導(dǎo)語：如何才能寫好一篇產(chǎn)品前期策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：企業(yè)；產(chǎn)品；文化營銷

中圖分類號：F274 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-00-01

隨著時代的發(fā)展，受到全球化經(jīng)濟的影響，國內(nèi)很多企業(yè)在激烈的市場競爭中都逐漸意識到在產(chǎn)品中注入企業(yè)的文化才能提升產(chǎn)品的銷售業(yè)績。企業(yè)在新產(chǎn)品開發(fā)的過程中，通常會利用地方歷史文化、歷史事件、著名人物、企業(yè)名稱等等，顯然這些設(shè)計構(gòu)思也增添了產(chǎn)品的不少文化值，但是這僅僅只是文化營銷的初級階段，也是各大企業(yè)都在普遍使用的，并不容易能推出自己的特色產(chǎn)品文化。營銷理論在我國發(fā)展的時間還比較短，加之文化營銷本身的理論體系也處于發(fā)展階段，并不健全。國內(nèi)企業(yè)在實際操作的時候，對于文化營銷也缺少統(tǒng)一的認識，特別是同質(zhì)化相當(dāng)嚴(yán)重，存在許多問題。商品中一旦蘊含了文化，商品就不是一件簡單的商品了，不僅僅是一種使用價值的物品。還蘊含了知識價值、社會價值、審美價值等等內(nèi)容。

一、企業(yè)產(chǎn)品文化營銷存在的問題

1.產(chǎn)品開發(fā)與品牌文化出現(xiàn)差異。新產(chǎn)品不僅包含了現(xiàn)有產(chǎn)品的創(chuàng)新理念，重點是推出市場曾經(jīng)沒有生產(chǎn)過的產(chǎn)品。大部分企業(yè)，為了將自身的產(chǎn)品市場擴大，為了一味地追求利益，跟風(fēng)設(shè)計，沒有考慮產(chǎn)品與品牌文化之間的關(guān)系，雖然一直在向市場推出新產(chǎn)品，但是新產(chǎn)品始終也沒有深入人心，只是造勢而已，甚至連之前的產(chǎn)品也會受到牽連，其實這樣的事情還很多，例如：江蘇某個集團，本身是以生產(chǎn)農(nóng)藥而聞名的，企業(yè)為了尋求更大的發(fā)展，為了追求更多的經(jīng)濟效益，開始從事白酒生產(chǎn)，這里就嚴(yán)重忽略了新產(chǎn)品的開發(fā)與品牌文化之間的關(guān)聯(lián)性，生產(chǎn)出來的白酒也沒有受到消費者的青睞，試問又以什么樣的優(yōu)勢同其他酒企業(yè)競爭呢？

2.產(chǎn)品作為文化的物質(zhì)載體質(zhì)量讓廣大消費者失望。三鹿也好，冠生園也罷，這些企業(yè)都是承載中華文化民族的老字號企業(yè)，三鹿因為昧著良心添加三聚氰胺而失信于消費者；冠生園則是因為“陳餡翻炒”遭人唾棄。最終的結(jié)果就是辛辛苦苦打下的基業(yè)，與消費者有默契的產(chǎn)品文化毀于一旦，對品牌的支持與忠誠逐漸消失。

3.產(chǎn)品文化在包裝過于浮夸。部分企業(yè)在追求產(chǎn)品文化時，主要精力放在了包裝之上，結(jié)果并沒有將企業(yè)的文化理念真正融入到產(chǎn)品當(dāng)中去，企圖用華麗的裝飾與空洞的本質(zhì)來實現(xiàn)產(chǎn)品的文化營銷。這一點在房地產(chǎn)行業(yè)就太多太多了，總是強調(diào)高尚、品味、環(huán)境優(yōu)美等等，經(jīng)常用到的詞匯就是名都、尚居、皇苑等等，無論是黃金地段的摩天大樓，還是郊區(qū)以外的低矮樓盤，全都以豪華、經(jīng)典等高貴氣派的名稱作為文化營銷，消費者最終也區(qū)分不了到底是高檔別墅還是經(jīng)濟實用房型，這些所謂的文化營銷很空洞，沒有實在的東西，憑什么來與消費者產(chǎn)生共鳴，久而久之必然會讓消費者產(chǎn)生抵觸情緒。

4.產(chǎn)品促銷沒有新意，無法讓消費者真正動心。在節(jié)假日各大商城都會有促銷，而且有些賣場天天都有促銷，而我們面對促銷手段最常見的就是抽獎、降價、買一送一、廣告宣傳等等，降價一直來都能牽動消費者的心，對派送也會欣喜，但是這也只是企業(yè)短時間內(nèi)取得的一點成就，最終產(chǎn)只能歸咎于產(chǎn)品促銷沒有新意，無法真正讓消費者動心，心一旦“死”，消費者就不會像以前一樣那么熱衷這些傳統(tǒng)的促銷活動。

二、加強企業(yè)文化營銷產(chǎn)品的具體策略

1.不斷探索顧客的文化需求，將產(chǎn)品文化定位建立在本質(zhì)之上。產(chǎn)品定位是塑造一種產(chǎn)品在市場中的細分位置。文化營銷產(chǎn)品定位，首先，要對目標(biāo)市場進行定位，推薦采用調(diào)查研究手段，或者也可以用更好的統(tǒng)計手段，以實際情況為準(zhǔn)。對自己的目標(biāo)消費或目標(biāo)市場實現(xiàn)明確，并掌握消費者對該類產(chǎn)品有什么樣的文化需求，或者需求程度的高低；其次，加強產(chǎn)品的分析與研究，得知產(chǎn)品是否可以滿足目標(biāo)市場的文化需求，這個過程不能偷工減料，必須要不斷地進行市場測試，再進行文化因素的投入最終才能實現(xiàn)，堅持到產(chǎn)品能夠滿足消費者的文化需求為止；另外，企業(yè)還需要找出與其他企業(yè)產(chǎn)品文化的差距，知己知彼百戰(zhàn)不殆。

2.產(chǎn)品開發(fā)的過程中將文化因素導(dǎo)入，實現(xiàn)產(chǎn)品附加值充分提升的目標(biāo)。隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，人們對產(chǎn)品的追求不僅僅局限于基本功能，更是傾向于有情感附加值的產(chǎn)品。產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計過程中，要抓準(zhǔn)目標(biāo)消費者的文化背景與企業(yè)營銷策略，一定要將消費者能產(chǎn)生默契與肯定的文化同企業(yè)所傳遞的產(chǎn)品文化充分結(jié)合起來，將兩者合一為統(tǒng)一的價值觀。文化滲透的產(chǎn)品在情感上更加豐富，而產(chǎn)品的使用過程透露了一定的文化氣息，會加深消費者的印象，滿足其消費心理。

3.選取與產(chǎn)品整體文化訴求相得益彰的文化元素設(shè)計包裝。國際著名化學(xué)公司杜邦公司一項調(diào)查中顯示：63%的消費者是根據(jù)產(chǎn)品的包裝來進行選購的，這就是著名的“杜邦定律”。因此，產(chǎn)品包裝是產(chǎn)品給消費者的第一印象，更是基礎(chǔ)產(chǎn)品層，具有不可忽視的作用。文化營銷要求產(chǎn)品包裝策略，除了將產(chǎn)品的文化內(nèi)涵、品牌與企業(yè)自身文化價值體現(xiàn)出來以外，還需要產(chǎn)品的包裝一定要與消費者文化需求有機結(jié)合起來，只有從思想上打動消費者，才算是成功的產(chǎn)品文化，才更具魅力。

4.瞄準(zhǔn)顧客文化需求心理，再對產(chǎn)品進行準(zhǔn)確定價。價格競爭是國內(nèi)企業(yè)競爭的主要方式，這是一把雙刃劍，用得好將會取得事半功倍的效果，反之，則會損害企業(yè)的經(jīng)濟利益，因此，產(chǎn)品準(zhǔn)去的定價非常關(guān)鍵。產(chǎn)品價格的差異性體現(xiàn)了產(chǎn)品在服務(wù)、定位以及質(zhì)量上的差別。文化營銷認為，消費者購買的是整體消費利益，商品定價應(yīng)該以消費者獲得的產(chǎn)品總價值為基準(zhǔn)。文化價值是產(chǎn)品提供價值內(nèi)容之一，更是消費者的心理體驗，其價值大小的確定應(yīng)該以顧客的認知為出發(fā)點，也就是消費者對產(chǎn)品的理解為準(zhǔn)則，并不是全部根據(jù)成本來進行定價的。消費者之間在價值觀上也存在一定的差異性，從而才能形成不同的消費心理，自然對產(chǎn)品的理解也不同。企業(yè)對消費者的理解價格有準(zhǔn)確估計情況下，可以制定出適合不同消費者的價格。價格必定與產(chǎn)品價值相關(guān)。消費者愿意支付的價格直接體現(xiàn)了產(chǎn)品所體現(xiàn)的價值以及顧客所得到的實際價值。即使產(chǎn)品的價格超出成本很多，但是同產(chǎn)品與其他的內(nèi)在文化價值相比較，首先還是考慮目標(biāo)消費者心理的接受程度，這才是合適的產(chǎn)品價格。

參考文獻：

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關(guān)鍵字：房地產(chǎn)項目，前期策劃，科學(xué)發(fā)展觀

通常意義上的房地產(chǎn)項目開發(fā)可分為決策階段和實施階段，房地產(chǎn)開發(fā)中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續(xù)的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關(guān)重要的作用。無疑，做好項目開發(fā)前期的策劃工作，為項目開發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是項目開發(fā)成功的重要因素。通俗地講，前期策劃就是要解決市場定位的問題，如樓盤定位、產(chǎn)品定位、價格定位，即解決“生產(chǎn)什么、為誰生產(chǎn)、怎么生產(chǎn)”的問題。

一、房地產(chǎn)項目的前期策劃重要性

房地產(chǎn)的前期策劃是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ)，以獨特的創(chuàng)新為核心，綜合運用各種輔助手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性且可操作性的規(guī)劃活動。從某種意義上說，一個開發(fā)項目是否成功，能否獲得預(yù)期的收益，是由項目的前期階段的策劃方案、規(guī)劃設(shè)想、項目定位、操作模式等決定的，而能否實現(xiàn)開發(fā)的最初設(shè)想，在項目前期進行策劃至關(guān)重要。

前期階段策劃的重要性表現(xiàn)在如下幾個方面：（1）策劃的前瞻性；（2）策劃的創(chuàng)新性；（3）策劃具有增值性；（4）策劃具有文化性；（5）策劃具有人性化；（6）策劃具有決策性；（7）策劃具有整合性；（8）策劃具有系統(tǒng)性；

策劃是從前期對市場、功能、產(chǎn)品、開發(fā)策略等的研究與制定，到執(zhí)行階段結(jié)合市場變化、環(huán)境變化及營銷過程的把握，事實上這些花多少工夫都是值得的。因此在取得土地之前，策劃就應(yīng)該介入做形勢策劃和投資策劃。在項目前期階段的策劃中，根據(jù)市場趨勢、項目區(qū)位進行產(chǎn)品的功能規(guī)劃，解決項目產(chǎn)品定位的問題，這樣可以預(yù)先有目的地利用產(chǎn)品的差異性，來安排項目內(nèi)容的主要賣點。

二、房地產(chǎn)項目的前期策劃任務(wù)

前期策劃任務(wù)主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟策劃、技術(shù)策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險策劃。

各個組成部分的具體內(nèi)容為：（1）環(huán)境調(diào)查和分析主要是了解項目所處的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境、建設(shè)環(huán)境(能源、基礎(chǔ)設(shè)施)以及建筑環(huán)境(風(fēng)格、主色調(diào)等)等，從而為項目的定義和論證提供資料；（2）項目定義和論證主要是確立開發(fā)或建設(shè)的目的、宗旨以及指導(dǎo)思想，并確定項目的規(guī)模、組成、功能、標(biāo)準(zhǔn)和布局、總投資以及開發(fā)或建設(shè)周期；（3）組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務(wù)分工及管理職能分工；（4）管理策劃要確定項目建設(shè)和經(jīng)營期的管理總體方案；（5）合同策劃是確定決策期的合同結(jié)構(gòu)、內(nèi)容和文本；經(jīng)濟策劃注重于項目開發(fā)中的成本效益分析，定資金需求量計劃和融資方案；（6）技術(shù)策劃主要是分析和論證技術(shù)方案以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的應(yīng)用和制定；（7）營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；（8）環(huán)境和文化策劃關(guān)注項目規(guī)劃中的環(huán)境藝術(shù)、生態(tài)文化等方面；（9）風(fēng)險分析包括政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、組織風(fēng)險、管理風(fēng)險以及營銷風(fēng)險等。通過對以上各因素的分析，可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案，從而對開發(fā)項目做出決策。

三、房地產(chǎn)項目前期策劃存在的問題

1、房地產(chǎn)市場方面

中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問題。建設(shè)的規(guī)?；潭容^低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個重要環(huán)節(jié)，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。

2、發(fā)展商存在的問題

發(fā)展商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實、科學(xué)的市場導(dǎo)向。發(fā)展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。發(fā)展商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，發(fā)展商常常在項目進行過程中，動用其可能的社會關(guān)系資源，一味提高項目規(guī)劃設(shè)計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。

3、建筑師存在的問題

在現(xiàn)行設(shè)計體制下，過細的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學(xué)、深入的認識，已無法在前期策劃中找到現(xiàn)實、準(zhǔn)確的立足點。

四、房地產(chǎn)項目前期策劃存在問題的具體表現(xiàn)

1、選址錯誤。例如開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。這種選址錯誤是最為典型的缺乏前期策劃，對區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。

2、功能定位、設(shè)計。例如有的小區(qū)在設(shè)計功能、選料過程中與小區(qū)的市場定位脫節(jié)，而有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計低檔、房型設(shè)計不合理，與高檔商品房本身不相匹配。

3、房型設(shè)計與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對象的實際消費能力，套內(nèi)面積大，雖然單價不高，但總價都大大超過消費承受能力。類似這種房型設(shè)計脫離市場定位，套內(nèi)面積控制與房型設(shè)計自相矛盾等并不少見。

4、為了節(jié)省設(shè)計費用，套用舊的設(shè)計方案、規(guī)劃設(shè)計陳舊。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但小區(qū)設(shè)計不佳，單位平面布局不好，如高層點式蝶形，結(jié)果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。

5、有的小區(qū)號稱經(jīng)濟適用房，但錯誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔(dān)，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。類似的問題都屬于前期策劃缺乏或不到位。

五、解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑

1、要了解經(jīng)濟與發(fā)展形勢及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)的發(fā)展與一個國家、和地區(qū)的政治和經(jīng)濟、金融、教育和治安社會發(fā)展等因素信息相關(guān)，這些因素間接對房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響，對本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進行了解，這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準(zhǔn)確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析，當(dāng)然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。

2、要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，遵紀(jì)守法避免稍微出點差錯就要直接影響到開發(fā)項目的正常運行，造成不必要的浪費。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關(guān)于住房制度改革。政府對“放心房”的要求等，更須嚴(yán)格執(zhí)行，要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整政策的信息，及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項目的成功。

3、要對項目周邊的居民和對周邊同類樓盤進行了解和調(diào)查。必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項目的市場定位。對周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項目營銷策略時作到揚長避短，使自己處于有利地位，制定正確的競爭對策，例如樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法、銷售進度、付款方式、購房對象和樓盤設(shè)計造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、環(huán)境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等。

4、樹立科學(xué)發(fā)展觀更新房地產(chǎn)開發(fā)觀念的政策體制。舊的開發(fā)意識、舊的經(jīng)營體制、舊的專業(yè)觀念、舊的知識結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。新經(jīng)濟、新市場的發(fā)展特點，使科學(xué)的前期策劃成為房地產(chǎn)項目成敗關(guān)鍵，這必然要求發(fā)展商和建筑師攜手結(jié)盟，形成良性互動。發(fā)展商和建筑師應(yīng)共同樹立房地產(chǎn)開發(fā)必須以前期策劃為先導(dǎo)的行業(yè)意識。發(fā)展商應(yīng)從現(xiàn)行的開發(fā)程序中把前期策劃作為房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品研發(fā)階段而獨立出來，而建筑師要突破現(xiàn)行設(shè)計程序的束縛，拓展專業(yè)視野，全面承擔(dān)起在前期策劃中主導(dǎo)專業(yè)角色的責(zé)任。中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和發(fā)展前景，使科學(xué)的前期策劃成為房地產(chǎn)開發(fā)唯一選擇。而前期策劃得以科學(xué)、系統(tǒng)的開展和完成，則有賴于發(fā)展商和建筑師的良性互動。

參考文獻

1、吳虹.對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作的幾點認識[J].安徽建筑,2004.9

2、張利.對房地產(chǎn)開發(fā)中項目前期策劃工作的認識和思考[J],四川建筑科學(xué)研究,2002.3

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【關(guān)鍵詞】樓盤品質(zhì) 地產(chǎn)建筑師 作用

“高房價而無高品質(zhì)”是百姓對溫州樓市的普遍看法。隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，消費者和房地產(chǎn)市場越來越成熟，對于溫州的房地產(chǎn)企業(yè)來說，一個優(yōu)勝劣汰的時代已然來臨。溫州的地產(chǎn)商也都充分認識到，只有練好內(nèi)功，提升產(chǎn)品品質(zhì)，才是企業(yè)生存和發(fā)展的根本。那么，制約溫州樓盤品質(zhì)提升的主要因素到底是什么呢？溫州多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)樓盤的過程中，只重視樓盤的“蓋”與“賣”，而對影響樓盤品質(zhì)的前期策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計定位重視不夠；相應(yīng)地，在企業(yè)人員的配備上，只重視建筑施工的技術(shù)人員與樓盤的營銷策劃人員，而忽略了地產(chǎn)建筑師在企業(yè)中的作用。以下，先從影響樓盤品質(zhì)的主要因素進行分析，進一步探討地產(chǎn)建筑師在樓盤品質(zhì)提升中的作用。

一、樓盤品質(zhì)的影響因素

從目前的發(fā)展水平看，高品質(zhì)的樓盤應(yīng)具備以下因素：1、準(zhǔn)確合適的客戶定位；2、合理實用的套型設(shè)計；3、綠色節(jié)能的建筑科技；4、和諧健康的立面形象；5、成熟完善的社區(qū)配套；6、舒適優(yōu)美的小區(qū)景觀；7、高效安全的安保體系；8、以人為本的物業(yè)管理。從以上因素看，影響樓盤品質(zhì)的主要決定因素在樓盤開工之前就已經(jīng)基本定型了，也就是說，前期的策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計是左右樓盤品質(zhì)的關(guān)鍵因素。如果前期策劃、產(chǎn)品設(shè)計出現(xiàn)偏差，施工質(zhì)量做得再好，樓盤的品質(zhì)也上不去，從這一角度講，樓盤的品質(zhì)是設(shè)計出來的，而不是概念炒作出來的。我們有時可以看到，同樣地段的樓盤，有的銷售火爆，有的無人問津，這里除了營銷因素外，樓盤的品質(zhì)起到了關(guān)鍵的作用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，要想開發(fā)出高品質(zhì)的樓盤，前期的策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計是至關(guān)重要的，而企業(yè)中能掌控前期策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計的技術(shù)人員必須是懂城市規(guī)劃、建筑設(shè)計和景觀設(shè)計的專業(yè)人員，地產(chǎn)建筑師往往是這一角色的較佳人選。

二、地產(chǎn)建筑師在樓盤品質(zhì)提升中的作用

地產(chǎn)建筑師是指為地產(chǎn)商服務(wù)的、供職于地產(chǎn)公司的建筑師。由于我國過去計劃經(jīng)濟體制的影響，以往建筑師大多都集中在建筑設(shè)計院。為了與從事建筑設(shè)計的建筑師區(qū)別開來，我們把服務(wù)于地產(chǎn)商的建筑師稱為地產(chǎn)建筑師。地產(chǎn)建筑師對溫州房地產(chǎn)界來說還是一個新名詞，但對中國一些品牌地產(chǎn)公司來說，地產(chǎn)建筑師已經(jīng)是其重要組成部份了，如深圳萬科、杭州綠城、深圳金地和北京復(fù)地等。

隨著房地產(chǎn)從營銷時代向產(chǎn)品時代的過渡，樓盤品質(zhì)的提升得到越來越多地產(chǎn)商的重視。在西方，由于各專業(yè)公司在自己的領(lǐng)域里非常專業(yè)，開發(fā)商的任務(wù)是獲取土地和金融運作，前期策劃、產(chǎn)品設(shè)計、施工、監(jiān)理及銷售等工作都分屬不同的專業(yè)公司，這樣的專業(yè)公司往往是由建筑師牽頭的建筑設(shè)計公司。而在中國，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展只有二十幾年的時間，專業(yè)化分工遠沒有西方那么完善。中國現(xiàn)有的建筑設(shè)計公司僅能承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的產(chǎn)品設(shè)計工作。地產(chǎn)商作為一個地塊項目的全盤操作者，還需自己掌控從前期策劃、產(chǎn)品設(shè)計、施工管理到銷售服務(wù)的全過程。而中國大多數(shù)的開發(fā)商屬于“半路出家”，對規(guī)劃、建筑、景觀等缺乏專業(yè)知識，房地產(chǎn)公司就需要一些從設(shè)計角度來掌控樓盤品質(zhì)的專業(yè)人員來協(xié)調(diào)統(tǒng)領(lǐng)樓盤開發(fā)全過程的技術(shù)工作。這些專業(yè)人員既要有建筑師的專業(yè)素質(zhì)，懂城市規(guī)劃、建筑設(shè)計和景觀設(shè)計，又要有職業(yè)經(jīng)理人的經(jīng)營眼光，懂前期策劃、成本核算和市場營銷……地產(chǎn)建筑師則是擔(dān)任這一角色的理想人選。地產(chǎn)建筑師對樓盤品質(zhì)掌控主要在以下幾方面。

1、地產(chǎn)建筑師是產(chǎn)品前期策劃的核心人物

地產(chǎn)建筑師在產(chǎn)品前期策劃中的作用表現(xiàn)在兩方面。首先，地產(chǎn)建筑師從場地的選址、建筑的規(guī)劃、周邊的環(huán)境、市政配套和經(jīng)濟指標(biāo)等方面進行分析，以確定該項目開發(fā)的可行性。其次，在獲取土地之后，地產(chǎn)建筑師從場地的規(guī)劃、客戶群的定位、建筑平面戶型、小區(qū)景觀、建筑總體風(fēng)格和小區(qū)公建配套等方面提出專業(yè)意見，為樓盤的市場定位和品質(zhì)奠定基調(diào)。

房地產(chǎn)項目具有投入大、周期長、受政策影響大的特點，因而需要有準(zhǔn)確、超前的市場定位，準(zhǔn)確的市場定位是房地產(chǎn)項目成功的保證。

2、地產(chǎn)建筑師的能夠選擇合適的設(shè)計單位

地產(chǎn)建筑師雖然具有建筑設(shè)計的專業(yè)知識，但并不需要親自動手做設(shè)計，他的作用是以自己的專業(yè)眼光，選擇適合的規(guī)劃、建筑、景觀等專業(yè)設(shè)計公司。有的公司善長做住宅，有的公司善長做公建，有的公司在文化建筑設(shè)計上有自己的強項，有的公司在景觀設(shè)計上有獨到之處。地產(chǎn)建筑師就是合理地整合設(shè)計資源，使設(shè)計配合比達到最優(yōu)。

3、地產(chǎn)建筑師能做好設(shè)計質(zhì)量與設(shè)計進度的控制

一方面，當(dāng)前設(shè)計公司與開發(fā)商之間的關(guān)系是不平等的，設(shè)計公司為了設(shè)計業(yè)務(wù)，往往很難堅持自己的設(shè)計品味，容易遷就開發(fā)商。有的開發(fā)公司老板拿著出國拍攝的某個歐式古典建筑的照片，讓建筑師按此模樣設(shè)計，而這些豪華、繁瑣、浪費、與時代氣息和當(dāng)?shù)丨h(huán)境不相吻合的建筑往往成為設(shè)計敗筆。另一方面，建筑師作設(shè)計一般是把建筑當(dāng)藝術(shù)品來做，有的時候，建筑師為了名氣特別注重視覺沖擊力，而忽視了房產(chǎn)是產(chǎn)品這一概念，忽視了合理的性價比和開發(fā)商最初的產(chǎn)品定位。

在這兩種情況下地產(chǎn)建筑師既要站在建筑師的專業(yè)立場上來掌控設(shè)計質(zhì)量，又要站在地產(chǎn)商的角度來控制設(shè)計的最初定位。這種管理是為了保證前期的產(chǎn)品策劃得以落實，使產(chǎn)品的定位不發(fā)生偏離。

樓盤作為產(chǎn)品，它需要自己的生產(chǎn)周期，地產(chǎn)建筑師要根據(jù)樓盤推出的最后期限，編排周密的設(shè)計計劃、協(xié)調(diào)不同設(shè)計單位的時間，使各環(huán)節(jié)的設(shè)計按計劃、有步驟的進行。

三、溫州開發(fā)企業(yè)中地產(chǎn)建筑師的缺位

溫州的開發(fā)商大多是從建筑施工等其它相關(guān)行業(yè)轉(zhuǎn)行過來的，對建筑、規(guī)劃、景觀等方面缺乏專業(yè)知識。雖然在開發(fā)實踐中積累了豐富的實踐經(jīng)驗，但是地產(chǎn)建筑師所需要的專業(yè)知識不是通過短期培訓(xùn)和幾個項目的積累就能達到的。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，地產(chǎn)商要想以產(chǎn)品品質(zhì)引領(lǐng)市場，沒有專業(yè)的地產(chǎn)建筑師是很難做到的。雖然開發(fā)企業(yè)大都設(shè)有總工程師的職位，但是總工程師往往由土木工程師提任，其工民建的知識背景決定了其只在結(jié)構(gòu)、施工、監(jiān)理等方面具有優(yōu)勢。而溫州有的地產(chǎn)商并不清楚地產(chǎn)建筑師與土木工程師的區(qū)別，盲目認為以總工程師負責(zé)技術(shù)，基本上就能解決地產(chǎn)開發(fā)全過程的技術(shù)問題。

由于開發(fā)商在城市規(guī)劃、建筑設(shè)計和景觀設(shè)計等方面缺乏專業(yè)知識與專業(yè)人才，對于產(chǎn)品的前期策劃、總圖規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計的定位只能交給設(shè)計院，設(shè)計成什么樣就是什么樣，開發(fā)商只能憑經(jīng)驗提一些設(shè)計要求，很難從樓盤的整體品質(zhì)上來掌控。由于總圖規(guī)劃、建筑設(shè)計和景觀設(shè)計分別由不同的公司完成，各公司之間又缺乏協(xié)調(diào)，往往造成總體風(fēng)格不一致。

四、地產(chǎn)建筑師的缺位制約了溫州樓盤品質(zhì)的提升

相對溫州樓市的“高價”來說，溫州樓盤的品質(zhì)很難說是高的。溫州樓市一直存在著樓盤偏小、公建配套不齊全、套型設(shè)計不合理、建筑科技含量不高、樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重和室外空間景觀差等問題。這使得溫州樓盤的總體品質(zhì)與國內(nèi)先進城市存在著很大的差距。

客觀地講，溫州一些注重品牌的開發(fā)商也已經(jīng)認識到產(chǎn)品品質(zhì)的提升是房開企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，同時也逐步認識到設(shè)計建筑師在產(chǎn)品品質(zhì)提升中的作用，所以，有的開發(fā)商在樓盤設(shè)計之前邀請建筑師一起考察其他城市高品質(zhì)的樓盤。但是，設(shè)計建筑師只能在設(shè)計環(huán)節(jié)掌控建筑設(shè)計的質(zhì)量，而很難參與到項目開發(fā)的全過程。在溫州真正聘用建筑師擔(dān)任房地產(chǎn)公司的地產(chǎn)建筑師的企業(yè)還很少，地產(chǎn)建筑師在地產(chǎn)公司是缺位的。

缺位的原因主要在兩方面。第一，地產(chǎn)商的重視程度不夠，有的地產(chǎn)商認為結(jié)構(gòu)工程師能解決許多實際的施工技術(shù)問題，而地產(chǎn)建筑師在公司里的作用比較虛，為了節(jié)省人力成本，能省則省。第二，在溫州，符合地產(chǎn)建筑師專業(yè)要求的人才奇缺。

篇4

關(guān)鍵詞：施工項目；前期策劃；分析

中圖分類號：TU72 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-000-02

一、施工項目前期策劃價值分析的重要作用

所謂項目前期策劃，是項目全方位策劃關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境、該行業(yè)市場的供求狀況、同類項目的現(xiàn)狀及產(chǎn)品的購買行為進行調(diào)研分析，再結(jié)合項目進行SWOT分析。在此基礎(chǔ)上，對項目進行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場定位和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進行策略提示，對投資節(jié)奏提出專業(yè)性意見。其實，項目的前期策劃是一次理性分析過程。

項目策劃是在項目參與各方之間建立一種動態(tài)的協(xié)定，這一協(xié)定的核心是在下面幾個變量之間達成一致，即：完成項目的時間、完成項目所需的工作量、完成項目所需的費用和項目的特征、功能及屬性。這一協(xié)定明確了項目的目標(biāo)、內(nèi)容以及為實現(xiàn)目標(biāo)而進行的主要活動，它包含對項目假設(shè)及項目風(fēng)險的識別。策劃允許在今后的實施階段對其方案做某些變更。隨策劃過程的深入，策劃文檔成為項目實施的動態(tài)指導(dǎo)。項目策劃包括確定項目實施的總體過程和詳細過程。項目策劃是用于分析項目可行性及指導(dǎo)行動的。項目策劃包括項目決策階段的策劃、項目實施階段的策劃。從事項目策劃的組織形式有：開發(fā)公司、建設(shè)單位、專業(yè)咨詢單位、開發(fā)公司+專業(yè)咨詢單位、建設(shè)單位+專業(yè)咨詢單位。策劃是一個知識管理的過程，應(yīng)重視對類同項目的經(jīng)驗和教訓(xùn)的分析；策劃是一個以創(chuàng)新求增值的過程，應(yīng)堅持開放性的工作原則；策劃是一個動態(tài)的過程，應(yīng)重視論證和調(diào)整[1]。

項目決策階段的策劃，即開發(fā)管理，決策階段的策劃任務(wù)包括環(huán)境調(diào)查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟策劃、技術(shù)策劃、風(fēng)險分析。項目實施階段的策劃，實施階段的策劃任務(wù)包括建設(shè)期的環(huán)境調(diào)查和分析、項目目標(biāo)分析和再論證、項目實施的組織策劃、項目實施的管理策劃、項目實施的合同策劃、項目實施的經(jīng)濟策劃、項目實施的技術(shù)策劃、項目實施的風(fēng)險分析。

在工程項目的地質(zhì)勘查、經(jīng)濟環(huán)境、人、機、料資源情況都應(yīng)該進行.施工項目前期策劃價值分析，提升潛在盈利能力，減少后期施工中不必要的投入。

二、施工項目前期策劃價值分析的主要能容

1.技術(shù)方案優(yōu)化

“雙優(yōu)化”即施工組織設(shè)計（施工方案）和設(shè)計優(yōu)化。設(shè)計優(yōu)化：是指在原有設(shè)計基礎(chǔ)上，對局部施工圖進行優(yōu)化設(shè)計的工作，目的是使原有設(shè)計更合理、更經(jīng)濟、更安全、更便于施工。方案優(yōu)化：是指對投標(biāo)施工組織設(shè)計（方案）進行的優(yōu)化，在對項目實施條件及設(shè)計文件充分了解的基礎(chǔ)上，在保證質(zhì)量、工期、安全的前提下，通過采用“四新技術(shù)”，形成新的更完善，更先進，更合理的方案。雙優(yōu)化旨在設(shè)計聯(lián)系實際，在保證設(shè)計目的和施工安全的前提下，施工單位通過現(xiàn)場實際情況，采用某種新技術(shù)或綠色施工工藝來替代一些造價高昂的原設(shè)計內(nèi)容。使工程造價大幅度降低，節(jié)省工期，從而創(chuàng)效。施工單位通過“雙優(yōu)化”工作可以與設(shè)計單位、材料/設(shè)備供應(yīng)商建立良好的互動關(guān)系，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈、推進企業(yè)管理進步，提高經(jīng)濟和社會效益取得巨大成效[2]。

2.施工圖預(yù)算

施工圖預(yù)算（概念同預(yù)算價）：是“承包人或發(fā)包人”根據(jù)施工圖紙計算的造價，比較細。施工圖預(yù)算是指擬建工程在開工之前，根據(jù)已批準(zhǔn)并經(jīng)會審后的施工圖紙、施工組織設(shè)計、現(xiàn)行工程預(yù)算定額、工程量計算規(guī)則、材料和設(shè)備的預(yù)算單價、各項取費標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)先計算工程建設(shè)費用的經(jīng)濟文件.主要作用：是考核工程成本、確定工程造價的主要依據(jù)；編制標(biāo)底、投標(biāo)文件、簽訂承發(fā)包合同的依據(jù)；工程價款結(jié)算的依據(jù)；施工企業(yè)編制施工計劃的依據(jù)。.一般情況，建設(shè)單位投資建設(shè)前做投資估算，設(shè)計單位設(shè)計圖紙時做設(shè)計概算，施工單位及建設(shè)單位在招投標(biāo)階段要做施工圖預(yù)算。施工圖預(yù)算的主要作用是：

（1）施工圖預(yù)算是設(shè)計階段控制工程造價的重要環(huán)節(jié)，是控制施工圖設(shè)計不突破設(shè)計概算的重要措施。

（2）對于不宜實行招標(biāo)而采用施工圖預(yù)算加調(diào)整價結(jié)算的工程，施工圖預(yù)算可作為確定合同價款的基礎(chǔ)或作為審查施工企業(yè)提出的施工圖預(yù)算的依據(jù)。

（3）對于實行施工招標(biāo)的工程不屬《清單規(guī)范》規(guī)定執(zhí)行范圍的，可用施工圖預(yù)算作為編制標(biāo)底的依據(jù)，此時它是承包企業(yè)投標(biāo)報價的基礎(chǔ)。

（4）施工圖預(yù)算是編制或調(diào)整固定資產(chǎn)投資計劃的依據(jù)。

3.設(shè)備租賃及人員配置

作為機械設(shè)備租賃管理，要想管好設(shè)備，必須保持信息暢通。要有科學(xué)的管理制度，建立維修、保養(yǎng)制度，公司成立以設(shè)備管理人員、修理工班長為主的設(shè)備檢查小組，對所租賃出去的設(shè)備進行定期檢查。對于租賃機械設(shè)備，實行單機單車核算，與機長工資掛鉤，每月定期收集當(dāng)月消耗材料、油料及現(xiàn)場零星開支等成本及完成工程量收入數(shù)據(jù)，實時進行分析對比，找出與同類型機械設(shè)備實際、計劃成本差異，定期考核兌現(xiàn)。及時結(jié)算和回收租金對租賃設(shè)備來說是很重要的。如承租方到期不及時結(jié)算支付租金，則出租方應(yīng)按合同采取停機或調(diào)回機械設(shè)備等措施，防止租金不能及時回收而造成不必要的損失。

人員配備，一般是指對組織中全體人員的配備，既包括主管人員的配備，也包括非主管人員的配備。組織人員配備計劃的擬定要以組織需要為依據(jù)，以保證經(jīng)濟效益的提高為前提；它既不是盲目地擴大職工隊伍，更不是單純?yōu)榱私鉀Q職工就業(yè)，而是為了保證組織效益的提高。在工程項目中人員的配置也是不可小覷的，人員的浪費也是成本增加的因素之一。在施工前應(yīng)該依據(jù)相關(guān)的定額進行技術(shù)人員的計算，每道工序的需要的人數(shù)都應(yīng)該計算出來，在進行實際施工時就不會出現(xiàn)，人員的浪費出現(xiàn)人員閑散的現(xiàn)象出現(xiàn)。

4.材料市場調(diào)查

施工項目的材料的市場調(diào)查是十分必要的，在實際的項目開工前就要對項目需要的建筑材料的價格進行統(tǒng)計，這樣有利于成本的控制，對于項目需要的主要的材料的市場價格進行分析找到比較適合的價格，每個月的材料價格都要有對比分析，只有這樣才能夠很好的掌握材料價格的變化以及實時的材料的價格。只有掌握市場的價格才能夠很好的控制材料的費用，避免出現(xiàn)材料的價格不確定的現(xiàn)象，導(dǎo)致現(xiàn)場的施工成本增加。在項目的前期策劃價值分析時編制市場調(diào)查方案，針對工程主要材料、地材、二三項料進行市場調(diào)查，填寫實地調(diào)查記錄表，通過對投標(biāo)時材料價格估算結(jié)果與市場調(diào)查結(jié)果對比找到其中的價格的差別，形成市場調(diào)查報告，合理運用市場調(diào)查結(jié)果進行材料的選擇，這樣就能夠很好的掌握材料價格的市場變化。

三、前期策劃常見問題

前期策劃不周會給后期帶來增加成本的影響，項目前期策劃應(yīng)該做到詳細。前期策劃，當(dāng)接到一個工程以后，需要對現(xiàn)場進行踏勘，熟悉施工現(xiàn)場，對建設(shè)單位提供的水、電、道路等進行復(fù)核，看看是否滿足工程施工需要，然后根據(jù)施工圖紙、工程投標(biāo)文件、工程預(yù)算、國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等編制詳細的工程施工組織設(shè)計，本設(shè)計中要重點體現(xiàn)施工現(xiàn)場布置、施工進度計劃、勞動力安排計劃、機械設(shè)備使用計劃、質(zhì)量、安全、成本控制措施、現(xiàn)場管理組織構(gòu)成、質(zhì)量通病防治措施、臨時用電方案、臨時用水方案、安全施工方案、安全應(yīng)急預(yù)案等。為促進項目的持續(xù)發(fā)展，未來的戰(zhàn)略策劃也是非常重要。從企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)計到產(chǎn)品戰(zhàn)略設(shè)計，再到具體的實施方案，不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。開發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰(zhàn)略的應(yīng)對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發(fā)商就進行詳規(guī)，前期策劃就會失去其應(yīng)有的作用。項目前期運行策劃的過程是由總承包單位（對于施工單位而言）組織并對策劃質(zhì)量把關(guān)，項目部具體負責(zé)組織策劃，總承包負責(zé)對策劃過程實施監(jiān)控。對編制前期運行策劃所需要的一些基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)備，需在策劃開始前明確責(zé)任人及時間要求，以確保策劃的真實合理性。如果項目的前期策劃不夠詳細或者有漏項的現(xiàn)象出現(xiàn)，就會造成后期工程項目造價增加的現(xiàn)象，項目的前期策劃主要是成本的控制，在實際的過程中應(yīng)該加大施工圖紙預(yù)算、材料、人工以及設(shè)備的租賃策劃管理[3]。

四、結(jié)論

建設(shè)項目策劃是把建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有策略性運作思路的高智力的系統(tǒng)活動。通過項目策劃可以明確項目的發(fā)展綱要，構(gòu)建項目的系統(tǒng)框架，并為項目的決策提供依據(jù)，為項目的實施提供指導(dǎo)，為項目的運營奠定基礎(chǔ)。

施工項目前期策劃，在整個過程中必須不斷地進行環(huán)境調(diào)查，并對環(huán)境發(fā)展趨向進行合理的預(yù)測。環(huán)境是確定項目目標(biāo)，進行項目定義，分析可行性的最重要的影響因素，是進行正確決策的基礎(chǔ)。在整個過程中有一個多重反饋的過程，要不斷地進行調(diào)整、修改、優(yōu)化，甚至放棄原定的構(gòu)思、目標(biāo)或方案。在項目前期策劃過程中階段決策是非常重要的。在整個過程中必須設(shè)置幾個決策點，對階段工作結(jié)果進行分析、選擇。項目前期策劃工作的重要作用項目的前期策劃工作主要是產(chǎn)生項目的構(gòu)思，確立目標(biāo)，并對目標(biāo)進行論證，為項目的批準(zhǔn)提供依據(jù)。它是項目的決策過程。它不僅對項目的整個生命期，對項目的實施和管理起著決定性作用，而且對項目的整個上層系統(tǒng)都有極其重要的影響[4]。

參考文獻：

[1]李勝會，任青華.水電工程施工項目前期策劃工作淺議[J].四川水力發(fā)電，2013，S1.

[2]潘雄.工程項目前期策劃淺析[J].黑龍江科技信息，2012，28.

篇5

關(guān)鍵詞：施工前期；準(zhǔn)備階段；質(zhì)量控制

一個工程項目施工前準(zhǔn)備工作做的是否充分、正確，將直接影響以后工程施工能否順利進行。而作為監(jiān)理工程師在施工前的事前控制．通過審查施工單位開工前準(zhǔn)備階段工作，提出監(jiān)理意見或建議。督促其在充分考慮工程特點、理解設(shè)計意圖和規(guī)范要求的基礎(chǔ)上，充分做好施工前準(zhǔn)備工作十分重要。項目監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)工程特點和監(jiān)理單位實際情況做好項目監(jiān)控準(zhǔn)備。施工前準(zhǔn)備階段的質(zhì)量控制是事前控制的重要工作、是全過程工程監(jiān)理的關(guān)鍵。監(jiān)理工程師應(yīng)高度重視對施工前準(zhǔn)備工作的審查，運用扎實的理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗對施工單位的各項準(zhǔn)備工作進行質(zhì)量控制，做好此項工作，對保證整個工程項目的順利開展將起到事半功倍的作用。

1 項目前期的可行性論證

工程造價管理的重點是積極參與項目決策前的準(zhǔn)備工作，認真搜集有關(guān)資料，切實做好項目可行性研究報告，對項目所處地區(qū)、位置的選擇應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場地形地貌等多種因素綜合考慮。由于影響造價因素眾多，所以應(yīng)進行幾種方案技術(shù)經(jīng)濟比較投資估算，合理確定工程的規(guī)模。對一些重點項目可實行事前公示制和聽證會，使政府投資更趨向合理化和效益化，避免行政領(lǐng)導(dǎo)濫用對項目的決策權(quán)。對編制或?qū)徍送顿Y估算，可根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ攸c，利用類似工程的單位建筑面積的消耗量和基價作為投資估算指標(biāo)進行計算。為了做好投資估算，造價管理人員可在政府工程竣工后，及時對具體工程的造價管理進行分析和總結(jié)，并收集整理工程造價資料，將自己經(jīng)辦的每一項已完工程的數(shù)據(jù)資料，如項日的面積、造價等，按一定的格式認真填報，并可錄入計算機數(shù)據(jù)庫。這樣平時積累了大量的造價資料，可制定政府工程項目的投資估算計算標(biāo)準(zhǔn)，同時也為以后類似工程的決策提供數(shù)據(jù)參考。

2 施工前期策劃編制原則

2.1 編制原則。 項目策劃是一個系統(tǒng)的整體，構(gòu)成總策劃的各子策劃不是獨立存在的，而是相互作用影響，因此，策劃時要考慮各子策劃的相關(guān)性。前期總策劃是一個由專業(yè)策劃(子策劃)組成的有機協(xié)調(diào)的系統(tǒng)整體，各個專業(yè)策劃彼此之間相對獨立，又緊密相關(guān)。施工前期策劃的制定是圍繞項目管理目標(biāo)的實現(xiàn)而展開的，因此，前期策劃具有目標(biāo)性。因為項目的施工期很長，賴于制定施工前期策劃的項目環(huán)境處于變化之中，因為項目前期策劃需要隨之不斷地調(diào)整和修改，以保證項目目標(biāo)的實現(xiàn)。

2.2 編制內(nèi)容。 項目管理的主要內(nèi)容應(yīng)結(jié)合工程實際情況，根據(jù)項目的管理對象和管理目標(biāo)決定。按照項目管理“5W2H分析法”分解施工前期策劃的內(nèi)容， 即，管理目標(biāo)(WHY)， 目標(biāo)分解及責(zé)任落實(WHAT)，總平面布置(WHERE)，進度管理(WHEN)，項目組織及人力管理(WHO)，施工總體安排以及安全、質(zhì)量、技術(shù)、船機、物資、法律風(fēng)險、文明施工、企業(yè)文化、工會建設(shè)、激勵機制等各方面管理(HOW)，費用管理(HOW MUCH)。

2.3 編制深度。 現(xiàn)代管理學(xué)中有個“管理層級”概念，即不同的管理層需了解、掌握不同深度的管理內(nèi)容，大致可以劃分為“管理層”、“項目層”、“操作層”3個層級，管理內(nèi)容由綱到目、由扼要到詳盡?！肮芾韺印奔壍膬?nèi)容是“抓大”，掌握整個管理內(nèi)容的骨架，但不易指導(dǎo)具體操作；“操作層”級的內(nèi)容是“抓小”，具體指導(dǎo)操作，但不易把握管理要點； “項目層”的管理內(nèi)容則介于兩者之間，既容易把握關(guān)鍵點，內(nèi)容又不過于冗長，深淺適度。依據(jù)前期策劃在項目管理中的定位和作用，前期策劃進行的深度符合“項目層”級的理念。

3 施工前期策劃的編制

3.1 施工前期總策劃。 施工前期總策劃主要內(nèi)容包括：編制依據(jù)，工程概況，工程特點、難點分析，管理目標(biāo)，組織機構(gòu)，前期策劃總體思路，實施過程策劃(即各專業(yè)策劃)。

3.2 各專業(yè)策劃。 以水工項目施工進度管理為例，簡述專業(yè)策劃的編制內(nèi)容。進度管理是指為達到合同規(guī)定的工期及節(jié)點工期目標(biāo)而給工程各項工作賦予時間要求，并為保證滿足要求和最佳配資源置所進行的一系列管理工作。

4 施工前期策劃在實施中的調(diào)整

建設(shè)工程項目是一個復(fù)雜的產(chǎn)品制造過程，在項目按事先制訂的策劃朝管理目標(biāo)推進過程中。項目的實際進展必然會偏離預(yù)期軌道，一是因為建設(shè)工程項目的獨特性、不可復(fù)制性；二是因：勾其建設(shè)周期長，啟動、成長、成熟、終止的各個環(huán)節(jié)特性不同。因此，施工前期策劃也不能一成不變，要達到良好的管理效果，需要及時根據(jù)工程實際進展情況尋找偏差，分析原因，研究對策，并相應(yīng)進行調(diào)整。

施工前期策劃調(diào)整和完善的三部曲：實施監(jiān)控、分析原因與趨勢、采取糾偏措施。

4.1 實施監(jiān)控。 施工前期策劃的監(jiān)控即對影響項目目標(biāo)實現(xiàn)的各種變化因素進行追蹤、檢測、信息收集、記錄，其目的是為前期策劃的有效調(diào)整提供所需的狀態(tài)信息。策劃中應(yīng)說明項目部通過何種手段收集相關(guān)數(shù)據(jù)、收集的頻率以及預(yù)警機制，如施工進度策劃可通過進度報表(日報、周報、旬報或月報等)、項目管理軟件等。

4.2 分析原因與趨勢。 通過應(yīng)用科學(xué)的手段和工具對監(jiān)控所得數(shù)據(jù)進行原因與趨勢分析，以便了解控制對象是否受控、偏差大小以及偏差的發(fā)展趨勢等。常用的分析工具有項目管理軟件，分析方法有偏差分析和趨勢預(yù)測。

4.3 采取糾偏措施。 針對影響既定目標(biāo)的偏差因素制訂糾偏措施，并評估措施的效果、費用及得失等，從而對施工前期策劃進行調(diào)整。

5 結(jié)語

隨著國際、國內(nèi)建筑施工行業(yè)總承包模式的發(fā)展，工程項目管理已從單一的施工管理迅速轉(zhuǎn)變?yōu)樯婕霸O(shè)計、施工、采購、調(diào)試，覆蓋進度、質(zhì)量、安全、技術(shù)、費用等各方面的綜合協(xié)調(diào)管理，管理難度和壓力加劇。施工企業(yè)面對競爭激烈、變化莫測的市場，為了順利完成施工合同任務(wù)及自身的生存和發(fā)展，需要借助系統(tǒng)、科學(xué)的項目管理和前期策劃的理論方法，對項目的風(fēng)險點和預(yù)控點提前做好預(yù)測、規(guī)劃和防范，這將對提高項目管理水平、增加效益大有脾益。“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，正是我們強調(diào)施工前期策劃的重要原因。

參考文獻

篇6

目前，在我國的影視制作行業(yè)中對于前期制片的重視相對薄弱，制片觀念偏于狹隘，甚至很多影視作品制作流程缺少前期制片這一環(huán)節(jié)。在很多影視制作中，“前期制片”的概念職責(zé)僅限于“制片主任”這一角色，也就是對于財務(wù)主管以及后勤管家這一范圍。而對照美國好萊塢的電影生產(chǎn)，一位美國著名電影制片人在談及中美制片的不同時曾說過：“好萊塢電影工業(yè)與中國電影工業(yè)的差別在于，中國只重視制作（PRODUCTION）這一階段，但制作前的籌備（PRE PRODUCTION）這個階段通常很短，差不多只有一年甚至幾個月，但在好萊塢平均將近七年，斯皮爾伯格的《辛德勒名單》從拿到劇本到最后開拍一共是整整10年?！碑a(chǎn)生這種制片模式的原因很多，但隨著中國電影的不斷發(fā)展，特別是越來越多的跨國度、跨領(lǐng)域合作模式，新的電影模式的不斷涌現(xiàn)使得更多的電影從業(yè)者開始重視影片的前期制片，特別是目前風(fēng)頭正盛的微電影形式已經(jīng)成為百 年電影史上的新拐點，越來越受到 觀眾的關(guān)注和喜歡，呈現(xiàn)一片欣欣向榮之勢，因此有必要重新審視和研究前期制片流程。

一、從“商業(yè)微電影”到“商業(yè)定制微電影”

在WEB3.0信息技術(shù)的推動下，我們來不及思考就被拋向了“融媒時代”，各大行業(yè)商家在視頻領(lǐng)域的廣告投放競爭異常激烈。一方面，高昂的廣告費導(dǎo)致了巨大的運營成本，另一方面，網(wǎng)絡(luò)視頻廣告同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，很多商家只是一味要求增加品牌LOGO的出鏡次數(shù)，這種強迫性的灌輸廣告對于商家自身產(chǎn)品的宣傳起不到很好的效果，甚至?xí)|發(fā)觀眾的抵觸心理，起到反作用。品牌商家需要尋找差異化、個性化、特色化的視頻廣告路線，提升品牌影響力和認同感。隨著新媒體時代的到來，越來越多的品牌商家把營銷重點從品牌秀、產(chǎn)品目錄升華到情緒體驗跟精神認同上，“微電影廣告”、“商業(yè)微電影”、“微電影營銷”等概念應(yīng)運而生。2011年堪稱微電影元年，這一年微電影得到了井噴式發(fā)展。從Chanel的《巴黎-上?？裣肭贰?寶馬的《微旅行》，再到科魯茲的“老男孩系列”、凱迪拉克的《一觸即發(fā)》，甚至到近期騰訊推出的《彈指間》，我們都不難發(fā)現(xiàn)，要發(fā)揮新媒體的“蔓延”效應(yīng)，讓這些活在新媒體上的顧客用交互網(wǎng)站、微博、電郵等方式幫助品牌傳播，擴大品牌影響力，提升品牌形象，為品牌量身定做一部能夠代表其品牌精神，傳達品牌背后的文化內(nèi)涵的微電影是最行之有效的一個選擇，由此也就引出了“商業(yè)定制微電影”這一概念。而傳統(tǒng)意義上的電影前期制片流程的弱化性已經(jīng)無法滿足商業(yè)定制微電影的策劃制作要求，在考慮影像傳播和影響力的同時，需要去挖掘品牌背后的人文價值和精神閃光點，前期的創(chuàng)作目標(biāo)定位更加的精準(zhǔn)化，比如從“草根”代表跟“精英階層”的碰撞與不同偏好出發(fā)，利用自媒體廣泛傳播的模式，從整體和戰(zhàn)略角度出發(fā)進行市場定位，能夠更充分闡釋其品牌的價值意義，而且在今后的相關(guān)推廣運營中享有更多的主動權(quán)和話語權(quán)。如何通過有效的介入規(guī)制性管理前期制片流程使得商業(yè)定制微電影的制作更有針對性，強調(diào)品質(zhì)化，從而提高品牌的忠誠度和品牌形象。

二、關(guān)于商業(yè)定制微電影前期制作模式的思考

目前，商業(yè)微電影的制作模式是以定制和系列為主導(dǎo)。電影制作環(huán)節(jié)是整個電影流程的核心環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)主要包括劇本的創(chuàng)作、演員的篩選、導(dǎo)演的控制和制作團隊的后期制作。在內(nèi)容為王的數(shù)字化時代，電影制作是最為重要的，尤其是電影公司失去院線的控制權(quán)之后，只有生產(chǎn)出更好的電影作品才能更多地吸引觀眾的眼球。雖然微電影比之正常的電影長度縮短，但是制作要求和流程是不變的，特別是商業(yè)定制微電影因為背后代表的強有力的品牌推動性使得對于整個片子的制作有更為嚴(yán)苛的要求，商業(yè)定制微電影如何建立自己的獨特運作模式和制作模式對于它的成功有很大的影響。目前在我國，商業(yè)定制微電影主要分為兩種，一種是有完整的故事情節(jié)、以宣傳某一產(chǎn)品為主要目的的商業(yè)定制微電影，另一種是概念化的，以宣傳品牌形象為主要目的的商業(yè)定制微電影。在制作過程中，軟性的情感共鳴要比單純的LOGO廣告植入更能讓用戶記憶深刻，尋找一個打動人的故事能在這樣一個社會化媒體中持久的存活于觀眾心中，從而增強品牌印象、提升品牌形象，這才是最重要的品牌價值的有效傳達。

前期制片階段需要從劇本、拍攝成本、電影類型、目標(biāo)觀眾群、市場營銷等方面對于整個片子進行評估，對于商業(yè)定制微電影來說，擁有一個好的策劃書是最為重要的，“商業(yè)定制”——最重要的就是了解品牌背后的經(jīng)營核心價值理念，深入挖掘品牌意義和文化閃光點，在講好一個故事吸引觀眾的同時，還要建立品牌情感，這需要前期制片階段進行大量的市場比對分析和調(diào)研工作， 在品牌宣傳和電影藝術(shù)表現(xiàn)力上找到一個契合點，達到完美的平衡。再者，對于導(dǎo)演和整個拍攝團隊的實力（包括導(dǎo)、攝、美、錄、服、化、道等部門）考量也是極為重要的，前期制片需要將拍攝精確到天數(shù)的每一場，提高拍攝效率，還要協(xié)調(diào)整個團隊的運作，考慮后期制作的要求，這樣才能確保拍攝質(zhì)量和進度。此外，數(shù)字化信息技術(shù)時代的飛速發(fā)展，要求前期制片階段的工作要盡可能的考慮到制作技術(shù)的數(shù)字化變革，美國好萊塢調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大數(shù)據(jù)入侵了好萊塢，有很多社交軟件可以通過大數(shù)據(jù)修改劇本，決定演員、導(dǎo)演等等，因此，前期制片階段的介入和思路要圍繞數(shù)字時代的觀影變化相應(yīng)作出調(diào)整和對策，多描寫現(xiàn)實的、普通的、平民的題材和生活，播出時間的限制以短鏡頭、多切換角度為主，注意節(jié)奏的把握和電影語言的敘事等等制作模式的轉(zhuǎn)變，還有從傳播鏈上的改變，微電影已經(jīng)形成了整個傳播鏈條以視頻網(wǎng)站為中心，過去電影是以院線、電視等等大的傳統(tǒng)大媒體為中心，而且以視頻網(wǎng)站為中心來建立，它有一個很好的傳播媒介的通道，包括整合娛樂媒體資源為載體，它已經(jīng)形成了從編劇到導(dǎo)演、到傳播、到娛樂營銷的鏈條一體化。以商業(yè)定制微電影的“定制”為核心，將不同資源的優(yōu)勢配置實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)的價值最大化，新媒介下的商業(yè)定制微電影的制作模式也為電影產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個全新的思維方式和研究視角，它的內(nèi)容上的廣“眾”傳播，也給微電影的制作模式提供了全新的分析視角。

三、關(guān)于商業(yè)定制微電影前期營銷思路的拓展

企業(yè)品牌應(yīng)該在商業(yè)定制微電影的前期策劃案準(zhǔn)備和前期制片階段就確定產(chǎn)品的營銷思路和產(chǎn)品推廣方向，確定商業(yè)定制微電影的營銷傳播重點并不在于產(chǎn)品，而在于打造品牌和受眾體驗。商業(yè)定制微電影在前期制片和策劃階段要根據(jù)目標(biāo)受眾群的生活習(xí)慣、消費愛好等方面進行調(diào)研分析，年輕觀眾占微電影受眾群很大一部分，他們對于新興事物和新媒體具有高度敏感度，對新生網(wǎng)絡(luò)事物具有強烈觀注度，因此，在商業(yè)定制微電影的前期制片階段務(wù)必考慮到整個商業(yè)品牌的營銷推廣模式的變化，引入互動、介入、參與、沉浸式概念，改變傳統(tǒng)觀影模式的被動地位，將觀眾（也就是目標(biāo)客戶群）變?yōu)橹鹘?，改變傳統(tǒng)電影營銷中點對面的單向宣傳模式，采用雙向式交互式的傳播模式，用戶可以自由點播、定制劇情，對于微電影具有很強的操控度和影響力，主要制勝點在于量身定做的故事吸引受眾，喚醒觀眾某種未被觸及的情愫，產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性，引起觀眾精神上的認同感和愉悅感，并考慮受眾日常生活中碎片化觀賞時間的應(yīng)用，幫助品牌建立與觀眾的情感紐帶，令后者產(chǎn)生對品牌價值的強烈認同感。

前期策劃出好看的故事、考究的視聽語言唯一目的是把產(chǎn)品功能、品牌理念巧妙地滲透進去，達到潤物細無聲的效果。全民都在做微電影，拍個視頻就可以上傳網(wǎng)絡(luò)的時代，觀眾已經(jīng)審美疲勞，有的商業(yè)品牌喜歡利用惡搞、制造娛樂噱頭等引起觀影注意，但是這種形式是無法承載著商業(yè)訴求，大品牌的微電影營銷比較忌諱鬧劇，或是出現(xiàn)容易被惡搞的元素，這對于品牌形象有很大的負面影響，造成無法挽回的局面。但也并不意味著商業(yè)微電影必須遠離娛樂、嚴(yán)肅、高高在上，商業(yè)微電影也是微電影的一種，但需要智慧的設(shè)計、有底限的幽默和標(biāo)志鮮明的品牌精神。好的品牌需要打造品牌精神，宣揚品牌理念，依靠品牌的內(nèi)在精神打動觀眾，而不是一味的灌輸強加，改變傳統(tǒng)的硬性品牌植入模式，要有效的影響受眾的情緒情感，幫助建立品牌與觀眾之間的情感紐帶，提升品牌的知名度與忠誠度。在方式上需要在營銷過程中摒棄粗暴的大規(guī)模公關(guān)廣告投放，避免產(chǎn)生抵觸心理，通過互動劇情實現(xiàn)引爆擴散。把觀眾從被動觀看轉(zhuǎn)到主動參與決定劇情走勢、多次觀看，挖掘隱藏劇情，拉長品牌與受眾相處的時間，實行情感營銷和內(nèi)容營銷相結(jié)合，讓觀眾掌握主動權(quán)，去不斷從中探索，進而互相傳播、分享，形成良性傳播鏈，發(fā)自內(nèi)心的對品牌產(chǎn)生認同感，這也改變了傳統(tǒng)電影的營銷過程和營銷模式。 盡管現(xiàn)在很多商家覺得網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)該是一種零成本推廣營銷模式，但想要達到良好的效果，整合傳播是必不可少的，從PC到移動終端的全覆蓋，配合線上線下互動聯(lián)合、促銷活動來變現(xiàn)微電影的商業(yè)價值。以桔子水晶酒店為例，他們的商業(yè)定制微電影“十二星座”的推出十分成功，艾瑞網(wǎng)是這么報道這次營銷的， “一部微電影火了一個酒店”，整個營銷到現(xiàn)在為止，視頻的播放量已經(jīng)破億，口碑營銷的效果在不斷擴大。伴隨著與新浪微博病毒營銷的配合，微電影為桔子酒店帶來了入住率100% 的增長?？梢姡粋€成功的商業(yè)定制微電影對于一個品牌一個商家的影響力。

篇7

他出生于30午前的1978年8月8號，今年的北京奧運會開幕日，正是他30歲的生日。

張洪瑞幼時就比較聰明，同時也是一個比較理性。逆向思維比較強，不輕易隨波逐流的孩子。他18歲時選學(xué)了公共關(guān)系專業(yè)，包括廣告學(xué)和市場營銷等時髦學(xué)科，但是，當(dāng)時由于缺乏實踐經(jīng)驗，對理論知識只能算是一知半解。直到后來，他接觸了兩本策劃大師的著作，一本是中國公關(guān)第一人――王力的《恩波智業(yè)》，另一本則是寫關(guān)于策劃人王志綱的《謀事在人》。這兩本書對他影響深遠，尤其是《謀事在人》為他指明了做策劃人的目標(biāo)和夢想。如今，30歲的他已經(jīng)成為擁有10年營銷策劃經(jīng)歷的理性策劃人。

從策劃《智囊》到智囊策劃1

10年前，張洪瑞曾到中國改革開放的前沿陣地――深圳打工，在中國第一個改革開放的試點――蛇口工業(yè)區(qū)。由于他那時年齡比較小，又沒有經(jīng)驗，因此他選擇了一邊打工、一邊學(xué)習(xí)的路線。打工為他帶來了購買策劃書刊的資本，而學(xué)習(xí)則為他積累了豐富的“知本”和“智本”。1998年，《公關(guān)世界》雜志采用了當(dāng)時只有20歲的他策劃的廣告語――“傳播公關(guān)真諦，鑄造智慧人生”，自1999年初刊用至今，已成為《公關(guān)世界》指導(dǎo)辦刊方向的理念性廣告語。

20歲的他還曾為《智囊》出謀劃策，為其雜志策劃組建“四會一團”，即：顧委會、編委會、理事會、讀者聯(lián)誼會和智囊策劃團，受到時任雜志社主編常建平的贊同與好評，雜志社回復(fù)他“完全可以實施”，從而使《智囊》更具影響力和向心力。當(dāng)時《智囊》有顧委會一些專家顧問的權(quán)威性和影響力；又有企業(yè)理事會的資金后盾；還有名編輯、名記者、名作者組成的編委會，使雜志更具可讀性和實用性；還有讀者聯(lián)誼會能固定一部分忠實讀者；并有智囊策劃團為企業(yè)出謀劃策，為策劃專家揚名，為雜志社創(chuàng)收。但是，由于雜志社內(nèi)部的一些原因，策劃方案沒有實施，讓他感到非常遺憾!因為那是他的策劃處女作，更是一套無償?shù)牟邉澐桨福饕菫榱俗C明他的策劃能力和思路，為此他付出了很多精力和時間。由于張洪瑞對《智囊》有著深厚的智囊情結(jié)，他在2002年左右將為《智囊》寫的策劃報告逐一發(fā)在了智囊論壇、銷售與市場論壇等網(wǎng)站上。后來，許多雜志組建了“營銷專家團”和“理事會”，一時間雜志理事會、顧委會等滿天飛，使他更加堅信10年前他為《智囊》組建“四會一團”的策劃思路是正確的。

10年來，張洪瑞做過市場、干過策劃、推過品牌、玩過概念、賣過產(chǎn)品、跑過終端、接過熱線、開過專賣店、闖過深圳、搞過發(fā)行、拉過廣告、寫過文章、編過報刊……，曾為《公關(guān)世界》深圳總、中國公關(guān)協(xié)會會員、《智囊》駐深圳聯(lián)絡(luò)員，原中國策劃研究院《中國策劃》兼職記者，現(xiàn)為宏秋營銷策劃工作室首席策劃，《銷售與市場》《現(xiàn)代營銷》《企業(yè)研究》《分銷時代》《酒類營銷》《酒世界》《中國酒》等特約撰稿人，《河北酒業(yè)》特聘營銷專家顧問，在10余家報刊雜志及專業(yè)網(wǎng)站發(fā)表營銷策劃論文和案例60余篇，服務(wù)大小企業(yè)一二十家，已成為真正的智囊策劃人。

10年前，他策劃《智囊》，同時還有策劃“魯酒復(fù)興”的想法，因勢單力薄而未能如愿，而現(xiàn)在他正為魯酒再續(xù)策劃前緣；8年前，他策劃“圣火”，尋找“圣火老人”，欲打奧運的球，他與奧運有緣，8年后的北京奧運會開幕日正是他30周歲的生日；3年前，他為山東一酒企打工做策劃，3年后，他卻成為企業(yè)的營銷策劃顧問，為其出謀劃策。

從為企業(yè)打工到企業(yè)策劃顧問!

三四年前的一次創(chuàng)業(yè)失敗，迫使張洪瑞再次走上打工的道路。他打工的單位就是曾經(jīng)在三年前轟動2005年秋季濟南糖酒會的山東容川酒業(yè)，以鮮姜釀造的“將就酒”高調(diào)而出。本身酒品口感確實不錯，他曾用“既有白酒的豪爽，又有啤酒的細膩口感和紅酒的時尚，同時還具有保健酒的養(yǎng)生功效”來形容將就酒。

但是，由于當(dāng)時將就酒操盤手的一意孤行，力投央視，而造成公司資金鏈斷檔，再加上將就酒口感不一、顏色脫色等原因，造成負面影響嚴(yán)重，結(jié)果前期的宣傳投入只能是曇花一現(xiàn)。本來宣傳將就酒不將就的，卻還原了“將就”的本身“將就文化”，整個公司從上到下都將就起來，最終走上了被拍賣的命運。

其實，張洪瑞在沒有正式加入容川酒業(yè)之前，他就曾建議過操盤手，“廣告?zhèn)鞑ゲ呗砸鶕?jù)公司和市場實際情況來制定，不要貪大求全，更不要在沒有市場基礎(chǔ)的情況下就上央視，更不能盲目操作”。結(jié)果操盤手不聽好言相勸，在2005年秋季全國糖酒會前，投入五六百萬元于央視，做品牌形象廣告，還堂而皇之的說這是“品牌戰(zhàn)略”，目的是為了“打造中國健康果蔬酒第一品牌”。其實，說白了就是為了增強廣告?zhèn)鞑鈩?，顯示企業(yè)實力，想提高糖酒會招商效果。企業(yè)并不是那樣財大氣粗，幾乎完全是靠銀行貸款來支撐的，勢單力薄，最終五六百萬的央視廣告打了水漂，糖酒會招商也非常不理想，企業(yè)將血本都投入進去，卻幾乎血本無歸，“賠了夫人又折兵”!

他一直主張“結(jié)合、聯(lián)合、整合”，結(jié)合是點，聯(lián)合是線，整合是面。由點連線，再由點和線整合成面。結(jié)合需要找準(zhǔn)買點和賣點的結(jié)合點――利益點；聯(lián)合需要連接買點和賣點的聯(lián)合線――生命線；整合就是由結(jié)合點和聯(lián)合線組成的整合面――立體面。市場營銷無非就是解決“找點、連線、成面”的問題!但是，將就酒的管理高層，前期根本就沒打算做市場，而僅僅是想靠前期廣告炒作招商而已，最終也沒有做起來。

今年年初，容川酒業(yè)被臨沂政府拍賣，換了一個投資商，并且調(diào)整了營銷團隊，原來的財務(wù)總監(jiān)出任新公司的總經(jīng)理，原來的采購部經(jīng)理出任營銷總監(jiān)。他們對張洪瑞的策劃能力和經(jīng)驗非常認可，4月初，再次邀請張洪瑞為其產(chǎn)品做營銷策劃。為此，他為新品牌的酒提出了“創(chuàng)新品類，創(chuàng)造香型”的觀點，否決了他們原有的完全模仿洋酒威士忌的想法，而走中西結(jié)合奢侈品的路線，迎合中國消費者需求，做真正適應(yīng)消費者口感的酒。

他為企業(yè)策劃總結(jié)了《奢侈品酒營銷九部曲提綱》作參考，即：一個核心：一個酒類企業(yè)，一個核心就是賣酒；兩個品牌：就是企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌；三種文化：企業(yè)文化、產(chǎn)品文化和品牌文化；四方策劃：策劃方向、方位、方式、方法；五心服務(wù)：誠心、信心、用心、恒心和愛心；六動市場：推動、拉動、主動、被動、互動、聯(lián)動；七劍出擊：產(chǎn)品劍、品牌劍、分銷劍、促銷劍、傳播劍、招商劍、終端劍；八種心理：消費心理、崇拜心理、廣告心理、公關(guān)心理、員工心理、經(jīng)銷商心理、投資商心理、供應(yīng)商心理；九品營銷：品類、品質(zhì)、品知、品資、品智、品性、品行、品味、品位。

篇8

【關(guān)鍵詞】建筑策劃；市場需求；建筑設(shè)計

建筑策劃目前在我國發(fā)展的時間雖然不長，但它是銜接城市規(guī)劃和建筑設(shè)計的重要環(huán)節(jié)，它的出現(xiàn)使建筑設(shè)計更為合理化，減小了投資的風(fēng)險，提高了設(shè)計環(huán)節(jié)的效率。

1　建筑策劃的產(chǎn)生及概念

在快速城市化的影響下，現(xiàn)代建筑在規(guī)模不斷擴展及復(fù)雜程度不斷加深的同時，其對城市環(huán)境、社會生活及經(jīng)濟的影響亦隨之加劇，傳統(tǒng)建設(shè)程序的弊端日益突現(xiàn)：諸如邏輯性和經(jīng)濟性較差，缺乏科學(xué)性，難以保證設(shè)計項目建成后能獲得良好的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益和社會效益等，這些問題往往導(dǎo)致設(shè)計出的產(chǎn)品內(nèi)容與實際需要脫節(jié)。因此，人們開始重視設(shè)計前期的研究工作，即研究設(shè)計依據(jù)的問題，建筑策劃應(yīng)運而生。建筑策劃是建筑設(shè)計前期工作的重要部分，其基本的框架主要由三部分構(gòu)成：1）搜集并明確設(shè)計的環(huán)境資源條件和各種制約條件；2）明確設(shè)計的要求，提出目標(biāo)定位；3）建立設(shè)計準(zhǔn)則及相應(yīng)的工作程序。建筑策劃的產(chǎn)生正是建筑設(shè)計日益走向理性和科學(xué)的重要表現(xiàn)之一。從建筑學(xué)的角度出發(fā)，建筑策劃可以理解為根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)設(shè)定，在對建筑設(shè)計綜合分析的基礎(chǔ)上，為其提供科學(xué)、邏輯、優(yōu)化的設(shè)計依據(jù)。建筑策劃追尋建筑設(shè)計的合理性、科學(xué)性和邏輯性，它從新的角度來審視建筑學(xué)，提出問題并解決問題。

2　建筑策劃的目的和內(nèi)容

簡單的講，建筑策劃的目的就是為建筑設(shè)計確立科學(xué)理性的設(shè)計依據(jù)，協(xié)調(diào)開發(fā)商與建筑師的意愿，使設(shè)計項目獲得良好的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益和社會效益。建筑在策劃中被當(dāng)作產(chǎn)品看待，而產(chǎn)品要適應(yīng)市場，所以建筑策劃本身來源于市場的需求，通過分析市場，整合資源，尋求建筑的經(jīng)濟效益和社會效益的最大化。一般從市場調(diào)查入手，通過場地分析和對開發(fā)企業(yè)的調(diào)查，找出存在的矛盾，發(fā)現(xiàn)業(yè)主需求與社會需求、周圍環(huán)境的矛盾點，并找到其中關(guān)鍵的矛盾點，做出解決矛盾的創(chuàng)意，這就是策劃的要點。通常的情況是：給你一塊地，你可以考慮建設(shè)不同功能的建筑，如寫字樓、賓館、商業(yè)樓或娛樂設(shè)施等，一般先要分析周邊環(huán)境、市場條件，然后再選擇最合適的建筑類型。建筑策劃是為投資做決策，因此做什么樣的建筑、什么內(nèi)容、多大規(guī)模、什么時候做、工期多長等，都是建筑策劃要考慮和決定的問題。策劃中還需要考慮對情況變化的適應(yīng)對策，以增加建筑設(shè)計的靈活性，比如給建筑的改建和功能置換留有余地等。建筑策劃的內(nèi)容包括：1）對建設(shè)目標(biāo)的明確；2）對建設(shè)項目外部條件的把握，如社會環(huán)境、人文環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃設(shè)計條件等；3）對建設(shè)項目內(nèi)部條件的把握，如使用者、住戶、商家、物業(yè)管理者、功能要求等；4）對建筑項目空間構(gòu)想的表述，形成概念設(shè)計，把空間構(gòu)想的東西提出來，進行空間評價，這一點是建筑策劃區(qū)別于一般方案設(shè)計不同的地方。運用建筑策劃的手段來對空間構(gòu)想進行空間評價，通過對生活的預(yù)測以及實態(tài)調(diào)查的分析、歸納、總結(jié)和提煉對空間加以修正，然后反饋到這個環(huán)節(jié)中去，這是建筑策劃中最主要的過程；5）建筑項目實現(xiàn)手段的確定，包括建筑材料、結(jié)構(gòu)方式、構(gòu)造、設(shè)備等技術(shù)構(gòu)想，這也是建筑策劃方案的一部分。

3　建筑策劃與建筑設(shè)計的關(guān)系

通常所說的建筑設(shè)計無疑應(yīng)是一個廣義的概念，它實際上包括建筑設(shè)計的前期研究即建筑策劃理論。廣義的設(shè)計概念應(yīng)有三個階段：

1）設(shè)計條件的設(shè)定分析階段；

2）建筑空間構(gòu)想、設(shè)定階段；

3）建筑空間的具象表述階段。但從建立建筑策劃理論的觀點出發(fā)，前兩個階段又屬于建筑策劃的范疇，而且建筑策劃通過第二階段與建筑設(shè)計相溝通。建筑策劃的后期工作，如空間構(gòu)想、組合方式的研究、空間要素的把握以及材料設(shè)備的確定等是與建筑設(shè)計的前期工作，如初步方案的設(shè)計總圖、平立剖圖、設(shè)備系統(tǒng)圖等緊密結(jié)合在一起的，它們共同為進一步完成實施設(shè)計做準(zhǔn)備。建筑策劃是建筑設(shè)計的先行者，建筑策劃如果沒到位，房地產(chǎn)發(fā)展商往往會遭遇這樣的困境：投入十幾萬甚至幾十萬在多家設(shè)計單位中進行建筑設(shè)計招標(biāo)，常常得不到理想的結(jié)果，即使是初步選擇一家設(shè)計單位再做方案優(yōu)化，多數(shù)也不盡人意。建筑師也往往有這樣的怨言：發(fā)展商主意多變，圖紙的修改沒完沒了。究其原因是在建筑設(shè)計之前缺乏系統(tǒng)的建筑策劃。建筑策劃的任務(wù)是為建筑設(shè)計提供科學(xué)的邏輯再加上形象的設(shè)計依據(jù)，它先于建筑設(shè)計，又是和建筑設(shè)計互動深化發(fā)展并銜接于營銷策劃?？偨Y(jié)起來，建筑策劃與建筑設(shè)計的關(guān)系可以借用“骨骼”與“肌肉”來進行比喻，建筑策劃建立的是骨骼框架，建筑設(shè)計則是以具體形象的建筑語言作為“肌肉”填充骨骼空間。

4　建筑策劃在設(shè)計中的必要性

建筑策劃是介于城市規(guī)劃和建筑設(shè)計中不可或缺的中間環(huán)節(jié)，它起著承上啟下的作用，向上滲透于宏觀的總體規(guī)劃立項環(huán)節(jié)，向下滲透到建筑設(shè)計環(huán)節(jié)，保證了建筑設(shè)計的科學(xué)性和邏輯性。建筑策劃對于建筑師和開發(fā)商來說，是一個“雙贏”的結(jié)果：一方面，建筑策劃階段的引入可以使開發(fā)商的投資目標(biāo)更為明確，開發(fā)成本得到有效控制，從而保證了項目的投資回報；另一方面，建筑策劃給建筑師帶來了清晰的設(shè)計要求，從而避免了因設(shè)計的重大修改而耗費大量的精力。建筑策劃針對不同的設(shè)計項目，研究和解決的問題也有差異。比如，對于社區(qū)建筑策劃，可能側(cè)重社區(qū)主題的確立、戶型規(guī)模的研究、土地的充分利用及空間價值的提升、建設(shè)成本的控制和建設(shè)資金的有效利用、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。對于商業(yè)建筑，可能會多做市場環(huán)境的分析與研究，策劃內(nèi)容出于外觀和經(jīng)濟性的考慮，可能涉及建筑形體、空間形象、柱網(wǎng)的選擇、空間的利用與分配、標(biāo)準(zhǔn)層的布置等，同時根據(jù)商業(yè)建筑的特點，還要考慮市場的適應(yīng)與應(yīng)變策劃。由此可見，建筑設(shè)計要想高效順利地進行，建筑策劃必不可少。

篇9

這種情況不禁讓企業(yè)開始反思：為什么企業(yè)的招商現(xiàn)在這么難？

藍哥智洋國際行銷顧問機構(gòu)總結(jié)合作企業(yè)的成功招商經(jīng)驗，分析將近200家醫(yī)藥保健品招商企業(yè)的招商現(xiàn)狀，得出醫(yī)藥保健品企業(yè)招商不容樂觀的原因主要表現(xiàn)在以下幾點：

招商前期：戰(zhàn)略失誤，痛！

在招商前期，企業(yè)為了從經(jīng)銷商的口袋里掏出大把的“銀子”，想盡辦法、費盡心機，但是往往事倍功半，究其原因，在很大程度上取決于策劃不到位！

原因之一，在市場競爭的殘酷大環(huán)境下，醫(yī)藥保健品競爭，尤其是同質(zhì)產(chǎn)品競爭愈加激烈。而企業(yè)本身往往意識不到自已產(chǎn)品同其他競爭品牌的差異性，因此只是簡單的“自說自劃”，或者引用其他成功招商企業(yè)的案例，照抄其文案、廣告，最終也只落得個“無可奈何花落去”的結(jié)局。

原因之二，有部分企業(yè)意識到了招商策劃對企業(yè)本身的重要性，但是在招商策劃過程中卻屢次露出“小家碧玉”的氣質(zhì)，在投入費用時精打細算，從文案設(shè)計到選擇媒體，往往會“劍走偏鋒”，把錢用不到“刀刃”上，因此最后也是一個“流水落花春去也”的結(jié)局，此外也加深了醫(yī)藥保健品企業(yè)對策劃機構(gòu)的“畏懼感”！

原因之三，一些財大氣粗的企業(yè)在招商過程中確實請到了“知名”策劃機構(gòu)，但是這些大師們卻沒有造出能給企業(yè)帶來豐厚利益的“軍火彈藥”，沒有針對當(dāng)前的競爭形勢及競品的特點進行宣傳，沒有把自已產(chǎn)品的經(jīng)營路線合理的、有差異化的展現(xiàn)在經(jīng)銷商面前。僅僅從高度上給經(jīng)銷商畫了一個大大的“奶酪”，而不能制定出比較有實際意義的策略，因而使經(jīng)銷商也望而生畏！

綜上所述，醫(yī)藥保健品企業(yè)招商失敗的原因在戰(zhàn)略上就是沒有找到能“量身定做”企業(yè)招商策略的策劃機構(gòu)，從而在強手如林的招商大軍中錯失先機，以至全盤皆輸！

招商過程：戰(zhàn)術(shù)混亂，苦！

企業(yè)與經(jīng)銷商的合作關(guān)系始于各種形式招商，因此招商結(jié)果的好壞直接取決于企業(yè)制定的招商戰(zhàn)術(shù).藍哥智洋團隊在為客戶成功招商的基礎(chǔ)上總結(jié)出了有些企業(yè)為何招商失敗的原因，歸納起來有以下幾個戰(zhàn)術(shù)上的錯誤:

錯誤之一:沒有一個比較專業(yè)的招商團隊. 招商團隊是確保經(jīng)銷商與企業(yè)緊密聯(lián)系，信息互動，達成初步合作意向的橋梁和紐帶，顯得尤為重要。 經(jīng)銷商審視考察能否與企業(yè)進一步確立合作伙伴關(guān)系的的窗口，也在招商團隊中。因此，可以說，招商隊伍素質(zhì)的好壞、管理程度、層次關(guān)系的清晰度直接關(guān)系到招商效果的高下。

藍哥智洋專家組結(jié)合歷次招商策劃的成功案例，分析得出：服務(wù)的企業(yè)客戶招商大獲全勝，都有一支訓(xùn)練有素，接受專業(yè)培訓(xùn)的招商團隊。

錯誤之二：企業(yè)制定的招商條件過份傾向本身營利，沒有突出經(jīng)銷商利益 。企業(yè)與經(jīng)銷商之間同樣奉行“永遠的利益”這一原則，若想雙方能夠在招商時達成協(xié)議，則必須考慮雙方利益，制定一個“雙贏”的計劃，才能保證雙方可以順利合作。在當(dāng)前的形勢下，很多企業(yè)缺乏市場意識。在制定招商政策的時候，不結(jié)合市場實際，不能客觀的分析企業(yè)自身的實際情況，自我感覺良好，所以在招商時屢遭敗績。這一點要引起從多企業(yè)的注意。

錯誤之三：亂開空頭支票　嚇走合作經(jīng)銷商。藍哥智洋機構(gòu)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：大部分醫(yī)藥保健品企業(yè)的招商廣告和招商手冊中存在亂承諾、瞎應(yīng)承的現(xiàn)象。從一定意義上來講，企業(yè)本身認為給經(jīng)銷商提供的支持越好，優(yōu)惠待遇越多，經(jīng)銷商就越能心動。因而在制定招商政策前期就列出了許多有利于經(jīng)銷商的支持和優(yōu)惠待遇，往往超出了企業(yè)自身實力的范圍，開出了不能兌現(xiàn)的空頭支票。這樣做的結(jié)果就是，企業(yè)和經(jīng)銷商往往一開始合作的時候，一帆風(fēng)順，但合作開始一段時間以后，經(jīng)銷商發(fā)現(xiàn)企業(yè)的承諾不能兌現(xiàn)之后，大家就產(chǎn)生了矛盾，所以最終企業(yè)和經(jīng)銷商還是一拍兩散。

招商結(jié)果：尋求突破，好！

上述一些要點僅僅是藍哥智洋機構(gòu)在招商實踐中總結(jié)出來的一部分，通過幫助企業(yè)招商，我們還總結(jié)出了一些比較有創(chuàng)新意義的新路，比如突破傳統(tǒng)的招商渠道，嘗試網(wǎng)絡(luò)鏈接與招商共鑄鏈接平臺，通過自已的網(wǎng)站與鏈接的網(wǎng)站來共同招商信息，從而取到事半功倍的效果。

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目 前期成本管控

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近年來的高速發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)競爭也日趨激烈。在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的考驗。特別是政府相關(guān)部門房產(chǎn)限購、抑制房價增長等政策的出臺，制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入增長的空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在新形勢下立于不敗之地，成本控制成為首要任務(wù)。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)將項目施工管理階段的成本控制作為成本控制的重點，未重視項目前期成本管控。而作為前期成本構(gòu)成的前期投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制對土地成本及工程造價成本的影響可達75%～90%。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將項目前期成本管控放在整體成本控制的首位，從而達到降低成本，提高利潤的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本構(gòu)成及其風(fēng)險關(guān)鍵控制點的分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的具體內(nèi)容根據(jù)所在地區(qū)的不同有所區(qū)別，但一般而言由以下成本構(gòu)成：

1.支付的土地出讓金。即當(dāng)?shù)赝恋夭块T掛牌出讓或拍賣出讓土地所收取的費用。

2.土地拆遷及安置補償費。包含青苗補償費、耕地占用稅、征地管理費、拆遷安置費等。

3.前期工程費。包含規(guī)劃設(shè)計費、勘察費、“三通一平”費或“七通一平”費。

4.其他前期費用。包含前期相關(guān)人員工資、福利費、資金利息等。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的風(fēng)險關(guān)鍵控制點

1.面臨風(fēng)險：土地購買風(fēng)險、土地拆遷安置風(fēng)險。

對應(yīng)的風(fēng)險關(guān)鍵控制點：前期投資決策階段。

土地成本支出約占到項目總成本的30%，對地塊的開發(fā)風(fēng)險后期升值的評估論證和成本測算工作決定了項目的可行性。因此，前期投資決策是項目開發(fā)中最重要的階段，也是前期成本最重要的風(fēng)險關(guān)鍵控制點。

2.面臨風(fēng)險：設(shè)計質(zhì)量風(fēng)險、設(shè)計技術(shù)風(fēng)險。

對應(yīng)的風(fēng)險關(guān)鍵控制點：規(guī)劃設(shè)計階段。

規(guī)劃設(shè)計費雖然開發(fā)項目總成本的不到1%，但在項目決策后對項目總成本的影響達75%以上，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響工程造價及工期長短。規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制才能有效抓好工程造價，進而達到降低造價，節(jié)約成本的成本管理目標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計階段也成為開發(fā)項目前期成本的風(fēng)險關(guān)鍵控制點。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管控的方法和措施

（一）開發(fā)項目前期投資決策階段的成本管控方法和措施

前期投資決策是對開發(fā)項目的總體策劃，此階段作出的前期定位策劃、可行性分析及投資估算直接影響到整個項目的成敗。其成本管控的具體方法和措施如下：

1.組建專業(yè)的投資決策團隊。前期投資決策是一個專業(yè)而系統(tǒng)的工作。企業(yè)需在投資決策階段組建一個既具有豐富專業(yè)知識又有深厚行業(yè)管理經(jīng)驗的團隊，調(diào)動企業(yè)的相關(guān)資源，作出正確的投資決策。

2.重視市場調(diào)研，進行項目定位策劃。企業(yè)通過對市場的深入分析研究，根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略，整合資源，對建設(shè)地塊購置、開發(fā)產(chǎn)品定位、銷售對象選擇、定價策略等進行一系列的定位策劃。開發(fā)項目準(zhǔn)確地進行定位策劃能控制開發(fā)成本，降低土地購買及安置風(fēng)險。在市場經(jīng)濟條件下可聘請專業(yè)的市場調(diào)研機構(gòu)進行前期定位策劃，避免自身工作的片面性。

3.切實做好開發(fā)項目的可行性研究工作、編制投資估算。

（1）企業(yè)必須研究國家經(jīng)濟政策根據(jù)需拍得地塊的用途，結(jié)合地塊地理位置、環(huán)境、交通狀況及市政規(guī)劃等因素對項目產(chǎn)品定位可行性，銷售定價的可行性，工程方案的技術(shù)可行性，經(jīng)濟成本的可行性等進行論證?？尚行匝芯康哪康氖墙档惋L(fēng)險，爭取利潤最大化，同時合理確定工程規(guī)模、開發(fā)進度。

（2）進行開發(fā)項目的效益分析，編制投資估算。

編制投資估算必須具有全面性、準(zhǔn)確性及彈性。

投資估算的編制應(yīng)該盡可能細致全面，投資估算也是成本目標(biāo)必須保證其準(zhǔn)確性。在此基礎(chǔ)上投資估算還要考慮到實施過程中內(nèi)外部因素的變化，進行動態(tài)管理保持其彈性，使投資估算切實起到控制項目總投資的作用。

（二）項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本管控方法和措施

加強規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理是工程成本控制的關(guān)鍵點，其成本管控應(yīng)從以下方面著手：

1.進行專題調(diào)研，牽頭設(shè)計過程。開發(fā)企業(yè)對工程成本控制的積極性要遠遠高于設(shè)計單位，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)有開發(fā)企業(yè)牽頭通過設(shè)計單位實施成本控制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)深入市場調(diào)查，查找該階段成本管控的可控點進行專題調(diào)研，通過收集最新技術(shù)資料，組織專家專題會等方式主動關(guān)注設(shè)計過程，完成成本管控。

2.進行設(shè)計招標(biāo)控制，優(yōu)化設(shè)計方案。目前市場條件下設(shè)計單位的競爭也很激烈，開發(fā)企業(yè)可以利用這一有利條件，在符合招投標(biāo)法的條件下，通過公開招標(biāo)確定規(guī)劃設(shè)計單位，迫使設(shè)計競爭者重視成本管控，用經(jīng)濟合理性最高的方案參與競標(biāo)。通過設(shè)計招標(biāo)優(yōu)選技術(shù)先進且經(jīng)濟合理的方案，最大限度降低工程造價成本，提高綜合效益。

3.實施限額設(shè)計，降低設(shè)計費用。限額設(shè)計是指按照批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計概算，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計。各專業(yè)在保證功能和技術(shù)指標(biāo)的前提下，合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設(shè)計，并且嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，以保證總投資不被突破。

限額設(shè)計是按照投資或造價的限額進行滿足技術(shù)要求的設(shè)計，從節(jié)約的角度出發(fā)，把技術(shù)同經(jīng)濟有機的結(jié)合起來，是建設(shè)項目投資控制系統(tǒng)中的一項關(guān)鍵措施。在整個設(shè)計過程中，設(shè)計人員與經(jīng)濟管理人員應(yīng)密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟的統(tǒng)一。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期成本管控是項目成本管理的核心，只有將前期成本管控放在重要位置，實施有效控制才能真正實現(xiàn)開發(fā)項目成本控制，為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

參考文獻

[1]黃芬華.房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部控制.商業(yè)經(jīng)濟，2008（7）：48-49.