導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)土地增值稅征收政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅清算 納稅籌劃

近年來，我國房價上漲速度很快,使得百姓購房壓力迅速上升,為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè),稅務(wù)局頒布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《清算通知》），并于2007年2月開始實行，用以規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理過程中所出現(xiàn)的問題。2008年1月，稅務(wù)總局召開新聞會，聲明要采取積極措施啟動土地增值稅的清算，標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的全面啟動。2009年5月稅務(wù)總局頒布實行了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，以促進(jìn)各地開展房地產(chǎn)土地增值稅的清算。由此可見，國家對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作非常重視，全國各地房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極配合，貫徹落實國家的稅收政策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的定義

土地增值稅清算，是指符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)企業(yè)，需依照稅收法律、法規(guī)以及土地增值稅有關(guān)的政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目所應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行。

二、土地增值稅清算對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

(一)土地增值稅清算會減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收益

土地增值稅的征收實質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)與政府之間分享房地產(chǎn)經(jīng)營利潤，土地增值稅征收所采用的稅率是超額累進(jìn)稅率。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤越多，政府所征收的土地增值稅就越多企業(yè)賺得越多，政府收得越多。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的增值額≤50%時，政府征收30%的增值稅；增值額>50%而< 100%的部分，政府征收40%的增值稅；增值額≥100%而< 200%的部分，政府征收50%的增值稅；而增值額≥200%的部分，政府征收60%的增值稅。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)通過囤地而獲取高額利潤的難度逐漸增大

部分資金雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種手段以相對較低的價格獲得大片土地的土地使用權(quán),并設(shè)法延長土地的開發(fā)期,待等到土地的價格在上漲到一定程度后再將所占有的房地產(chǎn)項目進(jìn)行銷售,從中獲取高額利潤。實施土地增值稅清算,能在一定程度上抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的囤積居奇的行為，因為對于銷售價格相差不大的房地產(chǎn)商品而言,獲得土地使用權(quán)所花費的成本越低,該房地產(chǎn)項目的增值率就越高,所要繳納的土地增值稅就越多。從另一個角度分析,對于獲得土地使用權(quán)成本相差不大的房地產(chǎn)項目,銷售的價格越高,增值稅率就會越高,所要繳納的增值稅就越多?；诖?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過捂盤惜售以及囤地的方式來獲取高額利潤的意愿很難實現(xiàn)了。

(三)土地增值稅清算影響房產(chǎn)銷售價格

我國政府開征土地增值稅的一個重要原因，就是希望通過對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅征收而對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行宏觀調(diào)控。在土地增值稅清算制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對房子進(jìn)行定價時，要綜合考慮土地增值稅等稅收因素。房價定得過高，隨之而來的土地增值稅所采用的稅率就會增高，那么房地產(chǎn)開發(fā)商因為漲價所獲取的凈利潤很有可能不能抵償因漲價而增加的稅負(fù)開支。且從目前的樓市來看，漲價太明顯會影響購房者的購買力，減少開發(fā)商的售房數(shù)量。

(四)土地增值稅清算能優(yōu)化整合房地產(chǎn)企業(yè)

房地產(chǎn)項目開發(fā)需要大量的資金，由上文我們知道，土地增值稅清算的實行會減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤，利潤率的降低將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸失去外部投資的資金數(shù)量。同時，土地增值稅清算還會增加房地產(chǎn)公司的稅金支出，這樣一來投資資金減少了而稅金支出增加了，提高房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)入門檻。只有具備雄厚資本，才可以在房地產(chǎn)行業(yè)中生存發(fā)展。對于資金較薄弱、缺乏應(yīng)對風(fēng)險能力、缺乏核心競爭力的小企業(yè)將逐漸淘汰。2011年11月9日，北京市住建委公示稱，北京東方時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等477家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書有效期屆滿后，未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷，將注銷這477家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)。有業(yè)內(nèi)人事統(tǒng)計，這477家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基本為不太知名的小開發(fā)商。另外，去年12月市住建委公布的數(shù)據(jù)顯示該類企業(yè)為185家，今年增加了292家。經(jīng)過一輪優(yōu)勝劣汰的洗禮，該行業(yè)的平均收益率會向著社會平均收益率緊靠，一般住宅樓具有20%增值率的免稅區(qū)間，能夠減輕因土地增值稅的征收而造成的壓力，基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會逐漸轉(zhuǎn)換贏利方式，注重開發(fā)一般住宅樓。

三、房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)土地增值稅清算的策略分析

近年來，國家為了遏制房價的過快上漲了，連續(xù)出來多項政策以調(diào)控房價。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想創(chuàng)造良好效益，必須對房地產(chǎn)項目進(jìn)行合理定價，并針對土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)制定完善的稅收籌劃方案。

(一)制定合理銷售價格減少土地增值稅稅額

對于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，應(yīng)充分利用20%增值率的免稅區(qū)間制定稅收籌劃方案，這樣可以享受免稅的同時增加企業(yè)的效益。以一個房產(chǎn)項目為例，企業(yè)開發(fā)該房產(chǎn)項目的成本為A，而售價則定為B，房地產(chǎn)企業(yè)若想享受免稅優(yōu)惠，房產(chǎn)定價應(yīng)限定B=1.67A范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)若想以提升房價實現(xiàn)經(jīng)營利潤的增加，企業(yè)需要綜合考慮提價所帶來的稅款的增加，包括土地增值稅、城建稅、教育費附加、營業(yè)稅等稅款的相應(yīng)增加，企業(yè)要保證漲價后的稅后凈利潤大于漲價前的稅后凈利潤，這樣才能通過漲價而獲取利潤。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，需要通過嚴(yán)格制定銷售價格策略以進(jìn)行稅收籌劃，這樣可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在稅收方面的成本，進(jìn)而提升企業(yè)的經(jīng)營效益、獲得更多的利潤。

(二)準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)開發(fā)項目

土地增值稅清算有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)劃開發(fā)項目，開發(fā)國家政策所支持的中低價位以及中小戶型的商品房可以有效規(guī)避稅收政策，享受免稅的稅收優(yōu)惠。在進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)時，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡量推出進(jìn)行過精裝修的房子，或者是推出交房標(biāo)準(zhǔn)高的商品房，這樣可以迎合廣大消費者的消費需求，同時加大了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算額。房地產(chǎn)開發(fā)項目的準(zhǔn)確定位能夠有效優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目、迎合市場需求，同時還能大大降低開發(fā)項目的稅收成本，真是一舉多得。

(三)設(shè)立企業(yè)內(nèi)部的項目銷售公司

房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)立自己的房地產(chǎn)項目銷售公司來進(jìn)行所開發(fā)項目的銷售，可以大大降低企業(yè)的售房增值率，進(jìn)而降低稅收成本。根據(jù)國家對于營業(yè)稅的規(guī)定，營業(yè)額是指在轉(zhuǎn)讓或者銷售所購置的不動產(chǎn)或者是所受讓的土地使用權(quán)時，以收入減去不動產(chǎn)購置費用或者是受讓土地使用權(quán)的成本所得的余額?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)成立自己內(nèi)部的房產(chǎn)銷售公司，在受讓土地所有權(quán)與銷售房屋時只需要繳納一次營業(yè)稅，這樣可以避免稅務(wù)部門對營業(yè)稅的重復(fù)征收。同時，土地增值稅的征收稅率會隨著增值額的增加而增加的，成立房產(chǎn)銷售公司可以將房產(chǎn)項目分開銷售，每次成交的增值額必然小于累計的增值額，那么稅務(wù)部門對土地增值稅的征收是分段計算的，分段計算所采用的土地增值稅率就低，進(jìn)而實現(xiàn)地增值稅成本的降低。此外，通過成立房產(chǎn)銷售公司，銷售環(huán)節(jié)會增加很多宣傳費、推廣費等開支，這些開支均可算入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常開支，因此增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅前扣除額，進(jìn)而縮減應(yīng)納稅所得額，達(dá)到將此稅收成本的目的。

(四)拆分精裝商品房的銷售合同

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行精裝房的銷售時，可以將銷售合同進(jìn)行拆分，與顧客分兩次簽訂售房合同，一次是在房地產(chǎn)企業(yè)所投資開發(fā)的精品房初步竣工但還未安裝附屬設(shè)施及裝修時,與顧客簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同。第二次是在精品房附屬設(shè)施安裝完成或者裝修后，再與顧客簽訂精品房附屬設(shè)施安裝或者裝修合同。這樣房地產(chǎn)企業(yè)只用繳納第一份合同，即房產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同上所列金額的土地增值稅，第二份合同只需交納營業(yè)稅，不需要繳納土地增值稅。眾所周知，土地增值稅的稅率比營業(yè)稅的稅率高,通過拆分精品房銷售合同可以降低企業(yè)的土地增值稅稅額，采用較低的土地增值稅稅率進(jìn)行稅收征收，實現(xiàn)企業(yè)降低稅收成本的目的。

四、結(jié)束語

對房地產(chǎn)企業(yè)實行土地增值稅清算，是通過國家稅收調(diào)控實現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收入，限制房地產(chǎn)開發(fā)商通過囤積土地而謀取暴利的投機行為，優(yōu)化整合房地產(chǎn)行業(yè)，遏制房價的過快上漲。面對這樣的情況，房地產(chǎn)要想取得經(jīng)營收益，適應(yīng)土地增值稅清算的標(biāo)準(zhǔn)，制定合理的稅收籌劃方案，以使企業(yè)能有效降低稅收成本，獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]賈敬芝.加強呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收監(jiān)管的對策研究[D].內(nèi)蒙古大學(xué),2011

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某些情況下并非銷售價格越高項目利潤也越高

土地增值稅采用的是超率累進(jìn)稅率，項目增值額越高稅率越高，而且稅率級差較大。當(dāng)某個房地產(chǎn)項目增值額在稅率級差的臨界點時，可能收入稍高一點會造成增值額超過臨界點而適用高一級的稅率，直接增加增值稅額，得不償失。特別是在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率在20％的臨界點時，由于增值率在20％以內(nèi)免稅，增值率在20％以上則全額納稅，會造成凈利潤的很大差異(見下例)。在項目定價時如果能夠進(jìn)行周密的測算，可以控制項目凈利潤，所以最好把土地增值稅的影響也能作為項目定價的參考因素之一。

舉例

某公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3萬平方米，在扣除項目金額不變的情況下，選擇方案A和選擇方案B的不同銷售單價會造成交納土地增值稅額不同，進(jìn)而影響項目凈利潤的不同。

1　下列項目暫免征收土地值稅

為了鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)積極開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，國家制定了相應(yīng)的稅收政策給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的稅收優(yōu)惠。

稅法規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的免征土地增值稅。但要注意納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。

劃分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的三個標(biāo)準(zhǔn)：[2005]26號文件《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

另外，以下三種情況也免征土地增值稅：

(1)一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。

(2)在兼并企業(yè)中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。

(3)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

2　不預(yù)繳或少繳稅款處50％以上5倍以下罰款

關(guān)于土地增值稅預(yù)繳，納稅人經(jīng)常也會有一些疑問，比如一家去年剛成立的房地產(chǎn)公司，開發(fā)了一幢住宅樓，因當(dāng)年沒有完工，預(yù)收的購房款沒有轉(zhuǎn)作收入，也沒有預(yù)繳土地增值稅。未預(yù)繳土地增值稅是否會被認(rèn)定為偷稅?

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他問題，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！彼灶A(yù)繳土地增值稅一般是房地產(chǎn)商在項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓部分項目時應(yīng)繳納土地增值稅。

而土地增值稅預(yù)繳時間。由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)常性地發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報，實際工作中主管稅務(wù)機關(guān)都要求納稅人于取得轉(zhuǎn)讓收入次月與其他地方稅種同時申報，按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳稅款。

預(yù)繳稅款從性質(zhì)上屬于納稅人按照稅務(wù)部門規(guī)定核定納稅人應(yīng)該繳納的稅款，不繳納預(yù)繳稅款是逃避繳納稅款的行為。對此，稅務(wù)部門在發(fā)現(xiàn)納稅人沒有按照規(guī)定申報繳納預(yù)繳稅款時，應(yīng)該按照稅法規(guī)定通知納稅人限期申報繳納并可以按照規(guī)定加收滯納金。如果納稅人在限期內(nèi)仍不繳納稅款，稅務(wù)部門可以根據(jù)《稅收征管法》規(guī)定由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務(wù)機關(guān)可采取強制執(zhí)行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50％以上5倍以下的罰款。

3　土地增值稅的清算條件

按照國稅發(fā)[2006]187號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的文件要求，土地增值稅清算條件分為兩種情形，一種情形是企業(yè)應(yīng)該主動申報清算，另一種是由稅務(wù)機關(guān)通知企業(yè)進(jìn)行申報清算。

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)主動申報進(jìn)行土地增值稅的清算：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部蝗工、完成銷售的；

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，稅務(wù)機關(guān)可以按照規(guī)定核定征收。

4　土地增值稅的定稅有嚴(yán)格規(guī)定

清算有兩種方式，一種是查實，另外一種是核定征收，核定由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。由于某些地方土地增值稅清算的核定征收率比較低，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往希望通過核定征收來少繳土地增值稅，但是國家對核定征收的情形是有嚴(yán)格規(guī)定的。

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入賃證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的：

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的：

(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

土地增值稅是地方稅種，地方政府根據(jù)本地情況規(guī)定的核定征收率差異很大。目前核定征收率最低的是吉林省，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是0.5％，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是1％～3％；核定征收率最高的是青島市，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅最高到6％；非住宅最高到10％。

一些地方擅自擴大核定范圍已引起了國稅總局關(guān)注，針對此情況，《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通

知》(國稅發(fā)【2010】53號)文件指出：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5％，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

5　扣除憑證很重要

土地增值稅清算文件規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

由于土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去扣除項目后的差額為計稅依據(jù)的，扣除項目大小直接影響了應(yīng)納土地增值稅的多少，所以作為扣除項目依據(jù)證明的扣除憑證就顯得非常重要。各地方稅務(wù)機關(guān)非常重視扣除憑證的重要性，根據(jù)各地情況紛紛細(xì)化了對扣除憑證的要求。

6　土地面本和開發(fā)建設(shè)成本可以加計扣除

上世紀(jì)90年代在出臺土地增值稅政策之初為了促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，鼓勵基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國家在稅收上給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定的支持，稅法規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的金額之和，加計20％的扣除。其意義主要在于抑制房地產(chǎn)的炒賣炒賣，但要鼓勵對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，此條政策一直延續(xù)至今。

但是隨著我國經(jīng)濟形式以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此條政策是否會調(diào)整還不得而知，也許會成為下一個土地增值稅政策調(diào)整的突破點。

7　房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除有比例限制

房地產(chǎn)開發(fā)費用包括在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的與該項目開發(fā)建設(shè)有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除分三種情況：

(1)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。

(2)財務(wù)費用中的利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得圭地成本和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。

(3)如果項目全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本計算的金額之和的10％以內(nèi)計算相除。

例A

開發(fā)公司某項目，土地成本10000萬元，開發(fā)成本15000萬元，管理費用、銷售費用合計1400萬元，財務(wù)費用利息支出800萬元，財務(wù)費用利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明。

解：

財務(wù)費用利息支出可據(jù)實扣除=800萬元

其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除限額=(1 0000+15000)×5％=1250萬元

由于其他房地產(chǎn)開發(fā)費用大于扣除限額，只能按照限額扣除=1250萬元

例B

開發(fā)公司某項目，土地成本10000萬元，開發(fā)成本15000萬元，管理費用、銷售費用合計1400萬元，財務(wù)費用利息支出800萬元是向其他企業(yè)拆借利息支出，不能提供金融機構(gòu)證明。

解：

財務(wù)費用利息支出不能據(jù)實扣除，只能與其他房地產(chǎn)開發(fā)費用一并計算扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除限額=(10000+15000)×10％=2500萬元實際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費用合計2200萬元小于2500萬元的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除限額，應(yīng)按2200萬元扣除。

例C

開發(fā)公司某項目，土地成本10000萬元，開發(fā)成本15000萬元，管理費用、銷售費用合計1400萬元，全部使用自有資金沒有發(fā)生財務(wù)利息支出。

解：

房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除限額=(10000+15000)×10％=2500萬元實際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費用合計1400萬元，小于2500萬元的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除限額，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按1400萬元扣除。

8　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除

有些開發(fā)商大量地囤積土地卻遲遲不進(jìn)行開發(fā)，推動了土地價格的上漲，也造成了資源的極大浪費，為了抑制這種情況，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第25條的規(guī)定，對超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費。

土地閑置費在土地增值稅的處理上與企業(yè)所得稅不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因逾期開發(fā)繳納的土地閑置費是屬于行政事業(yè)性收費，在計算企業(yè)所得稅時可以作為費用在稅前扣除，但《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)文件明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

9　新房與舊房在計算土地增值稅時方法不同

我國稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓新建房與轉(zhuǎn)讓舊房計算土地增值稅的方法有區(qū)別。新建房轉(zhuǎn)讓按照新建房的土地成本、開發(fā)建設(shè)成本、費用、稅金以開發(fā)建設(shè)單位賬面成本為基礎(chǔ)逐項扣除。而轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。

在轉(zhuǎn)讓舊房時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率確定評估價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

例

某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的房產(chǎn)，當(dāng)時造價100萬元。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解：

1　評估價格=600×70％=420(萬元)

2　允許扣除的稅金27.5萬元

3　扣除項目金額合計=420+27.5=447.5(萬元)

4　增值額=500-447.5=52.5(萬元)

5　增值率=52.5÷447.5×100％=11.73％

6　應(yīng)納稅額=52 5×30％-447.5×0=15.75(萬元)

篇3

【關(guān)鍵詞】 土地增值稅 納稅籌劃 查賬征收

一、土地增值稅政策演變

1993年12月13日，國務(wù)院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實施），該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》。征收土地增值稅的目的之一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益，抑制房地產(chǎn)投機，但長期以來其一直是以按銷售收入一定比例預(yù)征的方式存在。2006年12月28日，國家稅務(wù)總局了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項目進(jìn)行全面清算。之后的執(zhí)行情況并不好，尤其是我國實體經(jīng)濟受2008年國際金融危機顯著沖擊后，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了改變。

2009年我國房地產(chǎn)價格再次出現(xiàn)快速上漲，一些城市甚至是爆發(fā)性增長。2009年5月12日，國家稅務(wù)總局頒布《土地增值稅清算管理規(guī)程》（從2009年6月1日起施行），對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題作出具體規(guī)定。該規(guī)程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進(jìn)行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。另外，第十條規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

2010年4月國家再次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。2010年5月25日國家稅務(wù)總局《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（以下簡稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個方面提高了要求。第一，提高預(yù)征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行；其次是為核定征收率設(shè)底線，對確需核定征收土地增值稅的，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。

從政策演變來看，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅清算管理不斷加強，一些漏洞也逐漸彌補。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來，一些地區(qū)較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產(chǎn)投機和房價過快上漲的作用；改變了計稅依據(jù)，不但不能抑制房價過快上漲，反而可能助漲房價。

二、土地增值稅稅收籌劃策略

1、降低適用稅率

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。第一，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%（應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)）；第三，增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；第四，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；第五，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。

降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過降低收入來降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過增加成本投入增加扣除金額，此時增值額不變，如果適用稅率下降，企業(yè)稅后利潤增加。

（1）利用國家對普通住宅的稅收優(yōu)惠?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對于屬于普通住宅的房地產(chǎn)項目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點，則可以通過適當(dāng)降低售價使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時，降價銷售也能促使企業(yè)加快銷售速度，節(jié)約貸款利息。舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是1.21億元，扣除項目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤：0.21×（1-30%）=0.147億元?，F(xiàn)在如果少量降低售價，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當(dāng)然如果正常價格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。

（2）增加成本投入來降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第四點“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本”，可以將原來毛坯房裝修后銷售，或者在市場接受的情況下，適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)。由于裝修成本是由購房者承擔(dān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)獲得的增值額沒有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產(chǎn)開發(fā)成本后，在計算“財政部規(guī)定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額進(jìn)一步增加，導(dǎo)致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進(jìn)一步下降。如果本來增值率在某個臨界位置，則會使該房地產(chǎn)項目適用的稅率下降一檔。此時企業(yè)增值稅負(fù)可能明顯下降，一個是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。

舉例來說，假定某項目毛坯房計劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發(fā)成本3億元，則增值率60%，應(yīng)納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現(xiàn)增加1億元裝修費改為精裝修房，裝修成本由購房者承擔(dān)，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應(yīng)納增值稅1.02億元。

2、增加扣除金額

在查賬征收方式下，相關(guān)法規(guī)規(guī)定了一系列的扣除項目。在房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤確定）的情況下，企業(yè)通過規(guī)范的會計處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》，扣除項目包括如下幾項：取得土地使用權(quán)成本；開發(fā)成本；開發(fā)費用，包括利息支出和其他開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。取得土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)的直接成本，前者比較簡單，而后者包括較多內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，其中開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)費用是間接費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第（三）點規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除?！边@里的（一）（二）指取得土地使用權(quán)成本和開發(fā)成本。

從上述規(guī)定來看，開發(fā)費用與開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用有可能有交叉，可以通過更細(xì)致的會計處理來增加扣除項目。

（1）對利息費用的處理。對開發(fā)費用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，按5%計算；能按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，且利息支出未超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，據(jù)實扣除；超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額時，則按該金額扣除。因此對于有大量借款的房地產(chǎn)企業(yè)，要權(quán)衡是據(jù)實扣除好還是按5%扣除好。關(guān)鍵是必須對能夠扣除的實際貸款利息支出與預(yù)先估計的（取得土地所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%所計算出來的利息支出進(jìn)行比較。如果前者更大，就要選擇據(jù)實扣除，平時就應(yīng)該對貸款的利息支出詳細(xì)記錄，應(yīng)用合理的分?jǐn)偡椒ò阉鼫?zhǔn)確地分入各個項目中去，這樣也就避免了《條例》中對利息費用比例的限制。

（2）其他開發(fā)費用的籌劃。其他開發(fā)費用（銷售費用、管理費）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，則按房地產(chǎn)項目直接成本（取得土地使用權(quán)成本+開發(fā)成本）的5%扣除；否則和財務(wù)費用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發(fā)費用細(xì)化到具體房地產(chǎn)項目，進(jìn)入開發(fā)成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項目中還可以加計扣除20%。

（3）費用均分法。對于同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目的企業(yè)，不同項目因地價和房價等原因增值率不同，可能會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。而開發(fā)企業(yè)對開發(fā)成本和開發(fā)費用進(jìn)行必要調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，可以節(jié)省稅款。

最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務(wù)籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時，該項籌劃方案才是合理的。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 黃一明：房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對策[J].商業(yè)會計，2008（2）.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據(jù)，在對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營情況全面分析的基礎(chǔ)上，從多種納稅方案中進(jìn)行科學(xué)、合理的事前選擇和規(guī)劃的一種財務(wù)管理活動。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國家稅收法律允許的范圍內(nèi)實現(xiàn)納稅人稅負(fù)合理化。隨著我國市場經(jīng)濟體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業(yè)經(jīng)營不可缺少的重要組成部分。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況和現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地節(jié)稅，以提高稅后收益。

一、開發(fā)方式的納稅籌劃

1、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營

對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或為聯(lián)營條約，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅，對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

2、合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年欲征用甲單位總面積5萬平方米商鋪住宅開發(fā)，并且甲單位2011年打算購買其中的1萬平方米商鋪用來出租。

方案一：直接銷售方式

房地產(chǎn)開發(fā)公司購買甲單位土地進(jìn)行商鋪住宅開發(fā)，并將其中的1萬平方米商鋪銷售給甲單位，銷售價款為4000萬元，扣除項目金額2800萬元，增值額1200萬元，增值率30%，則銷售甲單位商鋪應(yīng)繳納土地增值稅330萬元（1100*30%=330萬元）。

方案二：合作建房

甲單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《合作建房合同書》，合同規(guī)定：甲單位提供建房用地，房地產(chǎn)開發(fā)公司提供建房所需資金，甲單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規(guī)定甲單位應(yīng)分得商鋪1萬平方米，其屬于按比例分房自用，根據(jù)合作建房優(yōu)惠政策免征土地增值稅。

兩個方案比較，采用合作建房方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可節(jié)省土地增值稅330萬元，不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。

3、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是內(nèi)資企業(yè)，2009年為B公司開發(fā)3萬平方米得商業(yè)大廈。

方案一：直接銷售商業(yè)大廈

A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待商業(yè)大廈建成后銷售給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售額為15000萬元，扣除項目金額為9000萬元，增值額為6000萬元，增值率為40%，則銷售商業(yè)大廈應(yīng)繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬元

方案二：采用兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大廈建成后，首先分立一個C企業(yè)，而后，C企業(yè)被兼并到B房地產(chǎn)企業(yè)，B企業(yè)支付給C 企業(yè)的交換價款中，非股權(quán)支付額不高于股本賬面價值的20%。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，C企業(yè)通過上述兼并將商業(yè)大廈轉(zhuǎn)移到B企業(yè)，不征收土地增值稅，

方案二與方案一相比，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓商業(yè)大廈可節(jié)省稅金為1800萬元（1800-0=1800萬元），不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。

4、房地產(chǎn)的代建房行為

房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)費用的納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)費用，按《實施細(xì)則》第七條一、二項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地廠開發(fā)費用按《實施細(xì)則》第一、二項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

1、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）

2、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%以內(nèi)， 其中利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁標(biāo)題#e#

3、財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除）=（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%

其中，此項加計扣除僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享有此項政策，取得土地適用權(quán)未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除，扣除項目金額=扣除項目的總額*（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權(quán)的總面積）=扣除項目的總金額 * 轉(zhuǎn)讓比例。.

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額的7%，教育費附加征收率為營業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為12000萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，也不能提供金融機構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%

1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬元

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額為：15000-8525=6475萬元

5、應(yīng)納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬元

如果進(jìn)行納稅籌劃，那么企業(yè)的增值稅核算為：

1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元

3、從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬元

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬元

5、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：15000-9925=5075萬元

6、增值額與扣除項目金額的比率：5075/9925=51.13%

應(yīng)納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬元

兩種方案應(yīng)納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬元

可以看出如果開發(fā)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例比較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)納稅籌劃有很大的意義。

三、銷售的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。對毛坯房的納稅籌劃關(guān)鍵在于遵循稅法與企業(yè)會計準(zhǔn)則的前提下，對毛坯房進(jìn)行精裝修再進(jìn)行銷售，以此盡可能減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值稅實行預(yù)征制度，因此這部分裝修收入在預(yù)征時要按一定的預(yù)征比例繳納土地增值稅。例如，某開發(fā)商開發(fā)一個住宅項目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬元，可售面積為10萬平方米，單價19000元/平米，假設(shè)開發(fā)過程中各項費用支出為開發(fā)成本的30%，其他應(yīng)交稅金為營業(yè)稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷售金額為19億元

其土地增值稅為：

1、取得銷售許可證預(yù)征稅費：190000*2%=3800萬元

2、項目結(jié)算清繳時：

不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬元

扣除項目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬元

增值額=190000-120430=69570萬元

增值率=69570/120430=58%

應(yīng)繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬元

如果改為精裝出售，精裝標(biāo)準(zhǔn)為2000元/平米，銷售單價上調(diào)至21000元/平米，那么總金額為21億元

其土地增值稅為：

1、取得銷售許可證預(yù)征稅費：2100000*3%=6300萬元

2、項目結(jié)算清繳時：

不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬元

扣除項目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬元

增值額=210000-147530=62470萬元#p#分頁標(biāo)題#e#

增值率=62470/147530=42%

應(yīng)繳土地增值稅=62470*30%=18471萬元

兩種方案應(yīng)繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬元

可以看出如果為精裝銷售，雖然在土地增值稅預(yù)征中要增加2500萬元的資金壓力，但這畢竟是“預(yù)征”，在項目結(jié)算清繳土地增值稅時卻能夠節(jié)省稅費達(dá)3065.5萬元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價，使增加的建造成本得到補償，可以降低土地增值稅的增值率，在項目開發(fā)建設(shè)前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達(dá)到少繳土地增值隨的目的，而不應(yīng)該僅僅從銷售單價上考慮。

納稅籌劃的市場空間很大，理論空間更大，每個納稅人都應(yīng)該加強對納稅籌劃的關(guān)注，以實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 施建剛.房地產(chǎn)開發(fā)與管理[M] 上海： 同濟大學(xué)出版社 2004年

[3] 中國注冊會計師協(xié)會. 稅法[M] 北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社 2010年 243～246

篇5

關(guān)鍵詞：土地增值稅清算 增值率 房地產(chǎn)企業(yè)

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在2006年12月28日國家稅務(wù)總局的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中明確規(guī)定：從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由原來的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)報送有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

根據(jù)國家稅務(wù)總局文件的規(guī)定滿足下列四種情形之一的企業(yè)就要進(jìn)行土地增值稅清算；第一，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占這個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖然未超過85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；第二，取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；第三，納稅人申請注銷稅務(wù)登記證但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；第四，省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定是其他情況。從這些規(guī)定不難看出國家進(jìn)行土地增值稅的全面清算對房地產(chǎn)企業(yè)有直接的影響也有間接的影響。

1 對房地產(chǎn)企業(yè)的直接影響

1.1 土地增值稅清算對企業(yè)利潤的影響

2007年2月1日，國家對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算以來使房地產(chǎn)企業(yè)利潤大幅縮水。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤過高是不爭的事實，這過高的利潤實質(zhì)上來源于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對公共的土地資源的壟斷，壟斷形成就會引起房價不斷上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤。這種由壟斷帶來的高額利潤破壞了經(jīng)濟的正常運行，也損害了公眾的土地利益，必須以稅收的方式進(jìn)行調(diào)整。而土地增值稅的征收主要就是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過高的利潤。以前國家采用預(yù)征制房地產(chǎn)企業(yè)都是預(yù)繳一小部分的土地增值稅，現(xiàn)在國家對土地增值稅進(jìn)行清算，這也就是說房地產(chǎn)企業(yè)將要補繳大量的土地增值稅，這樣就使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加，費用也就隨之增加，企業(yè)的利潤就減少。這一政策的實施對資金鏈緊張的企業(yè)也造成了很大的影響。

1.2 資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)的影響

近幾年，我國進(jìn)入加息周期，提高貸款利率和準(zhǔn)備金率的調(diào)控措施越來越多。在房地產(chǎn)企業(yè)貸款條件方面，要求越來越嚴(yán)格。資金鏈緊張的企業(yè)一般只會計提少量的備用金用來交稅，現(xiàn)在國家對土地增值稅進(jìn)行清算，就意味著企業(yè)要補繳大量的稅款，而這類企業(yè)的備用金是不足以支付需要補繳的稅款。一些資金實力不強的企業(yè)有可能會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，所以土地增值稅的清算就有可能成為“壓垮駱駝的最后一顆稻草”。這也就導(dǎo)致資金實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)讓持有的土地或者企業(yè)的股份來支付稅款。

1.3 對土地儲備豐厚的房地產(chǎn)企業(yè)的影響

隨著全國各地房價的快速上漲，土地價格的上漲也成為一種必然的趨勢。而土地的價格上漲，一些企業(yè)或者一些人就會利用自己手中所持有的土地，對土地進(jìn)行囤積、進(jìn)行炒作。而土地的囤積與炒作就會使土地的價格不斷上漲，土地價格上漲房地產(chǎn)開發(fā)商就會借土地價格上漲來進(jìn)一步推高房價，這樣就會快速地吹大房地產(chǎn)市場的泡沫，造成房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險。土地增值稅的清算則會使這些公司付出補繳非常昂貴的土地增值稅。這些土地儲備豐厚的企業(yè)將會在補繳土地增值稅后積極的開發(fā)和利用所擁有的土地，這樣就可以達(dá)到土地資源更加合理的利用。

2 對房地產(chǎn)企業(yè)的間接影響

2.1 對房地產(chǎn)企業(yè)投資價值取向的影響

土地增值稅的清算，對于房地產(chǎn)企業(yè)投資價值取向起到不可估量的影響。以前一些房地產(chǎn)企業(yè)，投入大量的資本，來大規(guī)模的購買土地，然后坐等土地升值后轉(zhuǎn)手獲取土地增值收益。而現(xiàn)在由于國家對土地增值稅進(jìn)行清算，這些靠倒賣土地獲取高額利潤的企業(yè)就必須要對本企業(yè)持有的土地進(jìn)行清算。這樣就迫使該類房地產(chǎn)企業(yè)放棄這種投資價值取向轉(zhuǎn)而將他們手上的土地快速出手或者自行開發(fā)。因此，該政策的出臺對于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有積極的指導(dǎo)作用。

2.2 對房地產(chǎn)行業(yè)整合的影響

土地增值稅清算將大大降低行業(yè)平均利潤，這將會影響開發(fā)商的收益有助于抑制對房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資。對土地增值稅實行清算，如果原來預(yù)征的稅款小于結(jié)算結(jié)果，則應(yīng)該補稅。但是在實際操作過程中，由于以往并沒有嚴(yán)格征收土地增值稅，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)備的土地增值稅準(zhǔn)備金都很少，對于要補稅的房地產(chǎn)企業(yè)，如果沒有提取足夠的納稅準(zhǔn)備金，將會因為用大量的資金支付土地增值稅而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難，部分企業(yè)會由于資金鏈斷裂而倒閉。近幾年，已經(jīng)有大量小型房地產(chǎn)企業(yè)退出這一行業(yè)，所以土地增值稅的嚴(yán)格清算將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)整合，提高行業(yè)集中度。

2.3 對投資資本介入房地產(chǎn)二級市場的影響

房地產(chǎn)作為帶動我國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要支柱性行業(yè)對國民經(jīng)濟整體的健康運行有重要影響。近幾年來，房地產(chǎn)市場的高額回報使得境內(nèi)企業(yè)對短期投機資金，通過收購股權(quán)、項目轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場。這些投資者都追求高額的利潤，一般都是采用快進(jìn)快出的方式。他們的這種行為就助長了房地產(chǎn)二級市場的流動性及房價的提高，同時也會使整個行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險增加。通過土地增值稅的清算將會使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平降到接近其他競爭性行業(yè)的利潤水平。那么這樣就會造成企業(yè)對短期資本的吸引力下降，部分投資者就會為了尋求更高利潤的投資而脫離房地產(chǎn)行業(yè)。這樣就能降低房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱度，并對維護(hù)行業(yè)健康有序發(fā)展起到重要的作用。

綜上所述，國家進(jìn)行土地增值稅清算對房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的就是企業(yè)的利潤將會減少。因為土地增值稅的清算增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用，而好多企業(yè)是在沒有預(yù)警的情況下就要補繳大量的稅款，這樣就會造成開發(fā)商的很多成本費用無法攤銷從而就大大的削減了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉立軍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究.財政部財政科學(xué)研究所，2010.

篇6

關(guān)鍵詞：股權(quán)轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收優(yōu)惠

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）07-0134-04

引言

財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）（以下簡稱“48號文”）規(guī)定：“三、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！备鶕?jù)上述規(guī)定，企業(yè)為了規(guī)避轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中發(fā)生的土地增值稅，常常會以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。然而本文認(rèn)為根據(jù)土地增值稅稅額隨流轉(zhuǎn)而生以及使用四級累進(jìn)稅率的特點，前一環(huán)節(jié)暫免繳納的土地增值稅會在后續(xù)的交易環(huán)節(jié)中予以填補，股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方式并不能夠真正達(dá)到節(jié)約稅收成本的目的。

一、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅相關(guān)規(guī)定梳理

中國自1994年實施《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令[1993]第138號），開征土地增值稅。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

對于企業(yè)兼并過程中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)48號文的規(guī)定，可暫免征收土地增值稅。當(dāng)時恰逢20世紀(jì)90年代中期國企改革的浪潮，大量的小型國企被大國企或經(jīng)營良好的民營企業(yè)兼并。國家對于企業(yè)兼并中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓暫免征收土地增值稅的規(guī)定是對于企業(yè)兼并的鼓勵措施。①

但是，48號文在實施的過程中卻遇到了大量企業(yè)或個人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的問題。2000年，廣西壯族自治區(qū)地稅曾就此請示國家稅務(wù)總局。而國家稅務(wù)總局在其《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函[2000]687號）中回復(fù)稱：《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[2000]32 號）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

根據(jù)該批復(fù)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之實的行為是應(yīng)當(dāng)按照土地增值稅的規(guī)定進(jìn)行征稅的。但是該文件有兩個問題：一是其自身的效力問題，二是該文件所規(guī)范的行為界定問題。

第一，國稅函[2000]687號是國家稅務(wù)總局答復(fù)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局的文件，對廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局及抄送的機關(guān)有法律效力，但其他稅務(wù)機關(guān)遇到相同情形事項是否參照執(zhí)行一直存在爭議。依據(jù)相關(guān)行政法規(guī)和國稅發(fā)[2004]132號規(guī)定，國稅函屬部門規(guī)范性文件，具有一定的法律效力，效力位階在稅收法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章之后。批復(fù)是用于答復(fù)下級機關(guān)請示事項的公文。因此嚴(yán)格地來說687號文只是對請示稅務(wù)機關(guān)所請示的事項具有法律效力，同時也對抄送的機關(guān)也有法律效力，但是其他稅務(wù)機關(guān)遇到性質(zhì)相同的事項也是可以選擇參照執(zhí)行的?，F(xiàn)在全國各地稅務(wù)機關(guān)對該文件執(zhí)行口徑不一致，有參照執(zhí)行的，也有未按照執(zhí)行的。①執(zhí)行與不執(zhí)行的選擇權(quán)力在主管稅務(wù)機關(guān)。

第二，該批復(fù)僅是根據(jù)個案的批復(fù)，并未給出適用情形的界定標(biāo)準(zhǔn)。例如，在一定期間多次轉(zhuǎn)讓是否會認(rèn)定為“一次性”？轉(zhuǎn)讓 100%以下股權(quán)就可以不征？“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？

在該文件效力不明且文件所規(guī)范的行為界定不清的情況下，財政部、國家稅務(wù)總局于2006年出臺了規(guī)范土地增值稅稅收優(yōu)惠問題的規(guī)定。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，“五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定?！?/p>

然而，該文件只對財稅 [1995]48號文的第一條以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題進(jìn)行了重新明確，但有關(guān)合作建房、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題新文件并沒有包括其中。也就是說，48號文中的關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的暫免征收土地增值稅的規(guī)定依然有效。那么在2000年已經(jīng)出現(xiàn)相關(guān)批復(fù)的情況下，為何財稅[2006]21號文未將這種“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之實”的行為明確排除在48號文“暫免征收”的情形之外呢？下文通過對土地增值稅的性質(zhì)以及中國稅法中關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓中土地增值稅的規(guī)定分析，認(rèn)為上述行為無法達(dá)到節(jié)約稅收成本的目的。

二、土地增值稅的特征及股權(quán)轉(zhuǎn)讓中享受的稅收優(yōu)惠分析

（一）土地增值稅隨“流轉(zhuǎn)”而生，適用四級超率累進(jìn)稅率

土地增值稅是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第4條、第6條的規(guī)定，土地增值稅中的“增值”可以簡單地描述成轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除依法扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費用等項目金額后的余額。這里的“增值”發(fā)生在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，其承擔(dān)的稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁，亦即在房地產(chǎn)交易中如果上個環(huán)節(jié)（因為符合“納稅必要資金的原則”等優(yōu)惠條件）免征，在下個環(huán)節(jié)必須補上或者有收益時再收。

土地增值稅的計稅公式可以簡單地表示為：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)，其中，土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項目金額，土地增值稅稅額的扣除項目，主要有取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用以及所有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅金，其中包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所上繳的營業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅等。在這些扣除項目中，取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額占較大比重。在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一定的情況下，如果取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的成本高，則扣除的金額增多，則土地增值額較低，反之土地增值額較高。

同時，土地增值稅實行四級累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；超過200%部分，稅率為60%。

因此，土地增值額越高，則適用的稅率可能越高。故在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得收入一定的情況下，如果取得土地使用權(quán)所支付的成本越高，則扣除的金額越多，由此土地增值額越低，導(dǎo)致適用的稅率就可能越低。反之，如果取得土地使用權(quán)所支付的成本低，則土地增值額高，故可能導(dǎo)致適用較高稅率而多納稅款。

（二）48號文規(guī)定對于企業(yè)兼并中的土地增值稅“暫免征收”

“暫免征稅”屬于一種稅收優(yōu)惠措施。稅收優(yōu)惠，是指國家在稅收方面給予納稅人和征稅對象的各種優(yōu)待的總稱，是政府通過稅收制度，按照預(yù)定目的，減除或減輕納稅義務(wù)人稅收負(fù)擔(dān)的一種形式。稅收優(yōu)惠政策通常是為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟調(diào)控目標(biāo)而實施的，根據(jù)納稅人的納稅能力依法進(jìn)行稅收減免，以體現(xiàn)量能課稅原則，并起到對特定產(chǎn)業(yè)或行業(yè)的鼓勵、扶持作用。中國在稅收法律制度中建立了大量詳細(xì)的關(guān)于享受稅收優(yōu)惠的對象、范圍、條件和申報審批程序的規(guī)定，但是并未建立系統(tǒng)的稅收優(yōu)惠制度。通常而言，稅收優(yōu)惠包括減稅、免稅、優(yōu)惠稅率和延遲納稅等。本文所探討的“暫免征收”即為“延遲納稅”的稅收優(yōu)惠，在臺灣的稅捐制度中又被稱之為“緩課”。

48號文第3條關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！笔紫龋@種暫免征收不等于免稅，即對于該部分的土地增值稅不是被直接免除，免稅條文的表述如48號文中的第5條關(guān)于個人互換住房的征免稅問題規(guī)定“對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。”其次，這種暫免征收的具有期限性、臨時性。48號文第3條僅規(guī)定暫免征收而未規(guī)定后續(xù)征收的時間，根據(jù)前面分析的土地增值稅因其流轉(zhuǎn)而征稅的性質(zhì)，我們認(rèn)為后續(xù)征收應(yīng)發(fā)生在下一次土地流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)，由于下一次的土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)發(fā)生時間不確定，因此法律不就暫免征收作出固定的時限規(guī)定具有合理性。當(dāng)然，也有對于暫免征收的期限規(guī)定明確的稅收優(yōu)惠制度，如臺灣《促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級條例》第十九條之二第一項規(guī)定：“個人或營利事業(yè)以其所有之專利權(quán)或?qū)ｉT技術(shù)作價認(rèn)股者，其所得稅得選擇緩課五年?！?/p>

通過上述分析可知48號文第3條僅是規(guī)定土地增值稅的暫免征收，不等于該部分稅收被直接免除。同時，暫免征收的稅收優(yōu)惠期限持續(xù)到土地的下一次流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)為止。

三、常見的以股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)案例分析

A公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司，實收資本5 000萬元。2012年A公司通過拍賣取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金3 000萬元。該宗地擬投資6 000萬元開發(fā)非普通住宅項目。2013年A公司投入該項目開發(fā)成本1 500萬元，發(fā)生期間費用200 萬元。后因資金原因無力開發(fā)，欲將該在建項目以 8 500萬元轉(zhuǎn)讓給 B公司。公司無其他經(jīng)營業(yè)務(wù)。A 公司為減少稅費，要求以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓該項目。交易前兩家公司對兩種交易方式進(jìn)行了測算（兩家企業(yè)所得稅稅率均為25%，單位：萬元）。

（一）交易環(huán)節(jié)稅賦測算

1.以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)納稅金額

2.以房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)納稅金額

從兩張計算表可看出，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)較直接以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易方式少納稅金。

（二）后續(xù)開發(fā)銷售應(yīng)納稅額

房地產(chǎn)在企業(yè)后續(xù)經(jīng)營過程中必然會進(jìn)行流轉(zhuǎn)。設(shè)定B公司受讓后投入7 500萬元繼續(xù)修建，發(fā)生期間費用800萬元。銷售收入26 000萬元，均為非普通住宅項目收入。

1.當(dāng)上個環(huán)節(jié)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行時本環(huán)節(jié)主要應(yīng)納稅額

2.當(dāng)上個環(huán)節(jié)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)方式轉(zhuǎn)讓時本環(huán)節(jié)主要應(yīng)納稅額

（三）兩開發(fā)環(huán)節(jié)稅賦分析

結(jié)合受讓后繼續(xù)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)來看，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行交易前后兩環(huán)節(jié)納稅額共計7 196萬元，而以房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓的方式納稅額共計5 817萬元。其中納稅的差額主要產(chǎn)生于土地增值稅環(huán)節(jié)，采股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式比房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式多納929萬元稅額。由此可以看出，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際上并不能節(jié)省稅費。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)采股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式暫免繳納土地增值稅，得到的結(jié)果是整個環(huán)節(jié)繳納的稅金最多。

結(jié)論

48號文規(guī)定企業(yè)兼并過程中的土地增值稅暫免征收，而以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并不能依據(jù)該條文達(dá)到節(jié)約稅收成本的目的。因為土地增值稅隨土地的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)而生，交易環(huán)節(jié)的免征部分會在下一環(huán)節(jié)進(jìn)行遞延征稅，且由于土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，上一環(huán)節(jié)暫免征稅部分可能導(dǎo)致可扣減稅額的減少，進(jìn)而導(dǎo)致適用更高的稅率，導(dǎo)致最終納稅數(shù)額的增加。

股權(quán)收購與資產(chǎn)收購相比，有負(fù)債風(fēng)險、政府審批、第三方權(quán)益影響等諸多差異，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身情況、通過充分的盡職調(diào)查，基于對目標(biāo)公司主體資格、經(jīng)營管理合法性、主要資產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利、債權(quán)債務(wù)、稅務(wù)等情況的盡職調(diào)查，謹(jǐn)慎合理地選擇并購方式。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)、受讓雙方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面的稅負(fù)分析，將日后目標(biāo)公司開發(fā)或繼續(xù)開發(fā)該房地產(chǎn)項目所產(chǎn)生的稅負(fù)特別是土地增值稅等體現(xiàn)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價格當(dāng)中，以確定合理的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式及價格。

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篇7

房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅;籌劃；方法

[中圖分類號]F301[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）06-0039-03

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，當(dāng)增值率低于20%的國家優(yōu)惠免征，那么，土地增值稅有哪些可以減少的方法呢？我們根據(jù)國家稅法、相關(guān)規(guī)定和稅收政策總結(jié)有以下幾個方法。

一、土地增值稅的計算方法

根據(jù)國家規(guī)定：計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額稅

1.公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目：成本可加計扣除20%、利息費用可加計扣除5%、其他期間費用可加計扣除5%，三項共可加計扣除30%。

2.土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

（1）增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額0%

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額＝增值額0%－扣除項目金額%

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額0%－扣除項目金額5%

（4）增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額0%－扣除項目金額5%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)

二、利用利息支出的扣除減少土地增值稅

稅法規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，利息允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息(取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)%以內(nèi)。

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除，即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)0%以內(nèi)。

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，據(jù)實扣除;反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個房地產(chǎn)項目開發(fā)，為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。

如果該企業(yè)利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，則其他可加計扣除項目=利息費用(300+ 500)%=利息費用40(萬元);

如果該企業(yè)利息費用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅驘o法提供金融機構(gòu)證明，則其他可加計扣除項目=(300+ 500)0%=80(萬元)。

對于該企業(yè)來說，如果預(yù)計利息費用高于40萬元，企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⑷〉糜嘘P(guān)金融機構(gòu)證明，以便據(jù)實扣除有關(guān)利息費用，從而增加扣除項目金額;反之同理。

三、利用代收費用并入房價減少土地增值稅

稅法規(guī)定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式:一是將代收費用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售樓房，售價5000萬元，準(zhǔn)予扣除項目金額為3000萬元，代收費用500萬元。

第一種方式：房產(chǎn)銷售收入為5500萬元，扣除項目金額為3500萬元；

第二種方式：房產(chǎn)銷售收入為5000萬元，扣除項目金額為3000萬元；

從中可以看出，將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的，但會增加其扣除項目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

四、設(shè)立獨立核算的銷售公司減少土地增值稅

通過控制和降低房地產(chǎn)的增值率來減輕稅負(fù)的方法，其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價格，而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來，設(shè)立獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，先將房地產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對外銷售，在向子公司銷售房地產(chǎn)的時候可以將增值率控制在20%以內(nèi)，這樣這個環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅，而只就對外銷售征收土地增值

假設(shè)某房地產(chǎn)的成本是100萬元，方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二:先以120萬元的價格銷售給子公司，子公司再以200萬元的價格對外銷售。

方案一:增值率=（200萬100萬）/ 100萬=100%;

方案二:增值率=200萬（120萬* 130%）/120萬=36%;

從中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理減輕企業(yè)土地增值稅負(fù)擔(dān)。

五、將銷售與裝修分開核算減少土地增值稅

在現(xiàn)實中，很多房地產(chǎn)在出售之前已經(jīng)進(jìn)行了簡單的裝修和維護(hù)，并安裝了一些必備的設(shè)施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)以及設(shè)備的安裝作為企業(yè)單獨的業(yè)務(wù)獨立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價格，控制房地產(chǎn)的增值率，從而減輕企業(yè)所承擔(dān)的土地增值稅負(fù)擔(dān);二是原本計入房地產(chǎn)價格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅，分開核算后適用3%的稅率。

如某套精裝修的房產(chǎn)總售價為100萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元，假設(shè)準(zhǔn)予扣除項目總額為60萬元。

方案一:增值率=（100萬60萬）/60萬=67%;

方案二:增值率=（80萬60萬）/60萬=30%;

從中可以看出，方案二的增值率小于方案一，能形成納稅的最大化節(jié)約。

六、確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價格減少土地增值稅

房地產(chǎn)銷售價格的變化，直接影響房地產(chǎn)收入的增減，在確定房地產(chǎn)銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。目前房價飛漲，公司是否應(yīng)該跟著提高住宅的售價呢，是不是房價越高企業(yè)的利潤越大呢?

對于普通住宅的房價，因為當(dāng)增值率不超過20%時，可以免征土地增值稅。提高房價可以為企業(yè)帶來更多收益，但必須保證增值率不超過20%;對于豪華住宅，雖然沒有免稅政策，但還是有漲價的空間。當(dāng)然，應(yīng)該仔細(xì)地測量這個空間，如果房價漲過了購買力，就會造成房產(chǎn)空置。

企業(yè)在確定房價時應(yīng)該仔細(xì)測算利潤率，結(jié)合市場的承受能力，再決定升價與否，升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。

七、利用合理控制土地增值率減少土地增值稅

稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，這方面納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個:

一是可以免繳土地增值稅;

二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率，就會出現(xiàn)多繳稅的情況。

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2008年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。根據(jù)土地增值稅的計算公式:

增值率=增值額扣除項目金額00% =(收入額扣除項目金額)扣除項目金額00%

應(yīng)納稅額=增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系

方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(1500011000)1000100% =36%

應(yīng)納稅額=(1500011000)0%= 1200萬元。

方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則:

普通住宅:增值率=(100008000)8000 00%=25%;

應(yīng)納稅額=(100008000)0%=600萬元;

豪華住宅:增值率=(50003000)3000 00%=67%;

應(yīng)納稅額=(50003000)0% 3000 5%=650萬元。

兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，則可大大減輕稅負(fù)?？刂破胀ㄗ≌鲋德实姆椒ㄊ墙档头课蒌N售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入減少，此時是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。

假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從(a8000)8000 00%=20%中可求出，a=9600萬元。此時該企業(yè)共應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。

假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從(10000b)b100% =20%，等式中可計算出，b=8333萬元。此時，該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅，可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元，稅額卻比不分開核算少繳納550萬元，比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元333萬元)和267萬元(600萬元333萬元)。增加可扣除項目金額的途徑很多，但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人需注意

土地增值稅納稅籌劃的市場空間和理論空間都更大。每個納稅人都應(yīng)該加強對納稅籌劃的關(guān)注，以實現(xiàn)企業(yè)的利用最大化。

八、利用合作建房減少土地增值稅

稅法規(guī)定:對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與B實業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由B實業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對B實業(yè)公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。

九、利用代建房減少土地增值稅

稅法規(guī)定:代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖取得了一定收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

[1]楊娟.房企土地增值稅的清算和稅收籌劃[J].上海房地，2009(03).

[2]孫進(jìn)鵬.芻議土地增值稅納稅籌劃[J].商業(yè)會計，2008(09).

[3]劉巧梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃[J].時代經(jīng)貿(mào)(下旬刊)，2008(03).

篇8

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃

土地增值稅自1994年開征以來，一直在規(guī)范我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展方面，規(guī)范國家參與國有土地增值收益分配、增加國家財政方面，抑制房價過快上漲方面，提高國有土地利用率方面發(fā)揮著重要的作用。

見于部分大中城市房價過高、上漲過快的問題，2010年4月《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點清算和稽查。”為配合國務(wù)院對房地產(chǎn)的調(diào)控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機構(gòu)上調(diào)存款類人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。至此表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的決心。從宏觀政策面來看，這無疑對房地產(chǎn)行業(yè)來說是很不利的。然而，房價過高的原因是錯綜復(fù)雜的，其中一個最根本的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各項稅費中，營業(yè)稅、城建稅、教育費附加均是依據(jù)商品房銷售收入為繳納依據(jù)，然而土地增值稅則不然，它是以地產(chǎn)項目增值額的高低實行四級差別累進(jìn)稅率來征的，最高稅率可高達(dá)為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負(fù)是房地產(chǎn)行業(yè)每一個財務(wù)人員應(yīng)認(rèn)真研究的問題。

一、土地增值稅的稅收特征

1.土地增值稅定義

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅對不同類型的房地產(chǎn)實行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實行差別累進(jìn)稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。

2.土地增值稅征、繳管理

納稅人應(yīng)在項目未辦理竣工結(jié)算前按照項目所實現(xiàn)的商品房銷售收入及稅務(wù)部門所規(guī)定的土地增值稅預(yù)征稅率，先預(yù)繳土地增值稅，待項目全部竣工結(jié)算、且完成銷售再做整個項目土地增值稅的清算。但對于某些房地產(chǎn)企業(yè)雖設(shè)置賬簿，但財務(wù)核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據(jù)不完整、費用開支不合理，無法確定銷售收入和扣除項目具體金額的，主管稅務(wù)機關(guān)可直接對其采用核定征收。

3.土地增值額的計算

土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-（建造成本-已計入開發(fā)成本的借款利息）*1.3-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費；或還可表述為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實際支付的能提供金融機構(gòu)證明的貸款利息-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費

計算土地增值額中所扣除的項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的地價款及相關(guān)稅、費、房屋主體建筑的各項建造成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的各項間接費用支出、稅金（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等）、其他。

4.土地增值稅額計算方法

先計算出增值額和扣除項目金額，然后再根據(jù)兩者之比的比率按下列具體公式計算：

（1）增值額/扣除項目金額≤50%

土地增值稅額=增值額×30%

（2）50%

土地增值稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

（3）100%

土地增值稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

（4）增值額/扣除項目金額>200%

土地增值稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級的速算扣除系數(shù)。

5.土地增值稅稅收優(yōu)惠

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免征。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

（2）投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)項目）作價入股，轉(zhuǎn)讓到被投資聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。

（3）對于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

（4）因國家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

1.借款利息的籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)資金60%以上來源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產(chǎn)項目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出，應(yīng)資本化計入相關(guān)開發(fā)成本。但實際工作中在做土地增值稅項目清算時，大多會將已經(jīng)資本化的利息調(diào)出作為費用簡化處理。當(dāng)然實操中，并不用通過具體的賬務(wù)處理將已資本化的利息調(diào)至財務(wù)費用中去，而只是在計算增值額時把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規(guī)定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費用=實際支付利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價款及相關(guān)稅、費+項目開發(fā)成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價款及相關(guān)稅、費+項目開發(fā)成本）*10%。

這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產(chǎn)項目開發(fā)主要資金流來源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機構(gòu)出具的利息證明，利息費用較高，且高于”購買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項目開發(fā)成本之和”的5%，則應(yīng)盡可能提供銀行機構(gòu)的利息證明，并按項目分?jǐn)傎J款利息，以求能按實扣減利息，從而降低稅負(fù)；反之，項目開發(fā)籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項目開發(fā)成本之和”的5%，則可不計算應(yīng)資本化的利息或不提供銀行機構(gòu)的利息證明，從而達(dá)到合理避稅 ，以求項目利潤最大化。

2.合理提高能成本化的管理費用

房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以通過企業(yè)管理的人事編制的調(diào)整而合理降低土地增值稅。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員30人，每年開支的管理費用約為300萬。其中，25人參于了項目開發(fā)管理，經(jīng)總經(jīng)理辦公會議決定，將這25名工作人員的人事編制調(diào)整到項目部，以求加強項目開發(fā)進(jìn)程管理，如此一來增大了項目成本費用支出約計250萬元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費用：250萬元*1.3=325萬元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。

3.地下車庫的合理策劃

商業(yè)地產(chǎn)的高層項目通常都會建造地下一層、二層為地下車庫，根據(jù)車庫性質(zhì)大致分為三類：有產(chǎn)權(quán)車庫、利用人防工程建造的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫。很多開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售額，通常希望建有產(chǎn)權(quán)車庫，但實際上從稅收來說，他們是大大的失策了。

如果所開發(fā)項目的物業(yè)公司是開發(fā)商自己所成立的獨立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫以求合理避稅。我們可以委托物業(yè)公司和車主簽訂《車位使用協(xié)議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權(quán)”，物業(yè)公司收取“車位維護(hù)管理費”，彌補物業(yè)收費不足，繳納營業(yè)稅。而對于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來核算土地增值稅奠定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

如果開發(fā)企業(yè)想盡快資金回籠，實現(xiàn)車庫銷售，也可建造無產(chǎn)權(quán)的車庫。無產(chǎn)權(quán)的車庫如何核算處理，會計制度、稅法均無具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)可以將其作為獨立的成本核算對象――車庫進(jìn)行核算處理，建成之后，可轉(zhuǎn)做“投資性房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，可以出租。若作為“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓若干年的使用權(quán)，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，仍應(yīng)按照”服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)”征營業(yè)稅及按租賃收入的12%征收房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅應(yīng)按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定），且不征收土地增值稅。

4.出售固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)出租，租賃3年后再出售，也可規(guī)避土地增值稅。但是租賃期所得租金應(yīng)確認(rèn)收入，出售時按銷售企業(yè)不動產(chǎn)處理。在整個租賃期間不僅應(yīng)確認(rèn)固定資產(chǎn)的租賃收入，還應(yīng)該每月提取該固定資產(chǎn)的累計折舊計入租賃成本。出售時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益，固定資產(chǎn)處置一般通過”固定資產(chǎn)清理”科目進(jìn)行核算，固定資產(chǎn)清理完成后的凈收益，借記”固定資產(chǎn)清理”科目，貸記”營業(yè)外收入”科目。固定資產(chǎn)處置時，應(yīng)交納營業(yè)稅金及附加，不涉及土地增值稅。

5.合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠：

普通標(biāo)準(zhǔn)商品房實現(xiàn)銷售，增值額與扣除項目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率

6.精裝商品房的納稅籌劃：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已精裝修的商品房，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，適度加大建造成本的同時，也可一方面提升商品房銷售價格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項目的增加，從某種意義上給了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實現(xiàn)避稅。

隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控一系列宏觀政策的出臺，市場競爭日趨激烈，加之國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)各項稅收政策的逐步細(xì)化，如何合理避稅成為每一個房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理人員理應(yīng)認(rèn)真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個財務(wù)工作者熟悉房產(chǎn)企業(yè)的運營流程，更重要的是能熟悉房產(chǎn)企業(yè)的會計核算和相關(guān)稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會計分錄時，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業(yè)稅負(fù)，增強企業(yè)的市場競爭力。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃應(yīng)用 企業(yè)發(fā)展

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于上世紀(jì)90年代，經(jīng)過20年的發(fā)展，逐漸成為支柱性產(chǎn)業(yè)之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且?guī)恿私ú?、工程機械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來，由于房價過高、投資虛熱，國家宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤空間逐步縮小，市場不確定因素增加，經(jīng)營風(fēng)險增大。在這種情況下，進(jìn)行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規(guī)為導(dǎo)向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產(chǎn)、投資、理財活動的一種企業(yè)籌劃行為。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多、稅費負(fù)擔(dān)較重，進(jìn)行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業(yè)特點進(jìn)行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點進(jìn)行籌劃

土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點，同時根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過銷售降價、提高配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施、增加建設(shè)成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對于普通住宅，房地產(chǎn)企業(yè)不但可利用土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個 “臨界點”達(dá)到不交稅的效果，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過銷售降價、提升配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施促進(jìn)項目的快速銷售，節(jié)約財務(wù)利息，實現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)滾動，同時通過上述稅收籌劃措施，降低企業(yè)土地增值稅稅負(fù)，并不一定致使企業(yè)利潤減少。

（二）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

營業(yè)稅方面：以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征收營業(yè)稅；房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可利用上述稅收優(yōu)惠進(jìn)行合理避稅。如將開發(fā)的商業(yè)物業(yè)先投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式可規(guī)避營業(yè)稅。

（三）利用收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃

對于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設(shè)成本，還包括房屋裝飾、裝潢費用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務(wù)服務(wù)，無需繳納增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立裝飾公司負(fù)責(zé)房屋裝飾、裝潢，銷售時將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的裝飾公司分開簽訂，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需就房屋依據(jù)房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費用繳納營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)公司將經(jīng)營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節(jié)省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率預(yù)繳營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。另外根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的單位價值較高的項目，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采用分期收款方式銷售，一方面可促進(jìn)銷售的增長，另一方面企業(yè)不以售價總額為基數(shù)而以分期收款為基數(shù)計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，將稅負(fù)進(jìn)行遞延，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動，創(chuàng)造更大的價值。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)注意問題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規(guī)避法律、政策風(fēng)險。同時，結(jié)合企業(yè)實際，合理設(shè)計稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業(yè)稅負(fù)。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程

房地產(chǎn)開發(fā)涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業(yè)管理階段，開發(fā)周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復(fù)雜，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃需要事先謀劃，并實時跟蹤監(jiān)控。

三、結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法的進(jìn)行稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)自身稅負(fù)，爭取企業(yè)最大利益，而且通過稅收籌劃整個過程，可以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)的競爭力，贏得新的發(fā)展空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃具有一定的必要性，同時需根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點及所涉及的稅種，進(jìn)行合理的稅收籌劃。

參考文獻(xiàn)：

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傾力謀求避稅之道

土地增值稅真正清算，對于大多數(shù)企業(yè)而言，都會是大筆支出。在風(fēng)暴來襲之前，開發(fā)商正“想出方法”展開避稅暗戰(zhàn)。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院教授丁蕓曾對本刊表示，對增值額未超過20％的普通住宅不予征收土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)勢必想盡一切辦法，將企業(yè)的收益率維持在20％以下。而且在她看來，通過一些財務(wù)手段，房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到如上目的“并不是一件很困難的事”。

而對那些增值額高企的房企來說，盡量降低繳納稅率也是可以預(yù)見的稅收籌劃“招數(shù)”。“比如一個項目的增值額本來在200％以上，通過提高成本等方法，盡可能使增值率保持在100％～200％之間是很簡單的。

還有一種思路則是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果。國內(nèi)多家知名上市房企的財務(wù)籌劃顧問李明俊詳細(xì)講解如下：具體措施包括通過新設(shè)、收購、聯(lián)營等方式，成立裝修公司、園林綠化公司、工程管理顧問公司等公司，為開發(fā)的各項目提供服務(wù)，在正常的價格基礎(chǔ)上適度提高收費，利用公司交納稅率的不同(公司交營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，地產(chǎn)公司可以抵土地增值稅、企業(yè)所得稅，并且在計算土地增值稅扣除成本時還可以加計扣除，兩者至少相差34％)，同時由于公司可以申請所得稅核定征收、財政返還，甚至營業(yè)稅可以利用優(yōu)惠政策減免等，進(jìn)一步降低稅負(fù)(有可能相差48％以上)。

另外，由于清算包括兩種方式，一是查實，二是采取核定征收，而核定征收有的地方比例高，有的地方比例低，如果開發(fā)商覺得核定征收比查實所交稅款少，就會給出一些理由而爭取核定征收。

還有些開發(fā)商巧用特殊扣除項目規(guī)定，比如某房地產(chǎn)公司開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費1 200萬元。財務(wù)費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?0萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機構(gòu)證明，則該公司所能扣除費用的最高額為(1000+1200)×10％=220(萬元)；如果提供金融機構(gòu)證明，該公司所能扣除費用的最高額為80+(1000+1200)×5％=190(萬元)?？梢姡谶@樣的情況下，公司就不提供金融機構(gòu)證明。

雖然方式很多，不過陳萍生認(rèn)為，站在開發(fā)商的角度，其目的多是盡量少交，而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入一般都有據(jù)可查，沒有太多操作空間，因此，不管那種方式，開發(fā)商主要是在扣除項目金額方面“做文章?！?。

土地增值稅難題

正是由于土地增值稅扣除項目具有太多可操作空間，也加大了土地增值稅清算的難度。

北京致通振業(yè)稅務(wù)顧問有限公司董事長李記有認(rèn)為，這么多年來土地增值稅清算一直懸而不決，首要原因是清算本身需要訓(xùn)練有素的清算隊伍。土地增值稅涉及的技術(shù)太復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目交叉，既有普通住宅也有非普通住宅。也就是說，既有免稅項目也有征稅項目。對于這種交叉開發(fā)的情況，即便按照單獨項目進(jìn)行核算，稅務(wù)機關(guān)亦很難辨別其賬目的真?zhèn)?，人才儲備需要時間。

接受記者采訪的專家普遍對如何準(zhǔn)確核算地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本表示頭疼。雖然近幾年國稅總局對清算條件、要求以及一些技術(shù)性的細(xì)節(jié)問題不斷進(jìn)行明確，比如明確前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用等，開發(fā)企業(yè)須提供合法有效的憑證，但由于所涉項目繁多，在實際審核、征繳過程當(dāng)中“難度非常之大”。加之房地產(chǎn)開發(fā)大部分是滾動開發(fā)，有許多企業(yè)核算上亦不規(guī)范，且開發(fā)成本費用，項目與項目之間在財務(wù)核算上基本是沒有分開核算，造成單個項目開發(fā)成本費用核算不實，所以清算仍然是非常困難。

陳萍生認(rèn)為，除了扣除憑證、拆遷補償交換、沒有取得票據(jù)等等扣除項目認(rèn)可有困難外，可能還會有一些考慮，比如是否推高房價、轉(zhuǎn)移到購房者等。

另外，李記有還告訴記者一個驚人的信息，清算過程中涉及到退稅的問題。“一直以來很多主動清算的企業(yè)都是為了退稅。雖然預(yù)征1％，但是開發(fā)商有自己一套算法，算完以后反而是稅務(wù)機關(guān)要退給開發(fā)商錢。從稅務(wù)機關(guān)講，并不想這樣的結(jié)果，加之財政能否保證也是問題，因此從稅務(wù)機關(guān)來講，也有不清算的動機。