導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地流轉(zhuǎn)和土地征收的區(qū)別，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞 土地征收補(bǔ)償 農(nóng)民福利 模糊評(píng)價(jià)

中圖分類號(hào)： D922．11 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、導(dǎo)言

隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的飛速發(fā)展，土地征收補(bǔ)償制度存在的問題日益突出，補(bǔ)償?shù)牟还?、社?huì)保障的欠缺等問題都直接或間接造成被征地農(nóng)民生活水平下降，“釘子戶”、征地拆遷中的數(shù)量逐年增加。為什么土地征收補(bǔ)償所帶來的社會(huì)問題日益增加？筆者試圖用福利經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論來分析土地補(bǔ)償制度給農(nóng)民福利的影響，從福利角度來分析產(chǎn)生這些問題的原因。

二、可行能力方法概述

廣泛的觀點(diǎn)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的最終目標(biāo)是人類的福利水平的改善。但是，什么是福利?如何評(píng)價(jià)福利卻始終缺乏一致的意見。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人均收入和GDP的增加，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常被直接用來評(píng)價(jià)福利。但在高的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的同時(shí)相伴隨的是貧富差距拉大、環(huán)境的惡劣變化、資源粗放利用等一系列社會(huì)、生態(tài)問題的出現(xiàn)。社會(huì)、環(huán)境等因素納入福利的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系成為必然的趨勢(shì)。1971年麻省理工學(xué)院提出生態(tài)需求指標(biāo)；1972年Tobin等的凈經(jīng)濟(jì)福利指標(biāo)；1973年日本政府提出凈國(guó)民福利指標(biāo)；1989年RePetoo等提出凈國(guó)內(nèi)生產(chǎn)指標(biāo)；1990年Daly和Cobb提出可持續(xù)經(jīng)濟(jì)福利指標(biāo)；1990年聯(lián)合國(guó)提出人類發(fā)展指數(shù)；1995年世界銀行的“擴(kuò)展的財(cái)富”指標(biāo)；1996世界銀行提出“真實(shí)儲(chǔ)蓄率”指標(biāo)；1996年Wackernagel的“生態(tài)足跡”指標(biāo)；1997年Constanza“生態(tài)服務(wù)指標(biāo)體系”；1998年歐洲日本先后執(zhí)行環(huán)境會(huì)計(jì)制度等等。從最初的認(rèn)為人均收入或GDP就可代表福利，到后來的一系列綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的提出反映了人們對(duì)福利內(nèi)涵認(rèn)識(shí)的不斷深入和全面。這些指標(biāo)各有側(cè)重，各有優(yōu)缺點(diǎn)。

“可行能力”是1998年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者印度經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿馬蒂亞?森在《以自由看待發(fā)展》一書中借以表述實(shí)質(zhì)自由的一個(gè)核心概念。他認(rèn)為，“可行能力”是指“此人有可能實(shí)現(xiàn)的、各種可能的功能性活動(dòng)組合?！?/p>

功能性活動(dòng)主要是包括吃、穿、住、行、社會(huì)參與等一個(gè)自然人認(rèn)為值得去做或者其能達(dá)到的多種狀態(tài)或事情。功能性活動(dòng)是一個(gè)系統(tǒng)包括了自然人的沒一個(gè)層面和領(lǐng)域。一個(gè)人的“可行能力”就是對(duì)于此人可行的所有活動(dòng)的各種組合。狹義理解就是根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求所具有可能性的功能組合，是一個(gè)人可選擇的空間大小。

森提出的可行能力實(shí)際上指的一種“自由”，是實(shí)現(xiàn)各種可能的功能性活動(dòng)組合的實(shí)際自由。森認(rèn)為這種“自由”是自然人發(fā)展的首要目的和手段，這種目的與手段分別被稱為該自然人的建構(gòu)性作用與工具性作用。

三、農(nóng)民福利的構(gòu)成

可行能力方法所提及的五種工具性自由包括：政治自由、經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)機(jī)會(huì)、透明性保障和防護(hù)性保障。這些工具性自由能直接擴(kuò)展到人們的可行能力，這五種工具性自由之間可互補(bǔ)與強(qiáng)化。在以個(gè)體為對(duì)象的福利研究中，主要研究的內(nèi)容包括：居住條件、健康狀況、受教育情況、社交、心理滿意度。而在農(nóng)民福利的研究中，也應(yīng)該包括很多內(nèi)容。本文主要研究土地征收補(bǔ)償制度中所帶給農(nóng)民的以及征收補(bǔ)償前后農(nóng)民福利發(fā)生的變化。

（一）功能性活動(dòng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系選取。

在土地征收補(bǔ)償過程中，農(nóng)民失去的是耕作的土地、居住的房屋、改變的生活環(huán)境，從另一層面出發(fā)，農(nóng)民也失去了土地所帶給其的財(cái)富和權(quán)利，包括發(fā)展、就業(yè)、生存保障等權(quán)利。本文通過調(diào)查研究，選取以下活動(dòng)為農(nóng)民福利的功能性活動(dòng)。

1、經(jīng)濟(jì)收入。經(jīng)濟(jì)收入是決定農(nóng)民生活質(zhì)量的一個(gè)重要因素，是實(shí)現(xiàn)高福利的一個(gè)重要決定因子。在許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)中，家庭經(jīng)濟(jì)資源反映了一個(gè)家庭改變自身?xiàng)l件的難易程度。在土地征收過程中，一般情況下，被征收前家庭收入高的農(nóng)戶在土地征收過程中受到的沖擊相對(duì)較小。反應(yīng)這一功能性活動(dòng)的指標(biāo)有：農(nóng)業(yè)收入、非農(nóng)業(yè)收入、總收入。

2、社會(huì)保障。評(píng)價(jià)土地征收前的福利水平選恩格爾系數(shù)、人均耕地面積、社會(huì)保障內(nèi)容構(gòu)成為評(píng)價(jià)因素。恩格爾系數(shù)越大，農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)后農(nóng)地的流轉(zhuǎn)對(duì)農(nóng)民的生活保障影響越大。在進(jìn)入城市生活以后，相比被征地進(jìn)入城市生活的農(nóng)戶，其周邊的城市居民享受著完善的城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系，如醫(yī)療保險(xiǎn)、城市最低生活保障等，在進(jìn)入城市生活以后，能否享有與城鎮(zhèn)居民一樣的生活保障體系，公平與否深刻影響著被征地農(nóng)戶福利。

3、居住條件。筆者選取人均居住面積、房屋結(jié)構(gòu)和道路通達(dá)度來作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。人均居住面積可以反映農(nóng)戶所居住房屋的舒適程度。經(jīng)調(diào)查房屋結(jié)構(gòu)，普通平房、高層小區(qū)電梯房在農(nóng)戶的心目中的滿意程度有很大區(qū)別。道路通達(dá)度反映了被征地農(nóng)戶居住周邊的出行便利與否，對(duì)被征地農(nóng)戶的日常生活有著比較大影響。

4、社區(qū)生活與環(huán)境。農(nóng)地流轉(zhuǎn)前后，農(nóng)戶所生活區(qū)域周邊的社區(qū)生活會(huì)發(fā)生較大變化。原來的青山綠水變成了附近的道路、廠房。這些條件的變化直接帶來的是農(nóng)戶生活質(zhì)量的改變與其所能接受程度的改變。判斷社區(qū)生活與環(huán)境的改變主要從被征地農(nóng)戶的主觀上來衡量其感受。特選取被征地農(nóng)戶對(duì)自然景觀的破壞程度、空氣、噪音等因素來評(píng)價(jià)。

5、心理。在sen的可行能力理論中，快樂是一個(gè)人所獲得的福利的重要內(nèi)容。農(nóng)戶在土地被征地前后，在失去土地過程中，有許多環(huán)節(jié)是需要由農(nóng)戶主動(dòng)積極參與并有相關(guān)知情權(quán)利的過程。如是否知曉土地補(bǔ)償?shù)木唧w構(gòu)成、土地征收補(bǔ)償過程中的透明程度、對(duì)補(bǔ)償構(gòu)成的滿意程度等。在實(shí)際調(diào)查中，由于難以獲得心理這一功能在農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)前后的對(duì)比值，且對(duì)心理的調(diào)查答案易受征地補(bǔ)償政策執(zhí)行情況的影響，因此選擇指標(biāo):征地后農(nóng)民對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)狀況的滿意度也用來反映農(nóng)民的心理感受。

在各種因素的影響下，由于個(gè)人、社會(huì)、環(huán)境等差異，各因素在福利轉(zhuǎn)換過程中的效率和程度也有所區(qū)別。

（二）轉(zhuǎn)換因素。

在福利的“生產(chǎn)”過程中,由于個(gè)人、社會(huì)、環(huán)境等因素的差異,商品和服務(wù)向福利的轉(zhuǎn)換程度和效率也各不相同,這些差異被稱作轉(zhuǎn)換因素。轉(zhuǎn)換因素不直接產(chǎn)生福利,但在森的能力方法中扮演著重要角色,它們可以促進(jìn)或阻礙商品向功能性活動(dòng)的轉(zhuǎn)換。森將這些差異分為5類:個(gè)人的異質(zhì)性、環(huán)境的多樣性、社會(huì)氛圍的差異、人際關(guān)系的差別以及家庭內(nèi)部的分配。個(gè)人的異質(zhì)性可用家庭特征來反映;環(huán)境的多樣性和社會(huì)氛圍的差異可用地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境來反映;人際關(guān)系的差別主要反映不同社會(huì)階層之間的差異,可忽略分析;本文分析的基本單位是農(nóng)戶,因此,可忽略家庭內(nèi)部的分配?，F(xiàn)實(shí)的將轉(zhuǎn)換因素分為兩類:家庭特征(被撫養(yǎng)人口占家庭總?cè)丝诘谋戎豑1,被訪者的教育程度T2)與地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境(地均GDP,T3)。

四、測(cè)算方法與確定

森的可行能力理論認(rèn)為福利是一個(gè)廣泛和在一定程度模糊的概念，福利在本質(zhì)上的模糊性和復(fù)雜性使得其無法獲得精確計(jì)算與界定。在福利衡量過程中，由于筆者所選取的一些指標(biāo)屬于主觀評(píng)價(jià)指標(biāo)，在對(duì)于主觀因素的判斷中，模糊集方法可突顯其處理模糊問題的優(yōu)勢(shì)。文中，筆者主要是計(jì)算土地征收補(bǔ)償制度中農(nóng)戶福利的模糊評(píng)價(jià)值。

（一）模糊函數(shù)的確立。

將農(nóng)戶福利狀況表示為模糊集X，設(shè)土地征收補(bǔ)償制度下可能變化的福利內(nèi)容為X的子集W，則第n個(gè)農(nóng)戶的福利函數(shù)可表示為W(n)二{x， w (x)}，其中x∈X，從(x)則是x對(duì)W的隸屬度， w (x) ∈[0，l]，一般設(shè)定隸屬度為1時(shí)福利處于絕對(duì)好的狀態(tài)，為0時(shí)狀況絕對(duì)差，等于0.5時(shí)其狀態(tài)最模糊，不好也不壞，隸屬度值越大表示農(nóng)戶的福利狀況越好。

（二）隸屬函數(shù)的確定。

運(yùn)用模糊方法的關(guān)鍵問題之一在于選擇合適的隸屬函數(shù)。隸屬函數(shù)的選擇依賴于研究背景和指標(biāo)的類型。一般情況下，指標(biāo)變量分為三種類型:虛擬二分變量、連續(xù)變量和虛擬定性變量(Miceli，1998)。

（三）指標(biāo)權(quán)重的確立。

在得到初級(jí)指標(biāo)隸屬度的基礎(chǔ)上, 需要賦予每個(gè)指標(biāo)一個(gè)權(quán)重, 并進(jìn)一步將隸屬度加總成一個(gè)綜合指標(biāo)。Cheli 和Lemmi ( 1995)將權(quán)重結(jié)構(gòu)定義為: , 其中, , 反映第n 個(gè)農(nóng)戶第i 個(gè)功能子集中第j 項(xiàng)指標(biāo)的均值。該權(quán)重公式可保證給予隸屬度較小的變量以較大的權(quán)重, 在福利評(píng)價(jià)時(shí)更關(guān)注獲得程度較低的指標(biāo)和功能。公式就可計(jì)算各功能的隸屬度。其中, k 表示在第i 個(gè)功能子集中包含k個(gè)初級(jí)指標(biāo)。該公式可保證在其他農(nóng)戶福利狀況不變的情況下, 提高某單個(gè)農(nóng)戶的福利指標(biāo)隸屬度水平, 農(nóng)戶整體的水平是增加的。

判斷土地征收補(bǔ)償中相關(guān)補(bǔ)償制度是否合理、是否能滿足被征地農(nóng)民的征收意愿，做到和諧征收，減少社會(huì)矛盾。建立一套科學(xué)合理評(píng)價(jià)體系，對(duì)相關(guān)補(bǔ)償安置做出合理評(píng)價(jià)，改進(jìn)現(xiàn)行土地征收補(bǔ)償制度中相關(guān)不合理之處，完成土地征收補(bǔ)償制度有現(xiàn)實(shí)意義。

（作者單位：華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]阿馬蒂亞?森著. 任賾，于真譯.以自由看待發(fā)展.中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002年.

[2]高進(jìn)云，喬榮鋒，張安錄.農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)福利變化的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析框架.中國(guó)房地產(chǎn)研究，2007a(1),33-47.

篇2

【關(guān)鍵詞】房屋征收；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；分析

0.引言

我國(guó)土地實(shí)行的是社會(huì)主義公有制管理，土地歸國(guó)家和集體所有，存在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離的問題，進(jìn)而造就了房屋征收這一特有的制度。根據(jù)土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國(guó)有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國(guó)城市化的不斷擴(kuò)張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國(guó)有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農(nóng)村擴(kuò)張，隨之出現(xiàn)了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國(guó)的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補(bǔ)償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農(nóng)民的損失十分慘重。加強(qiáng)對(duì)集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)难芯?，并加快相關(guān)立法進(jìn)程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素

集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是房屋征收補(bǔ)償中的重要組成部分，它和征收補(bǔ)償原則、補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償方式等都有一定的關(guān)系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素主要有以下幾個(gè)方面。

1.1征收補(bǔ)償原則的影響

土地征收是為了滿足國(guó)家公共利益的需求，強(qiáng)制性取得被征收者土地房屋所有權(quán)的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，因而承擔(dān)了比普通民眾更大的負(fù)擔(dān)，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補(bǔ)償。分析各國(guó)和地區(qū)立法的不同，征收補(bǔ)償原則可以大致分為：完全性補(bǔ)償、適當(dāng)性補(bǔ)償和公平補(bǔ)償三類。我國(guó)現(xiàn)有的立法中還沒有對(duì)征收補(bǔ)償原則做出統(tǒng)一的規(guī)定，《憲法》中雖然肯定了征收補(bǔ)償?shù)淖饔茫]有明確規(guī)定征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，導(dǎo)致很多地方出現(xiàn)了征收補(bǔ)償原則不統(tǒng)一，實(shí)際使用混亂等情況。

1.2征收補(bǔ)償范圍的影響

很多國(guó)家和地區(qū)對(duì)征收補(bǔ)償范圍的規(guī)定比較寬泛，例如美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)征收范圍不僅包括不動(dòng)產(chǎn)本身，還包括不動(dòng)產(chǎn)的附加產(chǎn)物和與地產(chǎn)相關(guān)的無形資產(chǎn)等。我國(guó)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償范圍中包括了房屋價(jià)值、搬遷損失和臨時(shí)安置補(bǔ)償這三個(gè)方面，可以說是立法上的一大進(jìn)步。但是該立法中對(duì)土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)這兩者沒有進(jìn)行區(qū)別劃分，很多學(xué)者對(duì)此存在爭(zhēng)議。部分學(xué)者認(rèn)為，集體土地上房屋征收應(yīng)該有別于國(guó)有土地上房屋征收，對(duì)集體建設(shè)中的土地使用權(quán)區(qū)別對(duì)待，如果可以無償獲得集體建設(shè)用地的使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)的終止不需要進(jìn)行補(bǔ)償，反之，就需要增加土地征收補(bǔ)償?shù)慕痤~。但筆者認(rèn)為，不論集體建設(shè)用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權(quán)的行為，征收作為剝奪他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，應(yīng)該給予相應(yīng)的賠償，并納入征收補(bǔ)償?shù)姆秶小?/p>

1.3征收補(bǔ)償辦法的影響

我國(guó)的土地征收補(bǔ)償主要以多種費(fèi)用的形式體現(xiàn)，其中征地的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)助和農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)?。集體土地上房屋征收補(bǔ)償管理辦法主要由各級(jí)政府規(guī)定，農(nóng)村地區(qū)和城市遠(yuǎn)郊一般采用遷建安置的方式，進(jìn)行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進(jìn)行補(bǔ)償，宅基地征收按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的征收標(biāo)準(zhǔn)。城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實(shí)物和貨幣補(bǔ)償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購(gòu)房。

2.集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定方法

2.1房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設(shè)中的土地使用權(quán)具有一定的限制流轉(zhuǎn)性，很難評(píng)估它自身的價(jià)值?？梢圆捎脜^(qū)分是否搬遷重建的方法確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需要搬遷重建的非住宅房屋，應(yīng)該聘請(qǐng)相關(guān)專家進(jìn)行重置成本評(píng)估，以確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于提供土地重建安置的征收補(bǔ)償，應(yīng)該由資深房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估，評(píng)估中去除土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償。

2.2臨時(shí)安置和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

相關(guān)法律規(guī)定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補(bǔ)償；只有在符合產(chǎn)權(quán)調(diào)用補(bǔ)償方式的基礎(chǔ)上，被征收者用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在征收時(shí)無法按期交付時(shí)才能獲得臨時(shí)安置補(bǔ)償。但是相關(guān)法律中對(duì)于搬遷和臨時(shí)安置的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還沒有做出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)并不經(jīng)濟(jì)。對(duì)此征收者和被征收者可以協(xié)商解決，如果協(xié)商不成可以聘請(qǐng)專業(yè)搬家公司進(jìn)行搬遷，并由征收方提供周轉(zhuǎn)房作為補(bǔ)償。

2.3停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償是指被征收者由于房產(chǎn)被征收，無法正常開展業(yè)務(wù)導(dǎo)致的損失，這種補(bǔ)償和被征房屋屬于集體土地或者國(guó)有土地沒有直接關(guān)系。集體土地上房屋和國(guó)有土地上房屋的停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以一致[3]。停業(yè)停產(chǎn)損失包括兩方面的內(nèi)容，第一是由于停業(yè)停產(chǎn)導(dǎo)致被征收者失去了獲取利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，第二是征收過程中產(chǎn)生的費(fèi)用，如儀器、設(shè)備和商品搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)期間員工的福利、工資等。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該對(duì)相關(guān)的利潤(rùn)損失和必要的費(fèi)用補(bǔ)償進(jìn)行分別設(shè)定，做出停產(chǎn)停業(yè)效益評(píng)估的指導(dǎo)性規(guī)定，避免政府由于執(zhí)行不當(dāng)損害了被征收者的合法權(quán)益。

3.結(jié)語

加強(qiáng)對(duì)集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)难芯?，并加快相關(guān)立法進(jìn)程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。國(guó)家應(yīng)該針對(duì)集體土地上房屋征收中出現(xiàn)的問題，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)立法的關(guān)注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補(bǔ)償操作機(jī)制，促進(jìn)國(guó)家、集體和農(nóng)民三方的利益達(dá)到平衡狀態(tài)。

參考文獻(xiàn)

[1]王達(dá).征收補(bǔ)償決定及其合法性審查[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2011（21）.

篇3

[論文關(guān)鍵詞]“城中村”集體土地開發(fā) “小產(chǎn)權(quán)房” 物權(quán)二元結(jié)構(gòu)

一、活躍的“城中村”集體土地開發(fā)市場(chǎng)與國(guó)家禁止集體土地非農(nóng)建設(shè)之間的矛盾沖突

（一）城市房?jī)r(jià)的飆升和農(nóng)民生活成本的增加催生農(nóng)村集體土地開發(fā)利用市場(chǎng)

近年來，“高房?jī)r(jià)”已經(jīng)成為影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，人民生活安定和諧的一個(gè)不容忽視的問題。雖然國(guó)家相繼出臺(tái)一系列政策，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但房?jī)r(jià)飆升的勁頭依然不減。一些生活在城市中的外來打工者和低收入人群迫于高房?jī)r(jià)的壓力，不得不走向城市近郊的農(nóng)村以及“城中村”，去尋找與自身收入水平更相適應(yīng)的低價(jià)房。

催生農(nóng)村集體土地開發(fā)利用市場(chǎng)形成的另一個(gè)因素是農(nóng)民生活成本的增加。隨著城市化進(jìn)程的加快，一些城市周邊的集體土地已經(jīng)轉(zhuǎn)為國(guó)有?！俺侵写濉贝迕竦霓r(nóng)田被征收、缺乏高水平的勞動(dòng)技能和社會(huì)保障，卻要承受著和城市居民一樣的高物價(jià)。對(duì)這些農(nóng)民來說，僅有的“優(yōu)勢(shì)”就是可以通過開發(fā)利用自身的土地、房屋來提高收入。久而久之，農(nóng)民將其自身剩余的房屋出租、出售給本村以外的城市或農(nóng)村居民的現(xiàn)象越來越普遍。

（一）國(guó)家“三令五申”嚴(yán)控農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)引發(fā)集體土地利用違法問題

長(zhǎng)期以來，國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)都實(shí)行嚴(yán)格的控制，《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)?！苯鼛啄陙恚b于集體土地非法流轉(zhuǎn)現(xiàn)象頻發(fā)，國(guó)務(wù)院辦公廳于2007年發(fā)出《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》強(qiáng)調(diào)，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)’房。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

由于我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)和政策性規(guī)定明確禁止農(nóng)村集體土地出租、出讓用于非農(nóng)建設(shè)，也嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地或農(nóng)民住宅，因此無論是從理論界的觀點(diǎn)還是從司法實(shí)踐上看，通常都認(rèn)為此類農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓合同在法律上是無效的。從而使得流轉(zhuǎn)、開發(fā)利用集體土地的現(xiàn)象陷入普遍違法的境地。

（三）城市化浪潮中的“城中村”集體土地開發(fā)利用問題、矛盾尤為突出

“城中村”與遠(yuǎn)離城市的偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村相比有著許多特殊性，因此在集體土地開發(fā)利用上的問題和矛盾特別突出。首先，大多數(shù)“城中村”的土地已經(jīng)被納入城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)，村民喪失或基本喪失農(nóng)業(yè)用地，缺乏通過發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)來提高經(jīng)濟(jì)水平的收入來源。其次，村民的生存方式和職業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)脫離傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，而與城市居民沒有太大區(qū)別。再次，“城中村”內(nèi)，每戶村民仍擁有自家的宅基地，出租房屋和土地很可能成為“城中村”村民和集體經(jīng)濟(jì)組織的主要收入來源。最后，“城中村”的集體土地很容易成為“舊城改造”或“棚戶區(qū)改造”區(qū)域，而被征收為國(guó)有土地，興建房子可以在征地時(shí)獲得更多的補(bǔ)償。

“城中村”的這些特點(diǎn)決定了它必將成為集體土地開發(fā)利用問題的矛盾集中區(qū)。一方面，村民出租、出售房子或土地的行為非常普遍；另一方面，這些房屋又?jǐn)[脫不了“不合法”的帽子。一旦出現(xiàn)糾紛或者遇上國(guó)家征收土地，當(dāng)事人的權(quán)益很可能因?yàn)楹贤瑹o效而得不到保障，從而引發(fā)社會(huì)問題。

二、現(xiàn)行的法律制度和理論在解決“城中村”集體土地開發(fā)利用問題上的缺陷

（一）我國(guó)城鄉(xiāng)土地二元制使得“城中村”土地開發(fā)利用難以實(shí)現(xiàn)

根據(jù)我國(guó)《憲法》第10條的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)土地二元制，城市的土地屬于國(guó)有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于集體所有。對(duì)于兩種不同的土地制度，《物權(quán)法》第3條第3款雖然明確了：“保障一切主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利?！钡?，《土地管理法》第63條卻規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?/p>

依照現(xiàn)行的法律制度，農(nóng)民集體所有的土地不能自由流轉(zhuǎn)成為商業(yè)用地或者工業(yè)用地，也不能用于商品房開發(fā)。實(shí)行兩種不同的土地所有制度固然符合我國(guó)國(guó)情，然而并不意味著就可以給予兩種不同土地所有權(quán)以區(qū)別對(duì)待?！锻恋毓芾矸ā返?3條的規(guī)定過于一刀切，對(duì)于耕地、林地等農(nóng)用地確實(shí)不應(yīng)該允許用于非農(nóng)建設(shè)，然而隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高以及農(nóng)民自身發(fā)展的需要，對(duì)于一些富余的宅基地或農(nóng)村集體建設(shè)用地，不允許適當(dāng)?shù)拈_發(fā)，是對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的歧視。正如學(xué)者喬新生所言：“既然農(nóng)村集體土地所有者種蔬菜或者糧食比‘種房子’的效益明顯偏低，為什么不允許農(nóng)民集體土地所有者從事商品房開發(fā)呢？”

（二）傳統(tǒng)所有權(quán)理論的束縛導(dǎo)致“城中村”土地利用困難重重

傳統(tǒng)物權(quán)理論以調(diào)整財(cái)產(chǎn)歸屬的所有權(quán)為起點(diǎn)和目標(biāo)，其指導(dǎo)下的農(nóng)村集體土地所有權(quán)，是農(nóng)民集體對(duì)其占有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這種所有權(quán)一元至上的農(nóng)村集體土地物權(quán)制度從理論上看的確是對(duì)土地的勞動(dòng)群眾集體所有制完整的保護(hù)，但是基于各種現(xiàn)實(shí)因素的考慮，又不得不對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的一些權(quán)能有所限制，難以做到真正的“所有”，從這一點(diǎn)上看是有缺陷的。

實(shí)際生活中，土地歸屬主體與土地利用主體往往是分離的，這就產(chǎn)生了大量復(fù)雜的土地利用關(guān)系。特別是隨著城鄉(xiāng)一體化步伐的加快，城鄉(xiāng)之間的交流日益密切，大批農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，大量耕地閑置，由此產(chǎn)生了城市居民或者是本村以外的人或經(jīng)濟(jì)組織是否可以承包經(jīng)營(yíng)閑置土地的問題。以及城市郊區(qū)或者“城中村”的村民能否把自家宅基地、房屋出租給外來居民的問題。要想厘清如此復(fù)雜的農(nóng)村集體土地利用關(guān)系，保持土地利用的可持續(xù)性和高效性，平衡各方利益，是強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)歸屬和所有權(quán)中心的傳統(tǒng)物權(quán)理論所無法解決的。

三、以“城中村”為例，對(duì)農(nóng)村集體土地開發(fā)利用問題的理論探討和實(shí)證分析

（一）“物權(quán)二元”理論支撐下，對(duì)“城中村”集體土地開發(fā)利用的可行性探討

“物權(quán)二元結(jié)構(gòu)”以所有表述財(cái)產(chǎn)的歸屬狀態(tài)，以所有權(quán)表述財(cái)產(chǎn)歸屬的法律性質(zhì)；以占有表述財(cái)產(chǎn)利用狀態(tài)，以占有權(quán)表述財(cái)產(chǎn)利用權(quán)利。“物權(quán)二元”理論指導(dǎo)下農(nóng)村集體土地物權(quán)制度主要體現(xiàn)為所有權(quán)和占有權(quán)的結(jié)合，農(nóng)民集體作為農(nóng)村集體土地的所有者，擁有集體土地的所有權(quán)，而其他自然人、法人也可以基于占有權(quán)，作為非所有人利用集體土地，從而使得非所有人在占有他人財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)上擁有占有、使用、收益的權(quán)利。運(yùn)用在解決“城中村”集體土地開發(fā)利用問題上，可以理解為城市居民以及本村的農(nóng)民或者經(jīng)濟(jì)組織等一切自然人、法人可以通過占有的方式，對(duì)“城中村”集體土地直接進(jìn)行支配，同時(shí)本村農(nóng)民也能夠通過讓渡部分財(cái)產(chǎn)使用價(jià)值的方式來獲利。

從解決實(shí)際問題的功效上看，以財(cái)產(chǎn)歸屬和利用制度組成的“物權(quán)二元結(jié)構(gòu)”體系，堅(jiān)持平等獨(dú)立的物權(quán)理念，突破傳統(tǒng)物權(quán)理論的框架體系，能夠妥善解決諸如農(nóng)村土地開發(fā)利用問題此類的農(nóng)村土地上各類物權(quán)之間的法律關(guān)系。

（二）基于南寧友愛村的調(diào)研，對(duì)“城中村”集體土地開發(fā)利用模式的實(shí)證分析

友愛村位于南寧市中心北面，全村面積0.4平方公里，轄13個(gè)村民小組，480個(gè)農(nóng)戶，常住人口961人，流動(dòng)人口約15000人。友愛村是一座典型的“城中村”，全村土地幾乎被城市規(guī)劃用地包圍，流動(dòng)人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過本村常住人口，村民收入也是以出租房屋為主。這些出租屋因租金低廉，配套相對(duì)齊全，再加上地理位置位于城區(qū)中心，交通非常便利等因素受到了許多低收入人群和外來打工者的青睞。

友愛村的情況也就是當(dāng)今絕大多數(shù)“城中村”的真實(shí)現(xiàn)狀。在當(dāng)前的法律環(huán)境下，這些房屋的出租出售行為都是不合法的，得不到法律的保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，當(dāng)事人的權(quán)益很可能得不到保障。但是這種不合法的界定是否合理呢？這是需要我們進(jìn)一步討論的問題。從南寧友愛村的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，一個(gè)小小的城中村就解決了1.5萬外來流動(dòng)人口的住房問題，而且房租也是本村村民主要的收入來源之一，可謂“雙贏”。如果僅僅是因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā返?3條以及一些國(guó)務(wù)院禁止城市居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地的規(guī)定就將所有開發(fā)利用農(nóng)村集體土地的模式全盤否定，是不合理的。

四、“城中村”土地利用問題的出路和展望

（一）嚴(yán)格控制“城中村”土地用途的變更，限制農(nóng)村集體土地的非法流轉(zhuǎn)

在開發(fā)城中村集體土地的過程中，可能會(huì)存在一些改變土地用途的行為，比如說將農(nóng)用地擅自改為建設(shè)用地，這些行為是要堅(jiān)決杜絕的。此外，對(duì)于一些建造行為不合法的房屋，沒有獲得建房用地規(guī)劃、審批等手續(xù)以前，房屋本身屬于違法建筑，這些房屋同樣也不能用于出租、利用。

對(duì)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的問題，雖然有學(xué)者主張要放開，但是從目前我國(guó)的國(guó)情來看，還是應(yīng)該對(duì)其加以嚴(yán)格限制的。因?yàn)檗r(nóng)村集體土地不但具有一定的開發(fā)利用價(jià)值，更具有社會(huì)保障功能，農(nóng)民離開了土地就失去了穩(wěn)定的生活支柱。而農(nóng)村集體土地的非法流轉(zhuǎn)通常會(huì)引發(fā)一系列影響社會(huì)穩(wěn)定的問題，基于此種考慮，應(yīng)該在允許通過占有的方式開發(fā)利用城中村集體土地的同時(shí)，堅(jiān)決打擊集體土地非法流轉(zhuǎn)的行為?？傊?，城中村集體土地可以開發(fā)利用但卻要限制其流轉(zhuǎn)，原理就如同城市居民可以獲得國(guó)有土地的使用權(quán)卻不能拿到所有權(quán)一樣，這是堅(jiān)持我國(guó)土地公有制的根本。

（二）在滿足“城中村”村民需求的前提下，允許村民對(duì)自家宅基地、村集體對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)利用

土地作為一種稀缺資源，是城市發(fā)展必不可少的重要條件，同時(shí)更是農(nóng)民賴以生存的基本要素。對(duì)于一些因農(nóng)用地被征收、征用而失去基本收入來源的“城中村”村民，應(yīng)該允許他們通過出租等方式開發(fā)利用自家的宅基地或房屋獲利，村集體也能夠通過整合資源的方式，在滿足村民需求的前提下，開發(fā)一些富余的建設(shè)用地來增加本村集體的收入水平。

允許村民對(duì)自家宅基地、村集體對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)利用并不意味著放開對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的限制，因?yàn)檫@種利用是所有權(quán)轉(zhuǎn)移以外的其他權(quán)益的讓渡。也就是說，如果村民將自家宅基地或者房屋出租給城市居民，其出租合同還必須受到20年的期限制約。此種開發(fā)模式不但可以保證農(nóng)村收入增長(zhǎng)的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，也可以避免以后農(nóng)民的生活會(huì)因?yàn)槭ネ恋囟貌坏奖Ｕ稀?/p>

（三）肯定村民和村集體在“城中村”土地開發(fā)中的合法主體地位，維護(hù)雙方合同利益

如今，現(xiàn)實(shí)生活中存在不少涉及到農(nóng)村土地開發(fā)的案例，理所當(dāng)然地會(huì)存在相應(yīng)的合同效力問題，最具有代表性的是一些“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同，這些合同大多都因與現(xiàn)行的法律法規(guī)相悖而不受法律保護(hù)。

既然我們?cè)试S村民和村集體對(duì)“城中村”非農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行開發(fā)和利用，就應(yīng)該對(duì)這種行為的合法性予以肯定，當(dāng)然對(duì)其的保護(hù)也必須區(qū)別對(duì)待。首先，要肯定村民和村集體在“城中村”土地開發(fā)中的合法主體地位，只有主體合法才能保證行為合法，真正維護(hù)合同雙方的權(quán)益。其次，對(duì)于那些“城中村”宅基地、建設(shè)用地以及農(nóng)民房屋的出租合同，如果是符合規(guī)劃，經(jīng)過審批，不屬于違章用地建房的，應(yīng)該依法予以保護(hù)，切實(shí)地維護(hù)合同雙方當(dāng)事人的利益。最后，對(duì)于那些類似“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣合同之類的非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地、房屋的合同，應(yīng)歸與無效。但是合同無效并不意味著無需保護(hù)合同當(dāng)事人權(quán)益，合同方應(yīng)根據(jù)各自的過錯(cuò)對(duì)因合同無效造成的損失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

（四）關(guān)于“城中村”土地利用問題的利弊分析與展望

篇4

為架起專家、學(xué)者與普通讀者之間的橋梁，促使學(xué)者、專家更具公眾意識(shí)，本刊特開設(shè)“專家講座”欄目，就讀者關(guān)心或感興趣的話題進(jìn)行探討，分享專家、學(xué)者對(duì)有關(guān)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等問題的看法；通過思想的碰撞，或給讀者一種觀念，或使讀者換種思維方式，或傳播知識(shí)，或進(jìn)行學(xué)術(shù)性的探討。欄目所刊文章體現(xiàn)“讓專家、學(xué)者為讀者服務(wù)”的宗旨，在保證知識(shí)性的同時(shí)，言簡(jiǎn)意賅，文風(fēng)樸實(shí)。歡迎廣大讀者踴躍投稿并提出寶貴意見與建議。

李克飛，1964年生，新疆石河子人。1987年畢業(yè)于陜西師范大學(xué)，1997年獲法學(xué)碩士學(xué)位。2000年任職于自治區(qū)高級(jí)人民法院兵團(tuán)分院。現(xiàn)為兵團(tuán)分院研究室副主任。參與編寫《法學(xué)基礎(chǔ)理論》（中國(guó)警官教育出版社1990年）教科書，并擔(dān)任副主編；參與編寫《人生的困惑》思想道德教育參考書（中國(guó)教育出版社1992年）。近年來，在公開刊物上發(fā)表了《國(guó)有企業(yè)股份制改造應(yīng)當(dāng)注意的問題》《我國(guó)證券立法模式初探》等論文十余篇。2004年，主持研究了兵團(tuán)農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)職工人身?yè)p害賠償?shù)姆蛇m用問題，出臺(tái)的《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件若干問題的指導(dǎo)意見》在兵團(tuán)各級(jí)法院中廣泛適用。

改革開放以來，兵團(tuán)農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)除了戍邊固土、維護(hù)新疆的穩(wěn)定和國(guó)家的安全外，也和全國(guó)農(nóng)村一樣集中精力落實(shí)和完善以職工家庭為基礎(chǔ)的土地承包制度。但是，農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)與地方農(nóng)村有著明顯的區(qū)別，實(shí)行的土地承包也就存在著較大的不同。《農(nóng)村土地承包法》和最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》沒有規(guī)定像農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)這種全民所有制形式的土地承包。因此，新疆兵團(tuán)農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)的土地承包如何適用法律，就成為審判中的疑難問題。

一、兵團(tuán)土地承包與農(nóng)村土地承包的區(qū)別

承包土地的性質(zhì)不同

兵團(tuán)農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)的土地既不屬于城市市區(qū)或者郊區(qū)，也不同于農(nóng)村，但從兵團(tuán)產(chǎn)生的歷史背景和管理體制來看，兵團(tuán)使用的土地都屬于國(guó)家所有。農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)只是依法代表國(guó)家行使國(guó)有資產(chǎn)管理權(quán)，具體則由職工與農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)通過簽訂承包合同從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。農(nóng)村承包的土地依法屬于農(nóng)民集體所有，現(xiàn)實(shí)中存在3種形式：鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有權(quán)、村農(nóng)民集體所有權(quán)和村內(nèi)農(nóng)民集體所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地，依照法律被征收或者征用后，國(guó)家應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)償，而農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)使用的國(guó)有土地不存在征收或者征用的問題。

兵團(tuán)農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)中還有一種特殊的所有制成分，即在極少數(shù)團(tuán)場(chǎng)內(nèi)存在著集體所有制連隊(duì)，土地屬于集體所有，但所占比重很小，農(nóng)戶承包土地則是按照兵團(tuán)國(guó)有土地的性質(zhì)進(jìn)行的。

承包土地的主體身份不同

農(nóng)村土地承包的發(fā)包方為村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)或者村民小組，承包方是農(nóng)民。農(nóng)民承包土地必須具備農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，否則不能成為土地承包的主體。農(nóng)民依法享有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是其安身立命的根本，只有通過承包土地，才能獲得生活保障和其他社會(huì)保障?！稗r(nóng)村居民取得非農(nóng)業(yè)戶口的，往往仍需以集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村土地保障其基本生活?！?/p>

兵團(tuán)土地承包的發(fā)包方為農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)，承包方是職工（少數(shù)為集體所有制農(nóng)戶）。農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)通常作為全民所有制企業(yè)對(duì)待，對(duì)國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的土地和其他財(cái)產(chǎn)依法享有經(jīng)營(yíng)權(quán)。兵團(tuán)的職工以與農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)形成勞動(dòng)管理關(guān)系而獲得身份。2003年農(nóng)業(yè)部和公安部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于落實(shí)農(nóng)墾系統(tǒng)國(guó)有企事業(yè)單位職工及家屬非農(nóng)業(yè)戶口政策有關(guān)問題的通知》，全部將兵團(tuán)職工從農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。兵團(tuán)的職工享受養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育等社會(huì)保障，并按國(guó)家政策享受工資和離退休待遇。

承包方的負(fù)擔(dān)程度不同

目前，農(nóng)村已取消了農(nóng)業(yè)稅，農(nóng)民承包土地不再向發(fā)包方和國(guó)家交納任何費(fèi)用，大大減輕了農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。

關(guān)于國(guó)有農(nóng)場(chǎng)稅費(fèi)問題，國(guó)務(wù)院辦公廳了《關(guān)于深化國(guó)有農(nóng)場(chǎng)稅費(fèi)改革的意見》，要求國(guó)有農(nóng)場(chǎng)要積極推進(jìn)稅費(fèi)改革，減免農(nóng)（牧）業(yè)稅，將農(nóng)場(chǎng)土地承包費(fèi)中類似農(nóng)村“鄉(xiāng)鎮(zhèn)五項(xiàng)統(tǒng)籌費(fèi)”的收費(fèi)全部免除，防止通過調(diào)整土地承包費(fèi)加重農(nóng)場(chǎng)職工負(fù)擔(dān)。兵團(tuán)正積極制定措施朝這一方向努力。目前，兵團(tuán)職工承包土地除向發(fā)包方按兵團(tuán)規(guī)定交納國(guó)有土地使用費(fèi)外，還要交納一定的社會(huì)保險(xiǎn)五項(xiàng)統(tǒng)籌費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)和社會(huì)公益性費(fèi)用等。兵團(tuán)集體所有制農(nóng)戶除不交納社會(huì)保險(xiǎn)五項(xiàng)統(tǒng)籌費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)和職工福利費(fèi)外，其他費(fèi)用要參照全民所有制職工交納。

承包形式和經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式不同

按照《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，農(nóng)村土地承包采取集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。這是我國(guó)法律規(guī)定的家庭承包和其他方式承包兩種承包形式。“家庭承包主要是耕地、林地和草地，承包地具有強(qiáng)烈的社會(huì)保障和福利功能”。家庭承包是以本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶家庭為單位、人人有份的家庭土地承包經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)調(diào)的是福利性和生活保障性。所以，除林地外的家庭承包中，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能繼承，但承包期間取得的利益可以作為遺產(chǎn)繼承。其他方式取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以繼承。在農(nóng)村土地承包中，以家庭承包取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以通過轉(zhuǎn)包、出租等形式流轉(zhuǎn)；以其他方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等形式流轉(zhuǎn)。

兵團(tuán)農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)土地承包，因其所有制性質(zhì)的不同而有所區(qū)別。農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)職工每戶所確定的“兩用地”經(jīng)營(yíng)權(quán)可以由本團(tuán)場(chǎng)上崗子女繼承，“大田”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能繼承。職工取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以通過轉(zhuǎn)包、出租等形式流轉(zhuǎn)，但必須經(jīng)農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)的同意。農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)職工承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘（包括荒地、荒沙、荒草和荒水）都屬于國(guó)有土地和資源，其經(jīng)營(yíng)權(quán)除了可以通過轉(zhuǎn)包、出租等形式流轉(zhuǎn)外，不能像農(nóng)村土地承包那樣采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)。

承包方的種植權(quán)和產(chǎn)品分配權(quán)不同

農(nóng)民承包土地后，種植什么作物，國(guó)家不去干預(yù)，只在宏觀政策的調(diào)控下積極引導(dǎo)農(nóng)民種植農(nóng)作物。農(nóng)民承包土地享有完整的種植權(quán)和產(chǎn)品處置權(quán)。

兵團(tuán)職工承包土地要受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體利益的約束，帶有較強(qiáng)的國(guó)家調(diào)空和濃厚的計(jì)劃性。職工除了劃分的“兩用地”完全自主外，“大田”農(nóng)業(yè)承包需按照國(guó)家政策種植農(nóng)作物，每年與農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)訂立一次“訂單”合同，約定農(nóng)產(chǎn)品必須銷售給發(fā)包方，收益和風(fēng)險(xiǎn)按一定比例于合同中確定，保證職工和農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。因此，兵團(tuán)農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)職工的種植權(quán)和產(chǎn)品處置權(quán)要受到很大的限制。

二、兵團(tuán)土地承包涉及的法律適用問題

土地承包中合同法律關(guān)系的處理

農(nóng)村土地承包中的法律規(guī)范是針對(duì)農(nóng)民集體所有制制定的，全民所有制條件下的土地承包法律關(guān)系還是一個(gè)空白。因此，兵團(tuán)土地承包的特殊性，決定了兵團(tuán)職工與農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)簽訂的土地承包合同難以適用《農(nóng)村土地承包法》及其司法解釋的規(guī)定。在我國(guó)法律體系中，《土地管理法》、《森林法》、《農(nóng)業(yè)法》只是對(duì)國(guó)有企業(yè)、職工和承包經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了原則性的規(guī)定，但就單純的土地承包關(guān)系而言，農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)與職工之間形成的是平等的合同關(guān)系，簽訂承包合同的依據(jù)是兵團(tuán)的“1＋3”文件，而不是《農(nóng)村土地承包法》及其司法解釋。實(shí)踐中，兵團(tuán)土地承包合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系本身也突破了《農(nóng)村土地承包法》及其司法解釋的規(guī)定。“1＋3”文件是兵團(tuán)專門規(guī)范農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)與職工之間土地承包關(guān)系的政策性文件，在兵團(tuán)范圍內(nèi)實(shí)施。該文件不違背憲法和法律的基本原則，是報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院同意實(shí)施的規(guī)范性文件，是對(duì)法律空白的補(bǔ)充?！?＋3”文件調(diào)整兵團(tuán)土地承包法律關(guān)系符合中國(guó)特色，符合兵團(tuán)的實(shí)際。

兵團(tuán)農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)土地承包糾紛訴至法院以后，處理兵團(tuán)土地承包合同糾紛案件應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，參照《農(nóng)村土地承包法》，著重適用“1＋3”文件。

土地承包中勞動(dòng)法律關(guān)系的處理

綜觀兵團(tuán)的體制和管理模式，兵團(tuán)職工已完全納入社會(huì)保障體系，享受工資和離退休待遇，因此，農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)的性質(zhì)是全民所有制國(guó)有企業(yè)。用人單位是勞動(dòng)行政管理者，職工是勞動(dòng)者，二者之間形成的都是一種勞動(dòng)法律關(guān)系。在農(nóng)村，集體所有制經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民之間形成的是一種自治的勞動(dòng)群眾關(guān)系，與農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)有著根本的區(qū)別。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)與職工之間的勞動(dòng)法律關(guān)系往往反映于土地承包合同之中，并約定了相關(guān)的勞動(dòng)法律關(guān)系的內(nèi)容，帶有很強(qiáng)的勞動(dòng)行政管理色彩。這在農(nóng)村土地承包合同中是不存在的。

兵團(tuán)農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)與職工之間發(fā)生的大量勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛，要根據(jù)當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行審查。當(dāng)事人請(qǐng)求的糾紛中屬于勞動(dòng)爭(zhēng)議的，按勞動(dòng)糾紛處理程序辦理。實(shí)踐中，農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)與職工之間內(nèi)在的勞動(dòng)法律關(guān)系的內(nèi)容，常常與土地承包合同關(guān)系融為一體，并訂立于承包合同之中。發(fā)生糾紛后，當(dāng)事人請(qǐng)求的屬于勞動(dòng)爭(zhēng)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)從土地承包合同中將勞動(dòng)法律關(guān)系的內(nèi)容“剝離”出來，按照《勞動(dòng)法》和有關(guān)勞動(dòng)行政法規(guī)處理。

有關(guān)行政法律關(guān)系的處理

篇5

一．物業(yè)稅取代有關(guān)收費(fèi)的可行性

首先從政府的角度看，第一，土地在未來可能有很大升值空間，對(duì)未來地租收益流的估算存在著不確定性，作為地租收益的折現(xiàn)的土地出讓金的值是很難確定的。第二，一次性征收土地出讓金等于是讓政府寅吃卯糧，提前透支了土地的未來收益，另一方面在實(shí)際操作中，物業(yè)稅取代土地出讓金，會(huì)大幅減少政府目前的財(cái)政收入，從而影響政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的能力，而且，世界上也沒有哪個(gè)國(guó)家愿意出讓土地后，再分成幾十年來回收地價(jià)或地租。

其次從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度看，(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)是需要規(guī)模效應(yīng)和一定壟斷性的市場(chǎng)，而大量良莠不齊的房地產(chǎn)開發(fā)商涌入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。(2)資金門檻的降低使土地供求矛盾空前擴(kuò)大，從而導(dǎo)致“尋租”現(xiàn)象的泛濫，一方面是土地所有者囤積居奇，為盲目追求高價(jià)故意閑置土地資源。另一方面是大小開發(fā)商四處奔走關(guān)系，實(shí)力反而退居其次，土地批租市場(chǎng)從而演變成腐敗、貪污現(xiàn)象大量滋生的溫床。而物業(yè)稅的征收對(duì)于消費(fèi)者而言影響最大莫過于房?jī)r(jià)的變化了．因此在對(duì)征收物業(yè)稅職能解讀上，房?jī)r(jià)的走勢(shì)也成為爭(zhēng)議點(diǎn)之一。

二．物業(yè)稅與房?jī)r(jià)走勢(shì)

據(jù)有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士分析，物業(yè)稅的征收既不能合理地取代土地出讓金以及其他稅費(fèi)，又不能有效的平抑房?jī)r(jià)，其開征的目的以及其積極作用究竟何在呢?

(1)開辟稅源，擴(kuò)大財(cái)政收入，改善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家的稅源主要集中在企業(yè)單位上，因此，長(zhǎng)期以來征稅的對(duì)象主要是從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等流通環(huán)節(jié)征收。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是在房地產(chǎn)開放環(huán)節(jié)征收的流轉(zhuǎn)稅稅賦較重，而對(duì)于房地產(chǎn)持有期間以不定產(chǎn)為標(biāo)的物征收的財(cái)產(chǎn)稅稅賦則相應(yīng)較輕。物業(yè)稅的開征雖然不具有取代土地出讓金的可行性，但是在削減有關(guān)房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)還是有積極作用的。因此物業(yè)稅的征收，有利于開辟稅源，擴(kuò)大財(cái)政收入，有助于緩解地方政府的預(yù)算約束瓶頸。

(2)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，防范，化解金融風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)型矛盾突出，一方面是購(gòu)房需求旺盛，另一方面是空置率年年攀升，有增無減，原因在于高端商品房供應(yīng)飽和，而低端則供應(yīng)相對(duì)不足，而物業(yè)稅的計(jì)稅是以房地產(chǎn)的價(jià)值為依據(jù)的，為了合理避稅，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該會(huì)增加低端市場(chǎng)的供應(yīng)，從而改善現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。另外，物業(yè)稅的開征還能起到防范、化解金融風(fēng)險(xiǎn)的作用。其金融風(fēng)險(xiǎn)來自于兩個(gè)方面：①土地囤積，房地產(chǎn)投機(jī)炒作引致的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，由于土地的使用價(jià)格是一次性支付的，事實(shí)上政府是不可能正確估算未來數(shù)十年內(nèi)土地的增值趨勢(shì)和額度，客觀上造成了地價(jià)以及房?jī)r(jià)的失真．在此基礎(chǔ)上的投機(jī)炒作更是加重了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫成分，潛伏了巨大的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。②一次性征收土地出讓金，也使得有些不法官員和機(jī)構(gòu)產(chǎn)生了幕后操縱地價(jià)的動(dòng)機(jī)以謀取私利。因此，開征物業(yè)稅一方面增加了囤積土地的開放商、以及房地產(chǎn)投機(jī)炒作者的成本降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，為地方政府確立了一套穩(wěn)定的收入來源，降低了地方政府的財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，有效抑制了地方政府盲目征地、圍地、賣地的動(dòng)機(jī)，從而緩解了某些地方政府強(qiáng)行征用耕地所形成的社會(huì)矛盾。

(3)有效配置資源，促進(jìn)社會(huì)公平。物業(yè)稅的征收將使閑置或半閑置的房產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本增加，從而促使房地產(chǎn)二級(jí)交易市場(chǎng)的活躍，達(dá)到有效配置資源的目的，另外，財(cái)產(chǎn)稅的征收的初衷之一就是為了縮小貧富差距，物業(yè)稅的征收將增加政府的轉(zhuǎn)移支付的能力，避免兩級(jí)分化的進(jìn)二步擴(kuò)大，促進(jìn)丁社會(huì)公平，從而有助于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

三．物業(yè)稅的征收探討

(1)計(jì)稅稅基的選擇。由于物業(yè)稅不具有取代土地出讓金的職能，因此無論是新購(gòu)還是已購(gòu)業(yè)主都將一次性支付土地出讓金，在這一點(diǎn)上是平等的。如果對(duì)新購(gòu)和已購(gòu)業(yè)主采取同一稅率，己購(gòu)業(yè)主只是在被物業(yè)稅取代的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi)上被重復(fù)課征，因此，只需采取區(qū)別的計(jì)征稅率，應(yīng)該可以解決這個(gè)問題。

篇6

關(guān)鍵詞 物業(yè)稅 房產(chǎn)稅 征稅對(duì)象

中圖分類號(hào)：F812 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

稅收是國(guó)家宏觀調(diào)控的有利工具之一，是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要杠桿，也是財(cái)政收入的重要手段，房地產(chǎn)稅作為稅收最重要稅種之一，在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)中起著極其重要的地位。然而，我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)稅卻存在很多弊端。第一，房地產(chǎn)課稅稅種繁雜、設(shè)置重疊，存在重復(fù)征稅；第二，在征稅過程中，“重交易，輕保有”，造成房地產(chǎn)業(yè)失衡；第三，地方稅權(quán)短缺，難以發(fā)揮地方政府征收管理的積極性，從而制約了房地產(chǎn)稅制的正常發(fā)展；第四，房地產(chǎn)相關(guān)配套制度不健全，稅收流失現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

2010年1月9日重慶頒布了《個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》，而后，上海于1月27日印發(fā)了《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的通知，“滬渝房產(chǎn)稅試行”在某種層度上有起到了積極作用，但也存在某些不足。筆者認(rèn)為，稅收開征合理與否，稅收要素的設(shè)置是重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

一、物業(yè)稅的界定

目前，在我國(guó)大陸比較流行的叫法是物業(yè)稅，但對(duì)其定義，國(guó)內(nèi)不同的學(xué)者給出的定義也不一樣。有學(xué)者認(rèn)為物業(yè)稅就是香港地區(qū)或東南亞國(guó)家的“財(cái)產(chǎn)稅”。如：吳俊培在《關(guān)于物業(yè)稅》、《論我國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅》等文中指出物業(yè)稅就是香港地區(qū)、東南亞國(guó)家的財(cái)產(chǎn)稅。邵鋒在《物業(yè)稅開征與城市發(fā)展》等文章中也指出物業(yè)稅就是財(cái)產(chǎn)稅，類似的學(xué)者還有很多。也有學(xué)者認(rèn)為我國(guó)提出的物業(yè)稅概念不是我國(guó)香港地區(qū)或東南亞國(guó)家的“物業(yè)稅”。如：蔡紅英在《對(duì)“物業(yè)稅”內(nèi)涵及改革目標(biāo)的進(jìn)一步探討》中指出，我國(guó)的物業(yè)稅和香港及東南亞的不同，而應(yīng)該是屬于房地產(chǎn)稅系列

筆者認(rèn)為，討論物業(yè)稅的定義，首先應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)稅的性質(zhì)，根據(jù)稅法相關(guān)理論，按征稅對(duì)象的不同，稅收可劃分為：財(cái)產(chǎn)稅、流轉(zhuǎn)稅、所得稅和行為稅；財(cái)產(chǎn)稅是指以法律規(guī)定的特定財(cái)產(chǎn)為征稅對(duì)象的一類稅。流轉(zhuǎn)稅是指凡是以商品流轉(zhuǎn)額和非商品流轉(zhuǎn)額為征稅對(duì)象的稅。所得稅是以納稅人的所得額或者收入額為征稅對(duì)象的稅，又稱收益稅。行為稅是指法律規(guī)定的特定的行為進(jìn)行征收的稅。

從定義可以看出，物業(yè)稅應(yīng)屬于財(cái)產(chǎn)稅，但物業(yè)稅又有別于廣義上的財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅是納稅人所有的財(cái)產(chǎn)，按照國(guó)外征收財(cái)產(chǎn)稅的情況看，它大致包含：土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)；汽車、船舶、摩托車等家用動(dòng)產(chǎn)；庫(kù)存商品、機(jī)器設(shè)備等營(yíng)業(yè)性動(dòng)產(chǎn)；同時(shí)還包含有營(yíng)業(yè)性專利權(quán)、資源開采權(quán)、股權(quán)、有價(jià)證券、公司債券等無形動(dòng)產(chǎn)。而我們國(guó)家所討論的物業(yè)稅，它僅僅只對(duì)“物業(yè)”征收，“物業(yè)”是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。比如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)等等。它僅指不動(dòng)產(chǎn)，而不包括財(cái)產(chǎn)稅中動(dòng)產(chǎn)。

綜上所述，物業(yè)稅應(yīng)具有財(cái)產(chǎn)稅的特征而又不完全屬于財(cái)產(chǎn)稅。居于這兩者，我們可以對(duì)物業(yè)稅作這樣的界定，物業(yè)稅是指對(duì)土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)在一定期間內(nèi)（通常是一年）依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)中的價(jià)值向不動(dòng)產(chǎn)所有者或使用者征收的一種稅。

二、國(guó)外及我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)稅征稅對(duì)象介紹

美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的征稅對(duì)象原則上是納稅人擁有的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。納稅財(cái)產(chǎn)主要包括有土地、企業(yè)營(yíng)業(yè)動(dòng)產(chǎn)、房產(chǎn)等。雖然美國(guó)開征的財(cái)產(chǎn)稅，物業(yè)稅只是其中的一部分，但其繳納最主要的還是物業(yè)稅。 日本的物業(yè)稅征收的對(duì)象主要是房地產(chǎn)，其涉及的范圍較廣，具體包括有住房、工廠、店鋪、倉(cāng)庫(kù)及其它建筑物。 只要能夠具有使用價(jià)值的“物業(yè)”都在征收的范圍之內(nèi)，如具有使用價(jià)值的附屬物等，假如因增加房屋的某一建筑物，例如陽臺(tái)或是小屋，而該增加的附屬物因其具有使用價(jià)值也應(yīng)納入課稅范圍之內(nèi)。香港物業(yè)稅（狹義上）的課稅對(duì)象是指香港境內(nèi)用于出租而非自用的土地（不包括農(nóng)用地）、房屋、其它建筑物等物業(yè)。而差餉稅的課稅對(duì)象則包括自用的和非自用的兩類，其免征的對(duì)象很少，具體包括：土地、房屋、其它建筑物等不動(dòng)產(chǎn)。

三、國(guó)內(nèi)物業(yè)稅征稅對(duì)象的探討

關(guān)于物業(yè)稅的征稅范圍，目前國(guó)內(nèi)學(xué)者的爭(zhēng)議點(diǎn)主要聚集在以下問題：征稅對(duì)象是否涉及農(nóng)村；征稅對(duì)象是否涉及已登記的存量房；征稅對(duì)象是否涉及除商品外的其他產(chǎn)權(quán)房。

（一）征稅的范圍是否涉及農(nóng)村。

關(guān)于這個(gè)問題，目前國(guó)內(nèi)學(xué)者有以下三種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為征收對(duì)象不應(yīng)涉及農(nóng)村，其范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，除了上述范圍內(nèi)還需擴(kuò)大到農(nóng)村；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，目前征收范圍應(yīng)是城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)，等時(shí)機(jī)成熟了再擴(kuò)展到農(nóng)村。其實(shí)這三者聚集的焦點(diǎn)是是否擴(kuò)大到農(nóng)村以及什么時(shí)候?qū)r(nóng)村征收的問題。

筆者傾向于第三種觀點(diǎn)，改革開放以來，我國(guó)雖然城鎮(zhèn)化進(jìn)化很快，在一些地區(qū)農(nóng)村與城市的界限也越來越近于模糊，但現(xiàn)今對(duì)農(nóng)村開征物業(yè)稅仍不成熟，理由如下：

首先，我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平仍不高，剛剛解決了溫飽問題，農(nóng)業(yè)稅也剛剛?cè)∠痪?，而物業(yè)稅的開征是按照面積的大小來征收的，在我國(guó)，農(nóng)村的房產(chǎn)面積相對(duì)較大，這樣將會(huì)給經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)落后的農(nóng)村業(yè)主帶來不可承受的負(fù)擔(dān)，暫緩開征農(nóng)村物業(yè)稅，可以減輕農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

其次，現(xiàn)今我國(guó)的評(píng)估機(jī)制很難對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)做出合理的評(píng)估，有很多農(nóng)村沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值概念，按照何種標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其評(píng)估很難統(tǒng)一。

（二）征收對(duì)象是否涉及存量房。

關(guān)于征收對(duì)象是否涉及存量房，主要集中在是否取消交納土地出讓金的問題上。筆者認(rèn)為開征物業(yè)稅不應(yīng)取消土地出讓金。

首先，土地出讓金是費(fèi)，而物業(yè)稅是稅，二者的性質(zhì)以及在社會(huì)上發(fā)揮的作用是完全不同的，稅、費(fèi)二者不具有相互替代性。

其次，取消土地出讓金不利于我國(guó)的廉政建設(shè)，容易滋生腐敗。開征物業(yè)稅的同時(shí)取消土地出讓金，由于不用一次性繳納土地出讓金，土地的交易與供應(yīng)則不再有資金這道高高的門檻，通過拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓的方式也沒了根據(jù)，政府分配土地更沒有了根據(jù)，是憑人情還是憑關(guān)系，這些都沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

第三，以物業(yè)稅代替土地出讓金不具有現(xiàn)實(shí)可行性。物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是按照房地產(chǎn)的價(jià)值計(jì)稅，而作為房屋本身的價(jià)值不會(huì)隨著時(shí)間或是其他外界因素的變化而升值的，相反，房屋會(huì)隨著時(shí)間的變化而不斷折舊，其真正升值的土地因?yàn)槿∠送恋爻鲎尳?，使土地?zé)o償取得，這樣將造成地價(jià)和土地市場(chǎng)的消失，從而使得房?jī)r(jià)無法得到科學(xué)的估算，對(duì)物業(yè)計(jì)稅也無法得到統(tǒng)一的依據(jù)，最后將使物業(yè)稅的征收無法正常進(jìn)行，造成社會(huì)不公平現(xiàn)象的發(fā)生。

因此，只要物業(yè)稅的設(shè)置合理，對(duì)目前已購(gòu)置房產(chǎn)的業(yè)主來說是不存在重復(fù)收稅的，同時(shí)也可以解決取消土地出讓金而帶來的種種問題。

（三）開征范圍是否涉及除商品外的其他產(chǎn)權(quán)房。

我國(guó)城鎮(zhèn)用房主要是商品房，但也包括其他形式的住房，如小產(chǎn)權(quán)房、福利房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等等，對(duì)于這類產(chǎn)權(quán)房是否征收物業(yè)稅，國(guó)內(nèi)學(xué)者有不同的觀點(diǎn)。主張對(duì)其他產(chǎn)權(quán)房開征物業(yè)稅的學(xué)者認(rèn)為，這些區(qū)別的實(shí)質(zhì)只是能否進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流通，其主張，如果對(duì)商品房征稅外的其他產(chǎn)權(quán)房征稅，理論上符合受益原則。 而主張不對(duì)其他產(chǎn)權(quán)房開征物業(yè)稅的學(xué)者則認(rèn)為，依據(jù)公平原則，稅收的征收是縮小財(cái)富差距，如果又對(duì)其他產(chǎn)權(quán)房征稅的話則無法實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)公平。

筆者認(rèn)為物業(yè)稅的征稅對(duì)象不應(yīng)涉及其他產(chǎn)權(quán)房。理由如下：

首先，其他產(chǎn)權(quán)房是國(guó)家對(duì)一些弱勢(shì)群體的福利政策，其存在的原因是由于這些群體沒有能力或是沒有足夠的能力購(gòu)置房產(chǎn)，是保障性住房，如果再對(duì)這些房產(chǎn)開征物業(yè)稅的話，不但與國(guó)家的政策相違背，也違背了物業(yè)稅開征的作用，物業(yè)稅的開征從某種意義上說，可以縮小貧富差距維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，如果仍對(duì)其他產(chǎn)權(quán)房開征物業(yè)稅則失去了這一意義。

其次，對(duì)其他產(chǎn)權(quán)房開征物業(yè)稅很難施行，且不實(shí)際。我國(guó)現(xiàn)今的房產(chǎn)制度比較亂，評(píng)估制度尚未健全，納稅人的納稅意識(shí)還有待提升，如何評(píng)估、怎么評(píng)估、是否按照市場(chǎng)的價(jià)值評(píng)估等等這些問題尚未解決，對(duì)其他產(chǎn)權(quán)房開征物業(yè)稅很難實(shí)現(xiàn)。

第三，其他產(chǎn)權(quán)房沒有年限限制，物業(yè)稅的設(shè)置是按照一定的年限每年征稅，且征稅額隨著土地的價(jià)值逐年提高，再者，商品房開征物業(yè)稅是把土地出讓金相應(yīng)地平攤或是減少土地出讓金，這些產(chǎn)權(quán)房繳納物業(yè)稅，從某種意義上說，和商品房則沒有任何區(qū)別了，也就失去國(guó)家設(shè)置其他產(chǎn)權(quán)房的意義。

四、滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案征稅對(duì)象的規(guī)定

重慶方案的征收對(duì)象采取的是分步的實(shí)施方式，現(xiàn)納入征收的住房主要包括以下三種：第一種是個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；第二種是個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。這里的高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。第三種是在重慶市同時(shí)無工作、無企業(yè)和無戶籍的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房。

上海方案的征收對(duì)象是指在上海新購(gòu)且該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房。

從上面的規(guī)定可以看出，上海征收的范圍只限于新購(gòu)房，相對(duì)上海，重慶的征收范圍廣一些，既針對(duì)存量房也針對(duì)新購(gòu)房，體現(xiàn)的是對(duì)高檔的個(gè)人住房征稅。但滬渝方案規(guī)定的征稅對(duì)象有一個(gè)共同特點(diǎn)都以第二套房為起征點(diǎn)（除了上海非本市居民，但本質(zhì)上也是一致，因?yàn)槠湓跍p免上又做了特殊規(guī)定），這一點(diǎn)筆者有不同的看法。

其實(shí)對(duì)于征稅對(duì)象是從哪一套房開征問題，國(guó)內(nèi)學(xué)者一直存在爭(zhēng)議。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)該從第一套房開征，現(xiàn)在國(guó)際上很多國(guó)家都是這種征收辦法，例如美國(guó)?？墒欠磳?duì)者認(rèn)為，這樣不僅起不到征稅的作用，還會(huì)引起社會(huì)的不滿，目前，我國(guó)買房就很難，很多人好不容易買到了房子還得還“貸款”，負(fù)擔(dān)已經(jīng)很重，如果還要繳納物業(yè)稅，對(duì)他們來說難免不是一個(gè)“噩耗”，而且對(duì)于一些家庭比較困難的業(yè)主，將面臨“住不起”的困境，物業(yè)稅開征的目的之一是為了解決“買不起房”的問題，可是現(xiàn)在開征后竟然出現(xiàn)了“住不起房”的問題，此外，在中國(guó)有很多城市的居民還存在幾世同堂的情況，他們僅擁有一套房子，父親把房子傳子女、子女再把房子傳孫子，雖然表面上他們所擁有的房子飛速漲價(jià)，可是他們的經(jīng)濟(jì)狀況仍舊貧窮，他們從未讓自己的房子在市場(chǎng)上流通，也沒有得到利潤(rùn)。對(duì)這些群體開征物業(yè)稅將會(huì)引起他們的不滿。

還有另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)稅起征點(diǎn)是家庭擁有的第二套房子，第一套自住的房子不征收。

從滬渝方案來看，符合第二種觀點(diǎn)，但筆者仍傾向于第一種觀點(diǎn)。但在設(shè)置上應(yīng)對(duì)某些特殊的情況作出免征或是減免的規(guī)定。理由如下：

首先，起征點(diǎn)從第一套房子開征更能實(shí)現(xiàn)整體的公平，根據(jù)受益原則，居民住房享用著國(guó)家提供了很多公共產(chǎn)品，包括基礎(chǔ)設(shè)施，治安，消防，安全保障等，政府在一塊投入了很多，包括人力、物力還有資金，同時(shí)，隨著政府這些公共產(chǎn)品的投入而使得該區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和自然環(huán)境發(fā)生改善，物業(yè)也隨之升值。而作為受益的居民卻無償?shù)南碛弥@一切，現(xiàn)今開征物業(yè)稅，對(duì)第一套與第二套都相同受益的物業(yè)來說，也應(yīng)該公平對(duì)待。

其次，起征點(diǎn)從第二套開征存在很大的漏洞。第一，很難確認(rèn)哪套屬于第二套，假如某業(yè)主，其有兩套房子，一套120平米，價(jià)值100萬，另一套60平米，價(jià)值40萬，那么怎么確定哪個(gè)是第二套，業(yè)主肯定選擇價(jià)值便宜的計(jì)稅。退一步說，如果按房地產(chǎn)登記的時(shí)間來確定的話，那么業(yè)主對(duì)第一套房子的購(gòu)置都會(huì)選擇大戶型，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。重慶方案規(guī)定的存量房也應(yīng)繳納物業(yè)稅，那么對(duì)存量房怎么認(rèn)定，按照登記時(shí)間的話，對(duì)那么購(gòu)買第二套大戶型的業(yè)主來說是不公平的。第二，可能會(huì)造成社會(huì)出現(xiàn)“假離婚”現(xiàn)象。因?yàn)槲飿I(yè)稅僅對(duì)擁有第二套住房的家庭開征，所以擁有兩套住房的家庭，通過“假離婚”變成兩個(gè)家庭，繞開物業(yè)稅，這種情況在中國(guó)是有可能出現(xiàn)的。

再次，只要設(shè)置合理，起征點(diǎn)從第一套開征不會(huì)引起社會(huì)群眾的不滿。對(duì)于那些擁有第一套房且經(jīng)濟(jì)水平不高，或是現(xiàn)今仍無法繳納物業(yè)稅的業(yè)主可以給予減免，根據(jù)具體情況作合理設(shè)置，從第二套起征會(huì)更合理。

五、結(jié)論

物業(yè)稅的征收對(duì)象是開征物業(yè)稅的一個(gè)重點(diǎn)，也是順利開征物業(yè)稅必須解決的難點(diǎn)，其存在的問題比較多，而且爭(zhēng)議點(diǎn)比較大。

從上面國(guó)外及我國(guó)相關(guān)地區(qū)的分析可以看出，現(xiàn)今國(guó)際上征稅對(duì)象主要還是土地及建筑物。如：美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是納稅人擁有的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，主要包括有土地、企業(yè)營(yíng)業(yè)動(dòng)產(chǎn)、房產(chǎn)等；日本的物業(yè)稅征收的對(duì)象主要是房地產(chǎn)，具體包括有住房、工廠、店鋪、倉(cāng)庫(kù)及其它建筑物；香港物業(yè)稅的課稅對(duì)象是土地、房屋及其他建筑物；我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)稅的征收對(duì)象包括土地和房屋及其建筑物。同時(shí)，這些國(guó)家都對(duì)農(nóng)用地作出免稅的規(guī)定。

從上面對(duì)國(guó)內(nèi)學(xué)者觀點(diǎn)的綜合分析以及對(duì)“滬渝方案”規(guī)定的分析得出。我國(guó)開征物業(yè)稅，其征稅對(duì)象不能涉及到農(nóng)村，只能居于城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)，等時(shí)機(jī)成熟了再擴(kuò)展到農(nóng)村；對(duì)目前已經(jīng)購(gòu)置的房屋仍應(yīng)當(dāng)征收物業(yè)稅，但是在稅率的設(shè)置上有別物業(yè)稅開證之后新購(gòu)置的房地產(chǎn)，甚至可以根據(jù)具體的特殊情況對(duì)其免征物業(yè)稅，政府對(duì)于土地的批租仍需向承租方一次性收取土地出讓金，但土地出讓金的金額應(yīng)當(dāng)相應(yīng)的降低，結(jié)合以后物業(yè)稅的稅率作出不同的調(diào)整；對(duì)于目前我國(guó)除商品房外的其他產(chǎn)權(quán)房不應(yīng)征收物業(yè)稅，等條件允許時(shí)再相應(yīng)作出調(diào)整和修改。

我國(guó)開征物業(yè)稅的征稅對(duì)象應(yīng)是納稅人擁有所有權(quán)的土地、房屋及其建筑物。物業(yè)稅的設(shè)置應(yīng)當(dāng)遵循“寬稅基”的基本原則。除了一些特殊的免稅范圍外，不但應(yīng)對(duì)現(xiàn)今擁有所有權(quán)的土地、房屋及其建筑物的業(yè)主征稅，同時(shí)對(duì)一些不明產(chǎn)權(quán)的使用者或是管理者也應(yīng)當(dāng)征收物業(yè)稅，只要是城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)都是征稅的范圍，同時(shí)，對(duì)于土地、房屋或是其他建筑物的新增建筑物或附屬建筑物（如涼臺(tái)，小陽臺(tái)，小平樓等），只要具有使用價(jià)值的，也應(yīng)當(dāng)對(duì)其征收物業(yè)稅。

綜上所述，我國(guó)物業(yè)稅的征稅對(duì)象包括我國(guó)境內(nèi)土地、房屋及其建筑物。包括外國(guó)人在我國(guó)境內(nèi)的單位及其個(gè)人擁有所有權(quán)土地、房屋及其建筑物，同時(shí)也包括因業(yè)主對(duì)其占有、使用而產(chǎn)生價(jià)值的一些產(chǎn)權(quán)不明的土地、房屋和建筑物。

（作者單位：廣州大學(xué)松田學(xué)院 ）

注釋：

劉劍文主編：《財(cái)政稅收法》，法律出版社2004年版，第190頁(yè).

鐘偉、馮維江：《物業(yè)稅征收的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及借鑒研究》，載《稅務(wù)研究》2004年第4期.

Aaron. H. J. Who Pays the Property Tax[M].Washington， DC： Brookings Institution， 1975.

王素昭、李靜華：《國(guó)外物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)及啟示》，載《山西建筑》2008年第1期.

任壽根：《港澳臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)與房產(chǎn)稅制度》，載《涉外稅務(wù)》2000年第2期.

受益原則是指，人們房享用了政府提供的基礎(chǔ)設(shè)施等公共產(chǎn)品，包括治安保護(hù)、消防安全、自然環(huán)境和公共環(huán)境的改善等，同時(shí)由于政府提供的這些改變，使得居民住房隨之升值。從而能夠順利地為其財(cái)產(chǎn)所有者帶來經(jīng)濟(jì)利益或心理上的滿足。作為受益人，財(cái)產(chǎn)所有者理應(yīng)為這種產(chǎn)權(quán)保護(hù)支付一定的報(bào)酬.

《重慶市關(guān)于開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》第2條.

參見：《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》第3條.

按照物業(yè)稅的稅率設(shè)置，假如是0.1%――3%的幅度，按1%的稅率，一套100萬的房子，每年就應(yīng)該繳納1萬元，1萬元對(duì)于很多家庭來說還是一個(gè)不小的收入，（據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的人均存款不到2萬元），很多夫妻就可能會(huì)選擇假離婚.

參考文獻(xiàn)：

[1]北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心宏觀組：《中國(guó)物業(yè)稅研究：理論、政策與可行性》，北京大學(xué)出版社2007年版。

[2]張青：《物業(yè)稅研究》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社2006年版。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)征收；存在問題；改革方向

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

引言

房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，是國(guó)家依靠強(qiáng)制力將房屋所有人的房產(chǎn)作為納稅對(duì)象進(jìn)行征收的稅種。國(guó)家通過應(yīng)用房產(chǎn)稅這個(gè)稅收杠桿提高房產(chǎn)的使用效率，加強(qiáng)對(duì)社會(huì)房產(chǎn)所有者的管理，調(diào)節(jié)國(guó)民收入分配，打擊投機(jī)炒樓行為，合理控制房屋所有者和經(jīng)營(yíng)人的收入，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，使居者有其屋?？墒牵壳皣?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著諸多現(xiàn)實(shí)問題，促使很多專家建議及時(shí)征收房產(chǎn)稅，以此來穩(wěn)固我國(guó)動(dòng)蕩的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)稅稅制改革已是大勢(shì)所趨。

一、我國(guó)房地產(chǎn)稅收的特征

1、國(guó)家性

房地產(chǎn)稅收屬于一種國(guó)家行為，土地是國(guó)家的資源，是一切財(cái)富的象征，只有國(guó)家才有權(quán)利實(shí)施房地產(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個(gè)人均無權(quán)實(shí)施房地產(chǎn)稅收行為。國(guó)家通過對(duì)土地、不動(dòng)產(chǎn)以及其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、流通過程的稅收征管，行使著土地資源最終的管理權(quán)限，使國(guó)家財(cái)政收入得到可靠保證，這是國(guó)家權(quán)力的體現(xiàn)和反映，只有國(guó)家才有資格和權(quán)利來進(jìn)行房地產(chǎn)稅收的征收、管理行為。

2、法定性

稅收與法律是不可分割的。“依法治稅”是稅收法律化的基本特征。通過立法要求，將有關(guān)房地產(chǎn)稅收的種類、具體內(nèi)容等公布頒行，從而為房地產(chǎn)稅收的征收、管理、稽查等奠定法律基礎(chǔ)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅收的行為，從表面上看，只是一種國(guó)家行為，但實(shí)質(zhì)上也是一種法律行為，具有法定性，也正是這種性質(zhì)使之與一般的行政收費(fèi)相區(qū)別。

3、規(guī)范性

房地產(chǎn)稅收工作是一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)、更是一項(xiàng)規(guī)范的工作，無論是由國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)還是通過受委托的國(guó)家房地產(chǎn)行政管理部門來征收，其行為必須遵守國(guó)家的法律規(guī)范，不可任意妄為，對(duì)房地產(chǎn)稅收的征收管理只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)、方式下進(jìn)行。

二、我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收中存在的問題

1、稅務(wù)部門的工作效率較為低下，管理工作存在缺陷

我國(guó)擁有世界上最龐大的稅收隊(duì)伍，卻缺少完備的房產(chǎn)登記備案制度，致使房產(chǎn)稅的征稅過程中稅務(wù)機(jī)關(guān)在應(yīng)納稅房產(chǎn)和納稅人的掌握方面存在較大漏洞。稅務(wù)機(jī)關(guān)只能憑借納稅人自己拿出來的房產(chǎn)證等進(jìn)行判斷稅源的多少，對(duì)于提供的證明材料很少核實(shí)，也沒有有效地監(jiān)督機(jī)制，更不會(huì)實(shí)地調(diào)查取證。在這種情況下，必然有很多納稅人有意瞞報(bào)，提供虛假的材料證明，故意上報(bào)較低的收益金額以減少納稅的數(shù)額，形成偷稅漏稅，損害國(guó)家的稅收權(quán)益。

2、稅率設(shè)計(jì)僵化

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅率實(shí)行單一比例稅率。但是在當(dāng)前，我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)成為一個(gè)重要的潮流，地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異已經(jīng)越來越凸顯出來，不同地區(qū)的居民按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收可能會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)極端的問題，一是如果按照經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)地區(qū)的征收標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行征收的話，無疑會(huì)加重經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)人民的稅收負(fù)擔(dān)。如果按照欠發(fā)達(dá)地區(qū)的稅收標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行征收的話又會(huì)難以體現(xiàn)社會(huì)的公平分配。

3、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系存在的問題

3.1租稅費(fèi)相互混淆，從根本上并沒有發(fā)揮土地稅種的調(diào)控作用。如城鎮(zhèn)土地使用稅就帶有明顯的地租性質(zhì)。而土地閑置費(fèi)其實(shí)就是一種稅，而以費(fèi)的形式出現(xiàn)，降低了其嚴(yán)肅性和規(guī)范性。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)向土地使用者征收城鎮(zhèn)土地使用稅，同時(shí)土地管理部門又對(duì)土地使用者征收一定比例的土地使用費(fèi)，稅費(fèi)并存的情況，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

3.2機(jī)制存在缺陷

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員、財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇在參加該院舉辦的“2012財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略年會(huì)”時(shí)表示，房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅當(dāng)中最重要的一項(xiàng)，所以房產(chǎn)稅是必須要開征的，然而要實(shí)行房產(chǎn)稅，就要摸清每個(gè)人或每個(gè)家庭名下房產(chǎn)的數(shù)量，而全國(guó)房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)問題目前還沒有解決。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在稅負(fù)偏重問題且內(nèi)外不平等。改革開放初期，我國(guó)對(duì)外資、合資、合作企業(yè)出臺(tái)了一系列減免稅費(fèi)的優(yōu)惠政策。多年之后，造成內(nèi)外資企業(yè)待遇差別大，缺乏公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，致使許多地方、單位貪洋求外，找外商掛靠，成了外資企業(yè)，造成了國(guó)家財(cái)政收入不必要的損失。

三、我國(guó)房產(chǎn)稅改革完善方向

1、擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍

房產(chǎn)稅的開征要結(jié)合我國(guó)面臨的實(shí)際問題，循序漸進(jìn)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，逐步推進(jìn)基于我國(guó)房產(chǎn)稅稅制改革的特殊性，近期在我國(guó)全面開征房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)尚不成熟，房產(chǎn)稅的開征存在不少困難。我國(guó)現(xiàn)在房?jī)r(jià)很高，主要原因在于消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)支付的房?jī)r(jià)中有很大一部分是土地出讓金，約占房?jī)r(jià)的30%—50%，除了土地出讓金之外，還有各種名目的收費(fèi)，以及各種稅收。這就意味著，在消費(fèi)者首次購(gòu)房時(shí)，政府在房地產(chǎn)的開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)已經(jīng)獲得了大量收入，沒有必要通過開征房產(chǎn)稅來攫取更多的財(cái)政收入。中國(guó)的城市化水平還較低，在未來20年我國(guó)要將城市化率提高到70%，將要有大量的農(nóng)村人口進(jìn)城居住，他們對(duì)住房是剛性需求，因此，我國(guó)還要維持10—15年的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)。在這種勢(shì)頭下，地方政府仍然可以獲得大筆的土地出讓金和房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，全面開征房產(chǎn)稅的需求并不迫切。相反，我們應(yīng)該及時(shí)解決房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中出現(xiàn)的問題，循序漸進(jìn)，在大規(guī)模房地產(chǎn)開潮結(jié)束后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日臻成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確以后，才有可能全面開征房產(chǎn)稅。另外，我國(guó)的中產(chǎn)階層還較為脆弱，房產(chǎn)稅的全面征收必然會(huì)增加這一群體的稅收負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致中產(chǎn)階層的可支配收入減少，降低他們的消費(fèi)能力，將會(huì)阻礙他們購(gòu)買房產(chǎn)，改善生活品質(zhì)的需求，最終使作為基本國(guó)策的擴(kuò)大內(nèi)需乏力，影響和阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。

2、房產(chǎn)稅的開征要完善大量的基礎(chǔ)性工作，為全面征收做好制度準(zhǔn)備

我國(guó)現(xiàn)在還沒有建立起全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，這會(huì)給稅務(wù)機(jī)關(guān)確定稅基制造麻煩。同時(shí)，我國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)較大，需要及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，以3－5年為一個(gè)時(shí)段，最好是建立網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)評(píng)估機(jī)制，輔以人工現(xiàn)場(chǎng)查看?，F(xiàn)在的房產(chǎn)制度的不完善會(huì)使我國(guó)的征稅成本過高，房產(chǎn)稅的實(shí)際收益很低，反而會(huì)擴(kuò)大其負(fù)面效應(yīng)，不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。

3、房產(chǎn)稅的開征從全面推行新購(gòu)房產(chǎn)稅開始

我國(guó)已經(jīng)在上海和重慶對(duì)于新購(gòu)房產(chǎn)稅進(jìn)行了試點(diǎn)，并取得的一定的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際效果。如果未來中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全面復(fù)蘇的狀況，就可以試行在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一開征新購(gòu)房產(chǎn)稅，即對(duì)居民新購(gòu)商品房超免稅標(biāo)準(zhǔn)部分按規(guī)定開征房產(chǎn)稅，通過開征新購(gòu)房產(chǎn)稅可以擺脫政府對(duì)限購(gòu)令的政策依賴。開征新購(gòu)房產(chǎn)稅的可操作難度不大，交易成本低；使房地產(chǎn)的持有成本上升，打擊房產(chǎn)投機(jī)行為，抑制投資和投機(jī)需求；可以為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)政資金來源，擺脫地方政府對(duì)土地出讓金過度依賴的現(xiàn)狀。

4、西部地區(qū)開征房產(chǎn)稅的理論可行性分析

4.1房地產(chǎn)剛性需求意味著房產(chǎn)稅可成為地方穩(wěn)定的稅源

目前，房產(chǎn)已成為人們基本生活需求的必需品。隨著住房制度的改革，居民住房產(chǎn)權(quán)逐漸明晰，居住條件的進(jìn)一步改善，為開拓房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的空間。首先，房地產(chǎn)成交總量的增長(zhǎng)必然會(huì)帶動(dòng)相關(guān)稅收收入的穩(wěn)定提高；其次，房產(chǎn)的稀缺性會(huì)保證其單位面積的價(jià)值，從而促使其成為地方政府的穩(wěn)定稅源。另外，房地產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可流動(dòng)性這一屬性。因此，對(duì)其征稅的外溢性較弱，不會(huì)流失到外地域。西部地區(qū)的地方財(cái)政有其特殊性，尤其是實(shí)行西部大開發(fā)以后，西部地區(qū)又面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。為此確定比較穩(wěn)定的地方主稅種，保證西部發(fā)展的穩(wěn)定財(cái)源已經(jīng)顯得十分急迫。從西部目前的實(shí)際情況來看，房產(chǎn)稅可以在符合設(shè)定條件的情況下作為一個(gè)突破口。

4.2房產(chǎn)稅稅收征管的可操作性

由于房產(chǎn)稅的外溢性弱，再加上房地產(chǎn)特有的不可隱匿性和個(gè)體占有資產(chǎn)價(jià)值的巨大差異性，房產(chǎn)稅的征收相當(dāng)具有可操作性，應(yīng)由地方政府負(fù)責(zé)征收。主要原因?yàn)椋阂环矫娴胤椒康禺a(chǎn)管理部門可以提供完備準(zhǔn)確的產(chǎn)權(quán)戶籍資料來保證征稅范圍的確定；另一方面由地方稅務(wù)部門授權(quán)一定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)納稅人的房地產(chǎn)逐一進(jìn)行估算以比較準(zhǔn)確地計(jì)算課稅價(jià)格，從而解決由于房地產(chǎn)價(jià)格決定因素的復(fù)雜性帶來的不同房地產(chǎn)之間價(jià)格無法統(tǒng)一的問題。

結(jié)束語

總之，房產(chǎn)稅的改革迫在眉睫，我們一定要充分吸收和借鑒外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并且充分考慮到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的特殊性，改變我國(guó)以政策管控為主的落后管理模式，厘清房產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)和目標(biāo)所在，有步驟、有秩序的逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，在條件成熟的時(shí)候在全國(guó)范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅。

參考文獻(xiàn)

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篇8

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及其地位

（一）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速刺激中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求改革開放以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持著兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的國(guó)家，在發(fā)展中國(guó)家中處于領(lǐng)先地位。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，使得我國(guó)人民生活水平和社會(huì)購(gòu)買力水平不斷提高，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷上升，原有的樓市供求矛盾加劇，最終給我國(guó)帶來了更大的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求。

（二）房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域經(jīng)過長(zhǎng)期的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前臺(tái)，體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)。2006-2008年連續(xù)三年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)吸引了眾多行業(yè)領(lǐng)域的資本進(jìn)入，這也是2006-2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿(mào)成分以后，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)舉足■楊志銀（貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處貴陽550004）中圖分類號(hào)：F810文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A內(nèi)容摘要：住房作為不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)特殊的商品，既具有消費(fèi)功能，也具有投資功能。近年來，大量投機(jī)資金大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，推高房?jī)r(jià)。這也導(dǎo)致國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策未達(dá)到預(yù)期效果，居民的自住性消費(fèi)無法得到滿足。本文在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，探討稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)中的作用，并提出完善稅收政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康消費(fèi)的建議。

關(guān)鍵詞：稅收政策房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)輕重的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽視的產(chǎn)業(yè)成分之一。

（三）房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的重要支撐首先，房地產(chǎn)是我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式過渡時(shí)期的重要產(chǎn)業(yè)。我國(guó)在外需不足的前提下，提出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，擴(kuò)大內(nèi)需，以應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的影響。在這一過程中，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用不斷顯現(xiàn)出來。其次，房地產(chǎn)是我國(guó)面對(duì)金融危機(jī)壓力、刺激就業(yè)等方面不可忽視的行業(yè)。這主要是由房地產(chǎn)作為我國(guó)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的中間產(chǎn)業(yè)鏈條所決定的?？傊?，由于我國(guó)內(nèi)需產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，競(jìng)爭(zhēng)力不足，在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變情況下，房地產(chǎn)是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需、保增長(zhǎng)，應(yīng)對(duì)金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)影響的重要產(chǎn)業(yè)，也是我國(guó)當(dāng)前轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等重大決策實(shí)施過程中的重要支撐產(chǎn)業(yè)。

（四）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一項(xiàng)重要的民生工作根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)當(dāng)年的普通居民，幾乎有50%以上的收入屬于個(gè)人的住房消費(fèi)。住房消費(fèi)是我國(guó)居民消費(fèi)的重要組成部分，不僅牽動(dòng)著居民的收入水平，而且與我國(guó)銀行業(yè)發(fā)展有著重要的關(guān)聯(lián)性，也是我國(guó)居民財(cái)產(chǎn)性收入的主要構(gòu)成部分。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策及其存在問題

（一）我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策

1.土地增值稅。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目后的余額。規(guī)定扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額、土地開發(fā)成本及費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用（或舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，以及因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)可以免征土地增值稅。此外，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

2.企業(yè)所得稅。根據(jù)最新企業(yè)所得稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅允許扣除的成本項(xiàng)目可分為：土地實(shí)際成本，包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)、七通一平費(fèi)（包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場(chǎng)地平整等方面的費(fèi)用）、管理費(fèi)用；住宅和其他商品房開發(fā)實(shí)際成本，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備工程費(fèi)、配套工程費(fèi)、管理費(fèi)用。但是作為土地增值稅加計(jì)20%的扣除項(xiàng)目不得在計(jì)算企業(yè)所得稅中列支扣除。

3.營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅政策中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策主要是兩個(gè)行業(yè)：一是建筑業(yè)；二是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，因此房地產(chǎn)涉及的營(yíng)業(yè)稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)額按稅率計(jì)征的一種稅賦。營(yíng)業(yè)稅稅法中規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)以及土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。以房地產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為，不征營(yíng)業(yè)稅，但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)例外。同時(shí)，對(duì)自建自用的房地產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅。2008年3月1日起出租自有住房，不再區(qū)分用途，一律按照3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。

4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅主要由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)屬于全民所有，由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有者、承典人不在房產(chǎn)所在地或產(chǎn)權(quán)未確定以及承典糾紛未解決的，應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。根據(jù)納稅人不同的經(jīng)營(yíng)方式采取兩種方式計(jì)稅：一是納稅人經(jīng)營(yíng)自用的房產(chǎn)，以房產(chǎn)余值計(jì)稅，即從價(jià)計(jì)征；二是將自有房產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，即從租計(jì)征，稅率為12%。

5.城鎮(zhèn)土地使用稅。該稅是國(guó)家按使用土地的等級(jí)和數(shù)量，對(duì)城鎮(zhèn)（城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)）范圍內(nèi)的土地使用單位和個(gè)人征收的一種稅賦。計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積，由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定的稅額計(jì)征，實(shí)行定額稅率，按年計(jì)算，分期繳納。

6.契稅。契稅指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋買賣、贈(zèng)予、交換等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

計(jì)稅依據(jù)依不同的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式而不同：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣為成交價(jià)格；土地實(shí)用權(quán)贈(zèng)予、房屋贈(zèng)予，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；土地使用權(quán)交換和房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)和房屋的價(jià)格差額。如成交價(jià)格或交換價(jià)格差額明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，并無正當(dāng)理由，由征稅機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定，實(shí)行3%-5%比例稅率。同時(shí)規(guī)定國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買的公房以及財(cái)政部門規(guī)定的其他項(xiàng)目，免征契稅。

7.印花稅。印花稅是對(duì)中國(guó)境內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證以及在境外書立、受我國(guó)法律保護(hù)、在我國(guó)境內(nèi)適用的應(yīng)稅房地產(chǎn)憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。計(jì)稅依據(jù)是書立、領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證所承載的資金量或?qū)嵨锪俊?/p>

針對(duì)不同的憑證情況實(shí)行兩種稅率：一是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、房屋租賃合同、房地產(chǎn)買賣合同；二是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書以及合同金額無法確定的憑證，為每件5元。

（二）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策存在問題

1.結(jié)構(gòu)不合理，稅基交叉，存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收結(jié)構(gòu)松散繁雜，各種稅之間主輔作用不清，調(diào)節(jié)單一，個(gè)別稅種設(shè)置重疊，存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。一方面，土地增值稅與所得稅、營(yíng)業(yè)稅交叉重復(fù)；土地使用稅與房產(chǎn)稅在對(duì)房屋同一目的物征收時(shí)缺乏科學(xué)性。營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅計(jì)稅依據(jù)存在重疊，從而造成對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的重復(fù)征稅，在一定程度上助長(zhǎng)了土地的保有或投機(jī)行為。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的契稅和印花稅稅基交叉性帶來了一定程度上的重復(fù)征稅。此外，房地產(chǎn)出租法人負(fù)擔(dān)的各類稅收稅基的交叉性，房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅收也存在重復(fù)征收的情況，不利于我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

2.征稅范圍相對(duì)狹窄，調(diào)節(jié)功能弱化。

稅種繁多，收費(fèi)復(fù)雜，租費(fèi)雜亂，征稅覆蓋面窄，房地產(chǎn)稅占全部稅收收入比重偏低，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的嚴(yán)重投機(jī)炒作造成房?jī)r(jià)快速上漲、泡沫四起，進(jìn)而使得房地產(chǎn)稅類籌集財(cái)政收入的功能微弱，抑制了房地產(chǎn)稅收作用的發(fā)揮。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度不健全與評(píng)估秩序混亂，使得房地產(chǎn)各個(gè)交易環(huán)節(jié)的計(jì)稅依據(jù)難以科學(xué)合理地確定，難以發(fā)揮調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的作用，抑制房地產(chǎn)投機(jī)的作用十分微弱。

3.消費(fèi)流通環(huán)節(jié)稅與保有環(huán)節(jié)稅賦不協(xié)調(diào)。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策主要集中在房產(chǎn)和地產(chǎn)的消費(fèi)流通環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種非常少，房地產(chǎn)存量稅源沒有得到充分利用。正是因?yàn)檫@種不平衡，導(dǎo)致了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中，增加新建房地產(chǎn)的開發(fā)成本，在一定程度上帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng)，提高居民購(gòu)房的門檻，影響房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展。另外，由于我國(guó)土地市場(chǎng)的特殊性，大量的土地使用權(quán)由企事業(yè)單位無償取得，并近似無償?shù)爻钟?，我?guó)對(duì)房地產(chǎn)保有、特別是土地的保有稅賦過低。這一現(xiàn)象不能很好地抑制市場(chǎng)對(duì)樓市的炒作投機(jī)行為，在一定程度上放任房地產(chǎn)、土地的投機(jī)炒作者坐等資產(chǎn)升值，而不必?fù)?dān)憂資產(chǎn)保有期間的成本，造就我國(guó)目前大量閑置、空置房產(chǎn)。

4.稅收體系不完善，稅收政策存在一刀切現(xiàn)象。我國(guó)并沒有專門的房地產(chǎn)稅收體系，而是體現(xiàn)在各個(gè)現(xiàn)有稅種稅收政策之中，這不利于行業(yè)稅收政策的宏觀調(diào)節(jié)。

現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策措施，很少針對(duì)不同性質(zhì)的房地產(chǎn)需求而給予區(qū)別對(duì)待，大部分是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，規(guī)定統(tǒng)一的稅收政策，在很大程度上抑制了我國(guó)住房市場(chǎng)的消費(fèi)。

利用稅收政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的政策建議

（一）利用房地產(chǎn)高額稅率打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為

首先，對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅收，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和保值增值的功能。

同時(shí)增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的閑置房以及空置房的稅收調(diào)控。其次，對(duì)我國(guó)的第二套房產(chǎn)購(gòu)買征收重稅，開征資本收益稅，抑制居民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為。

（二）對(duì)投資性房產(chǎn)需求和自住性房產(chǎn)需求區(qū)別征稅

,改革個(gè)人所得稅征收管理模式，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅。加大對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收建設(shè)，進(jìn)一步肅清當(dāng)前稅收政策中存在的稅基交叉、重復(fù)征稅等問題，平衡房產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境的稅收負(fù)擔(dān)。根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅，區(qū)別投資性和自住性房產(chǎn)交易的稅收，保護(hù)合理的房地產(chǎn)需求，增加投資性房地產(chǎn)需求的交易成本。

（三）對(duì)低收入購(gòu)房者實(shí)施差別稅收優(yōu)惠政策

在現(xiàn)有財(cái)政以及貨幣方面優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，稅收政策應(yīng)該區(qū)別不同收入水平的購(gòu)買群體而實(shí)施差別的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)買自用住房，可以適當(dāng)考慮給予中低收入階層住房按揭貸款在征收個(gè)人所得稅方面減免相關(guān)的利息支出。

考慮與其他相關(guān)財(cái)產(chǎn)類以及所得稅類相結(jié)合，對(duì)中低收入階層的購(gòu)房款給予一定年限的抵扣減免。綜合考慮我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策的基礎(chǔ)上，避免相關(guān)稅收的重復(fù)征收，對(duì)中低收入階層的購(gòu)房行為給予一定程度的免征或者減征，刺激我國(guó)住房消費(fèi)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（四）開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)另一個(gè)重大問題是存在稅費(fèi)相擠現(xiàn)象，通過開征立足于中國(guó)國(guó)情的物業(yè)稅，可以有效解決這種稅費(fèi)相擠現(xiàn)象。通過征收物業(yè)稅，將一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)分期收取，提高中低收入者的購(gòu)房水平，有效降低消費(fèi)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)，增加樓市投機(jī)者房產(chǎn)持有成本，可以有效改變中國(guó)目前階段樓市價(jià)格非理性上漲的現(xiàn)象，從而抑制樓市的投機(jī)行為。

（五）通過結(jié)構(gòu)性減稅保證房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收收入

有保有壓針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的稅基交叉、重復(fù)征稅等稅收問題，按照減少流通環(huán)節(jié)稅收、市場(chǎng)增加保有環(huán)節(jié)的稅收原則，適當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要，對(duì)不適應(yīng)我國(guó)地產(chǎn)發(fā)展需求的稅種給予一定的減免甚至取消，適當(dāng)取消房地產(chǎn)市場(chǎng)的耕地使用稅，減免契稅等。增加保有環(huán)節(jié)稅收，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)由于結(jié)構(gòu)性減稅所帶來的稅收收入壓力，使得房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的稅負(fù)更加合理化、科學(xué)化，從而合理引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：

1.樊麗明，李文.房地產(chǎn)稅收制度改革研究.稅務(wù)研究，2004（9）

篇9

近期,國(guó)務(wù)院的有關(guān)2009年經(jīng)濟(jì)體制改革文件中,提到要深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅。一石激起千層浪,不僅是與物業(yè)稅息息相關(guān)的老百姓發(fā)出了種種擔(dān)憂和質(zhì)疑,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也展開了激烈的討論:物業(yè)稅究竟該不該收?為什么要收?怎么收?收物業(yè)稅之后,會(huì)給各方帶來怎樣的影響?物業(yè)稅何時(shí)能收起來?對(duì)這些問題,《新財(cái)經(jīng)》邀請(qǐng)了數(shù)位房地產(chǎn)行業(yè)專家就此展開了討論。

收還是不收?這是一個(gè)問題

《新財(cái)經(jīng)》:最近有關(guān)物業(yè)稅可能開征的消息受到廣泛關(guān)注,為什么要征收物業(yè)稅?

牛刀:中央政府的意圖其實(shí)很明顯,既要為地方財(cái)政增加收入,又要調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富,這兩者權(quán)重相當(dāng)。從已經(jīng)開征物業(yè)稅的國(guó)家來看,物業(yè)稅不僅能夠發(fā)揮調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的功能,還能抑制樓市的投機(jī)炒作。

時(shí)寒冰:開征物業(yè)稅的目的是為了實(shí)現(xiàn)公平,當(dāng)納稅人缺乏負(fù)擔(dān)物業(yè)稅的能力時(shí),他可將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到有納稅能力者手中,有利于提高房產(chǎn)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。同時(shí),征收物業(yè)稅還可促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和地方財(cái)政收入的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

易憲容:物業(yè)稅又稱不動(dòng)產(chǎn)稅,它是一種選擇性的財(cái)產(chǎn)稅,同其他財(cái)產(chǎn)稅一樣,是一個(gè)國(guó)家賦稅結(jié)構(gòu)的三大支柱(另外兩個(gè)是消費(fèi)稅、所得稅)。開征物業(yè)稅,可以矯正現(xiàn)行所得稅的某些缺陷,堵塞逃稅漏洞;發(fā)揮量能課稅的原則,促進(jìn)社會(huì)所得的公平分配;提供政府豐富和穩(wěn)定的財(cái)政收入。

物業(yè)稅的課稅對(duì)象只限于土地及房屋。在計(jì)算稅基的時(shí)候,房地產(chǎn)的抵押貸款即負(fù)債不得扣除。物業(yè)稅在大多數(shù)國(guó)家都屬于地方稅,是地方政府財(cái)政收入最重要的一部分。如美國(guó),1996年地方財(cái)政收入1萬多億美元,其中物業(yè)稅占20%以上。依照各國(guó)現(xiàn)行稅法,每一筆土地及房屋都要征稅,都要根據(jù)政府定期查定的價(jià)格加以征定,并多采用單一稅率。

王鋒:征收物業(yè)稅主要是為調(diào)節(jié)二次分配,國(guó)外多采取征收房產(chǎn)稅的方式,然后補(bǔ)貼給普通人,以平衡收入差距。同時(shí),征收物業(yè)稅還能避免個(gè)人擁有過多房產(chǎn)、減少房屋空置。另一個(gè)目的則是打擊投機(jī),但這不是短期內(nèi)能夠解決的。

《新財(cái)經(jīng)》:如果物業(yè)稅出臺(tái),對(duì)地方政府、對(duì)開發(fā)商、對(duì)購(gòu)房者各有什么影響?對(duì)誰有利?對(duì)誰無利?老百姓的負(fù)擔(dān)會(huì)加重嗎?謝百三教授認(rèn)為“征收物業(yè)稅將導(dǎo)致百十萬家庭妻離子散”的說法成立嗎?

易憲容:物業(yè)稅的基本功能不僅是增加政府財(cái)政收入,改變政府財(cái)政收入結(jié)構(gòu),而且也是調(diào)節(jié)居民收入分配的主要方式。目前,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題,最關(guān)鍵的是房?jī)r(jià)過高,從而使住房成了居民財(cái)富差異擴(kuò)大的一種主要方式?？梢哉f,這幾年居民收入差別之所以越來越大,就在于不合理的住房持有,在于一些人利用銀行的金融杠桿炒作房地產(chǎn)。

通過征收物業(yè)稅,一是可以解決地方政府的財(cái)政問題,使地方政府有穩(wěn)定的財(cái)政收入來源,而不是把財(cái)政收入盯在房?jī)r(jià)上漲上;二是讓持有過多住房的人改變其住房持有行為,減少房地產(chǎn)投資,從而保證居民收入分配公平與房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

尹香武:物業(yè)稅的征收對(duì)老百姓是有利的。因?yàn)槲飿I(yè)稅是“從租征”,而不是“從價(jià)征”,如果從租征的話,政府為做高租金,就會(huì)去改善環(huán)境、改善治安、改善教育,這樣才能收更多的稅。由此,政府與民眾的利益就趨同了,就與民眾站在一條船上了。

對(duì)開發(fā)商的影響也是比較正面的,現(xiàn)在的開發(fā)商要不就拼命地建房,要不就不建房,不注重銷售速度。如果征收物業(yè)稅,開發(fā)商就不敢再囤積房子了,而是積極賣掉房子,因?yàn)榭罩玫姆孔佣家晃飿I(yè)稅。

在不動(dòng)產(chǎn)方面的稅種中,物業(yè)稅是最正面的,但我不明白為什么有那么多人反對(duì),物業(yè)稅真的是萬稅當(dāng)中的好稅。

《新財(cái)經(jīng)》:政府為什么選擇在此時(shí)開征物業(yè)稅?

牛刀:應(yīng)該說,現(xiàn)在已經(jīng)到了必須要開征物業(yè)稅的時(shí)候。從今年6月份的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況看,國(guó)家財(cái)政還將負(fù)增長(zhǎng),物業(yè)稅的開征已經(jīng)是箭在弦上,不得不發(fā)。

時(shí)寒冰:物業(yè)稅有征收的必要。但我擔(dān)心,這個(gè)稅種會(huì)成為燃油稅那樣的“人妖”。

王鋒:征收物業(yè)稅應(yīng)該是在整個(gè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較雄厚、老百姓財(cái)富積累比較多的時(shí)候?，F(xiàn)在,住房是每一個(gè)老百姓生存的必需品,還遠(yuǎn)未達(dá)到每人30~40平方米的水平,在這種情況下開征物業(yè)稅是很不合適的。我個(gè)人認(rèn)為,至少在二十年內(nèi)征收物業(yè)稅都不是一件很好的事情。

現(xiàn)在,流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、增值稅等已經(jīng)很高,老百姓買房已經(jīng)不堪重負(fù),如果再增加物業(yè)稅,可能使他們的購(gòu)房壓力更大。所以,我認(rèn)為現(xiàn)在還不是開征物業(yè)稅的最好時(shí)機(jī)。

楊少鋒:政府出臺(tái)任何一個(gè)政策都必須考慮方方面面的影響,物業(yè)稅現(xiàn)在出臺(tái)必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體的崩潰,這個(gè)負(fù)面影響是很大的。

尹香武:我覺得物業(yè)稅開征意義重大,甚至可稱為第四次。因?yàn)榉慨a(chǎn)是要折舊的,折到七十年就沒了,房子到七十年就應(yīng)該拆了。所以,征物業(yè)稅只能從租金或從地征,這樣就埋下了非常大的伏筆,就是我國(guó)離土地使用權(quán)的無期限越來越近了?，F(xiàn)在,大家要鼓勵(lì)政府趕緊征,不要等了,如果政府愿意的話,我們所有人都應(yīng)該舉手同意。

如果物業(yè)稅開征,土地突然之間就變得不那么重要了,政府的短期利益趨向?qū)⒆屛挥陂L(zhǎng)期利益趨向,就不會(huì)那么沖動(dòng)地賣地了。政府看到老百姓掙錢就眼紅,要讓政府不眼紅,讓政府跟老百姓一起賺錢不就好了嗎?所以,我覺得老百姓不要期望政府沒有收入,但可以給政府一個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的、可以預(yù)見的收入。物業(yè)稅收入穩(wěn)定下來,政府就不會(huì)那么沖動(dòng)了。

物業(yè)稅究竟怎么收

《新財(cái)經(jīng)》:物業(yè)稅到底是個(gè)什么稅種?國(guó)外是怎么征收的?對(duì)我國(guó)有何借鑒作用?

時(shí)寒冰:物業(yè)稅是一個(gè)稅收的轉(zhuǎn)移過程。開征物業(yè)稅并非增稅,而是稅收從開發(fā)和交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)移。我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地增值稅從本質(zhì)上說就等同于國(guó)外的物業(yè)稅,只需在計(jì)稅依據(jù)、征收范圍、征收力度上加以完善即可。

楊少鋒:國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)具備一定的借鑒作用,但中國(guó)的國(guó)情需要探索新路。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè),不管是土地的流通、房屋的流通還是相關(guān)的各種政策跟國(guó)外都不一樣。所以,設(shè)定政策也要依據(jù)中國(guó)的國(guó)情。

《新財(cái)經(jīng)》:如果開征物業(yè)稅,會(huì)取消哪些相關(guān)的稅費(fèi)?比如是否應(yīng)該把房產(chǎn)稅、土地出讓金納入到物業(yè)稅中來?

時(shí)寒冰:目前,關(guān)于這個(gè)問題存在兩種對(duì)立的觀點(diǎn),對(duì)立的焦點(diǎn)是,是否應(yīng)該將土地出讓金納入到物業(yè)稅中來。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅,把土地出讓金由一次納分?jǐn)偟轿飿I(yè)稅當(dāng)中,按年繳納。但這一設(shè)計(jì)遭到了地方政府的反對(duì),有官員認(rèn)為,“每年收上來的物業(yè)稅,可能僅夠城市維護(hù)之用。”

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅,而把土地出讓金單列,繼續(xù)按照目前的模式征收。但是,這就意味著七十年的土地出讓金仍舊一次性轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上,住房?jī)r(jià)格不僅不會(huì)因物業(yè)稅的開征而降低,還可能上漲。

我認(rèn)為,鑒于中國(guó)國(guó)情,把土地出讓金納入物業(yè)稅不僅是最佳選擇,也是唯一選擇。只有把土地出讓金納入到物業(yè)稅中,才能抑制地方政府的賣地沖動(dòng),才能促使調(diào)控措施見效,才能防止房?jī)r(jià)進(jìn)一步失控,也才能抑制地方政府盲目建設(shè)、浪費(fèi)建設(shè)的沖動(dòng)。

王鋒:物業(yè)稅將土地出讓金等進(jìn)行合并?這是不可能的,物業(yè)稅也不是這么個(gè)征法。國(guó)外征房產(chǎn)稅并不管你之前的地價(jià)問題,我認(rèn)為這種方法不可取。

楊少鋒:一個(gè)比較客觀、比較可行的方案,就是把各種稅費(fèi)比如說印花稅、契稅等等都直接并成一個(gè)物業(yè)稅。這樣做,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展會(huì)起到促進(jìn)作用。

《新財(cái)經(jīng)》:對(duì)于在征收物業(yè)稅之前已經(jīng)購(gòu)房的人,還收物業(yè)稅嗎?因?yàn)檫@部分人在買房的時(shí)候,已經(jīng)一次性付了七十年的土地出讓金。

牛刀:問題是對(duì)已購(gòu)物業(yè)與正購(gòu)物業(yè)的區(qū)分問題。我們假定一個(gè)前提,那就是物業(yè)稅的開征是土地出讓金分七十年支付,那么,對(duì)已購(gòu)物業(yè)來講,就存在一個(gè)怎么衡量土地出讓金的問題。假定土地出讓金與物業(yè)稅并行不悖,那么,對(duì)正購(gòu)物業(yè)就有一個(gè)公平的問題。解決的辦法是,對(duì)已購(gòu)物業(yè)先征后退,正購(gòu)物業(yè)在適度的住房面積內(nèi)核減土地出讓金。

時(shí)寒冰:既然購(gòu)房人已經(jīng)一次性繳納了七十年的出地出讓金,如果把這部分民眾已經(jīng)繳納過的土地出讓金轉(zhuǎn)化到物業(yè)稅中,就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅,加重民眾的負(fù)擔(dān),稅收的設(shè)計(jì)就“跑偏”了。物業(yè)稅只能針對(duì)不含土地出讓金的商品房征收。

尹香武:所有征收物業(yè)稅的國(guó)家,物業(yè)稅與土地、房?jī)r(jià)都沒有關(guān)系,所有的房都應(yīng)該征稅,除非你是貧困家庭或者住的是廉租房。

《新財(cái)經(jīng)》:物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)怎么定?是按房子的市價(jià)定?還是以別的什么標(biāo)準(zhǔn)?

時(shí)寒冰:這是物業(yè)稅征收最大的難題之一。有人建議,根據(jù)住房面積來征收,若據(jù)此征收,一套位于北京市四環(huán)外的120平方米的住房,要比一套位居市中心的80平方米小戶型住房多交50%的物業(yè)稅,以面積來計(jì)算稅負(fù)是否公平?畢竟,住在四環(huán)外的人所承擔(dān)的交通成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住在市中心的人。實(shí)際上,國(guó)際上少有以房屋面積來計(jì)稅的,通行的做法是依據(jù)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)然,如何評(píng)估住房的市場(chǎng)價(jià)值也是一大難題。

楊少鋒:要定這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)比較難,尤其是按價(jià)格。例如,一套住房東南西北四個(gè)朝向的房?jī)r(jià)可能會(huì)差一倍;還有,征稅到底是以市場(chǎng)價(jià)為準(zhǔn),還是以銷售價(jià)為準(zhǔn)?若按銷售價(jià)格,有一些房子原來賣的是8000元/平方米,現(xiàn)在賣到20000元/平方米了,征收標(biāo)準(zhǔn)怎么定?所以,我覺得物業(yè)稅之所以遲遲沒有出臺(tái),就是因?yàn)樯婕暗降碾y題太多了,包括牽扯的利益、細(xì)節(jié)的制訂等都是很麻煩的,這給新的政策出臺(tái)增加了難度。

尹香武:不能按價(jià)格,按價(jià)格就失去了物業(yè)稅征收的本來意義,要按租金征收。比如說深圳,政府每年公布一個(gè)指導(dǎo)租金,按照租金的比例來征收就行了。

《新財(cái)經(jīng)》:是第一套房子免征物業(yè)稅,第二、三套房逐步提高征收比列,還是用其他辦法更合適?

牛刀:根據(jù)目前中國(guó)城市居民的實(shí)際情況,對(duì)每個(gè)家庭的普通住宅應(yīng)該給予免征;擁有二套住宅用于出租的,應(yīng)以征收營(yíng)業(yè)稅為主,空置的予以征收物業(yè)稅;擁有三套以上住宅的課以重稅。這樣區(qū)別不同情況、分層次征收比較符合中國(guó)國(guó)情,而且可以逼出一部分住宅投放租賃市場(chǎng),以平抑住房租金,同時(shí)起到調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配的功能。至于擁有三套以上住宅的富人,也應(yīng)該讓他們多為社會(huì)作點(diǎn)貢獻(xiàn)。

楊少鋒:政府的一系列政策都是在降低自住需求的購(gòu)房成本,從社會(huì)公平的角度來講,第一套、第二套住房也應(yīng)該區(qū)分開來,我相信這也會(huì)在物業(yè)稅出臺(tái)的過程中得以體現(xiàn)。

《新財(cái)經(jīng)》:農(nóng)村的宅基地征不征?

楊少鋒:宅基地是比較復(fù)雜的,整個(gè)宅基地如何變成建設(shè)用地,怎么進(jìn)入流通環(huán)節(jié),這一系列的問題都還沒有定。所以,我覺得物業(yè)稅暫時(shí)還涉及不到,更多是在城市的商品房用地。

尹香武:農(nóng)村的宅基地可以不征收。

《新財(cái)經(jīng)》:單位分配的公房怎么收?

楊少鋒:公房這一塊我覺得從公平的角度來講應(yīng)該一視同仁。但是,公房也分為已分配到個(gè)人手中的,還是在公家手中。如果劃撥到個(gè)人了,我認(rèn)為就要征收,以體現(xiàn)公平;如果產(chǎn)權(quán)還在政府手中,政府自己征自己的稅就沒有太大意義了。

尹香武:公房也需要征稅。

物業(yè)稅能收起來嗎

《新財(cái)經(jīng)》:為何物業(yè)稅試點(diǎn)“空轉(zhuǎn)”這么多年后,還沒有正式開征?

牛刀:之所以現(xiàn)在還沒有推出開征日程表,一是利益集團(tuán)的瘋狂反對(duì),二是民眾的不理解,三是還沒有理清土地出讓金和物業(yè)稅之間的關(guān)系。在這三個(gè)因素中,最重要的是第三點(diǎn)。說到底,是中央和地方在算賬。土地出讓金減少后,物業(yè)稅是否能彌補(bǔ)地方財(cái)政的不足,以決定稅率多少的問題。

尹香武:我真想不明白,這么好的稅不開征,可能我們的技術(shù)官僚太少了吧。

《新財(cái)經(jīng)》:物業(yè)稅難以短期開征,是否受限于一些技術(shù)難題?比如,許多房屋產(chǎn)權(quán)不明,房籍信息難以共享,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估難、評(píng)估人員的缺乏等問題?

時(shí)寒冰:是的,物業(yè)稅立法首先面臨的是信息難題,包括三個(gè)方面:其一,信息不完整,由于財(cái)產(chǎn)登記制度不健全,信息的收集工作難度非常大,成本很高。其二,目前的房產(chǎn)和土地信息分別掌握在建設(shè)和國(guó)土部門手中,稅務(wù)部門沒有共享。其三,開征物業(yè)稅之前,如何實(shí)現(xiàn)城市與鄉(xiāng)村房產(chǎn)制度和房產(chǎn)信息的對(duì)接?這些問題牽一發(fā)而動(dòng)全身,并不能一蹴而就。所以,物業(yè)稅征收需要一個(gè)重要的條件,即完備的房屋產(chǎn)權(quán)信息體系。

此外,評(píng)估體系如何建立,評(píng)估人員的缺乏,評(píng)估如何保證公平公正,等等;都是很復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)問題。

陳青藍(lán):物業(yè)稅開征確實(shí)面臨著眾多技術(shù)難題。首先,稅務(wù)機(jī)關(guān)目前的征收能力尚不足以應(yīng)對(duì)直接面對(duì)個(gè)人征稅。我國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅手段主要是針對(duì)法人,對(duì)個(gè)體工商戶是采取定額稅的方式;而商品流轉(zhuǎn)稅包括增值稅、企業(yè)所得稅、消費(fèi)稅等都是由企業(yè)來申報(bào),稅務(wù)機(jī)關(guān)通過金稅工程等稅控系統(tǒng),使企業(yè)商品流轉(zhuǎn)稅征收率達(dá)到相當(dāng)高的水平,個(gè)人所得稅基本上是單位代扣代繳。

稅務(wù)機(jī)關(guān)近年也在嘗試個(gè)稅自行申報(bào),效果極差,主動(dòng)申報(bào)的人很少。如果對(duì)居民開征物業(yè)稅,則意味著稅務(wù)機(jī)關(guān)要面對(duì)千家萬戶的居民。在不存在代扣代繳的情況下,要稅務(wù)人員挨個(gè)上門去收稅,其挑戰(zhàn)性可想而知。

其次,公正的評(píng)估能力短期內(nèi)無法形成。物業(yè)稅是以房產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)為征稅稅基,如何評(píng)估房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià),就成了必須面臨的另一個(gè)挑戰(zhàn)。我國(guó)目前沒有一個(gè)成熟的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè),稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難在短時(shí)間內(nèi)培養(yǎng)出一批成熟的評(píng)估隊(duì)伍。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估是一個(gè)高度依賴經(jīng)驗(yàn)和信用的行業(yè),還需要大量的歷史數(shù)據(jù)作為評(píng)估支撐,這不是短期培訓(xùn)就能做到的。

更何況,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估必須由真正的獨(dú)立第三方來進(jìn)行,不能由稅務(wù)機(jī)構(gòu)來評(píng)估,因?yàn)槎悇?wù)機(jī)構(gòu)作為收稅一方,有動(dòng)機(jī)將房產(chǎn)價(jià)值高估以多收稅。那么,其公正性就無法保證,房主對(duì)這樣的評(píng)估機(jī)構(gòu)也不會(huì)認(rèn)可。

《新財(cái)經(jīng)》:物業(yè)稅能收起來嗎?物業(yè)稅出臺(tái)的可能性高嗎?

牛刀:很多專家根本不懂國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)大局,認(rèn)為十年之內(nèi)物業(yè)稅都征不起來,實(shí)在是誤導(dǎo)市場(chǎng)。從目前的稅制體系來講,國(guó)家如果決定開征,半年內(nèi)就完全可以在70個(gè)大中城市全面鋪開。

時(shí)寒冰:物業(yè)稅不可能很快就開征,倘若把物業(yè)稅當(dāng)成一種新的稅種,就必須首先經(jīng)過立法程序,即使進(jìn)入立法計(jì)劃,相關(guān)準(zhǔn)備工作也需要兩年左右。根據(jù)目前物業(yè)稅的大致框架,要把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并成為物業(yè)稅,這一過程非常復(fù)雜,操作難度非常大。這些稅費(fèi)有的在開發(fā)或流通環(huán)節(jié),要向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,這種技術(shù)難度還比較容易克服。更棘手的問題是,有的稅費(fèi)可能與物業(yè)稅重疊,而這正是開征物業(yè)稅必須要解決的問題。

楊少鋒:我覺得短期內(nèi)出臺(tái)物業(yè)稅的可能性不是特別大。如果政府針對(duì)流通環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅,也不可能一下子有太大的額度。我認(rèn)為一開始是象征性的,或者是比較少的,逐步再增加,讓市場(chǎng)有一個(gè)接受的過程。

尹香武:不樂觀。因?yàn)榇蠹叶挤磳?duì),我們的政府又不想得罪老百姓。

現(xiàn)在征收物業(yè)稅不僅是一個(gè)技術(shù)問題,更是一個(gè)哲學(xué)問題或者政治問題。在中國(guó)歷史上,誰說給大家免稅,這個(gè)政府就占據(jù)了道德的制高點(diǎn),政府一旦占據(jù)了道德制高點(diǎn),跟隨者就多了。中國(guó)免稅的空氣很濃,人們還沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)稅開征的好處,而對(duì)新增的稅收名目多持反對(duì)態(tài)度。

物業(yè)稅在其他國(guó)家和地區(qū)如何征收

香港

在香港,如房地產(chǎn)作出租用途,則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅是在每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值,以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收,若物業(yè)擁有人為法團(tuán)并作出書面申請(qǐng),則租金收入可視為公司營(yíng)業(yè)收入,免繳物業(yè)稅而征收利得稅。物業(yè)稅適用稅率為15%。

加拿大

加拿大的溫哥華,地產(chǎn)財(cái)政的主要來源是地稅(物業(yè)稅)收入,約占總財(cái)政收入的58.4%。溫哥華的地稅不是按土地面積征收,而是按物業(yè)的總價(jià)值(土地和房屋)分別情況,按不同稅率征收,以此抑制貧富差距無限拉大,并通過對(duì)貧苦居民的福利補(bǔ)貼來保持社會(huì)的基本平衡。

荷蘭

荷蘭對(duì)房屋課征的稅收,一種是地方政府課征的財(cái)產(chǎn)稅,主要課稅對(duì)象是房屋。第二種是房屋消費(fèi)稅,對(duì)房屋使用者課征。另外,中央政府征收的凈值稅也包括對(duì)房屋征稅。

荷蘭的財(cái)產(chǎn)稅屬地方稅收,是地方政府為數(shù)很少的幾個(gè)稅種中最重要的稅種。課稅對(duì)象包括土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和某些動(dòng)產(chǎn)。但主要是房屋,因?yàn)閷?duì)許多土地有免稅規(guī)定。房屋價(jià)值由地方政府參照房屋的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估確定,稅率由各地政府自定。

法國(guó)

篇10

與此同時(shí)，國(guó)家、省、市縣重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目的落地，大量的征收集體土地拆遷農(nóng)村村民房屋，農(nóng)民需重新?lián)裰沸陆?，拆遷安置過程出現(xiàn)了不少問題，由此引起的民間糾紛和群體上訪呈上升趨勢(shì)，嚴(yán)重影響基層社會(huì)穩(wěn)定，成為當(dāng)前縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容忽視的障礙。

一些農(nóng)民混淆了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的區(qū)別，把土地看成私有財(cái)產(chǎn)，誤認(rèn)為集體分給自己的責(zé)任田，想拿來種田就種田，想用來建房就建房，誰也干涉不了。

當(dāng)前，富裕起來的農(nóng)民建新房的愿望越來越高，很多農(nóng)戶都有兩處或多處以上的宅基地或房屋。許多富裕起來的農(nóng)民在建新房屋時(shí)不考慮實(shí)際的需要，建房往往選在公路旁，建在農(nóng)田中，一味圖大求寬，又不拆掉舊房，致使老宅閑置著，又在耕地和基本農(nóng)田上建新房， 建房面積普遍超標(biāo)，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，使農(nóng)村耕地逐年減少。

同時(shí)，影響社會(huì)和諧隱患增多。部分村民常常與鄰里比臺(tái)階、爭(zhēng)柱頂?shù)母叩?，占用道路等公用地鄰里之間糾紛不斷；還有不少因宅基地權(quán)屬問題而引發(fā)各種矛盾糾紛。

農(nóng)村建房工程一般由當(dāng)?shù)厥┕り?duì)伍承建，無資質(zhì)、無圖紙、無完整安全設(shè)備的“三無型”施工隊(duì)是農(nóng)村住房建設(shè)的主力軍。建房中使用的多是一些原始或比較簡(jiǎn)陋的建筑工具，建筑用料全憑施工經(jīng)驗(yàn)測(cè)算，建房、承包人和施工人員安全意識(shí)不強(qiáng)，安全防護(hù)措施不到位，導(dǎo)致在農(nóng)村建房中安全事故時(shí)有發(fā)生。

另外，村莊、居民點(diǎn)布局散亂。農(nóng)民原來建房基本上沒有統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設(shè)，選址多數(shù)選擇在自家的自留地、承包地或交通較為便利的縣鄉(xiāng)村道兩側(cè)，絕大多數(shù)的農(nóng)民新房建設(shè)見縫插針，哪里地勢(shì)好、“風(fēng)水好”就在哪里建，造成新房舊宅斑駁錯(cuò)雜，房子大小、高矮參差不齊，極為混亂。既影響了村容村貌，又嚴(yán)重浪費(fèi)了土地資源。

農(nóng)民建房無序管理的原因主要有三方面：一是農(nóng)民自身的法律意識(shí)、房屋安全意識(shí)淡薄。長(zhǎng)期以來，農(nóng)民在興建房屋時(shí)往往僅滿足于“居有其屋”，對(duì)于房屋是否需要規(guī)劃、設(shè)計(jì)、驗(yàn)收等，均未能有足夠的認(rèn)識(shí)，又由于相關(guān)政策法規(guī)宣傳落實(shí)不夠，農(nóng)民自身的法律意識(shí)、房屋安全意識(shí)淡薄。

二是農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)難。農(nóng)村建設(shè)用地調(diào)劑難，因30年不變的土地承包政策，導(dǎo)致農(nóng)戶承包的規(guī)劃建設(shè)留用地、待置換用地調(diào)劑難；閑置宅基地流轉(zhuǎn)難。由于缺乏有效的可操作的政策和措施，閑置宅基地盤活利用難；空置住宅拆除難，“空心”村、“空殼屋”整治難。長(zhǎng)期以來，“一戶一宅”政策未執(zhí)行到位，“一戶多宅”現(xiàn)象普遍，空置住宅難拆除。