導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇土地糾紛常見問(wèn)題，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】穿堤涵閘；軟基處理；差異沉降

1、前言

珠三角的堤防安全達(dá)標(biāo)建設(shè)遇到大量在軟土地基上的堤圍加固，穿堤涵閘的建設(shè)問(wèn)題，在已建工程中，穿堤涵管主要有鋼筋混凝土預(yù)制或現(xiàn)澆涵管，鋼筋混凝土圓拱直墻涵管，鋼筋混凝土箱型涵管，穿插式預(yù)應(yīng)力混凝土管幾種形式，目前在運(yùn)行過(guò)程中大量遇到穿堤涵管管道斷裂或者伸縮縫止水帶破裂甚至錯(cuò)位等嚴(yán)重問(wèn)題發(fā)生，直接或者間接誘發(fā)工程險(xiǎn)情。而引起涵管變形斷裂破壞的主要原因是軟基處理方法不當(dāng)造成的不均勻沉降[1]。

地基承載力的概念包含兩個(gè)，即地基的強(qiáng)度穩(wěn)定和地基沉降變形。其實(shí)通常破堤建涵管是不存在所謂的地基強(qiáng)度問(wèn)題的[2]。因涵管埋在堤中，且開挖荷載大于回填荷載，假若涵管是采用頂管建造，則顯然不存在地基承載力問(wèn)題。破堤建涵管，涵管埋在舊堤中，不存在地基強(qiáng)度失穩(wěn)問(wèn)題，主要是解決回填后產(chǎn)生的地基不均勻沉降問(wèn)題。不均勻沉降致使涵管錯(cuò)位或折斷，或是伸縮縫拉伸破壞，從而造成建筑物不能正常使用。地基透水性較大時(shí)則發(fā)生管涌險(xiǎn)情，因此有效的解決地基不均勻沉降是穿堤涵閘軟基處理的首要問(wèn)題也是關(guān)鍵性的問(wèn)題。

珠三角的軟土是珠江三角洲的軟土可以說(shuō)是全國(guó)最軟的軟土之一，存在軟土厚，含水量高，壓縮性高，承載力低的特點(diǎn)，其含水量一般在w＝60～100%，孔隙比一般在e＝1.5～2.5，承載力一般為 fk=40～60kPa，在這樣的軟土地基上筑堤建閘，軟土地基的處理是很重要的。且上部填土產(chǎn)生的附加荷載不同，基礎(chǔ)壓縮量也不相同，從而使地基存在不同程度的不均勻沉降變形。變形后的涵管是防汛搶險(xiǎn)工作中的一大隱患。下面就一典型案例來(lái)分析這一問(wèn)題。

2、工程案例

2.1概況

佛山某泵站其主要功能是以改善區(qū)域環(huán)境，兼有防洪、緩解下游水資源短缺等功能，該泵站由引水明渠、進(jìn)水前池、主泵房、出水壓力涵管、防洪閘及消力池等組成，出水涵穿過(guò)佛山大堤。泵站上游布置有自排閘一座，自排閘用暗涵形式穿過(guò)佛山大堤。佛山某泵站防洪閘段及泵房段采用管樁處理，壓力涵管段采用水泥攪拌樁復(fù)合地基處理方案。在試運(yùn)行階段發(fā)現(xiàn)靠近外江側(cè)的壓力涵管段在與防洪閘室連接部分出現(xiàn)裂縫（如圖一），涵管內(nèi)部出現(xiàn)多處裂縫，有的沿管壁延伸至管頂，涵管底板裂縫部分出現(xiàn)滲水（如圖二）。

本場(chǎng)地堤體筑填土主要以粉質(zhì)粘土回填而成，已固結(jié)，壓實(shí)；而堤基土主要有流塑狀淤泥質(zhì)土、淤泥，松散～稍密狀粉砂，稍密狀中砂，可塑狀粉質(zhì)粘土，中密狀粗砂，稍密狀粉砂和可塑狀殘積粉質(zhì)粘土等；下伏基巖為下第三系華涌組風(fēng)化巖石。

2.2原因分析

其實(shí)通常破堤建涵管是不存在所謂的地基強(qiáng)度問(wèn)題的，因涵管埋在堤中，且開挖荷載大于回填荷載，則顯然不存在地基承載力問(wèn)題。破堤建涵管，涵管埋在舊堤中，不存在地基強(qiáng)度失穩(wěn)問(wèn)題，所以主要的原因是回填后產(chǎn)生的地基不均勻沉降問(wèn)題.

本工程對(duì)防洪閘段采用了管樁基礎(chǔ)、壓力涵管段采用水泥攪拌樁復(fù)合地基基礎(chǔ)，先壓力涵段水泥土攪拌樁復(fù)合地基的沉降進(jìn)行了計(jì)算，復(fù)合地基沉降量分為兩部分，復(fù)合地基加固區(qū)壓縮量s1和下臥層壓縮量s2，計(jì)算發(fā)現(xiàn)攪拌樁復(fù)合地基的最終沉降達(dá)24.7cm, 防洪閘段管樁基礎(chǔ)沉降計(jì)算依據(jù)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50007-2002）[3]中規(guī)定：計(jì)算樁基礎(chǔ)沉降時(shí)，最終沉降量宜按單向壓縮分層總和法計(jì)算。地基內(nèi)的應(yīng)力分布宜采用各向同性均勻線性變形體理論，防洪閘段管樁基礎(chǔ)最終沉降值為2cm。

第一節(jié)壓力涵管與防洪閘之間在豎向?yàn)閯傂赃B接，對(duì)于壓力涵管而言，靠近防洪閘這端，防洪閘和涵管的變形不協(xié)調(diào)導(dǎo)致涵管基底反力減少，使得涵管的內(nèi)力增大，若現(xiàn)有結(jié)構(gòu)的抗彎及抗剪能力不足以抵抗該結(jié)構(gòu)內(nèi)力，則將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)開裂破壞。壓力涵管段攪拌樁基礎(chǔ)與閘室段管樁基礎(chǔ)之間的沉降差較大，故涵管與閘室連接位置下部土體可能因下沉后與涵管底面脫開不能提供地基反力。

3、控制差異沉降的方案研究

工程實(shí)踐表明，涵管地基的不均勻沉降對(duì)建筑物的危害更大，會(huì)引起上部結(jié)構(gòu)產(chǎn)生過(guò)大變形、開裂、傾斜甚至破壞。涵管地基的不均勻沉降造成的質(zhì)量病害影響著整個(gè)泵站的運(yùn)行。因此，如何使地基的最大沉降量控制在規(guī)范的允許范圍內(nèi)，同時(shí)使基礎(chǔ)沉降趨于均勻，是涵管基礎(chǔ)迫切需要解決的問(wèn)題。

目前復(fù)合地基或樁基設(shè)計(jì)樁體布置時(shí)多數(shù)采用“等樁長(zhǎng)、等樁徑、等樁距”(即等剛度)的設(shè)計(jì)方法。工程實(shí)踐表明，盡管樁數(shù)不少，但鍋底型沉降仍然不可避免[4]，變剛度調(diào)平設(shè)計(jì)是以控制基礎(chǔ)的沉降差為原則，人為合理地調(diào)整地基土剛度和樁體剛度(樁數(shù)、樁距、樁長(zhǎng)、樁型等)分布，使其在基底平面內(nèi)變化，從而優(yōu)化沉降等值線的分布，使差異沉降值及其變化梯度減至最小，進(jìn)而降低基礎(chǔ)筏板內(nèi)力和上部結(jié)構(gòu)次應(yīng)力，改善建筑物的使用功能，增大結(jié)構(gòu)的可靠度，保證上部結(jié)構(gòu)的耐久性及使用性。變剛度調(diào)平的核心是調(diào)整地基、樁土剛度分布，其技術(shù)不僅可行而且調(diào)平效應(yīng)明顯[5]。采用變剛度方法的經(jīng)濟(jì)合理性在于:可以減少或消除多余布樁，較常規(guī)等剛度設(shè)計(jì)而一言，用樁的數(shù)量與樁工程量減少，同時(shí)降低筏板內(nèi)力以使筏板厚度和配筋量減少，從而使基礎(chǔ)的造價(jià)降低[6]。

因此控制差異沉降較理想的方法是采用調(diào)整地基的剛度，針對(duì)可能的沉降形狀，采用不同的地基剛度分布，也就是所謂的變剛度調(diào)平法使回填后沉降較均勻。涵管地基中采用換填淺層處理不能很好解決問(wèn)題，因涵管地基主要是縱向沉降差問(wèn)題，不是地基強(qiáng)度問(wèn)題，換填主要是淺層處理，并不能解決涵管的縱向沉降差問(wèn)題，由于堤身填土是梯形荷載，淺層換填后仍會(huì)產(chǎn)生鍋形沉降。且涵管地基軟土排水固結(jié)時(shí)間長(zhǎng)，其沉降時(shí)間往往長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，很多水閘兩側(cè)的沉降差往往每年都有新的發(fā)展，就是由于軟土變形的時(shí)間性所產(chǎn)生。當(dāng)應(yīng)力水平較高時(shí)，可能還會(huì)存在著儒變，變形時(shí)間長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。

4、結(jié)論

軟土地基上的涵閘建設(shè)關(guān)鍵要處理好地基的變形問(wèn)題，而非強(qiáng)度問(wèn)題，而很好的處理措施就是針對(duì)上部荷載的情況，分析可能的沉降形狀，從而采用不同的地基剛度分布，從而使沉降趨于平緩，從而解決差異沉降。

參考文獻(xiàn)

[1]姚中林,賈鵬輝. 洞庭湖區(qū)穿堤涵閘基礎(chǔ)設(shè)計(jì)存在問(wèn)題及處理措施.湖南水利水電. 2006年第03期.

[2]楊光華. 軟土地基上的堤閘建設(shè)問(wèn)題. 廣東水利水電. 2012年01期

[3]建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50007-2002）.

[4]劉金礪. 高層建筑地基基礎(chǔ)概念設(shè)計(jì)的思考[J].土木工程學(xué)報(bào),2006,39(6):100一105

篇2

關(guān)鍵詞：房屋；測(cè)量；常見問(wèn)題；解決方式 

中圖分類號(hào)：TU113.5+41 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言 

近年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，商品房作為一種高價(jià)、耐用的特殊商品進(jìn)人了流通領(lǐng)域，商品房交易市場(chǎng)日趨活躍，城市住宅需求更顯示了其強(qiáng)勁的張力，其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長(zhǎng)。而房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的法定測(cè)繪工作，其成果的準(zhǔn)確性既關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益，也關(guān)系到房產(chǎn)管理部門對(duì)房屋的管理工作。 

一、房產(chǎn)測(cè)量的意義 

房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購(gòu)房人的切身利益。房產(chǎn)測(cè)量的全過(guò)程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，它是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)。同時(shí)也為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建筑和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測(cè)量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過(guò)對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬?zèng)r的專業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及土地使用情況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行城市土地開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。最后，房產(chǎn)測(cè)量也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房?jī)r(jià)格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。 

二、房屋測(cè)量中容易出現(xiàn)的問(wèn)題

1、房屋測(cè)量存在誤差

在房屋測(cè)量中存在誤差是常見的問(wèn)題之一，引起誤差的原因是多方面的，一般而言是人為因素或者是測(cè)量設(shè)備因素。首先，工作人員的工作失誤會(huì)產(chǎn)生誤差，近年來(lái)，房地產(chǎn)測(cè)量行業(yè)迅速興起，導(dǎo)致缺乏專業(yè)的測(cè)繪技術(shù)人員，會(huì)出現(xiàn)測(cè)量的誤差。例如工作人員對(duì)圖紙的研究不夠深入或者是由于粗心導(dǎo)致測(cè)繪失誤，導(dǎo)致測(cè)量的數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性不高，容易出現(xiàn)房產(chǎn)面積的偏差，同時(shí)工作人員在對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算的過(guò)程中，出現(xiàn)計(jì)算失誤以及對(duì)特殊情況的處理不恰當(dāng)，都會(huì)影響房屋測(cè)量的準(zhǔn)確性。其次，是開發(fā)商通過(guò)非法手段導(dǎo)致了房屋面積的偏差，主要是因?yàn)樵谑┕さ倪^(guò)程中，在沒有經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門的同意而進(jìn)行設(shè)計(jì)的變更，以至于出現(xiàn)糾紛。

2、房屋邊長(zhǎng)等數(shù)據(jù)問(wèn)題 

計(jì)算房屋面積時(shí)，房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)是必須給出的，他們的獲得則是通過(guò)設(shè)計(jì)圖紙，故在比對(duì)資料時(shí)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)：在沒有會(huì)審的圖紙當(dāng)中，經(jīng)常會(huì)有前后不一致的情況，包括施工圖、結(jié)構(gòu)圖圖。經(jīng)過(guò)會(huì)審的圖紙錯(cuò)誤少的多，并且實(shí)際當(dāng)中通常不會(huì)再更改會(huì)審圖紙，但一旦出現(xiàn)，就是使房屋某些部位的變更。另外，有些房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)可以從數(shù)據(jù)圖上直接讀取，而有一些則需要經(jīng)過(guò)換算，這對(duì)測(cè)量單位的要求會(huì)相對(duì)更高，這對(duì)設(shè)計(jì)圖上的尺寸如內(nèi)控尺寸、柱軸心尺寸等，由于這類尺寸必須經(jīng)過(guò)換算，故在實(shí)際工作當(dāng)中，必須看明白圖上的標(biāo)注尺寸。而對(duì)于沒有標(biāo)注的尺寸，這就應(yīng)該找到設(shè)計(jì)人員進(jìn)行補(bǔ)充。充分認(rèn)識(shí)到房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的重要性，工作當(dāng)中細(xì)致小心是這類問(wèn)題可以解決的唯一途徑。 

3、合同產(chǎn)生的誤差問(wèn)題 

在當(dāng)前房屋買賣交易當(dāng)中，開發(fā)商往往對(duì)于商品房交易中出現(xiàn)的面積問(wèn)題通常將責(zé)任推托給測(cè)量單位而造成問(wèn)題的復(fù)雜性。這一在簽訂計(jì)算委托書時(shí)，就應(yīng)該明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，從而避免不必要的糾紛。這類問(wèn)題主要有：開發(fā)商在簽訂委托書時(shí)資料并不齊全，簽完委托書后還要提供更多的圖紙；面積誤差，由于設(shè)計(jì)圖在施工中出現(xiàn)變更或者發(fā)生施工誤差，這必然導(dǎo)致面積差異，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)商品房買賣合同，合同面積與產(chǎn)權(quán)面積誤差不能超過(guò)3平方，一旦超過(guò)了這一值，就不屬于測(cè)量責(zé)任。這樣在實(shí)際操作當(dāng)中，就應(yīng)該要去開發(fā)商做的資料和文件齊全，避免出現(xiàn)責(zé)任不清的問(wèn)題。 

4、工作人員測(cè)量過(guò)程產(chǎn)生的問(wèn)題 

測(cè)量工作人員的失誤使房屋面積產(chǎn)生問(wèn)題。由于測(cè)量單位的專業(yè)技術(shù)水平的不足，就有可能出現(xiàn)錯(cuò)誤，具體體現(xiàn)在：讀圖不夠精確、細(xì)致；專業(yè)水平不夠不能讀懂圖紙；計(jì)算錯(cuò)誤等造成后期檢查人員的錯(cuò)誤分析；為觀測(cè)、記錄數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確等因素造成房產(chǎn)面積出現(xiàn)差錯(cuò)。此外，還存在有開發(fā)方侵權(quán)、欺詐等行為造成的房產(chǎn)面積出現(xiàn)差錯(cuò)。對(duì)于這一問(wèn)題可以通過(guò)相關(guān)法律部門認(rèn)定實(shí)現(xiàn)維權(quán) 

三、房屋測(cè)量常見問(wèn)題的解決方式

1、設(shè)計(jì)圖紙資料必須要經(jīng)過(guò)會(huì)審,并蓋有審核單位的圖章

經(jīng)過(guò)會(huì)審的圖紙錯(cuò)誤少很多,而且會(huì)審圖紙都通過(guò)了規(guī)劃,建房時(shí)基本不會(huì)再更改會(huì)審圖紙。就不會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖有可能會(huì)被開發(fā)商變更, 出現(xiàn)提供給測(cè)繪單位與施工單位的圖紙不一致的情況,發(fā)生房屋某些部位的變更,改變使用性質(zhì)的房屋。

2、 測(cè)量準(zhǔn)確度的提高 

建立工作協(xié)作與溝通機(jī)制，積極與職能部門進(jìn)行聯(lián)系，同時(shí)加快數(shù)字化測(cè)量投入力度。通過(guò)先進(jìn)的測(cè)量設(shè)備，有效解決手工測(cè)量時(shí)測(cè)量工具精度不夠、誤差過(guò)大的現(xiàn)象。提升測(cè)繪成功準(zhǔn)確度，測(cè)繪成果嚴(yán)格遵循二級(jí)檢查、一級(jí)驗(yàn)收，做到產(chǎn)品質(zhì)量100%正確無(wú)誤。在質(zhì)量上嚴(yán)格把關(guān)，做到責(zé)任到人，嚴(yán)格審查，力爭(zhēng)每一個(gè)數(shù)據(jù)都準(zhǔn)確無(wú)誤，每一份圖紙都盡善盡美，符合規(guī)范，保障測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)到規(guī)范要求的精度標(biāo)準(zhǔn)。獲取詳細(xì)的平面圖。具有詳細(xì)的住宅平面圖，測(cè)量和計(jì)算才能方便而準(zhǔn)確。平面圖理應(yīng)應(yīng)包括住宅的主要數(shù)據(jù)以及使用面積等。這一問(wèn)題的解決是測(cè)量改進(jìn)的必經(jīng)過(guò)程和完善方式，對(duì)于個(gè)人利益和測(cè)量單位都是很有益處的。 

3、對(duì)現(xiàn)有的測(cè)量?jī)x器進(jìn)行升級(jí)改革,采用先進(jìn)的數(shù)字化測(cè)圖設(shè)備進(jìn)行測(cè)量,這主要是采用先進(jìn)儀器進(jìn)行采集,得到有關(guān)的信息及數(shù)據(jù),通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理,然后再經(jīng)過(guò)圖形的生成和編輯,最后獲得房屋面積的數(shù)字化圖形,然后經(jīng)過(guò)專用的圖像輸出設(shè)備,精確地繪制出房屋的建筑面積圖紙。數(shù)字化的測(cè)圖技術(shù)是現(xiàn)階段在房地產(chǎn)地形測(cè)量、地籍的測(cè)量中廣泛應(yīng)用的一種新型技術(shù),數(shù)字化測(cè)圖本身具有繪制的圖紙質(zhì)量高、速度快、所需要的勞動(dòng)強(qiáng)度很低、圖載的信息非常的多等特點(diǎn),是房產(chǎn)圖成圖繪圖的一個(gè)重要發(fā)展方向。 

4、建立審核制度

在對(duì)商品房進(jìn)行實(shí)測(cè)后 要運(yùn)用電腦對(duì)所取得的資料進(jìn)行繪圖和計(jì)算, 在有了初步的圖紙后, 技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)該對(duì)圖紙和實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行反復(fù)的校對(duì), 確認(rèn)沒有錯(cuò)誤后才能夠打印標(biāo)準(zhǔn)成果圖。另外還有定期對(duì)成果圖進(jìn)行抽查,看其是否與實(shí)物相符。并充分利用規(guī)劃部門的規(guī)劃,審核資料,與設(shè)計(jì)圖紙和預(yù)測(cè)成果圖進(jìn)行比較, 找出發(fā)生變化的地方、變化的數(shù)據(jù)以此來(lái)保證實(shí)測(cè)成果圖的精確度。房產(chǎn)測(cè)繪的成果資料要經(jīng)過(guò)整理、檢查、驗(yàn)收后, 才能向委托人提交資料, 并歸檔。

結(jié)束語(yǔ)

探索、研究建立符合我國(guó)自身發(fā)展的房屋測(cè)量管理系統(tǒng)，對(duì)測(cè)量技術(shù)進(jìn)行革新化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展要求。測(cè)量人員的素質(zhì)也應(yīng)不斷提高，從而確保測(cè)量成果的準(zhǔn)確、合理。本文給出了房屋測(cè)量中經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題，以及這些問(wèn)題解決的方法，這對(duì)于更多的實(shí)踐工作中避免類似事件的發(fā)生將會(huì)產(chǎn)生一定的幫助。 

參考文獻(xiàn)

篇3

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量；技術(shù)；作用

房產(chǎn)測(cè)量?jī)?nèi)容豐富，主要包括平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、要素測(cè)量、房產(chǎn)圖的繪制、面積的計(jì)算等等。對(duì)房屋面積的推算，要運(yùn)用房產(chǎn)測(cè)量的技術(shù)，其意義和作用是巨大的。房產(chǎn)的測(cè)量關(guān)系到廣大產(chǎn)權(quán)人，利益涉及面很廣，因此，其全過(guò)程都必須體現(xiàn)出科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確，真實(shí)。

一、房產(chǎn)測(cè)量的作用

首先，房產(chǎn)測(cè)量是城市土地開發(fā)利用、城市規(guī)劃建設(shè)必須的基礎(chǔ)資料。按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房產(chǎn)測(cè)繪的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)其建筑用地的信息和資料，通過(guò)對(duì)房屋的狀況和其權(quán)屬狀況的準(zhǔn)確測(cè)量，明確城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為各地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理單位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

其次，房產(chǎn)測(cè)量也是衡量和檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售面積的準(zhǔn)確性的重要手段。我們國(guó)家商品房的價(jià)格一直處于快速上漲的狀態(tài)，房產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越高，開發(fā)商往往在利益的驅(qū)使下改變房屋銷售面積，損害購(gòu)房者利益而為自己謀利，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量利于保證買賣雙方的利益，尤其是購(gòu)買者的利益，也有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。

房產(chǎn)測(cè)繪是常規(guī)的測(cè)繪技術(shù)與房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測(cè)繪，由具有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)量單位進(jìn)行。房產(chǎn)測(cè)量的成果，包括統(tǒng)一坐標(biāo)數(shù)據(jù)相聯(lián)系的房產(chǎn)權(quán)屬界址、房屋面積、房屋產(chǎn)別等等都具有法律效力，載入房屋權(quán)屬證書，所以房產(chǎn)測(cè)量所得的房產(chǎn)圖是發(fā)放房屋權(quán)屬證書和財(cái)政稅收的重要依據(jù)，擁有所有權(quán)屬、財(cái)政和城鎮(zhèn)的規(guī)劃三大基本功能，其的主要作用為以下三個(gè)方面。

（一）為了使城市房產(chǎn)的管理和相關(guān)規(guī)劃真實(shí)，準(zhǔn)確，使城市建設(shè)的水平得到進(jìn)一步提高，城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門和規(guī)劃建設(shè)部門都必須全面了解掌握房產(chǎn)的權(quán)屬位置，數(shù)量等確切的信息。

（二）房產(chǎn)測(cè)量提供了有關(guān)房產(chǎn)的詳細(xì)資料，是正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的利用現(xiàn)狀以及變化，甚至包括拆遷的房產(chǎn)數(shù)量和面積、建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理的檔案、統(tǒng)計(jì)各類房屋的數(shù)量和比重等提供了可靠的數(shù)據(jù)。在房產(chǎn)價(jià)格居高不下的情況下，準(zhǔn)確的房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果，可使廣大的消費(fèi)者放心，使房產(chǎn)的管理更具科學(xué)性。

（三）房產(chǎn)測(cè)量形成的房產(chǎn)檔案為現(xiàn)在舊城改造中的房屋的拆遷提供了第一手資料，為房屋權(quán)屬糾紛提供了真實(shí)可靠地資料，也為糾紛中的處理提供了法律依據(jù)，同時(shí)也為現(xiàn)代的房產(chǎn)測(cè)量，為城市的GIS建設(shè)提供了支撐點(diǎn)，這些由現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪人員到實(shí)地測(cè)繪所得到的資料或者利用圖紙資料采集來(lái)的房產(chǎn)圖形方面的數(shù)據(jù)，地理信息系統(tǒng)的建設(shè)才得以順利有效的進(jìn)行。

二、房產(chǎn)的測(cè)量技術(shù)及方法

（一）房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)

數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測(cè)量、地籍測(cè)量中得到了廣泛的應(yīng)用。數(shù)字化測(cè)圖采用一定方法采集有關(guān)房產(chǎn)的信息，通過(guò)計(jì)算機(jī)處理相關(guān)數(shù)據(jù)，再經(jīng)過(guò)圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀，繪制成房產(chǎn)圖。采用一定的方法采集有關(guān)信息，采用計(jì)算機(jī)處理，利用圖形的生成和處理，經(jīng)過(guò)繪圖儀器的輸出打印出相關(guān)的房產(chǎn)圖，需要有相關(guān)的硬件環(huán)境包括全站儀、經(jīng)緯儀、手持測(cè)距儀等等。還要有相關(guān)的軟件環(huán)境，具備專業(yè)的房產(chǎn)測(cè)繪軟件。在實(shí)際的測(cè)量中，要有具體的測(cè)量方案，基本的測(cè)量控制點(diǎn)位，界址點(diǎn)的測(cè)量，進(jìn)行房產(chǎn)調(diào)查，使用相關(guān)儀器進(jìn)行野外測(cè)量的同時(shí)保管好得到的具體數(shù)據(jù)，再進(jìn)行計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)處理，經(jīng)過(guò)圖形編輯后，用繪圖儀打印測(cè)量的具體結(jié)果。

（二）房產(chǎn)測(cè)量的具體方法

在商品房銷售過(guò)程中，房產(chǎn)相關(guān)的糾紛非常多，房地a測(cè)量的結(jié)果是解決房產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。房屋面積測(cè)量結(jié)果的精度非常的重要，可運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算。一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)面積測(cè)算可分為兩部分，一是房屋面積測(cè)算，另外一個(gè)是用地面積測(cè)算。房屋面積測(cè)算包括房屋使用面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有建筑面積等，用地面積測(cè)算是地塊面積測(cè)算。

目前，隨著衛(wèi)星定位的廣泛運(yùn)用，GPS技術(shù)因其高效的性能，是在房產(chǎn)測(cè)量中應(yīng)用最廣泛的一種技術(shù)。它實(shí)現(xiàn)了用GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動(dòng)生成繁瑣的分層分戶平面圖。RTK測(cè)量技術(shù)是GPS定位技術(shù)的基礎(chǔ)之上發(fā)展而來(lái)的一種最新技術(shù)，更為準(zhǔn)確，其具有其他測(cè)量技術(shù)不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)用越來(lái)越廣泛，可滿足中小比例尺地形圖測(cè)繪。

三、房產(chǎn)測(cè)量中常見問(wèn)題分析

（一）層高與凈高的區(qū)分

在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中層高的說(shuō)明是指房屋的上下兩層的樓面，或者為上下樓地面層之間的距離?！兑?guī)范》中沒有給層高一個(gè)允許誤差值，在實(shí)際的執(zhí)行中由于沒有明確的依據(jù)，一般只依照?qǐng)D紙或者當(dāng)?shù)丶?xì)則執(zhí)行，但是有些地區(qū)沒有相關(guān)細(xì)則，從業(yè)人員往往按照約定俗成的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行。當(dāng)實(shí)際操作只有凈高沒有層高的情況下，量測(cè)凈高，凈高允許值在2.05m。因此在房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中對(duì)于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準(zhǔn)，沒有層高的以凈高為準(zhǔn)。

（二）對(duì)稱邊長(zhǎng)度實(shí)地丈量不一致問(wèn)題

在進(jìn)行房屋實(shí)測(cè)時(shí)，由于測(cè)量誤差的原因或者是房屋建設(shè)過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題或者是存在設(shè)計(jì)變更等因素，出現(xiàn)前后墻、左右山墻在施工圖紙中應(yīng)相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，使得設(shè)計(jì)中規(guī)則多邊形的房屋變?yōu)椴灰?guī)則。這種情況下，需要對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對(duì)于誤差超過(guò)限差的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)再次量測(cè)，檢查數(shù)據(jù)是否因?yàn)闇y(cè)量的誤差造成的，若確實(shí)不一致，則應(yīng)根據(jù)測(cè)量的結(jié)果來(lái)進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。

（三）共有面積分?jǐn)倖?wèn)題

對(duì)于一般的住宅樓共有面積的分?jǐn)?，首先要?jì)算出房屋的總建筑面積和房屋的套內(nèi)建筑總面積，進(jìn)而求出共有共用面積，計(jì)算出面積分?jǐn)傁禂?shù)后，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。而比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，還可能涉及到二級(jí)分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)?，這種情況應(yīng)按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

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全國(guó)范圍內(nèi)的房產(chǎn)登記制度，實(shí)際上在中國(guó)古代歷史上就存在。唐以后，中國(guó)在土地管理方面還出現(xiàn)了立契、申牒或過(guò)割制度。土地買賣必須通過(guò)官府，進(jìn)行書面申報(bào)和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無(wú)效，而且還要受到嚴(yán)厲的制裁。

從中國(guó)古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權(quán)利證明只是其附帶性的作用，并不能作為確權(quán)證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對(duì)外保密，普通百姓不能查詢相關(guān)資料。

土地交易始自周朝

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，中國(guó)在民國(guó)以前沒有真正形成以公示為目的地產(chǎn)登記制度，但是以征收賦稅、交易和提供質(zhì)證以杜絕爭(zhēng)端為目的的土地登記，早在周朝就開始了。

《周禮?大司徒》記載：“掌建國(guó)土地之圖，與其人民之?dāng)?shù)，以安撫邦國(guó)，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之?dāng)?shù)，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物”，意思就是將天下的田地山川以及人口等進(jìn)行造冊(cè)登記，便于國(guó)家治理。

按照周朝建立時(shí)的制度，周天子擁有對(duì)全國(guó)土地的所有權(quán)，他直接統(tǒng)治的區(qū)域稱為王畿。王畿之外的土地進(jìn)行分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國(guó);卿大夫所分得的土地稱為采邑;士所分得的土地稱為祿田。他們對(duì)自己所分得的土地享有使用權(quán)，不能任意處分，所謂“田里不粥（粥，同鬻，出賣之意）”。他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權(quán)還是掌握在周王手里。

西周初期，土地與奴隸均不得進(jìn)入流通領(lǐng)域，但由于這二者即是農(nóng)業(yè)社會(huì)最主要的生產(chǎn)要素。因此，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，諸侯實(shí)力不斷增長(zhǎng)，周天子對(duì)各地諸侯的控制減弱，這種限制必然會(huì)被打破。到西周中后期，以土地和奴隸為對(duì)象的交換經(jīng)常出現(xiàn)，而且事實(shí)上還得到了法律的認(rèn)可。

目前可查的最早一宗土地交易，發(fā)生在西周。一個(gè)陜西出土的西周青銅器上，刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致是在公元前919年農(nóng)歷三月，一個(gè)叫矩伯的人分兩次將1300畝土地抵押給一個(gè)叫裘衛(wèi)的人，換來(lái)了價(jià)值100串貝殼的幾件“奢侈品”，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。

歷史上還有周厲王買地的記錄。周厲王當(dāng)朝時(shí)，為了擴(kuò)建王宮，他買下一個(gè)叫鬲從的人的地，但沒有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬，周厲王還安撫他說(shuō)，“你別怕，我一定會(huì)照價(jià)付款。如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了?！边@是個(gè)很毒的誓言。

周厲王買地究竟花了多少錢，記載此事的銘文上沒寫。但有人買地、賣地，已經(jīng)從側(cè)面說(shuō)明，當(dāng)時(shí)除了有土地抵押，還存在土地買賣，西周中后期，應(yīng)當(dāng)是出現(xiàn)了統(tǒng)治者對(duì)土地所有權(quán)掌控的松動(dòng)局面。

春秋時(shí)期，楚康王十二年（公元前548年），楚國(guó)下令“書土田”、“量入修賦”，其實(shí)就是對(duì)于楚國(guó)統(tǒng)治者要求對(duì)國(guó)境內(nèi)的土地依據(jù)地勢(shì)進(jìn)行測(cè)量，并根據(jù)肥沃程度，規(guī)定其產(chǎn)量的標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)產(chǎn)量征收賦稅。這種方式其實(shí)就是在進(jìn)行土地登記，按照收成的多少交納賦稅，明確了國(guó)家對(duì)土地資源的登記管理制度，這個(gè)可能是最早確立的有關(guān)土地登記制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自實(shí)田”，即命令所有占有土地的地主和自耕農(nóng)，按照當(dāng)時(shí)實(shí)際占有土地的數(shù)目以及人丁數(shù)目，向中央政府如實(shí)呈報(bào)。所報(bào)內(nèi)容經(jīng)審查核實(shí)后，最后登記入冊(cè)，上報(bào)到縣。自此，可以看做是政府承認(rèn)了私有土地的合法性，并依此為根據(jù)征收田租。

隋唐統(tǒng)計(jì)手實(shí)與分級(jí)匯賬簿

隋唐時(shí)，據(jù)《新唐書?食貨志一》記載：“凡里有手實(shí)（“手實(shí)”是指唐宋時(shí)在基層官吏監(jiān)督下居民自報(bào)戶內(nèi)人口p田畝以及本戶賦役承擔(dān)情況的登記表冊(cè)），歲終具民之年與地之闊狹，為鄉(xiāng)賬。鄉(xiāng)成于縣，縣成于州，州成于戶部?！?/p>

由此可以看出，唐朝的土地統(tǒng)計(jì)政策是很完備的：先在鄉(xiāng)里進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，然后匯總成鄉(xiāng)賬;鄉(xiāng)賬完成后再上報(bào)到縣，由縣匯總成縣賬;縣賬完成后送達(dá)至州，匯總成州賬，最后上報(bào)到中央戶部。

在登記時(shí)間上，也有規(guī)定。據(jù)《唐令田令》，“諸應(yīng)收授之田，每年起十月一日里正預(yù)校勘造簿，歷十一月，縣令總集應(yīng)退、應(yīng)受之人，對(duì)共給授，十二月內(nèi)畢?！边@樣，全國(guó)有多少家庭，每個(gè)家庭授田和宅地?cái)?shù)量是多少，以及每年應(yīng)該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數(shù)且便于清查。

同時(shí)，唐代在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申牒或過(guò)割制度，規(guī)定土地買賣必須通過(guò)官府，進(jìn)行書面申報(bào)和登記，才算有效，否則要受到處罰。

其實(shí)關(guān)于宅地的統(tǒng)計(jì)也就是房產(chǎn)的登記，在我國(guó)古代大多是與田產(chǎn)的登記同步的，因?yàn)閲?guó)家一般都是同時(shí)確定某一戶擁有的田宅情況，也就是包括土地與房子的雙重的規(guī)定了。

例如吐魯番出土的《（武）周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實(shí)》，這個(gè)手實(shí)就很清楚地展示了政府對(duì)于田產(chǎn)與房產(chǎn)的雙重登記內(nèi)容。

《周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實(shí)》

1.戶主寧和才年十四歲

2.母趙年五十二歲

3.妹和忍年十三歲

4.右件人， 見有籍

5.和貞年二十二歲

6.羅勝年十五歲

7.右件人，籍后死

8.合受常部田

9.一段二畝（常田） 城北廿里新興東渠西道南道北曹君定

10.一段一畝（部田三易） 城西七里沙堰渠東渠西張延守南第延守北麴善亮

11.一段一畝（部田三易） 城西五里馬堆渠東張沙彌子西張阿仲南北渠

12.一段一畝（部田三易） 城西五里胡麻井渠東渠西麴文濟(jì)南渠北曹粟堆

13.一段四步居住園宅

14.牒， 件通當(dāng)戶新舊口、田畝段數(shù)四至，具狀

15.如前。如后有人告隱漏一口，求受違敕之罪。謹(jǐn)牒。

（注：以上的8至12條就是關(guān)于田產(chǎn)登記的狀況，而第13條就是關(guān)于此戶家庭住宅的登記信息，第14條則是戶主保證此牒屬實(shí)的文件）

宋朝的“砧基簿”

至宋朝，中國(guó)的土地登記制度日趨成熟和完善。

南宋時(shí)期，民眾按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至（地籍上每宗地四鄰的名稱）、來(lái)源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)查勘無(wú)誤后上報(bào)經(jīng)界所（宋朝時(shí)專門管理土地登記工作的機(jī)構(gòu)），再由經(jīng)界所勘驗(yàn)核實(shí)交付產(chǎn)權(quán)人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉(zhuǎn)運(yùn)司。

砧基簿既是國(guó)家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對(duì)所載土地的產(chǎn)權(quán)證明。進(jìn)行田產(chǎn)交易時(shí)，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”（檢驗(yàn)確實(shí)），土地轉(zhuǎn)讓才有效力。

不過(guò)，在宋朝出賣不動(dòng)產(chǎn)，得先問(wèn)問(wèn)親鄰，首先問(wèn)詢他們想不想買。因?yàn)樗纬梢?guī)定，親鄰具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。北宋后期還強(qiáng)調(diào)，所謂“親鄰”，必須為有親之鄰，即雖為鄰而非親或雖為親而非鄰者，都不具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

按照現(xiàn)在的話說(shuō)，這就意味著一所房子能不能出售，并不需要通過(guò)物價(jià)局、房管局的批準(zhǔn)，卻需要先通過(guò)住在附近的家人、族人的批準(zhǔn)。正規(guī)的做法是拿一個(gè)小本子，把“親鄰”的名字都列在上面，然后從族長(zhǎng)老太爺?shù)礁舯谟H戚大媽，讓他們挨個(gè)簽字。假如其中一個(gè)拒簽，這房就別打算賣了。

搞定了親鄰后，就要制作契約，到官府印契。契約是國(guó)家統(tǒng)一格式，被稱為“官頒契紙”，類似今天的“標(biāo)準(zhǔn)合同”，統(tǒng)一規(guī)定契約中必須包括雙方當(dāng)事人姓名、交易原因、標(biāo)的價(jià)金、擔(dān)保條款等內(nèi)容。

只有在繳納契稅錢后，官府在契約上加蓋官印，交易才有效，就是合法合規(guī)交易，受到法律保護(hù)。加蓋官印的契約稱為“紅契”，具有法律效力;不繳納契稅，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且還屬于偷稅漏稅。 賣屋文契， 清道光二十六年（1846 年），存于浙江衢州博物館。圖/ 楊興斌/FOTOE

“紅契”要交的契稅歷朝不等，一般叫“間架稅”，但無(wú)論多少，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在當(dāng)時(shí)都是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)，于是很多人常常不到官府那辦“交易手續(xù)”，民間房屋買賣多行“白契”。

這固然省了稅費(fèi)，卻往往導(dǎo)致糾紛。民間“白契”太多，產(chǎn)權(quán)不明，交易混亂，檔案管理不完備。宋朝的判牘匯編《名公書判清明集》或是明代小說(shuō)《三言二拍》對(duì)房產(chǎn)糾紛都有記載。

對(duì)于“白契”，朝廷只得加大稽查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，就治人匿稅之罪，進(jìn)行刑事處罰。南宋《慶元條法事類》記載：凡“匿稅者，笞四十;稅錢滿十貫，杖八十;監(jiān)臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律”。

契約之后，要過(guò)割賦稅，即在契約上寫明標(biāo)的物的租稅、役錢，并由官府在雙方賦稅簿賬內(nèi)變更登記，加蓋官印。如果沒有過(guò)割賦稅，往后買賣交易雙方發(fā)生糾紛爭(zhēng)訟時(shí)，即使買受田宅的富豪之家持有契約，官府也不會(huì)受理爭(zhēng)訟。

宋朝地產(chǎn)買賣契約，又分為絕賣、活賣與賒賣三種。所謂絕賣，即無(wú)任何附加條件的買賣;凡只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)與收益權(quán)，保留回贖權(quán)的買賣叫活賣或典當(dāng)，典當(dāng)契約的業(yè)主得到錢主的典價(jià)，在法定的30年期限內(nèi)可隨時(shí)以原價(jià)贖回標(biāo)的物;賒賣是采取類似商業(yè)信用或預(yù)付方式，然后收取出賣物的價(jià)錢。所有這些買賣活動(dòng)，都必須訂立契約，取得官府認(rèn)可后，才能得到法律的保護(hù)。

清末引入現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度

明朝洪武二十年（1387年），朝廷編制出各地土地田產(chǎn)登記管理及據(jù)以確定賦役稅收的“魚鱗圖冊(cè)”，作為官府征收賦稅的憑證，詳細(xì)記載每宗土地的業(yè)主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要依據(jù)。

滿清入關(guān)后，多次大規(guī)模侵吞土地，一度打破了明代的土地登記制度，康熙四年（1665年）朝廷下令進(jìn)行土地登記造冊(cè)，歷時(shí)多年完成。

明清兩朝對(duì)田地、房屋的交易，都有明確規(guī)定。明代《明律?戶律》“典賣田宅”條文規(guī)定，不稅契者，除了刑事處罰外，一半價(jià)款要上繳官府。清代在《戶部則例》中明確規(guī)定，凡置買田地房，不赴官府粘契尾，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，也要依法治罪，“笞五十，物貨一半入官”。

總的來(lái)說(shuō)，古代房屋登記，是伴隨土地稅賦制度而存在的，其最主要目的是便于稅賦征收，其私有財(cái)產(chǎn)之證明只是附帶性的作用，且登記的資料由官府掌握，對(duì)外保密，普通民眾不能查詢。

篇5

關(guān)鍵詞：工程；檔案管理；電力；應(yīng)用

電力建設(shè)項(xiàng)目工程檔案是電力企業(yè)基本面貌和工程建設(shè)全過(guò)程的綜合反映，它隨電力建設(shè)項(xiàng)目的開始而建立，是提高工程建設(shè)及管理水平酌表現(xiàn)，是企業(yè)進(jìn)行維修、擴(kuò)建、改建的依據(jù)，是業(yè)主單位必須長(zhǎng)期妥善保存和進(jìn)行備案的重要工程檔案資料。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的歷史背景下，做好檔案管理工作，不斷地更新檔案管理觀念，勇敢探索和嘗試新的檔案管理手段，以全面、真實(shí)地反映本單位整體發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)營(yíng)成果。

一、電力工程檔案管理工作的必要性

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，一方面電力企業(yè)檔案的數(shù)量在不斷的增加和豐富；另一方面電力工程檔案又處在不斷損毀的過(guò)程中。檔案保管工作就是向一切可能損毀檔案不利因素作斗爭(zhēng)的工作過(guò)程。簡(jiǎn)言之，檔案保管工作應(yīng)該做到四不：不使檔案分散、不使檔案互相混亂、檔案不丟失不泄密、不使檔案遭到損壞。

二、電力工程檔案管理工作的重要性

在今天電力建設(shè)大發(fā)展的背景下，對(duì)電力企業(yè)各項(xiàng)管理提出了更高要求的同時(shí)，也凸顯出檔案管理在電力工程建設(shè)中的重要作用。

電力建設(shè)項(xiàng)目從投資計(jì)劃、勘察設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、使用等活動(dòng)，這中間多個(gè)環(huán)節(jié)，多個(gè)施工單位，多個(gè)部門交集，建設(shè)周期長(zhǎng)，參與人員眾多，在這期間形成了大量的電力工程檔案，而它記載著整個(gè)建設(shè)周期期間建設(shè)活動(dòng)中各種原始的、圖物相符的、有保存價(jià)值的、真實(shí)的數(shù)據(jù)和記錄，是日后生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)技改、改建、擴(kuò)建甚至經(jīng)濟(jì)權(quán)益糾紛、訴訟、索賠時(shí)

提供最有利的依據(jù)和證據(jù)。工程檔案管理作為工程建設(shè)項(xiàng)目管理的一部分，其質(zhì)量的好壞，影響工程驗(yàn)收的質(zhì)量結(jié)果，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和維護(hù)企業(yè)的法律權(quán)益。管理好電力工程檔案既是工程的需要，也是電力企業(yè)日后可持續(xù)發(fā)展的重要支撐。

1、為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供依據(jù)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位在做施工圖設(shè)計(jì)時(shí)要以前期的可行性研究及初步設(shè)計(jì)為依據(jù)，因此做好可行性研究及初步設(shè)計(jì)的歸檔工作，為施工圖設(shè)計(jì)提供依據(jù)。

2、工程檔案是項(xiàng)目合法性的依據(jù)，作為國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，必須通過(guò)國(guó)家規(guī)定的相關(guān)程序?qū)徟?，取得合法手續(xù)后方可開式建設(shè)。

3、為解決施工過(guò)程中與參建單位的法律糾紛提供依據(jù)。在一個(gè)大型工程項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中難免會(huì)與參建單位發(fā)生合同糾紛，做好相關(guān)文件材料的歸檔，可為發(fā)生法律糾紛時(shí)提供有力證據(jù)。

4、為竣工結(jié)算提供依據(jù)：做好與竣工結(jié)算有關(guān)的文件資料的歸檔，為竣工結(jié)算提供有力依據(jù)。

5、為項(xiàng)目施工提供依據(jù)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，做好施工過(guò)程資料的管理歸檔，為工程建設(shè)提供理論依據(jù)。與參建單位的往來(lái)文件、圖紙會(huì)審記錄、專題會(huì)議紀(jì)要、工程協(xié)調(diào)會(huì)紀(jì)要等文件材料為工程建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的變更、設(shè)備缺陷處理、獎(jiǎng)勵(lì)與處罰、管理糾紛等提供解決問(wèn)題的依據(jù)。

三、常見的電力企業(yè)工程檔案管理中存在的問(wèn)題

電力企業(yè)工程檔案管理中的常見問(wèn)題主要保險(xiǎn)在以下方面：

1、項(xiàng)目文件管理的職責(zé)分工不明確。主要表現(xiàn)在：各參建單位之間文件材料的收集整理分工不明確，對(duì)范圍內(nèi)應(yīng)收集、歸檔的文件材料不清楚，沒有正確地執(zhí)行文件形成部門整理文件的規(guī)定。

2、人員不穩(wěn)定，建設(shè)項(xiàng)目檔案管理業(yè)務(wù)不熟。主要表現(xiàn)在：由于電力施工的特殊性：施工點(diǎn)多、線長(zhǎng)、分散，施工專業(yè)技術(shù)人員變化較頻繁；新分配來(lái)的大學(xué)生對(duì)文件資料的歸檔工作相關(guān)知識(shí)不了解，培訓(xùn)工作不及時(shí)。

3、交件材料收集不齊全。主要有建設(shè)項(xiàng)目前期文件缺失較多，如：土地征用協(xié)議、招投標(biāo)文件等；建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件不全，如：初步設(shè)計(jì)審批文件、批準(zhǔn)概算書、預(yù)算書等；建設(shè)項(xiàng)目施工文件不全，如：工程開工報(bào)告、質(zhì)量監(jiān)督檢查報(bào)告、竣工報(bào)告及竣工簽證書、設(shè)計(jì)變更通知單、竣工圖紙、工程決算報(bào)告等；建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理文件不全，如：工程進(jìn)度計(jì)劃報(bào)審表、設(shè)計(jì)變更報(bào)審表、特殊工種資質(zhì)報(bào)審表等；設(shè)備文件不完整。如：無(wú)設(shè)備開箱記錄等。

4、文件材料整理編目不規(guī)范。a.文件的組卷不合理。b.案卷標(biāo)題擬寫不規(guī)范。此外還有案卷題名沒有提示卷內(nèi)文件的全部信息、擬寫錯(cuò)誤。

四、做好電力工程檔案有效管理的基本措施

1、建立檔案管理制度，依法歸檔

（1）設(shè)立建沒項(xiàng)日檔案室質(zhì)量管理小組，實(shí)行分級(jí)管理，明確基建項(xiàng)目參建單位歸檔職責(zé)，設(shè)定項(xiàng)目類別工程檔案歸檔負(fù)責(zé)人，落實(shí)責(zé)問(wèn)考核制度，并設(shè)置獎(jiǎng)罰條例引起各方面重視和提升責(zé)任心；

（2）從工程開始時(shí)就要求各參建單位對(duì)歸檔資料必須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《科學(xué)技術(shù)檔案案卷構(gòu)成的一般要求》、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《歸檔文件整理規(guī)則》、《國(guó)家重大建設(shè)項(xiàng)目文件歸檔要求與檔案管理規(guī)范》、《電力建設(shè)施工、驗(yàn)收及質(zhì)量驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)匯編》和本企業(yè)的《項(xiàng)目檔案歸檔管理制度》等文執(zhí)行；

（3）實(shí)施資料分類別專業(yè)技術(shù)人員審查、鑒別制，對(duì)歸檔資料進(jìn)行督導(dǎo)審查，勘察糾錯(cuò)，根據(jù)工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)同步移交資料歸檔，從而避免施工中資料丟失，設(shè)計(jì)變更時(shí)無(wú)記錄，竣工時(shí)大量的工作堆積，在收集和編制竣工資料時(shí)做到有章可循、標(biāo)準(zhǔn)一致、職責(zé)分明，力求工程資料的完整性和準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)了麓I過(guò)程全過(guò)程記錄收資，用規(guī)范的檔案管理行為來(lái)推動(dòng)各參建單位檔案規(guī)范化管理，從而有效地控制檔案的歸檔質(zhì)量，在有需要時(shí)隨時(shí)調(diào)閱卷宗，做到有依有據(jù)，有跡可循，發(fā)揮檔案管理的重大作用。

2、加大管理宣傳

相比較于工程建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量管理，工程檔案管理容易被忽略，普遍存在對(duì)該項(xiàng)工作不太重視的情況，到竣工驗(yàn)收時(shí)才匆忙整理交付，所以經(jīng)常出現(xiàn)數(shù)據(jù)錯(cuò)漏、資料遺失等，給檔案收集、整理、歸檔帶來(lái)了很大的難度，從而嚴(yán)重影響了工程檔案管理的質(zhì)量。其主要原因在于大部分人對(duì)檔案管埋工作不夠重視，資料整理瑣碎，于工程進(jìn)度無(wú)直接影響，無(wú)直接經(jīng)濟(jì)效益，無(wú)正面的考核制度約束。要提升工程檔案有效管理，企業(yè)必須要加強(qiáng)宣傳檔案管理的必要性，上下統(tǒng)一認(rèn)識(shí)其重要性，提高對(duì)其的關(guān)注度，如本企業(yè)員工、參建單位、設(shè)備供應(yīng)商、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等，從而轉(zhuǎn)換被動(dòng)收集資料為主動(dòng)整理收集。

3、工程檔案管理納入合同，依法制約

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制潮流下，有效、合法的合同起著扮演著決定性作用的角色，用它能有效的約束參建單位各的行為和應(yīng)履行義務(wù)，是強(qiáng)而有力的法律依據(jù)。所以在業(yè)主進(jìn)行工程招、投標(biāo)及各項(xiàng)合同、協(xié)議時(shí)，應(yīng)在其中對(duì)參建單位、設(shè)備供應(yīng)商等各方就建設(shè)項(xiàng)目工程檔案的歸檔范圍、移交時(shí)間、完整性、準(zhǔn)確性等各方面的質(zhì)量要求設(shè)立相關(guān)條款，并獨(dú)立列出建設(shè)工程檔案管理所占款項(xiàng)比例。合理運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)手段來(lái)制約雙方履行合同、協(xié)議，在保證質(zhì)量并接時(shí)移交歸檔，工程竣工驗(yàn)收結(jié)束后，予以結(jié)算工程檔案管理?？羁铐?xiàng)，爭(zhēng)取工程檔案管理主動(dòng)權(quán)，這是做好建設(shè)項(xiàng)目工程檔案管理的有效方法。

4、注重檔案安全管理工作

工程檔案安全管理工作與工程項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)程同步，是工程檔案管理工作韻重要組成部分。必須將安全工作落實(shí)到位，積極按照國(guó)家關(guān)于檔案保管保護(hù)的規(guī)定執(zhí)行，保障建設(shè)項(xiàng)目工程檔案設(shè)施建設(shè)、檔案實(shí)體防護(hù)措施及信息系統(tǒng)的安全管理以及規(guī)范操作。①制定檔案管理人員的工作職責(zé)內(nèi)容和范圍，并設(shè)立本企業(yè)檔案室管理、庫(kù)房管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，制定檔案借閱等規(guī)章制度，防止資料的丟失、損壞和被惡意篡改等破壞行為，對(duì)電子文檔實(shí)施防修改措施，保證資料的完整性；②設(shè)立檔案查閱權(quán)限設(shè)置，防護(hù)涉及知識(shí)產(chǎn)權(quán)、受控文件和商業(yè)機(jī)密的檔案外涉，保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和維護(hù)企業(yè)的法律權(quán)益。

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關(guān)鍵詞：現(xiàn)代住宅小區(qū)；園林綠化設(shè)計(jì)以及施工；常見問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：TU986.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20151132047

作為人們休閑的主要去處，小區(qū)的綠化環(huán)境如果做得很好不僅可以為人們提供一個(gè)較為良好的休息環(huán)境，同時(shí)也為提高整個(gè)小區(qū)的滿意度做出了重要的作用。但在實(shí)際的施工操作過(guò)程中，由于某些原因?qū)е滦^(qū)的綠化設(shè)計(jì)不是很完美。針對(duì)這些問(wèn)題，我們要做的就是找出相應(yīng)的對(duì)策進(jìn)行完善，為居民創(chuàng)造更好的生活環(huán)境。

1 住宅小區(qū)的園林綠化設(shè)計(jì)

對(duì)小區(qū)進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)需要根據(jù)施工當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，進(jìn)行有選擇的施工建設(shè)――只有選取最佳的綠化施工設(shè)計(jì)，有針對(duì)性的進(jìn)行綠化施工建設(shè)才可以讓綠化達(dá)到預(yù)期的效果。接下來(lái)我們就這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行相關(guān)的探討。

現(xiàn)階段我國(guó)的基本國(guó)情就是人口眾多且分布不均，在東部沿海經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，人口密度更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)的其他地區(qū)。在這樣一個(gè)龐大的人口壓力下，住宅面積就顯得尤為緊張。如果沒有進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃就對(duì)小區(qū)進(jìn)行綠化施工，不僅達(dá)不到預(yù)期的理想效果，而且還占用了大量的土地，人地矛盾更加尖銳。為了讓居民享受到較為理想的綠化環(huán)境，針對(duì)這樣的情況我們可以采取立體型綠化設(shè)計(jì)的施工方案進(jìn)行住宅小區(qū)的綠化建設(shè)。這種綠化施工方法是采取平面與垂直面相結(jié)合的辦法，在條件允許的范圍內(nèi)將綠化面積達(dá)到最大，讓居民充分享受到一個(gè)充滿綠色的休閑娛樂環(huán)境。選取這種方法進(jìn)行住宅小區(qū)的環(huán)境綠化時(shí)，需要提前與居民打好招呼，對(duì)于那些需要進(jìn)行綠化的區(qū)域再次進(jìn)行明確的規(guī)定，減少以后在施工過(guò)程中出現(xiàn)施工單位與居民出現(xiàn)問(wèn)題糾紛的現(xiàn)象。選用這種方法對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綠化施工，需要充分利用住宅小區(qū)內(nèi)的空間――陽(yáng)臺(tái)在征得居民的同意后進(jìn)行植物綠化；同時(shí)對(duì)墻體進(jìn)行相關(guān)的檢測(cè)后選取適當(dāng)?shù)闹参镞M(jìn)行墻體綠化覆蓋（根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行植物選取，保證選取的植物不會(huì)對(duì)建筑物造成大面積的侵蝕，保證建筑物的使用年限在預(yù)期年限內(nèi)）。采用這種方法對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綠化不僅大大增加了小區(qū)內(nèi)的綠化面積，同時(shí)也在一定程度上增加了住宅小區(qū)的單位含氧量，環(huán)境得到了較為明顯的改善，這對(duì)居民來(lái)說(shuō)是最好的綠化結(jié)果。還有一個(gè)面積較大的綠化區(qū)域――停車位。作為住宅小區(qū)中最不可缺少的一部分，它所占的土地面積如果拿來(lái)進(jìn)行適當(dāng)?shù)木G化，其效果也是十分明顯的。在停車位周圍種植一些大葉或藤木植物，不僅可以為車輛遮擋住一部分陽(yáng)光，保證車輛的使用年限，還可以達(dá)到美化環(huán)境、增加空氣含氧量的效果，一舉多得。根據(jù)相關(guān)的調(diào)查顯示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)人口密度較高，住宅區(qū)尤其明顯。在這樣的一個(gè)現(xiàn)實(shí)狀況下，對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綠化采用立體型的綠化施工方法，不僅可以緩解住宅小區(qū)內(nèi)部的人地矛盾，還達(dá)到了我們預(yù)期的綠化目的。這種方法值得我們有選擇的針對(duì)不同地區(qū)進(jìn)行推廣，幫助居民們營(yíng)造一個(gè)更為綠色舒適的休閑娛樂環(huán)境。

2 住宅小區(qū)園林綠化施工中常見問(wèn)題及相應(yīng)對(duì)策

在對(duì)小區(qū)進(jìn)行綠化施工時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些阻力，為應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題就需要我們根據(jù)實(shí)際情況找出相應(yīng)的對(duì)策對(duì)其進(jìn)行解決。接下來(lái)，我們就這個(gè)方面進(jìn)行相應(yīng)的探討。

2.1 綠化施工沒有變化，缺乏新意

根據(jù)相關(guān)的調(diào)查顯示，大多數(shù)的住宅小區(qū)在綠化設(shè)施這一方面相似性都比較高。這樣的現(xiàn)象如果不進(jìn)行相應(yīng)的改觀，會(huì)造成小區(qū)居民的審美疲勞。針對(duì)這樣的情況，相關(guān)單位的負(fù)責(zé)人需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況有針對(duì)性的進(jìn)行適當(dāng)?shù)母淖儯菏占用竦囊庖?，根?jù)實(shí)際情況進(jìn)行恰當(dāng)?shù)母淖?。讓居民感到耳目一新，達(dá)到預(yù)期的綠化效果。

2.2 綠化植物的選取

有些地區(qū)在選取綠化植物時(shí)由于沒有考慮全面導(dǎo)致最終的綠化效果沒有達(dá)到預(yù)期的效果。為了應(yīng)對(duì)這種情況，就需要我們?cè)谶M(jìn)行綠化植物挑選時(shí)認(rèn)真聽取相關(guān)專家的意見，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況選取最合適的綠化植物，爭(zhēng)取達(dá)到預(yù)期的最佳綠化效果。

3 結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代住宅小區(qū)的綠化問(wèn)題是一個(gè)值得認(rèn)真思考的問(wèn)題，將小區(qū)的綠化做好讓居民受益是我們最終的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

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論文關(guān)鍵詞　掛牌出讓　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)　公證

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償出讓是我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)制度的重要內(nèi)容之一。掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)對(duì)合理開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地有著重要的作用。值得強(qiáng)調(diào)的是，掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在有償出讓法律關(guān)系中有一定的特殊性，這就決定了公證在出讓過(guò)程中有著一定的影響。本文從公證實(shí)務(wù)的層面對(duì)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行研究與分析。

一、掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)采用公證的現(xiàn)實(shí)性分析

掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)指的是出讓人掛牌公告，以公告中所確定的期限把擬出讓的國(guó)有建設(shè)用地條件在指定的土地交易場(chǎng)所進(jìn)行掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)的同時(shí)更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)所得到的出價(jià)結(jié)果來(lái)確定土地使用者的方式。

掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)中公證有著極其重要的作用。這是由我國(guó)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的現(xiàn)實(shí)情況決定的。從國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償出讓法律關(guān)系的層面來(lái)看，其本身具有特殊性，這是由該法律關(guān)系的持續(xù)期限長(zhǎng)決定的，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年限最短40年（即商業(yè)用地），最長(zhǎng)70年（即住宅用地），同時(shí)還具有法律關(guān)系標(biāo)的額大、法律關(guān)系復(fù)雜、內(nèi)容嚴(yán)格的特點(diǎn)。而公證通過(guò)對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，能夠發(fā)揮法律證明機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而有效的證明該國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律行為的真實(shí)性與合法性，降低糾紛發(fā)生的可能性。除此以外，從土地主管部門在掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)所具有的二重身份來(lái)看，土地管理部門不僅僅是國(guó)家土地的管理者，同時(shí)還是國(guó)有建設(shè)用地的所有權(quán)的人格代表，也就是說(shuō)土地主管部門同時(shí)具有民事主體與行政主體的雙重身份。這就導(dǎo)致只有公證部門的介入才能為使用權(quán)交易提供必要的安全性與法律保障，該方式也符合國(guó)際慣例的要求。簡(jiǎn)而言之，掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)采用公證是我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況決定的。有必要促進(jìn)公證實(shí)務(wù)在掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)中積極作用的發(fā)揮。

二、掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公證實(shí)務(wù)現(xiàn)狀

本文從掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公證管轄以及審查內(nèi)容兩方面對(duì)公證實(shí)務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行論述。在公證實(shí)務(wù)中，公證管轄指的是不同公證處之間受理公證事務(wù)的職責(zé)劃分以及權(quán)限分工，而掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公證管轄是由土地出讓方所在地的公證處進(jìn)行管轄。該管轄方式建立的基礎(chǔ)是我國(guó)《中華人民共和國(guó)公證法》第25條規(guī)定以及《公證程序規(guī)則》第14條、第15條以及第16條對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定。即：申請(qǐng)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)的公證，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的公證機(jī)構(gòu)提出。除此外審查的內(nèi)容包括一般審查與重點(diǎn)審查。一般審查內(nèi)容包括：公證管轄權(quán)審查；當(dāng)事人主體資格審查；審查出讓的國(guó)有建設(shè)用地四至是否明確；審查出讓是否經(jīng)政府批準(zhǔn)；審查委托書的真實(shí)性；審查出讓的國(guó)有建設(shè)用地是否與城市規(guī)范建設(shè)相符合等等。重點(diǎn)審查的內(nèi)容包括：對(duì)是否具有符合《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》要求的規(guī)則與須知內(nèi)容進(jìn)行審查；掛牌公告是否在掛牌開始進(jìn)行了公告；審查掛牌工作操作流程；審查國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓活動(dòng)是否符合公開、公正、公平的原則。值得注意的是，掛牌出讓國(guó)有建設(shè)使用權(quán)的公證實(shí)務(wù)中經(jīng)常遇見辦證時(shí)間長(zhǎng)與截止點(diǎn)時(shí)出現(xiàn)多個(gè)競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)等問(wèn)題的處理。這些問(wèn)題是否有效的解決對(duì)公證實(shí)務(wù)的工作效率有著重要的影響。

三、掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的公證實(shí)務(wù)應(yīng)用策略

對(duì)于掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公證實(shí)務(wù)工作效率的提升來(lái)說(shuō)，主要受兩方面影響，一方面是公證部門本身對(duì)該類公證實(shí)務(wù)的重視與管理，另一方面是在具體的實(shí)務(wù)處理中問(wèn)題如何解決。只有這兩方面的協(xié)調(diào)配合，才能不斷的優(yōu)化公證實(shí)務(wù)的工作效果。

（一）掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的公證工作順利的保障策略

從確保掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公證工作順利的層面來(lái)看，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)處理好以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：首先是公證處管理者的重視，管理者可通過(guò)召開專題會(huì)議的方式確定公證實(shí)施的具體方案，在方案中確定對(duì)可能出現(xiàn)問(wèn)題的處理方法，并指派業(yè)務(wù)較強(qiáng)的公證員承辦該業(yè)務(wù)。其次，加強(qiáng)與相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)。公證處應(yīng)加強(qiáng)與掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)部門的溝通，這些部門包括國(guó)土資源局以及招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室等等，確定出現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的相關(guān)職責(zé)。與此同時(shí)，公證處還應(yīng)加強(qiáng)在專業(yè)知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)，可通過(guò)組織相關(guān)公證員到開展此類掛牌出讓較早的公證處進(jìn)行學(xué)習(xí)的方式來(lái)提高公證員在此方面的專業(yè)水平。

（二）掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的公證實(shí)務(wù)常見問(wèn)題解決策略

掛牌時(shí)間長(zhǎng)的解決策略：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公證屬現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督類公證范疇，參與掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的報(bào)名登記時(shí)間通常不少于7個(gè)工作日，現(xiàn)行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第八條出讓人應(yīng)當(dāng)至少在掛牌開始日前20日，在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介掛牌公告及第十八條確定掛牌時(shí)間應(yīng)不得少于10個(gè)工作日。這就使得在具體的公證實(shí)務(wù)中，從申請(qǐng)受理到掛牌報(bào)價(jià)完結(jié)是一個(gè)期限較長(zhǎng)的過(guò)程。對(duì)于該類問(wèn)題，公證員可通過(guò)與掛牌工作人員信息溝通的方式來(lái)進(jìn)行解決，當(dāng)有人報(bào)名或者報(bào)價(jià)時(shí)，掛牌工作人員將該情況通過(guò)電話的方式通知承辦此事的公證員，公證員在趕赴現(xiàn)場(chǎng)參與，報(bào)價(jià)人在進(jìn)行報(bào)價(jià)時(shí)要填制《報(bào)價(jià)單》，其中一聯(lián)要存放公證處，做好此環(huán)節(jié)工作。在競(jìng)買保證金截至?xí)r點(diǎn)，公證員也應(yīng)將此環(huán)節(jié)詳細(xì)情況逐一記錄在案。在該國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓報(bào)價(jià)的最后一個(gè)工作日（即掛牌活動(dòng)截止日）則需要公證處的公證員做好流程的收尾工作，整理現(xiàn)場(chǎng)工作記錄，完善記錄內(nèi)容，活動(dòng)結(jié)束后還應(yīng)當(dāng)場(chǎng)宣讀公證詞，并于七日內(nèi)出具公證書。

篇8

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沙縣小吃，大概是全國(guó)覆蓋率最高的連鎖餐飲品牌，其占有率遠(yuǎn)高于成都小吃、味千拉面、肯德基、星巴克等境內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)者。

幾個(gè)月前，就連其“勁敵”蘭州拉面，也由發(fā)源地青海省化隆回族自治縣的縣長(zhǎng)親自帶隊(duì)到沙縣，“考察沙縣小吃發(fā)展及品牌運(yùn)作等情況”。

畢竟，從上世紀(jì)90年代開始，短短20年左右，沙縣小吃就已悄無(wú)聲息地占領(lǐng)了中國(guó)的街頭巷尾。

這些或整潔或簡(jiǎn)陋的店鋪背后，有著也許在全國(guó)都獨(dú)一無(wú)二的“推手網(wǎng)絡(luò)”。推動(dòng)者，是全國(guó)唯一以政府名義成立的小吃業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，沙縣人口中的“小吃辦”。

自1997年成立“小吃辦”以來(lái)，沙縣至今已換了4屆政府，在宣傳推進(jìn)沙縣小吃方面從未懈怠。

如今，沙縣政府已策劃組建沙縣小吃集團(tuán)公司，把沙縣小吃品牌朝著公司化方向運(yùn)作，一個(gè)可能的目標(biāo)就是上市。

這樣，幾萬(wàn)個(gè)背著木槌、鴛鴦鍋在全國(guó)乃至全世界四處打拼的沙縣小吃業(yè)主，就會(huì)有一個(gè)新身份――股東。

走出去的沙縣人

有著1600多年建縣歷史的沙縣，位于福建省中部偏北，閩江支流沙溪下游，自古即為閩西北重要的商品集散地。

北方漢民族的面食文化和南方閩越先民的米食文化在這里融匯，各家各戶都有自己的手藝。很多小吃“傳兒不傳女、傳內(nèi)不傳外”，爭(zhēng)奪某個(gè)秘方傳人的官司在沙縣時(shí)有發(fā)生。

同屬三明市的鄰縣永安，小吃也別有特色，可永安小吃并不出名，更沒形成產(chǎn)業(yè)。

一個(gè)關(guān)于源頭的說(shuō)法是：1992年，帶著小吃手藝的沙縣人為了討生活，自發(fā)出門開店。也有不少報(bào)道稱，原因是那時(shí)沙縣的“標(biāo)會(huì)”倒了。

標(biāo)會(huì)，是福建等地一種普遍的民間融資形式。一個(gè)標(biāo)會(huì)往往由幾十上百人組成。1992年，沙縣以夏茂鎮(zhèn)為重災(zāi)區(qū)，因賭博引發(fā)金融危機(jī)，標(biāo)會(huì)紛紛倒閉，有人“跑路”外出開沙縣小吃。

沙縣小吃同業(yè)公會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃福松卻認(rèn)為，“‘倒標(biāo)’出去的只是極個(gè)別的人?！彼麑?duì)《t望東方周刊》說(shuō)，政府的推動(dòng)才是沙縣小吃走出去的根本原因。

1992年至1997年間，農(nóng)村耕地，雖然尚未明確將小吃作為主要方向，但沙縣政府一直積極鼓勵(lì)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力借此走出去。

“老百姓不甘貧窮落后，一部分人帶著傳統(tǒng)的小吃手藝先出去開店，賺錢的消息也傳回了家鄉(xiāng)，一帶十，十帶百，后來(lái)都出去了?！毕拿?zhèn)松林村的小吃業(yè)主姜承草對(duì)《t望東方周刊》表示。

姜承草1997年出去開店，第一站是福州。雖有親戚幫帶，心里也惴惴不安，“小學(xué)五年級(jí)文化水平，暈得很，到沙縣縣城走一遭都不敢想，更不用提去大城市了?！?/p>

他有個(gè)同鄉(xiāng)，在大城市把店鋪談下來(lái)，交了定金，回家?guī)е眿D孩子又過(guò)去，卻找不著位置，“我不騙你，有名有姓的。”

沙縣小吃的優(yōu)勢(shì)是“即坐即上”，加上“一元進(jìn)店、二元吃飽、五元吃好”，如野草般瘋長(zhǎng)。

姜承草到過(guò)福州、上海、河南、陜西等地。他的軌跡也基本符合沙縣小吃“攻城略地”的路徑：先是本省大城市，接著到珠三角、長(zhǎng)三角，最后是中部平原、西部地區(qū)。

還有人去了新加坡、德國(guó)、美國(guó)、迪拜。 沙縣小吃制作能手在展示燕餃

“哪里好做我們就到哪里做。但是我們文化程度低，如果沒有政府幫忙，到哪里都要被欺負(fù)的。”說(shuō)到此處，他那被煙熏火燎過(guò)的額頭擠滿了滄桑。

200個(gè)干部做小吃去了

沙縣“小吃辦”的數(shù)據(jù)顯示，目前沙縣小吃在全國(guó)的經(jīng)營(yíng)店已超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員6萬(wàn)多，年?duì)I業(yè)額接近70億元人民幣?？梢宰鳛楸容^的是全聚德年?duì)I業(yè)額不到20億元。

1997年，時(shí)任沙縣縣委書記劉道崎下鄉(xiāng)到夏茂鎮(zhèn)，聽到滿街叮叮當(dāng)當(dāng)?shù)脑诣F聲，發(fā)現(xiàn)鐵匠正日夜趕工用于煮餛飩、熬高湯的鴛鴦鍋。

問(wèn)明原因，他隨即主持成立縣長(zhǎng)兼任組長(zhǎng)的沙縣小吃業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)“小吃辦”。

同時(shí)，縣委縣政府鼓勵(lì)各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)至少有一名科級(jí)干部停薪留職出去做小吃，當(dāng)年“下?！钡母刹烤瓦_(dá)200人。夏茂鎮(zhèn)原黨委副書記羅維奎“下海”后，兩年多時(shí)間帶領(lǐng)鄉(xiāng)親辦起18家“羅氏小吃店”。

對(duì)于政府之于沙縣小吃的影響，姜承草記得：1999年福州創(chuàng)建文明城市，數(shù)以千計(jì)的沙縣小吃面臨被清退的危機(jī)。沙縣政府火速發(fā)動(dòng)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨員，給小吃業(yè)主講文件，“一定要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，不達(dá)到就生存不了?！?/p>

一夜間，沙縣小吃的煤桶全部換成了液化氣，小黑板全部換成了招牌廣告。

不久，福州市召開了飯館業(yè)主大會(huì)，姜承草去參加，“當(dāng)?shù)胤止茴I(lǐng)導(dǎo)說(shuō)沙縣老百姓豐富了當(dāng)?shù)氐牟惋嫎I(yè)，為同行作了表率，這1000多家沙縣小吃就像初升的太陽(yáng)?！彼彀瓦珠_，眼睛瞇成了一條縫。

沙縣小吃駐福州聯(lián)絡(luò)處設(shè)在沙縣駐福州辦事處大樓的頂層。姜承草印象深刻的是會(huì)議室里的大地圖，密密麻麻地標(biāo)注了福州各處的沙縣小吃。

沒達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的店放一顆紅圖釘，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的店放一顆綠圖釘。廣東等地沙縣小吃店密度高，為避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，沙縣小吃同業(yè)公會(huì)要求，500米范圍內(nèi)不能有兩家沙縣小吃。

現(xiàn)在全國(guó)有29個(gè)城市設(shè)立了沙縣小吃駐外聯(lián)絡(luò)組織。上傳下達(dá)、證件獲取、糾紛調(diào)解、業(yè)務(wù)投訴都由聯(lián)絡(luò)處幫忙解決，還要做好所在城市的商標(biāo)保護(hù)。

建立聯(lián)絡(luò)處的想法起自2006年，因?yàn)樯晨h外出經(jīng)營(yíng)人員多、經(jīng)營(yíng)區(qū)域廣，管理成為難題。當(dāng)年，沙縣政府提出建立“一鄉(xiāng)一城一組織”的發(fā)展戰(zhàn)略，一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)要負(fù)責(zé)在一個(gè)小吃業(yè)主相對(duì)比較集中的城市建立一個(gè)管理組織，這是各地聯(lián)絡(luò)處的雛形。

由于幫帶關(guān)系，同一個(gè)城市的沙縣小吃至少店主三分之一都是一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)里出來(lái)的。有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)兩到三個(gè)城市的聯(lián)絡(luò)處。比如，夏茂鎮(zhèn)負(fù)責(zé)北京聯(lián)絡(luò)處、西安聯(lián)絡(luò)處、杭州聯(lián)絡(luò)處。

“聯(lián)絡(luò)處隸屬于同業(yè)公會(huì)這個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)，以提供服務(wù)為宗旨，不以約束為目的。真正需要政府層面開展的活動(dòng)，比如維權(quán)，由縣里面的相關(guān)部門做，聯(lián)絡(luò)處配合。”沙縣小吃發(fā)展服務(wù)中心副主任張?chǎng)螌?duì)《t望東方周刊》表示。

聯(lián)絡(luò)處和“小吃MBA”

起初小吃業(yè)主經(jīng)常面臨租賃糾紛和拆遷問(wèn)題，都找到聯(lián)絡(luò)處，“聯(lián)絡(luò)處同志會(huì)告訴他們?nèi)绾握{(diào)解，如果訴諸法律，如何請(qǐng)律師，等等。”但張?chǎng)握f(shuō)，“聯(lián)絡(luò)處不是政府機(jī)構(gòu)，不會(huì)以政府部門自居去調(diào)解?！?/p>

新人不會(huì)找店面，聯(lián)絡(luò)處也會(huì)指導(dǎo)：“新手盤老店，老手盤新店”，“原來(lái)開什么店，不改變?cè)械娘L(fēng)味、口味。還要注意觀察店鋪門口的人流基本是什么時(shí)候入店，以及附近有無(wú)拆遷。”張?chǎng)谓忉屨f(shuō)。

每天，沙縣小吃聯(lián)絡(luò)處的官方微信都會(huì)一兩條店鋪轉(zhuǎn)讓信息，寫明店鋪位置、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓原因等，這些都由聯(lián)絡(luò)處負(fù)責(zé)搜集。

聯(lián)絡(luò)處的難處在于，統(tǒng)一所有小吃業(yè)主的認(rèn)識(shí)，需要付出大量的努力。沙縣政府每年給所有聯(lián)絡(luò)處共約60萬(wàn)元撥款，“有些捉襟見肘。”

早期縣政府對(duì)于小吃店也有不少補(bǔ)貼：2004年在上海每新開一家店補(bǔ)貼1000元，2007年在北京開張的前100家店每家補(bǔ)貼3000元。

到2015年6月底，“小吃辦”和沙縣農(nóng)商銀行設(shè)立的小吃融資擔(dān)?；鹳J款授信總金額已達(dá)到1.89億元。

“我們發(fā)現(xiàn)，大家都想出去賺錢，力氣卻不知道往哪里使，1998年就設(shè)立了沙縣小吃發(fā)展服務(wù)中心，就一些共性的方面，比如小吃技能、食品安全給業(yè)主們做培訓(xùn)?！睆?chǎng)握f(shuō)。

零基礎(chǔ)的小吃業(yè)主曾反映“上課聽不懂”，多番商量后，小吃發(fā)展服務(wù)中心決定對(duì)學(xué)員作背景調(diào)查，把在同一地域開店、具有同等水平的學(xué)員安排在同一班級(jí)。

現(xiàn)在，張?chǎng)蚊刻煲ㄖ辽?個(gè)小時(shí)，通過(guò)微信和微博與全國(guó)各地的小吃業(yè)主們溝通，解答問(wèn)題，并把這些作為案例拿到課堂上討論。

曾有廣東學(xué)員問(wèn)張?chǎng)危牧瞎?yīng)地離店鋪較遠(yuǎn)，自己采購(gòu)耗時(shí)，送貨上門耗錢，如何解決？

張?chǎng)胃鷰讉€(gè)老師商量后回復(fù)：“可不可以聯(lián)合附近的業(yè)主請(qǐng)一個(gè)供應(yīng)商送貨，貨品總量增加，不僅有市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，還能分?jǐn)偯看嗡拓浀某杀尽！?/p>

家鄉(xiāng)怎么辦

無(wú)論是銷售收入、GDP效應(yīng)乃至稅收，小吃業(yè)幾乎都不能直接給沙縣帶來(lái)風(fēng)光業(yè)績(jī)。但“沙縣小吃卻解決了三農(nóng)問(wèn)題，把農(nóng)民轉(zhuǎn)移出去了，讓農(nóng)民富起來(lái)了，返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，還間接帶動(dòng)了配料、桌椅等相關(guān)產(chǎn)業(yè)?！睆?chǎng)握f(shuō)。

然而，家鄉(xiāng)的赤腳醫(yī)生告訴姜承草，離鄉(xiāng)者越來(lái)越多，找他看病的全是老人，有些老人離世，連抬棺的人也沒有。也許一人故去，一個(gè)家庭就在村莊中被就此劃去。

如今沙縣9萬(wàn)青壯年勞動(dòng)力中約有6萬(wàn)人在外。最初，外出的農(nóng)民自發(fā)嘗試土地流轉(zhuǎn)。“由于不規(guī)范，農(nóng)民不踏實(shí)、租方難安心，很難持續(xù)?！秉S福松介紹。

2001年，沙縣縣委、縣政府從財(cái)政拿出150萬(wàn)元作資本金，成立了兩家農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托公司。后來(lái)又在縣農(nóng)業(yè)局設(shè)立土地流轉(zhuǎn)中心?，F(xiàn)在沙縣耕地的土地流轉(zhuǎn)率是全國(guó)平均水平的3倍多。

留守兒童也是個(gè)大問(wèn)題。出門的小吃業(yè)主極少把孩子留在身邊，一般都讓留在沙縣本地的親戚朋友幫帶。黃福松說(shuō)，現(xiàn)在政府除了努力扶持民間托管機(jī)構(gòu)，還鼓勵(lì)公辦學(xué)校的教師幫小吃業(yè)主帶孩子。寄宿學(xué)校也必須配備電腦室，方便小吃業(yè)主經(jīng)常與孩子視頻。

“看上去簡(jiǎn)單的小吃業(yè)，實(shí)則牽一發(fā)而動(dòng)全身。婦聯(lián)、教育局、農(nóng)業(yè)局、計(jì)生局、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道……我們?cè)谂e全縣之力推這個(gè)事業(yè)?！秉S福松說(shuō)。

沙縣附近的將樂、順昌、南平等縣市，甚至福建省以外的人也都使用沙縣小吃的招牌。沙縣小吃同業(yè)公會(huì)1998年注冊(cè)了“沙縣小吃同業(yè)公會(huì)”的集體商標(biāo)，只有會(huì)員才有權(quán)使用。

但《商標(biāo)法實(shí)施條例》對(duì)屬地作為商標(biāo)有一定的約束，使得沙縣不能完全依靠商標(biāo)維持沙縣小吃的品牌和權(quán)益，于是開設(shè)了維權(quán)辦公室。

有人提出，既然冒牌規(guī)范難度大，不如開放對(duì)外地人的有償培訓(xùn)，也許就可以規(guī)避此類問(wèn)題。

也有人認(rèn)為，一旦放開，會(huì)造成行業(yè)管理的不可控，可能影響沙縣小吃的品牌信譽(yù)。而且即使如此，對(duì)于以次充好、假冒偽劣的商家還是無(wú)法起到監(jiān)管作用。

另一方面，即使沙縣小吃已經(jīng)有39個(gè)品種獲得了“中華名小吃”的稱號(hào)，因工藝及原料配送，出了沙縣，一般也就是經(jīng)營(yíng)拌面、扁肉、燉罐、蒸餃這“老四樣”。

“配送是個(gè)大問(wèn)題。沒有沙縣本土的原料，做不出這么好吃的東西。夫妻兩個(gè)人做，也沒那么多精力?！苯胁菡f(shuō)。

篇9

我國(guó)作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，一直以?磯擠淺9刈⑷?農(nóng)問(wèn)題，在三農(nóng)問(wèn)題中，最主要的問(wèn)題就是農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)管理的明確與否。當(dāng)前，我國(guó)有關(guān)部門正在加大對(duì)農(nóng)村土地確權(quán)的改革力度，這將有利于農(nóng)村居民強(qiáng)化物權(quán)保障，明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的歸屬，保證廣大農(nóng)民群眾合法權(quán)益不受侵害。此項(xiàng)工作具備較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)作用，它的落實(shí)效果將會(huì)給我國(guó)農(nóng)村今后的發(fā)展帶來(lái)直接的影響，同時(shí)還關(guān)聯(lián)著我國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程。由此可以看出，農(nóng)村土地確權(quán)是一項(xiàng)存在一定難度系數(shù)且繁瑣的工作。而農(nóng)村土地確權(quán)中存在的問(wèn)題將會(huì)給農(nóng)村土地確權(quán)改革提供挑戰(zhàn)。針對(duì)此項(xiàng)工作，怎樣才能理順?biāo)悸罚瑢⑵浜侠?、合法、順利地完成，是?dāng)前每個(gè)農(nóng)村工作者首先面對(duì)的問(wèn)題。下面，本文將進(jìn)一步對(duì)農(nóng)村土地確權(quán)的重要作用以及在確權(quán)過(guò)程中遇到的常見問(wèn)題與解決對(duì)策進(jìn)行闡述和探究。

一、落實(shí)農(nóng)村土地確權(quán)的重要作用

（一）保證村民合法權(quán)益不受侵害

長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村土地使用權(quán)及所有權(quán)都沒有建立合理的規(guī)定以及保證機(jī)制，所以，為了更好的對(duì)村民的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，就要實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)限進(jìn)行明確界定，同時(shí)還要在落實(shí)農(nóng)村土地確權(quán)的過(guò)程中，對(duì)各塊土地的應(yīng)用情況進(jìn)行深入調(diào)查、了解、審核，進(jìn)而促進(jìn)農(nóng)村土地管理工作的全面開展。針對(duì)傳統(tǒng)土地權(quán)責(zé)不清晰的狀況而言，當(dāng)村民外出務(wù)工時(shí)，就會(huì)將土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，通過(guò)此種方式來(lái)獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。但是，由于一部分非農(nóng)就業(yè)缺少平穩(wěn)性，針對(duì)不愿外出務(wù)工的村民來(lái)說(shuō)，為了取得更多的土地流轉(zhuǎn)資金，開始將土地應(yīng)用到非農(nóng)用途中，進(jìn)而使得農(nóng)業(yè)用地受到不同程度的損害[1]。因此，借助土地確權(quán)的方式，權(quán)衡土地各個(gè)權(quán)限關(guān)系，從而及時(shí)對(duì)土地拋荒及非法占地等現(xiàn)象進(jìn)行合理管控。

（二）提升農(nóng)民整體經(jīng)濟(jì)效益

土地確權(quán)作為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提條件，是推動(dòng)土地規(guī)范流轉(zhuǎn)、促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的客觀需要。土地流轉(zhuǎn)不但可以增加村民財(cái)產(chǎn)性收入，而且可以讓村民從土地中解放出來(lái)，給從事其他行業(yè)提供了條件，進(jìn)而獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)村民經(jīng)濟(jì)收入升高時(shí)，不僅可以改善其自身生活環(huán)境，同時(shí)還能滿足內(nèi)需。另外，開展土地確權(quán)工作，村民不僅可用自己的權(quán)證進(jìn)行抵押貸款，有效解決農(nóng)村抵押品匱乏等融資問(wèn)題，還能通過(guò)土地應(yīng)用權(quán)抵押的形式來(lái)獲取所需的生產(chǎn)資金，進(jìn)而提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益。

（三）給政府簡(jiǎn)政放權(quán)提供條件

長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，中央部門開展了小政府、大社會(huì)等思想改革工作，同時(shí)也頒布了一系列改革措施[2]。站在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理角度來(lái)說(shuō)，因?yàn)槿鄙偻晟频霓r(nóng)村適度規(guī)劃運(yùn)營(yíng)機(jī)制，使得政府部門無(wú)法全面掌握土地以及其他自然資源權(quán)責(zé)信息，政府存在無(wú)所不管的現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致工作效率低、資源浪費(fèi)等比較嚴(yán)峻的現(xiàn)象出現(xiàn)。落實(shí)農(nóng)村土地確權(quán)工作，不僅可以對(duì)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的權(quán)益關(guān)系的確定提供條件，同時(shí)還能建立完善的新型農(nóng)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制。當(dāng)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的權(quán)益關(guān)系得到確定時(shí)，有關(guān)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)問(wèn)題也就得到了確定，進(jìn)而給政府簡(jiǎn)政放權(quán)奠定了良好的基礎(chǔ)。

二、當(dāng)前農(nóng)村土地確權(quán)中存在的主要問(wèn)題

（一）缺乏對(duì)土地權(quán)證的重視力度

因?yàn)槌擎?zhèn)化改革逐漸深化，再加上農(nóng)村居民生活壓力逐漸增大，大多數(shù)的農(nóng)村居民選擇外出務(wù)工。針對(duì)當(dāng)前的農(nóng)村來(lái)說(shuō)，農(nóng)村人口流失程度比較大，當(dāng)前留守在農(nóng)村的主要以老弱病殘和小孩為主，并且這些人群不具備較高的文化素養(yǎng)，法律意識(shí)比較淡薄。針對(duì)這些現(xiàn)象，在落實(shí)土地確權(quán)工作時(shí)，往往會(huì)受到一定的制約，農(nóng)村居民沒有意識(shí)到土地權(quán)證就是其土地所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的主要依據(jù)，沒有真正意識(shí)到土地權(quán)證的實(shí)際作用和發(fā)放土地權(quán)證的現(xiàn)實(shí)意義，反而注重在占地之后，他們可以獲得多少經(jīng)濟(jì)收益。在這種狀況下，他們沒有積極性、沒有熱情，不能全面的參與到土地確權(quán)工作中，并且不能給予高度重視和密切配合，阻礙了土地確權(quán)工作進(jìn)程，這樣不僅不能實(shí)現(xiàn)土地規(guī)范流轉(zhuǎn)，同時(shí)還無(wú)法保證農(nóng)村居民的合法權(quán)益，甚至存在土地非農(nóng)化應(yīng)用現(xiàn)象[3]。

（二）無(wú)法實(shí)現(xiàn)私自開墾的“四荒”土地權(quán)益明確

在農(nóng)村中普遍存在“四荒”現(xiàn)象。所謂的“四荒”主要指荒山、荒嶺、荒溝以及荒灘。當(dāng)前，農(nóng)村居民在進(jìn)行土地承包時(shí)，沒有簽署有關(guān)合同，就開展耕地工作，這樣雖然會(huì)給耕地面積的增大提供條件，實(shí)現(xiàn)“四荒”土地的開發(fā)，但是，也會(huì)給農(nóng)村土地確權(quán)工作的開展帶來(lái)困難。假設(shè)采用“先占”原則來(lái)落實(shí)土地確權(quán)發(fā)證，顯然存在有失公允現(xiàn)象，就會(huì)引發(fā)農(nóng)村居民對(duì)土地產(chǎn)權(quán)之間的矛盾和問(wèn)題[4]。但是，假設(shè)沒有對(duì)“四荒”土地開墾的農(nóng)村居民實(shí)現(xiàn)確權(quán)發(fā)證，就會(huì)打消農(nóng)村居民開荒的熱情，土地的開發(fā)利用收到制約，進(jìn)而使得土地閑置或者浪費(fèi)的現(xiàn)象日益嚴(yán)峻。

（三）缺少充足的技術(shù)經(jīng)費(fèi)

要想保證土地確權(quán)的順利開展，首先就要對(duì)土地界限范圍進(jìn)行明確，這就需要應(yīng)用專業(yè)技術(shù)得以實(shí)現(xiàn)。所以，為了保證土地確權(quán)工作的全面落實(shí)，勘查設(shè)施以及技術(shù)工作人員缺一不可。但是，結(jié)合當(dāng)前的情況來(lái)看，在落實(shí)確權(quán)工作時(shí)，技術(shù)工作人員數(shù)量較少，為了保證確權(quán)工作可以順利完成，有關(guān)部門只能采用臨時(shí)抽調(diào)技術(shù)工作人員的方式來(lái)開展此項(xiàng)工作，進(jìn)而導(dǎo)致工作結(jié)果差強(qiáng)人意。此外，經(jīng)費(fèi)的匱乏也是導(dǎo)致確權(quán)工作無(wú)法順利落實(shí)的主要影響因素，各個(gè)政府部門預(yù)算管理對(duì)確權(quán)工作缺少統(tǒng)一性，針對(duì)預(yù)算較少的區(qū)域來(lái)說(shuō)，勘察設(shè)施以及工作人員數(shù)量就不能顧及。

（四）相關(guān)政策、法律法規(guī)缺乏完備性

我國(guó)將大量的精力放置在構(gòu)建社會(huì)主義國(guó)家方面，我國(guó)法律體系也在逐漸完善。站在農(nóng)村土地角度來(lái)說(shuō)，我國(guó)前后出臺(tái)了一些有關(guān)的法律機(jī)制，但是，其中所展現(xiàn)的含義也只是停留在基礎(chǔ)抽象性原則問(wèn)題上，針對(duì)具體方面的介紹少之又少，這就導(dǎo)致在開展農(nóng)村土地確權(quán)工作時(shí)，缺少正確的引導(dǎo)操作。農(nóng)村土地確權(quán)作為一項(xiàng)具備法律性的工作，需要構(gòu)建完善的法律機(jī)制來(lái)進(jìn)行制約，從而保證此項(xiàng)工作的全面落實(shí)，給有關(guān)工作和解決矛盾提供法律保證和憑證。

三、針對(duì)農(nóng)村土地的確權(quán)工作中的問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）健全土地確權(quán)的相關(guān)法規(guī)政策

當(dāng)前，我國(guó)在開展農(nóng)村土地確權(quán)工作時(shí)，已經(jīng)頒布了有關(guān)的法律機(jī)制，但是根據(jù)執(zhí)行情況來(lái)看，執(zhí)行效果普遍偏低，再加上由于農(nóng)村土地確權(quán)工作自身具備一定的繁瑣性，這就給有關(guān)法律提出了迫切要求。所以，為了保證農(nóng)村土地確權(quán)工作可以全面落實(shí)，構(gòu)建完善的法律機(jī)制是非常必要的。在進(jìn)行法律機(jī)制構(gòu)建時(shí)，需要結(jié)合農(nóng)村土地確權(quán)工作中面臨的主要問(wèn)題，深入分析、有針對(duì)性地提出處理措施，進(jìn)而在提升農(nóng)村居民對(duì)農(nóng)村土地確權(quán)認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，才能對(duì)農(nóng)村土地確權(quán)的落實(shí)起到配合的作用[5]。

（二）實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村的“四荒”土地高效應(yīng)用

在開展農(nóng)村土地確權(quán)工作的過(guò)程中，雖然“四荒”土地確權(quán)存在一定的難度，但是我國(guó)政府部門應(yīng)該給此項(xiàng)工作的開發(fā)提供一定支持。對(duì)于我國(guó)土地資源比較匱乏的現(xiàn)象來(lái)說(shuō)，加大“四荒”土地開發(fā)和應(yīng)用力度是非常必要的。首先，要想提升“四荒”土地開發(fā)應(yīng)用效力，就要做好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體的明確工作；其次，在進(jìn)行“四荒”土地開發(fā)的過(guò)程中，政府部門還要給予一定的支持和補(bǔ)貼，這樣可以調(diào)動(dòng)“四荒”土地開發(fā)的積極性；最后，實(shí)現(xiàn)對(duì)“四荒”土地的合理、科學(xué)管理。

（三）引入新型的技術(shù)和方法

由于農(nóng)村土地確權(quán)工作自身具有一定的繁瑣性，為了起到資源節(jié)約的效果，就要加強(qiáng)新興技術(shù)和方法的引進(jìn)力度，這樣不僅可以提升確權(quán)工作水平，還能保證確權(quán)質(zhì)量。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，農(nóng)村在進(jìn)行土地權(quán)屬分配時(shí)，總是會(huì)引發(fā)糾紛問(wèn)題。因此，為了保證土地權(quán)屬分配的合理性，就要應(yīng)用現(xiàn)代化的技術(shù)方式，從而降低農(nóng)民間的矛盾程度。

（四）嚴(yán)格執(zhí)行土地權(quán)證的登記發(fā)放程序

對(duì)于當(dāng)前我國(guó)土地權(quán)證登記發(fā)放過(guò)程中，出現(xiàn)的種種問(wèn)題，我們應(yīng)該采用兩種方式進(jìn)行處理，第一，構(gòu)建專業(yè)的土地權(quán)證登記發(fā)放部門，建立農(nóng)村土地確權(quán)工作團(tuán)隊(duì)，制定詳細(xì)的確權(quán)機(jī)制，進(jìn)而對(duì)確權(quán)工作中存在的問(wèn)題一一處理。第二，明確土地權(quán)證的登記發(fā)放流程，嚴(yán)格按照要求進(jìn)行發(fā)配，防止在開展土地確權(quán)工作時(shí)，出現(xiàn)虛報(bào)、多報(bào)等現(xiàn)象，進(jìn)而保證土地權(quán)證的登記發(fā)放合理和安全[6]。

篇10

關(guān)鍵詞 銀行 抵押物 法律風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 轉(zhuǎn)貸涉及的抵押?jiǎn)栴}

轉(zhuǎn)貸在銀行業(yè)務(wù)中也稱為借新還舊，法律并未禁止。有人認(rèn)為轉(zhuǎn)貸時(shí)貸款金額未變化，實(shí)際也未發(fā)放新的貸款，而且重新辦理抵押涉及手續(xù)和費(fèi)用問(wèn)題，于是不重新簽訂抵押合同，更不重新辦理抵押登記。這一做法將導(dǎo)致新貸款抵押權(quán)不成立，法律風(fēng)險(xiǎn)極大。這是因?yàn)?，轉(zhuǎn)貸的實(shí)質(zhì)是舊債權(quán)消滅，新債權(quán)產(chǎn)生，根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十七條的規(guī)定，主債權(quán)消滅，擔(dān)保物權(quán)消滅，故原貸款的抵押權(quán)已隨原貸款的清償而消滅。如果原貸款的抵押物仍需作為新貸款的抵押擔(dān)保，必須重新簽訂抵押合同，并重新辦理登記手續(xù)。

2 抵押權(quán)行使期間的問(wèn)題

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！薄段餀?quán)法》第二百零二條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使抵押權(quán)，未行使的，人民法院不予保護(hù)?！薄段餀?quán)法》的規(guī)定實(shí)際上將抵押權(quán)的行使期間縮短了兩年。銀行應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)到期后，及時(shí)采取有效措施中斷主債權(quán)的訴訟時(shí)效，防止因主債權(quán)訴訟時(shí)效喪失而導(dǎo)致無(wú)法行使抵押權(quán)。

3 合同登記文本與實(shí)際文本的一致問(wèn)題

辦理抵押登記時(shí)，銀行向登記部門提交的主合同與抵押合同必須與實(shí)際簽訂的文本相同，否則抵押權(quán)可能落空。實(shí)際中有先簽訂借款合同和抵押合同以辦理登記，正式放款前再簽訂正式借款合同與抵押合同的現(xiàn)象，這樣就造成實(shí)際履行的合同與登記備案的合同不一致。如果發(fā)生法律糾紛，極易被認(rèn)定為登記的主合同未履行，而實(shí)際履行的主合同因與登記的抵押合同無(wú)法對(duì)應(yīng)而不屬于抵押擔(dān)保范圍。其實(shí)，先簽訂借款合同與抵押合同，然后辦理抵押登記手續(xù)，登記完成后再發(fā)放貸款完全符合法律規(guī)定，根本不需要多此一舉，簽訂兩次合同。

4 最高額抵押期間和金額的問(wèn)題

最高額抵押合同約定的期間不是抵押權(quán)的行使期間，也不是主債權(quán)的履行期限，而是主債權(quán)的發(fā)生期間，只要在約定期間內(nèi)發(fā)生的債權(quán)，都屬于最高額抵押擔(dān)保的范圍。但有些情況下如何認(rèn)定“主債權(quán)發(fā)生”并不簡(jiǎn)單，尤其是利息、費(fèi)用及銀行承兌匯票、保函等業(yè)務(wù)中的墊款往往發(fā)生在約定的期間之外，這種情況下是否屬于最高額抵押擔(dān)保的范圍可能引起爭(zhēng)議。因此，銀行應(yīng)在最高額抵押合同中約定：因期間內(nèi)簽訂的主債權(quán)合同而產(chǎn)生的墊款、利息等債權(quán)，即使實(shí)際發(fā)生時(shí)間在期間屆滿以后，但仍屬于抵押擔(dān)保范圍。

最高額抵押合同中約定的金額并非主債權(quán)的最高金額，而是抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的最高限額，抵押人對(duì)超出此最高額的部分不承擔(dān)責(zé)任。因此，銀行必須避免主債權(quán)余額超出“最高額”的情況。如最高額抵押合同中約定的“最高額”為1000萬(wàn)元，那么主債權(quán)本金就應(yīng)少于1000萬(wàn)元，因還要預(yù)計(jì)利息、罰息等；同樣，如果主債權(quán)本金金額為1000萬(wàn)元，同樣因要預(yù)計(jì)利息、罰息等，最高額抵押合同中約定的“最高額”就要大于1000萬(wàn)元。

5 第三人抵押與保證并存的問(wèn)題

銀行債權(quán)既有保證又有抵押時(shí)，《物權(quán)法》實(shí)施前后對(duì)如何行使擔(dān)保權(quán)利有不同的規(guī)定。《物權(quán)法》實(shí)施前，根據(jù)《擔(dān)保法》及其司法解釋的規(guī)定，如果是第三人提供的抵押，則銀行可以要求保證人或者抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任（即銀行有選擇權(quán)）；如果抵押是由債務(wù)人提供的，則銀行仍應(yīng)先向抵押人主張權(quán)利，而后再向保證人求償（即銀行無(wú)選擇權(quán)）。而根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十六條的規(guī)定，只要當(dāng)事人之間有債權(quán)人可以選擇保證人、抵押人主張權(quán)利的約定，無(wú)論是第三人提供的抵押，還是債務(wù)人自己提供的抵押，債權(quán)人都可以按照約定行使擔(dān)保權(quán)利（即銀行有完全的選擇權(quán)）。在業(yè)務(wù)實(shí)際中，可能存在抵押權(quán)難以處置，向保證人主張權(quán)利更為有利和便捷的情況，銀行應(yīng)在抵押合同、保證合同中約定銀行對(duì)向何人行使擔(dān)保權(quán)利、行使何種擔(dān)保權(quán)利有選擇權(quán)。

6 抵押土地長(zhǎng)期閑置的問(wèn)題

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，有關(guān)部門可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，但因不可抗力或者政府的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。因此，銀行在接受土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查土地使用權(quán)出讓合同，了解開發(fā)期限和動(dòng)工日期，并密切關(guān)注土地開發(fā)進(jìn)展。對(duì)于未能在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)的，應(yīng)敦促抵押人及時(shí)到土地管理部門辦理延期開發(fā)手續(xù)，或提前收回貸款，或要求借款人另行提供有效擔(dān)保。

7 房產(chǎn)和國(guó)有土地使用權(quán)一并抵押?jiǎn)栴}

《物權(quán)法》堅(jiān)持“房隨地走、地隨房走”原則，規(guī)定房產(chǎn)與土地使用權(quán)應(yīng)一并抵押，并規(guī)定未一并抵押的視為一并抵押。這就表明不允許將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分開抵押，即使只辦理了房產(chǎn)和土地使用權(quán)中一項(xiàng)抵押登記，也應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)和土地使用權(quán)抵押權(quán)都成立，抵押權(quán)人對(duì)抵押房產(chǎn)和土地使用權(quán)都享有優(yōu)先受償權(quán)。但是，司法實(shí)踐中對(duì)此尚有不同認(rèn)識(shí)，為防范風(fēng)險(xiǎn)考慮，銀行在抵押合同中應(yīng)約定房產(chǎn)和土地使用權(quán)均為抵押物，并最好都辦理抵押登記；特別是以劃撥土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)到土地管理部門辦理土地抵押登記。

8 出租房產(chǎn)抵押和抵押房產(chǎn)出租的問(wèn)題

租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，房產(chǎn)所有人將已出租的房產(chǎn)用于抵押無(wú)須征得承租人同意，只須書面通知承租人即可。我國(guó)《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”；《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。因此，銀行作為抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)，承租人仍可按租賃合同繼續(xù)租賃該房產(chǎn)，這勢(shì)必增加處置抵押權(quán)的難度。建議銀行在接受房產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)先調(diào)查該房產(chǎn)是否出租，如該房產(chǎn)已出租，應(yīng)查閱租賃合同，了解租賃期限，考慮是否接受以該房產(chǎn)作抵押物。

抵押權(quán)成立后，抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)仍享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，故抵押人可以將已抵押的房產(chǎn)出租給他人。《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”，這就說(shuō)明，由于抵押權(quán)成立在先，租賃權(quán)成立在后，而且房產(chǎn)抵押已到登記部門公示，故以抵押房產(chǎn)出租不能套用買賣不破租賃規(guī)則，抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，可以解除租賃關(guān)系，并且不承擔(dān)承租人的損失。