導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)公司獎(jiǎng)懲制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；戰(zhàn)略導(dǎo)向；績(jī)效管理體系

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）08-00-02

績(jī)效管理體系是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)自己的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)而建立的一整套用于績(jī)效管理和評(píng)估的流程與系統(tǒng)，房地產(chǎn)公司由于其生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，需要有專(zhuān)業(yè)的管理體系來(lái)激勵(lì)內(nèi)部員工從而確保企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。

一、我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)，國(guó)民對(duì)住房的需求量逐漸加大，我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，一方面，各種房地產(chǎn)公司數(shù)量眾多，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)的高回報(bào)讓更多的企業(yè)想要進(jìn)入這一領(lǐng)域，但縱觀我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近三十年的發(fā)展，行業(yè)分化也在不斷加劇，大型房企在資源整合能力、經(jīng)營(yíng)管理等方面的優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大。這些大型房能夠在競(jìng)爭(zhēng)中占得優(yōu)勢(shì)，如我國(guó)發(fā)展規(guī)模較大的萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等三家房企，2012年全年銷(xiāo)售額都在千億元以上，銷(xiāo)售額突破百億有53家，而其它大部分的企業(yè)都屬于中小企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，銷(xiāo)售額在幾十億，甚至不足億元。

二、房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

房地產(chǎn)公司是以經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)即土地、建筑物及其附帶的各種權(quán)益來(lái)進(jìn)行盈利的公司。我國(guó)的房地產(chǎn)公司根據(jù)用戶對(duì)住房的不同需求劃分為三種，其一是以土地資源開(kāi)發(fā)、建筑物項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其二是向市場(chǎng)提供房屋銷(xiāo)售消息并進(jìn)行一系列的咨詢活動(dòng)的房地產(chǎn)中介公司，最后一種是為住宅小區(qū)提供服務(wù)的物業(yè)公司，這三種房地產(chǎn)公司在目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中都各有優(yōu)勢(shì)。筆者將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為重點(diǎn)，詳細(xì)的分析其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。

第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資金需求量巨大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行一系列的土地開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售等過(guò)程中，都需要巨額的資金投入，同時(shí)在對(duì)要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估、建筑設(shè)計(jì)、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)等具體環(huán)節(jié)中，需要專(zhuān)業(yè)人才到位和穩(wěn)定，因此，資金便成了公司能否正常運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。

第二，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)模式是先投資后盈利，在進(jìn)行前期投資過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需要進(jìn)行土地資源的開(kāi)發(fā)、土地原住居民的搬遷調(diào)解、工程設(shè)計(jì)評(píng)估、現(xiàn)場(chǎng)勘查等，尤其是司前期階段開(kāi)發(fā)手續(xù)的取得非常繁雜，政府各級(jí)審批存在很多不確定性和花費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)，取得合法開(kāi)工手續(xù)后，才會(huì)開(kāi)始建筑工程的施工，所以從進(jìn)行土地的取得到成品的銷(xiāo)售需要耗費(fèi)很長(zhǎng)的一段時(shí)間，投資期漫長(zhǎng)。

三、房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略導(dǎo)向分析

戰(zhàn)略導(dǎo)向即公司發(fā)展所要遵循的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和方向。在我國(guó)房地產(chǎn)公司中，戰(zhàn)略導(dǎo)向的作用是十分巨大的。

首先，戰(zhàn)略導(dǎo)向有利于公司應(yīng)對(duì)來(lái)自市場(chǎng)的各種競(jìng)爭(zhēng)。戰(zhàn)略導(dǎo)向包括公司根據(jù)顧客、競(jìng)爭(zhēng)者、公司應(yīng)用技術(shù)這三方面的特點(diǎn)而制定的具體的戰(zhàn)略目標(biāo)，因此，在面對(duì)不同的市場(chǎng)需求時(shí)，公司能夠及時(shí)的調(diào)整內(nèi)部生產(chǎn)。

其次，戰(zhàn)略導(dǎo)向有利于公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高。公司在擁有了戰(zhàn)略導(dǎo)向的指導(dǎo)后，能夠明確自己每一階段的發(fā)展目標(biāo)，并根據(jù)大的發(fā)展方向來(lái)進(jìn)行內(nèi)部的適當(dāng)調(diào)整，確保公司發(fā)展的總體性。

四、績(jī)效管理體系分析

績(jī)效管理體系包括有戰(zhàn)略目標(biāo)的制定、角色職能的明確、管理流程的控制、績(jī)效反饋與評(píng)估等方面內(nèi)容。在進(jìn)行績(jī)效管理體系的建立與完善時(shí)，企業(yè)需要做好具體的分工和戰(zhàn)略目標(biāo)的制定。戰(zhàn)略目標(biāo)是在公司大的戰(zhàn)略導(dǎo)向的指導(dǎo)下指定的，是績(jī)效管理體系建立的基本落腳點(diǎn)。制定戰(zhàn)略目標(biāo)不僅需要公司進(jìn)行企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃的討論，更需要相關(guān)高層進(jìn)行經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的分解，將企業(yè)的大發(fā)展目標(biāo)細(xì)分到各部門(mén)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

另外，績(jī)效考核需要公司能夠明確責(zé)任到人，從企業(yè)的高管到基層員工都必須明確自己的職能?？?jī)效考核的開(kāi)展是在戰(zhàn)略導(dǎo)向的指導(dǎo)下進(jìn)行的，首先，通過(guò)對(duì)公司的戰(zhàn)略導(dǎo)向進(jìn)行充分的了解，做出大致的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃表。

在績(jī)效管理體系中，每一環(huán)節(jié)都要求企業(yè)能夠認(rèn)真完成，績(jī)效反饋與評(píng)估是在員工相關(guān)工作完成的基礎(chǔ)上對(duì)內(nèi)部員工開(kāi)展的工作，反饋能夠讓員工看到自己的不足，而評(píng)估能夠讓企業(yè)了解個(gè)流程出現(xiàn)的問(wèn)題并進(jìn)行改進(jìn)，從而推動(dòng)績(jī)效考核的完善。

五、戰(zhàn)略導(dǎo)向下的房地產(chǎn)績(jī)效管理體系的完善

基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的房地產(chǎn)績(jī)效管理體系的建立需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的概況和公司的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行具體的實(shí)施。

第一，房地產(chǎn)公司需要總結(jié)出原有的績(jī)效管理體系的優(yōu)缺點(diǎn)。在進(jìn)行公司績(jī)效管理體系的完善時(shí)，對(duì)公司固有的管理體系的優(yōu)缺點(diǎn)的分析是必不可少的。固有的管理體系對(duì)公司內(nèi)部員工有一定的管理作用，但由于其管理理念或方法逐漸的脫離現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展步伐，因此在公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)揮的作用較小，而房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)多，人才需求量大，因此進(jìn)行員工績(jī)效考核是十分必要的，通過(guò)對(duì)員工完成工作量的記錄與反饋，公司能夠敦促基層員工提高工作效率，進(jìn)而幫助公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

第二，企業(yè)要在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下制定完善的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。績(jī)效考核中經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定是最基本的環(huán)節(jié)，只有將經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定好，公司的運(yùn)營(yíng)才有了具體的方向，員工也才能根據(jù)該目標(biāo)開(kāi)展自己的工作。戰(zhàn)略目標(biāo)是企業(yè)發(fā)展的大體方向，是符合公司實(shí)際狀況的戰(zhàn)略分析及建構(gòu)，在戰(zhàn)略目標(biāo)下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的制定能夠確保房地產(chǎn)公司根據(jù)公司的年度計(jì)劃開(kāi)展具體的項(xiàng)目活動(dòng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需要根據(jù)公司發(fā)展的總體規(guī)劃，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，首先制定出總體的年度銷(xiāo)售目標(biāo)和拿地目標(biāo)，然后將目標(biāo)具體的劃分給每個(gè)項(xiàng)目或分公司，項(xiàng)目或分公司經(jīng)理根據(jù)下發(fā)的任務(wù)量制定部門(mén)的具體執(zhí)行計(jì)劃。而在資金使用方面，公司需要根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)估成本進(jìn)行資金的管理和分配，從而加大資金的利用率。

房地產(chǎn)績(jī)效體系的構(gòu)建可以借助國(guó)際上流行的BSC工具，BSC又稱(chēng)為平衡計(jì)分卡，它為績(jī)效管理提供了一條新的思路。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要作出戰(zhàn)略性的規(guī)劃，則必須要考慮到財(cái)務(wù)、流程、顧客滿意度以及人才梯隊(duì)建設(shè)等各個(gè)方面的，而房地產(chǎn)公司在戰(zhàn)略規(guī)劃的制定上更應(yīng)借助平衡計(jì)分卡來(lái)推進(jìn)這四個(gè)維度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先，在財(cái)務(wù)方面，平衡計(jì)分卡的應(yīng)用，有利于無(wú)形資產(chǎn)向有形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，通過(guò)對(duì)新的收入來(lái)源的開(kāi)發(fā)、現(xiàn)有資產(chǎn)利用率的提高以及客戶價(jià)值的增加來(lái)形成長(zhǎng)期股東價(jià)值。而企業(yè)在戰(zhàn)略方面既需要保證房地產(chǎn)企業(yè)自身的形象以及股東的回報(bào)率，又要實(shí)現(xiàn)自身的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)化從而開(kāi)發(fā)新的收入來(lái)源，尤其是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)頻繁發(fā)生的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)更要提高自身的經(jīng)營(yíng)能力，提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，從而使自身經(jīng)受得住業(yè)績(jī)的考驗(yàn)。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)方面，需要建立起“事業(yè)部制”的管理模式，并形成相關(guān)的制度體系。在未來(lái)的幾年里，企業(yè)應(yīng)把戰(zhàn)略集中在服務(wù)創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新這兩點(diǎn)上，通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)出領(lǐng)先于市場(chǎng)的產(chǎn)品，通過(guò)服務(wù)創(chuàng)新來(lái)吸引客戶，從而最大限度地挖掘客戶的價(jià)值，并通過(guò)運(yùn)營(yíng)的改善以及當(dāng)前社會(huì)環(huán)境的創(chuàng)造和利用，從而使得企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)能夠成功實(shí)現(xiàn)客戶和財(cái)務(wù)成果的轉(zhuǎn)化。再者，在客戶的服務(wù)和維護(hù)方面，應(yīng)對(duì)品牌建設(shè)和服務(wù)加大投資的力度，從而滿足客戶的需求，通過(guò)維護(hù)好企業(yè)與客戶間的關(guān)系，以達(dá)到客戶價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。最后，在人才梯級(jí)建設(shè)方面，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工的知識(shí)和服務(wù)技能的培訓(xùn)，從而提高員工的戰(zhàn)略能力素質(zhì)，并且還要加強(qiáng)人才的引進(jìn)，提拔具有良好的領(lǐng)導(dǎo)能力的年輕人才，以此來(lái)不斷充實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的人才資源。此外，良好企業(yè)文化的形成也有助于提升員工對(duì)企業(yè)的歸屬感，因此，企業(yè)應(yīng)以文化來(lái)留住人才，從而實(shí)現(xiàn)人才的培養(yǎng)與企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的協(xié)調(diào)一致發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)具體的績(jī)效成果，建立完善的激勵(lì)體制。房地產(chǎn)公司在前期工程報(bào)建過(guò)程中，需要對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)并建立具體的獎(jiǎng)懲制度，工程報(bào)建的手續(xù)和相關(guān)資料的整理是一項(xiàng)考驗(yàn)員工能力的工作，在進(jìn)行手續(xù)準(zhǔn)備和資料的整理過(guò)程中，員工需要花費(fèi)大量時(shí)間和精力，同時(shí)，工程報(bào)建的程序繁瑣，而報(bào)建周期的縮短有利于公司后期工程建設(shè)的開(kāi)展和提高資金的使用效率。因此，獎(jiǎng)懲制度的建立是十分必要的。

六、結(jié)束語(yǔ)

做好房地產(chǎn)公司的績(jī)效管理體系建設(shè)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有積極的推動(dòng)作用?？?jī)效管理體系需要做好組織、流程及個(gè)人三者之間的績(jī)效管理，同時(shí)企業(yè)在流程管理、評(píng)估階段也要發(fā)揮作用。在我國(guó)目前嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)的政策下，房地產(chǎn)公司要積極的做出應(yīng)對(duì)，通過(guò)績(jī)效管理體系促進(jìn)公司內(nèi)部凝聚力的形成，使企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙春.房地產(chǎn)公司基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的績(jī)效管理體系改進(jìn)研究[J].科學(xué)與財(cái)富，2012（02）.

篇2

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)在近十年經(jīng)歷了顯著的增長(zhǎng)，并一度成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。而后由于前期房地產(chǎn)業(yè)的飛速擴(kuò)張，政府著力于房地產(chǎn)價(jià)格的去泡沫化，制定了一系列調(diào)控政策以防止樓市價(jià)格硬著陸。目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)環(huán)境不如飛速擴(kuò)張時(shí)期那么寬松，這對(duì)各開(kāi)發(fā)商的成本產(chǎn)生了較大壓力，同時(shí)，由于自去年下半年開(kāi)始股市大盤(pán)指數(shù)已超過(guò)一倍的增長(zhǎng)，作為房地產(chǎn)業(yè)的替代性投資工具，股市的上揚(yáng)減少了人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資性需求?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)業(yè)已基本脫離了爆發(fā)式增長(zhǎng)和強(qiáng)調(diào)控階段，更多的是回歸到常規(guī)性發(fā)展，需正視經(jīng)營(yíng)環(huán)境中來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)和成本等的壓力，規(guī)范自身的管理運(yùn)行，找到合適的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展內(nèi)部控制，有利于企業(yè)加強(qiáng)管理，降低成本，從而提升競(jìng)爭(zhēng)力以適應(yīng)日益復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性。因此，討論我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的發(fā)展現(xiàn)狀以及其存在的不足之處，并探討研究改進(jìn)對(duì)策，對(duì)內(nèi)部控制制度實(shí)施的進(jìn)一步完善具有重要意義。

二、目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）缺乏健全的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制體系

目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多數(shù)內(nèi)部控制制度全面性不足，由于內(nèi)部控制環(huán)境、內(nèi)部控制系統(tǒng)以及會(huì)計(jì)系統(tǒng)仍存在缺陷，企業(yè)的內(nèi)部控制報(bào)告和相關(guān)信息的真實(shí)性、可靠性、完整性、以及準(zhǔn)確性尚不能完全滿足應(yīng)對(duì)市場(chǎng)復(fù)雜變化的需求，有待完善。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制人員綜合素質(zhì)參差不齊亦會(huì)對(duì)內(nèi)部控制體系的建立產(chǎn)生消極影響，主要表現(xiàn)在內(nèi)部人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)和對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不足，不能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展以及內(nèi)部控制的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)，較強(qiáng)的政策偏向容易使企業(yè)內(nèi)部對(duì)市場(chǎng)行情和政策導(dǎo)向過(guò)于關(guān)注，在其內(nèi)部控制過(guò)程中，由于系統(tǒng)不完善，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)中激進(jìn)的拿地投資項(xiàng)目，而忽略了項(xiàng)目運(yùn)作、營(yíng)銷(xiāo)策劃和成本控制等業(yè)務(wù)流程將會(huì)為企業(yè)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)，盡快加強(qiáng)內(nèi)部控制將會(huì)有效避免管理決策的誤區(qū)。

（二）缺乏較強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行力度

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部控制活動(dòng)缺乏強(qiáng)有力的執(zhí)行效率，其原因一方面是相關(guān)控制制度的缺失，另一方面是由于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的意識(shí)薄弱，未能充分認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性和有效性，影響了執(zhí)行力度。如若建立在內(nèi)部控制體系基礎(chǔ)之上的各制度規(guī)定和控制活動(dòng)在執(zhí)行環(huán)節(jié)不能得到很好的實(shí)施效果，則會(huì)影響整個(gè)內(nèi)部控制的有效性。其主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制制度和效果控制的偏離，易使制度建設(shè)成為一紙空文，流于形式。二是在房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)、銷(xiāo)售、投資等具體業(yè)務(wù)流程中由于內(nèi)部控制執(zhí)行不力可能導(dǎo)致費(fèi)用成本失控、財(cái)務(wù)信息失真等發(fā)生，造成財(cái)產(chǎn)損失。三是會(huì)計(jì)核算需全面考慮其投資業(yè)務(wù)、施工業(yè)務(wù)、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)等綜合管理以及復(fù)雜的外部環(huán)境，這些缺陷都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展帶來(lái)十分不利的影響，需引起相應(yīng)的重視。

（三）缺乏暢通的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制信息溝通渠道

透明暢通的信息傳遞機(jī)制是內(nèi)部控制達(dá)到控制目標(biāo)的必要條件之一。但在房地產(chǎn)企業(yè)中，項(xiàng)目多是跨區(qū)域發(fā)展，在實(shí)際操作中做到各業(yè)務(wù)部門(mén)之間信息共享并形成有效制衡與聯(lián)系的房地產(chǎn)公司少之又少。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制過(guò)程中，信息渠道的建設(shè)不足主要表現(xiàn)在各業(yè)務(wù)部門(mén)各自為政，尚未做到兼顧自己部門(mén)利益并與其他部門(mén)進(jìn)行良好及時(shí)溝通的動(dòng)力和有效途徑。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息缺乏暢通的共享平臺(tái)，會(huì)影響內(nèi)部控制的實(shí)施和信息輸出，從而導(dǎo)致企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。

（四）缺乏有力的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督的不足，主要表現(xiàn)為：一是公司治理結(jié)構(gòu)尚不完善，沒(méi)有建立起全面有效的監(jiān)督管理機(jī)制。二是內(nèi)部審計(jì)部門(mén)缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性，嚴(yán)重影響了內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督職能，并且內(nèi)部審計(jì)需要著重培養(yǎng)起具有專(zhuān)業(yè)技能以及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆殬I(yè)素養(yǎng)的專(zhuān)業(yè)人才，才能充分發(fā)揮其功能。三是內(nèi)部監(jiān)管的執(zhí)行力度仍有待加強(qiáng)。

三、房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的對(duì)策研究

（一）建立健全的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制體系

完善的內(nèi)部控制體系，不僅可以為企業(yè)的發(fā)展指明方向，更可以為房地產(chǎn)業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)行提供指導(dǎo)依據(jù)和有效控制。健全的內(nèi)部控制體系包括但不限于：第一，構(gòu)建內(nèi)部控制的完整體系，比如對(duì)內(nèi)部控制涉及到的各部門(mén)崗位規(guī)定明確的授權(quán)對(duì)象和權(quán)責(zé)范圍，建立完善的內(nèi)部控制報(bào)告規(guī)則，從報(bào)告內(nèi)容格式、報(bào)告頻率時(shí)間以及報(bào)告人和報(bào)告接收人等做好內(nèi)部控制報(bào)告的細(xì)節(jié)規(guī)定。第二，健全的房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控措施，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理職能。例如預(yù)警機(jī)制應(yīng)能對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)有效的識(shí)別、診斷和糾正，所以該機(jī)制的人員構(gòu)成可包括企業(yè)在財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售、人力資源、項(xiàng)目投資設(shè)計(jì)等部門(mén)的專(zhuān)職人員，以及外部學(xué)者專(zhuān)家和政府相關(guān)負(fù)責(zé)人共同為企業(yè)良好發(fā)展出謀劃策。第三，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的環(huán)境工作，可通過(guò)規(guī)范企業(yè)人員的行為準(zhǔn)則、建立審計(jì)委員會(huì)、建立有效的獎(jiǎng)懲制度、將控制職業(yè)落實(shí)到具體崗位等措施建立良好的內(nèi)部控制企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，亦需致力于注冊(cè)會(huì)計(jì)師準(zhǔn)則和政府監(jiān)督等外部環(huán)境的優(yōu)化建設(shè)。

（二）提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行力度

完善的內(nèi)部控制制度需要通過(guò)有效的執(zhí)行才能將其落實(shí)到實(shí)處，充分發(fā)揮內(nèi)部控制的作用。房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)展內(nèi)部控制活動(dòng)時(shí)，需充分考慮自身的實(shí)際情況，引入適宜的內(nèi)部控制理念，提高內(nèi)部控制活動(dòng)得到可行性和控制效果。具體措施包括，首先有效處理房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部職責(zé)的分工和程序，明確界定各崗位職責(zé)的權(quán)利與義務(wù)范圍，并嚴(yán)格遵守不相容崗位的分離原則，從源頭上避免相關(guān)人員利用職位之便以及規(guī)范準(zhǔn)則中的漏洞開(kāi)展違法違紀(jì)活動(dòng)。其次，建立科學(xué)的考評(píng)制度，比如以績(jī)效作為考評(píng)依據(jù)，來(lái)對(duì)各業(yè)務(wù)的進(jìn)展情況以及內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行考核檢查，確立明確的獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于不符合制度要求的行為有相應(yīng)的懲戒，而對(duì)有利于企業(yè)發(fā)展的人員給予相應(yīng)的嘉獎(jiǎng)，以激勵(lì)企業(yè)員工的積極性和自主性。最后，加強(qiáng)對(duì)員工進(jìn)行內(nèi)部控制的培訓(xùn)，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的統(tǒng)一認(rèn)同和內(nèi)控文化建設(shè)，通過(guò)增強(qiáng)員工的內(nèi)部控制責(zé)任意識(shí)來(lái)提高企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行效率。

（三）形成暢通的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制信息溝通渠道

通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間的信息資源共享，有助于企業(yè)內(nèi)部生成信息集成系統(tǒng)，提高企業(yè)跨部門(mén)管理的協(xié)調(diào)性和內(nèi)部控制的制定和執(zhí)行。比如財(cái)務(wù)部門(mén)、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)和運(yùn)營(yíng)部門(mén)可通過(guò)暢通的信息交流平臺(tái)，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)決策以及財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的日常運(yùn)作產(chǎn)生積極影響，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的銷(xiāo)售成果數(shù)據(jù)能夠真實(shí)及時(shí)地傳達(dá)至財(cái)務(wù)部門(mén)，財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)提供其財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)支持，而運(yùn)營(yíng)部門(mén)根據(jù)前兩者的數(shù)據(jù)，匯總企業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)情況并作為下一步的依據(jù)。通過(guò)該信息資源共享系統(tǒng)，有助于形成對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理整體把握的良性循環(huán)。同時(shí)，有效的信息溝通渠道有助于揭示內(nèi)部控制房地產(chǎn)企業(yè)管理的薄弱環(huán)節(jié)，督促企業(yè)盡早建立重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制。通過(guò)內(nèi)部控制的動(dòng)態(tài)分析，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行持續(xù)不間斷的信息收集，透明的信息資源有利于風(fēng)險(xiǎn)量化和預(yù)測(cè)，并提高企業(yè)快速識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力和處理突發(fā)事件的能力，實(shí)現(xiàn)投資經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)。

（四）建立有力的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督

對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)督是確保內(nèi)部控制有序進(jìn)行，以及房地產(chǎn)企業(yè)日常穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)管理的重要保障。通過(guò)內(nèi)部控制監(jiān)督的有效執(zhí)行，能對(duì)內(nèi)部控制過(guò)程進(jìn)行反思改進(jìn)，同時(shí)能由內(nèi)部審計(jì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程、會(huì)計(jì)信息的產(chǎn)生過(guò)程進(jìn)行控制，找到其中的不足與缺陷并針對(duì)各業(yè)務(wù)部門(mén)提出改進(jìn)意見(jiàn)。內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的獨(dú)立性與內(nèi)部審計(jì)工作人員的專(zhuān)業(yè)技能及職業(yè)操守為內(nèi)部控制監(jiān)督提供了必要的條件。

四、結(jié)語(yǔ)

篇3

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 對(duì)策分析

在當(dāng)今世界上許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)己成為經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn)，是為生產(chǎn)乃至整個(gè)社會(huì)活動(dòng)提供基礎(chǔ)性條件的重要產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，一般劃分為項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展，才能完成項(xiàng)目，并取得較高的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。

1.我國(guó)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題與對(duì)策分析

1.1缺乏可行性研究，投資決策倉(cāng)促盲目?？尚行匝芯渴窃诠こ添?xiàng)目決策前，進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，它是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行，進(jìn)行全面的分析論證。有些開(kāi)發(fā)商以“市場(chǎng)是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口，不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究，項(xiàng)目市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，浪費(fèi)了項(xiàng)目的時(shí)機(jī)、時(shí)間。由于沒(méi)有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，導(dǎo)致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，大多會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品基本不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾暎瑢?dǎo)致了一系列的問(wèn)題，如商品房空置面積上升，商業(yè)用房空置問(wèn)題突出；戶型單一、戶型偏大影響銷(xiāo)售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

1.2設(shè)計(jì)監(jiān)理不當(dāng)。由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上，造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多，有些工程從開(kāi)工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序，忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。開(kāi)發(fā)商重施工、輕設(shè)計(jì)，比較重視項(xiàng)目施工階段的投資控制，往往會(huì)投入大量的人力、物力去審查或計(jì)算建筑安裝工程造價(jià)，卻很少考慮如何才能達(dá)到投入合理的資金獲得適用、經(jīng)濟(jì)、美觀的有形建筑產(chǎn)品。按照慣例，作為項(xiàng)目“三控”（質(zhì)量、進(jìn)度、成本）之一，一般投資控制咨詢單位實(shí)際上就是施工監(jiān)理單位。而此時(shí)項(xiàng)目的施工圖紙已完成，投資控制只能在現(xiàn)有的施工圖紙基礎(chǔ)上進(jìn)行，對(duì)成本控制的范圍、力度大大減弱。

1.3項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制失控。項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善，導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控，如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控，延期交房普遍；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制不力，管理費(fèi)用過(guò)高及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用超出預(yù)期。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要使自己能夠在激烈的市場(chǎng)上立于不敗，加強(qiáng)對(duì)自身項(xiàng)目成本的核算控制，如何達(dá)到減支增效，是今后發(fā)展中必須十分注重的問(wèn)題。

1.4項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限。項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作成本過(guò)高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷。對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作，如項(xiàng)目的前期策劃、銷(xiāo)售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高，直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷(xiāo)售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過(guò)程中，糾紛不斷。

2我國(guó)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理的對(duì)策分析

2.1要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究工作和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作。項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括：投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過(guò)程管理有章可循。要重視項(xiàng)目的前期可行性研究工作，就要加強(qiáng)前期可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。

2.2項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)和決定項(xiàng)目投資的重點(diǎn)階段，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制。擬建項(xiàng)目經(jīng)過(guò)決策立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵，其工作質(zhì)量的好壞直接影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量、投資的回報(bào)和效益。設(shè)計(jì)應(yīng)以市場(chǎng)需求為目標(biāo)，立足于技術(shù)定位，從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全面權(quán)衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風(fēng)格、環(huán)境、擬銷(xiāo)售價(jià)格、單套住房銷(xiāo)售總價(jià)、項(xiàng)目定位后的目標(biāo)客戶承受能力等方面因素，確定一個(gè)合理的設(shè)計(jì)方案。一方面，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通。項(xiàng)目經(jīng)理在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行密切的深層次的合作；另一方面，重視設(shè)計(jì)對(duì)投資控制的影響。真正對(duì)投資控制有影響的是設(shè)計(jì)階段，因此項(xiàng)目管理中對(duì)設(shè)計(jì)階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確，力求不漏項(xiàng)、不留缺口，并要考慮足夠的各種浮動(dòng)因素。

2.3 把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程控制項(xiàng)目控制技術(shù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程控制項(xiàng)目控制技術(shù)一般包括：質(zhì)量控制、成本控制兩方面的內(nèi)容。

2.3.1質(zhì)量管理質(zhì)量對(duì)于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的。重視事前質(zhì)量策劃，明確質(zhì)量目標(biāo)。所謂質(zhì)量策劃，就是制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過(guò)程和相關(guān)資源以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。傳統(tǒng)的項(xiàng)目質(zhì)量管理，都集中在材料的甄別、施工過(guò)程的錯(cuò)漏等等。質(zhì)量，不再是不出錯(cuò)，而是在資金使用的限制下，達(dá)到最好的使用標(biāo)準(zhǔn)。制定了好的標(biāo)準(zhǔn)也能為合同的簽訂及索賠打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，以人為本，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高全員質(zhì)量意識(shí)。最后，完善質(zhì)量管理體系，建立健全完善的質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)過(guò)程檢驗(yàn)。

2.3.2成本控制的具體措施有以下幾個(gè)方面：①降低資金成本。首先，加強(qiáng)現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，壓縮現(xiàn)金庫(kù)存與現(xiàn)金的使用量。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷(xiāo)賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)。②控制工程成本。首先，做好評(píng)估階段。這既是企業(yè)決策層進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的依據(jù)，也是進(jìn)行成本、銷(xiāo)售、利潤(rùn)控制和分析的依據(jù)；再次，設(shè)計(jì)階段。第一，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。爭(zhēng)取多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)，第二，實(shí)行設(shè)計(jì)審核。第三，建立獎(jiǎng)懲制度。無(wú)論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。

2.4完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期的項(xiàng)目管理。營(yíng)銷(xiāo)在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的地位十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，正確把握營(yíng)銷(xiāo)理念。首先，做好產(chǎn)品市場(chǎng)定位；其次，加強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)推廣；項(xiàng)目經(jīng)理通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤分析，并在樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中隨著市場(chǎng)的變化不斷調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)方案。

結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，只有堅(jiān)持科學(xué)的現(xiàn)代化管理方法，提高管理人員的素質(zhì)和管理水平，建立與之配套成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作流程進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作，才能在實(shí)際操作過(guò)程中減少和克服項(xiàng)目管理的困難，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，使房地產(chǎn)企業(yè)得以鞏固、生存和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[3]中國(guó)建設(shè)監(jiān)理協(xié)會(huì).建設(shè)工程監(jiān)理概論[M].北京：知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在法律批準(zhǔn)的情況下對(duì)具有使用權(quán)的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以及房屋等各種基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)展的建設(shè)活動(dòng)。其投資巨大、耗時(shí)耗力，在高盈利的同時(shí)也具有高風(fēng)險(xiǎn)，作為房地產(chǎn)活動(dòng)的首要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃建設(shè)密切相關(guān)。近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)有了飛躍性的進(jìn)步，在促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，且當(dāng)前城市住房矛盾頗為突出。因此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理提出了嚴(yán)格要求，若管理上出現(xiàn)問(wèn)題，不僅會(huì)增加群眾生活困難，而且不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以應(yīng)采取有效措施，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平。

一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及加強(qiáng)管理的重要性

房地產(chǎn)是一項(xiàng)不動(dòng)資產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及諸多領(lǐng)域，因利潤(rùn)極高，許多開(kāi)發(fā)商紛紛投入其中。國(guó)際知名房地產(chǎn)企業(yè)的大量涌入，為國(guó)內(nèi)企業(yè)帶來(lái)了先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，加上自身努力以及多年的積極探索，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。然而我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序尚未完全穩(wěn)定，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)太過(guò)激烈，而人才匾乏、管理缺陷，導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速增高，與國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r不符，與人民生活水平脫節(jié)。過(guò)高的房?jī)r(jià)增加了人們的住房壓力，加上過(guò)渡開(kāi)發(fā)，極易引起剩房危機(jī)。

現(xiàn)實(shí)告訴我們，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目急需有科學(xué)的管理，杜絕不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，維持正常秩序，為行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)設(shè)良好的環(huán)境。創(chuàng)新管理理念是基礎(chǔ)，通過(guò)強(qiáng)化全過(guò)程管理意識(shí)，提高各環(huán)節(jié)管理水平，可有效避免偷工減料、腐敗貪污現(xiàn)象，使得工程質(zhì)量有所保障，進(jìn)而為企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展注入新的活力。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成及影響因素分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的過(guò)程中，從投資決策到銷(xiāo)售，在這一過(guò)程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本影響因素分析由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)、投資期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以影響成本因素多，一方面受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等因素的影響；另一方面對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是指影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本的因素。①項(xiàng)目決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通常都是投資數(shù)額很大，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性預(yù)測(cè)，以及自身把握風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)于同一個(gè)工程項(xiàng)目，不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)同樣存在一定的差異性，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的資金實(shí)力、融資能力、經(jīng)營(yíng)管理水平等實(shí)際情況，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷。②土地成本。目前，由于用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量極為有效，在這種情況下進(jìn)一步抬高了土地的拍賣(mài)價(jià)格。另外房企之間的競(jìng)爭(zhēng)也在一定程度上抬高了地價(jià)的上漲，使得土地成本很難控制。同時(shí)由于土地價(jià)格占項(xiàng)目總成本的比重較大，約占項(xiàng)目總成本的30~35%左右，以相對(duì)合理的價(jià)格取得開(kāi)發(fā)用地顯得尤為重要。③工程建設(shè)成本。工程建設(shè)成本受工程設(shè)計(jì)方案、工期、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平、生產(chǎn)要素價(jià)格市場(chǎng)波動(dòng)等因素制約，而國(guó)家政策和各房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平和項(xiàng)目運(yùn)作自有資金等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本等也有不同程度的影響。

三、現(xiàn)行房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）在施工中對(duì)國(guó)家管理規(guī)定不重視

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有進(jìn)行有效的工程管理,為了追求盡早實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益,不顧開(kāi)發(fā)程序的限制率先施工,這給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了不良的影響,也給社會(huì)帶來(lái)了消極的影響。其次也導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商千方百計(jì)尋找法律上的盲點(diǎn)和制度上的漏洞。結(jié)果導(dǎo)致施工進(jìn)度被叫停，施工單位被通報(bào)罰款以及房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)被實(shí)行經(jīng)濟(jì)上的懲罰。還有的在施工中為了趕超施工進(jìn)度而放任國(guó)家的相關(guān)規(guī)定于不顧，比如超時(shí)施工、違規(guī)施工、施工作業(yè)不達(dá)標(biāo)等，這些都是嚴(yán)重存在安全隱患的。所以在房地產(chǎn)工程中要嚴(yán)格遵守國(guó)家管理規(guī)定，杜絕安全事故發(fā)生。

（二）完工時(shí)驗(yàn)收以及各種管理不嚴(yán)謹(jǐn)

在房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，很多開(kāi)發(fā)單位都不夠重視工程最后的驗(yàn)收工作，和草草開(kāi)頭草草結(jié)尾很是一樣。同時(shí)為了縮短工期，都是盡量縮短驗(yàn)收環(huán)節(jié)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位對(duì)工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況。所以如果施工有多個(gè)單位合作完成，那么在工程期間的詳細(xì)記錄對(duì)于驗(yàn)收就很重要了，可以發(fā)現(xiàn)是哪個(gè)公司出現(xiàn)了錯(cuò)誤，對(duì)于公司的責(zé)任分配起到很大作用。

（三）開(kāi)發(fā)商與供應(yīng)單位之間缺乏誠(chéng)信，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)建設(shè)的組織者，對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行控制。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員來(lái)說(shuō)，控制材料的供應(yīng)是確保工程質(zhì)量、進(jìn)度的重要保證，工程實(shí)施所需的建筑材料、設(shè)備，在房地產(chǎn)實(shí)施階段必須制定完善的供應(yīng)計(jì)劃，滿足現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際生產(chǎn)需要，另外由于開(kāi)發(fā)商對(duì)招標(biāo)工作不重視，對(duì)工程項(xiàng)目發(fā)包的內(nèi)容和接口要點(diǎn)不了解，再者招標(biāo)工作組織不力，工程建設(shè)所需的資源積累不足，最終導(dǎo)致供料供應(yīng)不上。在實(shí)際中有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己是買(mǎi)家，對(duì)材料供應(yīng)方提出不合理的要求，給供應(yīng)單位留下不好的印象，在開(kāi)發(fā)商急需時(shí)，估計(jì)發(fā)難，等工程項(xiàng)目結(jié)算后，故意拖延工程款，誠(chéng)信缺失，雙方之間的不能有效的溝通，影響項(xiàng)目的正常進(jìn)展。開(kāi)發(fā)商既要通過(guò)交往實(shí)現(xiàn)供需雙方的平等、誠(chéng)信關(guān)系，又要建立供應(yīng)單位資源庫(kù)，以便在工程項(xiàng)目建設(shè)需要時(shí)滿足建設(shè)需要。

四、房地產(chǎn)工程管理的措施

（一）規(guī)范合同管理

在施工企業(yè)的管理上，合同管理的地位十分顯著，所以必須對(duì)合同有明確的規(guī)范，不能盲目地進(jìn)行施工。企業(yè)為了保證工程成本，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，必須規(guī)范合同的內(nèi)容《條款》經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)階段，施工的合同內(nèi)容更需要從大到小各方面都有一定的要求，才能保證竣工的順利。同時(shí)，前期的合同規(guī)范明確，就能給施工過(guò)程中的資金運(yùn)作指明方向，這就是合同管理的最終目標(biāo)。另一方面，合同管理能對(duì)施工過(guò)程的完成進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控，針對(duì)規(guī)定的施工成果進(jìn)行驗(yàn)收，保證施工的質(zhì)量。因?yàn)樵谑┕み^(guò)程中，容易出現(xiàn)豆腐渣項(xiàng)目，以非常低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)質(zhì)量很差的材料，這樣只會(huì)形成劣質(zhì)的工程，針對(duì)此種問(wèn)題，最好的避免方式就是制定嚴(yán)格的合同管理?xiàng)l例。

（二）在完工時(shí)嚴(yán)格驗(yàn)收和強(qiáng)化工程管理

工程完工時(shí)的驗(yàn)收是為了保證工程在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，和該工程完成的質(zhì)量，對(duì)于交付顧客以后也有了一定的質(zhì)量保證。如果完工時(shí)的驗(yàn)收馬馬虎虎，不認(rèn)真把持關(guān)口，可能就會(huì)因?yàn)槟承┞┒礇](méi)被發(fā)現(xiàn)，就會(huì)導(dǎo)致以后出現(xiàn)安全隱患。即使是短時(shí)間內(nèi)通過(guò)了驗(yàn)收，也可能在以后的時(shí)間檢驗(yàn)中出現(xiàn)問(wèn)題。這樣的問(wèn)題一旦出現(xiàn)，就不是簡(jiǎn)單的利益問(wèn)題，不是公司簡(jiǎn)單的金錢(qián)上的損失，而是公司名譽(yù)的損害，這會(huì)嚴(yán)重阻礙公司在以后的發(fā)展。公司在與其他公司的競(jìng)爭(zhēng)中也會(huì)因?yàn)槊u(yù)的損失，造成工程量減少，然后公司業(yè)績(jī)就會(huì)下降。所以，工程的完工驗(yàn)收是至關(guān)重要的，對(duì)于公司的發(fā)展息息相關(guān)。其次，施工企業(yè)同房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)所簽訂的合同，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其項(xiàng)目實(shí)行施工管理的法律依據(jù)。對(duì)于工程管理，無(wú)論是在開(kāi)工前，還是在施工中和施工結(jié)束后都要有一個(gè)明確而又清晰的管理方法。

（三）加強(qiáng)組織構(gòu)建及人員管理

建立完善的項(xiàng)目投資管理組織機(jī)構(gòu)是保證房地產(chǎn)企業(yè)投資成功的必要措施。因?yàn)?，管理組織機(jī)構(gòu)不僅確定相關(guān)工作的責(zé)任人，也確定了管理溝通的渠道。一方面，需要加強(qiáng)投資管理的專(zhuān)門(mén)部門(mén)的組織構(gòu)建及人員管理，將項(xiàng)目責(zé)任到人，并制定嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度，責(zé)任與激勵(lì)并舉，加強(qiáng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)以一定的激勵(lì)政策激發(fā)人員的積極性；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理需要其他部門(mén)的協(xié)作，因此，還需建立跨部門(mén)的協(xié)作機(jī)制，舉企業(yè)之全力保障投資項(xiàng)目的順利進(jìn)展。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程具有十分重要的作用，針對(duì)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題必須進(jìn)行認(rèn)真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項(xiàng)目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

根據(jù)鄒城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，××物業(yè)管理有限公司正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，為贏得市場(chǎng)，提升品牌，樹(shù)立××物業(yè)新形象，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和合作，不斷增進(jìn)與業(yè)主之間了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高管理處的業(yè)主滿意度，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制，以最小的成本為公司獲取最大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，特此擬定管理處工作計(jì)劃：

一﹑充分發(fā)揮××物業(yè)公司的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性和增強(qiáng)主人翁意識(shí)。

1﹑每半月召開(kāi)一次工作例會(huì)，在總結(jié)工作的同時(shí)，積極充分聽(tīng)取基層員工的呼聲﹑意見(jiàn)或合理化建議或批評(píng)。

2﹑不定期開(kāi)展團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。組織員工進(jìn)行愛(ài)衛(wèi)生﹑愛(ài)護(hù)小區(qū)周邊環(huán)境的宣傳等活動(dòng)，增強(qiáng)員工的凝聚力和向心力。

二﹑轉(zhuǎn)變思想，端正態(tài)度，牢樹(shù)為業(yè)主（住戶）服務(wù)意識(shí)。

轉(zhuǎn)變守舊走老路，凡事“等﹑要﹑靠”的思想，樹(shù)立以業(yè)主為中心全新的服務(wù)理念。

三﹑激活管理機(jī)制

1﹑管理處實(shí)行內(nèi)部分工逐級(jí)負(fù)責(zé)制，即各部門(mén)員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負(fù)責(zé)，主管直接向主任負(fù)責(zé)，必要時(shí)各主管與管理處負(fù)責(zé)人簽訂《管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)》。

2﹑管理處實(shí)行定時(shí)值班制，改變工作作風(fēng)，提高辦事效率，向業(yè)主公布管理處常設(shè)（報(bào)修）電話，全方位聆聽(tīng)業(yè)主的聲音。

3﹑制定切實(shí)可行的管理措施，推行“首問(wèn)責(zé)任制”。

4﹑健全完善管理處規(guī)章制度，如管理處員工守則、崗位責(zé)任制、績(jī)效考核制度、內(nèi)部員工獎(jiǎng)懲制度等。

5﹑月績(jī)效考核工作盡量量化，建立激勵(lì)機(jī)制和健全績(jī)效考核制，根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績(jī)、崗位技能等做到獎(jiǎng)勤罰懶，激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。

6﹑完善用人制度，競(jìng)爭(zhēng)上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機(jī)會(huì)。

7﹑加強(qiáng)內(nèi)部員工隊(duì)伍管理，建設(shè)高效團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)管理處員工的凝集力。

四﹑嚴(yán)格管理，提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

1﹑小區(qū)業(yè)主向政府物業(yè)主管部門(mén)有效投訴為零；向物業(yè)公司主管部門(mén)有效投訴為2%，投訴處理回訪率100%。

2﹑小區(qū)業(yè)主對(duì)服務(wù)工作的滿意率達(dá)90%以上。

3﹑急修及時(shí)，返工﹑返修率不高于2%。

4﹑治安﹑車(chē)輛﹑消防管理無(wú)重大管理責(zé)任事故發(fā)生。

5﹑房屋本體及設(shè)施、設(shè)備按計(jì)劃保養(yǎng)，運(yùn)行正常，無(wú)管理責(zé)任事故發(fā)生。

6﹑管理處擬由業(yè)主委員會(huì)成立社區(qū)文化活動(dòng)小組，負(fù)責(zé)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)；充分利用宣傳欄出一些內(nèi)容涉及物業(yè)管理法規(guī)、典型個(gè)案、報(bào)刊摘要等內(nèi)容的板報(bào)。

7﹑本年度記錄﹑資料保存完整，及時(shí)歸檔。

8﹑物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)98%以上；物業(yè)管理報(bào)告每年度向業(yè)主公布一次。

五﹑加大培訓(xùn)力度，注重培訓(xùn)效果。

管理處挑選精兵強(qiáng)將，成立以主任為主的培訓(xùn)實(shí)施小組,對(duì)新入職及在職員工進(jìn)行培訓(xùn)：

1.新入職培訓(xùn)

為新招員工提供的基本知識(shí)和基本操作技能的培訓(xùn)。培訓(xùn)的目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì))，熟悉公司的各項(xiàng)規(guī)章制度(如考勤制度，獎(jiǎng)懲制度、考核制度等)，掌握基本的服務(wù)知識(shí)(如職業(yè)思想、行為規(guī)范、語(yǔ)言規(guī)范、禮貌常識(shí)等)，掌握崗位工作的具體要求(如崗位責(zé)任制、業(yè)務(wù)技能、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等)。通過(guò)職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。

崗前培訓(xùn)內(nèi)容：公司規(guī)章制度、《員工手冊(cè)》、《員工禮儀規(guī)范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)理念、公司的組織機(jī)構(gòu)、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識(shí)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)等內(nèi)容。

2.在職培訓(xùn)

培訓(xùn)內(nèi)容：

1、××物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度

2、××公司的《員工手冊(cè)》

3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)

4、各部門(mén)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)

通過(guò)以上培訓(xùn)內(nèi)容來(lái)加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力。

六、提升××物業(yè)服務(wù)品牌，樹(shù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)新形象。

1、人力資源整合，根據(jù)管理處工作需要，適當(dāng)將部分崗位職能合并，實(shí)現(xiàn)因才設(shè)崗，因才定崗的復(fù)合型人才管理機(jī)制。

2、客戶服務(wù)：繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊(cè)》，注重規(guī)范員工服務(wù)禮儀、工作效率和服務(wù)質(zhì)量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

3、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：按機(jī)電運(yùn)行和維修分工的原則，對(duì)小區(qū)所有的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行層層落實(shí)，做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增質(zhì)。確保小區(qū)的供配電、給排水、水泵、消防等正常運(yùn)行，做到周、月、季度保養(yǎng)有計(jì)劃，有落實(shí)，杜絕發(fā)生重大安全責(zé)任事故。

4、清潔綠化管理：清潔綠化部門(mén)要發(fā)揚(yáng)主人翁精神，增強(qiáng)責(zé)任心和使命感，形成團(tuán)隊(duì)凝聚力，落實(shí)主管追究主問(wèn)制。另外要對(duì)清潔綠化加大監(jiān)管力度，力爭(zhēng)在此方面有較大的改觀。

5、資料管理：嚴(yán)格按照檔案管理規(guī)定。另外，擬想對(duì)業(yè)主資料、業(yè)委會(huì)資料進(jìn)行較徹底的分類(lèi)整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理，同時(shí)制定完善資料的保密制度、借查等規(guī)章制度。

6、車(chē)輛管理：對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格管理，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主車(chē)輛按固定車(chē)位停放；臨時(shí)車(chē)輛采用臨時(shí)收費(fèi)管理；對(duì)需要保管的車(chē)輛采取保管措施，簽訂車(chē)輛保管合同，車(chē)主支付保管費(fèi)。

7、安全、消防管理：加強(qiáng)對(duì)保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì)、禮儀、管理技能、溝通技巧、應(yīng)急突發(fā)事件的處理等的培訓(xùn)，完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，對(duì)外來(lái)人員（裝修人員）進(jìn)出識(shí)別登記、出租屋的登記、住戶搬運(yùn)、等管理工作，要求保安員對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主熟知度達(dá)80%左右。消防設(shè)施設(shè)備的檢查由保安員進(jìn)行檢查，維修保養(yǎng)由維修工進(jìn)行。

七、開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)與措施

管理處將加大對(duì)欠款業(yè)主的催交力度,有選擇地對(duì)頑固業(yè)戶采取一定措施,每月統(tǒng)計(jì),落實(shí)到人。另外，管理處將采取如下系列措施,開(kāi)展多元化經(jīng)濟(jì)，努力創(chuàng)建“社區(qū)經(jīng)濟(jì)圈”，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)收支平衡。bsp;

1、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，管理處成立房屋出租中介服務(wù)中心和成立便民服務(wù)點(diǎn)，制定相關(guān)制度和有效措施，定人定崗，把業(yè)主委托代為出租的房屋及便民服務(wù)統(tǒng)一搞活管好。

2、利用廣場(chǎng)地面資源，對(duì)在小區(qū)內(nèi)合法、方便顧客為前提的擺點(diǎn)商家以臨時(shí)占有使用場(chǎng)地的，適當(dāng)收取一定費(fèi)用。

3、節(jié)約管理成本，減少不必要的開(kāi)支。嚴(yán)格控制辦公用品的采購(gòu)與支出。

4、修訂管理處有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增加有償服務(wù)項(xiàng)目。

八、其它工作。

篇6

Abstract： In recent years， with the rapid development of the real estate market， property management industry also has rapidly risen. But the overall level of property management companies has not significantly improved. There are many problems in the management system， operation mode and other aspects of the property management companies. In this paper， a systematic analysis of the main problems among property management companies and developers and owners is carried out. Finally， from the developers， owners and property management companies， the countermeasures and suggestions to improve the management efficiency of property management companies are put forward.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；對(duì)策

Key words： real estate；property management；countermeasure

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2015）35-0242-03

0 引言

福州市物業(yè)管理從九十年代初開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)二十幾年的發(fā)展，福州市物業(yè)管理行業(yè)的管理領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大，物業(yè)管理公司的數(shù)量也在不斷攀升，相關(guān)的法律制度也在逐步的建立和修改。但是，由于福州市物業(yè)管理較遲起步，各個(gè)物業(yè)管理公司的管理及服務(wù)水平參差不齊，在逐步發(fā)展的過(guò)程中也暴露出了許多問(wèn)題。

1 概述

1.1 物業(yè)管理概念分析

物業(yè)管理公司是指從事地上永久建筑物及其附屬設(shè)備、公用設(shè)施和周邊空間的專(zhuān)業(yè)化管理的，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供良好的生活和工作環(huán)境的，并且承擔(dān)某些社會(huì)管理職能的，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。

1.2 福州市物業(yè)管理公司發(fā)展歷程

1991年，福州市第一家物業(yè)管理公司“福州華升投資開(kāi)發(fā)有限公司國(guó)際大廈”經(jīng)福州市工商局批復(fù)成立。之后，從1991年到1997年的六年時(shí)間里，福州市的物業(yè)管理發(fā)展并不盡如人意。福州物業(yè)管理企業(yè)只發(fā)展到二十幾家，平均每年不到4家，物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展緩慢。

1998年后，福州物業(yè)企業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。隨著大量的樓盤(pán)出現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)的需求也在成正比的增加。雖然福州市的物業(yè)管理公司在發(fā)展過(guò)程中取得了一些成績(jī)，但行業(yè)整體呈現(xiàn)水平較低、發(fā)展較慢的趨勢(shì)。一是福州市物業(yè)管理公司的整體水平較低。能達(dá)到一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司寥寥無(wú)幾；針對(duì)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查，都會(huì)有許多三級(jí)或暫定三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司被注銷(xiāo)或降低資質(zhì)，2010年，福州市就有35家三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被房管部門(mén)注銷(xiāo)或降低資質(zhì)，占同期物業(yè)管理企業(yè)數(shù)的10%左右。二是物業(yè)管理覆蓋面相對(duì)較小，以2008年數(shù)據(jù)為例，2008年底，全市市區(qū)的小區(qū)數(shù)為2590個(gè)，其中已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)1014個(gè)，未實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)1576個(gè)，無(wú)物業(yè)管理的小區(qū)占總數(shù)的60.8%。而全省城鎮(zhèn)房屋總面積約2.61億平方米，實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目4680多個(gè)，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)45%。

2 當(dāng)前福州市物業(yè)管理公司存在問(wèn)題分析

2.1 物業(yè)管理公司在前期介入中與開(kāi)發(fā)商之間存在的問(wèn)題

前期介入是物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商合作的開(kāi)端，做好前期介入中的各項(xiàng)工作是能為物業(yè)管理公司后期管理工作省下很多不必要的麻煩。物業(yè)管理公司前期介入的優(yōu)點(diǎn)（詳見(jiàn)表2）。目前，物業(yè)管理公司參與建筑物前期設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)的情況比較少見(jiàn)。因此，在后期的接管驗(yàn)收和業(yè)主入住后各種問(wèn)題和糾紛就接踵而至，其中所占比例較大的就是建筑物的質(zhì)量安全問(wèn)題。所以，物業(yè)管理公司應(yīng)該積極的參與到前期各項(xiàng)工作中，開(kāi)發(fā)商和施工方也應(yīng)該給予支持和配合。

2.2 物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系以及存在的問(wèn)題

物業(yè)管理公司與業(yè)主之間屬于合同雇傭關(guān)系，物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主在接受這些服務(wù)時(shí)，則需要支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。在物業(yè)管理行業(yè)中，最普遍、發(fā)生最頻繁同時(shí)也是一直存在難以消失的就是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛。以福州市臺(tái)江區(qū)為例，地區(qū)法院審理的物業(yè)糾紛案件從2009年、2010年、2011年分別為168起、241起、308起，以每年30%的速度遞增①。物業(yè)管理公司不履行合同中的義務(wù)或不按合同履行義務(wù)，又或者是業(yè)主不遵守小區(qū)的規(guī)章制度，都是糾紛產(chǎn)生的導(dǎo)火索。以下對(duì)近幾年福州市物業(yè)管理糾紛的一些主要類(lèi)型以及部分實(shí)例和分析。

福州物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛類(lèi)型總結(jié)及實(shí)例分析。

①糾紛類(lèi)型之一：違規(guī)裝修產(chǎn)生的糾紛。

實(shí)例：群升國(guó)際小區(qū)內(nèi)有業(yè)主擅自改變住宅格局，并隨意設(shè)立衛(wèi)生間，導(dǎo)致樓下住戶的墻體出現(xiàn)大面積脫落滲水現(xiàn)象，物業(yè)管理公司則稱(chēng)當(dāng)初該房屋進(jìn)行裝修時(shí)并未有業(yè)主進(jìn)行舉報(bào)，則不需要管②。

分析：《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》中指出，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途。物業(yè)管理公司首先應(yīng)該對(duì)業(yè)主裝修進(jìn)行監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)違反法律法規(guī)的行為應(yīng)該及時(shí)勸阻，并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)反映。

②糾紛類(lèi)型之二：設(shè)備設(shè)施的不維護(hù)引發(fā)的糾紛。

實(shí)例：2012年5月，源達(dá)二期一住戶家著火，由于消火栓沒(méi)有水、滅火器過(guò)期不能使用，大火迅速蔓，導(dǎo)致業(yè)主遭受損失，在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，業(yè)主曾向保安求助，但其并沒(méi)有對(duì)此做出任何反應(yīng)③。

分析：物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)意識(shí)較低，如果沒(méi)有出現(xiàn)事故他們就基本上不去管事情，對(duì)于這些設(shè)施設(shè)備他們有的甚至都不會(huì)使用，更談不上維護(hù)保養(yǎng)了。相關(guān)的部門(mén)在例行的質(zhì)量安全檢查中也沒(méi)有盡職盡責(zé)，才導(dǎo)致這種情況。

物業(yè)管理公司應(yīng)定期對(duì)所管區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查與維護(hù)，以保證其的可用性和安全性。例如，消防設(shè)施、電梯的檢查和維修，管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)的維護(hù)等。

③糾紛類(lèi)型之三：物業(yè)收費(fèi)糾紛。

這兩年，“漲價(jià)”成了福州市各個(gè)物業(yè)管理公司的共同目標(biāo)，新建小區(qū)更是抓住機(jī)會(huì)，物業(yè)管理費(fèi)用每平方米都在2.5元左右。在福州多個(gè)老舊小區(qū)，更是因?yàn)樘醿r(jià)，引起了許多業(yè)主的不滿。

一些業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)。而物業(yè)管理公司則表示自己也有難處。隨著這幾年的物價(jià)上漲，物業(yè)管理公司投入到管理中的人力資源和設(shè)備維護(hù)、材料采購(gòu)等成本再加上稅收等費(fèi)用，和所收取的物業(yè)管理費(fèi)相比較幾乎所剩無(wú)幾，有的甚至是在虧損經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，一旦切斷，物業(yè)管理公司就很難正常運(yùn)營(yíng)。收費(fèi)與服務(wù)不相等、業(yè)主拒交管理費(fèi)等問(wèn)題也屢見(jiàn)不鮮，更加惡化了物業(yè)管理公司與業(yè)主間的關(guān)系。

④糾紛類(lèi)型之四：違規(guī)搭建導(dǎo)致的糾紛。

實(shí)例：倉(cāng)山區(qū)福和御園小區(qū)5號(hào)樓、6號(hào)樓的頂層存在嚴(yán)重的違法建設(shè)現(xiàn)象，原本的17層住宅樓現(xiàn)在變成了18層，頂樓的業(yè)主由于不滿足于現(xiàn)在的房屋面積，因此私自在頂樓違規(guī)搭建，違規(guī)搭建使得墻體產(chǎn)生了開(kāi)裂，住宅的安全使其他業(yè)主擔(dān)憂④。

分析：違規(guī)搭建所產(chǎn)生的安全隱患十分嚴(yán)重，不少業(yè)主為了自己的利益，私自搭建，但是有的由于拆除難度問(wèn)題，導(dǎo)致物業(yè)管理公司也有自己的難處。并且現(xiàn)階段，法律授予物業(yè)管理公司的權(quán)力有限，使得物業(yè)管理公司對(duì)此問(wèn)題也無(wú)能為力。

以上是福州市比較常見(jiàn)的四種物業(yè)糾紛類(lèi)型，也是目前福州市場(chǎng)上比較棘手的物業(yè)管理問(wèn)題。其余的還有如合同糾紛、小區(qū)停車(chē)收費(fèi)問(wèn)題、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生問(wèn)題、物業(yè)管理公司侵占小區(qū)共有部分等，都有發(fā)生。加上現(xiàn)在的業(yè)主的法律觀念和維權(quán)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，物業(yè)管理糾紛也就越來(lái)越多。

2.3 物業(yè)管理公司自身存在的問(wèn)題

①物業(yè)管理公司管理體制問(wèn)題。我國(guó)早期的物業(yè)管理一般都是由該物業(yè)的開(kāi)發(fā)商來(lái)負(fù)責(zé)管理，導(dǎo)致許多大型的物業(yè)的管理權(quán)未能進(jìn)入市場(chǎng)，使得市場(chǎng)上物業(yè)管理項(xiàng)目減少，削弱了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)管理市場(chǎng)化受到了阻礙。房地產(chǎn)公司的這種“建設(shè)+管理”的模式并不少見(jiàn)。這種體制下的物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)主要靠所屬的房地產(chǎn)公司，其資源都是有上級(jí)管控，使得物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)積極性降低，市場(chǎng)運(yùn)作程度較低。在公司的管理制度上，大多數(shù)物業(yè)管理公司沒(méi)有制定符合自己公司的管理制度，導(dǎo)致不同的職能部門(mén)權(quán)責(zé)不明，公司運(yùn)行的效率和效益降低，管理秩序混亂的局面。良好的管理制度不僅保證了公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利進(jìn)行，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，也保證了公司素質(zhì)能夠穩(wěn)定上升。對(duì)于管理制度，物業(yè)管理公司應(yīng)分別制定操作、決策、專(zhuān)業(yè)等全方面的制度類(lèi)型，使管理更有條理。

②物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)能力問(wèn)題。對(duì)于物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)首先應(yīng)該關(guān)注的就是物業(yè)管理公司的專(zhuān)業(yè)化問(wèn)題。這可以從兩個(gè)層面來(lái)說(shuō)，一個(gè)是物業(yè)管理公司的專(zhuān)業(yè)化，另一個(gè)物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)化。物業(yè)管理公司的專(zhuān)業(yè)化能夠使其與其他物業(yè)管理公司區(qū)別開(kāi)來(lái)，擁有自己的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。隨著經(jīng)濟(jì)和科技的發(fā)展，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在建筑物中投入了新型的、復(fù)雜化、科技化的設(shè)備，這就要求物業(yè)管理人有擁有專(zhuān)業(yè)的知識(shí)和技能，而事實(shí)是，大多數(shù)物業(yè)管理公司為了降低勞動(dòng)力成本而招聘一些退休或是專(zhuān)業(yè)技能較低的人員，這些群體服務(wù)理念不強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不足，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降。其次，大部分的物業(yè)管理公司缺乏創(chuàng)新，使得物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)缺少了靈活性，不能及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。品牌形象也可以體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力情況。但只有少部分的企業(yè)做到這一點(diǎn)。在福州市，知名度較高的物業(yè)管理公司也只有融僑物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)等其他幾家公司。物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)能力是其能否創(chuàng)造高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵，也是其立足之本、發(fā)展之道。

3 提升福州市物業(yè)管理公司管理效率的對(duì)策

3.1 做好與開(kāi)發(fā)商之間的溝通協(xié)作

物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商之間接觸最多的時(shí)段應(yīng)該是物業(yè)的前期建設(shè)。物業(yè)管理公司因按規(guī)范實(shí)施前期介入，加強(qiáng)對(duì)日常工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，并將這些經(jīng)驗(yàn)告知開(kāi)發(fā)商，使其靈活運(yùn)用到建筑物的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工和竣工驗(yàn)收中，提高建筑物質(zhì)量。并且，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商之間要建立有效的信息溝通渠道，使得在產(chǎn)生問(wèn)題時(shí)能夠有效的進(jìn)行溝通，并快速解決問(wèn)題。在進(jìn)行物業(yè)交接時(shí)，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商做好物業(yè)各方面的資料交接工作，為后期管理建立基礎(chǔ)。

3.2 改善物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系

①提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是解決物業(yè)糾紛的根本途徑。物業(yè)糾紛的產(chǎn)生多數(shù)是由于物業(yè)管理公司服務(wù)不到位而產(chǎn)生，因此優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是抑制糾紛產(chǎn)生的“良藥”。第一，建立嚴(yán)格的物業(yè)服務(wù)制度，使物業(yè)服務(wù)“有憑有據(jù)”；第二，設(shè)立獎(jiǎng)懲制度，讓賞罰分明。“賞”可以使服務(wù)人員工作積極性增加，“罰”督促服務(wù)人員認(rèn)真工作；第三，業(yè)主監(jiān)督體制。業(yè)主監(jiān)督并檢舉物業(yè)活動(dòng)中不規(guī)范行為，讓物業(yè)管理公司“知錯(cuò)”，從而完善物業(yè)服務(wù)。

②建立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理公司和業(yè)主良好溝通的紐帶，是二者關(guān)系的劑。業(yè)主大會(huì)的建立一方面可以對(duì)業(yè)主的行為進(jìn)行一定約束，另一方面，向物業(yè)管理公司傳達(dá)業(yè)主心聲，使物業(yè)管理公司和業(yè)主能更好地交流，解決問(wèn)題。

3.3 提高物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)水平

①加強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新管理。物業(yè)管理公司的創(chuàng)新性管理應(yīng)從兩方面入手。1）服務(wù)的創(chuàng)新。服務(wù)創(chuàng)新的源泉在于探索如何滿足業(yè)主不斷變化的需求的過(guò)程中。首先，對(duì)于福州市物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，首先應(yīng)當(dāng)考慮的是如何在服務(wù)理念上實(shí)行創(chuàng)新。物業(yè)管理公司要樹(shù)立正確的服務(wù)思想和觀念，要以業(yè)主為中心，提供全方位的服務(wù)，最大程度上滿足業(yè)主的需求。其次，物業(yè)管理公司可以和各種商業(yè)和旅游業(yè)等服務(wù)行業(yè)進(jìn)行合作，使服務(wù)產(chǎn)品人性化和多樣化，使業(yè)主的日常生活更加便利。為企業(yè)提供優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)也是物業(yè)管理公司服務(wù)創(chuàng)新點(diǎn)之一。同時(shí)，服務(wù)產(chǎn)品的多樣化擴(kuò)大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)范圍，為公司提供更多的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。最后，就是引進(jìn)高新的技術(shù)手段。當(dāng)前，智能化已經(jīng)成了物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)。智能化的物業(yè)管理在節(jié)約資源的同時(shí)還大大提高了工作效率，使物業(yè)管理更加簡(jiǎn)便。2）管理的創(chuàng)新。管理的創(chuàng)新就是要在與時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造與公司發(fā)展相適應(yīng)的管理模式和規(guī)章制度。要對(duì)國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的發(fā)展進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，取其精華去其糟粕，與現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、企業(yè)自身?xiàng)l件相結(jié)合，制定適合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、方針以及企業(yè)文化等。

②提高從業(yè)人員素質(zhì)。一個(gè)企業(yè)既要有發(fā)現(xiàn)人才的眼光，更需要懂得如何才能培養(yǎng)人才。企業(yè)里的每一個(gè)員工都是一張宣傳單，只有優(yōu)秀的表現(xiàn)和良好的素質(zhì)才能為企業(yè)樹(shù)立良好的形象，在業(yè)界形成口碑。提高人員素質(zhì)首先要從嚴(yán)格的選聘標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始。人員的選聘應(yīng)提高標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)業(yè)知識(shí)、技能、態(tài)度等各方面都要有高要求。其次，企業(yè)應(yīng)該建立系統(tǒng)性的培訓(xùn)體系。應(yīng)該對(duì)不同階段的人員實(shí)行不同的職業(yè)技能培訓(xùn)，上崗前以及在崗時(shí)的培訓(xùn)應(yīng)該區(qū)別開(kāi)來(lái)。企業(yè)可以通過(guò)各種方法對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，例如：課程講授、實(shí)戰(zhàn)演練、模擬訓(xùn)練、案例分析等。對(duì)不同階層的人員也要實(shí)行不同的培養(yǎng)計(jì)劃。服務(wù)人員主要針對(duì)職業(yè)技能和專(zhuān)業(yè)知識(shí)方面，而管理人員則需培養(yǎng)他們的組織溝通能力、危機(jī)處理能力等。然后，設(shè)立良好的晉升制度，給予優(yōu)秀的人才發(fā)揮實(shí)力的空間，賦予他們一定的權(quán)力，并且不定時(shí)的提供國(guó)內(nèi)外考察的機(jī)會(huì)，汲取和借鑒其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，來(lái)彌補(bǔ)自身企業(yè)的不足之處。

③塑造企業(yè)品牌形象。品牌效應(yīng)不論是在哪個(gè)行業(yè)都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的利潤(rùn)。在國(guó)外，品牌戰(zhàn)略已經(jīng)成為企業(yè)管理核心的一部分。品牌是一種可以永存的無(wú)形資產(chǎn)，它是企業(yè)實(shí)力的象征，是企業(yè)贏得市場(chǎng)的有力保證。物業(yè)管理企業(yè)要如何塑造企業(yè)的品牌呢？物業(yè)管理公司要以最高標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求自己，以提供優(yōu)質(zhì)、舒適的服務(wù)為宗旨，全心全意的為業(yè)主服務(wù)。公司也要成立相應(yīng)的品牌推廣小組，利用品牌效應(yīng)為企業(yè)拓寬經(jīng)營(yíng)范圍，提高市場(chǎng)占有率。

4 結(jié)論

總之，物業(yè)管理中需要解決的問(wèn)題總的來(lái)說(shuō)就是解決物業(yè)管理公司、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商以及政府這四者間的關(guān)系問(wèn)題。前期介入是物業(yè)管理的開(kāi)端，物業(yè)管理公司必須加以重視；物業(yè)管理公司的創(chuàng)新力的培養(yǎng)更是企業(yè)發(fā)展的重要途徑，要與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)造符合企業(yè)發(fā)展的環(huán)境；人才的培養(yǎng)是增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的一大要素，優(yōu)秀的人才才能為企業(yè)提供發(fā)展的契機(jī)和空間。

注釋?zhuān)?/p>

①資料來(lái)源：福建日?qǐng)?bào)，2012年5月16日（物業(yè)服務(wù)：有標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)裁判）。

②資料來(lái)源：福州晚報(bào)，2012年8月15日（群升國(guó)際御園2號(hào)樓部分業(yè)主將套房隔成單間出租，樓上7個(gè)廁所，樓下墻體脫落滲水）。

③資料來(lái)源：福州晚報(bào)，2012年5月23日（源達(dá)康城二期昨日突發(fā)大火，消火栓沒(méi)水，保安不會(huì)用滅火器）。

④資料來(lái)源：福州晚報(bào)，2013年4月19日（樓頂違建，三年“拆不動(dòng)”）。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

第一季度馬上就要結(jié)束了，要準(zhǔn)備一下接下來(lái)的工作計(jì)劃了，下面是小編為大家整理的2021年小區(qū)物業(yè)第二季度工作計(jì)劃范文，僅供參考，歡迎大家閱讀。

2021年小區(qū)物業(yè)第二季度工作計(jì)劃一

20xx年第二季度，區(qū)物業(yè)辦將牢牢抓住政府物業(yè)服務(wù)全區(qū)社區(qū)基層基礎(chǔ)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展這條主線，通過(guò)產(chǎn)業(yè)用房招商引資、處置低值物業(yè)、購(gòu)置優(yōu)質(zhì)物業(yè)、城市更新等方式，為我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供物業(yè)支撐。

1、做好產(chǎn)業(yè)用房的'招商引資工作。區(qū)屬物業(yè)是我區(qū)招商引資的重要平臺(tái)，目前，可用于招商引資的產(chǎn)業(yè)用房xx大廈塔樓、xx大廈，我辦將全力配合x(chóng)x局等產(chǎn)業(yè)部門(mén)做好物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查看、企業(yè)入駐等招商引資工作。

2、處置低端物業(yè)。分批對(duì)難管理和效益差物業(yè)進(jìn)行公開(kāi)處置。

3、購(gòu)置優(yōu)質(zhì)物業(yè)。按照《xx市xx區(qū)政府購(gòu)置物業(yè)實(shí)施辦法》，針對(duì)社區(qū)基層基礎(chǔ)設(shè)施用房缺口及產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的需要，購(gòu)置優(yōu)質(zhì)物業(yè)，特別做好xx大廈xx閣x樓、xx大廈二樓x、x物業(yè)、xx園東側(cè)裙樓物業(yè)、xx路xx公司單身宿舍x棟一層職工食堂物業(yè)的購(gòu)置工作。

4、城市更新提升物業(yè)品質(zhì)。

一是通過(guò)全區(qū)城市更新項(xiàng)目配建社區(qū)基層基礎(chǔ)用房和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，同時(shí)做好城市更新配建物業(yè)的接收工作。

二是積極做好區(qū)屬物業(yè)所在片區(qū)的城市更新項(xiàng)目拆賠工作，通過(guò)城市更新提升區(qū)屬物業(yè)品質(zhì)，重點(diǎn)做好湖貝片區(qū)、蓮塘片區(qū)城市更新項(xiàng)目中區(qū)屬物業(yè)拆遷賠償工作。

5、繼續(xù)推進(jìn)xx廠項(xiàng)目工業(yè)遺跡保護(hù)規(guī)劃方案和運(yùn)營(yíng)方案工作。

2021年小區(qū)物業(yè)第二季度工作計(jì)劃二

一、 倉(cāng)庫(kù)方面

加強(qiáng)對(duì)倉(cāng)管員的日常管理，加強(qiáng)考核力度，爭(zhēng)取杜絕發(fā)錯(cuò)貨、入錯(cuò)庫(kù)位現(xiàn)象發(fā)生。希望公司各部門(mén)對(duì)倉(cāng)庫(kù)內(nèi)物料、貨架及部分無(wú)效庫(kù)存及時(shí)處理，使倉(cāng)庫(kù)更好的發(fā)揮空間優(yōu)勢(shì)，提高庫(kù)區(qū)利用率，為即將到來(lái)的第二季度大量備貨做好準(zhǔn)備。對(duì)各展廳貨物的盤(pán)管，第一季度，倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)對(duì)自行車(chē)展廳及東鵬潔具展廳進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)，第二季度將陸續(xù)對(duì)公司其他品牌進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，并配合各部門(mén)對(duì)庫(kù)內(nèi)小色號(hào)及淘汰產(chǎn)品進(jìn)行處理，東鵬陶瓷、金意陶的樣板需處理解決。

二、 配送方面

物流部將根據(jù)各部門(mén)的需求及時(shí)準(zhǔn)確的安排配送，充分調(diào)動(dòng)物流駕駛員的積極性，使配送效率更高，同時(shí)希望各部門(mén)理性進(jìn)貨，降低物流進(jìn)貨成本，使物流配送工作更規(guī)范，滿足展廳、客戶的需求就是我們的第一要求。

三、 溝通

工作中要求物流部各崗位人員與各部門(mén)及時(shí)溝通，如有問(wèn)題及時(shí)解決，不拖延，寧愿多打幾個(gè)電話，絕不少打一個(gè)電話。同時(shí)希望

各部門(mén)如有問(wèn)題也能夠及時(shí)跟物流部溝通，做到不拖延、不誤事，有問(wèn)題盡早溝通協(xié)調(diào)解決，絕不拖到不得不解決，才去想辦法。

希望在以后的工作中各部門(mén)能與物流部相互配合、監(jiān)督，多提寶貴意見(jiàn)，一起努力使物流部的工作更加完善。

2021年小區(qū)物業(yè)第二季度工作計(jì)劃三

根據(jù)xx城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，xx物業(yè)管理有限公司正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，為贏得市場(chǎng)，提升品牌，樹(shù)立xx物業(yè)新形象，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和合作，不斷增進(jìn)與業(yè)主之間了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高管理處的業(yè)主滿意度，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制，以最小的成本為公司獲取最大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，特此擬定管理處工作計(jì)劃：

一﹑充分發(fā)揮××物業(yè)公司的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性和增強(qiáng)主人翁意識(shí)

1﹑每半月召開(kāi)一次工作例會(huì)，在總結(jié)工作的同時(shí)，積極充分聽(tīng)取基層員工的呼聲﹑意見(jiàn)或合理化建議或批評(píng)。

2﹑不定期開(kāi)展團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。組織員工進(jìn)行愛(ài)衛(wèi)生﹑愛(ài)護(hù)小區(qū)周邊環(huán)境的宣傳等活動(dòng)，增強(qiáng)員工的凝聚力和向心力。

二﹑轉(zhuǎn)變思想，端正態(tài)度，牢樹(shù)為業(yè)主（住戶）服務(wù)意識(shí)

轉(zhuǎn)變守舊走老路，凡事“等﹑要﹑靠”的思想，樹(shù)立以業(yè)主為中心全新的服務(wù)理念。

三﹑激活管理機(jī)制

1﹑管理處實(shí)行內(nèi)部分工逐級(jí)負(fù)責(zé)制，即各部門(mén)員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負(fù)責(zé)，主管直接向主任負(fù)責(zé)，必要時(shí)各主管與管理處負(fù)責(zé)人簽訂《管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)》。

2﹑管理處實(shí)行定時(shí)值班制，改變工作作風(fēng)，提高辦事效率，向業(yè)主公布管理處常設(shè)（報(bào)修）電話，全方位聆聽(tīng)業(yè)主的聲音。

3﹑制定切實(shí)可行的管理措施，推行“首問(wèn)責(zé)任制”。

4﹑健全完善管理處規(guī)章制度，如管理處員工守則、崗位責(zé)任制、績(jī)效考核制度、內(nèi)部員工獎(jiǎng)懲制度等。

5﹑月績(jī)效考核工作盡量量化，建立激勵(lì)機(jī)制和健全績(jī)效考核制，根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績(jī)、崗位技能等做到獎(jiǎng)勤罰懶，激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。

6﹑完善用人制度，競(jìng)爭(zhēng)上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機(jī)會(huì)。

7﹑加強(qiáng)內(nèi)部員工隊(duì)伍管理，建設(shè)高效團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)管理處員工的凝集力。

四﹑嚴(yán)格管理，提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量

1﹑小區(qū)業(yè)主向政府物業(yè)主管部門(mén)有效投訴為零；向物業(yè)公司主管部門(mén)有效投訴為2%，投訴處理回訪率100%。

2﹑小區(qū)業(yè)主對(duì)服務(wù)工作的滿意率達(dá)90%以上。

3﹑急修及時(shí)，返工﹑返修率不高于2%。

4﹑治安﹑車(chē)輛﹑消防管理無(wú)重大管理責(zé)任事故發(fā)生。

5﹑房屋本體及設(shè)施、設(shè)備按計(jì)劃保養(yǎng)，運(yùn)行正常，無(wú)管理責(zé)任事故發(fā)生。

6﹑管理處擬由業(yè)主委員會(huì)成立社區(qū)文化活動(dòng)小組，負(fù)責(zé)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)；充分利用宣傳欄出一些內(nèi)容涉及物業(yè)管理法規(guī)、典型個(gè)案、報(bào)刊摘要等內(nèi)容的板報(bào)。

7﹑本年度記錄﹑資料保存完整，及時(shí)歸檔。

8﹑物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)98%以上；物業(yè)管理報(bào)告每年度向業(yè)主公布一次。

五﹑加大培訓(xùn)力度，注重培訓(xùn)效果

管理處挑選精兵強(qiáng)將，成立以主任為主的培訓(xùn)實(shí)施小組，對(duì)新入職及在職員工進(jìn)行培訓(xùn)：

1.新入職培訓(xùn)

為新招員工提供的基本知識(shí)和基本操作技能的培訓(xùn)。培訓(xùn)的目的是使新員工了解公司的基本情況（如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)），熟悉公司的各項(xiàng)規(guī)章制度（如考勤制度，獎(jiǎng)懲制度、考核制度等），掌握基本的服務(wù)知識(shí)（如職業(yè)思想、行為規(guī)范、語(yǔ)言規(guī)范、禮貌常識(shí)等），掌握崗位工作的具體要求（如崗位責(zé)任制、業(yè)務(wù)技能、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等）。通過(guò)職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。

崗前培訓(xùn)內(nèi)容：公司規(guī)章制度、《員工手冊(cè)》、《員工禮儀規(guī)范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)理念、公司的組織機(jī)構(gòu)、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識(shí)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)等內(nèi)容。

2.在職培訓(xùn)

培訓(xùn)內(nèi)容：

1、xx物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度

2、xx公司的《員工手冊(cè)》

3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)

4、各部門(mén)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)

通過(guò)以上培訓(xùn)內(nèi)容來(lái)加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力。

六、 提升xx物業(yè)服務(wù)品牌，樹(shù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)新形象

1、人力資源整合，根據(jù)管理處工作需要，適當(dāng)將部分崗位職能合并，實(shí)現(xiàn)因才設(shè)崗，因才定崗的復(fù)合型人才管理機(jī)制。

2、客戶服務(wù)：繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊(cè)》，注重規(guī)范員工服務(wù)禮儀、工作效率和服務(wù)質(zhì)量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

3、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：按機(jī)電運(yùn)行和維修分工的原則，對(duì)小區(qū)所有的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行層層落實(shí)，做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增質(zhì)。確保小區(qū)的供配電、給排水、水泵、消防等正常運(yùn)行，做到周、月、季度保養(yǎng)有計(jì)劃，有落實(shí)，杜絕發(fā)生重大安全責(zé)任事故。

4、清潔綠化管理：清潔綠化部門(mén)要發(fā)揚(yáng)主人翁精神，增強(qiáng)責(zé)任心和使命感，形成團(tuán)隊(duì)凝聚力，落實(shí)主管追究主問(wèn)制。另外要對(duì)清潔綠化加大監(jiān)管力度，力爭(zhēng)在此方面有較大的改觀。

5、資料管理：嚴(yán)格按照檔案管理規(guī)定。另外，擬想對(duì)業(yè)主資料、業(yè)委會(huì)資料進(jìn)行較徹底的分類(lèi)整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理，同時(shí)制定完善資料的保密制度、借查等規(guī)章制度。

6、車(chē)輛管理：對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格管理，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主車(chē)輛按固定車(chē)位停放；臨時(shí)車(chē)輛采用臨時(shí)收費(fèi)管理；對(duì)需要保管的車(chē)輛采取保管措施，簽訂車(chē)輛保管合同，車(chē)主支付保管費(fèi)。

7、安全、消防管理：加強(qiáng)對(duì)保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì)、禮儀、管理技能、溝通技巧、應(yīng)急突發(fā)事件的處理等的培訓(xùn)，完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，對(duì)外來(lái)人員（裝修人員）進(jìn)出識(shí)別登記、出租屋的登記、住戶搬運(yùn)、等管理工作，要求保安員對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主熟知度達(dá)xx%左右。消防設(shè)施設(shè)備的檢查由保安員進(jìn)行檢查，維修保養(yǎng)由維修工進(jìn)行。

七、開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)與措施

管理處將加大對(duì)欠款業(yè)主的催交力度，有選擇地對(duì)頑固業(yè)戶采取一定措施，每月統(tǒng)計(jì)， 落實(shí)到人。另外，管理處將采取如下系列措施，開(kāi)展多元化經(jīng)濟(jì)，努力創(chuàng)建“社區(qū)經(jīng)濟(jì)圈”，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)收支平衡。

1、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，管理處成立房屋出租中介服務(wù)中心和成立便民服務(wù)點(diǎn)，制定相關(guān)制度和有效措施，定人定崗，把業(yè)主委托代為出租的房屋及便民服務(wù)統(tǒng)一搞活管好。

2、利用廣場(chǎng)地面資源，對(duì)在小區(qū)內(nèi)合法、方便顧客為前提的擺點(diǎn)商家以臨時(shí)占有使用場(chǎng)地的，適當(dāng)收取一定費(fèi)用。

3、節(jié)約管理成本，減少不必要的開(kāi)支。嚴(yán)格控制辦公用品的采購(gòu)與支出。

4、修訂管理處有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增加有償服務(wù)項(xiàng)目。

八、其它工作

1、關(guān)注、督促房地產(chǎn)公司對(duì)小區(qū)屋面防水、供暖工程遺留問(wèn)題的解決。

2、充分利用轄區(qū)派出所治安群防群治，建立完善聯(lián)防預(yù)警機(jī)制。

2021年小區(qū)物業(yè)第二季度工作計(jì)劃四

一、環(huán)境綠化

植物管理，新繁殖鐵樹(shù)近十株，請(qǐng)住戶管好小孩，不要踐踏；

對(duì)區(qū)域內(nèi)的樹(shù)木進(jìn)行整形修剪。

二、環(huán)境保潔

做好環(huán)境衛(wèi)生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。

小區(qū)上門(mén)收垃圾時(shí)間為中午12：00前，請(qǐng)業(yè)主將垃圾放置門(mén)外，便于我們派人上門(mén)收取，不要放置在其他鄰居門(mén)外。我們對(duì)不遵守小區(qū)規(guī)定的住戶，公布房號(hào)且上報(bào)有關(guān)部門(mén)。

三、安全

原門(mén)崗24小時(shí)服務(wù)電話：“xx”“從20xx年x月x日起變更為“xx”；

住戶請(qǐng)來(lái)小區(qū)的客人及安裝、施工單位，我們住戶要?jiǎng)?wù)必告知房號(hào)，對(duì)物業(yè)安全秩序人員開(kāi)展工作有很大幫助；

管理處通過(guò)代租房屋，做好流動(dòng)人口登記工作，租金與去年同期對(duì)比x房增加xx元達(dá)到xx元左右，x房增加xx元達(dá)到xx元左右，x房增加xx元以上達(dá)到xx元左右，請(qǐng)大家出租務(wù)必找物業(yè)，必將令你滿意！電話：xx

嚴(yán)格進(jìn)出管理，請(qǐng)住戶在星期一~五（x點(diǎn)—x點(diǎn)星期六~日（x點(diǎn)—x點(diǎn)到物業(yè)公司管理處提前辦理出入條，夜間不應(yīng)搬運(yùn)物品；

大門(mén)口入口處將對(duì)人行道、單車(chē)道、小汽車(chē)道作局部調(diào)整，為行人、行車(chē)安全創(chuàng)造條件；

燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對(duì)人、財(cái)、物的影響；

小區(qū)養(yǎng)犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛(ài)；文明養(yǎng)狗，不要驚動(dòng)鄰居。出門(mén)時(shí)，務(wù)必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對(duì)于無(wú)人牽制的犬類(lèi)，一般情況視作無(wú)主犬只，住戶通過(guò)小區(qū)秩序員和房管員報(bào)主管部門(mén)處理，或向政府部門(mén)、110舉報(bào)。

四、公共秩序

代收掛號(hào)、快遞、包裹，做到件件通知住戶。

門(mén)崗向住戶提供公交車(chē)線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類(lèi)存放，請(qǐng)業(yè)主到門(mén)崗查詢；

對(duì)于小區(qū)內(nèi)部秩序管理，我們提倡的是各個(gè)不同群體的利益需要和諧共處，近期在小區(qū)各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走，避免他們受到車(chē)輛的干擾，讓人進(jìn)入小區(qū)感受到“慢“的節(jié)奏，能放松、能享受到小區(qū)軟硬件的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢(shì)群體。

避免電動(dòng)車(chē)、摩托丟失，我們要求摩托、電動(dòng)車(chē)、單車(chē)盡量停放到車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)24小時(shí)發(fā)牌，停放不足1小時(shí)免費(fèi)，望住戶配合。

夏季為小區(qū)住戶增加幾部移動(dòng)涼衣架，減少對(duì)中心花園占用。

五、維修

我們?cè)诮M織管理處人員進(jìn)行上門(mén)維修服務(wù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，20XX年將更好、更快的為住戶服務(wù)。

六、文化宣傳

我們以后將在物業(yè)費(fèi)通知單背面上，將小區(qū)住戶一些出租信息\安全提示\小區(qū)通告登出；

發(fā)放物業(yè)聯(lián)系卡給住戶，增設(shè)服務(wù)質(zhì)量管理信箱，開(kāi)通各種渠道，與住戶互動(dòng)，請(qǐng)加群住戶設(shè)置“佳佳物業(yè)”上線提示，方便我們及時(shí)溝通 ；

與社區(qū)聯(lián)合放露天電影，老年人活動(dòng)票；

建立業(yè)主健康檔案，為老年業(yè)主提供免費(fèi)量血壓、稱(chēng)體重；

發(fā)動(dòng)住戶愛(ài)心捐助，讓愛(ài)心傳遞，讓溫暖匯聚；

對(duì)做文學(xué)、攝影、運(yùn)動(dòng)、美食、旅游、家政、生活服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)的住戶，請(qǐng)與我們聯(lián)系開(kāi)展業(yè)務(wù)；

增設(shè)兩個(gè)公益宣傳欄（別墅區(qū)），通過(guò)每日不斷更新的天氣預(yù)報(bào)，掌握氣候規(guī)律，為住戶噓寒問(wèn)暖，為物業(yè)工作提供科學(xué)依據(jù)；

調(diào)整小區(qū)草地上的提示牌位置，針對(duì)小區(qū)動(dòng)態(tài)不斷更新文明標(biāo)語(yǔ)，與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)造文明環(huán)境；

為住戶提供物品交換專(zhuān)欄，把你閑置的物品拿到這里來(lái)這里，體驗(yàn)分享的快樂(lè)，通過(guò)物品交換讓你結(jié)織更多朋友；

節(jié)假日裝飾、小區(qū)活動(dòng)，為小區(qū)增光添彩。

七、其它

管道天然氣報(bào)裝，為業(yè)主解決實(shí)際生活需求；

代交住戶水電、有線電視服務(wù)費(fèi)，讓住戶免受舟車(chē)勞頓；

計(jì)劃開(kāi)展向住戶提供網(wǎng)絡(luò)信息查詢、報(bào)刊閱覽，收發(fā)傳真、復(fù)印等業(yè)務(wù)。