導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目建設(shè)；質(zhì)量管理

隨著城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的不斷推進(jìn)，我國房地產(chǎn)事業(yè)出現(xiàn)了前所未有的繁榮發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)建設(shè)投資在整個(gè)國家固定資產(chǎn)投資中占有絕對(duì)比例。高樓大廈鱗次櫛比，各地的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)正在如火如荼地進(jìn)行，美化了城市，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)正向市場(chǎng)化、規(guī)范化、規(guī)模化方向發(fā)展。建筑數(shù)量的增加，也給質(zhì)量問題提出了新的要求，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的增加給整個(gè)建設(shè)行業(yè)帶來了質(zhì)量管理的大課題。下面就談?wù)剬?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系的思考。

1 工程質(zhì)量管理的涵義

如果單純談質(zhì)量管理，應(yīng)該說是一個(gè)廣義上的概念，就建筑企業(yè)的質(zhì)量管理包括建設(shè)項(xiàng)目地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。包含有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的許多內(nèi)容，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成，涉及到一系列的工作，建筑只是其中一個(gè)階段，項(xiàng)目前期可行性研究、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的具體實(shí)施、交付使用等環(huán)節(jié)。優(yōu)質(zhì)的管理就是把這五項(xiàng)工作都做好，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說是至關(guān)重要的。但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中一些自身的特點(diǎn)，給質(zhì)量管理和控制帶來一些影響，一些問題是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中被人們忽視的，比如前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，這幾個(gè)環(huán)節(jié)往往決定著工程建設(shè)的質(zhì)量和成本，但恰恰給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人所忽視，而把主要精力放在施工階段。優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量管理是全面的整體管理，是全過程的優(yōu)化1。

2 項(xiàng)目的前期管理

所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理，就是指項(xiàng)目未進(jìn)入施工階段的一系列工作管理，比如項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。這些內(nèi)容決定著項(xiàng)目建成后的效益，認(rèn)真做好這個(gè)階段的工作，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)來說意義重大。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地段選擇關(guān)系到日后的銷售問題，建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃方案影響著成本問題，項(xiàng)目的戶型構(gòu)成、配套設(shè)施水平分析、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶購買的心理分析關(guān)系到日后的銷售問題，風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等影響著日后的應(yīng)收賬款問題。所以這個(gè)時(shí)期的所有準(zhǔn)備和調(diào)查研究數(shù)據(jù)是否符合實(shí)際，和項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)密切相關(guān)。

（一） 建立質(zhì)量管理責(zé)任制

沒有規(guī)矩就沒有方圓，沒有制度就難以有好的管理。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須把工作重點(diǎn)放在質(zhì)量管理上。如果開發(fā)的項(xiàng)目具有一定的規(guī)模，那么可以單設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理。制定相關(guān)責(zé)任制，并且落實(shí)到人。質(zhì)量經(jīng)理要根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位目標(biāo)，制定和編制項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制，在施工中負(fù)責(zé)組織實(shí)施；在整個(gè)施工過程中，檢查質(zhì)量責(zé)任制的執(zhí)行情況，隨著每道工序的進(jìn)展跟蹤、督促項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制的落實(shí)情況，尤其要注意質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證和評(píng)審工作的執(zhí)行情況；建設(shè)施工之中一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，質(zhì)量經(jīng)理要負(fù)責(zé)報(bào)告，在項(xiàng)目經(jīng)理的指揮下，提出解決方案；記錄整理質(zhì)量檢查的結(jié)果形成書面報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。在項(xiàng)目建設(shè)中，質(zhì)量問題是每一個(gè)參與施工人員的義務(wù)，不是一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理就能全部取代的，所以針對(duì)其他崗位，也要建立相應(yīng)的質(zhì)量管理責(zé)任制，并且確定專人負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)測(cè)工作。人人想質(zhì)量，人人管質(zhì)量，才能有優(yōu)質(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目2。

（二） 制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃

質(zhì)量管理計(jì)劃是項(xiàng)目質(zhì)量管理體系的一部分，在制定質(zhì)量計(jì)劃之前，質(zhì)量經(jīng)理要認(rèn)真研究和了解項(xiàng)目投資人的投資策略，熟悉和掌握開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量政策以及本開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，了解當(dāng)前本地區(qū)地產(chǎn)行業(yè)整體動(dòng)向，科學(xué)制定質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)特點(diǎn)，熟練掌握質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)此文件編制質(zhì)量管理計(jì)劃。對(duì)于獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，有針對(duì)性地堆質(zhì)量管理體系做適當(dāng)調(diào)整，使其更加符合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，層層制定質(zhì)量責(zé)任制，抓好具體實(shí)施中的落實(shí)工作，每一層次職責(zé)、權(quán)限、目標(biāo)都應(yīng)該有具體的規(guī)定，并且制定出具體的保證質(zhì)量措施。力求做到重點(diǎn)突出，務(wù)實(shí)性和可操作性。

3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段主要有兩項(xiàng)工作，一項(xiàng)是項(xiàng)目規(guī)劃，一項(xiàng)是施工圖的設(shè)計(jì)，做好這兩項(xiàng)工作的質(zhì)量管理對(duì)日后的施工來說非常重要。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)復(fù)雜的工作，涉及的面廣，人多，需要協(xié)調(diào)和合作的單位也多。所以設(shè)計(jì)之初，要和市政園林、郵電、通訊、供水、供電、供氣等部門，密切搞好關(guān)系，做好項(xiàng)目建設(shè)中的協(xié)調(diào)工作，保證規(guī)劃質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的第一步是設(shè)計(jì)的管理，設(shè)計(jì)不合理必將帶來日后的不盡麻煩。所以這一時(shí)期的質(zhì)量控制主要放在選好設(shè)計(jì)方案上，認(rèn)真策劃住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系，最大限度地開發(fā)利用內(nèi)部功能、空間、節(jié)能、節(jié)地等，應(yīng)用新理念和新技術(shù)及新工藝，在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到合理開間；建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感。合理安排單元內(nèi)的居住、使用、衛(wèi)生等面積，做到人性化和以人為本，達(dá)到居住舒適；對(duì)墻體、屋蓋、地面處理要靈活得當(dāng)，具有藝術(shù)性和美感，即注意實(shí)用又注意觀瞻性3。

施工圖設(shè)計(jì)是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段的標(biāo)志，在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過后，就是施工圖的設(shè)計(jì)階段。所以施工圖是建立在規(guī)劃方案基礎(chǔ)上的，規(guī)劃方案是設(shè)計(jì)的依據(jù)。項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)首先是初步設(shè)計(jì)，然后是施工圖設(shè)計(jì)。規(guī)模大、技術(shù)要求高的超大項(xiàng)目，一般是按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。在我國工程設(shè)計(jì)行業(yè)，通常情況下是執(zhí)行二階段設(shè)計(jì)和三階段設(shè)計(jì)的基本工作模式，在這個(gè)過程完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，這樣分布進(jìn)行便于控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

4 施工階段質(zhì)量管理

施工過程中的質(zhì)量管理，是提高房產(chǎn)質(zhì)量的重點(diǎn)，而且這也是項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施階段。在這個(gè)階段的質(zhì)量管理有兩個(gè)內(nèi)容，一個(gè)是輔助施工的質(zhì)量管理和直接施工的質(zhì)量管理。前者包括對(duì)施工隊(duì)伍的選擇，這是保證質(zhì)量的前提，其次是施工材料的選擇，這是施工的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是質(zhì)量的重要影響因素，最后是配件和設(shè)備的采辦以及動(dòng)力供應(yīng)和后勤服務(wù)等，這是正常施工的基本因素，關(guān)乎到施工的順利進(jìn)行。為了提高房產(chǎn)質(zhì)量，必須要選擇一支資質(zhì)等級(jí)高、重管理、人員素質(zhì)高、技術(shù)力量強(qiáng)的建筑企業(yè)。按照合同及設(shè)計(jì)文件選購材料及各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等要求進(jìn)行材料和設(shè)配的準(zhǔn)備，必須有出廠合格證。在進(jìn)入工地前，由工地實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)。直接施工的技術(shù)質(zhì)量管理是核心工作，這是質(zhì)量問題發(fā)生的實(shí)質(zhì)階段，這一階段的質(zhì)量管理首先就要強(qiáng)化人員的質(zhì)量意識(shí)，樹立 “百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的觀念，在施工現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量管理計(jì)劃，層層落實(shí)質(zhì)量責(zé)任制，形成“人人講質(zhì)量，個(gè)個(gè)為質(zhì)量”的良好風(fēng)氣。加強(qiáng)施工隊(duì)伍的技術(shù)力量，做好參加施工人員的技術(shù)培訓(xùn)，強(qiáng)化技能提高。

由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品造價(jià)高、壽命期較長，對(duì)質(zhì)量要求特別高，而且建筑質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和業(yè)主的利益，影響著人們的生活環(huán)境和社會(huì)環(huán)境，因此如何加強(qiáng)房地產(chǎn)的質(zhì)量管理，不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的，也是造福社會(huì)的表現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]王清海; 論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制[J]. 建材與裝飾(中旬刊) 2008年01期

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；全過程；質(zhì)量管理

中圖分類號(hào)：F253.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理的概況

1.1 全過程質(zhì)量管理的概念

全過程質(zhì)量管理，在通常意義上是指對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)實(shí)現(xiàn)從概念提出、策劃一直到壽命終結(jié)整個(gè)過程的質(zhì)量進(jìn)行管理和控制，它是針對(duì)目前大多數(shù)企業(yè)僅僅將質(zhì)量管理理解為對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)過程或服務(wù)提供過程的質(zhì)量進(jìn)行控制的背景下提出來的。全過程質(zhì)量管理還意味著在每個(gè)管理過程中，對(duì)管理對(duì)象的人、機(jī)、料、法、環(huán)五個(gè)方面實(shí)施全方位的管理。這一質(zhì)量管理概念的提出，主要是為了強(qiáng)調(diào)質(zhì)量管理的全程性，克服現(xiàn)階段企業(yè)對(duì)前期和后期質(zhì)量管理認(rèn)識(shí)不足的現(xiàn)狀。

1.2 全過程質(zhì)量管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用

全過程質(zhì)量管理思想對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施具有重要的意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比，一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的一次性，僅僅依靠事后的質(zhì)量控制或者難以達(dá)到滿意效果，或者代價(jià)高昂?，F(xiàn)代“全面質(zhì)量”概念的興起，強(qiáng)調(diào)質(zhì)量的含義不僅包含穩(wěn)定性和可靠性，還應(yīng)包括產(chǎn)品對(duì)客戶需求的滿足程度。具體來說就是“質(zhì)量”已經(jīng)不再是單純的房屋質(zhì)量，而是包括各種有形和無形的質(zhì)量。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)過程中，項(xiàng)目前期的構(gòu)思和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段與此聯(lián)系密切，傳統(tǒng)的側(cè)重施工階段質(zhì)量控制的管理方法已經(jīng)很難滿足市場(chǎng)要求，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施作為一個(gè)整體過程綜合考慮已經(jīng)成為一種很自然的思路，全過程質(zhì)量管理在建房地產(chǎn)項(xiàng)目中獲得普遍推廣是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)各階段的質(zhì)量管理

2.1 項(xiàng)目構(gòu)思及可行性研究階段

項(xiàng)目構(gòu)思及可行性研究是質(zhì)量管理的起點(diǎn)。本階段工作的質(zhì)量是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵，例如房地產(chǎn)項(xiàng)目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)含量分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等是否深入全面，各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否符合實(shí)際，直接決定著擬開發(fā)項(xiàng)目的前途和命運(yùn)。

2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量在整個(gè)工程中起關(guān)鍵性作用。在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，工程采用的工藝和裝備是否先進(jìn)合理，產(chǎn)品的品種、質(zhì)量和成本是否有市場(chǎng)競(jìng)爭力，建筑是否先進(jìn)、適用，結(jié)構(gòu)是否合理、堅(jiān)固，以及建設(shè)速度的快慢、投資的大小、質(zhì)量的優(yōu)劣、效益的高低在很大程度上都取決于設(shè)計(jì)。

2.3 施工階段

施工是開發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目施工涉及面廣，是一個(gè)極其復(fù)雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動(dòng)，機(jī)械設(shè)備的正常磨損，都會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。

2.4 售后服務(wù)階段

世界上沒有十全十美的房地產(chǎn)產(chǎn)品，樓盤存在的缺點(diǎn)和不足是難以避免的。但房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該盡量去了解產(chǎn)品的不足之處，并努力去克服和改進(jìn)，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體質(zhì)量。售后服務(wù)階段的質(zhì)量管理可以為有關(guān)服務(wù)提供保證，因此售后服務(wù)的質(zhì)量管理應(yīng)該作為房地產(chǎn)產(chǎn)品全過程質(zhì)量管理的一個(gè)階段。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系

3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系構(gòu)建原則

1）以顧客需求為前提。隨著房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視前期的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位與目標(biāo)顧客的產(chǎn)品需求分析。更有效地做好房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、顧客需求研究工作以保證項(xiàng)目的質(zhì)量，不僅可以使開發(fā)商在競(jìng)爭中凸顯優(yōu)勢(shì)，還可以保障消費(fèi)者的權(quán)益。

因此開發(fā)商應(yīng)該以顧客需求為前提，細(xì)分顧客及顧客需求，要將質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行展開，其中包括目標(biāo)分解、對(duì)策展開、目標(biāo)協(xié)商、產(chǎn)品質(zhì)量形成過程的控制準(zhǔn)則和方法、目標(biāo)責(zé)任和授權(quán)等，以便達(dá)到質(zhì)量管理的目標(biāo)。

2）以優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的責(zé)任方是所有項(xiàng)目干系人。項(xiàng)目質(zhì)量管理的成功必須有項(xiàng)目的全體干系人積極參與和共同努力。項(xiàng)目全體干系人都需要理解和明確其質(zhì)量責(zé)任，并積極承擔(dān)自己的質(zhì)量責(zé)任和管理職責(zé)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理而言，在不同的時(shí)期，不同的階段目標(biāo)，會(huì)有不同的工作內(nèi)容，這就需要優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，使得不同的項(xiàng)目干系人交叉對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理承擔(dān)責(zé)任，密切合作。

3）以全過程為基本準(zhǔn)則。全過程質(zhì)量管理是一種發(fā)展的眼光審視質(zhì)量這一概念，從發(fā)展前景來看，這種全過程的質(zhì)量控制模式能夠最大地貫徹以客戶需求為中心的現(xiàn)代服務(wù)理念，提高了建筑項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的符合程度，因而必須以全過程為基本準(zhǔn)則來構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理體系。

3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系的構(gòu)成

房地產(chǎn)質(zhì)量的綜合性、復(fù)雜性和社會(huì)性，說明房地產(chǎn)質(zhì)量管理是一項(xiàng)范圍廣泛的社會(huì)系統(tǒng)工程，單靠政府部門、開發(fā)商和施工企業(yè)自身的努力是不夠的，應(yīng)該在房地產(chǎn)業(yè)中建立全產(chǎn)業(yè)參與、全方位控制、全過程協(xié)調(diào)的質(zhì)量管理體系。筆者將房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程劃分為可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工和售后服務(wù)這四個(gè)階段，同時(shí)將物業(yè)管理劃入房地產(chǎn)售后服務(wù)階段。具體的運(yùn)作程序見圖1。

圖1 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系

1）開發(fā)商質(zhì)量管理體系。開發(fā)商質(zhì)量管理體系中包括了設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、施工單位、開發(fā)商售后服務(wù)中心以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都是隸屬于開發(fā)商或者由開發(fā)商選聘的。這些相關(guān)部門的密切合作貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程質(zhì)量管理。

設(shè)計(jì)單位主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作。項(xiàng)目的可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量的開始，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理的成敗起到了關(guān)鍵的作用。因此，要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)無疑是關(guān)鍵的一步。

2）社會(huì)監(jiān)理體系。社會(huì)監(jiān)理單位是具有獨(dú)立的社會(huì)法人資格的經(jīng)營性活動(dòng)組織，是服務(wù)型的咨詢機(jī)構(gòu)，它受業(yè)主委托代表業(yè)主對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和管理。它是獨(dú)立于甲乙雙方以外的第三方，和建設(shè)單位是合同約定關(guān)系，行使合同所確認(rèn)的職權(quán)，承擔(dān)相應(yīng)的職業(yè)道德和法律責(zé)任。

3）政府監(jiān)督體系。政府對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理主要是以保證工程使用安全為主要目的，以法律、法規(guī)和強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以工程建設(shè)各方主體的質(zhì)量行為為主要內(nèi)容，以施工許可制度和竣工驗(yàn)收備案制度為主要手段，在健全和完善“企業(yè)自控、社會(huì)監(jiān)理、政府監(jiān)督”的質(zhì)保體系基礎(chǔ)上，形成調(diào)控有效，監(jiān)督有序、保障有力的，與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的工程質(zhì)量依法管理的新格局。在日益嚴(yán)峻的國際競(jìng)爭環(huán)境下，提高政府對(duì)工程質(zhì)量的管理水平，就需進(jìn)一步完善政府對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)督職能；加強(qiáng)政府對(duì)工程質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)；嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，提高建設(shè)工程質(zhì)量；同時(shí)要規(guī)范建設(shè)單位的市場(chǎng)行為；加強(qiáng)建設(shè)參與單位的管理，形成質(zhì)量管理鏈；進(jìn)一步落實(shí)質(zhì)量責(zé)任制，提高質(zhì)量監(jiān)督水平。

3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系的實(shí)施

1）組織準(zhǔn)備。房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系涉及組織的方方面面，關(guān)系到組織全局的大事，在實(shí)施前期，要統(tǒng)一思想，建立班子，確立目標(biāo)，宣傳教育，制訂計(jì)劃，充分地做好組織準(zhǔn)備工作。

2）試運(yùn)行及實(shí)施。質(zhì)量管理體系建立后組織試運(yùn)行是非常必要的。因?yàn)橥ㄟ^一個(gè)階段的運(yùn)行，可對(duì)質(zhì)量管理體系設(shè)計(jì)的符合性及運(yùn)行的有效性進(jìn)行考察，以發(fā)現(xiàn)質(zhì)量管理體系在建立上、運(yùn)行上存在的問題，從而采取糾正措施，促進(jìn)全過程質(zhì)量管理體系的完善和有效。

3）質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)。質(zhì)量改進(jìn)是質(zhì)量管理的一部分，致力于增強(qiáng)滿足質(zhì)量要求的能力。持續(xù)改進(jìn)對(duì)所有項(xiàng)目干系人來說是永無止境的。它涉及組織的方方面面，隨時(shí)隨地進(jìn)行的，從最高管理者到基層管理者都應(yīng)針對(duì)自己的管理對(duì)象來進(jìn)行。它包括組織目標(biāo)的調(diào)整、發(fā)展戰(zhàn)略的更改、組織機(jī)構(gòu)的變動(dòng)、資源的重新分配、獎(jiǎng)勵(lì)制度的改變、產(chǎn)品的調(diào)整等。這種改進(jìn)可以使質(zhì)量管理成本下降，使組織的人際關(guān)系得到改善，使組織充滿活力，提高競(jìng)爭力，使組織的資源發(fā)揮更大的效益。

4 結(jié)語

全過程質(zhì)量管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過程，在未來社會(huì)中，具有競(jìng)爭力的質(zhì)量除了要求產(chǎn)品能夠滿足顧客需求外，對(duì)全社會(huì)需求的滿足應(yīng)會(huì)成為必然趨勢(shì)，這就要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)中加入對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)可持續(xù)發(fā)展的要求，對(duì)質(zhì)量成本的衡量等，真正實(shí)現(xiàn)全過程的質(zhì)量管理。

參考文獻(xiàn)：

[1] 汪越成，司靜波.我國房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理存在的問題及對(duì)策研究[J].改革與探討，2008（9）：64.

篇3

在企業(yè)中實(shí)施ISO9000質(zhì)量管理體系時(shí)，為了達(dá)到目的和最大效果，確保實(shí)施的成功性，經(jīng)常關(guān)注以下幾個(gè)要素：

1、管理者推動(dòng)：

在房地產(chǎn)企業(yè)中建立一套新的管理體系，決不是一件輕而易舉的事，是需要傷筋動(dòng)骨的，不但需要打破一些傳統(tǒng)觀念，而且還要使新的體系能夠在企業(yè)中生根、發(fā)芽、開花。它從基層到管理層，從一個(gè)部門到另一個(gè)部門，涉及的人員之多，關(guān)系之復(fù)雜，無疑這將是困難的。要克服這些困難，使管理體系的建立能夠獲得成功，捷徑之一——管理者推動(dòng)這把利器。首先：管理者站在企業(yè)的上層，有利于觀察企業(yè)的情況，能夠看到企業(yè)的軟肋在哪里？有利于工作的開展。其次：管理者有利于推動(dòng)部門與部門之間事務(wù)的協(xié)調(diào)，有利于監(jiān)督上下級(jí)之間的工作。再次：管理者既是改革的帶頭人，又是改革的推動(dòng)者。

2、質(zhì)量方針：

是企業(yè)總的方向和目標(biāo)，是企業(yè)的口號(hào)和旗幟。

3、建立項(xiàng)目小組：

項(xiàng)目小組的組成有助于更好的建立和實(shí)施新的體系。在項(xiàng)目小組成員的組成上，應(yīng)該是有所要求的，成員要有一定的組織協(xié)調(diào)能力、監(jiān)督和實(shí)施能力。一般建議企業(yè)中上層管理人員或者部門負(fù)責(zé)人以上人員組成。

在質(zhì)量體系實(shí)施的過程中有以下幾個(gè)質(zhì)量控制點(diǎn)：

1、企業(yè)診斷

2、建立體系（參照標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況設(shè)立目標(biāo)和范圍）

3、試運(yùn)行（檢驗(yàn)體系的可行性）

4、建立內(nèi)部審核制度

5、管理評(píng)審

6、培訓(xùn)（貫穿于所有階段的所有過程）

通過以上各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的把握，使全國數(shù)萬家企業(yè)都順利通過ISO9000體系的建立，并且得到很好的效果。ISO9000體系在企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)的經(jīng)驗(yàn)，我們可以借鑒應(yīng)用在企業(yè)實(shí)施客戶關(guān)系管理中來，利用ISO9000規(guī)范的流程和成熟的運(yùn)作模式為企業(yè)實(shí)施客戶關(guān)系管理提供方法。以房地產(chǎn)企業(yè)為例，在房地產(chǎn)企業(yè)中，不妨我們把ISO9000的實(shí)施模式引進(jìn)來，在房地產(chǎn)企業(yè)中得以應(yīng)用和消化。房地產(chǎn)企業(yè)在滿足了管理者推動(dòng)、公司實(shí)施客戶關(guān)系管理方針和目標(biāo)明確、有了充分的資源可以利用的基礎(chǔ)上，應(yīng)該在以下環(huán)節(jié)上加大力度。

1、客戶關(guān)系管理診斷。幫助公司建立切實(shí)有效的規(guī)范化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、可操作性強(qiáng)的客戶關(guān)系管理體系，以滿足客戶關(guān)系管理的需要。能夠有效的控制整個(gè)客戶關(guān)系管理體系的建立，確保實(shí)施的成功性。在診斷中，充分了解企業(yè)在經(jīng)營銷售、市場(chǎng)活動(dòng)和客戶服務(wù)方面存在的問題，客戶從咨詢房子到買房子變成業(yè)主，直到后期的物業(yè)管理，再到客戶的價(jià)值升值，形成交叉銷售和鏈?zhǔn)戒N售。在整個(gè)客戶的價(jià)值生命周期中，客戶關(guān)心和了解什么問題？企業(yè)需要了解和掌握客戶的哪些資料？如何細(xì)分客戶？客戶不滿意的原因是什么？有什么改進(jìn)方法？每個(gè)問題如何通過信息化手段實(shí)現(xiàn)？等等諸如此類的問題要多了解。作為房地產(chǎn)企業(yè)多問些為什么，是有助于企業(yè)發(fā)展的。客戶關(guān)系管理廠商創(chuàng)智公司率先走企業(yè)診斷的路子，在行業(yè)應(yīng)用方面取得突破性的效果，創(chuàng)智公司連續(xù)不斷接到房地產(chǎn)大單，也充分體現(xiàn)前期咨詢?cè)\斷的作用和效果。

2、客戶關(guān)系管理體系的建立，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定自己的目標(biāo)和范圍，不可放大目標(biāo)，也不能縮小目標(biāo)。目標(biāo)太高，不利于看到實(shí)施效果，容易產(chǎn)生負(fù)面影響；目標(biāo)太低，容易實(shí)現(xiàn)，但很難達(dá)到實(shí)施客戶關(guān)系管理體系的最佳效果。只有適合企業(yè)情況的體系才更能有助于企業(yè)的發(fā)展。例如房地產(chǎn)經(jīng)營銷售部實(shí)施客戶關(guān)系管理的目標(biāo)：在三個(gè)月之內(nèi)，建立完善的客戶檔案資料，并能對(duì)部分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行分析；在六個(gè)月內(nèi)，客戶資料完善，對(duì)潛在客戶和業(yè)主進(jìn)行全面跟蹤和管理，并對(duì)經(jīng)營銷售部的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，在六個(gè)月內(nèi)整個(gè)公司客戶關(guān)系管理平臺(tái)建成，在各個(gè)部門得到初步完善；在一年內(nèi)完成客戶關(guān)系管理體系的建立，對(duì)所有客戶數(shù)據(jù)可以進(jìn)行分析，指導(dǎo)相關(guān)部門、人員制定計(jì)劃和目標(biāo)，提高企業(yè)整體協(xié)同作戰(zhàn)能力，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭力。客觀的制定目標(biāo)、建立體系才能很好評(píng)估客戶關(guān)系管理給企業(yè)帶來的價(jià)值，有比較，才會(huì)有進(jìn)步。

3、建立客戶關(guān)系管理監(jiān)督審核機(jī)制，確保客戶關(guān)系管理體系在企業(yè)中有效應(yīng)用。完善的監(jiān)督審核機(jī)制，是對(duì)客戶關(guān)系管理體系順利實(shí)施、延續(xù)的重要環(huán)節(jié)之一。在監(jiān)督審核人員的選擇上，應(yīng)該是很有責(zé)任心、組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、有信息化基礎(chǔ)的人員組成。公司也可以倡導(dǎo)自監(jiān)或他監(jiān)的制度，無論是在工作流上，還是在處理客戶投訴方面，讓客戶關(guān)系管理成為自己的好幫手、企業(yè)發(fā)展的好助手。深圳招商房地產(chǎn)在這方面做得比較好，他們組織客戶關(guān)系管理項(xiàng)目小組，監(jiān)督著整個(gè)企業(yè)的客戶關(guān)系管理建設(shè)，從管理方面、業(yè)務(wù)方面和信息化方面多層次多渠道進(jìn)行監(jiān)督和審核，在借助外力的同時(shí)，也在加緊修煉自己的內(nèi)功。

4、組織企業(yè)客戶關(guān)系管理管理評(píng)審，對(duì)于企業(yè)設(shè)立的目標(biāo)和體系實(shí)施的有效性要進(jìn)行定期評(píng)審。結(jié)合企業(yè)的內(nèi)部審核結(jié)果，對(duì)體系的有效性進(jìn)行評(píng)估、改進(jìn)、提升，使客戶關(guān)系管理體系始終保持良性的可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。

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關(guān)鍵詞：全面質(zhì)量管理；建筑工程；PDCA；成本

改革開放三十年，建筑行業(yè)得到極大發(fā)展，建筑工程質(zhì)量得到很大提升，但建筑工程依然存在許多質(zhì)量問題，絕大部分愿意為缺少有效質(zhì)量管理體系。盡管我國大力提倡和引導(dǎo)建筑企業(yè)開展ISO/50430認(rèn)證，而且大多數(shù)建筑工程企業(yè)也通過該體系認(rèn)證?？墒菍?duì)于全面質(zhì)量管理如何開展，在建筑工程質(zhì)量管理中如何運(yùn)用還是值得探討和研究的問題。

1全面質(zhì)量管理的概念

全面質(zhì)量管理體系是當(dāng)今世界普遍實(shí)施的現(xiàn)代質(zhì)量管理體系之一，它擁有廣泛的適用性，適合各種各樣的組織形式。全面質(zhì)量管理體系被引進(jìn)我國之后，為我國質(zhì)量管理工作提高發(fā)揮了重要貢獻(xiàn)。全面質(zhì)量管理體系的理論基礎(chǔ)是以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)、領(lǐng)導(dǎo)作用、全員參與、過程方法、管理的系統(tǒng)方法、持續(xù)改進(jìn)、基于事實(shí)的決策方法、與供方互利的關(guān)系，全面概括了質(zhì)量管理的各個(gè)方面。運(yùn)用上述理念建立起來的質(zhì)量管理體系，充分調(diào)動(dòng)全體員工的主動(dòng)性，控制工程全過程，以良好過程保證最終工程質(zhì)量。持續(xù)改進(jìn)是質(zhì)量管理體系的最為重要的思想，其理念體現(xiàn)在戴明循環(huán)。基本原理是：準(zhǔn)備做一項(xiàng)事情后，首先根據(jù)設(shè)想或者目的制定工作計(jì)劃；然后根據(jù)計(jì)劃去實(shí)施，檢查監(jiān)督實(shí)施過程中和結(jié)尾的工作，最后總結(jié)得失，將優(yōu)化的東西固化下來，將不足的地方進(jìn)入下一個(gè)循環(huán)。工程質(zhì)量水平在循環(huán)中得到持續(xù)改進(jìn)。QC七大工具是解決質(zhì)量問題的利器，最為常見的工具是統(tǒng)計(jì)分析發(fā)、分層法、排列圖法、因果分析圖法。這幾種工具綜合利用可以發(fā)揮更大作用，一般做法是：收集統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)問題，分層或者排列找出重要質(zhì)量問題，而后根據(jù)20/80原則，確定出需要解決的質(zhì)量問題，隨后，用因果分析圖分析找出最終原因。

2全面質(zhì)量管理在建筑工程質(zhì)量管理的作用

2.1將以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)發(fā)揮到極致只有滿足客戶需要才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的功效，獲得市場(chǎng)認(rèn)可。全面質(zhì)量體系的建設(shè)就是突出以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)。站在用戶的角度以顧客的需求為核心，聘請(qǐng)專家針對(duì)可能存在的問題進(jìn)行專項(xiàng)技術(shù)培訓(xùn)，提高技術(shù)人員技術(shù)水平。研究和探討疑難問題，共同制定出比較合理的工程方案。建立嚴(yán)格的質(zhì)量控制程序，確保整個(gè)勘查過程處于全控制當(dāng)中。當(dāng)前激烈市場(chǎng)競(jìng)爭條件下，客戶滿意度是企業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)，滿足客戶的需要才能贏得客戶信賴，才能在日趨激烈的市場(chǎng)中贏得更多客戶資源。2.2充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用、提高質(zhì)量管理體系的有效性全面質(zhì)量管理體系十分強(qiáng)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)作用，體系要求明確規(guī)定最高管理者的工作，從制定質(zhì)量目標(biāo)、明確相關(guān)部門或者個(gè)人質(zhì)量權(quán)責(zé)到制定各種激勵(lì)措施等各個(gè)方面都要求最高管理者親自參與。最高管理層制定和推動(dòng)的政策可以更好的得到落實(shí)，通過最高管理層的參與引導(dǎo)全體員工參與的動(dòng)力和熱情。進(jìn)而可以保證整個(gè)質(zhì)量管理體系質(zhì)量方針和目標(biāo)得到貫徹，體系內(nèi)的各個(gè)部分恪盡職守，確保工程各項(xiàng)工作得到統(tǒng)籌安排、確保工程出現(xiàn)任何問題都可以得到及時(shí)處理。全面質(zhì)量管理的建立可以充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，全面提高質(zhì)量管理體系的有效性。例如，建筑工程中建立全面質(zhì)量管理體系后，技術(shù)部和工程部各自有明確的質(zhì)量目標(biāo)，而且這些目標(biāo)是最高管理者通過目標(biāo)分解布置到各自部門，兩個(gè)部分都會(huì)十分重視。在領(lǐng)導(dǎo)作用下，部門會(huì)各自努力提高員工的技能及崗位工作質(zhì)量，積極監(jiān)督和實(shí)施質(zhì)量管理要求各項(xiàng)要求，確保質(zhì)量管理體系要求得到實(shí)施和保持。2.3提高項(xiàng)目質(zhì)量管理水平、減少成本、提高競(jìng)爭力根據(jù)全面質(zhì)量管理體系的要求，建立過程必須提高全員的質(zhì)量意識(shí)及管理意識(shí)，明確各項(xiàng)管理的工作流程及職責(zé)。全面質(zhì)量管理體系建立和實(shí)施就是全員質(zhì)量意識(shí)提高和工作流程明確的過程，因此全面質(zhì)量管理體系的建立必然可以有效提高項(xiàng)目質(zhì)量管理水平。而全面質(zhì)量管理體系中規(guī)定的定期進(jìn)行內(nèi)部審核及管理評(píng)審可以幫助實(shí)施企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，進(jìn)而解決問題，這是持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量所必須的。例如，工程項(xiàng)目完畢后，及時(shí)進(jìn)行內(nèi)部審核，不僅能總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，還可以改進(jìn)項(xiàng)目質(zhì)量管理水平。全面質(zhì)量管理體系還全面控制影響項(xiàng)目管理的人員、技術(shù)及項(xiàng)目管理的各項(xiàng)環(huán)節(jié)，制訂合理有效的控制方法及途徑，減少影響項(xiàng)目管理質(zhì)量的行為發(fā)生。質(zhì)量管理體系還體現(xiàn)在要求項(xiàng)目質(zhì)量管理工作，如施工現(xiàn)場(chǎng)的檢查、施工人員的管理、數(shù)據(jù)分析等。質(zhì)量成本是項(xiàng)目成本很重要的組成部分，是為了提高質(zhì)量和處理質(zhì)量問題而付出的成本。如果質(zhì)量問題頻繁出現(xiàn)，質(zhì)量成本必然增加。質(zhì)量管理體系的實(shí)施可以有效防止質(zhì)量問題的出現(xiàn)，最大限度的降低質(zhì)量成本，進(jìn)而降低項(xiàng)目管理成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭力。

3全面質(zhì)量管理在提高建筑工程質(zhì)量管理的應(yīng)用

文章以建筑工程中最為常見的混凝土工程為例，闡述全面質(zhì)量管理在提高混凝土工程質(zhì)量管理的應(yīng)用。3.1計(jì)劃階段（1）問題確認(rèn)階段。文章用增強(qiáng)混凝強(qiáng)度為主要問題進(jìn)行闡述。鋼筋混凝土工程存在許多質(zhì)量問題，利用統(tǒng)計(jì)調(diào)查表匯總最近十個(gè)類似工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題，根據(jù)統(tǒng)計(jì)該企業(yè)混凝土強(qiáng)度不足、幾何尺寸不符合要求、混凝土表面不平整、預(yù)埋件發(fā)生位移、露筋以及麻面、蜂窩等質(zhì)量問題。而后用分層法或者排列圖法，確定出主要質(zhì)量問題，找出出現(xiàn)頻率最多的三項(xiàng)為該輪PDCA循環(huán)解決問題。（2）原因分析階段。利用因果分析法，從人、機(jī)、料、法、環(huán)五個(gè)方面畫出“魚骨圖”，經(jīng)過層層分析確定直接原因，而后將直接原因與工程實(shí)際情況對(duì)比，確定出影響混凝土強(qiáng)度的主要原因。（3）措施制定階段。文章以制定水泥進(jìn)廠新標(biāo)準(zhǔn)為例闡述，以A供應(yīng)商供應(yīng)水泥為主要原因?yàn)槔贫ù胧?，首先停用A供應(yīng)商供應(yīng)的水泥；其次檢查自身水泥進(jìn)貨控制程序和水泥進(jìn)廠檢查標(biāo)準(zhǔn)；最后檢驗(yàn)自身對(duì)供應(yīng)商評(píng)定程序，確定新的供應(yīng)商。3.2實(shí)施階段正式實(shí)施新的原料檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施過程是措施落地的過程，這需要前期培訓(xùn)和傳達(dá)，并保證實(shí)施人員嚴(yán)格按照新的標(biāo)準(zhǔn)控制進(jìn)廠水平質(zhì)量情況。3.3監(jiān)督檢查階段監(jiān)督檢查是實(shí)施的保證，只有及時(shí)監(jiān)督檢查實(shí)施情況，才能最大程度保證實(shí)施過程的落實(shí)。在監(jiān)督檢查過程中，對(duì)于新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的監(jiān)督檢查分為兩個(gè)部分，監(jiān)督檢查標(biāo)準(zhǔn)是否被認(rèn)真執(zhí)行；實(shí)施新標(biāo)準(zhǔn)后，進(jìn)廠水泥的質(zhì)量情況、使用新標(biāo)準(zhǔn)水泥后，混凝土強(qiáng)度情況。3.4總結(jié)階段假設(shè)新標(biāo)準(zhǔn)落地情況良好，使用新水泥后，混凝土強(qiáng)度合格率大幅度提升，這說明本次實(shí)施措施有效，應(yīng)該將本次實(shí)施的措施固化，繼續(xù)執(zhí)行下去。并對(duì)監(jiān)督檢查過程發(fā)現(xiàn)的其他問題進(jìn)行分析，進(jìn)入下一個(gè)PDCA模式。如果新標(biāo)準(zhǔn)落地情況良好，可是使用新水泥后，混凝土強(qiáng)度不合格情況依然維持原有水平或者只有微小改善，這說明該問題不是根本原因，需要從原因分析入手，從新制定新的措施加以實(shí)施。

4結(jié)束語

總之，建立在全面質(zhì)量管理理念基層上建筑工程質(zhì)量管理體系可以有效保證工程質(zhì)量，并持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量水平。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

1 現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)文書檔案管理工作中的作用

將現(xiàn)代信息技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)文書檔案管理工作，不僅能夠?yàn)樵泄芾韼砑夹g(shù)創(chuàng)新，還能對(duì)管理理念的轉(zhuǎn)變、管理水平的提高以及人員素質(zhì)的提升起到助推作用，體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)目茖W(xué)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

（一）有利于提高房地產(chǎn)文書檔案管理的效率

房地產(chǎn)文書檔案管理工作內(nèi)容瑣屑、龐雜，工作環(huán)節(jié)多，工作過程長，操作規(guī)程細(xì)，要求程度高，稍有疏忽就會(huì)出現(xiàn)問題，甚至?xí)斐筛蟮牟铄e(cuò)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的引入，各種數(shù)據(jù)信息從輸入到歸類再到檢索等等，各個(gè)環(huán)節(jié)均采用智能化操作，不僅節(jié)省了大量的人力與體力，也使同一工作量的完成時(shí)間大為縮短，管理效率也就大大提高。

（二）有利于提高房地產(chǎn)文書檔案管理的質(zhì)量

管理質(zhì)量是衡量管理水平的重要指標(biāo)，管理質(zhì)量整體的高低涉及到諸多相關(guān)因素，針對(duì)文書檔案管理中的收集、整編、目錄、歸檔、查尋、利用、統(tǒng)計(jì)、鑒定等環(huán)節(jié)，數(shù)據(jù)化與智能化的操作方式不僅使管理工作的效率大大提高，也減少了人工操作中很容易出現(xiàn)的一些偏差與錯(cuò)誤，使整個(gè)檔案管理工作水平有一個(gè)質(zhì)的提升。

（三）有利于提高檔案管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能力

以現(xiàn)代信息技術(shù)作為房地產(chǎn)文書檔案管理的技術(shù)支，勢(shì)必需要一批專業(yè)的文書檔案管理人才，勢(shì)必要以先進(jìn)的檔案管理理念、專業(yè)化的檔案管理意識(shí)以及高效的檔案管理模式來實(shí)現(xiàn)高效率、高質(zhì)量、高水平的文書檔案目標(biāo)，也勢(shì)必有利于檔案管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能力的提高。

2 現(xiàn)代信息技術(shù)下房地產(chǎn)文書檔案管理工作的創(chuàng)新與發(fā)展

房地產(chǎn)文書檔案的管理工作必須適應(yīng)現(xiàn)代化發(fā)展的要求，必須以現(xiàn)代化信息技術(shù)的運(yùn)用為基礎(chǔ)，大膽創(chuàng)新檔案管理工作，使檔案管理工作的管理理念、管理體系及管理模式都有新的發(fā)展與提升，以更好服務(wù)房地產(chǎn)、科研及教學(xué)工作。

（一）管理理念的創(chuàng)新

房地產(chǎn)文書檔案管理工作的創(chuàng)新首先需要管理理念的創(chuàng)新，而管理理念的創(chuàng)新又與社會(huì)的變化與發(fā)展密切相關(guān)。

首先，隨著科技的進(jìn)步，現(xiàn)代信息技術(shù)被運(yùn)用到各種領(lǐng)域，促使各行各業(yè)的工作方式與工作效率發(fā)生較大改變，勢(shì)必要轉(zhuǎn)變理念、更新觀念、增強(qiáng)現(xiàn)代化檔案管理意識(shí)。

其次，房地產(chǎn)文書檔案作為房地產(chǎn)過程技術(shù)運(yùn)用的記載，必將為房地產(chǎn)的教學(xué)、科研工作帶來幫助，房地產(chǎn)檔案的信息化管理無疑能夠提供全新的檢索、對(duì)比、歸納與交流方式，檔案管理人員必須將工作理念由"看守式管理"轉(zhuǎn)變?yōu)?服務(wù)式管理"。

再次，隨著我國改革的深入及經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)保險(xiǎn)制度的改革與實(shí)施，使廣大民眾對(duì)房地產(chǎn)系統(tǒng)寄予了更高的期望，提出了更高的要求，這就要求檔案管理人員必須增強(qiáng)現(xiàn)代觀念，以適應(yīng)新形勢(shì)下的檔案管理工作。

（二）管理體系的創(chuàng)新

房地產(chǎn)文書檔案管理是一個(gè)系統(tǒng)性的工作，房地產(chǎn)應(yīng)在建立現(xiàn)代信息技術(shù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)管理人員的配備與培訓(xùn)工作，建立新的檔案管理體制。

首先，應(yīng)把房地產(chǎn)文書檔案管理建設(shè)成為服務(wù)型的現(xiàn)代信息技術(shù)平臺(tái)，這是創(chuàng)新管理體系的第一要素。其中，"服務(wù)"是檔案管理的宗旨，"服務(wù)型"是檔案管理的模式，"平臺(tái)"是檔案管理的服務(wù)窗口，"現(xiàn)代信息技術(shù)"則是實(shí)現(xiàn)檔案管理目標(biāo)的技術(shù)支撐與操作方法。

其次，應(yīng)提高管理人員的專業(yè)能力素質(zhì)，這是創(chuàng)新管理體系的第三要素?，F(xiàn)代信息技術(shù)下的房地產(chǎn)文書管理需要具有良好職業(yè)道德、具有深厚的專業(yè)理論知識(shí)以及較強(qiáng)的信息技術(shù)應(yīng)用能力的專門人才，要?jiǎng)?chuàng)新管理體系，就要使管理者在這幾個(gè)方面都達(dá)到新型管理的要求。

最后，應(yīng)建立適宜現(xiàn)代化檔案管理工作的制度機(jī)制，這是創(chuàng)新管理體系的第三要素。沒有相關(guān)制度機(jī)制的跟進(jìn)，沒有和現(xiàn)代化信息技術(shù)相匹配的管理制度與運(yùn)行機(jī)制，就談不上真正的管理創(chuàng)新。

（三）管理模式的創(chuàng)新

管理模式涉及具體的管理方法，創(chuàng)新管理模式應(yīng)在原有方式的基礎(chǔ)上加以創(chuàng)新并逐步完善。首先，應(yīng)在房地產(chǎn)檔案室引入IS09000 質(zhì)量管理體系，并結(jié)合檔案管理的有關(guān)文件、制度，編寫質(zhì)量體系文件，融合標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)管理程序文件化。其次，構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)檔案查閱服務(wù)平臺(tái)，把已存檔案數(shù)據(jù)化，以便為更多的用戶提供服務(wù)；同時(shí)應(yīng)設(shè)置管理權(quán)限，在保證信息安全的前提下，提高檔案管理的現(xiàn)代化和資料利用的高效化。再次，要將檔案管理由以管理為主轉(zhuǎn)型為以服務(wù)為主，變被動(dòng)接受為主動(dòng)收集，積極為檔案利用做足準(zhǔn)備、創(chuàng)設(shè)條件，以最大化發(fā)揮房地產(chǎn)文書檔案管理工作的價(jià)值。

篇6

目前，各高校紛紛采取各種措施，努力提高教學(xué)質(zhì)量。能否借鑒ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)在全球范圍內(nèi)企業(yè)界成功運(yùn)用的經(jīng)驗(yàn)，將該標(biāo)準(zhǔn)移植到高教領(lǐng)域，建立教育質(zhì)量管理體系并持續(xù)改進(jìn)，進(jìn)一步提高教育質(zhì)量，值得探索。

1、ISO9000質(zhì)量管理體系的定義

ISO9000質(zhì)量管理體系是從企業(yè)和顧客的關(guān)系出發(fā)，為企業(yè)提供一個(gè)建立和實(shí)施質(zhì)量體系以具備滿足顧客需要能力的保證模式和管理指南。

2、我國高校推行ISO9000質(zhì)量管理體系現(xiàn)狀

把ISO9000質(zhì)量管理體系引入高校質(zhì)量管理中，是一項(xiàng)創(chuàng)舉，也是一個(gè)新課題。

目前，我國高等教育領(lǐng)域的時(shí)常化程度相對(duì)滯后，大量傳統(tǒng)學(xué)校如何面對(duì)現(xiàn)代化進(jìn)程轉(zhuǎn)變有待時(shí)日，教育產(chǎn)業(yè)化還處于爭論階段。高等學(xué)校的管理基本沿用傳統(tǒng)的目標(biāo)式管理模式。該模式具有簡單、高效和最終控制的顯著特點(diǎn)，但對(duì)于高成本、不可逆性的生產(chǎn)過程的管理日益顯現(xiàn)出其不盡合理和難以監(jiān)控的弊病。因此，將ISO9000質(zhì)量管理體系引入學(xué)校教育管理，并通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯亢蛯?shí)驗(yàn)，建立起一套行之有效的教育質(zhì)量認(rèn)證體系標(biāo)準(zhǔn)，再行推廣，對(duì)我國學(xué)校教育管理很有必要。ISO9000質(zhì)量管理體系已引起我國高教界普遍關(guān)注，并得到少數(shù)高校的引用（目前推行ISO9000質(zhì)量管理體系的主要是民辦學(xué)校和海運(yùn)類大專院校），如：

（1）浙江大學(xué)2000年12月的簡訊說：城市學(xué)院在為期兩個(gè)月的“教育質(zhì)量雙月”活動(dòng)后，提出了“參照ISO9000系列，完善教學(xué)質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系”的措施。

（2）島海遠(yuǎn)洋船員學(xué)院校園網(wǎng)于2002年5月24日?qǐng)?bào)道：“學(xué)校在全國高等院校中率先建立起ISO9000保證體系，并通過挪威船級(jí)社的國際認(rèn)證”。

3、我國高教界全面推行ISO9000質(zhì)量管理體系存在的問題

ISO9000質(zhì)量管理體系在航海院校推行后取得了滿意的效果，但在我國教育領(lǐng)域全面開展ISO9000質(zhì)量管理體系還存在以下的問題：

（1）目前，我國教育領(lǐng)域市場(chǎng)化程度相對(duì)滯后，傳統(tǒng)學(xué)校面向現(xiàn)代化進(jìn)行轉(zhuǎn)變還需要一個(gè)過程，教育產(chǎn)業(yè)化還處于爭論階段，面向國際發(fā)展的格局，教育界應(yīng)拿出什么樣的舉措？這些都成為制約教育質(zhì)量提高的因素。

（2）ISO9000質(zhì)量管理體系針對(duì)教育領(lǐng)域的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)在我國還沒有真正建立起來，一些實(shí)施和正在實(shí)施這一標(biāo)準(zhǔn)的教育機(jī)構(gòu)，都基本上沿用企業(yè)認(rèn)證體系和指標(biāo)，而針對(duì)教育管理的質(zhì)量認(rèn)證體系的相關(guān)研究處于剛剛起步階段，在國內(nèi)還是空白。對(duì)教育領(lǐng)域而言，其對(duì)象是人，如何來進(jìn)行合理、公正、科學(xué)的量化評(píng)價(jià)，目前來看還有很大難度，而且ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)基本沿用于企業(yè)，其體系標(biāo)準(zhǔn)有很多指標(biāo)就明顯不適合于培養(yǎng)人才的教育領(lǐng)域。

4、研究內(nèi)容

面對(duì)國內(nèi)教育領(lǐng)域推行ISO9000質(zhì)量管理體系存在的問題，我們認(rèn)為，有必要采取這樣四個(gè)步驟：

第一，聯(lián)合國內(nèi)權(quán)威教育行政、科研、學(xué)校、質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)開展聯(lián)合攻關(guān)，以ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)為參照，通過對(duì)企業(yè)質(zhì)量認(rèn)證體現(xiàn)進(jìn)行全面的分析、整合并結(jié)合學(xué)校教育管理體制進(jìn)行全面的研究。通過研究，制定出一套教育管理質(zhì)量認(rèn)證體系標(biāo)準(zhǔn)。

第二，利用教育行政以及科研機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，選擇不同地區(qū)、不同類型、不同發(fā)展水平的學(xué)校作為實(shí)驗(yàn)學(xué)校，開展教育質(zhì)量認(rèn)證體系標(biāo)準(zhǔn)實(shí)驗(yàn)，并不斷跟蹤反饋，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)體系進(jìn)行修訂和完善。

第三，通過持續(xù)一定時(shí)間的實(shí)驗(yàn)和總結(jié)，制定出一套科學(xué)、合理、公正并行之有效的、量化的學(xué)校教育質(zhì)量認(rèn)證體系，并在全國推廣。

第四，在教育領(lǐng)域建立教育質(zhì)量認(rèn)證最高機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一我國學(xué)校ISO9000質(zhì)量管理體系工作。

5、在教育界推行ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的長遠(yuǎn)意義

學(xué)校作為特殊機(jī)構(gòu)，在教育管理中引入ISO9000質(zhì)量管理體系具有重要的意義。目前，ISO9000質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用范圍已經(jīng)由制造業(yè)擴(kuò)展到政府行政管理機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)部門、航空以及各級(jí)各類教育機(jī)構(gòu)等39個(gè)行業(yè)，其中教育業(yè)排在第37個(gè)行業(yè)。因此在教育領(lǐng)域推行ISO9000質(zhì)量管理體系，是國際社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。

對(duì)我國而言，特別是進(jìn)入九十年代后，經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅猛發(fā)展，教育需求不斷增大，我國政府明確將教育擺在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，加大財(cái)政投入和多渠道辦教育的力度，使教育改革和發(fā)展的步伐向面向現(xiàn)代化、面向世界、面向未來的方向發(fā)展，以進(jìn)一步提高我國人民素質(zhì)、培養(yǎng)大批適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)事業(yè)的人才。目前，我國已初步形成了多層次、多形式、學(xué)科門類基本齊全的教育體系，普九達(dá)標(biāo)、高職中專還有高等教育都得到長足發(fā)展。

二、推廣前景分析

1、各高校在推廣ISO9000質(zhì)量管理體系中遇到的一些問題

（1）高校的質(zhì)量觀和目標(biāo)觀追求與其他作業(yè)有較大的差異。衡量一個(gè)高校是否是著名的，是否是高質(zhì)量的，主要看其科研經(jīng)費(fèi)的多少；重大課題、基金項(xiàng)目的多少；有多少人獲獎(jiǎng)以及獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)的高低；發(fā)表多少篇論文、有多少論文被SCI、EI、ISTO檢索；有多少知名教授、培養(yǎng)多少知名人等等，這些質(zhì)量指標(biāo)是判斷高校質(zhì)量水平的依據(jù)，與ISO9000質(zhì)量管理體系目標(biāo)的相對(duì)短期性（一般目標(biāo)實(shí)施期為三年）有較大沖突。

（2）高校的管理者對(duì)ISO9000質(zhì)量管理體系缺乏全面的了解。高校系統(tǒng)沒有對(duì)ISO9000質(zhì)量管理體系引起足夠的重視，無論是政府教育主管部門，還是高校本身很少組織ISO9000質(zhì)量管理體系的普及教育工作，只對(duì)ISO9000這一術(shù)語熟悉，但其對(duì)內(nèi)涵不甚了解。

（3）管理機(jī)制相對(duì)滯后。無論是政府管理體制，還是高校內(nèi)部管理體制，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理色彩要濃于其他行業(yè)，所以“無管理者推動(dòng)”這一動(dòng)力；高校招生的市場(chǎng)化剛開始，普通教育大眾化轉(zhuǎn)移也剛剛開始，大學(xué)教育還停留在賣方市場(chǎng)，辦學(xué)的市場(chǎng)化意識(shí)不濃，所以還沒到“市場(chǎng)推動(dòng)”的地步。

（4）學(xué)生屬性。ISO9000質(zhì)量管理體系被廣泛的用于生產(chǎn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，制造業(yè)的對(duì)象是產(chǎn)品，產(chǎn)品不具有思維，是被動(dòng)的；服務(wù)業(yè)的對(duì)象顧客，顧客是具有主動(dòng)性；而教學(xué)對(duì)象是學(xué)生，學(xué)生既是學(xué)校教育的結(jié)果，即產(chǎn)品，又是具有思維能力的人，所以，學(xué)生具有產(chǎn)品和顧客兩重性。而學(xué)校既不是單純的“制造業(yè)”，也不是單純的“服務(wù)業(yè)”，它也具有“制造業(yè)”和“服務(wù)業(yè)”的雙重性質(zhì)。高校實(shí)施ISO9000質(zhì)量管理體系時(shí)比其他行業(yè)要復(fù)雜。

（5）顧客滿意度。顧客滿意度是質(zhì)量管理中最新的主題，也是ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的核心內(nèi)容之一。高校如何實(shí)施顧客滿意度，有下列因素值得思考：高校的顧客有三大群體，一是在校學(xué)生，二是學(xué)生家長，三是用人單位。這三個(gè)群體對(duì)學(xué)校的要求和期望都不相同，所期望的滿意度指標(biāo)及程度不一樣。同時(shí)存在下列不確定因素：一是畢業(yè)生不像工業(yè)產(chǎn)品，一用就知道好壞，畢業(yè)的學(xué)生是要經(jīng)過一段時(shí)間后內(nèi)才能展現(xiàn)出其質(zhì)量水平；二是產(chǎn)品一般不具備流動(dòng)性，誰買了，誰使用，若換了一家用人單位，不是租界就是作為二手貨轉(zhuǎn)買，此時(shí)，新的用戶單位對(duì)產(chǎn)品的期望值自然就會(huì)改變，而畢業(yè)生可以頻繁地更換工作崗位和單位，但對(duì)其的期望值不會(huì)改變；三是畢業(yè)生是人，人際關(guān)系會(huì)影響調(diào)查數(shù)據(jù)的客觀性和公正性。高校的顧客滿意度工程比其他行業(yè)要充滿更多的復(fù)雜性和不準(zhǔn)確性。

2、高校應(yīng)用ISO9000質(zhì)量管理體系的特殊性

（1）要對(duì)學(xué)校產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確定位。學(xué)校有沒有產(chǎn)品，學(xué)校的產(chǎn)品是什么？要回答這個(gè)問題還需要搞清楚什么是產(chǎn)品，ISO9000質(zhì)量管理體系將產(chǎn)品定義為“過程的結(jié)果”。學(xué)校雖然不是制造業(yè)，但它存在著活動(dòng)和過程，這些活動(dòng)和過程分別構(gòu)成了教育、教學(xué)、管理和服務(wù)幾大類別，而這每一類別的活動(dòng)和過程又都是有結(jié)果的，顯然學(xué)校是有產(chǎn)品的。但學(xué)校的產(chǎn)品不是學(xué)生或人才，因?yàn)閷W(xué)生或人才不是上述活動(dòng)或過程的結(jié)果，人才不是學(xué)校這一單一組織培養(yǎng)出來的，還有家庭、社會(huì)和個(gè)人努力等因素。學(xué)?；顒?dòng)和過程的結(jié)果是學(xué)校為學(xué)生提供在校學(xué)習(xí)、生活的各類服務(wù)。因此，學(xué)校的產(chǎn)品應(yīng)該確定為教育服務(wù)。

（2）結(jié)合本學(xué)校的特點(diǎn)適時(shí)調(diào)整、剪裁和轉(zhuǎn)化。學(xué)校不同于企業(yè)，有它自身的規(guī)律和行業(yè)特點(diǎn)，我們可以把學(xué)校的所有工作分為教育、教學(xué)、管理和服務(wù)等四大類別過程，并制定程序文件對(duì)這些過程進(jìn)行監(jiān)督和控制。

3、高校中推廣ISO9000質(zhì)量管理體系有著廣泛的應(yīng)用前景

（1）高校實(shí)施ISO9000質(zhì)量管理體系的必要性。新世紀(jì)高等教育自身發(fā)展的要求。隨著我加入WTO，許多國外的教育機(jī)構(gòu)將涌入我國的教育市場(chǎng)，這勢(shì)必加大了教育市場(chǎng)的競(jìng)爭，教育教學(xué)質(zhì)量的好壞直接影響我國高校的生存和發(fā)展。目前，各高校都有自己的一套教學(xué)質(zhì)量管理體系，但從運(yùn)行情況來看，普遍在客觀性、合理性、科學(xué)性等方面不盡如人意，在質(zhì)量管理體系的有效性和持續(xù)改進(jìn)上也缺乏監(jiān)督和審核。因此，我國高校與國際市場(chǎng)接軌，以SO9000國際標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，建立先進(jìn)科學(xué)的教學(xué)質(zhì)量管理體系是非常有必要的。

（2）高校建立ISO9000質(zhì)量管理體系教學(xué)質(zhì)量管理體系的可行性。我國在產(chǎn)業(yè)劃分中，把教育服務(wù)作為服務(wù)產(chǎn)業(yè)劃入新興第三產(chǎn)業(yè)的范疇，使高等教育的屬性有了更明確的定位。從這個(gè)定位來看，ISO9000質(zhì)量管理體系所用的“服務(wù)”就包括高等教育服務(wù)，所適用的“各種類型組織”就包括從事高等教育服務(wù)的高等院校。國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局介紹2000版ISO9000質(zhì)量管理體系的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容有12個(gè)特點(diǎn)，“標(biāo)準(zhǔn)”中的這些特點(diǎn)與高等教育教學(xué)質(zhì)量管理的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容十分相似，是彌補(bǔ)現(xiàn)行教學(xué)質(zhì)量管理各種缺陷的有力保證。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；施工階段；質(zhì)量管理

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

工程項(xiàng)目的質(zhì)量是指項(xiàng)目能夠滿足業(yè)主或客戶需求的特性與指標(biāo), 一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)過程就是工程項(xiàng)目質(zhì)量的形成過程。與一般工程不同的是, 房地產(chǎn)工程管理不僅關(guān)注工程質(zhì)量是否符合國家地方標(biāo)準(zhǔn), 是否按圖施工, 還需進(jìn)一步關(guān)心客戶對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的滿意度; 另外, 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用平行承發(fā)包模式或施工總承包模式來進(jìn)行施工管理, 又考慮到項(xiàng)目投入資金大, 周期長, 企業(yè)必須在成本、進(jìn)度與質(zhì)量三者間尋找合理的平衡點(diǎn)。因此, 企業(yè)在項(xiàng)目質(zhì)量控制上需要采取更加宏觀、全局的戰(zhàn)略措施。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制貫穿項(xiàng)目全過程, 從項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研、實(shí)地勘察、投資分析、項(xiàng)目策劃到?jīng)Q策、設(shè)計(jì), 再到施工、竣工驗(yàn)收及物業(yè)管理階段, 都需要嚴(yán)格的質(zhì)量控制系統(tǒng)來保證產(chǎn)品質(zhì)量。前期工作的好壞直接影響到后續(xù)現(xiàn)場(chǎng)施工等工作的進(jìn)行, 進(jìn)而影響整個(gè)工程質(zhì)量; 施工階段則需要側(cè)重檢查和監(jiān)督施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場(chǎng)管理體系, 是否按投標(biāo)時(shí)的承諾進(jìn)行施工和監(jiān)督 。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理

施工是開發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實(shí)行“包換”或“退款”，因此工程項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。

1、明確質(zhì)量目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過低，會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來傷害，失去市場(chǎng)競(jìng)爭力；過高會(huì)造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。那么，如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)？首先，要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析，要樹立開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。

2、制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃

在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理具體對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各專業(yè)工程師對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實(shí)施單位承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)。

3、質(zhì)量保證

質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。如，在標(biāo)前舉行標(biāo)前說明會(huì)，在會(huì)上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行審查；對(duì)進(jìn)場(chǎng)的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控；組織由設(shè)計(jì)單位和施工單位參加設(shè)計(jì)交底和設(shè)計(jì)會(huì)審會(huì)議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)施工階段的質(zhì)量管理

施工是開發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過程, 也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段, 要提高開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量, 就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目建成后, 如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件,更不能實(shí)行“包換”或“退款”, 因此工程項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制, 就顯得極其重要。

1、明確質(zhì)量目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān), 同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此,項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過低,會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來傷害, 失去市場(chǎng)競(jìng)爭力; 過高會(huì)造成投入成本加大, 綜合開發(fā)績效降低。那么, 如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)? 首先, 要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析, 要樹立開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本,減少非一致成本; 適當(dāng)增加預(yù)防成本, 大力降低事故成本。

2、制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后, 制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法,編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任,項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理負(fù)責(zé), 項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理具體對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé), 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各專業(yè)工程師對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé),實(shí)施單位承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)。

3、質(zhì)量保證質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃, 增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。如, 在招標(biāo)前舉行標(biāo)前說明會(huì), 在會(huì)上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo), 進(jìn)度目標(biāo), 成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件, 對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行審查; 對(duì)進(jìn)場(chǎng)的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控; 組織由設(shè)計(jì)單位和施工單位參加設(shè)計(jì)交底和設(shè)計(jì)會(huì)審會(huì)議; 檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。

4、開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制, 實(shí)際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對(duì)工作過程和階段性成果進(jìn)行比較, 找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差; 運(yùn)用合同說明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較, 找出偏差; 運(yùn)用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進(jìn)行比較找出偏差; 運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤, 得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。

推行施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制, 正確劃分各級(jí)技術(shù)管理工作的權(quán)限, 使每位工程技術(shù)人員各有專職、各司其事, 有職, 有權(quán)、有責(zé)。工程開工前, 將單位工程施工組織設(shè)計(jì)報(bào)送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)人員, 制定詳細(xì)的規(guī)章制度和獎(jiǎng)罰措施, 不允許出現(xiàn)不合格品。在重點(diǎn)工序施工前, 必須對(duì)關(guān)鍵的檢查項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核。杜絕重大差錯(cuò)事故的發(fā)生。

堅(jiān)持“三檢”制度。即每道工序完后, 首先由作業(yè)班組提出自檢, 再由施工員項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進(jìn)行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好; “三檢制”的基礎(chǔ)上, 請(qǐng)監(jiān)理工程師審核并簽證認(rèn)可。對(duì)于工程施工過程出現(xiàn)的質(zhì)量事故, 必須按照事故原因不清不放過、事故責(zé)任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護(hù)措施不放過的“三不放過”原則, 認(rèn)真處理, 防患于未然。

按優(yōu)化的施工組織設(shè)計(jì)和方案進(jìn)行施工準(zhǔn)備工作。做好圖紙會(huì)審和技術(shù)交底及技術(shù)培訓(xùn)工作。對(duì)于推廣應(yīng)用的新技術(shù)、新工藝要組織有關(guān)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)。

嚴(yán)格按施工工藝( 或施工程序) 施工。根據(jù)對(duì)影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點(diǎn), 關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量管理點(diǎn)的原則, 并設(shè)專人負(fù)責(zé)。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng), 形成一個(gè)封閉式信息網(wǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢員要及時(shí)搜集班組的質(zhì)量信息, 客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù), 為決策提供可靠依據(jù)。并對(duì)因果分析圖、質(zhì)量對(duì)策表開展質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析。

三、竣工階段的質(zhì)量管理

竣工驗(yàn)收是工程施工全過程的最后一道工序，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的后期工作，是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を?yàn)收前，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)委托具有相應(yīng)檢測(cè)資質(zhì)的檢測(cè)單位對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測(cè)，為工程順利通過驗(yàn)收奠定基礎(chǔ)。及時(shí)組織由參建各方參加的單位工程分戶驗(yàn)收工作，不能走形式、走過場(chǎng)。對(duì)工程質(zhì)量有疑慮的地方，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題，盡早處理，消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評(píng)定工程質(zhì)量等級(jí)，使工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗(yàn)收規(guī)程進(jìn)行工程驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，責(zé)令有關(guān)單位限期處理。

總之，只有將項(xiàng)目管理和質(zhì)量控制有效的結(jié)合起來，在嚴(yán)格管理，明確責(zé)任的情況下，切實(shí)加強(qiáng)質(zhì)量控制工作，才能充分保證房地產(chǎn)的開發(fā)質(zhì)量和進(jìn)度，才能真正落實(shí)安居工程，在保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1] 朱廣安. 淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理[J]. 四川建材. 2006(06)

篇8

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理創(chuàng)新機(jī)制理念

中圖分類號(hào)：O571.43+1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

1、管理理念創(chuàng)新是項(xiàng)目管理創(chuàng)新的動(dòng)力

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一門年輕而又充滿活力的學(xué)科，即工程項(xiàng)目管理學(xué)，屬管理學(xué)科的一個(gè)分支。它是研究建立體制、組織與管理規(guī)律的一門科學(xué)。研究的范圍包括管理思想、體制以及項(xiàng)目管理的組織、方法、手段等。研究的對(duì)象是工程項(xiàng)目管理總目標(biāo)的控制。這個(gè)總目標(biāo)包括費(fèi)用（成本）目標(biāo)、時(shí)間（工期）目標(biāo)、質(zhì)量（包括安全）目標(biāo)和其它相關(guān)目標(biāo)。與項(xiàng)目管理學(xué)相關(guān)的學(xué)科還很多，如組織學(xué)，它研究一個(gè)系統(tǒng)的組織機(jī)構(gòu)和組織內(nèi)的工作流程。又如投資學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)等等。只有把項(xiàng)目管理看成是一門具有較強(qiáng)實(shí)踐性的管理科學(xué)，而不是看成依行政指令推行的權(quán)宜之計(jì)，那么，就會(huì)主動(dòng)的而不是被動(dòng)的去推動(dòng)和參與項(xiàng)目管理的創(chuàng)新。項(xiàng)目管理創(chuàng)新是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的要求，其目的是使生產(chǎn)過程中諸要素優(yōu)化配置，以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的合同目標(biāo)，獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本文通過分析工程項(xiàng)目管理存在的問題，闡述了項(xiàng)目管理創(chuàng)新的必然性，并提出了創(chuàng)新的原則和方法。

一、創(chuàng)新的原則

（一）項(xiàng)目管理的創(chuàng)新要有利于生產(chǎn)力的發(fā)展。生產(chǎn)力三要素很好有效地協(xié)調(diào)組合，是建筑工程項(xiàng)目施工管理首先要遵守的原則。

（二）項(xiàng)目管理的創(chuàng)新要有利于適應(yīng)市場(chǎng)的需要市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，只有適應(yīng)市場(chǎng)才能有所作為，才能獲得效益。這里的效益是指在工程項(xiàng)目施工中的社會(huì)效益和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以項(xiàng)目施工管理的創(chuàng)新從廣義上使項(xiàng)目的內(nèi)涵前后延伸，深度上更好地建設(shè)好項(xiàng)目，處理好企業(yè)與項(xiàng)目的關(guān)系，增強(qiáng)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭的能力。

（三）項(xiàng)目管理的創(chuàng)新要有利于企業(yè)文化及品牌效應(yīng)的提升，高素質(zhì)的企業(yè)在激烈競(jìng)爭中能及時(shí)明確自身的市場(chǎng)定位，能適應(yīng)千變?nèi)f化的市場(chǎng)需求，能在市場(chǎng)中生存、發(fā)展。否則，市場(chǎng)已經(jīng)變化了，你還有弄清楚，根本不具備應(yīng)變能力，這樣的企業(yè)就會(huì)被迅速退出市場(chǎng)。

管理理念創(chuàng)新還要求項(xiàng)目管理者實(shí)現(xiàn)管理理念的創(chuàng)新，在矛盾中妥善處理好項(xiàng)目多重目標(biāo)的關(guān)系。施工企業(yè)為了在競(jìng)爭中求得生存與發(fā)展，確保與業(yè)主的合同條款中的承諾得以實(shí)現(xiàn)，就必須加強(qiáng)項(xiàng)目管理，確定合理的成本目標(biāo)、工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)。對(duì)于設(shè)定的最終目標(biāo)要使工程達(dá)到優(yōu)質(zhì)水平，讓用戶、社會(huì)滿意，為企業(yè)在競(jìng)爭中奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2、管理機(jī)制創(chuàng)新是項(xiàng)目管理創(chuàng)新的前提

項(xiàng)目管理機(jī)制是開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理機(jī)制的重要組成部分，只有建立了科學(xué)高效的項(xiàng)目管理機(jī)制，項(xiàng)目才能給企業(yè)帶來預(yù)期的效益，并開拓源源不斷的市場(chǎng)。

2.1實(shí)現(xiàn)組織機(jī)構(gòu)創(chuàng)新

項(xiàng)目管理機(jī)制創(chuàng)新，首先要明確項(xiàng)目管理的性質(zhì)，將項(xiàng)目部建成一次性的項(xiàng)目管理經(jīng)濟(jì)組織，實(shí)現(xiàn)組織機(jī)構(gòu)創(chuàng)新。在推行項(xiàng)目管理的初始階段，項(xiàng)目部依然帶著許多計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政色彩。

1）除行使項(xiàng)目管理職能外，還行使后勤服務(wù)、人事勞資、教育培訓(xùn)等行政管理職能；

2）跨工程項(xiàng)目進(jìn)行管理，導(dǎo)致單項(xiàng)工程盈虧狀況不明的事件時(shí)有發(fā)生；

3）項(xiàng)目部固化，違背了項(xiàng)目部的一次性和動(dòng)態(tài)性原則。因此，項(xiàng)目管理必須從這一傳統(tǒng)慣性中走出來，真正使項(xiàng)目管理走上科學(xué)化軌道。

2.2實(shí)現(xiàn)制度建設(shè)創(chuàng)新

項(xiàng)目部是經(jīng)濟(jì)管理組織，企業(yè)必須靠制度來規(guī)范和約束其管理行為。制度建設(shè)，一是企業(yè)管理者和職能部門對(duì)項(xiàng)目的管理和控制要規(guī)范化、制度化，要盡可能統(tǒng)一項(xiàng)目管理模式。要有機(jī)處理好企業(yè)經(jīng)理與項(xiàng)目經(jīng)理、企業(yè)職能部門與項(xiàng)目經(jīng)理部的關(guān)系。項(xiàng)目經(jīng)理是企業(yè)經(jīng)理在項(xiàng)目上的全權(quán)代表，代表企業(yè)對(duì)外履約。項(xiàng)目經(jīng)理與企業(yè)經(jīng)理既是上下級(jí)關(guān)系，又是經(jīng)濟(jì)合同平等關(guān)系，不能以經(jīng)濟(jì)平等關(guān)系代替上下級(jí)關(guān)系，更不能以上下級(jí)關(guān)系代替經(jīng)濟(jì)平等關(guān)系。二是不斷優(yōu)化企業(yè)的基本職能結(jié)構(gòu)，科學(xué)界定企業(yè)管理與項(xiàng)目管理的關(guān)系，強(qiáng)化企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略研究、技術(shù)開發(fā)、市場(chǎng)營銷以及服務(wù)職能，弱化直接指揮控制和行政命令，變行政命令為主的管理模式為以市場(chǎng)化運(yùn)作為基礎(chǔ)的調(diào)控模式。三是對(duì)項(xiàng)目管理成效的考核要科學(xué)化、理性化，必須明確企業(yè)本部是投資責(zé)任中心、利潤中心，而項(xiàng)目是成本中心，要通過項(xiàng)目責(zé)任成本的管理與考核，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化。

2.3推動(dòng)項(xiàng)目生產(chǎn)要素運(yùn)作方式的創(chuàng)新

按照市場(chǎng)化分工、專業(yè)化協(xié)作的要求，進(jìn)一步深化施工管理體制和組織方式的改革，對(duì)構(gòu)成項(xiàng)目生產(chǎn)要素的包括項(xiàng)目經(jīng)理在內(nèi)的各種資源進(jìn)行重新整合，以內(nèi)部市場(chǎng)化的運(yùn)作方式代替過去的行政指令，推動(dòng)企業(yè)全要素市場(chǎng)化。對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行工程項(xiàng)目現(xiàn)代管理知識(shí)培訓(xùn)，并著手理順和建立工程項(xiàng)目總承包、專業(yè)分包和勞務(wù)分包的總分包管理體制，以盡快形成工程總包與分包的管理格局，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建筑組織結(jié)構(gòu)和承包方式的根本性改變，為進(jìn)入國際市場(chǎng)競(jìng)爭創(chuàng)造條件。

3、管理方法創(chuàng)新是項(xiàng)目管理創(chuàng)新的有力保障

管理方法創(chuàng)新是項(xiàng)目管理有機(jī)處理和協(xié)調(diào)好工期、質(zhì)量、成本多項(xiàng)目標(biāo)的關(guān)鍵，是項(xiàng)目管理成敗的重要保證。

3.1質(zhì)量管理方法創(chuàng)新

質(zhì)量是企業(yè)的生命，企業(yè)要獲得市場(chǎng)主要靠質(zhì)量。質(zhì)量控制核心是落實(shí)質(zhì)量責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持做到時(shí)間再緊程序不超越，任務(wù)再重標(biāo)準(zhǔn)不降低，條件再差要求不放松。同時(shí)繼續(xù)深入開展全面質(zhì)量管理和群眾性QC小組活動(dòng)，為質(zhì)量水平的不斷提升創(chuàng)造條件。通過質(zhì)量控制手段和管理方法的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)不斷創(chuàng)優(yōu)和鑄造精品工程的目標(biāo)，贏得顧客滿意，從而不斷開拓新領(lǐng)域，占領(lǐng)新市場(chǎng)，最終達(dá)到市場(chǎng)創(chuàng)新的目的。

3.2成本控制措施創(chuàng)新

項(xiàng)目是成本中心，成本控制是至關(guān)重要的?！俺杀尽笔瞧髽I(yè)績效管理的核心問題，絕大多數(shù)管理活動(dòng)都是圍繞成本而展開的。成本管理是全過程、全方位的管理，從投標(biāo)承攬任務(wù)開始到工程竣工驗(yàn)交，每一個(gè)環(huán)節(jié)每一道工序都要事先預(yù)測(cè)，認(rèn)真核算和監(jiān)控。一個(gè)工程的成本包括很多方面，有現(xiàn)場(chǎng)成本，通過現(xiàn)場(chǎng)管理降低成本；有機(jī)械設(shè)備成本，通過縮短機(jī)械使用周期來提高效益；有材料成本，通過控制材料的質(zhì)差、價(jià)差、量差來減低消耗；有勞動(dòng)力成本，有效地使用勞動(dòng)力，不搞人海戰(zhàn)術(shù)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率；有質(zhì)量成本，通過提高產(chǎn)品質(zhì)量來減少無效勞動(dòng)；有文化成本，通過提高凝聚力來調(diào)動(dòng)積極性。還有運(yùn)輸成本、財(cái)務(wù)管理成本、安全成本等。完善的項(xiàng)目合同管理也是成本控制的一項(xiàng)關(guān)鍵因素。

3.3人本管理思路創(chuàng)新

項(xiàng)目管理必須始終堅(jiān)持以人為本的思路不動(dòng)搖。無論是ISO9000質(zhì)量管理體系所倡導(dǎo)的質(zhì)量管理原則，還是ISO 14000環(huán)保管理體系，直至OHSMS 18000職業(yè)健康安全管理體系的具體要求，無不體現(xiàn)了以人為本和著眼于可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)理念。特別是OHSMS 18000的實(shí)施，將會(huì)有助于推動(dòng)職業(yè)健康安全法規(guī)和制度的貫徹執(zhí)行，使人真正還原于企業(yè)和社會(huì)的主體地位，而不是異化對(duì)象，同時(shí)還有利于消除貿(mào)易壁壘，并給企業(yè)帶來直接和間接的經(jīng)濟(jì)效益，有助于企業(yè)在社會(huì)上樹立良好的品質(zhì)和形象。因此，項(xiàng)目在堅(jiān)持人本管理原則的過程中必須實(shí)施思路創(chuàng)新，可通過ISO9000、ISO4000、OHSMS 18000的整合與貫徹實(shí)施，使項(xiàng)目管理上升一個(gè)全新的層次，走上一個(gè)新的臺(tái)階。

篇9

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 發(fā)展現(xiàn)狀 問題 完善

一、我國物業(yè)管理的發(fā)展與存在的問題

“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的延續(xù)和完善，在房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條中有著不可替代的地位，起著至關(guān)重要的作用?！盵1]

（一）我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的蓬勃發(fā)展，各城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興的行業(yè)，“我國未來的房地產(chǎn)物業(yè)管理應(yīng)涉及物業(yè)設(shè)置及使用全過程及服務(wù)”。[2]但就目前來說，除少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)外，我國物業(yè)管理行業(yè)在絕大多數(shù)地區(qū)還處于導(dǎo)入期，物業(yè)管理發(fā)展緩慢，市場(chǎng)化程度不高，消費(fèi)者物業(yè)管理消費(fèi)概念不強(qiáng)，因此對(duì)物業(yè)管理的接受程度不夠，這也導(dǎo)致物業(yè)管理即使進(jìn)入，為占領(lǐng)市場(chǎng)和保證服務(wù)質(zhì)量也需要付出較高的成本，最終結(jié)果甚至?xí)霈F(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益不佳的局面

（二）我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問題

隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展和規(guī)模的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中的許多深層次問題也隨之暴露出來，具體包括相關(guān)法律體系不完善、物業(yè)管理人企業(yè)存在諸多問題等情況，影響著我國物業(yè)管理的健康發(fā)展。

1.相關(guān)法律體系不完善。各個(gè)行業(yè)都必須有法可依才能保證整個(gè)行業(yè)的健康和快速地發(fā)展，目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足?？v觀物業(yè)糾紛類型和法律特征，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛多數(shù)是由于法制不健全而引起的。此外，在解決物業(yè)管理糾紛的問題上也還存在許多盲點(diǎn)。例如，目前的法律、法規(guī)尚未明確確定居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)并存時(shí)的法律責(zé)任，這也導(dǎo)致許多小區(qū)存在著多頭管理而造成無人管理的現(xiàn)象。

2.物業(yè)管理企業(yè)存在許多問題。第一，競(jìng)爭機(jī)制不健全。目前很多城市還停留在誰開發(fā)誰管理的狀況，競(jìng)爭機(jī)制也存在招標(biāo)程序不規(guī)范、運(yùn)作成本高、壓價(jià)招標(biāo)等問題。存在主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)的情況，這種封閉式的自我管理模式，有礙于物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展和物業(yè)管理企業(yè)的公平生存和發(fā)展。第二，企業(yè)管理經(jīng)營狀況差。由于內(nèi)部管理機(jī)制不夠完善，物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、運(yùn)作方式落后、技術(shù)操作不夠規(guī)范。許多物業(yè)管理企業(yè)處于高成本或勉強(qiáng)保成本的運(yùn)營狀況，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，致使物業(yè)管理收費(fèi)困難，反過來又增加了企業(yè)的經(jīng)營難度，造成惡性循環(huán)。

3.人員素質(zhì)和專業(yè)化水平較低。由于我國物業(yè)管理起步晚，管理人才缺乏，尤其是中高級(jí)管理人才嚴(yán)重不足。目前，物業(yè)管理企業(yè)中高級(jí)管理人員，大多數(shù)是轉(zhuǎn)行的“新手”設(shè)置物業(yè)管理專業(yè)的高等院校屈指可數(shù)?；鶎尤藛T也缺乏高素質(zhì)的服務(wù)技能培訓(xùn)，難以適應(yīng)新時(shí)期物業(yè)管理發(fā)展的需要。

二、我國物業(yè)管理的完善

（一）完善物業(yè)管理立法，加強(qiáng)執(zhí)法力度

政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運(yùn)行。明確區(qū)分開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)。加快立法建設(shè)，突出政府監(jiān)督指導(dǎo)力度。政府應(yīng)首先完善物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)，旨在規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方的行為，解決物業(yè)糾紛的盲點(diǎn)問題。同時(shí)，采取各種措施大力推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)以公開、公平、公正的招投標(biāo)方式獲取物業(yè)管理項(xiàng)目，營造公平競(jìng)爭的行業(yè)氛圍，妥善處理好業(yè)主選擇權(quán)和政府指導(dǎo)的關(guān)系。

（二）物業(yè)管理企業(yè)的完善

1.推行ISO9000質(zhì)量管理體系。ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)理論的基礎(chǔ)和指導(dǎo)思想的原則，總結(jié)了世界范圍的質(zhì)量管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，參照和吸取了管理學(xué)科的新進(jìn)展、新觀念，精煉地表述了質(zhì)量管理所遵循的行之有效的基本原則和標(biāo)準(zhǔn)，具有科學(xué)性、系統(tǒng)性、嚴(yán)密性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)“加快市場(chǎng)化進(jìn)程，走專業(yè)化服務(wù)、規(guī)?；l(fā)展之路”，[3]我國繼1998年等效采用后，很多企業(yè)競(jìng)相貫徹ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，提高了產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量，提高了社會(huì)信譽(yù)，從中獲得了較好的效益，得以更好地生存和發(fā)展。

2.樹立滿足顧客的宗旨。物業(yè)管理企業(yè)的顧客就是業(yè)主?！拔飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下，堅(jiān)持‘以人為本’創(chuàng)造‘和諧社區(qū)’服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，才能獲得市場(chǎng)?！盵4]隨著我國經(jīng)濟(jì)體制從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理企業(yè)要以顧客需要為關(guān)注焦點(diǎn)，更好地滿足顧客的需要，堅(jiān)持“顧客至上，服務(wù)第一”的宗旨，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地開展各項(xiàng)工作，建立科學(xué)、規(guī)范的管理體系、管理目標(biāo)，健全各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)，來滿足顧客明確的或隱含的需要。

3.改進(jìn)物業(yè)管理的質(zhì)量。物業(yè)管理必須注意漸進(jìn)的日常的持續(xù)改進(jìn)，對(duì)重大項(xiàng)目的改進(jìn)應(yīng)作出決策并加以實(shí)施。持續(xù)改進(jìn)是一個(gè)永恒的主題，為確保組織的未來發(fā)展并使相關(guān)方滿意，管理者應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造一種文化，通過實(shí)施各種措施使組織內(nèi)人員都能積極參與尋求過程，促進(jìn)質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)，滿足顧客的要求。

（作者單位為廣東宏德科技物業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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[2] 毛駿飛.淺析我國房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)[J].管理科學(xué).

篇10

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)；施工管理；淺論

Abstract: the construction management is very important in the management of engineering of a link, the reason is the stand or fall of site construction management of the whole project main body of the project construction cost and construction quality will have direct influence. Especially real estate project is very complicated engineering project, in construction, involves many link. The factors to influence the management work in the existing basis to improve them, take preventive measures, improve the level of management has the extremely vital significance.

Keywords: real estate development; Construction management; Shallow theory

中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的節(jié)點(diǎn)控制

項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段后，作為管理人員，一定要把眼睛盯在計(jì)劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，把精力集中在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。對(duì)計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制是企業(yè)由粗放型向細(xì)化型轉(zhuǎn)變，是提綱攜領(lǐng)、化繁為簡、化難為易的管理方法。為此，要做好逆計(jì)劃，對(duì)每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)前的工作要有預(yù)測(cè)，按工作的先后順序反方向梳理工作程序和銜接關(guān)系。對(duì)可能影響工作進(jìn)度的因素和環(huán)節(jié)做出預(yù)案，并加以關(guān)注；做好實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，對(duì)每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)所應(yīng)完成的任務(wù)進(jìn)行實(shí)時(shí)實(shí)地的監(jiān)督檢測(cè)，管理人員對(duì)每天的工作完成情況要進(jìn)行檢查，對(duì)承包商的工作安排要有了解，由此測(cè)算出施工效率，從而掌握關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的進(jìn)度；做好因果剖析，對(duì)進(jìn)度拖延的現(xiàn)象或是某一工序連續(xù)延誤的現(xiàn)象進(jìn)行解剖分析，查找原因，進(jìn)度拖延是工程施工中經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象，但是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的延誤會(huì)拖延總工期，管理人員要對(duì)此進(jìn)行分析研究，要用每天的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)記錄與計(jì)劃對(duì)比，一要分析確定已拖延的工作量、已拖延的進(jìn)度對(duì)總工期的影響有多大；二要分析承包商的工作效率、工作負(fù)荷、人力和機(jī)具設(shè)備安排是否匹配、是否滿足進(jìn)度的需求；三要分析邊界條件的變化和影響程度，如設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或變更、供方供應(yīng)不及時(shí)、天氣影響等；做好糾偏，制定針對(duì)措施，消除繼續(xù)拖延的可能性，制定彌補(bǔ)措施，趕回已拖延的工期。

二、對(duì)施工進(jìn)度及工程質(zhì)量加強(qiáng)管理

1、施工準(zhǔn)備階段的質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)工程施工前，單位必須對(duì)承包單位現(xiàn)場(chǎng)施工管理機(jī)構(gòu)的技術(shù)管理體系、質(zhì)量保證體系、質(zhì)量管理體系進(jìn)行嚴(yán)格審查，確保在施工的過程中可以對(duì)水庫工程的施工質(zhì)量進(jìn)行及時(shí)簽認(rèn)。對(duì)直接影響水庫工程質(zhì)量的施工設(shè)備和機(jī)械，要對(duì)承包單位出示的技術(shù)性能報(bào)告進(jìn)行嚴(yán)格的審核，如果有達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的必須立即更換，不能在房地產(chǎn)工程施工中使用。必須要求承包單位提供在工程施工將要使用到的計(jì)量器和機(jī)器具的權(quán)威檢測(cè)部門的鑒定證明，同時(shí)保證其有效期限。必須要求承包單位把將要進(jìn)場(chǎng)工程材料、設(shè)備和構(gòu)配件的報(bào)審表中提供進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)記錄和質(zhì)量證明資料，并對(duì)其進(jìn)行審核簽認(rèn)。同時(shí)還要按照相關(guān)工程質(zhì)量管理文件規(guī)定和委托監(jiān)理合同約定對(duì)進(jìn)場(chǎng)的實(shí)物根據(jù)一定的比例采用見證取樣或者平行檢驗(yàn)方式進(jìn)行抽檢。必須要求項(xiàng)目監(jiān)理人員驗(yàn)收不合格或者未經(jīng)驗(yàn)收的工程設(shè)備、材料和構(gòu)配件等必須拒絕簽認(rèn)，同時(shí)簽發(fā)書面的監(jiān)理通知單，通知承包單位必須把不合格的設(shè)備、構(gòu)配件和工程材料在限期內(nèi)撤出施工現(xiàn)場(chǎng)。項(xiàng)目監(jiān)理部在設(shè)計(jì)交底前，應(yīng)該安排監(jiān)理人員對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行詳細(xì)熟悉。如果發(fā)現(xiàn)圖紙中存在設(shè)計(jì)問題，應(yīng)向設(shè)計(jì)單位通過建設(shè)單位提出書面

建議和意見。施工單位安排的設(shè)計(jì)交底會(huì)，工程監(jiān)理人員要認(rèn)真參加，同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)技術(shù)交底會(huì)議的記錄（紀(jì)要）現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行簽認(rèn)。

2、施工過程中的質(zhì)量管理

在具體的施工過程中施工現(xiàn)場(chǎng)情況是復(fù)雜多變的，經(jīng)常出現(xiàn)施工返工和設(shè)計(jì)變更等類似情況。因此，在對(duì)施工進(jìn)度計(jì)劃及質(zhì)量的監(jiān)理工作中必須十分的注意出現(xiàn)模式化傾向問題，應(yīng)該根據(jù)施工情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整和安排。要結(jié)合水利水電工程的具體特征以及現(xiàn)場(chǎng)施工中影響質(zhì)量問題的要素，采取有效的措施把工程質(zhì)量事后驗(yàn)收改變?yōu)槭虑斑M(jìn)行控制，提前采取

預(yù)防手段，控制各道工序的質(zhì)量，從而合理的解決工程質(zhì)量可能存在的缺陷，減少返工，避免資金和建材的浪費(fèi)?？刂聘鞯拦ば蛸|(zhì)的量要實(shí)行嚴(yán)格的數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，堅(jiān)持實(shí)測(cè)——分析

——判斷這一過程，在統(tǒng)計(jì)和分析時(shí)根據(jù)檢驗(yàn)數(shù)據(jù)，對(duì)工序整體質(zhì)量的是否穩(wěn)定和正常進(jìn)行評(píng)估。在實(shí)際工作中，必須嚴(yán)格規(guī)范施工工藝流程，這是確保所有工序質(zhì)量的基礎(chǔ)，進(jìn)場(chǎng)前施工隊(duì)伍必須就對(duì)整個(gè)工程的技術(shù)指標(biāo)等進(jìn)行書面交底工作，劃定分解好各分項(xiàng)工序的具體內(nèi)容以及質(zhì)量監(jiān)控重點(diǎn)的分布。要實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的施工質(zhì)量的管理，必須嚴(yán)格要求施工隊(duì)伍按照工藝的流程施工，這是規(guī)范施工操作的準(zhǔn)則和依據(jù)，是施工工序質(zhì)量的有所保證的基礎(chǔ)，操作人員在施工的過程中要嚴(yán)格遵守工藝流程。

三、注意施工階段的過程控制和管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)工程管理的理想境界是：工程質(zhì)量達(dá)到甚至超過期望，施工工期控制在理想的時(shí)間內(nèi)，使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟(jì)效益。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位不再是對(duì)立的雙方，而是真正的合作伙伴。

嚴(yán)格把好工程質(zhì)量關(guān)加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率。在施工過程中，要嚴(yán)格把好工程質(zhì)量這一關(guān)，充分認(rèn)識(shí)到“細(xì)節(jié)決定成敗”的含義，各方主體質(zhì)量管理人員要把加強(qiáng)施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個(gè)過程中，采取防范措施，消除質(zhì)量通病，避免造成不必要的人、財(cái)、物的浪費(fèi)從而加大工程投資。甲方代表要隨時(shí)抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。如果發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需要注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，應(yīng)該責(zé)令其改正、處以罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，報(bào)上級(jí)主管部門，責(zé)令其停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書；造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理，并且賠償因此造成的損失；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。加大對(duì)隱蔽工程和中間部位的檢查和驗(yàn)收，工程項(xiàng)目具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位，施工方要進(jìn)行自檢，并在48h前通知甲方代表，請(qǐng)求甲方進(jìn)行驗(yàn)收。

參考文獻(xiàn):

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