導語：如何才能寫好一篇土地評估的法律依據(jù)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

合伙出資的按出資的金額占全部出資總額的多少來分配股份，實物、知識產(chǎn)權、土地使用權或者其他財產(chǎn)權利出資的，首先由全體合伙人委托法定評估機構評估，然后根據(jù)評估數(shù)額占全部出資總額的多少來分配股份。

【法律依據(jù)】

《公司法》第27條，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應當評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇2

一、組織領導

成立局社會穩(wěn)定風險評估工作領導小組

二、風險評估的范圍

國有土地上涉及房屋征收與補償項目的房屋登記中涉及大額抵押。在建工程抵押與預抵押。土地與房屋分押登記和撤銷登記等類型的，行政處罰涉及停產(chǎn)停業(yè)、沒收非法所得以及罰款等適于一般程序的均應實行社會穩(wěn)定風險評估。

三、風險評估的內容

1、國有土地上涉及房屋征收與補償項目。實施是否符合法律、法規(guī)、政策的要求；是否按照法定程序逐一逐次落實；征收補償標準是否符合房地產(chǎn)市場行情；征收資金、補償方案是否落實和通過；征收區(qū)域內民情民意滿意度；征收過程中可能引發(fā)的其他不穩(wěn)定因素分析；防范對策和處置預案。

2、房屋登記項目。房屋抵押中的大額抵押、土地與房屋分押、在建工程抵押與預抵押是否嚴格按照相關法律、規(guī)章辦理；受理要件是否齊備；適用法律是否得當；是否會帶來較大風險和社會風險。撤銷登記中是否調查取證達到證據(jù)充分；程序合法；適用法律得當；是否告知當事人或與當事人進行事前溝通；可能帶來的行政風險、經(jīng)濟風險和司法風險預測。

3、行政處罰案件。行政處罰是否嚴格依法定程序實施；相對人對處罰事先告知的反映；可能帶來的司法風險預判。

四、工作制度

1、明確責任主體。按照“誰管理、誰負責”和分級負責原則，對屬于風險評估范圍內的項目由具辦部門的負責人或分管局長提出評估申請和初步意見，局社會穩(wěn)定風險評估工作領導小組負責審定。

篇3

摘要：信賴保護原則是行政許可法確立的一項突破性原則，對于推進誠信政府建設，依法規(guī)范行政許可行為和保護行政相對人的合法利益，都具有重要意義。但是，由于我國的行政法起步整體較晚，對于信賴利益保護原則的法律規(guī)定還需進一步健全及完善，本文就信賴利益用“補償”而不是賠償、利益損失的具體量化及評估標準、對于到期許可證的延續(xù)及“補償”、撤銷時效等方面提出建議。

關鍵詞：信賴利益；評估；賠償；獎勵

一、行政法上信賴利益的構成

行政法上的信賴利益是主客觀的統(tǒng)一體，其主要有三部分構成：具有信賴基礎；具有信賴表現(xiàn)；信賴利益值得保護。①信賴基礎即在政府和公民的公法關系中，公民信賴利益賴以存在的客觀基礎。此客觀基礎即指行政行為，不僅包括作為，也包括不作為，不僅包括具體行政行為也包括抽象行政行為。信賴表現(xiàn)是指行政相對人基于行政主體的行政行為，而安排了自己的某項事務，并且對行政相對人的這項行政行為產(chǎn)生了確信和信任。行政相對人基于這種確信和信任，對自己的行為或者財產(chǎn)有所安排，也有可能是不作為?；谛刨嚩a(chǎn)生的利益來說都是值得保護的，但是這也存在一些例外，一般而言，信賴產(chǎn)生的利益在現(xiàn)代文明國家的法律秩序中都是值得保護的，但是如果是通過欺詐、賄賂等行為使行政相對人作出某種行為，那么基于此項行為，其信賴利益是不值得保護的。

當然，這里所說的是否值得保護，并不是以該行政行為是否違法為標準的，而是以行政相對人的主觀心理態(tài)度，即民法上的善意相對人的標準來看的，至于該行政行為違法與否，不應在考慮的范圍之內。換言之，即使該行政行為是違法的（這里的法是指能夠體現(xiàn)公平正義的法），但由于行政相對人是處于善意，不不知其違法或者已經(jīng)被告知是合法的，其基于對該公權力行使行為的信任而為的利益，包括既得利益和期待利益是應當?shù)玫奖Ｗo的。

二、行政許可法對信賴利益保護原則的規(guī)定

行政許可是一種授益的行政行為，是指行政機關根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請，經(jīng)依法審查，準予其從事特定活動的行為。對此，《行政許可法》第7條規(guī)定：公民、法人或者其他組織對行政機關實施行政許可，享有陳述權、申辯權；有權依法申請行政復議或者提起行政訴訟；其合法權益因行政機關違法實施行政許可受到損害的，有權依法要求賠償。②《行政許可法》第8條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護，行政機關不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的，為了公共利益的需要，行政機關可以依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可。由此給公民、法人或者其他組織造成財產(chǎn)損失的，行政機關應當依法給予補償?！毙姓S可法第8條第一次在我國的行政法立法中確認了信賴利益保護原則。法條的規(guī)定包含以下幾方面內容：一是依法取得的行政許可受法律保護。行政機關不得擅自改變已經(jīng)生效的許可。二是這種財產(chǎn)權并不絕對，如遇到法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止或者客觀情況發(fā)生變化并為公共利益需要時.行政機關可以依法變更或者撤回。三是改變行政許可給行政相對人造成財產(chǎn)損失的應當予以補償。

三、行政許可法對信賴利益規(guī)定中存在的問題及建議

（一）“合法利益”的界定及評估

《行政許可法》第7條規(guī)定：公民、法人或者其他組織對行政機關實施行政許可，享有陳述權、申辯權；有權依法申請行政復議或者提起行政訴訟；其合法權益因行政機關違法實施行政許可受到損害的，有權依法要求賠償。該“合法利益”如何界定及具體的評估量化標準問題，該法條無明文規(guī)定。對于“合法”性的界定問題，從信賴利益保護原則看，只要行政相對人是處于善意，則其因該行政許可的撤銷或變更而導致的一切既得利益和期待利益之損失，都應依法賠償。對于該利益的具體評估標準，雖然國家賠償法中對部分違法行政行為導致的利益損害規(guī)定了相應的標準，如刑事賠償中對于非法羈押的相對人的賠償標準為上年度全國城鎮(zhèn)居民人均日工資，但是應當看到其統(tǒng)一的量化，往往會帶來個案的不公正，從而達不到對相對人利益的及時有效且合理的賠償。另外，對于大多數(shù)情形，該法未對具體賠償標準進行規(guī)定。③對于該問題的解決方案，我們不妨借鑒下西方由中立第三方即專門的評估機構進行評估的方法。

（二）信賴利益的補償與賠償

“由此給公民、法人或者其他組織造成財產(chǎn)損失的，行政機關應當依法給予補償?！痹撘?guī)定中所述的“財產(chǎn)損失”包括即得財產(chǎn)利益損失和期待財產(chǎn)利益損失。那么，既然是由于政府行為，即公權的行使是公民個人利益受到了損失，政府，作為為人民服務的組織，經(jīng)人民授權依法行使公權的機構，首先，應當進行及時有效且合理的賠償，從而彌補因該行政許可的撤銷、變更或者注銷等行政行為，使行政相對人合法有效持有并使用該許可證的權利圓滿狀態(tài)發(fā)生變化，并因此產(chǎn)生的切合理的財產(chǎn)損失，而不是以公共利益高于一切的名義，僅僅對行政相對人予以極少的補償。具體賠償標準可以雙發(fā)協(xié)商決定交由由專門的資產(chǎn)評估機構進行評估，從而對行政相對人進行合理有效的賠償，保護其信賴利益. 有學者提出，應當在堅持“有損失，必有賠償”的基礎之上，對基于公權力的濫用而利益受損的行政相對人，對其采用懲罰性賠償標準予以賠償；對基于公共利益的需要而信賴利益受到侵害的相對人給予適當?shù)莫剟睥?。筆者是贊同其觀點的，該賠償及獎勵方式，有利于保障相對人的信賴利益，有利于加強對行政權的的監(jiān)督，有利于促進公權力的合法合理行使及提高行政執(zhí)法效率。

（三）撤銷或變更行政行為的時效

時效的缺失源于我國對違法行政許可的信賴利益不保護，以至于行政機關任何時間任何情況下發(fā)現(xiàn)行政許可違法都可以即時撤銷，而在違法的行政許可下的相對人的信賴利益無保障。這種做法會產(chǎn)生諸多問題：第一，不利于保護相對人的利益。行政許可相對人以及與其進行經(jīng)濟交往的當事人會對其交易沒有安全感，因為只要行政許可被確認違法，行政機關就可以在任何時候撤銷或變更，而是由行政相對人“后果自負”。為此，行政法應當針對不同的行政許可作出具體的撤銷時效的規(guī)定，從而有效的保護相對人的利益及促進誠信政府的建設。

（四）到期許可證的延續(xù)及賠償

公權力的行使，應當在法律授權的范圍內，依照法定的程序進行，應當遵循合法性，合理性，高效便民，程序正當，權責統(tǒng)一等法律原則。⑤行政許可法第50條僅規(guī)定了對于公民或法人提出的許可延續(xù)申請，行政機關應當作出決定，對于其作出準予或者不準的法律依據(jù)，以及違反該法律依據(jù)作出了錯誤的決定而導致行政相對人的信賴利益受到侵害的賠償問題等未作明確規(guī)定。在其他相關法律、法規(guī)中，針對具體的行政許可也作出了類似卻又不盡相同的規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回?！痹摋l文雖然仍未明確作出批準決定的法律依據(jù)，但是相較于行政許可法的“應當作出是否準許的決定”變更為“規(guī)定除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準?！奔磻斢枰匝永m(xù)，有其進步之處，但仍有不足之處需健全和完善。對于行政許可到期延續(xù)問題，應當從保護公民權利限制公權力行使的價值目標出發(fā)，除法律明確規(guī)定的不予延續(xù)的情形外，應當自動延續(xù)并依法告知行政相對人。關于賠償問題，對于自動延續(xù)的，可參照有效許可的相關賠償法規(guī)進行；對于法律明確規(guī)定的不予延續(xù)的問題，若不存在信賴利益即相對人并非“善意“的情形下，自然就不存在賠償問題，若相對人具有可依法認定的信賴利益損失，則亦應參照有效許可的撤銷賠償之規(guī)定進行及時有效合理合法的賠償。

（五）行政許可變動的依據(jù)效力等級低

依據(jù)《行政許可法》之規(guī)定：“行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的。為了公共利益的需要，行政機關可以依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可?！边@就意味著如果行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，則行政機關可以依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可。法規(guī)有行政法規(guī)和地方性法規(guī)，而規(guī)章有部門規(guī)章和地方政府規(guī)章，如果將他們視為行政許可變更的一個依據(jù)條件，勢必會影響行政許可的穩(wěn)定性，不利于對公權力的限制，更加不利于行政相對人的信賴利益保護。為此，應當嚴格限制行政許可創(chuàng)設權及撤銷權的行使，同時，加強權力行使的監(jiān)督，引入及完善行政許可撤銷聽證制度，從而更好的保護行政相對人的信賴利益。

四、總結

綜上所述，由于我國行政法起步較晚，在信賴利益保護方面有其局限與不足，應該對其進行健全和完善，完善國家賠償之利益損失評估機制，對于撤銷權行使之時效及法律位階問題做具體規(guī)定，健全到期許可的延續(xù)之法律規(guī)定，使行政相對人的利益和權利得到更切實的保護。（作者單位：西南政法大學）

參考文獻

[1]姜明安：《行政法與行政訴訟法》，北京：北京大學出版社，2005年版。

[2]葉俊榮：“行政程序與一般法律原則”，《臺灣經(jīng)社研究報告》，2002年第2期。

[3]韓小平：“行政補償制度的幾個問題”，《東吳法學》，2001年版。

[4]韓大元：《論基本權利效力》，北京：法律出版社，2003年版。

[5][日]乙部哲郎：《信義·誠實的原則》，北京：中國人民公安大學出版社，2006年版

[6]張文顯：《法理學》 ，北京：高等教育出版社，1999年版。

注解：

①葉俊榮：“行政程序與一般法律原則”，《臺灣經(jīng)社研究報告》，2002年第2期，第36頁。

②《中華人民共和國行政許可法》，北京：中國法制出版社，2003年8月，第6頁。

③韓小平：“行政補償制度的幾個問題”，《東吳法學》2001年版，第4頁。

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[關鍵字]土地收購儲備制度 主要類型 問題

[中圖分類號] P69 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2013）-3-3-1

在我國，對土地收購儲備制度的含義已經(jīng)有了明確的總結，對土地收購儲備制度的認識也比較清晰，并且在實踐中逐步推行得以完善。實行土地收購儲備制度，能夠將整個城市的土地資源集中整合利用，實現(xiàn)土地的統(tǒng)一供應，從而保護和實現(xiàn)土地所有權人和利益關系人的利益。

1 目前我國的土地收購儲備制度的主要類型

1.1 市場主導型，代表城市：上海

上海市政府對于土地收購儲備的范圍是有規(guī)定的，但對于范圍以內的土地不實施強制性收購儲備，對于上海市土地開發(fā)中心是否能夠成功收購儲備土地，這需要根據(jù)與用地單位的協(xié)商結果而定，因此決定土地收購儲備的中堅力量是用地企業(yè)，也就是市場。

1.2 政府主導型，代表城市：杭州

關于土地收購儲備，杭州市政府有明文規(guī)定，在杭州市區(qū)的范圍以內所有需要活盤的土地都需要納入到土地儲備體系由政府收購儲備，并交由土地開發(fā)中心同意向市場提供，土地開發(fā)中心在代表政府進行土地收購時，具有強制性，關于土地收購方面的規(guī)定都是有政府統(tǒng)一出臺，土地使用者必須遵守。

1.3 政府主導和市場運作綜合型，代表城市：武漢

武漢市的土地收購儲備雖然體現(xiàn)了政府的意志，但不能說是由政府主導，土地整理儲備供應中心需要根據(jù)政府的土地收購計劃，儲備計劃和供應計劃，并且得到國土資源局的審批之后實施收購方案，但對土地的收購儲備必須遵循市場經(jīng)濟規(guī)則，并給予土地使用者相應的討價還價的余地，土地收購儲備有一定的強制性，但土地使用者也擁有土地轉讓的權利，只是需要政府的許可同時在公開的土地市場內進行。

2 當前我國土地收購儲備制度運行的主要問題

2.1 土地收購儲備制度的法律依據(jù)

在我國，土地收購儲備制度是以城市人民政府的名義發(fā)文的，缺乏全國性的法律明文規(guī)定。我國的《土地管理法》中關于政府如何建立土地收購儲備制度以及政府對于行使土地統(tǒng)一收購權并沒有明確的規(guī)定，因此土地收購儲備也就缺乏明確的法律依據(jù)。

2.2 土地收購儲備制度的功能地位

到目前為止，我國對于土地收購儲備制度尚且未有一個統(tǒng)一的功能定位，業(yè)界的觀點也莫衷一是，各城市所實行的土地收購儲備制度的側重點以及所起的作用也不盡相同。

2.3 土地收購儲備機構的性質界定

關于土地收購儲備中心性質的定位是土地收購儲備制度建立和運行的基礎。就目前而言，我國對于城市土地收購儲備中心的性質界定模糊不清，是以贏利為目的或者是以調控為目的又或者兩者兼有，其結果大相徑庭。

2.4 土地收購儲備制度的征地范圍

土地收購儲備制度作為我國的一項在土地使用權改革創(chuàng)新制度，在我國的現(xiàn)行法律法規(guī)中目前并沒有對其征地范圍做一個明確的規(guī)定。各城市由于對土地儲備的定位的不同而實行不同的土地收購范圍目錄。

2.5 關于土地增值收益分配與補償

在土地收購儲備制度建立之后，國有企業(yè)使用的土地均由政府實行統(tǒng)一收購，并由政府向企業(yè)統(tǒng)一支付土地收購補償費。目前我國的土地收購價格大多采取按照評估價格的開發(fā)成本部分、工業(yè)和住宅用地的中間價的開發(fā)成本部分以及土地招標拍賣所得的一定比例三種方式進行確定。這一做法雖具有較強的操作性，也具有一定的現(xiàn)實意義，但是終究還是說明我國的土地收購儲備制度在對于土地收購價格的實質缺乏全面的認識。

3 關于完善我國土地收購儲備制度的建議

根據(jù)對現(xiàn)行的土地收購儲備制度的分析，要從根本上對現(xiàn)行的土地收購制度進行完善，克服收購儲備在操作上的問題，建議對全國各地的土地收購儲備機構進行整改，改組為由中央控股，面向對外資民資開放，本地政府參股的土地收購儲備公司，并且將此類公司的性質定義為非以贏利為目的。相對于此前的我國城市的各類土地收購儲備機構來講，首先，在穩(wěn)定市場和對抗金融風險這方面來說，中央控股占有絕對的優(yōu)勢；其次，允許外資民資進軍土地收購儲備領域，即為外資民資拓寬了投資領域又為城市建設和土地開發(fā)吸納了巨大的資金，也為土地收購儲備機構尋找到了分擔金融風險的對象，提高了投資效率；最后，地方政府參股可以確保地方政府在土地收購儲備中獲取相應的土地收益，出于對自身利益的保護，地方政府會加強對土地收購儲備的監(jiān)督和支持，減少土地收購儲備在本地的社會阻力，另一方面，也對政府過度使用行政權力破壞市場規(guī)則干預土地收購儲備起到一定的約束作用。

4 關于完善我國土地收購儲備制度的思考

在我國的土地收購儲備機構改組為在中央控股的前提下，并且是不以盈利為目的的股份制公司的情況下運營，公司的重大決策均由中央統(tǒng)一制定，其運營就具有可控性，可操作性。針對不同城市的不同情況，在股份分配方面進行側重點的調控，市政府在不破壞市場規(guī)則的前提下又能對土地收購儲備進行有效的控制和宏觀調控。

5 總結

土地收購儲備制度的完善需要注重合法性，整體性和計劃性。需要土地收購儲備機構依照法定的程序，合理的運用市場機制；需要按照城市土地利用的總體規(guī)劃，通過利用的征收、征用、收購和置換以及回收等等合理合法的方式；需要從土地使用者手中將分散的土地資源集中起來，并由土地收購儲備機構對土地進行開發(fā)、整理和儲備，需要按照計劃依法定的方式進行土地供應，以實現(xiàn)土地所有權人和土地使用權人的合法權益。從總體來講就是對土地的集中和整理的完善。

參考文獻

[1]吳志軍.淺談如何完善我國土地收購儲備制度[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011，﹙11﹚.

[2]孫梅，賀汝松.關于土地收購儲備制度的法律思考[J].城市建設理論研究（電子版），2012，﹙01﹚.

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關鍵詞：土地競價；轉讓文件；編制過程

        1  競價轉讓文件編制的依據(jù)

        編制土地競價轉讓文件主要依據(jù)包括：國家有關的法律法規(guī)和政策文件，如《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市國有土地使用權出讓轉讓規(guī)劃管理辦法》等；上級土地主管機關對土地轉讓申請的批復；土地管理使用單位提供的土地現(xiàn)狀分析報告；政府制定并批準的控制性詳細規(guī)劃文本；土地或房地產(chǎn)專職評估機構出具的土地價格評估書；土地置換小組研究確定的轉讓底價等資料。

        2  競價轉讓文件編制的主要內容

        土地置換小組和土地管理使用單位根據(jù)轉讓土地的特點和需要編制競價轉讓文件，它是競價人編制競價申請、競價報價書及現(xiàn)場競價的依據(jù)，因此應當包括轉讓土地的所有實質性要求和條件。轉讓文件通常主要包括：競價公告、競價須知、競價規(guī)則、地塊現(xiàn)狀說明、規(guī)劃設計條件、合同條件、附件等。

        2.1 競價公告。

        競價公告主要是對轉讓地塊的基本情況和控制性規(guī)劃指標，參加競價人的法律條件，競價文件購買的時間、地點和截止日期，競價申請書的提交截止時間，競價轉讓聯(lián)系方式和地址等進行詳細的說明。其中，競價轉讓地塊基本情況和規(guī)劃指標具體內容涵蓋為：地塊編號、土地位置、總用地面積、凈用地面積、土地用途、規(guī)劃指標、轉讓年限。

        2.2 競價須知。

        競價須知是對競價轉讓的法律依據(jù)、競價人資質與合格條件要求、競價申請和報價應提交的具體文件和要求等進行具體的規(guī)定和詳細說明，具體如下：

        ①法律法規(guī)。對競價轉讓開展的合法性和國家相關的法律規(guī)范依據(jù)進行說明，國務院部門行政規(guī)章和地方政府規(guī)章以及競價轉讓應當遵循的公開、公平、公正和誠信的原則。

        ②競價人資質條件要求。此項應具體的對競價申請人的資質等級、銀行存款數(shù)額、注冊資金、財務狀況、技術要求及人員要求等進行詳細說明，并對競價人申請競價應提交的資信材料予以明確。 

同時，詳盡說明對競價人資格預審的方法、時間和具體要求，還應說明是否接受聯(lián)合報名等內容。

        ③競價申請、報價和保證金要求。一是詳盡的說明競價申請書、競價報價書的編制格式和要求，并附競價申請書和競價報價書范本。二是說明應繳納的競價保證金數(shù)額，對競價申請書、報價和保證金提交的截止時間、地點和方式進行說明。三是對無效競價申請、無效報價書和不按規(guī)定提交競價保證金的情況進行說明，并說明其相應的處理方式。

 2.3 合同條件。

        競價轉讓合同是現(xiàn)場競價轉讓成功后，轉讓人約束受讓人的關鍵性條文，合同內容是否全面、準確、詳細，是關系到競價轉讓合同能否順利執(zhí)行，合同價款能否如期支付，能否維護轉讓單位利益的關鍵。競價轉讓合同格式應參照頒發(fā)的《國有土地使用權轉讓管理暫行規(guī)定》合同范本，最終以轉讓單位和競價受讓人雙方簽訂的合同為準。

        2.4 附件。

        為了使競價人對競價情況詳細、深入的了解，以便于競價人研究、分析報價，同時規(guī)范競價人上報材料的規(guī)范性，競價文件應當把競價申請書、競價報價書、競價報價單、規(guī)劃設計條件（文本）、土地使用權轉讓協(xié)議（范本）、土地使用權轉讓成交確認書（范本）、土地使用權轉讓合同（范本）、規(guī)劃用地范圍圖及有關附圖、技術規(guī)范、技術資料等作為附屬性文件編入競價文件。

        3  競價文件編制注意問題及對策

        3.1 競價文件中常見的問題包括文件格式不規(guī)范、文件內容前后矛盾、文件內容不全、文件的個別規(guī)定有待改進等。

        3.2 編制好競價文件的對策。

        ①競價文件應具有針對性。競價文件的編制應針對競價轉讓的土地現(xiàn)狀、控制性詳細規(guī)劃指標、價款支付時間和比例等進行詳細說明，讓競價人了解競價的具體情況和要求。

        ②競價文件應具有可操作性。競價文件應說明競價申請編制要求和資格預審要求。讓競價人不但了解競價要求，而且這些要求是競價單位通過實施能夠實現(xiàn)的。競價文件應明確地告訴競價單位要怎樣的資質等級、多少資金儲備、如何參與競價、如何報價等。使競價人清楚競價規(guī)則，按照要求參與競價。

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我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中,涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展,房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾,不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅,需要進行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關系的稅收再分配調節(jié),緩和社會矛盾的迫切要求,也不適應需要通過稅收調節(jié)房地產(chǎn)供需關系及其結構,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。

(一)重流轉,輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕;而流通環(huán)節(jié),多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅,如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅,又要征收營業(yè)稅和個人所得稅,明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅,這相當于給了土地持有者無息貸款,只要未流通,就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有,助長了土地投機,導致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),截止20*年4月,全國商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國空置率超過25%,大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子,這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴重關注的時候了。

(二)稅制不統(tǒng)一,內外兩套有違公平

內企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費和**年當時的政務院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內外資企業(yè)競爭起點不同,稅負不公,不利于統(tǒng)一市場的構建和市場經(jīng)濟體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低,征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行,沒有法律依據(jù),國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律,不包括行zd規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,其法律依據(jù)是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行zd規(guī),級次較低。

(四)征稅范圍窄,財政功能不強

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象;土地使用稅也排除了農(nóng)村土地,僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄,稅基偏小,收入不高,也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費不清,費高于稅

目前,我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收,約占建設成本的9%;而如配套費等各類規(guī)費卻達到41%。

(六)配套制度不健全,稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革,需要進行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多,而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚,既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清,二轉,三改,四留”的辦法,即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進行整合,清理取締不適應經(jīng)濟發(fā)展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關聯(lián)的稅種;將流轉環(huán)節(jié)過重的稅收負擔轉移到房地產(chǎn)持有階段;把一部分體現(xiàn)政府職能,屬于稅收性質,且便于稅收征管的收費,改為征稅;對符合國際通行作法,又屬必要的少量規(guī)費,繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內外資企業(yè)的房產(chǎn)稅,簡化稅制;提升房地產(chǎn)稅收的立法層次;擴大稅基,公平稅負;建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施,促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設想

(一)合并稅種,開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費,以及屬于稅收性質的其他收費,合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設想如下:

1.擴大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉,輕持有的現(xiàn)狀,就必須適應市場經(jīng)濟發(fā)展的要求,擴大不動產(chǎn)的征收范圍,取消那些不適應現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率,而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房,而買得起的人因持有成本過低,就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應專項使用,作為廉租房、經(jīng)濟適用房建設專項基金,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設廉租房和經(jīng)濟適用房,也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼,這樣將高收入者的收入轉移給低收入者,抑制目前我國逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應”,緩和社會矛盾,構建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關免稅的規(guī)定,把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標準住房納入征稅范圍。

2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征,是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù);二是從租計征,以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理,按歷史成本價余值征收,使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離,國家不能分享土地增值收益,還將承

擔通貨膨脹損失;從租計征的則對其實際租金難以把握,且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉;而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。 3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法,一是國家不能及時分享土地增值收益;二是稅率過低,且不同等級土地之間的稅額差距太小,體現(xiàn)不了調節(jié)級差收入的作用,對促使土地使用者節(jié)約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展,許多地方城鄉(xiāng)結合部難以區(qū)分,分設在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同,也會產(chǎn)生稅負差別;四是部分減免稅規(guī)定,過多地照顧了納稅困難企業(yè),不利于一些占地面積大而經(jīng)濟效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理,影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法,對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。

4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊,經(jīng)濟發(fā)展極不平衡,全國不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O立一個彈性控制區(qū)間,各地根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內選擇適用的稅率。

(二)提高立法級次,下放管理權限

中央制定物業(yè)稅的基本法,對稅法要素做原則性規(guī)定,而由省級立法機關或政府制定細則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題,充分調動地方政府的積極性,逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(三)開征不動產(chǎn)閑置稅

目前,土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當嚴重,存在大量已征未用和購而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過50%,占壓資金超過2 500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主,房子銷售不出去,必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為,打擊囤積居奇,抑制非理性投資,制止資源浪費,優(yōu)化資源配置,防范金融風險,需要采取稅收強制措施,開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入,非常有效地遏制房地產(chǎn)投機,避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負面影響。

篇7

關鍵詞：國有企業(yè)改制；政府審計

中圖分類號：F239 文獻標識碼：A

收錄日期：2012年2月22日

國有企業(yè)改制過程中的國有資產(chǎn)流失是指企業(yè)改制、改組、兼并、出售、拍賣等資產(chǎn)重組活動過程中國有資產(chǎn)通過各種渠道流失。改制過程中國有資產(chǎn)流失渠道是多種多樣的，有的不按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》對國有資產(chǎn)進行評估；有的有意低估、漏估；有的以低價或無償?shù)男问綄匈Y產(chǎn)轉化為集體和個人財產(chǎn)；有的主動放棄對合理債權的追索；有的國有土地使用權等無形資產(chǎn)不作價；有的轉移、隱匿國有資產(chǎn)，賬外設賬，侵占國有資產(chǎn)。這種現(xiàn)象在企業(yè)改制中并非孤立的、偶然的。筆者認為，出現(xiàn)上述問題，其中一個重要的原因在于國有企業(yè)改制審計中單單依靠獨立審計，卻缺乏對獨立審計的監(jiān)督制衡機制，從而使獨立審計結果成為國有資產(chǎn)產(chǎn)權交易的唯一依據(jù)。從日前我國對獨立審計的監(jiān)督管理來看，表面上，財政部、證監(jiān)會和中注協(xié)都對獨立審計進行監(jiān)管，但仔細分析我們會發(fā)現(xiàn)，財政部的主要職責在于監(jiān)管國家的財政收支、財稅政策和國有資本金的基礎工作，證監(jiān)會的主要職責在于監(jiān)管證券期貨市場，他們都不是專門的審計監(jiān)督機構；中注協(xié)雖然具有監(jiān)督檢查會計師事務所與注冊會計師執(zhí)業(yè)情況的職責，但“準政府”的性質又使其難以發(fā)揮自律監(jiān)管的作用。因而，我國實際上缺乏對獨立審計的監(jiān)督管理，特別是對國有企業(yè)改制獨立審計的監(jiān)督管理。

一、政府審計參與國有企業(yè)改制審計監(jiān)督的理論基礎和法律依據(jù)

由于政府審計機關是專門的專業(yè)性的審計監(jiān)督機構，具有較強的獨立性和權威性，它有能力也有動力參與到國有企業(yè)改制的審計監(jiān)督中。將政府審計引入國有企業(yè)改制的審計監(jiān)督，不僅有其現(xiàn)實需要，也有其理論基礎和法律依據(jù)。

（一）政府審計參與國有企業(yè)改制審計監(jiān)督的理論基礎。公認的審計理論認為，受托經(jīng)濟責任關系是審計存在的前提，審計是以保證和促進受托經(jīng)濟責任的全面有效履行為目標。國有企業(yè)接受政府委托管理屬于全民所有的公共資金和資源，同時也要受到政府對其經(jīng)濟責任（即公共受托責任）的監(jiān)督約束，這種約束方式就表現(xiàn)為政府審計。此外，獨立審計機構具有“經(jīng)濟人”的屬性，它可能在經(jīng)濟利益的驅動下，做出有違社會利益的行為。而政府的主要功能在于彌補市場的缺陷，維護公眾的利益。政府審計參與國有企業(yè)改制的審計監(jiān)督，將為獨立審計創(chuàng)造一種監(jiān)督制衡機制，糾正獨立審計的可能偏差，從而更好地履行公共受托責任。

（二）政府審計參與國有企業(yè)改制審計監(jiān)督的法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國審計法》有關規(guī)定，審計機關有權對國有企業(yè)的資產(chǎn)、負債、損益等進行審計監(jiān)督；對國有資本占控股地位或主導地位的企業(yè)、金融機構的審計監(jiān)督由國務院規(guī)定；審計機關按照國家有關規(guī)定，對國家機關和依法屬于審計機關審計監(jiān)督對象的其他單位的主要負責人，在任職期間對本地區(qū)、本部門或者本單位的財政收支、財務收支，以及有關經(jīng)濟活動，應負經(jīng)濟責任的履行情況進行審計監(jiān)督；社會審計機構審計的單位依法屬于審計機關審計監(jiān)督對象的，審計機關按照國務院的規(guī)定，有權對該社會審計機構出具的相關審計報告進行核查?？梢姡l(fā)揮政府審計在國有企業(yè)改制中的審計監(jiān)督作用，是政府審計機關全面履行其法律職責的重要途徑。

二、政府審計參與國有企業(yè)改制審計監(jiān)督可能面臨的障礙

政府審計參與國有企業(yè)改制審計監(jiān)督既有現(xiàn)實需要也有理論基礎和法律依據(jù)，但是也會面臨著各種障礙。筆者認為，這主要表現(xiàn)在兩個方面：一是政府審計資源有限；二是參與國有企業(yè)改制審計監(jiān)督將加大政府審計風險。

（一）政府審計資源有限障礙?，F(xiàn)階段，我國政府審計主要承擔著政府部門財政預算執(zhí)行、財政專項資金、重大投資、共用建設項目、金融機構、企事業(yè)單位的財務收支等方面的審計監(jiān)督。1983～2008年全國財政總收支由2，541.5億元上升到123，923.01億元，相當于25年前的48.76倍，而全國國家審計人員是由16，200人增加到89，000人，只相當于25年前的5.49倍。我國國家審計人員的人均財政監(jiān)督任務由1，568.83萬元/人上升到13，923.93萬元/人，相當于25年前的8.88倍。由此可見，我國目前政府審計人員數(shù)量很有限。將政府審計引入國有企業(yè)改制的審計監(jiān)督，就要面臨人力不足的障礙。

另外，政府審計現(xiàn)有人員結構不盡合理，主要表現(xiàn)在：年齡結構偏大，專業(yè)結構單一，復合型人才稀缺?？傊?，專業(yè)勝任能力不強，這也構成了將政府審計引入國有企業(yè)改制審計監(jiān)督的障礙。

（二）加大政府審計風險的障礙。政府審計參與國有企業(yè)改制審計監(jiān)督，由于政府審計資源有限，不可能對所有國有企業(yè)改制進行全部監(jiān)督，必然加大了政府審計的風險。另外，政府審計參與國有企業(yè)改制審計監(jiān)督，勢必和獨立審計難以分清審計責任，這也加大了政府審計的審計風險。

三、政府審計參與國有企業(yè)改制審計監(jiān)督的方式和途徑

面對政府審計資源有限等障礙，筆者認為政府審計參與國有企業(yè)改制的審計監(jiān)督應當遵循“抓大放小”、“局部試點、逐步推廣”的原則?？梢圆扇≈苯雍烷g接兩種方式：直接方式是指政府審計機關直接審計那些由于其他監(jiān)督機構自身的范圍限制或監(jiān)督缺陷所不能監(jiān)督的行為；間接方式是指政府審計機關通過定期檢查或不定期抽查獨立審計機構為改制國有企業(yè)出具的審計報告，間接實現(xiàn)對改制國有企業(yè)的審計監(jiān)督。

政府審計參與改制企業(yè)審計監(jiān)督的方式可以具體體現(xiàn)為三種途徑：第一，審查改制國有企業(yè)的資產(chǎn)評估狀況。根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的規(guī)定，企業(yè)改制時，首先由有關企業(yè)提出資產(chǎn)評估申請，在國有資產(chǎn)管理部門立項后，由社會中介組織實施評估，然后再由國有資產(chǎn)管理部門認定評估結果?？梢?，國有資產(chǎn)從評估立項審批、評估實施到評估結果確認整個過程的管理與監(jiān)督都由國有資產(chǎn)管理部門負責，并未明確審計機關的監(jiān)督職責。因此，要從法律上明確審計機關的獨立審計監(jiān)督職能，使審計機關對國有資產(chǎn)評估的監(jiān)督成為國有資產(chǎn)流動過程中的內置環(huán)節(jié)。第二，進行改制國有企業(yè)的經(jīng)營者離任責任審計。包括審查改制國有企業(yè)經(jīng)營者在任職期間與企業(yè)資產(chǎn)、負債、損益日標責任制有關的各項經(jīng)濟指標的完成情況，以及遵守國家財經(jīng)法規(guī)情況；檢查經(jīng)營者個人有無侵占國家資產(chǎn)，違反與財務收支有關的廉政規(guī)定和其他違法違紀問題，從而明確評價改制國有企業(yè)經(jīng)營者的業(yè)績，并將其作為經(jīng)營者提任、繼任、降職或免職的基本依據(jù)。第三，檢查或抽查改制國有企業(yè)獨立審計的狀況。重點審查改制國有企業(yè)有無借改制之機逃避銀行債務的問題，對不良資產(chǎn)核銷和資產(chǎn)減值損失的處理，對無形資產(chǎn)和土地使用權的處理等，減少國有資產(chǎn)在產(chǎn)權交易中的“顯性流失”。

主要參考文獻：

篇8

【關鍵詞】農(nóng)地經(jīng)營權 抵押貸款風險 創(chuàng)新?lián)ｏL險補償

一、引言

近年來，農(nóng)民的多元化經(jīng)營產(chǎn)生了巨大的資金需求，以農(nóng)地經(jīng)營權抵押貸款來破解三農(nóng)發(fā)展的資金難題，成為了一條重要的途徑。但由于農(nóng)地承包經(jīng)營權不明晰、排他性弱、處分權受到嚴重限制等“先天不足”的產(chǎn)權障礙因素，再加上后天受限“的法律、抵押工作機制不健全等因素，農(nóng)地經(jīng)營權抵押貸款雖說做出了許多的有益探索，卻在實踐過程中產(chǎn)生了諸多風險。本文要討論的問題就是農(nóng)地經(jīng)營權抵押貸款中存在的系列風險及應該如何規(guī)避、化解風險。

二、農(nóng)地經(jīng)營權抵押貸款的主要風險

（1）法律法規(guī)未松綁。相關法律法規(guī)尚未做出相應調整，致使農(nóng)地經(jīng)營權抵押擔保創(chuàng)新缺乏可操作的法律依據(jù)。我國《物權法》第184條和《擔保法》第37條第2款對農(nóng)地經(jīng)營權抵押做出了明令禁止，除此之外，最高法院的司法解釋中的相關條款對農(nóng)地經(jīng)營權抵押制度采取否定態(tài)度。因而，大多數(shù)農(nóng)民手中所擁有的農(nóng)村土地均不得抵押，但農(nóng)地抵押貸款業(yè)務的開展均是通過地方性文件獲得批準的，一旦產(chǎn)生糾紛訴至法院，抵押貸款人若提出抵押品違反法律相關規(guī)定，而主張合同無效時，對于金融機構來說，無疑十分棘手。

（2）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營不穩(wěn)定。農(nóng)作物生長周期長，易受自然災害影響，可能造成地上附著物重大損失；或因市場形勢變化導致地上附著物價值大幅降低，進而影響土地流轉價值。再加上農(nóng)業(yè)收入增長空間有限，生產(chǎn)技術較不成熟，總體上抵御自然風險、市場風險的能力較弱。當農(nóng)業(yè)貸款一旦不能到期償還，銀行即使處置抵押物也難以挽回全部損失，再加上中國農(nóng)業(yè)保險發(fā)展較滯后，導致信貸風險防范困難加大。

（3）農(nóng)地承包權價值評估不準確。土地承包經(jīng)營權的價值難以標準衡量，一方面是地上種養(yǎng)物易受災害、不易監(jiān)管，另一方面我國農(nóng)村土地流轉的中介交易服務極不發(fā)達，缺少權威的土地價值評估機構和專業(yè)資質評估人員，大多地方都是僅憑貸款人以土地租金及地上種養(yǎng)物的價值來確定抵押物的評估價值，造成對土地抵押價值的認定不夠科學。

（4）社保機制不完善。農(nóng)村社會養(yǎng)老保險、低保、新農(nóng)合醫(yī)療制度仍不完善，再加上農(nóng)民的財產(chǎn)性收益較少，具有不確定性、不穩(wěn)定性，土地仍然是農(nóng)民最基本的社會保障，當農(nóng)民還款失敗，喪失土地經(jīng)營權時，其抵御風險和抗壓能力大幅削弱，面臨失去生存之本的窘?jīng)r，這不但與開展農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款業(yè)務的初衷背道而馳，還會給農(nóng)民的正常生產(chǎn)、生活帶來災難，引起系列民生風險。

（5）相關配套較滯后。相關配套設施的滯后，帶來了多源化的風險。一是現(xiàn)行土地承包經(jīng)營權登記制度的不完備，出現(xiàn)權利界限不清的問題，二是土地流轉市場發(fā)育遲緩，農(nóng)地產(chǎn)權交易平臺建設尚不完備，缺乏農(nóng)村信用評估體系，信息不對稱問題較為嚴重；三是風險補償機制還不完善，如若沒有可靠的政府專項風險補償基金或是第三方擔保機構進行風險的分擔，金融機構可能形成較多的不良資產(chǎn)，引發(fā)金融風險。

三、措施及建議

（1）修改相關法律法規(guī)。修改相關法律可以確保未來的農(nóng)地經(jīng)營權抵押貸款事務有法可依。首先，試點地區(qū)打開“綠燈”，其出臺的關于土地經(jīng)營權抵質押創(chuàng)新的行政規(guī)定雖與國家尚未修改的法律相關條款相矛盾，但在糾紛處理中應以地方行政法規(guī)為標準；然后修改最高法院關于處理農(nóng)地經(jīng)營權抵押相關糾紛的司法解釋，進一步緩釋法律風險；最后，在試點區(qū)較為成熟后修改相關法律，建議刪除《物權法》中184條“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”的規(guī)定，對《擔保法》第37條做出相應調整。

（2）發(fā)展農(nóng)業(yè)保險，建立風險補償機制。金融機構可以根據(jù)借款客戶生產(chǎn)經(jīng)營的風險情況及當?shù)剞r(nóng)業(yè)保險的普及情況，與借款人協(xié)商投保，并明確金融機構為農(nóng)業(yè)保險的第一受益人。推行農(nóng)產(chǎn)品目標價格保險以抵御農(nóng)產(chǎn)品市價浮動風險，嘗試建立農(nóng)地抵押貸款保險；建立政府增信機制，成立政府性擔保公司、風險補償基金，有效降低金融機構風險。還可以通過發(fā)放政府保險補貼減輕農(nóng)民參保負擔，發(fā)放財政貼息減輕其貸款負擔，培養(yǎng)起借款人的信用意識。

（3）創(chuàng)新抵押擔保模式、方式。建立起因地制宜的農(nóng)地經(jīng)營權抵押融資模式，可采用“農(nóng)地經(jīng)營權抵押+擔保公司”等模式，引入第三方機構增加還款來源的穩(wěn)定性和可靠性。創(chuàng)新多元化的抵押方式，發(fā)展股權質押、信托收益權質押、農(nóng)地經(jīng)營權抵押貸款證券化等，提高資產(chǎn)流動性，降低風險，并能為農(nóng)業(yè)發(fā)展開辟長期性的融資通道。創(chuàng)新金融信貸產(chǎn)品，金融機構應根據(jù)農(nóng)戶收入、風險類型、資產(chǎn)組成等特征，合理確定貸款額度、貸款期限、貸款條件、抵押物品等要素，預留出不允許抵押的農(nóng)地部分，降低農(nóng)民的生存風險。

（4）完善相關配套設施。進一步健全農(nóng)村社會保障制度，增加農(nóng)民可獲得財產(chǎn)性收益的渠道，弱化農(nóng)村土地的基本保障功能。完善系列中介服務。一是完善土地承包經(jīng)營權登記，保證其權屬明確；二是加快推進農(nóng)地產(chǎn)權價值評估機制建設，提高估價準確性；三是加速農(nóng)村信用體系建設進程，增強對貸款人的約束力；四是完善農(nóng)地經(jīng)營權抵押貸款的平臺服務和信息服務，以降低市場信息風險，并為農(nóng)戶提供詢價、等多種服務；四是建立完善風險預警系統(tǒng)，控制貸款準入條件，選擇經(jīng)營效益好、還款能力強、信譽風評好的農(nóng)戶，貸款后實時監(jiān)測貸款資金流向，跟蹤農(nóng)戶經(jīng)營情況，做到風險早規(guī)避、早發(fā)現(xiàn)、早處理，保障金融機構貸款的順利收回。

參考文獻：

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[3]王平，邱道持，李廣東.農(nóng)村土地抵押調查[J].中國農(nóng)學通報，2010.

篇9

雖然無形資產(chǎn)的作用日益為人們接受，但無形資產(chǎn)的管理、計量、評估遠遠落后于人們對無形資產(chǎn)重要作用的認識。特別是對無形資產(chǎn)評估指標體系的認識，已不能適應時展的需要。由于無形資產(chǎn)的特殊性，特別是在確認和計量上的難度性，對無形資產(chǎn)的評估及其會計處理應當持有必要的謹慎和穩(wěn)健的態(tài)度，其核心問題在于如何才能合理評估無形資產(chǎn)這一特殊資產(chǎn)的公允價值以反映在企業(yè)資產(chǎn)負債表中。應當說無形資產(chǎn)評估與無形資產(chǎn)會計處理是兩個緊密相聯(lián)的問題，對無形資產(chǎn)進行合理評估是進行無形資產(chǎn)會計處理的必然要求，也是企業(yè)改制順利進行的必要保證。傳統(tǒng)經(jīng)濟中發(fā)展而來的會計體系從穩(wěn)健的角度出發(fā)，不傾向于將計量難度較大的無形資產(chǎn)反映在企業(yè)的資產(chǎn)負債表中。一般只將外購獲得的無形資產(chǎn)予以確認，并按其經(jīng)濟壽命或一定期限進行攤銷，而對于企業(yè)自行開發(fā)的無形資產(chǎn)則將其開發(fā)費用在各期作為費用處理，即使該企業(yè)所創(chuàng)造的無形資產(chǎn)是企業(yè)的主要利潤來源。其結果導致企業(yè)大量寶貴的無形資產(chǎn)無法在資產(chǎn)負債表中反映，企業(yè)財務報告中的凈資產(chǎn)不能真實反映企業(yè)的資產(chǎn)狀況，企業(yè)財務信息的相關性和真實性受到嚴重質疑。以美國為例：由于美國企業(yè)間購并現(xiàn)象較為普遍，尤以美國通用會計準則受到的抨擊最大。有關美國經(jīng)濟界人士指出，在許多企業(yè)購并行為中購并方看重的是被購并企業(yè)所擁有的，但并沒有反映在資產(chǎn)負債表中的無形資產(chǎn)，而并不是看重企業(yè)在資產(chǎn)負債表中反映的有形資產(chǎn)，并以“在21世紀中采用20世紀30年代的財務報告模式”的評估，批判傳統(tǒng)會計制度對無形資產(chǎn)的忽視。國外經(jīng)濟界、學者對會計制度中無形資產(chǎn)會計處理的質疑主要集中在以下幾個方面：(1)固定資產(chǎn)資本化處理，無形資產(chǎn)的費用化處理；(2)無形資產(chǎn)的攤銷；(3)無形資產(chǎn)的確認。

二、企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及評估的影響因素

無形資產(chǎn)是企業(yè)的重要經(jīng)濟資源，是知識產(chǎn)權與工業(yè)產(chǎn)權相統(tǒng)一的結晶，是維持企業(yè)生存和發(fā)展的重要支柱，具有巨大的經(jīng)濟價值和增值效能。據(jù)有關統(tǒng)計資料，西方發(fā)達國家企業(yè)的無形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達35％，高科技企業(yè)則達60％－70％。它不僅能使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中取得經(jīng)濟效益，而且其自身價值也有巨大的增值作用。在激烈的市場競爭中，企業(yè)要生存發(fā)展，最終將體現(xiàn)于無形資產(chǎn)的競爭。無形資產(chǎn)對企業(yè)有著非常重要的作用。

1．企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及其確認。新企業(yè)會計準則中規(guī)定“資產(chǎn)滿足下列條件之一的，符合無形資產(chǎn)定義中的可辨認性標準：(1)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產(chǎn)或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業(yè)或其他權利和義務中轉移或者分離”。無形資產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認：(1)與該無形資產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；(2)該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。新企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)(2006)第十一條規(guī)定：“企業(yè)自創(chuàng)商譽以及內部產(chǎn)生的品牌、報刊名等，不應確認為無形資產(chǎn)”。但在現(xiàn)實的經(jīng)濟生活中，無形資產(chǎn)評估包括商標、專利技術、非專利技術、商譽、營銷網(wǎng)絡、計算機軟件、著作權中的財產(chǎn)權、特許經(jīng)營權、土地使用權、資源性資產(chǎn)、集成電路布圖設計等無形資產(chǎn)價值及品牌評估等。

2．企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的法律依據(jù)。從元形資產(chǎn)本身看，如專利權、商標權、著作權、版權、計算機軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標法》、《著作權法》、《計算機軟件保護條例》等，這些法律對于保護相應的無形資產(chǎn)起到了一定的積極作用，有利于企業(yè)維護其合法權益。如商標權評估后，在商標的侵權訴訟和行政保護中，可依據(jù)《商標法》對假冒侵權行為造成的損失進行量化并認定賠償額，不僅有利于為商標權人打假維權提供索賠依據(jù)，而且有利于維護企業(yè)的合法權益，提高其知名度。但從與國際接軌的角度看，我國有關無形資產(chǎn)的法律、法規(guī)尚不能完全適應WTO的要求。wTO規(guī)定的無形資產(chǎn)除上面提到的還包括版權與鄰接權、地理標志權、工業(yè)品外觀設計權、集成電路布圖設計權、未披露過的信息專有權(商業(yè)秘密)。而在我國的《憲法》中沒有關于知識產(chǎn)權的內容，其涉及評估的一些法律規(guī)定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律當中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律在無形資產(chǎn)評估中也發(fā)揮著重要作用，如企業(yè)的股份制改造、合資、聯(lián)營、兼并、拍賣、轉讓、無形資產(chǎn)抵押貸款等經(jīng)濟活動，有利于企業(yè)認識自己品牌的價值，有利于被消費者所認可，但對其他類無形資產(chǎn)尚未制定特別法律或行政法規(guī)，嚴重滯后于當今實踐。

3．2001年9月1日起施行的《無形資產(chǎn)評估準則》作為資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范，在企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的確定應該遵循此項基本準則?！稛o形資產(chǎn)評估準則》是中注協(xié)擬定，財政部印發(fā)的規(guī)章制度性文件，其依據(jù)是國務院行政法規(guī)9l號令和《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》。無形資產(chǎn)評估至今尚未立法。使得評估的法律依據(jù)不足，這也決定了《無形資產(chǎn)評估準則》只能側重技術層面，忽視了評估、披露、使用是資產(chǎn)評估三個環(huán)節(jié)的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應目前我國多種經(jīng)濟體制并存的客觀需要。體現(xiàn)到現(xiàn)實當中最突出的問題是：在涉及無形資產(chǎn)評估業(yè)務時，《無形資產(chǎn)評估準則》沒提及如何使用，而這個問題在做具體評估項目時是無法回避的。因為資產(chǎn)評估的最終目的是使用，不能只強調和規(guī)范評估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無形資產(chǎn)評估準則》中，強調注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中明確說明有關使用的評估方法及其理由。對于使用的評估方法及其理由，在無形資產(chǎn)評估條款中很空泛，因沒有具體考核指標，缺乏可操作性。4．評估方法對企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的影響。無形資產(chǎn)主要有三種評估方法：重置成本法、現(xiàn)行市價法和收益現(xiàn)值法。評估方法對無形資產(chǎn)價值的影響主要表現(xiàn)為：首先是評估方法選擇不當造成的影響——沒有明確評估的目的，評估目的錯位；或是由于最佳的評估方法中的一些評估參數(shù)難以確定，而只好改用別的評估方法。其次是評估方法本身存在的風險。(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現(xiàn)實條件下，按功能重置資產(chǎn)，并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本。重置成本評估法就是按重置成本價格對無形資產(chǎn)進行估價，即按照評估無形資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟性貶值估算無形資產(chǎn)價值的方法。由于無形資產(chǎn)具有賬面成本不完整、投資成本的弱對應性和人賬成本虛擬性的價值特點，在采用重置成本法對無形資產(chǎn)進行評估時，會遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據(jù)可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產(chǎn)的評估值時，會存在數(shù)據(jù)資料不準確和不精確的風險，難以確保評估結果的真實準確。(2)市價法也稱現(xiàn)行市價法，現(xiàn)行市價評估法是通過市場調查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對象，針對各項價值影響因素，分析比較對象的成交價格和交易條件，將被評估資產(chǎn)與比較對象逐個進行對比調整，估算資產(chǎn)價值的方法。由于無形資產(chǎn)的不可比性，使其沒有可比的市場價值。每個企業(yè)無形資產(chǎn)由于其在同業(yè)中的壟斷地位和優(yōu)越程度不同，為企業(yè)帶來的超額盈利水平各異，對于相同種類的無形資產(chǎn)，其價值是不同的。因此當無形資產(chǎn)在市場上進行交易時，難以找到可比的市價。另外，我國企業(yè)從80年代中期才開始逐漸重視無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)的交易時間短、數(shù)量少，可使用的無形資產(chǎn)交易的歷史資料有限，采用市價法對這些行業(yè)的無形資產(chǎn)進行評估，必須面對數(shù)據(jù)選用的風險。(3)收益法也稱收益現(xiàn)值法，收益現(xiàn)值是指企業(yè)在未來特定時期內的預期收益折現(xiàn)的總金額。收益法是把被評估無形資產(chǎn)剩余壽命期間內的預期未來收益，按照一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，來確定被評估無形資產(chǎn)價格的方法。運用收益法對無形資產(chǎn)進行評估的風險主要體現(xiàn)在評估參數(shù)收益額、收益期和折現(xiàn)率等因素的確定上。收益額選取的風險是：無形資產(chǎn)的具體類型不同，其使用價值表現(xiàn)不同，帶來的超額收益也不同。收益期選取的風險是：無形資產(chǎn)收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業(yè)控制的無形資產(chǎn)中相當一部分是因為受到法律和合同的特定保護，如商標、專利權等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內是否還具有剩余經(jīng)濟壽命是評估時應考慮的重要問題。更新周期法是指產(chǎn)品更新周期和技術更新周期。在一些高技術和新興產(chǎn)業(yè)，科學技術進步往往很快轉化為產(chǎn)品的更新?lián)Q代。折現(xiàn)率選取的風險是：根據(jù)折現(xiàn)率的概念可確定折現(xiàn)率的計算方法即以無風險報酬率加上風險報酬率作為折現(xiàn)率。無風險報酬率的確定一般為政府債券的利率，風險報酬率的確定常用的方法主要為累加法。

三、完善無形資產(chǎn)評估指標的重要性及措施

1．防止國有資產(chǎn)流失。企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的公正性、合理性為方方面面所關注。首先應明確的是資產(chǎn)評估價值的合理范圍其內涵應是資產(chǎn)評估價值與實際成交價格的合理差異范圍，也可理解為資產(chǎn)評估結果在具體數(shù)字上的可應用范圍，可確定評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異的合理范圍?？蓽p少乃至消除國有無形資產(chǎn)低于正常價格出售和大量流失的現(xiàn)象，避免企業(yè)主管部門與原企業(yè)經(jīng)營者或個別人一對一的暗箱操作，提高企業(yè)改制工作的透明度。

篇10

開展“企業(yè)大走訪”活動。加強園區(qū)建設對法律服務需求情況進行調研，積極組織、推介優(yōu)秀律師成為企業(yè)法律顧問，為企業(yè)特別是中小企業(yè)提供生產(chǎn)經(jīng)營管理等方面的風險評估，義務為企業(yè)進行“法律體檢”，出具富有針對性和可操作性的法律建議書，協(xié)助企業(yè)完善內部管理，幫助企業(yè)及時防范和控制法律風險。

建立“司企對接”平臺。抽調法制宣傳科、基層科、公證處、法援中心工作人員以及律師等，組成企業(yè)法律服務志愿團，選擇部分企業(yè)牽手結對，建立企業(yè)法律服務工作站，開展項目建設調研，提供法律咨詢、建議和法律依據(jù)，參與項目建設的涉訴、非訴等活動。

完善企業(yè)調解組織。幫助企業(yè)建立健全預防和處置突發(fā)事件工作預案，實行聯(lián)防、聯(lián)動、聯(lián)控。著力在大中型企業(yè)調解組織建設上打造調解工作新品牌，努力實現(xiàn)調解組織對矛盾糾紛多發(fā)、易發(fā)領域的全覆蓋，職工人數(shù)500人以上企業(yè)力爭全部建立調解組織。

建立企業(yè)法律援助站。大力拓展法律援助服務領域，擴大企業(yè)法律援助站的覆蓋面，進一步降低服務門檻，簡化服務手續(xù)，優(yōu)化服務質量，努力為更多困難職工解決醫(yī)療、工傷、欠薪、社會保障等切身利益問題。