導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)存在的問(wèn)題，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)預(yù)算 問(wèn)題對(duì)策

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算綜述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算的必要性

最近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，許多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷增大，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量不斷增加，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的提升產(chǎn)生了不小的助推作用，然而由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大其對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的質(zhì)量要求的更加高。房地產(chǎn)企業(yè)歸屬于資金密集型企I，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，而且由于周期長(zhǎng)其所涉及的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)繁冗復(fù)雜；同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)方面通常是大量舉債，也為財(cái)務(wù)預(yù)算管理帶來(lái)了不小的風(fēng)險(xiǎn)。因此一旦房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身財(cái)務(wù)預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不到位就會(huì)致使房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的前進(jìn)方向，從而無(wú)法通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算管理來(lái)降低各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)弊端。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算的特征

財(cái)務(wù)預(yù)算管理就是為了促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，建立在科學(xué)合理預(yù)測(cè)的基點(diǎn)上，利用各種活動(dòng)有效配置企業(yè)資源的管理方式。財(cái)務(wù)預(yù)算能夠?qū)⑵髽I(yè)的所有問(wèn)題進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，能夠?qū)?wèn)題直接統(tǒng)一化。這樣就能看出財(cái)務(wù)預(yù)算的全面性，利用這個(gè)特點(diǎn)能夠制定企業(yè)綜合財(cái)務(wù)預(yù)算的制度，其中主要涵蓋了預(yù)算指標(biāo)與非預(yù)算指標(biāo)的內(nèi)容，這樣企業(yè)就能夠利用這些財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)制定出符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，從而推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。由于財(cái)務(wù)預(yù)算是事前進(jìn)行預(yù)算編制，因此存在預(yù)測(cè)性，通過(guò)預(yù)測(cè)性這個(gè)特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行預(yù)算編制能夠?yàn)槠髽I(yè)下一年度的財(cái)務(wù)資源的配置提供一定的參考依據(jù)，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算存在的弊端

（一）缺乏完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)都是缺乏完善的預(yù)算管理系統(tǒng)，致使房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的過(guò)程中產(chǎn)生了許多弊端，諸如企業(yè)中各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資源交錯(cuò)、人員權(quán)責(zé)交錯(cuò)、部門(mén)職能重復(fù)以及運(yùn)行效率低下等等問(wèn)題。產(chǎn)生上述問(wèn)題的原因一方面就是房地產(chǎn)企業(yè)中的預(yù)算管理牽涉范圍極為廣泛，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中極易產(chǎn)生預(yù)算信息失真的現(xiàn)象，最終致使財(cái)務(wù)預(yù)算編制的無(wú)效化，例如房地產(chǎn)企業(yè)的管理層十分重視企業(yè)的短期預(yù)算效益，但是卻忽略長(zhǎng)期預(yù)算對(duì)企業(yè)的益處；另外一方面就是財(cái)務(wù)預(yù)算缺乏執(zhí)行力度，財(cái)務(wù)部門(mén)并沒(méi)有重視財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行，執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算落實(shí)不到位，沒(méi)有人給予壓力。上述都是缺乏完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)的弊端。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃缺乏整體性

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，因此其核心問(wèn)題就是如何將資金利用效率達(dá)到最優(yōu)。但是由于財(cái)務(wù)預(yù)算整體性的缺乏，其不能將整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈進(jìn)行連接，不能達(dá)到全面的預(yù)算，致使其無(wú)法發(fā)揮出預(yù)算的實(shí)際功能，自然就無(wú)法充分的提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率。而且其更加注重的是局部收益，房地產(chǎn)企業(yè)管理層通常會(huì)給企業(yè)選擇一個(gè)戰(zhàn)略性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從而將企業(yè)的大部分資源向其傾斜，同時(shí)只對(duì)該戰(zhàn)略項(xiàng)目進(jìn)行局部預(yù)算，往往忽略了其他項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算，表明房地產(chǎn)企業(yè)根本就不重視財(cái)務(wù)預(yù)算的整體性。

（三）財(cái)務(wù)預(yù)算編制缺乏戰(zhàn)略性

首先就是房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)并不具備全面性，其更多的只是從設(shè)計(jì)企業(yè)當(dāng)下的短期利益作為預(yù)算編制，并沒(méi)有從房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的前景去編制預(yù)算。最終致使財(cái)務(wù)預(yù)算編制與企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略存在一定的矛盾，致使各個(gè)階段的財(cái)務(wù)預(yù)算編制無(wú)法有效的鏈接，最終無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)的變化而使得房地產(chǎn)企業(yè)走下坡路。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算優(yōu)化措施

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)的建設(shè)

財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)中主要是由預(yù)算編制、預(yù)算控制、預(yù)算執(zhí)行與績(jī)效管理四個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成。預(yù)算編制要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的基本情況進(jìn)行預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)、分解、上報(bào)、審批、匯總以及公布；預(yù)算控制就是項(xiàng)目預(yù)算的具體實(shí)施人員在進(jìn)行預(yù)算實(shí)施時(shí)前需要嚴(yán)格按照預(yù)算編制來(lái)落實(shí)進(jìn)行工作，使其能夠符合預(yù)算編制的指；預(yù)算執(zhí)行就是根據(jù)預(yù)算控制的具體措施來(lái)執(zhí)行預(yù)算，最終預(yù)算項(xiàng)目結(jié)束時(shí)其是符合之前預(yù)算編制的指標(biāo)結(jié)果的；最后一個(gè)環(huán)節(jié)就是績(jī)效管理，就是針對(duì)這個(gè)預(yù)算項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與分析，這樣才能夠?yàn)橐院蟮念A(yù)算編制提供參考資料。因此加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理系統(tǒng)的建設(shè)需要把握上述四個(gè)環(huán)節(jié)的要點(diǎn)，最終才能提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算層次。

（二）提升財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃整體性

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理中一定要對(duì)所有項(xiàng)目都進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃，這樣不會(huì)造成部分項(xiàng)目資金的浪費(fèi)。具體操作方式就是在財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度中嚴(yán)格要求財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃的整體性，將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)算編制，這樣才能將房地產(chǎn)企業(yè)的所有資金用到刀刃上，從而達(dá)到提升整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)資金利用效率的目的。

（三）強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算編制戰(zhàn)略性意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)中管理層始終是決定財(cái)務(wù)走向的關(guān)鍵人員，其是房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍層面。因此要想加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算編制的戰(zhàn)略性就需要從改變領(lǐng)導(dǎo)層的思維著手，房地產(chǎn)企業(yè)管理層從意識(shí)上必須要重視財(cái)務(wù)預(yù)算編制的戰(zhàn)略性，這樣才能夠不斷的提升企業(yè)管理層對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重視程度。這需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠聘請(qǐng)財(cái)務(wù)預(yù)算專家對(duì)管理層進(jìn)行講座，為管理層強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算編制戰(zhàn)略性意識(shí)。這樣制定出來(lái)的財(cái)務(wù)預(yù)算編制就不會(huì)是忽略企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，重視企業(yè)短期利益，才能為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

結(jié)束語(yǔ)：綜上所述，財(cái)務(wù)預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)中至關(guān)重要的一環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)其的研究才能提升其財(cái)務(wù)預(yù)算層次，從而達(dá)到提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的目的。希望本文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算環(huán)節(jié)有所幫助。

參考文獻(xiàn)：

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[中圖分類號(hào)]F275;F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2019）12-00-02

1     房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的內(nèi)含及重要性

1.1   財(cái)務(wù)成本的內(nèi)涵及其構(gòu)成要件

所謂財(cái)務(wù)成本是指企業(yè)在從事生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，財(cái)務(wù)成本管理是通過(guò)綜合性的核算方式對(duì)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)管理，不僅包括前期的規(guī)劃預(yù)算管理，同時(shí)也包括核算、審計(jì)監(jiān)督與結(jié)算總價(jià)管理，但是不論采用哪種管理方式，都是為了降低企業(yè)成本，全面提升企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中，通過(guò)開(kāi)展財(cái)務(wù)計(jì)劃、預(yù)算和審核監(jiān)督等多方面的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，促使房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)之間關(guān)系變得更加緊密，最終形成一個(gè)有機(jī)的循環(huán)管理體系，從而為提升房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理經(jīng)濟(jì)效益做好準(zhǔn)備工作。

1.2   財(cái)務(wù)成本管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)過(guò)程中所需的資金數(shù)量相對(duì)較大，資金占用時(shí)間較長(zhǎng)，從而需要在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中做好成本管理工作，并從房地產(chǎn)企業(yè)管理的實(shí)際出發(fā)，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行預(yù)算、匯總和分析，同時(shí)嚴(yán)格按照企業(yè)財(cái)務(wù)管理審計(jì)監(jiān)督機(jī)制對(duì)工程建設(shè)不同階段的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行全方位監(jiān)督。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平的高低往往影響著企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益水平的高低，因此房地產(chǎn)企業(yè)就需要做好財(cái)務(wù)成本管理控制工作，為房地產(chǎn)各項(xiàng)工程建設(shè)奠定良好的基礎(chǔ)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本最低化與經(jīng)濟(jì)效益最大化的目標(biāo)。

2     我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本控制與管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

2.1   缺乏完善的財(cái)務(wù)成本管理體系，成本管理機(jī)制不健全

完善的財(cái)務(wù)成本管理體系對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)利益和開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有著十分重要的推動(dòng)作用，然而，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)行管理中，在成本管理方面還存在諸多的問(wèn)題，具體來(lái)講主要表現(xiàn)在以下3個(gè)方面。第一，財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理在管理流動(dòng)資金方面過(guò)于松懈和分散，從而不僅不利于提高企業(yè)的資金使用效率，在一定程度上也不利于企業(yè)控制資金的具體流向，從而增加了資金流失的風(fēng)險(xiǎn)。第二，財(cái)務(wù)監(jiān)管、審計(jì)監(jiān)督機(jī)制不健全，不利于開(kāi)展房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作，導(dǎo)致一些財(cái)務(wù)管理人員借用工作的便利挪用和盜取企業(yè)財(cái)產(chǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)利益損失。第三，由于財(cái)務(wù)成本管理體系不完善，企業(yè)財(cái)務(wù)人員在開(kāi)展實(shí)際財(cái)務(wù)工作時(shí)會(huì)出現(xiàn)管理混亂、職責(zé)不明確的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理效益大幅下降。

2.2   財(cái)務(wù)成本管理方法過(guò)于單一化

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)全球化的不斷發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理方式、方法提出了更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)。但是，現(xiàn)階段我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，由于受傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理觀念的影響，在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理時(shí)仍然采用單一化的財(cái)務(wù)管理方式，不僅與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的需求嚴(yán)重不符，而且在一定程度上也會(huì)增加企業(yè)財(cái)務(wù)管理成本，進(jìn)而給房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)不利影響。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的財(cái)務(wù)成本管理中還存在信息技術(shù)應(yīng)用效率不高的問(wèn)題，而造成這一問(wèn)題的原因在于企業(yè)沒(méi)有很好地引入現(xiàn)代信息技術(shù)，例如，一大部分房地產(chǎn)企業(yè)賣(mài)房還是通過(guò)手工把相關(guān)信息錄入Excel表格，未采用明源系統(tǒng)，從而不能很好地發(fā)揮信息技術(shù)在財(cái)務(wù)成本管理中的作用，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)人工成本過(guò)高，存在信息被人為篡改的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3   財(cái)務(wù)管理人員的綜合專業(yè)素養(yǎng)有待提高

財(cái)務(wù)管理人員綜合專業(yè)素養(yǎng)的高低對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理效率的高低有著直接的影響，如何才能更好地提升財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)成為房地產(chǎn)行業(yè)普遍關(guān)注和討論的話題。但是，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然受到財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力不足和綜合素養(yǎng)不高問(wèn)題的困擾。造成財(cái)務(wù)管理人員綜合素養(yǎng)不高的原因主要包括以下3點(diǎn)。第一，財(cái)務(wù)管理人員沒(méi)有完全掌握現(xiàn)代化的成本管理技術(shù)和方法，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)解決財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問(wèn)題。第二，財(cái)務(wù)管理人員的責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的各類問(wèn)題，各管理人員之間也是相互推脫責(zé)任，長(zhǎng)此以往，將導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率大幅降低。第三，企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)培訓(xùn)不夠注重，從而不僅會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)管理成本，同時(shí)也會(huì)增加因財(cái)務(wù)成本管理不善而引發(fā)的財(cái)務(wù)危機(jī)問(wèn)題。

3     提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理效率的有效措施

3.1   完善財(cái)務(wù)成本管理體系

良好的財(cái)務(wù)成本管理體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著十分重要的推動(dòng)作用，對(duì)此就需要房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中能夠嚴(yán)格按照國(guó)家財(cái)務(wù)管理相關(guān)法律規(guī)定，制定適合企業(yè)發(fā)展需求的財(cái)務(wù)成本管理體系和制度，進(jìn)而為提升我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力奠定良好的財(cái)務(wù)管理體系基礎(chǔ)。具體來(lái)講，完善財(cái)務(wù)成本管理體系主要包括以下兩個(gè)方面。第一，結(jié)合企業(yè)實(shí)際制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)成本管理體系，并積極落實(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，有效避免因財(cái)務(wù)成本制度落實(shí)不到位而造成企業(yè)利益損失。第二，完善財(cái)務(wù)成本管理監(jiān)督機(jī)制的實(shí)施工作，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)，就根據(jù)自身企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)構(gòu)建了適合本企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)成本管理體系和制度，并對(duì)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)成本問(wèn)題給予及時(shí)妥善解決，經(jīng)過(guò)一年多的努力，該企業(yè)的整體財(cái)務(wù)成本管理效益有了明顯提升。

3.2   做好財(cái)務(wù)成本信息化管理系統(tǒng)的搭建和完善工作

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理信息系統(tǒng)搭建工作需要做好以下兩點(diǎn)。第一，借助現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理方式，幫助財(cái)務(wù)人員能夠運(yùn)用科學(xué)合理的管理方式解決實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理中遇到的各類難題。第二，加強(qiáng)和完善企業(yè)在財(cái)務(wù)成本信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)方面的選擇，并做好財(cái)務(wù)成本管理環(huán)節(jié)的把關(guān)工作，從而為房地產(chǎn)企業(yè)順利開(kāi)展各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建財(cái)務(wù)成本管理系統(tǒng)的過(guò)程中，通過(guò)引進(jìn)現(xiàn)代化的管理方式和手段不斷優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作，在減少失誤基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管效率質(zhì)變層次的飛越。

3.3   做好培訓(xùn)工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下3方面做好財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)工作。第一，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理需求，安排組織財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行定期的職業(yè)技能專項(xiàng)培訓(xùn)。第二，做好財(cái)務(wù)管理人員責(zé)任意識(shí)培養(yǎng)工作，從而有效降低其在實(shí)際財(cái)務(wù)成本管理工作中的失誤，促使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理效率實(shí)現(xiàn)大幅度提升。第三，建立財(cái)務(wù)人員的績(jī)效考核機(jī)制，不僅能激發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員開(kāi)展財(cái)務(wù)成本管理工作的積極性，還能夠進(jìn)一步降低房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)的管理成本，進(jìn)而為大幅提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益奠定良好的人才基礎(chǔ)。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了提升財(cái)務(wù)管理人員的綜合專業(yè)素養(yǎng)，組織安排部分財(cái)務(wù)人員開(kāi)展綜合專業(yè)技能培訓(xùn)工作，在培訓(xùn)結(jié)束時(shí)對(duì)所有培訓(xùn)人員進(jìn)行考核，而后根據(jù)最終考核成績(jī)的高低對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的工作崗位進(jìn)行重新劃分，并對(duì)考核成績(jī)優(yōu)秀者給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，以此激發(fā)財(cái)務(wù)人員以更加積極主動(dòng)態(tài)度投身到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作中，進(jìn)而促使該企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理效益相比去年實(shí)現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，受到其他房地產(chǎn)企業(yè)的一致好評(píng)和認(rèn)可。

4     結(jié) 語(yǔ)

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)成本管理；管理體系

隨著我國(guó)商品房交易市場(chǎng)的不斷深化改革，房地產(chǎn)公司數(shù)量和規(guī)模以及效益不斷提高，同時(shí)房地產(chǎn)公司相互之間的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇?，F(xiàn)階段我國(guó)新型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)公司一路走高，房?jī)r(jià)居高不下，當(dāng)前政府各種調(diào)控措施和限購(gòu)令的頒布使得房地產(chǎn)公司面臨這房子降價(jià)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)界的利潤(rùn)開(kāi)始縮水，為了面對(duì)這些正在以及即將威脅到房地產(chǎn)公司利潤(rùn)的政策的形式下。財(cái)務(wù)成本的控制和減少開(kāi)支成了房地產(chǎn)公司最大最重要的問(wèn)題，同樣房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本管理是公司管理的重要組成部分，直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司的生存與發(fā)展。但是，仍然有些房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本管理不完善，存在很多不足之處，如財(cái)務(wù)人員水平管理意識(shí)不高、控制薄弱、管理體系不健全、監(jiān)管不力等，公司需要及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并給予解決。

1.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本管理目前存在的管理問(wèn)題

1.1房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱且管理辦法老化

目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)公司管理意識(shí)薄弱，大多數(shù)房地產(chǎn)公司只注意投產(chǎn)前產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及生產(chǎn)要素合理組織的成本管理，忽視投產(chǎn)后的成本管理。一些房地產(chǎn)公司的事前成本管理薄弱，成本預(yù)測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性，可有可無(wú)；成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性，可增可減，因此，造成房地產(chǎn)投產(chǎn)建設(shè)時(shí)財(cái)務(wù)成本管理的盲目性。不能全方位、全要素的對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行控制。至于財(cái)務(wù)成本管理的手段缺乏現(xiàn)代化管理手段?，F(xiàn)代成本管理的一個(gè)基本要求是成本信息提供的及時(shí)性、全面性和準(zhǔn)確性。隨著我國(guó)房地產(chǎn)公司發(fā)展速度的加快，房地產(chǎn)公司必須實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理模式，才能適應(yīng)今后行業(yè)發(fā)展的要求。

1.2.管理體系不完善不健全

近年來(lái)房地產(chǎn)公司的規(guī)模和數(shù)量不斷壯大，作為房地產(chǎn)公司必須建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系，而相反現(xiàn)在的很多房地產(chǎn)公司并沒(méi)有做到，發(fā)展速度遠(yuǎn)超過(guò)了管理體系的改革速度，財(cái)務(wù)成本管理一直處于粗放狀態(tài)，很難滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。一部分公司雖然在發(fā)展過(guò)程中建立了一套相對(duì)完善的財(cái)務(wù)管理體系，但在具體實(shí)施的過(guò)程中沒(méi)有執(zhí)行不到位，無(wú)法發(fā)揮其作用。房地產(chǎn)公司在快速發(fā)展的過(guò)程中對(duì)員工的使用不合理，職責(zé)不明確，造成管理體系混亂，并沒(méi)有建立一定完善的獎(jiǎng)懲制度，沒(méi)有真正的激發(fā)帶動(dòng)起所有員工的積極心，很難在新型財(cái)務(wù)管理體系中使所有員工發(fā)揮其巨大的創(chuàng)新能力和執(zhí)行力度。

1.3.房地產(chǎn)公司在整個(gè)項(xiàng)目周期過(guò)程中財(cái)務(wù)成本管理不夠健全

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的整個(gè)周期過(guò)程包括以下幾個(gè)階段，首先是項(xiàng)目的投資決策，然后到設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目招標(biāo)和投標(biāo)階段，施工階段，投入使用階段，維護(hù)與修理階段。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成核算具有時(shí)間的滯后性的缺點(diǎn)，所以在著每一個(gè)階段財(cái)務(wù)成本管理都必須始終全面貫徹執(zhí)行，而實(shí)際上有些房地產(chǎn)公司對(duì)此認(rèn)識(shí)不到位，使得把財(cái)務(wù)成本的管理重點(diǎn)放在了項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，而沒(méi)有足夠重視立項(xiàng)和施工階段，忽視了在項(xiàng)目立項(xiàng)階段的投資決策對(duì)控制財(cái)務(wù)成本的基礎(chǔ)性作用，以及項(xiàng)目施工階段對(duì)財(cái)務(wù)成本的嚴(yán)格管控工作。2.加強(qiáng)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本管理的措施

2.1.財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中加強(qiáng)系統(tǒng)管理意識(shí)和運(yùn)用科學(xué)的管理辦法。

房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本的管理意識(shí)以及善于運(yùn)用科學(xué)的管理辦法，要把企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管里視為一個(gè)全面化的全過(guò)程的管理工程，而不是某個(gè)階段性的工作。必須堅(jiān)持以“對(duì)象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實(shí)際工作中針對(duì)公司不同的成本采取相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本管理策略和方法，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，增強(qiáng)公司企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力要從實(shí)際出發(fā)，做到綜合全面的管理包括服務(wù)成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本等兼顧物質(zhì)成本和非物質(zhì)成本，才能真正的做到科學(xué)合理的財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。

2.2.建立合理的公司獎(jiǎng)懲制度，激勵(lì)員工熱情提高積極性。

降低成本對(duì)于一個(gè)公司員工其工作態(tài)度也十分重要，不能單純的依靠管理制度，還要依賴于房地產(chǎn)公司員工的工作積極性和配合以及執(zhí)行程度，因此，十分有必要建立一套合理科學(xué)的員工激勵(lì)制度是十分需要。當(dāng)前很多房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的獎(jiǎng)懲制度還不完善有些甚至還沒(méi)有正在建設(shè)當(dāng)中沒(méi)有實(shí)施執(zhí)行。這需要各個(gè)房地產(chǎn)公司根據(jù)自身的企業(yè)規(guī)模和企業(yè)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)并制定出一整套相關(guān)的績(jī)效考核辦法，根據(jù)績(jī)效考核辦法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理人員給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰。

2.3.通過(guò)制度強(qiáng)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理和控制措施

首先房地產(chǎn)公司要建立全面預(yù)算管理體系，全面預(yù)算管理要以提高企業(yè)效益

為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)主體為導(dǎo)向，以銷售和利潤(rùn)為起點(diǎn)，采用倒推，預(yù)測(cè)的方式對(duì)年度及未來(lái)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的精確規(guī)劃。其次是要完善資金管理體系，房地產(chǎn)公司要實(shí)行資金預(yù)算及信息化管理和合理籌集及加強(qiáng)資金的日常管理來(lái)完善資金管理體系，所有資金收支都要納入公司預(yù)算管理，應(yīng)該企業(yè)將年度資金預(yù)算、月度資金預(yù)算、月度資金預(yù)測(cè)、月度資金計(jì)劃、日現(xiàn)金流量有機(jī)結(jié)合。再就要改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系，改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系主要在于完善公司財(cái)務(wù)成本審批制度和改進(jìn)財(cái)務(wù)核算體系，各級(jí)審批人需基于合理授權(quán)，對(duì)合同評(píng)審，成本費(fèi)用支付等實(shí)施嚴(yán)格意義上的責(zé)權(quán)利合理配置。

3.結(jié)束語(yǔ)

目前我國(guó)的房地產(chǎn)公司發(fā)展的規(guī)模、速度以及產(chǎn)品的需求量不斷提高，競(jìng)爭(zhēng)激烈，在這新形勢(shì)下如何提高經(jīng)濟(jì)效益，如何做好財(cái)務(wù)成本的全面管理將是房地產(chǎn)公司未來(lái)面臨的長(zhǎng)期問(wèn)題，但也在不斷的完善管理體制，更科學(xué)合理有效的財(cái)務(wù)成本管理體系還需要在今后的發(fā)展中不斷實(shí)踐創(chuàng)新不斷挖掘，結(jié)合自身的房地產(chǎn)公司特色和優(yōu)勢(shì)制定好相應(yīng)的管理對(duì)策，才能保證公司長(zhǎng)久高的經(jīng)濟(jì)效益。（作者單位：青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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[2]錢(qián)劍.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題與完善對(duì)策[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2010，（02）。

篇4

我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

伴隨著改革開(kāi)放的深入和我國(guó)加入世界貿(mào)易組織以來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深化，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國(guó)家民生工程和人民群眾物質(zhì)需求的提供者、保障者，并發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，伴隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放，很多民營(yíng)資本相繼進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)，很大程度上帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展、投資和建設(shè)熱潮。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá)到6193億元，而當(dāng)年我國(guó)社會(huì)總投資為32895億元，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重為18.8%。這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和深度發(fā)展已經(jīng)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一股重要力量。在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌的發(fā)展浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)起到了主導(dǎo)性的作用。受益于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，很多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，如著名的萬(wàn)科集團(tuán)、恒大集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)等。這些房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)和變革，給撲朔迷離的市場(chǎng)形勢(shì)帶來(lái)了更多的不確定性。

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理問(wèn)題常常成為企業(yè)格外關(guān)注的話題。這是因?yàn)椋?cái)務(wù)狀況是房地產(chǎn)企業(yè)安身立命的根本，也是企業(yè)能否立足于激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心要素，歷來(lái)受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層、管理者和投資人的重視。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理仍然存在不少的問(wèn)題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機(jī)構(gòu)問(wèn)題，也有人力資源、財(cái)務(wù)涉外的問(wèn)題，還有財(cái)務(wù)理念、內(nèi)部控制的問(wèn)題……總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題多多，不一而足。面對(duì)新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速變化和深刻動(dòng)蕩，各個(gè)企業(yè)都在千方百計(jì)地針對(duì)市場(chǎng)情況制定戰(zhàn)略決策，以促進(jìn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。而財(cái)務(wù)管理是眾多企業(yè)極為關(guān)心的問(wèn)題，因此尤為引人注目。能否切實(shí)理解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題所在，找出解決問(wèn)題的辦法和策略，一定程度上關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)今后的生存和發(fā)展，應(yīng)該受到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

在錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，我國(guó)廣大的房地產(chǎn)企業(yè)如何面對(duì)挑戰(zhàn)，找出財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題所在，強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是關(guān)系企業(yè)發(fā)展的重要議題。從目前的實(shí)際情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要存在如下問(wèn)題。

·企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)觀念落后，缺乏科學(xué)管理的理念

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，主要是依賴企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)人員的工作。因此，財(cái)務(wù)人員的觀念、意識(shí)和理念，直接影響到日常企業(yè)財(cái)務(wù)工作的效率和質(zhì)量。是否具備現(xiàn)代化市場(chǎng)特征的財(cái)務(wù)操作、辦理和管理理念，是否具備科學(xué)化的財(cái)務(wù)運(yùn)行和問(wèn)責(zé)觀念，直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平。從目前我國(guó)很多地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研情況看，大部分企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)觀念仍然很落后，缺乏科學(xué)管理和流程操作的必要程序，造成了企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的混亂，影響了企業(yè)內(nèi)部管理的有序、協(xié)調(diào)。比如，很多企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員不熟悉財(cái)務(wù)辦理的流程，不了解或沒(méi)有掌握財(cái)務(wù)處理的規(guī)范，造成了財(cái)務(wù)程序的混雜，影響了財(cái)務(wù)工作的效率，給企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了很多不必要的麻煩。

同時(shí)，很多財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機(jī)構(gòu)之間存在不同類型的矛盾，影響了機(jī)構(gòu)間的合作和協(xié)助。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉及的財(cái)務(wù)狀況較為繁雜，企業(yè)設(shè)立的財(cái)務(wù)管理部門(mén)通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)不同，一旦出現(xiàn)某一個(gè)組織負(fù)擔(dān)財(cái)務(wù)工作義務(wù)時(shí)，就可能出現(xiàn)推諉卸責(zé)、彼此埋怨的情況，給財(cái)務(wù)工作的整體進(jìn)展造成了阻礙。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部，協(xié)調(diào)、處理好各部門(mén)、各機(jī)構(gòu)組織間的責(zé)任與義務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)宣傳、教育和培訓(xùn)，提升員工的財(cái)務(wù)責(zé)任意識(shí)，規(guī)范財(cái)務(wù)管理流程，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理必然的選擇，也是提升企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力的有效路徑。

·房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度不健全，財(cái)務(wù)機(jī)制不夠完善

企業(yè)的管理和正常運(yùn)行，必須要依靠一系列科學(xué)、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業(yè)，管理水平很難有質(zhì)的提升。沒(méi)有制度約束的企業(yè)，也不可能處理好內(nèi)部的事務(wù)，更不可能取得跨越式的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些理論同樣適用。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，必須要依賴強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)管理制度、體制的保障。所以，分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的問(wèn)題，是找出財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)的一個(gè)有效方法?，F(xiàn)在，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都加強(qiáng)了對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度，并建立了一些財(cái)務(wù)制度和體制。但是從現(xiàn)實(shí)的情況看，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理存在著諸如多頭開(kāi)戶、資金分散、企業(yè)財(cái)權(quán)分割、私自設(shè)立小金庫(kù)、帳外資金循環(huán)等問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開(kāi)體制不健全的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的不健全，還表現(xiàn)為企業(yè)資金支付、調(diào)動(dòng)和運(yùn)行的混亂，導(dǎo)致企業(yè)高層和管理者無(wú)法掌握資金流通的真正情況，無(wú)法為企業(yè)下一步的整體決策作出參考。同時(shí)，財(cái)務(wù)監(jiān)督、審核和審批機(jī)制的不完善，也存在于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中。倘若企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)機(jī)制不完善，那么財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性和可靠性就會(huì)受到質(zhì)疑，財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量也會(huì)大打折扣。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督體制，給財(cái)務(wù)管理的透明、民主帶來(lái)了嚴(yán)重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的戰(zhàn)略決策科學(xué)化水平。所以，綜合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展大勢(shì)，必須要對(duì)財(cái)務(wù)管理制度、體制的問(wèn)題作出深刻的反省和思考，并針對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題、困難制定相應(yīng)的解決對(duì)策，并堅(jiān)決的予以貫徹執(zhí)行。只有企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度健全了，財(cái)務(wù)監(jiān)督、審核機(jī)制完善了，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)、透明和民主。換言之，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，運(yùn)用更為積極、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，才能為提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的后續(xù)力量。

·企業(yè)缺乏有效的財(cái)務(wù)激勵(lì)與約束機(jī)制，獎(jiǎng)懲體系不健全

激勵(lì)與約束，就是企業(yè)管理中獎(jiǎng)懲機(jī)制的具象化分解，也反映了現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)管理的整體趨勢(shì)。也就是說(shuō)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制、相關(guān)制度建設(shè)和人才培養(yǎng)的同時(shí)，應(yīng)該重視對(duì)獎(jiǎng)懲體制的設(shè)計(jì)和完善。企業(yè)要本著對(duì)員工負(fù)責(zé)、為企業(yè)謀劃的態(tài)度，堅(jiān)決執(zhí)行激勵(lì)與約束的制度規(guī)范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導(dǎo)獎(jiǎng)懲機(jī)制的建設(shè)工作。在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)不知獎(jiǎng)懲機(jī)制為何物，不了解獎(jiǎng)懲機(jī)制的運(yùn)行規(guī)律和好處，自然也就忽略了對(duì)獎(jiǎng)懲體系的建設(shè)和布局。從房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，這些現(xiàn)象都是應(yīng)該徹底杜絕的。要想房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，就必須引入、應(yīng)用獎(jiǎng)懲機(jī)制，建立健全科學(xué)化的激勵(lì)與約束體系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)獎(jiǎng)懲機(jī)制不健全的問(wèn)題，是應(yīng)該引起足夠警示的。

如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的獎(jiǎng)懲機(jī)制不夠完善，造成了財(cái)務(wù)主管權(quán)力過(guò)大的情況，這對(duì)于財(cái)務(wù)管理科學(xué)化是一個(gè)嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。具體來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)主管的業(yè)務(wù)工作范圍往往不納入到績(jī)效考核的范疇，所以給獎(jiǎng)懲的考察、運(yùn)用帶來(lái)困難。諸如此類，不少房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，都一定程度上存在著績(jī)效考核不科學(xué)、預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)、激勵(lì)約束不明確的問(wèn)題，這些問(wèn)題是阻礙財(cái)務(wù)管理的“毒瘤”和“定時(shí)炸彈”，如果不進(jìn)行適時(shí)的“清除”，后果將很難預(yù)料。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展實(shí)際，設(shè)計(jì)和建設(shè)了“所謂”的激勵(lì)體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執(zhí)行不力、處罰不嚴(yán)，還是使得這些看似嚴(yán)密的制度體系難以真正貫徹和落實(shí)。所以，企業(yè)中既存在獎(jiǎng)懲體制不健全的問(wèn)題，也有執(zhí)行落實(shí)不徹底的問(wèn)題。如何深入剖析問(wèn)題的根源，找到根除問(wèn)題的思路和對(duì)策，恐怕是廣大房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須思考的問(wèn)題。

·企業(yè)投資活動(dòng)方向盲目，流動(dòng)資金管理不科學(xué)

縱觀我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，而在房地產(chǎn)主力軍的民營(yíng)企業(yè)中，管理者和領(lǐng)導(dǎo)層的管理智慧、知識(shí)技能水平將直接決定企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量高低。而現(xiàn)實(shí)的狀況則是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者不具備科學(xué)的管理思路，忽略了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的存在，一定程度上給企業(yè)的財(cái)務(wù)投資造成了困難。比如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)較為盲目，往往只考慮回報(bào)成果，而忽視了其中存在的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化經(jīng)營(yíng)，力圖擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)的范圍和版圖，提升企業(yè)市場(chǎng)占有率。其出發(fā)點(diǎn)雖然是值得鼓勵(lì)的，但是在多元化戰(zhàn)略布局的進(jìn)程中，不少企業(yè)陷入了資金鏈條斷裂、技術(shù)人才匱乏、資源調(diào)配不合理和市場(chǎng)開(kāi)拓不力的窘境。這些問(wèn)題的出現(xiàn)，不得不說(shuō)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了嚴(yán)重的問(wèn)題。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度追求虛榮性、浮華的多元化經(jīng)營(yíng)，換來(lái)的必然是市場(chǎng)分散風(fēng)險(xiǎn)的增大。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律告訴我們，跨區(qū)域、跨行業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如果失去了內(nèi)部財(cái)務(wù)科學(xué)化管理的支撐，失去了正確戰(zhàn)略決策的保障，其結(jié)果往往殊難預(yù)料。

其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動(dòng)資金的管理，忽視了“現(xiàn)金流”的重要性，這給企業(yè)的財(cái)務(wù)科學(xué)化管理帶來(lái)不小的壓力。在現(xiàn)代企業(yè)管理理論中，現(xiàn)金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠(chéng)曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，企業(yè)成功的秘訣就是“現(xiàn)金為王”，這也進(jìn)一步說(shuō)明了企業(yè)運(yùn)行中流動(dòng)資金的重要性。毫不避諱的說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)流動(dòng)資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業(yè)調(diào)配、使用的大量流動(dòng)資金，那么企業(yè)的運(yùn)營(yíng)就會(huì)立刻受到影響?，F(xiàn)今，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動(dòng)資金的管理，缺乏對(duì)流動(dòng)資金長(zhǎng)期、中期和短期的規(guī)劃、布局，缺乏現(xiàn)金儲(chǔ)備的意識(shí)，企業(yè)的現(xiàn)金波動(dòng)較大，給企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)了很多不確定因素。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大生產(chǎn)，采取所謂的多元化經(jīng)營(yíng)，會(huì)進(jìn)一步壓縮現(xiàn)金流空間，使企業(yè)的資金鏈條運(yùn)行出現(xiàn)困難，帶來(lái)難以想象的結(jié)果。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)和對(duì)外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來(lái)不小的壓力。如果再出現(xiàn)存貨積壓、不良資產(chǎn)掛賬的情況，那么企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)就必然受到嚴(yán)重的影響。上述的這些問(wèn)題都是客觀存在的，都是需要企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，那么房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就必須受到?jīng)_擊，這一點(diǎn)廣大企業(yè)經(jīng)營(yíng)者必須認(rèn)識(shí)清楚。

總結(jié)和展望

房地產(chǎn)行業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)民生和基礎(chǔ)建設(shè)的重要力量，其發(fā)展歷來(lái)受到社會(huì)各界的關(guān)注。尤其是作為處于“風(fēng)口浪尖”的眾多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何調(diào)整管理思維，實(shí)施科學(xué)化管理戰(zhàn)略，不僅是企業(yè)生存發(fā)展的大問(wèn)題，也是關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的大問(wèn)題。所以，要重視房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理情況，要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的一系列問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)的分析和解讀，要找到問(wèn)題存在的根源和本因，為接下來(lái)制定科學(xué)、有序的解決對(duì)策、措施提供依據(jù)。

篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 會(huì)計(jì)核算 成本核算

一、引言

從現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等法律文件來(lái)看，還存在著一些不完善的地方，實(shí)施效果欠佳，對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)相對(duì)特殊的行業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)沒(méi)有比較強(qiáng)的針對(duì)性。

通常房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)產(chǎn)品需要花費(fèi)的周期較長(zhǎng)，一般為幾年時(shí)間，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中主要是以資金的投入為主。而且反映在會(huì)計(jì)報(bào)表當(dāng)中的利潤(rùn)也為負(fù)數(shù)。有時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目可能持續(xù)幾年都是虧損，但是到了竣工之后的銷售期就開(kāi)始大幅的盈利。而且，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了解決資金上的問(wèn)題而經(jīng)常采用樓盤(pán)預(yù)售的方式，也就是說(shuō)在項(xiàng)目達(dá)到一定的階段之后(例如：結(jié)構(gòu)封頂)時(shí)就開(kāi)始銷售樓盤(pán)，此時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常將這項(xiàng)資金記在“預(yù)收賬款”的貸方。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的這些財(cái)務(wù)特點(diǎn)給房地產(chǎn)企業(yè)在利潤(rùn)操縱上有了可乘之機(jī)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)特點(diǎn)主要表現(xiàn)在這樣幾個(gè)方面：其一，資金的來(lái)源呈現(xiàn)出多元化特征，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成需要大量的資金支持，僅僅依靠自有資金和銀行貸款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要通過(guò)預(yù)收購(gòu)房訂金、預(yù)收代建工程款和發(fā)售股票資本金等；其二，在建工程的資金量大，房地產(chǎn)一項(xiàng)工程的建設(shè)往往需要幾個(gè)月、甚至幾年時(shí)間，大量的貨幣資金轉(zhuǎn)化為在建的工程，大量資金被長(zhǎng)時(shí)間占用，這給工程資金核算及財(cái)務(wù)處理帶來(lái)了困難；其三，開(kāi)發(fā)的種類具有多樣性，主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目多這個(gè)方面，這導(dǎo)致財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的內(nèi)容也相應(yīng)增加；其四，經(jīng)濟(jì)往來(lái)頻繁，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)大量的人力、物力和財(cái)力的投入過(guò)程，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，涉及的技術(shù)問(wèn)題多，需要進(jìn)行大量的協(xié)作，給財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的核算與管理帶來(lái)麻煩。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算存在的主要問(wèn)題

1.土地開(kāi)發(fā)成本核算存在的主要問(wèn)題

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)土地，建設(shè)用地的過(guò)程中所發(fā)生的所有費(fèi)用的總和。其大小直接影響到一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否能達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)。國(guó)家以土地所有者的身份將一定年限之內(nèi)的土地使用權(quán)限出售給土地使用者。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，由于其涉及到設(shè)計(jì)要求和場(chǎng)地本身等多方面的因素，同時(shí)其開(kāi)發(fā)的層次、程度和所開(kāi)展工作的內(nèi)容也不一樣。例如，有的只需要對(duì)建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行清理平整即可，而有的開(kāi)發(fā)過(guò)程需要普通的工程施工之外，還需要對(duì)地下的各類管線進(jìn)行鋪設(shè)，鋪設(shè)地面道路等。從這個(gè)角度來(lái)看，各個(gè)具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用的具體支出的內(nèi)容及項(xiàng)目種類都不一致，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的具體情況進(jìn)行成本核算。這其中就涉及到土地使用費(fèi)用，土地開(kāi)發(fā)成本等間接費(fèi)用，按照一個(gè)什么樣的標(biāo)準(zhǔn)才能將之合理、科學(xué)的分配到成本的收益對(duì)象當(dāng)中去，存在一個(gè)較大的可操作空間。

2.房屋開(kāi)發(fā)成本核算存在的主要問(wèn)題

房屋開(kāi)發(fā)的成本主要包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的所有費(fèi)用的總和，主要包括：出包建筑安裝花費(fèi)的工程成本、土地使用費(fèi)的分配、相關(guān)費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)成本以及其他公共設(shè)施的成本等。一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用都應(yīng)該按照房屋成本核算對(duì)象及相關(guān)的規(guī)定對(duì)成本進(jìn)行歸集。但是，依然還存在著這么一些問(wèn)題：在對(duì)一些需要進(jìn)行費(fèi)用分配技計(jì)算時(shí)，例如一些小區(qū)的公共設(shè)施，一般是由開(kāi)發(fā)商無(wú)償提供給小區(qū)居民使用的，這時(shí)就需要考慮到成本分?jǐn)偟膯?wèn)題。同時(shí)，在樓盤(pán)銷售過(guò)程中所耗費(fèi)的宣傳費(fèi)用也涉及到成本分?jǐn)倖?wèn)題等，所有的這些費(fèi)用就存在著一個(gè)如何在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)進(jìn)行成本計(jì)量的問(wèn)題。

3. 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算問(wèn)題

配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本核算問(wèn)題包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的：能有償轉(zhuǎn)讓及不能有償轉(zhuǎn)讓的、能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的配套設(shè)施。兩者在進(jìn)行核算及歸集的過(guò)程中都應(yīng)該采取不同的方式?？偟膩?lái)講，一方面是指配套設(shè)施自身的成本歸集問(wèn)題，另一方面是指成本分配問(wèn)題。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

1.完善房地產(chǎn)企業(yè)收入的會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)則

其一，應(yīng)該對(duì)商品房及其配套設(shè)施的銷售收入及核算制度進(jìn)行改革；其二，加強(qiáng)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的收入、房屋出租帶來(lái)的收入以及其他收入等的監(jiān)督和控制力度；其三，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算操作進(jìn)行歸集化、具體化及制度化，確保整個(gè)成本核算工作的規(guī)范性；其四，進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收制度，實(shí)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)及銷售的“工號(hào)”管理的稅收征收管理辦法。

2.適當(dāng)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生產(chǎn)、銷售模式，甚至取消商品房預(yù)售

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)的融資體系采用的是以銀行作為中心的一種間接融資體系。這容易由于銀行盲目的信用擴(kuò)張產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。尤其是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著局部過(guò)熱的現(xiàn)象，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行產(chǎn)生了一定的壓力。因此，有必要由間接融資體系全面的往直接融資體系轉(zhuǎn)變。

可以將房地產(chǎn)投資信托作為一個(gè)主要的融、投資金融手段，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資模式及手段進(jìn)行完善，這有利于拓寬居民的投資渠道，實(shí)現(xiàn)以貨幣形式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分塊投資。極大的活躍整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極的培育并健全房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展。

3. 提高會(huì)計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的許多步驟和環(huán)節(jié)都涉及到會(huì)計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)判斷，因此會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接影響到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取聘用一專多能的復(fù)合型財(cái)務(wù)人員，確保其與工程人員交流時(shí)不存在問(wèn)題。同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)職業(yè)道德教育，確保財(cái)務(wù)人員具有良好的道德底線。最后還應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，注重后續(xù)人才的培養(yǎng)，確保核算工作的連續(xù)性。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 問(wèn)題 建議

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)住房質(zhì)量的要求越來(lái)越高，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了極大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、周期長(zhǎng)、資金量大等因素，這些因素限制了財(cái)務(wù)管理水平的提升。同時(shí)因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷完善，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理業(yè)顯現(xiàn)出了較多的問(wèn)題。所以探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題與建議具有一定的必要性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題以及原因

（一）預(yù)算管理方面的問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)算管理方面的工作是十分重要的，它直接關(guān)乎企業(yè)利潤(rùn)。但是，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不重視預(yù)算管理方面的工作，尤其是預(yù)算管理工作中對(duì)市場(chǎng)的提前評(píng)估以及預(yù)判。其造成的結(jié)果就是，在實(shí)際的運(yùn)作過(guò)程中，大量的數(shù)據(jù)和所期望的目標(biāo)與實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境不符，并不被市場(chǎng)認(rèn)可，導(dǎo)致預(yù)算管理工作無(wú)法順利展開(kāi)。另一方面，少量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有建立完善的指標(biāo)制度，對(duì)于預(yù)算管理方面的工作中的成本預(yù)算，收益和支出預(yù)算等沒(méi)有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，并沒(méi)引起足夠的重視，只是單方面的重視自己賺了多少錢(qián)，虧了多少錢(qián)，也不查明原由，目光短淺，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。

（二）忽略了全面成本管理

企業(yè)各部門(mén)溝通不足：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最終的目的就是賺錢(qián)，如何做到使企業(yè)得到最大的利益，而付出最小的成本。問(wèn)題的關(guān)鍵就在于對(duì)成本的全面的控制管理，盡量做到不浪費(fèi)一分一厘。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大：某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有一個(gè)完善的資本運(yùn)作體系，絕多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源就是銀行或是其它企業(yè)，而這往往會(huì)產(chǎn)生高額的利息。沒(méi)有足夠的資金做保證，是無(wú)法正常運(yùn)作的，但貸款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)：眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)。改革開(kāi)放以來(lái)，一大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如雨后春筍涌現(xiàn)在神州大地，成功的企業(yè)例如萬(wàn)達(dá)，恒大等等，但也有很大一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)淪陷在這改革的浪潮中。匯率的不穩(wěn)定，銀行利率的不斷變化，國(guó)家政策的改變等等的不確定因素，都給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）核算管理制度不健全

就目前來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未建立十分健全的核算管理制度，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際的項(xiàng)目過(guò)程中，并不能完全做到對(duì)收益和支出的正確核算。

（四）其他方面管理不當(dāng)

企業(yè)高層對(duì)于一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于大腦對(duì)于人體的重要性，企業(yè)的管理層是直接關(guān)乎企業(yè)的生存和發(fā)展。但是術(shù)業(yè)有專攻，很多的房地產(chǎn)企業(yè)的高層并不一定是財(cái)務(wù)專業(yè)科班出身，對(duì)于財(cái)務(wù)管理方面并沒(méi)有一個(gè)專業(yè)的認(rèn)識(shí)，影響到了高層對(duì)于財(cái)務(wù)管理方面的決策。再有的是，部分從事財(cái)務(wù)管理的員工別有用心，暗懷鬼胎，做假賬，收回扣。這也嚴(yán)重影響到了企業(yè)財(cái)務(wù)方面的管理。

二、解決財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的主要對(duì)策

（一）加強(qiáng)全面預(yù)算管理

加強(qiáng)全面預(yù)算工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)職責(zé)權(quán)限、授權(quán)批準(zhǔn)程序等進(jìn)行細(xì)化。預(yù)算管理委員會(huì)需要負(fù)責(zé)擬訂預(yù)算的目標(biāo)，制度預(yù)算的具體措施。同時(shí)協(xié)調(diào)預(yù)算編制和執(zhí)行的問(wèn)題，以提升預(yù)算的可執(zhí)行力度，達(dá)到全面預(yù)算管理的目的。

科學(xué)的進(jìn)行預(yù)算責(zé)任的單元的制定。強(qiáng)化內(nèi)部管理，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都納入到預(yù)算中去。強(qiáng)調(diào)層層落實(shí)，使各個(gè)部門(mén)的方向明確、責(zé)權(quán)利清晰。同時(shí)需要強(qiáng)化對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督和控制，以此來(lái)減少因?yàn)楣芾聿簧茖?dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，對(duì)資金的投資進(jìn)行準(zhǔn)確的估量，做出合理的可行性報(bào)告，以此降低投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算的過(guò)程中，需要處理好資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的管理，合理的規(guī)劃現(xiàn)金流量，回避由于喪失償債能力而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗。

（二）完善加強(qiáng)全面成本管理

加強(qiáng)全面成本管理需要樹(shù)立系統(tǒng)管理意識(shí)，從企業(yè)的戰(zhàn)略全局出發(fā)。堅(jiān)持全面性原則，根據(jù)不同的成本采取不同的策略方法。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際出發(fā)，充分的考慮物質(zhì)成本以及非物質(zhì)成本。為了更好的實(shí)現(xiàn)成本管理的目標(biāo)，需要實(shí)現(xiàn)成本內(nèi)容的擴(kuò)展。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的成本較多，服務(wù)、產(chǎn)權(quán)、人力資源、環(huán)境等成本是其中重要的組成部分，針對(duì)這些成本，需要財(cái)務(wù)科學(xué)合理的方法，才能夠保證成本控制住的有效性。

成本管理的工作需要全員的配合才能夠完成，在全面成本管理的過(guò)程中，需要成立成本管理委員會(huì)，并且在成本控制的過(guò)程中，需要管理層的全面參與。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理的過(guò)程中，需要采取目標(biāo)成本管理的方式。對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行全面跟蹤，保證各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，建立相應(yīng)的監(jiān)督考核機(jī)制，從全方位入手，將成本控制指納入到項(xiàng)目規(guī)劃書(shū)中去。同時(shí)完善企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為全面成本管理打下基礎(chǔ)。在進(jìn)行成本管理的過(guò)程中，需要采取清單報(bào)價(jià)模式進(jìn)行，以達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制的目的。在房地產(chǎn)行業(yè)相同的工程量，不同企業(yè)的價(jià)格是不同的，這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理需要有技術(shù)指導(dǎo)才能夠順利進(jìn)行。

成本信息是財(cái)務(wù)成本管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)需要從成本結(jié)構(gòu)出發(fā)，對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行全面的控制改善。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理策略的制定，需要從企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力出發(fā)，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈進(jìn)行整合分析，形式成本管理信息，以此為制定戰(zhàn)略方針打下基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理是一個(gè)系統(tǒng)性的工程，需要晚上成本管理策略和體系，才能夠合理的控制企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）完善核算管理

核算管理對(duì)于企業(yè)的重要性已經(jīng)不言而喻，建立一個(gè)健全的企業(yè)核算管理制度，在一定的程度上，不僅關(guān)乎了企業(yè)的財(cái)務(wù)問(wèn)題，更是關(guān)乎企業(yè)是否能夠得到最大的利益，因此完善企業(yè)的核算制度就顯得格外重要。完善核算制度首先，我們要明白企業(yè)財(cái)務(wù)方面所涉及的主要項(xiàng)目環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)涉及到怎樣的制度，找到問(wèn)題的關(guān)鍵所在，對(duì)癥下藥。

1、收入核算方面

房地產(chǎn)企業(yè)其收入跟一般的企業(yè)不同，所以在進(jìn)行銷售的過(guò)程中，需要結(jié)合房地產(chǎn)銷售的不同形式特點(diǎn)，進(jìn)行銷售標(biāo)準(zhǔn)的確定。從而減少誤判導(dǎo)致的會(huì)計(jì)信息失真的情況的產(chǎn)生。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)候需要滿足以下幾個(gè)條件：房屋竣工并驗(yàn)收合格，這表明房屋的合格性。完成竣工結(jié)算，表示成本計(jì)量有著可靠的依據(jù)。簽訂售房合同及收取房款，表示房款收入已能可靠計(jì)量已經(jīng)流入企業(yè)；房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用，表示房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部轉(zhuǎn)移。交房時(shí)間一般情況下會(huì)比竣工時(shí)間和合同時(shí)間晚，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷售收入的確認(rèn)時(shí)間應(yīng)為辦理房屋交接手續(xù)之日。之前收取的款視為預(yù)收房款，交房后再結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。

2、成本方面

由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目涉及的費(fèi)用和成本種類繁多，而且，房地產(chǎn)商在進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中往往是一次性開(kāi)發(fā)幾十棟房屋，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用是由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一支出的。針對(duì)一般的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)需要根據(jù)管理和經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)來(lái)確定適合企業(yè)成本核算的對(duì)象，成本核算對(duì)象確定后不能夠隨意的更改。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)橥瑫r(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目較多，項(xiàng)目變更較快，這樣就導(dǎo)致了成本核算歸集對(duì)的對(duì)象變化較快。所以需要特殊性的看待房地產(chǎn)企業(yè)，按照“直接費(fèi)用直接計(jì)入、間接費(fèi)用分配計(jì)入”的原則，對(duì)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目為一棟的房屋，應(yīng)該為單位承擔(dān)全部成本。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為多棟房屋的，其每棟房展的直接成本由每棟承擔(dān)。間按費(fèi)用可先分清大類，如住宅類、寫(xiě)字樓類、商業(yè)用房類等，由于它們的前期各項(xiàng)費(fèi)用的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)不一樣，其承擔(dān)的成本百分比自然不一樣；在分清大類后，對(duì)同類也要進(jìn)一步進(jìn)行成本歸集，如同時(shí)開(kāi)發(fā)好幾株住宅，應(yīng)根據(jù)每一棟的直接成本的比例來(lái)分擔(dān)成本。

三、結(jié)束語(yǔ)

財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中占有重要的地位。但是目前大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)還存在較多財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有著很大的阻礙作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要從樹(shù)立全面預(yù)算管理思想、其他制度的完善、完善核算管理等方面入手，使得財(cái)務(wù)管理能夠適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需求。

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篇7

會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)中是十分重要的。會(huì)計(jì)核算的主要工作目的是對(duì)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，從而將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況進(jìn)行反映，會(huì)計(jì)核算是和企業(yè)的總目標(biāo)有直接聯(lián)系的。房地產(chǎn)這一行業(yè)從建立開(kāi)始，就存在著殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，只有在不斷的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力才得以體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)生存。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)，實(shí)現(xiàn)其盈利，就需要有良好的會(huì)計(jì)核算。會(huì)計(jì)人員將相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、審計(jì)，為企業(yè)提供數(shù)據(jù)支持，利于企業(yè)的管理和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。核算是企業(yè)的重要工具之一，經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)核算，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的收集，利于企業(yè)管理者根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)情況作出相關(guān)管理策略。

二、會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)中的主要內(nèi)容

不同企業(yè)會(huì)計(jì)核算有著不同的核算內(nèi)容。在房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)計(jì)核算一般包括對(duì)建筑材料的核算、對(duì)固定資產(chǎn)的核算、對(duì)成本的核算以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售和利潤(rùn)的核算等方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)建筑材料的核算方面，需要對(duì)其購(gòu)買(mǎi)和加工等內(nèi)容作出計(jì)劃，對(duì)所需要的費(fèi)用等進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)固定資產(chǎn)方面，需要對(duì)固定資產(chǎn)的賬務(wù)作出處理，還需要對(duì)固定資產(chǎn)的變化情況作出監(jiān)督，對(duì)相關(guān)的損耗、減值等作出核算。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)成本的核算方面，需要對(duì)費(fèi)用的支出等進(jìn)行核算、分析和考核。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)銷售利潤(rùn)核算方面，需要作出比較精細(xì)的核算，在賬目方面要加強(qiáng)明細(xì)賬目，提高企業(yè)的利益。

三、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

(一)會(huì)計(jì)核算的科目設(shè)置比較復(fù)雜

會(huì)計(jì)科目指的是在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的詳細(xì)分類設(shè)計(jì)。會(huì)計(jì)核算在設(shè)置會(huì)計(jì)科目的時(shí)候，依據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)會(huì)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和控制。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目同樣是基于法律法規(guī)進(jìn)行的。房地產(chǎn)資金運(yùn)作屬于一個(gè)巨大金額范疇，周期較長(zhǎng)，使得會(huì)計(jì)核算的難度加大，也在一定程度上影響了會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。會(huì)計(jì)在記賬的時(shí)候，往往會(huì)年終結(jié)賬后建立新帳，這樣就把賬目上的處理變得復(fù)雜，增加了會(huì)計(jì)核算的工作量。這些對(duì)于房地產(chǎn)而言，是不利于其發(fā)展的。

(二)會(huì)計(jì)核算在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)披露方面有一定的不足

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)為，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是指企業(yè)在活動(dòng)中，其預(yù)期財(cái)務(wù)和實(shí)際財(cái)務(wù)因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)外部的環(huán)境和一些不可控因素的影響而出現(xiàn)差距，使得企業(yè)可能會(huì)受到損失。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指的由于各方面因素使得房地產(chǎn)投資得不到回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，包括投資風(fēng)險(xiǎn)，籌資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)在投資時(shí)，更應(yīng)該小心謹(jǐn)慎，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。基于這些因素，房地產(chǎn)需要更進(jìn)一步完善其相關(guān)會(huì)計(jì)制度，做好財(cái)務(wù)管理工作，保障其收益。

(三)收益評(píng)價(jià)指標(biāo)難以反應(yīng)企業(yè)的真實(shí)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)投資屬于長(zhǎng)周期投資，會(huì)計(jì)年報(bào)表上會(huì)有比較大的業(yè)績(jī)波動(dòng)，在建設(shè)期間業(yè)績(jī)比較差，當(dāng)房屋完成驗(yàn)收出售之后，預(yù)收款項(xiàng)計(jì)入收入，使得凈利潤(rùn)指標(biāo)難以反應(yīng)其真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況。

(四)會(huì)計(jì)核算在合作建房方面也存在一定的問(wèn)題

土地和建設(shè)資本來(lái)源不同，因此往往會(huì)出現(xiàn)利潤(rùn)分配不均的情況。會(huì)計(jì)核算進(jìn)行利潤(rùn)分配時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)提高自己的經(jīng)營(yíng)成本。這樣的行為是對(duì)開(kāi)發(fā)成本有弊的。

四、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在問(wèn)題的解決策略分析

針對(duì)以上問(wèn)題，需要進(jìn)一步解決。首先，會(huì)計(jì)核算科目要進(jìn)一步優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)于會(huì)計(jì)核算科目問(wèn)題方面，需要根據(jù)其企業(yè)的規(guī)模等，結(jié)合自身情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，使得會(huì)計(jì)核算是有意義的。通過(guò)設(shè)置會(huì)計(jì)核算科目，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)問(wèn)題。其次，要建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)需要做好的一項(xiàng)工作。建立健全完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)能夠提高企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，降低風(fēng)險(xiǎn)。第三，企業(yè)還應(yīng)該加大監(jiān)管力度。企業(yè)往往會(huì)為了提升自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而隱匿收入，降低稅額。政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)該加大監(jiān)管力度。最后，要完善企業(yè)收入認(rèn)可制度。如何規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的收入需要進(jìn)一步完善。只有這樣才利于企業(yè)財(cái)務(wù)制度的完善。

五、結(jié)束語(yǔ)

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本管理；措施

財(cái)務(wù)成本作為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的一個(gè)流量概念，它表現(xiàn)為資源的不利變化，即成本會(huì)引起企業(yè)收益的減少，具體表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)的流出或增加。作為房地產(chǎn)管理中的重要組成部分，財(cái)務(wù)成本管理不僅密切關(guān)系到國(guó)家安全、經(jīng)濟(jì)安全，還關(guān)系到民生安全。近年來(lái)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件的影響下，客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律所引發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)使房地產(chǎn)行業(yè)在加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理這一方面下足功夫，因?yàn)樗谴偈狗康禺a(chǎn)行業(yè)自身實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)必要條件。但不少企業(yè)也存在財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱，管理不規(guī)范、財(cái)務(wù)成本管理體制不健全、財(cái)務(wù)成本管理人員綜合素質(zhì)不高等問(wèn)題，使自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的有利地位受到影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)手段來(lái)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的監(jiān)督和管理，以確保財(cái)務(wù)成本管理工作的順利進(jìn)行，進(jìn)而將經(jīng)營(yíng)利益最大化，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展這一目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在的問(wèn)題

1.財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱，管理不規(guī)范。由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還處于發(fā)展階段，其管理方法主要是借鑒國(guó)外或是來(lái)自自身經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。這就導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)容易受到習(xí)慣勢(shì)力的不良影響，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的重視力度不足而導(dǎo)致其管理不規(guī)范。在實(shí)際的財(cái)務(wù)成本管理中，不僅沒(méi)有制定必要的管理規(guī)范，即使制定了也只是進(jìn)行浮于表面的管理。在這些房地產(chǎn)企業(yè)“輕財(cái)務(wù)成本管理”的畸形思想下，財(cái)務(wù)成本管理人員工作的考核、資金利用效率的監(jiān)督等環(huán)節(jié)得不到應(yīng)有的重視。由于財(cái)務(wù)成本管理不規(guī)范，容易出現(xiàn)賬實(shí)不符、賬外設(shè)帳等違規(guī)現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理和其它項(xiàng)目的持續(xù)進(jìn)行。

2.財(cái)務(wù)成本管理體制不健全。與國(guó)外的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀相比，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀在部分地方仍存在不足，如財(cái)務(wù)成本管理。其主要表現(xiàn)為財(cái)務(wù)成本管理體制不健全，包括財(cái)產(chǎn)清查制度、財(cái)務(wù)管理制度等，仍存在部分漏洞，如財(cái)產(chǎn)清查制度中存貨清理和無(wú)形資料梳理環(huán)節(jié)沒(méi)有落實(shí)到位，財(cái)務(wù)管理制度中沒(méi)有明確規(guī)定各類成本定額和標(biāo)準(zhǔn)。這就為部分不良企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理負(fù)責(zé)人逃避管理失誤和管理混亂現(xiàn)象的發(fā)生提供了可乘之機(jī)。另外，部分企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理崗位設(shè)置和獎(jiǎng)懲制度等方面沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)的整改和完善，在一定程度降低了財(cái)務(wù)成本管理人員工作的積極性和企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.財(cái)務(wù)成本管理人員綜合素質(zhì)不高。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)人任人唯親，不重視財(cái)務(wù)成本管理人員的選拔和培養(yǎng)，把不具備會(huì)計(jì)從業(yè)資格甚至是把不懂財(cái)務(wù)成本管理的非專業(yè)人員強(qiáng)行安排進(jìn)入企業(yè)參與財(cái)務(wù)成本管理工作，這是導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本人員綜合素質(zhì)不高的主要原因。另外，由于在崗財(cái)務(wù)成本管理人員沒(méi)有任何競(jìng)爭(zhēng)壓力，容易產(chǎn)生怠惰心理，進(jìn)而引起諸多管理問(wèn)題，如在工程預(yù)結(jié)算中不能實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)、施工及建設(shè)等單位之間的統(tǒng)一管理和適當(dāng)溝通，從而出現(xiàn)更多的項(xiàng)目預(yù)算金額造價(jià)行為和豆腐渣工程。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的優(yōu)化措施

1.增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)。首先，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理對(duì)自身實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要意義，并增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理人員的財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)部控制意識(shí)和管理風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。其次，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，針對(duì)財(cái)務(wù)成本管理中的物質(zhì)成本和非物質(zhì)成本進(jìn)行分開(kāi)分類管理，目的是抓好財(cái)務(wù)成本上的管理質(zhì)量。另外，應(yīng)用科學(xué)手段來(lái)擴(kuò)展成本內(nèi)容，在滿足企業(yè)財(cái)務(wù)成本控制的各項(xiàng)要求的前提下，加強(qiáng)有關(guān)企業(yè)工程建設(shè)、后期經(jīng)營(yíng)管理的成本預(yù)測(cè)和規(guī)劃，目的是提高資金的集中管理，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，將經(jīng)營(yíng)利益最大化。

2.完善財(cái)務(wù)成本管理體制。首先，企業(yè)應(yīng)將現(xiàn)代社會(huì)合理、科學(xué)的管理方法運(yùn)用到財(cái)務(wù)成本管理中。并站在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度，在財(cái)務(wù)成本管理中確保管理對(duì)象、管理內(nèi)容及管理方法的完整性。其次，要與財(cái)政部、工程部及人力資源部形成高度配合，完善財(cái)務(wù)成本預(yù)測(cè)、成本控制、成本分析、成本考核等體制，并按照會(huì)計(jì)規(guī)則和核算程序制定完善的會(huì)計(jì)報(bào)告系統(tǒng)，以在行動(dòng)上支持企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策。另外，要明確財(cái)務(wù)成本管理人員的職責(zé)，對(duì)其崗位設(shè)置進(jìn)行優(yōu)化。并完善激勵(lì)措施，以物質(zhì)激勵(lì)與精神激勵(lì)相結(jié)合，充分考慮財(cái)務(wù)成本管理人員中的個(gè)體差異，實(shí)行差別激勵(lì)。同時(shí)，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，引入系統(tǒng)干部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而保證財(cái)務(wù)成本管理工作的有序進(jìn)行。

3.提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。首先，企業(yè)應(yīng)在嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，與企業(yè)的人力資源部和財(cái)政部達(dá)成共識(shí)，應(yīng)用行政手段配備財(cái)務(wù)成本管理人員。明令禁止不具備會(huì)計(jì)資格從業(yè)證的非專業(yè)人員進(jìn)入企業(yè)參加工作。其次，以企業(yè)的實(shí)際需求和確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益為前提，盡量挖掘財(cái)務(wù)成本管理部門(mén)中有潛力的人員進(jìn)行定期培訓(xùn)。并加強(qiáng)對(duì)所有財(cái)務(wù)成本管理人員的素質(zhì)教育，且教育方法應(yīng)以“內(nèi)外結(jié)合和內(nèi)輔外導(dǎo)”為主。另外，要強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理人員的崗位責(zé)任感，進(jìn)而提高他們的整體素質(zhì)，最大程度消除因人為因素而影響企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作的順利開(kāi)展。

三、小結(jié)

總而言之，要想真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，并提高其發(fā)展速度和規(guī)模，就必須要加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理。為此，企業(yè)應(yīng)站在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度，運(yùn)用科學(xué)來(lái)制定企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)部控制的發(fā)展戰(zhàn)略，增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，完善財(cái)務(wù)成本管理體制，提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。同時(shí)，還應(yīng)從小的細(xì)節(jié)做起，努力克服在管理中的出現(xiàn)的問(wèn)題，意提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)利益，從而增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；建議

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)在創(chuàng)造稅收、增加就業(yè)、推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面做出了巨大貢獻(xiàn)，但在發(fā)展中只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為規(guī)?；?，管理規(guī)范化，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)。那些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)共同的特點(diǎn)就是財(cái)務(wù)管理規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金投資大，投資回收期長(zhǎng)勢(shì)必面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)向精細(xì)化管理發(fā)展日益重要。筆者就房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)值得思考的建議。

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理普遍存在的問(wèn)題

1．1財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，財(cái)務(wù)制度流于形式

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊(duì)起家，經(jīng)營(yíng)者本身缺乏財(cái)務(wù)管理知識(shí)，重銷售輕財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理基本定位于記賬算賬報(bào)表的原始會(huì)計(jì)核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求，完全忽視了財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的預(yù)算，指導(dǎo)，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，在制度執(zhí)行過(guò)程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導(dǎo)一支筆說(shuō)了算，遇到財(cái)稅問(wèn)題常常試圖通過(guò)疏通關(guān)系解決，得過(guò)且過(guò)，沒(méi)有真正思考過(guò)自身財(cái)務(wù)管理的缺失，勢(shì)必導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本增加和后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1．2財(cái)務(wù)人員自身職業(yè)能力不強(qiáng)，會(huì)計(jì)核算粗枝大葉，沒(méi)有形成一套科學(xué)的行之有效的財(cái)務(wù)核算和管理體系

很多財(cái)務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒(méi)有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財(cái)稅業(yè)務(wù)知識(shí)，加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都是在取得土地后急于進(jìn)行開(kāi)發(fā)，回籠資金，財(cái)務(wù)人員也盲目隨從，在開(kāi)發(fā)前期就沒(méi)有設(shè)計(jì)好財(cái)務(wù)制度體系，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)測(cè)算，往往是邊開(kāi)發(fā)邊摸索，遇到問(wèn)題解決問(wèn)題，沒(méi)有前瞻性的財(cái)務(wù)思路。這樣一種摸著石頭過(guò)河的財(cái)務(wù)管理模式非常容易帶來(lái)后期無(wú)法彌補(bǔ)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1．3財(cái)務(wù)的過(guò)程控制極其薄弱

1．3．1資金管理隨意性大，沒(méi)有真正認(rèn)真分析企業(yè)在每個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金盈余及缺口。日常資金使用沒(méi)有相應(yīng)的控制和資金使用計(jì)劃，領(lǐng)導(dǎo)簽字后即可以付款。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售房款后資金稍有閑置，就急于進(jìn)行再投資，一個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有開(kāi)發(fā)完，盲目購(gòu)置新地塊，財(cái)務(wù)人員也沒(méi)有提出項(xiàng)目投資的建設(shè)性指導(dǎo)意見(jiàn)，造成舊項(xiàng)目后期資金不夠用，新地塊占用資金無(wú)法利用。很多企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于盲目擴(kuò)大規(guī)模，最后陷于資金嚴(yán)重匱乏境地，為了不影響施工進(jìn)度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的案例時(shí)有發(fā)生。

1．3．2預(yù)算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要有目標(biāo)利潤(rùn)預(yù)算和資金預(yù)算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算，甚至根本就沒(méi)有財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)營(yíng)者把預(yù)算簡(jiǎn)單地理解為工程部的項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算，社會(huì)常流行的“開(kāi)發(fā)企業(yè)賺不賺錢(qián)，關(guān)鍵靠預(yù)算”，這里的預(yù)算不僅指工程造價(jià)預(yù)算，也包括財(cái)務(wù)預(yù)算，只有財(cái)務(wù)預(yù)算和工程造價(jià)造價(jià)預(yù)算很好地結(jié)合才能稱之為有效的預(yù)算。有的企業(yè)雖然制訂了財(cái)務(wù)預(yù)算，但卻在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中沒(méi)有進(jìn)行有效的預(yù)算控制，直接后果就是成本費(fèi)用沒(méi)有合理控制或控制不夠細(xì)化，到?jīng)Q算時(shí)發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)與預(yù)期差距甚大。另外，預(yù)算也沒(méi)有定期進(jìn)行科學(xué)深入的預(yù)算分析，形成完整的預(yù)算分析報(bào)告體系，現(xiàn)實(shí)中為了完成預(yù)算任務(wù)，基本上都是根據(jù)實(shí)際來(lái)調(diào)整預(yù)算，對(duì)于實(shí)際偏離預(yù)算或超預(yù)算的真正原因沒(méi)有深入挖掘。這樣的后果其實(shí)使預(yù)算陷入惡性循環(huán)，上期的預(yù)算不能很好的指導(dǎo)下期預(yù)算，起不到預(yù)算管理的前瞻性指導(dǎo)作用。

1．3．3不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過(guò)程根本不需要財(cái)務(wù)部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進(jìn)度款時(shí)財(cái)務(wù)部才見(jiàn)到合同，財(cái)務(wù)部基本處于事后被動(dòng)執(zhí)行合同的處境，財(cái)務(wù)部由于沒(méi)能在合同簽訂時(shí)參與合同匯簽工作，不能從財(cái)務(wù)專業(yè)角度把可能存在的財(cái)務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財(cái)務(wù)隱患。合同執(zhí)行完畢財(cái)務(wù)部也只是根據(jù)既定合同條款進(jìn)行往來(lái)結(jié)算，而無(wú)法在合同履行完畢前提前對(duì)后期可能存在的風(fēng)險(xiǎn)損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程施工合同和銷售合同沒(méi)有建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬，作為備查賬簿，只局限于財(cái)務(wù)賬面數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，這勢(shì)必導(dǎo)致財(cái)務(wù)無(wú)法清晰地掌握每項(xiàng)合同的來(lái)龍去脈。

1．4沒(méi)有建立有效的財(cái)務(wù)分析考核體系

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析只局限于3張財(cái)務(wù)報(bào)表的編制及簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)收支統(tǒng)計(jì)，沒(méi)有完備細(xì)致的財(cái)務(wù)內(nèi)部分析報(bào)表，為領(lǐng)導(dǎo)層提供建設(shè)性的有價(jià)值的數(shù)據(jù)分析，沒(méi)有透過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題和不足。業(yè)績(jī)考核也只局限于簡(jiǎn)單的指標(biāo)完成與否。

2建設(shè)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的建議

2．1加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)規(guī)劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期財(cái)務(wù)規(guī)劃至關(guān)重要，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前建立完備的財(cái)務(wù)管理體系，進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能夠避免很多后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2．1．1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、收益等測(cè)算。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期財(cái)務(wù)部會(huì)同營(yíng)銷部根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及產(chǎn)品類型測(cè)算出銷售總價(jià)；財(cái)務(wù)部會(huì)同工程部、合約部對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，并將開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行分解，按照土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)備、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等項(xiàng)目一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中，最終預(yù)測(cè)總成本。財(cái)務(wù)部按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行費(fèi)用和稅金以及目標(biāo)利潤(rùn)的測(cè)算，最后形成預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)算現(xiàn)金流量表，進(jìn)而形成資金預(yù)算，根據(jù)營(yíng)銷計(jì)劃和回款計(jì)劃測(cè)算出各時(shí)點(diǎn)的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行投資或融資活動(dòng)，從而有的放矢的使用資金，既保證項(xiàng)目建設(shè)資金需要又不形成資金閑置。

2．1．2建立完備的財(cái)務(wù)管控體系。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前就應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及相關(guān)政策法規(guī)的要求，制訂切合實(shí)際的行之有效的財(cái)務(wù)制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的審批流程和權(quán)限規(guī)范、制訂各項(xiàng)資本性支出及費(fèi)用開(kāi)支的規(guī)范、制訂預(yù)算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財(cái)務(wù)部應(yīng)該依據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)的規(guī)范要求，并結(jié)合工程合約部的工程造價(jià)預(yù)算細(xì)目，設(shè)置科學(xué)合理的財(cái)務(wù)核算體系，既有助于日后能夠進(jìn)行合同的成本控制，又便于進(jìn)行往來(lái)對(duì)賬，還有助于進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃。

2．2加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同管理

合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該貫穿合同執(zhí)行的全過(guò)程。對(duì)于工程施工合同在簽訂時(shí)財(cái)務(wù)人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財(cái)務(wù)隱患；在合同執(zhí)行過(guò)程中尤其是工程進(jìn)度款的支付，一方面要嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行付款義務(wù)，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負(fù)責(zé)人對(duì)工程執(zhí)行情況的書(shū)面意見(jiàn)書(shū)，認(rèn)真落實(shí)工程進(jìn)度完成情況。要建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬。對(duì)于銷售合同要按每個(gè)客戶，詳細(xì)記錄客戶的基礎(chǔ)資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對(duì)銷控情況和回款情況。

2．3實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制

“凡事欲則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目預(yù)算，還要將日常各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入到全面預(yù)算管理體系，把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算按年度、季度、月度進(jìn)行指標(biāo)分解，落實(shí)到每個(gè)單位，每個(gè)部門(mén)。日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)要明確各單位、各部門(mén)的崗位、責(zé)任、預(yù)算目標(biāo)，對(duì)整個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進(jìn)行有效的預(yù)算控制。要定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行深入分析找出管理中的優(yōu)點(diǎn)和不足，把預(yù)算執(zhí)行的偏差率作為重要的績(jī)效考核指標(biāo)，并將責(zé)任落實(shí)到部門(mén)和相關(guān)責(zé)任人。形成事前、事中、事后完整的預(yù)算管理體系。

2．4加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，拓寬融資渠道

融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過(guò)于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款限制多門(mén)檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，認(rèn)真分析和評(píng)價(jià)影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道，達(dá)到最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。初期可以通過(guò)預(yù)售房回籠部分資金，集團(tuán)公司在條件允許的情況下可以通過(guò)統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭(zhēng)取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)的中高級(jí)階段，例如爭(zhēng)取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡(jiǎn)便的授信貸款；對(duì)于一些政府扶持的改造項(xiàng)目盡量爭(zhēng)取到政府補(bǔ)貼貸款；通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)商鋪或售后回租回籠資金；對(duì)于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)股權(quán)融資方式掛牌地方新三版或上市，通過(guò)擔(dān)保公司發(fā)行集合債等方式進(jìn)行融資，甚至通過(guò)眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對(duì)傳統(tǒng)融資模式進(jìn)行資金補(bǔ)充。

3結(jié)束語(yǔ)

在現(xiàn)代企業(yè)制度下，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容將日益豐富，提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。

［參考文獻(xiàn)］

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［2］趙暉．房地產(chǎn)公司如何開(kāi)展預(yù)算控制［N］．中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào)，2013－05－10．

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集團(tuán) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 問(wèn)題 建議

改革開(kāi)放之后，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及國(guó)家對(duì)住房政策的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展迅速，現(xiàn)在已經(jīng)成了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。但是由于房地產(chǎn)集團(tuán)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中成本投入大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，至使有很多房地產(chǎn)企業(yè)都過(guò)分的依賴銀行的貸款，一旦來(lái)自銀行的資金鏈出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)集團(tuán)將很難籌資去填補(bǔ)空缺來(lái)支撐集團(tuán)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，這就使得房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)性較高。如果不切實(shí)解決這個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)集團(tuán)就不會(huì)獲得快速發(fā)展，甚至還會(huì)面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急就是做好集團(tuán)財(cái)務(wù)管理，采取合理的對(duì)策來(lái)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

（一）按期償債風(fēng)險(xiǎn)

從目前的情況來(lái)看，我國(guó)大多的房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金主要由4個(gè)部分構(gòu)成，即集團(tuán)自有資金、房屋預(yù)售資金、銀行借貸和營(yíng)業(yè)性資金等。不過(guò)，由于房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模大、涉及的內(nèi)容比較多、范圍比較廣，再加上集團(tuán)的自有資金數(shù)量比較薄弱，這就使得房地產(chǎn)集團(tuán)光憑自有資金無(wú)法開(kāi)啟工程建設(shè)，所以房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金絕大多數(shù)來(lái)自銀行的貸款。此外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，使得資金回收慢，加之市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有不穩(wěn)定性，造成了房地產(chǎn)集團(tuán)的利潤(rùn)期望值存在著較大變動(dòng)，加大了房地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)未能達(dá)到預(yù)期目的，很有可能就會(huì)因?yàn)闊o(wú)法償還銀行利息而使銀行中斷對(duì)其的貸款，至此，整個(gè)項(xiàng)目工程將癱瘓，不僅使房地產(chǎn)集團(tuán)前期投資打水漂，而且還要償還巨額貸款。

（二）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金大部分都是依靠外債，因此可以說(shuō)它是在負(fù)債經(jīng)營(yíng)。在此期間，高新技術(shù)不斷發(fā)展，極大的提高了生產(chǎn)效率，因而很有可能出現(xiàn)供給大于需求的現(xiàn)象，從而引起通貨膨脹，造成銀行的貸款利率上漲。于是，房地產(chǎn)集團(tuán)的應(yīng)付貸款利息也相應(yīng)的增多了，在某種程度上可以說(shuō)增加了房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，從而減少了集團(tuán)收益。此外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的高投資高回報(bào)的特點(diǎn)，部分房地產(chǎn)集團(tuán)為了獲取更大的利潤(rùn)，無(wú)視投資風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始盲目地進(jìn)行融資活動(dòng)，例如：抵押集團(tuán)固定資產(chǎn)來(lái)貸款等。雖然在短期內(nèi)房地產(chǎn)集團(tuán)是解決了資金短缺問(wèn)題，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)，來(lái)自于銀行的高額利息對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)來(lái)說(shuō)始終是一個(gè)隱患，它嚴(yán)重加大了集團(tuán)的還債負(fù)擔(dān)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是極為不利的。所以說(shuō)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是影響房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展的關(guān)鍵因素，它值得每一家房地產(chǎn)集團(tuán)的高度重視。

（三）再籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，它所需的資金數(shù)量相當(dāng)大，如果集團(tuán)事先沒(méi)有做好財(cái)務(wù)預(yù)算或者財(cái)務(wù)預(yù)算與實(shí)際支出相差太大，那么房地產(chǎn)集團(tuán)就必須再一次籌集資金。由于房地產(chǎn)集團(tuán)在此之前已經(jīng)籌集過(guò)資金，它的資金負(fù)債率相對(duì)于與一般的企業(yè)來(lái)說(shuō)要高一些，這就大大降低了它的還債能力。同時(shí)，也使得銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)其信心不足，而不太愿意再次貸款，這勢(shì)必就增加了房地產(chǎn)集團(tuán)的再籌資難度，即加大了再籌資風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足

目前，房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部普遍存在的問(wèn)題之一就是財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足，他們固執(zhí)的認(rèn)為只要做好了財(cái)務(wù)預(yù)算，那么財(cái)務(wù)管理基本上就沒(méi)什么問(wèn)題了。事實(shí)上，這種想法是非常錯(cuò)誤的。其實(shí)，只要存在著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，就必然會(huì)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部之所以出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄的現(xiàn)象主要是由以下兩個(gè)方面的原因造成的。一是財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)不高。雖然現(xiàn)在每一家房地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)人員都是經(jīng)過(guò)嚴(yán)格選拔的，他們的會(huì)計(jì)理論知識(shí)都很強(qiáng)，但是實(shí)際操作能力和應(yīng)變能力卻比較弱，這對(duì)于財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)是致命的缺陷。還有些房地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)人員是初出茅廬的大學(xué)生，他們?cè)谧鲐?cái)務(wù)預(yù)算的時(shí)候過(guò)分自信，而忽視了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得集團(tuán)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)性較高，稍有差池就會(huì)給集團(tuán)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。二是房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的不重視。我國(guó)的房地產(chǎn)集團(tuán)大多都是家族式經(jīng)營(yíng)模式，最高經(jīng)營(yíng)決策權(quán)往往都只是掌握在少數(shù)人手中，由于他們對(duì)財(cái)務(wù)管理不是很熟，因而片面的只重視銷售成績(jī)。這就一來(lái)就影響了財(cái)務(wù)人員的工作行為，至使他們對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足。

（二）集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全

財(cái)務(wù)管理是協(xié)調(diào)和控制房地產(chǎn)集團(tuán)資金進(jìn)出的有力工具，若財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)算合理，則能使房地產(chǎn)集團(tuán)避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。話雖如此，但是房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制仍不健全，在財(cái)務(wù)管理上顯得非常吃力。這主要體現(xiàn)在2個(gè)方面：一是財(cái)務(wù)管理制度不統(tǒng)一，上級(jí)和下級(jí)財(cái)務(wù)部門(mén)溝通不暢，從而導(dǎo)致了財(cái)務(wù)預(yù)算失真，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐；二是管理與監(jiān)督相分離，使得財(cái)務(wù)工作權(quán)責(zé)不明，給了不法分子以可趁之機(jī)。至此，財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制有形無(wú)實(shí)，財(cái)務(wù)管理仍然具有較高風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資本方式單一、資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

房地產(chǎn)集團(tuán)的資本方式單一，它的資金主要是由自有資產(chǎn)和借貸資產(chǎn)組成，其中來(lái)自銀行的借貸資產(chǎn)就占四成以上，如此不協(xié)調(diào)的資金比例增加了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，房地產(chǎn)集團(tuán)的自由資金都用作了工程建設(shè)的土地成本，至于后期建設(shè)費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)等全靠外借資金。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)外借資金越來(lái)越多，也就相當(dāng)于其資產(chǎn)負(fù)債率越來(lái)越高，隨之產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

（一）提高財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

意識(shí)決定行為。要想從根本上降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最有效的辦法就是提高財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。首先，房地產(chǎn)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該以身作則，重視財(cái)務(wù)管理，給財(cái)務(wù)人員樹(shù)立一個(gè)好榜樣。其次，房地產(chǎn)集團(tuán)要廣泛選拔優(yōu)秀財(cái)務(wù)人員，在正式錄用前設(shè)立一定得考核期，看看他們的實(shí)際財(cái)務(wù)管理能力以及對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)情況到底如何，然后嚴(yán)格依照考核標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行優(yōu)勝略汰，這樣就從根本上提高了財(cái)務(wù)人員的整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。此外，還要對(duì)在職人員進(jìn)行在培訓(xùn)，不僅要加強(qiáng)他們的專業(yè)知識(shí)技能，最關(guān)鍵的還是要向他們傳輸財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，讓他們?cè)诮窈蟮呢?cái)務(wù)管理中能夠謹(jǐn)慎工作，盡最大努力降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)集團(tuán)的正常運(yùn)營(yíng)。

（二）建立健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

所謂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理就是發(fā)現(xiàn)、評(píng)判、控制和處理風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程。房地產(chǎn)集團(tuán)要想有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么就必須建立健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。首先，建立市場(chǎng)監(jiān)督部門(mén)，及時(shí)收集和分析信息，然后運(yùn)用科學(xué)的手段制作財(cái)務(wù)計(jì)劃，從而使得財(cái)務(wù)管理更能適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求。此外，還要監(jiān)理建立完善的客戶管理制度。由于房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金有一部分來(lái)自客戶資金，因而客戶信譽(yù)程度的高低直接影響著集團(tuán)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)集團(tuán)有必要在籌集資金前對(duì)客戶的信譽(yù)做一個(gè)全面的評(píng)估，這樣才能保證項(xiàng)目工程能夠順利的開(kāi)展下去。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)資金負(fù)債率高的情況，優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，是目前降低籌資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的最好辦法。只要房地產(chǎn)集團(tuán)還存在貸款行為，那么就很有可能會(huì)因?yàn)槔实淖兓蛊涿媾R較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。可是，如果集團(tuán)改變了籌資方式，例如：用良好的品牌形象以及土地抵押等貸款，或者是恰當(dāng)處理產(chǎn)權(quán)和債權(quán)的資金比例。這些一來(lái)，不但擴(kuò)大資金來(lái)源、增加了資金數(shù)量，而且還將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到了最低。

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