導(dǎo)語：如何才能寫好一篇經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

樓市的升溫使低成本的經(jīng)濟(jì)適用房逐漸成為房產(chǎn)投機(jī)者眼中的肥肉。房產(chǎn)投機(jī)者們使用各種手段把一大批經(jīng)濟(jì)適用房收入囊中，再伺機(jī)套利，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房變得越來越不“經(jīng)濟(jì)”。

針對這一情況，2007年8月中旬國務(wù)院公布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的“有限產(chǎn)權(quán)”和上市條件；同年12月，中國建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等七部門聯(lián)合《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。辦法中，對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、價格、準(zhǔn)入及退出、監(jiān)督等方面作了更詳細(xì)規(guī)定，還首次將單位集資合作建房納入經(jīng)濟(jì)適用房管理范疇。

政策趨嚴(yán)，可以有效保障中低收入家庭利益；而銀行緊縮經(jīng)濟(jì)適用房貸款，也降低了信貸風(fēng)險。長期來看，隨著國家調(diào)控力度加強(qiáng)，投資經(jīng)濟(jì)適用房風(fēng)險加大，回報率減小，打擊了很大一部分中小房產(chǎn)投資者，有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

“低”收入家庭嚴(yán)入

新辦法規(guī)定，城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時符合下列條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。

它的出臺既明確了經(jīng)濟(jì)適用房購買者的條件，“壓低”了購房者的收入標(biāo)準(zhǔn)，又讓高于這個標(biāo)準(zhǔn)的人無機(jī)可乘，使經(jīng)濟(jì)適用房真正成為中低收入家庭的“專利”。

面積控制在60平米以內(nèi)

以往曾出現(xiàn)過4室2廳230平米的經(jīng)濟(jì)適用房，也曾出現(xiàn)過業(yè)主開奔馳、寶馬在經(jīng)濟(jì)適用房的小區(qū)出入。這些現(xiàn)象違背了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷。

新辦法中嚴(yán)格限定，經(jīng)濟(jì)適用房面積必須在60平米以內(nèi)。這樣一來，經(jīng)濟(jì)適用房既能滿足大多數(shù)家庭基本居住需求，同時也大幅度降低了舒適度，從而減少了投資價值。

禁止出租

經(jīng)濟(jì)適用房是為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，同時也是社會保障性質(zhì)的商品住宅，如果用于出租，是對有限資源的極大浪費(fèi)。 禁止經(jīng)濟(jì)適用房用于出租，從根源上遏制了房產(chǎn)投資。

有限產(chǎn)權(quán)，限制流轉(zhuǎn)

“24號文”規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的購房人只擁有有限產(chǎn)權(quán)，并提出購買經(jīng)濟(jì)適用房5年后，不得直接上市交易。如確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用房，必須由政府回購。5年以上的經(jīng)濟(jì)適用房，購房人需要向政府補(bǔ)繳土地收益等綜合地價款后，才能取得完全產(chǎn)權(quán)，之后，才可以上市交易?！?4號文”從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上對經(jīng)濟(jì)適用房做出了限制，大大增加了炒房人的投資風(fēng)險。

篇2

（華中科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院湖北·武漢）

摘要：經(jīng)濟(jì)適用房是國家的一項(xiàng)旨在解決中低收入群體住房問題的制度，這項(xiàng)制度本是一項(xiàng)較好的惠民政策，但由于執(zhí)行上的種種困難，目前其去留問題都飽受爭議。目前經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)了兩方面的問題，一方面是大量的中低收入群體買不到經(jīng)濟(jì)適用房，表現(xiàn)為供給小于需求；另一方面他們又不愿意購買經(jīng)濟(jì)適用房，導(dǎo)致大量空置。這兩方面構(gòu)成了一個悖論。筆者從產(chǎn)品的非同質(zhì)性出發(fā)，以規(guī)格的高低作為區(qū)別屬性，將經(jīng)濟(jì)適用房市場劃分為高規(guī)格市場和低規(guī)格市場，并做了進(jìn)一步的分析。在此基礎(chǔ)上，筆者認(rèn)為降低資產(chǎn)專用性是解決經(jīng)濟(jì)適用房空置問題的有效途徑。

關(guān)鍵詞 ：經(jīng)濟(jì)適用房；空置問題；建設(shè)規(guī)格；產(chǎn)權(quán)；資產(chǎn)專用性

“房價、教育、醫(yī)療”最近幾年一度被譽(yù)為這一代人所面臨的“新三座大山”。在城市，目前出現(xiàn)了大面積的中低收入人群買不起房，為了解決他們的住房問題問題，國家推出了經(jīng)濟(jì)適用房政策。這一政策本該受到符合條件的人群的歡迎，但我們卻看到了一個比較奇怪的現(xiàn)象，一方面是經(jīng)濟(jì)適用房極度的供不應(yīng)求，另一方面卻又是經(jīng)濟(jì)適用房的大面積空置。這樣就出現(xiàn)了一個悖論，供給既小于需求又大于需求。供給與需求的這一悖論是如何產(chǎn)生的呢？其是否真正構(gòu)成一個悖論呢？這一矛盾需要如何解決？本文將對以上問題進(jìn)行討論。

一、經(jīng)濟(jì)適用房供求矛盾的本質(zhì)

當(dāng)下經(jīng)濟(jì)適用房供求之間的矛盾，在表面上違背了當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。因此，要解釋這一矛盾，我們需要首先對經(jīng)濟(jì)學(xué)中供求的原理做以解釋。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論建立在一個完全競爭市場的基礎(chǔ)上，其中一個必備條件就是產(chǎn)品同質(zhì)。顯然，市場上的經(jīng)濟(jì)適用房不具備同質(zhì)性這一條件，也就是產(chǎn)品具有差異性。如果我們根據(jù)這種差異性將市場進(jìn)一步劃分，問題將可以得到解釋。

市場上的經(jīng)濟(jì)適用房可能在多種屬性上表現(xiàn)出差異，但為了分析的方便，這里筆者只提取規(guī)格這一屬性，按照經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)格的不同，筆者將經(jīng)濟(jì)適用房市場進(jìn)一步劃分為兩個市場，高規(guī)格經(jīng)濟(jì)適用房市場和低規(guī)格經(jīng)濟(jì)適用房市場。根據(jù)目前學(xué)界的一些研究成果，供小于求是高規(guī)格經(jīng)濟(jì)適用市場上的特征，供大于求是低規(guī)格經(jīng)濟(jì)適用房市場上的特征。這是兩個不同市場上的特征，而不是統(tǒng)一市場上共同出現(xiàn)的特征，上例中顯然混淆了這種關(guān)系，導(dǎo)致我們認(rèn)為其中出現(xiàn)了悖論。事實(shí)上，在經(jīng)濟(jì)適用房整體市場上表現(xiàn)出的是供小于求。

二、高規(guī)格經(jīng)濟(jì)適用房將導(dǎo)致投機(jī)行為

本節(jié)將分析價格限制對經(jīng)濟(jì)適用房市場的影響，以及價格限制下建設(shè)高規(guī)格（本節(jié)及以后章節(jié)仍沿用上節(jié)中規(guī)格這一屬性對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行分析）經(jīng)濟(jì)適用房所帶來的問題。

我們的分析將從沒有經(jīng)濟(jì)適用房政策時的房地產(chǎn)市場開始。即假設(shè)就以商品房的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，在進(jìn)行價格限制之前，其供求曲線即為商品房的供求曲線。如圖1。

在進(jìn)行價格限制之前，經(jīng)濟(jì)適用房的價格為PO，供給量等于需求量為QO，在E點(diǎn)供求達(dá)到平衡?，F(xiàn)在對價格進(jìn)行限制。價格限制為P2( P2<PO)，此時消費(fèi)者愿意購買的數(shù)量為Q2，但建筑商愿意供給的數(shù)量只有Q1，所以消費(fèi)者只能得到Q1的經(jīng)濟(jì)適用房，出現(xiàn)了供給小于需求，此時只要出價高于P2的購房者均有機(jī)會買到經(jīng)濟(jì)適用房，出價高于P2的購房者之間將出現(xiàn)競爭。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴澤爾將競爭的對象界定為處于公共領(lǐng)域的產(chǎn)權(quán)，他認(rèn)為價格限制會使一部分產(chǎn)權(quán)被置于公共領(lǐng)域，只要人們界定產(chǎn)權(quán)的成本小于產(chǎn)權(quán)所帶來的價值，人們就有動力去界定這種處于公共領(lǐng)域的產(chǎn)權(quán)，攫取置于公共領(lǐng)域的這種資源?；氐奖纠?，在圖中消費(fèi)者只能支付貨幣P2，愿意支付的貨幣高于要求支付的貨幣，這樣人們就有動機(jī)去花費(fèi)資源來將出于公共領(lǐng)域的產(chǎn)權(quán)據(jù)為已有，巴澤爾認(rèn)為愿意支付和要求支付的這種差額(Pl-P2)將用時間來支付，即通過排隊(duì)來解決。當(dāng)然，排隊(duì)是一種解決辦法，但在界定經(jīng)濟(jì)適用房購買人資格的交易成本很高的情況下，尋租行為、道德風(fēng)險行為更是一種普遍的界定產(chǎn)權(quán)的方法。這樣就導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房被那些出價較高，且具有尋租能力等的人獲得。在圖1中他們?yōu)槌鰞r高于Pl的這一群人，他們大多是一些投機(jī)者，真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的中低收人群體由于不具備尋租等能力而未能購買經(jīng)濟(jì)適用房。這個結(jié)果顯然與國家制定經(jīng)濟(jì)適用房制度的初衷相悖。

三、低規(guī)格經(jīng)濟(jì)適用房將帶來政策效率

當(dāng)降低經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)格之后，一個很明顯的變化就是每一價格下經(jīng)濟(jì)適用房的需求量的降低，表現(xiàn)為需求曲線的向內(nèi)移動，新需求曲線為圖2中的Dl。此時，供給量仍為Q2，消費(fèi)者能夠購買到的經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量仍為Q1。但有一點(diǎn)發(fā)生了變化，此時凡是出價高于P3的購房者均可以買到經(jīng)濟(jì)適用房。較之高規(guī)格下的P1，此時購房者群體的收入已大為降低，即政策惠及到了收入相對較低的群體。此外，此時出價高于P4的這部分群體再購買經(jīng)濟(jì)適用房已無收益，所以他們會退出該市場，投機(jī)群體數(shù)量減少。這對于實(shí)際需求者是有利的。

除了能達(dá)到政策目標(biāo)外，較低規(guī)格的經(jīng)濟(jì)適用房也更有效率。在高規(guī)格的情況下，以排隊(duì)、尋租、道德風(fēng)險支付的價格為圖中的P1-P2部分，這部分實(shí)際上并未生產(chǎn)出新的產(chǎn)品，是效率的直接損失。當(dāng)規(guī)格降低之后，這部分的損失減少為P3-P2部分，效率損失也大幅度減小。

綜合以上兩點(diǎn)分析，我們可以得出，低規(guī)格建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房可使政策更多惠及到低收人群體，且更有效率，因而是一項(xiàng)較好的制度。

四、解決經(jīng)濟(jì)適用房空置問題的途徑探討

低規(guī)格建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房導(dǎo)致的一個結(jié)果是每一價格水平下經(jīng)濟(jì)適用房的需求量的減少，即需求曲線內(nèi)移，這使許多真正需要經(jīng)濟(jì)適用房這也放棄了對經(jīng)濟(jì)適用房的購買。我們還是用圖來說明。如圖3，在低規(guī)格情況下，需求曲線仍為D1，但在此規(guī)格下，我們可以制定一些制度來使需求曲線繞點(diǎn)P4旋轉(zhuǎn)，比如旋轉(zhuǎn)到D2處，此時在每一價格下需求的數(shù)量都將增加。但由于低規(guī)格的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)依然存在，仍可達(dá)到排除那些收入較高的投機(jī)者的效果。如此既可使政策惠及到低收人人群，又可解決經(jīng)濟(jì)適用房的控制問題。當(dāng)然，圖3只是一個理論的設(shè)想，其是否具有可操作性還有待論證。

根據(jù)我國《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條：

經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。

購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

從該條中我們可以解讀出經(jīng)濟(jì)適用房的資產(chǎn)專用性：首先，購買后不得上市出售，也就是說用于購買經(jīng)濟(jì)適用房的這筆投資不再能夠用于其他用途，而大部分中低收人群體購買經(jīng)濟(jì)適用房僅僅是為了一個過渡，過渡期之后，甚至購買后較短一段時間都有可能有意向?qū)⑦@筆錢投向完全產(chǎn)權(quán)房的購買或其他用途，但這顯然受到限制；其次，轉(zhuǎn)讓的對象必須是政府，而轉(zhuǎn)讓條件也是由政府制定，權(quán)利與義務(wù)的高度不對稱導(dǎo)致政府有較強(qiáng)的投機(jī)行為，對購房者造成合法傷害。這兩點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)適用房資產(chǎn)專用性的主要表現(xiàn)。

對于專用性資產(chǎn)，如果能建立有效地合同結(jié)構(gòu)專用性資產(chǎn)的投資依然能夠進(jìn)行，但對于經(jīng)濟(jì)適用房，合同的主體是購房者和政府。前者的投資具有高度的資產(chǎn)專用性，后者在合同簽立之后具有較強(qiáng)的道德風(fēng)險，這顯然不利于建立較好的合同結(jié)構(gòu)，專用性資產(chǎn)很難得到投資，經(jīng)濟(jì)適用房的空置隨之出現(xiàn)。所以，要解決空置問題，降低資產(chǎn)專用性是的必然選擇。

五、對策與建議

綜合前文的分析，筆者對解決經(jīng)濟(jì)適用房的空置問題提出如下建議：

(1)繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)適用房的低規(guī)格建設(shè)，以排除投機(jī)行為，保證中低收入者能夠買到經(jīng)濟(jì)適用房，保證經(jīng)濟(jì)適用房的政策效率。

(2)在第一條基礎(chǔ)上，放寬對經(jīng)濟(jì)適用房交易年限和對象的限制，降低經(jīng)濟(jì)適用房的資產(chǎn)專用性，以增強(qiáng)中低收入人群購買經(jīng)濟(jì)適用房的積極性，達(dá)到經(jīng)濟(jì)適用房的市場效率。

作為市場行為與政策行為結(jié)合的產(chǎn)物，經(jīng)濟(jì)適用房不僅要達(dá)到市場效率，更要達(dá)到政策效率，這兩個要求之間常常出現(xiàn)矛盾。以上提出的兩點(diǎn)建議，能夠在較大程度將這一矛盾化解，即達(dá)到了經(jīng)濟(jì)適用房政策的效果，又為解決目前經(jīng)濟(jì)適用房的空置問題提供了途徑。

參考文獻(xiàn)

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9．陳福新，城市經(jīng)濟(jì)適用房制度的研究．東北財經(jīng)大學(xué)，2007.

篇3

經(jīng)濟(jì)適用房買賣政策中規(guī)定，銷售對象主要是家庭年工資收入3萬元以下的住房困難戶，同等條件下優(yōu)先銷售給教師和離退休職工。須由職工所在單位(無固定職業(yè)者由戶口所在地街道辦事處)出具住房、收入情況調(diào)查和審查證明。

經(jīng)濟(jì)適用房買賣政策

銷售價格：

經(jīng)濟(jì)適用房銷售的價格，按保本微利的原則確定。最低基準(zhǔn)價為每平方米1500元，根據(jù)地段等方面情況不同，各處的房價有所不同。其銷售價格由以下因素構(gòu)成：征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi);勘察設(shè)計和前期工程費(fèi);建安工程費(fèi);住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);以上4項(xiàng)之和為基數(shù)的2%以下的管理費(fèi);貸款利息;稅金等。

1、什么房子能賣一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時間為準(zhǔn)。 ①對于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場價格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價款。 ②對于尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，由于政策規(guī)定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。

2、賣了房子后的結(jié)果 經(jīng)濟(jì)適用房買賣政策,按市場價格出售經(jīng)濟(jì)適用住房后不能再次購買經(jīng)濟(jì)適用住房和其他保障性質(zhì)的住房。以原價出售給有購買資格的人后，原購房人仍符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件者還可再次購買他處的經(jīng)濟(jì)適用住房。500元，根據(jù)地段等方面情況不同，各處的房價有所不同。其銷售價格由以下因素構(gòu)成：征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi);勘察設(shè)計和前期工程費(fèi);建安工程費(fèi);住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);以上4項(xiàng)之和為基數(shù)的2%以下的管理費(fèi);貸款利息;稅金等。

1、什么房子能賣

一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時間為準(zhǔn)。

①對于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場價格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價款。

②對于尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，由于政策規(guī)定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。

2、賣了房子后的結(jié)果

經(jīng)濟(jì)適用房買賣政策,按市場價格出售經(jīng)濟(jì)適用住房后不能再次購買經(jīng)濟(jì)適用住房和其他保障性質(zhì)的住房。

以原價出售給有購買資格的人后，原購房人仍符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件者還可再次購買他處的經(jīng)濟(jì)適用住房。

3、怎么購買

① 已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房

購買此類經(jīng)濟(jì)適用房不需要符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。購買此類二手經(jīng)濟(jì)適用房除正常繳納1.5%的契稅、5的印花稅外，不需要再繳納成交價3%的土地出讓金。

例如：購買一套面積為95平方米，原購房價格為2650元/平方米，現(xiàn)市場售價為3600元/平方米的已購經(jīng)濟(jì)適用房，其總購房款為 360095=342019元，除購房款外，購房人還需繳納3420191.5%=5130元的契稅，以及3420190.0005=171元的印花稅。 ②尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房買賣政策,購買此類已購經(jīng)濟(jì)適用房的客戶，首先必須滿足普通經(jīng)濟(jì)適用房的購買條件;其次購房人還需辦理經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格審核手續(xù)。若所購置的已購經(jīng)濟(jì)適用房超過核定最高購房總價標(biāo)準(zhǔn)以外部分，則需補(bǔ)交10%的綜合地價款并所購房屋仍按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理。

4、如何選購經(jīng)濟(jì)適用房

首先，結(jié)合工作單位、居住習(xí)慣、生活方式等綜合因素，再決定購買哪個區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。如上班單位離項(xiàng)目的遠(yuǎn)近、周邊的親朋好友居住情況等都屬于綜合考慮因素。其次，到項(xiàng)目現(xiàn)場考察，了解項(xiàng)目本身的配套設(shè)施，并結(jié)合自身的需要進(jìn)行購買。如新婚夫婦，要考慮到幼兒園、小學(xué)以及醫(yī)院等配套。還有，對社區(qū)的綠化率、停車、物業(yè)管理等狀況都應(yīng)有所了解。

篇4

關(guān)鍵詞:租賃型經(jīng)濟(jì)適用房;夾心層;運(yùn)作模式;天津

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)13-0121-02

引言

健康的住房市場必然要求合理的住房供應(yīng)體系,而合理的住房供應(yīng)體系應(yīng)對接社會的不同的收入水平,合理確定不同規(guī)模,價位和消費(fèi)階層的住房結(jié)構(gòu),形成住房市場的梯度消費(fèi)。從中國實(shí)行“停止住房實(shí)物分配”到現(xiàn)在已經(jīng)過了十余年,城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)大致形成了“五層次”的新體系,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與針對人群對應(yīng)關(guān)系(如下圖所示)。

然而在實(shí)際操作中,由于受資金、土地資源、政策等多種因素制約,保障性住房的門檻不得不一再提高,從而使得在住房市場的剛性需求中,存在著一批既沒有資格申請廉租住房又買不起經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的中間群體,被人們稱為“夾心層”。 據(jù)專家估計,天津市“夾心層”的比例已占到了全市人口的25%以上,其主體是普通工薪階層,同時還包括各類創(chuàng)業(yè)人才、大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員。

本文正是基于這樣的背景,對現(xiàn)有住房保障模式展開研究后,提出應(yīng)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房兩個低收入住房困難標(biāo)準(zhǔn)之間增加一個標(biāo)準(zhǔn)界定,即租賃型經(jīng)濟(jì)適用房(以下簡稱“租賃房”),并以此模式來實(shí)現(xiàn)租賃廉租房和購買經(jīng)濟(jì)適用房的“無縫對接”,有效解決“夾心層”群體的住房問題。

一、探索天津市租賃房的運(yùn)作模式

租賃型經(jīng)濟(jì)適用房模式的提出,對于解決廣大無住房的家庭提出了一個新思路,然而資金和土地的需求量大,并且各地區(qū)因政策、地域、人文環(huán)境皆不相同,因此該模式的運(yùn)作不應(yīng)一概而論,而應(yīng)因地制宜。本文在參考國內(nèi)現(xiàn)有的租賃房運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上,根據(jù)天津市房地產(chǎn)市場居民租賃房需求調(diào)查數(shù)據(jù),分析提出了我市租賃型經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)及運(yùn)作模式構(gòu)想。

1.制度形式。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房制度包括房租補(bǔ)貼和實(shí)物配租兩種形式。其中房租補(bǔ)貼是指由于符合入住租賃型經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭,通過市場自行租賃住房,管理部門按照一定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放租房補(bǔ)貼的住房保障形式;而實(shí)物配租的租賃型經(jīng)濟(jì)適用房是指符合入住租賃型經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭承租由管理部門提供租賃住房的保障形式。

2.保障范圍。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)對保障對象進(jìn)行嚴(yán)格的限定,限定條件應(yīng)參照當(dāng)?shù)氐纳钏?從家庭收入水平、人均居住面積進(jìn)行核定。在天津市,其保障對象為年收入低于2.2萬元的非農(nóng)業(yè)籍家庭,同時應(yīng)當(dāng)符合以下條件之一:(1)享受城鎮(zhèn)最低生活保障待遇或者民政部門定期定量生活補(bǔ)助,或者領(lǐng)取特困救助金的家庭;(2)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)在16萬元(含16萬元)以下;(3)經(jīng)濟(jì)租賃房租房補(bǔ)貼保障標(biāo)準(zhǔn)為:單人家庭每月補(bǔ)貼250元,兩人和三人家庭每月補(bǔ)貼375元,四人及四人以上家庭每月補(bǔ)貼500元;(4)實(shí)物配租的租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的保障標(biāo)準(zhǔn)為:一個家庭限定承租一套住房;原則上單人家庭租賃單間住房;三人(含三人)以下的家庭實(shí)際租賃建筑面積不超過60平方米,三人以上家庭租賃建筑面積不超過80平方米的住房。三人家庭為三代同居一處或三人家庭有年滿16周歲異性大子女的,也可租賃建筑面積不超過80平方米的住房。

3.產(chǎn)權(quán)的界定。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的住戶只擁有租賃期間的使用權(quán)。承租人在對其房屋住用期間,不得將房屋上市、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借和空置。但可向市政府有關(guān)部門申請回購,回購價格按原成交價格結(jié)合成新率確定。購房取得產(chǎn)權(quán)滿五年后上市轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)按原購房價格與屆時相應(yīng)地段社會保障性住房上市交易指導(dǎo)價格差價的90%向政府繳交土地收益等價款,政府可優(yōu)先回購。

4.建設(shè)方式。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房可由市有關(guān)部門組織選址建設(shè),也可由各區(qū)(市內(nèi)六區(qū))自行組織選址建設(shè)。在“限定規(guī)劃條件和戶型標(biāo)準(zhǔn)、限定開工竣工和入住時間、限定租賃對象、限定租金標(biāo)準(zhǔn)、限定租賃期限和銷售政策”(以下簡稱“五限”)的前提下,租賃房可采取單獨(dú)選址集中建設(shè)、在經(jīng)濟(jì)適用住房地塊中配建和在普通商品住房項(xiàng)目中配建三種方式建設(shè)。

5.房屋標(biāo)準(zhǔn)。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目參照我市華明新城標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),應(yīng)充分考慮配租家庭對交通、醫(yī)療、教育和生活等設(shè)施條件的要求,合理安排區(qū)位布局,做到功能齊全、適宜居住。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房套型建筑面積嚴(yán)格控制在50平方米左右。

6.準(zhǔn)入與退出機(jī)制。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的供給既要考慮政府的保障作用,又要考慮市場機(jī)制的調(diào)控因素,既要保證最低收入家庭有房可住,又應(yīng)避免“搭車現(xiàn)象”,因此天津市有必要盡快建立針對租賃型經(jīng)濟(jì)適用房租戶的動態(tài)收入統(tǒng)計與調(diào)查制度,增加篩選門檻,一旦其經(jīng)濟(jì)條件或住房條件改善,不再符合租住公有租賃住房條件時,就應(yīng)該退出住房。對于隱瞞者要追究法律責(zé)任,單位出具的證明要承擔(dān)連帶法律責(zé)任。

二、采取多項(xiàng)措施保障租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)行

為推進(jìn)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房新模式的實(shí)行,解決夾心層住房困難家庭的實(shí)際問題,天津市根據(jù)自身的實(shí)際情況,采取了一系列措施。

――實(shí)行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)作的新機(jī)制。市、區(qū)政府各個主管部門明確分工,相互配合,積極推進(jìn)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、分配、管理工作。

――在租賃房的分配管理工作中充分發(fā)揮基層街道、居委會的作用,建立針對租賃型經(jīng)濟(jì)適用房租戶的動態(tài)收入統(tǒng)計與調(diào)查制度,使租賃房真正落實(shí)到符合條件的家庭,在管理過程中,各職能部門與街道、居委會通力配合,形成聯(lián)動機(jī)制。

――嚴(yán)格控制租賃房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn),堅持小戶型,租賃房的套型建筑面積嚴(yán)格控制在50平方米左右。

――完善租賃房的運(yùn)營管理機(jī)制。開發(fā)運(yùn)營單位作為獨(dú)立市場主體經(jīng)營租賃房,與承租家庭簽訂租賃協(xié)議。承租家庭與租賃房開發(fā)運(yùn)營單位約定租賃期結(jié)束后,應(yīng)自行騰退住房。對無故欠繳租金或不騰退住房的,開發(fā)運(yùn)營單位可向法院提起民事訴訟。對惡意欠租的家庭,管理部門可將租房補(bǔ)貼直接撥付開發(fā)運(yùn)營單位;對拒不騰退住房的家庭,管理部門可向民政和社會保障等部門通報相關(guān)信息,暫停各類社會保險金發(fā)放。

三、完善租賃型經(jīng)濟(jì)適用房制度的建議

1.采取租售并舉的運(yùn)作模式。針對租賃房建設(shè),可以打破常規(guī)的租賃模式,嘗試租售并舉的新模式,對房屋部分產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售。其出售價格根據(jù)控制性建設(shè)成本、基準(zhǔn)地價綜合測算確定。對租賃部分,則可按統(tǒng)一的市場租金標(biāo)準(zhǔn)計租,政府對租賃房的承租對象實(shí)行分類租金補(bǔ)助,改“暗補(bǔ)”為“明補(bǔ)”。

2.完善租賃房產(chǎn)權(quán)機(jī)制。采用租售并舉的方法有利于擴(kuò)大住房保障人群,解決工薪階層住房困難。針對具有購買資格,但存在首付困難的工薪群體,可允許他們優(yōu)先購買房屋部分產(chǎn)權(quán)然后再根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況分批次買回其他產(chǎn)權(quán)。在購買房屋部分產(chǎn)權(quán)時,另一部分產(chǎn)權(quán)可由政策性機(jī)構(gòu)持有。

3.拓寬租賃型房建設(shè)的融資渠道。為確保租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的順利進(jìn)行,應(yīng)大力拓寬其融資渠道,包括廣泛吸收社會資金參與;推進(jìn)金融創(chuàng)新,盤活租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的信貸資金;提高公積金使用效率,發(fā)揮公積金制度在解決中低收入家庭住房困難中的作用;設(shè)立建設(shè)信托基金等全方位、多渠道籌集建設(shè)資金。

4.發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。在稅收方面,政府作為主導(dǎo)方,可發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用,支持普通工薪階層解決住房問題、約束住房中的過渡消費(fèi)現(xiàn)象。調(diào)整現(xiàn)有的稅收政策,對于住房消費(fèi)群體中購買90平方米以下的自住型住房,可以實(shí)行免稅;90～120平方米適當(dāng)收一點(diǎn)稅;120平方米以上的征收特別消費(fèi)稅,把特備消費(fèi)稅這塊留給地方政府用于補(bǔ)充建造租賃型經(jīng)濟(jì)適用房資金短缺問題。

5.給予運(yùn)作企業(yè)政策支持。由于租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的出租對象是低收入群體,租金制定水平比較低,只出租不銷售,開發(fā)商的資金回籠周期較長,為鼓勵開發(fā)商參與項(xiàng)目運(yùn)作,建議對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予政策支持,包括提供長期低息建設(shè)資金貸款、租金收入稅費(fèi)減免、政府貼息、折舊抵新等等。

結(jié)語

住房保障制度是社會保障制度的重要組成部分,完善住房保障制度體系事關(guān)國民的切身利益與社會的和諧穩(wěn)定。而租賃型經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作模式的提出可以填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房之間的空白,使二者實(shí)現(xiàn)“無縫對接”,有利于夾心層住房問題的解決。因此在現(xiàn)階段,應(yīng)該把建設(shè)租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房納入天津市住房保障制度體系的整體框架之中,在用足經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的優(yōu)惠政策同時,將發(fā)展租賃型經(jīng)濟(jì)適用房作為新型的經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)營模式。

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篇5

一個時期以來,關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房形成了兩種對立的觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,在目前的制度環(huán)境下,經(jīng)濟(jì)適用房存在著防不勝防的問題,在制度缺陷沒有得到根本改善的條件下,應(yīng)當(dāng)加快推行廉租房制度,緩行經(jīng)濟(jì)適用房制度;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,盡管經(jīng)濟(jì)適用房制度存在這樣那樣的問題,但是,還是應(yīng)當(dāng)在不斷完善中繼續(xù)推行經(jīng)濟(jì)適用房制度。

筆者持第一種觀點(diǎn)。而且,不難發(fā)現(xiàn),目前已經(jīng)暴露出來的經(jīng)濟(jì)適用房制度的弊端,有力地支持了第一種觀點(diǎn)。我們將這些弊端概括為五個“陷阱”。

第一,申購“陷阱”。各地在申購經(jīng)濟(jì)適用房中出現(xiàn)的問題可以分為兩類,一是弄虛作假,騙取經(jīng)濟(jì)適用房。例如,經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量有限,登記戶數(shù)眾多,要對每批申購登記號進(jìn)行搖號,以決定該批次的得房者。然而,在搖號結(jié)果中竟出現(xiàn)了連號中簽的怪事。又如,當(dāng)驗(yàn)證搖號中簽者的身份證號碼時,居然發(fā)現(xiàn)登記者的身份證號碼全是1。經(jīng)查證,這些都是有人在造假。二是根本無法甄別申購者的收入財產(chǎn)狀況,進(jìn)而導(dǎo)致一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用房賣給了不符合條件的申購者。在收入和財產(chǎn)申報制度不存在、不健全的前提下出現(xiàn)這種情況,完全是預(yù)料中的事情。曾有報道說,江西省開通省長熱線,接受申請經(jīng)濟(jì)適用房的不實(shí)舉報,一時間電話被打爆。這說明什么?很簡單,問題太多。如此多的問題,怎樣一一查實(shí)?這基本是不可能的。有問題,又無法查實(shí),怎樣合理配售經(jīng)濟(jì)適用房?

第二,租售“陷阱”。經(jīng)濟(jì)適用房不能出租,不能在市場上出售,至少在一定時間內(nèi)應(yīng)當(dāng)是如此,這是其制度設(shè)計的題中應(yīng)有之義。否則,經(jīng)濟(jì)適用房就和商品房沒有區(qū)別了。但是,由于不該申購者購得了經(jīng)濟(jì)適用房,出租、出售獲利就成為其最優(yōu)選擇。有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出租的報道已經(jīng)屢見不鮮。當(dāng)然,由于經(jīng)濟(jì)適用房大多建在郊區(qū),交通不便,有些業(yè)主為了上班、上學(xué)方便,就到市區(qū)租房,將經(jīng)濟(jì)適用房出租,以租養(yǎng)租,這尚屬情有可原。但反映的問題是,經(jīng)濟(jì)適用房的選址兩難。另據(jù)報道,不少業(yè)主為了規(guī)避被查處的風(fēng)險,通過中介,在直系親屬間自賣自買,將滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房“轉(zhuǎn)正”為商品房。按有關(guān)規(guī)定,購買經(jīng)濟(jì)適用房滿5年的,出售時應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時同地段普通商品住房和經(jīng)適房差價的一定比例交納土地收益等價款,補(bǔ)繳后就能取得完全產(chǎn)權(quán),再出租或出售就不受限制。這樣做雖然合法,但卻違背了建造經(jīng)濟(jì)適用房的初衷。

第三,標(biāo)準(zhǔn)“陷阱”。有些城市的第一代經(jīng)濟(jì)適用房多為大戶型,甚至有130多平米的大戶型,這在香港就是豪宅的標(biāo)準(zhǔn)了。因此,真正家庭困難的人無力購買,經(jīng)濟(jì)適用房便落入了有錢人的手中,他們購買的目的是投資,出租、出售便成了理所當(dāng)然的事。這類經(jīng)濟(jì)適用房在價格、戶型面積和配套等方面均比一般的商品房有優(yōu)勢,它們對同一區(qū)域二手商品房市場和租房市場形成一定沖擊。盡管近年來各地建造經(jīng)濟(jì)適用房時考慮到了戶型面積因素,但是,過高標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施,小區(qū)環(huán)境等又成為新的問題。有報道說,政府站在構(gòu)建和諧社會的高度,特別注重經(jīng)濟(jì)適用房的小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)。這本來并不是壞事,但是,經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理費(fèi)是低標(biāo)準(zhǔn)的,無法長期承受過高標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施和小區(qū)環(huán)境的維護(hù)。其結(jié)果是,要么政府繼續(xù)投入,要么增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)。政府繼續(xù)投入既不合情也不合理。這就告訴我們,政府要做自己力所能及的好事,同時還要考慮到老百姓的實(shí)際需求。

第四,質(zhì)量“陷阱”。經(jīng)濟(jì)適用房在交付過程中經(jīng)常發(fā)生質(zhì)量問題。一個典型的案例是,杭州的一經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū),一期800多套房屋在交付時,普遍發(fā)現(xiàn)裂縫、空鼓和滲水等質(zhì)量問題,各類投訴達(dá)到500多套。該小區(qū)的房屋不僅存在上述質(zhì)量問題,還有許多設(shè)計缺陷,最突出的是,所有廚房間都沒有引入自來水管道。業(yè)主問道:“經(jīng)濟(jì)適用房價格低,質(zhì)量就可以這么差?”開發(fā)商則抱怨說,建造經(jīng)濟(jì)適用房的成本壓力很大?？梢?當(dāng)建造保障性住房的公共資源為一定時,要把資源用在“刀刃”上,即用在建設(shè)廉租房,還是經(jīng)濟(jì)適用房上,要做出正確的選擇。

第五,價格“陷阱”。經(jīng)濟(jì)適用房和商品房并存,就意味著在房地產(chǎn)市場上存在價格“雙軌制”。在同一種商品或要素的市場上,存在價格“雙軌制”的后果,就是有人試圖用各種非法手段獲得低價的商品或要素,經(jīng)過加價倒賣,獲得非法利益。經(jīng)濟(jì)適用房之所以低價,是因?yàn)槠渲杏兄粔K公共資源,這塊公共資源又和私人資源混合在一起,可以在市場上交易,或者經(jīng)過一段時間后可以交易,因此,這就自然會產(chǎn)生各種非法的逐利行為,以獲取這塊公共資源。

盡管目前在廉租房制度中也遇到了不少問題,譬如,有的地方政府在出售廉租房,但是,我們還是要加快發(fā)展廉租房這一保障性住房的基本類型,否則,廣大低收入人群的住房問題將更加嚴(yán)峻,不符合構(gòu)建和諧社會的基本要求。而且,即便分配廉租房時有一部分對象甄別有誤,也只是損失了一部分租金,而且,一經(jīng)查實(shí),退出廉租房也相對容易。經(jīng)濟(jì)適用房的情況就比較復(fù)雜了。

篇6

關(guān)鍵詞　住房保障制度　經(jīng)濟(jì)適用房　廉租房　公共租賃房

近年來，中國房地產(chǎn)價格一直高位運(yùn)行，廣大中低收入者在市場上實(shí)現(xiàn)自己的住房愿望很困難，因此，住房保障問題引起社會廣泛的關(guān)注。為促進(jìn)社會和諧發(fā)展，更好地滿足中低收入者的住房需求，中國政府非常重視住房保障問題，近年來加大了住房保障力度，力圖保障中低收入者最基本的住房需求。

目前，中國的住房保障是根據(jù)收入情況分層次進(jìn)行的，一般分為如下幾個層次：最低收入者租用廉租房；低收入者可購買經(jīng)濟(jì)適用房；中低收入者可租用經(jīng)濟(jì)型租賃房(國家正計劃醞釀推出)以及購買限價房等，試圖逐步形成一個較為完善的住房保障體系。中高收入者的住房問題由市場解決。除廉價房外，限價房和經(jīng)濟(jì)適用房都是以直接出售的方式提供給保障對象，購買者擁有全部產(chǎn)權(quán)或者受限制產(chǎn)權(quán)。比如在北京，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在居住滿5年之后才可以在公開市場轉(zhuǎn)讓。

對于政府為滿足廣大中低收入者的住房需求，住房保障體系的推出，非常令人稱道，體現(xiàn)了政府關(guān)心弱勢群體、切實(shí)解決百姓實(shí)際問題及保證社會和諧穩(wěn)定發(fā)展的堅定決心，增強(qiáng)了人們對安居樂業(yè)的期望。2008年11月，在國際金融危機(jī)背景下，中國推出了在未來3年增加4萬億元投資的財政刺激計劃，其中9000億元是增加保障性住房的投入，在未來3年大力建造保障性住房，為中低收入者排憂解難。

這些制度的設(shè)計，充分體現(xiàn)了政府照顧各個群體的實(shí)際狀況作出的住房安排。但是，毋庸諱言，其中有些問題一直值得探討，各地方在執(zhí)行保障性住房建設(shè)和分配過程中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等常常遭到大范圍棄購以及腐敗叢生等現(xiàn)象，讓人不能不對這個制度設(shè)計本身的科學(xué)性表示懷疑。而任何制度的設(shè)計必定要考慮執(zhí)行成本問題，如果一項(xiàng)制度執(zhí)行成本過高，即使有一定成效，但它的存在性值得研究。為達(dá)到目的而不顧成本，是得不償失的。目前我國保障性住房實(shí)施中表現(xiàn)出的保障房棄購問題、腐敗問題、國有資產(chǎn)流失等問題，揭示了我國當(dāng)前住房保障制度設(shè)計需要調(diào)整的問題。

一、經(jīng)濟(jì)適用房――住房保障制度設(shè)計的缺憾

在1998年住房商品化改革伊始，我國即提出了要將面向中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)作為國家住房供應(yīng)體系的主體之一。按照政策的最初設(shè)計，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量要占到住房供應(yīng)總量的70％―80％。經(jīng)濟(jì)適用房占用的土地是劃撥用地，地方政府缺乏動力去推動經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)。從2004年我國經(jīng)濟(jì)適用房投資比重持續(xù)下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，為1998年以來最低，近5年間減少了6個百分點(diǎn)。②不僅地方政府無建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的動力，而且自它誕生之日起就飽受爭議。隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其弊端愈加顯現(xiàn)。

(一)經(jīng)濟(jì)適用房導(dǎo)致社會資源分配不公平，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

第一，經(jīng)濟(jì)適用房只針對戶籍人口，而且申請的條件和手續(xù)非?？量毯蛷?fù)雜，這類人大多是拆遷戶或者“改善型需求”。但是對于真正需要住房的主流人群――城市新移民，卻完全被排斥在外。在當(dāng)前乃至未來相當(dāng)長時間，以外來人口為支柱的人口機(jī)械增長是城市人口增長的主要方式。而經(jīng)濟(jì)適用房完全不考慮這一群體，不僅有失公平，更不利于城市住房問題的解決。而且，按現(xiàn)行制度，經(jīng)濟(jì)適用房一旦購買，其退出機(jī)制不完備，一個人生前取得大量社會福利和救濟(jì)，死后還可以留下福利房產(chǎn)給子孫，這更有失公平。

第二，經(jīng)濟(jì)適用房很容易造成分配過程中的腐敗機(jī)會，很難實(shí)現(xiàn)公平分配。操作過程中，經(jīng)濟(jì)適用房時常暴出黑幕，包括開大奔買經(jīng)濟(jì)適用房，七房四廳加電視的“經(jīng)濟(jì)適用房”，公務(wù)員多買、老百姓買不到等丑惡現(xiàn)象。

第三，房地產(chǎn)市場秩序遭到破壞。房地產(chǎn)市場需要公平競爭，現(xiàn)在上市了一批經(jīng)濟(jì)適用房，它不是按照市場規(guī)則買賣。事實(shí)上，房地產(chǎn)市場應(yīng)該只能有一個價格存在。商品房1平方米1萬元，而經(jīng)濟(jì)適用房1平方米3000元的格局是與市場規(guī)則格格不入的。這必然會導(dǎo)致尋租行為猖獗。馬克思說過，如果有300％的利潤，資本家會不惜踐踏人間一切法律。因此，國家建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，變相地扭曲了房地產(chǎn)市場，使市場秩序遭到破壞。

(二)政府投入和受益者不匹配，難以實(shí)現(xiàn)初衷

2006年11月《中國青年報》報道，③有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房出租率高達(dá)48％，而普通商品房用于出租的比例，僅有20.55％。它表明中國現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策并不成功，近半數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房用于出租，只會加劇社會的不公平。一邊是一房難求，一邊是近半數(shù)的房屋被出租，本應(yīng)惠及中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房政策違背了初衷。

政府免除各類費(fèi)用，而大量經(jīng)濟(jì)適用房由于不是非常的適銷對路，而屢屢遭到棄購。近日有報道，④佛山市首批經(jīng)濟(jì)適用房有91個符合條件的購買戶由于經(jīng)濟(jì)困難，不能一次性支付購房款，所以暫時未入住，百套經(jīng)濟(jì)適用房已交鑰匙，買房人卻沒錢人住。經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)夠條件的買不起，而買得起的不符合入住條件的尷尬局面。

2009年1月，昆明作為樣板推出子君村經(jīng)濟(jì)適用房，由于存在多數(shù)購房者無力購買、房價過高、購房憑證沒有核發(fā)等一系列問題，竟未售出一套。之后，昆明竟放寬了經(jīng)濟(jì)適用房的申購標(biāo)準(zhǔn)，申請標(biāo)準(zhǔn)中人均收入一條由原來的402元／月變成了9666元／年(月均805.5元)，此標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)低收入者的質(zhì)疑和失望，⑤如此低收入者仍然不能買到住房，經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)，低收入家庭依舊買不起。而這些夠買經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的人，由于不符合低保標(biāo)準(zhǔn)，也沒有資格租用廉租房，這些人的住房問題仍然得不到解決。

國家經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，有限的資金應(yīng)該首先照顧最困難的人，而不是照顧那些有能力有錢買房的人，最迫切需要解決的是提供給中低收入無房者一個合理居住的地方，而不是一部分人擁有住房產(chǎn)權(quán)的需要?，F(xiàn)有政策對經(jīng)濟(jì)適用房銷售環(huán)節(jié)的規(guī)定不清晰，經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠政策支持力度與低收入家庭購買能力有差距。

(三)國有資產(chǎn)流失問題受到關(guān)注

經(jīng)濟(jì)適用房屬于政府保障性住房，之所以價格低，除了開發(fā)商利潤限制，最主要的是政府讓利的結(jié)果，不外乎“減免地價，稅費(fèi)優(yōu)惠，政策傾斜”等?！皽p免地價”，意味著政府減少了收人，意味著本來公共財政的一部分，現(xiàn)在補(bǔ)貼給了一小部分買房人；意味著納稅人必須多交納這部分來補(bǔ)充財政，為這部分購房人支付代價。同樣，“稅費(fèi)優(yōu)惠”也意味著政府收入減少以補(bǔ)貼這部分買房者。“政策傾斜”，也是一種隱性補(bǔ)貼?？傊羰袌鰞r(最效率價格)是5000元，而經(jīng)濟(jì)適用房賣3000元，那么每平米至少要補(bǔ)貼

2000元，而有些城市兩者之間的差價比這個要高出很多。

國家規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房5年之后才可以上市交易，但是，5年過后，如果上市交易，一旦通過市場轉(zhuǎn)讓，經(jīng)濟(jì)適用房將不再是保障性住房，其性質(zhì)由福利產(chǎn)品變?yōu)榧兯饺素敭a(chǎn)，結(jié)果是化公為私，無法再由政府重新分配，因而國有資產(chǎn)就出現(xiàn)了流失問題。即使設(shè)置5年過渡期、補(bǔ)繳地價款等限制，也難以補(bǔ)償這種流失問題。

在社會信用征用系統(tǒng)沒有建立的條件下，購房者家庭年收入證明等材料都可以通過多種造假途徑獲得，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房大量流入了實(shí)際上并不缺房、著眼于升值的投資者手中，也給國家造成了不必要的損失。

(四)定位人群不清晰，給尋租行為留下較大空間

由于經(jīng)濟(jì)適用房和限價房其產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，政府除了負(fù)責(zé)供應(yīng)，還要負(fù)責(zé)從眾多申請者中挑選銷售對象，而這原本屬于市場功能。這種職能邊界不清，導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)適用房分配中存在大量權(quán)錢交易等腐敗行為，其結(jié)果常常表現(xiàn)為：經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)里停放不少奔馳、寶馬等高檔轎車；經(jīng)濟(jì)適用房審批表、售房號被公開叫賣；還有一種就是，大量投機(jī)性資金通過不正當(dāng)渠道買進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房，再通過出租、轉(zhuǎn)讓等手段攫取暴利。這種行為比炒作商品房危害更大，社會影響也更壞。雖然政策規(guī)定5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年后有條件地轉(zhuǎn)讓，但由于轉(zhuǎn)讓成本不夠高，炒房客在巨大的利益驅(qū)使下頻繁炒作。結(jié)果是經(jīng)濟(jì)適用房難以讓應(yīng)該受益的人受益，背離了政府保障性住房的初衷。

在大多數(shù)國家，開發(fā)商只是充當(dāng)建筑商，福利性質(zhì)的房屋配售主要由政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行。但中國的經(jīng)濟(jì)適用房則相反。首先是分配和銷售環(huán)節(jié)由開發(fā)商主導(dǎo)，這必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房分配的尋租現(xiàn)象以及普遍的分配不公正。其次，在經(jīng)濟(jì)適用房的配套設(shè)施建設(shè)上，開發(fā)商與政府之間的3％利潤率爭奪甚為激烈。少建或不建一些必要的配套設(shè)施，成為常態(tài)。這種做法一方面因不通過招標(biāo)容易滋生腐敗，另一方面因?qū)Ψ课菔蹆r控制不嚴(yán)而使開發(fā)商取得不合理的利潤。

(五)管理和監(jiān)管成本過高

作為公共服務(wù)與產(chǎn)品及規(guī)則制定者的政府，與企業(yè)不同，對市場價格、市場信息不甚敏感，政府資助的經(jīng)濟(jì)適用房在投資、分配、管理等諸多方面存在著監(jiān)管成本高而效率低的現(xiàn)象，即使政府再“明察秋毫”，也會存在疏漏；而經(jīng)濟(jì)適用房潛在市場利潤又極大，所以盡管投入巨大的人力物力財力進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，也難免會給投機(jī)者以可乘之機(jī)。比如對于經(jīng)濟(jì)適用房，各個地方政府需要出臺針對本地區(qū)實(shí)際情況的經(jīng)濟(jì)適用房購買規(guī)則，對于居住年限、產(chǎn)權(quán)擁有等標(biāo)準(zhǔn)，必須從頭到尾花費(fèi)數(shù)年層層審核。審核之后還需要監(jiān)管，監(jiān)管又需要花費(fèi)大量的投入，但是結(jié)果還是有許多投機(jī)者鉆了空子。

此外，退出機(jī)制不完善也是經(jīng)濟(jì)適用房面臨的問題。⑥現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作機(jī)制實(shí)際是在房屋銷售階段，通過限定房價一次性地將補(bǔ)貼劃撥給中低收入者。但是隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，購買了經(jīng)濟(jì)適用房的居民在未來幾年內(nèi)可能會有較大的收入增長，不再屬于經(jīng)濟(jì)適用房保障之列，而市場上也會涌現(xiàn)出新的中低收入者，那么，這種靜態(tài)的、以一次性銷售方式滿足中低收入者住房的模式，不能充分利用有限的保障資源。

經(jīng)濟(jì)適用房或許可以解決一些低收入者的購房問題，但是其代價是高昂的?，F(xiàn)階段我們最該解決的問題應(yīng)是低收入者的居住問題而不是購房問題。在住房問題解決的基礎(chǔ)上，如果通過自身的努力生活有了改善，收入有了較大提高，希望改善住房或有能力改善住房，那么就可以到市場上去購買住房。因此，低收入者購買房產(chǎn)并不是很急迫的，最需要解決的是居住問題，在這方面租賃房的靈活性以及操作的低成本性應(yīng)該更適合低收入人群的需要。

事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房和股市“大小非”、匯率雙軌制以及煤炭等能源的計劃內(nèi)價格一樣是計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡階段的產(chǎn)物，它的初衷是好的，但是它的弊端也顯而易見，為尋租行為提供了極大的空間，是與市場經(jīng)濟(jì)原則相悖的，早晚要摒棄，而且越早拋棄對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展越有好處。雖然它名義上是為廣大低收入者設(shè)計，考慮的是照顧低收入者的利益，但是這種方式無論在操作層面還是監(jiān)管層面都是非常復(fù)雜而且成本高昂的，最終受益者也不一定全給了低收入者，實(shí)踐中所暴露的許多問題已經(jīng)證明了這一點(diǎn)。如果真正想幫助低收入者，不如索性將補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房的資金直接發(fā)放給低收入家庭，或者多建廉租房使大家都有房住，這才是解決問題的關(guān)鍵。

目前，限價房幾乎與經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)了同樣的處境，不僅導(dǎo)致對國家資源大量的浪費(fèi)，更有失社會公允。2008年北京市第二批保障性住房的搖號全部完成，首批1.4萬余戶限價房配售家庭的選房簽約過程中，有2794戶選房家庭放棄了選房，棄選率達(dá)20％。原因或者是地處偏僻，交通成本高，或者是朝向不好等。廣州、上海等地也都發(fā)生了類似的情況。北京、廣州等地大量限價房遭棄購，開發(fā)商被迫到處向上級政府請求從其他區(qū)縣調(diào)配指標(biāo)。而由于限價房有保障性住房的性質(zhì)，所以一旦出售其保障性的功能即刻消失。

可以看出，住房福利與市場化相結(jié)合顯示出保障性住房制度設(shè)計的缺陷。市場和福利的目標(biāo)是不同的。經(jīng)濟(jì)適用房作為一種福利措施，旨在通過某種政策傾斜，達(dá)到擴(kuò)大住房供給和啟動市場有效需求的目的，只是一種過渡政策。但是，經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施的時間越長，成本越大，對房地產(chǎn)市場建設(shè)越不利。它與住房商品化、市場化改革的長遠(yuǎn)目標(biāo)是非常不一致的。在經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展上，政府與開發(fā)商之間在很多方面難以達(dá)成共識。從某種角度上來說，經(jīng)濟(jì)適用房與市場經(jīng)濟(jì)原理是相違背的，經(jīng)濟(jì)適用房必將會隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟而取消。

二、公共廉租房是解決低收入者住房問題及擴(kuò)大消費(fèi)需求的上佳設(shè)計

我國正在實(shí)施的廉租房政策，實(shí)踐證明能夠在解決低收入者住房問題方面發(fā)揮相當(dāng)大的作用，值得大力推廣，是解決現(xiàn)階段我國低收入者住房問題的良好途徑。

(一)政府廉租房、公共租賃房是無力購房者的最佳選擇

廉租房政策，是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)國家普遍推行的一項(xiàng)社會住房政策。它是指政府對最低收入家庭(及其他需要保障的特殊家庭)提供租金補(bǔ)貼，或以低廉租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房達(dá)到社會最低生活標(biāo)準(zhǔn)。

中國住房困難家庭占的比例較高，保障房的原則是低水平、廣受益。把資源資金集中用到發(fā)展廉租房上，能夠建造更多的房屋，滿足低收入階層住房的需要，也就是把有限的資源用得更有效率，在有限的財力內(nèi)，中低收入人群的住房問題能夠更好得到解決。最終保證所有需要解決住房的人，都有房住，這是政府要做的。廉租房符合過渡性住房的要求，可以為百姓節(jié)省大量資金，從而轉(zhuǎn)向其他消費(fèi)，或者進(jìn)行儲蓄，等到財力允許時再到市場購買商品房，改善自己的居住環(huán)境。

(二)有利于監(jiān)管，減少尋租，不存在國有資產(chǎn)流

失問題

廉租住房不牽涉到產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、分享、移交，行政與市場的邊界劃分得清清楚楚，較少存在尋租空間，因此，混水摸魚者也就失去了尋租的動力，廉租房也可能會因?yàn)閭€別腐敗現(xiàn)象引起不良的效果，但是由于沒有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等因素，對社會造成的影響不會像經(jīng)濟(jì)適用房那么大。而且，由于租賃房不涉及產(chǎn)權(quán)問題，因而不涉及國有資產(chǎn)流失問題，也不涉及棄購等問題。同時由于不涉及購買的問題，所以沒有較大的尋租空間，不會帶來后續(xù)較大的麻煩和過高的監(jiān)管成本。此外，正因?yàn)榱庾》颗c市場邊界非常清晰，所以，廉租住房不會沖擊商品房市場，可以保證商品房市場的穩(wěn)定，進(jìn)而穩(wěn)定我國的住宅消費(fèi)、幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及上千萬的建筑工人。⑦

(三)有利于擴(kuò)大一般性消費(fèi)支出、抑制高房價、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式

租賃型住房保障制度不健全，使大批住房消費(fèi)者不得不去購買商品房或政府推出的限價房、經(jīng)濟(jì)適用房，人們?yōu)榱速徺I住房，大多數(shù)人不得不進(jìn)行長期的儲蓄，以便支付首付以及還貸。即使是夠條件買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入者，也要盡其所能進(jìn)行儲蓄準(zhǔn)備購房，本來他們收入就低，可由于不夠廉租房的條件，只好攢錢買房。人們儲蓄以待購房的行為，極大地擠出了對其他消費(fèi)品的開支，抑制了人們?nèi)粘５南M(fèi)行為，不利于擴(kuò)大內(nèi)需。而大量公共廉租房的建設(shè)，使人們可以騰出大量的資金去進(jìn)行其他商品的消費(fèi)，有利于國內(nèi)整個消費(fèi)市場的拉動，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

大力建設(shè)公共廉租房，也有利于降低投資性購房的租金回報率，減少投機(jī)和投資性住房的需求，從而抑制高房價。此外，人們大量購房使房地產(chǎn)市場繁榮，但是對經(jīng)濟(jì)的拉動作用主要體現(xiàn)在鋼鐵、水泥、建材等生產(chǎn)性資料的投資增長方面，在這種情況下。經(jīng)濟(jì)的繁榮主要靠投資來實(shí)現(xiàn)；而如果大力建造公共廉租房，使人們減少為購買住房進(jìn)行的巨額儲蓄，這樣將擴(kuò)大一般性商品消費(fèi)，使經(jīng)濟(jì)增長更多地依靠內(nèi)需和消費(fèi)增長。從而有利于經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，這也是我國目前經(jīng)濟(jì)需要調(diào)整的方向。

三、建議

目前關(guān)鍵的問題是：一方面是政府大量的資源消耗在建什么樣的經(jīng)濟(jì)適用房合適、如何分配、如何讓低收入者購買、如何監(jiān)管等這些非常細(xì)致瑣碎的問題上；另一方面是大批的農(nóng)民工、大量新就業(yè)的大學(xué)生等低收入者享受不到政府在住房方面的照顧。若將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的大批資源投入到加強(qiáng)廉租房等公共租賃房建設(shè)中去，會更有利于大多數(shù)低收入者住房問題的解決，更大程度上減少社會矛盾。實(shí)踐證明，政府廉租房、公共租賃房等是政府扶植幫助低收入者解決住房問題的最好途徑。

2008年起中央為了拉動經(jīng)濟(jì)增長，推出9000億元建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策，這項(xiàng)政策意愿很好。但是，經(jīng)濟(jì)適用房以遠(yuǎn)低于市場價格出售將會顛覆房市的價格體系，成為房市中的“大小非”，這實(shí)在是有悖于市場經(jīng)濟(jì)的基本精神，讓我們隱約看到了計劃經(jīng)濟(jì)的影子。因此，建議采取以下措施：

(一)取消現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房、限價房政策⑧

我國住房改革的目標(biāo)是(城鎮(zhèn))居民個人從住房基本免費(fèi)，到按一定比例掏錢買房，最終的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房商品化，意味著以政府補(bǔ)貼形式存在的經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等其比例逐漸減少。從長期看，由于經(jīng)濟(jì)適用房申購條件苛刻，而且位置較為偏遠(yuǎn)，最終難以成為人們選購的目標(biāo)，有些人寧愿租房住，也不愿購買經(jīng)濟(jì)適用房。這樣經(jīng)濟(jì)適用房逐漸成為雞肋，處于尷尬的境地。而且，經(jīng)濟(jì)適用房涉及轉(zhuǎn)讓問題、國有資產(chǎn)流失問題。正因?yàn)槿绱?，盡早將經(jīng)濟(jì)適用房改為公共租賃房租給急需住房的人們，能夠更好地滿足低收入者的住房需要。同時，這也不會影響這些人在自身努力下，通過增加收入去購置更加滿意的商品房。居住權(quán)是人的一種基本權(quán)利，但擁有權(quán)卻不是基本權(quán)利。住房保障只要解決了居住問題，就是滿足了民眾的這方面需要。

加大保障房建設(shè)，首先是保障最低收入人群的住房需求以及農(nóng)民工等低收入者的需求，但是如果保障房設(shè)計的制度是政府補(bǔ)貼他們購買房子，這不是我國住房改革的初衷。盡早取消購買方式的保障房，而代之以租賃方式的保障房符合大多數(shù)低收入者、政府以及市場三方的利益。限價房與商品房對象接近，在房價下跌的情況下對商品房市場造成沖擊。而政府要保證“人人有房住”而不是“人人有住房”，因此，政府可以向保障對象提供大量租賃房，而非房屋資產(chǎn)，實(shí)際上，買房是財產(chǎn)分配，它已脫離了住房保障的性質(zhì)。同時，大量經(jīng)濟(jì)適用房的批建，會增加商品房銷售的壓力，在房地產(chǎn)市場調(diào)整的背景下，不利于房地產(chǎn)市場的盡快恢復(fù)，從而削弱房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)的拉動作用。

(二)建立以廉租房、公共租賃房為主的住房保障體系

大力發(fā)展廉租房建設(shè)，解決中低收入人群住房問題，特別在制定住房保障計劃時，應(yīng)充分根據(jù)實(shí)際需要，有的放矢地大力發(fā)展廉租房、公共租賃房建設(shè)，大庇天下寒士，而不是拔苗助長，讓沒能力購房的人去購買房產(chǎn)，即使是以低價。以租賃房為主，不僅可以使城市低收入者免于為了購買經(jīng)濟(jì)適用房而多方籌集資金，造成生活的困難；也避免有些符合條件的家庭由于無力支付房款而出現(xiàn)棄購現(xiàn)象，最終由于付不起房款而享受不到住房保障。而有些人可能終生都無購房能力，只能生活在政府提供的廉租房中。但是，畢竟還有些人可以通過自身努力改變經(jīng)濟(jì)狀況，不再符合政府公共租賃房標(biāo)準(zhǔn)，也便于他們很快進(jìn)入購房者行列，到市場上去租賃或購買更高水準(zhǔn)的房子。

以低價租賃房(廉租房)代替經(jīng)濟(jì)適用房，既可以解決低收入者的住房問題，又對商品房市場不構(gòu)成沖擊，不失為明智的舉措。事實(shí)證明，保障性住房應(yīng)當(dāng)側(cè)重于租賃而非出售，租賃既有利于退出機(jī)制，也有利于政府控制一定的租賃房源。這一點(diǎn)在學(xué)術(shù)界已形成共識。毫無疑問，以廉租房、公共租賃房為主的住房保障體系是符合以租賃為主解決住房保障的方向的。

(三)公共租賃住房分配可按一定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立三個等級

以廉租房、公共租賃房為主的住房保障體系，就是政府的公共租賃房要考慮實(shí)際情況和一定標(biāo)準(zhǔn)，可以設(shè)立三個等級：首先，最低收入者、農(nóng)民工享受廉租房；其次，低收入者以及原先符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭可享受低價租賃房；再次，最新就業(yè)無購房能力的年輕人以及其他符合限價房等條件的人群可享受公共租賃房的安排。這三個層次，可以在面積、設(shè)施、租金等多方面有所不同。同時，將廉租房、公共租賃房既定位為政府保障房也定位為市場過渡房，面積和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定得低一些，至少要低于市場商品房和市場租賃房，這不僅有利于利用有限的政府資源加大低收入者的保障力度，更有利于支持商品房市場的健康發(fā)展。

建設(shè)部著力完善住房保障政策體系，準(zhǔn)備積極發(fā)展公共租賃住房，加快解決新就業(yè)職工等夾心層群體的住房網(wǎng)難，是非常順乎民意的舉措。著力加大租賃型保障房，減少及取消經(jīng)濟(jì)適用房是房地產(chǎn)發(fā)

展的一種必然。建設(shè)部也曾試圖建設(shè)經(jīng)濟(jì)租賃房，針對買不起限價房又買不起商品房的“夾心層”。這既是完善保障體系的一方面，也是充分考慮民生的需要。但是，可以看到，現(xiàn)有住房保障體系的復(fù)雜性必定決定了它監(jiān)管成本的高昂性：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)租賃房、限價房，盡管照顧到多個群體，但是各類型之間界限的不清晰、操作的復(fù)雜性、分配成本的高昂性，都會沖淡它的最終收益。

分析顯示，建立一套完善的以租賃為主體的住房保障體系無論對解決低收入者的住房問題，還是保障住房市場的健康發(fā)展都是非常有益的。9000億元保障性住房的計劃，是從投資拉動經(jīng)濟(jì)的角度來作出的決定，而不是從構(gòu)建住房保障制度的角度來作出的決定，但是建立一個自足、完善、獨(dú)立的住房保障制度體系，對于百姓的安居樂業(yè)和國泰民安，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場都是極其重要的。

注釋：

①幾年來，經(jīng)濟(jì)適用房問題一直飽受爭議，一些有識之士曾提出廢除經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾先生曾在公開場合多次“炮轟”經(jīng)濟(jì)適用房，稱“經(jīng)濟(jì)適用房這條路走錯了”。他提出：最迫切需要解決的不是買房子，而是有一個合理的地方住，經(jīng)濟(jì)適用房政策要趕緊停下來，大力發(fā)展廉租房。在實(shí)踐過程中，有些地方也感到實(shí)施起來問題頗多。一些地方政府明確提出大力推進(jìn)廉租房建設(shè)，減少或取消經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。新華網(wǎng)新疆頻道2009年1月16日報道，2009年烏魯木齊將加大廉租住房建設(shè)，減少經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。同時，也有重慶市人大代表強(qiáng)烈呼吁：停止批建經(jīng)濟(jì)適用房。

②南靈、崔亮：《經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的問題及模式探討》，《商業(yè)時代》2006年第16期。

③魏雅華：《中國青年報》2006年11月28日。

④《南方日報》，2009年1月15日

⑤武藝漩：《昆明放寬經(jīng)濟(jì)適用房申購標(biāo)準(zhǔn)引質(zhì)疑》，人民網(wǎng)2009年1月7日，。

⑥南靈、崔亮：《經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的問題及模式探討》，《商業(yè)時代》2006年第16期。

篇7

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；住房研究；住房政策；最終出路

1 我國經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的問題及其根源探悉

1.1 經(jīng)濟(jì)適用住房熱銷中隱藏的問題

隨著經(jīng)濟(jì)適用住房政策的應(yīng)用及經(jīng)濟(jì)適用住房市場的發(fā)展，一些問題日益暴露了出來，它著重表現(xiàn)在以下幾個方面：買房者中有相當(dāng)一部分為中高收入家庭。從而造成一些開著名車，拿著假收入證明去購房的現(xiàn)象。部分經(jīng)濟(jì)適用住房單位價格偏高。這其中既有政府的原因，如稅費(fèi)減免政策未落到實(shí)處，又有開發(fā)商的原因，如不注意控制成本，規(guī)劃不合理，牟取高額利潤及供不應(yīng)求造成發(fā)展商提價等。部分經(jīng)濟(jì)適用住房偏豪華。這往往是由于購買者界定的模糊造成的，從而導(dǎo)致一些開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)上片面追求品位。因此，這類住房總體房價依然偏高，而且在很大程度上導(dǎo)致了與同等條件下商品房開發(fā)商的不平等競爭，增加了社會矛盾。質(zhì)量問題。質(zhì)量問題主要涉及兩類情況。一種是開發(fā)商認(rèn)為面對的是中低收入者，因此在建設(shè)過程中選用質(zhì)次原料，甚至偷工減料。另一種是開發(fā)商缺乏長遠(yuǎn)打算，不能根據(jù)形勢的發(fā)展適當(dāng)?shù)脑黾幼》康母呖萍己浚瑥亩鴮?dǎo)致住戶入住一段時間以后，就會感覺不便或過時。產(chǎn)權(quán)問題。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一些中低收入者將轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈呤杖胝?，那時他們將有能力購買商品房，而屆時經(jīng)濟(jì)適用住房出租、出售、抵押、轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系也是許多購買者心中的疑問。隨著經(jīng)濟(jì)住房市場的發(fā)展和完善，產(chǎn)權(quán)問題將日益成為上述地區(qū)一個亟待解決的問題。

1.2 對經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)作中出現(xiàn)問題的對策研究

收入界定問題只有界定清晰才能確保實(shí)現(xiàn)對中低收入者的補(bǔ)貼。在了解本地區(qū)居民收入狀況的基礎(chǔ)上制定城市中低收入線的劃分辦法，以明確購房資格條件。在房產(chǎn)買賣上建立完善的申請、審查、認(rèn)購辦法程序。對已入住住戶進(jìn)行協(xié)同調(diào)查，接受社會監(jiān)督。對住戶實(shí)行動態(tài)管理，對生活水平完全提高后已購買商品房的住戶進(jìn)行清理，利用規(guī)章制度，社會輿論及一些優(yōu)惠政策引導(dǎo)他們出讓原先的經(jīng)濟(jì)適用住房。市流通。

1.3 經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)問題原因分析

對于經(jīng)濟(jì)適用房價格水平是高還是低的問題，處于不同社會角色的人會有不同的回答，城鎮(zhèn)居民比較多的人會認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房的價格還可以降低，而開發(fā)商則更多抱怨經(jīng)濟(jì)適用房價格降的己經(jīng)足夠低了。比如鄭州經(jīng)濟(jì)適用房紫薇苑小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房，有網(wǎng)友說，紫薇苑產(chǎn)權(quán)是50年，若折合成70年比商品房都貴，而開發(fā)商在接受記者采訪時說該房的基準(zhǔn)價和銷售價，都是物價部門按照程序最終確定的。要是按照該公司自己核算的，售價還要更高；哈爾濱某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)審核成本，哈市物價部門確定該小區(qū)住宅基準(zhǔn)價格為每平方米建筑面積1850元，而該小區(qū)開發(fā)商卻以高出實(shí)際價格500多元對外出售；類似于此的問題還有很多。相對于居民的購買力，經(jīng)濟(jì)適用房價格還是略高。言，現(xiàn)在看似巨大的經(jīng)濟(jì)適用房總產(chǎn)量其實(shí)是相當(dāng)?shù)偷?，所以眾多?jīng)濟(jì)適用房的購買者卻形成了等待。

1.4 經(jīng)濟(jì)適用房呼喚科學(xué)的監(jiān)管機(jī)制

經(jīng)濟(jì)適用房之所以出現(xiàn)上面種種不合理的現(xiàn)象，原因可謂非常之多，但如果建立一套嚴(yán)格、科學(xué)的監(jiān)管機(jī)制，這種現(xiàn)象，至少在現(xiàn)階段大大減少，才能切實(shí)有效地解決中低收入者的住房問題，才能更好的穩(wěn)定高漲的房價。①建立科學(xué)的收入界定的標(biāo)準(zhǔn)。制定科學(xué)的收入界定標(biāo)準(zhǔn)是把經(jīng)濟(jì)適用房“引入正軌”的第一道工序。②要建立一套對購房者資格的審查制度。對每一位購房者的收入、住房、家庭等情況進(jìn)行嚴(yán)格的審查，并公示，控制混水摸魚現(xiàn)象。③加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)管力度，杜絕目前經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模、戶型等規(guī)劃不合理的現(xiàn)象再次出現(xiàn)，阻止經(jīng)濟(jì)適用房“貴族化”趨勢。④完善廉租房體系。如果完善了廉租體系，就可以大大減小購房者的壓力。⑤開辟渠道，為中低收入者買房提供金融政策支持。這里我們可以學(xué)習(xí)國外的一些做法，為中低收入者提供抵押貸款的擔(dān)保，這樣低收入者就可以從銀行貸款，而貸款的首付款比較低，利率也很優(yōu)惠，無形中提高了中低收入者的住房支付能力。

2 經(jīng)濟(jì)適用房的最終出路

2.1 嚴(yán)格審查限定經(jīng)濟(jì)適用房者的主體資格

要真正實(shí)現(xiàn)中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房，就必須嚴(yán)格確定中低收入家庭界限。各個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，居民收入水平高低存在著差別，決定了購買經(jīng)濟(jì)適用房家庭的標(biāo)準(zhǔn)也不同。除了確定購買經(jīng)濟(jì)適用房者的家庭收入范圍外，還應(yīng)當(dāng)建立個人收入信息統(tǒng)計系統(tǒng)。因?yàn)?，家庭收入除工資外的其他收入，如“灰色收入”、“隱形收入”等都無法統(tǒng)計，所以現(xiàn)在還不能完全準(zhǔn)確地把握居民的實(shí)際收入，個人信用也無從考證。個人收入信息統(tǒng)計系統(tǒng)可以借鑒國外的方式，提供個人完稅證明作為個人收入的重要憑證。

2.2 嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)格限定經(jīng)濟(jì)適用房的面積標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積要控制在一定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，則應(yīng)符合下列幾方面要求：①符合經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)目的。經(jīng)濟(jì)適用房是為了解決廣大中低收入居民家庭基本的住房問題而建立的、具有一定住房保障性質(zhì)的住房，故其面積不宜太大。②要符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和中低收入居民家庭的收入水平，使經(jīng)濟(jì)適用房既符合中低收入者的購買能力，又能使開發(fā)商有利可圖。③經(jīng)濟(jì)適用房的面積設(shè)計應(yīng)具有一定的前瞻性，要用發(fā)展的眼光看問題。選好經(jīng)濟(jì)適用房的合理區(qū)位在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)與建設(shè)過程中，應(yīng)根據(jù)購房者的實(shí)際情況來合理選擇經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)位，充分發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)性和適用性。保證經(jīng)濟(jì)適用房的較好區(qū)位，還應(yīng)把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市舊區(qū)改造結(jié)合起來。這樣，既可解決經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的城市配套建設(shè)的資金問題，又可為城市居民的搬遷提供一個較為舒適和方便的居住環(huán)境。

2.3 將經(jīng)濟(jì)適用房制度納入法治軌道

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)法律規(guī)范不完善，沒有建立統(tǒng)一的、普遍適用的法律制度體系。自2003年開始，政府對于完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的決心非常明顯。但在實(shí)施過程中由于欠缺法律的維護(hù)和支持，使原本旨在解決低收入者住房問題的政策偏離本意，暴露了政策規(guī)制上的弊端。從長遠(yuǎn)來看，需要有一個長效機(jī)制來真正保障目前的經(jīng)濟(jì)適用房制度得以運(yùn)行，使政府的政策在這套長效機(jī)制保障下順利實(shí)施。因此將經(jīng)濟(jì)適用房制度納入《住宅法》，用法律手段對經(jīng)濟(jì)適用房加以規(guī)范和調(diào)整是現(xiàn)實(shí)的需要。從我國現(xiàn)實(shí)出發(fā)，考慮《住宅法》運(yùn)作周期很長，可以采取穩(wěn)妥的立法方式。制定以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為主要內(nèi)容的《住宅保障條例》作為過渡性法規(guī)。在一定程度上緩解立法與現(xiàn)實(shí)需要之間的沖突，也為未來制定《住宅法》打下良好基礎(chǔ)。

3 結(jié)束語

本文比較全面的闡述經(jīng)濟(jì)適用住房存在的弊端，說明了各種因素的產(chǎn)生原因、影響效果以及解決辦法等，最后通過經(jīng)濟(jì)適用住房的出路進(jìn)行總結(jié)，得到以下成果：全面綜述我國經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的問題；總結(jié)分析了經(jīng)濟(jì)適用住房存在問題的原因；總結(jié)歸納出經(jīng)濟(jì)適用房的最終出路。

參考文獻(xiàn)

[1]王朝英.淺談經(jīng)濟(jì)住房資料及其作用[J].河南科技導(dǎo)報，2010（20）.

篇8

Abstract： Economy applicable room system has become an important component of our housing assurance system. It plays an important role in solving low-income family house issue. However, with the deepening of our housing system reform, economy applicable room system has shown some problems in its implementation and it affects its affordable housing functions effectively play. This article analyses the reasons why the current economy applicable room system can't work efficiently, and through the corresponding measures to improve economy applicable room system and meet the basic low-income family housing demand better.

關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)適用房制度；社會保障制度；高效實(shí)施障礙；原因

Key words： economy applicable room system; social security system; efficient implementation obstacles; reasons

中圖分類號：C913 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2011）17-0316-02

0引言

為中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房，是我國解決居民住房問題的有效手段之一，也是社會保障制度的一項(xiàng)重要內(nèi)容。近年來，我國不斷加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的步伐，取得了明顯的社會綜合效益。但不可諱言，經(jīng)濟(jì)適用住房制度在實(shí)施過程中也暴露出了一些問題，引起了全社會的廣泛關(guān)注和爭議，這些問題使得現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度不能高效運(yùn)行，本人認(rèn)為其原因具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

1功能定位模糊

在十多年的發(fā)展中，作為城市住房供應(yīng)體系組成部分的經(jīng)濟(jì)適用住房，同時被賦予了住房產(chǎn)業(yè)的角色和社會保障的職能，使其兼具商品性和社會保障性。也正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房政策的這種模糊的功能定位，使其陷入了制度困境，導(dǎo)致實(shí)際操作中某種程度的市場失靈和政策目標(biāo)的偏離。

政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房政策的初衷，是在盡量不增加住房保障方面的公共支出的同時，又能夠解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難的問題。于是，在前期統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，我國經(jīng)濟(jì)適用房主要由開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)、銷售。政府則通過開發(fā)商讓渡部分土地出讓收益、相關(guān)稅費(fèi)收入等可得利益給購買經(jīng)濟(jì)適用房的居民。然而，由于追求社會福利最大化的政府和追求利潤最大化的開發(fā)商之間主體利益不一致，開發(fā)商作為獨(dú)立的市場經(jīng)濟(jì)主體，按照價值規(guī)律從事開發(fā)活動，不愿意主動承擔(dān)保障中低收入家庭住房利益的社會責(zé)任，反而會為了追求超過3%的利潤空間，而可能采取不正當(dāng)手段虛報成本、違規(guī)銷售，甚至加收很多不合理的費(fèi)用，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房定價不合理、購買對象失腔、分配不公等諸多現(xiàn)象，從而使經(jīng)濟(jì)適用房陷入了既不經(jīng)濟(jì)又不適用的尷尬境地，無法充分實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的住房保障功能。

2運(yùn)營監(jiān)管不力

經(jīng)濟(jì)適用房的保障性住房特性使之不能與一般商品住宅同等對待，因?yàn)樽》勘Ｕ喜粌H關(guān)系到公眾的切身利益，而且涉及政府行政資源的分配和使用。住房保障領(lǐng)域政府公共服務(wù)職能的切實(shí)發(fā)揮自然成為經(jīng)濟(jì)適用房政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要制約因素。

按照規(guī)定，政府應(yīng)對經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、定價、資格認(rèn)定、公示、交易和售后管理等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全程監(jiān)管。但是，目前政府機(jī)構(gòu)中尚未有保障性住房的專門管理機(jī)構(gòu)，住房保障相關(guān)職能分散，責(zé)任不明，運(yùn)營監(jiān)管不力。同時，由于信息不透明、公眾的有限理性、個別政府官員瀆職行為等因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房政策在實(shí)際操作中出現(xiàn)一些問題，不少地方對購房資格的審查形同虛設(shè)，對建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)缺乏有效控制，對已購經(jīng)濟(jì)適用房的跟蹤管理多數(shù)處于空白，沒有專門針對違規(guī)購買經(jīng)濟(jì)適用房出租出售所得收益的政策規(guī)定。

3制度設(shè)計存在一定的缺陷

現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度中存在一定的套利空間。一方面，每個家庭實(shí)際享受政府間接補(bǔ)貼的多少取決于他們購買經(jīng)濟(jì)適用房的面積和區(qū)位條件，即面積越大、區(qū)位條件越好，享受的補(bǔ)貼利益越多。這就在無形中促使購房者追求大面積、好區(qū)位，使得經(jīng)濟(jì)適用房越來越偏離經(jīng)濟(jì)、適用的原則。另一方面，由于產(chǎn)權(quán)不明，退出機(jī)制不健全，高價的商品房與平價的經(jīng)濟(jì)適用房存在較大的價格差，誘使一部分人通過弄虛作假，購買低價經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)而出租或轉(zhuǎn)賣從中謀利。從貨幣形態(tài)看，政府撥出一定財政資金用于補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房，這樣以來政府的財政資金一旦投入，很難收回。雖然我國對經(jīng)濟(jì)適用房有政府回購和轉(zhuǎn)讓時補(bǔ)繳土地出讓金及政府原來相關(guān)優(yōu)惠的規(guī)定，但在實(shí)際執(zhí)行中，不同地點(diǎn)、不同時期都很難量化操作。一些地方就經(jīng)濟(jì)適用房流通轉(zhuǎn)讓也曾制訂了一些辦法，但操作隨意性較大，約束力不強(qiáng)，因房屋產(chǎn)權(quán)不明晰，遇到糾紛時難以找到法律依據(jù)，不利于當(dāng)事人權(quán)益的維護(hù)，也容易造成國家財政利益的損失。如有些地方規(guī)定轉(zhuǎn)讓增值收益與政府對半分成，即政府當(dāng)初讓利20%左右，卻要分得50%的增值，購房者不接受。若政府回購，不僅住戶存在搬家的麻煩，同時容易在裝飾、裝修費(fèi)用包括房屋破損的結(jié)算上出現(xiàn)爭議；更為重要的是在住房價格上漲的背景下，政府的回購價與屆時市場價的差距（經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房的差價）懸殊。因此，購買經(jīng)濟(jì)適用房失去了購買商品房的機(jī)會成本。從實(shí)物形態(tài)看，本來住房保障應(yīng)該是動態(tài)的，因?yàn)橐粋€家庭的經(jīng)濟(jì)條件等各方面都會發(fā)生變化，保障對象應(yīng)隨著經(jīng)濟(jì)條件的變動而調(diào)整。而現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房的提供基本上是靜態(tài)的，缺乏有效的退出機(jī)制，購房人一旦購買了經(jīng)濟(jì)適用房，就終身享有，經(jīng)濟(jì)適用房喪失了多次循環(huán)用于住房保障的功能。

4配套措施相對滯后

新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為制度是規(guī)范和約束個人行為的各種規(guī)則和規(guī)則的集合。制度體現(xiàn)的是社會中人與人、人與集團(tuán)、集團(tuán)與集團(tuán)等利益主體之間的利益關(guān)系。制度運(yùn)行中不可避免地與社會其他規(guī)則體系發(fā)生聯(lián)系，這些規(guī)則健全與否及運(yùn)轉(zhuǎn)狀況將對制度績效產(chǎn)生重要影響。因此，一項(xiàng)完整的經(jīng)濟(jì)適用房制度并不是孤立的，它需要相關(guān)的配套措施。但是，目前我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的相關(guān)配套措施尚未完善，主要表現(xiàn)在：一是收入申報、個人征信體系不健全。經(jīng)濟(jì)適用房供給的目標(biāo)人群是中低收入居民，但由于我國沒有建立個人信用制度和個人收入申報機(jī)制，城鎮(zhèn)居民的隱形收入無法統(tǒng)計，因而劃分居民收入線的基礎(chǔ)變得很薄弱，這成為經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施的障礙之一。二是住房金融體系不健全。商業(yè)銀行辦理中低收入者個人按揭住房業(yè)務(wù)時顧及還款能力而不像對商品房一樣積極。同時，住房公積金制度也還有一些不完善的地方，除了覆蓋范圍狹窄，對中低收入者還存在繳納的公積金基數(shù)較小，支付作用有限的問題。

5有些政府部門責(zé)任缺位

有些地方政府對住房保障工作的必要性、長期性和緊迫性認(rèn)識不夠，而且現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)用地是主要是靠行政劃撥，同時還要減免各項(xiàng)稅費(fèi)，這樣使得地方政府減少了一些財政收入，所以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的積極性不高。由此，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目儲備不足，土地落實(shí)難度大，部門利益矛盾造成房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中各種行政事業(yè)性收費(fèi)優(yōu)惠政策難以落實(shí)，給經(jīng)濟(jì)適用住房制度運(yùn)行和管理工作帶來較大的困難。

與此同時，我國目前城鎮(zhèn)住房保障基本法律法規(guī)的缺位導(dǎo)致城鎮(zhèn)基本住房保障制度基礎(chǔ)薄弱，極大地影響了經(jīng)濟(jì)適用房制度的實(shí)施。盡管陸續(xù)出臺了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等文件和部門規(guī)章，但是沒有上升到法律、法規(guī)的高度，其執(zhí)行情況不夠理想。

經(jīng)濟(jì)適用房制度是當(dāng)前階段我國解決中低收入者住房需求問題的重要社會保障制度。但是經(jīng)濟(jì)適用房在初期功能定位模糊，既具有商品房的特征，同時又含有政府補(bǔ)貼的性質(zhì)，導(dǎo)致制度設(shè)計存在一定的缺陷，影響了其保障性住房功效的發(fā)揮。為此，政府部門負(fù)擔(dān)起住房領(lǐng)域的公共管理責(zé)任，進(jìn)一步明確經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房的功能定位，結(jié)合現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平，制定出合理、有效的住房保障政策，并通過完善經(jīng)濟(jì)適用房制度設(shè)計，選擇切實(shí)可行的保障模式等方式使得經(jīng)濟(jì)適用房制度更加完善，以更好地滿足中低收入家庭的基本住房需求。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

關(guān)鍵詞：住房保障；公共廉租房；效率；公平

中圖分類號：C913.7 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006－3544（2011）05－0034－06

自改革開放， 特別是1998年我國全面實(shí)行住房貨幣化改革以來，為保障低收入群體的住房需求，我國一直在積極建立以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房為供應(yīng)體系主體的城鎮(zhèn)住房保障制度。然而，實(shí)踐表明，目前我國住房保障制度尚不夠健全， 特別對城市外來弱勢群體仍存在普遍的制度性排斥和缺失。 本文依照效率性和公平性兩個標(biāo)準(zhǔn)， 對我國與美國的住房保障方式進(jìn)行分析與比較， 以求獲得某些有益的啟示。

一、美國公共住房保障方式的效率性和公平性分析

美國是自有住房比例較大的國家， 實(shí)行商品化為主的住房保障形式， 已形成較為完善的住房制度和政策體系。不過回首20世紀(jì)，從最初的正統(tǒng)公共住房計劃，到補(bǔ)貼住房建設(shè)計劃和房租補(bǔ)貼計劃，再到政府主導(dǎo)的抵押市場模式， 美國的公共住房政策也走過了一條頗為曲折的探索道路。 由于效率性和公平性是衡量政策有效性的兩個主要標(biāo)準(zhǔn)（李莉，2010），下面依照這兩個標(biāo)準(zhǔn)對這四類計劃進(jìn)行分析與比較。

（一）正統(tǒng)公共住房建設(shè)計劃

美國的正統(tǒng)公共住房建設(shè)計劃是由政府出資并直接建設(shè)以低租金住房為主的住房保障方式。 它是在1929年美國爆發(fā)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)， 大蕭條導(dǎo)致各大城市普遍出現(xiàn)嚴(yán)重的住房短缺， 眾多美國人無家可歸的背景下提出來的。在該計劃里，政府既是公共住房的建設(shè)者，也是公共住房的所有者和管理者。

就效率而言， 正統(tǒng)公共住房建設(shè)計劃可以在短期內(nèi)較快地增加住房供給， 迅速緩解低收入階層的住房短缺問題。但是，對于政府而言，直接投資建設(shè)公共住房需要大量的資金投入， 政府的財政負(fù)擔(dān)過高。另外，一旦經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，這些低租金的公共住房由于造價較低、品質(zhì)較低曾常被大量閑置，造成資源的巨大浪費(fèi)。

從公平性來說， 正統(tǒng)公共住房建設(shè)計劃在實(shí)現(xiàn)社會居住公平的目標(biāo)方面效果甚微。（1）部分該計劃所建設(shè)的住房質(zhì)量接近于美國中產(chǎn)階級住房的品質(zhì)，這種保障過度的做法直接損害了收入略高于公共住房申請上限的家庭利益。 同時受益的低收入家庭懶得改善家庭收入， 因?yàn)橐坏┦杖胩岣呔蜁ス沧》?，結(jié)果是形成一種惡性循環(huán)。（2）整個20世紀(jì)的美國正統(tǒng)公共住房建設(shè)沒有改善種族居住隔離的問題。 由于隔離本身就是對少數(shù)民族公民權(quán)利的一種侵犯， 所以該政策的公平性目標(biāo)也就大打折扣。（3）政府投資建設(shè)公共住房，在無需交稅的情況下進(jìn)入市場與私人房地產(chǎn)開發(fā)商競爭。 這種做法使得開發(fā)商的投資利潤降低， 對開發(fā)商的不公平直接造成該計劃始終受到房地產(chǎn)開發(fā)商的攻擊。

（二）補(bǔ)貼住房建設(shè)計劃

1968年美國的住房法引入了補(bǔ)貼住房建設(shè)計劃。該計劃通過利息補(bǔ)貼的方式為公共住房的建設(shè)環(huán)節(jié)提供資金， 以刺激私人開發(fā)商或非營利性機(jī)構(gòu)參與公共住房的建設(shè)與供應(yīng)。 在補(bǔ)貼住房建設(shè)計劃中，政府不再是公共住房的建設(shè)者、所有者和管理者三位一體的角色，而只是住房的管理者。

從效率性方面分析， 政府補(bǔ)貼的吸引使得私人開發(fā)商對該計劃的參與熱情大增， 住房供應(yīng)量也較快增加，住房短缺明顯緩解。在美國住房發(fā)展史上，實(shí)施該計劃所增加的住房供應(yīng)量甚至比正統(tǒng)公共住房建設(shè)計劃還要多。 僅在1968～1973年短短5年的時間里，補(bǔ)貼住房建設(shè)計劃就資助新建住房6928萬套，利用存量住房約28萬套； 而1933～1956年超過20年的時間里， 正統(tǒng)公共住房建設(shè)計劃僅建成住房約4214萬套。

然而， 補(bǔ)貼住房建設(shè)計劃在具體實(shí)施過程中很快暴露出建設(shè)資金被挪用以及監(jiān)管成本過高等諸多問題，恰恰體現(xiàn)了該計劃的低效率。在該計劃的實(shí)際操作過程中， 為了保證接受財政補(bǔ)貼的建設(shè)者按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)建房，政府付出了巨大的監(jiān)督成本，然而開發(fā)商通過各種手段挪用或轉(zhuǎn)移政府的補(bǔ)貼等情況仍時有發(fā)生。 而由于政府的補(bǔ)貼是先進(jìn)入住房建設(shè)環(huán)節(jié)， 這種間接方式使得補(bǔ)貼不可能全額到達(dá)目標(biāo)人群手里。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗里德曼指出：在補(bǔ)貼住房建設(shè)計劃的實(shí)施過程中， 住戶得到的好處遠(yuǎn)低于政府為提供補(bǔ)貼所付出的代價。

從公平性方面分析， 由于此時政府還在試圖通過正統(tǒng)公共住房計劃解決低收入家庭的住房問題，補(bǔ)貼住房建設(shè)計劃針對的目標(biāo)是中等偏低收入家庭（開發(fā)商更愿意建設(shè)針對較高收入家庭的質(zhì)量較好、利潤更高的住房），而把低收入家庭排除在外，結(jié)果產(chǎn)生了新的不公平。此外，補(bǔ)貼住房建設(shè)計劃也沒有改善貧困群體的居住隔離問題。 因?yàn)榘兹碎_發(fā)商常把政府補(bǔ)貼住房選址在黑人聚居區(qū)， 使得部分家庭還是擺脫不了居住隔離的命運(yùn)。短短兩年，美國社會對該計劃已經(jīng)批評如潮， 以至于1972年政府不得不中止了該計劃。

（三）房租補(bǔ)貼計劃

美國《1974年住房法和社區(qū)發(fā)展法》提出了租金補(bǔ)貼計劃（其實(shí)早在1965年《住房法》里就推出了一項(xiàng)“房租補(bǔ)貼計劃”，只不過當(dāng)時并沒有得到廣泛的重視）。該計劃授權(quán)聯(lián)邦住房管理機(jī)構(gòu)向租住非公共住房類住宅的低收入家庭提供房租補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的額度為住房租金超過租戶收入25%的差額。

從效率性方面分析， 房租補(bǔ)貼計劃允許參與計劃的家庭到住房市場上自由選擇住房， 這樣既可以充分利用存量房產(chǎn)，也節(jié)約了社會資源。隨著低收入家庭住房支付能力的提高， 低等級住房租金水平相應(yīng)提高，這使得擁有此類房產(chǎn)的房主更樂于出租，同時可能拿出部分資金作為維修費(fèi)用， 由此避免了舊房棄置的現(xiàn)象。1974～1980年，房租補(bǔ)貼計劃補(bǔ)貼住房超過100萬套，其中新建住房超過30萬套，存量住房的利用超過70萬套。可見，房租補(bǔ)貼計劃在對存量住房的利用方面效果顯著。另外，房租補(bǔ)貼計劃只對接受補(bǔ)貼的住戶進(jìn)行管理， 避免了政府像在前兩類計劃中那樣對住房市場進(jìn)行直接干預(yù)， 這大大提高了政府的市場調(diào)控效率。必須承認(rèn)的是，根據(jù)該計劃自行到市場中求租住房的城市低收入者， 有時也有租不到合適住房的現(xiàn)象。

從公平性方面分析，在房租補(bǔ)貼計劃中，由于接受該補(bǔ)貼的住戶必須至少拿出家庭收入的25%來支付房租， 這樣的限制使得他們所選擇的房產(chǎn)會因家庭收入的高低限定在適度的范圍內(nèi)， 不會因?yàn)檎难a(bǔ)貼就獲得品質(zhì)特別好的住房。此外，通過財政補(bǔ)貼的形式提高城市低收入家庭的住房支付能力，低收入家庭可以有效地提高住房消費(fèi)水平， 可以比較自由的選擇租住位置， 這也使得房租補(bǔ)貼計劃在消除居住隔離方面取得一定的進(jìn)展。

房租補(bǔ)貼計劃不涉及住房建設(shè)領(lǐng)域， 而是將補(bǔ)貼一步到位落實(shí)在租戶身上； 政府不再對公共住房進(jìn)行直接管理，而只對接受補(bǔ)貼的住戶進(jìn)行管理。其關(guān)鍵的變化是把住房援助從住房的供應(yīng)者轉(zhuǎn)向了需求者。法案還規(guī)定地方住房機(jī)構(gòu)可以購買、租賃、修繕?biāo)饺朔课葑鳛楣沧》康难a(bǔ)充， 為低收入家庭與地方住房管理部門提供更多樣的選擇。從此，房租補(bǔ)貼計劃取代正統(tǒng)公共住房計劃， 成為美國住房政策的核心保障方式。

（四）政府主導(dǎo)的抵押市場模式

20世紀(jì)80年代， 美國由于房地產(chǎn)泡沫破裂而導(dǎo)致的儲蓄與貸款協(xié)會（簡稱儲貸協(xié)會）危機(jī)爆發(fā)。在解決該危機(jī)的過程中， 美國政府主導(dǎo)的抵押市場模式逐漸形成。 抵押市場模式是指通過用住房抵押貸款證券化的辦法， 經(jīng)由法律和政府的政策引導(dǎo)來為普通家庭尤其是中低收入家庭融通住房資金， 讓更多的普通家庭通過低利率的貸款或其他補(bǔ)貼方式比較容易地?fù)碛凶约旱淖》俊?/p>

從效率性方面分析，首先，采用抵押市場模式籌資靈活迅速。只要法律許可，住房金融機(jī)構(gòu)就可在資本市場迅速籌資，其數(shù)額、時機(jī)、方式可以根據(jù)自身需要和市場情況加以靈活調(diào)整。其次，銀行等金融機(jī)構(gòu)在一級市場發(fā)放住房抵押貸款， 在二級市場將貸款打包出售給特殊目的載體， 使得銀行資產(chǎn)負(fù)債表上的抵押貸款變成現(xiàn)金， 抵押貸款的信貸風(fēng)險也隨之轉(zhuǎn)移到特殊目的載體。利用住房抵押貸款證券化，可以解決一級市場上“存短貸長”的矛盾，控制金融機(jī)構(gòu)的利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險，穩(wěn)定其經(jīng)營收益，實(shí)現(xiàn)其管理目標(biāo)。同時，抵押貸款證券化大大拓寬了資金的籌集方式，有效地防范了信貸風(fēng)險，有利于住房抵押貸款的發(fā)放。

從公平性方面分析， 美國住房與城市發(fā)展部 （HUD）為其制定了三大政策目標(biāo)：（1）為中低收人家庭住宅信貸服務(wù)；（2） 為特定地區(qū)的住宅信貸服務(wù)；（3） 為實(shí)現(xiàn)全體居民得到可支付住宅的目標(biāo)服務(wù)，如低收入住宅抵押貸款中，借款人收入等于或低于當(dāng)?shù)刂械仁杖?0%和80%的貸款應(yīng)占一定的比例。這三大政策的目的，就是讓普通居民能夠得到其支付得起的住房，從而實(shí)現(xiàn)廣泛的公平。同時，抵押市場模式采用市場化的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制， 參與住房抵押貸款證券化的各方，如原始貸款人、證券發(fā)行人、信用增強(qiáng)機(jī)構(gòu)、投資者等共同分擔(dān)風(fēng)險，這也實(shí)現(xiàn)了另一種公平。

政府主導(dǎo)的抵押市場模式這一做法在解決中低收入家庭的住房問題上發(fā)揮了重要作用，1994～2006年， 美國住房自有率從64%上升到69%， 超過900萬戶家庭擁有了自己的房屋。 不過要注意的是，這個金融體制雖然在一定時期內(nèi)提高了低收入者的住房自有率，但由于其支付能力不足，為2007年的次貸危機(jī)爆發(fā)埋下了巨大的隱患。

通過美國的公共住房保障經(jīng)歷非常復(fù)雜的變遷過程可以發(fā)現(xiàn)其總體原則和趨勢則是： 一般情況下，政府不直接提供保障住房，而是通過服務(wù)購買的方式讓私人企業(yè)來建造，并利用發(fā)達(dá)的金融工具，把低收入者推向市場， 讓市場解決低收入者的住房問題，逐漸實(shí)現(xiàn)效率和公平目標(biāo)的提高。就我國目前來說，房地產(chǎn)市場發(fā)展尚未成熟，國土資源較為緊張，城市化水平迅速提升，城市中低收入家庭較多，我國必須從國情出發(fā)，選擇適合的住房保障運(yùn)作模式。

二、 我國城鎮(zhèn)住房保障方式的效率性和公平性分析

我國在1998年前長期實(shí)施住房實(shí)物分配制度，給政府和企業(yè)造成了極大的壓力， 但沒有實(shí)現(xiàn)在效率和公平方面的目標(biāo)。 所以1998年后我國實(shí)行分類住房供應(yīng)體系，建立了以住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租住房制度為主要內(nèi)容的城鎮(zhèn)住房保障制度（《中國的社會保障狀況和政策》白皮書，2004）。下面同樣按照效率和公平兩個主要標(biāo)準(zhǔn)對我國的主要住房保障制度進(jìn)行分析與比較。

（一）經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是指列入國家計劃， 由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造， 以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。 政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷是為了幫助中低收入家庭解決住房問題。 但是經(jīng)過10余年的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房沒有發(fā)揮預(yù)想中的作用，現(xiàn)實(shí)情況中經(jīng)濟(jì)適用房的種種弊端日益突出。

經(jīng)濟(jì)適用房所具有的保障性與商品性的雙重屬性， 使其搖擺于商品房和社會保障性低收入住宅之間，定位模糊，這使經(jīng)濟(jì)適用房從理論到實(shí)踐都行不通（車春鸝、高汝熹，2010），其公平性和效率性都十分低下。

理論上，按麥克唐納德的市場過濾模型原理，如果一個符合條件的家庭購買了一套經(jīng)濟(jì)適用房，在經(jīng)濟(jì)條件改善之后，該家庭有了更換住房的需求。此時，若將經(jīng)濟(jì)適用房售出，一方面，目前沒有一個合適的機(jī)制對經(jīng)濟(jì)適用房的再出售進(jìn)行控制， 該家庭購買時享受的優(yōu)惠將以差價的形式完全獲利， 這對于沒有享受到經(jīng)濟(jì)適用房的人來說顯然有失公平；另一方面， 經(jīng)濟(jì)適用住房向市場出售后轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩?，政府雖增加了經(jīng)濟(jì)適用房的投資，但社會中經(jīng)濟(jì)適用房總數(shù)卻沒有增加， 經(jīng)濟(jì)適用房的效率也因此得而復(fù)失。

在實(shí)際操作過程中， 經(jīng)濟(jì)適用房和補(bǔ)貼住房建設(shè)計劃一樣，政府付出了巨大的監(jiān)督成本，但是效率低下。一方面，經(jīng)濟(jì)適用房價格的雙軌制人為制造了較大的“尋租空間”，結(jié)果是經(jīng)濟(jì)適用房銷售對象容易錯位， 部分不符合要求的家庭分配到了經(jīng)濟(jì)適用房，同時經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中的“大戶型”、“高檔化”現(xiàn)象屢見不鮮，嚴(yán)重背離了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷。另一方面，由于利益驅(qū)動，1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)適用房投資一直偏少。 經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比由1999年的16.56%的最高值持續(xù)下降為2007年的3.3%，完全不能滿足數(shù)量龐大的中低收入者的需求。

經(jīng)濟(jì)適用房制度的根本缺陷在于， 忽視了住房的特殊性， 政府用于經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼沒有轉(zhuǎn)化為應(yīng)有的房屋產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致住房保障資源不能循環(huán)累積，使我國住房保障體系長期難以建立（錢瑛瑛，2003）。其實(shí)，針對這個根本缺陷也不是沒有對策可尋，那就是住房共有產(chǎn)權(quán)制度。

共有產(chǎn)權(quán)住房制度在美、法等國最早出現(xiàn)，主旨是允許購房人根據(jù)其支付能力出資購買政府所擁有住房的一定份額（通常在25%～75%）的產(chǎn)權(quán)，與政府共同擁有各自比例的住房產(chǎn)權(quán)。 購房人對住房協(xié)會持有的部分產(chǎn)權(quán)支付優(yōu)惠租金，并可在負(fù)擔(dān)減輕（增重）時逐步申請購買（出售）一定比例的剩余產(chǎn)權(quán)（莫智等，2010）。 該政策的保障對象必須符合廉租房要求并且列入地方政府的輪候名單。 通常對這些保障對象還會設(shè)置多項(xiàng)保證條款：禁止轉(zhuǎn)租，更不得對外出售；如果出售的話，非營利機(jī)構(gòu)或政府部門有優(yōu)先回購權(quán)；一旦將住房上市，必須一次性補(bǔ)交全部的免息貸款， 且所借25%份額對應(yīng)的價值為出售當(dāng)時住房的市場價值。通過這些制度的有效實(shí)施，可以實(shí)現(xiàn)住房保障資源的循環(huán)累積。所以說，它對目前的經(jīng)濟(jì)適用房制度欠缺的是一個完善的運(yùn)行機(jī)制。

（二）廉租房

廉租住房是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽?向城鎮(zhèn)低收入家庭提供的租金相對低廉的保障性住房。廉租房作為中國一項(xiàng)重要的住房制度，建立時間不短，但由于多種因素的制約，發(fā)展程度非常有限， 成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性失衡的關(guān)鍵問題之一（巴曙松，2006）。

按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部委2007年頒發(fā)的《廉租住房保障管理辦法》， 廉租住房保障方式主要是指貨幣補(bǔ)貼（“人頭補(bǔ)貼”）和實(shí)物配租（“磚頭補(bǔ)貼”）。 實(shí)物配租是指政府直接進(jìn)行公共建設(shè)或?yàn)榻ㄔO(shè)者提供資助，以向低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。 貨幣補(bǔ)貼是指政府向住房需求者提供補(bǔ)貼以提高低收入家庭的住房支付能力，由其自行承租住房。貨幣補(bǔ)貼允許符合條件的家庭到市場上自由選擇住房， 這和美國的房租補(bǔ)貼計劃只對接受補(bǔ)貼的住戶進(jìn)行管理的方式也是一樣的，由此產(chǎn)生的效率也大大提高。但是我國的政策一直在貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租之間搖擺。

其實(shí)，“人頭補(bǔ)貼”相對“磚頭補(bǔ)貼”來說優(yōu)點(diǎn)非常明顯：“磚頭補(bǔ)貼”的建設(shè)資金負(fù)擔(dān)太重，運(yùn)營中人力資源耗費(fèi)巨大，會降低整個住房市場的運(yùn)行效率；“人頭補(bǔ)貼”對住房存量市場有吸納作用，其效率優(yōu)于“磚頭補(bǔ)貼”。因此一國的住房保障方式在住房短缺不再是主要矛盾時都經(jīng)歷了從“磚頭補(bǔ)貼”為主向“人頭補(bǔ)貼”為主的轉(zhuǎn)變，我國也理應(yīng)遵循這個規(guī)律。

從公平性方面分析， 廉租房制度由于兼有社會救濟(jì)、保險、福利的綜合特征，可以滿足低收入群體的居住有其所的需求， 正在成為我國社會保障制度的重要組成部分。長期來看，廉租房不僅有利于抑制房價，還有利于人才的引進(jìn)與流動。但是，目前我國的廉租房政策對目標(biāo)人群進(jìn)行了嚴(yán)格的限定， 只有本地城市戶口的才能夠申請入住。 而作為城市建設(shè)重要力量的、 實(shí)質(zhì)上也是城市人口組成部分的城市農(nóng)民工，卻仍然享受不到這種福利政策。在這種背景下公共租賃住房便應(yīng)運(yùn)而生。

（三）公共租賃房

公共租賃住房是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以低于市場價的方式，有針對性地出租給既不符合保障性住房供應(yīng)條件、 又無權(quán)購買經(jīng)濟(jì)適用房、更無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房保障模式?？梢?，公共租賃住房是針對廉租房服務(wù)對象太過狹隘而提出的新事物， 公平性是其第一大目標(biāo)。

公共租賃住房和廉租房的效率性是一樣的，如果把這二者統(tǒng)一為廉租房，應(yīng)該也沒什么問題，只是需要根據(jù)收入水平的不同， 制定不同的租金標(biāo)準(zhǔn)而已。目前，廣東、江蘇等省的一些城市已經(jīng)試點(diǎn)公共租賃房項(xiàng)目， 不過效率方面也出現(xiàn)了一些問題：首先，公共租賃房的保障對象沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)界定。從我國實(shí)際情況出發(fā)，推進(jìn)公共租賃房制度建設(shè)，首先是要把中等偏低收入家庭、 特別是常住本地的低收入外來人口納入公共租賃房體系中來。其次，一些公共租賃房因?yàn)榕涮自O(shè)施不完善閑置率較高， 這說明只有提供區(qū)位合適的租住房屋， 降低承租人的日常社會經(jīng)濟(jì)成本， 才能真正把低收入者納入到公共租賃住房的社會福利中來。

在城市外來人口大潮中， 有大量收入低下的勞動力選擇價格低廉、手續(xù)方便、管理松散的“城中村”出租屋居住。正如國發(fā)委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院（2009）所言， 城中村住房目前已是不折不扣的廉租房。 羅吉（2008）提出以公共租賃住房為導(dǎo)向的“城中村”改造模式，在保障原住民切身利益的基礎(chǔ)上，選擇公共租賃住房作為“城中村”的改建目標(biāo)，使之服務(wù)于更多的城市低收入者。 這種改造模式既能調(diào)動原住民的能動性，保證“城中村”改造順利進(jìn)行，又能在減少政府資金政策的集中投入的情況下為社會提供公共租賃住房， 維護(hù)和促進(jìn)現(xiàn)階段我國城市的良性發(fā)展。

簡而言之，為了趨利避害，我國住房保障層次供應(yīng)體系應(yīng)進(jìn)行較大調(diào)整：住房保障面應(yīng)該擴(kuò)大。從縮小城鄉(xiāng)差距、縮小貧富差距、構(gòu)建和諧社會的角度考慮，應(yīng)該逐步解決城市外生弱勢群體，包括農(nóng)民工和大學(xué)畢業(yè)生低收入聚居群體的住房問題。 通過公共租賃房的保障方式解決“夾心層”群體的住房問題，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)實(shí)行租售并舉的制度安排。 長期來看則如國發(fā)委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院（2009）所建議：經(jīng)濟(jì)適用房政策是在特定階段實(shí)行的住房政策， 隨著經(jīng)濟(jì)和社會背景的改變，這種住房政策應(yīng)該逐步淡出，保障住房的主要形式是廉租房。 所以下文的政策建議主要是針對廉租房和公共租賃房， 或者簡稱為公共廉租房。

三、完善我國住房保障制度的對策與建議

無論是從政府制定中低收入家庭住房政策的背景來看，還是從社會政策本身要解決的問題來看，中低收入家庭的住房困難問題是社會問題， 而非經(jīng)濟(jì)問題。依據(jù)初次分配追求效率，再分配追求公平的原則，在市場經(jīng)濟(jì)中，城市住房保障制度的作用應(yīng)主要體現(xiàn)在縮小貧富差距上， 為社會中的弱勢群體提供住房保障，以維護(hù)社會穩(wěn)定和增進(jìn)社會公平。公共廉租房是目前解決城市弱勢群體住房問題的最佳選擇。然而廉租房制度的推廣，既需要政策參與各方觀念的改變，還需要金融、財稅和戶籍管理制度的配套改革。

（一）積極改變住房消費(fèi)觀念

我國還是一個發(fā)展中國家， 政府住房扶助的政策對象只能限于城市弱勢群體， 城市住房保障政策本身要解決的是城市弱勢群體的居住問題。從我國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看， 也只能是低水平的基本保障。保障的本質(zhì)含義是救助，是“保障人人有房住”，而非“人人有住房”。因此，政府和百姓均要轉(zhuǎn)變觀念。

政府不應(yīng)盲目引進(jìn)一些發(fā)達(dá)國家的負(fù)債消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)“花明日錢圓今日住房夢”、“買房比租房劃算”的輿論導(dǎo)向，更不該為了拉動經(jīng)濟(jì)增長而忽視對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控、 減少中低收入家庭保障住房的建設(shè)。世界銀行對全球近40個國家的經(jīng)驗(yàn)研究表明，住房投資在GDP中所占比重當(dāng)城市化率在50%左右時最高也就達(dá)到7%～9%，而我國2009年的城市化率為44.3%，但住房投資在GDP中所占比重近10年幾乎每年都在10%以上，相對而言比重值明顯偏高。

老百姓也不應(yīng)一味追求房屋產(chǎn)權(quán)和住房自有率。住房自有不應(yīng)該成為改革的目標(biāo)，美國住房自有率才不過69%。 而根據(jù)國家統(tǒng)計局城鎮(zhèn)住戶調(diào)查數(shù)據(jù)，我國2005年城鎮(zhèn)住房私有化率為88%，2008年則已經(jīng)提高到90%。

此外， 政府要努力創(chuàng)造鼓勵通過租賃解決住房的政策環(huán)境， 包括改革房子跟戶口直接關(guān)聯(lián)的戶籍管理制度，改革地方政府經(jīng)營城市土地的財稅體制。

（二）建立多層次、分階段的住房保障體系

多層次的住房保障體系， 是主要針對中低收入住房困難家庭的一系列制度安排和政策措施， 而這些保障對象現(xiàn)在已不僅僅包括有城市戶口的中低收入群體，還應(yīng)包括大量的城市外來人口，如“新生代農(nóng)民工”和大學(xué)畢業(yè)生低收入聚居群體。

根據(jù)國家統(tǒng)計局2008年城鎮(zhèn)住戶調(diào)查數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)家庭住房建筑面積中位數(shù)為76平方米， 這說明中小戶型數(shù)量比例并不小。據(jù)相關(guān)推算，到2010年末，我國城鎮(zhèn)住房總量約為1.8億套。另據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)測算，我國“城中村”居民約3000多萬戶。而城鎮(zhèn)家庭總數(shù)約為2億戶。因此，如果考慮集體土地上住房數(shù)量如“城中村”、小產(chǎn)權(quán)房等在內(nèi)，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房套數(shù)戶數(shù)比還略高于1，全國層面上不存在住房短缺問題。

當(dāng)然， 未來五年城鎮(zhèn)人口可能平均每年增加1500萬左右， 城鎮(zhèn)人口的快速增加將帶來較大的住房需求，所以應(yīng)該通過推進(jìn)新建住房市場、存量房市場和住房租賃市場三級市場的協(xié)同發(fā)展， 發(fā)揮住房市場過濾機(jī)制，引導(dǎo)梯級的住房消費(fèi)模式。為實(shí)現(xiàn)保障的公平，避免過度福利化，住房保障應(yīng)以非產(chǎn)權(quán)式保障為主，應(yīng)通過金融、稅收和土地政策鼓勵開發(fā)企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者持有租賃房源， 形成規(guī)范化的管理和穩(wěn)定的租權(quán)關(guān)系。

（三）強(qiáng)化政府尤其是中央政府在住房保障體系中的主導(dǎo)作用

政府作為一國經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者和管理者，擔(dān)負(fù)著促進(jìn)社會全面發(fā)展和保障全體居民基本權(quán)利實(shí)現(xiàn)的職責(zé)，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體制的主體。我國是社會主義國家， 政府在住房保障制度建設(shè)和實(shí)施過程中應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，努力改善居民居住條件，保障和維護(hù)廣大居民的切身利益。

在公共廉租房制度執(zhí)行過程中， 中央政府和地方政府的目標(biāo)和行為標(biāo)準(zhǔn)可能發(fā)生偏離（巴曙松、王志峰，2010）。首先，中央政府以全社會的可持續(xù)發(fā)展為最終目標(biāo)， 更加關(guān)注全社會的住房公平和社會穩(wěn)定；而地方政府以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展為直接目標(biāo)，更關(guān)注本地中短期內(nèi)的發(fā)展問題。其次，公共廉租房建設(shè)不僅造成當(dāng)?shù)卣愂盏臏p少，還可能讓其他地區(qū)“搭便車”。由此看來，中央政府必須承擔(dān)廉租房的政策和執(zhí)行，尤其是資金來源的主要責(zé)任。

（四）充分發(fā)揮住房金融作用

國外經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家非常重視住房金融對住房保障的支持。我國住房金融市場起步較晚，還沒有形成較為完善的住房金融市場，因此，我國政府應(yīng)該擴(kuò)大住房市場融資渠道，增加住房貸款品種，設(shè)立全國性住房貸款基金。

必須說明的是， 美國政府主導(dǎo)的證券化模式尚不適于中國，因?yàn)橹袊》拷鹑谝患壥袌鰟倓偲鸩?，資金過剩壓力加大， 處于經(jīng)營模式調(diào)整過程中的銀行業(yè)正在急于發(fā)展個人信貸業(yè)務(wù)； 落后的資本市場和不健全的法律制度體系也不足以支持大規(guī)模證券化的開展。事實(shí)上，美國次貸危機(jī)及國際金融危機(jī)爆發(fā)后，美國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重受挫、損失慘重，并危及到全球金融體系。所以，重新認(rèn)識美國的住房制度，深層次思考住房市場化的利弊， 有助于確定我國推進(jìn)住房金融的步驟。

（五）盡快建立健全我國住房保障法律體系

發(fā)達(dá)國家住房保障制度一般是以法律形式存在的，如美國的《住房法》、《住房與城市發(fā)展法》。住房保障制度的法律， 為公有住房政策的落實(shí)與實(shí)施提供了法律上的支持， 對開展住房保障至關(guān)重要（李揚(yáng)，汪利娜，2009）。如廉租住房在實(shí)際操作過程中，只有通過法律才能保證實(shí)現(xiàn)廉租房與商品房兩個系統(tǒng)的封閉， 包括廉租房的實(shí)物交易系統(tǒng)封閉以及廉租房金融體系的封閉。 廉租房公共產(chǎn)品的特性要求其與市場保持隔絕，由此保證廉租房的有效建設(shè)、公平分配。所以，我國應(yīng)盡快出臺住房保障法律、法規(guī)，從立法上規(guī)定住房保障的對象、標(biāo)準(zhǔn)、資金來源等。

住房保障制度是每個國家都要長期實(shí)行的政策，隨著時代的進(jìn)步和發(fā)展，住房保障政策也必然與時俱進(jìn)?？傊?，找準(zhǔn)政策的著力點(diǎn)，研究能夠平衡各方利益的、操作性強(qiáng)的運(yùn)作機(jī)制，提高政策的執(zhí)行力度，方能真正實(shí)現(xiàn)“居者有其所”的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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［2］車春鸝，高汝熹． 從經(jīng)濟(jì)適用房到公共廉租房［J］． 改革，2010（3）．

［3］巴曙松． 中國廉租房的融資特征及其發(fā)展路徑研究（上）［J］． 中國房地產(chǎn)，2006（9）．

［4］國家發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院． 我國城鎮(zhèn)住房保障制度研究［J］． 宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2009（8）．

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［7］羅吉． 由“個體出租”到“政府公共租賃”――基于出租經(jīng)濟(jì)的“城中村”改造探索［J］． 現(xiàn)代城市研究，2008（12）．

篇10

【關(guān)鍵詞】公租房；融資困境；解決路徑

一、前言

在市場經(jīng)濟(jì)社會，由于市場資源配置以及人與人能力之間的差異，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展造成了很大的不均衡，并使人與人之間得收益分配相差甚大。這種差別體現(xiàn)在基本需求上，就是不少家庭由于支付能力不足而買不起住房。政府提供的公共租賃住房，具有租金穩(wěn)定、價格低廉、方便調(diào)控等優(yōu)勢，為廣大群眾提供住房保障，受到中低收入群眾的普遍歡迎。但在公租房的建設(shè)中，還存在著一些亟待解決的問題，其中最重要的就是融資的困境，必須對其進(jìn)行有效解決，從而使之更好的服務(wù)于公租房建設(shè)。

二、公租房產(chǎn)生的背景

所謂公租房，是指由政府出資或提供優(yōu)惠政策支持建造的低租金公共租賃住房。2007年在深圳等地首先試行，租住對象為收入夠不上保障房標(biāo)準(zhǔn)，又買不起商品房的“夾心層”人群。2007年，有關(guān)部門就公共租賃房開始調(diào)研的出發(fā)點(diǎn)是希望通過公共租賃房“探索解決大學(xué)畢業(yè)生等新就業(yè)人員的住房問題”?！靶戮蜆I(yè)人員的住房問題是各國都面臨的一個難題。他們雖然不屬于低收入群體，但剛剛就業(yè)，積蓄少，存在階段性的住房困難?！饼R驥表示，政府有責(zé)任支持他們解決住房問題，公共租賃房就是很好的方式。 在2009年3月11日的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞會上，有人提問：對既買不起經(jīng)濟(jì)適用房又不夠廉租房條件的“夾心層”，政府又如何解決。住建部副部長齊驥給出的回答是：要加快公共租賃房的建設(shè)。公共租賃房歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業(yè)職工出租。2011年10月，北京市建委公布《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》，公租房首次向非京籍開放；12月1日，北京公租房細(xì)則開始實(shí)施，各街道開始接受市民的申請。我國公租房建設(shè)正處在起步階段，任務(wù)量大、資金極度緊缺。面對如此大的資金瓶頸，公租房項(xiàng)目采用多種融資模式、促進(jìn)多種資本進(jìn)入是十分必要的。

三、保障性住房的發(fā)展脈絡(luò)

住房保障制度規(guī)定了政府必須為住房困難人群提供基本生活住房的義務(wù)。以轉(zhuǎn)移支付制度為主的若干制度安排，使最低收入家庭住房通過廉租住房制度解決，低收入家庭住房通過經(jīng)濟(jì)適用房解決。

實(shí)行住房保障制度意味著房地產(chǎn)這種特殊公共物品的公平分享，也有助于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。我國的住房政策自2005年開始，由市場化提供住房為主向加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)調(diào)整，目的是為了解決低收入家庭的住房困難問題。2007年8月，我國頒布《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，標(biāo)志著我國保障性住房政策走向完善。

四、公租房的優(yōu)點(diǎn)

眾所周知，經(jīng)濟(jì)適用房的適用對象是一些擁有本地戶籍的低收入人群和面臨拆遷的人群，住戶擁有住房的所有產(chǎn)權(quán)，只要居住超過一定年限，就可以將此住房在市面上進(jìn)行交易買賣。正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房擁有上述特點(diǎn)，經(jīng)適房便成為了各利益方爭相搶奪的“香餑餑”，致使經(jīng)濟(jì)適用房失去了其保障的作用，保障房的性質(zhì)蕩然無存，從某種程度上講，其無異于廉價的商品房，而城市中困難戶得不到經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房的現(xiàn)象屢見不鮮，而真正擁有經(jīng)濟(jì)適用房的人極有可能并不是困難戶。我們經(jīng)常能夠看到在一些經(jīng)濟(jì)適用房中居住著一些高收入人群，這就使得一些需要政府給予保障性住房的低收入家庭被排除在外，只能繼續(xù)為住房困難發(fā)愁。而與之相比，公租房更加體現(xiàn)了其保障的作用，原因是公租房的住戶僅僅對房屋具有使用權(quán)而沒有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)，這一特點(diǎn)可以有效避免經(jīng)濟(jì)適用房的市場交易，又可以最大限度上平衡資產(chǎn)分配，避免一些不正當(dāng)競爭的出現(xiàn)，更可以讓經(jīng)適房不再淪為廉價商品房，最大限度地發(fā)揮保障性住房的功能。在實(shí)際運(yùn)作中，廉租房往往會出現(xiàn)資金不到位的情況，致使相對保障需求在數(shù)量上受到制約，而且廉租房的保障范圍相對較小，造成這種局面的本質(zhì)因素是廉租房的前期建設(shè)必須得到政府的扶植，需要政府注入資金，而廉租房建成以后，政府卻不具備收回成本的基本途徑，反而要繼續(xù)補(bǔ)充資金對廉租房進(jìn)行維修，社區(qū)管理和水電設(shè)施維護(hù)都要政府進(jìn)行投入。如此一來，廉租房便成為了政府的累贅或者說是負(fù)擔(dān)，給政府造成了一定程度的壓力。此外，廉租房的融資渠道單一，導(dǎo)致政府的積極性大幅度降低。而相對于廉租房而言，公租房的租金要較高，但相對于一般的市場價格較低，這至少可以讓政府在建設(shè)公租房的時候?qū)Τ杀具M(jìn)行緩慢地回收，不至于讓政府資金有去無回。因此，建設(shè)保障房的資金在應(yīng)用上則更加具有效率，投入相同的資金來建設(shè)公租房，相對于廉租房來說，可以保障更多數(shù)量家庭的住房需求，同時更可以保證房屋的建設(shè)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

五、公租房的資金來源

公租房建設(shè)資金來源渠道廣泛，但近年陸續(xù)有各地政府在公租房建設(shè)方面的資金短缺的情況出現(xiàn)。我國目前保障性住房資金來源主要有以下方式：

（一） 市場融資方式

1、REITs（Real Estate Investment Trusts）。 房地產(chǎn)投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。