導語：如何才能寫好一篇旅游地產策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】旅游房地產；戰(zhàn)略策劃；SWOT戰(zhàn)略

一、項目五力競爭分析

五力競爭分析模型為旅游房地產提出了一種戰(zhàn)略分析工具，圖1非常清晰地揭示了旅游房地產開發(fā)所面臨的五種競爭力。五力競爭分析模型的五種競爭力量就是旅游房地產企業(yè)之間的競爭力、旅游房地產市場的潛在進入者的威脅、土地出讓（轉讓）者的侃價能力、替代旅游房地產產品的威脅與旅游者、投資者的侃價能力。這里的替代旅游房地產產品是指不在本文定義范疇內卻能同樣提供具有旅游房地產特性的產品方所提供的產品，如城市內非旅游景區(qū)或者純粹人造景區(qū)內的一些休閑度假房地產。筆者認為脫離旅游資源而僅具有旅游房地產部分功能的房地產不能稱為真正的旅游房地產的。

圖1旅游房地產五力競爭分析模型

二、項目綜合競爭力分析

綜合競爭力分析模型（如圖2所示）主要是從項目本身競爭力著手，重點關注各細項的競爭力。這符合辯證法關于內外因對事物發(fā)展影響程度有區(qū)別的觀點，也分清了事物影響的內外系統作用大小。該模型依然揭示了旅游資源作為旅游房地產必不可少的元素的地位，此外還將突出了旅游房地產延伸產品——服務的重要性，這對旅游房地產策劃有十分重要的指導意義。綜合競爭力分析模型還將旅游房地產市場營銷能力當做一種競爭力。政策扶持與管理體制競爭力是該模型中的唯一外在因素。這是由于旅游行業(yè)和房地產行業(yè)的政策性都非常強，尤其是房地產市場的調整尚處在風口浪尖，旅游房地產的市場政策性因而也非常敏感，開發(fā)時尤其要關注房地產市場政策動向。

三、項目SWOT戰(zhàn)略選擇

旅游房地產項目SWOT分析應用時應配合生命周期理論。一般要從資源與環(huán)境、區(qū)位、交通、產業(yè)政策導向、市場及產品、投資者實力及專長、游憩設施配套、運營管理經驗等多方面研究。旅游房地產項目涉及因素繁多，只有全面地分析優(yōu)勢、劣勢，機遇和威脅，才能為項目開發(fā)提供決策依據。其中尤其要把握景區(qū)的資源特色和市場需求，在盡可能合理利用資源的前提下，才能根據市場需求和變化作出戰(zhàn)略選擇。因此，與前面兩模型不同的是，SWOT分析法的重要作用體

圖2旅游房地產綜合競爭力分析模型

SWOT分析圖（如圖3所示）劃分為四個象限，根據旅游房地產企業(yè)所處的不同位置，應采取不同的戰(zhàn)略。在右上角，企業(yè)可考慮擴大項目規(guī)模，增加投資。在左上角，可考慮產品、服務改進完善扭轉市場不利局面。在左下角，可考慮放棄過時、虧損產品，專注贏利產品。在右下角，可考慮尋找新的發(fā)展機會開發(fā)新產品，避免或降低外部威脅，分散風險。特別地，對于旅游房地產項目，由于旅游地周期的普遍存在和影響，旅游房地產產品結構應適時調整，這在項目戰(zhàn)略策劃階段就應作相應的構想。

參考文獻：

[1]Pryce, Adrian H. Timeshare industry structure and competitive analysis [J]. International Journal of Hospitality Management,200221(4):267-275.

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    [關鍵詞]  旅游產品  地方資源   觀光旅游產品

    旅游產品是旅游業(yè)者開發(fā)和利用旅游資源,向旅游者提供旅游吸引物與旅游服務的總和;也就是旅游者向游客提供所有旅游服務的總和。旅游產品的開發(fā),就是對旅游資源、旅游人力資源、旅游設施等進行規(guī)劃、設計、開發(fā)成旅游產品過程。在開發(fā)旅游產品上,地方資源是一個重要的途徑。地方的風土人情、歷史文化、人文景觀等等這些資源,都可以向旅游產品轉化,變成豐富的旅游資源,為當地旅游業(yè)發(fā)展所服務。本文將從以下三個方面來論述地方資源向旅游產品轉化的策略。

    一、根據市場需求,把地方資源轉化為觀光旅游產品

    游客來到旅行地,主要是觀賞和游覽異國他鄉(xiāng)的自然風光以及文物古跡。根據游客的這個需求,可以把地方資源靈活轉化為觀光旅游產品。在此,可以充分利用地方的自然景觀和人文景觀,對景點進行科學合理的規(guī)劃,把旅游景點和服務組合成綜合性的旅游產品。在把地方資源轉化為觀光旅游產品上,應該發(fā)展適應人們旅游需求的旅游產品?，F在是我國旅游高速發(fā)展的時期,旅游觀光產品應該把握市場的需要,對觀光旅游產品進行改造升級,發(fā)展適合未來市場發(fā)展的旅游產品。現在游客喜歡在旅游觀光的時候,能夠有一些參與性的娛樂休閑活動。所以,在開發(fā)城市觀光旅游產品上,應該結合自身旅游資源特色的基礎上,注重對市場需要的把握,做好觀光產品和其他旅游產品的組合,令游客在觀光景點的同時,享受到其他的休閑娛樂性活動。此外,還可以利用多種資源,對觀光旅游產品不斷深化。觀光型旅游產品一般以迷人的自然景色和城市面貌來吸引游客,但是如果游客的獵奇心理滿足之后,就會有喜新厭舊的情緒,目光就會轉向其它地方的景點。所以城市觀光型旅游產品往往有重游率低、游客停留時間短等缺陷。為了克服這些缺陷,在設計觀光型的旅游產品上,可以加大智力、技術和文化上的投入,實現旅游的種類更新;同時健全和完善旅游目的地基礎配套設施,增加旅游項目的娛樂性,這樣能滿足游客的新鮮感和刺激感。除了豐富游覽的內容之外,還可以將教育貫穿在游客的觀光活動中。景點的名勝古跡在為旅游者提供審美的同時,應該進行文化和歷史內涵的深挖掘,給旅游者提供教育的目的,這樣能增加觀光旅游產品的附加值。

    二、開發(fā)城市文化旅游產品

    隨著社會經濟的不斷發(fā)展,人們在解決了溫飽問題以后,越來越關注精神滿足。人們在旅游過程中,不再僅僅滿足一般的觀光活動,而更多希望欣賞和了解景點的歷史文化以及風土人情;還有一些旅游者,更希望在旅游中能融入到當地的民俗中,了解當地的民俗文化。因此,一些以休閑、度假行駛的文化旅游產品,也成為旅游市場的熱點。為此,地方在開發(fā)旅游資源上,應該注重文化旅游類資源產品的研發(fā),這樣才能拓展市場,滿足旅游者的需要。為了更好把地方資源轉化為文化旅游產品,當地旅游部門應該針對旅游市場的特點,整合當地資源來設計文化旅游產品。因為游客的需求是各有千秋的,有的是觀賞性的,有的是娛樂性的,有的是學習性的等等。面對市場上的這些需要,旅游部門應該整合城市的多文化資源,設計能夠滿足旅游需求的文化旅游產品。在旅游產品的設計上,應該深挖掘產品的文化內涵。因為文化具有地域性的特點,所以旅游產品應該強化和突出地區(qū)文化的特點。同時,在地域文化資源開發(fā)上,應該注重,突出本地優(yōu)勢和特色,切忌模仿照辦。事實證明,一些令游客在大同小異景點之間奔波的旅游項目,已被人們厭煩和拋棄。因此,文化旅游產品應該具備有鮮明的主題。為了達到這個目標,旅游項目上從景點開發(fā)到設施建設,以及景點服務人員的穿著和素質,都應該表現城市文化的主題。為了開發(fā)有形的物質文化資源,應該不斷豐富和發(fā)展旅游資源的文化內涵,這樣才能不斷為旅游活動增加活力,不斷吸引游客的前來。面對一些無形的旅游文化資源,可以深挖掘文化的內涵,營造旅游活動氛圍,使文化的內涵通過旅游設施和旅游活動體現出來,讓游客真切感受到其中的文化品位。在本地資源開發(fā)為文化旅游產品上,應該遵循文化保護原則,這樣才能保證文化旅游產品的可持續(xù)發(fā)展。因為對本地資源的開發(fā),必然會對當地居民或者文化資源賴以生存的條件和環(huán)境造成影響,使原來文化賴以生存的基礎喪失,從而失去了文化的真實性。所以,在開發(fā)本地資源,轉化為文化旅游產品上,不能破壞文化賴以生存的環(huán)境和文化本身;應該加大對非物質文化遺產的保護,采取手段保護原先文化的形態(tài),不能使本地文化被外來文化所異化。文化旅游資源的開發(fā),涉及到當地居民和許多人士的切身利益。為了更好發(fā)展文化旅游產品,應該開展文化旅游的認知教育。為此,應該取得當地居民和廣大群眾的理解;而且需要動員社會各界各層的人士,大力宣傳和積極參與文化旅游產品的宣傳,把文化旅游認知教育融入到旅游知識普及和宣傳活動中。這樣才能塑造優(yōu)秀的旅游文化氛圍,促進文化資源的保護和開發(fā)。

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關鍵詞：旅游地產； 開發(fā)風險評價； 多層次灰色方法

收稿日期： 2012-09-24； 修訂日期： 2013-02-25

作者簡介： 耿松濤（1978-），男，博士，海南大學旅游學院副教授，主要研究方向為旅游產業(yè)經濟、旅游企業(yè)管理。陳文玲（1953-），女，博士，國務院研究室綜合司司長，教授、博導。隨著居民生活水平和可支配收入的不斷提高，越來越多的居民將閑暇時間用于旅游消費，這種消費需求直接刺激和帶動了國內旅游地產業(yè)的發(fā)展。此外，國家出臺的相關支持政策，也為旅游地產的發(fā)展奠定了基礎，旅游地產發(fā)展前景廣闊。旅游地產的發(fā)展是事關旅游業(yè)和房地產業(yè)融合與協調的重大問題，也是值得全面、系統和深入探討的課題。雖然旅游地產的開發(fā)帶動了旅游業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展，對促進國民經濟發(fā)展和城市建設發(fā)揮了不可替代的作用，但中國旅游地產理論研究仍比較薄弱，實踐上也剛起步，尚處在初級階段。對于旅游地產的定義，學術界也存在較大的分歧。本文在前人研究的基礎上，對旅游地產進行如下定義：旅游地產是指以優(yōu)美的自然資源、悠久的人文資源為依托，滿足人們旅游、休閑、度假及養(yǎng)生等綜合需求，在旅游景區(qū)及其鄰近區(qū)域開發(fā)的各類產權酒店、分時度假酒店、景區(qū)住宅、會務中心、展覽館和旅游休閑培訓基地等物業(yè)的總稱。從旅游地產的定義可以看出，旅游地產項目在開發(fā)過程中有大量的資金投入，因此在旅游地產項目開發(fā)過程中會存在大量的風險因素。但是，目前針對旅游地產項目開發(fā)風險的學術研究相對較少。因此，分析旅游地產項目開發(fā)中可能存在的風險因素及風險評價，不僅是旅游地產理論需要研究的問題，更是實踐中亟待解決的重要問題。Tourism Science旅游科學

基于多層次灰色方法的旅游地產項目開發(fā)風險評價模型及實證研究

“旅游地產”這一概念在我國使用較多，但在外文數據庫中很難直接檢索出關于 “Tourism Real Estate” 的文獻，國外與“旅游地產”相對應的關鍵詞如 Time share（分時度假）、TimeSharing Hotel（產權酒店）、Resort Real Estate（度假地房地產）、Recreational Property（休閑不動產）、Recreational Real Estate（休閑房地產）和 Resort Property（度假地不動產）的文獻數量較多。而其中，分時度假在國外學術研究和業(yè)界的使用頻率最高，許多研究與論述都是圍繞分時度假展開。在國外，分時度假的研究已有 40 多年的歷史，其研究成果較多、涉及領域較廣，包括對分時度假的概念界定、產業(yè)發(fā)展分析、市場分析、市場銷售、交換網絡系統、保障體系、法律法規(guī)等方面（Woods，2001；Rezak，2002；Pryce，2002；Woods和Hu，2002；Hobon，2002）。Clever（2001）通過對德國房地產投資旅游業(yè)的狀況進行了實證研究，發(fā)現這種投資順應了社會經濟發(fā)展和消費者需求變化趨勢，休閑社會來臨使人們有更多的時間休閑度假，旅游業(yè)正在成為房地產商投資的熱點，而房地產迎合旅游業(yè)會有更廣闊的市場。目前國外專門研究旅游地產投資風險方面的理論不多，但對于房地產投資風險分析的研究有一些值得我們借鑒。Sindt（1998）在《Real Estate Investment Analysis and Application》一書中研究了房地產投資分析問題。Jovanovic′（1999）和Spaulding（1997）對房地產投資風險做了全面的研究，主要集中在房地產項目投資風險識別、評價和防范等方面。針對旅游房地產的研究，我國學者涉足也較早，陳衛(wèi)東（1996）探討了旅游房地產的有關問題，并提出了區(qū)域旅游房地產的三種開發(fā)模式，即隨意型、規(guī)劃型和混合型；陳諒聞（1998）對環(huán)西湖各類旅游建筑的合宜性進行了探討；沈飛（2001）把旅游地產定義為以旅游度假為目的的房地產開發(fā)、營銷，開發(fā)項目全部或部分實現旅游功能；周霄和黃猛（2007）以深圳華僑城旅游地產為例，提出了旅游地產投資成功需具備的經營模式、主題定位、開發(fā)方式、投資時機、風險規(guī)避、項目選址、資金運作、產品組合要素；王琳（2007）分析了我國旅游地產開發(fā)過程中存在的問題并提出相應對策；陳金定（2007）探討了旅游度假地產開發(fā)的制約因素和策略，并認為我國旅游業(yè)從傳統的觀光旅游向休閑度假旅游的轉變使得旅游地產的發(fā)展迎來了難得的歷史機遇；耿松濤等（2012）探討了我國旅游地產開發(fā)中的單一地產開發(fā)和復合區(qū)域開發(fā)兩種模式，從產業(yè)政策、模式選擇、策劃設計、管理保護、商業(yè)營銷、不可抗力風險等方面進行了全面分析，并提出了風險規(guī)避的策略與建議。綜上可知，現有的研究針對旅游地產開發(fā)風險的量化研究相對較少，因此本文以旅游地產項目的開發(fā)風險為研究對象，通過旅游地產項目開發(fā)風險指標體系的構建來明確旅游地產項目風險評價所涉及的具體層面，然后采用多層次灰色評價模型來構建旅游地產項目開發(fā)風險的評價模型，最后以A企業(yè)為例進行實證研究。1旅游地產開發(fā)風險評價模型如果一個問題選擇用數理統計的方法進行分析，通常需要有大量的調查樣本，并且數據應服從某種典型分布。而灰色系統理論則具有一般數理統計方法不具備的優(yōu)勢，即采用選取若干專家對研究對象進行分析便可得到客觀可信的評價結果，因此常常被用來解決“貧信息不確定性”和“小樣本”問題。由于目前國內外關于旅游地產項目開發(fā)風險的定量研究較少，尚未形成全面系統的研究方法；以及受統計數據所限，很多旅游地產項目開發(fā)風險的指標很難從定量的角度來考察，即其評價指標具有較強的灰色性，所以若采用以往的研究方法如層次分析法、因子分析法、熵值法等很難準確地對旅游地產開發(fā)風險進行評價。因此，本文依據灰色系統理論來評價旅游地產項目的開發(fā)風險，避免了由于小樣本以及信息不確定而引起的缺陷等問題。

1.1指標體系的確定首先在檢索國內外有關旅游、房地產、旅游地產研究文獻的基礎上，初步篩選出與本文研究相關的評價指標，然后通過對海昌集團等旅游企業(yè)相關管理人員、房地產企業(yè)高級管理人員進行訪談來修正和完善所選的評價指標，去除掉重復、表述不明確及獲取困難的指標，得到45項指標。再由旅游學、管理學、經濟學和公共管理方面的16名專家學者組成4個評估組 2012年6月在大連東北財經大學舉行“槐城旅游論壇”，參加論壇的包括旅游學、管理學及經濟學方面專家40余人。根據專家的研究領域，選擇16位專家進行本文指標體系篩選工作，最終確定本文的旅游地產項目開發(fā)風險評價的指標體系。同時，在16位專家中又選擇了5位旅游地產方面的專家對A企業(yè)旅游地產項目開發(fā)風險的30項評價指標進行打分，從而獲得了本文評價的原始數據。對旅游地產項目開發(fā)風險評價的各項指標進行篩選，剔除了其中的15項指標，最終保留30項指標（見表1）。

1.2權重的確定多層次灰色評價中，各指標的權重確定有主觀法與客觀法。其中，層次分析法（AHP）、G1法等主觀法是指根據評價者主觀上對各指標的重視程度來決定權重；熵值法、因子分析法、變異系數法等客觀法是指根據客觀原始數據信息的聯系強度或各指標所提供的信息量來決定指標權重。主、客觀賦權各有優(yōu)缺點，因此本文采用AHP與變異系數相結合的方法來確定指標的權重。（1） AHP法確定權重a.指標層對因子層的權重運用9標度法構造判斷矩陣，并用特征向量法求權重。則每個準則層下第k個指標的權重vk為：vk=v′k∑Mi=1v′k其中，vk為因子層下第k個指標對該因子層的權重；v′k為判斷矩陣最大特征值所對應的第k個特征向量；M為因子層下指標個數。對結果進行一致性檢驗，檢驗通過，則權重分配合理。否則，重新構造判斷矩陣求權重。b.指標層對目標層的權重ρk為第j個因子層下第k個指標對目標層的權重；vk為第j個因子層下第k個指標對第j個因子層的權重；vj為第j個因子層對目標層的權重（j=1，2，…，6；k=1，2，…，M）。ρk=vk×vj（2）變異系數法確定指標權重設uk為第k個指標由變異系數法求得的權重，m為評價指標個數，n為評價專家數。根據變異系數求權重的公式為：uk=∑ni=1（Vki-V―k）2/nV―k∑mk=1∑ni=1（Vki-V―k）2/nV―k其中，Vki為第i個專家對第k個指標的評價值，V―k為第k個指標的所有專家評價值的平均值。（3） 綜合權重設對第i項指標主、客觀賦權的權重分別為wsi、woi，則綜合賦權的權重按下式計算： wi=wsi×woi∑mi=1wsi×woi1.3指定評價等級根據研究內容確定灰類的評價等級，本文采用5級量表的形式來確定。

1.4建立評價樣本矩陣評價專家序號為k，k=1，2，3，…，n，即有n位評價專家。每位評價專家對指標體系進行評價（如果是對一個對象進行評價，那么就以每一個一級指標為對象建立一個矩陣；如果以多個目標為對象，就以一套指標對應的不同對象建立評價矩陣。即可以評價一個目標，也可以評價多個目標）。這里以多個評價目標為例，對第x個項目的評價指標Uij評分等級標準打分d（x）ij，并填寫專家評分表，據此表得到第x個項目的評價樣本矩陣D（x）： D（x）=d（x）111d（x）112d（x）113…d（x）11n

d（x）121d（x）122d（x）123…d（x）12n

d（x）131d（x）132d（x）133…d（x）13n

d（x）ij1d（x）ij2d（x）ij3…d（x）ijnU11

U12

U13

Uijn1.5確定評價灰類由于人為因素的影響，專家只能給出一個灰數的白化值。為了真正反映屬于某類的程度，需要確定評價灰類的等級、灰類的灰數及灰數的白化權函數。設評價灰類序號為e，e=1，2，3，…，m，即有m個評價灰類。通常根據研究內容的實際需要將評價灰類取為五級（高風險、較高風險、一般風險、較低風險、低風險），即m=5。在此，需要確定評價灰類的白化權函數用于描述上述灰類特征。第1灰類，高風險（e=1），設定灰數1∈[0，1，2]，白化權函數為f1：f1（d（x）ijk）=1d（x）ijk∈[0，1]

（2-d（x）ijk）/1d（x）ijk∈[1，2]

0d（x）ijk[0，2]第2灰類，較高風險（e=2），設定灰數1∈[0，2，4]，白化權函數為f2：f2（d（x）ijk）=d（x）ijk/2d（x）ijk∈[0，2]

（4-d（x）ijk）/2d（x）ijk∈[2，4]

0d（x）ijk[0，4]第3灰類，一般風險（e=3），設定灰數1∈[0，3，6]，白化權函數為f3：f3（d（x）ijk）=d（x）ijk/3d（x）ijk∈[0，3]

（6-d（x）ijk）/3d（x）ijk∈[3，6]

0d（x）ijk[0，6]第4灰類，較低風險（e=4），設定灰數1∈[0，4，8]，白化權函數為f4：f4（d（x）ijk）=d（x）ijk/4d（x）ijk∈[0，4]

（8-d（x）ijk）/4d（x）ijk∈[4，8]

0d（x）ijk[0，8]第5灰類，低風險（e=5），設定灰數1∈[0，5，10]，白化權函數為f5：f5（d（x）ijk）=d（x）ijk/5d（x）ijk∈[0，5]

（10-d（x）ijk）/5d（x）ijk∈[5，10]

0d（x）ijk[0，10]1.6計算灰色評價系數對于評價指標Uij，第x個項目屬于第e個評價灰類的灰色評價系數記為M（x）ije，則有M（x）ije=∑nk=1fe（d（x）ijk）；對于評價指標Uij，第x個項目屬于各個評價灰類的灰色系數記為M（x）ij，則有M（x）ij=∑nk=1M（x）ije；1.7計算灰色評價權向量及權矩陣所有評價專家就評價指標Uij，對第x個項目第e個灰類的灰色評價權記為r（x）ije，則r（x）ije=M（x）ije/M（x）ij。考慮到灰類有5個，即e=1，2，3，4，5，便有第x個受評項目的評價指標Uij對于各灰類的灰色評價權向量r（x）ij：r（x）ij=（r（x）ij1，r（x）ij2，r（x）ij3，r（x）ij4，r（x）ij5）從而得到第x個受評項目的指標Ui所屬指標Uij對于各評價灰類的灰色評價權矩陣R（x）i，則有： Ri（x）=ri1（x）

r（x）i2

r（x）i3

ri5（x）=r（x）i11r（x）i12r（x）i13r（x）i14r（x）i15

r（x）i21r（x）i22r（x）i23r（x）i24r（x）i25

r（x）i31r（x）i32r（x）i33r（x）i34r（x）i35

r（x）i51r（x）i52r（x）i53r（x）i54r（x）i551.8綜合評價對于第x個項目的評價指標Uij，做綜合評價，其綜合評價結果記為B（x）i，則有：B（x）i=Ai×R（x）i=（b（x）i1，b（x）i2，b（x）i3，b（x）i4，b（x）i5）。由Uij的綜合評價結果B（x）i得第x個受評項目的Ui指標對各評價灰類的灰色評價權系數矩陣R（x）：R（x）=B（x）1

B（x）2

B（x）3

B（x）5=b（x）11b（x）11b（x）11b（x）11b（x）11

b（x）21b（x）22b（x）23b（x）24b（x）25

b（x）31b（x）32b（x）33b（x）34b（x）35

b（x）51b（x）52b（x）53b（x）54b（x）55于是，對于第x個受評項目的指標Ui做綜合評價，其綜合評價結果記為B（x），則有：B（x）=A×R（x）=（b（x）1，b（x）2，b（x）3，b（x）4，b（x）5）1.9計算綜合評價值設將各評價灰類等級按“灰水平”賦值，則各評價灰類等級值化向量C=（1，2，3，4，5）。于是，第x個受評項目的綜合評價值Z（x）按下式計算：Z（x）=B（x）×CT2旅游地產項目開發(fā)風險評價實證研究

2.1數據來源為了保護旅游地產企業(yè)的相關信息，在本文中涉及的企業(yè)信息均不采用真實稱呼。現有A企業(yè)要進行旅游地產項目開發(fā)，但由于目前國家產業(yè)政策以及企業(yè)的自身實力等問題對項目的開發(fā)產生了一定的風險，為了了解各方面的風險大小以及是否適合進入旅游地產項目，A企業(yè)在開發(fā)前首先決定進行旅游地產項目開發(fā)風險的評估，從而在旅游地產項目的開發(fā)過程有效地規(guī)避風險，使項目取得成功。本文擬對A企業(yè)旅游地產項目開發(fā)進行風險評價。首先選擇5位旅游地產方面的專家對所確定的旅游地產項目開發(fā)風險評價指標體系以李克特5級評價標準進行評估，即對每一項指標采用（高風險、較高風險、一般風險、較低風險、低風險）=（1，2，3，4，5）的方式進行打分；然后根據專家的評估結果，計算出A企業(yè)旅游地產開發(fā)項目的各項風險指數。

2.2指標權重的確定根據指標權重的確定方法，采用AHP確定旅游地產項目開發(fā)風險各指標的主觀權重，采用變異系數法確定旅游地產項目開發(fā)風險各指標的客觀權重，然后利用綜合權重的計算公式求得各指標的綜合權重（見表1）。

2.4旅游地產項目開發(fā)風險情況分析通過表2可以得出旅游地產項目開發(fā)風險的一些基本結論。

表2旅游地產項目開發(fā)風險評價結果旅游地產

開發(fā)風險灰色水平狀態(tài)高風險（1）較高風險（2）一般風險（3）較低風險（4）低風險（5）綜合

評價值管理保護風險00.02900.27140.37690.32273.9933產業(yè)政策風險00.02980.27940.37940.31153.9726商業(yè)營銷風險00.05460.28980.35890.29673.8977模式選擇風險00.09700.31480.32670.26143.7525策劃設計風險00.09820.31500.32560.26123.7500不可抗力風險00.11130.32140.31510.25213.7081綜合風險00.07760.30280.34120.27843.8203

通過表2的評價結果可以看到旅游地產項目開發(fā)風險的各項風險均處于較低的狀態(tài)，即都大于3.7的水平。本文設定的評價集為（高風險、較高風險、一般風險、較低風險、低風險）=（1，2，3，4，5），本文的評價結果處于一般風險與較低風險之間。其中管理保護風險為3.9933，向4的狀態(tài)靠近，產業(yè)政策風險、商業(yè)營銷風險都大于3.8，其余的各項風險值也都大于3.7，因此A企業(yè)的旅游地產項目開發(fā)風險較低，前景樂觀，適合投資。具體分析如下。管理保護風險的分值為3.9933，低于旅游地產項目綜合開發(fā)風險，處于最低風險狀態(tài)水平。此項風險一方面體現在旅游地產項目的開發(fā)對于周邊環(huán)境與資源環(huán)境的影響，另一方面體現為對投資項目工程的管理與運作，兩個方面的因素均與企業(yè)內部的管理與控制能力關系密切，A企業(yè)建立時間較長，在房地產領域具有一定的知名度與信譽度，企業(yè)內部管理層次清晰，而且企業(yè)在各個項目的運行中都很注意從可持續(xù)發(fā)展的角度來考慮，同時管理人員都具有豐富的經驗與業(yè)務能力，能夠保障項目在運行中風險降至最低。產業(yè)政策風險的分值為3.9726，低于旅游地產項目綜合開發(fā)風險，處于第二位。國家在“十二五”期間對房地產項目的開發(fā)與管理提出了很多限制性的政策，其中土地審批制度更加完善，而且比以前更加嚴格，這使旅游地產在土地獲取上有了一定的風險，但A企業(yè)以往土地獲取的狀況在行業(yè)內好于同等水平的其它企業(yè)，土地管理制度風險較小。但國家的房地產交易稅、信貸業(yè)務政策的改革與創(chuàng)新將對A企業(yè)產生一定的影響，雖然國家總體的政策對房地產行業(yè)限制性更加嚴格，但旅游產業(yè)是國家“十二五”時期重點發(fā)展方向，因此旅游地產的發(fā)展趨勢在國家宏觀調控與經濟政策的作用下將呈現一種良好的狀態(tài)。綜合來看，產業(yè)政策雖然對地產項目有所限制，但旅游地產項目由于其特殊的作用與地位會得到一個良好的發(fā)展空間。商業(yè)營銷風險的分值為3.8977，低于旅游地產項目綜合開發(fā)風險，處于第三位的水平。營銷是旅游地產項目成功與否的關鍵因素，良好的營銷模式可以有效地對旅游地產項目進行市場宣傳，加快旅游地產的營銷速度，降低旅游地產項目可能形成的資金周轉風險。A企業(yè)具有地產專業(yè)營銷團隊，可以從營銷模式、營銷策略、營銷理念、營銷路徑等方面提供全方位的營銷概念，保障了A企業(yè)商業(yè)營銷的有效實施，可以降低這方面的風險。模式選擇風險的分值為3.7525，高于旅游地產項目綜合開發(fā)風險，處于第四位的水平。模式選擇對于旅游地產的風險也是一項很重要的因素，要根據現有的經濟政策與產業(yè)發(fā)展重點進行適合項目本身的發(fā)展模式，選擇正確與否的關鍵在于把握好當今的國內外形式與政策。但根據這些做出完全正確的判斷是很有難度的，所以該項風險相對其他風險更大一些。策劃設計風險的分值為3.7500，高于旅游地產項目綜合開發(fā)風險，處于第五位的水平。策劃是一個項目成功與否的關鍵，也是項目成功風險較大的一個因素，由于目前地產市場的動蕩變化，使得策劃的風險也在不斷地增大，策劃的時效性較短，很可能出現策劃初期效果較好，但到后期可能出現效果不佳的現象。即使項目的廣告策劃與創(chuàng)意策劃做得再好，也不可能滿足所有人群的需要，這些都存在一定的風險，因此要把握好目標市場定位，有效降低風險的存在，由于A企業(yè)具有長期的地產項目策劃經驗，可以保障項目目標市場的準確性，所以項目的整體策劃風險可以得到有效的控制。不可抗力風險的分值為3.7081，高于旅游地產項目綜合開發(fā)風險，處于第六位。世界性的經濟形勢變化或者國內產業(yè)政策變革在旅游地產項目的建設過程中，都可能對旅游地產項目的開發(fā)與運行形成很大威脅，這些風險極難避免，只有采取一定的應急措施進行有效的防范，因此這項風險在各項風險中是風險最高的一項，由于A企業(yè)在地產行業(yè)的多年經營經驗，且采取了多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，可以針對突發(fā)危機及時調整，形成應對策略，從而可以最大限度地降低不可抗力風險對于項目的影響。3結論與討論旅游地產項目開發(fā)風險評價是一個復雜而系統的工作，在評價指標方面包含針對評價對象的多種評價因素的確定，以及對各種評價因素的重要性賦予不同的權重，這其中既有定性的研究也有定量的分析。本文建立了旅游地產項目開發(fā)風險評價的指標體系，并采用主客觀結合的方法確定了各指標體系的權重，同時運用多層次灰色評價對旅游地產項目開發(fā)風險進行了案例研究。以A企業(yè)為案例的風險狀況評價結果顯示，A企業(yè)旅游地產項目開發(fā)風險的綜合評價值為3.8203，處于接近較低風險狀態(tài)，表明A企業(yè)適合進行旅游地產項目的投資開發(fā)。其中管理保護風險的分值為3.9933、產業(yè)政策風險的分值為3.9726、商業(yè)營銷風險的分值為3.8977、模式選擇風險的分值為3.7525、策劃設計風險的分值為3.7500、不可抗力風險的分值為3.7081，表明各個層面的風險評價分值都適合進行旅游地產項目的開發(fā)，開發(fā)風險較小。本文對旅游地產項目開發(fā)風險評價模型的建立與實證研究，為旅游地產行業(yè)的開發(fā)風險評價與投資選擇提供了一定的理論與實踐指導，同時也希望通過本文的研究為未來旅游地產項目風險研究提供一種可能的范式。

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Research on Evaluation Model of Tourism Real Estate Projects

Development Risks and Its Empirical Analysis： Based on

the Multilevel Grey Evaluation Method

GENG Songtao1， CHEN Wenling2

（1.School of Tourism， Hainan University， Haikou 570228， China；

2.Department of Research， State Council， 100017， China）

篇4

【關鍵詞】旅游地產；特征；發(fā)展現狀；前景

重慶直轄后，經濟迅速發(fā)展，國民收入不斷提高，重慶旅游地產業(yè)迎來了前所未有的高速發(fā)展期。由于前期規(guī)劃、市場定位等因素旅游地產開發(fā)也出現了一些問題。

一、旅游地產

旅游地產是指以旅游度假為目的的房地產開發(fā)、營銷模式，以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈為開發(fā)契機，以優(yōu)美景觀及良好的度假休閑服務設施為支持，以旅游服務為主要功能，針對游客的房地產項目【1】。較之一般的住宅，旅游地產的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

二、重慶旅游地產主要特點

重慶旅游地產集中依托自然資源為核心進行地產開發(fā)，相比其它區(qū)域的旅游地產，重慶的旅游地產有其自身的特點：

1.資源條件優(yōu)良：重慶地處四川盆地東南部，其北部、東部及南部分別有大巴山、巫山、武陵山、大婁山環(huán)繞。地貌以丘陵、山地為主，坡地面積較大，有“山城”之稱。重慶轄區(qū)內南山、縉云山、仙女山、金佛山、黑山谷等區(qū)域自然景觀及資源條件優(yōu)質。

2.景觀塑造成本較低：重慶區(qū)域內較為知名的山海拔在1000米左右，湖泊眾多，原生態(tài)自然植被較為豐富，峻嶺、峰林、幽峽、峭壁、森林、林海、飛瀑、碧水、溶洞、棧道、浮橋、云海、田園、原始植被、珍稀動植物加之山體連綿，峰巒疊嶂。以此為基礎，參照地形地貌，以可持續(xù)維護為基礎，做保護性開發(fā)，成本總體較人造景觀低。

三、重慶旅游業(yè)發(fā)展現狀

1、專業(yè)人才缺乏。

旅游地產涉及旅游、房地產、企業(yè)管理等多個領域，要求從業(yè)人員有較高的素質。其從業(yè)人員不僅需要掌握房地產業(yè)運作方式以及網絡技術等相關知識，而且還需具備酒店管理，市場營銷、旅游管理等專業(yè)技能。但是目前市場上從事房地產相關工作的人員通常都缺乏綜合的專業(yè)能力【2】。

2、相關制度不健全。

旅游地產是市場經濟，而市場經濟是法制經濟。由于旅游地產的爆炸式發(fā)展，相關制度很不健全。在很多地方，只有促進旅游業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，缺乏對旅游地產監(jiān)管的相關措施。

3、開發(fā)經營模式單一。

目前的旅游地產經營開發(fā)方式沒有科學的設計和規(guī)劃，普遍過于傳統和呆板，除了項目單純照抄照搬缺乏創(chuàng)新外，在經營操作上也普遍采用單一的旅游風景式，這種只顧短期經濟效益，不重視長期經濟效益和生態(tài)效益的方式，不能形成穩(wěn)定的消費群體，難以形成一體化的營銷網絡.

4、資源過度利用，公共資源被嚴重侵占

逐利性是資本的本質屬性。在缺乏監(jiān)管的旅游地產市場，開發(fā)商會在單位面積上建盡可能多的房子以實現利潤的最大化。這必然導致資源的過度利用【3】。旅游景區(qū)應當是一個生態(tài)和環(huán)境良好的自然化區(qū)域。過度建設必然影響旅游景觀審美，造成區(qū)域旅游發(fā)展的不可持續(xù)。

5、違背經濟規(guī)律，引發(fā)泡沫風險

旅游地產是市場經濟，市場經濟就必須遵循客觀經濟規(guī)律。地產生產能力極其龐大，他們一起進入旅游地產領域，盲目擴大生產和再生產。而旅游地產的市場是有限的，主要是高收入人群，而且是非必需消費。旅游地產一方面繼承了城市房地產的泡沫，另外一方面，自身的泡沫也在不斷膨脹。

四、重慶旅游地產開發(fā)新思路

1、見“異”思“變”，旅游地產開發(fā)思路決定出路

在對旅游地產開發(fā)過程中，都會被傳統思維阻礙。面對這一問題，可以借鑒國外的先進案例，對投資開發(fā)進行合理的評估，最重要的是在當地的客源市場找到合適的著力點，即論證創(chuàng)新產品和開發(fā)模式是否能滿足當地客群的需求。見“異”思“變”，打破固有的成規(guī)，用創(chuàng)新求變的思路去尋找新的出路，在同質化傾向越來越嚴重的今天，旅游地產的開發(fā)必須要創(chuàng)新和個性化的發(fā)展。

2、整合項目功能資源，實現多元化的盈利模式

旅游地產的開發(fā)投資行為特征已不是單純的地產投資活動，它對社會文化的促進、生態(tài)環(huán)境的保護、土地資源的利用等各種層面都有較大的影響。在對旅游地產開發(fā)中應有效的整合區(qū)域各方資源，增強關聯效應，開發(fā)形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉變?yōu)楣采?，強調各種資源的有效融合，實現多元化的盈利模式。

3、健全法律法規(guī)，完善管理體制

旅游地產在國內屬新興市場，旅游地產法律法規(guī)存在諸多不完善的地方，發(fā)展過程中出現了種種破壞市場秩序、損害投資者利益的現象?！?】。因此，必須建立完善的旅游地產管理體制。在適合開發(fā)旅游地產項目的地區(qū)，政府相關部門應給予優(yōu)惠政策鼓勵開發(fā)，同時做好道路、市政等基礎設施的投入。此外，根據當地條件組織專家調研確立旅游地產項目，政府統籌規(guī)劃和調控配置，防止盲目開發(fā)。

4、統籌兼顧社會效益、環(huán)境效益及經濟效益

首先，旅游地產的發(fā)展要體現社會效益，不能對景區(qū)內居民生活、社區(qū)的環(huán)境和原有規(guī)劃造成不良影響和破壞。其次，由于旅游景區(qū)原生態(tài)體系通常相當脆弱，要避免旅游地產外部性的影響，對自然、人文旅游資源的破壞，對當地環(huán)境的污染。旅游地產開發(fā)商開發(fā)時要注意合理利用土地，保護耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點開發(fā)與環(huán)境保護的協調發(fā)展。也要兼顧地方和開發(fā)商自身利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，將旅游資源優(yōu)勢轉化為經濟效益。

5、選擇合適定位發(fā)展模式，對資源進行優(yōu)化配置

項目整體性的定位，在項目前期策劃過程中是首要問題，也是指導項目整盤開發(fā)的核心問題。在這個過程中，往往需要確定項目的開發(fā)主題，主題既是精神性的，也是指導性的。但是在旅游地產開發(fā)過程中，國內的開發(fā)商往往重產品輕概念，重利益輕文化，而這也會直接導致項目在長久的開發(fā)過程中，缺乏主線和精神綱領【5】。開發(fā)中應選擇合適定位發(fā)展模式，充分理解資源屬性，對資源進行優(yōu)化配置。

6、人力資源體系的建設

由于旅游地產的產業(yè)綜合性、開發(fā)和經營中涉及到的關系復雜性，決定了旅游地產的開發(fā)和運營需要具備多種產業(yè)知識背景的綜合性人才。因此，要重視旅游地產專業(yè)化人才的培養(yǎng)，對相關從業(yè)人員加強綜合知識培訓，使之熟悉旅游地產項目的運作程序和運作規(guī)律，進而規(guī)范整個旅游地產行業(yè)的職業(yè)行為。

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[3]丁名中，錢平雷.旅游房地產學 上海：復旦大學出版社，2004.

篇5

【關鍵詞】 旅游地產； 度假旅游； 城市形態(tài)；

隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的發(fā)展，傳統的旅游式也在悄然發(fā)生改變。首先，城市人口的增長和生存環(huán)境的變化使得人們對于旅游的興趣更高；另一方面，隨著經濟能力的提高，消費者的旅游方式也在發(fā)生變化，不在以普通的觀光旅游為主，對以休閑、自然、健康為理念，集娛樂、養(yǎng)生和度假等多功能于一體的休閑式旅游更感興趣。作為度假式旅游的最佳載體――旅游地產應運而生。這里所指的“旅游地產”，以旅游作為開發(fā)主導，綜合旅游地產和產業(yè)地產驅動的大型復合度假項目或者大型區(qū)域經濟開發(fā)，同時，旅游和產業(yè)之間是相互轉換、相互影響和相互驅動的。目前國內的旅游地產，通常指的是以多種旅游項目為依托和基礎，以優(yōu)美的景觀和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產項目，它通過和旅游項目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構成一個旅居結合的，融旅游、休閑、度假、居住等多種功能于一體的大型旅游休閑空間。國內主流的旅游地產開發(fā)，其本質是房地產開發(fā)，而旅游是其依附體，通常旅游資源是為房地產服務。與此同時，由于國內大型區(qū)域開發(fā)經常遇到障礙，產業(yè)布局也在不斷地發(fā)生調整和升級，旅游地產通過自身以及通過旅游而衍生的相關產業(yè)也在不斷地影響著著地區(qū)開況，而其與房地產和旅游業(yè)之間，也是相輔相成，我們稱之為大旅游地產。

一、煙臺市城郊旅游地產發(fā)展的必要性與可行性

煙臺市城市發(fā)展戰(zhàn)略定位：連通中日韓經濟的前沿，環(huán)渤海灣地區(qū)的核心城市之一，山東半島地區(qū)的中心城市之一。作為“山東半島藍色經濟圈”的核心成員，煙臺的戰(zhàn)略定位將促進其從單一的制造基地，向制造業(yè)、服務業(yè)兼具的綜合型城市轉型。煙臺歷來是我國北方重要的海濱旅游度假勝地，通過進一步完善交通基礎設施建設，其作為山東省東部海濱旅游帶和環(huán)渤海旅游協作區(qū)交通樞紐和客流集散地的功能將得到進一步強化。煙臺在未來的發(fā)展中應形成以山、海、城、文化和歷史為特色的國內外知名的旅游度假中心。

由于受城市規(guī)劃區(qū)范圍的限制且缺少對自然景觀資源合理利用的專項規(guī)劃，對此方面的管理出現了空白和漏洞，導致了近幾年一些單位和企業(yè)家大規(guī)模的以租賃方式為主的圈山、圈地運動，城市建設也在模糊的管理中吞噬和破壞著這些不可再生的自然生態(tài)資源。如芝罘島上大規(guī)模的純商業(yè)性的地產開發(fā)和一些機關企事業(yè)單位的辦公征地運動，很多山體、沿海河湖岸線被不合法或不合理占用等。

發(fā)展城郊旅游地產對促進大煙臺城市圈的形成和繁榮具有重要的戰(zhàn)略意義，其必要性表現在以下兩個方面：首先，發(fā)展城郊旅游地產，是運用市場手段來促進煙臺市建設的有效途徑。煙臺市在實現城鄉(xiāng)一體化過程中存在一些障礙，例如：過分使用行政手段，造成同一地區(qū)內城市化程度的差異，形成“城中村”現象；由于人們留戀中心城區(qū)的“都市情結”，導致熱門地段過分擁擠；郊區(qū)還有不少發(fā)展比較滯后的農村地區(qū)，制約了中心城區(qū)的進一步發(fā)展等。利用旅游地產的產業(yè)聚集效應能夠消除或者減少這些障礙。旅游地產是旅游業(yè)與房地產業(yè)的結合體，旅游業(yè)的發(fā)展能聚集多種產業(yè)，吸引人氣，縮小城鄉(xiāng)收入差距，而房地產建設則能迅速改變郊區(qū)面貌，加快郊區(qū)城市化建設進程。其次，發(fā)展旅游地產是提升城市的國際形象，打造旅游名牌的重要措施。目前，煙臺尚缺成熟的、高品質的、大規(guī)模綜合性旅游地產項目，大多數的風景區(qū)僅僅能滿足人們觀光式旅游的需求，而未能滿足人們吃、住、行、游、娛、購為一體的度假休閑的需求。因此，打造一個具有區(qū)域影響力的旅游地產新亮點是提升煙臺城市形象的有效途徑。

煙臺發(fā)展城郊旅游地產是可行的。煙臺擁有重要的地理位置，瀕臨大海、海岸線曲折綿長、歷史悠久、文化豐富，是中國北方重要的海濱旅游勝地。低山丘陵為主的地貌特征與海洋、海島風光相輔相映，冬無嚴寒、夏無酷暑、風光秀麗、氣候宜人，擁有良好的自然生態(tài)環(huán)境，使煙臺具有開展海濱、山地休閑度假的先天條件。

煙臺市地處山東半島中部，海岸線曲長702.5公里，海島曲長206.62公里。澤山、艾山、羅山、牙山、昆崳山等構成，山體100-300巖組成，海拔在500米交鯊丘陵區(qū)分布于低山區(qū)周圍及其延伸部分，山坡平緩，溝谷淺寬，溝谷內沖洪積物發(fā)育，土層較厚。煙臺市域降水較充沛，空氣濕潤，氣候溫和，低山丘陵自然植被生長良好，形成優(yōu)越的生態(tài)基礎。

煙臺市作為山東半島與遼東半島的交流門戶和港口城市，煙臺與經濟圈中各成員之間經濟交流與合作不斷加強，實現優(yōu)勢互補，良好的合作氛圍與大區(qū)域的發(fā)展機遇，為煙臺市提供了良好的發(fā)展環(huán)境。另外，煙臺是山東省東部海濱旅游帶中（青島、煙臺、威海、日照）的重要城市之一，在環(huán)渤海旅游區(qū)中的地位和作用也是十分重要的。

經濟方面，2010年全市實現生產總值（GDP）4358.46億元，按可比價格計算，比上年增長14.1%。其中，第一產業(yè)增加值334.49億元，增長3.5%；第二產業(yè)增加值2566.49億元，增長12.1%；第三產業(yè)增加值1457.48億元，增長20.3%。第一產業(yè)增加值占生產總值的比重為7.7%，比上年下降0.1個百分點；第二產業(yè)增加值比重為58.9%，下降1.2個百分點；第三產業(yè)增加值比重為33.4%，上升1.3個百分點。人均生產總值62264元，增長14.5%。從經濟實力上講，煙臺市完全有能力發(fā)展旅游地產，為全市的發(fā)展作出新的貢獻。

可以看出，煙臺市城郊旅游地產發(fā)展是具備必要性與可行性的。

二、以解甲莊項目為代表的煙臺城郊旅游地產發(fā)展及其存在的主要問題

旅游地產在煙臺的發(fā)展還處于起步階段，解甲莊項目作為煙臺較早開展的旅游地產項目，其發(fā)展現狀和存在的問題很具有代表性。本文選取解甲莊項目為例，通過對其發(fā)展中主要存在問題的剖析來引出對煙臺旅游地產發(fā)展的思考。

解甲莊項目位于煙臺市東南方向，規(guī)劃范圍北臨山路，東至萊山區(qū)行政邊界，西依規(guī)劃煙海高速，南至辛安河，規(guī)劃總占地面積約26.66平方公里。約7平方公里用于原生態(tài)保護，8平方公里用作城鄉(xiāng)統籌，建設用地僅5平方公里，僅占規(guī)劃范圍的25%。

按項目南北兩山夾一河的谷地地形，以辛安河為界，分為南北兩大片區(qū)。

北片區(qū)：約10平方公里，以解甲莊街道所在地為中心，構建新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)、打造度假目的地型新市鎮(zhèn)。

南片區(qū)：約10平方公里，依托辛安河、圍子山、朱柳河等生態(tài)資源，打造生態(tài)保護示范區(qū)、高端養(yǎng)生度假目的地。

項目的功能布局由“一心兩片五大組團”即西北部的運動休閑組團、中部的城市中心組團、西南部的渡假休閑組團、西北部的渡假休閑組團、南部的商務休閑組團構成。

整個項目開發(fā)周期需6年，分為三階段。

第一階段：首先開發(fā)中心區(qū)的居民安置房，進行道路建設、景觀打造等，開發(fā)運動小鎮(zhèn)一期。

第二階段：啟動中心區(qū)尚書府主題酒店、尚書府博物館、中國院子等，提升中心區(qū)價值。打造北片區(qū)運動小鎮(zhèn)二期，開發(fā)南片區(qū)山地休閑運動公園一期、打造野奢酒店和生態(tài)型企業(yè)休閑會所群一期、休閑農莊群。

第三階段：開發(fā)世界葡萄酒品鑒中心、世界葡萄酒莊群，打造葡萄河谷，酒莊群及商業(yè)及配套住宅。

最終，將解甲莊項目的各類資源整合，與政府共同打造論壇、節(jié)慶、活動以及建設尚書府酒店、世界葡萄酒品鑒中心等文化項目，通過持續(xù)不斷的營銷活動，提升區(qū)域價值。

然而，存在的問題也比較突出，主要在以下幾個方面：

1、文化主題不夠突出，個性不夠鮮明

項目開發(fā)的在過程中，往往需要確定項目的開發(fā)主題，主題既是精神性的，也是指導性的。解甲莊項目在主題定位上，有其獨到之處，但是文化主題上略顯雜亂，尚書府為代表的中國傳統文化主題與以葡萄酒莊為代表的西方文化并置，使得項目有大雜燴的嫌疑。

2、管理經營模式不善

在旅游地產開發(fā)的過程中，旅游地產開發(fā)者通常要平衡三方關系，一是政府，二是民眾，三是自身。各個主體的利益點不同，對于政府而言，關注的是土地資源的有效整合與利用；對于民眾而言，關注的是旅游區(qū)域娛樂、休閑和配套設施，而對于開發(fā)商自身而言，重點是項目盈利和品牌塑造的問題。解甲莊項目至今仍未表現出實現“三贏”的實際行動，面對巨大的經濟壓力，僅在紙面上做文章，是不可行的。

3、缺乏有效的資源利用率且仍未完全擺脫傳統的觀光的模式

解甲莊項目的開發(fā)主體依然是地產開發(fā)，核心盈利依然是房地產項目。旅游資源更多的只是作為概念存在于項目的整體開發(fā)過程中，此模式無法充分將區(qū)域旅游資源有效利用，提高資源價值。而且，真正做到觀光旅游到休閑旅游的進步，解甲莊項目仍然只停留在概念上。

三、煙臺市城郊旅游地產發(fā)展的影響

首先，煙臺市城郊旅游地產發(fā)展對煙臺自然地理環(huán)境以及旅游資源具有整合意義。

煙臺市青建解甲莊項目總體策劃與概念性規(guī)劃整理利用了該地段生態(tài)休閑旅游度假資源，形成整體平臺，提供一個生態(tài)可持續(xù)的旅游發(fā)展計劃。通過尚書文化之旅、浪漫葡萄之旅、會議節(jié)慶之旅等等項目的設立，綜合利用了本地的自然環(huán)境因素以及旅游資源，同時對于文物古跡的保護和開發(fā)利用進行科學的規(guī)劃，減少對文物的破壞，并達到保護的作用。該項目對環(huán)境及文化遺產保護規(guī)劃有著具體的措施，如辛安河水源地保護、尚書府文化遺產保護等。

第二，煙臺市城郊旅游地產發(fā)展對煙臺社會經濟發(fā)展有積極地推動作用。

解甲莊項目不僅僅是作為煙臺第三產業(yè)中的重要一環(huán)出現，而且直接影響著煙臺市的第一產業(yè)和第二產業(yè)的發(fā)展。推動了旅游業(yè)的發(fā)展，提高了當地的消費水平，從而促進產業(yè)結構的進一步升級。該產業(yè)中包含的部分房地產項目也帶動了當地經濟的發(fā)展，同時又該產業(yè)引發(fā)的失地農民職業(yè)安排等方面對城市的經濟結構有重要的影響。

第三，煙臺市城郊旅游地產發(fā)展對煙臺市城市文化特色的影響。

煙臺的“仙文化”、“食文化”、“酒文化”、“產業(yè)歷史文化”等特色文化復合形式是煙臺的寶貴財富。青建解甲莊項目整合了在該區(qū)塊的生產習俗、等方面有方面的文化因素，并使之煥發(fā)新的色彩，形成特色休閑度假場所。在沿襲煙臺市本土文化的基礎上，完善了煙臺市城市文化的發(fā)展和煙臺市文化產業(yè)的構成。如尚書府文化遺產保護成為煙臺市文化產業(yè)的重要一環(huán)。

第四，煙臺市城郊旅游地產發(fā)展積極響應國家發(fā)展政策，為煙臺市城鄉(xiāng)統籌和城市化進程作出貢獻。

解甲莊項目從組織開發(fā)，到制定賠償方案，該項目都積極考慮到當地失地農民問題。在城市化進程中，解決城市化進程帶來的負面影響，如失地農民的就業(yè)問題等等。從城鄉(xiāng)統籌角度出發(fā)，探索城鄉(xiāng)二元經濟結構轉換，通過發(fā)展高附加值的休閑農業(yè)、多元安置、集資入股、就業(yè)培訓、社會保障等多渠道，確保農民失地不失業(yè)、失地不失權、失地不失利，完成撤村并居和農民市民化工程，成為新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)。

該項目是一個系統性的項目，從基礎策劃到設計構思，再到運作過程，我們可以看出這是一個十分復雜的大系統。這一系統內要關注的問題是生態(tài)保護、城鄉(xiāng)統籌、休閑度假、文化旅游等方面。我們可以看出，這一項目是一個典型的生態(tài)休閑旅游度假項目，關注生態(tài)，體現休閑旅游度假的特色，同時又關注城市形態(tài)建設，考慮到城鄉(xiāng)統籌、城市化進程、社會主義新農村建設等各個方面。

通過對這些問題的關注和解決，解甲莊項目實際上完成了對煙臺市城市形態(tài)發(fā)展的積極響應。不僅成為煙臺市城市形態(tài)的重要組成部分，同時也為我們的城市發(fā)展，特別是城鄉(xiāng)結合部的發(fā)展帶來了一個新的模式。

【參考文獻】

[1]胡浩．大都市旅游房地產發(fā)展與布局研究[M]．北京：中國財政經濟出版社，2006．

篇6

近年來，我縣大力實施旅游帶動戰(zhàn)略，積極打造“國際旅游勝地、生態(tài)經濟城市、和諧宜居家園”，旅游產業(yè)長足發(fā)展，旅游收入大幅增加，旅游人氣顯著提升，全縣干部群眾切身感受到了旅游取得的可喜成績。但是，以我縣擁有的得天獨厚的旅游資源優(yōu)勢和旅游產業(yè)本身所具備的美好發(fā)展前景來看，我們理應進一步理清發(fā)展思路，更加突出旅游產業(yè)戰(zhàn)略地位，舉全縣之力，加快旅游經濟大發(fā)展，使旅游產業(yè)真正成為全縣支柱產業(yè)，真正把打造成為海內外聞名的國際旅游勝地。

一、 為什么要更加突出旅游產業(yè)的戰(zhàn)略地位

（一）我縣擁有得天獨厚的旅游資源優(yōu)勢

1、有山有水，山水相依。旅游資源遍布于山水之間，有山有水的地方就有旅游，這是我縣旅游的一大顯著特點。山、山、南山、北山、石篆山、石門山，湖水庫、化龍湖水庫、上游水庫、躍進水庫等山水之地都有眾多的旅游資源。特別是山國家級森林公園與湖國家級水利風景名勝區(qū)緊緊連在一起，有山有水，山水相依，這在國內外也不多見。

2、人文自然，交相輝映。旅游資源富集，人文與自然俱佳。人文景觀最著名的是以山、北山為代表的石刻，它與敦煌、云崗、龍門齊名，是我國晚期石窟藝術最杰出的代表，也是重慶市唯一的世界文化遺產，有很高的國際知名度和影響力。自然風光方面不但有山、湖兩個國家級風景區(qū)，還有其他各具特色且有潛力可挖的景區(qū)、景點，發(fā)展休閑、度假旅游的前景非常廣闊。厚重的人文景觀與美麗的自然風光交相輝映，相得益彰，共同構成我縣獨特的旅游資源優(yōu)勢。

3、文化傳承，積淀深厚。文化是旅游的靈魂，沒有文化的旅游是沒有生命力的旅游。兒女在這片豐饒的土地上創(chuàng)造了燦爛的文化，其中最絢麗的奇葩有萬古的鯽魚燈、中敖的火燒龍、的西山神歌、的獅子舞等，他們都傳承久遠，為的旅游發(fā)展積淀了深厚的文化基礎。

4、湖畔溫泉，極具價值?，F代旅游，溫泉是最富吸引力和最具開發(fā)價值的資源之一。我縣湖溫泉不僅水量大、水溫高、水質優(yōu)，而且座落于山下、湖畔，這種“溫泉依湖畔，泡泉觀山水”的湖畔溫泉舉世罕見，具有很強的唯一性和不可復制性，特色鮮明，開發(fā)價值巨大。

(二)旅游產業(yè)具有無限美好的發(fā)展前景

1、旅游消費市場非常廣闊。旅游消費是有錢人的消費，隨著經濟的發(fā)展和人們收入的增加，參加旅游消費的人必然會越來越多。從我國目前的情況看，旅游已和住房、汽車、美容一樣，成為四大消費時尚。在今年國慶中秋旅游黃金周期間，全國共接待游客2.28億人次，比的“十一”黃金周增長28.5%；實現旅游收入1007億元，比“十一”黃金周增長26.4%。就我國而言，旅游消費市場還有很大空間可待挖掘，據權威雜志數據分析：全國有近15億人，現有旅游消費市場不足6億人，也就是說有9億人是潛在市場。

2、旅游休閑時間更加寬裕。當今世界，科技發(fā)展突飛猛進，人們的勞動強度大大減輕，勞動時間大大減少，從而使人們又更多的時間去從事旅游休閑。據不完全統計，我國公職人員的休閑時間除了周末外，加上春節(jié)、清明、“五一”、中秋、國慶、元旦、公休假等節(jié)假日，全年大約有150天左右，外出旅游休閑的時間相當寬裕。

3、旅游交通條件大大改善。改革開放六十年來的蓬勃發(fā)展，特別是近年來國家對基礎建設的大力投入，使旅游交通也取得巨大成績?！拔蹇v七橫”的12條國道主干線，覆蓋全國10多億人口，鐵路的5次提速，使旅途時間大大變短，加上原有的水路固定航線和航空運輸的日益興盛，使人們的出行變得更加方便，咫尺天涯已變成現實。

4、旅游帶動能力特別強勁。旅游產業(yè)又稱“朝陽產業(yè)”、“無煙產業(yè)”，除本身具有的旺盛生命力和美好發(fā)展前景外，對其他產業(yè)的帶動能力也特別強。一般來說，旅游業(yè)的發(fā)展往往會刺激和帶動交通運輸業(yè)、餐飲業(yè)、旅館業(yè)、商貿業(yè)、娛樂業(yè)等多個行業(yè)的發(fā)展，真正起到一業(yè)帶動百業(yè)的作用。

二、怎樣進一步加快旅游經濟大發(fā)展

(一)堅持大項目帶動不動搖。當今旅游業(yè)的一大發(fā)展趨勢就是大進大快，快進快出。遠的不說，單說離我們較近的四川省大英“死?！?、云南省水富“西部大峽溫泉”就是旅游項目大進大出、快進快出的成功典范。這幾年，我縣成功引進重慶市廣電集團，全力打造湖影視文化基地。目前，這一大項目已經完成景區(qū)資源整合、第一期工程征地拆遷等工作，正在加緊實施農民還房工程、大門改造及酒吧一條街等建設，明年將要啟動大型室內滑雪館、5星級酒店等具體項目建設，整個項目正在有序推行，且成效明顯，前景看好。我縣的旅游發(fā)展一定要堅持大項目帶動，不能因為縣委、縣政府班子換屆而動搖，不能因為縣委、縣政府主要領導的變動而動搖。只有大項目抓好了，做成我縣旅游發(fā)展的“月亮”，然后發(fā)展相關的小項目，才能形成“眾星拱月”的旅游發(fā)展局面。

（二）策劃大師級營銷不猶豫。 作為擁有重慶市唯一世界文化遺產和兩個國家級風景區(qū)的旅游，過去在宣傳營銷上雖然做了不少工作，也取得了不少成績，但知名度和影響力仍有待提高。特別近年來，我縣在這個方面的工作已經有所突破，比如在中央電視臺春節(jié)聯歡晚會插播石刻宣傳廣告，舉辦石刻海內外巡回展等，但力度還顯不夠。要痛下決心，不惜血本，策劃大手筆、大氣魄且能造成轟動、持久效應的大師級宣傳營銷，使旅游的知名度和影響力得到實質上的提升。廣西桂林請張藝謀等名家策劃推出了“印象劉三姐”大型實景文藝演出節(jié)目，使桂林旅游的人氣更加紅火，浙江吉安借助浙江衛(wèi)視王牌欄目“我愛記歌詞”這個平臺，無疑讓全國的電視觀眾知道了他們的“大竹?！?，湖北鳳凰請葉文智策劃的由中韓兩國頂級圍棋選手對決的世界最大露天圍棋賽，從而引來了新的旅游大潮，這些最成功的大師級宣傳營銷都值得我們借鑒。具體建議搞好“五個一”大師級創(chuàng)作，即：創(chuàng)作一部在中央電視臺黃金頻道黃金時段熱播的電視連續(xù)劇宣傳，像當年《霍元甲》、《渴望》熱播時一樣，造成萬人空巷的轟動效應，讓全國電視觀眾向往；創(chuàng)作一支傳唱全國的歌曲，像《康定情歌》唱響康定、《太陽島上》唱響哈爾濱一樣，讓全國歌迷都唱響；創(chuàng)作一本具有全國知名度和影響力的小說，像《紅巖》讓全國讀者了解重慶一樣，也讓全國讀者了解；創(chuàng)作一臺具有全國一流水平的大型文藝演出節(jié)目，像桂林《印象.劉三姐》一樣,讓來旅游的海內外游客熱愛;創(chuàng)作一部全國都叫得響的旅游宣傳口號,像“感受黃山,天下無山”和“問道青城山,拜水都江堰”一樣,讓海內外的游客都能記住。

篇7

【關鍵詞】概念；現狀；對策

隨著中原經濟區(qū)的崛起，河南旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，城市化進程的進一步加快，這些都為我省旅游房地產的開發(fā)及發(fā)展提供優(yōu)越的契機。旅游房地產在不知不覺中改變著人們的生活方式和社會的居住模式，也有越來越多的人開始關注、投資并使用旅游房地產，而其也成為促進旅游經濟發(fā)展的一個新的活力[1]。

1.旅游房地產的概念

旅游房地產屬于泛地產概念，其發(fā)展有兩個方向，即旅游地的房地產化和房地產的旅游化。旅游地與房地產業(yè)在完善功能、增加賣點、提升自身品位的同時，從不同的出發(fā)點打造了一種新的復合型業(yè)態(tài)——旅游房地產。

旅游房地產可以從廣義和狹義的角度來界定。

廣義的旅游房地產是以休閑度假為目的，直接銷售給旅游者的住宿設施和間接為旅游服務的房地產設施[2]。主要包括：分時度假型、產權酒店型或常規(guī)購房置業(yè)型的住宅房地產（第二居所）、旅游景點房地產、旅游商務房地產、旅游度假房地產、旅游住宅房地產等形式。

狹義的旅游房地產是指以一定的旅游資源、旅游產品、旅游氛圍為依托，以滿足休閑度假或置業(yè)投資需求為目的，借助專門的銷售渠道售賣給旅游者的作為第二居所的住宅設施。主要包括分時度假型、產權酒店型或常規(guī)購房置業(yè)型的住宅房地產（第二居所）。

基于以上認識，本文給出一個狹義的旅游房地產概念為：旅游房地產是以某一區(qū)域的旅游環(huán)境為市場賣點，以相對較好的自然環(huán)境、人文環(huán)境、配套服務為主要特征，并以該區(qū)域內外的人群為銷售對象的房地產項目。

2.河南省旅游房地產業(yè)的現狀分析

2.1 旅游房地產如火如荼的發(fā)展

早在2004年，鄭州黃河大觀有限公司就在黃河邊上開發(fā)了思念果嶺山水項目，率先進行了旅游房地產的開發(fā)。思念果嶺這一旅游地產項目推進至今，帶來的不僅僅是一個旅游休閑的場所，更多是對地產行業(yè)固有觀念的沖擊和引導[3]。

如今，在強烈的市場需求驅動下，很多房地產開發(fā)企業(yè)意識到旅游地產所蘊含的巨大潛力，紛紛依托景點布局。

在河南地產的發(fā)展中有著重要地位的建業(yè)也邁開了旅游地產的步伐。2010年11月，建業(yè)與焦作修武縣政府圍繞云臺山開發(fā)相關旅游地產項目，簽訂了戰(zhàn)略合作協議。戰(zhàn)略協議主要涉及開發(fā)“云臺山”旅游品牌，延伸產業(yè)鏈條，完善配套設施，項目總投資將達50億元。

2.2 旅游房地產的前景看好

相比普通住宅，旅游房地產的優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產業(yè)的無縫嫁接，居住品質和投資價值都更勝一籌。越來越多購房者熱衷此類產品，未來會有更多房企介入旅游地產的開發(fā)，市場將逐步由住宅主導轉變?yōu)槎鄻I(yè)務均衡發(fā)展的狀態(tài)。

另一方面，隨著國家對旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產業(yè)的定位、鼓勵居民消費以拉動內需及加大投資力度完善基礎設施建設等一系列政策的出臺，旅游地產的發(fā)展前景非常樂觀。相比海南、湖北等地，河南旅游資源略顯不足，旅游地產發(fā)展起步較晚，近年來，隨著景區(qū)資源開發(fā)的日益成熟以及購房者居住理念的改變[4]，河南旅游地產發(fā)展逐步步入快車道，河南新田置業(yè)等眾多房企瞄準商機，大步邁開旅游地產的建設步伐。

3.河南旅游房地發(fā)展的對策

3.1 完善相關政策法規(guī)

嚴格控制旅游度假區(qū)及周邊土地，區(qū)域統籌、合理布局，維護旅游景區(qū)的完貌和生態(tài)環(huán)境。同時，旅游部門和房地產部門應協同合作，加強組織、引導個管理，發(fā)揮監(jiān)督管理作用，提供業(yè)務指導，制定行業(yè)規(guī)范，促進旅游房地產業(yè)不斷發(fā)展。

3.2 樹立正確的旅游房地產的觀念

旅游業(yè)的發(fā)展與相關部門和行業(yè)的發(fā)展是一個互動的過程。旅游業(yè)的發(fā)展在帶動和刺激相關部門和行業(yè)發(fā)展的同時，還依賴著相關部門和行業(yè)。在旅游房地產發(fā)展的過程中，應將旅游房地產視為綜合性產業(yè)，將其發(fā)展納入到區(qū)域社會經濟發(fā)展的總體之中。同時要把旅游房地產的開發(fā)作為城市建設和發(fā)展的組成部分，成立專門的旅游房地產管理部門，負責指導全市旅游房地產的開發(fā)和經營。同時房地產開發(fā)商應轉變觀念，正確看待旅游房地產。面對競爭激烈的市場，房地產業(yè)必須找到可以發(fā)展的結合空間，找出新的開發(fā)題材。

3.3 完善旅游房地產市場監(jiān)管體系

要完善宏觀的旅游房地產市場監(jiān)管體系。就必須明確政府及旅游主管部門的職責，擺正其地位，將原來的政府部門全包全管改交為政企分開，宏觀調控，權責明確“政府宏觀監(jiān)管調控，市場主導開發(fā)經營”的新模式。政府部門主要不是通過直接參與的方式，而是通過營造環(huán)境、創(chuàng)造條件、建立市場、規(guī)范秩序、加強監(jiān)管等手段推動旅游業(yè)的發(fā)展[5]。除了政府宏觀監(jiān)管和旅游主管部門的行業(yè)監(jiān)管外，還應通過并發(fā)揮旅游證券金融體系、旅游者群體的反饋和能動作用來加強對旅游房地產市場的監(jiān)管。

3.4 積極學習先進經驗

應主動學習國內外其他地區(qū)成功的旅游房地產開發(fā)經驗、企業(yè)的先進管理經驗，考察成功案例，引進有經驗的高級管理人才，引進新的管理理念以及新的產品類型，探索符合我省的旅游房地產發(fā)展道路。

3.5 培養(yǎng)高素質的旅游房地產人才

旅游房地產行業(yè)是一門綜合性很強的產業(yè)，涉及方面廣泛，運作復雜，特別需要具備多種產業(yè)知識背景的綜合型人才[6]。河南的旅游房地產還處于起步階段，相關人才匱乏，因此，重視對專業(yè)人才的培養(yǎng)，成為我省旅游房地產發(fā)展的重中之重。不僅要積極引進人才，還要對現有旅游房地產從業(yè)人員進行相關培訓，適應社會的需要。房地產開發(fā)商雖然熟悉房地產項目的開發(fā)與運作，但缺乏旅游業(yè)的相關專業(yè)知識，沒有把其作為一種旅游產業(yè)來經營和管理，未能積極參與旅游規(guī)劃。為了河南旅游房地產的健康發(fā)展，要大力加強對人才的培養(yǎng)。培養(yǎng)目標主要為旅游房地產的管理人才、策劃人才和營銷人才。

3.6 重視規(guī)劃設計，突出旅游元素

旅游房地產的開發(fā)首先應遵循總體規(guī)劃、分步實施的原則，強調高起點、跨越式發(fā)展。在項目前期立項規(guī)劃時，應該充分考慮周邊狀況，避免日后出現交通不銜接、水電供應不足、外部管網穿越造成景觀破壞等狀況[7]。開發(fā)建設時應充分考慮旅游業(yè)和房地產業(yè)的共同要求，當兩者利益有沖突時，應從旅游休閑的角度優(yōu)先考慮旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求。

參考文獻：

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[3]薛詩清.旅游房地產研究綜述[A].旅游學研究，2010（5）.

[4]宋微.“山水秦嶺”旅游房地產項目可行性研究[D].西安建筑科技大學，2010：學1—34.

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[7]楊晶晶，胡娟.蕪湖旅游房地產開發(fā)模式研究[J].現代商貿工業(yè)，2010（5）：46—55.

作者簡介：

篇8

然而，與全產業(yè)鏈布局相伴相生的，還有難以預知的風險和挑戰(zhàn)。近日，《創(chuàng)新時代》特邀請正略鈞策管理咨詢顧問趙麗燕作客“獨家策劃”欄目，就萬達集團重金并購AMC能否盈利、“萬千百貨”更名為“萬達百貨”帶來的利好以及大規(guī)模進軍旅游地產背后的隱憂等問題一一解讀。

重金并購AMC后能否盈利

《創(chuàng)新時代》：萬達集團作為首創(chuàng)“城市綜合體”開發(fā)模式的地產商，在面臨房地產調控和資金流緊張的雙重壓力下。于萬達地產和萬達院線雙雙在A股IPO之時宣布此次重金收購“全球第二大院線集團美國AMC”能否推進其上市進程進而推高其發(fā)行價?

趙麗燕：這次收購對萬達地產和萬達院線上市的影響應該是正面多于負面的。正面的影響是：通過收購，萬達集團將發(fā)展成為一個名副其實的跨國企業(yè)，并打造一個全國銷售額最大的院線，同時萬達集團的知名度也將得到巨大提升。這些對于萬達集團上市的估值都具有正面影響。負面的影響是，萬達集團接收AMC巨額債務后，勢必會降低市場對其股票市值的信心。

但總的來說，收購AMC積極響應了國家文化產業(yè)“十二五”規(guī)劃的號召，同時，也得到了國家相關部門的貸款支持。由此可推斷，萬達集團收購AMC是利于推高其股價的。

《創(chuàng)新時代》：有業(yè)內人士擔憂：“目前已負債近20億美元的AMC將讓萬達集團背負一個沉重的包袱”。請問其“天價收購”AMC后是否盈利前景堪憂?為什么?

趙麗燕：收購AMC對于萬達集團來說的確存在風險。首先，萬達集團此次收購極有可能使用的是國家貸款，這意味著萬達集團每年將會增加至少7億元的經濟負擔。其次，AMC公司沒有公開其財務狀況，但其母公司AMC娛樂集團2011財年總資產約為36.1億美元，而其中凈資產僅為1.67億美元。萬達集團26億美元的收購價格包括購買AMC100％的股權和承擔債務兩部分。由此可認為，AMC的巨額債務必將給主營業(yè)務為房地產的萬達集團背上“沉重的包袱”。

但此次收購對AMC品牌借助萬達集團在中國市場的龍頭地位及優(yōu)秀的技術資源，進一步開拓中國市場，挖掘利潤增長點卻能起到積極的促進作用。因此，單從收購本身角度分析，目前尚不能昭示萬達集團今后的盈利前景。相反，其在收購AMC后如何掌舵這支“院線航母”才是決定其未來能否盈利的關鍵所在。

《創(chuàng)新時代》：請問萬達集團以整合后的AMC為平臺在歐美電影市場進一步擴張的同時，將給其資金鏈帶來哪些壓力和風險?萬達集團又該如何規(guī)避?

趙麗燕：由于萬達集團主營房地產業(yè)務，資產負債率較高，資金鏈對其極為重要。整合AMC的支出勢必影響萬達集團的資金鏈。但由于萬達集團背后有多家國家級銀行的貸款支持，在短期內，其資金鏈會保持相對穩(wěn)定。預計AMC在2014年、2017年和2020年將有三筆債務到期，由此建議萬達集團更需要在以上三個時間點到來之前提前準備，以避免市場恐慌帶來的資金鏈斷裂現象的發(fā)生。

萬達集團面臨的最大壓力在于，經濟的不確定性。目前世界經濟的走向尚不明確，尤其自2008年金融危機以來，美國金融市場上證券監(jiān)管機構對中國在美上市企業(yè)的調查引發(fā)了大范圍的股票拋售，使得中資企業(yè)信譽掃地，投資者普遍對中資企業(yè)信心不足。這一切都將給萬達集團借助AMC平臺在美融資帶來極大的壓力和挑戰(zhàn)。為了規(guī)避信譽風險和金融風險，萬達集團應盡快向國際化公司轉型，按照美國上市企業(yè)的要求，做到財務透明、規(guī)范發(fā)展。另一方面，萬達集團還應重視法務、投資者關系等部門的建設，盡快融入美國社會，以輿論引導的方式來正面引導投資者，為AMC在歐美的進一步擴張奠定基礎。

《創(chuàng)新時代》：市場推測，萬達集團并購AMc可以增加申請進口影片牌照的籌碼，從而進一步增加海外電影每年在中國的發(fā)行數量。你是否贊同此種推測?此次并購能否給萬達集團帶來短期利益?

趙麗燕：收購了AMC的萬達集團，的確在電影圈獲得了更多的話語權。這也將促使我國在電影引進方面占據更為有利的位置。但由于電影進口在我國受到了嚴格的政府管制，因此萬達集團將在未來的電影引進操作流程上，將不如想象的那樣順利。但從短期來看，萬達集團的國際知名度將會因此得到巨大提升，這可能會增加其其他業(yè)務的銷售額。

萬千百貨更名帶來的利好

《創(chuàng)新時代》：近期微博上流傳的一份萬達集團紅頭文件顯示，自7月1日起，“萬千百貨”將更名為“萬達百貨”；在王健林的藍圖里——“未來五年，“萬達百貨”將繼續(xù)以每年超過15家以上的開店速度布局全國，預計到2015年，“萬達百貨”連鎖店數量將達11O家。”請問現階段萬達集團看重百貨業(yè)的原因有哪些?

趙麗燕：萬達集團看重百貨業(yè)的原因主要有三個：一是在國家擴大內需政策的推動下，百貨作為零售業(yè)的重要組成部分，必將迎來快速發(fā)展的黃金時期。二是在萬達商業(yè)地產的開發(fā)模式中，“大賣場”部分必須在自有品牌支撐的支撐下，才能不被其他品牌連鎖店牽制而獲得合理的利潤率。三是百貨能給萬達集團帶來可觀的現金流，這應該也是萬達集團著力于百貨的一個重要原因之一。

《創(chuàng)新時代》：據了解，在萬達商業(yè)地產發(fā)展初期，曾靠“傍大款”(沃爾瑪)以提高物業(yè)對商家的吸引力，結果使萬達集團在談判中籌碼很低且受制于人，請問此次萬達集團發(fā)力百貨業(yè)是否有提升自身品牌和穩(wěn)定現金流等的考慮?

趙麗燕：當然有。現金流對于像萬達集團這樣的房地產企業(yè)極為重要。摒棄品牌上的考慮，作為商品房重要的配套設施，商業(yè)中心對周邊房價影響也是很明顯的。由此可認為，萬達集團發(fā)力百貨業(yè)在某種程度上也是為了推動其房地產業(yè)務的持續(xù)增長。

《創(chuàng)新時代》：近期，萬達集團在決定將“萬千百貨”更名為“萬達百貨”的同時，更是為“萬達百貨”擔保，從華電國際旗下華鑫國際信托貸款5億元以助力百貨業(yè)發(fā)展。這似乎印證了更名后“萬達百貨”遲遲未盈利且依然需要繼續(xù)“輸血”的推斷。請問百貨業(yè)將給其帶來哪些利好?

趙麗燕：百貨業(yè)發(fā)展的關鍵在于其能印證品牌質量的好壞、相對的價格高低以及提供給顧客的購物體驗的好壞。所以“萬千百貨”更名為“萬達百貨”這一更名事件本身，一般不會造成對萬達集團的不利影響。相反，更名后，“萬達百貨”將憑借萬達集團的知名度與品牌優(yōu)勢，使百貨業(yè)務獲得快速增長。

《創(chuàng)新時代》：有業(yè)內人士預計，萬達集團日后也會如收購AMC一樣在國際、國內并購某些具有一定規(guī)模的連鎖百貨公司，并在未來借規(guī)模之勢，爭做“中國乃至世界級百貨航母”。你是否認同此種預測?為什么?

趙麗燕：“萬達百貨”成為“中國乃至世界級百貨航母”，這在短期之內是難以實現的。在收購AMC之后，萬達集團又同俄羅斯政府簽署了投資30億美元發(fā)展旅游業(yè)的合作協議。加上為收購AMC需要付出的26億美元，萬達集團將背負超過50億美元的，且在短期內難以回收的支出。這從資金上加大了萬達集團收購一個國內連鎖百貨公司的難度。當然從長期來看，成為“中國乃至世界級百貨航母”也并非不能實現。

大舉進軍旅游地產背后的隱憂

《創(chuàng)新時代》：業(yè)內人士為，萬達集團進軍旅游地產除了因為拿地便宜、經營持久以外，也面臨著大體量，多業(yè)態(tài)、巨額規(guī)模資金的持續(xù)投入及投資回報預期比城市萬達綜合體漫長等諸多待考難題，請具體談談萬達集團進軍旅游地產將面臨的困難?

趙麗燕：萬達集團進軍旅游地產將面臨以下三個方面的困難：

首先，目前階段各地政府在出讓旅游用地時，通常會明確規(guī)定開發(fā)商要先開發(fā)旅游項目，這對開發(fā)商的資金和運營實力提出了更高的要求。

其次，知名的旅游地產商華僑城，目前已在一線城市和重量級的二線城市布局，占據了很好的旅游資源。這對想進入旅游地產的開發(fā)商來說，旅游項目的回收期將超過華僑城時期的回收期。此外，旅游項目的定位也需要增加高科技含量才能提高市場競爭力。而這一切都需要有較大的資金支持才能實現。

最后，在旅游地產項目中的商品房開發(fā)也是現金流的關鍵來源。但如果跟著旅游資源拿地，項目通常處于交通不太便利、配套設施不是特別成熟的地方，商品房的銷售自然不會樂觀。

篇9

 

關鍵詞：旅游房地產 現狀 對策

一、旅游房地產概述 

1.旅游房地產概念。旅游房地產，是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務、旅游住宅等產業(yè)為依托而進行的房地產開發(fā)項目，其開發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關，常以景區(qū)或旅游接待作為其開發(fā)的功能，。旅游房地產是旅游與房地產兩種行業(yè)以多種形式的結合，是旅游業(yè)與房地產業(yè)發(fā)展到一定階段時出現的一種房地產業(yè)態(tài)。 

2.旅游房地產分類。旅游房地產種類繁多，按照不同的分類標準可以劃分為不同的類型。例如，按照物業(yè)形式可劃分為：度假村、度假酒店、產權酒店、時權酒店、景區(qū)住宅、景觀型房地產等；按照房地產項目在旅游景觀中所承擔的功能劃分可分為：旅游景點房地產、旅游商務房地產、旅游度假房地產等。隨著旅游房地產的發(fā)展，很多種旅游房地產存在交叉領域，并不能單純地歸屬于哪種類型。 

二、成都旅游房地產開發(fā)現狀 

目前成都市旅游房地產的開發(fā)熱點主要有以下幾種類型： 

1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質量。成都景觀住宅的項目開發(fā)主要集中在郊區(qū)，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項目開發(fā)有兩種主要的形式：一部分是借景?？恐幱诰皡^(qū)或其他吸引人氣的場所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項目自建旅游地，如莢蓉古城、國色天鄉(xiāng)等，此種旅游地產地價相對更便宜，獲利更豐厚，但風險也更大。 

2.旅游觀光休閑度假村。指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項目。成都休閑度假村的開發(fā)最大的特色就是“農家樂”占主導地位。“農家樂”是近年來在成都市區(qū)周邊興起的一種由農民利用自家院落以及依傍的田園風光、自然景點，以低廉的價格吸引市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式。農家樂作為成都市鄉(xiāng)村度假村的主要形式，現狀是規(guī)模小而分散，產品形式趨于雷同。 

3.產權酒店。產權酒店即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對問段的免費居住權。成都的產權酒店仍基本屬于新項目開發(fā)。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就會存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產權酒店的發(fā)展可仍存在投資陷阱等問題。 

4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性游園線索和策劃性活動方式的現代旅游目的地形態(tài)。成都主題公園的代表項目主要有：成都華僑城、國色天鄉(xiāng)、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經亮相的項目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發(fā)思路都已經非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業(yè)，當公園環(huán)境出來后再開發(fā)住宅，然后利用主題公園的環(huán)境和資源提升住宅的品質和價格。 

5. 主題街區(qū)。主題街區(qū)是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區(qū)域空間。主題街區(qū)一般都具有一定的文化內涵，利用文化的作用，使之具有強大的凝聚力。成都的仿古主題商業(yè)街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區(qū)商業(yè)街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時也有西式風格的特色商業(yè)街如銅梓林歐洲風情街、平安橋西式風情特色商業(yè)區(qū)等?！∪?、成都旅游房地產發(fā)展對策 

篇10

[關鍵詞] 旅游地 形象屏蔽 評述

很多旅游地經過長時間的發(fā)展,早已被旅游者熟知,在旅游者心目中已樹立起明確的形象,成為了較為成熟的旅游地,而旅游業(yè)自身聯帶發(fā)展的屬性必然使一些具備一定條件的旅游資源得到了“搭便車”式的發(fā)展。但是接踵而來的問題是,發(fā)展中的這些旅游地或景區(qū)在旅游者看來可能只是一種“綠葉”角色,無法給旅游者一種明確的形象表達,于是便在旅游者的心目中處在了成熟型旅游地或景區(qū)的形象屏蔽內。這種現象引起了國內眾多學者的關注,形成了一定的研究成果。

一、國內關于旅游地形象屏蔽的相關研究

我國關于旅游形象屏蔽的研究,主要是以旅游地為主要對象展開的,而且研究的屏蔽內容包括了旅游地各方面的情況,如旅游資源狀況、旅游服務供給的宏觀條件和微觀條件等,在實證研究方面主要是以某個城市或旅游景區(qū)點為主。關于旅游地或旅游景區(qū)形象屏蔽作用機理方面的理論研究相對來說還是比較缺乏的。

旅游地屏蔽現象的研究一定程度上是基于旅游地空間競爭理論和對生態(tài)學空間競爭理論的借鑒而展開的。張凌云(1989)做過針對旅游地空間競爭的交叉彈性方面的論述。保繼剛對同類型景觀的空間競爭進行過研究,如對濱海沙灘型旅游資源的空間競爭分析(1991);對以石林為代表的類似性較高的喀斯特景觀旅游地之間的空間競爭的分析,并提出了“替代性競爭”的概念(1994);以皖南三大名山為例對名山旅游地(1994)的空間競爭也進行過研究。

1993年,王衍用在《孟子故里旅游開發(fā)戰(zhàn)略研究》一文中分析了同類旅游地之間存在著一定的競爭關系,認為資源級別高的旅游地對資源級別低的旅游地的發(fā)展會帶來負面影響,首次提出了“陰影區(qū)”的概念,認為處于陰影區(qū)的旅游資源存在減值效應,旅游開發(fā)會受到限制,并運用孟子故里進行了實證研究,后來的進一步研究提出了旅游開發(fā)中的“陰影理論”。陳傳康、王民等(1996)通過對北京文化景觀的強大“陰影”效應的研究,評價了“老北京城”微縮景觀項目的可行性。

1993年,許春曉在《旅游資源非優(yōu)區(qū)適度開發(fā)與實例研究》一文中,提出了旅游資源之間存在著屏蔽現象。2001年,許春曉在《旅游地屏蔽理論研究》一文中對旅游屏蔽現象進行了深入研究,文中明確提出了“旅游地屏蔽現象”一詞,并且將其定義為“某特定區(qū)域的旅游資源,因某些限制性因素的存在,而開發(fā)利用價值大為遜色,甚至不能順利開發(fā)的現象?！蔽恼聦⒙糜蔚仄帘畏譃榱寺糜蔚氐囊仄帘?、資源屏蔽、區(qū)位屏蔽、條件屏蔽(從文中歸納的“通達”和“便游”兩大條件來看,主要涉及的是旅游地或旅游景區(qū)的可進入情況的分析)和事故屏蔽(由于旅游地發(fā)生事故使旅游者產生旅游的畏懼心理而形成的屏蔽)五種類型。文章認為旅游地屏蔽現象具有廣布性、累加性、有限性、依附性等性質;還提出了旅游地屏蔽度的概念,即“一個擁有一定量和質的旅游資源的旅游地,由于各種阻限的存在,旅游資源對游客的吸引力下降,旅游地整體形象受到一定程度破壞,難于形成開發(fā)效益,而開發(fā)被阻礙或延緩的程度”,同時,提出了屏蔽度的測定方法。文章最后對旅游屏蔽區(qū)的開發(fā)戰(zhàn)略提出了思路。

李國平、葉文于2002年,在《游客感知“灰度區(qū)”旅游形象策劃探討》一文中提出,把一定區(qū)域的旅游形象看作整體,認為不同的區(qū)域整體旅游形象之間存在著等級差別,并將這些區(qū)域分為“灰度區(qū)”和“光環(huán)區(qū)”。在游客心目中,旅游形象不突出,呈現模糊或灰度狀態(tài),還不足以形成理想旅游地的地區(qū)即為旅游形象感知的“灰度區(qū)”;在游客心目中具有鮮明旅游形象的旅游地即為“光環(huán)區(qū)”。

2003年,楊振之和陳謹在《“形象遮蔽”與“形象疊加”的理論與實證研究》一文中,首次提出了旅游地形象遮蔽的概念,并結合楊先生以前的著作將其定義為“指在一定區(qū)域內分布著若干旅游地(風景區(qū)),其中旅游資源級別高、特色突出或者產品品牌效應大或者市場競爭力強的一個旅游地(風景區(qū)),在旅游形象方面也會更突出,從而對其他旅游地(景區(qū))的形象形成遮蔽效應。文中還提出了形象疊加的概念,將其定義為“指在同一區(qū)域內不同的旅游地的差異化形象定位,使每一個旅游地具有各自的形象影響力,進而使這一區(qū)域產生一種疊加的合力,產生整合性的影響力”。文章將形象遮蔽的表現形式歸納為三種:第一種,同一區(qū)域內,不管旅游資源是否具有相似性,級別、品質高的景區(qū)一般會對其他景區(qū)形成“形象遮蔽”;第二種,旅游資源特色相似,兩者或更多的旅游地都可以用同一形象,就看誰率先樹立起形象,搶先樹立起形象者由于品牌效應就會對其他旅游地形成形象遮蔽;第三種,資源特色相近,品牌影響力相差不大,市場競爭力強的景區(qū)對其他景區(qū)形成遮蔽。文章初步分析了形象遮蔽的作用機制以及空間影響力,從形象遮蔽自身的角度出發(fā),對形象遮蔽的作用機制進行了分析,應該說還是有進一步分析的空間的。關于形象遮蔽的空間影響力,文章根據旅游地吸引力的大小對形象遮蔽的影響空間尺度進行了界定,認為具備極強吸引力的旅游地的形象遮蔽空間可能是跨越大的空間尺度的,甚至是國家范圍內的;具備很強吸引力的旅游地的形象遮蔽空間是跨越中等空間尺度的;具備較強吸引力的旅游地的形象遮蔽空間局限在較小的空間尺度范圍內。文章對旅游地如何形成形象疊加效應提出了人為整合、細分市場和重視線路產品策劃三大對策。最后對形象遮蔽和形象疊加在實踐中的運用進行了實證研究。

楊新軍等在《旅游屏蔽區(qū)的城市空間拓展研究》一文中指出了“當前對‘屏蔽現象’的研究主要集中于‘旅游地空間競爭’理念,注重對生態(tài)學‘空間競爭理論’的借鑒,而對具有競爭關系的旅游目的地系統尚未過多進行屏蔽障礙分析,缺乏綜合反映其作用機制的相關研究”。

劉睿文在《旅游形象不對稱作用理論研究》一文中,試圖整合上述理論,提出了旅游形象不對稱論,文中稱“旅游形象不對稱作用指兩個或多個相互聯系的旅游地因其旅游形象級別不同,而在旅游形象方面形成不對等或不對稱的相互影響和作用及其所引起的現象和關系。旅游形象不對稱作用理論強調不同旅游地形象級別的差異,進而導致形象上的不對稱作用及其所引發(fā)的旅游行為、旅游地域形象格局的變化。”文章提出了旅游形象不對稱作用的概念模型,并從形象認知和形象相互作用的角度對其作用機理進行了分析。還提出了旅游形象不對稱作用理論中的7個未開展深入研究的“黑匣子(理論方向)”。

二、旅游地形象屏蔽相關研究的評述

國內關于旅游地(或景區(qū)點)形象屏蔽的相關理論研究至少有三種觀點。旅游景區(qū)形象屏蔽的其他相關研究,主要是運用這三種理論進行的實證研究。

1.以王衍用為代表的陰影區(qū)理論

陰影區(qū)理論主要研究處在熱點旅游區(qū)陰影中的旅游景區(qū)點的發(fā)展對策,認為處于陰影區(qū)的旅游資源存在減值效應,旅游開發(fā)會受到限制。實證研究方面,主要是運用陰影理論對具體的景區(qū)點或旅游地進行論證分析,提出相關的應對策略。如,吳軍(2006)在《“陰影區(qū)”內城市旅游形象設計探討》一文中就是以處在曲阜和泰山陰影中的鄒城為例進行的實證分析,從形象設計的角度,對鄒城旅游的發(fā)展提供了相關思路。類似的文獻還有黃河的《“陰影區(qū)”旅游地差異性旅游形象定位研究――以宜賓興文博望山為例》等。

2.以許春曉為代表的旅游地屏蔽理論

旅游地屏蔽理論主要從旅游開發(fā)要素、區(qū)位、旅游條件和發(fā)生事故等方面對“因某些限制性因素的存在,而開發(fā)利用價值大為遜色,甚至不能順利開發(fā)”的旅游資源,進行要素屏蔽、資源屏蔽、區(qū)位屏蔽、條件屏蔽和事故屏蔽的實證分析,并找出發(fā)展對策。理論運用方面的成果如,羅廣文、劉英在《旅游地屏蔽理論的實證研究――以達州市旅游為例》一文,就是從旅游資源、旅游開發(fā)要素、區(qū)位、旅游條件和發(fā)生事故等方面分析了達州的屏蔽狀況,并提出了相關對策。類似的文章還有李娟等的《旅游屏蔽區(qū)的錯位發(fā)展策略――以陜西三原為例》,這篇文章把形象也作為了屏蔽研究的因素之一。

3.以楊振之為代表的形象遮蔽理論

形象遮蔽理論主要從由一系列因素綜合形成的形象角度出發(fā),把旅游地之間的競爭要素集中到形象的遮蔽和疊加上,并對處在形象遮蔽中的旅游景區(qū)點如何變遮蔽為疊加提供對策分析。認為一定區(qū)域內的若干旅游地(風景區(qū)),旅游資源級別高、特色突出或產品品牌效應大或市場競爭力強的旅游地(風景區(qū)),在旅游形象方面也會更突出,從而對其他旅游地(景區(qū))的形象形成遮蔽效應。這方面的實證文章有張英的《區(qū)域旅游形象塑造――如何避開形象遮蔽現象》,文章以金佛山為例,探討了金佛山應如何避開遮蔽塑造獨特形象。

實際上,以上三種理論所闡述的研究對象的特征是基本相似的,都是研究由于受到其他旅游地或旅游景區(qū)點的影響而處在發(fā)展下風的旅游地或景區(qū)點的情況,而且都主要是從旅游地(或景區(qū)點)的角度對相關現象或效應進行分析。只是三者的著眼點不同,陰影理論著眼于旅游的冷熱點區(qū),旅游地屏蔽理論著眼于一些限制性的因素,而形象遮蔽理論則著眼于旅游地形象之間的影響。

這三種理論的研究都對旅游地的開發(fā)和經營提出了各自角度上的發(fā)展對策,有益于旅游地自身旅游形象的樹立、旅游品牌的建設、旅游服務的改善和旅游經營方式的優(yōu)化。同時,這些理論成果都有助于展開對旅游景區(qū)屏蔽現象的形成和作用機理的研究。

無論是“陰影區(qū)理論”、“旅游地屏蔽理論”還是“形象遮蔽理論”都是從旅游資源地的角度出發(fā)展開相關研究的,關注的重點都是旅游地的旅游資源狀況,揭示出旅游資源之間的優(yōu)劣比較產生了“陰影”、“屏蔽”或“遮蔽”。相對來說缺乏對旅游者在景區(qū)發(fā)展及景區(qū)形象形成中所起作用和影響的關注。事實上,市場經濟時代旅游者在景區(qū)選擇上是處于主動地位的,是旅游者在選擇景區(qū)而不是景區(qū)在選擇旅游者。正是由于旅游者的選擇才產生了旅游的冷熱點區(qū)域、發(fā)展的限制和形象的遮蔽,所以有必要從旅游者的角度對旅游景區(qū)的形象屏蔽進行相關研究。

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