導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)公司資金管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)資金管理 管理機(jī)制 人員素質(zhì) 集中化管理

資金是房地產(chǎn)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可或缺的必備要素，在房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展中有著十分重要的意義，強(qiáng)化資金的管理與控制，能夠在一定程度上提升資金的使用效率與效益，規(guī)范公司資金的運(yùn)作流程，使得房地產(chǎn)公司的資金能夠保持在一個(gè)比較合理的水平上，以備不時(shí)之需。從目前的發(fā)展現(xiàn)狀分析來(lái)看，房地產(chǎn)公司的資金管理仍然存在著諸多亟待解決與完善的問(wèn)題，需要探索合理的途徑不斷地去提升房地產(chǎn)公司的資金管理水平，夯實(shí)公司的競(jìng)爭(zhēng)力。

一、強(qiáng)化投資項(xiàng)目的可行性研究工作

在一般情況下，項(xiàng)目規(guī)模越大，資金占用就越大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大，有鑒于此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，一定要先做好項(xiàng)目的可行性研究，以降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

第一，要做好選擇投資項(xiàng)目的背景情況調(diào)查。在確定房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目前，應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目的背景情況做詳細(xì)、認(rèn)真的調(diào)查，不能有任何產(chǎn)權(quán)方面問(wèn)題的遺漏，否則將會(huì)使該項(xiàng)目的投資難以回收，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目投資的失敗。

第二，做好市場(chǎng)調(diào)查。項(xiàng)目所在地區(qū)的區(qū)域發(fā)展概況及前景、人口發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、消費(fèi)市場(chǎng)情況、城市規(guī)劃情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等等，都需要我們做詳細(xì)的調(diào)查研究與分析。只有在較好的市場(chǎng)需求條件下，企業(yè)才能獲得正常的或高額的利潤(rùn)。

第三，搞好投資項(xiàng)目的比較。企業(yè)應(yīng)集中人、財(cái)、物等優(yōu)勢(shì)資源及力量，開(kāi)發(fā)那些經(jīng)營(yíng)效益好的項(xiàng)目。這就要求我們企業(yè)對(duì)那些已做出可行性研究的項(xiàng)目按風(fēng)險(xiǎn)、效益進(jìn)行排序，選擇那些資金占用少、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期相對(duì)較短、風(fēng)險(xiǎn)小、效益好的項(xiàng)目作為企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

二、建立健全房地產(chǎn)公司的資金管理機(jī)制

科學(xué)合理的管理機(jī)制不僅有利于房地產(chǎn)公司的資金能夠更好的發(fā)揮作用，而且為公司的長(zhǎng)足發(fā)展樹(shù)立了良好的典范。首先，要優(yōu)化資金的籌措結(jié)構(gòu)。資金籌措涵蓋了合理選擇籌資方式和科學(xué)預(yù)測(cè)資金需求。合理的籌資渠道包括發(fā)行股票債券、融資租賃、銀行信托等貸款）、吸收直接資金等，而預(yù)測(cè)資金需求方法有銷售百分比法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、定性預(yù)測(cè)法等，這需要房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人結(jié)合自身的發(fā)展實(shí)際選擇合理的手段。其次，要強(qiáng)化資金管理意識(shí)，在資金管理上，房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者要借助于員工手冊(cè)、專題會(huì)議、網(wǎng)絡(luò)教育以及員工會(huì)議交流等方式，強(qiáng)化公司每一個(gè)工作人員對(duì)資金管理重要性的認(rèn)識(shí)，以便在資金管理工作中獲得更多的便利和支持，同時(shí)要樹(shù)立現(xiàn)金流量的概念，對(duì)公司現(xiàn)金流量的相關(guān)信息進(jìn)行密切的關(guān)注，保證任何一筆資金都能夠運(yùn)用到實(shí)處；再者，要不斷地優(yōu)化資金的使用結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)公司要結(jié)合自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)情況等決定流動(dòng)資金的比例，以保持合適的流動(dòng)資金的額度；應(yīng)當(dāng)根據(jù)“保證重點(diǎn)、量入為出、均衡支付、總員控制”的原則，成立公司內(nèi)部的資金調(diào)度中心，讓公司上下級(jí)的資金流動(dòng)情況都能夠被納入到財(cái)務(wù)部門的控制范圍內(nèi)，保證資金管理機(jī)制的順利運(yùn)轉(zhuǎn)，確保資金安全。

三、提高房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代到來(lái)的今天，人力資源在社會(huì)各行各業(yè)中的重要性不言而喻，強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，對(duì)于資金管理乃至房地產(chǎn)公司的長(zhǎng)足發(fā)展都有著極其重要的意義。其一，房地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人要針對(duì)公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)實(shí)工作情況，制定切實(shí)可行的員工培訓(xùn)計(jì)劃，借助于財(cái)務(wù)技能業(yè)務(wù)實(shí)踐培訓(xùn)、推薦優(yōu)秀員工在職深造、輪崗以及學(xué)歷繼續(xù)教育等多種手段，全方位的提升財(cái)務(wù)人員在財(cái)務(wù)核算、分析、決策等職能方面的能力，促使他們能夠更加自如的應(yīng)對(duì)工作中的壓力和挑戰(zhàn)；其二，職業(yè)道德的建設(shè)在財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)與教育進(jìn)程中有著同樣重要的作用，要杜絕財(cái)務(wù)人員“謀取私利、挪用公款”等不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，就要嘗試通過(guò)專題會(huì)議宣傳、資金運(yùn)作流程模擬活動(dòng)等方式讓員工意識(shí)到職業(yè)道德的重要性，同時(shí)要將員工日常的工作表現(xiàn)、業(yè)績(jī)等與工資相掛鉤，從而在提高公司財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)的同時(shí)，也為房地產(chǎn)公司的發(fā)展提供了更多的活力。

四、實(shí)施資金的集中化安全管理

要結(jié)合房地產(chǎn)公司的發(fā)展實(shí)際，完善結(jié)算中心制度，可以建立專屬公司的財(cái)務(wù)結(jié)算中心，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資金的統(tǒng)一化調(diào)度、有效化監(jiān)控和集中化管理，保證資金管理的安全、統(tǒng)一與集中。還有，要合理的發(fā)揮出信息化管理的作用，公司領(lǐng)導(dǎo)者要安排專業(yè)人士，結(jié)合公司資金管理的真實(shí)情況，建立公司內(nèi)部的資金管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，從而可以在網(wǎng)絡(luò)中隨時(shí)查詢公司資金的流向、最新的資金管理動(dòng)態(tài)等信息，以便在有效地保證資金管理信息傳遞的水平和效率的同時(shí)，提升管理決策的水平。與此同時(shí)，要推行全面的預(yù)算管理，積極地推行預(yù)算審批、監(jiān)督和編制的全面預(yù)算管理控制系統(tǒng)，預(yù)算編制應(yīng)該采用逐級(jí)審批、逐級(jí)編報(bào)與滾動(dòng)預(yù)算管理相結(jié)合的模式，且預(yù)算方法一旦確定，就不能隨意的進(jìn)行修改，以保證全面預(yù)算的真實(shí)合理性，為資金的集中化管理提供更多的可能。另外，要及時(shí)檢查資金預(yù)算的執(zhí)行情況，分析不一致的原因，建議糾正措施，使資金管理制度化、規(guī)范化、科學(xué)化、高效化。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益與資金管理是息息相關(guān)的，房地產(chǎn)企業(yè)只有抓住資金管理這一重要環(huán)節(jié)，努力提高資金使用的效率，才能為其可持續(xù)發(fā)展提供更多的保障。在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境下，要以提升資金管理水平作為抓手，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以期在激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，通過(guò)修煉內(nèi)功，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益總目標(biāo)。

篇2

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的時(shí)候，常常要面對(duì)多變復(fù)雜的外部市場(chǎng)環(huán)境。此時(shí)就需要一種較為科學(xué)的內(nèi)部控制管理工具，使的房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)時(shí)能夠不斷適應(yīng)市場(chǎng)變化，從而謀得企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展。這種內(nèi)部控制管理工具，即為全面預(yù)算管理。本文通過(guò)分析全面預(yù)算管理的概念出發(fā)，實(shí)際分析我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀，切實(shí)分析全面預(yù)算管理中所存在的問(wèn)題。通過(guò)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，提出解決此類問(wèn)題的方法與提出如何完善全面預(yù)算管理的可行性建議。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算；建議

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理存在的問(wèn)題分析

1.預(yù)算管理制度不健全

雖然目前全面預(yù)算管理方式已經(jīng)被我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)廣泛應(yīng)用到實(shí)際經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，但是房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用全面預(yù)算管理方式的過(guò)程當(dāng)中還存在預(yù)算管理制度不夠健全的問(wèn)題。一些企業(yè)只單純的編制預(yù)算而沒(méi)有明確劃分預(yù)算責(zé)任；還有一些企業(yè)對(duì)員工在編制預(yù)算流程當(dāng)中所應(yīng)盡的職責(zé)界定非常模糊，這就使得編制預(yù)算成為財(cái)務(wù)部門的個(gè)別問(wèn)題，不能真切落實(shí)到每位員工身上，造成日后工作中的相互推諉現(xiàn)象頻現(xiàn)，預(yù)算無(wú)法及時(shí)落實(shí)，全面預(yù)算管理達(dá)不到企業(yè)預(yù)期效果。

2.預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)關(guān)聯(lián)不足

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算，都只是做年度預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)的年度預(yù)算方式一般為由財(cái)務(wù)部門收集年度銷售計(jì)劃、工程部年度工程付款計(jì)劃以及其他部門年度費(fèi)用等相關(guān)信息，通過(guò)對(duì)信息進(jìn)行簡(jiǎn)單的信息整理而編制預(yù)算數(shù)據(jù)。因?yàn)楣舅贫ǖ膽?zhàn)略目標(biāo)周期一般較長(zhǎng)且定義比較抽象，使得各部門在執(zhí)行預(yù)算時(shí)無(wú)法與公司戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合。有的甚至對(duì)公司預(yù)算不了解，因此在工作中根本就不考慮公司戰(zhàn)略目標(biāo)。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中隨意為之，不能做到有的放矢。房地產(chǎn)項(xiàng)目在啟動(dòng)之前都會(huì)進(jìn)行預(yù)算編制，但是由于項(xiàng)目運(yùn)作周期較長(zhǎng)，且房產(chǎn)銷售價(jià)格和項(xiàng)目工程成本變化性較強(qiáng)。這就會(huì)造成實(shí)際與預(yù)算存在較大差距。雖然年度預(yù)算會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但是無(wú)法真實(shí)體現(xiàn)出項(xiàng)目本身的實(shí)際情況，這就是使得無(wú)法對(duì)管理層提供對(duì)于公司戰(zhàn)略方針?lè)矫嫣岢稣_的建議。

3.缺乏有效的資金鏈管理

地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)是一個(gè)需要大量資金且需要資金持續(xù)投入的過(guò)程。只有資金得到保障才能使得項(xiàng)目政策運(yùn)營(yíng)下去。一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題無(wú)法維系，就會(huì)使得項(xiàng)目停滯甚至造成項(xiàng)目崩盤，所以房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理的工作重點(diǎn)之一就是資金鏈管理。房地產(chǎn)公司主要資金來(lái)源為銀行貸款，但是面對(duì)逐年遞增的銀行貸款壓力和在資金使用時(shí)所產(chǎn)生的大量不必要的成本費(fèi)用，使得在缺乏科學(xué)成本控制體系運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)公司需要面對(duì)公司資源的浪費(fèi)、資金使用率低以及資金占用率較高等資金鏈問(wèn)題。

4.預(yù)算管理考核與激勵(lì)機(jī)制不完善

目前，諸多地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于各部門的預(yù)算管理考核，依然還停留在財(cái)務(wù)指標(biāo)“說(shuō)話”的階段。這也單方面造成了各部門負(fù)責(zé)人考核壓力巨大。就使得各部門負(fù)責(zé)人在制定預(yù)算時(shí)，采用標(biāo)高預(yù)算支出、降低業(yè)績(jī)預(yù)估等方法。從而降低考核難度，使得自己可以順利獲得業(yè)績(jī)激勵(lì)。同時(shí)在考核過(guò)程中，主觀因素?fù)诫s其中，再加上考核監(jiān)督制度不健全，致使考核公平性得不到保證。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題的對(duì)策措施

1.完善全面預(yù)算管理制度

完善的制度對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理水平具有非常積極地意義。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立明確的預(yù)算編制機(jī)制，權(quán)責(zé)分明，把員工的預(yù)算管理職能明確的分配清楚，一旦發(fā)現(xiàn)預(yù)算管理中的無(wú)問(wèn)題，及時(shí)找到問(wèn)題的所在，追究第一責(zé)任人的責(zé)任，通過(guò)這種方式還能提升預(yù)算管理人員的工作積極性，提高預(yù)算管理的質(zhì)量與效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立明確的預(yù)算指標(biāo)，這樣能夠讓更多的預(yù)算管理人員在開(kāi)展預(yù)算管理的過(guò)程中擁有一定的工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，方便預(yù)算管理工作的開(kāi)展。再次，應(yīng)該建立與預(yù)算管理相關(guān)的制度，通過(guò)制度規(guī)范相關(guān)工作人員的行為，保證預(yù)算管理工作在開(kāi)展的過(guò)程中擁有更多約束，保證預(yù)算管理工作的規(guī)范性與有效性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展預(yù)算管理的過(guò)程中應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于預(yù)算流程的設(shè)計(jì)與重視，通過(guò)科學(xué)的預(yù)算管理流程提升預(yù)算管理效率。

2.明確預(yù)算與戰(zhàn)略的關(guān)系

預(yù)算管理最的最終目的是為了更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，如果預(yù)算管理與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展缺乏明確的聯(lián)系，那么預(yù)算管理的效果很難在企業(yè)中充分的發(fā)揮其作用。因此針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)系不足的現(xiàn)狀。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于戰(zhàn)略的重視，在開(kāi)展預(yù)算管理前必須對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)與了解，這樣企業(yè)的管理人員在預(yù)算管理中如果遇到一些相對(duì)困難的問(wèn)題，就能以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，更好的進(jìn)行管理決策。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理的過(guò)程中應(yīng)該建立必要的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)于預(yù)算管理與戰(zhàn)略的聯(lián)系性進(jìn)行有效的監(jiān)督與管理，一旦發(fā)展預(yù)算管理偏離了企業(yè)的戰(zhàn)略必須及時(shí)的更正，保證預(yù)算管理為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略更好的實(shí)現(xiàn)而服務(wù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展工程施工的時(shí)候應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注，對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的預(yù)算工作進(jìn)行重點(diǎn)控制，如果發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略偏離，必須要重點(diǎn)管理，及時(shí)更正。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算的過(guò)程中首先對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行來(lái)接，在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的基礎(chǔ)上編制預(yù)算，這樣就能夠更好的保證預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略之間保持必要的聯(lián)系，方便預(yù)算管理更好的服務(wù)于房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，更好的幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.加強(qiáng)資金鏈的管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金鏈至關(guān)重要，如果企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，那么企業(yè)就無(wú)法進(jìn)行日常的施工活動(dòng)，企業(yè)下一步的資金也很難在短時(shí)間內(nèi)打入企業(yè)的賬戶。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該格外重視資金鏈管理。資金鏈管理是企業(yè)預(yù)算管理的重要組成部門，因此，房地產(chǎn)愜意在全面預(yù)算管理的過(guò)程中應(yīng)該提升對(duì)于資金鏈管理重視，不斷地創(chuàng)新資金管理方法，提升資金利用效率，保持資金鏈的穩(wěn)定性。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷地?cái)U(kuò)展融資渠道，除了要和銀行等金融機(jī)構(gòu)保持良好的關(guān)系外，還應(yīng)該在行業(yè)內(nèi)部建立統(tǒng)一融資平臺(tái)，保證企業(yè)資金出現(xiàn)問(wèn)題能夠及時(shí)的獲得資金。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該簡(jiǎn)化資金管理流程，提供資金管理效率，不斷降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，為資金管理水平的提升創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。最終通過(guò)提升資金管理是水平的提升幫助企業(yè)提升資金安全，提升全面預(yù)算管理的水平。

4.健全預(yù)算考核與激勵(lì)體系

想要預(yù)算管理效果能夠充分的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)預(yù)算管理的結(jié)果進(jìn)行一定的考核，通過(guò)考核結(jié)果員工在考核中的表現(xiàn)進(jìn)行不同的待遇。為了保證預(yù)算管理的有效性，房地產(chǎn)企業(yè)還需要不斷地建立健全的激勵(lì)機(jī)制，建立與預(yù)算管理相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制，保證員工在工作過(guò)程中更加的積極的參與到預(yù)算管理工作中來(lái)，為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平的提升奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)于企業(yè)中積極的服從預(yù)算管理，為預(yù)算管理水平提升做出突出貢獻(xiàn)的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，一方面能夠充分的激發(fā)員工服務(wù)從預(yù)算管理的積極性，另一方面還能充分提升員工對(duì)于預(yù)算管理工作的重視，在日常的工作過(guò)程中更加的配合企業(yè)預(yù)算管理工作的順利完成。

三、結(jié)論

全面預(yù)算管理是集評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)勵(lì)、控制等功能于一身的綜合管理方式。是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制和達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)的手段和方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)際考慮自身狀況，逐步完善全面預(yù)算管理體系。這樣既可以及時(shí)防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，又可以實(shí)際提升企業(yè)資源整合和戰(zhàn)略管理能力。使房地產(chǎn)企業(yè)可以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得先機(jī)，長(zhǎng)久發(fā)展。

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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；問(wèn)題；措施

[中圖分類號(hào)] F240 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱的問(wèn)題

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大多都是家族式的企業(yè)，企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)完全操作企業(yè)的最高管理層，從而導(dǎo)致效率低下，管理水平偏低等缺陷。而且企業(yè)橫向之間和縱向之間在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，從而造成資金使用效率低下，資金鏈斷裂，增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)政管理大權(quán)掌控在決策者手中，重銷售輕管理的現(xiàn)象及其嚴(yán)重。很多往來(lái)業(yè)務(wù)都沒(méi)有記錄在冊(cè)，基本都是走形式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的賬本都一式兩份，其中一份是為應(yīng)付檢查。以上因素導(dǎo)致了企業(yè)在核算方法上停留在簡(jiǎn)單的收付記賬法，財(cái)務(wù)人員的財(cái)會(huì)專業(yè)知識(shí)嚴(yán)重缺乏，應(yīng)用水平不高，最終使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理停滯在較低水平。這樣就導(dǎo)致了財(cái)務(wù)人員制作的財(cái)務(wù)報(bào)表不能真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，企業(yè)決策者根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行決策，就會(huì)使得財(cái)務(wù)決策失誤，進(jìn)而嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）不重視預(yù)算管理職能

一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然口口聲聲說(shuō)重視財(cái)務(wù)管理制度，但在實(shí)際管理過(guò)程中，由于對(duì)突發(fā)事件預(yù)期不足等原因，從而導(dǎo)致預(yù)算額度偏離實(shí)際需求，有一些企業(yè)沒(méi)有從土地成本成本、資金周轉(zhuǎn)、投資回報(bào)率等方面進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，不能將實(shí)際情況與企業(yè)財(cái)務(wù)管理相結(jié)合，只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未能發(fā)揮充分的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)編制財(cái)務(wù)預(yù)算的目的僅僅是將預(yù)算任務(wù)交給財(cái)務(wù)部門進(jìn)行審批、控制。由于財(cái)務(wù)部門與上級(jí)之間信息不對(duì)稱，只能根據(jù)企業(yè)申報(bào)的預(yù)算額度決定是否批準(zhǔn)支出，不能對(duì)企業(yè)所有支出的必要性做出正確的判斷，從而影響了企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行效果，降低了企業(yè)管理效率。

（三）企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全

財(cái)務(wù)是企業(yè)資金進(jìn)出的總閘門，通過(guò)財(cái)務(wù)控制可以幫助預(yù)防和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。但在現(xiàn)實(shí)生活中，一些房地產(chǎn)公司由于管理體制、人員素質(zhì)等因素的制約，財(cái)務(wù)控制往往顯得非常乏力。主要表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理無(wú)法統(tǒng)一，上級(jí)財(cái)會(huì)部門不能有效地管理下屬單位的財(cái)務(wù)，使得中央的調(diào)控措施和政策法規(guī)不能認(rèn)真貫徹下去，資金周轉(zhuǎn)緩慢，財(cái)會(huì)信息不能及時(shí)、準(zhǔn)確傳遞，從而削弱了企業(yè)財(cái)務(wù)的集中統(tǒng)一管理，這無(wú)疑對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生起了一種“促進(jìn)”作用。但是我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖建立內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制但也未嚴(yán)格執(zhí)行，特別是有的企業(yè)將管理與監(jiān)督合并在一起，使得權(quán)責(zé)不明責(zé)任很難追究，監(jiān)管機(jī)制形同虛設(shè)，由此增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）低效的資金管理問(wèn)題

資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理有助于實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，完成既定的發(fā)展目標(biāo)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有計(jì)劃的使用資金，在資金比較多時(shí)就隨意開(kāi)支，不分必要與非必要，資金不足時(shí)很容易因無(wú)法進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)而使得企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。有的企業(yè)在項(xiàng)目啟動(dòng)前不對(duì)項(xiàng)目資金的使用做整體的計(jì)劃，在資金使用時(shí)只考慮對(duì)單一項(xiàng)目的影響，忽略了企業(yè)的整體利益。也有企業(yè)認(rèn)為資金越多越好，使得企業(yè)大量的閑置資金以備不時(shí)之需，從而造成資金的嚴(yán)重浪費(fèi)、資金使用效率低下。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

（一）優(yōu)化企業(yè)的融資行為

融資行為對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)非常重要的財(cái)務(wù)活動(dòng)，成功的融資行為，不僅會(huì)解決企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)，還會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的利潤(rùn)。然而，不恰當(dāng)?shù)娜谫Y行為，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致無(wú)法償還，甚至導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。所以，對(duì)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制是刻不容緩的，必須作為企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重心工作。房地產(chǎn)企業(yè)本身就是資金密集、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的產(chǎn)業(yè)，所以公司制定合理的資金運(yùn)用方案和合理的融資方案尤為重要。企業(yè)一定要選擇正確的融資方案和融資渠道，謹(jǐn)記融資的目的是保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的可持續(xù)。

（二）建立健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)、處理風(fēng)險(xiǎn)損失的過(guò)程。應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施是在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估和評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所以風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、評(píng)價(jià)是極其重要的。企業(yè)要想及時(shí)解決出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要制定詳細(xì)科學(xué)的財(cái)務(wù)計(jì)劃和方案，健全財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，對(duì)財(cái)務(wù)決策采取科學(xué)的方法。想要健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的機(jī)制，首先要建立科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析制度，利用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，目的在于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題從而采取相應(yīng)的措施來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。第二，建立完善的客戶管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量很大，生產(chǎn)期很漫長(zhǎng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)依賴于客戶的資金，客戶信用的好與壞很大程度上決定企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以對(duì)客戶的信用、資金的評(píng)估就顯得尤為重要了。第三，建立科學(xué)的內(nèi)部管理制度。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策在企業(yè)內(nèi)部必須進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估、審查、預(yù)測(cè)，用科學(xué)的方法和多角度去分析，避免決策失誤造成風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提高管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)想要得到有效的治理，最好的方法是完善企業(yè)的內(nèi)部管理體制。要讓企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員明確，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是貫穿于整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的，所以財(cái)務(wù)管理人員必須在財(cái)務(wù)工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。完善企業(yè)內(nèi)部管理體制就是完善企業(yè)內(nèi)部的控制制度，提高財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和防范意識(shí)。

首先，著力加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和道德水平。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開(kāi)展相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考試，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能夠很好地滿足企業(yè)的需要，其中財(cái)務(wù)人員的道德水平的提高是尤為重要的。其次，完善財(cái)務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)管理制度缺陷，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不斷地探索，從而構(gòu)建內(nèi)部的財(cái)務(wù)控制體系，并根據(jù)實(shí)際情況不斷的完善。在企業(yè)的資金管理中，要嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)管理制度來(lái)直營(yíng)，定期查賬對(duì)賬，對(duì)賬實(shí)不符的情況要及時(shí)查找原因。

（四）組合投資策略

由于宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響很大，房地產(chǎn)行業(yè)不是很穩(wěn)定，所以房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)，就需要組合投資策略來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)聯(lián)營(yíng)、多種經(jīng)營(yíng)以及對(duì)外投資等多元化的投資策略來(lái)分散企業(yè)所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是當(dāng)某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)非常大時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)和其他公司共同合作，從而減少了投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也避免了投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)危機(jī)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不穩(wěn)定，企業(yè)可以采取多種經(jīng)營(yíng)方式，比如企業(yè)可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場(chǎng)等結(jié)合兩項(xiàng)或者多項(xiàng)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失，同時(shí)單一產(chǎn)品帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也能有效的規(guī)避了。所以說(shuō)組合投資策略對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是非?？扇〉氖侄?。

[參考文獻(xiàn)]

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；信息化；成本管理

中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：中小房地產(chǎn)企業(yè)基于信息化平臺(tái)的成本管理探討

收錄日期：2012年3月8日

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，現(xiàn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。自上世紀(jì)九十年代末自今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展期，在這一快速發(fā)展期，我們既看到了房地產(chǎn)業(yè)的急劇膨脹，同時(shí)又看到了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一系列政策調(diào)控洗禮。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)政策的不穩(wěn)定，將房地產(chǎn)業(yè)暴露在很大的、不確定性的風(fēng)險(xiǎn)中。在技術(shù)日新月異、競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)一步提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、降低企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，就必須加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的水平。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到要加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也要利用信息技術(shù)，有效提高管理執(zhí)行力。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀評(píng)述

房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展、政策扶持的背景下，很多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大潮，開(kāi)發(fā)中只關(guān)注市場(chǎng)營(yíng)銷，而忽視了成本管理核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)，存在諸多成本管理問(wèn)題。尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和內(nèi)部管理方面經(jīng)驗(yàn)積累較少，或者很多企業(yè)是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火的背景下，成本管理水平低下，或者已經(jīng)意識(shí)到其重要性卻尚未投入更多的精力關(guān)注與提高。

（一）內(nèi)部成本管理制度體系缺失。多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理制度體系缺失主要表現(xiàn)在公司老板或幾個(gè)高層有一些成本控制意識(shí)，很多沒(méi)有落實(shí)到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中，或者說(shuō)有些公司存在部分制度與考核，那僅是項(xiàng)目結(jié)算時(shí)對(duì)高層管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考核；這些已有的成本管理意識(shí)大多數(shù)還無(wú)法貫徹到中層管理人員及一般員工等執(zhí)行層面，無(wú)法形成上行下效的有效成本管理體系；或者部分公司規(guī)章制度之中有成本管理的規(guī)定，但可操作性差，無(wú)法貫徹在日常工作之中，未達(dá)到成本管理的目的。

（二）成本管理水平粗放。多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平粗放主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是無(wú)項(xiàng)目全成本管理意識(shí)，主要還是單一的工程成本管理思路，對(duì)于前期成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本等還沒(méi)有成本管理意思；二是無(wú)項(xiàng)目全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理意識(shí)，主要還是重要節(jié)點(diǎn)成本管理思路，如成本管理意識(shí)主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，抓住設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管理即可，而對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本管理僅是聯(lián)系單變更控制，還未形成開(kāi)發(fā)全過(guò)程系統(tǒng)的成本管理意識(shí)；三是成本管理無(wú)科學(xué)數(shù)據(jù)支持，主要還停留在個(gè)人經(jīng)驗(yàn)判斷階段，缺少科學(xué)的成本數(shù)據(jù)對(duì)比分析，甚至根本無(wú)成本數(shù)據(jù)分析；四是資金管理水平低，資金管理計(jì)劃不詳，資金使用不確定情況較多，付款管理效率低，無(wú)形中也降低了企業(yè)資金效益。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)信息化成本管理探索

中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然存在諸多成本管理問(wèn)題，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷反思與探討，很多公司在公司信息化管理與成本管理方面相結(jié)合，走出了信息化成本管理新模式。

（一）統(tǒng)一思想，構(gòu)建成本管理體系。中小房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理架構(gòu)雖不盡相同，但均圍繞基本職能設(shè)置，對(duì)于全成本管理職能，尚未形成既定管理模式與職能崗位。為了達(dá)到全成本管理目標(biāo)，需要突破人員限制，進(jìn)行制度創(chuàng)新；組建全成本管理團(tuán)隊(duì)，落實(shí)崗位職責(zé)，明細(xì)責(zé)、權(quán)、利，形成公司成本管理規(guī)章制度，并將其崗位職責(zé)通過(guò)信息化實(shí)施計(jì)入公司日常工作規(guī)范流程，并實(shí)施考核管理。

我公司根據(jù)自身特點(diǎn)，成立了成本管理中心，直接對(duì)總裁負(fù)責(zé)，由總裁助理任主任，預(yù)算部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理任副主任，預(yù)算工程師、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)為組員。實(shí)施行政職能體系、成本管理體系雙軌管理機(jī)制，同時(shí)也為多項(xiàng)目發(fā)展奠定管理基礎(chǔ)。在成本管理信息化實(shí)施方面，充分考慮行政審批工作流程與成本管理的有效銜接。成本管理與考核相結(jié)合，新入職員工的系統(tǒng)培訓(xùn)、員工日常使用考核由成本管理中心主任進(jìn)行考核，與考核獎(jiǎng)掛鉤；成本控制目標(biāo)為成本管理中心的考核指標(biāo)，由公司總裁負(fù)責(zé)考核，與年終獎(jiǎng)掛鉤。

（二）實(shí)施項(xiàng)目全成本目標(biāo)管理機(jī)制。房地產(chǎn)成本構(gòu)成包含六大內(nèi)容，即土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、工程建安費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等內(nèi)容，即包含一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、前期、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、驗(yàn)收交付及營(yíng)銷等所有環(huán)節(jié)發(fā)生的成本費(fèi)用。

目標(biāo)管理是實(shí)現(xiàn)成本控制的途徑，目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本的控制標(biāo)桿。目標(biāo)成本要有指導(dǎo)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，要基于市場(chǎng)狀況和企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，結(jié)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，以信息化數(shù)據(jù)為科學(xué)依據(jù)，經(jīng)過(guò)努力可實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。

我公司以信息技術(shù)為依托構(gòu)建了ERP成本管理系統(tǒng)，成本管理科目立足于公司管理現(xiàn)狀，分為三級(jí)，以六大類房地產(chǎn)成本構(gòu)成為根本，根據(jù)成本內(nèi)容和合同類別具體再分兩級(jí)，既要細(xì)化有利于施工過(guò)程中有效控制變更，又要考慮實(shí)際實(shí)施能力控制細(xì)化級(jí)別便于具體實(shí)施。

（三）加強(qiáng)過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理，實(shí)時(shí)監(jiān)控成本變化影響。成本兌現(xiàn)須經(jīng)由合同管理環(huán)節(jié)來(lái)實(shí)施，合同執(zhí)行中的變更則涉及動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，合同付款則涉及資金計(jì)劃與實(shí)際成本核算等，因此，合同管理是成本管理的基礎(chǔ)與核心，換句話說(shuō)，以往的加強(qiáng)合同管理就是實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理。

動(dòng)態(tài)成本管理也分為重點(diǎn)環(huán)節(jié)和一般環(huán)節(jié)，重點(diǎn)環(huán)節(jié)為目標(biāo)成本或主要成本成型的節(jié)點(diǎn)，如設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)等，有效規(guī)避重大成本風(fēng)險(xiǎn)；一般環(huán)節(jié)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及合同變更的環(huán)節(jié)，既要引導(dǎo)成本優(yōu)化，又要控制成本變更，實(shí)時(shí)監(jiān)控成本變化，有效控制合同變更成本。加強(qiáng)開(kāi)發(fā)過(guò)程成本動(dòng)態(tài)控制要綜合把握即時(shí)性與整體性原則，真正為領(lǐng)導(dǎo)決策提供科學(xué)的參考。

我公司在動(dòng)態(tài)成本管理過(guò)程中，利用成本管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行科學(xué)分析，重點(diǎn)環(huán)節(jié)實(shí)行成本管理中心主任負(fù)責(zé)制，目標(biāo)成本分方案對(duì)比分析，主要成本按招投標(biāo)綜合對(duì)比分析，以科學(xué)數(shù)據(jù)為總裁決策提供依據(jù)；一般環(huán)節(jié)實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)制，成本調(diào)整須進(jìn)行綜合分析，根據(jù)實(shí)際調(diào)整金額和比例分級(jí)審批，如合同變更調(diào)整金額在20萬(wàn)元以內(nèi)的，且累計(jì)總調(diào)整金額在合同總造價(jià)3%以內(nèi)的，由成本管理中心副主任審批，并抄報(bào)主任及總裁；超出的需經(jīng)主任審批或總裁審定，開(kāi)發(fā)過(guò)程中要工作效率與效益兼顧。

（四）加強(qiáng)資金管理，提高資金計(jì)劃水平與運(yùn)營(yíng)效益。資金問(wèn)題往往是中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理軟肋，因而，加強(qiáng)資金管理也是成本控制的重要管理目的之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本體系、成本目標(biāo)管理和動(dòng)態(tài)成本控制為建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程資金管理提供了科學(xué)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；合同的付款節(jié)點(diǎn)與工程進(jìn)度計(jì)劃結(jié)合，形成了項(xiàng)目現(xiàn)金流量表；項(xiàng)目建設(shè)資金的支出與資金籌措、銷售資金回籠的有機(jī)結(jié)合，形成了項(xiàng)目資金營(yíng)運(yùn)表，科學(xué)的數(shù)據(jù)為公司領(lǐng)導(dǎo)提供資金平衡及綜合運(yùn)營(yíng)的決策依據(jù)，可以有效地提高資金計(jì)劃水平和資本效益。

我公司在資金使用方面實(shí)施嚴(yán)格的計(jì)劃審批，根據(jù)成本管理系統(tǒng)制定合理的年度、季度和月度資金支出預(yù)算計(jì)劃，實(shí)施預(yù)算資金審批制度，預(yù)算內(nèi)資金實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)制下的正常審批，預(yù)算外資金實(shí)行總裁負(fù)責(zé)制下的先計(jì)劃后支出的嚴(yán)格審批制度。資金融通及銷售資金回籠根據(jù)資金營(yíng)運(yùn)表編制資金收入計(jì)劃，實(shí)施目標(biāo)逐級(jí)考核制，有效地提高資本運(yùn)營(yíng)效益。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，通過(guò)基于信息平臺(tái)的成本管理系統(tǒng)的構(gòu)建，形成了系統(tǒng)的、合理的、科學(xué)的項(xiàng)目全成本數(shù)據(jù)庫(kù)，基于數(shù)據(jù)庫(kù)的各項(xiàng)成本指標(biāo)分析，如以目標(biāo)成本為成本控制上限，以動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本對(duì)比分析實(shí)時(shí)反映成本狀況，為開(kāi)發(fā)決策提供科學(xué)依據(jù)；通過(guò)信息化平臺(tái)將成本管理體系中的行政工作流程審批與成本數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行有機(jī)銜接，以及成本數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)作為考核指標(biāo)依據(jù)，從監(jiān)督與激勵(lì)兩個(gè)方面促使員工主動(dòng)將成本控制與自己每天的工作思維和工作行為緊密結(jié)合。中小房地產(chǎn)企業(yè)從提高自身成本管理水平做起，由粗放式盈利模式向精細(xì)化盈利模式轉(zhuǎn)變，逐步提高自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以適應(yīng)日益變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

主要參考文獻(xiàn)：

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[3]宋凱蘭，曲曉虹.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問(wèn)題分析.財(cái)經(jīng)界，2009.10.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企;資金管理;問(wèn)題建議

一、企業(yè)面臨的問(wèn)題

1. 資金壓力大

項(xiàng)目啟動(dòng)是企業(yè)實(shí)力的展現(xiàn)，在征地、立項(xiàng)、審批、設(shè)計(jì)等前期階段資金支付率之高一般能占到項(xiàng)目資金使用量的30%到40%,甚至有的更高，在地王頻出的時(shí)期僅土地出讓金每畝千萬(wàn)元都不足為奇，還有以千萬(wàn)元為單位支付的各項(xiàng)巨額費(fèi)，如配套費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)，拆遷安置費(fèi)等等支出。所以，項(xiàng)目啟動(dòng)前備足資金成重中之重，不管是自有的，還是借貸的，對(duì)企業(yè)都是不小的壓力。

2.借貸渠道少

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程就是巨額資金投入的過(guò)程，鑒于其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需幾年的長(zhǎng)周期特性，使得企業(yè)資金周轉(zhuǎn)期也長(zhǎng)，無(wú)論企業(yè)實(shí)力大小，都是需要通過(guò)多種融資渠道進(jìn)行籌措資金，以保證達(dá)到滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目的。而融資的渠道就目前而言非常狹窄，國(guó)內(nèi)非上市企業(yè)向金融行業(yè)借貸資金是最主要的籌資渠道，現(xiàn)階段在國(guó)家調(diào)控政策下金融行業(yè)基本已停止對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行任何方式貸款，現(xiàn)在許多企業(yè)多是向擔(dān)保公司或民間借款來(lái)緩解暫時(shí)資金壓力，成本高，風(fēng)險(xiǎn)大。

3.風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足

紅火的賣方市場(chǎng)，賺錢容易的誘惑，驅(qū)使規(guī)模大有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)到處購(gòu)地，遍地蓋房，中小實(shí)力的公司也蜂擁而至搶開(kāi)項(xiàng)目，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入量大，可變因素多，特別是對(duì)國(guó)家進(jìn)行政策調(diào)控的力度認(rèn)識(shí)不足，由調(diào)控前的排隊(duì)搶購(gòu)變成今天的門可羅雀，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠嚴(yán)重受阻，后勁乏力。許多企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)只考慮一帆風(fēng)順的前景，而忽略了風(fēng)險(xiǎn)存在，編制資金使用計(jì)劃時(shí)過(guò)于樂(lè)觀而沒(méi)有留足后備資金，致使用預(yù)售回籠資金還貸和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等計(jì)劃落空，這就可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，項(xiàng)目停滯，給企業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)的后果。

4.資金管理水平低

有許多房地產(chǎn)公司老板是見(jiàn)賣房利潤(rùn)大，市場(chǎng)好，賺錢快而介入到這個(gè)行業(yè)的，對(duì)行業(yè)本質(zhì)認(rèn)識(shí)少，專業(yè)管理水平低，隊(duì)伍素質(zhì)差，覺(jué)得只要開(kāi)發(fā)了項(xiàng)目，就不愁賣，就能賺大錢，而忽略系統(tǒng)的管理，企業(yè)在資金使用方面大多是老板說(shuō)了算，根本不按計(jì)劃執(zhí)行，財(cái)務(wù)人員僅僅是過(guò)路財(cái)神一樣的擺設(shè)，根本無(wú)法發(fā)揮財(cái)會(huì)的參與和監(jiān)督的職能。

二、關(guān)于加強(qiáng)資金管理的建議

對(duì)于以上所存在的問(wèn)題，談一些淺薄的想法僅供參考，希望能夠在資金管理方面對(duì)企業(yè)有所幫助。

1.提高企業(yè)管理水平，健全高素質(zhì)人才管理隊(duì)伍

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要從思想上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有深刻的認(rèn)識(shí)，要充分依靠專業(yè)人才，特別是專業(yè)的財(cái)務(wù)人才?？茖W(xué)制定資金管理制度，從資金的籌措到使用要編制好計(jì)劃，同時(shí)發(fā)揮財(cái)會(huì)的監(jiān)督職能，使資金的管理嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)。在資金使用中堅(jiān)決杜絕一言堂，使資金計(jì)劃得以充分落實(shí)。

2.拓展融資渠道

在目前銷售疲軟，資金回籠困難的形勢(shì)下，要保證項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)，就要多渠道融資。擔(dān)保公司和民間融資雖便捷，但成本高，后遺癥多。吸收合伙人，引人合伙資金共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不失為首選，雖然利潤(rùn)被分散走了，但沒(méi)有融資成本，降低了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，資金得到充分的發(fā)揮，一舉多得。另外以土地或在建工程做抵押，通過(guò)有實(shí)力合作伙伴的第三方非房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款也可作為融資渠道之一。

3.加強(qiáng)資金的理財(cái)功能

在資金充裕閑置期間可以通過(guò)銀行做金融業(yè)的短期理財(cái)。如七天通知存款；在資金計(jì)劃的空檔期也可參與銀行短期且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低的票據(jù)型理財(cái)?shù)?，在資金量大的情況下其收益是相當(dāng)可觀的。既用活了資金，又增大了企業(yè)資金可用量。值得提醒的是進(jìn)行理財(cái)操作時(shí)一定保持清醒，堅(jiān)決不做看似收益大而風(fēng)險(xiǎn)高的產(chǎn)品以及決不可與項(xiàng)目使用資金的計(jì)劃相沖突。

4.提高財(cái)會(huì)人員的專業(yè)素質(zhì)，控制企業(yè)費(fèi)用的開(kāi)支

在日常工作中企業(yè)的費(fèi)用支出也是一項(xiàng)不可小覷的事情，控制不好不僅會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失，同時(shí)也浪費(fèi)了資金。財(cái)會(huì)人員不但要處理好每筆資金往來(lái)的賬務(wù)，更應(yīng)根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展安排好資金。

5.用好稅收政策，減少資金占用

企業(yè)決不能偷稅避稅，但可以利用稅收政策的優(yōu)惠規(guī)定做到少繳稅或緩交稅，以減少資金的占用。如，以土地入股合作建房而分配利潤(rùn)的項(xiàng)目可不繳納營(yíng)業(yè)稅；與有土地的用戶定向代建開(kāi)發(fā)，由于沒(méi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，只交營(yíng)業(yè)稅，不繳土地增值稅；根據(jù)規(guī)定，業(yè)務(wù)費(fèi)和廣告費(fèi)是按比例進(jìn)入成本的，所以控制好其支出比例，可少繳所得稅。這樣做既增加了企業(yè)利潤(rùn)，又減少了資金占用。

6.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，居安思危

房地產(chǎn)行業(yè)投入大、周期長(zhǎng)、變數(shù)多的特點(diǎn)，決定了它高風(fēng)險(xiǎn)屬性。而一個(gè)項(xiàng)目的成功既要借助天時(shí)、地利、人和的趨勢(shì)，更是選址、策劃、定位、質(zhì)量、性價(jià)比等綜合因素的統(tǒng)一體。每一步，每一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生最終都會(huì)影響銷售而導(dǎo)致資金回籠受阻，使企業(yè)陷入困境。因此，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初始，就要將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估放在首位，居安思危。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)講“現(xiàn)金為王”永遠(yuǎn)是真理，會(huì)使企業(yè)永立不敗之地。

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托 房地產(chǎn)投資基金 房地產(chǎn)投資信托 運(yùn)行模式

一、概念辨析

1、房地產(chǎn)信托

信托在法律上的定義是指以資產(chǎn)為核心、信任為基礎(chǔ)、委托為方式的信用委托和受托行為。根據(jù)信托投資形式的不同,信托分為資金信托和財(cái)產(chǎn)信托兩類（本文只談后者）。由此從資金信托的角度出發(fā),房地產(chǎn)信托是指受托人、信托投資公司遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益,并將收益支付給受益人的行為。

在實(shí)際操作中，繼20世紀(jì)90年代末的信托行業(yè)整頓后，資金信托形式的房地產(chǎn)信托隨著“一法兩規(guī)”（《信托法》，《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》）的出臺(tái)，自2003年起再度迅猛發(fā)展。僅2003年全國(guó)發(fā)行房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目近70個(gè)，房地產(chǎn)信托資金的數(shù)額超過(guò)50億元。目前大多數(shù)房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃均是由信托投資公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，針對(duì)某一特定項(xiàng)目定向發(fā)行，并將信托資金以入股或貸款（特別是短期的“過(guò)橋”貸款）的形式投入該項(xiàng)目作為開(kāi)發(fā)資金。

2、房地產(chǎn)投資基金

投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本原則，運(yùn)用現(xiàn)代信托關(guān)系的機(jī)制，以基金方式將各個(gè)投資者彼此分散的資金集中起來(lái)，交由投資專家運(yùn)作和管理，投資于證券等金融產(chǎn)品或其他產(chǎn)業(yè)部門，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的投資目的的投資組織、投資機(jī)構(gòu)和投資制度。投資基金制度的基礎(chǔ)是現(xiàn)代信托機(jī)制，是信托在商事領(lǐng)域得到運(yùn)用和發(fā)展的一種財(cái)產(chǎn)管理制度，具備信托的一般要素和法律關(guān)系。因此從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)投資基金應(yīng)當(dāng)被視為房地產(chǎn)信托的一種特殊形式。

也正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)投資基金相對(duì)于房地產(chǎn)信托具有其自身的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資中能夠發(fā)揮更大的作用。首先，區(qū)別于針對(duì)某一項(xiàng)目定向發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資資金一般采取組合投資形式，其資產(chǎn)不僅分散在不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，而且往往同時(shí)通過(guò)直接投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、購(gòu)買抵押貸款證券等方式進(jìn)行投資。其次，作為信托的一種特殊形式，投資基金不僅具有特定的組織結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制，而且形成了一套相對(duì)獨(dú)立而成型的制度體系，包括產(chǎn)權(quán)制度、資本制度、法人治理制度、經(jīng)營(yíng)制度、內(nèi)部管理制度和市場(chǎng)退出制度，同時(shí)在美國(guó)等投資基金發(fā)展相對(duì)成熟的國(guó)家中，這些制度往往以法律的形式得到確定，保證了基金操作的規(guī)范和高效。

3、房地產(chǎn)投資信托――REITs

REITs最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。此后，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國(guó)經(jīng)歷了數(shù)次重大的調(diào)整，同時(shí)REITs在各國(guó)推廣的過(guò)程中也存在許多差異，但都沒(méi)有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金中一種形式的本質(zhì)。不過(guò)REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別：REITs通常可以獲得一定的稅收優(yōu)惠，但需要滿足一定的設(shè)立條件等。

通過(guò)上述分析，我們可以認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)投資基金本質(zhì)上是信托中房地產(chǎn)資金信托的一種特殊形式，而REITs是房地產(chǎn)投資基金中的一個(gè)分支，是在滿足法律定條件后依法建立的特殊的房地產(chǎn)投資資金。因此，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金和REITs之間是一種逐步細(xì)化的關(guān)系，后者屬于前者，但更有其獨(dú)特的特點(diǎn)。

二、通過(guò)REITs融資的優(yōu)勢(shì)

REITs不僅資金來(lái)源廣泛,而且是以專業(yè)的人員進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資選擇及運(yùn)作管理，因此在可運(yùn)作的資金規(guī)范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于投資者而言，REITs風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)穩(wěn)定。首先，因?yàn)镽EITs一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的，能夠合理地選擇投資的項(xiàng)目，并能對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的管理，所以，相對(duì)于我國(guó)的由信托投資公司發(fā)起的房地產(chǎn)信托而言，從經(jīng)營(yíng)管理上大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，由于基金的規(guī)模比較大，因而能廣泛投資于各種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目,從而分散了投資風(fēng)險(xiǎn)。最后，由于REITs投資于房地產(chǎn),可獲得穩(wěn)定的租金收入，有一筆持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且收益率也比較可觀。在美國(guó)，投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率可達(dá)6.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款的收益，而且其風(fēng)險(xiǎn)卻要小于一般的股票。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，與債務(wù)融資相比，REITs是以股權(quán)形式的投資，不會(huì)增加企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。如果從銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)要按借款合同約定的還款，財(cái)務(wù)壓力大,而且房地產(chǎn)企業(yè)也難以就那些短期內(nèi)回報(bào)低的項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款；同時(shí)，由于REITs的分散投資策略，降低風(fēng)險(xiǎn)的投資原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈值的規(guī)定比例，因而房地產(chǎn)企業(yè)不喪失對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目的控制權(quán)和自經(jīng)營(yíng)權(quán)。

三、REITs國(guó)際運(yùn)行模式的比較

房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，首先產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的美國(guó)。20世紀(jì)60年代后期，美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家就已經(jīng)形成了初步成熟的房地產(chǎn)證券化模式。進(jìn)入20世紀(jì)80年代之后，房地產(chǎn)證券化得到了迅猛發(fā)展，英國(guó)、加拿大等其他國(guó)家和地區(qū)也先后開(kāi)展了證券化業(yè)務(wù)。2003年,房地產(chǎn)投資信托開(kāi)始進(jìn)入香港房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作，其資金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港頒布新規(guī)則允許房地產(chǎn)投資信托投資海外地產(chǎn)，并允許借款不超過(guò)持有房地產(chǎn)價(jià)值的45％。

美國(guó)REITs的設(shè)立主要由《證券投資法》和有關(guān)的稅法決定。REITs像其它金融產(chǎn)品一樣，必須符合美國(guó)1933年的《證券投資法》和各州的相關(guān)法律，而稅法則規(guī)定了REITs能夠享受稅收優(yōu)惠的一些主要條件，從而解釋為什么了美國(guó)REITs在結(jié)構(gòu)、組織、投資范圍，收益分配等的發(fā)展都會(huì)圍繞著稅法的變更而展開(kāi)。2003年7月,香港證券和期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)（香港證監(jiān)會(huì)）頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，對(duì)REITs的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤(rùn)分配等方面作出了明確的規(guī)定。香港在很大程度上借鑒了美國(guó)REITs的結(jié)構(gòu)，以信托計(jì)劃(或房地產(chǎn)地產(chǎn)公司)為投資實(shí)體，由房地產(chǎn)地產(chǎn)管理公司和信托管理人提供專業(yè)服務(wù)。

按《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定，香港REITs每年必須將不低于90％的凈利潤(rùn)以紅利形式分配給信托單位持有人。盡管美國(guó)、澳大利亞和其他亞洲國(guó)家對(duì)REITs的收入分配都有要求，但是這些國(guó)家對(duì)REITs的分配要求與稅收條款相聯(lián)系，尤其是美國(guó)的REITs發(fā)展基本上是稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)，收入分配要求其實(shí)是避免雙重征稅的需要。香港的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定上市的REITs必須交納地產(chǎn)稅，REITs面臨公司資本利得和地產(chǎn)稅的雙重征稅。香港采用的是比較謹(jǐn)慎而且限制性較強(qiáng)的模式，除了對(duì)結(jié)構(gòu)、投資目標(biāo)、收入分配等方面的規(guī)定外,《房地產(chǎn)投資信托基金守則》對(duì)REITs結(jié)構(gòu)中的各參與方的資格和責(zé)任等方面作了非常嚴(yán)格的規(guī)定。

可見(jiàn)，美國(guó)的REITs是始終圍繞著稅法來(lái)發(fā)展的,其REITs的起源有明顯的稅收優(yōu)惠特征;而香港對(duì)REITs的規(guī)范不是通過(guò)稅法中稅收優(yōu)惠的杠桿而實(shí)現(xiàn)，而是通過(guò)專項(xiàng)的立法、修改投資、信托等有關(guān)法律或新建法令，對(duì)REITs的結(jié)構(gòu)、投資目標(biāo)、收入分配等方面制定了硬性的規(guī)定,并沒(méi)有明顯的稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)的特征，因而可以說(shuō)香港的REITs是發(fā)展是專項(xiàng)法規(guī)型，這種模式對(duì)控制REITs這類新產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)有積極的作用。

美國(guó)的REITs的發(fā)展非常迎合市場(chǎng)的要求，所以可以說(shuō)非常市場(chǎng)化，其REITs市場(chǎng)化導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)變異也得益于比較成熟的市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)，以及其較成熟的金融體系；而由于REITs在香港的發(fā)展歷史較短，所以REITs的形成僅僅是在各個(gè)專項(xiàng)法規(guī)要求的規(guī)范框架內(nèi)，因而REITs在香港也沒(méi)有形成由市場(chǎng)環(huán)境所致的結(jié)構(gòu)上的變異。

四、我國(guó)建立REITs應(yīng)采取的措施

1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定

房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一種新的房地產(chǎn)投資工具,是一個(gè)需要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的市場(chǎng)配置資金的投資產(chǎn)品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明，進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)。其次，還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開(kāi)始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。另外，還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問(wèn)題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

2、加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng)

加快、加強(qiáng)REITs的人才培養(yǎng)。發(fā)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)信托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目操作能力，對(duì)市場(chǎng)的嗅覺(jué)靈敏，能在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)對(duì)恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目進(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐顿Y；同時(shí)這種專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場(chǎng)上的分析家。加強(qiáng)房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。與此同時(shí)，還需積極促進(jìn)信托業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。

3、防范運(yùn)作中的道德風(fēng)險(xiǎn)

從美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，其經(jīng)營(yíng)與管理由受托人委員會(huì)或董事會(huì)負(fù)責(zé)。受托人委員會(huì)或董事會(huì)通常由三名以上受托人或董事組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨(dú)立”的。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)可以考慮在開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會(huì)，負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃，并且要求受托人與投資顧問(wèn)和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有利益關(guān)系，還要?jiǎng)?chuàng)造一種環(huán)境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對(duì)REITs的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。另外，有限合伙形式能較好地解決約束和激勵(lì)的問(wèn)題，管理者承擔(dān)的無(wú)限責(zé)任以及管理者的業(yè)績(jī)回報(bào)制度，能將管理者和投資者的風(fēng)險(xiǎn)及利益有效地捆綁在一起，激勵(lì)管理者努力管理好各項(xiàng)投資以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 陳怡、彭巖：《房地產(chǎn)融資理論與實(shí)務(wù)》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社2005年版。

[2] 車春鵬：《REITs――中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的新渠道》，載《建筑經(jīng)濟(jì)》2006年8月。

[3] 李健飛：《美國(guó)房地產(chǎn)信托基金研究及對(duì)我國(guó)的啟示》，載《國(guó)際金融研究》2005年1月。

篇7

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)

改革開(kāi)放以前，西安僅有十來(lái)家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開(kāi)放以來(lái)，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問(wèn)題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開(kāi)創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開(kāi)。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開(kāi)展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

篇8

在工作中，我們預(yù)算部以自己的實(shí)際行動(dòng)，譜寫了一曲“優(yōu)質(zhì)預(yù)算部門、愛(ài)崗敬業(yè)員工”的贊歌。我作為預(yù)算部中的一份子，代表預(yù)算部門就一年來(lái)的工作情況述職總結(jié)如下：

一、加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，推進(jìn)政治思想和工作作風(fēng)建設(shè)

2014年，我們預(yù)算部人員一直從各方面嚴(yán)格要求自己，一方面不斷努力黨的十、十八屆三中全會(huì)精神，學(xué)習(xí)科學(xué)發(fā)展觀，增長(zhǎng)才干，另一方面努力做好自己的預(yù)算部門工作，積累工作經(jīng)驗(yàn)，時(shí)刻注意自身各方面的協(xié)調(diào)發(fā)展，鍛煉自己各方面的能力，推進(jìn)政治思想提升，作好預(yù)算部工作，使自己成為一名政治素質(zhì)過(guò)硬的優(yōu)秀預(yù)算部工作人員。

二、2014年工作亮點(diǎn)和不足

(一)根據(jù)崗位要求，認(rèn)真履行崗位職責(zé)

結(jié)合公司最近在搞的采購(gòu)招標(biāo)核算、績(jī)效管理、合同分解、單類資金撥付控制來(lái)看，我們預(yù)算部門整個(gè)系統(tǒng)本著“集中、統(tǒng)一、精簡(jiǎn)、高效”的指導(dǎo)思想，實(shí)現(xiàn)了預(yù)算工作分工、績(jī)效管理、采購(gòu)招標(biāo)、集中核算、規(guī)范運(yùn)行、一級(jí)核算、統(tǒng)一管理的管理模式。

今年，在我們房地產(chǎn)公司上級(jí)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，預(yù)算部按照職責(zé)分工，較好地完成了各項(xiàng)工作任務(wù)。我們預(yù)算部門主要職責(zé)負(fù)責(zé)項(xiàng)目建安成本控制管理，主要包括建安工程內(nèi)容的招投標(biāo)工作、合同簽訂、資金撥付、工程結(jié)算等建安成本管理控制工作。作為預(yù)算部一份子，我時(shí)刻要求預(yù)算部門員工時(shí)刻注意根據(jù)崗位要求，認(rèn)真履行本崗位職責(zé)。

(二)在10年中預(yù)算部主要的業(yè)績(jī)

以格調(diào)竹境項(xiàng)目為例，我們預(yù)算部門工作精度可以概括為一句話就是“全景式客觀再現(xiàn)，全球化認(rèn)知高度”。結(jié)合公司企業(yè)宗旨，結(jié)合市場(chǎng)變化信息，結(jié)合公司最近采取的采購(gòu)招標(biāo)核算、績(jī)效管理、單項(xiàng)與聯(lián)合采購(gòu)分解、單類控制、四單管理、合同與資金撥付使用方面科學(xué)規(guī)章制度等措施及總經(jīng)理的十五字方針(找差距想辦法降費(fèi)用擴(kuò)銷售增效益)，結(jié)合現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)預(yù)算成本與目標(biāo)比較現(xiàn)狀，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，我們預(yù)算部門工作人員最需要的就是就是大膽細(xì)心、謹(jǐn)慎拼搏的精神。

在這種精神的感染下，我們預(yù)算部增強(qiáng)朝著遠(yuǎn)大理想不懈追求的堅(jiān)韌力，增強(qiáng)朝著共同目標(biāo)團(tuán)結(jié)奮斗的凝聚力，增強(qiáng)朝著美好前景開(kāi)拓新路的創(chuàng)造力，增強(qiáng)我們房地產(chǎn)公司面向房地產(chǎn)市場(chǎng)贏得發(fā)展優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)力。

因?yàn)橛眯?，所以出色！這就是我們預(yù)算部工作人員的一貫工作作風(fēng)，為此，我們預(yù)算部門在2014年中預(yù)算部出色的完成了各項(xiàng)公司交代的任務(wù)。就格調(diào)竹境項(xiàng)目而言，在公司大力推行公司建立健全管理體制，提高管理水平的契機(jī)上，公司主管領(lǐng)導(dǎo)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，重點(diǎn)要求全面提升工程管理水平，在總結(jié)以往項(xiàng)目管理存在的不足中開(kāi)拓思路提出新的工作管理模式，期間在摸索自身管理模式上有著成功的經(jīng)驗(yàn)。

我們知道，格調(diào)竹境一期從2015年年底至2013年9月16日至2013年11月20日陸續(xù)完成竣工驗(yàn)收。經(jīng)歷了近兩年的時(shí)間，期間全公司各個(gè)部門在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，為項(xiàng)目的建設(shè)付出了辛勤的汗水，在2014年我們預(yù)算部與審計(jì)部銷售部等其他部門通力合作，全力拼搏，認(rèn)真統(tǒng)籌安排，使得該項(xiàng)目無(wú)論是銷售業(yè)績(jī)、在品牌知名度再次提升、工程管理(包括質(zhì)量水平、工程進(jìn)度、安全、成本控制)等方面均有重大實(shí)質(zhì)性的突破和提升。

2014年，我們預(yù)算部做了大量房地產(chǎn)硬件軟件預(yù)算準(zhǔn)備工作和采購(gòu)招標(biāo)、分包合包結(jié)算、合同資金撥付等工作。特別要提到的是采購(gòu)招標(biāo)工作的通過(guò)，由于細(xì)心謹(jǐn)慎的工作態(tài)度，招標(biāo)到了合適的建材供應(yīng)商給公司節(jié)省了十多萬(wàn)的建材款差價(jià)。

我們預(yù)算部門就是心系公司，為降低成本預(yù)算著想。為公司發(fā)展遠(yuǎn)景著想。預(yù)算部一貫將成本控制預(yù)算結(jié)算合同資金撥付工作放在首位，每到節(jié)假日前一個(gè)月都會(huì)制定節(jié)假日前工作進(jìn)度檢查、下個(gè)月工作會(huì)議，制定工作計(jì)劃，落實(shí)計(jì)劃內(nèi)容、完成時(shí)間和責(zé)任人，以及檢查時(shí)間，明確各項(xiàng)工作重點(diǎn)，事后進(jìn)性檢查，以確保預(yù)算部門工作暢通無(wú)阻的運(yùn)行。在日常工作時(shí)，我們預(yù)算部一貫強(qiáng)調(diào)預(yù)算結(jié)算工作時(shí)的透明操作和自我廉潔防范的意識(shí)，杜絕個(gè)人貪污賄賂的行為發(fā)生。

我們房地產(chǎn)公司企業(yè)就是以財(cái)務(wù)控制、成本結(jié)算為核心，提高房地產(chǎn)銷售管理模式。而我們預(yù)算部門就負(fù)責(zé)提供各類數(shù)據(jù)可以優(yōu)化采購(gòu)進(jìn)貨渠道、采購(gòu)進(jìn)貨品種，合理安排庫(kù)存數(shù)量，對(duì)主要建材大類的進(jìn)、存、毛利等方面進(jìn)行成本分析，有利于資金的整體籌劃，從而降低房地產(chǎn)成本；系統(tǒng)對(duì)供應(yīng)商的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行對(duì)比、分析，有利于優(yōu)勝劣汰；在日常工作中，我們預(yù)算部門實(shí)時(shí)查看各部門房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度等工程預(yù)算動(dòng)態(tài)，便于上級(jí)隨時(shí)掌握房地產(chǎn)預(yù)算狀況，做出正確的成本估計(jì)決策。

我們預(yù)算部門同時(shí)還系統(tǒng)對(duì)人員的管理更加規(guī)范、合理，充分利用人力資源，最大限度地節(jié)省人力。統(tǒng)一采購(gòu)招標(biāo)、結(jié)算統(tǒng)一集中管理，有效實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制目標(biāo)。

在預(yù)算管理上，我們預(yù)算部門實(shí)施分級(jí)考核目標(biāo)任務(wù)管理，系統(tǒng)將月季任務(wù)指標(biāo)(銷售額、庫(kù)存占用、毛利率、單項(xiàng)指標(biāo)任務(wù))層層分解到每個(gè)工作崗位，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)任務(wù)考核，做到有獎(jiǎng)有罰，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性。同時(shí)系統(tǒng)提供資金預(yù)算指標(biāo)，按照部門和崗位，以及工作結(jié)算類別進(jìn)行指標(biāo)控制，把握資金管理鏈，最大限度提高企業(yè)管理效益。

三、預(yù)算部門存在不足與2015年工作目標(biāo)

針對(duì)預(yù)算部去年工作中發(fā)現(xiàn)存在的不足，例如項(xiàng)目預(yù)算細(xì)節(jié)遺留問(wèn)題跟蹤檢查力度不夠，管理機(jī)制不夠完善等等，預(yù)算部總結(jié)一年來(lái)的實(shí)際工作情況，將工作目標(biāo)與2015年定工作思路制定為：

1對(duì)預(yù)算部每個(gè)工作人員工作績(jī)效進(jìn)行全方面管理核查、對(duì)于采購(gòu)招標(biāo)工作跟蹤和合同資金撥付等重要環(huán)節(jié)進(jìn)行仔細(xì)反復(fù)核對(duì)推敲。

2.規(guī)范管理機(jī)制，完善管理制度，以提高預(yù)算部門結(jié)算采購(gòu)招標(biāo)，合同資金撥付工作效率和質(zhì)量。

3.加強(qiáng)資金環(huán)節(jié)監(jiān)管力度。

4.加強(qiáng)節(jié)能降耗的管理工作，從管理上求效益；

四、2015年工作工作思路

達(dá)到上述工作目標(biāo)預(yù)算部將做如下工作：

(一)采用績(jī)效管理，采購(gòu)招標(biāo)核算

按照傳統(tǒng)的管理方式，房地產(chǎn)公司，一般采用分別與不同供貨商進(jìn)行接觸洽談?wù)袠?biāo)方式采購(gòu)建材，這樣雖然可以簡(jiǎn)化采購(gòu)招標(biāo)過(guò)程，但成本核算卻不真實(shí)，給造成管理混亂。因此新的一年我們預(yù)算部門將選擇單品管理、進(jìn)價(jià)核算的方式，一方面能加強(qiáng)管理力度，對(duì)每個(gè)采購(gòu)招標(biāo)建材的價(jià)格、庫(kù)存、成本實(shí)行全面控制；另一方面，實(shí)行單品管理也是決策分析的前提條件。

(二)進(jìn)銷分離，集中統(tǒng)一管理

篇9

關(guān)鍵詞：全過(guò)程；房地產(chǎn)；成本控制；管理

Abstract:： Nowadays, the soaring prices, prices will gradually increase, but the real estate industry is by original profiteering industry gradually become low margin industry. Increase in raw material costs, labor costs rise and the design requirements are increasingly high, a company needs to do is the best to gain more interests on the basis of cost control, thus strengthening the whole process management to set up the key factors to control the cost.

Keywords: real estate; the whole process; cost control; management

中圖分類號(hào)：[TU-9] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

引言：房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)入2013年之后受到了更多的限制，國(guó)家逐漸制定人民買房的條件，百姓承受房?jī)r(jià)的能力也達(dá)到了一定的極限市場(chǎng)趨于飽和狀態(tài)，在雙重的困難下房地產(chǎn)行業(yè)如何能夠盈利甚至保持持續(xù)飄紅是如今面臨的最大問(wèn)題。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及售后等工作的全過(guò)程管理是突破瓶頸的缺口，本文從現(xiàn)狀、重要性和具體的策略方面來(lái)自習(xí)討論關(guān)于加強(qiáng)全過(guò)程管理對(duì)于房地產(chǎn)成本的作用。

一．房地產(chǎn)成本管理控制現(xiàn)狀

（一）管理意識(shí)薄弱

一直到現(xiàn)在老百姓的表現(xiàn)來(lái)看都能證明在大家的意識(shí)里房地產(chǎn)是一個(gè)利潤(rùn)豐厚的行業(yè)，這些人也包括企業(yè)的管理者。企業(yè)管理者普遍認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)優(yōu)厚，他們會(huì)更加注重公司內(nèi)部成本的計(jì)算，然而對(duì)于原料采購(gòu)的成本和建成后房屋銷售以及維護(hù)等成本沒(méi)有合理的計(jì)算，這就使得企業(yè)的管理鏈條形成了中斷，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的管理無(wú)法形成系統(tǒng)的完整的管理模式。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)制造的產(chǎn)品具有穩(wěn)定性好，周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這也是管理者不能很好的控制成本的一個(gè)原因。因?yàn)楣芾韺用鏌o(wú)法控制好成本，所以企業(yè)很難適應(yīng)市場(chǎng)也就達(dá)不到控制好成本的要求。

（二）缺乏資金管理的手段以及方式

流動(dòng)資金充足是每一個(gè)企業(yè)想要生存和發(fā)展最重要的背景條件，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)資金就更是如同動(dòng)脈對(duì)人的重要性的關(guān)鍵所在，然而對(duì)于資金，如今大多的房地產(chǎn)公司普遍管理水平比較低下并且沒(méi)有對(duì)資金的計(jì)劃性。

當(dāng)下許多公司在面臨項(xiàng)目開(kāi)展的時(shí)候只是單純的測(cè)算成本，然而對(duì)資金的測(cè)算十分馬虎甚至于沒(méi)有這方面的測(cè)算。然而正是因?yàn)橘Y金測(cè)算具有十分重要的作用，假若在工程進(jìn)行中不斷的進(jìn)行調(diào)整那么不僅會(huì)影響其他環(huán)節(jié)的有效進(jìn)行，也會(huì)增加了管理上的難度，甚至一時(shí)周轉(zhuǎn)不靈會(huì)影響整個(gè)工期甚至整個(gè)企業(yè)。

二．做好房地產(chǎn)成本控制的意義

（一）做好成本控制有助于企業(yè)的生存和發(fā)展

進(jìn)入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之后市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸增強(qiáng)，任何企業(yè)都不能逃脫市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，只有在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出才能謀求今后的發(fā)展?？刂瞥杀揪褪强刂破髽I(yè)的支出，只有收支平衡才能夠使得企業(yè)更好的生存下去，節(jié)約支出企業(yè)才能夠有更多的積累資金，才能更好的促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（二）控制成本是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成功的關(guān)鍵

如今房地產(chǎn)業(yè)的勢(shì)頭一年比一年迅猛，更多人看到了商機(jī)開(kāi)始投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目之中，所以各個(gè)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)逐年激烈。在競(jìng)標(biāo)的時(shí)候一個(gè)企業(yè)取勝的關(guān)鍵就是低成本高質(zhì)量，其難度可想而知，然而只有控制好成本才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

（三）有效提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理，有效的成本控制是保證企業(yè)盈利的關(guān)鍵同時(shí)也能夠提高和改進(jìn)企業(yè)其他方面的管理工作。成本指標(biāo)的高低直接關(guān)系到企業(yè)中各項(xiàng)工作的好壞，可見(jiàn)其具有較高的綜合性。開(kāi)展成本控制，對(duì)生產(chǎn)管理、質(zhì)量管理、技術(shù)管理、物資管理和勞動(dòng)管理等管理工

作有很好的促進(jìn)作用，能使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平提高，綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本控制是非常有必要的。

三．如何加強(qiáng)全過(guò)程管理做好成本控制

了解了房地產(chǎn)成本控制的重要性之后如何良好的控制房地產(chǎn)成本成了關(guān)鍵，這就需要對(duì)管理進(jìn)行全過(guò)程管理，從項(xiàng)目籌劃階段、設(shè)計(jì)階段以及施工和結(jié)算階段都進(jìn)行管理才能夠有效的控制成本：

（一）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

經(jīng)調(diào)查，房地產(chǎn)成本的總量百分之八十以上在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段確立下來(lái)，所以說(shuō)設(shè)計(jì)階段是控制項(xiàng)目成本最關(guān)鍵的階段，這個(gè)時(shí)期對(duì)成本的估算影響到了工程中的工期、建成后的質(zhì)量以及整個(gè)工程的造價(jià)和收益。

1.限額設(shè)計(jì)

在設(shè)定總資金之后應(yīng)該明確的規(guī)定各環(huán)節(jié)的資金運(yùn)用上限，也就是各環(huán)節(jié)的限額，規(guī)定之后不得超出。只有將每個(gè)環(huán)節(jié)都控制在預(yù)估成本之內(nèi)才能保證總成本不至于超出預(yù)算，才能夠達(dá)到控制總成本的效果。

2.優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的設(shè)計(jì)方案不應(yīng)該僅僅考慮到美觀、牢固等方面，應(yīng)該同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)層面的條件，每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)該優(yōu)化設(shè)計(jì)方案從而達(dá)到優(yōu)化配置的目的。綜合分析項(xiàng)目中結(jié)構(gòu)、戶型。功能劃分以及布局等多方面的考量從眾多的方案中選擇最佳方案，才能在滿足預(yù)期房產(chǎn)功能的要求之下盡量控制成本。

3.加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的審核力度

每次工程項(xiàng)目施工之前都會(huì)先進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，之后會(huì)將想法繪制在圖紙上，因此圖紙是工程的開(kāi)端也是最容易修改的環(huán)節(jié)，在圖紙上修改能夠減少花費(fèi)的數(shù)額從根本上控制成本。因此企業(yè)應(yīng)該加大對(duì)圖紙的審核力度，在投入實(shí)際工作之前，投入工作人員對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的考量，盡早解決可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，這樣能夠有效的減少無(wú)用成本，減少總投資量保證成本的最低能耗。

（二）項(xiàng)目施工階段成本控制

1.管理合同化，工程安全化

施工合同是工程建設(shè)的主要合同，是承發(fā)包雙方進(jìn)行工程建設(shè)、撥付工程價(jià)款、工程結(jié)算、工程索賠的依據(jù)。為此，必須把好合同的起草、審核、簽訂關(guān)。在簽訂承包合同時(shí)，對(duì)于總包合同新清單規(guī)范要求采用固定單價(jià)合同，這就對(duì)開(kāi)發(fā)單位給出清單工程量的準(zhǔn)確性提出了更高的要求。對(duì)于小型合同工程價(jià)款盡量采用固定總價(jià)，工程價(jià)款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，以減少不必要的糾紛和違約索賠。

2.工程變更靈活化，洽商效率化

在施工階段由開(kāi)發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)

劃變更和工程項(xiàng)目變更。開(kāi)發(fā)單位是控制變更的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以開(kāi)發(fā)單位應(yīng)該建立相應(yīng)的工程簽證管理制度，以明確工程部門和預(yù)算部門以及有關(guān)人員的權(quán)利和具體分工，這樣能夠有效的控制虛假簽證的發(fā)生同時(shí)能夠保證簽證的質(zhì)量。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確,首先要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。同時(shí)，應(yīng)該盡量將對(duì)于簽證的描述客觀準(zhǔn)確，發(fā)放后要充分同合同相協(xié)調(diào)，進(jìn)行及時(shí)的處理，加強(qiáng)審核力度也是非常重要的一點(diǎn)，只有國(guó)家有關(guān)規(guī)定的經(jīng)辦人員嚴(yán)格按照制度辦事，才能夠保證這項(xiàng)制度不是空談。

在企業(yè)有良好的應(yīng)對(duì)簽證出現(xiàn)緊急情況的變更手段之前應(yīng)該盡量減少簽證的發(fā)生，每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該具備一定的預(yù)見(jiàn)性。對(duì)于已經(jīng)簽認(rèn)的洽商變更，專業(yè)工程師及預(yù)算工程師要監(jiān)督施工單位的執(zhí)行情況，避免簽認(rèn)變更后施工單位不執(zhí)行變更或走樣執(zhí)行。同時(shí)管理預(yù)算的人員應(yīng)該充分收集市場(chǎng)情報(bào)，將建材的價(jià)格等行情進(jìn)行整合，及時(shí)的進(jìn)入市場(chǎng)了解最新的市場(chǎng)價(jià)格，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)控制下的今天，市場(chǎng)的價(jià)格就是企業(yè)價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)和指明燈，不了解現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格就無(wú)法對(duì)工程的成本和造價(jià)做出正確的估量。

（三）項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制

在工程竣工之后，企業(yè)會(huì)根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行工程估價(jià)，項(xiàng)目成本控制中心也會(huì)進(jìn)行工程成本的管理和分析。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司將成本控制由片面的部分的變成貫穿始終的工作，在做好每個(gè)階段的項(xiàng)目管理之后結(jié)算階段也不能落后，應(yīng)該做好審核工作才能真正的控制好整個(gè)項(xiàng)目的成本。

結(jié)論：針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)成本是企業(yè)立業(yè)的關(guān)鍵所在，所以貫穿始終的成本控制是增強(qiáng)企業(yè)生命力和競(jìng)爭(zhēng)力最好的手段，通過(guò)分析和思考企業(yè)應(yīng)該從全局出發(fā)不放過(guò)每一個(gè)細(xì)節(jié)，做好全過(guò)程管理。

參考文獻(xiàn)：

[1] 許遠(yuǎn)明、袁宗峰、徐鵬鵬 論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理[J]；科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)；2007年35期

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 存在的問(wèn)題 對(duì)策分析

目前，在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)越來(lái)越快速，人們對(duì)其質(zhì)量也要求的越來(lái)越高，房地產(chǎn)在管理的過(guò)程中壓力也就會(huì)逐漸增加，由于房地產(chǎn)業(yè)投資的周期長(zhǎng)、不確定因素多，自身規(guī)模、資金的實(shí)力以及管理水平方面都具有局限性，使得一些企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上出現(xiàn)了許多有待解決的問(wèn)題，對(duì)于這些問(wèn)題的解決，必須要在了解其根本的基礎(chǔ)上進(jìn)行，所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中財(cái)務(wù)管理所存在的問(wèn)題要進(jìn)行科學(xué)合理的分析。

一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀

房產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱，保證房地產(chǎn)行業(yè)能穩(wěn)定的發(fā)展，這不僅利于我國(guó)抵抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)，同時(shí)也是預(yù)防通貨膨脹的一個(gè)重要措施。我國(guó)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的這段時(shí)間里，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行了結(jié)構(gòu)優(yōu)化，比如嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備、支持保障住房發(fā)展、對(duì)用地指標(biāo)科學(xué)測(cè)算、打擊“囤地”行為、遏制投機(jī)行為等，以求能達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的這個(gè)目標(biāo)。

隨著現(xiàn)在工業(yè)化、城市化步伐加快，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了很大作用，但是另一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)的“瘋狂生長(zhǎng)”，扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，也成為了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一大隱患。因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)面影響，要時(shí)刻提高警惕，不能掉以輕心。

二、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

（一）預(yù)算管理

預(yù)算管理是西方國(guó)家累積多年的管理經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行充分的研究，并以科學(xué)的預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，以銷售預(yù)算作為起點(diǎn)，然后延伸至資金收支、成本、生產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各方面的一種科學(xué)管理方法，同時(shí)預(yù)算管理對(duì)企業(yè)的日后發(fā)展起著至關(guān)的作用。預(yù)算管理是以目標(biāo)利潤(rùn)作為中心的，在一定的時(shí)期里對(duì)其經(jīng)營(yíng)所涉及到的經(jīng)濟(jì)資源來(lái)進(jìn)行整體控制的一種管理方法。企業(yè)可以通過(guò)全面的預(yù)算管理，可以把經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的人力資源和物質(zhì)資源，通過(guò)貨幣的形式來(lái)給予量化，通過(guò)確定執(zhí)行考核獎(jiǎng)懲來(lái)進(jìn)行全面的控制

（二）成本管理

傳統(tǒng)的成本管理是以企業(yè)是否節(jié)約來(lái)作為依據(jù)的，只是片面的從降低成本和避免費(fèi)用等方面來(lái)入手解決的。隨著現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，賣方市場(chǎng)漸漸的向買方市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，因次企業(yè)也就不能再將成本管理等同于降低成本，而獲取經(jīng)濟(jì)效益，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這才是房地產(chǎn)企業(yè)所要首要考慮的問(wèn)題。在成本管理過(guò)程中，要樹(shù)立成本效益觀念，要把成本管理和整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益相連接起來(lái)，盡可能的少付出成本，而不是減少成本的支出。

（三）核算管理

會(huì)計(jì)的核算管理是以貨幣來(lái)作為主要的測(cè)量單位，對(duì)企事業(yè)單位的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行全面、連續(xù)、綜合、系統(tǒng)的監(jiān)督和反映，是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的一項(xiàng)工作。其方法主要有設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿和科目，審核和填制會(huì)計(jì)憑證，成本計(jì)算、復(fù)式記賬、財(cái)產(chǎn)清查、登記賬簿、編制會(huì)計(jì)報(bào)表等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題以及原因

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展越來(lái)越快，為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占據(jù)一席之地，很多管理者由于迫不及待的想要證明自己，從而在管理上就會(huì)出現(xiàn)許多問(wèn)題和漏洞，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中起到了重要的作用，在管理的過(guò)程也是很容易出現(xiàn)問(wèn)題的一項(xiàng)工作。所以管理人員一定要給予足夠的重視。在財(cái)務(wù)管理中，一般比較常見(jiàn)的問(wèn)題有以下幾個(gè)方面：

（一）預(yù)算管理方面的問(wèn)題

1、經(jīng)不起市場(chǎng)的檢驗(yàn)

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理工作中往往忽略了對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)和調(diào)研，讓很多的預(yù)算指標(biāo)和外部環(huán)境不相容，而整個(gè)的預(yù)算指標(biāo)體系也很難被市場(chǎng)所接受，缺乏彈性，缺乏對(duì)市場(chǎng)應(yīng)變的能力，同時(shí)這也就造成了預(yù)算工作難以進(jìn)行。

2、缺乏整合思想

在預(yù)算管理工作中，沒(méi)有融進(jìn)總預(yù)算理念，有一部分的企業(yè)沒(méi)有完整的指標(biāo)體系，沒(méi)有成本費(fèi)用預(yù)算、銷售預(yù)算、現(xiàn)金收支預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算在內(nèi)的總預(yù)算，沒(méi)有把組織經(jīng)營(yíng)各階段聯(lián)系在一起，只對(duì)現(xiàn)金支出或是成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算控制。而還有的企業(yè)只有利潤(rùn)核算意識(shí)，而沒(méi)有虧損預(yù)算意識(shí)，這也就造成了不發(fā)明確虧損數(shù)量這樣的問(wèn)題。

（二）忽略了全面成本管理

1、忽略各自的職能

全面成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)行全過(guò)程、全方位、全員的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，其中涉及了銷售、策劃、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工等各環(huán)節(jié)，其成本管理就是在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全過(guò)程中，對(duì)所有的成本構(gòu)成要素進(jìn)行控制、規(guī)劃，最終實(shí)現(xiàn)企利潤(rùn)的最大化。但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理資料，都是來(lái)于企業(yè)內(nèi)部或是施工管理部門的，而有一些的企業(yè)管理者認(rèn)為成本核算和管理是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍，因此忽略了內(nèi)部各個(gè)職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算所起到的重要性，最終導(dǎo)致了財(cái)務(wù)部門所收集的成本一線資料有限，造成了成本核算管理偏離于預(yù)算，使其不能達(dá)到有效控制成本這個(gè)目的。

2、資金運(yùn)作制度不健全

在房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目中，需要大量的資金來(lái)進(jìn)行運(yùn)作，一些企業(yè)沒(méi)有從自身的具體情況考慮，為了能夠加快速度使項(xiàng)目施工，就大量的向銀行貸款或者是向其他企業(yè)借款，這樣就會(huì)使企業(yè)的資金面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而在項(xiàng)目施工的過(guò)程中，企業(yè)管理者沒(méi)有對(duì)目前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，對(duì)目前的現(xiàn)有資金盲目使用，不能將資金用在必要的地方，影響了整體的利益，而且還會(huì)加大企業(yè)的償還能力，成本負(fù)擔(dān)加重。

3、投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，有著資金投資量大、變現(xiàn)能力差、回收周期長(zhǎng)等一些特點(diǎn)，那么這些特點(diǎn)也就決定了房地產(chǎn)企業(yè)日后一定會(huì)面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)具體有：利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：這不僅增大了企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，還讓按揭貸款購(gòu)房者的成本快速上升，抑制了投資者的購(gòu)買欲，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大損失；按期償債風(fēng)險(xiǎn)：如果企業(yè)沒(méi)有有效的控制、預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，那么發(fā)生不能支付到期的銀行借款本息的概率就會(huì)增大；籌資風(fēng)險(xiǎn)等：如果企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，那么這也就增加了從貨幣市場(chǎng)或是其他渠道籌資的難度。

（三）核算管理制度不健全

會(huì)計(jì)的核算管理的完善是保證企業(yè)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保障。目前，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，核算管理制度還有待完善，很大程度上，房地產(chǎn)企業(yè)的核算部門都不能很有效的將其工作完成，其主要表現(xiàn)為成本、收入等科目設(shè)置缺乏科學(xué)性，企業(yè)商品成本與售價(jià)具有不配比性以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品辦理決算數(shù)與實(shí)際開(kāi)發(fā)成本支出有出入，這些情況很大程度上導(dǎo)致了企業(yè)不能對(duì)資金進(jìn)行系統(tǒng)的核算工作，導(dǎo)致企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）其他方面管理不當(dāng)

房地產(chǎn)企業(yè)的管理層多數(shù)都對(duì)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)不強(qiáng)，主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是企業(yè)內(nèi)部的高層管理人員不能充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作所具有的重要性，以至于財(cái)務(wù)管理部門沒(méi)有投入太多的財(cái)力、人力和物力資源；另一個(gè)方面就是財(cái)務(wù)管理員工的素質(zhì)較低，自身所擁有的有關(guān)財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理需求，而且財(cái)務(wù)管理部門沒(méi)有有效的監(jiān)督激勵(lì)體制，從而也就導(dǎo)致了很難調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)人員的自主性和積極性。

四、解決財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的主要對(duì)策

如果想要使房地產(chǎn)行業(yè)能夠獲得更好的效益，那么就要對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)的分析，從而找到科學(xué)合理的解決辦法，從根本上解決問(wèn)題。

（一）樹(shù)立全面預(yù)算管理思想

企業(yè)要想實(shí)施全面的預(yù)算管理，那么首先要適量預(yù)算管理和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相互結(jié)合的理念。企業(yè)全面預(yù)算管理的組織實(shí)施和編制要和發(fā)展戰(zhàn)略相配合，其核心就是對(duì)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展進(jìn)行計(jì)劃和安排，對(duì)內(nèi)部的資源進(jìn)行控制、考核及合理的分配。因此全面預(yù)算管理就是企業(yè)去實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的一個(gè)基本手段，要全面的服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用和功能，要以企業(yè)治理結(jié)構(gòu)來(lái)作為基礎(chǔ)，要和各個(gè)部門的業(yè)績(jī)考核相結(jié)合，讓其他各級(jí)部門對(duì)財(cái)務(wù)管理部門的工作能積極配合并協(xié)助，這才能全面的樹(shù)立預(yù)算管理思想。

（二）合理安排工程進(jìn)度

1、合理安排施工進(jìn)度

在工程施工之前，設(shè)計(jì)人員要根據(jù)工程的具體情況，將整個(gè)工程中每個(gè)環(huán)節(jié)的施工周期都進(jìn)行合理的安排，保證工程在施工的過(guò)程中能夠順利進(jìn)行，如果施工期間遇到某種因素影響了工程的進(jìn)度，那么管理人員要對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行合理分析，在制定解決辦法的時(shí)候，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，盡量減少資金上的投入。確保超出的資金不能夠給企業(yè)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、完善資金管理制度

企業(yè)的財(cái)務(wù)部門掌握財(cái)務(wù)全部資金，對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，財(cái)務(wù)管理部門要認(rèn)清自己的職責(zé)，要對(duì)企業(yè)資金的經(jīng)營(yíng)、建設(shè)、投資以及籌資等工作進(jìn)行全面的預(yù)算，在此基礎(chǔ)上，還要根據(jù)工程實(shí)施的具體情況制定資金使用計(jì)劃表，確保重要項(xiàng)目的按時(shí)完成和重要設(shè)備的安裝到位。其次，財(cái)務(wù)部門要專門設(shè)置臺(tái)賬，定期對(duì)項(xiàng)目資金、專項(xiàng)資金的使用情況進(jìn)行跟蹤管理，讓企業(yè)的資金能夠運(yùn)用合理，為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更大的效益。

3、優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

雖然在企業(yè)負(fù)債階段的經(jīng)營(yíng)效果會(huì)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益，但是這并不代表負(fù)債越多越好，企業(yè)的負(fù)債情況直接決定了企業(yè)多面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該在加大企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可以利用本身的良好信用或者是利用土地向銀行進(jìn)行抵押貸款，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，可以充分發(fā)揮財(cái)務(wù)的杠桿作用，來(lái)增加企業(yè)的收益，在一定程度上將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行穩(wěn)定的管理，避免因?yàn)橘Y金的盲目使用而使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越嚴(yán)重。

（三）完善核算管理

在對(duì)企業(yè)核算管理的完善方面，企業(yè)應(yīng)該找到其存在的根本問(wèn)題，從而找到合理的解決措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的完善，應(yīng)該使會(huì)計(jì)科目的設(shè)置盡量直觀和明細(xì)，開(kāi)發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)， 企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格， 作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，還應(yīng)該強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)的披露。建立質(zhì)量保證金制度。

（四）其他制度的完善

1、確立專業(yè)建設(shè)目標(biāo)

如果想要解決財(cái)務(wù)管理體系的建設(shè)問(wèn)題，那么就要改善專業(yè)建設(shè)環(huán)境，這樣才有利于專業(yè)的發(fā)展。但是如果僅僅是改善環(huán)境那是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，于此同時(shí)還要從專業(yè)建設(shè)的本身需求途徑，來(lái)確立合理專業(yè)建設(shè)目標(biāo)，還要培養(yǎng)合適的人員對(duì)其進(jìn)行管理控制，使財(cái)務(wù)管理能細(xì)化到各經(jīng)濟(jì)知識(shí)領(lǐng)域時(shí)，都能找到有關(guān)的研究成果和證明，這樣才能讓財(cái)務(wù)管理在良好模式下實(shí)現(xiàn)運(yùn)作。

2、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

高質(zhì)量、高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)決定著財(cái)務(wù)管理的效率如何，所以一定要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。首先要讓財(cái)務(wù)管理人員認(rèn)識(shí)到其工作的重要性，其次要對(duì)有關(guān)財(cái)務(wù)管理的人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其能夠完整的、準(zhǔn)確的、及時(shí)的了解到、掌握到最新的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，保證自身的財(cái)務(wù)管理知識(shí)不斷的更新，最后就是要構(gòu)建起獎(jiǎng)罰機(jī)制和責(zé)權(quán)利相互結(jié)合的有效機(jī)制，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)人員所做出的貢獻(xiàn)不同，來(lái)給予相應(yīng)的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)，要保證“有過(guò)必罰、有功比獎(jiǎng)”，從而調(diào)動(dòng)起財(cái)務(wù)管理人員對(duì)工作的熱情。

五、結(jié)束語(yǔ)

財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)起著至關(guān)重要的作用，也是保證房地產(chǎn)企業(yè)得以正常運(yùn)行的關(guān)鍵因素，對(duì)于各種因素所引起的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，其管理人員一定要給予足夠的重視，通過(guò)對(duì)問(wèn)題原因的分析，從而找到合理的預(yù)防和解決辦法，正確將財(cái)務(wù)管理問(wèn)題扼殺在萌芽之中，保證企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

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