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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財務(wù)管理；問題；對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷改革發(fā)展和變化，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅面臨著一些來自于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的壓力，而且也面臨著來自于一些客戶、競爭者和法律法規(guī)方面的壓力，尤其是在財務(wù)風(fēng)險方面更為嚴(yán)重。因此，在當(dāng)前這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我們有必要對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理體系做出優(yōu)化，以便于其適應(yīng)當(dāng)前的社會發(fā)展。

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的特點(diǎn)

在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面是房地產(chǎn)公司所面臨的財務(wù)風(fēng)險更大了，另一方面是房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理難度增加了。

1.房地產(chǎn)公司所面臨的財務(wù)風(fēng)險加劇。近些年來，我國的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)在不斷地發(fā)展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢，這促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財務(wù)管理的周期延長。在這樣相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期當(dāng)中，會使房地產(chǎn)的經(jīng)營管理面對著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和投資項目都面臨著多重的結(jié)果，也使得房地產(chǎn)的開發(fā)所面臨的風(fēng)險加劇。

2.房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的難度加大。在當(dāng)前環(huán)境下，關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系也面臨著一些復(fù)雜性和多樣性的選擇。通常債權(quán)人、債務(wù)人、投資人、公司內(nèi)部職員、被投資的單位和開發(fā)公司之間的關(guān)系都屬于房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系范疇之內(nèi)。除此之外，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的各個單位之間或者和上級單位以及各個管理部門之間的關(guān)系也屬于房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系，具體來說表現(xiàn)在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設(shè)計等，這些都和房地產(chǎn)企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關(guān)系。由此看來，在當(dāng)前這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理難度是有所增加的。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的基本現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實(shí)際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實(shí)力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實(shí)際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務(wù)管理部門受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨(dú)立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財務(wù)處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。

2.成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識淡薄。一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實(shí)中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實(shí)力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有深人詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實(shí)際項目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。

3.房地產(chǎn)公司融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型的、高風(fēng)險性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實(shí)際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進(jìn)一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。

4.財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。一些中小型的房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。

三、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的優(yōu)化措施

1.健全財務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實(shí)際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務(wù)制度中，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財務(wù)管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范財務(wù)管理制度：如建立相應(yīng)的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化財務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財務(wù)行為和工作程序,提高會計質(zhì)量。

2.提高決策者的財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。

3.擴(kuò)大房地產(chǎn)公司則務(wù)管理的資金籌集。如果想要在當(dāng)前環(huán)境下促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對整個房地產(chǎn)行業(yè)做出分析，經(jīng)過分析之后，我們可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應(yīng)該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個方面進(jìn)行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎(chǔ)上拓展其他形式的金融業(yè)務(wù)，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進(jìn)行融資；第三，房地產(chǎn)公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業(yè)的市場占有份額，擴(kuò)大企業(yè)在市場上的競爭實(shí)力；第四，對融資左式進(jìn)行創(chuàng)新，可采取多種方法進(jìn)行。

4.提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

5.加強(qiáng)風(fēng)險控制。房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中的風(fēng)險控制主要從以下方面入手：一是要了解當(dāng)下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項業(yè)務(wù)活動和經(jīng)濟(jì)活動，科學(xué)進(jìn)行利潤分配，強(qiáng)化企業(yè)理財職能；二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，要以我國國民經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，深入公司體制改革，適應(yīng)我國的市場經(jīng)濟(jì)體制，一切從實(shí)際出發(fā)，及時調(diào)整公司的經(jīng)營方式，以此來提高自己的市場應(yīng)變能力。

參考文獻(xiàn)：

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[3]錢劍.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題與完善對策[J].中國總會計師,2010(2).

篇2

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度越來越快，住宅、商業(yè)、工業(yè)的需求，房地產(chǎn)事業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)和管理較為復(fù)雜，要想做好房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，管理好房地產(chǎn)企業(yè)，合同管理便顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：

內(nèi)部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法

房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文將內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法作為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及如何完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個角度進(jìn)行分析，希望可以對我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用，有效地推動房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。

一、房地產(chǎn)公司合同管理常見問題

（一）合同訂立缺乏嚴(yán)格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問題。目前，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項業(yè)務(wù)都離不開經(jīng)濟(jì)合同，每一份合同的簽訂都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益有很大的聯(lián)系。由于近幾年房地產(chǎn)市場比較火暴，企業(yè)利潤可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟(jì)行為，給予的重視度不夠。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問題，會給企業(yè)帶來無法挽回的損失，對一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面由于缺乏嚴(yán)格的審核程序，在具體操作中，工作人員容易忽視合同中的一些細(xì)節(jié)問題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不合理，缺乏完整性和嚴(yán)密性，漏洞百出，問題層出不窮。

（二）合同執(zhí)行過程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力。在合同的執(zhí)行過程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，有專門人員處理、監(jiān)督每一個環(huán)節(jié)，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，同時也可以降低房地產(chǎn)公司的潛在風(fēng)險。在實(shí)際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會忽視對合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，對企業(yè)的形象造成了影響。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明白合同的執(zhí)行并不是一個人或是一個部門的事情，在監(jiān)管的過程中需要許多的部門共同協(xié)作，相互配合完成，這樣才可以保證合同及時有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟(jì)利益不受損失，樹立良好的企業(yè)形象。

（三）對合同管理缺乏正確的認(rèn)識。由于合同的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴(yán)重的后果，這給許多企業(yè)敲響了警鐘，許多房地產(chǎn)公司才給予重視，大多都提高了對合同制定的重視程度。但是隱性的危機(jī)仍然存在，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認(rèn)為結(jié)束了，對合同后期的管理欠缺統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對合同未執(zhí)行完畢的一些細(xì)節(jié)問題沒有后續(xù)跟進(jìn)，欠缺解決。同時更沒有對合同進(jìn)行復(fù)審的環(huán)節(jié)。這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失，或者牽涉經(jīng)濟(jì)糾紛。

二、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法

（一）建立一套完善的適合本公司的合同管理制度。在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責(zé)要有明確的規(guī)定，對合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細(xì)明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，保障相關(guān)企業(yè)與本公司的利益，切實(shí)維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損失，獲得雙贏。

（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟(jì)合同需要建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。首先，需要對相關(guān)員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視，時刻將合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和條理化記于心中，作為標(biāo)尺；其次，需要建立一個專門的部門對合同進(jìn)行嚴(yán)格管理，合同管理部門的人員必須是能力強(qiáng)、素質(zhì)高、經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的員工，在實(shí)踐中嚴(yán)格執(zhí)行，保障制度的執(zhí)行；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來制定合同管理體系，既從宏觀把握全局，注重整個合同的完整性，又要注重合同中的每一個細(xì)節(jié)，著實(shí)處理合同簽署后的每一個環(huán)節(jié)的工作，使企業(yè)的合同管理制度更加完善，為企業(yè)的發(fā)展在合同環(huán)節(jié)掃除障礙。

（三）加強(qiáng)對合同各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)想要加強(qiáng)對合同的管理，就必須加強(qiáng)合同各階段的審核監(jiān)督工作。1、加強(qiáng)合同制定前的管理。首先，需要對制定合同的規(guī)范非常熟悉，對合同的訂立內(nèi)容充分了解，把握每一個條款對雙方的利害關(guān)系；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當(dāng)事人具備合同履約能力，簽署的合同真實(shí)有效；最后，對于涉及專業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判，確保整個流程順利進(jìn)行。2、對合同制定中的監(jiān)督，要對合同的細(xì)節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照企業(yè)合同簽訂程序進(jìn)行，相關(guān)部門及人員對合同按程序進(jìn)行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，合同各項條款是否簽訂明確，合同所涉及的雙方權(quán)利義務(wù)是否對，等等。3、合同履行過程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益造成不利影響時，應(yīng)及時按程序上報并和對方協(xié)商變更或解除合同事宜；二是合同履行中有糾紛的，及時安排相關(guān)部門及人員與對方協(xié)商解決，協(xié)商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟，通過法律途徑獲得最好的解決辦法；三是加強(qiáng)合同登記的管理和監(jiān)督，定期對合同進(jìn)行統(tǒng)計、登記和歸檔，詳細(xì)登記合同的訂立、履行和變更情況，及時將變化的信息更新。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來，讓他們總結(jié)在此段時間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問題和不足，并確定改進(jìn)方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問題，防患于未然。

三、結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會出現(xiàn)各種各樣的問題，人事、財務(wù)、風(fēng)險等各個部門都會存在不同的問題。但是比較重要的一點(diǎn)就是合同管理問題。合同管理在公司中舉足輕重，關(guān)乎企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益，以及潛在的風(fēng)險問題。本文以內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進(jìn)行分析，提出了一些對房地產(chǎn)公司來說相對適用的方法，對解決該問題時可以給予相應(yīng)的借鑒，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合同管理方面有所幫助，解決了房地產(chǎn)公司中存在的潛在問題，解析了本領(lǐng)域的疑難雜癥，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益以及社會效益的目的，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)：

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篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；財務(wù)管理；問題；具體對策

財務(wù)管理是公司為了獲取經(jīng)濟(jì)效益最大化，在組織企業(yè)的財務(wù)活動、處理財務(wù)關(guān)系過程中所進(jìn)行的科學(xué)預(yù)測、決策、計劃、控制、協(xié)調(diào)、核算、分析和考核等各類經(jīng)濟(jì)活動中管理工作的總稱。房地產(chǎn)公司在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中占有重要地位。在豐厚的利潤驅(qū)使下我國涌現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)公司，樓市行情上揚(yáng)速度極快。為了防止房價的上漲，我國政府部門頒布實(shí)施了諸多的宏觀調(diào)控政策對國內(nèi)房地產(chǎn)公司予以調(diào)整。針對此情況，房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)管理怎樣實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的需求，不斷提高自身競爭實(shí)力，這是目前的核心課題。筆者就房地產(chǎn)公司財務(wù)管理特點(diǎn)為切入點(diǎn)，指出了房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對策，以保障房地產(chǎn)公司持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的特點(diǎn)

1.資金籌集數(shù)額大、資金周轉(zhuǎn)周期長

由于房地產(chǎn)公司開發(fā)對象的特殊性，使得房地產(chǎn)開發(fā)時需要投入龐大的資金。在龐大的土地價格與房屋工程造價下，房地產(chǎn)公司一次將投入高額的資金，對于此情況，要求房地產(chǎn)公司應(yīng)采用各類有效的途徑和渠道開展資金的籌集工作。同時，由于房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營過程存在長期性、資金周轉(zhuǎn)困難等現(xiàn)象，所以要想短時間內(nèi)收回資金還具有很大難度，致使資金周轉(zhuǎn)不靈。

2.投資決策困難，存在較大開發(fā)風(fēng)險

由于房地產(chǎn)開發(fā)公司具有較長的開發(fā)周期，不可避免的會發(fā)生諸多的不可確定因素，而這些因素很有可能會影響到開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗及效益，所以，明確指出房地產(chǎn)公司進(jìn)行投資決策過程中必須對項目的可行性加以論證，而這樣一來使得投資決策難度提高。由于房地產(chǎn)公司不具備高的調(diào)整能力，變動性差，只要項目開始施工，就無法再把資金抽回，這無疑給公司的投資帶來了巨大的風(fēng)險隱患。

3.存在多樣化的財務(wù)形式，財務(wù)管理存在較大難度

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)會經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等各環(huán)節(jié)，開發(fā)活動涉及方方面面，所以，呈現(xiàn)出了多樣化的財務(wù)形式。此外，房地產(chǎn)公司活動參與者一般包括了房地產(chǎn)公司及其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位以及內(nèi)部各單位和各上級管理部門，給財務(wù)管理帶來了較大的難度。

二、房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)管理中存在的問題

1.不重視全面成本及費(fèi)用管理

這里所說的成本及費(fèi)用管理指的是針對房地產(chǎn)公司日常開發(fā)經(jīng)營時所有費(fèi)用與開發(fā)產(chǎn)品成本的產(chǎn)生而實(shí)施的涵蓋預(yù)算、計劃、控制、分析、評價等在內(nèi)的各種有效的管理活動，其主要職責(zé)是將房地產(chǎn)公司內(nèi)部潛力充分挖掘，貫徹節(jié)約目標(biāo)，合理控制開發(fā)產(chǎn)品成本和其他費(fèi)用的支出，保障企業(yè)在競爭激烈的市場中具有較高的競爭實(shí)力。房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本與費(fèi)用管理在公司內(nèi)部管理中屬于核心內(nèi)容，全面成本管理明確指出房地產(chǎn)公司要求做到全員、全過程、全方位的成本管理，貫穿于房地產(chǎn)公司開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營全程。

2.缺乏完善的財務(wù)管理制度

國有企業(yè)與民營企業(yè)在制度建設(shè)過程中有著一定的差異性，這就使得房地產(chǎn)公司起步運(yùn)行時，大部分的工作都難以有相匹配的制度依據(jù)，特別是財務(wù)管理工作上，房地產(chǎn)公司中常出現(xiàn)資金不集中、多頭開戶、財權(quán)分割等各類對公司發(fā)展極為不利的情況，大部分款項支付過程中均不具備相關(guān)的經(jīng)濟(jì)合同備案，財務(wù)部門無法全面獲悉款項的來源、發(fā)生細(xì)節(jié)，也沒有針對資金設(shè)置專門的歸口部門，這樣就使得房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層難以及時的了解項目資金的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況。

3.各部門間的協(xié)調(diào)性差

在房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)管理工作中，財務(wù)部門與經(jīng)濟(jì)部門和工程部門接觸中還存在一些矛盾問題，比如，在實(shí)施的制度中指出各部門每個月三十號前要將用款申請遞交到財務(wù)部門中，然后，財務(wù)部門再對月份用款計劃進(jìn)行科學(xué)的匯總與合理的編制，報經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，由財務(wù)部門進(jìn)行所需資金的籌集，同時根據(jù)已經(jīng)確立的用款計劃辦事。然而實(shí)際情況是，經(jīng)濟(jì)部門和工程部門常由于諸多因素而無法根據(jù)此規(guī)定辦事。在房地產(chǎn)公司財務(wù)管理部門中最難解決的問題就是資金的計劃性執(zhí)行力度不強(qiáng)，引起該問題發(fā)生的根本原因是各部門沒有認(rèn)識到財務(wù)管理的重要性，認(rèn)為控制屬于財務(wù)部門管轄范疇，不按照相關(guān)制度辦事。在和經(jīng)濟(jì)部門合作時，財務(wù)部門的任務(wù)是為經(jīng)濟(jì)合同支付費(fèi)用。根據(jù)上述例子，經(jīng)濟(jì)部門作業(yè)過程中，經(jīng)常不根據(jù)相關(guān)規(guī)定提交申請，雖有相關(guān)的制度但未得到有效執(zhí)行，而財務(wù)部門與經(jīng)濟(jì)部門是同等級的，沒有權(quán)力管理經(jīng)濟(jì)部門，對于經(jīng)濟(jì)部門的拖后行為，只有領(lǐng)導(dǎo)層方可予以處理。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的具體對策

1.推行全面成本及費(fèi)用管理

成本及費(fèi)用管理涉及房地產(chǎn)商品壽命周期各環(huán)節(jié)階段，房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本管理工作具體涵蓋了成本及費(fèi)用的預(yù)測、計劃、控制、核算、檢查、分析這些內(nèi)容，要想保證成本及費(fèi)用管理具有高水平，房地產(chǎn)公司就應(yīng)有效管理所有成本費(fèi)用，并且還應(yīng)全面調(diào)動員工參與成本及費(fèi)用管理工作的熱情，促進(jìn)公司經(jīng)濟(jì)效益最大化，嚴(yán)格根據(jù)國家明確規(guī)定的房地產(chǎn)公司成本及費(fèi)用開支范圍與標(biāo)準(zhǔn)，保障房地產(chǎn)公司各環(huán)節(jié)經(jīng)濟(jì)水平，落實(shí)全面成本及費(fèi)用管理。

2.創(chuàng)新財務(wù)管理制度

實(shí)際工作中常有一些問題無法根據(jù)以往的工作經(jīng)驗有效解決，所以需要通過制度創(chuàng)新來及時處理。比如，在貨幣資金控制的安全問題中，因無法獲悉準(zhǔn)確的審批權(quán)限而導(dǎo)致財務(wù)管理難以有序運(yùn)行，要想通過以往的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來解決此問題難度較大。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)貫徹落實(shí)三級審核制度，以此提高財務(wù)部門的管理水平，摒棄傳統(tǒng)中看見有領(lǐng)導(dǎo)簽字就立即付款的行為。比如，某個項目運(yùn)行時，發(fā)生了嚴(yán)重超過預(yù)算的現(xiàn)象并有領(lǐng)導(dǎo)的簽字，財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)這個情況，結(jié)合三級審核制度提出相應(yīng)的異議，認(rèn)為高出財務(wù)預(yù)算，最終款項被放置到下一階段中支付，從而推動財務(wù)預(yù)算的有效運(yùn)行。

3.處理好各部門間的關(guān)系

在對房地產(chǎn)公司財務(wù)部門和其他部門間的矛盾沖突進(jìn)行處理時，必須先充分了解財務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)涵，財務(wù)預(yù)算工作的完成其實(shí)就是全員運(yùn)行的過程，而并非財務(wù)部門自身能夠完成的，所以，要求財務(wù)部門在協(xié)調(diào)和各部門間的關(guān)系時，各部門也要與財務(wù)部門良好的配合以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財務(wù)預(yù)算目標(biāo)。領(lǐng)導(dǎo)層也必須對財務(wù)預(yù)算管理工作予以足夠的重視與支持，設(shè)置專門的預(yù)算管理組織、預(yù)算執(zhí)行部門與審計部門，推進(jìn)財務(wù)預(yù)算正常運(yùn)行。此外，房地產(chǎn)公司財務(wù)部門實(shí)施財務(wù)預(yù)算體系時應(yīng)將自身具有的財務(wù)核心作用全面發(fā)揮，充分了解財務(wù)預(yù)算的階段性目標(biāo)，如果存在預(yù)算目標(biāo)范圍以外或者預(yù)算目標(biāo)嚴(yán)重不足的情況，第一時間匯報給領(lǐng)導(dǎo)層，財務(wù)部門在財務(wù)管理工作中具有主導(dǎo)與核心作用，應(yīng)該承擔(dān)起對各部門間關(guān)系的有效處理。

4.加強(qiáng)財務(wù)定期檢查與考核

房地產(chǎn)公司不僅要做好投資回收銜接、增強(qiáng)資金運(yùn)用水平，同時還必須做好投資項目的風(fēng)險分析和方法性研究工作。科學(xué)合理的財務(wù)預(yù)測能夠降低財務(wù)風(fēng)險，將各類風(fēng)險抵制在萌芽之中。對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費(fèi)用支出等實(shí)施財務(wù)指標(biāo)分析，加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督，節(jié)約成本費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。

四、結(jié)論

綜上所述可知，財務(wù)管理在房地產(chǎn)公司中屬于重要部分，對房地產(chǎn)經(jīng)營與管理起到了重要的保障作用。房地產(chǎn)公司要想持續(xù)健康發(fā)展，一套完善的財務(wù)管理體系不可少，該體系能夠保證房地產(chǎn)公司有效籌資、投資及用資等，所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)積極構(gòu)建一套行之有效的財務(wù)管理體系。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；事業(yè)部制；優(yōu)點(diǎn)及缺點(diǎn)；注意事項

現(xiàn)今中國的房地產(chǎn)市場信息瞬息萬變，為了保持房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展，更重要的是為了保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，自從2009年以來，政府不斷出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。特別是2013年年初“新國五條”房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，強(qiáng)化了政府對房地產(chǎn)調(diào)控的力度，進(jìn)一步加強(qiáng)了對投資投機(jī)需求的抑制。同時“新國五條”對稅費(fèi)方面的調(diào)節(jié)，將使市場上流通房源量減少，在一定程度上抑制改善型需求的入市。房地產(chǎn)市場的改變對中國的每個房地產(chǎn)公司提出嚴(yán)竣的考驗，如何在當(dāng)下復(fù)雜多變的市場環(huán)境下保持及拓展公司的業(yè)務(wù)，對于每一個地產(chǎn)公司的高管人員來說都是一個值得思考的問題。其中，選擇一種適合自己企業(yè)的理想的組織結(jié)構(gòu)形式是公司的高管人員首先要考慮的重要問題。

一、房地產(chǎn)公司采用事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)的適用條件

因為每個房地產(chǎn)公司所依托的市場環(huán)境、經(jīng)營戰(zhàn)略、技術(shù)特點(diǎn)和管理體制等都有各自的特點(diǎn)，所以要設(shè)計一種適合自己企業(yè)的理想的組織結(jié)構(gòu)形式不是一件很容易的事。企業(yè)的高管人員一般都希望某種組織結(jié)構(gòu)形式既滿足迅速作出決策的要求，又能保證決策的高質(zhì)量；既具有較強(qiáng)的創(chuàng)新和應(yīng)變能力，又要保持相對穩(wěn)定。這就是所謂的理想狀態(tài)。

組織結(jié)構(gòu)形式一般包括：直線制、直線職能制、矩陣制、事業(yè)部制、子公司和分公司等幾種。房地產(chǎn)公司在創(chuàng)業(yè)初期，業(yè)務(wù)量不大，產(chǎn)品較單一，選擇直線職能制、矩陣制，既可以達(dá)到加強(qiáng)統(tǒng)一指揮的目的，也能引入管理工作專業(yè)化，并能加強(qiáng)職能部門之間的協(xié)作和配合。

但是隨著房地產(chǎn)公司企業(yè)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，具體表現(xiàn)之一就是房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品類型增多，以前公司只作住宅產(chǎn)品，現(xiàn)在隨著市場的擴(kuò)大公司也涉足商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域。具體表現(xiàn)之二，就是房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)區(qū)域不斷增大，由一個城市擴(kuò)展到全國各個城市，甚至到國外去開發(fā)地產(chǎn)項目。

公司產(chǎn)品類型增多及業(yè)務(wù)區(qū)域的擴(kuò)大，將對房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)形式提出很大的挑戰(zhàn)。如果再用相同的管理模式去管理差異化很大的業(yè)務(wù)，就會出現(xiàn)管理不適應(yīng)，甚至出現(xiàn)管理混亂。為此必須選擇一種能適應(yīng)、促進(jìn)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展需要的管理模式，于是事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)就應(yīng)運(yùn)而生了。可以說，事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要結(jié)果，更是企業(yè)多元化經(jīng)營的必然結(jié)果，也是企業(yè)發(fā)展到一定階段的必然選擇。

二、房地產(chǎn)公司事業(yè)部的類型

房地產(chǎn)公司事業(yè)部主要分為以下兩大類型：

1.按產(chǎn)品類型劃分的事業(yè)部

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，已由最初上世紀(jì)九十年代單一的住宅產(chǎn)品，發(fā)展到現(xiàn)在擁有多樣、豐富的產(chǎn)品類型：除了傳統(tǒng)意義上的住宅樓、商業(yè)樓、寫字樓外，近十年之間，相繼涌現(xiàn)了旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多種類型地產(chǎn)項目。

因每種領(lǐng)域的地產(chǎn)項目要求的標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)特點(diǎn)、銷售群體等均不相同，如果房地產(chǎn)公司采用一種管理模式來管理多種類型的地產(chǎn)項目，勢必會造成管理的低效、業(yè)績的低迷以及管理的混亂。這樣依據(jù)產(chǎn)品類型來劃分事業(yè)部就勢在必行。

當(dāng)然也不是開發(fā)一種新類型的地產(chǎn)項目，就要成立一個事業(yè)部，這樣會造成人員、財力、物力的極大浪費(fèi)。在新類型地產(chǎn)項目開發(fā)初期，可在原有事業(yè)部的框架下成立一個特別小組，隨著新業(yè)務(wù)的拓展，再考慮成立項目公司。當(dāng)新業(yè)務(wù)量不斷增大時，再考慮是否成立新的事業(yè)部。

2.按地區(qū)劃分的事業(yè)部

現(xiàn)今的中國房地產(chǎn)公司，還只在一個地區(qū)做地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)已不多了。在經(jīng)濟(jì)全球化的大潮中，任何一個房地產(chǎn)公司，都想著在全國甚至全世界開發(fā)自己的地產(chǎn)項目，擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)范圍，賺取更多的利潤。

隨著房地產(chǎn)公司的開發(fā)區(qū)域越來越廣闊，只在開發(fā)項目當(dāng)?shù)卦O(shè)立一個項目公司，已不能滿足總部管理的需求?？偛颗c項目公司相距很遙遠(yuǎn)，總部管理人員不可能長期呆在項目公司所在地進(jìn)行監(jiān)督、管理，總部對項目公司的各種決策也可能失之偏頗。

在這種情況下，按照區(qū)域劃分事業(yè)部就很有必要。房地產(chǎn)公司可依據(jù)地理方位劃分事業(yè)部，比如可劃分為東北、華北、西北、西南、華東、華南等事業(yè)部，各個事業(yè)部統(tǒng)管本區(qū)域內(nèi)的所有地產(chǎn)項目。

三、房地產(chǎn)公司事業(yè)部制的優(yōu)點(diǎn)及缺點(diǎn)

1.房地產(chǎn)公司事業(yè)部制的優(yōu)點(diǎn)

（1）加強(qiáng)總部的決策中心功能。把更多的權(quán)力到各個事業(yè)部，可使總部的管理人員擺脫大部分日常事務(wù)。成立事業(yè)部后，事業(yè)部會有自己的職能部門，區(qū)域內(nèi)的日常工作會由事業(yè)部的職能部門完成，總部職能部門只需對重要問題進(jìn)行決策，每年定期對事業(yè)部進(jìn)行抽查。這樣，總部的最高管理層就能集中精力進(jìn)行公司長遠(yuǎn)的全局性的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，總部的職能部門也能集中精力進(jìn)行部門制度、管理建設(shè)，使總部成為強(qiáng)有力的決策中心。

（2）容易適應(yīng)企業(yè)的擴(kuò)展和多元化發(fā)展。事業(yè)部容易適應(yīng)大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的擴(kuò)展與業(yè)務(wù)多元化發(fā)展的管理要求。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)發(fā)展到一定程度，特別是多元化發(fā)展的結(jié)果，會形成很多業(yè)務(wù)板塊，各業(yè)務(wù)板塊間的協(xié)同效應(yīng)會減弱、聯(lián)系度會降低，再用直線管理模式去管理，會出現(xiàn)管理錯亂的現(xiàn)象。

（3）有助于培養(yǎng)專業(yè)管理人才。事業(yè)部專業(yè)化管理平臺能使個人的技術(shù)和專業(yè)化知識得到最大限度的發(fā)揮。房地產(chǎn)公司事業(yè)部一般情況是針對專業(yè)化事項設(shè)置的，專業(yè)化的設(shè)置有助于最大限度的發(fā)掘個人的潛能，為企業(yè)培養(yǎng)專業(yè)化管理人才提供了平臺。

事業(yè)部在某種意義上來講，是一個相對獨(dú)立的企業(yè)單位，事業(yè)部負(fù)責(zé)人都要獨(dú)擋一面，擔(dān)負(fù)一切管理職能的活動，既要有經(jīng)營管理、財務(wù)管理、人事管理等方面能力，還要有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力、決策能力等，這對培養(yǎng)通才型的管理人員大有好處。

（4）有利于協(xié)調(diào)事業(yè)部內(nèi)部工作。事業(yè)部內(nèi)部的財務(wù)、人事、經(jīng)營等相關(guān)職能活動，都?xì)w屬事業(yè)部負(fù)責(zé)人管理，各職能部門協(xié)調(diào)起來比較容易，有助于提高工作效率。

（5）加強(qiáng)與當(dāng)?shù)厥袌龅膶印Ｊ聵I(yè)部直接面對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，容易洞悉當(dāng)?shù)厥袌龅淖兓私馐袌鲂枨?，開發(fā)出適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮牡禺a(chǎn)產(chǎn)品。并且，在當(dāng)?shù)厥袌龀霈F(xiàn)問題的時候也能第一時間想出解決方案，問題處理也會比較妥善、實(shí)際。

（6）有助于形成集團(tuán)內(nèi)部良性競爭機(jī)制。事業(yè)部是集團(tuán)企業(yè)的利潤中心，事業(yè)部負(fù)責(zé)人承擔(dān)利潤責(zé)任，有利于事業(yè)部負(fù)責(zé)人業(yè)績的評價。利潤完不成時，一般不會出現(xiàn)總部管理過多，或者受到總部過多牽制等推諉理由，因此評價起來較簡單。

各個事業(yè)部的業(yè)績評價有助于形成集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部良性競爭機(jī)制，對各事業(yè)部之間可以進(jìn)行對標(biāo)管理。事業(yè)部之間有比較，有競爭，特別是聯(lián)系度高點(diǎn)的事業(yè)部之間會有市場機(jī)制的約束，有價格競爭，這種比較和競爭有利于企業(yè)集團(tuán)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.房地產(chǎn)公司事業(yè)部制的缺點(diǎn)

（1）全面管理型人才的短缺。隨著事業(yè)部的業(yè)務(wù)拓展，事業(yè)部需要更多的具有全面管理才能的人才，而這類人才往往不易得到。這樣，可能給事業(yè)部的管理帶來隱患。

（2）可能造成總部管理的失控。事業(yè)部有一定的獨(dú)立權(quán)力，加上時間、空間上的限制，各事業(yè)部獨(dú)立性強(qiáng)，考慮問題時容易忽視企業(yè)整體利益，這樣總部對事業(yè)部高層管理人員有時就會難以控制。

（3）構(gòu)成機(jī)構(gòu)的臃腫、管理人員的浪費(fèi)。企業(yè)集團(tuán)與事業(yè)部的職能機(jī)構(gòu)重疊，構(gòu)成機(jī)構(gòu)的臃腫、管理人員的浪費(fèi)。對總部的各職能部門，例如人事、財務(wù)等，事業(yè)部往往不會善加利用，以至總部一些服務(wù)不能獲得充分的利用，造成總部管理人員的工作量不飽滿，人員閑置。

（4）難以維持集中工作的高效率?？偛颗c事業(yè)部分權(quán)式管理，分權(quán)式管理提高了管理的梯度，提高了管理的層次。但是，對于集中的經(jīng)濟(jì)服務(wù)工作，總部和事業(yè)部難以維持其高效率。

四、房地產(chǎn)公司采用事業(yè)部制需注意事項

1.總部要加強(qiáng)管理人才培養(yǎng)

因為事業(yè)部管理人才的短缺，總部就要建立相應(yīng)機(jī)制加強(qiáng)管理人才培養(yǎng)，為事業(yè)部輸送優(yōu)秀的管理人員。房地產(chǎn)公司的總部可仿效國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)地產(chǎn)，事業(yè)部的高層管理人員招聘進(jìn)公司后，先在總部集中工作、培訓(xùn)三個月，待熟悉公司管理體制、工作流程后，再由總部高管對這些新進(jìn)員工進(jìn)行評價，評價合格者派往各事業(yè)部的項目公司擔(dān)任要職，不合格者派去別的低層次崗位。

在事業(yè)部制管理模式下，企業(yè)總部在很大程度上像一所大學(xué)，結(jié)合各個事業(yè)部的特點(diǎn)，專門培養(yǎng)綜合管理人才，之后再把合適的人放到合適的崗位上，解決事業(yè)部全面管理人才不足的問題。

2.總部要加強(qiáng)對事業(yè)部的控制

總部要加強(qiáng)與事業(yè)部之間的信息化建設(shè)，加強(qiáng)對事業(yè)部地產(chǎn)項目建設(shè)全程的監(jiān)控，同時要加強(qiáng)總部和事業(yè)部的制度建設(shè)，要避免對事業(yè)部的管理失控。

3.要加強(qiáng)總部與事業(yè)部職能部門的交流

總部職能部門人員和事業(yè)部職能部人員要加強(qiáng)溝通，加強(qiáng)業(yè)務(wù)聯(lián)系，減少信息不對稱，避免人才浪費(fèi)?？偛柯毮懿块T管理人員與事業(yè)部職能部門管理人員可以交叉任職，加強(qiáng)業(yè)務(wù)聯(lián)系，互通有無，減少因閑置造成的人才浪費(fèi)。

4.總部要協(xié)調(diào)好各事業(yè)部之間關(guān)系

總部要強(qiáng)化企業(yè)集團(tuán)整體意識，做好各事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)工作。在強(qiáng)調(diào)內(nèi)部競爭的同時，總部既要鼓勵事業(yè)部取得成績，又要協(xié)調(diào)事業(yè)部之間處理好關(guān)系，以維護(hù)企業(yè)集團(tuán)整體利益最大化。

五、結(jié)論

大型房地產(chǎn)公司采用事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)，有不少優(yōu)點(diǎn)，也有一些缺點(diǎn)。房地產(chǎn)公司在選擇事業(yè)部制管理模式的同時，要清楚地知道其優(yōu)缺點(diǎn)，揚(yáng)長避短，強(qiáng)化管理，運(yùn)用信息化管理手段，建立集權(quán)與分權(quán)的管理制度，探索出一套適合自身企業(yè)在不同發(fā)展階段的企業(yè)管理模式，這對企業(yè)持續(xù)發(fā)展是至關(guān)重要的。

參考文獻(xiàn)：

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1、前期的規(guī)劃、準(zhǔn)備不到位

有些房地產(chǎn)的前期工作準(zhǔn)備不充分，沒有進(jìn)行合理的規(guī)劃和設(shè)計，使得在接下來的施工工程中許多問題。在工程開工前，沒有對工程的圖紙進(jìn)行有效的設(shè)計、分析，設(shè)計的質(zhì)量比較低，沒有很好的結(jié)合實(shí)際的施工情況，做出有針對性的圖紙和設(shè)計，導(dǎo)致在施工時，存在許多與實(shí)際存在偏差的地方，對工程的進(jìn)展有很大的影響，而且對設(shè)計環(huán)節(jié)的監(jiān)管也比較少。除此之外，房地產(chǎn)公司沒有對整個工程所用的材料、設(shè)備等進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和檢查，建筑企業(yè)不了解工程的實(shí)際情況，只是按照要求開工，工程的質(zhì)量得不到有效保障，對今后人們的生活、休息也會造成影響。

2、在施工過程中缺乏全面的質(zhì)量管理

許多房地產(chǎn)公司只對開工前的一系列工作進(jìn)行有效的計劃和準(zhǔn)備，一旦工程開工，就會很少對工程項目進(jìn)行質(zhì)量管理，這使得許多工程項目在施工過程中出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題，對整個工程的質(zhì)量和安全產(chǎn)生不利的影響，也給今后居住的人們帶來了一定的安全隱患。在施工過程中，有些施工人員對于那些施工難度大，或者出現(xiàn)很小問題的工程環(huán)節(jié)都不夠重視，往往隱藏起來，即使短時間內(nèi)不出現(xiàn)問題，經(jīng)過長時間的居住、使用也會出現(xiàn)安全問題。

3、質(zhì)量管理體制不完善

房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理不到位，還是由于質(zhì)量管理體制不健全，缺乏有效的管理機(jī)制加以規(guī)范，房地產(chǎn)公司對工程的質(zhì)量管理不重視，也沒有相應(yīng)的管理制度，工程的質(zhì)量受到了嚴(yán)重的影響，而且缺乏質(zhì)量管理機(jī)制，許多施工人員就會出現(xiàn)偷工減料、違規(guī)操作等行為，嚴(yán)重影響了工程質(zhì)量。缺乏必要的管理制度，整個工程的進(jìn)度、質(zhì)量都不能夠得到保障，還有可能會出現(xiàn)工期拖延，使工程成本提高，對房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益會有很大的影響。

4、工程完工后質(zhì)量管理不到位

工程竣工后，對工程的檢查和驗收是確保工程質(zhì)量的最后環(huán)節(jié)，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)對這一過程不夠重視，許多房地產(chǎn)公司在工程完工前都沒有提前進(jìn)行驗收，而且其他驗收單位也沒有根據(jù)實(shí)際的圖紙和要求進(jìn)行驗收，使得工程不能按期投人使用，影響了公司的效益。而且沒有對工程項目進(jìn)行有效的評價和評估，使得整個工程的管理工作不能有效、順利的進(jìn)行。

二、解決房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理工作的有效對策

1、要提高工程前期的規(guī)劃管理力度

在我國的房地產(chǎn)工程項目管理工作中，對工程前期都缺乏管理，使得整個工程的質(zhì)量以及安全受到了很大的影響，所以為了提高對工程項目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)公司在工程開工前，就要進(jìn)行有效的準(zhǔn)備和管理，保證整個工程的順利開展。在工程開工前，要對整個工程進(jìn)行合理的規(guī)劃，嚴(yán)格勘察地形，做好市場的調(diào)查工作，預(yù)測工程的風(fēng)險，然后根據(jù)考察的實(shí)際情況，進(jìn)行相應(yīng)的圖紙設(shè)計，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計算和測量，保證設(shè)計圖紙能夠真實(shí)的反映工程的實(shí)際情況，為接下來的施工打下良好的基礎(chǔ)。

2、施工過程中加強(qiáng)對整個工程項目進(jìn)行質(zhì)量管理

工程的整個建設(shè)過程中，施工階段是最為重要的，對工程的質(zhì)量影響也最大，所以我們要對工程的施工階段做好質(zhì)量管理工作，確保工程質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)工程相對來講要比價復(fù)雜，施工的環(huán)節(jié)要多，所以我們要對工程的每一個環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，切實(shí)加強(qiáng)工程質(zhì)量。在對施工環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量管理時，要確保每一個環(huán)節(jié)、步驟都滿足質(zhì)量要求，只有前一道工序合格，才能進(jìn)行接下來的施工，如果質(zhì)量不合格，就要重新改進(jìn)，否則嚴(yán)禁進(jìn)人到下一環(huán)節(jié)，從根本上保障工程的質(zhì)量。同時要對施工技術(shù)、使用材料、設(shè)備的質(zhì)量加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量合格，一旦發(fā)現(xiàn)了不合格的材料、設(shè)備，就要立即停工，對材料、設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量檢驗，合格后方可繼續(xù)施工。建立完善的監(jiān)督管理部門，對施工現(xiàn)場進(jìn)行全天候的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，并積極解決。

3、工程項目竣工后要加強(qiáng)質(zhì)量管理

工程的竣工后的質(zhì)量檢查，是檢驗工程質(zhì)量問題的最后一關(guān)，做好質(zhì)量管理工程，及時發(fā)現(xiàn)問題，防止工程投人使用后出現(xiàn)質(zhì)量問題。工程竣工后，要根據(jù)國家的質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)對工程項目進(jìn)行質(zhì)量的驗收和認(rèn)定，如果發(fā)現(xiàn)問題，要及時改正，保證整個工程項目的質(zhì)量合格。然后形成完善質(zhì)量評估報告，對整個工程的質(zhì)量信息進(jìn)行有效整合，以便指導(dǎo)今后的工程建設(shè)。

4、提高工作人員的質(zhì)量意識，加強(qiáng)管理

篇6

關(guān)鍵詞：中南房地產(chǎn)；借殼上市；建議

一、引言

伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中以求獲利。由于國家政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資也開始緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴(kuò)大市場份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風(fēng)險。因此，民營企業(yè)必須找到一條符合自身特點(diǎn)的融資渠道，才能實(shí)現(xiàn)資本的快速擴(kuò)張，保障企業(yè)健康長久發(fā)展。在我國資本市場中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴(yán)格，尤其對民營房地產(chǎn)企業(yè)更是難上加難，不少民營企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴(kuò)充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產(chǎn)與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進(jìn)行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業(yè)提供相關(guān)建議。

二、中南房地產(chǎn)借殼上市的背景

（一）中南房地產(chǎn)公司借殼動因

（1）中南房地產(chǎn)公司簡介。中南房地產(chǎn)公司隸屬中南控股集團(tuán)，是中南控股集團(tuán)董事長陳錦石名下的民營房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有八家房地產(chǎn)開發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開發(fā)了全國各地多處房地產(chǎn)項目，主要以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理和工程承包為主營業(yè)務(wù)，在江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產(chǎn)由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產(chǎn)收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產(chǎn)負(fù)債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%?？梢?，中南房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產(chǎn)負(fù)債率卻一直居高不下。

（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產(chǎn)公司作為一家民營房地產(chǎn)公司，自身發(fā)展勢頭較好，但在房地產(chǎn)行業(yè)中要想做大做強(qiáng)，必須要有足夠的資金儲備進(jìn)行土地的開發(fā)。對民營企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產(chǎn)公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經(jīng)營風(fēng)險。同其他民營房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中南房地產(chǎn)公司采用家族管理的經(jīng)營模式，導(dǎo)致公司經(jīng)營管理不規(guī)范，員工積極性不高，經(jīng)營風(fēng)險較大。通過借殼上市，不僅能公開發(fā)行新股募集資金，產(chǎn)生資金放大效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的證券化，還能調(diào)動企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過借殼上市，可以短時間內(nèi)完成資本的快速擴(kuò)張，擴(kuò)大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經(jīng)營行為，提高企業(yè)的知名度，帶來企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經(jīng)營實(shí)力，有利于拓展企業(yè)的全國性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的協(xié)同性。因此對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，借殼上市可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。

（二）大連金牛公司售殼動因

（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團(tuán)、吉林炭素股份等六家公司經(jīng)大連市政府批準(zhǔn)共同成立的股份有限公司，當(dāng)年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產(chǎn)品加工為主營業(yè)務(wù)，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團(tuán)有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經(jīng)營狀況不理想。

（2）售殼動因。一是避免同業(yè)競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經(jīng)營業(yè)務(wù)，為了避免形成同業(yè)競爭，整合集團(tuán)整體利益，東北特鋼集團(tuán)必須要選擇一家上市公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，經(jīng)過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團(tuán)核心競爭力。通過售殼，可以避免業(yè)務(wù)冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢資源，即能有效整合業(yè)務(wù)資源，又能提升集團(tuán)的核心競爭力。

三、中南房地產(chǎn)借殼上市效應(yīng)分析

（一）對上市公司的效應(yīng)

（1）改變了上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。借殼上市之后，中南房地產(chǎn)公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產(chǎn)的重組。在上市期間的股權(quán)變動中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產(chǎn)公司新增加73%的股權(quán)。

（2）改變了上市公司的主營業(yè)務(wù)。借殼上市前，中南房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務(wù)，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產(chǎn)品加工貿(mào)易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產(chǎn)名下8家公司的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，原來的特鋼經(jīng)營產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移至東北特鋼。而中南房地產(chǎn)公司只投資房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并無特鋼生產(chǎn)項目投資，避免產(chǎn)生并購后的同業(yè)競爭行為。

（3）改變了關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)象。借殼上市前，由于公司主營業(yè)務(wù)相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產(chǎn)公司主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與大連金牛公司之前的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關(guān)聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍。

（二）對公司治理結(jié)構(gòu)的效應(yīng)

由于民營公司缺少完善的公司治理結(jié)構(gòu)，其企業(yè)經(jīng)營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結(jié)構(gòu)，應(yīng)用現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度進(jìn)行管理，遵循合理的市場秩序。在經(jīng)營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進(jìn)行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業(yè)形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權(quán)力的同時，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長久健康發(fā)展提供良好的保障。

（三）對公司再融資的效應(yīng)

中南房地產(chǎn)公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機(jī)會，加速了資本的擴(kuò)張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產(chǎn)先前項目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財務(wù)報表狀況，為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略提供了保障。同時，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應(yīng)用于新項目的開發(fā)建設(shè)，提高了市場占有率，為企業(yè)未來的擴(kuò)張戰(zhàn)略提供了較強(qiáng)的資金保障。

（四）對公司股價的效應(yīng)

自中南房地產(chǎn)公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現(xiàn)了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設(shè)后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現(xiàn)27.50元的新高?？梢娊铓ど鲜泻?，投資者對中南房地產(chǎn)公司的成長價值期望值較高。

四、中南房產(chǎn)借殼上市財務(wù)指標(biāo)分析

為了進(jìn)一步研究并購后企業(yè)的經(jīng)營能力和財務(wù)狀況，衡量中南房地產(chǎn)公司借殼上市前后的經(jīng)營績效變化，本文選取了中南房地產(chǎn)公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務(wù)指標(biāo)對其分析探討。

（一）償債能力

公司的償債能力可以評價企業(yè)的財務(wù)狀況，財務(wù)風(fēng)險承擔(dān)能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業(yè)短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標(biāo)，指標(biāo)比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負(fù)債率兩指標(biāo)用于評價企業(yè)長期償債水平，利息保障倍數(shù)越高，資產(chǎn)負(fù)債率越低說明償還長期債務(wù)較易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以評價企業(yè)經(jīng)營管理的業(yè)績水平。為了評價企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩個指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產(chǎn)收益率用來衡量公司資產(chǎn)運(yùn)行效率，比率越高資產(chǎn)利用越好，盈利能力越高。

（三）營運(yùn)能力

公司的營運(yùn)能力可以評價企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營的效率和水平，企業(yè)資產(chǎn)流動性越強(qiáng)，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤率越高，企業(yè)的營運(yùn)能力就越強(qiáng)。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率三個指標(biāo)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高說明流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，在總資產(chǎn)中占有比例高，企業(yè)的營運(yùn)水平好。而存貨周轉(zhuǎn)率高表示存貨流動性較快，不會產(chǎn)生資金積壓，但周轉(zhuǎn)過快也會導(dǎo)致因應(yīng)收賬款過多而降低利潤的現(xiàn)象。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高說明變現(xiàn)速度快，為企業(yè)運(yùn)營提供了保障。

（四）發(fā)展能力

公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率三個指標(biāo)來判斷中南房房地產(chǎn)公司上市后的企業(yè)成長能力。

五、民營企業(yè)借殼上市的相關(guān)建議

（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式

（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點(diǎn)，在選擇借殼對象時，要格外關(guān)注殼公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，避免因殼公司自身的巨額債務(wù)為借殼企業(yè)帶來較大的債務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡。要從定性和定量兩方面進(jìn)行殼公司的綜合評價，謹(jǐn)慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標(biāo)仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實(shí)力，提高企業(yè)競爭力，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的核心價值。

（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、二級市場收購、資產(chǎn)置換等某一種或幾種綜合應(yīng)用的模式，盡量不采用現(xiàn)金收購的模式，以免減少賬面資產(chǎn)，增大上市審批壓力，同時導(dǎo)致未來資金周轉(zhuǎn)不靈活，影響借殼后企業(yè)長期戰(zhàn)略的有效實(shí)施。

（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營理念和經(jīng)營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內(nèi)部資源的優(yōu)勢和劣勢，采用靈活的經(jīng)營模式整合借殼對象內(nèi)部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務(wù)計劃，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化的協(xié)同效應(yīng)。

（二）抓住資產(chǎn)重組的重心

民營企業(yè)進(jìn)行借殼上市時，要以確保公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略為目標(biāo)進(jìn)行資產(chǎn)重組，不要過多關(guān)注短期利益的獲取，避免虛假的資產(chǎn)重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業(yè)的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費(fèi)了社會公共資源。因此，抓住實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)重組，才能為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值提供有力保障。

（三）依靠中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)借力

民營企業(yè)借殼上市時要借力于專業(yè)的中介結(jié)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，知識儲備充分，服務(wù)意識強(qiáng)，可信度高，能在資產(chǎn)重組交易中，對各方企業(yè)的經(jīng)營管理、組織結(jié)構(gòu)等進(jìn)行客觀的評價，降低企業(yè)自身進(jìn)行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機(jī)構(gòu)的評估建議也會為借殼上市的雙方企業(yè)帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產(chǎn)重組的順利進(jìn)行。因此，借力于投資銀行、財務(wù)公司、會計師事務(wù)所和律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，可以最大程度的保證各方的利益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業(yè)而言，要結(jié)合自身的特點(diǎn)，找準(zhǔn)適合自己的融資方式。為了保證民營企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經(jīng)營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)財務(wù)管理問題措施

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理的特點(diǎn)

我國是全球最大的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速。但相對應(yīng)的，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時間短，財務(wù)管理相對落后。根據(jù)以往的經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)周期較長，所需資金也比其他行業(yè)多出不少，中間的環(huán)節(jié)也非常復(fù)雜。這都大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的難度。第二，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程相比其他行業(yè)更為復(fù)雜，在資金、稅務(wù)等各個方面都不同于其他行業(yè)。因此對財務(wù)人員的要求更高，財務(wù)人員需要更高的水平，更專業(yè)的素養(yǎng)才能更好的服務(wù)于企業(yè)的財務(wù)管理。相對應(yīng)的，水平不夠的工作人員只會影響到企業(yè)的運(yùn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

1、企業(yè)的財務(wù)制度不完善。

我國目前房地產(chǎn)企業(yè)較多，良莠不齊。由于公司注冊門檻低，不少企業(yè)都存在著一定的問題。尤以企業(yè)的財務(wù)制度不健全為主，極大地干擾了企業(yè)的良性運(yùn)作。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，財務(wù)制度的不完善逐步凸顯。一些房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理模式落后，而且執(zhí)行起來也非常困難，這也是我國較多民營房地產(chǎn)企業(yè)中的普遍現(xiàn)象。

2、財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，問題也隨之而來。那就是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的素質(zhì)相對不高。因此這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對待新人要更加斟酌，選擇一些更加優(yōu)秀的員工，公司的納新需要更有章程，更具專業(yè)性。但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀卻不是如此，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員招收不是很嚴(yán)格。同時企業(yè)老板對財務(wù)處理干預(yù)的任意性及對財務(wù)人員的重視程度也不夠，不能夠提高財務(wù)人員的工作積極性，入職的一些財務(wù)管理人員素養(yǎng)也相對較低，管理意識也不高。一些財務(wù)管理人員簡單的認(rèn)為財務(wù)管理工作只是粗糙的記錄信息、分發(fā)工資而已，財務(wù)管理人員的素質(zhì)和專業(yè)知識的缺失，導(dǎo)致了企業(yè)的衰敗。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理能力差。

在當(dāng)前，我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在公司的成本管理上存在著問題，有著不小的漏洞。雖然在當(dāng)前我國社會形勢大好的情況下，企業(yè)落后的成本管理模式不會影響企業(yè)的大局，但是必然會對企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)問題。其次，目前我國的大部分企業(yè)只對于內(nèi)部管理成本控制比較關(guān)注，而對于其他的環(huán)節(jié)相對有所忽略，如工程造價的各個環(huán)節(jié)是相輔相成，相互統(tǒng)一的一個整體，重視一個環(huán)節(jié)，忽略其他環(huán)節(jié)對于工程造價的影響是不利的。第三，企業(yè)財務(wù)管理工作人員的水平有限，對于企業(yè)成本的估算也缺乏專業(yè)判斷，這就直接影響了企業(yè)的經(jīng)營，從而導(dǎo)致企業(yè)盈利下降。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的措施

1、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理模式。

從根本入手，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度不完善，財務(wù)管理模式不健康，導(dǎo)致了一系列的財務(wù)管理問題，影響公司的正常運(yùn)作。所以應(yīng)該優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理模式，讓企業(yè)的各個環(huán)節(jié)之間都更加統(tǒng)一，使管理人員得到的數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確細(xì)致，從而能夠進(jìn)行更加高效的決策，同時還要對企業(yè)的財務(wù)管理模式進(jìn)行更改，對于落后的財務(wù)管理模式要毫不猶豫的放棄，而對于其他公司更加科學(xué)的財務(wù)管理模式也要毫不猶豫的加以引進(jìn)。根據(jù)本公司管理架構(gòu)的特點(diǎn)，采取集團(tuán)總制度建設(shè)，開發(fā)項目具體情況的靈活管理方式等，盡可能的開源節(jié)流，提高企業(yè)對資金的使用和投資效益，由此提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，優(yōu)化員工素質(zhì)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理存在較大的問題，影響了公司的正常運(yùn)營，因此房地產(chǎn)公司需要不斷地對財務(wù)工作人員提出更高的要求，培訓(xùn)企業(yè)員工，使得員工對于自己在公司中的位置有著更加精準(zhǔn)的認(rèn)識，知道自己肩頭肩負(fù)的重任，讓他們正確認(rèn)識到自己的位置，充分發(fā)揮自身的積極性。要將財務(wù)管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略大局之中，從而有利于企業(yè)的發(fā)展，而不至于讓落后的管理模式影響企業(yè)的健康運(yùn)行和發(fā)展。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理力度。

在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理之中，成本管理控制的能力也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加重視企業(yè)對于成本管理的能力，改善當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式之中存在的問題，把成本管理作為一項重要的工作。公司要不斷的提高財務(wù)管理的能力，創(chuàng)新更加高效的成本管理方式，隨著形勢發(fā)展不斷更新成本管理模式，創(chuàng)新成本管理，在成本管理的過程中細(xì)化步驟，對于各環(huán)節(jié)工作都要進(jìn)行更加全面的預(yù)算，并要規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，不斷發(fā)掘降低企業(yè)成本的途徑，從而壯大發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中預(yù)算管理。

房地產(chǎn)企業(yè)的集中管理必然需要房地產(chǎn)企業(yè)對自身資金管理進(jìn)行高度的預(yù)算，并且進(jìn)行全面的預(yù)算，這就需要建立適用于自身房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算和核心結(jié)算制度。為實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理的集中，就需要房地產(chǎn)企業(yè)具有保障的財務(wù)預(yù)算，也需要得到房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的監(jiān)控，以及對房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的審計，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的審核，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)必須完善的，逐步實(shí)現(xiàn)管理的集中化。

5、加大監(jiān)督力度。

房地產(chǎn)企業(yè)的重要部門之一就是財務(wù)部門，所以必須要對其進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的良性健康發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門的監(jiān)督，不僅要對其內(nèi)部進(jìn)行監(jiān)督，控制資金的不合理使用，同時還應(yīng)該對整個的財務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)管。對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的財務(wù)問題需要進(jìn)行及時的了解，杜絕資金流失、短缺等問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金管理進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，打擊不法行為，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

四、結(jié)語

對于房地產(chǎn)這種資金密集的關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合性行業(yè)來說，應(yīng)該更加注重企業(yè)的資金管理，將資金進(jìn)行最高效、最科學(xué)、最大化的利用。提高企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理水平，發(fā)揮財務(wù)的最大保障力和助動力，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。

參考文獻(xiàn)

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篇8

1.對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在不足的分析。

其一，是在會計基礎(chǔ)工作環(huán)節(jié)比較薄弱，進(jìn)而導(dǎo)致會計信息的失真以及隨著而來的混亂的秩序。

其二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中法人內(nèi)部監(jiān)督作用發(fā)揮的不夠突出。監(jiān)事會以及董事會監(jiān)控力度特別薄弱，他們的監(jiān)督作用發(fā)揮得不夠有效。

其三，管理人的法律意識比較薄弱，常常投機(jī)取巧、有法不依、姑息將就、執(zhí)法不嚴(yán)，一些給面子拉人情的現(xiàn)象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經(jīng)濟(jì)犯罪的出現(xiàn)。

其四，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營層次的員工在素質(zhì)上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。

2.企業(yè)管理做法上的一些利弊。

我們的房地產(chǎn)企業(yè)在管理中，通常的做法是統(tǒng)一進(jìn)行核算、進(jìn)行分工管理、獎罰不確定。這樣的管理做法，雖然說有利于統(tǒng)一管理以及監(jiān)控，但是也有其弊端。

其一，導(dǎo)致項目開發(fā)責(zé)任和權(quán)力以及利益的嚴(yán)重的脫節(jié)。這樣做，不利于積極地將一線項目經(jīng)理人員的積極性機(jī)遇有效地調(diào)動起來，單單依靠房地產(chǎn)企業(yè)公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。

其二，這樣的企業(yè)管理做法由于存在著不具體的業(yè)績衡量指標(biāo)數(shù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司項目經(jīng)理部之間攀比的出現(xiàn)，對公司的發(fā)展不利。

二、改善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的一些具體看法

1.積極建立起科學(xué)的內(nèi)部管理環(huán)境。

為了完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的有效管理，有必要對房地產(chǎn)內(nèi)部管理環(huán)境給予積極地建設(shè)，這里包括經(jīng)營方式和風(fēng)格、理念，以及組織機(jī)構(gòu)等一些方法。在房地產(chǎn)內(nèi)部積極地建立起良好的管理環(huán)境，進(jìn)而保證企業(yè)管理制度的有效地落實(shí)。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的相互間的有效牽制。

房地產(chǎn)企業(yè)可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據(jù)企業(yè)中不同崗位在房地產(chǎn)管理中的不同程度，規(guī)定每一員工在其崗位上的履職時間，特別是對一些重要崗位做到頻繁輪換，而對一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對這些管理漏洞崗位給予積極地填充。

3.積極加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稽核制度。

在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，由于企業(yè)經(jīng)營者對企業(yè)管理中稽核部門的認(rèn)識上的不足，以為稽核部門不能夠創(chuàng)造良好的效益，還占用一些人員編制，進(jìn)而加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的成本，故而沒有從根本上對稽查制度給予有效地重視。盡管企業(yè)內(nèi)部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴(yán)格地執(zhí)行。

三、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的一些思考以及建議

1.積極地核算出公司的投資總額。

房地產(chǎn)項目的可行性研究報告在得到批復(fù)以后，就需要房地產(chǎn)公司選擇一些合適的項目經(jīng)理部給予有效地落實(shí)，進(jìn)而進(jìn)一步得到已經(jīng)批復(fù)的可行性研究報告的最基本的依據(jù)，并對該項目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項目資金流量表。

2.有效地對開發(fā)給予控制，確保資金的支出。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，對開發(fā)成本的管理是房地產(chǎn)管理中的關(guān)鍵。當(dāng)對企業(yè)中某一項目的投資資金總額確定以后，其開發(fā)成本控制是重要的一方面。

3.積極應(yīng)對的思路。

其一，房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發(fā)揮出來。

我們在在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，為了有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理能力，一方面需要房地產(chǎn)市場自身的有效地調(diào)節(jié)能力的支撐，與此同時，還需要我們國家政策的調(diào)節(jié)有效地配合。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)節(jié)，有利于房地產(chǎn)市場健康秩序的確立。讓市場自我調(diào)節(jié)，比國家行政手段的宏觀調(diào)控更有效和快捷。故而，有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)自身調(diào)節(jié)能力，也就成為了市場長遠(yuǎn)發(fā)展的一個必然。國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所發(fā)揮出的是宏觀微調(diào)的積極作用，而中央和地方有效地結(jié)合，有助于對市場進(jìn)行有效地指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

其二，充分地讓發(fā)展目標(biāo)、政策立足長遠(yuǎn)。

在制定政策過程中，我們需要對政策機(jī)遇通盤考慮，且不朝令夕改。積極地通過個人所得稅有效地調(diào)控房價，不是有效地手段。因為個人所得稅是屬于產(chǎn)品交易之后產(chǎn)生的一種行為，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，屬于下游環(huán)節(jié)，只能夠間接產(chǎn)生作用。就目前來說，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展缺乏穩(wěn)定性和長遠(yuǎn)的目標(biāo)，這需要我們的房地產(chǎn)管理依據(jù)我國社會主義國家性質(zhì)和實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況制定出一些合理的科學(xué)的一些比較長遠(yuǎn)的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長的我國城市住房要求和民情以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)際狀況，進(jìn)而保證我們的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地增長，促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走上正軌軌道。就稅收而言，政府發(fā)揮的是稅收政策的調(diào)節(jié)作用。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和稅務(wù)的緊密配合，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅管理的建設(shè)。

其三，積極地對我國的法律法規(guī)體系給予建設(shè)和完善。

我們要想我國的房地產(chǎn)市場有一個健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國家特色的房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)體系，保證我們的房地產(chǎn)市場運(yùn)作步入到規(guī)范化的道路上來，即房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理合法化和合理化。我們的政府應(yīng)該在法律規(guī)范中，積極地實(shí)施其經(jīng)濟(jì)管理行為，最大可能地避免行政在干預(yù)中的過度行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場秩序不利局面出現(xiàn)。與此同時，多層次、全方位的房地產(chǎn)積極的宏觀調(diào)控體系在實(shí)施中有可行的法律保證。

其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中和諧關(guān)系。

中央政府和地方政府應(yīng)該積極地明確自己在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中職責(zé)范圍和責(zé)任主體。即，我們的地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的價值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對財稅制度進(jìn)行有效地探索性地實(shí)踐，合理地對土地財政給予鉗制，積極地提高地方政府對中央政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的有效落實(shí)，有效地遏制房地產(chǎn)市場中一些不良風(fēng)氣的產(chǎn)生。

四、結(jié)語

篇9

關(guān)鍵詞：薪酬 薪酬制度 房地產(chǎn)開發(fā)公司

Abstract: Salary system is one of the important component for modern enterprise management. However, at present, many salary system of state-owned enterprises in China is still at the level of the old planning system , and is difficult to fulfill its function, meanwhile, it has serious impact on the sustainable development of the state-owned enterprises. In this article, some problems of salary system of a Real Estate Development Company in Xi'an was analyzed, and some corresponding advices on the company's salary system were proposed.

Key words：Salary Salarysystem Real Estate Development Company

隨著近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)不斷推出調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然仍在保持著它的快速增長，但是增長的勢頭已然減緩。市場的萎縮、成本的增大，必然導(dǎo)致利潤的減少，所以房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的薪酬狀況以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行薪酬管理制度是非常值得深入探討和研究的一個問題。

一、西安某縣房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)行薪酬管理制度

（一）西安某縣房地產(chǎn)開發(fā)公司概況

西安市某縣房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于1984年10月，為國有二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，主要從事商品房（包括住宅、辦公、標(biāo)準(zhǔn)廠房、營業(yè)用房等）和城鎮(zhèn)土地的綜合開發(fā)及拆遷改造。公司設(shè)有八個職能部門，擁有工程技術(shù)人員30余人。累計向社會提供住房60萬，總投資超億元，為緩解該縣人民的居住困難和城市發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

（二）現(xiàn)行薪酬管理制度（依據(jù)該公司綜合管理制度）

1、公司實(shí)行崗位等級工資制，根據(jù)員工所在崗位及所擔(dān)任職務(wù)確定工資類別。

2、公司將在崗員工基本工資的30%和崗位工資作為浮動工資，各部門根據(jù)公司有關(guān)制度及自己部門工作特點(diǎn)制定考核細(xì)則。

（三）年終獎

1、根據(jù)公司經(jīng)營狀況，按員工的工作能力、工作態(tài)度、工作實(shí)績進(jìn)行考核發(fā)放。

2、年終獎發(fā)放條件：員工一年內(nèi)工作努力，遵紀(jì)守法，無重大失誤。

（四）員工的福利

1、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、住房公積金。

2、年薪假。凡在本公司工作滿一年(由結(jié)束試用期轉(zhuǎn)正之日計起)的員工,均可享有年薪假七天。

3、全年二次勞保。即毛巾、洗衣粉、香皂。（在崗員工）

（五）員工工資表

1、工齡工資每年按員工基本工資的3%計算。

2、實(shí)發(fā)工資金額=基本工資+崗位工資+工齡工資-養(yǎng)老保險金-醫(yī)療保險金-住房公積金

二、該房地產(chǎn)開發(fā)公司薪酬制度存在的問題

（一） 總體薪酬偏低，不具競爭性

根據(jù)西安市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2010年該縣地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16761元，平均每月收入大約1400元。從該房地產(chǎn)開發(fā)公司的員工工資表反映出的數(shù)據(jù)看，員工的工資水平低于該地區(qū)的總體水平。以營銷部員工的工資數(shù)據(jù)為例，除去年終獎營銷部員工的月工資為810元左右，而該縣一民營房地產(chǎn)公司西安TH置業(yè)有限公司對銷售部員工制定的薪酬標(biāo)準(zhǔn)為底薪1200元+績效工資+全勤獎金200元。由此可以看出該房地產(chǎn)開發(fā)公司的薪資水平明顯低于同行業(yè)競爭對手的薪資水平。

（二）薪酬結(jié)構(gòu)過分單一

該房地產(chǎn)開發(fā)公司的薪酬結(jié)構(gòu)大致包括基本工資、崗位工資、獎金和各種福利。薪酬結(jié)構(gòu)中只有年終獎金是根據(jù)公司經(jīng)營狀況發(fā)放的不確定數(shù)值，而基本工資、崗位工資和福利都是固定的。這不僅忽略了不同崗位承擔(dān)不同工作職責(zé)而產(chǎn)生的差異性，也抹煞了不同崗位價值差異，挫傷了那些從事高技能、高知識、高能力工作崗位員工的積極性。以行政部員工和工程部員工為例，行政部負(fù)責(zé)公司黨務(wù)、政務(wù)和處理日常事務(wù)，工作相對簡單，對員工技能要求不是很高，而工程部則不同，對員工身體素質(zhì)及技能要就相對較高，這樣顯然忽略了崗位之間存在的差異，造成對工程部員工不公平的現(xiàn)象。

（三） 薪酬分配等級小，平均主義嚴(yán)重

在該房地產(chǎn)開發(fā)公司的薪酬體系結(jié)構(gòu)中，相鄰的兩個崗位工資級別的差異很小，員工晉升一級，所獲得的薪酬激勵作用并不大。員工的薪酬分配等級大體分為四個等級，即總經(jīng)理級、副總級、主任級和員工級，而且相鄰的兩個崗位工資級別只有二百多元的差距，企業(yè)員工的薪酬主要與所在級別和工作年限相關(guān)，只能通過職位逐級提升而得到提升。同等的職位相對應(yīng)的工資是固定的，員工的業(yè)績出色也只能通過以后職位的提升而得到補(bǔ)償，即便是職位提升了，而薪酬水平的提升也相當(dāng)有限，在薪酬分配的過程中存在著嚴(yán)重的平均主義。

（四） 薪酬考核體系不完善，落實(shí)不到位

該房地產(chǎn)開發(fā)公司的薪酬體系是以崗位為基礎(chǔ)的，在建立考核體系中只在薪酬方面建立了考核，而在輔助薪酬方面卻沒有一整套完善的考核機(jī)制。公司制定了依據(jù)責(zé)任目標(biāo)、工作態(tài)度、出勤情況和工作實(shí)績進(jìn)行考核，年終評議，審定獎懲標(biāo)準(zhǔn)的考核辦法，而實(shí)際中并沒有很好地落實(shí)，沒有充分利用員工30%的浮動工資和崗位工資，考核體系流于形式化，員工的工資很少會受到考核體系的影響。

三、該房地產(chǎn)開發(fā)公司薪酬制度存在問題的原因分析

（一）薪酬水平受國有企業(yè)薪酬模式影響

國有企業(yè)的薪酬水平普遍偏低，略低于競爭的民營企業(yè)，造成企業(yè)薪酬水平偏低的局面有計劃經(jīng)濟(jì)體制遺留下來的影響，又有長期形成的根深蒂固的平均主義文化的制約。該房地產(chǎn)開發(fā)公司的員工工資標(biāo)準(zhǔn)是由其上級主管單位縣建設(shè)局根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r狀況、消費(fèi)水平以及經(jīng)濟(jì)水平等為參考因素制定的，而工資標(biāo)準(zhǔn)多年來也是一成不變的，這些較為陳舊的工資體系早已不能適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，對該房地產(chǎn)開發(fā)公司的發(fā)展產(chǎn)生不良影響。

（二）崗位等級決定工資級別

該房地產(chǎn)開發(fā)公司作為一家國有企業(yè)，薪酬制度的設(shè)計也逃不開目前我國國有企業(yè)的通病，員工的收入和其它待遇主要與其行政級別相關(guān)，工資的水平主要由職務(wù)等級決定。一旦不能達(dá)到某個行政級別，工資就不可能上升，行政職務(wù)的大小、學(xué)歷職稱的高低、工齡等因素對工資具有決定性的影響，而對不同職位的價值重要性影響不足。

（三）企業(yè)單純追求內(nèi)部公平性，而忽視不同崗位人員之間不具可比性

在企業(yè)內(nèi)部，核心主業(yè)和關(guān)鍵崗位人員往往是激勵對象，對于一家房地產(chǎn)企業(yè)，房屋的建造與銷售必然是其核心主業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)的流程不外乎策劃、設(shè)計、施工、營銷和售后這五大板塊，每一個板塊的部門職能都有其獨(dú)立性和特殊性，企業(yè)對于不同部門的職責(zé)要求不同，所以企業(yè)在制定薪酬體系時對不同的工作崗位要區(qū)別對待，如果單純追求內(nèi)部公平性，必然引發(fā)矛盾。

（四）績效考核未與個人能力和業(yè)績形成緊密聯(lián)系

企業(yè)在進(jìn)行考核、考評時一方面偏資歷而輕能力和工作業(yè)績，另一方面考核過程和結(jié)果也沒有做到透明化，從而使得許多人員靠拉幫結(jié)派或者走關(guān)系走上了較高的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，最為重要的一點(diǎn)是，考核結(jié)果往往并沒有作為支付各種薪酬的有效參考依據(jù)?，F(xiàn)有的薪酬體系主要是以崗位為基礎(chǔ)，沒有和能力及個人的業(yè)績連在一起，造成的結(jié)果是很多人為了獲得相對較高的收入，注意力放在如何謀取更高的職位上，從而使自己的工作精力分散。

四、完善該房地產(chǎn)開發(fā)公司薪酬制度的建議

（一）提高企業(yè)整體薪酬標(biāo)準(zhǔn)，建立以崗位工資為主的工資制度

國有企業(yè)員工的薪酬水平相對于民營企業(yè)而言是偏低的。在以物質(zhì)為價值取向的今天，薪酬的高低無疑決定了人才的大致流動方向。因此，某縣房地產(chǎn)開發(fā)公司要提高員工的整體薪酬標(biāo)準(zhǔn)，使薪酬不僅發(fā)揮其基本保障功能，還要發(fā)揮其物質(zhì)激勵、刺激競爭功能。在職位分析、崗位測評的基礎(chǔ)上，設(shè)計本單位的基本工資制度。改革現(xiàn)行工資構(gòu)成，優(yōu)化工資結(jié)構(gòu)，簡化工資項目，增大崗位工資的比重，使崗位工資占工資收入的50%―70%左右，形成企業(yè)優(yōu)勝劣汰、崗位能上能下、收入能增能減的以崗位工資為主體的崗位績效工資制。

（二）區(qū)分崗位差別，建立合理的薪酬結(jié)構(gòu)

薪酬結(jié)構(gòu)單一，會嚴(yán)重影響員工的積極、專注程度。該房地產(chǎn)開發(fā)公司要想解決這個問題就要根據(jù)企業(yè)的不同崗位設(shè)計不同的薪酬結(jié)構(gòu)方案?？梢园哑髽I(yè)的崗位分為基于職務(wù)和基于業(yè)績的兩種，分別設(shè)計兩種不同類型的薪酬結(jié)構(gòu)方案。每種類型中根據(jù)部門和崗位的不同也略有差異。這樣就形成了一個薪酬結(jié)構(gòu)體系。這種體系簡單而且針對性強(qiáng)，能夠有效的調(diào)動企業(yè)員工的工作積極性。

（三） 確定合理的工資標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)的薪酬分配方式

目前該房地產(chǎn)開發(fā)公司基本工資制度中，不同性質(zhì)勞動崗位工資標(biāo)準(zhǔn)的差距明顯偏小。企業(yè)確定不同性質(zhì)勞動，如簡單勞動和復(fù)雜勞動的工資標(biāo)準(zhǔn)、工資差距時，要進(jìn)行勞動力價格的調(diào)查比較和各類人員供求關(guān)系情況分析，把勞動評價和勞動力價格機(jī)制結(jié)合起來。大幅提高技術(shù)崗位、關(guān)鍵崗位、高素質(zhì)、短缺人才的工資水平，合理拉開分配差距。并且各類人員的工資標(biāo)準(zhǔn)，都要逐步做到隨行就市，同市場工資銜接，使人員招得進(jìn)、留得住。

（四）樹立科學(xué)績效觀，建立公平、有效的績效考核制度

正確認(rèn)識績效考核不是走形式，不是為了考核而進(jìn)行考核，而是公司總結(jié)工作與加強(qiáng)有效管理的一種重要手段。建立公平、有效的績效考核制度，首先，需要進(jìn)行科學(xué)的工作分析。應(yīng)切實(shí)科學(xué)合理地根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃、組織結(jié)構(gòu)，對各崗位職責(zé)、重要程度、任職資格等進(jìn)行客觀分析，編制詳細(xì)的崗位說明書，確定薪資結(jié)構(gòu)等，對員工的崗位進(jìn)行有效的分析。其次，確立企業(yè)的工作目標(biāo)，將員工的目標(biāo)與企業(yè)的目標(biāo)統(tǒng)一起來，任何一個職位的工作人員，所確定的工作必須對公司的目標(biāo)、策略、發(fā)展有所貢獻(xiàn)。第三，考核周期系統(tǒng)化，平?？己伺c月度、季度、年度考核有機(jī)結(jié)合起來。注意加強(qiáng)平時考核，不能忽視平時績效考核對企業(yè)員工工作評價的作用。

參考文獻(xiàn):

[1]高延升,郭衛(wèi)民.國有企業(yè)改革的薪酬設(shè)計[J].管理與對策.2006

篇10

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開發(fā)公司；工程管理

1 房地產(chǎn)開發(fā)簡介

最近幾年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了大規(guī)模的發(fā)展。從現(xiàn)在的情況來看，在房地產(chǎn)方面的投資已經(jīng)成為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。同時房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展也是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步的重要推動力。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展好壞也直接影響到了廣大老百姓生活的品質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)公司和建筑施工公司的最大的區(qū)別就是，房地產(chǎn)開發(fā)資金的運(yùn)作和行業(yè)管理方面都是屬于密集型的行業(yè)。通過市場實(shí)現(xiàn)將資金進(jìn)行轉(zhuǎn)化。通過嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)規(guī)范和降低運(yùn)營的成本等一系列有效的途徑可以有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理的水平。

要做好房地產(chǎn)公司的工程管理首先要對房地產(chǎn)的開放要進(jìn)行一個全面的認(rèn)識。房地產(chǎn)具有固定不動的特性，房地產(chǎn)的開發(fā)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種不同的類型，通常將房產(chǎn)可以分為住宅和非住宅住房兩種不同的用途。

房地產(chǎn)開發(fā)的特性： 1）房地產(chǎn)位置的固定特性。房地產(chǎn)不能夠隨人們的意愿隨便的進(jìn)行移動。只能在房地產(chǎn)開發(fā)的工程所在地進(jìn)行生產(chǎn)，并且要受到所在地然地理環(huán)境的影響。

2）房地產(chǎn)開發(fā)的差異特性。房地產(chǎn)在位置的選擇上具有天然的差異性，雖然房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計和建設(shè)上相同，但是如果位置不同的話，房地產(chǎn)項目從本質(zhì)上說也是不一樣的。

3）房地產(chǎn)項目的耐久性。房地產(chǎn)項目是造價較高的項目，必須具有足夠的耐久性。根據(jù)我們國家的規(guī)定，城市用地之中，居住用地的使用年限為70年，工業(yè)用地的使用年限為50年。

4）房地產(chǎn)開發(fā)要考慮土地資源稀缺的特性。我國的人口多，人均土地面積的所占的比列很小，并且土地資源是不可再生的資源，只能對土地資源進(jìn)行重復(fù)的開發(fā)和利用，所以必須對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行慎重的考慮。

5）房地產(chǎn)開發(fā)項目效用的多層次性。房地產(chǎn)項目能夠為人的生存、享受和發(fā)展三個方面提供不同層次的性質(zhì)。房地產(chǎn)項目是將三種性質(zhì)資料很好的結(jié)合在一起。房地產(chǎn)項目首先的目的就是為人們提供最基本的住宿場所。其次對著社會的發(fā)展，人們對日常生活水平的要求也越來越高，不僅僅滿足住宅的需求，還要提供更加舒適的生活。另外房地產(chǎn)項目還要能夠為人們正常的生活、娛樂和自身的發(fā)展提供堅實(shí)的條件。

6）房地產(chǎn)項目具有增值和保值的特性。房地產(chǎn)項目是以地產(chǎn)為承載的基礎(chǔ)，房產(chǎn)不會因為使用年限的延長而消失，另外地產(chǎn)會隨著時間的延長和社交環(huán)境的變化而升值。

2 房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)工程管理體系的內(nèi)容

2.1 投資前的管理

投資前的管理主要是針對從達(dá)成投資意向到實(shí)現(xiàn)項目的評估決策的這個過程，在投資前的管理這個過程中主要是對房地產(chǎn)開發(fā)公司的建設(shè)項目進(jìn)行科學(xué)的論證，并做出正確的決策。這是關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目最終成敗的關(guān)鍵，是項目管理體系建立的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。投資前的管理決定了項目能否成立的基礎(chǔ)，成立的項目規(guī)模有多大，資金了來源方式和資金了利用狀況等。一般對于大型發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目將投資前的項目管理分為四個不同的階段：投資機(jī)會的研究，項目建議書的編制，項目可靠性的研究和項目的評估與決策。

2.2 投資建設(shè)期的管理

投資建設(shè)期的管理指項目決策后，從項目選址到項目竣工驗收、交付使用階段的管理活動，在這一階段房地產(chǎn)開發(fā)項目主要目的是將建設(shè)項目從決策階段變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的固定資產(chǎn)的形式。此階段一般要需要完成項目的選址、設(shè)計、建設(shè)計劃、施工準(zhǔn)備和管理、竣工驗收這幾個階段

2.3 工程竣工驗收質(zhì)量管理

按照規(guī)定的質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)和辦法，對完成的分項、分部工程和單位工程進(jìn)行檢查和驗收。對質(zhì)量報告和技術(shù)性文件進(jìn)行審核。并且對有關(guān)工程質(zhì)量的技術(shù)性文件進(jìn)行編目和建檔。

3 房地產(chǎn)開發(fā)公司工程管理制度的建立

房地產(chǎn)工程的管理制度體系包括：設(shè)計管理、合同管理、進(jìn)度計劃管理、質(zhì)量管理、安全管理、工程管理檢查評估、專項工程的管理標(biāo)準(zhǔn)化文件。本文重點(diǎn)從房地產(chǎn)工程的施工進(jìn)度、安全管理和質(zhì)量管理方面入手構(gòu)件管理制度體系。

4 構(gòu)件房地產(chǎn)開發(fā)公司工程管理體系的措施

4.1 成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計和設(shè)計變更洽商的管理兩個方面是控制成本的重點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計是項目實(shí)施的前提，在此階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)事先做好充分的調(diào)研及市場分析工作，對房屋的結(jié)構(gòu)類型、戶型平面、供熱方式等都有明確的、經(jīng)過充分推敲的結(jié)論后再開始施工圖設(shè)計。變更、洽商產(chǎn)生的原因在于施工圖紙設(shè)計不清的部位的深化設(shè)計、甲方對使用功能的變更及各專業(yè)之間有矛盾需做現(xiàn)場調(diào)整之處。

4.2 進(jìn)度目標(biāo)控制

進(jìn)度目標(biāo)關(guān)系到工程是否按期完工及項目能否如約交付使用的問題，而且工程進(jìn)度的延期更是造成工程成本增加的直接因素。項目確定總包單位、監(jiān)理單位后，正式開工之前，開發(fā)公司工程管理人員應(yīng)與總包單位及監(jiān)理公司共同商定項目總進(jìn)度計劃，根據(jù)合同約定的工期，根據(jù)項目交付使用的標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場條件排出合理可行的進(jìn)度計劃。項目正式開工后，將總進(jìn)度計劃分解為季度進(jìn)度計劃、月度進(jìn)度計劃及周進(jìn)度計劃，由工程管理人員（現(xiàn)場工程師）每周現(xiàn)場檢查進(jìn)度完成情況，并定期召開監(jiān)理例會、進(jìn)度計劃會等專題會議,隨時調(diào)整進(jìn)度完成時間。

4.3 質(zhì)量目標(biāo)控制

事前質(zhì)量控制指在施工及設(shè)備安裝等工作開始前的質(zhì)量控制措施。包括：1）施工技術(shù)準(zhǔn)備工作的質(zhì)量控制；2）現(xiàn)場準(zhǔn)備工作的質(zhì)量控制。包括現(xiàn)場平整度及壓實(shí)程度是否滿足施工質(zhì)量要求；測量數(shù)據(jù)及水準(zhǔn)點(diǎn)的埋設(shè)是否滿足施工要求；施工道路的布置及路況是否滿足運(yùn)輸要求；水、電、熱及通訊等情況是否滿足施工要求；3）材料設(shè)備供應(yīng)工作的質(zhì)量控制。材料設(shè)備的供應(yīng)程序與供應(yīng)方式是否能保證施工順利進(jìn)行，進(jìn)場材料檢查驗收制度是否完善，做到合格證、現(xiàn)場取樣及報驗資料與實(shí)際材料質(zhì)量相符。

事中質(zhì)量控制指在施工中對現(xiàn)場工作的質(zhì)量控制措施，此階段工作甲方工程管理人員要充分調(diào)動監(jiān)理公司、總包管理人員的監(jiān)督作用，并建立質(zhì)量獎罰制度，起到實(shí)際的促進(jìn)作用。

事后質(zhì)量控制指對通過施工過程所完成的具有獨(dú)立的功能和使用價值的最終產(chǎn)品（單位工程或整個項目）及其有關(guān)方面的質(zhì)量控制過程。本階段工作從工程移交后開始，至工程保修期結(jié)束為止，如本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)公司自有物業(yè)公司管理，則繼續(xù)其維修責(zé)任。

4.4 工程管理體系信息化建設(shè)

由于信息管理貫穿業(yè)主項目管理全過程，涉及到項目管理的各個部門和所有項目建設(shè)參與方，開發(fā)公司應(yīng)成立項目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的信息化領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一布置建設(shè)工程項目信息化工作，建立項目信息收集、存儲、處理和傳遞的程序，在相關(guān)的項目管理職能部門設(shè)立專職信息員，形成上通下達(dá)的信息資源管理組織體系。

數(shù)據(jù)資源是管理信息系統(tǒng)的血液，數(shù)據(jù)的完整與準(zhǔn)確是系統(tǒng)的質(zhì)量保證。因此，需要建立建設(shè)工程項目信息資源開發(fā)和應(yīng)用的相關(guān)制度，確保管理信息收集、存儲、傳遞、加工和使用順利進(jìn)行。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠有效的帶動全社會各行各業(yè)的發(fā)展，工程管理體系對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗起到了非常關(guān)鍵的作用。必須要加強(qiáng)在工程管理體系的構(gòu)件和不斷發(fā)展完善。

參考文獻(xiàn)