導語：如何才能寫好一篇土地評估收益還原法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關鍵詞]加油站;收益還原

一、加油站用地特點分析

1.位置極其重要并且分布離散性強

加油站作為一種經(jīng)營性房產(chǎn)，一般情況下，各加油站的建筑質(zhì)量、用料、工藝和設備設施條件差異不大，對其經(jīng)營收益的影響也不大，加油站的經(jīng)營收益主要取決于其坐落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進出口條件等對其經(jīng)營效益也都有影響。因此，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設備條件和相同價格水平的兩個加油站，可能因為臨道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營收益有天壤之別。應該說加油站用地的價格主要取決于位置，位置條件決定下的價格更是加油站房地產(chǎn)價格的主要構(gòu)成成分。

另外，不像其他商業(yè)房地產(chǎn)往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定的距離，位置分布離散性較強。由于導致加油站位置條件優(yōu)劣的因素是多方面的，加油站之間的可比性也相對較差。

2.存在行業(yè)壟斷利潤

目前加油站仍是政府管制較嚴的一種行業(yè)，加油站的經(jīng)營有一定的壟斷性，從一定程度上具有外部資金難以進入的特性，行業(yè)利潤率具有保護性、唯一性、排他性，其行業(yè)回報率高于社會平均資本化率。

二、加油站評估的特殊性

1.加油站的價值包括特許經(jīng)營權(quán)的價值，而且這部分價值的權(quán)重比較大。另外還包括一些動產(chǎn)（如加油器、油罐車等）。因此最理想的估價方法是收益還原法，通過剝離專營權(quán)收益來求取房地產(chǎn)產(chǎn)生的凈收益。

2.加油站的收益除區(qū)位條件的影響外，經(jīng)營管理水平等因素對其收益影響也很大。所以對加油站價格的評估必須要弄清其客觀收益、成本、和有關費用標準，才能科學、合理的評估加油站的土地價格。

三、估價技術(shù)路線分析

分析與估價對象處同一供需區(qū)內(nèi)加油站的經(jīng)營資料,得到正常經(jīng)營狀況和有關條件下的銷售收入和銷售成本,測算同一供需區(qū)內(nèi)加油站的年平均銷售收入,扣除年平均運營費用得到年房地客觀總收益,再從中扣除設備折舊費、合理利潤及相關稅費等得到年房地純收益,從房地純收益中扣除房屋純收益得到土地純收益。根據(jù)剝離出的土地純收益,以及確定合理的土地還原利率可測算出土地價格。加油站獲取收益的方式主要是通過油品的銷售，賺取油品的批發(fā)零售差價獲取利潤極個別的附帶經(jīng)營小型商店，待估宗地的價值也正是體現(xiàn)帶它獲取收益的能力上，所以首選收益還原法進行評估。

1.收益還原法公式的選用

收益還原法的一般公式為:

P=a1/(1+r1)+a2/[(1+r1)(1+r2)]+an/[(1+r1)(1+r2)(1+r3)]

式中:a1,a2…an分別為未來各年的純收益;r1,r2…rn分別為未來各年的還原利率。使用年限n可以根據(jù)《國有土地使用證》確定,但是對于a1,a2…an年純收益和r1,r2…rn還原利率,卻是在相當長一段時間內(nèi)難以確定的變數(shù),因此在實際操作中上述公式的應用是很困難的。而正由于a1,a2…an和r1,r2…rn都是變量及未知數(shù),無論怎樣假設它們的變化(等差遞增或等比遞增等)其最終都是一種預測,都經(jīng)不起時間的考驗,使得公式的應用條件受到限制,而且誤差更大。因此假定a和r每年不變,使得公式得以簡化。

實際應用在加油站評估中的收益還原法公式:

P=(A-A1-A2)/r[1-1/(1+r)n]

其中:P為土地總價格;

A為加油站年房地客觀總收益;

A1為加油站房地出租年總費用;

A2為加油站建筑物、構(gòu)筑物的純收益；

r為加油站土地還原率;

n為加油站土地收益年期。

加油站年房地客觀總收益A=銷售收入-銷售成本-運營費用-設備折舊-經(jīng)營利潤-應交稅費。加油站房地出租年總費用A1=建(構(gòu))筑物維修費+建(構(gòu))筑物管理費+建(構(gòu))筑物折舊費+建(構(gòu))筑物保險費+稅費。

2.相關技術(shù)參數(shù)的確定

凈利潤的確定：根據(jù)行業(yè)連續(xù)三年的平均利潤率確定

流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等其他資產(chǎn)及其收益率的確定：可根據(jù)經(jīng)營者提供的連續(xù)三年的經(jīng)審計的會計報表確定其流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等其他資產(chǎn)的取值，該類資產(chǎn)的收益率根據(jù)待估宗地的實際情況確定。

加油站年純收益的確定：加油站建筑物及土地部分的收益為：

凈利潤-（流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等其他資產(chǎn)的收益）資本化率的確定：以一年期定期存款利率加上特許經(jīng)營壟斷利潤及風險利率確定為估價對象的資本化率。加油站行業(yè)屬于壟斷性行業(yè)，從一定程度上具有外部資金難以進入的特性，行業(yè)的利潤率具有保護性，其行業(yè)回報率應高于社會平均資本化率。具體數(shù)據(jù)及計算過程略。

四、應注意的問題

1.資產(chǎn)負債表及損益表應該是企業(yè)在一定時期內(nèi)經(jīng)營狀況的真實反映，由于該表須上報稅務部門，以核實該企業(yè)在一定時期上繳的稅額，因此我們須認識到該表的保守性。由于操作的規(guī)范性，對該表應客觀對待，敢于提出問題，才能真正了解該表的真實含義。

篇2

關鍵詞：土地價格，地價評估，基準地價

1研究背景

“房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一”土地市場作為房地產(chǎn)市場的上游市場，是房地產(chǎn)市場的基礎。當前，對城鎮(zhèn)土地的評估方法大多都嚴格遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中以級差收益測算為依據(jù)評估基準地價的方法。但如果仍然遵循在中國土地市場不發(fā)育的情況下提出的地價評估方法，則會出現(xiàn)市場交易價格和評估價格相差懸殊，甚至兩者毫無可比性的問題。

2城市地價分析研究

2.1土地市場的結(jié)構(gòu)分析

土地的市場層次主要是市場發(fā)展的深度，可以分為一級土地市場、二級土地市場和三級土地市場。一級土地市場主要是指土地的出讓市場，由國家控制壟斷。

另外按市場類型結(jié)構(gòu)分析，土地市場主要分為商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)三種用地類型。

2.2土地價格類型分析

作為政府對地價進行管理和控制標準的城市基準地價?；鶞实貎r又分為商業(yè)基準地價、住宅基準地價和工業(yè)基準地價；作為政府對地價和地產(chǎn)市場進行具體管理依據(jù)的標定地價。

2.3土地價格分布規(guī)律分析

從整個城市的地價水平看，市中心地價高于郊區(qū)地價。從土地的不同用途比較地價，土地價格一般呈現(xiàn)如下特征，商業(yè)地價普遍高于住宅地價，住宅地價又普遍高于工業(yè)地價。不同級別市場的土地價格也不相同。

由以上地價分布規(guī)律分析可以看出：不同類型的地價水平不具有可比性，不同時期的地價不具有可比性，不同市場上的地價同樣也不具有可比性。

3城市地價評估體系的更新

3.1城市土地定級的更新

當前城市土地定級的方法主要有多因素綜合評定法、級差收益測算法和市場

①因素綜合評價法

多因素綜合評價法的基本思路就是依據(jù)一定的目的和原則，以土地單元為樣本，選擇對土地單元發(fā)生作用的地價影響因素和因子作為鑒定指標，并賦予相應的參數(shù)，然后用適宜的模式將樣本加以歸并來劃分土地級別。對某一個系統(tǒng)多因素和因子進行綜合評價。

②級差收益測算法

級差收益測算方法是從土地產(chǎn)出即企業(yè)利潤入手，認為土地級別由土地的級差收益體現(xiàn)，級差收益又是企業(yè)利潤的一部分，所以由土地區(qū)位差異產(chǎn)出的土地級差收益完全可以通過企業(yè)利潤分離出來。首先憑經(jīng)驗初步劃分土地級別，然后從土地利潤中剔除非土地因素如資金、勞動力等因素帶來的影響，建立合理的經(jīng)濟模型，測算土地的級差收益，從而驗證并劃分土地級別。

③市場交易價格定級方法

市場交易價格定級方法的指導思想是直接從土地收益還原出土地價格出發(fā)，根據(jù)地價水平的一致性原則在城市空間中劃分地價區(qū)塊，制定地價區(qū)間，從而劃分土地級別。這種方法是將土地級別與土地價格直接聯(lián)系起來，測算方法簡單，結(jié)果便于應用更新。

3.2基準地價的更新

3.2.1基準地價更新的基本途徑

①遵循《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》提出的更新方法

即“以土地定級為基礎，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準地價”和“土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價格等資料評估基準地價”。兩種途徑主要針對基準地價的初次評估而言的，但它們同樣適用于基準地價的修訂更新。在上述兩種途徑具體采用中又可以分為兩種不同的方法。一種是對原有土地級別或均質(zhì)地域的邊界依據(jù)實際情況作適當調(diào)整，并以此作為基礎進行基準地價的修訂更新。此方法適用于初次評估后的第一或第二次修訂更新，因為一般而言，由于經(jīng)歷時間較短，城鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟狀況及其內(nèi)部區(qū)域因素不會發(fā)生劇烈變化。

②價指數(shù)調(diào)整法

地價指數(shù)調(diào)整法即通過專家咨詢、典型樣本調(diào)查等手段，采用適當?shù)臄?shù)學處理方法，計算出一個反映調(diào)整日期與原日期基準地價評估的比例系數(shù)(即價格指數(shù))。

③根據(jù)城市土地和房地產(chǎn)交易價格資料，進行地價區(qū)片劃分和城市地價定級，完成基準地價更新。

④利用城市土地多因素綜合評價和級差收益測算模型，進行城市土地定級和基準地價更新。

3.2.2樣本地價評估的方法

①收益還原法

借鑒土地市場發(fā)育完善國家土地估價的方法中，收益還原法是至為重要的一種方法。所謂收益還原法即求取不動產(chǎn)在將來所能產(chǎn)生的期待純收益折算為現(xiàn)值的總和，是以還原利率將純收益還原，求得地價的一種方法，此方法通常被稱為地租資本化。

用收益還原法評估地價的基礎是土地預期收益原則。土地能為投資者帶來預期純收益，并且根據(jù)土地的固定性、不增性和永續(xù)性得出，土地還可以源源不斷的提供收益。將預期源源不斷的收益以適當?shù)膱蟪曷收鬯銥楝F(xiàn)值的總額，這就是該土地的實質(zhì)價值。

收益還原法以其充分的學術(shù)理論依據(jù)廣泛地應用于國內(nèi)外的收益房地產(chǎn)中，所謂收益房地產(chǎn)是指有收益和潛在收益的土地或建筑物或土地和建筑物的綜合。但是對于非收益房地產(chǎn)(比如學校、公園等)并不適用。

②剩余法

剩余法又稱作倒推法或殘余法，是香港土地估價中較為重要的一種方法，同時也是一種比較具有學術(shù)依據(jù)的評估方法。

剩余法的理論依據(jù)是采用倒推的方式計算完全由土地產(chǎn)生的利潤，即地價。

剩余法適用于的范圍較廣，適用于土地開發(fā)區(qū)土地估價，拆遷改造的土地估價，或進行土地整理的地價評估，舊建筑占用土地的土地估價。

③成本逼近法

成本逼近法也稱作累價法，就是把土地取得和開發(fā)的各項費用累加而得到土地的價格。

成本逼近法應用的基本原理是生產(chǎn)費用理論。與收益還原法比較，是從兩個迥然不同的角度對土地的價格所作的評估，一個是基于土地生產(chǎn)費用，另一個是基于土地將產(chǎn)生的費用。成本逼近法的基本思想是把土地所有投資(包括土地取得費和基礎設施開發(fā)費兩大部分)作為基本成本，運用經(jīng)濟學中等量資金獲得等量收益的投資原理，特別是當前土地實行招標、拍賣和掛牌交易形式的情況下，投資者只能得到社會平均利潤，使土地的標的價可以用成本加成法來確定。

3.2.3基準地價的測算方法

基準地價和其他類型的地價具有本質(zhì)上的相同性，即地價是地租的資本化。

a.按地價是地租的資本化求取地價。即

P=Ar

式中，P為土地價格，A為土地年收益(地租)，r為土地收益還原率，n為土地使用年限。

b.按照地價指數(shù)法求取地價。即

P＝P0×K式(3.17)

式中，P為更新后基準地價，P0為更新前地價，K為地價指數(shù)。

地價指數(shù)可分為綜合地價指數(shù)、分類地價指數(shù)和區(qū)域地價指數(shù)。綜合地價指反映一個城鎮(zhèn)地價變化幅度；分類地價指數(shù)分別反映商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同類型地價的變化幅度；區(qū)域分類地價指數(shù)反映城鎮(zhèn)內(nèi)不同區(qū)域及不同類型地價的變化幅度。

地價指數(shù)計算方法有直接計算和間接推導兩種。直接計算即采用抽樣調(diào)查的標準樣本與原基準地價或原始樣本進行比較或直接依據(jù)地價動態(tài)監(jiān)測服務的標準宗地體系計算地價指數(shù)；間接推導即通過影響地價變動的指標體系如物價指數(shù)、用地效益指標等建立評價模型修正推算出地價指數(shù)。

4結(jié)論

本文著重研究了兩個方面的問題，通過對第一個問題的研究，本文發(fā)現(xiàn)了導致評估地價與市場交易地價相差懸殊問題的原因。對于第二個問題的研究，本文著重解決了影響土地價格的因素和城市間基準地價的關系?？傊?，通過以上問題的研究，筆者對中國的土地市場和地價評估體系有了更加深入的認識，并且對本文提出的論題找到了解決的辦法，成功地解決了問題。

【參考文獻】

[1]葛京鳳.地產(chǎn)價格評估原理與方法.第1版.北京：中國環(huán)境科學出版社，2002.7

篇3

對584戶農(nóng)戶和98位專業(yè)人士的問卷分析表明，在問及“是否需要開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估？”問題時，有近70％的農(nóng)戶及88％的資產(chǎn)評估專業(yè)人士回答需要。這一問題同時也被另一問題所佐證，在“您認為開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估重要嗎？”問題中，有近80％的農(nóng)戶和95％的資產(chǎn)評估專業(yè)人士回答很重要。調(diào)研數(shù)據(jù)表明，人們已經(jīng)逐漸認識到農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的重要性，開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估已成為時展的潮流。

1．1建立農(nóng)村土地市場，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展改革開放30多年來，我國社會主義市場經(jīng)濟取得了長足的發(fā)展，農(nóng)村土地市場得到逐步發(fā)展。一方面，在社會主義市場經(jīng)濟下，農(nóng)村土地既是一種資源，又是一種資產(chǎn)，以土地為主要內(nèi)容的農(nóng)業(yè)資源必將進入市場，參與流通和交換；另一方面，國家鼓勵農(nóng)村土地市場建立和發(fā)展。2003年3月1日實行的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》標志著國家對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場放開，隨后黨和國家相繼一系列法律政策，鼓勵引導農(nóng)村土地市場的建立。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，涉及土地估價的問題越來越多，如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出讓、租賃費用計算，農(nóng)村土地抵押貸款、耕地復墾價值計算，新農(nóng)村建設中住房置換價值確定等，使得農(nóng)村土地資產(chǎn)評估變得日益重要。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，53．25％的農(nóng)戶參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，占被調(diào)查農(nóng)戶一半以上，表明忠縣已存在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，67．81％的農(nóng)戶愿意流轉(zhuǎn)土地，他們普遍認為，在社會保障體系逐步完善的條件下，土地流轉(zhuǎn)不僅不會威脅到他們的生存安全，還會給他們帶來更多的財產(chǎn)性收入。具備合理的農(nóng)村土地價格是確保農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)的首要條件。目前，我國農(nóng)村土地交易價格混亂，缺乏一個明確、統(tǒng)一的土地評估標準，因而這種市場存在一定的局限性和盲目性，從長遠來看，在一定程度上阻礙了我國農(nóng)村土地市場的健康發(fā)展。黨的十指出要深化經(jīng)濟體制改革，健全現(xiàn)代土地市場。健全現(xiàn)代土地市場，應加快發(fā)展農(nóng)村土地市場，建立健全農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估。一方面，有利于實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。價格是市場的靈魂，按照價值規(guī)律建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，有利于促進我國農(nóng)村土地資產(chǎn)流動，引導土地從低效率經(jīng)營者流向高效率經(jīng)營者，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，促進我國農(nóng)村土地規(guī)?；?、現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面，有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。我國城鄉(xiāng)土地資產(chǎn)市場的二元特征明顯，主要表現(xiàn)為：土地產(chǎn)權(quán)城鄉(xiāng)二元、土地價格城鄉(xiāng)二元、土地市場城鄉(xiāng)二元、土地用途城鄉(xiāng)二元、土地規(guī)劃和管理城鄉(xiāng)二元。開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，建立城鄉(xiāng)一體化的土地資產(chǎn)評估標準，有利于建立“同地、同權(quán)、同價”的城鄉(xiāng)土地市場，促進土地資源在城鄉(xiāng)間的合理、有序流動，促進城鄉(xiāng)土地市場一體化發(fā)展。

1．2完善征地補償制度，保障農(nóng)民合法權(quán)益據(jù)調(diào)查，63．18％的農(nóng)戶認為我國現(xiàn)行征地制度不合理，73．97％的農(nóng)戶對我國現(xiàn)行征地補償標準不滿意。黨的十指出要讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程，共同分享現(xiàn)代化成果。農(nóng)村土地是農(nóng)民發(fā)展的經(jīng)濟資源，是農(nóng)民從事生產(chǎn)與維持生計的固定資產(chǎn)，也是農(nóng)民最主要的財產(chǎn)。顯化農(nóng)村土地資產(chǎn)、盤活農(nóng)村集體經(jīng)濟、保障農(nóng)村土地平等入市、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入是實現(xiàn)農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程，共同分享現(xiàn)代化成果的有效途徑，是農(nóng)民產(chǎn)權(quán)權(quán)益的經(jīng)濟實現(xiàn)形式。然而，在農(nóng)村土地資產(chǎn)化過程中，作為弱勢群體的農(nóng)民其合法權(quán)益難以得到保障。據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)，2007～2011年，農(nóng)村家庭財產(chǎn)性收入占總收入的比率最低（表2）。由此可以看出，在農(nóng)村土地資產(chǎn)化過程中，土地并沒有發(fā)揮其增收的功能，農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)益受到了侵犯。一方面，我國現(xiàn)行的征地補償制度損害了農(nóng)民權(quán)益?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定土地補償費包括：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，采用“產(chǎn)值倍數(shù)法”的計算方式，并且規(guī)定土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征收前3年平均產(chǎn)值的30倍。這種政府壟斷和干預的土地補償機制并沒有以市場機制為基礎，農(nóng)民缺少話語權(quán)，導致土地補償標準偏低，嚴重扭曲了土地真實價格，最終損害了農(nóng)民權(quán)益［5，6］。國際上通行的做法是根據(jù)土地市場價格進行補償，被征地的人員在獲得公平交易后自謀生計。結(jié)合國際經(jīng)驗及遵循市場主體平等、利益均衡的原則，開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估是完善我國征地制度的前提條件。農(nóng)村土地資產(chǎn)評估有利于實現(xiàn)“按價征地”和充分保障失地農(nóng)民權(quán)益。另一方面，我國農(nóng)村土地交易中，交易價格大多是由雙方自行協(xié)商或由農(nóng)村基層組織協(xié)商確定的，缺乏科學依據(jù)，作為弱勢群體的農(nóng)民，其合法權(quán)益難以得到保障。開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，引入第三方專業(yè)的資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員對交易土地進行評估，給出獨立、客觀、公正和科學的評估價格能有效維護農(nóng)民的權(quán)益。

1．3規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的過程必然導致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)［7］。由于我國農(nóng)村土地市場發(fā)展滯后，缺乏政府的統(tǒng)一管理，土地流轉(zhuǎn)大多是流轉(zhuǎn)雙方私下協(xié)商交易，導致流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范，在流轉(zhuǎn)中容易產(chǎn)生欺行霸市、倒買倒賣等投機行為，而土地流轉(zhuǎn)的投機性又導致了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)的流失和農(nóng)地非農(nóng)化。加強農(nóng)村土地資產(chǎn)評估有助于確定合理的土地流轉(zhuǎn)價格，建立農(nóng)村土地市場價格體系，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，促進農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)。土地既是一種重要資源，又是一項重要財產(chǎn)，推進農(nóng)村土地資產(chǎn)評估有助于加強國家對土地的宏觀管理，為國家決策提供科學依據(jù)。第一，有助于提高耕地保護質(zhì)量。我國實行了世界上最嚴格的耕地保護制度，制定了包括基本農(nóng)田保護制度、土地用途管制制度和耕地占補平衡制度在內(nèi)的一系列制度?！吨腥A人民共和國土地管理法》明確指出“非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照‘占多少，墾多少’的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?，沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地?！遍_展農(nóng)村土地評估，建立農(nóng)村土地價格體系是促使我國耕地管理向數(shù)量質(zhì)量雙重管理轉(zhuǎn)變的重要依據(jù)。第二，有助于加強國家對農(nóng)村土地的監(jiān)測。加強農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，有助于摸清全國各地農(nóng)村土地生態(tài)質(zhì)量（包括數(shù)量和質(zhì)量），實現(xiàn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展；有助于測算我國農(nóng)村包括土地在內(nèi)不動產(chǎn)的價值總量。第三，有助于指導農(nóng)村土地開發(fā)整理。應用農(nóng)村土地資產(chǎn)評估成果，有助于合理確定土地開發(fā)整理的重點區(qū)域、區(qū)域土地開發(fā)整理潛力及應采取的措施，提高農(nóng)村土地開發(fā)整理規(guī)劃編制的科學性。

2推進農(nóng)村資產(chǎn)評估面臨的主要挑戰(zhàn)

2．1農(nóng)村土地制度供給不足通過調(diào)研，筆者發(fā)現(xiàn)，絕大部分的資產(chǎn)評估專業(yè)人士認為制約我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估發(fā)展最主要的障礙是農(nóng)村土地制度供給不足。一方面，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估在國家層面上制度設計較少，又缺少相應層面的法律制度或規(guī)章制度，導致土地資產(chǎn)評估缺乏科學性，無法形成正常的市場價格表達機制，造成農(nóng)村土地資產(chǎn)價格扭曲；另一方面，現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度，在一定程度上阻礙了我國農(nóng)村土地資產(chǎn)的評估。根據(jù)地價理論，土地價格是土地所有權(quán)壟斷而產(chǎn)生地租的資本化。因此，推進我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估首先應加強我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設。目前，我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度存在嚴重缺陷，主要表現(xiàn)在以下三個方面：第一，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)模糊，產(chǎn)權(quán)模糊將不利于產(chǎn)權(quán)主體形成有效的激勵和約束機制，并最終損害了分配機制［8］；第二，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定，主要表現(xiàn)為土地承包期及農(nóng)民對所承包土地的不穩(wěn)定性，不利于農(nóng)民對土地進行長期投資，阻礙土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機制的建立；第三，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不完整，土地使用權(quán)具有的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)能受到法律法規(guī)的限制。正是由于殘缺的土地使用權(quán)，才導致了土地使用的隨意性以及土地流轉(zhuǎn)的困難性。姚洋［9］認為土地使用權(quán)的有效轉(zhuǎn)讓，能夠使得土地使用權(quán)具有邊際產(chǎn)出拉平效應與交易收益效應，從而提高資源配置的效率。此外，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度和市場制度供給不足在一定程度上阻礙了我國農(nóng)村土地資產(chǎn)化。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度供給不足主要表現(xiàn)為：流轉(zhuǎn)主體的障礙、流轉(zhuǎn)權(quán)利的限制、流轉(zhuǎn)規(guī)則不明。農(nóng)村土地市場制度供給不足主要表現(xiàn)為：農(nóng)村土地市場體系不完善，農(nóng)村土地市場管理機制缺乏。

2．2評估方法技術(shù)體系不健全現(xiàn)代估價方法體系的建立是基于一套固定的政策構(gòu)架及市場環(huán)境假設，其常用的方法包括收益還原法、市場比較法和成本核算法?，F(xiàn)代評估方法并不完全適用于中國國情的農(nóng)村土地資產(chǎn)評估市場。一方面，中國農(nóng)村土地市場是一個不完全的市場，國家政策對農(nóng)村土地的收益影響較大，預期收益成為一個難以預期的變量，導致現(xiàn)有估價方法需要重新考慮標準化變量的誤差問題；另一方面，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)獨特的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和保障功能決定了農(nóng)村土地資產(chǎn)評估方法設計需要更多的考量。市場比較法。市場比較法是指在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原理，將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估日地價的方法［10］。運用市場比較法所求取的價格與市場價格最吻合。但是，由于我國農(nóng)村土地市場不健全，流轉(zhuǎn)交易價格不規(guī)范，缺乏參照性。因此，在農(nóng)村土地市場體系尚未完全建立的情況下，不宜采用市場比較法。成本核算法。成本核算法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法。成本核算法一般適用于新開發(fā)土地的估價，在農(nóng)村土地資產(chǎn)評估中應用范圍有限。例如，運用成本核算法對在農(nóng)村地理條件惡劣地區(qū)開墾的一塊貧瘠土地估價，由于投入多，估價高，這就與市場比較法、收益還原法所評估的結(jié)果相差甚遠。收益還原法。收益還原法是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估基準日收益總和的一種方法。目前，學術(shù)界大都形成共識，認為收益還原法是目前我國農(nóng)村土地估價中最適宜的方法。但是，收益還原法中待估地的年總收益、還原利率等參數(shù)因子很難確定，阻礙了收益還原法在實際中的應用。針對農(nóng)村土地資產(chǎn)評估方法，62％的重慶市資產(chǎn)評估專業(yè)人士認為農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的原理和方法可以參照城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)評估的原理和方法進行。還有部分人士認為，鑒于農(nóng)村土地的多樣性及各種類型土地本身的特性，在開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估時應采取分類評估的方法，建立分類評估技術(shù)路線。他們認為，農(nóng)用地評估可以采用收益還原法、成本法，建設用地評估可以采用市場比較法。此外，沈秀峰等［11］認為，在測算農(nóng)地價格時應根據(jù)農(nóng)地流轉(zhuǎn)方向進行不同的估價，農(nóng)地轉(zhuǎn)農(nóng)地，則只需要測算其經(jīng)濟價值，農(nóng)地非農(nóng)化，應測算經(jīng)濟價值、生態(tài)價值和社會價值，而不同價值估價時所選擇的評估方法應不同。

2．3土地市場服務體系不健全完善的市場服務體系是保障我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估順利開展的有利外部環(huán)境條件。目前，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系尚未建立，配套服務設施不全，主要表現(xiàn)在以下三個方面。1）缺乏專業(yè)的資產(chǎn)評估機構(gòu)和專業(yè)的資產(chǎn)評估人員。以重慶市為例，重慶市國土資源房屋評估和經(jīng)紀協(xié)會是重慶市主要從事土地資產(chǎn)評估的自律組織。通過對該協(xié)會及資產(chǎn)評估專業(yè)人士調(diào)研得知，目前該會從事土地資產(chǎn)評估工作的專業(yè)評估機構(gòu)，其業(yè)務范圍大多集中于城市土地，很少涉及農(nóng)村土地，有從事農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的專業(yè)人員則更少。在我國被政府認可的具有評估資格的專業(yè)人員有注冊資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師、土地估價師，國家并沒有從法律層面上明確我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估主體。2）缺乏市場中介組織。一方面農(nóng)民獲取資產(chǎn)評估市場信息的渠道較少，中介組織有利于搭建起資產(chǎn)評估需求方與評估方的橋梁，加強評估雙方信息互通，促進農(nóng)村土地資產(chǎn)評估工作的開展，進而促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；另一方面有利于加強對資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的監(jiān)督管理，保障需求方利益，保護農(nóng)民權(quán)益。3）缺乏政府對農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的有效管理。由于農(nóng)村土地資產(chǎn)評估處于新生事物發(fā)展階段，政府對其管理處于探索階段，導致部分地方缺乏有效管理，主要表現(xiàn)為農(nóng)村土地資產(chǎn)評估相關法律法規(guī)不健全、監(jiān)督管理缺失、出現(xiàn)過分干預現(xiàn)象等。

3有序推進農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的政策建議

3．1堅持人民主體地位，保障農(nóng)民合法土地權(quán)益黨的十報告明確提出，必須堅持人民主體地位。依法保障農(nóng)民合法的土地權(quán)益是貫徹落實黨的十方針的基本要求。加強農(nóng)村土地制度改革是保障農(nóng)民合法土地權(quán)益的根本途徑，主要途徑有：一是完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能。一方面，通過法律制度的建設，按物權(quán)理論規(guī)范我國農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)制度，賦予農(nóng)民完整的承包權(quán)權(quán)能；另一方面豐富農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式。地方政府要在不改變農(nóng)地用途，不損害農(nóng)民利益的前提下，積極探索各種土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)模式。二是依法保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)。通過土地管理制度改革，實行宅基地有償使用制度和允許宅基地有條件轉(zhuǎn)讓，制定宅基地流轉(zhuǎn)制度，建立合理健康的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場，徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機制，推動城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，依法保障農(nóng)民的宅基地使用權(quán)和收益權(quán)，保護農(nóng)民利益。

3．2促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，健全農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系目前，我國城市已形成比較完備的土地資產(chǎn)評估體系，而農(nóng)村土地資產(chǎn)評估工作還處于試點階段，尚未全面開展。建立城鄉(xiāng)一體化的土地資產(chǎn)評估體系，健全農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，主要措施有：一是培育專業(yè)的農(nóng)村土地資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員，保障農(nóng)村土地價格的科學性、統(tǒng)一性和合理性；二是加快完善農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的基礎性工作，盡快建立全國性的農(nóng)村土地分等定級；三是探索農(nóng)村土地資產(chǎn)評估方法，建立具有全國性指導意義的評估技術(shù)路線；四是建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評估中介機構(gòu)，建立資產(chǎn)評估信息服務平臺和仲裁調(diào)解機構(gòu)；五是進一步完善農(nóng)村土地資產(chǎn)價格體系。

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摘 要： 土地一級開發(fā)是政府根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，為保證國民經(jīng)濟社會發(fā)展和土地市場的穩(wěn)定，在土地出讓或劃撥前對土地進行整理和前期開發(fā)的過程。由于土地一級開發(fā)需求資金數(shù)額龐大，政府自身進行開發(fā)會面臨較大的壓力，因此由企業(yè)進行專業(yè)的土地開發(fā)是更好的選擇。

關鍵詞： 土地一級開發(fā)；土地規(guī)劃；地價測算

在企業(yè)進行土地開發(fā)過程中，土地價格是投資決策的關鍵因素，進行科學合理的定價測算，可以使企業(yè)在完成該項目后保證自己的利益。但企業(yè)進行地價測算時大多采用傳統(tǒng)的土地定價方法，忽視了不確定性因素的變動對土地出讓價格的影響，主觀經(jīng)驗對評價結(jié)果的影響較大，可能導致企業(yè)做出錯誤的決策。并且由于房價逐年上升，房地產(chǎn)市場競爭較大，土地資源競爭加劇到底土地出讓價格的增加，傳統(tǒng)土地定價方法容易低估土地出讓價格，使得企業(yè)錯失優(yōu)質(zhì)的土地一級開發(fā)項目。

1. 研究的背景、意義和目的

廣義的土地一級開發(fā)是城市政府為了城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，城市總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃的順利實施，在土地出讓或劃撥前對土地進行整理、投資、開發(fā)的過程。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，土地一級開發(fā)在各地都有了一定的成效。如今，土地一級開發(fā)已經(jīng)成為政府調(diào)控宏觀經(jīng)濟的重要手段，也是整個房地產(chǎn)市場的價值基礎。

近年來，中國的房地產(chǎn)市場波動一直較大，尤其是 2009 年末房價的漲勢更是驚人，房價經(jīng)歷了由高到低，由低到高的起落，由房價的討論使得更多的人開始關注土地一級開發(fā)市場。房地產(chǎn)開發(fā)初期我國主要采用一二級聯(lián)動開發(fā)的方式，隨著房價大幅增漲，這種開發(fā)方式顯示出較大的弊端，土地增值收益流失嚴重。

2. 土地一級開發(fā)地價測算方法

土地一級開發(fā)項目投資決策的一個重要參數(shù)就是土地出讓價格，只有土地出讓價格可以平衡土地一級開發(fā)的成本費用稅收等支出和合理的利潤，企業(yè)才可以獲得部分土地增值收益，進行該項目的投資開發(fā)。如果企業(yè)對于土地出讓價格估計過高，實際出讓地價不能平衡成本和利潤，將使得企業(yè)投資該項目獲得巨額虧損；若土地出讓價格估計值低于實際價格，企業(yè)會在投資決策時放棄該項目，則可能由于投資決策失誤而錯失優(yōu)質(zhì)的投資項目。因此，企業(yè)應該選擇合理的土地定價方法，根據(jù)面臨的實際情況合理測算地價，避免決策失誤。

2.1市場比較法

通過與估價近期有過交易的類似地塊進行比較，根據(jù)交易時間、區(qū)域以及相關交易情況，考慮個別因素的差異，設定相應的修正系數(shù)，適當?shù)男拚愃频貕K的出讓價格，市場比較法就是以此估算出讓土地的客觀合理價格的方法。此方法理論比較簡單，是技術(shù)上較為成熟的一種估價方法，也是房地產(chǎn)估價最常用的方法之一。

2.2成本估價法

成本估價法主要依據(jù)土地所耗費的各項費用之和，加上合理的利潤、稅金和貸款利息，通過土地增值收益推算土地價格的一種評估方法。

2.3 成本估價法

成本估價法主要依據(jù)土地所耗費的各項費用之和，加上合理的利潤、稅金和貸款利息，通過土地增值收益推算土地價格的一種評估方法]。 成本估價法適用于固定收益模式，而不可用于固定收益加分成和收益分成模式。固定收益模式是計提土地一級開發(fā)項目總成本的固定比例作為自己的收益，一級開發(fā)企業(yè)的收益風險較小，土地出讓價格在投資決策中并非重要風險因素，因此用成本估價法正向推算土地出讓價格，其正確性對投資決策影響不大。但如果采用固定收益加分成或收益分成模式，增值收益部分是一級開發(fā)企業(yè)獲得收益的總要來源，成本估價法中的增值收益來自于經(jīng)驗預測，風險程度較大。

2.4 基準地價修正法

政府會在不同時間節(jié)點上的基準地價，根據(jù)待測土地的環(huán)境狀況、區(qū)位條件、土地使用年限和政府要求的容積率等，確定相應的修訂系數(shù)，得到修訂后的預測土地價格。計算公式如下：

待y土地樓面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）×日期修正系數(shù)×年

期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素總修正系數(shù)

待測土地價格 = 待測宗地樓面熟地價×規(guī)劃建筑面積

2.5收益還原法

基準地價修正法的原理和市場比較法的原理相似，只是將未來若干年內(nèi)待測土地每年預期純收益用一定的還原利率折現(xiàn)為預測時間的收益，其總和即為預測宗地價格。計算公式為：

待測土地價格=第i年土地純收益 /（1+ 還原利率）i-1

收益還原法適用于能夠產(chǎn)生收益的土地，包括產(chǎn)生土地增值收益或者二級市場收益，該方法可以對能產(chǎn)生收益的土地、房屋或者有收益的房產(chǎn)資源進行估價的一種便捷方法。收益還原法要求首先估算土地在未來每年預期純收益，然后根據(jù)期望收益率這算到當前投資點上，以便考慮資金的時間價值。

2.6 假設開發(fā)法

假設開發(fā)法是假設土地出讓給二級開發(fā)商完成房地產(chǎn)開發(fā)后可以正常銷售，通過市場比較法預測房地產(chǎn)銷售收入，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本、利潤和稅金等，來估算土地出讓價格的客觀合理價格或價值的一種估價方法。假設開發(fā)法多種房地產(chǎn)估價，包括凈地、已完成土地一級開發(fā)的“熟地”、待出售房地產(chǎn)評估、單位搬遷出讓土地和在建項目等的估價。評估時，需把握其投資開發(fā)前、后的狀態(tài)，以及開發(fā)以后的經(jīng)營方式。對于土地一級開發(fā)企業(yè)，假設開發(fā)法被用于評估完成土地一級開發(fā)后土地出讓價格，即“熟地”出讓價格。

3.總結(jié)

不同土地定價方法在房地產(chǎn)和土地評價領域中都有應用，在具體分析了不同方法的測算原理、評估對象、適用情況及其局限性后，我們可以看出，以上介紹的五種方法均適用于土地一級開發(fā)完成后的土地出讓價格，對土地定價有一定的指導意義，但這些方法在實際應用中受主觀經(jīng)驗影響較大，因此估計結(jié)果偏低；評估結(jié)果是固定點值，不能的得出土地定價的波動范圍。但土地一級開發(fā)企業(yè)進行投資決策時更希望項目的收益值是在某個范圍區(qū)間中波動，減少決策風險，因此這些評估方法不能滿足企業(yè)需求。假設開發(fā)法根據(jù)市場開況逆向推導土地成本，是最適用于土地一級開發(fā)項目土地定價的方法。

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篇5

【關鍵詞】 土地使用權(quán);抵押;評估;操作風險

自上世紀九十年代房地產(chǎn)改革以來,我國的房地產(chǎn)交易市場取得了巨大發(fā)展,房地產(chǎn)、土地評估機構(gòu)作為市場經(jīng)濟重要的組成部分,也經(jīng)歷了從無到有,從弱到強的過程,逐漸獲得了各個經(jīng)濟主體和管理部門的認可。由于我國的法律法規(guī)還不健全,市場信息還不透明,更重要的是我國的評估中介機構(gòu)往往大多脫胎于政府機關,先天性不足導致中介機構(gòu)的中立人的身份受到影響,在市場風險不斷變化、而房地產(chǎn)和土地評估的風險顯現(xiàn)又比較滯后的情況下,評估機構(gòu)的操作風險不容小覷。

一、估價行為受政府部門的影響巨大,非市場化因素明顯

在我國開始住房改革的初期,由于國內(nèi)基本上沒有成立具有獨立法人資格的中介房地產(chǎn)評估機構(gòu),為了建立市場經(jīng)濟中不可或缺的一環(huán),很多原從屬于房產(chǎn)局、國土局的評估服務所(部)從政府下屬的事業(yè)單位,逐漸脫離出來成為獨立的市場評估機構(gòu),或者是政府、房產(chǎn)、國土系統(tǒng)內(nèi)部的干部“下?！?成立房地產(chǎn)(土地)評估中介機構(gòu),這樣導致一方面中介機構(gòu)基本上都有政府的背景和資源,容易獲得市場信息和大量業(yè)務,另一方面政府和相關部門也容易監(jiān)管或者控制中介機構(gòu)的行為,對政府來說比較“聽話”。這樣為中介機構(gòu)的“中立人”身份設置了先天不足的障礙。

2009年筆者調(diào)查了本市9家較有影響力的評估機構(gòu),結(jié)果如下表:

從上表可以看出,中介機構(gòu)近80%背后都有政府背景,往往沒有政府背景的公司竭力想與政府拉關系、走后門,以便獲得一定的影響力和資源。可以說在我國目前政府機構(gòu)掌握著大量資源且呈現(xiàn)大政府小社會的背景下,中介機構(gòu)的獨立地位是不完全的,也因此容易導致估價結(jié)果的非市場化,從而導致法律糾紛。

二、估價結(jié)果受銀行等貸款機構(gòu)影響的風險

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,房屋土地的交易日漸增多,評估機構(gòu)的數(shù)量也原來越來越多,受業(yè)務競爭的影響,評估機構(gòu)的往往需要銀行等貸款機構(gòu)介紹業(yè)務。銀行介紹的業(yè)務往往一宗地的面積就達到幾千甚至數(shù)萬平方米以上,收取的評估費用是一宗個人房地產(chǎn)評估業(yè)務的數(shù)十倍,評估機構(gòu)往往易受銀行的影響。以桂林市中心廣場地下商城在一個評估有效期限內(nèi)(2009年1月至2010年1月)土地使用權(quán)抵押的評估地價為例:

最低的評估地價3736元/平方米,最高20248元/平方米,相差達5倍以上,而這兩個特殊點經(jīng)電話調(diào)查均有銀行放貸需求因素的影響。

三、評估方法選擇不當導致的風險

目前,土地的主要評估方法有剩余法、市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修訂法和成本逼近法。不同的房地產(chǎn)和土地的情形應選擇不同的評估方法,每種方法都有其缺陷,倘若評估人員選擇的評估方法不當,則會引起估價結(jié)果很大的差異。

1.剩余法缺陷及風險。剩余法是基于土地價格等于土地與建筑物出售價格減去建筑物本身的價格的原理,缺陷在于:(1)在應用此方法進行土地評估時最適合新開發(fā)的樓盤,對祖屋、危舊老房運用此方法評估則比較難以得到正確的結(jié)果。(2)要得到合適的土地價格,必須有較為公開透明的原材料、租賃市場,而且物價和不動產(chǎn)市場要比較穩(wěn)定,不能劇烈動蕩,否則因為未來的預期不可預料導致估價不準。(3)開發(fā)商的競爭要是非壟斷性的,評估機構(gòu)掌握了房地產(chǎn)市場的行情和供求關系,從而正確判斷開發(fā)完以后整個建筑物和所占土地的售價,否則導致估價偏差。

2.市場比較法缺陷及風險。市場比較法師土地估價中最常用的方法之一,其缺陷在于:首先比較法要求房地產(chǎn)、土地交易市場起碼對行業(yè)內(nèi)信息公開透明,交易案例能夠及時被行業(yè)案例平臺所記錄,能夠及時反映近期的市場行情。其次比較法是一種實踐中的做法,并沒有完善的理論依據(jù),同時各種修正系數(shù)的確定需要估價人員具有較高的業(yè)務素質(zhì)、豐富的知識面和評估的經(jīng)驗,這樣才能比較客觀、準確地進行比較修正,否則容易落入主觀的誤區(qū),導致估價差異加大。再次比較法不僅要求土地的位置、時間、空間布局、附著物相似或一致,更重要的是權(quán)屬和法律規(guī)定具有可比性。

3.收益還原法缺陷及風險。收益還原法是對土地、房屋等不動產(chǎn)具備收益性資產(chǎn)進行估價的基本方法。它的限制在于:適合于用于有收益的土地和其他不動產(chǎn),對公益性不具備收入的土地估價則不合適;另外對即使有收益,因為政策原因?qū)е绿潛p的國有企業(yè)進行評估時也不合適;進一步說,對于取得非市場化的收益的土地和其他不動產(chǎn)用此方法都是不太合適的。

4.基準地價系數(shù)修訂法缺陷及風險?；鶞实貎r系數(shù)修訂法的基本原理也是替代原理,其缺陷在于:首先該城鎮(zhèn)應該具有一系列的基準地價和完善的修正體系估價成果,沒有這個基準此辦法無從談起。其次基準地價有一定的時間限制,土地價格往往逐年變化,每過三到五年基準地價都會變化一次,此方法適用于短期、大量的宗地評估。另外很重要的一點,基準地價關系到政府的土地收益,往往是政府決定何時調(diào)整基準地價及其大致的標準,并非是完全市場化的操作,在基準地價變化的時間點前后,其估值價格相差往往很大,可能由此造成經(jīng)濟糾紛。

5.成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法。成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價、工業(yè)用地估價(商業(yè)和住宅則多不適應)、無收益又很少有交易情況的學校、公園及公共建筑、公益設施等特殊性的土地估價。但估價結(jié)果只是一種“算術(shù)價格”,對土地效用、價值及市場需求等方面的情況未加考慮,這也正是其缺陷。

四、對風險的防范現(xiàn)狀及建議

根據(jù)抽樣調(diào)查,桂林市土地評估機構(gòu)對土地抵押評估的操作風險有一定的防范和注意,但還未給予足夠重視,調(diào)查結(jié)果如下:

通過下表可以看出:職業(yè)道德教育、評估技術(shù)教育和考核和相關法律培訓比較重視,這是土地評估公司開展業(yè)務的基礎,都達到了100%標準;土地評估糾紛防范與處理僅略超5成;對道德風險和職業(yè)信譽有重要影響的評估風險獎懲實施細則僅有三家制定出來,占23.1%;收集完整的評估案例分析和預測、對市場法具有重要意義的信息獲取與預測僅僅有38.5%的公司制定了相對詳細制度,指定了人員,明確了職責,安排了相應的培訓。總體而言,桂林市土地評估機構(gòu)對評估風險的防范還有很多欠缺:

一是,缺乏評估風險意識,重視程度不夠。大部分評估公司管理人員對土地抵押評估的風險不以為然,認為只要經(jīng)過技術(shù)和法律培訓,不犯大錯就可以高枕無憂,而對職業(yè)道德和信譽建設缺少有效的制度與詳細規(guī)劃,一旦出現(xiàn)問題會導致無章可循,或是簡單的處罰或辭退員工了事。

二是,本地市場競爭激烈,信息交流低下。為了爭奪市場份額,各個評估公司各自為戰(zhàn),對手中的案例保密,沒有有效的交流機制和平臺,導致有效信息的交流相對缺乏,對市場預測比較粗略。從過去的案例來看,盡管沒有出現(xiàn)很多的糾紛,但隨著市場化的改革日益深入,政府改革的進入攻堅后,糾紛將可能日益增多,評估風險需更加重視。針對這些問題,提出以下建議:

(1)堅決落實評估中介機構(gòu)和政府部門的現(xiàn)行管理制度,完善信息和交流平臺。

(2)堅持進行行政和司法改革,完善法律和行政執(zhí)法制度,各部門各負其責,需要交給的事情放手由市場去管,政府做好“社會的守夜人”的角色,司法做好“仲裁者”的角色,政府無需更多插手市場事務,影響中介機構(gòu)的公正性與中間人的身份。

(3)加強職業(yè)道德教育和規(guī)范行業(yè)細則,加強行業(yè)自律,對影響中介結(jié)果公正性的“條子”、“招呼”予以網(wǎng)絡公告,建立公開的行業(yè)人員信用檔案,對影響行業(yè)形象的業(yè)務人員予以降低行業(yè)信用等級和其他處罰。

(4)加強業(yè)務能力培訓,貸款金融機構(gòu)負責土地抵押的人員應有相應的法律資格證或土地等級人資格證;土地評估機構(gòu)非全國土地注冊評估師不能參與評估,并定期進行培訓與考核;房產(chǎn)和土地抵押登記部門的經(jīng)辦人需持有登記上崗資格證,且參加市級以上全日制培訓不少于一個月。

參考文獻

篇6

（一）對評稅機構(gòu)設置的選擇

在已實行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構(gòu)性質(zhì)的評估機構(gòu)和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質(zhì)的社會中介評估機構(gòu)或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機構(gòu)主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質(zhì)的評估機構(gòu)和人員來承擔的，另一種是由民間性質(zhì)的社會中介評估機構(gòu)和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構(gòu)作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產(chǎn)價值進行評估的專業(yè)機構(gòu)，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構(gòu)的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構(gòu)或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構(gòu)作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構(gòu)和人員進行稅法及稅基評估相關專業(yè)知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構(gòu)作為評估主體，那么，為保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期

以市場價值作為基礎，對房地產(chǎn)按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產(chǎn)計稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計算機系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據(jù)是土地與地上建筑物價值，由于其經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執(zhí)行的評估周期在6年以上。

我國在房地產(chǎn)稅立法時，應在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場價值受經(jīng)濟發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關的法律法規(guī)應作出安排，以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權(quán)威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務機關對房地產(chǎn)計稅依據(jù)進行評估后，應將初評的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機構(gòu)申訴，若對申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當?shù)貜秃宋瘑T會申請復核，復核委員會應盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關評估機構(gòu)，最終的計稅價格應更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評估方法

房地產(chǎn)稅合理、準確的計稅依據(jù)應是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結(jié)果有時也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結(jié)果低于收益法的評估結(jié)果，而市場比較法的評估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當?shù)睦屎皖A測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價的準確性。

國際上以市場價值為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評估技術(shù)－－批量評估

同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現(xiàn)。

在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進行基礎數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產(chǎn)簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細地復查。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計算機輔助批量評估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應用這一技術(shù)，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據(jù)庫中，由計算機利用回歸技術(shù)進行市場分析，構(gòu)造估價模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報告；評估子系統(tǒng)實現(xiàn)評估數(shù)學模型建立、數(shù)學模型校準和價值評估；評估結(jié)果管理子系統(tǒng)實現(xiàn)評估結(jié)果輸出、評估結(jié)果上訴管理和評估結(jié)果統(tǒng)計報表。

篇7

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風險

1.稅收風險。

就目前上海市地方稅務局發(fā)出《關于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定:個人出售非居住用房,應全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應全額征收5%的營業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅和個人所得稅。據(jù)了解,根據(jù)1998年上海財稅局出臺的房產(chǎn)稅收政策,上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定,非居住用房投資者負擔的稅費要遠大于5%。舉例來講,銀行向**公司發(fā)放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關標準條例規(guī)定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項稅:①是按房價的0.05%繳納印花稅;②是按轉(zhuǎn)讓價與購進合同價的差價的5%繳納營業(yè)稅;③是按營業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等;④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進房價加可以扣除的印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產(chǎn)原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設以拍賣價格為4200萬元計(單價約2.1萬元),應繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元

(2)營業(yè)稅:(4200-1200)×5%=150萬元

(3)城建稅、教育費附加和河道整治費:150×5%=16.5萬元

(4)土地增值稅:

增值金額3000萬元

可扣除項目1200+2.1+150+16.5=1368.6萬元

應納稅金額4200-1368.6=2831.4萬元

納稅金額累進684.3×30%=205.29萬元

684.3×40%=273.72萬元

1368.6×50%=684.3萬元

94.2×60%=56.52萬元

土地增值金額205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83萬元

(5)個人所得稅:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314萬元

拍賣“公司抵押房產(chǎn)應繳納稅收合計為1710.744萬元,拍賣后價款為2489.256萬元,再除去拍賣費用210萬元(約為拍賣價格的5%),可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元,遠低于貸款本金(2700萬元),風險顯而易見。另外,在拍賣后,如不能提供抵押物購入時的原始發(fā)票,增值稅將按照拍賣價格計征,這樣納稅金額將進一步提高,風險增大。就上述測算看,稅收占房產(chǎn)增值額的50%左右,增值額越大,稅收越高,實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少,而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。

2.抵押物風險。

抵押物風險主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。

從目前看,抵押物權(quán)利瑕疵風險主要指以下情況:①是在一些地區(qū),由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨立,完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成,但由于相關政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào),許多房屋并無土地使用權(quán)證,房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗土地使用權(quán)證的情況下,對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性,銀行在行使抵押權(quán)時也存在一定的不確定性;②是對在集體土地上建設的房屋設定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多,也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進行了嚴格限制,銀行在處置集體土地上所建房屋時,將面臨政策障礙,即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌,不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言,房屋作為耐用消費品,還具有保值、增值的作用,但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟進入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下,房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長,抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

抵押物處置風險是指因法律或事實原因,銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前,與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風險。而銀行發(fā)放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款,只有不足10%的貸款采用保證擔保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]15號,以下簡稱《規(guī)定》)直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。《規(guī)定》第六條規(guī)定:“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債”;第七條規(guī)定:“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請,在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執(zhí)行”。從法律后果看,《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實際懸空,第七條則為銀行行使抵押權(quán)設定了前置性義務,加大了銀行抵押權(quán)行使成本。《規(guī)定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素:①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準,執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實際執(zhí)行效果;②是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過當?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘藴实那闆r下,是否能對抵押房屋予與執(zhí)行;③是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時,能否對抵押房屋予與執(zhí)行;④是沒有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時間限制。

3.變現(xiàn)風險。

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,它不能移動,屬于不動產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差,變現(xiàn)性也較差,不像其他商品那樣,容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會和政策性風險。

任何國家的房地產(chǎn)都會受到社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢和國家相關政策的影響。如果經(jīng)濟繁榮,政策鼓勵支持,則房地產(chǎn)價格看漲,相反則會看跌,我國也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺,對2005年上海房地產(chǎn)市場的影響顯而易見,二手市場的交易量明顯減少,出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。對抵押權(quán)人來說,這些因素是應該充分考慮的,若銀行不注意經(jīng)濟形勢和宏觀政策形勢的變化,很可能遭受損失。

5.經(jīng)濟性風險。

目前,房地產(chǎn)市場還是一種不充分的市場,其特征就是缺乏信息,許多房地產(chǎn)的交易和定價是悄悄進行的,這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費等規(guī)定。另外,房地產(chǎn)商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑,只要建設位置不同,其價值就有很大差異。此外,如對房地產(chǎn)抵押過程中的諸多細節(jié)了解不詳盡,也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅,如果在處置這套住宅時發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問題,就會使抵押權(quán)人遭到損失。

6.或然損失風險。

抵押權(quán)人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險公司,然而在保單中規(guī)定的保險公司的責任并不是包羅萬象,因此有時也存在著風險。

二、抵押評估存在風險的房地產(chǎn)類型

1.變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)抵押估價要進行變現(xiàn)能力分析。在抵押估價中,房地產(chǎn)估價師要對抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進行分析。在實際工作中,常遇到變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)如:①劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn),由于土地變更程序繁瑣,所需變現(xiàn)時間長;②非居住用房,由于稅收制度的變更,快速變現(xiàn)價值與抵押價值差異程度大;③大型商場,獨立使用性、整體分割性差;④非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標準廠房,配套設施、道路通達狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差。對于這些變現(xiàn)能力差的抵押房地產(chǎn),估價師應對其進行充分的變現(xiàn)能力分析,進而合理、準確地確定房地產(chǎn)的抵押價值。

2.實際用途與證載用途不符的房地產(chǎn)

在實際工作中,經(jīng)常遇到抵押房產(chǎn)的證載用途與實際用途不一致,例如以下四種情況:①證載用途為辦公,實際用途為商業(yè);②證載用途為廠房,實際用途為商業(yè);③證載用途為住宅,實際用途為商業(yè);④證載用途為廠房,實際用途為辦公。這些情況要求評估人員對風險的控制和規(guī)避更為嚴格。另外還有證載用途為公建,實際用途為商業(yè)的,如把居民委員會辦公樓或居民活動中心改為商業(yè)用房,把人防工程改為車庫等。根據(jù)國家抵押條例規(guī)定,公建用房不能進行抵押,這種情況應引起評估師的注意和警戒,避免造成銀行等金融機構(gòu)的損失。

三、店鋪和工業(yè)廠房抵押評估中的風險控制

在實際工作中,評估師在估價方法選用、參數(shù)選擇、修正等方面都應注意抵押風險的控制與規(guī)避。筆者以店鋪(商場)、工廠和倉庫為例,作如下闡述。

1.店鋪(商場)抵押評估

(1)在商鋪的抵押評估中,常會用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定,往往因估價師水平差異,而差異很大。許多銀行認為收益還原法的評估結(jié)果不可靠,不予認可。因此,合理、準確地確定還原利率是控制和規(guī)避抵押房地產(chǎn)風險的重要因素。確定還原利率應考慮的因素有:①是否處于核心商圈。商圈有大有小,城市的商業(yè)中心是大商圈,社區(qū)商業(yè)中心是小商圈,處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。②商圈的變動因素。商圈變動就如同買股票看大勢一樣,成長性是一個很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值,投資回報率就高;反之,如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險,投資回報率就低。③處于百貨商場、購物中心。一個大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力,能帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。④處于廣場周邊。廣場是休閑、娛樂的場所,所以有廣場的地方,就有沖天人氣,就有無窮的商業(yè)機會。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集,形成了巨大的消費能力,對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機會。所以,評估一個商鋪,看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。一個商鋪的立地力,主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。不同的租戶對商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評估師應建立一個詳細的分區(qū)域的投資回報率指數(shù),可衡量收益還原法評估中還原利率的數(shù)值,用以指導不同地段、不同時段的商鋪轉(zhuǎn)讓評估,從而有效地降低因還原利率取值不當所帶來的風險。

(2)商鋪評估中經(jīng)常采用的另一種估價方法是市場比較法。對于市場比較法的風險控制,要求評估師做到:①搜集交易實例,多收集周圍商鋪的成交行情,其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實例,即從搜集交易實例中,挑選出與所評估商鋪具有可比性的3個案例。③進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正。毛租金和凈租金,即租金中包含了一些其他東西,比如:有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費等。開價和實際成交價,估價師比較容易了解到開價(如掛牌價格),而較難了解到實際成交價,但這對于最后的準確估價有很大影響。樓層差異,商鋪一樓與二樓的租金差異很大,直接導致了其售價差異,因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等,進行必要修正對于規(guī)避和控制商鋪的評估風險有不容忽視的作用。④綜合評估決定估價額。二手帶租約出售商鋪的價值評估,對于租期內(nèi)的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單,那就是——買賣不破租約。綜上所述,市場比較法需要估價人員有豐富的專業(yè)經(jīng)驗,因為對市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪客觀市場價值起到關鍵作用。

(3)有些店鋪(商場)有自身的特點,如某商鋪一面臨上海市著名商業(yè)街,一面臨小路,一面臨一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我們對這種地理位置特殊的店鋪(商場)的評估一般會采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評估思路是:首先,選取該基地中的著名商業(yè)街的一店鋪作為典型店鋪,用市場比較法和收益法求取基準價格。由于基地內(nèi)店鋪繁多,為了謹慎起見,基準價格的求取采用層次修正法結(jié)合專家打分法,充分發(fā)揮估價師對店鋪的認知。其次,在基準價格確定的基礎上,再考慮基地內(nèi)各店鋪因臨街狀況的差異,存在的收益級差。通過市場調(diào)查了解各道路店鋪租金水平的差異,求得級差修正系數(shù)。再次,在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個典型店鋪通過級差修正系數(shù)和個別因數(shù)修正求得這三個店鋪的基準價格。最后,通過個別因素修正求取估價對象的最終價格。

各項因素因子的選取見下表:

2.工業(yè)廠房(倉庫)抵押評估

對于工業(yè)廠房的評估,實際工作中采用市場比較法評估較少,一般以成本法、收益法評估為多。在評估過程中,為有效控制風險,要處理好以下幾方面的問題:

(1)在同一基地內(nèi),相同規(guī)模的工廠由于土地容積率的差異,土地利用程度的差異,土地取得費用和開發(fā)成本是不同的,由此造成評估結(jié)果差異較大。

(2)有的工業(yè)廠房因使用需要進行過翻建或翻新,在用成本法對工業(yè)廠房進行評估時,如果單純采用成新折舊法會使評估價值偏高,應結(jié)合直線折舊法綜合確定成新率。

篇8

關鍵詞：土地儲備制度；問題；對策

一、我國城市土地儲備制度的建立

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務院頒布的《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強政府對土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。

土地儲備制度是政府加強壟斷城市土地供應的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購后，進行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。

二、我國城市土地儲備制度存在的問題

1土地儲備運作主體界定不清。

從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機構(gòu)，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機構(gòu)，形成了政府與土地儲備機構(gòu)之間的委托關系。但在實際運行過程中，城市土地發(fā)展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據(jù)土地利用年度計劃，具體實施土地收購儲備等工作；又要參與到企業(yè)運營過程中，與開發(fā)商共同經(jīng)營土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。

2土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點正在起到關鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚，部分城市的土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標準3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強烈不滿。

3土地儲備的收益分配及征用補償機制不健全。

土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進行一定的補償。由于補償標準很低，導致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。

三、發(fā)展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風險保障等方面。

1建立一個以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關部門共同參與的土地儲備管理機構(gòu)，制定科學的土地收購、儲備和供應計劃，保障政府對城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營，促進經(jīng)濟社會發(fā)展。

篇9

礦產(chǎn)，石油及天然氣的生產(chǎn)過程包括勘探，評估，開發(fā)和建設四個階段。本文著重對澳大利亞采掘行業(yè)生產(chǎn)的前期階段，即勘探和評估階段會計準則的選擇進行探討。由于采掘行業(yè)行業(yè)的特殊性，勘探和評估階段具有高度的不確定性，例如探測失敗，市場對礦產(chǎn)品需求的變化，價格波動及政府出臺的相關政策，都使得前期階段的活動面臨著高風險。因而，為了規(guī)避風險以及風險所可能造成的后果，不同的經(jīng)濟主體會采用不同的會計準則。根據(jù) Henderson, Pearson and Herbolm (2006)的研究，采掘行業(yè)在核算勘探及評估費用時一般采用四種方法：

直接費用法：將所有勘探評估階段的支出作為費用，無論勘探結(jié)果是否成功 費用還原法：若發(fā)現(xiàn)有經(jīng)濟效益的可開采的資源，將所有支出作為費用并納入資產(chǎn)類的會計科目 完全支出法：將所有支出資本化，若發(fā)掘成功，則將這部分被資本化的支出作為費用從收入中扣除 成功作用法：允許所有勘探和評估階段產(chǎn)生的支出被資本化，直至項目被終止

澳大利亞會計行業(yè)準則(以下簡稱AASB)第六條礦產(chǎn)資源的勘探及評估指出勘探及評估支出產(chǎn)生于經(jīng)濟主體獲得勘探的法定資格之后且礦產(chǎn)資源的技術(shù)可行性和經(jīng)濟效益可持續(xù)行都明確之前。該準則規(guī)定不管出于何種利益，該經(jīng)濟主體可將勘探及評估支出記錄為費用，也可將該支出部分或者全部資本化。該支出只有在以下情況才可累計或者延后記錄：

勘探區(qū)域土地的使用權(quán)及保有權(quán)的期限為短期的 支出預計可通過進一步的項目開發(fā)，出售，或者在該區(qū)域內(nèi)的其他活動且此類活動還未達到可獲得經(jīng)濟收益的，予以扣除的通過對澳大利亞前30強礦產(chǎn)資源集團的年度報表的分析，對于礦產(chǎn)的勘探和評估費用的會計處理，各集團出于各自利益的考量有著不同的處理方式。必和必拓集團(BHP Billiton Ltd)在其2006年報中將礦產(chǎn)的勘探和評估支出列為費用，除了在可行性研究顯示出具有經(jīng)濟收益的項目中所產(chǎn)生的勘探和評估支出。帕拉丁集團(Paladin Resources Ltd)，在2005年度的年報中，在勘探和評估支出的確認的會計準則選擇上做出其一個自主性的改變，該集團將勘探和評估支出列為費用，從已發(fā)生的收益中扣除。這樣做的原因是因為該集團已從一個勘探型的企業(yè)過度到生產(chǎn)型企業(yè)，因此不受AASB 6的限制?；仡櫯晾〖瘓F的會計處理方法，最終使其賬面上勘探及評估的資產(chǎn)類項目金額減少，累計損益增加，且在利潤表中的勘探及評估費用增加。采取不同會計準則的公司例如特瑞阿克集團(Triako Resources Ltd)和阿夸拉集團(Aquila Resources Ltd)則將勘探和評估費用延后，因為這些費用被合理的確認為將從產(chǎn)品的收入中扣除。沃特 (2005)的研究表明，確認的無形資產(chǎn)和潛在的經(jīng)濟因素以及商譽和研發(fā)資產(chǎn)存在重要的關聯(lián)性。管理層擁有將確認的無形資產(chǎn)進行資本化的決策權(quán)，而這一決策權(quán)的缺陷是使資產(chǎn)負債表的質(zhì)量下降，因此影響投資者對公司內(nèi)部運作的評價。

通過對年報和相關研究，對澳大利亞等發(fā)達國家的采掘行業(yè)會計準則的選擇進行分析發(fā)現(xiàn)，當前澳大利亞會計理論框架在處理采掘行業(yè)勘探和評估支出上存在不足之處：費用還原法應當是唯一的方法，將會計準則的選擇限制為單種方法并不能確保自行處理權(quán)的消除。即使成本中心已被定義，仍不可能在企業(yè)中準確區(qū)分開來，從而降低了整個產(chǎn)業(yè)財務信息的可比性和透明度。特別是采掘行業(yè)可受益于多種會計準則，揭示與自行處理權(quán)都滿足于歷史成本會計模型以反映企業(yè)的真實價值，但收入管理在一定程度上被減弱。

AASB6還要求對勘探和評估資產(chǎn)的成本必須事先進行確認，但允許企業(yè)對隨后的確認方法運用成本模型或價值模型的兩者之一。企業(yè)需要一種政策，使其能根據(jù)支出與已發(fā)現(xiàn)的礦產(chǎn)之間相關性程度，來確認該支出是否屬于勘探和評估費用。必和必拓集團(BHP Ltd)就是這樣一個例子，該集團公司在2006年的財務報告中揭示了他們在費用確認上的會計準則選擇，包括了勘探和評估活動，這是比較罕見的。Yongvanich和Guthrie(2005)堅持認為非經(jīng)濟衡量標準在采掘行業(yè)的使用正與日俱增，他們的研究表明澳大利亞礦業(yè)公司越來越多地運用環(huán)境指標及實際指標，但卻缺少對揭示這些非經(jīng)濟指標的監(jiān)管系統(tǒng)。由英國政府起草的一份名叫采掘行業(yè)透明度倡議的國際框架，意在提供向發(fā)展中國家進行資源援助的可行性及透明度。正如Yongvanich和Guthrie(2005)的研究結(jié)果，該倡議鼓勵使用非經(jīng)濟指標。

篇10

城市河道生態(tài)整治工程建設，一般是為了提高城鎮(zhèn)及周邊區(qū)域防洪保安標準，同時結(jié)合城市建設和環(huán)境改善需要，使城市河道成為集防洪、交通、綠化、美化和休閑娛樂為一體的城市風景線。堤防等工程建設可以置換出一定土地供城市建設和工業(yè)開發(fā)，也會帶動周邊一定范圍內(nèi)土地升值和開發(fā)，甚至帶動整個城鎮(zhèn)土地升值、開發(fā)和經(jīng)濟發(fā)展。過去由于對環(huán)境不夠重視，再加上資金短缺，尤其在計劃經(jīng)濟時期，土地使用權(quán)靠政府劃撥，不允許進行土地商業(yè)開發(fā)，城鎮(zhèn)政府沒有土地出讓收入，根本沒有河道生態(tài)整治資金。因而，多數(shù)城鎮(zhèn)河道防洪標準低，甚至沒有堤防。山區(qū)河道形成游蕩型河床，遇兩岸山體河床縮窄；平緩地帶河道擴散、游蕩，寬窄不一；汛期洪水漫灘,平時基本沒有下泄流量；河道干涸或成為污水溝，植被稀少，河灘成為風沙源。此外，企業(yè)單位向河道排放礦漿、礦渣、垃圾，洪災、風沙、惡臭、污穢、臟亂，嚴重影響河道周邊環(huán)境質(zhì)量，對居民生活影響很大，也嚴重影響了城市開發(fā)和招商引資。城市河道本來是城市的母親河,一般大中型城市都是傍河而建,靠河流水源、航運及漁業(yè)資源生存和發(fā)展壯大，只是近幾十年，由于經(jīng)濟發(fā)展和城市規(guī)模迅速擴大，需水量急劇增加，加上污染和上游來水逐漸減少，北方城市多數(shù)河道出現(xiàn)斷流、干涸，不得不靠大量開采地下水維持城市發(fā)展，城市河流逐步失去了原有經(jīng)濟和環(huán)境功能。城市河道本來是重要環(huán)境因子，卻成為環(huán)境臟、亂、差的集中地帶。因此，為了經(jīng)濟發(fā)展、提高居民生活質(zhì)量、建設環(huán)境友好型社會，越來越多的城市進行河道生態(tài)整治，這也是經(jīng)濟發(fā)展客觀要求。

2項目經(jīng)濟評價特點

城市河道生態(tài)整治工程項目，雖有一定公益性，資本金以政府投資為主。但是，由于政府資金有限，一般政府只能籌集少量資本金，其余大量建設資金要靠銀行貸款或社會融資。因此，無論政府決策、銀行貸款，還是其他社會融資，都需要進行完整可信的經(jīng)濟評價。該類項目不同于一般的水利項目，其經(jīng)濟評價是一個新課題，尤其是財務效益和經(jīng)濟效益計算，包括效益種類、定量計算標準和方法等。如果沒有一套合理的計算方法和可信的結(jié)論，不僅影響城市政府決策，還會影響銀行貸款和社會融資。城市河道生態(tài)整治工程項目主要有以下特點：（1）此類工程雖然帶有一定的公益性，由于資金來源主要靠社會融資，需要還本付息。同時，城鎮(zhèn)政府可獲得大量土地出讓收入，財務效益明顯，實際上與經(jīng)營性項目無異。（2）工程效益與一般防洪項目有區(qū)別，一般防洪項目沒有直接財務收入，僅有防洪經(jīng)濟效益，或附帶一些交通改善效益，而城市河道生態(tài)整治項目除了上述效益外，主要效益是土地升值效益，以及旅游等效益。并且土地升值及土地置換可以促進土地快速開發(fā)，政府很快獲得土地出讓收入，反過來為城市河道生態(tài)整治工程提供充足的建設資金和還貸資金來源。（3）項目業(yè)主或管理單位不同于一般項目。一般項目業(yè)主很明確，是項目籌資和收益的主體，而城市河道生態(tài)整治項目，雖然名義上也有業(yè)主，但業(yè)主只負責項目建設、管理等事務，土地的征用和出讓則由市縣政府(土地儲備中心)負責，即土地出讓權(quán)歸政府，其收入納入市縣財政，建設資金和運行費用由財政撥款。也就是項目收入和支出的主體既分離，又統(tǒng)一，可以將二者捆在一起作為一個整體進行經(jīng)濟評價。（4）由于土地出讓不是一般的商品或服務出售，出售土地的是政府不是企事業(yè)單位，土地出讓金屬政府預算外財政收入，所以土地出讓金不需要繳納銷售稅金和所得稅。項目財務收入應該是項目帶來的土地出讓凈收入，即土地出讓金扣除土地征收等相關費用等。因此，財務評價時財務報表就有別于一般經(jīng)營性項目，可以不編制損益表、財務計劃現(xiàn)金流量表和資產(chǎn)負債表，直接根據(jù)投資、貸款和預測的年運行費、土地出讓凈收入編制借款還本付息計算表、項目財務現(xiàn)金流量表，計算財務盈利能力指標和貸款償還期等指標，以供政府和金融機構(gòu)決策參考。

3項目效益計算

根據(jù)項目建設的目的和功能分析，城市河道生態(tài)整治工程財務效益包括土地出讓收入、旅游收入、運行費財政補貼等。經(jīng)濟效益包括防洪效益、土地升值效益、旅游效益，以及促進招商引資和城市發(fā)展等間接效益。其中土地出讓財務效益和土地升值經(jīng)濟效益有別于一般防洪工程，而且是工程財務和經(jīng)濟效益的主要部分，其他效益已有成熟的計算方法，故本文著重分析財務效益中的土地出讓凈收入和經(jīng)濟評價中的土地升值效益。土地出讓凈收入與土地升值效益雖然概念上和用途有所不同，但兩者具有不可分割的內(nèi)在聯(lián)系，實質(zhì)上都是因為城市河道生態(tài)整治工程建設改善周邊環(huán)境帶來的土地升值，只是評價所站的角度不同。土地出讓凈收入是站在業(yè)主和當?shù)卣慕嵌?，是項目帶動一定時期內(nèi)可開發(fā)的周邊土地所能獲得的直接土地出讓收入，是財務評價指標；而土地升值效益則是站在國家或全社會的角度，預測項目周邊土地可能的升值，無論是否付諸實際開發(fā)。項目效益計算，應該遵循“有無對比”原則，計算有本項目比無項目收益的差值，也就是項目周邊土地出讓凈收入和土地升值效益計算的核心是都應該預測項目周邊土地可能的升值，包括升值范圍和升值幅度?？紤]周邊土地開發(fā)實際，具體評價時財務效益和經(jīng)濟效益可采用同一標準，但財務效益應按計算期內(nèi)實際可能開發(fā)面積計算。此外，經(jīng)濟評價時應根據(jù)工程建設實際情況區(qū)分兩類土地計算財務和經(jīng)濟效益。一類是由于修建或改建河堤使原有部分河漫灘變?yōu)榈掏饨ㄔO用地，屬于新增建設用地，這部分土地應該按照土地實際出讓凈收入計算效益。第二類是現(xiàn)有建設用地，由于環(huán)境改善和防洪標準提高而導致的土地升值。土地升值范圍和升值幅度與項目性質(zhì)、建設內(nèi)容、建設規(guī)模、城鎮(zhèn)規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平有直接關系。一般項目環(huán)境建設內(nèi)容越多，建設規(guī)模越大，城鎮(zhèn)規(guī)模越大，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，其土地升值范圍和升值幅度就越大。土地升值范圍與升值幅度緊密相關，即土地升值范圍大的項目周邊土地升值幅度也大，反之就較小。一般城市河道生態(tài)整治工程項目所帶來的土地升值范圍為河道兩側(cè)一定距離以內(nèi)，升值幅度由河岸邊向兩側(cè)逐漸遞減，離河道越遠，升值幅度越小。具體升值范圍和幅度，應根據(jù)實地調(diào)查結(jié)果預測確定。按照土地價格評估理論，土地價格評估方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法等。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地成交價格作適當修正，以此評價待估土地客觀合理價格。收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等，是將待估土地未來正常年純收益，以一定的還原利率還原，以此估算待估土地價格。成本逼近法是以開發(fā)土地的所耗費各種客觀費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳稅金和土地增值收益，來確定土地價格。剩余法，又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后，不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅金等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。對于城市河道生態(tài)整治工程項目經(jīng)濟評價，從不同土地價格估價方法適用范圍、計算工作量、可操作性以及經(jīng)濟評價計算精度要求等方面分析，城市河道生態(tài)整治工程應該選用市場比較法計算土地價格。評價人員應對同一城市或相鄰城市類似環(huán)境的土地價格進行詳細調(diào)查研究，以保證土地價格和增值預測結(jié)果的客觀和正確性。同時應注意，新增建設用地應該按照土地實際出讓凈收入計算效益，現(xiàn)有建設用地應按照土地升值計算效益。就目前來講，河北省一些城鎮(zhèn)河道兩側(cè)土地升值范圍一般在500～2000m，升值幅度已達每畝30～50萬元，不同城市、不同工程、不同時期升值幅度差別很大，必須通過實地調(diào)查，客觀評估。

4關于土地出讓金