導(dǎo)語：如何才能寫好一篇店鋪經(jīng)營總結(jié)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

這家位于福州連江縣鳳城鎮(zhèn)文山北路的那蘭圖化妝品專營店，是那蘭圖啟動加盟業(yè)務(wù)后的第二家加盟店。第一家位于福州閩侯縣的那蘭圖加盟店自8月初開業(yè)以來，月銷售額相比較加盟前已經(jīng)增長了4倍。

曾經(jīng)最巔峰的時期，那蘭圖在福州周邊地區(qū)共擁有22家直營或者是并購的店鋪。而如今，那蘭圖僅有7家直營店和2家加盟店在運作。雖然如此，但2014年那蘭圖7家直營店的銷售額也達(dá)到了一千多萬。今年剛啟動的加盟業(yè)務(wù)，雖然才剛剛開出了2家店，但已經(jīng)略顯成效。

那蘭圖這個名字誕生不過3年時間，但卻已經(jīng)經(jīng)歷了幾輪的調(diào)整。從屈臣氏供貨商到自己開店，從經(jīng)營直營店到進(jìn)行專營店并購整合，再到放棄并購啟動加盟業(yè)務(wù)，那蘭圖（福建）企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理謝明基，經(jīng)歷了一番試錯，最終找到了他認(rèn)為實現(xiàn)店鋪標(biāo)準(zhǔn)化運作最合適的方式――店鋪加盟。謝明基的目標(biāo)，是把那蘭圖加盟店開遍整個福建省。

試而不通的并購路

畢業(yè)于福州大學(xué)機(jī)電系電氣自動化專業(yè)的謝明基，2000年進(jìn)入化妝品行業(yè)，做過李醫(yī)生的大區(qū)經(jīng)理，也擔(dān)任過貞采源品牌的總監(jiān)，都取得了不俗的成績。2003年，謝明基決定自己當(dāng)老板，成立了群創(chuàng)貿(mào)易有限公司，并成為了屈臣氏福建、江西市場貞采源、雪完美等品牌的供貨商。目前，群創(chuàng)貿(mào)易有限公司為屈臣氏供應(yīng)的品牌達(dá)到6個。

在作為屈臣氏供貨商的過程中，謝明基發(fā)現(xiàn)屈臣氏有著非常完整的零售系統(tǒng)，而這也是他學(xué)習(xí)和總結(jié)零售經(jīng)驗的來源，并形成了自己的零售后臺管理體系。

從公司的名字來看，那蘭圖就不是一家簡單的經(jīng)營化妝品專營店的公司，謝明基給公司的定位是“企業(yè)管理咨詢”。雖然那蘭圖在2012年才成立，但從2005年開始，謝明基就一直在致力于為化妝品專營店提供咨詢服務(wù)?，F(xiàn)在，那蘭圖已經(jīng)積累了一批資深的行業(yè)頂尖人才作為公司的專家智庫。

“我希望讓店鋪能少走些彎路。”謝明基告訴《化妝品觀察》，他希望能通過自身在為屈臣氏服務(wù)中總結(jié)出來的零售系統(tǒng)原理，真正能幫助到專營店解決問題。所以，在2010年到2012年間，謝明基開始嘗試對一些經(jīng)營陷入困境的化妝品店進(jìn)行并購，并每年投入300萬的資金對這些并購的專營店進(jìn)行整合。

2012年，那蘭圖公司正式成立，謝明基自己直營以及通過并購整合的22家專營店統(tǒng)一換上了那蘭圖的店名，并由那蘭圖總公司和店鋪原來的老板以合股的方式運營。“兼并收購是快速擴(kuò)大的最佳方式，但是我沒有考慮到每一家并購的店鋪都有自己的想法和理念，我們想要改變的是人，但要改變別人是最困難，也是基本不可能的事?！敝x明基總結(jié)道，這是他在并購整合經(jīng)營中自己最深的體會。

由于經(jīng)營理念分歧，雖然最多的時候那蘭圖的店鋪數(shù)量一度達(dá)到了22家，年銷售額達(dá)到了3000多萬元，但這樣的勢頭并沒能保持下去。對于并購店鋪的嘗試，算得上是謝明基的第一次試錯過程。在這個過程中，他調(diào)整經(jīng)營策略，放棄了以合股的形式進(jìn)行并購整合，轉(zhuǎn)而僅經(jīng)營那蘭圖的直營店鋪。現(xiàn)在，那蘭圖的直營店鋪共有7家，年銷售額也在1000余萬元。

從謝明基在永泰縣開出的第一家那蘭圖店鋪開始，那蘭圖的店鋪基本都開在福州周邊地區(qū)。僅有卞卡品牌的彩妝吧位于福州市區(qū)的寶龍城市廣場商圈?！爱?dāng)時我覺得只要模式是對的，店鋪開在哪里都一樣，現(xiàn)在回頭想一下，還是應(yīng)該在市區(qū)商圈先把樣板店開出來，這樣對于店鋪未來的發(fā)展和加盟都是有幫助的?！敝x明基告訴《化妝品觀察》。

不斷的試錯和總結(jié)，讓謝明基也在調(diào)整著自己的經(jīng)營思路。今年12月l8日，位于福州市區(qū)東二環(huán)泰禾廣場的全新那蘭圖直營店將會開業(yè)。這將為那蘭圖新開加盟店或者是直營店都帶來更多的參考價值。

加盟讓標(biāo)準(zhǔn)化更有效

“連鎖店鋪最終是在輸出標(biāo)準(zhǔn)，而標(biāo)準(zhǔn)化的管理是可以復(fù)制的?！敝x明基表示，一個成熟的后臺體系應(yīng)該是能清晰地知道每個人是干什么的，單個店鋪的運營可能只是開店經(jīng)營，而連鎖店鋪的運營涉及的則是企業(yè)管理。

“后臺是需要‘養(yǎng)’的，每一個后臺的管理環(huán)節(jié)，部門與部門間的磨合與配合，都是需要養(yǎng)的，養(yǎng)一個后臺至少需要2年?！敝x明基告訴《化妝品觀察》，一個單獨的個人是不可能卓越的，但是一個團(tuán)隊卻可以。一個卓越的團(tuán)隊是把最合適的人，放在最合適的位置上，進(jìn)行系統(tǒng)的運營。

在建立了成熟的后臺管理體系之后，謝明基認(rèn)為，連鎖店就是管理標(biāo)準(zhǔn)和管理體系的輸出。在總結(jié)之前的經(jīng)驗之后，謝明基的那蘭圖在今年開啟了加盟業(yè)務(wù)。直營+加盟的模式，是目前他認(rèn)為最合適那蘭圖的運營方式。

那蘭圖開啟加盟后，兩家加盟店鋪分別是8月底開業(yè)的閩侯店和10月份剛開的連江店?！伴}侯店開業(yè)以后，一個月的業(yè)績比以前翻了4倍。以前那個店鋪一個月的銷售額在三四萬元，現(xiàn)在一個月的店銷已經(jīng)達(dá)到了12萬。”謝明基笑著介紹說。他還透露，由于加盟后業(yè)績好，閩侯店的老板娘正在跟他們商量，要拿下閩侯地區(qū)的獨家加盟權(quán)。

那蘭圖的店鋪定位是中高端的精品店，謝明基介紹說，店鋪里60%以上的產(chǎn)品是進(jìn)口品。作為商出身的謝明基，其店鋪里有近30%的品牌由自己的公司。由于有豐富的進(jìn)口品經(jīng)營經(jīng)驗，那蘭圖也成為了SKINFOOD（思親膚）在中國市場推出的全新護(hù)膚品牌馥林翠的第一個品牌直供店。

“我們的理念一是提供優(yōu)質(zhì)的商品，二是人員專業(yè)，三是幫助顧客解決問題?！敝x明基告訴《化妝品觀察》。他心中理想的店鋪面積大約在70至80平米，設(shè)有2至3個體驗區(qū)，SKU保持在1000至1200個。

談到加盟那蘭圖條件，“首先是完全按照標(biāo)準(zhǔn)化來進(jìn)行?！敝x明基毫不猶豫地表示，這是加盟那蘭圖的首要條件，不管是在店鋪的商品結(jié)構(gòu)還是服務(wù)體系上，都必須嚴(yán)格按照那蘭圖的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。“其次是對那蘭圖的理念的認(rèn)同，真心的為消費者著想。再次我們對加盟者的學(xué)歷也有要求，對于新開店的老板要求有高中以上的文化水平，開過店的老板則需要有初中以上文化?！敝x明基表示，對于學(xué)歷的要求其實也是為了更好地執(zhí)行那蘭圖的標(biāo)準(zhǔn)化后臺運營模式。

在加盟前期，那蘭圖會對要開的店鋪在地段、面積、消費者群體等方面進(jìn)行全面的評分考核。“一家店鋪的門口有沒有臺階，有沒有斜坡，斜坡是往上走，還是往下走都是有不同評分的。比如店門口有臺階，我們在評分的時候，就要被扣掉05分?！敝x明基介紹說。

篇2

面對這樣的形式，我們的經(jīng)營者們到底要如何應(yīng)對？如何提高銷售的折扣以保證利潤？如何尋找屬于自己的藍(lán)海呢？這是我們經(jīng)營者關(guān)心的問題，就讓我們一起來討論。。。。。

一、緊跟行業(yè)發(fā)展步伐，不斷充電，提升自我

“磨刀不誤砍柴工”這是我們熟悉的典故，對于我們經(jīng)營者而言，一定要抽出時間來學(xué)習(xí)、充電，這是很有必要的。而現(xiàn)實中我們的經(jīng)營者們卻認(rèn)識不到這個問題的嚴(yán)重性。例如：某一品牌在某省代處組織了二天的《如何科學(xué)訂貨》的培訓(xùn)會，在通知經(jīng)銷商來參加培訓(xùn)時，我們的經(jīng)銷商會以最近家中有事、店鋪銷售人員少、員工離職周未銷售忙、培訓(xùn)沒有用等等原因不來，有的甚至還會因培訓(xùn)費用由自己出而不參加，這些推托不來原因有多少是真實的？不管是何種原因，主要是老板們沒有認(rèn)識的現(xiàn)在的市場現(xiàn)狀，它已不再是以前只要用力砍柴就有收獲的市場，它已經(jīng)演變成需要將自己這把刀磨利了后有技術(shù)的砍才能有收獲，這是經(jīng)營理念及意識問題。也許一次培訓(xùn)并不能給你帶來飛躍，但是它能讓你認(rèn)清目前形式，讓你了解行業(yè)先進(jìn)管理技能，讓你自省與優(yōu)秀者之間的差距，這些都會給你無形的壓力，這也是無形的動力，它深深的觸動你，改變著你的思想和行為，久而久之，你就在這觸動中成長、進(jìn)步，這總結(jié)在家怨天、怨地、怨市場好。

二、采取有效的市場拓展策略

“小城市開大店”，“大城市開多店”這是曾經(jīng)我們開店的策略，我覺得這適用于過去，對于現(xiàn)在，本人認(rèn)為“不管大小城市，均要開多店”，為什么呢？

人多力量大，多子多福，這是我們中國人的傳統(tǒng)思想，在這一點，我覺得我們的祖先發(fā)揮得淋漓盡致，不過我覺得還有一層意思：怕只生一個不孝順，老無所依，于是就多生幾個，總有一個會孝順。這和開店多少有點相同。如你只開一個店鋪，那你就必須保證這個店鋪一定是盈利的，而且是持續(xù)的，但是市場的競爭者卻和你唱反調(diào)，就如上面我們提到的，各方面的競爭都在吞嗤你的利潤，讓你的經(jīng)營陷入困難，而此時就必須有新店，來提升你的競爭能力，重新為你創(chuàng)造利潤。店鋪的數(shù)量多了，它就不可能都是賺錢的，但也不可能都是虧錢的，總是有虧有賺，接下來你唯一要做的就是，讓虧的變少，讓賺的變多。

三、科學(xué)的管控商品

“兵馬未動，糧草先行”在所有的戰(zhàn)爭中，要想打一場戰(zhàn)，不管勝算有多少，一定要先準(zhǔn)備糧草，保證糧草充足，糧道暢通，供應(yīng)及時。對于我們而言，商品就如糧草，只有量還不行，你要學(xué)會管控。從前期的訂單制定，到中期貨品上市，再到后期的促銷等，都需要用科學(xué)的管理方法。例：我們的產(chǎn)品上市后，我們的經(jīng)營者們往往關(guān)注得少，大都任它自然銷售，而沒有做專門跟進(jìn)、分析，等到季未時才發(fā)現(xiàn)，某些產(chǎn)品庫存太多，這時再想辦法促銷，往往這時的折扣很低，而且銷售并不理想，這些都無形增加了你的庫存，同時也因低折扣而降低了你的銷售折扣和利潤。。。。。。

四、管好自己和你的另一半

這看似與店鋪經(jīng)營無關(guān)的問題，實際上對你店鋪的影響至少占80%。例如：在店鋪的管理中，許多時候還是老板親自管理，自己是老板，也是店長，也是店員，身兼數(shù)職，所以你的一言一行就是你經(jīng)營管理理念的執(zhí)行體現(xiàn)，都是員工學(xué)習(xí)的教材，因此，不要認(rèn)為自己是老板，就可以在店鋪為所欲為，悉知，員工都看在眼里，我一直認(rèn)為，一個店鋪的服務(wù)不好，就是這個老板的服務(wù)不好，就是這個道理。在管理中最忌諱的就是出現(xiàn)兩個領(lǐng)導(dǎo)，因為兩個人的管理理念和看待事務(wù)的角度不同，事必會造成對店鋪現(xiàn)有的表現(xiàn)看法不同，這時如有兩種聲音，員工不知聽誰的，對于管理來說是致命的。所以，當(dāng)你們的政令不一時，請你們關(guān)好家門自己解決，請不要將這種困惑帶給員工。

五、搭建科學(xué)的組織架構(gòu)，做自己該做的事。

篇3

關(guān)鍵詞：商圈分析；大學(xué)城；空間句法；GIS；布局

中圖分類號：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）23-0124-03

1 概 述

大學(xué)城商圈在發(fā)展初期，商圈內(nèi)的同質(zhì)性及無序競爭相對比較嚴(yán)重，門面店的更迭情況比較頻繁；同時，同種類型的店鋪在不同的空間位置，店鋪的收益情況相差很大。因此如何有效規(guī)劃商圈內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)及布局，引導(dǎo)商鋪經(jīng)營者有效經(jīng)營，是當(dāng)下大學(xué)城商圈管理者及經(jīng)營者亟待解決的關(guān)鍵問題。

目前對大學(xué)城商圈的研究已取得了很多成果，國內(nèi)外學(xué)者從不同的角度對其進(jìn)行研究：有學(xué)者分析了大學(xué)城商圈的利用情況[1]；有學(xué)者分析了大學(xué)城消費者的出行習(xí)慣及消費習(xí)慣[2]；有學(xué)者針對大學(xué)城商圈布局方法、商業(yè)選址等給出了自己的研究結(jié)論[3]。

以上各方面研究均取得了相應(yīng)的成果，但大多數(shù)都是對商圈進(jìn)行定性分析。而涉及店鋪布局的空間位置問題最好的解決角度應(yīng)試定量分析。

空間句法理論用于空間定量分析已經(jīng)應(yīng)用到了很多領(lǐng)域。譬如，郭佳希的《DepthMap軟件在網(wǎng)師園空間分析中的應(yīng)用》[4]。如果把該理論合理的運用到大學(xué)城商圈的空間結(jié)構(gòu)分析中來，那么就可以為特定商業(yè)類型與商圈空間布局的空間關(guān)系給出實證。

本文首先通過問卷調(diào)查及實地調(diào)研法，結(jié)合計算機(jī)數(shù)據(jù)庫技術(shù)對匯金商圈進(jìn)行現(xiàn)狀分析及評價，其次將利用空間句法理論計算出商圈中建筑空間的可達(dá)度和可視度，然后利用ArcGIS軟件從空間角度分析出人流量、可達(dá)度和可視度對商圈的影響，并通過SPSS軟件對其給出實證，最后以餐飲業(yè)為例，利用其余建筑空間布局的空間關(guān)系對大學(xué)城商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)及布局做出合理的建議。

2 相關(guān)理論概述

2.1 商圈理論概述

2.1.1 商圈分析

商圈是指店鋪吸引消費者的地理區(qū)域，或者可以理解為超市經(jīng)營的影響范圍，是由消費者的購買行為和超市店鋪的經(jīng)營能力所決定的，一般將商圈視為以超市為中心，向四周展開的同心圓。商圈包含三個層次：核心商圈、次要商圈、邊際商圈[5]。

商圈分析是一個復(fù)雜的過程，涉及經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。對于多數(shù)門店來講，商圈分析應(yīng)主要放在以下幾個方面：消費者消費行為分析、競爭對手的分析、商圈內(nèi)商業(yè)組合的分析及其他因素[6]。

2.1.2 大學(xué)城商圈的特點

大學(xué)城商圈的消費者主要是學(xué)生，具有如下特點：其一，消費者群體人數(shù)龐大，年齡結(jié)構(gòu)單一，人口密度大；其二，消費者的平均消費水平不高，但整體消費水平在不斷提高；其三，大學(xué)生消費具有“次多量少”的特征，消費時間季節(jié)性強(qiáng)。[7]

2.2 空間句法理論

空間句法于20世紀(jì)80年代初由倫敦大學(xué)的黑里爾（Hillier）和他的合作者提出，用于描述建筑設(shè)計中選擇不同的實體和空間構(gòu)造可能給人帶來的視覺和行為影響，其在城市空間結(jié)構(gòu)及空間中行人活動模式問題中顯示出強(qiáng)大的分析力[8]，目前已經(jīng)廣泛應(yīng)用于建筑和城市空間發(fā)展的研究中。

對于空間句法的研究主要有兩個工具軟件，Axwoman和DepthMap。DepthMap作為空間句法的專用分析軟件，在空間結(jié)構(gòu)分析領(lǐng)域，尤其是空間層面的定量分析中起著重要作用。它主要通過對空間結(jié)構(gòu)中連接度（connectivity）、整合度（integration）、深度值（depth）這3個指標(biāo)的具體分析，幫助總結(jié)確定空間不同層面之間的關(guān)系。

①連接度：表示與某個自由空間直接相交的空間數(shù)，是一個靜態(tài)局部度量值，從連接圖可直接讀出。在實際空間系統(tǒng)中，某個空間的連接度值越高，其空間滲透性越好。

②整合度：表征一個空間與局部空間或整體空間的關(guān)系。整合度越高，可達(dá)性越高[4]。

③連接度：反映了空間可視度，整合度反映了空間可達(dá)度。

3 匯金新地商圈分析

3.1 分析對象及數(shù)據(jù)來源

匯金新地商圈位于蘇州教育園北區(qū)，作為一個建筑面積6萬平米的商業(yè)綜合體，周邊有包括蘇州科技學(xué)院、蘇州經(jīng)貿(mào)學(xué)院，蘇州技師學(xué)院等6所高校及山水印象、學(xué)府花園、湖畔翠庭等成熟居民小區(qū)。區(qū)域輻射范圍內(nèi)的人口眾多，商業(yè)需求旺盛。

本文主要采用實地調(diào)研法和問卷調(diào)查法，結(jié)合計算機(jī)數(shù)據(jù)庫技術(shù)對匯金商圈現(xiàn)狀進(jìn)行分析與評價。通過對商圈內(nèi)不同類型、不同區(qū)域的典型商家進(jìn)行座談、訪問，獲取商業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營狀況、未來展望等；同時，在蘇州科技學(xué)院、蘇州經(jīng)貿(mào)學(xué)院、蘇州技師學(xué)院三個校區(qū)進(jìn)行以隨機(jī)抽放消費者為主的問卷調(diào)查，共發(fā)放問卷200份，收回有效問卷183份，有效率為91.5%。

本文中利用的匯金商圈的平面圖由實地測量獲得，匯金商圈平面圖被繪制成5×5 m的格網(wǎng)，把每個網(wǎng)格作為具體的研究對象，以便計算每個格網(wǎng)的人流量、可達(dá)度、可視度。

3.2 現(xiàn)狀分析與評價

①商業(yè)空間構(gòu)成。與大學(xué)生的消費觀念和消費水平相適應(yīng)，這種商圈內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)也具有相應(yīng)的特征。與大都市商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)成的多樣性相反，這里的業(yè)態(tài)相當(dāng)單一，大部分是由單個的個體小商戶經(jīng)營。商業(yè)空間利用情況，如圖1所示，商圈中餐飲經(jīng)營面積占據(jù)了約1/3，稍次為住宿面積，同時商圈中餐飲類的店鋪接近一半，但是住宿類的店鋪卻不多。

②商圈利潤分析。通過調(diào)查得到，每人平均在匯金新地的平均每月消費為288.9元，而商圈核心區(qū)一公里范圍內(nèi)有7萬人，所以匯金能每月?lián)碛屑s2千多萬的潛在消費。

通過實地調(diào)研得出匯金新地所有商家每月的總成本為 1 100萬元，與匯金新地的每月的潛在消費相差900萬元。對于約350家店鋪商圈來說利潤還是可觀的。但是對于不同的商業(yè)類型，他們的收益情況相差很大，如圖2所示。餐飲業(yè)、住宿類的平均利潤很低，相反零售業(yè)、娛樂業(yè)的平均利潤相當(dāng)可觀。由此可見當(dāng)前商圈內(nèi)業(yè)態(tài)構(gòu)成比例不合理，需要進(jìn)行有效規(guī)劃商圈內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)。

③商圈內(nèi)各類店鋪布局與盈虧狀況。為了能夠更加方便地對匯金新地進(jìn)行分析，筆者制作了商圈內(nèi)各類店鋪的布局圖，如圖3所示，同時圖3也顯示了各個店鋪的盈虧情況。從圖3可以看出，位于同一區(qū)域的店鋪，不同朝向的店鋪，店鋪的經(jīng)營情況會有所區(qū)別。

進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)同種類型的店鋪在不同的空間位置，顧客消費行為發(fā)生的概率相差很大，所以同種類型的店鋪在不同的空間位置，店鋪的倒閉率和更迭率相差很大。

不同的空間位置，最明顯的變化就是空間可達(dá)度與可視度等屬性不同。

④消費行為特征。其一，消費結(jié)構(gòu)單一。飲食花費占主導(dǎo)地位是大學(xué)城商圈消費的一大特征，前往匯金新地的消費者中有43%的人選擇吃飯，其次則是購物、閑逛等。就花費的比重看，飲食支出也以絕對優(yōu)勢位居第一。消費構(gòu)成的單一性決定了商圈經(jīng)營的單一性。這種單一性又反作用于它本身的業(yè)態(tài)構(gòu)成和經(jīng)營范圍，進(jìn)而又導(dǎo)致其自身發(fā)展空間受限。

其二，消費低、頻率高。消費活動發(fā)生頻率高、單次花費金額少是大學(xué)生消費的又一個特征。有50%的人選擇每周在匯金新地消費1～2次，其次有27%的人選擇消費3～5次。平均每周為2.87次/周。明顯高于社會群體的購物頻率。

從花費情況看，41%的消費者選擇每周花費在50元以下，平均花費金額為72.2元/周，明顯低于社會群體中具有獨立經(jīng)濟(jì)能力的市民。大學(xué)生這種高頻率與低單次花費額的消費特征是同他們自身的空閑時間多，而自主經(jīng)濟(jì)收入少的狀況相一致的。

由于大學(xué)生的消費活動發(fā)生頻率高、單次花費金額少，導(dǎo)致大學(xué)城商圈的業(yè)態(tài)相當(dāng)單一，大部分是由單個的個體小商戶經(jīng)營，且商品檔次較低。對于這類店鋪，沒有進(jìn)行必要的推廣宣傳，主要停留在口口相傳的傳播層次上。由此可見，店鋪的可視性，可達(dá)性對其經(jīng)營情況有很大的影響，消費者找到并看到感興趣的店鋪時才會進(jìn)行消費。

其三，人流量特征。在對商圈的實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，受三所高校與匯金新地之間的相對位置影響，匯金的西南部人流量最多，人流量從商圈西南角到東北角依次遞減，如圖4所示。

⑤商圈現(xiàn)狀評價。

通過對匯金新地現(xiàn)狀的分析可以得出，目前商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)及布局不合理，應(yīng)對其進(jìn)行重新進(jìn)行規(guī)劃布局，在規(guī)劃布局時需要要重視商圈的建筑空間布局對商圈的影響。

3.3 空間句法分析

①研究方法。利用DepthMap軟件，對匯金新地平面圖的進(jìn)行VGA（Visibility Graph Analysis）分析，分析指標(biāo)主要為連接度、整合度。

②研究結(jié)果。

分析結(jié)果，如圖5、圖6所示。

③分析總結(jié)。

可視度：從圖5中可以看出，每條路，從路口到路中可視度越來越低。從每條道路的角度看，南邊的道路以及中間一條東西走向的道路的可視相對而言要好一點，從整體看，南半部的可視度比北半部好。

可達(dá)度：由于匯金新地內(nèi)的道路都很暢通，建筑布局也比較規(guī)則，所以圖6中可達(dá)度情況和可視度基本一致。

3.4 商鋪盈利與相關(guān)因素的統(tǒng)計分析

將ArcGis中匯金新地的店鋪圖層（盈虧狀況、人流量）與店鋪空間句法圖層（可達(dá)度、可視度）進(jìn)行關(guān)聯(lián)。運用SPSS19.0統(tǒng)計軟件對店鋪盈虧狀況與人流量、可達(dá)度和可視度等因素進(jìn)行相關(guān)性分析。相關(guān)性結(jié)果，見表1?？梢钥闯?，盈虧狀況與人流量、可達(dá)度、可視度之間具有相關(guān)性。因此店鋪的空間可達(dá)度、可視度以及人流量影響著消費行為發(fā)生，在進(jìn)行商圈布局應(yīng)把他們作為影響因素。

4 商業(yè)布局規(guī)劃

4.1 商業(yè)布局各因素指標(biāo)

不同的商業(yè)種類，對不同的因素要求各不相同。根據(jù)對當(dāng)前匯金新地中不同店鋪的盈利情況與人流量、可達(dá)度、可視度的分析?？梢缘贸霾煌N類店鋪的對人流量、可達(dá)度以及可視度的要求。人流量：零售對人流量要求較高，餐飲、娛樂對人流量次之，住宿較低?？蛇_(dá)度：娛樂、零售對可達(dá)度要求較高，餐飲業(yè)次之，住宿最低?？梢暥龋簥蕵?、零售對可視度要求較高，餐飲業(yè)次之，住宿最低。

4.2 特定商業(yè)布局規(guī)劃分析

通過前期對匯金新地現(xiàn)狀的分析，目前匯金新地的商業(yè)業(yè)態(tài)中，餐飲業(yè)不僅是商圈中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是收益情況最差的商業(yè)種類。因此我們以餐飲業(yè)為例，進(jìn)行商業(yè)布局規(guī)劃，規(guī)劃結(jié)果，如圖7所示。

4.3 規(guī)劃結(jié)果與現(xiàn)狀對比

從圖7中可以看到，規(guī)劃后的結(jié)果與匯金新地目前餐飲業(yè)的分布具有一定的重合區(qū)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)重疊區(qū)內(nèi)的店鋪的盈利情況比重疊區(qū)外的店鋪要好的多。這也驗證了我們研究方法是正確的。特定的商業(yè)類型對空間位置具有特定的要求，通過對空間結(jié)構(gòu)的定量分析，可以準(zhǔn)確的進(jìn)行商業(yè)布局規(guī)劃。

5 結(jié)語與展望

大學(xué)城商圈內(nèi)店鋪的盈虧狀況與空間的可達(dá)度、可視度以及人流量具有相關(guān)性。因此，在商圈布局規(guī)劃中應(yīng)考慮這三個要素，從而為商圈管理者提供決策幫助，為商業(yè)經(jīng)營者調(diào)整經(jīng)營思路提供支持。

在對人流的分析中缺乏有效的技術(shù)手段，今后研究者可以借助人們手機(jī)信號的定位信息，對商圈中的人流量進(jìn)行實時、準(zhǔn)確的動態(tài)監(jiān)測，以更加精確地掌握高校學(xué)生消費者對商業(yè)街的利用特征。

本文的研究對象處于封閉的大學(xué)城，空間結(jié)構(gòu)和人口流動都較為簡單，對于開放式大學(xué)城，對這方面的研究會更加的復(fù)雜。

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篇4

爆品經(jīng)營所經(jīng)營的是理念，爆品經(jīng)營始終存在，理念是一種多方需求（品牌、產(chǎn)品、經(jīng)銷商、店員、店老板），爆品不爆，業(yè)績難爆

幾乎絕大部分專營店的經(jīng)營者都希望把店鋪產(chǎn)品和顧客需求連通為一條繁榮的康莊大道。雖說顧客是上帝，但經(jīng)營本身是各方利益的博弈，只有尋找到消費者利益、店鋪利益、經(jīng)營團(tuán)隊利益的最大化，才能拿到店鋪經(jīng)營成功的鑰匙。

爆品是最近一年業(yè)內(nèi)十分火爆的話題，店面做爆品，直接效果就是通過爆品銷售來增加店面銷售業(yè)績，但是，爆品的作用遠(yuǎn)不止于此，還有以下幾種：

其一，提升店面的爆品相關(guān)品類產(chǎn)品在同商圈競爭產(chǎn)品中的占有率。

爆品的特性對于顧客的記憶度刺激相比一般單品要大很多，更易讓更多顧客知曉和記住，并可以通過爆品的記憶點加強(qiáng)對店鋪的記憶度。打造爆品，也讓爆品快速去到顧客的梳妝臺、化妝包，占據(jù)同品類產(chǎn)品在顧客使用中的先入感、占有率。

提升占有率后，自然店鋪口碑的推廣面也就更廣，更易吸引更多準(zhǔn)顧客進(jìn)店。

其二，提升顧客忠誠度及回頭率，增加店鋪粘性。

爆品做好后，會對消費者形成強(qiáng)的認(rèn)知度和認(rèn)可度，可在商圈的競爭中讓爆品與你的店鋪在顧客購買意識中形成極高也極好的辨識度。如果產(chǎn)品的品質(zhì)與美譽度也俱佳的話，這個產(chǎn)品與你的店就侵入到顧客的關(guān)鍵記憶點上了，顧客對你店鋪的粘性自然會強(qiáng)，回頭重復(fù)購買者和口碑影響慕名而來者增多，銷售量自然會高。

其三，促進(jìn)連帶銷售。

當(dāng)一款單品打造成爆品時，圍繞爆品做好連帶銷售結(jié)構(gòu)，自然會提升店面銷售額，配以好的利潤結(jié)構(gòu)設(shè)置，自然店面的利潤也會提升不少。

究竟如何才能經(jīng)營好爆品？筆者根據(jù)實踐經(jīng)驗總結(jié)出了一套爆品公式：爆品業(yè)績=極爆商品+空間陳列+全員動銷。

那么，店鋪該如何打造爆品呢？

第一步，做好爆品的選擇。爆品要有好的基因，才能成為爆品，才能對店面有促進(jìn)作用，否則得不償失。

1.爆品要易推易銷：要選擇消費者認(rèn)知度高的品類中的單品，消費者容易接受，易嘗試，成交率會高，才容易做成爆品，如原液、面膜、精華、BB霜等單品。

2.個性化強(qiáng)：爆品一定要顧客用了有實際感受（膚感一定要好），功效直指大眾需求，有一定的效果感覺，且單品使用周期不要太長（不超過半月），這樣就能讓顧客用得顯而易見的喜歡，并且每個月來店次數(shù)增加，對店鋪的粘性也有提升。

同時爆品不要與競爭店面中的品牌雷同，否則會極易與競爭店面陷入價格戰(zhàn)中，對店鋪的傷害極大。

3.品質(zhì)要求：爆品是把雙刃劍，品質(zhì)決定了爆品是正作用還是負(fù)作用，品質(zhì)好，爆品能讓消費者回購率高，店面的銷售才會爆起來；如果品質(zhì)不好，那么爆品越爆，使用爆品的顧客越多，爆品的負(fù)評價也會越多，對店面的不認(rèn)可也會更高，對店面將是很大的傷害，會失去很多顧客。

4.爆品要與店面的其他產(chǎn)品易搭，連帶性強(qiáng)：這樣可促進(jìn)店面的整體銷售，選擇不當(dāng)只會是搶占了店面內(nèi)部的銷售份額，爆品賣得好，店面整體銷量卻不見長。

5.爆品售價選擇：爆品的售價與你店面中的平均客單價有一定關(guān)系，太高，難以成交，太低，對店鋪的品牌有所影響。因而爆品售價（設(shè)定的單品或單品組合最終成交價）選擇比平均客單價略低，爆品銷售初期才能容易打動消費者，一般店面中設(shè)在30至50元左右較為合適。

想要爆品品質(zhì)好，產(chǎn)品成本就不會很低。售價的選擇一定還要保障爆品的利潤空間，過于低價只是犧牲太多的利潤點去博取消費者的眼球和認(rèn)知，賣得越多，只是賺了吆喝沒賺錢。爆品就是要占市場，還要賺錢，做好一個爆品就可養(yǎng)店養(yǎng)人了。

第二步是一定要配合爆品，做好在店內(nèi)的空間陳列，讓消費者容易看到、感受到，容易找到，導(dǎo)購員容易拿到，方便銷售。

爆品在店內(nèi)盡量采用多點式嵌入陳列法（視覺沖擊強(qiáng)、易找、易推、易連帶），選好爆品后，除了在相關(guān)關(guān)鍵陳列點做爆品的重點陳列，來讓消費者有強(qiáng)的視覺沖擊感，同時在店鋪的各個相關(guān)區(qū)域（開架名品區(qū)、面膜區(qū)、中島膏霜區(qū)、彩妝香水區(qū)、背柜區(qū)、中島自選區(qū)、收銀區(qū)），都可以很自然地嵌入這款爆品。做爆品的初期導(dǎo)購員可以非常方便拿到爆品來做連帶，或是用爆品去連帶其他產(chǎn)品的銷售，當(dāng)消費者對爆品的認(rèn)知達(dá)到一定程度時，消費者在店內(nèi)可以易找易買，形成爆品及連帶的自然銷售，客單價也就理所當(dāng)然得到提升。

第三步是全員動銷，在店面里爆品打造初期尤其需要人員來推，讓爆品更易去到消費者手中，才能讓消費者更快更容易地認(rèn)知爆品。只有店鋪里的每個銷售人員都去做爆品，爆品才能成為真正的爆品。

1.要有打動銷售人員的激勵獎勵制度（如賣一支提點20%、獎勵每日兌現(xiàn)、爆品銷售第一名有獎……），這是爆品動銷的動力源。好的產(chǎn)品，導(dǎo)購人員自己喜歡認(rèn)可的產(chǎn)品，配以可觀的銷售提成，導(dǎo)購員自然更會賣力去推，更加容易造就爆品。

2.讓銷售變得容易：選擇易推易銷的產(chǎn)品來做爆品是基礎(chǔ)，同時要做好銷售話述的提煉與培訓(xùn)，針對爆品打造非常簡明扼要的幾句話，將核心點融合在里面，讓每一個銷售人員都能很快很容易地掌握，銷售也就簡單容易了。

3.巧妙的連帶銷售結(jié)構(gòu)，除開多點式嵌入陳列做好之外，在各陳列位做好與其他產(chǎn)品的連帶搭配方案，銷售才能發(fā)揮更大的作用，整店銷量的提升才高，爆品也才能發(fā)揮更大的效應(yīng)。

消費者對化妝品購買的認(rèn)知，從許多年前只知道買雪花膏，到選擇買哪個牌子的化妝品，再到這兩年店面一直都在推品類消費理念，一直都處于不斷進(jìn)步之中。而消費者通過這一時期對品類有所認(rèn)知后，接下去新的消費認(rèn)知肯定會落在優(yōu)質(zhì)單品上。誰將爆品做好了，誰就會搶占消費者。

篇5

［關(guān)鍵詞］優(yōu)衣庫；店鋪；經(jīng)營；北京

［中圖分類號］F713 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）2-0114-02

優(yōu)衣庫(UNIQLO)是日本迅銷(FAST RETAILING)集團(tuán)旗下的實力核心品牌,其首家店鋪于1984年在日本廣島誕生,目前已成為全球成衣專業(yè)制造零售商銷售規(guī)模五強(qiáng)之一。2002年,優(yōu)衣庫在上海開設(shè)了中國首家店,并于2005年進(jìn)軍北京市場。由于市場定位不準(zhǔn)確,店鋪出現(xiàn)虧損,優(yōu)衣庫一度撤離了北京市場。2008年,完成了從“大眾化”向“中產(chǎn)階層”重新定位的優(yōu)衣庫重返北京市場,并迅速擴(kuò)張,至今已在北京開設(shè)了12家店鋪。

1 店鋪擴(kuò)張速度快

重新進(jìn)入北京市場的兩年間,優(yōu)衣庫以平均每年5家店的速度迅速布局北京市場。2008年,優(yōu)衣庫在西單大悅城、王府井新東安、三里屯VILLAGE連開3家面積千余平方米的店鋪,強(qiáng)勢回歸北京市場。2009年,優(yōu)衣庫開店進(jìn)程進(jìn)一步加快,僅在2009年8―9月的一個月時間內(nèi),就連開3家店,其中尤以位于前門大街的北京旗艦店為人注目。2010年5月,優(yōu)衣庫又連開兩家店,進(jìn)一步擴(kuò)大其北京市場。

2 市場布局覆蓋性強(qiáng)

目前擁有12家店鋪的優(yōu)衣庫,布局于北京的不同區(qū)域。位于西城區(qū)的兩家店鋪輻射京城西部,位于東城區(qū)的1家店及朝陽區(qū)的4家店輻射京城東北部,位于崇文區(qū)的兩家店鋪輻射京城南部,位于海淀區(qū)的3家店輻射京城西北部。

從商圈的角度來看,北京發(fā)展最早最成熟的商圈(西單商圈和王府井商圈)、傳統(tǒng)商圈(崇文門商圈、前門商圈)以及后發(fā)展起來的商圈(中關(guān)村商圈、五道口商圈、望京商圈、朝外商圈)都能看到優(yōu)衣庫的身影。

3 店鋪選址獨到

某一國際品牌的入駐必然會帶動某一商業(yè)中心吸引更多的國際品牌,優(yōu)衣庫的店鋪選址也呈現(xiàn)了和其他國際品牌相似的策略。在西單大悅城、王府井新東安、前門大街和中關(guān)村歐美匯等大型購物中心和時尚街區(qū),云集了ZARA、H&M、C&A等眾多與優(yōu)衣庫相似的國際快時尚服裝品牌。

同時,優(yōu)衣庫在選址上也有自己的獨特之處。優(yōu)衣庫的店鋪選址既包括了西單、王府井、崇文門這樣的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū),也包括了近年新興的代表性時尚購物地,如位于北京使館區(qū)核心腹地的三里屯VILLAGE,悠唐生活廣場、華宇購物中心、歐美匯商廈等區(qū)域時尚新地標(biāo)。優(yōu)衣庫前門店的開設(shè),以及在五道口、十里堡、望京的店鋪布局更是體現(xiàn)了優(yōu)衣庫對老北京文化地標(biāo)和大型生活社區(qū)的重視。

4 自助式店鋪經(jīng)營模式

優(yōu)衣庫(UNIQLO)的英文全稱是UNIQUE CLOTHING WAREHOUSE,即獨一無二的服裝倉庫,這一名稱準(zhǔn)確地表達(dá)了優(yōu)衣庫獨特的經(jīng)營理念――以超市型自助購物方式為消費者創(chuàng)造自主輕松的購物環(huán)境,提供品類齊全的多款式休閑服飾。在這一理念下,優(yōu)衣庫建立了其獨具一格的“自助式服裝倉庫”的店鋪經(jīng)營模式。

在優(yōu)衣庫的店鋪內(nèi),消費者只需要提起手邊的購物籃,像在超市采購日用品一樣,自由選購合適的衣著。人們可以一次性選擇多件服裝,對不同的款式,不太確定的尺碼,難以抉擇的顏色,全部可以自己拿來試穿比較,而不需要一遍遍地呼喚導(dǎo)購人員。在優(yōu)衣庫,導(dǎo)購人員只在顧客需要的時候才提供幫助,他們以不打擾顧客的自由選擇為服務(wù)準(zhǔn)則,最大限度地為顧客創(chuàng)造寬松自主的購物環(huán)境。

5 超市型賣場布局和商品陳列

自助式的購物模式對賣場的布局和陳列有特別的要求。優(yōu)衣庫的店鋪裝修呈現(xiàn)出一種既簡約現(xiàn)代,又親和舒適的風(fēng)格,非常符合其自助式銷售方式對賣場空間的要求,不會給消費者造成任何壓力。整個賣場根據(jù)服飾品類進(jìn)行清晰的劃分,使消費者可以很便捷地到達(dá)選購區(qū)域,并對所有商品一目了然。在陳列方面,優(yōu)衣庫將超市貨架的商品碼放方式和傳統(tǒng)懸掛展示方式相結(jié)合。如在褲裝區(qū)域,同類商品按顏色和尺碼從左向右、從上到下,橫向縱向整齊碼放于貨架上,既帶給消費者整潔美觀的視覺印象,又極大地方便了消費者的選購,刺激了消費者的購買欲。而對懸掛展示的商品,也按照不同款式進(jìn)行分類陳列,并且從顧客的角度出發(fā),在衣架上用不同顏色的尺碼環(huán)標(biāo)示出衣服的尺寸,使顧客無須翻看衣服的標(biāo)簽即能迅速找到合適的尺碼。這種在商品陳列上的人性化考慮和對細(xì)節(jié)的重視顯現(xiàn)了優(yōu)衣庫倡導(dǎo)“自助式”店鋪經(jīng)營模式的誠意。

6 品類齊全的“服裝倉庫”

優(yōu)衣庫以提供基本款服飾為特征,倡導(dǎo)“百搭”理念,因此其店鋪堪稱一個商品齊全的“服裝倉庫”。這種齊全既體現(xiàn)在品類上,也體現(xiàn)在尺碼及色系各個方面。優(yōu)衣庫提供男裝、女裝及兒童裝三個基本類別的服飾,每一類別下,又細(xì)分為外套、衛(wèi)衣、針織衫、POLO衫、T恤、襯衫、牛仔褲、西褲或休閑褲(男裝)、緊身褲或襪(女裝)、短褲或七分褲、裙子(女裝)、背心或吊帶衫、起居服、內(nèi)衣、配件或小商品等細(xì)分類別,能夠滿足人們?nèi)粘４┲乃谢疽蟆Ｍ瑫r,優(yōu)衣庫注重在提供基本款服飾的基礎(chǔ)上加入時尚元素,依托其在紐約和東京的設(shè)計中心,全球最新的色彩、款式及面料信息,都能第一時間反映在優(yōu)衣庫的產(chǎn)品上,陳列于其遍布全球的各個店鋪中。因此,在優(yōu)衣庫的店鋪中,每一流行色系下的各種色彩全都呈現(xiàn)在貨架上,以滿足消費者多樣化的需求。由此,優(yōu)衣庫在消費者心中樹立了一個既簡潔大方,又反映當(dāng)季潮流；既有舒適質(zhì)感,又色彩豐富、易于搭配的服裝品牌形象,而優(yōu)衣庫的店鋪也成為消費者選購每季服裝的專有“倉庫”。

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篇6

明代萬歷年間（公元1573 ～1620年）的蘇州，有一家小雜貨鋪，通過店主的誠信和勤勉經(jīng)營，這個小雜貨鋪由小到大很快地發(fā)展起來，成為聞名全國的大商店。他出售的貨物上至皇宮大內(nèi)，下至平民百姓，無不對其贊譽有加?？少F的是，因經(jīng)營和管理有方，他的店鋪得以代代相傳，竟歷時240 年之久。這個開店的人叫孫春陽，是我國古代一位杰出的店鋪經(jīng)營大師。

棄學(xué)經(jīng)商，終成大賈

孫春陽本是浙江寧波人，生于何年已不易考證，大約是明朝隆慶年間（公元1567 ～ 1572 年）或萬歷初年，卒年不詳。明萬歷年間時，他曾參加了“童子試”，但沒考中，至此他便不想讀書了。

孫春陽祖上很會腌制臘肉和火腿，他很好地繼承了這一手藝，并努力進(jìn)行了改進(jìn)創(chuàng)新，希望以此為基礎(chǔ)發(fā)家致富，便在家鄉(xiāng)做起了腌肉的生意。但明朝萬歷時采取了閉關(guān)政策，政府宣布海禁，對外的商業(yè)貿(mào)易中斷，寧波一帶的商業(yè)發(fā)展停滯下來，孫春陽看到難以在寧波有大的發(fā)展，便來到了蘇州。

蘇州自古就被譽為“人間天堂”，十分繁華。孫春陽在這里見識了發(fā)達(dá)的商業(yè)，遂決定在這里大干一場。于是他在蘇州皋橋西，江南才子唐伯虎讀書的地方，即今天的吳趨坊北口開了一家雜貨鋪，開始了自己的從商生涯。

孫春陽因讀過書，深受儒家思想影響，做生意以誠信為本，童叟無欺，他出售的貨物也都以保證質(zhì)量為先，自產(chǎn)貨物大都是親自監(jiān)督和動手制作。這使他漸漸擁有了很大的顧客群，店鋪也就越開越大。為便于管理，后來他參照州縣衙門分六個部門管理事務(wù)的制度，將店鋪的貨物分類分成六房，分別是南北貨房、海貨房、腌臘房、醬貨房、蜜餞房、蠟燭房。在管理方法上，孫春陽以嚴(yán)格的店規(guī)，多用有學(xué)問者，賬目清晰結(jié)算等手段，逐步將店鋪發(fā)展成江南乃至全國最大的商家，乃至皇宮之中都多用其所出貨物。

孫春陽死后，他的子孫沿襲他的經(jīng)營理念和方法，其產(chǎn)業(yè)一直興盛至清乾隆年間，前后經(jīng)歷了240 年，商業(yè)信譽更是天下聞名。后來由于孫家絕后，家業(yè)被孫氏另一支族子孫“沿食其利”，重新開鋪經(jīng)營，直到清代后期，于的軍隊攻打蘇州時才告結(jié)束。

豐富有效的經(jīng)營手段

明朝時的蘇州，社會安定，文化繁榮，百姓生活富足，商業(yè)發(fā)達(dá)程度在全國也是首屈一指，街道上各類商貨店鋪鱗次櫛比，為什么只有孫春陽的商店能發(fā)展壯大，在全國連鎖經(jīng)營，并歷經(jīng)200 多年而不衰呢？總結(jié)來看，大致有如下幾個原因。

誠信經(jīng)營

孫春陽經(jīng)營手段中最重要的便是他堅持“誠信為本”的經(jīng)營理念。照今天的話來說，孫春陽是“下海”的知識分子，是因?qū)W業(yè)無成才棄儒經(jīng)商的。但他深受儒家思想影響，便在經(jīng)商時恪守儒家誠信做人的信條。有記載說只要“售者由柜上給錢取一票，自往各房發(fā)貨”，如有當(dāng)時因故不拿貨的，不論過多長時間，只要拿著他們的票據(jù)前去，就不會過期，照樣能像原先那樣拿到貨物。

據(jù)范煙橋先生于民國時出版的《茶煙歇》中的記載：明朝滅亡后的清朝初年，有人拿萬歷年間孫春陽店鋪所開的票據(jù)前去取貨，孫春陽店鋪中的人看過票據(jù)后問都沒問，便照票據(jù)給來人置齊了貨物。

雖然萬歷時江南地區(qū)商品經(jīng)濟(jì)十分繁榮，但由于封建小農(nóng)意識的影響，假冒偽劣商品也涌現(xiàn)出來，在這種商家坑蒙拐騙成風(fēng)時，孫春陽能一直堅持“誠信經(jīng)營”，實在是難能可貴的。這也是孫春陽的店鋪能傳及子孫，輝煌兩個半世紀(jì)的主要原因。

多用能人

做為一名儒商，孫春陽很懂得知識在經(jīng)商中的重要作用，因此他雇用了一批能寫會算、素養(yǎng)較高的下層士人為之工作。可以說，孫春陽店鋪的快速發(fā)展，一定程度上也得益于店中文化程度較高的“掌記”、“會計”的全力參與。

在創(chuàng)業(yè)發(fā)展中，人才的重要性是不言而喻的，孫春陽很明白這一點。但當(dāng)時的文人學(xué)士多看不起經(jīng)商者，故不愿從商。孫春陽為人謙和，他以自己的親身經(jīng)歷勸說他們，也不向他們擺老板架子，于是一些社會下層文士也都樂意為他效勞。

在古代，特別是明代，朝廷執(zhí)行八股取士的科舉制度，故知識分子多迂腐而固執(zhí)，但這樣的人往往也真誠和能堅持原則。雖然他們經(jīng)商不免有因迂腐而失利虧損者，但孫春陽很好地利用了他們的真誠和原則性，以及他們所具有的較高知識和文化修養(yǎng)，這些都促進(jìn)了孫春陽店鋪的健康快速發(fā)展。

“六房”管理

孫春陽很重視店鋪的管理，他制定了一套嚴(yán)格的店規(guī)，店內(nèi)任何人不得違反，他自己也帶頭執(zhí)行，比如店鋪每天的開關(guān)時間，進(jìn)店貨物的質(zhì)量檢驗，顧客取貨的時效等，都有嚴(yán)格的規(guī)定。

在經(jīng)營分工上，孫春陽貨鋪的管理方法很像州縣衙門，也有“六房”，這樣店鋪雖大，卻分工明確，易于管理。對于所屬貨物，各房可自行加工，憑票發(fā)貨，互不干涉。在效益上卻互相比較，你追我趕，做到了相互監(jiān)督和促進(jìn)。

在賬目管理上，孫春陽也做到了清晰明確。他讓“管總者掌其綱”，賬目“每天一小結(jié)，一年一大結(jié)”。以確保賬目清楚，進(jìn)出有據(jù)。

對雇用的伙計，孫春陽也做到了讓大家分工明確，各司其職，對于管賬和進(jìn)貨的人，他只看賬目和清單，做到了用人不疑，因他能有序協(xié)調(diào)，大家做起事來也配合默契，越做越賣力。

貨真價實

對于店鋪中所出售的商品，孫春陽一直堅持質(zhì)量第一。據(jù)清人金安清《水窗春囈》中的記載：“火腿以金華為最，而孫春陽茶腿尤勝之。所謂茶腿者，以其不待烹調(diào)，以之佐茗，亦香美適口也?！痹蚝芎唵?，就因?qū)O春陽的貨物原料“選制之精，合郡無有也”。就是說商人孫春陽所出產(chǎn)的茶腿之所以比金華火腿還要好，在于其用料和制作方法之精，一個省里面都挑不出第二家。由此來看，也難怪其“鋪中之物亦貢上用”啊！

孫春陽的經(jīng)商理念，還貴在能于造假成風(fēng)之時堅持貨真價實。明代曲作家陳鐸在《坐隱先生精訂滑稽余韶》一書中，描寫了當(dāng)時蘇州一帶的140 多種行業(yè)，其中涉及商賈鋪戶的，不少店家都賣偽劣商品，出現(xiàn)了不容忽視的商業(yè)虛假、欺詐行為。如往酒中摻水，卻妄稱賣的是陶淵明埋下的千年古酒；在雞肝中塞沙，在豬肉、雞肉中注水，偽造古董，亂要商品價格等等，為此者隨處可見。唯有孫春陽能不為所動，堅持貨真價實，誠信經(jīng)商，其商品質(zhì)量和信譽顯然是別的店鋪難以望其項背的。

反季銷售

孫春陽對自產(chǎn)自銷的商品，在制作時不用過期的原料，特別是食品加工，很注重原料的保鮮。據(jù)《茶煙歇》載，孫春陽的商店“有地穴，藏鮮果，不及其時，可得異品”。當(dāng)時沒有冰箱，以“地穴”保鮮，故他的貨物多能保持較長時間，特別是對于水果之類的季節(jié)性食品，他售賣的時間最長，賺的也最多。這也是當(dāng)時一般店家做不到的。

因為保鮮有術(shù)，孫春陽店鋪便變換季節(jié)銷售產(chǎn)品。比如，在冬季他可以出售家鄉(xiāng)寧波的咸肉，夏季則出售自制的風(fēng)肉。因在相反的季節(jié)里上市，其價錢當(dāng)然要漲一些，但物以稀為貴，需要者仍趨之若鶩。

除了上述的原因之外，孫春陽的發(fā)家史，也可以說是合天時，得地利的。明朝萬歷年間，正是商品經(jīng)濟(jì)興盛發(fā)達(dá)之時，最適合搞商業(yè)。而蘇州又是“東南一大都會”，水陸交通便利，四方商賈云集，所以他離開寧波到蘇州開店鋪，也是選中了地方?？梢?，經(jīng)商者得天時地利，對創(chuàng)業(yè)發(fā)展也是很重要的。

給現(xiàn)代商家的啟迪

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關(guān)鍵詞：淘寶；網(wǎng)店經(jīng)營；策略

中圖分類號：F724.6 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）016-000-01

一、淘寶網(wǎng)店經(jīng)營現(xiàn)狀

1.加入淘寶網(wǎng)店經(jīng)營的原因

當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)年代，網(wǎng)上從業(yè)人員像雨后春筍，每天都有很多人加入淘寶店。究其原因有幾個：（1）投資少，不用很多的本錢，就可以擁有一間自己的店鋪；（2）手續(xù)簡單，不需要注冊公司，不需要授權(quán)；（3）門檻低，不要求學(xué)歷、閱歷等，只要有貨源就可以開店。

2.淘寶網(wǎng)店經(jīng)營現(xiàn)狀分析

現(xiàn)在淘寶網(wǎng)想賣獨家產(chǎn)品幾乎是沒有，你想賣的產(chǎn)品只要在淘寶一搜索就有好多在賣同樣的產(chǎn)品。所以現(xiàn)在淘寶網(wǎng)店經(jīng)營比起最初來講，是開店容易，經(jīng)營難的一種局面，很多人開了淘寶店，但最后都不了了之，因為覺得很難做，很難盈利。

但其實大家還是喜歡在淘寶網(wǎng)購物的，淘寶每年的營業(yè)額還是很高的。為什么大家喜歡在淘寶購物呢？最重要的一個原因是在淘寶購物買錢是打到支付寶上的，如果被騙了可以申請退款，收到貨再確認(rèn)付款，還可以給評價。所以其前景還是可觀的。

二、淘寶網(wǎng)店經(jīng)營的關(guān)鍵因素

1.要有好的產(chǎn)品

開淘寶店能不能掙錢最主要的一個原因就是產(chǎn)品，你這個產(chǎn)品只要有人想買，質(zhì)量好就一定能賺錢。要根據(jù)自己的擅長和愛好定位自己經(jīng)營的產(chǎn)品，不要跟著大眾走，有自己的特色。在進(jìn)貨時要貨比三家，挑選優(yōu)質(zhì)貨源，使自己的產(chǎn)品有質(zhì)量保證，得到消費者的認(rèn)肯。

2.商家信譽

淘寶網(wǎng)店經(jīng)營，信譽非常重要。信譽是網(wǎng)店的生存之本，講信譽的店，就會有回頭客，消費者才會信賴，形成穩(wěn)定的客源，有自己的粉絲。

3.商品的定價

商品價格的高低和定價模式是影響網(wǎng)上用戶購買決策的主要因素。價格既不能太高，也不能太低，高了沒有競爭優(yōu)勢，低了到時沒什么賺，又會虧本。定價的標(biāo)準(zhǔn)最好是讓顧客感到物有所值，甚至是物超所值。

4.便利的服務(wù)

店主收到定單要盡快發(fā)貨，還要選擇合適的物流公司，網(wǎng)店物流的速度與服務(wù)對網(wǎng)店也有一定的影響，在選擇物流公司的時候，要選擇那些信譽和服務(wù)好的物流公司。

5.快速的反應(yīng)機(jī)制

現(xiàn)在的人時間都很寶貴，在網(wǎng)上交易也講究效率，所以對于顧客提出的問題，要能快速反應(yīng)溝通，并能迅速處理，這就要求網(wǎng)店有一個快速反應(yīng)的機(jī)制。

三、淘寶網(wǎng)店經(jīng)營的策略分析

1.淘寶網(wǎng)店門面裝修策略

好的店鋪裝修能夠給顧客帶來驚喜和信心，更能吸引顧客的眼球，所以要重視店鋪的裝修。在裝修中要注意突出行業(yè)屬性、色彩搭配協(xié)調(diào)，裝修的風(fēng)格不要太花哨，最好簡潔時尚大方，同時要分類明確易找。

2.淘寶網(wǎng)店優(yōu)化、網(wǎng)絡(luò)推廣策略

在購物商城開一間店鋪，店面位置好，裝修得漂亮，商品展示好，打折多，就能吸引顧客進(jìn)店購買。但是網(wǎng)店不同于實體店，一個網(wǎng)店裝修得很漂亮，很吸引客戶眼球，但是顧客在無際網(wǎng)絡(luò)中搜索不到你的店鋪，見不到你的店鋪，就沒有什么用了。因此網(wǎng)店要想經(jīng)營好，有效益，就必須要進(jìn)行營銷推廣。

以前開淘寶店，只要店開好，產(chǎn)品就等著賺錢了?，F(xiàn)在你的店開好后幾乎是沒有人能看到，更別說買這個產(chǎn)品了。所以要懂SEO知識，懂得如何選擇關(guān)鍵詞，如何設(shè)置產(chǎn)品標(biāo)題及關(guān)鍵詞，讓消費者通過搜索很找到你的網(wǎng)店或產(chǎn)品。

同時可以通過友情鏈接提高店鋪點擊率與訪問量，開通淘寶直通車，限時打折、滿就送與秒殺等推廣手段，還可以利用網(wǎng)上其他推廣手段論壇及搜索引擎推廣等來推廣。通過這些推廣手段讓買家了解自己的網(wǎng)店及商品。

3.網(wǎng)絡(luò)營銷的營銷策略應(yīng)用

（1）定價策略。定價非常重要，直接影響買家的成交率?？梢圆扇‘a(chǎn)品組合定價和薄利多銷和折扣定價策略

（2）促銷策略。制定既適合網(wǎng)店又適合網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的促銷策非常重要?？梢圆扇【W(wǎng)上積分換商品、網(wǎng)上抽獎、贈品促銷等方式。

（3）高效的溝通

在售前、售中、售后都能快速誠懇地和客戶溝通。售前快速誠懇的回應(yīng)咨詢，以自己的銷售經(jīng)驗給顧客購買建議；售中能在顧客下好定單以后通過聊天工具或電子郵件的形式再次確認(rèn)商品的型號、顏色、數(shù)量等信息并告之發(fā)貨時間，如遇到特殊情況向顧客做出明確的說明，發(fā)貨后提醒客戶驗貨后再確認(rèn)收貨，雖然顧客也可以通過網(wǎng)絡(luò)平臺的一些定單查詢功能獲取上述信息，但店主的專業(yè)和服務(wù)態(tài)度會通過溝通互動傳遞給顧客，從而增加顧客對店鋪的信任度；售后在交易結(jié)束之后對顧客的購買表示感謝，對客戶的評價及時回復(fù)，對客戶的意見及時處理。高效的溝通有利于再次促成交易，擁有自己的穩(wěn)定客戶。

4.視覺營銷。法國人有一句經(jīng)商諺語：即使是水果蔬菜，也要像一幅靜物寫生畫那樣藝術(shù)地排列，因為商品的美感能撩起顧客的購買欲望。利用視覺營銷，讓消費者感受到你產(chǎn)品的價值，所以在淘寶網(wǎng)店經(jīng)營中要盡量做好圖片的美化，寶貝的描述，讓消費者有美好的視覺享受，進(jìn)而產(chǎn)生購買的欲望。

四、總結(jié)

現(xiàn)在做淘寶，不僅要有資金、貨源、團(tuán)隊就可以，更重要的是產(chǎn)品品質(zhì)，營銷手段和服務(wù)質(zhì)量。還要有一顆堅持和自信的心，要相信付出就會有收獲，持之以恒，多和好的賣家比較，找出自己的不足，不斷提高自己的經(jīng)營水平，才能獲得效益和財富。

參考文獻(xiàn)：

[1]丁莉.論個人網(wǎng)店的經(jīng)營之道.經(jīng)營管理者，2011（02）.

篇8

一、工作目標(biāo)

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),以維護(hù)火災(zāi)形勢穩(wěn)定為目標(biāo),堅持“因地制宜、分類指導(dǎo)、堵疏結(jié)合、強(qiáng)化監(jiān)管”的工作思路，從健全機(jī)制、綜合整治入手，對轄區(qū)內(nèi)重點部位、重點場所以及有人員居住的沿街店鋪等經(jīng)營與住宿合用場所進(jìn)行一次全面徹底的拉網(wǎng)式排查，要做到不留一處死角、不放過一個環(huán)節(jié)。同時加強(qiáng)對火災(zāi)高危單位和“三合一”場所、“出租屋”等的消防監(jiān)管，采取行政、法律等手段，全面整治重大火災(zāi)隱患，從源頭上防止新的“三合一”場所。對排查發(fā)現(xiàn)的“三合一”場所火災(zāi)隱患，要逐一登記造冊，逐一徹底整治，逐一建立檔案，堅決依法從嚴(yán)、從重、從快查處，確保消防安全穩(wěn)定。

二、組織機(jī)構(gòu)

街道“清剿火患”戰(zhàn)役領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)轄區(qū)沿街店鋪、出租房等“三合一”場所火災(zāi)隱患排查整治工作，依托街道安監(jiān)站設(shè)立辦公室，辦公室主任由兼任，成員由組成，主要負(fù)責(zé)“三合一”場所火災(zāi)隱患排查整治工作的籌劃部署、事務(wù)協(xié)調(diào)、宣傳發(fā)動、組織實施及材料上報等具體工作。

三、范圍重點

（一）整治范圍

住宿與生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營合用場所。

（二）整治重點

在商場(商店)、市場、超市、公共娛樂場所等經(jīng)營場所內(nèi)設(shè)置人員住宿的經(jīng)營型“三合一”場所。

四、工作步驟

（一）動員部署階段（即日起至5月日）

各社區(qū)要召開各種形式的動員部署會，制定排查整治工作思路和具體方案，進(jìn)一步明確細(xì)化整治職責(zé)，廣泛宣傳發(fā)動，鼓勵社會群眾參與“三合一”排查整治工作。

（二）排查整治階段（5月8日至6月20日）

各社區(qū)要立足轄區(qū)實際，動員各方面力量開展網(wǎng)格化排查整治，切實摸清底數(shù)，查明情況，并建立臺賬，全面掌握轄區(qū)內(nèi)沿街店面、出租房等“三合一”場所的性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)模大小、住宿人員數(shù)量、存在隱患等基本情況。對重點隱患企業(yè)、店鋪、出租房，街道將聯(lián)合消防、公安、安監(jiān)、工商、執(zhí)法局江頭中隊等部門按照整治標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行聯(lián)合執(zhí)法整治，堅決處罰一批違法單位、拘留一批嚴(yán)重違章人員、關(guān)停一批沒有安全保障的場所，確保整治效果。

（三）總結(jié)驗收階段（6月21日至6月30日）

沿街店面、出租房等“三合一”場所排查整治階段結(jié)束后，各社區(qū)要及時對相關(guān)資料進(jìn)行整理，對工作開展情況進(jìn)行總結(jié)，并于6月22日前書面上報街道。街道將對各社區(qū)排查整治情況進(jìn)行檢查，并通報相關(guān)情況。

五、工作要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格整治標(biāo)準(zhǔn)。各社區(qū)要充分認(rèn)識當(dāng)前消防安全的嚴(yán)峻形勢，將深入開展沿街店面、出租房等“三合一”場所火災(zāi)隱患排查整治工作擺到重要議事日程，切實提高認(rèn)識，明確目標(biāo)任務(wù)，因地制宜合理制定具體實施方案，并召開會議進(jìn)行動員部署，細(xì)化責(zé)任，抓好落實，確保排查整治工作取得實效。社區(qū)安全生產(chǎn)協(xié)管員要認(rèn)真學(xué)習(xí)國家公共安全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《住宿與生產(chǎn)儲存經(jīng)營合用場所消防安全技術(shù)要求》（GA703-）、《省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)“三合一”場所綜合整治若干措施的通知》（政辦〔〕235號）和省人民政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于集中開展“三合一”場所消防安全專項整治的通知》（政辦發(fā)明電〔〕160號）中涉及“三合一”場所的整治標(biāo)準(zhǔn)和要求，并對照執(zhí)行。

篇9

之前在百度上發(fā)現(xiàn)有很多朋友搜索“如何讓推廣淘寶店鋪淘寶店鋪如何(怎樣)推廣 淘寶店鋪推廣方案”這些關(guān)鍵字，看來很多淘寶賣家都很注重自己店鋪的推廣。其實我也是廣大淘寶賣家中的一員，從之前自己一個人單兵作戰(zhàn)到現(xiàn)在已經(jīng)有了一個30人的團(tuán)隊。開店到現(xiàn)在總結(jié)了一些推廣經(jīng)驗，拿出來奉獻(xiàn)給大家，希望能給大家有所幫助。

以下幾種就是我自己比較常使用，而且個人覺得比較有用的幾種方式，也許說得很直白，感覺并不專業(yè)但是主要的就是這幾種，真正的把這幾個做好的話，店鋪的流量多少也會有提升，不過這不是一朝一夕的工作，想想看哪有人一出生就會跑呢?

(1)、借助分類信息網(wǎng)站起亞網(wǎng)(例：“起亞網(wǎng)”)

在淘寶店鋪推廣中利用其他網(wǎng)站來為自己的店鋪做宣傳，比如：“起亞網(wǎng)”就可以，把自己的店鋪提交給“起亞網(wǎng)”可以在上邊自己店鋪的打折促銷信息。像這樣的網(wǎng)站一定要利用好，利用好他們網(wǎng)站流量大的特點，能給自己店鋪帶來很多流量。而且起亞網(wǎng)還可以聯(lián)系客服，優(yōu)惠促銷啊以及團(tuán)購信息，因為流量本身就是一個店鋪生存的基礎(chǔ)，這樣一來自己店鋪流量多了。才有可能帶來訂單。當(dāng)然也可以在“起亞網(wǎng)”投放廣告，網(wǎng)址是個人覺得廣告效果不錯，流量和轉(zhuǎn)化率都很高。

(2)、廣告聯(lián)盟廣告(淘寶客、阿里媽媽)

加入淘寶客推廣---現(xiàn)在淘寶客網(wǎng)站少說也有幾萬個，如果你加入淘寶客推廣，你的店鋪或是商品就有可能出現(xiàn)在那些淘寶客的網(wǎng)站上，那么就多了一份成交的可能。當(dāng)然你也可以和固定的淘寶客網(wǎng)站合作，固定投放你的商品或是店鋪。

(3)、SEO(搜索引擎優(yōu)化)

seo看起來挺深奧的，其實說白了就是一種外部推廣的方式：買家通過關(guān)鍵字搜索，知道你店鋪的名字地址經(jīng)營范圍，從而誘導(dǎo)買家進(jìn)入你的店鋪實施購買行為。具體操作就是選擇一些熱門關(guān)鍵字(淘寶熱賣淘寶最好的店鋪你的經(jīng)營范圍比如說韓版女裝)配套的軟文，到百度知道百度貼吧等這些權(quán)重比較高的地方

(4)、郵件推廣

郵件推廣目前為止，我只是用過群郵件發(fā)信息，我個人并不是很喜歡郵件推廣的方式，但是我還是會使用，只不過用的機(jī)會很少，郵件推廣存在著許多弊端，郵件關(guān)注的人并不多，我自己都不會去關(guān)注別人發(fā)給我的郵件，總是覺得看郵件浪費時間，把自己當(dāng)成一個被推廣的人，將心比心、換位思考，我也不會接受這種方式，但是也有一些年齡層段的人會使用，所以，它能存活到現(xiàn)在還是有一定的支持者，多一個方法多一條路一個石子激不起漣漪，多來幾個總會有反應(yīng)。

(5)、軟文推廣

這種推廣方式是我們使用得比較多的，通過文字?jǐn)⑹龌蛘邎D片的方式將我們想要推廣的東西嵌入文章和圖片當(dāng)中，在神不知鬼不覺的情況下讓人接受他，當(dāng)然這種境界并不是每個人都可以的，這需要長時間的文學(xué)積累，首先你寫的東西要有吸引力，要抓住現(xiàn)在人的喜好來編寫你的軟文，盡量在里面融入聳動的東西，同時還不能讓這些亮點遮住了你自己的主題，兩者之間的度要自己把握好，合理的分配和良好的寫作功底事軟文必不可少的東西，我覺得現(xiàn)在的我都還是需要鍛煉，現(xiàn)在我寫的東西是我的主題被我的引入話題完全遮蓋了，要么就是只有主要話題，完全沒拐彎，太直接了。

(6)、論壇推廣

論壇推廣是一個淘寶店鋪推廣很有效的方式，論壇是人氣聚集最高的地方，如果在論壇里面成功的多發(fā)帖子，那么對于推廣店鋪是個不可缺少的小絕技。當(dāng)然你的帖子肯定是要有吸引力的，內(nèi)容比較能引起大家共鳴的，大家都感興趣的才行，但是由于大量的人亂發(fā)廣告，現(xiàn)在論壇的管理是非常嚴(yán)格的，所以帖子一定要很軟很軟才行，而且標(biāo)題和內(nèi)容一定要很聳動，很吸引人，讓人看了一眼就想點進(jìn)去看，這樣才能讓更多的人來關(guān)注你的帖子，這其實需要軟文的支持，完全適合軟文分不開的。

(7)、淘寶社區(qū)、淘江湖、加幫派

這些也是我們目前使用的比較廣泛的方式，在社區(qū)里面去回帖，回帖的個人信息就會顯示自己的旺旺號，這里就可以點擊進(jìn)入自己的店鋪，多在里面留下自己的身影，帖子回得夠震撼，吸引人的眼球，你的店鋪被關(guān)注的機(jī)會才更高。去淘江湖和幫派里面多回帖、多參加活動聚集自己的人氣也是一個好方式，另外，今天才發(fā)現(xiàn)的一項淘寶農(nóng)場，可以再里面增加自己的人氣。

篇10

連鎖經(jīng)營作為一種新型的商業(yè)組織模式和經(jīng)營方式，展現(xiàn)了其強(qiáng)大的競爭力和發(fā)展能力，在世界范圍內(nèi)得到了迅速的發(fā)展，成為現(xiàn)代商業(yè)的主流模式。但在其發(fā)展過程中，越來越多地呈現(xiàn)出了與房地產(chǎn)的關(guān)系，不但在房地產(chǎn)的經(jīng)營中廣泛采取了連鎖經(jīng)營的方式，而且在連鎖商業(yè)中，房地產(chǎn)經(jīng)營已成為連鎖企業(yè)的主要收入渠道，麥當(dāng)勞公司的收入90%來自于房地產(chǎn)經(jīng)營，我國發(fā)展最快的大型連鎖商業(yè)國美電器和蘇寧電器，均通過房地產(chǎn)輔助其擴(kuò)張，甚至創(chuàng)造出了“商業(yè)﹢地產(chǎn)”的經(jīng)營模式。因此，連鎖經(jīng)營中的房地產(chǎn)戰(zhàn)略是一個值得研究的新問題。

連鎖經(jīng)營的概念及特征

（一）連鎖經(jīng)營的概念

一般認(rèn)為，一個企業(yè)（或企業(yè)集團(tuán)），以同樣的方式、同樣的價格，在多處同樣命名的店鋪里，出售某一種（或某一類、某一品牌）商品或提供某種服務(wù)，這種經(jīng)營模式即稱之為連鎖經(jīng)營。連鎖經(jīng)營是一種新型的經(jīng)營方式和組織形式，是商業(yè)制度的創(chuàng)新，被譽為零售業(yè)的“第三次革命”。

自1859年美國出現(xiàn)第一家連鎖企業(yè)——大西洋與太平洋茶葉公司后，連鎖經(jīng)營得到了迅速的發(fā)展，在歐美國家，連鎖經(jīng)營占到整個零售商業(yè)的60%-70%，銷售額占90%。美國連鎖大王“沃爾瑪”公司，其銷售額已連續(xù)七年超過美國通用和微軟公司，成為世界500強(qiáng)企業(yè)的第一名。

（二）連鎖經(jīng)營的特征

標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化即指經(jīng)營的商品、服務(wù)、企業(yè)整體形象的統(tǒng)一而標(biāo)準(zhǔn)化。連鎖企業(yè)擁有統(tǒng)一的企業(yè)名、企業(yè)徽，統(tǒng)一的建筑形式、統(tǒng)一的店堂陳列、統(tǒng)一的廣告宣傳、統(tǒng)一的服飾等。連鎖企業(yè)經(jīng)營的商品具有同類性，服務(wù)的水平和風(fēng)格也完全相同，從而樹立了統(tǒng)一的企業(yè)形象。

專業(yè)化。專業(yè)化是指連鎖企業(yè)的商品采購、儲存、配送、銷售及經(jīng)營決策等職能的相互分離而專業(yè)化。連鎖企業(yè)對業(yè)務(wù)活動進(jìn)行了詳細(xì)分工，甚至每個人的職責(zé)都趨向?qū)I(yè)化，使其職責(zé)分明，各負(fù)其責(zé)。通過業(yè)務(wù)活動的專業(yè)化，從而保證了連鎖經(jīng)營各項活動的決策正確以及有較高的工作效率。

集中化。分工越細(xì)的體系就越需要集中化管理。連鎖企業(yè)實行集中決策和分散經(jīng)營的管理體制。即銷售計劃與經(jīng)營戰(zhàn)略、店鋪選址、員工教育、商品采購等，均由總部負(fù)責(zé)；廣告及信息也都由總部控制，形成一整套的決策管理體系。連鎖分店負(fù)責(zé)商品銷售及提供服務(wù)。通過集中管理，實現(xiàn)連鎖企業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營。

簡單化。連鎖企業(yè)在業(yè)務(wù)操作規(guī)范上化繁為簡，省去一些不必要的過程，起到了事半功倍的效果。連鎖企業(yè)崗位職責(zé)明確，業(yè)務(wù)操作規(guī)范簡單而好記，容易掌握，從而保證了連鎖企業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和工作的高效率。

規(guī)?；?。規(guī)模化是指連鎖企業(yè)在銷售網(wǎng)絡(luò)上、商品采購、商品配送、企業(yè)人員培訓(xùn)、銷售廣告等各種經(jīng)營資源方面的規(guī)模化利用。連鎖企業(yè)必須是若干個企業(yè)（店鋪）聯(lián)合而成的，形成規(guī)模經(jīng)營，單個企業(yè)不能稱之為連鎖經(jīng)營。如沃爾瑪全球有4000多家分店，麥當(dāng)勞有30000多家分店。連鎖企業(yè)通過大量采購，從而降低商品進(jìn)貨價格，增強(qiáng)了企業(yè)的競爭力；統(tǒng)一管理、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營，使各分店商譽共享、經(jīng)營管理技術(shù)共享，降低了經(jīng)營費用；數(shù)量眾多的銷售網(wǎng)絡(luò)，大大增強(qiáng)了銷售能力。規(guī)?；癁檫B鎖企業(yè)帶來了巨大的規(guī)模效益。

所以，連鎖經(jīng)營從本質(zhì)上看，是把獨立、分散的商業(yè)企業(yè)聯(lián)合起來，形成覆蓋面很廣的大規(guī)模銷售體系。它是現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是社會化大生產(chǎn)的分工理論在商業(yè)領(lǐng)域里的運用。連鎖經(jīng)營這一新型的商業(yè)組織形式和經(jīng)營方式，以其自身的特點，發(fā)揮著巨大的“魔力”，掀起了現(xiàn)代零售業(yè)的“第三次革命”。

連鎖企業(yè)實施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的背景

（一）房地產(chǎn)戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的本質(zhì)要求

連鎖經(jīng)營的開店戰(zhàn)略。開店即開設(shè)新店，增加新網(wǎng)點，以擴(kuò)大營業(yè)規(guī)模和銷售能力。連鎖企業(yè)只有不斷開新店，才能擴(kuò)大營業(yè)規(guī)模和銷售能力，降低進(jìn)貨成本和管理費用，發(fā)揮規(guī)模效益，取得快速發(fā)展。

而開新店，首先就要確定開店的業(yè)態(tài)，即要開一個什么類型的店、經(jīng)營什么、以什么方式經(jīng)營？開一個與原有連鎖經(jīng)營體系相同的店還是開一個完全不同的新店？零售商業(yè)的業(yè)態(tài)有很多種，分為便利店、專業(yè)店、超市、大型超市等18種。但從總體上分為有店鋪經(jīng)營和無店鋪經(jīng)營兩種業(yè)態(tài)。有無營業(yè)場所和營業(yè)場所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)不同，則連鎖分店的目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、商品銷售方式、服務(wù)功能等都有很大的不同。因此，連鎖企業(yè)開新店，首先必須確定開店的經(jīng)營業(yè)態(tài)，以確定連鎖企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。

就目前世界范圍零售業(yè)態(tài)的分布來看，有店鋪經(jīng)營是零售經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)選擇。顯然，店鋪的開發(fā)和建設(shè)是有店鋪零售店的首要任務(wù)。鋪面規(guī)模、結(jié)構(gòu)會影響連鎖經(jīng)營的規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營方式以及服務(wù)方式；鋪面建設(shè)資金的占用量會影響連鎖經(jīng)營體系流動資金的使用量和資金的使用效率；鋪面建設(shè)的質(zhì)量和速度會影響連鎖分店的開業(yè)時間是否正常和連鎖體系的開店戰(zhàn)略目標(biāo)能否實現(xiàn)。而店鋪的開發(fā)和建設(shè)就是連鎖店的房地產(chǎn)開發(fā)，連鎖經(jīng)營的開店戰(zhàn)略從本質(zhì)上講就是房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。

連鎖經(jīng)營的選址戰(zhàn)略。連鎖企業(yè)的選址戰(zhàn)略，就是要確定店鋪的選址標(biāo)準(zhǔn)、開新店的條件、商業(yè)區(qū)選擇、商圈調(diào)查、商圈市場評價，從而確定恰當(dāng)?shù)臉I(yè)態(tài)、優(yōu)越的地理位置、合理的營業(yè)面積、有利的商業(yè)和購買環(huán)境，使店能夠經(jīng)營成功。而這一切，正是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的要求。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)符合了連鎖經(jīng)營的要求，才能給連鎖店今后的經(jīng)營帶來便利條件，如果商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)不符合連鎖經(jīng)營的要求，店鋪選址不當(dāng)、建筑結(jié)構(gòu)布局不合理、規(guī)模過大或過小、購買力不足、交通不便、同業(yè)競爭過于激烈等等，都會給連鎖店今后的經(jīng)營帶來致命的影響。因此，選址是連鎖經(jīng)營成功的秘訣，選址戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的重要戰(zhàn)略。而連鎖經(jīng)營選址戰(zhàn)略從根本上講就是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。

連鎖經(jīng)營的網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略。營業(yè)網(wǎng)點多、銷售規(guī)模大是連鎖經(jīng)營的最大優(yōu)勢。連鎖經(jīng)營必須開發(fā)許多的網(wǎng)點、達(dá)到相當(dāng)?shù)囊?guī)模才能具有規(guī)模效益，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。而規(guī)模的擴(kuò)大，僅僅依靠擴(kuò)大經(jīng)營范圍和商業(yè)促銷已經(jīng)不能奏效，只有依靠網(wǎng)點的增加，在更大地域范圍、更多目標(biāo)顧客市場上，不斷增加新網(wǎng)點，擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)才能實現(xiàn)。因此，連鎖經(jīng)營實質(zhì)上是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營戰(zhàn)略。不斷地在更大地域范圍、更多目標(biāo)市場上選址、店鋪設(shè)計、建設(shè)及裝修、開業(yè)，這就是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。

連鎖經(jīng)營的資本運營戰(zhàn)略。美國貿(mào)易法規(guī)定：連鎖店是至少有在一家總店控制下的10 家以上的經(jīng)營相同業(yè)務(wù)的分店。英國則認(rèn)為，連鎖店必須符合以下四個標(biāo)準(zhǔn)：單一所有，即一個公司或一個合伙店或單個業(yè)主所有；集中領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一管理；設(shè)立的店要相同；有10個以上成員店。日本“連鎖店協(xié)會”則規(guī)定“連鎖店是在全國擁有11家以上的商店，每年銷售額不少于10億日元零售額的店”。

從以上世界各國連鎖經(jīng)營的定義中可以看出一個共同的特點：連鎖經(jīng)營是規(guī)模化的經(jīng)營，通過規(guī)模經(jīng)營來獲取規(guī)模效益。連鎖經(jīng)營是商業(yè)資本集中、壟斷和擴(kuò)張的產(chǎn)物。而其中，房地產(chǎn)是其最大的資本。因此，連鎖經(jīng)營戰(zhàn)略首先是房地產(chǎn)資本運營戰(zhàn)略，其房地產(chǎn)運作的好，連鎖經(jīng)營才能獲得最大的成功；其房地產(chǎn)運作的不好，將導(dǎo)致整個連鎖經(jīng)營體系的失敗。

（二）連鎖企業(yè)實施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的實踐背景

1.為了推進(jìn)連鎖事業(yè)的發(fā)展，需要連鎖總部提供房地產(chǎn)支持。房地產(chǎn)開發(fā)是連鎖經(jīng)營的先決條件，沒有經(jīng)營場地?zé)o法開展經(jīng)營。而房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資本，用于土地購置、店鋪建設(shè)和店堂裝修，少則上百萬，多則上億元。而且連鎖店要不斷的開設(shè)新店、增加新網(wǎng)點或吸收加盟店，以擴(kuò)大規(guī)模獲得發(fā)展，這就需要更多的資金支持。為了減少資金壓力，有些連鎖企業(yè)不是自己買地開發(fā)，而是采取租用的方式獲得經(jīng)營場地，甚至與地產(chǎn)商合作經(jīng)營。而對于更多的加盟商來說，他們往往既缺加盟金、更缺建房款，正是資金的困難限制了連鎖加盟事業(yè)的發(fā)展。為了推進(jìn)連鎖加盟事業(yè)的發(fā)展，也需要連鎖總部提供房地產(chǎn)支持，加盟店只需繳納少量的房租就可開業(yè)。麥當(dāng)勞就是借此方式而實現(xiàn)了加盟店的迅速擴(kuò)張。

2.房地產(chǎn)的稀缺迫使連鎖企業(yè)必須開展房地產(chǎn)經(jīng)營。隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，城市土地成為稀缺和珍貴資源，地價飛漲，土地競爭十分激烈。連鎖店為了開新店，紛紛在各個城市圈地布點。但是，由于土地競爭激烈，好的地塊早已拿不到，即使是拿到了，拿地成本也很高。而零售商業(yè)又十分強(qiáng)調(diào)在城市商業(yè)中心、人口稠密地區(qū)、交通便利地區(qū)開店，這些地區(qū)往往是城市土地資源最少、競爭最激烈的地方，因此拿地成本就最高，甚至是天價土地。再加上不斷上漲的建筑材料費、人工費等，使得開店的成本越來越高，經(jīng)營收益彌補(bǔ)不了漲價的損失，企業(yè)無法承受。在我國每年遞增5％至10％的房租成本，已成為企業(yè)開店的最大難題。這就迫使連鎖企業(yè)不得不考慮房地產(chǎn)開發(fā)的問題，考慮如何才能以較低的價格得到較好的位置和良好的經(jīng)營環(huán)境。另外，房地產(chǎn)價格的快速的增值保值性，迫使（或者說是吸引）連鎖企業(yè)開始考慮投資房地產(chǎn)業(yè)。這樣不僅可以保證連鎖企業(yè)自己開店的需要，而且還可以通過房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，消除地價的上漲、增加房租收益，增加連鎖店的總收益。房地產(chǎn)高達(dá)20%-30%的毛利率，使商業(yè)地產(chǎn)成為商業(yè)資本又一個很好的投資選擇。

這也是很多連鎖商業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)營聯(lián)合的主要原因，許多連鎖店同時成立房地產(chǎn)公司，許多房地產(chǎn)公司也同時經(jīng)營連鎖商業(yè)，“商業(yè)﹢地產(chǎn)”的經(jīng)營模式在商業(yè)和地產(chǎn)界已開始流行。麥當(dāng)勞的快速擴(kuò)漲就主要依靠麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司的運作，我國國美集團(tuán)也擁有鵬潤房地產(chǎn)公司。如果沒有房地產(chǎn)運作的支持，國美電器要實現(xiàn)2003年后連續(xù)四年的利潤暴漲和國美股票上市，幾乎是不可能的。

3.零售經(jīng)營的特殊性、復(fù)雜性，要求必須與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合。零售店獲得經(jīng)營場地的方式有兩種，自建開發(fā)或租賃經(jīng)營。自建開發(fā)，往往得不到好的地塊，或拿地的成本過高，影響連鎖企業(yè)的開店步伐和經(jīng)營收益。通過租用經(jīng)營可以找到好的位置（因已經(jīng)有房地產(chǎn)公司先搶到好的地塊進(jìn)行了商業(yè)開發(fā)），但由于房租上漲過快，經(jīng)營利潤會被漲租吞掉；并且無法對店鋪進(jìn)行改造，租房的結(jié)構(gòu)、布局甚至水電設(shè)施，都會對連鎖經(jīng)營的商品構(gòu)成及經(jīng)營方式帶來很大的限制。因此，是自建開發(fā)還是租賃經(jīng)營，必須與連鎖經(jīng)營的整體戰(zhàn)略聯(lián)系在一起考慮。而商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)也必須與商品經(jīng)營的需要相結(jié)合。我國商業(yè)地產(chǎn)空置率高達(dá)30%，商鋪銷售后期經(jīng)營不佳，其主要原因就是地產(chǎn)商脫離了商業(yè)經(jīng)營的需要，單純搞房地產(chǎn)開發(fā)，商鋪的規(guī)模、結(jié)構(gòu)不適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營的需要造成的。所以，房地產(chǎn)戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的必然要求，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)必須與商品經(jīng)營相結(jié)合。

房地產(chǎn)戰(zhàn)略在連鎖經(jīng)營中的應(yīng)用

美國的麥當(dāng)勞（Mcdonalds）原來只是賣快餐的，但當(dāng)它總結(jié)出一套科學(xué)合理的制造快餐的程序、店面擺設(shè)的規(guī)則、店鋪選址的秘訣，并最終利用麥當(dāng)勞的牌子以特許經(jīng)營的方法擴(kuò)張時，麥當(dāng)勞在很大程度上已變成了一家經(jīng)營房地產(chǎn)的店。麥當(dāng)勞總部如今基本上不具體經(jīng)營快餐業(yè)務(wù)，而更多地分析哪個地段是一個城市將來人流最旺的地方。論證完畢后，就買下看中的地塊并建立快餐店，然后尋找特許經(jīng)營的合作伙伴，將快餐店租給他們經(jīng)營，向他們收取特許經(jīng)營費和這塊商業(yè)旺地的鋪租。只要承租的加盟者能夠生存， 麥當(dāng)勞至少可以在房地產(chǎn)上賺取 40% 的利潤， 而且隨著物價上漲， 麥當(dāng)勞的租金只漲不跌。

以租賃為主的房地產(chǎn)經(jīng)營成為麥當(dāng)勞主要的盈利模式。由于加盟者一般都沒有足夠的資金支付3萬美元的土地費用和4萬美元的建筑費用，也常無力爭取貸款，麥當(dāng)勞公司就負(fù)責(zé)代加盟商尋找合適的開店地址，并長期以低價承租或購進(jìn)土地和房屋，然后將店面出租給各加盟店，獲取其中的差額。這是麥當(dāng)勞公司收入的主要來源。這實質(zhì)是麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司（為實施房地產(chǎn)策略而成立的公司）用各加盟店的錢買下房地產(chǎn)，然后再把它租給出錢的加盟店。這種房地產(chǎn)經(jīng)營策略，實際上是把第一債權(quán)人的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司，以使它能具備從銀行取得貸款的資格。這既解決了加盟者開店的資金困難，又增加了麥當(dāng)勞公司的收入，同時，通過控制房地產(chǎn)，更有利于麥當(dāng)勞加強(qiáng)對受許人的管理。資料表明，至20世紀(jì)80年代中期，麥當(dāng)勞的近萬家餐館中，有60％的房地產(chǎn)權(quán)屬于麥當(dāng)勞總部，另40％是由總部出面向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主承租的，使麥當(dāng)勞成為全美價值最高的零售房地產(chǎn)公司，僅在帳面上，就值41億美元。麥當(dāng)勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，其中，房地產(chǎn)收入占這部分收入的90％，由此，房地產(chǎn)收入成為麥當(dāng)勞的主要收入。如今，麥當(dāng)勞有30000家快餐廳，其收入就可想而知了。

麥當(dāng)勞在中國開設(shè)的第一家分店，在北京東單大街與長安街接口處的黃金地段。20世紀(jì)80年代末麥當(dāng)勞進(jìn)駐時，人們還沒有意識到土地可以轉(zhuǎn)化為資本，后來王府井的改造使麥當(dāng)勞僅因拆遷而得到大筆的土地補(bǔ)償，此時人們才知道麥當(dāng)勞投資房地產(chǎn)眼光的犀利。

其實，在地產(chǎn)中淘金的非地產(chǎn)企業(yè)，遠(yuǎn)不止麥當(dāng)勞一家。如世界第一、第二大零售連鎖商業(yè)沃爾瑪和家樂福，以及國美、蘇寧等國內(nèi)的很多品牌零售店，其實就是商業(yè)用房的最大房東，因為這些店是一個知名品牌，同時它要的商業(yè)用房的量很大，所以他可以用一個很低的價格租到房子，如沃爾瑪?shù)淖饨鹁捅绕渌行×闶凵痰?0%-80%。由于沃爾瑪是一個品牌，對地段的商業(yè)前景有較專業(yè)的分析，所以可以用比較高的價格把店鋪分成很多塊租給小業(yè)主，租金差價就是這些店的一個重要的收入來源。因而，這些零售店不僅僅在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)賺取利潤，而且以自己的方式經(jīng)營房地產(chǎn)賺取巨額利潤。

目前，我國連鎖業(yè)的發(fā)展正處在快速擴(kuò)張，遭遇國外跨國連鎖集團(tuán)的滲透，競爭激烈和地價飛速上漲，經(jīng)營成本過高的不利環(huán)境下。連鎖經(jīng)營中的房地產(chǎn)戰(zhàn)略，給我國連鎖企業(yè)提供了可以借鑒的、有利于困境突圍的經(jīng)營之道。

參考文獻(xiàn)

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