導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控存在的各種問題

1.1受到來自外部環(huán)境的影響

面對經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢越來越深，在很大的程度上導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)受到外部環(huán)境帶來的影響也不斷變大。對于我國房地產(chǎn)企業(yè)具體的發(fā)展情況來說，其在經(jīng)營發(fā)展時(shí)承受著來自國內(nèi)同行以及外國同行兩方面的影響，因此，其市場競爭非常激烈，必須與國內(nèi)外同行進(jìn)行競爭[2]。另外，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)為資金開銷高、難以控制以及風(fēng)險(xiǎn)大等，進(jìn)而導(dǎo)致其在開展會(huì)計(jì)核算與決策的過程中產(chǎn)生失誤現(xiàn)象屬于很常見的事情，由此而為其帶來很多沒有必要的損失。

1.2企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度存在缺陷

和國外的房地產(chǎn)行業(yè)相對比，我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有起步不快的特點(diǎn)，因?yàn)槭艿絹碜栽撎攸c(diǎn)的影響，從而造成我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度出現(xiàn)一定數(shù)量的缺陷，其制度體系產(chǎn)生的問題并不少。從多個(gè)角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)上述的問題，其主要受到來自兩個(gè)因素的影響：（1）不根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要與規(guī)律會(huì)計(jì)內(nèi)控制度開展構(gòu)架，使其具有很大的盲目性，從而導(dǎo)致建立的制度沒有具備企業(yè)發(fā)展需要的系統(tǒng)化、流程化以及執(zhí)行力，最終造成在會(huì)計(jì)內(nèi)控方面開展的工作多數(shù)只是流于形式，而制度的可操作性以及實(shí)用性完全得不到有效的發(fā)揮[3]。（2）國家相關(guān)部門或是房地產(chǎn)行業(yè)在制定會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的過程中，忽略將制度和其經(jīng)營發(fā)展方案有效地聯(lián)合在一起。

1.3內(nèi)控環(huán)境多樣化

最近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，國家之前制定的法律條文已經(jīng)很難滿足其發(fā)展需要，由此造成房地產(chǎn)行業(yè)在會(huì)計(jì)內(nèi)控方面具備操作性強(qiáng)以及規(guī)范化特點(diǎn)的法律規(guī)定少之又少。盡管不少房地產(chǎn)企業(yè)也為自身發(fā)展構(gòu)建部分和會(huì)計(jì)內(nèi)控相關(guān)的制度，可是實(shí)際可行以及比較合理的目標(biāo)與方案卻寥寥無幾。另外，有非常多企業(yè)制定的會(huì)計(jì)內(nèi)控管理計(jì)劃存在操作性不強(qiáng)的特點(diǎn)，因此產(chǎn)生各自為政以及集體管理這些情況是很常見的事情。并且在房地產(chǎn)行業(yè)中還面臨著會(huì)計(jì)內(nèi)控工作者綜合能力水平不高的問題，面對當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)呈現(xiàn)現(xiàn)代化與信息化趨勢的背景，其沒有掌握適合的專業(yè)知識(shí)以及計(jì)算機(jī)水平較低，由此而導(dǎo)致其不可以合理地開展企業(yè)具體的財(cái)務(wù)工作。

構(gòu)建和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的方法

2.1對資金管理承受風(fēng)險(xiǎn)開展科學(xué)的控制

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，構(gòu)建和改進(jìn)其資金風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制也是其會(huì)計(jì)內(nèi)部控制一個(gè)重要的內(nèi)容。所以，企業(yè)必須構(gòu)建起預(yù)防資金風(fēng)險(xiǎn)制度，使企業(yè)負(fù)責(zé)人從經(jīng)濟(jì)、法律與行政三個(gè)方面認(rèn)識(shí)到其需要承擔(dān)的責(zé)任，同時(shí)還持續(xù)地改進(jìn)與控制有關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度。另外，企業(yè)必須提高管理控制的力度，使其高業(yè)務(wù)盈利能力可以得到不斷的增加，進(jìn)一步減少其面臨的收支風(fēng)險(xiǎn)。總的來說，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)資金結(jié)構(gòu)方面開展改革與調(diào)整的過程中，必須嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馗鶕?jù)企業(yè)本身的生產(chǎn)經(jīng)營以及發(fā)展形成的要求，目的在于提高財(cái)務(wù)杠桿對資金籌備管理起到的約束作用。而房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)并不少，因此其必須使用各種各樣合理的方法對風(fēng)險(xiǎn)開展控制[4]。舉例來說，房地產(chǎn)企業(yè)能夠經(jīng)參與到目前社會(huì)多種活動(dòng)以及商業(yè)保險(xiǎn)，從而把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；堅(jiān)持采取經(jīng)營模式復(fù)雜化政策，令企業(yè)的內(nèi)部產(chǎn)品經(jīng)營可以達(dá)到相互互補(bǔ)的現(xiàn)象，進(jìn)一步出現(xiàn)以盈補(bǔ)虧以及以收補(bǔ)欠的現(xiàn)象。同時(shí)，企業(yè)還必須對資金開銷做出正確的安排計(jì)劃，且經(jīng)使用分散歸還與借款的方式對資金實(shí)際的花費(fèi)和收入做出科學(xué)合理的計(jì)劃，目的在于盡最大的努力降低其承擔(dān)來自資金方面的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2提高內(nèi)部審計(jì)工作的力度

房產(chǎn)企業(yè)想要順利地完成經(jīng)營目標(biāo)，提高其內(nèi)部審計(jì)工作的力度很有必要，而增加其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理審計(jì)力度更是重中之重。企業(yè)可以經(jīng)過構(gòu)建符合其發(fā)展需要的管理制度以及規(guī)范，從而對提高內(nèi)部審計(jì)工作具有的獨(dú)特性以及權(quán)威性提供有效的幫助。企業(yè)還可以從多個(gè)方面對其會(huì)計(jì)有關(guān)工作開展監(jiān)督和審計(jì)，使用要求性十分高的審核標(biāo)準(zhǔn)以及行為規(guī)范，正確且快速地對工作中存在的問題或者潛在風(fēng)險(xiǎn)開展合理的解決，目的在于盡最大的可能預(yù)防財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表出現(xiàn)問題以及誤差，從而防止給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)被破壞。另外，企業(yè)還能夠挺過定期給審計(jì)人員開展素質(zhì)培訓(xùn)，增加其掌握的專業(yè)知識(shí)以及自身綜合素質(zhì)，使其具備可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要的能力，進(jìn)一步給企業(yè)成立一支綜合能力強(qiáng)的審計(jì)隊(duì)伍。

2.3對企業(yè)成本進(jìn)行有效的控制

在房產(chǎn)企業(yè)所有的內(nèi)控工作上，對其會(huì)計(jì)工作開展內(nèi)部控制管理屬于作用和分量均非常大的工作。企業(yè)在會(huì)計(jì)工作方面實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制管理主要為了可以減少財(cái)務(wù)成本投入，進(jìn)而增加其生產(chǎn)經(jīng)營利益。所以，對于房產(chǎn)企業(yè)來說，對其財(cái)務(wù)成本實(shí)行有效的內(nèi)部管理以及控制十分有必要[5]。企業(yè)經(jīng)對其經(jīng)營管理每個(gè)過程花費(fèi)的成本開展具有細(xì)分化特點(diǎn)的管理，可以順利地達(dá)到對其全部生產(chǎn)經(jīng)營成本進(jìn)行合理的管理與控制，從而盡最大的努力在花費(fèi)很小成本的同時(shí)取得較多效益。另外，企業(yè)還必須增加其對會(huì)計(jì)內(nèi)控管理力度，給內(nèi)部控制管理工作達(dá)到規(guī)范、合理以及貫徹實(shí)行提供保證，進(jìn)一步增強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理的效果。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷增大，企業(yè)對其實(shí)行有效的內(nèi)部管理很有必要。構(gòu)建與改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，可以對其產(chǎn)生一系列的積極影響；不僅可以減少其生產(chǎn)成本投入，同時(shí)還能夠確保其維持在穩(wěn)定經(jīng)營管理的狀態(tài)中，進(jìn)而達(dá)到增加經(jīng)濟(jì)效益的目的，使地產(chǎn)行業(yè)維持可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。針對文中所述房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題，應(yīng)增加構(gòu)建會(huì)計(jì)內(nèi)控制度體系的力度，使其可以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，同時(shí)在生產(chǎn)經(jīng)營得到改進(jìn)完善，進(jìn)一步完成其用最少的生產(chǎn)成本獲取更多利益目的。

參考文獻(xiàn)

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篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；會(huì)計(jì)信息質(zhì)量；對策建議

【中圖分類號(hào)】F23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】1007-4309（2013）01-0124-2

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn)，其會(huì)計(jì)核算程序以及方法與普通行業(yè)具有明顯的差異性。盡管近年來，財(cái)政部和證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，已經(jīng)推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財(cái)政部的一份會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公報(bào)，通報(bào)了39家房地產(chǎn)行業(yè)存在會(huì)計(jì)失真問題。面對我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量是會(huì)計(jì)實(shí)踐研究和理論研究亟待解決的一個(gè)重大課題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題

房地產(chǎn)行業(yè)自身的行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了其特定的信息質(zhì)量問題?？偨Y(jié)如下：

（一）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》實(shí)質(zhì)上就是會(huì)計(jì)信息加工和生成的技術(shù)性規(guī)范。然而，這些技術(shù)性規(guī)范是由會(huì)計(jì)人員來實(shí)施的，因此，會(huì)計(jì)人員對制度和準(zhǔn)則的正確理解和把握是非常重要的。所以會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力，也即會(huì)計(jì)人員根據(jù)已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)合理選擇會(huì)計(jì)原則和會(huì)計(jì)處理方法的能力直接影響會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。但現(xiàn)實(shí)中，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍只重視策劃人員、工程人員等和項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)的員工素質(zhì)，對會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)差強(qiáng)人意。這些素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即便遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但由于受到自身素質(zhì)的影響或其他原因，也可能使計(jì)量的信息與實(shí)際情況不符，致使會(huì)計(jì)信息失真。

（二）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大

在房地產(chǎn)企業(yè)中，項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，一般開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)可能有多種方法：有的在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入，有的在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入，有的在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。不同的收入確認(rèn)方法也使得會(huì)計(jì)信息失真，從而可能會(huì)誤導(dǎo)信息使用者。

（三）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入通常會(huì)跨越兩個(gè)以上年度，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入。所以，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動(dòng)相當(dāng)大。例如某年A房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績就只會(huì)反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其他同類企業(yè)比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業(yè)績評價(jià)指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況。

（四）風(fēng)險(xiǎn)披露不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，包括土地風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。雖然2001年中國證監(jiān)會(huì)的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)―從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執(zhí)行情況并不太理想。

（五）房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)體系不規(guī)范，會(huì)計(jì)法規(guī)制度不完善

一方面，我國房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結(jié)果與正規(guī)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的判斷不符；另一方面，我國的會(huì)計(jì)法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對新興行業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)定不明確，加大了會(huì)計(jì)核算工作的難度，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真。

（六）企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不完善

當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度，使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身，然而，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的，而在另一方面，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

二、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對策建議

針對上述房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：

（一）提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員作為會(huì)計(jì)信息的直接生產(chǎn)者，對會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響起著重要的作用。面對當(dāng)前日益復(fù)雜及多樣化的交易和事項(xiàng)，確認(rèn)和計(jì)量對房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員提出了更高的要求，這就要求他們應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德與專業(yè)技能。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真貫徹財(cái)政部頒布的《會(huì)計(jì)人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，組織本企業(yè)會(huì)計(jì)人員繼續(xù)學(xué)習(xí)教育，支持會(huì)計(jì)人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試，提高其專業(yè)素質(zhì)，做到與時(shí)俱進(jìn)。

（二）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

我國現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在構(gòu)成上還較缺乏完整和系統(tǒng)性，其基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國家統(tǒng)一制定，一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界和政府財(cái)政部門已開始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支，對其進(jìn)行完善。但是，目前房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，例如，目前學(xué)術(shù)界對《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―――收入》中的四個(gè)收入確認(rèn)原則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運(yùn)用問題上，就還存在爭議，使得該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果信息的可比性和有用性。所以現(xiàn)在急需完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系。

（三）完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會(huì)計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定，然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在對配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足，這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。因此，我國相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引，以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。

（四）擴(kuò)大信息披露內(nèi)容

針對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)披露不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)增加企業(yè)的預(yù)售情況及政策信息、土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成信息、分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)公允的會(huì)計(jì)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下，幫助他們更準(zhǔn)確、全面地對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績做出評價(jià)，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

雖然相關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定了內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督制度，企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度是會(huì)計(jì)信息監(jiān)管體系的基礎(chǔ)。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范，缺乏健全、完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度，對內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度尚未足夠的重視。因而房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度時(shí)，還應(yīng)根據(jù)其管理要求和經(jīng)營特點(diǎn)制定內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度，以使企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度具有完整性和系統(tǒng)性。

【參考文獻(xiàn)】

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[3]王暉.房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的探討[J].中國市場，2011（40）.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；會(huì)計(jì)核算；問題

房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等特點(diǎn)，是我國支柱性產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行、發(fā)展及變化情況，直接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)以及地方經(jīng)濟(jì)增長有著極為密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)所具有的建設(shè)周期長、投入資金多、負(fù)債經(jīng)營度高和市場風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有相關(guān)會(huì)計(jì)技術(shù)和會(huì)計(jì)制度的支持，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不可能和一般商品一樣進(jìn)行。因此，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中暴露的問題，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上提出完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)對策不僅關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也是保證整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的舉措之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本內(nèi)容概述

1.房地產(chǎn)概述

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)包括土地的開發(fā)、房屋的開發(fā)以及土地和房屋的綜合開發(fā)。具體而言有：土地的開發(fā)，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的使用權(quán)后。在依法繳納土地使用費(fèi)后，對獲得使用權(quán)的土地進(jìn)行開發(fā)和利用，在土地開發(fā)完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既可將已開發(fā)土地有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)-房屋的開發(fā)，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在已開發(fā)完成的土地上開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，將其作為商品作價(jià)出售或出租；土地和房屋的綜合開發(fā)，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己開發(fā)土地，并在自己開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋。

2.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

是指與項(xiàng)目建設(shè)無直接關(guān)系、不能計(jì)入某個(gè)特定開發(fā)項(xiàng)目成本的費(fèi)用。這些費(fèi)用在其發(fā)生的會(huì)計(jì)期間直接進(jìn)入當(dāng)期損益，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

(1)管理費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司的行政管理部門(總部)為組織、管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

(2)銷售費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為銷售產(chǎn)品或在提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的費(fèi)用。

(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息凈支出和金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等。但凡是與開發(fā)產(chǎn)品建造相關(guān)的利息支出等，在開發(fā)產(chǎn)品交付使用之前發(fā)生的，均應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本，而不作為財(cái)務(wù)費(fèi)用列支。

3.房地產(chǎn)開發(fā)稅金

是指房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售、出租開發(fā)產(chǎn)品，提供售后物業(yè)服務(wù)、銷售材料、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和出租固定資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業(yè)進(jìn)行開發(fā)成本核算，除了必須嚴(yán)格執(zhí)行國家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度外，還應(yīng)該注意以下幾個(gè)問題。

1.開發(fā)成本會(huì)計(jì)科目及輔助項(xiàng)目的設(shè)計(jì)

正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，首先，把“開發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，其實(shí)，分別按照土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等六項(xiàng)明細(xì)設(shè)立二級(jí)科目明細(xì)，最后，按各二級(jí)明細(xì)科目以工程項(xiàng)目為單位的設(shè)立項(xiàng)目輔助帳，形成交叉定位，方便統(tǒng)計(jì)和查詢。清晰的成本項(xiàng)目有利于將來的項(xiàng)目土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算。

2.公共成本費(fèi)用的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇

公共成本費(fèi)用分?jǐn)傔m用于“誰受益誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，一般能分清成本核算對象的，可直接計(jì)入特定的成本核算對象中；如果不能分清成本對象的，可以通過設(shè)定的分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本對象。其中，土地價(jià)款可按占地面積比例分?jǐn)?，而前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)可按可售面積比例分?jǐn)?，建筑安裝工程費(fèi)可按照建筑面積分?jǐn)?，開發(fā)間接費(fèi)用可按照受益對象的不同選擇不同的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

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[關(guān)鍵詞]信息失真 原因 措施

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）13-0098-01

0前言

最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，并也逐步走向成熟，在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著越來越多的作用。在目前我國的城市化建設(shè)中，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)內(nèi)部管理，才能在激烈的行業(yè)競爭中占有一席之地。財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，對企業(yè)經(jīng)營與合理決策起著重要的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)會(huì)計(jì)控制，避免會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象發(fā)生而影響企業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因是來自多個(gè)方面的，既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素，也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素，具體包括以下幾個(gè)方面。第一，財(cái)務(wù)舞弊造成會(huì)計(jì)信息缺乏真實(shí)性和可靠性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項(xiàng)目多、資金用量大、負(fù)債率高等特點(diǎn)，且由于工程結(jié)構(gòu)的原因，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程，使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認(rèn)，這些都為開發(fā)商運(yùn)用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費(fèi)用、隱匿收入、不正確披露或有負(fù)債等各種財(cái)務(wù)舞弊手段提供了廣泛的空間，從而使其達(dá)到通過提供存在各種質(zhì)量問題的會(huì)計(jì)信息以謀求私利的目的。第二，濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)對某些會(huì)計(jì)事項(xiàng)自主選擇處理方法，使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個(gè)人判斷和觀點(diǎn)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開發(fā)同步往往不同步進(jìn)行，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費(fèi)用與實(shí)際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異，使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能及時(shí)反映企業(yè)當(dāng)期的真實(shí)經(jīng)營情況，從而為企業(yè)操控利潤提供了巨大空間。第三，隨意確認(rèn)會(huì)計(jì)事項(xiàng)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真。由于現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》缺乏對房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的詳細(xì)指引準(zhǔn)則和制度，使得企業(yè)對會(huì)計(jì)項(xiàng)目的確認(rèn)存在很大的隨意性。例如：在收入確認(rèn)方面，有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認(rèn)，有的在收訖房屋銷售款后確認(rèn)，有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認(rèn)，有的則視收益情況隨意確認(rèn)，不同的確認(rèn)方法顯然會(huì)對企業(yè)當(dāng)期利潤產(chǎn)生很大影響，從而導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真。第四，外部監(jiān)管不到位導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息質(zhì)量缺乏公信力。由于房地開發(fā)一般需要經(jīng)過土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個(gè)政府部門，使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享，從而無法對開發(fā)商進(jìn)行有效監(jiān)管，促使其利用虛假會(huì)計(jì)信息牟取私利。此外，由于相關(guān)法律體系的不完善，使得同巨額利潤相比，開發(fā)商虛假會(huì)計(jì)的違法成本相對較低，一般就是補(bǔ)足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會(huì)計(jì)信息的主動(dòng)性。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的影響

導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因既有客觀因素，也有主觀因素，因而會(huì)對企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響。會(huì)計(jì)信息失真對債權(quán)人的影響，與企業(yè)股東不同，企業(yè)債權(quán)人并不參與分享企業(yè)高速成長而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大和最主要債權(quán)人的銀行，其在進(jìn)行信貸決策時(shí)，最關(guān)心的問題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進(jìn)而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則，就成為保護(hù)債券人利益的關(guān)鍵，這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并扣除未來所面臨的損失，而不包括未來可能的收益。顯然，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨意確認(rèn)會(huì)計(jì)事項(xiàng)、濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等行為所導(dǎo)致的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下將給銀行等債權(quán)人造成巨大的決策風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)計(jì)信息失真對政府政策調(diào)控的影響，會(huì)計(jì)信息是各種經(jīng)濟(jì)信息的基礎(chǔ)，是政府部門制定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的重要依據(jù)。由于會(huì)計(jì)信息占了社會(huì)經(jīng)濟(jì)信息總量的70%以上，因而房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的高低直接決定了經(jīng)濟(jì)信息的總體質(zhì)量，從而對政府宏觀調(diào)控等經(jīng)濟(jì)決策的質(zhì)量造成重要影響。但是，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真是不爭的事實(shí)，如隱匿企業(yè)收入、虛增企業(yè)成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內(nèi)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，在一定程度上擾亂了整個(gè)經(jīng)濟(jì)工作的正常秩序，阻礙了我國現(xiàn)代化的進(jìn)程。會(huì)計(jì)信息失真對投資者會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)，從客觀上看，由于房地產(chǎn)行業(yè)投入產(chǎn)出具有較強(qiáng)的周期性，表現(xiàn)為不同的會(huì)計(jì)期間業(yè)績往往波動(dòng)較大，如項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)往往業(yè)績不佳，而竣工后則業(yè)績突飛猛進(jìn)，因而一般的公司業(yè)績評價(jià)指標(biāo)無法正確、客觀、全面的放映企業(yè)正式經(jīng)營情況，從而造成會(huì)計(jì)信息失真，對投資者造成誤導(dǎo)；從主觀上看，企業(yè)管理是為了企業(yè)利益，通過隨意確認(rèn)預(yù)提賬款、任意攤銷預(yù)提開發(fā)費(fèi)用、虛列成本支出等方式控制會(huì)計(jì)信息披露造成企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。

3 避免房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的措施

首先要建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，應(yīng)在我國現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中，針對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)中一些特殊事項(xiàng)，規(guī)定具體的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度，以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會(huì)計(jì)核算，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息中企業(yè)財(cái)務(wù)信息和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。應(yīng)補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)人員依據(jù)企業(yè)需要，做出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理。其次是改進(jìn)與完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，提高會(huì)計(jì)信息披露的真實(shí)性和可靠性，通過立法建立健全保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠的法規(guī)法則，如要求增加會(huì)計(jì)信息披露的頻率和范圍，增加非財(cái)務(wù)信息的披露等，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)；拓寬信息披露渠道；進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表外審制度以及注冊會(huì)計(jì)師管理制度，給會(huì)計(jì)信息的可靠性提供一個(gè)較好的經(jīng)濟(jì)和法律環(huán)境。再次政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度，在政府部門中建立健全房地產(chǎn)信息溝通制度，建立跨部門的房地產(chǎn)信息管理中心，定期召開聯(lián)系會(huì)議交流房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展的相關(guān)信息，以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，杜絕會(huì)計(jì)信息造假價(jià)的空間；加大對開發(fā)商會(huì)計(jì)信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會(huì)計(jì)信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進(jìn)稅率、社會(huì)公示等方式對歪曲會(huì)計(jì)信息的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接給予經(jīng)濟(jì)處罰，多渠道督促開發(fā)商自覺守法；對所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取信用評級(jí)機(jī)制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實(shí)信息的企業(yè)。最后是積極培育第三方會(huì)計(jì)信息的專業(yè)用戶，通過利用專業(yè)用戶所具有的識(shí)別和分析能力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量進(jìn)行分析和評價(jià)，有助于改善投資者被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息誤導(dǎo)的程度。

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；預(yù)售收入；確認(rèn)

一、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，商品房銷售收入是其最重要的資金來源，對銷售收入正確的確認(rèn)及計(jì)量是財(cái)務(wù)工作的一個(gè)重要方面。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)并不統(tǒng)一，尤其是預(yù)售商品房收入的確認(rèn)問題，出現(xiàn)了企業(yè)財(cái)務(wù)人員理解的隨意性、職業(yè)判斷的任意性、賬務(wù)處理的多樣性等混亂局面，給股東、債權(quán)人等依據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行決策造成了一定的困擾。

2006年2月15日財(cái)政部頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，要求自2007年1月1起，各大中型企業(yè)普遍實(shí)施，其他企業(yè)可以選擇實(shí)施。為了盡快的與國際準(zhǔn)則接軌，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》自開始施行之日起，經(jīng)過了幾次修改，但關(guān)于收入準(zhǔn)則并沒有大的改動(dòng)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)問題亦沒有出具專門的解釋或者規(guī)定。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)混亂的原因

造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)混亂的原因多種多樣，錯(cuò)綜復(fù)雜，概況起來主要包括以下三點(diǎn)：

1.缺乏統(tǒng)一明確的制度規(guī)定

在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》頒布之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要依據(jù)【93】財(cái)會(huì)字第2號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》確認(rèn)商品房銷售收入，該制度第501號(hào)科目“經(jīng)營收入”第二條指出，“轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算帳單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)”。但其關(guān)于具體何時(shí)算“移交”完畢未做詳細(xì)解釋，給各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留有足夠的思考空間。

隨著《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的大面積推開，行業(yè)制度的規(guī)定已經(jīng)逐漸被準(zhǔn)則所取代，【93】財(cái)會(huì)字第2號(hào)雖沒有明文廢止，但其早已名存實(shí)亡，甚至很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)忘記了它的存在。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（2006）對一般商品銷售收入確認(rèn)制定了五個(gè)必須滿足的條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房當(dāng)然要滿足《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》之規(guī)定，但房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房存在開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高，產(chǎn)品附加值高等特點(diǎn)，為了及早的回籠資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，縮減開發(fā)成本，開發(fā)商一般采取預(yù)售的銷售方式。由于商品房預(yù)售是一種先銷售后建設(shè)的特殊的銷售方式，不同與一般的會(huì)計(jì)處理，對于這種特殊商品的特殊銷售方式，收入準(zhǔn)則及其解釋并沒有給出具體的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)人員在依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對其收入進(jìn)行確認(rèn)時(shí)，需要大量的職業(yè)判斷，久而久之便形成了計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的局面。

2.對會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的解讀存在差異

不同企業(yè)的財(cái)務(wù)人員處于不同的生產(chǎn)和工作環(huán)境中，擁有不同的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)水平。再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)在特殊性，財(cái)務(wù)人員在應(yīng)用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》處理開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題時(shí)便產(chǎn)生了職業(yè)判斷的選擇性，對收入標(biāo)準(zhǔn)理解的隨意性，使得不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)有很大的不同。另外，有部分房地產(chǎn)公司為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤，抓住尚無房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)明確標(biāo)準(zhǔn)的漏洞，有意粉飾報(bào)表，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)尚非常的混亂。

3.財(cái)務(wù)人員刻意與稅法規(guī)定保持一致

現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法上確認(rèn)收入原則，執(zhí)行的是國稅發(fā)【2009】31號(hào)。根據(jù)文件精神，“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入?！币簿褪钦f稅法意義上的計(jì)稅收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)是合同簽訂標(biāo)準(zhǔn)。而會(huì)計(jì)上，根據(jù)財(cái)政部2006年2月15日頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（第14號(hào)第二章）之規(guī)定，企業(yè)銷售商品，必須同時(shí)滿足五個(gè)條件時(shí)確認(rèn)收入。即，會(huì)計(jì)與稅法關(guān)于商品房銷售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的規(guī)定存在很大差異。

目前，還存在相當(dāng)企業(yè)，為了配合稅務(wù)檢查，刻意保持與稅法的一致性，采取稅收為導(dǎo)向的預(yù)售收入確認(rèn)方法，造成了會(huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確、不真實(shí)。

三、改進(jìn)建議

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)如此混亂的局面及其產(chǎn)生的主要原因，筆者經(jīng)慎重考慮提出以下改進(jìn)建議：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)對會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解和掌握，以提供對報(bào)表使用者更加真實(shí)、準(zhǔn)確的信息。

2.財(cái)務(wù)人員要區(qū)分財(cái)務(wù)制度與稅收法規(guī)的不同，嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。

3.財(cái)政部委派相關(guān)部門及早制定并下發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)的具體標(biāo)準(zhǔn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.03

[2]財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫組.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2010）[M].人民出版社，2010.12

[3]財(cái)政部.[93]財(cái)會(huì)字第2號(hào)―房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度[Z].1993.07

[4]國家稅務(wù)總局.國稅發(fā)[2009]31號(hào)―關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知[Z]，2009.03

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息質(zhì)量；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。

在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)有哪些問題？同時(shí)，隨著我國入世以及市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實(shí)施符合國際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個(gè)決定性因素。近年來，財(cái)政部和我國證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)、經(jīng)營特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的時(shí)候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會(huì)計(jì)信息問題。

（一）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個(gè)原則關(guān)系，使各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。

3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。

上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題，被其注冊會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。而公司與注冊會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會(huì)計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，這樣看來，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動(dòng)大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價(jià)指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報(bào)表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會(huì)了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報(bào)看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)核算的方法亦不一致。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)會(huì)計(jì)；核算；問題；對策

房地產(chǎn)開發(fā)單位和多數(shù)的企業(yè)一樣，都有一些自身的特殊之處，它一方面從事房地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)，同時(shí)也開展房地產(chǎn)的開發(fā)行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要特點(diǎn)就是工期較長、資金的使用量比較大，同時(shí)應(yīng)對的市場風(fēng)險(xiǎn)也更大，很容易導(dǎo)致企業(yè)的巨額虧損。面對這些情況，就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在財(cái)務(wù)方面擁有更多的管理經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)相關(guān)制度的規(guī)范力度。當(dāng)前我國的會(huì)計(jì)制度已經(jīng)使用了很長一段時(shí)間，實(shí)際運(yùn)營的效果還需要繼續(xù)加強(qiáng)。從整體方面來看，我國的會(huì)計(jì)制度還應(yīng)該提高標(biāo)準(zhǔn)和完善各種制度，在這其別是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度比較重要。所以，應(yīng)該開展有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的建設(shè)，重點(diǎn)審核會(huì)計(jì)管理方面的規(guī)章制度，同時(shí)要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度的缺陷給予分析指導(dǎo)，結(jié)合實(shí)際情況給出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的一些制度和政策。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度的重要意義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為一個(gè)相對比較特殊的行業(yè)，由于它始終涉及一些經(jīng)濟(jì)比較活躍的領(lǐng)域，生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)又比較復(fù)雜，資金流動(dòng)性又是最大的行業(yè)，成本核算的環(huán)節(jié)也很多，所以會(huì)計(jì)核算領(lǐng)域如果出現(xiàn)了一些問題，房地產(chǎn)企業(yè)必將蒙受巨大的財(cái)產(chǎn)損失。所以，這就要求相關(guān)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡快完善和健全會(huì)計(jì)核算的相關(guān)規(guī)章要求，加強(qiáng)對業(yè)務(wù)部門的預(yù)算考察，還要充分準(zhǔn)備企業(yè)面對市場競爭的各種考驗(yàn)，盡快找到能夠?qū)ζ髽I(yè)會(huì)計(jì)核算模式有利的制度。

2當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中突出的問題

2.1目前指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度不健全

因?yàn)楝F(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)仍然具有一些特殊性，這種制度上的特殊性，給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算制度上的一些落后，這就需要出臺(tái)相關(guān)的政策意見進(jìn)行指導(dǎo)會(huì)計(jì)行業(yè)的工作。但是，從當(dāng)前的我國會(huì)計(jì)制度的規(guī)定來看，能夠指導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)定還是不夠完備，很多方面沒有專門的對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度進(jìn)行規(guī)范和要求，這就導(dǎo)致缺乏有效的針對性，很多領(lǐng)域明顯缺失，這也對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收支管理不夠標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)始終沒有給出一個(gè)明確的規(guī)定，這就導(dǎo)致很長一段時(shí)間以來，這個(gè)領(lǐng)域長期處于一種比較模糊不清的狀態(tài)。這也造成了在一段時(shí)間內(nèi)，該項(xiàng)目領(lǐng)域的建設(shè)成本費(fèi)用與原預(yù)算的費(fèi)用有很大的差別，通常情況下都是大于當(dāng)期應(yīng)該確認(rèn)的收入標(biāo)準(zhǔn)，所以導(dǎo)致控制的標(biāo)準(zhǔn)仍然不是很嚴(yán)格規(guī)范。當(dāng)前，應(yīng)該認(rèn)為是收入的很多預(yù)收款和應(yīng)收款也都沒有被視為收入的范疇。因?yàn)殚_發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值相對比較高，這就導(dǎo)致采用的預(yù)售和分期售房的模式與進(jìn)行付款銷售的方法，常常會(huì)導(dǎo)致收款的時(shí)間與房屋竣工使用的時(shí)間不同，有時(shí)給企業(yè)的收入劃分帶來很多隱患。這就要求在被確認(rèn)銷售的收入指標(biāo)完成時(shí)，這個(gè)劃分標(biāo)準(zhǔn)就發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化。但是，目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重視交易的實(shí)質(zhì)是否真正完成。

2.3資金流動(dòng)情況的管理不完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)情況比較特殊。這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌集錢款模式和投資經(jīng)營的主體渠道都不相同，在經(jīng)營的過程中，對產(chǎn)生的現(xiàn)金流動(dòng)情況應(yīng)該以開發(fā)項(xiàng)目單位為準(zhǔn)，這也能從很大程度上加大對現(xiàn)金的管控。因?yàn)殚_發(fā)的時(shí)間相對較長，這個(gè)較長的時(shí)間內(nèi)始終都會(huì)涉及現(xiàn)金的流動(dòng)情況。這就會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金的收支情況與一般企業(yè)有著很大的差別。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的問題以及解決措施

3.1嚴(yán)格標(biāo)定收入的標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品的銷售收入必須要有非常明確的依據(jù)，這種依據(jù)應(yīng)該重點(diǎn)體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：就是法律和專業(yè)依據(jù)。法律依據(jù)主要是指現(xiàn)行的主要法規(guī)中明確規(guī)定的房地產(chǎn)銷售應(yīng)該符合的各種規(guī)定，主要是指房地產(chǎn)進(jìn)行銷售時(shí)的收入，一切不符合相關(guān)規(guī)定的收入，都不能視為收入給予認(rèn)證。法律依據(jù)主要是根據(jù)相關(guān)法律專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的交易行為。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，就是說明會(huì)計(jì)工作制度中銷售收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。通過這些標(biāo)準(zhǔn)的使用可以有效地對收支狀況進(jìn)行可靠的管理。

3.2增大信息的內(nèi)容

應(yīng)該適當(dāng)?shù)丶哟蟪杀镜墓_力度，加大對現(xiàn)金流量的告知力度。因?yàn)橥恋氐馁Y本有很大的利潤空間，同時(shí)還有很大的投資價(jià)值，在企業(yè)公開的信息內(nèi)容中對土地的各種情況進(jìn)行準(zhǔn)確的告知，還應(yīng)對成本的各種情況進(jìn)行細(xì)節(jié)的披露。增加各種分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的顯示。這樣才能保證現(xiàn)金流量信息的真實(shí)可靠，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

3.3會(huì)計(jì)科目要規(guī)范整齊

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合本單位的自身實(shí)際情況，加大力度對會(huì)計(jì)核算進(jìn)行有效的監(jiān)督檢查，要對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作開展徹底的狀況調(diào)查，同時(shí)要加強(qiáng)對企業(yè)的投資評估，這樣才會(huì)更好地對企業(yè)的經(jīng)營狀況進(jìn)行分析。加強(qiáng)對企業(yè)的財(cái)務(wù)核算分析能夠使企業(yè)更加清楚當(dāng)前自身的經(jīng)濟(jì)狀況，有助于領(lǐng)導(dǎo)層的分析決策，能夠更好地使企業(yè)健康發(fā)展。

4結(jié)語

會(huì)計(jì)核算工作是所有企業(yè)工作中的核心工作，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首要工作。根據(jù)相關(guān)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該進(jìn)行行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)范要求，就要加強(qiáng)對會(huì)計(jì)核算工作的分析解釋工作。結(jié)合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，重新制定一些企業(yè)管理規(guī)定，因?yàn)橐郧暗囊?guī)定比較籠統(tǒng)，每個(gè)企業(yè)之間的情況也不太相同，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)具有比較明顯的特殊性，這就要求其在會(huì)計(jì)核算方面更要結(jié)合企業(yè)的自身特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，這樣才會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的工作中逐步地摸索經(jīng)驗(yàn)，找到符合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系。

參考文獻(xiàn)

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篇8

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),面對激烈的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個(gè)問題:

1、在會(huì)計(jì)核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。2、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同,財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。3、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系及其意義

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題,我認(rèn)為要改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財(cái)務(wù)核算的體系平臺(tái),從管理角度重新梳理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng),通過管理報(bào)告全面及時(shí)地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營狀況,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實(shí)施反饋,實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程資金和成本監(jiān)控,實(shí)現(xiàn)對二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測、控制、反饋、修正動(dòng)態(tài)循環(huán),并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。5、完善資金管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險(xiǎn),利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)控制。6、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財(cái)務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺(tái),實(shí)現(xiàn)在共享平臺(tái)上的動(dòng)態(tài)決策和動(dòng)態(tài)管理。7、財(cái)務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn),因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個(gè)層次:首要層次指明確授權(quán)對象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財(cái)務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn):

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì),將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。

2、科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級(jí)科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級(jí)以下的會(huì)計(jì)科目。例如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會(huì)計(jì)科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則

各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)

建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過責(zé)任中心績效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評價(jià)。

2、設(shè)計(jì)管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,需要向管理層及時(shí)反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,可包括項(xiàng)目公司及其他二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個(gè)體系層次,每個(gè)層次報(bào)告體系均包括多個(gè)分報(bào)告或分報(bào)表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對象,對項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)對其業(yè)績進(jìn)行考核,再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

(五)完善資金管理系統(tǒng)完善

篇9

一、檢查范圍

檢查對象：所有在我市范圍內(nèi)注冊登記、投資經(jīng)營從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的納稅人。

檢查所屬期：本次檢查所屬年度為年至年，如檢查發(fā)現(xiàn)企業(yè)涉及重大涉稅問題，可追溯到以前年度。

二、檢查內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)企業(yè)是否進(jìn)行依法登記，企業(yè)是否按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》權(quán)責(zé)發(fā)生制及配比原則等真實(shí)核算收入、成本和費(fèi)用；

（二）企業(yè)是否按照國家稅收法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定正確核算申報(bào)繳納稅款，是否正確計(jì)算年度應(yīng)納稅所得額，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等相關(guān)稅款是否足額申報(bào)繳納入庫；

（三）房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中涉及的其它各項(xiàng)地方稅收繳納情況（如舊城改造拆遷補(bǔ)償、以地抵工程款的納稅情況、預(yù)售房收入納稅情況、基建過程中的建筑安裝稅收等）；

（四）房地產(chǎn)銷售中的其它商品產(chǎn)權(quán)銷售、有關(guān)產(chǎn)權(quán)出租（如雜物間、車庫、花圃等銷售，以及停車位等相關(guān)產(chǎn)權(quán)租售）是否計(jì)算收入和申報(bào)繳納稅款；

（五）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，以及符合土地增值稅清算條件的，是否按期足額申報(bào)繳納稅款。房地產(chǎn)開發(fā)中建筑安裝是否開具發(fā)票，是否存在違規(guī)使用發(fā)票情況。

（六）按照稅收法律、法規(guī)等規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)檢查的其它內(nèi)容。

三、具體檢查安排

專項(xiàng)檢查分以下四個(gè)階段實(shí)施：

（一）宣傳發(fā)動(dòng)階段（5月1日—5月15日）。充分利用廣播、電視、網(wǎng)站等新聞媒體，下發(fā)專項(xiàng)檢查通知，并大力開展有關(guān)稅收法規(guī)政策宣傳，爭取房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的各類納稅人支持、配合專項(xiàng)檢查工作。

篇10

一、籌辦期現(xiàn)金流量表的編制問題

籌辦期是公司開展經(jīng)營活動(dòng)的準(zhǔn)備階段，在這個(gè)階段，公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)沒有正常開展，主要進(jìn)行投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)。處于正常生產(chǎn)經(jīng)營期的公司，按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，必須編制資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表及利潤分配表和現(xiàn)金流量表。由于復(fù)式記賬和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)在聯(lián)系，資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表之間存在固有的勾稽關(guān)系。處于籌辦期的企業(yè)由于沒有開展正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，無須編制利潤表，但為了反映籌辦期間公司的財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金流量，企業(yè)需編制資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表。由于籌辦期企業(yè)現(xiàn)金流量的特殊性以及間接法編制經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量缺乏凈利潤基礎(chǔ)，使得編制現(xiàn)金流量表具有其特殊性。

首先，我們現(xiàn)金流量表主表部分的編制。在編制現(xiàn)金流量表主表時(shí)，如何劃分籌辦期發(fā)生的費(fèi)用所引起的現(xiàn)金流量是編制籌辦期現(xiàn)金流量表的特殊之處。按照現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則，投資活動(dòng)是指企業(yè)長期資產(chǎn)的購建和不包括在現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資及其處置活動(dòng)?；I資活動(dòng)是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動(dòng)。經(jīng)營活動(dòng)是企業(yè)投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)以外的所有交易和事項(xiàng)。企業(yè)籌辦期發(fā)生的開辦費(fèi)，主要包括登記注冊費(fèi)、估驗(yàn)資費(fèi)等，這些費(fèi)用的發(fā)生同公司的設(shè)立行為相關(guān)，而與企業(yè)經(jīng)營收入不存在直接的聯(lián)系?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，企業(yè)在籌建期內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的借款費(fèi)用，應(yīng)在“長期待攤費(fèi)用”中歸集，并在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)月起一次計(jì)入當(dāng)月的損益?？梢婇_辦費(fèi)從實(shí)質(zhì)上講是應(yīng)會(huì)計(jì)權(quán)責(zé)發(fā)生制要求而設(shè)置的費(fèi)用性質(zhì)的資產(chǎn)，是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的必要準(zhǔn)備，是設(shè)立企業(yè)的必要投入。從性質(zhì)上看，將開辦費(fèi)引起的現(xiàn)金流出作為投資活動(dòng)現(xiàn)金流出是恰當(dāng)?shù)?，由于這種現(xiàn)金流出不形成真正意義上的資產(chǎn)，所以在現(xiàn)金流量表上不應(yīng)列示在“構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金”、“權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金”、“債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金”等欄目，而應(yīng)在“支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”欄列示。由于規(guī)模不同，不同企業(yè)的開辦期長短不一，短則幾個(gè)月，長則幾年。實(shí)務(wù)中有人主張將在一年內(nèi)發(fā)生并轉(zhuǎn)銷的開辦費(fèi)在經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量中列示，而將跨年度的開辦費(fèi)在投資活動(dòng)現(xiàn)金流量中列示，這種做法沒有考慮開辦費(fèi)的性質(zhì)，同時(shí)也導(dǎo)致會(huì)計(jì)報(bào)表的可比性降低，會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。

其次，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的要求，企業(yè)除應(yīng)采用直接法編制經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量外，還應(yīng)在補(bǔ)充資料中以間接法編制經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量，即將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流量，由于籌辦期企業(yè)沒有編制利潤表，沒有間接法編制經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量的凈利潤基礎(chǔ)，所以籌辦期企業(yè)無須也不可能以間接法編制經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量，即無須編制將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流量的補(bǔ)充資料。

二、收購或出售子公司的現(xiàn)金流量表的編制問題

財(cái)政部在《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（二）》（以下簡稱“解答”）中，對企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)出售、購買子公司，期末如何編制合并現(xiàn)金流量表做出了規(guī)定，該解答規(guī)定母公司報(bào)告期內(nèi)因出售、購買子公司而產(chǎn)生的現(xiàn)金流量作為投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量予以反映，即要求企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)出售、購買子公司，期末在編制合并現(xiàn)金流量表時(shí)，應(yīng)將被出售的子公司自報(bào)告期期初至出售日止的現(xiàn)金流量的信息納入合并現(xiàn)金流量表，并將出售子公司所收到的現(xiàn)金，在有關(guān)投資活動(dòng)類的“收回投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目下單列“出售子公司所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映；將被購買的子公司自購買日起至報(bào)告期末止的現(xiàn)金流量的信息納入合并現(xiàn)金流量表，并將購買子公司所支付的現(xiàn)金，在有關(guān)投資活動(dòng)類的“投資所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目下單列“購買子公司所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映。但上述規(guī)定并沒有說明企業(yè)在出售、購買子公司時(shí)子公司在出售、購買日的資產(chǎn)負(fù)債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物如何在合并現(xiàn)金流量表上列示以及如何保證直接法編制的合并現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”與補(bǔ)充資料中依據(jù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期末、期初的差的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”的平衡。

筆者認(rèn)為，既然報(bào)告期內(nèi)出售、購買子公司引致的現(xiàn)金流量歸類為投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量，則應(yīng)該將企業(yè)在出售、購買子公司日子公司的資產(chǎn)負(fù)債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物在合并現(xiàn)金流量表上也應(yīng)該作為投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量列示。企業(yè)報(bào)告期內(nèi)出售子公司將導(dǎo)致期末合并范圍的減小，被出售的子公司期末將不再包括在合并會(huì)計(jì)范圍內(nèi)。子公司期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物不再包括在期末的合并資產(chǎn)負(fù)債表中，故子公司在出售日的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物應(yīng)作為投資活動(dòng)的現(xiàn)金流出在“支付的與其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”中反映；購買子公司時(shí)，合并資產(chǎn)負(fù)債表期初數(shù)中不包括所購買子公司期初的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，而所購買子公司期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物則包括在合并資產(chǎn)負(fù)債表中。在購買日被購買子公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物應(yīng)作為投資活動(dòng)的現(xiàn)金流入在“收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”中反映。這樣處理后不僅能夠保證直接法下編制的合并現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”與補(bǔ)充資料中依據(jù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期末、期初的差計(jì)算的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”的平衡，而且使得企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)出售、購買子公司現(xiàn)金流量的分類在邏輯上具有一致性。

實(shí)務(wù)中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在處理出售、購買子公司時(shí)子公司在出售、購買日的資產(chǎn)負(fù)債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物時(shí)應(yīng)采用追塑調(diào)整期初數(shù)的辦法，以便能夠?qū)崿F(xiàn)直接法下編制的合并金流量表的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”與補(bǔ)充資料中依據(jù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期末、期初的差的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”的平衡。由于調(diào)整期初數(shù)與企業(yè)的實(shí)際情況不符，實(shí)質(zhì)上是一種為了保證平衡而做出的一種模擬，不符合會(huì)計(jì)信息客觀性的要求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算

正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果公允表述的基礎(chǔ)。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高等因素確定，而且一個(gè)成本核算對象只能計(jì)算出一個(gè)單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

對單體開發(fā)項(xiàng)目來說，一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對象。但對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項(xiàng)目，尤其是同一項(xiàng)目有不同的功能區(qū)，成本核算對象如何確定？實(shí)務(wù)中存在以項(xiàng)目整體作為成本核算對象，待項(xiàng)目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項(xiàng)目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計(jì)不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對象，會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價(jià)格和租金價(jià)格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會(huì)計(jì)上的配比原則。實(shí)務(wù)中還有一種做法是先將整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對象歸集各功能區(qū)成本，然后根據(jù)各功能區(qū)的情況估計(jì)一個(gè)比例來分割不同功能區(qū)的成本，即從一個(gè)成本核算對象計(jì)算出兩個(gè)或多個(gè)單位成本，這種做法一方面會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導(dǎo)致企業(yè)對各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)節(jié)，不利于保證會(huì)計(jì)信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對象，從一個(gè)成本核算對象計(jì)算出一個(gè)單位成本。這樣既能滿足會(huì)計(jì)信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)核算問題