導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇土地增值稅的減免政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 土地增值稅 會(huì)計(jì)處理

土地增值稅的征收是為了調(diào)節(jié)土地增值收益。目前，土地增值稅已經(jīng)成為企業(yè)所得稅并列的三大稅種之一，是國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分。增值稅直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和持續(xù)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅企業(yè)，如何通過(guò)會(huì)計(jì)處理來(lái)進(jìn)行合理的納稅籌劃是值得研究和探討的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅概述

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)支柱，房地產(chǎn)行業(yè)每年會(huì)產(chǎn)生巨大的稅款，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅成本不斷升高。在我國(guó)，房地產(chǎn)增值稅的稅率通常以超額累進(jìn)形式來(lái)計(jì)征，一般在30%～60%之間。企業(yè)通過(guò)采取有效的措施來(lái)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，可以有效地提高企業(yè)利潤(rùn)，降低企業(yè)稅負(fù)，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題就是規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地延長(zhǎng)抵押稅額繳納時(shí)間。在實(shí)際的納稅過(guò)程中，許多企業(yè)都選擇且采用1%～3%的預(yù)征率，這樣一來(lái)需要在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)對(duì)它們進(jìn)行匯集清算，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了繳納稅款時(shí)間的遞延，對(duì)企業(yè)十分有利。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分利用國(guó)家關(guān)于稅收的優(yōu)惠政策，通過(guò)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格和增值額等手段來(lái)使企業(yè)繳納的增值稅率得到進(jìn)一步降低，實(shí)現(xiàn)節(jié)省稅費(fèi)的目的。不僅如此，企業(yè)應(yīng)提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，做好稅收風(fēng)險(xiǎn)的防范和規(guī)避，對(duì)于增值稅繳納做好合理安排和籌劃。

二、土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

土地增值稅的會(huì)計(jì)處理直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，從會(huì)計(jì)核算的角度考慮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅成本具有明顯的特點(diǎn)。主要表現(xiàn)為：首先，會(huì)計(jì)中的責(zé)權(quán)發(fā)生制是土地增值稅成本計(jì)提的基礎(chǔ)；其次，在確定土地增值稅的支出時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格按照稅法中的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置必要的營(yíng)業(yè)稅及附加、應(yīng)交稅費(fèi)、待攤費(fèi)用等賬戶(hù)，利用這些賬戶(hù)對(duì)土地增值稅的成本進(jìn)行詳細(xì)核算。在房地產(chǎn)企業(yè)需要多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)的情況下，要對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行分別的核算。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比具有一定的特殊性，通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都采用預(yù)售制度，所以在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中會(huì)先收到客戶(hù)的預(yù)售收入，等到建設(shè)項(xiàng)目完工后再結(jié)算收入。我國(guó)的稅法中有明確的規(guī)定，預(yù)售收入增值稅的征收是按照一定的比例進(jìn)行的，當(dāng)項(xiàng)目全部清算完成后根據(jù)實(shí)際金額進(jìn)行多退少補(bǔ)。

第一，在取得預(yù)售收入的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照一定的比例預(yù)繳土地增值稅。具體的處理過(guò)程為：先借記待攤費(fèi)用，再貸記應(yīng)交稅費(fèi)，最后核算應(yīng)交土地增值稅，到了實(shí)際繳納稅款階段，借記應(yīng)交稅費(fèi)，貸記銀行存款。

第二，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，如果符合收入_認(rèn)條件，則按照當(dāng)期的結(jié)算收入和成本的計(jì)算方式來(lái)進(jìn)行，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加――土地增值稅”，貸記“待攤費(fèi)用――預(yù)繳土地增值稅”。

第三，當(dāng)項(xiàng)目辦理結(jié)算后清算土地增值稅時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)合理調(diào)整前期的土地增值稅款和計(jì)提的增值稅費(fèi)，稅務(wù)局簽發(fā)增值稅清算報(bào)告后，有明確的清算金額，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加――土地增值稅”“待攤費(fèi)用――預(yù)繳土地增值稅”。貸記“應(yīng)繳會(huì)費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”在進(jìn)行補(bǔ)交時(shí)，應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)――前期積累已預(yù)繳的土地增值稅款”。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收策略

（一）利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策

近年來(lái)，國(guó)家提高了對(duì)房地產(chǎn)增值稅收的重視程度，出臺(tái)了一系列稅收優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，在準(zhǔn)確核算增值額的基礎(chǔ)上，通過(guò)合理調(diào)整增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)繳納的優(yōu)惠，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。此外，企業(yè)還應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和國(guó)家相關(guān)的法規(guī)政策來(lái)制定稅收籌劃方案，盡量實(shí)現(xiàn)總稅收最低。對(duì)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠，需要合作雙方商定按照一定的比例來(lái)分配，雙方中一方負(fù)責(zé)資金，另一方負(fù)責(zé)土地。對(duì)于這種形式的合作，企業(yè)可以暫時(shí)減免土地增值稅，使雙方企業(yè)以較低的成本取得房地產(chǎn)，有利于雙方的合作共贏(yíng)。對(duì)于代建房，由于稅收中只收取一定的代建費(fèi)，而且代建房的營(yíng)業(yè)稅率只有3%，所以代建房是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)很好的選擇。

（二）利用稅收臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅策劃

房地產(chǎn)增值稅有等級(jí)之分，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)對(duì)臨界點(diǎn)進(jìn)行控制，在進(jìn)行充分的測(cè)算后，衡量稅收優(yōu)惠與收入之間的關(guān)系，對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行合理控制，使房產(chǎn)增值率趨向理想值，盡量使增值額在起征點(diǎn)的優(yōu)惠范圍內(nèi)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的兩種不同利息支出計(jì)算方式中，應(yīng)該選擇較高者。此外，裝修和費(fèi)用轉(zhuǎn)移也是實(shí)現(xiàn)扣除項(xiàng)目金額增加的有效手段，可以使增值額控制在目標(biāo)范圍內(nèi)，但是要保證嚴(yán)格遵守稅法規(guī)定，嚴(yán)禁出現(xiàn)偷稅漏稅行為。

（三）其他方式

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)確定項(xiàng)目的核算方式，即分開(kāi)核算或合并核算，這是降低土地增值稅的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房選擇分開(kāi)核算時(shí)，能夠享受到的增值額小于扣除項(xiàng)目金額之和的20%的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)管理基金、公建維修基金、公共設(shè)施尚未建造的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、出包工程還沒(méi)有辦理最終結(jié)算的都屬于稅法允許的三項(xiàng)預(yù)提項(xiàng)目，利用預(yù)提費(fèi)用的稅前扣除政策，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)納稅優(yōu)惠。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的作用。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清發(fā)展形勢(shì)，掌握稅務(wù)處理方法，在遵守稅法規(guī)定的前提下，通過(guò)合理的土地增值稅稅收籌劃來(lái)降低企業(yè)的稅負(fù)。通過(guò)利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策、對(duì)稅收臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅策劃等手段，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)得到優(yōu)質(zhì)發(fā)展。

（作者單位為寧夏萬(wàn)耀生物科技有限公司）

參考文獻(xiàn)

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摘要：當(dāng)前北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策中存在著開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)分布不合理、稅種交叉重疊、稅費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理及稅收征管手段落后等問(wèn)題，為此，政府必須對(duì)現(xiàn)有稅收政策進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整思路是：優(yōu)化設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)比例；降低土地增值稅和企業(yè)所得稅，穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅或財(cái)產(chǎn)稅的征收，努力改進(jìn)稅收的征管方法等，以此來(lái)推動(dòng)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 房地產(chǎn)行業(yè) 可持續(xù)發(fā)展 稅收政策

北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)位居北部灣尖端的中央位置，含括南寧、欽州、北海、防城港四個(gè)市和玉林、崇左兩個(gè)市物流中心，土地面積4萬(wàn)余平方公里（不含玉林、崇左）。房地產(chǎn)行業(yè)在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)起步較晚，并且其發(fā)展有顯著的區(qū)域差距，其投資大多數(shù)集中在南寧一帶。隨著國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)略和北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的確認(rèn)，房地產(chǎn)稅快速增長(zhǎng)，已成為地方財(cái)政收入增長(zhǎng)的重要源泉，北部灣區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)已然成為推動(dòng)該區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展的重要力量。如何制定稅收政策，推動(dòng)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，已成為當(dāng)前地方稅收管理部門(mén)面臨的一個(gè)重大問(wèn)題。

一、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策現(xiàn)狀

目前，我國(guó)仍然沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)稅收制度，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等四個(gè)稅種和房地產(chǎn)行業(yè)有著直接聯(lián)系，其他十余個(gè)稅種也在不同程度上和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生課稅關(guān)系。北部灣區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)稅制按照征稅環(huán)節(jié)的不同可以劃分為四類(lèi)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收、房地產(chǎn)出租環(huán)節(jié)稅收（見(jiàn)下頁(yè)表1）。

近年來(lái)，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，在房地產(chǎn)業(yè)投資拉動(dòng)、房地產(chǎn)交易量與價(jià)格同步增長(zhǎng)和房地產(chǎn)稅收征管加強(qiáng)等諸多因素的影響下，房地產(chǎn)征稅出現(xiàn)了較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)（見(jiàn)表2）。

稅收政策影響房地產(chǎn)行業(yè)資源配置，是地方政府調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要手段，如何充分利用稅收組合拳促進(jìn)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展是一個(gè)重要的現(xiàn)實(shí)課題。

二、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)住宅交易量與稅收關(guān)系實(shí)證研究

（一）模型的構(gòu)建

根據(jù)稅收對(duì)住宅交易量的影響因素分析，建立如下的模型來(lái)研究“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅”、“土地增值稅”和“企業(yè)所得稅”等三個(gè)變量對(duì)住宅市場(chǎng)交易量的影響：

Qit=F（OTit ，Ltit， ETit，Pit，Iit，PPit，Poit）

其中：Qit表示i省t年的住宅交易量（萬(wàn)平方米）；OTit表示i省t年銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率（%）；Ltit表示i省t年土地增值稅稅率（%）；ETit表示i省t年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅率（%）；Pit表示i省t年的住宅價(jià)格（元/平方米）；Iit表示i省t年的人均可支配收入（元）；PPit表示i省t年住宅資產(chǎn)增值程度（%）；Poit表示i省t年人口規(guī)模（萬(wàn)人）。

參考學(xué)者研究住房需求時(shí)普遍使用的對(duì)數(shù)函數(shù)模型，構(gòu)建如下具體模型：

LnQit=β0+β1OTit +β2LTit+β3ETit+β4LnPit+β5LnIit+β6PPit+β7POit+μ

筆者使用2012-2013年北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的截面時(shí)間混合數(shù)據(jù)，采用OLS估計(jì)方法進(jìn)行回歸分析，回歸結(jié)果見(jiàn)表3。

（二）房地產(chǎn)稅收對(duì)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)住宅交易量影響的結(jié)果分析

回歸1，用所選擇的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等解釋變量進(jìn)行回歸分析。結(jié)果表明，模型中的解釋變量對(duì)被解釋變量存在一定的解釋能力，R值為0.696157，意味著被解釋變量的方差有接近70%可以由解釋變量的方差予以解釋。

F統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)十分顯著，說(shuō)明回歸總體呈顯著線(xiàn)性關(guān)系。從T統(tǒng)計(jì)值來(lái)看，所選擇的影響因素大多數(shù)都通過(guò)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)。但銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)所征收的營(yíng)業(yè)稅稅率的T檢驗(yàn)值較低。這表明營(yíng)業(yè)稅變量對(duì)住宅交易量的線(xiàn)性作用不顯著，應(yīng)放棄考慮此變量。

在回歸1的基礎(chǔ)上，將銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率剔除后重新回歸，得到的回歸結(jié)果基本令人滿(mǎn)意：首先，模型對(duì)住宅市場(chǎng)交易量的解釋程度在70%左右，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)值也更為顯著。第二，剔除銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率后的所有解釋變量，都通過(guò)了T檢驗(yàn)。價(jià)格變量、收入變量、人口變量和土地增值稅稅率的系數(shù)符號(hào)與預(yù)期吻合。經(jīng)Park檢驗(yàn)，隨樣本觀(guān)察點(diǎn)X的變化，模型隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)的方差并沒(méi)有改變，即不存在異方差。以上表明估計(jì)基本有效。

從回歸分析的結(jié)果看：在1%的顯著水平下，土地增值稅稅率和房產(chǎn)市場(chǎng)交易量呈高度相關(guān)關(guān)系，系數(shù)為負(fù)。即土地增值稅稅負(fù)的提高會(huì)降低市場(chǎng)交易量，說(shuō)明北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)目前實(shí)行的土地增值稅政策對(duì)住房市場(chǎng)交易活動(dòng)存在顯著影響。

過(guò)去普遍認(rèn)為：提高企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)會(huì)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向市場(chǎng)供應(yīng)住宅的數(shù)量，進(jìn)而引起市場(chǎng)交易量的萎縮。回歸顯示：在1%的顯著水平下，企業(yè)所得稅稅率的提高對(duì)住宅市場(chǎng)交易量存在較大影響，但系數(shù)為正。這種結(jié)果的原因可能在于：保障性住房提供占據(jù)著市場(chǎng)較大比例，該類(lèi)住房供應(yīng)的目的主要在于解決中低收入家庭住房問(wèn)題。為此，政府給予了該類(lèi)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目降低土地出讓價(jià)格、稅收減免等諸多優(yōu)惠政策。

就銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅而言，該舉措對(duì)市場(chǎng)交易量的影響不顯著，原因在于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅，稅收負(fù)擔(dān)很大程度通過(guò)抬價(jià)的方式轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，不足以引起開(kāi)發(fā)商供給決策的變化。

三、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度問(wèn)題研究

（一）北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)有稅收制度不合理，集中在交易環(huán)節(jié)，缺乏持有環(huán)節(jié)稅種

交易環(huán)節(jié)稅種包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅以及和交易間接相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅，但該環(huán)節(jié)稅負(fù)極易轉(zhuǎn)嫁，轉(zhuǎn)而推高房?jī)r(jià)，違背稅收調(diào)控的初衷，可以考慮增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)稅收優(yōu)惠政策單一，優(yōu)惠范圍狹窄

目前北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)所涉及的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策中，主要還是以傳統(tǒng)的稅率式、稅額式的直接減免優(yōu)惠形式為主；而對(duì)于新型的加速計(jì)提折舊、投資抵免、再投資退稅、科研投入等間接的優(yōu)惠手段運(yùn)用較少。該種政策對(duì)于刺激和發(fā)展投資規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)的引導(dǎo)作用和效果就會(huì)打折扣。

（三）北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)有的稅種優(yōu)惠大多體現(xiàn)在企業(yè)所得稅上，而企業(yè)所得稅的優(yōu)惠并非專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制定

現(xiàn)有的稅收優(yōu)惠存在的問(wèn)題有：部分稅收優(yōu)惠政策的優(yōu)惠時(shí)限不長(zhǎng)，最長(zhǎng)年限不超過(guò)6年；未專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制定所得稅優(yōu)惠政策，所得稅負(fù)擔(dān)重，這將削弱北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)所具有的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)涉外稅收政策優(yōu)惠更是欠缺，嚴(yán)重制約了北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)和東盟國(guó)家合作交流，不利于把北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為區(qū)域性加工制造基地、物流基地和商貿(mào)基地。

（四）土地增值稅清算負(fù)擔(dān)重，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向市場(chǎng)提供住宅產(chǎn)品的積極性，進(jìn)而引起市場(chǎng)成交量的萎縮

就項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢清算土地增值稅而言，將嚴(yán)重影響該階段現(xiàn)金流安排，對(duì)市場(chǎng)交易量的影響顯著，地方政府可考慮改革土地增值稅，適當(dāng)降低土地增值稅稅率。

四、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展稅收政策研究

北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)稅收政策執(zhí)行力度在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)說(shuō)比較嚴(yán)格，為促進(jìn)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，筆者從稅收政策方面提出幾點(diǎn)建議。

（一）改變現(xiàn)行財(cái)稅體制格局，增強(qiáng)地方政府財(cái)政實(shí)力

多年來(lái)地方政府存在財(cái)權(quán)和事權(quán)不匹配，中央政府可以考慮在全國(guó)施行統(tǒng)一稅制情況下，適度放寬經(jīng)濟(jì)區(qū)的稅收管理權(quán)。允許北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)地方政府依據(jù)本地經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展與財(cái)化的需要對(duì)某些具有地方特色的稅種執(zhí)行開(kāi)征或減免權(quán)。建立更為合理的稅收返還機(jī)制，建議對(duì)中央稅與共享稅的分成比和返還比進(jìn)行調(diào)整，加強(qiáng)中央財(cái)政對(duì)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的稅收返還力度。

（二）重新調(diào)整開(kāi)發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)

調(diào)整現(xiàn)行北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)稅制結(jié)構(gòu)，增加保有環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，盡早在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)征房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、土地閑置稅。（1）房產(chǎn)稅。可考慮大力鼓勵(lì)發(fā)展咨詢(xún)?cè)u(píng)估等中介機(jī)構(gòu)，以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)人或?qū)嶋H使用人征收。（2）土地閑置稅。以閑置土地為征稅對(duì)象，對(duì)空地實(shí)際持有人征收，嚴(yán)格執(zhí)行原有土地閑置處理政策。（3）物業(yè)稅。主要是針對(duì)投機(jī)性房地產(chǎn)稅，利用規(guī)定稅額標(biāo)準(zhǔn)以年度征收。

（三）完善房地產(chǎn)稅收制度

1.完善土地增值稅。土地增值稅敏感性很強(qiáng)。北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)普通商品住房的土地增值稅的比例超過(guò)1%，非普通商品住房超過(guò)2%，都是實(shí)行預(yù)征，這對(duì)商品房的交易量有很大的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然將這部分錢(qián)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。建議廣西區(qū)的商品住房統(tǒng)一按1%來(lái)預(yù)征土地增值稅，如果其中配建有保障性住房的，按0.5%來(lái)預(yù)征。

2.變更房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。從稅法上看，不管是建筑企業(yè)營(yíng)業(yè)稅還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，其營(yíng)業(yè)稅都是以取得的營(yíng)業(yè)收入和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，其中包含著以前環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，這導(dǎo)致雙重征稅問(wèn)題，違背稅收公平原則，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的稅收負(fù)擔(dān)，不利于房地產(chǎn)產(chǎn)品流通。另外營(yíng)業(yè)稅征收對(duì)市場(chǎng)成交量影響有限，可以考慮從嚴(yán)征收營(yíng)業(yè)稅。

（四）調(diào)整納稅時(shí)間，統(tǒng)一會(huì)計(jì)處理方法

北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)是按月繳稅，大大增加了企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)。建議該稅收按季度征收，從而減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

對(duì)于資金周轉(zhuǎn)不暢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房地產(chǎn)稅收項(xiàng)目延期，銀行應(yīng)當(dāng)放寬時(shí)限，按照“有保有壓”的政策，不能一味的拒絕。如果企業(yè)在銀行貸款不成功，會(huì)向民間借貸，很可能會(huì)進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)。對(duì)那些沒(méi)有獲得銀行貸款的開(kāi)發(fā)企業(yè)，成本核算中應(yīng)允許扣除開(kāi)發(fā)成本，允許民間借貸，同時(shí)可享受銀行的同等利率。

（五）地稅部門(mén)完善稅收征管

為更有效地配合北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開(kāi)發(fā)，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)地稅部門(mén)應(yīng)提升納稅服務(wù)意識(shí)，為落戶(hù)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的重大房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供高效優(yōu)質(zhì)的對(duì)口服務(wù)。此外，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)地稅部門(mén)還應(yīng)該利用自治區(qū)在稅收方面的管理權(quán)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)取更多的較為寬松的稅收優(yōu)惠政策，以促進(jìn)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。X

參考文獻(xiàn)：

1.安體富.發(fā)揮稅收調(diào)控作用促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展[J].銅陵學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，（2）：9-10.

篇3

傾力謀求避稅之道

土地增值稅真正清算，對(duì)于大多數(shù)企業(yè)而言，都會(huì)是大筆支出。在風(fēng)暴來(lái)襲之前，開(kāi)發(fā)商正“想出方法”展開(kāi)避稅暗戰(zhàn)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院教授丁蕓曾對(duì)本刊表示，對(duì)增值額未超過(guò)20％的普通住宅不予征收土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必想盡一切辦法，將企業(yè)的收益率維持在20％以下。而且在她看來(lái)，通過(guò)一些財(cái)務(wù)手段，房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到如上目的“并不是一件很困難的事”。

而對(duì)那些增值額高企的房企來(lái)說(shuō)，盡量降低繳納稅率也是可以預(yù)見(jiàn)的稅收籌劃“招數(shù)”?！氨热缫粋€(gè)項(xiàng)目的增值額本來(lái)在200％以上，通過(guò)提高成本等方法，盡可能使增值率保持在100％～200％之間是很簡(jiǎn)單的。

還有一種思路則是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，比如建筑、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤(rùn)，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果。國(guó)內(nèi)多家知名上市房企的財(cái)務(wù)籌劃顧問(wèn)李明俊詳細(xì)講解如下：具體措施包括通過(guò)新設(shè)、收購(gòu)、聯(lián)營(yíng)等方式，成立裝修公司、園林綠化公司、工程管理顧問(wèn)公司等公司，為開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)目提供服務(wù)，在正常的價(jià)格基礎(chǔ)上適度提高收費(fèi)，利用公司交納稅率的不同(公司交營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，地產(chǎn)公司可以抵土地增值稅、企業(yè)所得稅，并且在計(jì)算土地增值稅扣除成本時(shí)還可以加計(jì)扣除，兩者至少相差34％)，同時(shí)由于公司可以申請(qǐng)所得稅核定征收、財(cái)政返還，甚至營(yíng)業(yè)稅可以利用優(yōu)惠政策減免等，進(jìn)一步降低稅負(fù)(有可能相差48％以上)。

另外，由于清算包括兩種方式，一是查實(shí)，二是采取核定征收，而核定征收有的地方比例高，有的地方比例低，如果開(kāi)發(fā)商覺(jué)得核定征收比查實(shí)所交稅款少，就會(huì)給出一些理由而爭(zhēng)取核定征收。

還有些開(kāi)發(fā)商巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定，比如某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元，為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1 200萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?0萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率。如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為(1000+1200)×10％=220(萬(wàn)元)；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為80+(1000+1200)×5％=190(萬(wàn)元)。可見(jiàn)，在這樣的情況下，公司就不提供金融機(jī)構(gòu)證明。

雖然方式很多，不過(guò)陳萍生認(rèn)為，站在開(kāi)發(fā)商的角度，其目的多是盡量少交，而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入一般都有據(jù)可查，沒(méi)有太多操作空間，因此，不管那種方式，開(kāi)發(fā)商主要是在扣除項(xiàng)目金額方面“做文章?！?。

土地增值稅難題

正是由于土地增值稅扣除項(xiàng)目具有太多可操作空間，也加大了土地增值稅清算的難度。

北京致通振業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)李記有認(rèn)為，這么多年來(lái)土地增值稅清算一直懸而不決，首要原因是清算本身需要訓(xùn)練有素的清算隊(duì)伍。土地增值稅涉及的技術(shù)太復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交叉，既有普通住宅也有非普通住宅。也就是說(shuō)，既有免稅項(xiàng)目也有征稅項(xiàng)目。對(duì)于這種交叉開(kāi)發(fā)的情況，即便按照單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行核算，稅務(wù)機(jī)關(guān)亦很難辨別其賬目的真?zhèn)?，人才?chǔ)備需要時(shí)間。

接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家普遍對(duì)如何準(zhǔn)確核算地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本表示頭疼。雖然近幾年國(guó)稅總局對(duì)清算條件、要求以及一些技術(shù)性的細(xì)節(jié)問(wèn)題不斷進(jìn)行明確，比如明確前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等，開(kāi)發(fā)企業(yè)須提供合法有效的憑證，但由于所涉項(xiàng)目繁多，在實(shí)際審核、征繳過(guò)程當(dāng)中“難度非常之大”。加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大部分是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，有許多企業(yè)核算上亦不規(guī)范，且開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間在財(cái)務(wù)核算上基本是沒(méi)有分開(kāi)核算，造成單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算不實(shí)，所以清算仍然是非常困難。

陳萍生認(rèn)為，除了扣除憑證、拆遷補(bǔ)償交換、沒(méi)有取得票據(jù)等等扣除項(xiàng)目認(rèn)可有困難外，可能還會(huì)有一些考慮，比如是否推高房?jī)r(jià)、轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者等。

另外，李記有還告訴記者一個(gè)驚人的信息，清算過(guò)程中涉及到退稅的問(wèn)題?！耙恢币詠?lái)很多主動(dòng)清算的企業(yè)都是為了退稅。雖然預(yù)征1％，但是開(kāi)發(fā)商有自己一套算法，算完以后反而是稅務(wù)機(jī)關(guān)要退給開(kāi)發(fā)商錢(qián)。從稅務(wù)機(jī)關(guān)講，并不想這樣的結(jié)果，加之財(cái)政能否保證也是問(wèn)題，因此從稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)講，也有不清算的動(dòng)機(jī)。

篇4

論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，故加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷(xiāo)售收入確認(rèn)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅扣除成本的審核，并針對(duì)減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3認(rèn)真審核銷(xiāo)售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同(含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷(xiāo)售明細(xì)表：對(duì)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。

4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

(1)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》[國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)(或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專(zhuān)用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專(zhuān)用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購(gòu)門(mén)窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門(mén)、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項(xiàng)目過(guò)程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＂菁{稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏?、分期分批開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ髽I(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。②多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

篇5

關(guān)鍵詞：稅收管理  土地增值稅  清算方法

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3o％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3認(rèn)真審核銷(xiāo)售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同(含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷(xiāo)售明細(xì)表：對(duì)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。

4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

(1)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》[國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)(或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專(zhuān)用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專(zhuān)用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。

主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購(gòu)門(mén)窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)    票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門(mén)、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項(xiàng)目過(guò)程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。⑤納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏?、分期分批開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)?。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。②多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、稅務(wù)籌劃、所得稅、土地增值稅

稅務(wù)籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法制化以及公民依法納稅的意識(shí)提高而出現(xiàn)的，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，稅務(wù)籌劃將具有更廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須對(duì)納稅活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。

所謂稅務(wù)籌劃，是納稅人在國(guó)家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。

在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收進(jìn)行籌劃之前，有必要先了解一下當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法整體情況。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)到銷(xiāo)售（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┻^(guò)程主要涉及以下這些稅種：企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，相對(duì)應(yīng)的法規(guī)為各稅種暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及財(cái)政、稅收部門(mén)的規(guī)章、通知、批復(fù)等。

因此，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，必須是在充分了解國(guó)家稅收政策的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行。稅務(wù)籌劃的分類(lèi)主要可以分為分行業(yè)、分稅種、根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)三種類(lèi)別進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目可以從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及區(qū)分不同稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

一、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)繳納的稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等。根據(jù)稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃，主要是通過(guò)減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進(jìn)行稅務(wù)籌劃，還可以通過(guò)稅基、稅率、稅額避稅的方法進(jìn)行節(jié)稅。房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)的稅種主要是營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅，而5%的營(yíng)業(yè)稅以及在此基礎(chǔ)上附加的教育附加與城建是根據(jù)企業(yè)的銷(xiāo)售額征收的，因而節(jié)稅空間不大。接下來(lái)主要從企業(yè)所得稅、土地增值稅兩個(gè)稅種簡(jiǎn)單介紹一下稅種的稅務(wù)籌劃。

（一）、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定在我國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得繳納企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的所得，是企業(yè)所得稅的征收對(duì)象，同時(shí)還包括對(duì)外投資產(chǎn)生的股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類(lèi)資產(chǎn)、特許權(quán)使用費(fèi)等所得。目前，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅為25%。

（二）、土地增值稅的稅務(wù)籌劃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)繳納土地增值稅。該稅種是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而設(shè)的特殊稅種，因此更有必要進(jìn)對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

1、根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

土地增值稅的征稅范圍為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，像房地產(chǎn)中的代建房行為就是應(yīng)該屬于勞務(wù)行為，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。

2、利用土地增值稅起征點(diǎn)作稅收籌劃

土地增值稅的起征點(diǎn)為：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額增加帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點(diǎn)就會(huì)帶來(lái)?yè)p失。

陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷(xiāo)售收入693萬(wàn)元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價(jià)款為100萬(wàn)元，建造此樓投入了300萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬(wàn)元，前期工程費(fèi)40萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)100萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用40萬(wàn)元），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為40萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬(wàn)元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加計(jì)扣除（100+300）×20%=80萬(wàn)元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬(wàn)元。企業(yè)稅后利潤(rùn)為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬(wàn)元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為690萬(wàn)元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為690-100-300-40-80-55=115萬(wàn)元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬(wàn)元。

3、利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項(xiàng)目，因此適當(dāng)增加分母，即扣除項(xiàng)目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達(dá)到降低稅負(fù)的效果。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的 10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

二、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃

（一）.利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來(lái)看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。

假設(shè)2011年1月份陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要資金1000萬(wàn)元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對(duì)公司的稅負(fù)影響也必然不同。

如果企業(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計(jì)算，每年需要支付利息60萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費(fèi)用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對(duì)公司利潤(rùn)的影響額為60萬(wàn)元，可以為公司節(jié)稅60×25%=15萬(wàn)元；如果陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，公司債券可以對(duì)社會(huì)公開(kāi)發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費(fèi)用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過(guò)債券融資對(duì)公司利潤(rùn)的影響為100萬(wàn)元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬(wàn)元。采用上述兩種方式融資，都可以達(dá)到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資，由于發(fā)行股票屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，所以不能有效降低稅基。

（二）、通過(guò)不同的投資方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經(jīng)營(yíng)收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會(huì)產(chǎn)生同樣的投資收入所對(duì)應(yīng)的稅負(fù)不同的情況。因此出于對(duì)節(jié)稅利益的追求，可以通過(guò)將不同性質(zhì)的收入進(jìn)行相互轉(zhuǎn)換達(dá)到稅收籌劃的效果。

譬如陽(yáng)光房地產(chǎn)公司有500萬(wàn)的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司A進(jìn)行合作，至于采用什么樣的方式進(jìn)行合作很有講究，畢竟采用何種方式進(jìn)行合作將直接對(duì)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司的今后取得的合作收入的納稅活動(dòng)產(chǎn)生決定性的影響。

陽(yáng)光房地產(chǎn)公司主要可以采取三種方式與A公司進(jìn)行合作：第一種是直接將500萬(wàn)作為出資與A公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)房產(chǎn)；第二種是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將500萬(wàn)資金出借給A公司參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)；第三種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

假設(shè)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與A公司協(xié)商，分得現(xiàn)金100萬(wàn)。第一種方式下，100萬(wàn)收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于陽(yáng)光房地產(chǎn)公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?，在公司分?00萬(wàn)元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給A公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為600萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營(yíng)業(yè)稅及附加為33萬(wàn)元，企業(yè)所得稅16.75萬(wàn)元，稅后收入為50.25萬(wàn)元。第二種方式下，假設(shè)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將500萬(wàn)借給A公司。1年后陽(yáng)光房地產(chǎn)公司同樣收回100萬(wàn)元，其作為利息收入，應(yīng)繳納金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加5.5萬(wàn)元，企業(yè)所得稅23.625萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)70.875萬(wàn)元。在第三種情況下，房產(chǎn)完工銷(xiāo)售后分回股利100萬(wàn)元。由于兩個(gè)公司的稅率相同，公司100萬(wàn)稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，即陽(yáng)光房地產(chǎn)公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為100萬(wàn)元。從以上三種投資方式看第三種稅負(fù)最輕，但要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負(fù)較重，但是陽(yáng)光房地產(chǎn)公司直接參與了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在實(shí)際操作中，由于經(jīng)營(yíng)收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)讓?zhuān)髽I(yè)可以結(jié)合自己公司的實(shí)際情況、實(shí)際需求來(lái)確定經(jīng)營(yíng)投資方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。

（三）、合作建房的稅務(wù)籌劃

篇7

關(guān)鍵詞：股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)环康禺a(chǎn)；土地增值稅；稅收優(yōu)惠

中圖分類(lèi)號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）07-0134-04

引言

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“48號(hào)文”）規(guī)定：“三、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題：在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。”根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)為了規(guī)避轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的土地增值稅，常常會(huì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。然而本文認(rèn)為根據(jù)土地增值稅稅額隨流轉(zhuǎn)而生以及使用四級(jí)累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，前一環(huán)節(jié)暫免繳納的土地增值稅會(huì)在后續(xù)的交易環(huán)節(jié)中予以填補(bǔ)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方式并不能夠真正達(dá)到節(jié)約稅收成本的目的。

一、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅相關(guān)規(guī)定梳理

中國(guó)自1994年實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令[1993]第138號(hào)），開(kāi)征土地增值稅。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

對(duì)于企業(yè)兼并過(guò)程中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)48號(hào)文的規(guī)定，可暫免征收土地增值稅。當(dāng)時(shí)恰逢20世紀(jì)90年代中期國(guó)企改革的浪潮，大量的小型國(guó)企被大國(guó)企或經(jīng)營(yíng)良好的民營(yíng)企業(yè)兼并。國(guó)家對(duì)于企業(yè)兼并中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓暫免征收土地增值稅的規(guī)定是對(duì)于企業(yè)兼并的鼓勵(lì)措施。①

但是，48號(hào)文在實(shí)施的過(guò)程中卻遇到了大量企業(yè)或個(gè)人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的問(wèn)題。2000年，廣西壯族自治區(qū)地稅曾就此請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局。而國(guó)家稅務(wù)總局在其《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2000]687號(hào)）中回復(fù)稱(chēng)：《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（桂地稅報(bào)[2000]32 號(hào)）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

根據(jù)該批復(fù)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之實(shí)的行為是應(yīng)當(dāng)按照土地增值稅的規(guī)定進(jìn)行征稅的。但是該文件有兩個(gè)問(wèn)題：一是其自身的效力問(wèn)題，二是該文件所規(guī)范的行為界定問(wèn)題。

第一，國(guó)稅函[2000]687號(hào)是國(guó)家稅務(wù)總局答復(fù)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局的文件，對(duì)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局及抄送的機(jī)關(guān)有法律效力，但其他稅務(wù)機(jī)關(guān)遇到相同情形事項(xiàng)是否參照?qǐng)?zhí)行一直存在爭(zhēng)議。依據(jù)相關(guān)行政法規(guī)和國(guó)稅發(fā)[2004]132號(hào)規(guī)定，國(guó)稅函屬部門(mén)規(guī)范性文件，具有一定的法律效力，效力位階在稅收法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章之后。批復(fù)是用于答復(fù)下級(jí)機(jī)關(guān)請(qǐng)示事項(xiàng)的公文。因此嚴(yán)格地來(lái)說(shuō)687號(hào)文只是對(duì)請(qǐng)示稅務(wù)機(jī)關(guān)所請(qǐng)示的事項(xiàng)具有法律效力，同時(shí)也對(duì)抄送的機(jī)關(guān)也有法律效力，但是其他稅務(wù)機(jī)關(guān)遇到性質(zhì)相同的事項(xiàng)也是可以選擇參照?qǐng)?zhí)行的?，F(xiàn)在全國(guó)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該文件執(zhí)行口徑不一致，有參照?qǐng)?zhí)行的，也有未按照?qǐng)?zhí)行的。①執(zhí)行與不執(zhí)行的選擇權(quán)力在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第二，該批復(fù)僅是根據(jù)個(gè)案的批復(fù)，并未給出適用情形的界定標(biāo)準(zhǔn)。例如，在一定期間多次轉(zhuǎn)讓是否會(huì)認(rèn)定為“一次性”？轉(zhuǎn)讓 100%以下股權(quán)就可以不征？“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？

在該文件效力不明且文件所規(guī)范的行為界定不清的情況下，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局于2006年出臺(tái)了規(guī)范土地增值稅稅收優(yōu)惠問(wèn)題的規(guī)定。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，“五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定?！?/p>

然而，該文件只對(duì)財(cái)稅 [1995]48號(hào)文的第一條以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題進(jìn)行了重新明確，但有關(guān)合作建房、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題新文件并沒(méi)有包括其中。也就是說(shuō)，48號(hào)文中的關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的暫免征收土地增值稅的規(guī)定依然有效。那么在2000年已經(jīng)出現(xiàn)相關(guān)批復(fù)的情況下，為何財(cái)稅[2006]21號(hào)文未將這種“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之實(shí)”的行為明確排除在48號(hào)文“暫免征收”的情形之外呢？下文通過(guò)對(duì)土地增值稅的性質(zhì)以及中國(guó)稅法中關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓中土地增值稅的規(guī)定分析，認(rèn)為上述行為無(wú)法達(dá)到節(jié)約稅收成本的目的。

二、土地增值稅的特征及股權(quán)轉(zhuǎn)讓中享受的稅收優(yōu)惠分析

（一）土地增值稅隨“流轉(zhuǎn)”而生，適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率

土地增值稅是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控的重要手段。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第4條、第6條的規(guī)定，土地增值稅中的“增值”可以簡(jiǎn)單地描述成轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除依法扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用等項(xiàng)目金額后的余額。這里的“增值”發(fā)生在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，其承擔(dān)的稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁，亦即在房地產(chǎn)交易中如果上個(gè)環(huán)節(jié)（因?yàn)榉稀凹{稅必要資金的原則”等優(yōu)惠條件）免征，在下個(gè)環(huán)節(jié)必須補(bǔ)上或者有收益時(shí)再收。

土地增值稅的計(jì)稅公式可以簡(jiǎn)單地表示為：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，其中，土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額，土地增值稅稅額的扣除項(xiàng)目，主要有取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及所有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅金，其中包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所上繳的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅等。在這些扣除項(xiàng)目中，取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額占較大比重。在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一定的情況下，如果取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的成本高，則扣除的金額增多，則土地增值額較低，反之土地增值額較高。

同時(shí)，土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；超過(guò)200%部分，稅率為60%。

因此，土地增值額越高，則適用的稅率可能越高。故在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得收入一定的情況下，如果取得土地使用權(quán)所支付的成本越高，則扣除的金額越多，由此土地增值額越低，導(dǎo)致適用的稅率就可能越低。反之，如果取得土地使用權(quán)所支付的成本低，則土地增值額高，故可能導(dǎo)致適用較高稅率而多納稅款。

（二）48號(hào)文規(guī)定對(duì)于企業(yè)兼并中的土地增值稅“暫免征收”

“暫免征稅”屬于一種稅收優(yōu)惠措施。稅收優(yōu)惠，是指國(guó)家在稅收方面給予納稅人和征稅對(duì)象的各種優(yōu)待的總稱(chēng)，是政府通過(guò)稅收制度，按照預(yù)定目的，減除或減輕納稅義務(wù)人稅收負(fù)擔(dān)的一種形式。稅收優(yōu)惠政策通常是為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)而實(shí)施的，根據(jù)納稅人的納稅能力依法進(jìn)行稅收減免，以體現(xiàn)量能課稅原則，并起到對(duì)特定產(chǎn)業(yè)或行業(yè)的鼓勵(lì)、扶持作用。中國(guó)在稅收法律制度中建立了大量詳細(xì)的關(guān)于享受稅收優(yōu)惠的對(duì)象、范圍、條件和申報(bào)審批程序的規(guī)定，但是并未建立系統(tǒng)的稅收優(yōu)惠制度。通常而言，稅收優(yōu)惠包括減稅、免稅、優(yōu)惠稅率和延遲納稅等。本文所探討的“暫免征收”即為“延遲納稅”的稅收優(yōu)惠，在臺(tái)灣的稅捐制度中又被稱(chēng)之為“緩課”。

48號(hào)文第3條關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。”首先，這種暫免征收不等于免稅，即對(duì)于該部分的土地增值稅不是被直接免除，免稅條文的表述如48號(hào)文中的第5條關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問(wèn)題規(guī)定“對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅?！逼浯危@種暫免征收的具有期限性、臨時(shí)性。48號(hào)文第3條僅規(guī)定暫免征收而未規(guī)定后續(xù)征收的時(shí)間，根據(jù)前面分析的土地增值稅因其流轉(zhuǎn)而征稅的性質(zhì)，我們認(rèn)為后續(xù)征收應(yīng)發(fā)生在下一次土地流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)，由于下一次的土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)發(fā)生時(shí)間不確定，因此法律不就暫免征收作出固定的時(shí)限規(guī)定具有合理性。當(dāng)然，也有對(duì)于暫免征收的期限規(guī)定明確的稅收優(yōu)惠制度，如臺(tái)灣《促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)條例》第十九條之二第一項(xiàng)規(guī)定：“個(gè)人或營(yíng)利事業(yè)以其所有之專(zhuān)利權(quán)或?qū)ｉT(mén)技術(shù)作價(jià)認(rèn)股者，其所得稅得選擇緩課五年?！?/p>

通過(guò)上述分析可知48號(hào)文第3條僅是規(guī)定土地增值稅的暫免征收，不等于該部分稅收被直接免除。同時(shí)，暫免征收的稅收優(yōu)惠期限持續(xù)到土地的下一次流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)為止。

三、常見(jiàn)的以股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)案例分析

A公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，實(shí)收資本5 000萬(wàn)元。2012年A公司通過(guò)拍賣(mài)取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金3 000萬(wàn)元。該宗地?cái)M投資6 000萬(wàn)元開(kāi)發(fā)非普通住宅項(xiàng)目。2013年A公司投入該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本1 500萬(wàn)元，發(fā)生期間費(fèi)用200 萬(wàn)元。后因資金原因無(wú)力開(kāi)發(fā)，欲將該在建項(xiàng)目以 8 500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給 B公司。公司無(wú)其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。A 公司為減少稅費(fèi)，要求以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目。交易前兩家公司對(duì)兩種交易方式進(jìn)行了測(cè)算（兩家企業(yè)所得稅稅率均為25%，單位：萬(wàn)元）。

（一）交易環(huán)節(jié)稅賦測(cè)算

1.以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)納稅金額

2.以房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)納稅金額

從兩張計(jì)算表可看出，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)較直接以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易方式少納稅金。

（二）后續(xù)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售應(yīng)納稅額

房地產(chǎn)在企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必然會(huì)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。設(shè)定B公司受讓后投入7 500萬(wàn)元繼續(xù)修建，發(fā)生期間費(fèi)用800萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入26 000萬(wàn)元，均為非普通住宅項(xiàng)目收入。

1.當(dāng)上個(gè)環(huán)節(jié)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行時(shí)本環(huán)節(jié)主要應(yīng)納稅額

2.當(dāng)上個(gè)環(huán)節(jié)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)方式轉(zhuǎn)讓時(shí)本環(huán)節(jié)主要應(yīng)納稅額

（三）兩開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅賦分析

結(jié)合受讓后繼續(xù)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)來(lái)看，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行交易前后兩環(huán)節(jié)納稅額共計(jì)7 196萬(wàn)元，而以房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓的方式納稅額共計(jì)5 817萬(wàn)元。其中納稅的差額主要產(chǎn)生于土地增值稅環(huán)節(jié)，采股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式比房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式多納929萬(wàn)元稅額。由此可以看出，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際上并不能節(jié)省稅費(fèi)。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)采股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式暫免繳納土地增值稅，得到的結(jié)果是整個(gè)環(huán)節(jié)繳納的稅金最多。

結(jié)論

48號(hào)文規(guī)定企業(yè)兼并過(guò)程中的土地增值稅暫免征收，而以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并不能依據(jù)該條文達(dá)到節(jié)約稅收成本的目的。因?yàn)橥恋卦鲋刀愲S土地的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)而生，交易環(huán)節(jié)的免征部分會(huì)在下一環(huán)節(jié)進(jìn)行遞延征稅，且由于土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，上一環(huán)節(jié)暫免征稅部分可能導(dǎo)致可扣減稅額的減少，進(jìn)而導(dǎo)致適用更高的稅率，導(dǎo)致最終納稅數(shù)額的增加。

股權(quán)收購(gòu)與資產(chǎn)收購(gòu)相比，有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)、政府審批、第三方權(quán)益影響等諸多差異，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身情況、通過(guò)充分的盡職調(diào)查，基于對(duì)目標(biāo)公司主體資格、經(jīng)營(yíng)管理合法性、主要資產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利、債權(quán)債務(wù)、稅務(wù)等情況的盡職調(diào)查，謹(jǐn)慎合理地選擇并購(gòu)方式。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)、受讓雙方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面的稅負(fù)分析，將日后目標(biāo)公司開(kāi)發(fā)或繼續(xù)開(kāi)發(fā)該房地產(chǎn)項(xiàng)目所產(chǎn)生的稅負(fù)特別是土地增值稅等體現(xiàn)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格當(dāng)中，以確定合理的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式及價(jià)格。

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篇8

【論文摘要】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的稅種及稅務(wù)問(wèn)題較多,不同的安排所產(chǎn)生的稅收成本差異也較大。由于稅收成本影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本,所以管理層非常有必要熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)常涉及的稅務(wù)問(wèn)題,以幫助企業(yè)抓住稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì),降低企業(yè)稅負(fù)。 

 

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào),而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的重要一環(huán)。所以有必要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問(wèn)題及改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié),使管理者在實(shí)踐時(shí)盡量避免和及時(shí)處理這些問(wèn)題,抓住一些稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì),以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

 

一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)

 

實(shí)際中很多企業(yè)在做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門(mén)報(bào)批時(shí),都未考慮通過(guò)合理搭配立項(xiàng)來(lái)適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。 

企業(yè)對(duì)同一項(xiàng)目可能同時(shí)或分期、分區(qū)開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型的房產(chǎn),有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等,他們的增值率和對(duì)應(yīng)的稅負(fù)會(huì)有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。若企業(yè)以分期開(kāi)發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來(lái)分別立項(xiàng),只能按這些分期項(xiàng)目為單位清算。但是,若企業(yè)對(duì)不同增值率的房產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目或同一期來(lái)立項(xiàng)并經(jīng)批準(zhǔn),則可按一個(gè)項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的整體增值率來(lái)進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個(gè)別房地產(chǎn)的增值率,那么企業(yè)的土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)可能會(huì)有所降低。

所以筆者建議,企業(yè)在立項(xiàng)時(shí),就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響,選擇一個(gè)較優(yōu)的方案來(lái)立項(xiàng)。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù),為企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個(gè)很好的稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)。 

 

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié) 

 

實(shí)際中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí),由于設(shè)計(jì)服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范,可能導(dǎo)致為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)。 

境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí),可能會(huì)不涉及境內(nèi)服務(wù),也可能會(huì)涉及境內(nèi)服務(wù)。對(duì)于不涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計(jì)工作開(kāi)始前派員來(lái)中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計(jì)方案、計(jì)算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國(guó)境外進(jìn)行,設(shè)計(jì)完成后,將圖紙交給中國(guó)境內(nèi)企業(yè),對(duì)外商從中國(guó)取得的全部設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入,暫免征收企業(yè)所得稅,且不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計(jì)工作開(kāi)始前派員來(lái)中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計(jì)方案、計(jì)算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國(guó)境外進(jìn)行,設(shè)計(jì)完成后,又派員來(lái)中國(guó)解釋圖紙并對(duì)其設(shè)計(jì)的建筑、工程等項(xiàng)目的施工進(jìn)行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo),已構(gòu)成在中國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此,對(duì)其所得的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入,除準(zhǔn)許其扣除發(fā)生的中國(guó)境外的設(shè)計(jì)勞務(wù)部分所收取的價(jià)款外,其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營(yíng)利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)在委托設(shè)計(jì)或合作(或聯(lián)合)設(shè)計(jì)合同中,沒(méi)有載明其在中國(guó)境外提供設(shè)計(jì)勞務(wù)價(jià)款的,或者不能提供準(zhǔn)確證明文件的,不能正確劃分其在中國(guó)境內(nèi)或境外進(jìn)行的設(shè)計(jì)勞務(wù)的,都應(yīng)與其在中國(guó)境內(nèi)提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計(jì)算征收企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式,若全部為境外提供的,應(yīng)在合同中說(shuō)明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國(guó)境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的,應(yīng)在合同中分別說(shuō)明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩。 

 

三、融資環(huán)節(jié) 

 

企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通,明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額,盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過(guò)調(diào)整項(xiàng)目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來(lái)達(dá)到。 

如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過(guò)同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定,向非金融企業(yè)借款的利息支出,不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此,超過(guò)同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分在計(jì)算土地增值稅時(shí)亦不允許扣除。 

所以筆者建議,為避免關(guān)聯(lián)方過(guò)高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響,企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)貸款利率來(lái)安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。 

若企業(yè)是無(wú)償使用關(guān)聯(lián)方的貸款,企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出,那么就會(huì)虛增利潤(rùn);借出方的利息費(fèi)用也不能在稅前扣除,將會(huì)導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費(fèi),同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

四、土地取得環(huán)節(jié) 

 

(一)企業(yè)以國(guó)家出讓方式取得土地 

在以前年度取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí),沒(méi)有及時(shí)取得國(guó)家土地管理部門(mén)出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)對(duì)不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。 

對(duì)于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)而支付的土地閑置費(fèi),在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí),土地閑置費(fèi)能否扣除,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,因此,在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能從應(yīng)稅收入中扣除。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理,盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā);若的確需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門(mén)協(xié)商,爭(zhēng)取減免土地閑置費(fèi)。并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。 

企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可能會(huì)被視為與取得收入無(wú)關(guān)的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,因此計(jì)算土地增值稅時(shí)也不能從應(yīng)稅收入中扣除。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理,按規(guī)定期限支付土地出讓金,如果確實(shí)需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門(mén)協(xié)商,爭(zhēng)取減免滯納金。 

(二)以資產(chǎn)收購(gòu)方式取得土地 

實(shí)際中在資產(chǎn)購(gòu)置時(shí),存在實(shí)際交易價(jià)格可能與相關(guān)憑證價(jià)格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒(méi)有反映真實(shí)交易價(jià)格,根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定,納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,并處五萬(wàn)元以下的罰款。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)按實(shí)際交易價(jià)格來(lái)訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證,以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 

 

五、拆遷安置環(huán)節(jié) 

 

在拆遷安置環(huán)節(jié),拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證,根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定,不符合規(guī)定的發(fā)票,不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)憑證。 

所以筆者建議,企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書(shū)的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。 

 

六、工程建設(shè)環(huán)節(jié) 

 

在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái),不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國(guó)稅發(fā)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費(fèi),同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。 

 

七、預(yù)售環(huán)節(jié) 

 

企業(yè)有時(shí)未對(duì)取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報(bào),根據(jù)規(guī)定,對(duì)預(yù)售收入,應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額,計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定,可對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對(duì)預(yù)售收入亦需繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時(shí)就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 

八、銷(xiāo)售環(huán)節(jié) 

 

企業(yè)對(duì)于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用,而不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本,造成開(kāi)發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費(fèi)用,無(wú)論數(shù)額大小,均應(yīng)計(jì)入其建造成本。但是,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計(jì)算土地增值稅時(shí),對(duì)此費(fèi)用能否扣除,暫無(wú)相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。 

所以筆者建議,企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開(kāi)發(fā)成本核算,在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)開(kāi)發(fā)成本是可全部稅前扣除的。同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。 

企業(yè)為鼓勵(lì)業(yè)主介紹房屋銷(xiāo)售,以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報(bào)酬,但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費(fèi)用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定,未按規(guī)定取得發(fā)票的費(fèi)用,不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報(bào)酬超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個(gè)人所得稅。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個(gè)人所得稅。 

 

九、出租環(huán)節(jié) 

 

實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車(chē)位供業(yè)主使用,并與業(yè)主簽訂車(chē)位使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同收取使用費(fèi),確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。 

無(wú)論銷(xiāo)售收入或租金收入,企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅,對(duì)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實(shí)質(zhì)為出租,若確認(rèn)為租金收入,按租賃期限來(lái)分期確認(rèn)租金收入,在合同簽訂當(dāng)年,租金對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對(duì)低于確認(rèn)銷(xiāo)售收入所對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。另外,若確認(rèn)為銷(xiāo)售收入,在計(jì)算土地增值稅時(shí),可能會(huì)被視作應(yīng)稅收入;而作為租金收入確認(rèn),則不需繳納土地增值稅。 

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)將買(mǎi)賣(mài)合同改為租賃合同,避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)征收企業(yè)所得稅。 

 

十、項(xiàng)目清算環(huán)節(jié) 

 

在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)對(duì)一些與其它“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用,可能在該“期”進(jìn)行清算時(shí),仍未開(kāi)始建造,企業(yè)會(huì)預(yù)提這部分費(fèi)用。對(duì)這部分預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時(shí),按項(xiàng)目最終的實(shí)際情況再計(jì)繳土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)。 

所以,筆者建議,企業(yè)在作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí),應(yīng)考慮土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn),安排相關(guān)工程。對(duì)后建的工程,企業(yè)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時(shí),按項(xiàng)目(期)來(lái)重新計(jì)算土地增值稅的稅負(fù),多退少補(bǔ)。 

總之,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問(wèn)題比較復(fù)雜,筆者希望能夠通過(guò)對(duì)這些稅務(wù)問(wèn)題及其改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)的分析和總結(jié),能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),合理進(jìn)行稅收籌劃提供一些參考。

 

【參考文獻(xiàn)】 

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[2] 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例.國(guó)務(wù)院令[1993]第138號(hào). 

篇9

關(guān)鍵詞：民營(yíng)建筑企業(yè) 稅收籌劃 主要稅種 征收制度

稅收籌劃是現(xiàn)代社會(huì)中一種新興的理財(cái)行為，企業(yè)作為納稅主體在國(guó)家相應(yīng)稅收政策導(dǎo)向的基礎(chǔ)上，在企業(yè)內(nèi)部可以對(duì)涉稅項(xiàng)目或活動(dòng)進(jìn)行一定的統(tǒng)籌與運(yùn)作，以期獲取財(cái)務(wù)管理收益。作為一種前期的理財(cái)行為，稅收籌劃本身就具有計(jì)劃性、經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)性特征，企業(yè)應(yīng)該依據(jù)相關(guān)的稅收法律規(guī)定，在合規(guī)的范圍內(nèi)進(jìn)行。民營(yíng)建筑企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存，通過(guò)必要的稅收籌劃可以在很大程度上節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)是非常有必要的。

一、稅收籌劃概述

（一）稅收籌劃概念

稅收籌劃（Tax Planning）興起于20世紀(jì)30年代中期，并于50年代開(kāi)始在西方國(guó)家推廣開(kāi)來(lái)，稅收籌劃的專(zhuān)業(yè)性也逐漸得到突顯，企業(yè)在合法性前提下研究與制定少納稅策略顯得十分普遍。在我國(guó)，稅收籌劃興起較晚，受制于傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的觀(guān)念，人們對(duì)稅收籌劃缺乏必要的理解與認(rèn)知，我國(guó)稅收籌劃當(dāng)前正處于初級(jí)階段，在稅制建設(shè)、稅收籌劃規(guī)定等方面尚未有具體定論。

稅收籌劃概念有廣義與狹義之分：從廣義上看，稅收籌劃被看做是一種可以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)等行為的綜合體，在籌劃范圍上為納稅人提供了更加廣闊的空間；從狹義上看，節(jié)稅被看做是稅收籌劃的基本內(nèi)容，各國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)也普遍認(rèn)同企業(yè)在合法條件下，可以通過(guò)對(duì)內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)籌安排達(dá)到合理較少稅負(fù)的目標(biāo)。從企業(yè)稅收籌劃的實(shí)際執(zhí)行過(guò)程看，廣義上的稅收籌劃應(yīng)用性較強(qiáng)，納稅人也較多按照其規(guī)定范圍進(jìn)行廣義的稅收籌劃活動(dòng)。

（二）稅收籌劃內(nèi)容與途徑

廣義上的稅收籌劃主要包括三個(gè)層面的基本內(nèi)容：一是節(jié)稅籌劃。節(jié)稅籌劃是一種較為普遍的稅收籌劃，納稅人在遵循稅收政策的前提下，可以充分利用稅收政策在起征點(diǎn)、減免稅收等方面的優(yōu)惠條款進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部籌資、安排經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)。企業(yè)合法節(jié)稅行為不僅能夠在一定程度上減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，同時(shí)有利于發(fā)揮國(guó)家稅收政策的宏觀(guān)調(diào)控作用。二是避稅籌劃，企業(yè)納稅人在掌握相關(guān)稅收知識(shí)與會(huì)計(jì)知識(shí)基礎(chǔ)上，可以通過(guò)合法的經(jīng)濟(jì)行為規(guī)避或減輕稅負(fù)負(fù)擔(dān)。三是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁籌劃。企業(yè)納稅人可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段（如價(jià)格調(diào)整等）將自身的稅負(fù)壓力轉(zhuǎn)嫁到其他主體身上，在市場(chǎng)間的商品流通中，經(jīng)?？梢?jiàn)商家將稅負(fù)轉(zhuǎn)移至消費(fèi)者或其他主體方面的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為。

稅收籌劃的途徑主要通過(guò)縮小稅基及選用低稅率、規(guī)避納稅義務(wù)及稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁和利用稅收優(yōu)惠政策延遲納稅三個(gè)方面進(jìn)行?？s小稅基及選用低稅率原因是，稅基是隨計(jì)稅的依據(jù)發(fā)生變化的，與產(chǎn)生生產(chǎn)銷(xiāo)售方式存在一定的聯(lián)系，通過(guò)縮小稅基或降低稅率，實(shí)現(xiàn)降低納稅的目的。作為納稅人，將自有資產(chǎn)通過(guò)一定的方式轉(zhuǎn)到公司賬上，降低個(gè)人納稅負(fù)擔(dān)，還可以在此基礎(chǔ)上增加企業(yè)的稅后收益。而稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人的應(yīng)交稅款轉(zhuǎn)由他人負(fù)擔(dān)的過(guò)程。同時(shí)，我國(guó)的稅收優(yōu)惠籌劃成本小、操作性強(qiáng)、收益大，與國(guó)家的法律法規(guī)密切相關(guān)，可以通過(guò)貨幣政策，稅基、稅額、稅率式減免實(shí)現(xiàn)減免稅務(wù)的目的。另外可充分利用納稅義務(wù)實(shí)行的時(shí)間差，延遲納稅，節(jié)省利息資金，積累財(cái)富。

二、稅收籌劃對(duì)民營(yíng)建筑企業(yè)的重要性分析

企業(yè)稅收籌劃從其具體實(shí)施途徑看，可以理解為優(yōu)惠性稅收籌劃和節(jié)約型稅收籌劃，無(wú)論是哪種類(lèi)型的稅收籌劃都會(huì)直接為企業(yè)減輕稅負(fù)壓力，使企業(yè)獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于民營(yíng)企業(yè)而言，合理的稅收籌劃能夠?yàn)槠涔?jié)省或創(chuàng)造生產(chǎn)發(fā)展的有利條件，從依法理財(cái)?shù)慕嵌葘?shí)現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)再投資、擴(kuò)大規(guī)模等活動(dòng)，從而進(jìn)一步凝聚資源優(yōu)勢(shì)，提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

我國(guó)的民營(yíng)建筑企業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)組成部分，在當(dāng)前社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要意義。但是，很多民營(yíng)建筑企業(yè)面對(duì)激烈的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，要想實(shí)現(xiàn)自身的生存與發(fā)展，必須依靠對(duì)現(xiàn)有政策的準(zhǔn)確解讀。稅收制度在我國(guó)發(fā)展相對(duì)較晚，在很多方面存在一定的問(wèn)題與不足，民營(yíng)建筑企業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃對(duì)企業(yè)發(fā)展也是非常重要的。通過(guò)對(duì)民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，可以很好地幫助和引導(dǎo)企業(yè)對(duì)稅收政策的認(rèn)識(shí)，通過(guò)合法的方式降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加自身的財(cái)務(wù)收入，不但規(guī)范了自身財(cái)務(wù)管理，更提高了企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

三、建筑企業(yè)主要稅種及其征收制度

（一）營(yíng)業(yè)稅

建筑企業(yè)營(yíng)業(yè)稅是指我國(guó)對(duì)境內(nèi)提供建筑勞務(wù)活動(dòng)的企業(yè)按照其營(yíng)業(yè)額進(jìn)行計(jì)算的流轉(zhuǎn)稅形式，其主要征稅范圍包括建筑、修繕、安裝、裝飾以及其他相關(guān)建筑性活動(dòng)。營(yíng)業(yè)稅是建筑企業(yè)最大的涉稅稅種，建筑企業(yè)稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)以營(yíng)業(yè)稅為重點(diǎn)，同時(shí)針對(duì)營(yíng)業(yè)稅空間較小的特點(diǎn)，根據(jù)行業(yè)或具體業(yè)務(wù)屬性進(jìn)行相關(guān)籌劃研究與預(yù)測(cè)。從當(dāng)前我國(guó)的稅收政策來(lái)分析，我國(guó)建筑企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅按照工程收入的3%計(jì)算繳納。對(duì)于施工項(xiàng)目，施工單位如果與發(fā)包單位簽訂合同，應(yīng)該按照合同規(guī)定的付款日期支付營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于合同沒(méi)有明確付款時(shí)間的，繳稅時(shí)間應(yīng)該為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑證的當(dāng)天。

（二）房產(chǎn)稅

我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)房產(chǎn)稅是在第二步利改稅之后開(kāi)始起征的，是對(duì)建筑企業(yè)房產(chǎn)及由房產(chǎn)形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)為征收對(duì)象的一種形式。房產(chǎn)稅采取比例稅、從價(jià)計(jì)征的方式，其具體的計(jì)稅依據(jù)有兩種：房產(chǎn)計(jì)稅余值和房產(chǎn)租金收入。

（三）土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人應(yīng)為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）及其取得收入的單位或個(gè)人。同時(shí)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)是主要的土地增值稅繳納主體，土地增值稅的稅收籌劃應(yīng)該在遵循相關(guān)政策規(guī)定的基礎(chǔ)上，降低土地增值稅的稅率，在減少增值稅率的基礎(chǔ)上，通過(guò)減少增值額或增加扣除項(xiàng)目金額等形式進(jìn)行稅收籌劃安排。

（四）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅的計(jì)算公式為：所得稅=應(yīng)納稅所得額 * 稅率（25%或20%），這里的應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-以前年度虧損。企業(yè)所得稅減免主要是指國(guó)家運(yùn)用稅收經(jīng)濟(jì)杠桿，為鼓勵(lì)和扶持企業(yè)或某些特殊行業(yè)的發(fā)展而采取的一項(xiàng)靈活調(diào)節(jié)措施。當(dāng)前國(guó)家結(jié)合不同區(qū)域、不同行業(yè)的特點(diǎn)制定了不同的免稅優(yōu)惠。比如，民族區(qū)域自治地方的企業(yè)經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以實(shí)行定期減稅或免稅；對(duì)于法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定給予減稅免稅的企業(yè)，依照規(guī)定執(zhí)行。比如，跟當(dāng)?shù)囟悇?wù)專(zhuān)管員申請(qǐng)每季度交企業(yè)所得稅，不要每次代開(kāi)發(fā)票都繳企業(yè)所得稅，否則就會(huì)多繳。業(yè)務(wù)收入全額作為營(yíng)業(yè)收入來(lái)做，項(xiàng)目經(jīng)理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用作成本。對(duì)稅制改革以前的所得稅優(yōu)惠政策中，屬于政策性強(qiáng)，影響面大，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)安定的，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，可以繼續(xù)執(zhí)行。

四、民營(yíng)建筑企業(yè)有效實(shí)施稅收籌劃的基本思路

（一）合理定位稅收籌劃重點(diǎn)稅種

民營(yíng)建筑企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的最終目的在于降低稅收上繳比例，從而減少企業(yè)負(fù)擔(dān)。在稅收籌劃過(guò)程中，不同的稅種所帶來(lái)的效益是不同的。因此，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要分清主次，圍繞企業(yè)主要涉稅項(xiàng)目進(jìn)行合理籌劃，避免全面籌劃卻收效甚微的情況發(fā)生，不分重點(diǎn)的稅收籌劃不僅難以達(dá)到節(jié)稅目的，反而浪費(fèi)企業(yè)大量的人力、物力、財(cái)力等資源。從建筑企業(yè)稅收籌劃過(guò)程看，主要稅種中營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅占據(jù)其繳納稅款的90%以上，而企業(yè)營(yíng)業(yè)稅又在三者中占據(jù)較大份額，因此對(duì)建筑企業(yè)的稅收籌劃應(yīng)該強(qiáng)調(diào)以上三種稅種的節(jié)稅規(guī)劃，充分利用國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策獲取收益。

（二）在合規(guī)范圍內(nèi)采取適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃技巧

現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理論中，常規(guī)性稅收籌劃方法有：成本調(diào)整法、收入控制法，同時(shí)也包括按照稅收環(huán)境特征進(jìn)行相應(yīng)稅收籌劃安排的靈活性處理方法。在企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的過(guò)程中，注意在準(zhǔn)確理解國(guó)家稅收相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的研究與分析，在合規(guī)的范圍內(nèi)選擇適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃技巧，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大限度的自我效益。對(duì)于民營(yíng)建筑企業(yè)而言，稅收籌劃對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)是非常有必要的，但是在稅收籌劃的過(guò)程中，可能需要大量的人力、物力參與。而稅收籌劃在短時(shí)間內(nèi)可能難以給企業(yè)帶來(lái)立竿見(jiàn)影的效果，所以在操作的過(guò)程中，需要在合理的范圍內(nèi)采取適當(dāng)?shù)募记桑畲笙薅鹊毓?jié)約成本。建筑企業(yè)主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，不同的稅種采取稅收籌劃的策略是不同的，這些都需要專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員針對(duì)公司的情況進(jìn)行具體分析。從企業(yè)營(yíng)業(yè)稅籌劃看，民營(yíng)建筑企業(yè)的適用稅率并不高，但是如果按照業(yè)務(wù)進(jìn)行全額繳納，也會(huì)形成較大的稅負(fù)壓力，造成重復(fù)性納稅等稅收管理問(wèn)題。就建筑行業(yè)而言，在營(yíng)業(yè)稅籌劃上可以采取簽訂第三方合同的形式修改交易方式，以本項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)為主進(jìn)行合同簽訂，只按照合同的“建筑業(yè)”3%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，這種以簽訂三方合同或多方合同的形式進(jìn)行款項(xiàng)的周轉(zhuǎn)或代收，不僅能夠依法合理避稅，同時(shí)也可以消除營(yíng)業(yè)稅重復(fù)繳納的問(wèn)題。

五、結(jié)束語(yǔ)

隨著改革開(kāi)放的不斷推進(jìn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了很大程度的發(fā)展，人民生活水平得到了很大程度的提高，稅收籌劃作為企業(yè)合法減少繳稅的重要理念也開(kāi)始深入人心。作為民營(yíng)建筑企業(yè)而言，想要在當(dāng)前的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存，采取合理、合法的經(jīng)營(yíng)策略是尤為重要的，因此企業(yè)需要不斷改進(jìn)傳統(tǒng)的稅收管理模式，加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃的研究力度，以達(dá)到稅后利益最大化的目標(biāo)。

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[3]陳曉春.建筑企業(yè)的稅收籌劃問(wèn)題研究[J].企業(yè)家天地，2010（2）

[4]劉繼雄.企業(yè)稅收籌劃及其風(fēng)險(xiǎn)控制[J].企業(yè)家天地，2011（1）

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 階段性

一、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅現(xiàn)狀分析

近些年來(lái)，伴著國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制不斷地成熟，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，緊接著房?jī)r(jià)日益攀升，不僅影響著普通大眾的越來(lái)越多的住房需求，更是形成了社會(huì)的不穩(wěn)定因素。？縱觀(guān)高房?jī)r(jià)的具體原因，從拆遷、買(mǎi)地到建造、銷(xiāo)售，較高的成本是造成高房?jī)r(jià)的重要原因，可以看到其中稅費(fèi)較高且最具籌劃降低的可能性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合型行業(yè)，開(kāi)發(fā)流程長(zhǎng)、資金密集、涉及行政主管部門(mén)較多。正因如此，其涉稅也較為復(fù)雜。其幾乎涉及現(xiàn)在所有稅種。并且房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理過(guò)程中存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)財(cái)務(wù)方面也在稅務(wù)稽查面前屢屢出現(xiàn)問(wèn)題，不僅不能省掉可以減免的稅額，甚至多繳不該繳的稅。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的缺失也是該行業(yè)面臨的重大稅收籌劃問(wèn)題。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)性業(yè)務(wù)知識(shí)和稅法知識(shí)都較為了解。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的階段性稅收籌劃

首先介紹一個(gè)簡(jiǎn)要的流程：簽訂土地出讓合同――設(shè)立項(xiàng)目公司――立項(xiàng)――選址、方案審查、用地許可――辦理拆遷許可――初步設(shè)計(jì)審查審批――施工圖審查備案――工程招投標(biāo)及備案――辦理施工許可證――辦理商品房預(yù)售許可――專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收――竣工驗(yàn)收辦證、備案――交房

通過(guò)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工流程，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)階段性明顯，財(cái)稅人員按照階段性發(fā)展進(jìn)行稅收籌劃適合大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)。

（一）設(shè)立階段

1.注冊(cè)資本的選擇。注冊(cè)資本的來(lái)源也是可以選擇籌劃的一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期長(zhǎng)，資金需要量大，因此借款、融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是必不可少的。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金主要有銀行信貸、外資投入、發(fā)行股票、內(nèi)部積累等四個(gè)來(lái)源，即負(fù)債籌資和權(quán)益籌資。權(quán)益融資不需要償還，沒(méi)有償債壓力，根據(jù)盈利情況分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值稅的計(jì)算中扣除，又可作為所得稅的抵減項(xiàng)，而股息支付不能作為費(fèi)用列支。所以在籌劃角度來(lái)看，權(quán)益籌資效果是不如負(fù)債籌資的。

2.分公司和子公司的選擇。分公司是不具有獨(dú)立法人資格的，對(duì)子公司和分公司的稅率及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策方面我們國(guó)家有不同的稅法規(guī)定，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在建立之前作出合適的選擇。

設(shè)立分公司，好處就在于：首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其監(jiān)管力度相對(duì)子公司來(lái)說(shuō)更??；其次，在項(xiàng)目的建設(shè)初期公司基本會(huì)處于虧損狀態(tài)，分公司的虧損對(duì)總公司的稅前利潤(rùn)可以有一些減少以達(dá)到減輕總公司企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)的作用；最后，分公司和總公司之間的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移不涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)變，因而是沒(méi)有納稅義務(wù)的。然而在分公司的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段總公司是負(fù)有連帶的稅務(wù)責(zé)任的，因而會(huì)給總公司帶來(lái)一部分的危險(xiǎn)。對(duì)于子公司的建立，利弊恰恰與分公司的設(shè)立相反。

（二）銷(xiāo)售階段

1.銷(xiāo)售價(jià)格的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格的確定依賴(lài)各個(gè)因素，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的合理確定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要意義。從稅收籌劃角度來(lái)看，銷(xiāo)售價(jià)格的確定主要依據(jù)是土地增值稅的計(jì)算中增值率未超過(guò)20%的暫不征收土地增值稅的優(yōu)惠政策和土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若提高房地產(chǎn)售價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅后利潤(rùn)可能增加、也可能減少，此時(shí)就要考慮如何做到利潤(rùn)最大。

2.銷(xiāo)售收入的確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)設(shè)立銷(xiāo)售公司對(duì)新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行代銷(xiāo)或是轉(zhuǎn)銷(xiāo)。代銷(xiāo)是指新成立的銷(xiāo)售公司代原房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售其產(chǎn)品，同時(shí)向企業(yè)收取一定的傭金作為報(bào)酬。由于雙方的關(guān)聯(lián)關(guān)系，傭金的多少便存在調(diào)整的空間。房地產(chǎn)企業(yè)向銷(xiāo)售公司所支付的傭金屬于其成本費(fèi)用的范圍，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)項(xiàng)目作為扣除項(xiàng)目。而銷(xiāo)售公司所取得傭金盡管要繳納營(yíng)業(yè)稅，但可作為企業(yè)所得稅的扣除。轉(zhuǎn)銷(xiāo)就是銷(xiāo)售公司先取得項(xiàng)目之后以自己名義銷(xiāo)售出去，此時(shí)同樣由于關(guān)聯(lián)關(guān)系的存在，可以調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格，因而減少土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)。同時(shí)，由于銷(xiāo)售過(guò)程中的交易成本費(fèi)用增加，可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)增加扣除數(shù)額，使企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅方面都達(dá)到節(jié)稅效果。

（三）保有階段