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篇1

【關鍵詞】穿堤涵閘；軟基處理；差異沉降

1、前言

珠三角的堤防安全達標建設遇到大量在軟土地基上的堤圍加固，穿堤涵閘的建設問題，在已建工程中，穿堤涵管主要有鋼筋混凝土預制或現(xiàn)澆涵管，鋼筋混凝土圓拱直墻涵管，鋼筋混凝土箱型涵管，穿插式預應力混凝土管幾種形式，目前在運行過程中大量遇到穿堤涵管管道斷裂或者伸縮縫止水帶破裂甚至錯位等嚴重問題發(fā)生，直接或者間接誘發(fā)工程險情。而引起涵管變形斷裂破壞的主要原因是軟基處理方法不當造成的不均勻沉降[1]。

地基承載力的概念包含兩個，即地基的強度穩(wěn)定和地基沉降變形。其實通常破堤建涵管是不存在所謂的地基強度問題的[2]。因涵管埋在堤中，且開挖荷載大于回填荷載，假若涵管是采用頂管建造，則顯然不存在地基承載力問題。破堤建涵管，涵管埋在舊堤中，不存在地基強度失穩(wěn)問題，主要是解決回填后產(chǎn)生的地基不均勻沉降問題。不均勻沉降致使涵管錯位或折斷，或是伸縮縫拉伸破壞，從而造成建筑物不能正常使用。地基透水性較大時則發(fā)生管涌險情，因此有效的解決地基不均勻沉降是穿堤涵閘軟基處理的首要問題也是關鍵性的問題。

珠三角的軟土是珠江三角洲的軟土可以說是全國最軟的軟土之一，存在軟土厚，含水量高，壓縮性高，承載力低的特點，其含水量一般在w＝60～100%，孔隙比一般在e＝1.5～2.5，承載力一般為 fk=40～60kPa，在這樣的軟土地基上筑堤建閘，軟土地基的處理是很重要的。且上部填土產(chǎn)生的附加荷載不同，基礎壓縮量也不相同，從而使地基存在不同程度的不均勻沉降變形。變形后的涵管是防汛搶險工作中的一大隱患。下面就一典型案例來分析這一問題。

2、工程案例

2.1概況

佛山某泵站其主要功能是以改善區(qū)域環(huán)境，兼有防洪、緩解下游水資源短缺等功能，該泵站由引水明渠、進水前池、主泵房、出水壓力涵管、防洪閘及消力池等組成，出水涵穿過佛山大堤。泵站上游布置有自排閘一座，自排閘用暗涵形式穿過佛山大堤。佛山某泵站防洪閘段及泵房段采用管樁處理，壓力涵管段采用水泥攪拌樁復合地基處理方案。在試運行階段發(fā)現(xiàn)靠近外江側的壓力涵管段在與防洪閘室連接部分出現(xiàn)裂縫（如圖一），涵管內(nèi)部出現(xiàn)多處裂縫，有的沿管壁延伸至管頂，涵管底板裂縫部分出現(xiàn)滲水（如圖二）。

本場地堤體筑填土主要以粉質(zhì)粘土回填而成，已固結，壓實；而堤基土主要有流塑狀淤泥質(zhì)土、淤泥，松散～稍密狀粉砂，稍密狀中砂，可塑狀粉質(zhì)粘土，中密狀粗砂，稍密狀粉砂和可塑狀殘積粉質(zhì)粘土等；下伏基巖為下第三系華涌組風化巖石。

2.2原因分析

其實通常破堤建涵管是不存在所謂的地基強度問題的，因涵管埋在堤中，且開挖荷載大于回填荷載，則顯然不存在地基承載力問題。破堤建涵管，涵管埋在舊堤中，不存在地基強度失穩(wěn)問題，所以主要的原因是回填后產(chǎn)生的地基不均勻沉降問題.

本工程對防洪閘段采用了管樁基礎、壓力涵管段采用水泥攪拌樁復合地基基礎，先壓力涵段水泥土攪拌樁復合地基的沉降進行了計算，復合地基沉降量分為兩部分，復合地基加固區(qū)壓縮量s1和下臥層壓縮量s2，計算發(fā)現(xiàn)攪拌樁復合地基的最終沉降達24.7cm, 防洪閘段管樁基礎沉降計算依據(jù)建筑地基基礎設計規(guī)范（GB50007-2002）[3]中規(guī)定：計算樁基礎沉降時，最終沉降量宜按單向壓縮分層總和法計算。地基內(nèi)的應力分布宜采用各向同性均勻線性變形體理論，防洪閘段管樁基礎最終沉降值為2cm。

第一節(jié)壓力涵管與防洪閘之間在豎向為剛性連接，對于壓力涵管而言，靠近防洪閘這端，防洪閘和涵管的變形不協(xié)調(diào)導致涵管基底反力減少，使得涵管的內(nèi)力增大，若現(xiàn)有結構的抗彎及抗剪能力不足以抵抗該結構內(nèi)力，則將導致結構開裂破壞。壓力涵管段攪拌樁基礎與閘室段管樁基礎之間的沉降差較大，故涵管與閘室連接位置下部土體可能因下沉后與涵管底面脫開不能提供地基反力。

3、控制差異沉降的方案研究

工程實踐表明，涵管地基的不均勻沉降對建筑物的危害更大，會引起上部結構產(chǎn)生過大變形、開裂、傾斜甚至破壞。涵管地基的不均勻沉降造成的質(zhì)量病害影響著整個泵站的運行。因此，如何使地基的最大沉降量控制在規(guī)范的允許范圍內(nèi)，同時使基礎沉降趨于均勻，是涵管基礎迫切需要解決的問題。

目前復合地基或樁基設計樁體布置時多數(shù)采用“等樁長、等樁徑、等樁距”(即等剛度)的設計方法。工程實踐表明，盡管樁數(shù)不少，但鍋底型沉降仍然不可避免[4]，變剛度調(diào)平設計是以控制基礎的沉降差為原則，人為合理地調(diào)整地基土剛度和樁體剛度(樁數(shù)、樁距、樁長、樁型等)分布，使其在基底平面內(nèi)變化，從而優(yōu)化沉降等值線的分布，使差異沉降值及其變化梯度減至最小，進而降低基礎筏板內(nèi)力和上部結構次應力，改善建筑物的使用功能，增大結構的可靠度，保證上部結構的耐久性及使用性。變剛度調(diào)平的核心是調(diào)整地基、樁土剛度分布，其技術不僅可行而且調(diào)平效應明顯[5]。采用變剛度方法的經(jīng)濟合理性在于:可以減少或消除多余布樁，較常規(guī)等剛度設計而一言，用樁的數(shù)量與樁工程量減少，同時降低筏板內(nèi)力以使筏板厚度和配筋量減少，從而使基礎的造價降低[6]。

因此控制差異沉降較理想的方法是采用調(diào)整地基的剛度，針對可能的沉降形狀，采用不同的地基剛度分布，也就是所謂的變剛度調(diào)平法使回填后沉降較均勻。涵管地基中采用換填淺層處理不能很好解決問題，因涵管地基主要是縱向沉降差問題，不是地基強度問題，換填主要是淺層處理，并不能解決涵管的縱向沉降差問題，由于堤身填土是梯形荷載，淺層換填后仍會產(chǎn)生鍋形沉降。且涵管地基軟土排水固結時間長，其沉降時間往往長達數(shù)年，很多水閘兩側的沉降差往往每年都有新的發(fā)展，就是由于軟土變形的時間性所產(chǎn)生。當應力水平較高時，可能還會存在著儒變，變形時間長達數(shù)十年。

4、結論

軟土地基上的涵閘建設關鍵要處理好地基的變形問題，而非強度問題，而很好的處理措施就是針對上部荷載的情況，分析可能的沉降形狀，從而采用不同的地基剛度分布，從而使沉降趨于平緩，從而解決差異沉降。

參考文獻

[1]姚中林,賈鵬輝. 洞庭湖區(qū)穿堤涵閘基礎設計存在問題及處理措施.湖南水利水電. 2006年第03期.

[2]楊光華. 軟土地基上的堤閘建設問題. 廣東水利水電. 2012年01期

[3]建筑地基基礎設計規(guī)范（GB50007-2002）.

[4]劉金礪. 高層建筑地基基礎概念設計的思考[J].土木工程學報,2006,39(6):100一105

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關鍵詞：房屋；測量；常見問題；解決方式 

中圖分類號：TU113.5+41 文獻標識碼：A 文章編號：

引言 

近年來，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的深化，商品房作為一種高價、耐用的特殊商品進人了流通領域，商品房交易市場日趨活躍，城市住宅需求更顯示了其強勁的張力，其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長。而房產(chǎn)測繪是一項政策性很強的法定測繪工作，其成果的準確性既關系到房屋權利人的切身利益，也關系到房產(chǎn)管理部門對房屋的管理工作。 

一、房產(chǎn)測量的意義 

房產(chǎn)測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權人提供法律保護依據(jù)。房產(chǎn)測量的結果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權糾紛的重要依據(jù)。它直接關系到購房人的切身利益。房產(chǎn)測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，它是產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權人提供法律保護的重要依據(jù)。同時也為房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建筑和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測量是城市建設、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房產(chǎn)測量按照國家有關部門制定的房地產(chǎn)測繪技術標準和有關房屋及其用地的有關信息和資料，通過對房屋自然狀況和權屬況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及土地使用情況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權的管理提供基礎數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測量是進行城市土地開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設管理必不可少的基礎資料。最后，房產(chǎn)測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主意，推廣和進行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。 

二、房屋測量中容易出現(xiàn)的問題

1、房屋測量存在誤差

在房屋測量中存在誤差是常見的問題之一，引起誤差的原因是多方面的，一般而言是人為因素或者是測量設備因素。首先，工作人員的工作失誤會產(chǎn)生誤差，近年來，房地產(chǎn)測量行業(yè)迅速興起，導致缺乏專業(yè)的測繪技術人員，會出現(xiàn)測量的誤差。例如工作人員對圖紙的研究不夠深入或者是由于粗心導致測繪失誤，導致測量的數(shù)據(jù)的準確性不高，容易出現(xiàn)房產(chǎn)面積的偏差，同時工作人員在對數(shù)據(jù)進行計算的過程中，出現(xiàn)計算失誤以及對特殊情況的處理不恰當，都會影響房屋測量的準確性。其次，是開發(fā)商通過非法手段導致了房屋面積的偏差，主要是因為在施工的過程中，在沒有經(jīng)過規(guī)劃部門的同意而進行設計的變更，以至于出現(xiàn)糾紛。

2、房屋邊長等數(shù)據(jù)問題 

計算房屋面積時，房屋邊長數(shù)據(jù)是必須給出的，他們的獲得則是通過設計圖紙，故在比對資料時經(jīng)常會出現(xiàn)：在沒有會審的圖紙當中，經(jīng)常會有前后不一致的情況，包括施工圖、結構圖圖。經(jīng)過會審的圖紙錯誤少的多，并且實際當中通常不會再更改會審圖紙，但一旦出現(xiàn)，就是使房屋某些部位的變更。另外，有些房屋的邊長數(shù)據(jù)可以從數(shù)據(jù)圖上直接讀取，而有一些則需要經(jīng)過換算，這對測量單位的要求會相對更高，這對設計圖上的尺寸如內(nèi)控尺寸、柱軸心尺寸等，由于這類尺寸必須經(jīng)過換算，故在實際工作當中，必須看明白圖上的標注尺寸。而對于沒有標注的尺寸，這就應該找到設計人員進行補充。充分認識到房屋邊長數(shù)據(jù)的重要性，工作當中細致小心是這類問題可以解決的唯一途徑。 

3、合同產(chǎn)生的誤差問題 

在當前房屋買賣交易當中，開發(fā)商往往對于商品房交易中出現(xiàn)的面積問題通常將責任推托給測量單位而造成問題的復雜性。這一在簽訂計算委托書時，就應該明確雙方的責任和義務，從而避免不必要的糾紛。這類問題主要有：開發(fā)商在簽訂委托書時資料并不齊全，簽完委托書后還要提供更多的圖紙；面積誤差，由于設計圖在施工中出現(xiàn)變更或者發(fā)生施工誤差，這必然導致面積差異，依據(jù)標準商品房買賣合同，合同面積與產(chǎn)權面積誤差不能超過3平方，一旦超過了這一值，就不屬于測量責任。這樣在實際操作當中，就應該要去開發(fā)商做的資料和文件齊全，避免出現(xiàn)責任不清的問題。 

4、工作人員測量過程產(chǎn)生的問題 

測量工作人員的失誤使房屋面積產(chǎn)生問題。由于測量單位的專業(yè)技術水平的不足，就有可能出現(xiàn)錯誤，具體體現(xiàn)在：讀圖不夠精確、細致；專業(yè)水平不夠不能讀懂圖紙；計算錯誤等造成后期檢查人員的錯誤分析；為觀測、記錄數(shù)據(jù)不準確等因素造成房產(chǎn)面積出現(xiàn)差錯。此外，還存在有開發(fā)方侵權、欺詐等行為造成的房產(chǎn)面積出現(xiàn)差錯。對于這一問題可以通過相關法律部門認定實現(xiàn)維權 

三、房屋測量常見問題的解決方式

1、設計圖紙資料必須要經(jīng)過會審,并蓋有審核單位的圖章

經(jīng)過會審的圖紙錯誤少很多,而且會審圖紙都通過了規(guī)劃,建房時基本不會再更改會審圖紙。就不會出現(xiàn)設計圖有可能會被開發(fā)商變更, 出現(xiàn)提供給測繪單位與施工單位的圖紙不一致的情況,發(fā)生房屋某些部位的變更,改變使用性質(zhì)的房屋。

2、 測量準確度的提高 

建立工作協(xié)作與溝通機制，積極與職能部門進行聯(lián)系，同時加快數(shù)字化測量投入力度。通過先進的測量設備，有效解決手工測量時測量工具精度不夠、誤差過大的現(xiàn)象。提升測繪成功準確度，測繪成果嚴格遵循二級檢查、一級驗收，做到產(chǎn)品質(zhì)量100%正確無誤。在質(zhì)量上嚴格把關，做到責任到人，嚴格審查，力爭每一個數(shù)據(jù)都準確無誤，每一份圖紙都盡善盡美，符合規(guī)范，保障測繪產(chǎn)品質(zhì)量達到規(guī)范要求的精度標準。獲取詳細的平面圖。具有詳細的住宅平面圖，測量和計算才能方便而準確。平面圖理應應包括住宅的主要數(shù)據(jù)以及使用面積等。這一問題的解決是測量改進的必經(jīng)過程和完善方式，對于個人利益和測量單位都是很有益處的。 

3、對現(xiàn)有的測量儀器進行升級改革,采用先進的數(shù)字化測圖設備進行測量,這主要是采用先進儀器進行采集,得到有關的信息及數(shù)據(jù),通過計算機進行數(shù)據(jù)處理,然后再經(jīng)過圖形的生成和編輯,最后獲得房屋面積的數(shù)字化圖形,然后經(jīng)過專用的圖像輸出設備,精確地繪制出房屋的建筑面積圖紙。數(shù)字化的測圖技術是現(xiàn)階段在房地產(chǎn)地形測量、地籍的測量中廣泛應用的一種新型技術,數(shù)字化測圖本身具有繪制的圖紙質(zhì)量高、速度快、所需要的勞動強度很低、圖載的信息非常的多等特點,是房產(chǎn)圖成圖繪圖的一個重要發(fā)展方向。 

4、建立審核制度

在對商品房進行實測后 要運用電腦對所取得的資料進行繪圖和計算, 在有了初步的圖紙后, 技術負責人應該對圖紙和實測的數(shù)據(jù)進行反復的校對, 確認沒有錯誤后才能夠打印標準成果圖。另外還有定期對成果圖進行抽查,看其是否與實物相符。并充分利用規(guī)劃部門的規(guī)劃,審核資料,與設計圖紙和預測成果圖進行比較, 找出發(fā)生變化的地方、變化的數(shù)據(jù)以此來保證實測成果圖的精確度。房產(chǎn)測繪的成果資料要經(jīng)過整理、檢查、驗收后, 才能向委托人提交資料, 并歸檔。

結束語

探索、研究建立符合我國自身發(fā)展的房屋測量管理系統(tǒng)，對測量技術進行革新化、科學化、標準化的發(fā)展要求。測量人員的素質(zhì)也應不斷提高，從而確保測量成果的準確、合理。本文給出了房屋測量中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，以及這些問題解決的方法，這對于更多的實踐工作中避免類似事件的發(fā)生將會產(chǎn)生一定的幫助。 

參考文獻

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關鍵詞：房產(chǎn)測量；技術；作用

房產(chǎn)測量內(nèi)容豐富，主要包括平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、要素測量、房產(chǎn)圖的繪制、面積的計算等等。對房屋面積的推算，要運用房產(chǎn)測量的技術，其意義和作用是巨大的。房產(chǎn)的測量關系到廣大產(chǎn)權人，利益涉及面很廣，因此，其全過程都必須體現(xiàn)出科學、嚴謹，準確，真實。

一、房產(chǎn)測量的作用

首先，房產(chǎn)測量是城市土地開發(fā)利用、城市規(guī)劃建設必須的基礎資料。按照國家有關部門制定的房產(chǎn)測繪的規(guī)范標準和有關其建筑用地的信息和資料，通過對房屋的狀況和其權屬狀況的準確測量，明確城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為各地房地產(chǎn)產(chǎn)權的管理單位提供基礎數(shù)據(jù)。

其次，房產(chǎn)測量也是衡量和檢驗房地產(chǎn)開發(fā)商銷售面積的準確性的重要手段。我們國家商品房的價格一直處于快速上漲的狀態(tài)，房產(chǎn)價格越來越高，開發(fā)商往往在利益的驅(qū)使下改變房屋銷售面積，損害購房者利益而為自己謀利，進行房產(chǎn)測量利于保證買賣雙方的利益，尤其是購買者的利益，也有利于維護房產(chǎn)市場的秩序。

房產(chǎn)測繪是常規(guī)的測繪技術與房產(chǎn)管理業(yè)務相結合的專業(yè)測繪，由具有資質(zhì)的房產(chǎn)測量單位進行。房產(chǎn)測量的成果，包括統(tǒng)一坐標數(shù)據(jù)相聯(lián)系的房產(chǎn)權屬界址、房屋面積、房屋產(chǎn)別等等都具有法律效力，載入房屋權屬證書，所以房產(chǎn)測量所得的房產(chǎn)圖是發(fā)放房屋權屬證書和財政稅收的重要依據(jù)，擁有所有權屬、財政和城鎮(zhèn)的規(guī)劃三大基本功能，其的主要作用為以下三個方面。

（一）為了使城市房產(chǎn)的管理和相關規(guī)劃真實，準確，使城市建設的水平得到進一步提高，城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門和規(guī)劃建設部門都必須全面了解掌握房產(chǎn)的權屬位置，數(shù)量等確切的信息。

（二）房產(chǎn)測量提供了有關房產(chǎn)的詳細資料，是正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的利用現(xiàn)狀以及變化，甚至包括拆遷的房產(chǎn)數(shù)量和面積、建立現(xiàn)代產(chǎn)權產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理的檔案、統(tǒng)計各類房屋的數(shù)量和比重等提供了可靠的數(shù)據(jù)。在房產(chǎn)價格居高不下的情況下，準確的房產(chǎn)測量結果，可使廣大的消費者放心，使房產(chǎn)的管理更具科學性。

（三）房產(chǎn)測量形成的房產(chǎn)檔案為現(xiàn)在舊城改造中的房屋的拆遷提供了第一手資料，為房屋權屬糾紛提供了真實可靠地資料，也為糾紛中的處理提供了法律依據(jù)，同時也為現(xiàn)代的房產(chǎn)測量，為城市的GIS建設提供了支撐點，這些由現(xiàn)場測繪人員到實地測繪所得到的資料或者利用圖紙資料采集來的房產(chǎn)圖形方面的數(shù)據(jù)，地理信息系統(tǒng)的建設才得以順利有效的進行。

二、房產(chǎn)的測量技術及方法

（一）房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術

數(shù)字化測圖技術目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應用。數(shù)字化測圖采用一定方法采集有關房產(chǎn)的信息，通過計算機處理相關數(shù)據(jù)，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀，繪制成房產(chǎn)圖。采用一定的方法采集有關信息，采用計算機處理，利用圖形的生成和處理，經(jīng)過繪圖儀器的輸出打印出相關的房產(chǎn)圖，需要有相關的硬件環(huán)境包括全站儀、經(jīng)緯儀、手持測距儀等等。還要有相關的軟件環(huán)境，具備專業(yè)的房產(chǎn)測繪軟件。在實際的測量中，要有具體的測量方案，基本的測量控制點位，界址點的測量，進行房產(chǎn)調(diào)查，使用相關儀器進行野外測量的同時保管好得到的具體數(shù)據(jù)，再進行計算機的數(shù)據(jù)處理，經(jīng)過圖形編輯后，用繪圖儀打印測量的具體結果。

（二）房產(chǎn)測量的具體方法

在商品房銷售過程中，房產(chǎn)相關的糾紛非常多，房地a測量的結果是解決房產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。房屋面積測量結果的精度非常的重要，可運用坐標解析法進行房產(chǎn)測量計算。一般來說房產(chǎn)面積測算可分為兩部分，一是房屋面積測算，另外一個是用地面積測算。房屋面積測算包括房屋使用面積、建筑面積、產(chǎn)權面積、共有建筑面積等，用地面積測算是地塊面積測算。

目前，隨著衛(wèi)星定位的廣泛運用，GPS技術因其高效的性能，是在房產(chǎn)測量中應用最廣泛的一種技術。它實現(xiàn)了用GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分攤結果更準確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。RTK測量技術是GPS定位技術的基礎之上發(fā)展而來的一種最新技術，更為準確，其具有其他測量技術不可比擬的優(yōu)點，應用越來越廣泛，可滿足中小比例尺地形圖測繪。

三、房產(chǎn)測量中常見問題分析

（一）層高與凈高的區(qū)分

在國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》中層高的說明是指房屋的上下兩層的樓面，或者為上下樓地面層之間的距離?！兑?guī)范》中沒有給層高一個允許誤差值，在實際的執(zhí)行中由于沒有明確的依據(jù)，一般只依照圖紙或者當?shù)丶殑t執(zhí)行，但是有些地區(qū)沒有相關細則，從業(yè)人員往往按照約定俗成的標準來執(zhí)行。當實際操作只有凈高沒有層高的情況下，量測凈高，凈高允許值在2.05m。因此在房產(chǎn)測量過程中對于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準，沒有層高的以凈高為準。

（二）對稱邊長度實地丈量不一致問題

在進行房屋實測時，由于測量誤差的原因或者是房屋建設過程中的質(zhì)量問題或者是存在設計變更等因素，出現(xiàn)前后墻、左右山墻在施工圖紙中應相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，使得設計中規(guī)則多邊形的房屋變?yōu)椴灰?guī)則。這種情況下，需要對測量數(shù)據(jù)進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應現(xiàn)場再次量測，檢查數(shù)據(jù)是否因為測量的誤差造成的，若確實不一致，則應根據(jù)測量的結果來進行繪圖和面積計算。

（三）共有面積分攤問題

對于一般的住宅樓共有面積的分攤，首先要計算出房屋的總建筑面積和房屋的套內(nèi)建筑總面積，進而求出共有共用面積，計算出面積分攤系數(shù)后，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。而比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，還可能涉及到二級分攤和多級分攤，這種情況應按照“誰受益，誰分攤”的原則，逐級進行分攤。

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申明:本網(wǎng)站內(nèi)容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內(nèi)容。 民國時期，北京前門外西河沿東口商鋪林立。圖/FOTOE

全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)登記制度，實際上在中國古代歷史上就存在。唐以后，中國在土地管理方面還出現(xiàn)了立契、申牒或過割制度。土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴厲的制裁。

從中國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權利證明只是其附帶性的作用，并不能作為確權證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關資料。

土地交易始自周朝

嚴格來說，中國在民國以前沒有真正形成以公示為目的地產(chǎn)登記制度，但是以征收賦稅、交易和提供質(zhì)證以杜絕爭端為目的的土地登記，早在周朝就開始了。

《周禮?大司徒》記載：“掌建國土地之圖，與其人民之數(shù)，以安撫邦國，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之數(shù)，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物”，意思就是將天下的田地山川以及人口等進行造冊登記，便于國家治理。

按照周朝建立時的制度，周天子擁有對全國土地的所有權，他直接統(tǒng)治的區(qū)域稱為王畿。王畿之外的土地進行分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國;卿大夫所分得的土地稱為采邑;士所分得的土地稱為祿田。他們對自己所分得的土地享有使用權，不能任意處分，所謂“田里不粥（粥，同鬻，出賣之意）”。他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權還是掌握在周王手里。

西周初期，土地與奴隸均不得進入流通領域，但由于這二者即是農(nóng)業(yè)社會最主要的生產(chǎn)要素。因此，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，諸侯實力不斷增長，周天子對各地諸侯的控制減弱，這種限制必然會被打破。到西周中后期，以土地和奴隸為對象的交換經(jīng)常出現(xiàn)，而且事實上還得到了法律的認可。

目前可查的最早一宗土地交易，發(fā)生在西周。一個陜西出土的西周青銅器上，刻有一段關于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致是在公元前919年農(nóng)歷三月，一個叫矩伯的人分兩次將1300畝土地抵押給一個叫裘衛(wèi)的人，換來了價值100串貝殼的幾件“奢侈品”，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。

歷史上還有周厲王買地的記錄。周厲王當朝時，為了擴建王宮，他買下一個叫鬲從的人的地，但沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬，周厲王還安撫他說，“你別怕，我一定會照價付款。如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。”這是個很毒的誓言。

周厲王買地究竟花了多少錢，記載此事的銘文上沒寫。但有人買地、賣地，已經(jīng)從側面說明，當時除了有土地抵押，還存在土地買賣，西周中后期，應當是出現(xiàn)了統(tǒng)治者對土地所有權掌控的松動局面。

春秋時期，楚康王十二年（公元前548年），楚國下令“書土田”、“量入修賦”，其實就是對于楚國統(tǒng)治者要求對國境內(nèi)的土地依據(jù)地勢進行測量，并根據(jù)肥沃程度，規(guī)定其產(chǎn)量的標準，再根據(jù)產(chǎn)量征收賦稅。這種方式其實就是在進行土地登記，按照收成的多少交納賦稅，明確了國家對土地資源的登記管理制度，這個可能是最早確立的有關土地登記制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自實田”，即命令所有占有土地的地主和自耕農(nóng)，按照當時實際占有土地的數(shù)目以及人丁數(shù)目，向中央政府如實呈報。所報內(nèi)容經(jīng)審查核實后，最后登記入冊，上報到縣。自此，可以看做是政府承認了私有土地的合法性，并依此為根據(jù)征收田租。

隋唐統(tǒng)計手實與分級匯賬簿

隋唐時，據(jù)《新唐書?食貨志一》記載：“凡里有手實（“手實”是指唐宋時在基層官吏監(jiān)督下居民自報戶內(nèi)人口p田畝以及本戶賦役承擔情況的登記表冊），歲終具民之年與地之闊狹，為鄉(xiāng)賬。鄉(xiāng)成于縣，縣成于州，州成于戶部。”

由此可以看出，唐朝的土地統(tǒng)計政策是很完備的：先在鄉(xiāng)里進行統(tǒng)計，然后匯總成鄉(xiāng)賬;鄉(xiāng)賬完成后再上報到縣，由縣匯總成縣賬;縣賬完成后送達至州，匯總成州賬，最后上報到中央戶部。

在登記時間上，也有規(guī)定。據(jù)《唐令田令》，“諸應收授之田，每年起十月一日里正預?？痹觳荆瑲v十一月，縣令總集應退、應受之人，對共給授，十二月內(nèi)畢?！边@樣，全國有多少家庭，每個家庭授田和宅地數(shù)量是多少，以及每年應該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數(shù)且便于清查。

同時，唐代在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申牒或過割制度，規(guī)定土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才算有效，否則要受到處罰。

其實關于宅地的統(tǒng)計也就是房產(chǎn)的登記，在我國古代大多是與田產(chǎn)的登記同步的，因為國家一般都是同時確定某一戶擁有的田宅情況，也就是包括土地與房子的雙重的規(guī)定了。

例如吐魯番出土的《（武）周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實》，這個手實就很清楚地展示了政府對于田產(chǎn)與房產(chǎn)的雙重登記內(nèi)容。

《周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實》

1.戶主寧和才年十四歲

2.母趙年五十二歲

3.妹和忍年十三歲

4.右件人， 見有籍

5.和貞年二十二歲

6.羅勝年十五歲

7.右件人，籍后死

8.合受常部田

9.一段二畝（常田） 城北廿里新興東渠西道南道北曹君定

10.一段一畝（部田三易） 城西七里沙堰渠東渠西張延守南第延守北麴善亮

11.一段一畝（部田三易） 城西五里馬堆渠東張沙彌子西張阿仲南北渠

12.一段一畝（部田三易） 城西五里胡麻井渠東渠西麴文濟南渠北曹粟堆

13.一段四步居住園宅

14.牒， 件通當戶新舊口、田畝段數(shù)四至，具狀

15.如前。如后有人告隱漏一口，求受違敕之罪。謹牒。

（注：以上的8至12條就是關于田產(chǎn)登記的狀況，而第13條就是關于此戶家庭住宅的登記信息，第14條則是戶主保證此牒屬實的文件）

宋朝的“砧基簿”

至宋朝，中國的土地登記制度日趨成熟和完善。

南宋時期，民眾按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至（地籍上每宗地四鄰的名稱）、來源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長統(tǒng)計查勘無誤后上報經(jīng)界所（宋朝時專門管理土地登記工作的機構），再由經(jīng)界所勘驗核實交付產(chǎn)權人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉運司。

砧基簿既是國家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對所載土地的產(chǎn)權證明。進行田產(chǎn)交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”（檢驗確實），土地轉讓才有效力。

不過，在宋朝出賣不動產(chǎn)，得先問問親鄰，首先問詢他們想不想買。因為宋朝法律規(guī)定，親鄰具有優(yōu)先購買權。北宋后期還強調(diào)，所謂“親鄰”，必須為有親之鄰，即雖為鄰而非親或雖為親而非鄰者，都不具有優(yōu)先購買權。

按照現(xiàn)在的話說，這就意味著一所房子能不能出售，并不需要通過物價局、房管局的批準，卻需要先通過住在附近的家人、族人的批準。正規(guī)的做法是拿一個小本子，把“親鄰”的名字都列在上面，然后從族長老太爺?shù)礁舯谟H戚大媽，讓他們挨個簽字。假如其中一個拒簽，這房就別打算賣了。

搞定了親鄰后，就要制作契約，到官府印契。契約是國家統(tǒng)一格式，被稱為“官頒契紙”，類似今天的“標準合同”，統(tǒng)一規(guī)定契約中必須包括雙方當事人姓名、交易原因、標的價金、擔保條款等內(nèi)容。

只有在繳納契稅錢后，官府在契約上加蓋官印，交易才有效，就是合法合規(guī)交易，受到法律保護。加蓋官印的契約稱為“紅契”，具有法律效力;不繳納契稅，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且還屬于偷稅漏稅。 賣屋文契， 清道光二十六年（1846 年），存于浙江衢州博物館。圖/ 楊興斌/FOTOE

“紅契”要交的契稅歷朝不等，一般叫“間架稅”，但無論多少，對購房者來說，在當時都是一個不小的負擔，于是很多人常常不到官府那辦“交易手續(xù)”，民間房屋買賣多行“白契”。

這固然省了稅費，卻往往導致糾紛。民間“白契”太多，產(chǎn)權不明，交易混亂，檔案管理不完備。宋朝的判牘匯編《名公書判清明集》或是明代小說《三言二拍》對房產(chǎn)糾紛都有記載。

對于“白契”，朝廷只得加大稽查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，就治人匿稅之罪，進行刑事處罰。南宋《慶元條法事類》記載：凡“匿稅者，笞四十;稅錢滿十貫，杖八十;監(jiān)臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律”。

契約之后，要過割賦稅，即在契約上寫明標的物的租稅、役錢，并由官府在雙方賦稅簿賬內(nèi)變更登記，加蓋官印。如果沒有過割賦稅，往后買賣交易雙方發(fā)生糾紛爭訟時，即使買受田宅的富豪之家持有契約，官府也不會受理爭訟。

宋朝地產(chǎn)買賣契約，又分為絕賣、活賣與賒賣三種。所謂絕賣，即無任何附加條件的買賣;凡只轉讓使用權與收益權，保留回贖權的買賣叫活賣或典當，典當契約的業(yè)主得到錢主的典價，在法定的30年期限內(nèi)可隨時以原價贖回標的物;賒賣是采取類似商業(yè)信用或預付方式，然后收取出賣物的價錢。所有這些買賣活動，都必須訂立契約，取得官府認可后，才能得到法律的保護。

清末引入現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度

明朝洪武二十年（1387年），朝廷編制出各地土地田產(chǎn)登記管理及據(jù)以確定賦役稅收的“魚鱗圖冊”，作為官府征收賦稅的憑證，詳細記載每宗土地的業(yè)主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要依據(jù)。

滿清入關后，多次大規(guī)模侵吞土地，一度打破了明代的土地登記制度，康熙四年（1665年）朝廷下令進行土地登記造冊，歷時多年完成。

明清兩朝對田地、房屋的交易，都有明確規(guī)定。明代《明律?戶律》“典賣田宅”條文規(guī)定，不稅契者，除了刑事處罰外，一半價款要上繳官府。清代在《戶部則例》中明確規(guī)定，凡置買田地房，不赴官府粘契尾，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，也要依法治罪，“笞五十，物貨一半入官”。

總的來說，古代房屋登記，是伴隨土地稅賦制度而存在的，其最主要目的是便于稅賦征收，其私有財產(chǎn)之證明只是附帶性的作用，且登記的資料由官府掌握，對外保密，普通民眾不能查詢。

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關鍵詞：工程；檔案管理；電力；應用

電力建設項目工程檔案是電力企業(yè)基本面貌和工程建設全過程的綜合反映，它隨電力建設項目的開始而建立，是提高工程建設及管理水平酌表現(xiàn)，是企業(yè)進行維修、擴建、改建的依據(jù)，是業(yè)主單位必須長期妥善保存和進行備案的重要工程檔案資料。在我國經(jīng)濟全面發(fā)展的歷史背景下，做好檔案管理工作，不斷地更新檔案管理觀念，勇敢探索和嘗試新的檔案管理手段，以全面、真實地反映本單位整體發(fā)展狀況和經(jīng)營成果。

一、電力工程檔案管理工作的必要性

隨著社會的不斷發(fā)展，一方面電力企業(yè)檔案的數(shù)量在不斷的增加和豐富；另一方面電力工程檔案又處在不斷損毀的過程中。檔案保管工作就是向一切可能損毀檔案不利因素作斗爭的工作過程。簡言之，檔案保管工作應該做到四不：不使檔案分散、不使檔案互相混亂、檔案不丟失不泄密、不使檔案遭到損壞。

二、電力工程檔案管理工作的重要性

在今天電力建設大發(fā)展的背景下，對電力企業(yè)各項管理提出了更高要求的同時，也凸顯出檔案管理在電力工程建設中的重要作用。

電力建設項目從投資計劃、勘察設計、招投標、施工、使用等活動，這中間多個環(huán)節(jié)，多個施工單位，多個部門交集，建設周期長，參與人員眾多，在這期間形成了大量的電力工程檔案，而它記載著整個建設周期期間建設活動中各種原始的、圖物相符的、有保存價值的、真實的數(shù)據(jù)和記錄，是日后生產(chǎn)經(jīng)營時技改、改建、擴建甚至經(jīng)濟權益糾紛、訴訟、索賠時

提供最有利的依據(jù)和證據(jù)。工程檔案管理作為工程建設項目管理的一部分，其質(zhì)量的好壞，影響工程驗收的質(zhì)量結果，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益和維護企業(yè)的法律權益。管理好電力工程檔案既是工程的需要，也是電力企業(yè)日后可持續(xù)發(fā)展的重要支撐。

1、為項目設計提供依據(jù)，項目設計單位在做施工圖設計時要以前期的可行性研究及初步設計為依據(jù)，因此做好可行性研究及初步設計的歸檔工作，為施工圖設計提供依據(jù)。

2、工程檔案是項目合法性的依據(jù)，作為國家重點建設項目，必須通過國家規(guī)定的相關程序?qū)徟〉煤戏ㄊ掷m(xù)后方可開式建設。

3、為解決施工過程中與參建單位的法律糾紛提供依據(jù)。在一個大型工程項目的建設過程中難免會與參建單位發(fā)生合同糾紛，做好相關文件材料的歸檔，可為發(fā)生法律糾紛時提供有力證據(jù)。

4、為竣工結算提供依據(jù)：做好與竣工結算有關的文件資料的歸檔，為竣工結算提供有力依據(jù)。

5、為項目施工提供依據(jù)，在項目建設過程中，做好施工過程資料的管理歸檔，為工程建設提供理論依據(jù)。與參建單位的往來文件、圖紙會審記錄、專題會議紀要、工程協(xié)調(diào)會紀要等文件材料為工程建設過程中發(fā)生的變更、設備缺陷處理、獎勵與處罰、管理糾紛等提供解決問題的依據(jù)。

三、常見的電力企業(yè)工程檔案管理中存在的問題

電力企業(yè)工程檔案管理中的常見問題主要保險在以下方面：

1、項目文件管理的職責分工不明確。主要表現(xiàn)在：各參建單位之間文件材料的收集整理分工不明確，對范圍內(nèi)應收集、歸檔的文件材料不清楚，沒有正確地執(zhí)行文件形成部門整理文件的規(guī)定。

2、人員不穩(wěn)定，建設項目檔案管理業(yè)務不熟。主要表現(xiàn)在：由于電力施工的特殊性：施工點多、線長、分散，施工專業(yè)技術人員變化較頻繁；新分配來的大學生對文件資料的歸檔工作相關知識不了解，培訓工作不及時。

3、交件材料收集不齊全。主要有建設項目前期文件缺失較多，如：土地征用協(xié)議、招投標文件等；建設項目設計文件不全，如：初步設計審批文件、批準概算書、預算書等；建設項目施工文件不全，如：工程開工報告、質(zhì)量監(jiān)督檢查報告、竣工報告及竣工簽證書、設計變更通知單、竣工圖紙、工程決算報告等；建設項目監(jiān)理文件不全，如：工程進度計劃報審表、設計變更報審表、特殊工種資質(zhì)報審表等；設備文件不完整。如：無設備開箱記錄等。

4、文件材料整理編目不規(guī)范。a.文件的組卷不合理。b.案卷標題擬寫不規(guī)范。此外還有案卷題名沒有提示卷內(nèi)文件的全部信息、擬寫錯誤。

四、做好電力工程檔案有效管理的基本措施

1、建立檔案管理制度，依法歸檔

（1）設立建沒項日檔案室質(zhì)量管理小組，實行分級管理，明確基建項目參建單位歸檔職責，設定項目類別工程檔案歸檔負責人，落實責問考核制度，并設置獎罰條例引起各方面重視和提升責任心；

（2）從工程開始時就要求各參建單位對歸檔資料必須按國家標準《科學技術檔案案卷構成的一般要求》、行業(yè)標準《歸檔文件整理規(guī)則》、《國家重大建設項目文件歸檔要求與檔案管理規(guī)范》、《電力建設施工、驗收及質(zhì)量驗評標準匯編》和本企業(yè)的《項目檔案歸檔管理制度》等文執(zhí)行；

（3）實施資料分類別專業(yè)技術人員審查、鑒別制，對歸檔資料進行督導審查，勘察糾錯，根據(jù)工程進度節(jié)點同步移交資料歸檔，從而避免施工中資料丟失，設計變更時無記錄，竣工時大量的工作堆積，在收集和編制竣工資料時做到有章可循、標準一致、職責分明，力求工程資料的完整性和準確性，實現(xiàn)了麓I過程全過程記錄收資，用規(guī)范的檔案管理行為來推動各參建單位檔案規(guī)范化管理，從而有效地控制檔案的歸檔質(zhì)量，在有需要時隨時調(diào)閱卷宗，做到有依有據(jù)，有跡可循，發(fā)揮檔案管理的重大作用。

2、加大管理宣傳

相比較于工程建設進度和質(zhì)量管理，工程檔案管理容易被忽略，普遍存在對該項工作不太重視的情況，到竣工驗收時才匆忙整理交付，所以經(jīng)常出現(xiàn)數(shù)據(jù)錯漏、資料遺失等，給檔案收集、整理、歸檔帶來了很大的難度，從而嚴重影響了工程檔案管理的質(zhì)量。其主要原因在于大部分人對檔案管埋工作不夠重視，資料整理瑣碎，于工程進度無直接影響，無直接經(jīng)濟效益，無正面的考核制度約束。要提升工程檔案有效管理，企業(yè)必須要加強宣傳檔案管理的必要性，上下統(tǒng)一認識其重要性，提高對其的關注度，如本企業(yè)員工、參建單位、設備供應商、項目負責人等，從而轉換被動收集資料為主動整理收集。

3、工程檔案管理納入合同，依法制約

在社會經(jīng)濟體制潮流下，有效、合法的合同起著扮演著決定性作用的角色，用它能有效的約束參建單位各的行為和應履行義務，是強而有力的法律依據(jù)。所以在業(yè)主進行工程招、投標及各項合同、協(xié)議時，應在其中對參建單位、設備供應商等各方就建設項目工程檔案的歸檔范圍、移交時間、完整性、準確性等各方面的質(zhì)量要求設立相關條款，并獨立列出建設工程檔案管理所占款項比例。合理運用法律和經(jīng)濟手段來制約雙方履行合同、協(xié)議，在保證質(zhì)量并接時移交歸檔，工程竣工驗收結束后，予以結算工程檔案管理?？羁铐?，爭取工程檔案管理主動權，這是做好建設項目工程檔案管理的有效方法。

4、注重檔案安全管理工作

工程檔案安全管理工作與工程項目建設的進程同步，是工程檔案管理工作韻重要組成部分。必須將安全工作落實到位，積極按照國家關于檔案保管保護的規(guī)定執(zhí)行，保障建設項目工程檔案設施建設、檔案實體防護措施及信息系統(tǒng)的安全管理以及規(guī)范操作。①制定檔案管理人員的工作職責內(nèi)容和范圍，并設立本企業(yè)檔案室管理、庫房管理標準規(guī)范，制定檔案借閱等規(guī)章制度，防止資料的丟失、損壞和被惡意篡改等破壞行為，對電子文檔實施防修改措施，保證資料的完整性；②設立檔案查閱權限設置，防護涉及知識產(chǎn)權、受控文件和商業(yè)機密的檔案外涉，保證企業(yè)的經(jīng)濟利益和維護企業(yè)的法律權益。

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關鍵詞：現(xiàn)代住宅小區(qū)；園林綠化設計以及施工；常見問題；對策

中圖分類號：TU986.3 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20151132047

作為人們休閑的主要去處，小區(qū)的綠化環(huán)境如果做得很好不僅可以為人們提供一個較為良好的休息環(huán)境，同時也為提高整個小區(qū)的滿意度做出了重要的作用。但在實際的施工操作過程中，由于某些原因?qū)е滦^(qū)的綠化設計不是很完美。針對這些問題，我們要做的就是找出相應的對策進行完善，為居民創(chuàng)造更好的生活環(huán)境。

1 住宅小區(qū)的園林綠化設計

對小區(qū)進行綠化設計需要根據(jù)施工當?shù)氐膶嶋H情況，進行有選擇的施工建設――只有選取最佳的綠化施工設計，有針對性的進行綠化施工建設才可以讓綠化達到預期的效果。接下來我們就這個問題進行相關的探討。

現(xiàn)階段我國的基本國情就是人口眾多且分布不均，在東部沿海經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，人口密度更是遠遠高于我國的其他地區(qū)。在這樣一個龐大的人口壓力下，住宅面積就顯得尤為緊張。如果沒有進行科學的規(guī)劃就對小區(qū)進行綠化施工，不僅達不到預期的理想效果，而且還占用了大量的土地，人地矛盾更加尖銳。為了讓居民享受到較為理想的綠化環(huán)境，針對這樣的情況我們可以采取立體型綠化設計的施工方案進行住宅小區(qū)的綠化建設。這種綠化施工方法是采取平面與垂直面相結合的辦法，在條件允許的范圍內(nèi)將綠化面積達到最大，讓居民充分享受到一個充滿綠色的休閑娛樂環(huán)境。選取這種方法進行住宅小區(qū)的環(huán)境綠化時，需要提前與居民打好招呼，對于那些需要進行綠化的區(qū)域再次進行明確的規(guī)定，減少以后在施工過程中出現(xiàn)施工單位與居民出現(xiàn)問題糾紛的現(xiàn)象。選用這種方法對住宅小區(qū)進行綠化施工，需要充分利用住宅小區(qū)內(nèi)的空間――陽臺在征得居民的同意后進行植物綠化；同時對墻體進行相關的檢測后選取適當?shù)闹参镞M行墻體綠化覆蓋（根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況進行植物選取，保證選取的植物不會對建筑物造成大面積的侵蝕，保證建筑物的使用年限在預期年限內(nèi)）。采用這種方法對住宅小區(qū)進行綠化不僅大大增加了小區(qū)內(nèi)的綠化面積，同時也在一定程度上增加了住宅小區(qū)的單位含氧量，環(huán)境得到了較為明顯的改善，這對居民來說是最好的綠化結果。還有一個面積較大的綠化區(qū)域――停車位。作為住宅小區(qū)中最不可缺少的一部分，它所占的土地面積如果拿來進行適當?shù)木G化，其效果也是十分明顯的。在停車位周圍種植一些大葉或藤木植物，不僅可以為車輛遮擋住一部分陽光，保證車輛的使用年限，還可以達到美化環(huán)境、增加空氣含氧量的效果，一舉多得。根據(jù)相關的調(diào)查顯示，我國經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)人口密度較高，住宅區(qū)尤其明顯。在這樣的一個現(xiàn)實狀況下，對住宅小區(qū)進行綠化采用立體型的綠化施工方法，不僅可以緩解住宅小區(qū)內(nèi)部的人地矛盾，還達到了我們預期的綠化目的。這種方法值得我們有選擇的針對不同地區(qū)進行推廣，幫助居民們營造一個更為綠色舒適的休閑娛樂環(huán)境。

2 住宅小區(qū)園林綠化施工中常見問題及相應對策

在對小區(qū)進行綠化施工時會出現(xiàn)一些阻力，為應對這些問題就需要我們根據(jù)實際情況找出相應的對策對其進行解決。接下來，我們就這個方面進行相應的探討。

2.1 綠化施工沒有變化，缺乏新意

根據(jù)相關的調(diào)查顯示，大多數(shù)的住宅小區(qū)在綠化設施這一方面相似性都比較高。這樣的現(xiàn)象如果不進行相應的改觀，會造成小區(qū)居民的審美疲勞。針對這樣的情況，相關單位的負責人需要根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況有針對性的進行適當?shù)母淖儯菏占用竦囊庖?，根?jù)實際情況進行恰當?shù)母淖?。讓居民感到耳目一新，達到預期的綠化效果。

2.2 綠化植物的選取

有些地區(qū)在選取綠化植物時由于沒有考慮全面導致最終的綠化效果沒有達到預期的效果。為了應對這種情況，就需要我們在進行綠化植物挑選時認真聽取相關專家的意見，結合當?shù)氐膶嶋H情況選取最合適的綠化植物，爭取達到預期的最佳綠化效果。

3 結語

現(xiàn)代住宅小區(qū)的綠化問題是一個值得認真思考的問題，將小區(qū)的綠化做好讓居民受益是我們最終的目標。

參考文獻

[1] 徐曉梅，張超，呂德新. 對住宅小區(qū)綠化的思考[J]. 內(nèi)蒙古林業(yè)，2007（12） .

[2] 張靜. 住宅小區(qū)綠化建設之樹種功能和選擇[J]. 農(nóng)業(yè)與技術， 2008（02）.

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論文關鍵詞　掛牌出讓　國有建設用地使用權　公證

國有建設用地使用權有償出讓是我國城鎮(zhèn)國有土地使用權制度的重要內(nèi)容之一。掛牌出讓國有建設用地使用權對合理開發(fā)、利用和經(jīng)營國有建設用地有著重要的作用。值得強調(diào)的是，掛牌出讓國有建設用地使用權在有償出讓法律關系中有一定的特殊性，這就決定了公證在出讓過程中有著一定的影響。本文從公證實務的層面對掛牌出讓國有建設用地使用權進行研究與分析。

一、掛牌出讓國有建設用地使用權應采用公證的現(xiàn)實性分析

掛牌出讓國有建設用地使用權指的是出讓人掛牌公告，以公告中所確定的期限把擬出讓的國有建設用地條件在指定的土地交易場所進行掛牌公布，接受競買人的報價申請的同時更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時所得到的出價結果來確定土地使用者的方式。

掛牌出讓國有建設用地使用權中公證有著極其重要的作用。這是由我國掛牌出讓國有建設用地使用權的現(xiàn)實情況決定的。從國有建設用地使用權有償出讓法律關系的層面來看，其本身具有特殊性，這是由該法律關系的持續(xù)期限長決定的，國有建設用地使用權轉讓年限最短40年（即商業(yè)用地），最長70年（即住宅用地），同時還具有法律關系標的額大、法律關系復雜、內(nèi)容嚴格的特點。而公證通過對國有建設用地使用權掛牌出讓活動的現(xiàn)場監(jiān)督，能夠發(fā)揮法律證明機構的優(yōu)勢，進而有效的證明該國有建設用地使用權轉讓法律行為的真實性與合法性，降低糾紛發(fā)生的可能性。除此以外，從土地主管部門在掛牌出讓國有建設用地使用權時所具有的二重身份來看，土地管理部門不僅僅是國家土地的管理者，同時還是國有建設用地的所有權的人格代表，也就是說土地主管部門同時具有民事主體與行政主體的雙重身份。這就導致只有公證部門的介入才能為使用權交易提供必要的安全性與法律保障，該方式也符合國際慣例的要求。簡而言之，掛牌出讓國有建設用地使用權應采用公證是我國現(xiàn)實情況決定的。有必要促進公證實務在掛牌出讓國有建設用地使用權中積極作用的發(fā)揮。

二、掛牌出讓國有建設用地使用權公證實務現(xiàn)狀

本文從掛牌出讓國有建設用地使用權公證管轄以及審查內(nèi)容兩方面對公證實務現(xiàn)狀進行論述。在公證實務中，公證管轄指的是不同公證處之間受理公證事務的職責劃分以及權限分工，而掛牌出讓國有建設用地使用權公證管轄是由土地出讓方所在地的公證處進行管轄。該管轄方式建立的基礎是我國《中華人民共和國公證法》第25條規(guī)定以及《公證程序規(guī)則》第14條、第15條以及第16條對此進行了規(guī)定。即：申請辦理涉及不動產(chǎn)的公證，應當向不動產(chǎn)所在地的公證機構提出。除此外審查的內(nèi)容包括一般審查與重點審查。一般審查內(nèi)容包括：公證管轄權審查；當事人主體資格審查；審查出讓的國有建設用地四至是否明確；審查出讓是否經(jīng)政府批準；審查委托書的真實性；審查出讓的國有建設用地是否與城市規(guī)范建設相符合等等。重點審查的內(nèi)容包括：對是否具有符合《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》要求的規(guī)則與須知內(nèi)容進行審查；掛牌公告是否在掛牌開始進行了公告；審查掛牌工作操作流程；審查國有建設用地使用權出讓活動是否符合公開、公正、公平的原則。值得注意的是，掛牌出讓國有建設使用權的公證實務中經(jīng)常遇見辦證時間長與截止點時出現(xiàn)多個競買人要求報價等問題的處理。這些問題是否有效的解決對公證實務的工作效率有著重要的影響。

三、掛牌出讓國有建設用地使用權的公證實務應用策略

對于掛牌出讓國有建設用地使用權公證實務工作效率的提升來說，主要受兩方面影響，一方面是公證部門本身對該類公證實務的重視與管理，另一方面是在具體的實務處理中問題如何解決。只有這兩方面的協(xié)調(diào)配合，才能不斷的優(yōu)化公證實務的工作效果。

（一）掛牌出讓國有建設用地使用權的公證工作順利的保障策略

從確保掛牌出讓國有建設用地使用權公證工作順利的層面來看，公證機構應處理好以下幾個方面的問題：首先是公證處管理者的重視，管理者可通過召開專題會議的方式確定公證實施的具體方案，在方案中確定對可能出現(xiàn)問題的處理方法，并指派業(yè)務較強的公證員承辦該業(yè)務。其次，加強與相關部門的溝通協(xié)調(diào)。公證處應加強與掛牌出讓國有建設用地使用權的相關部門的溝通，這些部門包括國土資源局以及招標投標管理辦公室等等，確定出現(xiàn)場活動的相關職責。與此同時，公證處還應加強在專業(yè)知識與實踐經(jīng)驗的學習，可通過組織相關公證員到開展此類掛牌出讓較早的公證處進行學習的方式來提高公證員在此方面的專業(yè)水平。

（二）掛牌出讓國有建設用地使用權的公證實務常見問題解決策略

掛牌時間長的解決策略：國有建設用地使用權公證屬現(xiàn)場監(jiān)督類公證范疇，參與掛牌出讓國有建設用地使用權的報名登記時間通常不少于7個工作日，現(xiàn)行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》第八條出讓人應當至少在掛牌開始日前20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒介掛牌公告及第十八條確定掛牌時間應不得少于10個工作日。這就使得在具體的公證實務中，從申請受理到掛牌報價完結是一個期限較長的過程。對于該類問題，公證員可通過與掛牌工作人員信息溝通的方式來進行解決，當有人報名或者報價時，掛牌工作人員將該情況通過電話的方式通知承辦此事的公證員，公證員在趕赴現(xiàn)場參與，報價人在進行報價時要填制《報價單》，其中一聯(lián)要存放公證處，做好此環(huán)節(jié)工作。在競買保證金截至時點，公證員也應將此環(huán)節(jié)詳細情況逐一記錄在案。在該國有建設用地使用權掛牌出讓報價的最后一個工作日（即掛牌活動截止日）則需要公證處的公證員做好流程的收尾工作，整理現(xiàn)場工作記錄，完善記錄內(nèi)容，活動結束后還應當場宣讀公證詞，并于七日內(nèi)出具公證書。

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>> 沙縣小吃背后的推手 沙縣小吃辦十年推手 沙縣人的沙縣小吃 沙縣小吃高手地圖 “會?！北澈蟮耐剖?“資本推手”的背后 被小吃改變的沙縣 “巧手聯(lián)盟”的背后推手 慷慨背后的稅收推手 改制背后的股權分布推手 股指期貨背后的推手 油價“虛高”背后的推手 核電重啟的背后推手 “秒殺”背后的三大推手 焦慮,血壓背后的“推手” 微博背后的商業(yè)推手 誰是“功能水”背后的推手 神舟飛天的背后推手 “韓流”背后的政府推手 “神童熱”的背后推手 常見問題解答 當前所在位置：中國 > 藝術 > 沙縣小吃的背后推手 沙縣小吃的背后推手 雜志之家、寫作服務和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 姚瑋潔")

申明:本網(wǎng)站內(nèi)容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內(nèi)容。 福建省沙縣小吃城，沙縣小吃品牌效應帶動了當?shù)芈糜?/p>

沙縣小吃，大概是全國覆蓋率最高的連鎖餐飲品牌，其占有率遠高于成都小吃、味千拉面、肯德基、星巴克等境內(nèi)外競爭者。

幾個月前，就連其“勁敵”蘭州拉面，也由發(fā)源地青海省化隆回族自治縣的縣長親自帶隊到沙縣，“考察沙縣小吃發(fā)展及品牌運作等情況”。

畢竟，從上世紀90年代開始，短短20年左右，沙縣小吃就已悄無聲息地占領了中國的街頭巷尾。

這些或整潔或簡陋的店鋪背后，有著也許在全國都獨一無二的“推手網(wǎng)絡”。推動者，是全國唯一以政府名義成立的小吃業(yè)發(fā)展領導小組辦公室，沙縣人口中的“小吃辦”。

自1997年成立“小吃辦”以來，沙縣至今已換了4屆政府，在宣傳推進沙縣小吃方面從未懈怠。

如今，沙縣政府已策劃組建沙縣小吃集團公司，把沙縣小吃品牌朝著公司化方向運作，一個可能的目標就是上市。

這樣，幾萬個背著木槌、鴛鴦鍋在全國乃至全世界四處打拼的沙縣小吃業(yè)主，就會有一個新身份――股東。

走出去的沙縣人

有著1600多年建縣歷史的沙縣，位于福建省中部偏北，閩江支流沙溪下游，自古即為閩西北重要的商品集散地。

北方漢民族的面食文化和南方閩越先民的米食文化在這里融匯，各家各戶都有自己的手藝。很多小吃“傳兒不傳女、傳內(nèi)不傳外”，爭奪某個秘方傳人的官司在沙縣時有發(fā)生。

同屬三明市的鄰縣永安，小吃也別有特色，可永安小吃并不出名，更沒形成產(chǎn)業(yè)。

一個關于源頭的說法是：1992年，帶著小吃手藝的沙縣人為了討生活，自發(fā)出門開店。也有不少報道稱，原因是那時沙縣的“標會”倒了。

標會，是福建等地一種普遍的民間融資形式。一個標會往往由幾十上百人組成。1992年，沙縣以夏茂鎮(zhèn)為重災區(qū)，因賭博引發(fā)金融危機，標會紛紛倒閉，有人“跑路”外出開沙縣小吃。

沙縣小吃同業(yè)公會會長黃福松卻認為，“‘倒標’出去的只是極個別的人。”他對《t望東方周刊》說，政府的推動才是沙縣小吃走出去的根本原因。

1992年至1997年間，農(nóng)村耕地，雖然尚未明確將小吃作為主要方向，但沙縣政府一直積極鼓勵農(nóng)村剩余勞動力借此走出去。

“老百姓不甘貧窮落后，一部分人帶著傳統(tǒng)的小吃手藝先出去開店，賺錢的消息也傳回了家鄉(xiāng)，一帶十，十帶百，后來都出去了?！毕拿?zhèn)松林村的小吃業(yè)主姜承草對《t望東方周刊》表示。

姜承草1997年出去開店，第一站是福州。雖有親戚幫帶，心里也惴惴不安，“小學五年級文化水平，暈得很，到沙縣縣城走一遭都不敢想，更不用提去大城市了?！?/p>

他有個同鄉(xiāng)，在大城市把店鋪談下來，交了定金，回家?guī)е眿D孩子又過去，卻找不著位置，“我不騙你，有名有姓的。”

沙縣小吃的優(yōu)勢是“即坐即上”，加上“一元進店、二元吃飽、五元吃好”，如野草般瘋長。

姜承草到過福州、上海、河南、陜西等地。他的軌跡也基本符合沙縣小吃“攻城略地”的路徑：先是本省大城市，接著到珠三角、長三角，最后是中部平原、西部地區(qū)。

還有人去了新加坡、德國、美國、迪拜。 沙縣小吃制作能手在展示燕餃

“哪里好做我們就到哪里做。但是我們文化程度低，如果沒有政府幫忙，到哪里都要被欺負的?！闭f到此處，他那被煙熏火燎過的額頭擠滿了滄桑。

200個干部做小吃去了

沙縣“小吃辦”的數(shù)據(jù)顯示，目前沙縣小吃在全國的經(jīng)營店已超過2萬家，從業(yè)人員6萬多，年營業(yè)額接近70億元人民幣?？梢宰鳛楸容^的是全聚德年營業(yè)額不到20億元。

1997年，時任沙縣縣委書記劉道崎下鄉(xiāng)到夏茂鎮(zhèn)，聽到滿街叮叮當當?shù)脑诣F聲，發(fā)現(xiàn)鐵匠正日夜趕工用于煮餛飩、熬高湯的鴛鴦鍋。

問明原因，他隨即主持成立縣長兼任組長的沙縣小吃業(yè)發(fā)展領導小組，下設“小吃辦”。

同時，縣委縣政府鼓勵各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)至少有一名科級干部停薪留職出去做小吃，當年“下?！钡母刹烤瓦_200人。夏茂鎮(zhèn)原黨委副書記羅維奎“下?！焙?，兩年多時間帶領鄉(xiāng)親辦起18家“羅氏小吃店”。

對于政府之于沙縣小吃的影響，姜承草記得：1999年福州創(chuàng)建文明城市，數(shù)以千計的沙縣小吃面臨被清退的危機。沙縣政府火速發(fā)動各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨員，給小吃業(yè)主講文件，“一定要達到標準，不達到就生存不了。”

一夜間，沙縣小吃的煤桶全部換成了液化氣，小黑板全部換成了招牌廣告。

不久，福州市召開了飯館業(yè)主大會，姜承草去參加，“當?shù)胤止茴I導說沙縣老百姓豐富了當?shù)氐牟惋嫎I(yè)，為同行作了表率，這1000多家沙縣小吃就像初升的太陽?！彼彀瓦珠_，眼睛瞇成了一條縫。

沙縣小吃駐福州聯(lián)絡處設在沙縣駐福州辦事處大樓的頂層。姜承草印象深刻的是會議室里的大地圖，密密麻麻地標注了福州各處的沙縣小吃。

沒達到標準的店放一顆紅圖釘，達到標準的店放一顆綠圖釘。廣東等地沙縣小吃店密度高，為避免惡性競爭，沙縣小吃同業(yè)公會要求，500米范圍內(nèi)不能有兩家沙縣小吃。

現(xiàn)在全國有29個城市設立了沙縣小吃駐外聯(lián)絡組織。上傳下達、證件獲取、糾紛調(diào)解、業(yè)務投訴都由聯(lián)絡處幫忙解決，還要做好所在城市的商標保護。

建立聯(lián)絡處的想法起自2006年，因為沙縣外出經(jīng)營人員多、經(jīng)營區(qū)域廣，管理成為難題。當年，沙縣政府提出建立“一鄉(xiāng)一城一組織”的發(fā)展戰(zhàn)略，一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)要負責在一個小吃業(yè)主相對比較集中的城市建立一個管理組織，這是各地聯(lián)絡處的雛形。

由于幫帶關系，同一個城市的沙縣小吃至少店主三分之一都是一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)里出來的。有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)負責兩到三個城市的聯(lián)絡處。比如，夏茂鎮(zhèn)負責北京聯(lián)絡處、西安聯(lián)絡處、杭州聯(lián)絡處。

“聯(lián)絡處隸屬于同業(yè)公會這個行業(yè)協(xié)會，以提供服務為宗旨，不以約束為目的。真正需要政府層面開展的活動，比如維權，由縣里面的相關部門做，聯(lián)絡處配合?！鄙晨h小吃發(fā)展服務中心副主任張鑫對《t望東方周刊》表示。

聯(lián)絡處和“小吃MBA”

起初小吃業(yè)主經(jīng)常面臨租賃糾紛和拆遷問題，都找到聯(lián)絡處，“聯(lián)絡處同志會告訴他們?nèi)绾握{(diào)解，如果訴諸法律，如何請律師，等等?！钡珡場握f，“聯(lián)絡處不是政府機構，不會以政府部門自居去調(diào)解?！?/p>

新人不會找店面，聯(lián)絡處也會指導：“新手盤老店，老手盤新店”，“原來開什么店，不改變原有的風味、口味。還要注意觀察店鋪門口的人流基本是什么時候入店，以及附近有無拆遷。”張鑫解釋說。

每天，沙縣小吃聯(lián)絡處的官方微信都會一兩條店鋪轉讓信息，寫明店鋪位置、轉讓價格、轉讓原因等，這些都由聯(lián)絡處負責搜集。

聯(lián)絡處的難處在于，統(tǒng)一所有小吃業(yè)主的認識，需要付出大量的努力。沙縣政府每年給所有聯(lián)絡處共約60萬元撥款，“有些捉襟見肘?！?/p>

早期縣政府對于小吃店也有不少補貼：2004年在上海每新開一家店補貼1000元，2007年在北京開張的前100家店每家補貼3000元。

到2015年6月底，“小吃辦”和沙縣農(nóng)商銀行設立的小吃融資擔保基金貸款授信總金額已達到1.89億元。

“我們發(fā)現(xiàn)，大家都想出去賺錢，力氣卻不知道往哪里使，1998年就設立了沙縣小吃發(fā)展服務中心，就一些共性的方面，比如小吃技能、食品安全給業(yè)主們做培訓?！睆場握f。

零基礎的小吃業(yè)主曾反映“上課聽不懂”，多番商量后，小吃發(fā)展服務中心決定對學員作背景調(diào)查，把在同一地域開店、具有同等水平的學員安排在同一班級。

現(xiàn)在，張鑫每天要花至少3個小時，通過微信和微博與全國各地的小吃業(yè)主們溝通，解答問題，并把這些作為案例拿到課堂上討論。

曾有廣東學員問張鑫，原材料供應地離店鋪較遠，自己采購耗時，送貨上門耗錢，如何解決？

張鑫跟幾個老師商量后回復：“可不可以聯(lián)合附近的業(yè)主請一個供應商送貨，貨品總量增加，不僅有市場話語權，還能分攤每次送貨的成本?！?/p>

家鄉(xiāng)怎么辦

無論是銷售收入、GDP效應乃至稅收，小吃業(yè)幾乎都不能直接給沙縣帶來風光業(yè)績。但“沙縣小吃卻解決了三農(nóng)問題，把農(nóng)民轉移出去了，讓農(nóng)民富起來了，返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，還間接帶動了配料、桌椅等相關產(chǎn)業(yè)?！睆場握f。

然而，家鄉(xiāng)的赤腳醫(yī)生告訴姜承草，離鄉(xiāng)者越來越多，找他看病的全是老人，有些老人離世，連抬棺的人也沒有。也許一人故去，一個家庭就在村莊中被就此劃去。

如今沙縣9萬青壯年勞動力中約有6萬人在外。最初，外出的農(nóng)民自發(fā)嘗試土地流轉?！坝捎诓灰?guī)范，農(nóng)民不踏實、租方難安心，很難持續(xù)?！秉S福松介紹。

2001年，沙縣縣委、縣政府從財政拿出150萬元作資本金，成立了兩家農(nóng)村土地承包經(jīng)營權信托公司。后來又在縣農(nóng)業(yè)局設立土地流轉中心?，F(xiàn)在沙縣耕地的土地流轉率是全國平均水平的3倍多。

留守兒童也是個大問題。出門的小吃業(yè)主極少把孩子留在身邊，一般都讓留在沙縣本地的親戚朋友幫帶。黃福松說，現(xiàn)在政府除了努力扶持民間托管機構，還鼓勵公辦學校的教師幫小吃業(yè)主帶孩子。寄宿學校也必須配備電腦室，方便小吃業(yè)主經(jīng)常與孩子視頻。

“看上去簡單的小吃業(yè)，實則牽一發(fā)而動全身。婦聯(lián)、教育局、農(nóng)業(yè)局、計生局、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道……我們在舉全縣之力推這個事業(yè)?！秉S福松說。

沙縣附近的將樂、順昌、南平等縣市，甚至福建省以外的人也都使用沙縣小吃的招牌。沙縣小吃同業(yè)公會1998年注冊了“沙縣小吃同業(yè)公會”的集體商標，只有會員才有權使用。

但《商標法實施條例》對屬地作為商標有一定的約束，使得沙縣不能完全依靠商標維持沙縣小吃的品牌和權益，于是開設了維權辦公室。

有人提出，既然冒牌規(guī)范難度大，不如開放對外地人的有償培訓，也許就可以規(guī)避此類問題。

也有人認為，一旦放開，會造成行業(yè)管理的不可控，可能影響沙縣小吃的品牌信譽。而且即使如此，對于以次充好、假冒偽劣的商家還是無法起到監(jiān)管作用。

另一方面，即使沙縣小吃已經(jīng)有39個品種獲得了“中華名小吃”的稱號，因工藝及原料配送，出了沙縣，一般也就是經(jīng)營拌面、扁肉、燉罐、蒸餃這“老四樣”。

“配送是個大問題。沒有沙縣本土的原料，做不出這么好吃的東西。夫妻兩個人做，也沒那么多精力?！苯胁菡f。

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我國作為一個農(nóng)業(yè)大國，一直以?磯擠淺9刈⑷?農(nóng)問題，在三農(nóng)問題中，最主要的問題就是農(nóng)村集體土地產(chǎn)權管理的明確與否。當前，我國有關部門正在加大對農(nóng)村土地確權的改革力度，這將有利于農(nóng)村居民強化物權保障，明確土地承包經(jīng)營權的歸屬，保證廣大農(nóng)民群眾合法權益不受侵害。此項工作具備較強的現(xiàn)實作用，它的落實效果將會給我國農(nóng)村今后的發(fā)展帶來直接的影響，同時還關聯(lián)著我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的進程。由此可以看出，農(nóng)村土地確權是一項存在一定難度系數(shù)且繁瑣的工作。而農(nóng)村土地確權中存在的問題將會給農(nóng)村土地確權改革提供挑戰(zhàn)。針對此項工作，怎樣才能理順思路，將其合理、合法、順利地完成，是當前每個農(nóng)村工作者首先面對的問題。下面，本文將進一步對農(nóng)村土地確權的重要作用以及在確權過程中遇到的常見問題與解決對策進行闡述和探究。

一、落實農(nóng)村土地確權的重要作用

（一）保證村民合法權益不受侵害

長期以來，農(nóng)村土地使用權及所有權都沒有建立合理的規(guī)定以及保證機制，所以，為了更好的對村民的合法權益進行保護，就要實現(xiàn)對農(nóng)村集體所有土地的使用權限進行明確界定，同時還要在落實農(nóng)村土地確權的過程中，對各塊土地的應用情況進行深入調(diào)查、了解、審核，進而促進農(nóng)村土地管理工作的全面開展。針對傳統(tǒng)土地權責不清晰的狀況而言，當村民外出務工時，就會將土地進行轉讓，通過此種方式來獲取更多的經(jīng)濟效益。但是，由于一部分非農(nóng)就業(yè)缺少平穩(wěn)性，針對不愿外出務工的村民來說，為了取得更多的土地流轉資金，開始將土地應用到非農(nóng)用途中，進而使得農(nóng)業(yè)用地受到不同程度的損害[1]。因此，借助土地確權的方式，權衡土地各個權限關系，從而及時對土地拋荒及非法占地等現(xiàn)象進行合理管控。

（二）提升農(nóng)民整體經(jīng)濟效益

土地確權作為實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉的前提條件，是推動土地規(guī)范流轉、促進土地適度規(guī)模經(jīng)營、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的客觀需要。土地流轉不但可以增加村民財產(chǎn)性收入，而且可以讓村民從土地中解放出來，給從事其他行業(yè)提供了條件，進而獲得更多的經(jīng)濟效益。當村民經(jīng)濟收入升高時，不僅可以改善其自身生活環(huán)境，同時還能滿足內(nèi)需。另外，開展土地確權工作，村民不僅可用自己的權證進行抵押貸款，有效解決農(nóng)村抵押品匱乏等融資問題，還能通過土地應用權抵押的形式來獲取所需的生產(chǎn)資金，進而提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益。

（三）給政府簡政放權提供條件

長時間以來，中央部門開展了小政府、大社會等思想改革工作，同時也頒布了一系列改革措施[2]。站在農(nóng)村經(jīng)濟管理角度來說，因為缺少完善的農(nóng)村適度規(guī)劃運營機制，使得政府部門無法全面掌握土地以及其他自然資源權責信息，政府存在無所不管的現(xiàn)象，進而導致工作效率低、資源浪費等比較嚴峻的現(xiàn)象出現(xiàn)。落實農(nóng)村土地確權工作，不僅可以對農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的權益關系的確定提供條件，同時還能建立完善的新型農(nóng)業(yè)運營管理機制。當農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的權益關系得到確定時，有關管理機構的職責問題也就得到了確定，進而給政府簡政放權奠定了良好的基礎。

二、當前農(nóng)村土地確權中存在的主要問題

（一）缺乏對土地權證的重視力度

因為城鎮(zhèn)化改革逐漸深化，再加上農(nóng)村居民生活壓力逐漸增大，大多數(shù)的農(nóng)村居民選擇外出務工。針對當前的農(nóng)村來說，農(nóng)村人口流失程度比較大，當前留守在農(nóng)村的主要以老弱病殘和小孩為主，并且這些人群不具備較高的文化素養(yǎng)，法律意識比較淡薄。針對這些現(xiàn)象，在落實土地確權工作時，往往會受到一定的制約，農(nóng)村居民沒有意識到土地權證就是其土地所有權和經(jīng)營權的主要依據(jù)，沒有真正意識到土地權證的實際作用和發(fā)放土地權證的現(xiàn)實意義，反而注重在占地之后，他們可以獲得多少經(jīng)濟收益。在這種狀況下，他們沒有積極性、沒有熱情，不能全面的參與到土地確權工作中，并且不能給予高度重視和密切配合，阻礙了土地確權工作進程，這樣不僅不能實現(xiàn)土地規(guī)范流轉，同時還無法保證農(nóng)村居民的合法權益，甚至存在土地非農(nóng)化應用現(xiàn)象[3]。

（二）無法實現(xiàn)私自開墾的“四荒”土地權益明確

在農(nóng)村中普遍存在“四荒”現(xiàn)象。所謂的“四荒”主要指荒山、荒嶺、荒溝以及荒灘。當前，農(nóng)村居民在進行土地承包時，沒有簽署有關合同，就開展耕地工作，這樣雖然會給耕地面積的增大提供條件，實現(xiàn)“四荒”土地的開發(fā)，但是，也會給農(nóng)村土地確權工作的開展帶來困難。假設采用“先占”原則來落實土地確權發(fā)證，顯然存在有失公允現(xiàn)象，就會引發(fā)農(nóng)村居民對土地產(chǎn)權之間的矛盾和問題[4]。但是，假設沒有對“四荒”土地開墾的農(nóng)村居民實現(xiàn)確權發(fā)證，就會打消農(nóng)村居民開荒的熱情，土地的開發(fā)利用收到制約，進而使得土地閑置或者浪費的現(xiàn)象日益嚴峻。

（三）缺少充足的技術經(jīng)費

要想保證土地確權的順利開展，首先就要對土地界限范圍進行明確，這就需要應用專業(yè)技術得以實現(xiàn)。所以，為了保證土地確權工作的全面落實，勘查設施以及技術工作人員缺一不可。但是，結合當前的情況來看，在落實確權工作時，技術工作人員數(shù)量較少，為了保證確權工作可以順利完成，有關部門只能采用臨時抽調(diào)技術工作人員的方式來開展此項工作，進而導致工作結果差強人意。此外，經(jīng)費的匱乏也是導致確權工作無法順利落實的主要影響因素，各個政府部門預算管理對確權工作缺少統(tǒng)一性，針對預算較少的區(qū)域來說，勘察設施以及工作人員數(shù)量就不能顧及。

（四）相關政策、法律法規(guī)缺乏完備性

我國將大量的精力放置在構建社會主義國家方面，我國法律體系也在逐漸完善。站在農(nóng)村土地角度來說，我國前后出臺了一些有關的法律機制，但是，其中所展現(xiàn)的含義也只是停留在基礎抽象性原則問題上，針對具體方面的介紹少之又少，這就導致在開展農(nóng)村土地確權工作時，缺少正確的引導操作。農(nóng)村土地確權作為一項具備法律性的工作，需要構建完善的法律機制來進行制約，從而保證此項工作的全面落實，給有關工作和解決矛盾提供法律保證和憑證。

三、針對農(nóng)村土地的確權工作中的問題的解決對策

（一）健全土地確權的相關法規(guī)政策

當前，我國在開展農(nóng)村土地確權工作時，已經(jīng)頒布了有關的法律機制，但是根據(jù)執(zhí)行情況來看，執(zhí)行效果普遍偏低，再加上由于農(nóng)村土地確權工作自身具備一定的繁瑣性，這就給有關法律提出了迫切要求。所以，為了保證農(nóng)村土地確權工作可以全面落實，構建完善的法律機制是非常必要的。在進行法律機制構建時，需要結合農(nóng)村土地確權工作中面臨的主要問題，深入分析、有針對性地提出處理措施，進而在提升農(nóng)村居民對農(nóng)村土地確權認識的基礎上，才能對農(nóng)村土地確權的落實起到配合的作用[5]。

（二）實現(xiàn)對農(nóng)村的“四荒”土地高效應用

在開展農(nóng)村土地確權工作的過程中，雖然“四荒”土地確權存在一定的難度，但是我國政府部門應該給此項工作的開發(fā)提供一定支持。對于我國土地資源比較匱乏的現(xiàn)象來說，加大“四荒”土地開發(fā)和應用力度是非常必要的。首先，要想提升“四荒”土地開發(fā)應用效力，就要做好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)運營主體的明確工作；其次，在進行“四荒”土地開發(fā)的過程中，政府部門還要給予一定的支持和補貼，這樣可以調(diào)動“四荒”土地開發(fā)的積極性；最后，實現(xiàn)對“四荒”土地的合理、科學管理。

（三）引入新型的技術和方法

由于農(nóng)村土地確權工作自身具有一定的繁瑣性，為了起到資源節(jié)約的效果，就要加強新興技術和方法的引進力度，這樣不僅可以提升確權工作水平，還能保證確權質(zhì)量。長時間以來，農(nóng)村在進行土地權屬分配時，總是會引發(fā)糾紛問題。因此，為了保證土地權屬分配的合理性，就要應用現(xiàn)代化的技術方式，從而降低農(nóng)民間的矛盾程度。

（四）嚴格執(zhí)行土地權證的登記發(fā)放程序

對于當前我國土地權證登記發(fā)放過程中，出現(xiàn)的種種問題，我們應該采用兩種方式進行處理，第一，構建專業(yè)的土地權證登記發(fā)放部門，建立農(nóng)村土地確權工作團隊，制定詳細的確權機制，進而對確權工作中存在的問題一一處理。第二，明確土地權證的登記發(fā)放流程，嚴格按照要求進行發(fā)配，防止在開展土地確權工作時，出現(xiàn)虛報、多報等現(xiàn)象，進而保證土地權證的登記發(fā)放合理和安全[6]。

篇10

關鍵詞 銀行 抵押物 法律風險

中圖分類號：F832 文獻標識碼：A

1 轉貸涉及的抵押問題

轉貸在銀行業(yè)務中也稱為借新還舊，法律并未禁止。有人認為轉貸時貸款金額未變化，實際也未發(fā)放新的貸款，而且重新辦理抵押涉及手續(xù)和費用問題，于是不重新簽訂抵押合同，更不重新辦理抵押登記。這一做法將導致新貸款抵押權不成立，法律風險極大。這是因為，轉貸的實質(zhì)是舊債權消滅，新債權產(chǎn)生，根據(jù)《物權法》第一百七十七條的規(guī)定，主債權消滅，擔保物權消滅，故原貸款的抵押權已隨原貸款的清償而消滅。如果原貸款的抵押物仍需作為新貸款的抵押擔保，必須重新簽訂抵押合同，并重新辦理登記手續(xù)。

2 抵押權行使期間的問題

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內(nèi)行使擔保物權的，人民法院應當予以支持?！薄段餀喾ā返诙倭愣l規(guī)定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間內(nèi)行使抵押權，未行使的，人民法院不予保護。”《物權法》的規(guī)定實際上將抵押權的行使期間縮短了兩年。銀行應當在主債權到期后，及時采取有效措施中斷主債權的訴訟時效，防止因主債權訴訟時效喪失而導致無法行使抵押權。

3 合同登記文本與實際文本的一致問題

辦理抵押登記時，銀行向登記部門提交的主合同與抵押合同必須與實際簽訂的文本相同，否則抵押權可能落空。實際中有先簽訂借款合同和抵押合同以辦理登記，正式放款前再簽訂正式借款合同與抵押合同的現(xiàn)象，這樣就造成實際履行的合同與登記備案的合同不一致。如果發(fā)生法律糾紛，極易被認定為登記的主合同未履行，而實際履行的主合同因與登記的抵押合同無法對應而不屬于抵押擔保范圍。其實，先簽訂借款合同與抵押合同，然后辦理抵押登記手續(xù)，登記完成后再發(fā)放貸款完全符合法律規(guī)定，根本不需要多此一舉，簽訂兩次合同。

4 最高額抵押期間和金額的問題

最高額抵押合同約定的期間不是抵押權的行使期間，也不是主債權的履行期限，而是主債權的發(fā)生期間，只要在約定期間內(nèi)發(fā)生的債權，都屬于最高額抵押擔保的范圍。但有些情況下如何認定“主債權發(fā)生”并不簡單，尤其是利息、費用及銀行承兌匯票、保函等業(yè)務中的墊款往往發(fā)生在約定的期間之外，這種情況下是否屬于最高額抵押擔保的范圍可能引起爭議。因此，銀行應在最高額抵押合同中約定：因期間內(nèi)簽訂的主債權合同而產(chǎn)生的墊款、利息等債權，即使實際發(fā)生時間在期間屆滿以后，但仍屬于抵押擔保范圍。

最高額抵押合同中約定的金額并非主債權的最高金額，而是抵押人承擔擔保責任的最高限額，抵押人對超出此最高額的部分不承擔責任。因此，銀行必須避免主債權余額超出“最高額”的情況。如最高額抵押合同中約定的“最高額”為1000萬元，那么主債權本金就應少于1000萬元，因還要預計利息、罰息等；同樣，如果主債權本金金額為1000萬元，同樣因要預計利息、罰息等，最高額抵押合同中約定的“最高額”就要大于1000萬元。

5 第三人抵押與保證并存的問題

銀行債權既有保證又有抵押時，《物權法》實施前后對如何行使擔保權利有不同的規(guī)定?！段餀喾ā穼嵤┣?，根據(jù)《擔保法》及其司法解釋的規(guī)定，如果是第三人提供的抵押，則銀行可以要求保證人或者抵押人承擔擔保責任（即銀行有選擇權）；如果抵押是由債務人提供的，則銀行仍應先向抵押人主張權利，而后再向保證人求償（即銀行無選擇權）。而根據(jù)《物權法》第一百七十六條的規(guī)定，只要當事人之間有債權人可以選擇保證人、抵押人主張權利的約定，無論是第三人提供的抵押，還是債務人自己提供的抵押，債權人都可以按照約定行使擔保權利（即銀行有完全的選擇權）。在業(yè)務實際中，可能存在抵押權難以處置，向保證人主張權利更為有利和便捷的情況，銀行應在抵押合同、保證合同中約定銀行對向何人行使擔保權利、行使何種擔保權利有選擇權。

6 抵押土地長期閑置的問題

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，有關部門可以無償收回土地使用權，但因不可抗力或者政府的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。因此，銀行在接受土地使用權抵押時，應當認真審查土地使用權出讓合同，了解開發(fā)期限和動工日期，并密切關注土地開發(fā)進展。對于未能在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)的，應敦促抵押人及時到土地管理部門辦理延期開發(fā)手續(xù)，或提前收回貸款，或要求借款人另行提供有效擔保。

7 房產(chǎn)和國有土地使用權一并抵押問題

《物權法》堅持“房隨地走、地隨房走”原則，規(guī)定房產(chǎn)與土地使用權應一并抵押，并規(guī)定未一并抵押的視為一并抵押。這就表明不允許將房產(chǎn)和土地使用權分開抵押，即使只辦理了房產(chǎn)和土地使用權中一項抵押登記，也應認定房產(chǎn)和土地使用權抵押權都成立，抵押權人對抵押房產(chǎn)和土地使用權都享有優(yōu)先受償權。但是，司法實踐中對此尚有不同認識，為防范風險考慮，銀行在抵押合同中應約定房產(chǎn)和土地使用權均為抵押物，并最好都辦理抵押登記；特別是以劃撥土地使用權抵押的，應到土地管理部門辦理土地抵押登記。

8 出租房產(chǎn)抵押和抵押房產(chǎn)出租的問題

租賃權本質(zhì)上是一種債權，房產(chǎn)所有人將已出租的房產(chǎn)用于抵押無須征得承租人同意，只須書面通知承租人即可。我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”；《物權法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響”。因此，銀行作為抵押權人行使抵押權時，承租人仍可按租賃合同繼續(xù)租賃該房產(chǎn)，這勢必增加處置抵押權的難度。建議銀行在接受房產(chǎn)抵押時，應先調(diào)查該房產(chǎn)是否出租，如該房產(chǎn)已出租，應查閱租賃合同，了解租賃期限，考慮是否接受以該房產(chǎn)作抵押物。

抵押權成立后，抵押人對抵押財產(chǎn)仍享有占有、使用、收益、處分的權利，故抵押人可以將已抵押的房產(chǎn)出租給他人?！段餀喾ā返谝话倬攀畻l規(guī)定：“抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”，這就說明，由于抵押權成立在先，租賃權成立在后，而且房產(chǎn)抵押已到登記部門公示，故以抵押房產(chǎn)出租不能套用買賣不破租賃規(guī)則，抵押權優(yōu)先于租賃權。抵押權人實現(xiàn)抵押權時，可以解除租賃關系，并且不承擔承租人的損失。