,門頭溝和遠郊區(qū),縣菜地:1萬元/畝

    

市政基礎設施和中,小學校/ 幼兒園建設征用菜

    

地按上述標準的50%繳納.

    

說明:

    

(1)依據市政發(fā)(86)137號文件.

    

(2)由區(qū)地用科代收,交市財政.

    

4.青苗補助費

    

計算方法:

    

青苗當年計劃產量價值*生產階段補償比例( 或雙

    

方協(xié)商解決).

    

播種初期

 發(fā)育時間

 成熟期

    

為第一階段　 為第二階段 　為第三階段

    

蔬菜

 60%

 80% 

100%

    

大田作物 

70% 

90%

 100%

    

說明:

    

(1)依據(57)市京字第321號通知;

    

(2)付給大隊或村.

    

5.樹木補償費

    

計算方法:

    

材樹:材積*木材牌價*(1+50%);

    

鮮果樹:前三年平均產值*(5~6倍)

    

干果樹:前三年平均產值*(7~8倍)

    

說明:

    

(1)果樹有材值的加發(fā)材值補償,未結果幼樹發(fā)適

    

當補助費.

    

(2)依據市政發(fā)(84)116號文件.

    

(3)付給大隊或村.

    

6.水井,機井補償費.

    

計算方法

    

水井按原投入工料費

    

機井按7--15萬元/座

    

說明:

    

(1)枯井,廢井不予補償.

    

(2)水井依據市政發(fā)(84)116號文件規(guī)定的標準上

    

浮20%.

    

(3)依據北京市建設工程其它費用定額(1992).

    

(4)付給大隊或村.

    

7.墳墓遷移費.

    

計算方法:

    

墳墓座數(shù)*(800-2000元/座).

    

(1)依據北京市建設工程其它費用定額(1992).

    

(2)依據市政發(fā)(84)116號文件.

    

(3)依據市房第字(84)100號文件.

    

(4)付給村或所有人.

    

8.安置補助費

    

計算方法:

    

安置人口數(shù)*征地前耕地面積和農業(yè)人口的比例

    

*畝年產值*(3--10倍),安置人口數(shù)按征地前的農

    

業(yè)人口和耕地面積的比例及征地數(shù)量計算.

    

用地單位無力安置由其它單位安置的勞動力, 每

    

人付安置單位補助費及勞動力差額補貼供不應合

    

計2.5--3萬元.

    

說明:

    

(1)依據市政發(fā)(93)16號文件,京政發(fā)(91)26號.

    

(2)付給安置單位.

    

9.農轉工人員級差補貼:依據京勞辦發(fā)字(1993)

    

451號.

    

農轉工人員核定工資等級.

    

10.拆遷農轉居超轉病殘生活補助費

    

計算方法:

    

82歲以下每人應撥金額

    

(82--現(xiàn)有年齡)*12個月*(62--72元/人月).

    

補助月數(shù)不滿100個月的均按100個月計算.

    

無人贍養(yǎng)的孀寡孤獨及病殘人員,每人每月

    

250元.

    

(1) 發(fā)放對象為原有社員勞動力近三年每年勞動

    

100天以上者,因年老(男59歲,女49歲以上) 和

    

適齡不宜按排工作的病殘人員.

    

(2) 依據北京市建設征地農轉居超轉人員生活補

    

助費接收標準.

    

(3) 付給市民政局.

    

(4) 國家統(tǒng)規(guī)定的各項調價補貼.

    

11.超轉勞動力管理服務費

    

計算方法:

    

拆遷農轉居超轉病殘生活補助費總和*8%

    

說明:

    

(1) 依據北京市建設征地農轉居超轉人員生活補

    

助費接收標準.

    

(2) 付給市民政局.

    

12.超轉人員醫(yī)療補助費.

    

計算方法:

    

社員實行退休制的東升,海淀,四季青, 玉淵潭四

    

個公社的超轉人員加發(fā)醫(yī)療補助費15元/人月,每

    

人收取喪葬費200元.

    

說明:

    

(1)朝改辦(1990)48號.

    

(2)各區(qū)有各區(qū)的規(guī)定.

    

13.土地物補償費

    

計算方法:

    

指對屬于居民私有的樹木, 構筑物及其它的補償

    

費用私人養(yǎng)植花卉不予補償.

    

說明:

    

(1)依據(75)市房地字073號文件

    

依據(83)市房第字030號文件

    

依據(82)市房地字416號文件.

    

14.集體財產補償費

    

系指征地范圍內屬于集體財產的土地及地下附著

    

物的補償. 不需移地遷建面以收購的形式做一次

    

性處理,也在此例.

    

說明:

    

(1)依據京政(91)56號文件.

    

(2)付給大隊或村.

    

15.私人財產補償費

    

對農民自耕地上青苗私有家畜,圍欄等的補償.

    

說明:依據京房地字(1992)第087號文件.

    

16.附屬物補償費

    

計算方法:

    

棚子每間120--560元,門樓每個120--400元

    

豬圈每個80--320元,廁所每個4500元

    

圍墻80--120元/m,雞兔窩30--120元,

    

鍋臺每個100--300元,

    

甬路10--15元/平方米

    

說明:

    

(1)原標準依據(75)市房地字073號文件, 標準過

    

低,上此標準根據基建拆遷工作手冊.(p118頁).

    

(2)依據北京市建設工程其它費用定額(1992)

    

(3)付給村人或所有人.

    

17.私房發(fā)價費

    

指對被拆遷的居民的私有房屋進行收購或補償?shù)?/p>

    

發(fā)價,此項費用應憑房管部門的房屋做人單計算. 

    

計算方法:

    

房價評估價格*(1+調整幅度)*(2--5倍)

    

(1)依據市房地字(74)203號文件

    

依據市房地字(82)369號文件

    

依據市房管地字(86)418號文件.

    

(2)依據京房地字(1992)第087號各項普調20%.

    

(3)付給房產主. 

    

18.拆房費: 

    

計算方法:

    

平房每間39--55元/平方米,另加棄土8元/平方米

    

(1)依據北京市建設工程其它費用定額(1992)

    

（2)付給拆房單位.

    

    

19.渣土清理費

    

指拆房后渣土清運費用, 包括清理到自然地坪及

    

運輸.其中,運出渣土費用按京政發(fā)(86)47號文件

    

規(guī)定,按每噸計算.

    

20.搬家費

    

計算方法:

    

原住房間數(shù)*(50--100)元/每間.

    

說明:

    

(1)京政發(fā)(1991)56號文件.

    

(2)付給拆遷戶.

    

21.獎勵費

    

計算方法:

    

規(guī)定日期內搬家,每戶最高獎勵200元.

    

搬家獎勵日期為7--10天.

    

說明:

    

(1)依據市房地字(91)56號文件.

    

(2)付給拆遷戶.

    

22.拆遷工作管理費

    

計算方法:

    

(1)拆遷管費:拆遷費支出總數(shù)*0.5%.

    

(2)拆遷服務費:拆遷費支出總數(shù)*1.5%(包括管理

    

費).

    

說明:

    

(1)拆遷費支出總數(shù)包括征地補償,補助費, 拆遷

    

安置房造價和地上物補償費等.

    

(2)京價字(1993)238號文件.

    

(3)付拆遷工作單位和拆遷許可證發(fā)放單位.

    

23.周轉費

    

計算方法:

    

(1)自行周轉人口每人每月50元.

    

(2)建設單位提供周轉房,無取暖設施, 取暖期每

    

月15元.

    

說明:

    

(1)依據京<<拆遷細則補充說明>>

    

 依據京房地字(92)087號文件.

    

(2)付給周轉戶.

    

24.周轉房

    

臨時安置拆遷戶所支出的所建周轉房費用及居民

    

自行周轉所需費用.

    

說明:

    

依據京政發(fā)(85)138號文件

    

依據京政發(fā)(82)144號文件.

    

25.房屋維修補貼

    

拆遷房移交房管部門管理的維修補貼

    

1元/建筑平方米,月*12月*10年*建筑面積

    

說明:

    

(1)依據88年預算第一冊(28頁).

    

(2)付房管部門.

    

26.農戶房屋原拆原建費

    

指不能轉居民條件的農戶私有房屋移地遷建, 按

    

原結構原面積所需費用.

    

說明:

    

(1)依據房地字(86)245號文件.

    

(2)依據房地字(83)102號文件.

    

27.安置用房費

    

指安置被拆遷居民用房的投資, 如使用本企業(yè)自

    

建住宅安置,其單方造價應按住宅建安工程單價

    

計算,如需外購商品房安置,可按商品房單位造價

    

計算.

    

28.臨時設施費

    

指臨時安置拆遷戶所支出的水,電,排水和零星修

    

建的費用.

    

29.鍋爐供暖費

    

指拆遷房移交房管部門管理的供暖費.

    

30.電梯高壓水泵管理費

    

指拆遷房移交房管部門管理的運行維修費.

    

31.拆遷遠郊優(yōu)惠補助費

    

指被拆遷戶自愿遷往遠郊區(qū)縣的優(yōu)惠待遇.

    

依據<<拆遷細則補充說明>>.

    

32.平地補助費

    

指大平大整新造耕地的平整費用; 一般在山地或

    

地形起伏很大的地區(qū). 城區(qū)及近郊區(qū)通常不必考

    

篇9

今年以來，我市投資項目前期工作取得了很大成績，但當前面臨的問題和困難也不少。今年全市全社會固定資產投資559億元、增長25%的工作目標和明年更大的投資任務，必然要求我們對項目前期工作做到“早策劃、早安排、早啟動”，并切實提高項目前期工作質量。市委、市政府對今天這個會議十分重視，市委常委、常務副市長黃偉京親自到會，等一下要作講話，陳向群市長也表示要參加。根據會議安排，現(xiàn)在我代表市發(fā)改委就加快推進全市項目前期工作作一個發(fā)言。

一、今年以來我市項目前期工作總體情況比較好

（一）項目前期工作得到積極推動，有效地保證了一大批重大項目新開工建設

列入區(qū)、市層面統(tǒng)籌推進新開工重大項目方面，列入今年自治區(qū)層面統(tǒng)籌推進的10個新開工重大項目，年度計劃投資12.3億元，恒安紙業(yè)有限公司高檔生活用紙、鳳凰紙業(yè)有限公司環(huán)保技術改進、高新區(qū)科技企業(yè)孵化基地、亞行貸款*市城市環(huán)境改善工程、昆侖關景區(qū)5個項目目前已開工；列入今年自治區(qū)重點監(jiān)管市級層面統(tǒng)籌推進的15個新開工重大項目，年度計劃投資14.65億元，鳳嶺南路、青竹立交橋、七一總渠改造、百花嶺路及二中東校區(qū)周邊道路、白云路、龍騰路、銀海大道延長線拓寬、平樂大道8個項目目前已開工。

城建方面，東盟商務區(qū)基礎設施、竹排沖環(huán)境綜合整治、5座跨江大橋等一批項目在建，亞行貸款*市城市環(huán)境改善工程子項目青秀山生態(tài)保護、心圩江和可利江環(huán)境綜合整治等一批項目陸續(xù)開工，青秀山風景區(qū)、東南亞美食街等旅游項目加快推進。第一批城建計劃，下達投資項目139個，其中續(xù)建70個，計劃今年新開工69個（其中已開工19個）；目前，在建項目89個。第二批城建計劃149個項目已于近期下達，共安排建設項目72個、開展前期工作項目77個，年度計劃投資28.82億元，各項工作正在抓緊實施。五象新區(qū)核心區(qū)，今年計劃建設重點項目14個，主要是市政基礎設施和標志性建筑，除五象大道外，玉洞大道、八尺江橋等正在開展辦理土地預審和立項等手續(xù)、進行拆遷調查、編制可研、初設和施工圖等前期工作，準備陸續(xù)開工，五象大道景觀、銀海大道、平樂大道等已經開工。

產業(yè)項目方面，工業(yè)領域，至8月底百項工業(yè)項目大會戰(zhàn)在建項目116個，其中今年新開工項目68個，開工率68%。玉柴專用汽車年產3000套汽車上裝設備、燎旺車燈年產100萬套車燈搬遷改造、八菱科技年產15萬套中冷器、南星科技汽車配件生產基地等項目將于今年底或明年初建成投產。商貿領域，在建項目59個，其中新開工項目2個。房地產開發(fā)領域，在建項目266個，其中一批新項目開工。

（二）一批重大項目正在加緊開展前期工作，即將開工

我市列入今年自治區(qū)層面統(tǒng)籌推進新開工的重大項目中，錦虹公司生產基地易地搬遷技術改造、華勁紙業(yè)竹漿紙一體化、玉柴*國際物流中心、*、*體育中心主體育場5個正在抓緊前期工作，計劃第四季度陸續(xù)開工。列入今年自治區(qū)重點監(jiān)管市級層面統(tǒng)籌推進新開工的重大項目中，魯班南路、玉洞大道、20萬千瓦貫流機組生產基地技術改造、龍崗大道、香榭里舍商業(yè)大道、五象新區(qū)堤園路大道、市科技館7個正在抓緊前期工作，計劃年底前陸續(xù)開工。

城建方面，年初下達計劃的第一批城建項目尚未開工項目目前正在加緊開展前期工作，爭取近期開工；最近下達計劃的第二批城建計劃的一批項目將陸續(xù)開工。這兩批計劃的主要項目，包括五象新區(qū)一批道路等。此外，幾個重點城建項目正在積極開展前期工作。城市軌道交通目前已完成建設規(guī)劃中間成果，計劃盡快完成建設規(guī)劃最終成果后上報自治區(qū)和國家審批；正在開展1、2號線工程可研；沿線土地控規(guī)已基本完成，正在開展項目融資方案研究、資源綜合開發(fā)研究等工作；1、2號線換乘站點選址工作正在抓緊開展。邕寧梯級水利工程目前正在爭取自治區(qū)支持；《*流域*水系郁江支流補充規(guī)劃》已通過珠委評審，項目《環(huán)評報告》已經珠委初審；項目進入編制可研報告的準備階段，正在選擇項目前期工作單位。*市城市生活垃圾處理項目由市發(fā)改委、市政局牽頭，財政局、環(huán)保局、國土局、規(guī)劃局配合，正在開展前期研究工作，通過相關調研考察，六個部門認為*市城市生活垃圾處理工藝有必要逐步從目前的填埋為主堆肥為輔過渡為焚燒發(fā)電為主填埋為輔，兼顧堆肥及綜合利用，目前已具備相應的條件和潛力?，F(xiàn)六個部門已將研究成果上報市政府，待批復后開展相關工作。

工業(yè)方面，一批重大項目正在抓緊前期工作。計劃總投資4.97億元的華勁紙業(yè)竹漿紙一體化工程，年產9.8萬噸竹漿和12萬噸高級文化紙，配套建設30萬畝原料竹基地，項目已經完成環(huán)評批復、建設用地規(guī)劃批準等工作；計劃總投資1.53億元的20萬千瓦貫流機組生產基地技改已完成項目備案、環(huán)評、規(guī)劃定點審批、總評圖審批、土地預審、方案設計等前期工作，正在進行用地報批；計劃總投資100億元的*電廠，計劃今年通過國家核準，完成項目監(jiān)理、施工等招標工作，完成征地和進場公路施工等準備，爭取明年開工。

商貿方面，一批重大項目前期工作正在積極推進。玉柴*國際物流中心已經組成征地工作小組，正在開展用地調查和征地拆遷補償工作；金橋農產品批發(fā)市場項目前期300畝用地已進入“招拍掛”階段，項目后期1174畝土地開始進行征地，已完成投資7000萬元；*區(qū)域性國際物流基地，目前已完成概念性規(guī)劃，我市已與深圳鹽田港集團有限公司簽訂了*國際綜合物流園建設合作意向書，下一步將抓緊進行分區(qū)規(guī)劃評審及建設用地的征收儲備工作，同時開展*保稅物流中心獲批的相關工作，爭取盡快開工。

社會事業(yè)項目方面，教育基建第一、二批計劃項目目前正在開展前期工作的有34個。文化領域，市科技館征地拆遷工作正在抓緊推進，市藝術博物館已進入立項階段。體育領域，*體育中心一期工程主體育場已獲得自治區(qū)發(fā)改委立項批復，可研報告已報自治區(qū)發(fā)改委待批，征地拆遷工作方案已制定完成，目前正在開展爭取國家和自治區(qū)補助資金、征地拆遷及勘察設計等前期工作；李寧水上體育公園已完成項目用地審批。

據不完全統(tǒng)計，全市上半年共有154個重大前期項目開展項目備案、核準以及可行性研究、初步設計等工作，計劃總投資718.93億元。

（三）未雨綢繆，為“*”后三年儲備了一大批項目

上半年，我市匯總整理了208個“*”前期儲備項目，計劃總投資達到1258.8億元。其中，10億元以上項目24個，計劃總投資663.7億元；5~10億元項目36個，計劃總投資259億元。

二、當前項目前期工作仍然存在一些急需解決的問題

上半年，我市項目前期工作繼續(xù)得到加強，一大批項目完成或基本完成前期工作并有效地保證了順利開工，有力地促進了項目建設，支撐了投資較快增長，但也仍然存在一些突出問題，主要表現(xiàn)在：

（一）在項目的規(guī)劃、確定等工作方面還有許多不完善的地方。今年我市先后下達的兩批城建投資計劃，年度計劃投資達到160.8億元，占今年全市城鎮(zhèn)基本建設投資工作目標的72.43%，占今年全市全社會固定資產投資工作目標的28.77%，是整個投資的大頭。但由于第一批項目中的相當一大部分項目，是列入城建計劃后才開始啟動規(guī)劃工作，許多項目有的缺乏區(qū)域性總規(guī)或詳規(guī)指導，使項目前期工作受項目規(guī)劃選址、規(guī)劃要求等條件制約，無法盡早開工。如東盟商務區(qū)基礎設施、大商匯道路、青秀區(qū)垃圾中轉站公廁等一大批項目，尤其是五象新區(qū)堤園路大道、*體育中心等五象新區(qū)一批項目，普遍存在規(guī)劃滯后的問題，嚴重地影響了項目其他前期工作的開展和投資進度。

（二）用地指標較難落實。由于國家嚴格控制用地，尤其是農保用地，致使我市部分完成前期工作的投資項目，由于拿不到土地無法實施。涉及農保地的，拿不到用地指標，或者必須按照規(guī)定重新辦理審批手續(xù)，往往影響項目開工和投資額。如年度計劃投資達到3.8億元的玉洞大道，盡管已經完成了項目的其他前期工作，但由于涉及到占用農保地，全長1.7公里的工程目前僅僅動工了部分路段。平樂大道、五象大道景觀工程、龍崗大道、銀海大道延長線拓寬等項目也由于需要占用農保地，影響了項目的更快實施和投資額。重大商貿項目，如大商匯物流中心、深圳農產品物流中心，從提出投資意向到項目開工，已經過去了兩三年時間，項目前期工作仍然沒有全部完成，主要就是在辦理規(guī)劃和用地手續(xù)上遇到比較多的困難。

（三）財政支出的審核周期需要壓縮。按照規(guī)定，市財政投資的項目實行審核報帳制度，項目勘察、設計、施工、監(jiān)理、前期咨詢、環(huán)評、地勘、水保、采購等委托合同均需要審核。由于現(xiàn)在每年市財政投資的項目很多，涉及面廣，審核工作量大，常常出現(xiàn)對部分項目的審核速度較慢的情況，影響了前期工作進程。此外，對一些規(guī)模小、不需要招標的項目勘察、設計等，也要求必須按照程序上報審核，這樣往往導致拉長審批時限，而假如能授權給項目業(yè)主，就既有利于調動項目業(yè)主的積極性，也可以減少報審時間。最近，市財政評審中心考慮準備推出一項新規(guī)定，要求市財政投資項目所有前期工作費用要到竣工時才予以審核、結算，這樣勢必增加審核時間，將進一步制約項目的更快推進。

（四）項目的前期審批手續(xù)繁瑣。目前，項目前期申報和審批的程序多、需時長。完成全部項目前期工作，需要經過27道程序。其中規(guī)劃、勘察、環(huán)評等階段要經過13道程序，設計、施工、監(jiān)理招標等階段要經過6道程序，用地、征地、拆遷等階段要經過8道程序。按照規(guī)定的程序，從理論上說完成全部項目前期工作總共需要731個工作日，通過交叉開展工作后仍需要351個工作日。如果各審批部門能夠創(chuàng)造性、主動性地開展工作，積極配合項目業(yè)主做好相關工作，最大限度地壓縮審批時間，前期工作最快也需要100個工作日才能全部完成。前期審批手續(xù)繁、時間長對項目前期工作影響很大。

（五）投資計劃的調查、研究、經費安排、編制、審定、下達等工作滯后，影響項目更快形成投資量。近年來，我市投資計劃一般都是在年初才能確定并下達，項目業(yè)主接到工程任務后只好匆匆忙忙開展前期工作。由于時間緊、任務重，為完成計劃投資額，項目業(yè)主往往將項目前期工作“可行性研究”變成“可批性研究”，這樣容易導致項目前期工作的質量達不到要求。同時項目匆忙趕工，“邊勘察、邊設計、邊施工”，易于造成項目投資得不到有效控制、工程施工質量得不到更好保證。以城建計劃為例，今年3月初下達第一批計劃，年度計劃投資131.98億元，但由于許多項目前期工作普遍沒有啟動或基礎十分薄弱，到年底總共不到9個月的時間內，要按照規(guī)定要求完成全部前期工作并形成大量的投資額，難度顯然是很大的。另外，投資計劃中前期經費安排也不盡合理。財政性前期經費主要著眼于當年城建項目，很少考慮未來幾年的項目及其他方面的重大項目，使得我市投資項目前瞻性研究不夠、重大項目特別是重大產業(yè)項目儲備不足的問題更加突出。

三、采取有力措施狠抓項目前期工作

為保持今年和今后幾年我市投資較快增長，保證我市經濟和社會又好又快發(fā)展，根據市委、市政府的要求，下一步要采取更加有力的措施，創(chuàng)新工作機制，實現(xiàn)項目前期工作的新突破，要著力抓好今年后面幾個月及“*”后三年項目前期工作，切實解決目前困擾我市的項目前期工作質量不高、進度不快，項目儲備尤其是重大項目儲備不足等問題。

第一，明確工作任務和責任，切實認真落實。

全市項目前期任務要分解落實到具體單位，責任要明確到主要負責人。承擔項目前期任務的各個單位，也要明確內部責任人，包括牽頭負責人和具體責任人，要制訂工作方案，明確工作目標，成立工作機構，保證工作條件。通過強有力的領導和組織實施，促進項目前期工作順利開展。市級各有關職能部門要切身處地為項目業(yè)主著想，進一步增強服務意識，切實加強各項服務工作，凡是可以減化審批環(huán)節(jié)的就盡可能減化，凡是可以縮短審批時限的就盡可能縮短，千方百計提高服務水平。通過積極主動服務，推動投資項目盡早完成前期工作，盡早開工。

這次會議，對全市今年計劃新開工但目前尚未開工項目分成兩類，第一類是基本具備條件的27個項目，計劃總投資61.7億元，要在10月31日前完成全部前期工作，博覽會后開工；第二類是當前條件尚不完善的45個項目，計劃總投資144.8億元，要在12月31日前完成前期工作并開工。此外，今年第二批城建計劃的前期項目，包括路橋、水環(huán)境、市政配套、旅游園林等共76個項目，計劃總投資142億元。各責任單位要明確責任人，成立工作機構，制訂工作方案，盡快開展項目委托、勘察、設計等工作，確保這批前期項目在今年底前完成計劃下達的工作任務。

對于明年城建計劃，由市發(fā)改委牽頭，會同市建委、規(guī)劃局、財政局等部門，抓緊做好項目的摸底、研究和編制工作，協(xié)調落實好項目規(guī)劃、用地、前期經費等方面問題，力爭提前在今年底下達，為下一步做好項目前期工作和明年投資打好基礎。

第二，積極創(chuàng)新，建立和完善重點項目前期工作協(xié)調機制。

建立和完善全市投資項目前期工作市級、部門和項目業(yè)主三級協(xié)調例會制度，加強對全市重點項目前期工作的協(xié)調，加快工作進度。由市政府牽頭組織的市級協(xié)調例會，原則上每月召開一次，著重協(xié)調解決部門協(xié)調例會解決不了的難點問題；由市發(fā)改委牽頭組織的部門協(xié)調例會，每周或每兩周分類召開一次，市級有關部門和項目業(yè)主參加，重點協(xié)調解決涉及各職能部門之間需要協(xié)調解決的問題，包括項目規(guī)劃、土地、建設、環(huán)保，項目審批報建，資金籌措，配套建設以及招標投標等問題，以及項目業(yè)主協(xié)調例會未能解決的問題；由項目主管部門或項目業(yè)主組織的項目業(yè)主協(xié)調例會，根據項目進展情況不定期召開，主要是協(xié)調解決業(yè)主內部管理和外部申報過程中存在的問題。

第三，加強組織工作，積極做好項目儲備。

建立和完善各縣區(qū)開發(fā)區(qū)、行業(yè)主管部門和市級前期項目儲備庫。各縣區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)改或經發(fā)部門，各行業(yè)主管部門，要結合全市“*”規(guī)劃及有關專項規(guī)劃，積極提出本縣區(qū)開發(fā)區(qū)、本行業(yè)的重大前期儲備項目，經過認真研究、評審或論證后，建立和完善各自前期項目儲備庫；在各縣區(qū)開發(fā)區(qū)、行業(yè)主管部門前期項目儲備庫的基礎上，市發(fā)改委進行綜合分類和整理，經過認真篩選、廣泛征求意見、組織專家評審或論證后，建立和完善市級前期項目儲備庫。

由市發(fā)改委牽頭，市直部門和各單位參加，根據全市經濟和社會發(fā)展目標，抓住當前發(fā)展機遇，積極研究提出一批投資拉動力強、輻射影響力大、產業(yè)帶動作用明顯的重大前期項目報市政府研究確定，作為我市“*”后三年主要建設項目，全市統(tǒng)一組織，盡快啟動項目前期工作，推動項目早日開工建設并發(fā)揮效益。

第四，加強學習培訓，提高項目前期工作水平。

加強對項目策劃及前期研究，國家、自治區(qū)產業(yè)政策與投資支持重點領域，項目基本建設申報程序，項目規(guī)劃、環(huán)保、用地等辦理手續(xù)，項目籌融資渠道及申報手續(xù)，項目招投標辦理手續(xù)等方面的學習和培訓，促使各縣區(qū)開發(fā)區(qū)、市級各有關部門、各有關企事業(yè)單位從事投資項目工作的有關人員，積極學習和掌握國家有關政策，熟悉項目前期工作知識及工作程序，避免在開展前期工作過程由于不熟悉工作程序走彎路，由于前期工作質量不高造成重復建設或投資浪費。

篇10

【關鍵詞】情勢變更；合同糾紛；適用

中圖分類號：D92 文獻標識碼A： 文章編號：1006-0278（2014）01-132-01

情勢變更原則是指合同法成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的，不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除合同。本文主要分析該原則在合同案件中的理論性適用和審判工作中的具體適用。

一、情勢變更原則在經濟合同案件中的適用

目前我國正處在不斷發(fā)展和完善的市場經濟之中，經濟法制不斷完善，國家經濟政策也在不斷調整，而市場經濟本身具有不穩(wěn)定性，勢必會出現(xiàn)不可預見又不能歸責于任何一方當事人的情況，如果對這種情況處理不好就必然會對經濟合同當事人的利益產生巨大的影響。因此，在經濟合同處理中的以下情況適用情勢變更原則是必要的。

（一）國家法規(guī)和政策的重大變化

如1993年國家對房地產市場的調整，引起了很多房地產合同的當事人履行合同的困難，這種履行不能或者履行困難如果不是由于當事人造成的，那就可以認定為情勢變更，在當事人訴至法院時可以援引情勢變更原則來解決。

再如2007年新頒布的《物權法》，其中涉及到許多法律范圍的重新規(guī)定，如房屋產權、物業(yè)管理、相鄰關系、業(yè)利、質押融資等等這些規(guī)定，如果當事人在2007年10月1日正式實施新物權法之后履行以舊的物權法規(guī)定為基礎的合同，導致當事人履行困難或履行不能的，即可援引情勢變更原則，變更或解除合同。

（二）市場的異常變化

異常變化是指幣值的大幅度漲落和價格的非正常起降。前者如外匯比率的變化、國內貨幣的大幅度升降、惡性通貨膨脹等。后者比如甲公司與乙公司簽訂一份鋼材訂購合同后，鋼材市場價格突變，鋼材成本價格暴漲，并在短期內無法抑制，故甲公司請求法院解除合同并且免除其承擔的責任。其中價格的非正常上漲就是情勢變更。

有一個解決土地補償糾紛的案件適用了本原則。2001年金某將自家搬家前承包的土地、山林無償、無期限地轉包給譚某。2003年，國家實施了退耕還林政策，金某又將轉包的部分土地收回。2006年，其所在縣新修電站需用轉包給譚某的耕地和林地，雙方就征地補償費歸屬發(fā)生了糾紛，金某訴至法院請求解除與譚某的土地和山林轉包合同，收回土地和山林的承包經營權。法院認為，在雙方真實意思下簽訂的轉包合同是以原居住地生產條件差，土地稅費重，無法滿足自己生活需要為基礎的，而在轉包合同簽訂后，合同訂立時的基礎已發(fā)生重大變化，且雙方都未預見，故建議雙方在情勢變更原則下協(xié)商解決，協(xié)商不成，由法院去裁量變更或解除合同。

二、情勢變更原則在合同之債中的適用

情勢變更原則是現(xiàn)代債法中關于合同之債效力的重要原則。它是平衡當事人之間的利益，確保合同訂立時的目的，維護社會的公平和經濟流轉秩序不可缺少的原則。從下案入手分析情勢變更原則在合同之債中的適用。

2002年6月18日，A市甲外貿公司（下稱“外貿公司”）與A市乙房地產開發(fā)公司（下稱“房地產公司”）簽訂了房屋購銷合同一份，合同中規(guī)定：房地產公司將國際花園一至六層樓房售給外貿公司，外貿公司于合同訂立之后起十天之內付房款的百分之四十，九月下旬付百分之三十，剩余房款待工程驗收合格之后予以結清。但在施工期間，A市城鄉(xiāng)建設委員會與中國建設銀行A市分行分別于2002年8月、11月聯(lián)合下發(fā)了《關于2002年建設工程材料價格及價差調整的通知》，規(guī)定：從2002年1月1日起，建筑工程結算以原合同所定直接費用的40%～60%計取上漲價差。于是，房地產公司報經A市房屋開發(fā)管理辦公室審核，將原訂房價每平方米1900元，調整至每平方米2400元。

本案是典型的因情勢變更是由引發(fā)的合同之債的案例，雙方當事人簽訂購房協(xié)議后，在履行協(xié)議的過程中，由于政策調整，建筑材料的價格暴漲，從而使新建房屋的成本價格大幅度增加，這種情勢是房地產公司不可預見、不可避免、不能克服的。如果房地產公司按照原合同履行，那么對房地產公司來說就顯失公平，也違背了房地產公司訂立合同的目的。所以，根據情勢變更原則，應該上調房屋價格，使這個不可預見的非正常的市場風險由雙方進行分擔，以平衡雙方的利益沖突。因此法院判定外貿公司應按規(guī)定上調后的價格付款。

三、情勢變更原則在審判工作中的適用

情勢變更原則并沒有被明確規(guī)定到合同法之內，卻屢屢被援用于解決合同糾紛案件，以2002年的非典事件引起的合同糾紛案件為例，分析司法機關在具體適用時的做法。

2002年非典型性肺炎爆發(fā)之后，因非典影響而導致的合同糾紛案件呈現(xiàn)快速上升的局面，法院對案件的處理時面臨著艱難的選擇，是適用《民法通則》和《合同法》中的不可抗力的有關規(guī)定呢，還是合同法中并無明確規(guī)定的情勢變更原則呢？最終受理法院按照誠實信用原則，報最高人民法院適用情勢變更原則。法院不適用不可抗力是因為其為法定免責事由，其效力就是導致未履行的當事人部分或全部免除責任，但是這樣事實上就是將未履行方的責任轉移到了合同的相對方，會造成顯失公平，還可能造成大量的交易被迫而終止，因此不能簡單的運用不可抗力解決。

因此，筆者認為在法院審理因非典引起的合同糾紛案件中適用情勢變更原則有利于劃分雙方當事人的責任，另外，法院在適用情勢變更原則過程中，可以先調解，調解不成的再予以變更或解除。在類似非典這種事件發(fā)生而影響合同履行的情況下，法院在審判中適用情勢變更原則比適用不可抗力更加有益于雙方利益的平衡，更加有利于合同目的的實現(xiàn)，更加符合社會經濟發(fā)展的實際需要。

參考文獻：

[1]崔建遠.合同法[M].北京：法律出版社，2003.

[2]彭誠信.情勢變更對經濟合同影響力的探討[M].北京：法制月刊，2009.