導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)會計實踐報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，屬于企業(yè)經(jīng)營活動的范疇，主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物等，自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。2000年5月，國際會計準則委員會（IASC）了《國際會計準則第40號――投資性房地產(chǎn)》（IAS 40），將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務的生產(chǎn)或供應、或用于管理目的的房地產(chǎn)，不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。英國會計準則委員會（ASB）在SSAP 19中和中國香港在SSAP 13中認為，投資性房地產(chǎn)是指對有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項目，是為投資目的而持有，并且其租金收益可以公平協(xié)商，不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租并由集團內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。

二、中外投資性房地產(chǎn)評估準則

評估準則的制定與會計準則制定關(guān)系較為密切，尤其是隨著公允價值計量模式在國際會計準則中的引入，國際會計界在對公允價值確定以及提高公允價值可靠性等方面與評估界進行溝通交流，以增進會計界對公允價值的正確認識和促進會計界對公允價值的推廣，同時這也促進了會計界對評估行業(yè)的認識，對提高評估行業(yè)在市場經(jīng)濟中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評估準則時，國際評估準則委員會、美國財務會計準則委員會以及歐盟等一些國家的資產(chǎn)評估協(xié)會也會十分關(guān)注會計準則的變化及發(fā)展趨勢，對于以公允價值計量的部分關(guān)注度更高，比如投資性房地產(chǎn)評估準則的制定。

（一）國際投資性房地產(chǎn)評估準則

IVSC對投資性房地產(chǎn)制定了相應的準則，即《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》，主要是針對在建情況，但仍對投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英國投資性房地產(chǎn)評估準則

英國皇家特許測量師學會（RICS）從20世紀70年代開始制定以財務報告為目的的評估操作規(guī)范，對涉及投資性房地產(chǎn)評估等方面均做出了專門的規(guī)定，也就是說英國的投資性房地產(chǎn)評估準則是在以財務報告為目的的評估規(guī)范中規(guī)定的，并沒有專門的評估準則進行規(guī)范。

（三）中國投資性房地產(chǎn)評估準則

投資性房地產(chǎn)是我國現(xiàn)代社會經(jīng)濟中的重要資產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。投資性房地產(chǎn)評估也是以財務報告為目的的資產(chǎn)評估的重要組成部分，是隨著新會計準則的和公允價值計量模式的采用發(fā)展起來的新興資產(chǎn)評估行為。制定相應的指導意見或準則對于適應會計準則的變化、規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、指導實踐、提高執(zhí)業(yè)水平都具有重要意義。

為適應會計準則新變化的需要，進一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保護各方當事人合法權(quán)益的需要，適應市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要，中國資產(chǎn)評估協(xié)會（以下簡稱“中評協(xié)”）借鑒國際上的做法，同時結(jié)合實際情況，于2008年3月成立投資性房地產(chǎn)評估指導意見（征求意見稿）起草項目組，收集、翻譯了國外投資性房地產(chǎn)評估方面的大量資料，對投資性房地產(chǎn)評估涉及的重要名詞、術(shù)語、價值類型、評估方法及評估理論等系列問題進行了深入研究，總結(jié)了國內(nèi)投資性房地產(chǎn)評估的實踐經(jīng)驗和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國國情的投資性房地產(chǎn)評估規(guī)范――《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》。指導意見突出了以財務報告為目的的評估的特點，并參照相關(guān)會計準則的規(guī)定，滿足了會計信息的需要。

三、中國與國外投資性房地產(chǎn)評估準則對比

（一）相同點

1.理論來源相同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》理論來源是《資產(chǎn)評估準則――基本準則》《資產(chǎn)評估準則――不動產(chǎn)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》。國際評估準則中的《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》部分理論源自通用準則和不動產(chǎn)權(quán)益準則，不屬于《IVS 230不動產(chǎn)權(quán)益》準則范疇。同時，IVS 233必須遵循《IVS 300以財務報告為目的的評估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財務報告作為評估目的，在注釋12中將財務報告列為特別注意事項。

2.評估目的相同?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第三條和第十條分別指出，“對符合會計準則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”“會計準則中投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準則中的市場價值”。IVS 233注釋4明確寫明，“此準則提供評估在建投資性房地產(chǎn)的市場價值時應遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。由此可見，國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)的評估都側(cè)重于對其公允價值的評估，即市場價值。

3.相似的估值方法。資產(chǎn)評估的估值方法常用有三種，市場法、收益法和成本法。對于投資性房地產(chǎn)而言，因其自身的特殊性，投資性房地產(chǎn)不適用于成本法估值，市場法和收益法能夠很好地對其公允價值進行估值，而國內(nèi)外也都是優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產(chǎn)的價值。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第四章評估方法中對投資性房地產(chǎn)評估的市場法、收益法的使用情況等做了詳細描述，而國外IVS 233同樣也十分強調(diào)投資性房地產(chǎn)市場法和收益法的運用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎的估值方法”“關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預測或收入資本化的計算”。

4.參數(shù)選取類似。用市場法評估資產(chǎn)價值，很重要的一點是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評估結(jié)果越接近資產(chǎn)的真實市場價值，對于用市場法評估投資性房地產(chǎn)價值亦是如此。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎選擇的重要性，并對相關(guān)比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規(guī)定，方便評估人員據(jù)此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對投資性房地產(chǎn)進行評估時，收益法最重要的三個參數(shù)――收益額、收益期限和折現(xiàn)率的選取國內(nèi)外也都給予了相似的規(guī)定。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現(xiàn)率”三方面對收益法三大參數(shù)選取進行了規(guī)定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對收益、折現(xiàn)率和收益期限的規(guī)定。

（二）主要區(qū)別

1.投資性房地產(chǎn)概念不同。我國《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。而IVS 233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，在日常業(yè)務過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。IVS 233對投資性房地產(chǎn)的界定較為詳細。

2.專業(yè)術(shù)語表述略不同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》對評估方法分別以市場法、收益法等文字進行定義和描述，而IVS 233中并沒有涉及“市場法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現(xiàn)金流量預測”“收入資本化”等專業(yè)術(shù)語來描述。不過這些并不能造成國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)評估的實質(zhì)性差異。

3.準則的詳略程度不同。我國的準則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個導向性作用。在投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定上，我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》在有關(guān)概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產(chǎn)評估中的原則性指導。舉例而言，在運用收益法對投資性房地產(chǎn)進行評估時，關(guān)于對租約條款因素選取數(shù)據(jù)，IVS233要求用租約條款的可比市場數(shù)據(jù)進行計算，而我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》則對租約條款的具體內(nèi)容進行了規(guī)定，如租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件等。

4.準則體系結(jié)構(gòu)不同。為符合國內(nèi)讀者的閱讀習慣，《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》采用了與國內(nèi)其他準則相似的結(jié)構(gòu)體系，分為“引言”“基本要求”“評估對象”“評估方法”“評估披露”和“附則”六個部分，主要內(nèi)容包括具體操作要求、評估準則、評估方法以及會計準則對投資性房地產(chǎn)的分類等。IVS 233準則則是采用了國際評估準則的通用慣例，準則由正文和注釋兩部分構(gòu)成。

5.側(cè)重點不同?！锻顿Y性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》在對投資性房地產(chǎn)進行估值時側(cè)重于對土地使用權(quán)和區(qū)間值等有關(guān)事項的規(guī)定，例如在對土地使用權(quán)進行評估時，指導意見對土地使用權(quán)的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說明。區(qū)間值是我國評估準則的創(chuàng)新部分，我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第二十三條指出“注冊資產(chǎn)評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒評估報告使用者關(guān)注公允價值評估結(jié)論和價值分析結(jié)論的區(qū)別?！眹H上，IVS 233則較為關(guān)注在建工程評估并對其進行了一系列說明，另外還特別指出了財務報告、收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟等評估注意事項。國內(nèi)和國外準則的重點關(guān)注點不同，主要是因為經(jīng)濟發(fā)展水平以及相關(guān)經(jīng)濟政策等國情的不同導致的，并不影響它們在實務中的運用。

四、借鑒與啟示

（一）評估方法方面

在我國《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》中加入假設開發(fā)法評估方法的使用。因為在建的投資性房地產(chǎn)往往可以作為抵押標的物進行抵押借款等，而此時的投資性房地產(chǎn)處在在建狀態(tài)，很難采用以往常用的市場法和收益法進行評估，因此就可以用假設開發(fā)法對投資性房地產(chǎn)進行評估。另外，投資性房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的一部分，我國準則在運用市場評估時嚴格對可比案例的地點、時間和交易情況進行限制，而實際上，投資性房地產(chǎn)往往缺乏實際交易可比案例。通過對比國內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評估準則中市場法的應用條件，筆者認為，我國的指導意見可以借鑒國際做法，放寬市場法的應用條件，以便更好地適應實際評估工作。

（二）注重評估準則與會計準則的銜接

投資性房地產(chǎn)不僅屬于評估行業(yè)術(shù)語，也是會計行業(yè)的常用概念，并且《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》專門對投資性房地產(chǎn)的概念、會計處理、后續(xù)計量模式等方面做出規(guī)定。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量能夠更好地滿足會計信息相關(guān)性的要求，而公允價值的確定需要評估人員對其發(fā)表專業(yè)的估值建議，這一點上，國內(nèi)外評估準則都與會計準則做了很好的銜接。我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》第二章明確要求評估人員在對投資性房地產(chǎn)評估時需與委托方及會計師進行充分溝通。未來，隨著公允價值計量在會計行業(yè)中的興起，評估人員在進行評估業(yè)務時會涉及到更多的投資性房地產(chǎn)評估，比如在企業(yè)合并或進行減值測試時就可能會涉及到投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務，但是目前我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》并沒有對這種情況下投資性房地產(chǎn)估值進行說明，指導意見可以依據(jù)會計準則對相關(guān)部分進行完善。

（三）完善評估目的

與國際投資性房地產(chǎn)評估準則相比，我國《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》缺乏對投資性房地產(chǎn)特定評估目的的說明，指導意見主要明確了以財務報告為目的的評估，并沒有關(guān)于抵押、訴訟、收購合并等特定評估目的的說明。然而，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的抵押、收購兼并等經(jīng)濟業(yè)務頻繁發(fā)生，對投資性房地產(chǎn)的單一評估目的已經(jīng)不能很好地滿足經(jīng)濟活動的需要，我國評估準則應該順應經(jīng)濟潮流進行及時修訂，將符合經(jīng)濟行為的特定評估目的加入指導意見中，以使指導意見更好地指導評估實務。

篇2

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在會計核算中實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為會計期間的存在,可能導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務的實現(xiàn)和貨幣資金實際支付及其變動發(fā)生的時間出現(xiàn)不一致的情況,所以會產(chǎn)生有權(quán)責發(fā)生制和現(xiàn)金收付實現(xiàn)制這兩種方式。根據(jù)我國企業(yè)會計準則的規(guī)定,企業(yè)的會計核算應當以權(quán)責發(fā)生制為主體。但是,通過多年來的房地產(chǎn)企業(yè)會計工作實踐,筆者認為,由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務的特殊特點,更加適合采取現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為采取權(quán)責發(fā)生制核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤的情況。權(quán)責發(fā)生制的實施,從客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了用應收賬款、待攤費用等會計賬戶進行處理的機會,簡而言之,就是便于人為調(diào)節(jié)利潤,導致會計信息的失真,進而導致國有資產(chǎn)的流失。二是權(quán)責發(fā)生制無法準確地反映出企業(yè)的實際收入情況,從而影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn),導致企業(yè)簽訂的購銷合同越多,其應收賬款的余額也就越大,那么資金不足的問題也就更為明顯,由此看來,一味采取權(quán)責發(fā)生制,并不符合我國的實際國情。另一方面,實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制可以大大降低上述危害,有利于會計核算工作的開展。它不僅符合會計準則中的謹慎性原則,還能夠準確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金情況,實現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過程中,不影響現(xiàn)金收入與費用以及營業(yè)外各項收支的調(diào)整,可見,現(xiàn)金收付實現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此,對于房地產(chǎn)公司而言,在經(jīng)營業(yè)務及收入的會計核算中,應當允許權(quán)責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制這兩種方式并存,并根據(jù)國際通行的慣例,在分期銷售的情況下采取收付實現(xiàn)制以確認收入情況,而對一般賒銷收入和貸款利息收入等,采取權(quán)責發(fā)生制進行確認的,在特定條件下應采取兼容收付實現(xiàn)制的辦法來具體實施。

2.合理設置會計科目

房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)本公司開發(fā)項目的數(shù)量、規(guī)模和內(nèi)部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進行獨立核算,就可以不單獨設立開發(fā)間接費用賬,只需在成本項目欄目內(nèi)增加管理費用及利息欄,由于管理費用、利息系間接費用的主體,為更加有利于開展核算,可適時取消開發(fā)成本一級賬,把房屋開發(fā)、土地開發(fā)和代建工程開發(fā)等設為一級賬,然后再設置明細項目。在實際操作中,企業(yè)完全可以設立開發(fā)成本明細臺賬,根據(jù)核算對象的不同情況設立不同的成本卡片,全面記錄項目從立項起至驗收結(jié)束的所有成本費用。到了年末,只需將本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個部分,即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內(nèi)容,比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細賬,全面記錄成本開支情況。運用成本卡片開展成本核算的主要優(yōu)勢在于:成本卡片不僅能全面反映一個項目的整體面貌,以利于開展投資分析,而且將項目具體情況作為抬頭,便于開展監(jiān)督分析,同時又免除了結(jié)賬和建賬之苦。

3.擴大企業(yè)信息披露范圍

改進房地產(chǎn)公司的會計核算工作,應擴大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露范圍,主要應抓好以下三個方面:一是注重土地儲備量及成本構(gòu)成信息的披露。對于擁有大批量優(yōu)質(zhì)低價土地的房地產(chǎn)企業(yè)來說,土地成本較低就意味著巨大的利潤。隨著土地出讓市場確定為招標拍賣形式,相對于其他同類企業(yè)來說具有更大的競爭優(yōu)勢,從而在今后幾年內(nèi)保持很好的發(fā)展勢頭,進而具有更好的投資價值。信息使用者僅僅通過房地產(chǎn)公司披露的土地使用權(quán)總額,根本無法掌握土地儲備的相關(guān)信息?？梢?在房地產(chǎn)公司的財務報告附注中,增加土地儲備量和成本情況的內(nèi)容,是很有必要的。二是注重分項目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)要在財務報告的附注中加入分項目的現(xiàn)金流量信息,也就是說,要以企業(yè)的具體項目為基本單位,披露本公司在開發(fā)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,主要包括銷售房產(chǎn)所收到的現(xiàn)金、購買工程物資和支付工資等所支付的現(xiàn)金等,這樣就能提高現(xiàn)金流量信息的有效性。三是注重質(zhì)量保證金及風險信息的披露。高風險性是房地產(chǎn)業(yè)的突出特點,需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此,應建立起質(zhì)量保證金制度,保障房地產(chǎn)商品質(zhì)量,由于房地產(chǎn)商品還具有長期、高價值等特點,企業(yè)要按照所開發(fā)項目的具體情況來提取相應的質(zhì)量保證金,以提升應付風險的能力。同時,要在企業(yè)的財務會計報告中充分闡述各種風險,也就是要在房地產(chǎn)企業(yè)的報表附注中增加風險披露的相關(guān)內(nèi)容,對公司還在開發(fā)中的土地、項目等風險進行充分說明,以提高抗擊風險的力度。

4.結(jié)語

在實施新會計準則之后,會計規(guī)范體系建設越來越趨于完善,全社會的法律意識也在逐步增強,有關(guān)監(jiān)管部門的執(zhí)法力度也在不斷提高,這就對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的規(guī)范提出新的更高的要求。在這一新形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)實際特點,進一步分析如何加強和改進本企業(yè)的會計核算工作,為企業(yè)帶來更好的經(jīng)濟效益。

參考文獻:

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篇3

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè) 年度會計報表 審計

隨著中國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，成為支持我國國民經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，同時各地數(shù)量龐大的房地產(chǎn)企業(yè)也成為會計師事務所提供審計服務的重要對象之一。由于房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般工商企業(yè)，其產(chǎn)品特殊、建設項目規(guī)模大、時間跨度長，且房地產(chǎn)企業(yè)審計報告一般情況下都會有諸如銀行貸款之類的特殊用途，造成房地產(chǎn)行業(yè)審計風險較高，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)年度會計報表審計工作，提高審計質(zhì)量，降低審計風險，筆者結(jié)合多年房地產(chǎn)行業(yè)的審計經(jīng)驗，就審計中應重點關(guān)注的幾個問題粗談一二，以期對會計師事務所的同仁們在房地產(chǎn)行業(yè)的審計中能有所啟發(fā)。

一、提前或推遲確認收入

以《企業(yè)會計準則第14號-收入》的判斷標準為依據(jù)，同時考慮房地產(chǎn)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)應在同時滿足以下條件的情況下確認商品房銷售收入的實現(xiàn)：

(1)商品房已完工且已取得政府相關(guān)部門的綜合驗收證明，并已交付業(yè)主使用；

(2)已簽訂商品房買賣合同；

(3)已收到與商品房有關(guān)的全部價款或者已按合同規(guī)定收到首付款，收到首付款的其剩余價款應預期能正常收回；

(4)商品房的建筑成本應能夠可靠計量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于各種不同的需求，往往或提前確認收入或推遲確認收入，這就要求我們審計人員在審計中應細心認真，善于通過核對購房合同、銷售清單等會計資料以外相關(guān)的業(yè)務資料判斷其銷售收入確認時間的正確性。

二、完工產(chǎn)品的成本結(jié)轉(zhuǎn)不準確

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)相對一般工商企業(yè)具有其特殊性和復雜性，要求企業(yè)財會人員不但應具有較高的財務理論水平，更應對房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的熟悉度，在多年的審計實踐中，筆者發(fā)現(xiàn)由于企業(yè)財會人員水平參次不齊，加上部分企業(yè)出于人為調(diào)節(jié)利潤的需要，房地產(chǎn)行業(yè)中的產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)問題較突出，成本結(jié)轉(zhuǎn)隨意性大，甚至有個別企業(yè)按商品房銷售收入的固定百分比進行估轉(zhuǎn)成本，造成房地產(chǎn)銷售成本嚴重失實，在此筆者將審計中遇到過的成本結(jié)轉(zhuǎn)不正確的主要幾種情況列舉如下：

由于建設周期長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的完工產(chǎn)品結(jié)算進度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，賬面發(fā)生成本滯后，企業(yè)為了增加賬面利潤，一般會僅按賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，以達到少轉(zhuǎn)開發(fā)成本的目的。

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，預付賬款大多數(shù)是開發(fā)成本的組成部分，但企業(yè)為了少轉(zhuǎn)成本，往往以工程價款未結(jié)算為由將預付賬款長期掛賬。

對于較大的分多期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其配套設施一般會在后期開發(fā)建設，審計中應索取企業(yè)的配套設施預算資料，關(guān)注其配套成本是否預計并結(jié)轉(zhuǎn)。

出于減少應繳土地增值稅和企業(yè)所得稅的考慮，部分房地產(chǎn)開發(fā)公司往往會通過虛開建筑發(fā)票而虛列成本，即通過“真票假業(yè)務”的列賬增加開發(fā)成本以達到偷逃稅款的目的。

三、稅收問題

稅收是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的主要手段之一，且由于房地產(chǎn)業(yè)稅收的政策性強，涉及稅種多且復雜，所以也是我們對其進行年度會計報表審計時的難點和重點。審計中我們可以重點關(guān)注以下幾點：

(一)是否存在隱匿收入行為

房地產(chǎn)企業(yè)隱匿收入的通常做法有：一是對采取銀行按揭方式銷售的房地產(chǎn)其按揭收入不入賬，不申報納稅；二是對其房屋、商鋪、車位的出租收入不入賬，不申報納稅。

(二)是否存在虛開建筑發(fā)票虛列成本問題

虛開建筑業(yè)發(fā)票是指在沒有真實業(yè)務的情況下，到當?shù)囟悇諜C關(guān)代開建筑發(fā)票或取得建筑公司虛開的建筑發(fā)票。企業(yè)只需支付營業(yè)稅或者手續(xù)費，就可以獲取金額巨大的票面金額，入賬后就可以在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時得到更多的抵扣。這是一種典型的“真票假業(yè)務”偷稅行為。

(三)是否存在未按規(guī)定預繳和匯算清繳土地增值稅問題

欠繳、少繳土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)比較普遍，一是未竣工清算項目不按規(guī)定預繳土地增值稅，二是已完工項目長期按未完工項目核算，不按規(guī)定到主管稅務機關(guān)匯算清繳。

(四)是否存在捐贈、償債、以房換地等行為未按規(guī)定繳稅

根據(jù)現(xiàn)行稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)存在將商品房捐贈、償債和以房換地等特殊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為時，應按視同銷售處理，按規(guī)定繳納相關(guān)稅金。實際審計中，發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做賬務處理時往往通過往來賬或者直接沖減成本，不確認銷售收入，不申報納稅。

(五)是否存在少繳、不繳印花稅的情況

印花稅屬小稅種，企業(yè)往往不夠重視，同時也是審計人員比較容易忽視的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的印花稅重點涉及以下兩項：一是對建筑安裝工程承包合同，應按“建筑安裝工程承包合同”印花稅稅目來征稅，其稅率為萬分之三，其計稅依據(jù)是合同的承包金額或工程標的； 二是對房地產(chǎn)（預售）銷售收入，則是按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目來征稅，其稅率為萬分之五。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)屬于高利潤行業(yè)，如果按照實際盈利進行土地增值稅的匯算清繳，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將面臨需補繳巨額的稅款，為達到少繳或不繳稅款的目的，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎不存在主動進行土地增值稅匯算清繳的情形，加上相關(guān)稅務主管部門清繳力度不夠，造成房地產(chǎn)行業(yè)中已完工項目長期不進行匯算清繳現(xiàn)象極為普遍。

針對以上房地產(chǎn)行業(yè)會計報表審計中容易遇到的問題，筆者認為最關(guān)鍵的一點是會計師事務所在選派審計小組時，要選派熟悉房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營和財務管理、熟悉相關(guān)的稅收法規(guī)以及具有一定房地產(chǎn)業(yè)審計經(jīng)驗的注冊會計師，運用更完善更嚴謹?shù)膶徲嫵绦蚝蛯徲嫹椒ǎ瑢徲嬶L險降到最低。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：公允價值 投資性房地產(chǎn) 成本模式

在近年我國房地產(chǎn)價值不斷攀升的背景下，采用公允價值計量對企業(yè)的財務報表無疑具有重大的利好影響。但是公允價值計量目前并未被大多數(shù)上市公司所采納，為何會形成這樣一種現(xiàn)狀，如何對公允價值計量進行改進推廣，成為理論界和實務界共同研究的問題。

一、投資性房地產(chǎn)及其會計問題

（一）投資性房地產(chǎn)的種類

已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。其中企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。

持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

1、歷史成本模式

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式主要有兩種，即歷史成本模式和公允價值模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。

2、公允價值模式

采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

（三）兩種模式下對企業(yè)的不同影響

1、成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

歷史成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的有利影響，首先，采用歷史成本模式計量能使企業(yè)資產(chǎn)狀況穩(wěn)定，不易進行利潤操縱；其次，歷史成本計量模式會使稅賦減少。

歷史成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的不利影響。第一，采用歷史成本計量不能如實反映企業(yè)的真實情況；第二，企業(yè)采用成本模式計量會影響投資者的利益。

2、公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的有利影響。首先，能增強企業(yè)融資能力，改善企業(yè)的資產(chǎn)和負債結(jié)構(gòu)。其次，公允價值計量模式的選擇應用能提高企業(yè)的會計信息質(zhì)量。再次，能大大提高企業(yè)的當期利潤，扭虧為盈。企業(yè)在公允價值模式下，不計提折舊或攤銷，會使得費用減少，利潤增加。

以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的不利影響。第一，采用公允價值計量模式計量，成本過高。第二，采用公允價值計量模式計量將影響公司的分紅政策的制定。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用

我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式現(xiàn)狀分析

1、后續(xù)計量在上市公司的執(zhí)行情況分析

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。據(jù)統(tǒng)計，在24家滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾。從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法來看，有15家上市公司采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。

2、投資性房地產(chǎn)準則后續(xù)計量執(zhí)行情況

在后續(xù)計量兩種模式的優(yōu)先選擇方面，我國的投資性房地產(chǎn)準則與國際會計準則差異依然存在。國際會計準則《IAS40——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，優(yōu)先選擇公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，只有當主體無法在持續(xù)基礎上對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行可靠確定時才采用成本模式。這是與我國目前會計準則在后續(xù)計量方面最顯著的差異。

無論是我國所規(guī)定的公允價值的確定方法，還是FASB 在《財務會計準則公告第157 號——公允價值計量》中所構(gòu)建的“公允價值層次”，在本質(zhì)上是一致的。也就是說，公允價值的取得，首選的是活躍的公開市場報價，如果在目前的市場條件下，公開市場報價不易取得，公允價值的確定則往往要通過專業(yè)評估人士的估價。而我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式還不夠完善，存在較多問題。

3、我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇現(xiàn)狀

與我國原準則體系中歷史成本計量占主導地位相比，新準則體系引入了公允價值模式，《企業(yè)新會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準則體系這一重要特點，即允許采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計量模式對企業(yè)投資性房地產(chǎn)進行會計處理，必然對企業(yè)財務狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，采用公允價值計量方式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量能夠?qū)ω攧請蟊懋a(chǎn)生有利的影響。通過對上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾，究其原因在于以下幾種。首先，采用公允價值計量的條件較嚴格；其次，在房價出現(xiàn)波動的情況下使得投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。第三，公允價值取得成本較高；第四，稅賦可能增加。

基于以上的理由，上市公司可能出于穩(wěn)健的考慮而放棄采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。而這樣的結(jié)果顯然與準則制定的初衷相違背，要使這種狀況得以改變，就必須對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式進行改進。

三、我國會計實踐中公允價值的應用展望

對于企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量的前景，我認為是十分樂觀的。雖然2008年受金融海嘯的沖擊，房地產(chǎn)市場不但不復2007年“井噴”之漲勢，還陷入了近年來少有的“寒冬”，但是采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量是我國經(jīng)濟發(fā)展趨勢的必然要求。

采用公允價值計量模式是提高會計信息相關(guān)性的要求，符合投資性房地產(chǎn)的特點和本質(zhì)，也體現(xiàn)了我國會計準則與國際會計準則趨同，更是房地產(chǎn)市場和估值技術(shù)發(fā)展的結(jié)果。因此我國要進一步完善與國際趨同的會計準則體系，提高會計信息質(zhì)量，就必然要推廣和鼓勵采用公允價值計量模式。

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計信息；失真；治理

會計信息是指在經(jīng)濟活動過程中，利用會計理論和會計方法，使用會計實踐獲取反映了會計主體的價值運動狀況的信息。會計信息的失真就是指會計信息的獲取在客觀上違背了可靠性原則，不能夠準確反映出會計主體真正的經(jīng)營成果和財務狀況。因此，如果房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真，就不可以客觀、如實地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)的經(jīng)濟業(yè)務和財務的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟管理和經(jīng)濟決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟效益。然而，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會計暴露出了不少問題，特別是會計信息失真這一問題的亟待解決，受到了人們的廣泛關(guān)注。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因

導致房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴密、會計人員業(yè)務能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。

（一）會計法規(guī)制度和會計法規(guī)尚不完善

我國的會計制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計業(yè)務做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟業(yè)務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規(guī)定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機制不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制可分為內(nèi)部監(jiān)督機制與內(nèi)部監(jiān)督機制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機構(gòu)彼此間進行不正當?shù)母偁?，或者是一些注冊會計師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低

總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的自身素質(zhì)并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經(jīng)過會計人員對相關(guān)要素的計量和確認后才能生成，必然要對經(jīng)濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會計信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計人員的業(yè)務素質(zhì)的提高并不重視，致使會計人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計人員即使遵守了會計法規(guī)，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數(shù)據(jù)與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質(zhì)較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的治理對策

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學的會計法律體系

篇6

關(guān)鍵詞：國有房地產(chǎn)企業(yè) 影響 新會計準則 投資者 企業(yè)管理

現(xiàn)如今，新會計準則對國有房地產(chǎn)企業(yè)的影響是不容低估的，本文選取企業(yè)管理人員、債權(quán)人和投資者三大角度，分別論述新會計準則給其帶來的顯著影響，以促使國有房地產(chǎn)企業(yè)更好地生存與發(fā)展。

一、給國有房地產(chǎn)企業(yè)的管理層及其部門所帶來的影響

由于個人所得稅的在進行會計方法處置時所運用的是資產(chǎn)負債表的方式，這便改變了企業(yè)所得稅的費用，直接致使凈利潤產(chǎn)生了根本性的變化，同時這也必定給企業(yè)的日常經(jīng)營決策構(gòu)成深刻地影響。針對已上市的房地產(chǎn)企業(yè)，其自身房地產(chǎn)項目的周期被延長，收入是根據(jù)階段加以明確的。如若所得稅的政策出現(xiàn)變化，那么勢必造成企業(yè)的盈利下降，這同時也是企業(yè)管理者所不樂意接受的現(xiàn)實。為有效地防范有較大可能產(chǎn)生的情形，企業(yè)的運營者便會在制定決策上做若干可行的變化。比如說，為能有效地提升企業(yè)的預期效益，便會采用降低職員薪酬標準或者裁撤員工等手段，借助于職業(yè)的判斷，采用人為降低所得稅收入的途徑，最終創(chuàng)造利潤。

要科學、妥善地處理好房地產(chǎn)業(yè)務和非貨幣交易業(yè)務給企業(yè)決策的施行帶來的影響。假若物業(yè)連續(xù)走高，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者便會把即將用于出售的物業(yè)變換為自行出租、抑或是其他類型的經(jīng)營模式；反之，極有可能會將物業(yè)出售或者轉(zhuǎn)換為自主所有?？v觀十年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢，這一類上市企業(yè)會把相應的固定資產(chǎn)再次評估價值，這極大地增加賬面的凈資產(chǎn)，相應的會計信息也會反映出近些年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。由此表明，這點給上市房地產(chǎn)企業(yè)科學決策的影響尤為突出。通常，非貨幣交易業(yè)務因再一次涉及到公允價值，給房地產(chǎn)上市企業(yè)的管理者來講，能有效地提升企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。

需指出的是，不論是國有房地產(chǎn)企業(yè)、還是私營房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)的經(jīng)營管理人員均致力于減少競爭中的損失與風險，并運用行之有效的手段對經(jīng)營行為加以科學調(diào)節(jié)，在這個節(jié)點上，便離不開債務重組。由于行業(yè)內(nèi)各種不確定性因素的與日俱增，一旦有大的變化會直接降低企業(yè)的經(jīng)營利潤。借款費用政策的適時出臺及其引發(fā)的變化能讓企業(yè)資產(chǎn)得以保值增值，并得到額外的績效激勵。除此之外，企業(yè)也會經(jīng)由選取最為恰當?shù)臅嬚邅肀Ｕ献陨斫?jīng)濟效益的創(chuàng)造、規(guī)避不良的市場競爭風險。資產(chǎn)減值政策未必能讓瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)扭虧為盈，這項政策也影響到企業(yè)管理者的切身利益，這就促使企業(yè)的管理員工經(jīng)有關(guān)債務重組等方式保全個人利益。

二、給國有房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人所造成的各種影響

毋庸置疑，針對國有房地產(chǎn)企業(yè)來說，銀行是企業(yè)的關(guān)鍵債權(quán)人之一。這樣一來，債權(quán)人會選取不一樣的措施。一般情況下，債權(quán)人較為注重歸還成本、支付利息的能力，一旦企業(yè)能正常的做到這兩點，那么對企業(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)務、非貨幣交易業(yè)務所出現(xiàn)的價值的增加或減少，也僅能影響到債權(quán)人對企業(yè)融資前景規(guī)劃的批準與否。然而，如若企業(yè)出現(xiàn)債務重組的現(xiàn)象，便給加重了企業(yè)還本付息的壓力，在這種形勢下，債權(quán)人往往為切實利益不受損害而采取抵債的政策、甚至于執(zhí)行強制歸還資金的法律措施。

債權(quán)人通常僅看重本息的安全狀況，對房地產(chǎn)企業(yè)借款經(jīng)費利息的變化則漠不關(guān)注。在一段時間內(nèi)，企業(yè)的資產(chǎn)可能會面臨增加的態(tài)勢，由此一來，會提高債權(quán)人對債權(quán)的安全期望值，能讓國有房地產(chǎn)企業(yè)的高債務債權(quán)人得到心理滿足。債權(quán)人的利益同房地產(chǎn)企業(yè)的利益是休戚相關(guān)的，正因如此，債權(quán)人為將債權(quán)保全，并不期盼用于維持債權(quán)的資金貶值劇烈，資產(chǎn)減值政策的變化出臺，讓債權(quán)人的這一希望幾乎落空，債權(quán)人就不得不采用債務重組的手段保全債權(quán)。

房地產(chǎn)企業(yè)是經(jīng)營高危系數(shù)的企業(yè)，如若產(chǎn)生虧損，債權(quán)人不實行債務重組，則對債權(quán)人的影響是多方面的：首要影響是為數(shù)不少的債權(quán)不能順利收回；其次間接地增加企業(yè)職員的失業(yè)率，給社會治安帶來不穩(wěn)定因素；第三是債權(quán)人同企業(yè)高管之間的伙伴關(guān)系會出現(xiàn)惡化的局面。

三、給國有房地產(chǎn)企業(yè)的投資團隊所產(chǎn)生的影響

不論是投資主體較為單一的國有房地產(chǎn)企業(yè)，還是其他性質(zhì)、類型的房地產(chǎn)企業(yè)，最令投資者關(guān)注的莫過于投資效益的多寡。對于國有房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于政府機構(gòu)充當投資主體，那么毫無疑問要考慮國有資產(chǎn)的保值增值。對于企業(yè)股份的實際掌控人，一般會寄希望于更穩(wěn)定、公平的股息政策，其余大部分投資人則熱衷于追求股價所帶來的實際收益。從這個角度來看，投資者關(guān)注企業(yè)的利潤狀況已成為必然趨勢。

新會計準則的調(diào)整與變化，無疑對房地產(chǎn)企業(yè)的影響巨大，因企業(yè)運營業(yè)務中包含批量的物業(yè)資產(chǎn)，在物業(yè)接連攀升的階段，會極大地提升企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)績。

四、結(jié)束語

綜上所述，國有房地產(chǎn)企業(yè)應自覺適應新會計準則的新變化，全面評估、把握新準則給企業(yè)帶來的影響，在企業(yè)管理實踐中趨利避害、改進經(jīng)營策略，力爭在市場競爭中保持領(lǐng)先地位、成為同行翹楚。

參考文獻：

[1]蔡河山.新會計準則對房地產(chǎn)評估的影響及其策略[J].財會研究.2009（02）

[2]陳美華.房地產(chǎn)會計核算中的幾個問題及對策[J].現(xiàn)代商業(yè).2009（04）

篇7

1 加強企業(yè)內(nèi)部會計控制的必要性

企業(yè)內(nèi)部會計控制是指與保護企業(yè)財產(chǎn)物資的安全性、會計信息的真實性以及財務活動的合法性有關(guān)的控制系統(tǒng)。它的目標是確保企業(yè)經(jīng)營活動的效率性和效果性，資產(chǎn)的安全性，經(jīng)濟信息和財務報告的可靠性。其主要作用：一是有助于企業(yè)領(lǐng)導實現(xiàn)經(jīng)管方針和目標；二是保護企業(yè)各項資產(chǎn)的安全和完整，防止資產(chǎn)流失；三是保證企業(yè)業(yè)務經(jīng)營信息和財務會計資料的真實性和完整性。此外，它還能保證企業(yè)內(nèi)部財務活動的合法性。會計內(nèi)控最根本的目的在于規(guī)范會計行為，保證會計信息的真實完整。單位財務會計工作是一項綜合性的工作，滲透到單位經(jīng)營管理的各個方面。而會計資料特別是原始憑證是由單位各個部門的人員經(jīng)手的，牽涉到單位經(jīng)營管理的各個方面，在會計事項辦理過程中，可能因手續(xù)不全、憑證不足、各個環(huán)節(jié)控制不嚴而導致會計資料失真，或者個人營私舞弊，最終給單位造成損失。所以，建立健全互相牽制的會計內(nèi)控制度，需要統(tǒng)一領(lǐng)導，統(tǒng)一部署，各個部門共同協(xié)作，各個員工積極參與、有效執(zhí)行，才能真正發(fā)揮會計內(nèi)控的實際作用，為保證會計信息真實完整夯實基礎。

2 企業(yè)內(nèi)部會計控制失控存在的問題

企業(yè)內(nèi)部會計控制失控的原因有很多，不僅房地產(chǎn)企業(yè)，其他不同類型不同行業(yè)也都存在企業(yè)內(nèi)部會計控制失控的現(xiàn)象。在此我只列幾點最主要的。

2.1 崗位責任模糊不清

對崗位職責的設置應貫徹相互牽制的原則，對不相容的職務實行分離，使不同崗位之間形成一種相互監(jiān)督、相互牽制的關(guān)系，這是內(nèi)部控制制度的原則。但是目前許多單位內(nèi)部中下層機構(gòu)之間，不同崗位之間以及不同人員之間無法形成有效的牽制，有的單位存在著不相容職務兼任的現(xiàn)象，崗位責任制形同虛設；有的單位管理人員“事必躬親”，親自操辦自己的涉及資金支付的經(jīng)濟業(yè)務事項等。

2.2 缺乏內(nèi)部人員的監(jiān)督檢查力度

當前，有的單位在內(nèi)部控制制度上只是強調(diào)對審批程序的監(jiān)督，而不論內(nèi)部人員做得對不對，只要有內(nèi)部人員簽字，就算內(nèi)部控制監(jiān)督到位了?，F(xiàn)行的財務“一支筆”控制的監(jiān)督方式，雖然一方面解決了費用控制的責任歸屬問題，但有些會計人員放棄職責，領(lǐng)導簽字就照辦，我不負責，致使會計內(nèi)部監(jiān)督有名無實。

2.3 缺乏內(nèi)部審計

從單位管理角度來講，內(nèi)部審計是對內(nèi)部會計控制的控制。然而內(nèi)審監(jiān)督在某些單位由于受到利益關(guān)系和人際關(guān)系的制約，很難客觀、真實、公正地開展工作。

3 采取積極措施推動會計內(nèi)控水平的整體提高

針對企業(yè)內(nèi)部存在的內(nèi)控失控現(xiàn)象，我的觀點認為：房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全會計內(nèi)控制度，應統(tǒng)一思想，提高管理水平，積極采取措施，推動會計內(nèi)控水平的整體提高。

3.1 單位領(lǐng)導充分重視，組織措施到位，高管人員以身作則，實行全員參與

會計內(nèi)控是一項系統(tǒng)的綜合工程，是單位管理的重要組成部分，不僅需要單位各管理部門之間的協(xié)同協(xié)作，更需要組織上的強有力的領(lǐng)導，單位負責人要親自出馬，對實施的全過程實行組織上的統(tǒng)一領(lǐng)導策劃、政策上統(tǒng)一制訂、實施上統(tǒng)一安排、實施效果統(tǒng)一檢查、統(tǒng)一獎懲，變少數(shù)部門的行為為單位管理部門的一致行為，變臨時行為為持之以恒的長期行為，變管理者行為為全員參加行為，特別是單位高管人員更要帶頭執(zhí)行制度，讓內(nèi)部會計控制約束單位內(nèi)部涉及會計事項的所有人員，使任何個人都不得擁有超越內(nèi)部會計控制的權(quán)力，單位高管人員既不“向上越權(quán)”，又不“向下越權(quán)”，更不超越職責插手事務，才能明確責任，規(guī)范運行，使會計內(nèi)控制度建立健全并持之以恒地有效實施。

3.2 提高內(nèi)部會計控制制度建設的意識，改“習慣”為制度，變“經(jīng)驗”為程序

提高內(nèi)部會計控制制度建設的意識，樹立風險觀念，將一些習慣做法逐步加以歸納總結(jié)，形成書面制度，將一些好的“經(jīng)驗”做法整理成辦事流程，規(guī)范辦事程序，形成互相牽制的內(nèi)控制度，同時重視辦理會計事務人員的業(yè)務素質(zhì)及職業(yè)道德，杜絕經(jīng)濟業(yè)務過程的差錯及舞弊行為。

3.3 重視內(nèi)部審計控制，真正落實責任制，保證內(nèi)部會計控制制度的順利、有效

運行內(nèi)部審計控制是對內(nèi)部會計控制的再控制。單位的日常經(jīng)濟活動、管理制度是否合理、合規(guī)、有效，由日常的內(nèi)部審計機構(gòu)進行評價，可以把風險消滅在萌芽狀態(tài)，防止問題成堆甚至觸犯法律；把審計結(jié)果與日?？己私Y(jié)合起來，真正落實責任制，加強監(jiān)督與獎懲制度，這是日常對單位內(nèi)控制度執(zhí)行情況的再監(jiān)督，也是保護員工的主要措施。有條件的單位均應建立內(nèi)部審計機制，保證內(nèi)部會計控制制度的順利、有效運行。

4 制定科學完善的內(nèi)部會計控制規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)要制定科學完善的內(nèi)部會計控制規(guī)范，以保證企業(yè)能夠健康的發(fā)展。

4.1 構(gòu)建系統(tǒng)性的內(nèi)部會計控制內(nèi)容

在制定內(nèi)部會計控制規(guī)范時，我們必須充分考慮的問題是，由于內(nèi)部會計控制工作所涉及的內(nèi)容非常廣泛，因此，內(nèi)部會計控制規(guī)范就應當是一個體系。從結(jié)構(gòu)上看，它可以分為兩個層次：第一層次是內(nèi)部會計控制基本規(guī)范。它主要是就涉及內(nèi)部會計控制的目標、原則、內(nèi)容、方法、檢查、督導和實施等問題予以規(guī)范。第二層次是內(nèi)部會計控制具體規(guī)范。它主要是對單位內(nèi)部的各種具體會計工作進行規(guī)范。從內(nèi)容上看，它可以從五個不同的角度來進行規(guī)范設計：第一，是具體經(jīng)濟業(yè)務的內(nèi)部會計控制規(guī)范，如工程項目、采購與付款、銷售與收款、對外投資、籌資、擔保、成本費用的發(fā)生與支付等；第二，是具體會計要素項目變動的內(nèi)部會計控制規(guī)范，如貨幣資金、實物資產(chǎn)、證券資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等；第三，是具體會計業(yè)務處理崗位的內(nèi)部會計控制規(guī)范，如出納、記賬、報表、保管、經(jīng)銷、采購、收款等；第四，是具體會計管理崗位和管理環(huán)節(jié)的內(nèi)部會計控制規(guī)范，如授權(quán)、執(zhí)行、質(zhì)檢、驗收、審核、付款等；第五，是會計業(yè)務處理手段的內(nèi)部會計控制規(guī)范，如手工會計處理系統(tǒng)和電子數(shù)據(jù)處理會計系統(tǒng)等。通過制定不同的內(nèi)部會計控制規(guī)范，形成一個相對完善的體系，才能對規(guī)范單位內(nèi)部的會計控制工作起到重要的促進作用。

4.2 制定適合行業(yè)特點的企業(yè)內(nèi)部會計控制制度

4.2.1 控制環(huán)境的建立

有良好的控制環(huán)境，才能使內(nèi)部控制有效運行?？刂骗h(huán)境指的是建立或?qū)嵤┠稠椪甙l(fā)生影響的各種因素，主要反映單位管理者和其他人員對控制的態(tài)度，認識和行動。具體包括，管理者的思想和經(jīng)營作風，單位組織結(jié)構(gòu)，人事工作方針及實施措施，影響本單位業(yè)務的各種外部關(guān)系等等。

4.2.2 會計系統(tǒng)的建立

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個有效的會計系統(tǒng)應當能做到：

（1）確認并記錄所有真實的經(jīng)濟業(yè)務；

（2）及時并充分詳細地描述經(jīng)濟業(yè)務，以便在財務會計報告中對經(jīng)濟業(yè)務做出適當?shù)姆诸悾?/p>

（3）計量經(jīng)濟業(yè)務的價值，以便在財務會計報告中記錄其適當?shù)呢泿艃r值；

（4）確定經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生的期間，以便將經(jīng)濟業(yè)務記錄在適當?shù)臅嬈陂g；

（5）在財務會計報告中適當?shù)乇磉_經(jīng)濟業(yè)務和披露相關(guān)事項。

4.2.3 控制程序的建立

控制程序的建立要圍繞如何將各種會計信息及時、完整、真實地傳送到財務會計部這個信息樞紐中心。為了防止作弊，不相容職務要分離，組織機構(gòu)之間要相互控制。

4.2.4 房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制

針對房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況，最重要的是要加強房地產(chǎn)開發(fā)下列財務指標的控制。

（1）設備及材料采購的控制

對普通材料應按照請購與審批、采購與檢驗的程序辦理，并將不相容的崗位分離開，以相互牽制，防止舞弊，降低采購成本。對設備與大宗材料的采購應建立嚴格的請購審批制度：對預算內(nèi)的采購項目應由工程部根據(jù)施工進度與工程預算提前向項目部提出采購申請；對預算外的采購項目在提起申請時還應提供有關(guān)工程設計變更及施工變更的有關(guān)批文，經(jīng)批準后再由采購部門通過市場分析與尋價，確定潛在供應商。

（2）房地產(chǎn)施工成本的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)包工程較多，而各類工程項目所需的施工資質(zhì)也不同，為使開發(fā)成本降為最低而又要保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量較好，應采用公開招標的方式選擇具有合格的相關(guān)施工資質(zhì)且經(jīng)過IS0國際質(zhì)量認證的施工企業(yè)竟標；在同等條件下盡量選擇以往曾合作成功的企業(yè)，以期形成未來的戰(zhàn)略伙伴，以利企業(yè)將來的發(fā)展。在施工過程中發(fā)生工程變更時，應根據(jù)設計變更通知書等有關(guān)文件，配合工程監(jiān)理方與施工方及時辦理工程變更簽證手續(xù)，站在誠信的角度保護各方的合法權(quán)益。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用中較大的是廣告費用、借款費用和售房人員的提成費用。重大的廣告支出應實行集體審議決策制度；對普通廣告除進行總額控制、預算控制外，還應在每年末對廣告支出與社會效

應進行對比分析以制定下一年的廣告預算。

（4）財務的控制

財務控制的重點是凈現(xiàn)金流量。因為它是企業(yè)的命脈，只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才談得上投資報酬率，才談得上企業(yè)未來的發(fā)展，故此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過財務預算的方式控制其凈現(xiàn)金流量，以防止資金的閑置或斷裂。對預算外的重大現(xiàn)金流出應上報董事會，并實行集體決策。對預算內(nèi)的現(xiàn)金流出應盡量在保證企業(yè)信譽的條件下，結(jié)合信貸資金的流入時間，采取銀行承兌匯票的方式延遲付款期，最大限度地利用資金的機會成本為企業(yè)增效。對收入則應及時入帳，以加速現(xiàn)金的正向流量。對財務的日?？刂茟獓栏褡袷貜钠髽I(yè)內(nèi)部控制的有關(guān)規(guī)定，實行授權(quán)審批制，并將不相容的崗位分離開，以保證企業(yè)內(nèi)部控制的有效性與完整性。

房地產(chǎn)企業(yè)必須通過建立和健全內(nèi)部會計控制的制度建設，形成完善的內(nèi)部牽制和監(jiān)督制約機制，規(guī)范單位會計行為，才能從源頭上和制度上治理腐敗，防范風險，遏制經(jīng)濟犯罪行為，保證經(jīng)濟的健康發(fā)展和資產(chǎn)的安全完整。

參考文獻

[1]自2006年1月1日起施行的《中華人民共和國公司法》

[2]自2000年7月1日起施行《中華人民共和國會計法》

篇8

（一）貸款價值比是滿足房地產(chǎn)抵押貸款風險決策需求的關(guān)鍵財務信息

商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款風險管理決策是一項金融決策，本質(zhì)上是對在房地產(chǎn)抵押貸款配置過程中的戰(zhàn)略選擇權(quán)進行估值，也就是財務信息對房地產(chǎn)抵押貸款風險管理決策的有用性才能夠最大化。為使商業(yè)銀行管理者能夠識別和建立戰(zhàn)略選擇權(quán)，原則上要求財務信息“相關(guān)”并且“真實”。“相關(guān)性”具體表現(xiàn)為財務信息能夠預測房地產(chǎn)抵押貸款未來的價值和財務信息能夠?qū)J款時預測的房地產(chǎn)抵押貸款組合價值進行確認或改變。借貸雙方都不能在事前預見并描述貸款發(fā)放之后貸款價值可能發(fā)生的各種情況。房地產(chǎn)抵押貸款風險管理決策同時要求“真實”的財務信息?！罢鎸崱必攧招畔⒁蠓从撤康禺a(chǎn)抵押貸款組合價值及其變動的本質(zhì)特點。具體講，第一，財務信息要有總體性，即能夠完整地反映房地產(chǎn)抵押貸款組合價值。第二，財務信息要有實時性，能夠客觀地反映房地產(chǎn)抵押貸款組合價值的初始計量和后續(xù)計量之間的價值動態(tài)變化。最后，財務信息要有均衡性，能夠在信息成本的約束下使信息價值最大化。本文認為，在銀行財務報告中，能夠獲得的基本具備上述各項質(zhì)量特征的關(guān)鍵財務信息，就是貸款價值比例（LTV），即貸款數(shù)額與抵押房地產(chǎn)價值的比例關(guān)系。首先，貸款價值比例體現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款風險管理的內(nèi)在特征，也符合財務信息的“相關(guān)性”要求。根據(jù)貸款的抵押品，可將貸款區(qū)分為“依據(jù)資產(chǎn)”或者“依據(jù)現(xiàn)金流”兩種類型（梯若爾，2007）。房地產(chǎn)抵押貸款是一種典型的“依據(jù)資產(chǎn)”的貸款。在實踐中，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風險管理機制主要是杠桿率約束。一般地，銀行在任何時候都關(guān)注確保未償付的債務價值與房地產(chǎn)資產(chǎn)中剩余的價值之間大致平衡（哈特，2006）。在發(fā)起房地產(chǎn)抵押貸款事前，貸款價值比可以幫助銀行預測房地產(chǎn)抵押貸款的未來價值；在發(fā)起貸款后，通過比較名義（或初始）貸款價值比和實際（或當前）貸款價值比（即貸款額變動率/房價變動率）的差幅，能夠確認或改變之前的預測結(jié)果。其次，貸款價值比例能夠保持與國際會計準則委員會（IASB）“真實性”內(nèi)在一致性，又能體現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款風險決策對財務信息“真實性”的特殊要求。第一，通過一家銀行的房地產(chǎn)抵押貸款配置規(guī)模和抵押房地產(chǎn)價值規(guī)模，可以能夠完整地反映房地產(chǎn)抵押貸款組合價值的杠桿約束。第二，比較房地產(chǎn)抵押貸款組合價值與抵押資產(chǎn)價值的初始計量和后續(xù)計量的變化，能夠獲得房地產(chǎn)抵押貸款組合價值變動的動態(tài)信息。第三，貸款價值比可以節(jié)約財務信息成本。廣義講，可以作為房地產(chǎn)貸款抵押的不僅有房地產(chǎn)，還包括借款人的聲譽。相比審核借款人聲譽，銀行審核房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的信息成本更低。唯一需要單獨進行進一步討論的是貸款價值比的前瞻性。

（二）實物期權(quán)框架下的貸款價值比

假設房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放并持有到期，房地產(chǎn)抵押貸款使用歷史成本法或攤余成本方法記錄在銀行的財務報表中。歷史成本法通常在貸款到期無法償還之前并不認定虧損，只有當違約實際發(fā)生時才將已發(fā)生的貸款減值計入當期損益，換言之，在貸款到期之前，在資產(chǎn)負債表上的貸款資產(chǎn)價值與違約可能性沒有太大的關(guān)系。抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)價值使用公允價值法計量，放在財務報表附注中。公允價值計量堅守“現(xiàn)在”時點，而不是面向未來計價（任世馳等，2010）；能夠動態(tài)地反映抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的動態(tài)變化，但不能單獨地預測抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)未來的風險價值。這就是說，貸款價值比這一財務信息是歷史成本計量和公允價值計量混合計量的產(chǎn)物，但單獨使用其中的一種會計計量都不能直接使貸款價值比呈現(xiàn)出前瞻性特征。國際會計準則委員會（IASB）明確指出：通用財務報告是以管理層的最佳估計、判斷和模型為基礎而不是基于準確的描述①。因此，只要估值是所選擇的方法和應用方法是合理恰當?shù)?、能夠如實反映估值，就能符合財務信息真實性中無重大過錯的特性，并非強求完全正確?；诖?，我們發(fā)現(xiàn)在實物期權(quán)框架下，把按照歷史成本法計量的房地產(chǎn)抵押貸款與用公允價值計量的抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)聯(lián)系在一起，能夠顯示貸款價值比的前瞻性，同時能進一步認識財務信息的真實性與決策有用之間的關(guān)系。在實物期權(quán)的框架下，我們可以把房地產(chǎn)抵押貸款描述成債務人持有的一種看漲或看跌的實物期權(quán)②。假設某公司用自有的價值600萬的某一商業(yè)房產(chǎn)作為抵押，向銀行貸款500萬元（包括利息）。當?shù)盅荷虡I(yè)房產(chǎn)的市場價值大于500萬元（假設仍為600萬元），則債務人會還本付息，這等于以500萬元的價格從銀行手里買回價值600萬抵押房產(chǎn)，其差額是100萬元（600萬~500萬元）。但是，抵押商業(yè)房產(chǎn)的市場價值下跌，假設跌到為450萬元，則債務人就會放棄抵押的商業(yè)房產(chǎn)，即不還銀行的500萬元本息，因為一個理性的債務人不會花500萬元買一宗只值450萬元的房產(chǎn)?？梢?，理性的債務人在抵押商業(yè)房產(chǎn)的市場價值上漲超過貸款本息時，有權(quán)按照約定價格（即貸款本息）買回抵押商業(yè)房產(chǎn)。這類似債務人得到一個看漲期權(quán)。我們也可以把房地產(chǎn)抵押貸款描述一個看跌期權(quán)。仍然使用上面的假設數(shù)據(jù)，現(xiàn)在我們要說明：理性債務人在什么市場價格下選擇把商業(yè)房子留給銀行而不愿意歸還貸款。當?shù)盅旱纳虡I(yè)房產(chǎn)的市場價值大于貸款本息500萬元時，假設仍為600萬元，理性的債務人不會把價值600萬元的商業(yè)房產(chǎn)只按照500萬元的價格出售，換言之，債務人會支付給銀行500萬元貸款本息。但是當作為抵押物的商業(yè)房產(chǎn)的市場價格下跌到500萬元以下，例如450萬元，理性債務人就會選擇把商業(yè)房產(chǎn)留給銀行而不愿意歸還貸款，因為這等于按照500萬元的價格（即要還的貸款本息）賣給銀行只值450萬元的商業(yè)房產(chǎn)，前提是抵押的商業(yè)房產(chǎn)市場價值下跌到貸款本息以下，因而這類似債務人得到一個看漲期權(quán)。可見，理性債務人是否違約的選擇，取決于抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場價值波動與抵押貸款規(guī)模之間比例的變動。一般地，當?shù)盅悍康禺a(chǎn)價值大于貸款價值時，即貸款價值比的比值較小，債務人沒有違約激勵；當?shù)盅悍康禺a(chǎn)價值小于抵押貸款價值時，即貸款價值比的比值較大，債務人就有違約激勵。在實物期權(quán)框架里，貸款價值比能夠產(chǎn)生一個前瞻性的財務信息，在沒有交易成本（即沒有違約金、處置費用）的情況下，如果貸款價值比趨向于≥1時，群體性違約概率就越大，當貸款價值比＜1且更小時，群體性違約概率就越小。由于貸款發(fā)放后在銀行資產(chǎn)負債表中未償貸款本息余額基本固定，抵押的房地產(chǎn)價值“隨行就市”因此，通過對重估抵押的房地產(chǎn)市場價值，能夠得到貸款價值比變動趨勢的信息。這一基本思想在美國KMV公司1997推出的KMV組合管理模型（又稱信用監(jiān)測模型，CreditMoniter’sModel）得到實現(xiàn)。不確定性程度和實物期權(quán)的價值正相關(guān)。不確定性越大，實物期權(quán)的價值越高。這是因為不確定性越大，獲得或等待新信息而保持行動靈活性的價值就越大，而保持行動靈活性就相當于購買或建立了一個期權(quán)。因此，貸款價值比變動趨勢信息的相關(guān)性最終體現(xiàn)在幫助商業(yè)銀行管理者識別和建立戰(zhàn)略選擇權(quán)。我們假設一個銀行要增加一個房地產(chǎn)抵押貸款組合，這個增加的貸款組合假設為10億元（類似初始成本），一年后得到的本息收入是12億元，資金的加權(quán)成本是15%，無風險利率是年利5%。為了簡化起見，我們假設房價貸款比為1，即用于抵押的房地產(chǎn)總價值與貸款組合價值等價，由此，銀行預計抵押房地產(chǎn)價值將上漲20%，即1年以后的抵押房地產(chǎn)價值和貸款組合的還本付息額一致；并且我們假定出現(xiàn)群體違約，則銀行出售抵押房地產(chǎn)收回貸款本息（忽略出售成本）。這樣，我們可以用抵押房地產(chǎn)價值的變動表示貸款組合的收益變動。我們比較傳統(tǒng)的現(xiàn)金流量決策和期權(quán)決策的差別。按照傳統(tǒng)的現(xiàn)金流量決策：在時間0時，銀行增加貸款10億元，到時間1時，銀行通過出售抵押房地產(chǎn)得到本息支付12億元，本息收益的凈現(xiàn)值如下：凈現(xiàn)值=12/（1.15）1-10=0.43億元按照實物期權(quán)方法決策：現(xiàn)在我們進一步假設，如果房地產(chǎn)市場行情好，1年后抵押房地產(chǎn)價值可能上漲到14億元，但是如果房地產(chǎn)行情差，抵押房地產(chǎn)價值也可能下跌到10億元。如果1年后證實出現(xiàn)用于抵押的房地產(chǎn)價值下跌到10億元，銀行將選擇不增加房地產(chǎn)貸款組合，顯然，只有在抵押的房地產(chǎn)價值上漲到14億元時，銀行才會增加一個貸款組合。根據(jù)實物期權(quán)方法決策價值可表達為：凈現(xiàn)值=14/（1.15）2-10/（1.05）1=1.06億元按照實物期權(quán)方法決策的10億元抵押貸款組合的凈現(xiàn)值大于按照傳統(tǒng)的現(xiàn)金流量決策的凈現(xiàn)值0.63億元，換言之，假設銀行只是靠出售抵押房產(chǎn)收回本息，顯然前者優(yōu)于后者。兩者之差就是信息的價值，也就是保持靈活性或期權(quán)的價值。盡管按照現(xiàn)行的制度安排，如果債務人違約，銀行也只能從拍賣抵押房地產(chǎn)的所得中債務人必須支付的還本付息部分，剩余部分仍歸債務人。但這并不能改變我們這里給出的結(jié)論：銀行的戰(zhàn)略選擇期權(quán)決策是一個依房地產(chǎn)抵押貸款違約風險狀態(tài)變動信息而進行調(diào)整的行動；而根據(jù)期權(quán)理論，房地產(chǎn)抵押貸款違約風險狀態(tài)變動的基本驅(qū)動因素就是貸款價值比的變動。反過來，由貸款價值比變化驅(qū)動的房地產(chǎn)抵押貸款違約風險狀態(tài)變動信息的價值，最終體現(xiàn)在銀行戰(zhàn)略選擇期權(quán)的決策上。（四）簡短的結(jié)論當商業(yè)銀行管理者改善房地產(chǎn)抵押貸款風險管理決策、從而防止房地產(chǎn)市場價格崩潰沖擊銀行貸款資產(chǎn)質(zhì)量引發(fā)金融危機時，需要從銀行的財務報告中能夠得到貸款價值比變動的信息。與國際會計準則委員會（IASB）關(guān)于決策有用性的基本原則精神保持一致，在實物期權(quán)框架下，能夠?qū)⒂嬃抠J款的歷史成本方法和計量抵押房地產(chǎn)市值的公允價值方法結(jié)合起來，在商業(yè)銀行財務報告中充分反應貸款價值的動態(tài)變化，并將這一信息的有用性最大化地體現(xiàn)在銀行建立的戰(zhàn)略期權(quán)上。由此，能夠大大提高銀行財務報告信息滿足銀行管理者事先防范房地產(chǎn)市場價格崩潰沖擊銀行信貸質(zhì)量、從而防范金融危機的需求。

本文作者：陸克今薛恒新工作單位：南京理工大學經(jīng)濟管理學院

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關(guān)鍵詞：公允價值計量 投資性房地產(chǎn) 應用

根據(jù)新《企業(yè)會計準則――基本準則》和《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，，在投資性房地產(chǎn)計量方面，我國首次允許企業(yè)在成本模式之外使用公允價值模式進行會計計量。該模式的引進一方面體現(xiàn)了國內(nèi)會計準則與國際準則的趨同更進了一步，另一方面，給傳統(tǒng)會計模式帶來了強烈的沖擊，對我國房地產(chǎn)企業(yè)的會計實務形成了重要的影響。以下就公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應用問題進行具體探討。

一、我國對投資性房地產(chǎn)會計計量問題的具體規(guī)定

（一）投資性房地產(chǎn)的界定

根據(jù)新會計準則要求，為實現(xiàn)房地產(chǎn)的資本增值或賺取租金，也可能二者兼具的房地產(chǎn)即為投資性房地產(chǎn)，目的在于投資獲取收益。主要有出租的建筑物、土地使用權(quán)以及持有但在做增值轉(zhuǎn)讓的準備、出租的土地使用權(quán)等

（二）投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的方式

公允值計量法以及成本計量法是計量投資性房地產(chǎn)時的重要計量模式。因為法規(guī)中，公允值計量方式是可以被房地產(chǎn)企業(yè)進行相應的計量的，企業(yè)存在較大的選擇余地。但是，公允值的計量模式并沒有在大多數(shù)的房地長企業(yè)使用。公允值計量辦法是優(yōu)點與缺點并存的一種計量模式。

二、在投資性房地產(chǎn)中運用公允價值計量模式的優(yōu)點

（一）公允價值計量有助于反映資產(chǎn)的真實價值，滿足信息使用者的決策需求

投資性房地產(chǎn)的持有目的就是為了增值或者賺取租金，傳統(tǒng)會計計量模式強調(diào)以歷史成本為基礎，歷史成本計價并不能真正反映投資性房產(chǎn)的真實價值。引入公允價值計量模式可以反映投資性房地產(chǎn)的市場價值，更真實地反映企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力及所承擔的財務風險，有助于信息使用者更好地做出決策，也能夠幫助企業(yè)來了解房地產(chǎn)交易取得的總體效果。

（二）引進公允值的計量方式是緊跟國際潮流的必然

國際上，公允值計量被較多的應用到市場經(jīng)濟計量當中，這說明，我國會計準則正在吸收借鑒國際會計準則，同時，企業(yè)可對國內(nèi)外企業(yè)價值做對比。

（三）公允價值計量模式有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力

對于上市公司，公允價值模式可使資產(chǎn)增值顯性化，提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值。同時，由于重估增值計入當期損益，使公司利潤增加，價值提升，這對上市公司的再融資以及社會形象會產(chǎn)生積極影響。對于非上市公司，采用公允價值計量模式，將增加企業(yè)的凈資產(chǎn)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，有助于增強企業(yè)向銀行融資的能力，同時增加了凈資產(chǎn)后，企業(yè)通過股權(quán)融資的金額也將增加。

（四）企業(yè)采用公允值的計量辦法可確保增加利潤，但所得的實質(zhì)性稅賦并為此提升

參考財稅（2007）80號中相關(guān)規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)、金融負、金融資產(chǎn)等以公允值方式給予計量的，在持有階段，及時變動了公允值，納稅所得也不應包含其中。在結(jié)算或處置階段，可將歷史成本扣除后存在的差額或得到的處置價款一并的包含在該階段的納稅所得額。所以，投資性房地產(chǎn)以公允值計量的后果為，企業(yè)增加效益的同時，卻并不是出現(xiàn)所得稅賦同時上升的情況。

三、公允價值計量在使用過程中可能出現(xiàn)的問題

（一）尚未有客觀有效的環(huán)境方便計量公允值

參考“新會計準則”在這一塊的規(guī)范，存在極其嚴格的適用條件對公允值計量模式應用到投資性房地產(chǎn)范圍。新的會計準則明確表示，房地產(chǎn)交易市場的活躍以及企業(yè)可從中獲取關(guān)于類似、相同的房地產(chǎn)價格與另外的交易信息是公允值價格計量應用到投資性房地產(chǎn)并做科學估計的必要條件。這也說明，投資房地產(chǎn)的公允價值是不可以借鑒估值技術(shù)做明確的。但是《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》卻有不同的定義，所謂的相似或同類房地產(chǎn)指的是以建筑物為基礎，其存在相近或相同的結(jié)構(gòu)類型、形同的性質(zhì)、相同的地理環(huán)境、相同的地理區(qū)位、相近后相同的新舊程度、相近或相同的使用狀況等；以土地使用權(quán)為基礎，指在位置區(qū)域、城區(qū)相同的情況下，其存在相近或相同的地理環(huán)境、土地相近或相同的狀況等。分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的類似或相同、房地產(chǎn)活躍市場的相同的尋找比較棘手。所以，投資性房地產(chǎn)雖然可采用公允值給予計量，但是，存在較為困難的明確公允值，那么，當前市場條件的合理公允值的明確是較難確保的。

（二）稅收問題的影響

采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)時，按照目前我國有關(guān)稅收規(guī)定，可能受到影響的是房產(chǎn)稅？房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的稅種?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅有兩種征收方式，從價計征或從租計征，計稅依據(jù)分別是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入。對于從租計征的，新準則并不影響其計稅依據(jù)。而從價計征的計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值，即房產(chǎn)原值減除一定比例后的剩余價值。如果應用公允值的計量方式，那么會出現(xiàn)以公允值還是房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)的現(xiàn)象。在投資性房地產(chǎn)向自家用房轉(zhuǎn)換時，以公允值做計量的標準則是參考“轉(zhuǎn)換日”確定建筑物應有的賬面價值。如果初始的房屋計量成本小于公允值，那么應該按照哪一個計稅基礎來計算繳納房產(chǎn)稅，在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應的規(guī)定？稅收問題是影響眾多房地產(chǎn)企業(yè)選擇公允價值模式計量的原因之一。

（三）會加大企業(yè)的利潤波動，可能成為企業(yè)調(diào)節(jié)利潤的工具，從而造成信息誤導

在傳統(tǒng)計量模式下，資產(chǎn)的價值是相對固定的，但公允價值是隨市場變化而變化的，由于我國相關(guān)市場的發(fā)展還不成熟，投資性房地產(chǎn)公允價值計量方式在客觀上存在企業(yè)操縱利潤的可能。凈利潤波動范圍將受到公允值變化的影響。對債權(quán)人、投資者等利益關(guān)聯(lián)群體構(gòu)成誤導，對企業(yè)的社會信譽造成影響。

（四）公允價值計量模式的后續(xù)成本較高

新準則規(guī)范了公允價值的認定方法，因而公允價值確定的是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否恰當?shù)年P(guān)鍵。借鑒國際上的規(guī)定，如果公允值計量方法被企業(yè)應用到了投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域，那么企業(yè)的投資性房地產(chǎn)需要另外聘請地位獨立的評估師做科學評估，同時對該房地產(chǎn)的變動增減的當期賬面詳細披露于年報，另外，確認公允值的辦法也應披露，同時，后續(xù)的計量成本會增加。

四、解決公允價值計量模式問題的主要措施

（一）合理劃定公允值計量的計量標準與權(quán)限

運用公允值的范圍雖然在新準則中給予了明確，但是，我國獨有的房地產(chǎn)市場體系背景下，運用公允值存在多方面的挑戰(zhàn)。所以，在合理布置、循序漸進的基礎上，明確規(guī)定使用權(quán)限，如何種情況可使用、必須應用或不能應用等，同時，制定具體可行的操作細則，將公允值的應用提高到可操作的范疇，合理控制公允值計量應用時發(fā)生的風險。

（二）完善房地產(chǎn)市場交易制度，構(gòu)建合理的市場交易系統(tǒng)，形成完善的價格體系以及公允價值信息平臺

完善新準則與稅收法規(guī)等方面的配套與銜接，使企業(yè)能夠根據(jù)相關(guān)準則和法規(guī)做出是否使用公允價值計量模式的決策。

（三）制定和完善公允價值計量模式的具體指南

一方面，在會計準則中給予明確的可操作的規(guī)范要求，盡可能地降低主觀因素對公允價值的影響。另一方面，企業(yè)應當根據(jù)會計準則來確定公允價值計量的合理范圍，并對公允價值計量和信息披露的具體程序進行明確，建立公允價值計量的備查明細。

（四）加強對采用公允價值計量模式的監(jiān)管

在我國房地產(chǎn)市場當前條件下，必須對公允價值的使用加強監(jiān)管。監(jiān)管部門應當完善管理政策，不斷提升自身管理水平，對公允價值惡意操縱者給予懲罰，對公允價值使用過程中的主觀差錯予以糾正，以保障公允價值計量模式的正確使用。

五、總結(jié)

現(xiàn)階段我國大部分上市房地產(chǎn)公司都未采用公允價值計量的方式，主要是由于缺乏成熟活躍的市場環(huán)境，也急需要解決目前存在的公允值計量方式的共性問題。同時，要積極吸收國際準則中關(guān)于公允值的計量規(guī)定，推進我國會計準則國際化。本文主要分析了投資性房地產(chǎn)與公允值計量方式應用的關(guān)系，并從優(yōu)勢與可能出現(xiàn)的問題進行了探討，最終提出了改善的意見，希望推動我國市場經(jīng)濟合理有序的運行。

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篇10

關(guān)鍵詞：財務會計 制度建設 會計制度

企業(yè)發(fā)展財務管理工作的主要依據(jù)就是企業(yè)的內(nèi)部財務會計制度。在我國國民經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占據(jù)著非常重要的比例，要不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計管理工作的質(zhì)量，使我國的房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的發(fā)展下去，也可以在另一方面促進我國的國民經(jīng)濟全面的發(fā)展下去。

一、房地產(chǎn)公司財務會計制度建設存在的不足之處

（一）財務會計控制制度不夠完善

現(xiàn)階段我國許多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了財務會計管理的先關(guān)制度，但是卻沒有以此為基礎建立風險控制管理機制。一些公司針對企業(yè)財務方面出現(xiàn)的風險的時候，會進行一些控制管理，但是大多都是一些短時間的控制管理目標，并沒有制定長期的發(fā)展目標。而公司制定的相關(guān)的財務控制制度，對于企業(yè)財務管理具有阻礙作用，企業(yè)在發(fā)展的過程中也無法獲得真實的信息。

（二）企業(yè)會計要素劃分不夠合理

我國企業(yè)單位按照會計準則進行具體的劃分，會計要素可以劃分為資產(chǎn)、負債、收入等具體的幾個部分。根據(jù)規(guī)定的要求，在具體的準則中凈資產(chǎn)就是將總資產(chǎn)減去負債而得到的部分，這個過程中并沒有體現(xiàn)出會計要素的具體性質(zhì)。而全部資產(chǎn)減去負債之后，所得到的資金也沒有被清晰的體現(xiàn)出來，不夠直觀。除此之外，企業(yè)的會計科目表中的結(jié)余科目和凈資產(chǎn)的要素之間并沒有什么必然的聯(lián)系，這樣一來，科目表中的要素名稱和科目明名稱也就沒有什么關(guān)聯(lián)。

（三）公司的財務會計的信息質(zhì)量有待提高

有關(guān)于企業(yè)的會計信息一定要保證其真實、可靠，但是又會受到很多因素的影響，財務的相關(guān)管理人員的工作水平會造成影響，企業(yè)的相關(guān)管理制度也會對其造成影響，甚至企業(yè)的領(lǐng)導是否重視財務管理工作，對公司財務信息的真實性和可靠性都會產(chǎn)生嚴重的影響。因此我國很多的房地產(chǎn)公司收到來自各個方面的影響，使財務會計的信息質(zhì)量不能得到提高，一直才處于低水平的階段，限制了企業(yè)財務管理工作的正常進行。

二、促進公司財務會計制度建設的具體措施

（一）會計核算基礎要以責權(quán)發(fā)生制為核心

責權(quán)發(fā)生制主要針對的是收入和支出的相關(guān)費用，在交易發(fā)生的時候，進行及時準確的記錄，而會計期間實現(xiàn)的數(shù)額，可以由收入進行具體的反映，對會計期間已經(jīng)消耗的貨物，由具體的費用進行反映。責權(quán)發(fā)生制針對會計主體的具體的運營成績和受托責任，向使用者綜合的、全面的提供資源，對主體的財務狀況和變動的具體情況也會給予合理的評價，對公司的業(yè)務收支和結(jié)余情況、職工工資、所需要承擔的借貸款利息、資金運動等情況具體準確的反映出來，使企業(yè)的成本核算能力不斷得到提高，也具備了更強的抗風險能力。

（二）愜意財務會計制度的建設環(huán)境要不斷得到優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作的關(guān)鍵就是會計控制管理工作，對于企業(yè)的管理工作的效率問題起著直接的影響。我國現(xiàn)階段對于財務會計風險管理的重視不夠，造成這種現(xiàn)狀的主要原因就是因為我國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的財務會計控制制度。企業(yè)如果想提高財務管理的效果，就要在企業(yè)的財務會計制度建設方面不斷加強。而在企業(yè)首先要做的就是將企業(yè)財務會計制度的建設環(huán)境進行優(yōu)化，使企業(yè)財務會計的建設可以擁有一個良好的環(huán)境。

（三）設置與此相關(guān)的基建報表

在一些企業(yè)的會計報表中，對于待攤投資明細表和基建投資表都要適當?shù)倪M行增設，在事業(yè)單位報表中要具體的設立，針對使用者，為其提供系統(tǒng)的、全面的、完整性的會計報表的詳細資料，這樣一來，企業(yè)建設的具體的收支情況就可以比較詳細的表現(xiàn)出來。

（四）對于固定資產(chǎn)的會計核算和監(jiān)督要不斷加強

在企業(yè)內(nèi)部要建立固定資產(chǎn)的清查制度，無論是賬目與賬目之間，還是賬目和實物之間，都要相互符合。企業(yè)財會的相關(guān)工作人員的工作素質(zhì)要不斷進行提高，每個財會人員都要具有很強的責任感，在工作的時候其工作態(tài)度要不斷進行端正，和企業(yè)的資產(chǎn)部門之間的溝通要不斷得到加強，出現(xiàn)什么情況要及時和資產(chǎn)部門進行核對。除此之外，針對固定資產(chǎn)，可以建立具體的盤點制度，可以對企業(yè)的固定資產(chǎn)進行比較徹底的盤點和清查，及時將其中存在的不易被發(fā)現(xiàn)的問題找出來，并及時找到相應的解決措施。

（五）建立完善的財務會計控制管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)可以這么快速的發(fā)展，主要依附其完善的財務會計制度。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的財務會計制度還是不夠完善，企業(yè)要想持續(xù)的發(fā)展下去，就要采取相應的措施，對其進行完善，使財務會計的相關(guān)制度可以不斷完善，促進企業(yè)財務的管理工作順利的進行下去。以會計法和會計工作的相關(guān)準則為基礎，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，可以更好的對財務會計制度進行完善。

三、結(jié)束語

綜上所述，主要以房地產(chǎn)企業(yè)為典型案例，對其財務會計制度建設目前存在的不足之處進行具體的分析，并以此為基礎，結(jié)合我國當前的一些政策和發(fā)展策略，對公司財務會計制度建設問題做出相關(guān)的闡述，促進我國企業(yè)可以健康有序的發(fā)展。

參考文獻：

[1]王燕.以財務信息化建設為契機推進企業(yè)管理會計應用水平――X工業(yè)公司財務信息化建設實踐與啟示[J].中國市場，2015，20：151-152