導語：如何才能寫好一篇房地產新會計準則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】新會計準則；房地產行業(yè)；上市集團

一、新會計準則的內容和特點

1.新會計準則概述

新會計準則于2007年1月1日在上市公司開始實行，由1項基本準則、38項具體準則和相關應用指南構成。2014年，財政部對基本準則、原38項具體會計準則中的2號（長期股權投資）、9號（職工薪酬）、30號（財務報表列報）、33號（合并財務報表）、37號（金融工具列報）進行了修訂，另新增了39號（公允價值計量）、40號（合營安排）、41號（在其他主體中權益的披露）3個具體會計準則。新會計準則的修訂和會計準則解釋的補充更加注重強化上市公司財務信息真實性，使資產和交易得到更為公開透明的反映，從而使會計制度更符合現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需要。

2.新會計準則的特點

（1）趨同性――與國際會計準則接軌

我國新會計準則嚴格界定了各會計要素的定義，對資產、負債、所有者權益、收入、費用和利潤的確認條件做了細化，嚴格遵循會計信息質量特征，這也是國際會計準則規(guī)范的內容，另外，我國還對會計要素中的收入和費用與利潤要素中的“利得和損失”做了細致的區(qū)別，這是基于我國企業(yè)經營復雜性特點而調整補充的內容。

（2）完整性――構建了較完整的企業(yè)會計準則體系

雖然新會計準則體系首先在上市公司開始執(zhí)行，但其涵蓋了眾多經濟領域以及大量的新興行業(yè)，例如房地產業(yè)適用的《新會計準則第3號――投資性房地產》應用指南。我國建立的新企業(yè)會計準則體系既有對行業(yè)統(tǒng)一規(guī)范的基本會計準則，也有各行業(yè)獨立適用的具體準則，形成了梯級的理論體系，具有極大的指導作用。

（3）實用性――符合我國國情

我國企業(yè)的狀況比較復雜，對于會計準則的了解和掌握程度也各不相同，因此明確會計要素的定義、強化財務報表的作用、對行業(yè)適用的會計試蚪行細化等新改革對于發(fā)展中的企業(yè)以及已上市的企業(yè)都會有一個明確的約束力，是符合我國國情的。

二、簡析新會計準則對房地產行業(yè)的影響

1.明確了投資性房地產行業(yè)的計量模式

根據(jù)《新會計準則第3號――投資性房地產》的規(guī)定，企業(yè)應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，但有確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠可靠計量的，可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。計量模式一經確定，不得隨意變更。計量模式由成本模式要變更為公允價值模式應作為會計政策變更的情況來處理，但房地產行業(yè)一旦采用公允價值計量模式，就不得轉為成本模式。

2.規(guī)范了房地產行業(yè)的信息披露

根據(jù)《企業(yè)會計準則第41號――在其他主體中權益的披露》的要求，財務信息披露制度適用于企業(yè)在子公司、合營安排、聯(lián)營企業(yè)和未納入合并財務報表范圍的結構化主體中權益的披露。在中國市場上，房地產投資一直處在市場投資的前列，投資方式包括持有股權、債權，想被投資主體提供資金、流動性支持、信用增級和擔保等。新企業(yè)會計準則要求企業(yè)應當披露兩方面的內容：（1）關于重大判斷和假設的披露。企業(yè)應當披露對其他主體實施控制、共同控制或重大影響的重大判斷和假設，以及權益性質改變導致企業(yè)得出與原先不同的結論時所作的重大判斷和假設。這讓財務報表使用者對企業(yè)真實財務狀況有更好的理解，也容易評價企業(yè)是否進行了有效的風險管理。（2）在其他主體中權益的披露。企業(yè)被確定為投資性主體，應當披露其子公司的基礎信息和與權益相關的風險信息，重要的合營安排或聯(lián)營企業(yè)的基礎信息、主要財務信息以及與權益相關的風險信息、未納入合并財務報表范圍結構化主體的額外信息披露。房地產行業(yè)信息披露的逐步完善將有助于投資者作出更準確的投資決策，降低投資風險，逐步完善房地產投資市場。

3.有利于推進房地產業(yè)“營改增”的步伐

有學者將“營改增”對房地產行業(yè)的影響歸納為“降稅負”和“去庫存”。這要從兩方面來理解：一方面，房地產營改增有助于房地產企業(yè)降低稅負，從而提高企業(yè)的利潤率；另一方面，營改增將企業(yè)購置不動產納入增值稅進項稅額抵扣范圍，這將鼓勵企業(yè)購置房產用于改善辦公條件，進而減少房地產市場的積壓房產。新會計準則對房地產投資的基本政策與稅收政策的規(guī)定息息相關，是為了稅收政策的順利實行而服務的，這表現(xiàn)在房地產行業(yè)營改增后將會有更多有能力的企業(yè)投資房地產，有利于調控樓市，為房地產業(yè)的稅制改革鋪平道路。通過新會計準則與營改增稅收政策在房地產行業(yè)的互為支柱的表現(xiàn)，我們可以看出會計準則和稅收體系改革間不可或缺的輔助關系，如何做到二者積極意義上的相互影響，是房地產行業(yè)未來需要深思的問題。

三、結語

隨著新會計準則的實施，將對我國行業(yè)會計核算產生深遠影響，作為民生行業(yè)和支柱行業(yè)的房地產市場，新會計準則的運用更加能夠體現(xiàn)出企業(yè)的財務狀況和經營業(yè)績，從而編制更加精確地會計報表，給報表使用者提供真實可靠的財務信息，這是新會計準則對于房地產行業(yè)最重要的意義。

參考文獻：

[1]張秀紅.試析新會計準則對房地產行業(yè)的影響與對策[J].中國總會計師，2012年11期.

[2]李穎. “營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)的影響[J]. 財會學習. 2016（22）.

[3]袁少莉.探析新會計準則對房地產企業(yè)的影響[J].財經界（學術版），2008年03期.

[4]張春雨.新會計準則對房地產行業(yè)影響分析[J].北方經貿，2009年02期.

[5]王清剛. 中國會計標準與國際會計標準的差異研究[J]. 山西財經大學學報. 2005（02） .

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關鍵詞：新會計準則；投資性房地產；影響；公允價值

一、簡析投資性房地產的相關內容

筆者主要是從投資性房地產的概念，投資性房地產的會計核算、投資性房地產的計量模式等方面，簡要分析投資性房地產的相關內容。

（一）投資性房地產的概念

通過查閱各種相關資料，我們可以看出，投資性房地產與普通房地產業(yè)的主要區(qū)別，從概念上來看，投資性房地產主要是地產商為了獲取房屋租金或房屋固定資產的不斷增值，或者是同時達到這兩點目標而進行的一種投資獲利性房地產。通過投資性房地產的概念和其運營的最終目的，我們知道，相對于普通的房地產而言，投資性房地產必須能夠單獨的計量和對外出售。對外出售主要包括可以出售已經對外出租的某塊具體的土地使用權；或是房地產商已經持有并準備在房屋獲得增值后，再予以對外轉讓的土地使用權，還包括房地產企業(yè)現(xiàn)階段已經擁有并已對他人出租的各項建筑物。這較普通的房地產，投資性房地產對外出租的選擇余地更大，賺取的盈利價值更多，可以實現(xiàn)出售、出租具體建筑物的目標，也可以實現(xiàn)出租或是轉讓已有或是已租給他人的某塊土地的使用權，從而可以從中獲取更多更大的經濟利益。這其中不包括房地產商用以經營或是留作廠房的自用房屋。

（二）投資性房地產的會計核算

新會計準則明確規(guī)定，針對于投資性房地產的特有特點，對投資性房地產的會計核算也具有嚴格的規(guī)定，它需要明確的前提條件才能實現(xiàn)會計確認，這個前提條件主要是指要具備很可能流入該投資性房地產的相關的經濟利益以及該房地產企業(yè)的資本成本能夠很明確的核算和計量，只有同時滿足這兩個條件，才能對投資性房地產進行會計核算，這不僅有利于從總體上評估該投資性房地產的總體資金優(yōu)勢，也有利于保證與其交易的企業(yè)的相關利益，這有利于市場經濟的穩(wěn)步發(fā)展，也有利于推動投資性房地產業(yè)的不斷良性的發(fā)展。

相關會計準則中對投資性房地產的最初計量也有明確的規(guī)定，它要求投資性房地產應該嚴格按照成本進行會計計量，投資性房地產的成本主要是包括購買房地產的成本款，在購買過程中所支出的各種消費稅費，以及其余可以歸該房地產支出的一些稅費；還包括該投資性房地產在建造過程中所花費在建造該投資性房地產上的各種建筑費用以及為了能使該項資產投入使用所花費的各項費用。通過這兩點規(guī)定，我們可以得出投資性房地產在進行會計核算和計量的要求和步驟，從而有利于保證其更好的進行核算。

（三）投資性房地產的計量模式

新會計準則對投資性房地產的計量模式提出了一套新的模式，那就是可以對投資性房地產采用公允價值模式進行計量，這種新的方式可以給投資性房地產帶來會計計量模式上的創(chuàng)新，但也必須具備必要的條件，首先必須要保證該投資性房地產所在的區(qū)域內有活躍的充分的房地產交易市場，通過從這些活躍的地產交易市場上，該企業(yè)能夠從中獲取其他企業(yè)的房地產的價格或是相關的其他信息，從而可以為該企業(yè)的正常發(fā)展提供可靠的參考信息，利于該企業(yè)隨時作出相應的調整，也可以對投資性房地產中的公允價值作出正確合理的評估。

通過上述對投資性房地產的相關內容的簡述，我們對投資性房地產的相關知識都有所了解，通過對投資性房地產的概念及它的會計核算模式及計量模式進行分析，我們可以看出，投資性房地產的會計核算的特有規(guī)定，下文中，筆者主要是論述新會計準則對投資性房地產會計政策的影響。

二、初探新會計準則對投資性房地產會計政策的影響

新會計準則對投資性房地產的會計政策產生了很大的影響，隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，特別是投資性房地產的迅速發(fā)展，一種新的公允價值模式便應運而生，但通過調查研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的投資性房地產所采取的會計核算模式仍然是傳統(tǒng)的成本核算方式，而不采用公允價值模式進行核算，下述筆者主要是從以下幾方面來探討新會計準則對投資性房地產會計政策的影響：

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關鍵詞：新會計準則；投資性房地產；影響；公允價值

一、簡析投資性房地產的相關內容

筆者主要是從投資性房地產的概念，投資性房地產的會計核算、投資性房地產的計量模式等方面，簡要分析投資性房地產的相關內容。

（一）投資性房地產的概念

通過查閱各種相關資料，我們可以看出，投資性房地產與普通房地產業(yè)的主要區(qū)別，從概念上來看，投資性房地產主要是地產商為了獲取房屋租金或房屋固定資產的不斷增值，或者是同時達到這兩點目標而進行的一種投資獲利性房地產。通過投資性房地產的概念和其運營的最終目的，我們知道，相對于普通的房地產而言，投資性房地產必須能夠單獨的計量和對外出售。對外出售主要包括可以出售已經對外出租的某塊具體的土地使用權；或是房地產商已經持有并準備在房屋獲得增值后，再予以對外轉讓的土地使用權，還包括房地產企業(yè)現(xiàn)階段已經擁有并已對他人出租的各項建筑物。這較普通的房地產，投資性房地產對外出租的選擇余地更大，賺取的盈利價值更多，可以實現(xiàn)出售、出租具體建筑物的目標，也可以實現(xiàn)出租或是轉讓已有或是已租給他人的某塊土地的使用權，從而可以從中獲取更多更大的經濟利益。這其中不包括房地產商用以經營或是留作廠房的自用房屋。

（二）投資性房地產的會計核算

新會計準則明確規(guī)定，針對于投資性房地產的特有特點，對投資性房地產的會計核算也具有嚴格的規(guī)定，它需要明確的前提條件才能實現(xiàn)會計確認，這個前提條件主要是指要具備很可能流入該投資性房地產的相關的經濟利益以及該房地產企業(yè)的資本成本能夠很明確的核算和計量，只有同時滿足這兩個條件，才能對投資性房地產進行會計核算，這不僅有利于從總體上評估該投資性房地產的總體資金優(yōu)勢，也有利于保證與其交易的企業(yè)的相關利益，這有利于市場經濟的穩(wěn)步發(fā)展，也有利于推動投資性房地產業(yè)的不斷良性的發(fā)展。

相關會計準則中對投資性房地產的最初計量也有明確的規(guī)定，它要求投資性房地產應該嚴格按照成本進行會計計量，投資性房地產的成本主要是包括購買房地產的成本款，在購買過程中所支出的各種消費稅費，以及其余可以歸該房地產支出的一些稅費；還包括該投資性房地產在建造過程中所花費在建造該投資性房地產上的各種建筑費用以及為了能使該項資產投入使用所花費的各項費用。通過這兩點規(guī)定，我們可以得出投資性房地產在進行會計核算和計量的要求和步驟，從而有利于保證其更好的進行核算。

（三）投資性房地產的計量模式

新會計準則對投資性房地產的計量模式提出了一套新的模式，那就是可以對投資性房地產采用公允價值模式進行計量，這種新的方式可以給投資性房地產帶來會計計量模式上的創(chuàng)新，但也必須具備必要的條件，首先必須要保證該投資性房地產所在的區(qū)域內有活躍的充分的房地產交易市場，通過從這些活躍的地產交易市場上，該企業(yè)能夠從中獲取其他企業(yè)的房地產的價格或是相關的其他信息，從而可以為該企業(yè)的正常發(fā)展提供可靠的參考信息，利于該企業(yè)隨時作出相應的調整，也可以對投資性房地產中的公允價值作出正確合理的評估。

通過上述對投資性房地產的相關內容的簡述，我們對投資性房地產的相關知識都有所了解，通過對投資性房地產的概念及它的會計核算模式及計量模式進行分析，我們可以看出，投資性房地產的會計核算的特有規(guī)定，下文中，筆者主要是論述新會計準則對投資性房地產會計政策的影響。

二、初探新會計準則對投資性房地產會計政策的影響

新會計準則對投資性房地產的會計政策產生了很大的影響，隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，特別是投資性房地產的迅速發(fā)展，一種新的公允價值模式便應運而生，但通過調查研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的投資性房地產所采取的會計核算模式仍然是傳統(tǒng)的成本核算方式，而不采用公允價值模式進行核算，下述筆者主要是從以下幾方面來探討新會計準則對投資性房地產會計政策的影響：

（一）沒有形成一套完善的評價公允價值的市場體系

新會計準則中對投資性房地產的會計核算作出了明確的規(guī)定，特別是對采用公允價值模式的計量的要求和前提條件更為嚴格。新會計準則中明確規(guī)定，只有有足夠的證據(jù)證明投資性的房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠的獲得，才可以讓投資性房地產采用公允價值計量模式。公允價值的應用必須符合兩大條件，一是該地產必須要具備活躍的房地產交易市場，并且還應能及時的從市場上獲得相關的各種信息，以作出相應的調整。公允價值模式的最大優(yōu)勢在于，它能夠較真實客觀地反映出投資性房地產的所具備的實際資本能力、市場價值和所具備的盈利能力，這樣可以有效的正確的反映出該房地產投資企業(yè)的各項綜合能力，有利于該房地產對自身的發(fā)展適時的作出調整，可以推動投資性房地產業(yè)的不斷健康穩(wěn)定的發(fā)展；但這種公允價值計量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中國市場經濟發(fā)展還不夠成熟和完善，市場體系還不夠健全，市場上很多同類市場的交易信息還不夠充足，有些企業(yè)為了自身的利益不愿公開該企業(yè)的相關信息，從而導致市場上的各種交易信息缺乏公開性，不利于企業(yè)獲得足夠多的信息，這樣就無法滿足公允價值得以實現(xiàn)的前提條件。新會計準則中明確要求企業(yè)能夠從活躍交易市場上相關企業(yè)的房地產市場價格信息，從而能夠客觀的對自身的資金及市場地位進行分析和定位，以便對投資性房地產的公允價值能做出明確而合理的評價和估算，綜合各種原因，結合現(xiàn)階段的市場經濟條件發(fā)展的水平，以及綜合分析現(xiàn)階段的市場環(huán)境，新會計準則中規(guī)定的投資性房地產采取公允價值計量模式進行計量的要求，在現(xiàn)階段現(xiàn)有的市場環(huán)境下是無法嚴格有效的實施的。我們必須去探討一種新的更有利于更適合投資性房地產的會計核算模式，不斷的健全市場機制，推動投資性房地產的發(fā)展。

（二）新會計準則改變了稅收與對企業(yè)價值的關系

新會計準則的實施，帶給投資性房地產最大的影響就是改變了在成本價值核算下的稅收對企業(yè)價值的關系，這種改變表面上只是簡單的調整了二者之間的相關聯(lián)，實質上卻從企業(yè)內部深層次的改變了企業(yè)的經濟利益，改變了企業(yè)整個經濟鏈。在原先的以成本核算的模式下，投資性房地產每期都要提取固定的資產折舊費或是攤銷一些必要的資產損失費，從而使當期的賬面資產利潤減少，但是這種固定資產的折舊和攤銷可以在企業(yè)本期交稅之前就進行，因此可以提前從稅收中支取，這樣就可以實現(xiàn)抵消稅收的目的，從而可以保證企業(yè)的經濟利益的實現(xiàn)。新會計準則中的公允價值計量模式，則無法實現(xiàn)這一目的，公允價值模式需要企業(yè)能夠持續(xù)而可靠的保證資金來源，這種模式不再對投資性房地產進行固定資產的折舊和提取相應的攤銷，而應當以企業(yè)的實際支出計入企業(yè)的賬面價值，這一做法雖然能夠很客觀的反應企業(yè)當期的收益和負債，但由于不能提取固定資產的折舊和攤銷，企業(yè)便無法實現(xiàn)稅收的抵消，這樣就大幅度地增加了企業(yè)的稅收壓力，這樣就會減少企業(yè)的價值，因此，雖然新會計準則明確規(guī)定投資性房地產應采用公允價值核算模式，但由于多數(shù)企業(yè)為了減少稅收的壓力，仍然采用傳統(tǒng)的成本計量模式，為了能更好地推動新會計準則的實效，我們應不斷的改革和更新投資型企業(yè)的經營思想，處理好稅收與企業(yè)的關系，推進企業(yè)的不斷發(fā)展與壯大。

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（三）公允價值模式會影響企業(yè)的業(yè)績

傳統(tǒng)的成本核算模式，是一種以投資企業(yè)的成本為核算基礎的一種計量模式，它無須考慮市場上房價的變動，不論房價上漲或是下跌，都不會太大程度的影響企業(yè)的實際成本，從而也不會大幅度地影響企業(yè)的業(yè)績。新會計準則中規(guī)定的投資性房地產采用公允價值模式，這種計量模式的變化，可以使企業(yè)的報表更加科學合理，但并沒有從內部上改變企業(yè)真實的內在價值。在房地產市場發(fā)展趨勢較好，市場上房屋都在漲價的情況下，企業(yè)采用公允價值模式能夠在一定程度上增加企業(yè)的資產和利潤；但是，如果房價下跌，采用這種模式就會給公司帶來嚴重的賬面損失，這就使得企業(yè)的資金鏈時刻處于變動中，從而增加了企業(yè)的資本變動，影響了企業(yè)的業(yè)績，導致企業(yè)在進行資產和利潤管理上遇到很嚴峻的問題。特別對于投資性房地產這類投資性行業(yè)，更加劇了企業(yè)經濟和利潤的變化，嚴重影響了企業(yè)的業(yè)績。為了能使投資性房地產穩(wěn)定的發(fā)展，我們必須不斷采取各種措施，減少公允價值在實施過程中的不利因素。

通過調查研究我們發(fā)現(xiàn)，房地產企業(yè)中采用公允價值能增加房地產企業(yè)會計信息的真實性，可以使房地產企業(yè)的賬面價值更加客觀可靠，可以讓房地產商隨時獲得最可靠的資金信息。然而，由于上述所提出的這些問題的存在，投資性房地產中以公允價值計量的會計核算模式還有待研究，它不可能很快的被市場所接受并運用，它需要一個適應當前市場經濟的過程。但隨著市場經濟的不斷發(fā)展，市場體系的不斷健全，公允價值模式將會最終取代傳統(tǒng)的成本模式，并最終被企業(yè)所接受和加以應用。

三、簡述新會計準則對投資性房地產業(yè)未來發(fā)展趨勢的影響

通過上述論述，我們可以看出，投資性房地產業(yè)是有別于普通房地產業(yè)的一種企業(yè)，新會計準則的實施，對其產生了很大的影響，下面筆者簡要論述新會計準則的實施，對投資性房地產業(yè)未來發(fā)展趨勢所產生的影響：

（一）新會計準則的實施將會影響地產業(yè)的實際經濟利益

投資性房地產的一個明顯的特征就是它是通過出租已出售或出租的某塊土地使用權，從中獲取利益，但那些留作廠房或是用以經營的建筑物則不可以歸于投資性房地產，因而也無法在市場上進行交易，獲取利潤。新會計準則的實施，提出了對投資性房地產進行公允價值模式的會計計量，這樣就會加重企業(yè)的稅收負擔，從而會影響企業(yè)的實際利益，但如果市場經濟能一直穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，房地產業(yè)能在市場上占據(jù)有利的競爭地位，能夠擁有有利的價格優(yōu)勢，那么新會計準則的實施，將會不斷推動投資性房地產的快速的發(fā)展。

（二）新會計準則的實施對投資性房地產未來的發(fā)展趨勢影響深遠

傳統(tǒng)的會計準則中對投資性房地產的會計核算都是采用成本核算，這種模式有其一定的優(yōu)點，但也具有缺陷。傳統(tǒng)的成本模式主要考慮的是企業(yè)的資本，所需做的報表很多，這樣不僅消耗時間，也影響了工作效益，但新會計準則中規(guī)定的公允價值模式，很大程度上改變了這種現(xiàn)象，公允價值模式下，是通過企業(yè)的賬面價值，直接的反應企業(yè)的贏利或虧損情況，它可以將各種報表加以有序的整合，這樣不僅節(jié)省人力物力，同時還可以有效的提高工作效益，能通過簡易清晰的賬面價值報表，反映出房地產業(yè)的發(fā)展情況，所以說，新的會計準則的實施將會很大程度上影響投資性房地產業(yè)的發(fā)展，對其長遠的發(fā)展產生深遠的影響。

綜上所述，我們可以看到，新的會計準則對投資性房地產的會計核算產生了很大的影響，同時對投資性房地產的未來發(fā)展趨勢也將會產生很深遠的影響意義，為了能更好地運用新的會計準則，我們必須努力發(fā)展市場經濟，不斷完善市場經濟體系。

參考文獻：

[1]向巧玲.淺談新會計準則之投資性房地產[J].當代經濟，2008，(21).

[2]財政部.企業(yè)會計準則應用指南[M].北京:中國財政經濟出版社，2006.

[3]王海.公允價值的演進邏輯與經濟后果研究[J].會計研究，2007，(8).

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[5]趙延波.淺談投資性房地產[J].科技信息，2007，(9).

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[7]財政部.企業(yè)會計準則[M].北京:經濟科學出版社，2006.

篇4

【關鍵詞】 投資性房地產； 成本模式； 公允價值模式

為了規(guī)范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，我國財政部于2006年2月了《企業(yè)會計準則第3號―――投資性房地產》，明確將投資性房地產定義為“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”，強調投資性房地產的單獨計量并引入公允價值計量模式。房地產準則的出臺，對于公允、客觀地反映投資性房地產的價值具有積極的意義。但同時由于較之原先單一的成本模式計量有較大的變動，對企業(yè)資產價值及其盈利能力帶來較大的影響。

一、投資性房地產的含義

隨著我國房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)持有房地產除了用于自身生產和存貨對外銷售，還出現(xiàn)了以賺取租金或資本保值增值為目的的房地產收益活動，甚至成為影響個別企業(yè)利潤的主要經濟業(yè)務。這種具有投資性質的房地產在用途、狀態(tài)、持有目的等方面與原先計入固定資產的自用房和作為存貨的樓房有顯著不同。但長期以來，在我國的會計實務中，并沒有區(qū)分自用房和出租房、自用土地使用權和出租土地使用權的概念，而是統(tǒng)括在固定資產和無形資產中，采用歷史成本法為基本計量原則進行核算。這樣的核算方式，在我國經濟高速增長的背景下使得企業(yè)的房產資源賬面價值與實際的市場價值存在較大的偏差，直接導致企業(yè)財產低估和投資者權益受損。

投資性房地產準則的出臺填補了這一空白，明確了投資性房地產的概念及其范圍。所謂投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和出租的建筑物，但不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

二、投資性房地產的核算模式

針對以往會計實踐中將具有投資性質的房地產作為固定資產或無形資產進行核算，不能如實反映投資性房地產的經濟實質和真實價值的情況，新準則規(guī)定將投資性房地產作為區(qū)別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，從而為會計信息使用者更好地提供決策依據(jù)，并規(guī)定了以下兩種模式可供選擇：

（一）成本模式

該模式要求企業(yè)對會計要素的記錄應以經濟業(yè)務發(fā)生時取得的成本為標準進行計量、計價。按照這一標準，資產的取得、耗費和轉換都應按照取得資產時的實際支出進行計量計價和記錄。采用此模式一方面是基于企業(yè)傳統(tǒng)的習慣性操作；另一方面，成本模式的初衷是：認為企業(yè)對外公布的資產負債表的目的不在于以市場價格表示企業(yè)資產的現(xiàn)狀，而在于通過資本投入與資產形成的對比來反映企業(yè)的財務狀況和經營業(yè)績，這種對比需以成本計量為基礎。

（二）公允價值模式

國際會計準則委員會對公允價值的定義是：在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產交換或債務清償?shù)慕痤~。我國《企業(yè)會計準則――基本準則》中對公允價值的定義與國際會計準則委員會對公允價值的定義大體一致，準則規(guī)定，“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償?shù)慕痤~”。由此可見，公允價值最大的特點是來自于公平交易的市場，參與市場交易的理性雙方充分考慮了市場信息后達成共識的市場交易價格即為公允價值。

三、兩種核算模式的比較

（一）共同點

1. 兩種核算模式均應單獨核算。

新準則頒布之前，會計實務往往把具有投資性質的房地產作為固定資產或無形資產進行核算，不能真實反映投資性房地產的經濟實質及其真實價值的情況，進而不能使投資者獲得相關的財務信息，影響其投資決策。新準則借鑒了國際會計準則，規(guī)定投資性房地產應從固定資產和無形資產中獨立出來，單獨核算。無論是采用成本模式還是公允價值模式，對投資性房地產都必須獨立核算，單獨入賬。

2. 取得投資性房地產時，成本法與公允價值法的計量一致。

無論投資性房地產的后續(xù)計量采用成本模式或是公允價值模式，在投資性房地產初始入賬時，一律按照取得時的成本進行初始計量。如果是外購房地產，包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費；如果是自行建造的房地產，則包括使該資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。

（二）不同點

1. 兩種核算模式對投資性房地產持有期間的計量不同。

成本模式沿用固定資產的計量模式，以歷史成本記賬，需考慮投資性房地產賬面價值和使用年限按期計提折舊或進行攤銷。期末需進行資產減值準備測試，如果發(fā)生減值，則計提減值準備。

采用公允價值模式計量時，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的變動計入當期損益。

2. 兩種模式對投資性房地產處置階段的核算不同。

在處置投資性房地產時，成本模式只需考慮該資產已提的累計折舊、累計攤銷和減值準備，而公允價值模式還需要同時考慮該資產從取得至處置時的公允價值變動。

四、兩種核算模式對企業(yè)的不同影響

（一）對企業(yè)資產狀況的影響

一方面，長期以來，企業(yè)習慣于在會計核算上將自用房產與出租房產混為一談，不加區(qū)分。新準則的頒布和實施要求企業(yè)無論采用成本模式還是公允價值模式，都必須對投資性房地產獨立核算，因此，原來分別計入固定資產和無形資產中核算和列報的投資性物業(yè)，將統(tǒng)一計入“投資性房地產”項目。這一變化無疑會對企業(yè)的資產結構產生影響，尤其是那些持有大量投資性房地產物業(yè)的企業(yè)，其結果是企業(yè)固定資產和無形資產在整個資產中的比重下降，投資性房地產的比重增加。

另一方面，新準則規(guī)定，“對于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產，在首次執(zhí)行日可以按照公允價值進行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調整留存收益”。在目前房地產價格普遍高于其歷史成本的情況下，企業(yè)一旦選用公允價值模式來計量其早些年購入的投資性房地產，必將大大增加其賬面凈資產，提高償債能力。

（二）對公司盈利能力的影響

成本模式對企業(yè)利潤的影響比較穩(wěn)定，無非是按期對投資性房地產計提折舊或攤銷造成企業(yè)成本費用的增加，除非進行資產處置，一般情況不會創(chuàng)造利潤。采用公允價值計量模式對企業(yè)盈利的影響會有一些不確定性。一方面，因為該方法無需計提折舊或攤銷，降低了企業(yè)的成本費用；另一方面，由于期末資產的賬面價值與公允價值的差額需調整當期損益。該資產要按評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。當前，房地產行業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展，投資性房地產物業(yè)以盈利穩(wěn)定為最大特點，其升值潛力較大且預計將會持續(xù)，總體上每年的重估增值額應該持續(xù)為正值，對當年的凈利潤預計將會產生較大的貢獻，但不排除部分投資性房地產物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能。因此，預計采用公允價值核算模式對企業(yè)利潤的影響是先揚后抑，且企業(yè)每年凈利潤的波動程度會隨之加大。

（三）對企業(yè)稅負的影響

目前，我國財政部、國家稅務總局明確規(guī)定在計稅時，投資性房地產持有期間的“公允價值變動損益”不予以考慮，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。換句話說，投資性房地產的計稅基礎是其歷史成本，無需考慮投資性房地產重估增值部分的稅收。因此，無論企業(yè)采用何種模式，其應納稅所得額是一樣的，其應交稅費也是差不多的。但是，若企業(yè)采用成本模式，由于新會計準則和稅法的處理基本一致，企業(yè)完全可以根據(jù)會計核算的利潤直接計算所得稅，比較簡單；若采用公允價值模式，考慮到會計和稅法處理的差異，企業(yè)不能根據(jù)利潤直接計算，而只能通過納稅調整計算應納稅所得額，勢必將增加核算的難度及工作量。

五、企業(yè)選擇投資性房地產核算模式時應注意的事項

企業(yè)投資性房地產選擇何種核算模式會直接影響企業(yè)的資產債務狀況和盈利水平，也會影響投資者的決斷。國家制定不同的會計核算模式供企業(yè)選擇，是因為企業(yè)所處的社會經濟環(huán)境不盡相同，為了能更好地反映企業(yè)的財務和經營狀況，允許企業(yè)選擇與之相適應的計量模式。而企業(yè)在進行選擇時，必然要對各方面的影響因素進行綜合考慮，從而選擇出最利于企業(yè)的計量模式。企業(yè)在具體選擇核算模式時不妨考慮以下因素：

（一）模式的適用性

新準則規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產的計量一般應選擇成本模式，當有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)、可靠取得的，才可以用公允價值模式進行后續(xù)計量。具體地說：1. 投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；2. 企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。換言之，即使是滿足按公允價值模式進行后續(xù)計量條件的投資性房地產仍然可以采用成本模式進行后續(xù)計量；而反過來，如果希望對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量，則需要滿足相應的條件。

無論是成本法還是公允價值模式都有其自身的優(yōu)缺點，不存在孰好孰壞，關鍵要看該模式是否適用于企業(yè)。成本計量模式沿用傳統(tǒng)的資產計量方法，會計處理相對簡單，容易理解，不受公允價值變動的影響，使得企業(yè)的資產狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人操縱；公允價值模式則能使企業(yè)賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值，但公允程度不易控制，短期內能有效提升企業(yè)資產狀況和盈利水平，但長期來看易造成利潤的較大波動。從國際會計發(fā)展趨勢來看，公允價值的存在和發(fā)展是必然的，并將在今后發(fā)揮重要的作用，但這并不意味著成本法會退出歷史舞臺?？梢灶A見，兩者將在很長的一段時間內并存。

（二）模式的唯一性

根據(jù)新會計準則的規(guī)定，企業(yè)在選擇投資性房地產的計量模式時，既可以選擇成本法也可以選擇公允價值法。但由于兩種方法的計量基礎截然不同，會計處理也完全不一樣，因此在具體操作中，一個企業(yè)只能采用一種模式對其投資性房地產進行后續(xù)計量，不應該同時采用兩種計量模式，以便帶來計量上的前后矛盾而誤導投資者。

（三）計量模式轉變的不可逆性

為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，除非計量所處的環(huán)境發(fā)生變化，不得隨意變更。特別要注意以下兩種情況：1. 當房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，允許對投資性房地產從成本計量模式變更為公允價值計量模式。2. 企業(yè)所擁有的投資性房地產在其“為賺取租金或資本保值增值”這一特性未發(fā)生根本性轉變前，也就是“投資性”未轉為“自用”之前，原計量模式采用公允價值模式的不可以逆轉為成本模式計量。

【主要參考文獻】

[1] 財政部.企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產.經濟科學出版社，2006.15-18.

[2] 財政部會計司.企業(yè)會計準則講解.人民出版社，2006.49-61.

[3] 于長春.新舊會計準則差異實務導讀[M].中國財政經濟出版社，2007.56-69.

篇5

1、投資性房地產的初始計量

企業(yè)取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同?，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計量。

（1）外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費及其他支出等。

（2）自行建造投資性房地產的成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。

（3）以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換為投資性房地產、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產等。本文將在投資性房地產的轉換中專門闡述。

在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產。

2、投資性房地產的后續(xù)計量

投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

（1）采用成本模式進行后續(xù)計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當按照《企業(yè)會計準則第4號—固定資產》或《企業(yè)會計準則第6號—無形資產》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。

（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。

（3）投資性房地產后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉為公允價值模式計量。從成本模式轉為公允價值模式計量應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

二、投資性房地產概述

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

在日常經營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產用于生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產產生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產。而自用房地產必須與其他資產（如生產設備、原材料、人力資源等）相結合才能產生現(xiàn)金流量。根據(jù)實質重于形式原則，兩類房地產應區(qū)分進行會計處理，投資性房地產適用《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》，而自用房地產適用固定資產或無形資產準則。

我國以往的會計準則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產和自用房地產。然而在實務中許多企業(yè)持有投資性房地產，由于兩類房地產為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產和企業(yè)自用房地產都納入固定資產或無形資產核算，不利于反映企業(yè)房地產的構成情況及各類房地產對企業(yè)經營成果的影響。新的會計準則要求企業(yè)將投資性房地產作為區(qū)別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據(jù)。

三、投資性房地產的轉換

房地產的轉換，實質上是因房地產的用途發(fā)生改變而對房地產進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產用途發(fā)生改變時，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要有三種轉換形式：作為存貨的房地產轉為投資性房地產；自用的建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產；投資性房地產轉為自用。

在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡單，就是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉換形式的處理，公允價值模式下的轉換應以轉換當日的公允價值作為投資性房地產的賬面價值或以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。

1、公允價值模式下作為存貨的房地產轉為投資性房地產

房地產開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產

企業(yè)將原本用于生產或經營管理的房地產改為出租，即固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原固定資產或無形資產賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

3、公允價值模式下投資性房地產轉為自用

企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改為用于生產商品、提供勞務或者經營管理的固定資產或無形資產，轉換日為企業(yè)開始自用的日期。應當以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

企業(yè)出售、轉讓投資性房地產以及對報廢或毀損的投資性房地產進行處置時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。公允價值模式下，還應將累計公允價值變動損益轉入“其他業(yè)務收入”，如存在原轉換日計入資本公積的金額，則一并轉入“其他業(yè)務收入”。

四、綜合示例

2007年4月10日，甲房地產開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，2007年12月31日該項投資性房地產的公允價值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產，并以11000萬元出售，出售款已收訖。

2007年5月1日轉換時：

借：投資性房地產—成本94000000

貸：開發(fā)產品90000000

資本公積—其他資本公積4000000

2007年12月31日：

借：投資性房地產—公允價值變動2000000

貸：公允價值變動損益2000000

2008年3月31日出售時：

借：銀行存款110000000

貸：其他業(yè)務收入110000000

借：其他業(yè)務成本96000000

貸：投資性房地產—成本94000000

—公允價值變動2000000

同時，將累計公允價值變動損益轉入其他業(yè)務收入。

借：公允價值變動損益2000000

貸：其他業(yè)務收入2000000

同時，將轉換時計入資本公積的部分轉入其他業(yè)務收入

借：資本公積—其他資本公積4000000

貸：其他業(yè)務收入4000000

綜上所述，采用成本模式或公允價值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續(xù)計量模式會對財務報表帶來不同影響。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，但因不計提折舊會導致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價值模式計量的情況下，企業(yè)應當根據(jù)本企業(yè)的實際情況選擇合適的后續(xù)計量模式。

篇6

以前，我國房地產業(yè)的暴利令人昨舌，房地產企業(yè)利用會計準則漏洞操縱利潤的大有人在．這極大的擾亂了國家正常的市場經濟秩序。2006年2月15日，財政部了39項企業(yè)會計準則，2007年1月1日．新會計準則在我國地產類上市公司實施．新的會計準則的實施對我國當今房地產企業(yè)的財務管理與經營發(fā)展戰(zhàn)略帶來了一定的影響。

本文將新舊會計準則進行對比，從涉及當今房地產企業(yè)的主要內容出發(fā)，重點探討了新會計準則對我國當今房地產企業(yè)的影響．結合我國實際情況分析其應用的積極之處以及存在的問題，并對新會計準則進行了思考，提出了相關對策分析，以期為促進房地產企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供借鑒與參考。

二、與房地產企業(yè)相關的會計處理上的主要變化

1、《投資性房地產》準則的引入在舊的會計準則中。以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物是作為固定資產或無形資產進行核算的，并且投資性房地產是與企業(yè)自用房地產一樣納入固定資產或無形資產進行核算。新準則體系增加‘T《投資性房地產》準則，對投資性房地產做出了明確定義：為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。

2、《收入》準則的變化以前的《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》以結算賬單提交買受人并得到認可作為房地產收入確認的依據(jù)．雖然比較簡單而便于會計實務操作，但其未能反映銷售的實質，且理論上缺乏合理性。新《收入》準則以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標志，雖然要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力．但理論上更具有合理性。

3、《資產減值》準則的變化及其意義以前，上市公司“盈利上升，多計提跌價準備；盈利下滑，再將跌價準備沖回”，運用資產減值準備的計提和沖回來操縱企業(yè)利潤，調節(jié)盈利。實施新會計準則后，上市公司不能沖回固定資產減值準備、無形資產減值準備和按成本計量的投資性房地產的減值準備，使得利潤操縱的這一主要途徑被封死。

4、《借款費用》的變化及其意義借款費用準則的變化有以下幾方面：擴大了借款費用資本化的資產范圍；擴大可以資本化的借款范圍；借款費用扣除項目規(guī)定更加嚴謹科學。

首先，借款費用可資本化范圍的擴大，將使生產周期長的房地產企業(yè)受益。但對借款費用中應予資本化的利息金額，扣除了尚未動用的借款資金存人銀行取得的利息收入或者進行暫時性投資取得的投資收益。其次，新準則還要求披露資本化率和利息資本化金額，這也有助于投資者了解房地產企業(yè)的融資狀況。

三、新會計準則對當今房地產企業(yè)理財?shù)恼嬗绊?/p>

1、增加房地產企業(yè)資產賬面價值企業(yè)從采用成本模式轉換為公允價值模式．視為會計政策的變更，根據(jù)《企業(yè)會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規(guī)定進行處理。因此．在采用新會計準則公允價值模式的首年，各相關上市公司將會采取追溯調整的方式，調整年初所有者權益。在目前房地產價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產原來按成本計量轉為投資性房地產按公允價值模式計量．其影響結果是．這些上市公司的上年度的資本公積f其他資本公積1將會得到較大幅度的提升，所有者權益將大為增加。同時，企業(yè)將自用房地產轉換為投資性房地產時．公允價值大于原賬面價值的差額也將計人所有者權益。這都有利于提高這些房地產企業(yè)的規(guī)模，使原來隱形的資產得到了體現(xiàn)，達到更好地披露其真實價值的目的。

2、增強會計信息真實性和可靠性新會計準則引入公允價值的后續(xù)計量模式，可以反映出房地產隨時間變化的真實價值，提高了會計信息的真實性和可靠性。同時，新準則規(guī)定：投資性房地產從原來的固定資產中分離出來，需要單獨披露其種類、金額和計量模式，還有兩種計量模式下的詳細信息。新準則下的財務報告相當于一份詳細的調查報告，信息披露更加規(guī)范、詳細，這大大增強了房地產企業(yè)會計信息的真實性和可靠性，從而使企業(yè)信息披露更加透明．利用資本市場融資更加便利。

四、新會計準則對當今房地產企業(yè)理財?shù)呢撁嬗绊?/p>

1、加大了會計槽算的工作量新的會計準則體系對不同類型的房地產進行了明細規(guī)定。對不同房地產類型的明細劃分，要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認．以便向財務會計報告使用者提供與企業(yè)財務狀況、經營成果和現(xiàn)金流量等有關的會計信息．在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。

2、容易造成房地產企業(yè)業(yè)績波動新準則規(guī)定：企業(yè)應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量．但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的．可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量，不需要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，僅需要以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值，并將公允價值與賬面價值之間的差額計人當期損益。這勢必會影響到。房地產企業(yè)各個會計期問財務狀況和經營成果的穩(wěn)定性。

3、易引起房地產企業(yè)現(xiàn)金不足房地產企業(yè)大多是以現(xiàn)金為主的．所以人們除了關注企業(yè)的盈利狀況外，會更加關注企業(yè)良好的現(xiàn)金流狀況。如果房地產企業(yè)以公允價值計量投資性房地產．使得被重估的投資性房地產更貼近市場價值．但沒有形成實質性的現(xiàn)金流人。新會計準則并沒有對其價值重估帶來的當期損益稅收安排做出明確解釋，如果按照現(xiàn)行的評估增值會計處理方式，雖然凈資產增加的一部分只是形成遞延稅款．不影響當期應計稅款，但由于不再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，使得企業(yè)利潤提前實現(xiàn)．就要繳納相應的所得稅，反而導致房地產企業(yè)的現(xiàn)金流出

五、應對新準則不利影響的措施

作為房地產企業(yè)而言．一方面要積極利用新會計準則的利好政策促進企業(yè)的發(fā)展：另一方面，房地產企業(yè)也要有針對性的采取措施，盡量避免其帶來的不利影響

1、調整資金來源結構針對新會計準則的出臺導致房地產企業(yè)現(xiàn)金不足的問題．房地產企業(yè)必須調整資金結構，擴大資金來源。對當今房地產企業(yè)來說，不能過分依賴銀行貸款，而要重點注意實現(xiàn)資金的多元化來源渠道。

2、加強企業(yè)成本控制新會計準則的出臺．必然會增加房地產企業(yè)的費用支出，房地產企業(yè)要實現(xiàn)利潤最大化．必須加強成本控制。包括明確成本控制]：作流程、建立成本控制體系、建立完善的成本控制機構、貫徹成本控制思想等。

3、把握好將自用房地產資產或存貨轉為投資性房地產的時機是否將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產?這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說企業(yè)持有是為了近期轉讓，并且比較容易實現(xiàn)轉讓的情況下，好的選擇是，繼續(xù)作為自用房地產或存貨；在不打算近期轉讓的情況下．公司才會選擇將重估盈余巨大的自用房地產或存貨轉換為投資性房地產。

4、選擇合理的投資性房地產后續(xù)計價模式新會計準則雖然引入『公允價值計量模式，但對于這一模式的運用尚有一定的保留。因而采用公允價值模式對企業(yè)也存在著某些不利因素。因此，即使對那些擁有大量投資性房地產的公司來說，對投資性房地產的后續(xù)計量模式應該相機選擇

5、加強人員培訓新會計準則的實施．對房地產企業(yè)財務管理人員的職業(yè)判斷和綜合技術操作能力提出了更高要求．財務方面的改革將不斷加重公司財務總監(jiān)的工作量。這樣對于房地產企業(yè)來說應特別注意管理人員是否對新會計準則的精神做了正確的傳達，財務人員是否真正了解領會了新會計準則的精髓、要點和內容，以及是否能做好新會計準則的銜接工作。要想讓財會人員盡快熟悉新制度的運作，就必須重視對財務人員的繼續(xù)教育，這樣不僅能使我們財務人員最快、最準確的學習和掌握不同時期的制度，也能大大減少企業(yè)成本，降低企業(yè)財務風險。

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論文摘要摘要：財政部了新會計準則，本文分別從企業(yè)會計準則第3號、第9號、第14號、第20號、第22號新會計準則內容出發(fā)，討論其對企業(yè)經營成果的影響，以期促進企業(yè)更好地應用新會計準則。

財政部于2006年了新的會計準則和審計準則體系，新會計準則的是中國會計準則建設的重要跨越和重大突破。新會計準則體系強化了為投資者和社會公眾提供決策和有用會計信息的新理念，首次構建了比較完整的有機統(tǒng)一體系。由于新會計準則實現(xiàn)了和國際財務報告準則的趨同，新準則中的一些理念應用對企業(yè)業(yè)績、企業(yè)財務信息及企業(yè)納稅義務等都產生了深遠的影響，我們分別針對企業(yè)會計準則第3號、第9號、第14號、第20號、第22號新會計準則內容討論其對企業(yè)經營成果的影響。

1、《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。我國原有的會計準則體系沒有投資性房地產準則，沒有將投資性房地產列示為單獨的項目加以處理，而是把現(xiàn)有的投資性房地產的相關內容分散在其他相關的會計準則之中。投資性房地產的顯著特征是應當能夠單獨計量和出售，應同時符合和該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)和該投資性房地產的成本能夠可靠計量這兩個條件，才能作為投資性房地產科目進行核算。

投資性房地產按初始計量成本進行，采用成本和公允價值計量進行后續(xù)計量。假如企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，企業(yè)可以對其采用公允價值模式進行計量。采用公允價值計量模式應該同時滿足以下兩個條件摘要：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其相關信息。對于不能滿足上述兩個條件的投資性房地產，企業(yè)應采用成本模式對其進行計量。

對于采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量，應參照《企業(yè)會計準則——固定資產》進行核算；對于采用成本模式計量的土地使用權的后續(xù)計量，應參照《企業(yè)會計準則——無形資產》進行核算；對于采用公允價值計量模式的投資性房地產，平時不計提折舊，也不進行攤銷，以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其當期損益。由于是按公允價值對其期末的賬面價值進行調整，公允價值計量模式下的投資性房地產不存在減值新問題。企業(yè)對于投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變動。對于已經采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式改為成本模式。在公允價值模式下將其他資產轉為投資性房地產時，轉換公允價值大于其賬面價值作為所有者權益處理，小于時計入當期損益。

新會計準則以成本模式為后續(xù)計量的基準模式，以公允價值作為可選模式，這是對公允價值的謹慎使用。這意味著房地產公司在調節(jié)利潤上可以對這兩種模式進行選擇，假如采用公允價值計價，擁有投資性房地產企業(yè)當期凈利潤會有較大程度的提高。公允價值究竟應該是多少，不同的評估方式有不同結果，公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度。投資性房地產以取得成本或建造成本入賬，每年提取折舊，投資性房地產的賬面凈值往往低于公允價值。企業(yè)一旦采用公允價值模式后，對于當期利潤將會大幅增加，在地產價格下跌時，有關上市公司的業(yè)績也會大幅下降。

2、《企業(yè)會計準則第9號——職工薪酬》

職工薪酬指企業(yè)為獲得職工提供的服務給予的各種形式的報酬及其他相關支出，包括職工工資、獎金、津貼和補貼，醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費和生育保險費等社會保險費、住房公積金、工會經費和職工教育經費、非貨幣利、因解除和職工勞動關系給以的補償和其他和獲得職工提供服務相關的支出。新會計準則除保險、住房公積金需要根據(jù)規(guī)定比例計提外，如職工福利費等據(jù)實列支。取消按工資總額一定比例提取，在由企業(yè)自行把握的情況下，會對當期經營成果產生影響。

3、《企業(yè)會計準則第14號——收入》

新會計準則中的收入包括銷售商品收入、提供勞務收入、讓渡資產使用權收入。銷售商品收入的計量，企業(yè)應當按照從購貨方已收或應收的合同或協(xié)議價款確定銷售商品收入金額，合同或協(xié)議價款不公允的除外。假如采用遞延方式付款的，應當按照公允價值確定收入，應收合同或協(xié)議價款和其公允價值的差額計入當期損益。如甲公司售出大型設備一套，協(xié)議約定采用分期付款方式，從銷售當年末分5年分期收款，每年2000元，共10000元。假定在銷售日支付貨款，只需付8000元，計算出折現(xiàn)率為7.93％。那么在銷售當年確認的主營業(yè)收入為8000元，當期沖減財務費用634元，該年的經營利潤會增加8634元。由于公允價值沒有確定的標準來判定，故當期經營成果具有人為操作性。

4、《企業(yè)會計準則第20號——企業(yè)合并》

企業(yè)合并分為同一控制企業(yè)下的企業(yè)合并和非同一控制下的企業(yè)合并。對于同一控制下的企業(yè)合并，原則上按權益結合法進行會計處理，對非同一控制下的企業(yè)合并，原則上按照購買法進行會計處理。企業(yè)合并形成母子公司關系的，母公司應當編制購買日的合并資產負債表，因企業(yè)合并取得的購買方各項可辨認資產負債及或有負債應當以公允價值列示。

同一控制下的企業(yè)合并，合并方在企業(yè)中取得的資產和負債，應當按照合并日被合并方的賬面價值計量。合并方取得的資產凈賬面價值和支付的合并對價賬面價值的差額，應當調整資本公積，資本公積不足沖減的，調整留存收益。

非同一控制下的企業(yè)合并，合并成本按以下規(guī)定確認摘要：通過一次交易實現(xiàn)的企業(yè)合并，合并成本為購買方在購買日為取得另一方的控制權并由此放棄的資產、發(fā)生或承擔的負債以及發(fā)行權益性證券的公允價值。由于非同一控制下的企業(yè)合并采用購買法合并，合并成本按公允價值計量。通過多次交易分步實現(xiàn)的企業(yè)合并，其合并成本每一單項交易成本之和，即為每一次所發(fā)生的所支付資產、發(fā)生或承擔的負債以及發(fā)生的權益性證券公允價值之和；購買方為進行企業(yè)合并發(fā)生的各項直接相關費用應計入企業(yè)合并成本，而不是直接作為當期費用處理。在企業(yè)合并或協(xié)議中對可能影響企業(yè)合并成本的未來事項做出約定的，購買方假如是估計未來事項做出約定的，且估計未來事項很可能對合并成本金額影響能夠可靠計量，購買方應當將其計入合并成本。

在吸收合并和新設合并的情況下。購買方在購買日取得被購買方的各項資產，假如所帶來的未來經濟利益預計能夠流入企業(yè)且公允價值能夠可靠計量，應按公允價值確認資產。購買方在合并日取得被購買方各項負債，假如履行有關義務預期會導致經濟利益流出企業(yè)，且公允價值能夠可靠計量，應當按公允價值確認為負債。新會計準則中明確了商譽的概念。在購買日，購買方的合并成本大于確認的各項可辨認資產、負債的公允價值凈額的差額確認為商譽。企業(yè)應于每個會計期末，對商譽按照《企業(yè)會計準則第8號——資產減值》進行測試，計算確定其減值金額。對商譽測試的減值部分計入當期損益。在購買日，購買方的合并成本小于確認的各項可辨認資產、負債的公允價值凈額的差額為負商譽。取得的被購買方各項可辨認資產、負債的公允價值進行復核后，計入當期損益。

企業(yè)經營成果的影響表現(xiàn)在兩個方面摘要：一是購買法和權益法的選擇會影響到合并后企業(yè)的資產結構及利潤變化。購買法下，被收購資產以公允價值入賬會使資產總額增加，以后每年度攤銷額較大，形成的商譽會引起以后年度商譽減值費用增加。因此，正常情況下，購買法會使企業(yè)總資產增加，年度利潤降低，凈資產收益率降低。合并利潤表中，權益法下所并入的收入和費用等是年度性的，購買法下從購買日算起，權益法的合并當年的利潤高于購買法，這些影響將使得一些公司偏好權益法。二是商譽減值的利用空間。以往，企業(yè)處置資產或股權，會帶來非經常性收益。對于非同一控制下的企業(yè)合并，也可能給主并方帶來當期收益，商譽不再逐年攤銷，而是每年做減值測試，減值損失一經確認，以后每個年度不能轉回。這樣規(guī)定給企業(yè)以很大的空間，注重當期收益指標的情況下，有可能不做減值處理。注重現(xiàn)金流的情況下，有可能大幅減值以獲取所得稅遞延。

5、《企業(yè)會計準則第22號——金融工具確認和計量》

《金融企業(yè)會計制度》并未對金融工具的概念做出具體的規(guī)定。而新的會計準則明確地把金融工具定義為形成一個企業(yè)的金融資產，并形成其他單位的金融負債或權益工具的合同。該合同可能是個人，也可能是合伙企業(yè)、公司形式的實體或政府機構。金融工具包括基本金融工具和金融期權、期貨或運期合約、利率互換以及貨幣互換等衍生金融工具。衍生金融工具無論是正確還是未確認的，均符合金融工具的定義。

新會計準則在分類上改變了以往按期限劃分資產、負債類別的做法，按金融工具的屬性將資產劃分為摘要：以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產、持有直至到期投資、貸款和應收款項和可供出售金融資產4類；將負債劃分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債和其他金融負債。

企業(yè)初始確認金融資產或金融負債，應當按照公允價值計量。后續(xù)計量采用公允價值和歷史成本混合計價模式，對于交易性資產、金融衍生工具，要求按市值計價；對于持有至到期投資貸款和應收款項及其他金融負債，按歷史成本計量，但需按實際利率法，以攤余成本對金融負債進行后續(xù)計量。新會計準則對金融工具的公允價值的確定，采用了兩個層次，對活躍市場中交易的金融工具使用標價計量，對于不存在活躍市場的金融工具的公允價值在估價的技術基礎上確定。

對于交易性金融資產，取得時以成本計量，期末按照公允價值對金融資產進行后續(xù)計量，公允價值的變動計入當期損益。按照規(guī)定，一些公司進行短期股票投資，將不再采用原先的成本和市價孰低法計量，而將純粹采用市價法。假設某公司以每股10元在二級市場買入1000萬股股票，到年底該股票上漲到15元。按照原先的會計方法，該公司的5000萬元賬面所得不能計入當期利潤，在報表中這部分股票仍然按照10元成本計入資產；但按照新會計準則，這部分股票將按照15元計價，并且將為公司增加5000萬元投資收益。相反，當年底股票價格下降，按新準則會造成利潤下降。

參考文獻摘要：

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［2］任秀梅、趙曉華、任亮.新會計準則對上市公司盈余管理影響探究[J.理論觀察，2006，(05)摘要:85-86.

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一、新會計準則變更的主要內容

1、新會計準則規(guī)定：固定資產、無形資產和商譽等減值損失，一經確認，不得沖回，這和原準則有很大不同。截止到2006年年中，1396家A股上市公司的固定資產減值準備約為223億元，主要集中在煤炭、機械、化工、鋼鐵等行業(yè)，它們若在2006年轉回部分跌價準備，將極大地影響當期凈利潤，提高每股收益。

2、新會計準則規(guī)定：對于“金融工具確認和計量”、“投資性房地產”、“企業(yè)合并”、“債務重組”及“非貨幣性資產交易”等均采用公允價值入賬。雖然在目前經濟市場環(huán)境下公允價值的確定還有一定難度，但畢竟向國際又邁進了重要的一步。而相關的行業(yè)和上市公司將因此提升投資價值。從行業(yè)并購的角度來看，并購后企業(yè)價值的重估將在公允價值確定后有更大的提升。

3、新會計準則規(guī)定：債務重組以現(xiàn)金清償債務的，債務人應將支付的現(xiàn)金與債務差額，確認為債務重組利得，計入當期損益。以非現(xiàn)金資產清償?shù)?，債務人應將非現(xiàn)金資產的公允價值與債務的差額，確認為債務重組利得，計入當期損益。轉讓的非現(xiàn)金資產公允價值與其賬面價值的差額，確認為資產轉讓損益，計入當期損益。將債務轉為資本的，重組債務的賬面價值與股份的公允價值之間的差額，確認為債務重組利得，計入當期損益。此次修訂后，不僅支付的對價與債務的差額，可以計入當期損益，而且通過評估等方式，可人為調高所轉讓的非現(xiàn)金資產的公允價值（對價），將公允價值與其賬面價值的差額計入“資產轉讓收益”，這樣，績差公司或債務負擔嚴重的公司可能通過債務重組行為調高利潤。

4、新會計準則規(guī)定：非貨幣性資產交換以公允價值和相關稅費之和作為換入資產的入賬價值，換入資產的公允價值與換出資產的賬面價值的差額可計入當期損益。雖然新準則增加了非貨幣性資產交換的限定條件（商業(yè)實質），但是非貨幣換中對商業(yè)實質的判斷存在一定的會計彈性，上市公司如想操縱利潤，會想方設法予以規(guī)避，將關聯(lián)交易非關聯(lián)化。此外，在發(fā)達的市場條件下，公允價值比較容易確認，但是在市場不充分的情況下，如何確認公允價值是一個難題，從而為企業(yè)利潤調高留下一定空間。

5、新會計準則規(guī)定：為生產大型機器設備、船舶等生產周期較長且用于出售的資產所借入的款項所發(fā)生的利息，可以進行資本化，計入存貨價值，而不再直接計入損益。對于大型設備制造商而言，該規(guī)定將能降低即期成本，提高毛利率，提高會計利潤。

6、新會計準則規(guī)定：對于無形資產，對企業(yè)內部研發(fā)項目，在研究階段的支出，應于發(fā)生時計入當期損益，在開發(fā)階段的支出，具備一定條件時應確認為無形資產。該規(guī)定減輕了科技企業(yè)在開發(fā)階段的利潤指標壓力。此外，對無形資產的攤銷年限，原準則規(guī)定，如果合同及相關法律均未規(guī)定有效年限的，攤銷年限不超過10年；新準則不再具體規(guī)定攤銷年限，對于使用壽命有限的，應在使用壽命內系統(tǒng)合理攤銷，使用壽命不確定的無形資產，不應攤銷（利潤上升）。這樣，公司對其無形資產是否屬于壽命可確定，以及壽命多長的判斷將對公司利潤造成一定的影響。

二、新會計準則對相關行業(yè)的影響

（一）對房地產行業(yè)的影響。新會計準則中，《投資性房地產》準則是新增的一項重要內容，將對房地產業(yè)產生重大影響。新的會計準則規(guī)定：企業(yè)應當在資產負債表中采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。對于具有投資性房地產的上市公司而言，這無疑提供了利潤大幅提升的機會。但從實際考慮，房地產公司在進行會計入賬時采用公允計價的可能性不大，畢竟在沒有該項利潤稅收優(yōu)惠的前提下，變實際的現(xiàn)金為紙上的財富并不是明智之舉。但對于需要對利潤進行調節(jié)的公司除外。因此，該項會計準則對房地產公司的影響將是一個長期的過程，短期影響不大。此外，新會計準則中對于借款費用的規(guī)定可能會對房地產公司利潤產生一定的影響。新的會計準則規(guī)定：借款費用只有同時滿足以下條件時，才應當開始資本化：資產支出已經發(fā)生；借款費用已經發(fā)生；為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產活動已經開始。如果嚴格按照這一規(guī)定執(zhí)行，那么房地產公司長期未開發(fā)的土地儲備所包含的借款費用將不能再資本化，這樣如果這部分支出計入財務費用，會影響房地產企業(yè)的當期利潤。從以上兩點分析可以看出，房地產公司在應對新會計準則時主動性還是很大，因此對于利潤的調控仍然具有空間。至于是否能夠體現(xiàn)出來，則要看房地產公司貫徹執(zhí)行新會計準則的力度和把握程度了。

（二）對鋼鐵、煤炭、電力行業(yè)的影響。新會計準則中規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到可使用或者可銷售狀態(tài)的資產，包括固定資產和需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到可使用或可銷售狀態(tài)的存貨、投資性房產等。該條準則對于資本投資支出較大的行業(yè)無疑會減少當期財務費用的支出，從而增加即期利潤。雖然很難在公司財務報表中直接找到相應的資本性支出。但通過對各行業(yè)投資活動現(xiàn)金凈流量還是可以大體考察其規(guī)模。從目前A股上市公司分行業(yè)統(tǒng)計出的結果來看，投資支出較大的行業(yè)為采掘、金屬非金屬、電力，相信隨著新會計準則的實施，將會為這些行業(yè)帶來一定財務費用的減少，從而增加即期利潤。

（三）對零售業(yè)的影響。新會計準則中，對“投資性房地產”的會計核算有明確的準則進行規(guī)范。其中，與原《企業(yè)會計準則――固定資產》中的規(guī)定有較大差別的是，投資性房地產在后續(xù)計量時，可以采用公允價值模式。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。對于零售業(yè)的上市公司而言，商鋪出租已成為公司重要的收入來源之一。在宏觀經濟發(fā)展強勁的背景下，這種地產的公允價值完全可以持續(xù)獲得，因此以公允價值來計量的條件是完全符合的。但與房地產公司一樣，公允計價只是一種選擇，不一定會被上市公司采納。但我們看中的是行業(yè)在并購過程中所體現(xiàn)出來的價值。正如前文提到的，目前零售業(yè)正處于行業(yè)并購逐漸步入的階段，在并購大潮中，商業(yè)物業(yè)的價值將會體現(xiàn)，因此行業(yè)發(fā)展周期與新會計準則的實施，將為行業(yè)提供良好的投資回報預期。

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（一）投資房地產的類別歸屬

按照新會計準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。具體包括已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物；用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過受讓方式取得的土地使用權。企業(yè)擁有產權的房屋建筑物中不屬于投資性房地產的包括兩種情況，一種是指自用房地產，在資產負債表中作為固定資產核算，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；第二種是房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)并擬出售的房地產，在資產負債表中作為存貨核算。企業(yè)在執(zhí)行投資性房地產準則時，應根據(jù)投資性房地產的定義和主要內容，對企業(yè)的資產、負債和所有者權益進行重新分類、確認和計量。作為投資性房地產進行核算的建筑物和土地使用權，應同時滿足下列條件時予以確認，一是企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益；二是該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量；三是作為投資性房地產的建筑物和土地使用權，應能單獨計量和出售，即該投資性房地產的產權可單獨劃轉和交割。

（二）投資房地產在財務報告中的體現(xiàn)

為了規(guī)范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，我國財政部于 2006 年 2 月了《企業(yè)會計準則第4號――固定資產》、《企業(yè)會計準則第6號――無形資產》、《企業(yè)會計準則第 3 號――投資性房地產》。按照新準則，企業(yè)對滿足固定資產定義的建筑物、滿足無形資產定義的土地使用權分別在資產負債表的“固定資產”和“無形資產”科目下核算與列示，對滿足投資性房地產定義的建筑物和土地使用權，在“投資性房地產”科目中具體核算。具體操作時，對投資性房地產的確認應嚴格按照新準則對投資性房地產的定義，即作為投資性房地產進行核算的建筑物和土地使用權，應同時滿足下列條件時予以確認，一是企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益；二是該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量；三是作為投資性房地產的建筑物和土地使用權，應能單獨計量和出售。

對于企業(yè)擁有的建筑物及土地使用權，不屬于固定資產、無形資產和存貨，則就應屬于投資性房地產。即企業(yè)用于生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產作為固定資產，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)并擬出售的房地產作為存貨；此外，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍不屬于投資性房地產；母公司以經營租賃方式向子公司出租的房地產在編制合并財務報表時作為企業(yè)集團的自用房地產，但應確認為母公司的投資性房地產。

二、投資房地產會計計量方法的運用

（一）投資性房地產的初始計量

投資性房地產會計準則規(guī)定，投資性房地產應按成本模式進行初始計量。以下分別投資房地產的不同獲得情況分別說明計量方法。第一種情況，對于外購的投資性房地產，按照購買價格、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出，作為入賬價值，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”科目；對于企業(yè)以分期付款方式購入的投資性房地產，按照投資性房地產的公允價值作為入賬價值，借記“投資性房地產”科目，按照應支付金額與成本之間的差額，借記“未確認融資費用”科目，按照應支付金額，貸記“長期應付款”科目。第二種情況，對自行建造的投資性房地產，按照建造該資產使其達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，包括工程用物資成本、人工費用、應予以資本化的借款費用、繳納的相關稅費以及應分攤的其他間接費用等，作為入賬價值。第三種情況，對于企業(yè)以其他方式，如非貨幣易、債務重組等方式取得的投資性房地產的成本，

按照相關會計準則的規(guī)定確定。

（二）投資性房地產的后續(xù)計量

按照新會計準則的規(guī)定，與作為固定資產或無形資產核算的自用房地產以及作為存貨核算的房地產，投資性房地產在會計處理上的最大差異是后續(xù)計量模式的規(guī)定不同。按照新會計準則，投資性房地產的后續(xù)計量可選擇采用成本模式或公允價值模式。企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定不得隨意變更，由成本模式可以轉為公允價值模式，視為會計政策變更，而一旦采用公允價值計量模式，則不得轉為成本模式。鑒于我國當前市場經濟體系還不夠健全完善，資產的活躍市場程度不夠，公允價值的應用缺乏規(guī)范的市場環(huán)境和規(guī)則，因此應在適度謹慎的情況下運用公允價值，以避免出現(xiàn)人為操縱利潤的情況。因此，新頒布的投資性房地產準則規(guī)定，只有存在活躍市場，公允價值能夠獲得并能可靠計量的情況下，才允許采用公允價值計量。采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。

此外，新準則規(guī)定，采用公允價值模式計量投資性房地產，不計提折舊或進行攤銷，應以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值的差額計入當期損益，資產負債表日確認公允價值變動損益時，借記“投資性房地產（公允價值變動）”，貸記“公允價值變動損益”。

（三）投資性房地產的轉換

在成本模式核算情況下，投資性房地產轉換的會計處理在成本模式下，無論是非投資性房地產轉換為投資性房地產，還是投資性房地產轉換為非投資性房地產，都仍按照固定資產或投資性房地產的賬面價值進行計量與核算，直接將房地產轉換日的賬面價值作為轉換后的入賬價值。

在公允價值模式核算情況下，投資性房地產轉換為非投資性房地產時，應當以轉換當日投資性房地產的公允價值作為非投資性房地產的入賬價值，公允價值與賬面價值的差額計入當期損益，公允價值變動損益。公允價值與原賬面價值的差額，分兩種情況處理：第一，將投資性房地產轉為自用房地產時，按其在轉換日的公允價值，借記“固定資產”或“無形資產”等科目，按其賬面價值貸記“投資性房地產（成本）”，公允價值變動借記或貸記“投資性房地產（公允價值變動）”，賬面價值與公允價值的差額計人當期損益，借或貸記“公允價值變動損益”。第二，企業(yè)將作為存貨、固定資產或無形資產的房地產和土地使用權轉換為投資性房地產時，按照轉換當日的公允價值確認投資性房地產，轉換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益，按公允價值借記“投資性房地產”，公允價值與帳面價值的差額借記“公允價值變動損益”，按賬面價值貸記“固定資產”。轉換當日公允價值大于原賬面價值的，按公允價值借記“投資性房地產”，按賬面價值貸記“固定資產”，公允價值與賬面價值的差額貸記“資本公積（其他資本公積）”。

三、企業(yè)對投資房地產會計計量方法的選擇

（一）選擇會計計量方法的前提條件

按照新準則，投資性房地產的計量可以采用成本模式或公允價值模式。成本模式下，投資性房地產按照帳面價值計量，可以計提折舊，能夠起到抵稅作用，同時企業(yè)的經營成果不會受房地產市場泡沫或起伏的影響，能夠比較準確的預期。而公允價值計量模式下，企業(yè)不能計提折舊或進行攤銷，在多方面不同程度地對企業(yè)納稅產生影響，這些影響表現(xiàn)為相對影響和絕對影響兩個方面：相對影響的結果表現(xiàn)為對會計凈利潤的調節(jié)，需通過遞延所得稅資產和遞延所得稅負債進行處理；絕對影響是指對相關稅種納稅絕對額的影響，結果表現(xiàn)為絕對應納稅額的多少，同時房地產市場價格的變化會隨時影響企業(yè)的經營業(yè)績，對企業(yè)資產價值及其盈利能力帶來較大的影響，企業(yè)對未來的經營預算存在較大的不確定性。鑒于以上分析，企業(yè)在選擇投資性房地產計量模式時，應首先考慮該企業(yè)的投資性房地產是否適用公允價值模式。其次應考慮公允價值給企業(yè)可能帶來的影響。

（二）不同計量方法對企業(yè)的影響

第一，成本計量模式對企業(yè)的影響。新會計準則規(guī)定，投資性房地產的初始計量采用成本模式，后續(xù)計量可以選擇應用成本模式或公允價值模式。稅法規(guī)定，對于投資性房地產，通常情況下不得調整固定資產賬面價值?？梢姸惙ㄒ矊⑼顿Y性房地產也作為固定資產或無形資產處理，其初始計量與會計核算相同。新會計準則與稅法對投資性房地產初始成本的計量基本相同。由此可以看出，在成本模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致。

第二，公允價值計量模式對投資性房地產核算及稅務的影響。在公允價值模式下，兩者存在明顯的差異。新會計準則在投資性房地產的業(yè)務處理上引入了“公允價值”作為會計核算的計量模式。會計準則規(guī)定，一方面，投資性房地產在年末按公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，這就可能會大幅度的提高或降低企業(yè)經營業(yè)績；另一方面公允價值計量的投資性房地產不計提折舊或攤銷，相比于成本模式下無疑會提高企業(yè)利潤。根據(jù)相關企業(yè)所得稅政策的規(guī)定：“企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額?！笨梢?，在稅務處理上，一方面對投資性房地產不確認公允價值變化所產生的所得，另一方面還應計提折舊或攤銷，基本還是與成本模式的核算方法一致。由此可見，新會計準則與稅法不一致產生的差異，將影響企業(yè)所得稅費用。由于上述情況會對當期損益產生影響，因而也會對當期企業(yè)所得稅費用產生影響，進而影響企業(yè)的凈利潤。

四、結論

篇10

一是降低了利用資產減值準備調節(jié)盈余的可能。過去我國會計準則、制度均規(guī)定資產應建立減值準備(資產發(fā)生減值時計提，資產升值轉回)。但事實表明資產減值準備的這一核算規(guī)定被用來進行盈余管理的頻度及深度均很大。如何有效遏制企業(yè)利用減值準備進行盈余管理，新“企業(yè)會計準則――資產減值”舍棄了過去與IASB趨同，即允許轉回長期資產減值的做法，轉而向FASB靠攏，采取了在長期資產存續(xù)期間只計提不允許轉回的做法，這樣就使資產減值的調節(jié)功能大大降低，從而反制公司濫用資產減值調節(jié)利潤。另外，對流動資產計提的準備(如壞賬準備、存貨跌價準備等)，新會計準則雖然允許計提和沖回，但對其計提和沖回也進行了嚴格限制，如應收賬款作為一項金融工具，要求必須有“客觀證據(jù)(如債務人發(fā)生嚴重災害、財務困難、即將倒閉或財務重組等)”表明發(fā)生減值才能計提，減值準備的大額沖回也必須提出證明原計提的減值準備的適當性和資產價值于本期確實大幅回升的充分適當?shù)淖C據(jù)，否則視為調節(jié)利潤而建立的秘密準備，必須按“重大會計差錯”來處理。

二是對公允價值的運用過程進行了適當限制。相對于國際會計準則而言，我國公允價值使用的前提、范圍及具體方法上更加謹慎，這既是對我國過去曾使用公允價值計量屬性出現(xiàn)問題的總結和改進，也是基于我國國情，確保公允價值不被濫用的現(xiàn)實選擇。如在基本準則第43條中就明確指出采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值計量的，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量。投資性房地產準則第10條明確規(guī)定只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值計量模式進行后續(xù)計量。在非貨幣換準則中規(guī)定了以公允價值作為計量基礎確定換人資產入賬價值和換出資產價值損益的首要條件是交換必須具有商業(yè)實質，同時還明確指出：“關聯(lián)方關系的存在可能導致發(fā)生的非貨幣性資產交換不具有商業(yè)實質”。此外，公允價值使用的限制性規(guī)定還在金融工具的確認與計量、股份支付、套期保值等會計準則中得到體現(xiàn)。新會計準則的這些規(guī)定向企業(yè)傳達的信息是嚴肅而鮮明的，只有在具有一定的可靠性基礎上才能使用公允價值計量模式，禁止含有較多假設的估值技術的應用。

三是消除了死角。過去有不少經濟業(yè)務，要么會計準則、制度未作規(guī)范，要么準則、制度雖作規(guī)范，但規(guī)范粗糙、模糊，針對性和可操作性差，成為企業(yè)進行盈余操控的最佳選擇。新會計準則基本上消除這些會計規(guī)范的“盲區(qū)”，一定程度上牽制了企業(yè)盈余管理。如企業(yè)合并業(yè)務，過去各企業(yè)在如何確定合并成本及其分配、如何確定作為對價付出的相關資產的相關損益、發(fā)生或承擔的負債等方面一直很混亂，影響了盈余的核算口徑。新會計準則第20號對此作了專門規(guī)范，要求企業(yè)將企業(yè)合并區(qū)分為同一控制和非同一控制下的合并兩大類，并分別采用不同的規(guī)則進行處理。又如，對傳統(tǒng)金融企業(yè)出現(xiàn)的創(chuàng)新金融業(yè)務和一般企業(yè)的套期保證、衍生金融工具、年金基金等新業(yè)務的確認、計量和列報進行了統(tǒng)一規(guī)范，減少了企業(yè)會計處理上的隨意性。

四是完善了會計披露的要求，增強了企業(yè)經常性和非經常性損益信息的透明度。新準則對損益披露的要求隨處可見，除“財務報告列報”準則外，各具體準則幾乎都有要求，如非貨幣性資產交換準則要求在會計報表附注中披露非貨幣性資產交換而換入換出資產的公允價值及確認的損益金額；債務重組準則要求在附注中披露債務重組雙方的重組利得或損失的金額；投資性房地產準則要求在附注中披露公允價值確定的依據(jù)和方法、公允價值變動對損益的影響、房地產轉讓的情況和理由、當期處置的投資性房地產及其對損益的影響等；關聯(lián)方披露準則要求在附注中披露關聯(lián)方交易的金額、定價政策等；分部報告準則要求在附注中將企業(yè)的損益按地區(qū)分部或業(yè)務分部進行分部披露等。這些會計報表列報要求使財務報告使用者能較好判斷企業(yè)損益的構成、風險幣Ⅱ報酬的主要來源，增強了決策科學性。

二、新會計準則客觀上增加了盈余管理的空間

(一)借款費用資本化范圍擴大由原來僅限于“為購建固定資產的專門借款所發(fā)生的借款費用”擴大到“為需要經過相當長的時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或可銷售狀態(tài)的固定資產、存貨、投資性房地產等的專門借款和一般借款的借款費用”。由于企業(yè)的借入資金借入后是混合使用的，企業(yè)上述符合資本化條件的資產到底占用了多少一般借款，為符合資本化條件的資產而借入的專門借款到底有多少被用于短期投資性運作、產生了多少投資收益，企業(yè)外部人很難準確了解，因此借款費用是費用化還是資本化，數(shù)量上如何分配，企業(yè)管理層選擇的空間有所增大。

(二)公允價值運用范圍的拓展新準則在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業(yè)合并、債務重組和非貨幣性資產交換等方面的確認與計量中引入了公允價值計量屬性。公允價值如能在上述經濟業(yè)務事項中得到正確運用，將有效提高會計信息的相關性，但不能排除公允價值不被濫用。公允價值與企業(yè)盈余關系密切，其可驗證性相對較差，加之存在信息不對稱，審計部門和監(jiān)管機構的審計、監(jiān)管手段、方法等又不盡完善，所以企業(yè)管理層有意識地借助公允價值計量進行盈余管理的可能性極大。

(三)資產減值中會計選擇與職業(yè)判斷增多 資產減值準則中的“可收回金額的計量”、“資產未來現(xiàn)金流量的預計”、“折現(xiàn)率的選擇”，“資產組的認定”等都存在不確定因素和主觀判斷，若企業(yè)管理層利用公允價值進行盈余管理，將更難查證。

(四)研發(fā)支出的非完全費用化處理企業(yè)的研究與開發(fā)費用支出過去一直是全部計入當期損益。新無形資產準則則將企業(yè)的研發(fā)費用分成兩個階段，并允許部分“符合條件”的開發(fā)階段的支出資本化計入無形資產的價值，然后分期攤銷。由于允許開發(fā)支出資本化大大降低了開發(fā)費用對發(fā)生當期利潤的沖擊，對調動企業(yè)科技創(chuàng)新的積極性有利。但由于新產品、新設計和新技術的研發(fā)難度大，風險高，且其研究階段和開發(fā)階段的界限也較難準確劃分，因而可能被企業(yè)管理層用于盈余管理。

(五)預計負債計量的新規(guī)定新或有事項準則對預計負債的初始計量增加了“……如果貨幣時間價值影響重大，應當通過對相關未來現(xiàn)金流出折現(xiàn)后確定最佳估計數(shù)”；同時還增加了后續(xù)計量的規(guī)定：“企業(yè)應在資產負債表日對預計的賬面價值進行檢查，如有客觀證據(jù)表明該賬面價值不能真實反映當前最佳估計數(shù)，應作相應的調整，差額計入當期損益?！边@些新規(guī)定也為企業(yè)進行盈余管理增加了余地。

(六)新債務重組的三大變化一是債務重組利得的會計處理由“資本公積”科目回歸到“營業(yè)外收入”科目，而且由此增加的利潤只需在附注中披露，勿需在計算每股收益指標時扣除；二是以非現(xiàn)金資產抵償債務時，既確認債務重組利得又確認轉讓非現(xiàn)金資產損益，而且用以抵債的資產的轉讓損益應根據(jù)資產的性

質確認為正常情形下的出售損益，如主營業(yè)務收入(成本)、投資收益等；三是以修改其他債務條件進行債務重組時未來應收金額或應付金額由過去以協(xié)議中規(guī)定的未來的本利和確定，改為按未來現(xiàn)金流量的公允價值確定。新債務重組準則的這三大重要變化也給企業(yè)盈余管理留有一定空間。此外，非貨幣性資產交換準則的交易類別劃分和不同類別相關損益的不同處理規(guī)定，存貨準則有關存貨與投資性房地產之間重分類的會計處理規(guī)定，企業(yè)合并準則中有關同一控制和非同一控制下企業(yè)合并的界定及不同的會計處理規(guī)定等，都存在盈余管理的空間。

三、新會計準則盈余管理差異分析

(一)對上市公司和非上市公司的影響不同 由于新會計準則主要是以上市公司為平臺進行調查研究后設計的，而且出臺后其實施范圍又暫定于上市公司，所以新會計準則對上市公司的影響必然大于非上市公司。但新會計準則的實施范圍隨時都可能擴大，因此其對非上市公司的影響在1―2年后也會逐漸顯現(xiàn)。

(二)對境內公司和境外公司的影響不同新會計準則對設立在我國境內的公司影響較大，而對設立在境外或設立在香港、澳門、臺灣地區(qū)的公司，由于其必須遵守所在國或地區(qū)的會計準則體系，所以新會計準則對其影響也小。但是，對于內地企業(yè)設立在境外或港、澳、臺等地的子公司，因其財務會計報告要與大陸的母公司合并，其會計信息需要遵從新會計準則進行折算、調整和合并，所以新準則對其的影響也不亞于境內公司。

(三)對不同行業(yè)的影響不同就上市公司而言，不同行業(yè)板塊公司執(zhí)行新會計準則對其會計確認、計量、記錄和報告的沖擊是不同的，對其盈余管理所產生的沖擊也不盡相同。如經營投資性房地產的企業(yè)執(zhí)行新會計準則后，其持有的投資性房地產的后續(xù)計量模式不再為單純的成本計量模式，而可能完全采用公允價值計量模式。在采用公允價值模式的情況下，投資性房地產的價值將隨其公允價值的變動而調整，調整的金額要計人當期損益。這意味著過去市價大幅上升或下降帶來的資產價值和潛在利潤波動不予反映的情況將不復存在?？傮w上講，新準則對石油、天然氣、金融、保險、農業(yè)、房地產、特許經營服務等行業(yè)的會計要素的確認、計量、記錄和報告會產生較大影響，其盈余管理的空間也隨之變大。

新會計準則對企業(yè)盈余管理的影響是客觀存在的。面對新會計準則對盈余管理的這些影響，應采取正確態(tài)度和方略。

第一，不能將新的盈余管理行為完全歸咎于新會計準則。因為盈余管理的存在有其深層的社會政治、經濟原因，會計準則與盈余管理不存在因果關系。會計準則只不過是盈余管理在特定時期和特定環(huán)境下加以利用的工具，而不是唯一可資利用的工具。實際上，早在會計準則產生之前，盈余管理即已存在。會計準則并不影響盈余管理的存在，影響的只是盈余管理的具體手段。