導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】集體房地產(chǎn)抵押；價(jià)值評(píng)估；

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言：

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及人民生活水平的提高，我國集體土地與其上房屋抵押價(jià)值及評(píng)估的業(yè)務(wù)也隨之迅速增多。然而，在實(shí)務(wù)中卻依然存在著不少問題，因此本文就關(guān)于集體房地產(chǎn)及其上房屋抵押價(jià)值評(píng)估中的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中集體房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式、估價(jià)方法的選擇、合法性原則的把握、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定等各方面進(jìn)行初步的分析和探討。

一．抵押集體房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)時(shí)的兩種方式

依據(jù)《擔(dān)保法》第55條中規(guī)定,如果是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物所占用的土地范圍作為使用權(quán)抵押的,在其實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)之后,規(guī)定沒有經(jīng)過法定程序的不得獨(dú)自改變土地用途以及土地集體所有。該法定程序包含了關(guān)于列入出讓計(jì)劃、征地計(jì)劃都必須要取得相關(guān)規(guī)劃許可等。1997年3月19日，我國國土局下達(dá)了就土地使用權(quán)抵押登記等相關(guān)問題的通知（下文簡稱通知)中第二條有著明確規(guī)定:關(guān)于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房等建筑物的抵押一旦涉及集體土地使用抵押的情況,抵押人需要委托具有土地估價(jià)資格的相關(guān)責(zé)任機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)地價(jià)評(píng)估,然后經(jīng)由土地管理部門確認(rèn),而且還需要明確實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式,如果需要將其轉(zhuǎn)為國有土地,就必須同時(shí)核定出土地使用權(quán)的出讓金數(shù)額。其次,由抵押權(quán)人與抵押人共同簽訂抵押合同。依據(jù)通知中第四條明文規(guī)定,凡在辦理土地使用權(quán)登記過程中,處分抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有的情況時(shí),通常按照土地管理的有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)則進(jìn)行辦理。從中可以看出在實(shí)現(xiàn)集體房地產(chǎn)的抵押權(quán)過程中, 在特殊情況下，經(jīng)由法定程序下集體土地所有權(quán)是可以轉(zhuǎn)為國有的。

為此,房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移在集體房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可以分為以下有兩種方式:第一種是在不改變土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下,依然屬于集體所有,即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；第二種是在改變土地所有權(quán)性質(zhì)的情況下,將集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲? 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中不同房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移方式會(huì)造成抵押房地產(chǎn)的處分價(jià)格有所不同,使得處分的難易程度受到影響。因此在作估價(jià)報(bào)告中應(yīng)該對(duì)轉(zhuǎn)移方式進(jìn)行詳細(xì)的說明,從而方便抵押權(quán)人對(duì)抵押物的具體情況有一個(gè)全面的了解。

關(guān)于第一種轉(zhuǎn)移方式,處分的時(shí)候買受方所支付的價(jià)格稱作集體房地產(chǎn)的價(jià)格，也就是獲取集體土地使用權(quán)與其房屋所有權(quán)所需支付的價(jià)格；關(guān)于第二種轉(zhuǎn)移方式,買受方所支付的價(jià)格就稱作國有房地產(chǎn)的價(jià)格,就是獲取國有土地使用權(quán)所需出讓的價(jià)格土地征用費(fèi)以及房屋所有權(quán)的價(jià)格和土地出讓金。當(dāng)前許多評(píng)估人員都沒有注意到這一問題嚴(yán)重性,從而在集體房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中關(guān)于這方面所作出作的說明不夠明確,嚴(yán)重影響了抵押權(quán)人對(duì)關(guān)于未來房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢的把握程度。與此同時(shí)，也使得抵押權(quán)人對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中處分前景的預(yù)測受到影響。

二．估價(jià)方法的選擇

關(guān)于國有房地產(chǎn)的評(píng)估，市場中常用的四種基本評(píng)估方法分別為收益法、比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法。然而這些方法是否能夠都適用于集體房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估?

依據(jù)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估規(guī)范第6.4.2條中明確規(guī)定,房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)采取公開市場價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn),可以通過參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的相關(guān)類似房地產(chǎn)的市場正常價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。集體房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估其實(shí)就是集體土地使用權(quán)以及其房屋所有權(quán)所連在一起的整體價(jià)值的評(píng)估,為此也應(yīng)當(dāng)以設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的相關(guān)房地產(chǎn)的市場正常價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。然而，在方法的選擇上應(yīng)該通過分析其特殊性來選擇。

第一,按照現(xiàn)行的明文規(guī)定,集體房地產(chǎn)除了兼并、非因破產(chǎn)或抵押等情況所導(dǎo)致發(fā)生權(quán)屬的轉(zhuǎn)移之外,一般情形下沒有正常的、公開的市場交易發(fā)生,往往在評(píng)估過程中難以收集到可比成交的案例,因此往往都難以直接采取市場比較法來評(píng)估。

第二,集體房地產(chǎn)抵押大部分企都屬于企業(yè)廠房的抵押,也就是工業(yè)用途上的房地產(chǎn),按理論上講可以通過采用收益還原法。但是在收益還原法實(shí)際運(yùn)用過程中,通常需要收集集體土地等類似企業(yè)的收入以及運(yùn)營費(fèi)用等相關(guān)資料,以便計(jì)算出客觀收益。但是往往會(huì)因?yàn)橥粋€(gè)供需圈內(nèi)部類似的房地產(chǎn)不多,導(dǎo)致資料很少，因此也很難直接采用。

第三,國有土地所使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估方法通常為成本，然而能否直接應(yīng)用到集體土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估？首先，國有土地使用權(quán)的價(jià)值評(píng)估必須經(jīng)過法律法規(guī)的確認(rèn),例如一級(jí)市場的內(nèi)資出讓金、外資出讓金、土地使用費(fèi)等都需要經(jīng)由相關(guān)部門的確認(rèn)才可以通過；其次就是二級(jí)市場交易活躍,存在著單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)問題。評(píng)估人員可以通過從成本的角度、按照轉(zhuǎn)讓價(jià)或出讓價(jià)以此來確定國有土地的使用權(quán)及取得費(fèi)用。由于集體土地使用權(quán)受法律規(guī)定不得有相關(guān)類似于正常的市場轉(zhuǎn)讓、國有土地等的出讓等行為發(fā)生,因此很難直接估計(jì)集體土地使用權(quán)的取得費(fèi)用。為此,成本法也很難直接用于對(duì)集體土地使用權(quán)價(jià)格上的評(píng)估工作,但是適用于對(duì)集體房屋的所有權(quán)價(jià)格評(píng)估中。

第四,假設(shè)開發(fā)法通常適用于擁有開發(fā)或者再開發(fā)潛力并且能夠即將開發(fā)或者再開發(fā)的房地產(chǎn),這一方法是按照規(guī)劃中的開發(fā)條件作為前提假設(shè)的,是估價(jià)過程中最實(shí)用的估價(jià)使用原則的生動(dòng)體現(xiàn)。所以,假設(shè)開發(fā)法對(duì)于沒有明確再開發(fā)計(jì)劃或者以擔(dān)保為目的集體房地產(chǎn)的抵押評(píng)估相對(duì)而言是較不合適的。

總之，市場房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的方法應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，各取所長。相對(duì)而言較為結(jié)合成本法的基本思想是:先將委估房地產(chǎn)的土地假設(shè)為國有土地,然后用市場比較法去求出其使用權(quán)的相應(yīng)價(jià)格。其次，通過減扣集體土地依法將其轉(zhuǎn)換為國有土地的費(fèi)用(也就是征地費(fèi)),這樣就得到了集體土地使用權(quán)的價(jià)格；最后再用成本法求出建筑物的價(jià)格之后,將兩者相加，兩者之和就被稱作委估集體房地產(chǎn)的抵押價(jià)格。

三．估價(jià)報(bào)告中須作的兩項(xiàng)說明

作為評(píng)估人員，在做集體房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告的時(shí)候,需要在限制條件以及估價(jià)規(guī)范規(guī)定的價(jià)值評(píng)估假設(shè)這一欄中,作出如下兩項(xiàng)明確說明,從而以便抵押當(dāng)事人作為參考,尤其是讓抵押權(quán)人了解抵押物所能擔(dān)保的債務(wù)數(shù)目時(shí)提供必要參考。具體兩項(xiàng)說明如下:

（一）估價(jià)結(jié)果的內(nèi)涵

盡管抵押當(dāng)事人希望可以了解到的是當(dāng)?shù)盅簷?quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)處分或抵押人不履行債務(wù)(變賣該房地產(chǎn)、折價(jià)或者拍賣) 時(shí)，該房地產(chǎn)所能夠?qū)崿F(xiàn)的客觀合理評(píng)估價(jià)格折算到假設(shè)抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值，然而因?yàn)樘幏謺r(shí)點(diǎn)的不確定性，致使很難準(zhǔn)確的把握這種預(yù)期價(jià)值，依據(jù)估價(jià)規(guī)范的明確規(guī)定，實(shí)際的抵押價(jià)值評(píng)估價(jià)格就是假定的抵押權(quán)過程中的集體房地產(chǎn)價(jià)值。作為抵押權(quán)人應(yīng)該考慮抵押權(quán)從假定時(shí)點(diǎn)到處分時(shí)點(diǎn)這一期間內(nèi)的房地產(chǎn)市場抵押物處分的費(fèi)用、變化的風(fēng)險(xiǎn)等，然后再按照估價(jià)結(jié)果中的某一比例來確定抵押房地產(chǎn)可用于擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額。

（二）轉(zhuǎn)移方式對(duì)房地產(chǎn)處分的影響

當(dāng)?shù)盅簷?quán)人采用報(bào)告的估價(jià)結(jié)果當(dāng)作抵押貸款參考的時(shí)候,應(yīng)該要注意到評(píng)估的結(jié)果是按照抵押房地產(chǎn)處分期間土地所有權(quán)并不轉(zhuǎn)為國有為前提條件的,因此如果在處分期間買受人并不是委估對(duì)象所屬的集體經(jīng)濟(jì)個(gè)人或組織單位,依據(jù)規(guī)定的要求需要轉(zhuǎn)為國有土地并且買受人必須交納應(yīng)支付的土地出讓金以及土地征用費(fèi)，而這樣就會(huì)在一定程度上增加了對(duì)委估對(duì)象的處分難度。

結(jié)束語：

總而言之，集體房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估的首要原則是要合法,然后依據(jù)相關(guān)法則法規(guī)來進(jìn)行專業(yè)評(píng)估。選取正確使用的估價(jià)方法，才能更好的對(duì)集體房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

參考文獻(xiàn)：

趙建,賈岐嶺. 論房地產(chǎn)抵押的處置權(quán)[J]. 商業(yè)文化,2010,(04) .

篇2

為督促資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)改進(jìn)和提升內(nèi)部管理和執(zhí)業(yè)水平，提高注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)道德素養(yǎng)，提升評(píng)估行業(yè)社會(huì)公信力的積極作用，浙江省資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)組建檢查組，對(duì)省內(nèi)部分評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量進(jìn)行檢查。以下為對(duì)A評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的yh公司整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告檢查情況。

一、yh公司基本情況

yh 公司于2003 年7 月28 日成立，注冊(cè)資本為120萬元，其中：甲股東出資48萬元，占股比例40%；乙股東出資72萬元，占股比例60%。2003 年12 月19日，各股東同比例增資至200 萬元。2005 年1 月6 日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140萬元，占股比例70%；丙股東出資60萬元，占股比例30%。2008 年4 月11 日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140 萬元，占股比例70%；丁股東出資60 萬元，占股比例30%。yh 公司委托評(píng)估的目的為核實(shí)2008 年4 月11 日股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場價(jià)值，作為征收股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅的依據(jù)，為追溯評(píng)估。

二、評(píng)估報(bào)告情況

根據(jù)yh 公司整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，公司資產(chǎn)總額1,615.79 萬元，負(fù)債總額1,413.55 萬元，所有者權(quán)益202.24萬元。

(一)評(píng)估目的：為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)。

(二)評(píng)估對(duì)象：為評(píng)估基準(zhǔn)日yh 公司股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估范圍：為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh 公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。

(三)價(jià)值類型及其定義：采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

(四)評(píng)估基準(zhǔn)日：2008 年3月31日。

(五)評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估的基本方法包括市場法、收益法和成本法。由于yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故未采用市場法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)由于貴公司經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法。故本次評(píng)估采用成本法。

(六)評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和簡要情況。1.對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債均按經(jīng)核實(shí)后的賬面值為評(píng)估值；2.對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)———固定資產(chǎn)，選用重置成本法，評(píng)估價(jià)值＝重置價(jià)值×成新率；3.對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)———無形資產(chǎn)———土地使用權(quán)，選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，評(píng)估價(jià)值＝基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)。綜合修正系數(shù)按經(jīng)分析評(píng)估對(duì)象的地理位置、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集聚程度、交通條件、配套設(shè)施、環(huán)境景觀、城市規(guī)劃、容積率、宗地形狀、面積大小、開發(fā)程度等各因素確定。

(七)評(píng)估結(jié)論。在評(píng)估基準(zhǔn)日2008年3月31日，yh公司的凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為1,266.30萬元。評(píng)估增值1,064.06萬元，增值率526.14%，均為土地使用權(quán)評(píng)估增值。(八)特別事項(xiàng)說明。對(duì)法律權(quán)屬、實(shí)物資產(chǎn)的實(shí)地勘察、控股權(quán)的溢價(jià)、評(píng)估基準(zhǔn)日至報(bào)告日之間的政策調(diào)整和其他事項(xiàng)、評(píng)估假設(shè)條件、可能存在的其他影響評(píng)估結(jié)果的瑕疵事項(xiàng)等6項(xiàng)進(jìn)行了說明。

(九)評(píng)估報(bào)告日：2012 年1 月18 日。

三、檢查中發(fā)現(xiàn)的問題

（一）底稿中無貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備、短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款的現(xiàn)場調(diào)查記錄，無評(píng)估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，對(duì)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀和評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬未進(jìn)行關(guān)注。

（二）底稿中無被評(píng)估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評(píng)估企業(yè)歷史財(cái)務(wù)資料和財(cái)務(wù)預(yù)測信息資料、可能影響被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景、資本市場、產(chǎn)權(quán)交易市場的有關(guān)信息和定價(jià)依據(jù)資料。

（三）底稿中無固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備的詢價(jià)記錄、完全重置成本確定過程和成新率或各項(xiàng)貶值因素的確定過程和評(píng)定估算過程記錄、無被評(píng)估企業(yè)所申報(bào)的資產(chǎn)和負(fù)債明細(xì)表。

（四）報(bào)告中無被評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。

（五）報(bào)告中未對(duì)價(jià)值類型進(jìn)行定義和說明選擇該價(jià)值類型的理由。

（六）報(bào)告中未披露對(duì)生產(chǎn)廠房、辦公用房及傳達(dá)室共22,506.2平方米建筑物未辦理房產(chǎn)證的狀況。

（七）報(bào)告中無被評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)分析和被評(píng)估企業(yè)與其所在行業(yè)平均經(jīng)濟(jì)效益狀況比較。

（八）報(bào)告中未披露是否考慮了流動(dòng)性對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。

四、問題成因分析

（一）在該案例檢查中，評(píng)估師主要對(duì)被評(píng)估單位的建筑物、土地資產(chǎn)實(shí)施了相應(yīng)的評(píng)估程序，因本次評(píng)估的目的為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，且為追遡評(píng)估，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的監(jiān)管，也只要求對(duì)企業(yè)的房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)大的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)部門根據(jù)評(píng)估增值及賬面反映情況，直接核定應(yīng)納稅所得額，對(duì)評(píng)估報(bào)告的披露要求也相對(duì)簡單。這樣便于稅務(wù)部門的監(jiān)管且具有可操作性。

（二）評(píng)估師選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估的理由中，是由于yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故未采用市場法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)由于貴公司經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法。其實(shí)在實(shí)際操作中，有地方稅務(wù)部門對(duì)評(píng)估方法也是有要求的，有的稅務(wù)部門按市場法或收益法評(píng)估得出的企業(yè)企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)論還不予認(rèn)可。

五、案例點(diǎn)評(píng)

（一）評(píng)估方法選擇說明過于簡單。根據(jù)《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的規(guī)定，以持續(xù)經(jīng)營為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評(píng)估方法。評(píng)估師在選擇評(píng)估方法時(shí)僅說明由于企業(yè)經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法，同時(shí)由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故本次評(píng)估采用成本法，過于簡單。評(píng)估師應(yīng)對(duì)被評(píng)估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評(píng)估企業(yè)歷史財(cái)務(wù)資料和財(cái)務(wù)預(yù)測信息資料、可能影響被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景、資本市場、產(chǎn)權(quán)交易市場的有關(guān)信息和定價(jià)依據(jù)資料進(jìn)行分析，并了解被評(píng)估單位內(nèi)部管理制度、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作等情況，如實(shí)說明與被評(píng)估單位相關(guān)行業(yè)、相當(dāng)規(guī)模企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公開交易案例無法取得，未來的收益無法預(yù)測，以致無法合理預(yù)測未來現(xiàn)金流量的原因。

（二）評(píng)估程序不到位，缺乏支持評(píng)估結(jié)論的工作底稿。本案例評(píng)估目的為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，評(píng)估對(duì)象為評(píng)估基準(zhǔn)日yh 公司股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估范圍為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh 公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，應(yīng)理解為應(yīng)對(duì)股東全部權(quán)益價(jià)值或股東部分權(quán)益價(jià)值為評(píng)估對(duì)象，但根據(jù)評(píng)估報(bào)告使用者———稅務(wù)部門的監(jiān)管要求，評(píng)估師實(shí)際只對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)———房屋建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行了評(píng)估，未對(duì)貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備、短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款等實(shí)施必要的評(píng)估程序并形成底稿，卻出具了企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，缺乏支持評(píng)估結(jié)論的工作底稿。

篇3

關(guān)鍵詞：抵押貸款評(píng)估；資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、待估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)防范

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托方的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)后，首先要確定待估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，待估的資產(chǎn)均應(yīng)取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件。與其他的目的的資產(chǎn)評(píng)估一樣，抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)權(quán)問題至關(guān)重要。在確定了評(píng)估范圍之后，評(píng)估人員必須對(duì)抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行仔細(xì)、謹(jǐn)慎和嚴(yán)格的界定。

1．抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究；共原因，弄清來龍去脈并予以說明。

2．在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，必須提供相應(yīng)的替代文件。所有替代文件上的權(quán)益人必須與抵押人一致。如在房產(chǎn)證尚未辦妥之前，必須要有建設(shè)項(xiàng)目證、建設(shè)工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項(xiàng)房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。

3．評(píng)估人員在驗(yàn)證抵押人的產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，還要親自驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書原件并在復(fù)印件上簽字注明“復(fù)印件與原件相符”字樣，以示負(fù)責(zé)。以避免抵押人將資產(chǎn)重復(fù)抵押貸款而增加風(fēng)險(xiǎn)。

4．如果抵押人的產(chǎn)權(quán)是從別人手中轉(zhuǎn)讓的，但產(chǎn)權(quán)證書卻沒有過戶，此時(shí)除了要驗(yàn)證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權(quán)證書原件上進(jìn)行抵押登記和保留產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件，以防止產(chǎn)權(quán)的重復(fù)抵押和虛假合同，最大限度減少風(fēng)險(xiǎn)。

抵押貸款中，最常見的就是機(jī)器設(shè)備和房地產(chǎn)評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或房地產(chǎn)證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同、紅線圖、土地轉(zhuǎn)讓合同、補(bǔ)償合同協(xié)議、建筑物報(bào)建批文、竣工驗(yàn)收等用以申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的相差文件資料；（3）經(jīng)鑒證的商品房預(yù)售契約。對(duì)于較大、較復(fù)雜的建筑工程（特別是工業(yè)建筑）還需準(zhǔn)備建筑安裝工程預(yù)決算資料、建筑施工圖和設(shè)備基礎(chǔ)圖、企業(yè)入賬會(huì)計(jì)憑證等。

對(duì)設(shè)備評(píng)估時(shí)，要求委托方提供的資料有：（1）設(shè)備原值的會(huì)計(jì)資料；（2）大型設(shè)備或高精尖設(shè)備的有關(guān)資料，如：購買合同、融資租賃合同；購買發(fā)票；設(shè)備說明書、運(yùn)行記錄，事故記錄，大修理、技術(shù)發(fā)行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報(bào)告，以及相關(guān)資料；（4）進(jìn)口設(shè)備的進(jìn)口批文、進(jìn)口報(bào)關(guān)單，商檢鑒定書等文件；（5）機(jī)動(dòng)車行駛證等。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)尚未界定清晰的資產(chǎn)，應(yīng)要求資產(chǎn)占有單位辦妥產(chǎn)權(quán)界定的有關(guān)手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)歸屬證明，方能進(jìn)行評(píng)估。防范權(quán)證不齊，產(chǎn)權(quán)不清的風(fēng)險(xiǎn)。

二、評(píng)估方法的風(fēng)險(xiǎn)防范

眾所周知，重置成本法用于持續(xù)使用假設(shè)前提下資產(chǎn)的評(píng)估，不宜評(píng)估非續(xù)用狀態(tài)下的資產(chǎn)。而在我國抵押貸款評(píng)估中，評(píng)估總是以持續(xù)使用為前提，采用重置成本對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估。所謂資產(chǎn)的抵押，實(shí)際上是資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的抵押，而并非資產(chǎn)本身的抵押。抵押期間，抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)仍歸借款人，抵押人只是賦予抵押權(quán)人（貸款人）在不能近期還款的情況下處理其資產(chǎn)的權(quán)力，以保證貸款的收回。因此，在抵押期間產(chǎn)權(quán)人雖然可以正常的使用其所有的資產(chǎn)，但無處置權(quán)。換言之，其產(chǎn)權(quán)雖然沒有轉(zhuǎn)移，但實(shí)際已牌凍結(jié)狀態(tài)。借款人將其擁有的資產(chǎn)處置權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榻栀J雙方約定的抵押有效期的一權(quán)換一權(quán)。借款人在合同規(guī)定的期限內(nèi)若能償還貸款本息，則將收回其資產(chǎn)處置權(quán)，反之，不能如期歸還貸款本息，產(chǎn)權(quán)將可能發(fā)生轉(zhuǎn)移，而形成最終的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)。該特殊目的下資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)該是該財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)時(shí)的價(jià)值。因?yàn)橹羵鶆?wù)人履行債務(wù)前，銀行實(shí)際上擁有該資產(chǎn)的處置權(quán)和收益權(quán)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，銀行只通過拍賣或變賣方式行使處置權(quán)和收益權(quán)，不會(huì)該資產(chǎn)進(jìn)“持續(xù)經(jīng)營”。由此看來，在該評(píng)估目的下，采用重置成本法的前提“持續(xù)經(jīng)營”是不存在的，在以抵押貸款為目的評(píng)估中，根據(jù)具體抵押資產(chǎn)的情況，評(píng)估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評(píng)估的方法，從而決定哪種方法最適合。如考慮市場快速變現(xiàn)因素，可采用市場折扣法。

成為抵押物的資產(chǎn)除本身因有的特點(diǎn)外，又產(chǎn)生一些新的特點(diǎn)，因此對(duì)其估價(jià)也有著不同點(diǎn)。

1．注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前的某一日期，而抵押期限一般會(huì)有一年以上的時(shí)間，一旦發(fā)生處置清償，需實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，是在未來的某一時(shí)點(diǎn)，因此，應(yīng)側(cè)重對(duì)預(yù)期可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮，而對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價(jià)的參數(shù)。

2．抵押貸款資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性。無論抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)是多少，資金的提供者總是希望抵押人能如期償還貸款，而不是希望看到抵押人無力還貸而最終發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。作為金融機(jī)構(gòu)而言，是以經(jīng)營資金為主的，當(dāng)然希望貸款人能如期還本付息，而達(dá)到經(jīng)營資金盈利的目的。但能否收回使用價(jià)值和流通價(jià)值一致的現(xiàn)金，正是金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產(chǎn)則存在相當(dāng)?shù)氖袌鲲L(fēng)險(xiǎn)，還需付出相應(yīng)的處理費(fèi)用。3．抵押貸款資產(chǎn)一般價(jià)值相對(duì)較大。從我國目前情況來看，絕大部分企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，少數(shù)在房地產(chǎn)抵押的同時(shí)，也加以機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)作抵押。這都是因?yàn)榈盅嘿Y產(chǎn)的價(jià)值必須與貸款的額數(shù)相匹配，而企業(yè)的各類資產(chǎn)中往往以房屋土地或在建工程等固定資產(chǎn)投資金額世大，能滿足抵押貸款的要求。價(jià)值相對(duì)較低的一些其他資產(chǎn)一般不用來作為抵押資產(chǎn)。

4．分析市場變現(xiàn)能力。由于抵押資產(chǎn)存在最終變賣的可能，抵押權(quán)人一般要考慮其在市場上的流動(dòng)性，根據(jù)目前市場狀況，房地產(chǎn)潛在收益能力使其在市場上有一定的流動(dòng)性。而不象有些無形資產(chǎn)雖然其價(jià)值很高（如許多商標(biāo)品牌評(píng)估價(jià)值都很高），但目前在我國市場上的流動(dòng)性卻十分有限，因此不宜用為抵押資產(chǎn)。

抵押貸款的資產(chǎn)評(píng)估是各類不同目的的資產(chǎn)評(píng)估的一種，它理應(yīng)遵循資產(chǎn)評(píng)估的普遍原則，即遵循獨(dú)立性、客觀性和科學(xué)性工作原則之外，還要遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則。還要遵循主要權(quán)利益體變動(dòng)原則，即以被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為前提或假設(shè)前提，確定被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)上的市場公平價(jià)值。

除上述普遍原則之外，抵押貸款的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)根據(jù)自身的特點(diǎn)，還應(yīng)遵循以下原則：

1．安全性原則。由于被抵押的資產(chǎn)在貸款全部還清以前具有物質(zhì)保證的功能，所以評(píng)估時(shí)要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產(chǎn)的非正常貶損甚至消失。因此評(píng)估時(shí)，除了現(xiàn)時(shí)公平市場價(jià)值的考慮之外，對(duì)資產(chǎn)的使用、經(jīng)濟(jì)壽命、適用性和其他因素的未來情況都要進(jìn)行預(yù)測。如對(duì)于附屬主體建筑的簡易倉庫、車庫、臨時(shí)建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現(xiàn)行價(jià)值，但不宜列入評(píng)估范圍。或雖然進(jìn)行了評(píng)估卻須予以特別說明。以防抵押期間這部分資產(chǎn)價(jià)值損失。

2．真實(shí)性原則。由于抵押期間被抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所在評(píng)估時(shí)務(wù)必核實(shí)抵押人產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。排除任何不真實(shí)的因素，以保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益。對(duì)于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評(píng)估報(bào)告中說明。而對(duì)不能提供任何產(chǎn)權(quán)證明和可以辨別的虛假情況，不能認(rèn)可其資產(chǎn)權(quán)屬，不能評(píng)估其價(jià)值。

3．保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對(duì)抵押資產(chǎn)的未來收益或市場狀況不應(yīng)予以樂觀的估計(jì)。盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或經(jīng)驗(yàn)表明抵押資產(chǎn)（如房地產(chǎn)）價(jià)值可能上升。但在評(píng)估時(shí)仍以當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格為評(píng)估值，對(duì)未來的升值不予考慮。然而對(duì)未來可能的減值則應(yīng)給予充分的重視。

針對(duì)不同的資產(chǎn)抵押，應(yīng)采用不同的評(píng)估方法。房地產(chǎn)情況復(fù)雜，價(jià)值較大，在評(píng)估時(shí)稍有疏忽就會(huì)嚴(yán)重影響評(píng)估結(jié)果。為此，必要時(shí)最好選用兩種或兩種以上方法評(píng)估，相互驗(yàn)證后確定評(píng)估值。因采用的評(píng)估方法不同，選用的數(shù)據(jù)、參數(shù)都會(huì)有所不同，所以評(píng)估結(jié)果也會(huì)有不小的差別。評(píng)估時(shí)應(yīng)從資產(chǎn)評(píng)估的效率和相對(duì)合理角度，按各種評(píng)估方法的特點(diǎn)，明確其最適宜發(fā)揮作用的范圍選用好評(píng)估方法，將有利于提高資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量和效率，免除因評(píng)估方法選用不當(dāng)形成的風(fēng)險(xiǎn)。如整體商品房（辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán)）作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估，可采用市場比較法和收益法；行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)，可采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費(fèi)用（征地或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及前期費(fèi)用）分別估價(jià)再綜合的方法，可用成本法和市場比較法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去土地出讓金的方法；部分（局部）房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場比較法或收益法；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場比較法或收益法；在建工程已完工部分作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場比較法或假設(shè)開發(fā)法。在評(píng)估中，評(píng)估人員一般應(yīng)注意到某些特定的、特別目的和特別設(shè)計(jì)的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的一部分時(shí)，這種資產(chǎn)很少在公開的市場上出售，因而在價(jià)值上受到嚴(yán)格的限制或沒有市場價(jià)值。如專門的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專有資產(chǎn)，在抵押時(shí)不能按照市場價(jià)值定義評(píng)估，而應(yīng)采用重置成本折余法評(píng)估。某些市場價(jià)值極有限的專用資產(chǎn)，一般不宜單獨(dú)作抵押。

抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對(duì)于抵押貸款評(píng)估來說，其一般在企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營失敗，貸款難以收回時(shí)加大，對(duì)此，評(píng)估師應(yīng)保持應(yīng)有的職業(yè)道德和職業(yè)謹(jǐn)慎，充分關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營能力，可采用市場調(diào)查、同行業(yè)咨詢、借助于專家?guī)椭龋扇∮行У姆椒▉矸婪讹L(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

[1]劉萍．個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)探析[J]．金融研究，2002，（8)．

[2]田雨．商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策[J]．財(cái)經(jīng)科學(xué)，2004．

篇4

一、海南農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的基本情況

據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年6月末，海南省已有三亞、東方、海口、瓊海等14個(gè)市縣全面開展了確權(quán)登記頒證工作。全省測量農(nóng)村土地面積已達(dá)466.5萬畝，占國土“二調(diào)”農(nóng)村耕地面積的49%，頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證近8萬本，建立檔案近22萬卷。2015年5月，海南省省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《海南省全面推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作方案》，計(jì)劃于2015年底前完成確權(quán)土地測量及核查公示工作，2016年底前基本完成農(nóng)村土地確權(quán)登記。近年來隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的加快，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民不斷增多，而農(nóng)民又不愿放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，所以農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的愿望強(qiáng)烈。海南省計(jì)劃建設(shè)全省統(tǒng)一的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場及服務(wù)中心，包括1個(gè)省級(jí)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，22個(gè)市縣區(qū)級(jí)服務(wù)中心。同時(shí)，還將推動(dòng)實(shí)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同制，健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛仲裁體系，探索基準(zhǔn)地價(jià)、公開招租競標(biāo)的流轉(zhuǎn)制度。海南通過大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，大批的家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體對(duì)土地進(jìn)行規(guī)模化開發(fā)，形成了集約化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營管理，但普遍存在融資困難、改造擴(kuò)建經(jīng)費(fèi)投入不足等問題，尤其需要金融支持。

2009年，中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》中提出“有條件的地方可以探索開辦土地經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款”。一些地區(qū)隨之圍繞農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押開始開展金融創(chuàng)新，并取得了一定的經(jīng)驗(yàn)和成效。2013年，黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于深化土地制度改革，加快農(nóng)村金融創(chuàng)新，全力提升以林權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋所有權(quán)“三權(quán)三證”抵押融資為重點(diǎn)的“三農(nóng)”金融服務(wù)便利化水平的精神，為激活農(nóng)村土地，促進(jìn)農(nóng)村土地規(guī)模化經(jīng)營及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，增加農(nóng)民收入及農(nóng)村融資渠道，解決農(nóng)村融資擔(dān)保難的問題，如何開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作進(jìn)行了積極的探索和思考。

海南省抓住國家推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革機(jī)遇，為深入貫徹落實(shí)十八屆三中全會(huì)和中央2014年1號(hào)文件精神，積極探索農(nóng)村金融改革發(fā)展，從推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)和促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展出發(fā)，在文昌市、澄邁縣開展農(nóng)村金融綜合改革試點(diǎn)，為全面開展農(nóng)村金融改革發(fā)展打牢基礎(chǔ)。為深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，創(chuàng)新金融服務(wù)方式，拓寬融資渠道，扶持“三農(nóng)”發(fā)展，海南省于2012年出臺(tái)印發(fā)了《海南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資管理辦法》，為海南農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供了良好的金融運(yùn)行環(huán)境。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年6月，海南全省累計(jì)發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款3000多萬元，讓2000多萬農(nóng)戶及時(shí)獲得銀行金融服務(wù)。

二、發(fā)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的制約因素

1、缺乏可開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)

目前，我國現(xiàn)有涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)主要有農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行以及農(nóng)村合作信用社三類。農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行實(shí)力有限，且在縣級(jí)以下幾乎無分支機(jī)構(gòu)，不直接面向農(nóng)戶，開展農(nóng)地抵押業(yè)務(wù)能力有限;農(nóng)業(yè)銀行是以盈利為目的的商業(yè)性銀行，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性不高，據(jù)調(diào)查，土地經(jīng)營權(quán)處置難、難以變現(xiàn)是目前涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)不愿開辦土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的主要原因;農(nóng)村信用社是農(nóng)村金融的主要力量，長期服務(wù)于農(nóng)業(yè)，但實(shí)力有限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。鑒于農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的嚴(yán)重缺失，即使法律允許土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押貸款，但仍然難以推進(jìn)。

2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)主體不明確

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬不確定，使得承包者的投資安全和投資利益缺乏強(qiáng)有力的法律保障，制約了土地順利的流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)證發(fā)放不到位，導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛屢見不鮮，使得以土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押的信貸業(yè)務(wù)難以開展。另外，土地承包經(jīng)營權(quán)登記在法律上缺乏一定的效力，也是當(dāng)前涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)不愿開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的主要原因。

3、土地價(jià)值評(píng)估困難

目前，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價(jià)值主要由農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)協(xié)商確定，或者由地方政府有關(guān)部門工作人員進(jìn)行評(píng)估，缺乏權(quán)威的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估操作隨意性和主觀性較大。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通常期限較短（為5―20年），金融機(jī)構(gòu)難以評(píng)估此類權(quán)益的價(jià)值，實(shí)際價(jià)值難以合理確定。由于土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值取決于土地承包經(jīng)營的時(shí)間、土地經(jīng)營收益，加之受自然條件、生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目等因素影響較大，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)難以對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的實(shí)際價(jià)值做出準(zhǔn)確判斷，土地的實(shí)際價(jià)值得不到正確定位。評(píng)估價(jià)值普遍低于土地經(jīng)營權(quán)實(shí)際價(jià)值，加之評(píng)估方法不科學(xué)，不僅影響了土地融資功能的發(fā)揮，也降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

4、缺乏健全的土地流轉(zhuǎn)市場

債權(quán)人接受土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押擔(dān)保的前提是，抵押權(quán)人在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，可以就土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行拍賣、變賣，以保障自己債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，這就需要農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場作為拍賣、變賣的載體。海南除個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)市場外，大部分地方?jīng)]有建立土地流轉(zhuǎn)市場，土地流轉(zhuǎn)大多由農(nóng)戶私下進(jìn)行。由于流轉(zhuǎn)市場發(fā)育緩慢，流轉(zhuǎn)信息不暢通，無法對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行公開競標(biāo)、拍賣，一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約的情況，金融機(jī)構(gòu)處置抵押物難度較大。土地承包經(jīng)營權(quán)難以變現(xiàn)，較大程度上制約了金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性，使得土地抵押融資難題得不到有效的解決，影響了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的推廣。

5、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，操作不規(guī)范

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈零星流轉(zhuǎn)、口頭流轉(zhuǎn)、短期流轉(zhuǎn)方式。即使部分農(nóng)戶采用“簽訂合同”的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也無任何簽證手續(xù)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，土地經(jīng)營權(quán)的法律效用不強(qiáng)，導(dǎo)致農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款失去推廣應(yīng)用的條件，大多涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)也不敢以土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物。土地流轉(zhuǎn)部門不明確，登記制度缺失，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)操作不規(guī)范，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)權(quán)益難以得到保障，使土地承包經(jīng)營權(quán)不能進(jìn)行抵押登記，阻礙了土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的開展。

6、風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制缺失

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押貸款，需要相應(yīng)的中介組織和必要的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制。因?yàn)?，農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害和市場風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)較弱，特別是農(nóng)地抵押貸款用來經(jīng)營養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)作物種植的市場風(fēng)險(xiǎn)更大。一旦發(fā)生自然災(zāi)害，將造成土地上附著物出現(xiàn)重大損失;或因市場形勢發(fā)生變化導(dǎo)致土地上附著物市場價(jià)值大幅降低。這都會(huì)直接影響貸款經(jīng)營戶的還款能力，導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)加大，進(jìn)而降低了金融機(jī)構(gòu)發(fā)展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性。另外，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展尚不足，欠完善的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)不足以降低農(nóng)民收入的波動(dòng)性，而農(nóng)民收入是農(nóng)民還貸的主要資金來源。

7、相關(guān)法律法規(guī)障礙

《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，但沒有明文規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)可以做抵押?！稉?dān)保法》規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押?！奔词寡胄泻豌y監(jiān)會(huì)都明確表態(tài)希望各地區(qū)推進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，但是基于目前相關(guān)法律法規(guī)的限制，很多地區(qū)都難以實(shí)施這項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)，即使個(gè)別地區(qū)實(shí)施了，也很難推進(jìn)。

三、促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展的對(duì)策建議

十八屆三中全會(huì)公報(bào)提出要賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，各地紛紛涌現(xiàn)的農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款金融創(chuàng)新能夠釋放農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，值得鼓?lì)和推廣。但在具體操作上，各地區(qū)在試點(diǎn)過程中存在著各種問題和限制。各試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)適當(dāng)放寬對(duì)不良率的容忍度，要對(duì)農(nóng)民手里的“三權(quán)”價(jià)值做科學(xué)的評(píng)估，從而避免盲目評(píng)估帶來的代償風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)針對(duì)農(nóng)村金融的特殊性，推出一套適宜的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和措施。

1、政策扶持農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化貸后管理

政府扶持農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)發(fā)展，如提供一定的資金支持，提供必要的技術(shù)支持和培訓(xùn)，提供財(cái)政稅收優(yōu)惠政策，建立農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)服務(wù)“三農(nóng)”的激勵(lì)機(jī)制，特別對(duì)涉農(nóng)貸款投放比例較高的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)提供稅收減免和財(cái)政補(bǔ)貼等政策激勵(lì)。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)可以針對(duì)土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的特殊性，建立貸后跟蹤制度，在貸款發(fā)放后，從資金使用到平時(shí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況，不定時(shí)地進(jìn)行貸后調(diào)查，凡是影響貸款到期收回的風(fēng)險(xiǎn)因素，都要引起重視并及時(shí)介入解決，最大化降低貸款收回風(fēng)險(xiǎn)。金融監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)增加農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款不良貸款率的容忍度，消除金融機(jī)構(gòu)“懼貸”心理，使農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款更加良性發(fā)展。

2、建立統(tǒng)一權(quán)威的農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)

建立農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，制定“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估管理辦法”，可以引入中介機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)也可組建獨(dú)立的土地流轉(zhuǎn)評(píng)估部門，為開展農(nóng)村土地承包權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。政府或者土地管理部門也可組建獨(dú)立的土地流轉(zhuǎn)評(píng)估中心，培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評(píng)估人員，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值的評(píng)估，為農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。同時(shí)，還可建立科學(xué)的農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估體系，合理確定農(nóng)村土地價(jià)值。

3、加快建設(shè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場

建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，健全土地經(jīng)營權(quán)爭議仲裁機(jī)制，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供流轉(zhuǎn)平臺(tái)，并明確其相關(guān)職責(zé)，即匯集土地使用權(quán)委托流轉(zhuǎn)和受讓的信息，土地流轉(zhuǎn)供求的信息，接受供求雙方咨詢;組織開展土地使用權(quán)公開招標(biāo)競投活動(dòng)，促進(jìn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場化;協(xié)調(diào)供求雙方有關(guān)事宜，促成流轉(zhuǎn)雙方達(dá)成意向，并協(xié)助辦理有關(guān)流轉(zhuǎn)手續(xù)，提供統(tǒng)一的合同格式，做好合同的鑒證服務(wù);對(duì)土地流轉(zhuǎn)跟蹤服務(wù)，協(xié)助調(diào)解合同糾紛，維護(hù)土地所有者、承包者和經(jīng)營者三方的合法權(quán)益。

4、逐步完善農(nóng)業(yè)保障機(jī)制

加快組織成立農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)和發(fā)展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制，降低土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。政府應(yīng)鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)公司開展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)農(nóng)業(yè)虧損進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)要積極探索多種擔(dān)保方式，如對(duì)額度較大的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，推行“公司擔(dān)保+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”，“收益保證+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”和“基金擔(dān)保+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”等方式，進(jìn)一步降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

篇5

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)；稅基評(píng)估

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2015.08.133

[中圖分類號(hào)]F812.42 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2015）08-0173-01

1 房地產(chǎn)稅收概述

在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)的征稅環(huán)節(jié)中，存在著“重流通，輕保有”的問題。在我國，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育稅附加、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、資源稅。針對(duì)開發(fā)商的稅種，按照不同的征收環(huán)節(jié)可分為土地占用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)流通交易環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。其中，土地占用環(huán)節(jié)包括耕地占用稅、資源稅等；開發(fā)環(huán)節(jié)則主要有土地使用稅、契稅、印花稅等；流通環(huán)節(jié)包括營業(yè)稅，城建稅，教育稅附加，企業(yè)所得稅和土地增值稅；保有環(huán)節(jié)包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)相關(guān)稅收主要集中在流通交易環(huán)節(jié)，從購買新商品房所繳納的契稅（契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承租人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，具體包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓以及房屋的買賣、贈(zèng)與、交換，實(shí)行3%～5%的浮動(dòng)稅率），到購買或者出售二手房所需要繳納的營業(yè)稅、契稅、印花稅等，以及個(gè)人在租賃住房的時(shí)候所需要繳納的房屋租賃稅等稅費(fèi)。保有環(huán)節(jié)的稅種較少，負(fù)擔(dān)較輕，促使投資者在低成本的情況下長期持有土地和房屋，等待價(jià)格上漲，然后拋售，從而謀取暴利。一方面迫使房價(jià)不斷上漲，造成“供不應(yīng)求”的假象；另一方面嚴(yán)重影響了市場的供需平衡，對(duì)房地產(chǎn)市場形成極大地沖擊；同時(shí)也造成了稅收收入的減少。因此，推進(jìn)房地產(chǎn)稅的改革成為發(fā)展的必然趨勢。

2 房地產(chǎn)稅基評(píng)估

針對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的研究，國外的相關(guān)機(jī)構(gòu)和學(xué)者起步比較早，較早地形成了一套評(píng)估程序。稅基評(píng)估程序包括價(jià)值類型的選擇、評(píng)估的有效性周期、稅基評(píng)估方法以及數(shù)據(jù)庫的建立4個(gè)方面。

2.1 選擇價(jià)值類型

選擇價(jià)值類型時(shí)，美國通常選擇市場價(jià)值。市場價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。除此以外，各州還根據(jù)自己的實(shí)際情況，選取相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，比如重置成本和銷售價(jià)格來確定稅基。在評(píng)估發(fā)展相對(duì)發(fā)達(dá)的加拿大，也是以房屋的市場價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。而日本則是以房屋的重置成本作為計(jì)稅依據(jù)。相比美國、加拿大采取的市場價(jià)值來說，兩者都考慮了時(shí)間價(jià)值因素和通貨膨脹等因素，都可以以現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)值作為評(píng)估依據(jù)。在我國，由于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定，以及通貨膨脹等因素，可以充分借鑒美國和加拿大以及日本的做法，采用與市場價(jià)值相類似的價(jià)值類型，不僅有利于解決房地產(chǎn)評(píng)估稅基隨時(shí)間波動(dòng)大的問題，同時(shí)有利于與國際房地產(chǎn)評(píng)估接軌，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展。

2.2 選擇稅基評(píng)估有效性周期

稅基評(píng)估有效性周期的選擇同樣需要借鑒國外的做法。在美國，有效性評(píng)估周期分為全周期評(píng)估周期、部分評(píng)估周期和年度評(píng)估周期。全周期評(píng)估就是在一定時(shí)間內(nèi)評(píng)估房地產(chǎn)的一個(gè)合理值，在未來房地產(chǎn)基本保持不變的前提下，評(píng)估值不需要改變。部分估價(jià)需要在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)部分房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行更新評(píng)估。年度評(píng)估就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行“一年一估”。在一些房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)較大的州和地方實(shí)行“一年一估”，變化相對(duì)小的地方進(jìn)行“三年一估”等?？梢栽诓煌赜蚪⒉煌脑u(píng)估周期，比如在一線城市和二線城市等房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)較大的地方，可以一年一評(píng)估，在小縣城或者房價(jià)變化不大的地方可以三年一評(píng)估或者五年一評(píng)估，這樣有利于稅基的現(xiàn)實(shí)性、準(zhǔn)確性。但同時(shí)還應(yīng)該考慮到區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的差異性，考慮建立浮動(dòng)機(jī)制，供評(píng)估人員以及相關(guān)機(jī)構(gòu)人員選擇。

2.3 選擇評(píng)估方法

選擇合理的評(píng)估方法。國際通用的評(píng)估方法主要有市場法、收益法、成本法和批量評(píng)估法。加拿大采用批量評(píng)估的方法，批量評(píng)估法是應(yīng)用價(jià)值評(píng)估的基本方法，根據(jù)資產(chǎn)的特征，應(yīng)用統(tǒng)計(jì)學(xué)多元線性回歸分析等方法以及計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)的技術(shù)，對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值做評(píng)估。其步驟如下。

（1）要確定被評(píng)估資產(chǎn)的特征。

（2）確定被估資產(chǎn)的市場區(qū)域。

（3）確定該市場區(qū)域中影響供給和需求的因素。

（4）建立各個(gè)影響因素之間的關(guān)系模型。

（5）根據(jù)模型結(jié)論做推論判斷。

（6）檢測結(jié)果的準(zhǔn)確性。

可以借鑒加拿大的經(jīng)驗(yàn)，采用批量評(píng)估的方法評(píng)估稅基。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該項(xiàng)技術(shù)得到了長足的發(fā)展，各地加快了不動(dòng)產(chǎn)的登記，為批量評(píng)估法提供基礎(chǔ)；隨著房產(chǎn)交易量的增大，依靠人力并不能完全解決評(píng)估中遇到的問題，可以借助計(jì)算機(jī)等先進(jìn)技術(shù)，改善工作環(huán)境，減小壓力，同時(shí)提高工作效率。

2.4 加快不動(dòng)產(chǎn)登記工作速度

必須加快不動(dòng)產(chǎn)登記的工作速度，為評(píng)估稅基以及合理應(yīng)用批量評(píng)估法提供一個(gè)充足的“數(shù)據(jù)庫”。這個(gè)數(shù)據(jù)庫包括區(qū)域房地產(chǎn)的流通交易、成本價(jià)值、增值收益、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)人納稅信息、所有權(quán)變動(dòng)情況、土地類型、建筑物種類、所有權(quán)變動(dòng)情況、房屋改造裝修情況以及房屋具體尺寸面積等。推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)電子登記的實(shí)施，建立不動(dòng)產(chǎn)的綜合信息管理平臺(tái)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，可以實(shí)現(xiàn)在管理平臺(tái)上依據(jù)編號(hào)來查詢相關(guān)基本信息。

篇6

關(guān)鍵詞: 評(píng)估土地價(jià)值 理論 市場比較法 假設(shè)法

中圖分類號(hào)： D912 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1、土地價(jià)值理論研究的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)

1.1勞動(dòng)價(jià)值論

土地的勞動(dòng)價(jià)值理論是由大衛(wèi).李嘉圖加以提出來的，最終由馬克思對(duì)其加以完善,這個(gè)理論認(rèn)為勞動(dòng)投入是價(jià)值決定的唯一因素。

1.2效用理論

效用理論主要是研究消費(fèi)者如何在各種商品和勞務(wù)之間對(duì)它們的收入進(jìn)行分配，以達(dá)到滿足程度的最大化。效用價(jià)值論只能說明價(jià)值決定的“質(zhì)”，具體的“價(jià)值量的決定”需要邊際效用價(jià)值論來解決。

1.3供求價(jià)格論

供求價(jià)格是由19世紀(jì)末英國的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾提出的，馬歇爾認(rèn)為，所謂的價(jià)值，就是指交換價(jià)值或者價(jià)格，這主要是取決于供給價(jià)格與需求價(jià)格的共同作用的均衡狀態(tài)，其中，生產(chǎn)要素價(jià)值的高低直接決定了供給價(jià)格，邊際效用的大小又決定了需求的價(jià)格，被稱為混合價(jià)格理論。

2、土地價(jià)值理論構(gòu)成

2.1土地的資源價(jià)格

土地資源具有原始性特征，土地是先于人類社會(huì)而存在，同時(shí)也是萬物生存的基礎(chǔ)，自身具有生產(chǎn)能力。由于各種土地產(chǎn)權(quán)制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地資源是自然的產(chǎn)物，不是由于勞動(dòng)而產(chǎn)生的，但是在商品經(jīng)濟(jì)的條件下，土地可以被出租和變賣，從而也就產(chǎn)生了地租和地價(jià)。

2.2土地成本價(jià)值

土地的成本價(jià)值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通過以下的兩種方式來改變土地的資本價(jià)值：一是在原有土地資源上進(jìn)行一些技術(shù)、勞動(dòng)、資本的投入，增強(qiáng)土地的生產(chǎn)能力，例如在土地上進(jìn)行一些基礎(chǔ)設(shè)施的投資等；二是土地的開墾，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人類對(duì)自然的利用能力增強(qiáng)，可以通過一些要素的投入開墾出一定量的土地, 使得土地的供給的彈性增強(qiáng)。

2.3土地使用價(jià)值

土地的使用價(jià)值主要是指土地資源給需求者帶來的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境以及社會(huì)上的價(jià)值。土地資源既是私人物品又是公共物品，具有一定的雙重性，同時(shí)土地的使用價(jià)值又分為兩個(gè)方面，一是直接的使用價(jià)值，二是間接的使用價(jià)值。直接使用價(jià)值為土地的需求者帶來的經(jīng)濟(jì)效益；間接的使用價(jià)值表現(xiàn)為生態(tài)價(jià)值。

3、市場比較法

3.1基本原理

市場比較法的基本原理，是將需要進(jìn)行評(píng)估的土地與近期已經(jīng)發(fā)生交易的相似土地交易案例進(jìn)行一個(gè)細(xì)致的比較，根據(jù)交易案例的價(jià)格，參照待評(píng)估土地與交易案例的土地在交易明細(xì)情況、交易日期等個(gè)別因素方面的差別，對(duì)已交易土地案例的價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)的分析，大致獲得待評(píng)估土地的價(jià)格，用此價(jià)格成為土地的比準(zhǔn)價(jià)格。

3.2估價(jià)的步驟

市場比較法估價(jià)步驟為：

1、收集交易實(shí)例

2、選取可比實(shí)例

3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

4、進(jìn)行交易情況修正

5、進(jìn)行交易日期修正

6、進(jìn)行區(qū)域因素修正

7、進(jìn)行個(gè)別因素修正

8、求出比準(zhǔn)價(jià)格

3.3選擇比較實(shí)例

所選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求:1、選取與待估土地的用途應(yīng)相同的對(duì)象，主要是指土地的具體利用方式，大致可按大類和小類來劃分。大類土地的用途如：商場、寫字樓、酒店等。小類土地的用途如：住宅，綠化等。2、選取與待估土地所處地段相似的比較對(duì)象，主要是指比較的實(shí)例與待估對(duì)象應(yīng)位于同一區(qū)域或者是鄰近的區(qū)域。3、成交日期應(yīng)與估價(jià)對(duì)象地塊相近。一般情況下比較實(shí)例的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，得到的估價(jià)也就越準(zhǔn)確。

3.4比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算

實(shí)例修正后的價(jià)格＝比較案例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×影響因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)

各實(shí)例修正后價(jià)格的差額率一般不應(yīng)超過10%，如果價(jià)格差額滿足要求，根據(jù)各比較實(shí)例的情況及其與評(píng)估對(duì)象之間的關(guān)系，可以采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)平均、中位數(shù)等方法計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。

3.5市場比較法的特點(diǎn)以及其應(yīng)用范圍 （1）市場比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格 （2）市場比較法使用的前提條件：市場比較法僅適用于比較穩(wěn)定的土地市場，且有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且在交易案例與待估土地之間一定要有很強(qiáng)的替代性。 （3）市場比較法的適用范圍 從適用條件來看，市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)且有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)；從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

4、假設(shè)開發(fā)法

4.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理

假設(shè)開發(fā)法（hypothetical development method,residual method）：房地產(chǎn)估價(jià)方法之一，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設(shè)開發(fā)法又被稱為剩余法，指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)，不用扣除利潤部分。其被廣泛運(yùn)用的公式為: 地價(jià)=項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值-建造成本-管理費(fèi)-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤

4.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的評(píng)估

（1）最高最佳使用原則

最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值，它的分析就是為估價(jià)對(duì)象尋求一種最合理最可能的用途，并使得估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值最大化，估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用必須同時(shí)滿足以下四個(gè)條件：法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行；價(jià)值最大化。

法律上許可：主要分析每一種潛在的使用方式，是否滿足法律法規(guī)，城市規(guī)劃，土地使用權(quán)出讓合同等要求，不符合法律法規(guī)的使用方式不能選用。

技術(shù)上可能：主要分析對(duì)法律所允許的每種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑對(duì)材料性能，施工技術(shù)手段等能否滿足要求，如果技術(shù)達(dá)不到的則不能選用。

經(jīng)濟(jì)上可行：主要分析對(duì)于法律上允許，技術(shù)上可能的每一種使用方式，主要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先預(yù)測它的未來收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量進(jìn)行折現(xiàn)，將兩者進(jìn)行比較，只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則不能選用。

價(jià)值最大化：主要分析在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到陽大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。

（2）設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃

設(shè)計(jì)方案在規(guī)劃的時(shí)候首先要考慮項(xiàng)目價(jià)值的最大化，主要是依據(jù)待評(píng)估的該土地在市場中的定位,在項(xiàng)目容積率以及覆蓋率等法律規(guī)章限制下確定項(xiàng)目的產(chǎn)品形式和空間布局。設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣,將市場把握性大以及效益明顯的方案作為項(xiàng)目的最佳開發(fā)利用方式和土地價(jià)值評(píng)估的依據(jù)。

4.3土地開發(fā)價(jià)值的評(píng)估

待估土地周邊樓盤的調(diào)查。

土地的價(jià)格定位。

預(yù)測土地的開發(fā)價(jià)值。

4.4各種成本費(fèi)用的估算

（1）建造成本

建造成本可通過比較法來估算, 可以依據(jù)當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)咨詢公司或者建筑單位所提供的造價(jià)水平來進(jìn)行推算,如果市場上建筑材料的價(jià)格波動(dòng)較大,需要將未來建筑材料價(jià)格的變進(jìn)行預(yù)測,對(duì)建筑成本的還可以采用建筑工程預(yù)算的方法來對(duì)建造成本進(jìn)行估算。

（2）管理費(fèi)用

對(duì)土地價(jià)值評(píng)估還需要考慮土地的管理費(fèi)用，通常情況下來說土地的管理費(fèi)用是按照建造成本的一定比率來估算, 也可以按照土地開發(fā)價(jià)值的比率來計(jì)算。

（3）稅費(fèi)的估算

稅費(fèi)的計(jì)算是根據(jù)當(dāng)前的國家對(duì)土地的稅費(fèi)政策，估算從土地的獲得到土地的出售期間可能發(fā)生的稅費(fèi)額度, 也可根據(jù)其他類似開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目所需支付的稅費(fèi)情況來估算, 一般是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的一定比率來計(jì)算。

4.5土地利潤的計(jì)算

對(duì)于土地利潤的計(jì)算一般有兩種方法,一種方法是將項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值作為基數(shù),乘以銷售的利潤率,另一種是用建造的成本以及管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用等作為計(jì)算基數(shù),乘以成本利潤率。銷售利潤率以及成本利潤率是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的平均利潤水平以及開發(fā)商的期望水平計(jì)算的。

結(jié)束語：

對(duì)于土地價(jià)值的評(píng)估我們不能簡單地按土地的資源價(jià)值計(jì)算，而需要應(yīng)充分考慮土地供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等多方面因素的影響，并給予各項(xiàng)價(jià)值指標(biāo)以相應(yīng)的權(quán)重，計(jì)算出合理的評(píng)估方法。

參考文獻(xiàn)：

[1] 黃賢金，張安錄.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:中國農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，2008.

[2] 李秉濬.土地經(jīng)濟(jì)理論的核心地租理論[J].中國土地科學(xué)，2010，（11），vol.9,No.6.

[3] 段正梁，張維然.論土地價(jià)值的內(nèi)涵、來源及其特殊性[J].同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào)，2004，（2）.

[4] 柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法(第1版)[M].2004,4.

篇7

一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論和方法的形成與發(fā)展

19世紀(jì)中后期，現(xiàn)代評(píng)估業(yè)就隨著歐美等國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸形成，特別是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估得到充分重視和發(fā)展。由于評(píng)估實(shí)踐的發(fā)展急需理論指導(dǎo)，因而與評(píng)估相關(guān)的理論體系逐步從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中分化獨(dú)立出來。馬歇爾成為第一個(gè)探討評(píng)估方法（尤其是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法）的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他提出和發(fā)展了許多在現(xiàn)代評(píng)估理論中廣為應(yīng)用的概念，這些概念包括根據(jù)收益折現(xiàn)確定價(jià)值、建筑物和土地折舊對(duì)價(jià)值的影響、建筑物類型和土地用途對(duì)價(jià)值的影響等。在馬歇爾的論著及其它以他的思想為基礎(chǔ)的論著的影響下，以探討評(píng)估、調(diào)查方法并提供經(jīng)嚴(yán)格定義的價(jià)值為主要內(nèi)容的評(píng)估理論最終與價(jià)值理論分開，形成了現(xiàn)代評(píng)估理論的基礎(chǔ)。

20世紀(jì)20—30年代，評(píng)估首先與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊密聯(lián)系起來。其中一個(gè)重要因素就是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)從相關(guān)的幾門學(xué)科中獨(dú)立出來并發(fā)展成為一門正規(guī)的科學(xué)。1927年，Mertzke出版了《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估》一書。該書采納了馬歇爾的觀點(diǎn)，在價(jià)值理論和評(píng)估理論之間建立起有機(jī)的聯(lián)系，將抽象的經(jīng)濟(jì)理論運(yùn)用到評(píng)估實(shí)務(wù)中，建立起了一個(gè)以三種評(píng)估方法為主的體系，特別是解釋了資本化率在評(píng)估中的應(yīng)用。K.LHyder等人在30—40年代又發(fā)展和強(qiáng)調(diào)了三種基本評(píng)估方法，建立起了運(yùn)用成本法、比較法（市場法）和收益法的系統(tǒng)程序。Schmuatz建立了一個(gè)評(píng)估價(jià)值的模型，并隨后將其納入到美國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)1951年出版的《不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估》中。至此評(píng)估理論在價(jià)值理論的基礎(chǔ)上基本形成。

評(píng)估方法是企業(yè)價(jià)值評(píng)估的核心問題，直接影到價(jià)值評(píng)估的結(jié)果及市場交易的實(shí)施?？傮w上看，價(jià)值評(píng)估方法可以劃分為三大類：成本法（costapproach），是從歷史成本的角度評(píng)估企業(yè)價(jià)值；市場法（marketapproach），是從目前市場價(jià)格的角度評(píng)估企業(yè)的價(jià)值，又稱市場比較法；收益法（incomeapproach），是從未來收益的角度評(píng)估企業(yè)的價(jià)值。這三大類評(píng)估方法的形成與經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值理論有著很深的歷史淵源。另外也有學(xué)者將評(píng)估方法分為四類（Come1,1998）：(1)利用資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行評(píng)估，即直接將企業(yè)所有發(fā)行在外的證券賬面價(jià)值進(jìn)行加總。此法雖然簡單，但卻易把企業(yè)的賬面價(jià)值與市場價(jià)值混淆，因此必須對(duì)賬面價(jià)值加以調(diào)整；(2)加總企業(yè)發(fā)行在外的所有證券的市場價(jià)值來評(píng)估企業(yè)價(jià)值，通常只適用于上市公司的評(píng)估；(3)通過與價(jià)值已知的可比企業(yè)進(jìn)行比較評(píng)估企業(yè)價(jià)值。采用這種方法首先需要計(jì)算資本化比率，再用該比率乘以被評(píng)估企業(yè)的利潤，即可估算出該企業(yè)的市場價(jià)值(4)首先預(yù)測企業(yè)的未來現(xiàn)金流量，將這些現(xiàn)金流量折現(xiàn)后，即可獲得企業(yè)證券持有人擁有的企業(yè)價(jià)值。根據(jù)這些基本方法，評(píng)估師在進(jìn)行評(píng)估時(shí)還會(huì)根據(jù)具體情況，設(shè)計(jì)或使用更具操作性的方法。誕生了諸如相對(duì)估價(jià)法、價(jià)格／帳面值比率（PVC模型）法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、期權(quán)定價(jià)法等方法。

二、我國企業(yè)價(jià)值評(píng)估的企業(yè)觀與企業(yè)價(jià)值觀

我國的資產(chǎn)評(píng)估起步于上世紀(jì)80年代末期，由于我國至今尚處于經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場經(jīng)濟(jì)還不夠發(fā)達(dá)，適合我國國情的評(píng)估理論體系尚未形成，在評(píng)估方法上，對(duì)于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)過模仿和探索開始進(jìn)入成熟階段，但對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估還剛剛起步。對(duì)于相關(guān)理論和方法的探索多散見于資產(chǎn)評(píng)估教材中，很少有對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的系統(tǒng)論述，大多是將資產(chǎn)評(píng)估的理論和方法移植于企業(yè)價(jià)值評(píng)估之中。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的組成部分，但又不同于傳統(tǒng)的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估、整體資產(chǎn)評(píng)估。單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估包括流動(dòng)資產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、建筑物及在建工程、土地使用權(quán)、長期投資以及無形資產(chǎn)的評(píng)估；整體資產(chǎn)評(píng)估是以各個(gè)企業(yè)，或者企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營單位、分支機(jī)構(gòu)作為一個(gè)經(jīng)營實(shí)體，依據(jù)未來預(yù)期收益來評(píng)估其市場價(jià)值，它更多地考慮資產(chǎn)之間組合方式的協(xié)同效應(yīng)帶給企業(yè)價(jià)值的增值。而企業(yè)價(jià)值評(píng)估逾越了前兩項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估中的“資產(chǎn)”項(xiàng)目——即傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表中涉及的項(xiàng)目，而將外部環(huán)境分析（包括政治環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策、區(qū)域政策、環(huán)保政策、交通條件甚至地理位置等）、行業(yè)分析、產(chǎn)品與市場分析、業(yè)務(wù)流程分析、組織結(jié)構(gòu)和權(quán)限分析、人力資源分析、信用分析、管理層經(jīng)營績效分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（常見的有償債能力、現(xiàn)金流量狀況和發(fā)展?jié)摿Ψ治觯┑燃{入評(píng)估體系。

1.企業(yè)價(jià)值評(píng)估的企業(yè)觀

我們研究企業(yè)價(jià)值評(píng)估，準(zhǔn)確理解企業(yè)的含義是必不可少的。研究企業(yè)價(jià)值評(píng)估的企業(yè)觀，就是要在評(píng)估中準(zhǔn)確界定企業(yè)的內(nèi)涵與本質(zhì)。

在我國，關(guān)于企業(yè)的定義是運(yùn)用屬加種差的方法得出的。一般認(rèn)為：企業(yè)是依法設(shè)立的以盈利為目的的從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。企業(yè)的這一定義，明確了企業(yè)本質(zhì)上是一個(gè)依法成立的社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織，同時(shí)也揭示了企業(yè)這一社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織不同于其它社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織的主要方面，即企業(yè)的根本目的在于盈利，企業(yè)在面臨資源約束的條件下，要獨(dú)立核算、以收抵支、自負(fù)盈虧，設(shè)立企業(yè)的條件與程序要合乎法律規(guī)定等。

關(guān)于企業(yè)內(nèi)涵與本質(zhì)的界定，理論界有不同的觀點(diǎn)。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)是以市場為研究對(duì)象，主要研究市場價(jià)格在交易中的作用。因此，企業(yè)被認(rèn)為是一個(gè)追求利潤最大化的“黑匣子”，即企業(yè)是在技術(shù)既定、信息充分、沒有交易成本的條件下，僅面臨市場約束的追求利潤最大化的微觀經(jīng)濟(jì)主體。自20世紀(jì)30年代企業(yè)理論產(chǎn)生以來，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)企業(yè)理論的研究取得了非常顯著的成果，以“科斯”等經(jīng)濟(jì)學(xué)家為代表的交易費(fèi)用學(xué)派和以“張五?！钡冉?jīng)濟(jì)學(xué)家為代表的契約學(xué)派對(duì)企業(yè)的研究極大地豐富了企業(yè)的內(nèi)涵。科斯等認(rèn)為，企業(yè)不同于市場的“顯著特征就是作為價(jià)格機(jī)制的替代物”，在企業(yè)之外，市場是個(gè)

典型的契約組織，資源配置由價(jià)格機(jī)制來協(xié)調(diào)，而企業(yè)是一個(gè)不同于市場的“層級(jí)”組織。企業(yè)內(nèi)不存在市場交易，生產(chǎn)要素的分配由行政或計(jì)劃機(jī)制來協(xié)調(diào)。“張五?！钡日J(rèn)為，企業(yè)是一種契約組織，它在本質(zhì)上同市場沒有什么差別，企業(yè)之所以能夠出現(xiàn)是由于企業(yè)團(tuán)隊(duì)的生產(chǎn)效率高于單個(gè)生產(chǎn)的生產(chǎn)效率，或者是由于風(fēng)險(xiǎn)的重新分配，或者是由于管理勞動(dòng)交易的特殊性等等。

企業(yè)究竟是什么？弄清楚這個(gè)問題是進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的前提。基于以上分析，我們對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的企業(yè)觀的確立應(yīng)運(yùn)用新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)、現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)等的經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于企業(yè)的理論，并結(jié)合分析國際評(píng)估界的觀點(diǎn)和我國的實(shí)際，界定“企業(yè)價(jià)值評(píng)估”中的“企業(yè)”內(nèi)涵和本質(zhì)，以此確立我國企業(yè)價(jià)值評(píng)估的企業(yè)觀。

(1)企業(yè)是一個(gè)區(qū)別于市場的經(jīng)濟(jì)組織。它是由若干成員組成，有一定組織結(jié)構(gòu)的有機(jī)體，其內(nèi)部成員或部門間的分工協(xié)作不是通過價(jià)格機(jī)制來進(jìn)行的，而是通過科層制組織進(jìn)行的，這是企業(yè)區(qū)別于市場的主要標(biāo)志。

(2)企業(yè)是一個(gè)面向市場的經(jīng)濟(jì)組織。它是產(chǎn)品的生產(chǎn)者或服務(wù)的提供者，所提供的產(chǎn)品（勞務(wù)）必須滿足一定的社會(huì)需要，并且受市場的選擇和制約，這是企業(yè)區(qū)別于其他社會(huì)組織和消費(fèi)者的主要標(biāo)志。

(3)企業(yè)是一個(gè)具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)組織。企業(yè)的活動(dòng)以盈利為目的，具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，它通過交換和其他生產(chǎn)單位以及消費(fèi)者發(fā)生聯(lián)系，它是一個(gè)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的實(shí)體。

(4)企業(yè)是一個(gè)能主動(dòng)發(fā)展壯大自己的經(jīng)濟(jì)組織。在市場競爭機(jī)制中，企業(yè)要減少市場交易費(fèi)用或提高生產(chǎn)經(jīng)營效率，必然會(huì)形成企業(yè)的一體化趨勢，一體化的過程就是一部分企業(yè)被另一部分企業(yè)兼并或重組的過程，也是企業(yè)主動(dòng)發(fā)展和壯大自己的過程。

2、企業(yè)價(jià)值評(píng)估的企業(yè)價(jià)值觀

企業(yè)價(jià)值評(píng)估是將一個(gè)企業(yè)作為一個(gè)有機(jī)整體，依據(jù)其擁有或占有的全部資產(chǎn)狀況和整體獲利能力，并充分考慮影響企業(yè)獲利能力諸因素，對(duì)企業(yè)整體公允市場價(jià)值進(jìn)行的綜合性評(píng)估。可以說，它是市場經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代企業(yè)制度相結(jié)合的產(chǎn)物。關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估，西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)過長期發(fā)展，已形成多種模式，并日趨成熟。我國處于經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型期，企業(yè)的性質(zhì)呈現(xiàn)多元化特點(diǎn)，企業(yè)價(jià)值評(píng)估不可能完全套用西方的模式。采用什么樣的企業(yè)價(jià)值觀，對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估有著決定性的影響。

迄今，經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷經(jīng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、制造經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)四個(gè)大的時(shí)代。不同時(shí)代，財(cái)富創(chuàng)造機(jī)制發(fā)生了重大變化，價(jià)值創(chuàng)造的主體隨之改變。相應(yīng)地產(chǎn)生了勞動(dòng)價(jià)值論、資本價(jià)值論、客戶價(jià)值論和效用價(jià)值論等企業(yè)價(jià)值理論。按照價(jià)值來源的主體不同，企業(yè)可分為三種類型。一是以勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值為主的企業(yè)，二是以資本創(chuàng)造價(jià)值為主的企業(yè)，三是以客戶創(chuàng)造價(jià)值（包括效用體現(xiàn)價(jià)值）為主的企業(yè)。對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估，勞動(dòng)價(jià)值論的理念主要是勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值。一方面，對(duì)于企業(yè)本身來說，由于它的產(chǎn)生和存在凝結(jié)了無差別的人類勞動(dòng)，并且能夠生產(chǎn)具有使用價(jià)值的各種商品，商品可以上市、買賣，企業(yè)本身也可以兼并、收購、改制、重組、破產(chǎn)，通過市場交易來體現(xiàn)出自身價(jià)值的高低，企業(yè)價(jià)值＝企業(yè)的成本價(jià)格十利潤；另一方面，企業(yè)的價(jià)值是由勞動(dòng)創(chuàng)造的，付出了勞動(dòng)就會(huì)相應(yīng)創(chuàng)造價(jià)值，企業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)在企業(yè)生產(chǎn)的商品上，企業(yè)價(jià)值＝企業(yè)未來生產(chǎn)的商品價(jià)值的現(xiàn)值－企業(yè)生產(chǎn)成本的現(xiàn)值。資本價(jià)值理論是現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的主流理論之一，其核心內(nèi)容是不僅活勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值，而且死勞動(dòng)也創(chuàng)造價(jià)值。所謂死勞動(dòng)，實(shí)際上就是資本，具體包括實(shí)物資本、無形資本、人力資本、資源資本等?？梢哉f，在企業(yè)家眼里，一切都是資本，一切都能產(chǎn)生價(jià)值。資本趨于隱性化、人性化、智能化、自然化。按照資本價(jià)值理論：企業(yè)價(jià)值＝實(shí)物資本（或其創(chuàng)造）的價(jià)值＋無形資本（或其創(chuàng)造）的價(jià)值＋人力資本（或其創(chuàng)造）的價(jià)值＋資源資本（或其創(chuàng)造）的價(jià)值。客戶價(jià)值理論認(rèn)為，價(jià)值是由客戶決定的。就顧客而言，其購買的已經(jīng)不完全是產(chǎn)品、服務(wù)本身，更重要的是一種感覺，而感覺是極具個(gè)性化的。認(rèn)可才有價(jià)值，認(rèn)可就是價(jià)值。客戶認(rèn)可你的產(chǎn)品，就有價(jià)值；客戶不認(rèn)可你的產(chǎn)品，就沒有價(jià)值。客戶購買得多，價(jià)值就高；客戶購買得少，價(jià)值就低?？梢姡蛻魞r(jià)值理論是企業(yè)從客戶的視角來看待產(chǎn)品的價(jià)值，這種價(jià)值不是由企業(yè)決定的，而是由客戶感知的，即企業(yè)價(jià)值來源重心從企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)移到了企業(yè)外部?？蛻粼诟兄獌r(jià)值時(shí)，除關(guān)注企業(yè)所提供的產(chǎn)品、服務(wù)本身外，還關(guān)注相互間的整體關(guān)系，客戶價(jià)值不僅來源于核心產(chǎn)品和附加服務(wù)，更應(yīng)包括維持關(guān)系的努力，通過發(fā)展良好而持續(xù)的客戶關(guān)系來創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值。按照客戶價(jià)值理論：企業(yè)價(jià)值＝客戶對(duì)企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)可度。效用價(jià)值論的核心就是一切商品的價(jià)值取決于它們的用途，取決于人們對(duì)該商品的主觀評(píng)價(jià)。商品的價(jià)值是由它的效用決定，也就是由使用價(jià)值決定。這里的所謂價(jià)值，實(shí)際上就是人們對(duì)商品的主觀感受。人們通常從生理、情感、智力、精神這四個(gè)層次上體驗(yàn)生活，這四個(gè)層次影響著人們對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的主觀判斷，形成的是一種復(fù)雜的、多層次的價(jià)值觀念。按照效用價(jià)值論：企業(yè)價(jià)值＝企業(yè)商品為消費(fèi)者帶來的效用。

我國目前正處于經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型階段，不僅三類企業(yè)同時(shí)并存，而且還存在一些新的特點(diǎn)。由于勞動(dòng)力資源極其豐富，我國已經(jīng)成為世界的加工廠。同時(shí)，我國經(jīng)濟(jì)已開始融入世界經(jīng)濟(jì)洪流，產(chǎn)品的銷售受到世界政治、經(jīng)濟(jì)形勢變化的制約，不少企業(yè)特別是不少國有企業(yè)的資本構(gòu)成已經(jīng)呈現(xiàn)多元化、無形化、智能化等特點(diǎn)，而許多國有企業(yè)又還沒有完全市場化，承擔(dān)著許多的政府職能和社會(huì)責(zé)任。這些特點(diǎn)和因素的影響決定著我們的企業(yè)價(jià)值理論不能單純堅(jiān)持勞動(dòng)價(jià)值論，也不能簡單的套用資本價(jià)值理論。雖然也有不少企業(yè)適合客戶價(jià)值理論或效用價(jià)值理論，但我們的企業(yè)還根置于經(jīng)濟(jì)尚不十分發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，我們絕大多數(shù)人還僅僅是達(dá)到小康的生活水平，幾千年來保守的生活傳統(tǒng)，客戶價(jià)值理論或效用價(jià)值理論的適應(yīng)性也不具普遍性。

因此，我國企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值觀應(yīng)從我國的國情出發(fā)，不能拘泥于某一理論、某一方法，應(yīng)具體情況具體分析，要綜合運(yùn)用資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成理論（勞動(dòng)價(jià)值論、資本價(jià)值論、效應(yīng)價(jià)值論等）、資產(chǎn)補(bǔ)償理論、貨幣的時(shí)間價(jià)值理論、產(chǎn)權(quán)理論等，結(jié)合國際評(píng)估界的觀點(diǎn)和我國的實(shí)際，在實(shí)踐中通過互相驗(yàn)證來確立符合我國企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)際的企業(yè)價(jià)值觀。

三、我國企業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法選擇

就評(píng)估方法本身而言，全世界都是一樣的。自JamesC.Bonbright于1937年在其經(jīng)典著作《ValuationOfProperty》描述到評(píng)估任何資產(chǎn)，工廠設(shè)備及用于商業(yè)或工業(yè)目的的無形資產(chǎn)只有三種方法。這三種方法被JamesC.Bonbright劃分為成本法，收益法和市場法。從那時(shí)起，我們?cè)?jīng)修改過這些方法的名字，但是無論我們稱之為收益法還是收益資本化法，其本質(zhì)是一樣的。同樣的，市場法的另一種叫法，用于房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，現(xiàn)在稱之為銷售比較法，用于非上市控股企業(yè)和整體企業(yè)評(píng)估時(shí)，稱為指標(biāo)公司對(duì)比法。無論我們賦予現(xiàn)代評(píng)估方法什么名字，其本質(zhì)，當(dāng)我們把這些新方法的外衣被剝離后，它們僅僅是成本，收益和市場法的修改和變形。

對(duì)評(píng)估方法的選擇，由于各個(gè)國家的法規(guī)、商業(yè)習(xí)慣不一樣，會(huì)計(jì)制度存在著差異，因而其資本市場的環(huán)境、投資者的愛好、乃至評(píng)價(jià)的方法亦不相同。因此我們?cè)谠u(píng)估方法的應(yīng)用之中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國法律法規(guī)的要求將國際通用的評(píng)估方法靈活地運(yùn)用于我國的評(píng)估實(shí)踐，并在實(shí)踐中加以完善。

1、成本法的運(yùn)用

成本法是指在評(píng)估一個(gè)企業(yè)價(jià)值時(shí)，把這個(gè)企業(yè)的全部資產(chǎn)按評(píng)估時(shí)的現(xiàn)時(shí)重置資本扣減各項(xiàng)損耗來計(jì)算企業(yè)價(jià)值的方法。成本法評(píng)估企業(yè)價(jià)值，實(shí)際上就是在資產(chǎn)清查和審計(jì)的基礎(chǔ)上將企業(yè)整體資產(chǎn)化整為零，以單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估為起點(diǎn)，對(duì)各項(xiàng)有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)分別根據(jù)各自的特點(diǎn)和使用狀況，用重置資本減去貶值來確定各組成要素資產(chǎn)的個(gè)別價(jià)值，最后將全部資產(chǎn)進(jìn)行加和。一個(gè)企業(yè)的整體價(jià)值并不等于企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值之和，單項(xiàng)資產(chǎn)組合需要組織成本，組合后的資產(chǎn)整體價(jià)值還會(huì)發(fā)生增值。對(duì)一個(gè)企業(yè)的價(jià)值評(píng)估，主要是對(duì)發(fā)生了增值的資產(chǎn)整體進(jìn)行評(píng)估，是對(duì)其未來服務(wù)潛能產(chǎn)生的收益評(píng)估。換言之，價(jià)值評(píng)估應(yīng)該是對(duì)企業(yè)內(nèi)在價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)估，著眼于未來。而成本法著眼于現(xiàn)在資產(chǎn)的重置價(jià)值，所以從嚴(yán)格意義上來說，成本法并不是評(píng)估企業(yè)價(jià)值的方法。當(dāng)然，成本法非常適合每一單項(xiàng)資產(chǎn)的單獨(dú)評(píng)估，我國目前還處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌階段，市場經(jīng)濟(jì)不完善，產(chǎn)權(quán)交易市場不發(fā)達(dá)，大量的國有和集體企業(yè)要進(jìn)行改制重組、拍賣兼并，沒有交易活躍的市場作比較，只能對(duì)企業(yè)實(shí)有資產(chǎn)進(jìn)行客觀的評(píng)估。在對(duì)國有資產(chǎn)實(shí)行全面清產(chǎn)核資、改組改制、理順和明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，以及加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理方面，需要對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)成本法被大量使用。即使是這樣，這種應(yīng)用也是一種有選擇的應(yīng)用。比如，功能性貶值的問題，經(jīng)濟(jì)性貶值的問題，土地的作用及價(jià)值問題。

2、收益法的運(yùn)用

收益法通常又被稱作收益現(xiàn)值法。我們?cè)谶M(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)有一個(gè)重要的方法是收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)在未來尚可使用年限內(nèi)的預(yù)期收益，并采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。運(yùn)用收益現(xiàn)值法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，是以該資產(chǎn)投入使用后連續(xù)獲利為基礎(chǔ)的。另外，投資者投資購買該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，一般要進(jìn)行可行性分析，其預(yù)計(jì)的內(nèi)部回報(bào)率只有在超過評(píng)估時(shí)的折現(xiàn)率時(shí)才肯支付相應(yīng)貨幣額來購買該項(xiàng)資產(chǎn)。因此，運(yùn)用收益現(xiàn)值法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)該具備如下前提條件：

其一是被評(píng)估對(duì)象必須是經(jīng)營性的資產(chǎn)，能獨(dú)立發(fā)揮效用，具有連續(xù)獲得收益的能力，資產(chǎn)與經(jīng)營收益之間存在穩(wěn)定的比例關(guān)系。由此可見收益現(xiàn)值法一般只能對(duì)整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于單臺(tái)機(jī)器設(shè)備無法預(yù)計(jì)它的未來收益，但有些單項(xiàng)資產(chǎn)如無形資產(chǎn)、房地產(chǎn)等可以預(yù)計(jì)其未來的收益額，所以也可以用收益現(xiàn)值法。

其二是未來收益值能準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，能用貨幣來表示，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)見，能夠量化。

收益法通常被認(rèn)為比成本法和市場法更適用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估，特別是在涉及為企業(yè)并購服務(wù)時(shí)。收購者投資于目標(biāo)企業(yè)是預(yù)期能獲取未來收益，但是這種預(yù)期的未來收益因具有不確定性而蘊(yùn)含著風(fēng)險(xiǎn)。收益法為量化影響企業(yè)價(jià)值的這些關(guān)鍵變量提供了路徑。但是，并非所有的企業(yè)價(jià)值評(píng)估均適用收益法。在運(yùn)用收益法對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，必要的前提是判斷企業(yè)是否具有持續(xù)的盈利能力且能夠被合理的計(jì)量。只有當(dāng)企業(yè)具有持續(xù)的盈利能力且能夠被合理的計(jì)量且能夠被合理的計(jì)量時(shí)，運(yùn)用收益法對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估才具有意義。

3、市場法的運(yùn)用

經(jīng)濟(jì)理論和生活常識(shí)告訴我們，類似的資產(chǎn)應(yīng)該有類似的價(jià)格，一個(gè)理性的投資者，在一個(gè)公開透明的市場上，購買一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格，不會(huì)高于有相同效用的替代品的價(jià)格。我們對(duì)一個(gè)企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，通過比較市場上相似或相近的可比企業(yè)公允交易價(jià)格，經(jīng)過類比分析，適當(dāng)修正后得到目標(biāo)企業(yè)的價(jià)值，這就是市場法。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，企業(yè)交易市場活躍，人們對(duì)企業(yè)價(jià)值的判斷更信賴于市場的眼光。市場交易的價(jià)格更具有說服力，它是被交易企業(yè)對(duì)于購買者的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，投資者購買了它，說明它能夠?yàn)橘徺I者帶來現(xiàn)金流量。而用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算企業(yè)的價(jià)值，當(dāng)這個(gè)企業(yè)一直虧損時(shí)，無法預(yù)測其現(xiàn)金流量，但假若這個(gè)企業(yè)有很大的改造潛力，或其自身存在多年已具有一定知名度，有一定的客戶資源和銷售市場，投資人購買這個(gè)企業(yè)后進(jìn)行重整，完全可以使其變?yōu)橛髽I(yè)，為投資者帶來滾滾財(cái)源。所以用市場法可以評(píng)估企業(yè)的真實(shí)內(nèi)在價(jià)值，因基于市場導(dǎo)向，接近現(xiàn)實(shí)，故容易為當(dāng)事各方所接受和理解。但運(yùn)用市場法評(píng)估企業(yè)價(jià)值需要滿足兩個(gè)基本前提條件：

篇8

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值 資產(chǎn)評(píng)估 監(jiān)管 有效性

問題概述

作為最基本的一種計(jì)量模式，歷史成本長期以來一直占據(jù)著會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的主導(dǎo)地位。但隨著資本市場的快速發(fā)展，利率、匯率、金融衍生產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)幅度日益增大，企業(yè)面臨的經(jīng)營環(huán)境越來越不穩(wěn)定，所提供的信息難以如實(shí)反映企業(yè)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，也無法反映市場價(jià)格變動(dòng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響，財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性逐漸降低，給報(bào)表使用者尤其是投資者進(jìn)行合理的決策判斷帶來了極大的難度。在這一背景下，公允價(jià)值計(jì)量屬性被越來越多的國家所采用，尤其是英美等發(fā)達(dá)國家早已開始采用公允價(jià)值計(jì)量。目前，公允價(jià)值計(jì)量已成為世界大多數(shù)國家普遍采用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，我國也從2007年起將公允價(jià)值模式引入了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中。

公允價(jià)值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~?？梢?，公允價(jià)值不是現(xiàn)實(shí)交易價(jià)格，而是意欲交易的雙方達(dá)成（主要是通過評(píng)估來加以確定）現(xiàn)行交易的價(jià)格。一般而言，人們將公允價(jià)值的確定基礎(chǔ)分為三個(gè)層次：資產(chǎn)或負(fù)債有活躍市場時(shí)的報(bào)價(jià)；資產(chǎn)或負(fù)債有同類資產(chǎn)或負(fù)債活躍市場時(shí)的報(bào)價(jià)；采用評(píng)估技術(shù)（涉及現(xiàn)金流、折現(xiàn)率、收益期的判斷）。不難看出，公允價(jià)值的實(shí)質(zhì)是在一個(gè)較為成熟、有效的環(huán)境中對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債以當(dāng)前市場為依據(jù)確定其價(jià)值，如果缺乏市場價(jià)格則需要應(yīng)用各種估價(jià)技術(shù)確定其價(jià)值，即評(píng)估師需要將時(shí)刻變化的市場、影響資產(chǎn)價(jià)值的各種因素等“綜合”在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值判斷中，模擬市場來確定資產(chǎn)的價(jià)值。因此，資產(chǎn)評(píng)估就是為委托者提供有關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債在特定條件下的價(jià)值信息的行為，“價(jià)值”是其核心概念，其基本特征與公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)涵高度一致。

公允價(jià)值環(huán)境下資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及分析

（一）以資抵債

目前上市公司大股東以資抵債的資產(chǎn)評(píng)估過程中，評(píng)估價(jià)值的公允性值得關(guān)注。如美爾雅集團(tuán)，大股東用以抵債的磁湖山莊，其賬面價(jià)值為9627萬元，而評(píng)估值高達(dá)16569萬元，評(píng)估升值幅度高達(dá)72%，值得注意的是，該公司的抵債資產(chǎn)實(shí)質(zhì)并不盈利。再如，西寧特鋼大股東西鋼集團(tuán)以767197.8平方米的土地使用權(quán)償還對(duì)西寧特鋼的應(yīng)付賬款16966萬元，在西寧特鋼的公告中只對(duì)這項(xiàng)重大的以資抵債作了簡單的介紹：該項(xiàng)土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)為18155.12萬元，而對(duì)該項(xiàng)土地使用權(quán)的賬面價(jià)值只字未提，投資者又從何了解抵債資產(chǎn)的質(zhì)量呢？在對(duì)以機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)作為抵債資產(chǎn)的評(píng)估中，本應(yīng)考慮到減值、折舊等因素而使評(píng)估價(jià)略低于賬面價(jià)，但有的卻是評(píng)估價(jià)值接近甚至超過了所抵欠款的數(shù)額。ST冰熊的大股東分別以用于冷柜生產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備和雪苑賓館房產(chǎn)沖抵對(duì)上市公司的兩筆欠款，其中，用于冷柜生產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備賬面價(jià)值為1260萬元，而評(píng)估價(jià)為1400萬元，正好與相沖抵的1409萬元的債務(wù)數(shù)額基本接近；雪苑賓館房產(chǎn)賬面價(jià)值為1126萬元，其評(píng)估價(jià)為1300萬元，略高于相沖抵的債務(wù)額1286萬元。這都是巧合還是另有原因？此外，由于商標(biāo)等無形資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值因人而異，因此，購買商標(biāo)權(quán)被很多上市公司的大股東當(dāng)成了償還債務(wù)的一條“捷徑”。此外，還有很多公司，如ST東盛等，公司以資抵債的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之所以高出市場價(jià)幾倍甚至十幾倍，在于評(píng)估機(jī)構(gòu)是在基于較好的業(yè)績基礎(chǔ)上來進(jìn)行估價(jià)的，但最后這些資產(chǎn)卻沒有達(dá)到承諾的盈利水平，上述這些欺詐行為顯然極大地?fù)p害了投資者的利益。

（二）企業(yè)合并重組

2009年11月17日，S*ST蘭光啟動(dòng)股改方案，同時(shí)，為了重組保殼，寧波銀億控股集團(tuán)以承擔(dān)部分債務(wù)為條件，從S*ST蘭光原控股股東蘭光經(jīng)發(fā)取得上市公司的控股權(quán)，在協(xié)議成為S*ST蘭光控股股東的同時(shí)，并計(jì)劃注入旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)。不過，銀億房產(chǎn)100%股權(quán)溢價(jià)增值率為285.82%，評(píng)估后的資產(chǎn)溢價(jià)達(dá)到將近3倍。除了未考慮仲裁結(jié)果的影響而樂觀地將一些項(xiàng)目產(chǎn)生的長期應(yīng)收款增值外，更多的是其賬面余額僅為19.7億元的長期股權(quán)投資評(píng)估結(jié)果增值了22.3億元，超過40億元，增值率達(dá)到113%。該項(xiàng)資產(chǎn)增值成為導(dǎo)致凈資產(chǎn)最終評(píng)估增值2倍多的主要原因。

同樣的還有*ST亞華，在其股改重組過程中，將公司原來的資產(chǎn)全部出讓，浙商集團(tuán)等以每股3.9元價(jià)格以地產(chǎn)認(rèn)購*ST亞華定向增發(fā)的11.71億股股權(quán)，定向增發(fā)之后，ST亞華總股本變?yōu)?4.43億股，公司資產(chǎn)包括0.8億元現(xiàn)金及五家房地產(chǎn)公司股權(quán)，這五家房地產(chǎn)公司截止2007年9月30日凈資產(chǎn)9.14億元，評(píng)估值45.68億元，評(píng)估增值36.54億元，增值率高達(dá)400％。此外，重組方注入的資產(chǎn)2007年9月30日估值45.68億元，2008年房地產(chǎn)市場發(fā)生了深刻變化，但2008年3月31日及2008年12月31日估值竟然與一年多前估值相等，這讓投資者難以理解。實(shí)際上，評(píng)估增值36.54億元要在未來三年內(nèi)（2007年9月30日起）實(shí)現(xiàn)，平均每年要實(shí)現(xiàn)凈利潤12.18億元，亦即在2010年9月30日之前要實(shí)現(xiàn)收益36.54億元，可是重組方作出的2008年、2009年兩年業(yè)績累計(jì)僅實(shí)現(xiàn)凈利潤19.35億元，通常意義上，剩余的17.19億元應(yīng)在2010年實(shí)現(xiàn)，但是公司報(bào)告中并未對(duì)此予以說明或作出承諾。我們由此質(zhì)疑，為何2010年的業(yè)績不予承諾？若業(yè)績發(fā)生變化，近一半的未實(shí)現(xiàn)收益的評(píng)估增值如何處理？公允性又從何談起？

類似的還有正和股份、宜華地產(chǎn)。根據(jù)正和股份2006-2008年的評(píng)估報(bào)告顯示，公司在2007年置入的商業(yè)地產(chǎn)的估值三年基本未發(fā)生任何變化，2007年正和股份確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益為579萬元，而2008年確認(rèn)的變動(dòng)損益為-264萬元，在房價(jià)高峰的2007年以及隨后房價(jià)跌落的2008年這一商業(yè)背景下，其地產(chǎn)估值為何沒有發(fā)生變動(dòng)？而恰恰又是在2007-2008年這一期間，其審計(jì)的事務(wù)所又發(fā)生了變更。2007年年報(bào)披露，宜華地產(chǎn)于2007年9月30日購買廣東宜華，廣東宜華在購買日凈資產(chǎn)只有1.3億元，但評(píng)估作價(jià)6.23億元，評(píng)估值溢價(jià)3.79倍，即宜華集團(tuán)在將廣東宜華注入宜華地產(chǎn)時(shí)獲取了379%的超額收益。廣東宜華2007年注入宜華地產(chǎn)時(shí)被認(rèn)定為非同一控制下的企業(yè)合并，故使用購買法。廣東宜華仍按賬面價(jià)值核算損益，但宜華地產(chǎn)編制年報(bào)時(shí)必須對(duì)廣東宜華的以賬面價(jià)值為基礎(chǔ)的損益調(diào)整為公允價(jià)值的損益。此時(shí)正是房價(jià)最高峰，任何房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的估值絕對(duì)不會(huì)低于后來的市值，通常情況下，購買法下的廣東宜華2007-2008年年報(bào)只會(huì)虧損，不會(huì)盈利，那么宜華地產(chǎn)2007年1.13億元凈利、2008年0.82億元凈利又來自哪里？從2007-2008年年報(bào)中不難看出，盡管房地產(chǎn)都發(fā)生了溢價(jià)，但宜華地產(chǎn)僅抬高了待開發(fā)地塊的價(jià)值，明顯壓低開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)成本的價(jià)值，將其賬面價(jià)值等同于公允價(jià)值，原因在于宜華集團(tuán)對(duì)2007-2009年宜華地產(chǎn)業(yè)績作了承諾，如果將開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值調(diào)上去，等于將成本調(diào)上去，則以后盈利壓力非常大?？梢哉f，如果沒有宜華集團(tuán)及宜華地產(chǎn)人為壓低廣東宜華開發(fā)成本和產(chǎn)品，則宜華地產(chǎn)2008年必虧無疑。

2009年，滬深兩市共有95家上市公司的重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)提交股東大會(huì)審議，涉及注入資產(chǎn)的有87家，賬面值合計(jì)1727.89億元，經(jīng)評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值為2748.77 億元，評(píng)估增值率平均為59.08%，其中注入資產(chǎn)價(jià)值最大1家是長江電力，賬面值835.63億元，評(píng)估后資產(chǎn)價(jià)值1073.15億元。若不計(jì)長江電力，其余86家的資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估后平均增值率為87.79%。其中最大增值率3446.03%，最小是-8.05%。在2009年過會(huì)的57個(gè)項(xiàng)目中，55個(gè)項(xiàng)目涉及關(guān)聯(lián)交易，占總數(shù)的96.49%，其中53個(gè)項(xiàng)目均進(jìn)行了評(píng)估，49個(gè)項(xiàng)目中置入資產(chǎn)直接以評(píng)估結(jié)果定價(jià)。2009年度經(jīng)并購重組委審核通過的案例中，以評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ)定價(jià)的占92.98%，其中以評(píng)估結(jié)果直接定價(jià)的占85.96%；涉及直接資產(chǎn)交易的上市公司重大資產(chǎn)重組案例100%進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，其中92%以上的資產(chǎn)交易定價(jià)直接使用評(píng)估結(jié)果。不難看出，資產(chǎn)評(píng)估已成為上市公司資產(chǎn)重組定價(jià)的核心。

截止2010年4月，全國資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已達(dá)3500余家（孫樹明，2010），注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師3萬多人，資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員達(dá)到8萬多人，由證監(jiān)會(huì)和財(cái)政部聯(lián)合批準(zhǔn)的從事證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有70家。就我國的價(jià)值評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)情況而言，2007年前有兩次全國性的檢查驗(yàn)收工作：1999年由中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)進(jìn)行的全行業(yè)清理整頓的檢查、抽查及驗(yàn)收工作和2004年由財(cái)政部組織的全國范圍的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行的全面檢查工作。2004年檢查的內(nèi)容主要包括評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立條件和執(zhí)業(yè)質(zhì)量。檢查結(jié)果數(shù)據(jù)顯示：全國不涉及證券業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)共3355家，檢查中發(fā)現(xiàn)問題的就達(dá)到了1871家，占總數(shù)的55.8%，暴露的問題總數(shù)達(dá)到5130個(gè)。所有問題中，執(zhí)業(yè)質(zhì)量問題4125個(gè)，所占比例最大，為80.41%；評(píng)估機(jī)構(gòu)不符合設(shè)立條件的有565個(gè)，占11.01%。2007年9月，中評(píng)協(xié)了82號(hào)文件，要求中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)對(duì)其會(huì)員進(jìn)行執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查。本次檢查是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)第一次自律性的檢查，共選取了22家特別團(tuán)體會(huì)員及其11家分所作為檢查對(duì)象，共抽查資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)正式出具的122份評(píng)估報(bào)告，其中抽查價(jià)值評(píng)估報(bào)告82份，占抽查報(bào)告總數(shù)的67%以上，抽查無形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告15份，占抽查報(bào)告總數(shù)的12％以上，主要根據(jù)現(xiàn)有的準(zhǔn)則、規(guī)范著重考察評(píng)估工作底稿、評(píng)估報(bào)告的完整性和規(guī)范性。與2004年的全面檢查相比，雖然很多方面有所改善，但通過案例分析及中國證監(jiān)會(huì)近年來對(duì)證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)資格資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的檢查所得出的結(jié)論來看，本次檢查中所涉及的本質(zhì)問題更為突出，主要包括評(píng)估執(zhí)業(yè)質(zhì)量、事務(wù)所內(nèi)部治理等。隨后，在2009年全國性的資產(chǎn)評(píng)估檢查中，上述問題同樣存在，如上市公司購買資產(chǎn)的評(píng)估增值率顯著高于出售資產(chǎn)的評(píng)估增值率、少數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于整體資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)論以及單項(xiàng)資產(chǎn)的具體評(píng)估政策方面選擇性地使用評(píng)估方法、部分項(xiàng)目評(píng)估方法的選用以及評(píng)估結(jié)果的取舍受制于交易各方在博弈中的主動(dòng)權(quán)、交易的目的、資產(chǎn)的性質(zhì)、交易的關(guān)聯(lián)性、重組方案設(shè)計(jì)的局限性等多種因素，從而大大影響了交易定價(jià)機(jī)制的正常運(yùn)作。這些情況的出現(xiàn)，除了新準(zhǔn)則自身的原因外（施超，2009），在一定程度上說明資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的執(zhí)業(yè)監(jiān)管亟待加強(qiáng)和提高。

1.治理結(jié)構(gòu)存在缺陷，缺少獨(dú)立性。評(píng)估業(yè)務(wù)的委托主體錯(cuò)位及評(píng)估機(jī)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)沒有真正獨(dú)立，使得評(píng)估師在執(zhí)行業(yè)務(wù)的時(shí)候缺少獨(dú)立性。在所有者（評(píng)估委托人）、經(jīng)營者（被評(píng)估資產(chǎn)占有方）、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師（評(píng)估人）構(gòu)成的三方契約關(guān)系中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師接受委托人的委托對(duì)經(jīng)營者持有的資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行評(píng)估。只有當(dāng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師能夠完全依據(jù)事實(shí)對(duì)公允價(jià)值作出正確判斷和評(píng)估，并能夠不受任何影響地出具評(píng)估報(bào)告時(shí)，所作出的評(píng)估結(jié)果才是公允的。正如前所述，在所有者、資產(chǎn)占有方與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師三者形成的委托關(guān)系下，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師相對(duì)于資產(chǎn)占有方是獨(dú)立的，即所有者是“委托人”，事務(wù)所是“人”，管理當(dāng)局與事務(wù)所之間不存在任何契約或利益關(guān)系，從理論上說可以保證其公正性。但由于評(píng)估業(yè)務(wù)的委托人實(shí)際上是公司的管理當(dāng)局，而董事會(huì)決定評(píng)估費(fèi)用的權(quán)力又被管理當(dāng)局控制，因此聘任、解聘事務(wù)所的真正權(quán)力掌握在管理層手中，委托主體的錯(cuò)位極大影響了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的獨(dú)立性。同時(shí)，部分從會(huì)計(jì)師事務(wù)所分立出來的評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)際上沒有真正獨(dú)立，部分合并成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)合并后治理結(jié)構(gòu)沒有真正建立起來，多頭管理依然存在，作為獨(dú)立性重要“保障”的內(nèi)控體系也未予以真正地實(shí)施。因此，如何在資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管中保持注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的獨(dú)立性，減少相關(guān)方的利益沖突（Beauchamp & Owie，1988），對(duì)隨意更換評(píng)估師的行為予以更加嚴(yán)格的監(jiān)管（既包括對(duì)“接下家”的評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，也包括對(duì)委托方的監(jiān)管），尤其在公允價(jià)值環(huán)境下使其站在不偏不倚的立場，客觀獨(dú)立地出具評(píng)估報(bào)告是監(jiān)管亟待解決的首要問題。

2.規(guī)范體系不完善，缺乏相應(yīng)的機(jī)制。截止2009年，財(cái)政部、中評(píng)協(xié)等已陸續(xù)了包括2項(xiàng)基本準(zhǔn)則、8項(xiàng)具體準(zhǔn)則、2項(xiàng)評(píng)估指南、6項(xiàng)指導(dǎo)意見在內(nèi)的18項(xiàng)評(píng)估準(zhǔn)則并頒布實(shí)施了一系列辦法，包括《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)行為自律懲戒辦法》（中評(píng)協(xié)[2005]18號(hào)）、《會(huì)員誠信檔案管理辦法》（中評(píng)協(xié)[2006]96號(hào)）、《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)談話提醒辦法》（中評(píng)協(xié)[2006]97號(hào)）、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)質(zhì)量自律檢查辦法》（中評(píng)協(xié)[2006]98號(hào)）、《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》（中評(píng)協(xié)[2007]169號(hào)）、《關(guān)于從事證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有關(guān)管理問題的通知》（財(cái)企[2008]81號(hào)）和《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)信息報(bào)備管理辦法》等，初步建立了統(tǒng)一的制度平臺(tái)，形成了較為完整的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系。但迄今為止，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師法及資產(chǎn)評(píng)估法尚未出臺(tái)，很難從法律上賦予資產(chǎn)評(píng)估的地位及明確權(quán)利和義務(wù)，且《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則―基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―無形資產(chǎn)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―業(yè)務(wù)約定書》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―工作底稿》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―機(jī)器設(shè)備》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―不動(dòng)產(chǎn)》和《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》等資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的內(nèi)容也過于簡單，難以為評(píng)估師及評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為提供真正意義上的指導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)督。因此，應(yīng)抓緊制定相應(yīng)的法律法規(guī)，進(jìn)一步完善準(zhǔn)入、退出和懲戒機(jī)制，繼續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的建設(shè)，形成完整的法律規(guī)范體系。

加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管有效性的對(duì)策建議

（一）借鑒國際經(jīng)驗(yàn)以逐步完善準(zhǔn)則體系

美、英等發(fā)達(dá)國家應(yīng)用公允價(jià)值較早，在評(píng)估方面的經(jīng)驗(yàn)較多，因此，我國應(yīng)吸收、借鑒國際資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和做法（如為了保護(hù)中小股東的合法權(quán)益，實(shí)行少數(shù)股東聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)制度），結(jié)合我國公允價(jià)值運(yùn)用的實(shí)際情況積極參與國際協(xié)調(diào)，盡快建立和完善與國際通行慣例相一致且協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的資產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)及準(zhǔn)則、指南等來對(duì)原則性條款進(jìn)行更詳細(xì)的解釋（如，除現(xiàn)行準(zhǔn)則要求外，增加披露資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、聘請(qǐng)人、評(píng)估方法的選擇、評(píng)估的金額和評(píng)估報(bào)告內(nèi)容簡要、最終交易價(jià)格與評(píng)估金額差異及原因等），規(guī)范評(píng)估程序，建立誠信檔案，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，健全退出機(jī)制，加大懲罰力度，仿照國際上通常認(rèn)為內(nèi)部控制應(yīng)實(shí)現(xiàn)3大目標(biāo)即合理保證財(cái)務(wù)報(bào)告（financial reporting）及相關(guān)信息的可靠性、經(jīng)營（operation）的效率和效果、對(duì)法律法規(guī)的遵守（compliance）等有效地實(shí)施內(nèi)部控制規(guī)范，通過評(píng)估立法從根本上解決評(píng)估行業(yè)管理體制問題，增強(qiáng)公允價(jià)值環(huán)境下評(píng)估報(bào)告的可用性。

（二）推行合伙制組織形式且加大事務(wù)所或合伙人的責(zé)任比重

改變以往由事務(wù)所兼營評(píng)估業(yè)務(wù)的做法，改由專營評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估業(yè)務(wù)，并全面實(shí)行合伙制。在推進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度建立的同時(shí)，適當(dāng)加大事務(wù)所及發(fā)起人或合伙人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任比例，增加違規(guī)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的賠償責(zé)任，提高違規(guī)者的投機(jī)成本，避免資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為利益驅(qū)動(dòng)而與企業(yè)聯(lián)合造假的行為。

（三）促進(jìn)業(yè)界合作以加大信息共享力度

從西方實(shí)踐來看，資產(chǎn)評(píng)估和會(huì)計(jì)之間的關(guān)系正變得日趨密切。對(duì)這種業(yè)界合作的最大推動(dòng)力，來自于向“公允價(jià)值”會(huì)計(jì)的逐漸轉(zhuǎn)化。2006年9月，《公允價(jià)值計(jì)量》（157號(hào)）的正式對(duì)美國評(píng)估業(yè)產(chǎn)生了重大影響，美國各大評(píng)估協(xié)會(huì)聯(lián)合起來，積極與會(huì)計(jì)界、立法界和相關(guān)經(jīng)濟(jì)部門進(jìn)行溝通，努力推動(dòng)評(píng)估業(yè)與會(huì)計(jì)業(yè)的合作。公允價(jià)值的廣泛應(yīng)用加強(qiáng)了資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的合作，使得會(huì)計(jì)信息責(zé)任體系由以往的會(huì)計(jì)責(zé)任和審計(jì)責(zé)任的二維責(zé)任體系發(fā)展成為會(huì)計(jì)責(zé)任、評(píng)估責(zé)任和審計(jì)責(zé)任構(gòu)成的三維責(zé)任體系。在上市公司的信息披露中，會(huì)計(jì)、審計(jì)與評(píng)估起著各自不同的作用，各自承擔(dān)責(zé)任。會(huì)計(jì)是從企業(yè)內(nèi)部管理出發(fā)承擔(dān)的管理層對(duì)于財(cái)務(wù)報(bào)告的編制和披露責(zé)任；注冊(cè)會(huì)計(jì)師的責(zé)任是在實(shí)施審計(jì)工作的基礎(chǔ)上對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)表審計(jì)意見；評(píng)估是對(duì)被重組資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的合理性、正確性、公允性承擔(dān)責(zé)任。例如，資產(chǎn)的會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告的編制需要利用資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)服務(wù)提供相關(guān)公允價(jià)值結(jié)論；在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，可借用審計(jì)的專業(yè)結(jié)論，參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料；審計(jì)也可采納以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的單項(xiàng)資產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估結(jié)果。作為公允價(jià)值應(yīng)用的保障，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與會(huì)計(jì)部門積極溝通，加強(qiáng)配套數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，明確公允價(jià)值確定的方法、影響因素等，或適時(shí)出臺(tái)相關(guān)的操作細(xì)則，以加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)界的指導(dǎo)，促進(jìn)會(huì)計(jì)界與審計(jì)界對(duì)公允價(jià)值評(píng)估結(jié)果的認(rèn)可和采納。

（四）加強(qiáng)自律監(jiān)管并建立行業(yè)與政府的雙重監(jiān)管體系

行業(yè)內(nèi)部自律監(jiān)管和政府外部監(jiān)管是保證評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量的兩個(gè)重要手段。行業(yè)自律檢查是目前規(guī)范上市公司評(píng)估業(yè)務(wù)的最有效手段之一。公允價(jià)值環(huán)境下，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步提升行業(yè)自律監(jiān)管水平，完善監(jiān)管制度，強(qiáng)化執(zhí)業(yè)質(zhì)量自律檢查，建立日常監(jiān)管長效機(jī)制，同時(shí)，加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)與政府的協(xié)同監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)行業(yè)自律監(jiān)管與政府監(jiān)管的有效統(tǒng)一。

資本市場的主要功能之一就是對(duì)上市公司的信息進(jìn)行充分披露，但在市場環(huán)境不成熟的情況下，尤其隨著投資性房地產(chǎn)、股份支付、債務(wù)重組、非貨幣易、金融工具等公允價(jià)值計(jì)量比重的日益增加，能否真實(shí)、有效地對(duì)上市公司的信息進(jìn)行披露，則需要資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的緊密配合（周勤業(yè)，2009）。縱觀二十年的發(fā)展歷程，評(píng)估行業(yè)與資本市場互相促進(jìn)，互動(dòng)共生。在今后的發(fā)展中，應(yīng)大力加強(qiáng)公允價(jià)值評(píng)估問題的理論研究，尤其要針對(duì)上市公司并購重組評(píng)估實(shí)踐中涉及到公允價(jià)值方面的突出問題，加強(qiáng)上市公司并購重組評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)準(zhǔn)則的制定工作，完善涉及上市公司相關(guān)業(yè)務(wù)的評(píng)估準(zhǔn)則，提升執(zhí)業(yè)規(guī)范化程度，規(guī)范評(píng)估實(shí)踐應(yīng)用，提高評(píng)估結(jié)果的合理性，創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境，促進(jìn)整個(gè)評(píng)估行業(yè)有序健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.全國資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已達(dá)3000余家.中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)第二次會(huì)議，2009-10-10

2.中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)與上海證券交易所在滬舉行上市公司資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管交流會(huì)議.中國資產(chǎn)評(píng)估，2009（1）

3.關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金管理辦法》的通知.財(cái)政部，財(cái)企[2009]26號(hào)

4.嚴(yán)紹兵，王莉瑩等.中國上市公司資產(chǎn)交易中評(píng)估結(jié)果與交易價(jià)格之間差異的研究.中國資產(chǎn)評(píng)估，2008（5）

篇9

關(guān)鍵詞：投資性 房地產(chǎn) 公允價(jià)值 企業(yè) 會(huì)計(jì) 準(zhǔn)則

引言：考慮到中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及中國人口規(guī)模龐大，中國城市化步伐的不斷加速，勢必形成大規(guī)模的房地產(chǎn)需求，也就促進(jìn)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展繁榮。根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院住房綠皮書《中國住房發(fā)展報(bào)告（2009-2010）》即《住房綠皮書》“2008-2009年中國城市化發(fā)展對(duì)城市住房產(chǎn)生了巨大的影響，城市化進(jìn)程中住房的真實(shí)需求得到釋放”，“ 中國城市化進(jìn)程加速 成中國經(jīng)濟(jì)增長基本動(dòng)力”。房地產(chǎn)與現(xiàn)代企業(yè)密切相關(guān)，財(cái)政部于2006年2月15日了與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，其中包含《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》, 投資性房地產(chǎn)是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中出現(xiàn)的新概念,并且作為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一大亮點(diǎn)，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)運(yùn)用,對(duì)企業(yè)影響較大，學(xué)習(xí)研究好并靈活運(yùn)用準(zhǔn)則至關(guān)重要。

一、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及其指南、解釋、專家工作組意見中對(duì)投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值核算的規(guī)定：

1、投資性房地產(chǎn)的范圍：（1）已出租的土地使用權(quán)（2）已出租的建筑物（3）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

2、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)滿足以下條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場（2）企業(yè)能夠從交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)市場的現(xiàn)行或最近市場價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對(duì)公允價(jià)值作出合理估計(jì)。

3、（1）自用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于帳面價(jià)值的，其差額確認(rèn)為“資本公積”；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于帳面價(jià)值的，其差額確認(rèn)為“公允價(jià)值變動(dòng)損益”

（2）從成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量模式的，應(yīng)做為會(huì)計(jì)政策變更，并按變更時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值和帳面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。

（3）首次執(zhí)行日，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，按照首次執(zhí)行日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)入帳價(jià)值，并將公允價(jià)值和帳面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。

二、國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的的相關(guān)規(guī)定

《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)》(IAS40)明確：(1)鼓勵(lì)采用公允價(jià)值，并規(guī)定在附注中披露公允價(jià)值是最基本的要求，所有企業(yè)為計(jì)量目的或披露目的都需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。(2)鼓勵(lì)但不要求企業(yè)根據(jù)獨(dú)立評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。(3)國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報(bào)價(jià)；類似資產(chǎn)可觀察到的市價(jià)；運(yùn)用估值技術(shù)所確定的價(jià)值。

《香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)》：公司需要對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，每年均應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的測量師（即價(jià)值評(píng)估師）對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以獲得符合要求的公允價(jià)值。

三、目前我國上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的情況

1、白云山A（2006年報(bào)）：經(jīng)廣州羊城資產(chǎn)評(píng)估與土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)上述投資性房地產(chǎn)采用市場類比法進(jìn)行評(píng)估，出具的（2007）羊資字第53 號(hào)、64 號(hào)、65 號(hào)、66 號(hào)、67 號(hào)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，確認(rèn)評(píng)估價(jià)值為249,827,232.00 元。本公司根據(jù)該評(píng)估結(jié)果，并參考房地產(chǎn)交易市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，對(duì)上述投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行合理估計(jì)而確定為249,827,232.00 元。

2、昆百大A（2008年董事會(huì)決議）公司聘請(qǐng)昆明田野房地產(chǎn)咨詢有限公司對(duì)相關(guān)市場交易情況進(jìn)行調(diào)查，并提供《高新區(qū)住宅與一環(huán)以內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售狀況調(diào)查報(bào)告》后，由中和正信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司提供價(jià)值咨詢意見，以其價(jià)值咨詢意見確定的相關(guān)投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

3、海欣股份（2008年中報(bào)）：本公司聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所持有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按其出具的評(píng)估報(bào)告確定投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值。

4、津?yàn)I發(fā)展（2007年年報(bào)）：公允價(jià)值分別取自本公司投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)查報(bào)告。

5、方大A（2007年年報(bào)）：本公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)依據(jù)為：深圳市國政房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的深國政評(píng)字[2007]-01036 號(hào)及深國政評(píng)字[2008]-01032 號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》。

6、武漢控股（2007年年報(bào)）：公司選取與該處房地產(chǎn)相近、結(jié)構(gòu)及用途相同的三處房地產(chǎn)，參照武漢市場07年2月平均銷售價(jià)格，結(jié)合周遍市場信息及自有房產(chǎn)特點(diǎn)，并依照湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的“鄂眾聯(lián)評(píng)報(bào)字（2008）第007號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告”確定公允價(jià)值。

7、沱牌曲酒（2007年年報(bào)）：公允價(jià)值根據(jù)遂寧市正和房地產(chǎn)咨詢有限公司提供的遂寧市城區(qū)二手房及土地交易價(jià)格測算。

四、對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)積極影響

目前上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的情況愈來愈多。由于我國目前房地產(chǎn)業(yè)總的趨勢向好，處于非常景氣的市場環(huán)境，非特殊情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值都高于成本價(jià)。采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量，除真實(shí)反映了企業(yè)當(dāng)時(shí)資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)也帶來了公司的利潤增加。

1、根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價(jià)值模式計(jì)量。在采用公允價(jià)值模式計(jì)量情況下，由于資產(chǎn)價(jià)值重估帶來賬面價(jià)值增加，也帶來了進(jìn)入損益的公允價(jià)值變動(dòng)，給企業(yè)帶來的額外的利潤增加。在中國先階段，投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，將對(duì)企業(yè)盈利狀況是一個(gè)持續(xù)不斷改善或者利潤增加。如成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。

2、在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業(yè)利潤。

3、企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》時(shí)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。

4、受不同條件下評(píng)估者評(píng)估方法不同的影響，投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值往往難以統(tǒng)一，有的企業(yè)是聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估專家進(jìn)行計(jì)量，有的由企業(yè)自己進(jìn)行估計(jì)，還有的以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司調(diào)查報(bào)告為計(jì)量依據(jù)。估值方法和技術(shù)可能導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)價(jià)值不盡一致，企業(yè)出于自身利潤規(guī)劃目的，會(huì)有選擇趨向。

5、企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)入損益，因沒有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值，也不繳納企業(yè)所得稅。不增加企業(yè)的納稅的現(xiàn)金流支出負(fù)擔(dān)。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十六條規(guī)定和財(cái)稅[2007]80號(hào)文第三項(xiàng)的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價(jià)值變動(dòng)損益” 不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。即以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計(jì)稅，等盈利落實(shí)即實(shí)際處置時(shí)再按處置取得的價(jià)款扣除歷史成本后的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額。換句話說，投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)是其歷史成本，無需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，企業(yè)因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤，但不增加企業(yè)納稅的現(xiàn)金流支出負(fù)擔(dān)。

總之，在我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本接軌情況下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的采用，可以真實(shí)及時(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和盈利能力，使資產(chǎn)增值表內(nèi)化、顯性化，有利于企業(yè)在海內(nèi)外資本市場增加信用評(píng)級(jí)，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。

五、投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)一些負(fù)面影響

1、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的成本大

采用公允價(jià)值計(jì)量，需要建立科學(xué)的估值系統(tǒng)。首先，應(yīng)判斷是否能夠持續(xù)取得確鑿證據(jù)支持采用公允模式計(jì)量，在采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，科學(xué)的估計(jì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。

其次，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，準(zhǔn)則要求每年年末對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值，因此應(yīng)隨時(shí)按照準(zhǔn)則要求監(jiān)控周邊類似房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，并隨時(shí)取得確鑿證據(jù)，以支持資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)的估值。企業(yè)建立估值系統(tǒng)并持續(xù)收集相關(guān)數(shù)據(jù)，聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)等的費(fèi)用支出，對(duì)企業(yè)來講是持續(xù)的成本支出。

2、企業(yè)面臨利潤波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在總體市場環(huán)境不好，房地產(chǎn)市場蕭條時(shí)，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量將會(huì)使企業(yè)利潤大幅下滑，資產(chǎn)賬面價(jià)值減少的風(fēng)險(xiǎn)。

3、根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

4、投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷而減少的成本支出，沒有發(fā)揮資產(chǎn)折舊攤銷的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現(xiàn)金流出。

在目前國家經(jīng)濟(jì)情況和國家現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、相關(guān)法規(guī)下，企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)計(jì)量，對(duì)企業(yè)有很多的積極影響，這也是愈來愈多企業(yè)趨向采用公允價(jià)值計(jì)量的原因。但在我國公允價(jià)值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進(jìn)行利潤操縱提供良好機(jī)會(huì)。企業(yè)投資者、債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體應(yīng)密切關(guān)注這一影響，切實(shí)防范企業(yè)利用公允價(jià)值模式進(jìn)行利潤操縱，以求獲得較真實(shí)的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動(dòng)能力信息。

參考文獻(xiàn)：

[1] 財(cái)政部. 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》2006.

篇10

關(guān)鍵詞：國有資本；重組；企業(yè)價(jià)值評(píng)估

中圖分類號(hào)：F221　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1003－3890(2011)11－0033－06

在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，國有資本是資本性質(zhì)的經(jīng)營性國有資產(chǎn)，即投入市場運(yùn)營的國有資產(chǎn)。國有資本通過投資企業(yè)、從事生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)資本增值，實(shí)現(xiàn)其宏觀調(diào)控和國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)功能。當(dāng)前，我國國有經(jīng)濟(jì)布局較寬，整體素質(zhì)不高，資源配置也不盡合理，市場化改革對(duì)國有經(jīng)濟(jì)重新布局，通過市場方式優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)重組提出了要求。這是優(yōu)化國有企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)選擇，也是用積極市場手段實(shí)現(xiàn)國有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略調(diào)整的重要方式。企業(yè)價(jià)值評(píng)估正是伴隨著我國國有資本重組和國有企業(yè)改革產(chǎn)生和發(fā)展的，并日益成為國有資本重組中不可缺少的重要組成部分。在涉及國有資本重組和國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易、股份制改造、整體上市、企業(yè)租賃或兼并收購、合資聯(lián)營等資產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，需要依法對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，通過反映企業(yè)獨(dú)立完整的獲利能力來確定企業(yè)整體資產(chǎn)的價(jià)值。

一、幾個(gè)概念的界定

在我國，國有資本是指國家直接或間接出資形成的經(jīng)營性國有資產(chǎn)，是企業(yè)中國家投資的屬于國家所有的凈資產(chǎn)，即國家所有的所有者權(quán)益。國有資本與國有企業(yè)、國有經(jīng)濟(jì)具有高度的相關(guān)性，通過投資企業(yè)發(fā)揮其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的控制力、帶動(dòng)力和影響力。

“十二五”時(shí)期是我國加快調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的關(guān)鍵時(shí)期，要從戰(zhàn)略上調(diào)整國有經(jīng)濟(jì)布局，轉(zhuǎn)變國有企業(yè)經(jīng)營機(jī)制，用市場化指導(dǎo)國有資本重組。國有資本重組是指從整體上改變國有資本的存量結(jié)構(gòu)，提高資本質(zhì)量，促進(jìn)資本向高效益領(lǐng)域運(yùn)動(dòng)，并增強(qiáng)國有資本對(duì)社會(huì)資本的支配作用和控制能力，從而提高國有資本獲利能力的行為。

Business Valuation在20世紀(jì)90年代初引進(jìn)我國時(shí)，先后被譯為商業(yè)評(píng)估、業(yè)務(wù)評(píng)估，1997年中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)翻譯美國《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》(USPAP)將其譯為“企業(yè)價(jià)值評(píng)估”。2004年12月中評(píng)協(xié)《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》首次給出企業(yè)價(jià)值評(píng)估的明確定義，即企業(yè)價(jià)值評(píng)估是評(píng)估師對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。企業(yè)價(jià)值評(píng)估是傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù)的延伸，同時(shí)又有別于傳統(tǒng)資產(chǎn)評(píng)估，主要表現(xiàn)在：(1)評(píng)估目標(biāo)企業(yè)整體的價(jià)值或股權(quán)(所有者權(quán)益)的價(jià)值，可能是全部股權(quán)，也可能是部分股權(quán)，尤其當(dāng)評(píng)估標(biāo)的為部分股權(quán)時(shí)，很難說這部分股權(quán)與企業(yè)的哪部分資產(chǎn)是對(duì)應(yīng)的，因此，企業(yè)價(jià)值評(píng)估是將企業(yè)整體作為評(píng)估對(duì)象確定其評(píng)估價(jià)值，而不是對(duì)構(gòu)成企業(yè)的各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值的簡單加總。(2)企業(yè)價(jià)值評(píng)估是基于企業(yè)的整體盈利能力，需要根據(jù)企業(yè)的獲利能力、市場競爭條件等各因素計(jì)算確定其公允價(jià)值，企業(yè)價(jià)值評(píng)估所揭示的公允價(jià)值有別于企業(yè)的賬面價(jià)值和公司市值。(3)企業(yè)價(jià)值評(píng)估與傳統(tǒng)的資產(chǎn)評(píng)估在評(píng)估對(duì)象和評(píng)估考慮的因素等方面存在差異，因此其評(píng)估結(jié)果也會(huì)不同。這種差異主要表現(xiàn)在企業(yè)的評(píng)估價(jià)值中包含不可確指的無形資產(chǎn)――商譽(yù)的價(jià)值。商譽(yù)通常是指企業(yè)的組織成本，包括公司中人的價(jià)值，同時(shí)涵蓋客戶關(guān)系的價(jià)值(劉玉平，2007)。

二、國有資本重組的形式

在國有資本重組中，針對(duì)不同的評(píng)估目的，企業(yè)價(jià)值評(píng)估將采用不同的價(jià)值類型和評(píng)估方法，評(píng)估結(jié)論的作用也不同，因此，有必要對(duì)國有資本重組的形式進(jìn)行系統(tǒng)探討。關(guān)于國有資本重組的形式，在不同的語言及法律背景下，有一系列相互關(guān)聯(lián)而又彼此區(qū)別的名詞和術(shù)語。在西方市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，資產(chǎn)剝離和購并是資本重組的兩種基本形式。我國國有企業(yè)改革與國有資本重組交織在―起，既要在改革中重組，又要在重組中改革。因此，伴隨著國有企業(yè)改革的深化，資本重組的方式多種多樣，歸納起來主要有以下五種形式。

(一)國有企業(yè)公司制改組中的資本重組

國有企業(yè)改革必然伴隨著大規(guī)模的資產(chǎn)重組，現(xiàn)代企業(yè)制度有兩種主要形式：一是有限責(zé)任公司；二是股份有限公司。無論是改組為哪種形式，都不可避免地對(duì)國有企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行剝離和重新整合。在這種類型的資本重組中，主要包括新建企業(yè)進(jìn)行股分制改造、擴(kuò)建企業(yè)進(jìn)行股份制改造、共同重組、合資聯(lián)營、通過發(fā)行股票進(jìn)行股份制改造等形式。

(二)兼并收購重組

兼并是指在市場競爭機(jī)制的作用下，被兼并企業(yè)將企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)一次性讓渡給兼并企業(yè)，兼并企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)一體化，同時(shí)取消被兼并企業(yè)法人資格的一種經(jīng)濟(jì)行為。收購是指一家企業(yè)出資收購另一家企業(yè)的資產(chǎn)或股權(quán)，從而獲得對(duì)該企業(yè)資本的實(shí)際控制權(quán)。由于兼并、收購?fù)瑫r(shí)進(jìn)行，人們通常把兩者連在一起稱之為“并購”，是我國國有企業(yè)進(jìn)行資本重組和產(chǎn)權(quán)重組的重要途徑。兼并收購重組類型包括投資控股兼并、資產(chǎn)置換并購、承擔(dān)債務(wù)式兼并、資產(chǎn)換股、借殼上市等形式。在實(shí)際的并購重組過程中，以上方式的應(yīng)用往往并不是單一的，經(jīng)常需要數(shù)種方式同時(shí)進(jìn)行。

(三)國有企業(yè)資產(chǎn)合并重組

相對(duì)于改制重組和兼并收購重組來講，國有企業(yè)資產(chǎn)合并重組更多地表現(xiàn)為行政劃撥而非市場交易，更多地表現(xiàn)為政府行為而非企業(yè)行為。這種資本重組的模式主要有三種方式：授權(quán)合并重組、控股公司轉(zhuǎn)型重組(在這種模式中，政府授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)，如國有資產(chǎn)經(jīng)營公司可以成為國家股權(quán)的持股主體，通過授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)來重組國有資本)和國有股權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓重組。盡管我國進(jìn)行并購的部分案例與行政性產(chǎn)權(quán)劃撥有較密切的聯(lián)系，但隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展完善，這種帶有較強(qiáng)政府意圖的資本重組方式將會(huì)逐步減少。

(四)剝離與分立

剝離是指將公司現(xiàn)有的某些子公司、部門、產(chǎn)品生產(chǎn)線、固定資產(chǎn)等出售給其他公司，并取得現(xiàn)金或有價(jià)證券的行為。分立是指將原來的企業(yè)分立組成若干個(gè)具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。剝離和分立都是資本重組的重要方式，并且這兩種方式與并購之間存在著一定的聯(lián)系，往往在并購之后收購方會(huì)采用剝離的方式出售部分被收購公司的資產(chǎn)或業(yè)務(wù)以換取現(xiàn)金。

(五)其他重組方式

上述幾種國有資本的重組方式適合于國有大企業(yè)的資本重組，同時(shí)也是國有資本重組的主要方式。除此之外，國有資本重組還有許多其他方式，比如股份合作制重組、管理層收購、出售重組、租賃重組、托管重組、破產(chǎn)重組等。

三、在國有資本重組中開展企業(yè)價(jià)值評(píng)估的動(dòng)因和相關(guān)法律法規(guī)

(一)基本動(dòng)因

國有資本重組的中心問題是國有資本存量結(jié)構(gòu)

調(diào)整所引發(fā)的利益協(xié)調(diào)，實(shí)質(zhì)是通過產(chǎn)權(quán)交易進(jìn)行利益結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在國有資本的并購重組交易中，若要實(shí)現(xiàn)交易，需要明確交易價(jià)格，而企業(yè)或者其部分股權(quán)并不是市場上的商品，無法獲得交易價(jià)格，交易雙方需要借助價(jià)值評(píng)估確定一個(gè)價(jià)格，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的并購重組。在采取兼并、收購等國有資本重組方式時(shí)，支付方式主要有資產(chǎn)置換、股權(quán)交換和支付現(xiàn)金三種。在前兩種方式下，除對(duì)目標(biāo)企業(yè)的價(jià)值判斷進(jìn)行評(píng)估外，還要對(duì)作為支付手段的資產(chǎn)和股權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

在企業(yè)股份制改造過程中，通過企業(yè)價(jià)值評(píng)估可以明確企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值總量并明確企業(yè)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，從而為資產(chǎn)折股和股權(quán)劃分奠定基礎(chǔ)。在企業(yè)發(fā)行股票及股票上市時(shí)，為了能夠?qū)π伦C券進(jìn)行合理定價(jià)，也需要對(duì)企業(yè)的整體價(jià)值有一個(gè)精確的判斷。

在運(yùn)用合資合作等方式進(jìn)行國有資本重組中，無論是企業(yè)以整體資產(chǎn)或部分資產(chǎn)作價(jià)，如果依靠財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息，只能反映企業(yè)歷史成本價(jià)值，通常不能為合資合作雙方提供公平交易的尺度，因此要進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，揭示企業(yè)的公允市場價(jià)值，作為企業(yè)作價(jià)合資合作的價(jià)值尺度。

國有資本重組無論采用何種方式，目的都是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本價(jià)值的增值。重組作為一種經(jīng)營方式必然存在著經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)重組的價(jià)值也并非總是增長，因此科學(xué)、客觀地評(píng)估企業(yè)價(jià)值才是判斷企業(yè)重組價(jià)值增加與否的關(guān)鍵。在內(nèi)部調(diào)整的重組中，需要通過重組前后的企業(yè)價(jià)值評(píng)估比較了解企業(yè)重組是否創(chuàng)造了績效；在涉及企業(yè)間的重組中，為了評(píng)估重組對(duì)購買公司股東的價(jià)值潛力，必須評(píng)估賣方價(jià)值和收購獲益價(jià)值，以控制賣方所要求的價(jià)格，因此，企業(yè)價(jià)值評(píng)估也是維護(hù)國有資本重組各方利益的重要依據(jù)。

(二)相關(guān)法律法規(guī)

與西方國家不同的是，我國的資產(chǎn)評(píng)估伊始就將企業(yè)價(jià)值評(píng)估作為重要內(nèi)容。在國有資本重組和國有企業(yè)改革進(jìn)程中，為維護(hù)國家對(duì)國有資本的所有者權(quán)益，防止國有資本流失，政府通過一系列行政立法強(qiáng)制推行評(píng)估業(yè)務(wù)的開展。1991年11月16日，國務(wù)院了《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(簡稱第91號(hào)令)，其中第3條和第4條對(duì)需要開展評(píng)估業(yè)務(wù)的行為進(jìn)行了規(guī)定。第3條規(guī)定，國有資產(chǎn)占有單位(以下簡稱占有單位)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估：(1)資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓。(2)企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營。(3)與外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人開辦中外合資經(jīng)營企業(yè)或者中外合作經(jīng)營企業(yè)。(4)企業(yè)清算。第4條規(guī)定，占有單位如果進(jìn)行資產(chǎn)抵押及其擔(dān)保、企業(yè)租賃，當(dāng)事人認(rèn)為需要時(shí)，可以進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。第91號(hào)令明確了國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)必須進(jìn)行評(píng)估，對(duì)公平維護(hù)國家所有權(quán)和其他當(dāng)事人的合法權(quán)益發(fā)揮了重要作用。隨著我國企業(yè)改制和重組上市業(yè)務(wù)的開展《公司法》中強(qiáng)制要求以非貨幣資產(chǎn)出資設(shè)立公司均須進(jìn)行獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估，核實(shí)資產(chǎn)，公允作價(jià)。這是國家通過立法，以評(píng)估作為一種獨(dú)立鑒證手段，保護(hù)公眾利益，維護(hù)資本市場正常秩序的重大舉措。現(xiàn)行法規(guī)對(duì)評(píng)估結(jié)果的使用已經(jīng)超出了評(píng)估咨詢的范疇，評(píng)估結(jié)果已經(jīng)不僅僅是為交易價(jià)格提供―個(gè)參考數(shù)據(jù)。國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)與財(cái)政部頒布的第3號(hào)令《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》(2004年2月1日施行)指出：“評(píng)估報(bào)告經(jīng)核準(zhǔn)或者備案后，作為確定企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的參考依據(jù)。在產(chǎn)權(quán)交易過程中，當(dāng)交易價(jià)格低于評(píng)估結(jié)果的90％時(shí)，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)同意后方可繼續(xù)進(jìn)行。”《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(2005年9月1日施行)中再次明確，企業(yè)進(jìn)行與資產(chǎn)評(píng)估相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，“應(yīng)當(dāng)以經(jīng)核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為作價(jià)參考依據(jù)。當(dāng)交易價(jià)格低于評(píng)估結(jié)果的90％時(shí)，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得原經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)同意后方可繼續(xù)交易。”這些法規(guī)的出臺(tái)，形成了交易價(jià)格基本上使用評(píng)估結(jié)果的事實(shí)。此外，證監(jiān)會(huì)公布的《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》(2008年5月18日施行)等監(jiān)管文件對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)情形、方法、信息披露、責(zé)任、監(jiān)管等進(jìn)行了規(guī)定，體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估在并購重組中的定位、地位和影響。

隨著我國證券市場的不斷發(fā)展，各種市場創(chuàng)新手段層出不窮。在中國證監(jiān)會(huì)頒布的《上市公司收購管理辦法》(征求意見稿)中明確規(guī)定，在涉及管理層收購和換股時(shí)，必須評(píng)估上市公司的股權(quán)價(jià)值，因此企業(yè)價(jià)值評(píng)估進(jìn)入了一個(gè)更廣闊的發(fā)展空間。2008年重新修訂并實(shí)施的《上市公司收購管理辦法》使得換股收購成為可能，換股合并須在對(duì)合并雙方的價(jià)值都進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，根據(jù)雙方公司的相對(duì)價(jià)值確定一個(gè)折股比例，這將直接關(guān)系到合并雙方股東的利益并進(jìn)而決定合并能否成功。此外，在上市公司定向增發(fā)時(shí)，如果是優(yōu)質(zhì)龍頭公司利用自身的較高估值，通過定向增發(fā)這種新的并購手段，去并購那些估值水平較低的其他上市或未上市公司，從而實(shí)現(xiàn)并購式成長。在這類業(yè)務(wù)中，如果并購的資產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)或并購主體是國有控股上市公司，按照國有資產(chǎn)的有關(guān)監(jiān)管規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)擬定向增發(fā)購買的資產(chǎn)進(jìn)行估值作價(jià)。綜上所述，在我國相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定下，涉及國有資產(chǎn)的重組行為大部分需要進(jìn)行法定的資產(chǎn)評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估已是許多重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的必備程序。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估的誕生、成長壯大，并最終成為我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的一項(xiàng)中介服務(wù)行業(yè)，得益于國有資本重組和國有企業(yè)改制，反過來，企業(yè)價(jià)值評(píng)估技術(shù)水平的不斷改進(jìn)和提高又極大地促進(jìn)和規(guī)范了我國國有資本重組的健康發(fā)展。隨著國有企業(yè)在進(jìn)而有為、退而有序原則下進(jìn)一步深化產(chǎn)權(quán)制度改革，企業(yè)價(jià)值評(píng)估的中介服務(wù)作用必將得到更大發(fā)揮。

四、完善國有資本重組中企業(yè)價(jià)值評(píng)估的建議

(一)建立完善的制度與法律法規(guī)體系。明確企業(yè)價(jià)值評(píng)估的功能與定位

關(guān)于評(píng)估的屬性，國內(nèi)有關(guān)方面存在不同的意見，有人認(rèn)為評(píng)估是咨詢性的，因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果只是專業(yè)評(píng)估師向委托方提供的專家意見，委托方可以選擇是否采用。但有的人認(rèn)為評(píng)估是鑒證性的，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)法律法規(guī)，在涉及國有資本產(chǎn)權(quán)交易的諸多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，評(píng)估是法定的，評(píng)估結(jié)果對(duì)交易價(jià)格也有重要參考價(jià)值。作為市場經(jīng)濟(jì)的重要參與者，評(píng)估作為一項(xiàng)重要的中介服務(wù)業(yè)務(wù)，需要一套完善的規(guī)章制度體系明確其業(yè)務(wù)領(lǐng)域、作用及法律定位，從而更好地引導(dǎo)和推動(dòng)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

迄今為止，財(cái)政部門、國資監(jiān)管部門和中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)已經(jīng)相繼制定出臺(tái)了一系列法規(guī)、準(zhǔn)則、指南和指導(dǎo)意見，覆蓋了評(píng)估業(yè)務(wù)的主要領(lǐng)域，對(duì)規(guī)范評(píng)估執(zhí)業(yè)發(fā)揮了重要作用。市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，評(píng)估業(yè)務(wù)的開展必須建立在法制的基礎(chǔ)上。因此，應(yīng)繼續(xù)重視加強(qiáng)制度、法律法規(guī)建設(shè)，努力為我國評(píng)估行業(yè)創(chuàng)造良好的法制環(huán)境。首先，應(yīng)從源頭上通過制度安排，發(fā)揮企業(yè)價(jià)值評(píng)估在國有資本重組中的功能，在兼并、收購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等交易中判斷和確定標(biāo)的企業(yè)的價(jià)值，在企業(yè)股份制改造發(fā)行股票時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值及確定股票價(jià)格，積極拓展評(píng)估服務(wù)領(lǐng)域，繼續(xù)

鞏固企業(yè)改制、兼并重組、產(chǎn)權(quán)交易等傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù)，積極開拓金融資產(chǎn)管理、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告評(píng)估等新興業(yè)務(wù)。其次，加快推進(jìn)評(píng)估法的立法工作，通過立法，解決評(píng)估行業(yè)的法律地位、管理體制和法律責(zé)任等根本問題。最后，針對(duì)評(píng)估行業(yè)當(dāng)前存在的多部門管理問題，建議加快形成統(tǒng)一的準(zhǔn)則規(guī)范體系，解決專業(yè)準(zhǔn)則之間的銜接和協(xié)調(diào)問題。

(二)加強(qiáng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估技術(shù)研究

1.合理界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估的內(nèi)容。在進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，從產(chǎn)權(quán)角度，評(píng)估范圍應(yīng)該包括企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債。在界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估的具體內(nèi)容時(shí)，應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：一方面，對(duì)評(píng)估師而言，國有資本重組方案是評(píng)估工作順利開展的關(guān)鍵因素之一，應(yīng)積極參與方案的討論與制定。根據(jù)重組方案，確定重組的范圍，特別是土地使用權(quán)、商標(biāo)、專利等無形資產(chǎn)的處置；確定各項(xiàng)債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的調(diào)整，特別要注意或然負(fù)債的責(zé)任；由于歷史原因，有的企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清楚，應(yīng)通過資產(chǎn)或股權(quán)的認(rèn)購、置換等方式予以規(guī)范。另一方面，企業(yè)價(jià)值評(píng)估是基于企業(yè)的盈利能力，對(duì)盈利能力形成貢獻(xiàn)的視為有效資產(chǎn)，因此，要正確揭示企業(yè)的價(jià)值，就是要將有效資產(chǎn)作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的具體資產(chǎn)范圍。將企業(yè)中的有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)進(jìn)行必要合理的區(qū)分，是進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的重要前提。對(duì)無效資產(chǎn)通常有兩種處理方式：一是進(jìn)行“資產(chǎn)剝離”，將企業(yè)的無效資產(chǎn)在進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估前剝離出去，不列入企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍；二是當(dāng)企業(yè)出售方擬通過“填平補(bǔ)齊”的方式對(duì)影響企業(yè)盈利能力的薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)在無形資產(chǎn)不影響盈利能力的前提下，用適當(dāng)方法對(duì)其進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估并單獨(dú)列示。

2.清晰界定價(jià)值類型?！镀髽I(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》中第13條對(duì)價(jià)值類型有所表述：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型。在《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》及其釋義中關(guān)于價(jià)值類型的表述為：價(jià)值類型分為市場價(jià)值及非市場價(jià)值，并列舉了主要的非市場價(jià)值類型，即在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值等。任何一項(xiàng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果，都是質(zhì)和量的統(tǒng)一。所謂質(zhì)，即其價(jià)值類型，也就是價(jià)值評(píng)估值的內(nèi)涵?！秶H評(píng)估準(zhǔn)則》中指出：“專業(yè)評(píng)估師應(yīng)避免使用未經(jīng)限定的‘價(jià)值’概念，而應(yīng)對(duì)所涉及的特定價(jià)值類型進(jìn)行詳細(xì)描述?！睆膶?shí)務(wù)來講，明確價(jià)值類型，對(duì)于評(píng)估方法的選擇、評(píng)估報(bào)告使用者合理理解評(píng)估結(jié)論尤為重要。

在國有資本重組中，根據(jù)不同的重組目的和企業(yè)的狀況，總是存在著某種交易模式，這種交易模式與作為交易對(duì)象的資產(chǎn)相對(duì)接，往往內(nèi)生地決定價(jià)值類型，作為產(chǎn)權(quán)交易的價(jià)值尺度。評(píng)估目的決定適用的價(jià)值類型和對(duì)價(jià)值的定義，因此，研究與把握價(jià)值類型，必須正確認(rèn)識(shí)價(jià)值類型與資本重組交易形式的關(guān)系，被評(píng)估的資產(chǎn)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為是決定價(jià)值類型的重要依據(jù)。每一種價(jià)值類型所反映的評(píng)估結(jié)論，都是資產(chǎn)在一定市場條件下的價(jià)值反映。價(jià)值類型是由注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師與評(píng)估委托方共同討論確定的，注冊(cè)評(píng)估師應(yīng)恰當(dāng)選擇價(jià)值類型，并對(duì)選用的價(jià)值類型進(jìn)行定義，明確其價(jià)值含義。

3.科學(xué)選擇評(píng)估方法。在我國，對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法一直以來有嚴(yán)格的規(guī)定。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)頒布的《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》中第23條規(guī)定，企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法有收益法、市場法和成本法，并由注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)具體情況選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法。同時(shí)第33條規(guī)定，“以持續(xù)經(jīng)營為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評(píng)估方法?！逼髽I(yè)價(jià)值評(píng)估本質(zhì)上是一種主觀判斷，但并不是隨意的，需要按一定的科學(xué)方法和長期經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)證的原則進(jìn)行判斷，可以使用多種方法對(duì)目標(biāo)企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)評(píng)估目的及對(duì)應(yīng)的價(jià)值類型、企業(yè)所處的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)生命周期、競爭環(huán)境、外部條件、股權(quán)結(jié)構(gòu)、交易控制權(quán)和可獲得資料的充分度等來確定合適的評(píng)估方法。

改革開放以來，大量的國有企業(yè)戰(zhàn)略性重組和規(guī)范化股份制改革成了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)來源。由于評(píng)估經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)的缺乏，傳統(tǒng)的成本法成為主要的評(píng)估方法。選擇成本法的另一目的是為了防止國有資產(chǎn)流失，確保國有資產(chǎn)保值。總體而言，以賬面價(jià)值為主要依據(jù)的成本法能夠站在公正的立場上，較為客觀地反映出資產(chǎn)和企業(yè)的價(jià)值，較好地完成歷史賦予的使命。盡管成本法已不能作為惟一使用的評(píng)估方法，但是也不能簡單否定成本法，我國企業(yè)價(jià)值評(píng)估長期使用此法，說明其具有一定的適用性。在采用成本法時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮被評(píng)估企業(yè)所擁有的全部有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的負(fù)債；應(yīng)在分別就企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行分類、清查的基礎(chǔ)上，科學(xué)分析各類資產(chǎn)對(duì)于企業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)；當(dāng)對(duì)外投資占被投資企業(yè)股權(quán)比例很高時(shí)，應(yīng)對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，然后按股權(quán)比例確定對(duì)外投資價(jià)值；對(duì)負(fù)債的評(píng)估原則應(yīng)與流動(dòng)資產(chǎn)中債權(quán)類資產(chǎn)評(píng)估的原則保持一致性，保證評(píng)估結(jié)果的合理。

收益法是通過預(yù)測目標(biāo)企業(yè)未來所能產(chǎn)生的收益，并根據(jù)獲取這些收益所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及所要求的回報(bào)率，對(duì)其進(jìn)行折現(xiàn)，得到目標(biāo)企業(yè)的當(dāng)前價(jià)值。運(yùn)用收益法的必要前提是企業(yè)具有持續(xù)的盈利能力。在收益法應(yīng)用中，有三個(gè)重點(diǎn)，一是科學(xué)估測收益額，包括收益額的涵義和類別；二是收益期限的確定；三是折現(xiàn)率的確定。收益法中的預(yù)期收益可以現(xiàn)金流量、各種形式的利潤或現(xiàn)金紅利等多種口徑表示。目前，國際上通常的做法是現(xiàn)金流量口徑。收益期限應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)未來獲利情況、損耗情況或法律、契約和合同規(guī)定而確定，如果企業(yè)經(jīng)營正常且沒有對(duì)影響企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營的某項(xiàng)資產(chǎn)的使用年限進(jìn)行限定，即可確定收益期限為無限期限。折現(xiàn)率是直接影響收益法評(píng)估結(jié)果的重要參數(shù)，根據(jù)所對(duì)應(yīng)的不同類別現(xiàn)金流，折現(xiàn)率主要涉及權(quán)益報(bào)酬率和企業(yè)資本報(bào)酬率兩類，相關(guān)的確定模型或方法主要有資本資產(chǎn)定價(jià)模型、風(fēng)險(xiǎn)累加法和加權(quán)平均資本成本模型等。數(shù)據(jù)顯示，2010年我國上市公司重大資產(chǎn)重組中，運(yùn)用收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的比例為85％，以收益法作為最終評(píng)估結(jié)論采用方法的比例為45％?？梢娛找娣ㄒ殉蔀椴①徶亟M企業(yè)價(jià)值評(píng)估很重要的評(píng)估方法。目前，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于應(yīng)用中大部分參數(shù)的確定方法，特別是通用性參數(shù)的確定已達(dá)成共識(shí)。評(píng)估行業(yè)應(yīng)進(jìn)一步提高評(píng)估師對(duì)于評(píng)估參數(shù)最終選取的專業(yè)判斷水平，并規(guī)范收益法應(yīng)用參數(shù)確定規(guī)范及細(xì)則性指引，從而為企業(yè)價(jià)值評(píng)估提供更為科學(xué)的價(jià)值參考。

市場法是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法，是一種最直觀、有效的方法。在企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估方面，國際上較為通用。其估值模型主要有市盈率評(píng)估模型、市凈率評(píng)估模型和收入乘數(shù)評(píng)估模型。應(yīng)用市場法對(duì)資本市場的完善和發(fā)育程度，與評(píng)估對(duì)象相同或相似的參考企業(yè)或交易案例的數(shù)量，以及參考企業(yè)和案例的市場信息、財(cái)務(wù)信息等資料的可搜集

程度等都有一定的要求。我國資本市場發(fā)展歷史較短，市場法應(yīng)用過程中不同主體之間的“可比性”判斷也缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得目前市場法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估方面的應(yīng)用比例仍然較低。

收益法、市場法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法是從三種途徑對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行考量的手段，根據(jù)委托方需求，選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法對(duì)目標(biāo)資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理的估值是國有資本重組中維護(hù)和平衡多方利益的價(jià)值標(biāo)尺和重要手段，是推動(dòng)國有資本重組順利開展的基礎(chǔ)性保障。

(三)重視無形資產(chǎn)，完善無形資產(chǎn)評(píng)估程序

企業(yè)價(jià)值由諸多價(jià)值貢獻(xiàn)因子組成，一個(gè)持續(xù)經(jīng)營并能獲利的企業(yè)是有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的組合體。無形資產(chǎn)作為由企業(yè)創(chuàng)新活動(dòng)、組織設(shè)計(jì)和人力資源實(shí)踐所形成的非物質(zhì)形態(tài)的價(jià)值創(chuàng)造來源，具體表現(xiàn)在企業(yè)的顧客成本、組織資本和人力資本等三方面。隨著科技的發(fā)展，無形資產(chǎn)價(jià)值占企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的比重越來越大。然而，由于受會(huì)計(jì)歷史成本計(jì)價(jià)原則的影響，企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表并不能反映無形資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。在國有企業(yè)改制和國有資本重組過程中，如何揭示和計(jì)量過去被掩蓋和隱藏的無形資產(chǎn)，從而還原國有企業(yè)價(jià)值完整的本來面目，是企業(yè)價(jià)值評(píng)估需研究的重要領(lǐng)域。

無形資產(chǎn)的評(píng)估是指以無形資產(chǎn)作為投資手段或確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓對(duì)象所進(jìn)行的評(píng)估，或者說，是將無形資產(chǎn)作為獲利能力進(jìn)行的評(píng)估。因此，無形資產(chǎn)能夠帶來超額利潤或壟斷利潤，才可以作為獨(dú)立的轉(zhuǎn)讓、投資對(duì)象。無形資產(chǎn)評(píng)估通常按下列程序進(jìn)行：首先，明確評(píng)估目的。即判斷無形資產(chǎn)是用于轉(zhuǎn)讓、投資、股份制改造、清算、納稅或保險(xiǎn)等需要。其次，鑒定無形資產(chǎn)，需解決以下問題：一是證明無形資產(chǎn)存在；二是確定無形資產(chǎn)種類；三是確認(rèn)其有效期限。然后選擇確定評(píng)估方法，可以采用成本法、市場法，但根據(jù)無形資產(chǎn)的特性，通常使用收益現(xiàn)值法。它是將評(píng)估對(duì)象剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的預(yù)期收益用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。最后，整理報(bào)告，做出評(píng)估結(jié)論。

(四)科學(xué)使用企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)果