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關鍵詞：房地產；房地產價格評估；價格形成；評估方法

0 引言

隨著世界經濟的發(fā)展，房地產之間買賣日趨增多，由于房地產牽扯到太多利益群體，房地產的價格越來越受到人們的普遍關注。因此，對房地產價格進行科學的評估是非常必要的，有利于房地產整個行業(yè)的健康發(fā)展。

1 房地產價格評估概述

1.1 房地產的特點

不可移動性、耐用（耗）性、異質性（即使在外形上一模一樣，但也肯定存在朝向、層位等方面的差異）、高價值性、供給有限性、投資與消費雙重性等、均為房地產的特點。

1.2 房地產的類型

土地有農村土地和城鎮(zhèn)土地之分，因此房地產也有在農村和城鎮(zhèn)之分。農村土地只有建設用地和耕地之分，房地產存在于建設用地上。城鎮(zhèn)土地按照其用途，可分為：1、居住類房地產；2、商業(yè)類房地產；3、休閑類房地產；4、公共事業(yè)類房地產；5、工業(yè)類房地產。

1.3 房地產價格的構成

房地產價格由土地價格和建筑物價格構成。其中土地價格分“農轉非”地價和舊城區(qū)改造地價，建筑物價格分為建筑物生產成本和建筑物銷售成本。

1.4 影響房地產價格的因素

1.4.1 一般因素

一般因素指影響房地產價格的整體宏觀因素，包括社會因素、經濟因素、政策因素和其他因素。

1.4.2 區(qū)域因素

區(qū)域因素指一個地區(qū)不同功能上區(qū)分地價的因素。一般來講，無論是住宅區(qū)，還是商業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)，地段越好，價格越高。

1.4.3 個別因素

個別因素較為細致，指不同地塊之間的微小差異。如通風，日照，交通的方便程度等。

2 房地產價格評估方法

房地產價格評估方法有很多種，可以分為傳統評估方法和新興評估方法。傳統評估方法即為我們所熟知的成本法，收益法，市場比較法和假設開發(fā)法。新興評估法有很多種，在這里主要展示最具有代表性的特征價格法，模糊邏輯法，貝葉斯判別法，其他如政策性評估法，人工神經網絡法等也會做簡要的介紹。

2.1 傳統評估方法

2.1.1 成本法

成本法也稱為累積法或承包商法。成本法的基本思路是以開發(fā)或建造估價對象房地產所需的各項必要費用之和為基礎，再加上正常利潤和應納稅金來確定估價對象房地產的價格。

2.1.2 收益法

收益法又可稱為收益資本化法、投資法。收益法的基本思路是將估價對象未來各期純收益，選用適合的折現率，折算為現值，再將各期純收益的現值累計，累計之和即為估價對象房地產價格的方法。

2.1.3 市場比較法

市場比較法又稱交易實例比較法、現行市價比較法。它是將估價對象房地產與近期已發(fā)生的房地產交易實例進行比較，再加以修正來確定估價房地產價格的方法。

2.1.4 假設開發(fā)法

假設開發(fā)法又稱剩余法，倒算法。它是將估價對象房地產預期開發(fā)后的價值，扣除預期各種開發(fā)及銷售的費用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為估價對象房地產的評估價格。

2.2 新興評估方法

2.2.1 特征價格法

特征價格法也被稱為效用法或價格法。此方法是將不同房地產價格影響因素實施分解并將房地產特征固定不變，從而將房地產價格變動的特征因素分離開來，剩下的部分就是受供需關系決定的房地產價格的變化。

特征價格法取樣較為容易，模型的經濟意義更為直觀，該方法也被學術界賦予崇高的地位。

2.2.2 模糊邏輯法

傳統評估方法在評估房地產價格的時候都無法避免不確定因素的干擾，并且房地產價格的影響因素在房地產價格評估中無法量化。正由于此，模糊邏輯法為這類問題提供了一個可供參考的解決方法。

2.2.3 貝葉斯判別法

貝葉斯判別法的基本思路是：如果知道已經發(fā)生了交易的房地產有K種類型，而且從反映房地產物理、經濟特征的各種因素中確定了m個主導性因素及其指標。當需要確定待估房地產X歸屬于以上K種類似房地產的何種類型時，根據判別規(guī)則，找出X來自K類型中某i類的后驗概率h（i/x），比較h（i/x）的大小，將x歸到使h（i/x）達到最大值的那一類型的類似房地產中，這樣就得到了評估結果。

政策性評估方法是政府制定的，適用于規(guī)定的估價業(yè)務范圍的房地產估價方法。

3 傳統評估方法與新興評估方法評價和比較

3.1 傳統房地產價格評估方法評價

3.1.1 傳統評估方法的優(yōu)點

的來說，成本法，收益法，市場比較法，假設開發(fā)法在實踐中得到了廣泛的應用。不同的方法應用的地方也不一樣，針對這四類傳統評估方法的特點，成本法最適用于折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物評估，以及市場交易數據資料缺乏的房地產類型評估；收益法最適用于有收益或有潛在收益的可正常經營用房地產的估價；市場比較法最適用于房地產市場發(fā)育程度較高，而特殊用途的房地產由于缺乏交易實例則不適用市場比較法；假設開發(fā)法最適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產價格評估，具體來說包括將生地開發(fā)為熟地租售，在熟地上建造房屋租售，將在建工程完成為房地產租售。針對待評估房地產的特點，選擇合適的評估方法，有利于評估結果的準確性。

3.1.2 傳統評估方法的缺點

雖然傳統評估方法應用比較廣泛，但是這些方法存在著許多局限性，主要表現在以下三點：（1）傳統評估方法都存在一定的主觀性。（2）傳統評估方法都要求房地產行業(yè)發(fā)展較為成熟。這一要求本身就是對我國房地產評估的否認。（3）傳統評估方法對樣本容量都有嚴格的要求。

因此，在x擇使用傳統評估方法對待估房地產進行評估時，針對待估房地產的特點，首先要選擇適合的方法，另外一個非常重要的問題就是要盡量規(guī)避所選方法的局限性，若實在無法規(guī)避，也要盡量降低這些局限性所帶來的影響，保證評估結果的準確性和科學性。

3.2 新興房地產評估方法的評價

3.2.1 新興評估方法的優(yōu)點

相比于傳統方法，新興評估方法可以克服傳統評估方法的諸多局限性，更好的體現定量性。特征價格法將影響房地產價格的各種屬性，進行了特征化，用各種不同的特征值來代表這些屬性，利用函數模型，再結合統計知識和計量經濟知識，更好地對房地產價格進行量化；模糊邏輯法也是如此，對于傳統方法無法量化的一些不確定性因素，模糊邏輯法采取了專家團隊測評的方法來降低這些不確定性，很大程度上打破了這些局限性；貝葉斯判別法充分利用了統計、數理、計量的知識，將這些因素量化成某個變量；每個神經元都是一個變量，通過比較實例與待估對象，進而進行量化。新興評估方法是隨著社會的發(fā)展逐漸形成的，其理論基礎也還需要在實踐中慢慢證實，因而其普遍性沒有像傳統評估方法那樣強，不過可以相信在未來，新興房地產評估方法一定會被大多數人所接受，成為主流的評估方法。

3.2.2 新興評估方法的缺點

雖然新興評估方法解決了許多傳統評估方法的不足之處，但不可否認的是其自身也存在著一定的局限性。如在現實生活中，一些因素根本不可能量化為變量，這就是新興評估方法的不足之處。

4 結論

總結傳統評估方法和新興評估方法后，可以發(fā)現，任何一種評估方法都有一定的前提條件，為特定的市場或環(huán)境所服務。當這些前提發(fā)生改變后，評估方法的效力和精準性也會發(fā)生變化，進而影響評估結果，無法得到待估房地產的真實價值。本文論述了傳統評估方法和新興評估方法及其比較，可以發(fā)現新興評估方法較為科學。一方面，新興評估方法是在傳統評估方法的基礎上發(fā)展而來的，解決了傳統評估方法的不足之處，但另一方面，新興評估方法的發(fā)展并不是對傳統評估方法的摒棄，像我國，在房地產市場發(fā)展不成熟的情況下，傳統評估方法依舊占據著重要的地位，只有房地產市場逐漸發(fā)展成熟，數據獲取相對容易后，新興評估方法的優(yōu)勢才可以展現出來，其重要性才會凸顯。

參考文獻

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【關鍵詞】德國；估價方法；比較法；收益法；成本法

1 德國的房地產評估

在德國，房地產的價格取決于市場，但市場上的房地產價格并不是由開發(fā)商和政府說了算，而是由房地產價格評估機構決定。德國的房地產評估獨立于政府之外，評估師只對自己負責，并不考慮政府、委托人以及個人的經濟利益。德國的房地產評估主要分為兩類：獨立的評估師和公共評估機構。1

獨立的評估師各自擁有著不同的資歷認證，有的是當地工商協會認定的，有的是銀行認定的，也有的是英國皇家注冊測量師學會會員。英國皇家注冊測量師學會的會員可以對歐洲地區(qū)的房地產進行評估。他們擁有豐富的房地產知識和敏銳的商業(yè)頭腦，可以為顧客提供有價值的房地產評估報告。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。

公共評估機構則是指遍布德國各地的，由各城市政府設立的房地產“公共評估委員會”。這些委員會負責某一地區(qū)，如柏林、慕尼黑、德累斯頓和漢堡等地區(qū)的房地產價格評估。該委員會一般由10－20人的專業(yè)委員組成，這些委員由政府聘用，其工資由政府財政支出?！兜聡摪罱ㄖā穼υu估委員會的任務和職責有嚴格的規(guī)定，其中最重要的職責是，使地方房地產市場對公民、房地產專家和評估師保持透明度和公開性。根據《建筑法》第193款的規(guī)定，委員會的工作內容主要包括：每年公布房地產市場報告；為私人、公司或者法院撰寫已經完工或尚未完工的房地產評估報告；根據“銷售價格總匯“每年制訂“地價圖”，確定各個區(qū)域的土地價格標準值。2

2 房地產評估的法律依據

在德國的房地產評估領域有很多的法律、法規(guī)和準則。其中最重要的是《德國聯邦建筑法》（Baugesetzbuch, 縮寫B(tài)auGB）、《房地產估價條例》(Wertermittlung sverordnung, 縮寫WertV)和《房地產估價準則》(Wertermittlungsrichtlinien, 縮寫WertR)。下面分別介紹這三個法規(guī)。

在房地產評估方面，《德國聯邦建筑法》只是對房地產的市場價值（Verkehrswert）給出了普遍性的定義，但并沒對評估房地產價值的方法做出規(guī)定，也沒有對方法的運用有詳細的描述?！斗康禺a估價條例》是一個由聯邦政府頒布的條例，它包含了確定房地產市場價值的所有規(guī)范化規(guī)定，比如對于房地產的估價方法、運用領域、估價過程都做出了詳細的規(guī)定。公共評估委員會的估價必須遵照《估價條例》中的相關規(guī)定來進行?！斗康禺a估價準則》是《估價條例》的補充。但《估價準則》僅僅是行政指令，它僅僅對特定的機構（比如聯邦建筑管理部、國家建筑規(guī)劃部以及聯邦財產署）具有約束力，而對于公共評估委員會、法院和獨立估價師是不具有約束力的。

3 德國的房地產估價方法

德國的房地產估價方法可以分為標準的評估方法和非標準的評估方法兩種。3所謂標準的評估方法是指那些在《房地產估價條例》中作出規(guī)范化規(guī)定的方法，包括比較法（《估價條例》第13－14款）、收益法（《估價條例》第15－20款）和成本法（《估價條例》第21－25款）。非標準的評估方法是指沒有在《估價條例》中提及的方法，這里主要指的是現金流量折現法（Discounted Cash Flow Verfahren ，縮寫DCF－Verfahren）。這種方法主要在英聯邦國家中使用，但隨著國際化的進程也越來越多的在德國得以應用。下面的章節(jié)主要介紹的是標準化的估價方法。

3.1 估價方法的適用范圍

比較法特別適合于評估未開發(fā)房地產的土地價值。對于已開發(fā)的房地產，只有當可比實例房地產（Vergleichsgrundstueck）與估價對象房地產在所有影響房地產價格的因素上都取得高度一致的情況下才可以應用（比如可比實例房地產的成交日期與估價時點盡可能接近，可比實例房地產與估價對象房地產在地塊的位置、地塊的開發(fā)狀態(tài)、建筑物的類型和利用程度等方面盡可能一致），所以比較法主要用于評估公寓（Eigentumswohnungen）、排屋（Reihenhaeuser）、獨立屋（Doppelhaeuser）等。4

收益法主要用于以收益為目的的已開發(fā)房地產的估價，這類房地產或者通過出租或者通過營業(yè)的方式來獲取收益。而這類房地產的價值就是通過未來可持續(xù)性獲取的收益來確定?？捎檬找娣ㄔu估的房地產有用于出租的住宅房地產，商業(yè)房地產（比如寫字樓、商鋪），具有綜合使用功能的房地產（這類房地產一部分作為住宅，一部分作為商業(yè)來出租）以及行政辦公大樓，銀行和金融機構大樓等。5

成本法適合于那些不是以盈利為目的，而是以建造成本來決定其價值的房地產的評估。這類房地產（根據2002版《估價準則》第3.1.3節(jié)）主要針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設，特別是指自住的獨立式單、雙戶住宅（eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhausgrundstuecke）。另外， 如果市場租金不易獲得，我們也可以用成本法來評估那些自用的廠房、倉庫以及其他的商業(yè)房地產。6

3.2 比較法

用比較法來評估時，估價對象房地產的價值可以通過兩種途徑來獲得，或者通過對可比實例房地產的成交價格（簡稱：可比價格）進行適當的修正來求取，或者借助地價標準值來求取。7但總的來說，我們更傾向于借助可比價格來求取估價對象房地產的價值，因為可比價格作為在市場交易過程中形成的價格，更能反映出當時的房地產市場狀況，比如市場供需狀況，資本市場狀況，地區(qū)經濟情況。下面分別介紹這兩種方法。

使用第一種方法時，由于估價對象房地產的價值是從可比價格派生而來，所以對可比價格有三個方面的要求。8第一，可比實例房地產與估價對象房地產在所有影響房地產價格的因素上（比如，土地的性質和用途、地塊所處的位置和開發(fā)狀態(tài)、建筑物的類型和利用程度等）都必須充分的一致。第二，可比實例房地產的成交日期與估價時點盡可能接近。第三，可供使用的可比實例房地產的數量要足夠多。如果可比價格已滿足以上基本要求，但在個別條件上存在偏差，我們就需要對可比價格進行修正。對于價格因素的差異引起的偏差，可以對可比價格進行相應的增價或減價處理；對于成交日期與估價時點的偏差，可以通過地價指數序列來對可比價格進行修正。9

如果市場上尋找不到足夠的可比實例房地產，我們就可以用第二種方法，即借助于地價標準值來求取估價對象房地產的價值。地價標準值是指各地區(qū)的土地價格參考值，它是由各地的估價委員會根據“銷售價格總匯”10定期計算和公布出來的。由于地價標準值是在忽略地上建筑及其附屬設施的情況下計算出的“純粹”的土地價格，所以這種方法主要是用來評估未開發(fā)房地產的土地價值。另外，地價標準值反映的只是在該區(qū)域環(huán)境下的土地價格的平均值，所以估價對象房地產與可比實例房地產如果在這些區(qū)域因素上（比如，地塊的面積、配置及利用狀況，交通設施狀況，公共、商業(yè)服務設施的配套狀況，自然環(huán)境狀況等方面）有所不同，就需要對地價標準值進行修正。11比較法的估價過程如下圖所示：

圖1比較法的估價過程

資料來源：參考Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1026

3.3 成本法

成本法可以說是以房地產價格各個構成部分的累加為基礎來求取房地產價值的方法，所以在成本法中房地產的價值由三個部分組成，即建筑設施的價值（包括建筑物、戶外設施和特殊設施），其他設施的價值和土地價值。其中建筑設施的價值和其他設施的價值要根據它們的建造價格計算，而土地價值則是通過比較法計算得來。在計算建筑物的建造價格時，要綜合考慮建筑物的年齡、施工質量方面的缺陷、結構上的損害以及其他對價格有影響的情況。戶外設施和其他設施的建造價格如果沒有包含在地價中，就按照經驗值或通常的建造價格來計算。最后，地價、建筑設施的價值和其他設施的價值這三部分加總就得到了房地產的價值。12

圖2成本法的估價過程

資料來源：參考Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1742

3.4 收益法

收益法的本質是以房地產未來的收益為導向來求取房地產價值的方法。在收益法中房地產的價值由土地價值和建筑設施（建筑物與構筑物）的收益價值兩大部分組成。13這里的土地具有“無限”的使用壽命，而建筑設施（特別是建筑物）只具有“有限”的剩余使用壽命。兩種價值首先分別計算，然后加總得到估價對象房地產的價值。

土地價值通常采用比較法計算得來，而建筑設施的收益價值則是將建筑物每年的凈收益貼現到估價時點，計算其現值之和來作為建筑設施的收益價值。為了得到建筑物每年的凈收益，我們首先要從該房地產每年所能獲取的毛收入出發(fā)（通常我們能獲取的收入數據都是由建筑物和土地共同產生），毛收入扣除掉運營成本后，就可以得到歸因于房地產的凈收益。由于該收益中還包括土地的收益，所以還要扣除土地收益的部分（土地的年收益＝土地價值×房地產的報酬率），這樣計算后的凈收益就是源自于建筑設施的凈收益。這個凈收益將作為年金，在建筑物的剩余使用年限內折現。折現的過程就是將建筑設施每年的凈收益乘以適當的收益乘數（其中，根據《估價條例》第16款第3條：收益乘數是由建筑物的剩余使用年限和房地產的報酬率計算得來），這樣得到的價值就是建筑設施的收益價值。如果有影響到價值的情況出現，還要對建筑設施的收益價值進行修正。修正后的建筑設施的收益價值再加上土地價值就得到房地產的價值。

圖3收益法的估價過程

資料來源：參考Schulte，(2000), S. 401.

4 對估價方法的總結評價

比較法：當我們從市場中可以獲取到足夠多的可比實例房地產時，比較法就是最簡單、最具有說服力的估價方法。除此之外，從計算過程上來看比較法也比成本法和收益法更貼近市場。但不可否認的是，估價結果的說服力主要取決于兩方面，一看估價師在估價時是否找到了最貼近估價對象的可比實例房地產，二是估價師在對可比價格進行修正時是否全面考慮了對房地產價格有影響的因素。

成本法：成本法最大的弱點就是如何把房地產的成本價值調整為市場價值。在這個調整的過程中，似乎要求估價師們要先知道房地產的市場價值，然后將成本價值向其靠攏。14所以，我們在估算房地產的價值時，應優(yōu)先采用與市場關系比較近的比較法和收益法。但當我們需要知道建筑物的重置價格或重建價格時，比如在保險事故發(fā)生后，需要評估所遭受的損失來確定賠償金額時，就可以用成本法來估算建筑物的重置價格或重建價格。

收益法：在收益法中，我們通常是預測估價對象房地產未來第一年的凈收益，然后將其作為年金貼現到估價時點，其貼現值來作為估價對象房地產的價值。這種以估價對象未來第一年的凈收益來作為房地產未來每年可能取得的凈收益的做法，忽略了由于市場變化可能會帶來的未來租金收入的變化，維修費用的變化和運營成本的變化，這樣的凈收益會與實際情況有出入，從而計算出的房地產的價值也有一定的不準確性。但從另一方面來看，這種簡化處理也大大降低了計算成本和時間成本。運用收益法估算房地產價值的優(yōu)點還在于，收益法計算過程中所需要的很多重要參數都是公開和透明的，比如房地產的報酬率、地價標準值、以及房地產的銷售價格等都由評估委員會定期的公布和更新，使得公眾有了了解估價過程的可能性。

注釋

[1]袁炳忠,2006(7),S.63

[2]Soefker,(2005), S.120－121

[3]Franke/Zanner/kemper et al., (2004), S. 101.

[4]Simon/Kleiber, (1996), S. 34.

[5]Schulte, (2000), S. 393 和Simon/Kleiber, (1996), S. 35.

[6]Schulte, (2000), S. 393.

[7]Soefker,(2005), S.169

[8]Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1029.

[9]Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1024. 和 Schulte, (2000), S. 394.

[10]根據《德國聯邦建筑法》的規(guī)定，每一塊出售的土地都要注冊，且每塊土地的買賣都必需由公證人向國家報告。所有房地產的交易情況都要集中起來，形成“銷售價格總匯”。各地的估價委員會則根據“銷售價格總匯”每年制定“地價圖”，提出各個區(qū)域的土地價格標準值。

[11]Simon/Kleiber, (1996), S. 109.

[12]Soefker,(2005), S.172-173

[13]Soefker,(2005), S.170

[14]Schulte, (2000), S. 418.

參考文獻：

[1]袁炳忠，德國-獨特的價格評估體系，中國地產市場，2006（7）.

[2]Franke, H./Zanner, C./Kemper, R./Knipp, B./Laub, U.D./Laub, J.C., Die Immobilie, rechtliche und praktische Anleitungen für Investoren und ihre Berater beim Finanzieren, Entwickeln, Bauen, Verkaufen und Verwalten von Immobilien, Werner Verlag, 2004.

[3]Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G., Ver kehrswertermittlung von Grundstuecken: Kom mentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs- und Beleihungs werten unter Beruecksichtigung von WertV und BauGB, 4., vollstaendig neu bearbeitete und erweiterte Auflage, Bundesanzeiger Verlag, Koeln, 2002.

[4]Schulte, K.-W., Immobilienoekonomie, Band I Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 2. Auflage, R. Oldenbourg Verlag Muenchen Wien, 2000.

[5]Simon, J./Kleiber, W., Schaetzung und Ermittlung von Grundstueckswerten: eine um fassende Darstellung der Rechtsgrundlagen und praktischen Moeglichkeiten einer zeitge maeßen Verkehrswertermittlung 7., ueberar beitete und erweiterte Aufl., Luchterhand Verlag, Neuwied, 1996.

[6]Soefker, W., Baugesetzbuch mit Verordnung ueber Grundsaetze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grund stuecken, Baunutzungsverordnung, Planzei chenverordnung, Raumordnungsgesetz, Raum ordnungsverordnung, 37. Auflage, Deutscher Taschenbuch Verlag, Muenchen, 2005.

篇3

【關鍵詞】土地價格；因素；評估

一、價格評估的相關理論

1、馬克思地租理論。

馬克思的地租理論是在西方古典經濟學的地租理論的基礎上發(fā)展起來的。馬克思不但對級差地租理論進行批判性的繼承，而且創(chuàng)造性的分析了絕對地租理論。對于級差地租，馬克思將它分為級差地租I和級差地租H，他認為土地肥力、位置的差異是級差地租I的形成條件：在同一塊土地上各個連續(xù)投資勞動生產率的差異而產生的超額利潤轉化的地租為級差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成經營上的壟斷，使土地所有者獲得持久而穩(wěn)定的超額利潤，這就是產生級差地租的原因。馬克思進一步提出，由于土地私有權的存在，即使是使用最劣等的土地也必須支付給土地所有者地租―絕對地租。絕對地租的產生條件是農業(yè)資本有機構成低于社會平均資本有機構成。

2、土地供求理論。

在現代市場經濟中，土地與其他商品一樣，其價格取決于對土地的供給與需求。馬歇爾A（.Masrhal）l認為，地租的決定原則上應受土地供求的影響，而土地供給受自然條件的限制，土地的自然供給是固定不變的，并且它沒有生產費用，因而也沒有供給價格。因此，地租只受土地需求的影響，上地需求價格則決定于土地的邊際產品價值。馬歇爾認為由市場供求決定的土地價格更接近于土地市場交易價格。但大多數學者認為，在一般的價格決定中，土地的供給與需求都是能夠變動的：價格是二者相互運勸的結果；土地供給既非完全無彈性、亦非有無限彈性。即使在地域性市場的短期分析中，二者的變動也同樣存在。需求的擴大，致使價格上升，從而土地供給數量增加；而價格的進一步上升，又會導致需求減少，使價格回落，土地供給數量隨之減少。

二、影響土地價格評估的因素分析

1、一般因素

一般因素是指影響土地價格的一般、普通、共同的因素，是在一般社會經濟方面對土地價格總體水平產生影響，從而成為決定各個土地具體價格的基礎。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社會因素、經濟因素、國際因素等。

①行政因素：行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。國家從全社會利益和宏觀經濟發(fā)展角度出發(fā)，制定有關政策，或推動土地的轉移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地利用效益的目的。這種干預，對土地價格影響至關重大。影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策等。

②人口因素：土地需求的本質即人口增長對土地的需求。人口增長可分為自然增長和機械增長。人口自然增長是指在一定時期內因出生和死亡因素的消長，導致的人口數量的增加或減少，即出生人數與死亡人數的凈差值。人口機械增長是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長，導致的人口數量的增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。人口增長引起房地產的需求增加，導致土地利用集約化程度提高及土地需求量增大，最終造成地價波動。在單位區(qū)域內，影響地價的是相對人口密度，一般來說，人口密度高的地區(qū)，住宅用地需求多于供給，供給相對缺乏，因而土地市場價格趨高。

③社會因素：社會發(fā)展狀況和安定狀況對地價有很大影響，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等四個主要方面。

土地的非成本性和易投機性使土地市場價格不僅可以極大的脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。在市場經濟條件下，由于土地的特殊性，往往決定土地市場價格的并不是政府供給多少土地，或者是需求者實際需要多少土地，而是社會普遍的土地價格預期。當人們預期土地價格會上漲時，土地的潛在需求將轉變?yōu)橛行枨?，一些投機性需求也會趁機“湊熱鬧”，這時的真實需求與虛假需求界線就難以分清，最終土地市場價格將因土地價格預期而上升；當土地價格預期會下降時，一部分現實需求者就會轉變?yōu)橛^望者，有效需求變?yōu)闈撛谛枨?，土地投機者與部分投資者退出土地需求者行列，土地需求量減少，土地市場交易價格降落。預期對土地市場價格的影響往往比經濟人口的增長、城市化等因素大得多。反過來，預期受國家政策、經濟人口的增長、城市化、市場信息、輿論導向、土地供給等因素的影響。

三、不同評估方法評估結果的協調

根據目前的土地評估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協調不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？

3.1 根據評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。

根據評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發(fā)法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。 但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。

3.2 調整個別評估方法的思路及參數，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。 評估時可以根據評估目的，對評估方法的思路及參數進行適當調整，使得其評估的結果更接近評估目的。

舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。

另外，還可以調整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產市場環(huán)境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。

綜上所述：市場經濟條件下，土地價格的形成主要受供求規(guī)律與價值規(guī)律制約，因此影響土地市場價格的因素也分為兩個方面，一是通過影響土地供求關系來影響土地市場價格，二是通過影響土地開發(fā)經營的收益來影響土地市場價格。

參考文獻：

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[2]懷曉晴.土地評估市場亟待規(guī)范[J].黑龍江科技信息，2013，（05）.

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·地下空間使用權概念

《物權法》規(guī)定建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立，把建設用地使用權表述成一個空間的概念，往下延伸就是地下空間使用權（以下簡稱“地下權”），是指對于不動產的地下部分的使用和收益權，如利用地下空間建造地鐵、地下停車場、隧道、鋪設地下管線、電線、電話線等的權益。

·地下空間使用權實例

對于地下管線，如供電線路、煤氣管道、自來水管線、電話線等可以用《物權法》中的地役權來設定權益。對于可以單獨設立使用權的地下空間，從建筑形式上可分為兩種：一種由同一主體結合地面建筑一并開發(fā)建設的地下工程， 出現比較多的情況是地上為公園、廣場等公共設施用地；一種是獨立開發(fā)建設的地下工程，如杭州武林廣場地下空間開發(fā)利用項目，其地上為現狀的武林廣場，項目東至武林廣場東通道、南至體育場路、西至杭州劇院和杭州大廈、北至環(huán)城北路，總建筑面積6.9萬平方米，規(guī)劃建設地下三層，其中，地下一二層為購物商場，地下三層為地下停車庫及地鐵區(qū)間。

2005年2月，深圳市國土資源局土地房產交易中心成功掛牌出讓兩宗地下空間項目用地，平面投影面積接近1.4萬平方米，建設地下空間總建筑面積2.4萬平方米，土地使用年期為40年，金額為1680萬元，單位地下空間價格為1200元/平方米，單位建筑面積上分攤的地下空間價格為700元/平方米。這是全國有史以來以經營性土地方式首次出讓的地下空間使用權。

國外城市地下空間估價研究綜述

德國：各樓層之間的經濟價值分配評估主要采取史基墨滾動法。該方法的原理是將每層樓房的交易價格分別列出，求取其每平方米的價值點數，以之代表各樓層的經濟價值。價值點數應視個別價值估算目的、土地位置、用途、建筑物外觀等條件，經土地估價委員會加以修正調整，以符合實際情形。

日本：日本《公共用地取得損失補償基地細則》對樓層效用比率作了規(guī)定，以此作為評估土地立體利用價值的依據。所有指數系假定地價的立體分布與建筑物價格的立體分布相同的情況下計算而得，是各階層單位面積的指數，各階層的樓地板面積不同時，各種指數與該階層的樓地板面積之積就形成該階層的有效指數，但僅表示一般標準，根據建筑物所處區(qū)域和城市級別的不同，各樓層效用比率應作相應調整，其適用范圍以近鄰地區(qū)、同一供需圈內的相類似情況為原則。1樓的效用比率最高，在1樓為基準，向下和向上均逐層遞減。

我國城市地下空間使用權宗地地價評估方法選擇

土地使用權宗地價格評估我國經過多年的發(fā)展已形成比較成熟的評估方法體系，地價評估方法主要分為以下五個方法：成本逼近法、市場比較法、收益還原法、剩余法、基準地價系數修正法。地下空間使用權價格評估性質、思路、方法理論上與土地使用權價格評估一致，但不同方法的選擇及應用受到市場發(fā)育狀況限制。我國地下空間使用權市場屬于起步階段，市場不發(fā)育，交易案例少，由此決定了現階段地下空間使用權價格評估方法選擇的差異性。

·市場比較法

市場比較法是以替代原則為理論基礎，它要求土地市場比較發(fā)育，可以獲得足夠的比較實例，更適宜于市場比較發(fā)育地區(qū)經常易的土地價格的評估。而目前國內地下空間的開發(fā)利用尚在發(fā)育，交易案例很少，且是不完全規(guī)范的非市場產權交易，難以滿足市場比較法的應用條件。

·剩余法

理論上，剩余法適用于地下空間地價評估，但該方法需對地下開發(fā)項目的預期價值、成本及開發(fā)商正常利潤率等有精確把握，在目前國內市場不完善的情況下，在實際應用中也有一定難度。但對于作為地下車庫、車位等的停車用途，由于市場上交易已十分普遍，對應用剩余法所需的預期價值、成本及開發(fā)商正常利潤率等條件可以清晰掌握，應用剩余法評估地下空間使用權價格的條件已基本成熟。

·成本逼近法

由于成本逼近法主要是用于農用地轉為城鎮(zhèn)用地所需支付的土地征收補償、相關稅費及基礎設施開發(fā)成本，這些問題在地下空間使用權中均不涉及，在實踐中沒有實際意義。

·收益還原法

由于地下空間的特殊環(huán)境特點及長期收益的預測、各種不同類型收益的分解和資本化率確定也不易把握，收益還原法整體上難以應用在實際操作中。但對特定地區(qū)如義烏等地下商鋪租賃比較活躍的地區(qū)收益還原法評估地下空間使用權價格一定程度具備了可行性。

·基準地價系數修正法

其應用的前提條件是要先建立城市地下空間使用權基準地價體系，由于目前我國尚未建立城市地下空間使用權基準地價體系，缺失可行的前提條件，暫不具備應用基準地價系數修正法的條件。

地下空間使用權基準地價評估思路探討

我國目前城鎮(zhèn)基準地價評估的技術路線分兩種，一種是在土地市場比較發(fā)育，土地交易活躍，各種交易類型的樣本豐富地區(qū)，主要以市場交易樣本地價為依據，通過樣本分區(qū)整理，采用適當的數理統計方法劃分土地級別、評估基準地價。另一種在土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)，各種交易類型的樣本少，不具備直接采用市場交易樣本直接評估基準地價的客觀條件，則采用以土地定級為基礎，土地收益為依據、土地交易價格為參考的技術路線。土地定級則主要采用多因素賦權加和法進行定級，其基本思路通過選擇一組影響土地級別的因素如商服繁華度、道路通達度，在單因素評價的基礎上，計算評價單元總分，按總分高低劃分土地級別。

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金融不良資產是指銀行持有的次級、可疑及損失類貸款，金融資產管理公司收購或接管的金融不良債權以及其他非銀行金融機構持有的不良債權。

截至2007年第一季度末，我國商業(yè)銀行不良貸款余額為12455.5億元，其中：次級類貸款2613.2億元，可疑類貸款5176.6億元，損失類貸款4665.9億元，分別占全部貸款的比例為6.63%、1.39%、2.75%和2.48%。與2006年第一季度末相比，不良貸款余額減少了669.2億元、次級貸款減少了668.2億元、可疑類貸款增加了141.5億元、損失類貸款減少了142.3億元。不良貸款按機構劃分：主要商業(yè)銀行為11614.2億元、城市商業(yè)銀行為659.6億元、農村商業(yè)銀行為150.6億元、外資銀行為31.3億元。其中，后三者與2006年第一季度末相比，分別減少了201.9億元、7.5億元和5.4億元。

截至2006年第一季度末，中國四家金融資產管理公司共累計處置不良資產8663.4億元，累計回收現金1805.6億元，現金回收率20.84%。其中：華融資產管理公司累計處置不良資產2468億元，回收現金546.6億元，現金回收率22.15%；長城資產管理公司累計處置不良資產2707.8億元，回收現金278.3億元，現金回收率10.28%；東方資產管理公司累計處置不良資產1419.9億元，回收現金328.1億元，現金回收率23.11%；信達資產管理公司累計處置不良資產2067.7億元，回收現金652.6億元，現金回收率31.56%。

由以上數據可以看出，我國的金融不良資產在總量上呈現下降的趨勢，金融資產管理公司處置的不良資產也在不斷增加，但是從總體來看，形勢依然嚴峻，如果不盡快將金融不良資產降到合理的區(qū)域，勢必會影響中國的經濟發(fā)展和改革開放的進程。當然，對金融不良資產進行有效處置的前提是對其進行正確的評估。

二、評估在金融不良資產處置中的作用

（一）為處置金融不良資產提供定價基礎

金融資產管理公司處置金融不良資產涉及到不同的經濟主體，處置過程實質上是一個不同經濟主體間利益分割的過程，利益分割量的計量就要依據價值評估。金融不良資產的處置方式主要有以資抵債、實施債轉股（投）、采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務等三種。財政部《金融資產管理公司資產處置管理辦法》的規(guī)定，無論采用何種方式，都必須先經合法、獨立的評估機構評估后方可處置。由此可見，在整個不良資產的處置過程中，評估工作是前提條件和基礎，是資產處置程序中不可或缺的重要基礎環(huán)節(jié)。

（二）為考核資產管理公司經營業(yè)績提供重要依據

財政部《金融資產管理公司資產處置管理辦法》第四條規(guī)定，資產處置損失是指公司對從銀行收購和接收的貸款及利息（包括表內利息、表外利息和孳生利息）、抵貸資產及享有所有權和處置權的其他資產進行處置后，回收的資產價值與上述資產收購和接收時價值的差額以及回收資產再次進行處置發(fā)生的損失。要真實計量和核算這兩次損失，必須通過評估，以處置資產的公允價值同收購面值和實際處置變現值進行比較才能反映實際經營損失，才能客觀公正地衡量資產處置效果和經營業(yè)績。

（三）為防范道德風險提供重要措施

資產管理公司資產處置金融不良資產時經常會面臨市場風險和道德風險。同時由于我國資產管理公司受成立時間短、經驗少、任務和地位特殊、缺少健全的法律和市場環(huán)境等因素的影響，導致資產管理公司防范道德風險高于其他一切風險。為此，財政部要求資產管理公司資產處置應堅持公平、公開、公正和擇優(yōu)、競爭的原則?！督鹑谫Y產管理公司資產處置管理辦法》規(guī)定，資產處置要嚴格處置程序，實行評估和處置相分離，加強對處置過程和結果進行檢查和審核。

三、我國金融不良資產評估中存在的問題

（一）評估理論嚴重滯后

金融不良資產評估工作有許多特點：一是評估對象為“不良債權”；二是評估對象涉及的債務人企業(yè)大多是資不抵債的關、停、倒閉企業(yè)；三是資產管理公司對不良資產的處置，一般都是以快速變現為目的。截止目前，資產評估所遵循的評估操作規(guī)范主要是《資產評估操作規(guī)范意見（試行）》（國資辦發(fā)[1996]23號）、《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T50291-2001）、《資產評估準則——無形資產》（財會[2001]1051號）。這些規(guī)范只適用于實物資產價值的評估，不適合對不良金融資產進行評估。同時由于我國二級市場極不活躍，也難以采用現行市價法進行評估。而采用重置成本法則受到《資產評估操作規(guī)范意見（試行）》中諸如尚可使用的房屋成新率不低于30%、設備成新率不低于15%等規(guī)定的限制，致使評估結果與最終的處置價值嚴重脫離。

資產管理公司雖然也已對企業(yè)的償債能力進行了研究，并通過實踐中的摸索制定了相應的不良資產評估操作規(guī)范，但這些規(guī)范也只是作為一種內部的參考，并沒有上升為金融不良資產評估的統一的標準。因此，也并不具備整體的代表性。

（二）評估價值與市場價值產生背離較大

金融資產管理公司資產處置的程序一般是先對不良資產進行分析，制定處置預案；然后對不良資產評估，根據評估結果確定談判或拍賣底價；最后由處置人員進行具體的操作，變現不良資產。但在現實中，金融資產管理公司根據評估結果制定的拍賣底價在招標過程中往往無人問津，作為談判底價也得不到對方的認可。究其原因，一方面是職業(yè)慣性的影響，因我國評估業(yè)起源于國有資產的評估，多年來評估業(yè)務也以國有資產評估為主，而評估國有資產同時負有防止國有資產流失的責任，所以，評估師寧可高估，不愿低估；另一方面，由于對不良資產的認識不足，評估師較少考慮不良資產特定的處置方案及其處置中的特定個別因素，也導致評估價值與市場價值產生較大背離。

（三）部分債權性資產權屬不清，產權依據不足，償債能力判斷失真

由于金融資產管理公司委估對象涉及的債務人企業(yè)大多是資不抵債的關、停、倒閉企業(yè)，當中有許多企業(yè)財務會計資料不連續(xù)、不完整、不健全。相關的其他評估資料更不完備，由于歷史原因，有的企業(yè)賬面有長期股權投資但提供不出投資合同或協議；有房地產卻拿不出房屋所有權證和土地使用權證。而按照現有的評估慣例，委托方應出具委估對象的有關產權證明，評估機構只對委托方的合法資產進行評估。金融資產管理公司委托評估機構評估待處置資產時，很多情況下無法提供完備的產權證明，致使評估機構難以確定評估客體的產權性質和數量，從而給委托和評估帶來一定的困難。

而當以假設清算法評估分析企業(yè)償債能力而需要對債務企業(yè)的整體資產進行評估時，有些債務企業(yè)生產經營活動中的主要資產在進行轉讓時具有一定價值的資產卻無產權證明，由于此時評估機構無法對債務企業(yè)無有效權屬的資產提供評估結果，最終致使債務企業(yè)的整體資產評估結論無法滿足處置債權的需要。同時也給債務企業(yè)惡意隱匿資產提供了可乘之機。（四）不良資產的處置進度與評估咨詢報告質量的矛盾突出

評估咨詢報告作為不良資產處置過程中唯一的參考依據，應當起著指導處置價格、監(jiān)督處置行為、衡量處置效果等至關重要的作用。但由于我國目前對資產管理公司是以現金的回收額作為主要考核指標，致使評估管理工作處于“服務于處置”這樣一個被動的地位。很多處置項目存在著評估與處置時間上的矛盾，為了保證在有限的時間內完成評估咨詢報告，中介機構難以完全按照評估程序操作以保證報告的質量，逆程序操作的現象比較突出，同時也造成了國有資產的大量流失。筆者認為，隨著金融不良資產商業(yè)性剝離的出現以及資產管理公司向投資銀行方向的發(fā)展，處置變現不宜再作為不良資產處置的主要方式，金融不良資產評估也將逐步向多元化過渡。企業(yè)的償債能力分析將與企業(yè)的效績評價相結合，使分析結論更加趨于合理。資本運作手段的增強將會引出多種債務重組形式的出現，對中介機構專業(yè)技術知識多元化的綜合掌握提出了更高的要求。

四、進一步做好金融不良資產評估的設想

（一）要研究制定有關金融資產評估方法標準體系

金融不良資產的評估與普通的工業(yè)企業(yè)的評估存在較大的差別，是資產評估中較為特殊的一種情形。因此，金融不良資產的評估方法不能完全照搬工業(yè)企業(yè)資產評估的方法。在認真總結工業(yè)企業(yè)資產重組資產評估方法的基礎上，認真研究金融不良資產的狀況、結構特點及金融資產重組的政策和要求，借鑒國外先進的金融資產評估方法，研究制定出適合金融資產評估的方法標準體系。

（二）有效處理非市場性因素對金融不良資產評估造成的影響

在實踐中，金融不良資產的公允價值與處置價格往往會產生較大的偏差，一個重要的原因就是非市場因素。非市場因素的形成，在很大程度上是與我國經濟發(fā)展水平和市場化程度密切相關的。要想解決這個問題，不能僅僅依靠具體的規(guī)定和方法，最好的解決方式是，先由評估機構提出資產的公允價值，然后資產管理公司根據具體的非市場因素進行分析，依據分析結果進行相應的調整。在調整處置價格中，資產管理公司要充分考慮到企業(yè)、政府、法律等方面的情況，從而使處置結果更加合理和恰當。

（三）在金融不良資產的評估中要不斷總結工作，豐富經驗

多年以來，我國的四家資產管理公司處置了大量的金融不良資產，在處置過程中，既有成功的經驗，也有失敗的教訓，同時，這些年資產管理公司也在不斷地承受著來自各個領域的質疑，這些都是金融行業(yè)和評估行業(yè)的寶貴資源。因此，應該對這些案例進行搜集整理，建立數據庫，利用數理統計分析方法，分析各種處置因素對資產價值的影響，建立合理規(guī)范的評估參數體系，為交易案例比較法等評估方法提供切實可行的操作基礎，合理體現市場機制對資產價值的影響。

（四）認真評估金融不良資產的真實價值

在以往的政策性處置業(yè)務中，資產評估在防止國有資產流失和防范道德風險等方面起到了有效作用；在各家資產管理公司逐步實現商業(yè)化轉型后，資產評估的定價職能將被賦予更高的期望和要求。金融不良資產處置對象的復雜性和多樣性，使得業(yè)務決策具有更大的難度和風險，資產評估作為定價工作的中心環(huán)節(jié)，如何使評估結果更符合處置實際、更貼近市場價值，是下一步評估實踐的重要課題?！督鹑诓涣假Y產評估指導意見（試行）》提供了更多樣的評估方法和更寬泛的價值類型，為評估實踐提供了有力的技術支持和依據，有利于提高評估服務質量和效率。

（五）加強評估行業(yè)建設，提高專業(yè)勝任能力

加強行業(yè)誠信建設，提高執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德水平，創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境；統一計費標準，提高評估機構參與積極性。統一計費標準，制定比較合理的計費方法，能夠在一定程度上激發(fā)評估機構對金融不良資產評估工作的參與積極性，對該工作的發(fā)展起到推動作用。評估人員應保持和提高專業(yè)勝任能力。金融不良資產評估業(yè)務較一般的資產評估業(yè)務復雜，需要評估人員具有豐富的知識。因此，做好金融不良資產評估工作，評估人員必須下功夫學習相關知識，保持和提高專業(yè)勝任能力，否則，很難搞好金融不良資產評估工作；嚴格執(zhí)行評估程序，正確使用評估方法。評估人員要樹立風險意識，克服糊弄心理，以高度的責任心嚴格執(zhí)行有關準則和指導意見的規(guī)定程序。評估人員在執(zhí)行程序和分析過程中，要積極發(fā)掘有用的信息，充分考慮各種不確定因素，提升不良資產的價值。在評估方法上，也要充分考慮各種評估方法的假設前提和使用范圍，以正確衡量不良債權的價值。

（六）要加強與有關部門的協調

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【關鍵詞】收益還原法；土地價格評估

在我國市地價格評估中，常用的方法有收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地價系數修正法，前三者為國際上所公認市地價格評估的基本方法。在我國，基準地價及其修正體系已日趨完善，使用頻率和準確度也不亞于前三者，因此，基準地價系數修正法也可稱為我國市地價格評估的基本方法之一。在此結合土地評估實踐，就收益還原法及其在土地價格評估中的應用作如下探討。

1 收益還原法是土地估價的基本方法

收益還原法，又稱收益資本化法，即在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日總和的一種方法。收益還原法的經濟涵義是：在一定量的土地上進行經濟活動，土地提供的收益額，按照一定的資金報酬率計算，付出一定量的資本金，就可以取得與一定量土地提供的等量收益。收益還原法是評估土地價格的基本方法。它具有科學性、實用性。科學性是指收益還原法符合市場經濟條件下商品交易的法則，即符合等價交換規(guī)律的要求；實用性是指在土地資產評估中是完全可以應用的方法。因此，其他的幾種評估方法，均應以收益還原法為基礎。

2 收益還原法的應用前提

由收益還原法基本公式P=a/r可知，評估結果取決于土地純收益及還原率準確程度。對純收益進行分析，可得到如下三種收益法的應用前提：第一，續(xù)用前提。其含義是土地的現行投放狀態(tài)對其未來使用與運營具有有效性。第二，預用前提。其含義是當土地尚未投人使用與運營，但其注定可以在未來投入使用與運營，且有收益。第三，未來預期收益及其成本能用貨幣衡量，否則就無法利用收益還原法的公式；而土地還原利率是一種社會一般投資報酬率，受很多因素影響，主要包括社會、經濟、生活等各方面，確定它也是一個難題。

3 收益還原法的適用對象

收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用地有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產評估。具體適用對象從區(qū)位條件、土地地市場條件、土地用途等方面來說明。

區(qū)位條件是影響地價的重要因素之一，通?？蓪^(qū)位條件分為商服中心、一般區(qū)域和邊緣區(qū)域。商服中心人口流量大，商業(yè)服務繁華，集聚效益顯著，運用收益法最為妥當。如果一般區(qū)域土地租賃市場發(fā)達，也可用收益還原法；對邊緣區(qū)域則不適用；土地市場條件是指土地市場是否發(fā)達，競爭是否激烈。市場條件可分為發(fā)達、一般、不發(fā)達三類。土地市場發(fā)達的區(qū)域，交易活躍，收益顯著，可用收益還原法。在土地市場一般的區(qū)域，也可以采用。在土地市場不發(fā)達的區(qū)域，如收益與區(qū)位關系顯著，也可采用收益還原法。對于不同用途土地：收益還原法適用于有現實收益或潛在收益，且易量化的土地和房產：如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、工業(yè)廠房等，而對于政府辦公樓、學校、公園、博物館等用途的土地時多不適用。

4 如何確定土地總收益

總收益是指以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經營等要素相結合而產生的總收益。在計算收益價格時，應根據一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。目前評估人員在運用收益還原法對出租性土地評估時，普遍都采用客觀總收益來作為土地的總收益，但筆者認為對于不同類型的出租性土地,總收益的求取是不相同的,因此不能一概用客觀總收益來作為出租性土地的總收益。客觀總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實際總收益則適用于已出租的房屋,且簽定了長期租約,期滿要續(xù)租的情況。對于只存在短期租約,期滿不續(xù)租的房屋,則需客觀總收益和實際總收益綜合考慮,即租約限制內采用實際總收益,租約限制外采用客觀總收益來確定其土地總收益。

5 如何確定土地總費用

5.1 不能將利息作為費用扣除

一般情況下認為利息應作為費用扣除，因為利息作為投資土地成本支出的一部分，但其實這是不合理的，因為投資者之所以要選擇投資土地，是因為土地帶來的投資收益大于銀行的存貸款利息。正因為如此投資者才愿意從銀行貸款來投資土地或者犧牲銀行的存款利息來投資于土地。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應作為費用扣除。

5.2 將稅費項目考慮到總費用當中去

筆者認為，收益還原法在評估過程中所指的稅費項目是指土地在運營過程(出租、經營、生產期間)中所須繳納的項目。稅費種類有：城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。在房地產的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種不應計入該稅費項目。

5.3 出租劃撥的土地時，“土地收益”部分應作為總費用扣除

目前在一般情況下運用收益還原法評估時都沒有考慮土地取得方式對收益價格的影響。但根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第55條之規(guī)定：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益部分上繳國家。因為房屋所有權人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應計入在出租人的純收益中，而是應作為出租人上繳國家的費用扣除。

在計算土地總費用是出了考慮這兩項外，還要考慮很多費用問題，比如折舊是否應作為總費用扣除以及折舊年限的確定、維修費應該怎么計算、對于出租性土地，當土地取得方式為劃撥時，“土地收益”部分應作為總費用扣除等等，才能確定土地的總費用。

6 資本化率的確定方法

利用收益還原法評估土地價格時，影響評估結果最大的一個因素是土地還原利率。一般情況下，還原利率與投資風險成正比，風險愈大，收益率愈高。確定土地還原利率通常采用以下幾種方法：第一，租價比法，即用市場多個目標物的售價與純收益求得多個比率，而后用眾數法或加權平均法確定。該方法有較優(yōu)的理論基礎和較強的觀性、現勢性。第二，安全利率加上風險調整值法運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。第三，投資風險與投資收益率綜合排序法，它是先將社會上各種類型的投資及其收益率找出, 然后判斷該項目資本化率應落的區(qū)域范圍加以確定。如因土地投資的風險高于國債，在投資收益率排序上，土地投資收益率應高于同期國債年利率。

7 收益還原法拓展

7.1 總收益倍數法

土地總收益倍數法其實也是收益還原法的一種，基本原理是把土地作為資本，視它能帶來一定的收益，這些收益反映在土地上即為地租。經驗表明，土地地價與其地租之間總是存在一個倍數關系。按總收益倍數法測算，土地價格=若干年總收益的平均值只若干倍數。倍數依據土地集約度及收益率等因素確定，一般為3～6。

7.2 購買年法

購買年是一種表示地價高低的方式，即地價=純收益X購買年。從購買年法與總收益倍數法公式之比較中，可以看出在理論上二者是有嚴格區(qū)分的。但人們較為普遍地將購買年法與收益倍數法混為一談。有關購買年的測算，人們普遍地認為購買年是還原利率的倒數。

8 結語

土地價格的評估有多種方法，而且各有優(yōu)缺點，在眾多的方法中，收益還原法是最常用的評估方法，它也是對市地、房屋、不動產或其它具備收益性質的資產進行評估的基本方法，雖然它也有自身的劣勢，但是整體上是很好的土地價格評估方法。

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【關鍵詞】金融不良資產評估；方法標準體系

金融不良資產評估是指依據國家有關規(guī)定，對金融不良資產以某一時點為基準日，對其價值進行評定、估算和分析判斷的行為。近幾年來，隨著金融體制改革和金融不良資產處置工作的推進，金融不良資產評估業(yè)務在我國得到了長足的發(fā)展。隨著我國金融體制改革和金融不良資產處置工作的不斷推進，金融不良資產評估的作用越來越凸顯，不僅指導著資產處置價格，而且成為考核資產公司經營業(yè)績的重要依據和監(jiān)督資產處置行為，防范道德風險的重要措施。

一、我國金融不良資產的現狀及存在問題

金融不良資產是指銀行持有的次級、可疑及損失類貸款，金融資產管理公司收購或接管的金融不良債權以及其他非銀行金融機構持有的不良債權。

目前，我國的金融不良資產在總量上呈現下降的趨勢，金融資產管理公司處置的不良資產也在不斷增加，但是從總體來看，形勢依然嚴峻，如果不盡快將金融不良資產降到合理的區(qū)域，勢必會影響中國的經濟發(fā)展和改革開放的進程。當然，對金融不良資產進行有效處置的前提是對其進行正確的評估。

（一）評估理論嚴重滯后

金融不良資產評估工作有許多特點：一是評估對象為“不良債權”；二是評估對象涉及的債務人企業(yè)大多是資不抵債的關、停、倒閉企業(yè)；三是資產管理公司對不良資產的處置，一般都是以快速變現為目的。資產管理公司雖然也已對企業(yè)的償債能力進行了研究，并通過實踐中的摸索制定了相應的不良資產評估操作規(guī)范，但這些規(guī)范也只是作為一種內部的參考，并沒有上升為金融不良資產評估的統一的標準。因此，也并不具備整體的代表性。

（二）評估價值與市場價值產生背離較大

一方面是職業(yè)慣性的影響，因我國評估業(yè)起源于國有資產的評估，多年來評估業(yè)務也以國有資產評估為主，而評估國有資產同時負有防止國有資產流失的責任，所以，評估師寧可高估，不愿低估；另一方面，由于對不良資產的認識不足，評估師較少考慮不良資產特定的處置方案及其處置中的特定個別因素，也導致評估價值與市場價值產生較大背離。

（三）部分債權性資產權屬不清，產權依據不足，償債能力判斷失真

由于金融資產管理公司委估對象涉及的債務人企業(yè)大多是資不抵債的關、停、倒閉企業(yè)，當中有許多企業(yè)財務會計資料不連續(xù)、不完整、不健全。相關的其他評估資料更不完備，由于歷史原因，有的企業(yè)賬面有長期股權投資但提供不出投資合同或協議；有房地產卻拿不出房屋所有權證和土地使用權證。而按照現有的評估慣例，委托方應出具委估對象的有關產權證明，評估機構只對委托方的合法資產進行評估。金融資產管理公司委托評估機構評估待處置資產時，很多情況下無法提供完備的產權證明，致使評估機構難以確定評估客體的產權性質和數量，從而給委托和評估帶來一定的困難。

二、進一步做好金融不良資產評估的設想

（一）要研究制定有關金融資產評估方法標準體系

金融不良資產的評估與普通的工業(yè)企業(yè)的評估存在較大的差別，是資產評估中較為特殊的一種情形。因此，金融不良資產的評估方法不能完全照搬工業(yè)企業(yè)資產評估的方法。在認真總結工業(yè)企業(yè)資產重組資產評估方法的基礎上，認真研究金融不良資產的狀況、結構特點及金融資產重組的政策和要求，借鑒國外先進的金融資產評估方法，研究制定出適合金融資產評估的方法標準體系。

（二）認真評估金融不良資產的真實價值

在以往的政策性處置業(yè)務中，資產評估在防止國有資產流失和防范道德風險等方面起到了有效作用；在各家資產管理公司逐步實現商業(yè)化轉型后，資產評估的定價職能將被賦予更高的期望和要求。金融不良資產處置對象的復雜性和多樣性，使得業(yè)務決策具有更大的難度和風險，資產評估作為定價工作的中心環(huán)節(jié)，如何使評估結果更符合處置實際、更貼近市場價值，是下一步評估實踐的重要課題。

（三）加強評估行業(yè)建設，提高專業(yè)勝任能力

加強行業(yè)誠信建設，提高執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德水平，創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境；統一計費標準，提高評估機構參與積極性。統一計費標準，制定比較合理的計費方法，能夠在一定程度上激發(fā)評估機構對金融不良資產評估工作的參與積極性，對該工作的發(fā)展起到推動作用。評估人員應保持和提高專業(yè)勝任能力。金融不良資產評估業(yè)務較一般的資產評估業(yè)務復雜，需要評估人員具有豐富的知識。因此，做好金融不良資產評估工作，評估人員必須下功夫學習相關知識，保持和提高專業(yè)勝任能力，否則，很難搞好金融不良資產評估工作；嚴格執(zhí)行評估程序，正確使用評估方法。評估人員要樹立風險意識，克服糊弄心理，以高度的責任心嚴格執(zhí)行有關準則和指導意見的規(guī)定程序。評估人員在執(zhí)行程序和分析過程中，要積極發(fā)掘有用的信息，充分考慮各種不確定因素，提升不良資產的價值。在評估方法上，也要充分考慮各種評估方法的假設前提和使用范圍，以正確衡量不良債權的價值。

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關鍵詞：房產稅；評估；綜述

近年來，推進房產稅制改革逐漸成為學界研究的熱點，其中以市場評估價值作為計稅依據是房地產稅收管理和稅制改革的主要內容。房地產稅基評估是房地稅收制度的重要組成部分，對健全完善房地產轉讓交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)課稅的相關配套制度與保障系統，建立以房地產評估制度為核心的征管運作體系具有重要意義。

一、房地產稅基評估研究情況

（一）稅基評估主體與客體問題研究

稅基評估主體是指對不動產進行稅基評估行為的實施者，一般為負責展開稅基評估的政府部門或者第三方機構。

徐愛農（2011）認為住房和城鄉(xiāng)建設部門比較合適，理由是：其一，該部門擁有其他任何部門都無法比擬的房地產信息；其二，由該部門負責房地產稅稅基評估可以保證稅基確定和稅金交納相互獨立，公正性可以得到保證。曹霄琪（2011）建議將評估機構設置于稅務機關內部，并采取相對獨立的方式，其機構職權應與征收部門平行，國家稅務總局內應設立專門機構，加強對地方評估機構的指導和監(jiān)督。玄永生、王建忠、王余?。?011）認為我國評估機構的設置可以考慮建立中央、地方政府兩級評估機構并且分別賦予一定的權限?？軏I雯（2011）更傾向于在國土資源和房地產管理部門設置專門的房地產評估機構。丁增穩(wěn)（2011）認為應建立一個專門的房地產稅評估機構，該評估機構隸屬于政府國土部門的一個事業(yè)單位，其經費由財政全額撥付。

稅基評估客體是指房地產稅稅基評估的對象，即稅基評估的不動產類型。

婭雯（2011）認為未來對土地和房產評估應該合一，并且建立健全產權登記制度和房地產評估體系。董昕等（2010）針對不同房地產稅征收方案進行對比分析，得到的結論是僅合并房地產保有環(huán)節(jié)稅種不足以使房地產稅成為地方財政的主要來源，將土地出讓收入納入房地產稅的征收才有可能使房地產稅成為我國地方政府的主體稅源。曹霄琪（2011）認為我國在確定稅基評估客體時，不宜采用統一的計稅依據。對東部經濟發(fā)達的沿海地區(qū)， 可以借鑒土地與地上建筑物價值為計稅依據，各個城市的商業(yè)中心，可以借鑒租金收益為計稅依據；中部地區(qū)可以考慮以土地價值為計稅依據；而我國經濟欠發(fā)達的西部地區(qū)宜采用以土地面積為計稅依據。

（二）稅基評估方法問題研究

徐愛農（2011）認為在房地產市場比較活躍的地區(qū)，應該采用市場法來評估，因為市場法評估需要的數據比較容易收集，評估速度快，評估結果易于被納稅人接受。而在房地產市場不活躍的地區(qū)以及對于一些特殊類型的房地產則應該采用成本法或收益法來進行評估。曲衛(wèi)東（2012）認為在我國商業(yè)房地產普遍采用收益法評估，工業(yè)房地產普遍采用成本法評估，建議先行對商業(yè)房地產和工業(yè)房地產開征房地產稅，待居住類房地產信息逐漸完善具備開征條件后，再從商業(yè)、工業(yè)房地產過渡到對全部類型房地產開征統一完善的房地產稅。樊慧霞（2011）認為我國應綜合利用各種評估方法的優(yōu)點，建立以“市場比較法為主，成本法和收益法為補充”的評估方法體系。

建立房地產稅稅基的批量評估系統對房地產稅的成功實施至關重要。樊慧霞（2012）認為我國應采用“批量評估為主、單宗評估為補充”的房地產稅基評估技術，另一方面，如果對房地產稅基評估產生了爭議和糾紛，因單宗評估具有針對性和準確性等特點，必要時可采用單宗評估技術予以重新評估。另外，還應建立專業(yè)化、專門化的稅基評估數據庫。耿繼進（2012）基于我國房地產市場特點，前提假設在一定時段內評估分區(qū)各房屋價格存在著關聯關系提出了整體估價的思想，建立了房地產整體估價模型，并對模型所需的標準單位選取和修正系數確立進行了詳細分析。程漢明（2012）提供了一個稅基評估技術路徑的設想。我國對個人住房開征房產稅，其稅基確定的三個發(fā)展階段：第一階段，按照交易價格課稅，主要在試行階段，沒有評估經驗，第二階段，做好了部分稅基評估準備工作，擁有相對完善的住房信息數據，可以開展稅基評估，第三階段，房產稅以增加地方財政收入為主，應采用 CAMA 和 GIS 系統輔助完成評估作業(yè)，以降低評估成本和提高評估質量。米旭明（2011）在證實了美國等房產稅的累退稅率特征以后，得出結論模型運用不當會對整個房產稅征管系統帶來損害，市場容量、交易頻度等因素對評估命中率影響較大。我國必須得到適用于我國不同區(qū)域市場類型的房產稅稅基批量評估模型理論和方法。然后，制定出有效的模型操作方法和調整、更新細則，確保批量評估系統的準確性和公平性。不過劉洪玉（2011）設計了一種基于主體變量的房價批量評估模型，認為在數據收集方面，評估機構應當將工作重心放在采集價格信息和房屋的物理屬性上，而不必投入大量的人力、財力整理小區(qū)層次的信息，也沒有必要過分依賴地理信息系統。通過簡單地添加主體變量進入回歸模型，就可以獲得更好的評估效果。

（三）房地產稅稅基評估爭議復議問題研究

房地產稅是對居民財產的強制性稅收。居民在履行納稅義務的同時，有權監(jiān)督它的使用。房地產稅的征收和使用直接考驗政府部門的智慧、透明度和管理能力，良好的評估申訴和爭議處理十分必要。

曹霄琪（2011）認為應當加強納稅人的法律意識和維權意識，只有在納稅人不斷維護自己合法權益的基礎上才能夠快速推進評估機構在稅基評估業(yè)務中的主導地位，也才能夠使稅基評估快速、科學、公正的運用到稅收工作中。進行稅基評估爭議處理的部門應當是一個獨立的部門。玄永生、王建忠、王余?。?011）認為我們可以借鑒國外解決稅基評估爭議的復議制度和措施，分別設立評估事務所內部復議部門、評估機構上一級管理監(jiān)督單位（或委員會）的復議部門以及專門為稅基評估復議仲裁的法庭三級復議部門。

二、總結

綜上所述，在房產稅稅基評估的研究方面，學術界已經取得了豐厚的成果，尤其在重慶、上海實行房產稅試點以后，為我國房產稅改革的研究提供了豐富的理論參考和實踐經驗。同時我們也發(fā)現，國內相關方面的研究主要集中在理論研究，實證分析較少，對于數據處理分析的精確度不夠；另外，國內學者在房產稅對地區(qū)差異的影響、減免稅政策規(guī)定等方面的研究有待提升。這些不足有待后續(xù)研究發(fā)展拓深。（作者單位：中南財經政法大學）

參考文獻：

[1]徐愛農. 國外物業(yè)稅稅基評估實踐與啟示[J]. 經濟問題探索， 2011， 8： 021.

[2]曹霄琪. 物業(yè)稅稅基評估的國際借鑒及對我國的啟示[J]. 金融經濟 （理論版）， 2011 （5）.

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[關鍵詞]抵押資產；評估理論；評估方法；折現現金流法

不良貸款一直是我國銀行業(yè)改革發(fā)展的主要障礙，是金融風險的主要表現。我國政府對此高度重視，并采。取了一系列重大政策措施，以減少國有商業(yè)銀行不良貸款。從2000年四季度開始，我國銀行業(yè)不良貸款比例和余額開始實現“雙下降”。然而，一些商業(yè)銀行不良資產存量較高、不良貸款率高位徘徊的問題仍然比較突出。

形成不良貸款的原因無疑是多方面的。在筆者參與的有關不良資產處置的相關調研中，發(fā)現相當一部分抵押貸款在抵押有效的情況下也成了不良貸款，這就不得不引起我們的深思。本來，通過抵押資產來降低或緩釋信貸風險是銀行控制信用風險的主要手段之一。但據中行系統的一項調查結果顯示，以機器、設備等動產做抵押的資產變現受償率只有10%左右，以房屋等不動產做抵押的資產變現受償率只有30%左右(周洪生，2003)。另有調查顯示，目前抵押資產變現損失平均在50%左右，有的甚至高達90%(劉桂良、招平，2004)。而何自力(2005)的實證研究結果也表明，抵押貸款的回收率平均不足50%，抵押資產評估價值的變現率則不足40%，抵押資產評估質量很不理想。盡管不同的調查結果有所差異，但抵押資產變現清償比率不高、抵押資產評估質量低下卻是一個不爭的事實。

國外的調查研究(如美國國會針對20世紀80年代中期的金融危機進行的調查)結論也表明，不動產評估價與實際價值之間的差異，導致金融機構的資產大量縮水，是促成金融危機的重要原因之一(張燕敏、王誠軍，1998)。

在深刻反思不良貸款成因的基礎上，對于不良資產的處置，中國銀行業(yè)已經開始從事后化解轉向事前防范。在這一轉軌過程中，科學評估抵押資產價值是一個關鍵環(huán)節(jié)，因為貸款的價值是抵押資產價值的函數(儀垂林、劉玉華，2005)。我們的調查結果顯示，抵押有效的不良貸款之所以時有發(fā)生，就是因為當初抵押資產的評估值過高造成的，而評估值過高除了部分虛評外，多數則是因為評估價值類型的選擇與評估方法的采用造成的，而這套評估理論與方法在當時甚至現在通行的評估實務看來竟然是合理的。

由于評估師對抵押資產評估存在系統性的高估(崔宏、程鳳朝，2004)，為銀行貸款提供決策基礎的抵押資產評估事實上誤導了銀行貸款決策。對此，銀行業(yè)和評估界應該反思。所以，基于保證銀行貸款安全的目的，應該創(chuàng)新抵押資產評估的理論與技術。

一、國內外研究現狀及分析

國外理論界一般認為估價是對資產市場價值的評估，并且國際評估準則也將市場價值作為基本的價值評估標準。針對抵押貸款對評估的要求，德國率先提出了抵押貸款價值的概念，并在歐洲市場上逐步得到認同和應用。BienertandRehkugler(2005)分析了抵押貸款價值概念在歐洲的發(fā)展，指出了其相對市場價值而言與抵押目的匹配的適當性。當然也有學者反對在進行抵押評估時采用抵押貸款價值類型(如Crosbyetal.,2000)。到目前為止，“抵押貸款價值”已在歐洲得到廣泛應用，并完

全納入《歐洲評估準則》。

關于抵押評估的具體方法，除了傳統的市場法、成本法、收益法等途徑外，隨著金融前沿理論的發(fā)展和較多交叉學科的出現，現代應用數學、統計學等學科知識和工具被大量應用到評估領域，出現了進階現金流量折現模型、蒙特卡羅方法、期權評估模型、實物期權法等新的評估方法。如較多文獻就將抵押視為一種期權并對抵押期權的定價問題進行了研究(如Hilliardetal.，1998；Chowetal.,2000；Dengetal.,2002)。

新的巴塞爾資本協議(BaselⅡ，2004)擴大了銀行可使用的抵押、擔保和信用衍生產品的范圍，提出了合格的金融抵押品的認可標準，如存在可及時、經濟、有效處置抵押品的市場；存在可以公開得到的抵押品市場價格；抵押品的價值不可與貸款企業(yè)的信用存在較高的正相關性等，特別是協議強調了抵押貸款價值，這些都將對抵押資產評估理論與實務的進展發(fā)揮積極影響。

與國外相比，我國對資產評估、特別是對抵押資產評估理論與方法的研究還非常落后。早在1997年，我們就指出中國的資產評估學缺乏理論支持，成為了評估操作學(崔宏，1997)。經過近10年的發(fā)展，時至今日，我國資產評估理論與技術仍然基本停留在原先水平上。幾乎所有的資產評估學教材，其理論部分基本上均以第一章“總論”或“概述”一帶而過。具體到抵押資產評估領域，其理論與技術更是十分陳舊和落后。如蘭瑛(2004)所言，我國抵押貸款評估業(yè)務基本處于無序狀態(tài)，許多重要概念混淆不清，就抵押資產評估到底評估的是什么價值都未能取得一致認識，實務界人士多認為是市場價值，而學者則多認為是清算或變現價值(劉桂良、招平，2004)，也有學者認為是清算價值的折現值(路金勤，1997)。甚至如何界定抵押評估對象也未能得到統一，多數人認為是抵押物，但有部分人則認為評估對象是抵押權<薛炳東，1997)。理論的模糊不清直接導致了評估方法的局限性，多數評估采用傳統的重置成本法、市場比較法，少數采用收益現值法其收益口徑也僵化單一，抵押資產評估的特殊性在評估方法上沒有任何反映。價值類型與價值定義的概念尚沒有被抵押資產評估人員和評估報告使用者所接受(或仍然習慣認為是傳統的市場價值)，同時評估方法缺乏創(chuàng)新，造成抵押資產評估價值結果失實，誤導銀行決策。部分學者在堅持市場價值的前提下進行了一些抵押資產評估方法的探討，如李延喜(1998)，劉桂良、招平(2004)等，但未能引起理論界與實務界的回應和重視。

實踐方面，根據中國人民銀行的《貸款風險分類指導原則(試行)》的規(guī)定，對于抵押資產的評估，在有市場的情況下，按市場價格定值；在沒有市場的情況下，應參照同類抵押資產的市場價格定值。建設部的《房地產估價規(guī)范》、原國土局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(試行)也有類似規(guī)定。實踐證明這種規(guī)定并沒有保證金融機構抵押貸款的安全(劉桂良、招平，2004)。2006年1月，建設部、人民銀行和銀監(jiān)會聯合了《房地產抵押估價指導意見》，但與以前相比，該指導意見除了可以控制部分道德風險與體制風險外，在理論與技術上并沒有做出新的創(chuàng)新和突破，因此并不能從技術上防范房地產信貸風險的產生。

綜上可見，銀行貸款抵押資產評估迄今沒有建立起統一的理論與方法體系，評估實務中則“百花齊放”，也沒有取得一致的認識。因此，充分借鑒國際上已有成果，對銀行貸款抵押資產評估在理論與方法上做出創(chuàng)新，不僅具有巨大的探索空間，而且具有十分重要的理論與現實意義：不僅可以豐富我國資產評估理論，有助于促進我國統一評估理論的建立和完善，而且可以為評估界提供與理論邏輯相一致的操作指導，有助于規(guī)范評估界的抵押資產評估行為；特別是可以科學確定抵押資產的價值，有助于銀行正確進行信貸決策，維護銀行貸款安全，防范金融風險。

二、抵押資產評估理論創(chuàng)新的途徑和思路

目前我國已有的抵押資產評估理論“碎片”缺乏明確的中心、清晰的主線和實質性聯系，相關內容既不統一，也不確定，有限的理論不僅不能很好的指導實踐，甚至還在誤導實踐。因此，對理論做出創(chuàng)新非常必要。

理論的創(chuàng)新需要找準邏輯起點、搭建模式與探索路徑。理論不是別的，只是概念的展開(汪丁丁，1996)，而特定理論，則是關于兩個或多個概念的陳述，是在多個概念之間用推理來架起的因果關系的橋梁(張宇燕，1992)。有鑒于此，抵押資產評估理論體系應以理論目的為指引，以相關核心概念為基點，并以其之間的邏輯關系為主線來搭建。

但這里的目的具體如何定位?核心概念是什么?其內部邏輯關系如何?這是理論創(chuàng)新首先需要解決的一個關鍵問題。另外，抵押資產評估作為一門實踐性很強的學科，其理論絕不應該是單一層面的，那么又該如何劃分抵押資產評估理論的層次?

(一)保證銀行貸款安全：抵押資產評估與抵押資產評估理論目的的確立

創(chuàng)新理論的目的是什么?也就是說，我們?yōu)槭裁匆獎?chuàng)新抵押資產評估理論?顯然，理論的創(chuàng)新是為了更好地指導評估實踐。這樣，抵押資產評估的目的就直接規(guī)定了抵押資產評估理論的目的。

抵押是指抵押人以自己或第三人的財產，通過不轉移占有的方式向抵押權人提供履約擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處置抵押財產并優(yōu)先受償。根據《擔保法》的規(guī)定，抵押的本質就是對債權的保證，它表現出一個顯著屬性，即保證抵押債權的安全。設定抵押權是國家依法賦予抵押權人對抵押人履約的督促權、在一定條件下對抵押物的處分權和優(yōu)先受償權，以保證抵押債權安全無損。安全問題是發(fā)放貸款的首要問題，在金融市場上普遍采用抵押的方式來保證債權的安全。

從抵押的本質屬性出發(fā)，設定抵押的目的顯然就是保證銀行貸款的安全。因此，抵押資產的評估以及抵押資產評估理論的創(chuàng)建都必須統一在“保證銀行貸款安全”這一目的之下。否則，抵押評估的實踐就失去了方向，抵押資產評估理論的創(chuàng)建也就是盲目的。

(二)抵押貸款價值：抵押資產評估理論的核心概念

明確了評估目的作為構建評估理論體系的起點，接下來需要確立的就應該是理論的核心概念了。我們初步認為，最為核心的概念是“抵押貸款價值”?！暗盅嘿J款價值”類型是抵押資產評估理論的統帥和靈魂，新的理論體系必須在目前對“市場價值”類型盲目崇拜的“破”中而“立”。因為若采取市場價值類型，盡管抵押資產的未來價值不知道，但對借貸雙方來說抵押資產的初始市場價值是已知的。在此條件下，如果在合同期間的任何時間，抵押資產的市場價值小于貸款合同的價值，那借款方的理性選擇便是違約。因此，用市場價值進行評估，而不考慮資產的長期持續(xù)性，將助長企業(yè)的違約風險，并損害銀行貸款安全。任何有違抵押目的的概念或觀念都必須拋在抵押評估理論體系之外，哪怕其多么的根深蒂固，因為邏輯無法保持一致，而自相矛盾的觀點必然不能共存于一個體系之內。

具體而言，抵押貸款價值是指考慮到資產的長期存續(xù)性、正常的和當地的市場條件、資產當前的用途和可選擇適宜用途等因素，經過對資產的未來可出售性進行的謹慎評估得出的資產的評估價值。在評估抵押貸款價值時不應該考慮投機因素。這也正是歐洲評估準則第6號所倡導的適宜于抵押資產評估的價值類型。這樣定義的抵押資產價值類型，與抵押資產評估的目的是最相符合與匹配的。

如前文所述，目前評估理論界與實務界對抵押資產評估價值類型的認識還存在相當大的分歧。導致這一情形的出現有其自身的根源：銀行設置抵押的作用在于防范金融風險，是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以資產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比單純第一種來源多了一道風險屏障，當第一還款來源出現問題，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。正是在這個意義上，抵押物在降低貸款風險、減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。也正是抵押資產的“現時擔保作用”與“他時的清償功能”使得借貸雙方對抵押資產價值的認識上存在著明顯的分歧，進而在借貸雙方心中抵押資產呈現出不同的價值。對于借款方而言，抵押資產是企業(yè)重要的生產要素，其價值取決于該資產與其他生產要素一起為企業(yè)創(chuàng)造的未來收益的現值，期望評估時假設這些資產按最佳用途使用，獲取其即期在用價值。所以，從借款方角度考慮，資產的抵押并不改變其市場價值。與此相反，銀行在進行貸款決策時，要考慮萬一借款人償債能力不足時，貸款的擔?！盅嘿Y產必須作為還款的保證。由此可見，貸款人對抵押資產注重的不是使用價值，而是該資產從現有經濟實體分離并被用于抵債的價值。而這時抵押資產的抵債價值比它在生產經營中的使用價值通常要低。因此，從貸款方的角度考慮，抵押資產的適宜價值類型似乎應該為清算價值。

因此，如何獲得雙方都認可、客觀公正的抵押資產價值成為抵押資產評估的難點，也成為銀行抵押貸款業(yè)務中的重要問題。實務中，銀行對抵押資產進行評估要考慮到銀行內部風險管理的兩個需要：一是看抵押物能否起到對借款人信用增級的目的；二是假定借款人違約后，處置抵押物的收益能否覆蓋貸款，從而確定違約損失。在評估后，綜合考慮抵押擔保對借款人的信用增級效果以及貸款的違約損失，銀行可以進行貸款定價以及做出是否貸款的決定。抵押資產的特點是產權在評估時點不發(fā)生轉移，銀行的主觀意愿也是希望貸款能夠正常持續(xù)、抵押資產產權不轉移。這種可能出現的產權轉移對價值類型提出了特殊要求，若為滿足需要一，市場價值似乎合適；而若要滿足需要二，則非市場價值(清算價值)似乎更為恰當。

而對于評估界，則主流的觀點是將抵押資產價值類型定位于市場價值。之所以這樣做，本文認為可能是出于如下幾個目的：一是自利的考慮，因為在當前評估環(huán)境中，相對于評估其他價值類型而言，市場價值的評估更為簡單。二是習慣性思維的路徑依賴作用，因為評估師職業(yè)從誕生之日起，評估的價值類型多是市場價值，此后出現的任何類型資產的評估，不管其特殊性如何，評估師首先想到的就是市場價值。三是受既有評估理論以及《國際資產評估準則》的誤導，不加分析，全盤接納。四是遵照有關政策法規(guī)的“強制實施”。前已述及，《貸款風險分類指導原則》、《房地產估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《房地產抵押估價指導意見》等法律法規(guī)都對抵押資產的評估采用了市場價值類型。

那么，如何協調借款抵押人、抵押權人銀行以及評估界的認識與做法?在既有的框架內，采用哪一種價值類型其實都將使另一方或兩方利益受到影響，我們必須尋求一種帕累托改進路線，這就是確立“抵押貸款價值”類型。根據前述抵押貸款價值的定義，首先，由于該價值類型考慮到資產的長期存續(xù)性、正常的和當地的市場條件、資產當前的用途和可選擇適宜用途等因素，符合資產所有權方(借款方)對所持有資產的預期，如此定義的抵押資產價值不會損害資產持有者的經濟利益；其次，由于該價值類型的評估不考慮投機因素，并考慮到了資產的未來可出售性，符合一定的謹慎原則，可以照顧到銀行的利益，與維護其貸款安全的目的并不矛盾；最后，對評估師來講，采用抵押價值類型對抵押資產進行評估，只需要對習慣的市場價值進行某種程度的修正，并不會帶來實質上的巨大改變。因此，這樣定義的抵押資產價值類型，不僅理論上與抵押資產評估的目的相符，實踐中也不會產生太大阻力，且有助于維護各方既有利益，是一種協調式的帕累托改進策略。

(三)從基本原理到行為規(guī)范：四個層次搭建抵押資產評估理論體系

如何構建資產評估理論體系存在眾多難點，盡管多數學者提出以會計理論來構建資產評估理論，但本文認為抵押資產評估理論體系與會計理論沒有必然的聯系，可從最為基本的原理到核心概念的建立，再到其具體應用，最后到評估主體的行為規(guī)范四個層面來構架。

第一層次為抵押資產評估的基礎理論，主要探討抵押資產價值的構成與來源，以及抵押資產價值變現的影響因素，從中提煉抵押資產評估的本質和職能、目的與對象，重點解決抵押資產評估中“評估什么”以及“評估原理”的問題；

第二層次為抵押資產評估概念框架，主要包括抵押資產評估的目標、假設、原則和要素，重點解決抵押資產評估的“核心概念”及其“邏輯聯系”問題；

第三層次為抵押資產評估的應用理論，按照“經濟環(huán)境一評估目的一評估對象一價值類型一評估方法一結論披露”的邏輯，描述銀行貸款抵押資產評估的流程原理，重點解決抵押資產的“評估流程”及其“制約關系”的問題；

第四層次為抵押資產評估的調控理論，包括抵押資產評估的職業(yè)教育、職業(yè)道德以及行業(yè)管理與法律規(guī)范，重點解決抵押資產評估行為主體的“行為塑造”以及“行為懲戒”的問題。

四、抵押資產評估方法創(chuàng)新的途徑與思路

評估理論創(chuàng)新的目的在于實踐應用，而應用的基礎則是依據理論提出新的評估技術與方法。因此，如何創(chuàng)新銀行貸款抵押資產評估技術與方法，就成為抵押資產評估理論進一步深化的基本應用領域。

(一)評估方法的創(chuàng)新受制于評估目的與價值類型

抵押資產評估的特定目的既體現了評估所要實現的具體目標，又體現了抵押資產評估結果的具體用途。因此，評估目的會在宏觀層面上對評估對象及其面臨的條件產生約束和限定作用，評估目的正是通過對評估對象及其面臨條件的約束，對評估技術思路、評估具體技術方法和評估方法所使用的經濟技術參數的選擇產生直接或間接的影響。也就是說，不同的評估目的規(guī)定了評估方法選擇的方向。而價值類型也制約資產評估方法的選擇，某種標準的評估價值必須通過具體的評估方法獲得，而對于不同的價值類型，在評估時需要考慮的方面和影響因素不同，也就是說，價值類型直接制約著評估中各種指標、參數的判斷和選擇。而對評估方法的選擇本身就包括了對評估所涉及的經濟技術參數的恰當選擇。選擇恰當的評估技術思路與實現評估技術思路的具體方法，同恰當選擇經濟技術參數共同構成了恰當選擇資產評估方法的內容(姜楠，2004)。

但是，這里有一個問題需要進一步討論，即評估方法受評估目的和價值類型的影響并不代表特定的評估目的和特定的價值類型必須與特定的評估方法一一對應。評估方法是實現評估目的、滿足價值類型要求的技術手段，評估目的和價值類型與評估方法的匹配是體現評估科學性的重要方面，正確理解和認識這一匹配關系是正確選擇評估方法的基本前提。但是，評估目的、價值類型與評估方法之間的匹配關系并非一定要一一對應，而是指對于特定的評估目的和價值類型，評估師應選擇相對更高效、相對更準確合理的評估方法。由于客觀條件的限制，以及各種評估方法對于實現評估目的和價值類型的相對合理性，不同的評估方法之間可以替代，但特定的目的和價值類型下，由于需要考慮的因素可能有所不同，評估方法的選擇應該首先考慮評估活動自身的因素及其對評估方法應用的影響，這些影響形成了評估方法選擇的內在約束，評估師在這種約束下選擇的評估方法就是最為適合的方法。

基于以上認識，本文并不同意一些學者所持的如下觀點：在評估目的和價值類型確定的情況下，評估方法的選擇具有隨機性和多樣性。我們寧愿說，對于特定的評估目的與價值類型必有與之最相匹配的評估方法，在最匹配的評估方法所需要的條件不能完全滿足時，可以依據替換原則，采用其他評估方法。

(二)以折現現金流法為核心，以期權定價法為補充創(chuàng)新抵押資產評估方法體系

評估技術與方法直接受制于評估目的與價值類型。前文我們已經明確銀行貸款抵押資產評估的目的是“保證銀行貸款安全”，其適用的價值類型是“抵押貸款價值”。那么，在此條件約束之下的最適宜評估方法是什么呢?

為了回答此問題，仍然需要返回到“抵押貸款價值”內在的規(guī)定性以及評估目的中去。前已述及，銀行貸款抵押資產評估有其特殊性，作為第二還款來源的抵押資產，其對債權的保證作用取決于貸款到期而債務人違約后抵押資產變現能力的大小。因此以貸款之初的抵押資產的市場價值作為未來的擔保顯然是不適合的。評估抵押資產的擔保價值，必須考慮該資產的未來市場價格波動，也就是說抵押資產的評估方法必須體現抵押資產價值的長期持續(xù)性、當地正常的市場條件、資產的未來可出售性等因素，并對投機性因素加以排除。因此，其適應的評估技術與方法自然應該以折現現金流法為主。而若貸款由波動率很大的資產提供擔保，抵押資產將具有較大的期權價值，但同時將會增加貸款違約的機會。因此，這類情形下的抵押資產評估，也應考慮期權價值的影響，這樣就可以形成期權定價法。

當然，誠如前文交代，在最適宜評估方法的使用條件不能完全滿足時，可以考慮其他途徑與方法，如收益途徑下的其他方法，以及成本途徑與市場途徑的其他方法。這樣，適用于抵押資產的評估方法體系包括如下三個層次：

核心方法：折現現金流法。

補充方法：期權定價法。

替代方法：成本法、市場法以及其他收益法。

不管具體評估時采用哪種方法，重要的是必須依據“抵押貸款價值”的本質，基于安全邊際的考慮對相關參數恰當進行附值。

五、本文主要貢獻與研究局限

篇10

摘要: 隨著我國土地使用制度的深化改革,土地使用權實行招拍掛出讓，有利于土地市場公平競爭，但如何科學合理地評估國有土地使用權拍賣出讓底價, 是國有土地使用權出讓工作中一個重要環(huán)節(jié)。本文就國有土地使用權招拍掛出讓底價的確定進行了探討。

關鍵詞：土地使用權； 出讓底價；評估方法

0前言

國有土地使用權出讓是政府以土地所有者的身份依法行使土地處分權的過程。但在利用市場機制, 選擇招標拍賣掛牌等方式配置城市有限的土地資源時, 涉及諸多技術性要素和工作, 必須考慮并認真做好。筆者認為在招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權實際操作中, 要特別注重以下技術性要素。

1 從一般因素、區(qū)域因素和個別因素方面確定出讓地塊價格

土地價格的高低是由眾多影響土地價格的因素綜合作用的結果。要做好土地估價工作，必須了解和掌握各種影響土地價格的因素。通常狀況下考慮一般因素、區(qū)域因素和個別因素的影響。一般因素是指影響地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，也是影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會發(fā)展狀況等，這些因素是決定地塊價格的基礎；區(qū)域因素是指影響城鎮(zhèn)內部各區(qū)域之間地價水平的因素，主要包括：商業(yè)服務業(yè)繁華程度、交通條件、基礎設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地利用計劃、產業(yè)集聚狀況等（具體的因素會根據土地用途作出相應的調整），這些因素相互結合產生地區(qū)特性，直接影響該地區(qū)的地價水平；個別因素是指宗地自身的地價影響因素，又稱宗地因素，包括宗地自身的位置、面積、用途、形狀、寬度、臨街深度、容積率、地質、宗地紅線內基礎設施條件、土地使用限制等因素，個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內地價差異的重要原因。同時，同一地理位置不同的用地類型，其影響地價因素也會有所不同。因此，參照規(guī)劃設計條件、使用年限、開發(fā)程度，科學合理地選擇影響因素，是科學合理地評估與確定國有土地使用權招拍掛出讓底價的關鍵。

2 遵循土地估價規(guī)程,合理選用估價原則與估價方法

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》是開展土地估價工作必須遵循的技術規(guī)范。任何估價人員都不能脫離這個《規(guī)程》自行其事。國土資源局土地估價工作人員在遵循《規(guī)程》的前提下，通過現場勘查，掌握當地經濟環(huán)境、社會環(huán)境及土地市場發(fā)育狀況等資料，從而對當地土地市場和影響擬出讓地塊的各種因素進行分析，按照估價的基本原則和程序，選擇合適的評估方法，對國有土地使用權招拍掛出讓底價的進行評估。

針對評估土地使用權底價的特點，結合當地土地市場發(fā)育狀況和經濟實際，適合土地出讓底價評估的基本原則主要有：一是合法性原則；二是替代原則；三是需求與供給原則；四是變動原則；五是協調原則；六是多種評估方法相結合原則；七是最有效使用原則；八是估價時點原則。

目前，隨著土地估價市場的發(fā)展，比較實用的土地估價方法主要包括市場比較法、收益還原法、成本逼近法、基準地價系數修正法及剩余法（即假設開發(fā)法）等。在對土地進行評估時，應根據待估宗地的實際情況，對用地類型及資料進行充分考慮。為減小誤差，應根據《規(guī)程》以及估價對象，對當地地產市場發(fā)育的程度進行考慮，并結合土地估價人員收集的有關資料，對宗地估價的方法進行選擇，通過2 種以上較為適宜的估價方法進行評估，根據所得結果的差異程度，采用加權平均值、算術平均值、中值、眾數等確定最終地價。

3 國有土地使用權招拍掛出讓底價的確定

3.1 國有土地使用權招拍掛出讓底價的特點

在土地使用權招拍掛出讓中，出讓底價包括3種形式，即拍賣底價、招標標底及掛牌底價。其中，土地使用權招拍掛出讓底價的特點有幾下幾點：一是土地使用權招拍掛出讓底價是政府在具體地塊上的最低控制價格，是政府作為出讓土地使用權談判時最重要的參考價格。二是土地使用權招拍掛出讓底價的確定由政府進行。由于土地的供應量

由政府壟斷，其價格的高低及供應量的多少是政府調節(jié)市場的一種手段。為了有效地對市場進行調控，國有土地使用權招拍掛出讓底價必須由政府確定。三是土地使用權招拍掛出讓底價的確定應依據評估結果進行。由于土地市場的特殊性，一般人對土地的價格很難判定，另外再加上國有土地使用權招標、拍賣價款巨大，必須由專門的評估師對擬出讓地塊進行國有土地使用權招標、拍賣、掛牌底價評估。

3.2 國有土地使用權招拍掛出讓底價的確定方法

國有土地使用權招拍掛出讓底價的確定要以評估地價為基準，綜合考慮各種影響因素，由政府土地出讓委員會或集體決策機構最終確定。當政府同國土資源管理部門，專門成立了國有土地使用權出讓集體決策機構。土地出讓決策機構在確定國有土地使用權招拍掛出讓底價時，具體采用以下操作步驟：一是由決策機構內部成員認真審閱土地出讓評估報告，考察土地評估報告是否對于擬出讓地塊的客觀價值進行了真實的反映，是否對影響擬出讓地塊各種因素合理分析和篩選，比較選用的估價原則和估價方法是否合理、案例的選取是否恰當、各種經濟指標和技術參數的取值依據是否合理、計算過程是否正確等，特別是應認真分析假設條件、估價結果及使用限制條件等。二是土地出讓決策機構成員根據掌握的地產市場行情、政府產業(yè)政策等，對擬出讓的地產市場中各類用途土地的在建狀況、供應狀況及開發(fā)投資者在包括現實或潛在需求等方面進行綜合分析，在評估價格的基礎上適當調整土地使用權出讓價格，以將市場價值規(guī)律及政府的宏觀調控職能有效地結合起來，實現土地市場供求的平衡。

土地出讓決策機構從實際出發(fā)，科學論證，制定出讓底價。既保證了政府財政收益，又對該地方土地市場的發(fā)展進行了正確的引導，應對市場的接受能力進行充分、綜合的考慮，以對土地使用權的出讓底價進行科學、合理的確定。

3.3 有關國有土地使用權招拍掛出讓底價的政策規(guī)定一是底價保密。土地使用權招拍掛出讓底價由政府內部掌握、嚴格保密。根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》和《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，有出讓底價的，招拍掛出讓底價確定后，在出讓活動結束前應當保密，不得泄露。二是低于底價不成交。如果競投人的投標價低于標底，拍賣和掛牌競買人的最高報價或應價低于出讓底價、無論其他條件如何，均不能中標或競得土地，即招標拍賣掛牌不成交，政府將收回建設用地使用權，重新出讓。在公開出讓過程中，一旦出現報價低于底價，交易不成的情況，可對導致交易失敗的各種原因進行綜合分析，判定定價是否真的超出意向用地者的承受能力，并加大對該宗土地的宣傳推介工作力度。

4結語

國有土地使用權招拍掛出讓低價的確定，可先委托具土地評估資質的估價機構進行評估，并出具評估報告。然后以評估報告中的地價為基準，由縣級以上政府決策機構組織有關人員討論，進而對國有土地使用權招拍掛出讓底價進行綜合審核并確定。在對國有土地使用權招拍掛出讓底價進行確定時，政府的相關決策機構應從實際出發(fā)，進行科學論證，制定出讓底價。

總之，既要保證國有土地資產不流失，又要正確引導市場走向，

還需要充分考慮到市場的承受能力，綜合確定合理的底價評估。

參考文獻

[1] 中華人民共和國土地管理法.

[2] 蒙吉軍編著.土地評價與管理[M].北京:科學出版社,2005